Nemovitostní boom nebo propad v Oslu? Výhled trhu na rok 2025 odhaluje rostoucí ceny, žhavé lokality a skrytá rizika

Region	Meziroční změna ceny domů Q1 2025
Oslo (vč.Bærum)	+3,3% ssb.no
Stavanger	+8,4% ssb.no
Bergen	+3,5% ssb.no
Trondheim	+0,9% ssb.no
Norsko (celkově)	+2,4% ssb.no

Přestože v Oslo zatím dochází k mírnému růstu cen, odborníci z odvětví předpovídají zrychlení.Ekonomové předpovídají oživení cen nemovitostí v Oslu do roku 2025 a uvádějí Oslo jako klíčový hnací motor celostátního růstu bt.no.Hlavní ekonom Eiendom Norge poznamenal, že ceny nemovitostí by v Oslu mohly v roce 2025 vzrůst o více než 10 %, a to díky chronickému nedostatku bydlení, očekávanému snižování úrokových sazeb a solidnímu růstu mezd lister24.no lister24.no.Jen v prvním čtvrtletí vzrostly ceny domů v Oslu o 8,4 % oproti předchozímu čtvrtletí, sezónně očištěno ssb.no, což značí silný růstový trend na jaře.Do poloviny roku 2025 průměrný norský domov stojí 5,11 milionu NOK, což je nárůst oproti 4,87 milionu NOK jen o měsíc dříve investropa.com.Oslo zůstává nejdražším trhem – standardní dvoupokojový byt v hlavním městě často přesahuje 7 milionů NOK (přibližně 8 300 € za m²) investropa.com investropa.com.Takto vysoké ceny zdůrazňují jak žádanost Osla, tak i jeho problémy s dostupností.Celkově je rezidenční trend v roce 2025 ve znamení obnoveného růstu: po stagnaci na konci roku 2023 hodnoty domů v Oslu opět rostou, a to díky silné poptávce a omezené nabídce.

Trendy rezidenčního trhu s nemovitostmi v roce 2025

Trh s bydlením v Oslu v roce 2025 silně oživuje po chladnějším období na konci roku 2023. Ceny domů opět rostou, ačkoli nerovnoměrně v jednotlivých regionech Norska. Celostátně se ceny domů meziročně zvýšily v 1. čtvrtletí 2025 o 2,4 %, zatímco Oslo (včetně sousedního Bærumu) zaznamenalo 3,3% nárůst ssb.no. Ve skutečnosti růst cen v Oslu byl poněkud slabší, než se očekávalo – asi +4,8 % za prvních pět měsíců roku 2025, což je nejméně ze všech velkých měst eiendomnorge.no. Naproti tomu ropný Stavanger prudce vzrostl s meziročním růstem 8,4 % ssb.no. Navzdory vyšším úrokovým sazbám poptávka kupujících zůstává silná. Prozatím v roce 2025 Norsko zažívá rekordní objemy prodeje na trhu s použitými domy, prodalo se o 15,6 % více domů než ve stejném období loňského roku eiendomnorge.no. Osloský trh profituje z silné poptávky – nemovitosti se stále prodávají rychle (celonárodní průměr 42 dní na trhu v květnu, v oblíbených lokalitách ještě rychleji) eiendomnorge.no. Tato odolnost poptávky v kombinaci s omezenou nabídkou způsobuje trh prodávajícího v rezidenčním sektoru v Oslu.

Tabulka: Růst cen domů v Oslu vs. ostatní města (sezónně očištěno, Q1 2024–Q1 2025)

Investiční příležitosti a rizika

Vzhledem k výše uvedeným trendům představuje realitní trh v Oslu v roce 2025 kombinaci atraktivních příležitostí a významných rizik pro investory. Na straně příležitostí rostou výnosy z pronájmu po letech nízkých hodnot. Byty v centru Osla měly historicky skromné výnosy (~3 % hrubý výnos), ale jak nájmy rostou rychleji než ceny, výnosy se zvyšují. Očekává se, že výnosy z pronájmů v centru města porostou díky stálé silné poptávce nájemníků investropa.com. Analýza ukazuje, že průměrný hrubý výnos na bytech v Oslu je kolem 3,2 % a novější nemovitosti (např. velké moderní byty) mohou dosahovat výnosu ~3,7 % investropa.com. V prostředí nízkých úrokových sazeb byly tyto výnosy nevýrazné, ale při úrokových sazbách 4–5 % začíná být ~3,5 % z pronájmu rozumné – zvláště pokud dojít k snížení sazeb a zlevní se financování. Investoři, kteří mohou nakupovat za vlastní prostředky nebo levné financování, vidí v silně utaženém nájemním trhu Osla relativně bezpečnou sázku: neobsazenost je extrémně nízká a případy neplacení nájmů jsou vzácné díky norským sociálním jistotám. Navíc oslabená norská koruna učinila nemovitosti v Oslu levnějšími v přepočtu na zahraniční měny. Koruna oslabila v roce 2022 asi o 6,5 % a v roce 2023 o další 1,3 % investropa.com, takže mezinárodní kupci nyní nacházejí lepší hodnotu. Například při aktuálních směnných kurzech stojí špičkové byty v Oslu výrazně méně za metr čtvereční než v jiných nordických nebo západoevropských metropolích – asi 8 300 €/m² v Oslu oproti více než 10 000 € v hlavních oblastech Stockholmu nebo Kodaně investropa.com. Tento měnový diskont v kombinaci se stabilitou Norska přitahuje více zahraničních investorů na nemovitostní trh v Oslu investropa.com investropa.com. Oslo je čím dál více vnímáno jako „bezpečný přístav“ na realitním trhu s dlouhodobě stabilním růstem a silným právním řádem. Přeshraniční investice do norských nemovitostí tvořily v posledních letech v průměru 18 % objemu a mohou znovu růst investropa.com. Mezinárodní fondy oceňují vysokou transparentnost v Norsku a podporu státního investičního fondu v hodnotě bilionu dolarů (který zajišťuje ekonomickou stabilitu) investropa.com.Další příležitosti nabízí distresová aktiva a projekty s přidanou hodnotou. Vzhledem k již dříve zmíněnému tlaku na financování mohou někteří developeři a pronajímatelé pod tlakem prodávat aktiva se slevou. Investoři s likviditou mohou koupit kvalitní budovy od „motivovaných prodejců“, kteří potřebují refinancovat. Již došlo k velkým transakcím (např. prodeje portfolií ze strany kotovaných pronajímatelů), což naznačuje, že dobře kapitalizovaní kupci vybírají nejlepší aktiva 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Také snaha Osla o udržitelnost znamená, že starší kancelářské budovy vyžadující modernizaci (aby splnily energetické standardy atd.) lze koupit relativně levně a přestavět je na zvýšení jejich hodnoty. O budovy s environmentální certifikací je silný zájem ze strany nájemců i investorů – nemovitosti s dobrými udržitelnostními parametry mají vyšší obsazenost i cenové prémie cbre.com. Přeměna staré budovy na „zelenou“ tak bude v příštích letech chytrou strategií, protože firmy usilují o naplňování ESG cílů. Investoři se mohou zaměřit také na specifické segmenty, jako je studentské bydlení, sdílené bydlení či logistika, které mají příznivou dynamiku. Studentského bydlení je nedostatek (univerzity v Oslu rostou, ale kapacita ubytování studentů nestačí), což vládu vede k výzvě k výstavbě dalších objektů eiendomswatch.no. Soukromí investoři mohou tuto mezeru zaplnit. Logistická centra v okolí Osla, jak již bylo zmíněno, jsou i nadále žádaná díky růstu e-commerce; tam jsou výnosy vyšší a aktivní jsou zde i velcí mezinárodní hráči (např. NREP s investicí do skladů v hodnotě 3 miliardy NOK 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Dále se v Oslu prosazují datová centra a biotechnologická zařízení jako nové třídy aktiv podporované národní strategií – Norsko láká datová centra levnou obnovitelnou energií a chladným klimatem 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Nemovitosti navázané na technologie a výzkum (například v blízkosti Oslo Science City nebo biotechnologického klastru) by mohly zaznamenat nadprůměrný růst hodnoty s tím, jak tyto sektory porostou.

