Boom of Bubbel? Binnenkijken in de Rode-Hete Vastgoedmarkt van Zürich 2025 & Verder

Retailsector – Topwinkelen blijft sterk

Winkelvastgoed in Zürich heeft zich opmerkelijk veerkrachtig getoond. Sterker nog, de belangrijkste winkelstraat van de stad, de Bahnhofstrasse, blijft een van de duurste winkelgebieden ter wereld. Tophuren voor winkelpanden aan de hoofdstraat zijn sinds 2020 met meer dan 20% gestegen en bereikten eind 2024 ongeveer CHF 10.250 per m² per jaar jll.com. Daarmee staat de belangrijkste straat van Zürich qua winkelhuurprijzen in Europa alleen achter Parijs en Londen jll.com. Zulke hoge huren weerspiegelen de intense vraag van luxe merken en retailers naar schaarse winkelpanden. De leegstand op de Bahnhofstrasse is praktisch 0% jll.com – elke beschikbare winkel wordt direct genomen. De afgelopen jaren hebben verschillende wereldmerken gekozen voor grotere flagshipstores of de straat juist betreden, waardoor de bezetting volledig blijft. De status van Zürich als welvarende wereldstad ondersteunt dit: het leidt Europa in koopkracht per hoofd van de bevolking, wat de detailhandelsbestedingen sterk ondersteunt jll.com. Constante stromen toeristen, zakenreizigers en vermogende inwoners garanderen voortdurende verkoop in luxe boetieks, horloges/sieraden en high-end mode. Zelfs nu e-commerce groeit, blijft de ervaring en prestige van een vestiging aan de Bahnhofstrasse onvervangbaar voor winkeliers. Het verhaal is vergelijkbaar in andere toonaangevende gebieden zoals de Oude Stad en de boetiekdistricten van Seefeld – de vraag is gezond en de leegstand minimaal.

Dat gezegd hebbende, zien secundaire winkelgebieden een meer genuanceerd beeld. Sommige zijstraten en minder centrale winkelcentra hebben zich na COVID opnieuw moeten positioneren, en retailers in het middensegment zijn zich bewust van de online concurrentie. De totale voetgangersstroom in Zürich herstelde zich met de terugkeer van toeristen en kantoormedewerkers, maar consumenten verwachten nu meer dan alleen winkels – succesvolle winkelplekken bieden ervaringen (cafés, evenementen) en gemak. Toch doet de retailsector in Zürich het relatief goed vergeleken met veel andere steden. Het consumentenvertrouwen wordt ondersteund door de lage inflatie en stijgende lonen in Zwitserland, en de werkloosheid is erg laag. Verhuurders van toplocaties realiseerden recordhuren in 2024 jll.com, wat wijst op sterk vertrouwen van retailers in fysieke winkelpanden hier. Daardoor blijven investeerders geïnteresseerd in eersteklas winkelvastgoed, dat een stabiel inkomen biedt (hoewel het rendement laag is gezien het prijsniveau). Vooruitkijkend zal de retailprestaties waarschijnlijk per segment uiteenlopen: ultra-prime blijft floreren, terwijl zwakkere locaties moeten innoveren. Als het toerisme uit Azië en de VS de komende jaren groeit, zal dit het centrale winkelaanbod verder versterken. Omgekeerd kan elke daling van de consumentenbestedingen of nieuwe e-commerce gewoonten druk zetten op de minder gunstig gelegen winkels. Voor nu is winkelvastgoed in Zürich een verhaal van kracht aan de top – “Locatie, locatie, locatie” blijft gelden, met de Bahnhofstrasse die wereldwijd tot de duurste winkelstraten behoort en geen leegstand kent door onverminderde vraag jll.com.

Industrieel & Logistiek – Hoge vraag, beperkt aanbod

Het segment industrieel en logistiek vastgoed in de regio Zürich (en in heel Zwitserland) kent een sterke vraag en een dalende leegstand. In 2023 is het leegstandspercentage voor belegbaar logistiek vastgoed landelijk gedaald tot ongeveer 5,1%, ten opzichte van 7,7% in 2019 jll.com. Met andere woorden, opslagplaatsen en distributiecentra zijn steeds meer bezet, dankzij de opkomst van e-commerce, herstructurering van de toeleveringsketen en bedrijven die grotere voorraden aanhouden. De geografie van de Zwitserse logistiek concentreert zich langs belangrijke transportcorridors – een groot deel van de faciliteiten bevindt zich in de driehoek Basel–Zürich–Solothurn en rond grote stedelijke gebieden jll.com. Zürich, gelegen op het kruispunt van snelwegen en dicht bij het vliegveld, is een belangrijk logistiek knooppunt, maar ook ruimtebeperkt. Veel industrieterreinen zijn herontwikkeld tot kantoren of woningen (vooral in de stad Zürich), wat het aanbod aan nieuwe opslagplaatsen beperkt. Veel bestaande opslagplaatsen zijn ouder en niet volledig geschikt voor moderne behoeften (zoals lagere vrije hoogtes, minder laaddocks) jll.com, waardoor grade A logistiek vastgoed uiterst schaars is.

