2025 ve Sonrası İçin Piyasa Genel Görünümü
Floransa’nın 2025 emlak piyasası, dayanıklılık ve ılımlı büyüme ile öne çıkmakta ve birçok diğer İtalyan kentini geride bırakmaktadır. 2023’teki istikrarın ardından, Floransa’da konut değerleri 2025’e doğru artmaya devam etti; bunu güçlü talep ve sınırlı arz körükledi. Aslında, Floransa’daki konut fiyatları 2025’in ilk çeyreği itibarıyla yıllık bazda yaklaşık %6,1 arttı (metrekare başına ortalama 4.331 €‘ya ulaştı) globalpropertyguide.com; diğer bazı piyasalarda ise durgunluk gözlemlendi. Bu durum, Floransa’yı İtalya’nın en pahalı emlak piyasalarından biri haline getirmekte ve şehri Milano ve Venedik gibi kentlerle aynı seviyeye taşımaktadır globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Geleceğe bakıldığında, analistler yüksek taban değerleri ve genel ekonomik koşullar nedeniyle hızlı sıçramalardan ziyade istikrarlı fakat kademeli fiyat artışları beklemektedir columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com. Genel olarak, Floransa’nın emlak piyasasına bakış açısı, küresel çekiciliği, güçlü turizmi ve yaşamak ve yatırım yapmak için kalıcı cazibesiyle olumlu yönde kalmaya devam edecektir.
Floransa’nın piyasa gücünün arkasında çeşitli faktörler yatıyor. Şehrin UNESCO Dünya Mirası statüsü ve uluslararası turizm cazibesi, hem konut hem de ticari gayrimenkullere yatırım ilgisini artırıyor. Yabancı alıcılar ise özellikle pandemi sonrası dönemde oldukça aktif – örneğin, ABD’li alıcıların Toskana (Floransa dahil) ilgisi pandemi öncesi seviyelerin %125’ten fazla artmasıyla talebe önemli ölçüde katkı sağladı investropa.com investropa.com. Arz tarafında ise Floransa kronik bir kısıtlılıkla karşı karşıya: yeni yapılaşmalar, sıkı tarihî koruma kuralları ve imar düzenlemeleriyle sınırlı; ayrıca düşük faizli ipoteklere sahip olan birçok ev sahibi, satış yapmak konusunda isteksiz davranıyor (bu da ikinci el konut stokunu daraltıyor) investropa.com investropa.com. Sonuç olarak, talep-arz dengesizliği fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturmaya devam ediyor investropa.com investropa.com. Ancak, büyüme hızı ılımlı ve önümüzdeki yıllarda istikrar kazanması bekleniyor (bir araştırma enstitüsü olan Nomisma, 2025 yılına kadar İtalya’da yıllık yaklaşık %2’lik nominal fiyat artışı öngörüyor blogimmobiliarecavallo.com). Özetle, Floransa 2025’e güçlü bir emlak piyasası ile giriyor; yüksek değerler, yoğun kira talebi ve istikrarlı büyüme için temkinli bir iyimserlik ile karakterize ediliyor.
Floransa’da Konut Piyasası Trendleri
Floransa’daki konut sektörü dinamik olup, farklı segmentlerde çeşitli trendlerle şekillenmektedir. Konut fiyatları 2010’ların ortalarından beri istikrarlı bir yükseliş eğilimindeydi ve 2022 sonrası dönemde belirgin bir hızlanma yaşandı investropa.com. 2024 sonlarına gelindiğinde, şehirdeki konut ilanlarında ortalama fiyatlar m² başına 4.300–4.316 € civarındaydı investropa.com investropa.com – bu rakam ülke ortalamasının oldukça üstünde – ve 2025’e doğru yükselmeye devam etmektedir. Bunun başlıca sebeplerinden biri uluslararası taleptir: Floransa, Toskana yaşam tarzına ilgi duyan ve bölgedeki gayrimenkulün değerini gören yabancı ev alıcıları (özellikle Amerikalılar, Kuzey Avrupalılar ve giderek artan şekilde diğer uluslararası yatırımcılar) için cazibe merkezi olmayı sürdürüyor investropa.com investropa.com. Pandemi sonrası dönemde yabancı alıcıların bu artışı, apartman ve tarihi mülklere olan talebi önemli ölçüde artırmıştır. Aynı zamanda, yerel talep de değişim göstermiştir – önceki yıllardaki düşük faiz oranları birçok İtalyan’ın ev almasını mümkün kılmış, ancak şimdi daha yüksek borçlanma maliyetleri ilk kez ev alacak yerli alıcıların azalmasına ve pazarın sermayesi yüksek ile yabancı alıcılar lehine kaymasına sebep olmuştur.
Lüks konutlar önemli bir alt pazar oluşturuyor. Floransa’daki birinci sınıf ve lüks emlak fiyatları, sınırlı arz ve küresel yüksek gelirli kişilerin ilgisiyle istikrarlı bir şekilde yükseliyor investropa.com investropa.com. Koruma kuralları nedeniyle yeni lüks projeler nadir olduğundan, mevcut üst düzey villalar ve tarihi şehir merkezi daireleri yüksek fiyatlara alıcı buluyor. Varlıklı alıcılar (hem yabancı hem de yerli), palazzo, çatı katı ve villaları hızlıca alıyor ve bu segmenti dinamik tutuyor investropa.com investropa.com. Örneğin, ayrıcalıklı tepelerdeki mahalleler ve tarihi saraylar yüksek talep ve sınırlı arz ile karşı karşıya ve uzmanlara göre bu durum lüks segmentte fiyatların artmaya devam etmesine yol açacak investropa.com investropa.com. Bu arada, orta seviye ve uygun fiyatlı konutların ise kendine özgü eğilimleri var. Floransa’da yaşlanan bir nüfus bulunuyor – 2024 yılı itibarıyla nüfusun yaklaşık %28’i 65 yaşın üzerinde – bu da yaşlı dostu evlere ve destekli yaşam projelerine olan ilgiyi artırıyor investropa.com investropa.com. Geliştiriciler ve yatırımcılar, İtalya’da yaşam süresinin artmasıyla (şu anda ~84 yıl), erişilebilir, tek katlı daireler, eski binalarda asansörler ve emeklilere yönelik topluluklara ihtiyaç olduğunu belirtiyor investropa.com investropa.com. Bu durum, evleri yeniden düzenlemek veya yaşlılar için uygun konutlar (“yerinde yaşlanma”) inşa etmek için bir fırsat sunuyor ve bu nişin önümüzdeki yıllarda büyümesi bekleniyor.
Bir diğer dikkat çekici trend ise öğrenciler ve genç kiracıların piyasaya etkisidir. Floransa, büyük bir öğrenci nüfusuna ev sahipliği yapmaktadır ( 40.000’in üzerinde Floransa Üniversitesi öğrencisi, yaklaşık %11’i uluslararası) ve bu öğrenciler özellikle Novoli gibi bölgelerde yoğunlaşmaktadır investropa.com investropa.com. Üniversite kampüsünün yakın zamanda genişlemesi ve yeni inşa edilen öğrenci yurtları (örneğin 2024’te açılan 404 yataklı tesis) Novoli’nin profilini yükseltmiştir investropa.com investropa.com. Öğrenci konutu talebi oldukça yüksek – yeni yurtlar neredeyse %100 doluluk oranına anında ulaşıyor investropa.com. Bu durum üniversiteye yakın mahallelerde kiraları artırmış ve Novoli ile benzer bölgeleri öğrenci kiracılardan sağlam kira getirisi elde etmek isteyen yatırımcılar için cazip hale getirmiştir investropa.com. Öte yandan bazı analistler, uzun vadede (daha fazla özel yurt projesi devreye girerse) öğrenci konutlarında arz fazlası oluşabileceği ve bunun bu alt sektördeki kiraları zamanla dengeleyebileceği veya yumuşatabileceği konusunda uyarıyor investropa.com. Ancak genel olarak “öğrenci etkisi” belirli bölgeleri ve kira segmentlerini olumlu yönde etkiliyor.
Son olarak, kiralamalara ilişkin hükümet politikaları konut manzarasını yeniden şekillendiriyor. Konut sıkıntısı ve aşırı turizme yanıt olarak, Floransa’daki yetkililer UNESCO listesinde yer alan tarihi merkezde kısa süreli kiralamalara (Airbnb gibi) sıkı denetimler getirdi. 2023’ten bu yana şehir, eski şehirde yeni kısa süreli kiralama ruhsatlarını yasakladı ve uzun vadeli konut arzını korumayı amaçlıyor investropa.com investropa.com. Sonuç olarak, merkezi Floransa’daki Airbnb ilanlarının sayısı – 2018’de yaklaşık 1.500 iken 2024’e kadar 9.000’e fırlamıştı – yeni kurallar sayesinde azalmaya başladı investropa.com investropa.com. Ayrıca, şehir ev sahiplerini mülklerini uzun dönemli kiralamaya geri döndürmeye teşvik ediyor (örneğin, turist kiralamalarından normal kiracılığa geçilirse ikinci ev şehir vergilerinde vergi indirimi sunarak) investropa.com. Bu önlemlerin kiralık arzındaki daralmayı yerel halk için hafifletmesi bekleniyor; ancak, bu durum aynı zamanda turist yoğun merkezde kira getirilerinin biraz düşmesi anlamına geliyor (çünkü son derece kazançlı kısa süreli kiralamalar sınırlandırılmış oluyor) investropa.com investropa.com. Nitekim, birçok yatırımcı artık turistik merkezin ötesine bakıyor: daha önce ihmal edilen mahalleler (merkezin hemen dışındaki bölgeler) daha iyi uzun dönemli kira getirileri ve daha az düzenleyici engel sunuyor investropa.com investropa.com. Özetle, 2025’te Floransa’nın konut piyasası lüks mülklerden öğrenci dairelerine kadar yüksek değerler ve güçlü talep ile karakterize ediliyor – ve tüm bunlar, turizmle yerel halkın barınma ihtiyaçları arasındaki dengeyi kurmayı amaçlayan politika değişiklikleriyle dengeleniyor.