Tyto příležitosti však přicházejí s riziky, která musí investoři zvážit. Především je to úrokové riziko. I když se očekává pokles sazeb, existuje nejistota – pokud by inflace znovu vzrostla nebo by globální trhy zaznamenaly změny, Norges Bank by mohla držet sazby vysoko déle. Hodnota nemovitostí je citlivá na náklady kapitálu; pomalejší snižování sazeb by mohlo ochladit nadšení a omezit růst cen. Naopak, pokud by sazby rychle klesly, zadlužení investoři by profitovali, ale zároveň by to mohlo vyvolat cenovou vlnu a obavy z vytvoření bubliny. Dalším rizikem je regulační prostředí: pokud by se dostupnost bydlení dramaticky zhoršila, politická reakce by mohla vést k opatřením, která by investory neúmyslně poškodila (například přísnější regulace nájmů nebo vyšší zdanění investorů/druhých nemovitostí). Oslo už před pár lety mírně zvýšilo daň z nemovitostí u dražších domů a navýšilo ocenění sekundárních nemovitostí pro účely majetkové daně – jakýkoli další krok tímto směrem by mohl investiční výnosy oslabit. Také výzva ke snížení majetkové daně na nájemní nemovitosti eiendomswatch.no není zaručeno, že bude vyslyšena; naopak, daňová politika je v pohybu a za určitých vlád může být pro vlastníky nemovitostí přísnější.

Mezi specifická tržní rizika patří zastavení výstavby, které může vést k nerovnováze na trhu. Ve střednědobém horizontu by velmi nízká nabídka bydlení mohla vyhnat ceny tak vysoko, že by vzrostlo riziko prudké korekce (například pokud by v budoucnu došlo k výraznému nárůstu nové výstavby nebo pokud by mnoho vlastníků muselo kvůli úrokům prodávat). Scénář „krize bydlení“ – kdy je nová nabídka téměř nulová – je dvousečný: krátkodobě výhodný pro majitele aktiv (hodnota stoupá), ale dlouhodobě představuje systémové riziko (pokud například rodiny začnou opouštět město nebo vznikne cenová bublina). Investoři by měli také myslet na likviditní riziko. Objem transakcí na norském trhu s nemovitostmi se zotavuje 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, ale stále je pod svým maximem; mimo špičková aktiva může být obtížnější z investic rychle vystoupit, zejména v období poklesu trhu.

Investoři do komerčních nemovitostí musí zohlednit trendy mezi uživateli po pandemii – hybridní model práce by mohl omezit růst poptávky po kancelářích a maloobchod se musí vypořádat s e-commerce. V Oslu je sice míra neobsazenosti kanceláří stále poměrně nízká, ale pokud by bylo v krátké době dokončeno více velkých projektů (např. s termínem 2026), mohl by trh pro průměrné nemovitosti ochladnout. Výběr aktiv se silnými nájemci a budoucnostními vlastnostmi (technologie, udržitelnost, lokalita) je klíčem ke zmírnění tohoto rizika. Geopolitické a měnové výkyvy zůstávají v pozadí: i když slabá koruna aktuálně nahrává zahraničním investorům, měnový kurz může kolísat (posílení koruny by výstup pro cizince prodražilo). Mnoho zahraničních investorů se nicméně proti kurzovému riziku zajišťuje.

Na závěr lze říci, že nemovitosti v Oslu v roce 2025 nabízejí pevné základy a růstový potenciál, což z nich činí lákavou investiční příležitost – zejména v oblasti rezidenčních pronájmů a prémiových komerčních segmentů. Stabilita města a nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou naznačují, že hodnoty se budou zvyšovat. Příležitosti jsou v rozvíjejících se čtvrtích, nucených prodejích a vysoce poptávaných segmentech. Investoři by však měli být opatrní, sledovat úrokové sazby, změny politiky a širší ekonomické prostředí. Diverzifikace a dlouhodobý horizont jsou rozumné, protože trh v Oslu, přestože je méně volatilní než mnohé jiné, není imunní vůči otřesům. Pokud zůstanete informovaní (jako s tímto komplexním přehledem) a budete vybírat pečlivě, můžete využít růstu Osla a zároveň zvládat jeho rizika. Nadcházející roky budou rozhodující, protože město balancuje na hraně mezi boomem a nedostatkem – scénář, který je vzrušující i náročný pro všechny účastníky trhu.

Zdroje: Data Norského statistického úřadu (SSB) o cenách nemovitostí ssb.no, tržní zprávy a prognózy Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, vyjádření expertů z oboru bt.no eiendomswatch.no, plánovací dokumenty města Oslo raederbing.no a analýzy realitních společností (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Tyto zdroje tvoří základ pro trendy, údaje a prognózy uvedené výše a poskytují věcný základ této zprávy o trhu s nemovitostmi v Oslu.

