Сейнт Мориц, легендарният швейцарски ски курорт, е на върха на алпийския пазар на недвижими имоти като един от най-скъпите и ексклузивни имотни райони в света. През 2025 г. цените на имотите там остават стратосферни – по-високи от всеки друг алпийски курорт – като луксозните жилища достигат 40 000+ CHF на квадратен метър (и 50 000+ CHF за наистина трофейни имоти) ubs.com ubs.com. Пазарът нарасна рязко по време на пандемията и сега е на исторически върхове, подкрепен от статута на Швейцария като сигурно убежище и хроничния недостиг на жилища ubs.com ginesta.ch. Този обстоен доклад изследва тенденции при жилищните, търговските и ултралуксозните имоти, предоставя исторически и актуални ценови данни и анализира прогнози за следващите години. Също така разглеждаме доходността от наеми, нови проекти, правила за чуждестранни купувачи, данъчни съображения и фактори в търсенето, като сравняваме Сейнт Мориц с други луксозни пазари в Швейцария и Алпите.
(Всички цени са в швейцарски франкове. 1 CHF ≈ 1 EUR към 2025 г.)
Тенденции на жилищния пазар през 2025 г.
Пазарът на жилищни недвижими имоти в Санкт Мориц остава изключително ограничен и скъп. След извънредния бум по време на пандемията, търсенето се нормализира до нивата отпреди 2020, но продължава да е силно ginesta.ch. Купувачите са станали една идея по-чувствителни към стойността и продажбите вече отнемат малко повече време, но цените се задържат на рекордно високи нива ginesta.ch. Тази стабилност се дължи на изключително ограничено предлагане – новото строителство е силно ограничено – и постоянен интерес от заможни швейцарски и международни купувачи.
- Ограничено предлагане: Над половината от жилищния фонд на Санкт Мориц (≈55%) са втори домове (ваканционни апартаменти) ginesta.ch ginesta.ch. Строителството на нови ваканционни жилища практически спря след швейцарската „инициатива за втори домове” през 2012 г. (Lex Weber), която забранява нови разрешителни за втори домове в общини, където тези имоти надхвърлят 20% от жилищния фонд ginesta.ch. В Санкт Мориц, където вторите домове далеч надвишават този праг, новото строителство е изключително рядко, а общият жилищен фонд расте с <1% годишно ginesta.ch. Този структурен недостиг поддържа високите цени ginesta.ch. Дори след като следковидното търсене се охлади от лудост до просто силно, условията остават в полза на продавачите – с нива на наличност около 2,3% за апартаменти и 2,5% за къщи (много под „балансираното” ниво от 6–8%) ginesta.ch.
- Ценови равнища: Жилищните имоти в Санкт Мориц достигат водещи швейцарски цени. Дори средният клас апартаменти в града се търгуват за около CHF 20,000–25,000/м², докато луксозните апартаменти достигат CHF 25,000–32,000/м² – а наистина изключителни пентхауси или шале с изглед към езерото може далеч да надхвърлят тези стойности* ginesta.ch ginesta.ch. На най-престижните адреси в Санкт Мориц, като Via Suvretta или Via Brattas, големи шале обикновено достигат CHF 40,000+ на м², като за някои “еднорози” се съобщава, че стигат шестцифрени цени в CHF за м² ginesta.ch ubs.com. Дори по-старите еднофамилни къщи (много малък сегмент) струват поне CHF 26,000/м², докато модерни вили на топ локации често достигат CHF 39,000/м² или повече ginesta.ch. За сравнение, средната обявена цена за типична къща (всички размери/локации) в Санкт Мориц е около CHF 13,300/м² към средата на 2025 г. (с диапазон ~CHF 8,000–18,600) homegate.ch – което показва, че дори “средните” имоти тук са скъпи. През последните 4 години цените на къщите в Санкт Мориц скочиха с +52% в CHF homegate.ch, илюстрирайки метеорният ръст от 2019 г. насам.
- Следпандемичен плато: След кратък спад през 2015–2018 г., стойностите рязко нараснаха по време на 2020–2022 г. на фона на бягство към алпийски убежища ginesta.ch. До 2023 г. цените достигнаха нови върхове и растежът оттогава се е изравнил – особено при апартаментите. Стойностите на апартаментите са почти утроени (+190%) от 2000 г., а тези на къщите са нараснали с около 175% от 2000 г. ginesta.ch. След ръст от около 5–6% годишно в началото на 2020-те, 2024 г. беляза само умерени повишения. Всъщност местните агенти отбелязват, че натискът за повишаване на цените се е „изравнил“ на високо плато ginesta.ch. Купувачите вече не действат панически; те преговарят по-твърдо и залагат на справедлива цена и топ локация ginesta.ch. Въпреки това, цените остават на рекордно високи нива, поддържани от минимално предлагане и постоянен интерес от заможни купувачи ginesta.ch. Накратко, жилищният пазар през 2025 г. е в изчаквателен режим на върха – стабилен, изключително скъп, с леки колебания, но без голяма корекция.
Тенденции при ултралуксозния и ски-шале сегмента
Сегментът на ултралуксозните имоти (“Prime”) в Санкт Мориц продължава да води в алпийския свят както по престиж, така и по цена. Той запази короната си като най-скъпият пазар за ски имоти в Алпите ubs.com. През 2024 г. Prime цените в Санкт Мориц се повишиха с около +5.6% на годишна база, изпреварвайки повечето конкуренти knightfrank.com. Това изтласка Prime стойностите с ~27% над нивата от 2019 г. – забележителен ръст само за пет години ubs.com. Основните тенденции в този елитен сегмент включват:
- Глобална привлекателност за милиардерите: Търсенето на най-високото ниво е наистина международно. Купувачите с изключително висока нетна стойност от Европа, Северна Америка, Близкия изток и отвъд ценят Санкт Мориц за неговата „На върха на света“ ексклузивност и швейцарска стабилност ubs.com. Дори когато световните финансови пазари се колебаеха през 2023–24 г., богатите продължиха да купуват тук, виждайки швейцарските недвижими имоти като сигурен актив-убежище ubs.com. Силният швейцарски франк направи луксозните швейцарски имоти по-скъпи за чужденци, но това валутно препятствие беше компенсирано от желанието на много купувачи за сигурно алпийско убежище ubs.com. Репутацията има значение: Вековната марка на Санкт Мориц като бляскаво зимно убежище (два пъти домакин на Зимните олимпийски игри) продължава да привлича елитна клиентела и купувачи, търсещи инвестиционна миграция, които желаят да стъпят в швейцарския начин на живот.
