Jeddahs fastighetsmarknad 2025-utsikt: Trender, Vision 2030 & prognos till 2030

Jeddahs fastighetsmarknad går in i 2025 med starka förutsättningar, driven av kraftig efterfrågan och regeringsledda initiativ under Saudi Vision 2030. Bostadsförsäljningsaktiviteten i staden ökade kraftigt under det gångna året – Jeddah noterade en 43,5% år-till-år ökning av bostadsförsäljningstransaktioner, vilket överträffar Riyadhs tillväxt jll-mena.com. Priserna visar en blandad trend: villavärden har ökat även om lägenhetspriserna sett mindre justeringar jll-mena.com. På den kommersiella sidan expanderar Jeddahs kontors- och detaljhandelssektorer stadigt med nya projekt, även om tillväxten är mer återhållsam jämfört med den blomstrande huvudstaden Riyadh argaam.com argaam.com. Stora infrastrukturutvecklingar – från Jeddah Central waterfront-projektet till återupptagandet av Jeddah Tower-bygget – förändrar stadsbilden och skapar nya investeringsmöjligheter. Regeringspolicyer syftar till att öka bostadsägandet och locka utländska investeringar (inklusive att öppna delar av marknaden för internationella investerare) och påskyndar därigenom tillväxten jll-mena.com agbi.com. Den här rapporten ger en detaljerad analys av Jeddahs bostads- och kommersiella fastighetstrender 2025, granskar effekten av Vision 2030-initiativ och nyckelprojekt, jämför Jeddah med andra saudiska knutpunkter såsom Riyadh och Dammam, och erbjuder en marknadsprognos fram till 2030 med en översikt över möjligheter och risker för investerare och utvecklare.

Trender på bostadsfastighetsmarknaden i Jeddah

Försäljnings- och prisutveckling: Jeddahs bostadsmarknad har varit dynamisk, med ökad efterfrågan under det senaste året. Bostadsförsäljningen i Jeddah ökade med 43,5 % på årsbasis i början av 2025 jll-mena.com, vilket speglar ett ökat intresse hos köpare. Denna uppgång sammanfaller med nationella insatser för att öka bostadsägandet – program som Sakani och Real Estate Development Fund gör det lättare för förstagångsköpare att köpa bostad, vilket har stimulerat efterfrågan avsevärt jll-mena.com. När det gäller priser har Jeddah sett blandade rörelser: priserna på villor har fortsatt att stiga, medan priserna på lägenheter har mjuknat något under de senaste kvartalen jll-mena.com. Som jämförelse steg Jeddahs bostadspriser under första halvåret 2024 med cirka 5 % på årsbasis, medan hyrorna ökade med omkring 4 % argaam.com argaam.com. Detta är en mer blygsam tillväxt jämfört med Riyadh (där bostadspriserna ökade med ~10 % under samma period) argaam.com. Den relativa avmattningen i lägenhetspriserna tyder på en justering efter flera år av snabb tillväxt, och möjligtvis mer utbud som tillkommer inom det segmentet.

Efterfrågan och bostadsutbud: Efterfrågan i Jeddah rör sig mot moderna, planerade bostadsområden. Både lokalbefolkning och expats visar en preferens för ”gemenskapsboende” med integrerade bekvämligheter, snarare än fristående fastigheter jll-mena.com. Särskilt norra Jeddah har blivit ett hett område – här har man sett den mest betydande prisökningen, drivet av nya exklusivare projekt och infrastruktur argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Efterfrågan på bostäder i övre medelklass till hög prisklass ökar, vilket går i linje med Jeddahs status som kommersiellt centrum samt port för pilgrimer och turister argaamplus.s3.amazonaws.com. Populära stadsdelar inkluderar områden vid vattnet och i norr (såsom Obhur och Al-Shati/vattenfrontsområdet) där det erbjuds nya villor, inhägnade bostadsområden och lägenheter vid havet. Nyligen publicerad data visar att nästan all prisökning i Jeddah 2023 koncentrerades till norra delen av staden argaamplus.s3.amazonaws.com, där flera stora bostadsprojekt pågår.

På utbudssidan är utvecklingsaktiviteten stark. Under första halvåret 2024 levererades 11 300 nya bostadsenheter i Jeddah, vilket innebär att stadens totala bostadsbestånd nu uppgår till cirka 891 000 enheter argaam.com argaam.com. Ytterligare 16 000 enheter var planerade att färdigställas under andra halvan av 2024 argaam.com. Stora utvecklare – inklusive Public Investment Funds ROSHN – är aktiva i Jeddah. ROSHN:s Al-Arous-projekt i norra Jeddah planerar till exempel att lägga till omkring 18 000 nya bostäder i ett helhetsplanerat samhälle, vilket ökar utbudet av moderna bostäder för medelklassen. Sådana projekt stödjer regeringens mål inom Vision 2030 att öka det saudiska bostadsägandet (med ett mål på 70 % bostadsägande år 2030, upp från cirka 62 % år 2020 pwc.com pwc.com). Dessutom har bättre tillgång till bolån (hjälpt av Saudi Real Estate Refinance Companys likviditet och lägre krav på handpenning) gjort det möjligt för fler unga familjer att köpa bostad pwc.com pwc.com, vilket upprätthåller efterfrågan på nya bostadsprojekt.

Hyror och avkastning: Jeddahs hyresmarknad har blivit stramare. Med befolkningstillväxt och en tillströmning av utländska yrkesverksamma inom vissa sektorer har hyrorna för lägenheter nyligen stigit markant – genomsnittliga lägenhetshyror ökade med 18% år över år 2023, enligt en marknadsöversikt argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Hyrorna för villor har också ökat (med höga ensiffriga procentsatser årligen), även om hyrorna generellt sett är lägre än i Riyadh. I slutet av 2023 låg de typiska hyrorna för lägenheter i Jeddah mellan cirka 14 400 SAR och 75 000 SAR per år, beroende på läge och kvalitet, medan hyror för villor låg på ungefär 60 000 SAR till 175 000 SAR per år argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Dessa hyreshöjningar speglar både hög efterfrågan och begränsad tillgänglighet av kvalitetsbostäder i attraktiva områden. Dock, med betydande nytillskott under 2024–2025 kan hyresökningen komma att avta. Avkastningen för hyresvärdar har varit attraktiv de senaste åren tack vare stigande hyror, men investerare är vaksamma för potentiell överskottsrisk mot 2030 när tiotusentals bostäder tillkommer. Sammantaget fortsätter Jeddahs bostadssektor på en “positiv bana mot fortsatt expansion,” understödd av stark underliggande efterfrågan och statliga bostadsinitiativ argaam.com.

Trender inom kommersiella fastigheter (Kontor, Retail, Industri)

Detaljhandelns fastigheter: Detaljhandel är en ljuspunkt i Jeddahs kommersiella landskap, understödd av en ung befolkning och ökande turism.

