St. Moritz, legendární švýcarské lyžařské středisko, stojí na vrcholu alpského realitního trhu jako jedna z nejdražších a nejexkluzivnějších lokalit na světě. V roce 2025 zůstávají ceny nemovitostí v této oblasti astronomické – vyšší než v jakémkoliv jiném alpském středisku – a luxusní rezidence zde dosahují ceny 40 000+ CHF za metr čtvereční (a 50 000+ CHF za skutečné trofejní nemovitosti) ubs.com ubs.com. Trh zažil prudký nárůst během pandemie a nyní se nachází na maximálních historických hodnotách, podpořený atraktivitou Švýcarska jako bezpečného útočiště a chronickým nedostatkem bydlení ubs.com ginesta.ch. Tato komplexní zpráva zkoumá rezidenční, komerční a ultra-luxusní trendy, poskytuje historická a aktuální cenová data a analyzuje prognózy na příští roky. Zároveň se věnujeme výnosům z pronájmu, nové výstavbě, pravidlům pro zahraniční kupce, daňovým aspektům a faktorům poptávky – a porovnáváme St. Moritz s dalšími švýcarskými a alpskými luxusními trhy.
(Všechny ceny jsou ve švýcarských francích. CHF 1 ≈ EUR 1 k roku 2025.)
Trendy rezidenčního trhu v roce 2025
Rezidenční trh s nemovitostmi v St. Moritz zůstává výjimečně napjatý a drahý. Po mimořádném boomu během pandemie se poptávka normalizovala na úroveň před rokem 2020, přesto zůstává silná ginesta.ch. Kupující jsou o něco více zaměření na hodnotu a prodej nyní trvá o něco déle, ale ceny se drží na rekordních maximech ginesta.ch. Tuto stabilitu podporuje velmi nízká nabídka – nová výstavba je silně omezena – a stálý zájem bohatých švýcarských i mezinárodních kupců.
- Omezená nabídka: Více než polovina bytového fondu v St. Moritz (≈55 %) jsou druhé domovy (rekreační apartmány) ginesta.ch ginesta.ch. Výstavba nových rekreačních bytů byla prakticky zastavena po švýcarské „iniciativě druhých domovů“ z roku 2012 (zákon Lex Weber), který zakazuje nové povolení na druhé domovy v obcích, kde podíl druhých domovů přesahuje 20 % bytového fondu ginesta.ch. Ve St. Moritz, kde druhé domovy tento práh výrazně překračují, jsou nové stavby velmi vzácné a celkový bytový fond roste <1 % ročně ginesta.ch. Tento strukturální nedostatek drží ceny vysoko ginesta.ch. I když se poptávka po covidu ochladila z šílenství na pouze silnou, podmínky trhu stále nahrávají prodávajícím – s mírou dostupnosti ~2,3 % pro byty a 2,5 % pro domy (hluboko pod „vyváženou“ úrovní 6–8 %) ginesta.ch.
- Cenové úrovně: Rezidenční nemovitosti ve St. Moritz dosahují švýcarsky nejvyšších cen. I středně velké byty ve městě se prodávají za zhruba 20 000–25 000 CHF/m², zatímco luxusní apartmány dosahují 25 000–32 000 CHF/m² – a opravdu výjimečné penthousy nebo chaty s výhledem na jezero mohou tuto hranici daleko překročit* ginesta.ch ginesta.ch. Na nejprestižnějších adresách ve St. Moritz, jako jsou Via Suvretta nebo Via Brattas, velké chaty běžně dosahují ceny 40 000+ CHF za m², přičemž některé „jednorožčí“ nemovitosti údajně překročily šestimístné částky CHF za m² ginesta.ch ubs.com. I starší samostatně stojící domy (velmi malý segment) stojí minimálně 26 000 CHF/m², zatímco moderní vily na nejlepších místech často stojí 39 000 CHF/m² nebo více ginesta.ch. Pro srovnání, medián požadované ceny za typický dům (všechny velikosti/lokality) ve St. Moritz je k polovině roku 2025 asi 13 300 CHF/m² (rozmezí ~8 000–18 600 CHF) homegate.ch – což odráží, že i „průměrné“ nemovitosti jsou zde drahé. Za poslední 4 roky ceny domů ve St. Moritz vzrostly o +52 % v CHF homegate.ch, což ilustruje meteoritní nárůst hodnoty od roku 2019.
- Pandemické plateau: Po krátkém poklesu v letech 2015–2018 hodnoty prudce vzrostly během let 2020–2022 v souvislosti s úprkem do alpských útočišť ginesta.ch. Do roku 2023 ceny dosáhly nových maxim a růst se od té doby ustálil – zejména u bytů. Hodnota apartmánů se od roku 2000 přibližně ztrojnásobila (+190 %) a hodnota domů vzrostla o ~175 % od roku 2000 ginesta.ch. Po ziscích kolem 5–6 % ročně na začátku 20. let 21. století rok 2024 zaznamenal pouze mírné nárůsty. Místní makléři skutečně poznamenávají, že tlak na růst cen „se ustálil“ na vysoké úrovni ginesta.ch. Kupující už nejsou v panickém režimu nákupů; tvrději vyjednávají a upřednostňují spravedlivou cenu a prémiovou lokalitu ginesta.ch. Přesto ceny zůstávají na rekordních maximech, posilovány minimální nabídkou a trvalou poptávkou ze strany zámožných zájemců o životní styl ginesta.ch. Stručně řečeno, rezidenční trh v roce 2025 zůstává v režimu vyčkávání na vrcholu – stabilní, extrémně drahý, s drobnými výkyvy, ale bez zásadní korekce.
Trendy v segmentu ultra-luxusních a lyžařských chaletů
Segment ultra-luxusních nemovitostí ve Svatém Mořici („Prime“) nadále vede alpský svět jak v prestiži, tak v ceně. Udržel si svou korunu jako nejdražší trh s lyžařskými rezidencemi v Alpách ubs.com. V roce 2024 ceny prime nemovitostí ve Svatém Mořici vzrostly meziročně přibližně o +5,6 %, čímž překonaly většinu konkurentů knightfrank.com. To posunulo hodnoty v segmentu prime na ~27 % nad úroveň z roku 2019 – pozoruhodný růst za pouhých pět let ubs.com. Klíčové trendy v tomto elitním segmentu zahrnují:
- Globální přitažlivost pro miliardáře: Poptávka na nejvyšší úrovni je skutečně mezinárodní. Majetní kupci z Evropy, Severní Ameriky, Blízkého východu a dalších koutů světa si cení St. Moritz pro jeho „Top of the World“ exkluzivitu a švýcarskou stabilitu ubs.com. I když globální finanční trhy v letech 2023–24 kolísaly, bohatí zde stále nakupovali, protože švýcarské nemovitosti vnímali jako bezpečné útočiště ubs.com. Silný švýcarský frank sice švýcarské luxusní domy pro cizince zdražil, ale tuto měnovou překážku vyvážila touha mnoha kupců po bezpečném útočišti v Alpách ubs.com. Reputace je důležitá: St. Moritz, jehož stoletá značka coby okouzlující zimní enklávy (dvojnásobný hostitel Zimních olympijských her), nadále přitahuje elitní klientelu a investiční migranty hledající vstup do švýcarského životního stylu.
- Uvolnění cenového momenta: Po dvou letech dvouciferného růstu se v roce 2024 výrazně zpomalilo tempo růstu cen v prémiovém segmentu. Podle UBS se cenové zisky švýcarského luxusního segmentu v roce 2024 snížily na polovinu, v průměru na ~+1,2 % (oproti ~+3 % v předchozím roce) ubs.com. V případě St. Moritz ceny bytů stále vzrostly asi o 3 % za poslední rok, ale nejluxusnější chaty zaznamenaly stagnaci nebo zanedbatelný růst ubs.com. V podstatě luxusní trh narazil na cenový strop po předchozích překročeních ubs.com. Kupci zůstali zainteresovaní, ale mnoho z nich se zaleklo dalších prudkých růstů cen vzhledem k tomu, jak vysoko už hodnoty vzrostly. Dalším ochlazujícím faktorem na špičce trhu jsou švýcarská pravidla hypotečního „zátěžového testu“ (vyžadující vysoké příjmy k dosažení na vícemilionové nemovitosti), která omezují některé zájemce ve středním rozmezí 5–10 milionů CHF ubs.com. Bazén potenciálních kupců se při těchto vysokých cenách zmenšuje, což přirozeně utlumuje akceleraci cen ubs.com. Výsledkem je, že rok 2025 byl rokem konsolidace pro luxusní nemovitosti ve St. Moritz – ceny stagnují nebo jen mírně rostou ubs.com.
- Nepřekonané maximální hodnoty: I při pomalejším růstu zůstává St. Moritz ultra-drahý. V roce 2025 luxusní nabídky začínají okolo 43 000 CHF/m² ubs.com, což je nejvyšší cena v Alpách. Pro srovnání, špičkové ceny v Gstaadu začínají ~39 000 CHF/m² a ve Verbier ~36 000 CHF/m² ubs.com – čímž se St. Moritz dostává na vrchol. V závislosti na lokalitě a prestiži ceny za metr čtvereční ve St. Moritz běžně přesahují 50 000 CHF a v „výjimečných případech“ dokonce dosáhly i 100 000+ CHF ubs.com. To jsou ceny na úrovni Monaka či Aspenu v srdci švýcarských Alp. Významné je, že Gstaad a St. Moritz si často předávají titul nejdražšího lyžařského střediska: jeden průzkum z roku 2024 ukázal, že průměr v Gstaadu je o něco vyšší, ale St. Moritz zaznamenal větší roční nárůst (+5,6 % vs +4 %) knightfrank.com. Každopádně společně definují nejvyšší ligu. Pro srovnání, nejluxusnější francouzské středisko (Courchevel 1850) nabízí luxusní chaty kolem 30 000 CHF/m² – stále drahé, ale ~30 % levnější než St. Moritz ubs.com. Tabulka níže ukazuje, jak si St. Moritz vede ve srovnání s dalšími elitními alpskými destinacemi:
- Poptávka po maloobchodu/hotelu: „Designová vesnice“ St. Moritz – lemovaná značkami Cartier, Gucci a uměleckými galeriemi – znamená, že komerční nájmy patří mezi nejvyšší v Alpách. Prémiové maloobchodní prostory jsou omezené v okolí Bahnhofstrasse a hotelové čtvrti Palace a v hlavní sezóně je obsazenost prakticky nulová. Luxusní značky touží po přítomnosti právě zde kvůli budování značky a bohaté klientele, což udržuje maloobchodní nemovitosti stabilní. Hotely stejně tak profitovaly z rostoucích cen pokojů a obsazenosti, což vedlo k rekonstrukcím a modernizacím (např. historický hotel Badrutt’s Palace Hotel prošel renovací, aby zůstal konkurenceschopný). Výstavba nových hotelů je ovšem v této oblasti omezena stavebními limity a pravidly ochrany památek. Místo toho jsou stávající nemovitosti modernizovány na pětihvězdičkovou úroveň, aby uspokojily poptávku.
- Nové developerské projekty: Rezidenční výstavba je zákonem extrémně omezená, ale několik pozoruhodných projektů je ve fázi přípravy, často formou přestaveb starších objektů. Například projekt „Residence du Lac“ (2024–25) přeměňuje bývalou budovu u jezera na moderní apartmány se zaměřením na udržitelnou dřevostavbu a různé velikosti jednotek pro místní obyvatele timbatec.com timbatec.com. Důraz je kladen na vysoce kvalitní ekologický design (v souladu s normami Minergie-P-Eco), aby odpovídal dnešním představám o efektivitě i luxusu timbatec.com. Protože v St. Moritz nelze volně stavět nové rekreační domy, většina nové bytové výstavby je buď určena pro trvalé bydlení, nebo vyžaduje zvláštní výjimky. Některé starší hotely nebo kliniky byly přestavěny na byty nebo víceúčelová zařízení – nedávným příkladem je přeměna bývalé kliniky na uměleckou galerii a budoucí byty (představeno během designové akce Nomad v roce 2025). Celkově nové nabídky přicházejí pouze postupnou přestavbou stávajících budov vzhledem k plošnému zákazu nových druho-domů v této oblasti s vysokým podílem druhých domovů ginesta.ch.
- Modernizace infrastruktury: Region nadále investuje do turistické infrastruktury, i když ne bez obtíží. Sedačkové lanovky jsou modernizovány, kde je to možné – například plány na výměnu 50 let staré lanovky Signalbahn ve St. Moritz-Bad za lanovku s vyšší kapacitou byly zahájeny snowindustrynews.com. V roce 2023 však švýcarský Federální soud zastavil projekt výměny Signalbahn kvůli environmentálním a plánovacím obavám (ochrana lesů atd.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. To zdůrazňuje přísné regulační prostředí i pro infrastrukturu: projekty musí pečlivě zvažovat dopady na životní prostředí a zpoždění jsou běžná. Navzdory komplikacím jsou provozovatelé lanovek ve St. Moritz a město odhodlaní udržet špičková zařízení. Významné prostředky byly investovány do zasněžování, modernizací lanovek a celoročních služeb v celém Engadinu. Ve skutečnosti je adaptace na změnu klimatu prioritou – mnoho alpských středisek (včetně St. Moritz) intenzivně investuje do technologií, které zajistí spolehlivost sněhu a rozšíří letní aktivity naef-prestige.ch.
- Komerční výhled: Komerční nemovitosti mají stabilně pozitivní výhled, což je spojeno s perspektivou turismu. S návratem mezinárodního cestování po pandemii eviduje St. Moritz silné zimní rezervace a rostoucí letní návštěvnost (využití letních skipasů vzrostlo o +46 % od roku 2021, protože Alpy podporují celoroční turistiku) naef-prestige.ch. To posiluje důvěru restaurací, obchodů a hotelů, což podporuje nájmy a obsazenost komerčních prostor. Jedním z omezení je personál a bydlení: nedostatek ubytování pro zaměstnance (kvůli omezení druhých domovů) vede některé podniky k investicím do bydlení pro zaměstnance v okolních vesnicích. Výrazně, sousední lyžařská oblast (Lech v Rakousku) dokonce v roce 2025 vystavěla nové ubytování pro zaměstnance – tímto tématem se zabývají i švýcarská střediska snowindustrynews.com. Ve St. Moritz bude možná muset místní samospráva a zaměstnavatelé podpořit bydlení pro pracovníky, aby bylo možné v hlavní sezoně udržet úroveň obsluhy.
- 2025 – Rok konsolidace: Analytici UBS očekávají, že rok 2025 bude dalším rokem konsolidace švýcarských luxusních nemovitostí, přičemž růst cen zůstane velmi omezený (podobně jako kolem 1 % v roce 2024) ubs.com. Ginesta (místní realitní kancelář) také předpokládá „stabilní až mírně rostoucí ceny trhu v souladu s inflací“ v nejbližší době ginesta.ch. Jinými slovy, nominální ceny mohou v roce 2025 stoupnout o ~0–2 %, v podstatě tedy zůstanou reálné ceny na stejné úrovni. Důvod: vysoké cenové úrovně zmenšily skupinu kupců a pozápandemické šílenství ustoupilo ubs.com. Navíc Švýcarsko zaznamenalo od roku 2022 zvýšení úrokových sazeb z nulových hodnot, a i když se v letech 2025–26 očekává jejich snížení, náklady na financování jsou stále vyšší než v době velmi uvolněné měnové politiky – což omezuje maximální rozpočty kupujících. Švýcarská ekonomika také roste jen pomalu (~1 % růst HDP), takže žádný výrazný nárůst poptávky není na obzoru engelvoelkers.com. To vše ukazuje na období cenové stability místo nového boomu. Pozoruhodné je, že i tento „stagnující“ výhled je na velmi vysoké cenové úrovni, takže trh v podstatě zůstává na vrcholu.
- Strukturální tlak na růst cen: Z dlouhodobého hlediska jsou analytici opatrně optimističtí. UBS uvádí, že strukturální faktory (demografie s vysokým čistým jměním, lidé žijící déle a častěji využívající rekreační nemovitosti atd.) budou „pokračovat v [cenovém] růstovém trendu v dohledné budoucnosti“ ubs.com. Poptávkové podpory zahrnují movité důchodce a zájemce o druhé bydlení z celého světa, zatímco nabídka zůstane přísně omezená kvůli omezení počtu druhých domovů ginesta.ch. Tato nerovnováha naznačuje, že po současné pauze by ceny měly znovu mírně růst. Například Wüest Partner (švýcarská realitní konzultační společnost) předpovídá, že ceny domů pro vlastní bydlení ve Švýcarsku v roce 2025 porostou přibližně o +3 % engelvoelkers.com, a možná podobným tempem i v letech 2026–27, pokud dojde k uvolnění úrokových sazeb. St. Moritz, jakožto specifický mikromarket, nemusí dosáhnout +3 % hned v příštím roce, ale je pravděpodobný návrat k ročnímu zhodnocení kolem +2–4 % do let 2026–2027, pokud se zlepší globální ekonomická situace. Někteří odborníci z oboru skutečně očekávají mírné zrychlení růstu: jeden z výhledů na luxusní nemovitosti předpovídá, že ceny v St. Moritz by mohly v roce 2026 vzrůst o cca +2,5 % až +4,0 %, přičemž nejvyšší nárůst bude v nejprestižnějších lokalitách, jako je Suvretta theluxuryplaybook.com. To by znamenalo oživení oproti téměř stagnujícím letům 2024–25 a odpovídalo by scénáři obnovené důvěry v momentě, kdy se náklady na financování opět sníží.
- Klíčové proměnné: Trajektorie úrokových sazeb je zásadní. Švýcarská národní banka zvýšila sazby z –0,75 % na +1,75 % (do poloviny roku 2023) v boji proti inflaci, ale inflace od té doby klesla pod 1 % engelvoelkers.com. Pokud SNB začne snižovat sazby koncem roku 2024 nebo v roce 2025 (jak mnozí očekávají), podmínky pro hypotéky se zlepší a mohly by uvolnit novou poptávku engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Již nyní výnosy švýcarských 10letých dluhopisů klesly ze svých maxim a některé hypoteční sazby byly sníženy, což „zvýšilo ochotu kupujících platit“ na trhu s luxusními nemovitostmi v roce 2024 ubs.com. Další faktor: globální trendy bohatství. Osud St. Moritz je spojen s bohatstvím miliardářů – a navzdory určité tržní volatilitě ti nejbohatší v posledních letech pouze zbohatli properstar.mu. Pokud nedojde k zásadní finanční krizi, očekává se, že HNW jednotlivci budou stále alokovat část svého majetku do pevných aktiv, jako jsou prémiové nemovitosti. Nicméně hospodářské zpomalení v Evropě či geopolitické otřesy by mohly krátkodobě ochladit poptávku ubs.com. UBS upozorňuje, že pokud růst v Evropě zůstane utlumený a inflace bude snižovat kupní sílu, někteří potenciální kupci mohou odložit nákup rekreačních nemovitostí ubs.com. Proto předpověď pomalého růstu pro rok 2025 zahrnuje opatrný pohled na ekonomiku.
- Celkový výhled: Základní očekávání jsou, že hodnoty nemovitostí ve Svatém Mořici zůstanou stabilní nebo v roce 2025 mírně vzrostou, a následně budou v dalších letech mírně zrychlovat. Krach trhu vzhledem k absenci nuceného prodeje (který je vzácný, protože majetní vlastníci nejsou vysoce zadluženi ani pod tlakem k prodeji) je nepravděpodobný engelvoelkers.com. Ve Švýcarsku navíc vlastníci nemovitostí obvykle drží nemovitosti i během kolísání úrokových sazeb, což brání jakémukoliv přetlaku nabídky engelvoelkers.com. Rizika poklesu jsou tedy omezená. Naopak, jakákoliv nová vlna zahraniční poptávky (např. v případě plného znovuotevření některých trhů nebo oslabení švýcarského franku) může rychle znovu nastartovat růst cen vzhledem k nedostatku nemovitostí. Shrnutí: očekávejte měkké přistání na vrcholu – ceny zůstanou na svém „vysokém plató“ v roce 2025 a poté budou znovu postupně růst v souladu s ekonomickým oživením a pokračující poptávkou.
- Dlouhodobé výnosy z pronájmu: Hrubý výnos z rezidenčních nemovitostí ve Svatém Mořici se obvykle pohybuje v rozmezí 2–3 % ročně investropa.com. To je srovnatelné s jinými prémiovými lokalitami ve Švýcarsku (Curych, Ženeva), kde jsou také výnosy kolem 2–3 %, a znatelně méně než v levnějších regionech (kde je běžných 4–5 %) investropa.com. Například čtyřpokojový byt koupený za 3 miliony CHF by se mohl pronajímat kolem 6 000–7 000 CHF měsíčně bez vybavení – zhruba 72–84 tisíc CHF ročně (≈2,5 % kupní ceny). Takto nízké výnosy odrážejí extrémně vysokou hodnotu nemovitostí, nikoliv nízké nájmy; nájmy ve Svatém Mořici patří mezi nejvyšší ve Švýcarsku v přepočtu na m². Ceny jsou zde však tak vysoké, že nájemní výnos „nedokáže dohnat“ pořizovací hodnotu, což vede k nízkým výnosům. Čisté výnosy (po odečtení nákladů, údržby, daní z nemovitosti apod.) jsou ještě nižší – kolem 1–2 %. Investoři tyto nízké výnosy často akceptují s očekáváním budoucího zhodnocení a bezpečí majetku. Řada vlastníků své nemovitosti vůbec nepronajímá a dávají přednost exkluzivnímu užívání pro sebe.
- Potenciál rekreačního pronájmu: Krátkodobý trh s pronájmy (rekreační pronájmy) nabízí vyšší výnosy, zejména během hlavní lyžařské sezóny. Luxusní chaty a apartmány mohou v zimě dosáhnout velmi vysokých týdenních sazeb – není neobvyklé, že dobře situovaná chata se 4 ložnicemi je pronajímána za 15 000–20 000 CHF týdně během Silvestra nebo v únoru. Za přibližně 10–12 hlavních zimních týdnů může taková nemovitost vynést přes 150 000 CHF, což ročně činí zhruba 5 %+ z její hodnoty. Podle investičních poradců mohou krátkodobé pronájmy ve schválených turistických oblastech vynášet 5–7 % hrubého ročně – za předpokladu, že se jednotka pronajímá dobrou část roku investropa.com. St. Moritz má dlouhou zimní sezónu a rostoucí letní sezónu, ale obsazenost bude mimo hlavní sezónu stále mnohem nižší. Realisticky může pečlivý majitel nebo agentura dosáhnout například 15–20 týdnů pronájmu za vysoké sazby, což přinese zhruba 3–5 % hodnoty nemovitosti v příjmech – lepší než dlouhodobý pronájem, ale vyžaduje to aktivní správu. Zároveň jsou zde vyšší náklady (marketing, úklid, provize) a právní požadavky (registrace k turistické dani apod.). Přesto pro majitele, kteří jsou ochotni své domy v době vlastní nepřítomnosti pronajímat, St. Moritz nabízí jeden z nejsilnějších trhů s krátkodobými pronájmy v Alpách, a to díky neustálému proudu movitých turistů.
- Regulace & neobsazenost: Je důležité si uvědomit, že krátkodobé pronájmy jsou obecně v rekreačních zónách jako St. Moritz povoleny (na rozdíl od některých švýcarských měst, kde je pronájem typu Airbnb omezen). Místní ekonomika pronájmy turistům podporuje. Majitelé apartmánů však mohou čelit stanovám nebo pravidlům správy ohledně pronájmu a všichni pronajímatelé musí odvádět malou „Kurtaxe“ (turistická daň) za každého hosta/noc a zajistit, aby pronájem splňoval bezpečnostní standardy. Koncept „Lex Airbnb“ v St. Moritz zatím výrazněji nezasáhl – krátkodobé pronájmy jsou zde stále běžné, často zajišťované místními agenturami nebo exkluzivními portály. Během špičky lyžařské sezóny poptávka po pronájmu chat výrazně převyšuje nabídku, takže v té době je riziko neobsazenosti téměř nulové. Mimo sezónu (jaro, pozdní podzim) může nemovitost zůstávat prázdná – majitelé tyto období často využívají k údržbě.
- Profil kupujícího za účelem pronájmu (Buy-to-Let): Čistě investičních kupců je ve Svatém Mořici relativně málo kvůli nízkým výnosům a omezením podle zákona Lex Koller (nerezidenti – cizinci nemohou snadno nakupovat nemovitosti výhradně za účelem investic – viz další sekce). Ti, kteří přece jen nakupují za účelem pronájmu, mají obvykle dlouhodobý horizont a dvojí cíl: pronajímat nyní kvůli pokrytí nákladů a později nemovitost využít pro sebe (nebo ji prodat). Díky silným švýcarským nájemním zákonům a stabilní poptávce po pronájmech na národní úrovni někteří investoři pokládají i výnos 2–3 % za přijatelný u mimořádně bezpečného aktiva. Navíc nájmy ve Švýcarsku aktuálně rostou kvůli nedostatku bydlení – celostátně bylo nabídkové nájemné meziročně vyšší ~+2,2 % na začátku roku 2025 homesoverseas.ru. Ve Svatém Mořici je omezená nabídka nájemních bytů (jen asi 44 % místního bydlení tvoří pronájmy ginesta.ch a mnoho z nich je obsazeno místními obyvateli), což znamená, že expati a sezónní pracovníci soutěží o málo dostupných bytů, což žene ceny pronájmů nahoru. To by mohlo výnosnost mírně zlepšit (pokud ceny zůstanou stabilní a nájmy porostou). Nelze však v tomto trhu očekávat nadstandardní příjmy z pronájmu; skutečný „výnos“ z vlastnictví ve Svatém Mořici je často měřen spíše životním stylem a dlouhodobým zhodnocením majetku než vysokým průběžným příjmem investropa.com.
- Lex Koller (povolení pro zahraniční kupce): Podle federálního zákona Lex Koller nerezidenti cizinci čelí omezením při nákupu švýcarských nemovitostí. Obecně platí, že cizinci bez švýcarského pobytu nemohou kupovat běžné rezidenční nemovitosti ve většině Švýcarska (například Zurich, Ženeva) investropa.com. Zákon stanovuje výjimky pro určené turistické oblasti (většinou lyžařská střediska a rekreační regiony), kde si cizinci mohou koupit rekreační dům se zvláštním povolením, podléhajícím kvótám. St. Moritz je jednou z těchto oblastí, ale počet povolení je omezený. Klíčové body:
- Nerezident (žijící v zahraničí) si může koupit jeden rekreační dům o velikosti do cca 200 m² obytné plochy ve schválené obci investropa.com. Musí získat kantonální povolení, které může trvat několik týdnů investropa.com. Počet zahraničních povolení za rok je omezen – kanton Graubünden má roční kvótu a oblíbené lokality jako St. Moritz často kvótu rychle vyčerpají. To znamená konkurenci o povolení pro zahraniční kupce; některé roky si možná budete muset počkat na další přidělení.
- Cizinci nesmí kupovat nemovitosti čistě za účelem pronájmu – dům by měl být převážně pro jejich vlastní rekreaci (i když pronájem v době nevyužívání je většinou povolen). Dále není možné kupovat více jednotek; jedno povolení = jedna nemovitost na cizince.
- Občané EU/EFTA žijící ve Švýcarsku s povolením B nebo jakýkoli cizinec s švýcarským povolením C mají stejné podmínky jako švýcarští domácí kupci (bez nutnosti povolení) ubs.com. Mnoho mezinárodních kupců proto nejprve získá švýcarský pobyt (často pracovním přesunem nebo prostřednictvím programu paušálního zdanění) a pak nakupuje bez omezení. Dokonce i ti s povolením k pobytu B (ne-EU) si mohou přímo koupit hlavní bydliště pro sebe bez zvláštního schválení ubs.com.
- Vymáhání: Pokud si nerezident koupí nemovitost přes švýcarskou společnost nebo jinou kličku, stejně podléhá zákonu Lex Koller – úřady zasáhly proti kreativním strukturám. Švýcarský trh s nemovitostmi tedy rozhodně není „pro všechny“ pro zahraniční kupce; je přísně regulován, aby zabránil nadměrným spekulacím cizinců a chránil bydlení pro místní obyvatele.
- Místní kvóty ve Svatém Mořici: Svatý Mořic historicky nabízel jen velmi málo nových příležitostí pro zahraniční kupce. Mnoho stávajících luxusních chaletů již patří cizincům (z minulých desetiletí). Když se prodávají, nový zahraniční majitel obvykle může převzít to povolení, ale nová povolení pro nové projekty jsou vzácná. Některá okolní města (jako Davos nebo Klosters) měla občas liberálnější politiku, ale obecně platí, že Horní Engadin zůstává opatrný u prodejů cizincům investorsinproperty.com. Zajímavé je, že Andermatt dostal výjimku z Lex Koller kvůli podpoře rozvoje – což přilákalo mnoho zahraničních investorů – ale Svatý Mořic takovou výjimku nemá. To udržuje poptávku po zahraničním segmentu vyšší než nabídku.
- Lex Weber (zákon o druhých bydlištích): Jak již bylo zmíněno, od roku 2012 nelze ve Svatém Mořici stavět nová druhá bydliště, protože již dávno překročil 20% hranici ginesta.ch. To nebrání cizincům kupovat již existující nemovitosti, ale omezuje novou nabídku, kterou si mohou cizinci koupit. Také kantony mohou v některých případech upřednostnit prodej nových jednotek švýcarským rezidentům. Politika bydlení ve Svatém Mořici v podstatě směruje zahraniční kupce pouze do úzkého segmentu znovu prodávaných rekreačních apartmánů a chaletů.
- Budoucí zpřísnění: V roce 2023 švýcarská vláda oznámila plány na další zpřísnění pravidel Lex Koller. Navrhované změny (zatím nejsou zákonem) mohou zahrnovat: zákaz nákupu primárních rezidencí pro ne-EU cizince s povolením B bez schválení, povinnost překročení Majetku zahraničními vlastníky při ukončení pobytu ve Švýcarsku a možná omezení nákupu podílů v rezortních apartmánových hotelech pro cizince ubs.com. Tato opatření jsou zaměřena na zlepšení dostupnosti bydlení pro místní ubs.com. Přesné návrhy se stále projednávají, ale zahraniční kupci by měli být ve střehu, protože Švýcarsko své postoje neuvolňuje; spíše naopak, budou přísnější. Případná nová pravidla by však pravděpodobně zachovala práva stávajících vlastníků.
- Praktický dopad: Na trhu v St. Moritz zůstává zahraniční poptávka významným, ale kontrolovaným faktorem. Mnoho kupců ze zahraničí obchází Lex Koller tím, že se přestěhují do Švýcarska (často využívají rezidenční program s paušální daní, který nabízí příznivé zdanění pro bohaté cizince) – a pro účely nákupu se stávají „místními“. Ti, kteří kupují jako nerezidenti, musí nemovitost opravdu milovat, aby zvládli byrokratické procesy a akceptovali švýcarská pravidla užívání. Omezení podlahové plochy (kolem 200 m²) pro rekreační domy vlastněné cizinci znamená, že mega-chalety (500 m² a více) mohou obvykle koupit jen Švýcaři nebo rezidentní cizinci – což je omezujícím faktorem pro některé velmi majetné mezinárodní kupce.
- Daň z převodu nemovitosti (Handänderungssteuer): Jedná se o jednorázovou daň uvalenou při koupi, podobně jako kolkovné. V Graubündenu je sazba stanovena každou obcí až do kantonálního maxima 2,0 % en.comparis.ch en.comparis.ch. Sazba v St. Moritz je přibližně na tomto maximu (~2 %). Typicky kupující platí daň z převodu v tomto kantonu en.comparis.ch. Například při koupi chalupy za 5 milionů CHF by daň z převodu činila asi 100 000 CHF. (Některé smlouvy mohou tuto částku rozdělit dohodou, ale výchozí je kupující.) Ve srovnání s mnoha zeměmi je 2 % mírné – například v Ženevě je to 3 % a některé švýcarské kantony nemají žádnou en.comparis.ch en.comparis.ch. Dále se platí poplatky za notáře a zápis do katastru – obvykle celkově cca 0,2–0,5 % v Graubündenu (notář cca 0,1–0,3 %, zápis do katastru několik desetin procenta) ubs.com ubs.com. Tyto poplatky jsou často rozděleny mezi strany dle dohody.
- Roční daň z nemovitosti: Švýcarsko nemá celostátní daň z nemovitosti, ale mnoho kantonů uvaluje buď daň z majetku na čistá aktiva (včetně nemovitostí) a/nebo speciální daň z nemovitosti (Liegenschaftssteuer). Graubünden uvaluje roční daň z nemovitosti na plnou daňovou hodnotu nemovitosti, přibližně v rozmezí 0,3–0,5 % (přesná sazba v obci St. Moritz se může rok od roku lišit) – jedná se o daň navíc k běžné dani z majetku na čistý majetek. Všichni majitelé musí také každoročně uvádět hodnotu nemovitosti jako součást svého zdanitelného majetku, protože Švýcarsko zdaňuje osobní čisté jmění (stupňované sazby obvykle dosahují max. kolem ~0,5–0,7 % v GR pro vysoké majetky) ubs.com. V případě zahraničního vlastníka – nerezidenta budete mít ve Švýcarsku omezenou daňovou povinnost k nemovitosti – kantonální úřady vás obvykle zdaní na základě „imputované nájemní hodnoty” (viz níže) jako formy příjmu a hodnoty nemovitosti jako majetku, i když žijete v zahraničí. Smlouvy o zamezení dvojího zdanění často zajišťují, že nebudete muset platit plnou daň v obou zemích, ale v takových případech je potřeba odborné poradenství.
- Daň z imputovaného nájemného: Švýcarsko jako jediné zdaňuje vlastníky domů na základě teoretického nájemního příjmu, který by získali, kdyby svůj dům pronajali. Toto „Eigenmietwert“ (imputované nájemné) je každý rok přičteno k zdanitelnému příjmu vlastníka ubs.com. V praxi to znamená, že pokud jste Švýcar nebo švýcarský daňový rezident, platíte daň z příjmu, jako byste pobírali nájem ze své vlastní rekreační nemovitosti (odečte se ale skutečně získané nájemné – nedochází k dvojímu zdanění). Úroky z hypotéky a náklady na údržbu lze však od tohoto imputovaného příjmu odečíst ubs.com. Mnoho vlastníků bez hypotéky nebo s nízkou hypotékou považuje daň z imputovaného nájemného za zatěžující, protože fakticky platí daň za využívání svého vlastního domu. Důležitá novinka: V roce 2024 švýcarský parlament hlasoval pro zrušení celostátní daně z imputovaného nájemného u hlavních i vedlejších bydlišť, a pro umožnění kantonům zdaňovat vedlejší nemovitosti jiným způsobem ubs.com. Tato reforma by měla být předložena veřejnému referendu a pokud bude schválena, vstoupí v platnost nejdříve v roce 2026 ubs.com. To znamená, že během pár let už by se vlastníci nemuseli zdanění z imputovaného nájemného bát, což by byla úleva, ale kanton Graubünden (a další) by mohl zavést novou paušální daň z druhého bydliště jako kompenzaci. Zahraniční vlastníci, kteří nejsou daňovými rezidenty ve Švýcarsku, v současnosti platí kantonu kvazidaň z imputovaného nájemného ze své rekreační nemovitosti; jak se jich reforma dotkne, bude záležet na konkrétní úpravě v daném kantonu. Každopádně, status quo v roce 2025: imputované nájemné je stále zdaňováno jako příjem, takže s tím počítejte (u hodnotnějších domů může jít o desítky tisíc CHF zdanitelného “příjmu”).
- Daň z příjmu z pronájmu: Pokud svou nemovitost pronajímáte, skutečný příjem z pronájmu je samozřejmě také zdanitelný jako příjem. U vlastníků, kteří nejsou rezidenty, švýcarské úřady obvykle daní příjmy z pronájmu (po povolených odpočtech) ze švýcarské nemovitosti u zdroje. Pokud jste švýcarským rezidentem, přidává se tento příjem k vašemu běžnému příjmu. Vzhledem k vysokým sazbám daně z příjmu pro nejvyšší příjmové skupiny (kombinované federální/kantónální mohou být ~20–30 % a více), je možnost odečíst úroky z hypotéky a údržby zásadní pro snížení zdanitelného zisku z pronájmu (často jej papírově zcela vynuluje). Švýcarský daňový systém může být výhodný pro vlastníky s pákou: s nízkými výnosy a vysokými úrokovými náklady mají mnozí majitelé investičních nemovitostí pouze minimální čistý zdanitelný příjem z nemovitosti.
- Daň z kapitálového zisku: Švýcarsko uvaluje daň z příjmu z prodeje nemovitosti na zisk z prodeje nemovitosti. Jde o kantonální daň a velmi závisí na tom, jak dlouho jste nemovitost drželi. Cílem je zamezit spekulacím a rychlým prodejům. V Graubündenu čelí krátkodobí vlastníci velmi vysokým sazbám daně z kapitálového zisku (na škále až ~50 % ze zisku, pokud prodáte během jednoho či dvou let). Daň následně každý rok držení klesá; po určité době držení (často 10–15 let) klesá sazba na cca 0–10 %. Například prodej po 5 letech může znamenat daň kolem 30 % ze zisku, zatímco po 20 letech už téměř žádnou. Přesný vzorec v GR: zisky se daní kantonem a obcí, s efektivními sazbami od ~25 % až po ~50 %, pokud byla nemovitost držena jen několik let investropa.com. Pokud držíte dostatečně dlouho, některé kantony zisky plně osvobozují; jiné je snižují na nízkou pevnou sazbu. Vyplatí se plánovat s CGT, pokud víte, že byste mohli prodávat dříve než za dekádu – může to znamenat výrazný odvod. Také není možná “1031 výměna” ani odklad, pokud nově nekupujete další nemovitost ve Švýcarsku jako primární bydliště (a i to má limity). Obecně daň ze zisku z nemovitosti je významným nákladem, ale lze ji minimalizovat dlouhodobým držením – což odpovídá typickému přístupu vlastníků ve St. Moritz ubs.com.
- Roční náklady na vlastnictví: Kromě daní nezapomeňte započítat roční údržbu, poplatky za dům (pokud jde o byt), pojištění a energie. Pravidlem je ~0,5–1 % z hodnoty nemovitosti ročně na údržbu luxusních rezidencí (v St. Moritz to může být 20 000 CHF a více ročně). Pokud jste součástí společenství vlastníků (PPE), budete platit čtvrtletní poplatky za dům, které pokrývají společné vytápění, správce, fond oprav apod., často několik CHF za m² měsíčně.
- Daňové smlouvy & Paušální daň: Pokud se stěhujete do St. Moritz jako rezident, vězte, že cizinci, kteří ve Švýcarsku nepracují, mohou mít nárok na paušální zdanění – speciální pevnou daň vypočtenou na základě životních nákladů namísto příjmů, vyjednávanou s kantonem investropa.com. Mnoho bohatých expatů volí tuto cestu; může to znamenat nulovou daň ze světových příjmů, přičemž roční pevná daň bývá často v šestimístných CHF. Kanton Graubünden tuto možnost nabízí kvalifikovaným osobám (i když některé kantony ji zrušily). To přímo neovlivňuje daně z nemovitosti, ale má dopad na celkovou daňovou situaci. Pro nerezidenty jsou švýcarské daně z nemovitosti obvykle uznatelné proti daním v domovské zemi díky smlouvám.
- Světová úroveň turistiky a životního stylu: St. Moritz nabízí privilegovaný alpský životní styl, který neustále přitahuje světovou elitu. Město je synonymem pro půvab – pořádají se zde akce jako Snow Polo World Cup, koňské dostihy White Turf na zamrzlém jezeře a gurmánské festivaly. Pyšní se 300 slunečnými dny v roce, špičkovým lyžováním (350 km sjezdovek, dále Cresta run, bobová dráha atd.) a luxusním zázemím od michelinských restaurací po designové obchody. Tento lákavý životní styl neustále přivádí bohaté dovolenkáře zpět – mnozí z nich se později stávají majiteli nemovitostí. Statistiky cestovního ruchu to potvrzují: rok 2023 zaznamenal rekordní počet hotelových pobytů (druhý nejlepší rok za dekádu) ginesta.ch. Ještě výmluvnější je, že růst Horního Engadinu předčil zbytek Graubündenu, což ukazuje na silnou atraktivitu St. Moritz ginesta.ch. Asi 53,5 % hotelových hostů bylo v roce 2023 Švýcarů (mírný pokles z 58 % v předchozím roce, jak se začali vracet zahraniční návštěvníci) ginesta.ch, což znamená, že téměř polovina tvoří cizinci – známka obnoveného světového zájmu po pandemii. Vysoká poptávka po turismu se nakonec proměňuje v poptávku po nemovitostech: mnoho zahraničních návštěvníků se zamiluje do Engadinu a rozhodne se koupit rekreační dům pro delší pobyty. Probíhající přechod na celoroční turistiku (turistika, cyklistika, plachtění, kultura v létě) rozšiřuje sezónu a vlastnictví domu zde je ještě atraktivnější i mimo zimní měsíce naef-prestige.ch.
- Prestiž a výjimečnost: Existuje jen jeden St. Moritz – tato značka má prestiž podobnou jako Monako, Aspen nebo Courchevel. Vlastnictví nemovitosti zde je symbolem statusu. Tento faktor „trofejního aktiva“ znamená, že poptávka je relativně necitlivá na cenu: bohatí jednotlivci zde často nakupují z emocionálních a životních důvodů, ne pouze kvůli hodnotě. Lesk města (nazývaného přízviskem „Top of the World“) a jeho průkopnická role v zimní turistice vytvářejí trvalou atraktivitu. Navíc nabídka je omezená a stále se snižuje (ze zákona se nesmí stavět nové druhé domovy), takže vlastnit nemovitost v St. Moritz je skutečně rok od roku exkluzivnější – což je silná motivace pro ty, kteří si to mohou dovolit.
- Investice do bezpečného útočiště: Politická neutralita Švýcarska, ekonomická stabilita a silná měna činí nemovitosti ve St. Moritz investicí do bezpečného útočiště i životním stylem. V dobách globální nejistoty často bohatí investoři zvyšují podíl švýcarských aktiv (frank má tendenci v krizích posilovat). UBS uvádí, že navzdory slabšímu hospodářskému růstu „místní trh s luxusními nemovitostmi pravděpodobně dál těží ze své pověsti ‘bezpečného útočiště’“ ubs.com. Nemovitosti zde představují uchování kapitálu – švýcarské zákony silně chrání vlastnická práva a bankovní systém je robustní i pro financování, pokud je potřeba. Pro mezinárodní kupce z méně stabilních regionů je převod části bohatství do švýcarských nemovitostí formou pojištění majetku. Tato poptávka je součástí širšího trendu “investiční migrace”, kdy bohaté rodiny pořizují domy ve stabilních zemích jako možnost plánu B či rezidence. Švýcarsko sice nemá zlaté vízum, ale jeho program zdanění na základě paušální daně přilákal mnoho milionářů, kteří pak kupují prémiové nemovitosti (často v resortech, kde jsou dostupná povolení). Takže makroekonomické a geopolitické obavy mohou ve skutečnosti zvýšit poptávku po nemovitostech ve St. Moritz, protože jsou vnímány jako hmatatelné a stabilní uchovatele hodnoty v turbulentních časech.
- Kvalita života a soukromí: Kromě pozlátka nabízí St. Moritz vynikající kvalitu života. Švýcarsko se celosvětově řadí na špičku žebříčků v bezpečnosti, čistotě, zdravotní péči a životním prostředí harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Engadinské prostředí – čerstvý vzduch v nadmořské výšce 1 800 m, nízká kriminalita, dobře udržovaná infrastruktura – je obrovským lákadlem. Pro bohaté kupce s rodinami je region atraktivní díky soukromí a bezpečí (žádné davy paparazzi a švýcarská diskrétnost je proslulá). Na rozdíl od některých sezónních středisek St. Moritz funguje celoročně s kvalitními službami, s dostupností mezinárodních škol (např. Lyceum Alpinum Zuoz v blízkosti) a bezstarostným životem. To některé přesvědčí nejen zde trávit dovolenou, ale částečně se sem přestěhovat (trávit zde několik měsíců v roce). Skutečnost, že zhruba 43 % obyvatel St. Moritz tvoří cizinci (z nichž mnoho jsou dobře situovaní expati) podtrhuje atraktivitu této mezinárodní komunity ginesta.ch ginesta.ch.
- V rámci Švýcarska: Hlavními obdobnými středisky jsou Gstaad, Verbier, Zermatt a možná Andermatt (prosazuje se díky výjimce pro zahraniční kupce).
- Komentovaná výhoda: Ve srovnání s jinými luxusními lyžařskými destinacemi těží St. Moritz ze švýcarských relativně rozumných nákladů na převod nemovitostí a nízkých daní pro rezidenty. Pro zahraniční rezidenty zde neexistují žádná omezení pro nákup, jakmile zde žijí, na rozdíl od Rakouska, kde i rezidenti čelí omezením v turistických zónách. A zatímco ve Francii nebo v Itálii je nákup pro cizince volný, tyto země mají vyšší daně z majetku a dědictví, což některým investorům nevyhovuje. Stabilní nízkodaňové prostředí Švýcarska (zejména pokud jsou zajištěny forfaitové dohody) je velkou pobídkou. Dále se zlepšuje dopravní dostupnost St. Moritz – právě zde začela první elektrická horská železnice v Alpách a dnes se tam lze dostat letištěm Engadin (soukromé tryskáče) nebo vlakem ze Curychu za 2h45 (díky novému tunelu Albula je spolehlivost větší). Dobrá dostupnost znamená snadnější využívání domova, což zvyšuje poptávku.
- Versus francouzské Alpy: Courchevel 1850 je často považován za nejbližšího konkurenta co do luxusu i ceny. Jeho nejdražší nemovitosti dosahují kolem 30 000 CHF/m² (31 900 EUR) ubs.com – asi o 25 % méně než nejvyšší úroveň v St. Moritz. Courchevel však zaznamenal nedávno velký nárůst +9 % knightfrank.com díky omezené nabídce, což dokonce předčilo růst ve Švýcarsku v daném roce. Další francouzská střediska jako Val d’Isère začínají na zhruba 14 000 CHF/m² za kvalitní nemovitosti (luxus až kolem CHF 15–20 tisíc) ubs.com. Megève a Chamonix mají také pětimístné ceny za m², ale obecně méně než 15 000 CHF. Francie nabízí větší lyžařské oblasti (Les 3 Vallées, Espace Killy) a žádná omezení pro zahraniční kupující – což rozšiřuje okruh potenciálních zájemců. Na druhé straně jsou transakční náklady vysoké (7,5 % daň z převodu ve Francii) a vlastnictví přináší pro některé zahraniční majitele komplikace se zdaněním majetku. Někteří ultra-bohatí dávají přednost švýcarské diskrétnosti a stabilitě před prostředím EU. Z hlediska životního stylu má St. Moritz náskok v exkluzivitě (Courchevel je velmi exkluzivní v zimě, ale mimo sezónu je zde mnohem větší klid; St. Moritz má celoroční společenský život). Klima: Vysoká nadmořská výška St. Moritz (město v 1 800 m) znamená spolehlivý sníh a také chladné léto; mnoho francouzských středisek je níže (Megève ~1 100 m) s větší variabilitou sněhu.
- Ve srovnání s rakouskými a italskými Alpami: O hlavní rakouské středisko Kitzbühel vzrostl zájem. Je nejdražší v Rakousku, ale s počátečními cenami ~13 900 CHF/m² – což je přibližně polovina ceny St. Moritz ubs.com. Luxusní chaty v Kitz mohou stát ~20 000 CHF/m² ubs.com, což je stále výrazně méně než ve Švýcarsku. Kitzbühel však nedávno zaznamenal silný cenový růst o +8,5 % knightfrank.com. Velkou nevýhodou pro cizince je, že většina rakouských alpských vesnic výrazně omezuje vlastnictví druhých domů nelokálními obyvateli, často vyžaduje buď stát se místním obyvatelem, nebo se zavázat k pronájmu turistického ubytování. To omezuje mezinárodní nákupy v místech jako Lech nebo St. Anton, a tím drží ceny níže, než by byly při plné mezinárodní poptávce. Nejlepší italské středisko Cortina d’Ampezzo (připravující se na Zimní olympiádu 2026) je mnohem levnější: luxusní nemovitosti od ~11 800 CHF/m² ubs.com. Itálie obecně nepřitahuje tolik globálních kupců rekreačních nemovitostí, kromě některých Britů nebo Rusů historicky, mimo jiné kvůli menší právní a daňové jistotě. Výhodou Švýcarska je, že přitahuje skutečně globální spektrum kupců, kteří by zvažovali nákup v Itálii nebo Rakousku právě kvůli těmto faktorům. Celkově švýcarská střediska dominují v čele žebříčku alpských cen – ve skutečnosti pět nejdražších alpských trhů je všech ve Švýcarsku (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Gstaad a Andermatt) ubs.com. To dokládá atraktivitu Švýcarska a prémii, která je s jeho nemovitostmi spojena.
- Globální kontext: Pokud se podíváme za Alpy, jedinými rezidenčními trhy, které se v segmentu lyžování/dovolené mohou rovnat St. Moritz, jsou místa jako Aspen, Colorado a Jackson Hole v USA, nebo Whistler (v menší míře). Mezinárodní srovnání podle luxusního indexu zařadilo Aspen a Monako v poslední době mírně před St. Moritz, pokud jde o cenovou dynamiku finews.com. St. Moritz si však udržuje pozici jednoho z pěti nejlepších resortů na světě podle ceny. Monako je zcela samostatná liga (městské, přímořské, nenabízí srovnatelný životní styl), zatímco Aspen v ultra-prémiovém segmentu může překročit 100 000 USD/m², ale nabídka je velmi omezená. Klima a geografie rovněž odlišují – někteří superbohatí, kteří chtějí pláž i lyžování, mohou preferovat Alpy kvůli lyžování (a tehdy St. Moritz soupeří spíše s Gstaadem a Courchevelem než například se St. Barts). Důležitou roli sehrává i švýcarská neutralita a bankovní tajemství, které láká určitý typ investorů, kterého například americké resorty přilákat nemohou. St. Moritz si tak vydobyl trvalou a unikátní pozici na křižovatce světového bohatství, sportu a stylu.
| Lokalita (středisko) | Typická cena za špičkovou nemovitost (CHF/m²) | Změna ceny v roce 2024 (%) | |||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| St. Moritz (Švýcarsko) | ≈ 40 000 – 50 000 (až 100 tisíc+ za vzácnosti) ubs.com ubs.com | +5,6 % (růst cen zpomaluje) knightfrank.com | |||||||||||||||||
| Gstaad (Švýcarsko) | ≈ 39 000+ (téměř na úrovni St. Moritz) ubs.com | +4,0 % (silná poptávka, nízká nabídka) knightfrank.com | |||||||||||||||||
| Verbier (Švýcarsko) | ≈ 36 000+ ubs.com | +2,8 % (mírný růst) ubs.com | |||||||||||||||||
| Courchevel 1850 (Francie) | ≈ 30 000 (špičkový francouzský trh s lyžováním) <a href="https://www.ubs.com/global/en/wealthmanagement/insights/chief-investment-office/life-goals/real-estate/ubs-alpine-property-focus/_jcr_content/root/contentarea/mainpar/toplevelgrid_9059155/col_1/table.1631720085.file/dGFibGVUZXh0PS9jb250ZW50L2RhbS9hc3NldHMvd20vZ2xvYmFsL2Npby9kb2MvYWxwaW5lLXByb3BlcnR5LWZvY3VzL2FwZi1lbi0yMDI1LnBkZg==/apf-en-2025.pdf#:~:text=Franc(Zdroje: Knight Frank, UBS.„Prime price“ označuje počáteční hodnoty v segmentu vysoké kvality/luxusu.)
Tabulka 1: Ceny prémiových nemovitostí v Alpách & Nedávný růst (data 2024) knightfrank.com ubs.com Přes extrémně vysoké ceny zůstává zájem o luxusní domy ve St. Moritz silný. Unikátní kombinace lesku, soukromí a alpské krásy – spolu s politickou a ekonomickou stabilitou Švýcarska – stále přitahuje UHNWIs (osoby s ultra vysokým čistým jměním) properstar.mu properstar.mu. Mnoho bohatých kupců vnímá vlastnictví chalety ve St. Moritz jak jako symbol statusu, tak i jako rozumné rozmístění aktiv (hmatatelný majetek v bezpečné jurisdikci). Stručně řečeno, ultra-luxusní segment v roce 2025 se vyznačuje rekordně vysokými cenami, mírně zchlazeným růstem a trvající globální poptávkou – trh, který nabírá dech na vrcholu. Komerční nemovitosti a nové projektyKomerční nemovitosti ve St. Moritz pohání především turistický sektor – luxusní hotely, exkluzivní maloobchodní butiky, restaurace a služby určené pro movité návštěvníky. Zdraví komerčního trhu úzce kopíruje trendy v turismu, které byly velmi silné. V roce 2023 zaznamenal St. Moritz druhý nejlepší rok za poslední dekádu co do počtu hotelových nocí, s více než 1,7 milionu přenocování v regionu Horní Engadin (90 % z toho v oblasti St. Moritz) ginesta.ch. Tento nárůst návštěvníků (zejména turistů s vysokými výdaji) udržuje vysokou poptávku po ubytovacích kapacitách i maloobchodních prostorách na prestižních nákupních třídách. Hlavní body zahrnují:
(Zdroje: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa. Čísla jsou přibližná.)Souhrn: zatímco neprobíhají žádné velké komerční developerské projekty (jako nové obchodní domy nebo kancelářské komplexy) – což je pro rekreační město typické – trh s komerčními nemovitostmi je silný, poháněný luxusní turistikou. Modernizace infrastruktury a pečlivé, menší projekty budou pokračovat a dále upevní pozici Svatého Mořice jako špičkové alpské destinace po celý rok. Historický vývoj cen & aktuální hodnotyNemovitosti ve Svatém Mořici mají za sebou dlouhou historii mimořádného růstu cen. Během posledních ~20 let se hodnoty nemovitostí ve městě přibližně ztrojnásobily, což výrazně překonává švýcarský průměr. Ceny stabilně rostly v průběhu 2000. let, mírně poklesly v polovině 2010. let, a poté prudce vzrostly na konci 2010. let a obzvlášť v letech 2020–2022. Dnešní ceny jsou nejvyšší v historii. Níže je shrnutí klíčových cenových ukazatelů k roku 2025: Tabulka 2: Klíčové ukazatele trhu nemovitostí ve Svatém Mořici (2025) Jak ukazuje tabulka, nemovitosti ve Svatém Mořici se vyznačují astronomickými hodnotami a nízkými výnosy z pronájmu. Poměr ceny k nájmu je velmi vysoký – to odráží fakt, že majitelé obvykle kupují pro vlastní užívání, nikoliv jako investici pro výnos. Například, zatímco apartmán v Svatém Mořici za 5 milionů CHF může přinést pouze ~100 000 CHF ročně na dlouhodobém nájmu (2% výnos), majitelé to akceptují kvůli osobnímu využití, bezpečnosti majetku a potenciálu zhodnocení. Hlavní odměnou byla historicky právě kapitálová apreciace: i po nedávném ochlazení se domy ve Svatém Mořici zhodnocovaly ~+5–6 % ročně za posledních pět let, což výrazně překonává inflaci. Za delší období je trend ještě zřetelnější – od roku 2000 do 2024 vzrostly místní rezidenční ceny téměř trojnásobně v reálném vyjádření ginesta.ch. Málo trhů na světě se může pochlubit tak trvalým růstem. V současnosti (2025) je možné shrnout: „Nemovitosti ve Svatém Mořici jsou extrémně drahé, nabídka je velmi omezená a ceny zůstávají na rekordních úrovních s jen mírným růstem v poslední době.“ Základní faktory nízké nabídky a vysoké poptávky naznačují, že případné zlevnění bude pravděpodobně jen mírné. Jak bude uvedeno dále, očekává se spíše stabilita nebo mírný růst než výraznější pokles. Prognóza trhu: 2025 a dáleVyhlídky trhu s nemovitostmi ve Svatém Mořici pro nadcházející roky jsou obecně stabilní, s očekáváním mírného růstu – tedy pokračování „konsolidace na vysoké úrovni“. Více renomovaných prognóz naznačuje, že v roce 2025 dojde k mírnému růstu cen v souladu s inflací a poté by mohl následovat středně silný růst. Klíčové faktory ovlivňující prognózu zahrnují úrokové sazby, globální ekonomickou situaci a místní omezení nabídky: (Poznámka: jedním z nepředvídatelných faktorů jsou regulatorní změny: viz pravidla pro zahraniční kupce níže – přísnější předpisy by mohly poptávku mírně ochladit, zatímco jakékoli uvolnění (nepravděpodobné) by ji podpořilo.) Výnosy z pronájmu a potenciál investic k pronajímáníInvestoři zvažující investici k pronájmu ve Svatém Mořici by měli vědět, že výnosy z pronájmu jsou poměrně nízké, zejména u dlouhodobých pronájmů, ale luxusní krátkodobé pronájmy mohou přinášet atraktivní sezónní příjmy. Trh zde je primárně poháněn kupci, kteří upřednostňují životní styl, nikoliv investory zaměřenými na výnos, což ovlivňuje poměr nájmu k pořizovací ceně. Klíčové body: Shrnuto, výnosy z pronájmu ve Svatém Mořici jsou spíše průměrné a v prostředí vysokých sazeb je možná i negativní páka (hypotéční úrok převyšující výnos). Budoucí pronajímatelé by na to měli pohlížet jako na hybridní investici – částečně výnos z pronájmu, částečně luxusní aktivum. Mnozí úspěšně pokrývají část nákladů skrze krátkodobý pronájem – ve výsledku tedy dostávají zaplaceno, zatímco jejich majetek pravděpodobně nabývá na hodnotě. Pokud však jde jen o výnos, Svatý Mořic zaostává za levnějšími trhy. (Na srovnání: investor by mohl ve Valais či Rakousku získat 4–5% výnosy, i když s mnohem menším kapitálovým bezpečím.) Každý vlastník musí zvážit tato fakta podle svých finančních cílů. Regulace a omezení pro vlastnictví cizinciŠvýcarsko uplatňuje přísné zákony ohledně vlastnictví nemovitostí cizinci – a Svatý Mořic jako vyhledávané letovisko pod tyto pravidla spadá. Nejdůležitějšími dvěma předpisy jsou Lex Koller (omezení nákupu nemovitostí nerezidenty-cizinci) a Lex Weber (omezení počtu druhých domovů, viz výše). Zde je, co potřebují potenciální zahraniční kupci vědět: Stručně řečeno, St. Moritz vítá zahraniční kupce, ale za švýcarských podmínek. Pravidla brání tomu, aby byl trh zahlcen spekulativním zahraničním kapitálem – což přispívá k jeho stabilitě. Cizinci, kteří zde nakupují, bývají dlouhodobě angažovaní (často se z nich postupně stávají částeční rezidenti). Pro potenciální kupce: získání odborného právního poradenství ohledně Lex Koller je zásadní, ale sen o vlastnictví kousku St. Moritz je určitě dosažitelný pro ty, kteří splní kritéria. Jen jednejte rychle – kvóty povolení jsou malé a velmi žádané. Daňové aspekty pro kupce a investory do nemovitostíŠvýcarský daňový systém týkající se majetku je složitý a liší se podle kantonů, ale platí některé obecné zásady. Při nákupu nemovitosti v St. Moritz (kanton Graubünden) je nutné počítat s transakční daní, každoroční daní z vlastnictví a případnou daní z kapitálových zisků při dalším prodeji. Zde jsou hlavní daňové aspekty: Stručně řečeno, švýcarské daně z nemovitostí nejsou nízké, ale jsou předvídatelné a často nižší než daňová zátěž v mnoha jiných luxusních realitních trzích (vezměte v úvahu 6-7% kolky v Londýně nebo každoroční majetkové daně ve Francii atd.). Jedna výhoda: neexistuje žádná celostátní každoroční „daň z hodnoty nemovitosti“ kromě majetkové daně – a majetková daň ve Švýcarsku, ač patrná, má poměrně nízké sazby oproti například některým americkým daním z nemovitostí kolem ~2 % hodnoty ročně. Také dědická daň: Graubünden nezdaňuje přímé potomky při dědictví, což znamená, že můžete švýcarskou nemovitost v většině případů předat dětem bez dědické daně (některé kantony mají odlišná pravidla). Celkově švýcarský daňový systém odměňuje dlouhodobé vlastnictví a osobní užívání. Kupující ve St. Moritz by měli využít daňového poradce k optimalizaci vlastnické struktury – ale obecně se mohou spolehnout na stabilní režim. Pokud bude daň z imputovaného nájemného zrušena do roku 2026, vlastníci druhých domovů uvidí změnu v daních (možná nová paušální daň za nemovitost). Sledujte tuto reformu, protože se přímo týká míst, jako je St. Moritz, kde je mnoho druhých domovů ubs.com. Hnací síly poptávky: Turismus, životní styl a investiční migraceČím je nemovitostní trh ve St. Moritz tak žádaný? Odpověď spočívá v jedinečném spojení atraktivity životního stylu, mezinárodní prestiže a finančních/bezpečnostních výhod, které může nabídnout jen málo míst. Zde jsou hlavní hnací síly poptávky: Stručně řečeno, poptávka po nemovitostech ve St. Moritz je poháněna silnou kombinací životního stylu, prestiže a finanční obezřetnosti. Schopnost města neustále se znovu objevovat – například pořádáním nových kulturních akcí, podporou sportovních aktivit po celý rok, či zvyšováním úrovně luxusních služeb – udržuje jeho přitažlivost i pro nové generace kupujících. A širší trendy (práce na dálku umožňující trávit více času ve druhém domově, růst ultra-vysokého majetku apod.) tuto poptávku podporují. Žádné jiné alpské letovisko nenabízí stejnou kombinaci výhod, proto zůstává St. Moritz na špičce seznamů zájemců o luxusní nemovitosti, i když jej porovnávají s místy jako Gstaad, Zermatt, Courchevel nebo Aspen. Srovnání s ostatními švýcarskými a alpskými trhy s luxusními nemovitostmiSt. Moritz je často poměřován s hrstkou dalších špičkových alpských destinací. Jak si vede v klíčových ohledech v porovnání se švýcarskou konkurencí i elitními lyžařskými středisky v zahraničí: Závěrem lze říci, že St. Moritz stojí na vrcholu nebo velmi blízko vrcholu alpského trhu s luxusními nemovitostmi. Jeho hlavní švýcarští konkurenti nabízejí podobnou exkluzivitu, avšak žádný z nich nekombinuje všechny faktory (velikost města, jezero, klima, historií spojenou s exkluzivitou) v takové míře. Z mezinárodního hlediska lze sice najít resorty s podobným půvabem nebo dokonce vyššími individuálními prodeji, ale celkově zůstává trh ve St. Moritz jedním z nejrobustnějších a nejhodnotnějších. Pro kupce či investora může diverzifikace v rámci Alp znamenat zvážit i jiné resorty, nicméně St. Moritz si pravděpodobně udrží svou jedinečnou prémii – a to odráží sílu jeho značky a trvalou přitažlivost. Zdroje: Zprávy a novinky ze švýcarského trhu (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Data indexu alpských nemovitostí (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa a federální zdroje pro výnosy/daňovou problematiku investropa.com ubs.com; Statistiky cestovního ruchu a místní poznatky ginesta.ch ginesta.ch. Shromážděná data představují nejnovější dostupné informace k roku 2025 a dávají komplexní pohled na realitní klima v St. Moritz a jeho souvislosti v širším trhu. Každý aspekt – od legislativních omezení až po luxusní trendy – přispívá k pochopení tohoto unikátního vysokohorského trhu s nemovitostmi. 
Latest Posts
Don't Miss
Kybernetická bezpečnost poháněná umělou inteligencí: Rizika a řešení
Kybernetická bezpečnost poháněná AI Přehled: AI (zejména strojové učení) mění
Komplexní přehled kosmického sledování a průzkumu bojiště
Prostorový průzkum a sledování bojiště označuje využití družic obíhajících Zemi
|