- Отслабване на ценовия импулс: След две години на двуцифрен растеж, темпото на поскъпване при имотите от премиум сегмента се забави значително през 2024 г. Според UBS, ценовите печалби в швейцарския луксозен сегмент намаляха наполовина до около +1,2% средно през 2024 г. (в сравнение с около +3% през предходната година) ubs.com. В случая на Санкт Мориц, цените на апартаментите все пак се повишиха с около 3% за последната година, но най-луксозните шале наблюдаваха почти нулев или много слаб растеж ubs.com. По същество пазарът на луксозни имоти достигна ценови таван след предходните силни ръстове ubs.com. Купувачите запазиха интерес, но много от тях се въздържаха от по-нататъшни рязкo увеличаващи се цени, имайки предвид колко много са поскъпнали имотите. Друг охладител на най-скъпия сегмент са швейцарските правила за „стрес тест“ на ипотеките (изискващи високи доходи за закупуване на имоти за няколко милиона), които ограничават част от купувачите в диапазона от 5–10 милиона швейцарски франка ubs.com. Броят на потенциалните купувачи намалява при тези високи ценови нива, което естествено ограничава ускоряването на покачването ubs.com. В резултат, 2025 е година на консолидация за луксозните имоти в Санкт Мориц – цените се задържат или нарастват само минимално ubs.com.
- Несъвпадащи пикови стойности: Дори при по-бавен растеж, Санкт Мориц остава изключително скъп. През 2025 г. луксозните оферти започват около CHF 43 000/м² ubs.com, най-високите в Алпите. За сравнение, цените на първокласните имоти в Гщаад започват около CHF 39 000/м² и във Вербие – около CHF 36 000/м² ubs.com – поставяйки Санкт Мориц на върха. В зависимост от локацията и престижa, цените на квадратен метър в Санкт Мориц редовно надхвърлят CHF 50 000, а в „изключителни случаи“ са достигнали дори над CHF 100 000 ubs.com. Това са цени от нивото на Монако/Аспен в сърцето на Швейцарските Алпи. Забележително е, че Гщаад и Санкт Мориц често си разменят титлата „най-скъп ски курорт“: едно проучване от 2024 г. сочи, че средната цена в Гщаад е малко по-висока, но Санкт Мориц е отбелязал по-голям годишен ръст (+5.6% срещу +4%) knightfrank.com. И в двата случая, заедно оформят най-високия клас. За сравнение, френският топ курорт (Куршевел 1850) предлага луксозни шале около CHF 30 000/м² – все още скъпо, но с около 30% по-евтино от Санкт Мориц ubs.com. Таблицата по-долу показва как Санкт Мориц се нарежда сред останалите елитни алпийски пазари:
| Локация (Курорт) | Типична първокласна цена (CHF/m²) | Промяна в цената за 2024 (%) |
|---|---|---|
| Сан Мориц (Швейцария) | ≈ 40 000 – 50 000 (до 100k+ за редкости) ubs.com ubs.com | +5.6% (забавяне на ценовия ръст) knightfrank.com |
| Гщаад (Швейцария) | ≈ 39 000+ (почти наравно със Сан Мориц) ubs.com | +4,0% (силно търсене, ниско предлагане) knightfrank.com |
| Вербие (Швейцария) | ≈ 36 000+ ubs.com | +2,8% (умерен растеж) ubs.com |
| Куршевел 1850 (Франция) | ≈ 30 000 (топ френски ски пазар) ubs.com | +9,0% (ограничени наличности тласкат ръста) knightfrank.com |
| Кицбюел (Австрия) | ≈ 20 000 (най-високата в Австрия) ubs.com | +8,5% (възстановяване след корекция) knightfrank.com |
(Източници: Knight Frank, UBS.„Prime price“ се отнася до началните стойности в сегмента на високото качество/лукс.)
Таблица 1: Цени на първокласни алпийски имоти и скорошен растеж (данни за 2024) knightfrank.com ubs.com
Въпреки изключително високите цени, интересът към луксозните имоти в Сен Мориц остава устойчив. Уникалната комбинация от блясък, поверителност и алпийска красота – плюс политическата и икономическа стабилност на Швейцария – продължава да привлича UHNWIs (лица с изключително висока нетна стойност) properstar.mu properstar.mu. Много богати купувачи възприемат притежаването на хале в Сен Мориц като едновременно символ на статус и разумна инвестиция (твърд актив в сигурна юрисдикция). В обобщение, сегментът ултра-лукс през 2025 се характеризира с рекордни ценови нива, леко охладен растеж и устойчива глобална търсене – пазар, който си поема дъх на върха.
Търговски имоти и нови проекти
Търговските недвижими имоти в Сен Мориц са движени основно от туристическия сектор – луксозни хотели, престижни бутици, ресторанти и услуги, които обслужват заможни посетители. Състоянието на търговския пазар е пряко свързано с тенденциите в туризма, които са били особено силни. През 2023 г. Сен Мориц отбеляза втората си най-добра година за последното десетилетие по брой хотелски нощувки – над 1,7 милиона пренощувания в региона Горен Енгадин (90% от тях в района на Сен Мориц) ginesta.ch. Този бум на посетители (особено туристи с високи разходи) поддържа високо търсене за хотелски площи и търговски помещения на престижните търговски улици. Основните моменти включват:
- Търсене на търговски/хотелски имоти: „Дизайнерското село“ на Санкт Мориц – с коли, облицовани с Cartier, Gucci и арт галерии – означава, че търговските наеми са сред най-високите в Алпите. Основното търговско пространство е ограничено около района на Bahnhofstrasse и хотела Palace, а свободните площи практически липсват през пиковите сезони. Луксозните марки желаят да присъстват тук заради имиджа и заможната клиентела, което поддържа пазара на търговски имоти стабилен. Хотелите също просперират благодарение на растящите цени на стаите и заетостта, което води до реновации и подобрения (например историческият Badrutt’s Palace Hotel беше реновиран, за да остане конкурентоспособен). Новото хотелско строителство обаче е ограничено от строителните лимити и правилата за опазване в този регион. Вместо това съществуващите имоти се модернизират до 5-звезден стандарт, за да задоволят търсенето.
- Нови строителни проекти: Жилищното строителство е изключително ограничено по закон, но няколко забележителни проекта са в процес на реализация, често чрез реконструкция на стари сгради. Например, „Residence du Lac” проектът (2024–25) преобразува бивша сграда край езерото в модерни апартаменти, с акцент върху устойчиво дървено строителство и различни по размер жилищни единици за местни timbatec.com timbatec.com. Акцентът е върху висококачествен, екологичен дизайн (изпълнен по Minergie-P-Eco стандартите), за да отговори на съвременните изисквания за ефективност и лукс timbatec.com. Тъй като Санкт Мориц не може свободно да строи нови ваканционни домове, повечето нови жилищни сгради са или за основно жилище, или изискват специални изключения. Някои стари хотели или клиники са били преобразувани в жилища или сгради със смесено предназначение – един скорошен пример е бивша клиника, превърната в арт пространство и бъдещи апартаменти (представено по време на дизайн събитието Nomad през 2025 г.). Като цяло, новото предлагане идва единствено чрез реконструкция на съществуващи сгради, предвид общата забрана за нови втори домове в този район с висок дял на втори жилища ginesta.ch.
