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Boom o Bolla? Dentro il Mercato Immobiliare Bollente di Zurigo 2025 e Oltre

Luglio 8, 2025
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Boom or Bubble? Inside Zurich’s Red-Hot Real Estate Market 2025 & Beyond

Tendenze del Mercato Residenziale nel 2025

Aumenti dei Prezzi in un Contesto di Cronica Carenza Abitativa: Il mercato immobiliare di Zurigo rimane eccezionalmente teso nel 2025. I prezzi delle proprietà continuano a salire, sostenuti da una forte domanda e da un’offerta scarsa. A metà 2025, i prezzi degli appartamenti in città sono aumentati di circa ~4,5% su base annua (case unifamiliari +4,0%) investropa.com. Il prezzo mediano di un appartamento ora si aggira intorno a CHF 1,68 milioni, con prezzi medi che variano da CHF 14.000 a 21.000 per m² a seconda del quartiere investropa.com investropa.com. Il tasso di sfitto di Zurigo ha raggiunto il minimo storico di 0,07% – solo 7 unità ogni 10.000 – il valore più basso in Svizzera e probabilmente in tutta l’Europa occidentale swissinfo.ch. In altre parole, praticamente ogni appartamento è occupato, riflettendo una cronica carenza abitativa. Le nuove costruzioni sono rimaste ben al di sotto della crescita della popolazione (sono previsti solo ~42.000 nuovi appartamenti a livello nazionale nel 2025 rispetto ai ~50.000 necessari swissinfo.ch), quindi la competizione per le abitazioni rimane accesa. Non sorprende che i prezzi di vendita continuino a crescere – gli analisti svizzeri prevedono una crescita annuale tra +3% e +4% per il valore delle case a Zurigo fino al 2025 engelvoelkers.com. Salvo uno shock economico, cali significativi dei prezzi sembrano improbabili finché la domanda supera così nettamente l’offerta investropa.com investropa.com.

Mercato degli affitti vs dinamiche di acquisto: Anche gli affitti a Zurigo sono in forte aumento, modificando ulteriormente il calcolo tra acquisto e affitto. Dopo un incremento a doppia cifra nel 2023, i canoni richiesti in città sono aumentati di un ulteriore 4,5% nel 2024 swissmarketplace.group. Gli affitti in tutto il Cantone di Zurigo sono aumentati di circa il 4,8% lo scorso anno swissmarketplace.group, anche se gli aumenti si sono attenuati rispetto all’impennata del 2023. Si prevede che questa tendenza continui nel 2025 – la domanda continua a crescere (grazie all’immigrazione e alla formazione di nuovi nuclei familiari) mentre la disponibilità è praticamente nulla e la nuova offerta rimane minima swissmarketplace.group. In breve, gli inquilini affrontano forte competizione e costi in aumento. Nel frattempo, i prestiti sono diventati più convenienti: la Banca Nazionale Svizzera ha tagliato il tasso guida allo 0,25% all’inizio del 2025 investropa.com, facilitando i tassi ipotecari. Con i costi degli interessi in calo e gli affitti in aumento, possedere una casa è ora spesso più conveniente che affittare per i residenti a lungo termine investropa.com. Infatti, una ricerca UBS indica che all’inizio del 2025, i costi di acquisto della proprietà sono scesi sotto i livelli di affitto nella maggior parte delle regioni svizzere (il vantaggio di costo per chi affitta si è ridotto a circa il 3% o è scomparso del tutto) investropa.com. A Zurigo e Ginevra, l’affitto è ancora conveniente per soggiorni brevi, inferiori a 5 anni, a causa dei prezzi di acquisto altissimi investropa.com. Ma per chi resta a lungo termine ed è in grado di finanziare una casa, l’acquisto ha ritrovato fascino. Le agenzie immobiliari sottolineano che l’aumento marcato degli affitti, combinato con costi di finanziamento inferiori, sta spostando la convenienza verso l’acquisto rispetto all’affitto per la prima volta da anni engelvoelkers.com. Questa dinamica – pressione senza precedenti sugli affitti vs condizioni ipotecarie migliorate – è un tema chiave del mercato del 2025.

Domanda, Demografia e Carenza di Offerta: Molteplici forze sostengono la domanda abitativa rovente di Zurigo. L’economia della città è in forte crescita, con oltre 120.000 aziende (incluse banche globali, assicurazioni e un fiorente settore tech/biotech) che attirano lavoratori in zona investropa.com. L’immigrazione rimane robusta – nel 2024 la Svizzera ha registrato ~83.000 nuovi cittadini netti swissinfo.ch, e la popolazione di Zurigo continua a crescere, alimentando la necessità di abitazioni. Allo stesso tempo, la nuova costruzione di alloggi non è sufficiente. Costi edilizi più alti, carenza di manodopera e i recenti aumenti dei tassi d’interesse hanno rallentato l’avvio di nuovi progetti swissinfo.ch. Il territorio è limitato per geografia e da una rigida zonizzazione, soprattutto nei quartieri centrali più ambiti. Anche i proprietari sono restii a vendere, quindi l’offerta di seconde mani sul mercato è limitata engelvoelkers.com. Di conseguenza, la disponibilità di alloggi a Zurigo è ben al di sotto della soglia dell’1% di sfitti che definisce una carenza swissinfo.ch. Anche appartamenti modesti attirano regolarmente decine di candidati. Questo squilibrio tra domanda e offerta difficilmente si risolverà presto: l’Associazione degli Imprenditori Edili svizzera avverte che i tassi di sfitto caleranno ancora di più a livello nazionale nei prossimi anni, dato che le nuove costruzioni non tengono il passo con la domanda swissinfo.ch. Il risultato è una persistente pressione al rialzo su prezzi e affitti. Gli esperti descrivono infatti Zurigo come la “capitale mondiale della carenza abitativa” per la sua estrema scarsità di affitti swissinfo.ch. Per ora, il mercato residenziale di Zurigo resta fondamentalmente rigido e resiliente, sostenuto dall’economia forte e dall’attrattività della città. Salvo cambiamenti rilevanti, gli analisti prevedono una stabilità dei prezzi e una crescita moderata nei prossimi anni engelvoelkers.com investropa.com, anche se l’accessibilità per i residenti locali è una preoccupazione sempre più grande.

Mercato Immobiliare Commerciale: Uffici, Retail e Industriale

Settore Uffici – Stabile con Alta Disponibilità

Il mercato degli uffici di Zurigo nel 2025 presenta un quadro misto di ampia offerta e domanda selettiva. Dopo la pandemia, le vacanze degli uffici sono aumentate con l’affermarsi del lavoro remoto/ibrido, ma la tendenza si sta stabilizzando. Nei cinque principali hub svizzeri per uffici (Zurigo, Ginevra, Basilea, Berna, Losanna), il tasso aggregato di disponibilità era di circa il 5,0% a fine 2024 jll.com. Nella regione di Zurigo in particolare, gli spazi per uffici disponibili sono saliti a 433.700 m² (un tasso di vacanza del 5,3%) entro la fine del 2024 jll.com. Questo valore è leggermente superiore al 4,8% dell’anno precedente, proseguendo un graduale aumento iniziato nel 2019 jll.com. Le nuove realizzazioni nelle aree periferiche hanno contribuito alle vacanze – ad esempio, nuovi progetti a Oerlikon e Kloten (nord di Zurigo) hanno aggiunto spazio significativo lo scorso anno jll.com. Anche il Distretto 5 (Zürich-Ovest) e il Distretto 11 (Oerlikon/Affoltern) hanno visto un’offerta significativa di nuovi uffici e ristrutturazioni arrivare sul mercato jll.com. Al contrario, alcune zone centrali hanno assorbito spazio (la vacanza è diminuita nei Distretti 1, 3 e 9) mentre le aziende puntavano a posizioni di pregio jll.com. I canoni degli uffici sono rimasti stabili per diversi anni, riflettendo questo equilibrio tra maggiore offerta e domanda costante jll.com. I canoni degli uffici di prestigio nel centro di Zurigo sono rimasti costanti dal 2022, anche se questa situazione potrebbe cambiare presto. I progetti di uffici di fascia alta e sostenibili in pipeline (con certificazioni green e servizi moderni) stanno attirando inquilini, e se la domanda per questi spazi premium resterà forte mentre l’offerta rimarrà limitata, i canoni prime potrebbero finalmente aumentare dopo un periodo di stagnazione jll.com.

Guardando al futuro, le prospettive per il mercato degli uffici a Zurigo sono cautamente ottimistiche. La nuova costruzione di uffici sta rallentando drasticamente: solo circa 57.000 m² completati nel 2024, in calo rispetto ai 343.000 m² del 2020 jll.com. Tra il 2025 e il 2027, il volume medio di nuove costruzioni a Zurigo si attesterà su soli 29.000 m² all’anno, una frazione (circa –71%) del volume annuale realizzato tra il 2019 e il 2023 jll.com. Questo netto calo della nuova offerta aiuterà a contrastare ulteriori aumenti della sfittezza jll.com. Tuttavia, alcuni spazi di seconda mano continuano a liberarsi mentre le aziende ottimizzano le proprie metrature; si prevede che circa 60.000 m² di uffici esistenti arriveranno sul mercato nel 2025–26 (probabilmente subaffitti o vecchi edifici che vengono dismessi) jll.com. Di conseguenza, i tassi di sfittezza dovrebbero aggirarsi intorno al livello del 5%+ nel breve termine jll.com. La domanda degli inquilini si concentra sulla qualità: gli uffici moderni e ben posizionati (soprattutto quelli con certificazioni ESG) vengono affittati rapidamente, mentre gli uffici datati in aree periferiche rimangono sfitti più a lungo. Da notare che i settori finanziario e tecnologico di Zurigo continuano a trainare la domanda di locazione. Diversi grandi traslochi alla fine del 2024 evidenziano la fiducia nelle location di punta – ad esempio, la società di telecomunicazioni Salt ha preso una nuova sede sopra la Bahnhofstrasse, l’asset manager Bellevue Group si è trasferito in un edificio di pregio ristrutturato vicino a Sechseläutenplatz jll.com. Con la bassa disoccupazione svizzera (2,5%) e una crescita del PIL di circa 1,2% engelvoelkers.com, le aziende stanno ancora aumentando il personale, anche se con cautela. Nel complesso, il mercato degli uffici di Zurigo è ben bilanciato: gli inquilini beneficiano di più scelta e canoni stabili, mentre i proprietari possono contare sul fatto che la pausa nelle costruzioni tenderà gradualmente a restringere il mercato. Qualsiasi aumento della domanda (ad esempio, se le aziende riportassero più personale in sede) potrebbe rapidamente rafforzare i canoni nelle zone centrali. Per ora, ci si può aspettare canoni d’affitto stabili con dinamiche di flight-to-quality: gli uffici datati potrebbero offrire incentivi, mentre i green premium offices nel CBD e nei submercati in espansione (come Zürich-West e Oerlikon) registrano una solida domanda.

Settore Retail – Lo shopping di qualità resta forte

Il settore immobiliare commerciale al dettaglio a Zurigo si è dimostrato eccezionalmente resiliente. Infatti, la principale via dello shopping della città, Bahnhofstrasse, rimane una delle location retail più costose al mondo. Gli affitti prime per gli spazi al dettaglio su strada sono aumentati di oltre 20% dal 2020, raggiungendo circa CHF 10.250 al m² all’anno entro la fine del 2024 jll.com. Questo pone la via principale di Zurigo dietro solo a Parigi e Londra in Europa per quanto riguarda i costi di locazione retail jll.com. Affitti così elevati riflettono una domanda intensa da parte di marchi e retailer di lusso per i limitati negozi disponibili. La vacanza su Bahnhofstrasse è praticamente 0% jll.com – qualsiasi negozio disponibile viene affittato immediatamente. Negli ultimi anni, diversi marchi globali hanno ampliato la loro presenza con flagship più grandi o sono entrati sulla via, mantenendo l’occupazione al completo. Lo status di Zurigo come città globale e benestante ne è il fondamento: guida l’Europa per potere d’acquisto pro capite, dato che sostiene fortemente la spesa nel retail jll.com. Flussi costanti di turisti, viaggiatori d’affari e residenti ad alto patrimonio assicurano vendite continue in boutique di lusso, orologeria/gioielleria e moda di alta gamma. Anche con la crescita dell’e-commerce, l’esperienza e il prestigio di una presenza su Bahnhofstrasse restano insostituibili per i negozianti. La situazione è simile in altre zone prime come i quartieri boutique della Città Vecchia e del Seefeld: la domanda è solida e le vacanze sono minime.

Detto ciò, le location retail secondarie affrontano una situazione più sfumata. Alcune strade laterali e centri commerciali meno centrali hanno dovuto riposizionarsi dopo il COVID e i rivenditori di fascia media sono attenti alla concorrenza online. L’afflusso complessivo di persone a Zurigo è rimbalzato con il ritorno di turisti e lavoratori d’ufficio, ma gli acquirenti ora si aspettano più dei semplici negozi – i punti vendita di successo offrono esperienze (caffè, eventi) e convenienza. Tuttavia, rispetto a molte città, il settore retail di Zurigo sta andando bene. La fiducia dei consumatori è supportata dalla bassa inflazione e dai salari in crescita in Svizzera, e la disoccupazione è molto bassa. I proprietari immobiliari sulle high street hanno raggiunto affitti da record nel 2024 jll.com, a indicare una forte fiducia dei retailer nella presenza fisica qui. Di conseguenza, gli investitori restano interessati agli asset retail di pregio, che offrono redditi stabili (anche se i rendimenti sono bassi a causa dei prezzi elevati). Guardando avanti, le performance del settore retail probabilmente si divideranno per segmento: ultra-prime continuerà a prosperare, mentre le location più deboli dovranno innovare. Se il turismo dall’Asia e dagli Stati Uniti crescerà nei prossimi anni, questo darà ulteriore slancio al retail centrale. Al contrario, un calo nei consumi o nuove abitudini di e-commerce potrebbero mettere sotto pressione i negozi meno prestigiosi. Per ora, l’immobiliare retail di Zurigo è una storia di forza al vertice – “Location, location, location” rimane vero, con la Bahnhofstrasse che registra affitti tra i più alti al mondo e zero sfitto grazie alla domanda incessante jll.com.

Industriale & Logistica – Domanda elevata, offerta limitata

Il segmento degli immobili industriali e logistici nella regione di Zurigo (e in Svizzera in generale) sta registrando una domanda robusta e una riduzione dei tassi di sfitto. Nel 2023, il tasso di sfitto per immobili logistici a investimento a livello nazionale è sceso a circa 5,1%, rispetto al 7,7% del 2019 jll.com. In altre parole, magazzini e centri di distribuzione sono sempre più occupati, grazie alla crescita dell’e-commerce, alla riconfigurazione delle catene di approvvigionamento e alle aziende che detengono maggiori scorte. La geografia della logistica svizzera si concentra lungo i principali corridoi di trasporto – una quota significativa degli impianti si trova nel triangolo Basilea–Zurigo–Soletta e intorno alle principali aree metropolitane jll.com. Zurigo, situata all’incrocio di autostrade e vicino all’aeroporto, è un importante hub logistico ma anche limitata nello spazio. Gran parte dei terreni industriali è stata riconvertita in uffici o abitazioni (soprattutto nella città di Zurigo), limitando la disponibilità di nuovi magazzini. Molti magazzini esistenti sono datati e non perfettamente adatti alle esigenze moderne (ad es. altezze ridotte, pochi punti di carico) jll.com, il che significa che lo spazio logistico di grado A è estremamente raro.

I canoni di locazione per spazi logistici/industriali nell’area di Zurigo tipicamente variano tra circa CHF 85 e 140 al m² all’anno, a seconda delle dimensioni e della posizione jll.com. Questi canoni sono relativamente alti rispetto agli standard internazionali (riflettendo gli elevati costi svizzeri di terreno e costruzione). La crescita dei canoni è stata moderata ma costante grazie alla diminuzione dei tassi di sfitto. Gli investitori sono sempre più interessati a questa asset class per la stabilità dei redditi e il potenziale di crescita – i rendimenti logistici, sebbene bassi in Svizzera (~4–5%), sono leggermente superiori a quelli degli uffici di pregio. Da notare che la maggior parte degli immobili logistici in Svizzera è di proprietà delle aziende utilizzatrici (aziende che possiedono i propri magazzini) jll.com. Solo circa 300 immobili logistici a livello nazionale sono affittati come asset d’investimento jll.com. Questo aumenta l’illiquidità e l’esclusività del settore. I pochi magazzini “investment grade” che arrivano sul mercato attirano forte competizione, inclusi investitori istituzionali stranieri attratti dalla stabilità della Svizzera.

Per i prossimi anni, si prevede che lo sviluppo della logistica rimanga limitato. I terreni idonei intorno a Zurigo per nuovi magazzini di grandi dimensioni sono scarsi e fortemente regolamentati. Tuttavia, alcune zone industriali alla periferia della città e lungo l’autostrada A1 stanno venendo intensificate – i siti più vecchi potrebbero essere trasformati in strutture logistiche a più piani o suddivisi per la distribuzione urbana dell’“ultimo miglio”. Il trend del nearshoring (maggiore stoccaggio di scorte all’interno della Svizzera) e il boom dello shopping online manterranno alta la domanda di spazi logistici moderni. Di conseguenza, la vacanza potrebbe ridursi ulteriormente e i canoni potrebbero aumentare, specialmente per le unità di magazzino di pregio. Una sfida è la riqualificazione dell’inventario obsoleto – molti edifici industriali più datati non soddisfano i requisiti logistici attuali jll.com. Si stanno sperimentando soluzioni creative come la conversione di alcune parti in self-storage o unità per PMI per ridurre la vacanza jll.com. Nel complesso, le prospettive per il mercato immobiliare industriale di Zurigo sono positive, caratterizzate da scarsità e domanda solida. Questo segmento forse non attirerà l’attenzione dei media come il settore residenziale o degli uffici, ma offre opportunità emergenti per gli investitori che sanno navigare la zonizzazione e trovare asset – i fondamentali di bassa vacanza e domanda costante di affitto sono ben saldi jll.com.

Prospettive di investimento: rendimenti, interesse straniero e opportunità

Investimenti esteri e regolamentazioni: È importante notare che la Svizzera mantiene regole severe (Lex Koller) che limitano la proprietà straniera di immobili residenziali.

I cittadini stranieri non residenti generalmente non possono acquistare case a Zurigo (tranne in rari casi o tramite alcune strutture esentate) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Tuttavia, gli stranieri possono investire liberamente in immobili commerciali e, fino a poco tempo fa, potevano anche acquistare azioni di società o fondi immobiliari svizzeri senza restrizioni jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ciò ha permesso al capitale istituzionale straniero di entrare indirettamente nel mercato di Zurigo.C’è un notevole interesse a livello globale: i fondi sovrani, i REIT globali e gli investitori privati hanno investito ingenti capitali in fondi immobiliari svizzeri, progetti di sviluppo e acquisizioni di beni commerciali.Ad esempio, gli edifici per uffici di prestigio e le proprietà commerciali di Zurigo spesso sono oggetto di offerte da parte di fondi tedeschi o investitori mediorientali.In futuro, però, il panorama normativo potrebbe diventare più restrittivo.Nel marzo 2025 il governo svizzero ha annunciato l’intenzione di limitare ulteriormente gli acquisti immobiliari da parte di stranieri, potenzialmente ponendo fine all’esenzione che permetteva agli stranieri di acquistare liberamente azioni di società immobiliari quotate in borsa jacquemoudstanislas.ch.Se attuate, tali riforme (attualmente in discussione) richiederebbero l’approvazione del governo anche per gli investitori stranieri con partecipazioni immobiliari indirette, un importante cambiamento volto a raffreddare la domanda jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ciò ha sollevato preoccupazioni sul fatto che i capitali esteri potrebbero essere scoraggiati.Tuttavia, il processo legislativo è ancora in corso: eventuali modifiche richiederanno tempo e potrebbero essere annacquate jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Per ora, l’interesse degli investitori stranieri rimane elevato, soprattutto per le attività commerciali e le partnership di sviluppo.

Rendimenti stabili in un mercato a basso rendimento: Gli immobili a Zurigo sono considerati un “porto sicuro” per gli investimenti, offrendo stabilità più che alti rendimenti. Nel 2025, gli immobili residenziali e per uffici di pregio a Zurigo solitamente producono un rendimento annuo (lordo) solo intorno al 2,5%–3,5% foxstone.ch. Questi rendimenti sono modesti, riflettendo le alte valutazioni e il basso rischio degli immobili svizzeri. Per investitori istituzionali come fondi pensione e compagnie assicurative, la solidità e la conservazione del capitale degli immobili a Zurigo ne fanno una componente fondamentale del portafoglio. Infatti, i principali proprietari riportano valori stabili o in aumento – ad esempio, Swiss Life (uno dei maggiori investitori immobiliari in Svizzera) ha segnalato che il fair value del suo portafoglio è aumentato di circa lo 0,2% nel primo trimestre del 2025, in controtendenza rispetto al mercato reuters.com. I flussi di reddito da locazione sono considerati estremamente sicuri data la piena occupazione e l’alta affidabilità dei locatari a Zurigo. I rendimenti totali previsti per il futuro proverranno principalmente dal reddito e da un lieve apprezzamento del capitale (previsione di ~1–4% di crescita annua dei prezzi nei prossimi anni investropa.com). Gli investitori internazionali rimangono comunque attratti nonostante i bassi rendimenti per via dello status di porto sicuro della Svizzera. Nei periodi di incertezza globale, il settore immobiliare di Zurigo attira acquirenti stranieri in cerca di protezione patrimoniale investropa.com. Il forte franco svizzero e la stabilità politica del Paese aumentano ulteriormente l’attrattiva.

Opportunità emergenti – Segmenti verdi e di nicchia: Gli investitori stanno anche guardando a nuove nicchie e strategie value-add nel mercato di Zurigo. Un grande tema è la sostenibilità. C’è una domanda crescente (da parte di inquilini e acquirenti) per edifici eco-friendly ed energeticamente efficienti, e le proprietà con certificazioni verdi possono ottenere premi investropa.com. L’iniziativa del governo per la riduzione del carbonio – ad esempio una nuova legge che impone pannelli solari sulla maggior parte dei nuovi edifici pv-magazine.com – renderà necessario l’ammodernamento dello stock più vecchio e lo sviluppo di infrastrutture per l’energia rinnovabile. Questo crea opportunità per gli investitori di riconvertire edifici datati con miglioramenti all’isolamento, pompe di calore, impianti solari, ecc., aggiungendo valore e rispettando le norme verdi. Un’altra tendenza è la tecnologia e PropTech nel real estate: le funzionalità smart-home, i servizi digitali per gli inquilini e l’analisi dei dati aggiungono valore agli immobili (particolarmente attraenti per gli inquilini esperti di tecnologia nel mercato di Zurigo) investropa.com.

Alcuni settori immobiliari presentano anche potenziale di crescita. Logistica e strutture per le scienze della vita sono molto richieste ma scarsamente disponibili – riconvertire o sviluppare spazi industriali leggeri nella periferia metropolitana per la logistica dell’ultimo miglio o per uso laboratorio/ricerca è un’opportunità promettente. Sviluppo residenziale in località “B” intorno a Zurigo è un’altra occasione: con la scarsità di alloggi accessibili nel centro città, le aree delle periferie o delle città satelliti sono in forte espansione (gli investitori le puntano per nuovi alloggi in affitto, dove i rendimenti possono essere leggermente superiori) foxstone.ch. In effetti, le regioni suburbane con buoni collegamenti di trasporto stanno emergendo come poli d’investimento, poiché gli affittuari cercano soluzioni relativamente accessibili fuori dal centro città foxstone.ch. Inoltre, modelli residenziali alternativi stanno prendendo piede: co-living e cooperative abitative. Zurigo ha una forte tradizione di cooperative abitative senza scopo di lucro, e la città sta incentivando questo settore (con l’obiettivo di avere il 33% degli alloggi a scopo non di lucro entro il 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Pur non massimizzando i profitti, lo sviluppo cooperativo offre rendimenti stabili e a lungo termine e spesso coinvolge collaborazioni pubblico-private su terreni urbani – investitori istituzionali come i fondi pensione stanno investendo con cautela in questi progetti come strategia ESG-friendly. Sul versante privato, gli spazi di co-living che offrono locazioni flessibili e servizi condivisi attirano giovani professionisti ed expat, rappresentando una nicchia da tenere d’occhio.

Prospettive di rendimento: Nel complesso, gli investitori possono aspettarsi rendimenti moderati ma affidabili dall’immobiliare di Zurigo nei prossimi anni. Gli immobili residenziali e commerciali di pregio potrebbero offrire un rendimento annuo in contanti intorno al 3% foxstone.ch, più qualche punto percentuale di rivalutazione del capitale – non spettacolare, ma in linea con il profilo a basso rischio della Svizzera. Chi cerca rendimenti più elevati punta su strategie value-add (ad esempio ristrutturazione di appartamenti più datati da rivendere sul mercato della proprietà, dati i forti acquisti), oppure su nuovi sviluppi (anche se gli alti costi di costruzione e le regolamentazioni rendono la cosa impegnativa a Zurigo). Sono entrate sulla scena anche piattaforme come il crowdfunding immobiliare (ad esempio Foxstone, Crowdhouse), che permettono agli investitori di assumere un rischio leggermente maggiore per puntare a rendimenti nel range 5–7% tramite portafogli immobiliari diversificati foxstone.ch. È probabile che l’interesse dall’estero per asset di pregio persista, a meno che nuove leggi non lo limitino drasticamente. In sintesi, le prospettive di investimento a Zurigo restano positive ma competitive – la stabilità e la scarsità del mercato suggeriscono che i valori resteranno solidi, ma gli investitori dovranno essere creativi per trovare rendimento. Le principali opportunità si trovano in riqualificazioni sostenibili, soddisfare la domanda abitativa nei segmenti meno serviti e sfruttare la crescita continua di Zurigo, senza perdere di vista l’evoluzione della regolamentazione.

Quartieri chiave e hotspot immobiliari

Zurigo è una città dai quartieri eterogenei, ognuno con il suo carattere e le sue tendenze immobiliari. Di seguito evidenziamo alcuni quartieri principali – dagli esclusivi quartieri sul lago alle zone urbane in ascesa – con i loro livelli di prezzo, fattori di attrattiva, progetti di sviluppo e qualità della vita:

  • Enge (Distretto 2) – Vivere di lusso sul lago. Enge, situato a sud del centro di Zurigo, è diventato un magnete per appartamenti di alto livello e professionisti benestanti. I prezzi qui si aggirano attorno ai CHF 18.300 al m² investropa.com, tra i più alti della città. I recenti sviluppi di lusso (con vantaggi come palestre private e servizi di portineria) stanno attirando a Enge espatriati benestanti ed executive del settore tecnologico investropa.com. Il fascino della zona risiede nella sua posizione privilegiata – a pochi passi dal CBD, affacciata sul lago e con servizi come il Rieter Park e il Museo Bärengasse. La vivibilità è eccellente: Enge offre negozi di lusso, scuole internazionali e un breve tragitto verso il centro finanziario Paradeplatz. Con nuovi progetti di alto livello ancora in fase di realizzazione, l’esclusività – e i prezzi elevati – di Enge sono destinati a durare investropa.com.
  • Seefeld (Distretto 8) – Il quartiere più desiderato sul lago di Zurigo. Seefeld è un quartiere estremamente ambito a est del centro città, apprezzato per la vicinanza al lago di Zurigo, i ristoranti alla moda e l’atmosfera vivace. Qui gli immobili raggiungono prezzi di fascia altissima (tra i più alti per m² a Zurigo) e riscontrano una domanda agguerrita investropa.com. Gli alloggi liberi sono praticamente inesistenti – tutti vogliono vivere a Seefeld. Nonostante rendimenti locativi bassi (~2–3%, indice di valori patrimoniali molto elevati), la scarsità di alloggi disponibili e gli affitti premium confermano il desiderio di vivere in quest’area investropa.com. Seefeld offre un mix di eleganti edifici storici e appartamenti moderni, molti dei quali con vista lago. I residenti godono di svago sul lungolago, aree verdi come il parco Zürichhorn e boutique. È popolare sia tra i locali benestanti che tra gli espatriati. Con pochissimo spazio disponibile, a Seefeld si vedono poche nuove costruzioni (salvo alcuni progetti di condomini di lusso), quindi l’offerta rimane limitata. Aspettati che Seefeld resti un’enclave di lusso, con una qualità di vita eccezionale e prezzi altrettanto elevati.
  • Fluntern (Distretto 7) – Prestigio sul Zürichberg. Fluntern si trova sulle pendici boscose della collina Zürichberg ed è uno dei quartieri residenziali più prestigiosi di Zurigo. È conosciuto per panorami suggestivi, ville di lusso e scuole di alto livello. Le famiglie desiderano in particolare Fluntern per le sue opzioni educative d’élite – il quartiere ospita scuole rinomate (come la sede della Zurich International School ed eccellenti scuole pubbliche primarie) che vantano iscrizioni elevate. Le abitazioni a Fluntern sono spaziose e spesso architettonicamente sorprendenti, con molte ambasciate e residenze di dirigenti situate qui. I prezzi delle proprietà sono molto elevati (paragonabili alle zone del lago) e l’offerta è sempre scarsa – qualsiasi annuncio a Fluntern genera interesse immediato. La zona offre un ambiente tranquillo e verde (vicino allo zoo e ai sentieri forestali) ma dista solo pochi minuti dal centro grazie al tram. I lavori di costruzione in corso sono minimi grazie a severe norme urbanistiche che proteggono il carattere della zona. In sintesi, Fluntern offre privacy, natura e prestigio, mantenendo alta la domanda tra l’élite zurighese.
  • Zürich West / Kreis 5 (Distretto 5) – Da industriale a trendy. Il Kreis 5, noto anche come Zurich West, si è trasformato da una zona industriale grezza a uno dei quartieri più alla moda della città. Questa continua gentrificazione ha fatto aumentare i valori immobiliari – il prezzo medio di un appartamento qui ha raggiunto circa CHF 14.600 per m² nel 2024, in aumento del 3% rispetto all’anno precedente investropa.com. La zona pullula di nuovi sviluppi: vecchi magazzini hanno lasciato spazio a loft, gallerie d’arte, uffici tecnologici e locali notturni. Giovani professionisti e creativi stanno affollando il Kreis 5 per la sua atmosfera alternativa e la relativa accessibilità rispetto al centro investropa.com. La città ha investito attivamente nel migliorare la vivibilità del Kreis 5 – aggiungendo parchi, scuole e spazi culturali per rendere il quartiere più adatto alle famiglie investropa.com. I collegamenti con i trasporti sono eccellenti (molteplici linee del tram, vicino alla stazione Hardbrücke). Con grandi progetti come l’Europaallee (appena oltre i binari) e riqualificazioni locali, la crescita continua. Oggi il Kreis 5 vanta alcuni dei ristoranti, club e negozi di design più cool di Zurigo, bilanciati da nuove infrastrutture di quartiere. Offre uno stile di vita urbano unico e, di conseguenza, la domanda (e i prezzi) continueranno a crescere insieme alla sua costante rinascita investropa.com.
  • Altstetten (Distretto 9) – Polo urbano in ascesa. Altstetten, nella zona ovest di Zurigo, sta attirando l’attenzione come area residenziale più accessibile con potenziale di crescita. Per anni è stato un quartiere principalmente industriale/operaio, ma i cambiamenti recenti sono stati notevoli. I prezzi degli immobili nel centro di Zurigo sono saliti alle stelle, “spingendo molti acquirenti e affittuari a considerare Altstetten come opzione economica” investropa.com investropa.com. I prezzi medi al m² qui sono significativamente più bassi rispetto al centro città (rendendolo uno dei migliori affari a Zurigo) investropa.com. Allo stesso tempo, Altstetten ha visto importanti miglioramenti infrastrutturali – in particolare, l’estensione della linea leggera Limmattal e altri miglioramenti ai trasporti pubblici hanno reso il pendolarismo da Altstetten al centro molto semplice investropa.com. Nuovi progetti residenziali e a uso misto stanno sorgendo attorno alla stazione di Altstetten e lungo le principali arterie. Il quartiere ora offre appartamenti moderni, centri commerciali e complessi direzionali (diverse grandi aziende hanno uffici nei business park di Altstetten). Con trasporti veloci, affitti/prezzi più economici e servizi in aumento, Altstetten si sta trasformando in un vivace secondo centro cittadino. Molti acquirenti alla prima casa e giovani famiglie cercano qui spazi che possano permettersi. Con sempre più persone che ne scoprono la convenienza e il valore, il profilo e i valori immobiliari di Altstetten sono in costante crescita investropa.com.
  • Oerlikon (Distretto 11) – Vivace nodo commerciale e residenziale. Oerlikon, nella zona nord di Zurigo, è stata una delle più grandi storie di successo dello sviluppo urbano della città. Grazie agli eccellenti collegamenti di trasporto (una delle principali stazioni S-Bahn, hub di tram e autobus) e alla disponibilità di ampi spazi, Oerlikon si è trasformata in un fiorente centro urbano. L’area pullula di nuovi uffici, centri commerciali (come il centro Neumarkt) e complessi residenziali. Questa crescita sta alimentando la domanda immobiliare – il prezzo mediano delle case a Oerlikon ora supera i 2,5 milioni di CHF (per case familiari più grandi) e i valori di tutti i tipi di proprietà sono in aumento investropa.com. Gli agenti immobiliari segnalano un aumento dell’interesse, poiché sia residenti che aziende si riversano sull’ubicazione strategica di Oerlikon investropa.com investropa.com. I continui progetti di sviluppo del distretto sono un importante richiamo: sono in corso, o appena completati, diversi grattacieli e edifici a uso misto che aggiungono nuove abitazioni moderne e migliorano le infrastrutture locali investropa.com. A livello stradale, Oerlikon ha acquisito nuovi parchi, ristoranti e spazi culturali, creando un’atmosfera di comunità vivace investropa.com. È sempre più autosufficiente – si può vivere, lavorare e socializzare tutto all’interno di Oerlikon. Dato il suo posizionamento strategico (10 minuti in treno dal centro di Zurigo e collegamento ferroviario diretto con l’Aeroporto di Zurigo), Oerlikon è un punto caldo sia per gli investitori che per gli affittuari. L’area si prevede continuerà a prosperare, con ulteriori miglioramenti pianificati (come un campus per l’innovazione e strutture sportive) già in programma. Per chi cerca un forte potenziale di crescita a Zurigo, Oerlikon offre una combinazione attraente di connettività, nuovi sviluppi e prezzi relativamente moderati (almeno rispetto al centro e alle zone del lago).
  • Affoltern (Distretto 11) – Nuove infrastrutture, nuovo fascino. Più distante nel Distretto 11, Affoltern è emerso come un punto di riferimento nel mercato immobiliare grazie a potenziamenti infrastrutturali e prezzi ragionevoli. Recentemente, il Ufficio federale delle strade svizzero ha investito molto in nuove strade e ampliamenti autostradali intorno ad Affoltern investropa.com, migliorando notevolmente l’accessibilità. Questo ha reso Affoltern una zona interessante per gli acquirenti che apprezzano spostamenti più facili in auto o autobus investropa.com. Inoltre, Zurigo ha visto un boom di nuove costruzioni di appartamenti nel 2023, specialmente in zone come Affoltern – sono state costruite il maggior numero di nuove unità dal 2018, segnalando l’interesse di sviluppatori e acquirenti investropa.com. Con questi nuovi appartamenti disponibili (spesso a prezzi inferiori rispetto ai progetti in centro città), Affoltern sta attirando giovani professionisti e famiglie in cerca di abitazioni moderne a prezzi competitivi investropa.com investropa.com. La popolazione in questa zona è di conseguenza in aumento. Affoltern beneficia anche di aree verdi vicine e di un ambiente suburbano più tranquillo, offrendo un equilibrio tra città e campagna. Il piano della città di estendere ulteriormente i trasporti pubblici fino ad Affoltern ne aumenterà soltanto il fascino. In breve, Affoltern è su una traiettoria positiva: migliore connettività, nuova offerta abitativa e costi ancora accessibili la rendono una scelta interessante per acquirenti attenti al valore. La sua trasformazione in corso suggerisce una solida crescita futura sia della comunità che del valore immobiliare investropa.com.
  • Schwamendingen (Distretto 12) – Conveniente con potenziale di riqualificazione. Nel nord della città, Schwamendingen è storicamente stato un quartiere meno costoso e trascurato – ma la situazione sta cambiando. Ora “sta guadagnando attenzione come alternativa economica” per coloro che non possono permettersi il centro di Zurigo investropa.com. I costi delle abitazioni qui sono tra i più bassi della città, attirando molti acquirenti alla prima casa e famiglie a reddito medio. La cosa interessante è il momento di riqualificazione di Schwamendingen. Un progetto di punta, “Über-Gärten”, sta offrendo 228 nuove unità in affitto con design innovativo (ampie logge, “giardini forestali” condivisi) per migliorare la vivibilità investropa.com. Progetti come questo stanno rivitalizzando il patrimonio immobiliare e attirando una gamma più diversificata di residenti. Un altro grande miglioramento è il Tunnel di Protezione Acustica di Schwamendingen, un progetto infrastrutturale d’avanguardia che ha coperto una sezione dell’autostrada con una copertura “verde” investropa.com. Questo ha drasticamente ridotto il rumore e l’inquinamento nell’area, creando al tempo stesso nuovi spazi verdi sopra il tunnel investropa.com. Il miglioramento della qualità della vita è palpabile – strade più silenziose, aria più pulita e nuovi spazi verdi. Insieme, questi sforzi segnalano un forte investimento nella comunità a Schwamendingen. Il quartiere ora offre un equilibrio tra convenienza e qualità della vita che è sempre più raro a Zurigo investropa.com. Di conseguenza, Schwamendingen sta crescendo in popolarità per chi cerca valore: hai più spazio per il tuo denaro e la zona è in piena ascesa. È un esempio emblematico di come i sobborghi di Zurigo si stiano evolvendo per rispondere ai bisogni moderni. In futuro, ci si aspetta che la reputazione e la domanda immobiliare di Schwamendingen continuino a crescere, anche se dovrebbe restare più accessibile nei prezzi rispetto ai distretti più elitari della città.

Ognuno di questi quartieri illustra il panorama immobiliare multifaccettato di Zurigo. Meritano menzione anche le comunità della “Goldküste” e “Silberküste” lungo il Lago di Zurigo appena fuori dai confini cittadini – la Goldküste (soleggiata riva orientale) in località come Küsnacht e Zollikon rimane ultra-esclusiva per ville e può vedere vendite di ville sopra i 10 milioni di CHF investropa.com, mentre la Silberküste (riva ovest, ad es. Thalwil, Horgen) offre leggermente più valore ma resta comunque molto esclusiva. Tornando in città, sia che si cerchi lusso d’altri tempi (Enge, Seefeld, Fluntern), vita urbana all’avanguardia (Kreis 5), o nuove zone per famiglie (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), i quartieri di Zurigo lo offrono – se si riesce a trovare un posto. Va sottolineato che tutte le aree condividono la problematica dell’offerta limitata. Anche nei quartieri “abbordabili”, trovare casa non è facile. Significa che l’aumento dei prezzi riguarda tutta la città, semplicemente su scale diverse. Per investitori e acquirenti, conoscere queste sfumature di quartiere – le ultime zone emergenti rispetto ai classici consolidati – è fondamentale per muoversi sul mercato di Zurigo.

Progetti infrastrutturali e di sviluppo che plasmano il futuro

Ammodernamento dei trasporti: Zurigo continua a investire massicciamente in infrastrutture per sostenere la sua crescita e aumentare la vivibilità. Negli ultimi anni sono state completate o avviate importanti espansioni del trasporto pubblico. Un esempio centrale è la nuova linea tranviaria Limmattal, inaugurata per collegare i quartieri occidentali (Altstetten/Affoltern) con i sobborghi lungo la valle della Limmat. Questa estensione della linea del tram, insieme ad altri miglioramenti della rete tranviaria, ha drasticamente ridotto i tempi di percorrenza dai quartieri periferici al centro città investropa.com. Una migliore connettività sta già portando beneficio a zone come Altstetten e Affoltern, come già detto, rendendole più accessibili e attraenti per residenti e aziende. Ulteriori estensioni del tram e nuovi corridoi preferenziali per autobus sono in programma per garantire che tutti i quartieri abbiano collegamenti efficaci. Nel frattempo, la rete ferroviaria suburbana S-Bahn – la spina dorsale della mobilità zurighese – è oggetto di ammodernamenti. La congestionata stazione Stadelhofen sarà ampliata (sono previsti un tunnel e nuovi binari) per aumentare la capacità dei treni attraverso il centro di Zurigo nei prossimi anni. Il governo federale sta inoltre portando avanti il progetto del “Tunnel di Brütten” (nuova galleria ferroviaria verso Winterthur) per migliorare i collegamenti interurbani entro i primi anni 2030. Questi progetti permetteranno più treni e meno affollamento, così da accogliere la crescita demografica prevista nell’area metropolitana.

Sul fronte delle strade, soluzioni innovative stanno migliorando il flusso del traffico e l’ambiente. Un progetto degno di nota è l’enclosure autostradale di Schwamendingen (menzionata sopra), che è stata completata per coprire una rumorosa autostrada con una copertura paesaggistica investropa.com. Questo non solo ha riunito quartieri divisi dall’autostrada, ma ha anche creato un nuovo parco verde di 1,6 km per i residenti – una soluzione vantaggiosa sia per la mobilità che per la qualità della vita urbana. La città e il cantone hanno piani simili per affrontare altri colli di bottiglia del traffico con soluzioni di tunnel o coperture (ad esempio si discute sulla possibile realizzazione di un tunnel per alcune parti della tangenziale di Rosengartenstrasse per ridurre il rumore in quei quartieri densi). Inoltre, il trasporto pubblico di Zurigo sta diventando più ecologico: la città sta introducendo gradualmente autobus elettrici ed espandendo le infrastrutture ciclabili con nuove “superstrade” per biciclette progettate per attraversare la città. Tutti questi sforzi sono in linea con l’obiettivo di Zurigo di essere una città modello del trasporto del XXI secolo, dove anche le periferie esterne sono ben collegate e le modalità sostenibili sono prioritarie. Un’infrastruttura di trasporto efficiente è fondamentale anche per il settore immobiliare – apre nuove zone allo sviluppo e garantisce che la città possa crescere senza soffocare nella congestione.

Principali progetti di sviluppo: Diversi sviluppi su larga scala stanno rimodellando il tessuto urbano di Zurigo. Forse il più atteso è il progetto “Ensemble” di Hardturm, che riqualificherà l’area da tempo abbandonata dello stadio Hardturm nel Distretto 5. Il progetto prevede un nuovo stadio di calcio da 18.000 posti per i due club calcistici di Zurigo, affiancato da due torri alte e edifici di media altezza che offriranno circa 600 nuovi appartamenti (inclusi alloggi a prezzi accessibili), oltre a spazi per uffici e negozi swissinfo.ch. Gli elettori hanno approvato questo piano da 570 milioni di CHF già nel 2018 swissinfo.ch, e dopo anni di negoziati politici e ricorsi legali, i lavori dovrebbero iniziare presto. Una volta completato, creerà un nuovo polo di quartiere nella zona ovest di Zurigo, rispondendo sia alle necessità di infrastrutture sportive che all’offerta abitativa. La componente abitativa è significativa – una delle torri sarà destinata principalmente ad alloggi cooperativi/non-profit, aiutando la città ad avvicinarsi ai suoi obiettivi di edilizia a prezzi accessibili swissinfo.ch. Sebbene i ricorsi legali abbiano ritardato i tempi (il progetto ha subito numerosi “stop-and-go” a causa dell’opposizione di alcuni gruppi) coliseum-online.com swissinfo.ch, ci si aspetta generalmente che Ensemble vada comunque avanti, consegnando uno stadio moderno entro la metà/fine degli anni 2020 e nuovi appartamenti tanto necessari.

Nel centro città, il grande progetto Europaallee (una riqualificazione delle ex aree ferroviarie adiacenti alla Stazione Centrale di Zurigo) ha recentemente concluso le sue fasi finali. Nell’ultimo decennio, Europaallee ha fornito nuovi uffici (incluso il grande campus di Google), centinaia di appartamenti, un campus universitario e passeggiate commerciali – ampliando di fatto il centro cittadino. Il suo completamento tra il 2020 e il 2021 significa che non restano più grandi aree vuote nel cuore di Zurigo. Ora l’attenzione si concentra su piccoli interventi di infill e su aree industriali dismesse. Ad esempio, a Oerlikon sono in corso sviluppi in aree come il Centro (riqualificazione del centro di Oerlikon) e il grattacielo Andreasturm inaugurato nel 2018, affiancato da altre torri come la Franklin Tower, e ne sono previste altre nei dintorni della stazione di Oerlikon. Nel nord di Zurigo, sono in fase di elaborazione i piani per un nuovo parco dell’innovazione vicino a Dübendorf (appena fuori città), che includerà strutture di ricerca e sviluppo e forse anche alloggi – sfruttando la vicinanza all’ETH e all’università.

I pianificatori di Zurigo pongono inoltre l’accento sulla riqualificazione urbana sostenibile. Molti siti industriali più vecchi nell’area metropolitana sono destinati a essere trasformati in zone a uso misto. Ad esempio, nei sobborghi: l’area di Dietikon ospita un grande progetto che trasforma una vecchia zona industriale in un quartiere residenziale con migliaia di unità, andando così a ridurre indirettamente la pressione abitativa della città di Zurigo. All’interno della città, la riqualificazione urbana nei Kreis 4 e 5 (Langstrasse e Zurigo Ovest) prosegue, guidata da piani per aggiungere cortili verdi e spazi comunitari accanto ai nuovi edifici investropa.com. Il piano regolatore della città per il 2040 si concentra sull’“Innenentwicklung” – sviluppo interno – ovvero densificare all’interno dell’impronta urbana esistente anziché espandersi. Ciò comporta la riallocazione urbanistica di alcune aree servite dai trasporti pubblici per edifici più alti e l’incoraggiamento di grattacieli a uso misto in zone designate (ad esempio, saranno consentiti più grattacieli nei pressi di Altstetten e Oerlikon). Tuttavia, Zurigo bilancia queste scelte con rigidi standard di progettazione e salvaguardia ambientale per preservare il carattere della città.

Infrastrutture e pianificazione urbana: Un’altra iniziativa importante è l’impegno di Zurigo per la Società a 2000 Watt e gli obiettivi climatici. La città sta lanciando programmi per riqualificare gli edifici in termini di efficienza energetica, espandere le reti di teleriscaldamento (spesso utilizzando l’acqua del lago o il calore di scarto) e richiedere pannelli solari sui nuovi edifici secondo la nuova legge federale pv-magazine.com. Questa spinta verso infrastrutture verdi significa che gli sviluppatori spesso devono integrare fotovoltaico, tetti verdi ed efficienti impianti HVAC nei progetti – aumentando i costi iniziali ma migliorando la sostenibilità a lungo termine. Il risultato è una città che rimane altamente vivibile, a bassa inquinamento e resiliente al clima, il che a sua volta mantiene elevato il valore immobiliare.

Anche le politiche urbanistiche si stanno evolvendo. La città ha annunciato piani per proteggere spazi per l’edilizia abitativa senza scopo di lucro – ad esempio, riservando alcuni terreni pubblici alle cooperative e scrivendo regole urbanistiche che incentivino unità accessibili nei nuovi progetti. Un obiettivo rilevante fissato dagli elettori è quello di arrivare ad avere un terzo dell’intero patrimonio abitativo di proprietà di cooperative o altri enti senza scopo di lucro entro il 2050 digitalcollection.zhaw.ch. Questo sta spingendo la città a fornire terreni e condizioni vantaggiose per tali sviluppi (ad esempio il complesso cooperativo “Mehr Als Wohnen” nell’Hunziker Areal, completato qualche anno fa, è un modello da replicare). Inoltre, regolamentazioni sugli affitti a breve termine (Airbnb) sono state discusse come mezzo per garantire che gli alloggi siano utilizzati per i bisogni locali – Zurigo sta valutando limiti per l’affitto ad uso turistico di appartamenti per evitare che vengano sottratti al mercato residenziale a lungo termine, anche se al momento non vi è ancora una legge restrittiva in vigore.

In sintesi, l’infrastruttura e il piano di sviluppo di Zurigo sono orientati verso una crescita intelligente: espandere la capacità dei trasporti, sbloccare nuove abitazioni in aree sottoutilizzate e migliorare gli spazi verdi e pubblici della città. Progetti come lo stadio Hardturm, il tunnel di Schwamendingen e le nuove linee di tram sono emblematici dell’approccio di Zurigo: investire in miglioramenti che servano a molteplici obiettivi (abitazione, mobilità, ambiente). Questi sforzi dovrebbero aiutare Zurigo a rimanere altamente competitiva e vivibile, il che a sua volta sostiene la forza del mercato immobiliare. Le sfide, naturalmente, sono molte (dall’opposizione NIMBY ai complessi processi di approvazione svizzeri), ma il track record della città mostra un progresso graduale e guidato dal consenso. Per investitori e residenti, questi sviluppi significano migliore connettività, più opportunità abitative in determinate aree e un’evoluzione continua del paesaggio urbano di Zurigo nel prossimo decennio.

Ambiente Normativo: Tasse, Regole sulla Proprietà & Codici Edilizi

Il settore immobiliare di Zurigo opera all’interno del quadro normativo svizzero stabile ma in evoluzione, che copre tutto, dalle tasse alle regole per acquirenti stranieri e ai mandati di sostenibilità. Ecco gli aspetti chiave e le modifiche previste per il 2025:

Normative sulla proprietà straniera – Lex Koller: Forse la regolamentazione più distintiva è la legge Lex Koller, che limita l’acquisto di immobili residenziali in Svizzera da parte di cittadini stranieri.

Nella città di Zurigo, questo significa che gli stranieri non residenti non possono acquistare case o appartamenti come investimenti o proprietà per le vacanze.Solo i residenti (inclusi i cittadini stranieri con permesso di soggiorno svizzero) sono trattati come locali nell’acquisto di proprietà jacquemoudstanislas.ch.Ci sono alcune eccezioni, ad esempio.gli stranieri possono acquistare determinate case vacanza in aree turistiche o acquisire una partecipazione significativa in un fondo/società immobiliare svizzera quotata (possesso indiretto) senza problemi jacquemoudstanislas.ch.Anche gli immobili commerciali sono esenti, quindi società o individui stranieri possono liberamente acquistare uffici, negozi, hotel, ecc.Queste regole hanno storicamente tenuto sotto controllo la speculazione internazionale nel settore immobiliare svizzero e hanno garantito che il mercato non fosse dominato da acquirenti stranieri (come avviene in alcune altre città globali).Tuttavia, sono in arrivo dei cambiamenti: il Consiglio federale (governo svizzero) a marzo 2025 ha annunciato l’intenzione di inasprire ulteriormente la Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Tra le riforme proposte, gli stranieri che vivono in Svizzera potrebbero essere obbligati a vendere la loro casa se si trasferiscono (chiudendo così una scappatoia legale) e, cosa fondamentale, l’attuale esenzione per l’acquisto di azioni in società immobiliari verrebbe eliminata jacquemoudstanislas.ch.Ciò significa che gli investitori stranieri avrebbero bisogno di un’autorizzazione anche solo per investire indirettamente tramite una società immobiliare quotata o un fondo, un cambiamento significativo.Proposto anche: agli acquirenti stranieri di immobili commerciali sarebbe consentito l’acquisto solo per uso personale; non potrebbero acquistare esclusivamente per affittare jacquemoudstanislas.ch.Queste misure mirano a raffreddare la domanda e affrontare la carenza di alloggi in Svizzera (parte di una strategia più ampia legata alle preoccupazioni per la crescita della popolazione) jacquemoudstanislas.ch.È importante notare che queste non sono ancora legge: è in preparazione una bozza per il dibattito parlamentare e si prevede una forte opposizione da parte di gruppi imprenditoriali e immobiliari jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Se tali regole rigorose dovessero alla fine essere approvate (il che è incerto), ciò potrebbe segnare un cambiamento importante nell’ambiente legale per gli investimenti esteri, potenzialmente riducendo alcuni afflussi di capitale straniero.Nel frattempo, per il 2025, lo status quo rimane: gli acquirenti stranieri svolgono un ruolo diretto limitato nel mercato immobiliare di Zurigo, ma sono attivi negli investimenti commerciali e indiretti.Chiunque desideri investire dall’estero dovrebbe tenersi aggiornato sul dibattito sulla riforma della Lex Koller, poiché potrebbe modificare le modalità di investimento nel prossimo futuro.Tasse sulla proprietà e costi di possesso della casa: Il sistema fiscale svizzero è generalmente favorevole ai proprietari di immobili, anche se presenta alcune caratteristiche uniche. Non esiste nessuna imposta federale sulle plusvalenze sulle vendite di immobili privati detenuti a lungo termine, ma il Canton Zurigo (come la maggior parte dei cantoni) applica una propria imposta sulle plusvalenze immobiliari sulla vendita di immobili, di solito su una scala progressiva (tassa più alta se si vende entro pochi anni dall’acquisto, per incentivare la detenzione a lungo termine). Zurigo prevede anche una tassa di trasferimento immobiliare (circa l’1% del prezzo) e spese notarili/catastali sulle transazioni practiceguides.chambers.com. I proprietari pagano un imposta patrimoniale annuale sul valore della loro proprietà e, cosa importante, la Svizzera impone una tassa sul “valore locativo” sulle abitazioni occupate dai proprietari – in pratica, tassando i proprietari come se avessero un reddito da affitto vivendo nella propria casa zug4you.ch. Molti proprietari hanno da tempo espresso il loro malcontento verso questa tassa sul valore locativo e ci sono state richieste per riformarla o abolirla. Infatti, sono in corso discussioni a Berna su abolire la tassa sul valore locativo, il che potrebbe essere accompagnato dall’eliminazione della deduzione degli interessi ipotecari per compensare gli effetti ubs.com. Se questa riforma venisse approvata nei prossimi anni, cambierebbe i calcoli per i proprietari (potenzialmente aumentando le tasse nette per chi ha già estinto il mutuo, ma rimuovendo un disincentivo all’acquisto). Al 2025, nessuna decisione finale – ma è un tema da monitorare. Nota positiva per i proprietari, l’inflazione in Svizzera è diminuita e il tasso ipotecario di riferimento (che influenza gli aumenti di affitto consentiti) è rimasto stabile nel 2024 swissmarketplace.group, quindi i costi come interessi ipotecari e manutenzione indicizzata all’inflazione si sono stabilizzati. Per gli investitori, il reddito da locazione è tassato come reddito ordinario (dopo la deduzione delle spese), e gli investitori societari beneficiano di aliquote fiscali svizzere relativamente basse per le imprese (circa il 19% a Zurigo, destinata a diminuire leggermente grazie alle riforme fiscali nazionali in linea con i minimi OCSE). Nel complesso, le leggi fiscali sugli immobili sono prevedibili e moderate, con aggiustamenti graduali piuttosto che cambiamenti improvvisi – uno dei motivi per cui il clima d’investimento resta interessante.

Protezione degli inquilini e regolamentazione degli affitti: Zurigo, come tutta la Svizzera, ha un regime favorevole agli inquilini. Circa il 55-60% delle famiglie svizzere vive in affitto (percentuale ancora più alta nella città di Zurigo), quindi le leggi trovano un equilibrio ma tendono a proteggere gli affittuari. Gli affitti possono essere aumentati solo in determinate condizioni – per esempio, se aumenta il tasso d’interesse di riferimento nazionale, per l’inflazione o per ristrutturazioni che aumentano il valore dell’immobile. Nel 2023, i proprietari hanno avuto una rara opportunità di aumentare gli affitti perché il tasso di riferimento dei mutui è stato alzato due volte (dall’1,25% all’1,5%), contribuendo ai forti rincari di quell’anno swissmarketplace.group. Nel 2024, il tasso è rimasto stabile e non ci sono stati nuovi shock sui costi come quello dei carburanti, quindi la crescita degli affitti è rallentata al ~4-5% swissmarketplace.group. Se il recente taglio dei tassi da parte della BNS dovesse eventualmente portare a una diminuzione del tasso di riferimento, alcuni inquilini potrebbero persino chiedere una riduzione del canone (anche se di solito c’è un certo ritardo). Le protezioni contro lo sfratto in Svizzera sono forti: gli inquilini con contratti di lunga durata possono essere sfrattati solo per motivi limitati, come l’uso personale da parte del proprietario, e comunque con un ampio preavviso. Esiste anche un sistema che permette agli inquilini di contestare in tribunale aumenti d’affitto eccessivi o affitti iniziali “abusivamente alti”, data la bassa disponibilità di alloggi sfitti. Il governo cittadino di Zurigo monitora la situazione degli alloggi a prezzi accessibili e sta valutando se siano necessarie misure aggiuntive (come il controllo degli affitti o maggiori sussidi) in caso di peggioramento della crisi abitativa. Al 2025, non sono state introdotte nuove leggi sul controllo degli affitti oltre all’attuale quadro federale, ma è un tema politico da tenere d’occhio, soprattutto perché i gruppi di inquilini hanno organizzato proteste contro i forti aumenti degli affitti e gli sfratti (ad esempio la protesta degli edifici “Sugus” alla fine del 2024 swissinfo.ch). Gli investitori dovrebbero tener conto che gli aumenti degli affitti sono regolamentati e la pressione politica per limitare improvvisi rincari sta crescendo a causa della carenza di offerta.

Regolamenti edilizi verdi e norme urbanistiche: Zurigo e la Svizzera stanno avanzando nelle normative ambientali per il settore immobiliare. Nel giugno 2024, gli svizzeri hanno approvato a larga maggioranza una nuova legge per accelerare l’adozione delle energie rinnovabili pv-magazine.com. Un obbligo chiave: tutte le nuove costruzioni superiori a 300 m² dovranno installare pannelli solari su tetti o facciate dal 2025 pv-magazine.com. Il Cantone di Zurigo può anche estendere tale obbligo agli edifici più piccoli. Questo rende di fatto l’integrazione dell’energia solare una prassi standard per le nuove costruzioni. Inoltre, molti cantoni (incluso Zurigo) hanno introdotto regole che i nuovi impianti di riscaldamento non possono essere a olio o a gas: devono essere rinnovabili (pompa di calore, solare termico, ecc.) o almeno rispettare standard a basse emissioni, soprattutto nelle nuove costruzioni e ristrutturazioni. La città di Zurigo incentiva la certificazione Minergie (un marchio svizzero di edilizia sostenibile) per le nuove costruzioni; pur non essendo obbligatoria, molti sviluppatori vi aderiscono per semplificare l’iter di approvazione dei permessi e attrarre acquirenti attenti all’ambiente. I regolamenti edilizi impongono anche alti standard di isolamento, finestre triplo vetro e altre misure di efficienza energetica in linea con l’obiettivo svizzero di ridurre le emissioni del settore edilizio. Per gli sviluppatori, questo comporta costi di costruzione leggermente superiori, ma anche edifici svizzeri nuovi di altissimo livello in termini di efficienza. Nei prossimi anni è atteso un crescente ammodernamento degli edifici esistenti per soddisfare questi standard – potenzialmente tramite incentivi statali o obblighi in caso di grandi ristrutturazioni.

Sul fronte urbanistico, i pianificatori urbani di Zurigo affrontano la sfida di creare più alloggi e uffici senza espandere il territorio. Le norme urbanistiche sono state riviste per consentire maggiore densità in alcune zone: per esempio, le aree intorno alle stazioni ferroviarie o ai nodi di trasporto pubblico sono state oggetto di “upzoning” per ammettere edifici di media o alta altezza laddove prima vi era il limite a poche altezze. La città adotta anche strategie di “Innenentwicklung” – conversione di zone commerciali sottoutilizzate in residenziali, suddivisione di appartamenti sovradimensionati in unità più piccole, ecc. Un’iniziativa urbanistica rilevante è la designazione delle zone per edifici alti: Zurigo ha aree specifiche dove è permesso costruire edifici alti (oltre 40 m), come alcune zone di Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) e vicino ad Altstetten, mentre il centro storico e il lungolago hanno limiti di altezza molto severi. Questo approccio mira a concentrare gli edifici più alti dove le infrastrutture possono sostenerli e a preservare le visuali della città (come la famosa vista sulle Alpi).

Un altro aspetto normativo è la quota di alloggi accessibili/cooperative nei nuovi grandi progetti. Spesso la città negozia affinché una porzione delle unità in grandi sviluppi venga venduta ad associazioni abitative senza scopo di lucro oppure offerta in affitto a prezzi inferiori al mercato per un determinato periodo. Questo fa parte dell’obiettivo di raggiungere 1/3 di alloggi senza scopo di lucro digitalcollection.zhaw.ch. Finora, Zurigo si attesta intorno al 25% di alloggi cooperativi o non profit, quindi si prevede che l’attenzione per queste soluzioni aumenterà progressivamente.

In sintesi, l’ambiente normativo di Zurigo nel 2025 può essere caratterizzato come stabile ma soggetto a tendenze di maggiore interventismo per affrontare le preoccupazioni abitative e climatiche. Le tasse rimangono relativamente basse e prevedibili. Le regole per gli acquirenti stranieri sono rigide e potrebbero diventare ancora più restrittive, anche se gli investitori commerciali trovano ancora margini di manovra. Le normative verdi stanno aumentando, rendendo obbligatorie le pratiche di edilizia sostenibile. E le misure per l’accessibilità abitativa – dalle tutele per gli inquilini alla promozione delle cooperative – si stanno espandendo gradualmente per contrastare gli squilibri del mercato. Per gli stakeholder, rimanere conformi significa impegnarsi con queste politiche: ad esempio, pianificare installazioni solari sin dall’inizio, oppure strutturare gli investimenti in linea con le regole della Lex Koller. Sebbene tali regolamentazioni aggiungano complessità, contribuiscono anche all’attrattiva a lungo termine di Zurigo – garantendo uno sviluppo sostenibile, limitando le bolle speculative e mantenendo l’elevata qualità della vita in città, che in ultima analisi sostiene i valori immobiliari.

Rischi e sfide di mercato

Nonostante le prospettive generalmente ottimistiche di Zurigo, diversi rischi e sfide potrebbero influire sul mercato immobiliare nel 2025 e negli anni a venire. Investitori e osservatori dovrebbero tenere presenti questi fattori:

  • Rischi dei tassi d’interesse e di finanziamento: Dopo anni di tassi d’interesse ultra bassi che hanno alimentato la crescita dei prezzi, il contesto è cambiato. Nel 2022–2023, la Banca Nazionale Svizzera ha aumentato in modo aggressivo i tassi, passando da livelli negativi fino all’1,75%, raffreddando così parzialmente il mercato. Entro il 2025, l’inflazione si era attenuata e la BNS aveva optato per un piccolo taglio dei tassi investropa.com, ma il rischio rimane che i tassi possano salire nuovamente se l’inflazione dovesse impennarsi o cambiassero le condizioni globali. L’aumento dei tassi d’interesse inciderebbe direttamente sul mercato immobiliare svizzero rendendo i mutui più costosi e riducendo l’accessibilità per gli acquirenti, con la possibilità di smorzare la domanda investropa.com. Considerando quanto sono elevati i prezzi a Zurigo, essi sono molto sensibili ai costi di finanziamento – un aumento significativo dei tassi potrebbe escludere dal mercato alcuni potenziali acquirenti e portare a una stagnazione o addirittura a un’inversione della crescita dei prezzi nei segmenti più surriscaldati. Inoltre, le banche hanno irrigidito i criteri di concessione del credito (in parte a causa delle normative Basel III dal 2025, che richiedono buffer di capitale più elevati foxstone.ch). I mutuatari ora devono rispettare limiti rigorosi (max ~80% loan-to-value e severe prove di stress con tassi al 5%), il che può limitare gli investitori fortemente indebitati. Sebbene il consenso attuale preveda una traiettoria stabile o in lieve discesa dei tassi (con l’inflazione svizzera intorno solo allo 0,7% engelvoelkers.com), qualsiasi sorpresa inflazionistica al rialzo o shock finanziario potrebbe cambiare lo scenario. Questa incertezza sui tassi d’interesse è un fattore di rischio fondamentale da monitorare.
  • Incertezza macroeconomica e geopolitica: Il mercato immobiliare di Zurigo dipende dalla salute economica generale della Svizzera e dalla stabilità globale. Le incertezze economiche – come una potenziale recessione globale o europea – rappresentano un rischio investropa.com. Ad esempio, se una crisi colpisse il settore bancario o tecnologico, Zurigo potrebbe assistere a perdite di posti di lavoro o a una riduzione dell’espansione, indebolendo la domanda sia di uffici che di abitazioni. La città non è immune agli eventi globali: la guerra in Ucraina, le crisi energetiche o altre tensioni geopolitiche possono avere ripercussioni. Il governo svizzero ha sottolineato chiaramente che la situazione geopolitica tesa (guerra in Ucraina, conflitti in Medio Oriente) rimane un rischio latente per il commercio internazionale e i prezzi dell’energia, che potrebbero avere un impatto negativo sull’economia svizzera engelvoelkers.com. Un aumento dei prezzi di petrolio/gas, ad esempio, potrebbe riaccendere l’inflazione e mettere sotto pressione consumatori e imprese. Inoltre, le fluttuazioni valutarie (un franco svizzero molto forte) possono danneggiare le esportazioni svizzere e i profitti aziendali, influenzando indirettamente l’occupazione degli uffici e la domanda abitativa dei dipendenti trasferiti dalle aziende. Un altro fattore macro è la politica migratoria: la crescita demografica della Svizzera (che sostiene il fabbisogno abitativo) potrebbe rallentare se le forze politiche riuscissero a limitare l’immigrazione. L’iniziativa dell’UDC menzionata, che punta a limitare la popolazione a 10 milioni, è estrema, ma indica la pressione politica per frenare la crescita jacquemoudstanislas.ch. Se l’immigrazione fosse drasticamente ridotta, la domanda abitativa potrebbe attenuarsi nel lungo periodo. In generale, sebbene l’economia svizzera sia attualmente stabile, scenari di recessione globale o di crisi rappresentano un rischio al ribasso in cui le vacanze immobiliari potrebbero aumentare e i prezzi subire una correzione.
  • Bolla immobiliare e preoccupazioni sull’accessibilità: Anni di aumenti dei prezzi hanno sollevato la domanda: Zurigo è in una bolla immobiliare? Secondo alcune misure, sì – è tra le città con alto rischio di bolla. L’UBS Global Real Estate Bubble Index nel 2023 ha ancora collocato Zurigo nella categoria “rischio bolla”, una delle sole due città a livello globale (insieme a Tokyo) a questo livello ubs.com mattgul.com. I prezzi delle case rispetto ai redditi e agli affitti sono molto elevati. Se i tassi d’interesse dovessero salire o se la domanda calasse, le valutazioni elevate di Zurigo potrebbero essere soggette a una correzione. Le autorità di regolamentazione ne sono consapevoli; la Banca Nazionale Svizzera ha riattivato negli ultimi anni un buffer anticiclico per frenare l’eccessivo ricorso ai mutui. Gli analisti di UBS attualmente classificano il rischio bolla come “moderato” (in calo da estremo) grazie al leggero rallentamento della crescita dei prezzi investropa.com, ma il rischio non è svanito. L’accessibilità per i residenti è al limite – le famiglie della classe media faticano a comprare anche appartamenti modesti, sollevando questioni sociali e politiche. Si fa sempre più strada l’idea che il mercato immobiliare sia insostenibilmente caro, e se sempre più persone dovessero lasciare la città perché non possono permettersi un alloggio, la domanda potrebbe diminuire. Inoltre, le bolle spesso finiscono non solo per i cambiamenti nei tassi, ma anche per un cambio di sentimento tra gli acquirenti. Se gli acquirenti credono che i prezzi abbiano raggiunto il picco, anche solo temporaneamente, la psicologia potrebbe ribaltarsi a favore dei compratori. Nonostante al momento non vi siano segnali di un brusco cambio di sentiment (data la carenza continua), il rischio di stagnazione o lieve correzione nei segmenti sopravvalutati (come i condomini di lusso o gli appartamenti d’investimento con rendimenti molto bassi) è presente.
  • Sfide nella costruzione e fornitura: Ironia della sorte, una delle maggiori sfide del mercato è il rovescio della medaglia della carenza: non viene immessa sul mercato abbastanza nuova offerta abitativa. Questo è un rischio perché, se la carenza persiste o peggiora, potrebbe ostacolare la crescita economica (le aziende potrebbero avere difficoltà a reclutare talenti se la disponibilità di alloggi è troppo scarsa o costosa) e portare a un maggiore intervento statale. Costruire di più a Zurigo non è facile: alti costi di costruzione, carenza di manodopera nell’edilizia, lunghi iter autorizzativi e opposizione di comitati locali rallentano lo sviluppo. Nel 2024, la costruzione di abitazioni era a un punto basso e, nonostante ci siano sforzi per rilanciarla, c’è il rischio che non vengano costruite abbastanza case per soddisfare la domanda, perpetuando la crisi. Per il settore commerciale, la costruzione di nuovi uffici è crollata jll.com, il che potrebbe essere positivo per i proprietari già esistenti nel breve periodo, ma significa anche meno spazi moderni per attrarre nuove aziende nel lungo termine. L’inflazione dei costi nei materiali da costruzione è un’altra sfida: sebbene si sia attenuata nel 2024, i forti aumenti precedenti di acciaio, legname, ecc. hanno reso i progetti più costosi, inducendo a sospenderne alcuni. Se si dovesse verificare una nuova ondata di inflazione globale, potrebbe ulteriormente mettere a rischio i progetti in sviluppo.
  • Rischi normativi e politici: Cambiamenti nelle leggi e nelle normative rappresentano un’altra serie di sfide. Ad esempio, il proposto inasprimento della Lex Koller menzionato in precedenza potrebbe scoraggiare alcuni investimenti esteri se attuato, riducendo potenzialmente l’afflusso di capitali in certi segmenti (ad esempio, il finanziamento di sviluppi tramite investitori stranieri potrebbe diventare più difficile). Pur mirando a raffreddare i prezzi, potrebbe avere effetti collaterali come una minore liquidità nel mercato immobiliare jacquemoudstanislas.ch. Sul fronte interno, esiste anche il rischio politico di iniziative popolari o cambiamenti di politica. La democrazia diretta svizzera consente agli elettori di proporre (e spesso approvare) iniziative che incidono sull’immobiliare – da tetti agli affitti a tasse sugli alloggi sfitti fino a limiti rigidi di zonizzazione. Attualmente è forte la richiesta di maggiori tutele per gli inquilini a causa della carenza di abitazioni. Se i canoni continuano ad aumentare, è possibile che ci sia una spinta populista verso nuove misure di controllo sugli affitti o limiti più severi sugli sfratti per ristrutturazioni, ecc. Queste regole potrebbero incidere sui rendimenti degli investitori. D’altra parte, il rischio è che un sentimento politico anti-crescita limiti lo sviluppo (ad esempio, se cresce la resistenza pubblica a una maggiore densità, costruire le abitazioni di cui Zurigo ha bisogno potrebbe diventare ancora più difficile). La bocciatura di alcuni progetti in recenti referendum in Svizzera (non a Zurigo, ma ad esempio l’iniziativa di Ginevra per limitare l’edificazione) mostra questa tensione. Il governo cittadino di Zurigo è generalmente favorevole allo sviluppo (guidato da pragmatici che vedono la necessità di nuove abitazioni), ma i venti politici possono cambiare.
  • Inflazione e costi operativi: Sebbene la Svizzera goda attualmente di una bassa inflazione (~1-2%), un ritorno dell’inflazione aumenterebbe i costi operativi degli edifici (energia, manutenzione, imposte immobiliari indicizzate ai valori) e potenzialmente i tassi di interesse, comprimendo i flussi di cassa dei proprietari. Per gli immobili commerciali, un’alta inflazione potrebbe danneggiare commercianti e inquilini di uffici, rendendo più difficili gli aumenti dei canoni di locazione. Al contrario, un’inflazione moderata può favorire gli investitori finanziati a debito erodendo il valore del debito, ma in Svizzera molti investitori hanno una forte componente di capitale proprio. Inoltre, i costi della transizione energetica potrebbero essere significativi – riqualificare edifici vecchi con pannelli solari, nuovi sistemi di riscaldamento, ecc., richiede capitale. Anche se spesso si ripaga nel tempo, nel frattempo rappresenta una sfida finanziaria soprattutto per i piccoli proprietari.

In sostanza, il mercato immobiliare di Zurigo non è privo di vulnerabilità. Si regge su fondamenta molto solide (alta domanda, bassa offerta, stabilità economica), ma rischi come recessioni economiche, variazioni dei tassi d’interesse e cambiamenti normativi potrebbero raffreddare il fervore del mercato. Gli operatori dovrebbero adottare un ottimismo cauto: le prospettive sono di crescita continua, ma scenari come una recessione globale o drastici cambiamenti politici potrebbero modificarne la traiettoria. È significativo che istituzioni come UBS monitorano Zurigo come potenziale bolla mattgul.com – un promemoria a non essere compiacenti. Detto ciò, Zurigo ha storicamente superato bene gli shock – anche durante la crisi finanziaria del 2008, i prezzi si sono limitati a una breve pausa. Il fascino duraturo della città come centro finanziario e città vivibile offre una certa protezione. Tuttavia, andando avanti, affrontare la crisi dell’accessibilità e aumentare l’offerta abitativa sarà cruciale per mitigare il malcontento sociale e garantire che il mercato immobiliare di Zurigo non si surriscaldi fino al punto di rottura. Il delicato equilibrio tra mantenere il mercato appetibile per gli investitori e rispondere alle esigenze dei residenti definirà la politica e il profilo di rischio nei prossimi anni.

Fonti:

Marcin Frąckiewicz

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