Huren voor logistieke/industriële ruimte in de regio Zürich variëren doorgaans van ongeveer CHF 85 tot 140 per m² per jaar, afhankelijk van grootte en locatie jll.com. Deze huren zijn relatief hoog in vergelijking met internationale normen (wat de hoge Zwitserse grond- en bouwkosten weerspiegelt). De huurontwikkeling is matig maar gestaag, omdat de leegstand afneemt. Investeerders tonen steeds meer interesse in deze activaklasse vanwege de stabiele inkomsten en groeipotentie – de rendementen op logistiek vastgoed zijn in Zwitserland laag (~4–5%), maar iets hoger dan die van topkantoren. Opvallend is dat het merendeel van het logistiek vastgoed in Zwitserland in eigen gebruik is (bedrijven bezitten hun magazijnen) jll.com. Slechts ongeveer 300 logistieke panden in het hele land zijn verhuurde beleggingsobjecten jll.com. Dit draagt bij aan de illiquiditeit en exclusiviteit van de sector. De weinige beleggingswaardige magazijnen die op de markt komen, trekken veel concurrentie, waaronder ook buitenlandse institutionele kopers, aangetrokken door de Zwitserse stabiliteit.

Voor de komende jaren wordt verwacht dat de logistieke ontwikkeling beperkt zal blijven. Geschikte grond rond Zürich voor nieuwe distributiecentra is schaars en streng gereguleerd. Toch worden sommige industrieterreinen aan de stadsrand en langs de A1 geïntensiveerd – oudere locaties kunnen multi-level logistieke faciliteiten krijgen of worden onderverdeeld voor stedelijke “last-mile” distributie. De trend van nearshoring (meer voorraadopslag binnen Zwitserland) en de boom in online winkelen zullen de vraag naar moderne logistieke ruimte hoog houden. Daardoor zou de leegstand verder kunnen dalen en de huren kunnen licht stijgen, vooral voor eersteklas magazijnen. Een uitdaging is het renoveren van verouderde panden – veel oudere industriële gebouwen voldoen niet aan de huidige logistieke eisen jll.com. Creatieve oplossingen zoals het ombouwen van delen tot self-storage of KMO-units worden geprobeerd om leegstand te verminderen jll.com. Over het geheel genomen is het vooruitzicht voor industrieel vastgoed in Zürich positief, gekenmerkt door schaarste en stevige vraag. Deze niche haalt misschien niet de voorpagina’s zoals woningen of kantoren in Zürich, maar biedt opkomende kansen voor investeerders die door de regelgeving weten te navigeren en geschikte panden vinden – de fundamenten van lage leegstand en stabiele huurvraag zijn duidelijk aanwezig jll.com.

Investeringsvooruitzicht: rendementen, buitenlandse interesse & kansen

Buitenlandse investeringen en regelgeving: Het is belangrijk om op te merken dat Zwitserland strikte regels (Lex Koller) hanteert die het buitenlandse eigendom van residentieel vastgoed beperken.

Niet-ingezeten buitenlanders kunnen over het algemeen geen huizen kopen in Zürich (behalve in zeldzame gevallen of via bepaalde vrijgestelde structuren) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Buitenlanders kunnen vrij investeren in commercieel vastgoed, en tot nu toe konden ze ook zonder beperking aandelen kopen in Zwitserse vastgoedmaatschappijen of -fondsen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Hierdoor heeft buitenlands institutioneel kapitaal indirect de markt van Zürich kunnen betreden.Er is wereldwijd aanzienlijke interesse – staatsinvesteringsfondsen, wereldwijde vastgoedfondsen (REITs) en particuliere investeerders hebben geld gestoken in Zwitserse vastgoedfondsen, ontwikkelingsprojecten en de acquisitie van commerciële activa.Bijvoorbeeld, de prestigieuze kantoorgebouwen en winkelpanden in Zürich worden vaak begeerd door Duitse fondsen of investeerders uit het Midden-Oosten.Vooruitkijkend zou het regelgevend landschap echter kunnen aanscherpen.In maart 2025 kondigde de Zwitserse overheid plannen aan om buitenlandse vastgoed aankopen verder te beperken, mogelijk door een einde te maken aan de vrijstelling die het buitenlanders toestond vrijelijk aandelen te kopen van beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen jacquemoudstanislas.ch.Indien geïmplementeerd, zouden dergelijke hervormingen (momenteel in bespreking) goedkeuring van de overheid vereisen voor buitenlandse investeerders, zelfs voor indirecte vastgoedbelangen. Dit betekent een belangrijke verschuiving die gericht is op het afremmen van de vraag jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dit heeft zorgen doen ontstaan dat buitenlands kapitaal wellicht wordt afgeschrikt.Toch is het wetgevingsproces nog gaande – eventuele wijzigingen zullen tijd kosten en kunnen worden afgezwakt jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Voorlopig blijft de interesse van buitenlandse investeerders groot, vooral voor commerciële activa en ontwikkelingspartnerschappen.

