···

Hossa czy bańka? Wewnątrz rozgrzanego rynku nieruchomości w Zurychu 2025 i później

8 lipca, 2025
by
Boom or Bubble? Inside Zurich’s Red-Hot Real Estate Market 2025 & Beyond

Trendy mieszkaniowe w 2025 roku

Rosnące ceny w obliczu chronicznego niedoboru mieszkań: Rynek mieszkaniowy w Zurychu pozostaje wyjątkowo napięty w 2025 roku. Ceny nieruchomości nadal rosną ze względu na silny popyt i ograniczoną podaż. Na połowę 2025 roku ceny mieszkań w mieście wzrosły o ~4,5% rok do roku (domy jednorodzinne +4,0%) investropa.com. Mediana ceny mieszkania wynosi obecnie około 1,68 mln CHF, a średnie ceny wahają się w granicach 14 000–21 000 CHF za m² w zależności od dzielnicy investropa.com investropa.com. Wskaźnik pustostanów w Zurychu osiągnął rekordowo niski poziom 0,07% – tylko 7 na 10 000 lokali – najniższy wskaźnik w Szwajcarii i prawdopodobnie w całej Europie Zachodniej swissinfo.ch. Innymi słowy, praktycznie każde mieszkanie jest zajęte, co odzwierciedla chroniczny niedobór mieszkań. Nowe budownictwo znacznie odstaje od tempa wzrostu liczby ludności (w 2025 roku przewiduje się tylko ~42 000 nowych mieszkań w całym kraju wobec ~50 000 potrzebnych swissinfo.ch), więc konkurencja o mieszkania pozostaje ogromna. Nic dziwnego, że ceny transakcyjne wciąż rosną – szwajcarscy analitycy prognozują wzrost wartości mieszkań w Zurychu o 3-4% rocznie do końca 2025 roku engelvoelkers.com. O ile nie dojdzie do szoku gospodarczego, znaczące spadki cen wydają się mało prawdopodobne, dopóki popyt tak wyraźnie przewyższa podaż investropa.com investropa.com.

Rynek najmu vs dynamika zakupu: W Zurychu czynsze również gwałtownie rosną, jeszcze bardziej zmieniając kalkulację kupować czy wynajmować. Po wzroście dwucyfrowym w 2023 roku, oferowane czynsze w mieście wzrosły o kolejne 4,5% w 2024 swissmarketplace.group. Czynsze w całym kantonie Zurych wzrosły o ok. 4,8% w ubiegłym roku swissmarketplace.group, nawet jeśli wzrosty nieco wyhamowały w stosunku do gwałtownego skoku z 2023 roku. Trend ten ma się utrzymać również w 2025 roku – popyt nadal rośnie (dzięki imigracji i powstawaniu nowych gospodarstw domowych), podczas gdy współczynnik pustostanów jest praktycznie zerowy, a nowa podaż pozostaje minimalna swissmarketplace.group. Krótko mówiąc, najemcy stoją w obliczu ostrej konkurencji i rosnących kosztów. Tymczasem pożyczanie stało się tańsze: Szwajcarski Bank Narodowy obniżył swoją stopę referencyjną do 0,25% na początku 2025 roku investropa.com, łagodząc stawki kredytów hipotecznych. Przy niższych kosztach odsetek i wyższych czynszach posiadanie własnego mieszkania jest teraz często tańsze niż wynajem dla mieszkańców długoterminowych investropa.com. Badania UBS wskazują, że na początku 2025 roku koszty posiadania mieszkania spadły poniżej poziomu czynszów w większości regionów Szwajcarii (przewaga kosztowa najmu skurczyła się do ok. 3% lub zniknęła całkowicie) investropa.com. W Zurychu i Genewie najem nadal ma sens przy krótkich pobytach do 5 lat, ze względu na bardzo wysokie ceny zakupu investropa.com. Jednak dla osób zostających na dłużej i mogących sfinansować zakup, kupno ponownie zyskuje na atrakcyjności. Firmy z branży nieruchomości zauważają, że gwałtownie rosnące czynsze w połączeniu z niższymi kosztami finansowania po raz pierwszy od lat przechylają rachunek na korzyść zakupu zamiast najmu engelvoelkers.com. Ta dynamika – bezprecedensowa presja na rynku najmu kontra poprawiające się warunki hipoteczne – to kluczowy motyw rynku w 2025 roku.

Popyt, demografia i kryzys podaży: Wiele czynników podtrzymuje gorący popyt mieszkaniowy w Zurychu. Gospodarka miasta kwitnie – działa tu ponad 120 000 firm (w tym globalne banki, ubezpieczyciele oraz dynamicznie rozwijający się sektor technologiczny/biotechnologiczny), przyciągając pracowników do regionu investropa.com. Imigracja pozostaje silna – Szwajcaria zyskała ok. 83 000 osób netto w 2024 roku swissinfo.ch, a populacja Zurychu stale rośnie, napędzając zapotrzebowanie na mieszkania. W tym samym czasie, nowa budowa mieszkań jest niewystarczająca. Wyższe koszty budowy, niedobory siły roboczej oraz ostatnie podwyżki stóp procentowych spowolniły rozpoczęcie nowych inwestycji swissinfo.ch. Dostępność gruntów jest ograniczona przez geografię oraz restrykcyjne plany zagospodarowania, zwłaszcza w atrakcyjnych centralnych dzielnicach. Właściciele są również niechętni sprzedaży, więc rynek wtórny jest bardzo ograniczony engelvoelkers.com. W rezultacie dostępność mieszkań w Zurychu jest znacznie poniżej progu 1% pustostanów, który określa niedobór swissinfo.ch. Nawet skromne mieszkania rutynowo przyciągają dziesiątki chętnych. Ta nierównowaga między podażą a popytem nie zniknie szybko – Szwajcarskie Stowarzyszenie Przedsiębiorców ostrzega, że poziom pustostanów spadnie jeszcze niżej w całym kraju, ponieważ liczba nowych inwestycji nie nadąża za popytem w kolejnych latach swissinfo.ch. Efektem są utrzymujące się silne presje na wzrost cen i czynszów. Eksperci rzeczywiście określają Zurych jako „światową stolicę niedoboru mieszkań” ze względu na skrajną niedostępność lokali na wynajem swissinfo.ch. Jak na razie rynek mieszkaniowy Zurychu pozostaje bardzo napięty i odporny, wspierany przez silną gospodarkę oraz atrakcyjność miasta. O ile nie nastąpią poważne zmiany, analitycy spodziewają się utrzymania stabilności cen oraz umiarkowanego wzrostu w kolejnych latach engelvoelkers.com investropa.com – choć jednocześnie coraz większym problemem dla lokalnych mieszkańców staje się dostępność cenowa.

Rynek nieruchomości komercyjnych: biura, handel i przemysł

Sektor biurowy – stabilny z wysoką dostępnością

Zuryjski rynek biurowy w 2025 roku prezentuje mieszany obraz dużej podaży i selektywnego popytu. Po pandemii wzrosły wolne powierzchnie biurowe w związku z upowszechnieniem się pracy zdalnej/hybrydowej, jednak trend ten się stabilizuje. W pięciu największych ośrodkach biurowych Szwajcarii (Zurych, Genewa, Bazylea, Berno, Lozanna) łączny wskaźnik dostępności wynosił ok. 5,0% na koniec 2024 roku jll.com. W samym regionie Zurychu dostępna powierzchnia biurowa wzrosła do 433 700 m² (wskaźnik pustostanów na poziomie 5,3%) pod koniec 2024 roku jll.com. To nieco więcej niż 4,8% rok wcześniej, kontynuując stopniowy wzrost od 2019 roku jll.com. Do wzrostu pustostanów przyczyniły się nowe inwestycje na obrzeżach miasta – na przykład kolejne projekty w Oerlikon i Kloten (północny Zurych) dodały w ubiegłym roku znaczną powierzchnię jll.com. Dzielnica 5 (Zürich-West) oraz Dzielnica 11 (Oerlikon/Affoltern) również odnotowały znaczącą nową podaż oraz wprowadzenie na rynek odnowionych biur jll.com. Z kolei w niektórych centralnych dzielnicach nastąpiło wchłonięcie powierzchni (spadek pustostanów w dzielnicach 1, 3 i 9), gdy firmy poszukiwały najlepszych lokalizacji jll.com. Czynsze za biura pozostają stabilne od kilku lat, co odzwierciedla równowagę pomiędzy wzrostem podaży a stałym popytem jll.com. Główne czynsze w centrum Zurychu utrzymują się na tym samym poziomie od 2022 roku, choć wkrótce może się to zmienić. Nowoczesne, ekologiczne projekty biurowe w przygotowaniu (z certyfikatami zrównoważonego budownictwa i nowoczesnymi udogodnieniami) przyciągają najemców, a jeśli popyt na tę klasę premium utrzyma się na wysokim poziomie przy ograniczonej podaży, główne czynsze mogą wreszcie nieznacznie wzrosnąć po okresie stagnacji jll.com.

Patrząc w przyszłość, perspektywy biurowe Zurychu są ostrożnie optymistyczne. Nowa budowa biur gwałtownie zwalnia – w 2024 roku ukończono tylko ok. 57 000 m², w porównaniu do 343 000 m² w 2020 roku jll.com. W latach 2025–2027 średni roczny wolumen nowych powierzchni biurowych w Zurychu wyniesie zaledwie 29 000 m², czyli tylko ułamek (około –71%) rocznego wolumenu z lat 2019–2023 jll.com. Ten gwałtowny spadek nowej podaży pomoże przeciwdziałać dalszemu wzrostowi pustostanów jll.com. Niemniej jednak, na rynek wciąż trafiają powierzchnie z drugiej ręki, ponieważ firmy optymalizują powierzchnie biurowe; około 60 000 m² istniejących biur może pojawić się na rynku w latach 2025–26 (prawdopodobnie podnajem lub starsze budynki opuszczane przez najemców) jll.com. W związku z tym współczynnik pustostanów powinien w najbliższym czasie utrzymywać się na poziomie ok. 5%+ jll.com. Popyt najemców koncentruje się na jakości: nowoczesne, dobrze zlokalizowane biura (szczególnie te o wysokich standardach ESG) wynajmują się szybko, podczas gdy przestarzałe powierzchnie na obrzeżach pozostają niewynajęte przez dłuższy czas. Warto podkreślić, że sektory finansowy i technologiczny Zurychu wciąż napędzają wynajem biur. Kilka dużych transakcji pod koniec 2024 roku potwierdza zaufanie do atrakcyjnych lokalizacji – np. Salt (telekom) wynajął nową flagową siedzibę nad Bahnhofstrasse, a firma zarządzająca aktywami Bellevue Group przeniosła się do odnowionego budynku premium przy Sechseläutenplatz jll.com. Przy niskim bezrobociu w Szwajcarii (2,5%) i wzroście PKB ok. 1,2% engelvoelkers.com firmy nadal zwiększają zatrudnienie, choć ostrożnie. Ogólnie rynek biurowy Zurychu jest dobrze zrównoważony: najemcy korzystają z większego wyboru i stabilnych czynszów, a właścicieli nieruchomości uspokaja fakt, że spowolnienie budowy stopniowo zaostrzy sytuację na rynku. Każdy wzrost popytu (na przykład, jeśli firmy sprowadzą więcej pracowników z powrotem do biura) może szybko doprowadzić do wzrostu czynszów w kluczowych lokalizacjach. Na razie należy się spodziewać stabilnych czynszów biurowych z wyraźną presją na jakość – starsze biura mogą oferować ustępstwa, podczas gdy zielone, wysokiej jakości biura w centrum i dynamicznych dzielnicach (jak Zürich-West i Oerlikon) cieszą się dużym zainteresowaniem.