Floransa’da Ticari Gayrimenkul Trendleri
Floransa’nın ticari gayrimenkul sektörü de aktif, ancak İtalya’nın daha büyük şehirlerine kıyasla daha mütevazı bir ölçekte faaliyet göstermektedir. Floransa’daki ofis piyasası yeniden büyüme göstermiştir. Ofis mülkü değerleri, kısmen pandemi sonrası ticari iyileşme ve modern ofis alanı arzının düşük olması nedeniyle, 2024 sonları ve 2025 başlarında yükselişe geçmiştir. 2025’in ilk çeyreği itibarıyla, Floransa’daki ortalama ofis satış fiyatı yaklaşık m² başına 3.230 €’dur; şehir merkezindeki (Duomo bölgesi) seçkin ofislerde bu rakam m² başına 4.900 €’a kadar ulaşabilmektedir mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Ofis kiraları şehir genelinde ortalama m² başına aylık 17–18 € civarındadır mercato-immobiliare.info ve prestijli merkez bölgelerde m² başına 23 €’yu aşabilmektedir mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Özellikle, ofis satış fiyatları son iki çeyrekte yaklaşık olarak %6,6 artmıştır mercato-immobiliare.info ve bu da güçlü bir talebi göstermektedir. İtalya’daki ofis yatırımlarının büyük bölümü hâlâ Milano ve Roma’ya odaklanmaktadır (2024’te ofis yatırım hacminin yaklaşık %85’i) practiceguides.chambers.com, ancak Floransa moda, tasarım, akademi ve bölgesel yönetim gibi sektörlerdeki şirketleri çekmektedir. Ayrıca, Floransa’nın teknoloji ve yaratıcı girişim ekosistemi yavaş yavaş büyürken esnek alanlara ve ortak çalışma konseptine de giderek daha fazla ilgi oluşmaktadır. Genel olarak, Floransa birincil bir ofis merkezi olmasa da, ofis piyasası sağlıklıdır; kaliteli ofis alanlarında boşluk oranı düşük ve kira getirileri istikrarlıdır.Perakende ve konaklama gayrimenkulü segmentleri, Floransa’nın devasa turizm ekonomisinden büyük ölçüde etkilenmektedir. Tarihi merkezdeki ana cadde mağaza alanları – özellikle Via de’ Tornabuoni, Duomo çevresi ve diğer prestijli caddeler boyunca – lüks markalar ve perakendeciler tarafından sürekli yüksek talep görmektedir. Floransa, zengin turist akışının sürekliliği sayesinde İtalya’da bir yüksek kaliteli perakende merkezi olarak kabul edilmektedir italiancompanyformations.com. Floransa’nın merkezi alanlarındaki birinci sınıf mağaza birimlerinde kiralar ülkenin en yüksekleri arasında olup, perakende getirileri ise nispeten düşüktür (bu, yüksek mülk değerlerine işaret eder); çünkü yatırımcılar buradaki lüks mağazaları prestijli varlıklar olarak görmektedir. Ülke genelinde, 2024 yılında perakende yatırımlarında bir patlama yaşandı (perakende, İtalya’da ticari yatırımların en büyük payını aldı, yaklaşık 2,4 milyar €) practiceguides.chambers.com ve Floransa, Milano dışında ana lüks perakende destinasyonlarından biri olarak bu durumdan kesinlikle faydalanmıştır. Ayrıca, şehirde ticari ihtiyaçlar ile koruma arasında denge kurmaya çalışırken, merkezdeki tarihi binaların butik mağazalara, galerilere veya karma konaklama alanlarına dönüştürüldüğü bir uyarlamalı yeniden kullanım eğilimini de gözlemleyebiliyoruz.
Konaklama sektöründe ise Floransa yıldız bir performans sergilemeye devam ediyor. Turizm yalnızca toparlanmakla kalmadı, aynı zamanda COVID sonrası rekor seviyelere ulaştı: İtalya, 2024’te 65 milyonun üzerinde uluslararası turisti ağırlayarak pandemi öncesi rakamları geçti gowithguide.com gowithguide.com ve Floransa’nın kendisi 2023 yılında yaklaşık 3,8 milyon yabancı ziyaretçiyi ağırladı (toplamda neredeyse 13 milyon geceleme ile) gowithguide.com. Bu, oteller, B&B’ler ve tatil kiralama mülkleri için güçlü bir performansa dönüşmüştür. Floransa’da otel doluluk oranları ve oda fiyatları yüksek seyretmiş, bu da konaklama yatırımcılarının ilgisini artırmıştır. Gerçekten de, konaklama gayrimenkul yatırımları İtalya’da 2024’te %66 arttı (yaklaşık 1,8 milyar €’ya çıktı) practiceguides.chambers.com ve lüks otel yatırımları birçok yatırımcı için öncelik haline geldi. Floransa, Roma ve Venedik ile birlikte lüks gezginlere hitap eden yeni veya yenilenmiş otellere sürekli yatırım çekmektedir. Tarihi binaların konaklama tesislerine dönüştürülmesi, yeni otel açılışları ve uluslararası markaların Floransa pazarına girişi bu eğilimin bir parçasıdır.
Ayrıca, lojistik ve endüstriyel gayrimenkul Floransa bölgesinde daha küçük bir rol oynamaktadır, ancak altyapıdaki iyileştirmeler (Floransa havaalanının genişletilmesi ve otoyol bağlantısının güçlendirilmesi gibi) kentin çevresindeki endüstriyel mülklerin cazibesini kademeli olarak artırmaktadır. Daha geniş Toskana bölgesinde lojistik pazarı 2024 yılında istikrarlıydı (İtalya’nın lojistik sektöründe prime getiriler yaklaşık %5,4’e kadar sıkıştı) practiceguides.chambers.com. Floransa’nın kuzey sınırı yakınındaki bölgelerde (ör. Osmannoro, Sesto Fiorentino civarı) bölgesel ekonomiye hizmet eden depolar ve hafif sanayi parkları bulunmaktadır ve bu alanlarda doluluk oranları istikrarlı veya artış gösteriyor. Genel olarak, Floransa’da ticari gayrimenkul toparlanıyor ve evriliyor: ofisler yeniden talep görüyor, perakende/konaklama turizmin gücüyle patlama yaşıyor ve öğrenci yurtları (daha önce ele alındı) ve lojistik gibi niş sektörler bile yatırımcıların radarında. Şehrin ticari piyasası, daha büyük metropol alanlara kıyasla daha küçük ve daha özelleşmiş olarak kalmakla birlikte, Floransa’nın kültürel ve ekonomik güçlü yanlarına (sanat, turizm, eğitim, lüks ürünler) bağlı benzersiz fırsatlar sunuyor.
Arz ve Talep Dinamikleri
Floransa emlak piyasasında arz-talep dengesi temelde talep lehine eğilmiş durumda ve bu, fiyatların istikrarlı biçimde artmasına katkıda bulunuyor. Alıcı talebi birden fazla kaynaktan devam ediyor: genellikle aile varlığına sahip veya iki maaşlı profesyonellerden oluşan yerel sakinler, İtalya’nın diğer bölgelerinden gelen yerli yatırımcılar ve Toskana’da ikinci ev ya da yatırım amaçlı mülk arayan uluslararası alıcılar. Bu geniş talep tabanı özellikle uluslararası alanda büyüdü – örneğin, Floransa’da yurtdışından mülk satın alma ilgisi son iki yılda hızla arttı ve 2020 öncesi seviyelerin oldukça üzerinde investropa.com. Özellikle Amerikalılar son yıllarda nispeten güçlü dolar sayesinde aktifler, bu da Euro bazında gayrimenkulleri daha cazip kılıyor. Bunun yanında, yaşam tarzı değişiklikleri (uzaktan çalışma esnekliği, kültürel deneyim arzusu) bazı yabancıların Floransa’ya taşınmasına veya yılın bir bölümünü burada geçirmesine neden oldu ve bu da hem satış hem de uzun dönem kiralama için konut talebini artırdı.