Stabiele rendementen in een markt met lage opbrengsten: Onroerend goed in Zürich wordt gewaardeerd als een “safe haven” investering, waarbij stabiliteit boven hoge opbrengsten gaat. In 2025 leveren eersteklas woon- en kantoorpanden in Zürich doorgaans slechts ongeveer 2,5%–3,5% per jaar op (bruto) foxstone.ch. Deze rendementen zijn bescheiden en weerspiegelen de hoge waarderingen en het lage risico van Zwitsers vastgoed. Voor institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen is de betrouwbaarheid en het behoud van kapitaal van onroerend goed in Zürich een kernonderdeel van hun portefeuille. Grote eigenaren rapporteren zelfs stabiele of stijgende waarden – zo meldde Swiss Life (een van de grootste vastgoedbeleggers van Zwitserland) dat de reële waarde van haar portefeuille met ~0,2% is gestegen in Q1 2025, ondanks een mogelijke neergang reuters.com. Huurinkomsten worden als rotsvast beschouwd dankzij volledige bezetting en sterke kredietwaardigheid van huurders in Zürich. Totale rendementen zullen naar verwachting voornamelijk komen uit inkomsten plus een milde waardestijging (voorspeld ~1–4% jaarlijkse prijsstijging in de komende jaren investropa.com). Internationale beleggers blijven ondanks de lage rendementen aangetrokken vanwege de safe-haven status van Zwitserland. In tijden van wereldwijde onzekerheid trekt vastgoed in Zürich buitenlandse kopers aan die op zoek zijn naar vermogensbehoud investropa.com. De sterke Zwitserse frank en de politieke stabiliteit van het land verhogen de aantrekkingskracht.

Opkomende kansen – Groene en niche segmenten: Investeerders richten zich ook op nieuwe niches en value-add strategieën in de Züricher markt. Een belangrijk thema is duurzaamheid. Er is een groeiende vraag (van huurders en kopers) naar milieuvriendelijke, energiezuinige gebouwen en vastgoed met groene certificeringen kan premies opleveren investropa.com. De inzet van de overheid op het verminderen van koolstofuitstoot – bijvoorbeeld door een nieuwe wet die zonnepanelen verplicht op de meeste nieuwe gebouwen pv-magazine.com – betekent dat oudere gebouwen gerenoveerd moeten worden en hernieuwbare energie-infrastructuur ontwikkeld moet worden. Dit creëert kansen voor investeerders om verouderde gebouwen te herpositioneren met isolatie-upgrades, warmtepompen, zonnepanelen, enzovoorts, waardoor waarde wordt toegevoegd terwijl men voldoet aan groene regelgeving. Een andere trend is technologie en PropTech in vastgoed: smart-home mogelijkheden, digitale huurdiensten en data-analyse voegen waarde toe aan panden (vooral aantrekkelijk voor technisch onderlegde huurders op de Züricher markt) investropa.com.

Bepaalde vastgoedsectoren bieden ook groeipotentieel. Logistiek en life-science faciliteiten zijn in trek, maar het aanbod is schaars – het ombouwen of ontwikkelen van lichte industriële ruimtes aan de rand van de stad voor last-mile logistiek of laboratorium/onderzoeksdoeleinden is een veelbelovende optie. Woningbouw in “B”-locaties rond Zürich is een andere kans: nu de betaalbaarheid in het centrum zo onder druk staat, groeien gebieden in buitenwijken of forensendorpen snel (investeerders richten zich op deze plekken voor nieuwe huurwoningen waar het rendement iets hoger kan liggen) foxstone.ch. Inderdaad, voorstedelijke regio’s met goede OV-verbindingen ontwikkelen zich tot investeringshubs, omdat huurders op zoek zijn naar relatief betaalbare alternatieven buiten het centrum foxstone.ch. Bovendien winnen alternatieve woonvormen terrein: co-living en coöperatief wonen. Zürich kent een sterke traditie van non-profit wooncoöperaties en de stad stimuleert deze sector (met als doel om in 2050 33% van het woningaanbod non-profit te laten zijn) digitalcollection.zhaw.ch. Hoewel coöperatief wonen niet gericht is op maximale winst, biedt het stabiele, langetermijnrendementen en vaak publieke-private samenwerking op stadsgrond – institutionele beleggers zoals pensioenfondsen investeren behoedzaam in dergelijke projecten als onderdeel van een ESG-vriendelijke strategie. Aan de particuliere kant zijn co-living ruimtes met flexibele huurcontracten en gedeelde voorzieningen aantrekkelijk voor jonge professionals en expats, en vormen zo een niche om in de gaten te houden.

Rendement Vooruitzichten: Over het algemeen kunnen beleggers de komende jaren gematigde maar betrouwbare rendementen verwachten van vastgoed in Zürich. Eersteklas residentiële en commerciële activa kunnen een jaarlijks cashflowrendement van circa 3% opleveren foxstone.ch, plus een paar procent aan waardestijging – niet spectaculair, maar passend bij het Zwitserse laag-risicoprofiel. Wie op zoek is naar hogere rendementen kijkt naar value-add strategieën (zoals het renoveren van oudere appartementen om deze te verkopen aan de groeiende markt voor koopwoningen) of ontwikkeling (hoewel hoge bouwkosten en regelgeving dit in Zürich uitdagend maken). Ook vastgoed-crowdfundingplatforms zijn hun intrede aan het maken (zoals Foxstone, Crowdhouse), waarmee beleggers iets meer risico kunnen nemen voor een beoogd rendement in de 5–7% range via gediversifieerde vastgoedportefeuilles foxstone.ch. Buitenlandse interesse in kernactiva zal waarschijnlijk aanhouden, tenzij nieuwe wetgeving dit sterk inperkt. Samenvattend blijft het investeringsperspectief voor Zürich positief maar concurrerend – de stabiliteit en schaarste op de markt suggereren dat waardes standhouden, maar beleggers moeten creatief zijn om rendement te vinden. Belangrijke kansen liggen in duurzaamheidsverbeteringen, het inspelen op woningvraag in onderbediende segmenten, en profiteren van de aanhoudende groei van Zürich terwijl men laveert binnen een veranderend regelgevend landschap.

