Buumia vai kupla? Zürichin kuuma kiinteistömarkkina 2025 ja siitä eteenpäin

Vähittäiskauppa – Parhaat ostosalueet säilyttävät vetovoimansa

Vähittäiskaupan kiinteistöt Zürichissä ovat osoittaneet poikkeuksellista kestävyyttä. Itse asiassa kaupungin pääostos­katu, Bahnhofstrasse, on yhä yksi maailman kalleimmista vähittäiskaupan sijainneista. Parhaat vuokrat ydinkeskustan liike­tiloista ovat nousseet yli 20 % vuoden 2020 jälkeen, saavuttaen noin 10 250 CHF/m² vuodessa vuoden 2024 loppuun mennessä jll.com. Tämä asettaa Zürichin lippulaivakadun Euroopassa toiseksi vain Pariisin ja Lontoon jälkeen vähittäisvuokrien hintavertailussa jll.com. Näin korkeat vuokrat heijastavat ylellisyysbrändien ja vähittäiskauppiaiden kovaa kysyntää rajallisista liiketiloista. Vapaita tiloja Bahnhofstrassella ei käytännössä ole lainkaan, tyhjäkäyttöaste on 0 % jll.com – jokainen vapautuva liike napataan välittömästi. Viime vuosina useat kansainväliset brändit ovat laajentaneet lippulaivamyymälöitään tai tulleet kadulle uutena, pitäen tilat täynnä. Zürichin asema vauraana kansainvälisenä kaupunkina tukee tätä: se johtaa Eurooppaa ostovoimassa asukasta kohden, mikä vahvasti tukee vähittäismyyntiä jll.com. Vakaa virta turisteja, liikematkustajia ja varakkaita asukkaita takaa jatkuvat myynnit luksusliikkeissä, kello- ja koruliikkeissä sekä huippumuodissa. Vaikka verkkokauppa kasvaa, Bahnhofstrassen sijainnin tuoma kokemus ja arvovalta on jälleenmyyjille korvaamaton. Samankaltainen tilanne vallitsee myös muilla keskeisillä alueilla, kuten Vanhassakaupungissa ja Seefeldin putiikkikortteleissa – kysyntä on vahvaa ja vapaat liiketilat vähissä.

Kuitenkin toissijaiset vähittäiskaupan sijainnit kohtaavat vivahteikkaamman tilanteen. Jotkut sivukadut ja vähemmän keskeiset ostoskeskukset ovat joutuneet hakemaan uutta asemaa COVIDin jälkeen, ja keskitason vähittäiskauppiaat ovat tietoisia verkko-ostamisen kilpailusta. Kokonaisjalankulkijamäärät Zürichissä palautuivat turistien ja toimistotyöntekijöiden palatessa, mutta ostajat odottavat nyt enemmän kuin pelkkiä myymälöitä – menestyvät vähittäiskaupan paikat tarjoavat elämyksiä (kahviloita, tapahtumia) ja mukavuutta. Silti Zürichin vähittäiskauppasektori menestyy hyvin verrattuna moniin kaupunkeihin. Kuluttajien luottamusta tukevat Sveitsin matala inflaatio ja nousevat palkat, ja työttömyys on erittäin alhainen. Pääkatujen vuokranantajat saavuttivat ennätysvuokrat vuonna 2024 jll.com, mikä osoittaa vähittäismyyjien vahvaa luottamusta kivijalkamyymälöihin täällä. Tämän seurauksena sijoittajat ovat yhä kiinnostuneita huippuluokan vähittäiskauppakohteista, jotka tarjoavat vakaata tuottoa (vaikka tuottoprosentit ovat alhaiset hintatason vuoksi). Tulevaisuudessa vähittäiskaupan suorituskyky todennäköisesti eriytyy segmentin mukaan: ultraprime menestyy jatkossakin, kun taas heikompien sijaintien on innovoitava. Jos Aasiasta ja Yhdysvalloista tuleva matkailu kasvaa tulevina vuosina, se vauhdittaa edelleen keskustan vähittäiskauppaa. Toisaalta mikäli kulutuskysyntä notkahtaa tai uudet verkkokauppatottumukset yleistyvät, vähemmän keskeiset myymälät saattavat joutua paineeseen. Tällä hetkellä Zürichin vähittäiskiinteistöistä voi kertoa vahvuuden tarinaa huipulla – “Sijainti, sijainti, sijainti” pätee, sillä Bahnhofstrassella on maailman huippuluokan vuokrat ja nollatyhjäkäyttö erittäin korkean kysynnän vuoksi jll.com.

Teollisuus & logistiikka – Kova kysyntä, rajallinen tarjonta

Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen segmentillä Zürichin alueella (ja koko Sveitsissä) nähdään vahvaa kysyntää ja kiristyvää vajaakäyttöä. Vuonna 2023 logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttöaste koko maassa laski noin 5,1 %:iin, kun se vuonna 2019 oli vielä 7,7 % jll.com. Toisin sanoen varasto- ja jakelutilat ovat yhä enemmän käytössä verkkokaupan kasvun, toimitusketjujen uudelleenjärjestelyn sekä yritysten kasvaneiden varastotasojen vuoksi. Sveitsin logistiikka keskittyy tärkeiden kuljetusreittien varrelle – suuri osa tiloista sijoittuu Basel–Zürich–Solothurn-kolmioon ja suurten kaupunkialueiden ympärille jll.com. Zürich, joka sijaitsee tärkeiden moottoriteiden ja lentokentän läheisyydessä, on merkittävä logistiikkakeskus, mutta kärsii tilaongelmista. Suuri osa teollisuusmaasta on otettu uudelleen käyttöön toimistoina tai asuinrakennuksina (erityisesti Zürichin kaupungissa), mikä rajoittaa uusien varastojen tarjontaa. Monet nykyisistä varastoista ovat vanhoja eivätkä täysin vastaa nykyajan tarpeita (esim. alhaisemmat vapaat sisäkorkeudet, vähemmän lastauslaitureita) jll.com, mikä tarkoittaa että grade A -luokan logistiikkatilat ovat erittäin harvinaisia.

Logistiikka- ja teollisuustilojen vuokrat Zürichin alueella ovat tyypillisesti noin 85–140 CHF/m² vuodessa riippuen tilan koosta ja sijainnista jll.com. Nämä vuokratasot ovat kansainvälisesti korkeita (heijastaen korkeat sveitsiläiset maa- ja rakennuskustannukset). Vuokrien kasvu on ollut maltillista mutta tasaista vajaakäytön laskiessa. Sijoittajia kiinnostaa tämä omaisuusluokka yhä enemmän sen vakaiden tulojen ja kasvupotentiaalin vuoksi – logistiikkatuotot ovat Sveitsissä matalia (~4–5 %), mutta hieman korkeampia kuin huippuluokan toimistotuotot. On huomionarvoista, että valtaosa logistiikkakiinteistöistä Sveitsissä on yritysten omistuksessa (eli yritykset omistavat varastonsa) jll.com. Vain noin 300 logistiikkakiinteistöä koko maassa on vuokrattuja sijoituskiinteistöjä jll.com. Tämä lisää alan epälikvidisyyttä ja eksklusiivisuutta. Ne harvat sijoituskelpoiset varastot, jotka tulevat markkinoille, herättävät suurta kiinnostusta – mukaan lukien ulkomaiset institutionaaliset ostajat, joita Sveitsin vakaus houkuttelee.

Seuraavina vuosina logistiikan kehityksen odotetaan pysyvän rajoittuneena. Sopivaa maata uusille suurille varastoille Zürichin ympärillä on vähän ja se on tiukasti säänneltyä. Joitakin teollisuusalueita kaupungin laitamilla ja A1-moottoritien varrella kuitenkin tehostetaan – vanhoihin kohteisiin saatetaan rakentaa monikerroksisia logistiikkatiloja tai niitä saatetaan jakaa kaupunkien ”viimeisen kilometrin” jakeluun. Lähellä sijaitsevan varastoinnin trendi (enemmän varastoja Sveitsin sisällä) ja verkkokaupan kasvu pitävät kysynnän korkealla nykyaikaisista logistiikkatiloista. Tämän seurauksena vaje voi pienentyä entisestään ja vuokrat nousta hitaasti, erityisesti ensiluokkaisissa varastoyksiköissä. Yksi haasteista on vanhentuneiden kohteiden uudistaminen – monet vanhat teollisuusrakennukset eivät täytä nykyisiä logistiikkavaatimuksia jll.com. Luovia ratkaisuja, kuten osan muuntaminen varastointiin tai pk-yritysten käyttöön, kokeillaan vajaakäytön vähentämiseksi jll.com. Kaiken kaikkiaan Zürichin teollisuuskiinteistöjen näkymät ovat positiiviset, ja niitä leimaavat niukkuus ja vahva kysyntä. Tämä markkina-alue ei ehkä saa yhtä paljon huomiota kuin Zürichin asuntomarkkinat tai toimistot, mutta se tarjoaa nousevia mahdollisuuksia sijoittajille, jotka osaavat navigoida kaavoituksessa ja löytää kohteita – pieni vajaakäyttö ja vakaa vuokrakysyntä ovat vankasti olemassa jll.com.

Sijoitusnäkymät: Tuotot, Ulkomainen Kiinnostus & Mahdollisuudet

Ulkomaiset sijoitukset ja sääntely: On tärkeää huomata, että Sveitsi ylläpitää tiukkoja sääntöjä (Lex Koller), jotka rajoittavat ulkomaalaisten omistusta asuinkiinteistöissä.

Ulkomaalaiset, jotka eivät ole Sveitsin asukkaita, eivät yleisesti ottaen voi ostaa asuntoja Zürichissä (paitsi harvinaisissa tapauksissa tai tiettyjen poikkeusrakenteiden kautta) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Kuitenkin ulkomaalaiset voivat sijoittaa liikekiinteistöihin vapaasti, ja tähän asti he ovat voineet myös ostaa osuuksia sveitsiläisistä kiinteistöyhtiöistä tai rahastoista ilman rajoituksia jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Tämän ansiosta ulkomainen institutionaalinen pääoma on voinut epäsuorasti tulla Zürichin markkinoille.On merkittävää maailmanlaajuista kiinnostusta – valtion sijoitusrahastot, globaalit REIT-rahastot ja yksityiset sijoittajat ovat sijoittaneet rahaa sveitsiläisiin kiinteistörahastoihin, kehityshankkeisiin ja kaupallisten omaisuuserien hankintoihin.Esimerkiksi Zürichin arvotoimistorakennuksista ja liikekiinteistöistä kilpailevat usein saksalaiset rahastot tai Lähi-idän sijoittajat.Jatkossa kuitenkin sääntely-ympäristö saattaa tiukentua.Maaliskuussa 2025 Sveitsin hallitus ilmoitti suunnitelmista rajoittaa entisestään ulkomaalaisten kiinteistöhankintoja, mikä saattaa lopettaa poikkeuksen, jonka ansiosta ulkomaalaiset ovat voineet vapaasti ostaa noteerattujen kiinteistöyhtiöiden osakkeita jacquemoudstanislas.ch.Jos tällaiset uudistukset toteutetaan (ne ovat parhaillaan keskustelun alla), ne vaatisivat hallituksen hyväksynnän ulkomaisille sijoittajille jopa epäsuorissa kiinteistösijoituksissa, mikä olisi merkittävä muutos, jonka tavoitteena on hillitä kysyntää jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Tämä on herättänyt huolta siitä, että ulkomaista pääomaa saatetaan karkottaa.Lainsäädäntöprosessi on kuitenkin vielä käynnissä – mahdolliset muutokset vievät aikaa ja niitä voidaan lieventää jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Toistaiseksi ulkomaisen sijoittajan kiinnostus pysyy korkeana, erityisesti liikeomaisuuden ja kehityshankekumppanuuksien osalta.

Vakaat tuotot matalan tuoton markkinoilla: Zürichin kiinteistöt ovat arvostettuja ”turvasatama”-sijoituksia, jotka tarjoavat vakautta korkeiden tuottojen sijaan. Vuonna 2025 Zürichin ensiluokkaiset asuin- ja toimistokiinteistöt tuottavat tyypillisesti vain noin 2,5–3,5 % vuosittain (bruttotuotto) foxstone.ch. Nämä tuotot ovat maltillisia, mikä kuvastaa Sveitsin kiinteistöjen korkeaa arvostusta ja alhaista riskiä. Institutionaalisille sijoittajille, kuten eläkerahastoille ja vakuutusyhtiöille, Zürichin kiinteistöjen luotettavuus ja pääoman säilyminen tekevät niistä ydinsijoituksen. Itse asiassa suuret omistajat raportoivat vakaita tai nousevia arvoja – esimerkiksi Swiss Life (yksi Sveitsin suurimmista kiinteistösijoittajista) ilmoitti portfolionsa käyvien arvojen nousseen noin 0,2 % vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä, vastoin mahdollisia laskusuhdanteita reuters.com. Vuokratuotot nähdään erittäin varmoina Zürichissä täyden käyttöasteen ja vahvan vuokralaisten maksukyvyn ansiosta. Kokonaiskorko odotetaan jatkossa tulevan pääosin vuokratuotoista ja lievästä pääoman arvonnoususta (ennuste noin 1–4 % vuosihintojen kasvua seuraavina vuosina investropa.com). Kansainväliset sijoittajat ovat myös edelleen kiinnostuneita matalista tuotoista huolimatta, koska Sveitsiä pidetään turvasatamana. Globaali epävarmuus lisää Zürichin kiinteistöjen houkuttelevuutta ulkomaalaisille ostajille, jotka etsivät varallisuuden säilyttämistä investropa.com. Vahva Sveitsin frangi ja maan poliittinen vakaus lisäävät houkuttelevuutta.

Nousevat mahdollisuudet – vihreät ja erikoissegmentit: Sijoittajat tarkkailevat myös uusia markkinarakoja ja lisäarvoa tuovia strategioita Zürichin markkinoilla. Yksi iso teema on kestävyys. Kasvava kysyntä (vuokralaisten ja ostajien keskuudessa) kohdistuu ympäristöystävällisiin, energiatehokkaisiin rakennuksiin, ja vihreän sertifikaatin omaavat kiinteistöt voivat saada korkeamman hinnan investropa.com. Hallituksen tavoite hiilidioksidipäästöjen vähentämiseksi – esimerkiksi uusi laki, joka vaatii aurinkopaneelit useimpiin uusiin rakennuksiin pv-magazine.com – edellyttää vanhojen kiinteistöjen peruskorjausta ja uusiutuvan energian infrastruktuurin kehittämistä. Tämä luo sijoittajille mahdollisuuksia uudistaa vanhoja rakennuksia mm. eristyksen, lämpöpumppujen ja aurinkopaneelien avulla, jolloin lisäarvoa syntyy ja vihreitä määräyksiä noudatetaan. Toinen trendi on teknologia ja PropTech kiinteistöalalla: älykotiratkaisut, digitaaliset vuokralaispalvelut ja data-analytiikka lisäävät kiinteistöjen arvoa (erityisesti teknologiaorientoituneille vuokralaisille Zürichissä) investropa.com.

Tietyt kiinteistösektorit osoittavat myös kasvupotentiaalia. Logistiikka- ja life science -kiinteistöille on suuri kysyntä mutta niukasti tarjontaa – kevyen teollisuuden tilojen muuttaminen tai kehittäminen metropolialueen laitamilla viimeisen kilometrin logistiikkaan tai laboratorio-/tutkimuskäyttöön on lupaava vaihtoehto. Asuntorakentaminen “B”-alueilla Zürichin ympärillä on toinen mahdollisuus: koska keskustan asuntojen hinnat ovat korkealla, ulommat kaupunginosat ja lähiöt kasvavat voimakkaasti (sijoittajat hakevat näiltä alueilta uusia vuokra-asuntokohteita, joissa tuotto voi olla hieman korkeampi) foxstone.ch. Itse asiassa esikaupunkialueet, joilta on hyvät liikenneyhteydet, nousevat sijoittajakohteiksi, kun vuokralaiset etsivät suhteellisen kohtuuhintaisia vaihtoehtoja ydinkeskustan ulkopuolelta foxstone.ch. Lisäksi vaihtoehtoiset asumismallit ovat yleistymässä: yhteisöllinen asuminen ja osuuskuntamalli. Zürichillä on vahvat perinteet voittoa tavoittelemattomissa asuinosuuskunnissa, ja kaupunki tukee alaa (tavoitteena, että 33 % asunnoista olisi voittoa tavoittelemattomia vuoteen 2050 mennessä) digitalcollection.zhaw.ch. Vaikka osuuskuntamalli ei tavoittele maksimivoittoja, se tarjoaa vakaita, pitkäaikaisia tuottoja ja perustuu usein julkisen ja yksityisen yhteistyöhön kaupungin mailla – institutionaaliset sijoittajat kuten eläkerahastot sijoittavat varovasti tällaisiin projekteihin osana ESG-ystävällistä strategiaa. Yksityisellä puolella yhteisölliset kohteet, joissa on joustavat vuokrasopimukset ja yhteiset palvelut, vetoavat nuoriin ammattilaisiin ja ulkomaalaisiin, tarjoten markkinaraon, jota kannattaa seurata.

Tuotto-odotukset: Kaiken kaikkiaan sijoittajat voivat odottaa kohtuullista mutta luotettavaa tuottoa Zürichin kiinteistöistä seuraavien vuosien aikana. Parhaat asuin- ja liikekiinteistöt saattavat tuottaa noin 3 % vuosittaista kassavirtaa foxstone.ch, minkä lisäksi tulee muutama prosentti pääoman arvonnousua – ei mitään huimaa, mutta sopusoinnussa Sveitsin matalan riskin profiilin kanssa. Korkeampaa tuottoa hakevat sijoittajat katsovat arvonlisästrategioihin (esim. vanhojen asuntojen kunnostaminen ja myynti omistusasuntomarkkinoille vahvan kysynnän vuoksi) tai uudisrakentamiseen (korkeat rakennuskustannukset ja sääntely tekevät tästä kuitenkin haastavaa Zürichissä). Myös kiinteistöjen joukkorahoitusalustat ovat tulleet mukaan (esim. Foxstone, Crowdhouse), mahdollistaen sijoittajille hieman suuremman riskin ottamisen 5–7 % tavoitetuotolla hajautettujen kiinteistösalkkujen kautta foxstone.ch. Kiinnostus ulkomailta todennäköisesti jatkuu ydinkiinteistöissä, ellei uusia lakeja tiukasti rajoiteta. Yhteenvetona Zürichin sijoitusnäkymät pysyvät positiivisina mutta kilpailtuina – markkinoiden vakaus ja niukkuus viittaavat arvojen säilymiseen, mutta sijoittajien tulee olla luovia hyvän tuoton löytämiseksi. Keskeisiä mahdollisuuksia ovat kestävyysparannuksissa, kasvavan asuinkysynnän täyttämisessä alipalveluilla segmenteillä sekä Zürichin jatkuvan kasvun hyödyntämisessä samalla kun navigoidaan muuttuvassa sääntely-ympäristössä.

Tärkeimmät kaupunginosat ja kiinteistöjen kuumat alueet

Zürich on monipuolisten kaupunginosien kaupunki, joilla jokaisella on oma luonteensa ja kiinteistötrendinsä. Alla tuomme esiin useita tärkeimpiä kaupunginosia – huippuluokan järvenrantakortteleista nouseviin urbaanialueisiin – mukaan lukien niiden hintatasot, suosion ajurit, kehityshankkeet ja asumisen laadun tekijät:

• Enge (Alue 2) – Ylellistä asumista järven rannalla. Enge, joka sijaitsee Zürichin keskustan eteläpuolella, on muodostunut huippuluokan asuntojen ja varakkaiden ammattilaisten magneetiksi. Hinnat ovat täällä keskimäärin noin 18 300 CHF/m² investropa.com, mikä on kaupungin korkeimpia. Uudet ylelliset rakennushankkeet (joissa on esimerkiksi yksityisiä kuntosaleja ja concierge-palveluja) houkuttelevat varakkaita ulkomaalaisia ja teknologiayritysten johtajia Engeen investropa.com. Alueen vetovoima piilee sen erinomaisessa sijainnissa – kävelymatkan päässä keskustasta, järven rannalla ja palveluiden, kuten Rieter-puiston ja Museum Bärengassen, tuntumassa. Asumismukavuus on erinomaista: Engessä on laadukkaita ostosmahdollisuuksia, kansainvälisiä kouluja ja lyhyt työmatka rahoituskeskus Paradeplatzille. Koska uusia premium-hankkeita on yhä rakenteilla, Engen eksklusiivisuus – ja korkeat hinnat – ovat jäädäkseen investropa.com.
• Seefeld (Alue 8) – Zürich-järven halutuin alue. Seefeld on äärimmäisen tavoiteltu naapurusto kaupungin itäpuolella, ja se tunnetaan erityisesti läheisyydestään Zürich-järveen, trendikkäistä ravintoloistaan ja elävästä tunnelmastaan. Kiinteistöjen hinnat ovat täällä huippuluokkaa (Zürichin korkeimpia neliöhintoja) ja kysyntä erittäin kovaa investropa.com. Tyhjiä asuntoja ei juuri ole – kaikki haluavat asua Seefeldissä. Vaikka vuokratuotot ovat alhaiset (~2–3 %, mikä kertoo korkeista pääoma-arvoista), jatkuvasti matala vajaakäyttö ja korkeat vuokrat korostavat alueen houkuttelevuutta investropa.com. Seefeldissä on tarjolla sekä tyylikkäitä historiallisia rakennuksia että moderneja asuntoja, joista monista on näkymä järvelle. Asukkaat nauttivat rantaviihtyvyydestä, viheralueista kuten Zürichhornin puistosta sekä putiikeista. Alue on suosittu sekä varakkaiden paikallisten että ulkomaalaisten keskuudessa. Uutta rakennetaan vähän (lukuun ottamatta satunnaisia luksusasuntohankkeita), joten tarjonta pysyy niukkana. Seefeldin voi odottaa jäävän luksusalueeksi, jossa on erinomainen elämänlaatu – ja hinnat sen mukaiset.
• Fluntern (Alue 7) – Arvostusta Zürichbergillä. Fluntern sijaitsee metsäisillä Zürichbergin rinteillä ja on yksi Zürichin arvostetuimmista asuinalueista. Alue tunnetaan upeista maisemista, luksushuviloista ja huippukouluista. Perheet arvostavat Flunternia erityisesti sen eliittitason koulutusmahdollisuuksien vuoksi – alueella sijaitsee tunnettuja kouluja (kuten Zurich International Schoolin yksikkö sekä erinomaisia julkisia alakouluja), joiden oppilasmäärät ovat jatkuvasti korkeat. Flunternin kodit ovat tilavia ja usein arkkitehtonisesti vaikuttavia, ja alueella sijaitsee useita suurlähetystöjä ja yritysjohtajien asuntoja. Kiinteistöhinnat ovat erittäin korkeat (verrattavissa järvialueisiin) ja tarjonta niukkaa – mikä tahansa myyntikohde Flunternissa herättää välitöntä kiinnostusta. Alue tarjoaa rauhallisen ja vihreän ympäristön (lähellä eläintarhaa ja metsäreittejä), mutta on silti vain muutaman minuutin päässä keskustasta raitiovaunulla. Rakentaminen on vähäistä tiukan kaavoituksen ansiosta, joka suojelee alueen luonnetta. Yhteenvetona Fluntern tarjoaa yksityisyyttä, luontoa ja arvostusta, mikä pitää sen jatkuvasti kysyttynä Zürichin eliitin keskuudessa.
• Zürich West / Kreis 5 (Alue 5) – Teollisesta trendikkääksi. Kreis 5, tunnetaan myös nimellä Zurich West, on muuttunut karusta teollisuusalueesta yhdeksi kaupungin trendikkäimmistä naapurustoista. Tämä jatkuva gentrifikaatio on nostanut kiinteistöjen arvoa – keskimääräinen asunnon neliöhinta täällä oli noin 14 600 CHF/m² vuonna 2024, kasvua 3 % edellisvuoteen verrattuna investropa.com. Alueella on paljon uusia rakennushankkeita: vanhojen varastojen tilalle on noussut loft-asuntoja, taidegallerioita, teknologiatoimistoja ja yöelämän paikkoja. Nuoret ammattilaiset ja luovat ihmiset muuttavat Kreis 5:een sen rosoisen tunnelman ja keskustaa edullisempien hintojen vuoksi investropa.com. Kaupunki on aktiivisesti investoinut Kreis 5:n viihtyvyyteen – lisännyt puistoja, kouluja ja kulttuuritiloja tehdäkseen alueesta perheystävällisemmän investropa.com. Liikenneyhteydet ovat erinomaiset (useita raitiovaunulinjoja, lähellä Hardbrücke-asemaa). Suurten projektien, kuten Europaalleen (raiteiden toisella puolella) ja paikallisten uudistusten myötä kehitys jatkuu. Kreis 5:ssä on nyt Zürichin trendikkäimpiä ravintoloita, klubeja ja designliikkeitä, joita täydentävät uudet yhteisörakenteet. Alue tarjoaa ainutlaatuisen urbaanin elämäntyylin, ja siksi kysynnän (ja hintojen) odotetaan yhä nousevan sen käynnissä olevan nousun myötä investropa.com.
• Altstetten (Alue 9) – Nouseva kaupunkikeskus. Altstetten, joka sijaitsee Zürichin länsiosassa, saa yhä enemmän huomiota edullisempana asuinalueena, jolla on kasvupotentiaalia. Vuosien ajan se oli pääosin teollisuus-/työläisalue, mutta muutokset viime aikoina ovat olleet dramaattisia. Kiinteistöjen hinnat Zürichin keskustassa ovat räjähtäneet, mikä on johtanut siihen, että ”monet ostajat ja vuokralaiset etsivät vaihtoehtoja Altstettenista budjettiystävällisenä vaihtoehtona” investropa.com investropa.com. Keskimääräiset neliöhinnat ovat täällä huomattavasti matalampia kuin keskustassa (tehden tästä yhden Zürichin parhaista arvoista) investropa.com. Samalla Altstettenissa on toteutettu merkittäviä infrastruktuuriparannuksia – erityisesti Limmattalin pikaraitiotien laajennus ja muut julkisen liikenteen uudistukset ovat tehneet työmatkasta Altstettenista keskustaan vaivatonta investropa.com. Uusia asuin- ja monitoimihankkeita nousee Altstettenin rautatieaseman ympärille ja reittien varrelle. Alueella on nyt moderneja asuntoja, ostoskeskuksia ja toimistokomplekseja (useilla suurilla yrityksillä on toimistoja Altstettenin yrityspuistoissa). Nopea liikkuminen, edulliset vuokrat/hinnat ja kasvavat palvelut ovat nostaneet Altstettenin elinvoimaiseksi toissijaiseksi keskukseksi. Monet ensiasunnon ostajat ja nuoret perheet etsivät täältä tilaa, johon on varaa. Kun yhä useampi löytää alueen kätevyyden ja edut, Altstettenin profiili ja kiinteistöjen arvo ovat tasaisessa nousussa investropa.com.
• Oerlikon (Alue 11) – Vilkkaasti kehittyvä liiketoiminta- ja asuinalue. Oerlikon Pohjois-Zürichissä on ollut yksi kaupungin suurimmista kehitystarinoista. Erinomaisten liikenneyhteyksien (suuri S-Bahn-juna-asema, raitiovaunu- ja bussikeskukset) ja runsaan maapinta-alan ansiosta Oerlikon on muuttunut kukoistavaksi kaupunkikeskukseksi. Alueella on uusia toimistorakennuksia, ostoskeskuksia (kuten Neumarkt-ostari) ja asuinkerrostaloja. Tämä kasvu lisää kiinteistöjen kysyntää – mediaaniomakotitalon hinta Oerlikonissa ylittää nyt 2,5 miljoonaa CHF (isommille perheasunnoille), ja kaikkien kiinteistötyyppien hinnat ovat nousussa investropa.com. Kiinteistönvälittäjät raportoivat kasvavasta kiinnostuksesta, kun sekä asukkaat että yritykset suuntaavat Oerlikonin kätevälle sijainnille investropa.com investropa.com. Alueen jatkuvat kehityshankkeet houkuttelevat: useita korkeita ja monikäyttöisiä rakennuksia on rakenteilla tai juuri valmistunut, tuoden alueelle moderneja asuntoja ja parantaen paikallista infrastruktuuria investropa.com. Katutasolla Oerlikon on saanut uusia puistoja, ravintoloita ja kulttuuritiloja, mikä luo elävän yhteisöllisen ilmapiirin investropa.com. Alue on yhä omavaraisempi – ihmiset voivat asua, työskennellä ja viettää vapaa-aikaa kaikki Oerlikonissa. Sijaintinsa ansiosta (10 min junalla Zürichin keskustaan ja suora yhteys Zürichin lentokentälle), Oerlikon on kuuma alue sekä sijoittajille että vuokralaisille. Alueen odotetaan kehittyvän entisestään tulevien parannusten (kuten suunnitellun innovaatiokampuksen ja urheilutilojen) myötä. Niille, jotka etsivät vahvaa kasvupotentiaalia Zürichissä, Oerlikon tarjoaa houkuttelevan yhdistelmän hyviä liikenneyhteyksiä, uutta kehitystä ja kohtalaisen maltillisia hintoja (ainakin keskustaan ja järvenrantaan verrattuna).
• Affoltern (Alue 11) – Uusi infrastruktuuri, uutta vetovoimaa. Kauempana alueella 11 sijaitseva Affoltern on noussut kiinteistömarkkinoiden valopilkkuna infrastruktuuri-investointien ja kohtuullisen hintatason ansiosta. Äskettäin Swiss Federal Roads Office investoi merkittävästi uusiin teihin ja moottoriteiden laajennuksiin Affolternin ympärillä investropa.com, mikä on huomattavasti parantanut alueen saavutettavuutta. Tämä on tuonut Affolternin kartalle ostajille, jotka arvostavat helpompaa työmatkaa autolla tai bussilla investropa.com. Lisäksi Zürichissä nähtiin uudisasuntojen rakennusbuumi vuonna 2023, erityisesti Affolternin kaltaisilla alueilla – eniten uusia asuntoja sitten vuoden 2018 rakennettiin, mikä osoittaa sekä rakennuttajien että ostajien kiinnostusta investropa.com. Näiden uusien asuntojen tullessa markkinoille (usein halvemmalla kuin keskustaprojekteissa), Affoltern houkuttelee nuoria ammattilaisia ja perheitä, jotka etsivät modernia asumista kilpailukykyiseen hintaan investropa.com investropa.com. Alueen väkiluku kasvaa tämän myötä. Affoltern hyötyy myös viereisistä viheralueista ja rauhallisesta esikaupunkimiljööstä, tarjoten tasapainon kaupungin ja maaseudun välillä. Kaupungin suunnitelma mahdollisesti laajentaa julkista liikennettä Affolterniin lisää alueen vetovoimaa entisestään. Yhteenvetona, Affoltern on positiivisessa kehityskaaressa: parantunut saavutettavuus, uusi asuntotarjonta ja yhä kohtuullinen hintataso tekevät siitä houkuttelevan vaihtoehdon hintatietoisille asunnonostajille. Alueen jatkuva muutos enteilee vahvaa tulevaisuuden kasvua sekä yhteisön että kiinteistöjen arvoissa investropa.com.
• Schwamendingen (alue 12) – Edullinen ja kehittyvä alue. Kaupungin pohjoisosassa sijaitseva Schwamendingen on perinteisesti ollut matalampien kustannusten ja vähemmän arvostettu asuinalue – mutta tilanne on muuttumassa. Nykyään siitä on tulossa “suosittu budjettiystävällinen vaihtoehto” niille, joilla ei ole varaa Zürichin keskustaan investropa.com. Asumiskustannukset ovat täällä kaupungin matalimpia, mikä houkuttelee monia ensiasunnon ostajia ja keskituloisia perheitä. Schwamendingenissä on myös uudistamisen vauhtia. Lippulaivahankkeena toimii “Über-Gärten”, jonka myötä alueelle valmistuu 228 uutta vuokra-asuntoa innovatiivisella suunnittelulla (tilavat loggiat, yhteiset “metsäpuutarhat”) parantamaan viihtyisyyttä investropa.com. Tällaiset projektit uudistavat asuntokantaa ja houkuttelevat monipuolisempaa asukaskuntaa. Toinen merkittävä parannus on Schwamendingenin melusuojaustunneli, uraauurtava infrastruktuurihanke, jossa osa moottoritietä peitettiin “vihreällä” katteella investropa.com. Tämä on dramaattisesti vähentänyt alueen melua ja ilmansaasteita sekä luonut uuden puistoalueen tunnelin päälle investropa.com. Elämänlaadun paraneminen on selvästi aistittavissa – rauhallisemmat kadut, puhtaampi ilma ja uudet viheralueet. Nämä toimenpiteet kertovat vahvasta yhteisöllisestä panostuksesta Schwamendingeniin. Alue tarjoaa nyt harvinaisen tasapainon edullisuuden ja viihtyisyyden välillä Zürichissä investropa.com. Tämän seurauksena Schwamendingenin suosio kasvaa arvoa etsivien keskuudessa: saat enemmän tilaa rahallesi ja alue on nousussa. Se on erinomainen esimerkki siitä, miten Zürichin esikaupunkialueet kehittyvät vastaamaan nykyajan tarpeita. Tulevaisuudessa on odotettavissa, että Schwamendingenin maine ja kiinteistökysyntä jatkavat nousuaan, vaikka hinnat pysynevät saavutettavampina kuin kaupungin eliittialueilla.

Kukin näistä kaupunginosista havainnollistaa Zürichin monipuolista kiinteistömaisemaa. Mainitsemisen arvoisia ovat myös ”Kultarannikon” ja ”Hopearannikon” yhteisöt Zürichinjärven varrella aivan kaupungin rajojen ulkopuolella – Kultarannikko (aurinkoinen itäranta) esimerkiksi Küsnachtin ja Zollikonin kylissä on edelleen ultra-priimaluokkaa huviloille ja siellä voi kartanoiden kauppahinnat nousta yli 10 miljoonan CHF:n investropa.com, kun taas Hopearannikko (länsiranta, esim. Thalwil, Horgen) tarjoaa hieman enemmän vastinetta rahalle, mutta on silti erittäin arvokasta aluetta. Kaupungissa, etsitpä sitten vanhan maailman luksusta (Enge, Seefeld, Fluntern), rosoista urbaania asumista (Kreis 5) tai nousevia perheystävällisiä alueita (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), Zürichin kaupunginosat tarjoavat sen – jos vain onnistut saamaan asunnon. Huomionarvoista on, että kaikkia alueita yhdistää rajallinen tarjonta. Jopa ”edullisissa” kaupunginosissa asunnon löytäminen ei ole helppoa. Tämä tarkoittaa, että hintojen nousu on koko kaupungin tarina, vain eri mittakaavoissa. Sijoittajille ja asunnonostajille näiden kaupunginosien vivahteiden tunteminen – uusimmat kuumat alueet verrattuna vakiintuneisiin arvokohteisiin – on avain Zürichin markkinoilla navigointiin.

Tulevaisuuden muovaavat infrastruktuuri- ja kehityshankkeet

Liikenneyhteyksien parannukset: Zürich jatkaa merkittäviä infrastruktuuri-investointeja kasvunsa tueksi ja asumisviihtyvyyden lisäämiseksi. Viime vuosina on toteutettu tai aloitettu suuria joukkoliikenteen laajennuksia. Hyvä esimerkki on uusi Limmattalin pikaraitiolinja, joka avattiin yhdistämään läntiset kaupunginosat (Altstetten/Affoltern) Limmat-laakson esikaupunkeihin. Tämä raitiotielaajennus ja muut raitiotieverkoston parannukset ovat merkittävästi lyhentäneet matka-aikoja ulommilta alueilta keskustaan investropa.com. Parempi saavutettavuus lisää jo nyt alueiden kuten Altstettenin ja Affolternin vetovoimaa, kuten aiemmin mainittiin, tekemällä niistä houkuttelevampia asukkaille ja yrityksille. Lisää raitiotien ja bussikaistojen laajennushankkeita on suunnitelmissa, jotta kaikilla alueilla olisi hyvät joukkoliikenneyhteydet. Samaan aikaan S-Bahn-lähijunaverkosto – Zürichin seudun liikkumisen selkäranka – on päivityksen kohteena. Ruuhkaista Stadelhofenin asemaa ollaan laajentamassa (uusi tunneli ja laiturit tekeillä), jotta rautatiekapasiteetti keskustassa kasvaa tulevina vuosina. Myös liittovaltio edistää ”Zürich Brütten -tunnelin” hanketta (uusi junatunneli Winterthuriin päin) parantaakseen kaukojunayhteyksiä 2030-luvun alkuun mennessä. Näiden hankkeiden ansiosta junat kulkevat tiheämpään ja ruuhkat vähenevät, mikä mahdollistaa metropolialueen ennustetun väestönkasvun.

Teiden osalta innovatiiviset ratkaisut parantavat liikenteen sujuvuutta ja ympäristöä. Yksi merkittävistä hankkeista on Schwamendingenin moottoritieen katteen rakentaminen (mainittu yllä), joka valmistui peittämään meluisan moottoritien maisemoidulla kannella investropa.com. Tämä ei ainoastaan yhdistänyt moottoritien erottamia kaupunginosia, vaan loi myös uuden 1,6 km:n pituisen viherpuiston asukkaille – win-win-tilanne liikkuvuuden ja kaupunkielämän laadun kannalta. Kaupungilla ja kantonilla on samankaltaisia suunnitelmia muiden liikenteen pullonkaulojen ratkaisemiseksi tunneleilla tai kattamisvaihtoehdoilla (esim. keskustelut Rosengartenstrassen kehätien osien mahdollisesta tunneloimisesta melun vähentämiseksi tiheästi asutuilla alueilla). Lisäksi Zurichin joukkoliikenteestä tulee entistä ympäristöystävällisempää: kaupunki ottaa käyttöön sähköbusseja ja laajentaa pyöräilyinfrastruktuuria uusilla pyöräilyn ”superväylillä”, joita suunnitellaan risteilemään kaupungin halki. Kaikki nämä pyrkimykset tukevat Zurichin tavoitetta olla mallikas 2000-luvun liikennekaupunki, jossa myös ulkokehän kaupunginosat ovat hyvin liitettyjä ja kestävät liikkumismuodot etusijalla. Tehokas liikenneinfrastruktuuri on tärkeää myös kiinteistöille – se avaa uusia alueita kehitykselle ja varmistaa, että kaupunki voi kasvaa ilman ruuhkautumista.

Suurhankkeet: Useat laajamittaiset kehityshankkeet muokkaavat Zürichin kaupunkirakennetta. Ehkä odotetuin on Hardturmin “Ensemble”-projekti, joka uudistaa pitkään tyhjänä olleen Hardturmin stadionin alueen 5. kaupunginosassa. Projektiin kuuluu uusi 18 000-paikkainen jalkapallostadion Zürichin kahdelle jalkapalloseuralle, jota reunustavat kaksi korkeaa tornia sekä keskikorkeat rakennukset, joihin tulee noin 600 uutta asuntoa (mukaan lukien kohtuuhintaisia asuntoja) sekä toimisto- ja liiketiloja swissinfo.ch. Äänestäjät hyväksyivät tämän 570 miljoonan Sveitsin frangin suunnitelman jo vuonna 2018 swissinfo.ch, ja vuosien poliittisen väännön ja oikeusprosessien jälkeen rakentamisen odotetaan alkavan pian. Toteutuessaan hanke luo kokonaan uuden naapurustokeskittymän Länsi-Zürichiin, vastaten sekä urheiluinfrastruktuurin tarpeisiin että asuntotarjontaan. Asuntokomponentti on merkittävä – toisen tornin on tarkoitus olla pääasiassa osuustoiminta-/yleishyödyllistä asumista, mikä auttaa kaupunkia kohti kohtuuhintaisen asumisen tavoitteita swissinfo.ch. Vaikka oikeuskäsittelyt ovat viivästyttäneet aikataulua (hanke on ollut “start–stop” -tilassa vastustuksesta johtuen) coliseum-online.com swissinfo.ch, yleinen odotus on, että Ensemble etenee lopulta ja tuo modernin stadionin 2020-luvun puolivälissä/lopussa sekä kipeästi kaivattuja uusia asuntoja.

Keskustassa valtava Europaallee-hanke (entisten ratapiha-alueiden kehitys Zürichin pääaseman vieressä) on äskettäin valmistunut viimeisiin vaiheisiinsa. Viime vuosikymmenen aikana Europaallee on tuonut uusia toimistotiloja (mukaan lukien Googlen suuri kampus), satoja asuntoja, yliopistokampuksen ja ostospromenadeja – käytännössä laajentaen keskustaa. Valmistuminen vuosina 2020–2021 tarkoittaa, että ydin-Zürichissä ei ole enää suuria tyhjiä tontteja. Huomio on nyt pienemmissä täydennys- ja entisen teollisuuden alueissa. Esimerkiksi Oerlikonissa kehitys jatkuu paikoissa kuten Centro (Oerlikonin keskustan uudistus) ja Andreasturm-pilvenpiirtäjä (avattu 2018), jota ovat seuranneet muut tornit, kuten Franklin Tower, ja lisää rakennetaan Oerlikonin aseman ympärille. Pohjois-Zürichissä suunnitteilla on uusi innovaatiopuisto Dübendorfin lähelle (juuri kaupungin ulkopuolelle), johon tulee T&K-tiloja ja mahdollisesti asuntoja – hyödyntäen läheisyyttä ETH:n ja yliopiston kanssa.

Zurichin suunnittelijat painottavat myös kestävää kaupunkikehitystä. Monet metropolialueen vanhat teollisuusalueet on tarkoitus muuttaa monikäyttöisiksi. Esimerkiksi esikaupungeissa: Dietikonin alueella on käynnissä suuri hanke, jossa vanha teollisuusalue muunnetaan asuinalueeksi, johon tulee tuhansia asuntoja, mikä epäsuorasti helpottaa Zürichin kaupungin asuntopulaa. Kaupungin sisällä kaupunkien uudistaminen Kreis 4 ja 5 (Langstrasse ja Zurich West) jatkuu, suunnitelmien ohjaamana vihreiden sisäpihojen ja yhteisöllisten tilojen lisäämiseksi uusien rakennusten rinnalle investropa.com. Kaupungin vuoden 2040 yleiskaava keskittyy “Innenentwicklung” – täydennysrakentamiseen – eli tiivistämiseen olemassa olevan kaupunkirakenteen sisällä laajenemisen sijaan. Tähän liittyy joidenkin joukkoliikenteen palveluiden kannalta keskeisten alueiden kaavoittaminen korkeampiin rakennuksiin, ja monikäyttöisten tornitalojen salliminen tietyillä alueilla (esimerkiksi lisää korkeita rakennuksia sallitaan Altstettenin ja Oerlikonin ympärillä). Zurich kuitenkin tasapainottaa tätä tiukkojen suunnittelu- ja ympäristöstandardien avulla, jotta kaupungin luonne säilyy.

Infrastruktuuri kohtaa kaupunkisuunnittelun: Toinen merkittävä aloite on Zürichin sitoutuminen 2000-watin yhteiskuntaan ja ilmastotavoitteisiin. Kaupunki toteuttaa ohjelmia rakennusten energiatehokkaaksi kunnostamiseksi, laajentaa kaukolämpöverkkoja (usein käyttäen järvivettä tai hukkalämpöä) ja vaatii aurinkopaneelien asentamista uusiin rakennuksiin uuden liittovaltion lain mukaisesti pv-magazine.com. Tämä vihreän infrastruktuurin panostus tarkoittaa, että rakennuttajien on usein integroitava aurinkopaneelit, viherkatot ja energiatehokkaat LVI-ratkaisut hankkeisiin – mikä nostaa alkuinvestointeja mutta parantaa pitkän aikavälin kestävyyttä. Palkintona on kaupunki, joka säilyy erittäin viihtyisänä, vähäpäästöisenä ja ilmastonkestävänä, mikä puolestaan pitää kiinteistöjen arvon vahvana.

Myös kaavoituspolitiikka kehittyy. Kaupunki on ilmoittanut suunnittelevansa yhteiskäyttöisten asuntojen suojelua – esimerkiksi varaamalla osan julkisesta maasta osuuskunnille ja säätämällä kaavamääräyksiä, jotka kannustavat edullisten asuntojen rakentamiseen uusiin hankkeisiin. Merkittävä tavoite äänestäjien päättämänä on, että kolmasosa kaikista asunnoista olisi osuuskuntien tai muiden voittoa tavoittelemattomien tahojen omistuksessa vuoteen 2050 mennessä digitalcollection.zhaw.ch. Tämä ajaa kaupunkia tarjoamaan maata ja suotuisat ehdot tällaisille hankkeille (esim. “Mehr Als Wohnen” osuuskuntakompleksi Hunziker Arealissa, joka valmistui muutama vuosi sitten, toimii mallina monistettavaksi). Lisäksi lyhytaikaisvuokrauksen (Airbnb) sääntelystä on keskusteltu keinona varmistaa, että asunnot palvelevat paikallisia tarpeita – Zürich harkitsee rajoitteita asuntojen vuokraamiselle turisteille, jotta asuntoja ei poisteta pitkäaikaisesta asuntokannasta, mutta tiukkaa lakia ei toistaiseksi ole hyväksytty.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Zürichin infrastruktuuri- ja kehityshankkeet tähtäävät älykkääseen kasvuun: liikennekapasiteetin lisäämiseen, uusien asuntojen mahdollistamiseen vajaakäytössä olevilla alueilla sekä kaupungin viher- ja julkisten tilojen kehittämiseen. Hardturmin stadionin, Schwamendingenin tunnelin ja uusien raitiovaunulinjojen kaltaiset hankkeet ovat esimerkkejä Zürichin lähestymistavasta – investoida parannuksiin, jotka palvelevat useita tavoitteita (asuminen, liikkuminen, ympäristö). Näiden toimien odotetaan auttavan Zürichin säilymistä erittäin kilpailukykyisenä ja viihtyisänä, mikä puolestaan ruokkii kiinteistömarkkinoiden vahvuutta. Haasteita toki riittää (NIMBY-vastustuksesta monimutkaisiin sveitsiläisiin lupaprosesseihin), mutta kaupungin historia osoittaa asteittaista, konsensukseen perustuvaa kehitystä. Sijoittajille ja asukkaille nämä hankkeet tarkoittavat parempaa saavutettavuutta, lisää asumismahdollisuuksia tietyillä alueilla sekä Zürichin kaupunkimaiseman jatkuvaa uudistumista seuraavan vuosikymmenen aikana.

Sääntely-ympäristö: verotus, omistussäännöt & rakennusmääräykset

Zürichin kiinteistömarkkinat toimivat Sveitsin vakaan mutta kehittyvän sääntelykehyksen puitteissa, joka kattaa kaiken verotuksesta ulkomaalaisomistukseen ja kestävän kehityksen vaatimuksiin. Tässä ovat keskeiset näkökohdat ja muutokset vuodelle 2025:

Ulkomaisen omistuksen säännöt – Lex Koller: Ehkä merkittävin sääntely on Lex Koller -laki, joka rajoittaa ulkomaalaisten pääsyä asuinkiinteistöjen ostamiseen Sveitsissä.

Zurichin kaupungissa tämä tarkoittaa, että ei-asuinkunnat ulkomaalaiset eivät voi ostaa koteja tai asuntoja sijoitus- tai lomakiinteistöiksi.Vain asukkaat (mukaan lukien ulkomaiset kansalaiset, joilla on Sveitsin oleskelulupa) rinnastetaan paikallisiin kiinteistön ostossa jacquemoudstanislas.ch.On joitakin poikkeuksia – esim.ulkomaiset voivat ostaa tietyillä turistialueilla loma-asuntoja tai ottaa huomattavan osuuden listatusta sveitsiläisestä kiinteistörahastosta/yhtiöstä (epäsuora omistus) ilman ongelmia jacquemoudstanislas.ch.Myös liikekiinteistöt ovat vapautettuja, joten ulkomaiset yritykset tai yksityishenkilöt voivat vapaasti ostaa toimistoja, liiketiloja, hotelleja jne.Nämä säännöt ovat historiallisesti rajoittaneet kansainvälistä keinottelua Sveitsin asuntomarkkinoilla ja varmistaneet, ettei markkinoita hallitse ulkomaiset ostajat (kuten joissakin muissa globaalissa kaupungeissa on nähty).Kuitenkin, muutoksia on tulossa: liittoneuvosto (Sveitsin hallitus) ilmoitti maaliskuussa 2025 suunnitelmistaan kiristää Lex Kolleria entisestään jacquemoudstanislas.ch.Ehdotettujen uudistusten mukaan Sveitsissä asuvien ulkomaalaisten voisi olla pakko myydä kotinsa, jos he muuttavat pois (sulkee porsaanreiän), ja ratkaisevasti nykyinen poikkeus, joka sallii kiinteistöyhtiöiden osakkeiden ostamisen, poistuisi jacquemoudstanislas.ch.Se tarkoittaa, että ulkomaisten sijoittajien olisi saatava lupa jopa sijoittaakseen epäsuorasti listatun kiinteistöyhtiön tai rahaston kautta – merkittävä muutos.Myös ehdotettu: ulkomaiset liikekiinteistöjen ostajat rajoitettaisiin omaan käyttöön; he eivät voisi ostaa vain vuokratakseen eteenpäin jacquemoudstanislas.ch.Nämä toimenpiteet tähtäävät kysynnän hillitsemiseen ja Sveitsin asuntopulan ratkaisemiseen (osa laajempaa strategiaa, joka liittyy väestönkasvun huoliin) jacquemoudstanislas.ch.On tärkeää huomata, että nämä eivät ole vielä laki – luonnosta valmistellaan parlamentaarista käsittelyä varten, ja voimakasta vastustusta odotetaan liike-elämän ja kiinteistöalan ryhmiltä jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Jos tällaiset tiukat säännöt lopulta hyväksytään (mikä on epävarmaa), se voisi merkitä merkittävää muutosta ulkomaisten investointien oikeudellisessa ympäristössä, mikä saattaisi vähentää joitakin ulkomaisen pääoman virtoja.Sillä välin vuodelle 2025 tilanne säilyy ennallaan: ulkomaisilla ostajilla on rajallinen suora rooli Zürichin asuntomarkkinoilla, mutta he ovat aktiivisia kaupallisissa ja epäsuorissa sijoituksissa.Jokaisen, joka harkitsee sijoittamista ulkomailta, tulisi pysyä ajan tasalla Lex Koller -uudistuskeskustelusta, sillä se voi muuttaa sijoitusmahdollisuuksia lähitulevaisuudessa.Kiinteistöverot ja omistusasumisen kustannukset: Sveitsin verojärjestelmä on yleisesti suotuisa kiinteistönomistajille, mutta sillä on joitain ainutlaatuisia piirteitä. Pitkäaikaisesti omistetun yksityisen kiinteistön myynnistä ei peritä liittovaltion myyntivoittoveroa, mutta Zürichin kantoni (kuten useimmat kantonit) perii omat kiinteistön myyntivoittoveronsa kiinteistökaupoista, yleensä asteittain kasvavana (korkeampi vero, jos myyt muutaman vuoden sisällä ostosta, mikä kannustaa pitkäaikaiseen omistukseen). Zürich perii myös kiinteistön varainsiirtoveroa (noin 1 % hinnasta) sekä notaarin/kiinteistörekisterin maksuja practiceguides.chambers.com. Asunnonomistajat maksavat vuotuista varallisuusveroa kiinteistön arvosta ja merkittävästi, Sveitsi määrää ”lasketun vuokratulon” veron omistusasunnossa asuville – eli verottaa omistajaa ikään kuin hän ansaitsisi vuokratuloa asuessaan omassa kodissaan zug4you.ch. Monet omistajat ovat pitkään vastustaneet tätä laskettua vuokratuloveroa, ja sen uudistamista tai poistamista on vaadittu. Itse asiassa Bernissä käydään keskustelua lasketun vuokratulon veron poistamisesta, mikä saattaa liittyä myös asuntolainojen korkovähennysoikeuden poistamiseen tasapainottavana toimenpiteenä ubs.com. Jos uudistus menee läpi tulevina vuosina, se muuttaisi laskentaa asunnonomistajille (mahdollisesti nostaisi nettoväriä niille, joilla ei ole asuntovelkaa, mutta poistaisi esteen ostamiselle). Vuonna 2025 ei ole tehty lopullisia päätöksiä – mutta asiaa kannattaa seurata. Positiivisena puolena omistajille, Sveitsin inflaatio laski ja viiteasuntolainakorko (joka vaikuttaa sallittuihin vuokrankorotuksiin) pysyi vakaana vuonna 2024 swissmarketplace.group, joten asuntolainojen korot ja inflaation mukaan sidotut ylläpitokulut ovat vakiintuneet. Sijoittajille vuokratulo verotetaan normaalina tulona (kulujen vähentämisen jälkeen), ja yrityssijoittajat hyötyvät suhteellisen matalista Sveitsin yhteisöveroista (noin 19 % Zürichissä, ja laskemassa hieman kansallisten verouudistusten vuoksi OECD:n minimitasojen mukaisesti). Kaiken kaikkiaan kiinteistöjen verolainsäädäntö on ennakoitavaa ja maltillista, muutokset tapahtuvat vähitellen eikä yllättäen – tämä on yksi syy, miksi sijoitusilmapiiri pysyy houkuttelevana.