Sektor handlowy – Topowa oferta zakupowa trzyma się mocno

Rynek nieruchomości handlowych w Zurychu okazał się nadzwyczaj odporny. Faktycznie, główna ulica handlowa miasta, Bahnhofstrasse, pozostaje jednym z najdroższych miejsc pod wynajem powierzchni handlowych na świecie. Czynsze za najlepsze lokalizacje na głównych ulicach handlowych wzrosły o ponad 20% od 2020 roku, osiągając około 10 250 CHF za m² rocznie na koniec 2024 roku jll.com. Dzięki temu główna ulica Zurychu ustępuje w Europie pod względem kosztów najmu powierzchni handlowych jedynie Paryżowi i Londynowi jll.com. Tak wysokie czynsze odzwierciedlają wysokie zapotrzebowanie luksusowych marek i detalistów na ograniczoną liczbę lokali. Wskaźnik pustostanów na Bahnhofstrasse wynosi praktycznie 0% jll.com – każde dostępne miejsce handlowe jest natychmiast wynajmowane. W ostatnich latach kilka globalnych marek powiększyło swoje flagowe sklepy lub pojawiło się na tej ulicy, utrzymując pełne obłożenie. Status Zurychu jako zamożnego, światowego miasta jest podstawą tego trendu: zajmuje on pierwsze miejsce w Europie pod względem siły nabywczej na mieszkańca, co silnie wspiera wydatki konsumenckie jll.com. Stały napływ turystów, podróżujących służbowo i zamożnych mieszkańców zapewnia nieprzerwaną sprzedaż w butikach luksusowych, sklepach z zegarkami/biżuterią oraz modą premium. Nawet mimo wzrostu e-commerce, prestiż i doświadczenie obecności na Bahnhofstrasse pozostają dla detalistów niezastąpione. Podobna sytuacja panuje w innych prestiżowych lokalizacjach, takich jak Stare Miasto i butikowe dzielnice Seefeld – popyt jest silny, a liczba pustostanów minimalna.

To powiedziawszy, lokalizacje handlowe drugorzędne mają do czynienia z bardziej złożoną sytuacją. Niektóre boczne ulice oraz mniej centralnie położone centra handlowe musiały zmienić swoją strategię po COVID-zie, a detaliści z segmentu średniego rynku zwracają uwagę na konkurencję internetową. Ogólna liczba klientów w Zurychu wzrosła wraz z powrotem turystów i pracowników biurowych, jednak klienci oczekują dziś więcej niż tylko sklepów – udane punkty handlowe oferują doświadczenia (kawiarnie, wydarzenia) i wygodę. Mimo wszystko, w porównaniu z wieloma miastami, sektor handlu detalicznego w Zurychu radzi sobie dobrze. Zaufanie konsumentów wspierane jest przez niską inflację i rosnące wynagrodzenia w Szwajcarii, a bezrobocie pozostaje bardzo niskie. Właściciele nieruchomości przy głównych ulicach osiągnęli rekordowe czynsze w 2024 roku jll.com, co wskazuje na silne przekonanie detalistów do obecności w fizycznych lokalizacjach. W rezultacie inwestorzy wciąż chętnie inwestują w najlepsze aktywa handlowe, które zapewniają stabilne dochody (choć stopy zwrotu są niskie ze względu na wysokie ceny). Patrząc w przyszłość, wyniki sektora handlu detalicznego prawdopodobnie będą się różnić w zależności od segmentu: ultra-premium będzie się nadal rozwijać, podczas gdy słabsze lokalizacje będą musiały postawić na innowacje. Jeśli w nadchodzących latach wzrośnie turystyka z Azji i USA, dodatkowo wzmocni to handel w centrum miasta. Z drugiej strony, każdy spadek wydatków konsumenckich lub nowe nawyki związane z e-commerce mogą wywrzeć presję na mniej atrakcyjne sklepy. Na ten moment rynek nieruchomości handlowych w Zurychu to opowieść o sile najlepszych lokalizacji – „Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” wciąż jest aktualna, a Bahnhofstrasse osiąga globalnie najwyższe czynsze oraz zero pustostanów dzięki nieustającemu popytowi jll.com.

Przemysł i logistyka – wysokie zapotrzebowanie, ograniczona podaż

Segment nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie Zurychu (i ogólnie w Szwajcarii) notuje silny popyt i malejącą liczbę wolnych powierzchni. W 2023 roku współczynnik pustostanów w nieruchomościach logistycznych inwestycyjnych w całym kraju spadł do około 5,1%, z poziomu 7,7% w 2019 roku jll.com. Innymi słowy, magazyny i centra dystrybucyjne są coraz bardziej zajęte, co wynika ze wzrostu e-commerce, zmian w łańcuchu dostaw i gromadzenia większych zapasów przez firmy. Szwajcarska logistyka koncentruje się głównie wzdłuż głównych korytarzy transportowych – duża część obiektów znajduje się w trójkącie Bazylea–Zurych–Solothurn oraz wokół głównych obszarów metropolitalnych jll.com. Zurych, położony na skrzyżowaniu autostrad i w pobliżu lotniska, jest głównym centrum logistycznym, ale także boryka się z ograniczonym dostępem do powierzchni. Wiele terenów przemysłowych zostało przekształconych w biura lub mieszkania (zwłaszcza w samym Zurychu), co ogranicza nową podaż magazynów. Wiele istniejących magazynów jest starszych i nie do końca odpowiada współczesnym potrzebom (np. niższe wysokości składowania, mniej doków załadunkowych) jll.com, co oznacza, że magazyny klasy A są niezwykle rzadkie.

Czynsze za powierzchnie logistyczne/przemysłowe w rejonie Zurychu zazwyczaj wahają się od około 85 do 140 CHF za m² rocznie, w zależności od wielkości i lokalizacji jll.com. Są to stawki stosunkowo wysokie jak na standardy międzynarodowe (odzwierciedlające wysokie koszty gruntów i budowy w Szwajcarii). Wzrost czynszów jest umiarkowany, ale systematyczny wraz ze spadkiem pustostanów. Inwestorzy są coraz bardziej zainteresowani tą klasą aktywów ze względu na stabilność dochodów i potencjał wzrostu – rentowność nieruchomości logistycznych, choć niska w Szwajcarii (~4–5%), jest nieco wyższa niż w segmencie biur klasy premium. Warto zauważyć, że większość nieruchomości logistycznych w Szwajcarii jest własnością użytkowników (firmy posiadają własne magazyny) jll.com. Jedynie około 300 nieruchomości logistycznych w kraju to aktywa inwestycyjne wynajmowane jll.com. To zwiększa płynność i ekskluzywność tego sektora. Te nieliczne magazyny inwestycyjne, które trafiają na rynek, przyciągają dużą konkurencję, w tym zagranicznych inwestorów instytucjonalnych zainteresowanych stabilnością Szwajcarii.

W nadchodzących latach należy się spodziewać, że rozwój logistyki pozostanie ograniczony. Odpowiednie tereny wokół Zurychu na nowe magazyny typu big-box są ograniczone i podlegają ścisłym regulacjom. Jednak niektóre strefy przemysłowe na obrzeżach miasta oraz wzdłuż autostrady A1 są intensyfikowane – starsze obiekty mogą zostać przekształcone w wielopoziomowe centra logistyczne lub podzielone na miejskie centra dystrybucji „ostatniej mili”. Trend nearshoringu (większa ilość zapasów przechowywana w Szwajcarii) oraz boom zakupów online będą utrzymywać wysokie zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie logistyczne. W rezultacie współczynnik pustostanów może się jeszcze zmniejszyć, a czynsze mogą nieco wzrosnąć, zwłaszcza w przypadku najlepszych magazynów. Jednym z wyzwań jest dostosowanie przestarzałych zasobów – wiele starszych budynków przemysłowych nie spełnia obecnych wymagań logistycznych jll.com. Próbowane są kreatywne rozwiązania, takie jak przekształcenie części z nich w magazyny samoobsługowe lub jednostki dla MŚP, aby zmniejszyć poziom pustostanów jll.com. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy rynku nieruchomości przemysłowych w Zurychu są pozytywne, charakteryzujące się niedoborem i silnym popytem. Ten segment może nie przyciągać takiej uwagi jak mieszkania czy biura w Zurychu, ale oferuje nowe możliwości dla inwestorów, którzy potrafią poruszać się po przepisach i znaleźć odpowiednie aktywa – podstawy w postaci niskiego poziomu pustostanów i stabilnej potrzeby najmu są solidnie ugruntowane jll.com.

Perspektywy inwestycyjne: zwrot z inwestycji, zainteresowanie zagraniczne i możliwości

Inwestycje zagraniczne i regulacje: Warto zauważyć, że Szwajcaria utrzymuje surowe przepisy (Lex Koller) ograniczające własność nieruchomości mieszkalnych przez cudzoziemców.