Öte yandan, arz kısıtlı kalmaya devam ediyor. Floransa’nın Orta Çağ ve Rönesans’tan kalma kentsel dokusu, şehir merkezinde yeni inşaat için çok az alan olduğu anlamına geliyor. Yeni konut geliştirme, büyük ölçüde periferik bölgelere veya mevcut yapıların yeniden işlevlendirilmesine (örneğin, eski bir binanın apartmanlara dönüştürülmesi) sınırlı. Veriler, ülke genelinde konut inşaatının durgun olduğunu gösteriyor – İtalya’da yeni konut binaları için ruhsatlar 2024 yılında aslında biraz düştü globalpropertyguide.com – ve Floransa bu eğilimi örnekliyor. Şehirde konut stokunda belirgin bir artış görülmedi; hatta 2024 yılı itibarıyla birçok ev sahibi, önceki yıllarda aldıkları düşük faizli krediler sayesinde mülklerini satmak yerine tutuyor investropa.com. Bu kilitlenme etkisi (~%60 İtalyan konut kredisi sahibinin %4’ün altında faiz ödediği businesswire.com) satılık evlerin devir oranını azaltıyor; insanlar, düşük faizlerini kaybetmemek için satmaya yanaşmıyor. Bu nedenle, piyasadaki konut stoku dar, özellikle de çekici bölgelerde.
Arz ve talep arasındaki uyumsuzluk bir dizi sonuca yol açıyor. İlk olarak, bu durum satışa çıkan mülkler için rekabeti ve teklif kapışmasını körüklüyor ve böylece fiyat artışını destekliyor. İkincisi, alıcıları alternatif lokasyonlar düşünmeye itiyor – tarihi merkezde az sayıda seçenek olduğunda veya fiyatlar çok yüksek olduğunda, talep çevre mahallelere ya da yakındaki kasabalara kayıyor. Floransa’da, yarı merkezi ilçelere (Gavinana, Campo di Marte, Coverciano gibi) ve iyi ulaşım bağlantılarına sahip banliyölere (örneğin tramvayla Scandicci) duyulan ilgideki artışta bunu görüyoruz lanazione.it. Üçüncüsü, sınırlı arz kiralık konutta daralma yarattı: Kısa dönem kiralamalara ayrılan çok sayıda mülk nedeniyle uzun dönem kiracıları daire bulmakta zorlandı ve kiralar yükseldi. Şehrin politika olarak getirdiği (yeni tatil amaçlı kiralamalara kısıtlama) adımı, yerel halk için arzı artırma denemesidir. Gerçekten de, bazı Airbnb ünitelerinin uzun dönemli piyasaya dönmesiyle birlikte 2025’in sonunda kiralık arzında kısmi bir rahatlama görebiliriz, ancak şimdilik talep çoğu segmentte arzı çok aşmaya devam ediyor.
Arzda parlak bir nokta, bazı büyük alanların yeniden amaçlandırılması ve geliştirilmesidir. Floransa birkaç kentsel dönüşüm projesine tanık oluyor – örneğin, Manifattura Tabacchi (eski bir tütün fabrikası), yaratıcı alanlar, konutlar ve öğrenci yurtları içeren çok amaçlı bir komplekse dönüştürülüyor; ve yeni Tramvay hatlarının (havaalanına uzatma vb.) çevresindeki bölge banliyölerde orta katlı konut projelerini teşvik ediyor. Bu projeler bazı yeni birimler ve modern ticari alan ekleyecek, ancak genel olarak şehrin arz dinamiğini kökten değiştirmek için yeterli değiller. Hem konut hem de ticari sektörlerde kaliteli mülkler için boşluk oranları çok düşük kalmaya devam ediyor ve bu da arz yetersizliğini vurguluyor. Özetle, Floransa’nın piyasası güçlü talep unsurları (yerel ve küresel) ve sınırlı arz artışı zemininde şekilleniyor; bu da emlak değerlerini istikrarlı bir şekilde yukarı taşımaya devam ediyor. Yeni inşaatlar artmadıkça veya talep soğumadıkça, bu dinamik muhtemelen sürecek ve piyasayı hem alıcılar hem de kiracılar için rekabetçi tutacak gibi görünüyor. investropa.com investropa.com.
Fiyat Trendleri ve Tahminler
Floransa’daki emlak fiyatları İtalya’nın en yüksekleri arasında yer alıyor ve son yıllarda net bir yukarı eğilim gösteriyor. 2025 başı itibarıyla, şehirdeki ortalama konut fiyatı metrekare başına yaklaşık 4.000 € seviyelerinde seyrediyor ve semte göre değişiklik gösteriyor (aşağıdaki tabloda detaylandırılmıştır). Bu, 2010’ların ortasından bu yana ciddi bir büyümeyi temsil ediyor; örneğin, 2023 sonlarında ortalama konut değerleri 4.300 €/m² civarındaydı ve bu rakam 2016’daki yaklaşık 3.500 €/m²’den artış gösterdi investropa.com. 2020-2022 döneminde fiyat artışı görece istikrarlıydı (%3-5 yıllık) ve pandeminin geçici yavaşlamasına rağmen, piyasa sonrasında yeniden ivme kazandı. 2024 özellikle bir dönüm noktasıydı: ulusal İtalyan piyasası oldukça stabil kalırken (2025 ilk çeyreğinde ulusal bazda hafif bir düşüş bile globalpropertyguide.com), Floransa’da dikkat çekici fiyat artışları (~%6 yıllık) yaşandı globalpropertyguide.com. Bu üstün performans şehrin yukarıda bahsedilen benzersiz talep unsurlarına atfediliyor.
2025 ve önümüzdeki birkaç yıl için, çoğu analist Floransa’da emlak fiyatlarında ani bir yükseliş veya düşüşten ziyade ılımlı bir büyüme bekliyor. Immobiliare.it’in araştırma ekibi tarafından yapılan bir tahmin, 2024 yılında büyük şehirlerde satış fiyatlarında mütevazı artışlar olacağını öngördü – örn. Milano’da +%2, Roma’da +%1,1 – ve gerçekten de Floransa’daki fiyatlar düşük tek haneli oranlarda artıyor, bunun da büyük bir şok olmadığı sürece devam etmesi bekleniyor columbusintl.com. Nomisma, önde gelen bir İtalyan emlak araştırma enstitüsü, benzer şekilde bir istikrar evresi öngörüyor: onların 2025’e kadarki öngörüsü, İtalya’daki konut fiyatlarının yalnızca hafifçe (~yılda %1,5–2 oranında nominal artacağı) ve işlem hacminin ülkede 600-700 bin civarında dengeleneceği yönünde grimaldi.casa housinganywhere.com. Floransa’nın özelinde, yüksek talep gören bir pazar olması nedeniyle, eğer ekonomik koşullar olumlu kalırsa bu durum, biraz daha ortalamanın üzerinde bir büyümeye (yılda belki %2–4 civarında) dönüşebilir. Faiz oranlarının rol oynadığını belirtmekte fayda var – Avrupa Merkez Bankası, büyümeyi teşvik etmek için 2024’ün sonlarında faiz indirimine başladı practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com; bu da ipotekleri biraz daha erişilebilir kılabilir ve fiyatları destekleyebilir. Ancak, ipotek faiz oranları hâlâ 2021’in ultra-düşük seviyelerinden çok daha yüksek, bu nedenle bu, yerel alıcı talebini bir miktar sınırlayabilir.
Kira fiyatları söz konusu olduğunda, Floransa daha da dramatik eğilimler gördü. Kiralar hızla yükseliyor, öyle ki Floransa artık İtalya’nın en pahalı kiralık konut piyasası olarak Milano ile yarışıyor. 2024’ün sonlarına doğru yapılan tahminlerde, Floransa’da ortalama kiraların m² başına aylık 29 €’ya ulaşacağı ve Milano’yu (yaklaşık 25 €) geride bırakacağı öngörülüyordu columbusintl.com. Bu durum mevcut rakamlarla da doğrulanıyor: 2025’in başı itibarıyla şehir genelinde ortalama kira m² başına yaklaşık 21–22 € civarında (tüm bölgeler ve mülk büyüklükleri dahil) lanazione.it, ancak merkezi dairelerde uzun dönem kiralamalarda genellikle m² başına 25–30 € sağlanmakta, kısa vadeli kiralamalarda ise bu rakamlar daha da artmakta. Oransal olarak, 2024’te Floransa’da kiralar yaklaşık %18 arttı columbusintl.com columbusintl.com – bu muazzam artış, COVID sonrası turizmdeki toparlanmayı ve konut kıtlığını yansıtıyor. İleriye bakıldığında, Airbnb kısıtlamaları nedeniyle uzun vadeli piyasaya daha fazla arz girerse kira artışları yavaşlayabilir, ancak turizm hâlâ canlı ve birçok öğrenci ve profesyonel konut aradığı için kiraların yüksek kalması bekleniyor. Bu nedenle yatırımcılar, özellikle tarihi merkezin dışında, sağlam kira getirileri bekleyebilirler.