Belangrijkste Wijken en Vastgoedhotspots

Zurich is een stad met diverse districten, elk met zijn eigen karakter en vastgoedtrends. Hieronder lichten we enkele belangrijke wijken uit – van ultra-prime wijken aan het meer tot veelbelovende stedelijke buurten – inclusief hun prijsniveaus, populariteitsfactoren, ontwikkelingsprojecten en leefbaarheid:

Enge (District 2) – Luxe wonen aan het meer. Enge, aan de zuidkant van het centrum van Zürich, is een magnet voor high-end appartementen en welvarende professionals geworden. De prijzen hier bedragen gemiddeld CHF 18.300 per m² investropa.com, een van de hoogste in de stad. Recente luxe ontwikkelingen (met extra’s zoals privé sportscholen en conciërgediensten) trekken welgestelde expats en tech executives naar Enge investropa.com. De aantrekkingskracht van het gebied ligt in de toplocatie – op loopafstand van het zakendistrict, direct aan het meer, en met voorzieningen als het Rieterpark en het Museum Bärengasse. Leefbaarheid is uitstekend: Enge biedt luxe winkels, internationale scholen en een korte reistijd naar financieel centrum Paradeplatz. Met nieuwe premium projecten die nog worden ontwikkeld, zullen de exclusiviteit van Enge – en de hoge prijzen – blijven bestaan investropa.com.
Seefeld (District 8) – Het meest gewilde van het Meer van Zürich. Seefeld is een extreem gewilde wijk ten oosten van het stadscentrum, geliefd om de nabijheid van het Meer van Zürich, hippe restaurants en de levendige sfeer. Woningen hier hebben topprijzen (een van de hoogste per m² in Zürich) en kennen een enorme vraag investropa.com. Vacaturegraad is vrijwel nihil – iedereen wil in Seefeld wonen. Ondanks lage huuropbrengsten van ~2–3% (een teken van zeer hoge kapitaalwaarden), onderstrepen de aanhoudend lage leegstand en hoge huren de aantrekkelijkheid van het gebied investropa.com. Seefeld biedt een mix van elegante historische gebouwen en moderne appartementen, veelal met uitzicht op het meer. Bewoners genieten van vrije tijd aan het water, groene zones zoals park Zürichhorn en boetieks. Het is populair bij zowel rijke locals als expats. Door de zeer beperkte ruimte zijn er nauwelijks nieuwe ontwikkelingen (behalve af en toe een luxe appartementengebouw), dus blijft het aanbod krap. Verwacht dat Seefeld een exclusieve wijk blijft, met een uitstekende levenskwaliteit en bijpassende prijzen.
Fluntern (District 7) – Prestige op de Zürichberg. Fluntern ligt op de beboste hellingen van de Zürichberg en is een van de meest prestigieuze woonwijken van Zürich. Het staat bekend om schitterende uitzichten, luxe villa’s en topklasse scholen. Vooral gezinnen zijn dol op Fluntern vanwege de elite onderwijsmogelijkheden – de wijk herbergt gerenommeerde scholen (zoals de vestiging van de Zurich International School en uitstekende openbare basisscholen) die consequent hoge inschrijvingen kennen. Woningen in Fluntern zijn ruim en vaak architectonisch opvallend, met hier veel ambassades en woningen van leidinggevenden. De vastgoedprijzen zijn zeer hoog (vergelijkbaar met de meergebieden) en het aanbod is voortdurend schaars – elke aanbieding in Fluntern wekt direct belangstelling. De buurt biedt een rustige, groene omgeving (dicht bij de dierentuin en bospaden) en ligt toch op slechts enkele minuten van het stadscentrum met de tram. Lopende bouwprojecten zijn minimaal dankzij strikte bestemmingsplannen die het karakter beschermen. Kortom, Fluntern biedt privacy, natuur en prestige en blijft daardoor zeer gewild onder de elite van Zürich.
Zürich West / Kreis 5 (District 5) – Van industrieel naar hip. Kreis 5, ook wel Zurich West genoemd, is getransformeerd van een ruige industriële zone tot een van de hipste wijken van de stad. Deze voortdurende gentrificatie heeft de vastgoedprijzen opgedreven – de gemiddelde appartementprijs lag hier in 2024 rond de CHF 14.600 per m², een stijging van 3% op jaarbasis investropa.com. De wijk bruist van de nieuwe ontwikkelingen: oude pakhuizen hebben plaatsgemaakt voor loftwoningen, kunstgalerieën, techkantoren en uitgaansgelegenheden. Jonge professionals en creatieven trekken massaal naar Kreis 5 vanwege de rauwe sfeer en relatieve betaalbaarheid ten opzichte van het centrum investropa.com. De stad heeft actief geïnvesteerd in de leefbaarheid van Kreis 5 – met parken, scholen en culturele ruimten om het district gezinsvriendelijker te maken investropa.com. De verbindingen met het openbaar vervoer zijn uitstekend (meerdere tramlijnen, station Hardbrücke dichtbij). Met grote projecten zoals de Europaallee (net aan de andere kant van het spoor) en lokale herontwikkelingen blijft de ontwikkeling doorgaan. Kreis 5 heeft nu enkele van de hipste restaurants, clubs en designwinkels van Zürich, gecombineerd met nieuwe gemeenschapsvoorzieningen. Het biedt een unieke stedelijke levensstijl en daardoor wordt verwacht dat de vraag (en prijzen) zullen blijven stijgen terwijl de wijk verder opbloeit investropa.com.
Altstetten (District 9) – Opkomend Stedelijk Centrum. Altstetten, in het westen van Zürich, krijgt steeds meer aandacht als een betaalbaarder woongebied met groeipotentieel. Jarenlang was het vooral een industrieel/arbeidersdistrict, maar de recente veranderingen zijn opmerkelijk. De vastgoedprijzen in het centrum van Zürich zijn enorm gestegen, waardoor “veel kopers en huurders naar Altstetten kijken als een budgetvriendelijke optie” investropa.com investropa.com. De gemiddelde prijs per m² is hier aanzienlijk lager dan in het stadscentrum (waardoor het een van de beste prijs-kwaliteitsverhoudingen in Zürich biedt) investropa.com. Tegelijkertijd heeft Altstetten grote infrastructurele upgrades ondergaan – met name de uitbreiding van de Limmattal-tramlijn en andere verbeteringen in het openbaar vervoer hebben het pendelen van Altstetten naar het centrum heel gemakkelijk gemaakt investropa.com. Nieuwe woon- en multifunctionele projecten verrijzen rondom het treinstation van Altstetten en langs belangrijke verkeersaders. De wijk beschikt nu over moderne appartementen, winkelcentra en kantoorcomplexen (verschillende grote bedrijven hebben kantoren in de bedrijvenparken van Altstetten). Met snelle verbindingen, lagere huur/prijzen en toenemende voorzieningen ontwikkelt Altstetten zich tot een bruisend secundair centrum. Veel starters en jonge gezinnen zoeken hier naar ruimte die ze zich kunnen veroorloven. Nu steeds meer mensen de voordelen en de waarde ontdekken, zit het imago en de vastgoedwaarde van Altstetten in een gestage opwaartse lijn investropa.com.