Vuokralaisten suojelu ja vuokrasääntely: Zürichissä, kuten koko Sveitsissä, on vuokralaisystävällinen järjestelmä. Noin 55-60 % sveitsiläisistä kotitalouksista asuu vuokralla (Zürichin kaupungissa jopa enemmän), joten lait tasapainottavat, mutta painottuvat vuokralaisten suojeluun. Vuokria saa yleensä nostaa vain tietyin ehdoin – esimerkiksi jos kansallinen viitekoron korko nousee tai inflaation ja asunnon arvonnousua lisäävien remonttien perusteella. Vuonna 2023 vuokranantajat saivat harvinaisen mahdollisuuden nostaa vuokria, koska viitekorkoa korotettiin kahdesti (1,25 %:sta 1,5 %:iin), mikä osaltaan selittää vuoden isot vuokrankorotukset swissmarketplace.group. Vuonna 2024 korko pysyi vakaana, eikä uusia kustannusshokkeja, kuten polttoaineen hintojen nousua, tapahtunut, joten vuokrien kasvu hidastui noin 4–5 %:iin swissmarketplace.group. Jos SNB:n äskettäinen koronlasku lopulta laskee viitekorkoa, jotkut vuokralaiset voivat jopa hakea vuokranalennuksia (yleensä viiveellä). Häätösuoja Sveitsissä on vahva – pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla olevia vuokralaisia voidaan häätää vain rajatuista syistä, kuten omistajan omasta tarpeesta, ja silloinkin huomattavalla irtisanomisajalla. Lisäksi vuokralaisilla on mahdollisuus riitauttaa kohtuuttoman suuret vuokrankorotukset tai lähtövuokrat oikeudessa vallitsevan matalan tarjontatilanteen vuoksi. Zürichin kaupungin hallitus seuraa kohtuuhintaisten asuntojen tilannetta ja harkitsee tarvittaessa lisätoimia (kuten vuokrakattoa tai lisää tukia), jos asuntokriisi pahenee. Vuoteen 2025 mennessä ei ole tullut uusia vuokrasäädöksiä olemassa olevan liittovaltiotason lainsäädännön lisäksi, mutta kyseessä on poliittinen keskustelunaihe, erityisesti kun vuokralaisryhmät ovat järjestäneet mielenosoituksia suuria vuokrankorotuksia ja häätöjä vastaan (esim. “Sugus”-rakennusten protesti loppuvuonna 2024 swissinfo.ch). Sijoittajien on syytä ottaa huomioon, että vuokrankorotuksia säännellään ja poliittinen paine hillitä jyrkkiä vuokrannousuja kasvaa vallitsevan asuntopulan vuoksi.

Vihreä rakentaminen ja kaavoitusmääräykset: Zürich ja Sveitsi ovat ottamassa käyttöön kiinteistöjen ympäristösääntelyä. Kesäkuussa 2024 sveitsiläiset äänestäjät hyväksyivät ylivoimaisesti uuden lain uusiutuvan energian käyttöönoton vauhdittamiseksi pv-magazine.com. Yksi tärkeä velvoite: kaikki yli 300 m²:n uudet rakennukset on varustettava aurinkopaneeleilla katoilla tai julkisivuilla vuodesta 2025 alkaen pv-magazine.com. Zürichin kantoni voi jopa laajentaa tämän pienempiin rakennuksiin. Käytännössä tämä tekee aurinkoenergian integroimisesta vakio käytännön uusille rakennuksille. Lisäksi monet kantonit (myös Zürich) ovat ottaneet käyttöön säännöksiä, joiden mukaan uudet lämmitysjärjestelmät eivät voi olla öljy- tai kaasukäyttöisiä – niiden on oltava uusiutuvia (lämpöpumppu, aurinkolämpö tms.) tai ainakin matalapäästöisiä, erityisesti uudisrakentamisessa sekä peruskorjauksissa. Zürichin kaupunki kannustaa Minergie-sertifiointiin (sveitsiläinen vihreän rakentamisen merkki) uusissa rakennuskohteissa; vaikka se ei ole pakollista, moni rakentaja noudattaa sitä helpottaakseen lupaprosesseja ja houkutellakseen ympäristötietoisia ostajia. Rakennusmääräykset velvoittavat myös korkeatasoiseen eristykseen, kolminkertaisiin ikkunoihin ja muihin energiatehokkuustoimiin, jotka tukevat Sveitsin tavoitetta vähentää rakennusalan päästöjä. Rakentajille tämä tarkoittaa jonkin verran suurempia rakennuskustannuksia, mutta myös sitä, että uudet sveitsiläisrakennukset ovat huippuluokkaa energiatehokkuudessa. Seuraavina vuosina voidaan odottaa yhä useampien vanhojen rakennusten jälkikäteen parantamista vastaamaan näitä standardeja – mahdollisesti valtion kannustimien tai vaatimusten avulla suurten remonttien yhteydessä.

Kaavoituspuolella Zürichin kaupunkisuunnittelijat kohtaavat haasteen luoda lisää asuntoja ja toimistoja kaupunkia laajentamatta. Kaavoituslainsäädäntöjä on uudistettu sallimaan tiiviimpää rakentamista tietyille alueille: esimerkiksi rautatieasemien tai joukkoliikenteen solmukohtien ympärillä on kaavoitettu mahdollistamaan keskikorkeat tai korkeat rakennukset, missä aiemmin saattoi olla vain matalia rakennuksia. Kaupunki hyödyntää myös “Innenentwicklung”-strategioita – käyttämättömien liikealueiden muuttamista asuinalueiksi, ylisuurten asuntojen jakamista pienempiin jne. Merkittävä kaavoitushanke on pilvenpiirtäjävyöhykkeiden määrittely: Zürichissä on tietyt alueet, joilla korkeat rakennukset (yli 40m) sallitaan, kuten Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) ja Altstettenin lähellä, kun taas historiallisessa keskustassa ja järvenrannalla on tiukat korkeudet. Näin pyritään keskittämään korkea rakentaminen niille alueille, jossa infrastruktuuri sen mahdollistaa ja samalla säilytetään kaupunkinäkymät (kuten tunnettu näkymä Alpeille).

Toinen sääntelynäkökohta on kohtuuhintaisen asumisen/yhteisöasuntojen kiintiö uusissa suurissa rakennushankkeissa. Kaupunki neuvottelee usein niin, että osa asunnoista myydään voittoa tavoittelemattomille asumisyhdistyksille tai vuokrataan alle markkinahintojen määräajaksi. Tämä on osa tavoitetta saavuttaa 1/3 voittoa tavoittelemattomien asuntojen osuus digitalcollection.zhaw.ch. Toistaiseksi Zürichissä osuus on noin 25%, joten panostus näihin ratkaisuihin tulee kasvamaan.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Zürichin sääntely-ympäristö vuonna 2025 on vakaa, mutta suuntaamassa kohti voimakkaampaa puuttumista asumisen ja ilmasto-ongelmien ratkaisemiseksi. Verotus on edelleen melko kevyttä ja ennustettavaa. Ulkomaisille ostajille asetetut säännöt ovat tiukat ja voivat kiristyä entisestään, vaikka kaupallisille sijoittajille jääkin vielä liikkumavaraa. Vihreän rakentamisen sääntely kiihtyy, mikä tekee kestävistä rakennustavoista pakollisia. Ja asumisen kohtuuhintaisuustoimet – vuokralaissuojasta osuuskuntien edistämiseen – laajenevat asteittain tasaamaan markkinoiden epätasapainoa. Toimijoille sääntöjen noudattaminen tarkoittaa näihin politiikkoihin tarttumista: esimerkiksi aurinkopaneelien suunnittelua alusta lähtien tai sijoitusten rakenteistamista Lex Koller -säännösten mukaisesti. Vaikka tällaiset sääntelyt lisäävätkin monimutkaisuutta, ne samalla ylläpitävät Zürichin pitkäaikaista houkuttelevuutta – varmistavat kestävän kehityksen, rajoittavat spekulatiivisia kuplia ja säilyttävät kaupungin korkean elämänlaadun, mikä lopulta tukee kiinteistöjen arvoa.

Markkinariskit ja haasteet

Vaikka Zürichin yleinen näkymä on optimistinen, useat riskit ja haasteet voivat vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin vuonna 2025 ja tulevina vuosina. Sijoittajien ja tarkkailijoiden kannattaa pitää nämä tekijät mielessä:

• Korko- ja rahoitusriskit: Useiden vuosien erittäin alhainen korkotaso nosti hintoja, mutta nyt tilanne on muuttunut. Vuosina 2022–2023 Sveitsin keskuspankki nosti korkoja räväkästi negatiiviselta tasolta jopa 1,75 %:iin, mikä viilensi markkinaa jonkin verran. Vuoteen 2025 mennessä inflaatio oli rauhoittunut ja keskuspankki teki pienen koronlaskun investropa.com, mutta korot voivat nousta uudelleen, jos inflaatio kiihtyy tai globaali tilanne muuttuu. Nousevat korot vaikuttaisivat suoraan Sveitsin kiinteistömarkkinoihin tekemällä asuntolainoista kalliimpia ja heikentämällä ostajien maksukykyä, mikä voisi hillitä kysyntää investropa.com. Koska Zürichin hinnat ovat hyvin korkeita, ne ovat herkkiä rahoituskustannuksille – merkittävä korkojen nousu voi ajaa osan ostajia markkinoiden ulkopuolelle ja pakottaa hintojen nousun pysähtymään tai jopa kääntymään laskuun ylikuumentuneilla alueilla. Lisäksi pankit ovat tiukentaneet lainaehdot (osittain Basel III -sääntelyuudistuksen vuoksi vuodesta 2025, joka vaatii suurempia pääomapuskureita foxstone.ch). Luotonsaajiin kohdistuu nyt tiukat rajoitukset (enintään noin 80 % lainoitussuhde ja ankarat stressitestit 5 % korolla), mikä voi rajoittaa voimakkaasti velkaantuneita sijoittajia. Vaikka yleinen odotus on, että korkokehitys on vakaa tai lievästi laskeva (Sveitsin inflaation ollessa vain noin 0,7 % engelvoelkers.com), mikä tahansa yllättävä inflaation kiihtyminen tai taloudellinen shokki voi muuttaa tilannetta. Korkoepävarmuus onkin merkittävä riski, jota kannattaa seurata.
• Makrotaloudelliset ja geopoliittiset epävarmuustekijät: Zürichin kiinteistömarkkinat ovat riippuvaisia Sveitsin laajemmasta taloudellisesta tilanteesta ja globaalista vakaudesta. Taloudelliset epävarmuudet – kuten mahdollinen maailmanlaajuinen tai eurooppalainen taantuma – muodostavat riskin investropa.com. Esimerkiksi, jos taantuma iskee pankki- tai teknologia-alaan, Zürichissä voi näkyä työpaikkojen menetyksiä tai investointien hidastumista, mikä vähentää sekä toimisto- että asuntokysyntää. Kaupunki ei ole immuuni maailman tapahtumille: Ukrainan sota, energiakriisit tai muut geopoliittiset jännitteet voivat vaikuttaa. Sveitsin hallitus on todennut, että kiristynyt geopoliittinen tilanne (Ukrainan sota, Lähi-idän konfliktit) on jatkuva riski kansainväliselle kaupalle ja energian hinnoille, mikä voi vaikuttaa negatiivisesti Sveitsin talouteen engelvoelkers.com. Esimerkiksi öljyn/kaasun hintojen nousu voi kiihdyttää inflaatiota ja rasittaa kuluttajia sekä yrityksiä. Lisäksi valuuttakurssivaihtelut (erityisen vahva Sveitsin frangi) voivat heikentää Sveitsin vientiä ja yritysten kannattavuutta, mikä vaikuttaa välillisesti toimistojen käyttöasteeseen ja yritysten muuttajien asuntokysyntään. Toinen makrotekijä on maahanmuuttopolitiikka: Sveitsin väestönkasvu (joka lisää asuntotarvetta) voi hidastua, jos poliittiset voimat onnistuvat rajoittamaan maahanmuuttoa. Mainittu SVP:n aloite väestön rajoittamiseksi 10 miljoonaan on äärimmäinen, mutta osoittaa poliittista painetta kasvun rajoittamiseksi jacquemoudstanislas.ch. Jos maahanmuuttoa leikataan merkittävästi, asuntokysyntä voi pitkällä aikavälillä hiljentyä. Kaiken kaikkiaan, vaikka Sveitsin talous on tällä hetkellä vakaa, maailmanlaajuiset taantuma- tai kriisiskenaariot muodostavat laskuriskin, jolloin kiinteistöjen vajaakäyttö voi nousta ja hinnat joutua korjausliikkeeseen.
• Asuntokupla ja kohtuuhintaisuuden huolenaiheet: Vuosien hintojen nousu on herättänyt kysymyksen: Onko Zürich asuntokuplassa? Joidenkin mittareiden mukaan kyllä – se kuuluu kaupunkien joukkoon, joissa kuplariski on korkea. UBS:n Global Real Estate Bubble Index vuonna 2023 sijoitti Zürichin yhä ”kuplariskin” kategoriaan, joka oli vain kahden kaupungin joukossa maailmanlaajuisesti (Tokion ohella) sillä tasolla ubs.com mattgul.com. Asuntojen hinnat suhteessa tuloihin ja vuokriin ovat hyvin venyneet. Jos korot nousisivat tai kysyntä hiipuisi, Zürichin korkeat arvostustasot voisivat joutua korjaukseen. Sääntelyviranomaiset ovat tästä tietoisia; Sveitsin keskuspankki on viime vuosina aktivoinut vastasyklisen puskurivaatimuksen hillitäkseen liiallista asuntolainoitusta. UBS:n analyytikot arvioivat kuplariskin tällä hetkellä ”kohtalaiseksi” (aikaisemmasta äärimmäisestä laskenut) johtuen hintojen nousun lievästä hidastumisesta investropa.com, mutta riski ei ole poistunut. Paikallisille kohtuuhintaisuus on murtumispisteessä – keskiluokkaiset perheet kamppailevat jopa vaatimattomien asuntojen ostossa, mikä nostaa esiin sosiaalisia ja poliittisia kysymyksiä. Yhä useammat sanovat, että asuntomarkkinat ovat kestämättömän kalliit, ja jos enemmän ihmisiä alkaa muuttaa pois kaupungista, koska he eivät pysty maksamaan asumisesta, kysyntä voi heikentyä. Lisäksi kuplat eivät useinkaan pääty vain korkojen muutokseen vaan myös siihen, kun ostajien tunnelma kääntyy. Jos ostajat uskovat hintojen saavuttaneen huippunsa edes väliaikaisesti, psykologia voi kääntyä ostajien markkinaksi. Vaikka selvää tunnemuuttujan äkkikäännöstä ei vielä näy (jatkuvan pulan vuoksi), ylihinnoiteltujen segmenttien (kuten luksusasuntojen tai erittäin matalan tuoton sijoitusasuntojen) pysähtymisen tai lievän korjauksen riski on olemassa.
• Rakentamisen ja toimitusten haasteet: Ironista kyllä, yksi markkinoiden suurimmista haasteista on tarjonnan pula – uudisasuntoja ei tule markkinoille tarpeeksi. Tämä on riski siinä mielessä, että jos pula jatkuu tai pahenee, se voi hidastaa talouskasvua (yritysten voi olla vaikea rekrytoida osaajia, jos asunnot ovat liian harvinaisia/kalliita) ja houkutella raskaampaa valtion puuttumista. Rakentaminen Zürichissä ei ole helppoa: korkeat rakennuskustannukset, työvoimapula rakennusalalla, pitkät lupaprosessit ja asukkaiden vastustus hidastavat kehitystä. Vuonna 2024 asuntorakentaminen oli matalalla tasolla, ja vaikka rakentamista yritetään vauhdittaa, on riski, että uusia asuntoja ei rakenneta tarpeeksi kysyntään nähden, mikä jatkaa kriisiä. Liikepuolella uusien toimitilojen rakentaminen on romahtanut jll.com, mikä voi lyhyellä aikavälillä olla positiivista nykyisille vuokranantajille, mutta pitkällä aikavälillä tarkoittaa myös vähemmän moderneja tiloja uusien yritysten houkuttelemiseksi. Rakennusmateriaalien kustannusinflaatio on toinen haaste – vaikka paine helpotti vuonna 2024, aiemmat hinnannousut teräksessä, puutavarassa ym. nostivat hankkeiden kustannuksia ja osa projekteista pysäytettiin. Jos uusi maailmanlaajuinen inflaatioaalto iskee, kehityshankkeet voivat edelleen viivästyä.
• Sääntelevät ja poliittiset riskit: Laki- ja sääntömuutokset luovat oman haastekokonaisuutensa. Esimerkiksi aiemmin mainittu Lex Koller -lain mahdollinen tiukennus voisi toteutuessaan vähentää ulkomaista sijoittamista ja siten hidastaa pääomavirtoja tietyille osa-alueille (esim. kehityshankkeiden rahoitus ulkomaalaisten sijoittajien avulla voi vaikeutua). Vaikka tarkoituksena on hillitä hintatasoa, voi seurauksen olla myös alhaisempi likviditeetti kiinteistömarkkinoilla jacquemoudstanislas.ch. Kotimaassa poliittinen riski liittyy myös kansanaloitteisiin ja politiikan muutoksiin. Sveitsiläisen suoran demokratian myötä kansalaiset voivat (ja tekevätkin) aloitteita, jotka vaikuttavat kiinteistöalaan – vuokrasäännöistä tyhjiöveroon ja tiukkoihin kaavamääräyksiin. Tällä hetkellä on kasvava tarve vuokralaisten paremmille oikeuksille asuntopulan vuoksi. Jos vuokrat jatkavat nousuaan, voi syntyä populistinen liike vuokrakattojen tai tiukempien remonttien aiheuttamien irtisanomisten rajoitusten puolesta. Tällaiset säännöt voivat vaikuttaa vuokranantajien tuottoihin. Toisaalta, kasvuvastainen poliittinen ilmapiiri voi hidastaa kehitystä (esimerkiksi jos julkinen vastustus tiiviille rakentamiselle kasvaa, asuntojen rakentaminen Zürichiin vaikeutuu entisestään). Suomessa jotkin kehityshankkeet ovat kaatuneet kansanäänestyksissä (ei Zürichissä, mutta esim. Geneven rakennusrajoitusaloite), mikä kertoo jännitteestä. Zürichin kaupunginjohto on pääosin kehityshakuinen (pragmatistit näkevät asuntotarpeen), mutta poliittinen ilmapiiri voi muuttua.
• Inflaatio ja käyttökustannukset: Vaikka Sveitsissä inflaatio on tällä hetkellä matala (~1–2 %), inflaation kiihtyminen nostaisi rakennusten käyttökustannuksia (energia, ylläpito, arvoperusteiset kiinteistöverot) ja mahdollisesti myös korkoja, mikä kiristäisi omistajien kassavirtaa. Liikehuoneistoissa korkea inflaatio voi vaikeuttaa jälleenmyyjien ja toimistovuokralaisten asemaa, jolloin vuokrankorotukset muuttuvat haastavammiksi. Toisaalta kohtuullinen inflaatio hyödyttää velkarahoitteisia sijoittajia velan reaaliarvon pienentyessä, mutta Sveitsissä suuri osa sijoittajista on omarahoitteisia. Lisäksi energiatransition kustannukset voivat olla huomattavia – vanhojen rakennusten varustaminen aurinkopaneeleilla, uusilla lämmitysjärjestelmillä ym. vaatii pääomaa. Usein investointi maksaa itsensä ajan myötä takaisin, mutta väliaikaisesti se aiheuttaa taloudellisen haasteen, erityisesti pienille vuokranantajille.

Ytimeltään Zürichin kiinteistömarkkinoissa on myös haavoittuvuuksia. Markkina nojaa vahvoihin perustekijöihin (kova kysyntä, pieni tarjonta, taloudellinen vakaus), mutta riskit kuten talousnäkymien heikkeneminen, korkojen muutokset ja sääntelyn kiristyminen voivat hillitä kuumimpia hintanousuja. Markkinatoimijoiden on syytä suhtautua varovaiseen optimismiin: näkymät ovat suotuisat, mutta esimerkiksi maailmanlaajuinen taantuma tai radikaalit poliittiset muutokset voivat muuttaa kehityspolkua. On kuvaavaa, että laitokset kuten UBS seuraavat Zürichin markkinaa mahdollisen kuplariskin vuoksi mattgul.com – muistutus siitä, että markkinakehitykseen ei pidä suhtautua itsestäänselvyytenä. Zürich on kuitenkin toistaiseksi kestänyt kriisit hyvin – myös vuoden 2008 finanssikriisissä hinnat vain pysähtyivät lyhyesti. Kaupungin vetovoima finanssikeskuksena ja korkealaatuisena asuinpaikkana tuo vakautta. Tulevaisuudessa asumisen kohtuuhintaisuuden ratkaiseminen sekä asuntotarjonnan lisääminen ovat kuitenkin ratkaisevia sosiaalisen tyytymättömyyden ehkäisemiseksi ja markkinoiden ylikuumenemisen torjumiseksi. Tasapaino sijoittajien houkuttelemisen ja asukkaiden tarpeiden välillä määrittää kaupungin kiinteistöpolitiikan ja riskimaiseman tulevina vuosina.

---

Lähteet:

• Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
• Investropa – Zurichin kiinteistömarkkina-analyysi (kesäkuu 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
• SWI Swissinfo – ”Sveitsin asuntopula: kuinka vakava se on?” (huhti 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
• SMG Homegate Vuokraindeksi – Vuokrakehitys 2024 (tammi 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
• Investropa – ”Asunnon osto Sveitsissä: kannattaako?” (kesäkuu 2025) investropa.com investropa.com
• JLL Research – Zurichin toimistomarkkinat 2025 jll.com jll.com jll.com
• JLL – High Street Retail Zurich Q4 2024 jll.com jll.com
• JLL – Sveitsin logistiikkamarkkinat 2024 jll.com
• Foxstone – Sveitsin kiinteistötrendit 2025 foxstone.ch foxstone.ch
• Investropa – ”8 kuuminta kiinteistöaluetta Zürichissä 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
• Investropa – Zürichin kaupunginosat analyysissä investropa.com investropa.com investropa.com
• Sveitsin tilastokeskus / Reuters – Asuntojen hintojen ja vajaakäytön tiedot reuters.com swissinfo.ch
• Jacquemoud Stanislas lakitiedote – Lex Koller -kiristysesitykset (maaliskuu 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
• pv-magazine – Sveitsin aurinko-PV-laki hyväksyttiin (kesä 2024) pv-magazine.com
• UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Kaupunkien sijoitukset mattgul.com
• Investropa – Sveitsin markkinanäkymät 2024/25 investropa.com investropa.com
• Swissinfo – Zurichin stadionin ”Ensemble”-projekti swissinfo.ch
• Swissinfo – Asuntoprotestit Zürichissä swissinfo.ch

Teollisuus & logistiikka – Kova kysyntä, rajallinen tarjonta

Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen segmentillä Zürichin alueella (ja koko Sveitsissä) nähdään vahvaa kysyntää ja kiristyvää vajaakäyttöä. Vuonna 2023 logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttöaste koko maassa laski noin 5,1 %:iin, kun se vuonna 2019 oli vielä 7,7 % jll.com. Toisin sanoen varasto- ja jakelutilat ovat yhä enemmän käytössä verkkokaupan kasvun, toimitusketjujen uudelleenjärjestelyn sekä yritysten kasvaneiden varastotasojen vuoksi. Sveitsin logistiikka keskittyy tärkeiden kuljetusreittien varrelle – suuri osa tiloista sijoittuu Basel–Zürich–Solothurn-kolmioon ja suurten kaupunkialueiden ympärille jll.com. Zürich, joka sijaitsee tärkeiden moottoriteiden ja lentokentän läheisyydessä, on merkittävä logistiikkakeskus, mutta kärsii tilaongelmista. Suuri osa teollisuusmaasta on otettu uudelleen käyttöön toimistoina tai asuinrakennuksina (erityisesti Zürichin kaupungissa), mikä rajoittaa uusien varastojen tarjontaa. Monet nykyisistä varastoista ovat vanhoja eivätkä täysin vastaa nykyajan tarpeita (esim. alhaisemmat vapaat sisäkorkeudet, vähemmän lastauslaitureita) jll.com, mikä tarkoittaa että grade A -luokan logistiikkatilat ovat erittäin harvinaisia.

Logistiikka- ja teollisuustilojen vuokrat Zürichin alueella ovat tyypillisesti noin 85–140 CHF/m² vuodessa riippuen tilan koosta ja sijainnista jll.com. Nämä vuokratasot ovat kansainvälisesti korkeita (heijastaen korkeat sveitsiläiset maa- ja rakennuskustannukset). Vuokrien kasvu on ollut maltillista mutta tasaista vajaakäytön laskiessa. Sijoittajia kiinnostaa tämä omaisuusluokka yhä enemmän sen vakaiden tulojen ja kasvupotentiaalin vuoksi – logistiikkatuotot ovat Sveitsissä matalia (~4–5 %), mutta hieman korkeampia kuin huippuluokan toimistotuotot. On huomionarvoista, että valtaosa logistiikkakiinteistöistä Sveitsissä on yritysten omistuksessa (eli yritykset omistavat varastonsa) jll.com. Vain noin 300 logistiikkakiinteistöä koko maassa on vuokrattuja sijoituskiinteistöjä jll.com. Tämä lisää alan epälikvidisyyttä ja eksklusiivisuutta. Ne harvat sijoituskelpoiset varastot, jotka tulevat markkinoille, herättävät suurta kiinnostusta – mukaan lukien ulkomaiset institutionaaliset ostajat, joita Sveitsin vakaus houkuttelee.

Seuraavina vuosina logistiikan kehityksen odotetaan pysyvän rajoittuneena. Sopivaa maata uusille suurille varastoille Zürichin ympärillä on vähän ja se on tiukasti säänneltyä. Joitakin teollisuusalueita kaupungin laitamilla ja A1-moottoritien varrella kuitenkin tehostetaan – vanhoihin kohteisiin saatetaan rakentaa monikerroksisia logistiikkatiloja tai niitä saatetaan jakaa kaupunkien ”viimeisen kilometrin” jakeluun. Lähellä sijaitsevan varastoinnin trendi (enemmän varastoja Sveitsin sisällä) ja verkkokaupan kasvu pitävät kysynnän korkealla nykyaikaisista logistiikkatiloista. Tämän seurauksena vaje voi pienentyä entisestään ja vuokrat nousta hitaasti, erityisesti ensiluokkaisissa varastoyksiköissä. Yksi haasteista on vanhentuneiden kohteiden uudistaminen – monet vanhat teollisuusrakennukset eivät täytä nykyisiä logistiikkavaatimuksia jll.com. Luovia ratkaisuja, kuten osan muuntaminen varastointiin tai pk-yritysten käyttöön, kokeillaan vajaakäytön vähentämiseksi jll.com. Kaiken kaikkiaan Zürichin teollisuuskiinteistöjen näkymät ovat positiiviset, ja niitä leimaavat niukkuus ja vahva kysyntä. Tämä markkina-alue ei ehkä saa yhtä paljon huomiota kuin Zürichin asuntomarkkinat tai toimistot, mutta se tarjoaa nousevia mahdollisuuksia sijoittajille, jotka osaavat navigoida kaavoituksessa ja löytää kohteita – pieni vajaakäyttö ja vakaa vuokrakysyntä ovat vankasti olemassa jll.com.

Sijoitusnäkymät: Tuotot, Ulkomainen Kiinnostus & Mahdollisuudet

Ulkomaiset sijoitukset ja sääntely: On tärkeää huomata, että Sveitsi ylläpitää tiukkoja sääntöjä (Lex Koller), jotka rajoittavat ulkomaalaisten omistusta asuinkiinteistöissä.

Ulkomaalaiset, jotka eivät ole Sveitsin asukkaita, eivät yleisesti ottaen voi ostaa asuntoja Zürichissä (paitsi harvinaisissa tapauksissa tai tiettyjen poikkeusrakenteiden kautta) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Kuitenkin ulkomaalaiset voivat sijoittaa liikekiinteistöihin vapaasti, ja tähän asti he ovat voineet myös ostaa osuuksia sveitsiläisistä kiinteistöyhtiöistä tai rahastoista ilman rajoituksia jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Tämän ansiosta ulkomainen institutionaalinen pääoma on voinut epäsuorasti tulla Zürichin markkinoille.On merkittävää maailmanlaajuista kiinnostusta – valtion sijoitusrahastot, globaalit REIT-rahastot ja yksityiset sijoittajat ovat sijoittaneet rahaa sveitsiläisiin kiinteistörahastoihin, kehityshankkeisiin ja kaupallisten omaisuuserien hankintoihin.Esimerkiksi Zürichin arvotoimistorakennuksista ja liikekiinteistöistä kilpailevat usein saksalaiset rahastot tai Lähi-idän sijoittajat.Jatkossa kuitenkin sääntely-ympäristö saattaa tiukentua.Maaliskuussa 2025 Sveitsin hallitus ilmoitti suunnitelmista rajoittaa entisestään ulkomaalaisten kiinteistöhankintoja, mikä saattaa lopettaa poikkeuksen, jonka ansiosta ulkomaalaiset ovat voineet vapaasti ostaa noteerattujen kiinteistöyhtiöiden osakkeita jacquemoudstanislas.ch.Jos tällaiset uudistukset toteutetaan (ne ovat parhaillaan keskustelun alla), ne vaatisivat hallituksen hyväksynnän ulkomaisille sijoittajille jopa epäsuorissa kiinteistösijoituksissa, mikä olisi merkittävä muutos, jonka tavoitteena on hillitä kysyntää jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Tämä on herättänyt huolta siitä, että ulkomaista pääomaa saatetaan karkottaa.Lainsäädäntöprosessi on kuitenkin vielä käynnissä – mahdolliset muutokset vievät aikaa ja niitä voidaan lieventää jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Toistaiseksi ulkomaisen sijoittajan kiinnostus pysyy korkeana, erityisesti liikeomaisuuden ja kehityshankekumppanuuksien osalta.

Vakaat tuotot matalan tuoton markkinoilla: Zürichin kiinteistöt ovat arvostettuja ”turvasatama”-sijoituksia, jotka tarjoavat vakautta korkeiden tuottojen sijaan. Vuonna 2025 Zürichin ensiluokkaiset asuin- ja toimistokiinteistöt tuottavat tyypillisesti vain noin 2,5–3,5 % vuosittain (bruttotuotto) foxstone.ch. Nämä tuotot ovat maltillisia, mikä kuvastaa Sveitsin kiinteistöjen korkeaa arvostusta ja alhaista riskiä. Institutionaalisille sijoittajille, kuten eläkerahastoille ja vakuutusyhtiöille, Zürichin kiinteistöjen luotettavuus ja pääoman säilyminen tekevät niistä ydinsijoituksen. Itse asiassa suuret omistajat raportoivat vakaita tai nousevia arvoja – esimerkiksi Swiss Life (yksi Sveitsin suurimmista kiinteistösijoittajista) ilmoitti portfolionsa käyvien arvojen nousseen noin 0,2 % vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä, vastoin mahdollisia laskusuhdanteita reuters.com. Vuokratuotot nähdään erittäin varmoina Zürichissä täyden käyttöasteen ja vahvan vuokralaisten maksukyvyn ansiosta. Kokonaiskorko odotetaan jatkossa tulevan pääosin vuokratuotoista ja lievästä pääoman arvonnoususta (ennuste noin 1–4 % vuosihintojen kasvua seuraavina vuosina investropa.com). Kansainväliset sijoittajat ovat myös edelleen kiinnostuneita matalista tuotoista huolimatta, koska Sveitsiä pidetään turvasatamana. Globaali epävarmuus lisää Zürichin kiinteistöjen houkuttelevuutta ulkomaalaisille ostajille, jotka etsivät varallisuuden säilyttämistä investropa.com. Vahva Sveitsin frangi ja maan poliittinen vakaus lisäävät houkuttelevuutta.

Nousevat mahdollisuudet – vihreät ja erikoissegmentit: Sijoittajat tarkkailevat myös uusia markkinarakoja ja lisäarvoa tuovia strategioita Zürichin markkinoilla. Yksi iso teema on kestävyys. Kasvava kysyntä (vuokralaisten ja ostajien keskuudessa) kohdistuu ympäristöystävällisiin, energiatehokkaisiin rakennuksiin, ja vihreän sertifikaatin omaavat kiinteistöt voivat saada korkeamman hinnan investropa.com. Hallituksen tavoite hiilidioksidipäästöjen vähentämiseksi – esimerkiksi uusi laki, joka vaatii aurinkopaneelit useimpiin uusiin rakennuksiin pv-magazine.com – edellyttää vanhojen kiinteistöjen peruskorjausta ja uusiutuvan energian infrastruktuurin kehittämistä. Tämä luo sijoittajille mahdollisuuksia uudistaa vanhoja rakennuksia mm. eristyksen, lämpöpumppujen ja aurinkopaneelien avulla, jolloin lisäarvoa syntyy ja vihreitä määräyksiä noudatetaan. Toinen trendi on teknologia ja PropTech kiinteistöalalla: älykotiratkaisut, digitaaliset vuokralaispalvelut ja data-analytiikka lisäävät kiinteistöjen arvoa (erityisesti teknologiaorientoituneille vuokralaisille Zürichissä) investropa.com.

Tietyt kiinteistösektorit osoittavat myös kasvupotentiaalia. Logistiikka- ja life science -kiinteistöille on suuri kysyntä mutta niukasti tarjontaa – kevyen teollisuuden tilojen muuttaminen tai kehittäminen metropolialueen laitamilla viimeisen kilometrin logistiikkaan tai laboratorio-/tutkimuskäyttöön on lupaava vaihtoehto. Asuntorakentaminen “B”-alueilla Zürichin ympärillä on toinen mahdollisuus: koska keskustan asuntojen hinnat ovat korkealla, ulommat kaupunginosat ja lähiöt kasvavat voimakkaasti (sijoittajat hakevat näiltä alueilta uusia vuokra-asuntokohteita, joissa tuotto voi olla hieman korkeampi) foxstone.ch. Itse asiassa esikaupunkialueet, joilta on hyvät liikenneyhteydet, nousevat sijoittajakohteiksi, kun vuokralaiset etsivät suhteellisen kohtuuhintaisia vaihtoehtoja ydinkeskustan ulkopuolelta foxstone.ch. Lisäksi vaihtoehtoiset asumismallit ovat yleistymässä: yhteisöllinen asuminen ja osuuskuntamalli. Zürichillä on vahvat perinteet voittoa tavoittelemattomissa asuinosuuskunnissa, ja kaupunki tukee alaa (tavoitteena, että 33 % asunnoista olisi voittoa tavoittelemattomia vuoteen 2050 mennessä) digitalcollection.zhaw.ch. Vaikka osuuskuntamalli ei tavoittele maksimivoittoja, se tarjoaa vakaita, pitkäaikaisia tuottoja ja perustuu usein julkisen ja yksityisen yhteistyöhön kaupungin mailla – institutionaaliset sijoittajat kuten eläkerahastot sijoittavat varovasti tällaisiin projekteihin osana ESG-ystävällistä strategiaa. Yksityisellä puolella yhteisölliset kohteet, joissa on joustavat vuokrasopimukset ja yhteiset palvelut, vetoavat nuoriin ammattilaisiin ja ulkomaalaisiin, tarjoten markkinaraon, jota kannattaa seurata.

Tuotto-odotukset: Kaiken kaikkiaan sijoittajat voivat odottaa kohtuullista mutta luotettavaa tuottoa Zürichin kiinteistöistä seuraavien vuosien aikana. Parhaat asuin- ja liikekiinteistöt saattavat tuottaa noin 3 % vuosittaista kassavirtaa foxstone.ch, minkä lisäksi tulee muutama prosentti pääoman arvonnousua – ei mitään huimaa, mutta sopusoinnussa Sveitsin matalan riskin profiilin kanssa. Korkeampaa tuottoa hakevat sijoittajat katsovat arvonlisästrategioihin (esim. vanhojen asuntojen kunnostaminen ja myynti omistusasuntomarkkinoille vahvan kysynnän vuoksi) tai uudisrakentamiseen (korkeat rakennuskustannukset ja sääntely tekevät tästä kuitenkin haastavaa Zürichissä). Myös kiinteistöjen joukkorahoitusalustat ovat tulleet mukaan (esim. Foxstone, Crowdhouse), mahdollistaen sijoittajille hieman suuremman riskin ottamisen 5–7 % tavoitetuotolla hajautettujen kiinteistösalkkujen kautta foxstone.ch. Kiinnostus ulkomailta todennäköisesti jatkuu ydinkiinteistöissä, ellei uusia lakeja tiukasti rajoiteta. Yhteenvetona Zürichin sijoitusnäkymät pysyvät positiivisina mutta kilpailtuina – markkinoiden vakaus ja niukkuus viittaavat arvojen säilymiseen, mutta sijoittajien tulee olla luovia hyvän tuoton löytämiseksi. Keskeisiä mahdollisuuksia ovat kestävyysparannuksissa, kasvavan asuinkysynnän täyttämisessä alipalveluilla segmenteillä sekä Zürichin jatkuvan kasvun hyödyntämisessä samalla kun navigoidaan muuttuvassa sääntely-ympäristössä.

Tärkeimmät kaupunginosat ja kiinteistöjen kuumat alueet

Zürich on monipuolisten kaupunginosien kaupunki, joilla jokaisella on oma luonteensa ja kiinteistötrendinsä. Alla tuomme esiin useita tärkeimpiä kaupunginosia – huippuluokan järvenrantakortteleista nouseviin urbaanialueisiin – mukaan lukien niiden hintatasot, suosion ajurit, kehityshankkeet ja asumisen laadun tekijät:

• Enge (Alue 2) – Ylellistä asumista järven rannalla. Enge, joka sijaitsee Zürichin keskustan eteläpuolella, on muodostunut huippuluokan asuntojen ja varakkaiden ammattilaisten magneetiksi. Hinnat ovat täällä keskimäärin noin 18 300 CHF/m² investropa.com, mikä on kaupungin korkeimpia. Uudet ylelliset rakennushankkeet (joissa on esimerkiksi yksityisiä kuntosaleja ja concierge-palveluja) houkuttelevat varakkaita ulkomaalaisia ja teknologiayritysten johtajia Engeen investropa.com. Alueen vetovoima piilee sen erinomaisessa sijainnissa – kävelymatkan päässä keskustasta, järven rannalla ja palveluiden, kuten Rieter-puiston ja Museum Bärengassen, tuntumassa. Asumismukavuus on erinomaista: Engessä on laadukkaita ostosmahdollisuuksia, kansainvälisiä kouluja ja lyhyt työmatka rahoituskeskus Paradeplatzille. Koska uusia premium-hankkeita on yhä rakenteilla, Engen eksklusiivisuus – ja korkeat hinnat – ovat jäädäkseen investropa.com.
• Seefeld (Alue 8) – Zürich-järven halutuin alue. Seefeld on äärimmäisen tavoiteltu naapurusto kaupungin itäpuolella, ja se tunnetaan erityisesti läheisyydestään Zürich-järveen, trendikkäistä ravintoloistaan ja elävästä tunnelmastaan. Kiinteistöjen hinnat ovat täällä huippuluokkaa (Zürichin korkeimpia neliöhintoja) ja kysyntä erittäin kovaa investropa.com. Tyhjiä asuntoja ei juuri ole – kaikki haluavat asua Seefeldissä. Vaikka vuokratuotot ovat alhaiset (~2–3 %, mikä kertoo korkeista pääoma-arvoista), jatkuvasti matala vajaakäyttö ja korkeat vuokrat korostavat alueen houkuttelevuutta investropa.com. Seefeldissä on tarjolla sekä tyylikkäitä historiallisia rakennuksia että moderneja asuntoja, joista monista on näkymä järvelle. Asukkaat nauttivat rantaviihtyvyydestä, viheralueista kuten Zürichhornin puistosta sekä putiikeista. Alue on suosittu sekä varakkaiden paikallisten että ulkomaalaisten keskuudessa. Uutta rakennetaan vähän (lukuun ottamatta satunnaisia luksusasuntohankkeita), joten tarjonta pysyy niukkana. Seefeldin voi odottaa jäävän luksusalueeksi, jossa on erinomainen elämänlaatu – ja hinnat sen mukaiset.
• Fluntern (Alue 7) – Arvostusta Zürichbergillä. Fluntern sijaitsee metsäisillä Zürichbergin rinteillä ja on yksi Zürichin arvostetuimmista asuinalueista. Alue tunnetaan upeista maisemista, luksushuviloista ja huippukouluista. Perheet arvostavat Flunternia erityisesti sen eliittitason koulutusmahdollisuuksien vuoksi – alueella sijaitsee tunnettuja kouluja (kuten Zurich International Schoolin yksikkö sekä erinomaisia julkisia alakouluja), joiden oppilasmäärät ovat jatkuvasti korkeat. Flunternin kodit ovat tilavia ja usein arkkitehtonisesti vaikuttavia, ja alueella sijaitsee useita suurlähetystöjä ja yritysjohtajien asuntoja. Kiinteistöhinnat ovat erittäin korkeat (verrattavissa järvialueisiin) ja tarjonta niukkaa – mikä tahansa myyntikohde Flunternissa herättää välitöntä kiinnostusta. Alue tarjoaa rauhallisen ja vihreän ympäristön (lähellä eläintarhaa ja metsäreittejä), mutta on silti vain muutaman minuutin päässä keskustasta raitiovaunulla. Rakentaminen on vähäistä tiukan kaavoituksen ansiosta, joka suojelee alueen luonnetta. Yhteenvetona Fluntern tarjoaa yksityisyyttä, luontoa ja arvostusta, mikä pitää sen jatkuvasti kysyttynä Zürichin eliitin keskuudessa.
• Zürich West / Kreis 5 (Alue 5) – Teollisesta trendikkääksi. Kreis 5, tunnetaan myös nimellä Zurich West, on muuttunut karusta teollisuusalueesta yhdeksi kaupungin trendikkäimmistä naapurustoista. Tämä jatkuva gentrifikaatio on nostanut kiinteistöjen arvoa – keskimääräinen asunnon neliöhinta täällä oli noin 14 600 CHF/m² vuonna 2024, kasvua 3 % edellisvuoteen verrattuna investropa.com. Alueella on paljon uusia rakennushankkeita: vanhojen varastojen tilalle on noussut loft-asuntoja, taidegallerioita, teknologiatoimistoja ja yöelämän paikkoja. Nuoret ammattilaiset ja luovat ihmiset muuttavat Kreis 5:een sen rosoisen tunnelman ja keskustaa edullisempien hintojen vuoksi investropa.com. Kaupunki on aktiivisesti investoinut Kreis 5:n viihtyvyyteen – lisännyt puistoja, kouluja ja kulttuuritiloja tehdäkseen alueesta perheystävällisemmän investropa.com. Liikenneyhteydet ovat erinomaiset (useita raitiovaunulinjoja, lähellä Hardbrücke-asemaa). Suurten projektien, kuten Europaalleen (raiteiden toisella puolella) ja paikallisten uudistusten myötä kehitys jatkuu. Kreis 5:ssä on nyt Zürichin trendikkäimpiä ravintoloita, klubeja ja designliikkeitä, joita täydentävät uudet yhteisörakenteet. Alue tarjoaa ainutlaatuisen urbaanin elämäntyylin, ja siksi kysynnän (ja hintojen) odotetaan yhä nousevan sen käynnissä olevan nousun myötä investropa.com.
• Altstetten (Alue 9) – Nouseva kaupunkikeskus. Altstetten, joka sijaitsee Zürichin länsiosassa, saa yhä enemmän huomiota edullisempana asuinalueena, jolla on kasvupotentiaalia. Vuosien ajan se oli pääosin teollisuus-/työläisalue, mutta muutokset viime aikoina ovat olleet dramaattisia. Kiinteistöjen hinnat Zürichin keskustassa ovat räjähtäneet, mikä on johtanut siihen, että ”monet ostajat ja vuokralaiset etsivät vaihtoehtoja Altstettenista budjettiystävällisenä vaihtoehtona” investropa.com investropa.com. Keskimääräiset neliöhinnat ovat täällä huomattavasti matalampia kuin keskustassa (tehden tästä yhden Zürichin parhaista arvoista) investropa.com. Samalla Altstettenissa on toteutettu merkittäviä infrastruktuuriparannuksia – erityisesti Limmattalin pikaraitiotien laajennus ja muut julkisen liikenteen uudistukset ovat tehneet työmatkasta Altstettenista keskustaan vaivatonta investropa.com. Uusia asuin- ja monitoimihankkeita nousee Altstettenin rautatieaseman ympärille ja reittien varrelle. Alueella on nyt moderneja asuntoja, ostoskeskuksia ja toimistokomplekseja (useilla suurilla yrityksillä on toimistoja Altstettenin yrityspuistoissa). Nopea liikkuminen, edulliset vuokrat/hinnat ja kasvavat palvelut ovat nostaneet Altstettenin elinvoimaiseksi toissijaiseksi keskukseksi. Monet ensiasunnon ostajat ja nuoret perheet etsivät täältä tilaa, johon on varaa. Kun yhä useampi löytää alueen kätevyyden ja edut, Altstettenin profiili ja kiinteistöjen arvo ovat tasaisessa nousussa investropa.com.
• Oerlikon (Alue 11) – Vilkkaasti kehittyvä liiketoiminta- ja asuinalue. Oerlikon Pohjois-Zürichissä on ollut yksi kaupungin suurimmista kehitystarinoista. Erinomaisten liikenneyhteyksien (suuri S-Bahn-juna-asema, raitiovaunu- ja bussikeskukset) ja runsaan maapinta-alan ansiosta Oerlikon on muuttunut kukoistavaksi kaupunkikeskukseksi. Alueella on uusia toimistorakennuksia, ostoskeskuksia (kuten Neumarkt-ostari) ja asuinkerrostaloja. Tämä kasvu lisää kiinteistöjen kysyntää – mediaaniomakotitalon hinta Oerlikonissa ylittää nyt 2,5 miljoonaa CHF (isommille perheasunnoille), ja kaikkien kiinteistötyyppien hinnat ovat nousussa investropa.com. Kiinteistönvälittäjät raportoivat kasvavasta kiinnostuksesta, kun sekä asukkaat että yritykset suuntaavat Oerlikonin kätevälle sijainnille investropa.com investropa.com. Alueen jatkuvat kehityshankkeet houkuttelevat: useita korkeita ja monikäyttöisiä rakennuksia on rakenteilla tai juuri valmistunut, tuoden alueelle moderneja asuntoja ja parantaen paikallista infrastruktuuria investropa.com. Katutasolla Oerlikon on saanut uusia puistoja, ravintoloita ja kulttuuritiloja, mikä luo elävän yhteisöllisen ilmapiirin investropa.com. Alue on yhä omavaraisempi – ihmiset voivat asua, työskennellä ja viettää vapaa-aikaa kaikki Oerlikonissa. Sijaintinsa ansiosta (10 min junalla Zürichin keskustaan ja suora yhteys Zürichin lentokentälle), Oerlikon on kuuma alue sekä sijoittajille että vuokralaisille. Alueen odotetaan kehittyvän entisestään tulevien parannusten (kuten suunnitellun innovaatiokampuksen ja urheilutilojen) myötä. Niille, jotka etsivät vahvaa kasvupotentiaalia Zürichissä, Oerlikon tarjoaa houkuttelevan yhdistelmän hyviä liikenneyhteyksiä, uutta kehitystä ja kohtalaisen maltillisia hintoja (ainakin keskustaan ja järvenrantaan verrattuna).
• Affoltern (Alue 11) – Uusi infrastruktuuri, uutta vetovoimaa. Kauempana alueella 11 sijaitseva Affoltern on noussut kiinteistömarkkinoiden valopilkkuna infrastruktuuri-investointien ja kohtuullisen hintatason ansiosta. Äskettäin Swiss Federal Roads Office investoi merkittävästi uusiin teihin ja moottoriteiden laajennuksiin Affolternin ympärillä investropa.com, mikä on huomattavasti parantanut alueen saavutettavuutta. Tämä on tuonut Affolternin kartalle ostajille, jotka arvostavat helpompaa työmatkaa autolla tai bussilla investropa.com. Lisäksi Zürichissä nähtiin uudisasuntojen rakennusbuumi vuonna 2023, erityisesti Affolternin kaltaisilla alueilla – eniten uusia asuntoja sitten vuoden 2018 rakennettiin, mikä osoittaa sekä rakennuttajien että ostajien kiinnostusta investropa.com. Näiden uusien asuntojen tullessa markkinoille (usein halvemmalla kuin keskustaprojekteissa), Affoltern houkuttelee nuoria ammattilaisia ja perheitä, jotka etsivät modernia asumista kilpailukykyiseen hintaan investropa.com investropa.com. Alueen väkiluku kasvaa tämän myötä. Affoltern hyötyy myös viereisistä viheralueista ja rauhallisesta esikaupunkimiljööstä, tarjoten tasapainon kaupungin ja maaseudun välillä. Kaupungin suunnitelma mahdollisesti laajentaa julkista liikennettä Affolterniin lisää alueen vetovoimaa entisestään. Yhteenvetona, Affoltern on positiivisessa kehityskaaressa: parantunut saavutettavuus, uusi asuntotarjonta ja yhä kohtuullinen hintataso tekevät siitä houkuttelevan vaihtoehdon hintatietoisille asunnonostajille. Alueen jatkuva muutos enteilee vahvaa tulevaisuuden kasvua sekä yhteisön että kiinteistöjen arvoissa investropa.com.
• Schwamendingen (alue 12) – Edullinen ja kehittyvä alue. Kaupungin pohjoisosassa sijaitseva Schwamendingen on perinteisesti ollut matalampien kustannusten ja vähemmän arvostettu asuinalue – mutta tilanne on muuttumassa. Nykyään siitä on tulossa “suosittu budjettiystävällinen vaihtoehto” niille, joilla ei ole varaa Zürichin keskustaan investropa.com. Asumiskustannukset ovat täällä kaupungin matalimpia, mikä houkuttelee monia ensiasunnon ostajia ja keskituloisia perheitä. Schwamendingenissä on myös uudistamisen vauhtia. Lippulaivahankkeena toimii “Über-Gärten”, jonka myötä alueelle valmistuu 228 uutta vuokra-asuntoa innovatiivisella suunnittelulla (tilavat loggiat, yhteiset “metsäpuutarhat”) parantamaan viihtyisyyttä investropa.com. Tällaiset projektit uudistavat asuntokantaa ja houkuttelevat monipuolisempaa asukaskuntaa. Toinen merkittävä parannus on Schwamendingenin melusuojaustunneli, uraauurtava infrastruktuurihanke, jossa osa moottoritietä peitettiin “vihreällä” katteella investropa.com. Tämä on dramaattisesti vähentänyt alueen melua ja ilmansaasteita sekä luonut uuden puistoalueen tunnelin päälle investropa.com. Elämänlaadun paraneminen on selvästi aistittavissa – rauhallisemmat kadut, puhtaampi ilma ja uudet viheralueet. Nämä toimenpiteet kertovat vahvasta yhteisöllisestä panostuksesta Schwamendingeniin. Alue tarjoaa nyt harvinaisen tasapainon edullisuuden ja viihtyisyyden välillä Zürichissä investropa.com. Tämän seurauksena Schwamendingenin suosio kasvaa arvoa etsivien keskuudessa: saat enemmän tilaa rahallesi ja alue on nousussa. Se on erinomainen esimerkki siitä, miten Zürichin esikaupunkialueet kehittyvät vastaamaan nykyajan tarpeita. Tulevaisuudessa on odotettavissa, että Schwamendingenin maine ja kiinteistökysyntä jatkavat nousuaan, vaikka hinnat pysynevät saavutettavampina kuin kaupungin eliittialueilla.