Trendy na trhu komerčních nemovitostí

V maloobchodních nemovitostech je také patrný zlom.Spotřeba domácností by se měla zlepšit, protože inflace polevuje a úrokové sazby se stabilizují, což by mělo podpořit maloobchodní tržby v roce 2025 cbre.com.Investoři se zaměřují na maloobchod zaměřený na základní potřeby (jako jsou centra s potravinami) jako na bezpečnější sázky cbre.com.Maloobchodní sektor v centru Osla zůstává na luxusním konci silný – Nedre Slottsgate se nyní může pochlubit nejvyšší koncentrací luxusních prodejců na jedné ulici v Evropě 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Mezitím průmyslové a logistické nemovitosti nadále zaznamenávají silnou poptávku.Pronájem logistických prostorů se zrychlil koncem roku 2024 a očekává se, že zůstane silný i v roce 2025 cbre.com.Volná kapacita ve skladech může mírně vzrůst z téměř nulových úrovní, ale nové velké skladové projekty v okolí Osla rychle přitahují nájemce cbre.com.Hotelové nemovitosti jsou dalším světlým bodem: sektor pohostinství v Oslu se po pandemii výrazně zotavil, přičemž RevPAR (příjem na dostupný pokoj) v Oslu meziročně vzrostl o 6,3 % a nyní je o více než 32 % vyšší než úroveň z roku 2019 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Mezinárodní cestovní ruch je na vzestupu a udržuje vysokou obsazenost, přesto je obsazenost hotelů v Oslu stále těsně pod úrovní před pandemií 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Celkově jsou investoři do komerčních nemovitostí opatrně optimističtí – v roce 2024 došlo v Norsku k nárůstu objemu investic o 45 % 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net – ale zůstávají selektivní.Refinanční tlaky jsou klíčovým trendem: vyšší úrokové náklady vytvořily „dluhovou mezeru,“ která nutí některé vysoce zadlužené vlastníky prodávat nemovitosti.Tato výrazná přítomnost nucených prodávajících v důsledku problémů s refinancováním se očekává i v roce 2025, protože půjčky budou přeceněny na vyšší sazby a hodnota nemovitostí klesla 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Souhrnně lze říci, že trh s komerčními nemovitostmi v Oslu v roce 2025 se vyznačuje stabilizací a selektivní silou: špičková aktiva (kanceláře, nezbytný maloobchod, logistika, hotely) se zotavují, zatímco sekundární aktiva a developeři se slabými financemi čelí protivětru.Oslo’s komerční sektor nemovitostí zažívá v roce 2025 obrat. Po dvou letech protivenství začíná „nový cyklus růstu“, jakmile se ekonomika stabilizuje cbre.com. Kancelářské nemovitosti zaznamenaly v roce 2024 silné oživení investic, v čele s dobře kapitalizovanými kupci. Výnosy z prémiových kanceláří se dokonce mírně snížily, protože investoři s dostatkem vlastního kapitálu rychle nakupovali kvalitní aktiva 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Nájemné kanceláří v Oslu v roce 2024 vzrostlo přibližně o 4 %, ale růst se do poloviny roku 2025 vyrovnal 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Poptávka po pronájmu v kancelářském sektoru Oslo poněkud ochladla a pronájem prostor trvá déle, zejména ve starších budovách 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Nové ikonické projekty, jako je Oslo Science City (34 000 m²) a Life Science Building na Univerzitě v Oslu (97 000 m²), které budou dokončeny do roku 2026, přidají na trh významné množství moderních kancelářských prostor 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Tyto velké projekty tvoří téměř 88 % očekávaných nových kancelářských prostor v Oslu do roku 2026 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, což znamená, že mimo ně je výstavba utlumená. Neobsazenost kanceláří se zvýšila z historicky nízkých úrovní, ale prémiové nájmy zůstávají neměnné a nájmy za prostory třídy A dokonce mírně klesly počátkem roku 2025, když nájemci získali větší vyjednávací sílu 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Stále však kanceláře na dobrých adresách v centru Osla, které splňují nároky na energetickou efektivitu, drží svoji hodnotu, zatímco starší a neudržitelné budovy čelí cenovým i refinančním výzvám.

Vývoj a prognózy cen bydlení

Skutečně, očekává se, že úrokové sazby se obrátí směrem dolů.

Norges Bank signalizovala pravděpodobné snížení sazeb v březnu 2025, s možná dalšími dvěma během roku lister24.no.Nižší sazby zvýší kupní sílu kupujících a mohly by uvolnit odloženou poptávku, což podpoří další růst cen lister24.no lister24.no.Mezitím je finanční zdraví domácností relativně dobré – nezaměstnanost je nízká a mzdy rostou, takže mnoho kupujících absorbuje vyšší náklady na hypotéky.Analytici upozorňují, že norský trh s nemovitostmi byl „méně citlivý na úrokové sazby“, než se očekávalo, přičemž ceny zůstávají vysoké i přes zvyšování sazeb bt.no.Někteří dokonce tvrdí, že vstupujeme do „nového normálu“ s trvale vyššími sazbami bez pádu cen nemovitostí bt.no bt.no.Nicméně, cenová dostupnost je skutečným problémem: Oslo’s Index zdravotních sester (“Sykepleierindeksen”) ukazuje, že v roce 2024 si zdravotní sestra mohla dovolit pouze 2,3 % domů na prodej v Oslu – oproti 2,7 % v předchozím roce, přičemž se očekává pokles pod 2 % v roce 2025 livingimpact.no.Jinými slovy, růst cen výrazně převyšuje růst místních příjmů, což tlačí kupce, kteří kupují poprvé, na hranu.Hlasy z průmyslu varují, že dvouciferná inflace cen v roce 2025 by mohla prohloubit krizi dostupnosti, přičemž stále méně bytových jednotek bude dosažitelných pro průměrné vydělávající livingimpact.no.Celkově je krátkodobý výhled silného růstu cen – možná až nepříjemně silného.Odborné názory se shodují, že pokud se nabídka výrazně nezlepší, hodnoty nemovitostí v Oslu budou v následujících letech dále růst, pokud nedojde k vnějšímu ekonomickému šoku.Do roku 2030 některé prognózy dokonce ukazují na kumulativní zisky, které by mohly zvýšit hodnotu domů v Oslu o 30 % oproti dnešku livingimpact.no.Výzvou do budoucna bude řídit tento růst, aby se předešlo přehřátí trhu a větší propasti v dostupnosti.

Po mírné korekci na konci roku 2023 ceny nemovitostí v Oslu opět rostou a prognózy ukazují na významný nárůst. V roce 2024 vzrostl norský celostátní index cen nemovitostí o mírných 6,4 % investropa.com, ale v roce 2025 se tempo ještě zrychlilo. Do poloviny roku 2025 jsou ceny meziročně vyšší o přibližně 5,9–7,3 % investropa.com investropa.com, což je jedno z nejsilnějších růstových období posledních let. To je pozoruhodné vzhledem k tomu, že základní úroková sazba Norges Bank je na nejvyšší úrovni od roku 2008 (4,50 %) a hypoteční sazby kolem 5,6 % investropa.com investropa.com. Vysoké náklady na půjčky nezabránily „rychlému zotavení“ cen nemovitostí – ve skutečnosti centrální banka upozorňuje na toto oživení jako na problém dostupnosti bydlení livingimpact.no. Samotné tempo růstu cen v Oslu, které bylo ze začátku nižší, by mělo ke konci roku překonat celostátní průměr. Eiendom Norge (Asociace realitních makléřů) zveřejnila optimistickou prognózu růstu cen nemovitostí v roce 2025 o 10 % na celostátní úrovni a předpověděla, že Oslo spolu s Bergenem a Stavangerem porostou dokonce o více než 10 % lister24.no lister24.no. Tato prognóza měří období prosinec 2024 až prosinec 2025, což znamená dvouciferný nárůst cen během kalendářního roku lister24.no. Důvodem je bezprecedentní nedostatek nových bytů, silný růst příjmů a očekávané snížení úrokových sazeb, což vytvoří ideální podmínky pro zrychlení růstu cen lister24.no.