År 2024 tillkom 106 000 m² ny butiksyta i Jeddah (t.ex.en större köpcentrumöppning), vilket gör att den totala butiksyta uppgår till cirka 2,16 miljoner m² i staden argaam.com argaam.com.Denna expansion speglar förtroende för konsumentefterfrågan.Tack vare Vision 2030:s satsning på att stärka underhållning och fritid har köpcentrum i Jeddah i allt större utsträckning inkluderat biografer, restauranger och familjeattraktioner för att locka besökare.Butiksrörelser i förstklassiga ”superregionala” gallerior har ökat (cirka +4% år över år under första halvåret 2024 för gallerior av högsta klass) argaam.com, medan sekundära gallerior med äldre format har sett hyrorna sjunka (ungefär 4% nedgång år över år) när shoppare dras till nyare upplevelser argaam.com.Överlag är marknadssentimentet för detaljhandeln optimistiskt för 2025-2026, där S&P Global noterar att befolkningstillväxt, ökande turism och inträdet av internationella varumärken kommer att driva ytterligare efterfrågan inom detaljhandeln i saudiska städer arabnews.com arabnews.com.Riyadh och Jeddah, i synnerhet, bevittnar en våg av nya detaljhandels- och blandade utvecklingsprojekt som kombinerar shopping med underhållning och till och med bostads-/gästfrihetskomponenter arabnews.com.I Jeddah blir utomhus- och strandnära shoppingkoncept allt mer populära (till exempel Corniche-områdena och destinationer som Jeddah Yacht Club-distriktet), vilket speglar en trend mot livsstilsinriktade shoppingdistrikt arabnews.com.Det sagt, detaljhandelssektorn är inte utan risker: tillväxten inom e-handel och förändrade konsumentpreferenser innebär att köpcentrumoperatörer måste fortsätta att vara innovativa för att locka besökare.S&P har varnat för att överskott och konkurrens kan sätta press på hyresavkastningen, särskilt om hyresvärdar genomför stora kapitalutgifter för att renovera fastigheter arabnews.com.Just nu stärks dock Jeddahs detaljhandelsfastighetsmarknad av stark konsumtion – hjälpt av hög inkomst per capita och en kultur där köpcentrum fungerar som sociala mötesplatser arabnews.com arabnews.com.Med Saudiarabiens mål att ta emot 100+ miljoner turister till 2030, inklusive megaevenemang som Expo 2030 och ett FIFA-världsmästerskap 2034, gör Jeddahs roll som portstad att detaljhandelssektorn är positionerad för långsiktig tillväxt arabnews.com.

Industri- och logistikfastigheter: Segmentet för industrifastigheter i Jeddah upplever en betydande tillväxt under radarn, i linje med Saudiarabiens logistiska ambitioner.

Som kungadömets huvudsakliga Röda havet-hamn är Jeddah central i planerna på att bli en global logistikhubb, och detta driver efterfrågan på moderna lager och distributionscenter argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomen efter 2020 har ytterligare ökat kraven på stora, högkvalitativa logistikfaciliteter argaamplus.s3.amazonaws.com.År 2023 lanserade Saudiarabien fyra nya särskilda ekonomiska zoner (SEZ) för att attrahera industriella och högteknologiska investeringar – särskilt är en av dessa vid King Abdullah Economic City (KAEC) nära Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC:s SEZ fokuserar på avancerad tillverkning och logistik och förväntas driva utvecklingen av lager och fabriker i Jeddah-området.De främsta lagerrhyrorna i Jeddah ligger för närvarande på ungefär 90 till 300 SAR per m² och år, beroende på läge och specifikation argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Dessa hyror har stigit eftersom vakansgraden för kvalitetsutrymmen är låg – faktiskt ökade industrihyrorna med ensiffriga till höga ensiffriga procenttal under 2022–2023.Medan Jeddahs lagershyror är något lägre än Riyadhs (som kan gå upp till 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan skillnaden minska i takt med att fler 3PL-aktörer (tredjepartslogistik) och tillverkare etablerar verksamheter vid hamnen.Det pågående saudiska Landbridge-projektet – en massiv järnvägslinje som förbinder Jeddah-porten med Riyadh och Dammam – är en annan spelväxlare, som förväntas vara klar runt slutet av decenniet.Genom att möjliggöra snabbare godstransporter över landet kommer det sannolikt att öka efterfrågan på logistikparker runt Jeddahs hamn och industrizoner.Sammantaget är utsikterna för industrifastigheter positiva: Vision 2030:s diversifieringsinsats katalyserar tillväxt inom lagerverksamhet, och Jeddah har fördel av sitt strategiska läge.Den största utmaningen blir att leverera tillräckligt med ny industriell tillgång; annars kan hyrorna fortsätta att stiga och eventuellt pressa mindre företag.Med nya investeringar i mark och infrastruktur (inklusive SEZ-incitiven) ser investerare dock goda möjligheter inom logistikfastigheter.Som en rapport noterade, är den saudiska industriella efterfrågan understödd av en ”betydande tillväxt” som förväntas fortsätta när den icke-oljerelaterade ekonomin expanderar argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.

Kontorsmarknad: Jeddah är kungadömets näst största kontorsmarknad efter Riyadh, och den fortsätter att växa stadigt. Det totala beståndet av kontorsytor i Jeddah uppgår till cirka 1.2 – 2.1 miljoner kvadratmeter (intervallet speglar olika klasser av lokaler) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, vilket är ungefär en fjärdedel av Riyadhs kontorsbestånd. Under första halvåret 2024 öppnade inga större nya kontor i Jeddah, vilket höll utbudet oförändrat på cirka 1.21 miljoner m² av högkvalitativ yta argaam.com. Dock finns nya projekt äntligen i pipelinen – ungefär 48 000 m² kontorsyta förväntas levereras i Jeddah före slutet av 2024 argaam.com. Efterfrågan på kontorslokaler har varit god, drivet av affärstillväxt och Jeddahs roll som ett handels- och logistiknav. Grade A-hyror för kontor i Jeddah steg med cirka 11% år-till-år till mitten av 2024 till cirka SAR 1 335 per m² per år argaam.com, vilket visar att hyresvärdarna fått ökat förhandlingsläge då kvalitetsutbudet är begränsat. (Som jämförelse ökade topphyrorna för kontor i Riyadhs främsta områden med nästan 20% under samma period till cirka SAR 2 090 per m² argaam.com, vilket återspeglar en ännu hetare efterfrågan i huvudstaden). Majoriteten av Jeddahs premiehyresgäster är statliga organ och etablerade företag argaamplus.s3.amazonaws.com, och nya högkvalitativa byggnader står inför konkurrenstryck för att säkra dessa stora hyresgäster argaamplus.s3.amazonaws.com. Framöver förväntas kontorssektorn i Jeddah expandera i takt med den ekonomiska tillväxten, men i en balanserad takt – staden saknar den stora våg av företagsflyttar som setts i Riyadh. Vakansgraden är relativt stabil, och om nytt utbud förblir begränsat bör hyrorna stå sig. En trend att hålla ögonen på är moderniseringen av kontorsbeståndet: nya mixade projekt (som delar av Jeddah Central-projektet) kommer att introducera toppmoderna kontorslokaler, vilket potentiellt kan locka hyresgäster från äldre byggnader och sätta press på föråldrade lokaler.

Viktiga statliga policys och Vision 2030-effekter

Statlig politik – vägledd av den strategiska ramverket Vision 2030 – spelar en avgörande roll på Jeddahs fastighetsmarknad. Ett av de viktigaste målen för Vision 2030 är att höja den saudiska bostadsäganderätten till 70% till år 2030, från cirka 50% eller lägre under mitten av 2010-talet pwc.com pwc.com. För att uppnå detta har bostadsministeriet (nu en del av MoMRAH) genomfört omfattande reformer som har omvandlat bostadssektorn. Viktiga initiativ inkluderar Sakani-programmet, som förenklar och subventionerar bostadslån för saudiska familjer, samt Real Estate Development Fund som tillhandahåller finansiering till låga kostnader. Dessa program har minskat väntetiderna för bostadsstöd från år till nästintill omedelbart godkännande vision2030.gov.sa, vilket har frigjort en våg av efterfrågan från slutkonsumenter. Som nämnts tidigare har statligt stödda bolån och sänkta krav på handpenning (minskat från 30% till 5% av centralbanken) gett en ny generation köpare makt pwc.com. Resultatet syns tydligt i Jeddah, där många hushåll som tidigare hyrde nu har gått in på ägandemarknaden – vilket stimulerar bostadsbyggandet i olika prisklasser.