- Подобрения на инфраструктурата: Регионът продължава да инвестира в туристическата инфраструктура, макар и не без предизвикателства. Системите за ски лифтове се модернизират, където е възможно – напр. плановете за подмяна на 50-годишния кабинков лифт Signalbahn в St. Moritz-Bad с гондола с по-голям капацитет бяха инициирани snowindustrynews.com. Въпреки това, през 2023 г. Федералният съд на Швейцария спря проекта за подмяна на Signalbahn поради екологични и планировъчни съображения (защита на горите и др.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Това подчертава стриктната регулаторна среда дори и за инфраструктурата: проектите трябва внимателно да балансират екологичния ефект и забавянията са чести. Въпреки неуспехите, операторите на лифтове и градът St. Moritz са ангажирани с поддържането на съоръжения от световна класа. Значителни средства са инвестирани в производство на сняг, обновяване на лифтовете и целогодишни удобства в целия Енгадин. Всъщност климатичната адаптация е приоритет – много алпийски курорти (включително St. Moritz) инвестират сериозно в технологии за осигуряване на надежден сняг и диверсифициране на летните дейности naef-prestige.ch.
- Търговска перспектива: Търговската перспектива за недвижими имоти е стабилно-положителна, обвързана с перспективите за туризъм. С нормализирането на международните пътувания след пандемията, St. Moritz отчита силни резервации за зимата и растящи посещения през лятото (ползването на лифт-пасове през лятото е нараснало с +46% от 2021 г., тъй като Алпите рекламират целогодишен туризъм) naef-prestige.ch. Това повишава увереността на ресторанти, магазини и хотели, като по този начин подпомага наемите и заетостта на търговските имоти. Един от проблемите е персоналът/жилищата: недостигът на жилища за работници (поради лимити за втори домове) кара някои фирми да инвестират в решения за настаняване на персонала в околните села. Забележително е, че в близкия ски район (Лех в Австрия) дори са построили нови жилища за персонал през 2025 г. – проблем, върху който обръщат внимание и швейцарските курорти snowindustrynews.com. В St. Moritz местните власти и работодателите може да се наложи да улеснят жилищното настаняване на работната сила, за да се поддържа нивото на обслужване в пиковите сезони.
| Показател (Жилищни) | Стойност / Тенденция |
|---|---|
| Медианна цена на къща (предлагане) | CHF 13,300/м² (средата на 2025) – медианно обявяване, всички райони homegate.ch.Нагоре ~+52% спрямо преди 4 години homegate.ch.Отразява широкия пазар, вкл.по-стари и крайни квартали. |
| Средна цена на първокласен лукс | CHF 40,000/m²+ – типично за първокласни апартаменти/шалета ubs.com.Продажбите на ултра-луксозни имоти са на нива от 50 000–60 000 CHF/м²; редките трофеи са по-високи ubs.com.Св.Мориц води в Алпите по този показател. |
| 1-годишна промяна в цената (2024) | ≈ 0% до +3% (варира по сегмент) – луксозен сегмент +1,2% средно ubs.com; СанктMoritz първокласен +~5% knightfrank.com; по-широкият пазар приблизително стабилен до +2%.Показва изравняване след предишен скок. |
| Промяна в цената за 5 години (2019–24) | +25% до +35% – луксозни имоти в Сейнт Мориц ~+27% ubs.com; общо жилищни ~+30% (прогн.).Силен растеж, подхранен от скока в търсенето по време на пандемията и ограниченото предлагане. |
| Предлагане на пазара (2024) | 2–3% от наличностите – Изключително ниска наличност.Ограниченото предлагане на апартаменти, притежавани от собственици, е приблизително 2.3% ginesta.ch.Жилища ~2.5%.Показва ограничено предлагане; имотите често се продават извън пазара. |
| Дял на вторите жилища | 54.7% от имотите са втори жилища (не основни) ginesta.ch.Нови втори домове са забранени от 2012 г. в Сейнт Мориц (Lex Weber) ginesta.ch, което ограничава предлагането и новите имоти. |
| Типична доходност от наем (дългосрочно) | ~2–3% бруто годишно – сравнително ниска поради високата стойност на капитала investropa.com.Доходността в Санкт Мориц е подобна на тази в Цюрих/Женева за първокласни имоти (2–3%).Нетната доходност е още по-ниска след разходите. |
| Доходност от краткосрочен наем (ваканционен имот) | ~5–7% бруто (в пиковия сезон) – премиум ваканционните имоти могат да постигнат по-висока доходност investropa.com, но изискват активно управление и са подложени на сезонни колебания в заетостта. |
(Източници: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Данните са приблизителни.)
В обобщение, макар че няма големи търговски проекти (като нови молове или офис паркове) – което е типично за курортен град – сегментът на търговските имоти е оживен, задвижван от луксозния туризъм. Подобренията в инфраструктурата и внимателните, малки проекти ще продължат, утвърждавайки позицията на Санкт Мориц като първокласна алпийска дестинация през цялата година.
Историческа ценова траектория и текущи стойности
Недвижимите имоти в Санкт Мориц имат дълга история на изключителен ръст на цените. През последните ~20 години стойността на имотите в града практически се е утроила, далеч надминавайки средните стойности за Швейцария. Цените се покачваха стабилно през 2000-те, леко спаднаха в средата на 2010-те, и след това рязко скочиха в края на 2010-те и особено в периода 2020–2022 г. Днешните цени са най-високите досега. По-долу е обобщение на ключови ценови показатели към 2025 г.:
Таблица 2: Ключови пазарни индикатори за имоти в Санкт Мориц (2025)
Както показва таблицата, имотите в Санкт Мориц се характеризират с астрономически стойности и скромни доходи от наеми. Съотношението цена-наем е много високо – отражение на факта, че собствениците обикновено купуват за начин на живот, а не заради доходност. Например, апартамент в Санкт Мориц за CHF 5 милиона може да донесе само около CHF 100 хил. годишно от дългосрочен наем (2% доходност), но собствениците приемат това, тъй като ценят личното ползване, сигурността на актива и потенциала за поскъпване. Наистина, капиталовото поскъпване е било основната награда в историята: дори след скорошното охлаждане, имотите в Санкт Мориц са се покачвали с ~+5–6% годишно през последните пет години, далеч над инфлацията. В по-дългосрочен план траекторията е още по-убедителна – от 2000 до 2024 г. местните жилищни цени почти са се утроили в реално изражение ginesta.ch. Малко пазари в света могат да се похвалят с такъв постоянен ръст.