Özetle, Floransa için fiyat tahminleri istikrarlı bir şekilde yukarı yönlü eğilimin süreceğine işaret ediyor. Beklenmedik ekonomik durgunluklar olmadığı sürece, önümüzdeki 2-3 yılda mülk değerlerinin son dönemdeki hızlı artıştan daha yavaş bir şekilde artmaya devam etmesi muhtemel. Genel görüş, Floransa’nın temel dinamiklerinin – uluslararası cazibesi, sınırlı arz – büyük bir fiyat düzeltmesini önleyeceği, piyasayı daha az rağbet gören bölgelere kıyasla daha iyi koruyacağı yönünde. Yüksek faiz oranları veya politika değişiklikleri gibi riskler büyümeyi sınırlayabilir, ancak mevcut koşullarda önemli bir değer düşüşü olası görünmüyor. 2025’teki potansiyel alıcılar, yüksek giriş fiyatlarının zaman içinde muhtemelen daha da yükseleceğini göz önünde bulundurmalı; satıcılar ise değerlerini koruma ya da mütevazı bir değerlenme elde etme konusunda temkinli bir iyimserlik taşıyabilirler. Kira tarafında, Floransa’daki ev sahipleri güçlü kira talebi ve yüksek kiralar bekleyebilir, ancak yeni düzenlemeler bu talebin coğrafi olarak kaymasına (örneğin merkeze yakın yasal olarak kiralanabilir bölgelere) neden olabilir. Genel olarak, 2025 ve sonrası için Floransa’nın emlak fiyatlarının kademeli olarak yükselmeye devam etmesi bekleniyor ve bu da şehrin istikrarlı ve cazip bir uzun vadeli yatırım yeri olma konumunu güçlendiriyor columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com.
İzlenmesi Gereken Önemli Mahalleler ve Bölgeler
Floransa, her biri kendine özgü emlak profiline sahip farklı mahallelerden oluşan bir şehirdir. Yerel coğrafyayı anlamak çok önemlidir çünkü fiyatlar ve trendler bölgeye göre büyük ölçüde değişiklik gösterir. Aşağıda, Floransa’daki mahallelere göre ortalama konut fiyatlarının (ilgili kira seviyeleriyle birlikte) özetlendiği bir tablo bulunmaktadır; bu tablo, en pahalı merkezi bölgelerden daha uygun fiyatlı kenar mahallelere kadar olan aralığı göstermektedir:
| Mahalle (Bölge) | Ortalama Satış Fiyatı (€/m²) | Ortalama Kira (€/m² aylık) |
|---|---|---|
| Tarihi Merkez (Centro) | ~€5.330 | ~€24,0 |
| Oltrarno (Arno’nun Karşısı) | ~€5.260 | ~€25,3 |
| Michelangelo – Porta Romana (Güney yamaçları) | ~€5.383 | ~€21,6 |
| Campo di Marte – Libertà (Kuzey-merkez) | ~€4.420 | ~€20,9 |
| Leopoldo – Porta al Prato (Kuzeybatı yarı-merkez) | ~€3.835 | ~€16,4 |
| Firenze Nord (Novoli) | ~€3.470 | ~€15,2 |
| Coverciano – Bellariva (Doğu konut) | ~€4.240 | ~€15,9 |
| Isolotto (Güneybatı konut) | ~€3.260 | ~€12,9 |
| Ugnano – Mantignano (Batı Çevresi) | ~€2.800 | ~€14,3 |
Kaynak: Immobiliare.it verileri (2025 ortası) catonecasa.it catonecasa.it. Bu rakamlar merkezi/tarihi bölgelerdeki fiyatların €5.000/m²’nin çok üzerinde olduğunu, şehir kenarındaki çevresel mahallelerde ise bu seviyenin yarısı kadar olabileceğini gösteriyor. Özellikle, Arno’nun “öteki tarafı” olarak bilinen ve zanaatkâr atölyeleri ile otantik havasıyla tanınan Oltrarno, ana tarihi merkez kadar pahalı olup cazibesine olan yüksek talebi yansıtıyor catonecasa.it. Michelangelo–Porta Romana bölgesi ise, nehrin hemen güneyindeki prestijli tepeleri (Piazzale Michelangelo ve Boboli Bahçeleri civarı) kapsayan, en seçkin konut alanlarından biridir; geniş villalar ve lüks daireler fiyatları aralığın en üstüne taşır catonecasa.it catonecasa.it. Öte yandan, Isolotto (savaş sonrası konut bölgesi) ve Ugnano/Mantignano (yarı-kırsal dış mahalleler) gibi alanlar ise, ~€3.000/m² veya altındaki fiyatlarıyla, değer ve huzurlu çevre arayan aileleri cezbeden daha ulaşılabilir bir pazar sunar catonecasa.it catonecasa.it.
Büyüme ve yatırım potansiyeli olan mahalleler arasında, geleneksel turistik merkezlerin dışında kalan birkaç bölge bulunuyor. Novoli/Firenze Nord bölgesi bu tür örneklerden biri – yeni üniversite kampüsü genişlemesi ve özel öğrenci yurdu projeleriyle Novoli’nin profili yükseliyor. Oradaki emlak değerlerinin (yaklaşık €3.300–€3.500/m²) daha da artması bekleniyor, çünkü öğrenci ve akademik personel talebi artmakta ve devam eden altyapı iyileştirmeleri (merkeze ve havaalanına tramvay hattı gibi) bağlantıyı kolaylaştırmakta investropa.com investropa.com. Benzer şekilde, Campo di Marte bölgesi (merkezin kuzeyinde, Artemio Franchi futbol stadyumuna ve 20. yüzyılın başına ait evlere ev sahipliği yapıyor) merkezden biraz daha düşük fiyatlar sunuyor (~€4.300–€4.500/m²) catonecasa.it fakat hem tarih hem de modern olanaklar arayanlar için güçlü bir cazibe merkezi. Campo di Marte ayrıca stadyumun yenilenme planlarıyla yeniden geliştirilmek üzere belirlenmiş olup, bu da yerel emlak piyasasını daha da canlandırabilir.
Oltrarno ve komşu bölgeler olan San Niccolò ve Bellosguardo da izlenmesi gereken önemli alanlardır. Oltrarno’nun özgünlüğü ve bohem havası uzun zamandır cazibe kaynağı olmuştur; şimdi ise bazı yatırımcıların aşırı turist çeken duomo merkezinden uzaklaşmasıyla Oltrarno’ya olan ilgi artıyor. Raporlara göre, Oltrarno’da kira getirileri tarihi merkeze göre daha yüksek ve bu da buraya yatırımı teşvik ediyor investropa.com investropa.com. Ayrıca, Bellosguardo ve Pian dei Giullari (güneybatıdaki tepeler) ile Fiesole (kuzeydeki tepe kasabası), manzaralı villa arayan lüks alıcılar için her zaman gözde bölgeler olmaya devam ediyor – bu alanlarda işlem hacmi büyük olmasa da, bazı mülklerin gerçek anlamda istisnai olduğu için m² başına €6.000–€8.000’i aştığı pazarın en üst segmentini temsil ediyorlar.
Uygun fiyatlı bölgelerde, iyi ulaşım bağlantılarına sahip çeper mahalleler yükselişte. Örneğin, Floransa’nın güneybatısında ayrı bir belediye olan Scandicci, tramvay hattı ile bağlı olup, erişilebilirliğinin artmasıyla fiyatlarda yükselme yaşanmıştır. Scandicci’nin ortalama fiyatları (~€3.240/m²) Floransa şehir merkezine göre çok daha düşük, fakat Floransa’da çalışıp ya da okuyanların burayı yaşanabilir bir yer olarak görmeye başlamasıyla fiyatlar yükseliyor (yıllık yaklaşık %+2) lanazione.it lanazione.it. Aynı durum, kuzeybatıda üniversitenin fen fakültesi ve bazı kurumsal ofislere yakın olan Sesto Fiorentino için de geçerli olup, ortalama fiyatı ~€3.300/m² civarındadır lanazione.it. Bu banliyö pazarları, şehirdeki fiyatları çok yüksek bulan aileler ve bütçesine dikkat eden alıcıların yarattığı talep artışından faydalanıyor. Tramvay hattının ve diğer altyapının genişletilmeye devam etmesiyle, bu hatlar boyunca yer alan bölgeler (örneğin, Careggi hastane bölgesi, Rifredi, planlanan tramvay ile Bagno a Ripoli) gayrimenkul açısından olumlu etkiler görmeye aday.
Özetle, Floransa’nın “gözde” bölgeleri merkezdeki ultra-prime alanlardan (halen yüksek maliyetli olmasına rağmen güvenli bir yatırım), trendy komşu semtlere (Oltrarno, San Marco vb.) ve büyüme potansiyelli Novoli ve yarı-banliyö alanlarına kadar uzanıyor; burada nispi uygun fiyat ve devam eden gelişme projeleri artı değer vadediyor. Yatırımcılar ve ev alıcıları hedeflerini semt seçimiyle eşleştirmeli: ister tarihi bölgede uzun vadeli değer artışı, ister öğrenci bölgelerinde yüksek kira getirisi, isterse altyapı gelişiminin olduğu güzergahlarda değer yatırımı amaçlanıyor olsun. Floransa’nın çeşitli quartieri’leri sayesinde 2025 piyasasında her stratejiye uygun bir segment bulunuyor.