Vision 2030:s påverkan sträcker sig bortom bostäder till kommersiella fastigheter genom ekonomisk diversifiering och regulatorisk liberalisering. Regeringen erkänner fastighetssektorn som en nyckelsektor för att öka den icke-oljerelaterade BNP:n (med ett mål att höja fastighetssektorns BNP-andel från cirka 7% till 10% till 2030) pwc.com. För att uppmuntra utveckling har myndigheterna investerat kraftigt i infrastruktur – nya transportförbindelser, elnät och förbättringar av den offentliga miljön – särskilt i städer som Jeddah som betjänar turism och handel. En anmärkningsvärd policy är ”White Land Tax”, en avgift på obebyggd stadsmark som införts för att förhindra markbankning och öka utbudet av tomter för utveckling pwc.com. Jeddah var en av de första städerna där denna årliga skatt på 2,5% tillämpades på tomma bostadstomter, vilket har fått vissa markägare att antingen bygga eller sälja, och därmed gradvis ökat tillgången på mark för projekt. Dessutom har förenklade tillståndsprocesser och modeller för offentlig-privata partnerskap gjort det lättare för fastighetsutvecklare att genomföra stora projekt i linje med Vision 2030:s mål (till exempel leds omvandlingen av centrala Jeddah av Public Investment Fund i samarbete med privata entreprenörer).

Turismfrämjande under Vision 2030 är ett annat politikområde som påverkar fastighetsmarknaden i Jeddah. Kungadömet siktar på att locka 100 miljoner besök årligen till 2030 (från religiös turism, fritid och affärsevenemang). Jeddah, som den traditionella porten till Mecka och Medina och en kuststad vid Röda havet, gynnas av denna satsning. Regeringens förenklade turistvisum och investeringar i turistinfrastruktur (flygplatser, kryssningsterminaler, etc.) har stimulerat byggandet av nya hotell, serviced apartments och detaljhandels- och nöjeskomplex i Jeddah. Spilleffekten på detaljhandel och fastigheter inom besöksnäringen har varit betydande – till exempel har hotellbeläggning och rumspriser i Saudiarabien ökat och utvecklare i Jeddah svarar genom att planera fler projekt inom gästfrihet argaam.com argaam.com. Kommande globala evenemang som Saudiarabien kommer att arrangera (såsom Expo 2030 i Riyadh och VM i fotboll 2034) driver på landsomfattande uppgraderingar, och Jeddah förväntas få sin andel – möjligen inkluderande stadionförbättringar och fan-zoner som hänger ihop med fastighetsutveckling (t.ex. sportområden med blandad användning, tillfälliga boenden, etc.).

Avgörande är att Vision 2030 har skapat en mer investerarvänlig regleringsmiljö. Inrättandet av Real Estate General Authority (REGA) ger enhetlig tillsyn och ökad transparens för fastighetsmarknaden arabnews.com. Lagar kring försäljning på ritning (Wafi), strataägande och fastighetsmäkleri har moderniserats till internationell standard, vilket ökar förtroendet bland investerare och bostadsköpare. Dessutom uppdateras regler kring stadsplanering och zonindelning för att främja den typ av blandad, högdensitetsutveckling som ses i Jeddah Central och andra gigaprojekt, och man går bort från det tidigare utspridda stadsbyggandet. Sammanfattningsvis har statlig politik under Vision 2030 varit en katalysator för Jeddahs fastighetsexpansion – genom att frigöra bostadsfinansiering, finansiera banbrytande projekt, förbättra investeringsklimatet och driva efterfrågan genom ekonomisk tillväxt och turism.

Utländska investeringar och regulatoriska uppdateringar

Saudiarabien har aktivt öppnat sin fastighetssektor för utländska investeringar under de senaste åren, och 2024–2025 såg viktiga milstolpar inom detta område. En nyhet var lättnader av restriktioner för utländska investeringar i fastigheter i Mecka och Medina. I januari 2025 meddelade Capital Market Authority att utlänningar (icke-saudier) nu kan investera i företag som äger fastigheter i de heliga städerna Mecka och Medina agbi.com agbi.com. Även om direkt ägande av fastigheter i dessa städer fortfarande är förbjudet för individer (förutom via 99-åriga leasingavtal), gör denna åtgärd det möjligt för internationella investerare att köpa aktier (upp till 49 %) i börsnoterade fastighetsbolag eller REITs som har tillgångar i Mecka/Medina agbi.com agbi.com. Policyn syftar till att ”attrahera utländskt kapital och ge likviditet för nuvarande och framtida projekt” i de heliga städerna agbi.com. Det ses också som ett pilotsteg mot en bredare öppning av den saudiska fastighetsmarknaden. Marknadens reaktion var positiv – fastighetsaktier, särskilt de med fokus på Mecka/Medina, steg med nästan 10 % på nyheten agbi.com. Denna reform signalerar till investerare att Saudiarabien menar allvar med att liberalisera sin fastighetsmarknad under Vision 2030. Faisal Durrani, forskningschef på Knight Frank MENA, beskrev det som ”den starkaste antydningen hittills” om att fler lättnader väntas i fråga om internationella ägarregler agbi.com.

Mer generellt i hela kungadömet (inklusive Jeddah) tillåter reglerna nu 100 % utländskt ägande av företag, inklusive inom fastighetsutveckling och mäkleri, genom licensiering av MISA (Ministry of Investment) arabnews.com. Detta innebär att en internationell utvecklare eller investerare kan starta ett helägt utländskt företag i Saudiarabien för att genomföra fastighetsprojekt (förutom i vissa känsliga områden). Förenklingen av att starta företag och starka rättsliga skydd (t.ex. verkställighet av avtal, förbättrade konkurslagar) har höjt Saudiarabiens placering i rankingen för affärsklimat. I Jeddah har detta lett till en växande närvaro av utländska fastighetsbolag och fonder som letar efter möjligheter – från blandade användningsområden till logistikfaciliteter. Framför allt har real estate investment trusts (REITs) varit en tillgänglig väg för utländskt kapital; sedan 2021 har CMA tillåtit utländska investerare att fritt köpa andelar i saudiska REITs, även de med tillgångar i Mecka/Medina agbi.com. Detta har kanaliserat utländska pengar till Jeddahs kommersiella tillgångar via börshandlade REITs som äger köpcentrum, lagerlokaler med mera.

En annan aspekt av landskapet för utländska investeringar är införandet av programmet för Premium Residency (“Guldtillstånd”) 2019, som ger kvalificerade utlänningar rätt att bo i Saudiarabien på lång sikt, äga fastigheter (utanför Mecka/Medina) och bedriva verksamhet utan sponsor. Användningen av detta program har gradvis ökat och fram till 2024 har regeringen ytterligare främjat långsiktiga visum för investerare och kvalificerade yrkespersoner. Närvaron av fler utlänningar med möjlighet att köpa bostäder kommer sannolikt att gradvis öka andelen utländska köpare i städer som Jeddah – särskilt när det gäller exklusiva bostäder och fastigheter vid stranden. Fortfarande drivs dock den överväldigande majoriteten av fastighetsaktiviteten i Jeddah av inhemska och regionala (GCC) köpare i detta skede, med utlänningar som spelar en större roll på utvecklings- och investeringssidan än i individuell bostadsägande.