Dynamika nabídky a poptávky

Tento nedostatek nabídky se střetává s trvalými faktory poptávky.Populace Osla nadále roste (město dosáhlo přibližně 720 000 obyvatel v roce 2024 lifeinnorway.net) a imigrace přidává tisíce nových obyvatel.I když celkový populační růst v Norsku je mírný, většinu tohoto růstu absorbují městské oblasti jako Oslo livingimpact.no.Mladí profesionálové a přistěhovalci zejména pohánějí silnou poptávku po startovacích bytech a pronájmech, což udržuje trh konkurenční livingimpact.no.Tvorba domácností zůstává silná – navzdory velmi vysokým cenám Norové výrazně preferují vlastnictví bydlení, což je podpořeno historicky nízkou nezaměstnaností a sociálními sítěmi.Na straně poptávky je dalším faktorem investiční zájem: jak domácí, tak zahraniční investoři jsou přitahováni nemovitostmi v Oslu jako stabilním aktivem (více o tom níže).Takže poptávka má pevný základ, i v prostředí s vysokými sazbami.Na straně nabídky však existuje strukturální úzké hrdlo.Roky pomalého schvalovacího procesu a odporu vůči hustotě omezily výstavbu.Průměrná doba pro udělení povolení na nové bytové projekty v Oslu je 5–6 let, což je více než dvojnásobek oproti roku 2016 nbbl.no.To znamená, že i když se podmínky na trhu zlepší, nabídka nemůže reagovat rychle – „výstavba bydlení je jako tanker, trvá dlouho, než se otočí,“ poznamenává Lauridsen lister24.no.Výsledkem je, že příliš mnoho kupujících bude usilovat o příliš málo domů, což téměř nevyhnutelně vyvolá licitační války a skoky cen v žádaných oblastech nbbl.no nbbl.no.Již nyní vidíme první náznaky: v květnu 2025 počet nabízených domů rostl rychleji než prodeje, což vedlo k větší nabídce na trhu před začátkem léta eiendomnorge.no.Očekává se však, že poptávka v hlavní sezóně „odčerpá“ velkou část této nabídky do poloviny léta eiendomnorge.no.Stručně řečeno, aktivita na trhu je vysoká, ale zásoby zůstávají omezené.Pokud se stavebnictví výrazně nezrychlí, nepoměr mezi silnou poptávkou a slabou nabídkou bude přetrvávat, což bude nadále podporovat růst trhu – ale také zvýší riziko stavu, kdy si bydlení v Oslu budou moci dovolit pouze bohatí.

Trh s nemovitostmi v Oslu je definován zásadním nesouladem mezi poptávkou a nabídkou. Poptávka po bydlení v hlavním městě nikdy nebyla vyšší: rok 2025 směřuje k rekordnímu počtu prodejů ojetých domů v historii Norska eiendomnorge.no. Aktivita kupujících v roce 2025 prudce vzrostla, domy se prodávají rychleji a ve větším počtu než loni eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Tato silná poptávka však čelí sílící krizi na straně nabídky. Výstavba nových bytů prudce klesla na krizovou úroveň, což znamená, že se na trh dostává méně domů. Tak málo se v Norsku nestavělo od finanční krize v roce 2008 nbbl.no. V Oslu developeři téměř zastavili aktivity. K dokončení v Oslu v roce 2024 došlo u přibližně 1 567 nových bytů, což je sotva polovina odhadované roční potřeby města estatenyheter.no estatenyheter.no. Ještě hůře, projekty vysychají: kvůli slabému prodeji novostaveb a prudce rostoucím stavebním nákladům se téměř žádné nové projekty nespouštějí. Generální ředitel Eiendom Norge Henning Lauridsen uvádí, že ve třetím čtvrtletí 2023 bylo v Oslu zahájeno jen 10 nových bytů – v podstatě úplné zastavení eiendomswatch.no. Celostátně by zahájená výstavba v roce 2023 mohla dosáhnout jen cca 12 000 jednotek, přitom demografická potřeba je téměř 30 000 eiendomswatch.no. Tento rozdíl předznamenává vážný nedostatek nabídky. Lauridsen varuje přímo, „Je to krize“ a poznamenává, že byty, s jejichž výstavbou se nezačne v roce 2023, povedou k propadu, který naplno zasáhne trh v letech 2025–2026 eiendomswatch.no. Do roku 2027, pokud bude propad výstavby v roce 2024 pokračovat, by mohlo v Oslu dojít k dokončení bytů téměř o 90 % méně než v roce 2023 livingimpact.no – alarmující scénář, kdy nová nabídka téměř zmizí.

Populární a nově vznikající čtvrti

Realitní krajina Osla není jednotná – trendy v jednotlivých čtvrtích se liší a některé oblasti zažívají boom díky novým projektům a infrastruktuře. Tradičně prestižní oblasti jako Frogner, Majorstuen a Tjuvholmen zůstávají trvale oblíbené díky své centrální poloze a dostupnosti služeb. Pozornost se však v poslední době přesouvá na několik rychle se rozvíjejících čtvrtí, které mají před sebou růstový potenciál:

Nydalen: Bývalá průmyslová oblast Nydalen se proměnila v dynamické byznysové a vzdělávací centrum. Rozšíření kampusu BI Norwegian Business School (nyní zde studuje a pracuje cca 10–12 000 osob) přineslo do Nydalenu velkou poptávku po pronájmech a nový život investropa.com. Nové projekty s kombinovaným využitím (např. věž Vertikal Nydalen) přidávají moderní byty, kanceláře a restaurace, vytvářejí živou komunitu investropa.com. S obnovovanou stanicí metra a výborným spojením se dostupnost Nydalenu výrazně zlepšila a řadí jej mezi nejžhavější investiční oblasti Osla v roce 2025. Ceny nemovitostí zde od roku 2023 výrazně rostou v reakci na revitalizaci investropa.com.
Løren: Nacházející se na severovýchodě Osla, Løren zažívá stavební boom a rychlé zlepšení infrastruktury. Hlavní rezidenční projekty – například Lille Løren Park od Veidekke (355 ekologických bytů a mateřská škola) dokončený do konce roku 2025, a projekt Løren Botaniske (385 udržitelných bytů) – přinášejí tolik potřebné bydlení investropa.com. Modernizace veřejné dopravy v rámci iniciativy „Balíček Oslo 3” přinesla novou stanici metra Løren a lepší spojení investropa.com. Tyto změny činí z Løren velmi atraktivní lokalitu pro mladé rodiny, které využívají nové parky, školy a služby v okolí investropa.com. Vzhledem k celkovému nedostatku bydlení v Oslu a přílivu moderních, ekologických bytů (a silnému mediálnímu zájmu) je Løren vnímán jako rostoucí hvězda pro kupující i investory.

