Cidde’de Konut Gayrimenkul Trendleri
Satış ve Fiyat Trendleri: Cidde’nin konut piyasası dinamik bir seyir izliyor ve son bir yılda talep hızlandı. Cidde’de konut satış işlemleri, 2025’in başı itibarıyla yıllık bazda %43,5 arttı jll-mena.com; bu, alıcı ilgisinde bir artışı yansıtıyor. Bu artış, ülke genelinde ev sahipliğini artırmaya yönelik çabalarla aynı zamana denk geliyor – Sakani ve Gayrimenkul Geliştirme Fonu gibi programlar, ilk kez ev alacakların ev sahibi olmasını kolaylaştırıyor ve bu da talebi önemli ölçüde artırdı jll-mena.com. Fiyat açısından Cidde’de karışık hareketler gözlendi: villa satış fiyatları artmaya devam ederken, son çeyreklerde daire fiyatları hafifçe geriledi jll-mena.com. Karşılaştırmak gerekirse, 2024’ün ilk yarısında Cidde’de konut satış fiyatları yıllık bazda yaklaşık %5 arttı, kiralar ise yaklaşık %4 arttı argaam.com argaam.com. Bu, Riyad’a kıyasla daha mütevazı bir büyüme (aynı dönemde konut fiyatlarının yaklaşık %10 arttığı yer) argaam.com. Daire fiyatlarındaki görece soğuma, birkaç yıllık hızlı büyümenin ardından bir düzeltmeye ve muhtemelen bu segmentte daha fazla arzın piyasaya çıkmasına işaret ediyor.
Talep ve Konut Arzı: Cidde’de talep, modern ve master planlı topluluklara yöneliyor. Hem yerel halk hem de yabancılar, entegre olanaklara sahip “topluluk yaşamı”nı, bağımsız mülklere tercih ediyorlar jll-mena.com. Özellikle Kuzey Cidde, yeni üst segment projeler ve altyapı yatırımlarıyla en belirgin fiyat artışını gören cazibe merkezi haline geldi argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Orta-üst ve yüksek segmentteki konut birimlerine olan talep artıyor; bu durum, Cidde’nin ticari merkez ve hacı ile turistler için geçiş noktası olma statüsüyle örtüşüyor argaamplus.s3.amazonaws.com. Popüler mahalleler arasında sahil şeridi ve kuzey ilçeleri (Obhur ve Al-Shati/Sahil gibi bölgeler) yer alıyor; bu bölgelerde yeni villalar, site içerisindeki konutlar ve deniz kenarı daireler sunuluyor. Son veriler, 2023 yılında Cidde’deki fiyat artışının neredeyse tamamının kentin kuzeyinde yoğunlaştığını gösteriyor argaamplus.s3.amazonaws.com; bu bölgede çok sayıda büyük ölçekli konut projesi yürütülüyor.
Arz tarafında, gelişim faaliyeti güçlüdür. Sadece 2024’ün ilk yarısında 11.300 yeni konut birimi Cidde’de teslim edildi ve şehrin toplam konut stoğu yaklaşık 891.000 birime ulaştı argaam.com argaam.com. 2024’ün ikinci yarısında ise başka 16.000 birimin tamamlanması planlanıyor argaam.com. Kamu Yatırım Fonu’na bağlı ROSHN de dahil olmak üzere büyük geliştiriciler Cidde’de aktiftir. Örneğin ROSHN’un kuzey Cidde’deki Al-Arous projesi, yaklaşık 18.000 yeni konut eklemeyi ve modern orta sınıf konut arzını genişletmeyi hedefliyor. Bu tür projeler, hükümetin 2030 Vizyonu kapsamında Suudi Arabistan’da ev sahipliği oranını artırma hedefini (2020’de yaklaşık %62’den 2030’da %70’e çıkarma hedefiyle pwc.com pwc.com) desteklemektedir. Ayrıca, Suudi Gayrimenkul Yeniden Finansman Şirketi’nin sağladığı likidite ve daha düşük peşinat gereksinimleri sayesinde ipoteklere erişimin kolaylaşması, daha fazla genç ailenin ev sahibi olmasına imkân tanımıştır pwc.com pwc.com ve yeni konut projelerine olan talebin sürmesini sağlamıştır.
Kira ve Getiriler: Cidde’nin kira piyasası sıkılaşıyor. Nüfus artışı ve belirli sektörlerdeki yabancı profesyonel akışıyla birlikte, son dönemde daire kiralarında önemli bir artış görüldü – bir piyasa incelemesine göre, daire kiraları 2023 yılında yıllık bazda %18 arttı argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Villa kiraları da yıllık olarak yüksek tek haneli oranlarda arttı, ancak kiralar genellikle Riyad’dakilerden daha düşük seviyede kaldı. 2023 sonu itibarıyla, Cidde’de tipik daire kiraları lokasyon ve kaliteye bağlı olarak yıllık yaklaşık 14.400 SAR’dan 75.000 SAR’a kadar geniş bir aralıkta değişirken; villa kiraları ise yaklaşık 60.000 SAR’dan 175.000 SAR’a kadar seyrediyordu argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Bu kira artışları, hem yüksek talebi hem de birinci sınıf bölgelerde kaliteli ünite bulmanın sınırlı olmasını yansıtıyor. Ancak, 2024–2025’te önemli miktarda yeni arzın gelmesiyle birlikte kira artışları yavaşlayabilir. Son yıllarda yükselen kiralar sayesinde ev sahipleri için getiriler çekici oldu, fakat yatırımcılar 2030’a kadar on binlerce yeni birimin eklenmesiyle birlikte potansiyel arz fazlası riskini izliyor. Genel olarak, Cidde’nin konut sektörü güçlü talep ve devletin konut girişimleriyle desteklenerek “daha fazla büyümeye doğru olumlu bir rota izlemeye devam ediyor” argaam.com.
Ticari Gayrimenkul Trendleri (Ofis, Perakende, Sanayi)
Perakende Gayrimenkul: Perakende sektörü, genç nüfus ve artan turizm sayesinde Cidde’nin ticari ortamında öne çıkan bir alandır.
2024 yılında, Cidde 106.000 m² yeni perakende alanı ekledi (örn.büyük bir alışveriş merkezinin açılmasıyla), şehirdeki toplam perakende arzını yaklaşık 2,16 milyon m²‘ye getirmiştir argaam.com argaam.com.Bu genişleme, tüketici talebine olan güveni yansıtmaktadır.Vision 2030’nin eğlence ve boş zaman aktivitelerini artırma hamlesi sayesinde, Cidde’deki alışveriş merkezleri giderek daha fazla sinema, restoran ve aileye yönelik cazibe merkezi ekleyerek ziyaretçi çekiyor.Birinci sınıf “süper bölgesel” alışveriş merkezlerinde perakende kiraları artıyor (üst düzey alışveriş merkezlerinde 2024 yılının ilk yarısında yıldan yıla yaklaşık %4 artış), argaam.com eski tipteki ikincil alışveriş merkezlerinde ise kiralarda düşüş (~yıldan yıla %4 azalma) görülüyor, çünkü alışveriş yapanlar daha yeni deneyimlere yöneliyor argaam.com.Genel olarak, perakende pazarında 2025-2026 için iyimser bir hava hakim ve S&P Global, nüfus artışı, gelişen turizm ve uluslararası markaların girişi sayesinde Suudi şehirlerinde perakende talebinin daha da artacağını belirtiyor arabnews.com arabnews.com.Özellikle Riyad ve Cidde, alışverişi eğlence ve hatta konut/konaklama unsurlarıyla birleştiren yeni perakende ve karma kullanımlı projelerin bir dalgasına tanık oluyor arabnews.com.Cidde’de, açık hava ve sahil şeridi perakende konseptleri (örneğin, Corniche bölgeleri ve Cidde Yat Kulübü bölgesi gibi destinasyonlar) popülerlik kazanmaktadır ve bu durum, yaşam tarzı odaklı alışveriş bölgelerine yönelik bir trendi yansıtmaktadır arabnews.com.Bununla birlikte, perakende sektörü risksiz değildir: e-ticaretin büyümesi ve değişen tüketici tercihleri, alışveriş merkezi işletmecilerinin ziyaretçileri çekmek için yenilik yapmaya devam etmelerini gerektiriyor.S&P, özellikle ev sahiplerinin mülklerini yenilemek için yüksek sermaye harcamaları yapmaları durumunda, arz fazlası ve rekabetin kira getirileri üzerinde baskı oluşturabileceği konusunda uyardı arabnews.com.Şimdilik, Cidde’nin perakende gayrimenkul sektörü, yüksek kişi başına gelir ve alışveriş merkezlerini sosyal buluşma noktası olarak gören bir kültür sayesinde güçlü tüketici harcamalarıyla destekleniyor arabnews.com arabnews.com.Suudi Arabistan’ın 2030 yılına kadar 100+ milyon turist hedeflemesiyle, Expo 2030 ve 2034 FIFA Dünya Kupası gibi mega etkinlikler de dahil olmak üzere, Cidde’nin bir geçit şehri olarak konumlanması, perakende sektörünü sürdürülebilir bir büyümeye hazırlıyor arabnews.com.Endüstriyel & Lojistik Gayrimenkuller: Cidde’deki endüstriyel gayrimenkul sektörü, Suudi Arabistan’ın lojistik hedefleriyle uyumlu olarak göz önünde olmadan önemli bir büyüme yaşıyor.
Krallığın ana Kızıldeniz liman kenti olan Cidde, küresel bir lojistik merkezi olma planlarının merkezinde yer alıyor ve bu durum modern depolar ile dağıtım merkezlerine olan talebi artırıyor argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020 sonrası e-ticaret patlaması, büyük ve yüksek kaliteli lojistik tesislere olan ihtiyacı daha da artırmıştır argaamplus.s3.amazonaws.com.2023 yılında Suudi Arabistan, sanayi ve yüksek teknoloji yatırımlarını çekmek için dört yeni Özel Ekonomik Bölge (SEZ) başlattı – bunlardan biri özellikle Cidde yakınlarındaki Kral Abdullah Ekonomik Şehri (KAEC)‘nde yer alıyor argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’in SEB’si, ileri düzey üretim ve lojistiğe odaklanmakta olup, Cidde çevresinde depo ve fabrika gelişimini teşvik etmesi beklenmektedir.Cidde’deki birinci sınıf depo kiraları şu anda konum ve özelliklere bağlı olarak yaklaşık yıllık m² başına 90 ila 300 SAR arasında değişmektedir argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Bu kiralar, kaliteli alan için boşluk az olduğundan artıyor – nitekim, endüstriyel kiralar 2022–2023 yıllarında orta ila yüksek tek haneli yüzdelerde artış gösterdi.Cidde’nin depo kiraları Riyad’ınkinden biraz daha düşük olsa da (ki bu rakam m² başına 400 SAR’a kadar çıkabiliyor) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, liman yakınında daha fazla 3PL (üçüncü taraf lojistik) sağlayıcısı ve üreticinin faaliyet göstermesiyle bu fark kapanabilir.Devam eden Suudi Landbridge Projesi – Cidde Limanı’nı Riyad ve Dammam’a bağlayan devasa bir demiryolu hattı – bir diğer oyun değiştirici olarak görülüyor ve on yılın sonuna doğru tamamlanması bekleniyor.Ülke genelinde kargonun daha hızlı taşınmasını sağlayarak, Cidde’nin limanı ve sanayi bölgeleri çevresindeki lojistik parklarına olan talebin artması muhtemeldir.Genel olarak, endüstriyel gayrimenkul görünümü iyimser: Vizyon 2030’un çeşitlendirme hamlesi, depoculukta büyümeyi hızlandırıyor ve Cidde, stratejik konumuyla avantaj sağlıyor.Asıl zorluk, yeterli yeni endüstriyel arzın sağlanması olacak; aksi takdirde, kiralar artmaya devam edebilir ve muhtemelen küçük işletmeleri zor durumda bırakabilir.Bununla birlikte, yeni arazi ve altyapı yatırımları (SEZ teşvikleri dahil) ile yatırımcılar, lojistik gayrimenkulünde sağlam fırsatlar görüyorlar.Bir raporda belirtildiği gibi, Suudi sanayi talebi, petrol dışı ekonomi genişledikçe devam edecek olan “önemli bir büyüme” eğiliminin desteklediği ifade edilmektedir argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Ofis Pazarı: Cidde, Riyad’dan sonra Krallığın en büyük ikinci ofis pazarıdır ve istikrarlı bir şekilde büyümeye devam etmektedir. Cidde’deki toplam ofis stoğu yaklaşık 1,2 – 2,1 milyon metrekare civarındadır (bu aralık farklı sınıflardaki ofis alanlarını yansıtmaktadır) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, bu da Riyad’ın ofis stokunun yaklaşık dörtte biri büyüklüğündedir. 2024’ün ilk yarısında, Cidde’de büyük yeni ofis projesi açılmamış ve böylece arz 1,21 milyon m² kaliteli ofis alanı civarında sabit kalmıştır argaam.com. Ancak, yeni projeler sonunda gündeme alınmıştır – yaklaşık 48.000 m² ofis alanının 2024 sonuna kadar Cidde’de teslim edilmesi beklenmektedir argaam.com. Ofis talebi sağlıklı şekilde devam etmekte, bu da iş büyümesi ve Cidde’nin ticaret ile lojistik merkezi rolünden kaynaklanmaktadır. A Sınıfı ofis kiraları, Cidde’de 2024 ortasında yıllık bazda yaklaşık %11 artarak yıllık 1.335 SAR/m² seviyesine yükselmiştir argaam.com; bu, kaliteli ofis alanı sınırlı kaldıkça ev sahiplerinin avantaj elde ettiğini göstermektedir. (Karşılaştırmak gerekirse, Riyad’daki prime ofis kiraları aynı dönemde neredeyse %20 artarak yaklaşık 2.090 SAR/m² seviyesine yükselmiştir argaam.com, bu da başkentteki daha yüksek talebi yansıtmaktadır). Cidde’deki başlıca ofis kiracıları hükümet kurumları ile köklü şirketlerdir argaamplus.s3.amazonaws.com ve yeni yüksek standartlı binalar rekabet baskısı altında bu büyük kiracıları çekmeye çalışmaktadır argaamplus.s3.amazonaws.com. Gelecekte Cidde ofis sektörü, ekonomik büyümeye paralel olarak fakat daha ölçülü bir hızda büyümeye devam etmesi beklenmektedir – kent, Riyad’da yaşanan büyük şirket taşınma dalgasını yaşamamaktadır. Boşluk oranları nispeten istikrarlıdır ve yeni arz sınırlı kalırsa kiraların yüksek seyretmesi beklenir. Takip edilmesi gereken bir trend de ofis stokunun modernizasyonudur: yeni karma kullanımlı projeler (örneğin Cidde Merkez Projesi’nin bazı bölümleri gibi) son teknoloji ofis alanları sunacaktır, bu da eski binalardaki kiracıların yeni binalara geçmesine ve yaşlanan stoka baskı oluşmasına neden olabilir.Temel Hükümet Politikaları ve Vizyon 2030’un Etkisi
Hükümet politikası – Vizyon 2030 stratejik çerçevesi tarafından yönlendirilen – Cidde’nin emlak piyasasında çok önemli bir rol oynamaktadır. Vizyon 2030’un amiral gemisi hedeflerinden biri, Suudi Arabistan’da ev sahipliğini 2030 yılına kadar %70’e çıkarmak, bu oran 2010’lu yılların ortasında yaklaşık %50 veya daha düşük seviyedeydi pwc.com pwc.com. Bunu başarmak için Konut Bakanlığı (artık MoMRAH’ın bir parçası) konut sektörünü dönüştüren kapsamlı reformlar uygulamıştır. Temel girişimler arasında, Suudi aileler için konut kredilerini kolaylaştıran ve sübvanse eden Sakani programı ile düşük maliyetli finansman sağlayan Gayrimenkul Geliştirme Fonu yer almaktadır. Bu programlar, konut desteği bekleme sürelerini yıllardan neredeyse anında onaya indirmiştir vision2030.gov.sa ve nihai kullanıcı talebinde bir patlama yaratmıştır. Daha önce belirtildiği gibi, hükümet destekli ipotekler ve azaltılan peşinat gereksinimleri (merkez bankası tarafından %30’dan %5’e düşürülmüştür) yeni bir alıcı nesline güç kazandırmıştır pwc.com. Bunun sonucu Cidde’de açıkça görülmekte, daha önce kiracı olan birçok hane artık mülkiyet pazarına girmekte – bu da farklı fiyat seviyelerinde konut inşaatını teşvik etmektedir.
Vizyon 2030’un etkisi, ekonomik çeşitlendirme ve düzenleyici serbestleşme yoluyla konutun ötesinde ticari gayrimenkule de uzanmaktadır. Hükümet, gayrimenkulü petrol dışı GSYİH’nın büyütülmesinde ana sektörlerden biri olarak görmekte (2020 yılına kadar sektörün GSYİH içindeki payını yaklaşık %7’den %10’a çıkarmayı hedeflemektedir) pwc.com. Kalkınmayı teşvik etmek için yetkililer, altyapıya – yeni ulaşım bağlantıları, kamu hizmetleri ve kamusal alan iyileştirmeleri – özellikle turizm ve ticarete hizmet eden Cidde gibi şehirlerde kapsamlı yatırımlar yapmıştır. Dikkate değer bir politika ise, arsa bankacılığını caydırmak ve geliştirme için arsa arzını artırmak amacıyla uygulanmaya başlanan Beyaz Arazi Vergisi‘dir pwc.com. Cidde, bu %2,5 yıllık verginin boş konut arsalarına uygulandığı ilk şehirlerden biri olmuş ve bazı arazi sahiplerini ya inşa etmeye ya da satmaya yönlendirmiştir; bu da projeler için arazi bulunabilirliğini aşamalı olarak iyileştirmektedir. Ayrıca, kolaylaştırılmış izin süreçleri ve kamu-özel işbirliği modelleri, geliştiricilerin Vizyon 2030 hedeflerine uygun büyük projeleri üstlenmelerini kolaylaştırmıştır (örneğin, Cidde Merkez dönüşümü Kamu Yatırım Fonu liderliğinde ve özel müteahhitlerle ortaklık içinde yürütülmektedir).
2030 Vizyonu kapsamında turizm tanıtımı, Cidde emlak piyasasını etkileyen bir diğer politika alanıdır. Krallık, 2030 yılına kadar yılda 100 milyon ziyaretçi (dini turizm, eğlence ve iş etkinliklerinden) çekmeyi hedeflemektedir. Cidde, Mekke ve Medine’ye geleneksel geçit olarak ve Kızıldeniz kıyısında bir şehir olarak bu ivmeden faydalanmaktadır. Hükümetin turist vizelerini kolaylaştırması ve turizm altyapısına (havaalanları, kruvaziyer terminalleri vb.) yaptığı yatırımlar, Cidde’de yeni oteller, hizmetli daireler ve perakende-eğlence komplekslerinin inşasını teşvik etti. Perakende ve konaklama gayrimenkulüne olan yansıma oldukça büyük oldu – örneğin, Suudi Arabistan’da otel doluluk oranları ve oda fiyatları artıyor ve Cidde’deki geliştiriciler, daha fazla konaklama projesi planlayarak bu talebe yanıt veriyorlar argaam.com argaam.com. Suudi Arabistan’ın ev sahipliği yapacağı yaklaşan küresel etkinlikler (örneğin, 2030 Expo Riyad ve 2034 FIFA Dünya Kupası) ülke çapında iyileştirmeleri teşvik ediyor ve Cidde de bundan payını almaya hazırlanıyor – muhtemelen stadyum iyileştirmeleri ve taraftar alanları da dahil olmak üzere, bu durum emlak geliştirmelerine (örn. karma kullanımlı spor bölgeleri, geçici konaklamalar vb.) bağlanıyor.
En önemlisi, 2030 Vizyonu daha yatırımcı dostu bir düzenleyici ortam oluşturdu. Gayrimenkul Genel Otoritesi (REGA)‘nin kurulması, mülk piyasası için birleşik denetim ve şeffaflık sağlamaktadır arabnews.com. Plan dışı satışlar (Wafi), kat mülkiyeti ve emlak komisyonculuğuna ilişkin yasalar uluslararası standartlara göre modernize edilerek yatırımcılar ve ev alıcıları arasında daha fazla güven oluşturdu. Ayrıca, imar ve planlama kuralları da Cidde Merkezi ve diğer mega projelerde görülen karma kullanımlı, yüksek yoğunluklu gelişmeyi teşvik etmek amacıyla güncelleniyor ve geçmişteki yayılmacı yapıdan uzaklaşılıyor. Özetle, 2030 Vizyonu kapsamında hükümet politikası, Cidde’nin gayrimenkul sektörünün büyümesinde bir katalizör oldu – konut finansmanının önünü açarak, oyunun kurallarını değiştiren projelere fon sağlayarak, yatırım ortamını iyileştirerek ve ekonomik büyüme ile turizm yoluyla talebi tetikleyerek.
Yabancı Yatırım Ortamı ve Düzenleyici Güncellemeler
Suudi Arabistan son yıllarda gayrimenkul sektörünü yabancı yatırımlara aktif olarak açıyor ve 2024–2025 yıllarında bu alanda önemli dönüm noktalarına ulaşıldı. Manşet bir gelişme olarak, Mekke ve Medine gayrimenkullerine yabancı yatırım sınırlamalarının gevşetilmesi öne çıkmıştır. Ocak 2025’te Sermaye Piyasası Kurulu, yabancıların (Suudi olmayanlar) artık Mekke ve Medine kutsal şehirlerindeki mülklerin sahibi olan şirketlere yatırım yapabileceğini açıkladı agbi.com agbi.com. Bireylerin bu şehirlerde doğrudan gayrimenkul sahibi olabilmesi (99 yıllık kiralar dışında) hâlâ yasak olsa da, bu adım uluslararası yatırımcılara Mekke/Medine’de varlıkları bulunan borsada işlem gören gayrimenkul şirketleri veya GYO’lardan (%49’a kadar) hisse satın alma imkânı tanıyor agbi.com agbi.com. Politika değişikliğinin amacı, kutsal şehirlerde “yabancı sermaye çekmek ve mevcut ve gelecekteki projeler için likidite sağlamak”tır agbi.com. Bu adım ayrıca Suudi gayrimenkul piyasasının daha da açılması yönünde pilot bir adım olarak görülüyor. Piyasanın tepkisi olumlu oldu – özellikle Mekke/Medine odaklı gayrimenkul hisseleri bu haberle neredeyse %10 arttı agbi.com. Bu reform, Suudi Arabistan’ın Vision 2030 kapsamında gayrimenkul piyasasını serbestleştirmeye ne kadar ciddi yaklaştığını yatırımcılara gösteriyor. Knight Frank MENA Araştırma Başkanı Faisal Durrani, bu adımı uluslararası mülkiyet yasalarının daha da gevşetilmesinin “şimdiye kadarki en güçlü sinyali” olarak nitelendirdi agbi.com.Genel olarak Krallık genelinde (Cidde dahil), düzenlemeler artık işletmelerde %100 yabancı mülkiyete izin vermektedir; buna gayrimenkul geliştirme ve aracılığı da dahil olup, MISA (Yatırım Bakanlığı) tarafından lisanslama yoluyla gerçekleştirilmektedir arabnews.com. Bu, uluslararası bir geliştirici veya yatırımcının Suudi Arabistan’da tamamen yabancıya ait bir şirket kurarak gayrimenkul projeleri üstlenebileceği anlamına gelir (belirli hassas bölgeler hariç). İş kurma sürecinin basitleştirilmesi ve güçlü yasal korumalar (ör. sözleşmelerin uygulanması, iyileştirilmiş iflas yasaları) Suudi Arabistan’ın iş yapma kolaylığı sıralamalarındaki konumunu yükseltmiştir. Cidde’de, bu durum yabancı gayrimenkul şirketleri ve fonlarının fırsatlara bakma oranının artmasına yol açmıştır – karma kullanımlı projelerden lojistik tesislerine kadar. Özellikle, gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT’ler), yabancı sermaye için erişilebilir bir yol olmuştur; 2021’den bu yana, CMA yabancı yatırımcıların Suudi REIT’lerindeki birimlerini serbestçe satın almasına izin vermektedir, Mekke/Medine’deki varlıklara sahip olanlar dâhil agbi.com. Bu da, halka açık REIT’ler yoluyla Cidde’nin ticari varlıklarına, alışveriş merkezleri, depolar vb. sahibi olan yabancı sermayenin akmasını sağlamıştır.
Yabancı yatırım ortamının bir diğer yönü ise 2019 yılında başlatılan Premium Residency (“Altın Vize”) programıdır; bu program nitelikli yabancılara Suudi Arabistan’da uzun süre yaşama hakkı, mülk sahibi olma (Mekke/Medine dışı) ve sponsor olmadan iş yapma imkânı tanımaktadır. Programın benimsenmesi giderek artmış, 2024 itibarıyla hükümet yatırımcılar ve nitelikli profesyoneller için uzun vadeli vizeleri daha çok teşvik etmiştir. Ev satın alma hakkı olan daha fazla yabancı uyruklu kişinin varlığı, Cidde gibi şehirlerde yabancı alıcı segmentinin yavaşça gelişmesini muhtemelen sağlayacaktır – özellikle üst düzey konutlar ve sahil kesimindeki mülkler için. Yine de, şu aşamada Cidde’deki gayrimenkul aktivitelerinin büyük çoğunluğu yerli ve bölgesel (Körfez Ülkeleri) alıcılar tarafından yürütülmekte; yabancılar ise bireysel ev sahipliğinden ziyade geliştirme/yatırım tarafında daha büyük rol oynamaktadır.
Düzenleyici güncellemeler açısından, Suudi makamları gayrimenkul yasalarını sürekli olarak iyileştirmektedir. Yeni bir Yatırım Yasası 2023-2024 döneminde yürürlüğe girerek yabancı şirketlerin yatırım lisansı almasını kolaylaştırmış ve birçok sektörde yabancı ve yerli yatırımcıların eşit şekilde muamele görmesini sağlamıştır agbi.com agbi.com. Gayrimenkul sektörü bu yasadan fayda sağlamış, yabancı kaynaklı projelerde bürokrasi azaltılmıştır. Ayrıca, tapu sicil sistemleri ve elektronik işlemler yenilenmiş; elektronik tapu sistemi ve “Najiz” gibi gayrimenkul işlemleri platformlarının devreye alınmasıyla şeffaflık artmış ve devir süreleri önemli ölçüde kısalmıştır. Tüm bu tedbirler, yurtdışından yatırımcılar ya da fonlar için Cidde pazarına girişi kolaylaştırmakta ve nelerle karşılaşacaklarından emin olmalarını sağlamaktadır.
Bir diğer öne çıkan proje ise kuzey Obhur bölgesinde yer alan Cidde Kulesi – 1.000 metrenin üzerinde olacak şekilde dünyanın en yüksek binası olmaya hazırlanıyor.
Bir aradan sonra, Cidde Kulesi’nde inşaat resmi olarak 2023’ün sonlarında yeniden başladı ve geliştiriciler tamamlamayı 2027–2028 civarında hedefliyor designboom.com designboom.com.Ocak 2025’te düzenlenen bir törende, kulenin 64. katı için beton döküldü ve bundan sonra her dört günde bir yaklaşık bir kat eklenmesi planlanıyor designboom.com.Cidde Kulesi, ticaret merkezleri, konutlar ve 100.000 kişiye kadar hizmet verecek kamu kurumlarını içermesi planlanan büyük bir gelişim olan Cidde Ekonomik Şehri (JEC)‘nin merkezinde yer almaktadır designboom.com.Tüm JEC, kule dahil olmak üzere, tahmini olarak 20 milyar dolara mal olacak designboom.com.Kulenin kendisi, çeşitli kullanımlara ev sahipliği yapacak (bir Four Seasons oteli, ofisler, lüks konutlar ve dünyanın en yüksek gözlem güvertesi) designboom.com designboom.com.Bu projenin yeniden canlandırılması son derece semboliktir – Suudi Arabistan’ın emlak geliştirme konusundaki güvenini ve iddiasını göstermektedir.Tamamlandığında, Cidde Kulesi küresel dikkat çekecek ve çevresindeki alanı muhtemelen yatırım için bir mıknatıs haline getirecek (tıpkı Burç Halife’nin Dubai şehir merkezini canlandırdığı gibi).Kulenin ilerlemesi 2025-2030 yılları arasında yakından izlenecek ve başarısı şehirde yeni bir iş bölgesinin kurulmasına öncülük edebilir.Proje ayrıca paydaşlar arasında geliştirilmiş koordinasyonu da vurgulamaktadır: Kingdom Holding (sponsor) ve yeni mühendislik yüklenicileri bir araya gelmiş, nihai inşaat için ihaleler açılmış ve tekliflerin 2025 sonuna kadar sunulması istenmiştir designboom.com designboom.com.Özetle, Suudi Arabistan’ın 2025’teki emlak piyasası on yıl öncesine kıyasla çok daha açık ve düzenlemelidir. Cidde, özellikle büyük projeler ve ticari varlıklarda yabancı sermaye girişlerinden fayda sağlayacaktır. Büyük devlet projelerinin (çoğunlukla uluslararası ortaklar arayan) ve yabancı mülkiyetine olanak tanıyan yeni yasaların birleşimi, küresel yatırımcıların aktif olarak fırsatları araştırdığı bir ortam yaratıyor. Beklenti, piyasa olgunlaştıkça ve getiriler cazip kaldıkça, Cidde emlak sektörüne yabancı yatırımların yukarı yönlü seyrini sürdüreceği, kente sadece sermaye değil aynı zamanda uzmanlık ve yeni geliştirme konseptleri de kazandıracağı yönündedir. Büyük Altyapı ve Gayrimenkul Projeleri Cidde’de Cidde, büyük projeler ve altyapı iyileştirmeleriyle –birçoğu Vizyon 2030 hedeflerine bağlı– dramatik bir fiziksel dönüşüm geçiriyor. Belki de en sembolik olanı, Cidde Merkez Projesi (önceki adıyla “Yeni Cidde Downtown”). 2021’in sonlarında Kamu Yatırım Fonu tarafından başlatılan bu proje, Cidde’nin tarihi sahilinde 5,7 milyon metrekarelik bir alanı modern, karma kullanımlı bir bölgeye dönüştürüyor jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Master planında dört simgesel cazibe merkezi – bir Opera Binası, bir stadyum, bir müze ve bir okyanus akvaryumu – ile yeni marinalar, plajlar, parklar ve geniş bir gayrimenkul yelpazesi yer alıyor. Rakamlarla ifade edersek, Cidde Merkez tamamlandığında 17.000 konut birimi, 2.700 otel odası ve 10’un üzerinde eğlence ve turizm tesisi sunacak jeddahcentral.com jeddahcentral.com. İnşaat hızla devam ediyor: 2024 başı itibarıyla, simge yapılar için ilk aşamada (Opera Binası, Stadyum, Okyanus Akvaryumu) 12 milyar SAR değerinde sözleşme imzalandı jeddahcentral.com. Bu gelişme, Cidde’nin merkezinde büyük bir değişim yaratacak, eski altyapının yerine dünya standartlarında bir sahil silüeti getirecek. Çevredeki bölgelerdeki mülk değerlerinin önemli ölçüde artması ve Dubai veya Doha’dakiyle yarışan lüks yaşam, alışveriş ve eğlence için yeni bölgeler yaratılması bekleniyor. Yatırımcılar ve geliştiriciler için Cidde Merkez; PİF’in desteği ve projenin sahil konumu sayesinde, konaklama, lüks daireler ve perakende alanlarında fırsatlar sunuyor.Ulaşım altyapısı açısından, Cidde, gayrimenkul cazibesini artıran büyük iyileştirmeler gördü. Yeni Kral Abdülaziz Uluslararası Havalimanı (KAIA) 2019 yılında son teknoloji Terminal 1’ini açarak kapasiteyi büyük ölçüde artırdı ve mimari açıdan göz alıcı bir terminal sundu. 2025 yılı itibarıyla havalimanı yılda yaklaşık 30 milyon yolcu ağırlayabilecek, bu da Cidde’ye otel ve kısa dönemli kiralamalara olan talebi besleyen turist ve iş seyahati yolcularının gelişini kolaylaştırıyor. Ayrıca, 2018’den beri faaliyette olan Haremeyn Yüksek Hızlı Demiryolu, Cidde’yi kutsal şehirlere bağlıyor – artık Cidde’den Mekke’ye bir saatten kısa sürede, Medine’ye ise yaklaşık 2 saatte seyahat edebiliyorsunuz. Al-Sulaimaniah’daki Cidde tren istasyonu yeni bir kentsel merkez haline geldi ve bu demiryolu bağlantısının sunduğu kolaylık sayesinde Cidde, şirketler ve hacılar için daha da cazip bir üs oldu (bazı hacılar Cidde’de kalıp treni kullanarak Mekke’ye günübirlik gidiyor ve bu durum Cidde’nin otel sektörünü canlandırıyor). Geleceğe bakıldığında, planlanan Suudi Landbridge Demiryolu (doğuya yönelik yük ve yolcu hattı) Cidde Limanı’nı doğrudan Riyad ve Dammam’a bağlayacak ve böylece Cidde’yi Kızıldeniz ile Körfez arasında ülkenin lojistik kapısı haline getirecek. Bu güzergâh boyunca, özellikle Cidde limanı çevresinde büyük lojistik parklar ve sanayi gelişimini tetiklemesi bekleniyor ve bu da endüstriyel gayrimenkul segmentini güçlendiriyor.
Cidde’de kentsel hareketlilik de gündemde. Uzun zamandır önerilen Cidde Metrosu projesi – üç hatlı bir kent içi demiryolu ağı – gecikmelerle karşılaşsa da hâlâ kentin gelecek planlarının bir parçası. Eğer canlandırılırsa (muhtemelen bu on yılın ilerleyen dönemlerinde), bir metro sistemi yolculuk konforunu önemli ölçüde artıracak ve istasyon merkezleri çevresindeki emlak değerlerini yeniden şekillendirebilecek. Bu arada şehir, yeni otobüs ağları kurdu ve yolları iyileştiriyor (kuzeydeki dere üzerine planlanan Obhur Asma Köprüsü dahil) ve böylece trafik sıkışıklığını hafifletiyor. Gelişmiş altyapı, genellikle daha önce az gelişmiş bölgelerde arsa değerlerinin yükselmesine yol açıyor; otoyol genişletmeleri ve köprülerle bağlantının iyileştiği Kuzey Cidde’de bu eğilim şimdiden gözlemleniyor.
Diğer dikkat çeken projeler arasında Cidde Ekonomik Şehri (sadece kule değil, JEC dahilinde bir dizi gökdelen, perakende caddeleri ve bir marina bulunacak) ve Cidde’nin kuzeyinde yer alan Kral Abdullah Ekonomik Şehri (KAEC) yer alıyor. KAEC ayrı bir planlı şehir olmakla birlikte, 2023’te Özel Ekonomik Bölge olarak ilan edilmesi ve hükümetin yeniden odağını buraya yönlendirmesi sayesinde başarısı Cidde’nin büyümesine fiilen bağlandı. KAEC’in limanı ve sanayi vadisi, vergi teşvikleriyle üreticileri ve lojistik firmalarını çekiyor ve potansiyel olarak binlerce iş yaratıyor. Bu işler hayata geçtikçe, Kuzey Cidde ve KAEC’te konut talebini artırarak Cidde metropolitan alanını fiilen genişletebilir. Ayrıca, Red Sea Global (daha kuzeyde tatil adaları geliştiren bir turizm mega projesi) ve AlUla miras projeleri Cidde’de olmasa da, birçok turisti Cidde üzerinden geçmeye yönlendirecek ve böylece daha fazla otel ve havalimanı genişlemesini haklı çıkaracaktır.
Özetle, Cidde’nin 2025–2030 yıllarındaki silueti ve altyapısı bu mega projelerle şekillenecek. Cidde Merkez sahil şeridi şehre modern bir şehir merkezi kazandıracak, Cidde Kulesi ise şehri mimari rekorlar açısından dünya haritasına taşıyacak ve geliştirilen ulaşım bağlantıları ile Cidde ulusal ve küresel pazarlarla daha sıkı bir şekilde entegre olacak. Gayrimenkul paydaşları için bu projeler, lüks deniz manzaralı rezidanslardan sanayi bölgelerine kadar yatırım yapılabilecek yeni bölgeler anlamına geliyor. Uygulama riskleri bulunsa da (gecikmeler, maliyet aşımları), devletin gösterdiği muazzam taahhüt, Cidde’nin kentsel dönüşümünün kararlılıkla ilerlediğine dair güven veriyor.
Kıyaslamalı Analiz: Cidde vs. Riyad vs. Dammam
Suudi Arabistan’ın üç büyük şehir bölgesi – Riyad, Cidde ve Dammam/Khobar (Doğu Eyaleti) – her biri, ekonomik rolleri ve Vizyon 2030 girişimleriyle şekillenen kendine özgü gayrimenkul dinamiklerine sahiptir. Cidde’nin diğerleriyle karşılaştırılması, performansı ve geleceği konusunda bir bağlam sağlar:
- Riyad: Başkent, siyasi ve ekonomik açıdan bir güç merkezi olup, şu anda neredeyse her alanda bir emlak patlaması yaşıyor. Veliaht Prens’in öncülüğünü yaptığı planlara göre Riyad, 2030’a kadar nüfusunu yaklaşık 15 milyona çıkarmayı, çok uluslu şirketlerin bölgesel merkezlerini çekmeyi ve büyük kamu yatırımlarıyla büyümeyi hedefliyor. Sonuç olarak, Riyad’ın emlak piyasasında Jeddah’a göre çok daha hızlı bir büyüme görüldü. Konut tarafında, Riyad’da satış fiyatları 2024’ün başında yıldan yıla yaklaşık %10 arttı (Cidde’de ise %5) argaam.com argaam.com ve konut işlem hacmi ve değeri daha yüksek. Riyad’daki konut fiyatlarındaki artış geniş tabanlı oldu (villalar ve daireler birlikte yükseldi) jll-mena.com, buna karşın Cidde’de daha karışıktı. Riyad çevresinde arsa arzı tarihsel olarak boldu, fakat talepteki artış yüzünden Riyad bile artık değerli bölgelerde konut yetersizliğiyle karşılaşıyor. Bu arada, Riyad’ın ofis piyasası bambaşka bir seviyede – 5 milyon m²’den fazla alana ve King Abdullah Finans Bölgesi gibi projelerde inşası süren onlarca yeni ofis kulesine sahip. Riyad’da A sınıfı ofis kiraları ortalama ~2.000 SAR/m² ile Cidde’deki ~1.300 SAR/m²’nin oldukça üzerinde argaam.com. Riyad’ın perakende sahnesi de Cidde’den daha büyük (2023 sonu itibarıyla 3,5 milyon m² vs 2,1 milyon m²) argaamplus.s3.amazonaws.com ve pek çok uluslararası marka ilk mağaza girişlerini burada yapmaya devam ediyor. Kültürel olarak, Riyad’ın (etkinlikler, konserler, sporlar vb. ile) küresel bir şehir olma çabası henüz yeni başladı ama çok hızlı ilerliyor; halbuki Cidde, Suudi standartlarına göre uzun zamandır daha kozmopolit ve liberal bir şehir. Özünde, Riyad, Suudi Arabistan’ın emlak büyümesine liderlik ediyor – son yıllarda yeni proje duyurularında ve emlak yatırımlarında aslan payını aldı agbi.com. Cidde ise büyüyor olsa da Riyad’ın hızına yetişmeye çalıştı. Yine de, Cidde kıyı şehrinin doğal cazibesine sahip olmasından dolayı avantajlı ve her zaman Hac/Umre ziyaretçilerini çekecek. Bir bakıma, Riyad’ın piyasası daha sıcak ama aynı zamanda daha dalgalı (çünkü büyümesi kısmen politika kaynaklı ve hükümet taşınmalarına bağlı), Cidde’nin büyümesi ise ticaret ve turizm temellerine dayalı olarak daha istikrarlı.
- Dammam/Khobar (Doğu Bölgesi): Dammam Metropolitan Alanı (DMA, Khobar ve Dhahran’ı da içerir) Suudi Arabistan’ın petrol endüstrisinin kalbidir ve Jeddah’a (~4 milyon) kıyasla daha küçük bir nüfusa (~1.5-2 milyon) sahiptir. Gayrimenkul piyasası nispeten istikrarlı ve ılımlı bir büyüme göstermiştir. Örneğin, 2024’ün ilk yarısında Dammam’daki konut fiyatları yaklaşık olarak aynı kalırken, kiralar sadece %4 civarında arttı argaam.com. Bu oran, Riyad ve Cidde’de görülen büyümenin gerisindedir. DMA’da konut arzı artıyor, ancak büyük ölçüde kuzey banliyölerindeki orta ölçekli konutlara odaklanıyor ve uygun fiyat sunmayı hedefliyor argaamplus.s3.amazonaws.com. Doğu Bölgesi’nde, özellikle Khobar çevresindeki yabancılara uygun sitelerde Suudi Aramco ve ilgili sektörlerdeki üst düzey yöneticiler arasında lüks konut talebi oluşan belli başlı bölgeler vardır. Ancak genel olarak, konut piyasası Jeddah’a göre daha az dinamiktir; bunun bir nedeni de nüfus artış hızının daha yavaş olmasıdır. Ofis sektöründe, Dammam’daki A sınıfı kira fiyatları, kamu ve petrol hizmet firmalarından gelen taleple birlikte 2024’ün ikinci çeyreği itibariyle yıllık yaklaşık %10 arttı argaam.com, fakat kira seviyeleri Jeddah’a göre daha düşük kaldı. Dammam/Khobar’da perakende, birkaç dominant alışveriş merkezi ile dikkat çeker; Khobar’ın sahil şeridi “Corniche” popüler perakende ve yeme içme alanlarına sahiptir ancak ölçek, genellikle yerel nüfusa hizmet edecek şekilde sınırlıdır argaam.com. Bir fark, Doğu Bölgesi sakinlerinin hafta sonları kolayca Bahreyn’e geçebilmesi; bu durum, bir miktar perakende ve turizm harcamasının bölgeden çıkmasına sebep olabilir – Jeddah böyle bir durumla karşı karşıya değil. Vision 2030 ile Doğu Bölgesi ekonomisi petrol dışında çeşitlendirilmeye çalışılırken, büyük Jubail petrokimya yatırımları ve lojistik merkezler gibi yeni girişimler, uzmanlaşmış gayrimenkul (örneğin işçi konutları, endüstriyel gayrimenkul) ihtiyacını tetikleyebilir. Ancak genel hatlarıyla, Dammam’ın pazarı daha küçük ve daha istikrarlı, ılımlı büyüme beklentisi var; Riyad ya da Jeddah’ta görülen keskin dalgalanmalara burada nadiren rastlanır. Ayrıca yapı olarak daha dağınık – Dammam, Khobar ve Dhahran ayrı çekim merkezleri oluştururken, Jeddah tek ve büyük bir metropoldür.
- Cidde: birçok ölçekte Riyad ve Dammam arasında yer alır. Çeşitli bir ekonomiye sahiptir – liman lojistiği, ticaret, turizm/hac, bir miktar sanayi – bu nedenle gayrimenkul dinamikleri çok yönlüdür. Cidde’nin konut piyasası, tarihi olarak Riyad’a kıyasla biraz daha uygun fiyatlıydı (örneğin, metrekare başına daire fiyatları biraz daha düşük), ancak bu fark, Cidde’nin 2021–2022’de güçlü fiyat artışı kaydetmesiyle daralmıştır. Knight Frank’ın lüks konut pazarları küresel endeksinde, hem Riyad hem de Cidde 2024 yılında birinci sınıf fiyat artışında dünya genelinde ilk altı şehir arasında yer aldı. Bu, Suudi şehirlerinin, küresel zorluklara rağmen nasıl hızla yükseldiğinin altını çiziyor mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai de bu üst kademedeydi). Knight Frank, Orta Doğu bölgesinin yıllık %7,2 birinci sınıf fiyat artışı ile küresel olarak en güçlü bölge olduğunu belirtti ve bölge için önümüzdeki beş yılda %64’lük şaşırtıcı bir kümülatif artış öngördü mansionglobal.com mansionglobal.com. Riyad bunun büyük bir kısmını yakalayabilirken, Cidde’nin lüks segmenti de yükselişte – örneğin sahil villaları yüksek fiyatlara sahip ve arzı sınırlı. Riyad’ın hızlı gelişimine kıyasla, Cidde’nin yaklaşımı biraz daha ölçülü ve doğal. Şehrin iddialı projeleri (Cidde Central, Cidde Kulesi gibi) Riyad’ın takviminden biraz geride (Riyad, Diriyah Gate, Qiddiya gibi projeleri ileri aşamalarda teslim ediyor). Ancak 2020’lerin sonlarına doğru bu Cidde projeleri tamamlandıkça şehirde önemli bir toparlanma yaşanabilir. Kültürel ve yaşam tarzı açısından Cidde, her zaman Krallığın daha rahat, ticari merkezi olmuştur – girişimcileri cezbetmekte ve gelişen bir sanat ortamına sahiptir. Bu, niş gayrimenkul piyasalarına da yansır (örneğin, Al-Balad’daki galeri alanları, özel kafeler vb.). Riyad ise şu anda kültürel olarak açılıyor ve bunu sıfırdan inşa ediyor. Yatırımcılar için Cidde, bir sahil kenti cazibesi sunar (ne karaya sıkışmış Riyad ne Dammam bunu sağlayabilir) ve turizm açısından büyük bir potansiyele sahipken, Riyad devlet harcamalarının ve kurumsal talebin ağırlığını sunar. Özetle, tüm büyük Suudi şehirleri Vision 2030 yatırımlarından faydalanıyor, ancak Riyad şu anda birincil büyüme motoru konumunda, Cidde güçlü bir ikincil rolde ve Dammam ise ılımlı bir büyüme yaşamakta. Suudi Arabistan’da dengeli bir gayrimenkul portföyü, Riyad’ın hızla büyüyen ofis ve konut sektörlerine, Cidde’nin turizme dayalı gelişmeleri ve limana bağlı lojistiğine, Dammam’ın ise istikrarlı gelir getiren varlıklarına (örneğin petrol çalışanları için konut ya da endüstriyel firmalara hizmet veren depolar) maruz kalmayı içerebilir. Özellikle, Cidde’nin karşılaştırmalı üstünlüğü limanı ve Kutsal Şehirler’e yakınlığında yatıyor – bu faktörler daha az dalgalanmalı temel bir talep sağlıyor. Riyad’ın avantajı ise hükümetin ilgisi ve kritik kitleye sahip olması. Dammam’ın avantajı ise arkasındaki petrol zenginliği. 2025-2030 dönemine girerken, Cidde, mega projelerinin devreye girmesiyle Riyad ile arasındaki farkı azaltabilir, fakat Riyad da yerinde saymıyor (“Riyad Stratejisi” için devasa yatırım planları mevcut). Cidde’nin doğal güçlü yönlerini kullanarak daha kendine özgü bir konumlandırma (belki Krallığın uluslararası giriş kapısı ve kültürel başkenti olarak, Riyad’ın idari başkent rolünü tamamlayacak şekilde) elde edip edemeyeceğini izlemek ilginç olacak.
- Konut: Cidde’de konut talebinin 2030 yılına kadar güçlü kalması bekleniyor. Nüfus artışının (Suudi Arabistan’ın nüfusu genç ve büyüyor) ve Suudi ev sahipliğini artırma yönündeki sürekli çabaların birleşimi, konut arzı üzerinde baskı oluşturmaya devam edecek. Cidde’deki konut fiyatlarının, herhangi bir aşırı ısınma olmazsa, genellikle yıllık olarak ılımlı ve orta tek haneli (muhtemelen yılda %3–6) bir artış göstermesini bekliyoruz. Yüksek talebin olduğu bazı bölgelerde (örneğin lüks sahil villaları ya da yapılırsa metro gibi yeni altyapıya yakın mülkler) değer artışı daha hızlı olabilir. Örneğin, Knight Frank’ın araştırması, Orta Doğu şehirlerinde 2029 yılına kadar birinci sınıf alanlarda yaklaşık %60+ değer artışı görülebileceğini gösteriyor mansionglobal.com mansionglobal.com ve bu, Cidde’nin üst düzey bölgelerini de kapsayacaktır. Ancak hükümetin geniş çaplı konut projeleri (Roshn toplulukları gibi) önemli bir arz artışı sağlayacak ve bu da aşırı fiyat artışının önüne geçerek konutların yerel halk için erişilebilir kalmasına yardımcı olacaktır. Suudi Arabistan’daki ev sahipliği oranı 2030’a kadar %70’e ulaşma yolunda ilerliyor pwc.com pwc.com ve Cidde de on binlerce yeni birim sunarak buna katkıda bulunacak. 2030’a geldiğimizde, Cidde’nin silüeti önemli ölçüde farklı olacak – Jeddah Central’daki 17.000 birimin çoğu teslim edilecek, yeni gökdelenler Corniche’i süsleyecek ve kuzeydeki master planlı banliyöler büyük ölçüde tamamlanmış olacak. Kiralık konutlar yeni arzın (özellikle apartmanların) piyasaya girmesiyle birlikte dönem dönem daha yavaş büyüme görebilir; on yılın ortasında boşluk oranında hafif bir artış olabilir, bu da kira artışlarını biraz dizginleyebilir. Yine de, 2030’a gelindiğinde daha yüksek hane gelirleri ve yeni işletmeler ile turizmden gelen işlerle birlikte yurtdışından gelenlerin sayısındaki artış sağlıklı bir kiralık konut piyasasını destekleyebilir. Konutlarda kira getirisinin %6-8 aralığında dengelenmesini bekliyoruz ve bu da yatırımcılar için cazip bir oran.
- Ofis: Cidde’nin ofis piyasası muhtemelen ılımlı bir şekilde büyüyecek. Ekonominin çeşitlenmesiyle birlikte, şehirde yeni özel şirketler (örneğin, lojistik, turizm, fintech) kuruluyor ve bu da ofis talebini artırıyor. Ancak Riyad, kendisini kurumsal merkez olarak agresif bir şekilde konumlandırıyor (hatta devlet ihalelerinde şirketlerin genel merkezini orada bulundurmasını şart koşuyor) ve bu da Cidde’nin ofis büyümesini bir miktar sınırlayabilir. 2030 yılına kadar Cidde’de, Cidde Merkezi ve kuzey koridorları gibi karma kullanımlı bölgeler dahil olmak üzere, birkaç yüz bin metrekarelik yeni ofis alanı ekleneceğini öngörüyoruz. A sınıfı kiralarda enflasyon/talep doğrultusunda kademeli bir artış (yıllık ortalama %2-5 büyüme) olabilir, fakat ciddi miktarda yeni arz aynı anda piyasaya girerse (örneğin, Cidde Kulesi’nin ofis bölümü veya birden fazla yeni kule), bu projelerin teslim edileceği 2027 civarında kiralarda durağan ya da hafif bir düşüş dönemi yaşanabilir. Genel olarak, Cidde’nin istikrarlı iş ortamı göz önüne alındığında doluluk oranlarının sağlıklı kalması bekleniyor. 2030 yılına kadar gelişen bir diğer trend ise esnek çalışma alanları ve daha yüksek kalite standartları olacak – yeni ofislerde akıllı teknoloji ve sürdürülebilirlik (2030 Vizyonu’nun yeşil bina hedefleriyle uyumlu) ön plana çıkacak, bu da kira açısından prim yaratabilir.
- Perakende: Cidde’deki perakende gayrimenkul sektörü büyümeye fakat aynı zamanda dönüşüme de hazır. S&P Global’a göre, 2025-2026 görünümü güçlü; bunun nedeni turizm ve tüketici harcamalarındaki artış arabnews.com arabnews.com. 2030’a yaklaşırken, büyük etkinlikler (Expo, Dünya Kupası) ve mega projelerin (Kızıldeniz tatil köyleri gibi) olgunlaşması, perakende satışlarını ve ziyaretçi trafiğini muhtemelen artıracak. Yeni perakende formatlarının gelişeceğini bekliyoruz: açık hava yaşam merkezleri, yeme-içme/eğlence merkezleri ve karma kullanımlı projelerde cadde mağazacılığı gibi seçenekler, geleneksel kapalı alışveriş merkezlerinin ötesinde olacak. Cidde Merkezi, on yılın sonuna doğru şehrin önde gelen alışveriş destinasyonu olabilecek şık perakende gezinti alanlarına sahip olacak. Birinci sınıf lokasyonlardaki perakende kiraları mütevazı biçimde artacak (yıllık ortalama ~%3), ancak e-ticaret daha hızlı büyürse ya da çok fazla alışveriş merkezi rekabet ederse ikincil perakende alanlar zorluk yaşayabilir. 2030’a kadar e-ticaretin yaygınlığı kesinlikle artacak, ancak Suudi kültürü muhtemelen alışveriş merkezi deneyimlerine değer vermeye devam edeceğinden “alışveriş merkezlerinin ölümü” olmayacak – düşük performanslı olanlar daha çok yeniden işlevlendirilir. Cidde’de kişi başına düşen toplam perakende alanı artacak, fakat umarız talep ile uyumlu olur. Arz-talep dengesi kritik; S&P, geliştiricilerin gereğinden fazla perakende alanı üretmesi durumunda aşırı arz riski konusunda uyarıda bulundu arabnews.com. Ancak son dönemdeki ihtiyatlı yaklaşım (Riyad 2024’ün başında büyük bir alışveriş merkezi eklemedi, mevcut alanların kalitesine odaklanıyor argaam.com) sürdürülebilir bir büyüme eğrisi öngörmemizi sağlıyor.