Hukuki ve Vergisel Hususlar (Yabancı Yatırımcılar Dahil)
Floransa’da yatırım yapmak veya mülk satın almak, İtalya’nın hukuki ve vergi mevzuatında gezinmeyi gerektirir. İyi haber şu ki, İtalya, yabancı alıcılara genel bir kısıtlama uygulamıyor: İtalyan olmayanlar (AB dışı vatandaşlar dahil) İtalya’da serbestçe gayrimenkul satın alabilirler, tabii ki kendi ülkeleri de İtalyanların aynı şeyi yapmasına izin veriyorsa (çoğu ülke için karşılıklılık varsayılır) getgoldenvisa.com veles-club.com. Sadece mülk satın almak için özel bir izin gerekmez – yabancı bir alıcının İtalyan vergi kimlik numarası (codice fiscale) alması ve standart satın alma prosedürüne uyması yeterlidir. İşlemler bir noter (medeni hukuk noteri) tarafından yürütülür; noter tapuyu hazırlar, mülkiyet incelemesini yapar ve vergileri toplar. Yabancı alıcıların genellikle İngilizce konuşan bir avukat veya gayrimenkul avukatı tutması yaygındır ancak yasal bir zorunluluk değildir. Tapu güvenlidir ve güvenilir bir tapu sicili ile İtalya’da yabancıların (şahsen veya şirket üzerinden) mülkiyeti tamamen tanınır. Vergi açısından, alıcıların aşağıdaki önemli noktaları bilmesi gerekir:- Satın Alma Vergileri: Kullanılmış bir konutu özel bir satıcıdan satın alırken ana maliyet tapuda kayıt vergisidir ve bu oran kadastral değerin %9’u (genellikle piyasa değerinden daha düşük bir takdir değeri) olarak uygulanır; bu, yerleşik olmayanlar veya ikinci ev alanlar için geçerlidir. Eğer alıcı ikametini taşır ve bu İtalya’daki ilk evi ise indirimli %2 oranı uygulanabilir, fakat genellikle taşınmayı düşünmeyen yabancı yatırımcılar %9 öderler linkedin.com. Yeni bir konut geliştiriciden alınırsa tapu vergisi yerine KDV (genellikle konutta %10 veya lüks ise %22 olabilir) ve sabit bir kayıt ücreti ödenir. Ayrıca, noter ücreti (yaklaşık fiyatın %1–2’si) ve emlakçı aracılığı ile alım yapılıyorsa komisyon ücreti (~%3–4) dahil edilmelidir. Toplamda, bir yabancı alıcının tüm masraflar dahil satın alma fiyatının yaklaşık %10–15’i oranında işlem maliyeti beklemesi gerekir.
- Mülkiyet Vergileri: İtalya’da IMU (Imposta Municipale Unica) adı verilen ve ikinci evlere uygulanan yıllık bir emlak vergisi vardır. Yabancı sahipler, Floransa’daki bir mülkünü genellikle birincil ikamet olarak gösteremeyeceğinden, her yıl IMU ödemek zorundadır. Oran, yerel belediye (Floransa) tarafından belirlenir ve kadastral değere belirli çarpanlarla hesaplanır; genellikle yıllık piyasa değerinin yaklaşık %0,4–0,6’sı arasında değişir, ancak bu oran değişkendir. (Orada yaşayanların birincil evi için genellikle IMU muafiyeti vardır, ancak bu muafiyet, o evde İtalyan ikametiniz yoksa uygulanmaz). Ayrıca küçük bir yıllık çöp/toplama ücreti (TARI) de olabilir.
İtalya son yıllarda, yabancı yüksek gelirli bireyleri ve çalışanları çekmek için bazı vergi teşvikleri getirmiştir ve bunlar mülk yatırımlarına özgü olmasa da önemlidir. Örneğin, İtalya’da yeni bir yerleşik, yurtdışı geliri için sabit vergi rejiminden yararlanabilir (yurtdışındaki tüm gelirler için yıllık 100.000 € toplu ödeme yapılır) – bu, özellikle İtalya’ya taşınan (genellikle lüks ev alan) varlıklı kişiler için faydalıdır idealista.it. Ayrıca belirli bölgelere yerleşen yabancı emekliler için bir rejim de mevcut (yurtdışı emekli maaşında %7 sabit vergi, ancak bu özellikle güney bölgelerinde geçerlidir, Toskana için geçerli değildir). Ek olarak, İtalya “elektif oturma vizesi” sunmakta olup, emekliler veya mali açıdan bağımsız yabancılar için uygundur; bu vize, yeterli geliri ispatlamayı gerektirir ve birçok yabancı ev alıcısı, Floransa’da tam veya yarı zamanlı ikamet için bu yolu kullanmaktadır. Önemli bir not: Mülk almak tek başına oturma hakkı sağlamaz – AB üyesi olmayanlar için İtalya’da uzun süreli yaşamak hâlâ vize/ikamet gerektirir. Ancak taşınmaz sahibi olmak, vize başvurusunda (konaklama ve mali taahhüdü göstererek) avantaj sağlayabilir.
Yasal anlamda, yabancı alıcıların ayrıca şunları da göz önünde bulundurması gerekir:
- Finansman: İtalyan bankaları, genellikle yabancılar için en fazla %50–60 kredi/değer oranında konut kredisi sağlamaktadır ve faiz oranları yabancılar için biraz daha yüksek olabilir. Floransa’daki birçok yabancı alıcı, İtalyan mortgage bürokrasisinden kaçınmak için ya nakit ödeme yapar ya da kendi ülkelerindeki varlıklarını teminat göstererek finansman kullanır.
- Tapu kontrolleri: Her zaman kapsamlı bir inceleme yapın – taşınmazın kadastro bilgilerini doğrulayın, ipotek veya izinsiz yapı işleri olup olmadığından emin olun ve satan kişinin açık mülkiyet hakkı olduğuna dikkat edin. Bu kontrolleri genellikle noter gerçekleştirir. Floransa’daki eski binalar, güzel sanatlar otoritesince koruma altındaysa (tarihi kısıtlamalar – vincoli) özel onaylar gerektirebilir; bu satın almanıza engel değildir ama yenileme için özel izinler almanız gerekir.
- Kiralama düzenlemeleri: Daha önce konuşulduğu gibi, kiraya vermeyi düşünüyorsanız yerel yönetmeliklere dikkat edin. Örneğin, kısa süreli kiralamalar artık Floransa’nın UNESCO tarihi merkezinde oldukça kısıtlıdır – yeni bir malik otomatik olarak burada bir Airbnb işi başlatamaz çünkü yeni lisanslara kota getirilmiştir investropa.com. Ancak, eski şehir dışında kurallar daha esnektir fakat belediyeye kayıt gereklidir. Kiradan gelir elde etmeyi planlıyorsanız, mutlaka en güncel yerel düzenlemeleri kontrol edin.
Özetle, Floransa gayrimenkulüne yatırım yapan yabancı yatırımcılar genel olarak yatırımcı dostu bir ortamdan yararlanır; mülkiyet için herhangi bir engel bulunmaz ve doğru yapılandırılırsa vergilendirme de makuldür. En önemli noktalar; alım vergilerini (ikametçi olmazsanız daha yüksektir) planlamak, kira kanunlarına uyumu sağlamak ve yatırımınızı optimize etmek için İtalya’nın vergi anlaşması ağından ve özel rejimlerinden yararlanmaktır. Doğru hukuki danışmanlıkla Floransa’da alım süreci sorunsuz ilerleyebilir – İtalya’nın köklü gayrimenkul mevzuatı ve profesyonel noter sistemi güvenli bir işlem çerçevesi sunar. Pek çok yabancı alıcı Floransa’yı sadece şehir güzelliğiyle değil, aynı zamanda istikrarlı mülkiyet hakları ve potansiyel vergi avantajları ile ikinci ev veya yatırım noktası olarak seçmiştir.
Gayrimenkul Yatırımı için Fırsatlar ve Riskler
Floransa, 2025’te her tür gayrimenkul yatırımcısı veya ev alıcısının düşünmesi gereken cazip fırsatlar ile dikkate değer riskleri bir arada sunar:
Fırsatlar:
- Güçlü Kira Getirileri: Şehrin yüksek kira talebi sayesinde, Floransa’da kira getirileri caziptir; bu oranlar birçok Avrupa şehrine kıyasla yüksektir. Daireler için brüt getiriler Floransa’da ortalama %6–8 civarındadır globalpropertyguide.com, ki bu oldukça sağlıklıdır. Örneğin, öğrenci bölgelerinde veya turistik merkeze yakın küçük dairelerin yıllık getirisi %7’nin üzerinde olabilir globalpropertyguide.com. Bu, gelir arayan yatırımcılar için – ister uzun dönemli yerlilere/öğrencilere, ister düzenlemeye tabi kısa süreli turist kiralarına yönelik – bir fırsattır. Yüksek kiralar (Floransa, İtalya’nın en yüksek kiralarından birine sahip columbusintl.com) ve hâlâ yönetilebilir seviyedeki alım fiyatları (Londra, Paris vb. ile kıyaslandığında) iyi bir nakit akışı potansiyeli sunar.
- Sermaye Değeri Artışı Potansiyeli: Floransa’nın emlak piyasası tarihsel olarak daha az dalgalı ve düzenli olarak değer kazanan bir yapıya sahip olmuştur. 5-10 yıllık bir vadede, sahipleri genellikle değerlerin arttığını görmüştür. Şehrin kalıcı cazibesi ve sınırlı inşaat faaliyetleriyle birlikte, uzun vadeli sermaye artışı beklentileri olumlu olmaya devam etmektedir. Belirli mahallelere (örneğin altyapı iyileştirmeleri planlanan yeni tramvay hatları olan alanlar veya soylulaştırma süreci geçiren bölgeler) yatırım yapanların, şehir ortalamasının üzerinde getiri elde edebileceği öngörülmektedir. Oltrarno örneği ve daha önce göz ardı edilen diğer bölgelerin şimdi değer kazanması, doğru bölgeye yatırım yapmanın nasıl sonuç verdiğini göstermektedir.
- Çeşitlendirme ve Güvenli Liman: Floransa’ya yatırım yapmak, uluslararası yatırımcılar için çeşitlendirme imkanı sunar. İtalyan emlak piyasası, özellikle de Floransa, çoğunlukla hisse senedi piyasalarıyla veya küresel diğer emlak piyasalarıyla tam bir uyum içinde hareket etmez. Geçmişteki küresel durgunluk dönemlerinde, Toskana’nın emlak piyasası genellikle değerini nispeten iyi korumuştur; zengin alıcılar “gerçek varlıkları” tercih etmişlerdir. Tarihi bir Floransa dairesine veya bir Toskana villasına sahip olmanın somut değeri, güvenli liman niteliği kazandırır. Belirsiz dönemlerde, kültürel olarak önemli lokasyonlardaki “hard asset”ler talebini koruyabilir.
- Geliştirme ve Katma Değer Fırsatları: Proje üstlenmek isteyenler için Floransa’da yenilemeden fayda sağlayacak birçok eski mülk mevcuttur. İtalya, zaman zaman yenileme projeleri için (örneğin “Süperbonus %110” teşviki gibi) vergi avantajları sunmuştur; bu teşvik dönemi sona ermek üzere olsa da, hükümetin emlak iyileştirmelerini desteklediğini göstermiştir. Yüzyıllık bir dairenin lüks standartlara yenilenmesi veya büyük bir mülkün birden fazla birime dönüştürülmesi, değeri önemli ölçüde artırabilir. Ayrıca arzın talebi karşılamadığı niş segmentlerde (ör. yaşlılara uygun yaşam alanları veya öğrenci yurtları) fırsatlar da vardır – bu ihtiyaçlara hizmet eden mülk geliştirme veya dönüştürme işleri güçlü getiriler sağlayabilir.
- Turizme Dayalı Girişimler: Sadece konut yatırımı dışında, Floransa’nın turizmdeki patlaması, konaklama odaklı emlakta da fırsatlar açmaktadır. Yeni düzenlemelere uygun şekilde küçük bir pansiyon, butik otel veya servisli daireye sahip olmak kârlı olabilir. Ayrıca turistlere yönelik ticari alanlar (restoranlar, mağazalar) önemli lokasyonlarda, Floransa’nın ziyaretçi ekonomisinin sürdürülebilir gücüne bir bahis anlamına gelir (2023’te Uffizi gibi müzelerde 5 milyondan fazla ziyaretçi gowithguide.com gowithguide.com ve rekor turist sayılarıyla). İtalya’da turizm 2023’te GSYH’nın %10’undan fazlasını oluştururken gowithguide.com, Floransa bu konuda ön planda yer almakta ve turizmle ilişkili yatırımlar için sağlam bir zemin oluşturmaktadır.
Riskler:
- Ekonomik ve Faiz Oranı Riski: İtalya’nın ekonomisi yavaş büyüyor (yaklaşık %0,5–1 GSYİH büyümesi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) ve şoklara karşı hâlâ hassas. Bir durgunluk veya işsizlikteki artış, yerel konut talebini düşürebilir. Ayrıca, faiz oranları istikrar kazansa da, Avrupa’da gelecekte yaşanacak bir faiz artışı, finansman kullanan alıcılar için erişilebilirliği azaltabilir ve fiyatlar üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturabilir. Küresel ekonomik sıkıntılar (ör. başka bir pandemi dalgası veya jeopolitik kriz) da yabancı alıcı ilgisini ve turizmi azaltarak Floransa emlak piyasasını doğrudan etkileyebilir.
- Düzenleyici Değişiklikler: Düzenleyici ortam özellikle kiralama yatırımcıları için önemli bir risk oluşturmakta. Floransa’nın merkezinde zaten kısa dönemli kiralamalar için daha sıkı kurallara tanık olduk investropa.com; ulusal hükümetin daha kapsamlı kontroller getirmesi de mümkün (İtalya’da kısa dönem kiralamalara ya da turistik şehirlerde ikinci evlere vergi uygulanması konusunda konuşmalar oldu). Ayrıca vergi kanunları değişebilir – şu anda İtalya yatırımcı dostu sabit vergilere ve teşviklere sahip, ancak hükümet önceliklerinde bir değişiklik, yabancı sahipler için vergi uygulamalarını değiştirebilir ya da yeni mülk vergileri getirebilir. Politikaların takibi çok önemlidir.
- Likitide ve İşlem Maliyetleri: Floransa’da (ve genel olarak İtalya’da) emlak çok likit değildir. Özellikle lüks veya benzersiz mülkler, istenen fiyata alıcı bulmak için aylar veya yıllar alabilir. Hızlıca satmanız gerekirse, ciddi bir indirim yapmanız gerekebilir. İşlem maliyetleri de yüksektir (belirtildiği gibi, alımda ~%10 veya daha fazla ve satıcılar genellikle ~%3 komisyon öder), bu da demek oluyor ki genellikle bir işlemde başa baş noktasına gelmek için fiyatların %15’in üzerinde artması gerekir. Bu likitsizlik ve maliyet, yatırımcıların çok yıllık bir bakış açısına sahip olmasını ve emlakları kolayca elden çıkarmamayı beklemesini gerektirir.
- Yapısal ve Bakım Maliyetleri: Floransa’daki binalar eski – bir Rönesans dönemi dairesinin sahibi olmak, yüzyıllık altyapıyla uğraşmak anlamına gelir. Restorasyon için beklenmedik masraflar, İtalya’nın izinler için bürokrasisiyle uğraşmak (özellikle mülk resmi olarak tarihi ise) ve devam eden bakım masrafları kayda değer olabilir. AB’nin yeni enerji verimliliği düzenlemeleri, önümüzdeki yıllarda eski binalarda tadilat gerektirebilir (İtalya bunların nasıl uygulanacağını tartışıyor). Bu faktörler yatırım getirisini azaltabilir veya tadilatları karmaşıklaştırabilir. Binanın durumu ve gelecekteki olası yükümlülükler (ör. apartmanın zorunlu cephe restorasyonları ya da depreme karşı güçlendirme) konusunda gereken inceleme önemlidir.
- Bazı Segmentlerde Piyasa Doygunluğu: Talep yüksek olsa da, bazı alt piyasalar doygunluğa ulaşabilir. Örneğin, lüks pazar nispeten küçük bir alıcı kitlesine dayanmaktadır; eğer çok fazla lüks mülk aynı anda piyasaya çıkarsa (örneğin geliştiricilerin palazzoları yüksek kaliteli dairelere dönüştürmesi gibi), satış süreleri uzayabilir. Benzer şekilde, daha önce belirtildiği gibi, çok sayıda yeni öğrenci yurdu inşa edilirse, bu tip kiralar durağanlaşabilir ya da düşebilir. En önemli risk, geçmişteki talep artışının kesintisiz devam edeceğini varsaymaktır – yatırımcılar eğilimleri aşırı derecede genellemekten kaçınmalıdır. Örneğin, turizme sınırlama getirilirse (belediye yönetimi zaman zaman aşırı turizmi kontrol etmek için ziyaretçi sayısını sınırlama fikrini gündeme getiriyor), bu durum kısa dönemli kiralama olanaklarını etkileyebilir.
Bu faktörleri göz önünde bulundururken, Floransa’daki temkinli yatırımcılar uzun vadeli ve değer odaklı bir yaklaşım benimseyecektir. Sağlam getiri elde etme ve varlık değerinin artmasından faydalanma olanakları gerçek, fakat hukuki karmaşıklıklar ve piyasa dalgalanmaları gibi zorluklara da hazırlıklı olunmalıdır. Floransa içerisinde çeşitlendirme yapmak (merkezi ve gelişmekte olan mahallelerin, ya da farklı kira türlerinin karışımı) bazı riskleri hafifletebilir. Birçok yatırımcı, Floransa’da gayrimenkul sahibi olmanın öz değerinin – yani dünyanın en güzel şehirlerinden birinde bir avantaja sahip olmanın – başlı başına bir ödül olduğunu, dikkatli bir planlamayla finansal ödüllerin de bu deneyimle paralel olabileceğini düşünüyor. Her zaman olduğu gibi, kapsamlı araştırmalar yapmak, mümkünse yerel emlak uzmanlarına danışmak ve net bir strateji belirlemek, Floransa gayrimenkul piyasasından en iyi şekilde yararlanırken risklerin de yönetilmesine yardımcı olacaktır.
Piyasayı Etkileyen Ekonomik ve Turizm Faktörleri
Floransa’nın gayrimenkul piyasası, bölgenin daha geniş ekonomik ve turizm bağlamından ayrı düşünülemez. Şehrin refahı, hem bir kültür ve turizm başkenti olarak rolüne, hem de İtalya’nın genel ekonomik sağlığına yakından bağlıdır.