St. Hanshaugen: Zavedená centrální čtvrť, která se stává ještě žádanější, St. Hanshaugen kombinuje bohaté zelené plochy s městskými výhodami. Tato oblast má jednu z nejvyšších koncentrací parků v Oslu, 98 % obyvatel zde žije do 300 metrů od zelené plochy investropa.com. Tento přístup k přírodě, spolu s trendy kavárenskou a kulturní scénou, přitahuje mladé profesionály i rodiny. Ceny nemovitostí zde rostou (v roce 2024 zde ceny vzrostly přibližně o 6 % a očekává se další růst) investropa.com. Nové kulturní a komerční projekty rovněž zvyšují atraktivitu investropa.com. Kombinace klidných parků a městského života v St. Hanshaugen zvyšuje poptávku a činí z této části žhavé místo pro rok 2025.

Sørenga (pobřeží Bjørvika): Sørenga, součást přestavby Fjord City, se proměnila z bývalého kontejnerového přístavu v živou rezidenční čtvrť u nábřeží. Moderní bytové komplexy, mnohé s výhledem na fjord, a atrakce jako mořský bazén Sørenga a městská pláž z ní udělaly mimořádně populární lokalitu investropa.com. Vysoká poptávka vedla k velmi vysoké obsazenosti a růstu cen v bytových projektech Sørengy investropa.com. Širší vize Fjordbyen (Město fjordů) pokračuje v investicích do nových služeb, rekreačních zařízení a infrastruktury podél přístavu v Oslu investropa.com, což dále upevňuje pozici Sørengy/Bjørviky jako prémiové lokality. S kulturními symboly, jako je Oslo Opera House nebo nové Muzeum Muncha v sousedství, luxusní byty v Bjørvice dosahují nejvyšších cen a v roce 2024 výrazně zhodnotily investropa.com investropa.com. Tato oblast je ukázkou moderního, luxusního bydlení, po kterém je stále větší poptávka.

Lilleaker / Fornebu koridor: Ve západních předměstích získává Lilleaker pozornost díky příjemné příměstské atmosféře v kombinaci s dostupností do centra. Prodloužení tramvajové linky a připravované metro Fornebubanen (očekáváno do roku 2029) propojí tuto oblast přímo s centrem Osla, což výrazně zlepší dopravní spojení investropa.com. Probíhá přeměna Lilleakerbyen, která přinese nové bydlení, obchody i parky a vytvoří „město ve městě“ ideální pro rodiny investropa.com. Díky těmto faktorům se Lilleaker/Fornebu stává oblíbenou rodinnou lokalitou – místem, kde si můžete užívat klid a zelené plochy bez toho, abyste obětovali snadnou dojížďku. Jak projekt Fornebubanen postupuje, předpokládá se, že ceny nemovitostí podél této trasy porostou s očekáváním komfortu, který nová linka přinese investropa.com.

Bjørvika – Barcode & Opera čtvrť: Již nyní je slavná svým výrazným panoramatem výškových budov „Barcode“, Bjørvika dál vzkvétá díky novým luxusním rezidenčním věžím. Tato nábřežní čtvrť zaznamenala jedny z největších nárůstů cen v poslední době investropa.com. Kombinace špičkové architektury, kulturních míst (Opera, muzea) a blízkosti centrální obchodní čtvrti z ní dělá magnet pro movité kupce. Skvělá dopravní i pěší infrastruktura zajišťuje vysokou obsazenost a mediální chvála moderního urbanismu láká i zahraniční zájemce investropa.com. Bjørvika je příkladem proměny Osla v moderní metropoli s hodnotami nemovitostí odpovídající její prestiži.

Ekeberg: Na kopcích jihovýchodně od centra nabízí Ekeberg něco jedinečného – úchvatné panoramatické výhledy na Oslofjord a panorama města. Tato scénická přitažlivost, spolu s přilehlým sochařským parkem Ekebergparken a množstvím přírodních stezek, učinily z Ekebergu vyhledávanou lokalitu pro ty, kteří touží po přírodě hned za prahem investropa.com investropa.com. V posledních letech ceny nemovitostí v Ekebergu stabilně rostou a očekává se, že tento trend bude pokračovat, jak více kupujících upřednostňuje životní styl a zelené okolí investropa.com. Nemovitosti zde, zejména ty s ničím nerušeným výhledem, lákají příplatek od milovníků přírody. Pokračující rozvoj Ekebergparkenu (nové umělecké instalace a zařízení) dále zvyšuje atraktivitu této oblasti investropa.com. Ekeberg se stává preferovanou enklávou pro ty, kteří chtějí klid, aniž by opustili město – prémiovou investicí do nemovitostí s výhledem.

Ensjø: Bývalá průmyslová oblast ve východním Oslu prochází dlouhodobou přeměnou v rezidenční centrum, často nazývané „Nové město Ensjø“. Řada nových projektů bytových domů a investic do infrastruktury (silnice, cyklostezky) mění Ensjø na moderní městskou čtvrť. Trh s bydlením zde těžil z pauzy v růstu cen v Oslu v letech 2023–24 – šlo o stabilizační období, které připravilo půdu pro budoucí zisky investropa.com. S očekáváním, že ceny domů v Norsku v roce 2025 vzrostou o přibližně 5 % investropa.com, jsou oblasti jako Ensjø v příznivé pozici. Navíc širší dopravní plány v Národním dopravním plánu 2022–2033 zlepší propojení po celém městě (například nové železniční spoje a dálnice) a Ensjø z těchto udržitelných mobilitních iniciativ nepřímo profituje investropa.com. Atraktivita Ensjø souvisí také s růstem startupů a technologií v Oslu – být součástí širší inovační oblasti Oslo znamená dobré ekonomické vyhlídky pro tuto čtvrť investropa.com. Investoři si všímají, že moderní byty v Ensjø nabízejí lepší hodnotu a potenciál do budoucna ve srovnání s přeplněným centrem, což z něj činí perspektivní oblast pro dlouhodobý růst.