- Sanayi/ Lojistik: Bu sektörde önemli bir büyüme bekleniyor. Vision 2030 projeleri (yeni SEZ’ler ve lojistik merkezler gibi) hayata geçtikçe, Cidde limanı, KAEC ve planlanan lojistik bölgeleri çevresinde depo inşaatlarında bir patlama yaşanabilir. Landbridge demiryolunun tamamlanması (muhtemelen 2030’a kadar) Cidde’yi ülkenin ana ithalat-ihracat merkezi haline getirecek ve depolama talebinin artmasına neden olacak. Lojistik gayrimenkul geliştirme alanında birkaç yıl boyunca çift haneli yıllık büyüme öngörüyoruz ve kiralar, arz dengelenene dek yükselmeye devam edebilir. Güçlü talep nedeniyle, birinci sınıf lojistik kira fiyatları 2030’a kadar Riyad seviyelerine yaklaşabilir (en iyi depolar için yılda m² başına 300-400 SAR’a yakınlaşabilir) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Yatırımcılar, bu segmentte görece yüksek getiriler ve güvenilir kiracılarla yapılan uzun vadeli sözleşmeler nedeniyle bu alanı cazip buluyor. 2030 yılına kadar Cidde, Kızıldeniz’in önde gelen lojistik merkezi haline gelebilir; limanı ve havaalanı sayesinde modern dağıtım merkezleri sadece Suudi Arabistan’a değil, Afrika ve bölgedeki piyasalara da hizmet edecek.
- Otelcilik: Doğrudan sorulmasa da, Vision 2030’un turizm hedefleri otel sektörünü doğrudan etkilediğinden Cidde’nin otel sektöründen bahsetmekte fayda var. Cidde’de otel oda arzında ciddi bir artış görebiliriz (Cidde Merkezi’nde 2.700 oda dahil olmak üzere, jeddahcentral.com ve diğer projelerle birlikte). Doluluk oranları küresel seyahat trendlerine bağlı olarak dalgalanabilir ancak genel eğilim daha fazla turist olacak – hem dini (Umre vizelerinin kolaylaşması ve yıl boyu erişime açık olması nedeniyle) hem de eğlence amaçlı (Kızıldeniz turizmi arttıkça birçok kişi Cidde’den geçecek). 2030 yılına kadar Cidde’de yeni tema parkları, kruvaziyer gemilere özel terminaller ve belki de genişletilmiş kongre olanakları olabilir, bunların tamamı gayrimenkul sektörünü (yeni eğlence yatırımları vs.) besleyecek.
- Vizyon 2030 Mega Projeleri: Yatırımcılar ve geliştiriciler Cidde’deki çok sayıda mega projeye katılabilir veya bunlardan faydalanabilir. Cidde Merkez, Cidde Kulesi/JEC gibi projeler ve altyapı genişlemeleri, yeni yatırım bölgeleri yaratıyor – lüks konutlardan alışveriş bölgelerine, ofis parklarına kadar. Erken girenler bu gelişmelerde değerli arsalar veya ortaklık rolleri kapabilir. Örneğin, Cidde Merkez çevresindeki alt gelişimlerde PIF ile ortaklık kurmak ya da bu projelere hizmet sunmak, bölge üst düzey bir merkeze dönüşürken oldukça kazançlı olabilir.
- Büyüyen Talep ve Avantajlı Demografi: Cidde’nin genç ve büyüyen nüfusu, özellikle uygun fiyatlı ve orta segment konutlara olan talebi sürdürüyor. Rekabetçi fiyatlarla kaliteli konut üretebilen geliştiriciler (ekonomik konut için devlet teşviklerinden faydalanarak), ilk kez alıcılar için hazır bir pazara sahip. Ayrıca, çekirdek aile ve topluluk yaşamına geçişle birlikte, planlı toplu konutlar, korunaklı siteler ve Cidde içinde karma kullanımlı “mini şehirler” için fırsatlar var. Cidde konut piyasasında işlemlerin yıldan yıla %43 artması, ne kadar bastırılmış bir talebin ortaya çıktığını gösteriyor jll-mena.com – bir trend ki, daha fazla insanın krediye hak kazanmasıyla devam edecek gibi görünüyor.
- Turizm ve Konaklama Avantajı: “İki Kutsal Caminin Kapısı” ve Kızıldeniz kıyısında bir şehir olarak Cidde, Suudi Arabistan’ın turizm atağından büyük fayda sağlayabilir. Otel, tatil köyü, hizmetli daireler ve eğlence mekanları geliştirme fırsatı mevcut. Hac ile ilgili gayrimenkuller (örneğin yenilenmiş hacı konaklama yerleri, ulaşım merkezleri vb.) ayrı bir niş oluşturuyor – Mekke öncesi/sonrası hacıların ihtiyaçlarını karşılayan karma kullanımlı merkezler, potansiyel olarak keşfedilmemiş bir piyasa. Hükümetin 2030 yılı için 150 milyon ziyaretçi hedefinde milyonlarca kişi Cidde’den geçecek argaam.com argaam.com. Yatırımcılar, mega projelerden doğacak turizmden bazı payları yakalamak adına Cidde’de temalı eğlence merkezleri veya sahil projeleri inşa etmeyi düşünebilirler (örneğin bir aile eğlence parkı ya da su parkı, turizm büyüdükçe başarı sağlayabilir). Riyad’daki yaklaşan Expo 2030 ve diğer etkinlikler, Suudi Arabistan’ın profilini yükselterek dolaylı yoldan Cidde’ye fayda sağlayacak – uluslararası ziyaretçiler genelde birden fazla şehri ziyaret ediyor, bu nedenle Cidde’nin tarihi bölgesi (Al-Balad) ve sahili turistlerin ilgi odağı olup buradaki perakende ve butik otel talebini artırabilir.
- Lojistik ve Endüstriyel Merkez: Lojistik sektörü hızla büyüyor – Cidde limanı Orta Doğu’nun en işlek limanlarından biri ve yeni ticaret anlaşmaları ile SEZ’ler sayesinde daha fazla şirket dağıtım merkezine ihtiyaç duyacak. Yatırımcılar depolama alanları, soğuk hava depoları ve endüstriyel tesisler geliştirerek ya da satın alarak istikrarlı ve uzun vadeli gelir elde edebilir. Hükümetin üretimi yerelleştirme girişimleri (otomobilden gıda işleme tesislerine kadar) doğrultusunda Cidde’de özellikle liman ya da KAEC yakınında endüstriyel parklar gelişime açık. Bu projelere genellikle devlet tarafından sübvanse edilmiş hizmetler veya arazi gibi destekler de sağlanıyor, fırsatı daha cazip yapıyor. Ayrıca e-ticaretin büyümesiyle şehirde son kilometre teslimat merkezleri de bir başka fırsat sunuyor.
- Yabancı Yatırım ve Ortak Girişim Potansiyeli: Kuralların liberalizasyonu, yabancı yatırımcıların piyasaya daha kolay girmesini sağlıyor – bu da yerel geliştiricilerin sermaye ve uzmanlığı olan uluslararası ortaklar arayabileceği anlamına geliyor. Ortak girişimler, örneğin bir yerli firmanın bir yabancı otel işletmecisi ile yeni bir tatil köyü geliştirmesi ya da bir uluslararası mimarlık firmasının simgesel yapılar üzerinde iş birliği yapması (ki bu zaten Cidde Kulesi, Cidde Central gibi projelerde gerçekleşiyor) yoluyla gelişebilir. Ayrıca, daha fazla yabancı alıcı lüks oturma izni vizelerinin yaygınlaşmasıyla üst düzey konut piyasasına girebilir, bu da lüks konut geliştiricileri için yeni bir müşteri kitlesi sunar.
- Değeri Düşük Segmentler: Son dönemdeki büyümeye rağmen Cidde’nin bazı pazar segmentleri bölgesel rakiplerine göre hâlâ değeri düşük olabilir. Örneğin, Cidde’deki birinci sınıf deniz kenarı mülkler Dubai ya da hatta Riyad’dakilerden hâlâ daha ucuz. Burada bir arbitraj fırsatı var – şimdi Cidde’de birinci sınıf gayrimenkul yatırımı yapmak, şehrin küresel prestiji arttıkça yüksek değer artışı getirebilir. Benzer şekilde, miras turizmi de tam gelişmemiş durumda – Al-Balad’daki tarihi binaları butik oteller veya kültür merkezlerine dönüştürmek hem mirası koruyabilir hem de kâr sağlayabilir; bu da Vision 2030’un yaşam kalitesi hedefleriyle örtüşmektedir.
- Bazı Sektörlerde Arz Fazlası: Devam eden projelerin ölçeğiyle birlikte, bazı segmentlerin arz fazlası riski bulunuyor. Örneğin, kısa sürede on binlerce yeni dairenin (Roshn topluluklarından, Cidde Merkez konutlarından vb.) piyasaya akın etmesi durumunda, orta segment dairelerin kira oranları ve satış fiyatları durağanlaşabilir veya düşebilir. S&P Global, özellikle çok sayıda alışveriş merkezinin perakendeci satışlarını azaltabileceği perakende sektöründe arz fazlası konusunda uyarıda bulunuyor arabnews.com. Benzer şekilde, aynı dönemde birden fazla yeni ofis kulesinin açılması ve yeterli düzeyde kiracı bulunamaması durumunda ofis piyasası da arz fazlasına kayabilir. Yat geliştiricileri, projeleri doğru zamanda ve aşamalı olarak hayata geçirmeli, ürünlerini farklılaştırmalı ve fazladan arza yakalanmamak için dikkatli olmalıdır.
- Ekonominin Hükümet Harcamalarına ve Petrol Gelirlerine Bağımlılığı: Suudi Arabistan’ın emlak sektöründeki gidişatı, hükümet harcamalarına yakından bağlıdır (birçok proje hükümet girişimiyle başlatılmıştır veya hükümet altyapısına dayanır). Petrol fiyatlarında veya bütçe gelirlerinde önemli bir düşüş, harcama kısıntılarına veya projelerde yavaşlamaya yol açabilir. Örneğin, petrol fiyatları aniden düşer ve düşük kalırsa, PIF Cidde Merkez gibi projeleri erteleyebilir veya ölçeğini küçültebilir ya da konut programı sübvansiyonlarını azaltabilir; bu da piyasayı doğrudan etkiler. Ülkenin tamponları ve çeşitlendirme çabaları olsa da, Vision 2030 girişimlerinin büyük bir kısmı hâlâ petrol gelirleriyle finanse edilmektedir. Yatırımcılar, mevcut büyümenin genişlemeci maliye politikalarına dayandığını bilmeli — aksi bir durumda talep olumsuz etkilenir (düşük tüketici güveni, inşaat sektöründe iş kayıpları vb.).
- Faiz Oranları ve Finansman Maliyetleri: 2022–2024 yılları arasında küresel faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte ipotekli krediler ve geliştirme kredileri daha pahalı hale gelmiştir. Yüksek oranlar devam ederse, finansman riski artar – son kullanıcı talebi, devlet sübvansiyonlarının ötesinde ipotekler ulaşılmaz hale gelirse zayıflayabilir ve geliştiriciler daha yüksek sermaye maliyetiyle karşılaşır. En kötü senaryoda projeler finansman darboğazları nedeniyle durabilir. Suudi Arabistan Merkez Bankası, para birimi kuru nedeniyle genellikle ABD Merkez Bankası faiz politikasını yakından takip eder; bu yüzden küresel faiz eğilimleri önemlidir. Öte yandan, önümüzdeki yıllarda (bazı tahminlere göre 2025-2026 arasında) enflasyon ve faizlerin düşmesi durumunda bu risk azalabilir.
- Düzenleyici ve İcra Riskleri: Suudi Arabistan düzenleyici ortamını iyileştirmiş olsa da hâlâ bürokratik ve düzenleyici zorluklar mevcuttur. Mevzuattaki değişiklikler (örneğin, taşınmaz işlemleri veya gayrimenkuller için %5 KDV’ye eşdeğer vergiden başka yeni vergilerin getirilmesi) piyasada sürpriz etkisi yaratabilir. Mega projelerde ise uygulama riski öne çıkıyor: Gecikmeler veya maliyet aşımları, ilgili yatırımları olumsuz etkileyebilir. Örneğin Cidde Kulesi, uygulama riski taşıyor — bir kez daha askıya alınırsa, bu projedeki arazi değerleri etkilenebilir. Benzer şekilde, Cidde Merkez zamanında ve vizyona uygun şekilde teslim edilmezse, şu an yatırımcıların heyecanını artıran havayı sönümlendirebilir.
- Jeopolitik ve Piyasa Algısı Riskleri: Orta Doğu’da yer aldığı için Suudi Arabistan (ve dolayısıyla Cidde), bölgesel jeopolitik gerilimlerden etkilenebilir. Herhangi bir istikrarsızlık veya güvenlik olayı, anlık olarak turizmi ya da yabancı yatırım isteğini azaltabilir. Ayrıca, gelişmekte olan bir piyasa olarak Suudi emlak sektörü, küresel yatırımcıların duyarlılığındaki değişimlere tabi olabilir. Örneğin, diğer piyasalar daha çekici hâle gelirse ya da küresel bir emlak düşüşü yaşanırsa, yabancı sermaye geri çekilebilir. Ülke içinde ise, örneğin büyük bir projenin başarısız olması ya da hızlı değişimlere karşı halkın tepkisi durumunda piyasa duyarlılığı olumsuz etkilenebilir (her ne kadar bu emlak sektörüne göre diğer alanlarda daha az olası olsa da).
- İnşaat Maliyetleri ve Tedarik Zinciri: Hızlı gelişme, Suudi Arabistan’da artan inşaat maliyetlerine (malzeme ve işçilik) yol açtı – bu, sektör raporlarının belirttiği bir zorluk argaam.com. İnşaat maliyetlerindeki enflasyon devam ederse, geliştiriciler kâr marjlarının daralması ile karşı karşıya kalabilir veya satış fiyatlarını tüketicilerin karşılayamayacağı seviyelerin üzerine çıkarmak zorunda kalabilirler. Tedarik zinciri sorunları (pandemi döneminde dünyada yaşandığı gibi) proje takvimlerini geciktirebilir. Bunu azaltmanın yolu etkin proje yönetimi ve belki de yerel kaynak bulmadır (Vision 2030 bunu teşvik ediyor ancak malzeme üretiminin yerelleşmesi zaman alacaktır).
- Piyasa Olgunluğu ve Likidite: Suudi emlak piyasası halen olgunlaşma sürecindedir. GYO’lar dışında, daha gelişmiş piyasalara kıyasla sınırlı şeffaflık ve likidite bulunur. Yatırımcılar çıkış stratejisini dikkate almalıdır – Cidde’de mülkleri çabucak satmak, talebin çok yüksek olmadığı sürece, çok likit piyasalara kıyasla daha zordur. Piyasa koşullarının değişmesi durumunda ise büyük varlıkları satmak zaman alabilir. Bununla birlikte, elektronik tapular ve REGA’dan daha iyi veri gibi gelişmeler bu alanda yavaşça ilerleme sağlamaktadır.
- JLL – KSA Konut Piyasası Dinamikleri, 2025 1. Çeyrek jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Orta Doğu Gayrimenkul Tahminleri 2024 (Suudi Arabistan) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam Haber – “JLL, Riyad ve Cidde’de 2024’ün ikinci yarısında 32.000 yeni konut bekliyor” (Eylül 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam Haber – Devamı: JLL KSA Piyasa 2024 1. Yarı Yılı Öne Çıkanlar argaam.com argaam.com
- AGBI – “Suudi Arabistan kutsal şehirlerini yabancı yatırımcılara açıyor” (Ocak 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “S&P’ye göre turizm ve Vizyon 2030 ile Suudi perakende gayrimenkul görünümü güçlü” (Nisan 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Piyasa Performansı) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Dünyanın en yüksek binası Jeddah Tower’ın inşaatı 2028’de tamamlanmak üzere yeniden başladı” (Eyl 2023) designboom.com designboom.com
- Riyad: Başkent, siyasi ve ekonomik açıdan bir güç merkezi olup, şu anda neredeyse her alanda bir emlak patlaması yaşıyor. Veliaht Prens’in öncülüğünü yaptığı planlara göre Riyad, 2030’a kadar nüfusunu yaklaşık 15 milyona çıkarmayı, çok uluslu şirketlerin bölgesel merkezlerini çekmeyi ve büyük kamu yatırımlarıyla büyümeyi hedefliyor. Sonuç olarak, Riyad’ın emlak piyasasında Jeddah’a göre çok daha hızlı bir büyüme görüldü. Konut tarafında, Riyad’da satış fiyatları 2024’ün başında yıldan yıla yaklaşık %10 arttı (Cidde’de ise %5) argaam.com argaam.com ve konut işlem hacmi ve değeri daha yüksek. Riyad’daki konut fiyatlarındaki artış geniş tabanlı oldu (villalar ve daireler birlikte yükseldi) jll-mena.com, buna karşın Cidde’de daha karışıktı. Riyad çevresinde arsa arzı tarihsel olarak boldu, fakat talepteki artış yüzünden Riyad bile artık değerli bölgelerde konut yetersizliğiyle karşılaşıyor. Bu arada, Riyad’ın ofis piyasası bambaşka bir seviyede – 5 milyon m²’den fazla alana ve King Abdullah Finans Bölgesi gibi projelerde inşası süren onlarca yeni ofis kulesine sahip. Riyad’da A sınıfı ofis kiraları ortalama ~2.000 SAR/m² ile Cidde’deki ~1.300 SAR/m²’nin oldukça üzerinde argaam.com. Riyad’ın perakende sahnesi de Cidde’den daha büyük (2023 sonu itibarıyla 3,5 milyon m² vs 2,1 milyon m²) argaamplus.s3.amazonaws.com ve pek çok uluslararası marka ilk mağaza girişlerini burada yapmaya devam ediyor. Kültürel olarak, Riyad’ın (etkinlikler, konserler, sporlar vb. ile) küresel bir şehir olma çabası henüz yeni başladı ama çok hızlı ilerliyor; halbuki Cidde, Suudi standartlarına göre uzun zamandır daha kozmopolit ve liberal bir şehir. Özünde, Riyad, Suudi Arabistan’ın emlak büyümesine liderlik ediyor – son yıllarda yeni proje duyurularında ve emlak yatırımlarında aslan payını aldı agbi.com. Cidde ise büyüyor olsa da Riyad’ın hızına yetişmeye çalıştı. Yine de, Cidde kıyı şehrinin doğal cazibesine sahip olmasından dolayı avantajlı ve her zaman Hac/Umre ziyaretçilerini çekecek. Bir bakıma, Riyad’ın piyasası daha sıcak ama aynı zamanda daha dalgalı (çünkü büyümesi kısmen politika kaynaklı ve hükümet taşınmalarına bağlı), Cidde’nin büyümesi ise ticaret ve turizm temellerine dayalı olarak daha istikrarlı.
- Dammam/Khobar (Doğu Bölgesi): Dammam Metropolitan Alanı (DMA, Khobar ve Dhahran’ı da içerir) Suudi Arabistan’ın petrol endüstrisinin kalbidir ve Jeddah’a (~4 milyon) kıyasla daha küçük bir nüfusa (~1.5-2 milyon) sahiptir. Gayrimenkul piyasası nispeten istikrarlı ve ılımlı bir büyüme göstermiştir. Örneğin, 2024’ün ilk yarısında Dammam’daki konut fiyatları yaklaşık olarak aynı kalırken, kiralar sadece %4 civarında arttı argaam.com. Bu oran, Riyad ve Cidde’de görülen büyümenin gerisindedir. DMA’da konut arzı artıyor, ancak büyük ölçüde kuzey banliyölerindeki orta ölçekli konutlara odaklanıyor ve uygun fiyat sunmayı hedefliyor argaamplus.s3.amazonaws.com. Doğu Bölgesi’nde, özellikle Khobar çevresindeki yabancılara uygun sitelerde Suudi Aramco ve ilgili sektörlerdeki üst düzey yöneticiler arasında lüks konut talebi oluşan belli başlı bölgeler vardır. Ancak genel olarak, konut piyasası Jeddah’a göre daha az dinamiktir; bunun bir nedeni de nüfus artış hızının daha yavaş olmasıdır. Ofis sektöründe, Dammam’daki A sınıfı kira fiyatları, kamu ve petrol hizmet firmalarından gelen taleple birlikte 2024’ün ikinci çeyreği itibariyle yıllık yaklaşık %10 arttı argaam.com, fakat kira seviyeleri Jeddah’a göre daha düşük kaldı. Dammam/Khobar’da perakende, birkaç dominant alışveriş merkezi ile dikkat çeker; Khobar’ın sahil şeridi “Corniche” popüler perakende ve yeme içme alanlarına sahiptir ancak ölçek, genellikle yerel nüfusa hizmet edecek şekilde sınırlıdır argaam.com. Bir fark, Doğu Bölgesi sakinlerinin hafta sonları kolayca Bahreyn’e geçebilmesi; bu durum, bir miktar perakende ve turizm harcamasının bölgeden çıkmasına sebep olabilir – Jeddah böyle bir durumla karşı karşıya değil. Vision 2030 ile Doğu Bölgesi ekonomisi petrol dışında çeşitlendirilmeye çalışılırken, büyük Jubail petrokimya yatırımları ve lojistik merkezler gibi yeni girişimler, uzmanlaşmış gayrimenkul (örneğin işçi konutları, endüstriyel gayrimenkul) ihtiyacını tetikleyebilir. Ancak genel hatlarıyla, Dammam’ın pazarı daha küçük ve daha istikrarlı, ılımlı büyüme beklentisi var; Riyad ya da Jeddah’ta görülen keskin dalgalanmalara burada nadiren rastlanır. Ayrıca yapı olarak daha dağınık – Dammam, Khobar ve Dhahran ayrı çekim merkezleri oluştururken, Jeddah tek ve büyük bir metropoldür.
- Cidde: birçok ölçekte Riyad ve Dammam arasında yer alır. Çeşitli bir ekonomiye sahiptir – liman lojistiği, ticaret, turizm/hac, bir miktar sanayi – bu nedenle gayrimenkul dinamikleri çok yönlüdür. Cidde’nin konut piyasası, tarihi olarak Riyad’a kıyasla biraz daha uygun fiyatlıydı (örneğin, metrekare başına daire fiyatları biraz daha düşük), ancak bu fark, Cidde’nin 2021–2022’de güçlü fiyat artışı kaydetmesiyle daralmıştır. Knight Frank’ın lüks konut pazarları küresel endeksinde, hem Riyad hem de Cidde 2024 yılında birinci sınıf fiyat artışında dünya genelinde ilk altı şehir arasında yer aldı. Bu, Suudi şehirlerinin, küresel zorluklara rağmen nasıl hızla yükseldiğinin altını çiziyor mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai de bu üst kademedeydi). Knight Frank, Orta Doğu bölgesinin yıllık %7,2 birinci sınıf fiyat artışı ile küresel olarak en güçlü bölge olduğunu belirtti ve bölge için önümüzdeki beş yılda %64’lük şaşırtıcı bir kümülatif artış öngördü mansionglobal.com mansionglobal.com. Riyad bunun büyük bir kısmını yakalayabilirken, Cidde’nin lüks segmenti de yükselişte – örneğin sahil villaları yüksek fiyatlara sahip ve arzı sınırlı. Riyad’ın hızlı gelişimine kıyasla, Cidde’nin yaklaşımı biraz daha ölçülü ve doğal. Şehrin iddialı projeleri (Cidde Central, Cidde Kulesi gibi) Riyad’ın takviminden biraz geride (Riyad, Diriyah Gate, Qiddiya gibi projeleri ileri aşamalarda teslim ediyor). Ancak 2020’lerin sonlarına doğru bu Cidde projeleri tamamlandıkça şehirde önemli bir toparlanma yaşanabilir. Kültürel ve yaşam tarzı açısından Cidde, her zaman Krallığın daha rahat, ticari merkezi olmuştur – girişimcileri cezbetmekte ve gelişen bir sanat ortamına sahiptir. Bu, niş gayrimenkul piyasalarına da yansır (örneğin, Al-Balad’daki galeri alanları, özel kafeler vb.). Riyad ise şu anda kültürel olarak açılıyor ve bunu sıfırdan inşa ediyor. Yatırımcılar için Cidde, bir sahil kenti cazibesi sunar (ne karaya sıkışmış Riyad ne Dammam bunu sağlayabilir) ve turizm açısından büyük bir potansiyele sahipken, Riyad devlet harcamalarının ve kurumsal talebin ağırlığını sunar. Özetle, tüm büyük Suudi şehirleri Vision 2030 yatırımlarından faydalanıyor, ancak Riyad şu anda birincil büyüme motoru konumunda, Cidde güçlü bir ikincil rolde ve Dammam ise ılımlı bir büyüme yaşamakta. Suudi Arabistan’da dengeli bir gayrimenkul portföyü, Riyad’ın hızla büyüyen ofis ve konut sektörlerine, Cidde’nin turizme dayalı gelişmeleri ve limana bağlı lojistiğine, Dammam’ın ise istikrarlı gelir getiren varlıklarına (örneğin petrol çalışanları için konut ya da endüstriyel firmalara hizmet veren depolar) maruz kalmayı içerebilir. Özellikle, Cidde’nin karşılaştırmalı üstünlüğü limanı ve Kutsal Şehirler’e yakınlığında yatıyor – bu faktörler daha az dalgalanmalı temel bir talep sağlıyor. Riyad’ın avantajı ise hükümetin ilgisi ve kritik kitleye sahip olması. Dammam’ın avantajı ise arkasındaki petrol zenginliği. 2025-2030 dönemine girerken, Cidde, mega projelerinin devreye girmesiyle Riyad ile arasındaki farkı azaltabilir, fakat Riyad da yerinde saymıyor (“Riyad Stratejisi” için devasa yatırım planları mevcut). Cidde’nin doğal güçlü yönlerini kullanarak daha kendine özgü bir konumlandırma (belki Krallığın uluslararası giriş kapısı ve kültürel başkenti olarak, Riyad’ın idari başkent rolünü tamamlayacak şekilde) elde edip edemeyeceğini izlemek ilginç olacak.
- Konut: Cidde’de konut talebinin 2030 yılına kadar güçlü kalması bekleniyor. Nüfus artışının (Suudi Arabistan’ın nüfusu genç ve büyüyor) ve Suudi ev sahipliğini artırma yönündeki sürekli çabaların birleşimi, konut arzı üzerinde baskı oluşturmaya devam edecek. Cidde’deki konut fiyatlarının, herhangi bir aşırı ısınma olmazsa, genellikle yıllık olarak ılımlı ve orta tek haneli (muhtemelen yılda %3–6) bir artış göstermesini bekliyoruz. Yüksek talebin olduğu bazı bölgelerde (örneğin lüks sahil villaları ya da yapılırsa metro gibi yeni altyapıya yakın mülkler) değer artışı daha hızlı olabilir. Örneğin, Knight Frank’ın araştırması, Orta Doğu şehirlerinde 2029 yılına kadar birinci sınıf alanlarda yaklaşık %60+ değer artışı görülebileceğini gösteriyor mansionglobal.com mansionglobal.com ve bu, Cidde’nin üst düzey bölgelerini de kapsayacaktır. Ancak hükümetin geniş çaplı konut projeleri (Roshn toplulukları gibi) önemli bir arz artışı sağlayacak ve bu da aşırı fiyat artışının önüne geçerek konutların yerel halk için erişilebilir kalmasına yardımcı olacaktır. Suudi Arabistan’daki ev sahipliği oranı 2030’a kadar %70’e ulaşma yolunda ilerliyor pwc.com pwc.com ve Cidde de on binlerce yeni birim sunarak buna katkıda bulunacak. 2030’a geldiğimizde, Cidde’nin silüeti önemli ölçüde farklı olacak – Jeddah Central’daki 17.000 birimin çoğu teslim edilecek, yeni gökdelenler Corniche’i süsleyecek ve kuzeydeki master planlı banliyöler büyük ölçüde tamamlanmış olacak. Kiralık konutlar yeni arzın (özellikle apartmanların) piyasaya girmesiyle birlikte dönem dönem daha yavaş büyüme görebilir; on yılın ortasında boşluk oranında hafif bir artış olabilir, bu da kira artışlarını biraz dizginleyebilir. Yine de, 2030’a gelindiğinde daha yüksek hane gelirleri ve yeni işletmeler ile turizmden gelen işlerle birlikte yurtdışından gelenlerin sayısındaki artış sağlıklı bir kiralık konut piyasasını destekleyebilir. Konutlarda kira getirisinin %6-8 aralığında dengelenmesini bekliyoruz ve bu da yatırımcılar için cazip bir oran.
- Ofis: Cidde’nin ofis piyasası muhtemelen ılımlı bir şekilde büyüyecek. Ekonominin çeşitlenmesiyle birlikte, şehirde yeni özel şirketler (örneğin, lojistik, turizm, fintech) kuruluyor ve bu da ofis talebini artırıyor. Ancak Riyad, kendisini kurumsal merkez olarak agresif bir şekilde konumlandırıyor (hatta devlet ihalelerinde şirketlerin genel merkezini orada bulundurmasını şart koşuyor) ve bu da Cidde’nin ofis büyümesini bir miktar sınırlayabilir. 2030 yılına kadar Cidde’de, Cidde Merkezi ve kuzey koridorları gibi karma kullanımlı bölgeler dahil olmak üzere, birkaç yüz bin metrekarelik yeni ofis alanı ekleneceğini öngörüyoruz. A sınıfı kiralarda enflasyon/talep doğrultusunda kademeli bir artış (yıllık ortalama %2-5 büyüme) olabilir, fakat ciddi miktarda yeni arz aynı anda piyasaya girerse (örneğin, Cidde Kulesi’nin ofis bölümü veya birden fazla yeni kule), bu projelerin teslim edileceği 2027 civarında kiralarda durağan ya da hafif bir düşüş dönemi yaşanabilir. Genel olarak, Cidde’nin istikrarlı iş ortamı göz önüne alındığında doluluk oranlarının sağlıklı kalması bekleniyor. 2030 yılına kadar gelişen bir diğer trend ise esnek çalışma alanları ve daha yüksek kalite standartları olacak – yeni ofislerde akıllı teknoloji ve sürdürülebilirlik (2030 Vizyonu’nun yeşil bina hedefleriyle uyumlu) ön plana çıkacak, bu da kira açısından prim yaratabilir.
- Perakende: Cidde’deki perakende gayrimenkul sektörü büyümeye fakat aynı zamanda dönüşüme de hazır. S&P Global’a göre, 2025-2026 görünümü güçlü; bunun nedeni turizm ve tüketici harcamalarındaki artış arabnews.com arabnews.com. 2030’a yaklaşırken, büyük etkinlikler (Expo, Dünya Kupası) ve mega projelerin (Kızıldeniz tatil köyleri gibi) olgunlaşması, perakende satışlarını ve ziyaretçi trafiğini muhtemelen artıracak. Yeni perakende formatlarının gelişeceğini bekliyoruz: açık hava yaşam merkezleri, yeme-içme/eğlence merkezleri ve karma kullanımlı projelerde cadde mağazacılığı gibi seçenekler, geleneksel kapalı alışveriş merkezlerinin ötesinde olacak. Cidde Merkezi, on yılın sonuna doğru şehrin önde gelen alışveriş destinasyonu olabilecek şık perakende gezinti alanlarına sahip olacak. Birinci sınıf lokasyonlardaki perakende kiraları mütevazı biçimde artacak (yıllık ortalama ~%3), ancak e-ticaret daha hızlı büyürse ya da çok fazla alışveriş merkezi rekabet ederse ikincil perakende alanlar zorluk yaşayabilir. 2030’a kadar e-ticaretin yaygınlığı kesinlikle artacak, ancak Suudi kültürü muhtemelen alışveriş merkezi deneyimlerine değer vermeye devam edeceğinden “alışveriş merkezlerinin ölümü” olmayacak – düşük performanslı olanlar daha çok yeniden işlevlendirilir. Cidde’de kişi başına düşen toplam perakende alanı artacak, fakat umarız talep ile uyumlu olur. Arz-talep dengesi kritik; S&P, geliştiricilerin gereğinden fazla perakende alanı üretmesi durumunda aşırı arz riski konusunda uyarıda bulundu arabnews.com. Ancak son dönemdeki ihtiyatlı yaklaşım (Riyad 2024’ün başında büyük bir alışveriş merkezi eklemedi, mevcut alanların kalitesine odaklanıyor argaam.com) sürdürülebilir bir büyüme eğrisi öngörmemizi sağlıyor.
- Sanayi/ Lojistik: Bu sektörde önemli bir büyüme bekleniyor. Vision 2030 projeleri (yeni SEZ’ler ve lojistik merkezler gibi) hayata geçtikçe, Cidde limanı, KAEC ve planlanan lojistik bölgeleri çevresinde depo inşaatlarında bir patlama yaşanabilir. Landbridge demiryolunun tamamlanması (muhtemelen 2030’a kadar) Cidde’yi ülkenin ana ithalat-ihracat merkezi haline getirecek ve depolama talebinin artmasına neden olacak. Lojistik gayrimenkul geliştirme alanında birkaç yıl boyunca çift haneli yıllık büyüme öngörüyoruz ve kiralar, arz dengelenene dek yükselmeye devam edebilir. Güçlü talep nedeniyle, birinci sınıf lojistik kira fiyatları 2030’a kadar Riyad seviyelerine yaklaşabilir (en iyi depolar için yılda m² başına 300-400 SAR’a yakınlaşabilir) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Yatırımcılar, bu segmentte görece yüksek getiriler ve güvenilir kiracılarla yapılan uzun vadeli sözleşmeler nedeniyle bu alanı cazip buluyor. 2030 yılına kadar Cidde, Kızıldeniz’in önde gelen lojistik merkezi haline gelebilir; limanı ve havaalanı sayesinde modern dağıtım merkezleri sadece Suudi Arabistan’a değil, Afrika ve bölgedeki piyasalara da hizmet edecek.
- Otelcilik: Doğrudan sorulmasa da, Vision 2030’un turizm hedefleri otel sektörünü doğrudan etkilediğinden Cidde’nin otel sektöründen bahsetmekte fayda var. Cidde’de otel oda arzında ciddi bir artış görebiliriz (Cidde Merkezi’nde 2.700 oda dahil olmak üzere, jeddahcentral.com ve diğer projelerle birlikte). Doluluk oranları küresel seyahat trendlerine bağlı olarak dalgalanabilir ancak genel eğilim daha fazla turist olacak – hem dini (Umre vizelerinin kolaylaşması ve yıl boyu erişime açık olması nedeniyle) hem de eğlence amaçlı (Kızıldeniz turizmi arttıkça birçok kişi Cidde’den geçecek). 2030 yılına kadar Cidde’de yeni tema parkları, kruvaziyer gemilere özel terminaller ve belki de genişletilmiş kongre olanakları olabilir, bunların tamamı gayrimenkul sektörünü (yeni eğlence yatırımları vs.) besleyecek.
- Vizyon 2030 Mega Projeleri: Yatırımcılar ve geliştiriciler Cidde’deki çok sayıda mega projeye katılabilir veya bunlardan faydalanabilir. Cidde Merkez, Cidde Kulesi/JEC gibi projeler ve altyapı genişlemeleri, yeni yatırım bölgeleri yaratıyor – lüks konutlardan alışveriş bölgelerine, ofis parklarına kadar. Erken girenler bu gelişmelerde değerli arsalar veya ortaklık rolleri kapabilir. Örneğin, Cidde Merkez çevresindeki alt gelişimlerde PIF ile ortaklık kurmak ya da bu projelere hizmet sunmak, bölge üst düzey bir merkeze dönüşürken oldukça kazançlı olabilir.
- Büyüyen Talep ve Avantajlı Demografi: Cidde’nin genç ve büyüyen nüfusu, özellikle uygun fiyatlı ve orta segment konutlara olan talebi sürdürüyor. Rekabetçi fiyatlarla kaliteli konut üretebilen geliştiriciler (ekonomik konut için devlet teşviklerinden faydalanarak), ilk kez alıcılar için hazır bir pazara sahip. Ayrıca, çekirdek aile ve topluluk yaşamına geçişle birlikte, planlı toplu konutlar, korunaklı siteler ve Cidde içinde karma kullanımlı “mini şehirler” için fırsatlar var. Cidde konut piyasasında işlemlerin yıldan yıla %43 artması, ne kadar bastırılmış bir talebin ortaya çıktığını gösteriyor jll-mena.com – bir trend ki, daha fazla insanın krediye hak kazanmasıyla devam edecek gibi görünüyor.
- Turizm ve Konaklama Avantajı: “İki Kutsal Caminin Kapısı” ve Kızıldeniz kıyısında bir şehir olarak Cidde, Suudi Arabistan’ın turizm atağından büyük fayda sağlayabilir. Otel, tatil köyü, hizmetli daireler ve eğlence mekanları geliştirme fırsatı mevcut. Hac ile ilgili gayrimenkuller (örneğin yenilenmiş hacı konaklama yerleri, ulaşım merkezleri vb.) ayrı bir niş oluşturuyor – Mekke öncesi/sonrası hacıların ihtiyaçlarını karşılayan karma kullanımlı merkezler, potansiyel olarak keşfedilmemiş bir piyasa. Hükümetin 2030 yılı için 150 milyon ziyaretçi hedefinde milyonlarca kişi Cidde’den geçecek argaam.com argaam.com. Yatırımcılar, mega projelerden doğacak turizmden bazı payları yakalamak adına Cidde’de temalı eğlence merkezleri veya sahil projeleri inşa etmeyi düşünebilirler (örneğin bir aile eğlence parkı ya da su parkı, turizm büyüdükçe başarı sağlayabilir). Riyad’daki yaklaşan Expo 2030 ve diğer etkinlikler, Suudi Arabistan’ın profilini yükselterek dolaylı yoldan Cidde’ye fayda sağlayacak – uluslararası ziyaretçiler genelde birden fazla şehri ziyaret ediyor, bu nedenle Cidde’nin tarihi bölgesi (Al-Balad) ve sahili turistlerin ilgi odağı olup buradaki perakende ve butik otel talebini artırabilir.
- Lojistik ve Endüstriyel Merkez: Lojistik sektörü hızla büyüyor – Cidde limanı Orta Doğu’nun en işlek limanlarından biri ve yeni ticaret anlaşmaları ile SEZ’ler sayesinde daha fazla şirket dağıtım merkezine ihtiyaç duyacak. Yatırımcılar depolama alanları, soğuk hava depoları ve endüstriyel tesisler geliştirerek ya da satın alarak istikrarlı ve uzun vadeli gelir elde edebilir. Hükümetin üretimi yerelleştirme girişimleri (otomobilden gıda işleme tesislerine kadar) doğrultusunda Cidde’de özellikle liman ya da KAEC yakınında endüstriyel parklar gelişime açık. Bu projelere genellikle devlet tarafından sübvanse edilmiş hizmetler veya arazi gibi destekler de sağlanıyor, fırsatı daha cazip yapıyor. Ayrıca e-ticaretin büyümesiyle şehirde son kilometre teslimat merkezleri de bir başka fırsat sunuyor.
- Yabancı Yatırım ve Ortak Girişim Potansiyeli: Kuralların liberalizasyonu, yabancı yatırımcıların piyasaya daha kolay girmesini sağlıyor – bu da yerel geliştiricilerin sermaye ve uzmanlığı olan uluslararası ortaklar arayabileceği anlamına geliyor. Ortak girişimler, örneğin bir yerli firmanın bir yabancı otel işletmecisi ile yeni bir tatil köyü geliştirmesi ya da bir uluslararası mimarlık firmasının simgesel yapılar üzerinde iş birliği yapması (ki bu zaten Cidde Kulesi, Cidde Central gibi projelerde gerçekleşiyor) yoluyla gelişebilir. Ayrıca, daha fazla yabancı alıcı lüks oturma izni vizelerinin yaygınlaşmasıyla üst düzey konut piyasasına girebilir, bu da lüks konut geliştiricileri için yeni bir müşteri kitlesi sunar.
- Değeri Düşük Segmentler: Son dönemdeki büyümeye rağmen Cidde’nin bazı pazar segmentleri bölgesel rakiplerine göre hâlâ değeri düşük olabilir. Örneğin, Cidde’deki birinci sınıf deniz kenarı mülkler Dubai ya da hatta Riyad’dakilerden hâlâ daha ucuz. Burada bir arbitraj fırsatı var – şimdi Cidde’de birinci sınıf gayrimenkul yatırımı yapmak, şehrin küresel prestiji arttıkça yüksek değer artışı getirebilir. Benzer şekilde, miras turizmi de tam gelişmemiş durumda – Al-Balad’daki tarihi binaları butik oteller veya kültür merkezlerine dönüştürmek hem mirası koruyabilir hem de kâr sağlayabilir; bu da Vision 2030’un yaşam kalitesi hedefleriyle örtüşmektedir.
- Bazı Sektörlerde Arz Fazlası: Devam eden projelerin ölçeğiyle birlikte, bazı segmentlerin arz fazlası riski bulunuyor. Örneğin, kısa sürede on binlerce yeni dairenin (Roshn topluluklarından, Cidde Merkez konutlarından vb.) piyasaya akın etmesi durumunda, orta segment dairelerin kira oranları ve satış fiyatları durağanlaşabilir veya düşebilir. S&P Global, özellikle çok sayıda alışveriş merkezinin perakendeci satışlarını azaltabileceği perakende sektöründe arz fazlası konusunda uyarıda bulunuyor arabnews.com. Benzer şekilde, aynı dönemde birden fazla yeni ofis kulesinin açılması ve yeterli düzeyde kiracı bulunamaması durumunda ofis piyasası da arz fazlasına kayabilir. Yat geliştiricileri, projeleri doğru zamanda ve aşamalı olarak hayata geçirmeli, ürünlerini farklılaştırmalı ve fazladan arza yakalanmamak için dikkatli olmalıdır.
- Ekonominin Hükümet Harcamalarına ve Petrol Gelirlerine Bağımlılığı: Suudi Arabistan’ın emlak sektöründeki gidişatı, hükümet harcamalarına yakından bağlıdır (birçok proje hükümet girişimiyle başlatılmıştır veya hükümet altyapısına dayanır). Petrol fiyatlarında veya bütçe gelirlerinde önemli bir düşüş, harcama kısıntılarına veya projelerde yavaşlamaya yol açabilir. Örneğin, petrol fiyatları aniden düşer ve düşük kalırsa, PIF Cidde Merkez gibi projeleri erteleyebilir veya ölçeğini küçültebilir ya da konut programı sübvansiyonlarını azaltabilir; bu da piyasayı doğrudan etkiler. Ülkenin tamponları ve çeşitlendirme çabaları olsa da, Vision 2030 girişimlerinin büyük bir kısmı hâlâ petrol gelirleriyle finanse edilmektedir. Yatırımcılar, mevcut büyümenin genişlemeci maliye politikalarına dayandığını bilmeli — aksi bir durumda talep olumsuz etkilenir (düşük tüketici güveni, inşaat sektöründe iş kayıpları vb.).
- Faiz Oranları ve Finansman Maliyetleri: 2022–2024 yılları arasında küresel faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte ipotekli krediler ve geliştirme kredileri daha pahalı hale gelmiştir. Yüksek oranlar devam ederse, finansman riski artar – son kullanıcı talebi, devlet sübvansiyonlarının ötesinde ipotekler ulaşılmaz hale gelirse zayıflayabilir ve geliştiriciler daha yüksek sermaye maliyetiyle karşılaşır. En kötü senaryoda projeler finansman darboğazları nedeniyle durabilir. Suudi Arabistan Merkez Bankası, para birimi kuru nedeniyle genellikle ABD Merkez Bankası faiz politikasını yakından takip eder; bu yüzden küresel faiz eğilimleri önemlidir. Öte yandan, önümüzdeki yıllarda (bazı tahminlere göre 2025-2026 arasında) enflasyon ve faizlerin düşmesi durumunda bu risk azalabilir.
- Düzenleyici ve İcra Riskleri: Suudi Arabistan düzenleyici ortamını iyileştirmiş olsa da hâlâ bürokratik ve düzenleyici zorluklar mevcuttur. Mevzuattaki değişiklikler (örneğin, taşınmaz işlemleri veya gayrimenkuller için %5 KDV’ye eşdeğer vergiden başka yeni vergilerin getirilmesi) piyasada sürpriz etkisi yaratabilir. Mega projelerde ise uygulama riski öne çıkıyor: Gecikmeler veya maliyet aşımları, ilgili yatırımları olumsuz etkileyebilir. Örneğin Cidde Kulesi, uygulama riski taşıyor — bir kez daha askıya alınırsa, bu projedeki arazi değerleri etkilenebilir. Benzer şekilde, Cidde Merkez zamanında ve vizyona uygun şekilde teslim edilmezse, şu an yatırımcıların heyecanını artıran havayı sönümlendirebilir.
- Jeopolitik ve Piyasa Algısı Riskleri: Orta Doğu’da yer aldığı için Suudi Arabistan (ve dolayısıyla Cidde), bölgesel jeopolitik gerilimlerden etkilenebilir. Herhangi bir istikrarsızlık veya güvenlik olayı, anlık olarak turizmi ya da yabancı yatırım isteğini azaltabilir. Ayrıca, gelişmekte olan bir piyasa olarak Suudi emlak sektörü, küresel yatırımcıların duyarlılığındaki değişimlere tabi olabilir. Örneğin, diğer piyasalar daha çekici hâle gelirse ya da küresel bir emlak düşüşü yaşanırsa, yabancı sermaye geri çekilebilir. Ülke içinde ise, örneğin büyük bir projenin başarısız olması ya da hızlı değişimlere karşı halkın tepkisi durumunda piyasa duyarlılığı olumsuz etkilenebilir (her ne kadar bu emlak sektörüne göre diğer alanlarda daha az olası olsa da).
- İnşaat Maliyetleri ve Tedarik Zinciri: Hızlı gelişme, Suudi Arabistan’da artan inşaat maliyetlerine (malzeme ve işçilik) yol açtı – bu, sektör raporlarının belirttiği bir zorluk argaam.com. İnşaat maliyetlerindeki enflasyon devam ederse, geliştiriciler kâr marjlarının daralması ile karşı karşıya kalabilir veya satış fiyatlarını tüketicilerin karşılayamayacağı seviyelerin üzerine çıkarmak zorunda kalabilirler. Tedarik zinciri sorunları (pandemi döneminde dünyada yaşandığı gibi) proje takvimlerini geciktirebilir. Bunu azaltmanın yolu etkin proje yönetimi ve belki de yerel kaynak bulmadır (Vision 2030 bunu teşvik ediyor ancak malzeme üretiminin yerelleşmesi zaman alacaktır).
- Piyasa Olgunluğu ve Likidite: Suudi emlak piyasası halen olgunlaşma sürecindedir. GYO’lar dışında, daha gelişmiş piyasalara kıyasla sınırlı şeffaflık ve likidite bulunur. Yatırımcılar çıkış stratejisini dikkate almalıdır – Cidde’de mülkleri çabucak satmak, talebin çok yüksek olmadığı sürece, çok likit piyasalara kıyasla daha zordur. Piyasa koşullarının değişmesi durumunda ise büyük varlıkları satmak zaman alabilir. Bununla birlikte, elektronik tapular ve REGA’dan daha iyi veri gibi gelişmeler bu alanda yavaşça ilerleme sağlamaktadır.
- JLL – KSA Konut Piyasası Dinamikleri, 2025 1. Çeyrek jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Orta Doğu Gayrimenkul Tahminleri 2024 (Suudi Arabistan) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam Haber – “JLL, Riyad ve Cidde’de 2024’ün ikinci yarısında 32.000 yeni konut bekliyor” (Eylül 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam Haber – Devamı: JLL KSA Piyasa 2024 1. Yarı Yılı Öne Çıkanlar argaam.com argaam.com
- AGBI – “Suudi Arabistan kutsal şehirlerini yabancı yatırımcılara açıyor” (Ocak 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “S&P’ye göre turizm ve Vizyon 2030 ile Suudi perakende gayrimenkul görünümü güçlü” (Nisan 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Piyasa Performansı) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Dünyanın en yüksek binası Jeddah Tower’ın inşaatı 2028’de tamamlanmak üzere yeniden başladı” (Eyl 2023) designboom.com designboom.com
- Riyad: Başkent, siyasi ve ekonomik açıdan bir güç merkezi olup, şu anda neredeyse her alanda bir emlak patlaması yaşıyor. Veliaht Prens’in öncülüğünü yaptığı planlara göre Riyad, 2030’a kadar nüfusunu yaklaşık 15 milyona çıkarmayı, çok uluslu şirketlerin bölgesel merkezlerini çekmeyi ve büyük kamu yatırımlarıyla büyümeyi hedefliyor. Sonuç olarak, Riyad’ın emlak piyasasında Jeddah’a göre çok daha hızlı bir büyüme görüldü. Konut tarafında, Riyad’da satış fiyatları 2024’ün başında yıldan yıla yaklaşık %10 arttı (Cidde’de ise %5) argaam.com argaam.com ve konut işlem hacmi ve değeri daha yüksek. Riyad’daki konut fiyatlarındaki artış geniş tabanlı oldu (villalar ve daireler birlikte yükseldi) jll-mena.com, buna karşın Cidde’de daha karışıktı. Riyad çevresinde arsa arzı tarihsel olarak boldu, fakat talepteki artış yüzünden Riyad bile artık değerli bölgelerde konut yetersizliğiyle karşılaşıyor. Bu arada, Riyad’ın ofis piyasası bambaşka bir seviyede – 5 milyon m²’den fazla alana ve King Abdullah Finans Bölgesi gibi projelerde inşası süren onlarca yeni ofis kulesine sahip. Riyad’da A sınıfı ofis kiraları ortalama ~2.000 SAR/m² ile Cidde’deki ~1.300 SAR/m²’nin oldukça üzerinde argaam.com. Riyad’ın perakende sahnesi de Cidde’den daha büyük (2023 sonu itibarıyla 3,5 milyon m² vs 2,1 milyon m²) argaamplus.s3.amazonaws.com ve pek çok uluslararası marka ilk mağaza girişlerini burada yapmaya devam ediyor. Kültürel olarak, Riyad’ın (etkinlikler, konserler, sporlar vb. ile) küresel bir şehir olma çabası henüz yeni başladı ama çok hızlı ilerliyor; halbuki Cidde, Suudi standartlarına göre uzun zamandır daha kozmopolit ve liberal bir şehir. Özünde, Riyad, Suudi Arabistan’ın emlak büyümesine liderlik ediyor – son yıllarda yeni proje duyurularında ve emlak yatırımlarında aslan payını aldı agbi.com. Cidde ise büyüyor olsa da Riyad’ın hızına yetişmeye çalıştı. Yine de, Cidde kıyı şehrinin doğal cazibesine sahip olmasından dolayı avantajlı ve her zaman Hac/Umre ziyaretçilerini çekecek. Bir bakıma, Riyad’ın piyasası daha sıcak ama aynı zamanda daha dalgalı (çünkü büyümesi kısmen politika kaynaklı ve hükümet taşınmalarına bağlı), Cidde’nin büyümesi ise ticaret ve turizm temellerine dayalı olarak daha istikrarlı.
- Dammam/Khobar (Doğu Bölgesi): Dammam Metropolitan Alanı (DMA, Khobar ve Dhahran’ı da içerir) Suudi Arabistan’ın petrol endüstrisinin kalbidir ve Jeddah’a (~4 milyon) kıyasla daha küçük bir nüfusa (~1.5-2 milyon) sahiptir. Gayrimenkul piyasası nispeten istikrarlı ve ılımlı bir büyüme göstermiştir. Örneğin, 2024’ün ilk yarısında Dammam’daki konut fiyatları yaklaşık olarak aynı kalırken, kiralar sadece %4 civarında arttı argaam.com. Bu oran, Riyad ve Cidde’de görülen büyümenin gerisindedir. DMA’da konut arzı artıyor, ancak büyük ölçüde kuzey banliyölerindeki orta ölçekli konutlara odaklanıyor ve uygun fiyat sunmayı hedefliyor argaamplus.s3.amazonaws.com. Doğu Bölgesi’nde, özellikle Khobar çevresindeki yabancılara uygun sitelerde Suudi Aramco ve ilgili sektörlerdeki üst düzey yöneticiler arasında lüks konut talebi oluşan belli başlı bölgeler vardır. Ancak genel olarak, konut piyasası Jeddah’a göre daha az dinamiktir; bunun bir nedeni de nüfus artış hızının daha yavaş olmasıdır. Ofis sektöründe, Dammam’daki A sınıfı kira fiyatları, kamu ve petrol hizmet firmalarından gelen taleple birlikte 2024’ün ikinci çeyreği itibariyle yıllık yaklaşık %10 arttı argaam.com, fakat kira seviyeleri Jeddah’a göre daha düşük kaldı. Dammam/Khobar’da perakende, birkaç dominant alışveriş merkezi ile dikkat çeker; Khobar’ın sahil şeridi “Corniche” popüler perakende ve yeme içme alanlarına sahiptir ancak ölçek, genellikle yerel nüfusa hizmet edecek şekilde sınırlıdır argaam.com. Bir fark, Doğu Bölgesi sakinlerinin hafta sonları kolayca Bahreyn’e geçebilmesi; bu durum, bir miktar perakende ve turizm harcamasının bölgeden çıkmasına sebep olabilir – Jeddah böyle bir durumla karşı karşıya değil. Vision 2030 ile Doğu Bölgesi ekonomisi petrol dışında çeşitlendirilmeye çalışılırken, büyük Jubail petrokimya yatırımları ve lojistik merkezler gibi yeni girişimler, uzmanlaşmış gayrimenkul (örneğin işçi konutları, endüstriyel gayrimenkul) ihtiyacını tetikleyebilir. Ancak genel hatlarıyla, Dammam’ın pazarı daha küçük ve daha istikrarlı, ılımlı büyüme beklentisi var; Riyad ya da Jeddah’ta görülen keskin dalgalanmalara burada nadiren rastlanır. Ayrıca yapı olarak daha dağınık – Dammam, Khobar ve Dhahran ayrı çekim merkezleri oluştururken, Jeddah tek ve büyük bir metropoldür.