В сегашни стойности (2025) може да се обобщи: „Имоти в Санкт Мориц са изключително скъпи, наличностите са оскъдни, а цените се задържат на рекордни нива с едва лек растеж напоследък.“ Основите от ограничено предлагане и високо търсене предполагат, че евентуално поевтиняване на цените ще е по-скоро слабо. Всъщност, както ще разгледаме по-нататък, прогнозата е за стабилност или лек растеж, а не за значителен спад.
Прогноза за пазара: 2025 г. и след това
Прогнозата за пазара на имоти в Санкт Мориц за следващите години е най-общо стабилна, с очакван лек растеж – продължение на „консолидация на високо ниво“. Множество авторитетни прогнози посочват, че през 2025 ще има слабо увеличение на цените в съответствие с инфлацията, след което може да се възобнови умерен растеж. Важни фактори за формиране на прогнозата са лихвените проценти, глобалните икономически условия и местните ограничения в предлагането:
- 2025 – Год на консолидация: Анализаторите на UBS предвиждат, че 2025 ще бъде още една година на консолидация за швейцарския луксозен имотен пазар, като увеличенията на цените ще останат много сдържани (подобно на нивото от около 1% през 2024 г.) ubs.com. Ginesta (местна брокерска компания) също очаква „стабилни до леко покачващи се пазарни цени в съответствие с инфлацията“ в краткосрочен план ginesta.ch. С други думи, номиналните цени може да се покачат с около 0–2% през 2025 г., като реалните цени на практика ще останат непроменени. Причината: повишените ценови нива са ограничили броя на купувачите, а следпандемичната еуфория е отшумяла ubs.com. Освен това в Швейцария лихвените проценти се повишиха от нулевите си стойности през 2022 г., и въпреки че се очаква намаление на лихвите през 2025–26 г., разходите за финансиране все още са по-високи отколкото през периода на ултраниски лихви – ограничавайки максималния бюджет на купувачите. Швейцарската икономика също расте бавно (около 1% ръст на БВП), което означава, че не се очаква голям скок на търсенето engelvoelkers.com. Всички тези фактори сочат към период на ценова стабилност, а не нов бум. Забележително е, че дори тази „странична“ прогноза е при много високи ценови нива, така че пазарът на практика прави пауза на върха.
(Като бележка, един непредвидим фактор е регулаторната промяна: вижте правилата за чуждестранни купувачи по-долу – по-строги правила биха охладили леко търсенето, докато евентуално облекчение (малко вероятно) би го засилило.)
Наеми и потенциал за отдаване под наем
Инвеститорите, които обмислят отдаване под наем в Санкт Мориц, трябва да са наясно, че доказаната доходност е сравнително ниска, особено при дългосрочни наеми, но луксозните краткосрочни наеми могат да генерират привлекателен сезонен доход. Пазарът тук се движи главно от купувачи, търсещи определен начин на живот, а не от инвеститори, насочени към доходност, което влияе на съотношението между наем и цена. Основни точки:
- Дългосрочна доходност от наем: Брутната доходност от жилищни имоти в Санкт Мориц обикновено е в диапазона 2%–3% годишно investropa.com. Това е сравнимо с други премиум локации в Швейцария (Цюрих, Женева), където също се наблюдава доходност от около 2–3%, и е значително по-ниско от доходността в по-евтини региони (където 4–5% е обичайно) investropa.com. Например, 4-стаен апартамент, закупен за 3 милиона швейцарски франка, може да се отдава под наем за около 6 000–7 000 CHF на месец необзаведен – около 72–84 хил. CHF годишно (≈2.5% от покупната цена). Толкова ниска доходност отразява изключително високите цени на имотите, а не ниските наеми; всъщност, наемите в Санкт Мориц са сред най-високите в Швейцария на квадратен метър. Но цените са толкова високи, че наемът не може да ги „догони“, което води до скромна доходност. Нетната доходност (след разходи, поддръжка, данъци и т.н.) ще е още по-ниска, около 1–2%. Инвеститорите често приемат тези ниски приходи, тъй като разчитат на повишение на капитала и сигурност на актива. В действителност, много собственици изобщо не отдават имота, предпочитайки изключителното лично ползване.
- Потенциал за наемане като ваканционен имот: Пазарът на краткосрочни наеми (ваканционни имоти) предлага по-висок доходен потенциал, особено по време на пиковия ски сезон. Луксозните шале и апартаменти могат да достигнат много високи седмични цени през зимата – не е необичайно добре разположено шале с 4 спални да се отдава под наем за CHF 15,000–20,000 на седмица по Нова година или през февруари. През приблизително 10–12-те основни зимни седмици такъв имот може да реализира брутен доход от CHF 150k+, което годишно прави ~5%+ от стойността си. Според инвестиционни консултанти, краткосрочните наеми в одобрени туристически зони могат да донесат 5–7% брутен годишен доход – но това предполага, че имотът се отдава под наем значителна част от годината investropa.com. Санкт Мориц има дълъг зимен сезон и нарастващ летен сезон, но заетостта извън сезона ще бъде много по-ниска. Реалистично, старателен собственик или агенция биха могли да постигнат например 15–20 седмици заетост на високи цени, осигурявайки около 3–5% от стойността на имота като доход – по-добре от дългосрочен наем, но необходимо е активно управление. Има и повече разходи (маркетинг, почистване, комисиони) и законови изисквания (регистрация на туристическа такса и др.). Въпреки това, за собственици, които са склонни да отдават имотите си под наем, когато не ги ползват, Санкт Мориц предлага един от най-силните пазари за краткосрочни наеми в Алпите благодарение на постоянния поток от заможни туристи.
- Регулации и празни периоди: Важно е да се отбележи, че краткосрочните наеми обикновено са позволени в курортните зони като Санкт Мориц (за разлика от някои швейцарски градове, които ограничават отдаването под наем от типа Airbnb). Всъщност икономиката на града приветства туристическите наеми. Все пак собствениците на апартаменти могат да срещнат вътрешни правила или управленски разпоредби относно отдаването под наем, а всички наемодатели трябва да плащат малка “Куртаксе” (туристическа такса) за всеки гост/нощ и да осигурят, че имотът им отговаря на стандартите за безопасност. Концепцията за “Lex Airbnb” не е застъпена силно в Санкт Мориц – краткосрочните наеми остават честа практика, често организирани чрез местни агенции или луксозни платформи за наем. По време на върховите ски седмици търсенето на шале за наем надвишава значително предлагането, така че в този период рискът от празен имот е почти нулев. Извън сезона (пролет, късна есен) имотът може да остане празен – собствениците често използват тези периоди за поддръжка.