Kukin näistä kaupunginosista havainnollistaa Zürichin monipuolista kiinteistömaisemaa. Mainitsemisen arvoisia ovat myös ”Kultarannikon” ja ”Hopearannikon” yhteisöt Zürichinjärven varrella aivan kaupungin rajojen ulkopuolella – Kultarannikko (aurinkoinen itäranta) esimerkiksi Küsnachtin ja Zollikonin kylissä on edelleen ultra-priimaluokkaa huviloille ja siellä voi kartanoiden kauppahinnat nousta yli 10 miljoonan CHF:n investropa.com, kun taas Hopearannikko (länsiranta, esim. Thalwil, Horgen) tarjoaa hieman enemmän vastinetta rahalle, mutta on silti erittäin arvokasta aluetta. Kaupungissa, etsitpä sitten vanhan maailman luksusta (Enge, Seefeld, Fluntern), rosoista urbaania asumista (Kreis 5) tai nousevia perheystävällisiä alueita (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), Zürichin kaupunginosat tarjoavat sen – jos vain onnistut saamaan asunnon. Huomionarvoista on, että kaikkia alueita yhdistää rajallinen tarjonta. Jopa ”edullisissa” kaupunginosissa asunnon löytäminen ei ole helppoa. Tämä tarkoittaa, että hintojen nousu on koko kaupungin tarina, vain eri mittakaavoissa. Sijoittajille ja asunnonostajille näiden kaupunginosien vivahteiden tunteminen – uusimmat kuumat alueet verrattuna vakiintuneisiin arvokohteisiin – on avain Zürichin markkinoilla navigointiin.

Tulevaisuuden muovaavat infrastruktuuri- ja kehityshankkeet

Liikenneyhteyksien parannukset: Zürich jatkaa merkittäviä infrastruktuuri-investointeja kasvunsa tueksi ja asumisviihtyvyyden lisäämiseksi. Viime vuosina on toteutettu tai aloitettu suuria joukkoliikenteen laajennuksia. Hyvä esimerkki on uusi Limmattalin pikaraitiolinja, joka avattiin yhdistämään läntiset kaupunginosat (Altstetten/Affoltern) Limmat-laakson esikaupunkeihin. Tämä raitiotielaajennus ja muut raitiotieverkoston parannukset ovat merkittävästi lyhentäneet matka-aikoja ulommilta alueilta keskustaan investropa.com. Parempi saavutettavuus lisää jo nyt alueiden kuten Altstettenin ja Affolternin vetovoimaa, kuten aiemmin mainittiin, tekemällä niistä houkuttelevampia asukkaille ja yrityksille. Lisää raitiotien ja bussikaistojen laajennushankkeita on suunnitelmissa, jotta kaikilla alueilla olisi hyvät joukkoliikenneyhteydet. Samaan aikaan S-Bahn-lähijunaverkosto – Zürichin seudun liikkumisen selkäranka – on päivityksen kohteena. Ruuhkaista Stadelhofenin asemaa ollaan laajentamassa (uusi tunneli ja laiturit tekeillä), jotta rautatiekapasiteetti keskustassa kasvaa tulevina vuosina. Myös liittovaltio edistää ”Zürich Brütten -tunnelin” hanketta (uusi junatunneli Winterthuriin päin) parantaakseen kaukojunayhteyksiä 2030-luvun alkuun mennessä. Näiden hankkeiden ansiosta junat kulkevat tiheämpään ja ruuhkat vähenevät, mikä mahdollistaa metropolialueen ennustetun väestönkasvun.

Teiden osalta innovatiiviset ratkaisut parantavat liikenteen sujuvuutta ja ympäristöä. Yksi merkittävistä hankkeista on Schwamendingenin moottoritieen katteen rakentaminen (mainittu yllä), joka valmistui peittämään meluisan moottoritien maisemoidulla kannella investropa.com. Tämä ei ainoastaan yhdistänyt moottoritien erottamia kaupunginosia, vaan loi myös uuden 1,6 km:n pituisen viherpuiston asukkaille – win-win-tilanne liikkuvuuden ja kaupunkielämän laadun kannalta. Kaupungilla ja kantonilla on samankaltaisia suunnitelmia muiden liikenteen pullonkaulojen ratkaisemiseksi tunneleilla tai kattamisvaihtoehdoilla (esim. keskustelut Rosengartenstrassen kehätien osien mahdollisesta tunneloimisesta melun vähentämiseksi tiheästi asutuilla alueilla). Lisäksi Zurichin joukkoliikenteestä tulee entistä ympäristöystävällisempää: kaupunki ottaa käyttöön sähköbusseja ja laajentaa pyöräilyinfrastruktuuria uusilla pyöräilyn ”superväylillä”, joita suunnitellaan risteilemään kaupungin halki. Kaikki nämä pyrkimykset tukevat Zurichin tavoitetta olla mallikas 2000-luvun liikennekaupunki, jossa myös ulkokehän kaupunginosat ovat hyvin liitettyjä ja kestävät liikkumismuodot etusijalla. Tehokas liikenneinfrastruktuuri on tärkeää myös kiinteistöille – se avaa uusia alueita kehitykselle ja varmistaa, että kaupunki voi kasvaa ilman ruuhkautumista.

Suurhankkeet: Useat laajamittaiset kehityshankkeet muokkaavat Zürichin kaupunkirakennetta. Ehkä odotetuin on Hardturmin “Ensemble”-projekti, joka uudistaa pitkään tyhjänä olleen Hardturmin stadionin alueen 5. kaupunginosassa. Projektiin kuuluu uusi 18 000-paikkainen jalkapallostadion Zürichin kahdelle jalkapalloseuralle, jota reunustavat kaksi korkeaa tornia sekä keskikorkeat rakennukset, joihin tulee noin 600 uutta asuntoa (mukaan lukien kohtuuhintaisia asuntoja) sekä toimisto- ja liiketiloja swissinfo.ch. Äänestäjät hyväksyivät tämän 570 miljoonan Sveitsin frangin suunnitelman jo vuonna 2018 swissinfo.ch, ja vuosien poliittisen väännön ja oikeusprosessien jälkeen rakentamisen odotetaan alkavan pian. Toteutuessaan hanke luo kokonaan uuden naapurustokeskittymän Länsi-Zürichiin, vastaten sekä urheiluinfrastruktuurin tarpeisiin että asuntotarjontaan. Asuntokomponentti on merkittävä – toisen tornin on tarkoitus olla pääasiassa osuustoiminta-/yleishyödyllistä asumista, mikä auttaa kaupunkia kohti kohtuuhintaisen asumisen tavoitteita swissinfo.ch. Vaikka oikeuskäsittelyt ovat viivästyttäneet aikataulua (hanke on ollut “start–stop” -tilassa vastustuksesta johtuen) coliseum-online.com swissinfo.ch, yleinen odotus on, että Ensemble etenee lopulta ja tuo modernin stadionin 2020-luvun puolivälissä/lopussa sekä kipeästi kaivattuja uusia asuntoja.

Keskustassa valtava Europaallee-hanke (entisten ratapiha-alueiden kehitys Zürichin pääaseman vieressä) on äskettäin valmistunut viimeisiin vaiheisiinsa. Viime vuosikymmenen aikana Europaallee on tuonut uusia toimistotiloja (mukaan lukien Googlen suuri kampus), satoja asuntoja, yliopistokampuksen ja ostospromenadeja – käytännössä laajentaen keskustaa. Valmistuminen vuosina 2020–2021 tarkoittaa, että ydin-Zürichissä ei ole enää suuria tyhjiä tontteja. Huomio on nyt pienemmissä täydennys- ja entisen teollisuuden alueissa. Esimerkiksi Oerlikonissa kehitys jatkuu paikoissa kuten Centro (Oerlikonin keskustan uudistus) ja Andreasturm-pilvenpiirtäjä (avattu 2018), jota ovat seuranneet muut tornit, kuten Franklin Tower, ja lisää rakennetaan Oerlikonin aseman ympärille. Pohjois-Zürichissä suunnitteilla on uusi innovaatiopuisto Dübendorfin lähelle (juuri kaupungin ulkopuolelle), johon tulee T&K-tiloja ja mahdollisesti asuntoja – hyödyntäen läheisyyttä ETH:n ja yliopiston kanssa.

Zurichin suunnittelijat painottavat myös kestävää kaupunkikehitystä. Monet metropolialueen vanhat teollisuusalueet on tarkoitus muuttaa monikäyttöisiksi. Esimerkiksi esikaupungeissa: Dietikonin alueella on käynnissä suuri hanke, jossa vanha teollisuusalue muunnetaan asuinalueeksi, johon tulee tuhansia asuntoja, mikä epäsuorasti helpottaa Zürichin kaupungin asuntopulaa. Kaupungin sisällä kaupunkien uudistaminen Kreis 4 ja 5 (Langstrasse ja Zurich West) jatkuu, suunnitelmien ohjaamana vihreiden sisäpihojen ja yhteisöllisten tilojen lisäämiseksi uusien rakennusten rinnalle investropa.com. Kaupungin vuoden 2040 yleiskaava keskittyy “Innenentwicklung” – täydennysrakentamiseen – eli tiivistämiseen olemassa olevan kaupunkirakenteen sisällä laajenemisen sijaan. Tähän liittyy joidenkin joukkoliikenteen palveluiden kannalta keskeisten alueiden kaavoittaminen korkeampiin rakennuksiin, ja monikäyttöisten tornitalojen salliminen tietyillä alueilla (esimerkiksi lisää korkeita rakennuksia sallitaan Altstettenin ja Oerlikonin ympärillä). Zurich kuitenkin tasapainottaa tätä tiukkojen suunnittelu- ja ympäristöstandardien avulla, jotta kaupungin luonne säilyy.

Infrastruktuuri kohtaa kaupunkisuunnittelun: Toinen merkittävä aloite on Zürichin sitoutuminen 2000-watin yhteiskuntaan ja ilmastotavoitteisiin. Kaupunki toteuttaa ohjelmia rakennusten energiatehokkaaksi kunnostamiseksi, laajentaa kaukolämpöverkkoja (usein käyttäen järvivettä tai hukkalämpöä) ja vaatii aurinkopaneelien asentamista uusiin rakennuksiin uuden liittovaltion lain mukaisesti pv-magazine.com. Tämä vihreän infrastruktuurin panostus tarkoittaa, että rakennuttajien on usein integroitava aurinkopaneelit, viherkatot ja energiatehokkaat LVI-ratkaisut hankkeisiin – mikä nostaa alkuinvestointeja mutta parantaa pitkän aikavälin kestävyyttä. Palkintona on kaupunki, joka säilyy erittäin viihtyisänä, vähäpäästöisenä ja ilmastonkestävänä, mikä puolestaan pitää kiinteistöjen arvon vahvana.

Myös kaavoituspolitiikka kehittyy. Kaupunki on ilmoittanut suunnittelevansa yhteiskäyttöisten asuntojen suojelua – esimerkiksi varaamalla osan julkisesta maasta osuuskunnille ja säätämällä kaavamääräyksiä, jotka kannustavat edullisten asuntojen rakentamiseen uusiin hankkeisiin. Merkittävä tavoite äänestäjien päättämänä on, että kolmasosa kaikista asunnoista olisi osuuskuntien tai muiden voittoa tavoittelemattomien tahojen omistuksessa vuoteen 2050 mennessä digitalcollection.zhaw.ch. Tämä ajaa kaupunkia tarjoamaan maata ja suotuisat ehdot tällaisille hankkeille (esim. “Mehr Als Wohnen” osuuskuntakompleksi Hunziker Arealissa, joka valmistui muutama vuosi sitten, toimii mallina monistettavaksi). Lisäksi lyhytaikaisvuokrauksen (Airbnb) sääntelystä on keskusteltu keinona varmistaa, että asunnot palvelevat paikallisia tarpeita – Zürich harkitsee rajoitteita asuntojen vuokraamiselle turisteille, jotta asuntoja ei poisteta pitkäaikaisesta asuntokannasta, mutta tiukkaa lakia ei toistaiseksi ole hyväksytty.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Zürichin infrastruktuuri- ja kehityshankkeet tähtäävät älykkääseen kasvuun: liikennekapasiteetin lisäämiseen, uusien asuntojen mahdollistamiseen vajaakäytössä olevilla alueilla sekä kaupungin viher- ja julkisten tilojen kehittämiseen. Hardturmin stadionin, Schwamendingenin tunnelin ja uusien raitiovaunulinjojen kaltaiset hankkeet ovat esimerkkejä Zürichin lähestymistavasta – investoida parannuksiin, jotka palvelevat useita tavoitteita (asuminen, liikkuminen, ympäristö). Näiden toimien odotetaan auttavan Zürichin säilymistä erittäin kilpailukykyisenä ja viihtyisänä, mikä puolestaan ruokkii kiinteistömarkkinoiden vahvuutta. Haasteita toki riittää (NIMBY-vastustuksesta monimutkaisiin sveitsiläisiin lupaprosesseihin), mutta kaupungin historia osoittaa asteittaista, konsensukseen perustuvaa kehitystä. Sijoittajille ja asukkaille nämä hankkeet tarkoittavat parempaa saavutettavuutta, lisää asumismahdollisuuksia tietyillä alueilla sekä Zürichin kaupunkimaiseman jatkuvaa uudistumista seuraavan vuosikymmenen aikana.

Sääntely-ympäristö: verotus, omistussäännöt & rakennusmääräykset

Zürichin kiinteistömarkkinat toimivat Sveitsin vakaan mutta kehittyvän sääntelykehyksen puitteissa, joka kattaa kaiken verotuksesta ulkomaalaisomistukseen ja kestävän kehityksen vaatimuksiin. Tässä ovat keskeiset näkökohdat ja muutokset vuodelle 2025:

Ulkomaisen omistuksen säännöt – Lex Koller: Ehkä merkittävin sääntely on Lex Koller -laki, joka rajoittaa ulkomaalaisten pääsyä asuinkiinteistöjen ostamiseen Sveitsissä.

Zurichin kaupungissa tämä tarkoittaa, että ei-asuinkunnat ulkomaalaiset eivät voi ostaa koteja tai asuntoja sijoitus- tai lomakiinteistöiksi.Vain asukkaat (mukaan lukien ulkomaiset kansalaiset, joilla on Sveitsin oleskelulupa) rinnastetaan paikallisiin kiinteistön ostossa jacquemoudstanislas.ch.On joitakin poikkeuksia – esim.ulkomaiset voivat ostaa tietyillä turistialueilla loma-asuntoja tai ottaa huomattavan osuuden listatusta sveitsiläisestä kiinteistörahastosta/yhtiöstä (epäsuora omistus) ilman ongelmia jacquemoudstanislas.ch.Myös liikekiinteistöt ovat vapautettuja, joten ulkomaiset yritykset tai yksityishenkilöt voivat vapaasti ostaa toimistoja, liiketiloja, hotelleja jne.Nämä säännöt ovat historiallisesti rajoittaneet kansainvälistä keinottelua Sveitsin asuntomarkkinoilla ja varmistaneet, ettei markkinoita hallitse ulkomaiset ostajat (kuten joissakin muissa globaalissa kaupungeissa on nähty).Kuitenkin, muutoksia on tulossa: liittoneuvosto (Sveitsin hallitus) ilmoitti maaliskuussa 2025 suunnitelmistaan kiristää Lex Kolleria entisestään jacquemoudstanislas.ch.Ehdotettujen uudistusten mukaan Sveitsissä asuvien ulkomaalaisten voisi olla pakko myydä kotinsa, jos he muuttavat pois (sulkee porsaanreiän), ja ratkaisevasti nykyinen poikkeus, joka sallii kiinteistöyhtiöiden osakkeiden ostamisen, poistuisi jacquemoudstanislas.ch.Se tarkoittaa, että ulkomaisten sijoittajien olisi saatava lupa jopa sijoittaakseen epäsuorasti listatun kiinteistöyhtiön tai rahaston kautta – merkittävä muutos.Myös ehdotettu: ulkomaiset liikekiinteistöjen ostajat rajoitettaisiin omaan käyttöön; he eivät voisi ostaa vain vuokratakseen eteenpäin jacquemoudstanislas.ch.Nämä toimenpiteet tähtäävät kysynnän hillitsemiseen ja Sveitsin asuntopulan ratkaisemiseen (osa laajempaa strategiaa, joka liittyy väestönkasvun huoliin) jacquemoudstanislas.ch.On tärkeää huomata, että nämä eivät ole vielä laki – luonnosta valmistellaan parlamentaarista käsittelyä varten, ja voimakasta vastustusta odotetaan liike-elämän ja kiinteistöalan ryhmiltä jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Jos tällaiset tiukat säännöt lopulta hyväksytään (mikä on epävarmaa), se voisi merkitä merkittävää muutosta ulkomaisten investointien oikeudellisessa ympäristössä, mikä saattaisi vähentää joitakin ulkomaisen pääoman virtoja.Sillä välin vuodelle 2025 tilanne säilyy ennallaan: ulkomaisilla ostajilla on rajallinen suora rooli Zürichin asuntomarkkinoilla, mutta he ovat aktiivisia kaupallisissa ja epäsuorissa sijoituksissa.Jokaisen, joka harkitsee sijoittamista ulkomailta, tulisi pysyä ajan tasalla Lex Koller -uudistuskeskustelusta, sillä se voi muuttaa sijoitusmahdollisuuksia lähitulevaisuudessa.Kiinteistöverot ja omistusasumisen kustannukset: Sveitsin verojärjestelmä on yleisesti suotuisa kiinteistönomistajille, mutta sillä on joitain ainutlaatuisia piirteitä. Pitkäaikaisesti omistetun yksityisen kiinteistön myynnistä ei peritä liittovaltion myyntivoittoveroa, mutta Zürichin kantoni (kuten useimmat kantonit) perii omat kiinteistön myyntivoittoveronsa kiinteistökaupoista, yleensä asteittain kasvavana (korkeampi vero, jos myyt muutaman vuoden sisällä ostosta, mikä kannustaa pitkäaikaiseen omistukseen). Zürich perii myös kiinteistön varainsiirtoveroa (noin 1 % hinnasta) sekä notaarin/kiinteistörekisterin maksuja practiceguides.chambers.com. Asunnonomistajat maksavat vuotuista varallisuusveroa kiinteistön arvosta ja merkittävästi, Sveitsi määrää ”lasketun vuokratulon” veron omistusasunnossa asuville – eli verottaa omistajaa ikään kuin hän ansaitsisi vuokratuloa asuessaan omassa kodissaan zug4you.ch. Monet omistajat ovat pitkään vastustaneet tätä laskettua vuokratuloveroa, ja sen uudistamista tai poistamista on vaadittu. Itse asiassa Bernissä käydään keskustelua lasketun vuokratulon veron poistamisesta, mikä saattaa liittyä myös asuntolainojen korkovähennysoikeuden poistamiseen tasapainottavana toimenpiteenä ubs.com. Jos uudistus menee läpi tulevina vuosina, se muuttaisi laskentaa asunnonomistajille (mahdollisesti nostaisi nettoväriä niille, joilla ei ole asuntovelkaa, mutta poistaisi esteen ostamiselle). Vuonna 2025 ei ole tehty lopullisia päätöksiä – mutta asiaa kannattaa seurata. Positiivisena puolena omistajille, Sveitsin inflaatio laski ja viiteasuntolainakorko (joka vaikuttaa sallittuihin vuokrankorotuksiin) pysyi vakaana vuonna 2024 swissmarketplace.group, joten asuntolainojen korot ja inflaation mukaan sidotut ylläpitokulut ovat vakiintuneet. Sijoittajille vuokratulo verotetaan normaalina tulona (kulujen vähentämisen jälkeen), ja yrityssijoittajat hyötyvät suhteellisen matalista Sveitsin yhteisöveroista (noin 19 % Zürichissä, ja laskemassa hieman kansallisten verouudistusten vuoksi OECD:n minimitasojen mukaisesti). Kaiken kaikkiaan kiinteistöjen verolainsäädäntö on ennakoitavaa ja maltillista, muutokset tapahtuvat vähitellen eikä yllättäen – tämä on yksi syy, miksi sijoitusilmapiiri pysyy houkuttelevana.

Vuokralaisten suojelu ja vuokrasääntely: Zürichissä, kuten koko Sveitsissä, on vuokralaisystävällinen järjestelmä. Noin 55-60 % sveitsiläisistä kotitalouksista asuu vuokralla (Zürichin kaupungissa jopa enemmän), joten lait tasapainottavat, mutta painottuvat vuokralaisten suojeluun. Vuokria saa yleensä nostaa vain tietyin ehdoin – esimerkiksi jos kansallinen viitekoron korko nousee tai inflaation ja asunnon arvonnousua lisäävien remonttien perusteella. Vuonna 2023 vuokranantajat saivat harvinaisen mahdollisuuden nostaa vuokria, koska viitekorkoa korotettiin kahdesti (1,25 %:sta 1,5 %:iin), mikä osaltaan selittää vuoden isot vuokrankorotukset swissmarketplace.group. Vuonna 2024 korko pysyi vakaana, eikä uusia kustannusshokkeja, kuten polttoaineen hintojen nousua, tapahtunut, joten vuokrien kasvu hidastui noin 4–5 %:iin swissmarketplace.group. Jos SNB:n äskettäinen koronlasku lopulta laskee viitekorkoa, jotkut vuokralaiset voivat jopa hakea vuokranalennuksia (yleensä viiveellä). Häätösuoja Sveitsissä on vahva – pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla olevia vuokralaisia voidaan häätää vain rajatuista syistä, kuten omistajan omasta tarpeesta, ja silloinkin huomattavalla irtisanomisajalla. Lisäksi vuokralaisilla on mahdollisuus riitauttaa kohtuuttoman suuret vuokrankorotukset tai lähtövuokrat oikeudessa vallitsevan matalan tarjontatilanteen vuoksi. Zürichin kaupungin hallitus seuraa kohtuuhintaisten asuntojen tilannetta ja harkitsee tarvittaessa lisätoimia (kuten vuokrakattoa tai lisää tukia), jos asuntokriisi pahenee. Vuoteen 2025 mennessä ei ole tullut uusia vuokrasäädöksiä olemassa olevan liittovaltiotason lainsäädännön lisäksi, mutta kyseessä on poliittinen keskustelunaihe, erityisesti kun vuokralaisryhmät ovat järjestäneet mielenosoituksia suuria vuokrankorotuksia ja häätöjä vastaan (esim. “Sugus”-rakennusten protesti loppuvuonna 2024 swissinfo.ch). Sijoittajien on syytä ottaa huomioon, että vuokrankorotuksia säännellään ja poliittinen paine hillitä jyrkkiä vuokrannousuja kasvaa vallitsevan asuntopulan vuoksi.

Vihreä rakentaminen ja kaavoitusmääräykset: Zürich ja Sveitsi ovat ottamassa käyttöön kiinteistöjen ympäristösääntelyä. Kesäkuussa 2024 sveitsiläiset äänestäjät hyväksyivät ylivoimaisesti uuden lain uusiutuvan energian käyttöönoton vauhdittamiseksi pv-magazine.com. Yksi tärkeä velvoite: kaikki yli 300 m²:n uudet rakennukset on varustettava aurinkopaneeleilla katoilla tai julkisivuilla vuodesta 2025 alkaen pv-magazine.com. Zürichin kantoni voi jopa laajentaa tämän pienempiin rakennuksiin. Käytännössä tämä tekee aurinkoenergian integroimisesta vakio käytännön uusille rakennuksille. Lisäksi monet kantonit (myös Zürich) ovat ottaneet käyttöön säännöksiä, joiden mukaan uudet lämmitysjärjestelmät eivät voi olla öljy- tai kaasukäyttöisiä – niiden on oltava uusiutuvia (lämpöpumppu, aurinkolämpö tms.) tai ainakin matalapäästöisiä, erityisesti uudisrakentamisessa sekä peruskorjauksissa. Zürichin kaupunki kannustaa Minergie-sertifiointiin (sveitsiläinen vihreän rakentamisen merkki) uusissa rakennuskohteissa; vaikka se ei ole pakollista, moni rakentaja noudattaa sitä helpottaakseen lupaprosesseja ja houkutellakseen ympäristötietoisia ostajia. Rakennusmääräykset velvoittavat myös korkeatasoiseen eristykseen, kolminkertaisiin ikkunoihin ja muihin energiatehokkuustoimiin, jotka tukevat Sveitsin tavoitetta vähentää rakennusalan päästöjä. Rakentajille tämä tarkoittaa jonkin verran suurempia rakennuskustannuksia, mutta myös sitä, että uudet sveitsiläisrakennukset ovat huippuluokkaa energiatehokkuudessa. Seuraavina vuosina voidaan odottaa yhä useampien vanhojen rakennusten jälkikäteen parantamista vastaamaan näitä standardeja – mahdollisesti valtion kannustimien tai vaatimusten avulla suurten remonttien yhteydessä.

Kaavoituspuolella Zürichin kaupunkisuunnittelijat kohtaavat haasteen luoda lisää asuntoja ja toimistoja kaupunkia laajentamatta. Kaavoituslainsäädäntöjä on uudistettu sallimaan tiiviimpää rakentamista tietyille alueille: esimerkiksi rautatieasemien tai joukkoliikenteen solmukohtien ympärillä on kaavoitettu mahdollistamaan keskikorkeat tai korkeat rakennukset, missä aiemmin saattoi olla vain matalia rakennuksia. Kaupunki hyödyntää myös “Innenentwicklung”-strategioita – käyttämättömien liikealueiden muuttamista asuinalueiksi, ylisuurten asuntojen jakamista pienempiin jne. Merkittävä kaavoitushanke on pilvenpiirtäjävyöhykkeiden määrittely: Zürichissä on tietyt alueet, joilla korkeat rakennukset (yli 40m) sallitaan, kuten Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) ja Altstettenin lähellä, kun taas historiallisessa keskustassa ja järvenrannalla on tiukat korkeudet. Näin pyritään keskittämään korkea rakentaminen niille alueille, jossa infrastruktuuri sen mahdollistaa ja samalla säilytetään kaupunkinäkymät (kuten tunnettu näkymä Alpeille).

Toinen sääntelynäkökohta on kohtuuhintaisen asumisen/yhteisöasuntojen kiintiö uusissa suurissa rakennushankkeissa. Kaupunki neuvottelee usein niin, että osa asunnoista myydään voittoa tavoittelemattomille asumisyhdistyksille tai vuokrataan alle markkinahintojen määräajaksi. Tämä on osa tavoitetta saavuttaa 1/3 voittoa tavoittelemattomien asuntojen osuus digitalcollection.zhaw.ch. Toistaiseksi Zürichissä osuus on noin 25%, joten panostus näihin ratkaisuihin tulee kasvamaan.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Zürichin sääntely-ympäristö vuonna 2025 on vakaa, mutta suuntaamassa kohti voimakkaampaa puuttumista asumisen ja ilmasto-ongelmien ratkaisemiseksi. Verotus on edelleen melko kevyttä ja ennustettavaa. Ulkomaisille ostajille asetetut säännöt ovat tiukat ja voivat kiristyä entisestään, vaikka kaupallisille sijoittajille jääkin vielä liikkumavaraa. Vihreän rakentamisen sääntely kiihtyy, mikä tekee kestävistä rakennustavoista pakollisia. Ja asumisen kohtuuhintaisuustoimet – vuokralaissuojasta osuuskuntien edistämiseen – laajenevat asteittain tasaamaan markkinoiden epätasapainoa. Toimijoille sääntöjen noudattaminen tarkoittaa näihin politiikkoihin tarttumista: esimerkiksi aurinkopaneelien suunnittelua alusta lähtien tai sijoitusten rakenteistamista Lex Koller -säännösten mukaisesti. Vaikka tällaiset sääntelyt lisäävätkin monimutkaisuutta, ne samalla ylläpitävät Zürichin pitkäaikaista houkuttelevuutta – varmistavat kestävän kehityksen, rajoittavat spekulatiivisia kuplia ja säilyttävät kaupungin korkean elämänlaadun, mikä lopulta tukee kiinteistöjen arvoa.

Markkinariskit ja haasteet

Vaikka Zürichin yleinen näkymä on optimistinen, useat riskit ja haasteet voivat vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin vuonna 2025 ja tulevina vuosina. Sijoittajien ja tarkkailijoiden kannattaa pitää nämä tekijät mielessä:

• Korko- ja rahoitusriskit: Useiden vuosien erittäin alhainen korkotaso nosti hintoja, mutta nyt tilanne on muuttunut. Vuosina 2022–2023 Sveitsin keskuspankki nosti korkoja räväkästi negatiiviselta tasolta jopa 1,75 %:iin, mikä viilensi markkinaa jonkin verran. Vuoteen 2025 mennessä inflaatio oli rauhoittunut ja keskuspankki teki pienen koronlaskun investropa.com, mutta korot voivat nousta uudelleen, jos inflaatio kiihtyy tai globaali tilanne muuttuu. Nousevat korot vaikuttaisivat suoraan Sveitsin kiinteistömarkkinoihin tekemällä asuntolainoista kalliimpia ja heikentämällä ostajien maksukykyä, mikä voisi hillitä kysyntää investropa.com. Koska Zürichin hinnat ovat hyvin korkeita, ne ovat herkkiä rahoituskustannuksille – merkittävä korkojen nousu voi ajaa osan ostajia markkinoiden ulkopuolelle ja pakottaa hintojen nousun pysähtymään tai jopa kääntymään laskuun ylikuumentuneilla alueilla. Lisäksi pankit ovat tiukentaneet lainaehdot (osittain Basel III -sääntelyuudistuksen vuoksi vuodesta 2025, joka vaatii suurempia pääomapuskureita foxstone.ch). Luotonsaajiin kohdistuu nyt tiukat rajoitukset (enintään noin 80 % lainoitussuhde ja ankarat stressitestit 5 % korolla), mikä voi rajoittaa voimakkaasti velkaantuneita sijoittajia. Vaikka yleinen odotus on, että korkokehitys on vakaa tai lievästi laskeva (Sveitsin inflaation ollessa vain noin 0,7 % engelvoelkers.com), mikä tahansa yllättävä inflaation kiihtyminen tai taloudellinen shokki voi muuttaa tilannetta. Korkoepävarmuus onkin merkittävä riski, jota kannattaa seurata.
• Makrotaloudelliset ja geopoliittiset epävarmuustekijät: Zürichin kiinteistömarkkinat ovat riippuvaisia Sveitsin laajemmasta taloudellisesta tilanteesta ja globaalista vakaudesta. Taloudelliset epävarmuudet – kuten mahdollinen maailmanlaajuinen tai eurooppalainen taantuma – muodostavat riskin investropa.com. Esimerkiksi, jos taantuma iskee pankki- tai teknologia-alaan, Zürichissä voi näkyä työpaikkojen menetyksiä tai investointien hidastumista, mikä vähentää sekä toimisto- että asuntokysyntää. Kaupunki ei ole immuuni maailman tapahtumille: Ukrainan sota, energiakriisit tai muut geopoliittiset jännitteet voivat vaikuttaa. Sveitsin hallitus on todennut, että kiristynyt geopoliittinen tilanne (Ukrainan sota, Lähi-idän konfliktit) on jatkuva riski kansainväliselle kaupalle ja energian hinnoille, mikä voi vaikuttaa negatiivisesti Sveitsin talouteen engelvoelkers.com. Esimerkiksi öljyn/kaasun hintojen nousu voi kiihdyttää inflaatiota ja rasittaa kuluttajia sekä yrityksiä. Lisäksi valuuttakurssivaihtelut (erityisen vahva Sveitsin frangi) voivat heikentää Sveitsin vientiä ja yritysten kannattavuutta, mikä vaikuttaa välillisesti toimistojen käyttöasteeseen ja yritysten muuttajien asuntokysyntään. Toinen makrotekijä on maahanmuuttopolitiikka: Sveitsin väestönkasvu (joka lisää asuntotarvetta) voi hidastua, jos poliittiset voimat onnistuvat rajoittamaan maahanmuuttoa. Mainittu SVP:n aloite väestön rajoittamiseksi 10 miljoonaan on äärimmäinen, mutta osoittaa poliittista painetta kasvun rajoittamiseksi jacquemoudstanislas.ch. Jos maahanmuuttoa leikataan merkittävästi, asuntokysyntä voi pitkällä aikavälillä hiljentyä. Kaiken kaikkiaan, vaikka Sveitsin talous on tällä hetkellä vakaa, maailmanlaajuiset taantuma- tai kriisiskenaariot muodostavat laskuriskin, jolloin kiinteistöjen vajaakäyttö voi nousta ja hinnat joutua korjausliikkeeseen.
• Asuntokupla ja kohtuuhintaisuuden huolenaiheet: Vuosien hintojen nousu on herättänyt kysymyksen: Onko Zürich asuntokuplassa? Joidenkin mittareiden mukaan kyllä – se kuuluu kaupunkien joukkoon, joissa kuplariski on korkea. UBS:n Global Real Estate Bubble Index vuonna 2023 sijoitti Zürichin yhä ”kuplariskin” kategoriaan, joka oli vain kahden kaupungin joukossa maailmanlaajuisesti (Tokion ohella) sillä tasolla ubs.com mattgul.com. Asuntojen hinnat suhteessa tuloihin ja vuokriin ovat hyvin venyneet. Jos korot nousisivat tai kysyntä hiipuisi, Zürichin korkeat arvostustasot voisivat joutua korjaukseen. Sääntelyviranomaiset ovat tästä tietoisia; Sveitsin keskuspankki on viime vuosina aktivoinut vastasyklisen puskurivaatimuksen hillitäkseen liiallista asuntolainoitusta. UBS:n analyytikot arvioivat kuplariskin tällä hetkellä ”kohtalaiseksi” (aikaisemmasta äärimmäisestä laskenut) johtuen hintojen nousun lievästä hidastumisesta investropa.com, mutta riski ei ole poistunut. Paikallisille kohtuuhintaisuus on murtumispisteessä – keskiluokkaiset perheet kamppailevat jopa vaatimattomien asuntojen ostossa, mikä nostaa esiin sosiaalisia ja poliittisia kysymyksiä. Yhä useammat sanovat, että asuntomarkkinat ovat kestämättömän kalliit, ja jos enemmän ihmisiä alkaa muuttaa pois kaupungista, koska he eivät pysty maksamaan asumisesta, kysyntä voi heikentyä. Lisäksi kuplat eivät useinkaan pääty vain korkojen muutokseen vaan myös siihen, kun ostajien tunnelma kääntyy. Jos ostajat uskovat hintojen saavuttaneen huippunsa edes väliaikaisesti, psykologia voi kääntyä ostajien markkinaksi. Vaikka selvää tunnemuuttujan äkkikäännöstä ei vielä näy (jatkuvan pulan vuoksi), ylihinnoiteltujen segmenttien (kuten luksusasuntojen tai erittäin matalan tuoton sijoitusasuntojen) pysähtymisen tai lievän korjauksen riski on olemassa.
• Rakentamisen ja toimitusten haasteet: Ironista kyllä, yksi markkinoiden suurimmista haasteista on tarjonnan pula – uudisasuntoja ei tule markkinoille tarpeeksi. Tämä on riski siinä mielessä, että jos pula jatkuu tai pahenee, se voi hidastaa talouskasvua (yritysten voi olla vaikea rekrytoida osaajia, jos asunnot ovat liian harvinaisia/kalliita) ja houkutella raskaampaa valtion puuttumista. Rakentaminen Zürichissä ei ole helppoa: korkeat rakennuskustannukset, työvoimapula rakennusalalla, pitkät lupaprosessit ja asukkaiden vastustus hidastavat kehitystä. Vuonna 2024 asuntorakentaminen oli matalalla tasolla, ja vaikka rakentamista yritetään vauhdittaa, on riski, että uusia asuntoja ei rakenneta tarpeeksi kysyntään nähden, mikä jatkaa kriisiä. Liikepuolella uusien toimitilojen rakentaminen on romahtanut jll.com, mikä voi lyhyellä aikavälillä olla positiivista nykyisille vuokranantajille, mutta pitkällä aikavälillä tarkoittaa myös vähemmän moderneja tiloja uusien yritysten houkuttelemiseksi. Rakennusmateriaalien kustannusinflaatio on toinen haaste – vaikka paine helpotti vuonna 2024, aiemmat hinnannousut teräksessä, puutavarassa ym. nostivat hankkeiden kustannuksia ja osa projekteista pysäytettiin. Jos uusi maailmanlaajuinen inflaatioaalto iskee, kehityshankkeet voivat edelleen viivästyä.
• Sääntelevät ja poliittiset riskit: Laki- ja sääntömuutokset luovat oman haastekokonaisuutensa. Esimerkiksi aiemmin mainittu Lex Koller -lain mahdollinen tiukennus voisi toteutuessaan vähentää ulkomaista sijoittamista ja siten hidastaa pääomavirtoja tietyille osa-alueille (esim. kehityshankkeiden rahoitus ulkomaalaisten sijoittajien avulla voi vaikeutua). Vaikka tarkoituksena on hillitä hintatasoa, voi seurauksen olla myös alhaisempi likviditeetti kiinteistömarkkinoilla jacquemoudstanislas.ch. Kotimaassa poliittinen riski liittyy myös kansanaloitteisiin ja politiikan muutoksiin. Sveitsiläisen suoran demokratian myötä kansalaiset voivat (ja tekevätkin) aloitteita, jotka vaikuttavat kiinteistöalaan – vuokrasäännöistä tyhjiöveroon ja tiukkoihin kaavamääräyksiin. Tällä hetkellä on kasvava tarve vuokralaisten paremmille oikeuksille asuntopulan vuoksi. Jos vuokrat jatkavat nousuaan, voi syntyä populistinen liike vuokrakattojen tai tiukempien remonttien aiheuttamien irtisanomisten rajoitusten puolesta. Tällaiset säännöt voivat vaikuttaa vuokranantajien tuottoihin. Toisaalta, kasvuvastainen poliittinen ilmapiiri voi hidastaa kehitystä (esimerkiksi jos julkinen vastustus tiiviille rakentamiselle kasvaa, asuntojen rakentaminen Zürichiin vaikeutuu entisestään). Suomessa jotkin kehityshankkeet ovat kaatuneet kansanäänestyksissä (ei Zürichissä, mutta esim. Geneven rakennusrajoitusaloite), mikä kertoo jännitteestä. Zürichin kaupunginjohto on pääosin kehityshakuinen (pragmatistit näkevät asuntotarpeen), mutta poliittinen ilmapiiri voi muuttua.
• Inflaatio ja käyttökustannukset: Vaikka Sveitsissä inflaatio on tällä hetkellä matala (~1–2 %), inflaation kiihtyminen nostaisi rakennusten käyttökustannuksia (energia, ylläpito, arvoperusteiset kiinteistöverot) ja mahdollisesti myös korkoja, mikä kiristäisi omistajien kassavirtaa. Liikehuoneistoissa korkea inflaatio voi vaikeuttaa jälleenmyyjien ja toimistovuokralaisten asemaa, jolloin vuokrankorotukset muuttuvat haastavammiksi. Toisaalta kohtuullinen inflaatio hyödyttää velkarahoitteisia sijoittajia velan reaaliarvon pienentyessä, mutta Sveitsissä suuri osa sijoittajista on omarahoitteisia. Lisäksi energiatransition kustannukset voivat olla huomattavia – vanhojen rakennusten varustaminen aurinkopaneeleilla, uusilla lämmitysjärjestelmillä ym. vaatii pääomaa. Usein investointi maksaa itsensä ajan myötä takaisin, mutta väliaikaisesti se aiheuttaa taloudellisen haasteen, erityisesti pienille vuokranantajille.

Ytimeltään Zürichin kiinteistömarkkinoissa on myös haavoittuvuuksia. Markkina nojaa vahvoihin perustekijöihin (kova kysyntä, pieni tarjonta, taloudellinen vakaus), mutta riskit kuten talousnäkymien heikkeneminen, korkojen muutokset ja sääntelyn kiristyminen voivat hillitä kuumimpia hintanousuja. Markkinatoimijoiden on syytä suhtautua varovaiseen optimismiin: näkymät ovat suotuisat, mutta esimerkiksi maailmanlaajuinen taantuma tai radikaalit poliittiset muutokset voivat muuttaa kehityspolkua. On kuvaavaa, että laitokset kuten UBS seuraavat Zürichin markkinaa mahdollisen kuplariskin vuoksi mattgul.com – muistutus siitä, että markkinakehitykseen ei pidä suhtautua itsestäänselvyytenä. Zürich on kuitenkin toistaiseksi kestänyt kriisit hyvin – myös vuoden 2008 finanssikriisissä hinnat vain pysähtyivät lyhyesti. Kaupungin vetovoima finanssikeskuksena ja korkealaatuisena asuinpaikkana tuo vakautta. Tulevaisuudessa asumisen kohtuuhintaisuuden ratkaiseminen sekä asuntotarjonnan lisääminen ovat kuitenkin ratkaisevia sosiaalisen tyytymättömyyden ehkäisemiseksi ja markkinoiden ylikuumenemisen torjumiseksi. Tasapaino sijoittajien houkuttelemisen ja asukkaiden tarpeiden välillä määrittää kaupungin kiinteistöpolitiikan ja riskimaiseman tulevina vuosina.

---

Lähteet:

• Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
• Investropa – Zurichin kiinteistömarkkina-analyysi (kesäkuu 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
• SWI Swissinfo – ”Sveitsin asuntopula: kuinka vakava se on?” (huhti 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
• SMG Homegate Vuokraindeksi – Vuokrakehitys 2024 (tammi 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
• Investropa – ”Asunnon osto Sveitsissä: kannattaako?” (kesäkuu 2025) investropa.com investropa.com
• JLL Research – Zurichin toimistomarkkinat 2025 jll.com jll.com jll.com
• JLL – High Street Retail Zurich Q4 2024 jll.com jll.com
• JLL – Sveitsin logistiikkamarkkinat 2024 jll.com
• Foxstone – Sveitsin kiinteistötrendit 2025 foxstone.ch foxstone.ch
• Investropa – ”8 kuuminta kiinteistöaluetta Zürichissä 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
• Investropa – Zürichin kaupunginosat analyysissä investropa.com investropa.com investropa.com
• Sveitsin tilastokeskus / Reuters – Asuntojen hintojen ja vajaakäytön tiedot reuters.com swissinfo.ch
• Jacquemoud Stanislas lakitiedote – Lex Koller -kiristysesitykset (maaliskuu 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
• pv-magazine – Sveitsin aurinko-PV-laki hyväksyttiin (kesä 2024) pv-magazine.com
• UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Kaupunkien sijoitukset mattgul.com
• Investropa – Sveitsin markkinanäkymät 2024/25 investropa.com investropa.com
• Swissinfo – Zurichin stadionin ”Ensemble”-projekti swissinfo.ch
• Swissinfo – Asuntoprotestit Zürichissä swissinfo.ch

Vähittäiskauppa – Parhaat ostosalueet säilyttävät vetovoimansa

Vähittäiskaupan kiinteistöt Zürichissä ovat osoittaneet poikkeuksellista kestävyyttä. Itse asiassa kaupungin pääostos­katu, Bahnhofstrasse, on yhä yksi maailman kalleimmista vähittäiskaupan sijainneista. Parhaat vuokrat ydinkeskustan liike­tiloista ovat nousseet yli 20 % vuoden 2020 jälkeen, saavuttaen noin 10 250 CHF/m² vuodessa vuoden 2024 loppuun mennessä jll.com. Tämä asettaa Zürichin lippulaivakadun Euroopassa toiseksi vain Pariisin ja Lontoon jälkeen vähittäisvuokrien hintavertailussa jll.com. Näin korkeat vuokrat heijastavat ylellisyysbrändien ja vähittäiskauppiaiden kovaa kysyntää rajallisista liiketiloista. Vapaita tiloja Bahnhofstrassella ei käytännössä ole lainkaan, tyhjäkäyttöaste on 0 % jll.com – jokainen vapautuva liike napataan välittömästi. Viime vuosina useat kansainväliset brändit ovat laajentaneet lippulaivamyymälöitään tai tulleet kadulle uutena, pitäen tilat täynnä. Zürichin asema vauraana kansainvälisenä kaupunkina tukee tätä: se johtaa Eurooppaa ostovoimassa asukasta kohden, mikä vahvasti tukee vähittäismyyntiä jll.com. Vakaa virta turisteja, liikematkustajia ja varakkaita asukkaita takaa jatkuvat myynnit luksusliikkeissä, kello- ja koruliikkeissä sekä huippumuodissa. Vaikka verkkokauppa kasvaa, Bahnhofstrassen sijainnin tuoma kokemus ja arvovalta on jälleenmyyjille korvaamaton. Samankaltainen tilanne vallitsee myös muilla keskeisillä alueilla, kuten Vanhassakaupungissa ja Seefeldin putiikkikortteleissa – kysyntä on vahvaa ja vapaat liiketilat vähissä.

Kuitenkin toissijaiset vähittäiskaupan sijainnit kohtaavat vivahteikkaamman tilanteen. Jotkut sivukadut ja vähemmän keskeiset ostoskeskukset ovat joutuneet hakemaan uutta asemaa COVIDin jälkeen, ja keskitason vähittäiskauppiaat ovat tietoisia verkko-ostamisen kilpailusta. Kokonaisjalankulkijamäärät Zürichissä palautuivat turistien ja toimistotyöntekijöiden palatessa, mutta ostajat odottavat nyt enemmän kuin pelkkiä myymälöitä – menestyvät vähittäiskaupan paikat tarjoavat elämyksiä (kahviloita, tapahtumia) ja mukavuutta. Silti Zürichin vähittäiskauppasektori menestyy hyvin verrattuna moniin kaupunkeihin. Kuluttajien luottamusta tukevat Sveitsin matala inflaatio ja nousevat palkat, ja työttömyys on erittäin alhainen. Pääkatujen vuokranantajat saavuttivat ennätysvuokrat vuonna 2024 jll.com, mikä osoittaa vähittäismyyjien vahvaa luottamusta kivijalkamyymälöihin täällä. Tämän seurauksena sijoittajat ovat yhä kiinnostuneita huippuluokan vähittäiskauppakohteista, jotka tarjoavat vakaata tuottoa (vaikka tuottoprosentit ovat alhaiset hintatason vuoksi). Tulevaisuudessa vähittäiskaupan suorituskyky todennäköisesti eriytyy segmentin mukaan: ultraprime menestyy jatkossakin, kun taas heikompien sijaintien on innovoitava. Jos Aasiasta ja Yhdysvalloista tuleva matkailu kasvaa tulevina vuosina, se vauhdittaa edelleen keskustan vähittäiskauppaa. Toisaalta mikäli kulutuskysyntä notkahtaa tai uudet verkkokauppatottumukset yleistyvät, vähemmän keskeiset myymälät saattavat joutua paineeseen. Tällä hetkellä Zürichin vähittäiskiinteistöistä voi kertoa vahvuuden tarinaa huipulla – “Sijainti, sijainti, sijainti” pätee, sillä Bahnhofstrassella on maailman huippuluokan vuokrat ja nollatyhjäkäyttö erittäin korkean kysynnän vuoksi jll.com.

Teollisuus & logistiikka – Kova kysyntä, rajallinen tarjonta

Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen segmentillä Zürichin alueella (ja koko Sveitsissä) nähdään vahvaa kysyntää ja kiristyvää vajaakäyttöä. Vuonna 2023 logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttöaste koko maassa laski noin 5,1 %:iin, kun se vuonna 2019 oli vielä 7,7 % jll.com. Toisin sanoen varasto- ja jakelutilat ovat yhä enemmän käytössä verkkokaupan kasvun, toimitusketjujen uudelleenjärjestelyn sekä yritysten kasvaneiden varastotasojen vuoksi. Sveitsin logistiikka keskittyy tärkeiden kuljetusreittien varrelle – suuri osa tiloista sijoittuu Basel–Zürich–Solothurn-kolmioon ja suurten kaupunkialueiden ympärille jll.com. Zürich, joka sijaitsee tärkeiden moottoriteiden ja lentokentän läheisyydessä, on merkittävä logistiikkakeskus, mutta kärsii tilaongelmista. Suuri osa teollisuusmaasta on otettu uudelleen käyttöön toimistoina tai asuinrakennuksina (erityisesti Zürichin kaupungissa), mikä rajoittaa uusien varastojen tarjontaa. Monet nykyisistä varastoista ovat vanhoja eivätkä täysin vastaa nykyajan tarpeita (esim. alhaisemmat vapaat sisäkorkeudet, vähemmän lastauslaitureita) jll.com, mikä tarkoittaa että grade A -luokan logistiikkatilat ovat erittäin harvinaisia.

Logistiikka- ja teollisuustilojen vuokrat Zürichin alueella ovat tyypillisesti noin 85–140 CHF/m² vuodessa riippuen tilan koosta ja sijainnista jll.com. Nämä vuokratasot ovat kansainvälisesti korkeita (heijastaen korkeat sveitsiläiset maa- ja rakennuskustannukset). Vuokrien kasvu on ollut maltillista mutta tasaista vajaakäytön laskiessa. Sijoittajia kiinnostaa tämä omaisuusluokka yhä enemmän sen vakaiden tulojen ja kasvupotentiaalin vuoksi – logistiikkatuotot ovat Sveitsissä matalia (~4–5 %), mutta hieman korkeampia kuin huippuluokan toimistotuotot. On huomionarvoista, että valtaosa logistiikkakiinteistöistä Sveitsissä on yritysten omistuksessa (eli yritykset omistavat varastonsa) jll.com. Vain noin 300 logistiikkakiinteistöä koko maassa on vuokrattuja sijoituskiinteistöjä jll.com. Tämä lisää alan epälikvidisyyttä ja eksklusiivisuutta. Ne harvat sijoituskelpoiset varastot, jotka tulevat markkinoille, herättävät suurta kiinnostusta – mukaan lukien ulkomaiset institutionaaliset ostajat, joita Sveitsin vakaus houkuttelee.