- Cidde: birçok ölçekte Riyad ve Dammam arasında yer alır. Çeşitli bir ekonomiye sahiptir – liman lojistiği, ticaret, turizm/hac, bir miktar sanayi – bu nedenle gayrimenkul dinamikleri çok yönlüdür. Cidde’nin konut piyasası, tarihi olarak Riyad’a kıyasla biraz daha uygun fiyatlıydı (örneğin, metrekare başına daire fiyatları biraz daha düşük), ancak bu fark, Cidde’nin 2021–2022’de güçlü fiyat artışı kaydetmesiyle daralmıştır. Knight Frank’ın lüks konut pazarları küresel endeksinde, hem Riyad hem de Cidde 2024 yılında birinci sınıf fiyat artışında dünya genelinde ilk altı şehir arasında yer aldı. Bu, Suudi şehirlerinin, küresel zorluklara rağmen nasıl hızla yükseldiğinin altını çiziyor mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai de bu üst kademedeydi). Knight Frank, Orta Doğu bölgesinin yıllık %7,2 birinci sınıf fiyat artışı ile küresel olarak en güçlü bölge olduğunu belirtti ve bölge için önümüzdeki beş yılda %64’lük şaşırtıcı bir kümülatif artış öngördü mansionglobal.com mansionglobal.com. Riyad bunun büyük bir kısmını yakalayabilirken, Cidde’nin lüks segmenti de yükselişte – örneğin sahil villaları yüksek fiyatlara sahip ve arzı sınırlı. Riyad’ın hızlı gelişimine kıyasla, Cidde’nin yaklaşımı biraz daha ölçülü ve doğal. Şehrin iddialı projeleri (Cidde Central, Cidde Kulesi gibi) Riyad’ın takviminden biraz geride (Riyad, Diriyah Gate, Qiddiya gibi projeleri ileri aşamalarda teslim ediyor). Ancak 2020’lerin sonlarına doğru bu Cidde projeleri tamamlandıkça şehirde önemli bir toparlanma yaşanabilir. Kültürel ve yaşam tarzı açısından Cidde, her zaman Krallığın daha rahat, ticari merkezi olmuştur – girişimcileri cezbetmekte ve gelişen bir sanat ortamına sahiptir. Bu, niş gayrimenkul piyasalarına da yansır (örneğin, Al-Balad’daki galeri alanları, özel kafeler vb.). Riyad ise şu anda kültürel olarak açılıyor ve bunu sıfırdan inşa ediyor. Yatırımcılar için Cidde, bir sahil kenti cazibesi sunar (ne karaya sıkışmış Riyad ne Dammam bunu sağlayabilir) ve turizm açısından büyük bir potansiyele sahipken, Riyad devlet harcamalarının ve kurumsal talebin ağırlığını sunar. Özetle, tüm büyük Suudi şehirleri Vision 2030 yatırımlarından faydalanıyor, ancak Riyad şu anda birincil büyüme motoru konumunda, Cidde güçlü bir ikincil rolde ve Dammam ise ılımlı bir büyüme yaşamakta. Suudi Arabistan’da dengeli bir gayrimenkul portföyü, Riyad’ın hızla büyüyen ofis ve konut sektörlerine, Cidde’nin turizme dayalı gelişmeleri ve limana bağlı lojistiğine, Dammam’ın ise istikrarlı gelir getiren varlıklarına (örneğin petrol çalışanları için konut ya da endüstriyel firmalara hizmet veren depolar) maruz kalmayı içerebilir. Özellikle, Cidde’nin karşılaştırmalı üstünlüğü limanı ve Kutsal Şehirler’e yakınlığında yatıyor – bu faktörler daha az dalgalanmalı temel bir talep sağlıyor. Riyad’ın avantajı ise hükümetin ilgisi ve kritik kitleye sahip olması. Dammam’ın avantajı ise arkasındaki petrol zenginliği. 2025-2030 dönemine girerken, Cidde, mega projelerinin devreye girmesiyle Riyad ile arasındaki farkı azaltabilir, fakat Riyad da yerinde saymıyor (“Riyad Stratejisi” için devasa yatırım planları mevcut). Cidde’nin doğal güçlü yönlerini kullanarak daha kendine özgü bir konumlandırma (belki Krallığın uluslararası giriş kapısı ve kültürel başkenti olarak, Riyad’ın idari başkent rolünü tamamlayacak şekilde) elde edip edemeyeceğini izlemek ilginç olacak.
- Konut: Cidde’de konut talebinin 2030 yılına kadar güçlü kalması bekleniyor. Nüfus artışının (Suudi Arabistan’ın nüfusu genç ve büyüyor) ve Suudi ev sahipliğini artırma yönündeki sürekli çabaların birleşimi, konut arzı üzerinde baskı oluşturmaya devam edecek. Cidde’deki konut fiyatlarının, herhangi bir aşırı ısınma olmazsa, genellikle yıllık olarak ılımlı ve orta tek haneli (muhtemelen yılda %3–6) bir artış göstermesini bekliyoruz. Yüksek talebin olduğu bazı bölgelerde (örneğin lüks sahil villaları ya da yapılırsa metro gibi yeni altyapıya yakın mülkler) değer artışı daha hızlı olabilir. Örneğin, Knight Frank’ın araştırması, Orta Doğu şehirlerinde 2029 yılına kadar birinci sınıf alanlarda yaklaşık %60+ değer artışı görülebileceğini gösteriyor mansionglobal.com mansionglobal.com ve bu, Cidde’nin üst düzey bölgelerini de kapsayacaktır. Ancak hükümetin geniş çaplı konut projeleri (Roshn toplulukları gibi) önemli bir arz artışı sağlayacak ve bu da aşırı fiyat artışının önüne geçerek konutların yerel halk için erişilebilir kalmasına yardımcı olacaktır. Suudi Arabistan’daki ev sahipliği oranı 2030’a kadar %70’e ulaşma yolunda ilerliyor pwc.com pwc.com ve Cidde de on binlerce yeni birim sunarak buna katkıda bulunacak. 2030’a geldiğimizde, Cidde’nin silüeti önemli ölçüde farklı olacak – Jeddah Central’daki 17.000 birimin çoğu teslim edilecek, yeni gökdelenler Corniche’i süsleyecek ve kuzeydeki master planlı banliyöler büyük ölçüde tamamlanmış olacak. Kiralık konutlar yeni arzın (özellikle apartmanların) piyasaya girmesiyle birlikte dönem dönem daha yavaş büyüme görebilir; on yılın ortasında boşluk oranında hafif bir artış olabilir, bu da kira artışlarını biraz dizginleyebilir. Yine de, 2030’a gelindiğinde daha yüksek hane gelirleri ve yeni işletmeler ile turizmden gelen işlerle birlikte yurtdışından gelenlerin sayısındaki artış sağlıklı bir kiralık konut piyasasını destekleyebilir. Konutlarda kira getirisinin %6-8 aralığında dengelenmesini bekliyoruz ve bu da yatırımcılar için cazip bir oran.
- Ofis: Cidde’nin ofis piyasası muhtemelen ılımlı bir şekilde büyüyecek. Ekonominin çeşitlenmesiyle birlikte, şehirde yeni özel şirketler (örneğin, lojistik, turizm, fintech) kuruluyor ve bu da ofis talebini artırıyor. Ancak Riyad, kendisini kurumsal merkez olarak agresif bir şekilde konumlandırıyor (hatta devlet ihalelerinde şirketlerin genel merkezini orada bulundurmasını şart koşuyor) ve bu da Cidde’nin ofis büyümesini bir miktar sınırlayabilir. 2030 yılına kadar Cidde’de, Cidde Merkezi ve kuzey koridorları gibi karma kullanımlı bölgeler dahil olmak üzere, birkaç yüz bin metrekarelik yeni ofis alanı ekleneceğini öngörüyoruz. A sınıfı kiralarda enflasyon/talep doğrultusunda kademeli bir artış (yıllık ortalama %2-5 büyüme) olabilir, fakat ciddi miktarda yeni arz aynı anda piyasaya girerse (örneğin, Cidde Kulesi’nin ofis bölümü veya birden fazla yeni kule), bu projelerin teslim edileceği 2027 civarında kiralarda durağan ya da hafif bir düşüş dönemi yaşanabilir. Genel olarak, Cidde’nin istikrarlı iş ortamı göz önüne alındığında doluluk oranlarının sağlıklı kalması bekleniyor. 2030 yılına kadar gelişen bir diğer trend ise esnek çalışma alanları ve daha yüksek kalite standartları olacak – yeni ofislerde akıllı teknoloji ve sürdürülebilirlik (2030 Vizyonu’nun yeşil bina hedefleriyle uyumlu) ön plana çıkacak, bu da kira açısından prim yaratabilir.
- Perakende: Cidde’deki perakende gayrimenkul sektörü büyümeye fakat aynı zamanda dönüşüme de hazır. S&P Global’a göre, 2025-2026 görünümü güçlü; bunun nedeni turizm ve tüketici harcamalarındaki artış arabnews.com arabnews.com. 2030’a yaklaşırken, büyük etkinlikler (Expo, Dünya Kupası) ve mega projelerin (Kızıldeniz tatil köyleri gibi) olgunlaşması, perakende satışlarını ve ziyaretçi trafiğini muhtemelen artıracak. Yeni perakende formatlarının gelişeceğini bekliyoruz: açık hava yaşam merkezleri, yeme-içme/eğlence merkezleri ve karma kullanımlı projelerde cadde mağazacılığı gibi seçenekler, geleneksel kapalı alışveriş merkezlerinin ötesinde olacak. Cidde Merkezi, on yılın sonuna doğru şehrin önde gelen alışveriş destinasyonu olabilecek şık perakende gezinti alanlarına sahip olacak. Birinci sınıf lokasyonlardaki perakende kiraları mütevazı biçimde artacak (yıllık ortalama ~%3), ancak e-ticaret daha hızlı büyürse ya da çok fazla alışveriş merkezi rekabet ederse ikincil perakende alanlar zorluk yaşayabilir. 2030’a kadar e-ticaretin yaygınlığı kesinlikle artacak, ancak Suudi kültürü muhtemelen alışveriş merkezi deneyimlerine değer vermeye devam edeceğinden “alışveriş merkezlerinin ölümü” olmayacak – düşük performanslı olanlar daha çok yeniden işlevlendirilir. Cidde’de kişi başına düşen toplam perakende alanı artacak, fakat umarız talep ile uyumlu olur. Arz-talep dengesi kritik; S&P, geliştiricilerin gereğinden fazla perakende alanı üretmesi durumunda aşırı arz riski konusunda uyarıda bulundu arabnews.com. Ancak son dönemdeki ihtiyatlı yaklaşım (Riyad 2024’ün başında büyük bir alışveriş merkezi eklemedi, mevcut alanların kalitesine odaklanıyor argaam.com) sürdürülebilir bir büyüme eğrisi öngörmemizi sağlıyor.
- Sanayi/ Lojistik: Bu sektörde önemli bir büyüme bekleniyor. Vision 2030 projeleri (yeni SEZ’ler ve lojistik merkezler gibi) hayata geçtikçe, Cidde limanı, KAEC ve planlanan lojistik bölgeleri çevresinde depo inşaatlarında bir patlama yaşanabilir. Landbridge demiryolunun tamamlanması (muhtemelen 2030’a kadar) Cidde’yi ülkenin ana ithalat-ihracat merkezi haline getirecek ve depolama talebinin artmasına neden olacak. Lojistik gayrimenkul geliştirme alanında birkaç yıl boyunca çift haneli yıllık büyüme öngörüyoruz ve kiralar, arz dengelenene dek yükselmeye devam edebilir. Güçlü talep nedeniyle, birinci sınıf lojistik kira fiyatları 2030’a kadar Riyad seviyelerine yaklaşabilir (en iyi depolar için yılda m² başına 300-400 SAR’a yakınlaşabilir) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Yatırımcılar, bu segmentte görece yüksek getiriler ve güvenilir kiracılarla yapılan uzun vadeli sözleşmeler nedeniyle bu alanı cazip buluyor. 2030 yılına kadar Cidde, Kızıldeniz’in önde gelen lojistik merkezi haline gelebilir; limanı ve havaalanı sayesinde modern dağıtım merkezleri sadece Suudi Arabistan’a değil, Afrika ve bölgedeki piyasalara da hizmet edecek.
- Otelcilik: Doğrudan sorulmasa da, Vision 2030’un turizm hedefleri otel sektörünü doğrudan etkilediğinden Cidde’nin otel sektöründen bahsetmekte fayda var. Cidde’de otel oda arzında ciddi bir artış görebiliriz (Cidde Merkezi’nde 2.700 oda dahil olmak üzere, jeddahcentral.com ve diğer projelerle birlikte). Doluluk oranları küresel seyahat trendlerine bağlı olarak dalgalanabilir ancak genel eğilim daha fazla turist olacak – hem dini (Umre vizelerinin kolaylaşması ve yıl boyu erişime açık olması nedeniyle) hem de eğlence amaçlı (Kızıldeniz turizmi arttıkça birçok kişi Cidde’den geçecek). 2030 yılına kadar Cidde’de yeni tema parkları, kruvaziyer gemilere özel terminaller ve belki de genişletilmiş kongre olanakları olabilir, bunların tamamı gayrimenkul sektörünü (yeni eğlence yatırımları vs.) besleyecek.
- Vizyon 2030 Mega Projeleri: Yatırımcılar ve geliştiriciler Cidde’deki çok sayıda mega projeye katılabilir veya bunlardan faydalanabilir. Cidde Merkez, Cidde Kulesi/JEC gibi projeler ve altyapı genişlemeleri, yeni yatırım bölgeleri yaratıyor – lüks konutlardan alışveriş bölgelerine, ofis parklarına kadar. Erken girenler bu gelişmelerde değerli arsalar veya ortaklık rolleri kapabilir. Örneğin, Cidde Merkez çevresindeki alt gelişimlerde PIF ile ortaklık kurmak ya da bu projelere hizmet sunmak, bölge üst düzey bir merkeze dönüşürken oldukça kazançlı olabilir.
- Büyüyen Talep ve Avantajlı Demografi: Cidde’nin genç ve büyüyen nüfusu, özellikle uygun fiyatlı ve orta segment konutlara olan talebi sürdürüyor. Rekabetçi fiyatlarla kaliteli konut üretebilen geliştiriciler (ekonomik konut için devlet teşviklerinden faydalanarak), ilk kez alıcılar için hazır bir pazara sahip. Ayrıca, çekirdek aile ve topluluk yaşamına geçişle birlikte, planlı toplu konutlar, korunaklı siteler ve Cidde içinde karma kullanımlı “mini şehirler” için fırsatlar var. Cidde konut piyasasında işlemlerin yıldan yıla %43 artması, ne kadar bastırılmış bir talebin ortaya çıktığını gösteriyor jll-mena.com – bir trend ki, daha fazla insanın krediye hak kazanmasıyla devam edecek gibi görünüyor.
- Turizm ve Konaklama Avantajı: “İki Kutsal Caminin Kapısı” ve Kızıldeniz kıyısında bir şehir olarak Cidde, Suudi Arabistan’ın turizm atağından büyük fayda sağlayabilir. Otel, tatil köyü, hizmetli daireler ve eğlence mekanları geliştirme fırsatı mevcut. Hac ile ilgili gayrimenkuller (örneğin yenilenmiş hacı konaklama yerleri, ulaşım merkezleri vb.) ayrı bir niş oluşturuyor – Mekke öncesi/sonrası hacıların ihtiyaçlarını karşılayan karma kullanımlı merkezler, potansiyel olarak keşfedilmemiş bir piyasa. Hükümetin 2030 yılı için 150 milyon ziyaretçi hedefinde milyonlarca kişi Cidde’den geçecek argaam.com argaam.com. Yatırımcılar, mega projelerden doğacak turizmden bazı payları yakalamak adına Cidde’de temalı eğlence merkezleri veya sahil projeleri inşa etmeyi düşünebilirler (örneğin bir aile eğlence parkı ya da su parkı, turizm büyüdükçe başarı sağlayabilir). Riyad’daki yaklaşan Expo 2030 ve diğer etkinlikler, Suudi Arabistan’ın profilini yükselterek dolaylı yoldan Cidde’ye fayda sağlayacak – uluslararası ziyaretçiler genelde birden fazla şehri ziyaret ediyor, bu nedenle Cidde’nin tarihi bölgesi (Al-Balad) ve sahili turistlerin ilgi odağı olup buradaki perakende ve butik otel talebini artırabilir.
- Lojistik ve Endüstriyel Merkez: Lojistik sektörü hızla büyüyor – Cidde limanı Orta Doğu’nun en işlek limanlarından biri ve yeni ticaret anlaşmaları ile SEZ’ler sayesinde daha fazla şirket dağıtım merkezine ihtiyaç duyacak. Yatırımcılar depolama alanları, soğuk hava depoları ve endüstriyel tesisler geliştirerek ya da satın alarak istikrarlı ve uzun vadeli gelir elde edebilir. Hükümetin üretimi yerelleştirme girişimleri (otomobilden gıda işleme tesislerine kadar) doğrultusunda Cidde’de özellikle liman ya da KAEC yakınında endüstriyel parklar gelişime açık. Bu projelere genellikle devlet tarafından sübvanse edilmiş hizmetler veya arazi gibi destekler de sağlanıyor, fırsatı daha cazip yapıyor. Ayrıca e-ticaretin büyümesiyle şehirde son kilometre teslimat merkezleri de bir başka fırsat sunuyor.
- Yabancı Yatırım ve Ortak Girişim Potansiyeli: Kuralların liberalizasyonu, yabancı yatırımcıların piyasaya daha kolay girmesini sağlıyor – bu da yerel geliştiricilerin sermaye ve uzmanlığı olan uluslararası ortaklar arayabileceği anlamına geliyor. Ortak girişimler, örneğin bir yerli firmanın bir yabancı otel işletmecisi ile yeni bir tatil köyü geliştirmesi ya da bir uluslararası mimarlık firmasının simgesel yapılar üzerinde iş birliği yapması (ki bu zaten Cidde Kulesi, Cidde Central gibi projelerde gerçekleşiyor) yoluyla gelişebilir. Ayrıca, daha fazla yabancı alıcı lüks oturma izni vizelerinin yaygınlaşmasıyla üst düzey konut piyasasına girebilir, bu da lüks konut geliştiricileri için yeni bir müşteri kitlesi sunar.
- Değeri Düşük Segmentler: Son dönemdeki büyümeye rağmen Cidde’nin bazı pazar segmentleri bölgesel rakiplerine göre hâlâ değeri düşük olabilir. Örneğin, Cidde’deki birinci sınıf deniz kenarı mülkler Dubai ya da hatta Riyad’dakilerden hâlâ daha ucuz. Burada bir arbitraj fırsatı var – şimdi Cidde’de birinci sınıf gayrimenkul yatırımı yapmak, şehrin küresel prestiji arttıkça yüksek değer artışı getirebilir. Benzer şekilde, miras turizmi de tam gelişmemiş durumda – Al-Balad’daki tarihi binaları butik oteller veya kültür merkezlerine dönüştürmek hem mirası koruyabilir hem de kâr sağlayabilir; bu da Vision 2030’un yaşam kalitesi hedefleriyle örtüşmektedir.
- Bazı Sektörlerde Arz Fazlası: Devam eden projelerin ölçeğiyle birlikte, bazı segmentlerin arz fazlası riski bulunuyor. Örneğin, kısa sürede on binlerce yeni dairenin (Roshn topluluklarından, Cidde Merkez konutlarından vb.) piyasaya akın etmesi durumunda, orta segment dairelerin kira oranları ve satış fiyatları durağanlaşabilir veya düşebilir. S&P Global, özellikle çok sayıda alışveriş merkezinin perakendeci satışlarını azaltabileceği perakende sektöründe arz fazlası konusunda uyarıda bulunuyor arabnews.com. Benzer şekilde, aynı dönemde birden fazla yeni ofis kulesinin açılması ve yeterli düzeyde kiracı bulunamaması durumunda ofis piyasası da arz fazlasına kayabilir. Yat geliştiricileri, projeleri doğru zamanda ve aşamalı olarak hayata geçirmeli, ürünlerini farklılaştırmalı ve fazladan arza yakalanmamak için dikkatli olmalıdır.
- Ekonominin Hükümet Harcamalarına ve Petrol Gelirlerine Bağımlılığı: Suudi Arabistan’ın emlak sektöründeki gidişatı, hükümet harcamalarına yakından bağlıdır (birçok proje hükümet girişimiyle başlatılmıştır veya hükümet altyapısına dayanır). Petrol fiyatlarında veya bütçe gelirlerinde önemli bir düşüş, harcama kısıntılarına veya projelerde yavaşlamaya yol açabilir. Örneğin, petrol fiyatları aniden düşer ve düşük kalırsa, PIF Cidde Merkez gibi projeleri erteleyebilir veya ölçeğini küçültebilir ya da konut programı sübvansiyonlarını azaltabilir; bu da piyasayı doğrudan etkiler. Ülkenin tamponları ve çeşitlendirme çabaları olsa da, Vision 2030 girişimlerinin büyük bir kısmı hâlâ petrol gelirleriyle finanse edilmektedir. Yatırımcılar, mevcut büyümenin genişlemeci maliye politikalarına dayandığını bilmeli — aksi bir durumda talep olumsuz etkilenir (düşük tüketici güveni, inşaat sektöründe iş kayıpları vb.).
- Faiz Oranları ve Finansman Maliyetleri: 2022–2024 yılları arasında küresel faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte ipotekli krediler ve geliştirme kredileri daha pahalı hale gelmiştir. Yüksek oranlar devam ederse, finansman riski artar – son kullanıcı talebi, devlet sübvansiyonlarının ötesinde ipotekler ulaşılmaz hale gelirse zayıflayabilir ve geliştiriciler daha yüksek sermaye maliyetiyle karşılaşır. En kötü senaryoda projeler finansman darboğazları nedeniyle durabilir. Suudi Arabistan Merkez Bankası, para birimi kuru nedeniyle genellikle ABD Merkez Bankası faiz politikasını yakından takip eder; bu yüzden küresel faiz eğilimleri önemlidir. Öte yandan, önümüzdeki yıllarda (bazı tahminlere göre 2025-2026 arasında) enflasyon ve faizlerin düşmesi durumunda bu risk azalabilir.
- Düzenleyici ve İcra Riskleri: Suudi Arabistan düzenleyici ortamını iyileştirmiş olsa da hâlâ bürokratik ve düzenleyici zorluklar mevcuttur. Mevzuattaki değişiklikler (örneğin, taşınmaz işlemleri veya gayrimenkuller için %5 KDV’ye eşdeğer vergiden başka yeni vergilerin getirilmesi) piyasada sürpriz etkisi yaratabilir. Mega projelerde ise uygulama riski öne çıkıyor: Gecikmeler veya maliyet aşımları, ilgili yatırımları olumsuz etkileyebilir. Örneğin Cidde Kulesi, uygulama riski taşıyor — bir kez daha askıya alınırsa, bu projedeki arazi değerleri etkilenebilir. Benzer şekilde, Cidde Merkez zamanında ve vizyona uygun şekilde teslim edilmezse, şu an yatırımcıların heyecanını artıran havayı sönümlendirebilir.
- Jeopolitik ve Piyasa Algısı Riskleri: Orta Doğu’da yer aldığı için Suudi Arabistan (ve dolayısıyla Cidde), bölgesel jeopolitik gerilimlerden etkilenebilir. Herhangi bir istikrarsızlık veya güvenlik olayı, anlık olarak turizmi ya da yabancı yatırım isteğini azaltabilir. Ayrıca, gelişmekte olan bir piyasa olarak Suudi emlak sektörü, küresel yatırımcıların duyarlılığındaki değişimlere tabi olabilir. Örneğin, diğer piyasalar daha çekici hâle gelirse ya da küresel bir emlak düşüşü yaşanırsa, yabancı sermaye geri çekilebilir. Ülke içinde ise, örneğin büyük bir projenin başarısız olması ya da hızlı değişimlere karşı halkın tepkisi durumunda piyasa duyarlılığı olumsuz etkilenebilir (her ne kadar bu emlak sektörüne göre diğer alanlarda daha az olası olsa da).
- İnşaat Maliyetleri ve Tedarik Zinciri: Hızlı gelişme, Suudi Arabistan’da artan inşaat maliyetlerine (malzeme ve işçilik) yol açtı – bu, sektör raporlarının belirttiği bir zorluk argaam.com. İnşaat maliyetlerindeki enflasyon devam ederse, geliştiriciler kâr marjlarının daralması ile karşı karşıya kalabilir veya satış fiyatlarını tüketicilerin karşılayamayacağı seviyelerin üzerine çıkarmak zorunda kalabilirler. Tedarik zinciri sorunları (pandemi döneminde dünyada yaşandığı gibi) proje takvimlerini geciktirebilir. Bunu azaltmanın yolu etkin proje yönetimi ve belki de yerel kaynak bulmadır (Vision 2030 bunu teşvik ediyor ancak malzeme üretiminin yerelleşmesi zaman alacaktır).
- Piyasa Olgunluğu ve Likidite: Suudi emlak piyasası halen olgunlaşma sürecindedir. GYO’lar dışında, daha gelişmiş piyasalara kıyasla sınırlı şeffaflık ve likidite bulunur. Yatırımcılar çıkış stratejisini dikkate almalıdır – Cidde’de mülkleri çabucak satmak, talebin çok yüksek olmadığı sürece, çok likit piyasalara kıyasla daha zordur. Piyasa koşullarının değişmesi durumunda ise büyük varlıkları satmak zaman alabilir. Bununla birlikte, elektronik tapular ve REGA’dan daha iyi veri gibi gelişmeler bu alanda yavaşça ilerleme sağlamaktadır.
- JLL – KSA Konut Piyasası Dinamikleri, 2025 1. Çeyrek jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Orta Doğu Gayrimenkul Tahminleri 2024 (Suudi Arabistan) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam Haber – “JLL, Riyad ve Cidde’de 2024’ün ikinci yarısında 32.000 yeni konut bekliyor” (Eylül 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam Haber – Devamı: JLL KSA Piyasa 2024 1. Yarı Yılı Öne Çıkanlar argaam.com argaam.com
- AGBI – “Suudi Arabistan kutsal şehirlerini yabancı yatırımcılara açıyor” (Ocak 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “S&P’ye göre turizm ve Vizyon 2030 ile Suudi perakende gayrimenkul görünümü güçlü” (Nisan 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Piyasa Performansı) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Dünyanın en yüksek binası Jeddah Tower’ın inşaatı 2028’de tamamlanmak üzere yeniden başladı” (Eyl 2023) designboom.com designboom.com
- Riyad: Başkent, siyasi ve ekonomik açıdan bir güç merkezi olup, şu anda neredeyse her alanda bir emlak patlaması yaşıyor. Veliaht Prens’in öncülüğünü yaptığı planlara göre Riyad, 2030’a kadar nüfusunu yaklaşık 15 milyona çıkarmayı, çok uluslu şirketlerin bölgesel merkezlerini çekmeyi ve büyük kamu yatırımlarıyla büyümeyi hedefliyor. Sonuç olarak, Riyad’ın emlak piyasasında Jeddah’a göre çok daha hızlı bir büyüme görüldü. Konut tarafında, Riyad’da satış fiyatları 2024’ün başında yıldan yıla yaklaşık %10 arttı (Cidde’de ise %5) argaam.com argaam.com ve konut işlem hacmi ve değeri daha yüksek. Riyad’daki konut fiyatlarındaki artış geniş tabanlı oldu (villalar ve daireler birlikte yükseldi) jll-mena.com, buna karşın Cidde’de daha karışıktı. Riyad çevresinde arsa arzı tarihsel olarak boldu, fakat talepteki artış yüzünden Riyad bile artık değerli bölgelerde konut yetersizliğiyle karşılaşıyor. Bu arada, Riyad’ın ofis piyasası bambaşka bir seviyede – 5 milyon m²’den fazla alana ve King Abdullah Finans Bölgesi gibi projelerde inşası süren onlarca yeni ofis kulesine sahip. Riyad’da A sınıfı ofis kiraları ortalama ~2.000 SAR/m² ile Cidde’deki ~1.300 SAR/m²’nin oldukça üzerinde argaam.com. Riyad’ın perakende sahnesi de Cidde’den daha büyük (2023 sonu itibarıyla 3,5 milyon m² vs 2,1 milyon m²) argaamplus.s3.amazonaws.com ve pek çok uluslararası marka ilk mağaza girişlerini burada yapmaya devam ediyor. Kültürel olarak, Riyad’ın (etkinlikler, konserler, sporlar vb. ile) küresel bir şehir olma çabası henüz yeni başladı ama çok hızlı ilerliyor; halbuki Cidde, Suudi standartlarına göre uzun zamandır daha kozmopolit ve liberal bir şehir. Özünde, Riyad, Suudi Arabistan’ın emlak büyümesine liderlik ediyor – son yıllarda yeni proje duyurularında ve emlak yatırımlarında aslan payını aldı agbi.com. Cidde ise büyüyor olsa da Riyad’ın hızına yetişmeye çalıştı. Yine de, Cidde kıyı şehrinin doğal cazibesine sahip olmasından dolayı avantajlı ve her zaman Hac/Umre ziyaretçilerini çekecek. Bir bakıma, Riyad’ın piyasası daha sıcak ama aynı zamanda daha dalgalı (çünkü büyümesi kısmen politika kaynaklı ve hükümet taşınmalarına bağlı), Cidde’nin büyümesi ise ticaret ve turizm temellerine dayalı olarak daha istikrarlı.
- Dammam/Khobar (Doğu Bölgesi): Dammam Metropolitan Alanı (DMA, Khobar ve Dhahran’ı da içerir) Suudi Arabistan’ın petrol endüstrisinin kalbidir ve Jeddah’a (~4 milyon) kıyasla daha küçük bir nüfusa (~1.5-2 milyon) sahiptir. Gayrimenkul piyasası nispeten istikrarlı ve ılımlı bir büyüme göstermiştir. Örneğin, 2024’ün ilk yarısında Dammam’daki konut fiyatları yaklaşık olarak aynı kalırken, kiralar sadece %4 civarında arttı argaam.com. Bu oran, Riyad ve Cidde’de görülen büyümenin gerisindedir. DMA’da konut arzı artıyor, ancak büyük ölçüde kuzey banliyölerindeki orta ölçekli konutlara odaklanıyor ve uygun fiyat sunmayı hedefliyor argaamplus.s3.amazonaws.com. Doğu Bölgesi’nde, özellikle Khobar çevresindeki yabancılara uygun sitelerde Suudi Aramco ve ilgili sektörlerdeki üst düzey yöneticiler arasında lüks konut talebi oluşan belli başlı bölgeler vardır. Ancak genel olarak, konut piyasası Jeddah’a göre daha az dinamiktir; bunun bir nedeni de nüfus artış hızının daha yavaş olmasıdır. Ofis sektöründe, Dammam’daki A sınıfı kira fiyatları, kamu ve petrol hizmet firmalarından gelen taleple birlikte 2024’ün ikinci çeyreği itibariyle yıllık yaklaşık %10 arttı argaam.com, fakat kira seviyeleri Jeddah’a göre daha düşük kaldı. Dammam/Khobar’da perakende, birkaç dominant alışveriş merkezi ile dikkat çeker; Khobar’ın sahil şeridi “Corniche” popüler perakende ve yeme içme alanlarına sahiptir ancak ölçek, genellikle yerel nüfusa hizmet edecek şekilde sınırlıdır argaam.com. Bir fark, Doğu Bölgesi sakinlerinin hafta sonları kolayca Bahreyn’e geçebilmesi; bu durum, bir miktar perakende ve turizm harcamasının bölgeden çıkmasına sebep olabilir – Jeddah böyle bir durumla karşı karşıya değil. Vision 2030 ile Doğu Bölgesi ekonomisi petrol dışında çeşitlendirilmeye çalışılırken, büyük Jubail petrokimya yatırımları ve lojistik merkezler gibi yeni girişimler, uzmanlaşmış gayrimenkul (örneğin işçi konutları, endüstriyel gayrimenkul) ihtiyacını tetikleyebilir. Ancak genel hatlarıyla, Dammam’ın pazarı daha küçük ve daha istikrarlı, ılımlı büyüme beklentisi var; Riyad ya da Jeddah’ta görülen keskin dalgalanmalara burada nadiren rastlanır. Ayrıca yapı olarak daha dağınık – Dammam, Khobar ve Dhahran ayrı çekim merkezleri oluştururken, Jeddah tek ve büyük bir metropoldür.
- Cidde: birçok ölçekte Riyad ve Dammam arasında yer alır. Çeşitli bir ekonomiye sahiptir – liman lojistiği, ticaret, turizm/hac, bir miktar sanayi – bu nedenle gayrimenkul dinamikleri çok yönlüdür. Cidde’nin konut piyasası, tarihi olarak Riyad’a kıyasla biraz daha uygun fiyatlıydı (örneğin, metrekare başına daire fiyatları biraz daha düşük), ancak bu fark, Cidde’nin 2021–2022’de güçlü fiyat artışı kaydetmesiyle daralmıştır. Knight Frank’ın lüks konut pazarları küresel endeksinde, hem Riyad hem de Cidde 2024 yılında birinci sınıf fiyat artışında dünya genelinde ilk altı şehir arasında yer aldı. Bu, Suudi şehirlerinin, küresel zorluklara rağmen nasıl hızla yükseldiğinin altını çiziyor mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai de bu üst kademedeydi). Knight Frank, Orta Doğu bölgesinin yıllık %7,2 birinci sınıf fiyat artışı ile küresel olarak en güçlü bölge olduğunu belirtti ve bölge için önümüzdeki beş yılda %64’lük şaşırtıcı bir kümülatif artış öngördü mansionglobal.com mansionglobal.com. Riyad bunun büyük bir kısmını yakalayabilirken, Cidde’nin lüks segmenti de yükselişte – örneğin sahil villaları yüksek fiyatlara sahip ve arzı sınırlı. Riyad’ın hızlı gelişimine kıyasla, Cidde’nin yaklaşımı biraz daha ölçülü ve doğal. Şehrin iddialı projeleri (Cidde Central, Cidde Kulesi gibi) Riyad’ın takviminden biraz geride (Riyad, Diriyah Gate, Qiddiya gibi projeleri ileri aşamalarda teslim ediyor). Ancak 2020’lerin sonlarına doğru bu Cidde projeleri tamamlandıkça şehirde önemli bir toparlanma yaşanabilir. Kültürel ve yaşam tarzı açısından Cidde, her zaman Krallığın daha rahat, ticari merkezi olmuştur – girişimcileri cezbetmekte ve gelişen bir sanat ortamına sahiptir. Bu, niş gayrimenkul piyasalarına da yansır (örneğin, Al-Balad’daki galeri alanları, özel kafeler vb.). Riyad ise şu anda kültürel olarak açılıyor ve bunu sıfırdan inşa ediyor. Yatırımcılar için Cidde, bir sahil kenti cazibesi sunar (ne karaya sıkışmış Riyad ne Dammam bunu sağlayabilir) ve turizm açısından büyük bir potansiyele sahipken, Riyad devlet harcamalarının ve kurumsal talebin ağırlığını sunar. Özetle, tüm büyük Suudi şehirleri Vision 2030 yatırımlarından faydalanıyor, ancak Riyad şu anda birincil büyüme motoru konumunda, Cidde güçlü bir ikincil rolde ve Dammam ise ılımlı bir büyüme yaşamakta. Suudi Arabistan’da dengeli bir gayrimenkul portföyü, Riyad’ın hızla büyüyen ofis ve konut sektörlerine, Cidde’nin turizme dayalı gelişmeleri ve limana bağlı lojistiğine, Dammam’ın ise istikrarlı gelir getiren varlıklarına (örneğin petrol çalışanları için konut ya da endüstriyel firmalara hizmet veren depolar) maruz kalmayı içerebilir. Özellikle, Cidde’nin karşılaştırmalı üstünlüğü limanı ve Kutsal Şehirler’e yakınlığında yatıyor – bu faktörler daha az dalgalanmalı temel bir talep sağlıyor. Riyad’ın avantajı ise hükümetin ilgisi ve kritik kitleye sahip olması. Dammam’ın avantajı ise arkasındaki petrol zenginliği. 2025-2030 dönemine girerken, Cidde, mega projelerinin devreye girmesiyle Riyad ile arasındaki farkı azaltabilir, fakat Riyad da yerinde saymıyor (“Riyad Stratejisi” için devasa yatırım planları mevcut). Cidde’nin doğal güçlü yönlerini kullanarak daha kendine özgü bir konumlandırma (belki Krallığın uluslararası giriş kapısı ve kültürel başkenti olarak, Riyad’ın idari başkent rolünü tamamlayacak şekilde) elde edip edemeyeceğini izlemek ilginç olacak.
- Konut: Cidde’de konut talebinin 2030 yılına kadar güçlü kalması bekleniyor. Nüfus artışının (Suudi Arabistan’ın nüfusu genç ve büyüyor) ve Suudi ev sahipliğini artırma yönündeki sürekli çabaların birleşimi, konut arzı üzerinde baskı oluşturmaya devam edecek. Cidde’deki konut fiyatlarının, herhangi bir aşırı ısınma olmazsa, genellikle yıllık olarak ılımlı ve orta tek haneli (muhtemelen yılda %3–6) bir artış göstermesini bekliyoruz. Yüksek talebin olduğu bazı bölgelerde (örneğin lüks sahil villaları ya da yapılırsa metro gibi yeni altyapıya yakın mülkler) değer artışı daha hızlı olabilir. Örneğin, Knight Frank’ın araştırması, Orta Doğu şehirlerinde 2029 yılına kadar birinci sınıf alanlarda yaklaşık %60+ değer artışı görülebileceğini gösteriyor mansionglobal.com mansionglobal.com ve bu, Cidde’nin üst düzey bölgelerini de kapsayacaktır. Ancak hükümetin geniş çaplı konut projeleri (Roshn toplulukları gibi) önemli bir arz artışı sağlayacak ve bu da aşırı fiyat artışının önüne geçerek konutların yerel halk için erişilebilir kalmasına yardımcı olacaktır. Suudi Arabistan’daki ev sahipliği oranı 2030’a kadar %70’e ulaşma yolunda ilerliyor pwc.com pwc.com ve Cidde de on binlerce yeni birim sunarak buna katkıda bulunacak. 2030’a geldiğimizde, Cidde’nin silüeti önemli ölçüde farklı olacak – Jeddah Central’daki 17.000 birimin çoğu teslim edilecek, yeni gökdelenler Corniche’i süsleyecek ve kuzeydeki master planlı banliyöler büyük ölçüde tamamlanmış olacak. Kiralık konutlar yeni arzın (özellikle apartmanların) piyasaya girmesiyle birlikte dönem dönem daha yavaş büyüme görebilir; on yılın ortasında boşluk oranında hafif bir artış olabilir, bu da kira artışlarını biraz dizginleyebilir. Yine de, 2030’a gelindiğinde daha yüksek hane gelirleri ve yeni işletmeler ile turizmden gelen işlerle birlikte yurtdışından gelenlerin sayısındaki artış sağlıklı bir kiralık konut piyasasını destekleyebilir. Konutlarda kira getirisinin %6-8 aralığında dengelenmesini bekliyoruz ve bu da yatırımcılar için cazip bir oran.
- Ofis: Cidde’nin ofis piyasası muhtemelen ılımlı bir şekilde büyüyecek. Ekonominin çeşitlenmesiyle birlikte, şehirde yeni özel şirketler (örneğin, lojistik, turizm, fintech) kuruluyor ve bu da ofis talebini artırıyor. Ancak Riyad, kendisini kurumsal merkez olarak agresif bir şekilde konumlandırıyor (hatta devlet ihalelerinde şirketlerin genel merkezini orada bulundurmasını şart koşuyor) ve bu da Cidde’nin ofis büyümesini bir miktar sınırlayabilir. 2030 yılına kadar Cidde’de, Cidde Merkezi ve kuzey koridorları gibi karma kullanımlı bölgeler dahil olmak üzere, birkaç yüz bin metrekarelik yeni ofis alanı ekleneceğini öngörüyoruz. A sınıfı kiralarda enflasyon/talep doğrultusunda kademeli bir artış (yıllık ortalama %2-5 büyüme) olabilir, fakat ciddi miktarda yeni arz aynı anda piyasaya girerse (örneğin, Cidde Kulesi’nin ofis bölümü veya birden fazla yeni kule), bu projelerin teslim edileceği 2027 civarında kiralarda durağan ya da hafif bir düşüş dönemi yaşanabilir. Genel olarak, Cidde’nin istikrarlı iş ortamı göz önüne alındığında doluluk oranlarının sağlıklı kalması bekleniyor. 2030 yılına kadar gelişen bir diğer trend ise esnek çalışma alanları ve daha yüksek kalite standartları olacak – yeni ofislerde akıllı teknoloji ve sürdürülebilirlik (2030 Vizyonu’nun yeşil bina hedefleriyle uyumlu) ön plana çıkacak, bu da kira açısından prim yaratabilir.
- Perakende: Cidde’deki perakende gayrimenkul sektörü büyümeye fakat aynı zamanda dönüşüme de hazır. S&P Global’a göre, 2025-2026 görünümü güçlü; bunun nedeni turizm ve tüketici harcamalarındaki artış arabnews.com arabnews.com. 2030’a yaklaşırken, büyük etkinlikler (Expo, Dünya Kupası) ve mega projelerin (Kızıldeniz tatil köyleri gibi) olgunlaşması, perakende satışlarını ve ziyaretçi trafiğini muhtemelen artıracak. Yeni perakende formatlarının gelişeceğini bekliyoruz: açık hava yaşam merkezleri, yeme-içme/eğlence merkezleri ve karma kullanımlı projelerde cadde mağazacılığı gibi seçenekler, geleneksel kapalı alışveriş merkezlerinin ötesinde olacak. Cidde Merkezi, on yılın sonuna doğru şehrin önde gelen alışveriş destinasyonu olabilecek şık perakende gezinti alanlarına sahip olacak. Birinci sınıf lokasyonlardaki perakende kiraları mütevazı biçimde artacak (yıllık ortalama ~%3), ancak e-ticaret daha hızlı büyürse ya da çok fazla alışveriş merkezi rekabet ederse ikincil perakende alanlar zorluk yaşayabilir. 2030’a kadar e-ticaretin yaygınlığı kesinlikle artacak, ancak Suudi kültürü muhtemelen alışveriş merkezi deneyimlerine değer vermeye devam edeceğinden “alışveriş merkezlerinin ölümü” olmayacak – düşük performanslı olanlar daha çok yeniden işlevlendirilir. Cidde’de kişi başına düşen toplam perakende alanı artacak, fakat umarız talep ile uyumlu olur. Arz-talep dengesi kritik; S&P, geliştiricilerin gereğinden fazla perakende alanı üretmesi durumunda aşırı arz riski konusunda uyarıda bulundu arabnews.com. Ancak son dönemdeki ihtiyatlı yaklaşım (Riyad 2024’ün başında büyük bir alışveriş merkezi eklemedi, mevcut alanların kalitesine odaklanıyor argaam.com) sürdürülebilir bir büyüme eğrisi öngörmemizi sağlıyor.
- Sanayi/ Lojistik: Bu sektörde önemli bir büyüme bekleniyor. Vision 2030 projeleri (yeni SEZ’ler ve lojistik merkezler gibi) hayata geçtikçe, Cidde limanı, KAEC ve planlanan lojistik bölgeleri çevresinde depo inşaatlarında bir patlama yaşanabilir. Landbridge demiryolunun tamamlanması (muhtemelen 2030’a kadar) Cidde’yi ülkenin ana ithalat-ihracat merkezi haline getirecek ve depolama talebinin artmasına neden olacak. Lojistik gayrimenkul geliştirme alanında birkaç yıl boyunca çift haneli yıllık büyüme öngörüyoruz ve kiralar, arz dengelenene dek yükselmeye devam edebilir. Güçlü talep nedeniyle, birinci sınıf lojistik kira fiyatları 2030’a kadar Riyad seviyelerine yaklaşabilir (en iyi depolar için yılda m² başına 300-400 SAR’a yakınlaşabilir) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Yatırımcılar, bu segmentte görece yüksek getiriler ve güvenilir kiracılarla yapılan uzun vadeli sözleşmeler nedeniyle bu alanı cazip buluyor. 2030 yılına kadar Cidde, Kızıldeniz’in önde gelen lojistik merkezi haline gelebilir; limanı ve havaalanı sayesinde modern dağıtım merkezleri sadece Suudi Arabistan’a değil, Afrika ve bölgedeki piyasalara da hizmet edecek.
- Otelcilik: Doğrudan sorulmasa da, Vision 2030’un turizm hedefleri otel sektörünü doğrudan etkilediğinden Cidde’nin otel sektöründen bahsetmekte fayda var. Cidde’de otel oda arzında ciddi bir artış görebiliriz (Cidde Merkezi’nde 2.700 oda dahil olmak üzere, jeddahcentral.com ve diğer projelerle birlikte). Doluluk oranları küresel seyahat trendlerine bağlı olarak dalgalanabilir ancak genel eğilim daha fazla turist olacak – hem dini (Umre vizelerinin kolaylaşması ve yıl boyu erişime açık olması nedeniyle) hem de eğlence amaçlı (Kızıldeniz turizmi arttıkça birçok kişi Cidde’den geçecek). 2030 yılına kadar Cidde’de yeni tema parkları, kruvaziyer gemilere özel terminaller ve belki de genişletilmiş kongre olanakları olabilir, bunların tamamı gayrimenkul sektörünü (yeni eğlence yatırımları vs.) besleyecek.
- Vizyon 2030 Mega Projeleri: Yatırımcılar ve geliştiriciler Cidde’deki çok sayıda mega projeye katılabilir veya bunlardan faydalanabilir. Cidde Merkez, Cidde Kulesi/JEC gibi projeler ve altyapı genişlemeleri, yeni yatırım bölgeleri yaratıyor – lüks konutlardan alışveriş bölgelerine, ofis parklarına kadar. Erken girenler bu gelişmelerde değerli arsalar veya ortaklık rolleri kapabilir. Örneğin, Cidde Merkez çevresindeki alt gelişimlerde PIF ile ortaklık kurmak ya da bu projelere hizmet sunmak, bölge üst düzey bir merkeze dönüşürken oldukça kazançlı olabilir.
- Büyüyen Talep ve Avantajlı Demografi: Cidde’nin genç ve büyüyen nüfusu, özellikle uygun fiyatlı ve orta segment konutlara olan talebi sürdürüyor. Rekabetçi fiyatlarla kaliteli konut üretebilen geliştiriciler (ekonomik konut için devlet teşviklerinden faydalanarak), ilk kez alıcılar için hazır bir pazara sahip. Ayrıca, çekirdek aile ve topluluk yaşamına geçişle birlikte, planlı toplu konutlar, korunaklı siteler ve Cidde içinde karma kullanımlı “mini şehirler” için fırsatlar var. Cidde konut piyasasında işlemlerin yıldan yıla %43 artması, ne kadar bastırılmış bir talebin ortaya çıktığını gösteriyor jll-mena.com – bir trend ki, daha fazla insanın krediye hak kazanmasıyla devam edecek gibi görünüyor.
- Turizm ve Konaklama Avantajı: “İki Kutsal Caminin Kapısı” ve Kızıldeniz kıyısında bir şehir olarak Cidde, Suudi Arabistan’ın turizm atağından büyük fayda sağlayabilir. Otel, tatil köyü, hizmetli daireler ve eğlence mekanları geliştirme fırsatı mevcut. Hac ile ilgili gayrimenkuller (örneğin yenilenmiş hacı konaklama yerleri, ulaşım merkezleri vb.) ayrı bir niş oluşturuyor – Mekke öncesi/sonrası hacıların ihtiyaçlarını karşılayan karma kullanımlı merkezler, potansiyel olarak keşfedilmemiş bir piyasa. Hükümetin 2030 yılı için 150 milyon ziyaretçi hedefinde milyonlarca kişi Cidde’den geçecek argaam.com argaam.com. Yatırımcılar, mega projelerden doğacak turizmden bazı payları yakalamak adına Cidde’de temalı eğlence merkezleri veya sahil projeleri inşa etmeyi düşünebilirler (örneğin bir aile eğlence parkı ya da su parkı, turizm büyüdükçe başarı sağlayabilir). Riyad’daki yaklaşan Expo 2030 ve diğer etkinlikler, Suudi Arabistan’ın profilini yükselterek dolaylı yoldan Cidde’ye fayda sağlayacak – uluslararası ziyaretçiler genelde birden fazla şehri ziyaret ediyor, bu nedenle Cidde’nin tarihi bölgesi (Al-Balad) ve sahili turistlerin ilgi odağı olup buradaki perakende ve butik otel talebini artırabilir.
- Lojistik ve Endüstriyel Merkez: Lojistik sektörü hızla büyüyor – Cidde limanı Orta Doğu’nun en işlek limanlarından biri ve yeni ticaret anlaşmaları ile SEZ’ler sayesinde daha fazla şirket dağıtım merkezine ihtiyaç duyacak. Yatırımcılar depolama alanları, soğuk hava depoları ve endüstriyel tesisler geliştirerek ya da satın alarak istikrarlı ve uzun vadeli gelir elde edebilir. Hükümetin üretimi yerelleştirme girişimleri (otomobilden gıda işleme tesislerine kadar) doğrultusunda Cidde’de özellikle liman ya da KAEC yakınında endüstriyel parklar gelişime açık. Bu projelere genellikle devlet tarafından sübvanse edilmiş hizmetler veya arazi gibi destekler de sağlanıyor, fırsatı daha cazip yapıyor. Ayrıca e-ticaretin büyümesiyle şehirde son kilometre teslimat merkezleri de bir başka fırsat sunuyor.
- Yabancı Yatırım ve Ortak Girişim Potansiyeli: Kuralların liberalizasyonu, yabancı yatırımcıların piyasaya daha kolay girmesini sağlıyor – bu da yerel geliştiricilerin sermaye ve uzmanlığı olan uluslararası ortaklar arayabileceği anlamına geliyor. Ortak girişimler, örneğin bir yerli firmanın bir yabancı otel işletmecisi ile yeni bir tatil köyü geliştirmesi ya da bir uluslararası mimarlık firmasının simgesel yapılar üzerinde iş birliği yapması (ki bu zaten Cidde Kulesi, Cidde Central gibi projelerde gerçekleşiyor) yoluyla gelişebilir. Ayrıca, daha fazla yabancı alıcı lüks oturma izni vizelerinin yaygınlaşmasıyla üst düzey konut piyasasına girebilir, bu da lüks konut geliştiricileri için yeni bir müşteri kitlesi sunar.
- Değeri Düşük Segmentler: Son dönemdeki büyümeye rağmen Cidde’nin bazı pazar segmentleri bölgesel rakiplerine göre hâlâ değeri düşük olabilir. Örneğin, Cidde’deki birinci sınıf deniz kenarı mülkler Dubai ya da hatta Riyad’dakilerden hâlâ daha ucuz. Burada bir arbitraj fırsatı var – şimdi Cidde’de birinci sınıf gayrimenkul yatırımı yapmak, şehrin küresel prestiji arttıkça yüksek değer artışı getirebilir. Benzer şekilde, miras turizmi de tam gelişmemiş durumda – Al-Balad’daki tarihi binaları butik oteller veya kültür merkezlerine dönüştürmek hem mirası koruyabilir hem de kâr sağlayabilir; bu da Vision 2030’un yaşam kalitesi hedefleriyle örtüşmektedir.