Obcokrajowcy niebędący rezydentami generalnie nie mogą kupować domów w Zurychu (z wyjątkiem rzadkich przypadków lub poprzez niektóre wyłączone struktury) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Jednak cudzoziemcy mogą swobodnie inwestować w nieruchomości komercyjne i do tej pory mogli również bez ograniczeń kupować udziały w szwajcarskich spółkach lub funduszach nieruchomościowych jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To pozwoliło zagranicznemu kapitałowi instytucjonalnemu pośrednio wejść na rynek Zurychu.Istnieje duże globalne zainteresowanie – fundusze majątkowe państw, globalne fundusze REIT oraz prywatni inwestorzy zainwestowali pieniądze w szwajcarskie fundusze nieruchomości, projekty deweloperskie oraz nabycia aktywów komercyjnych.Na przykład, prestiżowe biura i nieruchomości handlowe w Zurychu często są przedmiotem licytacji ze strony niemieckich funduszy lub inwestorów z Bliskiego Wschodu.Idąc dalej, jednak krajobraz regulacyjny może się zaostrzyć.W marcu 2025 roku szwajcarski rząd ogłosił plany dalszego ograniczenia zakupów nieruchomości przez cudzoziemców, potencjalnie kończąc zwolnienie, które pozwalało cudzoziemcom swobodnie kupować udziały w notowanych na giełdzie spółkach nieruchomościowych jacquemoudstanislas.ch.Jeśli zostaną wprowadzone, takie reformy (obecnie będące przedmiotem dyskusji) wymagałyby zatwierdzenia przez rząd dla inwestorów zagranicznych nawet przy pośrednich udziałach w nieruchomościach, co stanowiłoby poważną zmianę mającą na celu schłodzenie popytu jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To wzbudziło obawy, że kapitał zagraniczny może zostać zniechęcony.Niemniej jednak proces legislacyjny nadal trwa – wszelkie zmiany zajmą trochę czasu i mogą zostać złagodzone jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Obecnie zainteresowanie inwestorów zagranicznych pozostaje wysokie, zwłaszcza w przypadku aktywów komercyjnych i partnerstw deweloperskich.Stabilne zwroty na rynku o niskiej rentowności: Nieruchomości w Zurychu są cenione jako „bezpieczna przystań” inwestycyjna, oferując stabilność zamiast wysokich zysków. W 2025 roku najważniejsze aktywa mieszkaniowe i biurowe w Zurychu przynoszą zazwyczaj tylko około 2,5%–3,5% rocznie (brutto) foxstone.ch. Te zwroty są skromne, odzwierciedlając wysokie wyceny oraz niskie ryzyko nieruchomości szwajcarskich. Dla inwestorów instytucjonalnych, takich jak fundusze emerytalne czy towarzystwa ubezpieczeniowe, niezawodność oraz ochrona kapitału w nieruchomościach zuryskich sprawiają, że stanowią one kluczową część portfela. W rzeczywistości główni właściciele odnotowują stabilne lub rosnące wartości – na przykład Swiss Life (jeden z największych inwestorów nieruchomościowych w Szwajcarii) odnotował wzrost wartości godziwej swojego portfela o około 0,2% w I kwartale 2025, zaprzeczając tendencjom spadkowym reuters.com. Przychody z najmu uznawane są za wyjątkowo solidne, biorąc pod uwagę pełne obłożenie i wysoki kredyt najemców w Zurychu. Całkowite zwroty w kolejnych latach mają pochodzić głównie z dochodu oraz umiarkowanego wzrostu wartości kapitału (prognozowany roczny wzrost cen na poziomie ~1–4% w nadchodzących latach investropa.com). Inwestorzy zagraniczni również pozostają zainteresowani, mimo niskich zysków, ze względu na szwajcarski status „bezpiecznej przystani”. W czasach globalnej niepewności nieruchomości w Zurychu przyciągają zagranicznych nabywców poszukujących ochrony majątku investropa.com. Silny frank szwajcarski oraz polityczna stabilność kraju dodatkowo zwiększają atrakcyjność.

Pojawiające się możliwości – segmenty zielone i niszowe: Inwestorzy zwracają również uwagę na nowe nisze i projekty typu value-add na rynku w Zurychu. Dużym trendem jest zrównoważony rozwój. Rośnie popyt (ze strony najemców i kupujących) na ekologiczne, energooszczędne budynki, a nieruchomości z zielonymi certyfikatami mogą być sprzedawane ze znaczną premią investropa.com. Działania rządu na rzecz redukcji emisji CO2 – np. nowe prawo nakładające obowiązek instalowania paneli słonecznych na większości nowych budynków pv-magazine.com – będą wymagały modernizacji starszych obiektów i rozwoju infrastruktury energii odnawialnej. Daje to inwestorom możliwości modernizacji starszych budynków poprzez docieplenia, pompy ciepła, instalacje solarne itp., co pozwala podnieść wartość nieruchomości i jednocześnie spełniać zielone regulacje. Kolejnym trendem jest technologia i PropTech w nieruchomościach: inteligentne rozwiązania w domach, cyfrowe usługi dla najemców oraz analiza danych podnoszą wartość nieruchomości (szczególnie atrakcyjne dla zaawansowanych technologicznie najemców na rynku w Zurychu) investropa.com.

Pewne sektory nieruchomości oferują także potencjał wzrostowy. Obiekty logistyczne i dla branży life science cieszą się dużym popytem, a jest ich mało – przekształcanie lub budowa lekkich obiektów przemysłowych na obrzeżach metropolii pod logistykę ostatniej mili lub działalność laboratoryjno-badawczą to obiecujący kierunek. Budownictwo mieszkaniowe w lokalizacjach „B” wokół Zurychu to kolejna szansa: z powodu bardzo wysokich cen w centrum, rozwijają się przedmieścia i miejscowości podmiejskie (inwestorzy stawiają tu na nowe mieszkania na wynajem, gdzie stopy zwrotu bywają nieco wyższe) foxstone.ch. Rzeczywiście, regiony podmiejskie z dobrą komunikacją stają się centrami inwestycyjnymi, ponieważ najemcy szukają względnie przystępnych cen poza centrum miasta foxstone.ch. Ponadto rosną na popularności alternatywne modele mieszkaniowe: co-living i mieszkalnictwo spółdzielcze. Zurych ma silną tradycję bezprofitowych spółdzielni mieszkaniowych, a miasto wspiera ten sektor (dąży do tego, by w 2050 r. 33% zasobu mieszkaniowego stanowiły mieszkania non-profit) digitalcollection.zhaw.ch. Choć nie są to rozwiązania maksymalizujące zysk, rozwój spółdzielni oferuje stabilny, długoterminowy zwrot i często polega na współpracy publiczno-prywatnej na gruntach miejskich – inwestorzy instytucjonalni, np. fundusze emerytalne, ostrożnie angażują się w takie projekty jako strategię zgodną z ESG. Z drugiej strony, przestrzenie co-livingowe oferujące elastyczny wynajem i wspólne udogodnienia przyciągają młodych profesjonalistów i ekspatów, stanowiąc niszę wartą obserwacji.

Prognoza zwrotów: Ogólnie rzecz biorąc, inwestorzy mogą oczekiwać umiarkowanych, ale stabilnych zwrotów z nieruchomości w Zurychu w najbliższych latach. Najlepsze aktywa mieszkaniowe i komercyjne mogą przynosić około 3% rocznego przepływu gotówki foxstone.ch, plus kilka procent wzrostu wartości kapitału – nie są to spektakularne wyniki, ale zgodne z niskim poziomem ryzyka w Szwajcarii. Osoby poszukujące wyższych zwrotów skupiają się na strategiach value-add (np. renowacja starszych mieszkań i sprzedaż na rynku własności mieszkań, przy wysokim popycie kupujących) lub deweloperce (choć wysokie koszty budowy i regulacje stanowią wyzwanie w Zurychu). Na rynku pojawiły się także platformy takie jak crowdfunding nieruchomości (np. Foxstone, Crowdhouse), umożliwiając inwestorom podjęcie nieco większego ryzyka w zamian za docelowe zwroty w przedziale 5–7% poprzez zdywersyfikowane portfele nieruchomości foxstone.ch. Zainteresowanie inwestorów zagranicznych najprawdopodobniej utrzyma się w przypadku kluczowych aktywów, o ile nowe przepisy nie ograniczą go znacząco. Podsumowując, perspektywy inwestycyjne w Zurychu pozostają pozytywne, choć konkurencyjne – stabilność rynku i ograniczona podaż sugerują utrzymanie wartości, jednak inwestorzy muszą wykazać się kreatywnością, by znaleźć zadowalające zwroty. Kluczowe możliwości to modernizacje pod kątem zrównoważonego rozwoju, zaspokajanie popytu mieszkaniowego w niedostatecznie obsłużonych segmentach oraz wykorzystanie ciągłego rozwoju Zurychu przy jednoczesnym dostosowywaniu się do zmieniających się regulacji.

Kluczowe dzielnice i nieruchomościowe hotspoty

Zurych to miasto zróżnicowanych dzielnic, z których każda ma własny charakter i trendy na rynku nieruchomości. Poniżej prezentujemy kilka kluczowych dzielnic – od prestiżowych, nadjeziornych kwartałów po dynamicznie rozwijające się enklawy miejskie – wraz z poziomami cen, czynnikami popularności, projektami deweloperskimi i warunkami życia:

  • Enge (Dystrykt 2) – Luksusowe życie nad jeziorem. Enge, położone na południe od centrum Zurychu, stało się magnesem dla luksusowych apartamentów i zamożnych profesjonalistów. Ceny tutaj wynoszą średnio około 18 300 CHF za m² investropa.com, co czyni je jednymi z najwyższych w mieście. Nowoczesne luksusowe inwestycje (z udogodnieniami takimi jak prywatne siłownie i usługi konsjerża) przyciągają zamożnych ekspatów i menedżerów z branży technologicznej do Enge investropa.com. Atutem dzielnicy jest znakomita lokalizacja – w odległości spaceru od centrum biznesowego, nad samym jeziorem, z atrakcjami takimi jak Rieter Park czy Muzeum Bärengasse. Jakość życia jest doskonała: Enge oferuje ekskluzywne sklepy, szkoły międzynarodowe i szybki dojazd do centrum finansowego Paradeplatz. Dzięki nowym prestiżowym projektom będącym w realizacji, ekskluzywność i wysokie ceny w Enge mają się utrzymać investropa.com.
  • Seefeld (Dystrykt 8) – Najbardziej pożądana lokalizacja nad Jeziorem Zuryskim. Seefeld to niezwykle poszukiwana dzielnica po wschodniej stronie centrum miasta, ceniona za bliskość Jeziora Zuryskiego, modne restauracje i tętniącą życiem atmosferę. Nieruchomości osiągają tu najwyższe ceny (jedne z najwyższych za m² w Zurychu) i cieszą się ogromnym popytem investropa.com. Wolnych mieszkań praktycznie nie ma – każdy chce mieszkać w Seefeld. Pomimo niskiej stopy zwrotu z wynajmu (~2–3%, co świadczy o wysokich cenach), stale niska liczba wolnych lokali i wysokie czynsze potwierdzają atrakcyjność tej okolicy investropa.com. Seefeld oferuje mieszankę eleganckich, zabytkowych kamienic i nowoczesnych apartamentów, wiele z widokiem na jezioro. Mieszkańcy korzystają z rekreacji nad wodą, terenów zielonych jak park Zürichhorn oraz butików. Jest popularna wśród zamożnych mieszkańców i ekspatów. Ze względu na bardzo ograniczoną ilość gruntów powstaje niewiele nowych inwestycji (poza okazjonalnymi luksusowymi apartamentowcami), dlatego podaż jest ograniczona. Seefeld najprawdopodobniej pozostanie luksusową enklawą, oferując znakomitą jakość życia odpowiadającą wysokim cenom.
  • Fluntern (Dzielnica 7) – Prestiż na Zürichbergu. Fluntern położony jest na zalesionych stokach wzgórza Zürichberg i należy do najbardziej prestiżowych dzielnic mieszkalnych Zurychu. Słynie z malowniczych widoków, luksusowych willi i najlepszych szkół. Rodziny szczególnie cenią Fluntern ze względu na elitarne możliwości edukacyjne – w dzielnicy znajdują się renomowane szkoły (takie jak oddział Zurich International School oraz doskonałe szkoły publiczne) stale cieszące się dużym zainteresowaniem. Domy w Fluntern są przestronne i często zachwycają architekturą, a wiele ambasad i rezydencji członków zarządów mieści się właśnie tutaj. Ceny nieruchomości są bardzo wysokie (porównywalne z dzielnicami nad jeziorem), a oferta niezwykle ograniczona – każde ogłoszenie w Fluntern przyciąga natychmiastowe zainteresowanie. Okolica oferuje spokojne, zielone otoczenie (blisko zoo i leśnych ścieżek), a jednocześnie znajduje się zaledwie kilka minut od centrum tramwajem. Nowe inwestycje budowlane są minimalne ze względu na surowe przepisy chroniące charakter obszaru. Podsumowując, Fluntern gwarantuje prywatność, naturę i prestiż, co sprawia, że pozostaje bardzo pożądane wśród zuryskiej elity.
  • Zürich West / Kreis 5 (Dzielnica 5) – Od przemysłowej do modnej. Kreis 5, znana również jako Zurich West, przeszła transformację z surowej strefy przemysłowej w jedną z najmodniejszych dzielnic miasta. Trwająca gentryfikacja napędziła wzrost wartości nieruchomości – średnia cena mieszkania tutaj wyniosła około CHF 14 600 za m² w 2024 roku, wzrost o 3% rok do roku investropa.com. Teren pełen jest nowych inwestycji: dawne magazyny ustąpiły miejsca loftom, galeriom sztuki, biurom technologicznym i lokalom rozrywkowym. Młodzi profesjonaliści i kreatywni przyciągani są do Kreis 5 przez jej nowoczesny klimat i relatywną dostępność cenową w porównaniu do śródmieścia investropa.com. Miasto aktywnie inwestuje w poprawę jakości życia w Kreis 5 – powstają parki, szkoły i przestrzenie kulturalne, aby dzielnica była bardziej przyjazna rodzinom investropa.com. Połączenia komunikacyjne są znakomite (wiele linii tramwajowych, pobliska stacja Hardbrücke). Dzięki dużym projektom takim jak Europaallee (tuż po drugiej stronie torów) oraz inwestycjom lokalnym, rozwój trwa. Kreis 5 to teraz miejsce najmodniejszych restauracji, klubów i sklepów designerskich w Zurychu, a jednocześnie powstało tu wiele nowych udogodnień społecznych. Dzielnica oferuje wyjątkowy styl życia w centrum miasta, przez co popyt (i ceny) będą nadal rosły wraz z postępującą rewitalizacją investropa.com.
  • Altstetten (Dystrykt 9) – Nadchodzące miejskie centrum. Altstetten, położone w zachodniej części Zurychu, zyskuje na popularności jako bardziej przystępna cenowo dzielnica mieszkaniowa z potencjałem rozwoju. Przez lata była to głównie dzielnica przemysłowa/robotnicza, ale ostatnie zmiany są spektakularne. Ceny nieruchomości w centrum Zurychu poszybowały w górę, „zmuszając wielu kupujących i najemców do zainteresowania się Altstetten jako budżetową alternatywą” investropa.com investropa.com. Średnie ceny za m² są tutaj znacznie niższe niż w ścisłym centrum (co czyni to miejsce jednym z najlepszych pod względem stosunku ceny do wartości w Zurychu) investropa.com. Jednocześnie Altstetten doświadczyło znaczących modernizacji infrastruktury – szczególnie rozszerzenie linii lekkiej kolei Limmattal i inne ulepszenia transportu publicznego sprawiły, że dojazd z Altstetten do centrum stał się bardzo wygodny investropa.com. Wokół stacji kolejowej Altstetten oraz wzdłuż głównych tras powstają nowe inwestycje mieszkaniowe i wielofunkcyjne. Dzielnica oferuje dziś nowoczesne apartamenty, centra handlowe i kompleksy biurowe (kilka dużych firm ma biura w parkach biznesowych Altstetten). Dzięki szybkiemu dojazdowi, tańszym czynszom/cenom oraz rosnącej liczbie udogodnień Altstetten staje się tętniącym życiem drugorzędnym centrum. Wiele młodych rodzin i osób kupujących pierwsze mieszkanie szuka tu przestrzeni na swoją kieszeń. W miarę jak coraz więcej osób odkrywa jego wygodę i wartość, prestiż Altstetten i ceny nieruchomości systematycznie rosną investropa.com.
  • Oerlikon (Dzielnica 11) – Kwitnący węzeł biznesowo-mieszkalny. Oerlikon na północy Zurychu jest jednym z największych sukcesów rozwojowych miasta. Dzięki znakomitym połączeniom komunikacyjnym (główna stacja kolei S-Bahn, węzły tramwajowe i autobusowe) oraz dużej ilości dostępnych terenów, Oerlikon przekształcił się w dynamiczne centrum miejskie. Dzielnica usiana jest nowymi biurami, centrami handlowymi (jak galeria Neumarkt) i kompleksami mieszkaniowymi. Ten rozwój napędza popyt na nieruchomości – mediana ceny domu w Oerlikon przekracza teraz 2,5 mln CHF (dla większych domów rodzinnych), a wartości wszystkich typów nieruchomości rosną investropa.com. Agenci nieruchomości odnotowują wzmożone zainteresowanie, ponieważ zarówno mieszkańcy, jak i firmy coraz chętniej wybierają dogodną lokalizację Oerlikon investropa.com investropa.com. Trwające w dzielnicy projekty deweloperskie są ogromnym atutem: powstaje lub niedawno powstało wiele wysokościowców i budynków wielofunkcyjnych, co zapewnia nowoczesne zasoby mieszkaniowe i poprawia lokalną infrastrukturę investropa.com. Na poziomie ulicy Oerlikon zyskał nowe parki, restauracje i miejsca kulturalne, tworząc żywą atmosferę społeczności investropa.com. Dzielnica staje się coraz bardziej samowystarczalna – można tu mieszkać, pracować i spędzać wolny czas bez konieczności wyjazdów poza Oerlikon. Dzięki strategicznej lokalizacji (10 minut pociągiem do centrum Zurychu i bezpośrednie połączenie z lotniskiem), Oerlikon jest gorącym punktem zarówno dla inwestorów, jak i najemców. Przewiduje się dalszy dynamiczny rozwój okolicy – w planach są kolejne udogodnienia (takie jak kampus innowacji i zaplecze sportowe). Dla osób poszukujących dużego potencjału wzrostu w Zurychu, Oerlikon stanowi atrakcyjne połączenie doskonałej komunikacji, nowych inwestycji i względnie umiarkowanych cen (przynajmniej w porównaniu do centrum miasta i dzielnic nad jeziorem).
  • Affoltern (Dzielnica 11) – Nowa infrastruktura, nowy urok. Dalsze rejony Dzielnicy 11 to miejsce, w którym Affoltern stało się jasnym punktem na rynku nieruchomości dzięki rozwojowi infrastruktury i rozsądnym cenom. Ostatnio Szwajcarski Federalny Urząd Dróg zainwestował znaczne środki w nowe drogi oraz rozbudowę autostrad wokół Affoltern investropa.com, znacznie poprawiając dostępność. Dzięki temu Affoltern zyskał na atrakcyjności dla osób poszukujących łatwiejszych dojazdów samochodem lub autobusem investropa.com. Dodatkowo w Zurychu miał miejsce boom budowlany mieszkań w 2023 roku, zwłaszcza w takich rejonach jak Affoltern – powstało najwięcej nowych lokali od 2018 roku, co wskazuje na zainteresowanie deweloperów i kupujących investropa.com. Dzięki tym nowym mieszkaniom (często tańszym niż projekty położone bliżej centrum), Affoltern przyciąga młodych profesjonalistów i rodziny poszukujące nowoczesnego mieszkania w konkurencyjnej cenie investropa.com investropa.com. Populacja tego obszaru odpowiednio rośnie. Affoltern korzysta też z sąsiedztwa terenów zielonych i spokojniejszego, podmiejskiego otoczenia, oferując równowagę między miastem a naturą. Planowane przez miasto potencjalne przedłużenie komunikacji publicznej do Affoltern dodatkowo zwiększy jego atrakcyjność. Krótko mówiąc, Affoltern jest na pozytywnej ścieżce rozwoju: lepsza komunikacja, nowe inwestycje mieszkaniowe i nadal przystępne ceny sprawiają, że to atrakcyjny wybór dla osób szukających dobrej wartości. Aktualna transformacja dzielnicy wskazuje na solidny wzrost w przyszłości zarówno społeczności, jak i wartości nieruchomości investropa.com.
  • Schwamendingen (Dzielnica 12) – Przystępne ceny z potencjałem rozwoju. Na północy miasta Schwamendingen był historycznie tańszą, niedocenianą okolicą – ale to się zmienia. Obecnie „zyskuje na popularności jako budżetowa alternatywa” dla tych, których nie stać na mieszkanie w centrum Zurychu investropa.com. Koszty utrzymania są tu jednymi z najniższych w mieście, przyciągając wielu kupujących po raz pierwszy i rodziny o średnich dochodach. Co ciekawe, Schwamendingen przeżywa impuls rewitalizacyjny. Sztandarowym projektem jest „Über-Gärten”, który dostarcza 228 nowych lokali na wynajem o innowacyjnym designie (przestronne loggie, wspólne „ogrody leśne”) podnoszącym komfort życia investropa.com. Tego typu projekty odmładzają zasoby mieszkaniowe i przyciągają bardziej zróżnicowaną społeczność. Kolejną ważną inwestycją jest tunel ochrony przed hałasem w Schwamendingen, pionierski projekt infrastrukturalny, który przykrył fragment autostrady „zieloną” obudową investropa.com. Dzięki temu w okolicy znacznie zmniejszył się hałas i zanieczyszczenie, a na tunelu powstały nowe tereny parkowe investropa.com. Poprawa jakości życia jest odczuwalna – cichsze ulice, czystsze powietrze i nowe zielone przestrzenie. Wszystkie te działania to wyraz silnego zaangażowania społeczności w Schwamendingen. Dzielnica ta oferuje teraz równowagę między przystępnością a komfortem życia, co jest coraz rzadsze w Zurychu investropa.com. W efekcie Schwamendingen zyskuje na popularności wśród osób szukających dobrej wartości: za swoje pieniądze otrzymujesz więcej przestrzeni, a okolica się rozwija. To doskonały przykład, jak zuryskie przedmieścia zmieniają się, aby sprostać nowoczesnym wymaganiom. W przyszłości renoma i popyt na nieruchomości w Schwamendingen będą nadal rosły, chociaż ceny powinny pozostać bardziej przystępne niż w elitarnych dzielnicach miasta.