Seuraavina vuosina logistiikan kehityksen odotetaan pysyvän rajoittuneena. Sopivaa maata uusille suurille varastoille Zürichin ympärillä on vähän ja se on tiukasti säänneltyä. Joitakin teollisuusalueita kaupungin laitamilla ja A1-moottoritien varrella kuitenkin tehostetaan – vanhoihin kohteisiin saatetaan rakentaa monikerroksisia logistiikkatiloja tai niitä saatetaan jakaa kaupunkien ”viimeisen kilometrin” jakeluun. Lähellä sijaitsevan varastoinnin trendi (enemmän varastoja Sveitsin sisällä) ja verkkokaupan kasvu pitävät kysynnän korkealla nykyaikaisista logistiikkatiloista. Tämän seurauksena vaje voi pienentyä entisestään ja vuokrat nousta hitaasti, erityisesti ensiluokkaisissa varastoyksiköissä. Yksi haasteista on vanhentuneiden kohteiden uudistaminen – monet vanhat teollisuusrakennukset eivät täytä nykyisiä logistiikkavaatimuksia jll.com. Luovia ratkaisuja, kuten osan muuntaminen varastointiin tai pk-yritysten käyttöön, kokeillaan vajaakäytön vähentämiseksi jll.com. Kaiken kaikkiaan Zürichin teollisuuskiinteistöjen näkymät ovat positiiviset, ja niitä leimaavat niukkuus ja vahva kysyntä. Tämä markkina-alue ei ehkä saa yhtä paljon huomiota kuin Zürichin asuntomarkkinat tai toimistot, mutta se tarjoaa nousevia mahdollisuuksia sijoittajille, jotka osaavat navigoida kaavoituksessa ja löytää kohteita – pieni vajaakäyttö ja vakaa vuokrakysyntä ovat vankasti olemassa jll.com.

Sijoitusnäkymät: Tuotot, Ulkomainen Kiinnostus & Mahdollisuudet

Ulkomaiset sijoitukset ja sääntely: On tärkeää huomata, että Sveitsi ylläpitää tiukkoja sääntöjä (Lex Koller), jotka rajoittavat ulkomaalaisten omistusta asuinkiinteistöissä.

Ulkomaalaiset, jotka eivät ole Sveitsin asukkaita, eivät yleisesti ottaen voi ostaa asuntoja Zürichissä (paitsi harvinaisissa tapauksissa tai tiettyjen poikkeusrakenteiden kautta) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Kuitenkin ulkomaalaiset voivat sijoittaa liikekiinteistöihin vapaasti, ja tähän asti he ovat voineet myös ostaa osuuksia sveitsiläisistä kiinteistöyhtiöistä tai rahastoista ilman rajoituksia jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Tämän ansiosta ulkomainen institutionaalinen pääoma on voinut epäsuorasti tulla Zürichin markkinoille.On merkittävää maailmanlaajuista kiinnostusta – valtion sijoitusrahastot, globaalit REIT-rahastot ja yksityiset sijoittajat ovat sijoittaneet rahaa sveitsiläisiin kiinteistörahastoihin, kehityshankkeisiin ja kaupallisten omaisuuserien hankintoihin.Esimerkiksi Zürichin arvotoimistorakennuksista ja liikekiinteistöistä kilpailevat usein saksalaiset rahastot tai Lähi-idän sijoittajat.Jatkossa kuitenkin sääntely-ympäristö saattaa tiukentua.Maaliskuussa 2025 Sveitsin hallitus ilmoitti suunnitelmista rajoittaa entisestään ulkomaalaisten kiinteistöhankintoja, mikä saattaa lopettaa poikkeuksen, jonka ansiosta ulkomaalaiset ovat voineet vapaasti ostaa noteerattujen kiinteistöyhtiöiden osakkeita jacquemoudstanislas.ch.Jos tällaiset uudistukset toteutetaan (ne ovat parhaillaan keskustelun alla), ne vaatisivat hallituksen hyväksynnän ulkomaisille sijoittajille jopa epäsuorissa kiinteistösijoituksissa, mikä olisi merkittävä muutos, jonka tavoitteena on hillitä kysyntää jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Tämä on herättänyt huolta siitä, että ulkomaista pääomaa saatetaan karkottaa.Lainsäädäntöprosessi on kuitenkin vielä käynnissä – mahdolliset muutokset vievät aikaa ja niitä voidaan lieventää jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Toistaiseksi ulkomaisen sijoittajan kiinnostus pysyy korkeana, erityisesti liikeomaisuuden ja kehityshankekumppanuuksien osalta.

Vakaat tuotot matalan tuoton markkinoilla: Zürichin kiinteistöt ovat arvostettuja ”turvasatama”-sijoituksia, jotka tarjoavat vakautta korkeiden tuottojen sijaan. Vuonna 2025 Zürichin ensiluokkaiset asuin- ja toimistokiinteistöt tuottavat tyypillisesti vain noin 2,5–3,5 % vuosittain (bruttotuotto) foxstone.ch. Nämä tuotot ovat maltillisia, mikä kuvastaa Sveitsin kiinteistöjen korkeaa arvostusta ja alhaista riskiä. Institutionaalisille sijoittajille, kuten eläkerahastoille ja vakuutusyhtiöille, Zürichin kiinteistöjen luotettavuus ja pääoman säilyminen tekevät niistä ydinsijoituksen. Itse asiassa suuret omistajat raportoivat vakaita tai nousevia arvoja – esimerkiksi Swiss Life (yksi Sveitsin suurimmista kiinteistösijoittajista) ilmoitti portfolionsa käyvien arvojen nousseen noin 0,2 % vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä, vastoin mahdollisia laskusuhdanteita reuters.com. Vuokratuotot nähdään erittäin varmoina Zürichissä täyden käyttöasteen ja vahvan vuokralaisten maksukyvyn ansiosta. Kokonaiskorko odotetaan jatkossa tulevan pääosin vuokratuotoista ja lievästä pääoman arvonnoususta (ennuste noin 1–4 % vuosihintojen kasvua seuraavina vuosina investropa.com). Kansainväliset sijoittajat ovat myös edelleen kiinnostuneita matalista tuotoista huolimatta, koska Sveitsiä pidetään turvasatamana. Globaali epävarmuus lisää Zürichin kiinteistöjen houkuttelevuutta ulkomaalaisille ostajille, jotka etsivät varallisuuden säilyttämistä investropa.com. Vahva Sveitsin frangi ja maan poliittinen vakaus lisäävät houkuttelevuutta.

Nousevat mahdollisuudet – vihreät ja erikoissegmentit: Sijoittajat tarkkailevat myös uusia markkinarakoja ja lisäarvoa tuovia strategioita Zürichin markkinoilla. Yksi iso teema on kestävyys. Kasvava kysyntä (vuokralaisten ja ostajien keskuudessa) kohdistuu ympäristöystävällisiin, energiatehokkaisiin rakennuksiin, ja vihreän sertifikaatin omaavat kiinteistöt voivat saada korkeamman hinnan investropa.com. Hallituksen tavoite hiilidioksidipäästöjen vähentämiseksi – esimerkiksi uusi laki, joka vaatii aurinkopaneelit useimpiin uusiin rakennuksiin pv-magazine.com – edellyttää vanhojen kiinteistöjen peruskorjausta ja uusiutuvan energian infrastruktuurin kehittämistä. Tämä luo sijoittajille mahdollisuuksia uudistaa vanhoja rakennuksia mm. eristyksen, lämpöpumppujen ja aurinkopaneelien avulla, jolloin lisäarvoa syntyy ja vihreitä määräyksiä noudatetaan. Toinen trendi on teknologia ja PropTech kiinteistöalalla: älykotiratkaisut, digitaaliset vuokralaispalvelut ja data-analytiikka lisäävät kiinteistöjen arvoa (erityisesti teknologiaorientoituneille vuokralaisille Zürichissä) investropa.com.

Tietyt kiinteistösektorit osoittavat myös kasvupotentiaalia. Logistiikka- ja life science -kiinteistöille on suuri kysyntä mutta niukasti tarjontaa – kevyen teollisuuden tilojen muuttaminen tai kehittäminen metropolialueen laitamilla viimeisen kilometrin logistiikkaan tai laboratorio-/tutkimuskäyttöön on lupaava vaihtoehto. Asuntorakentaminen “B”-alueilla Zürichin ympärillä on toinen mahdollisuus: koska keskustan asuntojen hinnat ovat korkealla, ulommat kaupunginosat ja lähiöt kasvavat voimakkaasti (sijoittajat hakevat näiltä alueilta uusia vuokra-asuntokohteita, joissa tuotto voi olla hieman korkeampi) foxstone.ch. Itse asiassa esikaupunkialueet, joilta on hyvät liikenneyhteydet, nousevat sijoittajakohteiksi, kun vuokralaiset etsivät suhteellisen kohtuuhintaisia vaihtoehtoja ydinkeskustan ulkopuolelta foxstone.ch. Lisäksi vaihtoehtoiset asumismallit ovat yleistymässä: yhteisöllinen asuminen ja osuuskuntamalli. Zürichillä on vahvat perinteet voittoa tavoittelemattomissa asuinosuuskunnissa, ja kaupunki tukee alaa (tavoitteena, että 33 % asunnoista olisi voittoa tavoittelemattomia vuoteen 2050 mennessä) digitalcollection.zhaw.ch. Vaikka osuuskuntamalli ei tavoittele maksimivoittoja, se tarjoaa vakaita, pitkäaikaisia tuottoja ja perustuu usein julkisen ja yksityisen yhteistyöhön kaupungin mailla – institutionaaliset sijoittajat kuten eläkerahastot sijoittavat varovasti tällaisiin projekteihin osana ESG-ystävällistä strategiaa. Yksityisellä puolella yhteisölliset kohteet, joissa on joustavat vuokrasopimukset ja yhteiset palvelut, vetoavat nuoriin ammattilaisiin ja ulkomaalaisiin, tarjoten markkinaraon, jota kannattaa seurata.

Tuotto-odotukset: Kaiken kaikkiaan sijoittajat voivat odottaa kohtuullista mutta luotettavaa tuottoa Zürichin kiinteistöistä seuraavien vuosien aikana. Parhaat asuin- ja liikekiinteistöt saattavat tuottaa noin 3 % vuosittaista kassavirtaa foxstone.ch, minkä lisäksi tulee muutama prosentti pääoman arvonnousua – ei mitään huimaa, mutta sopusoinnussa Sveitsin matalan riskin profiilin kanssa. Korkeampaa tuottoa hakevat sijoittajat katsovat arvonlisästrategioihin (esim. vanhojen asuntojen kunnostaminen ja myynti omistusasuntomarkkinoille vahvan kysynnän vuoksi) tai uudisrakentamiseen (korkeat rakennuskustannukset ja sääntely tekevät tästä kuitenkin haastavaa Zürichissä). Myös kiinteistöjen joukkorahoitusalustat ovat tulleet mukaan (esim. Foxstone, Crowdhouse), mahdollistaen sijoittajille hieman suuremman riskin ottamisen 5–7 % tavoitetuotolla hajautettujen kiinteistösalkkujen kautta foxstone.ch. Kiinnostus ulkomailta todennäköisesti jatkuu ydinkiinteistöissä, ellei uusia lakeja tiukasti rajoiteta. Yhteenvetona Zürichin sijoitusnäkymät pysyvät positiivisina mutta kilpailtuina – markkinoiden vakaus ja niukkuus viittaavat arvojen säilymiseen, mutta sijoittajien tulee olla luovia hyvän tuoton löytämiseksi. Keskeisiä mahdollisuuksia ovat kestävyysparannuksissa, kasvavan asuinkysynnän täyttämisessä alipalveluilla segmenteillä sekä Zürichin jatkuvan kasvun hyödyntämisessä samalla kun navigoidaan muuttuvassa sääntely-ympäristössä.

Tärkeimmät kaupunginosat ja kiinteistöjen kuumat alueet

Zürich on monipuolisten kaupunginosien kaupunki, joilla jokaisella on oma luonteensa ja kiinteistötrendinsä. Alla tuomme esiin useita tärkeimpiä kaupunginosia – huippuluokan järvenrantakortteleista nouseviin urbaanialueisiin – mukaan lukien niiden hintatasot, suosion ajurit, kehityshankkeet ja asumisen laadun tekijät:

• Enge (Alue 2) – Ylellistä asumista järven rannalla. Enge, joka sijaitsee Zürichin keskustan eteläpuolella, on muodostunut huippuluokan asuntojen ja varakkaiden ammattilaisten magneetiksi. Hinnat ovat täällä keskimäärin noin 18 300 CHF/m² investropa.com, mikä on kaupungin korkeimpia. Uudet ylelliset rakennushankkeet (joissa on esimerkiksi yksityisiä kuntosaleja ja concierge-palveluja) houkuttelevat varakkaita ulkomaalaisia ja teknologiayritysten johtajia Engeen investropa.com. Alueen vetovoima piilee sen erinomaisessa sijainnissa – kävelymatkan päässä keskustasta, järven rannalla ja palveluiden, kuten Rieter-puiston ja Museum Bärengassen, tuntumassa. Asumismukavuus on erinomaista: Engessä on laadukkaita ostosmahdollisuuksia, kansainvälisiä kouluja ja lyhyt työmatka rahoituskeskus Paradeplatzille. Koska uusia premium-hankkeita on yhä rakenteilla, Engen eksklusiivisuus – ja korkeat hinnat – ovat jäädäkseen investropa.com.
• Seefeld (Alue 8) – Zürich-järven halutuin alue. Seefeld on äärimmäisen tavoiteltu naapurusto kaupungin itäpuolella, ja se tunnetaan erityisesti läheisyydestään Zürich-järveen, trendikkäistä ravintoloistaan ja elävästä tunnelmastaan. Kiinteistöjen hinnat ovat täällä huippuluokkaa (Zürichin korkeimpia neliöhintoja) ja kysyntä erittäin kovaa investropa.com. Tyhjiä asuntoja ei juuri ole – kaikki haluavat asua Seefeldissä. Vaikka vuokratuotot ovat alhaiset (~2–3 %, mikä kertoo korkeista pääoma-arvoista), jatkuvasti matala vajaakäyttö ja korkeat vuokrat korostavat alueen houkuttelevuutta investropa.com. Seefeldissä on tarjolla sekä tyylikkäitä historiallisia rakennuksia että moderneja asuntoja, joista monista on näkymä järvelle. Asukkaat nauttivat rantaviihtyvyydestä, viheralueista kuten Zürichhornin puistosta sekä putiikeista. Alue on suosittu sekä varakkaiden paikallisten että ulkomaalaisten keskuudessa. Uutta rakennetaan vähän (lukuun ottamatta satunnaisia luksusasuntohankkeita), joten tarjonta pysyy niukkana. Seefeldin voi odottaa jäävän luksusalueeksi, jossa on erinomainen elämänlaatu – ja hinnat sen mukaiset.
• Fluntern (Alue 7) – Arvostusta Zürichbergillä. Fluntern sijaitsee metsäisillä Zürichbergin rinteillä ja on yksi Zürichin arvostetuimmista asuinalueista. Alue tunnetaan upeista maisemista, luksushuviloista ja huippukouluista. Perheet arvostavat Flunternia erityisesti sen eliittitason koulutusmahdollisuuksien vuoksi – alueella sijaitsee tunnettuja kouluja (kuten Zurich International Schoolin yksikkö sekä erinomaisia julkisia alakouluja), joiden oppilasmäärät ovat jatkuvasti korkeat. Flunternin kodit ovat tilavia ja usein arkkitehtonisesti vaikuttavia, ja alueella sijaitsee useita suurlähetystöjä ja yritysjohtajien asuntoja. Kiinteistöhinnat ovat erittäin korkeat (verrattavissa järvialueisiin) ja tarjonta niukkaa – mikä tahansa myyntikohde Flunternissa herättää välitöntä kiinnostusta. Alue tarjoaa rauhallisen ja vihreän ympäristön (lähellä eläintarhaa ja metsäreittejä), mutta on silti vain muutaman minuutin päässä keskustasta raitiovaunulla. Rakentaminen on vähäistä tiukan kaavoituksen ansiosta, joka suojelee alueen luonnetta. Yhteenvetona Fluntern tarjoaa yksityisyyttä, luontoa ja arvostusta, mikä pitää sen jatkuvasti kysyttynä Zürichin eliitin keskuudessa.
• Zürich West / Kreis 5 (Alue 5) – Teollisesta trendikkääksi. Kreis 5, tunnetaan myös nimellä Zurich West, on muuttunut karusta teollisuusalueesta yhdeksi kaupungin trendikkäimmistä naapurustoista. Tämä jatkuva gentrifikaatio on nostanut kiinteistöjen arvoa – keskimääräinen asunnon neliöhinta täällä oli noin 14 600 CHF/m² vuonna 2024, kasvua 3 % edellisvuoteen verrattuna investropa.com. Alueella on paljon uusia rakennushankkeita: vanhojen varastojen tilalle on noussut loft-asuntoja, taidegallerioita, teknologiatoimistoja ja yöelämän paikkoja. Nuoret ammattilaiset ja luovat ihmiset muuttavat Kreis 5:een sen rosoisen tunnelman ja keskustaa edullisempien hintojen vuoksi investropa.com. Kaupunki on aktiivisesti investoinut Kreis 5:n viihtyvyyteen – lisännyt puistoja, kouluja ja kulttuuritiloja tehdäkseen alueesta perheystävällisemmän investropa.com. Liikenneyhteydet ovat erinomaiset (useita raitiovaunulinjoja, lähellä Hardbrücke-asemaa). Suurten projektien, kuten Europaalleen (raiteiden toisella puolella) ja paikallisten uudistusten myötä kehitys jatkuu. Kreis 5:ssä on nyt Zürichin trendikkäimpiä ravintoloita, klubeja ja designliikkeitä, joita täydentävät uudet yhteisörakenteet. Alue tarjoaa ainutlaatuisen urbaanin elämäntyylin, ja siksi kysynnän (ja hintojen) odotetaan yhä nousevan sen käynnissä olevan nousun myötä investropa.com.
• Altstetten (Alue 9) – Nouseva kaupunkikeskus. Altstetten, joka sijaitsee Zürichin länsiosassa, saa yhä enemmän huomiota edullisempana asuinalueena, jolla on kasvupotentiaalia. Vuosien ajan se oli pääosin teollisuus-/työläisalue, mutta muutokset viime aikoina ovat olleet dramaattisia. Kiinteistöjen hinnat Zürichin keskustassa ovat räjähtäneet, mikä on johtanut siihen, että ”monet ostajat ja vuokralaiset etsivät vaihtoehtoja Altstettenista budjettiystävällisenä vaihtoehtona” investropa.com investropa.com. Keskimääräiset neliöhinnat ovat täällä huomattavasti matalampia kuin keskustassa (tehden tästä yhden Zürichin parhaista arvoista) investropa.com. Samalla Altstettenissa on toteutettu merkittäviä infrastruktuuriparannuksia – erityisesti Limmattalin pikaraitiotien laajennus ja muut julkisen liikenteen uudistukset ovat tehneet työmatkasta Altstettenista keskustaan vaivatonta investropa.com. Uusia asuin- ja monitoimihankkeita nousee Altstettenin rautatieaseman ympärille ja reittien varrelle. Alueella on nyt moderneja asuntoja, ostoskeskuksia ja toimistokomplekseja (useilla suurilla yrityksillä on toimistoja Altstettenin yrityspuistoissa). Nopea liikkuminen, edulliset vuokrat/hinnat ja kasvavat palvelut ovat nostaneet Altstettenin elinvoimaiseksi toissijaiseksi keskukseksi. Monet ensiasunnon ostajat ja nuoret perheet etsivät täältä tilaa, johon on varaa. Kun yhä useampi löytää alueen kätevyyden ja edut, Altstettenin profiili ja kiinteistöjen arvo ovat tasaisessa nousussa investropa.com.
• Oerlikon (Alue 11) – Vilkkaasti kehittyvä liiketoiminta- ja asuinalue. Oerlikon Pohjois-Zürichissä on ollut yksi kaupungin suurimmista kehitystarinoista. Erinomaisten liikenneyhteyksien (suuri S-Bahn-juna-asema, raitiovaunu- ja bussikeskukset) ja runsaan maapinta-alan ansiosta Oerlikon on muuttunut kukoistavaksi kaupunkikeskukseksi. Alueella on uusia toimistorakennuksia, ostoskeskuksia (kuten Neumarkt-ostari) ja asuinkerrostaloja. Tämä kasvu lisää kiinteistöjen kysyntää – mediaaniomakotitalon hinta Oerlikonissa ylittää nyt 2,5 miljoonaa CHF (isommille perheasunnoille), ja kaikkien kiinteistötyyppien hinnat ovat nousussa investropa.com. Kiinteistönvälittäjät raportoivat kasvavasta kiinnostuksesta, kun sekä asukkaat että yritykset suuntaavat Oerlikonin kätevälle sijainnille investropa.com investropa.com. Alueen jatkuvat kehityshankkeet houkuttelevat: useita korkeita ja monikäyttöisiä rakennuksia on rakenteilla tai juuri valmistunut, tuoden alueelle moderneja asuntoja ja parantaen paikallista infrastruktuuria investropa.com. Katutasolla Oerlikon on saanut uusia puistoja, ravintoloita ja kulttuuritiloja, mikä luo elävän yhteisöllisen ilmapiirin investropa.com. Alue on yhä omavaraisempi – ihmiset voivat asua, työskennellä ja viettää vapaa-aikaa kaikki Oerlikonissa. Sijaintinsa ansiosta (10 min junalla Zürichin keskustaan ja suora yhteys Zürichin lentokentälle), Oerlikon on kuuma alue sekä sijoittajille että vuokralaisille. Alueen odotetaan kehittyvän entisestään tulevien parannusten (kuten suunnitellun innovaatiokampuksen ja urheilutilojen) myötä. Niille, jotka etsivät vahvaa kasvupotentiaalia Zürichissä, Oerlikon tarjoaa houkuttelevan yhdistelmän hyviä liikenneyhteyksiä, uutta kehitystä ja kohtalaisen maltillisia hintoja (ainakin keskustaan ja järvenrantaan verrattuna).
• Affoltern (Alue 11) – Uusi infrastruktuuri, uutta vetovoimaa. Kauempana alueella 11 sijaitseva Affoltern on noussut kiinteistömarkkinoiden valopilkkuna infrastruktuuri-investointien ja kohtuullisen hintatason ansiosta. Äskettäin Swiss Federal Roads Office investoi merkittävästi uusiin teihin ja moottoriteiden laajennuksiin Affolternin ympärillä investropa.com, mikä on huomattavasti parantanut alueen saavutettavuutta. Tämä on tuonut Affolternin kartalle ostajille, jotka arvostavat helpompaa työmatkaa autolla tai bussilla investropa.com. Lisäksi Zürichissä nähtiin uudisasuntojen rakennusbuumi vuonna 2023, erityisesti Affolternin kaltaisilla alueilla – eniten uusia asuntoja sitten vuoden 2018 rakennettiin, mikä osoittaa sekä rakennuttajien että ostajien kiinnostusta investropa.com. Näiden uusien asuntojen tullessa markkinoille (usein halvemmalla kuin keskustaprojekteissa), Affoltern houkuttelee nuoria ammattilaisia ja perheitä, jotka etsivät modernia asumista kilpailukykyiseen hintaan investropa.com investropa.com. Alueen väkiluku kasvaa tämän myötä. Affoltern hyötyy myös viereisistä viheralueista ja rauhallisesta esikaupunkimiljööstä, tarjoten tasapainon kaupungin ja maaseudun välillä. Kaupungin suunnitelma mahdollisesti laajentaa julkista liikennettä Affolterniin lisää alueen vetovoimaa entisestään. Yhteenvetona, Affoltern on positiivisessa kehityskaaressa: parantunut saavutettavuus, uusi asuntotarjonta ja yhä kohtuullinen hintataso tekevät siitä houkuttelevan vaihtoehdon hintatietoisille asunnonostajille. Alueen jatkuva muutos enteilee vahvaa tulevaisuuden kasvua sekä yhteisön että kiinteistöjen arvoissa investropa.com.
• Schwamendingen (alue 12) – Edullinen ja kehittyvä alue. Kaupungin pohjoisosassa sijaitseva Schwamendingen on perinteisesti ollut matalampien kustannusten ja vähemmän arvostettu asuinalue – mutta tilanne on muuttumassa. Nykyään siitä on tulossa “suosittu budjettiystävällinen vaihtoehto” niille, joilla ei ole varaa Zürichin keskustaan investropa.com. Asumiskustannukset ovat täällä kaupungin matalimpia, mikä houkuttelee monia ensiasunnon ostajia ja keskituloisia perheitä. Schwamendingenissä on myös uudistamisen vauhtia. Lippulaivahankkeena toimii “Über-Gärten”, jonka myötä alueelle valmistuu 228 uutta vuokra-asuntoa innovatiivisella suunnittelulla (tilavat loggiat, yhteiset “metsäpuutarhat”) parantamaan viihtyisyyttä investropa.com. Tällaiset projektit uudistavat asuntokantaa ja houkuttelevat monipuolisempaa asukaskuntaa. Toinen merkittävä parannus on Schwamendingenin melusuojaustunneli, uraauurtava infrastruktuurihanke, jossa osa moottoritietä peitettiin “vihreällä” katteella investropa.com. Tämä on dramaattisesti vähentänyt alueen melua ja ilmansaasteita sekä luonut uuden puistoalueen tunnelin päälle investropa.com. Elämänlaadun paraneminen on selvästi aistittavissa – rauhallisemmat kadut, puhtaampi ilma ja uudet viheralueet. Nämä toimenpiteet kertovat vahvasta yhteisöllisestä panostuksesta Schwamendingeniin. Alue tarjoaa nyt harvinaisen tasapainon edullisuuden ja viihtyisyyden välillä Zürichissä investropa.com. Tämän seurauksena Schwamendingenin suosio kasvaa arvoa etsivien keskuudessa: saat enemmän tilaa rahallesi ja alue on nousussa. Se on erinomainen esimerkki siitä, miten Zürichin esikaupunkialueet kehittyvät vastaamaan nykyajan tarpeita. Tulevaisuudessa on odotettavissa, että Schwamendingenin maine ja kiinteistökysyntä jatkavat nousuaan, vaikka hinnat pysynevät saavutettavampina kuin kaupungin eliittialueilla.

Kukin näistä kaupunginosista havainnollistaa Zürichin monipuolista kiinteistömaisemaa. Mainitsemisen arvoisia ovat myös ”Kultarannikon” ja ”Hopearannikon” yhteisöt Zürichinjärven varrella aivan kaupungin rajojen ulkopuolella – Kultarannikko (aurinkoinen itäranta) esimerkiksi Küsnachtin ja Zollikonin kylissä on edelleen ultra-priimaluokkaa huviloille ja siellä voi kartanoiden kauppahinnat nousta yli 10 miljoonan CHF:n investropa.com, kun taas Hopearannikko (länsiranta, esim. Thalwil, Horgen) tarjoaa hieman enemmän vastinetta rahalle, mutta on silti erittäin arvokasta aluetta. Kaupungissa, etsitpä sitten vanhan maailman luksusta (Enge, Seefeld, Fluntern), rosoista urbaania asumista (Kreis 5) tai nousevia perheystävällisiä alueita (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), Zürichin kaupunginosat tarjoavat sen – jos vain onnistut saamaan asunnon. Huomionarvoista on, että kaikkia alueita yhdistää rajallinen tarjonta. Jopa ”edullisissa” kaupunginosissa asunnon löytäminen ei ole helppoa. Tämä tarkoittaa, että hintojen nousu on koko kaupungin tarina, vain eri mittakaavoissa. Sijoittajille ja asunnonostajille näiden kaupunginosien vivahteiden tunteminen – uusimmat kuumat alueet verrattuna vakiintuneisiin arvokohteisiin – on avain Zürichin markkinoilla navigointiin.

Tulevaisuuden muovaavat infrastruktuuri- ja kehityshankkeet

Liikenneyhteyksien parannukset: Zürich jatkaa merkittäviä infrastruktuuri-investointeja kasvunsa tueksi ja asumisviihtyvyyden lisäämiseksi. Viime vuosina on toteutettu tai aloitettu suuria joukkoliikenteen laajennuksia. Hyvä esimerkki on uusi Limmattalin pikaraitiolinja, joka avattiin yhdistämään läntiset kaupunginosat (Altstetten/Affoltern) Limmat-laakson esikaupunkeihin. Tämä raitiotielaajennus ja muut raitiotieverkoston parannukset ovat merkittävästi lyhentäneet matka-aikoja ulommilta alueilta keskustaan investropa.com. Parempi saavutettavuus lisää jo nyt alueiden kuten Altstettenin ja Affolternin vetovoimaa, kuten aiemmin mainittiin, tekemällä niistä houkuttelevampia asukkaille ja yrityksille. Lisää raitiotien ja bussikaistojen laajennushankkeita on suunnitelmissa, jotta kaikilla alueilla olisi hyvät joukkoliikenneyhteydet. Samaan aikaan S-Bahn-lähijunaverkosto – Zürichin seudun liikkumisen selkäranka – on päivityksen kohteena. Ruuhkaista Stadelhofenin asemaa ollaan laajentamassa (uusi tunneli ja laiturit tekeillä), jotta rautatiekapasiteetti keskustassa kasvaa tulevina vuosina. Myös liittovaltio edistää ”Zürich Brütten -tunnelin” hanketta (uusi junatunneli Winterthuriin päin) parantaakseen kaukojunayhteyksiä 2030-luvun alkuun mennessä. Näiden hankkeiden ansiosta junat kulkevat tiheämpään ja ruuhkat vähenevät, mikä mahdollistaa metropolialueen ennustetun väestönkasvun.

Teiden osalta innovatiiviset ratkaisut parantavat liikenteen sujuvuutta ja ympäristöä. Yksi merkittävistä hankkeista on Schwamendingenin moottoritieen katteen rakentaminen (mainittu yllä), joka valmistui peittämään meluisan moottoritien maisemoidulla kannella investropa.com. Tämä ei ainoastaan yhdistänyt moottoritien erottamia kaupunginosia, vaan loi myös uuden 1,6 km:n pituisen viherpuiston asukkaille – win-win-tilanne liikkuvuuden ja kaupunkielämän laadun kannalta. Kaupungilla ja kantonilla on samankaltaisia suunnitelmia muiden liikenteen pullonkaulojen ratkaisemiseksi tunneleilla tai kattamisvaihtoehdoilla (esim. keskustelut Rosengartenstrassen kehätien osien mahdollisesta tunneloimisesta melun vähentämiseksi tiheästi asutuilla alueilla). Lisäksi Zurichin joukkoliikenteestä tulee entistä ympäristöystävällisempää: kaupunki ottaa käyttöön sähköbusseja ja laajentaa pyöräilyinfrastruktuuria uusilla pyöräilyn ”superväylillä”, joita suunnitellaan risteilemään kaupungin halki. Kaikki nämä pyrkimykset tukevat Zurichin tavoitetta olla mallikas 2000-luvun liikennekaupunki, jossa myös ulkokehän kaupunginosat ovat hyvin liitettyjä ja kestävät liikkumismuodot etusijalla. Tehokas liikenneinfrastruktuuri on tärkeää myös kiinteistöille – se avaa uusia alueita kehitykselle ja varmistaa, että kaupunki voi kasvaa ilman ruuhkautumista.

Suurhankkeet: Useat laajamittaiset kehityshankkeet muokkaavat Zürichin kaupunkirakennetta. Ehkä odotetuin on Hardturmin “Ensemble”-projekti, joka uudistaa pitkään tyhjänä olleen Hardturmin stadionin alueen 5. kaupunginosassa. Projektiin kuuluu uusi 18 000-paikkainen jalkapallostadion Zürichin kahdelle jalkapalloseuralle, jota reunustavat kaksi korkeaa tornia sekä keskikorkeat rakennukset, joihin tulee noin 600 uutta asuntoa (mukaan lukien kohtuuhintaisia asuntoja) sekä toimisto- ja liiketiloja swissinfo.ch. Äänestäjät hyväksyivät tämän 570 miljoonan Sveitsin frangin suunnitelman jo vuonna 2018 swissinfo.ch, ja vuosien poliittisen väännön ja oikeusprosessien jälkeen rakentamisen odotetaan alkavan pian. Toteutuessaan hanke luo kokonaan uuden naapurustokeskittymän Länsi-Zürichiin, vastaten sekä urheiluinfrastruktuurin tarpeisiin että asuntotarjontaan. Asuntokomponentti on merkittävä – toisen tornin on tarkoitus olla pääasiassa osuustoiminta-/yleishyödyllistä asumista, mikä auttaa kaupunkia kohti kohtuuhintaisen asumisen tavoitteita swissinfo.ch. Vaikka oikeuskäsittelyt ovat viivästyttäneet aikataulua (hanke on ollut “start–stop” -tilassa vastustuksesta johtuen) coliseum-online.com swissinfo.ch, yleinen odotus on, että Ensemble etenee lopulta ja tuo modernin stadionin 2020-luvun puolivälissä/lopussa sekä kipeästi kaivattuja uusia asuntoja.

Keskustassa valtava Europaallee-hanke (entisten ratapiha-alueiden kehitys Zürichin pääaseman vieressä) on äskettäin valmistunut viimeisiin vaiheisiinsa. Viime vuosikymmenen aikana Europaallee on tuonut uusia toimistotiloja (mukaan lukien Googlen suuri kampus), satoja asuntoja, yliopistokampuksen ja ostospromenadeja – käytännössä laajentaen keskustaa. Valmistuminen vuosina 2020–2021 tarkoittaa, että ydin-Zürichissä ei ole enää suuria tyhjiä tontteja. Huomio on nyt pienemmissä täydennys- ja entisen teollisuuden alueissa. Esimerkiksi Oerlikonissa kehitys jatkuu paikoissa kuten Centro (Oerlikonin keskustan uudistus) ja Andreasturm-pilvenpiirtäjä (avattu 2018), jota ovat seuranneet muut tornit, kuten Franklin Tower, ja lisää rakennetaan Oerlikonin aseman ympärille. Pohjois-Zürichissä suunnitteilla on uusi innovaatiopuisto Dübendorfin lähelle (juuri kaupungin ulkopuolelle), johon tulee T&K-tiloja ja mahdollisesti asuntoja – hyödyntäen läheisyyttä ETH:n ja yliopiston kanssa.

Zurichin suunnittelijat painottavat myös kestävää kaupunkikehitystä. Monet metropolialueen vanhat teollisuusalueet on tarkoitus muuttaa monikäyttöisiksi. Esimerkiksi esikaupungeissa: Dietikonin alueella on käynnissä suuri hanke, jossa vanha teollisuusalue muunnetaan asuinalueeksi, johon tulee tuhansia asuntoja, mikä epäsuorasti helpottaa Zürichin kaupungin asuntopulaa. Kaupungin sisällä kaupunkien uudistaminen Kreis 4 ja 5 (Langstrasse ja Zurich West) jatkuu, suunnitelmien ohjaamana vihreiden sisäpihojen ja yhteisöllisten tilojen lisäämiseksi uusien rakennusten rinnalle investropa.com. Kaupungin vuoden 2040 yleiskaava keskittyy “Innenentwicklung” – täydennysrakentamiseen – eli tiivistämiseen olemassa olevan kaupunkirakenteen sisällä laajenemisen sijaan. Tähän liittyy joidenkin joukkoliikenteen palveluiden kannalta keskeisten alueiden kaavoittaminen korkeampiin rakennuksiin, ja monikäyttöisten tornitalojen salliminen tietyillä alueilla (esimerkiksi lisää korkeita rakennuksia sallitaan Altstettenin ja Oerlikonin ympärillä). Zurich kuitenkin tasapainottaa tätä tiukkojen suunnittelu- ja ympäristöstandardien avulla, jotta kaupungin luonne säilyy.

Infrastruktuuri kohtaa kaupunkisuunnittelun: Toinen merkittävä aloite on Zürichin sitoutuminen 2000-watin yhteiskuntaan ja ilmastotavoitteisiin. Kaupunki toteuttaa ohjelmia rakennusten energiatehokkaaksi kunnostamiseksi, laajentaa kaukolämpöverkkoja (usein käyttäen järvivettä tai hukkalämpöä) ja vaatii aurinkopaneelien asentamista uusiin rakennuksiin uuden liittovaltion lain mukaisesti pv-magazine.com. Tämä vihreän infrastruktuurin panostus tarkoittaa, että rakennuttajien on usein integroitava aurinkopaneelit, viherkatot ja energiatehokkaat LVI-ratkaisut hankkeisiin – mikä nostaa alkuinvestointeja mutta parantaa pitkän aikavälin kestävyyttä. Palkintona on kaupunki, joka säilyy erittäin viihtyisänä, vähäpäästöisenä ja ilmastonkestävänä, mikä puolestaan pitää kiinteistöjen arvon vahvana.

Myös kaavoituspolitiikka kehittyy. Kaupunki on ilmoittanut suunnittelevansa yhteiskäyttöisten asuntojen suojelua – esimerkiksi varaamalla osan julkisesta maasta osuuskunnille ja säätämällä kaavamääräyksiä, jotka kannustavat edullisten asuntojen rakentamiseen uusiin hankkeisiin. Merkittävä tavoite äänestäjien päättämänä on, että kolmasosa kaikista asunnoista olisi osuuskuntien tai muiden voittoa tavoittelemattomien tahojen omistuksessa vuoteen 2050 mennessä digitalcollection.zhaw.ch. Tämä ajaa kaupunkia tarjoamaan maata ja suotuisat ehdot tällaisille hankkeille (esim. “Mehr Als Wohnen” osuuskuntakompleksi Hunziker Arealissa, joka valmistui muutama vuosi sitten, toimii mallina monistettavaksi). Lisäksi lyhytaikaisvuokrauksen (Airbnb) sääntelystä on keskusteltu keinona varmistaa, että asunnot palvelevat paikallisia tarpeita – Zürich harkitsee rajoitteita asuntojen vuokraamiselle turisteille, jotta asuntoja ei poisteta pitkäaikaisesta asuntokannasta, mutta tiukkaa lakia ei toistaiseksi ole hyväksytty.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Zürichin infrastruktuuri- ja kehityshankkeet tähtäävät älykkääseen kasvuun: liikennekapasiteetin lisäämiseen, uusien asuntojen mahdollistamiseen vajaakäytössä olevilla alueilla sekä kaupungin viher- ja julkisten tilojen kehittämiseen. Hardturmin stadionin, Schwamendingenin tunnelin ja uusien raitiovaunulinjojen kaltaiset hankkeet ovat esimerkkejä Zürichin lähestymistavasta – investoida parannuksiin, jotka palvelevat useita tavoitteita (asuminen, liikkuminen, ympäristö). Näiden toimien odotetaan auttavan Zürichin säilymistä erittäin kilpailukykyisenä ja viihtyisänä, mikä puolestaan ruokkii kiinteistömarkkinoiden vahvuutta. Haasteita toki riittää (NIMBY-vastustuksesta monimutkaisiin sveitsiläisiin lupaprosesseihin), mutta kaupungin historia osoittaa asteittaista, konsensukseen perustuvaa kehitystä. Sijoittajille ja asukkaille nämä hankkeet tarkoittavat parempaa saavutettavuutta, lisää asumismahdollisuuksia tietyillä alueilla sekä Zürichin kaupunkimaiseman jatkuvaa uudistumista seuraavan vuosikymmenen aikana.

Sääntely-ympäristö: verotus, omistussäännöt & rakennusmääräykset

Zürichin kiinteistömarkkinat toimivat Sveitsin vakaan mutta kehittyvän sääntelykehyksen puitteissa, joka kattaa kaiken verotuksesta ulkomaalaisomistukseen ja kestävän kehityksen vaatimuksiin. Tässä ovat keskeiset näkökohdat ja muutokset vuodelle 2025:

Ulkomaisen omistuksen säännöt – Lex Koller: Ehkä merkittävin sääntely on Lex Koller -laki, joka rajoittaa ulkomaalaisten pääsyä asuinkiinteistöjen ostamiseen Sveitsissä.

Zurichin kaupungissa tämä tarkoittaa, että ei-asuinkunnat ulkomaalaiset eivät voi ostaa koteja tai asuntoja sijoitus- tai lomakiinteistöiksi.Vain asukkaat (mukaan lukien ulkomaiset kansalaiset, joilla on Sveitsin oleskelulupa) rinnastetaan paikallisiin kiinteistön ostossa jacquemoudstanislas.ch.On joitakin poikkeuksia – esim.ulkomaiset voivat ostaa tietyillä turistialueilla loma-asuntoja tai ottaa huomattavan osuuden listatusta sveitsiläisestä kiinteistörahastosta/yhtiöstä (epäsuora omistus) ilman ongelmia jacquemoudstanislas.ch.Myös liikekiinteistöt ovat vapautettuja, joten ulkomaiset yritykset tai yksityishenkilöt voivat vapaasti ostaa toimistoja, liiketiloja, hotelleja jne.Nämä säännöt ovat historiallisesti rajoittaneet kansainvälistä keinottelua Sveitsin asuntomarkkinoilla ja varmistaneet, ettei markkinoita hallitse ulkomaiset ostajat (kuten joissakin muissa globaalissa kaupungeissa on nähty).Kuitenkin, muutoksia on tulossa: liittoneuvosto (Sveitsin hallitus) ilmoitti maaliskuussa 2025 suunnitelmistaan kiristää Lex Kolleria entisestään jacquemoudstanislas.ch.Ehdotettujen uudistusten mukaan Sveitsissä asuvien ulkomaalaisten voisi olla pakko myydä kotinsa, jos he muuttavat pois (sulkee porsaanreiän), ja ratkaisevasti nykyinen poikkeus, joka sallii kiinteistöyhtiöiden osakkeiden ostamisen, poistuisi jacquemoudstanislas.ch.Se tarkoittaa, että ulkomaisten sijoittajien olisi saatava lupa jopa sijoittaakseen epäsuorasti listatun kiinteistöyhtiön tai rahaston kautta – merkittävä muutos.Myös ehdotettu: ulkomaiset liikekiinteistöjen ostajat rajoitettaisiin omaan käyttöön; he eivät voisi ostaa vain vuokratakseen eteenpäin jacquemoudstanislas.ch.Nämä toimenpiteet tähtäävät kysynnän hillitsemiseen ja Sveitsin asuntopulan ratkaisemiseen (osa laajempaa strategiaa, joka liittyy väestönkasvun huoliin) jacquemoudstanislas.ch.On tärkeää huomata, että nämä eivät ole vielä laki – luonnosta valmistellaan parlamentaarista käsittelyä varten, ja voimakasta vastustusta odotetaan liike-elämän ja kiinteistöalan ryhmiltä jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Jos tällaiset tiukat säännöt lopulta hyväksytään (mikä on epävarmaa), se voisi merkitä merkittävää muutosta ulkomaisten investointien oikeudellisessa ympäristössä, mikä saattaisi vähentää joitakin ulkomaisen pääoman virtoja.Sillä välin vuodelle 2025 tilanne säilyy ennallaan: ulkomaisilla ostajilla on rajallinen suora rooli Zürichin asuntomarkkinoilla, mutta he ovat aktiivisia kaupallisissa ja epäsuorissa sijoituksissa.Jokaisen, joka harkitsee sijoittamista ulkomailta, tulisi pysyä ajan tasalla Lex Koller -uudistuskeskustelusta, sillä se voi muuttaa sijoitusmahdollisuuksia lähitulevaisuudessa.Kiinteistöverot ja omistusasumisen kustannukset: Sveitsin verojärjestelmä on yleisesti suotuisa kiinteistönomistajille, mutta sillä on joitain ainutlaatuisia piirteitä. Pitkäaikaisesti omistetun yksityisen kiinteistön myynnistä ei peritä liittovaltion myyntivoittoveroa, mutta Zürichin kantoni (kuten useimmat kantonit) perii omat kiinteistön myyntivoittoveronsa kiinteistökaupoista, yleensä asteittain kasvavana (korkeampi vero, jos myyt muutaman vuoden sisällä ostosta, mikä kannustaa pitkäaikaiseen omistukseen). Zürich perii myös kiinteistön varainsiirtoveroa (noin 1 % hinnasta) sekä notaarin/kiinteistörekisterin maksuja practiceguides.chambers.com. Asunnonomistajat maksavat vuotuista varallisuusveroa kiinteistön arvosta ja merkittävästi, Sveitsi määrää ”lasketun vuokratulon” veron omistusasunnossa asuville – eli verottaa omistajaa ikään kuin hän ansaitsisi vuokratuloa asuessaan omassa kodissaan zug4you.ch. Monet omistajat ovat pitkään vastustaneet tätä laskettua vuokratuloveroa, ja sen uudistamista tai poistamista on vaadittu. Itse asiassa Bernissä käydään keskustelua lasketun vuokratulon veron poistamisesta, mikä saattaa liittyä myös asuntolainojen korkovähennysoikeuden poistamiseen tasapainottavana toimenpiteenä ubs.com. Jos uudistus menee läpi tulevina vuosina, se muuttaisi laskentaa asunnonomistajille (mahdollisesti nostaisi nettoväriä niille, joilla ei ole asuntovelkaa, mutta poistaisi esteen ostamiselle). Vuonna 2025 ei ole tehty lopullisia päätöksiä – mutta asiaa kannattaa seurata. Positiivisena puolena omistajille, Sveitsin inflaatio laski ja viiteasuntolainakorko (joka vaikuttaa sallittuihin vuokrankorotuksiin) pysyi vakaana vuonna 2024 swissmarketplace.group, joten asuntolainojen korot ja inflaation mukaan sidotut ylläpitokulut ovat vakiintuneet. Sijoittajille vuokratulo verotetaan normaalina tulona (kulujen vähentämisen jälkeen), ja yrityssijoittajat hyötyvät suhteellisen matalista Sveitsin yhteisöveroista (noin 19 % Zürichissä, ja laskemassa hieman kansallisten verouudistusten vuoksi OECD:n minimitasojen mukaisesti). Kaiken kaikkiaan kiinteistöjen verolainsäädäntö on ennakoitavaa ja maltillista, muutokset tapahtuvat vähitellen eikä yllättäen – tämä on yksi syy, miksi sijoitusilmapiiri pysyy houkuttelevana.

Vuokralaisten suojelu ja vuokrasääntely: Zürichissä, kuten koko Sveitsissä, on vuokralaisystävällinen järjestelmä. Noin 55-60 % sveitsiläisistä kotitalouksista asuu vuokralla (Zürichin kaupungissa jopa enemmän), joten lait tasapainottavat, mutta painottuvat vuokralaisten suojeluun. Vuokria saa yleensä nostaa vain tietyin ehdoin – esimerkiksi jos kansallinen viitekoron korko nousee tai inflaation ja asunnon arvonnousua lisäävien remonttien perusteella. Vuonna 2023 vuokranantajat saivat harvinaisen mahdollisuuden nostaa vuokria, koska viitekorkoa korotettiin kahdesti (1,25 %:sta 1,5 %:iin), mikä osaltaan selittää vuoden isot vuokrankorotukset swissmarketplace.group. Vuonna 2024 korko pysyi vakaana, eikä uusia kustannusshokkeja, kuten polttoaineen hintojen nousua, tapahtunut, joten vuokrien kasvu hidastui noin 4–5 %:iin swissmarketplace.group. Jos SNB:n äskettäinen koronlasku lopulta laskee viitekorkoa, jotkut vuokralaiset voivat jopa hakea vuokranalennuksia (yleensä viiveellä). Häätösuoja Sveitsissä on vahva – pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla olevia vuokralaisia voidaan häätää vain rajatuista syistä, kuten omistajan omasta tarpeesta, ja silloinkin huomattavalla irtisanomisajalla. Lisäksi vuokralaisilla on mahdollisuus riitauttaa kohtuuttoman suuret vuokrankorotukset tai lähtövuokrat oikeudessa vallitsevan matalan tarjontatilanteen vuoksi. Zürichin kaupungin hallitus seuraa kohtuuhintaisten asuntojen tilannetta ja harkitsee tarvittaessa lisätoimia (kuten vuokrakattoa tai lisää tukia), jos asuntokriisi pahenee. Vuoteen 2025 mennessä ei ole tullut uusia vuokrasäädöksiä olemassa olevan liittovaltiotason lainsäädännön lisäksi, mutta kyseessä on poliittinen keskustelunaihe, erityisesti kun vuokralaisryhmät ovat järjestäneet mielenosoituksia suuria vuokrankorotuksia ja häätöjä vastaan (esim. “Sugus”-rakennusten protesti loppuvuonna 2024 swissinfo.ch). Sijoittajien on syytä ottaa huomioon, että vuokrankorotuksia säännellään ja poliittinen paine hillitä jyrkkiä vuokrannousuja kasvaa vallitsevan asuntopulan vuoksi.

Vihreä rakentaminen ja kaavoitusmääräykset: Zürich ja Sveitsi ovat ottamassa käyttöön kiinteistöjen ympäristösääntelyä. Kesäkuussa 2024 sveitsiläiset äänestäjät hyväksyivät ylivoimaisesti uuden lain uusiutuvan energian käyttöönoton vauhdittamiseksi pv-magazine.com. Yksi tärkeä velvoite: kaikki yli 300 m²:n uudet rakennukset on varustettava aurinkopaneeleilla katoilla tai julkisivuilla vuodesta 2025 alkaen pv-magazine.com. Zürichin kantoni voi jopa laajentaa tämän pienempiin rakennuksiin. Käytännössä tämä tekee aurinkoenergian integroimisesta vakio käytännön uusille rakennuksille. Lisäksi monet kantonit (myös Zürich) ovat ottaneet käyttöön säännöksiä, joiden mukaan uudet lämmitysjärjestelmät eivät voi olla öljy- tai kaasukäyttöisiä – niiden on oltava uusiutuvia (lämpöpumppu, aurinkolämpö tms.) tai ainakin matalapäästöisiä, erityisesti uudisrakentamisessa sekä peruskorjauksissa. Zürichin kaupunki kannustaa Minergie-sertifiointiin (sveitsiläinen vihreän rakentamisen merkki) uusissa rakennuskohteissa; vaikka se ei ole pakollista, moni rakentaja noudattaa sitä helpottaakseen lupaprosesseja ja houkutellakseen ympäristötietoisia ostajia. Rakennusmääräykset velvoittavat myös korkeatasoiseen eristykseen, kolminkertaisiin ikkunoihin ja muihin energiatehokkuustoimiin, jotka tukevat Sveitsin tavoitetta vähentää rakennusalan päästöjä. Rakentajille tämä tarkoittaa jonkin verran suurempia rakennuskustannuksia, mutta myös sitä, että uudet sveitsiläisrakennukset ovat huippuluokkaa energiatehokkuudessa. Seuraavina vuosina voidaan odottaa yhä useampien vanhojen rakennusten jälkikäteen parantamista vastaamaan näitä standardeja – mahdollisesti valtion kannustimien tai vaatimusten avulla suurten remonttien yhteydessä.

Kaavoituspuolella Zürichin kaupunkisuunnittelijat kohtaavat haasteen luoda lisää asuntoja ja toimistoja kaupunkia laajentamatta. Kaavoituslainsäädäntöjä on uudistettu sallimaan tiiviimpää rakentamista tietyille alueille: esimerkiksi rautatieasemien tai joukkoliikenteen solmukohtien ympärillä on kaavoitettu mahdollistamaan keskikorkeat tai korkeat rakennukset, missä aiemmin saattoi olla vain matalia rakennuksia. Kaupunki hyödyntää myös “Innenentwicklung”-strategioita – käyttämättömien liikealueiden muuttamista asuinalueiksi, ylisuurten asuntojen jakamista pienempiin jne. Merkittävä kaavoitushanke on pilvenpiirtäjävyöhykkeiden määrittely: Zürichissä on tietyt alueet, joilla korkeat rakennukset (yli 40m) sallitaan, kuten Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) ja Altstettenin lähellä, kun taas historiallisessa keskustassa ja järvenrannalla on tiukat korkeudet. Näin pyritään keskittämään korkea rakentaminen niille alueille, jossa infrastruktuuri sen mahdollistaa ja samalla säilytetään kaupunkinäkymät (kuten tunnettu näkymä Alpeille).

Toinen sääntelynäkökohta on kohtuuhintaisen asumisen/yhteisöasuntojen kiintiö uusissa suurissa rakennushankkeissa. Kaupunki neuvottelee usein niin, että osa asunnoista myydään voittoa tavoittelemattomille asumisyhdistyksille tai vuokrataan alle markkinahintojen määräajaksi. Tämä on osa tavoitetta saavuttaa 1/3 voittoa tavoittelemattomien asuntojen osuus digitalcollection.zhaw.ch. Toistaiseksi Zürichissä osuus on noin 25%, joten panostus näihin ratkaisuihin tulee kasvamaan.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Zürichin sääntely-ympäristö vuonna 2025 on vakaa, mutta suuntaamassa kohti voimakkaampaa puuttumista asumisen ja ilmasto-ongelmien ratkaisemiseksi. Verotus on edelleen melko kevyttä ja ennustettavaa. Ulkomaisille ostajille asetetut säännöt ovat tiukat ja voivat kiristyä entisestään, vaikka kaupallisille sijoittajille jääkin vielä liikkumavaraa. Vihreän rakentamisen sääntely kiihtyy, mikä tekee kestävistä rakennustavoista pakollisia. Ja asumisen kohtuuhintaisuustoimet – vuokralaissuojasta osuuskuntien edistämiseen – laajenevat asteittain tasaamaan markkinoiden epätasapainoa. Toimijoille sääntöjen noudattaminen tarkoittaa näihin politiikkoihin tarttumista: esimerkiksi aurinkopaneelien suunnittelua alusta lähtien tai sijoitusten rakenteistamista Lex Koller -säännösten mukaisesti. Vaikka tällaiset sääntelyt lisäävätkin monimutkaisuutta, ne samalla ylläpitävät Zürichin pitkäaikaista houkuttelevuutta – varmistavat kestävän kehityksen, rajoittavat spekulatiivisia kuplia ja säilyttävät kaupungin korkean elämänlaadun, mikä lopulta tukee kiinteistöjen arvoa.

Markkinariskit ja haasteet

Vaikka Zürichin yleinen näkymä on optimistinen, useat riskit ja haasteet voivat vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin vuonna 2025 ja tulevina vuosina. Sijoittajien ja tarkkailijoiden kannattaa pitää nämä tekijät mielessä:

• Korko- ja rahoitusriskit: Useiden vuosien erittäin alhainen korkotaso nosti hintoja, mutta nyt tilanne on muuttunut. Vuosina 2022–2023 Sveitsin keskuspankki nosti korkoja räväkästi negatiiviselta tasolta jopa 1,75 %:iin, mikä viilensi markkinaa jonkin verran. Vuoteen 2025 mennessä inflaatio oli rauhoittunut ja keskuspankki teki pienen koronlaskun investropa.com, mutta korot voivat nousta uudelleen, jos inflaatio kiihtyy tai globaali tilanne muuttuu. Nousevat korot vaikuttaisivat suoraan Sveitsin kiinteistömarkkinoihin tekemällä asuntolainoista kalliimpia ja heikentämällä ostajien maksukykyä, mikä voisi hillitä kysyntää investropa.com. Koska Zürichin hinnat ovat hyvin korkeita, ne ovat herkkiä rahoituskustannuksille – merkittävä korkojen nousu voi ajaa osan ostajia markkinoiden ulkopuolelle ja pakottaa hintojen nousun pysähtymään tai jopa kääntymään laskuun ylikuumentuneilla alueilla. Lisäksi pankit ovat tiukentaneet lainaehdot (osittain Basel III -sääntelyuudistuksen vuoksi vuodesta 2025, joka vaatii suurempia pääomapuskureita foxstone.ch). Luotonsaajiin kohdistuu nyt tiukat rajoitukset (enintään noin 80 % lainoitussuhde ja ankarat stressitestit 5 % korolla), mikä voi rajoittaa voimakkaasti velkaantuneita sijoittajia. Vaikka yleinen odotus on, että korkokehitys on vakaa tai lievästi laskeva (Sveitsin inflaation ollessa vain noin 0,7 % engelvoelkers.com), mikä tahansa yllättävä inflaation kiihtyminen tai taloudellinen shokki voi muuttaa tilannetta. Korkoepävarmuus onkin merkittävä riski, jota kannattaa seurata.
• Makrotaloudelliset ja geopoliittiset epävarmuustekijät: Zürichin kiinteistömarkkinat ovat riippuvaisia Sveitsin laajemmasta taloudellisesta tilanteesta ja globaalista vakaudesta. Taloudelliset epävarmuudet – kuten mahdollinen maailmanlaajuinen tai eurooppalainen taantuma – muodostavat riskin investropa.com. Esimerkiksi, jos taantuma iskee pankki- tai teknologia-alaan, Zürichissä voi näkyä työpaikkojen menetyksiä tai investointien hidastumista, mikä vähentää sekä toimisto- että asuntokysyntää. Kaupunki ei ole immuuni maailman tapahtumille: Ukrainan sota, energiakriisit tai muut geopoliittiset jännitteet voivat vaikuttaa. Sveitsin hallitus on todennut, että kiristynyt geopoliittinen tilanne (Ukrainan sota, Lähi-idän konfliktit) on jatkuva riski kansainväliselle kaupalle ja energian hinnoille, mikä voi vaikuttaa negatiivisesti Sveitsin talouteen engelvoelkers.com. Esimerkiksi öljyn/kaasun hintojen nousu voi kiihdyttää inflaatiota ja rasittaa kuluttajia sekä yrityksiä. Lisäksi valuuttakurssivaihtelut (erityisen vahva Sveitsin frangi) voivat heikentää Sveitsin vientiä ja yritysten kannattavuutta, mikä vaikuttaa välillisesti toimistojen käyttöasteeseen ja yritysten muuttajien asuntokysyntään. Toinen makrotekijä on maahanmuuttopolitiikka: Sveitsin väestönkasvu (joka lisää asuntotarvetta) voi hidastua, jos poliittiset voimat onnistuvat rajoittamaan maahanmuuttoa. Mainittu SVP:n aloite väestön rajoittamiseksi 10 miljoonaan on äärimmäinen, mutta osoittaa poliittista painetta kasvun rajoittamiseksi jacquemoudstanislas.ch. Jos maahanmuuttoa leikataan merkittävästi, asuntokysyntä voi pitkällä aikavälillä hiljentyä. Kaiken kaikkiaan, vaikka Sveitsin talous on tällä hetkellä vakaa, maailmanlaajuiset taantuma- tai kriisiskenaariot muodostavat laskuriskin, jolloin kiinteistöjen vajaakäyttö voi nousta ja hinnat joutua korjausliikkeeseen.
• Asuntokupla ja kohtuuhintaisuuden huolenaiheet: Vuosien hintojen nousu on herättänyt kysymyksen: Onko Zürich asuntokuplassa? Joidenkin mittareiden mukaan kyllä – se kuuluu kaupunkien joukkoon, joissa kuplariski on korkea. UBS:n Global Real Estate Bubble Index vuonna 2023 sijoitti Zürichin yhä ”kuplariskin” kategoriaan, joka oli vain kahden kaupungin joukossa maailmanlaajuisesti (Tokion ohella) sillä tasolla ubs.com mattgul.com. Asuntojen hinnat suhteessa tuloihin ja vuokriin ovat hyvin venyneet. Jos korot nousisivat tai kysyntä hiipuisi, Zürichin korkeat arvostustasot voisivat joutua korjaukseen. Sääntelyviranomaiset ovat tästä tietoisia; Sveitsin keskuspankki on viime vuosina aktivoinut vastasyklisen puskurivaatimuksen hillitäkseen liiallista asuntolainoitusta. UBS:n analyytikot arvioivat kuplariskin tällä hetkellä ”kohtalaiseksi” (aikaisemmasta äärimmäisestä laskenut) johtuen hintojen nousun lievästä hidastumisesta investropa.com, mutta riski ei ole poistunut. Paikallisille kohtuuhintaisuus on murtumispisteessä – keskiluokkaiset perheet kamppailevat jopa vaatimattomien asuntojen ostossa, mikä nostaa esiin sosiaalisia ja poliittisia kysymyksiä. Yhä useammat sanovat, että asuntomarkkinat ovat kestämättömän kalliit, ja jos enemmän ihmisiä alkaa muuttaa pois kaupungista, koska he eivät pysty maksamaan asumisesta, kysyntä voi heikentyä. Lisäksi kuplat eivät useinkaan pääty vain korkojen muutokseen vaan myös siihen, kun ostajien tunnelma kääntyy. Jos ostajat uskovat hintojen saavuttaneen huippunsa edes väliaikaisesti, psykologia voi kääntyä ostajien markkinaksi. Vaikka selvää tunnemuuttujan äkkikäännöstä ei vielä näy (jatkuvan pulan vuoksi), ylihinnoiteltujen segmenttien (kuten luksusasuntojen tai erittäin matalan tuoton sijoitusasuntojen) pysähtymisen tai lievän korjauksen riski on olemassa.
• Rakentamisen ja toimitusten haasteet: Ironista kyllä, yksi markkinoiden suurimmista haasteista on tarjonnan pula – uudisasuntoja ei tule markkinoille tarpeeksi. Tämä on riski siinä mielessä, että jos pula jatkuu tai pahenee, se voi hidastaa talouskasvua (yritysten voi olla vaikea rekrytoida osaajia, jos asunnot ovat liian harvinaisia/kalliita) ja houkutella raskaampaa valtion puuttumista. Rakentaminen Zürichissä ei ole helppoa: korkeat rakennuskustannukset, työvoimapula rakennusalalla, pitkät lupaprosessit ja asukkaiden vastustus hidastavat kehitystä. Vuonna 2024 asuntorakentaminen oli matalalla tasolla, ja vaikka rakentamista yritetään vauhdittaa, on riski, että uusia asuntoja ei rakenneta tarpeeksi kysyntään nähden, mikä jatkaa kriisiä. Liikepuolella uusien toimitilojen rakentaminen on romahtanut jll.com, mikä voi lyhyellä aikavälillä olla positiivista nykyisille vuokranantajille, mutta pitkällä aikavälillä tarkoittaa myös vähemmän moderneja tiloja uusien yritysten houkuttelemiseksi. Rakennusmateriaalien kustannusinflaatio on toinen haaste – vaikka paine helpotti vuonna 2024, aiemmat hinnannousut teräksessä, puutavarassa ym. nostivat hankkeiden kustannuksia ja osa projekteista pysäytettiin. Jos uusi maailmanlaajuinen inflaatioaalto iskee, kehityshankkeet voivat edelleen viivästyä.
• Sääntelevät ja poliittiset riskit: Laki- ja sääntömuutokset luovat oman haastekokonaisuutensa. Esimerkiksi aiemmin mainittu Lex Koller -lain mahdollinen tiukennus voisi toteutuessaan vähentää ulkomaista sijoittamista ja siten hidastaa pääomavirtoja tietyille osa-alueille (esim. kehityshankkeiden rahoitus ulkomaalaisten sijoittajien avulla voi vaikeutua). Vaikka tarkoituksena on hillitä hintatasoa, voi seurauksen olla myös alhaisempi likviditeetti kiinteistömarkkinoilla jacquemoudstanislas.ch. Kotimaassa poliittinen riski liittyy myös kansanaloitteisiin ja politiikan muutoksiin. Sveitsiläisen suoran demokratian myötä kansalaiset voivat (ja tekevätkin) aloitteita, jotka vaikuttavat kiinteistöalaan – vuokrasäännöistä tyhjiöveroon ja tiukkoihin kaavamääräyksiin. Tällä hetkellä on kasvava tarve vuokralaisten paremmille oikeuksille asuntopulan vuoksi. Jos vuokrat jatkavat nousuaan, voi syntyä populistinen liike vuokrakattojen tai tiukempien remonttien aiheuttamien irtisanomisten rajoitusten puolesta. Tällaiset säännöt voivat vaikuttaa vuokranantajien tuottoihin. Toisaalta, kasvuvastainen poliittinen ilmapiiri voi hidastaa kehitystä (esimerkiksi jos julkinen vastustus tiiviille rakentamiselle kasvaa, asuntojen rakentaminen Zürichiin vaikeutuu entisestään). Suomessa jotkin kehityshankkeet ovat kaatuneet kansanäänestyksissä (ei Zürichissä, mutta esim. Geneven rakennusrajoitusaloite), mikä kertoo jännitteestä. Zürichin kaupunginjohto on pääosin kehityshakuinen (pragmatistit näkevät asuntotarpeen), mutta poliittinen ilmapiiri voi muuttua.
• Inflaatio ja käyttökustannukset: Vaikka Sveitsissä inflaatio on tällä hetkellä matala (~1–2 %), inflaation kiihtyminen nostaisi rakennusten käyttökustannuksia (energia, ylläpito, arvoperusteiset kiinteistöverot) ja mahdollisesti myös korkoja, mikä kiristäisi omistajien kassavirtaa. Liikehuoneistoissa korkea inflaatio voi vaikeuttaa jälleenmyyjien ja toimistovuokralaisten asemaa, jolloin vuokrankorotukset muuttuvat haastavammiksi. Toisaalta kohtuullinen inflaatio hyödyttää velkarahoitteisia sijoittajia velan reaaliarvon pienentyessä, mutta Sveitsissä suuri osa sijoittajista on omarahoitteisia. Lisäksi energiatransition kustannukset voivat olla huomattavia – vanhojen rakennusten varustaminen aurinkopaneeleilla, uusilla lämmitysjärjestelmillä ym. vaatii pääomaa. Usein investointi maksaa itsensä ajan myötä takaisin, mutta väliaikaisesti se aiheuttaa taloudellisen haasteen, erityisesti pienille vuokranantajille.

Ytimeltään Zürichin kiinteistömarkkinoissa on myös haavoittuvuuksia. Markkina nojaa vahvoihin perustekijöihin (kova kysyntä, pieni tarjonta, taloudellinen vakaus), mutta riskit kuten talousnäkymien heikkeneminen, korkojen muutokset ja sääntelyn kiristyminen voivat hillitä kuumimpia hintanousuja. Markkinatoimijoiden on syytä suhtautua varovaiseen optimismiin: näkymät ovat suotuisat, mutta esimerkiksi maailmanlaajuinen taantuma tai radikaalit poliittiset muutokset voivat muuttaa kehityspolkua. On kuvaavaa, että laitokset kuten UBS seuraavat Zürichin markkinaa mahdollisen kuplariskin vuoksi mattgul.com – muistutus siitä, että markkinakehitykseen ei pidä suhtautua itsestäänselvyytenä. Zürich on kuitenkin toistaiseksi kestänyt kriisit hyvin – myös vuoden 2008 finanssikriisissä hinnat vain pysähtyivät lyhyesti. Kaupungin vetovoima finanssikeskuksena ja korkealaatuisena asuinpaikkana tuo vakautta. Tulevaisuudessa asumisen kohtuuhintaisuuden ratkaiseminen sekä asuntotarjonnan lisääminen ovat kuitenkin ratkaisevia sosiaalisen tyytymättömyyden ehkäisemiseksi ja markkinoiden ylikuumenemisen torjumiseksi. Tasapaino sijoittajien houkuttelemisen ja asukkaiden tarpeiden välillä määrittää kaupungin kiinteistöpolitiikan ja riskimaiseman tulevina vuosina.

---

Lähteet:

• Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
• Investropa – Zurichin kiinteistömarkkina-analyysi (kesäkuu 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
• SWI Swissinfo – ”Sveitsin asuntopula: kuinka vakava se on?” (huhti 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
• SMG Homegate Vuokraindeksi – Vuokrakehitys 2024 (tammi 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
• Investropa – ”Asunnon osto Sveitsissä: kannattaako?” (kesäkuu 2025) investropa.com investropa.com
• JLL Research – Zurichin toimistomarkkinat 2025 jll.com jll.com jll.com
• JLL – High Street Retail Zurich Q4 2024 jll.com jll.com
• JLL – Sveitsin logistiikkamarkkinat 2024 jll.com
• Foxstone – Sveitsin kiinteistötrendit 2025 foxstone.ch foxstone.ch
• Investropa – ”8 kuuminta kiinteistöaluetta Zürichissä 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
• Investropa – Zürichin kaupunginosat analyysissä investropa.com investropa.com investropa.com
• Sveitsin tilastokeskus / Reuters – Asuntojen hintojen ja vajaakäytön tiedot reuters.com swissinfo.ch
• Jacquemoud Stanislas lakitiedote – Lex Koller -kiristysesitykset (maaliskuu 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
• pv-magazine – Sveitsin aurinko-PV-laki hyväksyttiin (kesä 2024) pv-magazine.com
• UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Kaupunkien sijoitukset mattgul.com
• Investropa – Sveitsin markkinanäkymät 2024/25 investropa.com investropa.com
• Swissinfo – Zurichin stadionin ”Ensemble”-projekti swissinfo.ch
• Swissinfo – Asuntoprotestit Zürichissä swissinfo.ch

Asuntomarkkinoiden trendit vuonna 2025

Hintojen nousu kroonisesta asuntopulasta huolimatta: Zürichin asuntomarkkinat pysyvät poikkeuksellisen kireinä vuonna 2025. Kiinteistöjen hinnat jatkavat nousuaan vahvan kysynnän ja rajallisen tarjonnan vuoksi. Vuoden 2025 puolivälissä asuntojen hinnat kaupungissa ovat nousseet noin 4,5 % vuoden takaisesta (omakotitalot +4,0 %) investropa.com. Mediaaniasunnon hinta on nyt noin 1,68 miljoonaa CHF, ja keskihinnat vaihtelevat 14 000–21 000 CHF/m² asuinalueen mukaan investropa.com investropa.com. Zürichin vapaana olevien asuntojen määrä putosi ennätysalhaiseen 0,07 %:iin – vain 7 asuntoa 10 000:sta – mikä on matalin luku Sveitsissä ja todennäköisesti koko Länsi-Euroopassa swissinfo.ch. Toisin sanoen käytännössä jokainen asunto on asuttu, mikä kuvastaa kroonista asuntopulaa. Uusien asuntojen rakentaminen on jäänyt huomattavasti jälkeen väestönkasvusta (vuonna 2025 odotetaan rakentuvan vain noin 42 000 uutta asuntoa valtakunnallisesti, kun tarvittava määrä olisi noin 50 000 swissinfo.ch), joten kilpailu asunnoista jatkuu kovana. Ei ole yllättävää, että myyntihinnat jatkavat nousuaan – sveitsiläiset analyytikot ennustavat 3–4 % vuotuista kasvua Zürichin asuntojen arvossa vuoteen 2025 asti engelvoelkers.com. Mikäli taloudellinen kriisi ei iske, merkittävät hintojen laskut vaikuttavat epätodennäköisiltä niin kauan kuin kysyntä ylittää tarjonnan näin voimakkaasti investropa.com investropa.com.

Vuokramarkkinat vs. ostamisen dynamiikka: Zürichin vuokrat ovat myös nousussa, mikä edelleen muuttaa osta-vai-vuokraa-laskelmaa. Kaksinumeroisen nousun jälkeen vuonna 2023, kaupungin pyydetyt vuokrat nousivat vielä 4,5 % vuonna 2024 swissmarketplace.group. Koko Zürichin kantonin vuokrat nousivat noin 4,8 % viime vuonna swissmarketplace.group, vaikka kasvu hidastui vuoden 2023 piikistä. Tämän trendin odotetaan jatkuvan vuonna 2025 – kysyntä jatkaa kasvuaan (kiitos maahanmuuton ja uusien kotitalouksien muodostuksen), kun taas vapaiden asuntojen määrä on käytännössä nolla ja uusi tarjonta pysyy erittäin vähäisenä swissmarketplace.group. Lyhyesti sanottuna, vuokralaiset kohtaavat kovaa kilpailua ja nousevia kustannuksia. Samaan aikaan lainanotto on halventunut: Sveitsin keskuspankki laski ohjauskorkonsa 0,25 %:iin vuoden 2025 alussa investropa.com, mikä kevensi asuntolainojen korkoja. Kun korkokulut laskevat ja vuokrat nousevat, omistaminen on nyt usein edullisempaa kuin vuokraaminen pitkäaikaisille asukkaille investropa.com. UBS:n tutkimuksen mukaan vuoden 2025 alussa omistusasumisen kustannukset laskivat vuokratasojen alapuolelle useimmissa Sveitsin alueissa (vuokraamisen kustannusetu on pienentynyt noin 3 %:iin tai hävinnyt kokonaan) investropa.com. Zürichissä ja Genevessä vuokraaminen on edelleen järkevää alle 5 vuoden lyhytaikaisiin oleskeluihin korkean hankintahinnan vuoksi investropa.com. Mutta niille, jotka jäävät pidemmäksi aikaa ja pystyvät rahoittamaan kodin, ostaminen on jälleen kiinnostavampaa. Kiinteistöyhtiöt huomauttavat, että jyrkästi nousevat vuokrat ja alhaisemmat rahoituskustannukset kallistavat laskelmaa ostamisen eduksi vuokraamiseen nähden ensimmäistä kertaa vuosiin engelvoelkers.com. Tämä dynamiikka – ennennäkemätön vuokrapaine vs. parantuneet asuntolainaehdot – on vuoden 2025 markkinoiden keskeinen teema.

Kysyntä, demografia ja tarjontapula: Useat tekijät ylläpitävät Zürichin kuumaa asuntokysyntää. Kaupungin talous kukoistaa – alueella toimii yli 120 000 yritystä (mukaan lukien globaalit pankit, vakuutusyhtiöt ja kasvava teknologia-/bioteknologiasektori), jotka houkuttelevat työntekijöitä investropa.com. Maahanmuutto on edelleen vahvaa – Sveitsi sai noin 83 000 nettomaahanmuuttajaa vuonna 2024 swissinfo.ch, ja Zürichin väkiluku kasvaa edelleen, lisäten asuntotarvetta. Samalla uudistuotanto ei pysy perässä. Korkeammat rakennuskustannukset, työvoimapula ja viimeaikaiset korkojen nousut hidastavat uudisrakentamista swissinfo.ch. Maata rajoittavat maantiede ja tiukka kaavoitus, erityisesti halutuilla keskusalueilla. Omistajat ovat myös haluttomia myymään, joten käytettyjen asuntojen tarjonta markkinoilla on vähäistä engelvoelkers.com. Näin ollen Zürichin asuntotarjonta on selvästi alle 1 %:n vajaakäyttörajan, joka määrittelee asuntopulan swissinfo.ch. Jopa vaatimattomiin asuntoihin tulee kymmeniä hakijoita. Tämä tarjonta-kysyntä-epätasapaino tuskin ratkeaa pian – Sveitsin urakoitsijaliitto varoittaa, että vajaakäyttöasteet laskevat vieläkin alemmas valtakunnallisesti rakentamisen jäädessä jälkeen kysynnästä tulevina vuosina swissinfo.ch. Lopputuloksena on jatkuva hinnoille ja vuokrille kohdistuva nousupaine. Asiantuntijat kuvaavatkin Zürichia “maailman asuntopulan pääkaupungiksi” sen äärimmäisen vuokra-asuntopulan vuoksi swissinfo.ch. Toistaiseksi Zürichin asuntomarkkinat pysyvät perustavanlaatuisesti kireinä ja vahvana kaupungin talouden ja vetovoiman takia. Ellei suuria muutoksia tapahdu, analyytikot odottavat jatkuvaa hintavakautta ja maltillista kasvua seuraavien vuosien aikana engelvoelkers.com investropa.com, vaikka paikallisten ostovoima huolettaa yhä enemmän.

Liikekiinteistömarkkinat: Toimistot, vähittäiskauppa ja teollisuus

Toimistosektori – vakaa ja runsasta tarjontaa

Zurichin toimistomarkkinat vuonna 2025 tarjoavat vaihtelevan kuvan runsaan tarjonnan ja valikoivan kysynnän yhdistelmästä. Pandemian jälkeen toimistotyhjyys kasvoi etä- ja hybridityön yleistyessä, mutta suuntaus on nyt vakiintumassa. Sveitsin viiden suurimman toimistokeskuksen (Zurich, Geneve, Basel, Bern, Lausanne) yhteinen käyttöaste oli noin 5,0 % vuoden 2024 lopussa jll.com. Zurichin alueella vapaana olevan toimistotilan määrä kasvoi 433 700 m²:iin (5,3 %:n vajaakäyttöaste) vuoden 2024 lopulla jll.com. Tämä on hieman enemmän kuin vuotta aiemmin (4,8 %), ja jatkaa vähitellen kasvavaa trendiä vuodesta 2019 lähtien jll.com. Uudet valmistuneet kohteet erityisesti reuna-alueilla ovat lisänneet tyhjiä neliöitä – esimerkiksi Oerlikoniin ja Klotenin alueelle (pohjois-Zurich) valmistuneet uudet hankkeet toivat viime vuonna paljon lisää tilaa jll.com. Alue 5 (Zürich-West) ja alue 11 (Oerlikon/Affoltern) saivat myös huomattavia uusia toimitiloja ja peruskorjattuja toimistoja markkinoille jll.com. Sitä vastoin joillain keskeisillä alueilla tila imettiin markkinoilta (tyhjäkäyttöaste laski alueilla 1, 3 ja 9), kun yritykset hakeutuivat huippusijainneille jll.com. Nimelliset toimistovuokrat ovat pysyneet tasaisina jo usean vuoden ajan, mikä heijastaa kasvavan tarjonnan ja tasaisen kysynnän tasapainoa jll.com. Huipputason toimistovuokrat Zurichin keskustassa ovat pysyneet ennallaan vuodesta 2022, vaikka tämä voi muuttua pian. Korkeatasoiset, kestävät toimistohankkeet (joilla on ympäristösertifikaatteja ja nykyaikaisia palveluita) houkuttelevat vuokralaisia, ja jos kysyntä tälle premium-tilalle pysyy vahvana ja tarjonta rajallisena, huipputason vuokrat voivat viimein nousta pysähtyneisyyden jakson jälkeen jll.com.

Tulevaisuuteen katsoen Zürichin toimistomarkkinoiden näkymät ovat varovaisen optimistiset. Toimistojen uudisrakentaminen hidastuu merkittävästi – vain noin 57 000 m² valmistuu vuonna 2024, kun vuonna 2020 määrä oli 343 000 m² jll.com. Vuosina 2025–2027 Zürichin rakennusputki on keskimäärin vain 29 000 m² vuodessa, mikä on murto-osa (noin –71 %) vuosina 2019–2023 rakennetusta määrästä jll.com. Tämä jyrkkä uudistuotannon pudotus auttaa ehkäisemään tyhjäkäynnin kasvua jll.com. Kuitenkin jonkin verran käytettyjä tiloja vapautuu edelleen, kun yritykset optimoivat tilantarvettaan; arviolta 60 000 m² olemassa olevia toimistoja on tulossa markkinoille 2025–26 (todennäköisimmin alivuokria tai vanhempia kiinteistöjä, joista muutetaan pois) jll.com. Näin ollen tyhjäkäyntiaste pysyttelee lähivuosina noin 5 %:ssa tai sen yläpuolella jll.com. Vuokralaisten kysyntä keskittyy laatuun: moderneihin, hyvin sijaitseviin toimistoihin (varsinkin niihin, joilla on ESG-sertifikaatit) – ne vuokrataan nopeasti, kun taas vanhentuneet toimistot syrjäisillä alueilla jäävät vaille ottajia. Huomionarvoista on, että Zürichin finanssi- ja teknologia-alat jatkavat vuokratilojen kysynnän ajureina. Useat suuret vuokraukset loppuvuodesta 2024 korostavat luottamusta parhaisiin sijainteihin – esimerkiksi Salt-teleoperaattori otti uuden lippulaivatoimiston Bahnhofstrassen yläpuolelta, varainhoitotalo Bellevue Group siirtyi peruskorjattuun huippukiinteistöön Sechseläutenplatzin läheisyyteen jll.com. Koska Sveitsin työttömyys on matala (2,5 %) ja BKT:n kasvu noin 1,2 % engelvoelkers.com, yritykset lisäävät henkilöstöään, tosin varovaisesti. Kokonaisuudessaan Zürichin toimistomarkkinat ovat tasapainoiset: vuokralaiset hyötyvät suuremmasta valikoimasta ja vakaista vuokrista, kun taas vuokranantajia rauhoittaa rakentamisen hiljentyminen, joka vähitellen kiristää markkinaa. Mahdollinen kysynnän kasvu (esimerkiksi jos yritykset palauttavat enemmän henkilökuntaa toimistolle) voi nostaa vuokria nopeasti keskeisillä alueilla. Toistaiseksi odotetaan vakaita toimistovuokria ja laatuun painottuvaa kysyntää – vanhenevat toimistot saattavat tarjota etuja, kun taas vihreät premium-toimistot keskusta-alueilla ja kehittyvissä alakeskuksissa (kuten Zürich-West ja Oerlikon) kiinnostavat vahvasti.

Ulkomaisen omistuksen säännöt – Lex Koller: Ehkä merkittävin sääntely on Lex Koller -laki, joka rajoittaa ulkomaalaisten pääsyä asuinkiinteistöjen ostamiseen Sveitsissä.

Zurichin kaupungissa tämä tarkoittaa, että ei-asuinkunnat ulkomaalaiset eivät voi ostaa koteja tai asuntoja sijoitus- tai lomakiinteistöiksi.Vain asukkaat (mukaan lukien ulkomaiset kansalaiset, joilla on Sveitsin oleskelulupa) rinnastetaan paikallisiin kiinteistön ostossa jacquemoudstanislas.ch.On joitakin poikkeuksia – esim.ulkomaiset voivat ostaa tietyillä turistialueilla loma-asuntoja tai ottaa huomattavan osuuden listatusta sveitsiläisestä kiinteistörahastosta/yhtiöstä (epäsuora omistus) ilman ongelmia jacquemoudstanislas.ch.Myös liikekiinteistöt ovat vapautettuja, joten ulkomaiset yritykset tai yksityishenkilöt voivat vapaasti ostaa toimistoja, liiketiloja, hotelleja jne.Nämä säännöt ovat historiallisesti rajoittaneet kansainvälistä keinottelua Sveitsin asuntomarkkinoilla ja varmistaneet, ettei markkinoita hallitse ulkomaiset ostajat (kuten joissakin muissa globaalissa kaupungeissa on nähty).Kuitenkin, muutoksia on tulossa: liittoneuvosto (Sveitsin hallitus) ilmoitti maaliskuussa 2025 suunnitelmistaan kiristää Lex Kolleria entisestään jacquemoudstanislas.ch.Ehdotettujen uudistusten mukaan Sveitsissä asuvien ulkomaalaisten voisi olla pakko myydä kotinsa, jos he muuttavat pois (sulkee porsaanreiän), ja ratkaisevasti nykyinen poikkeus, joka sallii kiinteistöyhtiöiden osakkeiden ostamisen, poistuisi jacquemoudstanislas.ch.Se tarkoittaa, että ulkomaisten sijoittajien olisi saatava lupa jopa sijoittaakseen epäsuorasti listatun kiinteistöyhtiön tai rahaston kautta – merkittävä muutos.Myös ehdotettu: ulkomaiset liikekiinteistöjen ostajat rajoitettaisiin omaan käyttöön; he eivät voisi ostaa vain vuokratakseen eteenpäin jacquemoudstanislas.ch.Nämä toimenpiteet tähtäävät kysynnän hillitsemiseen ja Sveitsin asuntopulan ratkaisemiseen (osa laajempaa strategiaa, joka liittyy väestönkasvun huoliin) jacquemoudstanislas.ch.On tärkeää huomata, että nämä eivät ole vielä laki – luonnosta valmistellaan parlamentaarista käsittelyä varten, ja voimakasta vastustusta odotetaan liike-elämän ja kiinteistöalan ryhmiltä jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Jos tällaiset tiukat säännöt lopulta hyväksytään (mikä on epävarmaa), se voisi merkitä merkittävää muutosta ulkomaisten investointien oikeudellisessa ympäristössä, mikä saattaisi vähentää joitakin ulkomaisen pääoman virtoja.Sillä välin vuodelle 2025 tilanne säilyy ennallaan: ulkomaisilla ostajilla on rajallinen suora rooli Zürichin asuntomarkkinoilla, mutta he ovat aktiivisia kaupallisissa ja epäsuorissa sijoituksissa.Jokaisen, joka harkitsee sijoittamista ulkomailta, tulisi pysyä ajan tasalla Lex Koller -uudistuskeskustelusta, sillä se voi muuttaa sijoitusmahdollisuuksia lähitulevaisuudessa.Kiinteistöverot ja omistusasumisen kustannukset: Sveitsin verojärjestelmä on yleisesti suotuisa kiinteistönomistajille, mutta sillä on joitain ainutlaatuisia piirteitä. Pitkäaikaisesti omistetun yksityisen kiinteistön myynnistä ei peritä liittovaltion myyntivoittoveroa, mutta Zürichin kantoni (kuten useimmat kantonit) perii omat kiinteistön myyntivoittoveronsa kiinteistökaupoista, yleensä asteittain kasvavana (korkeampi vero, jos myyt muutaman vuoden sisällä ostosta, mikä kannustaa pitkäaikaiseen omistukseen). Zürich perii myös kiinteistön varainsiirtoveroa (noin 1 % hinnasta) sekä notaarin/kiinteistörekisterin maksuja practiceguides.chambers.com. Asunnonomistajat maksavat vuotuista varallisuusveroa kiinteistön arvosta ja merkittävästi, Sveitsi määrää ”lasketun vuokratulon” veron omistusasunnossa asuville – eli verottaa omistajaa ikään kuin hän ansaitsisi vuokratuloa asuessaan omassa kodissaan zug4you.ch. Monet omistajat ovat pitkään vastustaneet tätä laskettua vuokratuloveroa, ja sen uudistamista tai poistamista on vaadittu. Itse asiassa Bernissä käydään keskustelua lasketun vuokratulon veron poistamisesta, mikä saattaa liittyä myös asuntolainojen korkovähennysoikeuden poistamiseen tasapainottavana toimenpiteenä ubs.com. Jos uudistus menee läpi tulevina vuosina, se muuttaisi laskentaa asunnonomistajille (mahdollisesti nostaisi nettoväriä niille, joilla ei ole asuntovelkaa, mutta poistaisi esteen ostamiselle). Vuonna 2025 ei ole tehty lopullisia päätöksiä – mutta asiaa kannattaa seurata. Positiivisena puolena omistajille, Sveitsin inflaatio laski ja viiteasuntolainakorko (joka vaikuttaa sallittuihin vuokrankorotuksiin) pysyi vakaana vuonna 2024 swissmarketplace.group, joten asuntolainojen korot ja inflaation mukaan sidotut ylläpitokulut ovat vakiintuneet. Sijoittajille vuokratulo verotetaan normaalina tulona (kulujen vähentämisen jälkeen), ja yrityssijoittajat hyötyvät suhteellisen matalista Sveitsin yhteisöveroista (noin 19 % Zürichissä, ja laskemassa hieman kansallisten verouudistusten vuoksi OECD:n minimitasojen mukaisesti). Kaiken kaikkiaan kiinteistöjen verolainsäädäntö on ennakoitavaa ja maltillista, muutokset tapahtuvat vähitellen eikä yllättäen – tämä on yksi syy, miksi sijoitusilmapiiri pysyy houkuttelevana.

Vuokralaisten suojelu ja vuokrasääntely: Zürichissä, kuten koko Sveitsissä, on vuokralaisystävällinen järjestelmä. Noin 55-60 % sveitsiläisistä kotitalouksista asuu vuokralla (Zürichin kaupungissa jopa enemmän), joten lait tasapainottavat, mutta painottuvat vuokralaisten suojeluun. Vuokria saa yleensä nostaa vain tietyin ehdoin – esimerkiksi jos kansallinen viitekoron korko nousee tai inflaation ja asunnon arvonnousua lisäävien remonttien perusteella. Vuonna 2023 vuokranantajat saivat harvinaisen mahdollisuuden nostaa vuokria, koska viitekorkoa korotettiin kahdesti (1,25 %:sta 1,5 %:iin), mikä osaltaan selittää vuoden isot vuokrankorotukset swissmarketplace.group. Vuonna 2024 korko pysyi vakaana, eikä uusia kustannusshokkeja, kuten polttoaineen hintojen nousua, tapahtunut, joten vuokrien kasvu hidastui noin 4–5 %:iin swissmarketplace.group. Jos SNB:n äskettäinen koronlasku lopulta laskee viitekorkoa, jotkut vuokralaiset voivat jopa hakea vuokranalennuksia (yleensä viiveellä). Häätösuoja Sveitsissä on vahva – pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla olevia vuokralaisia voidaan häätää vain rajatuista syistä, kuten omistajan omasta tarpeesta, ja silloinkin huomattavalla irtisanomisajalla. Lisäksi vuokralaisilla on mahdollisuus riitauttaa kohtuuttoman suuret vuokrankorotukset tai lähtövuokrat oikeudessa vallitsevan matalan tarjontatilanteen vuoksi. Zürichin kaupungin hallitus seuraa kohtuuhintaisten asuntojen tilannetta ja harkitsee tarvittaessa lisätoimia (kuten vuokrakattoa tai lisää tukia), jos asuntokriisi pahenee. Vuoteen 2025 mennessä ei ole tullut uusia vuokrasäädöksiä olemassa olevan liittovaltiotason lainsäädännön lisäksi, mutta kyseessä on poliittinen keskustelunaihe, erityisesti kun vuokralaisryhmät ovat järjestäneet mielenosoituksia suuria vuokrankorotuksia ja häätöjä vastaan (esim. “Sugus”-rakennusten protesti loppuvuonna 2024 swissinfo.ch). Sijoittajien on syytä ottaa huomioon, että vuokrankorotuksia säännellään ja poliittinen paine hillitä jyrkkiä vuokrannousuja kasvaa vallitsevan asuntopulan vuoksi.

Vihreä rakentaminen ja kaavoitusmääräykset: Zürich ja Sveitsi ovat ottamassa käyttöön kiinteistöjen ympäristösääntelyä. Kesäkuussa 2024 sveitsiläiset äänestäjät hyväksyivät ylivoimaisesti uuden lain uusiutuvan energian käyttöönoton vauhdittamiseksi pv-magazine.com. Yksi tärkeä velvoite: kaikki yli 300 m²:n uudet rakennukset on varustettava aurinkopaneeleilla katoilla tai julkisivuilla vuodesta 2025 alkaen pv-magazine.com. Zürichin kantoni voi jopa laajentaa tämän pienempiin rakennuksiin. Käytännössä tämä tekee aurinkoenergian integroimisesta vakio käytännön uusille rakennuksille. Lisäksi monet kantonit (myös Zürich) ovat ottaneet käyttöön säännöksiä, joiden mukaan uudet lämmitysjärjestelmät eivät voi olla öljy- tai kaasukäyttöisiä – niiden on oltava uusiutuvia (lämpöpumppu, aurinkolämpö tms.) tai ainakin matalapäästöisiä, erityisesti uudisrakentamisessa sekä peruskorjauksissa. Zürichin kaupunki kannustaa Minergie-sertifiointiin (sveitsiläinen vihreän rakentamisen merkki) uusissa rakennuskohteissa; vaikka se ei ole pakollista, moni rakentaja noudattaa sitä helpottaakseen lupaprosesseja ja houkutellakseen ympäristötietoisia ostajia. Rakennusmääräykset velvoittavat myös korkeatasoiseen eristykseen, kolminkertaisiin ikkunoihin ja muihin energiatehokkuustoimiin, jotka tukevat Sveitsin tavoitetta vähentää rakennusalan päästöjä. Rakentajille tämä tarkoittaa jonkin verran suurempia rakennuskustannuksia, mutta myös sitä, että uudet sveitsiläisrakennukset ovat huippuluokkaa energiatehokkuudessa. Seuraavina vuosina voidaan odottaa yhä useampien vanhojen rakennusten jälkikäteen parantamista vastaamaan näitä standardeja – mahdollisesti valtion kannustimien tai vaatimusten avulla suurten remonttien yhteydessä.

Kaavoituspuolella Zürichin kaupunkisuunnittelijat kohtaavat haasteen luoda lisää asuntoja ja toimistoja kaupunkia laajentamatta. Kaavoituslainsäädäntöjä on uudistettu sallimaan tiiviimpää rakentamista tietyille alueille: esimerkiksi rautatieasemien tai joukkoliikenteen solmukohtien ympärillä on kaavoitettu mahdollistamaan keskikorkeat tai korkeat rakennukset, missä aiemmin saattoi olla vain matalia rakennuksia. Kaupunki hyödyntää myös “Innenentwicklung”-strategioita – käyttämättömien liikealueiden muuttamista asuinalueiksi, ylisuurten asuntojen jakamista pienempiin jne. Merkittävä kaavoitushanke on pilvenpiirtäjävyöhykkeiden määrittely: Zürichissä on tietyt alueet, joilla korkeat rakennukset (yli 40m) sallitaan, kuten Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) ja Altstettenin lähellä, kun taas historiallisessa keskustassa ja järvenrannalla on tiukat korkeudet. Näin pyritään keskittämään korkea rakentaminen niille alueille, jossa infrastruktuuri sen mahdollistaa ja samalla säilytetään kaupunkinäkymät (kuten tunnettu näkymä Alpeille).

Toinen sääntelynäkökohta on kohtuuhintaisen asumisen/yhteisöasuntojen kiintiö uusissa suurissa rakennushankkeissa. Kaupunki neuvottelee usein niin, että osa asunnoista myydään voittoa tavoittelemattomille asumisyhdistyksille tai vuokrataan alle markkinahintojen määräajaksi. Tämä on osa tavoitetta saavuttaa 1/3 voittoa tavoittelemattomien asuntojen osuus digitalcollection.zhaw.ch. Toistaiseksi Zürichissä osuus on noin 25%, joten panostus näihin ratkaisuihin tulee kasvamaan.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Zürichin sääntely-ympäristö vuonna 2025 on vakaa, mutta suuntaamassa kohti voimakkaampaa puuttumista asumisen ja ilmasto-ongelmien ratkaisemiseksi. Verotus on edelleen melko kevyttä ja ennustettavaa. Ulkomaisille ostajille asetetut säännöt ovat tiukat ja voivat kiristyä entisestään, vaikka kaupallisille sijoittajille jääkin vielä liikkumavaraa. Vihreän rakentamisen sääntely kiihtyy, mikä tekee kestävistä rakennustavoista pakollisia. Ja asumisen kohtuuhintaisuustoimet – vuokralaissuojasta osuuskuntien edistämiseen – laajenevat asteittain tasaamaan markkinoiden epätasapainoa. Toimijoille sääntöjen noudattaminen tarkoittaa näihin politiikkoihin tarttumista: esimerkiksi aurinkopaneelien suunnittelua alusta lähtien tai sijoitusten rakenteistamista Lex Koller -säännösten mukaisesti. Vaikka tällaiset sääntelyt lisäävätkin monimutkaisuutta, ne samalla ylläpitävät Zürichin pitkäaikaista houkuttelevuutta – varmistavat kestävän kehityksen, rajoittavat spekulatiivisia kuplia ja säilyttävät kaupungin korkean elämänlaadun, mikä lopulta tukee kiinteistöjen arvoa.

Markkinariskit ja haasteet

Vaikka Zürichin yleinen näkymä on optimistinen, useat riskit ja haasteet voivat vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin vuonna 2025 ja tulevina vuosina. Sijoittajien ja tarkkailijoiden kannattaa pitää nämä tekijät mielessä:

• Korko- ja rahoitusriskit: Useiden vuosien erittäin alhainen korkotaso nosti hintoja, mutta nyt tilanne on muuttunut. Vuosina 2022–2023 Sveitsin keskuspankki nosti korkoja räväkästi negatiiviselta tasolta jopa 1,75 %:iin, mikä viilensi markkinaa jonkin verran. Vuoteen 2025 mennessä inflaatio oli rauhoittunut ja keskuspankki teki pienen koronlaskun investropa.com, mutta korot voivat nousta uudelleen, jos inflaatio kiihtyy tai globaali tilanne muuttuu. Nousevat korot vaikuttaisivat suoraan Sveitsin kiinteistömarkkinoihin tekemällä asuntolainoista kalliimpia ja heikentämällä ostajien maksukykyä, mikä voisi hillitä kysyntää investropa.com. Koska Zürichin hinnat ovat hyvin korkeita, ne ovat herkkiä rahoituskustannuksille – merkittävä korkojen nousu voi ajaa osan ostajia markkinoiden ulkopuolelle ja pakottaa hintojen nousun pysähtymään tai jopa kääntymään laskuun ylikuumentuneilla alueilla. Lisäksi pankit ovat tiukentaneet lainaehdot (osittain Basel III -sääntelyuudistuksen vuoksi vuodesta 2025, joka vaatii suurempia pääomapuskureita foxstone.ch). Luotonsaajiin kohdistuu nyt tiukat rajoitukset (enintään noin 80 % lainoitussuhde ja ankarat stressitestit 5 % korolla), mikä voi rajoittaa voimakkaasti velkaantuneita sijoittajia. Vaikka yleinen odotus on, että korkokehitys on vakaa tai lievästi laskeva (Sveitsin inflaation ollessa vain noin 0,7 % engelvoelkers.com), mikä tahansa yllättävä inflaation kiihtyminen tai taloudellinen shokki voi muuttaa tilannetta. Korkoepävarmuus onkin merkittävä riski, jota kannattaa seurata.
• Makrotaloudelliset ja geopoliittiset epävarmuustekijät: Zürichin kiinteistömarkkinat ovat riippuvaisia Sveitsin laajemmasta taloudellisesta tilanteesta ja globaalista vakaudesta. Taloudelliset epävarmuudet – kuten mahdollinen maailmanlaajuinen tai eurooppalainen taantuma – muodostavat riskin investropa.com. Esimerkiksi, jos taantuma iskee pankki- tai teknologia-alaan, Zürichissä voi näkyä työpaikkojen menetyksiä tai investointien hidastumista, mikä vähentää sekä toimisto- että asuntokysyntää. Kaupunki ei ole immuuni maailman tapahtumille: Ukrainan sota, energiakriisit tai muut geopoliittiset jännitteet voivat vaikuttaa. Sveitsin hallitus on todennut, että kiristynyt geopoliittinen tilanne (Ukrainan sota, Lähi-idän konfliktit) on jatkuva riski kansainväliselle kaupalle ja energian hinnoille, mikä voi vaikuttaa negatiivisesti Sveitsin talouteen engelvoelkers.com. Esimerkiksi öljyn/kaasun hintojen nousu voi kiihdyttää inflaatiota ja rasittaa kuluttajia sekä yrityksiä. Lisäksi valuuttakurssivaihtelut (erityisen vahva Sveitsin frangi) voivat heikentää Sveitsin vientiä ja yritysten kannattavuutta, mikä vaikuttaa välillisesti toimistojen käyttöasteeseen ja yritysten muuttajien asuntokysyntään. Toinen makrotekijä on maahanmuuttopolitiikka: Sveitsin väestönkasvu (joka lisää asuntotarvetta) voi hidastua, jos poliittiset voimat onnistuvat rajoittamaan maahanmuuttoa. Mainittu SVP:n aloite väestön rajoittamiseksi 10 miljoonaan on äärimmäinen, mutta osoittaa poliittista painetta kasvun rajoittamiseksi jacquemoudstanislas.ch. Jos maahanmuuttoa leikataan merkittävästi, asuntokysyntä voi pitkällä aikavälillä hiljentyä. Kaiken kaikkiaan, vaikka Sveitsin talous on tällä hetkellä vakaa, maailmanlaajuiset taantuma- tai kriisiskenaariot muodostavat laskuriskin, jolloin kiinteistöjen vajaakäyttö voi nousta ja hinnat joutua korjausliikkeeseen.
• Asuntokupla ja kohtuuhintaisuuden huolenaiheet: Vuosien hintojen nousu on herättänyt kysymyksen: Onko Zürich asuntokuplassa? Joidenkin mittareiden mukaan kyllä – se kuuluu kaupunkien joukkoon, joissa kuplariski on korkea. UBS:n Global Real Estate Bubble Index vuonna 2023 sijoitti Zürichin yhä ”kuplariskin” kategoriaan, joka oli vain kahden kaupungin joukossa maailmanlaajuisesti (Tokion ohella) sillä tasolla ubs.com mattgul.com. Asuntojen hinnat suhteessa tuloihin ja vuokriin ovat hyvin venyneet. Jos korot nousisivat tai kysyntä hiipuisi, Zürichin korkeat arvostustasot voisivat joutua korjaukseen. Sääntelyviranomaiset ovat tästä tietoisia; Sveitsin keskuspankki on viime vuosina aktivoinut vastasyklisen puskurivaatimuksen hillitäkseen liiallista asuntolainoitusta. UBS:n analyytikot arvioivat kuplariskin tällä hetkellä ”kohtalaiseksi” (aikaisemmasta äärimmäisestä laskenut) johtuen hintojen nousun lievästä hidastumisesta investropa.com, mutta riski ei ole poistunut. Paikallisille kohtuuhintaisuus on murtumispisteessä – keskiluokkaiset perheet kamppailevat jopa vaatimattomien asuntojen ostossa, mikä nostaa esiin sosiaalisia ja poliittisia kysymyksiä. Yhä useammat sanovat, että asuntomarkkinat ovat kestämättömän kalliit, ja jos enemmän ihmisiä alkaa muuttaa pois kaupungista, koska he eivät pysty maksamaan asumisesta, kysyntä voi heikentyä. Lisäksi kuplat eivät useinkaan pääty vain korkojen muutokseen vaan myös siihen, kun ostajien tunnelma kääntyy. Jos ostajat uskovat hintojen saavuttaneen huippunsa edes väliaikaisesti, psykologia voi kääntyä ostajien markkinaksi. Vaikka selvää tunnemuuttujan äkkikäännöstä ei vielä näy (jatkuvan pulan vuoksi), ylihinnoiteltujen segmenttien (kuten luksusasuntojen tai erittäin matalan tuoton sijoitusasuntojen) pysähtymisen tai lievän korjauksen riski on olemassa.
• Rakentamisen ja toimitusten haasteet: Ironista kyllä, yksi markkinoiden suurimmista haasteista on tarjonnan pula – uudisasuntoja ei tule markkinoille tarpeeksi. Tämä on riski siinä mielessä, että jos pula jatkuu tai pahenee, se voi hidastaa talouskasvua (yritysten voi olla vaikea rekrytoida osaajia, jos asunnot ovat liian harvinaisia/kalliita) ja houkutella raskaampaa valtion puuttumista. Rakentaminen Zürichissä ei ole helppoa: korkeat rakennuskustannukset, työvoimapula rakennusalalla, pitkät lupaprosessit ja asukkaiden vastustus hidastavat kehitystä. Vuonna 2024 asuntorakentaminen oli matalalla tasolla, ja vaikka rakentamista yritetään vauhdittaa, on riski, että uusia asuntoja ei rakenneta tarpeeksi kysyntään nähden, mikä jatkaa kriisiä. Liikepuolella uusien toimitilojen rakentaminen on romahtanut jll.com, mikä voi lyhyellä aikavälillä olla positiivista nykyisille vuokranantajille, mutta pitkällä aikavälillä tarkoittaa myös vähemmän moderneja tiloja uusien yritysten houkuttelemiseksi. Rakennusmateriaalien kustannusinflaatio on toinen haaste – vaikka paine helpotti vuonna 2024, aiemmat hinnannousut teräksessä, puutavarassa ym. nostivat hankkeiden kustannuksia ja osa projekteista pysäytettiin. Jos uusi maailmanlaajuinen inflaatioaalto iskee, kehityshankkeet voivat edelleen viivästyä.
• Sääntelevät ja poliittiset riskit: Laki- ja sääntömuutokset luovat oman haastekokonaisuutensa. Esimerkiksi aiemmin mainittu Lex Koller -lain mahdollinen tiukennus voisi toteutuessaan vähentää ulkomaista sijoittamista ja siten hidastaa pääomavirtoja tietyille osa-alueille (esim. kehityshankkeiden rahoitus ulkomaalaisten sijoittajien avulla voi vaikeutua). Vaikka tarkoituksena on hillitä hintatasoa, voi seurauksen olla myös alhaisempi likviditeetti kiinteistömarkkinoilla jacquemoudstanislas.ch. Kotimaassa poliittinen riski liittyy myös kansanaloitteisiin ja politiikan muutoksiin. Sveitsiläisen suoran demokratian myötä kansalaiset voivat (ja tekevätkin) aloitteita, jotka vaikuttavat kiinteistöalaan – vuokrasäännöistä tyhjiöveroon ja tiukkoihin kaavamääräyksiin. Tällä hetkellä on kasvava tarve vuokralaisten paremmille oikeuksille asuntopulan vuoksi. Jos vuokrat jatkavat nousuaan, voi syntyä populistinen liike vuokrakattojen tai tiukempien remonttien aiheuttamien irtisanomisten rajoitusten puolesta. Tällaiset säännöt voivat vaikuttaa vuokranantajien tuottoihin. Toisaalta, kasvuvastainen poliittinen ilmapiiri voi hidastaa kehitystä (esimerkiksi jos julkinen vastustus tiiviille rakentamiselle kasvaa, asuntojen rakentaminen Zürichiin vaikeutuu entisestään). Suomessa jotkin kehityshankkeet ovat kaatuneet kansanäänestyksissä (ei Zürichissä, mutta esim. Geneven rakennusrajoitusaloite), mikä kertoo jännitteestä. Zürichin kaupunginjohto on pääosin kehityshakuinen (pragmatistit näkevät asuntotarpeen), mutta poliittinen ilmapiiri voi muuttua.
• Inflaatio ja käyttökustannukset: Vaikka Sveitsissä inflaatio on tällä hetkellä matala (~1–2 %), inflaation kiihtyminen nostaisi rakennusten käyttökustannuksia (energia, ylläpito, arvoperusteiset kiinteistöverot) ja mahdollisesti myös korkoja, mikä kiristäisi omistajien kassavirtaa. Liikehuoneistoissa korkea inflaatio voi vaikeuttaa jälleenmyyjien ja toimistovuokralaisten asemaa, jolloin vuokrankorotukset muuttuvat haastavammiksi. Toisaalta kohtuullinen inflaatio hyödyttää velkarahoitteisia sijoittajia velan reaaliarvon pienentyessä, mutta Sveitsissä suuri osa sijoittajista on omarahoitteisia. Lisäksi energiatransition kustannukset voivat olla huomattavia – vanhojen rakennusten varustaminen aurinkopaneeleilla, uusilla lämmitysjärjestelmillä ym. vaatii pääomaa. Usein investointi maksaa itsensä ajan myötä takaisin, mutta väliaikaisesti se aiheuttaa taloudellisen haasteen, erityisesti pienille vuokranantajille.

Ytimeltään Zürichin kiinteistömarkkinoissa on myös haavoittuvuuksia. Markkina nojaa vahvoihin perustekijöihin (kova kysyntä, pieni tarjonta, taloudellinen vakaus), mutta riskit kuten talousnäkymien heikkeneminen, korkojen muutokset ja sääntelyn kiristyminen voivat hillitä kuumimpia hintanousuja. Markkinatoimijoiden on syytä suhtautua varovaiseen optimismiin: näkymät ovat suotuisat, mutta esimerkiksi maailmanlaajuinen taantuma tai radikaalit poliittiset muutokset voivat muuttaa kehityspolkua. On kuvaavaa, että laitokset kuten UBS seuraavat Zürichin markkinaa mahdollisen kuplariskin vuoksi mattgul.com – muistutus siitä, että markkinakehitykseen ei pidä suhtautua itsestäänselvyytenä. Zürich on kuitenkin toistaiseksi kestänyt kriisit hyvin – myös vuoden 2008 finanssikriisissä hinnat vain pysähtyivät lyhyesti. Kaupungin vetovoima finanssikeskuksena ja korkealaatuisena asuinpaikkana tuo vakautta. Tulevaisuudessa asumisen kohtuuhintaisuuden ratkaiseminen sekä asuntotarjonnan lisääminen ovat kuitenkin ratkaisevia sosiaalisen tyytymättömyyden ehkäisemiseksi ja markkinoiden ylikuumenemisen torjumiseksi. Tasapaino sijoittajien houkuttelemisen ja asukkaiden tarpeiden välillä määrittää kaupungin kiinteistöpolitiikan ja riskimaiseman tulevina vuosina.

---

Lähteet:

• Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
• Investropa – Zurichin kiinteistömarkkina-analyysi (kesäkuu 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
• SWI Swissinfo – ”Sveitsin asuntopula: kuinka vakava se on?” (huhti 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
• SMG Homegate Vuokraindeksi – Vuokrakehitys 2024 (tammi 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
• Investropa – ”Asunnon osto Sveitsissä: kannattaako?” (kesäkuu 2025) investropa.com investropa.com
• JLL Research – Zurichin toimistomarkkinat 2025 jll.com jll.com jll.com
• JLL – High Street Retail Zurich Q4 2024 jll.com jll.com
• JLL – Sveitsin logistiikkamarkkinat 2024 jll.com
• Foxstone – Sveitsin kiinteistötrendit 2025 foxstone.ch foxstone.ch
• Investropa – ”8 kuuminta kiinteistöaluetta Zürichissä 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
• Investropa – Zürichin kaupunginosat analyysissä investropa.com investropa.com investropa.com
• Sveitsin tilastokeskus / Reuters – Asuntojen hintojen ja vajaakäytön tiedot reuters.com swissinfo.ch
• Jacquemoud Stanislas lakitiedote – Lex Koller -kiristysesitykset (maaliskuu 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
• pv-magazine – Sveitsin aurinko-PV-laki hyväksyttiin (kesä 2024) pv-magazine.com
• UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Kaupunkien sijoitukset mattgul.com
• Investropa – Sveitsin markkinanäkymät 2024/25 investropa.com investropa.com
• Swissinfo – Zurichin stadionin ”Ensemble”-projekti swissinfo.ch
• Swissinfo – Asuntoprotestit Zürichissä swissinfo.ch

Teollisuus & logistiikka – Kova kysyntä, rajallinen tarjonta

Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen segmentillä Zürichin alueella (ja koko Sveitsissä) nähdään vahvaa kysyntää ja kiristyvää vajaakäyttöä. Vuonna 2023 logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttöaste koko maassa laski noin 5,1 %:iin, kun se vuonna 2019 oli vielä 7,7 % jll.com. Toisin sanoen varasto- ja jakelutilat ovat yhä enemmän käytössä verkkokaupan kasvun, toimitusketjujen uudelleenjärjestelyn sekä yritysten kasvaneiden varastotasojen vuoksi. Sveitsin logistiikka keskittyy tärkeiden kuljetusreittien varrelle – suuri osa tiloista sijoittuu Basel–Zürich–Solothurn-kolmioon ja suurten kaupunkialueiden ympärille jll.com. Zürich, joka sijaitsee tärkeiden moottoriteiden ja lentokentän läheisyydessä, on merkittävä logistiikkakeskus, mutta kärsii tilaongelmista. Suuri osa teollisuusmaasta on otettu uudelleen käyttöön toimistoina tai asuinrakennuksina (erityisesti Zürichin kaupungissa), mikä rajoittaa uusien varastojen tarjontaa. Monet nykyisistä varastoista ovat vanhoja eivätkä täysin vastaa nykyajan tarpeita (esim. alhaisemmat vapaat sisäkorkeudet, vähemmän lastauslaitureita) jll.com, mikä tarkoittaa että grade A -luokan logistiikkatilat ovat erittäin harvinaisia.

Logistiikka- ja teollisuustilojen vuokrat Zürichin alueella ovat tyypillisesti noin 85–140 CHF/m² vuodessa riippuen tilan koosta ja sijainnista jll.com. Nämä vuokratasot ovat kansainvälisesti korkeita (heijastaen korkeat sveitsiläiset maa- ja rakennuskustannukset). Vuokrien kasvu on ollut maltillista mutta tasaista vajaakäytön laskiessa. Sijoittajia kiinnostaa tämä omaisuusluokka yhä enemmän sen vakaiden tulojen ja kasvupotentiaalin vuoksi – logistiikkatuotot ovat Sveitsissä matalia (~4–5 %), mutta hieman korkeampia kuin huippuluokan toimistotuotot. On huomionarvoista, että valtaosa logistiikkakiinteistöistä Sveitsissä on yritysten omistuksessa (eli yritykset omistavat varastonsa) jll.com. Vain noin 300 logistiikkakiinteistöä koko maassa on vuokrattuja sijoituskiinteistöjä jll.com. Tämä lisää alan epälikvidisyyttä ja eksklusiivisuutta. Ne harvat sijoituskelpoiset varastot, jotka tulevat markkinoille, herättävät suurta kiinnostusta – mukaan lukien ulkomaiset institutionaaliset ostajat, joita Sveitsin vakaus houkuttelee.

Seuraavina vuosina logistiikan kehityksen odotetaan pysyvän rajoittuneena. Sopivaa maata uusille suurille varastoille Zürichin ympärillä on vähän ja se on tiukasti säänneltyä. Joitakin teollisuusalueita kaupungin laitamilla ja A1-moottoritien varrella kuitenkin tehostetaan – vanhoihin kohteisiin saatetaan rakentaa monikerroksisia logistiikkatiloja tai niitä saatetaan jakaa kaupunkien ”viimeisen kilometrin” jakeluun. Lähellä sijaitsevan varastoinnin trendi (enemmän varastoja Sveitsin sisällä) ja verkkokaupan kasvu pitävät kysynnän korkealla nykyaikaisista logistiikkatiloista. Tämän seurauksena vaje voi pienentyä entisestään ja vuokrat nousta hitaasti, erityisesti ensiluokkaisissa varastoyksiköissä. Yksi haasteista on vanhentuneiden kohteiden uudistaminen – monet vanhat teollisuusrakennukset eivät täytä nykyisiä logistiikkavaatimuksia jll.com. Luovia ratkaisuja, kuten osan muuntaminen varastointiin tai pk-yritysten käyttöön, kokeillaan vajaakäytön vähentämiseksi jll.com. Kaiken kaikkiaan Zürichin teollisuuskiinteistöjen näkymät ovat positiiviset, ja niitä leimaavat niukkuus ja vahva kysyntä. Tämä markkina-alue ei ehkä saa yhtä paljon huomiota kuin Zürichin asuntomarkkinat tai toimistot, mutta se tarjoaa nousevia mahdollisuuksia sijoittajille, jotka osaavat navigoida kaavoituksessa ja löytää kohteita – pieni vajaakäyttö ja vakaa vuokrakysyntä ovat vankasti olemassa jll.com.

Sijoitusnäkymät: Tuotot, Ulkomainen Kiinnostus & Mahdollisuudet

Ulkomaiset sijoitukset ja sääntely: On tärkeää huomata, että Sveitsi ylläpitää tiukkoja sääntöjä (Lex Koller), jotka rajoittavat ulkomaalaisten omistusta asuinkiinteistöissä.

Ulkomaalaiset, jotka eivät ole Sveitsin asukkaita, eivät yleisesti ottaen voi ostaa asuntoja Zürichissä (paitsi harvinaisissa tapauksissa tai tiettyjen poikkeusrakenteiden kautta) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Kuitenkin ulkomaalaiset voivat sijoittaa liikekiinteistöihin vapaasti, ja tähän asti he ovat voineet myös ostaa osuuksia sveitsiläisistä kiinteistöyhtiöistä tai rahastoista ilman rajoituksia jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Tämän ansiosta ulkomainen institutionaalinen pääoma on voinut epäsuorasti tulla Zürichin markkinoille.On merkittävää maailmanlaajuista kiinnostusta – valtion sijoitusrahastot, globaalit REIT-rahastot ja yksityiset sijoittajat ovat sijoittaneet rahaa sveitsiläisiin kiinteistörahastoihin, kehityshankkeisiin ja kaupallisten omaisuuserien hankintoihin.Esimerkiksi Zürichin arvotoimistorakennuksista ja liikekiinteistöistä kilpailevat usein saksalaiset rahastot tai Lähi-idän sijoittajat.Jatkossa kuitenkin sääntely-ympäristö saattaa tiukentua.Maaliskuussa 2025 Sveitsin hallitus ilmoitti suunnitelmista rajoittaa entisestään ulkomaalaisten kiinteistöhankintoja, mikä saattaa lopettaa poikkeuksen, jonka ansiosta ulkomaalaiset ovat voineet vapaasti ostaa noteerattujen kiinteistöyhtiöiden osakkeita jacquemoudstanislas.ch.Jos tällaiset uudistukset toteutetaan (ne ovat parhaillaan keskustelun alla), ne vaatisivat hallituksen hyväksynnän ulkomaisille sijoittajille jopa epäsuorissa kiinteistösijoituksissa, mikä olisi merkittävä muutos, jonka tavoitteena on hillitä kysyntää jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Tämä on herättänyt huolta siitä, että ulkomaista pääomaa saatetaan karkottaa.Lainsäädäntöprosessi on kuitenkin vielä käynnissä – mahdolliset muutokset vievät aikaa ja niitä voidaan lieventää jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Toistaiseksi ulkomaisen sijoittajan kiinnostus pysyy korkeana, erityisesti liikeomaisuuden ja kehityshankekumppanuuksien osalta.

Vakaat tuotot matalan tuoton markkinoilla: Zürichin kiinteistöt ovat arvostettuja ”turvasatama”-sijoituksia, jotka tarjoavat vakautta korkeiden tuottojen sijaan. Vuonna 2025 Zürichin ensiluokkaiset asuin- ja toimistokiinteistöt tuottavat tyypillisesti vain noin 2,5–3,5 % vuosittain (bruttotuotto) foxstone.ch. Nämä tuotot ovat maltillisia, mikä kuvastaa Sveitsin kiinteistöjen korkeaa arvostusta ja alhaista riskiä. Institutionaalisille sijoittajille, kuten eläkerahastoille ja vakuutusyhtiöille, Zürichin kiinteistöjen luotettavuus ja pääoman säilyminen tekevät niistä ydinsijoituksen. Itse asiassa suuret omistajat raportoivat vakaita tai nousevia arvoja – esimerkiksi Swiss Life (yksi Sveitsin suurimmista kiinteistösijoittajista) ilmoitti portfolionsa käyvien arvojen nousseen noin 0,2 % vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä, vastoin mahdollisia laskusuhdanteita reuters.com. Vuokratuotot nähdään erittäin varmoina Zürichissä täyden käyttöasteen ja vahvan vuokralaisten maksukyvyn ansiosta. Kokonaiskorko odotetaan jatkossa tulevan pääosin vuokratuotoista ja lievästä pääoman arvonnoususta (ennuste noin 1–4 % vuosihintojen kasvua seuraavina vuosina investropa.com). Kansainväliset sijoittajat ovat myös edelleen kiinnostuneita matalista tuotoista huolimatta, koska Sveitsiä pidetään turvasatamana. Globaali epävarmuus lisää Zürichin kiinteistöjen houkuttelevuutta ulkomaalaisille ostajille, jotka etsivät varallisuuden säilyttämistä investropa.com. Vahva Sveitsin frangi ja maan poliittinen vakaus lisäävät houkuttelevuutta.

Nousevat mahdollisuudet – vihreät ja erikoissegmentit: Sijoittajat tarkkailevat myös uusia markkinarakoja ja lisäarvoa tuovia strategioita Zürichin markkinoilla. Yksi iso teema on kestävyys. Kasvava kysyntä (vuokralaisten ja ostajien keskuudessa) kohdistuu ympäristöystävällisiin, energiatehokkaisiin rakennuksiin, ja vihreän sertifikaatin omaavat kiinteistöt voivat saada korkeamman hinnan investropa.com. Hallituksen tavoite hiilidioksidipäästöjen vähentämiseksi – esimerkiksi uusi laki, joka vaatii aurinkopaneelit useimpiin uusiin rakennuksiin pv-magazine.com – edellyttää vanhojen kiinteistöjen peruskorjausta ja uusiutuvan energian infrastruktuurin kehittämistä. Tämä luo sijoittajille mahdollisuuksia uudistaa vanhoja rakennuksia mm. eristyksen, lämpöpumppujen ja aurinkopaneelien avulla, jolloin lisäarvoa syntyy ja vihreitä määräyksiä noudatetaan. Toinen trendi on teknologia ja PropTech kiinteistöalalla: älykotiratkaisut, digitaaliset vuokralaispalvelut ja data-analytiikka lisäävät kiinteistöjen arvoa (erityisesti teknologiaorientoituneille vuokralaisille Zürichissä) investropa.com.

Tietyt kiinteistösektorit osoittavat myös kasvupotentiaalia. Logistiikka- ja life science -kiinteistöille on suuri kysyntä mutta niukasti tarjontaa – kevyen teollisuuden tilojen muuttaminen tai kehittäminen metropolialueen laitamilla viimeisen kilometrin logistiikkaan tai laboratorio-/tutkimuskäyttöön on lupaava vaihtoehto. Asuntorakentaminen “B”-alueilla Zürichin ympärillä on toinen mahdollisuus: koska keskustan asuntojen hinnat ovat korkealla, ulommat kaupunginosat ja lähiöt kasvavat voimakkaasti (sijoittajat hakevat näiltä alueilta uusia vuokra-asuntokohteita, joissa tuotto voi olla hieman korkeampi) foxstone.ch. Itse asiassa esikaupunkialueet, joilta on hyvät liikenneyhteydet, nousevat sijoittajakohteiksi, kun vuokralaiset etsivät suhteellisen kohtuuhintaisia vaihtoehtoja ydinkeskustan ulkopuolelta foxstone.ch. Lisäksi vaihtoehtoiset asumismallit ovat yleistymässä: yhteisöllinen asuminen ja osuuskuntamalli. Zürichillä on vahvat perinteet voittoa tavoittelemattomissa asuinosuuskunnissa, ja kaupunki tukee alaa (tavoitteena, että 33 % asunnoista olisi voittoa tavoittelemattomia vuoteen 2050 mennessä) digitalcollection.zhaw.ch. Vaikka osuuskuntamalli ei tavoittele maksimivoittoja, se tarjoaa vakaita, pitkäaikaisia tuottoja ja perustuu usein julkisen ja yksityisen yhteistyöhön kaupungin mailla – institutionaaliset sijoittajat kuten eläkerahastot sijoittavat varovasti tällaisiin projekteihin osana ESG-ystävällistä strategiaa. Yksityisellä puolella yhteisölliset kohteet, joissa on joustavat vuokrasopimukset ja yhteiset palvelut, vetoavat nuoriin ammattilaisiin ja ulkomaalaisiin, tarjoten markkinaraon, jota kannattaa seurata.

Tuotto-odotukset: Kaiken kaikkiaan sijoittajat voivat odottaa kohtuullista mutta luotettavaa tuottoa Zürichin kiinteistöistä seuraavien vuosien aikana. Parhaat asuin- ja liikekiinteistöt saattavat tuottaa noin 3 % vuosittaista kassavirtaa foxstone.ch, minkä lisäksi tulee muutama prosentti pääoman arvonnousua – ei mitään huimaa, mutta sopusoinnussa Sveitsin matalan riskin profiilin kanssa. Korkeampaa tuottoa hakevat sijoittajat katsovat arvonlisästrategioihin (esim. vanhojen asuntojen kunnostaminen ja myynti omistusasuntomarkkinoille vahvan kysynnän vuoksi) tai uudisrakentamiseen (korkeat rakennuskustannukset ja sääntely tekevät tästä kuitenkin haastavaa Zürichissä). Myös kiinteistöjen joukkorahoitusalustat ovat tulleet mukaan (esim. Foxstone, Crowdhouse), mahdollistaen sijoittajille hieman suuremman riskin ottamisen 5–7 % tavoitetuotolla hajautettujen kiinteistösalkkujen kautta foxstone.ch. Kiinnostus ulkomailta todennäköisesti jatkuu ydinkiinteistöissä, ellei uusia lakeja tiukasti rajoiteta. Yhteenvetona Zürichin sijoitusnäkymät pysyvät positiivisina mutta kilpailtuina – markkinoiden vakaus ja niukkuus viittaavat arvojen säilymiseen, mutta sijoittajien tulee olla luovia hyvän tuoton löytämiseksi. Keskeisiä mahdollisuuksia ovat kestävyysparannuksissa, kasvavan asuinkysynnän täyttämisessä alipalveluilla segmenteillä sekä Zürichin jatkuvan kasvun hyödyntämisessä samalla kun navigoidaan muuttuvassa sääntely-ympäristössä.

Tärkeimmät kaupunginosat ja kiinteistöjen kuumat alueet

Zürich on monipuolisten kaupunginosien kaupunki, joilla jokaisella on oma luonteensa ja kiinteistötrendinsä. Alla tuomme esiin useita tärkeimpiä kaupunginosia – huippuluokan järvenrantakortteleista nouseviin urbaanialueisiin – mukaan lukien niiden hintatasot, suosion ajurit, kehityshankkeet ja asumisen laadun tekijät:

• Enge (Alue 2) – Ylellistä asumista järven rannalla. Enge, joka sijaitsee Zürichin keskustan eteläpuolella, on muodostunut huippuluokan asuntojen ja varakkaiden ammattilaisten magneetiksi. Hinnat ovat täällä keskimäärin noin 18 300 CHF/m² investropa.com, mikä on kaupungin korkeimpia. Uudet ylelliset rakennushankkeet (joissa on esimerkiksi yksityisiä kuntosaleja ja concierge-palveluja) houkuttelevat varakkaita ulkomaalaisia ja teknologiayritysten johtajia Engeen investropa.com. Alueen vetovoima piilee sen erinomaisessa sijainnissa – kävelymatkan päässä keskustasta, järven rannalla ja palveluiden, kuten Rieter-puiston ja Museum Bärengassen, tuntumassa. Asumismukavuus on erinomaista: Engessä on laadukkaita ostosmahdollisuuksia, kansainvälisiä kouluja ja lyhyt työmatka rahoituskeskus Paradeplatzille. Koska uusia premium-hankkeita on yhä rakenteilla, Engen eksklusiivisuus – ja korkeat hinnat – ovat jäädäkseen investropa.com.
• Seefeld (Alue 8) – Zürich-järven halutuin alue. Seefeld on äärimmäisen tavoiteltu naapurusto kaupungin itäpuolella, ja se tunnetaan erityisesti läheisyydestään Zürich-järveen, trendikkäistä ravintoloistaan ja elävästä tunnelmastaan. Kiinteistöjen hinnat ovat täällä huippuluokkaa (Zürichin korkeimpia neliöhintoja) ja kysyntä erittäin kovaa investropa.com. Tyhjiä asuntoja ei juuri ole – kaikki haluavat asua Seefeldissä. Vaikka vuokratuotot ovat alhaiset (~2–3 %, mikä kertoo korkeista pääoma-arvoista), jatkuvasti matala vajaakäyttö ja korkeat vuokrat korostavat alueen houkuttelevuutta investropa.com. Seefeldissä on tarjolla sekä tyylikkäitä historiallisia rakennuksia että moderneja asuntoja, joista monista on näkymä järvelle. Asukkaat nauttivat rantaviihtyvyydestä, viheralueista kuten Zürichhornin puistosta sekä putiikeista. Alue on suosittu sekä varakkaiden paikallisten että ulkomaalaisten keskuudessa. Uutta rakennetaan vähän (lukuun ottamatta satunnaisia luksusasuntohankkeita), joten tarjonta pysyy niukkana. Seefeldin voi odottaa jäävän luksusalueeksi, jossa on erinomainen elämänlaatu – ja hinnat sen mukaiset.
• Fluntern (Alue 7) – Arvostusta Zürichbergillä. Fluntern sijaitsee metsäisillä Zürichbergin rinteillä ja on yksi Zürichin arvostetuimmista asuinalueista. Alue tunnetaan upeista maisemista, luksushuviloista ja huippukouluista. Perheet arvostavat Flunternia erityisesti sen eliittitason koulutusmahdollisuuksien vuoksi – alueella sijaitsee tunnettuja kouluja (kuten Zurich International Schoolin yksikkö sekä erinomaisia julkisia alakouluja), joiden oppilasmäärät ovat jatkuvasti korkeat. Flunternin kodit ovat tilavia ja usein arkkitehtonisesti vaikuttavia, ja alueella sijaitsee useita suurlähetystöjä ja yritysjohtajien asuntoja. Kiinteistöhinnat ovat erittäin korkeat (verrattavissa järvialueisiin) ja tarjonta niukkaa – mikä tahansa myyntikohde Flunternissa herättää välitöntä kiinnostusta. Alue tarjoaa rauhallisen ja vihreän ympäristön (lähellä eläintarhaa ja metsäreittejä), mutta on silti vain muutaman minuutin päässä keskustasta raitiovaunulla. Rakentaminen on vähäistä tiukan kaavoituksen ansiosta, joka suojelee alueen luonnetta. Yhteenvetona Fluntern tarjoaa yksityisyyttä, luontoa ja arvostusta, mikä pitää sen jatkuvasti kysyttynä Zürichin eliitin keskuudessa.
• Zürich West / Kreis 5 (Alue 5) – Teollisesta trendikkääksi. Kreis 5, tunnetaan myös nimellä Zurich West, on muuttunut karusta teollisuusalueesta yhdeksi kaupungin trendikkäimmistä naapurustoista. Tämä jatkuva gentrifikaatio on nostanut kiinteistöjen arvoa – keskimääräinen asunnon neliöhinta täällä oli noin 14 600 CHF/m² vuonna 2024, kasvua 3 % edellisvuoteen verrattuna investropa.com. Alueella on paljon uusia rakennushankkeita: vanhojen varastojen tilalle on noussut loft-asuntoja, taidegallerioita, teknologiatoimistoja ja yöelämän paikkoja. Nuoret ammattilaiset ja luovat ihmiset muuttavat Kreis 5:een sen rosoisen tunnelman ja keskustaa edullisempien hintojen vuoksi investropa.com. Kaupunki on aktiivisesti investoinut Kreis 5:n viihtyvyyteen – lisännyt puistoja, kouluja ja kulttuuritiloja tehdäkseen alueesta perheystävällisemmän investropa.com. Liikenneyhteydet ovat erinomaiset (useita raitiovaunulinjoja, lähellä Hardbrücke-asemaa). Suurten projektien, kuten Europaalleen (raiteiden toisella puolella) ja paikallisten uudistusten myötä kehitys jatkuu. Kreis 5:ssä on nyt Zürichin trendikkäimpiä ravintoloita, klubeja ja designliikkeitä, joita täydentävät uudet yhteisörakenteet. Alue tarjoaa ainutlaatuisen urbaanin elämäntyylin, ja siksi kysynnän (ja hintojen) odotetaan yhä nousevan sen käynnissä olevan nousun myötä investropa.com.
• Altstetten (Alue 9) – Nouseva kaupunkikeskus. Altstetten, joka sijaitsee Zürichin länsiosassa, saa yhä enemmän huomiota edullisempana asuinalueena, jolla on kasvupotentiaalia. Vuosien ajan se oli pääosin teollisuus-/työläisalue, mutta muutokset viime aikoina ovat olleet dramaattisia. Kiinteistöjen hinnat Zürichin keskustassa ovat räjähtäneet, mikä on johtanut siihen, että ”monet ostajat ja vuokralaiset etsivät vaihtoehtoja Altstettenista budjettiystävällisenä vaihtoehtona” investropa.com investropa.com. Keskimääräiset neliöhinnat ovat täällä huomattavasti matalampia kuin keskustassa (tehden tästä yhden Zürichin parhaista arvoista) investropa.com. Samalla Altstettenissa on toteutettu merkittäviä infrastruktuuriparannuksia – erityisesti Limmattalin pikaraitiotien laajennus ja muut julkisen liikenteen uudistukset ovat tehneet työmatkasta Altstettenista keskustaan vaivatonta investropa.com. Uusia asuin- ja monitoimihankkeita nousee Altstettenin rautatieaseman ympärille ja reittien varrelle. Alueella on nyt moderneja asuntoja, ostoskeskuksia ja toimistokomplekseja (useilla suurilla yrityksillä on toimistoja Altstettenin yrityspuistoissa). Nopea liikkuminen, edulliset vuokrat/hinnat ja kasvavat palvelut ovat nostaneet Altstettenin elinvoimaiseksi toissijaiseksi keskukseksi. Monet ensiasunnon ostajat ja nuoret perheet etsivät täältä tilaa, johon on varaa. Kun yhä useampi löytää alueen kätevyyden ja edut, Altstettenin profiili ja kiinteistöjen arvo ovat tasaisessa nousussa investropa.com.
• Oerlikon (Alue 11) – Vilkkaasti kehittyvä liiketoiminta- ja asuinalue. Oerlikon Pohjois-Zürichissä on ollut yksi kaupungin suurimmista kehitystarinoista. Erinomaisten liikenneyhteyksien (suuri S-Bahn-juna-asema, raitiovaunu- ja bussikeskukset) ja runsaan maapinta-alan ansiosta Oerlikon on muuttunut kukoistavaksi kaupunkikeskukseksi. Alueella on uusia toimistorakennuksia, ostoskeskuksia (kuten Neumarkt-ostari) ja asuinkerrostaloja. Tämä kasvu lisää kiinteistöjen kysyntää – mediaaniomakotitalon hinta Oerlikonissa ylittää nyt 2,5 miljoonaa CHF (isommille perheasunnoille), ja kaikkien kiinteistötyyppien hinnat ovat nousussa investropa.com. Kiinteistönvälittäjät raportoivat kasvavasta kiinnostuksesta, kun sekä asukkaat että yritykset suuntaavat Oerlikonin kätevälle sijainnille investropa.com investropa.com. Alueen jatkuvat kehityshankkeet houkuttelevat: useita korkeita ja monikäyttöisiä rakennuksia on rakenteilla tai juuri valmistunut, tuoden alueelle moderneja asuntoja ja parantaen paikallista infrastruktuuria investropa.com. Katutasolla Oerlikon on saanut uusia puistoja, ravintoloita ja kulttuuritiloja, mikä luo elävän yhteisöllisen ilmapiirin investropa.com. Alue on yhä omavaraisempi – ihmiset voivat asua, työskennellä ja viettää vapaa-aikaa kaikki Oerlikonissa. Sijaintinsa ansiosta (10 min junalla Zürichin keskustaan ja suora yhteys Zürichin lentokentälle), Oerlikon on kuuma alue sekä sijoittajille että vuokralaisille. Alueen odotetaan kehittyvän entisestään tulevien parannusten (kuten suunnitellun innovaatiokampuksen ja urheilutilojen) myötä. Niille, jotka etsivät vahvaa kasvupotentiaalia Zürichissä, Oerlikon tarjoaa houkuttelevan yhdistelmän hyviä liikenneyhteyksiä, uutta kehitystä ja kohtalaisen maltillisia hintoja (ainakin keskustaan ja järvenrantaan verrattuna).
• Affoltern (Alue 11) – Uusi infrastruktuuri, uutta vetovoimaa. Kauempana alueella 11 sijaitseva Affoltern on noussut kiinteistömarkkinoiden valopilkkuna infrastruktuuri-investointien ja kohtuullisen hintatason ansiosta. Äskettäin Swiss Federal Roads Office investoi merkittävästi uusiin teihin ja moottoriteiden laajennuksiin Affolternin ympärillä investropa.com, mikä on huomattavasti parantanut alueen saavutettavuutta. Tämä on tuonut Affolternin kartalle ostajille, jotka arvostavat helpompaa työmatkaa autolla tai bussilla investropa.com. Lisäksi Zürichissä nähtiin uudisasuntojen rakennusbuumi vuonna 2023, erityisesti Affolternin kaltaisilla alueilla – eniten uusia asuntoja sitten vuoden 2018 rakennettiin, mikä osoittaa sekä rakennuttajien että ostajien kiinnostusta investropa.com. Näiden uusien asuntojen tullessa markkinoille (usein halvemmalla kuin keskustaprojekteissa), Affoltern houkuttelee nuoria ammattilaisia ja perheitä, jotka etsivät modernia asumista kilpailukykyiseen hintaan investropa.com investropa.com. Alueen väkiluku kasvaa tämän myötä. Affoltern hyötyy myös viereisistä viheralueista ja rauhallisesta esikaupunkimiljööstä, tarjoten tasapainon kaupungin ja maaseudun välillä. Kaupungin suunnitelma mahdollisesti laajentaa julkista liikennettä Affolterniin lisää alueen vetovoimaa entisestään. Yhteenvetona, Affoltern on positiivisessa kehityskaaressa: parantunut saavutettavuus, uusi asuntotarjonta ja yhä kohtuullinen hintataso tekevät siitä houkuttelevan vaihtoehdon hintatietoisille asunnonostajille. Alueen jatkuva muutos enteilee vahvaa tulevaisuuden kasvua sekä yhteisön että kiinteistöjen arvoissa investropa.com.
• Schwamendingen (alue 12) – Edullinen ja kehittyvä alue. Kaupungin pohjoisosassa sijaitseva Schwamendingen on perinteisesti ollut matalampien kustannusten ja vähemmän arvostettu asuinalue – mutta tilanne on muuttumassa. Nykyään siitä on tulossa “suosittu budjettiystävällinen vaihtoehto” niille, joilla ei ole varaa Zürichin keskustaan investropa.com. Asumiskustannukset ovat täällä kaupungin matalimpia, mikä houkuttelee monia ensiasunnon ostajia ja keskituloisia perheitä. Schwamendingenissä on myös uudistamisen vauhtia. Lippulaivahankkeena toimii “Über-Gärten”, jonka myötä alueelle valmistuu 228 uutta vuokra-asuntoa innovatiivisella suunnittelulla (tilavat loggiat, yhteiset “metsäpuutarhat”) parantamaan viihtyisyyttä investropa.com. Tällaiset projektit uudistavat asuntokantaa ja houkuttelevat monipuolisempaa asukaskuntaa. Toinen merkittävä parannus on Schwamendingenin melusuojaustunneli, uraauurtava infrastruktuurihanke, jossa osa moottoritietä peitettiin “vihreällä” katteella investropa.com. Tämä on dramaattisesti vähentänyt alueen melua ja ilmansaasteita sekä luonut uuden puistoalueen tunnelin päälle investropa.com. Elämänlaadun paraneminen on selvästi aistittavissa – rauhallisemmat kadut, puhtaampi ilma ja uudet viheralueet. Nämä toimenpiteet kertovat vahvasta yhteisöllisestä panostuksesta Schwamendingeniin. Alue tarjoaa nyt harvinaisen tasapainon edullisuuden ja viihtyisyyden välillä Zürichissä investropa.com. Tämän seurauksena Schwamendingenin suosio kasvaa arvoa etsivien keskuudessa: saat enemmän tilaa rahallesi ja alue on nousussa. Se on erinomainen esimerkki siitä, miten Zürichin esikaupunkialueet kehittyvät vastaamaan nykyajan tarpeita. Tulevaisuudessa on odotettavissa, että Schwamendingenin maine ja kiinteistökysyntä jatkavat nousuaan, vaikka hinnat pysynevät saavutettavampina kuin kaupungin eliittialueilla.

Kukin näistä kaupunginosista havainnollistaa Zürichin monipuolista kiinteistömaisemaa. Mainitsemisen arvoisia ovat myös ”Kultarannikon” ja ”Hopearannikon” yhteisöt Zürichinjärven varrella aivan kaupungin rajojen ulkopuolella – Kultarannikko (aurinkoinen itäranta) esimerkiksi Küsnachtin ja Zollikonin kylissä on edelleen ultra-priimaluokkaa huviloille ja siellä voi kartanoiden kauppahinnat nousta yli 10 miljoonan CHF:n investropa.com, kun taas Hopearannikko (länsiranta, esim. Thalwil, Horgen) tarjoaa hieman enemmän vastinetta rahalle, mutta on silti erittäin arvokasta aluetta. Kaupungissa, etsitpä sitten vanhan maailman luksusta (Enge, Seefeld, Fluntern), rosoista urbaania asumista (Kreis 5) tai nousevia perheystävällisiä alueita (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), Zürichin kaupunginosat tarjoavat sen – jos vain onnistut saamaan asunnon. Huomionarvoista on, että kaikkia alueita yhdistää rajallinen tarjonta. Jopa ”edullisissa” kaupunginosissa asunnon löytäminen ei ole helppoa. Tämä tarkoittaa, että hintojen nousu on koko kaupungin tarina, vain eri mittakaavoissa. Sijoittajille ja asunnonostajille näiden kaupunginosien vivahteiden tunteminen – uusimmat kuumat alueet verrattuna vakiintuneisiin arvokohteisiin – on avain Zürichin markkinoilla navigointiin.

Tulevaisuuden muovaavat infrastruktuuri- ja kehityshankkeet

Liikenneyhteyksien parannukset: Zürich jatkaa merkittäviä infrastruktuuri-investointeja kasvunsa tueksi ja asumisviihtyvyyden lisäämiseksi. Viime vuosina on toteutettu tai aloitettu suuria joukkoliikenteen laajennuksia. Hyvä esimerkki on uusi Limmattalin pikaraitiolinja, joka avattiin yhdistämään läntiset kaupunginosat (Altstetten/Affoltern) Limmat-laakson esikaupunkeihin. Tämä raitiotielaajennus ja muut raitiotieverkoston parannukset ovat merkittävästi lyhentäneet matka-aikoja ulommilta alueilta keskustaan investropa.com. Parempi saavutettavuus lisää jo nyt alueiden kuten Altstettenin ja Affolternin vetovoimaa, kuten aiemmin mainittiin, tekemällä niistä houkuttelevampia asukkaille ja yrityksille. Lisää raitiotien ja bussikaistojen laajennushankkeita on suunnitelmissa, jotta kaikilla alueilla olisi hyvät joukkoliikenneyhteydet. Samaan aikaan S-Bahn-lähijunaverkosto – Zürichin seudun liikkumisen selkäranka – on päivityksen kohteena. Ruuhkaista Stadelhofenin asemaa ollaan laajentamassa (uusi tunneli ja laiturit tekeillä), jotta rautatiekapasiteetti keskustassa kasvaa tulevina vuosina. Myös liittovaltio edistää ”Zürich Brütten -tunnelin” hanketta (uusi junatunneli Winterthuriin päin) parantaakseen kaukojunayhteyksiä 2030-luvun alkuun mennessä. Näiden hankkeiden ansiosta junat kulkevat tiheämpään ja ruuhkat vähenevät, mikä mahdollistaa metropolialueen ennustetun väestönkasvun.

Teiden osalta innovatiiviset ratkaisut parantavat liikenteen sujuvuutta ja ympäristöä. Yksi merkittävistä hankkeista on Schwamendingenin moottoritieen katteen rakentaminen (mainittu yllä), joka valmistui peittämään meluisan moottoritien maisemoidulla kannella investropa.com. Tämä ei ainoastaan yhdistänyt moottoritien erottamia kaupunginosia, vaan loi myös uuden 1,6 km:n pituisen viherpuiston asukkaille – win-win-tilanne liikkuvuuden ja kaupunkielämän laadun kannalta. Kaupungilla ja kantonilla on samankaltaisia suunnitelmia muiden liikenteen pullonkaulojen ratkaisemiseksi tunneleilla tai kattamisvaihtoehdoilla (esim. keskustelut Rosengartenstrassen kehätien osien mahdollisesta tunneloimisesta melun vähentämiseksi tiheästi asutuilla alueilla). Lisäksi Zurichin joukkoliikenteestä tulee entistä ympäristöystävällisempää: kaupunki ottaa käyttöön sähköbusseja ja laajentaa pyöräilyinfrastruktuuria uusilla pyöräilyn ”superväylillä”, joita suunnitellaan risteilemään kaupungin halki. Kaikki nämä pyrkimykset tukevat Zurichin tavoitetta olla mallikas 2000-luvun liikennekaupunki, jossa myös ulkokehän kaupunginosat ovat hyvin liitettyjä ja kestävät liikkumismuodot etusijalla. Tehokas liikenneinfrastruktuuri on tärkeää myös kiinteistöille – se avaa uusia alueita kehitykselle ja varmistaa, että kaupunki voi kasvaa ilman ruuhkautumista.

Suurhankkeet: Useat laajamittaiset kehityshankkeet muokkaavat Zürichin kaupunkirakennetta. Ehkä odotetuin on Hardturmin “Ensemble”-projekti, joka uudistaa pitkään tyhjänä olleen Hardturmin stadionin alueen 5. kaupunginosassa. Projektiin kuuluu uusi 18 000-paikkainen jalkapallostadion Zürichin kahdelle jalkapalloseuralle, jota reunustavat kaksi korkeaa tornia sekä keskikorkeat rakennukset, joihin tulee noin 600 uutta asuntoa (mukaan lukien kohtuuhintaisia asuntoja) sekä toimisto- ja liiketiloja swissinfo.ch. Äänestäjät hyväksyivät tämän 570 miljoonan Sveitsin frangin suunnitelman jo vuonna 2018 swissinfo.ch, ja vuosien poliittisen väännön ja oikeusprosessien jälkeen rakentamisen odotetaan alkavan pian. Toteutuessaan hanke luo kokonaan uuden naapurustokeskittymän Länsi-Zürichiin, vastaten sekä urheiluinfrastruktuurin tarpeisiin että asuntotarjontaan. Asuntokomponentti on merkittävä – toisen tornin on tarkoitus olla pääasiassa osuustoiminta-/yleishyödyllistä asumista, mikä auttaa kaupunkia kohti kohtuuhintaisen asumisen tavoitteita swissinfo.ch. Vaikka oikeuskäsittelyt ovat viivästyttäneet aikataulua (hanke on ollut “start–stop” -tilassa vastustuksesta johtuen) coliseum-online.com swissinfo.ch, yleinen odotus on, että Ensemble etenee lopulta ja tuo modernin stadionin 2020-luvun puolivälissä/lopussa sekä kipeästi kaivattuja uusia asuntoja.

Keskustassa valtava Europaallee-hanke (entisten ratapiha-alueiden kehitys Zürichin pääaseman vieressä) on äskettäin valmistunut viimeisiin vaiheisiinsa. Viime vuosikymmenen aikana Europaallee on tuonut uusia toimistotiloja (mukaan lukien Googlen suuri kampus), satoja asuntoja, yliopistokampuksen ja ostospromenadeja – käytännössä laajentaen keskustaa. Valmistuminen vuosina 2020–2021 tarkoittaa, että ydin-Zürichissä ei ole enää suuria tyhjiä tontteja. Huomio on nyt pienemmissä täydennys- ja entisen teollisuuden alueissa. Esimerkiksi Oerlikonissa kehitys jatkuu paikoissa kuten Centro (Oerlikonin keskustan uudistus) ja Andreasturm-pilvenpiirtäjä (avattu 2018), jota ovat seuranneet muut tornit, kuten Franklin Tower, ja lisää rakennetaan Oerlikonin aseman ympärille. Pohjois-Zürichissä suunnitteilla on uusi innovaatiopuisto Dübendorfin lähelle (juuri kaupungin ulkopuolelle), johon tulee T&K-tiloja ja mahdollisesti asuntoja – hyödyntäen läheisyyttä ETH:n ja yliopiston kanssa.

Zurichin suunnittelijat painottavat myös kestävää kaupunkikehitystä. Monet metropolialueen vanhat teollisuusalueet on tarkoitus muuttaa monikäyttöisiksi. Esimerkiksi esikaupungeissa: Dietikonin alueella on käynnissä suuri hanke, jossa vanha teollisuusalue muunnetaan asuinalueeksi, johon tulee tuhansia asuntoja, mikä epäsuorasti helpottaa Zürichin kaupungin asuntopulaa. Kaupungin sisällä kaupunkien uudistaminen Kreis 4 ja 5 (Langstrasse ja Zurich West) jatkuu, suunnitelmien ohjaamana vihreiden sisäpihojen ja yhteisöllisten tilojen lisäämiseksi uusien rakennusten rinnalle investropa.com. Kaupungin vuoden 2040 yleiskaava keskittyy “Innenentwicklung” – täydennysrakentamiseen – eli tiivistämiseen olemassa olevan kaupunkirakenteen sisällä laajenemisen sijaan. Tähän liittyy joidenkin joukkoliikenteen palveluiden kannalta keskeisten alueiden kaavoittaminen korkeampiin rakennuksiin, ja monikäyttöisten tornitalojen salliminen tietyillä alueilla (esimerkiksi lisää korkeita rakennuksia sallitaan Altstettenin ja Oerlikonin ympärillä). Zurich kuitenkin tasapainottaa tätä tiukkojen suunnittelu- ja ympäristöstandardien avulla, jotta kaupungin luonne säilyy.

Infrastruktuuri kohtaa kaupunkisuunnittelun: Toinen merkittävä aloite on Zürichin sitoutuminen 2000-watin yhteiskuntaan ja ilmastotavoitteisiin. Kaupunki toteuttaa ohjelmia rakennusten energiatehokkaaksi kunnostamiseksi, laajentaa kaukolämpöverkkoja (usein käyttäen järvivettä tai hukkalämpöä) ja vaatii aurinkopaneelien asentamista uusiin rakennuksiin uuden liittovaltion lain mukaisesti pv-magazine.com. Tämä vihreän infrastruktuurin panostus tarkoittaa, että rakennuttajien on usein integroitava aurinkopaneelit, viherkatot ja energiatehokkaat LVI-ratkaisut hankkeisiin – mikä nostaa alkuinvestointeja mutta parantaa pitkän aikavälin kestävyyttä. Palkintona on kaupunki, joka säilyy erittäin viihtyisänä, vähäpäästöisenä ja ilmastonkestävänä, mikä puolestaan pitää kiinteistöjen arvon vahvana.

Myös kaavoituspolitiikka kehittyy. Kaupunki on ilmoittanut suunnittelevansa yhteiskäyttöisten asuntojen suojelua – esimerkiksi varaamalla osan julkisesta maasta osuuskunnille ja säätämällä kaavamääräyksiä, jotka kannustavat edullisten asuntojen rakentamiseen uusiin hankkeisiin. Merkittävä tavoite äänestäjien päättämänä on, että kolmasosa kaikista asunnoista olisi osuuskuntien tai muiden voittoa tavoittelemattomien tahojen omistuksessa vuoteen 2050 mennessä digitalcollection.zhaw.ch. Tämä ajaa kaupunkia tarjoamaan maata ja suotuisat ehdot tällaisille hankkeille (esim. “Mehr Als Wohnen” osuuskuntakompleksi Hunziker Arealissa, joka valmistui muutama vuosi sitten, toimii mallina monistettavaksi). Lisäksi lyhytaikaisvuokrauksen (Airbnb) sääntelystä on keskusteltu keinona varmistaa, että asunnot palvelevat paikallisia tarpeita – Zürich harkitsee rajoitteita asuntojen vuokraamiselle turisteille, jotta asuntoja ei poisteta pitkäaikaisesta asuntokannasta, mutta tiukkaa lakia ei toistaiseksi ole hyväksytty.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Zürichin infrastruktuuri- ja kehityshankkeet tähtäävät älykkääseen kasvuun: liikennekapasiteetin lisäämiseen, uusien asuntojen mahdollistamiseen vajaakäytössä olevilla alueilla sekä kaupungin viher- ja julkisten tilojen kehittämiseen. Hardturmin stadionin, Schwamendingenin tunnelin ja uusien raitiovaunulinjojen kaltaiset hankkeet ovat esimerkkejä Zürichin lähestymistavasta – investoida parannuksiin, jotka palvelevat useita tavoitteita (asuminen, liikkuminen, ympäristö). Näiden toimien odotetaan auttavan Zürichin säilymistä erittäin kilpailukykyisenä ja viihtyisänä, mikä puolestaan ruokkii kiinteistömarkkinoiden vahvuutta. Haasteita toki riittää (NIMBY-vastustuksesta monimutkaisiin sveitsiläisiin lupaprosesseihin), mutta kaupungin historia osoittaa asteittaista, konsensukseen perustuvaa kehitystä. Sijoittajille ja asukkaille nämä hankkeet tarkoittavat parempaa saavutettavuutta, lisää asumismahdollisuuksia tietyillä alueilla sekä Zürichin kaupunkimaiseman jatkuvaa uudistumista seuraavan vuosikymmenen aikana.

Sääntely-ympäristö: verotus, omistussäännöt & rakennusmääräykset

Zürichin kiinteistömarkkinat toimivat Sveitsin vakaan mutta kehittyvän sääntelykehyksen puitteissa, joka kattaa kaiken verotuksesta ulkomaalaisomistukseen ja kestävän kehityksen vaatimuksiin. Tässä ovat keskeiset näkökohdat ja muutokset vuodelle 2025:

Ulkomaisen omistuksen säännöt – Lex Koller: Ehkä merkittävin sääntely on Lex Koller -laki, joka rajoittaa ulkomaalaisten pääsyä asuinkiinteistöjen ostamiseen Sveitsissä.

Zurichin kaupungissa tämä tarkoittaa, että ei-asuinkunnat ulkomaalaiset eivät voi ostaa koteja tai asuntoja sijoitus- tai lomakiinteistöiksi.Vain asukkaat (mukaan lukien ulkomaiset kansalaiset, joilla on Sveitsin oleskelulupa) rinnastetaan paikallisiin kiinteistön ostossa jacquemoudstanislas.ch.On joitakin poikkeuksia – esim.ulkomaiset voivat ostaa tietyillä turistialueilla loma-asuntoja tai ottaa huomattavan osuuden listatusta sveitsiläisestä kiinteistörahastosta/yhtiöstä (epäsuora omistus) ilman ongelmia jacquemoudstanislas.ch.Myös liikekiinteistöt ovat vapautettuja, joten ulkomaiset yritykset tai yksityishenkilöt voivat vapaasti ostaa toimistoja, liiketiloja, hotelleja jne.Nämä säännöt ovat historiallisesti rajoittaneet kansainvälistä keinottelua Sveitsin asuntomarkkinoilla ja varmistaneet, ettei markkinoita hallitse ulkomaiset ostajat (kuten joissakin muissa globaalissa kaupungeissa on nähty).Kuitenkin, muutoksia on tulossa: liittoneuvosto (Sveitsin hallitus) ilmoitti maaliskuussa 2025 suunnitelmistaan kiristää Lex Kolleria entisestään jacquemoudstanislas.ch.Ehdotettujen uudistusten mukaan Sveitsissä asuvien ulkomaalaisten voisi olla pakko myydä kotinsa, jos he muuttavat pois (sulkee porsaanreiän), ja ratkaisevasti nykyinen poikkeus, joka sallii kiinteistöyhtiöiden osakkeiden ostamisen, poistuisi jacquemoudstanislas.ch.Se tarkoittaa, että ulkomaisten sijoittajien olisi saatava lupa jopa sijoittaakseen epäsuorasti listatun kiinteistöyhtiön tai rahaston kautta – merkittävä muutos.Myös ehdotettu: ulkomaiset liikekiinteistöjen ostajat rajoitettaisiin omaan käyttöön; he eivät voisi ostaa vain vuokratakseen eteenpäin jacquemoudstanislas.ch.Nämä toimenpiteet tähtäävät kysynnän hillitsemiseen ja Sveitsin asuntopulan ratkaisemiseen (osa laajempaa strategiaa, joka liittyy väestönkasvun huoliin) jacquemoudstanislas.ch.On tärkeää huomata, että nämä eivät ole vielä laki – luonnosta valmistellaan parlamentaarista käsittelyä varten, ja voimakasta vastustusta odotetaan liike-elämän ja kiinteistöalan ryhmiltä jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Jos tällaiset tiukat säännöt lopulta hyväksytään (mikä on epävarmaa), se voisi merkitä merkittävää muutosta ulkomaisten investointien oikeudellisessa ympäristössä, mikä saattaisi vähentää joitakin ulkomaisen pääoman virtoja.Sillä välin vuodelle 2025 tilanne säilyy ennallaan: ulkomaisilla ostajilla on rajallinen suora rooli Zürichin asuntomarkkinoilla, mutta he ovat aktiivisia kaupallisissa ja epäsuorissa sijoituksissa.Jokaisen, joka harkitsee sijoittamista ulkomailta, tulisi pysyä ajan tasalla Lex Koller -uudistuskeskustelusta, sillä se voi muuttaa sijoitusmahdollisuuksia lähitulevaisuudessa.Kiinteistöverot ja omistusasumisen kustannukset: Sveitsin verojärjestelmä on yleisesti suotuisa kiinteistönomistajille, mutta sillä on joitain ainutlaatuisia piirteitä. Pitkäaikaisesti omistetun yksityisen kiinteistön myynnistä ei peritä liittovaltion myyntivoittoveroa, mutta Zürichin kantoni (kuten useimmat kantonit) perii omat kiinteistön myyntivoittoveronsa kiinteistökaupoista, yleensä asteittain kasvavana (korkeampi vero, jos myyt muutaman vuoden sisällä ostosta, mikä kannustaa pitkäaikaiseen omistukseen). Zürich perii myös kiinteistön varainsiirtoveroa (noin 1 % hinnasta) sekä notaarin/kiinteistörekisterin maksuja practiceguides.chambers.com. Asunnonomistajat maksavat vuotuista varallisuusveroa kiinteistön arvosta ja merkittävästi, Sveitsi määrää ”lasketun vuokratulon” veron omistusasunnossa asuville – eli verottaa omistajaa ikään kuin hän ansaitsisi vuokratuloa asuessaan omassa kodissaan zug4you.ch. Monet omistajat ovat pitkään vastustaneet tätä laskettua vuokratuloveroa, ja sen uudistamista tai poistamista on vaadittu. Itse asiassa Bernissä käydään keskustelua lasketun vuokratulon veron poistamisesta, mikä saattaa liittyä myös asuntolainojen korkovähennysoikeuden poistamiseen tasapainottavana toimenpiteenä ubs.com. Jos uudistus menee läpi tulevina vuosina, se muuttaisi laskentaa asunnonomistajille (mahdollisesti nostaisi nettoväriä niille, joilla ei ole asuntovelkaa, mutta poistaisi esteen ostamiselle). Vuonna 2025 ei ole tehty lopullisia päätöksiä – mutta asiaa kannattaa seurata. Positiivisena puolena omistajille, Sveitsin inflaatio laski ja viiteasuntolainakorko (joka vaikuttaa sallittuihin vuokrankorotuksiin) pysyi vakaana vuonna 2024 swissmarketplace.group, joten asuntolainojen korot ja inflaation mukaan sidotut ylläpitokulut ovat vakiintuneet. Sijoittajille vuokratulo verotetaan normaalina tulona (kulujen vähentämisen jälkeen), ja yrityssijoittajat hyötyvät suhteellisen matalista Sveitsin yhteisöveroista (noin 19 % Zürichissä, ja laskemassa hieman kansallisten verouudistusten vuoksi OECD:n minimitasojen mukaisesti). Kaiken kaikkiaan kiinteistöjen verolainsäädäntö on ennakoitavaa ja maltillista, muutokset tapahtuvat vähitellen eikä yllättäen – tämä on yksi syy, miksi sijoitusilmapiiri pysyy houkuttelevana.

Vuokralaisten suojelu ja vuokrasääntely: Zürichissä, kuten koko Sveitsissä, on vuokralaisystävällinen järjestelmä. Noin 55-60 % sveitsiläisistä kotitalouksista asuu vuokralla (Zürichin kaupungissa jopa enemmän), joten lait tasapainottavat, mutta painottuvat vuokralaisten suojeluun. Vuokria saa yleensä nostaa vain tietyin ehdoin – esimerkiksi jos kansallinen viitekoron korko nousee tai inflaation ja asunnon arvonnousua lisäävien remonttien perusteella. Vuonna 2023 vuokranantajat saivat harvinaisen mahdollisuuden nostaa vuokria, koska viitekorkoa korotettiin kahdesti (1,25 %:sta 1,5 %:iin), mikä osaltaan selittää vuoden isot vuokrankorotukset swissmarketplace.group. Vuonna 2024 korko pysyi vakaana, eikä uusia kustannusshokkeja, kuten polttoaineen hintojen nousua, tapahtunut, joten vuokrien kasvu hidastui noin 4–5 %:iin swissmarketplace.group. Jos SNB:n äskettäinen koronlasku lopulta laskee viitekorkoa, jotkut vuokralaiset voivat jopa hakea vuokranalennuksia (yleensä viiveellä). Häätösuoja Sveitsissä on vahva – pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla olevia vuokralaisia voidaan häätää vain rajatuista syistä, kuten omistajan omasta tarpeesta, ja silloinkin huomattavalla irtisanomisajalla. Lisäksi vuokralaisilla on mahdollisuus riitauttaa kohtuuttoman suuret vuokrankorotukset tai lähtövuokrat oikeudessa vallitsevan matalan tarjontatilanteen vuoksi. Zürichin kaupungin hallitus seuraa kohtuuhintaisten asuntojen tilannetta ja harkitsee tarvittaessa lisätoimia (kuten vuokrakattoa tai lisää tukia), jos asuntokriisi pahenee. Vuoteen 2025 mennessä ei ole tullut uusia vuokrasäädöksiä olemassa olevan liittovaltiotason lainsäädännön lisäksi, mutta kyseessä on poliittinen keskustelunaihe, erityisesti kun vuokralaisryhmät ovat järjestäneet mielenosoituksia suuria vuokrankorotuksia ja häätöjä vastaan (esim. “Sugus”-rakennusten protesti loppuvuonna 2024 swissinfo.ch). Sijoittajien on syytä ottaa huomioon, että vuokrankorotuksia säännellään ja poliittinen paine hillitä jyrkkiä vuokrannousuja kasvaa vallitsevan asuntopulan vuoksi.

Vihreä rakentaminen ja kaavoitusmääräykset: Zürich ja Sveitsi ovat ottamassa käyttöön kiinteistöjen ympäristösääntelyä. Kesäkuussa 2024 sveitsiläiset äänestäjät hyväksyivät ylivoimaisesti uuden lain uusiutuvan energian käyttöönoton vauhdittamiseksi pv-magazine.com. Yksi tärkeä velvoite: kaikki yli 300 m²:n uudet rakennukset on varustettava aurinkopaneeleilla katoilla tai julkisivuilla vuodesta 2025 alkaen pv-magazine.com. Zürichin kantoni voi jopa laajentaa tämän pienempiin rakennuksiin. Käytännössä tämä tekee aurinkoenergian integroimisesta vakio käytännön uusille rakennuksille. Lisäksi monet kantonit (myös Zürich) ovat ottaneet käyttöön säännöksiä, joiden mukaan uudet lämmitysjärjestelmät eivät voi olla öljy- tai kaasukäyttöisiä – niiden on oltava uusiutuvia (lämpöpumppu, aurinkolämpö tms.) tai ainakin matalapäästöisiä, erityisesti uudisrakentamisessa sekä peruskorjauksissa. Zürichin kaupunki kannustaa Minergie-sertifiointiin (sveitsiläinen vihreän rakentamisen merkki) uusissa rakennuskohteissa; vaikka se ei ole pakollista, moni rakentaja noudattaa sitä helpottaakseen lupaprosesseja ja houkutellakseen ympäristötietoisia ostajia. Rakennusmääräykset velvoittavat myös korkeatasoiseen eristykseen, kolminkertaisiin ikkunoihin ja muihin energiatehokkuustoimiin, jotka tukevat Sveitsin tavoitetta vähentää rakennusalan päästöjä. Rakentajille tämä tarkoittaa jonkin verran suurempia rakennuskustannuksia, mutta myös sitä, että uudet sveitsiläisrakennukset ovat huippuluokkaa energiatehokkuudessa. Seuraavina vuosina voidaan odottaa yhä useampien vanhojen rakennusten jälkikäteen parantamista vastaamaan näitä standardeja – mahdollisesti valtion kannustimien tai vaatimusten avulla suurten remonttien yhteydessä.

Kaavoituspuolella Zürichin kaupunkisuunnittelijat kohtaavat haasteen luoda lisää asuntoja ja toimistoja kaupunkia laajentamatta. Kaavoituslainsäädäntöjä on uudistettu sallimaan tiiviimpää rakentamista tietyille alueille: esimerkiksi rautatieasemien tai joukkoliikenteen solmukohtien ympärillä on kaavoitettu mahdollistamaan keskikorkeat tai korkeat rakennukset, missä aiemmin saattoi olla vain matalia rakennuksia. Kaupunki hyödyntää myös “Innenentwicklung”-strategioita – käyttämättömien liikealueiden muuttamista asuinalueiksi, ylisuurten asuntojen jakamista pienempiin jne. Merkittävä kaavoitushanke on pilvenpiirtäjävyöhykkeiden määrittely: Zürichissä on tietyt alueet, joilla korkeat rakennukset (yli 40m) sallitaan, kuten Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) ja Altstettenin lähellä, kun taas historiallisessa keskustassa ja järvenrannalla on tiukat korkeudet. Näin pyritään keskittämään korkea rakentaminen niille alueille, jossa infrastruktuuri sen mahdollistaa ja samalla säilytetään kaupunkinäkymät (kuten tunnettu näkymä Alpeille).

Toinen sääntelynäkökohta on kohtuuhintaisen asumisen/yhteisöasuntojen kiintiö uusissa suurissa rakennushankkeissa. Kaupunki neuvottelee usein niin, että osa asunnoista myydään voittoa tavoittelemattomille asumisyhdistyksille tai vuokrataan alle markkinahintojen määräajaksi. Tämä on osa tavoitetta saavuttaa 1/3 voittoa tavoittelemattomien asuntojen osuus digitalcollection.zhaw.ch. Toistaiseksi Zürichissä osuus on noin 25%, joten panostus näihin ratkaisuihin tulee kasvamaan.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Zürichin sääntely-ympäristö vuonna 2025 on vakaa, mutta suuntaamassa kohti voimakkaampaa puuttumista asumisen ja ilmasto-ongelmien ratkaisemiseksi. Verotus on edelleen melko kevyttä ja ennustettavaa. Ulkomaisille ostajille asetetut säännöt ovat tiukat ja voivat kiristyä entisestään, vaikka kaupallisille sijoittajille jääkin vielä liikkumavaraa. Vihreän rakentamisen sääntely kiihtyy, mikä tekee kestävistä rakennustavoista pakollisia. Ja asumisen kohtuuhintaisuustoimet – vuokralaissuojasta osuuskuntien edistämiseen – laajenevat asteittain tasaamaan markkinoiden epätasapainoa. Toimijoille sääntöjen noudattaminen tarkoittaa näihin politiikkoihin tarttumista: esimerkiksi aurinkopaneelien suunnittelua alusta lähtien tai sijoitusten rakenteistamista Lex Koller -säännösten mukaisesti. Vaikka tällaiset sääntelyt lisäävätkin monimutkaisuutta, ne samalla ylläpitävät Zürichin pitkäaikaista houkuttelevuutta – varmistavat kestävän kehityksen, rajoittavat spekulatiivisia kuplia ja säilyttävät kaupungin korkean elämänlaadun, mikä lopulta tukee kiinteistöjen arvoa.

Markkinariskit ja haasteet

Vaikka Zürichin yleinen näkymä on optimistinen, useat riskit ja haasteet voivat vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin vuonna 2025 ja tulevina vuosina. Sijoittajien ja tarkkailijoiden kannattaa pitää nämä tekijät mielessä:

• Korko- ja rahoitusriskit: Useiden vuosien erittäin alhainen korkotaso nosti hintoja, mutta nyt tilanne on muuttunut. Vuosina 2022–2023 Sveitsin keskuspankki nosti korkoja räväkästi negatiiviselta tasolta jopa 1,75 %:iin, mikä viilensi markkinaa jonkin verran. Vuoteen 2025 mennessä inflaatio oli rauhoittunut ja keskuspankki teki pienen koronlaskun investropa.com, mutta korot voivat nousta uudelleen, jos inflaatio kiihtyy tai globaali tilanne muuttuu. Nousevat korot vaikuttaisivat suoraan Sveitsin kiinteistömarkkinoihin tekemällä asuntolainoista kalliimpia ja heikentämällä ostajien maksukykyä, mikä voisi hillitä kysyntää investropa.com. Koska Zürichin hinnat ovat hyvin korkeita, ne ovat herkkiä rahoituskustannuksille – merkittävä korkojen nousu voi ajaa osan ostajia markkinoiden ulkopuolelle ja pakottaa hintojen nousun pysähtymään tai jopa kääntymään laskuun ylikuumentuneilla alueilla. Lisäksi pankit ovat tiukentaneet lainaehdot (osittain Basel III -sääntelyuudistuksen vuoksi vuodesta 2025, joka vaatii suurempia pääomapuskureita foxstone.ch). Luotonsaajiin kohdistuu nyt tiukat rajoitukset (enintään noin 80 % lainoitussuhde ja ankarat stressitestit 5 % korolla), mikä voi rajoittaa voimakkaasti velkaantuneita sijoittajia. Vaikka yleinen odotus on, että korkokehitys on vakaa tai lievästi laskeva (Sveitsin inflaation ollessa vain noin 0,7 % engelvoelkers.com), mikä tahansa yllättävä inflaation kiihtyminen tai taloudellinen shokki voi muuttaa tilannetta. Korkoepävarmuus onkin merkittävä riski, jota kannattaa seurata.
• Makrotaloudelliset ja geopoliittiset epävarmuustekijät: Zürichin kiinteistömarkkinat ovat riippuvaisia Sveitsin laajemmasta taloudellisesta tilanteesta ja globaalista vakaudesta. Taloudelliset epävarmuudet – kuten mahdollinen maailmanlaajuinen tai eurooppalainen taantuma – muodostavat riskin investropa.com. Esimerkiksi, jos taantuma iskee pankki- tai teknologia-alaan, Zürichissä voi näkyä työpaikkojen menetyksiä tai investointien hidastumista, mikä vähentää sekä toimisto- että asuntokysyntää. Kaupunki ei ole immuuni maailman tapahtumille: Ukrainan sota, energiakriisit tai muut geopoliittiset jännitteet voivat vaikuttaa. Sveitsin hallitus on todennut, että kiristynyt geopoliittinen tilanne (Ukrainan sota, Lähi-idän konfliktit) on jatkuva riski kansainväliselle kaupalle ja energian hinnoille, mikä voi vaikuttaa negatiivisesti Sveitsin talouteen engelvoelkers.com. Esimerkiksi öljyn/kaasun hintojen nousu voi kiihdyttää inflaatiota ja rasittaa kuluttajia sekä yrityksiä. Lisäksi valuuttakurssivaihtelut (erityisen vahva Sveitsin frangi) voivat heikentää Sveitsin vientiä ja yritysten kannattavuutta, mikä vaikuttaa välillisesti toimistojen käyttöasteeseen ja yritysten muuttajien asuntokysyntään. Toinen makrotekijä on maahanmuuttopolitiikka: Sveitsin väestönkasvu (joka lisää asuntotarvetta) voi hidastua, jos poliittiset voimat onnistuvat rajoittamaan maahanmuuttoa. Mainittu SVP:n aloite väestön rajoittamiseksi 10 miljoonaan on äärimmäinen, mutta osoittaa poliittista painetta kasvun rajoittamiseksi jacquemoudstanislas.ch. Jos maahanmuuttoa leikataan merkittävästi, asuntokysyntä voi pitkällä aikavälillä hiljentyä. Kaiken kaikkiaan, vaikka Sveitsin talous on tällä hetkellä vakaa, maailmanlaajuiset taantuma- tai kriisiskenaariot muodostavat laskuriskin, jolloin kiinteistöjen vajaakäyttö voi nousta ja hinnat joutua korjausliikkeeseen.
• Asuntokupla ja kohtuuhintaisuuden huolenaiheet: Vuosien hintojen nousu on herättänyt kysymyksen: Onko Zürich asuntokuplassa? Joidenkin mittareiden mukaan kyllä – se kuuluu kaupunkien joukkoon, joissa kuplariski on korkea. UBS:n Global Real Estate Bubble Index vuonna 2023 sijoitti Zürichin yhä ”kuplariskin” kategoriaan, joka oli vain kahden kaupungin joukossa maailmanlaajuisesti (Tokion ohella) sillä tasolla ubs.com mattgul.com. Asuntojen hinnat suhteessa tuloihin ja vuokriin ovat hyvin venyneet. Jos korot nousisivat tai kysyntä hiipuisi, Zürichin korkeat arvostustasot voisivat joutua korjaukseen. Sääntelyviranomaiset ovat tästä tietoisia; Sveitsin keskuspankki on viime vuosina aktivoinut vastasyklisen puskurivaatimuksen hillitäkseen liiallista asuntolainoitusta. UBS:n analyytikot arvioivat kuplariskin tällä hetkellä ”kohtalaiseksi” (aikaisemmasta äärimmäisestä laskenut) johtuen hintojen nousun lievästä hidastumisesta investropa.com, mutta riski ei ole poistunut. Paikallisille kohtuuhintaisuus on murtumispisteessä – keskiluokkaiset perheet kamppailevat jopa vaatimattomien asuntojen ostossa, mikä nostaa esiin sosiaalisia ja poliittisia kysymyksiä. Yhä useammat sanovat, että asuntomarkkinat ovat kestämättömän kalliit, ja jos enemmän ihmisiä alkaa muuttaa pois kaupungista, koska he eivät pysty maksamaan asumisesta, kysyntä voi heikentyä. Lisäksi kuplat eivät useinkaan pääty vain korkojen muutokseen vaan myös siihen, kun ostajien tunnelma kääntyy. Jos ostajat uskovat hintojen saavuttaneen huippunsa edes väliaikaisesti, psykologia voi kääntyä ostajien markkinaksi. Vaikka selvää tunnemuuttujan äkkikäännöstä ei vielä näy (jatkuvan pulan vuoksi), ylihinnoiteltujen segmenttien (kuten luksusasuntojen tai erittäin matalan tuoton sijoitusasuntojen) pysähtymisen tai lievän korjauksen riski on olemassa.
• Rakentamisen ja toimitusten haasteet: Ironista kyllä, yksi markkinoiden suurimmista haasteista on tarjonnan pula – uudisasuntoja ei tule markkinoille tarpeeksi. Tämä on riski siinä mielessä, että jos pula jatkuu tai pahenee, se voi hidastaa talouskasvua (yritysten voi olla vaikea rekrytoida osaajia, jos asunnot ovat liian harvinaisia/kalliita) ja houkutella raskaampaa valtion puuttumista. Rakentaminen Zürichissä ei ole helppoa: korkeat rakennuskustannukset, työvoimapula rakennusalalla, pitkät lupaprosessit ja asukkaiden vastustus hidastavat kehitystä. Vuonna 2024 asuntorakentaminen oli matalalla tasolla, ja vaikka rakentamista yritetään vauhdittaa, on riski, että uusia asuntoja ei rakenneta tarpeeksi kysyntään nähden, mikä jatkaa kriisiä. Liikepuolella uusien toimitilojen rakentaminen on romahtanut jll.com, mikä voi lyhyellä aikavälillä olla positiivista nykyisille vuokranantajille, mutta pitkällä aikavälillä tarkoittaa myös vähemmän moderneja tiloja uusien yritysten houkuttelemiseksi. Rakennusmateriaalien kustannusinflaatio on toinen haaste – vaikka paine helpotti vuonna 2024, aiemmat hinnannousut teräksessä, puutavarassa ym. nostivat hankkeiden kustannuksia ja osa projekteista pysäytettiin. Jos uusi maailmanlaajuinen inflaatioaalto iskee, kehityshankkeet voivat edelleen viivästyä.
• Sääntelevät ja poliittiset riskit: Laki- ja sääntömuutokset luovat oman haastekokonaisuutensa. Esimerkiksi aiemmin mainittu Lex Koller -lain mahdollinen tiukennus voisi toteutuessaan vähentää ulkomaista sijoittamista ja siten hidastaa pääomavirtoja tietyille osa-alueille (esim. kehityshankkeiden rahoitus ulkomaalaisten sijoittajien avulla voi vaikeutua). Vaikka tarkoituksena on hillitä hintatasoa, voi seurauksen olla myös alhaisempi likviditeetti kiinteistömarkkinoilla jacquemoudstanislas.ch. Kotimaassa poliittinen riski liittyy myös kansanaloitteisiin ja politiikan muutoksiin. Sveitsiläisen suoran demokratian myötä kansalaiset voivat (ja tekevätkin) aloitteita, jotka vaikuttavat kiinteistöalaan – vuokrasäännöistä tyhjiöveroon ja tiukkoihin kaavamääräyksiin. Tällä hetkellä on kasvava tarve vuokralaisten paremmille oikeuksille asuntopulan vuoksi. Jos vuokrat jatkavat nousuaan, voi syntyä populistinen liike vuokrakattojen tai tiukempien remonttien aiheuttamien irtisanomisten rajoitusten puolesta. Tällaiset säännöt voivat vaikuttaa vuokranantajien tuottoihin. Toisaalta, kasvuvastainen poliittinen ilmapiiri voi hidastaa kehitystä (esimerkiksi jos julkinen vastustus tiiviille rakentamiselle kasvaa, asuntojen rakentaminen Zürichiin vaikeutuu entisestään). Suomessa jotkin kehityshankkeet ovat kaatuneet kansanäänestyksissä (ei Zürichissä, mutta esim. Geneven rakennusrajoitusaloite), mikä kertoo jännitteestä. Zürichin kaupunginjohto on pääosin kehityshakuinen (pragmatistit näkevät asuntotarpeen), mutta poliittinen ilmapiiri voi muuttua.
• Inflaatio ja käyttökustannukset: Vaikka Sveitsissä inflaatio on tällä hetkellä matala (~1–2 %), inflaation kiihtyminen nostaisi rakennusten käyttökustannuksia (energia, ylläpito, arvoperusteiset kiinteistöverot) ja mahdollisesti myös korkoja, mikä kiristäisi omistajien kassavirtaa. Liikehuoneistoissa korkea inflaatio voi vaikeuttaa jälleenmyyjien ja toimistovuokralaisten asemaa, jolloin vuokrankorotukset muuttuvat haastavammiksi. Toisaalta kohtuullinen inflaatio hyödyttää velkarahoitteisia sijoittajia velan reaaliarvon pienentyessä, mutta Sveitsissä suuri osa sijoittajista on omarahoitteisia. Lisäksi energiatransition kustannukset voivat olla huomattavia – vanhojen rakennusten varustaminen aurinkopaneeleilla, uusilla lämmitysjärjestelmillä ym. vaatii pääomaa. Usein investointi maksaa itsensä ajan myötä takaisin, mutta väliaikaisesti se aiheuttaa taloudellisen haasteen, erityisesti pienille vuokranantajille.

Ytimeltään Zürichin kiinteistömarkkinoissa on myös haavoittuvuuksia. Markkina nojaa vahvoihin perustekijöihin (kova kysyntä, pieni tarjonta, taloudellinen vakaus), mutta riskit kuten talousnäkymien heikkeneminen, korkojen muutokset ja sääntelyn kiristyminen voivat hillitä kuumimpia hintanousuja. Markkinatoimijoiden on syytä suhtautua varovaiseen optimismiin: näkymät ovat suotuisat, mutta esimerkiksi maailmanlaajuinen taantuma tai radikaalit poliittiset muutokset voivat muuttaa kehityspolkua. On kuvaavaa, että laitokset kuten UBS seuraavat Zürichin markkinaa mahdollisen kuplariskin vuoksi mattgul.com – muistutus siitä, että markkinakehitykseen ei pidä suhtautua itsestäänselvyytenä. Zürich on kuitenkin toistaiseksi kestänyt kriisit hyvin – myös vuoden 2008 finanssikriisissä hinnat vain pysähtyivät lyhyesti. Kaupungin vetovoima finanssikeskuksena ja korkealaatuisena asuinpaikkana tuo vakautta. Tulevaisuudessa asumisen kohtuuhintaisuuden ratkaiseminen sekä asuntotarjonnan lisääminen ovat kuitenkin ratkaisevia sosiaalisen tyytymättömyyden ehkäisemiseksi ja markkinoiden ylikuumenemisen torjumiseksi. Tasapaino sijoittajien houkuttelemisen ja asukkaiden tarpeiden välillä määrittää kaupungin kiinteistöpolitiikan ja riskimaiseman tulevina vuosina.

---

Lähteet:

• Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
• Investropa – Zurichin kiinteistömarkkina-analyysi (kesäkuu 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
• SWI Swissinfo – ”Sveitsin asuntopula: kuinka vakava se on?” (huhti 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
• SMG Homegate Vuokraindeksi – Vuokrakehitys 2024 (tammi 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
• Investropa – ”Asunnon osto Sveitsissä: kannattaako?” (kesäkuu 2025) investropa.com investropa.com
• JLL Research – Zurichin toimistomarkkinat 2025 jll.com jll.com jll.com
• JLL – High Street Retail Zurich Q4 2024 jll.com jll.com
• JLL – Sveitsin logistiikkamarkkinat 2024 jll.com
• Foxstone – Sveitsin kiinteistötrendit 2025 foxstone.ch foxstone.ch
• Investropa – ”8 kuuminta kiinteistöaluetta Zürichissä 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
• Investropa – Zürichin kaupunginosat analyysissä investropa.com investropa.com investropa.com
• Sveitsin tilastokeskus / Reuters – Asuntojen hintojen ja vajaakäytön tiedot reuters.com swissinfo.ch
• Jacquemoud Stanislas lakitiedote – Lex Koller -kiristysesitykset (maaliskuu 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
• pv-magazine – Sveitsin aurinko-PV-laki hyväksyttiin (kesä 2024) pv-magazine.com
• UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Kaupunkien sijoitukset mattgul.com
• Investropa – Sveitsin markkinanäkymät 2024/25 investropa.com investropa.com
• Swissinfo – Zurichin stadionin ”Ensemble”-projekti swissinfo.ch
• Swissinfo – Asuntoprotestit Zürichissä swissinfo.ch

Vähittäiskauppa – Parhaat ostosalueet säilyttävät vetovoimansa

Vähittäiskaupan kiinteistöt Zürichissä ovat osoittaneet poikkeuksellista kestävyyttä. Itse asiassa kaupungin pääostos­katu, Bahnhofstrasse, on yhä yksi maailman kalleimmista vähittäiskaupan sijainneista. Parhaat vuokrat ydinkeskustan liike­tiloista ovat nousseet yli 20 % vuoden 2020 jälkeen, saavuttaen noin 10 250 CHF/m² vuodessa vuoden 2024 loppuun mennessä jll.com. Tämä asettaa Zürichin lippulaivakadun Euroopassa toiseksi vain Pariisin ja Lontoon jälkeen vähittäisvuokrien hintavertailussa jll.com. Näin korkeat vuokrat heijastavat ylellisyysbrändien ja vähittäiskauppiaiden kovaa kysyntää rajallisista liiketiloista. Vapaita tiloja Bahnhofstrassella ei käytännössä ole lainkaan, tyhjäkäyttöaste on 0 % jll.com – jokainen vapautuva liike napataan välittömästi. Viime vuosina useat kansainväliset brändit ovat laajentaneet lippulaivamyymälöitään tai tulleet kadulle uutena, pitäen tilat täynnä. Zürichin asema vauraana kansainvälisenä kaupunkina tukee tätä: se johtaa Eurooppaa ostovoimassa asukasta kohden, mikä vahvasti tukee vähittäismyyntiä jll.com. Vakaa virta turisteja, liikematkustajia ja varakkaita asukkaita takaa jatkuvat myynnit luksusliikkeissä, kello- ja koruliikkeissä sekä huippumuodissa. Vaikka verkkokauppa kasvaa, Bahnhofstrassen sijainnin tuoma kokemus ja arvovalta on jälleenmyyjille korvaamaton. Samankaltainen tilanne vallitsee myös muilla keskeisillä alueilla, kuten Vanhassakaupungissa ja Seefeldin putiikkikortteleissa – kysyntä on vahvaa ja vapaat liiketilat vähissä.

Kuitenkin toissijaiset vähittäiskaupan sijainnit kohtaavat vivahteikkaamman tilanteen. Jotkut sivukadut ja vähemmän keskeiset ostoskeskukset ovat joutuneet hakemaan uutta asemaa COVIDin jälkeen, ja keskitason vähittäiskauppiaat ovat tietoisia verkko-ostamisen kilpailusta. Kokonaisjalankulkijamäärät Zürichissä palautuivat turistien ja toimistotyöntekijöiden palatessa, mutta ostajat odottavat nyt enemmän kuin pelkkiä myymälöitä – menestyvät vähittäiskaupan paikat tarjoavat elämyksiä (kahviloita, tapahtumia) ja mukavuutta. Silti Zürichin vähittäiskauppasektori menestyy hyvin verrattuna moniin kaupunkeihin. Kuluttajien luottamusta tukevat Sveitsin matala inflaatio ja nousevat palkat, ja työttömyys on erittäin alhainen. Pääkatujen vuokranantajat saavuttivat ennätysvuokrat vuonna 2024 jll.com, mikä osoittaa vähittäismyyjien vahvaa luottamusta kivijalkamyymälöihin täällä. Tämän seurauksena sijoittajat ovat yhä kiinnostuneita huippuluokan vähittäiskauppakohteista, jotka tarjoavat vakaata tuottoa (vaikka tuottoprosentit ovat alhaiset hintatason vuoksi). Tulevaisuudessa vähittäiskaupan suorituskyky todennäköisesti eriytyy segmentin mukaan: ultraprime menestyy jatkossakin, kun taas heikompien sijaintien on innovoitava. Jos Aasiasta ja Yhdysvalloista tuleva matkailu kasvaa tulevina vuosina, se vauhdittaa edelleen keskustan vähittäiskauppaa. Toisaalta mikäli kulutuskysyntä notkahtaa tai uudet verkkokauppatottumukset yleistyvät, vähemmän keskeiset myymälät saattavat joutua paineeseen. Tällä hetkellä Zürichin vähittäiskiinteistöistä voi kertoa vahvuuden tarinaa huipulla – “Sijainti, sijainti, sijainti” pätee, sillä Bahnhofstrassella on maailman huippuluokan vuokrat ja nollatyhjäkäyttö erittäin korkean kysynnän vuoksi jll.com.

Teollisuus & logistiikka – Kova kysyntä, rajallinen tarjonta

Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen segmentillä Zürichin alueella (ja koko Sveitsissä) nähdään vahvaa kysyntää ja kiristyvää vajaakäyttöä. Vuonna 2023 logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttöaste koko maassa laski noin 5,1 %:iin, kun se vuonna 2019 oli vielä 7,7 % jll.com. Toisin sanoen varasto- ja jakelutilat ovat yhä enemmän käytössä verkkokaupan kasvun, toimitusketjujen uudelleenjärjestelyn sekä yritysten kasvaneiden varastotasojen vuoksi. Sveitsin logistiikka keskittyy tärkeiden kuljetusreittien varrelle – suuri osa tiloista sijoittuu Basel–Zürich–Solothurn-kolmioon ja suurten kaupunkialueiden ympärille jll.com. Zürich, joka sijaitsee tärkeiden moottoriteiden ja lentokentän läheisyydessä, on merkittävä logistiikkakeskus, mutta kärsii tilaongelmista. Suuri osa teollisuusmaasta on otettu uudelleen käyttöön toimistoina tai asuinrakennuksina (erityisesti Zürichin kaupungissa), mikä rajoittaa uusien varastojen tarjontaa. Monet nykyisistä varastoista ovat vanhoja eivätkä täysin vastaa nykyajan tarpeita (esim. alhaisemmat vapaat sisäkorkeudet, vähemmän lastauslaitureita) jll.com, mikä tarkoittaa että grade A -luokan logistiikkatilat ovat erittäin harvinaisia.

Logistiikka- ja teollisuustilojen vuokrat Zürichin alueella ovat tyypillisesti noin 85–140 CHF/m² vuodessa riippuen tilan koosta ja sijainnista jll.com. Nämä vuokratasot ovat kansainvälisesti korkeita (heijastaen korkeat sveitsiläiset maa- ja rakennuskustannukset). Vuokrien kasvu on ollut maltillista mutta tasaista vajaakäytön laskiessa. Sijoittajia kiinnostaa tämä omaisuusluokka yhä enemmän sen vakaiden tulojen ja kasvupotentiaalin vuoksi – logistiikkatuotot ovat Sveitsissä matalia (~4–5 %), mutta hieman korkeampia kuin huippuluokan toimistotuotot. On huomionarvoista, että valtaosa logistiikkakiinteistöistä Sveitsissä on yritysten omistuksessa (eli yritykset omistavat varastonsa) jll.com. Vain noin 300 logistiikkakiinteistöä koko maassa on vuokrattuja sijoituskiinteistöjä jll.com. Tämä lisää alan epälikvidisyyttä ja eksklusiivisuutta. Ne harvat sijoituskelpoiset varastot, jotka tulevat markkinoille, herättävät suurta kiinnostusta – mukaan lukien ulkomaiset institutionaaliset ostajat, joita Sveitsin vakaus houkuttelee.

Seuraavina vuosina logistiikan kehityksen odotetaan pysyvän rajoittuneena. Sopivaa maata uusille suurille varastoille Zürichin ympärillä on vähän ja se on tiukasti säänneltyä. Joitakin teollisuusalueita kaupungin laitamilla ja A1-moottoritien varrella kuitenkin tehostetaan – vanhoihin kohteisiin saatetaan rakentaa monikerroksisia logistiikkatiloja tai niitä saatetaan jakaa kaupunkien ”viimeisen kilometrin” jakeluun. Lähellä sijaitsevan varastoinnin trendi (enemmän varastoja Sveitsin sisällä) ja verkkokaupan kasvu pitävät kysynnän korkealla nykyaikaisista logistiikkatiloista. Tämän seurauksena vaje voi pienentyä entisestään ja vuokrat nousta hitaasti, erityisesti ensiluokkaisissa varastoyksiköissä. Yksi haasteista on vanhentuneiden kohteiden uudistaminen – monet vanhat teollisuusrakennukset eivät täytä nykyisiä logistiikkavaatimuksia jll.com. Luovia ratkaisuja, kuten osan muuntaminen varastointiin tai pk-yritysten käyttöön, kokeillaan vajaakäytön vähentämiseksi jll.com. Kaiken kaikkiaan Zürichin teollisuuskiinteistöjen näkymät ovat positiiviset, ja niitä leimaavat niukkuus ja vahva kysyntä. Tämä markkina-alue ei ehkä saa yhtä paljon huomiota kuin Zürichin asuntomarkkinat tai toimistot, mutta se tarjoaa nousevia mahdollisuuksia sijoittajille, jotka osaavat navigoida kaavoituksessa ja löytää kohteita – pieni vajaakäyttö ja vakaa vuokrakysyntä ovat vankasti olemassa jll.com.

Sijoitusnäkymät: Tuotot, Ulkomainen Kiinnostus & Mahdollisuudet

Ulkomaiset sijoitukset ja sääntely: On tärkeää huomata, että Sveitsi ylläpitää tiukkoja sääntöjä (Lex Koller), jotka rajoittavat ulkomaalaisten omistusta asuinkiinteistöissä.

Ulkomaalaiset, jotka eivät ole Sveitsin asukkaita, eivät yleisesti ottaen voi ostaa asuntoja Zürichissä (paitsi harvinaisissa tapauksissa tai tiettyjen poikkeusrakenteiden kautta) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Kuitenkin ulkomaalaiset voivat sijoittaa liikekiinteistöihin vapaasti, ja tähän asti he ovat voineet myös ostaa osuuksia sveitsiläisistä kiinteistöyhtiöistä tai rahastoista ilman rajoituksia jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Tämän ansiosta ulkomainen institutionaalinen pääoma on voinut epäsuorasti tulla Zürichin markkinoille.On merkittävää maailmanlaajuista kiinnostusta – valtion sijoitusrahastot, globaalit REIT-rahastot ja yksityiset sijoittajat ovat sijoittaneet rahaa sveitsiläisiin kiinteistörahastoihin, kehityshankkeisiin ja kaupallisten omaisuuserien hankintoihin.Esimerkiksi Zürichin arvotoimistorakennuksista ja liikekiinteistöistä kilpailevat usein saksalaiset rahastot tai Lähi-idän sijoittajat.Jatkossa kuitenkin sääntely-ympäristö saattaa tiukentua.Maaliskuussa 2025 Sveitsin hallitus ilmoitti suunnitelmista rajoittaa entisestään ulkomaalaisten kiinteistöhankintoja, mikä saattaa lopettaa poikkeuksen, jonka ansiosta ulkomaalaiset ovat voineet vapaasti ostaa noteerattujen kiinteistöyhtiöiden osakkeita jacquemoudstanislas.ch.Jos tällaiset uudistukset toteutetaan (ne ovat parhaillaan keskustelun alla), ne vaatisivat hallituksen hyväksynnän ulkomaisille sijoittajille jopa epäsuorissa kiinteistösijoituksissa, mikä olisi merkittävä muutos, jonka tavoitteena on hillitä kysyntää jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Tämä on herättänyt huolta siitä, että ulkomaista pääomaa saatetaan karkottaa.Lainsäädäntöprosessi on kuitenkin vielä käynnissä – mahdolliset muutokset vievät aikaa ja niitä voidaan lieventää jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Toistaiseksi ulkomaisen sijoittajan kiinnostus pysyy korkeana, erityisesti liikeomaisuuden ja kehityshankekumppanuuksien osalta.

Vakaat tuotot matalan tuoton markkinoilla: Zürichin kiinteistöt ovat arvostettuja ”turvasatama”-sijoituksia, jotka tarjoavat vakautta korkeiden tuottojen sijaan. Vuonna 2025 Zürichin ensiluokkaiset asuin- ja toimistokiinteistöt tuottavat tyypillisesti vain noin 2,5–3,5 % vuosittain (bruttotuotto) foxstone.ch. Nämä tuotot ovat maltillisia, mikä kuvastaa Sveitsin kiinteistöjen korkeaa arvostusta ja alhaista riskiä. Institutionaalisille sijoittajille, kuten eläkerahastoille ja vakuutusyhtiöille, Zürichin kiinteistöjen luotettavuus ja pääoman säilyminen tekevät niistä ydinsijoituksen. Itse asiassa suuret omistajat raportoivat vakaita tai nousevia arvoja – esimerkiksi Swiss Life (yksi Sveitsin suurimmista kiinteistösijoittajista) ilmoitti portfolionsa käyvien arvojen nousseen noin 0,2 % vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä, vastoin mahdollisia laskusuhdanteita reuters.com. Vuokratuotot nähdään erittäin varmoina Zürichissä täyden käyttöasteen ja vahvan vuokralaisten maksukyvyn ansiosta. Kokonaiskorko odotetaan jatkossa tulevan pääosin vuokratuotoista ja lievästä pääoman arvonnoususta (ennuste noin 1–4 % vuosihintojen kasvua seuraavina vuosina investropa.com). Kansainväliset sijoittajat ovat myös edelleen kiinnostuneita matalista tuotoista huolimatta, koska Sveitsiä pidetään turvasatamana. Globaali epävarmuus lisää Zürichin kiinteistöjen houkuttelevuutta ulkomaalaisille ostajille, jotka etsivät varallisuuden säilyttämistä investropa.com. Vahva Sveitsin frangi ja maan poliittinen vakaus lisäävät houkuttelevuutta.

Nousevat mahdollisuudet – vihreät ja erikoissegmentit: Sijoittajat tarkkailevat myös uusia markkinarakoja ja lisäarvoa tuovia strategioita Zürichin markkinoilla. Yksi iso teema on kestävyys. Kasvava kysyntä (vuokralaisten ja ostajien keskuudessa) kohdistuu ympäristöystävällisiin, energiatehokkaisiin rakennuksiin, ja vihreän sertifikaatin omaavat kiinteistöt voivat saada korkeamman hinnan investropa.com. Hallituksen tavoite hiilidioksidipäästöjen vähentämiseksi – esimerkiksi uusi laki, joka vaatii aurinkopaneelit useimpiin uusiin rakennuksiin pv-magazine.com – edellyttää vanhojen kiinteistöjen peruskorjausta ja uusiutuvan energian infrastruktuurin kehittämistä. Tämä luo sijoittajille mahdollisuuksia uudistaa vanhoja rakennuksia mm. eristyksen, lämpöpumppujen ja aurinkopaneelien avulla, jolloin lisäarvoa syntyy ja vihreitä määräyksiä noudatetaan. Toinen trendi on teknologia ja PropTech kiinteistöalalla: älykotiratkaisut, digitaaliset vuokralaispalvelut ja data-analytiikka lisäävät kiinteistöjen arvoa (erityisesti teknologiaorientoituneille vuokralaisille Zürichissä) investropa.com.

Tietyt kiinteistösektorit osoittavat myös kasvupotentiaalia. Logistiikka- ja life science -kiinteistöille on suuri kysyntä mutta niukasti tarjontaa – kevyen teollisuuden tilojen muuttaminen tai kehittäminen metropolialueen laitamilla viimeisen kilometrin logistiikkaan tai laboratorio-/tutkimuskäyttöön on lupaava vaihtoehto. Asuntorakentaminen “B”-alueilla Zürichin ympärillä on toinen mahdollisuus: koska keskustan asuntojen hinnat ovat korkealla, ulommat kaupunginosat ja lähiöt kasvavat voimakkaasti (sijoittajat hakevat näiltä alueilta uusia vuokra-asuntokohteita, joissa tuotto voi olla hieman korkeampi) foxstone.ch. Itse asiassa esikaupunkialueet, joilta on hyvät liikenneyhteydet, nousevat sijoittajakohteiksi, kun vuokralaiset etsivät suhteellisen kohtuuhintaisia vaihtoehtoja ydinkeskustan ulkopuolelta foxstone.ch. Lisäksi vaihtoehtoiset asumismallit ovat yleistymässä: yhteisöllinen asuminen ja osuuskuntamalli. Zürichillä on vahvat perinteet voittoa tavoittelemattomissa asuinosuuskunnissa, ja kaupunki tukee alaa (tavoitteena, että 33 % asunnoista olisi voittoa tavoittelemattomia vuoteen 2050 mennessä) digitalcollection.zhaw.ch. Vaikka osuuskuntamalli ei tavoittele maksimivoittoja, se tarjoaa vakaita, pitkäaikaisia tuottoja ja perustuu usein julkisen ja yksityisen yhteistyöhön kaupungin mailla – institutionaaliset sijoittajat kuten eläkerahastot sijoittavat varovasti tällaisiin projekteihin osana ESG-ystävällistä strategiaa. Yksityisellä puolella yhteisölliset kohteet, joissa on joustavat vuokrasopimukset ja yhteiset palvelut, vetoavat nuoriin ammattilaisiin ja ulkomaalaisiin, tarjoten markkinaraon, jota kannattaa seurata.

Tuotto-odotukset: Kaiken kaikkiaan sijoittajat voivat odottaa kohtuullista mutta luotettavaa tuottoa Zürichin kiinteistöistä seuraavien vuosien aikana. Parhaat asuin- ja liikekiinteistöt saattavat tuottaa noin 3 % vuosittaista kassavirtaa foxstone.ch, minkä lisäksi tulee muutama prosentti pääoman arvonnousua – ei mitään huimaa, mutta sopusoinnussa Sveitsin matalan riskin profiilin kanssa. Korkeampaa tuottoa hakevat sijoittajat katsovat arvonlisästrategioihin (esim. vanhojen asuntojen kunnostaminen ja myynti omistusasuntomarkkinoille vahvan kysynnän vuoksi) tai uudisrakentamiseen (korkeat rakennuskustannukset ja sääntely tekevät tästä kuitenkin haastavaa Zürichissä). Myös kiinteistöjen joukkorahoitusalustat ovat tulleet mukaan (esim. Foxstone, Crowdhouse), mahdollistaen sijoittajille hieman suuremman riskin ottamisen 5–7 % tavoitetuotolla hajautettujen kiinteistösalkkujen kautta foxstone.ch. Kiinnostus ulkomailta todennäköisesti jatkuu ydinkiinteistöissä, ellei uusia lakeja tiukasti rajoiteta. Yhteenvetona Zürichin sijoitusnäkymät pysyvät positiivisina mutta kilpailtuina – markkinoiden vakaus ja niukkuus viittaavat arvojen säilymiseen, mutta sijoittajien tulee olla luovia hyvän tuoton löytämiseksi. Keskeisiä mahdollisuuksia ovat kestävyysparannuksissa, kasvavan asuinkysynnän täyttämisessä alipalveluilla segmenteillä sekä Zürichin jatkuvan kasvun hyödyntämisessä samalla kun navigoidaan muuttuvassa sääntely-ympäristössä.

Tärkeimmät kaupunginosat ja kiinteistöjen kuumat alueet

Zürich on monipuolisten kaupunginosien kaupunki, joilla jokaisella on oma luonteensa ja kiinteistötrendinsä. Alla tuomme esiin useita tärkeimpiä kaupunginosia – huippuluokan järvenrantakortteleista nouseviin urbaanialueisiin – mukaan lukien niiden hintatasot, suosion ajurit, kehityshankkeet ja asumisen laadun tekijät:

• Enge (Alue 2) – Ylellistä asumista järven rannalla. Enge, joka sijaitsee Zürichin keskustan eteläpuolella, on muodostunut huippuluokan asuntojen ja varakkaiden ammattilaisten magneetiksi. Hinnat ovat täällä keskimäärin noin 18 300 CHF/m² investropa.com, mikä on kaupungin korkeimpia. Uudet ylelliset rakennushankkeet (joissa on esimerkiksi yksityisiä kuntosaleja ja concierge-palveluja) houkuttelevat varakkaita ulkomaalaisia ja teknologiayritysten johtajia Engeen investropa.com. Alueen vetovoima piilee sen erinomaisessa sijainnissa – kävelymatkan päässä keskustasta, järven rannalla ja palveluiden, kuten Rieter-puiston ja Museum Bärengassen, tuntumassa. Asumismukavuus on erinomaista: Engessä on laadukkaita ostosmahdollisuuksia, kansainvälisiä kouluja ja lyhyt työmatka rahoituskeskus Paradeplatzille. Koska uusia premium-hankkeita on yhä rakenteilla, Engen eksklusiivisuus – ja korkeat hinnat – ovat jäädäkseen investropa.com.
• Seefeld (Alue 8) – Zürich-järven halutuin alue. Seefeld on äärimmäisen tavoiteltu naapurusto kaupungin itäpuolella, ja se tunnetaan erityisesti läheisyydestään Zürich-järveen, trendikkäistä ravintoloistaan ja elävästä tunnelmastaan. Kiinteistöjen hinnat ovat täällä huippuluokkaa (Zürichin korkeimpia neliöhintoja) ja kysyntä erittäin kovaa investropa.com. Tyhjiä asuntoja ei juuri ole – kaikki haluavat asua Seefeldissä. Vaikka vuokratuotot ovat alhaiset (~2–3 %, mikä kertoo korkeista pääoma-arvoista), jatkuvasti matala vajaakäyttö ja korkeat vuokrat korostavat alueen houkuttelevuutta investropa.com. Seefeldissä on tarjolla sekä tyylikkäitä historiallisia rakennuksia että moderneja asuntoja, joista monista on näkymä järvelle. Asukkaat nauttivat rantaviihtyvyydestä, viheralueista kuten Zürichhornin puistosta sekä putiikeista. Alue on suosittu sekä varakkaiden paikallisten että ulkomaalaisten keskuudessa. Uutta rakennetaan vähän (lukuun ottamatta satunnaisia luksusasuntohankkeita), joten tarjonta pysyy niukkana. Seefeldin voi odottaa jäävän luksusalueeksi, jossa on erinomainen elämänlaatu – ja hinnat sen mukaiset.
• Fluntern (Alue 7) – Arvostusta Zürichbergillä. Fluntern sijaitsee metsäisillä Zürichbergin rinteillä ja on yksi Zürichin arvostetuimmista asuinalueista. Alue tunnetaan upeista maisemista, luksushuviloista ja huippukouluista. Perheet arvostavat Flunternia erityisesti sen eliittitason koulutusmahdollisuuksien vuoksi – alueella sijaitsee tunnettuja kouluja (kuten Zurich International Schoolin yksikkö sekä erinomaisia julkisia alakouluja), joiden oppilasmäärät ovat jatkuvasti korkeat. Flunternin kodit ovat tilavia ja usein arkkitehtonisesti vaikuttavia, ja alueella sijaitsee useita suurlähetystöjä ja yritysjohtajien asuntoja. Kiinteistöhinnat ovat erittäin korkeat (verrattavissa järvialueisiin) ja tarjonta niukkaa – mikä tahansa myyntikohde Flunternissa herättää välitöntä kiinnostusta. Alue tarjoaa rauhallisen ja vihreän ympäristön (lähellä eläintarhaa ja metsäreittejä), mutta on silti vain muutaman minuutin päässä keskustasta raitiovaunulla. Rakentaminen on vähäistä tiukan kaavoituksen ansiosta, joka suojelee alueen luonnetta. Yhteenvetona Fluntern tarjoaa yksityisyyttä, luontoa ja arvostusta, mikä pitää sen jatkuvasti kysyttynä Zürichin eliitin keskuudessa.
• Zürich West / Kreis 5 (Alue 5) – Teollisesta trendikkääksi. Kreis 5, tunnetaan myös nimellä Zurich West, on muuttunut karusta teollisuusalueesta yhdeksi kaupungin trendikkäimmistä naapurustoista. Tämä jatkuva gentrifikaatio on nostanut kiinteistöjen arvoa – keskimääräinen asunnon neliöhinta täällä oli noin 14 600 CHF/m² vuonna 2024, kasvua 3 % edellisvuoteen verrattuna investropa.com. Alueella on paljon uusia rakennushankkeita: vanhojen varastojen tilalle on noussut loft-asuntoja, taidegallerioita, teknologiatoimistoja ja yöelämän paikkoja. Nuoret ammattilaiset ja luovat ihmiset muuttavat Kreis 5:een sen rosoisen tunnelman ja keskustaa edullisempien hintojen vuoksi investropa.com. Kaupunki on aktiivisesti investoinut Kreis 5:n viihtyvyyteen – lisännyt puistoja, kouluja ja kulttuuritiloja tehdäkseen alueesta perheystävällisemmän investropa.com. Liikenneyhteydet ovat erinomaiset (useita raitiovaunulinjoja, lähellä Hardbrücke-asemaa). Suurten projektien, kuten Europaalleen (raiteiden toisella puolella) ja paikallisten uudistusten myötä kehitys jatkuu. Kreis 5:ssä on nyt Zürichin trendikkäimpiä ravintoloita, klubeja ja designliikkeitä, joita täydentävät uudet yhteisörakenteet. Alue tarjoaa ainutlaatuisen urbaanin elämäntyylin, ja siksi kysynnän (ja hintojen) odotetaan yhä nousevan sen käynnissä olevan nousun myötä investropa.com.
• Altstetten (Alue 9) – Nouseva kaupunkikeskus. Altstetten, joka sijaitsee Zürichin länsiosassa, saa yhä enemmän huomiota edullisempana asuinalueena, jolla on kasvupotentiaalia. Vuosien ajan se oli pääosin teollisuus-/työläisalue, mutta muutokset viime aikoina ovat olleet dramaattisia. Kiinteistöjen hinnat Zürichin keskustassa ovat räjähtäneet, mikä on johtanut siihen, että ”monet ostajat ja vuokralaiset etsivät vaihtoehtoja Altstettenista budjettiystävällisenä vaihtoehtona” investropa.com investropa.com. Keskimääräiset neliöhinnat ovat täällä huomattavasti matalampia kuin keskustassa (tehden tästä yhden Zürichin parhaista arvoista) investropa.com. Samalla Altstettenissa on toteutettu merkittäviä infrastruktuuriparannuksia – erityisesti Limmattalin pikaraitiotien laajennus ja muut julkisen liikenteen uudistukset ovat tehneet työmatkasta Altstettenista keskustaan vaivatonta investropa.com. Uusia asuin- ja monitoimihankkeita nousee Altstettenin rautatieaseman ympärille ja reittien varrelle. Alueella on nyt moderneja asuntoja, ostoskeskuksia ja toimistokomplekseja (useilla suurilla yrityksillä on toimistoja Altstettenin yrityspuistoissa). Nopea liikkuminen, edulliset vuokrat/hinnat ja kasvavat palvelut ovat nostaneet Altstettenin elinvoimaiseksi toissijaiseksi keskukseksi. Monet ensiasunnon ostajat ja nuoret perheet etsivät täältä tilaa, johon on varaa. Kun yhä useampi löytää alueen kätevyyden ja edut, Altstettenin profiili ja kiinteistöjen arvo ovat tasaisessa nousussa investropa.com.
• Oerlikon (Alue 11) – Vilkkaasti kehittyvä liiketoiminta- ja asuinalue. Oerlikon Pohjois-Zürichissä on ollut yksi kaupungin suurimmista kehitystarinoista. Erinomaisten liikenneyhteyksien (suuri S-Bahn-juna-asema, raitiovaunu- ja bussikeskukset) ja runsaan maapinta-alan ansiosta Oerlikon on muuttunut kukoistavaksi kaupunkikeskukseksi. Alueella on uusia toimistorakennuksia, ostoskeskuksia (kuten Neumarkt-ostari) ja asuinkerrostaloja. Tämä kasvu lisää kiinteistöjen kysyntää – mediaaniomakotitalon hinta Oerlikonissa ylittää nyt 2,5 miljoonaa CHF (isommille perheasunnoille), ja kaikkien kiinteistötyyppien hinnat ovat nousussa investropa.com. Kiinteistönvälittäjät raportoivat kasvavasta kiinnostuksesta, kun sekä asukkaat että yritykset suuntaavat Oerlikonin kätevälle sijainnille investropa.com investropa.com. Alueen jatkuvat kehityshankkeet houkuttelevat: useita korkeita ja monikäyttöisiä rakennuksia on rakenteilla tai juuri valmistunut, tuoden alueelle moderneja asuntoja ja parantaen paikallista infrastruktuuria investropa.com. Katutasolla Oerlikon on saanut uusia puistoja, ravintoloita ja kulttuuritiloja, mikä luo elävän yhteisöllisen ilmapiirin investropa.com. Alue on yhä omavaraisempi – ihmiset voivat asua, työskennellä ja viettää vapaa-aikaa kaikki Oerlikonissa. Sijaintinsa ansiosta (10 min junalla Zürichin keskustaan ja suora yhteys Zürichin lentokentälle), Oerlikon on kuuma alue sekä sijoittajille että vuokralaisille. Alueen odotetaan kehittyvän entisestään tulevien parannusten (kuten suunnitellun innovaatiokampuksen ja urheilutilojen) myötä. Niille, jotka etsivät vahvaa kasvupotentiaalia Zürichissä, Oerlikon tarjoaa houkuttelevan yhdistelmän hyviä liikenneyhteyksiä, uutta kehitystä ja kohtalaisen maltillisia hintoja (ainakin keskustaan ja järvenrantaan verrattuna).
• Affoltern (Alue 11) – Uusi infrastruktuuri, uutta vetovoimaa. Kauempana alueella 11 sijaitseva Affoltern on noussut kiinteistömarkkinoiden valopilkkuna infrastruktuuri-investointien ja kohtuullisen hintatason ansiosta. Äskettäin Swiss Federal Roads Office investoi merkittävästi uusiin teihin ja moottoriteiden laajennuksiin Affolternin ympärillä investropa.com, mikä on huomattavasti parantanut alueen saavutettavuutta. Tämä on tuonut Affolternin kartalle ostajille, jotka arvostavat helpompaa työmatkaa autolla tai bussilla investropa.com. Lisäksi Zürichissä nähtiin uudisasuntojen rakennusbuumi vuonna 2023, erityisesti Affolternin kaltaisilla alueilla – eniten uusia asuntoja sitten vuoden 2018 rakennettiin, mikä osoittaa sekä rakennuttajien että ostajien kiinnostusta investropa.com. Näiden uusien asuntojen tullessa markkinoille (usein halvemmalla kuin keskustaprojekteissa), Affoltern houkuttelee nuoria ammattilaisia ja perheitä, jotka etsivät modernia asumista kilpailukykyiseen hintaan investropa.com investropa.com. Alueen väkiluku kasvaa tämän myötä. Affoltern hyötyy myös viereisistä viheralueista ja rauhallisesta esikaupunkimiljööstä, tarjoten tasapainon kaupungin ja maaseudun välillä. Kaupungin suunnitelma mahdollisesti laajentaa julkista liikennettä Affolterniin lisää alueen vetovoimaa entisestään. Yhteenvetona, Affoltern on positiivisessa kehityskaaressa: parantunut saavutettavuus, uusi asuntotarjonta ja yhä kohtuullinen hintataso tekevät siitä houkuttelevan vaihtoehdon hintatietoisille asunnonostajille. Alueen jatkuva muutos enteilee vahvaa tulevaisuuden kasvua sekä yhteisön että kiinteistöjen arvoissa investropa.com.
• Schwamendingen (alue 12) – Edullinen ja kehittyvä alue. Kaupungin pohjoisosassa sijaitseva Schwamendingen on perinteisesti ollut matalampien kustannusten ja vähemmän arvostettu asuinalue – mutta tilanne on muuttumassa. Nykyään siitä on tulossa “suosittu budjettiystävällinen vaihtoehto” niille, joilla ei ole varaa Zürichin keskustaan investropa.com. Asumiskustannukset ovat täällä kaupungin matalimpia, mikä houkuttelee monia ensiasunnon ostajia ja keskituloisia perheitä. Schwamendingenissä on myös uudistamisen vauhtia. Lippulaivahankkeena toimii “Über-Gärten”, jonka myötä alueelle valmistuu 228 uutta vuokra-asuntoa innovatiivisella suunnittelulla (tilavat loggiat, yhteiset “metsäpuutarhat”) parantamaan viihtyisyyttä investropa.com. Tällaiset projektit uudistavat asuntokantaa ja houkuttelevat monipuolisempaa asukaskuntaa. Toinen merkittävä parannus on Schwamendingenin melusuojaustunneli, uraauurtava infrastruktuurihanke, jossa osa moottoritietä peitettiin “vihreällä” katteella investropa.com. Tämä on dramaattisesti vähentänyt alueen melua ja ilmansaasteita sekä luonut uuden puistoalueen tunnelin päälle investropa.com. Elämänlaadun paraneminen on selvästi aistittavissa – rauhallisemmat kadut, puhtaampi ilma ja uudet viheralueet. Nämä toimenpiteet kertovat vahvasta yhteisöllisestä panostuksesta Schwamendingeniin. Alue tarjoaa nyt harvinaisen tasapainon edullisuuden ja viihtyisyyden välillä Zürichissä investropa.com. Tämän seurauksena Schwamendingenin suosio kasvaa arvoa etsivien keskuudessa: saat enemmän tilaa rahallesi ja alue on nousussa. Se on erinomainen esimerkki siitä, miten Zürichin esikaupunkialueet kehittyvät vastaamaan nykyajan tarpeita. Tulevaisuudessa on odotettavissa, että Schwamendingenin maine ja kiinteistökysyntä jatkavat nousuaan, vaikka hinnat pysynevät saavutettavampina kuin kaupungin eliittialueilla.

Kukin näistä kaupunginosista havainnollistaa Zürichin monipuolista kiinteistömaisemaa. Mainitsemisen arvoisia ovat myös ”Kultarannikon” ja ”Hopearannikon” yhteisöt Zürichinjärven varrella aivan kaupungin rajojen ulkopuolella – Kultarannikko (aurinkoinen itäranta) esimerkiksi Küsnachtin ja Zollikonin kylissä on edelleen ultra-priimaluokkaa huviloille ja siellä voi kartanoiden kauppahinnat nousta yli 10 miljoonan CHF:n investropa.com, kun taas Hopearannikko (länsiranta, esim. Thalwil, Horgen) tarjoaa hieman enemmän vastinetta rahalle, mutta on silti erittäin arvokasta aluetta. Kaupungissa, etsitpä sitten vanhan maailman luksusta (Enge, Seefeld, Fluntern), rosoista urbaania asumista (Kreis 5) tai nousevia perheystävällisiä alueita (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), Zürichin kaupunginosat tarjoavat sen – jos vain onnistut saamaan asunnon. Huomionarvoista on, että kaikkia alueita yhdistää rajallinen tarjonta. Jopa ”edullisissa” kaupunginosissa asunnon löytäminen ei ole helppoa. Tämä tarkoittaa, että hintojen nousu on koko kaupungin tarina, vain eri mittakaavoissa. Sijoittajille ja asunnonostajille näiden kaupunginosien vivahteiden tunteminen – uusimmat kuumat alueet verrattuna vakiintuneisiin arvokohteisiin – on avain Zürichin markkinoilla navigointiin.

Tulevaisuuden muovaavat infrastruktuuri- ja kehityshankkeet

Liikenneyhteyksien parannukset: Zürich jatkaa merkittäviä infrastruktuuri-investointeja kasvunsa tueksi ja asumisviihtyvyyden lisäämiseksi. Viime vuosina on toteutettu tai aloitettu suuria joukkoliikenteen laajennuksia. Hyvä esimerkki on uusi Limmattalin pikaraitiolinja, joka avattiin yhdistämään läntiset kaupunginosat (Altstetten/Affoltern) Limmat-laakson esikaupunkeihin. Tämä raitiotielaajennus ja muut raitiotieverkoston parannukset ovat merkittävästi lyhentäneet matka-aikoja ulommilta alueilta keskustaan investropa.com. Parempi saavutettavuus lisää jo nyt alueiden kuten Altstettenin ja Affolternin vetovoimaa, kuten aiemmin mainittiin, tekemällä niistä houkuttelevampia asukkaille ja yrityksille. Lisää raitiotien ja bussikaistojen laajennushankkeita on suunnitelmissa, jotta kaikilla alueilla olisi hyvät joukkoliikenneyhteydet. Samaan aikaan S-Bahn-lähijunaverkosto – Zürichin seudun liikkumisen selkäranka – on päivityksen kohteena. Ruuhkaista Stadelhofenin asemaa ollaan laajentamassa (uusi tunneli ja laiturit tekeillä), jotta rautatiekapasiteetti keskustassa kasvaa tulevina vuosina. Myös liittovaltio edistää ”Zürich Brütten -tunnelin” hanketta (uusi junatunneli Winterthuriin päin) parantaakseen kaukojunayhteyksiä 2030-luvun alkuun mennessä. Näiden hankkeiden ansiosta junat kulkevat tiheämpään ja ruuhkat vähenevät, mikä mahdollistaa metropolialueen ennustetun väestönkasvun.

Teiden osalta innovatiiviset ratkaisut parantavat liikenteen sujuvuutta ja ympäristöä. Yksi merkittävistä hankkeista on Schwamendingenin moottoritieen katteen rakentaminen (mainittu yllä), joka valmistui peittämään meluisan moottoritien maisemoidulla kannella investropa.com. Tämä ei ainoastaan yhdistänyt moottoritien erottamia kaupunginosia, vaan loi myös uuden 1,6 km:n pituisen viherpuiston asukkaille – win-win-tilanne liikkuvuuden ja kaupunkielämän laadun kannalta. Kaupungilla ja kantonilla on samankaltaisia suunnitelmia muiden liikenteen pullonkaulojen ratkaisemiseksi tunneleilla tai kattamisvaihtoehdoilla (esim. keskustelut Rosengartenstrassen kehätien osien mahdollisesta tunneloimisesta melun vähentämiseksi tiheästi asutuilla alueilla). Lisäksi Zurichin joukkoliikenteestä tulee entistä ympäristöystävällisempää: kaupunki ottaa käyttöön sähköbusseja ja laajentaa pyöräilyinfrastruktuuria uusilla pyöräilyn ”superväylillä”, joita suunnitellaan risteilemään kaupungin halki. Kaikki nämä pyrkimykset tukevat Zurichin tavoitetta olla mallikas 2000-luvun liikennekaupunki, jossa myös ulkokehän kaupunginosat ovat hyvin liitettyjä ja kestävät liikkumismuodot etusijalla. Tehokas liikenneinfrastruktuuri on tärkeää myös kiinteistöille – se avaa uusia alueita kehitykselle ja varmistaa, että kaupunki voi kasvaa ilman ruuhkautumista.

Suurhankkeet: Useat laajamittaiset kehityshankkeet muokkaavat Zürichin kaupunkirakennetta. Ehkä odotetuin on Hardturmin “Ensemble”-projekti, joka uudistaa pitkään tyhjänä olleen Hardturmin stadionin alueen 5. kaupunginosassa. Projektiin kuuluu uusi 18 000-paikkainen jalkapallostadion Zürichin kahdelle jalkapalloseuralle, jota reunustavat kaksi korkeaa tornia sekä keskikorkeat rakennukset, joihin tulee noin 600 uutta asuntoa (mukaan lukien kohtuuhintaisia asuntoja) sekä toimisto- ja liiketiloja swissinfo.ch. Äänestäjät hyväksyivät tämän 570 miljoonan Sveitsin frangin suunnitelman jo vuonna 2018 swissinfo.ch, ja vuosien poliittisen väännön ja oikeusprosessien jälkeen rakentamisen odotetaan alkavan pian. Toteutuessaan hanke luo kokonaan uuden naapurustokeskittymän Länsi-Zürichiin, vastaten sekä urheiluinfrastruktuurin tarpeisiin että asuntotarjontaan. Asuntokomponentti on merkittävä – toisen tornin on tarkoitus olla pääasiassa osuustoiminta-/yleishyödyllistä asumista, mikä auttaa kaupunkia kohti kohtuuhintaisen asumisen tavoitteita swissinfo.ch. Vaikka oikeuskäsittelyt ovat viivästyttäneet aikataulua (hanke on ollut “start–stop” -tilassa vastustuksesta johtuen) coliseum-online.com swissinfo.ch, yleinen odotus on, että Ensemble etenee lopulta ja tuo modernin stadionin 2020-luvun puolivälissä/lopussa sekä kipeästi kaivattuja uusia asuntoja.

Keskustassa valtava Europaallee-hanke (entisten ratapiha-alueiden kehitys Zürichin pääaseman vieressä) on äskettäin valmistunut viimeisiin vaiheisiinsa. Viime vuosikymmenen aikana Europaallee on tuonut uusia toimistotiloja (mukaan lukien Googlen suuri kampus), satoja asuntoja, yliopistokampuksen ja ostospromenadeja – käytännössä laajentaen keskustaa. Valmistuminen vuosina 2020–2021 tarkoittaa, että ydin-Zürichissä ei ole enää suuria tyhjiä tontteja. Huomio on nyt pienemmissä täydennys- ja entisen teollisuuden alueissa. Esimerkiksi Oerlikonissa kehitys jatkuu paikoissa kuten Centro (Oerlikonin keskustan uudistus) ja Andreasturm-pilvenpiirtäjä (avattu 2018), jota ovat seuranneet muut tornit, kuten Franklin Tower, ja lisää rakennetaan Oerlikonin aseman ympärille. Pohjois-Zürichissä suunnitteilla on uusi innovaatiopuisto Dübendorfin lähelle (juuri kaupungin ulkopuolelle), johon tulee T&K-tiloja ja mahdollisesti asuntoja – hyödyntäen läheisyyttä ETH:n ja yliopiston kanssa.

Zurichin suunnittelijat painottavat myös kestävää kaupunkikehitystä. Monet metropolialueen vanhat teollisuusalueet on tarkoitus muuttaa monikäyttöisiksi. Esimerkiksi esikaupungeissa: Dietikonin alueella on käynnissä suuri hanke, jossa vanha teollisuusalue muunnetaan asuinalueeksi, johon tulee tuhansia asuntoja, mikä epäsuorasti helpottaa Zürichin kaupungin asuntopulaa. Kaupungin sisällä kaupunkien uudistaminen Kreis 4 ja 5 (Langstrasse ja Zurich West) jatkuu, suunnitelmien ohjaamana vihreiden sisäpihojen ja yhteisöllisten tilojen lisäämiseksi uusien rakennusten rinnalle investropa.com. Kaupungin vuoden 2040 yleiskaava keskittyy “Innenentwicklung” – täydennysrakentamiseen – eli tiivistämiseen olemassa olevan kaupunkirakenteen sisällä laajenemisen sijaan. Tähän liittyy joidenkin joukkoliikenteen palveluiden kannalta keskeisten alueiden kaavoittaminen korkeampiin rakennuksiin, ja monikäyttöisten tornitalojen salliminen tietyillä alueilla (esimerkiksi lisää korkeita rakennuksia sallitaan Altstettenin ja Oerlikonin ympärillä). Zurich kuitenkin tasapainottaa tätä tiukkojen suunnittelu- ja ympäristöstandardien avulla, jotta kaupungin luonne säilyy.

Infrastruktuuri kohtaa kaupunkisuunnittelun: Toinen merkittävä aloite on Zürichin sitoutuminen 2000-watin yhteiskuntaan ja ilmastotavoitteisiin. Kaupunki toteuttaa ohjelmia rakennusten energiatehokkaaksi kunnostamiseksi, laajentaa kaukolämpöverkkoja (usein käyttäen järvivettä tai hukkalämpöä) ja vaatii aurinkopaneelien asentamista uusiin rakennuksiin uuden liittovaltion lain mukaisesti pv-magazine.com. Tämä vihreän infrastruktuurin panostus tarkoittaa, että rakennuttajien on usein integroitava aurinkopaneelit, viherkatot ja energiatehokkaat LVI-ratkaisut hankkeisiin – mikä nostaa alkuinvestointeja mutta parantaa pitkän aikavälin kestävyyttä. Palkintona on kaupunki, joka säilyy erittäin viihtyisänä, vähäpäästöisenä ja ilmastonkestävänä, mikä puolestaan pitää kiinteistöjen arvon vahvana.

Myös kaavoituspolitiikka kehittyy. Kaupunki on ilmoittanut suunnittelevansa yhteiskäyttöisten asuntojen suojelua – esimerkiksi varaamalla osan julkisesta maasta osuuskunnille ja säätämällä kaavamääräyksiä, jotka kannustavat edullisten asuntojen rakentamiseen uusiin hankkeisiin. Merkittävä tavoite äänestäjien päättämänä on, että kolmasosa kaikista asunnoista olisi osuuskuntien tai muiden voittoa tavoittelemattomien tahojen omistuksessa vuoteen 2050 mennessä digitalcollection.zhaw.ch. Tämä ajaa kaupunkia tarjoamaan maata ja suotuisat ehdot tällaisille hankkeille (esim. “Mehr Als Wohnen” osuuskuntakompleksi Hunziker Arealissa, joka valmistui muutama vuosi sitten, toimii mallina monistettavaksi). Lisäksi lyhytaikaisvuokrauksen (Airbnb) sääntelystä on keskusteltu keinona varmistaa, että asunnot palvelevat paikallisia tarpeita – Zürich harkitsee rajoitteita asuntojen vuokraamiselle turisteille, jotta asuntoja ei poisteta pitkäaikaisesta asuntokannasta, mutta tiukkaa lakia ei toistaiseksi ole hyväksytty.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Zürichin infrastruktuuri- ja kehityshankkeet tähtäävät älykkääseen kasvuun: liikennekapasiteetin lisäämiseen, uusien asuntojen mahdollistamiseen vajaakäytössä olevilla alueilla sekä kaupungin viher- ja julkisten tilojen kehittämiseen. Hardturmin stadionin, Schwamendingenin tunnelin ja uusien raitiovaunulinjojen kaltaiset hankkeet ovat esimerkkejä Zürichin lähestymistavasta – investoida parannuksiin, jotka palvelevat useita tavoitteita (asuminen, liikkuminen, ympäristö). Näiden toimien odotetaan auttavan Zürichin säilymistä erittäin kilpailukykyisenä ja viihtyisänä, mikä puolestaan ruokkii kiinteistömarkkinoiden vahvuutta. Haasteita toki riittää (NIMBY-vastustuksesta monimutkaisiin sveitsiläisiin lupaprosesseihin), mutta kaupungin historia osoittaa asteittaista, konsensukseen perustuvaa kehitystä. Sijoittajille ja asukkaille nämä hankkeet tarkoittavat parempaa saavutettavuutta, lisää asumismahdollisuuksia tietyillä alueilla sekä Zürichin kaupunkimaiseman jatkuvaa uudistumista seuraavan vuosikymmenen aikana.

Sääntely-ympäristö: verotus, omistussäännöt & rakennusmääräykset

Zürichin kiinteistömarkkinat toimivat Sveitsin vakaan mutta kehittyvän sääntelykehyksen puitteissa, joka kattaa kaiken verotuksesta ulkomaalaisomistukseen ja kestävän kehityksen vaatimuksiin. Tässä ovat keskeiset näkökohdat ja muutokset vuodelle 2025:

Ulkomaisen omistuksen säännöt – Lex Koller: Ehkä merkittävin sääntely on Lex Koller -laki, joka rajoittaa ulkomaalaisten pääsyä asuinkiinteistöjen ostamiseen Sveitsissä.

Zurichin kaupungissa tämä tarkoittaa, että ei-asuinkunnat ulkomaalaiset eivät voi ostaa koteja tai asuntoja sijoitus- tai lomakiinteistöiksi.Vain asukkaat (mukaan lukien ulkomaiset kansalaiset, joilla on Sveitsin oleskelulupa) rinnastetaan paikallisiin kiinteistön ostossa jacquemoudstanislas.ch.On joitakin poikkeuksia – esim.ulkomaiset voivat ostaa tietyillä turistialueilla loma-asuntoja tai ottaa huomattavan osuuden listatusta sveitsiläisestä kiinteistörahastosta/yhtiöstä (epäsuora omistus) ilman ongelmia jacquemoudstanislas.ch.Myös liikekiinteistöt ovat vapautettuja, joten ulkomaiset yritykset tai yksityishenkilöt voivat vapaasti ostaa toimistoja, liiketiloja, hotelleja jne.Nämä säännöt ovat historiallisesti rajoittaneet kansainvälistä keinottelua Sveitsin asuntomarkkinoilla ja varmistaneet, ettei markkinoita hallitse ulkomaiset ostajat (kuten joissakin muissa globaalissa kaupungeissa on nähty).Kuitenkin, muutoksia on tulossa: liittoneuvosto (Sveitsin hallitus) ilmoitti maaliskuussa 2025 suunnitelmistaan kiristää Lex Kolleria entisestään jacquemoudstanislas.ch.Ehdotettujen uudistusten mukaan Sveitsissä asuvien ulkomaalaisten voisi olla pakko myydä kotinsa, jos he muuttavat pois (sulkee porsaanreiän), ja ratkaisevasti nykyinen poikkeus, joka sallii kiinteistöyhtiöiden osakkeiden ostamisen, poistuisi jacquemoudstanislas.ch.Se tarkoittaa, että ulkomaisten sijoittajien olisi saatava lupa jopa sijoittaakseen epäsuorasti listatun kiinteistöyhtiön tai rahaston kautta – merkittävä muutos.Myös ehdotettu: ulkomaiset liikekiinteistöjen ostajat rajoitettaisiin omaan käyttöön; he eivät voisi ostaa vain vuokratakseen eteenpäin jacquemoudstanislas.ch.Nämä toimenpiteet tähtäävät kysynnän hillitsemiseen ja Sveitsin asuntopulan ratkaisemiseen (osa laajempaa strategiaa, joka liittyy väestönkasvun huoliin) jacquemoudstanislas.ch.On tärkeää huomata, että nämä eivät ole vielä laki – luonnosta valmistellaan parlamentaarista käsittelyä varten, ja voimakasta vastustusta odotetaan liike-elämän ja kiinteistöalan ryhmiltä jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Jos tällaiset tiukat säännöt lopulta hyväksytään (mikä on epävarmaa), se voisi merkitä merkittävää muutosta ulkomaisten investointien oikeudellisessa ympäristössä, mikä saattaisi vähentää joitakin ulkomaisen pääoman virtoja.Sillä välin vuodelle 2025 tilanne säilyy ennallaan: ulkomaisilla ostajilla on rajallinen suora rooli Zürichin asuntomarkkinoilla, mutta he ovat aktiivisia kaupallisissa ja epäsuorissa sijoituksissa.Jokaisen, joka harkitsee sijoittamista ulkomailta, tulisi pysyä ajan tasalla Lex Koller -uudistuskeskustelusta, sillä se voi muuttaa sijoitusmahdollisuuksia lähitulevaisuudessa.Kiinteistöverot ja omistusasumisen kustannukset: Sveitsin verojärjestelmä on yleisesti suotuisa kiinteistönomistajille, mutta sillä on joitain ainutlaatuisia piirteitä. Pitkäaikaisesti omistetun yksityisen kiinteistön myynnistä ei peritä liittovaltion myyntivoittoveroa, mutta Zürichin kantoni (kuten useimmat kantonit) perii omat kiinteistön myyntivoittoveronsa kiinteistökaupoista, yleensä asteittain kasvavana (korkeampi vero, jos myyt muutaman vuoden sisällä ostosta, mikä kannustaa pitkäaikaiseen omistukseen). Zürich perii myös kiinteistön varainsiirtoveroa (noin 1 % hinnasta) sekä notaarin/kiinteistörekisterin maksuja practiceguides.chambers.com. Asunnonomistajat maksavat vuotuista varallisuusveroa kiinteistön arvosta ja merkittävästi, Sveitsi määrää ”lasketun vuokratulon” veron omistusasunnossa asuville – eli verottaa omistajaa ikään kuin hän ansaitsisi vuokratuloa asuessaan omassa kodissaan zug4you.ch. Monet omistajat ovat pitkään vastustaneet tätä laskettua vuokratuloveroa, ja sen uudistamista tai poistamista on vaadittu. Itse asiassa Bernissä käydään keskustelua lasketun vuokratulon veron poistamisesta, mikä saattaa liittyä myös asuntolainojen korkovähennysoikeuden poistamiseen tasapainottavana toimenpiteenä ubs.com. Jos uudistus menee läpi tulevina vuosina, se muuttaisi laskentaa asunnonomistajille (mahdollisesti nostaisi nettoväriä niille, joilla ei ole asuntovelkaa, mutta poistaisi esteen ostamiselle). Vuonna 2025 ei ole tehty lopullisia päätöksiä – mutta asiaa kannattaa seurata. Positiivisena puolena omistajille, Sveitsin inflaatio laski ja viiteasuntolainakorko (joka vaikuttaa sallittuihin vuokrankorotuksiin) pysyi vakaana vuonna 2024 swissmarketplace.group, joten asuntolainojen korot ja inflaation mukaan sidotut ylläpitokulut ovat vakiintuneet. Sijoittajille vuokratulo verotetaan normaalina tulona (kulujen vähentämisen jälkeen), ja yrityssijoittajat hyötyvät suhteellisen matalista Sveitsin yhteisöveroista (noin 19 % Zürichissä, ja laskemassa hieman kansallisten verouudistusten vuoksi OECD:n minimitasojen mukaisesti). Kaiken kaikkiaan kiinteistöjen verolainsäädäntö on ennakoitavaa ja maltillista, muutokset tapahtuvat vähitellen eikä yllättäen – tämä on yksi syy, miksi sijoitusilmapiiri pysyy houkuttelevana.

Vuokralaisten suojelu ja vuokrasääntely: Zürichissä, kuten koko Sveitsissä, on vuokralaisystävällinen järjestelmä. Noin 55-60 % sveitsiläisistä kotitalouksista asuu vuokralla (Zürichin kaupungissa jopa enemmän), joten lait tasapainottavat, mutta painottuvat vuokralaisten suojeluun. Vuokria saa yleensä nostaa vain tietyin ehdoin – esimerkiksi jos kansallinen viitekoron korko nousee tai inflaation ja asunnon arvonnousua lisäävien remonttien perusteella. Vuonna 2023 vuokranantajat saivat harvinaisen mahdollisuuden nostaa vuokria, koska viitekorkoa korotettiin kahdesti (1,25 %:sta 1,5 %:iin), mikä osaltaan selittää vuoden isot vuokrankorotukset swissmarketplace.group. Vuonna 2024 korko pysyi vakaana, eikä uusia kustannusshokkeja, kuten polttoaineen hintojen nousua, tapahtunut, joten vuokrien kasvu hidastui noin 4–5 %:iin swissmarketplace.group. Jos SNB:n äskettäinen koronlasku lopulta laskee viitekorkoa, jotkut vuokralaiset voivat jopa hakea vuokranalennuksia (yleensä viiveellä). Häätösuoja Sveitsissä on vahva – pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla olevia vuokralaisia voidaan häätää vain rajatuista syistä, kuten omistajan omasta tarpeesta, ja silloinkin huomattavalla irtisanomisajalla. Lisäksi vuokralaisilla on mahdollisuus riitauttaa kohtuuttoman suuret vuokrankorotukset tai lähtövuokrat oikeudessa vallitsevan matalan tarjontatilanteen vuoksi. Zürichin kaupungin hallitus seuraa kohtuuhintaisten asuntojen tilannetta ja harkitsee tarvittaessa lisätoimia (kuten vuokrakattoa tai lisää tukia), jos asuntokriisi pahenee. Vuoteen 2025 mennessä ei ole tullut uusia vuokrasäädöksiä olemassa olevan liittovaltiotason lainsäädännön lisäksi, mutta kyseessä on poliittinen keskustelunaihe, erityisesti kun vuokralaisryhmät ovat järjestäneet mielenosoituksia suuria vuokrankorotuksia ja häätöjä vastaan (esim. “Sugus”-rakennusten protesti loppuvuonna 2024 swissinfo.ch). Sijoittajien on syytä ottaa huomioon, että vuokrankorotuksia säännellään ja poliittinen paine hillitä jyrkkiä vuokrannousuja kasvaa vallitsevan asuntopulan vuoksi.

Vihreä rakentaminen ja kaavoitusmääräykset: Zürich ja Sveitsi ovat ottamassa käyttöön kiinteistöjen ympäristösääntelyä. Kesäkuussa 2024 sveitsiläiset äänestäjät hyväksyivät ylivoimaisesti uuden lain uusiutuvan energian käyttöönoton vauhdittamiseksi pv-magazine.com. Yksi tärkeä velvoite: kaikki yli 300 m²:n uudet rakennukset on varustettava aurinkopaneeleilla katoilla tai julkisivuilla vuodesta 2025 alkaen pv-magazine.com. Zürichin kantoni voi jopa laajentaa tämän pienempiin rakennuksiin. Käytännössä tämä tekee aurinkoenergian integroimisesta vakio käytännön uusille rakennuksille. Lisäksi monet kantonit (myös Zürich) ovat ottaneet käyttöön säännöksiä, joiden mukaan uudet lämmitysjärjestelmät eivät voi olla öljy- tai kaasukäyttöisiä – niiden on oltava uusiutuvia (lämpöpumppu, aurinkolämpö tms.) tai ainakin matalapäästöisiä, erityisesti uudisrakentamisessa sekä peruskorjauksissa. Zürichin kaupunki kannustaa Minergie-sertifiointiin (sveitsiläinen vihreän rakentamisen merkki) uusissa rakennuskohteissa; vaikka se ei ole pakollista, moni rakentaja noudattaa sitä helpottaakseen lupaprosesseja ja houkutellakseen ympäristötietoisia ostajia. Rakennusmääräykset velvoittavat myös korkeatasoiseen eristykseen, kolminkertaisiin ikkunoihin ja muihin energiatehokkuustoimiin, jotka tukevat Sveitsin tavoitetta vähentää rakennusalan päästöjä. Rakentajille tämä tarkoittaa jonkin verran suurempia rakennuskustannuksia, mutta myös sitä, että uudet sveitsiläisrakennukset ovat huippuluokkaa energiatehokkuudessa. Seuraavina vuosina voidaan odottaa yhä useampien vanhojen rakennusten jälkikäteen parantamista vastaamaan näitä standardeja – mahdollisesti valtion kannustimien tai vaatimusten avulla suurten remonttien yhteydessä.

Kaavoituspuolella Zürichin kaupunkisuunnittelijat kohtaavat haasteen luoda lisää asuntoja ja toimistoja kaupunkia laajentamatta. Kaavoituslainsäädäntöjä on uudistettu sallimaan tiiviimpää rakentamista tietyille alueille: esimerkiksi rautatieasemien tai joukkoliikenteen solmukohtien ympärillä on kaavoitettu mahdollistamaan keskikorkeat tai korkeat rakennukset, missä aiemmin saattoi olla vain matalia rakennuksia. Kaupunki hyödyntää myös “Innenentwicklung”-strategioita – käyttämättömien liikealueiden muuttamista asuinalueiksi, ylisuurten asuntojen jakamista pienempiin jne. Merkittävä kaavoitushanke on pilvenpiirtäjävyöhykkeiden määrittely: Zürichissä on tietyt alueet, joilla korkeat rakennukset (yli 40m) sallitaan, kuten Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) ja Altstettenin lähellä, kun taas historiallisessa keskustassa ja järvenrannalla on tiukat korkeudet. Näin pyritään keskittämään korkea rakentaminen niille alueille, jossa infrastruktuuri sen mahdollistaa ja samalla säilytetään kaupunkinäkymät (kuten tunnettu näkymä Alpeille).

Toinen sääntelynäkökohta on kohtuuhintaisen asumisen/yhteisöasuntojen kiintiö uusissa suurissa rakennushankkeissa. Kaupunki neuvottelee usein niin, että osa asunnoista myydään voittoa tavoittelemattomille asumisyhdistyksille tai vuokrataan alle markkinahintojen määräajaksi. Tämä on osa tavoitetta saavuttaa 1/3 voittoa tavoittelemattomien asuntojen osuus digitalcollection.zhaw.ch. Toistaiseksi Zürichissä osuus on noin 25%, joten panostus näihin ratkaisuihin tulee kasvamaan.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Zürichin sääntely-ympäristö vuonna 2025 on vakaa, mutta suuntaamassa kohti voimakkaampaa puuttumista asumisen ja ilmasto-ongelmien ratkaisemiseksi. Verotus on edelleen melko kevyttä ja ennustettavaa. Ulkomaisille ostajille asetetut säännöt ovat tiukat ja voivat kiristyä entisestään, vaikka kaupallisille sijoittajille jääkin vielä liikkumavaraa. Vihreän rakentamisen sääntely kiihtyy, mikä tekee kestävistä rakennustavoista pakollisia. Ja asumisen kohtuuhintaisuustoimet – vuokralaissuojasta osuuskuntien edistämiseen – laajenevat asteittain tasaamaan markkinoiden epätasapainoa. Toimijoille sääntöjen noudattaminen tarkoittaa näihin politiikkoihin tarttumista: esimerkiksi aurinkopaneelien suunnittelua alusta lähtien tai sijoitusten rakenteistamista Lex Koller -säännösten mukaisesti. Vaikka tällaiset sääntelyt lisäävätkin monimutkaisuutta, ne samalla ylläpitävät Zürichin pitkäaikaista houkuttelevuutta – varmistavat kestävän kehityksen, rajoittavat spekulatiivisia kuplia ja säilyttävät kaupungin korkean elämänlaadun, mikä lopulta tukee kiinteistöjen arvoa.

Markkinariskit ja haasteet

Vaikka Zürichin yleinen näkymä on optimistinen, useat riskit ja haasteet voivat vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin vuonna 2025 ja tulevina vuosina. Sijoittajien ja tarkkailijoiden kannattaa pitää nämä tekijät mielessä:

• Korko- ja rahoitusriskit: Useiden vuosien erittäin alhainen korkotaso nosti hintoja, mutta nyt tilanne on muuttunut. Vuosina 2022–2023 Sveitsin keskuspankki nosti korkoja räväkästi negatiiviselta tasolta jopa 1,75 %:iin, mikä viilensi markkinaa jonkin verran. Vuoteen 2025 mennessä inflaatio oli rauhoittunut ja keskuspankki teki pienen koronlaskun investropa.com, mutta korot voivat nousta uudelleen, jos inflaatio kiihtyy tai globaali tilanne muuttuu. Nousevat korot vaikuttaisivat suoraan Sveitsin kiinteistömarkkinoihin tekemällä asuntolainoista kalliimpia ja heikentämällä ostajien maksukykyä, mikä voisi hillitä kysyntää investropa.com. Koska Zürichin hinnat ovat hyvin korkeita, ne ovat herkkiä rahoituskustannuksille – merkittävä korkojen nousu voi ajaa osan ostajia markkinoiden ulkopuolelle ja pakottaa hintojen nousun pysähtymään tai jopa kääntymään laskuun ylikuumentuneilla alueilla. Lisäksi pankit ovat tiukentaneet lainaehdot (osittain Basel III -sääntelyuudistuksen vuoksi vuodesta 2025, joka vaatii suurempia pääomapuskureita foxstone.ch). Luotonsaajiin kohdistuu nyt tiukat rajoitukset (enintään noin 80 % lainoitussuhde ja ankarat stressitestit 5 % korolla), mikä voi rajoittaa voimakkaasti velkaantuneita sijoittajia. Vaikka yleinen odotus on, että korkokehitys on vakaa tai lievästi laskeva (Sveitsin inflaation ollessa vain noin 0,7 % engelvoelkers.com), mikä tahansa yllättävä inflaation kiihtyminen tai taloudellinen shokki voi muuttaa tilannetta. Korkoepävarmuus onkin merkittävä riski, jota kannattaa seurata.
• Makrotaloudelliset ja geopoliittiset epävarmuustekijät: Zürichin kiinteistömarkkinat ovat riippuvaisia Sveitsin laajemmasta taloudellisesta tilanteesta ja globaalista vakaudesta. Taloudelliset epävarmuudet – kuten mahdollinen maailmanlaajuinen tai eurooppalainen taantuma – muodostavat riskin investropa.com. Esimerkiksi, jos taantuma iskee pankki- tai teknologia-alaan, Zürichissä voi näkyä työpaikkojen menetyksiä tai investointien hidastumista, mikä vähentää sekä toimisto- että asuntokysyntää. Kaupunki ei ole immuuni maailman tapahtumille: Ukrainan sota, energiakriisit tai muut geopoliittiset jännitteet voivat vaikuttaa. Sveitsin hallitus on todennut, että kiristynyt geopoliittinen tilanne (Ukrainan sota, Lähi-idän konfliktit) on jatkuva riski kansainväliselle kaupalle ja energian hinnoille, mikä voi vaikuttaa negatiivisesti Sveitsin talouteen engelvoelkers.com. Esimerkiksi öljyn/kaasun hintojen nousu voi kiihdyttää inflaatiota ja rasittaa kuluttajia sekä yrityksiä. Lisäksi valuuttakurssivaihtelut (erityisen vahva Sveitsin frangi) voivat heikentää Sveitsin vientiä ja yritysten kannattavuutta, mikä vaikuttaa välillisesti toimistojen käyttöasteeseen ja yritysten muuttajien asuntokysyntään. Toinen makrotekijä on maahanmuuttopolitiikka: Sveitsin väestönkasvu (joka lisää asuntotarvetta) voi hidastua, jos poliittiset voimat onnistuvat rajoittamaan maahanmuuttoa. Mainittu SVP:n aloite väestön rajoittamiseksi 10 miljoonaan on äärimmäinen, mutta osoittaa poliittista painetta kasvun rajoittamiseksi jacquemoudstanislas.ch. Jos maahanmuuttoa leikataan merkittävästi, asuntokysyntä voi pitkällä aikavälillä hiljentyä. Kaiken kaikkiaan, vaikka Sveitsin talous on tällä hetkellä vakaa, maailmanlaajuiset taantuma- tai kriisiskenaariot muodostavat laskuriskin, jolloin kiinteistöjen vajaakäyttö voi nousta ja hinnat joutua korjausliikkeeseen.
• Asuntokupla ja kohtuuhintaisuuden huolenaiheet: Vuosien hintojen nousu on herättänyt kysymyksen: Onko Zürich asuntokuplassa? Joidenkin mittareiden mukaan kyllä – se kuuluu kaupunkien joukkoon, joissa kuplariski on korkea. UBS:n Global Real Estate Bubble Index vuonna 2023 sijoitti Zürichin yhä ”kuplariskin” kategoriaan, joka oli vain kahden kaupungin joukossa maailmanlaajuisesti (Tokion ohella) sillä tasolla ubs.com mattgul.com. Asuntojen hinnat suhteessa tuloihin ja vuokriin ovat hyvin venyneet. Jos korot nousisivat tai kysyntä hiipuisi, Zürichin korkeat arvostustasot voisivat joutua korjaukseen. Sääntelyviranomaiset ovat tästä tietoisia; Sveitsin keskuspankki on viime vuosina aktivoinut vastasyklisen puskurivaatimuksen hillitäkseen liiallista asuntolainoitusta. UBS:n analyytikot arvioivat kuplariskin tällä hetkellä ”kohtalaiseksi” (aikaisemmasta äärimmäisestä laskenut) johtuen hintojen nousun lievästä hidastumisesta investropa.com, mutta riski ei ole poistunut. Paikallisille kohtuuhintaisuus on murtumispisteessä – keskiluokkaiset perheet kamppailevat jopa vaatimattomien asuntojen ostossa, mikä nostaa esiin sosiaalisia ja poliittisia kysymyksiä. Yhä useammat sanovat, että asuntomarkkinat ovat kestämättömän kalliit, ja jos enemmän ihmisiä alkaa muuttaa pois kaupungista, koska he eivät pysty maksamaan asumisesta, kysyntä voi heikentyä. Lisäksi kuplat eivät useinkaan pääty vain korkojen muutokseen vaan myös siihen, kun ostajien tunnelma kääntyy. Jos ostajat uskovat hintojen saavuttaneen huippunsa edes väliaikaisesti, psykologia voi kääntyä ostajien markkinaksi. Vaikka selvää tunnemuuttujan äkkikäännöstä ei vielä näy (jatkuvan pulan vuoksi), ylihinnoiteltujen segmenttien (kuten luksusasuntojen tai erittäin matalan tuoton sijoitusasuntojen) pysähtymisen tai lievän korjauksen riski on olemassa.
• Rakentamisen ja toimitusten haasteet: Ironista kyllä, yksi markkinoiden suurimmista haasteista on tarjonnan pula – uudisasuntoja ei tule markkinoille tarpeeksi. Tämä on riski siinä mielessä, että jos pula jatkuu tai pahenee, se voi hidastaa talouskasvua (yritysten voi olla vaikea rekrytoida osaajia, jos asunnot ovat liian harvinaisia/kalliita) ja houkutella raskaampaa valtion puuttumista. Rakentaminen Zürichissä ei ole helppoa: korkeat rakennuskustannukset, työvoimapula rakennusalalla, pitkät lupaprosessit ja asukkaiden vastustus hidastavat kehitystä. Vuonna 2024 asuntorakentaminen oli matalalla tasolla, ja vaikka rakentamista yritetään vauhdittaa, on riski, että uusia asuntoja ei rakenneta tarpeeksi kysyntään nähden, mikä jatkaa kriisiä. Liikepuolella uusien toimitilojen rakentaminen on romahtanut jll.com, mikä voi lyhyellä aikavälillä olla positiivista nykyisille vuokranantajille, mutta pitkällä aikavälillä tarkoittaa myös vähemmän moderneja tiloja uusien yritysten houkuttelemiseksi. Rakennusmateriaalien kustannusinflaatio on toinen haaste – vaikka paine helpotti vuonna 2024, aiemmat hinnannousut teräksessä, puutavarassa ym. nostivat hankkeiden kustannuksia ja osa projekteista pysäytettiin. Jos uusi maailmanlaajuinen inflaatioaalto iskee, kehityshankkeet voivat edelleen viivästyä.
• Sääntelevät ja poliittiset riskit: Laki- ja sääntömuutokset luovat oman haastekokonaisuutensa. Esimerkiksi aiemmin mainittu Lex Koller -lain mahdollinen tiukennus voisi toteutuessaan vähentää ulkomaista sijoittamista ja siten hidastaa pääomavirtoja tietyille osa-alueille (esim. kehityshankkeiden rahoitus ulkomaalaisten sijoittajien avulla voi vaikeutua). Vaikka tarkoituksena on hillitä hintatasoa, voi seurauksen olla myös alhaisempi likviditeetti kiinteistömarkkinoilla jacquemoudstanislas.ch. Kotimaassa poliittinen riski liittyy myös kansanaloitteisiin ja politiikan muutoksiin. Sveitsiläisen suoran demokratian myötä kansalaiset voivat (ja tekevätkin) aloitteita, jotka vaikuttavat kiinteistöalaan – vuokrasäännöistä tyhjiöveroon ja tiukkoihin kaavamääräyksiin. Tällä hetkellä on kasvava tarve vuokralaisten paremmille oikeuksille asuntopulan vuoksi. Jos vuokrat jatkavat nousuaan, voi syntyä populistinen liike vuokrakattojen tai tiukempien remonttien aiheuttamien irtisanomisten rajoitusten puolesta. Tällaiset säännöt voivat vaikuttaa vuokranantajien tuottoihin. Toisaalta, kasvuvastainen poliittinen ilmapiiri voi hidastaa kehitystä (esimerkiksi jos julkinen vastustus tiiviille rakentamiselle kasvaa, asuntojen rakentaminen Zürichiin vaikeutuu entisestään). Suomessa jotkin kehityshankkeet ovat kaatuneet kansanäänestyksissä (ei Zürichissä, mutta esim. Geneven rakennusrajoitusaloite), mikä kertoo jännitteestä. Zürichin kaupunginjohto on pääosin kehityshakuinen (pragmatistit näkevät asuntotarpeen), mutta poliittinen ilmapiiri voi muuttua.
• Inflaatio ja käyttökustannukset: Vaikka Sveitsissä inflaatio on tällä hetkellä matala (~1–2 %), inflaation kiihtyminen nostaisi rakennusten käyttökustannuksia (energia, ylläpito, arvoperusteiset kiinteistöverot) ja mahdollisesti myös korkoja, mikä kiristäisi omistajien kassavirtaa. Liikehuoneistoissa korkea inflaatio voi vaikeuttaa jälleenmyyjien ja toimistovuokralaisten asemaa, jolloin vuokrankorotukset muuttuvat haastavammiksi. Toisaalta kohtuullinen inflaatio hyödyttää velkarahoitteisia sijoittajia velan reaaliarvon pienentyessä, mutta Sveitsissä suuri osa sijoittajista on omarahoitteisia. Lisäksi energiatransition kustannukset voivat olla huomattavia – vanhojen rakennusten varustaminen aurinkopaneeleilla, uusilla lämmitysjärjestelmillä ym. vaatii pääomaa. Usein investointi maksaa itsensä ajan myötä takaisin, mutta väliaikaisesti se aiheuttaa taloudellisen haasteen, erityisesti pienille vuokranantajille.

Ytimeltään Zürichin kiinteistömarkkinoissa on myös haavoittuvuuksia. Markkina nojaa vahvoihin perustekijöihin (kova kysyntä, pieni tarjonta, taloudellinen vakaus), mutta riskit kuten talousnäkymien heikkeneminen, korkojen muutokset ja sääntelyn kiristyminen voivat hillitä kuumimpia hintanousuja. Markkinatoimijoiden on syytä suhtautua varovaiseen optimismiin: näkymät ovat suotuisat, mutta esimerkiksi maailmanlaajuinen taantuma tai radikaalit poliittiset muutokset voivat muuttaa kehityspolkua. On kuvaavaa, että laitokset kuten UBS seuraavat Zürichin markkinaa mahdollisen kuplariskin vuoksi mattgul.com – muistutus siitä, että markkinakehitykseen ei pidä suhtautua itsestäänselvyytenä. Zürich on kuitenkin toistaiseksi kestänyt kriisit hyvin – myös vuoden 2008 finanssikriisissä hinnat vain pysähtyivät lyhyesti. Kaupungin vetovoima finanssikeskuksena ja korkealaatuisena asuinpaikkana tuo vakautta. Tulevaisuudessa asumisen kohtuuhintaisuuden ratkaiseminen sekä asuntotarjonnan lisääminen ovat kuitenkin ratkaisevia sosiaalisen tyytymättömyyden ehkäisemiseksi ja markkinoiden ylikuumenemisen torjumiseksi. Tasapaino sijoittajien houkuttelemisen ja asukkaiden tarpeiden välillä määrittää kaupungin kiinteistöpolitiikan ja riskimaiseman tulevina vuosina.

---

Lähteet:

• Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
• Investropa – Zurichin kiinteistömarkkina-analyysi (kesäkuu 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
• SWI Swissinfo – ”Sveitsin asuntopula: kuinka vakava se on?” (huhti 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
• SMG Homegate Vuokraindeksi – Vuokrakehitys 2024 (tammi 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
• Investropa – ”Asunnon osto Sveitsissä: kannattaako?” (kesäkuu 2025) investropa.com investropa.com
• JLL Research – Zurichin toimistomarkkinat 2025 jll.com jll.com jll.com
• JLL – High Street Retail Zurich Q4 2024 jll.com jll.com
• JLL – Sveitsin logistiikkamarkkinat 2024 jll.com
• Foxstone – Sveitsin kiinteistötrendit 2025 foxstone.ch foxstone.ch
• Investropa – ”8 kuuminta kiinteistöaluetta Zürichissä 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
• Investropa – Zürichin kaupunginosat analyysissä investropa.com investropa.com investropa.com
• Sveitsin tilastokeskus / Reuters – Asuntojen hintojen ja vajaakäytön tiedot reuters.com swissinfo.ch
• Jacquemoud Stanislas lakitiedote – Lex Koller -kiristysesitykset (maaliskuu 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
• pv-magazine – Sveitsin aurinko-PV-laki hyväksyttiin (kesä 2024) pv-magazine.com
• UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Kaupunkien sijoitukset mattgul.com
• Investropa – Sveitsin markkinanäkymät 2024/25 investropa.com investropa.com
• Swissinfo – Zurichin stadionin ”Ensemble”-projekti swissinfo.ch
• Swissinfo – Asuntoprotestit Zürichissä swissinfo.ch