- Bazı Sektörlerde Arz Fazlası: Devam eden projelerin ölçeğiyle birlikte, bazı segmentlerin arz fazlası riski bulunuyor. Örneğin, kısa sürede on binlerce yeni dairenin (Roshn topluluklarından, Cidde Merkez konutlarından vb.) piyasaya akın etmesi durumunda, orta segment dairelerin kira oranları ve satış fiyatları durağanlaşabilir veya düşebilir. S&P Global, özellikle çok sayıda alışveriş merkezinin perakendeci satışlarını azaltabileceği perakende sektöründe arz fazlası konusunda uyarıda bulunuyor arabnews.com. Benzer şekilde, aynı dönemde birden fazla yeni ofis kulesinin açılması ve yeterli düzeyde kiracı bulunamaması durumunda ofis piyasası da arz fazlasına kayabilir. Yat geliştiricileri, projeleri doğru zamanda ve aşamalı olarak hayata geçirmeli, ürünlerini farklılaştırmalı ve fazladan arza yakalanmamak için dikkatli olmalıdır.
- Ekonominin Hükümet Harcamalarına ve Petrol Gelirlerine Bağımlılığı: Suudi Arabistan’ın emlak sektöründeki gidişatı, hükümet harcamalarına yakından bağlıdır (birçok proje hükümet girişimiyle başlatılmıştır veya hükümet altyapısına dayanır). Petrol fiyatlarında veya bütçe gelirlerinde önemli bir düşüş, harcama kısıntılarına veya projelerde yavaşlamaya yol açabilir. Örneğin, petrol fiyatları aniden düşer ve düşük kalırsa, PIF Cidde Merkez gibi projeleri erteleyebilir veya ölçeğini küçültebilir ya da konut programı sübvansiyonlarını azaltabilir; bu da piyasayı doğrudan etkiler. Ülkenin tamponları ve çeşitlendirme çabaları olsa da, Vision 2030 girişimlerinin büyük bir kısmı hâlâ petrol gelirleriyle finanse edilmektedir. Yatırımcılar, mevcut büyümenin genişlemeci maliye politikalarına dayandığını bilmeli — aksi bir durumda talep olumsuz etkilenir (düşük tüketici güveni, inşaat sektöründe iş kayıpları vb.).
- Faiz Oranları ve Finansman Maliyetleri: 2022–2024 yılları arasında küresel faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte ipotekli krediler ve geliştirme kredileri daha pahalı hale gelmiştir. Yüksek oranlar devam ederse, finansman riski artar – son kullanıcı talebi, devlet sübvansiyonlarının ötesinde ipotekler ulaşılmaz hale gelirse zayıflayabilir ve geliştiriciler daha yüksek sermaye maliyetiyle karşılaşır. En kötü senaryoda projeler finansman darboğazları nedeniyle durabilir. Suudi Arabistan Merkez Bankası, para birimi kuru nedeniyle genellikle ABD Merkez Bankası faiz politikasını yakından takip eder; bu yüzden küresel faiz eğilimleri önemlidir. Öte yandan, önümüzdeki yıllarda (bazı tahminlere göre 2025-2026 arasında) enflasyon ve faizlerin düşmesi durumunda bu risk azalabilir.
- Düzenleyici ve İcra Riskleri: Suudi Arabistan düzenleyici ortamını iyileştirmiş olsa da hâlâ bürokratik ve düzenleyici zorluklar mevcuttur. Mevzuattaki değişiklikler (örneğin, taşınmaz işlemleri veya gayrimenkuller için %5 KDV’ye eşdeğer vergiden başka yeni vergilerin getirilmesi) piyasada sürpriz etkisi yaratabilir. Mega projelerde ise uygulama riski öne çıkıyor: Gecikmeler veya maliyet aşımları, ilgili yatırımları olumsuz etkileyebilir. Örneğin Cidde Kulesi, uygulama riski taşıyor — bir kez daha askıya alınırsa, bu projedeki arazi değerleri etkilenebilir. Benzer şekilde, Cidde Merkez zamanında ve vizyona uygun şekilde teslim edilmezse, şu an yatırımcıların heyecanını artıran havayı sönümlendirebilir.
- Jeopolitik ve Piyasa Algısı Riskleri: Orta Doğu’da yer aldığı için Suudi Arabistan (ve dolayısıyla Cidde), bölgesel jeopolitik gerilimlerden etkilenebilir. Herhangi bir istikrarsızlık veya güvenlik olayı, anlık olarak turizmi ya da yabancı yatırım isteğini azaltabilir. Ayrıca, gelişmekte olan bir piyasa olarak Suudi emlak sektörü, küresel yatırımcıların duyarlılığındaki değişimlere tabi olabilir. Örneğin, diğer piyasalar daha çekici hâle gelirse ya da küresel bir emlak düşüşü yaşanırsa, yabancı sermaye geri çekilebilir. Ülke içinde ise, örneğin büyük bir projenin başarısız olması ya da hızlı değişimlere karşı halkın tepkisi durumunda piyasa duyarlılığı olumsuz etkilenebilir (her ne kadar bu emlak sektörüne göre diğer alanlarda daha az olası olsa da).
- İnşaat Maliyetleri ve Tedarik Zinciri: Hızlı gelişme, Suudi Arabistan’da artan inşaat maliyetlerine (malzeme ve işçilik) yol açtı – bu, sektör raporlarının belirttiği bir zorluk argaam.com. İnşaat maliyetlerindeki enflasyon devam ederse, geliştiriciler kâr marjlarının daralması ile karşı karşıya kalabilir veya satış fiyatlarını tüketicilerin karşılayamayacağı seviyelerin üzerine çıkarmak zorunda kalabilirler. Tedarik zinciri sorunları (pandemi döneminde dünyada yaşandığı gibi) proje takvimlerini geciktirebilir. Bunu azaltmanın yolu etkin proje yönetimi ve belki de yerel kaynak bulmadır (Vision 2030 bunu teşvik ediyor ancak malzeme üretiminin yerelleşmesi zaman alacaktır).
- Piyasa Olgunluğu ve Likidite: Suudi emlak piyasası halen olgunlaşma sürecindedir. GYO’lar dışında, daha gelişmiş piyasalara kıyasla sınırlı şeffaflık ve likidite bulunur. Yatırımcılar çıkış stratejisini dikkate almalıdır – Cidde’de mülkleri çabucak satmak, talebin çok yüksek olmadığı sürece, çok likit piyasalara kıyasla daha zordur. Piyasa koşullarının değişmesi durumunda ise büyük varlıkları satmak zaman alabilir. Bununla birlikte, elektronik tapular ve REGA’dan daha iyi veri gibi gelişmeler bu alanda yavaşça ilerleme sağlamaktadır.
- JLL – KSA Konut Piyasası Dinamikleri, 2025 1. Çeyrek jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Orta Doğu Gayrimenkul Tahminleri 2024 (Suudi Arabistan) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam Haber – “JLL, Riyad ve Cidde’de 2024’ün ikinci yarısında 32.000 yeni konut bekliyor” (Eylül 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam Haber – Devamı: JLL KSA Piyasa 2024 1. Yarı Yılı Öne Çıkanlar argaam.com argaam.com
- AGBI – “Suudi Arabistan kutsal şehirlerini yabancı yatırımcılara açıyor” (Ocak 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “S&P’ye göre turizm ve Vizyon 2030 ile Suudi perakende gayrimenkul görünümü güçlü” (Nisan 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Piyasa Performansı) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Dünyanın en yüksek binası Jeddah Tower’ın inşaatı 2028’de tamamlanmak üzere yeniden başladı” (Eyl 2023) designboom.com designboom.com
- Riyad: Başkent, siyasi ve ekonomik açıdan bir güç merkezi olup, şu anda neredeyse her alanda bir emlak patlaması yaşıyor. Veliaht Prens’in öncülüğünü yaptığı planlara göre Riyad, 2030’a kadar nüfusunu yaklaşık 15 milyona çıkarmayı, çok uluslu şirketlerin bölgesel merkezlerini çekmeyi ve büyük kamu yatırımlarıyla büyümeyi hedefliyor. Sonuç olarak, Riyad’ın emlak piyasasında Jeddah’a göre çok daha hızlı bir büyüme görüldü. Konut tarafında, Riyad’da satış fiyatları 2024’ün başında yıldan yıla yaklaşık %10 arttı (Cidde’de ise %5) argaam.com argaam.com ve konut işlem hacmi ve değeri daha yüksek. Riyad’daki konut fiyatlarındaki artış geniş tabanlı oldu (villalar ve daireler birlikte yükseldi) jll-mena.com, buna karşın Cidde’de daha karışıktı. Riyad çevresinde arsa arzı tarihsel olarak boldu, fakat talepteki artış yüzünden Riyad bile artık değerli bölgelerde konut yetersizliğiyle karşılaşıyor. Bu arada, Riyad’ın ofis piyasası bambaşka bir seviyede – 5 milyon m²’den fazla alana ve King Abdullah Finans Bölgesi gibi projelerde inşası süren onlarca yeni ofis kulesine sahip. Riyad’da A sınıfı ofis kiraları ortalama ~2.000 SAR/m² ile Cidde’deki ~1.300 SAR/m²’nin oldukça üzerinde argaam.com. Riyad’ın perakende sahnesi de Cidde’den daha büyük (2023 sonu itibarıyla 3,5 milyon m² vs 2,1 milyon m²) argaamplus.s3.amazonaws.com ve pek çok uluslararası marka ilk mağaza girişlerini burada yapmaya devam ediyor. Kültürel olarak, Riyad’ın (etkinlikler, konserler, sporlar vb. ile) küresel bir şehir olma çabası henüz yeni başladı ama çok hızlı ilerliyor; halbuki Cidde, Suudi standartlarına göre uzun zamandır daha kozmopolit ve liberal bir şehir. Özünde, Riyad, Suudi Arabistan’ın emlak büyümesine liderlik ediyor – son yıllarda yeni proje duyurularında ve emlak yatırımlarında aslan payını aldı agbi.com. Cidde ise büyüyor olsa da Riyad’ın hızına yetişmeye çalıştı. Yine de, Cidde kıyı şehrinin doğal cazibesine sahip olmasından dolayı avantajlı ve her zaman Hac/Umre ziyaretçilerini çekecek. Bir bakıma, Riyad’ın piyasası daha sıcak ama aynı zamanda daha dalgalı (çünkü büyümesi kısmen politika kaynaklı ve hükümet taşınmalarına bağlı), Cidde’nin büyümesi ise ticaret ve turizm temellerine dayalı olarak daha istikrarlı.
- Dammam/Khobar (Doğu Bölgesi): Dammam Metropolitan Alanı (DMA, Khobar ve Dhahran’ı da içerir) Suudi Arabistan’ın petrol endüstrisinin kalbidir ve Jeddah’a (~4 milyon) kıyasla daha küçük bir nüfusa (~1.5-2 milyon) sahiptir. Gayrimenkul piyasası nispeten istikrarlı ve ılımlı bir büyüme göstermiştir. Örneğin, 2024’ün ilk yarısında Dammam’daki konut fiyatları yaklaşık olarak aynı kalırken, kiralar sadece %4 civarında arttı argaam.com. Bu oran, Riyad ve Cidde’de görülen büyümenin gerisindedir. DMA’da konut arzı artıyor, ancak büyük ölçüde kuzey banliyölerindeki orta ölçekli konutlara odaklanıyor ve uygun fiyat sunmayı hedefliyor argaamplus.s3.amazonaws.com. Doğu Bölgesi’nde, özellikle Khobar çevresindeki yabancılara uygun sitelerde Suudi Aramco ve ilgili sektörlerdeki üst düzey yöneticiler arasında lüks konut talebi oluşan belli başlı bölgeler vardır. Ancak genel olarak, konut piyasası Jeddah’a göre daha az dinamiktir; bunun bir nedeni de nüfus artış hızının daha yavaş olmasıdır. Ofis sektöründe, Dammam’daki A sınıfı kira fiyatları, kamu ve petrol hizmet firmalarından gelen taleple birlikte 2024’ün ikinci çeyreği itibariyle yıllık yaklaşık %10 arttı argaam.com, fakat kira seviyeleri Jeddah’a göre daha düşük kaldı. Dammam/Khobar’da perakende, birkaç dominant alışveriş merkezi ile dikkat çeker; Khobar’ın sahil şeridi “Corniche” popüler perakende ve yeme içme alanlarına sahiptir ancak ölçek, genellikle yerel nüfusa hizmet edecek şekilde sınırlıdır argaam.com. Bir fark, Doğu Bölgesi sakinlerinin hafta sonları kolayca Bahreyn’e geçebilmesi; bu durum, bir miktar perakende ve turizm harcamasının bölgeden çıkmasına sebep olabilir – Jeddah böyle bir durumla karşı karşıya değil. Vision 2030 ile Doğu Bölgesi ekonomisi petrol dışında çeşitlendirilmeye çalışılırken, büyük Jubail petrokimya yatırımları ve lojistik merkezler gibi yeni girişimler, uzmanlaşmış gayrimenkul (örneğin işçi konutları, endüstriyel gayrimenkul) ihtiyacını tetikleyebilir. Ancak genel hatlarıyla, Dammam’ın pazarı daha küçük ve daha istikrarlı, ılımlı büyüme beklentisi var; Riyad ya da Jeddah’ta görülen keskin dalgalanmalara burada nadiren rastlanır. Ayrıca yapı olarak daha dağınık – Dammam, Khobar ve Dhahran ayrı çekim merkezleri oluştururken, Jeddah tek ve büyük bir metropoldür.
- Cidde: birçok ölçekte Riyad ve Dammam arasında yer alır. Çeşitli bir ekonomiye sahiptir – liman lojistiği, ticaret, turizm/hac, bir miktar sanayi – bu nedenle gayrimenkul dinamikleri çok yönlüdür. Cidde’nin konut piyasası, tarihi olarak Riyad’a kıyasla biraz daha uygun fiyatlıydı (örneğin, metrekare başına daire fiyatları biraz daha düşük), ancak bu fark, Cidde’nin 2021–2022’de güçlü fiyat artışı kaydetmesiyle daralmıştır. Knight Frank’ın lüks konut pazarları küresel endeksinde, hem Riyad hem de Cidde 2024 yılında birinci sınıf fiyat artışında dünya genelinde ilk altı şehir arasında yer aldı. Bu, Suudi şehirlerinin, küresel zorluklara rağmen nasıl hızla yükseldiğinin altını çiziyor mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai de bu üst kademedeydi). Knight Frank, Orta Doğu bölgesinin yıllık %7,2 birinci sınıf fiyat artışı ile küresel olarak en güçlü bölge olduğunu belirtti ve bölge için önümüzdeki beş yılda %64’lük şaşırtıcı bir kümülatif artış öngördü mansionglobal.com mansionglobal.com. Riyad bunun büyük bir kısmını yakalayabilirken, Cidde’nin lüks segmenti de yükselişte – örneğin sahil villaları yüksek fiyatlara sahip ve arzı sınırlı. Riyad’ın hızlı gelişimine kıyasla, Cidde’nin yaklaşımı biraz daha ölçülü ve doğal. Şehrin iddialı projeleri (Cidde Central, Cidde Kulesi gibi) Riyad’ın takviminden biraz geride (Riyad, Diriyah Gate, Qiddiya gibi projeleri ileri aşamalarda teslim ediyor). Ancak 2020’lerin sonlarına doğru bu Cidde projeleri tamamlandıkça şehirde önemli bir toparlanma yaşanabilir. Kültürel ve yaşam tarzı açısından Cidde, her zaman Krallığın daha rahat, ticari merkezi olmuştur – girişimcileri cezbetmekte ve gelişen bir sanat ortamına sahiptir. Bu, niş gayrimenkul piyasalarına da yansır (örneğin, Al-Balad’daki galeri alanları, özel kafeler vb.). Riyad ise şu anda kültürel olarak açılıyor ve bunu sıfırdan inşa ediyor. Yatırımcılar için Cidde, bir sahil kenti cazibesi sunar (ne karaya sıkışmış Riyad ne Dammam bunu sağlayabilir) ve turizm açısından büyük bir potansiyele sahipken, Riyad devlet harcamalarının ve kurumsal talebin ağırlığını sunar. Özetle, tüm büyük Suudi şehirleri Vision 2030 yatırımlarından faydalanıyor, ancak Riyad şu anda birincil büyüme motoru konumunda, Cidde güçlü bir ikincil rolde ve Dammam ise ılımlı bir büyüme yaşamakta. Suudi Arabistan’da dengeli bir gayrimenkul portföyü, Riyad’ın hızla büyüyen ofis ve konut sektörlerine, Cidde’nin turizme dayalı gelişmeleri ve limana bağlı lojistiğine, Dammam’ın ise istikrarlı gelir getiren varlıklarına (örneğin petrol çalışanları için konut ya da endüstriyel firmalara hizmet veren depolar) maruz kalmayı içerebilir. Özellikle, Cidde’nin karşılaştırmalı üstünlüğü limanı ve Kutsal Şehirler’e yakınlığında yatıyor – bu faktörler daha az dalgalanmalı temel bir talep sağlıyor. Riyad’ın avantajı ise hükümetin ilgisi ve kritik kitleye sahip olması. Dammam’ın avantajı ise arkasındaki petrol zenginliği. 2025-2030 dönemine girerken, Cidde, mega projelerinin devreye girmesiyle Riyad ile arasındaki farkı azaltabilir, fakat Riyad da yerinde saymıyor (“Riyad Stratejisi” için devasa yatırım planları mevcut). Cidde’nin doğal güçlü yönlerini kullanarak daha kendine özgü bir konumlandırma (belki Krallığın uluslararası giriş kapısı ve kültürel başkenti olarak, Riyad’ın idari başkent rolünü tamamlayacak şekilde) elde edip edemeyeceğini izlemek ilginç olacak.
- Konut: Cidde’de konut talebinin 2030 yılına kadar güçlü kalması bekleniyor. Nüfus artışının (Suudi Arabistan’ın nüfusu genç ve büyüyor) ve Suudi ev sahipliğini artırma yönündeki sürekli çabaların birleşimi, konut arzı üzerinde baskı oluşturmaya devam edecek. Cidde’deki konut fiyatlarının, herhangi bir aşırı ısınma olmazsa, genellikle yıllık olarak ılımlı ve orta tek haneli (muhtemelen yılda %3–6) bir artış göstermesini bekliyoruz. Yüksek talebin olduğu bazı bölgelerde (örneğin lüks sahil villaları ya da yapılırsa metro gibi yeni altyapıya yakın mülkler) değer artışı daha hızlı olabilir. Örneğin, Knight Frank’ın araştırması, Orta Doğu şehirlerinde 2029 yılına kadar birinci sınıf alanlarda yaklaşık %60+ değer artışı görülebileceğini gösteriyor mansionglobal.com mansionglobal.com ve bu, Cidde’nin üst düzey bölgelerini de kapsayacaktır. Ancak hükümetin geniş çaplı konut projeleri (Roshn toplulukları gibi) önemli bir arz artışı sağlayacak ve bu da aşırı fiyat artışının önüne geçerek konutların yerel halk için erişilebilir kalmasına yardımcı olacaktır. Suudi Arabistan’daki ev sahipliği oranı 2030’a kadar %70’e ulaşma yolunda ilerliyor pwc.com pwc.com ve Cidde de on binlerce yeni birim sunarak buna katkıda bulunacak. 2030’a geldiğimizde, Cidde’nin silüeti önemli ölçüde farklı olacak – Jeddah Central’daki 17.000 birimin çoğu teslim edilecek, yeni gökdelenler Corniche’i süsleyecek ve kuzeydeki master planlı banliyöler büyük ölçüde tamamlanmış olacak. Kiralık konutlar yeni arzın (özellikle apartmanların) piyasaya girmesiyle birlikte dönem dönem daha yavaş büyüme görebilir; on yılın ortasında boşluk oranında hafif bir artış olabilir, bu da kira artışlarını biraz dizginleyebilir. Yine de, 2030’a gelindiğinde daha yüksek hane gelirleri ve yeni işletmeler ile turizmden gelen işlerle birlikte yurtdışından gelenlerin sayısındaki artış sağlıklı bir kiralık konut piyasasını destekleyebilir. Konutlarda kira getirisinin %6-8 aralığında dengelenmesini bekliyoruz ve bu da yatırımcılar için cazip bir oran.
- Ofis: Cidde’nin ofis piyasası muhtemelen ılımlı bir şekilde büyüyecek. Ekonominin çeşitlenmesiyle birlikte, şehirde yeni özel şirketler (örneğin, lojistik, turizm, fintech) kuruluyor ve bu da ofis talebini artırıyor. Ancak Riyad, kendisini kurumsal merkez olarak agresif bir şekilde konumlandırıyor (hatta devlet ihalelerinde şirketlerin genel merkezini orada bulundurmasını şart koşuyor) ve bu da Cidde’nin ofis büyümesini bir miktar sınırlayabilir. 2030 yılına kadar Cidde’de, Cidde Merkezi ve kuzey koridorları gibi karma kullanımlı bölgeler dahil olmak üzere, birkaç yüz bin metrekarelik yeni ofis alanı ekleneceğini öngörüyoruz. A sınıfı kiralarda enflasyon/talep doğrultusunda kademeli bir artış (yıllık ortalama %2-5 büyüme) olabilir, fakat ciddi miktarda yeni arz aynı anda piyasaya girerse (örneğin, Cidde Kulesi’nin ofis bölümü veya birden fazla yeni kule), bu projelerin teslim edileceği 2027 civarında kiralarda durağan ya da hafif bir düşüş dönemi yaşanabilir. Genel olarak, Cidde’nin istikrarlı iş ortamı göz önüne alındığında doluluk oranlarının sağlıklı kalması bekleniyor. 2030 yılına kadar gelişen bir diğer trend ise esnek çalışma alanları ve daha yüksek kalite standartları olacak – yeni ofislerde akıllı teknoloji ve sürdürülebilirlik (2030 Vizyonu’nun yeşil bina hedefleriyle uyumlu) ön plana çıkacak, bu da kira açısından prim yaratabilir.
- Perakende: Cidde’deki perakende gayrimenkul sektörü büyümeye fakat aynı zamanda dönüşüme de hazır. S&P Global’a göre, 2025-2026 görünümü güçlü; bunun nedeni turizm ve tüketici harcamalarındaki artış arabnews.com arabnews.com. 2030’a yaklaşırken, büyük etkinlikler (Expo, Dünya Kupası) ve mega projelerin (Kızıldeniz tatil köyleri gibi) olgunlaşması, perakende satışlarını ve ziyaretçi trafiğini muhtemelen artıracak. Yeni perakende formatlarının gelişeceğini bekliyoruz: açık hava yaşam merkezleri, yeme-içme/eğlence merkezleri ve karma kullanımlı projelerde cadde mağazacılığı gibi seçenekler, geleneksel kapalı alışveriş merkezlerinin ötesinde olacak. Cidde Merkezi, on yılın sonuna doğru şehrin önde gelen alışveriş destinasyonu olabilecek şık perakende gezinti alanlarına sahip olacak. Birinci sınıf lokasyonlardaki perakende kiraları mütevazı biçimde artacak (yıllık ortalama ~%3), ancak e-ticaret daha hızlı büyürse ya da çok fazla alışveriş merkezi rekabet ederse ikincil perakende alanlar zorluk yaşayabilir. 2030’a kadar e-ticaretin yaygınlığı kesinlikle artacak, ancak Suudi kültürü muhtemelen alışveriş merkezi deneyimlerine değer vermeye devam edeceğinden “alışveriş merkezlerinin ölümü” olmayacak – düşük performanslı olanlar daha çok yeniden işlevlendirilir. Cidde’de kişi başına düşen toplam perakende alanı artacak, fakat umarız talep ile uyumlu olur. Arz-talep dengesi kritik; S&P, geliştiricilerin gereğinden fazla perakende alanı üretmesi durumunda aşırı arz riski konusunda uyarıda bulundu arabnews.com. Ancak son dönemdeki ihtiyatlı yaklaşım (Riyad 2024’ün başında büyük bir alışveriş merkezi eklemedi, mevcut alanların kalitesine odaklanıyor argaam.com) sürdürülebilir bir büyüme eğrisi öngörmemizi sağlıyor.
- Sanayi/ Lojistik: Bu sektörde önemli bir büyüme bekleniyor. Vision 2030 projeleri (yeni SEZ’ler ve lojistik merkezler gibi) hayata geçtikçe, Cidde limanı, KAEC ve planlanan lojistik bölgeleri çevresinde depo inşaatlarında bir patlama yaşanabilir. Landbridge demiryolunun tamamlanması (muhtemelen 2030’a kadar) Cidde’yi ülkenin ana ithalat-ihracat merkezi haline getirecek ve depolama talebinin artmasına neden olacak. Lojistik gayrimenkul geliştirme alanında birkaç yıl boyunca çift haneli yıllık büyüme öngörüyoruz ve kiralar, arz dengelenene dek yükselmeye devam edebilir. Güçlü talep nedeniyle, birinci sınıf lojistik kira fiyatları 2030’a kadar Riyad seviyelerine yaklaşabilir (en iyi depolar için yılda m² başına 300-400 SAR’a yakınlaşabilir) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Yatırımcılar, bu segmentte görece yüksek getiriler ve güvenilir kiracılarla yapılan uzun vadeli sözleşmeler nedeniyle bu alanı cazip buluyor. 2030 yılına kadar Cidde, Kızıldeniz’in önde gelen lojistik merkezi haline gelebilir; limanı ve havaalanı sayesinde modern dağıtım merkezleri sadece Suudi Arabistan’a değil, Afrika ve bölgedeki piyasalara da hizmet edecek.
- Otelcilik: Doğrudan sorulmasa da, Vision 2030’un turizm hedefleri otel sektörünü doğrudan etkilediğinden Cidde’nin otel sektöründen bahsetmekte fayda var. Cidde’de otel oda arzında ciddi bir artış görebiliriz (Cidde Merkezi’nde 2.700 oda dahil olmak üzere, jeddahcentral.com ve diğer projelerle birlikte). Doluluk oranları küresel seyahat trendlerine bağlı olarak dalgalanabilir ancak genel eğilim daha fazla turist olacak – hem dini (Umre vizelerinin kolaylaşması ve yıl boyu erişime açık olması nedeniyle) hem de eğlence amaçlı (Kızıldeniz turizmi arttıkça birçok kişi Cidde’den geçecek). 2030 yılına kadar Cidde’de yeni tema parkları, kruvaziyer gemilere özel terminaller ve belki de genişletilmiş kongre olanakları olabilir, bunların tamamı gayrimenkul sektörünü (yeni eğlence yatırımları vs.) besleyecek.
- Vizyon 2030 Mega Projeleri: Yatırımcılar ve geliştiriciler Cidde’deki çok sayıda mega projeye katılabilir veya bunlardan faydalanabilir. Cidde Merkez, Cidde Kulesi/JEC gibi projeler ve altyapı genişlemeleri, yeni yatırım bölgeleri yaratıyor – lüks konutlardan alışveriş bölgelerine, ofis parklarına kadar. Erken girenler bu gelişmelerde değerli arsalar veya ortaklık rolleri kapabilir. Örneğin, Cidde Merkez çevresindeki alt gelişimlerde PIF ile ortaklık kurmak ya da bu projelere hizmet sunmak, bölge üst düzey bir merkeze dönüşürken oldukça kazançlı olabilir.
- Büyüyen Talep ve Avantajlı Demografi: Cidde’nin genç ve büyüyen nüfusu, özellikle uygun fiyatlı ve orta segment konutlara olan talebi sürdürüyor. Rekabetçi fiyatlarla kaliteli konut üretebilen geliştiriciler (ekonomik konut için devlet teşviklerinden faydalanarak), ilk kez alıcılar için hazır bir pazara sahip. Ayrıca, çekirdek aile ve topluluk yaşamına geçişle birlikte, planlı toplu konutlar, korunaklı siteler ve Cidde içinde karma kullanımlı “mini şehirler” için fırsatlar var. Cidde konut piyasasında işlemlerin yıldan yıla %43 artması, ne kadar bastırılmış bir talebin ortaya çıktığını gösteriyor jll-mena.com – bir trend ki, daha fazla insanın krediye hak kazanmasıyla devam edecek gibi görünüyor.
- Turizm ve Konaklama Avantajı: “İki Kutsal Caminin Kapısı” ve Kızıldeniz kıyısında bir şehir olarak Cidde, Suudi Arabistan’ın turizm atağından büyük fayda sağlayabilir. Otel, tatil köyü, hizmetli daireler ve eğlence mekanları geliştirme fırsatı mevcut. Hac ile ilgili gayrimenkuller (örneğin yenilenmiş hacı konaklama yerleri, ulaşım merkezleri vb.) ayrı bir niş oluşturuyor – Mekke öncesi/sonrası hacıların ihtiyaçlarını karşılayan karma kullanımlı merkezler, potansiyel olarak keşfedilmemiş bir piyasa. Hükümetin 2030 yılı için 150 milyon ziyaretçi hedefinde milyonlarca kişi Cidde’den geçecek argaam.com argaam.com. Yatırımcılar, mega projelerden doğacak turizmden bazı payları yakalamak adına Cidde’de temalı eğlence merkezleri veya sahil projeleri inşa etmeyi düşünebilirler (örneğin bir aile eğlence parkı ya da su parkı, turizm büyüdükçe başarı sağlayabilir). Riyad’daki yaklaşan Expo 2030 ve diğer etkinlikler, Suudi Arabistan’ın profilini yükselterek dolaylı yoldan Cidde’ye fayda sağlayacak – uluslararası ziyaretçiler genelde birden fazla şehri ziyaret ediyor, bu nedenle Cidde’nin tarihi bölgesi (Al-Balad) ve sahili turistlerin ilgi odağı olup buradaki perakende ve butik otel talebini artırabilir.
- Lojistik ve Endüstriyel Merkez: Lojistik sektörü hızla büyüyor – Cidde limanı Orta Doğu’nun en işlek limanlarından biri ve yeni ticaret anlaşmaları ile SEZ’ler sayesinde daha fazla şirket dağıtım merkezine ihtiyaç duyacak. Yatırımcılar depolama alanları, soğuk hava depoları ve endüstriyel tesisler geliştirerek ya da satın alarak istikrarlı ve uzun vadeli gelir elde edebilir. Hükümetin üretimi yerelleştirme girişimleri (otomobilden gıda işleme tesislerine kadar) doğrultusunda Cidde’de özellikle liman ya da KAEC yakınında endüstriyel parklar gelişime açık. Bu projelere genellikle devlet tarafından sübvanse edilmiş hizmetler veya arazi gibi destekler de sağlanıyor, fırsatı daha cazip yapıyor. Ayrıca e-ticaretin büyümesiyle şehirde son kilometre teslimat merkezleri de bir başka fırsat sunuyor.
- Yabancı Yatırım ve Ortak Girişim Potansiyeli: Kuralların liberalizasyonu, yabancı yatırımcıların piyasaya daha kolay girmesini sağlıyor – bu da yerel geliştiricilerin sermaye ve uzmanlığı olan uluslararası ortaklar arayabileceği anlamına geliyor. Ortak girişimler, örneğin bir yerli firmanın bir yabancı otel işletmecisi ile yeni bir tatil köyü geliştirmesi ya da bir uluslararası mimarlık firmasının simgesel yapılar üzerinde iş birliği yapması (ki bu zaten Cidde Kulesi, Cidde Central gibi projelerde gerçekleşiyor) yoluyla gelişebilir. Ayrıca, daha fazla yabancı alıcı lüks oturma izni vizelerinin yaygınlaşmasıyla üst düzey konut piyasasına girebilir, bu da lüks konut geliştiricileri için yeni bir müşteri kitlesi sunar.
- Değeri Düşük Segmentler: Son dönemdeki büyümeye rağmen Cidde’nin bazı pazar segmentleri bölgesel rakiplerine göre hâlâ değeri düşük olabilir. Örneğin, Cidde’deki birinci sınıf deniz kenarı mülkler Dubai ya da hatta Riyad’dakilerden hâlâ daha ucuz. Burada bir arbitraj fırsatı var – şimdi Cidde’de birinci sınıf gayrimenkul yatırımı yapmak, şehrin küresel prestiji arttıkça yüksek değer artışı getirebilir. Benzer şekilde, miras turizmi de tam gelişmemiş durumda – Al-Balad’daki tarihi binaları butik oteller veya kültür merkezlerine dönüştürmek hem mirası koruyabilir hem de kâr sağlayabilir; bu da Vision 2030’un yaşam kalitesi hedefleriyle örtüşmektedir.
- Bazı Sektörlerde Arz Fazlası: Devam eden projelerin ölçeğiyle birlikte, bazı segmentlerin arz fazlası riski bulunuyor. Örneğin, kısa sürede on binlerce yeni dairenin (Roshn topluluklarından, Cidde Merkez konutlarından vb.) piyasaya akın etmesi durumunda, orta segment dairelerin kira oranları ve satış fiyatları durağanlaşabilir veya düşebilir. S&P Global, özellikle çok sayıda alışveriş merkezinin perakendeci satışlarını azaltabileceği perakende sektöründe arz fazlası konusunda uyarıda bulunuyor arabnews.com. Benzer şekilde, aynı dönemde birden fazla yeni ofis kulesinin açılması ve yeterli düzeyde kiracı bulunamaması durumunda ofis piyasası da arz fazlasına kayabilir. Yat geliştiricileri, projeleri doğru zamanda ve aşamalı olarak hayata geçirmeli, ürünlerini farklılaştırmalı ve fazladan arza yakalanmamak için dikkatli olmalıdır.
- Ekonominin Hükümet Harcamalarına ve Petrol Gelirlerine Bağımlılığı: Suudi Arabistan’ın emlak sektöründeki gidişatı, hükümet harcamalarına yakından bağlıdır (birçok proje hükümet girişimiyle başlatılmıştır veya hükümet altyapısına dayanır). Petrol fiyatlarında veya bütçe gelirlerinde önemli bir düşüş, harcama kısıntılarına veya projelerde yavaşlamaya yol açabilir. Örneğin, petrol fiyatları aniden düşer ve düşük kalırsa, PIF Cidde Merkez gibi projeleri erteleyebilir veya ölçeğini küçültebilir ya da konut programı sübvansiyonlarını azaltabilir; bu da piyasayı doğrudan etkiler. Ülkenin tamponları ve çeşitlendirme çabaları olsa da, Vision 2030 girişimlerinin büyük bir kısmı hâlâ petrol gelirleriyle finanse edilmektedir. Yatırımcılar, mevcut büyümenin genişlemeci maliye politikalarına dayandığını bilmeli — aksi bir durumda talep olumsuz etkilenir (düşük tüketici güveni, inşaat sektöründe iş kayıpları vb.).
- Faiz Oranları ve Finansman Maliyetleri: 2022–2024 yılları arasında küresel faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte ipotekli krediler ve geliştirme kredileri daha pahalı hale gelmiştir. Yüksek oranlar devam ederse, finansman riski artar – son kullanıcı talebi, devlet sübvansiyonlarının ötesinde ipotekler ulaşılmaz hale gelirse zayıflayabilir ve geliştiriciler daha yüksek sermaye maliyetiyle karşılaşır. En kötü senaryoda projeler finansman darboğazları nedeniyle durabilir. Suudi Arabistan Merkez Bankası, para birimi kuru nedeniyle genellikle ABD Merkez Bankası faiz politikasını yakından takip eder; bu yüzden küresel faiz eğilimleri önemlidir. Öte yandan, önümüzdeki yıllarda (bazı tahminlere göre 2025-2026 arasında) enflasyon ve faizlerin düşmesi durumunda bu risk azalabilir.
- Düzenleyici ve İcra Riskleri: Suudi Arabistan düzenleyici ortamını iyileştirmiş olsa da hâlâ bürokratik ve düzenleyici zorluklar mevcuttur. Mevzuattaki değişiklikler (örneğin, taşınmaz işlemleri veya gayrimenkuller için %5 KDV’ye eşdeğer vergiden başka yeni vergilerin getirilmesi) piyasada sürpriz etkisi yaratabilir. Mega projelerde ise uygulama riski öne çıkıyor: Gecikmeler veya maliyet aşımları, ilgili yatırımları olumsuz etkileyebilir. Örneğin Cidde Kulesi, uygulama riski taşıyor — bir kez daha askıya alınırsa, bu projedeki arazi değerleri etkilenebilir. Benzer şekilde, Cidde Merkez zamanında ve vizyona uygun şekilde teslim edilmezse, şu an yatırımcıların heyecanını artıran havayı sönümlendirebilir.
- Jeopolitik ve Piyasa Algısı Riskleri: Orta Doğu’da yer aldığı için Suudi Arabistan (ve dolayısıyla Cidde), bölgesel jeopolitik gerilimlerden etkilenebilir. Herhangi bir istikrarsızlık veya güvenlik olayı, anlık olarak turizmi ya da yabancı yatırım isteğini azaltabilir. Ayrıca, gelişmekte olan bir piyasa olarak Suudi emlak sektörü, küresel yatırımcıların duyarlılığındaki değişimlere tabi olabilir. Örneğin, diğer piyasalar daha çekici hâle gelirse ya da küresel bir emlak düşüşü yaşanırsa, yabancı sermaye geri çekilebilir. Ülke içinde ise, örneğin büyük bir projenin başarısız olması ya da hızlı değişimlere karşı halkın tepkisi durumunda piyasa duyarlılığı olumsuz etkilenebilir (her ne kadar bu emlak sektörüne göre diğer alanlarda daha az olası olsa da).
- İnşaat Maliyetleri ve Tedarik Zinciri: Hızlı gelişme, Suudi Arabistan’da artan inşaat maliyetlerine (malzeme ve işçilik) yol açtı – bu, sektör raporlarının belirttiği bir zorluk argaam.com. İnşaat maliyetlerindeki enflasyon devam ederse, geliştiriciler kâr marjlarının daralması ile karşı karşıya kalabilir veya satış fiyatlarını tüketicilerin karşılayamayacağı seviyelerin üzerine çıkarmak zorunda kalabilirler. Tedarik zinciri sorunları (pandemi döneminde dünyada yaşandığı gibi) proje takvimlerini geciktirebilir. Bunu azaltmanın yolu etkin proje yönetimi ve belki de yerel kaynak bulmadır (Vision 2030 bunu teşvik ediyor ancak malzeme üretiminin yerelleşmesi zaman alacaktır).
- Piyasa Olgunluğu ve Likidite: Suudi emlak piyasası halen olgunlaşma sürecindedir. GYO’lar dışında, daha gelişmiş piyasalara kıyasla sınırlı şeffaflık ve likidite bulunur. Yatırımcılar çıkış stratejisini dikkate almalıdır – Cidde’de mülkleri çabucak satmak, talebin çok yüksek olmadığı sürece, çok likit piyasalara kıyasla daha zordur. Piyasa koşullarının değişmesi durumunda ise büyük varlıkları satmak zaman alabilir. Bununla birlikte, elektronik tapular ve REGA’dan daha iyi veri gibi gelişmeler bu alanda yavaşça ilerleme sağlamaktadır.
- JLL – KSA Konut Piyasası Dinamikleri, 2025 1. Çeyrek jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Orta Doğu Gayrimenkul Tahminleri 2024 (Suudi Arabistan) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam Haber – “JLL, Riyad ve Cidde’de 2024’ün ikinci yarısında 32.000 yeni konut bekliyor” (Eylül 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam Haber – Devamı: JLL KSA Piyasa 2024 1. Yarı Yılı Öne Çıkanlar argaam.com argaam.com
- AGBI – “Suudi Arabistan kutsal şehirlerini yabancı yatırımcılara açıyor” (Ocak 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “S&P’ye göre turizm ve Vizyon 2030 ile Suudi perakende gayrimenkul görünümü güçlü” (Nisan 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Piyasa Performansı) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Dünyanın en yüksek binası Jeddah Tower’ın inşaatı 2028’de tamamlanmak üzere yeniden başladı” (Eyl 2023) designboom.com designboom.com
- Riyad: Başkent, siyasi ve ekonomik açıdan bir güç merkezi olup, şu anda neredeyse her alanda bir emlak patlaması yaşıyor. Veliaht Prens’in öncülüğünü yaptığı planlara göre Riyad, 2030’a kadar nüfusunu yaklaşık 15 milyona çıkarmayı, çok uluslu şirketlerin bölgesel merkezlerini çekmeyi ve büyük kamu yatırımlarıyla büyümeyi hedefliyor. Sonuç olarak, Riyad’ın emlak piyasasında Jeddah’a göre çok daha hızlı bir büyüme görüldü. Konut tarafında, Riyad’da satış fiyatları 2024’ün başında yıldan yıla yaklaşık %10 arttı (Cidde’de ise %5) argaam.com argaam.com ve konut işlem hacmi ve değeri daha yüksek. Riyad’daki konut fiyatlarındaki artış geniş tabanlı oldu (villalar ve daireler birlikte yükseldi) jll-mena.com, buna karşın Cidde’de daha karışıktı. Riyad çevresinde arsa arzı tarihsel olarak boldu, fakat talepteki artış yüzünden Riyad bile artık değerli bölgelerde konut yetersizliğiyle karşılaşıyor. Bu arada, Riyad’ın ofis piyasası bambaşka bir seviyede – 5 milyon m²’den fazla alana ve King Abdullah Finans Bölgesi gibi projelerde inşası süren onlarca yeni ofis kulesine sahip. Riyad’da A sınıfı ofis kiraları ortalama ~2.000 SAR/m² ile Cidde’deki ~1.300 SAR/m²’nin oldukça üzerinde argaam.com. Riyad’ın perakende sahnesi de Cidde’den daha büyük (2023 sonu itibarıyla 3,5 milyon m² vs 2,1 milyon m²) argaamplus.s3.amazonaws.com ve pek çok uluslararası marka ilk mağaza girişlerini burada yapmaya devam ediyor. Kültürel olarak, Riyad’ın (etkinlikler, konserler, sporlar vb. ile) küresel bir şehir olma çabası henüz yeni başladı ama çok hızlı ilerliyor; halbuki Cidde, Suudi standartlarına göre uzun zamandır daha kozmopolit ve liberal bir şehir. Özünde, Riyad, Suudi Arabistan’ın emlak büyümesine liderlik ediyor – son yıllarda yeni proje duyurularında ve emlak yatırımlarında aslan payını aldı agbi.com. Cidde ise büyüyor olsa da Riyad’ın hızına yetişmeye çalıştı. Yine de, Cidde kıyı şehrinin doğal cazibesine sahip olmasından dolayı avantajlı ve her zaman Hac/Umre ziyaretçilerini çekecek. Bir bakıma, Riyad’ın piyasası daha sıcak ama aynı zamanda daha dalgalı (çünkü büyümesi kısmen politika kaynaklı ve hükümet taşınmalarına bağlı), Cidde’nin büyümesi ise ticaret ve turizm temellerine dayalı olarak daha istikrarlı.
- Dammam/Khobar (Doğu Bölgesi): Dammam Metropolitan Alanı (DMA, Khobar ve Dhahran’ı da içerir) Suudi Arabistan’ın petrol endüstrisinin kalbidir ve Jeddah’a (~4 milyon) kıyasla daha küçük bir nüfusa (~1.5-2 milyon) sahiptir. Gayrimenkul piyasası nispeten istikrarlı ve ılımlı bir büyüme göstermiştir. Örneğin, 2024’ün ilk yarısında Dammam’daki konut fiyatları yaklaşık olarak aynı kalırken, kiralar sadece %4 civarında arttı argaam.com. Bu oran, Riyad ve Cidde’de görülen büyümenin gerisindedir. DMA’da konut arzı artıyor, ancak büyük ölçüde kuzey banliyölerindeki orta ölçekli konutlara odaklanıyor ve uygun fiyat sunmayı hedefliyor argaamplus.s3.amazonaws.com. Doğu Bölgesi’nde, özellikle Khobar çevresindeki yabancılara uygun sitelerde Suudi Aramco ve ilgili sektörlerdeki üst düzey yöneticiler arasında lüks konut talebi oluşan belli başlı bölgeler vardır. Ancak genel olarak, konut piyasası Jeddah’a göre daha az dinamiktir; bunun bir nedeni de nüfus artış hızının daha yavaş olmasıdır. Ofis sektöründe, Dammam’daki A sınıfı kira fiyatları, kamu ve petrol hizmet firmalarından gelen taleple birlikte 2024’ün ikinci çeyreği itibariyle yıllık yaklaşık %10 arttı argaam.com, fakat kira seviyeleri Jeddah’a göre daha düşük kaldı. Dammam/Khobar’da perakende, birkaç dominant alışveriş merkezi ile dikkat çeker; Khobar’ın sahil şeridi “Corniche” popüler perakende ve yeme içme alanlarına sahiptir ancak ölçek, genellikle yerel nüfusa hizmet edecek şekilde sınırlıdır argaam.com. Bir fark, Doğu Bölgesi sakinlerinin hafta sonları kolayca Bahreyn’e geçebilmesi; bu durum, bir miktar perakende ve turizm harcamasının bölgeden çıkmasına sebep olabilir – Jeddah böyle bir durumla karşı karşıya değil. Vision 2030 ile Doğu Bölgesi ekonomisi petrol dışında çeşitlendirilmeye çalışılırken, büyük Jubail petrokimya yatırımları ve lojistik merkezler gibi yeni girişimler, uzmanlaşmış gayrimenkul (örneğin işçi konutları, endüstriyel gayrimenkul) ihtiyacını tetikleyebilir. Ancak genel hatlarıyla, Dammam’ın pazarı daha küçük ve daha istikrarlı, ılımlı büyüme beklentisi var; Riyad ya da Jeddah’ta görülen keskin dalgalanmalara burada nadiren rastlanır. Ayrıca yapı olarak daha dağınık – Dammam, Khobar ve Dhahran ayrı çekim merkezleri oluştururken, Jeddah tek ve büyük bir metropoldür.
- Cidde: birçok ölçekte Riyad ve Dammam arasında yer alır. Çeşitli bir ekonomiye sahiptir – liman lojistiği, ticaret, turizm/hac, bir miktar sanayi – bu nedenle gayrimenkul dinamikleri çok yönlüdür. Cidde’nin konut piyasası, tarihi olarak Riyad’a kıyasla biraz daha uygun fiyatlıydı (örneğin, metrekare başına daire fiyatları biraz daha düşük), ancak bu fark, Cidde’nin 2021–2022’de güçlü fiyat artışı kaydetmesiyle daralmıştır. Knight Frank’ın lüks konut pazarları küresel endeksinde, hem Riyad hem de Cidde 2024 yılında birinci sınıf fiyat artışında dünya genelinde ilk altı şehir arasında yer aldı. Bu, Suudi şehirlerinin, küresel zorluklara rağmen nasıl hızla yükseldiğinin altını çiziyor mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai de bu üst kademedeydi). Knight Frank, Orta Doğu bölgesinin yıllık %7,2 birinci sınıf fiyat artışı ile küresel olarak en güçlü bölge olduğunu belirtti ve bölge için önümüzdeki beş yılda %64’lük şaşırtıcı bir kümülatif artış öngördü mansionglobal.com mansionglobal.com. Riyad bunun büyük bir kısmını yakalayabilirken, Cidde’nin lüks segmenti de yükselişte – örneğin sahil villaları yüksek fiyatlara sahip ve arzı sınırlı. Riyad’ın hızlı gelişimine kıyasla, Cidde’nin yaklaşımı biraz daha ölçülü ve doğal. Şehrin iddialı projeleri (Cidde Central, Cidde Kulesi gibi) Riyad’ın takviminden biraz geride (Riyad, Diriyah Gate, Qiddiya gibi projeleri ileri aşamalarda teslim ediyor). Ancak 2020’lerin sonlarına doğru bu Cidde projeleri tamamlandıkça şehirde önemli bir toparlanma yaşanabilir. Kültürel ve yaşam tarzı açısından Cidde, her zaman Krallığın daha rahat, ticari merkezi olmuştur – girişimcileri cezbetmekte ve gelişen bir sanat ortamına sahiptir. Bu, niş gayrimenkul piyasalarına da yansır (örneğin, Al-Balad’daki galeri alanları, özel kafeler vb.). Riyad ise şu anda kültürel olarak açılıyor ve bunu sıfırdan inşa ediyor. Yatırımcılar için Cidde, bir sahil kenti cazibesi sunar (ne karaya sıkışmış Riyad ne Dammam bunu sağlayabilir) ve turizm açısından büyük bir potansiyele sahipken, Riyad devlet harcamalarının ve kurumsal talebin ağırlığını sunar. Özetle, tüm büyük Suudi şehirleri Vision 2030 yatırımlarından faydalanıyor, ancak Riyad şu anda birincil büyüme motoru konumunda, Cidde güçlü bir ikincil rolde ve Dammam ise ılımlı bir büyüme yaşamakta. Suudi Arabistan’da dengeli bir gayrimenkul portföyü, Riyad’ın hızla büyüyen ofis ve konut sektörlerine, Cidde’nin turizme dayalı gelişmeleri ve limana bağlı lojistiğine, Dammam’ın ise istikrarlı gelir getiren varlıklarına (örneğin petrol çalışanları için konut ya da endüstriyel firmalara hizmet veren depolar) maruz kalmayı içerebilir. Özellikle, Cidde’nin karşılaştırmalı üstünlüğü limanı ve Kutsal Şehirler’e yakınlığında yatıyor – bu faktörler daha az dalgalanmalı temel bir talep sağlıyor. Riyad’ın avantajı ise hükümetin ilgisi ve kritik kitleye sahip olması. Dammam’ın avantajı ise arkasındaki petrol zenginliği. 2025-2030 dönemine girerken, Cidde, mega projelerinin devreye girmesiyle Riyad ile arasındaki farkı azaltabilir, fakat Riyad da yerinde saymıyor (“Riyad Stratejisi” için devasa yatırım planları mevcut). Cidde’nin doğal güçlü yönlerini kullanarak daha kendine özgü bir konumlandırma (belki Krallığın uluslararası giriş kapısı ve kültürel başkenti olarak, Riyad’ın idari başkent rolünü tamamlayacak şekilde) elde edip edemeyeceğini izlemek ilginç olacak.
- Konut: Cidde’de konut talebinin 2030 yılına kadar güçlü kalması bekleniyor. Nüfus artışının (Suudi Arabistan’ın nüfusu genç ve büyüyor) ve Suudi ev sahipliğini artırma yönündeki sürekli çabaların birleşimi, konut arzı üzerinde baskı oluşturmaya devam edecek. Cidde’deki konut fiyatlarının, herhangi bir aşırı ısınma olmazsa, genellikle yıllık olarak ılımlı ve orta tek haneli (muhtemelen yılda %3–6) bir artış göstermesini bekliyoruz. Yüksek talebin olduğu bazı bölgelerde (örneğin lüks sahil villaları ya da yapılırsa metro gibi yeni altyapıya yakın mülkler) değer artışı daha hızlı olabilir. Örneğin, Knight Frank’ın araştırması, Orta Doğu şehirlerinde 2029 yılına kadar birinci sınıf alanlarda yaklaşık %60+ değer artışı görülebileceğini gösteriyor mansionglobal.com mansionglobal.com ve bu, Cidde’nin üst düzey bölgelerini de kapsayacaktır. Ancak hükümetin geniş çaplı konut projeleri (Roshn toplulukları gibi) önemli bir arz artışı sağlayacak ve bu da aşırı fiyat artışının önüne geçerek konutların yerel halk için erişilebilir kalmasına yardımcı olacaktır. Suudi Arabistan’daki ev sahipliği oranı 2030’a kadar %70’e ulaşma yolunda ilerliyor pwc.com pwc.com ve Cidde de on binlerce yeni birim sunarak buna katkıda bulunacak. 2030’a geldiğimizde, Cidde’nin silüeti önemli ölçüde farklı olacak – Jeddah Central’daki 17.000 birimin çoğu teslim edilecek, yeni gökdelenler Corniche’i süsleyecek ve kuzeydeki master planlı banliyöler büyük ölçüde tamamlanmış olacak. Kiralık konutlar yeni arzın (özellikle apartmanların) piyasaya girmesiyle birlikte dönem dönem daha yavaş büyüme görebilir; on yılın ortasında boşluk oranında hafif bir artış olabilir, bu da kira artışlarını biraz dizginleyebilir. Yine de, 2030’a gelindiğinde daha yüksek hane gelirleri ve yeni işletmeler ile turizmden gelen işlerle birlikte yurtdışından gelenlerin sayısındaki artış sağlıklı bir kiralık konut piyasasını destekleyebilir. Konutlarda kira getirisinin %6-8 aralığında dengelenmesini bekliyoruz ve bu da yatırımcılar için cazip bir oran.
- Ofis: Cidde’nin ofis piyasası muhtemelen ılımlı bir şekilde büyüyecek. Ekonominin çeşitlenmesiyle birlikte, şehirde yeni özel şirketler (örneğin, lojistik, turizm, fintech) kuruluyor ve bu da ofis talebini artırıyor. Ancak Riyad, kendisini kurumsal merkez olarak agresif bir şekilde konumlandırıyor (hatta devlet ihalelerinde şirketlerin genel merkezini orada bulundurmasını şart koşuyor) ve bu da Cidde’nin ofis büyümesini bir miktar sınırlayabilir. 2030 yılına kadar Cidde’de, Cidde Merkezi ve kuzey koridorları gibi karma kullanımlı bölgeler dahil olmak üzere, birkaç yüz bin metrekarelik yeni ofis alanı ekleneceğini öngörüyoruz. A sınıfı kiralarda enflasyon/talep doğrultusunda kademeli bir artış (yıllık ortalama %2-5 büyüme) olabilir, fakat ciddi miktarda yeni arz aynı anda piyasaya girerse (örneğin, Cidde Kulesi’nin ofis bölümü veya birden fazla yeni kule), bu projelerin teslim edileceği 2027 civarında kiralarda durağan ya da hafif bir düşüş dönemi yaşanabilir. Genel olarak, Cidde’nin istikrarlı iş ortamı göz önüne alındığında doluluk oranlarının sağlıklı kalması bekleniyor. 2030 yılına kadar gelişen bir diğer trend ise esnek çalışma alanları ve daha yüksek kalite standartları olacak – yeni ofislerde akıllı teknoloji ve sürdürülebilirlik (2030 Vizyonu’nun yeşil bina hedefleriyle uyumlu) ön plana çıkacak, bu da kira açısından prim yaratabilir.
- Perakende: Cidde’deki perakende gayrimenkul sektörü büyümeye fakat aynı zamanda dönüşüme de hazır. S&P Global’a göre, 2025-2026 görünümü güçlü; bunun nedeni turizm ve tüketici harcamalarındaki artış arabnews.com arabnews.com. 2030’a yaklaşırken, büyük etkinlikler (Expo, Dünya Kupası) ve mega projelerin (Kızıldeniz tatil köyleri gibi) olgunlaşması, perakende satışlarını ve ziyaretçi trafiğini muhtemelen artıracak. Yeni perakende formatlarının gelişeceğini bekliyoruz: açık hava yaşam merkezleri, yeme-içme/eğlence merkezleri ve karma kullanımlı projelerde cadde mağazacılığı gibi seçenekler, geleneksel kapalı alışveriş merkezlerinin ötesinde olacak. Cidde Merkezi, on yılın sonuna doğru şehrin önde gelen alışveriş destinasyonu olabilecek şık perakende gezinti alanlarına sahip olacak. Birinci sınıf lokasyonlardaki perakende kiraları mütevazı biçimde artacak (yıllık ortalama ~%3), ancak e-ticaret daha hızlı büyürse ya da çok fazla alışveriş merkezi rekabet ederse ikincil perakende alanlar zorluk yaşayabilir. 2030’a kadar e-ticaretin yaygınlığı kesinlikle artacak, ancak Suudi kültürü muhtemelen alışveriş merkezi deneyimlerine değer vermeye devam edeceğinden “alışveriş merkezlerinin ölümü” olmayacak – düşük performanslı olanlar daha çok yeniden işlevlendirilir. Cidde’de kişi başına düşen toplam perakende alanı artacak, fakat umarız talep ile uyumlu olur. Arz-talep dengesi kritik; S&P, geliştiricilerin gereğinden fazla perakende alanı üretmesi durumunda aşırı arz riski konusunda uyarıda bulundu arabnews.com. Ancak son dönemdeki ihtiyatlı yaklaşım (Riyad 2024’ün başında büyük bir alışveriş merkezi eklemedi, mevcut alanların kalitesine odaklanıyor argaam.com) sürdürülebilir bir büyüme eğrisi öngörmemizi sağlıyor.
- Sanayi/ Lojistik: Bu sektörde önemli bir büyüme bekleniyor. Vision 2030 projeleri (yeni SEZ’ler ve lojistik merkezler gibi) hayata geçtikçe, Cidde limanı, KAEC ve planlanan lojistik bölgeleri çevresinde depo inşaatlarında bir patlama yaşanabilir. Landbridge demiryolunun tamamlanması (muhtemelen 2030’a kadar) Cidde’yi ülkenin ana ithalat-ihracat merkezi haline getirecek ve depolama talebinin artmasına neden olacak. Lojistik gayrimenkul geliştirme alanında birkaç yıl boyunca çift haneli yıllık büyüme öngörüyoruz ve kiralar, arz dengelenene dek yükselmeye devam edebilir. Güçlü talep nedeniyle, birinci sınıf lojistik kira fiyatları 2030’a kadar Riyad seviyelerine yaklaşabilir (en iyi depolar için yılda m² başına 300-400 SAR’a yakınlaşabilir) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Yatırımcılar, bu segmentte görece yüksek getiriler ve güvenilir kiracılarla yapılan uzun vadeli sözleşmeler nedeniyle bu alanı cazip buluyor. 2030 yılına kadar Cidde, Kızıldeniz’in önde gelen lojistik merkezi haline gelebilir; limanı ve havaalanı sayesinde modern dağıtım merkezleri sadece Suudi Arabistan’a değil, Afrika ve bölgedeki piyasalara da hizmet edecek.
- Otelcilik: Doğrudan sorulmasa da, Vision 2030’un turizm hedefleri otel sektörünü doğrudan etkilediğinden Cidde’nin otel sektöründen bahsetmekte fayda var. Cidde’de otel oda arzında ciddi bir artış görebiliriz (Cidde Merkezi’nde 2.700 oda dahil olmak üzere, jeddahcentral.com ve diğer projelerle birlikte). Doluluk oranları küresel seyahat trendlerine bağlı olarak dalgalanabilir ancak genel eğilim daha fazla turist olacak – hem dini (Umre vizelerinin kolaylaşması ve yıl boyu erişime açık olması nedeniyle) hem de eğlence amaçlı (Kızıldeniz turizmi arttıkça birçok kişi Cidde’den geçecek). 2030 yılına kadar Cidde’de yeni tema parkları, kruvaziyer gemilere özel terminaller ve belki de genişletilmiş kongre olanakları olabilir, bunların tamamı gayrimenkul sektörünü (yeni eğlence yatırımları vs.) besleyecek.
- Vizyon 2030 Mega Projeleri: Yatırımcılar ve geliştiriciler Cidde’deki çok sayıda mega projeye katılabilir veya bunlardan faydalanabilir. Cidde Merkez, Cidde Kulesi/JEC gibi projeler ve altyapı genişlemeleri, yeni yatırım bölgeleri yaratıyor – lüks konutlardan alışveriş bölgelerine, ofis parklarına kadar. Erken girenler bu gelişmelerde değerli arsalar veya ortaklık rolleri kapabilir. Örneğin, Cidde Merkez çevresindeki alt gelişimlerde PIF ile ortaklık kurmak ya da bu projelere hizmet sunmak, bölge üst düzey bir merkeze dönüşürken oldukça kazançlı olabilir.
- Büyüyen Talep ve Avantajlı Demografi: Cidde’nin genç ve büyüyen nüfusu, özellikle uygun fiyatlı ve orta segment konutlara olan talebi sürdürüyor. Rekabetçi fiyatlarla kaliteli konut üretebilen geliştiriciler (ekonomik konut için devlet teşviklerinden faydalanarak), ilk kez alıcılar için hazır bir pazara sahip. Ayrıca, çekirdek aile ve topluluk yaşamına geçişle birlikte, planlı toplu konutlar, korunaklı siteler ve Cidde içinde karma kullanımlı “mini şehirler” için fırsatlar var. Cidde konut piyasasında işlemlerin yıldan yıla %43 artması, ne kadar bastırılmış bir talebin ortaya çıktığını gösteriyor jll-mena.com – bir trend ki, daha fazla insanın krediye hak kazanmasıyla devam edecek gibi görünüyor.
- Turizm ve Konaklama Avantajı: “İki Kutsal Caminin Kapısı” ve Kızıldeniz kıyısında bir şehir olarak Cidde, Suudi Arabistan’ın turizm atağından büyük fayda sağlayabilir. Otel, tatil köyü, hizmetli daireler ve eğlence mekanları geliştirme fırsatı mevcut. Hac ile ilgili gayrimenkuller (örneğin yenilenmiş hacı konaklama yerleri, ulaşım merkezleri vb.) ayrı bir niş oluşturuyor – Mekke öncesi/sonrası hacıların ihtiyaçlarını karşılayan karma kullanımlı merkezler, potansiyel olarak keşfedilmemiş bir piyasa. Hükümetin 2030 yılı için 150 milyon ziyaretçi hedefinde milyonlarca kişi Cidde’den geçecek argaam.com argaam.com. Yatırımcılar, mega projelerden doğacak turizmden bazı payları yakalamak adına Cidde’de temalı eğlence merkezleri veya sahil projeleri inşa etmeyi düşünebilirler (örneğin bir aile eğlence parkı ya da su parkı, turizm büyüdükçe başarı sağlayabilir). Riyad’daki yaklaşan Expo 2030 ve diğer etkinlikler, Suudi Arabistan’ın profilini yükselterek dolaylı yoldan Cidde’ye fayda sağlayacak – uluslararası ziyaretçiler genelde birden fazla şehri ziyaret ediyor, bu nedenle Cidde’nin tarihi bölgesi (Al-Balad) ve sahili turistlerin ilgi odağı olup buradaki perakende ve butik otel talebini artırabilir.
- Lojistik ve Endüstriyel Merkez: Lojistik sektörü hızla büyüyor – Cidde limanı Orta Doğu’nun en işlek limanlarından biri ve yeni ticaret anlaşmaları ile SEZ’ler sayesinde daha fazla şirket dağıtım merkezine ihtiyaç duyacak. Yatırımcılar depolama alanları, soğuk hava depoları ve endüstriyel tesisler geliştirerek ya da satın alarak istikrarlı ve uzun vadeli gelir elde edebilir. Hükümetin üretimi yerelleştirme girişimleri (otomobilden gıda işleme tesislerine kadar) doğrultusunda Cidde’de özellikle liman ya da KAEC yakınında endüstriyel parklar gelişime açık. Bu projelere genellikle devlet tarafından sübvanse edilmiş hizmetler veya arazi gibi destekler de sağlanıyor, fırsatı daha cazip yapıyor. Ayrıca e-ticaretin büyümesiyle şehirde son kilometre teslimat merkezleri de bir başka fırsat sunuyor.
- Yabancı Yatırım ve Ortak Girişim Potansiyeli: Kuralların liberalizasyonu, yabancı yatırımcıların piyasaya daha kolay girmesini sağlıyor – bu da yerel geliştiricilerin sermaye ve uzmanlığı olan uluslararası ortaklar arayabileceği anlamına geliyor. Ortak girişimler, örneğin bir yerli firmanın bir yabancı otel işletmecisi ile yeni bir tatil köyü geliştirmesi ya da bir uluslararası mimarlık firmasının simgesel yapılar üzerinde iş birliği yapması (ki bu zaten Cidde Kulesi, Cidde Central gibi projelerde gerçekleşiyor) yoluyla gelişebilir. Ayrıca, daha fazla yabancı alıcı lüks oturma izni vizelerinin yaygınlaşmasıyla üst düzey konut piyasasına girebilir, bu da lüks konut geliştiricileri için yeni bir müşteri kitlesi sunar.
- Değeri Düşük Segmentler: Son dönemdeki büyümeye rağmen Cidde’nin bazı pazar segmentleri bölgesel rakiplerine göre hâlâ değeri düşük olabilir. Örneğin, Cidde’deki birinci sınıf deniz kenarı mülkler Dubai ya da hatta Riyad’dakilerden hâlâ daha ucuz. Burada bir arbitraj fırsatı var – şimdi Cidde’de birinci sınıf gayrimenkul yatırımı yapmak, şehrin küresel prestiji arttıkça yüksek değer artışı getirebilir. Benzer şekilde, miras turizmi de tam gelişmemiş durumda – Al-Balad’daki tarihi binaları butik oteller veya kültür merkezlerine dönüştürmek hem mirası koruyabilir hem de kâr sağlayabilir; bu da Vision 2030’un yaşam kalitesi hedefleriyle örtüşmektedir.
- Bazı Sektörlerde Arz Fazlası: Devam eden projelerin ölçeğiyle birlikte, bazı segmentlerin arz fazlası riski bulunuyor. Örneğin, kısa sürede on binlerce yeni dairenin (Roshn topluluklarından, Cidde Merkez konutlarından vb.) piyasaya akın etmesi durumunda, orta segment dairelerin kira oranları ve satış fiyatları durağanlaşabilir veya düşebilir. S&P Global, özellikle çok sayıda alışveriş merkezinin perakendeci satışlarını azaltabileceği perakende sektöründe arz fazlası konusunda uyarıda bulunuyor arabnews.com. Benzer şekilde, aynı dönemde birden fazla yeni ofis kulesinin açılması ve yeterli düzeyde kiracı bulunamaması durumunda ofis piyasası da arz fazlasına kayabilir. Yat geliştiricileri, projeleri doğru zamanda ve aşamalı olarak hayata geçirmeli, ürünlerini farklılaştırmalı ve fazladan arza yakalanmamak için dikkatli olmalıdır.
- Ekonominin Hükümet Harcamalarına ve Petrol Gelirlerine Bağımlılığı: Suudi Arabistan’ın emlak sektöründeki gidişatı, hükümet harcamalarına yakından bağlıdır (birçok proje hükümet girişimiyle başlatılmıştır veya hükümet altyapısına dayanır). Petrol fiyatlarında veya bütçe gelirlerinde önemli bir düşüş, harcama kısıntılarına veya projelerde yavaşlamaya yol açabilir. Örneğin, petrol fiyatları aniden düşer ve düşük kalırsa, PIF Cidde Merkez gibi projeleri erteleyebilir veya ölçeğini küçültebilir ya da konut programı sübvansiyonlarını azaltabilir; bu da piyasayı doğrudan etkiler. Ülkenin tamponları ve çeşitlendirme çabaları olsa da, Vision 2030 girişimlerinin büyük bir kısmı hâlâ petrol gelirleriyle finanse edilmektedir. Yatırımcılar, mevcut büyümenin genişlemeci maliye politikalarına dayandığını bilmeli — aksi bir durumda talep olumsuz etkilenir (düşük tüketici güveni, inşaat sektöründe iş kayıpları vb.).
- Faiz Oranları ve Finansman Maliyetleri: 2022–2024 yılları arasında küresel faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte ipotekli krediler ve geliştirme kredileri daha pahalı hale gelmiştir. Yüksek oranlar devam ederse, finansman riski artar – son kullanıcı talebi, devlet sübvansiyonlarının ötesinde ipotekler ulaşılmaz hale gelirse zayıflayabilir ve geliştiriciler daha yüksek sermaye maliyetiyle karşılaşır. En kötü senaryoda projeler finansman darboğazları nedeniyle durabilir. Suudi Arabistan Merkez Bankası, para birimi kuru nedeniyle genellikle ABD Merkez Bankası faiz politikasını yakından takip eder; bu yüzden küresel faiz eğilimleri önemlidir. Öte yandan, önümüzdeki yıllarda (bazı tahminlere göre 2025-2026 arasında) enflasyon ve faizlerin düşmesi durumunda bu risk azalabilir.
- Düzenleyici ve İcra Riskleri: Suudi Arabistan düzenleyici ortamını iyileştirmiş olsa da hâlâ bürokratik ve düzenleyici zorluklar mevcuttur. Mevzuattaki değişiklikler (örneğin, taşınmaz işlemleri veya gayrimenkuller için %5 KDV’ye eşdeğer vergiden başka yeni vergilerin getirilmesi) piyasada sürpriz etkisi yaratabilir. Mega projelerde ise uygulama riski öne çıkıyor: Gecikmeler veya maliyet aşımları, ilgili yatırımları olumsuz etkileyebilir. Örneğin Cidde Kulesi, uygulama riski taşıyor — bir kez daha askıya alınırsa, bu projedeki arazi değerleri etkilenebilir. Benzer şekilde, Cidde Merkez zamanında ve vizyona uygun şekilde teslim edilmezse, şu an yatırımcıların heyecanını artıran havayı sönümlendirebilir.
- Jeopolitik ve Piyasa Algısı Riskleri: Orta Doğu’da yer aldığı için Suudi Arabistan (ve dolayısıyla Cidde), bölgesel jeopolitik gerilimlerden etkilenebilir. Herhangi bir istikrarsızlık veya güvenlik olayı, anlık olarak turizmi ya da yabancı yatırım isteğini azaltabilir. Ayrıca, gelişmekte olan bir piyasa olarak Suudi emlak sektörü, küresel yatırımcıların duyarlılığındaki değişimlere tabi olabilir. Örneğin, diğer piyasalar daha çekici hâle gelirse ya da küresel bir emlak düşüşü yaşanırsa, yabancı sermaye geri çekilebilir. Ülke içinde ise, örneğin büyük bir projenin başarısız olması ya da hızlı değişimlere karşı halkın tepkisi durumunda piyasa duyarlılığı olumsuz etkilenebilir (her ne kadar bu emlak sektörüne göre diğer alanlarda daha az olası olsa da).
- İnşaat Maliyetleri ve Tedarik Zinciri: Hızlı gelişme, Suudi Arabistan’da artan inşaat maliyetlerine (malzeme ve işçilik) yol açtı – bu, sektör raporlarının belirttiği bir zorluk argaam.com. İnşaat maliyetlerindeki enflasyon devam ederse, geliştiriciler kâr marjlarının daralması ile karşı karşıya kalabilir veya satış fiyatlarını tüketicilerin karşılayamayacağı seviyelerin üzerine çıkarmak zorunda kalabilirler. Tedarik zinciri sorunları (pandemi döneminde dünyada yaşandığı gibi) proje takvimlerini geciktirebilir. Bunu azaltmanın yolu etkin proje yönetimi ve belki de yerel kaynak bulmadır (Vision 2030 bunu teşvik ediyor ancak malzeme üretiminin yerelleşmesi zaman alacaktır).
- Piyasa Olgunluğu ve Likidite: Suudi emlak piyasası halen olgunlaşma sürecindedir. GYO’lar dışında, daha gelişmiş piyasalara kıyasla sınırlı şeffaflık ve likidite bulunur. Yatırımcılar çıkış stratejisini dikkate almalıdır – Cidde’de mülkleri çabucak satmak, talebin çok yüksek olmadığı sürece, çok likit piyasalara kıyasla daha zordur. Piyasa koşullarının değişmesi durumunda ise büyük varlıkları satmak zaman alabilir. Bununla birlikte, elektronik tapular ve REGA’dan daha iyi veri gibi gelişmeler bu alanda yavaşça ilerleme sağlamaktadır.
- JLL – KSA Konut Piyasası Dinamikleri, 2025 1. Çeyrek jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Orta Doğu Gayrimenkul Tahminleri 2024 (Suudi Arabistan) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam Haber – “JLL, Riyad ve Cidde’de 2024’ün ikinci yarısında 32.000 yeni konut bekliyor” (Eylül 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam Haber – Devamı: JLL KSA Piyasa 2024 1. Yarı Yılı Öne Çıkanlar argaam.com argaam.com
- AGBI – “Suudi Arabistan kutsal şehirlerini yabancı yatırımcılara açıyor” (Ocak 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “S&P’ye göre turizm ve Vizyon 2030 ile Suudi perakende gayrimenkul görünümü güçlü” (Nisan 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Piyasa Performansı) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Dünyanın en yüksek binası Jeddah Tower’ın inşaatı 2028’de tamamlanmak üzere yeniden başladı” (Eyl 2023) designboom.com designboom.com
2025–2030 Pazar Tahmini
İleriye baktığımızda, 2025’ten 2030’a kadar olan dönemde Cidde’nin gayrimenkul piyasası genel olarak olumlu bir görünüme sahip, güçlü ekonomik temeller ve ulusal kalkınma planlarıyla destekleniyor. Analistler ve danışmanlar, konut, ticari ve turizm odaklı alanlarda büyümenin devam edeceğini, ancak büyüme hızının sektöre ve yıla göre değişebileceğini öngörüyor. İşte tahminin kilit unsurları:
Nicel olarak, piyasa araştırma firmalarına göre Suudi Arabistan’ın genel gayrimenkul pazarı 2030’a kadar yaklaşık %7–9 BİL bileşik yıllık büyüme oranı (CAGR) ile büyüyecek, bu da on yılın sonunda pazar değerinin ikiye katlanabileceği anlamına geliyor techsciresearch.com imarcgroup.com. Cidde de bunun önemli bir parçası olarak büyük katkı sağlayacak. Gayrimenkul Genel İdaresi, ulusal gayrimenkul pazarının 2029’a kadar yaklaşık 100+ milyar dolar seviyelerine ulaşmasını öngörüyor arabnews.com. Bu nedenle, Cidde’nin payı (tarihi olarak toplam işlem değerinin %15-20’sine kadar) 2030 yılına gelindiğinde yıllık olarak onlarca milyar dolarlık bir gayrimenkul satış hacmine ulaşabilir.
Tahmin uyarıları: Bu olumlu projeksiyonlar, ciddi ekonomik şokların yaşanmaması durumunda geçerlidir. Uzun süren küresel bir durgunluk, hükümet harcamalarını etkileyen petrol fiyatlarında keskin bir düşüş veya jeopolitik istikrarsızlık gibi riskler ivmeyi yavaşlatabilir (riskler hakkında daha fazla bilgi bir sonraki bölümde). Ayrıca faiz oranları da önemli – küresel olarak finansman maliyetleri yüksek kalırsa bu, talep büyümesini yumuşatabilir (özellikle konut kredilerinde). Ancak Suudi Arabistan’ın bunu hafifletme konusunda istekli olduğu görülüyor (sübvansiyonlar vb. yoluyla). Genel olarak, 2025–2030 dönemi Cidde’nin gayrimenkulü için büyüme ve modernleşme dönemi olacak; şehir uluslararası alanda daha belirgin hale gelecek ve emlak piyasası daha olgun ve çeşitlenmiş olacak.
Yatırımcılar ve Geliştiriciler için Fırsatlar ve Riskler
Cidde gayrimenkul piyasası, hükümet desteği ve yapısal talep sayesinde cazip bir fırsatlar karması sunarken, paydaşların dikkatlice değerlendirmesi gereken belirli riskler de barındırmaktadır:
Fırsatlar:
Riskler:
Sonuç olarak, 2030’a kadar Cidde’deki emlak fırsatları oldukça büyük – yükselen bir piyasa, güçlü destek ve gerçek talep faktörleri var. Vision 2030’un temalarına (konut erişilebilirliği, turizm, yaşam kalitesi, çeşitlendirme) uyum sağlayan yatırımcı ve geliştiriciler hem finansal olarak kazanç elde edebilir hem de politika yapıcıların desteğini bulabilirler. Bununla birlikte, riskleri yönetmek için ihtiyatlı planlama şarttır. Farklı varlık türlerine (konut, ticari) ya da zaman dilimlerine yayılmak, iyi finansman koşulları sağlamak ve projeleri piyasa değişikliklerine adapte edebilecek esneklikte tutmak akıllıca stratejiler olacaktır. S&P’nin Suudi Arabistan için özetlediği gibi, büyüme yolu güçlü ancak zorluklar da yok değil arabnews.com arabnews.com – ve bu Cidde için de oldukça geçerli. İyi risk yönetimiyle, paydaşlar Cidde’nin emlak sektöründeki büyüme dalgasını yakalayabilir ve önümüzdeki heyecan verici yıllarda önemli kazançlar elde edebilirler.
Kaynaklar:
Ticari Gayrimenkul Trendleri (Ofis, Perakende, Sanayi)
Perakende Gayrimenkul: Perakende sektörü, genç nüfus ve artan turizm sayesinde Cidde’nin ticari ortamında öne çıkan bir alandır.
2024 yılında, Cidde 106.000 m² yeni perakende alanı ekledi (örn.büyük bir alışveriş merkezinin açılmasıyla), şehirdeki toplam perakende arzını yaklaşık 2,16 milyon m²‘ye getirmiştir argaam.com argaam.com.Bu genişleme, tüketici talebine olan güveni yansıtmaktadır.Vision 2030’nin eğlence ve boş zaman aktivitelerini artırma hamlesi sayesinde, Cidde’deki alışveriş merkezleri giderek daha fazla sinema, restoran ve aileye yönelik cazibe merkezi ekleyerek ziyaretçi çekiyor.Birinci sınıf “süper bölgesel” alışveriş merkezlerinde perakende kiraları artıyor (üst düzey alışveriş merkezlerinde 2024 yılının ilk yarısında yıldan yıla yaklaşık %4 artış), argaam.com eski tipteki ikincil alışveriş merkezlerinde ise kiralarda düşüş (~yıldan yıla %4 azalma) görülüyor, çünkü alışveriş yapanlar daha yeni deneyimlere yöneliyor argaam.com.Genel olarak, perakende pazarında 2025-2026 için iyimser bir hava hakim ve S&P Global, nüfus artışı, gelişen turizm ve uluslararası markaların girişi sayesinde Suudi şehirlerinde perakende talebinin daha da artacağını belirtiyor arabnews.com arabnews.com.Özellikle Riyad ve Cidde, alışverişi eğlence ve hatta konut/konaklama unsurlarıyla birleştiren yeni perakende ve karma kullanımlı projelerin bir dalgasına tanık oluyor arabnews.com.Cidde’de, açık hava ve sahil şeridi perakende konseptleri (örneğin, Corniche bölgeleri ve Cidde Yat Kulübü bölgesi gibi destinasyonlar) popülerlik kazanmaktadır ve bu durum, yaşam tarzı odaklı alışveriş bölgelerine yönelik bir trendi yansıtmaktadır arabnews.com.Bununla birlikte, perakende sektörü risksiz değildir: e-ticaretin büyümesi ve değişen tüketici tercihleri, alışveriş merkezi işletmecilerinin ziyaretçileri çekmek için yenilik yapmaya devam etmelerini gerektiriyor.S&P, özellikle ev sahiplerinin mülklerini yenilemek için yüksek sermaye harcamaları yapmaları durumunda, arz fazlası ve rekabetin kira getirileri üzerinde baskı oluşturabileceği konusunda uyardı arabnews.com.Şimdilik, Cidde’nin perakende gayrimenkul sektörü, yüksek kişi başına gelir ve alışveriş merkezlerini sosyal buluşma noktası olarak gören bir kültür sayesinde güçlü tüketici harcamalarıyla destekleniyor arabnews.com arabnews.com.Suudi Arabistan’ın 2030 yılına kadar 100+ milyon turist hedeflemesiyle, Expo 2030 ve 2034 FIFA Dünya Kupası gibi mega etkinlikler de dahil olmak üzere, Cidde’nin bir geçit şehri olarak konumlanması, perakende sektörünü sürdürülebilir bir büyümeye hazırlıyor arabnews.com.Endüstriyel & Lojistik Gayrimenkuller: Cidde’deki endüstriyel gayrimenkul sektörü, Suudi Arabistan’ın lojistik hedefleriyle uyumlu olarak göz önünde olmadan önemli bir büyüme yaşıyor.
Krallığın ana Kızıldeniz liman kenti olan Cidde, küresel bir lojistik merkezi olma planlarının merkezinde yer alıyor ve bu durum modern depolar ile dağıtım merkezlerine olan talebi artırıyor argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020 sonrası e-ticaret patlaması, büyük ve yüksek kaliteli lojistik tesislere olan ihtiyacı daha da artırmıştır argaamplus.s3.amazonaws.com.2023 yılında Suudi Arabistan, sanayi ve yüksek teknoloji yatırımlarını çekmek için dört yeni Özel Ekonomik Bölge (SEZ) başlattı – bunlardan biri özellikle Cidde yakınlarındaki Kral Abdullah Ekonomik Şehri (KAEC)‘nde yer alıyor argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’in SEB’si, ileri düzey üretim ve lojistiğe odaklanmakta olup, Cidde çevresinde depo ve fabrika gelişimini teşvik etmesi beklenmektedir.Cidde’deki birinci sınıf depo kiraları şu anda konum ve özelliklere bağlı olarak yaklaşık yıllık m² başına 90 ila 300 SAR arasında değişmektedir argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Bu kiralar, kaliteli alan için boşluk az olduğundan artıyor – nitekim, endüstriyel kiralar 2022–2023 yıllarında orta ila yüksek tek haneli yüzdelerde artış gösterdi.Cidde’nin depo kiraları Riyad’ınkinden biraz daha düşük olsa da (ki bu rakam m² başına 400 SAR’a kadar çıkabiliyor) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, liman yakınında daha fazla 3PL (üçüncü taraf lojistik) sağlayıcısı ve üreticinin faaliyet göstermesiyle bu fark kapanabilir.Devam eden Suudi Landbridge Projesi – Cidde Limanı’nı Riyad ve Dammam’a bağlayan devasa bir demiryolu hattı – bir diğer oyun değiştirici olarak görülüyor ve on yılın sonuna doğru tamamlanması bekleniyor.Ülke genelinde kargonun daha hızlı taşınmasını sağlayarak, Cidde’nin limanı ve sanayi bölgeleri çevresindeki lojistik parklarına olan talebin artması muhtemeldir.Genel olarak, endüstriyel gayrimenkul görünümü iyimser: Vizyon 2030’un çeşitlendirme hamlesi, depoculukta büyümeyi hızlandırıyor ve Cidde, stratejik konumuyla avantaj sağlıyor.Asıl zorluk, yeterli yeni endüstriyel arzın sağlanması olacak; aksi takdirde, kiralar artmaya devam edebilir ve muhtemelen küçük işletmeleri zor durumda bırakabilir.Bununla birlikte, yeni arazi ve altyapı yatırımları (SEZ teşvikleri dahil) ile yatırımcılar, lojistik gayrimenkulünde sağlam fırsatlar görüyorlar.Bir raporda belirtildiği gibi, Suudi sanayi talebi, petrol dışı ekonomi genişledikçe devam edecek olan “önemli bir büyüme” eğiliminin desteklediği ifade edilmektedir argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Ofis Pazarı: Cidde, Riyad’dan sonra Krallığın en büyük ikinci ofis pazarıdır ve istikrarlı bir şekilde büyümeye devam etmektedir. Cidde’deki toplam ofis stoğu yaklaşık 1,2 – 2,1 milyon metrekare civarındadır (bu aralık farklı sınıflardaki ofis alanlarını yansıtmaktadır) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, bu da Riyad’ın ofis stokunun yaklaşık dörtte biri büyüklüğündedir. 2024’ün ilk yarısında, Cidde’de büyük yeni ofis projesi açılmamış ve böylece arz 1,21 milyon m² kaliteli ofis alanı civarında sabit kalmıştır argaam.com. Ancak, yeni projeler sonunda gündeme alınmıştır – yaklaşık 48.000 m² ofis alanının 2024 sonuna kadar Cidde’de teslim edilmesi beklenmektedir argaam.com. Ofis talebi sağlıklı şekilde devam etmekte, bu da iş büyümesi ve Cidde’nin ticaret ile lojistik merkezi rolünden kaynaklanmaktadır. A Sınıfı ofis kiraları, Cidde’de 2024 ortasında yıllık bazda yaklaşık %11 artarak yıllık 1.335 SAR/m² seviyesine yükselmiştir argaam.com; bu, kaliteli ofis alanı sınırlı kaldıkça ev sahiplerinin avantaj elde ettiğini göstermektedir. (Karşılaştırmak gerekirse, Riyad’daki prime ofis kiraları aynı dönemde neredeyse %20 artarak yaklaşık 2.090 SAR/m² seviyesine yükselmiştir argaam.com, bu da başkentteki daha yüksek talebi yansıtmaktadır). Cidde’deki başlıca ofis kiracıları hükümet kurumları ile köklü şirketlerdir argaamplus.s3.amazonaws.com ve yeni yüksek standartlı binalar rekabet baskısı altında bu büyük kiracıları çekmeye çalışmaktadır argaamplus.s3.amazonaws.com. Gelecekte Cidde ofis sektörü, ekonomik büyümeye paralel olarak fakat daha ölçülü bir hızda büyümeye devam etmesi beklenmektedir – kent, Riyad’da yaşanan büyük şirket taşınma dalgasını yaşamamaktadır. Boşluk oranları nispeten istikrarlıdır ve yeni arz sınırlı kalırsa kiraların yüksek seyretmesi beklenir. Takip edilmesi gereken bir trend de ofis stokunun modernizasyonudur: yeni karma kullanımlı projeler (örneğin Cidde Merkez Projesi’nin bazı bölümleri gibi) son teknoloji ofis alanları sunacaktır, bu da eski binalardaki kiracıların yeni binalara geçmesine ve yaşlanan stoka baskı oluşmasına neden olabilir.Temel Hükümet Politikaları ve Vizyon 2030’un Etkisi
Hükümet politikası – Vizyon 2030 stratejik çerçevesi tarafından yönlendirilen – Cidde’nin emlak piyasasında çok önemli bir rol oynamaktadır. Vizyon 2030’un amiral gemisi hedeflerinden biri, Suudi Arabistan’da ev sahipliğini 2030 yılına kadar %70’e çıkarmak, bu oran 2010’lu yılların ortasında yaklaşık %50 veya daha düşük seviyedeydi pwc.com pwc.com. Bunu başarmak için Konut Bakanlığı (artık MoMRAH’ın bir parçası) konut sektörünü dönüştüren kapsamlı reformlar uygulamıştır. Temel girişimler arasında, Suudi aileler için konut kredilerini kolaylaştıran ve sübvanse eden Sakani programı ile düşük maliyetli finansman sağlayan Gayrimenkul Geliştirme Fonu yer almaktadır. Bu programlar, konut desteği bekleme sürelerini yıllardan neredeyse anında onaya indirmiştir vision2030.gov.sa ve nihai kullanıcı talebinde bir patlama yaratmıştır. Daha önce belirtildiği gibi, hükümet destekli ipotekler ve azaltılan peşinat gereksinimleri (merkez bankası tarafından %30’dan %5’e düşürülmüştür) yeni bir alıcı nesline güç kazandırmıştır pwc.com. Bunun sonucu Cidde’de açıkça görülmekte, daha önce kiracı olan birçok hane artık mülkiyet pazarına girmekte – bu da farklı fiyat seviyelerinde konut inşaatını teşvik etmektedir.
Vizyon 2030’un etkisi, ekonomik çeşitlendirme ve düzenleyici serbestleşme yoluyla konutun ötesinde ticari gayrimenkule de uzanmaktadır. Hükümet, gayrimenkulü petrol dışı GSYİH’nın büyütülmesinde ana sektörlerden biri olarak görmekte (2020 yılına kadar sektörün GSYİH içindeki payını yaklaşık %7’den %10’a çıkarmayı hedeflemektedir) pwc.com. Kalkınmayı teşvik etmek için yetkililer, altyapıya – yeni ulaşım bağlantıları, kamu hizmetleri ve kamusal alan iyileştirmeleri – özellikle turizm ve ticarete hizmet eden Cidde gibi şehirlerde kapsamlı yatırımlar yapmıştır. Dikkate değer bir politika ise, arsa bankacılığını caydırmak ve geliştirme için arsa arzını artırmak amacıyla uygulanmaya başlanan Beyaz Arazi Vergisi‘dir pwc.com. Cidde, bu %2,5 yıllık verginin boş konut arsalarına uygulandığı ilk şehirlerden biri olmuş ve bazı arazi sahiplerini ya inşa etmeye ya da satmaya yönlendirmiştir; bu da projeler için arazi bulunabilirliğini aşamalı olarak iyileştirmektedir. Ayrıca, kolaylaştırılmış izin süreçleri ve kamu-özel işbirliği modelleri, geliştiricilerin Vizyon 2030 hedeflerine uygun büyük projeleri üstlenmelerini kolaylaştırmıştır (örneğin, Cidde Merkez dönüşümü Kamu Yatırım Fonu liderliğinde ve özel müteahhitlerle ortaklık içinde yürütülmektedir).
2030 Vizyonu kapsamında turizm tanıtımı, Cidde emlak piyasasını etkileyen bir diğer politika alanıdır. Krallık, 2030 yılına kadar yılda 100 milyon ziyaretçi (dini turizm, eğlence ve iş etkinliklerinden) çekmeyi hedeflemektedir. Cidde, Mekke ve Medine’ye geleneksel geçit olarak ve Kızıldeniz kıyısında bir şehir olarak bu ivmeden faydalanmaktadır. Hükümetin turist vizelerini kolaylaştırması ve turizm altyapısına (havaalanları, kruvaziyer terminalleri vb.) yaptığı yatırımlar, Cidde’de yeni oteller, hizmetli daireler ve perakende-eğlence komplekslerinin inşasını teşvik etti. Perakende ve konaklama gayrimenkulüne olan yansıma oldukça büyük oldu – örneğin, Suudi Arabistan’da otel doluluk oranları ve oda fiyatları artıyor ve Cidde’deki geliştiriciler, daha fazla konaklama projesi planlayarak bu talebe yanıt veriyorlar argaam.com argaam.com. Suudi Arabistan’ın ev sahipliği yapacağı yaklaşan küresel etkinlikler (örneğin, 2030 Expo Riyad ve 2034 FIFA Dünya Kupası) ülke çapında iyileştirmeleri teşvik ediyor ve Cidde de bundan payını almaya hazırlanıyor – muhtemelen stadyum iyileştirmeleri ve taraftar alanları da dahil olmak üzere, bu durum emlak geliştirmelerine (örn. karma kullanımlı spor bölgeleri, geçici konaklamalar vb.) bağlanıyor.
En önemlisi, 2030 Vizyonu daha yatırımcı dostu bir düzenleyici ortam oluşturdu. Gayrimenkul Genel Otoritesi (REGA)‘nin kurulması, mülk piyasası için birleşik denetim ve şeffaflık sağlamaktadır arabnews.com. Plan dışı satışlar (Wafi), kat mülkiyeti ve emlak komisyonculuğuna ilişkin yasalar uluslararası standartlara göre modernize edilerek yatırımcılar ve ev alıcıları arasında daha fazla güven oluşturdu. Ayrıca, imar ve planlama kuralları da Cidde Merkezi ve diğer mega projelerde görülen karma kullanımlı, yüksek yoğunluklu gelişmeyi teşvik etmek amacıyla güncelleniyor ve geçmişteki yayılmacı yapıdan uzaklaşılıyor. Özetle, 2030 Vizyonu kapsamında hükümet politikası, Cidde’nin gayrimenkul sektörünün büyümesinde bir katalizör oldu – konut finansmanının önünü açarak, oyunun kurallarını değiştiren projelere fon sağlayarak, yatırım ortamını iyileştirerek ve ekonomik büyüme ile turizm yoluyla talebi tetikleyerek.
Yabancı Yatırım Ortamı ve Düzenleyici Güncellemeler
Suudi Arabistan son yıllarda gayrimenkul sektörünü yabancı yatırımlara aktif olarak açıyor ve 2024–2025 yıllarında bu alanda önemli dönüm noktalarına ulaşıldı. Manşet bir gelişme olarak, Mekke ve Medine gayrimenkullerine yabancı yatırım sınırlamalarının gevşetilmesi öne çıkmıştır. Ocak 2025’te Sermaye Piyasası Kurulu, yabancıların (Suudi olmayanlar) artık Mekke ve Medine kutsal şehirlerindeki mülklerin sahibi olan şirketlere yatırım yapabileceğini açıkladı agbi.com agbi.com. Bireylerin bu şehirlerde doğrudan gayrimenkul sahibi olabilmesi (99 yıllık kiralar dışında) hâlâ yasak olsa da, bu adım uluslararası yatırımcılara Mekke/Medine’de varlıkları bulunan borsada işlem gören gayrimenkul şirketleri veya GYO’lardan (%49’a kadar) hisse satın alma imkânı tanıyor agbi.com agbi.com. Politika değişikliğinin amacı, kutsal şehirlerde “yabancı sermaye çekmek ve mevcut ve gelecekteki projeler için likidite sağlamak”tır agbi.com. Bu adım ayrıca Suudi gayrimenkul piyasasının daha da açılması yönünde pilot bir adım olarak görülüyor. Piyasanın tepkisi olumlu oldu – özellikle Mekke/Medine odaklı gayrimenkul hisseleri bu haberle neredeyse %10 arttı agbi.com. Bu reform, Suudi Arabistan’ın Vision 2030 kapsamında gayrimenkul piyasasını serbestleştirmeye ne kadar ciddi yaklaştığını yatırımcılara gösteriyor. Knight Frank MENA Araştırma Başkanı Faisal Durrani, bu adımı uluslararası mülkiyet yasalarının daha da gevşetilmesinin “şimdiye kadarki en güçlü sinyali” olarak nitelendirdi agbi.com.Genel olarak Krallık genelinde (Cidde dahil), düzenlemeler artık işletmelerde %100 yabancı mülkiyete izin vermektedir; buna gayrimenkul geliştirme ve aracılığı da dahil olup, MISA (Yatırım Bakanlığı) tarafından lisanslama yoluyla gerçekleştirilmektedir arabnews.com. Bu, uluslararası bir geliştirici veya yatırımcının Suudi Arabistan’da tamamen yabancıya ait bir şirket kurarak gayrimenkul projeleri üstlenebileceği anlamına gelir (belirli hassas bölgeler hariç). İş kurma sürecinin basitleştirilmesi ve güçlü yasal korumalar (ör. sözleşmelerin uygulanması, iyileştirilmiş iflas yasaları) Suudi Arabistan’ın iş yapma kolaylığı sıralamalarındaki konumunu yükseltmiştir. Cidde’de, bu durum yabancı gayrimenkul şirketleri ve fonlarının fırsatlara bakma oranının artmasına yol açmıştır – karma kullanımlı projelerden lojistik tesislerine kadar. Özellikle, gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT’ler), yabancı sermaye için erişilebilir bir yol olmuştur; 2021’den bu yana, CMA yabancı yatırımcıların Suudi REIT’lerindeki birimlerini serbestçe satın almasına izin vermektedir, Mekke/Medine’deki varlıklara sahip olanlar dâhil agbi.com. Bu da, halka açık REIT’ler yoluyla Cidde’nin ticari varlıklarına, alışveriş merkezleri, depolar vb. sahibi olan yabancı sermayenin akmasını sağlamıştır.
Yabancı yatırım ortamının bir diğer yönü ise 2019 yılında başlatılan Premium Residency (“Altın Vize”) programıdır; bu program nitelikli yabancılara Suudi Arabistan’da uzun süre yaşama hakkı, mülk sahibi olma (Mekke/Medine dışı) ve sponsor olmadan iş yapma imkânı tanımaktadır. Programın benimsenmesi giderek artmış, 2024 itibarıyla hükümet yatırımcılar ve nitelikli profesyoneller için uzun vadeli vizeleri daha çok teşvik etmiştir. Ev satın alma hakkı olan daha fazla yabancı uyruklu kişinin varlığı, Cidde gibi şehirlerde yabancı alıcı segmentinin yavaşça gelişmesini muhtemelen sağlayacaktır – özellikle üst düzey konutlar ve sahil kesimindeki mülkler için. Yine de, şu aşamada Cidde’deki gayrimenkul aktivitelerinin büyük çoğunluğu yerli ve bölgesel (Körfez Ülkeleri) alıcılar tarafından yürütülmekte; yabancılar ise bireysel ev sahipliğinden ziyade geliştirme/yatırım tarafında daha büyük rol oynamaktadır.
Düzenleyici güncellemeler açısından, Suudi makamları gayrimenkul yasalarını sürekli olarak iyileştirmektedir. Yeni bir Yatırım Yasası 2023-2024 döneminde yürürlüğe girerek yabancı şirketlerin yatırım lisansı almasını kolaylaştırmış ve birçok sektörde yabancı ve yerli yatırımcıların eşit şekilde muamele görmesini sağlamıştır agbi.com agbi.com. Gayrimenkul sektörü bu yasadan fayda sağlamış, yabancı kaynaklı projelerde bürokrasi azaltılmıştır. Ayrıca, tapu sicil sistemleri ve elektronik işlemler yenilenmiş; elektronik tapu sistemi ve “Najiz” gibi gayrimenkul işlemleri platformlarının devreye alınmasıyla şeffaflık artmış ve devir süreleri önemli ölçüde kısalmıştır. Tüm bu tedbirler, yurtdışından yatırımcılar ya da fonlar için Cidde pazarına girişi kolaylaştırmakta ve nelerle karşılaşacaklarından emin olmalarını sağlamaktadır.
Bir diğer öne çıkan proje ise kuzey Obhur bölgesinde yer alan Cidde Kulesi – 1.000 metrenin üzerinde olacak şekilde dünyanın en yüksek binası olmaya hazırlanıyor.
Bir aradan sonra, Cidde Kulesi’nde inşaat resmi olarak 2023’ün sonlarında yeniden başladı ve geliştiriciler tamamlamayı 2027–2028 civarında hedefliyor designboom.com designboom.com.Ocak 2025’te düzenlenen bir törende, kulenin 64. katı için beton döküldü ve bundan sonra her dört günde bir yaklaşık bir kat eklenmesi planlanıyor designboom.com.Cidde Kulesi, ticaret merkezleri, konutlar ve 100.000 kişiye kadar hizmet verecek kamu kurumlarını içermesi planlanan büyük bir gelişim olan Cidde Ekonomik Şehri (JEC)‘nin merkezinde yer almaktadır designboom.com.Tüm JEC, kule dahil olmak üzere, tahmini olarak 20 milyar dolara mal olacak designboom.com.Kulenin kendisi, çeşitli kullanımlara ev sahipliği yapacak (bir Four Seasons oteli, ofisler, lüks konutlar ve dünyanın en yüksek gözlem güvertesi) designboom.com designboom.com.Bu projenin yeniden canlandırılması son derece semboliktir – Suudi Arabistan’ın emlak geliştirme konusundaki güvenini ve iddiasını göstermektedir.Tamamlandığında, Cidde Kulesi küresel dikkat çekecek ve çevresindeki alanı muhtemelen yatırım için bir mıknatıs haline getirecek (tıpkı Burç Halife’nin Dubai şehir merkezini canlandırdığı gibi).Kulenin ilerlemesi 2025-2030 yılları arasında yakından izlenecek ve başarısı şehirde yeni bir iş bölgesinin kurulmasına öncülük edebilir.Proje ayrıca paydaşlar arasında geliştirilmiş koordinasyonu da vurgulamaktadır: Kingdom Holding (sponsor) ve yeni mühendislik yüklenicileri bir araya gelmiş, nihai inşaat için ihaleler açılmış ve tekliflerin 2025 sonuna kadar sunulması istenmiştir designboom.com designboom.com.Özetle, Suudi Arabistan’ın 2025’teki emlak piyasası on yıl öncesine kıyasla çok daha açık ve düzenlemelidir. Cidde, özellikle büyük projeler ve ticari varlıklarda yabancı sermaye girişlerinden fayda sağlayacaktır. Büyük devlet projelerinin (çoğunlukla uluslararası ortaklar arayan) ve yabancı mülkiyetine olanak tanıyan yeni yasaların birleşimi, küresel yatırımcıların aktif olarak fırsatları araştırdığı bir ortam yaratıyor. Beklenti, piyasa olgunlaştıkça ve getiriler cazip kaldıkça, Cidde emlak sektörüne yabancı yatırımların yukarı yönlü seyrini sürdüreceği, kente sadece sermaye değil aynı zamanda uzmanlık ve yeni geliştirme konseptleri de kazandıracağı yönündedir. Büyük Altyapı ve Gayrimenkul Projeleri Cidde’de Cidde, büyük projeler ve altyapı iyileştirmeleriyle –birçoğu Vizyon 2030 hedeflerine bağlı– dramatik bir fiziksel dönüşüm geçiriyor. Belki de en sembolik olanı, Cidde Merkez Projesi (önceki adıyla “Yeni Cidde Downtown”). 2021’in sonlarında Kamu Yatırım Fonu tarafından başlatılan bu proje, Cidde’nin tarihi sahilinde 5,7 milyon metrekarelik bir alanı modern, karma kullanımlı bir bölgeye dönüştürüyor jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Master planında dört simgesel cazibe merkezi – bir Opera Binası, bir stadyum, bir müze ve bir okyanus akvaryumu – ile yeni marinalar, plajlar, parklar ve geniş bir gayrimenkul yelpazesi yer alıyor. Rakamlarla ifade edersek, Cidde Merkez tamamlandığında 17.000 konut birimi, 2.700 otel odası ve 10’un üzerinde eğlence ve turizm tesisi sunacak jeddahcentral.com jeddahcentral.com. İnşaat hızla devam ediyor: 2024 başı itibarıyla, simge yapılar için ilk aşamada (Opera Binası, Stadyum, Okyanus Akvaryumu) 12 milyar SAR değerinde sözleşme imzalandı jeddahcentral.com. Bu gelişme, Cidde’nin merkezinde büyük bir değişim yaratacak, eski altyapının yerine dünya standartlarında bir sahil silüeti getirecek. Çevredeki bölgelerdeki mülk değerlerinin önemli ölçüde artması ve Dubai veya Doha’dakiyle yarışan lüks yaşam, alışveriş ve eğlence için yeni bölgeler yaratılması bekleniyor. Yatırımcılar ve geliştiriciler için Cidde Merkez; PİF’in desteği ve projenin sahil konumu sayesinde, konaklama, lüks daireler ve perakende alanlarında fırsatlar sunuyor.Ulaşım altyapısı açısından, Cidde, gayrimenkul cazibesini artıran büyük iyileştirmeler gördü. Yeni Kral Abdülaziz Uluslararası Havalimanı (KAIA) 2019 yılında son teknoloji Terminal 1’ini açarak kapasiteyi büyük ölçüde artırdı ve mimari açıdan göz alıcı bir terminal sundu. 2025 yılı itibarıyla havalimanı yılda yaklaşık 30 milyon yolcu ağırlayabilecek, bu da Cidde’ye otel ve kısa dönemli kiralamalara olan talebi besleyen turist ve iş seyahati yolcularının gelişini kolaylaştırıyor. Ayrıca, 2018’den beri faaliyette olan Haremeyn Yüksek Hızlı Demiryolu, Cidde’yi kutsal şehirlere bağlıyor – artık Cidde’den Mekke’ye bir saatten kısa sürede, Medine’ye ise yaklaşık 2 saatte seyahat edebiliyorsunuz. Al-Sulaimaniah’daki Cidde tren istasyonu yeni bir kentsel merkez haline geldi ve bu demiryolu bağlantısının sunduğu kolaylık sayesinde Cidde, şirketler ve hacılar için daha da cazip bir üs oldu (bazı hacılar Cidde’de kalıp treni kullanarak Mekke’ye günübirlik gidiyor ve bu durum Cidde’nin otel sektörünü canlandırıyor). Geleceğe bakıldığında, planlanan Suudi Landbridge Demiryolu (doğuya yönelik yük ve yolcu hattı) Cidde Limanı’nı doğrudan Riyad ve Dammam’a bağlayacak ve böylece Cidde’yi Kızıldeniz ile Körfez arasında ülkenin lojistik kapısı haline getirecek. Bu güzergâh boyunca, özellikle Cidde limanı çevresinde büyük lojistik parklar ve sanayi gelişimini tetiklemesi bekleniyor ve bu da endüstriyel gayrimenkul segmentini güçlendiriyor.
Cidde’de kentsel hareketlilik de gündemde. Uzun zamandır önerilen Cidde Metrosu projesi – üç hatlı bir kent içi demiryolu ağı – gecikmelerle karşılaşsa da hâlâ kentin gelecek planlarının bir parçası. Eğer canlandırılırsa (muhtemelen bu on yılın ilerleyen dönemlerinde), bir metro sistemi yolculuk konforunu önemli ölçüde artıracak ve istasyon merkezleri çevresindeki emlak değerlerini yeniden şekillendirebilecek. Bu arada şehir, yeni otobüs ağları kurdu ve yolları iyileştiriyor (kuzeydeki dere üzerine planlanan Obhur Asma Köprüsü dahil) ve böylece trafik sıkışıklığını hafifletiyor. Gelişmiş altyapı, genellikle daha önce az gelişmiş bölgelerde arsa değerlerinin yükselmesine yol açıyor; otoyol genişletmeleri ve köprülerle bağlantının iyileştiği Kuzey Cidde’de bu eğilim şimdiden gözlemleniyor.
Diğer dikkat çeken projeler arasında Cidde Ekonomik Şehri (sadece kule değil, JEC dahilinde bir dizi gökdelen, perakende caddeleri ve bir marina bulunacak) ve Cidde’nin kuzeyinde yer alan Kral Abdullah Ekonomik Şehri (KAEC) yer alıyor. KAEC ayrı bir planlı şehir olmakla birlikte, 2023’te Özel Ekonomik Bölge olarak ilan edilmesi ve hükümetin yeniden odağını buraya yönlendirmesi sayesinde başarısı Cidde’nin büyümesine fiilen bağlandı. KAEC’in limanı ve sanayi vadisi, vergi teşvikleriyle üreticileri ve lojistik firmalarını çekiyor ve potansiyel olarak binlerce iş yaratıyor. Bu işler hayata geçtikçe, Kuzey Cidde ve KAEC’te konut talebini artırarak Cidde metropolitan alanını fiilen genişletebilir. Ayrıca, Red Sea Global (daha kuzeyde tatil adaları geliştiren bir turizm mega projesi) ve AlUla miras projeleri Cidde’de olmasa da, birçok turisti Cidde üzerinden geçmeye yönlendirecek ve böylece daha fazla otel ve havalimanı genişlemesini haklı çıkaracaktır.
Özetle, Cidde’nin 2025–2030 yıllarındaki silueti ve altyapısı bu mega projelerle şekillenecek. Cidde Merkez sahil şeridi şehre modern bir şehir merkezi kazandıracak, Cidde Kulesi ise şehri mimari rekorlar açısından dünya haritasına taşıyacak ve geliştirilen ulaşım bağlantıları ile Cidde ulusal ve küresel pazarlarla daha sıkı bir şekilde entegre olacak. Gayrimenkul paydaşları için bu projeler, lüks deniz manzaralı rezidanslardan sanayi bölgelerine kadar yatırım yapılabilecek yeni bölgeler anlamına geliyor. Uygulama riskleri bulunsa da (gecikmeler, maliyet aşımları), devletin gösterdiği muazzam taahhüt, Cidde’nin kentsel dönüşümünün kararlılıkla ilerlediğine dair güven veriyor.
Kıyaslamalı Analiz: Cidde vs. Riyad vs. Dammam
Suudi Arabistan’ın üç büyük şehir bölgesi – Riyad, Cidde ve Dammam/Khobar (Doğu Eyaleti) – her biri, ekonomik rolleri ve Vizyon 2030 girişimleriyle şekillenen kendine özgü gayrimenkul dinamiklerine sahiptir. Cidde’nin diğerleriyle karşılaştırılması, performansı ve geleceği konusunda bir bağlam sağlar:
2025–2030 Pazar Tahmini
İleriye baktığımızda, 2025’ten 2030’a kadar olan dönemde Cidde’nin gayrimenkul piyasası genel olarak olumlu bir görünüme sahip, güçlü ekonomik temeller ve ulusal kalkınma planlarıyla destekleniyor. Analistler ve danışmanlar, konut, ticari ve turizm odaklı alanlarda büyümenin devam edeceğini, ancak büyüme hızının sektöre ve yıla göre değişebileceğini öngörüyor. İşte tahminin kilit unsurları:
Nicel olarak, piyasa araştırma firmalarına göre Suudi Arabistan’ın genel gayrimenkul pazarı 2030’a kadar yaklaşık %7–9 BİL bileşik yıllık büyüme oranı (CAGR) ile büyüyecek, bu da on yılın sonunda pazar değerinin ikiye katlanabileceği anlamına geliyor techsciresearch.com imarcgroup.com. Cidde de bunun önemli bir parçası olarak büyük katkı sağlayacak. Gayrimenkul Genel İdaresi, ulusal gayrimenkul pazarının 2029’a kadar yaklaşık 100+ milyar dolar seviyelerine ulaşmasını öngörüyor arabnews.com. Bu nedenle, Cidde’nin payı (tarihi olarak toplam işlem değerinin %15-20’sine kadar) 2030 yılına gelindiğinde yıllık olarak onlarca milyar dolarlık bir gayrimenkul satış hacmine ulaşabilir.
Tahmin uyarıları: Bu olumlu projeksiyonlar, ciddi ekonomik şokların yaşanmaması durumunda geçerlidir. Uzun süren küresel bir durgunluk, hükümet harcamalarını etkileyen petrol fiyatlarında keskin bir düşüş veya jeopolitik istikrarsızlık gibi riskler ivmeyi yavaşlatabilir (riskler hakkında daha fazla bilgi bir sonraki bölümde). Ayrıca faiz oranları da önemli – küresel olarak finansman maliyetleri yüksek kalırsa bu, talep büyümesini yumuşatabilir (özellikle konut kredilerinde). Ancak Suudi Arabistan’ın bunu hafifletme konusunda istekli olduğu görülüyor (sübvansiyonlar vb. yoluyla). Genel olarak, 2025–2030 dönemi Cidde’nin gayrimenkulü için büyüme ve modernleşme dönemi olacak; şehir uluslararası alanda daha belirgin hale gelecek ve emlak piyasası daha olgun ve çeşitlenmiş olacak.
Yatırımcılar ve Geliştiriciler için Fırsatlar ve Riskler
Cidde gayrimenkul piyasası, hükümet desteği ve yapısal talep sayesinde cazip bir fırsatlar karması sunarken, paydaşların dikkatlice değerlendirmesi gereken belirli riskler de barındırmaktadır:
Fırsatlar:
Riskler:
Sonuç olarak, 2030’a kadar Cidde’deki emlak fırsatları oldukça büyük – yükselen bir piyasa, güçlü destek ve gerçek talep faktörleri var. Vision 2030’un temalarına (konut erişilebilirliği, turizm, yaşam kalitesi, çeşitlendirme) uyum sağlayan yatırımcı ve geliştiriciler hem finansal olarak kazanç elde edebilir hem de politika yapıcıların desteğini bulabilirler. Bununla birlikte, riskleri yönetmek için ihtiyatlı planlama şarttır. Farklı varlık türlerine (konut, ticari) ya da zaman dilimlerine yayılmak, iyi finansman koşulları sağlamak ve projeleri piyasa değişikliklerine adapte edebilecek esneklikte tutmak akıllıca stratejiler olacaktır. S&P’nin Suudi Arabistan için özetlediği gibi, büyüme yolu güçlü ancak zorluklar da yok değil arabnews.com arabnews.com – ve bu Cidde için de oldukça geçerli. İyi risk yönetimiyle, paydaşlar Cidde’nin emlak sektöründeki büyüme dalgasını yakalayabilir ve önümüzdeki heyecan verici yıllarda önemli kazançlar elde edebilirler.
Kaynaklar:
Cidde’de Konut Gayrimenkul Trendleri
Satış ve Fiyat Trendleri: Cidde’nin konut piyasası dinamik bir seyir izliyor ve son bir yılda talep hızlandı. Cidde’de konut satış işlemleri, 2025’in başı itibarıyla yıllık bazda %43,5 arttı jll-mena.com; bu, alıcı ilgisinde bir artışı yansıtıyor. Bu artış, ülke genelinde ev sahipliğini artırmaya yönelik çabalarla aynı zamana denk geliyor – Sakani ve Gayrimenkul Geliştirme Fonu gibi programlar, ilk kez ev alacakların ev sahibi olmasını kolaylaştırıyor ve bu da talebi önemli ölçüde artırdı jll-mena.com. Fiyat açısından Cidde’de karışık hareketler gözlendi: villa satış fiyatları artmaya devam ederken, son çeyreklerde daire fiyatları hafifçe geriledi jll-mena.com. Karşılaştırmak gerekirse, 2024’ün ilk yarısında Cidde’de konut satış fiyatları yıllık bazda yaklaşık %5 arttı, kiralar ise yaklaşık %4 arttı argaam.com argaam.com. Bu, Riyad’a kıyasla daha mütevazı bir büyüme (aynı dönemde konut fiyatlarının yaklaşık %10 arttığı yer) argaam.com. Daire fiyatlarındaki görece soğuma, birkaç yıllık hızlı büyümenin ardından bir düzeltmeye ve muhtemelen bu segmentte daha fazla arzın piyasaya çıkmasına işaret ediyor.
Talep ve Konut Arzı: Cidde’de talep, modern ve master planlı topluluklara yöneliyor. Hem yerel halk hem de yabancılar, entegre olanaklara sahip “topluluk yaşamı”nı, bağımsız mülklere tercih ediyorlar jll-mena.com. Özellikle Kuzey Cidde, yeni üst segment projeler ve altyapı yatırımlarıyla en belirgin fiyat artışını gören cazibe merkezi haline geldi argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Orta-üst ve yüksek segmentteki konut birimlerine olan talep artıyor; bu durum, Cidde’nin ticari merkez ve hacı ile turistler için geçiş noktası olma statüsüyle örtüşüyor argaamplus.s3.amazonaws.com. Popüler mahalleler arasında sahil şeridi ve kuzey ilçeleri (Obhur ve Al-Shati/Sahil gibi bölgeler) yer alıyor; bu bölgelerde yeni villalar, site içerisindeki konutlar ve deniz kenarı daireler sunuluyor. Son veriler, 2023 yılında Cidde’deki fiyat artışının neredeyse tamamının kentin kuzeyinde yoğunlaştığını gösteriyor argaamplus.s3.amazonaws.com; bu bölgede çok sayıda büyük ölçekli konut projesi yürütülüyor.
Arz tarafında, gelişim faaliyeti güçlüdür. Sadece 2024’ün ilk yarısında 11.300 yeni konut birimi Cidde’de teslim edildi ve şehrin toplam konut stoğu yaklaşık 891.000 birime ulaştı argaam.com argaam.com. 2024’ün ikinci yarısında ise başka 16.000 birimin tamamlanması planlanıyor argaam.com. Kamu Yatırım Fonu’na bağlı ROSHN de dahil olmak üzere büyük geliştiriciler Cidde’de aktiftir. Örneğin ROSHN’un kuzey Cidde’deki Al-Arous projesi, yaklaşık 18.000 yeni konut eklemeyi ve modern orta sınıf konut arzını genişletmeyi hedefliyor. Bu tür projeler, hükümetin 2030 Vizyonu kapsamında Suudi Arabistan’da ev sahipliği oranını artırma hedefini (2020’de yaklaşık %62’den 2030’da %70’e çıkarma hedefiyle pwc.com pwc.com) desteklemektedir. Ayrıca, Suudi Gayrimenkul Yeniden Finansman Şirketi’nin sağladığı likidite ve daha düşük peşinat gereksinimleri sayesinde ipoteklere erişimin kolaylaşması, daha fazla genç ailenin ev sahibi olmasına imkân tanımıştır pwc.com pwc.com ve yeni konut projelerine olan talebin sürmesini sağlamıştır.
Kira ve Getiriler: Cidde’nin kira piyasası sıkılaşıyor. Nüfus artışı ve belirli sektörlerdeki yabancı profesyonel akışıyla birlikte, son dönemde daire kiralarında önemli bir artış görüldü – bir piyasa incelemesine göre, daire kiraları 2023 yılında yıllık bazda %18 arttı argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Villa kiraları da yıllık olarak yüksek tek haneli oranlarda arttı, ancak kiralar genellikle Riyad’dakilerden daha düşük seviyede kaldı. 2023 sonu itibarıyla, Cidde’de tipik daire kiraları lokasyon ve kaliteye bağlı olarak yıllık yaklaşık 14.400 SAR’dan 75.000 SAR’a kadar geniş bir aralıkta değişirken; villa kiraları ise yaklaşık 60.000 SAR’dan 175.000 SAR’a kadar seyrediyordu argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Bu kira artışları, hem yüksek talebi hem de birinci sınıf bölgelerde kaliteli ünite bulmanın sınırlı olmasını yansıtıyor. Ancak, 2024–2025’te önemli miktarda yeni arzın gelmesiyle birlikte kira artışları yavaşlayabilir. Son yıllarda yükselen kiralar sayesinde ev sahipleri için getiriler çekici oldu, fakat yatırımcılar 2030’a kadar on binlerce yeni birimin eklenmesiyle birlikte potansiyel arz fazlası riskini izliyor. Genel olarak, Cidde’nin konut sektörü güçlü talep ve devletin konut girişimleriyle desteklenerek “daha fazla büyümeye doğru olumlu bir rota izlemeye devam ediyor” argaam.com.
Ticari Gayrimenkul Trendleri (Ofis, Perakende, Sanayi)
Perakende Gayrimenkul: Perakende sektörü, genç nüfus ve artan turizm sayesinde Cidde’nin ticari ortamında öne çıkan bir alandır.
2024 yılında, Cidde 106.000 m² yeni perakende alanı ekledi (örn.büyük bir alışveriş merkezinin açılmasıyla), şehirdeki toplam perakende arzını yaklaşık 2,16 milyon m²‘ye getirmiştir argaam.com argaam.com.Bu genişleme, tüketici talebine olan güveni yansıtmaktadır.Vision 2030’nin eğlence ve boş zaman aktivitelerini artırma hamlesi sayesinde, Cidde’deki alışveriş merkezleri giderek daha fazla sinema, restoran ve aileye yönelik cazibe merkezi ekleyerek ziyaretçi çekiyor.Birinci sınıf “süper bölgesel” alışveriş merkezlerinde perakende kiraları artıyor (üst düzey alışveriş merkezlerinde 2024 yılının ilk yarısında yıldan yıla yaklaşık %4 artış), argaam.com eski tipteki ikincil alışveriş merkezlerinde ise kiralarda düşüş (~yıldan yıla %4 azalma) görülüyor, çünkü alışveriş yapanlar daha yeni deneyimlere yöneliyor argaam.com.Genel olarak, perakende pazarında 2025-2026 için iyimser bir hava hakim ve S&P Global, nüfus artışı, gelişen turizm ve uluslararası markaların girişi sayesinde Suudi şehirlerinde perakende talebinin daha da artacağını belirtiyor arabnews.com arabnews.com.Özellikle Riyad ve Cidde, alışverişi eğlence ve hatta konut/konaklama unsurlarıyla birleştiren yeni perakende ve karma kullanımlı projelerin bir dalgasına tanık oluyor arabnews.com.Cidde’de, açık hava ve sahil şeridi perakende konseptleri (örneğin, Corniche bölgeleri ve Cidde Yat Kulübü bölgesi gibi destinasyonlar) popülerlik kazanmaktadır ve bu durum, yaşam tarzı odaklı alışveriş bölgelerine yönelik bir trendi yansıtmaktadır arabnews.com.Bununla birlikte, perakende sektörü risksiz değildir: e-ticaretin büyümesi ve değişen tüketici tercihleri, alışveriş merkezi işletmecilerinin ziyaretçileri çekmek için yenilik yapmaya devam etmelerini gerektiriyor.S&P, özellikle ev sahiplerinin mülklerini yenilemek için yüksek sermaye harcamaları yapmaları durumunda, arz fazlası ve rekabetin kira getirileri üzerinde baskı oluşturabileceği konusunda uyardı arabnews.com.Şimdilik, Cidde’nin perakende gayrimenkul sektörü, yüksek kişi başına gelir ve alışveriş merkezlerini sosyal buluşma noktası olarak gören bir kültür sayesinde güçlü tüketici harcamalarıyla destekleniyor arabnews.com arabnews.com.Suudi Arabistan’ın 2030 yılına kadar 100+ milyon turist hedeflemesiyle, Expo 2030 ve 2034 FIFA Dünya Kupası gibi mega etkinlikler de dahil olmak üzere, Cidde’nin bir geçit şehri olarak konumlanması, perakende sektörünü sürdürülebilir bir büyümeye hazırlıyor arabnews.com.Endüstriyel & Lojistik Gayrimenkuller: Cidde’deki endüstriyel gayrimenkul sektörü, Suudi Arabistan’ın lojistik hedefleriyle uyumlu olarak göz önünde olmadan önemli bir büyüme yaşıyor.
Krallığın ana Kızıldeniz liman kenti olan Cidde, küresel bir lojistik merkezi olma planlarının merkezinde yer alıyor ve bu durum modern depolar ile dağıtım merkezlerine olan talebi artırıyor argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020 sonrası e-ticaret patlaması, büyük ve yüksek kaliteli lojistik tesislere olan ihtiyacı daha da artırmıştır argaamplus.s3.amazonaws.com.2023 yılında Suudi Arabistan, sanayi ve yüksek teknoloji yatırımlarını çekmek için dört yeni Özel Ekonomik Bölge (SEZ) başlattı – bunlardan biri özellikle Cidde yakınlarındaki Kral Abdullah Ekonomik Şehri (KAEC)‘nde yer alıyor argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’in SEB’si, ileri düzey üretim ve lojistiğe odaklanmakta olup, Cidde çevresinde depo ve fabrika gelişimini teşvik etmesi beklenmektedir.Cidde’deki birinci sınıf depo kiraları şu anda konum ve özelliklere bağlı olarak yaklaşık yıllık m² başına 90 ila 300 SAR arasında değişmektedir argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Bu kiralar, kaliteli alan için boşluk az olduğundan artıyor – nitekim, endüstriyel kiralar 2022–2023 yıllarında orta ila yüksek tek haneli yüzdelerde artış gösterdi.Cidde’nin depo kiraları Riyad’ınkinden biraz daha düşük olsa da (ki bu rakam m² başına 400 SAR’a kadar çıkabiliyor) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, liman yakınında daha fazla 3PL (üçüncü taraf lojistik) sağlayıcısı ve üreticinin faaliyet göstermesiyle bu fark kapanabilir.Devam eden Suudi Landbridge Projesi – Cidde Limanı’nı Riyad ve Dammam’a bağlayan devasa bir demiryolu hattı – bir diğer oyun değiştirici olarak görülüyor ve on yılın sonuna doğru tamamlanması bekleniyor.Ülke genelinde kargonun daha hızlı taşınmasını sağlayarak, Cidde’nin limanı ve sanayi bölgeleri çevresindeki lojistik parklarına olan talebin artması muhtemeldir.Genel olarak, endüstriyel gayrimenkul görünümü iyimser: Vizyon 2030’un çeşitlendirme hamlesi, depoculukta büyümeyi hızlandırıyor ve Cidde, stratejik konumuyla avantaj sağlıyor.Asıl zorluk, yeterli yeni endüstriyel arzın sağlanması olacak; aksi takdirde, kiralar artmaya devam edebilir ve muhtemelen küçük işletmeleri zor durumda bırakabilir.Bununla birlikte, yeni arazi ve altyapı yatırımları (SEZ teşvikleri dahil) ile yatırımcılar, lojistik gayrimenkulünde sağlam fırsatlar görüyorlar.Bir raporda belirtildiği gibi, Suudi sanayi talebi, petrol dışı ekonomi genişledikçe devam edecek olan “önemli bir büyüme” eğiliminin desteklediği ifade edilmektedir argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Ofis Pazarı: Cidde, Riyad’dan sonra Krallığın en büyük ikinci ofis pazarıdır ve istikrarlı bir şekilde büyümeye devam etmektedir. Cidde’deki toplam ofis stoğu yaklaşık 1,2 – 2,1 milyon metrekare civarındadır (bu aralık farklı sınıflardaki ofis alanlarını yansıtmaktadır) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, bu da Riyad’ın ofis stokunun yaklaşık dörtte biri büyüklüğündedir. 2024’ün ilk yarısında, Cidde’de büyük yeni ofis projesi açılmamış ve böylece arz 1,21 milyon m² kaliteli ofis alanı civarında sabit kalmıştır argaam.com. Ancak, yeni projeler sonunda gündeme alınmıştır – yaklaşık 48.000 m² ofis alanının 2024 sonuna kadar Cidde’de teslim edilmesi beklenmektedir argaam.com. Ofis talebi sağlıklı şekilde devam etmekte, bu da iş büyümesi ve Cidde’nin ticaret ile lojistik merkezi rolünden kaynaklanmaktadır. A Sınıfı ofis kiraları, Cidde’de 2024 ortasında yıllık bazda yaklaşık %11 artarak yıllık 1.335 SAR/m² seviyesine yükselmiştir argaam.com; bu, kaliteli ofis alanı sınırlı kaldıkça ev sahiplerinin avantaj elde ettiğini göstermektedir. (Karşılaştırmak gerekirse, Riyad’daki prime ofis kiraları aynı dönemde neredeyse %20 artarak yaklaşık 2.090 SAR/m² seviyesine yükselmiştir argaam.com, bu da başkentteki daha yüksek talebi yansıtmaktadır). Cidde’deki başlıca ofis kiracıları hükümet kurumları ile köklü şirketlerdir argaamplus.s3.amazonaws.com ve yeni yüksek standartlı binalar rekabet baskısı altında bu büyük kiracıları çekmeye çalışmaktadır argaamplus.s3.amazonaws.com. Gelecekte Cidde ofis sektörü, ekonomik büyümeye paralel olarak fakat daha ölçülü bir hızda büyümeye devam etmesi beklenmektedir – kent, Riyad’da yaşanan büyük şirket taşınma dalgasını yaşamamaktadır. Boşluk oranları nispeten istikrarlıdır ve yeni arz sınırlı kalırsa kiraların yüksek seyretmesi beklenir. Takip edilmesi gereken bir trend de ofis stokunun modernizasyonudur: yeni karma kullanımlı projeler (örneğin Cidde Merkez Projesi’nin bazı bölümleri gibi) son teknoloji ofis alanları sunacaktır, bu da eski binalardaki kiracıların yeni binalara geçmesine ve yaşlanan stoka baskı oluşmasına neden olabilir.Temel Hükümet Politikaları ve Vizyon 2030’un Etkisi
Hükümet politikası – Vizyon 2030 stratejik çerçevesi tarafından yönlendirilen – Cidde’nin emlak piyasasında çok önemli bir rol oynamaktadır. Vizyon 2030’un amiral gemisi hedeflerinden biri, Suudi Arabistan’da ev sahipliğini 2030 yılına kadar %70’e çıkarmak, bu oran 2010’lu yılların ortasında yaklaşık %50 veya daha düşük seviyedeydi pwc.com pwc.com. Bunu başarmak için Konut Bakanlığı (artık MoMRAH’ın bir parçası) konut sektörünü dönüştüren kapsamlı reformlar uygulamıştır. Temel girişimler arasında, Suudi aileler için konut kredilerini kolaylaştıran ve sübvanse eden Sakani programı ile düşük maliyetli finansman sağlayan Gayrimenkul Geliştirme Fonu yer almaktadır. Bu programlar, konut desteği bekleme sürelerini yıllardan neredeyse anında onaya indirmiştir vision2030.gov.sa ve nihai kullanıcı talebinde bir patlama yaratmıştır. Daha önce belirtildiği gibi, hükümet destekli ipotekler ve azaltılan peşinat gereksinimleri (merkez bankası tarafından %30’dan %5’e düşürülmüştür) yeni bir alıcı nesline güç kazandırmıştır pwc.com. Bunun sonucu Cidde’de açıkça görülmekte, daha önce kiracı olan birçok hane artık mülkiyet pazarına girmekte – bu da farklı fiyat seviyelerinde konut inşaatını teşvik etmektedir.
Vizyon 2030’un etkisi, ekonomik çeşitlendirme ve düzenleyici serbestleşme yoluyla konutun ötesinde ticari gayrimenkule de uzanmaktadır. Hükümet, gayrimenkulü petrol dışı GSYİH’nın büyütülmesinde ana sektörlerden biri olarak görmekte (2020 yılına kadar sektörün GSYİH içindeki payını yaklaşık %7’den %10’a çıkarmayı hedeflemektedir) pwc.com. Kalkınmayı teşvik etmek için yetkililer, altyapıya – yeni ulaşım bağlantıları, kamu hizmetleri ve kamusal alan iyileştirmeleri – özellikle turizm ve ticarete hizmet eden Cidde gibi şehirlerde kapsamlı yatırımlar yapmıştır. Dikkate değer bir politika ise, arsa bankacılığını caydırmak ve geliştirme için arsa arzını artırmak amacıyla uygulanmaya başlanan Beyaz Arazi Vergisi‘dir pwc.com. Cidde, bu %2,5 yıllık verginin boş konut arsalarına uygulandığı ilk şehirlerden biri olmuş ve bazı arazi sahiplerini ya inşa etmeye ya da satmaya yönlendirmiştir; bu da projeler için arazi bulunabilirliğini aşamalı olarak iyileştirmektedir. Ayrıca, kolaylaştırılmış izin süreçleri ve kamu-özel işbirliği modelleri, geliştiricilerin Vizyon 2030 hedeflerine uygun büyük projeleri üstlenmelerini kolaylaştırmıştır (örneğin, Cidde Merkez dönüşümü Kamu Yatırım Fonu liderliğinde ve özel müteahhitlerle ortaklık içinde yürütülmektedir).
2030 Vizyonu kapsamında turizm tanıtımı, Cidde emlak piyasasını etkileyen bir diğer politika alanıdır. Krallık, 2030 yılına kadar yılda 100 milyon ziyaretçi (dini turizm, eğlence ve iş etkinliklerinden) çekmeyi hedeflemektedir. Cidde, Mekke ve Medine’ye geleneksel geçit olarak ve Kızıldeniz kıyısında bir şehir olarak bu ivmeden faydalanmaktadır. Hükümetin turist vizelerini kolaylaştırması ve turizm altyapısına (havaalanları, kruvaziyer terminalleri vb.) yaptığı yatırımlar, Cidde’de yeni oteller, hizmetli daireler ve perakende-eğlence komplekslerinin inşasını teşvik etti. Perakende ve konaklama gayrimenkulüne olan yansıma oldukça büyük oldu – örneğin, Suudi Arabistan’da otel doluluk oranları ve oda fiyatları artıyor ve Cidde’deki geliştiriciler, daha fazla konaklama projesi planlayarak bu talebe yanıt veriyorlar argaam.com argaam.com. Suudi Arabistan’ın ev sahipliği yapacağı yaklaşan küresel etkinlikler (örneğin, 2030 Expo Riyad ve 2034 FIFA Dünya Kupası) ülke çapında iyileştirmeleri teşvik ediyor ve Cidde de bundan payını almaya hazırlanıyor – muhtemelen stadyum iyileştirmeleri ve taraftar alanları da dahil olmak üzere, bu durum emlak geliştirmelerine (örn. karma kullanımlı spor bölgeleri, geçici konaklamalar vb.) bağlanıyor.
En önemlisi, 2030 Vizyonu daha yatırımcı dostu bir düzenleyici ortam oluşturdu. Gayrimenkul Genel Otoritesi (REGA)‘nin kurulması, mülk piyasası için birleşik denetim ve şeffaflık sağlamaktadır arabnews.com. Plan dışı satışlar (Wafi), kat mülkiyeti ve emlak komisyonculuğuna ilişkin yasalar uluslararası standartlara göre modernize edilerek yatırımcılar ve ev alıcıları arasında daha fazla güven oluşturdu. Ayrıca, imar ve planlama kuralları da Cidde Merkezi ve diğer mega projelerde görülen karma kullanımlı, yüksek yoğunluklu gelişmeyi teşvik etmek amacıyla güncelleniyor ve geçmişteki yayılmacı yapıdan uzaklaşılıyor. Özetle, 2030 Vizyonu kapsamında hükümet politikası, Cidde’nin gayrimenkul sektörünün büyümesinde bir katalizör oldu – konut finansmanının önünü açarak, oyunun kurallarını değiştiren projelere fon sağlayarak, yatırım ortamını iyileştirerek ve ekonomik büyüme ile turizm yoluyla talebi tetikleyerek.
Yabancı Yatırım Ortamı ve Düzenleyici Güncellemeler
Suudi Arabistan son yıllarda gayrimenkul sektörünü yabancı yatırımlara aktif olarak açıyor ve 2024–2025 yıllarında bu alanda önemli dönüm noktalarına ulaşıldı. Manşet bir gelişme olarak, Mekke ve Medine gayrimenkullerine yabancı yatırım sınırlamalarının gevşetilmesi öne çıkmıştır. Ocak 2025’te Sermaye Piyasası Kurulu, yabancıların (Suudi olmayanlar) artık Mekke ve Medine kutsal şehirlerindeki mülklerin sahibi olan şirketlere yatırım yapabileceğini açıkladı agbi.com agbi.com. Bireylerin bu şehirlerde doğrudan gayrimenkul sahibi olabilmesi (99 yıllık kiralar dışında) hâlâ yasak olsa da, bu adım uluslararası yatırımcılara Mekke/Medine’de varlıkları bulunan borsada işlem gören gayrimenkul şirketleri veya GYO’lardan (%49’a kadar) hisse satın alma imkânı tanıyor agbi.com agbi.com. Politika değişikliğinin amacı, kutsal şehirlerde “yabancı sermaye çekmek ve mevcut ve gelecekteki projeler için likidite sağlamak”tır agbi.com. Bu adım ayrıca Suudi gayrimenkul piyasasının daha da açılması yönünde pilot bir adım olarak görülüyor. Piyasanın tepkisi olumlu oldu – özellikle Mekke/Medine odaklı gayrimenkul hisseleri bu haberle neredeyse %10 arttı agbi.com. Bu reform, Suudi Arabistan’ın Vision 2030 kapsamında gayrimenkul piyasasını serbestleştirmeye ne kadar ciddi yaklaştığını yatırımcılara gösteriyor. Knight Frank MENA Araştırma Başkanı Faisal Durrani, bu adımı uluslararası mülkiyet yasalarının daha da gevşetilmesinin “şimdiye kadarki en güçlü sinyali” olarak nitelendirdi agbi.com.Genel olarak Krallık genelinde (Cidde dahil), düzenlemeler artık işletmelerde %100 yabancı mülkiyete izin vermektedir; buna gayrimenkul geliştirme ve aracılığı da dahil olup, MISA (Yatırım Bakanlığı) tarafından lisanslama yoluyla gerçekleştirilmektedir arabnews.com. Bu, uluslararası bir geliştirici veya yatırımcının Suudi Arabistan’da tamamen yabancıya ait bir şirket kurarak gayrimenkul projeleri üstlenebileceği anlamına gelir (belirli hassas bölgeler hariç). İş kurma sürecinin basitleştirilmesi ve güçlü yasal korumalar (ör. sözleşmelerin uygulanması, iyileştirilmiş iflas yasaları) Suudi Arabistan’ın iş yapma kolaylığı sıralamalarındaki konumunu yükseltmiştir. Cidde’de, bu durum yabancı gayrimenkul şirketleri ve fonlarının fırsatlara bakma oranının artmasına yol açmıştır – karma kullanımlı projelerden lojistik tesislerine kadar. Özellikle, gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT’ler), yabancı sermaye için erişilebilir bir yol olmuştur; 2021’den bu yana, CMA yabancı yatırımcıların Suudi REIT’lerindeki birimlerini serbestçe satın almasına izin vermektedir, Mekke/Medine’deki varlıklara sahip olanlar dâhil agbi.com. Bu da, halka açık REIT’ler yoluyla Cidde’nin ticari varlıklarına, alışveriş merkezleri, depolar vb. sahibi olan yabancı sermayenin akmasını sağlamıştır.
Yabancı yatırım ortamının bir diğer yönü ise 2019 yılında başlatılan Premium Residency (“Altın Vize”) programıdır; bu program nitelikli yabancılara Suudi Arabistan’da uzun süre yaşama hakkı, mülk sahibi olma (Mekke/Medine dışı) ve sponsor olmadan iş yapma imkânı tanımaktadır. Programın benimsenmesi giderek artmış, 2024 itibarıyla hükümet yatırımcılar ve nitelikli profesyoneller için uzun vadeli vizeleri daha çok teşvik etmiştir. Ev satın alma hakkı olan daha fazla yabancı uyruklu kişinin varlığı, Cidde gibi şehirlerde yabancı alıcı segmentinin yavaşça gelişmesini muhtemelen sağlayacaktır – özellikle üst düzey konutlar ve sahil kesimindeki mülkler için. Yine de, şu aşamada Cidde’deki gayrimenkul aktivitelerinin büyük çoğunluğu yerli ve bölgesel (Körfez Ülkeleri) alıcılar tarafından yürütülmekte; yabancılar ise bireysel ev sahipliğinden ziyade geliştirme/yatırım tarafında daha büyük rol oynamaktadır.
Düzenleyici güncellemeler açısından, Suudi makamları gayrimenkul yasalarını sürekli olarak iyileştirmektedir. Yeni bir Yatırım Yasası 2023-2024 döneminde yürürlüğe girerek yabancı şirketlerin yatırım lisansı almasını kolaylaştırmış ve birçok sektörde yabancı ve yerli yatırımcıların eşit şekilde muamele görmesini sağlamıştır agbi.com agbi.com. Gayrimenkul sektörü bu yasadan fayda sağlamış, yabancı kaynaklı projelerde bürokrasi azaltılmıştır. Ayrıca, tapu sicil sistemleri ve elektronik işlemler yenilenmiş; elektronik tapu sistemi ve “Najiz” gibi gayrimenkul işlemleri platformlarının devreye alınmasıyla şeffaflık artmış ve devir süreleri önemli ölçüde kısalmıştır. Tüm bu tedbirler, yurtdışından yatırımcılar ya da fonlar için Cidde pazarına girişi kolaylaştırmakta ve nelerle karşılaşacaklarından emin olmalarını sağlamaktadır.
Bir diğer öne çıkan proje ise kuzey Obhur bölgesinde yer alan Cidde Kulesi – 1.000 metrenin üzerinde olacak şekilde dünyanın en yüksek binası olmaya hazırlanıyor.
Bir aradan sonra, Cidde Kulesi’nde inşaat resmi olarak 2023’ün sonlarında yeniden başladı ve geliştiriciler tamamlamayı 2027–2028 civarında hedefliyor designboom.com designboom.com.Ocak 2025’te düzenlenen bir törende, kulenin 64. katı için beton döküldü ve bundan sonra her dört günde bir yaklaşık bir kat eklenmesi planlanıyor designboom.com.Cidde Kulesi, ticaret merkezleri, konutlar ve 100.000 kişiye kadar hizmet verecek kamu kurumlarını içermesi planlanan büyük bir gelişim olan Cidde Ekonomik Şehri (JEC)‘nin merkezinde yer almaktadır designboom.com.Tüm JEC, kule dahil olmak üzere, tahmini olarak 20 milyar dolara mal olacak designboom.com.Kulenin kendisi, çeşitli kullanımlara ev sahipliği yapacak (bir Four Seasons oteli, ofisler, lüks konutlar ve dünyanın en yüksek gözlem güvertesi) designboom.com designboom.com.Bu projenin yeniden canlandırılması son derece semboliktir – Suudi Arabistan’ın emlak geliştirme konusundaki güvenini ve iddiasını göstermektedir.Tamamlandığında, Cidde Kulesi küresel dikkat çekecek ve çevresindeki alanı muhtemelen yatırım için bir mıknatıs haline getirecek (tıpkı Burç Halife’nin Dubai şehir merkezini canlandırdığı gibi).Kulenin ilerlemesi 2025-2030 yılları arasında yakından izlenecek ve başarısı şehirde yeni bir iş bölgesinin kurulmasına öncülük edebilir.Proje ayrıca paydaşlar arasında geliştirilmiş koordinasyonu da vurgulamaktadır: Kingdom Holding (sponsor) ve yeni mühendislik yüklenicileri bir araya gelmiş, nihai inşaat için ihaleler açılmış ve tekliflerin 2025 sonuna kadar sunulması istenmiştir designboom.com designboom.com.Özetle, Suudi Arabistan’ın 2025’teki emlak piyasası on yıl öncesine kıyasla çok daha açık ve düzenlemelidir. Cidde, özellikle büyük projeler ve ticari varlıklarda yabancı sermaye girişlerinden fayda sağlayacaktır. Büyük devlet projelerinin (çoğunlukla uluslararası ortaklar arayan) ve yabancı mülkiyetine olanak tanıyan yeni yasaların birleşimi, küresel yatırımcıların aktif olarak fırsatları araştırdığı bir ortam yaratıyor. Beklenti, piyasa olgunlaştıkça ve getiriler cazip kaldıkça, Cidde emlak sektörüne yabancı yatırımların yukarı yönlü seyrini sürdüreceği, kente sadece sermaye değil aynı zamanda uzmanlık ve yeni geliştirme konseptleri de kazandıracağı yönündedir. Büyük Altyapı ve Gayrimenkul Projeleri Cidde’de Cidde, büyük projeler ve altyapı iyileştirmeleriyle –birçoğu Vizyon 2030 hedeflerine bağlı– dramatik bir fiziksel dönüşüm geçiriyor. Belki de en sembolik olanı, Cidde Merkez Projesi (önceki adıyla “Yeni Cidde Downtown”). 2021’in sonlarında Kamu Yatırım Fonu tarafından başlatılan bu proje, Cidde’nin tarihi sahilinde 5,7 milyon metrekarelik bir alanı modern, karma kullanımlı bir bölgeye dönüştürüyor jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Master planında dört simgesel cazibe merkezi – bir Opera Binası, bir stadyum, bir müze ve bir okyanus akvaryumu – ile yeni marinalar, plajlar, parklar ve geniş bir gayrimenkul yelpazesi yer alıyor. Rakamlarla ifade edersek, Cidde Merkez tamamlandığında 17.000 konut birimi, 2.700 otel odası ve 10’un üzerinde eğlence ve turizm tesisi sunacak jeddahcentral.com jeddahcentral.com. İnşaat hızla devam ediyor: 2024 başı itibarıyla, simge yapılar için ilk aşamada (Opera Binası, Stadyum, Okyanus Akvaryumu) 12 milyar SAR değerinde sözleşme imzalandı jeddahcentral.com. Bu gelişme, Cidde’nin merkezinde büyük bir değişim yaratacak, eski altyapının yerine dünya standartlarında bir sahil silüeti getirecek. Çevredeki bölgelerdeki mülk değerlerinin önemli ölçüde artması ve Dubai veya Doha’dakiyle yarışan lüks yaşam, alışveriş ve eğlence için yeni bölgeler yaratılması bekleniyor. Yatırımcılar ve geliştiriciler için Cidde Merkez; PİF’in desteği ve projenin sahil konumu sayesinde, konaklama, lüks daireler ve perakende alanlarında fırsatlar sunuyor.Ulaşım altyapısı açısından, Cidde, gayrimenkul cazibesini artıran büyük iyileştirmeler gördü. Yeni Kral Abdülaziz Uluslararası Havalimanı (KAIA) 2019 yılında son teknoloji Terminal 1’ini açarak kapasiteyi büyük ölçüde artırdı ve mimari açıdan göz alıcı bir terminal sundu. 2025 yılı itibarıyla havalimanı yılda yaklaşık 30 milyon yolcu ağırlayabilecek, bu da Cidde’ye otel ve kısa dönemli kiralamalara olan talebi besleyen turist ve iş seyahati yolcularının gelişini kolaylaştırıyor. Ayrıca, 2018’den beri faaliyette olan Haremeyn Yüksek Hızlı Demiryolu, Cidde’yi kutsal şehirlere bağlıyor – artık Cidde’den Mekke’ye bir saatten kısa sürede, Medine’ye ise yaklaşık 2 saatte seyahat edebiliyorsunuz. Al-Sulaimaniah’daki Cidde tren istasyonu yeni bir kentsel merkez haline geldi ve bu demiryolu bağlantısının sunduğu kolaylık sayesinde Cidde, şirketler ve hacılar için daha da cazip bir üs oldu (bazı hacılar Cidde’de kalıp treni kullanarak Mekke’ye günübirlik gidiyor ve bu durum Cidde’nin otel sektörünü canlandırıyor). Geleceğe bakıldığında, planlanan Suudi Landbridge Demiryolu (doğuya yönelik yük ve yolcu hattı) Cidde Limanı’nı doğrudan Riyad ve Dammam’a bağlayacak ve böylece Cidde’yi Kızıldeniz ile Körfez arasında ülkenin lojistik kapısı haline getirecek. Bu güzergâh boyunca, özellikle Cidde limanı çevresinde büyük lojistik parklar ve sanayi gelişimini tetiklemesi bekleniyor ve bu da endüstriyel gayrimenkul segmentini güçlendiriyor.
Cidde’de kentsel hareketlilik de gündemde. Uzun zamandır önerilen Cidde Metrosu projesi – üç hatlı bir kent içi demiryolu ağı – gecikmelerle karşılaşsa da hâlâ kentin gelecek planlarının bir parçası. Eğer canlandırılırsa (muhtemelen bu on yılın ilerleyen dönemlerinde), bir metro sistemi yolculuk konforunu önemli ölçüde artıracak ve istasyon merkezleri çevresindeki emlak değerlerini yeniden şekillendirebilecek. Bu arada şehir, yeni otobüs ağları kurdu ve yolları iyileştiriyor (kuzeydeki dere üzerine planlanan Obhur Asma Köprüsü dahil) ve böylece trafik sıkışıklığını hafifletiyor. Gelişmiş altyapı, genellikle daha önce az gelişmiş bölgelerde arsa değerlerinin yükselmesine yol açıyor; otoyol genişletmeleri ve köprülerle bağlantının iyileştiği Kuzey Cidde’de bu eğilim şimdiden gözlemleniyor.
Diğer dikkat çeken projeler arasında Cidde Ekonomik Şehri (sadece kule değil, JEC dahilinde bir dizi gökdelen, perakende caddeleri ve bir marina bulunacak) ve Cidde’nin kuzeyinde yer alan Kral Abdullah Ekonomik Şehri (KAEC) yer alıyor. KAEC ayrı bir planlı şehir olmakla birlikte, 2023’te Özel Ekonomik Bölge olarak ilan edilmesi ve hükümetin yeniden odağını buraya yönlendirmesi sayesinde başarısı Cidde’nin büyümesine fiilen bağlandı. KAEC’in limanı ve sanayi vadisi, vergi teşvikleriyle üreticileri ve lojistik firmalarını çekiyor ve potansiyel olarak binlerce iş yaratıyor. Bu işler hayata geçtikçe, Kuzey Cidde ve KAEC’te konut talebini artırarak Cidde metropolitan alanını fiilen genişletebilir. Ayrıca, Red Sea Global (daha kuzeyde tatil adaları geliştiren bir turizm mega projesi) ve AlUla miras projeleri Cidde’de olmasa da, birçok turisti Cidde üzerinden geçmeye yönlendirecek ve böylece daha fazla otel ve havalimanı genişlemesini haklı çıkaracaktır.
Özetle, Cidde’nin 2025–2030 yıllarındaki silueti ve altyapısı bu mega projelerle şekillenecek. Cidde Merkez sahil şeridi şehre modern bir şehir merkezi kazandıracak, Cidde Kulesi ise şehri mimari rekorlar açısından dünya haritasına taşıyacak ve geliştirilen ulaşım bağlantıları ile Cidde ulusal ve küresel pazarlarla daha sıkı bir şekilde entegre olacak. Gayrimenkul paydaşları için bu projeler, lüks deniz manzaralı rezidanslardan sanayi bölgelerine kadar yatırım yapılabilecek yeni bölgeler anlamına geliyor. Uygulama riskleri bulunsa da (gecikmeler, maliyet aşımları), devletin gösterdiği muazzam taahhüt, Cidde’nin kentsel dönüşümünün kararlılıkla ilerlediğine dair güven veriyor.
Kıyaslamalı Analiz: Cidde vs. Riyad vs. Dammam
Suudi Arabistan’ın üç büyük şehir bölgesi – Riyad, Cidde ve Dammam/Khobar (Doğu Eyaleti) – her biri, ekonomik rolleri ve Vizyon 2030 girişimleriyle şekillenen kendine özgü gayrimenkul dinamiklerine sahiptir. Cidde’nin diğerleriyle karşılaştırılması, performansı ve geleceği konusunda bir bağlam sağlar:
2025–2030 Pazar Tahmini
İleriye baktığımızda, 2025’ten 2030’a kadar olan dönemde Cidde’nin gayrimenkul piyasası genel olarak olumlu bir görünüme sahip, güçlü ekonomik temeller ve ulusal kalkınma planlarıyla destekleniyor. Analistler ve danışmanlar, konut, ticari ve turizm odaklı alanlarda büyümenin devam edeceğini, ancak büyüme hızının sektöre ve yıla göre değişebileceğini öngörüyor. İşte tahminin kilit unsurları:
Nicel olarak, piyasa araştırma firmalarına göre Suudi Arabistan’ın genel gayrimenkul pazarı 2030’a kadar yaklaşık %7–9 BİL bileşik yıllık büyüme oranı (CAGR) ile büyüyecek, bu da on yılın sonunda pazar değerinin ikiye katlanabileceği anlamına geliyor techsciresearch.com imarcgroup.com. Cidde de bunun önemli bir parçası olarak büyük katkı sağlayacak. Gayrimenkul Genel İdaresi, ulusal gayrimenkul pazarının 2029’a kadar yaklaşık 100+ milyar dolar seviyelerine ulaşmasını öngörüyor arabnews.com. Bu nedenle, Cidde’nin payı (tarihi olarak toplam işlem değerinin %15-20’sine kadar) 2030 yılına gelindiğinde yıllık olarak onlarca milyar dolarlık bir gayrimenkul satış hacmine ulaşabilir.
Tahmin uyarıları: Bu olumlu projeksiyonlar, ciddi ekonomik şokların yaşanmaması durumunda geçerlidir. Uzun süren küresel bir durgunluk, hükümet harcamalarını etkileyen petrol fiyatlarında keskin bir düşüş veya jeopolitik istikrarsızlık gibi riskler ivmeyi yavaşlatabilir (riskler hakkında daha fazla bilgi bir sonraki bölümde). Ayrıca faiz oranları da önemli – küresel olarak finansman maliyetleri yüksek kalırsa bu, talep büyümesini yumuşatabilir (özellikle konut kredilerinde). Ancak Suudi Arabistan’ın bunu hafifletme konusunda istekli olduğu görülüyor (sübvansiyonlar vb. yoluyla). Genel olarak, 2025–2030 dönemi Cidde’nin gayrimenkulü için büyüme ve modernleşme dönemi olacak; şehir uluslararası alanda daha belirgin hale gelecek ve emlak piyasası daha olgun ve çeşitlenmiş olacak.
Yatırımcılar ve Geliştiriciler için Fırsatlar ve Riskler
Cidde gayrimenkul piyasası, hükümet desteği ve yapısal talep sayesinde cazip bir fırsatlar karması sunarken, paydaşların dikkatlice değerlendirmesi gereken belirli riskler de barındırmaktadır:
Fırsatlar:
Riskler:
Sonuç olarak, 2030’a kadar Cidde’deki emlak fırsatları oldukça büyük – yükselen bir piyasa, güçlü destek ve gerçek talep faktörleri var. Vision 2030’un temalarına (konut erişilebilirliği, turizm, yaşam kalitesi, çeşitlendirme) uyum sağlayan yatırımcı ve geliştiriciler hem finansal olarak kazanç elde edebilir hem de politika yapıcıların desteğini bulabilirler. Bununla birlikte, riskleri yönetmek için ihtiyatlı planlama şarttır. Farklı varlık türlerine (konut, ticari) ya da zaman dilimlerine yayılmak, iyi finansman koşulları sağlamak ve projeleri piyasa değişikliklerine adapte edebilecek esneklikte tutmak akıllıca stratejiler olacaktır. S&P’nin Suudi Arabistan için özetlediği gibi, büyüme yolu güçlü ancak zorluklar da yok değil arabnews.com arabnews.com – ve bu Cidde için de oldukça geçerli. İyi risk yönetimiyle, paydaşlar Cidde’nin emlak sektöründeki büyüme dalgasını yakalayabilir ve önümüzdeki heyecan verici yıllarda önemli kazançlar elde edebilirler.
Kaynaklar:
Cidde’nin gayrimenkul piyasası, Suudi Vizyon 2030 kapsamındaki güçlü talep ve hükümet öncülüğündeki girişimlerle 2025’e sağlam bir zeminde giriyor. Kentteki konut satış faaliyetleri geçen yıl büyük bir artış gösterdi – Cidde, ev satış işlemlerinde yıllık bazda %43,5’lik bir artış kaydederek Riyad’ın büyümesini geride bıraktı jll-mena.com. Fiyatlar ise karma bir eğilim gösteriyor: villaların değeri artarken, daire fiyatlarında hafif düzeltmeler yaşandı jll-mena.com. Ticari tarafta Cidde’nin ofis ve perakende sektörleri yeni projelerle istikrarlı bir şekilde genişliyor, ancak büyüme, başkent Riyad’ın hızla yükselen piyasasına kıyasla daha ölçülü ilerliyor argaam.com argaam.com. Cidde Sahil Merkezi projesinden, Cidde Kulesinin inşaatının yeniden başlamasına kadar olan büyük altyapı gelişmeleri, siluetini dönüştürüyor ve yeni yatırım fırsatları yaratıyor. Ev sahipliğini artırmayı ve yabancı yatırımı çekmeyi hedefleyen (pazarın bazı bölümlerinin uluslararası yatırımcılara açılması dahil) hükümet politikaları büyümeyi daha da hızlandırıyor jll-mena.com agbi.com. Bu rapor, Cidde’nin 2025’teki konut ve ticari gayrimenkul eğilimlerine dair detaylı bir analiz sunmakta, Vizyon 2030 girişimleri ve anahtar projelerin etkisini incelemekte, Cidde’yi Riyad ve Dammam gibi diğer Suudi merkezlerle karşılaştırmakta ve yatırımcılar ile geliştiriciler için fırsatlara ve risklere dair 2030’a kadar bir piyasa öngörüsüne yer vermektedir.
Ticari Gayrimenkul Trendleri (Ofis, Perakende, Sanayi)
Perakende Gayrimenkul: Perakende sektörü, genç nüfus ve artan turizm sayesinde Cidde’nin ticari ortamında öne çıkan bir alandır.
2024 yılında, Cidde 106.000 m² yeni perakende alanı ekledi (örn.büyük bir alışveriş merkezinin açılmasıyla), şehirdeki toplam perakende arzını yaklaşık 2,16 milyon m²‘ye getirmiştir argaam.com argaam.com.Bu genişleme, tüketici talebine olan güveni yansıtmaktadır.Vision 2030’nin eğlence ve boş zaman aktivitelerini artırma hamlesi sayesinde, Cidde’deki alışveriş merkezleri giderek daha fazla sinema, restoran ve aileye yönelik cazibe merkezi ekleyerek ziyaretçi çekiyor.Birinci sınıf “süper bölgesel” alışveriş merkezlerinde perakende kiraları artıyor (üst düzey alışveriş merkezlerinde 2024 yılının ilk yarısında yıldan yıla yaklaşık %4 artış), argaam.com eski tipteki ikincil alışveriş merkezlerinde ise kiralarda düşüş (~yıldan yıla %4 azalma) görülüyor, çünkü alışveriş yapanlar daha yeni deneyimlere yöneliyor argaam.com.Genel olarak, perakende pazarında 2025-2026 için iyimser bir hava hakim ve S&P Global, nüfus artışı, gelişen turizm ve uluslararası markaların girişi sayesinde Suudi şehirlerinde perakende talebinin daha da artacağını belirtiyor arabnews.com arabnews.com.Özellikle Riyad ve Cidde, alışverişi eğlence ve hatta konut/konaklama unsurlarıyla birleştiren yeni perakende ve karma kullanımlı projelerin bir dalgasına tanık oluyor arabnews.com.Cidde’de, açık hava ve sahil şeridi perakende konseptleri (örneğin, Corniche bölgeleri ve Cidde Yat Kulübü bölgesi gibi destinasyonlar) popülerlik kazanmaktadır ve bu durum, yaşam tarzı odaklı alışveriş bölgelerine yönelik bir trendi yansıtmaktadır arabnews.com.Bununla birlikte, perakende sektörü risksiz değildir: e-ticaretin büyümesi ve değişen tüketici tercihleri, alışveriş merkezi işletmecilerinin ziyaretçileri çekmek için yenilik yapmaya devam etmelerini gerektiriyor.S&P, özellikle ev sahiplerinin mülklerini yenilemek için yüksek sermaye harcamaları yapmaları durumunda, arz fazlası ve rekabetin kira getirileri üzerinde baskı oluşturabileceği konusunda uyardı arabnews.com.Şimdilik, Cidde’nin perakende gayrimenkul sektörü, yüksek kişi başına gelir ve alışveriş merkezlerini sosyal buluşma noktası olarak gören bir kültür sayesinde güçlü tüketici harcamalarıyla destekleniyor arabnews.com arabnews.com.Suudi Arabistan’ın 2030 yılına kadar 100+ milyon turist hedeflemesiyle, Expo 2030 ve 2034 FIFA Dünya Kupası gibi mega etkinlikler de dahil olmak üzere, Cidde’nin bir geçit şehri olarak konumlanması, perakende sektörünü sürdürülebilir bir büyümeye hazırlıyor arabnews.com.Endüstriyel & Lojistik Gayrimenkuller: Cidde’deki endüstriyel gayrimenkul sektörü, Suudi Arabistan’ın lojistik hedefleriyle uyumlu olarak göz önünde olmadan önemli bir büyüme yaşıyor.
Krallığın ana Kızıldeniz liman kenti olan Cidde, küresel bir lojistik merkezi olma planlarının merkezinde yer alıyor ve bu durum modern depolar ile dağıtım merkezlerine olan talebi artırıyor argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020 sonrası e-ticaret patlaması, büyük ve yüksek kaliteli lojistik tesislere olan ihtiyacı daha da artırmıştır argaamplus.s3.amazonaws.com.2023 yılında Suudi Arabistan, sanayi ve yüksek teknoloji yatırımlarını çekmek için dört yeni Özel Ekonomik Bölge (SEZ) başlattı – bunlardan biri özellikle Cidde yakınlarındaki Kral Abdullah Ekonomik Şehri (KAEC)‘nde yer alıyor argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’in SEB’si, ileri düzey üretim ve lojistiğe odaklanmakta olup, Cidde çevresinde depo ve fabrika gelişimini teşvik etmesi beklenmektedir.Cidde’deki birinci sınıf depo kiraları şu anda konum ve özelliklere bağlı olarak yaklaşık yıllık m² başına 90 ila 300 SAR arasında değişmektedir argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Bu kiralar, kaliteli alan için boşluk az olduğundan artıyor – nitekim, endüstriyel kiralar 2022–2023 yıllarında orta ila yüksek tek haneli yüzdelerde artış gösterdi.Cidde’nin depo kiraları Riyad’ınkinden biraz daha düşük olsa da (ki bu rakam m² başına 400 SAR’a kadar çıkabiliyor) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, liman yakınında daha fazla 3PL (üçüncü taraf lojistik) sağlayıcısı ve üreticinin faaliyet göstermesiyle bu fark kapanabilir.Devam eden Suudi Landbridge Projesi – Cidde Limanı’nı Riyad ve Dammam’a bağlayan devasa bir demiryolu hattı – bir diğer oyun değiştirici olarak görülüyor ve on yılın sonuna doğru tamamlanması bekleniyor.Ülke genelinde kargonun daha hızlı taşınmasını sağlayarak, Cidde’nin limanı ve sanayi bölgeleri çevresindeki lojistik parklarına olan talebin artması muhtemeldir.Genel olarak, endüstriyel gayrimenkul görünümü iyimser: Vizyon 2030’un çeşitlendirme hamlesi, depoculukta büyümeyi hızlandırıyor ve Cidde, stratejik konumuyla avantaj sağlıyor.Asıl zorluk, yeterli yeni endüstriyel arzın sağlanması olacak; aksi takdirde, kiralar artmaya devam edebilir ve muhtemelen küçük işletmeleri zor durumda bırakabilir.Bununla birlikte, yeni arazi ve altyapı yatırımları (SEZ teşvikleri dahil) ile yatırımcılar, lojistik gayrimenkulünde sağlam fırsatlar görüyorlar.Bir raporda belirtildiği gibi, Suudi sanayi talebi, petrol dışı ekonomi genişledikçe devam edecek olan “önemli bir büyüme” eğiliminin desteklediği ifade edilmektedir argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Ofis Pazarı: Cidde, Riyad’dan sonra Krallığın en büyük ikinci ofis pazarıdır ve istikrarlı bir şekilde büyümeye devam etmektedir. Cidde’deki toplam ofis stoğu yaklaşık 1,2 – 2,1 milyon metrekare civarındadır (bu aralık farklı sınıflardaki ofis alanlarını yansıtmaktadır) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, bu da Riyad’ın ofis stokunun yaklaşık dörtte biri büyüklüğündedir. 2024’ün ilk yarısında, Cidde’de büyük yeni ofis projesi açılmamış ve böylece arz 1,21 milyon m² kaliteli ofis alanı civarında sabit kalmıştır argaam.com. Ancak, yeni projeler sonunda gündeme alınmıştır – yaklaşık 48.000 m² ofis alanının 2024 sonuna kadar Cidde’de teslim edilmesi beklenmektedir argaam.com. Ofis talebi sağlıklı şekilde devam etmekte, bu da iş büyümesi ve Cidde’nin ticaret ile lojistik merkezi rolünden kaynaklanmaktadır. A Sınıfı ofis kiraları, Cidde’de 2024 ortasında yıllık bazda yaklaşık %11 artarak yıllık 1.335 SAR/m² seviyesine yükselmiştir argaam.com; bu, kaliteli ofis alanı sınırlı kaldıkça ev sahiplerinin avantaj elde ettiğini göstermektedir. (Karşılaştırmak gerekirse, Riyad’daki prime ofis kiraları aynı dönemde neredeyse %20 artarak yaklaşık 2.090 SAR/m² seviyesine yükselmiştir argaam.com, bu da başkentteki daha yüksek talebi yansıtmaktadır). Cidde’deki başlıca ofis kiracıları hükümet kurumları ile köklü şirketlerdir argaamplus.s3.amazonaws.com ve yeni yüksek standartlı binalar rekabet baskısı altında bu büyük kiracıları çekmeye çalışmaktadır argaamplus.s3.amazonaws.com. Gelecekte Cidde ofis sektörü, ekonomik büyümeye paralel olarak fakat daha ölçülü bir hızda büyümeye devam etmesi beklenmektedir – kent, Riyad’da yaşanan büyük şirket taşınma dalgasını yaşamamaktadır. Boşluk oranları nispeten istikrarlıdır ve yeni arz sınırlı kalırsa kiraların yüksek seyretmesi beklenir. Takip edilmesi gereken bir trend de ofis stokunun modernizasyonudur: yeni karma kullanımlı projeler (örneğin Cidde Merkez Projesi’nin bazı bölümleri gibi) son teknoloji ofis alanları sunacaktır, bu da eski binalardaki kiracıların yeni binalara geçmesine ve yaşlanan stoka baskı oluşmasına neden olabilir.Temel Hükümet Politikaları ve Vizyon 2030’un Etkisi
Hükümet politikası – Vizyon 2030 stratejik çerçevesi tarafından yönlendirilen – Cidde’nin emlak piyasasında çok önemli bir rol oynamaktadır. Vizyon 2030’un amiral gemisi hedeflerinden biri, Suudi Arabistan’da ev sahipliğini 2030 yılına kadar %70’e çıkarmak, bu oran 2010’lu yılların ortasında yaklaşık %50 veya daha düşük seviyedeydi pwc.com pwc.com. Bunu başarmak için Konut Bakanlığı (artık MoMRAH’ın bir parçası) konut sektörünü dönüştüren kapsamlı reformlar uygulamıştır. Temel girişimler arasında, Suudi aileler için konut kredilerini kolaylaştıran ve sübvanse eden Sakani programı ile düşük maliyetli finansman sağlayan Gayrimenkul Geliştirme Fonu yer almaktadır. Bu programlar, konut desteği bekleme sürelerini yıllardan neredeyse anında onaya indirmiştir vision2030.gov.sa ve nihai kullanıcı talebinde bir patlama yaratmıştır. Daha önce belirtildiği gibi, hükümet destekli ipotekler ve azaltılan peşinat gereksinimleri (merkez bankası tarafından %30’dan %5’e düşürülmüştür) yeni bir alıcı nesline güç kazandırmıştır pwc.com. Bunun sonucu Cidde’de açıkça görülmekte, daha önce kiracı olan birçok hane artık mülkiyet pazarına girmekte – bu da farklı fiyat seviyelerinde konut inşaatını teşvik etmektedir.
Vizyon 2030’un etkisi, ekonomik çeşitlendirme ve düzenleyici serbestleşme yoluyla konutun ötesinde ticari gayrimenkule de uzanmaktadır. Hükümet, gayrimenkulü petrol dışı GSYİH’nın büyütülmesinde ana sektörlerden biri olarak görmekte (2020 yılına kadar sektörün GSYİH içindeki payını yaklaşık %7’den %10’a çıkarmayı hedeflemektedir) pwc.com. Kalkınmayı teşvik etmek için yetkililer, altyapıya – yeni ulaşım bağlantıları, kamu hizmetleri ve kamusal alan iyileştirmeleri – özellikle turizm ve ticarete hizmet eden Cidde gibi şehirlerde kapsamlı yatırımlar yapmıştır. Dikkate değer bir politika ise, arsa bankacılığını caydırmak ve geliştirme için arsa arzını artırmak amacıyla uygulanmaya başlanan Beyaz Arazi Vergisi‘dir pwc.com. Cidde, bu %2,5 yıllık verginin boş konut arsalarına uygulandığı ilk şehirlerden biri olmuş ve bazı arazi sahiplerini ya inşa etmeye ya da satmaya yönlendirmiştir; bu da projeler için arazi bulunabilirliğini aşamalı olarak iyileştirmektedir. Ayrıca, kolaylaştırılmış izin süreçleri ve kamu-özel işbirliği modelleri, geliştiricilerin Vizyon 2030 hedeflerine uygun büyük projeleri üstlenmelerini kolaylaştırmıştır (örneğin, Cidde Merkez dönüşümü Kamu Yatırım Fonu liderliğinde ve özel müteahhitlerle ortaklık içinde yürütülmektedir).
2030 Vizyonu kapsamında turizm tanıtımı, Cidde emlak piyasasını etkileyen bir diğer politika alanıdır. Krallık, 2030 yılına kadar yılda 100 milyon ziyaretçi (dini turizm, eğlence ve iş etkinliklerinden) çekmeyi hedeflemektedir. Cidde, Mekke ve Medine’ye geleneksel geçit olarak ve Kızıldeniz kıyısında bir şehir olarak bu ivmeden faydalanmaktadır. Hükümetin turist vizelerini kolaylaştırması ve turizm altyapısına (havaalanları, kruvaziyer terminalleri vb.) yaptığı yatırımlar, Cidde’de yeni oteller, hizmetli daireler ve perakende-eğlence komplekslerinin inşasını teşvik etti. Perakende ve konaklama gayrimenkulüne olan yansıma oldukça büyük oldu – örneğin, Suudi Arabistan’da otel doluluk oranları ve oda fiyatları artıyor ve Cidde’deki geliştiriciler, daha fazla konaklama projesi planlayarak bu talebe yanıt veriyorlar argaam.com argaam.com. Suudi Arabistan’ın ev sahipliği yapacağı yaklaşan küresel etkinlikler (örneğin, 2030 Expo Riyad ve 2034 FIFA Dünya Kupası) ülke çapında iyileştirmeleri teşvik ediyor ve Cidde de bundan payını almaya hazırlanıyor – muhtemelen stadyum iyileştirmeleri ve taraftar alanları da dahil olmak üzere, bu durum emlak geliştirmelerine (örn. karma kullanımlı spor bölgeleri, geçici konaklamalar vb.) bağlanıyor.
En önemlisi, 2030 Vizyonu daha yatırımcı dostu bir düzenleyici ortam oluşturdu. Gayrimenkul Genel Otoritesi (REGA)‘nin kurulması, mülk piyasası için birleşik denetim ve şeffaflık sağlamaktadır arabnews.com. Plan dışı satışlar (Wafi), kat mülkiyeti ve emlak komisyonculuğuna ilişkin yasalar uluslararası standartlara göre modernize edilerek yatırımcılar ve ev alıcıları arasında daha fazla güven oluşturdu. Ayrıca, imar ve planlama kuralları da Cidde Merkezi ve diğer mega projelerde görülen karma kullanımlı, yüksek yoğunluklu gelişmeyi teşvik etmek amacıyla güncelleniyor ve geçmişteki yayılmacı yapıdan uzaklaşılıyor. Özetle, 2030 Vizyonu kapsamında hükümet politikası, Cidde’nin gayrimenkul sektörünün büyümesinde bir katalizör oldu – konut finansmanının önünü açarak, oyunun kurallarını değiştiren projelere fon sağlayarak, yatırım ortamını iyileştirerek ve ekonomik büyüme ile turizm yoluyla talebi tetikleyerek.
Yabancı Yatırım Ortamı ve Düzenleyici Güncellemeler
Suudi Arabistan son yıllarda gayrimenkul sektörünü yabancı yatırımlara aktif olarak açıyor ve 2024–2025 yıllarında bu alanda önemli dönüm noktalarına ulaşıldı. Manşet bir gelişme olarak, Mekke ve Medine gayrimenkullerine yabancı yatırım sınırlamalarının gevşetilmesi öne çıkmıştır. Ocak 2025’te Sermaye Piyasası Kurulu, yabancıların (Suudi olmayanlar) artık Mekke ve Medine kutsal şehirlerindeki mülklerin sahibi olan şirketlere yatırım yapabileceğini açıkladı agbi.com agbi.com. Bireylerin bu şehirlerde doğrudan gayrimenkul sahibi olabilmesi (99 yıllık kiralar dışında) hâlâ yasak olsa da, bu adım uluslararası yatırımcılara Mekke/Medine’de varlıkları bulunan borsada işlem gören gayrimenkul şirketleri veya GYO’lardan (%49’a kadar) hisse satın alma imkânı tanıyor agbi.com agbi.com. Politika değişikliğinin amacı, kutsal şehirlerde “yabancı sermaye çekmek ve mevcut ve gelecekteki projeler için likidite sağlamak”tır agbi.com. Bu adım ayrıca Suudi gayrimenkul piyasasının daha da açılması yönünde pilot bir adım olarak görülüyor. Piyasanın tepkisi olumlu oldu – özellikle Mekke/Medine odaklı gayrimenkul hisseleri bu haberle neredeyse %10 arttı agbi.com. Bu reform, Suudi Arabistan’ın Vision 2030 kapsamında gayrimenkul piyasasını serbestleştirmeye ne kadar ciddi yaklaştığını yatırımcılara gösteriyor. Knight Frank MENA Araştırma Başkanı Faisal Durrani, bu adımı uluslararası mülkiyet yasalarının daha da gevşetilmesinin “şimdiye kadarki en güçlü sinyali” olarak nitelendirdi agbi.com.Genel olarak Krallık genelinde (Cidde dahil), düzenlemeler artık işletmelerde %100 yabancı mülkiyete izin vermektedir; buna gayrimenkul geliştirme ve aracılığı da dahil olup, MISA (Yatırım Bakanlığı) tarafından lisanslama yoluyla gerçekleştirilmektedir arabnews.com. Bu, uluslararası bir geliştirici veya yatırımcının Suudi Arabistan’da tamamen yabancıya ait bir şirket kurarak gayrimenkul projeleri üstlenebileceği anlamına gelir (belirli hassas bölgeler hariç). İş kurma sürecinin basitleştirilmesi ve güçlü yasal korumalar (ör. sözleşmelerin uygulanması, iyileştirilmiş iflas yasaları) Suudi Arabistan’ın iş yapma kolaylığı sıralamalarındaki konumunu yükseltmiştir. Cidde’de, bu durum yabancı gayrimenkul şirketleri ve fonlarının fırsatlara bakma oranının artmasına yol açmıştır – karma kullanımlı projelerden lojistik tesislerine kadar. Özellikle, gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT’ler), yabancı sermaye için erişilebilir bir yol olmuştur; 2021’den bu yana, CMA yabancı yatırımcıların Suudi REIT’lerindeki birimlerini serbestçe satın almasına izin vermektedir, Mekke/Medine’deki varlıklara sahip olanlar dâhil agbi.com. Bu da, halka açık REIT’ler yoluyla Cidde’nin ticari varlıklarına, alışveriş merkezleri, depolar vb. sahibi olan yabancı sermayenin akmasını sağlamıştır.
Yabancı yatırım ortamının bir diğer yönü ise 2019 yılında başlatılan Premium Residency (“Altın Vize”) programıdır; bu program nitelikli yabancılara Suudi Arabistan’da uzun süre yaşama hakkı, mülk sahibi olma (Mekke/Medine dışı) ve sponsor olmadan iş yapma imkânı tanımaktadır. Programın benimsenmesi giderek artmış, 2024 itibarıyla hükümet yatırımcılar ve nitelikli profesyoneller için uzun vadeli vizeleri daha çok teşvik etmiştir. Ev satın alma hakkı olan daha fazla yabancı uyruklu kişinin varlığı, Cidde gibi şehirlerde yabancı alıcı segmentinin yavaşça gelişmesini muhtemelen sağlayacaktır – özellikle üst düzey konutlar ve sahil kesimindeki mülkler için. Yine de, şu aşamada Cidde’deki gayrimenkul aktivitelerinin büyük çoğunluğu yerli ve bölgesel (Körfez Ülkeleri) alıcılar tarafından yürütülmekte; yabancılar ise bireysel ev sahipliğinden ziyade geliştirme/yatırım tarafında daha büyük rol oynamaktadır.
Düzenleyici güncellemeler açısından, Suudi makamları gayrimenkul yasalarını sürekli olarak iyileştirmektedir. Yeni bir Yatırım Yasası 2023-2024 döneminde yürürlüğe girerek yabancı şirketlerin yatırım lisansı almasını kolaylaştırmış ve birçok sektörde yabancı ve yerli yatırımcıların eşit şekilde muamele görmesini sağlamıştır agbi.com agbi.com. Gayrimenkul sektörü bu yasadan fayda sağlamış, yabancı kaynaklı projelerde bürokrasi azaltılmıştır. Ayrıca, tapu sicil sistemleri ve elektronik işlemler yenilenmiş; elektronik tapu sistemi ve “Najiz” gibi gayrimenkul işlemleri platformlarının devreye alınmasıyla şeffaflık artmış ve devir süreleri önemli ölçüde kısalmıştır. Tüm bu tedbirler, yurtdışından yatırımcılar ya da fonlar için Cidde pazarına girişi kolaylaştırmakta ve nelerle karşılaşacaklarından emin olmalarını sağlamaktadır.
Bir diğer öne çıkan proje ise kuzey Obhur bölgesinde yer alan Cidde Kulesi – 1.000 metrenin üzerinde olacak şekilde dünyanın en yüksek binası olmaya hazırlanıyor.
Bir aradan sonra, Cidde Kulesi’nde inşaat resmi olarak 2023’ün sonlarında yeniden başladı ve geliştiriciler tamamlamayı 2027–2028 civarında hedefliyor designboom.com designboom.com.Ocak 2025’te düzenlenen bir törende, kulenin 64. katı için beton döküldü ve bundan sonra her dört günde bir yaklaşık bir kat eklenmesi planlanıyor designboom.com.Cidde Kulesi, ticaret merkezleri, konutlar ve 100.000 kişiye kadar hizmet verecek kamu kurumlarını içermesi planlanan büyük bir gelişim olan Cidde Ekonomik Şehri (JEC)‘nin merkezinde yer almaktadır designboom.com.Tüm JEC, kule dahil olmak üzere, tahmini olarak 20 milyar dolara mal olacak designboom.com.Kulenin kendisi, çeşitli kullanımlara ev sahipliği yapacak (bir Four Seasons oteli, ofisler, lüks konutlar ve dünyanın en yüksek gözlem güvertesi) designboom.com designboom.com.Bu projenin yeniden canlandırılması son derece semboliktir – Suudi Arabistan’ın emlak geliştirme konusundaki güvenini ve iddiasını göstermektedir.Tamamlandığında, Cidde Kulesi küresel dikkat çekecek ve çevresindeki alanı muhtemelen yatırım için bir mıknatıs haline getirecek (tıpkı Burç Halife’nin Dubai şehir merkezini canlandırdığı gibi).Kulenin ilerlemesi 2025-2030 yılları arasında yakından izlenecek ve başarısı şehirde yeni bir iş bölgesinin kurulmasına öncülük edebilir.Proje ayrıca paydaşlar arasında geliştirilmiş koordinasyonu da vurgulamaktadır: Kingdom Holding (sponsor) ve yeni mühendislik yüklenicileri bir araya gelmiş, nihai inşaat için ihaleler açılmış ve tekliflerin 2025 sonuna kadar sunulması istenmiştir designboom.com designboom.com.Özetle, Suudi Arabistan’ın 2025’teki emlak piyasası on yıl öncesine kıyasla çok daha açık ve düzenlemelidir. Cidde, özellikle büyük projeler ve ticari varlıklarda yabancı sermaye girişlerinden fayda sağlayacaktır. Büyük devlet projelerinin (çoğunlukla uluslararası ortaklar arayan) ve yabancı mülkiyetine olanak tanıyan yeni yasaların birleşimi, küresel yatırımcıların aktif olarak fırsatları araştırdığı bir ortam yaratıyor. Beklenti, piyasa olgunlaştıkça ve getiriler cazip kaldıkça, Cidde emlak sektörüne yabancı yatırımların yukarı yönlü seyrini sürdüreceği, kente sadece sermaye değil aynı zamanda uzmanlık ve yeni geliştirme konseptleri de kazandıracağı yönündedir. Büyük Altyapı ve Gayrimenkul Projeleri Cidde’de Cidde, büyük projeler ve altyapı iyileştirmeleriyle –birçoğu Vizyon 2030 hedeflerine bağlı– dramatik bir fiziksel dönüşüm geçiriyor. Belki de en sembolik olanı, Cidde Merkez Projesi (önceki adıyla “Yeni Cidde Downtown”). 2021’in sonlarında Kamu Yatırım Fonu tarafından başlatılan bu proje, Cidde’nin tarihi sahilinde 5,7 milyon metrekarelik bir alanı modern, karma kullanımlı bir bölgeye dönüştürüyor jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Master planında dört simgesel cazibe merkezi – bir Opera Binası, bir stadyum, bir müze ve bir okyanus akvaryumu – ile yeni marinalar, plajlar, parklar ve geniş bir gayrimenkul yelpazesi yer alıyor. Rakamlarla ifade edersek, Cidde Merkez tamamlandığında 17.000 konut birimi, 2.700 otel odası ve 10’un üzerinde eğlence ve turizm tesisi sunacak jeddahcentral.com jeddahcentral.com. İnşaat hızla devam ediyor: 2024 başı itibarıyla, simge yapılar için ilk aşamada (Opera Binası, Stadyum, Okyanus Akvaryumu) 12 milyar SAR değerinde sözleşme imzalandı jeddahcentral.com. Bu gelişme, Cidde’nin merkezinde büyük bir değişim yaratacak, eski altyapının yerine dünya standartlarında bir sahil silüeti getirecek. Çevredeki bölgelerdeki mülk değerlerinin önemli ölçüde artması ve Dubai veya Doha’dakiyle yarışan lüks yaşam, alışveriş ve eğlence için yeni bölgeler yaratılması bekleniyor. Yatırımcılar ve geliştiriciler için Cidde Merkez; PİF’in desteği ve projenin sahil konumu sayesinde, konaklama, lüks daireler ve perakende alanlarında fırsatlar sunuyor.Ulaşım altyapısı açısından, Cidde, gayrimenkul cazibesini artıran büyük iyileştirmeler gördü. Yeni Kral Abdülaziz Uluslararası Havalimanı (KAIA) 2019 yılında son teknoloji Terminal 1’ini açarak kapasiteyi büyük ölçüde artırdı ve mimari açıdan göz alıcı bir terminal sundu. 2025 yılı itibarıyla havalimanı yılda yaklaşık 30 milyon yolcu ağırlayabilecek, bu da Cidde’ye otel ve kısa dönemli kiralamalara olan talebi besleyen turist ve iş seyahati yolcularının gelişini kolaylaştırıyor. Ayrıca, 2018’den beri faaliyette olan Haremeyn Yüksek Hızlı Demiryolu, Cidde’yi kutsal şehirlere bağlıyor – artık Cidde’den Mekke’ye bir saatten kısa sürede, Medine’ye ise yaklaşık 2 saatte seyahat edebiliyorsunuz. Al-Sulaimaniah’daki Cidde tren istasyonu yeni bir kentsel merkez haline geldi ve bu demiryolu bağlantısının sunduğu kolaylık sayesinde Cidde, şirketler ve hacılar için daha da cazip bir üs oldu (bazı hacılar Cidde’de kalıp treni kullanarak Mekke’ye günübirlik gidiyor ve bu durum Cidde’nin otel sektörünü canlandırıyor). Geleceğe bakıldığında, planlanan Suudi Landbridge Demiryolu (doğuya yönelik yük ve yolcu hattı) Cidde Limanı’nı doğrudan Riyad ve Dammam’a bağlayacak ve böylece Cidde’yi Kızıldeniz ile Körfez arasında ülkenin lojistik kapısı haline getirecek. Bu güzergâh boyunca, özellikle Cidde limanı çevresinde büyük lojistik parklar ve sanayi gelişimini tetiklemesi bekleniyor ve bu da endüstriyel gayrimenkul segmentini güçlendiriyor.
Cidde’de kentsel hareketlilik de gündemde. Uzun zamandır önerilen Cidde Metrosu projesi – üç hatlı bir kent içi demiryolu ağı – gecikmelerle karşılaşsa da hâlâ kentin gelecek planlarının bir parçası. Eğer canlandırılırsa (muhtemelen bu on yılın ilerleyen dönemlerinde), bir metro sistemi yolculuk konforunu önemli ölçüde artıracak ve istasyon merkezleri çevresindeki emlak değerlerini yeniden şekillendirebilecek. Bu arada şehir, yeni otobüs ağları kurdu ve yolları iyileştiriyor (kuzeydeki dere üzerine planlanan Obhur Asma Köprüsü dahil) ve böylece trafik sıkışıklığını hafifletiyor. Gelişmiş altyapı, genellikle daha önce az gelişmiş bölgelerde arsa değerlerinin yükselmesine yol açıyor; otoyol genişletmeleri ve köprülerle bağlantının iyileştiği Kuzey Cidde’de bu eğilim şimdiden gözlemleniyor.
Diğer dikkat çeken projeler arasında Cidde Ekonomik Şehri (sadece kule değil, JEC dahilinde bir dizi gökdelen, perakende caddeleri ve bir marina bulunacak) ve Cidde’nin kuzeyinde yer alan Kral Abdullah Ekonomik Şehri (KAEC) yer alıyor. KAEC ayrı bir planlı şehir olmakla birlikte, 2023’te Özel Ekonomik Bölge olarak ilan edilmesi ve hükümetin yeniden odağını buraya yönlendirmesi sayesinde başarısı Cidde’nin büyümesine fiilen bağlandı. KAEC’in limanı ve sanayi vadisi, vergi teşvikleriyle üreticileri ve lojistik firmalarını çekiyor ve potansiyel olarak binlerce iş yaratıyor. Bu işler hayata geçtikçe, Kuzey Cidde ve KAEC’te konut talebini artırarak Cidde metropolitan alanını fiilen genişletebilir. Ayrıca, Red Sea Global (daha kuzeyde tatil adaları geliştiren bir turizm mega projesi) ve AlUla miras projeleri Cidde’de olmasa da, birçok turisti Cidde üzerinden geçmeye yönlendirecek ve böylece daha fazla otel ve havalimanı genişlemesini haklı çıkaracaktır.
Özetle, Cidde’nin 2025–2030 yıllarındaki silueti ve altyapısı bu mega projelerle şekillenecek. Cidde Merkez sahil şeridi şehre modern bir şehir merkezi kazandıracak, Cidde Kulesi ise şehri mimari rekorlar açısından dünya haritasına taşıyacak ve geliştirilen ulaşım bağlantıları ile Cidde ulusal ve küresel pazarlarla daha sıkı bir şekilde entegre olacak. Gayrimenkul paydaşları için bu projeler, lüks deniz manzaralı rezidanslardan sanayi bölgelerine kadar yatırım yapılabilecek yeni bölgeler anlamına geliyor. Uygulama riskleri bulunsa da (gecikmeler, maliyet aşımları), devletin gösterdiği muazzam taahhüt, Cidde’nin kentsel dönüşümünün kararlılıkla ilerlediğine dair güven veriyor.
Kıyaslamalı Analiz: Cidde vs. Riyad vs. Dammam
Suudi Arabistan’ın üç büyük şehir bölgesi – Riyad, Cidde ve Dammam/Khobar (Doğu Eyaleti) – her biri, ekonomik rolleri ve Vizyon 2030 girişimleriyle şekillenen kendine özgü gayrimenkul dinamiklerine sahiptir. Cidde’nin diğerleriyle karşılaştırılması, performansı ve geleceği konusunda bir bağlam sağlar:
2025–2030 Pazar Tahmini
İleriye baktığımızda, 2025’ten 2030’a kadar olan dönemde Cidde’nin gayrimenkul piyasası genel olarak olumlu bir görünüme sahip, güçlü ekonomik temeller ve ulusal kalkınma planlarıyla destekleniyor. Analistler ve danışmanlar, konut, ticari ve turizm odaklı alanlarda büyümenin devam edeceğini, ancak büyüme hızının sektöre ve yıla göre değişebileceğini öngörüyor. İşte tahminin kilit unsurları:
Nicel olarak, piyasa araştırma firmalarına göre Suudi Arabistan’ın genel gayrimenkul pazarı 2030’a kadar yaklaşık %7–9 BİL bileşik yıllık büyüme oranı (CAGR) ile büyüyecek, bu da on yılın sonunda pazar değerinin ikiye katlanabileceği anlamına geliyor techsciresearch.com imarcgroup.com. Cidde de bunun önemli bir parçası olarak büyük katkı sağlayacak. Gayrimenkul Genel İdaresi, ulusal gayrimenkul pazarının 2029’a kadar yaklaşık 100+ milyar dolar seviyelerine ulaşmasını öngörüyor arabnews.com. Bu nedenle, Cidde’nin payı (tarihi olarak toplam işlem değerinin %15-20’sine kadar) 2030 yılına gelindiğinde yıllık olarak onlarca milyar dolarlık bir gayrimenkul satış hacmine ulaşabilir.
Tahmin uyarıları: Bu olumlu projeksiyonlar, ciddi ekonomik şokların yaşanmaması durumunda geçerlidir. Uzun süren küresel bir durgunluk, hükümet harcamalarını etkileyen petrol fiyatlarında keskin bir düşüş veya jeopolitik istikrarsızlık gibi riskler ivmeyi yavaşlatabilir (riskler hakkında daha fazla bilgi bir sonraki bölümde). Ayrıca faiz oranları da önemli – küresel olarak finansman maliyetleri yüksek kalırsa bu, talep büyümesini yumuşatabilir (özellikle konut kredilerinde). Ancak Suudi Arabistan’ın bunu hafifletme konusunda istekli olduğu görülüyor (sübvansiyonlar vb. yoluyla). Genel olarak, 2025–2030 dönemi Cidde’nin gayrimenkulü için büyüme ve modernleşme dönemi olacak; şehir uluslararası alanda daha belirgin hale gelecek ve emlak piyasası daha olgun ve çeşitlenmiş olacak.
Yatırımcılar ve Geliştiriciler için Fırsatlar ve Riskler
Cidde gayrimenkul piyasası, hükümet desteği ve yapısal talep sayesinde cazip bir fırsatlar karması sunarken, paydaşların dikkatlice değerlendirmesi gereken belirli riskler de barındırmaktadır:
Fırsatlar:
Riskler:
Sonuç olarak, 2030’a kadar Cidde’deki emlak fırsatları oldukça büyük – yükselen bir piyasa, güçlü destek ve gerçek talep faktörleri var. Vision 2030’un temalarına (konut erişilebilirliği, turizm, yaşam kalitesi, çeşitlendirme) uyum sağlayan yatırımcı ve geliştiriciler hem finansal olarak kazanç elde edebilir hem de politika yapıcıların desteğini bulabilirler. Bununla birlikte, riskleri yönetmek için ihtiyatlı planlama şarttır. Farklı varlık türlerine (konut, ticari) ya da zaman dilimlerine yayılmak, iyi finansman koşulları sağlamak ve projeleri piyasa değişikliklerine adapte edebilecek esneklikte tutmak akıllıca stratejiler olacaktır. S&P’nin Suudi Arabistan için özetlediği gibi, büyüme yolu güçlü ancak zorluklar da yok değil arabnews.com arabnews.com – ve bu Cidde için de oldukça geçerli. İyi risk yönetimiyle, paydaşlar Cidde’nin emlak sektöründeki büyüme dalgasını yakalayabilir ve önümüzdeki heyecan verici yıllarda önemli kazançlar elde edebilirler.
Kaynaklar:
Ticari Gayrimenkul Trendleri (Ofis, Perakende, Sanayi)
Perakende Gayrimenkul: Perakende sektörü, genç nüfus ve artan turizm sayesinde Cidde’nin ticari ortamında öne çıkan bir alandır.
2024 yılında, Cidde 106.000 m² yeni perakende alanı ekledi (örn.büyük bir alışveriş merkezinin açılmasıyla), şehirdeki toplam perakende arzını yaklaşık 2,16 milyon m²‘ye getirmiştir argaam.com argaam.com.Bu genişleme, tüketici talebine olan güveni yansıtmaktadır.Vision 2030’nin eğlence ve boş zaman aktivitelerini artırma hamlesi sayesinde, Cidde’deki alışveriş merkezleri giderek daha fazla sinema, restoran ve aileye yönelik cazibe merkezi ekleyerek ziyaretçi çekiyor.Birinci sınıf “süper bölgesel” alışveriş merkezlerinde perakende kiraları artıyor (üst düzey alışveriş merkezlerinde 2024 yılının ilk yarısında yıldan yıla yaklaşık %4 artış), argaam.com eski tipteki ikincil alışveriş merkezlerinde ise kiralarda düşüş (~yıldan yıla %4 azalma) görülüyor, çünkü alışveriş yapanlar daha yeni deneyimlere yöneliyor argaam.com.Genel olarak, perakende pazarında 2025-2026 için iyimser bir hava hakim ve S&P Global, nüfus artışı, gelişen turizm ve uluslararası markaların girişi sayesinde Suudi şehirlerinde perakende talebinin daha da artacağını belirtiyor arabnews.com arabnews.com.Özellikle Riyad ve Cidde, alışverişi eğlence ve hatta konut/konaklama unsurlarıyla birleştiren yeni perakende ve karma kullanımlı projelerin bir dalgasına tanık oluyor arabnews.com.Cidde’de, açık hava ve sahil şeridi perakende konseptleri (örneğin, Corniche bölgeleri ve Cidde Yat Kulübü bölgesi gibi destinasyonlar) popülerlik kazanmaktadır ve bu durum, yaşam tarzı odaklı alışveriş bölgelerine yönelik bir trendi yansıtmaktadır arabnews.com.Bununla birlikte, perakende sektörü risksiz değildir: e-ticaretin büyümesi ve değişen tüketici tercihleri, alışveriş merkezi işletmecilerinin ziyaretçileri çekmek için yenilik yapmaya devam etmelerini gerektiriyor.S&P, özellikle ev sahiplerinin mülklerini yenilemek için yüksek sermaye harcamaları yapmaları durumunda, arz fazlası ve rekabetin kira getirileri üzerinde baskı oluşturabileceği konusunda uyardı arabnews.com.Şimdilik, Cidde’nin perakende gayrimenkul sektörü, yüksek kişi başına gelir ve alışveriş merkezlerini sosyal buluşma noktası olarak gören bir kültür sayesinde güçlü tüketici harcamalarıyla destekleniyor arabnews.com arabnews.com.Suudi Arabistan’ın 2030 yılına kadar 100+ milyon turist hedeflemesiyle, Expo 2030 ve 2034 FIFA Dünya Kupası gibi mega etkinlikler de dahil olmak üzere, Cidde’nin bir geçit şehri olarak konumlanması, perakende sektörünü sürdürülebilir bir büyümeye hazırlıyor arabnews.com.Endüstriyel & Lojistik Gayrimenkuller: Cidde’deki endüstriyel gayrimenkul sektörü, Suudi Arabistan’ın lojistik hedefleriyle uyumlu olarak göz önünde olmadan önemli bir büyüme yaşıyor.
Krallığın ana Kızıldeniz liman kenti olan Cidde, küresel bir lojistik merkezi olma planlarının merkezinde yer alıyor ve bu durum modern depolar ile dağıtım merkezlerine olan talebi artırıyor argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020 sonrası e-ticaret patlaması, büyük ve yüksek kaliteli lojistik tesislere olan ihtiyacı daha da artırmıştır argaamplus.s3.amazonaws.com.2023 yılında Suudi Arabistan, sanayi ve yüksek teknoloji yatırımlarını çekmek için dört yeni Özel Ekonomik Bölge (SEZ) başlattı – bunlardan biri özellikle Cidde yakınlarındaki Kral Abdullah Ekonomik Şehri (KAEC)‘nde yer alıyor argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’in SEB’si, ileri düzey üretim ve lojistiğe odaklanmakta olup, Cidde çevresinde depo ve fabrika gelişimini teşvik etmesi beklenmektedir.Cidde’deki birinci sınıf depo kiraları şu anda konum ve özelliklere bağlı olarak yaklaşık yıllık m² başına 90 ila 300 SAR arasında değişmektedir argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Bu kiralar, kaliteli alan için boşluk az olduğundan artıyor – nitekim, endüstriyel kiralar 2022–2023 yıllarında orta ila yüksek tek haneli yüzdelerde artış gösterdi.Cidde’nin depo kiraları Riyad’ınkinden biraz daha düşük olsa da (ki bu rakam m² başına 400 SAR’a kadar çıkabiliyor) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, liman yakınında daha fazla 3PL (üçüncü taraf lojistik) sağlayıcısı ve üreticinin faaliyet göstermesiyle bu fark kapanabilir.Devam eden Suudi Landbridge Projesi – Cidde Limanı’nı Riyad ve Dammam’a bağlayan devasa bir demiryolu hattı – bir diğer oyun değiştirici olarak görülüyor ve on yılın sonuna doğru tamamlanması bekleniyor.Ülke genelinde kargonun daha hızlı taşınmasını sağlayarak, Cidde’nin limanı ve sanayi bölgeleri çevresindeki lojistik parklarına olan talebin artması muhtemeldir.Genel olarak, endüstriyel gayrimenkul görünümü iyimser: Vizyon 2030’un çeşitlendirme hamlesi, depoculukta büyümeyi hızlandırıyor ve Cidde, stratejik konumuyla avantaj sağlıyor.Asıl zorluk, yeterli yeni endüstriyel arzın sağlanması olacak; aksi takdirde, kiralar artmaya devam edebilir ve muhtemelen küçük işletmeleri zor durumda bırakabilir.Bununla birlikte, yeni arazi ve altyapı yatırımları (SEZ teşvikleri dahil) ile yatırımcılar, lojistik gayrimenkulünde sağlam fırsatlar görüyorlar.Bir raporda belirtildiği gibi, Suudi sanayi talebi, petrol dışı ekonomi genişledikçe devam edecek olan “önemli bir büyüme” eğiliminin desteklediği ifade edilmektedir argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Ofis Pazarı: Cidde, Riyad’dan sonra Krallığın en büyük ikinci ofis pazarıdır ve istikrarlı bir şekilde büyümeye devam etmektedir. Cidde’deki toplam ofis stoğu yaklaşık 1,2 – 2,1 milyon metrekare civarındadır (bu aralık farklı sınıflardaki ofis alanlarını yansıtmaktadır) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, bu da Riyad’ın ofis stokunun yaklaşık dörtte biri büyüklüğündedir. 2024’ün ilk yarısında, Cidde’de büyük yeni ofis projesi açılmamış ve böylece arz 1,21 milyon m² kaliteli ofis alanı civarında sabit kalmıştır argaam.com. Ancak, yeni projeler sonunda gündeme alınmıştır – yaklaşık 48.000 m² ofis alanının 2024 sonuna kadar Cidde’de teslim edilmesi beklenmektedir argaam.com. Ofis talebi sağlıklı şekilde devam etmekte, bu da iş büyümesi ve Cidde’nin ticaret ile lojistik merkezi rolünden kaynaklanmaktadır. A Sınıfı ofis kiraları, Cidde’de 2024 ortasında yıllık bazda yaklaşık %11 artarak yıllık 1.335 SAR/m² seviyesine yükselmiştir argaam.com; bu, kaliteli ofis alanı sınırlı kaldıkça ev sahiplerinin avantaj elde ettiğini göstermektedir. (Karşılaştırmak gerekirse, Riyad’daki prime ofis kiraları aynı dönemde neredeyse %20 artarak yaklaşık 2.090 SAR/m² seviyesine yükselmiştir argaam.com, bu da başkentteki daha yüksek talebi yansıtmaktadır). Cidde’deki başlıca ofis kiracıları hükümet kurumları ile köklü şirketlerdir argaamplus.s3.amazonaws.com ve yeni yüksek standartlı binalar rekabet baskısı altında bu büyük kiracıları çekmeye çalışmaktadır argaamplus.s3.amazonaws.com. Gelecekte Cidde ofis sektörü, ekonomik büyümeye paralel olarak fakat daha ölçülü bir hızda büyümeye devam etmesi beklenmektedir – kent, Riyad’da yaşanan büyük şirket taşınma dalgasını yaşamamaktadır. Boşluk oranları nispeten istikrarlıdır ve yeni arz sınırlı kalırsa kiraların yüksek seyretmesi beklenir. Takip edilmesi gereken bir trend de ofis stokunun modernizasyonudur: yeni karma kullanımlı projeler (örneğin Cidde Merkez Projesi’nin bazı bölümleri gibi) son teknoloji ofis alanları sunacaktır, bu da eski binalardaki kiracıların yeni binalara geçmesine ve yaşlanan stoka baskı oluşmasına neden olabilir.Temel Hükümet Politikaları ve Vizyon 2030’un Etkisi
Hükümet politikası – Vizyon 2030 stratejik çerçevesi tarafından yönlendirilen – Cidde’nin emlak piyasasında çok önemli bir rol oynamaktadır. Vizyon 2030’un amiral gemisi hedeflerinden biri, Suudi Arabistan’da ev sahipliğini 2030 yılına kadar %70’e çıkarmak, bu oran 2010’lu yılların ortasında yaklaşık %50 veya daha düşük seviyedeydi pwc.com pwc.com. Bunu başarmak için Konut Bakanlığı (artık MoMRAH’ın bir parçası) konut sektörünü dönüştüren kapsamlı reformlar uygulamıştır. Temel girişimler arasında, Suudi aileler için konut kredilerini kolaylaştıran ve sübvanse eden Sakani programı ile düşük maliyetli finansman sağlayan Gayrimenkul Geliştirme Fonu yer almaktadır. Bu programlar, konut desteği bekleme sürelerini yıllardan neredeyse anında onaya indirmiştir vision2030.gov.sa ve nihai kullanıcı talebinde bir patlama yaratmıştır. Daha önce belirtildiği gibi, hükümet destekli ipotekler ve azaltılan peşinat gereksinimleri (merkez bankası tarafından %30’dan %5’e düşürülmüştür) yeni bir alıcı nesline güç kazandırmıştır pwc.com. Bunun sonucu Cidde’de açıkça görülmekte, daha önce kiracı olan birçok hane artık mülkiyet pazarına girmekte – bu da farklı fiyat seviyelerinde konut inşaatını teşvik etmektedir.
Vizyon 2030’un etkisi, ekonomik çeşitlendirme ve düzenleyici serbestleşme yoluyla konutun ötesinde ticari gayrimenkule de uzanmaktadır. Hükümet, gayrimenkulü petrol dışı GSYİH’nın büyütülmesinde ana sektörlerden biri olarak görmekte (2020 yılına kadar sektörün GSYİH içindeki payını yaklaşık %7’den %10’a çıkarmayı hedeflemektedir) pwc.com. Kalkınmayı teşvik etmek için yetkililer, altyapıya – yeni ulaşım bağlantıları, kamu hizmetleri ve kamusal alan iyileştirmeleri – özellikle turizm ve ticarete hizmet eden Cidde gibi şehirlerde kapsamlı yatırımlar yapmıştır. Dikkate değer bir politika ise, arsa bankacılığını caydırmak ve geliştirme için arsa arzını artırmak amacıyla uygulanmaya başlanan Beyaz Arazi Vergisi‘dir pwc.com. Cidde, bu %2,5 yıllık verginin boş konut arsalarına uygulandığı ilk şehirlerden biri olmuş ve bazı arazi sahiplerini ya inşa etmeye ya da satmaya yönlendirmiştir; bu da projeler için arazi bulunabilirliğini aşamalı olarak iyileştirmektedir. Ayrıca, kolaylaştırılmış izin süreçleri ve kamu-özel işbirliği modelleri, geliştiricilerin Vizyon 2030 hedeflerine uygun büyük projeleri üstlenmelerini kolaylaştırmıştır (örneğin, Cidde Merkez dönüşümü Kamu Yatırım Fonu liderliğinde ve özel müteahhitlerle ortaklık içinde yürütülmektedir).
2030 Vizyonu kapsamında turizm tanıtımı, Cidde emlak piyasasını etkileyen bir diğer politika alanıdır. Krallık, 2030 yılına kadar yılda 100 milyon ziyaretçi (dini turizm, eğlence ve iş etkinliklerinden) çekmeyi hedeflemektedir. Cidde, Mekke ve Medine’ye geleneksel geçit olarak ve Kızıldeniz kıyısında bir şehir olarak bu ivmeden faydalanmaktadır. Hükümetin turist vizelerini kolaylaştırması ve turizm altyapısına (havaalanları, kruvaziyer terminalleri vb.) yaptığı yatırımlar, Cidde’de yeni oteller, hizmetli daireler ve perakende-eğlence komplekslerinin inşasını teşvik etti. Perakende ve konaklama gayrimenkulüne olan yansıma oldukça büyük oldu – örneğin, Suudi Arabistan’da otel doluluk oranları ve oda fiyatları artıyor ve Cidde’deki geliştiriciler, daha fazla konaklama projesi planlayarak bu talebe yanıt veriyorlar argaam.com argaam.com. Suudi Arabistan’ın ev sahipliği yapacağı yaklaşan küresel etkinlikler (örneğin, 2030 Expo Riyad ve 2034 FIFA Dünya Kupası) ülke çapında iyileştirmeleri teşvik ediyor ve Cidde de bundan payını almaya hazırlanıyor – muhtemelen stadyum iyileştirmeleri ve taraftar alanları da dahil olmak üzere, bu durum emlak geliştirmelerine (örn. karma kullanımlı spor bölgeleri, geçici konaklamalar vb.) bağlanıyor.
En önemlisi, 2030 Vizyonu daha yatırımcı dostu bir düzenleyici ortam oluşturdu. Gayrimenkul Genel Otoritesi (REGA)‘nin kurulması, mülk piyasası için birleşik denetim ve şeffaflık sağlamaktadır arabnews.com. Plan dışı satışlar (Wafi), kat mülkiyeti ve emlak komisyonculuğuna ilişkin yasalar uluslararası standartlara göre modernize edilerek yatırımcılar ve ev alıcıları arasında daha fazla güven oluşturdu. Ayrıca, imar ve planlama kuralları da Cidde Merkezi ve diğer mega projelerde görülen karma kullanımlı, yüksek yoğunluklu gelişmeyi teşvik etmek amacıyla güncelleniyor ve geçmişteki yayılmacı yapıdan uzaklaşılıyor. Özetle, 2030 Vizyonu kapsamında hükümet politikası, Cidde’nin gayrimenkul sektörünün büyümesinde bir katalizör oldu – konut finansmanının önünü açarak, oyunun kurallarını değiştiren projelere fon sağlayarak, yatırım ortamını iyileştirerek ve ekonomik büyüme ile turizm yoluyla talebi tetikleyerek.
Yabancı Yatırım Ortamı ve Düzenleyici Güncellemeler
Suudi Arabistan son yıllarda gayrimenkul sektörünü yabancı yatırımlara aktif olarak açıyor ve 2024–2025 yıllarında bu alanda önemli dönüm noktalarına ulaşıldı. Manşet bir gelişme olarak, Mekke ve Medine gayrimenkullerine yabancı yatırım sınırlamalarının gevşetilmesi öne çıkmıştır. Ocak 2025’te Sermaye Piyasası Kurulu, yabancıların (Suudi olmayanlar) artık Mekke ve Medine kutsal şehirlerindeki mülklerin sahibi olan şirketlere yatırım yapabileceğini açıkladı agbi.com agbi.com. Bireylerin bu şehirlerde doğrudan gayrimenkul sahibi olabilmesi (99 yıllık kiralar dışında) hâlâ yasak olsa da, bu adım uluslararası yatırımcılara Mekke/Medine’de varlıkları bulunan borsada işlem gören gayrimenkul şirketleri veya GYO’lardan (%49’a kadar) hisse satın alma imkânı tanıyor agbi.com agbi.com. Politika değişikliğinin amacı, kutsal şehirlerde “yabancı sermaye çekmek ve mevcut ve gelecekteki projeler için likidite sağlamak”tır agbi.com. Bu adım ayrıca Suudi gayrimenkul piyasasının daha da açılması yönünde pilot bir adım olarak görülüyor. Piyasanın tepkisi olumlu oldu – özellikle Mekke/Medine odaklı gayrimenkul hisseleri bu haberle neredeyse %10 arttı agbi.com. Bu reform, Suudi Arabistan’ın Vision 2030 kapsamında gayrimenkul piyasasını serbestleştirmeye ne kadar ciddi yaklaştığını yatırımcılara gösteriyor. Knight Frank MENA Araştırma Başkanı Faisal Durrani, bu adımı uluslararası mülkiyet yasalarının daha da gevşetilmesinin “şimdiye kadarki en güçlü sinyali” olarak nitelendirdi agbi.com.Genel olarak Krallık genelinde (Cidde dahil), düzenlemeler artık işletmelerde %100 yabancı mülkiyete izin vermektedir; buna gayrimenkul geliştirme ve aracılığı da dahil olup, MISA (Yatırım Bakanlığı) tarafından lisanslama yoluyla gerçekleştirilmektedir arabnews.com. Bu, uluslararası bir geliştirici veya yatırımcının Suudi Arabistan’da tamamen yabancıya ait bir şirket kurarak gayrimenkul projeleri üstlenebileceği anlamına gelir (belirli hassas bölgeler hariç). İş kurma sürecinin basitleştirilmesi ve güçlü yasal korumalar (ör. sözleşmelerin uygulanması, iyileştirilmiş iflas yasaları) Suudi Arabistan’ın iş yapma kolaylığı sıralamalarındaki konumunu yükseltmiştir. Cidde’de, bu durum yabancı gayrimenkul şirketleri ve fonlarının fırsatlara bakma oranının artmasına yol açmıştır – karma kullanımlı projelerden lojistik tesislerine kadar. Özellikle, gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT’ler), yabancı sermaye için erişilebilir bir yol olmuştur; 2021’den bu yana, CMA yabancı yatırımcıların Suudi REIT’lerindeki birimlerini serbestçe satın almasına izin vermektedir, Mekke/Medine’deki varlıklara sahip olanlar dâhil agbi.com. Bu da, halka açık REIT’ler yoluyla Cidde’nin ticari varlıklarına, alışveriş merkezleri, depolar vb. sahibi olan yabancı sermayenin akmasını sağlamıştır.
Yabancı yatırım ortamının bir diğer yönü ise 2019 yılında başlatılan Premium Residency (“Altın Vize”) programıdır; bu program nitelikli yabancılara Suudi Arabistan’da uzun süre yaşama hakkı, mülk sahibi olma (Mekke/Medine dışı) ve sponsor olmadan iş yapma imkânı tanımaktadır. Programın benimsenmesi giderek artmış, 2024 itibarıyla hükümet yatırımcılar ve nitelikli profesyoneller için uzun vadeli vizeleri daha çok teşvik etmiştir. Ev satın alma hakkı olan daha fazla yabancı uyruklu kişinin varlığı, Cidde gibi şehirlerde yabancı alıcı segmentinin yavaşça gelişmesini muhtemelen sağlayacaktır – özellikle üst düzey konutlar ve sahil kesimindeki mülkler için. Yine de, şu aşamada Cidde’deki gayrimenkul aktivitelerinin büyük çoğunluğu yerli ve bölgesel (Körfez Ülkeleri) alıcılar tarafından yürütülmekte; yabancılar ise bireysel ev sahipliğinden ziyade geliştirme/yatırım tarafında daha büyük rol oynamaktadır.
Düzenleyici güncellemeler açısından, Suudi makamları gayrimenkul yasalarını sürekli olarak iyileştirmektedir. Yeni bir Yatırım Yasası 2023-2024 döneminde yürürlüğe girerek yabancı şirketlerin yatırım lisansı almasını kolaylaştırmış ve birçok sektörde yabancı ve yerli yatırımcıların eşit şekilde muamele görmesini sağlamıştır agbi.com agbi.com. Gayrimenkul sektörü bu yasadan fayda sağlamış, yabancı kaynaklı projelerde bürokrasi azaltılmıştır. Ayrıca, tapu sicil sistemleri ve elektronik işlemler yenilenmiş; elektronik tapu sistemi ve “Najiz” gibi gayrimenkul işlemleri platformlarının devreye alınmasıyla şeffaflık artmış ve devir süreleri önemli ölçüde kısalmıştır. Tüm bu tedbirler, yurtdışından yatırımcılar ya da fonlar için Cidde pazarına girişi kolaylaştırmakta ve nelerle karşılaşacaklarından emin olmalarını sağlamaktadır.
Bir diğer öne çıkan proje ise kuzey Obhur bölgesinde yer alan Cidde Kulesi – 1.000 metrenin üzerinde olacak şekilde dünyanın en yüksek binası olmaya hazırlanıyor.