Turizm, Floransa’nın emlak piyasası için tartışmasız en büyük dış etkenlerden biridir. 2024 yılına gelindiğinde, Floransa’da turizm rekor seviyelere geri dönmüştür – şehir, 2023 yılında neredeyse 13 milyon geceleme kaydetmiştir (bunların yaklaşık %75’i uluslararası ziyaretçilerden oluşmaktadır) gowithguide.com ve 2024’te bu eğilim daha da yükselmiştir. Karşılaştırmak gerekirse, Floransa’nın metropol nüfusu yaklaşık 700.000’dir, ancak yoğun dönemlerde, turistlerle birlikte fiili nüfus ~1,5 milyona çıkmaktadır gowithguide.com. Bu büyük artış, kısa dönem konaklamalar (oteller, tatil kiralıkları, vb.) için yoğun bir talep oluşturur ve bu da dolaylı olarak konut piyasasını etkiler (birçok dairenin turistik kiralıklara dönüştürülmesi gibi, daha önce bahsedildiği üzere). Ayrıca, turistlere yönelik hizmet veren işletmelerin (dükkanlar, restoranlar) gelişmesini sağlayarak, merkezi alanlardaki ticari gayrimenkul kiralarını destekler. Uffizi Galerisi (2023’te 5 milyon ziyaretçi) gowithguide.com ve şehrin Rönesans mirası gibi kültürel cazibe merkezleri, Floransa’yı sürekli olarak seyahat “hayal listelerinde” tutmaktadır. Floransa küresel anlamda üst düzey bir destinasyon olarak kaldığı – ve İtalya’nın sanat ve tarih turizmi alanında 1 numaralı şehri olduğu – sürece, gayrimenkul talebine güçlü bir temel olacaktır: Yabancılar çoğunlukla ziyaret ettikten sonra ikinci evlerini satın alır ve konaklama sektörüne yapılan yatırımlar cazip olmaya devam eder.
Ancak, turizm bazı riskler veya zorluklar da taşımaktadır: Aşırı turizm önemli bir endişe haline gelmiş, bu da düzenlemeleri (örneğin kiralama sınırlamaları) beraberinde getirmiş ve kalabalık şehir koşulları nedeniyle bazı yerlileri caydırabilecek bir unsur olmuştur. Sürdürülebilir turizm konusunda devam eden bir tartışma vardır – şehir daha fazla kısıtlama getirirse (örneğin günlük ziyaretçi kotası veya daha sıkı otel ruhsatlandırması), bunun emlak üzerinde karmaşık etkileri olabilir. Ancak genel olarak, yerel yönetim turizmi, sakinlerin yaşam kalitesini koruyacak şekilde yönetmeye çalışıyor; bu da uzun vadede gayrimenkul ortamı için olumludur (şehrin yalnızca açık hava müzesi değil, yaşanabilir bir yer olarak kalmasını sağlamak).
Daha geniş ekonomik cephede, Floransa, görece zengin bir bölge olan Toskana’nın başkenti olmanın avantajını yaşıyor. Şehrin ekonomisi sadece turizmle sınırlı değil; aynı zamanda moda (bazı büyük İtalyan moda evleri burada veya yakınında bulunuyor), eğitim (birkaç üniversite ve uluslararası okul) ve lüks ürün imalatı (parfüm, deri ürünleri vb.) gibi alanları da içeriyor. Toskana’daki işsizlik oranı İtalya ortalamasının altında seyretmiş, Floransa ise güçlü bir orta sınıfa sahip. 2022 itibarıyla, Floransa bölgesinde ortalama yıllık gelir yaklaşık 24.000 €’ydu lanazione.it ve bu, birçok güney şehrinden yüksek. Bu da yerel konut alım gücünü destekliyor (her ne kadar konut maliyetlerine göre hâlâ mütevazı kalsa da). İtalya’nın ulusal ekonomik büyümesi ise mütevazı – 2025 için %0,8–1 civarında öngörülüyor globalpropertyguide.com – ve yüksek kamu borcu bazen belirsizlik yaratıyor. Ancak herhangi bir büyük ekonomik politika ya da şok (kemer sıkma, yüksek vergi artışları gibi) tüketici güvenini ve emlak piyasasını etkileyebilir. Şimdiye dek, yavaş büyümeye rağmen düşük faiz oranları (son döneme kadar) ve kültürel etkiler (İtalyanlar gayrimenkule yatırım yapmayı tercih eder) emlak piyasasını istikrarlı tutmuştur.
Önemli bir başka faktör ise Avrupa Merkez Bankası’nın para politikası oldu. 2022-2023’te yükselen enflasyon, bazı Avrupa konut piyasalarını soğutmaya başlayan yüksek faiz oranlarına yol açtı. 2024 sonlarında ise ECB, enflasyonun hafiflemesiyle birlikte küçük faiz indirimlerine yöneldi practiceguides.chambers.com. İtalya ve dolayısıyla Floransa için daha düşük faizler mortgage’leri bir nebze daha erişilebilir kılıyor ve 2023’teki yüksek faizlerle fiyat dışı kalan bazı alıcıların geri dönmesini sağlayabilir. Ancak Floransalı alıcıların çoğu öz sermaye/nakit veya küçük kredilere dayandığı için etkisi sınırlı – yine de talep için olumlu bir eğilim. Enflasyon da inşaat maliyetlerini etkiliyor: 2021-2022’de malzeme fiyatlarındaki artış, inşaat ve yenileme maliyetini yükseltti ve bazı projeleri yavaşlattı. Enflasyon kontrol altında kalırsa, inşaat yeniden hızlanabilir ve arz kademeli olarak artabilir.
Ayrıca, döviz kurları ve küresel ekonomi piyasayı etkiliyor. Doların (veya pound’un vb.) euro karşısında güçlü olduğu dönemlerde, Floransa’daki gayrimenkul yabancı alıcılar için fiilen ucuzluyor. 2022-2023’te euro nispeten zayıftı ve bu durumdan yararlanan Amerikalı alıcıların arttığı gözlemlendi investropa.com. Euro yeniden güçlenirse, bazı yabancı ilgisi azalabilir ya da Avrupalı alıcılar görece daha aktif hale gelebilir. İtalya ile AB’deki siyasi istikrar da yabancı yatırımcı güveninde etkili – her türlü istikrarsızlık yabancı alımları kısa süreli yavaşlatabilirken, mevcut hükümetin yatırım yanlısı politikalar sinyali verdiği gibi istikrar dönemleri bu ilgiyi canlı tutuyor.
Son olarak, karşılaştırmalı bölgesel faktörler: Toskana içinde Floransa ana şehir olsa da, alıcılar diğer bölgeleri de düşünüyorlar; örneğin kıyı Toskana (ör. Versilia kıyısı: Forte dei Marmi, vb.) veya tepe kasabaları (örneğin Siena, Lucca, Pisa). Kıyaslama açısından, bu pazarlar genellikle daha ucuzdur (örneğin Lucca şehri ortalama yaklaşık €3.100/m² idealista.it, Pisa daha da ucuz), özel bölgelere istisna olarak (Lucca ilinde yer alan Forte dei Marmi, zengin uluslararası sakinler sayesinde son derece yüksek villa fiyatlarına sahiptir). Bazen, Floransa “çok pahalı” hale gelirse, alıcıların bir kısmı şehir merkezindeki küçük bir daireyle aynı fiyata şehir dışında 30 km uzaklıkta büyük bir kır evi tercih edebilir. Bu nedenle Floransa, belirli alıcılar için Toskana bölgesinde rekabet halindedir. 2024 yılı itibarıyla, Floransa Toskana’nın en pahalı şehri olarak kaldı (yaklaşık €4.300–€4.400/m²), bunu bazı kıyı bölgeleri ve Lucca takip etti lanazione.it idealista.it. Floransa piyasasının sağlığı çevre pazarlara da aslında ivme kazandırabilir – örneğin, Floransa’da fiyatlar nedeniyle ev alamayan biri Prato, Pistoia veya Arezzo gibi daha ucuz yakın şehirlerden alım yapabilir ve buralarda fiyatları biraz yükseltebilir. Tersine, Floransa’daki bir durgunluk, Toskana genelinde olumsuz bir sinyal olarak hissedilebilir. Sonuç olarak, turizm ve ekonomik eğilimler şu anda Floransa emlak piyasasını güçlü bir şekilde destekliyor: turizm, şehre düzenli bir talep ve gelir akışı sağlıyor, genel ekonomi ise düşük büyüme gösterse de emlak yatırımlarını destekleyecek kadar istikrarlı. Floransa’nın küresel çekiciliği, yerel ekonomik dalgalanmalara karşı onu bir ölçüde koruyor – uluslararası ilgi, yerli talep azalsa bile şehri destekleyebiliyor. Yine de, yatırımcıların turizm politikalarını, Avrupa’daki ekonomik gelişmeleri ve bölgesel rekabeti izlemeleri gerekir; bu faktörler pazarın gidişatını şekillendirmeye devam edecektir. Floransa, canlı bir kültürel ve ekonomik merkez olarak kaldığı sürece, emlak sektörü de büyük olasılıkla canlı kalmaya devam edecektir.Çevredeki Toskana Bölgeleriyle Karşılaştırmalar
Floransa’nın emlak piyasasını değerlendirirken, performansını ve cazibesini daha iyi kavrayabilmek için, Toskana’daki diğer bölgelerle ve yakın banliyölerle kıyaslamak faydalı olur.