Każda z tych dzielnic ilustruje wielowymiarowy krajobraz nieruchomości w Zurychu. Warto także wspomnieć o społecznościach „Złotego Wybrzeża” i „Srebrnego Wybrzeża” nad Jeziorem Zuryskim tuż za granicami miasta – Złote Wybrzeże (słoneczny wschodni brzeg) w miejscowościach takich jak Küsnacht i Zollikon pozostaje ultraprestiżowe dla willi i można tu zobaczyć sprzedaże rezydencji powyżej 10 milionów CHF investropa.com, podczas gdy Srebrne Wybrzeże (zachodni brzeg, np. Thalwil, Horgen) oferuje nieco więcej wartości, lecz wciąż pozostaje bardzo ekskluzywne. Wracając do miasta, niezależnie od tego, czy ktoś szuka starodawnego luksusu (Enge, Seefeld, Fluntern), nowoczesnego miejskiego stylu życia (Kreis 5) czy rozwijających się stref przyjaznych rodzinom (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), dzielnice Zurychu to oferują – jeśli tylko uda się tam znaleźć miejsce. Warto zaznaczyć, że wszystkie obszary łączy wspólny mianownik: ograniczona podaż. Nawet w „przystępnych” dzielnicach znalezienie mieszkania nie jest łatwe. To oznacza, że wzrost cen dotyczy całego miasta, choć w różnej skali. Dla inwestorów i kupujących zrozumienie niuansów poszczególnych dzielnic – najnowszych „gorących punktów” oraz tych tradycyjnie prestiżowych – to klucz do poruszania się na rynku nieruchomości w Zurychu.

Infrastruktura i projekty rozwojowe kształtujące przyszłość

Modernizacja transportu: Zurych stale inwestuje duże środki w infrastrukturę wspierającą rozwój i zwiększającą komfort życia. W ostatnich latach zakończono lub rozpoczęto realizację kluczowych rozbudów transportu publicznego. Przykładem jest nowa linia lekkiej kolei Limmattal, która połączyła zachodnie dzielnice (Altstetten/Affoltern) z przedmieściami wzdłuż doliny Limmat. To przedłużenie tramwajowe, wraz z innymi modernizacjami sieci tramwajowej, znacząco skróciło czas podróży z zewnętrznych dzielnic do miasta investropa.com. Lepsza dostępność już teraz podnosi atrakcyjność takich dzielnic jak Altstetten i Affoltern, czyniąc je bardziej dostępnymi i pożądanymi przez mieszkańców oraz firmy. Planowane są kolejne przedłużenia tramwajów i wydzielone pasy dla autobusów, aby zapewnić szeroką siatkę połączeń dla wszystkich dzielnic. Tymczasem podmiejska sieć kolejowa S-Bahn – będąca podstawą mobilności w aglomeracji – jest modernizowana. Zatłoczona stacja Stadelhofen przejdzie rozbudowę (planowany jest dodatkowy tunel i nowe perony), aby zwiększyć przepustowość kolei w centrum Zurychu w nadchodzących latach. Rząd federalny realizuje także projekt „Zürich Brütten Tunnel” (nowy tunel kolejowy w kierunku Winterthur), który poprawi połączenia między miastami do początku lat 30. XXI wieku. Projekty te umożliwią częstsze kursowanie pociągów i mniejsze zatłoczenie, odpowiadając na przewidywany wzrost liczby ludności w metropolii.

Jeśli chodzi o drogi, innowacyjne rozwiązania usprawniają ruch drogowy i poprawiają środowisko. Jednym z godnych uwagi projektów jest obudowa autostrady Schwamendingen (wspomniana powyżej), która została zrealizowana poprzez przykrycie hałaśliwej autostrady zagospodarowaną zielenią investropa.com. To nie tylko połączyło ponownie dzielnice podzielone przez autostradę, ale także stworzyło nowy, 1,6-kilometrowy zielony park dla mieszkańców – rozwiązanie korzystne zarówno dla mobilności, jak i jakości życia w mieście. Miasto i kanton mają podobne plany, by rozwiązać inne wąskie gardła drogowe poprzez budowę tuneli lub przykryć drogi (np. trwają dyskusje dotyczące docelowego poprowadzenia części obwodnicy Rosengartenstrasse w tunelu, by ograniczyć hałas w tym gęsto zabudowanym rejonie). Dodatkowo, transport publiczny w Zurychu staje się bardziej ekologiczny: miasto wprowadza stopniowo autobusy elektryczne i rozbudowuje infrastrukturę rowerową, planując sieć nowych rowerowych „superautostrad” przecinających miasto. Wszystkie te działania wpisują się w cel Zurychu, jakim jest bycie wzorowym miastem tranzytowym XXI wieku, gdzie nawet przedmieścia są dobrze skomunikowane, a zrównoważone środki transportu mają priorytet. Efektywna infrastruktura transportowa ma kluczowe znaczenie także dla rynku nieruchomości – otwiera nowe tereny pod zabudowę i pozwala miastu rozwijać się bez ryzyka paraliżu komunikacyjnego.

Główne projekty deweloperskie: Kilka dużych inwestycji przekształca zuryską tkankę miejską. Być może najbardziej oczekiwanym jest projekt Hardturm „Ensemble”, który zagospodaruje na nowo od dawna opuszczony teren stadionu Hardturm w dzielnicy 5. Projekt obejmuje nowy stadion piłkarski na 18 000 miejsc dla dwóch zuryskich klubów piłkarskich, otoczony dwoma wieżowcami i budynkami średniej wysokości, zapewniającymi około 600 nowych mieszkań (w tym mieszkania przystępne cenowo), a także powierzchnie biurowe i handlowe swissinfo.ch. Mieszkańcy zatwierdzili ten plan o wartości 570 milionów CHF już w 2018 roku swissinfo.ch, a po latach politycznych sporów i odwołań prawnych budowa ma się wkrótce rozpocząć. Po realizacji powstanie zupełnie nowe centrum dzielnicy w zachodniej części Zurychu, odpowiadające na potrzeby w zakresie infrastruktury sportowej i dostępności mieszkań. Część mieszkaniowa jest istotna – jedna z wież ma być przeznaczona głównie na mieszkania spółdzielcze i non-profit, co pomoże miastu przybliżyć się do celów związanych z przystępnym mieszkalnictwem swissinfo.ch. Choć wyzwania sądowe opóźniły realizację (projekt miał charakter „start–stop” z powodu sprzeciwu niektórych środowisk) coliseum-online.com swissinfo.ch, ogólnie oczekuje się, że projekt Ensemble w końcu ruszy naprzód, dostarczając nowoczesny stadion w połowie lub pod koniec lat 2020 oraz bardzo potrzebne nowe mieszkania.

W centrum miasta, ogromny projekt Europaallee (przebudowa dawnych terenów kolejowych przy stacji głównej w Zurychu) niedawno zakończył ostatnie etapy realizacji. Przez ostatnią dekadę Europaallee dostarczyła nowe biura (w tym dużą siedzibę Google), setki mieszkań, kampus uniwersytecki oraz pasaże handlowe – skutecznie rozszerzając centrum Zurychu. Jego ukończenie w latach 2020–2021 oznacza, że nie pozostały już żadne duże niezabudowane tereny w śródmieściu. Uwaga skupia się teraz na mniejszych inwestycjach uzupełniających i poprzemysłowych. Na przykład w Oerlikonie trwa rozwój na takich terenach jak Centro (modernizacja centrum Oerlikonu) oraz wieżowiec Andreasturm, który został otwarty w 2018 roku, a dołączyły do niego inne wieże, jak Franklin Tower, a wokół stacji Oerlikon planowane są kolejne. W północnej części Zurychu powstaje koncepcja nowego parku innowacji w pobliżu Dübendorfu (tuż poza granicami miasta), który będzie obejmować zaplecze R&D oraz potencjalnie mieszkania – wykorzystując bliskość ETH oraz uniwersytetu.

Planiści z Zurychu kładą również duży nacisk na zrównoważony rozwój miejskiej zabudowy. Wiele starszych terenów przemysłowych w aglomeracji przeznaczonych jest do przekształcenia na obszary o funkcji mieszanej. Na przykład na przedmieściach: w rejonie Dietikon realizowany jest duży projekt polegający na przekształceniu dawnej strefy przemysłowej w dzielnicę mieszkaniową z tysiącami lokali. Pośrednio odciąży to centrum Zurychu. W samym mieście kontynuowana jest odnowa miejska w Kreis 4 i 5 (Langstrasse i Zurich West), kierowana planami zakładającymi dodanie zielonych dziedzińców i przestrzeni wspólnotowych obok nowych budynków investropa.com. Plan generalny miasta do 2040 roku koncentruje się na „Innenentwicklung” – rozwoju wewnętrznym – czyli zagęszczaniu zabudowy w istniejącej strukturze urbanistycznej zamiast rozszerzania się na zewnątrz. Obejmuje to podwyższenie dopuszczalnej zabudowy w wybranych obszarach obsługiwanych przez transport publiczny, zachęcając do mieszanych funkcjonalnie wysokościowców w wyznaczonych strefach (na przykład, wokół Altstetten i Oerlikon będzie można budować więcej wysokich budynków). Jednak Zurych równoważy te działania restrykcyjnymi normami dotyczącymi projektowania oraz środowiska, by zachować charakter miasta.