Bir aradan sonra, Cidde Kulesi’nde inşaat resmi olarak 2023’ün sonlarında yeniden başladı ve geliştiriciler tamamlamayı 2027–2028 civarında hedefliyor designboom.com designboom.com.Ocak 2025’te düzenlenen bir törende, kulenin 64. katı için beton döküldü ve bundan sonra her dört günde bir yaklaşık bir kat eklenmesi planlanıyor designboom.com.Cidde Kulesi, ticaret merkezleri, konutlar ve 100.000 kişiye kadar hizmet verecek kamu kurumlarını içermesi planlanan büyük bir gelişim olan Cidde Ekonomik Şehri (JEC)‘nin merkezinde yer almaktadır designboom.com.Tüm JEC, kule dahil olmak üzere, tahmini olarak 20 milyar dolara mal olacak designboom.com.Kulenin kendisi, çeşitli kullanımlara ev sahipliği yapacak (bir Four Seasons oteli, ofisler, lüks konutlar ve dünyanın en yüksek gözlem güvertesi) designboom.com designboom.com.Bu projenin yeniden canlandırılması son derece semboliktir – Suudi Arabistan’ın emlak geliştirme konusundaki güvenini ve iddiasını göstermektedir.Tamamlandığında, Cidde Kulesi küresel dikkat çekecek ve çevresindeki alanı muhtemelen yatırım için bir mıknatıs haline getirecek (tıpkı Burç Halife’nin Dubai şehir merkezini canlandırdığı gibi).Kulenin ilerlemesi 2025-2030 yılları arasında yakından izlenecek ve başarısı şehirde yeni bir iş bölgesinin kurulmasına öncülük edebilir.Proje ayrıca paydaşlar arasında geliştirilmiş koordinasyonu da vurgulamaktadır: Kingdom Holding (sponsor) ve yeni mühendislik yüklenicileri bir araya gelmiş, nihai inşaat için ihaleler açılmış ve tekliflerin 2025 sonuna kadar sunulması istenmiştir designboom.com designboom.com.Özetle, Suudi Arabistan’ın 2025’teki emlak piyasası on yıl öncesine kıyasla çok daha açık ve düzenlemelidir. Cidde, özellikle büyük projeler ve ticari varlıklarda yabancı sermaye girişlerinden fayda sağlayacaktır. Büyük devlet projelerinin (çoğunlukla uluslararası ortaklar arayan) ve yabancı mülkiyetine olanak tanıyan yeni yasaların birleşimi, küresel yatırımcıların aktif olarak fırsatları araştırdığı bir ortam yaratıyor. Beklenti, piyasa olgunlaştıkça ve getiriler cazip kaldıkça, Cidde emlak sektörüne yabancı yatırımların yukarı yönlü seyrini sürdüreceği, kente sadece sermaye değil aynı zamanda uzmanlık ve yeni geliştirme konseptleri de kazandıracağı yönündedir. Büyük Altyapı ve Gayrimenkul Projeleri Cidde’de Cidde, büyük projeler ve altyapı iyileştirmeleriyle –birçoğu Vizyon 2030 hedeflerine bağlı– dramatik bir fiziksel dönüşüm geçiriyor. Belki de en sembolik olanı, Cidde Merkez Projesi (önceki adıyla “Yeni Cidde Downtown”). 2021’in sonlarında Kamu Yatırım Fonu tarafından başlatılan bu proje, Cidde’nin tarihi sahilinde 5,7 milyon metrekarelik bir alanı modern, karma kullanımlı bir bölgeye dönüştürüyor jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Master planında dört simgesel cazibe merkezi – bir Opera Binası, bir stadyum, bir müze ve bir okyanus akvaryumu – ile yeni marinalar, plajlar, parklar ve geniş bir gayrimenkul yelpazesi yer alıyor. Rakamlarla ifade edersek, Cidde Merkez tamamlandığında 17.000 konut birimi, 2.700 otel odası ve 10’un üzerinde eğlence ve turizm tesisi sunacak jeddahcentral.com jeddahcentral.com. İnşaat hızla devam ediyor: 2024 başı itibarıyla, simge yapılar için ilk aşamada (Opera Binası, Stadyum, Okyanus Akvaryumu) 12 milyar SAR değerinde sözleşme imzalandı jeddahcentral.com. Bu gelişme, Cidde’nin merkezinde büyük bir değişim yaratacak, eski altyapının yerine dünya standartlarında bir sahil silüeti getirecek. Çevredeki bölgelerdeki mülk değerlerinin önemli ölçüde artması ve Dubai veya Doha’dakiyle yarışan lüks yaşam, alışveriş ve eğlence için yeni bölgeler yaratılması bekleniyor. Yatırımcılar ve geliştiriciler için Cidde Merkez; PİF’in desteği ve projenin sahil konumu sayesinde, konaklama, lüks daireler ve perakende alanlarında fırsatlar sunuyor.Ulaşım altyapısı açısından, Cidde, gayrimenkul cazibesini artıran büyük iyileştirmeler gördü. Yeni Kral Abdülaziz Uluslararası Havalimanı (KAIA) 2019 yılında son teknoloji Terminal 1’ini açarak kapasiteyi büyük ölçüde artırdı ve mimari açıdan göz alıcı bir terminal sundu. 2025 yılı itibarıyla havalimanı yılda yaklaşık 30 milyon yolcu ağırlayabilecek, bu da Cidde’ye otel ve kısa dönemli kiralamalara olan talebi besleyen turist ve iş seyahati yolcularının gelişini kolaylaştırıyor. Ayrıca, 2018’den beri faaliyette olan Haremeyn Yüksek Hızlı Demiryolu, Cidde’yi kutsal şehirlere bağlıyor – artık Cidde’den Mekke’ye bir saatten kısa sürede, Medine’ye ise yaklaşık 2 saatte seyahat edebiliyorsunuz. Al-Sulaimaniah’daki Cidde tren istasyonu yeni bir kentsel merkez haline geldi ve bu demiryolu bağlantısının sunduğu kolaylık sayesinde Cidde, şirketler ve hacılar için daha da cazip bir üs oldu (bazı hacılar Cidde’de kalıp treni kullanarak Mekke’ye günübirlik gidiyor ve bu durum Cidde’nin otel sektörünü canlandırıyor). Geleceğe bakıldığında, planlanan Suudi Landbridge Demiryolu (doğuya yönelik yük ve yolcu hattı) Cidde Limanı’nı doğrudan Riyad ve Dammam’a bağlayacak ve böylece Cidde’yi Kızıldeniz ile Körfez arasında ülkenin lojistik kapısı haline getirecek. Bu güzergâh boyunca, özellikle Cidde limanı çevresinde büyük lojistik parklar ve sanayi gelişimini tetiklemesi bekleniyor ve bu da endüstriyel gayrimenkul segmentini güçlendiriyor.
Cidde’de kentsel hareketlilik de gündemde. Uzun zamandır önerilen Cidde Metrosu projesi – üç hatlı bir kent içi demiryolu ağı – gecikmelerle karşılaşsa da hâlâ kentin gelecek planlarının bir parçası. Eğer canlandırılırsa (muhtemelen bu on yılın ilerleyen dönemlerinde), bir metro sistemi yolculuk konforunu önemli ölçüde artıracak ve istasyon merkezleri çevresindeki emlak değerlerini yeniden şekillendirebilecek. Bu arada şehir, yeni otobüs ağları kurdu ve yolları iyileştiriyor (kuzeydeki dere üzerine planlanan Obhur Asma Köprüsü dahil) ve böylece trafik sıkışıklığını hafifletiyor. Gelişmiş altyapı, genellikle daha önce az gelişmiş bölgelerde arsa değerlerinin yükselmesine yol açıyor; otoyol genişletmeleri ve köprülerle bağlantının iyileştiği Kuzey Cidde’de bu eğilim şimdiden gözlemleniyor.
Diğer dikkat çeken projeler arasında Cidde Ekonomik Şehri (sadece kule değil, JEC dahilinde bir dizi gökdelen, perakende caddeleri ve bir marina bulunacak) ve Cidde’nin kuzeyinde yer alan Kral Abdullah Ekonomik Şehri (KAEC) yer alıyor. KAEC ayrı bir planlı şehir olmakla birlikte, 2023’te Özel Ekonomik Bölge olarak ilan edilmesi ve hükümetin yeniden odağını buraya yönlendirmesi sayesinde başarısı Cidde’nin büyümesine fiilen bağlandı. KAEC’in limanı ve sanayi vadisi, vergi teşvikleriyle üreticileri ve lojistik firmalarını çekiyor ve potansiyel olarak binlerce iş yaratıyor. Bu işler hayata geçtikçe, Kuzey Cidde ve KAEC’te konut talebini artırarak Cidde metropolitan alanını fiilen genişletebilir. Ayrıca, Red Sea Global (daha kuzeyde tatil adaları geliştiren bir turizm mega projesi) ve AlUla miras projeleri Cidde’de olmasa da, birçok turisti Cidde üzerinden geçmeye yönlendirecek ve böylece daha fazla otel ve havalimanı genişlemesini haklı çıkaracaktır.
Özetle, Cidde’nin 2025–2030 yıllarındaki silueti ve altyapısı bu mega projelerle şekillenecek. Cidde Merkez sahil şeridi şehre modern bir şehir merkezi kazandıracak, Cidde Kulesi ise şehri mimari rekorlar açısından dünya haritasına taşıyacak ve geliştirilen ulaşım bağlantıları ile Cidde ulusal ve küresel pazarlarla daha sıkı bir şekilde entegre olacak. Gayrimenkul paydaşları için bu projeler, lüks deniz manzaralı rezidanslardan sanayi bölgelerine kadar yatırım yapılabilecek yeni bölgeler anlamına geliyor. Uygulama riskleri bulunsa da (gecikmeler, maliyet aşımları), devletin gösterdiği muazzam taahhüt, Cidde’nin kentsel dönüşümünün kararlılıkla ilerlediğine dair güven veriyor.
Kıyaslamalı Analiz: Cidde vs. Riyad vs. Dammam
Suudi Arabistan’ın üç büyük şehir bölgesi – Riyad, Cidde ve Dammam/Khobar (Doğu Eyaleti) – her biri, ekonomik rolleri ve Vizyon 2030 girişimleriyle şekillenen kendine özgü gayrimenkul dinamiklerine sahiptir. Cidde’nin diğerleriyle karşılaştırılması, performansı ve geleceği konusunda bir bağlam sağlar:
2025–2030 Pazar Tahmini
İleriye baktığımızda, 2025’ten 2030’a kadar olan dönemde Cidde’nin gayrimenkul piyasası genel olarak olumlu bir görünüme sahip, güçlü ekonomik temeller ve ulusal kalkınma planlarıyla destekleniyor. Analistler ve danışmanlar, konut, ticari ve turizm odaklı alanlarda büyümenin devam edeceğini, ancak büyüme hızının sektöre ve yıla göre değişebileceğini öngörüyor. İşte tahminin kilit unsurları:
Nicel olarak, piyasa araştırma firmalarına göre Suudi Arabistan’ın genel gayrimenkul pazarı 2030’a kadar yaklaşık %7–9 BİL bileşik yıllık büyüme oranı (CAGR) ile büyüyecek, bu da on yılın sonunda pazar değerinin ikiye katlanabileceği anlamına geliyor techsciresearch.com imarcgroup.com. Cidde de bunun önemli bir parçası olarak büyük katkı sağlayacak. Gayrimenkul Genel İdaresi, ulusal gayrimenkul pazarının 2029’a kadar yaklaşık 100+ milyar dolar seviyelerine ulaşmasını öngörüyor arabnews.com. Bu nedenle, Cidde’nin payı (tarihi olarak toplam işlem değerinin %15-20’sine kadar) 2030 yılına gelindiğinde yıllık olarak onlarca milyar dolarlık bir gayrimenkul satış hacmine ulaşabilir.
Tahmin uyarıları: Bu olumlu projeksiyonlar, ciddi ekonomik şokların yaşanmaması durumunda geçerlidir. Uzun süren küresel bir durgunluk, hükümet harcamalarını etkileyen petrol fiyatlarında keskin bir düşüş veya jeopolitik istikrarsızlık gibi riskler ivmeyi yavaşlatabilir (riskler hakkında daha fazla bilgi bir sonraki bölümde). Ayrıca faiz oranları da önemli – küresel olarak finansman maliyetleri yüksek kalırsa bu, talep büyümesini yumuşatabilir (özellikle konut kredilerinde). Ancak Suudi Arabistan’ın bunu hafifletme konusunda istekli olduğu görülüyor (sübvansiyonlar vb. yoluyla). Genel olarak, 2025–2030 dönemi Cidde’nin gayrimenkulü için büyüme ve modernleşme dönemi olacak; şehir uluslararası alanda daha belirgin hale gelecek ve emlak piyasası daha olgun ve çeşitlenmiş olacak.
Yatırımcılar ve Geliştiriciler için Fırsatlar ve Riskler
Cidde gayrimenkul piyasası, hükümet desteği ve yapısal talep sayesinde cazip bir fırsatlar karması sunarken, paydaşların dikkatlice değerlendirmesi gereken belirli riskler de barındırmaktadır:
Fırsatlar:
Riskler:
Sonuç olarak, 2030’a kadar Cidde’deki emlak fırsatları oldukça büyük – yükselen bir piyasa, güçlü destek ve gerçek talep faktörleri var. Vision 2030’un temalarına (konut erişilebilirliği, turizm, yaşam kalitesi, çeşitlendirme) uyum sağlayan yatırımcı ve geliştiriciler hem finansal olarak kazanç elde edebilir hem de politika yapıcıların desteğini bulabilirler. Bununla birlikte, riskleri yönetmek için ihtiyatlı planlama şarttır. Farklı varlık türlerine (konut, ticari) ya da zaman dilimlerine yayılmak, iyi finansman koşulları sağlamak ve projeleri piyasa değişikliklerine adapte edebilecek esneklikte tutmak akıllıca stratejiler olacaktır. S&P’nin Suudi Arabistan için özetlediği gibi, büyüme yolu güçlü ancak zorluklar da yok değil arabnews.com arabnews.com – ve bu Cidde için de oldukça geçerli. İyi risk yönetimiyle, paydaşlar Cidde’nin emlak sektöründeki büyüme dalgasını yakalayabilir ve önümüzdeki heyecan verici yıllarda önemli kazançlar elde edebilirler.
Kaynaklar:
Cidde’de Konut Gayrimenkul Trendleri
Satış ve Fiyat Trendleri: Cidde’nin konut piyasası dinamik bir seyir izliyor ve son bir yılda talep hızlandı. Cidde’de konut satış işlemleri, 2025’in başı itibarıyla yıllık bazda %43,5 arttı jll-mena.com; bu, alıcı ilgisinde bir artışı yansıtıyor. Bu artış, ülke genelinde ev sahipliğini artırmaya yönelik çabalarla aynı zamana denk geliyor – Sakani ve Gayrimenkul Geliştirme Fonu gibi programlar, ilk kez ev alacakların ev sahibi olmasını kolaylaştırıyor ve bu da talebi önemli ölçüde artırdı jll-mena.com. Fiyat açısından Cidde’de karışık hareketler gözlendi: villa satış fiyatları artmaya devam ederken, son çeyreklerde daire fiyatları hafifçe geriledi jll-mena.com. Karşılaştırmak gerekirse, 2024’ün ilk yarısında Cidde’de konut satış fiyatları yıllık bazda yaklaşık %5 arttı, kiralar ise yaklaşık %4 arttı argaam.com argaam.com. Bu, Riyad’a kıyasla daha mütevazı bir büyüme (aynı dönemde konut fiyatlarının yaklaşık %10 arttığı yer) argaam.com. Daire fiyatlarındaki görece soğuma, birkaç yıllık hızlı büyümenin ardından bir düzeltmeye ve muhtemelen bu segmentte daha fazla arzın piyasaya çıkmasına işaret ediyor.
Talep ve Konut Arzı: Cidde’de talep, modern ve master planlı topluluklara yöneliyor. Hem yerel halk hem de yabancılar, entegre olanaklara sahip “topluluk yaşamı”nı, bağımsız mülklere tercih ediyorlar jll-mena.com. Özellikle Kuzey Cidde, yeni üst segment projeler ve altyapı yatırımlarıyla en belirgin fiyat artışını gören cazibe merkezi haline geldi argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Orta-üst ve yüksek segmentteki konut birimlerine olan talep artıyor; bu durum, Cidde’nin ticari merkez ve hacı ile turistler için geçiş noktası olma statüsüyle örtüşüyor argaamplus.s3.amazonaws.com. Popüler mahalleler arasında sahil şeridi ve kuzey ilçeleri (Obhur ve Al-Shati/Sahil gibi bölgeler) yer alıyor; bu bölgelerde yeni villalar, site içerisindeki konutlar ve deniz kenarı daireler sunuluyor. Son veriler, 2023 yılında Cidde’deki fiyat artışının neredeyse tamamının kentin kuzeyinde yoğunlaştığını gösteriyor argaamplus.s3.amazonaws.com; bu bölgede çok sayıda büyük ölçekli konut projesi yürütülüyor.
Arz tarafında, gelişim faaliyeti güçlüdür. Sadece 2024’ün ilk yarısında 11.300 yeni konut birimi Cidde’de teslim edildi ve şehrin toplam konut stoğu yaklaşık 891.000 birime ulaştı argaam.com argaam.com. 2024’ün ikinci yarısında ise başka 16.000 birimin tamamlanması planlanıyor argaam.com. Kamu Yatırım Fonu’na bağlı ROSHN de dahil olmak üzere büyük geliştiriciler Cidde’de aktiftir. Örneğin ROSHN’un kuzey Cidde’deki Al-Arous projesi, yaklaşık 18.000 yeni konut eklemeyi ve modern orta sınıf konut arzını genişletmeyi hedefliyor. Bu tür projeler, hükümetin 2030 Vizyonu kapsamında Suudi Arabistan’da ev sahipliği oranını artırma hedefini (2020’de yaklaşık %62’den 2030’da %70’e çıkarma hedefiyle pwc.com pwc.com) desteklemektedir. Ayrıca, Suudi Gayrimenkul Yeniden Finansman Şirketi’nin sağladığı likidite ve daha düşük peşinat gereksinimleri sayesinde ipoteklere erişimin kolaylaşması, daha fazla genç ailenin ev sahibi olmasına imkân tanımıştır pwc.com pwc.com ve yeni konut projelerine olan talebin sürmesini sağlamıştır.
Kira ve Getiriler: Cidde’nin kira piyasası sıkılaşıyor. Nüfus artışı ve belirli sektörlerdeki yabancı profesyonel akışıyla birlikte, son dönemde daire kiralarında önemli bir artış görüldü – bir piyasa incelemesine göre, daire kiraları 2023 yılında yıllık bazda %18 arttı argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Villa kiraları da yıllık olarak yüksek tek haneli oranlarda arttı, ancak kiralar genellikle Riyad’dakilerden daha düşük seviyede kaldı. 2023 sonu itibarıyla, Cidde’de tipik daire kiraları lokasyon ve kaliteye bağlı olarak yıllık yaklaşık 14.400 SAR’dan 75.000 SAR’a kadar geniş bir aralıkta değişirken; villa kiraları ise yaklaşık 60.000 SAR’dan 175.000 SAR’a kadar seyrediyordu argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Bu kira artışları, hem yüksek talebi hem de birinci sınıf bölgelerde kaliteli ünite bulmanın sınırlı olmasını yansıtıyor. Ancak, 2024–2025’te önemli miktarda yeni arzın gelmesiyle birlikte kira artışları yavaşlayabilir. Son yıllarda yükselen kiralar sayesinde ev sahipleri için getiriler çekici oldu, fakat yatırımcılar 2030’a kadar on binlerce yeni birimin eklenmesiyle birlikte potansiyel arz fazlası riskini izliyor. Genel olarak, Cidde’nin konut sektörü güçlü talep ve devletin konut girişimleriyle desteklenerek “daha fazla büyümeye doğru olumlu bir rota izlemeye devam ediyor” argaam.com.
Ticari Gayrimenkul Trendleri (Ofis, Perakende, Sanayi)
Perakende Gayrimenkul: Perakende sektörü, genç nüfus ve artan turizm sayesinde Cidde’nin ticari ortamında öne çıkan bir alandır.
2024 yılında, Cidde 106.000 m² yeni perakende alanı ekledi (örn.büyük bir alışveriş merkezinin açılmasıyla), şehirdeki toplam perakende arzını yaklaşık 2,16 milyon m²‘ye getirmiştir argaam.com argaam.com.Bu genişleme, tüketici talebine olan güveni yansıtmaktadır.Vision 2030’nin eğlence ve boş zaman aktivitelerini artırma hamlesi sayesinde, Cidde’deki alışveriş merkezleri giderek daha fazla sinema, restoran ve aileye yönelik cazibe merkezi ekleyerek ziyaretçi çekiyor.Birinci sınıf “süper bölgesel” alışveriş merkezlerinde perakende kiraları artıyor (üst düzey alışveriş merkezlerinde 2024 yılının ilk yarısında yıldan yıla yaklaşık %4 artış), argaam.com eski tipteki ikincil alışveriş merkezlerinde ise kiralarda düşüş (~yıldan yıla %4 azalma) görülüyor, çünkü alışveriş yapanlar daha yeni deneyimlere yöneliyor argaam.com.Genel olarak, perakende pazarında 2025-2026 için iyimser bir hava hakim ve S&P Global, nüfus artışı, gelişen turizm ve uluslararası markaların girişi sayesinde Suudi şehirlerinde perakende talebinin daha da artacağını belirtiyor arabnews.com arabnews.com.Özellikle Riyad ve Cidde, alışverişi eğlence ve hatta konut/konaklama unsurlarıyla birleştiren yeni perakende ve karma kullanımlı projelerin bir dalgasına tanık oluyor arabnews.com.Cidde’de, açık hava ve sahil şeridi perakende konseptleri (örneğin, Corniche bölgeleri ve Cidde Yat Kulübü bölgesi gibi destinasyonlar) popülerlik kazanmaktadır ve bu durum, yaşam tarzı odaklı alışveriş bölgelerine yönelik bir trendi yansıtmaktadır arabnews.com.Bununla birlikte, perakende sektörü risksiz değildir: e-ticaretin büyümesi ve değişen tüketici tercihleri, alışveriş merkezi işletmecilerinin ziyaretçileri çekmek için yenilik yapmaya devam etmelerini gerektiriyor.S&P, özellikle ev sahiplerinin mülklerini yenilemek için yüksek sermaye harcamaları yapmaları durumunda, arz fazlası ve rekabetin kira getirileri üzerinde baskı oluşturabileceği konusunda uyardı arabnews.com.Şimdilik, Cidde’nin perakende gayrimenkul sektörü, yüksek kişi başına gelir ve alışveriş merkezlerini sosyal buluşma noktası olarak gören bir kültür sayesinde güçlü tüketici harcamalarıyla destekleniyor arabnews.com arabnews.com.Suudi Arabistan’ın 2030 yılına kadar 100+ milyon turist hedeflemesiyle, Expo 2030 ve 2034 FIFA Dünya Kupası gibi mega etkinlikler de dahil olmak üzere, Cidde’nin bir geçit şehri olarak konumlanması, perakende sektörünü sürdürülebilir bir büyümeye hazırlıyor arabnews.com.Endüstriyel & Lojistik Gayrimenkuller: Cidde’deki endüstriyel gayrimenkul sektörü, Suudi Arabistan’ın lojistik hedefleriyle uyumlu olarak göz önünde olmadan önemli bir büyüme yaşıyor.
Krallığın ana Kızıldeniz liman kenti olan Cidde, küresel bir lojistik merkezi olma planlarının merkezinde yer alıyor ve bu durum modern depolar ile dağıtım merkezlerine olan talebi artırıyor argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020 sonrası e-ticaret patlaması, büyük ve yüksek kaliteli lojistik tesislere olan ihtiyacı daha da artırmıştır argaamplus.s3.amazonaws.com.2023 yılında Suudi Arabistan, sanayi ve yüksek teknoloji yatırımlarını çekmek için dört yeni Özel Ekonomik Bölge (SEZ) başlattı – bunlardan biri özellikle Cidde yakınlarındaki Kral Abdullah Ekonomik Şehri (KAEC)‘nde yer alıyor argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’in SEB’si, ileri düzey üretim ve lojistiğe odaklanmakta olup, Cidde çevresinde depo ve fabrika gelişimini teşvik etmesi beklenmektedir.Cidde’deki birinci sınıf depo kiraları şu anda konum ve özelliklere bağlı olarak yaklaşık yıllık m² başına 90 ila 300 SAR arasında değişmektedir argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Bu kiralar, kaliteli alan için boşluk az olduğundan artıyor – nitekim, endüstriyel kiralar 2022–2023 yıllarında orta ila yüksek tek haneli yüzdelerde artış gösterdi.Cidde’nin depo kiraları Riyad’ınkinden biraz daha düşük olsa da (ki bu rakam m² başına 400 SAR’a kadar çıkabiliyor) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, liman yakınında daha fazla 3PL (üçüncü taraf lojistik) sağlayıcısı ve üreticinin faaliyet göstermesiyle bu fark kapanabilir.Devam eden Suudi Landbridge Projesi – Cidde Limanı’nı Riyad ve Dammam’a bağlayan devasa bir demiryolu hattı – bir diğer oyun değiştirici olarak görülüyor ve on yılın sonuna doğru tamamlanması bekleniyor.Ülke genelinde kargonun daha hızlı taşınmasını sağlayarak, Cidde’nin limanı ve sanayi bölgeleri çevresindeki lojistik parklarına olan talebin artması muhtemeldir.Genel olarak, endüstriyel gayrimenkul görünümü iyimser: Vizyon 2030’un çeşitlendirme hamlesi, depoculukta büyümeyi hızlandırıyor ve Cidde, stratejik konumuyla avantaj sağlıyor.Asıl zorluk, yeterli yeni endüstriyel arzın sağlanması olacak; aksi takdirde, kiralar artmaya devam edebilir ve muhtemelen küçük işletmeleri zor durumda bırakabilir.Bununla birlikte, yeni arazi ve altyapı yatırımları (SEZ teşvikleri dahil) ile yatırımcılar, lojistik gayrimenkulünde sağlam fırsatlar görüyorlar.Bir raporda belirtildiği gibi, Suudi sanayi talebi, petrol dışı ekonomi genişledikçe devam edecek olan “önemli bir büyüme” eğiliminin desteklediği ifade edilmektedir argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Ofis Pazarı: Cidde, Riyad’dan sonra Krallığın en büyük ikinci ofis pazarıdır ve istikrarlı bir şekilde büyümeye devam etmektedir. Cidde’deki toplam ofis stoğu yaklaşık 1,2 – 2,1 milyon metrekare civarındadır (bu aralık farklı sınıflardaki ofis alanlarını yansıtmaktadır) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, bu da Riyad’ın ofis stokunun yaklaşık dörtte biri büyüklüğündedir. 2024’ün ilk yarısında, Cidde’de büyük yeni ofis projesi açılmamış ve böylece arz 1,21 milyon m² kaliteli ofis alanı civarında sabit kalmıştır argaam.com. Ancak, yeni projeler sonunda gündeme alınmıştır – yaklaşık 48.000 m² ofis alanının 2024 sonuna kadar Cidde’de teslim edilmesi beklenmektedir argaam.com. Ofis talebi sağlıklı şekilde devam etmekte, bu da iş büyümesi ve Cidde’nin ticaret ile lojistik merkezi rolünden kaynaklanmaktadır. A Sınıfı ofis kiraları, Cidde’de 2024 ortasında yıllık bazda yaklaşık %11 artarak yıllık 1.335 SAR/m² seviyesine yükselmiştir argaam.com; bu, kaliteli ofis alanı sınırlı kaldıkça ev sahiplerinin avantaj elde ettiğini göstermektedir. (Karşılaştırmak gerekirse, Riyad’daki prime ofis kiraları aynı dönemde neredeyse %20 artarak yaklaşık 2.090 SAR/m² seviyesine yükselmiştir argaam.com, bu da başkentteki daha yüksek talebi yansıtmaktadır). Cidde’deki başlıca ofis kiracıları hükümet kurumları ile köklü şirketlerdir argaamplus.s3.amazonaws.com ve yeni yüksek standartlı binalar rekabet baskısı altında bu büyük kiracıları çekmeye çalışmaktadır argaamplus.s3.amazonaws.com. Gelecekte Cidde ofis sektörü, ekonomik büyümeye paralel olarak fakat daha ölçülü bir hızda büyümeye devam etmesi beklenmektedir – kent, Riyad’da yaşanan büyük şirket taşınma dalgasını yaşamamaktadır. Boşluk oranları nispeten istikrarlıdır ve yeni arz sınırlı kalırsa kiraların yüksek seyretmesi beklenir. Takip edilmesi gereken bir trend de ofis stokunun modernizasyonudur: yeni karma kullanımlı projeler (örneğin Cidde Merkez Projesi’nin bazı bölümleri gibi) son teknoloji ofis alanları sunacaktır, bu da eski binalardaki kiracıların yeni binalara geçmesine ve yaşlanan stoka baskı oluşmasına neden olabilir.Temel Hükümet Politikaları ve Vizyon 2030’un Etkisi
Hükümet politikası – Vizyon 2030 stratejik çerçevesi tarafından yönlendirilen – Cidde’nin emlak piyasasında çok önemli bir rol oynamaktadır. Vizyon 2030’un amiral gemisi hedeflerinden biri, Suudi Arabistan’da ev sahipliğini 2030 yılına kadar %70’e çıkarmak, bu oran 2010’lu yılların ortasında yaklaşık %50 veya daha düşük seviyedeydi pwc.com pwc.com. Bunu başarmak için Konut Bakanlığı (artık MoMRAH’ın bir parçası) konut sektörünü dönüştüren kapsamlı reformlar uygulamıştır. Temel girişimler arasında, Suudi aileler için konut kredilerini kolaylaştıran ve sübvanse eden Sakani programı ile düşük maliyetli finansman sağlayan Gayrimenkul Geliştirme Fonu yer almaktadır. Bu programlar, konut desteği bekleme sürelerini yıllardan neredeyse anında onaya indirmiştir vision2030.gov.sa ve nihai kullanıcı talebinde bir patlama yaratmıştır. Daha önce belirtildiği gibi, hükümet destekli ipotekler ve azaltılan peşinat gereksinimleri (merkez bankası tarafından %30’dan %5’e düşürülmüştür) yeni bir alıcı nesline güç kazandırmıştır pwc.com. Bunun sonucu Cidde’de açıkça görülmekte, daha önce kiracı olan birçok hane artık mülkiyet pazarına girmekte – bu da farklı fiyat seviyelerinde konut inşaatını teşvik etmektedir.
Vizyon 2030’un etkisi, ekonomik çeşitlendirme ve düzenleyici serbestleşme yoluyla konutun ötesinde ticari gayrimenkule de uzanmaktadır. Hükümet, gayrimenkulü petrol dışı GSYİH’nın büyütülmesinde ana sektörlerden biri olarak görmekte (2020 yılına kadar sektörün GSYİH içindeki payını yaklaşık %7’den %10’a çıkarmayı hedeflemektedir) pwc.com. Kalkınmayı teşvik etmek için yetkililer, altyapıya – yeni ulaşım bağlantıları, kamu hizmetleri ve kamusal alan iyileştirmeleri – özellikle turizm ve ticarete hizmet eden Cidde gibi şehirlerde kapsamlı yatırımlar yapmıştır. Dikkate değer bir politika ise, arsa bankacılığını caydırmak ve geliştirme için arsa arzını artırmak amacıyla uygulanmaya başlanan Beyaz Arazi Vergisi‘dir pwc.com. Cidde, bu %2,5 yıllık verginin boş konut arsalarına uygulandığı ilk şehirlerden biri olmuş ve bazı arazi sahiplerini ya inşa etmeye ya da satmaya yönlendirmiştir; bu da projeler için arazi bulunabilirliğini aşamalı olarak iyileştirmektedir. Ayrıca, kolaylaştırılmış izin süreçleri ve kamu-özel işbirliği modelleri, geliştiricilerin Vizyon 2030 hedeflerine uygun büyük projeleri üstlenmelerini kolaylaştırmıştır (örneğin, Cidde Merkez dönüşümü Kamu Yatırım Fonu liderliğinde ve özel müteahhitlerle ortaklık içinde yürütülmektedir).
2030 Vizyonu kapsamında turizm tanıtımı, Cidde emlak piyasasını etkileyen bir diğer politika alanıdır. Krallık, 2030 yılına kadar yılda 100 milyon ziyaretçi (dini turizm, eğlence ve iş etkinliklerinden) çekmeyi hedeflemektedir. Cidde, Mekke ve Medine’ye geleneksel geçit olarak ve Kızıldeniz kıyısında bir şehir olarak bu ivmeden faydalanmaktadır. Hükümetin turist vizelerini kolaylaştırması ve turizm altyapısına (havaalanları, kruvaziyer terminalleri vb.) yaptığı yatırımlar, Cidde’de yeni oteller, hizmetli daireler ve perakende-eğlence komplekslerinin inşasını teşvik etti. Perakende ve konaklama gayrimenkulüne olan yansıma oldukça büyük oldu – örneğin, Suudi Arabistan’da otel doluluk oranları ve oda fiyatları artıyor ve Cidde’deki geliştiriciler, daha fazla konaklama projesi planlayarak bu talebe yanıt veriyorlar argaam.com argaam.com. Suudi Arabistan’ın ev sahipliği yapacağı yaklaşan küresel etkinlikler (örneğin, 2030 Expo Riyad ve 2034 FIFA Dünya Kupası) ülke çapında iyileştirmeleri teşvik ediyor ve Cidde de bundan payını almaya hazırlanıyor – muhtemelen stadyum iyileştirmeleri ve taraftar alanları da dahil olmak üzere, bu durum emlak geliştirmelerine (örn. karma kullanımlı spor bölgeleri, geçici konaklamalar vb.) bağlanıyor.
En önemlisi, 2030 Vizyonu daha yatırımcı dostu bir düzenleyici ortam oluşturdu. Gayrimenkul Genel Otoritesi (REGA)‘nin kurulması, mülk piyasası için birleşik denetim ve şeffaflık sağlamaktadır arabnews.com. Plan dışı satışlar (Wafi), kat mülkiyeti ve emlak komisyonculuğuna ilişkin yasalar uluslararası standartlara göre modernize edilerek yatırımcılar ve ev alıcıları arasında daha fazla güven oluşturdu. Ayrıca, imar ve planlama kuralları da Cidde Merkezi ve diğer mega projelerde görülen karma kullanımlı, yüksek yoğunluklu gelişmeyi teşvik etmek amacıyla güncelleniyor ve geçmişteki yayılmacı yapıdan uzaklaşılıyor. Özetle, 2030 Vizyonu kapsamında hükümet politikası, Cidde’nin gayrimenkul sektörünün büyümesinde bir katalizör oldu – konut finansmanının önünü açarak, oyunun kurallarını değiştiren projelere fon sağlayarak, yatırım ortamını iyileştirerek ve ekonomik büyüme ile turizm yoluyla talebi tetikleyerek.
Yabancı Yatırım Ortamı ve Düzenleyici Güncellemeler
Suudi Arabistan son yıllarda gayrimenkul sektörünü yabancı yatırımlara aktif olarak açıyor ve 2024–2025 yıllarında bu alanda önemli dönüm noktalarına ulaşıldı. Manşet bir gelişme olarak, Mekke ve Medine gayrimenkullerine yabancı yatırım sınırlamalarının gevşetilmesi öne çıkmıştır. Ocak 2025’te Sermaye Piyasası Kurulu, yabancıların (Suudi olmayanlar) artık Mekke ve Medine kutsal şehirlerindeki mülklerin sahibi olan şirketlere yatırım yapabileceğini açıkladı agbi.com agbi.com. Bireylerin bu şehirlerde doğrudan gayrimenkul sahibi olabilmesi (99 yıllık kiralar dışında) hâlâ yasak olsa da, bu adım uluslararası yatırımcılara Mekke/Medine’de varlıkları bulunan borsada işlem gören gayrimenkul şirketleri veya GYO’lardan (%49’a kadar) hisse satın alma imkânı tanıyor agbi.com agbi.com. Politika değişikliğinin amacı, kutsal şehirlerde “yabancı sermaye çekmek ve mevcut ve gelecekteki projeler için likidite sağlamak”tır agbi.com. Bu adım ayrıca Suudi gayrimenkul piyasasının daha da açılması yönünde pilot bir adım olarak görülüyor. Piyasanın tepkisi olumlu oldu – özellikle Mekke/Medine odaklı gayrimenkul hisseleri bu haberle neredeyse %10 arttı agbi.com. Bu reform, Suudi Arabistan’ın Vision 2030 kapsamında gayrimenkul piyasasını serbestleştirmeye ne kadar ciddi yaklaştığını yatırımcılara gösteriyor. Knight Frank MENA Araştırma Başkanı Faisal Durrani, bu adımı uluslararası mülkiyet yasalarının daha da gevşetilmesinin “şimdiye kadarki en güçlü sinyali” olarak nitelendirdi agbi.com.Genel olarak Krallık genelinde (Cidde dahil), düzenlemeler artık işletmelerde %100 yabancı mülkiyete izin vermektedir; buna gayrimenkul geliştirme ve aracılığı da dahil olup, MISA (Yatırım Bakanlığı) tarafından lisanslama yoluyla gerçekleştirilmektedir arabnews.com. Bu, uluslararası bir geliştirici veya yatırımcının Suudi Arabistan’da tamamen yabancıya ait bir şirket kurarak gayrimenkul projeleri üstlenebileceği anlamına gelir (belirli hassas bölgeler hariç). İş kurma sürecinin basitleştirilmesi ve güçlü yasal korumalar (ör. sözleşmelerin uygulanması, iyileştirilmiş iflas yasaları) Suudi Arabistan’ın iş yapma kolaylığı sıralamalarındaki konumunu yükseltmiştir. Cidde’de, bu durum yabancı gayrimenkul şirketleri ve fonlarının fırsatlara bakma oranının artmasına yol açmıştır – karma kullanımlı projelerden lojistik tesislerine kadar. Özellikle, gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT’ler), yabancı sermaye için erişilebilir bir yol olmuştur; 2021’den bu yana, CMA yabancı yatırımcıların Suudi REIT’lerindeki birimlerini serbestçe satın almasına izin vermektedir, Mekke/Medine’deki varlıklara sahip olanlar dâhil agbi.com. Bu da, halka açık REIT’ler yoluyla Cidde’nin ticari varlıklarına, alışveriş merkezleri, depolar vb. sahibi olan yabancı sermayenin akmasını sağlamıştır.
Yabancı yatırım ortamının bir diğer yönü ise 2019 yılında başlatılan Premium Residency (“Altın Vize”) programıdır; bu program nitelikli yabancılara Suudi Arabistan’da uzun süre yaşama hakkı, mülk sahibi olma (Mekke/Medine dışı) ve sponsor olmadan iş yapma imkânı tanımaktadır. Programın benimsenmesi giderek artmış, 2024 itibarıyla hükümet yatırımcılar ve nitelikli profesyoneller için uzun vadeli vizeleri daha çok teşvik etmiştir. Ev satın alma hakkı olan daha fazla yabancı uyruklu kişinin varlığı, Cidde gibi şehirlerde yabancı alıcı segmentinin yavaşça gelişmesini muhtemelen sağlayacaktır – özellikle üst düzey konutlar ve sahil kesimindeki mülkler için. Yine de, şu aşamada Cidde’deki gayrimenkul aktivitelerinin büyük çoğunluğu yerli ve bölgesel (Körfez Ülkeleri) alıcılar tarafından yürütülmekte; yabancılar ise bireysel ev sahipliğinden ziyade geliştirme/yatırım tarafında daha büyük rol oynamaktadır.
Düzenleyici güncellemeler açısından, Suudi makamları gayrimenkul yasalarını sürekli olarak iyileştirmektedir. Yeni bir Yatırım Yasası 2023-2024 döneminde yürürlüğe girerek yabancı şirketlerin yatırım lisansı almasını kolaylaştırmış ve birçok sektörde yabancı ve yerli yatırımcıların eşit şekilde muamele görmesini sağlamıştır agbi.com agbi.com. Gayrimenkul sektörü bu yasadan fayda sağlamış, yabancı kaynaklı projelerde bürokrasi azaltılmıştır. Ayrıca, tapu sicil sistemleri ve elektronik işlemler yenilenmiş; elektronik tapu sistemi ve “Najiz” gibi gayrimenkul işlemleri platformlarının devreye alınmasıyla şeffaflık artmış ve devir süreleri önemli ölçüde kısalmıştır. Tüm bu tedbirler, yurtdışından yatırımcılar ya da fonlar için Cidde pazarına girişi kolaylaştırmakta ve nelerle karşılaşacaklarından emin olmalarını sağlamaktadır.
Bir diğer öne çıkan proje ise kuzey Obhur bölgesinde yer alan Cidde Kulesi – 1.000 metrenin üzerinde olacak şekilde dünyanın en yüksek binası olmaya hazırlanıyor.
Bir aradan sonra, Cidde Kulesi’nde inşaat resmi olarak 2023’ün sonlarında yeniden başladı ve geliştiriciler tamamlamayı 2027–2028 civarında hedefliyor designboom.com designboom.com.Ocak 2025’te düzenlenen bir törende, kulenin 64. katı için beton döküldü ve bundan sonra her dört günde bir yaklaşık bir kat eklenmesi planlanıyor designboom.com.Cidde Kulesi, ticaret merkezleri, konutlar ve 100.000 kişiye kadar hizmet verecek kamu kurumlarını içermesi planlanan büyük bir gelişim olan Cidde Ekonomik Şehri (JEC)‘nin merkezinde yer almaktadır designboom.com.Tüm JEC, kule dahil olmak üzere, tahmini olarak 20 milyar dolara mal olacak designboom.com.Kulenin kendisi, çeşitli kullanımlara ev sahipliği yapacak (bir Four Seasons oteli, ofisler, lüks konutlar ve dünyanın en yüksek gözlem güvertesi) designboom.com designboom.com.Bu projenin yeniden canlandırılması son derece semboliktir – Suudi Arabistan’ın emlak geliştirme konusundaki güvenini ve iddiasını göstermektedir.Tamamlandığında, Cidde Kulesi küresel dikkat çekecek ve çevresindeki alanı muhtemelen yatırım için bir mıknatıs haline getirecek (tıpkı Burç Halife’nin Dubai şehir merkezini canlandırdığı gibi).Kulenin ilerlemesi 2025-2030 yılları arasında yakından izlenecek ve başarısı şehirde yeni bir iş bölgesinin kurulmasına öncülük edebilir.Proje ayrıca paydaşlar arasında geliştirilmiş koordinasyonu da vurgulamaktadır: Kingdom Holding (sponsor) ve yeni mühendislik yüklenicileri bir araya gelmiş, nihai inşaat için ihaleler açılmış ve tekliflerin 2025 sonuna kadar sunulması istenmiştir designboom.com designboom.com.Özetle, Suudi Arabistan’ın 2025’teki emlak piyasası on yıl öncesine kıyasla çok daha açık ve düzenlemelidir. Cidde, özellikle büyük projeler ve ticari varlıklarda yabancı sermaye girişlerinden fayda sağlayacaktır. Büyük devlet projelerinin (çoğunlukla uluslararası ortaklar arayan) ve yabancı mülkiyetine olanak tanıyan yeni yasaların birleşimi, küresel yatırımcıların aktif olarak fırsatları araştırdığı bir ortam yaratıyor. Beklenti, piyasa olgunlaştıkça ve getiriler cazip kaldıkça, Cidde emlak sektörüne yabancı yatırımların yukarı yönlü seyrini sürdüreceği, kente sadece sermaye değil aynı zamanda uzmanlık ve yeni geliştirme konseptleri de kazandıracağı yönündedir. Büyük Altyapı ve Gayrimenkul Projeleri Cidde’de Cidde, büyük projeler ve altyapı iyileştirmeleriyle –birçoğu Vizyon 2030 hedeflerine bağlı– dramatik bir fiziksel dönüşüm geçiriyor. Belki de en sembolik olanı, Cidde Merkez Projesi (önceki adıyla “Yeni Cidde Downtown”). 2021’in sonlarında Kamu Yatırım Fonu tarafından başlatılan bu proje, Cidde’nin tarihi sahilinde 5,7 milyon metrekarelik bir alanı modern, karma kullanımlı bir bölgeye dönüştürüyor jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Master planında dört simgesel cazibe merkezi – bir Opera Binası, bir stadyum, bir müze ve bir okyanus akvaryumu – ile yeni marinalar, plajlar, parklar ve geniş bir gayrimenkul yelpazesi yer alıyor. Rakamlarla ifade edersek, Cidde Merkez tamamlandığında 17.000 konut birimi, 2.700 otel odası ve 10’un üzerinde eğlence ve turizm tesisi sunacak jeddahcentral.com jeddahcentral.com. İnşaat hızla devam ediyor: 2024 başı itibarıyla, simge yapılar için ilk aşamada (Opera Binası, Stadyum, Okyanus Akvaryumu) 12 milyar SAR değerinde sözleşme imzalandı jeddahcentral.com. Bu gelişme, Cidde’nin merkezinde büyük bir değişim yaratacak, eski altyapının yerine dünya standartlarında bir sahil silüeti getirecek. Çevredeki bölgelerdeki mülk değerlerinin önemli ölçüde artması ve Dubai veya Doha’dakiyle yarışan lüks yaşam, alışveriş ve eğlence için yeni bölgeler yaratılması bekleniyor. Yatırımcılar ve geliştiriciler için Cidde Merkez; PİF’in desteği ve projenin sahil konumu sayesinde, konaklama, lüks daireler ve perakende alanlarında fırsatlar sunuyor.Ulaşım altyapısı açısından, Cidde, gayrimenkul cazibesini artıran büyük iyileştirmeler gördü. Yeni Kral Abdülaziz Uluslararası Havalimanı (KAIA) 2019 yılında son teknoloji Terminal 1’ini açarak kapasiteyi büyük ölçüde artırdı ve mimari açıdan göz alıcı bir terminal sundu. 2025 yılı itibarıyla havalimanı yılda yaklaşık 30 milyon yolcu ağırlayabilecek, bu da Cidde’ye otel ve kısa dönemli kiralamalara olan talebi besleyen turist ve iş seyahati yolcularının gelişini kolaylaştırıyor. Ayrıca, 2018’den beri faaliyette olan Haremeyn Yüksek Hızlı Demiryolu, Cidde’yi kutsal şehirlere bağlıyor – artık Cidde’den Mekke’ye bir saatten kısa sürede, Medine’ye ise yaklaşık 2 saatte seyahat edebiliyorsunuz. Al-Sulaimaniah’daki Cidde tren istasyonu yeni bir kentsel merkez haline geldi ve bu demiryolu bağlantısının sunduğu kolaylık sayesinde Cidde, şirketler ve hacılar için daha da cazip bir üs oldu (bazı hacılar Cidde’de kalıp treni kullanarak Mekke’ye günübirlik gidiyor ve bu durum Cidde’nin otel sektörünü canlandırıyor). Geleceğe bakıldığında, planlanan Suudi Landbridge Demiryolu (doğuya yönelik yük ve yolcu hattı) Cidde Limanı’nı doğrudan Riyad ve Dammam’a bağlayacak ve böylece Cidde’yi Kızıldeniz ile Körfez arasında ülkenin lojistik kapısı haline getirecek. Bu güzergâh boyunca, özellikle Cidde limanı çevresinde büyük lojistik parklar ve sanayi gelişimini tetiklemesi bekleniyor ve bu da endüstriyel gayrimenkul segmentini güçlendiriyor.
Cidde’de kentsel hareketlilik de gündemde. Uzun zamandır önerilen Cidde Metrosu projesi – üç hatlı bir kent içi demiryolu ağı – gecikmelerle karşılaşsa da hâlâ kentin gelecek planlarının bir parçası. Eğer canlandırılırsa (muhtemelen bu on yılın ilerleyen dönemlerinde), bir metro sistemi yolculuk konforunu önemli ölçüde artıracak ve istasyon merkezleri çevresindeki emlak değerlerini yeniden şekillendirebilecek. Bu arada şehir, yeni otobüs ağları kurdu ve yolları iyileştiriyor (kuzeydeki dere üzerine planlanan Obhur Asma Köprüsü dahil) ve böylece trafik sıkışıklığını hafifletiyor. Gelişmiş altyapı, genellikle daha önce az gelişmiş bölgelerde arsa değerlerinin yükselmesine yol açıyor; otoyol genişletmeleri ve köprülerle bağlantının iyileştiği Kuzey Cidde’de bu eğilim şimdiden gözlemleniyor.
Diğer dikkat çeken projeler arasında Cidde Ekonomik Şehri (sadece kule değil, JEC dahilinde bir dizi gökdelen, perakende caddeleri ve bir marina bulunacak) ve Cidde’nin kuzeyinde yer alan Kral Abdullah Ekonomik Şehri (KAEC) yer alıyor. KAEC ayrı bir planlı şehir olmakla birlikte, 2023’te Özel Ekonomik Bölge olarak ilan edilmesi ve hükümetin yeniden odağını buraya yönlendirmesi sayesinde başarısı Cidde’nin büyümesine fiilen bağlandı. KAEC’in limanı ve sanayi vadisi, vergi teşvikleriyle üreticileri ve lojistik firmalarını çekiyor ve potansiyel olarak binlerce iş yaratıyor. Bu işler hayata geçtikçe, Kuzey Cidde ve KAEC’te konut talebini artırarak Cidde metropolitan alanını fiilen genişletebilir. Ayrıca, Red Sea Global (daha kuzeyde tatil adaları geliştiren bir turizm mega projesi) ve AlUla miras projeleri Cidde’de olmasa da, birçok turisti Cidde üzerinden geçmeye yönlendirecek ve böylece daha fazla otel ve havalimanı genişlemesini haklı çıkaracaktır.
Özetle, Cidde’nin 2025–2030 yıllarındaki silueti ve altyapısı bu mega projelerle şekillenecek. Cidde Merkez sahil şeridi şehre modern bir şehir merkezi kazandıracak, Cidde Kulesi ise şehri mimari rekorlar açısından dünya haritasına taşıyacak ve geliştirilen ulaşım bağlantıları ile Cidde ulusal ve küresel pazarlarla daha sıkı bir şekilde entegre olacak. Gayrimenkul paydaşları için bu projeler, lüks deniz manzaralı rezidanslardan sanayi bölgelerine kadar yatırım yapılabilecek yeni bölgeler anlamına geliyor. Uygulama riskleri bulunsa da (gecikmeler, maliyet aşımları), devletin gösterdiği muazzam taahhüt, Cidde’nin kentsel dönüşümünün kararlılıkla ilerlediğine dair güven veriyor.
Kıyaslamalı Analiz: Cidde vs. Riyad vs. Dammam
Suudi Arabistan’ın üç büyük şehir bölgesi – Riyad, Cidde ve Dammam/Khobar (Doğu Eyaleti) – her biri, ekonomik rolleri ve Vizyon 2030 girişimleriyle şekillenen kendine özgü gayrimenkul dinamiklerine sahiptir. Cidde’nin diğerleriyle karşılaştırılması, performansı ve geleceği konusunda bir bağlam sağlar:
2025–2030 Pazar Tahmini
İleriye baktığımızda, 2025’ten 2030’a kadar olan dönemde Cidde’nin gayrimenkul piyasası genel olarak olumlu bir görünüme sahip, güçlü ekonomik temeller ve ulusal kalkınma planlarıyla destekleniyor. Analistler ve danışmanlar, konut, ticari ve turizm odaklı alanlarda büyümenin devam edeceğini, ancak büyüme hızının sektöre ve yıla göre değişebileceğini öngörüyor. İşte tahminin kilit unsurları:
Nicel olarak, piyasa araştırma firmalarına göre Suudi Arabistan’ın genel gayrimenkul pazarı 2030’a kadar yaklaşık %7–9 BİL bileşik yıllık büyüme oranı (CAGR) ile büyüyecek, bu da on yılın sonunda pazar değerinin ikiye katlanabileceği anlamına geliyor techsciresearch.com imarcgroup.com. Cidde de bunun önemli bir parçası olarak büyük katkı sağlayacak. Gayrimenkul Genel İdaresi, ulusal gayrimenkul pazarının 2029’a kadar yaklaşık 100+ milyar dolar seviyelerine ulaşmasını öngörüyor arabnews.com. Bu nedenle, Cidde’nin payı (tarihi olarak toplam işlem değerinin %15-20’sine kadar) 2030 yılına gelindiğinde yıllık olarak onlarca milyar dolarlık bir gayrimenkul satış hacmine ulaşabilir.
Tahmin uyarıları: Bu olumlu projeksiyonlar, ciddi ekonomik şokların yaşanmaması durumunda geçerlidir. Uzun süren küresel bir durgunluk, hükümet harcamalarını etkileyen petrol fiyatlarında keskin bir düşüş veya jeopolitik istikrarsızlık gibi riskler ivmeyi yavaşlatabilir (riskler hakkında daha fazla bilgi bir sonraki bölümde). Ayrıca faiz oranları da önemli – küresel olarak finansman maliyetleri yüksek kalırsa bu, talep büyümesini yumuşatabilir (özellikle konut kredilerinde). Ancak Suudi Arabistan’ın bunu hafifletme konusunda istekli olduğu görülüyor (sübvansiyonlar vb. yoluyla). Genel olarak, 2025–2030 dönemi Cidde’nin gayrimenkulü için büyüme ve modernleşme dönemi olacak; şehir uluslararası alanda daha belirgin hale gelecek ve emlak piyasası daha olgun ve çeşitlenmiş olacak.
Yatırımcılar ve Geliştiriciler için Fırsatlar ve Riskler
Cidde gayrimenkul piyasası, hükümet desteği ve yapısal talep sayesinde cazip bir fırsatlar karması sunarken, paydaşların dikkatlice değerlendirmesi gereken belirli riskler de barındırmaktadır:
Fırsatlar:
Riskler:
Sonuç olarak, 2030’a kadar Cidde’deki emlak fırsatları oldukça büyük – yükselen bir piyasa, güçlü destek ve gerçek talep faktörleri var. Vision 2030’un temalarına (konut erişilebilirliği, turizm, yaşam kalitesi, çeşitlendirme) uyum sağlayan yatırımcı ve geliştiriciler hem finansal olarak kazanç elde edebilir hem de politika yapıcıların desteğini bulabilirler. Bununla birlikte, riskleri yönetmek için ihtiyatlı planlama şarttır. Farklı varlık türlerine (konut, ticari) ya da zaman dilimlerine yayılmak, iyi finansman koşulları sağlamak ve projeleri piyasa değişikliklerine adapte edebilecek esneklikte tutmak akıllıca stratejiler olacaktır. S&P’nin Suudi Arabistan için özetlediği gibi, büyüme yolu güçlü ancak zorluklar da yok değil arabnews.com arabnews.com – ve bu Cidde için de oldukça geçerli. İyi risk yönetimiyle, paydaşlar Cidde’nin emlak sektöründeki büyüme dalgasını yakalayabilir ve önümüzdeki heyecan verici yıllarda önemli kazançlar elde edebilirler.
Kaynaklar:
