Trh s nemovitostmi na Britských Panenských ostrovech (BVI) v roce 2025 přináší dynamickou kombinaci tropického kouzla a obezřetného optimismu. Po povzbuzujícím růstu po pandemii objem transakcí s nemovitostmi v poslední době výrazně ochladl – celkové tržby podle hodnoty v dolarech klesly z rekordních 156 milionů dolarů v roce 2022 na pouhých 69 milionů dolarů v roce 2024 smithsgore.com. Toto zpomalení, způsobené částečně ukončením místních daňových pobídek a byrokratickými překážkami, vedlo kupující k otázce: Je boom nemovitostí v ráji u konce, nebo pouze na pauze? V této komplexní zprávě zkoumáme aktuální stav nemovitostí BVI, cenové trendy a prognózy, regionální specifika a co mohou investoři (jak zahraniční, tak místní) v roce 2025 a dále očekávat. Od luxusních vil na Virgin Gordě po komerční projekty na Tortoale prozkoumáme příležitosti, rizika a regulatorní prostředí, které formují budoucnost tohoto karibského trhu virginislandsnewsonline.com bvi.gov.vg.
Přehled trhu 2025: Trendy v oblasti rezidenčních a komerčních nemovitostí
Rezidenční sektor: Rezidenční nemovitosti na BVI zaznamenaly prudký post-COVID boom v letech 2020–2021, následovaný výraznou korekcí. Počet transakcí vrcholil v roce 2021 (338 prodejů), následně poklesl o přibližně 29 % v roce 2022 a o dalších 23 % v roce 2023 (na 184 prodejů) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. V roce 2024 trh zpomalil na historická minima, komentátoři popisovali situaci jako „strmý pád“ aktivity virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Omezily se jak domácí, tak zahraniční segmenty kupujících: nákupy Belongerů (občanů BVI) klesly z 83 milionů USD v roce 2021 na 38 milionů USD v roce 2024, zatímco prodeje cizincům propadly ze 116 milionů USD v roce 2022 na 30 milionů USD v roce 2024 virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Ve skutečnosti proběhlo v roce 2024 pouze 22 transakcí se zahraničními kupci, což je nejméně za více než dekádu smithsgore.com. Tento pokles je přičítán několika faktorům: ukončení plošných úlev na kolkovné pro místní po roce 2021, rostoucím globálním úrokovým sazbám, které tlumí investice, a zdlouhavým schvalovacím procesům, které zapříčinily propadnutí mnoha obchodů bvi.gov.vg bvi.gov.vg.
Navzdory poklesu objemu ceny nemovitostí zůstaly od roku 2021 relativně stabilní (pokud jsou vyloučeny jednorázové prodeje ultra-luxusních nemovitostí) smithsgore.com. Většina nemovitostí, které mění majitele, je v nižších cenových kategoriích: například v roce 2024 většina prodaných domů (35 jednotek) byla pod 1 milionem dolarů, zatímco pouze 12 domů bylo prodáno nad 1 milion dolarů smithsgore.com. To naznačuje, že hlavní trh s domy střední třídy si drží hodnotu, přestože počet transakcí klesá. Dalším pozitivem jsou prodeje pozemků: poptávka po rezidenčních parcelách se v roce 2024 zotavila a počet prodaných parcel vzrostl na 137 (oproti 96 v roce 2023), když místní využili dostupnějších cen pozemků smithsgore.com. Pozemky v cenovém rozpětí 50 000 až 100 000 USD byly obzvláště populární, tvořily přibližně 39 % všech prodejů pozemků smithsgore.com. Průměrná cena za stavební pozemek na ostrově Tortola zůstala přibližně 4 USD za čtvereční stopu – téměř beze změny oproti roku 2023 smithsgore.com – což také ukazuje na stabilitu cen surové půdy.
Komerční sektor: Segment komerčních nemovitostí je ve srovnání s rezidenčním segmentem poměrně malý, ale díky zotavování turismu ožívá. Poptávka po kancelářských a maloobchodních prostorách v Road Town (hlavní město Tortoly) je stabilní, poháněná finančním sektorem a rostoucím odvětvím profesionálních služeb. Zřetelněji nabírají na obrátkách investice do hotelů a smíšených projektů. Několik hlavních resortů zničených hurikány v roce 2017 bylo znovu otevřeno nebo se rekonstruuje, což vrací život trhu s hotelovými a vilovými nemovitostmi. Významnou událostí bylo znovuotevření Peter Island Resort v prosinci 2024 po kompletním přepracování bvi.org.uk a slavný Bitter End Yacht Club na ostrově Virgin Gorda výrazně přestavěl svou marínu a zázemí bvi.org.uk. Nové hotelové projekty jsou také v přípravě (detailně popsáno v další části), což nejen podporuje stavební aktivitu, ale také naznačuje dlouhodobou důvěru v turismus v BVI. Shrnutí: i když je objem rezidenčních prodejů v roce 2025 na minimu, trh jako celek vykazuje známky odolnosti: ceny atraktivních nemovitostí zůstávají pevné, místní investují do půdy a rozvoj poháněný turismem zrychluje. Tento základ by mohl do budoucna vytvořit předpoklady pro pozvolné oživení v příštích letech.
Trendy cen nemovitostí a prognózy
Současné cenové trendy: Ceny nemovitostí na BVI vykazovaly pozoruhodnou stabilitu i v nedávných bouřlivých letech. Přestože objemy transakcí kolísaly, průměrné prodejní ceny pro místní i zahraniční kupce zůstaly po roce 2020 relativně stabilní smithsgore.com. Částečně je to způsobeno malou velikostí trhu – jedna vysoce hodnotná transakce (například dům za 12,6 milionu dolarů prodaný na Virgin Gordě v roce 2022) může ovlivnit průměry smithsgore.com. Po odečtení těchto anomálií vykazuje základní cenový trend minimální volatilitu. Například typická třípokojová vila na kopci na Tortole nebo přímořská chata na Jost Van Dyke se prodává přibližně za stejnou cenu jako před několika lety. Dominance transakcí pod 1 milion dolarů (téměř 80 % všech prodejů domů v letech 2019–2023 bylo pod 1 milion dolarů bvi.gov.vg bvi.gov.vg) naznačuje, že střední segment trhu zůstává základním kamenem realit na BVI. Naopak prodeje nad 3 miliony dolarů jsou vzácné – v letech 2019–2023 proběhlo pouze 12 takových prodejů luxusních domů bvi.gov.vg bvi.gov.vg – ale tento elitní segment poutá mimořádnou pozornost a peníze, když se prodává. Několik exkluzivních nemovitostí (v oblastech jako Oil Nut Bay, Little Dix Bay a Moskito Island) v některých letech představovalo významný podíl na celkové tržní hodnotě smithsgore.com. Například jeden prodej pozemku za 45 milionů dolarů v Oil Nut Bay v roce 2022 představoval více než 28 % celkového objemu trhu toho roku virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Odhlédneme-li od těchto výjimečných transakcí, objevuje se konzistentní trend: hlavní hodnota nemovitostí na BVI výrazně nevzrostla ani neklesla, ale držela si svou úroveň i přes zpomalení tempa prodejů.
Prognóza na příští roky: Do budoucna experti z oboru a oficiální výhledy předpovídají opatrně optimistický vývoj. Makroekonomická zpráva vlády BVI uvádí, že klesající hypoteční sazby v USA a Evropě ke konci roku 2024 by mohly oživit poptávku kupců díky snížení nákladů na půjčky bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Pokud budou globální úrokové sazby do roku 2025 klesat, více potenciálních kupců (zejména ze Severní Ameriky a Evropy) by mohlo být motivováno investovat do druhých domovů nebo nemovitostí na důchod na ostrovech. Dále se očekává, že zájem amerických investorů v blízké době poroste bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Faktory, jako je silný dolar (měnou BVI je USD), přitažlivost daňově neutrální jurisdikce a dokonce i politické změny (jedna zpráva naznačuje, že nedávné americké volby zvýšily důvěru investorů), by mohly vést k vyšší aktivitě kupců z USA. Na straně nabídky se očekává, že pokračující zlepšování v procesu udělování licencí na vlastnictví půdy cizincům (o kterém bude ještě řeč) odstraní zpoždění a uvolní skryté transakce, což by mohlo udělat z roku 2025 zlomový bod, kdy objem prodejů opět začne růst bvi.gov.vg bvi.gov.vg.
Většina analytiků se zdržuje předpovědí jednoznačného cenového “boomu”, ale mírné zhodnocení cen je možné v určitých segmentech. Prémiové nemovitosti u vody a s výhledem na oceán mohou zaznamenat tlak na růst cen, protože nabídka zůstává omezená a poptávka se vrací. Výhled luxusního trhu je podle jedné místní realitní kanceláře “naprosto pozitivní” díky rostoucímu počtu majetných osob hledajících exkluzivní karibské destinace cirebvi.com cirebvi.com. Developers na tento trend sází spuštěním nových luxusních projektů (například nové čtvrti vil v Oil Nut Bay se rychle prodaly) a hlásí silný zájem, a to i během slabšího období v letech 2023–24. Do roku 2026, pokud budou současné trendy pokračovat, může BVI čekat obnovený růstový cyklus: objemy transakcí se vrátí na úroveň před rokem 2020 a ceny budou mírně růst, zvláště u dobře situovaných domů a nemovitostí v blízkosti resortů. Prognózy však obsahují i výhrady – jakýkoli globální hospodářský pokles, regionální nestabilita nebo aktivní sezóna hurikánů v Atlantiku by mohly trh zbrzdit. Celkově je odborný výhled na období 2025–2027 opatrně optimistický: stabilizující se trh s vyhlídkou na postupný růst namísto spekulativního vzestupu, podpořený zlepšujícími se základy jako je cestovní ruch a investice do infrastruktury bvi.org.uk bvi.org.uk.
Investiční příležitosti a rizika
Investování do nemovitostí na BVI nabízí jedinečnou kombinaci odměn a výzev. Níže shrnujeme klíčové příležitosti, které přitahují investory, stejně jako rizika, která je třeba zvážit, zejména pro zahraniční kupce, expaty a důchodce zvažující nemovitost na tomto území.
Příležitosti:
- Atraktivita pro zahraniční kupce: BVI je anglicky mluvícím, politicky stabilním britským zámořským územím, které používá americký dolar – faktory, které dávají zahraničním investorům důvěru v bezpečnost jejich realitních aktiv. Práva na vlastnictví nemovitostí jsou silná a právní systém (založený na anglickém zvykovém právu) je spolehlivý pro ochranu vlastnických práv i řešení sporů.
- Daňově přívětivé prostředí: Britské Panenské ostrovy jsou proslulé tím, že zde neexistuje daň z příjmu fyzických osob, daň z kapitálových výnosů ani daň z dědictví nebo převodu majetku. Tento fiskální režim, často označovaný jako „fiskálně neutrální“, může být velkou výhodou pro investory či důchodce, kteří chtějí minimalizovat úniky na daních ze svého majetku imin-caribbean.com qwealthreport.com. Hlavní transakční daní je jednorázová kolková daň (probraná dále) a průběžné daně z nemovitosti jsou extrémně nízké v mezinárodním srovnání (doslova jen několik dolarů za akr půdy, jak ukazuje tabulka níže). Příjmy z pronájmu jsou jen mírně zdaněny prostřednictvím malé daně z nemovitosti na základě oceněné hodnoty pronájmu bvi.gov.vg, což činí pronajímané nemovitosti potenciálně atraktivními generátory příjmů.
- Silná poptávka po pronájmu a vysoké výnosy: Robustní turistický sektor BVI (nyní plně obnovený na více než 1 milion návštěvníků v roce 2024, rekord po hurikánu bvi.org.uk bvi.org.uk) vytváří zdravou poptávku po rekreačních pronájmech a krátkodobém ubytování ve vilách. Investoři do pronajímaných vil, apartmánů či bytových komplexů mohou těžit z vysokých sazeb za noc v hlavní sezóně (jachtingoví turisté a majetnější cestovatelé často hledají soukromé vily). Díky novým přímým letům z Miami a rozšířenému regionálnímu leteckému spojení bvi.org.uk se dostupnost BVI zlepšuje, což pravděpodobně dále podpoří turistiku. To se promítá do atraktivní obsazenosti a výnosů z pronájmu dobře situovaných nemovitostí (zejména vil u oceánu či nemovitostí v blízkosti marin nebo pláží).
- Segment luxusních nemovitostí: BVI si získaly reputaci „hřiště miliardářů“ – díky soukromým ostrovním usedlostem jako Necker, Moskito a Oil Nut Bay – což zvyšuje jejich prestiž mezi investory s ultra vysokým čistým jměním. Vlastnictví nemovitosti na BVI může být otázkou prestiže a lákat ty, kteří hledají exkluzivitu. S tím, jak developeři staví na míru šité luxusní domy a resortní komunity plné vybavení (od bungalovů nad vodou po vily na vrcholcích kopců), existují příležitosti investovat do projektů zaměřených na nejvyšší segment trhu. Tyto „trofejní“ aktiva mohou skvěle zhodnotit a generovat vysoké nájemné (nebo poskytnout jedinečné osobní zážitky) spolu s růstem celosvětového bohatství. Nedávná uznání, jako například ocenění Oil Nut Bay titulem „Nejlepší soukromá vila v Karibiku“ bvi.org.uk bvi.org.uk, zvýrazňují světovou úroveň některých nemovitostí na BVI.
- Ráj pro životní styl a důchodce: Pro cizince a důchodce nabízí BVI idylický životní styl – písečné pláže, plachtění a potápění, celoroční teplé počasí a soudržnou multikulturní komunitu. Kriminalita je nízká, zdravotnictví a infrastruktura se zlepšují a ostrovy jsou jen krátký let od pevninské části USA. Mnozí jsou přitahováni představou vlastnit vilu pro důchod nebo druhý domov v tomto ráji a případně získat dlouhodobý pobyt. Přestože jsou životní náklady vysoké, určité pobídky (jako bezcelní dovoz osobních věcí a žádné opakované daně z nemovitosti nad symbolickou částku) mohou učinit důchod na BVI finančně dosažitelným. Vláda dokonce zavedla program „Práce v ráji“ pro vzdálené pracovníky, který profesionálům umožňuje žít na BVI a současně pracovat na dálku, což reaguje na celosvětový trend práce na dálku caymaniantimes.ky caymaniantimes.ky – tato iniciativa může zvýšit poptávku po dlouhodobém pronájmu domů a apartmánů od digitálních nomádů a lidí pracujících na dálku.
Rizika a výzvy:
- Zranitelnost vůči přírodním katastrofám: BVI leží v oblasti výskytu hurikánů a nedávná historie toto riziko potvrzuje. V roce 2017 hurikán Irma (kategorie 5) zpustošil toto území a poškodil velkou část domů, marin i infrastruktury. Investoři musí mít na paměti, že riziko hurikánů je neustále přítomnou hrozbou – proto jsou také náklady na pojištění odpovídajícím způsobem vysoké a je nezbytné stavět podle přísných standardů (betonové konstrukce, okna odolná proti nárazům, hurikánové okenice atd.). Hodnota nemovitostí může být v krátkodobém horizontu ovlivněna bouřemi a vlastnictví zde znamená počítat s výdaji za pojištění i přípravu na bouřky. Na druhou stranu obnova po minulých bouřích často vedla ke zpřísnění stavebních předpisů a modernizaci nemovitostí, což nové stavby činí pravděpodobně odolnějšími než kdy dřív.
- Byrokratické překážky: Významným odrazujícím faktorem pro zahraniční investory byl zdlouhavý a náročný proces získání Licence na držení pozemků pro cizince (Non-Belonger Land Holding License, NBLHL). Historicky může schválení licence vládou trvat 9–12 měsíců (nebo i déle), což je prodleva, která **„vedla k vypršení smluv [a] kupující se rozhodli od nákupu odstoupit” bvi.gov.vg bvi.gov.vg*. Opravdu, v roce 2023 se mnoho obchodů zhroutilo kvůli těmto administrativním zpožděním virginislandsnewsonline.com. Přestože probíhají reformy ke zrychlení tohoto procesu (jak je popsáno v části Právní rámec), i v roce 2025 čelí zahraniční kupující stále dalším byrokratickým překážkám a čekací době, což představuje riziko, pokud se mezitím změní tržní podmínky. Trpělivost a kvalitní právní poradenství jsou nezbytné pro orientaci v licenčním režimu.
- Vysoké transakční náklady pro cizince: Investování do nemovitostí v BVI je pro cizince finančně náročné již na počátku. Kolkovné pro zahraniční kupující činí 12 % z kupní ceny nebo odhadní hodnoty (oproti 4 % pro místní) smithsgore.com, což je výrazná přirážka, která podstatně zvyšuje náklady na pořízení. Navíc právní poplatky (kolem 1 % ceny), náklady na vyměření, pojištění a případné závazky k výstavbě (při koupi pozemku) navyšují celkovou částku smithsgore.com. V kombinaci s licenčním procesem jsou transakční náklady a úsilí zahraničního kupujícího značné. To znamená, že investoři potřebují dlouhodobější horizont, aby tyto náklady získali zpět díky zhodnocení nebo příjmům z pronájmu. Při prodeji nemovitosti vznikají také určité náklady (i když ne daň z kapitálového zisku) a na tenkém trhu může být likvidace investice pomalejší než na větších trzích.
- Likvidita a velikost trhu: Trh s nemovitostmi na BVI je butikový – roční objem prodejů se počítá v desítkách, nikoli stovkách. Jak bylo uvedeno, v roce 2024 bylo pouze ~22 prodejů cizincům a historicky kolem 30 ročně bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Taková nelikvidita představuje riziko: může trvat déle, než najdete kupce, když se rozhodnete prodávat, a nemovitost může zůstat na trhu měsíce či roky, zejména v dražších kategoriích. Určování cen může být v malém trhu složité a hodnoty mohou být ovlivněny jen několika málo daty. Investor by měl být připraven na nedostatek srovnatelných prodejů a potenciálně volatilnější dobu na trhu. Navíc jakákoli negativní událost (celosvětová recese nebo lokální šok) může krátkodobě prudce snížit již tak omezený okruh kupujících, jak bylo vidět v letech 2023–24, kdy „lidé s prostředky a penězi [nenakupovali] tempem, na jaké jsme byli zvyklí“ virginislandsnewsonline.com.
- Ekonomická závislost a vnější faktory: Ekonomika BVI – a tím pádem i nemovitosti – závisí výrazně na cestovním ruchu a finančních službách, které jsou citlivé na vnější vlivy. Pokles globálního cestování (jako během pandemie) přímo snižuje výnosy z pronájmů i poptávku po nemovitostech ze strany zájemců o životní styl. Podobně jakákoli významná změna mezinárodních finančních regulací nebo offshore financí může ovlivnit expat populaci i tok kapitálu do BVI. Síla měny (USD) může být plus i mínus: velmi silný dolar může učinit nemovitosti na BVI dražší pro evropské či britské kupce, zatímco slabý dolar může odradit kupce z USA. Důležitým faktorem je také trend úrokových sazeb; prudký nárůst sazeb od poloviny roku 2022 ochladil poptávku po nemovitostech bvi.gov.vg bvi.gov.vg, zatímco očekávaný pokles sazeb ji může opět zvýšit. Investoři by měli sledovat globální ekonomické indikátory a chápat, že BVI, byť je v některých ohledech chráněné, není imunní vůči globálním tržním vlnám.
Stručně řečeno, BVI zůstává vysoce atraktivním, ale složitým realitním trhem. Jeho dechberoucí nemovitosti a daňové výhody nabízejí silný potenciál těm, kteří se s výzvami vypořádají. Úspěšní investoři obvykle uplatňují dlouhodobou perspektivu, spolupracují se znalými místními odborníky a sledují změny politik, které by mohly některá rizika zmírnit (například pokračující reformy pro urychlení schvalování nákupů cizinci). Vyvážením těchto příležitostí a rizik si zahraniční kupci, expati i místní mohou udělat informované rozhodnutí o investici v tomto karibském ráji.
Právní a regulační rámec pro vlastnictví nemovitostí
Nákup nemovitosti na Britských Panenských ostrovech (BVI) vyžaduje pochopení několika důležitých právních požadavků a omezení, zejména pro osoby, které nejsou občany. Toto území uplatňuje politiku na ochranu místního vlastnictví půdy, zároveň však za určitých podmínek vítá i zahraniční investice. Níže je uveden přehled hlavních právních a regulatorních aspektů:
- Licence pro držení půdy pro cizince (Non-Belonger Land Holding License, NBLHL): Všichni zahraniční kupci – včetně občanů Spojeného království, USA nebo jakékoli jiné cizí země – musí získat licenci pro držení půdy pro cizince (NBLHL), aby mohli vlastnit nemovitost na BVI bvisothebysrealty.com smithsgore.com. Tato licence je vládní schválení vydané konkrétně pro danou nemovitost (jedna licence na jednu nemovitost) a je nepřenosná. Proces žádosti je důkladný: po podpisu kupní smlouvy podá advokát kupujícího žádost o NBLHL s podpůrnými dokumenty (finanční reference, osobní a profesní reference, potvrzení o bezúhonnosti apod.) na Ministerstvo přírodních zdrojů smithsgore.com. Žádost poté postupuje k projednání Kabinetem a guvernérem. Zpracování historicky trvá od 3 do 9 měsíců (někdy i déle) smithsgore.com, během kterých je nemovitost pro kupujícího držena v úschově mimo trh. V reakci na dlouhé čekací lhůty zavedla vláda v prosinci 2023 nové předpisy k urychlení procesu. Změny v politice (Policy No. 1 z roku 2023) stanovují pevné lhůty pro zpracování žádostí a udělují „automatické“ povolení k pronájmu v rámci licence onealwebster.com onealwebster.com, což znamená, že jakmile obdržíte NBLHL, můžete svoji nemovitost pronajímat (za předpokladu získání jednoduché provozní licence) bez zvláštního vládního povolení. Tyto reformy také prodlužují standardní platnost licencí (viz níže podmínka o rozvojovém závazku) tak, aby byly tolerantnější onealwebster.com. Přesto by se zahraniční kupci měli obrátit na zkušeného místního právníka a počítat s určitou čekací dobou, než budou moci převzít vlastnické právo, protože licence zůstává právním předpokladem pro dokončení obchodu smithsgore.com.
- Požadavek na místní inzerci: Jedním z unikátních kroků při nákupu osobou bez statutu Belonger je období veřejného oznámení. Podle zákona, když je uzavřena dohoda o prodeji zahraničnímu kupujícímu, musí být zamýšlená transakce (za dohodnutou cenu) inzerována v místních novinách po čtyři po sobě jdoucí týdny smithsgore.com. V podstatě jde o předkupní právo pro jakéhokoliv zájemce s místním statusem Belonger, který může vstoupit do procesu a dorovnat cenu a podmínky. Pokud se během tohoto období žádný místní zájemce nepřihlásí, může prodej pokračovat k dokončení. V praxi jen zřídka místní kupující přetne dohodu, pokud nemovitost nebyla výrazně podhodnocená. Nicméně tento postup je třeba dodržet a přidává zhruba jeden měsíc do časového harmonogramu. Doklad o inzerci a oznámení ministerstvu jsou povinnými přílohami žádosti o licenci NBLHL smithsgore.com.
- Vládní souhlas při dalším prodeji: I po získání nemovitosti cizincem a obdržení NBLHL může být při dalším prodeji nutný ještě jeden krok. Pokud se později zahraniční vlastník rozhodne nemovitost prodat, vládní souhlas s převodem může být vyžadován bez ohledu na status nového kupujícího smithsgore.com. Toto pravidlo představuje doplňkovou kontrolu, která zajišťuje dodržování předpisů ohledně držení půdy (například že nový kupující rovněž získá licenci). Ve většině případů jde o formalitu, kterou vyřizuje advokát prodávajícího, ale je důležité si uvědomit, že každá změna vlastnictví zahrnující osobu bez statutu Belonger vyžaduje v BVI oficiální schválení.
- Povinnost výstavby: Aby se zabránilo spekulacím s pozemky a zajistilo se, že zakoupená půda bude využita produktivně, vláda BVI ukládá povinnost výstavby cizincům (non-Belongers), kteří kupují nezastavěné pozemky. Obvykle se kupující musí zavázat k výstavbě domu nebo jiné zástavby na pozemku v určitém časovém období. Podle nové politiky z roku 2023 bylo toto období prodlouženo z 3 let na 5 let (s možností prodloužení o 2 roky) onealwebster.com onealwebster.com, což dává investorům více času. Nově je také formálně stanovena minimální hodnota stavby ve výši 350 000 USD pro rezidenční výstavbu onealwebster.com. Jinými slovy, zahraniční kupec prázdného pozemku je povinen během 5 let postavit obydlí v hodnotě minimálně 350 tisíc dolarů, jinak mu hrozí pokuty nebo dokonce odebrání licence. Tyto podmínky budou upřesněny v NBLHL. Cílem je zabránit, aby cizinci pouze skupovali pozemky a „skladovali“ je, a povzbudit rozvoj, který přispívá k ekonomice. Pokud kupující nesplní tento závazek, může požádat o prodloužení lhůty (za poplatek) nebo čelit pokutám – nová politika dokonce zavedla jasný systém pokut, který nahrazuje staré náhodně udělované sankce onealwebster.com. Zájemci o dlouhodobé držení pozemků by na tyto požadavky měli myslet a naplánovat si podle toho rozpočet na výstavbu.
- Systém vlastnických práv: Pozemky v BVI jsou obecně vlastněny ve vlastnickém právu (freehold title) (fee simple) a existuje katastr nemovitostí, kde jsou všechny listiny evidovány. Titulní pojištění není běžné; místo toho právníci provádějí prověrky vlastnických práv a evidence vlády je považována za rozhodující. Existují určitá omezení na vlastnictví některých citlivých půd cizinci (například státní pozemky nebo vybrané zemědělské pozemky se obvykle neprodávají cizincům), ale téměř veškerý soukromý majetek včetně bytů a domů je možné koupit (za předpokladu výše zmíněné licence). Nájemní vztahy jsou vzácné, snad kromě některých vládních projektů. Celkově je systém evidence vlastnictví moderní a spolehlivý, což dává investorům jistotu, že jakmile budou všechna povolení vyřešena, jejich vlastnictví je bezpečné.
- Náklady na držení půdy a daně: BVI ukládá kolkovné při převodu nemovitostí a mírné roční daně z nemovitostí, ale jinak nezatěžuje vlastníky nemovitostí vysokými daněmi. Kolkovné se platí při uzavření obchodu a činí 4 % z prodejní ceny nebo odhadní tržní hodnoty pro Belongers a 12 % pro Non-Belongers smithsgore.com. Tato daň musí být uhrazena předtím, než Pozemkový registr zaregistruje titul nového vlastníka. Jediný další opakující se poplatek je daň z nemovitosti, která má vlastně dvě složky: daň z pozemku a daň z domu. Pro Belongers je daň z pozemku pouze symbolických 10 $ za první akr a 3 $ za každý další akr; pro non-Belongers je vyšší, ale stále nominální (například 150 $ za první akr pro zahraničního vlastníka půdy) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Daň z domu (stavby) je 1,5 % ročně z vyměřené roční nájemní hodnoty stavby bvi.gov.vg. V praxi tuto „roční nájemní hodnotu“ určuje daňový odhadce – u menšího domu to může být několik tisíc dolarů, takže daň by činila jen několik stovek dolarů ročně. Neexistují žádné další roční daně týkající se nemovitostí (žádná obecná daň z hodnoty nemovitosti, žádné komunální poplatky atd.). Tabulka níže shrnuje tyto daně a poplatky:
| Daň / Poplatek | Belonger (místní) | Non-Belonger (cizinec) |
|---|---|---|
| Kolkovné při koupi | 4 % z ceny nebo odhadní hodnoty smithsgore.com | 12 % z ceny nebo odhadní hodnoty smithsgore.com |
| Roční daň z pozemku | 10 $ za první akr, +3 $ za každou další akr bvi.gov.vg | 50 $ za ≤0,5 akru; 150 $ za ≤1 akr; +50 $ za každý další akr bvi.gov.vg bvi.gov.vg |
| Roční daň z domu (budovy) | 1,5 % z odhadní nájemní hodnoty domu bvi.gov.vg | 1,5 % z odhadní nájemní hodnoty (stejná sazba pro všechny) bvi.gov.vg |
| Poplatek za žádost o licenci NBLH | N/A (licence není vyžadována) | 500 $ za fyzickou osobu, 1 500 $ za firmu onealwebster.com (poplatek za žádost) |
| Právní poplatky (obvykle) | ~1 % z kupní ceny smithsgore.com | ~1 % z kupní ceny (pro všechny stejné) |
| Povinný závazek výstavby | N/A (není povinný požadavek na výstavbu) | Musí být postaven dům v hodnotě ≥350 000 $ do 5 let onealwebster.com onealwebster.com (při koupi pozemku) |
(Poznámka: Výše uvedené poplatky jsou aktuální k roku 2025 po změně politiky. „Belongers“ jsou občané BVI nebo určité společnosti BVI; „Non-Belongers“ jsou zahraniční fyzické osoby nebo subjekty.)
- Pronájem a podnikatelské licence: Pokud se osoba bez statusu Belonger rozhodne pronajímat svou nemovitost (například jako vilu k rekreaci či dlouhodobý pronájem), musí získat živnostenské oprávnění k provozování pronájmu nemovitostí. Obvykle je tento postup přímočarý, ale je nutné věnovat mu právní pozornost. Dobrou zprávou je, že nové NBLHL nyní po získání živnostenské licence již obsahují povolení k pronájmu onealwebster.com onealwebster.com. V minulosti bylo nutné o povolení k pronájmu žádat zvlášť. Živnostenská licence je spojena s poplatkem a jistou administrativou a obnovuje se každý rok, ale většina zahraničních pronajímatelů ji řeší běžně. Pokud zaměstnáváte osoby (například správce nemovitostí nebo pečovatele), platí i pravidla pro zaměstnávání – ta však spadají pod pracovní předpisy, nikoliv specificky pod zákon o nemovitostech.
- Další hlediska: Zahraniční investoři nezískávají automaticky trvalý pobyt ani právo žít na plný úvazek na Britských Panenských ostrovech vlastnictvím nemovitosti. Pobytová a pracovní povolení jsou samostatnou záležitostí – vlastnictví domu může pomoci při prokazování vazeb na území, ale i tak je třeba mít příslušné imigrační povolení pro pobyt delší než běžné turistické vízum (typicky až 30 dnů, pro návštěvníky prodloužitelné na 6 měsíců). Někteří důchodci nebo majitelé rekreačních domů žijí na ostrovech jen část roku a odjíždějí před vypršením turistického povolení, případně získávají každoroční povolení k pobytu (které vyžaduje prokázání finančních prostředků apod.). Pokud chcete po koupi nemovitosti na ostrovy přesídlit, je důležité plánovat odpovídající kroky.
Stručně řečeno, právní rámec BVI se snaží vyvažovat podporu investic s ochranou místních zájmů. Pro cizince je proces složitější, ale zvládnutelný: nespočet expatriantů si již úspěšně koupilo svůj vysněný dům na ostrově, když dodrželi tato pravidla. Poslední reformy vlády z konce roku 2023 jsou pozitivním signálem, který má zlepšit zkušenost zahraničních kupců – urychlením schvalování licencí a větší flexibilitou – což by mělo zvýšit atraktivitu BVI na globálním realitním trhu.
Regionální přehled: Tortola, Virgin Gorda, Anegada, Jost Van Dyke
Britské Panenské ostrovy tvoří více než 50 ostrovů, ale čtyři jsou v souvislosti s nemovitostmi zmiňovány nejčastěji: Tortola, Virgin Gorda, Anegada a Jost Van Dyke. Každý ostrov má svůj vlastní charakter, úroveň rozvoje i dynamiku trhu s nemovitostmi. Zde uvádíme klíčové vlastnosti a realitní trendy těchto regionů:
Tortola
Tortola je největší a nejlidnatější ostrov BVI, kde se nachází hlavní město Road Town a přibližně tři čtvrtiny populace území. Jako politické a ekonomické centrum má Tortola nejaktivnější a nejrozmanitější trh s nemovitostmi. Zahrnuje vše od rodinných domů místních obyvatel a cenově dostupných bytů na předměstí Road Town až po luxusní vily na kopcích v oblastech jako Belmont, Cane Garden Bay a Spyglass Hill s panoramatickým výhledem na oceán. Tortola také hostí většinu komerčních nemovitostí BVI – kancelářské budovy (zejména v Road Town, sloužící finančnímu sektoru), maloobchodní prostory a průmyslové areály kolem Port Purcell a Wickhams Cay.
Trendy na trhu s nemovitostmi na ostrově kopírují celkový trh BVI: nárůst místních nákupů domů v letech 2020–2021 (podpořený výjimkami ze spisného) následovaný zpomalením. Přesto si Tortola udržuje pozici centra místní poptávky. Zde převládají kupci s právem pobytu (Belonger); více než 80 % všech transakcí v posledních letech zde provedli místní, i když tvořili pouze zhruba třetinu celkové hodnoty trhu bvi.gov.vg bvi.gov.vg (protože zahraniční kupci mají tendenci kupovat luxusnější nemovitosti). To zdůrazňuje dvojí trh na Tortole – místní trh se středně drahými domy a pozemky a menší trh zahraničních/expat kupců s luxusními vilami. Průměrný dům na Tortole může být tříložnicový dům s bazénem na svahu, který se v roce 2025 může nabízet k prodeji za částku od cca 500 000 do 1,5 milionu dolarů v závislosti na poloze a vybavenosti. Existují zde také některé bytové komplexy (např. u Nanny Cay Marina nebo Lambert Beach), které lákají zájemce o připravené rekreační domy či investiční jednotky na pronájem.
Nedávné a připravované infrastrukturní projekty na Tortole mají posílit atraktivitu místního nemovitostního trhu. Vláda zvažuje rozšíření mezinárodního letiště Terrance B. Lettsome (Beef Island) – hlavního letiště nedaleko Tortoly – aby umožnilo přistávání větších letadel a více přímých letů bvi.org.uk bvi.org.uk. Zlepšený letecký přístup obvykle zvyšuje poptávku po nemovitostech, obzvláště po rekreačních domech. V oblasti pohostinství očekává Tortola revitalizaci Prospect Reef Resortu (u Road Town) na moderní hotel se 150 pokoji a konferenčními prostorami bvi.org.uk, což by mohlo v případě uskutečnění povzbudit místní trh s nemovitostmi a poptávku po pronájmech. Dále je ve spolupráci veřejného a soukromého sektoru v plánu nový boutique hotel se 65 pokoji a modernizace mariny v Port Purcell bvi.org.uk. Všechny tyto projekty naznačují, že Tortola investuje do své turistické a podnikatelské infrastruktury, což je v dlouhodobém horizontu pozitivní signál pro hodnotu nemovitostí.
Co se týče životního stylu, Tortola nabízí největší pohodlí – lepší silnice, více restaurací a obchodů, školy, zdravotnická zařízení – což je důvod, proč zde žije mnoho cizinců pracujících na ostrovech. Oblasti jako West End (Soper’s Hole) a East End jsou oblíbené pro pronájem i bydlení cizinců díky přístavům a spojení trajektem. Charakter trhů s nemovitostmi na Tortole odpovídá rušnému karibskému městečku (v Road Town), které se rozrůstá do klidných rezidenčních útočišť na kopcích a v zátokách. Investoři, kteří hledají příjem z pronájmu, často preferují Tortolu, protože právě zde je nejvyšší celoroční obsazenost (od rezidentů nebo přijíždějících odborníků). V podstatě je Tortola praktickým srdcem trhu nemovitostí na Britských Panenských ostrovech – není tak výjimečná jako některé luxusní resorty, ale představuje solidní volbu s různorodými možnostmi pro rozličné rozpočty.
Virgin Gorda
Virgin Gorda, třetí největší podle počtu obyvatel, ale druhá v turistickém profilu, je známá svou úchvatnou přírodní krásou a luxusními rekreačními projekty. Často je považována za luxusní hlavní město realitního trhu BVI. Nemovitosti na ostrově se vyznačují špičkovými vilami, rezortními usedlostmi a exkluzivními rezidenčními komunitami. Významně k tomu přispěly zejména Oil Nut Bay, Little Dix Bay a Moskito Island (hned u břehů Virgin Gordy), které v posledních letech tvoří neúměrně velký podíl hodnoty prodeje nemovitostí v BVI smithsgore.com. Prodeje v těchto luxusních enklávách tvořily v některých letech 15–60 % celkové peněžní hodnoty území smithsgore.com. Například jediný prodej velkého pozemku v Oil Nut Bay v roce 2022 za 45 milionů dolarů výrazně zkreslil tehdejší čísla virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Tyto exkluzivní projekty nabízejí vícemilionové domy se špičkovým vybavením (mariny, heliporty, soukromé pláže). Moskito Island, který vlastní Sir Richard Branson, má soukromé usedlosti, které také dosahují osmiciferných cen. Jen v roce 2024 zde došlo k významným prodejům ve všech těchto lokalitách (po jednom prodeji v Little Dix, Moskito, a Oil Nut), přestože celkový trh byl pomalý smithsgore.com – což naznačuje, že segment ultra-luxusních nemovitostí si udržuje svůj vlastní rytmus.
Kromě segmentu pro superbohaté má Virgin Gorda také tradičnější trh. Hlavní vesnice Spanish Town (The Valley) a oblasti jako Savannah Bay nebo Leverick Bay nabízejí pozemky a vily, které nejsou sice levné, ale často se pohybují v nižších sedmiciferných nebo vyšších šesticiferných hodnotách. Mnoho nemovitostí se pyšní panoramatickými výhledy na North Sound nebo Sir Francis Drake Channel. Virgin Gorda je velmi atraktivní pro expaty a důchodce – je tu klidněji než na Tortole, je velmi bezpečno, malebně, zároveň však nabízí základní infrastrukturu jako domácí letiště, lodní linky, nový nemocniční pavilon a obchody. Světoznámé Baths (obří žulové balvany) a množství pláží znamenají silnou poptávku po krátkodobých pronájmech turistům. Někteří investoři zde nakupují vily výhradně za účelem rekreačního pronájmu a těží z postavení Virgin Gordy jako luxusní destinace.
Těšíme se do budoucna, rozvoj na Virgin Gorda zůstává pečlivě kurátorován. Vedení ostrova i komunita upřednostňují projekty s nízkou hustotou a ekologickým zaměřením, aby si ostrov zachoval svůj půvab. Přesto je několik významných projektů ve výstavbě: Bitter End Yacht Club v North Sound, jak bylo zmíněno, se přestavuje na špičkový jachtařský resort, který pravděpodobně nabídne také vily k prodeji; Biras Creek, další butikový resort, plánuje nové vylepšení bvi.org.uk. Tyto projekty v oblasti North Sound, spolu s Oil Nut Bay, znamenají, že oblast North Sound na Virgin Gorda je nadále žhavým místem pro luxusní nemovitosti. Mezitím využití turistických atrakcí Virgin Gorda (například The Baths National Park) zajišťuje, že nemovitosti v blízkosti těchto míst nebo s dobrým přístupem na pláže zůstávají velmi žádané. Shrnuto, Virgin Gorda nabízí mix ultraluxusních i vyšší střední třídy příležitostí. Je to místo, kde lze najít desetimilionové sídlo na pláži i stavební pozemek na kopci s nádherným výhledem za 500 000 dolarů. Trh s nemovitostmi na ostrově je podpořen jeho pověstí klidného ráje s dávkou luxusu. Zahraniční investoři, kteří upřednostňují exkluzivitu a přírodní krásu, často směřují právě na Virgin Gorda. Co se týče výhledu pro BVI, pokud globální trh s luxusem zůstane silný, Virgin Gorda bude i nadále tahounem v oblasti nemovitostí v teritoriu.Anegada
Anegada je výjimka – jak geograficky (odlehlý plochý korálový atol 15 mil severně od ostatních), tak svým realitním profilem. Na rozdíl od hornatého, sopečného terénu zbytku BVI je Anegada plochá, nejvýše 28 stop, a je obklopena mílemi nedotčených bílých pláží a korálových útesů. S velmi malou populací (méně než 300 obyvatel) je Anegada jen málo rozvinutá. Většina budov jsou malebné chaty, plážové bungalovy či malé penziony. Ostrov žije vlastním pomalým tempem; infrastruktura je základní (existuje elektřina a voda, ale omezeně, a je tu jedna hlavní silnice). Nemovitosti na Anegadě jsou řidší a levnější v porovnání s Tortolou nebo Virgin Gorda. Pozemky jsou k dispozici, některé přímo na pláži nebo blízko ní, často za ceny, které by jinde v Karibiku vypadaly jako výhodné. Státní pozemky na Anegadě byly pronajaty nebo prodány za zvláštních podmínek na podporu vlastnictví místními obyvateli, což znamená, že možnosti zahraničního vlastnictví mohou být omezeny na určité oblasti nebo stávající stavby. Zahraniční zájemci, kteří na Anegadě kupují, to většinou dělají z důvodu dobrodružství a samoty – jako rustikální rekreační útočiště nebo ekoturistický projekt. Výhodou je neposkvrněná příroda a nízké náklady; nevýhodou je nedostatek zařízení a služeb (například na Anegadě není velký obchod ani banka a pro mnoho zásob je třeba vydat se lodí nebo letecky na Tortolu).Zájem o Anegadu pomalu roste s tím, jak nabývá na významu ekoturistika. Ostrov nabízí jedinečné útesy (oblíbené mezi potápěči) a proslulou tradici lovu humrů, což z něj činí zvláštní lákadlo. Probíhají debaty o šetrném rozvoji – malé butikové resorty či glampingové kempy – které by mohly zvýšit prestiž Anegady. Každý takový rozvoj by pravděpodobně zvýšil hodnotu nemovitostí, ale zároveň by čelil vysokému dohledu kvůli ochraně křehkého přírodního prostředí (celý ostrov je v podstatě přírodní rezervací pro plameňáky, vzácné leguány a útesový život). Z investičního pohledu představuje Anegada spekulativní příležitost: lze zde nyní poměrně levně získat pozemky u moře sázkou na to, že v budoucnu dojde k rozvoji šetrné turistiky. Rizikem samozřejmě je, že rozvoj zůstane pomalý nebo bude omezen environmentálními podmínkami, což udrží hodnoty spíše na stejné úrovni.
Aktuálně je realitní trh na Anegadě velmi malý a nelikvidní – transakcí se tu uskuteční jen několik ročně. Je ale zajímavý v regionálním kontextu, protože nabízí něco, co jiné ostrovy nemají: rozlehlé nezastavěné pláže. Pokud by vláda BVI někdy upřednostnila rozvoj Anegady (například zlepšením dopravního spojení), ostrov by mohl zažít mírný boom. Prozatím je to místo pro milovníky života mimo síť a místní obyvatele, ostrov, kde vlastnit kousek ráje opravdu působí jako „útěk ode všeho.“
Jost Van Dyke
Jost Van Dyke (JVD) je sice malý (pouze 3 čtvereční míle), ale mezi jachtaři celosvětově proslulý díky svým plážovým barům a uvolněné atmosféře. Je to party ostrov BVI, domov legendárních barů Foxy’s a Soggy Dollar Bar. Nabídka nemovitostí na Jost Van Dyke je omezená – populace čítá jen asi 300 lidí a velká část ostrova je kopcovitá nebo nedostupná jinak než lodí. Hlavní osídlené oblasti jsou Great Harbour a White Bay. Nemovitosti zde tvoří převážně skromné domky nebo malé pronajímané chatky určené turistům. Velké resorty zde nejsou (a místní byli tradičně obezřetní vůči nadměrnému rozvoji, aby zachovali kouzlo Jostu).
Pro ty, kdo investují, nabízí Jost vysokou atraktivitu pro pronájem během turistické sezóny. Vila nebo penzion v docházkové vzdálenosti od proslulé pláže White Bay může velmi dobře vynášet jako krátkodobý pronájem, protože tisíce jachtařů a jednodenních výletníků míří na Jost Van Dyke a často hledají možnost přenocování na pevnině. Nabídka takových nemovitostí je však mimořádně malá – na JVD je často jen pár domů na trhu současně. I pozemků je málo a často jsou v držení rodin. Pokud se někomu podaří něco koupit, ceny bývají na metr čtvereční vysoké právě kvůli vzácnosti; malý část pláže nebo chata mohou být drahé, protože není z čeho vybírat.
Jedním z problémů na Jostu je infrastruktura: ostrov nemá letiště (přístup je pouze trajektem nebo soukromou lodí) a veřejné služby jsou omezené. Každá větší výstavba tak znamená dovoz materiálu na člunech a často i vybudování soběstačných systémů (zásobníky na vodu, generátory/soláry apod.). Tyto překážky udržují rozvoj mírný. Na druhou stranu, pověst Jost Van Dyke jako nevynechatelné destinace ve světě jachtingu zajišťuje, že každá nemovitost spojená s pohostinstvím zde má silné základy. Vláda nedávno po bouřích zrekonstruovala trajektový přístav a další zařízení, což zlepšilo dostupnost. Pokud bude turistika růst, lze očekávat mírně vyšší poptávku po ubytování nebo pronajímaných jednotkách na JVD, což by mohlo podnítit výstavbu nových objektů.
V podstatě je trh s nemovitostmi na Jost Van Dyke malý, exkluzivní a orientovaný na životní styl. Lidé zde kupují nemovitosti, protože milují sváteční, ale zároveň odlehlý charakter ostrova. Investiční výnosy jsou druhotné vůči radosti z vlastnictví kousku ostrova, který se na Silvestra nebo jakoukoli neděli stává epicentrem karibské zábavy. Pro širší trh BVI není JVD hnacím motorem objemu, ale je důležitou součástí skládačky, pokud jde o přitažlivost v oblasti turismu, což nepřímo prospívá realitnímu trhu všech ostrovů tím, že posiluje celkovou atraktivitu BVI. (Ostatní ostrovy: Několik dalších soukromých nebo méně osídlených ostrovů se občas objevuje v realitních diskusích – např. Necker Island (soukromý ostrov Bransona) nebo Scrub Island (místo resortu s jednotkami ve frakčním vlastnictví) – ale jedná se o specifické případy. Drtivá většina realitní činnosti se odehrává na výše zmíněných čtyřech ostrovech.)Infrastrukturní a rozvojové projekty ovlivňující trh s nemovitostmi
V BVI probíhá nebo bylo nedávno dokončeno několik zásadních infrastrukturních a rozvojových iniciativ, které by měly mít významný dopad na realitní prostředí. Zlepšená infrastruktura může zvýšit hodnotu nemovitostí a důvěru investorů, zatímco nové projekty často vytvářejí příležitosti jak pro přímé investice, tak pro související růst. Zde jsou klíčové projekty a trendy, které je třeba sledovat:
- Rozšíření letištní dráhy: Vláda BVI aktivně plánuje rozšíření dráhy na Mezinárodním letišti Terrance B. Lettsome (EIS) na Beef Islandu, Tortola. V roce 2024 byl dokončen dlouho očekávaný podnikatelský záměr pro rozšíření letiště a představil možnosti prodloužení dráhy o délce 4 646 stop, aby bylo možné přijímat větší regionální trysková letadla bvibeacon.com. K květnu 2025 vláda uvedla, že „cesta je volná“ pro pokračování tohoto projektu, přičemž rámcový podnikatelský záměr upřednostňuje prodloužení dráhy a rozšíření odstavné plochy jako nejlepší ekonomickou variantu virginislandsnewsonline.com bvinews.com. I když se harmonogramy stále upřesňují, tento projekt je obecně považován za převratný: umožní přímé lety z amerického východního pobřeží (například z Miami) a možná i z dalších uzlů. Ve skutečnosti společnost American Airlines zahájila přímé lety Miami-Tortola v červnu 2023 (během špičky až 6 denně) bvi.org.uk bvi.org.uk, a další dopravci přidávají spojení (společnost Caribbean Airlines nyní propojuje Tortolu se San Juanem, Antiguou, Barbados, atd.). Zvýšená letecká přeprava a možnost ještě větších letadel po rozšíření učiní BVI mnohem dostupnější pro cestovatele i vlastníky nemovitostí. Snadnější dostupnost obecně zvyšuje poptávku po prázdninových domech, nemovitostech pro důchodce a podporuje nemovitosti spojené s cestovním ruchem (jako jsou hotely a vily). Oblasti v okolí letiště a Tortola obecně mohou po dokončení projektu rozšíření dráhy zaznamenat „prémii za konektivitu“ v cenách nemovitostí.
Souhrnně lze říci, že BVI je ve fázi obnoveného růstu a modernizace své infrastruktury. Synergie lepší dopravy (letecké i námořní), nových projektů v pohostinství a postupných vylepšení veřejných služeb vytváří pozitivní smyčku pro trh s nemovitostmi. Nemovitosti, které byly dříve považovány za příliš odlehlé, mohou nyní získat na atraktivitě, jakmile se zlepší přístupnost. Luxusní rezidence se navíc stanou ještě hodnotnějšími, když může soukromé letadlo nebo komerční let doletět jen pár minut od nich. Klíčem pro investory je zjistit, které oblasti budou mít největší prospěch. Například Beef Island (Tortola) by mohl zaznamenat nárůst hodnoty pozemků, pokud by došlo k rozšíření letiště; East End/Great Camanoe by mohl vzbudit větší zájem. Oblasti v blízkosti West End ferry dock mohou ocenit, až bude nový terminál plně v provozu. A je zřejmé, že North Sound, Virgin Gorda bude nadále prosperovat jako luxusní enkláva vzhledem ke koncentraci projektů v této oblasti. Celkový výhled je takový, že rozvoj infrastruktury v roce 2025 a dále se přiklání ve prospěch růstu, což je pozitivní pro trh s nemovitostmi, pokud bude prováděn udržitelně a s ohledem na životní prostředí.
Daňové dopady a pobídky pro vlastníky nemovitostí
Britské Panenské ostrovy jsou často zmiňovány jako daňově přívětivá jurisdikce a toto platí i pro vlastnictví nemovitostí. Jak individuální investoři, tak i společnosti považují BVI za atraktivní právě díky relativně nízké daňové zátěži. Zde je přehled klíčových daňových dopadů a pobídek, které se vztahují k nemovitostem:
- Žádná daň z příjmu ani z kapitálových zisků: Vláda BVI nevybírá žádnou daň z osobního příjmu, daň z kapitálových zisků ani dědickou/pozůstalostní daň u jednotlivců. To znamená, že pokud získáváte příjem z pronájmu své nemovitosti na BVI nebo nemovitost později prodáte se ziskem, místní úřady tento příjem nezdaňují. (Pokud jste daňovým rezidentem jiné země, můžete mít povinnosti tam, ale lokálně vám BVI z výdělku nestrhne nic.) Pro investory z vysoce zdaněných zemí je to obrovská pobídka – umožňuje získat plný výnos nebo zisk z investice do nemovitostí na BVI, samozřejmě kromě mírných místních poplatků. Podle finančních analýz je politika BVI nulových osobních a korporátních daní z příjmu základním pilířem její atraktivity jako jurisdikce globalwealthprotection.com glomad.net. Území v podstatě získává příjmy nepřímými prostředky (jako jsou licenční poplatky, cla a kolkovné), namísto pravidelného zdanění příjmů či majetku.
- Kolkovné: Jak již bylo zmíněno, hlavní daňovou zátěží při nákupu nemovitosti je kolkovné. Pro Belongers je to 4 %; pro osoby, které nejsou Belongers, 12 % z kupní ceny nebo tržní hodnoty (podle toho, která je vyšší) smithsgore.com. Existuje jeden důležitý stimul/výjimka, který byl zaveden: Belongers kupující svou první nemovitost měli kolkovné v určitých obdobích prominuto nebo jim bylo vráceno. Ve skutečnosti v letech 2020 až 2021 měli všichni Belongers dočasně prominuté kolkovné na nákupy (ke stimulaci trhu během COVIDu) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Od roku 2022 byla tato výjimka omezena pouze na Belongers kupující svou první nemovitost bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Tato politika výrazně podpořila místní vlastnictví nemovitostí – například nárůst nákupů Belongerů v letech 2020–2021 je částečně připisován právě této daňové úlevě. K roku 2025 je tato výjimka pro první kupce stále něco, co vláda může použít jako motivaci (a nadále je v určité formě v platnosti podle politiky, i když podléhá přezkoumání). Pro zahraniční kupující žádná taková výjimka neexistuje; 12% kolkovné je pevně daný vstupní náklad. Informovaný zahraniční investor s tím musí počítat při kalkulaci návratnosti. Za zmínku také stojí, že pokud si osoba, která není Belonger, založí BVI společnost (jejímž vlastníkem bude), aby koupila nemovitost, stále platí vyšší 12% sazba, protože konečné vlastnictví je zahraniční.
- Daň z nemovitosti: Roční sazby daně z nemovitosti v BVI jsou extrémně nízké ve srovnání s mezinárodními standardy, až téměř zanedbatelné. Jak bylo podrobně uvedeno dříve, cizinec s pozemkem o rozloze jednoho akru může platit asi 150 $ ročně na dani z pozemku bvi.gov.vg bvi.gov.vg, a daň z domu ve výši 1,5 % z nájemní hodnoty může činit několik set dolarů. Pro místní je to ještě méně. Politika za tímto opatřením je nezatěžovat vlastníky nemovitostí vysokými opakujícími se poplatky – pravděpodobně jde o historické rozhodnutí na podporu držení půdy jako prostředku generačního bohatství (mezi obyvateli BVIslanders existuje silné kulturní přesvědčení o vlastnictví půdy). Pobídky za včasné zaplacení: Pokud jsou daně z nemovitosti zaplaceny mezi 1. zářím a 30. listopadem, vyhnete se úrokům nebo pokutám bvi.gov.vg. V podstatě, pokud zaplatíte do konce roku, nejsou žádné další poplatky. Existují také výjimky pro určité instituce (kostely, školy apod.) bvi.gov.vg, ale ty se obvykle na soukromé investory nevztahují. Výsledkem je, že náklady na držení nemovitosti v BVI jsou velmi nízké – což je atraktivní pro ty, kdo vlastní nemovitost, která je část roku nevyužitá (nebudete zatíženi vysokými daněmi, když je prázdná).
- Zdanění příjmů z pronájmu: Oficiálně je „daň z domu“ ve výši 1,5 % z roční nájemní hodnoty mechanismem zdaňování příjmů z pronájmu globalpropertyguide.com. Ve skutečnosti se jedná o nízkou efektivní daňovou sazbu. Například pokud by se vila pronajímala za 50 000 $/rok, odhadovaná roční nájemní hodnota by mohla být kolem této částky, a 1,5 % z 50 tisíc je 750 $ ročně. V BVI není třeba podávat samostatné daňové přiznání k příjmům z pronájmu, stačí zaplatit daň z nemovitosti. Mnoho vlastníků také volí krátkodobý pronájem v rámci režimu hotelové daně (což je 10% daň z hrubého nájemného zaplaceného návštěvníkem, kterou odvádí stát). Tuto 10% hotelovou daň ale platí host, nikoliv majitel, takže nejde o daň z příjmu majitele jako takovou (i když může ovlivnit výši nájmů). Důležité je, že neexistuje žádná srážková daň při převodu příjmů z pronájmu do zahraničí – investoři mohou volně posílat své výdělky, protože v BVI nejsou devizové kontroly.
- Pobídky pro rozvoj: BVI nenabízí program občanství-investice nebo přímého pobytu-investice, na rozdíl od některých karibských sousedů. Vláda však čas od času poskytuje pobídky pro určité typy projektů. Například hotelový developer může získat osvobození od celních poplatků při dovozu stavebních materiálů nebo dočasné daňové prázdniny na firemní zisky v rámci vyjednané dohody. Jsou to individuálně posuzované pobídky, obvykle pro větší projekty, které přinášejí ekonomický prospěch (nikoliv pro individuální kupující domů). V menším měřítku, jak již bylo zmíněno, byli prvokupující z řad místních obyvatel motivováni odpuštěním kolkovného. Existovaly také granty nebo programy financování na pomoc místním s nákupem prvního bydlení (např. přes National Bank nebo bydlení podporované sociálním zabezpečením, jako je projekt Joe’s Hill Manor). Ačkoliv tyto programy přímo neovlivňují zahraniční investory, ukazují na vládní zaměření na podporu vlastnictví bydlení a rozvoje. Zahraniční investor spolupracující s místním partnerem na projektu může nepřímo profitovat z místních pobídek, na které má partner nárok.
- Náklady a poplatky: Je třeba upozornit na několik dalších nákladů, které, přestože nejsou daněmi, ovlivňují celkový finanční obrázek. Pojistné náklady na BVI jsou vysoké (pojištění proti hurikánu je drahé) a pojistky jsou zatíženy daní z pojistného (například 7% daň z pojistného, což je běžné v mnoha zemích). Pokud založíte společnost v BVI za účelem vlastnictví nemovitosti, platí se roční poplatek za licenci společnosti (několik set dolarů). Oproti hlavním daňovým otázkám jsou to drobnosti, ale investoři by o nich měli vědět.
Stručně řečeno, daňový režim na BVI je velkou výhodou pro vlastníky nemovitostí. Umožňuje „koupit a držet“ nemovitost s minimálními průběžnými náklady a dosahovat příjmů nebo zisků s minimálním lokálním zdaněním. Hlavní daňovou překážkou je počáteční kolkovné pro cizince. Poté jsou průběžné náklady nízké, což činí BVI atraktivním místem pro uložení majetku v nemovitostech. To je jeden z důvodů, proč mají nemovitosti na BVI pověst odolnosti – majitelé nejsou nuceni prodávat kvůli daňovým účtům a mnozí si mohou dovolit držet nemovitosti dlouhodobě. Vláda na oplátku vyvažuje situaci tím, že příjmy získává prostřednictvím rozvinutého odvětví zakládání společností a jiných poplatků, přičemž daně z nemovitostí zůstávají přívětivé investorům.
Hlavní hnací síly trhu: Turismus, finance a práce na dálku
Několik základních sil pohání poptávku (a částečně i nabídku) na trhu s nemovitostmi na BVI. Pochopení těchto primárních tržních faktorů poskytuje kontext pro to, proč si tento sektor vede tak, jak si vede, a kam by se mohl ubírat:
- Obnova a růst turistiky: Turismus je životně důležitý pro ekonomiku BVI, tvoří velkou část pracovních míst a příjmů a má přímý dopad na nemovitosti. Když se turismu daří, roste také poptávka po vilách, apartmánech a pozemcích pro nové projekty v pohostinství. Po dvojím šoku v podobě hurikánů v roce 2017 a pandemii v roce 2020 se návštěvnost BVI prudce zvýšila. V roce 2024 zaznamenalo území 1,09 milionu příjezdů návštěvníků – nejvíce od roku 2017 bvi.org.uk, včetně rekordního počtu pasažérů na výletních lodích a 16,7% nárůstu pobytových turistů bvi.org.uk. Tento nárůst zájmu pohání obnovený zájem o rekreační nemovitosti. Majitelé, kteří pronajímají své domy přes Airbnb nebo prostřednictvím agentur, zaznamenávají návrat rezervací na úroveň před pandemií, což zlepšuje ekonomiku vlastnictví druhého domova zde. Navíc developeři mají větší důvěru v zahájení projektů (jak dokládají dříve zmíněné obnovené a nové resorty). Sektor plachtění v BVI (jeden z nejlepších na světě pro jachting) je hlavním lákadlem a každoroční populární akce – jako Spring Regatta, Poker Run apod. – zvyšují poptávku po krátkodobém ubytování a představují ostrovy potenciálním kupcům. Výhled pro turismus zůstává pozitivní: kancelář premiéra konstatovala, že čísla za rok 2024 byla milníkem a probíhají snahy vytvořit Národní plán rozvoje turistiky, který povede růst v příští dekádě bvi.org.uk. Pokud BVI zůstane na této trajektorii (pokud nepřijde nečekané narušení), turismus bude nadále pohánět trh s nemovitostmi – a to jak prostřednictvím přímých investic (hotely, vily), tak i nepřímé přitažlivosti (lidé se do ostrovů zamilují na dovolené a rozhodnou se zde koupit nemovitost).
- Finanční služby a expatriovaní pracovníci: Druhým pilířem ekonomiky BVI je finanční sektor – zejména zakládání offshore společností, svěřenecké služby a správa fondů. Přestože mnoho společností registrovaných na BVI nemá žádnou fyzickou přítomnost, tento sektor zaměstnává na území několik tisíc profesionálů (právníky, účetní, správce svěřenských fondů apod.). Často jde o dobře placené cizince či místní obyvatele, kteří tvoří silnou střední a vyšší střední třídu. Jejich potřeby bydlení pohánějí určitý segment realitního trhu: dlouhodobé pronájmy a nákupy domů v kvalitních čtvrtích. Například vedoucí svěřenecké společnosti z Londýna si může pronajmout moderní byt v Cane Garden Bay nebo si nakonec koupit dům v Bellevue či Cooten Bay na ostrově Tortola. Zdraví finančního sektoru tedy podporuje poptávku po středně a vyšší kategorii bydlení na Tortole. Jakékoli rozšíření (nebo zúžení) tohoto sektoru může ovlivnit obsazenost a ceny. V posledních letech BVI čelily tlaku (například zařazení na černou listinu EU či globální regulační změny), ale zákony byly přizpůsobeny, aby si teritorium udrželo konkurenceschopnost. K roku 2025 je finanční sektor stabilní a postupně se diverzifikuje (do fintechu, rodinných kanceláří atd.). Navíc mnoho lidí v tomto sektoru preferuje vlastnictví domova – vláda povzbuzuje místní zaměstnané v těchto oborech k investování do nemovitostí (například programy bez kolků nebo speciální hypotéky). Tento motor je tedy spíš stabilizující silou než motorem růstu, ale je zásadní. Pokud by finanční sektor zaznamenal růst (například v důsledku relokací po pandemii nebo nových offshore produktů), mohl by vzrůst zájem o exekutivní bydlení, kancelářské prostory či dokonce vzrůst prodej luxusních nemovitostí, jak se budou vyplácet bonusy.
- Trend práce na dálku: Celosvětový posun směrem k práci na dálku, urychlený pandemií COVID-19, vytvořil novou třídu spotřebitelů nemovitostí: digitální nomádi a vzdálení profesionálové, kteří chtějí žít na krásných místech a zároveň si udržet práci jinde. Britské Panenské ostrovy, se svým úchvatným prostředím a nízkými daněmi, jsou hlavním kandidátem k přilákání těchto jedinců. Vláda to rozpoznala a v roce 2021 spustila program „Práce v ráji“, který usnadňuje delší pobyty pro vzdálené pracovníky caymaniantimes.ky caymaniantimes.ky. I když tento program není tak propagovaný jako ty na Barbadosu nebo Bermudách, signalizuje, že BVI jsou této trendové skupině otevřené. Odborníci na nemovitosti Christie’s BVI poznamenávají, že práce na dálku učinila Tortolu „atraktivnější než kdy dřív“ – profesionálové si uvědomují, že mohou pracovat z vily na pláži s kvalitním internetem místo městské kanceláře cirebvi.com. To již pohání poptávku po pronájmech i nákupech: technologičtí podnikatelé, finanční odborníci i kreativci hledají na BVI dlouhodobý pronájem vil nebo dokonce koupi domů, aby se mohli usadit v ráji. Klíčovými požadavky jsou dobrá konektivita (kterou BVI zlepšily) a nabídka životního stylu, která je zde více než dostatečná. Jak se práce na dálku stává normou, BVI pravděpodobně získají svůj podíl „Zoom armády“ hledající tropické pozadí. Tento trend zvlášť prospívá ostrovům jako Tortola a Virgin Gorda, kde infrastruktura podporuje vzdálené pracovníky (elektřina, internet, blízkost letišť). Je to hybatel trhu, který nebyl před deseti lety tak významný, ale v nadcházející dekádě může tvořit podstatnou část aktivity na trhu s nemovitostmi – v podstatě novou vlnu expatů, kteří nepřicházejí jako zaměstnanci firem, ale jako samostatní přistěhovalci.
- Globální ekonomické klima a trendy v oblasti bohatství: Britské Panenské ostrovy, částečně luxusní a druhotný trh s nemovitostmi, jsou ovlivněny prosperitou bohatých osob v klíčových zemích původu (USA, Velká Británie, Kanada, Evropa). Majetní jednotlivci (HNWIs) zaznamenali v posledních letech významný nárůst bohatství a mnozí přeorientovali své portfolia tak, aby zahrnovala více hmotných aktiv jako nemovitosti. Karibik, který je v turbulentních časech vnímán jako bezpečný přístav, těžil během pandemie z toho, že HNWI hledali útočiště. Část tohoto přílivu přišla i na Britské Panenské ostrovy v letech 2020–21. Nyní v letech 2023–25 s rostoucími obavami z inflace a recese někteří bohatí investoři pozastavili aktivity – což se odrazilo v poklesu zahraničních prodejů v roce 2023 bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Prognózy však naznačují, že pokud inflace poleví a úrokové sazby klesnou, důvěra investorů se obnoví a o aktiva jako nemovitosti na Britských Panenských ostrovech může být zájem jak z investičního, tak i životního hlediska bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Navíc pohyby měn (silný americký dolar může znamenat více Američanů kupujících v zahraničí, zatímco Britové mohou váhat, pokud je libra slabá) a politická stabilita (BVI čelily některým problémům s vládnutím, ale obecně zůstávají stabilní) rovněž ovlivňují rozhodování. Je příznačné, že očekává se růst zájmu amerických investorů podle místních tržních informací bvi.gov.vg bvi.gov.vg – možná díky ekonomickému optimismu nebo jen většímu marketingu BVI směrem k americkým kupcům.
- Kvalita života a bezpečí: Nakonec nelze podcenit nehmotné motivy jako vysoká kvalita života, nízká kriminalita a komunitní atmosféra na BVI. Mnoho lidí volí Britské Panenské ostrovy před jinými zeměmi, protože jde o anglicky mluvící, relativně bezpečné místo pro výchovu rodiny nebo odchod do důchodu. Masová turistika zde není v takové míře jako například na sousedních USVI či Portoriku; BVI zůstávají nenápadné a luxusní. Obyvatelstvo je úzce propojené a noví expati často chválí vstřícnost místní komunity. V dobách globální nejistoty je toto prostředí velmi lákavé. Zvyšuje poptávku zejména v segmentu expatů z vyššího managementu a důchodců. Například finančník blížící se důchodovému věku může přijmout zaměstnání na BVI na několik let a poté zde zůstat, koupit si dům právě kvůli životnímu stylu a bezpečí.
Souhrnně lze říci, že trh s nemovitostmi na Britských Panenských ostrovech je poháněn kombinací vitality cestovního ruchu, silnou základnou obyvatel z finančního sektoru, narůstajícím přílivem práce na dálku a preferencemi světových elit. Tyto faktory společně vytvářejí základ pro trh. Když se všechny sladí pozitivně – například cestovní ruch vzkvétá a globální ekonomika je stabilní – trh s nemovitostmi na BVI prosperuje. Když některý klesne (například cestovní ruch v roce 2020 nebo globální finance v roce 2008), trh podle toho reaguje. K roku 2025 jsou většina indikátorů (cestovní ruch, práce na dálku, zájem HNWI) příznivé, zatímco některé (celosvětové úrokové sazby, přetrvávající byrokracie s licencemi) stále dohánějí resty. Pokračující vzájemné působení těchto sil určí směr trhu v nadcházejících letech.
Odborné předpovědi a výhled pro rok 2026 a dále
Co předpovídají odborníci pro trh s nemovitostmi na BVI v druhé polovině 20. let? Přesné prognózy jsou pro tak malý trh, jakým jsou BVI, vždy náročné, ale konsenzus místních analytiků, developerů i vládní prognózy naznačují opatrně optimistickou budoucnost s několika klíčovými podmínkami a milníky, které je třeba sledovat.
- Obrat v objemu transakcí: Po výrazném propadu v letech 2023–24 experti očekávají, že transakční aktivita se opět zvýší v letech 2025–2026. První známky v polovině roku 2024 již ukázaly nárůst počtu prodejů v prvním pololetí roku 2024 o 26,7 % oproti stejnému období v roce 2023 bvi.gov.vg bvi.gov.vg, což naznačuje, že trh možná dosáhl dna a zotavuje se. Pokud se vládní reformy na zrychlení zpracování NBLHL prosadí efektivně, v roce 2025 se může více zahraničních obchodů uzavřít včas, což by zvýšilo jejich počet. Ministr financí přiznal, že urychlení procesu udělování licencí na držbu půdy je pro výkonnost trhu v roce 2025 a dále zásadní bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Lze očekávat, že vláda v tomto ohledu vyvine silný tlak (již zavedli pevné termíny a posílili personál na katastrálním úřadě). Proto by se do roku 2026 počet ročních prodejů mohl vrátit blíže k „normálním“ úrovním před rokem 2020 (možná 200–300 prodejů ročně po celém území, pokud nedojde k vnějším šokům).
- Postupný růst cen: Co se týče cen, krátkodobý výhled předpokládá pozvolný růst namísto prudkých skoků. Makroekonomický přehled vlády ukázal, že navzdory výkyvům objemu zůstaly ceny v posledních letech stabilní smithsgore.com a zasvěcení předpokládají podobný stabilní trend s mírně pozitivním nádechem. Pokud se poptávka obnoví a nabídka zůstane omezená (což je – dostupného pobřežního pozemku a vil je na trhu v jednu chvíli jen omezené množství), základní ekonomické principy ukazují na pozvolný růst cen, zejména na žádaných místech. Luxusní nemovitosti mohou být tahounem: jedinečná sídla by mohla stanovit nová rekordní maxima, pokud se objeví správný kupec (mluví se o několika multimilionových prodejích, které jsou v jednání v roce 2025). Pro běžné domy však lze očekávat spíše mírné zhodnocení v souladu s inflací nebo trochu nad ní (řekněme 3–5 % ročně). Jednou z neznámých jsou náklady na výstavbu – pokud porostou ceny materiálů a práce, budou nové projekty potřebovat vyšší prodejní ceny, aby byly životaschopné, což by mohlo všeobecně ceny zvýšit. Prozatím se ale očekávají stabilní náklady i ceny, díky čemuž je BVI spíše „trhem ke koupi pro životní styl a stabilní růst“ než spekulativním trhem na rychlý prodej.
- Zlepšující se investorská nálada: Pohled mezi realitními profesionály na BVI je ve srovnání s předchozím rokem optimističtější. Jako důvod uvádějí zvýšenou leteckou dostupnost (lety American Airlines) a otevírání prestižních resortů, což posiluje důvěru. Jeden z významných developerů popsal trh jako stále „žhavý“ pro dobře situované nemovitosti a vyjádřil přesvědčení, že tento trend bude pokračovat oilnutbay.com – i když je tento citát z roku 2019, v době rozkvětu turismu opět rezonuje. Místní agentury v roce 2025 zaznamenávají nárůst poptávek ze Severní Ameriky a Evropy. Nejistota spojená s pandemií ustoupila uvědomění, že Karibik je vyhledávaným útočištěm, a způsob, jakým se BVI vypořádaly s krizemi (dokázaly zvládnout COVID i obnovu po hurikánech s relativně dobrými výsledky), dodává investorům důvěru. Politická vůle vlády k dobrému řízení a transparentnosti v reakci na vyšetřování z roku 2021 je dalším faktorem – stabilita a právní stát jsou pro investory klíčové a BVI se snaží obojí posílit. Pokud bude tento pokrok pokračovat, můžeme očekávat, že se pro koupi rozhodne více zahraničních investorů, zejména důchodců a těch, kdo hledají bezpečné uložení svého majetku.
- Pokračující růst v segmentu luxusu a specializovaných nemovitostí: Předpokládá se, že luxusní segment bude nadále expandovat. S tím, jak se na Mosquito Island objevuje několik nových rezidencí miliardářů a v Oil Nut Bay se stále uvolňují nové parcely, vyšší třída přinese čas od času prodej, který zaplní titulky. Eco-luxus je vznikající specializovaný segment – možná na Anegadě nebo menších ostrovech – protože udržitelnost je lákadlem. Není vyloučeno, že za pár let uslyšíme o významném eko-resortu s rezidencemi na Anegadě nebo že se prodá soukromý ostrov pro ekologickou výstavbu. Nemovitosti u mariny jsou dalším speciálním segmentem, který pravděpodobně poroste (oblíbenost plachtění a megajachet je na historickém maximu a BVI tuto klientelu aktivně oslovuje). Vládní prognóza poznamenává, že „luxusní projekty na Long Bay, Oil Nut Bay, Gorda Estate a Eustatia Island budou nadále ovlivňovat trh“ bvi.gov.vg, což naznačuje, že tyto projekty udrží objem a zájem na luxusním konci trhu vysoko.
- Podpora místního trhu: Na lokální rovině má vláda zájem zachovat účast místních obyvatel na realitním trhu. Programy na podporu občanů Belonger při pořizování bydlení (například speciální hypotéky, bytové projekty jako Joe’s Hill Manor, který dodal desítky nových domů) zajistí, že místní budou i nadále tvořit velkou část transakcí (v letech 2022–23 představovali 82–84 % všech prodejů) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Tato základna místních kupujících znamená, že střední trh by měl zůstat aktivní. Pokud klesnou úrokové sazby, místní si více půjčí a tím podpoří další nákupy. Mírný nárůst hodnoty prodejů Belongerů v roce 2023 oproti roku 2022 bvi.gov.vg bvi.gov.vg naznačuje, že místní trh se již stabilizuje po změně prominutí kolkovného. Pokud zůstane ekonomika zdravá, mohli bychom vidět, že se místní do roku 2026 opět přiblíží rekordní úrovni vlastnictví nemovitostí.
- Rizika pro výhled: Je důležité k pozitivnímu výhledu přistupovat s opatrností a počítat s možnými riziky. Největší hrozbou nadále zůstávají klimatické změny a extrémní počasí – velký hurikán může trh vrátit zpět o rok i déle, jak jsme již dříve viděli. Prognóza počítá s průměrnými hurikánovými sezónami; katastrofický zásah by pokrok oddálil. Rizikem je také globální ekonomický pokles: pokud by USA nebo Evropa vstoupily v roce 2025 do recese, mohlo by dojít ke zpomalení poptávky po rekreačních nemovitostech. Odvětví offshore financí v BVI se navíc musí vypořádat s globálními změnami v daňové politice; případná výrazná ztráta podnikání by mohla ovlivnit trh s bydlením v Road Town i okolí. Konečně je klíčová i realizace místních reforem – například pokud nebudou nové cíle zpracování NBLHL skutečně splněny a povolení se budou stále protahovat déle než rok, někteří zahraniční kupci mohou od nákupu upustit, což by mohlo omezit oživení.
- Závěr – Prognóza: Se zohledněním všech faktorů panuje shoda, že rok 2025 bude znamenat začátek oživení a v letech 2026–2027 dojde k plnému rozmachu trhu s nemovitostmi v BVI. Očekávají se mírné růsty cen (každoročně v jednotkách procent) v většině segmentů, vyšší v luxusní kategorii. Počty transakcí by měly stoupat a do roku 2027 mohou překročit předpandemickou úroveň, pokud se plně projeví reforma licencí. Očekává se větší stavební aktivita, jak v oblasti bydlení (nové vily, možná jeden či dva bytové projekty), tak v komerční sféře (hotely, zázemí pro mariny), vzhledem k oznámeným projektům. Do roku 2030 by BVI mohly mít rozšířené letiště, nové resorty a pověst vyhledávané destinace pro elitní dálkové pracovníky – což by dále podpořilo trh s nemovitostmi. Výstižně shrnuje náladu citace ze zprávy Christie’s BVI: „Pro ty, kteří chtějí investovat do trhu s nemovitostmi na Tortole, je budoucnost slibná“ cirebvi.com cirebvi.com. Opatrný optimismus je na místě, avšak základní stavební kameny pro prosperující nemovitostní trh se na Britských Panenských ostrovech již skládají.
Zdroje:
- Smiths Gore BVI – Market Insights 2023/24 (Real Estate Data & Analysis) smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com
- Vláda Panenských ostrovů – Makroekonomický přehled a výhled 2023–2025 (Sekce o nemovitostech & Příloha) bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg
- Virgin Islands News Online – Komentář k útlumu trhu nemovitostí (duben 2025) virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com
- O’Neal Webster (advokátní kancelář) – Vysvětlení: Nová pravidla pro vlastníky půdy bez trvalého pobytu (leden 2024) onealwebster.com onealwebster.com onealwebster.com
- Smiths Gore / Christie’s – Průvodce nákupem nemovitostí na Panenských ostrovech pro osoby bez trvalého pobytu smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com
- Vláda BVI – Informace o dani z nemovitostí bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg
- Vláda BVI – Teritoriální projev premiéra pro rok 2025 (Přehledy o turistice a rozvoji) bvi.org.uk bvi.org.uk bvi.org.uk bvi.org.uk
- Christie’s International Real Estate BVI – Blog: Budoucnost nemovitostí na Tortole cirebvi.com cirebvi.com cirebvi.com
- Caymanian Times – Spuštění programu „BVI Work From Paradise“ (květen 2021) caymaniantimes.ky