Metropol alanı içinde, Floransa’nın fiyatları, bitişik kasabalara kıyasla oldukça yüksektir. Örneğin, 2025 başı itibarıyla ortalama konut fiyatı:
- Floransa şehir: ~€4.365/m² (kiralar ~€21,1/m²) lanazione.it.
- Sesto Fiorentino (Floransa Havalimanı yakınında kuzey banliyösü): ~€3.313/m² (kira ~€13,1/m²) lanazione.it.
- Scandicci (güneybatıda, tramvay bağlantılı): ~€3.240/m² (kira ~€13,5/m²) lanazione.it lanazione.it.
Bu, Floransa’nın merkezinden ev almak istediğinizde %30-35 daha pahalı olduğu anlamına gelir. Floransa’nın geniş bölgesinde bile, birçok yarı kırsal alan ya da küçük toplulukta fiyatlar çok daha düşüktür. Örneğin, Empoli veya Pistoia gibi Floransa’ya uzak olmayan bir kasabada metrekare başına ortalama 2.000 euro civarındadır. Tarihi şehirde olmak veya Duomo’ya yürüme mesafesinde olmak açıkça önemli bir maliyet getiriyor. Ancak, banliyölere olan ilgi artıyor: ulaşımın gelişmesi (Scandicci’ye tramvay gibi ve yakında diğer banliyölere de), uygun fiyat arayışıyla birlikte fiyatlarda bir yakınlaşma yaşanıyor. Belirtildiği gibi Scandicci’de tramvay bağlantısı sayesinde fiyatlarda artış gözlemlendi lanazione.it, ve hatta bazı “VIP” tepelik bölgelerinde (Mosciano, vb.) fiyatlar €3.800–€4.000/m²’ye kadar çıkabiliyor, bu da büyük villalar içindir lanazione.it. Eğer şehir fiyatları banliyölere göre daha hızlı artmaya devam ederse, Floransa ile banliyöler arasındaki fark biraz daralsa da, Floransa’nın ünü muhtemelen daha pahalı seçenek olmaya devam edeceğini garanti ediyor.
Floransa’yı diğer Toskana şehirleriyle karşılaştırmak:
Toskana’nın diğer illerinde gayrimenkul piyasası genellikle daha küçük ve daha ucuzdur:
- Siena – Tarihi bir şehir ve turizm merkezi olan Siena’da fiyatlar, boyutuna göre yüksektir, ancak genellikle Floransa’ya göre daha düşüktür. Siena’nın birçok bölgesinde fiyatlar €3.000–€3.500/m² civarındadır. Floransa’nın uluslararası iş ve eğitim sektörleri burada yoktur, bu nedenle talep daha çok turizm ve yerlilerden gelmektedir.
- Pisa – Eğik Kulesi ile bilinen Pisa’da fiyatlar makuldür (ortalama olarak belki €2.200–€2.800/m²). Piyasa üniversiteden ve bazı teknoloji endüstrilerinden etkilenmektedir, ancak yine de Floransa kadar uluslararası düzeyde değildir.
- Lucca – Lucca ilginçtir: Yabancı alıcılar arasında oldukça popüler hale gelmiştir (büyüleyici surlarla çevrili bir şehir). Verilere göre, Lucca’nın ili Toskana’daki en yüksek fiyatlardan bazılarına sahipti (yaklaşık €3.165/m² ile, Floransa’dan sonra en pahalı yerlerden biri). idealista.it. Muhtemelen bunun nedeni Lucca’nın zengin yerleşim yerlerini içermesidir (Lucca ilindeki kıyıdaki Forte dei Marmi son derece pahalıdır). Lucca şehrinde ortalama ~€2.500/m² olabilir, ancak lüks segmenti yabancı ilgisiyle yükseliyor.
- Arezzo, Pistoia, Grosseto, vb. – Bu iller ve şehirler önemli ölçüde daha ucuzdur, genellikle €1.500–€2.500/m² aralığındadır. Kırsal çiftlik evleri arayan bazı yabancı alıcıları cezbederler (özellikle Siena/Arezzo’ya da uzanan Chianti bölgelerinde), ancak doğrudan Floransa ile rekabet etmezler.
Karşılaştırma için dikkat çeken bir bölge Floransa ve Siena arasındaki Chianti kırsalıdır. Toskana’yı seven birçok uluslararası alıcı şehir ve kırsalı karşılaştırır. Chianti’de (ör. Greve in Chianti, Gaiole in Chianti gibi kasabalar) metrekare başına fiyatlar daha düşük olabilir – genellikle ortalama €2.500–€3.000/m² immobiliare.it immobiliare.it – ancak kırsal mülklerin genellikle daha büyük ve arazili olduğunu unutmayın, bu nedenle toplam fiyatlar €/m² makul olsa bile yüksek olabilir. Kırsal villalar ve çiftlik evleri pazarı pandemi sırasında çok güçlüydü (insanlar alan arıyordu) ve halen dirençli, ancak çok bölümlü bir pazar (güzelce restore edilmiş bir çiftlik evi milyonlarca edebilirken, tadilata ihtiyacı olan bir kır evi nispeten ucuz olabilir). Floransa pazarı ve Chianti genellikle yaşam tarzı tercihlerine bağlıdır: şehirde rahatlık ve kiralama potansiyeli (Floransa) ile kırsalda huzur ve genellikle daha büyük mülkler (Chianti) arasındaki fark. Bazı yatırımcılar Chianti’yi kişisel kullanım (tatil evi) için ve Floransa’yı ise saf yatırım (kiralama) için seçiyor.
Kıyı Toskana (ör. Lucca ilinde Versilia kıyısı ve güneyde Monte Argentario) başka bir karşılaştırma konusudur: Bu bölgeler deniz arayan İtalyanlar ve yabancılar için ikinci ev pazarlarıdır. Forte dei Marmi (Versilia), İtalya’nın en pahalı noktalarından biridir (orada villalar, zengin Rus ve Avrupalı alıcılar nedeniyle kolayca €10.000/m²’yi aşabiliyor). Ancak bu bir niş lüks pazardır – Floransa’nın geniş pazarına doğrudan karşılaştırılamaz. Genel olarak, bazı sıcak noktalar dışında, kıyı Toskana’sı Floransa’dan daha ucuzdur.
Piyasa trendleri açısından bakıldığında, Floransa genellikle daha geniş Toskana trendine öncülük eder veya paralel hareket eder. Örneğin, 2024 yılında Toskana’nın genel konut fiyatları yaklaşık %1–2 arttı idealista.it, bu oran ulusal ortalamalara benzerdi, ancak Floransa bu dönemde %5+ civarında bir artış ile daha iyi performans gösterdi. Çevre bölgelerde bazen bir halka etkisi görülüyor: Floransa çok sıcak bir piyasa olduğunda, talebin bir kısmı çevreye kayıyor. Bir örnek vermek gerekirse: Floransa’ya sadece 20 km uzaklıktaki Prato gibi daha küçük şehirlerde, Floransa’da çalışan ancak daha uygun fiyatlardan dolayı Prato’dan ev alan insanların sayısı arttı. Ancak bu yerlerin hiçbiri Floransa’nın kendine özgü çekiciliğini kopyalayamaz; bu nedenle Floransa güçlü bir primini korur ve genellikle daha istikrarlı olur. Durgunluk dönemlerinde de genellikle değerini daha iyi korur – çünkü her zaman küçük kasabalarda olmayan bir kültürel/turistik talep tabanı mevcuttur. Örneğin, 2008 sonrası birçok küçük Toskana piyasasında değerler önemli ölçüde düşerken, Floransa’daki düşüş daha hafif oldu ve daha hızlı toparlandı.
Özetle, Floransa, fiyat ve talep açısından Toskana’nın tartışmasız emlak lideridir. Toskana’nın çevre bölgeleri daha düşük giriş fiyatları ve bazen yüksek yaşam kalitesi sunar (Floransa’da fiyatların dışına çıkanlar için fırsatlar olabilir), ancak likidite, kiralık talebi veya değer artışı potansiyeli açısından Floransa’nın yatırım profiliyle boy ölçüşemezler. Bununla birlikte, yatırımcılar özellikle büyük mülkler almak ya da portföy çeşitlendirmek gibi stratejiler için Floransa banliyöleri veya ikincil Toskana şehirlerine bakabilirler. Gerekli olduğunda bölgesel bağlam göz önünde bulundurulmalıdır: Genel olarak bakıldığında Toskana’da konut değerlerinde ılımlı bir büyüme var investropa.com ve manzaralı bölgelerde yabancı ilgisi yüksek. Yine de, Floransa bir kozmopolit merkez olarak öne çıkar ve birçok açıdan piyasa davranışları bakımından Milano, Roma veya Venedik ile karşılaştırılabilir; bölgesel komşularıyla değil. Şehrin özel statüsü kendi yolunu çizmesini sağlar ve yakın bölgelerle kıyaslamak çoğunlukla Floransa’nın piyasasının bölgede ne kadar istisnai olduğunu vurgular.