Stručně řečeno, trendy v osloských čtvrtích odrážejí jak revitalizaci, tak expanzi. Nově vznikající oblasti jako Nydalen, Løren a Ensjø ukazují, kde je (byť omezená) nová nabídka bydlení soustředěna a kde modernizace infrastruktury vytváří investiční příležitosti. Mezitím zavedené centrální čtvrti a malebné lokality jako St. Hanshaugen a Ekeberg nadále rostou na hodnotě, poháněné atraktivitou životního stylu. Pro kupce nemovitostí v roce 2025 je zásadní pochopit tyto místní dynamiky – které oblasti jsou „žhavé“ a proč. Nejlepší příležitosti často leží ve čtvrtích s novými dopravními spojeními nebo velkými rozvojovými projekty, protože právě tam obvykle dochází k nadprůměrnému růstu poptávky a cen nemovitostí.

Ekonomické a demografické vlivy

Širší ekonomické a demografické trendy v Norsku určují rámec pro trh s nemovitostmi v Oslu. Makroekonomická situace v roce 2025 se zlepšuje: po náročných několika letech se zvýšenou inflací a zvyšováním sazeb se očekává, že norská ekonomika se zotaví díky klesající inflaci a stabilizujícím se úrokovým sazbám cbre.com. Inflace v roce 2024 ochladla na asi 2,2 % cbre.com, a jelikož zpřísňování centrální banky pravděpodobně dosáhlo vrcholu, reálné disponibilní příjmy opět rostou. Růst norského HDP mimo ropný sektor byl mírný (~0,9 % v roce 2024) cbre.com, ale očekává se, že v příštích letech díky zlepšení globálních podmínek mírně překročí trend nho.no. Pro trh s bydlením je zásadní, že úrokové sazby jsou na svém vrcholu nebo blízko něj. Základní sazba 4,5 % je držena stabilní od konce roku 2023 a jak bylo zmíněno, trhy očekávají od jara 2025 snížení sazeb lister24.no. To znamená, že éra neustálého růstu hypotečních sazeb končí, což přináší určitou úlevu dlužníkům. Již nyní se fixní úrokové sazby hypotečních úvěrů ustálily kolem ~5,65 % investropa.com a mohou dále mírně klesnout, pokud centrální banka začne uvolňovat měnovou politiku. Nižší náklady na financování na konci roku 2025 a v roce 2026 by posílily dostupnost bydlení a potenciálně rozšířily možnosti úvěrování – což je pozitivní pro poptávku na realitním trhu.

Z demografického hlediska zůstává Oslo hlavním magnetem Norska pro lidi a pracovní místa. Zatímco celkový růst populace v Norsku je mírný (předpokládaný +10 % od roku 2024 do 2050) ssb.no, městská centra rostou rychleji. Populace Osla dosáhla 717 000 v lednu 2024 en.wikipedia.org a za poslední čtyři roky vzrostla o více než 23 000 lifeinnorway.net. Mezinárodní imigrace je klíčovým přispěvatelem; Norsko zaznamenalo čistý přírůstek obyvatel o 19 500 jen ve třetím čtvrtletí 2023 eiendomswatch.no, přičemž velká část tohoto růstu pravděpodobně připadá na města. Oslo také zažívá vnitřní migraci, zejména mladých dospělých, i když v posledních letech vysoké ceny bydlení vyhánějí některé obyvatele do okolních obcí. Demograficky Norsko čelí stárnutí populace a nízké porodnosti (běžný trend v Evropě) livingimpact.no. Poptávku po bydlení v Oslu však podporují mladší domácnosti a imigranti. Průměrný věk obyvatel města je nižší než v ostatních částech země a mnoho mladých profesionálů dává přednost centrálnímu bydlení. Navíc menší domácnosti (mnoho jednotlivců) znamenají, že je potřeba více bytových jednotek na osobu v průběhu času. Tyto demografické posuny – stárnutí, urbanizace, menší domácnosti – mění požadavky na profil bytové poptávky livingimpact.no. Například roste potřeba menších bytů pro jednotlivce a seniory, stejně jako přetrvává vysoká poptávka po rodinných domech kvůli trvalé imigraci.

Dalším vlivem je trh práce a růst příjmů. Norský trh práce zůstává silný; nezaměstnanost v Oslu je nízká (pohybující se kolem 3–4 %). Země také zaznamenala silný růst mezd v letech 2023–2024, částečně proto, že pracovníci požadovali zvýšení platů, aby udrželi krok s inflací. Solidní růst mezd (a štědré sociální dávky) udržely finance domácností relativně zdravé, což mnohým umožnilo zvládnout vyšší splátky hypoték. Tato silná kupní síla podporuje trh s nemovitostmi – růst mezd byl dokonce uváděn jako jeden z faktorů, které umožnily zvýšení cen nemovitostí v roce 2025 navzdory vysokým sazbám investropa.com lister24.no. Přesto je třeba říci, že dostupnost je napjatá: poměr cen nemovitostí k příjmům v Oslu je na rekordních maximech. Trh s pronájmy nabízí další pohled na ekonomický vliv. Protože si mnoho lidí nemůže dovolit koupit, poptávka po pronájmech prudce roste. Nájemné v Oslu vzrostlo od roku 2019 přibližně o 30,8 % a medián nájemného za jednopokojový byt je nyní kolem 10 000 NOK měsíčně livingimpact.no. Vysoké nájmy ukazují na napjatý trh s bydlením a zároveň ovlivňují pracovní mobilitu (například klíčoví zaměstnanci jako zdravotní sestry mají potíže jak s koupí, tak s pronájmem, jak ukazuje Nurse Index).

Konečně norské politické prostředí a sociální stabilita – nízká korupce, silná vláda práva, značný státní fond bohatství – vytvářejí prostředí ekonomické důvěry, které přitahuje zahraniční investory a udržuje domácí spotřebitelskou důvěru poměrně vysoko. Průzkumy spotřebitelských nálad (například očekávací barometr Finans Norge) byly utlumené kvůli vysokým úrokovým sazbám, přičemž mnoho Norů tvrdí, že „není čas na velké nákupy“ finansavisen.no. Avšak tento pocit se mění, protože zvyšování sazeb se zastavuje a veřejnost vidí světlo na konci tunelu. Celkově ekonomické a demografické faktory v roce 2025 poskytují smíšený, ale převážně podpůrný obraz pro nemovitosti v Oslu: rostoucí příjmy a populace podporují poptávku, zatímco příslib uvolňování měnové politiky zlepšuje vyhlídky. Hlavní výzvou zůstává sladění nabídky bydlení s těmito růstovými trendy udržitelným způsobem.

Rozvoj infrastruktury ovlivňující trh s nemovitostmi

Hlavní infrastrukturní a rozvojové projekty mění části Osla a mohou výrazně ovlivnit hodnotu nemovitostí. Snad nejvíce očekávaným projektem je Fornebubanen – nová 8 km dlouhá trasa metra, která propojí síť metra v Oslu s Fornebu (rozvíjející se technologickou/obchodní čtvrtí a rezidenční oblastí západně od města). Tento projekt za 26 miliard NOK je v realizaci a po dokončení (odhadováno kolem roku 2029) zkrátí cestování z Fornebu/Lysaker do centra na méně než 15 minut. Oblasti podél trasy, jako Skøyen, Vækerø a Lilleaker, již nyní zaznamenávají zvýšený zájem investorů v očekávání zvýšené konektivity. Jak bylo zmíněno, rodinná přitažlivost Lilleakeru je umocněna plánovanou trasou investropa.com. Historicky nové železniční trasy v Oslu (například Løren Line otevřená v roce 2016) zvyšovaly ceny nemovitostí v přilehlých čtvrtích a očekává se, že Fornebubanen bude mít stejný efekt – přinese cenovou prémii dříve méně přístupným oblastem.

Dalším zásadním plánem je pokračující rozvoj Fjord City (Fjordbyen) v Oslu. Tento dlouhodobý projekt proměňuje nábřeží od západu k východu. V Bjørvika jsme již viděli úžasné výsledky (nová muzea, kanceláře a tisíce bytů) i na Tjuvholmen. Dále na západ se pozornost zaměřuje na obnovu oblasti mola Filipstad a modernizaci přístavní infrastruktury. Jak se nákladní provoz přístavu postupně přesouvá z centra města, uvolňuje se cenná přímořská půda pro projekty s různorodým využitím. Cílem města je více bydlení, parků a komerčních prostor podél fjordu. Pokračující investice do nábřežní infrastruktury – nové promenády, cyklostezky, mariny atd. – nejen zvyšuje kvalitu života, ale také zvyšuje atraktivitu okolních nemovitostí investropa.com. Například rozšíření Havnepromenaden (přístavní promenády) a nové lávky pro pěší propojily čtvrti a zvýšily poptávku po nemovitostech v dříve průmyslových místech, jako jsou Sørenga a Lohavn.

Vylepšení dopravní infrastruktury nad rámec Fornebubanen také hrají roli. Národní dopravní plán 2022–2033 přiděluje velké investice do silnic a železnic, které prospívají regionu Osla investropa.com. Významným projektem je nová železniční trať Follo Line, která byla otevřena koncem roku 2022 a zkracuje dobu cesty vlakem mezi Oslem a rostoucím městem Ski na polovinu. Díky tomu je dojíždění z jižních předměstí proveditelnější a má to dopad na trh s bydlením v těchto oblastech (lidé se mohou rozhodnout žít dále od centra, což mírně snižuje tlak na Oslo). Dále modernizace silnic, například modernizace západního koridoru E18 (včetně ztunnelování částí dálnice a vylepšení křižovatek kolem Sandviky), povede ke snížení dopravní zácpy a hluku a potenciálně uvolní nové rozvojové pozemky a zlepší hodnotu příměstských nemovitostí. V rámci města Oslo investuje do modernizace veřejné dopravy: nové tramvajové linky a jejich prodloužení (tramvajová síť se do roku 2027 rozšiřuje do oblastí jako Tonsenhagen), nákup tramvají a autobusů s vyšší kapacitou a rozšiřování cyklostezek. Tyto snahy jsou v souladu s cílem Osla stát se do roku 2030 prvním městem s nulovými emisemi na světě investropa.com a zlepšují obyvatelnost čtvrtí, což často koreluje s vyšší poptávkou po nemovitostech. Například růst oblasti Løren je částečně způsoben novou stanicí metra Løren z posledních let investropa.com. Plánovaná rozšíření metra – například prodloužení k nemocnici Ahus v Lørenskogu – by mohla podobně pozvednout trh s nemovitostmi východního koridoru v nadcházejících letech.

Na trhu mají dopad i významné občanské projekty. Norská vláda (prostřednictvím Statsbygg) realizuje projekt Nové vládní čtvrti v centru Osla. Tento projekt sjednotí a znovu vybuduje vládní úřady na místě těch, které byly zničeny v roce 2011, včetně nových výškových budov a veřejných prostor. Výstavba začala v roce 2021 a bude pokračovat po většinu tohoto desetiletí. Po dokončení přivede denně zpět do centra města tisíce pracovních míst, což prospěje maloobchodníkům v centru a potenciálně zvýší poptávku po bydlení v blízkosti (např. v Grünerløkka, St. Hanshaugen). Podobně i další projekty vedené Statsbyggem, jako je rozšíření Národního muzea (otevřeno 2022) nebo připravované Muzeum vikinského věku na Bygdøy (znovuotevření 2026), rozvíjejí kulturní infrastrukturu Osla a mohou činit okolní čtvrti atraktivnějšími pro bydlení.

Infrastruktura může ovlivňovat také komerční nemovitosti. Zavádění 5G sítí a datových center v regionu (přilákané levnou norskou obnovitelnou energií) činí z Osla potenciální technologické centrum a zvyšuje poptávku po moderních kancelářských prostorech. Například obrovský nový areál datového centra (Skygard v oblasti Osla), který bude spuštěn v roce 2025, signalizuje růst tohoto sektoru 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Kromě toho průběžné rozšiřování letiště Oslo (zvyšování kapacity) a iniciativy zelené mobility (například síť elektrických trajektů v Oslofjordu) v průběhu času usnadní rozvoj podnikání a cestovního ruchu, což nepřímo podpoří sektor nemovitostí.

Ve zkratce, rozvoj infrastruktury je klíčovým faktorem růstu trhu nemovitostí v Oslu. Nová dopravní napojení zejména zvyšují hodnoty nemovitostí a stimulují rozvoj v propojených oblastech. Městský důraz na udržitelný rozvoj (doprava, zelené plochy, kulturní místa) činí více čtvrtí atraktivními a přístupnými. Investoři tyto projekty pečlivě sledují – být o krok napřed před infrastrukturními zlepšeními může znamenat vstup do čtvrti dříve, než ceny nemovitostí plně odrazí pozitivní změny. Proto budou v roce 2025 a dalších letech vynikat oblasti jako koridor Fornebu-Lilleaker, pokračující rozvoj v rámci Fjord City a čtvrti orientované na veřejnou dopravu jako místa, která stojí za sledování.

Regulační změny a novinky ve vládních politikách

Nedávné i připravované změny politik si kladou za cíl řešit výzvy na trhu s bydlením, i když s různým přijetím. Jedním z často diskutovaných témat je norská regulace poskytování hypotečních úvěrů (Utlånsforskriften), která omezuje poměr úvěru k příjmu a vyžaduje vysokou akontaci při koupi druhé nemovitosti (40 % v Oslu). Tato regulace byla navržena k omezení nadměrného zadlužování a spekulací, ovšem s ochlazením trhu v roce 2023 někteří lídři v odvětví argumentují, že nyní brání vstupu prvokupců a novým projektům. Organizace Eiendom Norge volá po zrušení nebo zmírnění těchto pravidel a označuje je za „zbytečná“ s ohledem na nový zákon o finančních smlouvách a současnou situaci na trhu eiendomswatch.no. Finanční dozor a Finans Norge (asociace finančního sektoru) jsou však opatrní – připisují těmto pravidlům posílení finanční stability domácností. K začátku roku 2025 tyto předpisy vláda neodstranila, ale existuje tlak na zvážení úprav, pokud by se dostatek bydlení a přístup prvokupců dále zhoršil eiendomswatch.no. Jako možné úpravy se zvažuje větší flexibilita pro banky nebo speciální podmínky pro nákup novostaveb.

Dalším významným místním politickým tématem je Småhusplan (Plán malých domů) v Oslu, tedy předpis upravující zástavbu v nízkopodlažních rezidenčních zónách. V polovině roku 2023, po letech debat, městská rada schválila nový Småhusplan, který mírně uvolňuje některá omezení s cílem podpořit výstavbu více bytových jednotek na velkých residenčních pozemcích. Například revidovaný plán povoluje čtyřbytové řadové domy (fourmannsboliger) i v oblastech určených původně pouze pro samostatné domy a snižuje minimální požadovanou plochu pozemku pro vícero jednotek na 400 m² raederbing.no. Rovněž mírně zvyšuje maximální povolenou výšku staveb a snižuje požadovanou privátní venkovní plochu na jednotku na 100 m² (z původních 150), aby umožnil hustší využití pozemků raederbing.no raederbing.no. Tyto změny měly najít rovnováhu: umožnit výstavbu více domovů (a tím řešit jejich nedostatek), ale zároveň zachovat zeleň a charakter vilových čtvrtí. Nový plán však narazil na překážku – norské ředitelství pro vodní a energetické zdroje (NVE) namítlo, že posouzení rizika sesuvů půdy a záplav v těchto zónách je nedostatečné oslo.kommune.no aftenposten.no. Výsledkem je, že plán dosud nevstoupil v platnost a v některých oblastech stále platí dočasné pozastavení stavební činnosti v zónách malých domů. S novou městskou vládou (pro-developerská koalice zvolená na konci roku 2023) je snaha tuto situaci vyřešit. Tvůrci politik napříč oběma hlavními stranami vyjádřili záměr zvýšit tempo výstavby bytů v Oslu arkitektur.no, což pravděpodobně znamená snahu zajistit funkční Småhusplan. Pokud plán postoupí, může to umožnit mírnou zahuštění – například dělení velkých pozemků nebo nahrazení samostatných rodinných domů dvojdomky či čtyřbytovkami – a tím postupně navýšit bytový fond. Pro majitele nemovitostí a investory by to mohlo znamenat více příležitostí k přestavbám v okrajových částech Osla, ale také možné dopady na vzhled čtvrtí a hodnotu pozemků.

V celostátním měřítku vláda vyjádřila obavy z hrozícího nedostatku bydlení. Pracovní skupina při Ministerstvu pro místní samosprávu (KDD) si stanovila ambiciózní cíl postavit do roku 2030 130 000 nových domů a v červnu 2025 předložila 73 návrhů na jeho dosažení eiendomnorge.no. Mnoho návrhů se zaměřuje na zjednodušení plánovacích a stavebních procesů – zkrácení byrokracie, rychlejší územní plánování, standardizaci stavebních norem – v podstatě na „urychlení tankeru“. Podle Eiendom Norge sice zjednodušení pomáhá, ale skutečným problémem je politická vůle na úrovni obcí eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Obecní finance jsou napjaté (mnohé mají vysoké zadlužení a rostoucí úrokové náklady) a panuje obava, že místní samosprávy by ve skutečnosti mohly odsunout nové bytové projekty, které vyžadují nákladnou infrastrukturu eiendomnorge.no. V reakci na to se objevily některé neortodoxní politické návrhy. Koncem roku 2023 Henning Lauridsen (Eiendom Norge) navrhl „nouzová“ opatření jako například obecní programy nákupu neprodaných nových bytů, daňové pobídky jako snížená daň z majetku u investičních bytů k pronájmu a přesun státních dotací z elektrických aut na podporu bydlení eiendomswatch.no. Tyto návrhy odrážejí rostoucí znepokojení nad útlumem výstavby. Přestože vláda dosud takové kroky nepřijala, státní rozpočet na rok 2024 již zahrnoval finance na více studentského bydlení a některé dotace pro první kupce v venkovských oblastech. Pokud se krize prohloubí, mohli bychom vidět, že Oslo či stát zváží nákup nových jednotek pro udržení developerů nad vodou nebo uvolnění daňových/úvěrových omezení k podpoře aktivit eiendomswatch.no.

Další legislativní změnou ovlivňující trh s pronájmy jsou novely zákona o nájmu (i když poměrně malé) a probíhající diskuze o regulaci nájemného. Norsko nemá přísné stropy na nájemné, ale pronajímatelé mohou u stávajících smluv zvyšovat nájemné zhruba o inflaci jednou ročně. Vzhledem k tomu, že nájmy v posledních letech vzrostly asi o 30 %, nájemnické organizace žádají silnější ochranu. Dosud byla reakce vlády obezřetná a zaměřuje se spíše na zvyšování nabídky bydlení (včetně většího počtu veřejných a neziskových bytů). Významná je také daň z nemovitosti: Oslo ukládá roční daň z nemovitosti (aktuálně 3 ‰ z hodnoty nad volnou hranici). Nová městská rada zvolená v roce 2023 slibovala snížení daně z nemovitosti, což začala uskutečňovat v roce 2024 zvýšením prahové hodnoty pro osvobození. Pokud by byla daň zcela zrušena, mohla by na okraji mírně zlepšit dostupnost bydlení, znamenalo by to však také ztrátu příjmu, který je využíván pro služby.

Souhrnně lze říci, že změny politiky v roce 2025 mají za cíl zmírnit nedostatek bydlení a udržet finanční stabilitu, ale pokrok je pomalý. Uvolnění úvěrových pravidel nebo zrychlení plánovacího procesu by mohlo pomoci nabídce, avšak to jsou řešení na delší období. V krátkodobém horizontu bude nejvýraznějším vlivem vlády politika úrokových sazeb (prostřednictvím Norges Bank) – očekávané snížení sazeb je fakticky uvolněním politiky, které posílí trh lister24.no. Je také třeba sledovat regulační rizika: pokud by ceny nemovitostí příliš vzrostly, mohl by vzrůst politický tlak na zavedení opatření na ochlazení poptávky (což bylo vidět v některých zemích). Naopak, pokud by výstavba zůstala nadále nízká, mohou úřady přijmout agresivnější opatření pro podporu rozvoje. Prozatím regulační prostředí balancuje velmi opatrně – snaží se podpořit další rozvoj bydlení, aniž by ohrozilo obezřetnostní opatření nebo místní samosprávu.