Infrastruktura spotyka urbanistykę: Kolejną istotną inicjatywą jest zobowiązanie Zurychu do realizacji koncepcji Społeczeństwa 2000 Watów oraz celów klimatycznych. Miasto wdraża programy termomodernizacji istniejących budynków, rozbudowuje sieć ciepłowniczą (często wykorzystując wodę z jeziora lub ciepło odpadowe) i wymaga instalacji paneli fotowoltaicznych na nowych budynkach, zgodnie z nowym prawem federalnym pv-magazine.com. Ten zielony impuls infrastrukturalny oznacza, że deweloperzy często muszą integrować panele fotowoltaiczne, zielone dachy i wydajne instalacje HVAC w swoich projektach – co podnosi koszty początkowe, ale poprawia długoterminową zrównoważoność. Efektem jest miasto, które pozostaje bardzo przyjazne do życia, o niskim poziomie zanieczyszczeń i odporne na zmiany klimatu, co z kolei wzmacnia wartość nieruchomości.

Polityka dotycząca zagospodarowania przestrzennego także się rozwija. Miasto zapowiedziało plany ochrony przestrzeni na mieszkania non-profit – na przykład rezerwuje część terenów publicznych dla spółdzielni mieszkaniowych i ustanawia przepisy strefowania, które zachęcają do tworzenia przystępnych cenowo lokali w nowych inwestycjach. Istotnym celem, wyznaczonym przez wyborców, jest, by jedna trzecia całego zasobu mieszkaniowego należała do spółdzielni lub innych podmiotów non-profit do 2050 roku digitalcollection.zhaw.ch. To sprawia, że miasto zapewnia tereny i korzystne warunki pod takie inwestycje (np. kompleks spółdzielczy „Mehr Als Wohnen” na Hunziker Areal, ukończony kilka lat temu, jest modelem do powielania). Dodatkowo, rozważane są regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego (Airbnb) jako sposób na zapewnienie, że mieszkania będą wykorzystywane na potrzeby mieszkańców – Zurych analizuje wprowadzenie ograniczeń wynajmu dla turystów, aby zapobiec wycofywaniu lokali z długoterminowego rynku, choć jak dotąd nie wprowadzono jeszcze surowych przepisów.

Podsumowując, infrastruktura i plany rozwojowe Zurychu są nastawione na inteligentny rozwój: rozbudowę przepustowości transportu, odblokowanie nowych mieszkań na słabo wykorzystanych terenach oraz poprawę zieleni miejskiej i przestrzeni publicznych. Projekty takie jak stadion Hardturm, tunel Schwamendingen oraz nowe linie tramwajowe są przykładem podejścia Zurychu – inwestować w udoskonalenia służące wielu celom (mieszkalnictwo, mobilność, środowisko). Te działania powinny pomóc Zurychowi pozostać wysoce konkurencyjnym i przyjaznym do życia miastem, co z kolei wspiera siłę rynku nieruchomości. Wyzwań oczywiście nie brakuje (od oporu NIMBY po złożone szwajcarskie procedury zatwierdzania), jednak dotychczasowe osiągnięcia miasta pokazują stopniowy postęp oparty na konsensusie. Dla inwestorów i mieszkańców te zmiany oznaczają lepszą komunikację, więcej możliwości mieszkaniowych w wybranych lokalizacjach oraz ciągłą ewolucję zuryskiego krajobrazu miejskiego w ciągu następnej dekady.

Środowisko regulacyjne: podatki, zasady własności i przepisy budowlane

Rynek nieruchomości w Zurychu funkcjonuje w ramach stabilnych, lecz ewoluujących regulacji Szwajcarii, obejmujących wszystko od podatków poprzez zasady dotyczące zagranicznych nabywców aż po mandaty związane ze zrównoważonym rozwojem. Oto kluczowe aspekty i zmiany obowiązujące od 2025 roku:

Zasady dotyczące własności zagranicznej – Lex Koller: Być może najbardziej charakterystycznym przepisem jest ustawa Lex Koller, która ogranicza możliwość zakupu nieruchomości mieszkalnych w Szwajcarii przez cudzoziemców.

W mieście Zurych oznacza to, że cudzoziemcy niezamieszkali nie mogą kupować domów ani mieszkań jako inwestycji lub nieruchomości wakacyjnych.Tylko rezydenci (w tym obywatele zagraniczni posiadający pozwolenie na pobyt w Szwajcarii) są traktowani jak miejscowi przy zakupie nieruchomości jacquemoudstanislas.ch.Istnieje kilka wyjątków – np.cudzoziemcy mogą bez problemu kupować niektóre domy wakacyjne na terenach turystycznych lub nabyć znaczny udział w notowanym na giełdzie szwajcarskim funduszu/spółce nieruchomościowej (własność pośrednia) jacquemoudstanislas.ch.Nieruchomości komercyjne są również zwolnione, więc zagraniczne firmy lub osoby fizyczne mogą swobodnie kupować biura, lokale handlowe, hotele itp.Te przepisy historycznie powstrzymywały międzynarodową spekulację na szwajcarskim rynku nieruchomości i zapewniały, że rynek nie jest zdominowany przez zagranicznych nabywców (jak ma to miejsce w niektórych innych światowych miastach).Jednak nadchodzą zmiany: Rada Federalna (rząd Szwajcarii) w marcu 2025 ogłosiła plany dalszego zaostrzenia Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Wśród proponowanych reform, cudzoziemcy mieszkający w Szwajcarii mogliby być zmuszeni do sprzedaży swojego domu, jeśli się wyprowadzą (zamykanie luki prawnej), a co najważniejsze, obecne zwolnienie dotyczące zakupu udziałów w spółkach nieruchomościowych zostałoby zniesione jacquemoudstanislas.ch.Oznacza to, że zagraniczni inwestorzy będą potrzebowali pozwolenia nawet na inwestowanie pośrednie za pośrednictwem notowanej na giełdzie firmy nieruchomościowej lub funduszu – to znacząca zmiana.Również zaproponowano: zagraniczni nabywcy nieruchomości komercyjnych byliby ograniczeni do użytku własnego; nie mogliby kupować wyłącznie w celu wynajmu jacquemoudstanislas.ch.Środki te mają na celu schłodzenie popytu oraz rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań w Szwajcarii (co jest częścią szerszej strategii związanej z obawami o wzrost liczby ludności) jacquemoudstanislas.ch.Warto zauważyć, że to nie jest jeszcze prawo – trwa przygotowywanie projektu do debaty parlamentarnej, a ze strony środowisk biznesowych i nieruchomości spodziewany jest silny opór jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Jeśli tak surowe przepisy zostaną ostatecznie przyjęte (co jest niepewne), może to oznaczać poważną zmianę w środowisku prawnym dla inwestycji zagranicznych, potencjalnie ograniczając napływ części kapitału zagranicznego.Tymczasem, na rok 2025, utrzymuje się status quo: zagraniczni nabywcy odgrywają ograniczoną bezpośrednią rolę na rynku mieszkaniowym w Zurychu, ale są aktywni w inwestycjach komercyjnych i pośrednich.Każdy, kto chce inwestować z zagranicy, powinien śledzić debatę na temat reformy Lex Koller, ponieważ w najbliższej przyszłości może ona zmienić możliwości inwestycyjne.

Podatki od nieruchomości i koszty posiadania domu: Szwajcarski system podatkowy jest ogólnie przyjazny dla właścicieli nieruchomości, choć posiada pewne unikalne cechy. Nie ma federalnego podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży prywatnych nieruchomości trzymanych długoterminowo, ale Kanton Zurych (jak większość kantonów) nakłada własny podatek od zysków z nieruchomości przy sprzedaży nieruchomości, zwykle według skali progresywnej (wyższy podatek, jeśli sprzedasz w ciągu kilku lat od zakupu, co zachęca do długoterminowego posiadania). Zurych pobiera również podatek od przeniesienia własności nieruchomości (około 1% ceny) oraz opłaty notarialne/opłaty za wpis do rejestru gruntów przy transakcjach practiceguides.chambers.com. Właściciele płacą coroczny podatek majątkowy od wartości swojej nieruchomości, a co ważne, Szwajcaria nakłada podatek od „imputowanego czynszu” na domy zajmowane przez właścicieli – w praktyce opodatkowując właścicieli tak, jakby uzyskiwali dochód z najmu, mieszkając we własnym domu zug4you.ch. Wielu właścicieli od dawna nie lubi tego podatku i pojawiają się głosy nawołujące do jego reformy lub likwidacji. W rzeczywistości trwają dyskusje w Bernie na temat zniesienia podatku od imputowanej wartości najmu, co może wiązać się z jednoczesnym wyeliminowaniem odliczenia odsetek hipotecznych w celu zrównoważenia skutków ubs.com. Jeśli ta reforma zostanie wprowadzona w nadchodzących latach, może to zmienić kalkulacje dla właścicieli (potencjalnie podnosząc podatki netto dla tych, którzy mają już spłacone domy, ale usuwając zniechęcenie do zakupu). Na rok 2025 nie zapadła jeszcze ostateczna decyzja – warto śledzić tę kwestię. Dobrą wiadomością dla właścicieli jest to, że inflacja w Szwajcarii spadła, a referencyjna stopa hipoteczna (która wpływa na dopuszczalne podwyżki czynszu) pozostała na stałym poziomie w 2024 roku swissmarketplace.group, więc takie koszty jak odsetki hipoteczne i powiązane z inflacją utrzymanie się ustabilizowały. Dla inwestorów dochód z najmu opodatkowany jest jak zwykły dochód (po odliczeniu kosztów), a inwestorzy korporacyjni korzystają ze stosunkowo niskich szwajcarskich stawek podatku dochodowego od osób prawnych (około 19% w Zurychu, które mają się nieco obniżyć ze względu na krajowe reformy podatkowe dostosowujące się do minimalnych wymogów OECD). Ogólnie rzecz biorąc, prawo podatkowe dotyczące nieruchomości jest przewidywalne i umiarkowane, z stopniowymi korektami, a nie nagłymi zmianami – to jeden z powodów, dla których klimat inwestycyjny pozostaje atrakcyjny.