- Профил на инвестиции за отдаване под наем: Чистите инвестиционни купувачи са сравнително малко в Санкт Мориц заради ниските доходности и ограниченията на Lex Koller (чужденци, които не са постоянно пребиваващи, не могат лесно да купуват само с инвестиционна цел – виж следващия раздел). Тези, които все пак купуват с цел отдаване под наем, обикновено имат дългосрочен хоризонт и двоен мотив: да отдават сега, за да покриват разходите, а впоследствие да ползват имота за себе си (или за препродажба). Като се имат предвид силните закони за наемите в Швейцария и стабилното търсене на наеми в национален мащаб, някои инвеститори смятат, че дори 2–3% доходност е приемливо за изключително сигурен актив. Освен това, наемите в Швейцария в момента нарастват поради недостиг на жилища – в национален план, исканите наеми са се увеличили с ~+2,2% на годишна база в началото на 2025 г. homesoverseas.ru. В Санкт Мориц ограниченото предлагане на апартаменти под наем (само около 44% от местните жилища са под наем ginesta.ch, и много от тях са заети от местни жители) означава, че експати или сезонни работници се конкурират за малкото налични жилища, което повишава наемите. Това може умерено да подобри доходността с времето (ако цените останат стабилни, а наемите се покачват). Въпреки това, не трябва да се очакват големи парични потоци на този пазар; истинската “доходност” от собствеността в Санкт Мориц често се измерва в “дивидент на начина на живот” и дългосрочно поскъпване, а не във високи постоянни приходи investropa.com.
В обобщение, доходността от наеми в Санкт Мориц е умерена в най-добрия случай, а негативен ливъридж (лихвите по ипотеките надвишават доходността) е възможен при високи лихвени проценти. Потенциалните наемодатели трябва да третират това като хибридна инвестиция: отчасти доходен имот, отчасти луксозен актив. Много собственици успешно компенсират част от разходите чрез отдаване под наем за празници – на практика така получават доход, докато имотът вероятно поскъпва. Но като чисто игра на доходност, Санкт Мориц е засенчен от по-евтини пазари. (За сравнение, инвеститор може да постигне 4–5% доходност във Вале или Австрия, макар и с много по-малка сигурност на капитала.) Всеки собственик трябва да прецени тези фактори според собствените си финансови цели.
Правила и ограничения за чуждестранна собственост
Швейцария поддържа строги закони относно чуждестранната собственост върху имоти – а Санкт Мориц, като желан курорт, е обект на тези правила. Двата основни регламента са Lex Koller (ограничения за покупка на недвижими имоти от чужденци, които не са постоянно пребиваващи) и Lex Weber (ограничение за втори дом, разгледано по-рано). Ето какво трябва да знаят чуждестранните купувачи:
- Lex Koller (разрешителни за чуждестранни купувачи): Според федералния закон Lex Koller нерезиденти чужденци се сблъскват с ограничения при покупката на недвижими имоти в Швейцария. Обикновено **чужденци без швейцарско пребиваване не могат да купуват обикновени жилищни имоти в по-голямата част от Швейцария (например Цюрих, Женева) investropa.com. Законът прави изключения за определени туристически райони (основно ски курорти и ваканционни зони), където чужденци могат да закупят ваканционен дом със специално разрешително, като това е предмет на определени квоти. Санкт Мориц е един от тези райони, но разрешителните са ограничени. Основни моменти:
- Нерезидент (живеещ в чужбина) може да купи един ваканционен дом с площ до около 200 м² жилищна площ в одобрена община investropa.com. Той трябва да получи одобрение от кантона, което може да отнеме няколко седмици investropa.com. Броят на разрешителните за чуждестранни купувачи на година е ограничен – кантон Граубюнден има годишна квота, а популярни места като Санкт Мориц често достигат своята квота бързо. Това означава конкуренция за разрешителни за чуждестранни купувачи; някои години може да се наложи да изчакате следващото разпределение.
- Чужденците не могат да купуват имот единствено с цел отдаване под наем – жилището трябва да се използва основно за собствена ваканция (макар че отдаването под наем, когато не се ползва, обикновено е разрешено). Освен това, не е разрешено купуването на повече от един имот; едно разрешително = един имот на чужденец.
- Граждани на ЕС/ЕАСТ, живеещи в Швейцария с разрешително Б, или всеки чужденец с швейцарско разрешително С, се третират като вътрешни купувачи (не се изисква разрешително) ubs.com. Поради това много международни купувачи първо установяват швейцарско пребиваване (често чрез служебен трансфер или чрез програмата за облагане с еднократен данък), а след това купуват без ограничения. Всъщност притежателите на разрешително за пребиваване Б (не-ЕС) могат директно да купят основно жилище за себе си без специално одобрение ubs.com.
- Принудително изпълнение: Ако лице, което не е жител, купува чрез швейцарска компания или друг вратичка, то пак попада под обхвата на Lex Koller – властите са засилили контрола върху креативни структури. По същество, швейцарският пазар на имоти не е “свободен за всички” за офшорни купувачи; той е строго регулиран, за да се предотврати прекомерната чуждестранна спекулация и да се запази жилищният фонд за местното население.
- Местни квоти в Санкт Мориц: Исторически в Санкт Мориц има много малко нови възможности за чуждестранни купувачи. Много от съществуващите луксозни шале вече са собственост на чужденци (от преди десетилетия). Когато се продават, нов чуждестранен купувач обикновено може да поеме това разрешително, но нови разрешителни за нови разработки са рядкост. Някои близки градове (като Давос или Клостерс) понякога са имали по-либерални политики, но като цяло, Горен Енгадин остава предпазлив към чуждите продажби investorsinproperty.com. Интересно е, че Андермат получи изключение от Lex Koller, за да насърчи развитието – привличайки много чуждестранни инвеститори – но Санкт Мориц няма такова изключение. Това поддържа търсенето високо спрямо предлагането на жилища, достъпни за чужденци.
- Lex Weber (Закон за вторите жилища): Както бе споменато, от 2012 г. насам не могат да се строят нови втори жилища в Санкт Мориц, тъй като вече значително надвишава прага от 20% ginesta.ch. Това не пречи на чужденците да купуват съществуващи жилища, но ограничава новата наличност, която те биха могли да купят. Също така, кантоните могат да дадат приоритет при продажбата на нови единици на швейцарски граждани в някои случаи. Политиката по жилищата в Санкт Мориц по същество насочва чуждестранните купувачи към малък сегмент на препродажба на ваканционни апартаменти и шале.