När det gäller regulatoriska uppdateringar förfinar saudiska myndigheter kontinuerligt fastighetslagarna. En ny investeringslag trädde i kraft 2023-2024 och effektiviserar processen för utländska aktörer att få investeringslicenser samt likställer utländska och lokala investerare inom många sektorer agbi.com agbi.com. Fastighetssektorn har varit en vinnare på denna lagstiftning, eftersom det minskat byråkratin för utlandsfinansierade projekt. Dessutom har fastighetsregistret och e-transaktioner uppgraderats – införandet av ett elektroniskt lagfartssystem och plattformar som “Najiz” för fastighetstransaktioner har ökat transparensen och kraftigt minskat överföringstiderna. Alla dessa åtgärder gör det enklare för utländska investerare eller fonder att komma in på marknaden i Jeddah, med trygghet i vad de kan förvänta sig.

En annan rubrikprojekt är Jeddah Tower i norra Obhur-området – som är på väg att bli världens högsta byggnad med över 1 000 meter.Efter ett uppehåll återupptogs byggnationen av Jeddah Tower officiellt i slutet av 2023, med utvecklarna som siktar på färdigställande omkring 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under en ceremoni i januari 2025 göts betong för tornets 64:e våning, och planen är att lägga till ungefär en våning var fjärde dag framöver designboom.com.Jeddah Tower är mittpunkten i Jeddah Economic City (JEC), en megautveckling som är tänkt att inkludera kommersiella centra, bostäder och civila institutioner för upp till 100 000 människor designboom.com.Hela JEC, inklusive tornet, har en beräknad kostnad på 20 miljarder dollar designboom.com.Själva tornet kommer att rymma en blandning av användningsområden (ett Four Seasons-hotell, kontor, lyxlägenheter och världens högsta observationsdäck) designboom.com designboom.com.Projektets återupplivande är djupt symboliskt – det signalerar Saudiarabiens självförtroende och ambition inom fastighetsutveckling.Om den färdigställs kommer Jeddah Tower att dra till sig global uppmärksamhet, vilket potentiellt kan göra området runt omkring till en magnet för investeringar (på samma sätt som Burj Khalifa satte igång utvecklingen i centrala Dubai).Tornets framsteg kommer att bevakas noggrant under 2025-2030, och dess framgång kan lägga grunden för ett nytt affärsdistrikt i staden.Projektet lyfter också fram förbättrad samordning mellan intressenter: Kingdom Holding (sponsorn) och nya ingenjörsentreprenörer har gått samman, och anbudsförfrågningar för den slutliga byggnationen har utfärdats med anbud som ska lämnas in senast i slutet av 2025 designboom.com designboom.com.

Sammanfattningsvis är Saudiarabiens fastighetsmarknad år 2025 betydligt mer öppen och reglerad än för ett decennium sedan. Jeddah har möjlighet att dra nytta av utländska kapitalinflöden, särskilt inom stora projekt och kommersiella tillgångar. Kombinationen av stora statliga projekt (som ofta söker internationella partners) och nya lagar som välkomnar utländskt ägande skapar en miljö där globala investerare aktivt letar möjligheter. Förväntningen är att när marknaden mognar och avkastningen förblir attraktiv, kommer utländska investeringar i fastigheter i Jeddah fortsätta att öka, och föra med sig inte bara kapital utan även expertis och nya utvecklingskoncept till staden.

Stora infrastruktur- och fastighetsprojekt i Jeddah

Jeddah genomgår en dramatisk fysisk omvandling tack vare en rad megaprojekt och infrastrukturuppgraderingar, många kopplade till Vision 2030-målen. Kanske det mest symboliska är Jeddah Central Project (tidigare känt som “New Jeddah Downtown”). Detta projekt, som lanserades i slutet av 2021 av Public Investment Fund, omvandlar en 5,7 miljoner kvadratmeter stor del av Jeddahs historiska vattenfront till ett modernt blandat stadsdelsområde jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Den övergripande planen innehåller fyra landmärkesattraktioner – en operahus, en stadion, ett museum och ett oceanarium – tillsammans med nya marinor, stränder, parker och ett omfattande utbud av fastigheter. I siffror levererar Jeddah Central 17 000 bostäder, 2 700 hotellrum och över 10 nya underhållnings- och turismanläggningar vid färdigställande jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Bygget är i full gång: i början av 2024 hade kontrakt för 12 miljarder SAR tilldelats för den första fasen av landmärken (Operahus, Stadion, Oceanarium) jeddahcentral.com. Denna utveckling är en spelförändrare för centrala Jeddah och ersätter äldre infrastruktur med en världsledande vattenfrontsskyline. Den förväntas öka fastighetsvärdena i närområdet avsevärt och skapa nya stadsdelar för lyxliv, shopping och fritid som kan mäta sig med de i Dubai eller Doha. För investerare och utvecklare öppnar Jeddah Central möjligheter inom hotellverksamhet, exklusiva lägenheter och detaljhandel, stödd av PIF:s uppbackning och projektets förstklassiga kustläge.

När det gäller transportinfrastruktur har Jeddah genomgått stora förbättringar som ökar stadens attraktionskraft på fastighetsmarknaden. Den nya King Abdulaziz International Airport (KAIA) öppnade sin toppmoderna Terminal 1 år 2019, vilket kraftigt ökade kapaciteten och bjöd på en arkitektonisk pärla till terminal. År 2025 kommer flygplatsen att kunna hantera omkring 30 miljoner passagerare årligen, vilket effektiviserar ankomsten för turister och affärsresenärer som driver efterfrågan på hotell och korttidsboenden. Dessutom förbinder Haramain High-Speed Railway, som varit i drift sedan 2018, Jeddah med de heliga städerna – du kan nu resa från Jeddah till Makkah på under en timme och till Medina på cirka två timmar. Jeddahs järnvägsstation i Al-Sulaimaniah har blivit en ny urban knutpunkt och den här bekväma förbindelsen har gjort staden ännu mer attraktiv för företag och pilgrimer (vissa pilgrimer väljer att bo i Jeddah och ta dagsutflykter till Makkah med tåget, vilket stärker Jeddahs hotellsektor). Framöver planeras Saudi Landbridge Rail (en gods- och passagerarlinje österut) att direkt koppla Jeddahs hamn med Riyadh och Dammam, något som i praktiken förvandlar Jeddah till landets logistikport mellan Röda havet och Persiska viken. Detta förväntas kickstarta stora logistikparker och industriell utveckling längs rutten, särskilt runt Jeddahs hamn, vilket stärker segmentet för industriella fastigheter.

Stadens rörlighet inom Jeddah står också på agendan. Det länge föreslagna projektet Jeddah Metro – ett trelinjers stadstågsnätverk – har försenats, men förblir en del av stadens framtidsplaner. Om det återupplivas (möjligen under senare delen av detta decennium) skulle ett tunnelbanesystem avsevärt förbättra pendlarvänligheten och kunna påverka fastighetsvärdena kring stationsnav. Under tiden har staden implementerat nya bussnätverk och förbättrar vägar (inklusive en planerad Obhurhängbro över den norra viken) för att minska trängseln. Uppgraderad infrastruktur leder ofta till högre markvärden i tidigare mindre utvecklade områden, en trend som redan syns i norra Jeddah där motorvägsutbyggnader och broar förbättrat tillgängligheten.

Andra noterbara projekt inkluderar Jeddah Economic City (utöver bara tornet kommer JEC att innefatta en samling höghus, shoppingboulevarder och en marina) samt King Abdullah Economic City (KAEC) norr om Jeddah. Även om KAEC är en separat planerad stad har dess status som särskild ekonomisk zon från 2023 och förnyat statligt fokus i praktiken bundit dess framgång till Jeddahs tillväxt. KAEC:s hamn och industridalar lockar tillverkare och logistikföretag med skatteincitament, vilket potentiellt skapar tusentals jobb. När dessa jobb realiseras kan de driva efterfrågan på bostäder i norra Jeddah och KAEC självt, vilket i praktiken utökar Jeddahs storstadsområde. Dessutom kommer Red Sea Global (ett stort turismprojekt med utveckling av öresorter längre norrut) och AlUla kulturarvsprojekt, även om de inte ligger i Jeddah, troligen att leda många turister via Jeddah, vilket motiverar fler hotell och utbyggnad av flygplatsen.

Sammanfattningsvis kommer Jeddahs skyline och infrastruktur under 2025–2030 att definieras av dessa megaprojekt. Jeddah Central waterfront kommer att ge staden ett modernt centrum, Jeddah Tower kommer att sätta den på världskartan vad gäller arkitektoniska rekord, och förbättrade transportlänkar kommer att integrera Jeddah närmare de nationella och globala marknaderna. För fastighetsintressenter innebär dessa projekt nya distrikt att investera i, från lyxiga lägenheter vid vattnet till industriområden. Även om det finns risker vid genomförandet (förseningar, kostnadsöverskridanden), ger den enorma omfattningen av statligt engagemang förtroende för att Jeddahs urbana omvandling är i full gång.

Jämförande analys: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam

Saudiarabiens tre största stadsregioner – Riyadh, Jeddah och Dammam/Khobar (Östra provinsen) – har alla distinkta fastighetsdynamiker, påverkade av deras ekonomiska roller och Vision 2030-initiativ. Att jämföra Jeddah med de andra ger en kontext till dess prestationer och framtidsutsikter:

Riyadh: Huvudstaden är det politiska och ekonomiska kraftcentret och upplever för närvarande en fastighetsboom på nästan alla fronter. Under planer som drivs av kronprinsen siktar Riyadh på att fördubbla sin befolkning till cirka 15 miljoner till 2030, vilket lockar regionala huvudkontor för multinationella företag och massiva statliga investeringar. Som ett resultat har Riyadhs fastighetsmarknad sett en kraftigare tillväxt än Jeddahs. Inom bostadsmarknaden såg Riyadh att försäljningspriserna steg med cirka 10 % år för år i början av 2024 (jämfört med 5 % i Jeddah) argaam.com argaam.com, och dess volymer och värden på bostadstransaktioner är högre. Riyadhs uppgång i bostadspriser har varit bred (både villor och lägenheter har ökat) jll-mena.com, medan Jeddahs var blandad. Mark tillgänglighet runt Riyadh har historiskt sett varit riklig, men den ökade efterfrågan gör att till och med Riyadh möter bostadsbrist i attraktiva områden. Samtidigt är Riyadhs kontorsmarknad i en klass för sig – med över 5 miljoner m² yta och dussintals nya kontorstorn under uppbyggnad i projekt som King Abdullah Financial District. Hyrorna för kontor av klass A i Riyadh är i genomsnitt cirka 2 000 SAR/m², betydligt över Jeddahs cirka 1 300 SAR/m² argaam.com. Riyadhs detaljhandelsscen är också större än Jeddahs (3,5 miljoner m² jämfört med 2,1 miljoner m² butiksyta vid slutet av 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, och den fortsätter att dra till sig de första inträdena av många internationella varumärken. Kulturellt sett har Riyadhs satsning på att bli en global stad (med evenemang, konserter, sporter etc.) bara startat nyligen men i rasande fart, medan Jeddah länge varit mer kosmopolitisk och liberal enligt saudiska mått. I princip leder Riyadh Saudiarabiens fastighetstillväxt – staden dominerade nya projektannonseringar och har haft lejonparten av fastighetsinvesteringarna de senaste åren agbi.com. Jeddah, som också växer, har dock fått kämpa för att komma ikapp Riyadhs momentum. Med det sagt gynnas Jeddah av att vara en kuststad med naturlig dragningskraft och kommer alltid att ha Hajj/Umrah-trafiken. Man kan säga att Riyadhs marknad är hetare men också potentiellt mer benägen för volatilitet (eftersom tillväxten delvis är policy-driven och kopplad till statliga omlokaliseringar), medan Jeddahs tillväxt är jämnare och grundad i handels- och turismfundamenta.
Dammam/Khobar (Östra provinsen): Dammams storstadsområde (DMA, som inkluderar Khobar och Dhahran) är hjärtat av Saudiarabiens oljeindustri och har en mindre befolkning (~1,5–2 miljoner) än Jeddah (~4 miljoner). Fastighetsmarknaden här har varit relativt stabil och visat måttlig tillväxt. Till exempel låg Dammams bostadspriser ungefär stilla under första halvåret 2024 och hyrorna steg endast ca 4% argaam.com, vilket ligger efter tillväxten som sågs i både Riyadh och Jeddah. Bostadsutbudet i DMA växer men är främst inriktat på mellanklassbostäder, särskilt i de norra förorterna, med fokus på prisvärdhet argaamplus.s3.amazonaws.com. Östra provinsen har vissa områden med hög efterfrågan på exklusiva bostäder (chefer från Saudi Aramco och relaterade industrier i expatvänliga områden runt Khobar). Men totalt sett är bostadsmarknaden mindre dynamisk än Jeddahs, delvis eftersom befolkningstillväxten är långsammare. Inom kontorssektorn steg hyrorna för Grade A-kontor i Dammam med ~10% YoY till och med Q2 2024 på grund av efterfrågan från statliga och oljeindustriföretag argaam.com, men hyresnivåerna är fortfarande lägre än i Jeddah. Det som utmärker detaljhandeln i Dammam/Khobar är några dominerande köpcentrum; Khobars strandpromenad “Corniche” har populära butiker/restauranger men omfattningen är begränsad till den lokala befolkningen argaam.com. En skillnad är att invånarna i Östra provinsen lätt kan ta sig till Bahrain över helgerna, vilket kan leda till att en del av detaljhandels- och hotellkonsumtionen försvinner dit – något som Jeddah inte behöver hantera. När Vision 2030 försöker diversifiera ekonomin i Östra provinsen utöver oljan kan nya satsningar (som de enorma utbyggnaderna av petrokemisk industri i Jubail och logistiknav) driva fram specialiserade fastighetssegment (t.ex. arbetarbostäder, industriella fastigheter). Men generellt sett är Dammams marknad mindre och stabilare, med måttliga tillväxtutsikter; utspikande prisökningar är sällsynta och sker mer i Riyadh eller till viss del i Jeddah. Regionen är också mer decentraliserad – Dammam, Khobar och Dhahran fungerar som egna noder, medan Jeddah är en enda stor storstad.
Jeddah: ligger mellan Riyadh och Dammam på många sätt. Det är en diversifierad ekonomi – hamnlogistik, handel, turism/pilgrimsfärd, viss industri – och därför är drivkrafterna på fastighetsmarknaden mångfacetterade. Jeddahs bostadsmarknad har historiskt sett varit något mer överkomlig än Riyadhs (till exempel är lägenhetspriser per m² något lägre), även om gapet minskade när Jeddah såg en stark prisökning 2021–2022. I Knight Franks globala index över lyxbostadsmarknader hamnade både Riyadh och Jeddah bland de sex bästa städerna i världen för prisökning på premiumbostäder 2024, vilket understryker hur saudiska städer skjutit i höjden trots globala motvindar mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var också med i denna topptier). Knight Frank noterade att Mellanösternregionen var den starkaste globalt med 7,2 % årlig prisökning på premiumbostäder, och man förutspår en häpnadsväckande 64 % kumulativ ökning under de kommande fem åren i regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Även om Riyadh kan ta en stor del av den tillväxten, ökar också Jeddahs lyxsegment – till exempel strandnära villor har premiumpriser och utbudet är begränsat. Jämfört med Riyadhs hektiska utveckling är Jeddahs utveckling något mer gradvis och organisk. Stadens ambitiösa projekt (som Jeddah Central, Jeddah Tower) ligger något efter Riyadhs tidslinje (Riyadh levererar redan projekt som Diriyah Gate, Qiddiya i avancerade stadier). Dock, i slutet av 2020-talet, när dessa Jeddah-projekt är färdiga, kan staden få ett uppsving. Kulturellt och livsstilsmässigt har Jeddah alltid varit kungadömets mer avslappnade, kommersiella nav – staden lockar entreprenörer och har en blomstrande konstscen, vilket speglas i nischade fastighetsmarknader (t.ex. gallerilokaler i Al-Balad, unika kaféer, etc.). Riyadh, som nu öppnar sig kulturellt, bygger upp detta från grunden. För investerare erbjuder Jeddah attraktionen med en kuststad (något som varken landlåsta Riyadh eller Dammam kan erbjuda) med stora turistmöjligheter, medan Riyadh erbjuder styrkan av statliga investeringar och företagsrelaterad efterfrågan.

Riyadh är för närvarande den främsta tillväxtmotorn

Jeddah minska gapet till Riyadh

Marknadsprognos för 2025–2030

Med blicken framåt är utsikterna för Jeddahs fastighetsmarknad mellan 2025 och 2030 överlag positiva, med stöd av starka ekonomiska fundamenta och nationella utvecklingsplaner. Analytiker och rådgivare förutspår fortsatt tillväxt inom segmenten bostäder, kommersiella fastigheter och hotell, även om takten kan variera mellan sektorer och år. Här är nyckelelementen i prognosen:

Bostäder: Efterfrågan på bostäder i Jeddah förväntas förbli stark fram till 2030. Kombinationen av befolkningstillväxt (Saudiarabiens befolkning är ung och växande) och den pågående satsningen på att öka saudiskt bostadsägande kommer att hålla trycket på bostadsutbudet uppe. Vi förutser att bostadspriserna i Jeddah i genomsnitt kommer att se måttliga årliga ökningar – troligtvis i det medelhöga ensiffriga spannet (kanske 3–6% per år) för de flesta segment, förutsatt att marknaden inte överhettas. Vissa områden med hög efterfrågan (t.ex. lyxiga villor vid vattnet, eller fastigheter nära ny infrastruktur som tunnelbana om det byggs) kan öka i värde snabbare. Knight Franks forskning visar till exempel att städer i Mellanöstern kan uppleva ungefär 60%+ tillväxt i förstklassiga värden till 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, vilket även inkluderar topplägen i Jeddah. Storskaliga statliga bostadsprojekt (som Roshn-bosättningar etc.) bör dock tillföra ett betydande utbud, fungera som en buffert mot okontrollerad prisökning och hålla bostäder relativt överkomliga för lokalbefolkningen. Bostadsägandet i Saudi beräknas nå 70% till 2030 pwc.com pwc.com, och Jeddah kommer bidra till det genom att leverera tiotusentals nya enheter. Till 2030 kommer Jeddahs siluett att vara annorlunda – många av de 17 000 enheterna i Jeddah Central kommer att vara levererade, nya höghus kommer att pryda Corniche och planerade förorter i norr kommer till stor del vara färdigställda. Uthyrningar kan se perioder av långsammare tillväxt när nytt utbud (särskilt lägenheter) lanseras; en viss ökning av vakanser är möjlig mitten av decenniet, vilket kan dämpa hyreshöjningarna. Trots det kan högre disponibel inkomst och en tillströmning av expatriater (från nya företag och turismjobb) till 2030 stödja en sund hyresmarknad. Vi förväntar oss att hyresavkastningen stabiliseras i intervallet 6–8% för bostadsfastigheter, vilket är attraktivt för investerare.
Kontor: Kontorsmarknaden i Jeddah förväntas expandera måttligt. I takt med att ekonomin diversifieras etablerar sig nya privata företag (t.ex. inom logistik, turism, fintech) i staden, vilket ökar efterfrågan på kontor. Dock positionerar sig Riyadh aggressivt som företagsnav (och kräver till och med att företag har sina huvudkontor där för statliga kontrakt), vilket kan begränsa viss tillväxt för Jeddahs kontorsmarknad. Vi förutspår att Jeddah kommer att addera flera hundra tusen kvadratmeter kontorsytor till 2030, bland annat i blandade områden som Jeddah Central och längs de norra korridorerna. Hyrorna för kontor av högsta klass kan stiga gradvis (kanske i genomsnitt 2–5 % tillväxt per år i linje med inflation/efterfrågan), men om mycket nytt utbud tillkommer samtidigt (till exempel Jeddah Towers kontorsdel eller flera nya torn) kan det bli en period med stillastående eller svagt sjunkande hyror runt 2027 när dessa projekt färdigställs. Totalt sett bör beläggningsgraden förbli god tack vare Jeddahs stabila företagsklimat. En trend som utvecklas till år 2030 är flexibla arbetsytor och högre kvalitetsstandarder – nya kontor kommer att ha smart teknik och hållbarhet (i linje med Vision 2030s miljömål), vilket kan motivera en hyrespremie.
Handel: Handelns fastighetssektor i Jeddah står inför tillväxt, men även omvandling. Enligt S&P Global är prognosen för 2025–2026 stark tack vare turism och konsumtion arabnews.com arabnews.com. Inför 2030 kommer stora evenemang (Expo, VM) och utvecklingen av megaprojket (som Röda havets resorts) sannolikt att öka detaljhandelns försäljning och besöksantal. Vi förväntar oss att nya handelsformat blomstrar: fler öppna lifestylecentra, mat-/nöjesområden och exklusiv gatuhandel i blandade projekt, snarare än bara traditionella inomhusgallerior. Jeddah Central kommer att omfatta trendiga handelsstråk som kan bli stadens främsta shoppingdestination mot slutet av decenniet. Handelshyror på förstklassiga lägen förväntas öka måttligt (kanske cirka 3 % per år i genomsnitt), men sekundära handelsytor kan få det svårare om e-handeln växer snabbare eller om för många köpcentrum konkurrerar. Till 2030 kommer e-handeln sannolikt vara ännu mer utbredd, men den saudiska kulturen lär fortsatt värdera shoppingupplevelser i fysiska gallerior, så vi ser inte något ”galleriadöd” – snarare en omvandling av underpresterande centra. Total handelsyta per capita i Jeddah kommer att öka, men förhoppningsvis i takt med efterfrågan. Balansen mellan utbud och efterfrågan är viktig; S&P har varnat för överskottsrisk om utvecklarna bygger för mycket arabnews.com. Men med ett mer försiktigt tillvägagångssätt på sistone (Riyadh tillförde inga nya stora gallerior tidigt 2024, med fokus på att utveckla befintliga ytor argaam.com), förväntar vi oss en hållbar tillväxtbana.
Industri/Logistik: Förvänta dig betydande expansion inom denna sektor. I takt med att Vision 2030-projekt (som de nya SEZ:erna och logistikhubbarna) förverkligas kan Jeddah få en boom i lagerbyggnation runt hamnen, KAEC och de planerade logistikzonerna. När Landbridge-järnvägen blir klar (möjligen till 2030) kommer Jeddah att bli den främsta import-export-kanalen för landet, vilket innebär att efterfrågan på lagerlokaler kommer att skjuta i höjden. Vi prognostiserar tvåsiffrig årlig tillväxt inom logistikfastighetsutveckling under flera år, och hyrorna kan fortsätta en uppåtgående trend tills mer utbud balanserar marknaden. De bästa logistikhyrorna kan närma sig nivåerna i Riyadh till 2030 (upp mot SAR 300-400/m²/år för de bästa lagren) tack vare stark efterfrågan argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investerare finner denna sektor attraktiv på grund av relativt högre avkastning och långa hyresavtal med välrenommerade hyresgäster. Till 2030 kan Jeddah etablera sig som den ledande logistikhubben vid Röda havet, med moderna distributionscenter som inte bara betjänar Saudiarabien utan även afrikanska och regionala marknader tack vare sin hamn och flygplats.
Hotellnäring: Även om det inte uttryckligen efterfrågats är det värt att notera Jeddahs hotellsektor i prognosen då Vision 2030:s turismmål direkt påverkar den. Jeddah kommer sannolikt att se en betydande ökning av hotellrum (inklusive de 2 700 rummen i Jeddah Central jeddahcentral.com, plus andra projekt). Beläggningsgraden kan variera med globala resetrender, men den allmänna utvecklingen är fler turister – både religiösa (i takt med att Umrah-visum blir enklare och möjliga året runt) och fritid (i och med att turismen vid Röda havet ökar, passerar många genom Jeddah). Till 2030 kan Jeddah ha nya nöjesparker, kryssningsterminaler och kanske utökade kongresslokaler, allt som kan bidra till fastighetssektorn (nya fritidsutvecklingar, etc.).