Ochrona najemców i regulacje dotyczące wynajmu: Zurych, podobnie jak cała Szwajcaria, posiada system przyjazny najemcom. Około 55-60% szwajcarskich gospodarstw domowych wynajmuje mieszkania (w samym Zurychu odsetek ten jest jeszcze wyższy), dlatego prawo stara się zachować równowagę, ale skłania się ku ochronie najemców. Czynsze mogą być podnoszone zazwyczaj tylko w określonych warunkach – na przykład, jeśli wzrośnie narodowa stopa referencyjna, albo ze względu na inflację lub remonty podnoszące wartość nieruchomości. W 2023 r. właściciele mieszkań mieli rzadką okazję do podniesienia czynszów, ponieważ referencyjna stopa kredytu hipotecznego została podniesiona dwukrotnie (z 1,25% do 1,5%), co przyczyniło się do dużych podwyżek czynszów w tym roku swissmarketplace.group. W 2024 r. stopa ta utrzymała się na stałym poziomie i nie wystąpiły nowe, gwałtowne wzrosty kosztów, takie jak ceny paliw, więc tempo wzrostu czynszów spowolniło do około 4-5% swissmarketplace.group. Jeśli ostatnia obniżka stóp przez SNB spowoduje ostatecznie spadek stopy referencyjnej, niektórzy najemcy będą mogli nawet domagać się obniżenia czynszu (choć zwykle występuje tu pewne opóźnienie). Ochrona przed eksmisją w Szwajcarii jest silna – najemcy z długimi umowami mogą być eksmitowani tylko z ograniczonych powodów, na przykład potrzeby mieszkaniowej właściciela, i nawet wtedy z odpowiednim wyprzedzeniem informacyjnym. Istnieje również system umożliwiający najemcom kwestionowanie nadmiernych podwyżek czynszu lub początkowych czynszów jako „rażąco wygórowanych” w sądzie, szczególnie biorąc pod uwagę niską dostępność mieszkań. Władze miejskie Zurychu monitorują sytuację związaną z dostępnością tanich mieszkań i rozważają dodatkowe działania, takie jak kontrola czynszów lub większe dopłaty, jeśli kryzys mieszkaniowy się pogłębi. Na 2025 r. nie wprowadzono żadnych nowych przepisów dotyczących regulacji czynszów poza istniejącymi na poziomie federalnym, ale jest to ważny temat polityczny, zwłaszcza że grupy najemców organizują protesty przeciwko gwałtownym podwyżkom czynszów i eksmisjom (np. protest w budynkach „Sugus” pod koniec 2024 r. swissinfo.ch). Inwestorzy powinni pamiętać, że podwyżki czynszów są regulowane i w związku z niedoborem polityczna presja na powstrzymywanie gwałtownych wzrostów czynszów rośnie.

Zielone budownictwo i regulacje dotyczące zagospodarowania przestrzennego: Zurych i Szwajcaria intensyfikują działania w zakresie regulacji środowiskowych dotyczących nieruchomości. W czerwcu 2024 roku szwajcarscy wyborcy przytłaczającą większością poparli nowe prawo przyspieszające wdrażanie odnawialnych źródeł energii pv-magazine.com. Kluczowy wymóg: wszystkie nowe budynki o powierzchni ponad 300 m² muszą od 2025 roku posiadać panele słoneczne na dachach lub elewacjach pv-magazine.com. Kanton Zurych może nawet rozszerzyć ten wymóg na mniejsze budynki. W efekcie integracja energii słonecznej staje się standardem w nowych inwestycjach. Ponadto wiele kantonów (w tym Zurych) wprowadziło przepisy, według których nowe systemy grzewcze nie mogą być na olej lub gaz – muszą być odnawialne (pompa ciepła, kolektory słoneczne itp.) lub przynajmniej spełniać niskoemisyjne normy, zwłaszcza w nowych budynkach i podczas renowacji. Miasto Zurych zachęca do certyfikacji Minergie (szwajcarski znak zielonego budownictwa) dla nowych budynków; nie jest to obowiązkowe, ale wielu deweloperów się na to decyduje, aby ułatwić sobie uzyskanie pozwoleń i przyciągnąć ekologicznie nastawionych nabywców. Normy budowlane nakładają także wymogi wysokiej termoizolacyjności, potrójnych szyb i innych rozwiązań energooszczędnych zgodnych z celem Szwajcarii ograniczenia emisji w sektorze budowlanym. Dla deweloperów oznacza to nieco wyższe koszty, ale jednocześnie nowe szwajcarskie budynki prezentują bardzo wysoki standard efektywności energetycznej. W najbliższych latach można spodziewać się coraz większej liczby modernizacji starszych budynków do tych standardów – możliwe, że poprzez rządowe zachęty lub obowiązki przy większych remontach.

W zakresie zagospodarowania przestrzennego planiści miejscy Zurychu stoją przed wyzwaniem tworzenia nowych mieszkań i biur bez rozlewania się miasta. Przepisy zostały zmienione tak, by umożliwić większą gęstość zabudowy w wybranych miejscach: na przykład strefy wokół stacji kolejowych czy węzłów komunikacyjnych zostały przekształcone na tereny, gdzie można stawiać budynki wielopiętrowe, choć wcześniej dozwolona była jedynie niska zabudowa. Miasto stosuje także strategie “Innenentwicklung” – przekształcanie słabo wykorzystywanych terenów komercyjnych na mieszkalne, dzielenie dużych mieszkań na mniejsze itp. Warto wspomnieć o wyznaczaniu stref wysokiej zabudowy: Zurych wskazał konkretne obszary, gdzie dozwolone są budynki powyżej 40 m, takie jak części Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) oraz okolice Altstetten, podczas gdy w historycznym centrum czy nad jeziorem obowiązują ścisłe ograniczenia wysokości zabudowy. Takie podejście pozwala skoncentrować wysoką zabudowę tam, gdzie infrastruktura jest do tego dostosowana, a jednocześnie chronić widoki miasta (np. słynny widok na Alpy).

Kolejny aspekt regulacyjny to limity mieszkań przystępnych cenowo i spółdzielczych w dużych nowych projektach. Miasto często negocjuje, aby część lokali w dużych inwestycjach była przekazywana na rzecz spółdzielni mieszkaniowych lub oferowana przez określony czas po czynszach poniżej rynkowych. Jest to część strategii osiągnięcia celu 1/3 mieszkań spółdzielczych digitalcollection.zhaw.ch. Do tej pory Zurych osiągnął około 25% mieszkań spółdzielczych lub non-profit, dlatego można spodziewać się, że nacisk na takie rozwiązania będzie rósł.

Podsumowując, środowisko regulacyjne Zurychu w 2025 roku można określić jako stabilne, jednak zmierzające w kierunku większej interwencji w celu rozwiązania problemów mieszkaniowych i klimatycznych. Podatki pozostają stosunkowo niskie i przewidywalne. Ograniczenia dla zagranicznych nabywców są surowe i mogą zostać jeszcze zaostrzone, choć inwestorzy komercyjni nadal znajdują pewne możliwości. Regulacje ekologiczne są intensyfikowane, przez co zrównoważone praktyki budowlane stają się obowiązkowe. Środki na rzecz dostępności mieszkań – od ochrony praw lokatorów po promocję spółdzielni – są stopniowo rozszerzane, by przeciwdziałać nierównowagom rynkowym. Dla interesariuszy zgodność z przepisami oznacza angażowanie się w te polityki: np. planowanie instalacji solarnych od samego początku lub strukturyzowanie inwestycji zgodnie z Lex Koller. Takie regulacje zwiększają złożoność, ale też przyczyniają się do długoterminowej atrakcyjności Zurychu – gwarantując zrównoważony rozwój, ograniczając spekulacyjne bańki i zachowując wysoką jakość życia w mieście, co ostatecznie wspiera wartość nieruchomości.

Ryzyka rynkowe i wyzwania

Mimo generalnie optymistycznych perspektyw Zurychu, kilka ryzyk i wyzwań może wpłynąć na rynek nieruchomości w 2025 roku i w kolejnych latach. Inwestorzy i obserwatorzy powinni mieć te czynniki na uwadze:

  • Ryzyko stóp procentowych i finansowania: Po latach wyjątkowo niskich stóp procentowych napędzających wzrost cen, otoczenie uległo zmianie. W latach 2022–2023 Szwajcarski Bank Narodowy agresywnie podniósł stopy procentowe z poziomów ujemnych do 1,75%, co nieco ostudziło rynek. Do 2025 roku inflacja wyhamowała, a SNB zdecydował się na niewielką obniżkę stóp investropa.com, jednak ryzyko pozostaje, że stopy mogą ponownie wzrosnąć, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie lub warunki globalne się zmienią. Rosnące stopy procentowe bezpośrednio wpłynęłyby na rynek nieruchomości w Szwajcarii, czyniąc kredyty hipoteczne droższymi i ograniczając dostępność dla kupujących, co potencjalnie mogłoby osłabić popyt investropa.com. Biorąc pod uwagę wysokie ceny w Zurychu, są one bardzo wrażliwe na koszty finansowania – istotny wzrost stóp może wykluczyć część potencjalnych kupujących z rynku i zahamować wzrost cen lub doprowadzić do ich spadku w przegrzanych segmentach. Dodatkowo banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów (po części z powodu regulacji Basel III obowiązujących od 2025 roku, które wymagają wyższych buforów kapitałowych foxstone.ch). Kredytobiorcy muszą obecnie spełniać rygorystyczne wymagania (maksymalnie ~80% LTV oraz stres testy na poziomie 5%), co może ograniczyć możliwości inwestorów silnie korzystających z dźwigni. Chociaż obecny konsensus przewiduje stabilną lub lekko spadającą ścieżkę stóp (przy inflacji w Szwajcarii na poziomie zaledwie 0,7% engelvoelkers.com), każde nieoczekiwane przyspieszenie inflacji lub szok finansowy mogłoby to zmienić. Ta niepewność dotycząca stóp procentowych jest jednym z głównych czynników ryzyka, które należy monitorować.
  • Niepewność makroekonomiczna i geopolityczna: Rynek nieruchomości w Zurychu zależy od ogólnej kondycji gospodarczej Szwajcarii i stabilności globalnej. Niepewności gospodarcze – takie jak potencjalna recesja globalna lub europejska – stanowią ryzyko investropa.com. Na przykład, jeśli recesja dotknie sektor bankowy lub technologiczny, Zurych może doświadczyć utraty miejsc pracy lub ograniczenia ekspansji, co osłabi popyt zarówno na biura, jak i mieszkania. Miasto nie jest odporne na wydarzenia globalne: wojna na Ukrainie, kryzysy energetyczne czy inne napięcia geopolityczne mogą mieć wpływ. Szwajcarski rząd wyraźnie zaznaczył, że napięta sytuacja geopolityczna (wojna na Ukrainie, konflikty na Bliskim Wschodzie) pozostaje utajonym ryzykiem dla handlu międzynarodowego i cen energii, co może negatywnie wpłynąć na gospodarkę Szwajcarii engelvoelkers.com. Na przykład wzrost cen ropy/gazu może ponownie wywołać inflację i obciążyć konsumentów oraz firmy. Dodatkowo, wahania kursów walut (bardzo silny frank szwajcarski) mogą zaszkodzić szwajcarskiemu eksportowi i zyskom firm, co pośrednio wpływa na wynajem biur i popyt mieszkaniowy ze strony relokowanych pracowników. Kolejnym czynnikiem makroekonomicznym jest polityka imigracyjna: wzrost liczby ludności Szwajcarii (napędzający zapotrzebowanie na mieszkania) może zwolnić, jeśli siły polityczne odniosą sukces w ograniczaniu imigracji. Wspomniana inicjatywa SVP ograniczająca populację do 10 milionów jest skrajna, ale pokazuje presję polityczną na ograniczenie wzrostu jacquemoudstanislas.ch. Jeśli imigracja zostałaby znacząco ograniczona, popyt na mieszkania mógłby w dłuższym okresie osłabnąć. Ogólnie rzecz biorąc, chociaż gospodarka Szwajcarii jest obecnie stabilna, scenariusze globalnej recesji lub kryzysu stanowią ryzyko negatywne, w których liczba pustostanów może wzrosnąć, a ceny ulec korekcie.
  • Bańka mieszkaniowa i obawy o dostępność: Lata wzrostów cen budzą pytanie: Czy Zurych znajduje się w bańce nieruchomościowej? Według niektórych wskaźników tak – miasto należy do tych o wysokim ryzyku bańki. Globalny Indeks Bańki Nieruchomości UBS z 2023 roku wciąż plasował Zurych w kategorii „ryzyko bańki”, jako jedno z zaledwie dwóch miast na świecie (obok Tokio) na tym poziomie ubs.com mattgul.com. Ceny domów w stosunku do dochodów oraz czynszów są bardzo zawyżone. Jeżeli stopy procentowe wzrosną lub spadnie popyt, wysokie wyceny w Zurychu mogą ulec korekcie. Regulatorzy są tego świadomi; Szwajcarski Bank Narodowy w ostatnich latach ponownie uruchomił bufor antycykliczny, aby ograniczyć nadmierne udzielanie kredytów hipotecznych. Analitycy UBS obecnie oceniają ryzyko bańki jako „umiarkowane” (zamiast ekstremalnego), w związku z lekkim spowolnieniem wzrostu cen investropa.com, jednak ryzyko nie znikło. Dostępność mieszkań dla mieszkańców jest na granicy wytrzymałości – rodziny z klasy średniej mają trudności z zakupem nawet skromnych mieszkań, co rodzi problemy społeczne i polityczne. Coraz głośniej słychać głosy, że rynek nieruchomości jest nieosiągalnie drogi, a jeśli więcej osób zacznie opuszczać miasto z powodu braku dostępnych mieszkań, popyt może się osłabić. Bańka może pęknąć nie tylko wskutek zmian stóp procentowych, ale też zmiany nastrojów kupujących. Jeśli kupujący uznają, że ceny osiągnęły szczyt, choćby tymczasowo, psychologia może zmienić rynek na korzyść kupującego. Chociaż na razie nie widać wyraźnej zmiany nastrojów (ze względu na ciągły niedobór), ryzyko stagnacji lub łagodnej korekty w przewartościowanych segmentach (jak luksusowe apartamenty czy mieszkania inwestycyjne o bardzo niskiej rentowności) jest obecne.
  • Wyzwania związane z budową i dostawami: Paradoksalnie, jednym z największych wyzwań rynku jest odwrotna strona niedoboru – zbyt mała liczba nowych mieszkań trafia na rynek. Istnieje ryzyko, że jeśli niedobór się utrzyma lub pogłębi, może to zahamować wzrost gospodarczy (firmy mogą mieć trudności z rekrutacją talentów, jeśli mieszkań będzie zbyt mało lub będą zbyt drogie) i doprowadzić do wzmożonej interwencji państwa. Budowanie więcej w Zurychu nie jest łatwe: wysokie koszty budowy, braki kadrowe w branży budowlanej, długie procesy zatwierdzania oraz opór społeczny („nimby”) spowalniają rozwój. W 2024 roku budownictwo mieszkaniowe było na niskim poziomie, i choć prowadzone są działania na rzecz jego zwiększenia, istnieje ryzyko, że liczba nowych mieszkań nie zaspokoi popytu, co utrwali kryzys. Jeśli chodzi o sektor komercyjny, budowa nowych biur gwałtownie spadła jll.com, co może być korzystne dla obecnych właścicieli w krótkiej perspektywie, ale długofalowo oznaczać mniej nowoczesnej powierzchni do przyciągania nowych firm. Wzrost kosztów materiałów budowlanych to kolejne wyzwanie – choć w 2024 roku ustał, wcześniejsze skoki cen stali, drewna itp. podniosły koszty projektów i niektóre zostały wstrzymane. Jeśli ponownie pojawi się globalna inflacja, może to jeszcze bardziej zahamować rozwój inwestycji.
  • Ryzyka regulacyjne i polityczne: Zmiany w prawie i przepisach to kolejny zestaw wyzwań. Na przykład proponowane zaostrzenie Lex Koller, o którym była wcześniej mowa, może zniechęcić część inwestorów zagranicznych, jeśli zostanie wdrożone, potencjalnie ograniczając napływ kapitału do pewnych segmentów (np. finansowanie inwestycji przez zagranicznych inwestorów może być trudniejsze). Chociaż celem jest schłodzenie cen, mogą pojawić się efekty uboczne, takie jak niższa płynność na rynku nieruchomości jacquemoudstanislas.ch. Na rynku krajowym istnieje też ryzyko polityczne w postaci inicjatyw referendalnych lub zmian polityki. Szwajcarska demokracja bezpośrednia oznacza, że wyborcy mogą (i robią to) wprowadzać inicjatywy dotyczące rynku nieruchomości – od limitów czynszów, przez podatki od pustostanów, po rygorystyczne ograniczenia zabudowy. Obecnie coraz częściej pojawiają się głosy za większą ochroną najemców z powodu niedoboru mieszkań. Jeśli czynsze będą nadal gwałtownie rosły, istnieje ryzyko populistycznych postulaty wprowadzenia regulacji czynszów lub surowszych przepisów dotyczących eksmisji z powodu remontów itp. Takie zasady mogą wpływać na zwrot z inwestycji dla właścicieli. Z drugiej strony, istnieje ryzyko, że antyrozwojowe nastawienie polityczne może ograniczyć inwestycje (na przykład jeśli opór społeczny wobec większej gęstości zabudowy wzrośnie, budowa potrzebnych mieszkań w Zurychu będzie jeszcze trudniejsza). Przegrane w ostatnim czasie referenda dotyczące rozwoju w różnych częściach Szwajcarii (nie w Zurychu, ale np. inicjatywa w Genewie ograniczająca budowę) pokazują to napięcie. Władze miasta Zurychu są na ogół proinwestycyjne (na czele z pragmatykami dostrzegającymi potrzebę mieszkań), ale klimat polityczny może się zmienić.
  • Inflacja i koszty operacyjne: Chociaż Szwajcaria obecnie cieszy się niską inflacją (~1-2%), ponowny wzrost inflacji podniósłby koszty operacyjne budynków (energia, utrzymanie, podatki od nieruchomości indeksowane do wartości) oraz potencjalnie stopy procentowe, co ograniczałoby przepływy pieniężne właścicieli. W przypadku nieruchomości komercyjnych wysoka inflacja mogłaby zaszkodzić detalistom i najemcom biur, utrudniając podnoszenie czynszów. Z drugiej strony umiarkowana inflacja może pomóc inwestorom finansującym zakup długiem poprzez erozję wartości zadłużenia, jednak w Szwajcarii wielu inwestorów polega na kapitale własnym. Dodatkowo koszty transformacji energetycznej mogą być znaczące – modernizacja starych budynków poprzez instalację paneli słonecznych, nowe systemy grzewcze itd. wymaga kapitału. Choć często inwestycja ta zwraca się w dłuższym czasie, początkowo stanowi wyzwanie finansowe, szczególnie dla mniejszych właścicieli.

W istocie, rynek nieruchomości w Zurychu nie jest pozbawiony zagrożeń. Stoi na bardzo solidnych fundamentach (wysoki popyt, niska podaż, stabilność gospodarcza), lecz ryzyka takie jak spowolnienie gospodarcze, wahania stóp procentowych i zmiany regulacyjne mogą ostudzić rynkowy entuzjazm. Uczestnicy rynku powinni przyjąć ostrożny optymizm: prognoza na przyszłość to dalszy wzrost, lecz scenariusze takie jak światowa recesja czy drastyczne zmiany w polityce mogą zmienić ten kierunek. Wymowne jest, że takie instytucje jak UBS monitorują Zurych jako potencjalną bańkę mattgul.com – co przypomina, by nie popaść w samozadowolenie. Mimo to Zurych historycznie dobrze radził sobie w trudnych czasach – nawet podczas kryzysu finansowego 2008 roku ceny jedynie na krótko wyhamowały. Utrzymujący się prestiż miasta jako centrum finansowego i miejsca do życia daje dodatkową ochronę. Jednak w najbliższej przyszłości kluczowe będzie zmierzenie się z kryzysem dostępności mieszkań i zwiększenie podaży lokali, by ograniczyć niezadowolenie społeczne i nie dopuścić do przegrzania rynku na niebezpieczną skalę. Delikatna równowaga pomiędzy atrakcyjnością rynku dla inwestorów a potrzebami mieszkańców będzie kształtować politykę oraz ryzyka na kilka kolejnych lat.

Źródła:

Marcin Frąckiewicz

Dodaj komentarz

Your email address will not be published.

Don't Miss

Real Estate Market in Lucca, Italy: 2025-2028 Outlook

Rynek nieruchomości w Lukce, Włochy: Prognozy na lata 2025-2028

Przegląd rynku nieruchomości w Lucca Lucca, historyczne miasto otoczone murami
Marrakesh Real Estate Market 2025: Comprehensive Overview and Outlook

Rynek nieruchomości w Marrakeszu 2025: kompleksowy przegląd i prognozy

Aktualny przegląd rynku (2025) Sektor nieruchomości mieszkaniowych Ceny i trendy: