Изглед тржишта некретнина у Џеди за 2025: Трендови, Визија 2030 и прогноза до 2030.

Tržište nekretnina u Džedi ulazi u 2025. godinu na snažnim temeljima, podstaknuto snažnom potražnjom i vladinim inicijativama u okviru Saudijske Vizije 2030. Aktivnost prodaje stambenih jedinica u gradu je naglo porasla u protekloj godini – Džeda je zabeležila godišnji skok od 43,5% u broju transakcija kupovine stanova, daleko nadmašivši rast Rijada jll-mena.com. Cene pokazuju mešovite trendove: vrednosti vila rastu iako su cene stanova doživele blage korekcije jll-mena.com. U komercijalnom sektoru, kancelarijski i maloprodajni sektor Džede se postepeno šire sa novim projektima, iako je rast umereniji u poređenju sa rastućom prestonicom Rijadom argaam.com argaam.com. Glavne infrastrukturne investicije – od projekta centralnog priobalja Džede do nastavka izgradnje Džeda kule – transformišu gradski pejzaž i otvaraju nove mogućnosti za ulaganja. Vladine politike usmerene na povećanje vlasništva nad stanovima i privlačenje stranih investitora (uključujući otvaranje pojedinih delova tržišta međunarodnim investitorima) dodatno podstiču rast jll-mena.com agbi.com. Ovaj izveštaj donosi detaljnu analizu trendova stambenih i komercijalnih nekretnina u Džedi 2025. godine, ispituje uticaj inicijativa Vizije 2030 i ključnih projekata, upoređuje Džedu sa ostalim saudijskim centrima kao što su Rijad i Damam, i nudi prognozu tržišta do 2030. sa pregledom prilika i rizika za investitore i developere.

Trends komercijalnih nekretnina (kancelarije, maloprodaja, industrija)

Maloprodajni nekretnine: Maloprodaja je svetla tačka u poslovnom pejzažu Džede, podržana mladom populacijom i rastućim turizmom.

У 2024. години, Џеда је додала 106.000 м² новог малопродајног простора (нпр.otvaranje velikog tržnog centra), čime je ukupna maloprodajna ponuda dostigla oko 2,16 miliona m² u gradu argaam.com argaam.com.Ovo proširenje odražava poverenje u potražnju potrošača.Zahvaljujući inicijativi Vizije 2030 za unapređenje zabave i slobodnog vremena, tržni centri u Džedi su sve više uključivali bioskope, restorane i porodične atrakcije kako bi privukli posetioce.Zakupnine u maloprodaji u vrhunskim „super-regionalnim” tržnim centrima beleže rast (oko +4% na godišnjem nivou u prvoj polovini 2024. za tržne centre najvišeg ranga) argaam.com, dok sekundarni tržni centri sa starijim formatima beleže pad zakupnina (~4% manji na godišnjem nivou) jer se kupci okreću novijim iskustvima argaam.com.Sve u svemu, sentiment na maloprodajnom tržištu je optimističan za 2025-2026, a S&P Global napominje da će rast stanovništva, ekspanzija turizma i ulazak međunarodnih brendova podstaći dalju potražnju za maloprodajom širom saudijskih gradova arabnews.com arabnews.com.Rijad i Džeda, posebno, svedoče talasu novih maloprodajnih i mešovitih razvojnih projekata koji kombinuju kupovinu sa zabavom, pa čak i stambene/hotelijerske komponente arabnews.com.U Džedi, koncepti prodajnih prostora na otvorenom i uz obalu postaju sve popularniji (na primer, oblasti Korneš i destinacije poput Jeddah Yacht Club distrikta), što odražava trend ka šoping distriktima usmerenim na stil života arabnews.com.С тим у вези, малопродајни сектор није без ризика: раст е-трговине и промене у преференцијама потрошача значе да оператори тржних центара морају стално да иновирају како би привукли посетиоце.S&P je upozorio da bi prekomerna ponuda i konkurencija mogli izvršiti pritisak na prinose od zakupa, posebno ako zakupodavci preduzmu velika kapitalna ulaganja za renoviranje nekretnina arabnews.com.Za sada, međutim, maloprodajni sektor nekretnina u Džedi podstaknut je snažnom potrošnjom potrošača – uz pomoć visokog dohotka po glavi stanovnika i kulture koja tržne centre doživljava kao mesta za društvena okupljanja arabnews.com arabnews.com.Саудијска Арабија има за циљ преко 100 милиона туриста до 2030. године, укључујући мега-догађаје као што су Експо 2030 и Светско првенство у фудбалу 2034, Џеда као улазни град позиционира свој малопродајни сектор за одржив раст arabnews.com.

Industrijske i logističke nekretnine: Segment industrijskih nekretnina u Džedi beleži značajan rast ispod radara, usklađen sa logističkim ambicijama Saudijske Arabije.

Kao glavni grad Crvenomorska luka Kraljevstva, Džeda je centralna za planove da postane globalni logistički centar, što podstiče potražnju za modernim skladištima i distributivnim centrima argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Bum elektronske trgovine nakon 2020. dodatno je povećao zahteve za velike, visokokvalitetne logističke objekte argaamplus.s3.amazonaws.com.U 2023. godini, Saudijska Arabija je pokrenula četiri nove Specijalne Ekonomske Zone (SEZ) kako bi privukla industrijska i visokotehnološka ulaganja – značajno je da se jedna od njih nalazi u Kraljevskom Abdulah ekonomskom gradu (KAEC) blizu Džede argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC-ova SEZ se fokusira na naprednu proizvodnju i logistiku i očekuje se da će podstaći razvoj skladišta i fabrika u okolini Džede.Glavne kirije za skladišta u Džedi trenutno se kreću otprilike od 90 do 300 SAR po m² godišnje, u zavisnosti od lokacije i specifikacija argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Ove kirije rastu jer je slobodan prostor visokog kvaliteta retkost – zapravo, industrijske kirije su zabeležile porast u srednjim do visokim jednocifrenim procentima tokom 2022–2023.Iako su zakupnine skladišta u Džedi nešto niže nego u Rijadu (gde mogu dostići do 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, razlika bi mogla da se smanji kako sve više 3PL (pružalaca logističkih usluga treće strane) i proizvođača pokrene poslovanje u blizini luke.Trenutni saudijski Landbridge projekat – ogromna železnička pruga koja povezuje luku Džeda sa Rijadom i Damamom – predstavlja još jednu prekretnicu, a očekuje se da će biti završen oko kraja decenije.Omogućavanjem bržeg kretanja tereta širom zemlje, verovatno će se povećati potražnja za logističkim parkovima oko luke Džeda i industrijskih zona.Sve u svemu, izgledi za industrijske nekretnine su optimistični: Vizija 2030 i njeno zalaganje za diverzifikaciju podstiču rast skladištenja, a Džeda ima prednost zbog svoje strateške lokacije.Glavni izazov će biti obezbeđivanje dovoljne nove industrijske ponude; u suprotnom, zakupnine bi mogle nastaviti da rastu i možda stisnuti manje firme.Međutim, uz nova ulaganja u zemljište i infrastrukturu (uključujući podsticaje u okviru SEZ), investitori vide solidne mogućnosti u logističkom sektoru nekretnina.Kako je navedeno u jednom izveštaju, industrijsku potražnju u Saudijskoj Arabiji podržava trend „značajnog rasta“ koji će se nastaviti kako se ne-naftna ekonomija širi argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Tržište kancelarija: Džeda je drugo najveće kancelarijsko tržište u Kraljevini posle Rijada, i nastavlja stabilno da raste. Ukupna ponuda kancelarijskog prostora u Džedi iznosi približno 1,2 – 2,1 miliona kvadratnih metara (raspon odražava različite klase prostora) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, što je oko četvrtina veličine kancelarijskog fonda Rijada. U prvoj polovini 2024. godine nisu otvorene veće nove kancelarije u Džedi, pa je ponuda ostala stabilna na oko 1,21 milion m² kvalitetnog prostora argaam.com. Međutim, novi projekti su konačno u pripremi – oko 48.000 m² kancelarijskog prostora očekuje se da bude isporučeno do kraja 2024. godine u Džedi argaam.com. Potražnja za kancelarijama je solidna, podstaknuta rastom poslovanja i ulogom Džede kao centra za trgovinu i logistiku. Grade A kirije za kancelarije u Džedi su porasle oko 11% na godišnjem nivou do sredine 2024. godine, na oko 1.335 SAR po m² godišnje argaam.com, što ukazuje da su zakupodavci stekli prednost kako ostaje ograničena količina kvalitetnog prostora. (Za poređenje, najviše kirije za kancelarije u najprestižnijim delovima Rijada skočile su za skoro 20% u istom periodu, na oko 2.090 SAR po m² argaam.com, što odražava još veću potražnju u prestonici). Većina vodećih zakupaca kancelarija u Džedi su vladine institucije i velike korporacije argaamplus.s3.amazonaws.com, a nove visokokvalitetne zgrade suočavaju se sa konkurentskim pritiskom da obezbede ove velike zakupce argaamplus.s3.amazonaws.com. U budućnosti, očekuje se da će sektor kancelarijskog prostora u Džedi rasti paralelno sa ekonomskim razvojem, ali umerenim tempom – grad nema veliki bum preseljenja korporacija kakav se beleži u Rijadu. Stope praznih prostora su relativno stabilne, i ako nova ponuda ostane ograničena, kirije će verovatno ostati čvrste. Jedan trend koji treba pratiti je modernizacija kancelarijskog fonda: novi višefunkcionalni kompleksi (poput delova projekta Jeddah Central) uvešće najsavremeniji kancelarijski prostor, što bi moglo privući zakupce iz starijih zgrada i izvršiti pritisak na zastareli fond.

Ključne vladine politike i uticaj Vizije 2030

Vladina politika – vođena strateškim okvirom Vizija 2030 – igra ključnu ulogu na tržištu nekretnina u Džedi. Jedan od glavnih ciljeva Vizije 2030 jeste povećanje stope vlasništva nad domovima u Saudijskoj Arabiji na 70% do 2030. godine, sa oko 50% ili manje iz sredine 2010-ih pwc.com pwc.com. Da bi to postiglo, Ministarstvo stanovanja (sada deo MoMRAH-a) sprovelo je opsežne reforme koje su transformisale sektor stanovanja. Ključne inicijative uključuju program Sakani, koji pojednostavljuje i subvencioniše stambene kredite za saudijske porodice, i Fond za razvoj nekretnina koji obezbeđuje finansiranje po niskoj ceni. Ovi programi su smanjili vreme čekanja na podršku za stanovanje sa godina na gotovo trenutno odobrenje vision2030.gov.sa, oslobađajući talas potražnje krajnjih korisnika. Kao što je ranije pomenuto, stambeni krediti uz podršku države i smanjeni zahtevi za učešće (smanjeni sa 30% na 5% od strane centralne banke) omogućili su novoj generaciji kupaca pwc.com. Rezultat je očigledan u Džedi, gde mnogi domaćinstva koja su ranije bila ograničena na iznajmljivanje sada ulaze na tržište vlasništva – stimulišući izgradnju stambenih jedinica u različitim cenovnim kategorijama.

Uticaj Vizije 2030 nadilazi stambene nekretnine i proteže se i na komercijalne nekretnine kroz ekonomsku diversifikaciju i regulatornu liberalizaciju. Vlada prepoznaje sektor nekretnina kao ključan za rast ne-naftnog BDP-a (sa ciljem povećanja doprinosa nekretnina BDP-u sa ~7% na 10% do 2030. godine) pwc.com. Kako bi podstakle razvoj, vlasti su uložile značajna sredstva u infrastrukturu – nove transportne veze, komunalne usluge i unapređenje javnog prostora – posebno u gradovima poput Džede koji služe turizmu i trgovini. Značajna politika je Porez na belu zemlju, taksa na neizgrađeno urbano zemljište uvedena radi obeshrabrivanja zadržavanja zemljišta i povećanja ponude parcela za izgradnju pwc.com. Džeda je bila jedan od prvih gradova gde je ova godišnja taksa od 2.5% uvedena na prazno stambeno zemljište, što je podstaklo neke vlasnike da ili grade ili prodaju, čime se postepeno poboljšava dostupnost zemljišta za projekte. Dodatno, pojednostavljena procedura izdavanja dozvola i modeli javno-privatnog partnerstva olakšali su investitorima sprovođenje velikih projekata u skladu sa ciljevima Vizije 2030 (na primer, obnovu centra Džede vodi Fond za javna ulaganja u partnerstvu sa privatnim izvođačima).

Promocija turizma u okviru Vizije 2030 je još jedna oblast politike koja utiče na tržište nekretnina u Džedi. Kraljevstvo ima za cilj da privuče 100 miliona poseta godišnje do 2030. godine (od verskog turizma, razonode i poslovnih događaja). Džeda, kao tradicionalna kapija za Meku i Medinu i obalski grad na Crvenom moru, ima koristi od ovog podsticaja. Vlada je olakšala dobijanje turističkih viza i uložila u turističku infrastrukturu (aerodrome, terminale za krstarenja itd.), što je podstaklo izgradnju novih hotela, apartmana sa uslugom i maloprodajno-zabavnih kompleksa u Džedi. Ovaj efekat preliva na maloprodaju i ugostiteljske nekretnine je bio značajan – na primer, popunjenost hotela i cene soba u Saudijskoj Arabiji rastu i investitori u Džedi reaguju planiranjem novih projekata u oblasti ugostiteljstva argaam.com argaam.com. Nadolazeći globalni događaji koje će Saudijska Arabija ugostiti (kao što su Expo 2030 u Rijadu i Svetsko prvenstvo u fudbalu 2034. godine) podstiču unapređenja širom zemlje, a Džeda će dobiti svoj deo – moguće uključujući poboljšanja stadiona i zone za navijače, što je povezano sa razvojem nekretnina (npr. višenamenski sportski kompleksi, privremeni smeštaj i dr.).

Od ključnog značaja, Vizija 2030 je podstakla više investitorima naklonjeno regulatorno okruženje. Osnivanjem Opšte uprave za nekretnine (REGA) obezbeđen je jedinstven nadzor i transparentnost tržišta nekretnina arabnews.com. Zakon o prodaji u izgradnji (Wafi), etažnom vlasništvu i posredovanju nekretninama je modernizovan prema međunarodnim standardima, što dodatno uliva poverenje investitorima i kupcima. Pored toga, pravila o zoniranju i planiranju se ažuriraju kako bi se podstakla vrsta višenamenske, visokog gustine gradnje viđena u Centralnoj Džedi i drugim giga-projektima, udaljavajući se od rasejane izgradnje iz prošlosti. Ukratko, vladina politika u okviru Vizije 2030 bila je pokretač širenja tržišta nekretnina u Džedi – kroz otključavanje finansiranja stanova, ulaganje u projekte koji menjaju igru, poboljšanje investicione klime i podsticanje potražnje putem ekonomskog rasta i razvoja turizma.

Položaj stranih investicija i regulatorne novosti

Saudijska Arabija je poslednjih godina aktivno otvarala svoj sektor nekretnina za strana ulaganja, a 2024–2025. donosi važne prekretnice na tom polju. Glavni događaj bilo je popuštanje ograničenja za strane investicije u nekretnine u Meki i Medini. U januaru 2025. godine, Komisija za tržište kapitala objavila je da stranci (ne-Saudijci) sada mogu ulagati u kompanije koje poseduju nekretnine u svetim gradovima Meki i Medini agbi.com agbi.com. Dok je direktno vlasništvo nad nekretninama u tim gradovima fizičkim licima i dalje zabranjeno (osim putem zakupa do 99 godina), ovaj potez omogućava međunarodnim investitorima da kupuju akcije (do 49%) u kompanijama ili REIT-ovima koji poseduju imovinu u Meki/Medini agbi.com agbi.com. Ova promena politike ima za cilj da „privuče strani kapital i obezbedi likvidnost za trenutne i buduće projekte” u svetim gradovima agbi.com. Takođe se smatra pilot korakom ka širem otvaranju saudijskog tržišta nekretnina. Reakcija tržišta bila je pozitivna – akcije kompanija za nekretnine, posebno onih fokusiranih na Meku i Medinu, skočile su skoro 10% na ovu vest agbi.com. Ova reforma šalje signal investitorima da je Saudijska Arabija ozbiljna u nameri da liberalizuje svoje tržište nekretnina u okviru Vizije 2030. Faisal Durrani, šef istraživanja u Knight Frank MENA, nazvao je ovo „najjasnijim pokazateljem do sada” da će doći do daljeg olakšavanja zakona o međunarodnom vlasništvu agbi.com.

Šire gledano u celom Kraljevstvu (uključujući Džedu), propisi sada dozvoljavaju 100% strano vlasništvo preduzeća, uključujući i one u oblasti razvoja nekretnina i posredovanja, kroz dobijanje licence od MISA (Ministarstvo za investiranje) arabnews.com. To znači da međunarodni investitor ili developer može osnovati u potpunosti strano preduzeće u Saudijskoj Arabiji radi realizacije projekata u oblasti nekretnina (izuzev određenih osetljivih lokacija). Pojednostavljenje procesa pokretanja biznisa i snažna pravna zaštita (npr. sprovođenje ugovora, unapređeni zakoni o stečaju) unapredili su poziciju Saudijske Arabije po pitanju lakoće poslovanja. U Džedi se to odrazilo kroz rastuće prisustvo stranih agencija i fondova za nekretnine koji traže prilike – od višefunkcionalnih projekata do logističkih objekata. Posebno treba istaći da su fondovi za ulaganje u nekretnine (REITs) postali pristupačan put za strani kapital; od 2021. godine CMA je omogućila stranim investitorima slobodnu kupovinu udela u saudijskim REIT-ovima, čak i onima sa imovinom u Meki/Medini agbi.com. Na ovaj način strani kapital ulazi u komercijalne nekretnine Džede putem javno trgujućih REIT-ova koji poseduju tržne centre, skladišta i drugo.

Još jedan aspekt pejzaža stranih ulaganja je uvođenje Premium Residencу (“Zlatna viza”) programa 2019. godine, koji kvalifikovanim strancima omogućava dugoročni boravak u Saudijskoj Arabiji, vlasništvo nad nekretninama (van Mekе/Medinе) i poslovanje bez sponzora. Interesovanje za ovaj program postepeno raste, a do 2024. godine država dodatno promoviše dugoročne vize za investitore i stručnjake. Prisutnost sve više stranaca sa mogućnošću kupovine stanova verovatno će dovesti do sporog širenja segmenta stranih kupaca u gradovima poput Džede – naročito kada su u pitanju luksuzne rezidencije i nekretnine na obali. Ipak, velika većina aktivnosti na tržištu nekretnina u Džedi i dalje se zasniva na domaćim i regionalnim (GCC) kupcima, dok stranci za sada igraju veću ulogu u razvoju/investiranju nego u pojedinačnom vlasništvu stanova.

Što se tiče regulatornih izmena, saudijske vlasti stalno unapređuju zakone o nekretninama. Novi Zakon o investicijama stupio je na snagu 2023-2024. godine, pojednostavljujući proces dobijanja investicionih dozvola za strane subjekte i izjednačavajući tretman stranih i domaćih investitora u mnogim sektorima agbi.com agbi.com. Nekretnine su jedan od dobitnika ovog zakona, jer je smanjena birokratija za projekte finansirane iz inostranstva. Takođe, sistemi za registraciju zemljišta i elektronske transakcije su unapređeni – uvođenje elektronskog sistema za izvod iz zemljišnih knjiga i platformi poput “Najiz” za transakcije nekretninama povećalo je transparentnost i značajno skratilo vreme prenosa vlasništva. Sve ove mere olakšavaju ulazak međunarodnim investitorima ili fondovima na tržište Džede, uz veću sigurnost i predvidivost poslovanja.

Još jedan značajan projekat je Jeddah Tower u severnoj oblasti Obhur – predviđen da postane najviša zgrada na svetu sa visinom većom od 1.000 metara.

Nakon pauze, izgradnja Džeda kule je zvanično nastavljena krajem 2023. godine, a investitori planiraju završetak oko 2027–2028. godine designboom.com designboom.com.Tokom ceremonije u januaru 2025. godine, beton je izliven za 64. sprat tornja, a plan je da se nadalje dodaje približno jedan sprat na svaka četiri dana designboom.com.Jeddah Tower je centralni deo Jeddah Economic City (JEC), mega-razvoja koji je zamišljen da uključi trgovačke centre, domove i javne institucije za do 100.000 ljudi designboom.com.Ceo JEC, uključujući i kulu, nosi procenjenu cenu od 20 milijardi dolara designboom.com.Sama kula će sadržati mešavinu namena (hotel Four Seasons, kancelarije, luksuzne stanove i najvišu osmatračnicu na svetu) designboom.com designboom.com.Obnova ovog projekta je duboko simbolična – ona signalizira samopouzdanje i ambiciju Saudijske Arabije u razvoju nekretnina.Ako bude završen, Džeda toranj će privući globalnu pažnju, potencijalno čineći okolinu magnetom za investicije (slično kao što je Burdž Kalifa podstakao razvoj centra Dubaija).Напредак куле ће се пажљиво пратити од 2025. до 2030. године, а њен успех би могао да постане ослонац новог пословног дистрикта у граду.Projekat takođe ističe poboljšanu koordinaciju među zainteresovanim stranama: Kingdom Holding (sponzor) i novi inženjerski izvođači su se udružili, a tenderi za završnu izgradnju su raspisani sa rokom za dostavu ponuda do kraja 2025. godine designboom.com designboom.com.

Ukratko, tržište nekretnina Saudijske Arabije 2025. godine je daleko otvorenije i regulisanije nego što je bilo pre deset godina. Džeda ima potencijal da profitira od priliva stranog kapitala, posebno u velikim projektima i komercijalnim nekretninama. Kombinacija velikih državnih projekata (koji često traže međunarodne partnere) i novih zakona koji omogućavaju strano vlasništvo stvara ambijent u kojem globalni investitori aktivno traže prilike. Očekuje se da će, kako tržište sazreva i prinosi ostaju privlačni, strane investicije u nekretnine u Džedi nastaviti da rastu, donoseći ne samo kapital, već i stručnost i nove koncepte razvoja u grad.

Glavni infrastrukturni i projekti nekretnina u Džedi

Džeda prolazi kroz dramatičnu fizičku transformaciju zahvaljujući nizu mega-projekata i infrastrukturnih unapređenja, od kojih su mnoga vezana za ciljeve Vizije 2030. Možda najemblematičniji je Jeddah Central Project (prethodno poznat kao „New Jeddah Downtown”). Pokrenut krajem 2021. od strane Fonda za javna ulaganja, ovaj projekat transformiše 5,7 miliona kvadratnih metara istorijskog obalnog pojasa Džede u moderan multifunkcionalni distrikt jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Glavni plan uključuje četiri znamenite atrakcije – operu, stadion, muzej i okeanarijum – uz nove marine, plaže, parkove i veliki izbor nekretnina. Po brojkama, Jeddah Central će ponuditi 17.000 stambenih jedinica, 2.700 hotelskih soba i više od 10 novih objekata za zabavu i turizam po završetku jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Izgradnja je uveliko u toku: do početka 2024. godine, dodeljeni su ugovori vredni 12 milijardi SAR za prvu fazu znamenitosti (opera, stadion, okeanarijum) jeddahcentral.com. Ovaj razvoj predstavlja prekretnicu za centralnu Džedu, zamenjujući staru infrastrukturu svetski poznatim obalnim neboderima. Očekuje se značajno povećanje vrednosti nekretnina u okolnim područjima i stvaranje novih luksuznih kvartova za život, kupovinu i zabavu koji mogu parirati onima u Dubaiju ili Dohi. Za investitore i developere, Jeddah Central otvara prilike u hotelijerstvu, luksuznim apartmanima i maloprodaji, uz podršku PIF-a i izuzetnu obalnu lokaciju projekta.

Što se tiče saobraćajne infrastrukture, Džeda je doživela značajna unapređenja koja povećavaju njen privlačanost na tržištu nekretnina. Novi Međunarodni aerodrom Kralj Abdulaziz (KAIA) otvorio je svoj najsavremeniji Terminal 1 2019. godine, značajno povećavši kapacitet i predstavljajući terminal koji je pravo arhitektonsko remek-delo. Do 2025. godine, aerodrom ima kapacitet za oko 30 miliona putnika godišnje, olakšavajući dolazak turista i poslovnih putnika koji podstiču potražnju za hotelima i kratkoročnim najmom. Takođe, Brza pruga Haramain, koja u funkciji od 2018. godine, povezuje Džedu sa svetim gradovima – sada možete putovati iz Džede u Meku za manje od sat vremena, a do Medine za oko 2 sata. Železnička stanica Džeda u Al-Sulaimaniah postala je nova urbana tačka, a pogodnost ove železničke veze učinila je Džedu još privlačnijom za kompanije i hodočasnike (neki hodočasnici biraju da odsednu u Džedi i idu na jednodnevne izlete u Meku vozom, što podstiče sektor hotelijerstva u Džedi). Gledajući unapred, planirana Saudijska kopnena železnička veza (pruga za teret i putnike prema istoku) spojiće luku Džede direktno sa Rijadom i Damamom, praktično pretvarajući Džedu u logističku kapiju zemlje između Crvenog mora i Zaliva. Očekuje se da će ovo pokrenuti velike logističke parkove i industrijski razvoj duž rute, posebno oko luke Džeda, jačajući industrijski segment tržišta nekretnina.

Urbana mobilnost unutar Džede takođe je na dnevnom redu. Dugonajavljivani projekat metroa u Džedi – urbana železnička mreža sa tri linije – suočava se sa odlaganjima, ali i dalje ostaje deo budućih planova grada. Ako bude obnovljen (moguće u drugoj polovini ove decenije), metro sistem bi značajno unapredio svakodnevni život putnika i mogao bi promeniti vrednost nekretnina oko stanica. U međuvremenu, grad je uveo nove autobuske linije i radi na unapređenju puteva (uključujući i planirani Obhur viseći most preko severnog zaliva) radi ublažavanja gužvi. Modernizovana infrastruktura često dovodi do većih vrednosti zemljišta u ranije nerazvijenim područjima, što je trend koji je već primetan na severu Džede, gde su proširenje autoputeva i mostovi unapredili povezanost.

Ostali značajni projekti uključuju Ekonomski grad Džeda (osim samog tornja, JEC će obuhvatiti klaster nebodera, prodajnih bulevara i marinu) i Ekonomski grad Kralj Abdulah (KAEC) severno od Džede. Iako je KAEC poseban planirani grad, njegova designacija kao Specijalna ekonomska zona 2023. godine i obnovljen državni fokus praktično su povezali njegov uspeh sa rastom Džede. Luka i industrijska dolina KAEC privlače proizvođače i logističke firme poreskim olakšicama, što bi moglo stvoriti hiljade radnih mesta. Kako se ta radna mesta budu stvarala, ona bi mogla podstaći potražnju za stanovanjem na severu Džede i u samom KAEC-u, praktično proširujući područje metroa Džede. Takođe, Red Sea Global (megaprojekat turizma koji razvija ostrvska letovališta dalje na severu) i projekti baštine AlUla, iako nisu u Džedi, verovatno će usmeriti mnoge turiste kroz Džedu, opravdavajući potrebu za više hotela i proširenje aerodroma.

Ukratko, obrise i infrastrukturu Džede u periodu 2025–2030. definisaće ovi mega-projekti. Centralna obala Džede daće gradu moderan centar, Kula Džeda postaviće ga na svetsku mapu arhitektonskih rekorda, a poboljšane transportne veze integrišaće Džedu još bliže sa nacionalnim i globalnim tržištima. Za učesnike na tržištu nekretnina, ovi projekti znače nove četvrti za ulaganje, od luksuznih stanova na obali do industrijskih parkova. Iako postoje rizici u realizaciji (kašnjenja, povećanje troškova), sama veličina državne posvećenosti uliva poverenje da je urbana transformacija Džede već uveliko u toku.

Uporedna analiza: Džeda vs. Rijad vs. Damam

Tri glavne gradske regije Saudijske Arabije – Rijad, Džeda i Damam/Khobar (Istočna provincija) – imaju specifičnu dinamiku tržišta nekretnina, koju oblikuju njihove ekonomske uloge i inicijative Vizije 2030. Upoređivanje Džede sa ostalima daje kontekst njenom učinku i izgledima:

Rijad: Glavni grad je politička i ekonomska sila u usponu, trenutno doživljava bumu nekretnina na gotovo svim frontovima. Prema planovima koje zagovara prestolonaslednik, Rijad ima za cilj da do 2030. udvostruči svoju populaciju na oko 15 miliona, privlačeći regionalna sedišta multinacionalnih kompanija i masivne državne investicije. Kao rezultat toga, tržište nekretnina u Rijadu beleži oštriji rast nego u Džedi. U stambenom sektoru, Rijad je zabeležio skok cena prodaje od oko 10% na godišnjem nivou početkom 2024. (u poređenju sa 5% u Džedi) argaam.com argaam.com, a obim i vrednosti transakcija sa stanovima su veći. Rast cena nekretnina u Rijadu je sveobuhvatan (i vile i stanovi beleže porast) jll-mena.com, dok je u Džedi taj rast bio mešovit. Dostupnost zemljišta oko Rijada je istorijski bila velika, ali nagli rast potražnje znači da čak i Rijad sada suočava sa nestašicom stambenog prostora u primarnim oblastima. U međuvremenu, tržište poslovnog prostora u Rijadu je u svojoj kategoriji – sa više od 5 miliona m² prostora i desetinama novih poslovnih kula koje se grade u projektima poput Finansijskog distrikta kralja Abdulaha. Rente za poslovni prostor A klase u Rijadu u proseku iznose oko 2.000 SAR/m², što je znatno više od Džede (~1.300 SAR/m²) argaam.com. Maloprodajna scena Rijada takođe nadmašuje Džedu (3,5 miliona m² naspram 2,1 miliona m² maloprodajnog prostora do kraja 2023. godine) argaamplus.s3.amazonaws.com i nastavlja da privlači prva pojavljivanja mnogih međunarodnih brendova. Kulturno gledano, Rijadova težnja da postane globalni grad (sa događajima, koncertima, sportom itd.) počela je tek nedavno, ali veoma brzim tempom, dok je Džeda odavno više kosmopolitska i liberalna po saudijskim standardima. U suštini, Rijad vodi rast tržišta nekretnina Saudijske Arabije – dominirao je najavama novih projekata i imao je najveći udeo u investicijama u nekretnine poslednjih godina agbi.com. Džeda, iako je u razvoju, uglavnom prati zamah Rijada. Ipak, Džeda ima prednost što je obalski grad sa prirodnim atrakcijama i zauvek će imati promet od hadža/umre. Moglo bi se reći da je tržište Rijada “vrelije”, ali i podložnije nestabilnosti (s obzirom na to da je njegov rast delimično vođen politikama i vezan za relokacije vlade), dok je rast Džede postojaniji i ukorenjen u temelje trgovine i turizma.
Dammam/Khobar (Istočna provincija): Metropolitensko područje Dammam (DMA, koje uključuje Khobar i Dhahran) je srce saudijske naftne industrije i ima manju populaciju (~1,5-2 miliona) od Džede (~4 miliona). Tržište nekretnina je bilo relativno stabilno i skromno u rastu. Na primer, u prvoj polovini 2024. godine, cene stambenih nekretnina u Dammamu su ostale približno iste, a zakupnine su porasle samo oko 4% argaam.com, što je iza rasta zabeleženog i u Rijadu i u Džedi. Stambena ponuda u DMA raste, ali je uglavnom fokusirana na stambene objekte srednje kategorije, posebno u severnim predgrađima, sa ciljem pristupačnosti argaamplus.s3.amazonaws.com. Istočna provincija ima i džepove potražnje za luksuznim nekretninama (rukovodioci Saudi Aramco i srodnih industrija u ekspatskim kompleksima oko Khobara). Međutim, tržište stanova je generalno manje dinamično nego u Džedi, delimično zato što je rast stanovništva sporiji. U sektoru poslovnog prostora, zakupi za kancelarije najviše klase u Dammamu porasli su oko 10% na godišnjem nivou do drugog tromesečja 2024. zbog potražnje vlade i kompanija za usluge u naftnoj industriji argaam.com, ali su apsolutni iznosi zakupa (i nivo renta) niži nego u Džedi. Tržište maloprodaje u Dammamu/Khobaru je poznato po nekoliko dominantnih tržnih centara; Khobarov obalni „Korniš“ ima popularne radnje/restorane, ali je razmera ograničena na lokalno stanovništvo argaam.com. Jedna razlika je da stanovnici Istočne provincije lako odlaze u Bahrein vikendom, što može preusmeriti deo potrošnje na maloprodaju/ugostiteljstvo – s čim se Džeda ne suočava. Kako Vizija 2030 pokušava da diverzifikuje privredu Istočne provincije van nafte, nove inicijative (poput velikih proširenja petrohemijske industrije u Jubailu i logističkih centara) mogle bi podstaći specijalizovane sektore nekretnina (npr. radnički smeštaj, industrijske nekretnine). Ali ugrubo, tržište Dammama je manje i stabilnije, sa umerenim izgledima za rast; retko beleži skokove kakve viđamo u Rijadu, pa čak i u Džedi. Takođe je više decentralizovano – Dammam, Khobar i Dhahran čine zasebne čvorove, dok je Džeda jedinstvena velika metropola.
Džeda: nalazi se između Rijada i Damama po mnogim merilima. To je raznovrsna ekonomija – lučka logistika, trgovina, turizam/hodočašće, određena industrija – pa su i pokretači njenog tržišta nekretnina višestruki. Rezidencijalno tržište Džede je istorijski bilo nešto pristupačnije od Rijada (na primer, cene stanova po m² su nešto niže), iako se razlika smanjila jer je Džeda zabeležila snažan rast cena u periodu 2021–2022. U globalnom indeksu luksuznih rezidencijalnih tržišta kompanije Knight Frank, i Rijad i Džeda su se našli među šest najboljih gradova na svetu po rastu cena premium nekretnina u 2024. godini, što naglašava kako su saudijski gradovi doživeli veliki uspon uprkos globalnim izazovima mansionglobal.com mansionglobal.com. (I Dubai je bio u toj najvišoj klasi). Knight Frank je naveo da je region Bliskog istoka bio najjači globalno sa 7,2% godišnjeg rasta premium cena, a predviđa zadivljujućih 64% kumulativnog rasta tokom narednih pet godina za region mansionglobal.com mansionglobal.com. Iako će Rijad možda preuzeti veliki deo tog rasta, luksuzni segment Džede je takođe u usponu – na primer, vile na obali dostižu visoke cene i ima ih u ograničenom broju. U poređenju sa frenetičnim razvojem Rijada, pristup Džede je nešto odmjereniji i organski. Ambiciozni projekti grada (poput Džeda Central, Džeda Tower) su neznatno iza vremenskog okvira Rijada (Rijad već realizuje projekte kao što su Diriyah Gate, Qiddiya u naprednim fazama). Međutim, krajem 2020-ih, kada ti projekti u Džedi budu završeni, grad bi mogao doživeti dodatni rast. Kulturno i u smislu životnog stila, Džeda je oduvek bila opuštenije, komercijalno središte Kraljevstva – privlači preduzetnike i ima živu umetničku scenu, što se odražava i u specifičnim segmentima nekretnina (npr. galerijski prostori u Al-Baladu, jedinstveni kafići itd.). Rijad, koji se sada kulturno otvara, tek gradi tu scenu. Za investitore, Džeda nudi prednosti primorskog grada (nešto što ni kopneni Rijad ni Damam ne mogu ponuditi) sa velikim turističkim potencijalom, dok Rijad nudi težinu državne potrošnje i korporativne potražnje.

Ukratko, svi veći saudijski gradovi imaju koristi od investicija iz Vizije 2030, ali Rijad je trenutno glavna pokretačka snaga rasta, dok je Džeda na snažnoj drugoj poziciji, a Damam beleži umeren rast. Uravnotežen portfolio nekretnina u Saudijskoj Arabiji mogao bi da podrazumeva izloženost brzo rastućim sektorima kancelarijskog i stambenog prostora u Rijadu, turistički vođenim razvojnim projektima i logistici povezanoj sa lukom u Džedi, kao i stabilnoj imovini koja donosi prihod u Damamu (kao što su stanovi za zaposlene u naftnoj industriji ili skladišta za industrijske firme). Važno je napomenuti da je komparativna prednost Džede njena luka i blizina svetih gradova – što obezbeđuje osnovnu potražnju koja je manje volatilna. Prednost Rijada je pažnja vlade i kritična masa. Prednost Damama je bogatstvo naftom koje ga podržava. Ulazeći u period 2025-2030, Džeda bi mogla da smanji razliku u odnosu na Rijad kako njeni mega-projekti budu ulazili u upotrebu, ali i Rijad ne miruje (planovi za ogromna ulaganja u okviru „Riyadh Strategy“). Biće zanimljivo pratiti da li će Džeda iskoristiti svoje prirodne prednosti i izgraditi jedinstveniju poziciju (možda kao međunarodna kapija Kraljevstva i kulturna prestonica, što bi dopunilo administrativnu ulogu Rijada).

Prognoza tržišta za 2025–2030

Gledajući unapred, perspektiva tržišta nekretnina u Džedi od 2025. do 2030. godine je uglavnom pozitivna, oslonjena na snažne ekonomske temelje i nacionalne razvojne planove. Analitičari i savetnici predviđaju nastavak rasta u segmentima stambenih, komercijalnih i turističkih nekretnina, mada tempo može varirati u zavisnosti od sektora i godine. Ovde su ključni elementi prognoze:

Stambeni sektor: Potražnja za stanovanjem u Džedi očekuje se da ostane jaka do 2030. godine. Kombinacija rasta stanovništva (populacija Saudijske Arabije je mlada i raste) i stalnih napora da se poveća broj vlasnika kuća među Saudijcima održaće pritisak na ponudu stanova. Predviđamo da će cene stambenih nekretnina u Džedi u proseku beležiti umerene godišnje dobitke – verovatno u srednjem jednom cifrenom iznosu (možda 3–6% godišnje) za većinu segmenata, osim u slučaju pregrevanja tržišta. Neka područja sa visokom potražnjom (npr. luksuzne vile na obali ili nekretnine u blizini nove infrastrukture poput metroa, ako bude izgrađen) mogla bi beležiti brži rast vrednosti. Prema istraživanju kompanije Knight Frank, na primer, predviđa se da bi gradovi Bliskog istoka mogli zabeležiti oko 60%+ rasta vrednosti vrhunskih nekretnina do 2029. godine mansionglobal.com mansionglobal.com, što bi uključivalo i najprestižnije oblasti Džede. Međutim, veliki državni stambeni projekti (poput zajednica Roshn itd.) trebalo bi da obezbede značajnu dodatnu ponudu, što će predstavljati branu od nekontrolisanog rasta cena i održati stanovanje donekle pristupačnim za lokalno stanovništvo. Stopa vlasništva nad stanovima u Saudijskoj Arabiji je na dobrom putu da dostigne 70% do 2030. godine pwc.com pwc.com, a Džeda će tome doprineti izgradnjom desetina hiljada novih jedinica. Do 2030. godine, horizont Džede će biti značajno promenjen – mnoge od 17.000 jedinica u Džeda Centralu biće isporučene, nove visoke zgrade će krasiti Kornis, a planska predgrađa na severu biće uglavnom završena. Iznajmljivanje bi moglo zabeležiti periode sporijeg rasta kako nova ponuda (posebno stanovi) ulazi na tržište; blagi porast praznih stanova moguć je sredinom decenije, što bi moglo usporiti rast kirija. Ipak, do 2030. godine, viši raspoloživi prihodi i priliv stranaca (zahvaljujući novim poslovima i turizmu) mogli bi podržati zdravo tržište iznajmljivanja. Očekujemo da će prinosi od iznajmljivanja stanova biti stabilni u rasponu od 6-8%, što je privlačno za investitore.
Kancelarije: Tržište kancelarijskog prostora u Džedi verovatno će se umereno širiti. Sa diversifikacijom ekonomije, nove privatne kompanije (npr. logistika, turizam, finteh) osnivaju se u gradu, što podstiče potražnju za kancelarijama. Ipak, Rijad se agresivno pozicionira kao korporativni centar (čak zahteva od kompanija da imaju sedišta tamo kako bi dobijale državne ugovore), što bi moglo ograničiti deo rasta kancelarijskog prostora u Džedi. Predviđamo da će Džeda do 2030. dodati nekoliko stotina hiljada kvadratnih metara kancelarijskog prostora, uključujući i u mešovitim zonama kao što su Jeddah Central i uz severne koridore. Kirije za A-klasu mogu postepeno rasti (možda u proseku 2-5% godišnje u skladu sa inflacijom/potražnjom), ali ako se značajna količina prostora pojavi odjednom (recimo, kancelarijski deo Jeddah Tower-a ili više novih kula), može doći do perioda stagnacije ili blagog pada zakupnina oko 2027. godine kada ti projekti budu završeni. Sve u svemu, popunjenost bi trebalo da ostane zdrava zahvaljujući stabilnom poslovnom okruženju Džede. Jedan trend u razvoju do 2030. godine biće fleksibilni radni prostori i viši standardi kvaliteta – nove kancelarije će imati pametne tehnologije i održivost (u skladu sa zelenim građevinskim ciljevima Vizije 2030), što može dovesti do premije na kiriju.
Maloprodaja: Sektor maloprodajnih nekretnina u Džedi je na putu rasta, ali i transformacije. Prema S&P Global-u, izgledi za 2025-2026. su snažni zahvaljujući turizmu i potrošnji arabnews.com arabnews.com. Kako se približava 2030. godina, veliki događaji (Expo, Svetsko prvenstvo) i sazrevanje mega-projekata (kao što su letovališta Crvenog mora) verovatno će podstaći maloprodaju i promet. Očekujemo da će novi formati maloprodaje cvetati: više otvorenih lifestyle centara, prostora za gastronomiju/zabavu i maloprodaje u okviru mešovitih projekata, umesto zatvorenih tradicionalnih tržnih centara. Jeddah Central će imati moderne maloprodajne promenade koje bi do kraja decenije mogle postati glavna šoping destinacija grada. Zakupnine za maloprodaju na najatraktivnijim lokacijama predviđa se da će umereno rasti (možda u proseku oko 3% godišnje), ali sekundarna maloprodaja može imati poteškoća ako e-trgovina bude brže rasla ili ako previše tržnih centara uđe u konkurenciju. Do 2030. godine, penetracija e-trgovine sigurno će biti viša, ali će saudijska kultura verovatno i dalje vrednovati iskustvo šopinga u tržnim centrima, tako da ne očekujemo „smrt tržnog centra“ – već preraspodelu i novu namenu onih koji slabije posluju. Ukupan prostor za maloprodaju po glavi stanovnika u Džedi će rasti, ali se nadajmo u skladu sa potražnjom. Ravnoteža ponude i tražnje je ključna; S&P je upozorio na rizik od prezasićenosti ako developeri preteraju sa gradnjom arabnews.com. Međutim, imajući u vidu promišljeniji pristup u poslednje vreme (Rijad nije dodao nijedan veliki tržni centar početkom 2024, već se fokusirao na kvalitet postojećeg prostora argaam.com), očekujemo održiv pravac rasta.
Industrija/Logistika: Očekuje se značajna ekspanzija u ovom sektoru. Kako se projekti iz Vizije 2030 (poput novih specijalnih ekonomskih zona i logističkih centara) realizuju, Džeda bi mogla doživeti procvat u izgradnji skladišta oko luke, KAEC-a i planiranih logističkih zona. Završetak železničke pruge Landbridge (moguće do 2030) učiniće Džedu glavnim uvoznim-izvoznim koridorom za zemlju, što znači da će potražnja za skladištima naglo porasti. Predviđamo dvocifren godišnji rast razvoja logističkog nekretninskog sektora u narednih nekoliko godina, a kirije bi mogle nastaviti da rastu dok se ponuda ne izjednači sa tražnjom. Kirije za najbolje logističke centre bi do 2030. mogle dostići nivo Rijada (približavajući se 300-400 SAR/m²/godišnje za najbolja skladišta), usled jake potražnje argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investitori smatraju ovaj segment atraktivnim zbog relativno viših prinosa i dugoročnih zakupa sa pouzdanim zakupcima. Do 2030. godine, Džeda bi mogla da se pozicionira kao vodeći logistički centar Crvenog mora, sa modernim distributivnim centrima koji opslužuju ne samo Saudijsku Arabiju, već i afrička i regionalna tržišta zahvaljujući svojoj luci i aerodromu.
Ugostiteljstvo: Iako nije eksplicitno traženo, vredno je pomena hotelski sektor Džede u prognozi jer ciljevi turizma iz Vizije 2030 direktno utiču na njega. Očekuje se značajno povećanje hotelskog kapaciteta u Džedi (uključujući 2.700 soba u Jeddah Central jeddahcentral.com, kao i druge projekte). Stope popunjenosti mogu varirati u skladu sa globalnim trendovima putovanja, ali opšti trend je veći broj turista – kako religioznih (kako vize za Umru postaju lakše dostupne i tokom cele godine), tako i onih koji dolaze radi razonode (sa porastom turizma na Crvenom moru, mnogi će prolaziti kroz Džedu). Do 2030. Džeda bi mogla dobiti nove tematske parkove, terminale za kruzere i možda proširene kongresne kapacitete, što bi sve podstaklo razvoj nekretnina (nove sadržaje za razonodu itd.).

Kvantitativno, istraživačke firme procenjuju da će ukupno tržište nekretnina u Saudijskoj Arabiji rasti po prosečnoj godišnjoj stopi (CAGR) od oko 7–9% do 2030., potencijalno udvostručujući svoju tržišnu vrednost do kraja decenije techsciresearch.com imarcgroup.com. Džeda, kao jedan od ključnih gradova, značajno će doprineti tome. Generalna uprava za nekretnine predviđa da će veličina nacionalnog tržišta nekretnina dostići oko 100+ milijardi dolara do 2029. arabnews.com. Stoga se može pretpostaviti da će udeo Džede (istorijski možda 15-20% od ukupne novčane vrednosti transakcija) biti vredan desetine milijardi dolara godišnje prodaje nekretnina do 2030.

Ograničenja prognoze: Ove pozitivne projekcije pretpostavljaju da neće biti ozbiljnih ekonomskih šokova. Rizici poput produžene globalne recesije, oštrog pada cena nafte koji bi uticao na državnu potrošnju ili geopolitičke nestabilnosti mogli bi usporiti zamah (više o rizicima u narednom odeljku). Takođe, kamatne stope imaju uticaj – ako troškovi finansiranja ostanu visoki na globalnom nivou, to bi moglo da ublaži rast potražnje (posebno za stambene kredite). Ipak, Saudijska Arabija je pokazala spremnost da to ublaži (kroz subvencije itd.). Sve u svemu, period od 2025. do 2030. godine trebalo bi da bude vreme rasta i modernizacije za tržište nekretnina u Džedi, pri čemu će grad postati međunarodno istaknutiji, a njegovo tržište nekretnina zrelije i raznovrsnije.

Prilike i rizici za investitore i developere

Tržište nekretnina u Džedi nudi privlačan spoj prilika, zahvaljujući podršci države i strukturnoj potražnji, ali nosi i određene rizike koje akteri treba pažljivo da razmotre:

Prilike:

Vision 2030 Mega-projekti: Investitori i developeri mogu da učestvuju ili profitiraju na brojnim mega-projektima u Džedi. Projekti poput Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC i proširenja infrastrukture stvaraju nove investicione zone – od luksuznih stanova, tržnih centara do poslovnih parkova. Oni koji prvi uđu mogu da obezbede atraktivno zemljište ili partnerske pozicije u tim razvojnim projektima. Na primer, partnerstvo sa PIF-om na podprojektima oko Jeddah Central ili pružanje usluga tim projektima može biti izuzetno isplativo kako se oblast razvija u premium centar grada.
Rastuća potražnja i povoljne demografske karakteristike: Mlada i rastuća populacija Džede obezbeđuje stabilnu potražnju za stanovanjem, posebno za pristupačne i srednjeklasne jedinice. Developeri koji mogu da izgrade kvalitetno stanovanje po konkurentnim cenama (koristeći državni podsticaj za pristupačno stanovanje) imaju spremno tržište kupaca koji prvi put kupuju nekretninu. Dodatno, kulturološki pomak ka nuklearnim porodicama i zajedničkom životu znači više prilika za master-planirane zajednice, zatvorena naselja i mešovito komercijalno-stambene „mini gradove“ unutar Džede. Činjenica da su transakcije na tržištu stambenih nekretnina u Džedi porasle za 43% na godišnjem nivou pokazuje koliko je velika potražnja oslobođena jll-mena.com – trend koji će se verovatno nastaviti kako sve više ljudi stiče mogućnost da uzme stambeni kredit.
Раст туризма и угоститељства: Као „Капија ка два света места“ и град на обали Црвеног мора, Џеда има огроман потенцијал да профитира од саудијског туризма. Постоји прилика за развој хотела, одмаралишта, сервисираних апартмана и забавних објеката. Некретнине повезане са ходочашћем (као што су унапређени смештај за ходочаснике, транспортни центри и слично) представљају још једну нишу – размотрите центре мешовите намене који задовољавају потребе хаџија пре/после Меке, што је можда недовољно истражено тржиште. Владини циљеви од 150 милиона посетилаца до 2030. обухватају и милионе који пролазе кроз Џеду argaam.com argaam.com. Инвеститори би могли размотрити градњу тематских атракција или пројеката за забаву на обали у Џеди како би ухватили део туристичког прилива са мега пројеката (нпр. породични забавни парк или аквапарк у Џеди могао би бити веома успешан са растом туризма). Предстојећи Експо 2030 у Ријаду и други догађаји индиректно ће користити Џеди подизањем профила Саудијске Арабије – међународни посетиоци често обилазе више градова, па би историјски центар Џеде (Ал-Балад) и Корниш могли доживети туристички препород, повећавајући потражњу за продајним и бутицким хотелима у тој области.
Логистички и индустријски центар: Логистички сектор је у великом успону – лука у Џеди је једна од најпрометнијих на Блиском истоку, а са новим трговинским споразумима и СЕЗ зонама, све више компанија ће тражити дистрибутивне центре. Инвеститори могу изградити или купити складишта, хладњаче и индустријске објекте за стабилан дугорочни приход. Уз владину стратегију локализације производње (од аутомобилске до прехрамбене индустрије), индустријски паркови у Џеди (посебно у близини луке или KAEC) спремни су за развој. Често долази и државна подршка попут субвенционисаних комуналија или земљишта, што додатно олакшава улагање. Са растом е-трговине, центри за последњу фазу доставе у граду представљају нову прилику.
Страни инвестиције и потенцијал за заједничка улагања: Либерализација прописа олакшава страним инвеститорима улазак – то значи да домаћи градитељи могу тражити стране партнере који доносе капитал и стручност. Заједничка улагања могу бити врло успешна, на пример, локална фирма у сарадњи са страним хотелским оператером на изградњи летовалишта, или међународна архитектонска фирма на препознатљивим објектима (што се већ дешава са глобалним архитектама на пројектима попут Jeddah Tower, Jeddah Central и др.). Такође, могуће је да ће бити више страних купаца у сегменту луксузних некретнина (посебно ако премиум резидентне визе постану чешће), чиме се отвара нова клијентела за развоја луксузних некретнина у Џеди.
Потцењени сегменти: Упркос недавном расту, поједини сегменти тржишта некретнина у Џеди можда су и даље потцењени у поређењу са регионалним конкурентима. На пример, примарне морске некретнине у Џеди су и даље јефтиније од оних у Дубаију или чак у Ријаду. Овде постоји арбитражна прилика – улагање у најбоље локације у Џеди сада може донети високу добит како град буде добијао на међународном значају. Такође, културни туризам је недовољно развијен – реновирање историјских објеката у Ал-Баладу у бутике хотеле или културне центре може да сачува наслеђе и донесе профит, у складу са визијом 2030. за подизање квалитета живота.

Ризици:

Prekomerna ponuda u određenim sektorima: S obzirom na razmere projekata koji su u toku, postoji rizik da pojedini segmenti postanu prezasićeni. Ako, na primer, desetine hiljada novih stanova preplave tržište u kratkom roku (iz Roshn zajednica, stambene jedinice u Džedi Central i dr.), cene zakupa i prodaje stanova srednje klase mogle bi stagnirati ili opasti. S&P Global je označio prekomernu ponudu kao problem, naročito u maloprodaji, gde previše tržnih centara može umanjiti prodaju trgovaca arabnews.com. Slično, tržište poslovnog prostora moglo bi se preokrenuti ka prekomernoj ponudi ako se više novih kula otvori u isto vreme bez odgovarajućeg porasta broja zakupaca. Investitori moraju pažljivo tempirati i fazirati projekte i razlikovati svoje proizvode kako ne bi zapali u višak ponude.
Ekonomska zavisnost od državne potrošnje i nafte: Sudbina saudijskog tržišta nekretnina usko je povezana sa državnim izdacima (mnogi projekti su pokrenuti od strane države ili zavise od državne infrastrukture). Značajan pad cena nafte ili budžetskih prihoda mogao bi dovesti do smanjenja potrošnje ili usporavanja projekata. Na primer, ako bi se cena nafte srušila i ostala niska, PIF bi mogao odložiti ili smanjiti projekte kao što je Džeda Central ili smanjiti subvencije za stambene programe, što bi direktno uticalo na tržište. Iako zemlja ima rezerve i diversifikuje se, nafta i dalje finansira veliki deo inicijativa iz Vision 2030. Investitori moraju biti svesni da je trenutni rast podržan ekspanzivnom fiskalnom politikom – svaka promena tog kursa bi uticala na tražnju (kroz pad poverenja potrošača, posledice po zapošljavanje u građevinarstvu itd.).
Kamatne stope i troškovi finansiranja: Globalni rast kamatnih stopa u periodu 2022–2024. učinio je hipotekarne i razvojne kredite skupljim. Ako visoke stope potraju, finansijski rizik raste – potražnja krajnjih korisnika može oslabiti ako hipoteke postanu manje dostupne uprkos državnim subvencijama, a developeri se suočavaju sa višim troškovima kapitala. U najgorem slučaju, projekti mogu biti zaustavljeni zbog nedostatka finansiranja. Saudijska centralna banka uglavnom prati politiku američkog FED-a zbog valutnog vezivanja, tako da globalni trendovi kamatnih stopa igraju veliku ulogu. Sa druge strane, ako inflacija i kamatne stope popuste u narednim godinama (što neke prognoze ukazuju da bi moglo da se desi do 2025-2026), ovaj rizik bi mogao biti umanjen.
Regulatorni i rizici izvršenja: Iako je Saudijska Arabija unapredila svoj regulatorni okvir, i dalje postoje birokratski i regulatorni izazovi. Promene zakona (npr. svaki novi porez na transakcije nekretninama ili na imovinu – preko postojećeg poreza ekvivalenta PDV od 5% – mogli bi iznenaditi tržište). Rizik izvršenja posebno je izražen kod mega-projekata: kašnjenja ili prekoračenja troškova mogu uticati na povezane investicije. Na primer, Džeda toranj nosi rizik izvršenja – ako bi ponovo došlo do pauze, vrednost zemljišta u tom projektu bi mogla biti pogođena. Slično, pravovremena i kvalitetna realizacija Džeda Central je ogroman zadatak; ako projekat ne ispuni očekivanja, to bi moglo umanjiti hype koji trenutno podiže investitorski entuzijazam.
Geopolitički rizici i percepcija tržišta: Kao deo Bliskog istoka, Saudijska Arabija (a samim tim i Džeda) može biti pogođena regionalnim geopolitičkim tenzijama. Svaka nestabilnost ili bezbednosni incident mogao bi trenutno da umanji turizam ili apetit stranih investitora. Takođe, kao tržište u razvoju, saudijski sektor nekretnina može biti podložan promenama u globalnom sentimentu investitora. Na primer, ako druga tržišta postanu privlačnija ili dođe do globalnog pada sektora nekretnina, strani kapital može da se povuče. Na domaćem planu, sentiment na tržištu bi takođe mogao biti pogođen ako, recimo, neki veliki projekat ne uspe ili ako dođe do javnog negodovanja zbog brzih promena (mada je to manje verovatno u nekretninama nego u drugim oblastima).
Troškovi izgradnje i lanci snabdevanja: Brz razvoj doveo je do rasta troškova izgradnje (materijal i radna snaga) u Saudijskoj Arabiji – što su istakli i izveštaji iz industrije argaam.com. Ako inflacija troškova u gradnji potraje, investitori bi mogli biti primorani da smanje profitne marže ili podignu prodajne cene iznad onoga što potrošači mogu da plate. Problemi u lancu snabdevanja (kao što se dešavalo globalno tokom pandemije) takođe mogu odložiti rokove projekata. Rešenje za to je efikasno upravljanje projektima i možda lokalno nabavljanje materijala (što i podržava Vizija 2030, ali je lokalnoj proizvodnji materijala potrebno vreme da se u potpunosti razvije).
Zrelost tržišta i likvidnost: Tržište nekretnina Saudijske Arabije je i dalje u fazi sazrevanja. Izvan REIT-ova, postoji ograničena transparentnost i likvidnost u poređenju sa razvijenijim tržištima. Investitori moraju razmišljati o izlaznoj strategiji – preprodaja nekretnina u Džedi nije brza kao na veoma likvidnim tržištima osim ako potražnja nije izuzetno velika. Ako se tržišni uslovi promene, prodaja velikih sredstava može potrajati. Ipak, koraci poput uvođenja elektronskih vlasničkih listova i boljih podataka iz REGA doprinose postepenom poboljšanju ove oblasti.

Zaključno, prilike na tržištu nekretnina u Džedi do 2030. godine su značajne – to je tržište u usponu, sa snažnom podrškom i stvarnim pokretačima potražnje. Investitori i developeri koji se usklade sa temama Vizije 2030 (priuštivo stanovanje, turizam, kvalitet života, diverzifikacija) mogu ne samo finansijski profitirati već i dobiti podršku tvoraca politika. Ipak, neophodno je pažljivo planiranje radi izbegavanja rizika. Diverzifikacija tipova imovine (stambeni vs komercijalni objekti) ili vremenskih okvira, obezbeđenje povoljnih uslova finansiranja i držanje projekata fleksibilnim kako bi se prilagodili promenama na tržištu predstavljaju mudre strategije. Kako je S&P sumirao za Saudijsku Arabiju, put rasta je snažan, ali nije bez izazova arabnews.com arabnews.com – što se odlično odnosi i na Džedu. Uz dobro upravljanje rizicima, svi učesnici mogu iskoristiti talas ekspanzije tržišta nekretnina u Džedi i potencijalno ostvariti značajne dobitke u uzbudljivim godinama pred nama.

Izvori:

JLL – Dinamičke promene tržišta stanovanja u KSA, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Predviđanja tržišta nekretnina na Bliskom istoku 2024 (Saudijska Arabija) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – „JLL očekuje 32.000 novih stambenih jedinica u Rijadu i Džedi u drugoj polovini 2024.“ (sep 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Nastavak: JLL KSA tržište – Istaknuti detalji za prvu polovinu 2024. argaam.com argaam.com
AGBI – „Saudijska Arabija otvara svete gradove za strane investitore“ (jan 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – „Izgledi za tržište maloprodajnih nekretnina u Saudijskoj Arabiji jaki zahvaljujući turizmu i Viziji 2030, navodi S&P” (apr 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Performanse tržišta) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – “Najviša zgrada na svetu, Jeddah Tower, nastavlja izgradnju za završetak 2028.” (septembar 2023) designboom.com designboom.com

Trendovi stambenih nekretnina u Džedi

Трендови продаје и цена: Тржиште станова у Џеди је било динамично, са убрзањем потражње током протекле године. Број трансакција продаје некретнина у Џеди порастао је за 43,5% на годишњем нивоу почетком 2025. године jll-mena.com, што одражава пораст интересовања купаца. Овај пораст се поклапа са националним напорима за подстицање власништва над домовима – програми попут Sakani и Фонда за развој некретнина олакшавају прву куповину стана, што је значајно подстакло потражњу jll-mena.com. Када је реч о ценама, у Џеди је забележено мешовито кретање: цене вила наставиле су да расту, док су цене станова благо опале у последњим кварталима jll-mena.com. Ради поређења, у првој половини 2024. године продајне цене стамбених некретнина у Џеди порасле су за око 5% на годишњем нивоу, а ренте за око 4% argaam.com argaam.com. Ово представља умеренији раст у поређењу са Ријадом (где су цене некретнина порасле за око 10% у истом периоду) argaam.com. Релативно хлађење цена станова указује на корекцију након неколико година брзог раста, као и на могућност појаве додатне понуде у том сегменту.

Ponuda i tražnja stanovanja: Potražnja u Džedi se usmerava ka modernim, planski izgrađenim zajednicama. I lokalno stanovništvo i stranci pokazuju preferenciju za “zajednički život” sa integrisanim sadržajima, umesto samostalnih nekretnina jll-mena.com. Posebno se severna Džeda izdvojila kao najatraktivnija oblast – ova zona beleži najizraženiji rast cena, podstaknut razvojem novih luksuznih projekata i infrastrukturom argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Stambene jedinice srednje više i visoke klase su sve traženije, što je u skladu sa statusom Džede kao privrednog centra i kapije za hodočasnike i turiste argaamplus.s3.amazonaws.com. Popularna naselja uključuju obalske i severne četvrti (kao što su Obhur i oblasti Al-Šati/Obala) koje nude nove vile, zatvorene komplekse i stanove pored mora. Nedavni podaci pokazuju da je gotovo sav rast cena u Džedi tokom 2023. godine bio skoncentrisan na severu grada argaamplus.s3.amazonaws.com, gde je u toku izgradnja više velikih stambenih kompleksa.

Sa strane ponude, razvojne aktivnosti su robustne. Samo u prvoj polovini 2024. godine, 11.300 novih stambenih jedinica isporučeno je u Džedi, čime je ukupni stambeni fond grada dostigao oko 891.000 jedinica argaam.com argaam.com. Još 16.000 jedinica je planirano za završetak u drugoj polovini 2024. godine argaam.com. Glavni investitori – uključujući ROSHN iz Fonda za javna ulaganja – aktivni su u Džedi. ROSHN-ov projekat Al-Arous na severu Džede, na primer, planira da doda oko 18.000 novih domova u planski izgrađenu zajednicu, čime se proširuje ponuda savremenog stambenog prostora za srednju klasu. Ovakvi razvojni projekti podržavaju cilj vlade iz Vizije 2030 da poveća broj vlasnika stanova u Saudijskoj Arabiji (sa ciljem od 70% vlasništva nad domom do 2030, u odnosu na oko 62% u 2020. godini pwc.com pwc.com). Pored toga, poboljšan pristup stambenim kreditima (zahvaljujući likvidnosti Saudijske kompanije za refinansiranje nekretnina i nižim zahtevima za učešće) omogućio je više mladih porodica da kupe svoj dom pwc.com pwc.com, čime se održava potražnja za novim stambenim projektima.

Iznajmljivanje i prinosi: Tržište iznajmljivanja u Džedi se sve više steže. Sa rastom broja stanovnika i prilivom stranih profesionalaca u određenim sektorima, stanarine za stanove su nedavno zabeležile značajan porast – prosečne stanarine za stanove skočile su za 18% na godišnjem nivou u 2023. godini, prema jednom pregledu tržišta argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Iznajmljivanje vila je takođe raslo (za visok jednocifren procenat godišnje), iako su stanarine generalno niže nego u Rijadu. Krajem 2023. godine tipične stanarine za stanove u Džedi su se kretale u širokom rasponu od oko 14.400 SAR do 75.000 SAR godišnje, u zavisnosti od lokacije i kvaliteta, dok su stanarine za vile iznosile od otprilike 60.000 SAR do 175.000 SAR godišnje argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Ovaj rast stanarina odražava i veliku potražnju i ograničenu ponudu kvalitetnih jedinica u atraktivnim delovima grada. Ipak, sa značajnim novim zalihama koje stižu u periodu 2024–2025, rast stanarina bi mogao da se uspori. Prinosi za vlasnike su u poslednjim godinama bili atraktivni zbog rasta stanarina, ali investitori prate potencijalni rizik prevelike ponude do 2030. godine, kako se dodaju desetine hiljada novih jedinica. Sve u svemu, stambeni sektor Džede ostaje na „pozitivnoj putanji ka daljem širenju”, podržan snažnom osnovnom potražnjom i vladinim stambenim inicijativama argaam.com.