Kvantitativt uppskattar marknadsundersökningsföretag att Saudiarabiens totala fastighetsmarknad kommer att växa med en CAGR på omkring 7–9 % fram till 2030, vilket potentiellt kan fördubbla marknadsvärdet till slutet av decenniet techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som är en viktig del av detta, kommer att bidra väsentligt. Real Estate General Authority prognostiserar att den nationella fastighetsmarknaden kommer att nå en storlek på runt 100+ miljarder dollar till 2029 arabnews.com. Därför kan man föreställa sig Jeddahs andel (historiskt kanske 15–20 % av transaktionerna i värde) vara tiotals miljarder dollar i fastighetsförsäljning årligen till 2030.

Prognosens förbehåll: Dessa positiva prognoser förutsätter att inga allvarliga ekonomiska chocker inträffar. Risker såsom en utdragen global lågkonjunktur, ett kraftigt fall i oljepriser som påverkar statliga utgifter, eller geopolitisk instabilitet kan bromsa utvecklingen (mer om risker i nästa avsnitt). Räntor spelar också en roll – om finansieringskostnaderna förblir höga globalt kan det dämpa efterfrågetillväxten (särskilt för bostadslån). Men Saudiarabien har visat vilja att motverka det (genom subventioner, etc.). Sammantaget bör perioden 2025–2030 bli en tid av tillväxt och modernisering för Jeddahs fastighetsmarknad, där staden blir mer internationellt framträdande och dess fastighetsmarknad mer mogen och diversifierad.

Möjligheter och risker för investerare och utvecklare

Fastighetsmarknaden i Jeddah erbjuder en lockande kombination av möjligheter, tack vare statligt stöd och strukturell efterfrågan, men innebär också vissa risker som intressenter noggrant bör överväga:

Möjligheter:

Vision 2030 Megaprojekt: Investerare och utvecklare kan delta i eller dra nytta av de många megaprojekten i Jeddah. Projekt som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC och infrastrukturexpansioner skapar nya investeringszoner – från exklusiva bostadsrätter, shoppingområden till kontorsparker. Tidiga aktörer kan säkra attraktiva markområden eller partnerskap i dessa utvecklingar. Till exempel kan partnerskap med PIF i delprojekt kring Jeddah Central eller att tillhandahålla tjänster till dessa projekt vara mycket lukrativt när området utvecklas till ett premiumområde i stadskärnan.
Ökande efterfrågan och gynnsam demografi: Jeddahs unga och växande befolkning säkerställer en stabil efterfrågan på bostäder, särskilt prisvärda och medelklassbostäder. Utvecklare som kan bygga kvalitetsbostäder till konkurrenskraftiga priser (med hjälp av statliga incitament för prisvärda bostäder) har en redo marknad av förstagångsköpare. Dessutom innebär den kulturella förskjutningen mot kärnfamiljer och gemenskapsboende möjligheter för storskaliga samhällsprojekt, inhägnade områden och blandade ”mini-städer” inom Jeddah. Det faktum att transaktioner på Jeddahs bostadsmarknad ökade med 43 % år över år visar hur mycket uppdämnd efterfrågan som frigjordes jll-mena.com – en trend som sannolikt fortsätter när fler blir berättigade till bostadslån.
Turism och gästfrihetspotential: Som “Porten till de två heliga moskéerna” och en stad vid Röda havet har Jeddah mycket att vinna på Saudiarabiens satsning på turism. Här finns möjligheter att utveckla hotell, resorts, servicelägenheter och nöjesanläggningar. Fastigheter kopplade till pilgrimsfärder (såsom uppgraderade boenden för pilgrimer, transportnav osv.) är en annan nisch – tänk multifunktionella center som möter Hajj-pilgrimers behov före/efter Mecka, en potentiellt outnyttjad marknad. Regeringens mål om 150 miljoner besökare till 2030 inkluderar miljontals som passerar genom Jeddah argaam.com argaam.com. Investerare kan överväga att bygga temaparker eller fritidsprojekt vid vattnet i Jeddah för att fånga en del av fritidsturismen från mega-projekten (t.ex. kan en nöjespark eller ett vattenland i Jeddah gå bra i takt med att turismen växer). Kommande Expo 2030 i Riyadh och andra evenemang kommer indirekt att gynna Jeddah genom att öka Saudiarabiens profil – internationella besökare reser ofta till flera städer, så Jeddahs historiska distrikt (Al-Balad) och Corniche skulle kunna uppleva en turistrenässans och öka efterfrågan på detaljhandel och boutiquehotell där.
Logistik- och industrinav: Logistiksektorn går för högvarv – Jeddahs hamn är en av de mest trafikerade i Mellanöstern, och med nya handelsavtal och SEZ:er kommer fler företag att behöva distributionscenter. Investerare kan utveckla eller förvärva lager, kylförvaring och industrilokaler för stabila långsiktiga intäkter. Med regeringens satsning på att lokalisera tillverkning (från bilar till livsmedelsförädling) är industriområden i Jeddah (särskilt nära hamnen eller KAEC) mogna för utveckling. Dessa kommer ofta med statligt stöd som subventionerade tjänster eller mark, vilket gör affären mer attraktiv. Och med tillväxten inom e-handel är distributionscenter för sista kilometern i staden en annan möjlighet.
Utländska investeringar & JV-potential: Liberaliserade regler gör det lättare för utländska investerare att komma in – vilket innebär att lokala utvecklare kan söka internationella partners med kapital och expertis. Samriskföretag kan blomstra, till exempel ett lokalt företag som samarbetar med en utländsk hotelloperatör för att utveckla en ny resort, eller ett internationellt arkitektkontor som samarbetar om ikoniska byggnader (vilket redan sker med globala arkitekter på Jeddah Tower, Jeddah Central osv.). Dessutom kan fler utländska köpare söka sig till marknaden för exklusiva bostäder (särskilt om premium uppehållsvisum blir vanligare), vilket ger en ny kundbas för lyxutvecklare i Jeddah.
Undervärderade segment: Trots senaste tillväxten kan vissa segment av Jeddahs marknad fortfarande vara undervärderade jämfört med regionala konkurrenter. Till exempel är förstklassiga havsnära fastigheter i Jeddah fortfarande billigare än de i Dubai eller till och med Riyadh. Där kan finnas en arbitragemöjlighet – att investera i förstklassig fastighet i Jeddah nu kan ge stor värdeökning när stadens globala status stiger. På samma sätt är kulturarvsturismen underutvecklad – att renovera historiska byggnader i Al-Balad till boutiquehotell eller kulturcenter kan både bevara arvet och generera vinst, i linje med Vision 2030:s livskvalitetsmål.

Risker:

Överutbud i vissa sektorer: Med den omfattning av projekt som pågår finns det en risk att vissa segment blir överutbud. Om till exempel tiotusentals nya lägenheter översvämmar marknaden på kort tid (från Roshn-boenden, Jeddah Central-bostäder etc.), kan hyresnivåerna och försäljningspriserna för medelklasslägenheter stagnera eller sjunka. S&P Global har flaggat för överutbud som en oro, särskilt inom detaljhandeln där för många köpcentrum kan späda ut återförsäljares försäljning arabnews.com. På samma sätt kan kontorsmarknaden luta åt överutbud om flera nya torn öppnas samtidigt utan motsvarande ökning av hyresgäster. Utvecklare behöver tajma och fasa in projekt noggrant samt differentiera sina produkter för att undvika att fastna i ett överflöd.
Ekonomiskt beroende av statliga utgifter och olja: Saudiarabiens fastighetsmarknad är nära kopplad till statliga utgifter (många projekt är statligt initierade eller är beroende av statlig infrastruktur). Ett betydande fall i oljepriset eller budgetintäkter kan leda till åtstramningar eller förseningar av projekt. Om till exempel oljepriset skulle krascha och ligga kvar på låg nivå, kan PIF försena eller minska projekt som Jeddah Central eller skära ned på subventioner till bostadsprogram, vilket direkt påverkar marknaden. Även om landet har buffertar och diversifierar, finansierar oljan fortfarande en stor del av Vision 2030-initiativen. Investerare måste vara medvetna om att den nuvarande boomen backas upp av expansiv finanspolitik – en vändning skulle påverka efterfrågan (genom minskat konsumentförtroende, jobbeffekter inom byggsektorn, etc.).
Räntor och finansieringskostnader: Den globala uppgången i räntor under 2022–2024 har gjort bolån och utvecklingslån dyrare. Om höga räntor fortsätter växer finansieringsrisken – slutanvändarnas efterfrågan kan minska om bolån blir mindre överkomliga utöver statliga subventioner, och utvecklare står inför högre kapitalkostnader. I värsta fall kan projekt stoppas av finansieringskriser. Den saudiska centralbanken speglar i regel amerikanska Fed:s policy på grund av valutakopplingen, så globala räntetrender spelar roll. Omvänt, om inflationen och räntorna lättar under de kommande åren (vilket vissa prognoser indikerar kan hända 2025-2026), kan detta mildra risken.
Regulatoriska och genomföranderisker: Även om Saudiarabien har förbättrat sin regulatoriska miljö finns det fortfarande byråkratiska och regulatoriska utmaningar. Förändringar i lagstiftningen (t.ex. nya skatter på fastighetstransaktioner eller egendom – utöver den 5 % moms-liknande skatten – kan överraska marknaden). Genomföranderisken är särskilt tydlig för megaprojekt: förseningar eller kostnadsöverskridanden kan påverka relaterade investeringar. Jeddah Tower, till exempel, innebär genomföranderisk – om bygget pausas igen kan markvärdena i det projektet påverkas. På samma sätt är det en enorm uppgift att leverera Jeddah Central i tid och enligt visionen; om projektet underlevererar kan det dämpa hypen som för närvarande driver på investerarsentimentet.

Geopolitiska och marknadsuppfattningsrisker: Eftersom Saudiarabien (och därmed Jeddah) ligger i Mellanöstern kan regionala geopolitiska spänningar påverka. All instabilitet eller säkerhetsincident kan tillfälligt dämpa turism eller utländska investerares aptit. Dessutom kan, som en tillväxtmarknad, den saudiska fastighetssektorn vara föremål för förändringar i det globala investerarsentimentet. Till exempel, om andra marknader blir mer attraktiva eller om det sker en global nedgång i fastighetssektorn, kan utländskt kapital dras tillbaka. Även på hemmaplan kan marknadssentimentet påverkas om, exempelvis, ett stort projekt misslyckas eller det uppstår allmän kritik mot snabba förändringar (även om detta är mindre sannolikt i fastighetssektorn än inom andra områden).
Byggkostnader och leverantörskedjan: Den snabba utvecklingen har lett till stigande byggkostnader (material och arbetskraft) i Saudiarabien – en utmaning som nämns i branschrapporter argaam.com. Om bygginflationen fortsätter kan utvecklare möta minskade marginaler eller tvingas höja försäljningspriserna över vad konsumenterna har råd med. Problem i leverantörskedjan (som de globala under pandemin) kan också försena projektens tidsramar. Att mildra detta kräver effektiv projektledning och eventuellt lokal upphandling (vilket Vision 2030 uppmuntrar, men lokal tillverkning av material kommer att ta tid att skala upp).
Marknadsmognad och likviditet: Den saudiska fastighetsmarknaden är fortfarande under utveckling. Utanför REITs finns det begränsad transparens och likviditet jämfört med mer utvecklade marknader. Investerare måste tänka på exit-strategin – det är inte lika snabbt att sälja fastigheter i Jeddah som i mycket likvida marknader, om inte efterfrågan är extremt hög. Om marknadsläget förändras kan försäljningen av stora tillgångar ta tid. Dock sker gradvisa förbättringar, som elektroniska lagfarter och bättre data från REGA.

Sammanfattningsvis är möjligheterna i Jeddahs fastighetssektor fram till 2030 betydande – det är en marknad på uppgång, med starkt stöd och genuina efterfrågedrivare. Investerare och utvecklare som anpassar sig efter Vision 2030:s teman (bostadspriser, turism, livskvalitet, diversifiering) kan inte bara dra finansiell nytta utan också få stöd från beslutsfattare. Trots detta är noggrann planering avgörande för att hantera riskerna. Att diversifiera över tillgångsslag (bostäder vs kommersiellt) eller tidshorisonter, säkra goda finansieringsvillkor och hålla projekten flexibla för att anpassa sig till marknadsförändringar är kloka strategier. Som S&P sammanfattade om Saudiarabien, tillväxten är stark men inte utan utmaningar arabnews.com arabnews.com – och det gäller även Jeddah. Med god riskhantering kan intressenter dra nytta av Jeddahs fastighetsutveckling och potentiellt nå betydande framgångar i de spännande kommande åren.

Källor:

JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudiarabien) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – “JLL förväntar sig 32 000 nya bostäder i Riyadh och Jeddah under H2 2024” (sep 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Fortsättning: JLL KSA Market H1 2024 Höjdpunkter argaam.com argaam.com
AGBI – “Saudi öppnar heliga städer för utländska investerare” (jan 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – “Saudi detaljhandelsfastigheters framtidsutsikter starka tack vare turism och Vision 2030, säger S&P” (apr 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Marknadsprestanda) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – “Världens högsta byggnad Jeddah Tower återupptar byggandet för färdigställande 2028” (sep 2023) designboom.com designboom.com