- Бъдещо затягане: През 2023 г. швейцарското правителство обяви планове за допълнително затягане на правилата на Lex Koller. Предложените промени (все още не са закон) могат да включват: забрана за чужденци извън ЕС с разрешителни тип B да купуват основно жилище без одобрение, задължение за чуждестранни собственици да продават, ако се откажат от швейцарското си пребиваване, както и възможно ограничение за купуване на дялове в курортни апартхотели от чужденци ubs.com. Тези мерки са насочени към облекчаване на жилищния недостиг за местните ubs.com. Точните предложения все още се обсъждат, но чуждестранните купувачи трябва да са наясно, че Швейцария не либерализира режима си; напротив, става по-рестриктивна. Каквито и да са новите правила, най-вероятно ще се запазят настоящите права на вече съществуващи собственици.
- Практическо въздействие: За пазара в Санкт Мориц чуждестранното търсене остава значителен, но контролиран фактор. Много купувачи от чужбина заобикалят Lex Koller чрез преместване в Швейцария (често се възползват от програмата за фиксирано данъчно пребиваване, която предлага изгодно данъчно облагане за богати чужденци) – ефективно така стават „местни“ за целите на покупката. Онези, които купуват като не-резиденти, трябва наистина да обичат имота, за да преминат през бюрокрацията и да приемат швейцарските правила за ползване. Ограничението за площ (около 200 м²) при закупуване на ваканционни имоти от чужденци означава, че мега-шалетата (500 м²+) обикновено могат да се купуват само от швейцарци или пребиваващи чужденци – ограничаващ фактор за някои изключително богати международни купувачи.
В обобщение, Санкт Мориц посреща чуждестранни купувачи, но при швейцарски условия. Правилата не позволяват пазарът да бъде залят от спекулативни чужди капитали – така се поддържа неговата стабилност. Чужденците, които все пак купуват тук, обикновено са дългосрочно ангажирани (често в последствие стават частични резиденти). За потенциалните купувачи: консултацията с експерт по Lex Koller е задължителна, но мечтата да притежавате късче от Санкт Мориц е напълно постижима за онези, които отговарят на критериите. Само действайте бързо – квотите за разрешителни са малки и ценни.
Данъчни съображения за купувачи и инвеститори на имоти
Швейцарската данъчна система за имоти е сложна и варира по кантони, но има някои общи принципи. Покупката на имот в Санкт Мориц (кантон Граубюнден) ще доведе до данъци върху транзакцията, годишни данъци върху собствеността и потенциален данък върху капиталовата печалба при препродажба. Ето основните данъчни съображения:
- Данък върху прехвърляне на собственост (Handänderungssteuer): Това е еднократен данък, който се начислява при покупка, подобно на гербовия налог. В Граубюнден ставката се определя от всяка община до кантонален максимум от 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. Ставката в Санкт Мориц е приблизително този максимум (~2%). Обикновено купувачът плаща данъка при прехвърляне в този кантон en.comparis.ch. Например, при покупка на шале за 5 милиона швейцарски франка, данъкът ще бъде около 100 000 швейцарски франка. (В някои договори тази сума може да се раздели по споразумение, но по подразбиране я плаща купувачът.) В сравнение с много държави, 2% е умерено – отбележете, че в Женева е 3%, а в някои швейцарски кантони данъкът липсва en.comparis.ch en.comparis.ch. Освен това важат нотариални и такси за вписване в имотния регистър – обикновено около 0,2–0,5% общо в Граубюнден (нотариус ~0,1–0,3%, вписване – няколко десети от процента) ubs.com ubs.com. Често тези разходи се разпределят между страните по договаряне.
- Годишен данък върху имота: В Швейцария няма национален данък върху имотите, но много кантони налагат или данък върху богатството върху нетните активи (включително недвижими имоти) и/или специален данък върху имота (Liegenschaftssteuer). В Граубюнден се налага годишен данък върху имота върху пълната данъчна стойност на имота, приблизително в размер на 0.3–0.5% (точната ставка в комуната Санкт Мориц може да варира всяка година) – това е в допълнение към обикновения данък върху богатството за нетни активи. Всички собственици трябва също така да декларират стойността на имота като част от облагаемото си богатство всяка година, тъй като в Швейцария се облага личното нетно богатство (с прогресивни ставки, които обикновено достигат максимум около ~0.5–0.7% в Граубюнден за лица с високо нетно богатство) ubs.com. За чуждестранен собственик-нерезидент ще имате ограничена данъчна отговорност в Швейцария на базата на имота – обикновено кантоналните власти ще ви облагат върху „вменената наемна стойност“ на имота (вижте по-долу) като вид доход, както и върху стойността на имота като богатство, дори ако живеете в чужбина. Спогодбите за избягване на двойно данъчно облагане често гарантират, че няма да плащате пълния размер и в двете държави, но в такива случаи е необходим професионален съвет.
- Данък върху предполагаемата наемна стойност: Швейцария е уникална с това, че облага собствениците на жилища с теоретичния наем, който биха спечелили, ако отдадат дома си под наем. Този “Eigenmietwert” (предполагаем наем) се прибавя към данъчно облагаемия доход на собственика всяка година ubs.com. На практика, ако притежавате ваканционно жилище и сте швейцарец или данъчно резидент в Швейцария, плащате подоходен данък, все едно сте получили наем от собственото си второ жилище (минус евентуален реално получен наем – няма двойно облагане). Все пак, лихвите по ипотеката и разходите за поддръжка са приспадаеми от този предполагаем доход ubs.com. Много собственици без или с минимална ипотека намират данъка върху предполагаемия наем за обременяващ, тъй като на практика плащат данък за удоволствието да ползват собствения си дом. Важна актуализация: През 2024 г. швейцарският Парламент гласува за отмяна на националния данък върху предполагаемата наемна стойност за основни и ваканционни жилища, и да позволи на кантоните да облагат вторите жилища по други начини ubs.com. Тази реформа трябва да бъде подложена на публичен референдум и, ако бъде приета, ще влезе в сила най-рано през 2026 г. ubs.com. Това означава, че след няколко години собствениците може вече да не бъдат облагани с данък върху предполагаемия наем, което ще бъде облекчение, но кантон Граубюнден (и други) могат да въведат нов фиксиран данък върху второ жилище като компенсация. Чуждестранни собственици, които не са данъчни резиденти на Швейцария, в момента плащат т. нар. квази-данък върху предполагаемия наем към кантона за тяхното ваканционно жилище; как реформата ще ги засегне ще зависи от изпълнението на кантонално ниво. Какъвто и да е случаят, статуквото през 2025 г.: предполагаемият наем все още се облага като доход, затова го имайте предвид (това може да означава десетки хиляди CHF облагаем „доход“ при имот с висока стойност).
- Данък върху доходите от наем: Ако отдавате имота си под наем, реалният доход от наем, разбира се, подлежи на облагане като доход. За собственици, които не са резиденти, швейцарските власти обикновено облагат дохода от наем (след допустимите приспадания) от швейцарска собственост директно при източника. Ако сте швейцарски резидент, той просто се добавя към обичайния ви доход. Като се имат предвид високите данъчни ставки за най-високите доходи (общо федерален/кантонален може да е ~20-30%+), възможността да се приспаднат лихви по ипотека и разходи за поддръжка е от решаващо значение за намаляване на данъчно облагаемата печалба от наем (често напълно елиминирайки я на хартия). Данъчната система на Швейцария може да е изгодна за собственици с ливъридж: при ниска доходност и високи лихви, много собственици, които отдават имоти под наем, имат минимален нетен данъчно облагаем доход от собствеността.
- Данък върху капиталовата печалба: В Швейцария се налага данък върху печалбата от имот при продажба с печалба на недвижим имот. Това е кантонален данък и силно зависи от това колко дълго сте притежавали имота. Този данък е замислен да обезкуражава спекулации и краткосрочни сделки. В Граубюнден собственици на имоти за кратък период попадат под много високи ставки за данък върху капиталовата печалба (по скала – до ~50% от печалбата, ако продавате в рамките на година-две). Данъкът намалява с всяка изминала година на притежание; след определен период на притежание (често 10–15 години) ставката спада до около 0–10%. Например, продажба след 5 години може да доведе до ~30% данък върху печалбата, докато продажба след 20 години може да донесе съвсем малък данък. Точната формула в GR: печалбите се облагат от кантона и общината, с ефективни ставки от ~25% до ~50% ако е държан само няколко години investropa.com. Ако притежавате достатъчно дълго, някои кантони напълно освобождават печалбите; други намаляват до ниска плоска ставка. Струва си да планирате за този данък, ако мислите да продавате в рамките на десетилетие – може да се окаже значително перо. Също така, няма възможност за „1031 exchange“ или отлагане на данъка, освен ако не купите друг имот в Швейцария за основно жилище (дори и тогава има ограничения). В същността си, данъкът върху капиталовата печалба е значителен разход, който да се има предвид, но може да бъде минимизиран при дългосрочно притежаване – което така или иначе съвпада с типичния подход на собствениците в St. Moritz ubs.com.
- Годишни разходи за собственост: Освен данъците, не забравяйте да планирате годишна поддръжка, такси за етажна собственост (ако е апартамент), застраховка и комунални услуги. Ориентир е ~0,5%–1% от стойността на имота на година за поддръжка на луксозни домове (което в St. Moritz може да е 20 000 CHF+ годишно). Ако имотът е част от етажна собственост (PPE), на всеки три месеца се дължат такси към сградата, покриващи отопление на общите части, портиер, фонд за ремонти и други – често няколко CHF на м² на месец.
- Данъчни спогодби и данък „на база разходи“: Ако се местите в Санкт Мориц като постоянно пребиваващ, имайте предвид, че чужденци, които не работят в Швейцария, могат да се възползват от данъчно облагане на база разходи – специален единен данък, базиран на жизнените разходи, а не на дохода, договаря се с кантона investropa.com. Много заможни емигранти избират този вариант; така данъкът върху глобалния доход може да се сведе до нула, а фиксираният годишен данък често е шестцифрена сума в швейцарски франкове. Кантон Граубюнден предлага такива споразумения за квалифицирани лица (макар че някои кантони са ги отменили). Това не засяга директно данъците върху имотите, но влияе върху цялостната ви данъчна картина. За нерезиденти, швейцарските данъци върху имоти обикновено са приспадими от дължимите данъци в държавата по местоживеене поради спогодби.
В обобщение, данъците върху имотите в Швейцария не са ниски, но са предвидими и често по-ниски от данъчната тежест в много други пазари на луксозни имоти (сравнете със 6-7% гербови такси в Лондон или годишни данъци върху богатството във Франция и др.). Един акцент: няма годишен национален „данък върху стойността на имота“ освен данъка върху богатството – а в Швейцария той е със сравнително ниски ставки в сравнение например с някои имуществени данъци в САЩ, които са около 2% от стойността годишно. Също, данък наследство: Граубюнден не облага пряките наследници при наследство, което означава, че можете да оставите швейцарски имот на децата си без данък наследство в повечето случаи (но някои кантони правят изключение). Като цяло данъчната система на Швейцария благоприятства дългосрочното притежание и лично ползване. Купувачите в Санкт Мориц трябва да се консултират с данъчен консултант за оптимална структура на собственост – но като цяло могат да разчитат на стабилен режим. Ако данъкът върху вменения наем бъде премахнат до 2026 г., собствениците на втори домове може да видят промяна в данъка (например нов единен данък на имот). Следете тази реформа, тъй като тя засяга пряко места като Санкт Мориц с много втори домове ubs.com.
Движещи сили на търсенето: Туризъм, начин на живот и инвестиционна миграция
Какво прави имотите в Санкт Мориц толкова търсени? Отговорът е във впечатляващо съчетание на начин на живот, международен престиж и финансова/правна сигурност, което малко дестинации могат да предложат. Ето основните фактори за търсенето:
- Туризъм и начин на живот от световна класа: Санкт Мориц предлага привилегирован алпийски начин на живот, който постоянно привлича световния елит. Градът е синоним на блясък – домакин на събития като Световната купа по сноу поло, конните надбягвания White Turf на замръзналото езеро и гурме фестивали. Той се радва на 300 слънчеви дни годишно, първокласно каране на ски (350 км писти, плюс Cresta run, bob run и др.) и луксозни удобства от ресторанти със звезди Мишлен до дизайнерски магазини. Този привлекателен начин на живот кара богатите туристи многократно да се връщат и често да стават собственици на имоти. Статистиката за туризма потвърждава това: 2023 г. бележи рекорден брой на нощувките в хотели (вторият най-добър резултат за десетилетието) ginesta.ch. Още по-показателно е, че ръстът в Горен Енгадин изпреварва останалата част от Граубюнден, което показва силното привличане на Санкт Мориц ginesta.ch. Около 53,5% от гостите на хотелите са швейцарци през 2023 г. (лек спад от 58% през предходната година, тъй като повече международни гости се завръщат) ginesta.ch, което означава, че почти половината са чуждестранни гости – знак за възобновения световен интерес след пандемията. Високото търсене на туризъм в крайна сметка се превръща в търсене на недвижими имоти: много международни посетители се влюбват в Енгадин и решават да закупят ваканционен дом за по-продължителни престои. Постепенното преминаване към целогодишен туризъм (пешеходни преходи, колоездене, ветроходство, култура през лятото) удължи сезона, което прави притежаването на дом тук още по-желано и извън зимата naef-prestige.ch.
- Престиж и рядкост: Има само един Санкт Мориц – марката носи престиж, сравним с Монако, Аспен или Куршевел. Притежанието на имот тук е символ на статус. Този фактор на „трофейния актив“ означава, че търсенето е относително нечувствително към цената: заможните хора често купуват заради емоционални и лайфстайл причини, а не само заради стойността. Блясъкът на града (прочут с прозвището “Top of the World”) и ролята му на пионер в зимния туризъм създават вечна желаност. Освен това, предлагането е ограничено и става все по-стеснено (законът не позволява нови втори домове), така че притежаването на имот в Санкт Мориц буквално става по-ексклузивно с всяка изминала година – силен стимул за онези, които могат да си го позволят.
- Инвестиция в убежище: Политическият неутралитет на Швейцария, нейната икономическа стабилност и силната валута правят недвижимите имоти в Санкт Мориц инвестиция в убежище освен като избор за начин на живот. По време на световна несигурност, заможните инвеститори често увеличават инвестициите си в швейцарски активи (франкът обикновено поскъпва при кризи). UBS отбелязва, че въпреки по-слабия икономически растеж, „местният луксозен имотен пазар вероятно ще продължи да се възползва от репутацията си на ‘убежище’” ubs.com. Имотите тук предлагат запазване на капитала – швейцарското законодателство силно защитава имотните права, а банковата система е стабилна за финансиране при нужда. За международни купувачи от по-нестабилни региони, превръщането на част от богатството им в швейцарски недвижими имоти представлява форма на застраховка на богатството. Това търсене е част от по-широка тенденция в „инвестиционната миграция“, когато заможни семейства придобиват жилища в стабилни страни като опция за план Б/резидентство. Швейцария няма така наречената златна виза, но програмата за облагане на глобална основа е привлякла много милионери, които след това купуват първокласни имоти (често в курортни зони, където има разрешения). Така макроикономическите и геополитическите тревоги всъщност могат да засилят търсенето на недвижими имоти в Санкт Мориц, тъй като те се възприемат като реален, стабилен актив във времена на турбуленции.
- Качество на живот и поверителност: Освен блясъка, Санкт Мориц предлага отлично качество на живот. Швейцария е на челно място в света по безопасност, чистота, здравеопазване и качество на околната среда harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Средата в Енгадин – чист въздух на 1 800 м надморска височина, ниско ниво на престъпност, поддържана инфраструктура – е огромна притегателна сила. За заможни купувачи с семейства регионът е привлекателен с предоставянето на поверителност и сигурност (няма тълпи папараци, а швейцарската дискретност е прочута). За разлика от някои сезонни курортни градове, Санкт Мориц функционира целогодишно с добри услуги, международни училища в близост (напр. Lyceum Alpinum Zuoz наблизо) и безпроблемен начин на живот. Това кара някои да не идват само на почивка, а да се полу-преселят (да прекарват няколко месеца годишно тук). Фактът, че приблизително 43% от населението на Санкт Мориц са чужденци (мнозина от тях заможни емигранти), подчертава неговата международна общностна привлекателност ginesta.ch ginesta.ch.
- В Швейцария: Основните конкуренти са Гщаад, Вербие, Цермат и може би Андермат (който набира популярност благодарение на изключението за чуждестранни купувачи).
- Сравнително предимство: В сравнение с други луксозни ски пазари, Санкт Мориц се възползва от относително разумните разходи за сделки с недвижими имоти и ниски данъци за жителите в Швейцария. Няма ограничения за чуждестранни жители да купуват, след като живеят тук, за разлика от Австрия, където дори жителите са изправени пред ограничения в туристическите зони. И докато Франция или Италия позволяват на чужденци да купуват свободно, тези страни имат по-високи данъци върху богатството и наследството, което не се харесва на някои инвеститори. Стабилната нискоданъчна среда на Швейцария (особено ако са осигурени споразумения с фиксирана сума) е голям стимул. Освен това транспортният достъп на Санкт Мориц се подобрява – първата електрическа планинска железница в Алпите започва тук, а днес може да се стигне през летище Енгадин (частни самолети) или с влак за 2:45 ч. от Цюрих (с новия тунел Албула надеждността е по-добра). Доброто свързване означава по-лесно наслаждаване на жилището, което увеличава търсенето.
В обобщение, търсенето на имоти в Санкт Мориц се движи от силна комбинация от изкушението на начина на живот, престиж и финансова предпазливост. Способността на града постоянно да се преоткрива – напр. чрез организиране на нови културни събития, възприемане на спортове през цялата година, надграждане на луксозните предложения – го държи актуален за нови поколения купувачи. А по-широките тенденции (дистанционната работа, която позволява повече време в ваканционните домове, ръст във високо-нетното богатство и т.н.) подкрепят това търсене. Нито един алпийски курорт не предлага същата комбинация от характеристики, поради което Санкт Мориц остава на върха в списъците на търсещите луксозни имоти, дори при сравнения с места като Гщаад, Цермат, Куршевел или Аспен.
Сравнение с други швейцарски и алпийски луксозни пазари
Санкт Мориц често се сравнява с няколко други висококласни алпийски пазара. Ето как се нарежда по ключови показатели спрямо швейцарски конкуренти и елитни ски курорти в чужбина:
В заключение, Санкт Мориц се намира на върха или близо до върха на луксозния пазар на недвижими имоти в Алпите. Основните му швейцарски конкуренти предлагат сходна ексклузивност, но никоя не съчетава всички фактори (размер на града, езерни пейзажи, климат, история на блясъка) в същата степен. Международно може да се намерят курорти със същия чар или дори по-високи индивидуални продажби, но цялостният пазар на Санкт Мориц остава един от най-стабилните и най-скъпите. За купувач или инвеститор, диверсификацията в Алпите може да означава търсене на други курорти, но Санкт Мориц най-вероятно ще продължи да запазва премиум цена – отражение на прочутия си бранд и трайна привлекателност.
Източници: Швейцарски пазарни доклади и новини (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Данни за алпийския индекс на имоти (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa и федерални източници за доходност/данъци investropa.com ubs.com; Туристическа статистика и местни наблюдения ginesta.ch ginesta.ch. Събраните данни представят най-актуалната към 2025 година информация, давайки цялостен поглед върху пазара на недвижими имоти в Санкт Мориц и неговия контекст в по-широкия пазар. Всеки аспект – от законовите ограничения до луксозните тенденции – допринася за разбирането на този уникален имотен пазар на голяма надморска височина.