Oerlikon (District 11) – Bruisende zakelijke en residentiële knooppunt. Oerlikon in het noorden van Zürich is een van de grootste succesverhalen op het gebied van stadsontwikkeling. Dankzij uitstekende transportverbindingen (een belangrijk S-Bahn treinstation, tram- en bushubs) en voldoende beschikbare grond, is Oerlikon getransformeerd tot een bloeiend stedelijk centrum. De wijk is bezaaid met nieuwe kantoren, winkelcentra (zoals het Neumarkt winkelcentrum) en appartementencomplexen. Deze groei stuwt de vraag naar vastgoed – de mediane huizenprijs in Oerlikon overschrijdt nu CHF 2,5 miljoen (voor grotere gezinswoningen) en de waarden van alle soorten vastgoed stijgen investropa.com. Vastgoedmakelaars melden een verhoogde interesse nu zowel bewoners als bedrijven zich aangetrokken voelen tot de gunstige ligging van Oerlikon investropa.com investropa.com. De voortdurende ontwikkelingsprojecten in het district zijn een grote trekpleister: meerdere hoogbouw- en multifunctionele gebouwen zijn in aanbouw of recent voltooid, waardoor er moderne woonruimte bijkomt en de lokale infrastructuur verbetert investropa.com. Op straatniveau heeft Oerlikon nieuwe parken, restaurants en culturele locaties gekregen, waardoor er een levendige gemeenschapsgevoel ontstaat investropa.com. Het wordt steeds meer zelfvoorzienend – mensen kunnen wonen, werken en sociaal leven, allemaal binnen Oerlikon. Gezien de strategische ligging (10 minuten met de trein naar het centrum van Zürich en directe treinverbinding naar Zürich Airport), is Oerlikon een hotspot voor zowel investeerders als huurders. Naar verwachting zal de wijk blijven groeien, met verdere verbeteringen (zoals een gepland innovatiecampus en sportfaciliteiten) in de pijplijn. Voor wie op zoek is naar een groot groeipotentieel in Zürich, biedt Oerlikon een aantrekkelijke combinatie van verbondenheid, nieuwe ontwikkelingen en relatief gematigde prijzen (althans in vergelijking met het centrum en de wijken rond het meer).
Affoltern (District 11) – Nieuwe infrastructuur, nieuwe aantrekkingskracht. Verder weg in District 11 is Affoltern uitgegroeid tot een opvallend gebied op de vastgoedmarkt dankzij verbeterde infrastructuur en betaalbare prijzen. Onlangs heeft het Zwitserse Federale Wegenbureau zwaar geïnvesteerd in nieuwe wegen en snelweguitbreidingen rond Affoltern investropa.com, waardoor de bereikbaarheid sterk is verbeterd. Dit heeft Affoltern op de kaart gezet voor kopers die waarde hechten aan gemakkelijker woon-werkverkeer per auto of bus investropa.com. Daarnaast kende Zürich in 2023 een hausse in de bouw van nieuwe appartementen, vooral in gebieden als Affoltern – het hoogste aantal nieuwe eenheden sinds 2018 werd gebouwd, wat wijst op interesse van ontwikkelaars en kopers investropa.com. Met deze nieuwe appartementen die op de markt komen (vaak tegen lagere prijzen dan binnenstedelijke projecten), trekt Affoltern jonge professionals en gezinnen aan die op zoek zijn naar moderne woningen tegen concurrerende prijzen investropa.com investropa.com. De bevolking in dit gebied neemt dienovereenkomstig toe. Affoltern profiteert ook van de nabijgelegen groene ruimtes en een rustige, suburbane omgeving, waardoor het een balans biedt tussen stad en platteland. Het plan van de stad om mogelijk het openbaar vervoer naar Affoltern verder uit te breiden zal de aantrekkingskracht alleen maar vergroten. Kortom, Affoltern zit in een positieve ontwikkeling: verbeterde verbindingen, nieuw woningaanbod en nog steeds betaalbare kosten maken het een aantrekkelijke keuze voor prijsbewuste huizenkopers. De voortdurende transformatie wijst op solide toekomstige groei in zowel gemeenschap als vastgoedwaarden investropa.com.
Schwamendingen (District 12) – Betaalbaar met potentieel voor herontwikkeling. In het noorden van de stad is Schwamendingen historisch gezien een goedkopere, vaak over het hoofd geziene wijk geweest – maar daar komt verandering in. Het staat nu “in de belangstelling als een budgetvriendelijk alternatief” voor degenen die de prijzen in het centrum van Zürich niet kunnen betalen investropa.com. De huisvestingskosten hier behoren tot de laagste van de stad, waardoor veel starters en gezinnen met een middeninkomen worden aangetrokken. Wat spannend is, is Schwamendingens herontwikkelingsimpuls. Een belangrijk project, “Über-Gärten”, levert 228 nieuwe huurwoningen met een innovatief ontwerp (ruime loggia’s, gedeelde “bostuinen”) om de leefbaarheid te vergroten investropa.com. Zulke projecten blazen het woningaanbod nieuw leven in en trekken een meer diverse groep bewoners aan. Een andere grote verbetering is de Schwamendinger Lawaaitunnel, een baanbrekend infrastructuurproject dat een stuk snelweg heeft overkapt met een “groene” omhulling investropa.com. Dit heeft het lawaai en de vervuiling in de wijk drastisch verminderd, terwijl er bovenop de tunnel nieuw parkgebied is ontstaan investropa.com. De verbeterde levenskwaliteit is duidelijk merkbaar – rustigere straten, schonere lucht, en nieuwe groene ruimtes. Samen tonen deze inspanningen een sterke gemeenschapsinvestering in Schwamendingen. De wijk biedt nu een balans tussen betaalbaarheid en leefbaarheid die steeds zeldzamer wordt in Zürich investropa.com. Hierdoor wordt Schwamendingen steeds populairder bij mensen die op zoek zijn naar waar voor hun geld: je krijgt meer ruimte voor je geld en de wijk zit in de lift. Het is een uitstekend voorbeeld van hoe de buitenwijken van Zürich zich aanpassen aan de moderne behoeften. Naar verwachting zullen Schwamendingens reputatie en de vraag naar onroerend goed blijven stijgen, al zal het qua prijs waarschijnlijk bereikbaarder blijven dan de meest prestigieuze wijken van de stad.

Elk van deze buurten illustreert het veelzijdige vastgoedlandschap van Zürich. De “Goudkust” en “Zilverenkust”-gemeenschappen langs het Meer van Zürich net buiten de stadsgrenzen verdienen ook vermelding – de Goudkust (de zonnige oostoever) in plaatsen als Küsnacht en Zollikon blijft ultra-prime voor villa’s en er kunnen mansion verkopen boven de CHF 10 miljoen plaatsvinden investropa.com, terwijl de Zilverenkust (westoever, bijv. Thalwil, Horgen) iets meer waarde biedt maar nog steeds zeer luxe is. Terug in de stad, of men nu op zoek is naar oud-wereldse luxe (Enge, Seefeld, Fluntern), een stoere stedelijke levensstijl (Kreis 5), of opkomende gezinsvriendelijke zones (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), de districten van Zürich bieden het – als je erin slaagt een plek te bemachtigen. Opvallend is dat alle gebieden hetzelfde probleem van een beperkt aanbod delen. Zelfs in de “betaalbare” wijken is het niet eenvoudig om een woning te vinden. Dit betekent dat prijsstijgingen een stadsbreed fenomeen zijn, alleen op verschillende schalen. Voor investeerders en huizenkopers is het belangrijk om zich bewust te zijn van deze buurtverschillen – de nieuwste hotspots versus gevestigde toplocaties – om zo hun weg te vinden op de vastgoedmarkt van Zürich.

Infrastructuur en Ontwikkelingsprojecten die de Toekomst Vormgeven

Verbeteringen in vervoer: Zürich blijft zwaar investeren in infrastructuur om haar groei te ondersteunen en de leefbaarheid te vergroten. In de afgelopen jaren zijn grote uitbreidingen van het openbaar vervoer afgerond of gestart. Een goed voorbeeld is de nieuwe Limmattal Light Rail-lijn, die is geopend om westelijke wijken (Altstetten/Affoltern) te verbinden met voorsteden langs de Limmatvallei. Deze tramlijnuitbreiding, samen met andere verbeteringen aan het tramnetwerk, heeft de reistijd vanuit buitenwijken naar de stad aanzienlijk verkort investropa.com. Betere bereikbaarheid stimuleert nu al wijken als Altstetten en Affoltern, zoals eerder vermeld, door ze aantrekkelijker en toegankelijker te maken voor bewoners en bedrijven. Verdere tramuitbreidingen en busbaanprojecten zijn gepland om ervoor te zorgen dat alle districten sterke ov-verbindingen krijgen. Ondertussen ondergaat het S-Bahn regionale spoorwegnetwerk – de ruggengraat van de mobiliteit in groot-Zürich – verbeteringen. Het drukke station Stadelhofen zal worden uitgebreid (er wordt gewerkt aan een extra tunnel en perrons) om de treincapaciteit door het centrum van Zürich in de komende jaren te vergroten. De federale overheid werkt ook aan het “Zürich Brütten Tunnel” project (een nieuwe spoortunnel richting Winterthur) om de intercityverbindingen te verbeteren tegen begin jaren 2030. Deze projecten zullen vaker rijdende treinen en minder drukte mogelijk maken, zodat de verwachte bevolkingsgroei in de metropoolregio kan worden opgevangen.

Op het gebied van wegen zorgen innovatieve oplossingen voor een betere verkeersdoorstroming en een beter milieu. Een opmerkelijk project is de Schwamendingen snelweg-overkapping (hierboven genoemd), die werd afgerond om een lawaaierige snelweg te overdekken met een groene, aangelegde kap investropa.com. Dit project bracht niet alleen wijken die door de snelweg gescheiden waren weer samen, maar leverde ook een nieuw 1,6 km lang groen park op voor bewoners – een win-winsituatie voor mobiliteit en de stedelijke levenskwaliteit. De stad en het kanton hebben soortgelijke plannen om andere knelpunten in het verkeer aan te pakken met tunnels of overkappingen (zoals bijvoorbeeld gesprekken om delen van de Rosengartenstrasse ringweg uiteindelijk te ondertunnelen om geluidsoverlast in die dichtbevolkte wijken te verminderen). Daarnaast vergroent het openbaar vervoer in Zürich: de stad voert geleidelijk elektrische bussen in en breidt de fietsinfrastructuur uit met nieuwe fiets-“snelwegen” die dwars door de stad zullen lopen. Al deze inspanningen sluiten aan bij Zürichs ambitie om een voorbeeldstad voor 21e-eeuwse mobiliteit te zijn, waar zelfs de buitenwijken goed verbonden zijn en duurzame vervoerswijzen prioriteit krijgen. Efficiënte vervoersinfrastructuur is ook cruciaal voor vastgoed – het opent nieuwe gebieden voor ontwikkeling en zorgt ervoor dat de stad kan groeien zonder in verkeersopstoppingen te verstikken.

Grote ontwikkelingsprojecten: Verschillende grootschalige ontwikkelingen zijn bezig het stedelijk weefsel van Zürich te hertekenen. Misschien wel het meest anticipatie-opwekkende project is het Hardturm “Ensemble” project, dat de al lange tijd braakliggende locatie van het Hardturmstadion in District 5 zal herontwikkelen. Het project voorziet in een nieuw voetbalstadion met 18.000 zitplaatsen voor de twee voetbalclubs van Zürich, geflankeerd door twee torens en middelhoge gebouwen met ~600 nieuwe appartementen (waaronder betaalbare woningen), evenals kantoor- en winkelruimte swissinfo.ch. Kiezers keurden dit plan van CHF 570 miljoen al goed in 2018 swissinfo.ch, en na jaren van politiek touwtrekken en juridische beroepen zal de bouw naar verwachting binnenkort van start gaan. Na realisatie zal het een compleet nieuwe wijkhub creëren in westelijk Zürich en zowel de behoefte aan sportinfrastructuur als het woningaanbod aanpakken. Het woningcomponent is aanzienlijk – één van de torens is voornamelijk bedoeld als coöperatieve/niet-winstgevende huisvesting, waardoor de stad een stap dichter bij haar doelstelling voor betaalbare woningen komt swissinfo.ch. Hoewel gerechtelijke procedures de tijdslijn hebben vertraagd (het project kende een “stop-start” karakter door oppositie uit sommige hoeken) coliseum-online.com swissinfo.ch, is de algemene verwachting dat Ensemble uiteindelijk doorgaat, en halverwege tot eind jaren 2020 een modern stadion en broodnodige nieuwe woningen zal opleveren.

In het stadscentrum werd het omvangrijke Europaallee-project (een herontwikkeling van voormalige rangeerterreinen naast het centraal station van Zürich) onlangs in de laatste fasen voltooid. In het afgelopen decennium heeft Europaallee nieuwe kantoren (waaronder de grote campus van Google), honderden appartementen, een universiteitscampus en winkelpromenades opgeleverd – waarmee het centrum effectief werd uitgebreid. De voltooiing in 2020-2021 betekent dat er geen grote braakliggende terreinen meer zijn in het kerngebied van Zürich. De aandacht verschuift nu naar kleinere inbreidings- en herontwikkelingslocaties. Zo wordt er in Oerlikon nog steeds gebouwd op locaties als Centro (Oerlikons centrumvernieuwing) en de Andreasturm die in 2018 opende en inmiddels gezelschap heeft gekregen van andere torens, zoals de Franklin Tower, met nog meer plannen rond station Oerlikon. In Noord-Zürich zijn er plannen voor een nieuw innovatiepark nabij Dübendorf (net buiten de stad), dat faciliteiten voor onderzoek & ontwikkeling én mogelijk woningen zal omvatten – profiterend van de nabijheid van ETH en de universiteit.

De stadsplanners van Zürich leggen ook de nadruk op duurzame stedelijke herontwikkeling. Veel oudere industrieterreinen in de metropoolregio worden omgevormd voor gemengd gebruik. Zo is er in de buitenwijken: het Dietikon-gebied met een groot project waarbij een oud industriegebied wordt omgevormd tot een woonwijk met duizenden woningen, wat indirect de druk op de stad Zürich zal verlichten. Binnen de stad gaat de stedelijke vernieuwing in Kreis 4 en 5 (Langstrasse en Zürich West) door, geleid door plannen die groene binnentuinen en gemeenschappelijke ruimtes toevoegen naast nieuwe gebouwen investropa.com. Het masterplan van de stad richting 2040 richt zich op “Innenentwicklung” – binnenstedelijke ontwikkeling – wat betekent: verdichten binnen de bestaande stedelijke structuur in plaats van uitbreiding. Dit houdt in dat sommige door openbaar vervoer ontsloten gebieden worden geherzoneerd voor hogere gebouwen, en dat gemengde hoogbouw wordt gestimuleerd in aangewezen zones (bijvoorbeeld: meer hoogbouw rond Altstetten en Oerlikon wordt toegestaan). Zürich houdt hierbij echter vast aan strikte ontwerp- en milieustandaarden om het karakter van de stad te behouden.

Infrastructuur en Stedelijke Planning: Een andere belangrijke ontwikkeling is Zürichs inzet voor de 2000-wattmaatschappij en klimaatdoelen. De stad rolt programma’s uit om gebouwen energiezuiniger te maken, het warmtenetwerk uit te breiden (vaak met gebruik van meerwarmte of meerwater), en vereist zonnepanelen op nieuwbouw volgens de nieuwe federale wet pv-magazine.com. Deze groene infrastructuur betekent dat projectontwikkelaars vaak zonne-energie, groene daken en efficiënte klimaatinstallaties in hun projecten moeten integreren – wat de aanvangskosten verhoogt, maar de duurzaamheid op lange termijn verbetert. Het resultaat is een stad die zeer leefbaar, schoon en klimaatbestendig blijft, wat op zijn beurt de vastgoedwaarden krachtig houdt.

Het bestemmingsbeleid ontwikkelt zich ook verder. De stad heeft plannen aangekondigd om ruimte voor non-profitwoningen te beschermen – bijvoorbeeld door een deel van het openbaar grondgebied te reserveren voor coöperaties en door bestemmingsregels te maken die betaalbare woningen in nieuwe projecten stimuleren. Een opvallend doel, goedgekeurd door de bevolking, is dat één derde van alle woningen in 2050 eigendom moet zijn van coöperaties of andere non-profitorganisaties digitalcollection.zhaw.ch. Dit zorgt ervoor dat de stad grond en gunstige voorwaarden biedt aan zulke projecten (bijvoorbeeld het “Mehr Als Wohnen”-coöperatief in het Hunziker Areal, enkele jaren geleden afgerond, is een replicatiemodel). Daarnaast worden regels voor kortetermijnverhuur (Airbnb) besproken om ervoor te zorgen dat woningen voor de lokale bevolking beschikbaar blijven – Zürich overweegt een limiet op het verhuren aan toeristen om te voorkomen dat woningen van de langetermijnmarkt verdwijnen, al is er nog geen strenge wet vastgesteld.

Samengevat is de infrastructuur en ontwikkelingspijplijn van Zürich gericht op slimme groei: het vergroten van de transportcapaciteit, het ontsluiten van nieuwe woonruimte in onderbenutte gebieden en het verbeteren van de groene en openbare ruimtes van de stad. Projecten zoals het Hardturmstadion, de Schwamendingentunnel en nieuwe tramlijnen zijn kenmerkend voor de aanpak van Zürich – investeren in verbeteringen die meerdere doelen dienen (huisvesting, mobiliteit, milieu). Deze inspanningen zouden Zürich zeer competitief en leefbaar moeten houden, wat op zijn beurt de kracht van de vastgoedmarkt ondersteunt. De uitdagingen zijn er natuurlijk volop (van NIMBY-verzet tot complexe Zwitserse goedkeuringsprocessen), maar het track record van de stad getuigt van geleidelijke, op consensus gebaseerde vooruitgang. Voor investeerders en bewoners betekenen deze ontwikkelingen betere connectiviteit, meer huisvestingsmogelijkheden in bepaalde gebieden en een voortdurende evolutie van het stedelijk landschap van Zürich in het komende decennium.

Regelgevingsomgeving: Belastingen, Eigendomsregels & Bouwvoorschriften

Het vastgoed in Zürich functioneert binnen het stabiele maar steeds veranderende regelgevingskader van Zwitserland, dat alles omvat van belastingen tot regels voor buitenlandse kopers en duurzaamheidsverplichtingen. Hier zijn de belangrijkste aspecten en veranderingen per 2025:

Regels voor Buitenlands Eigendom – Lex Koller: Misschien wel de meest opvallende regelgeving is de Lex Koller-wet, die buitenlandse staatsburgers beperkt in het kopen van residentieel vastgoed in Zwitserland.

In de stad Zürich betekent dit dat niet-ingezeten buitenlanders geen huizen of appartementen kunnen kopen als investering of als vakantieverblijf.Alleen bewoners (inclusief buitenlandse staatsburgers met een Zwitserse verblijfsvergunning) worden als locals behandeld bij het kopen van onroerend goed jacquemoudstanislas.ch.Er zijn een paar uitzonderingen – bijv.buitenlanders kunnen zonder problemen bepaalde vakantiewoningen in toeristische gebieden kopen of een aanzienlijk belang nemen in een beursgenoteerd Zwitsers vastgoedfonds/bedrijf (indirect eigendom) jacquemoudstanislas.ch.Commerciële panden zijn ook vrijgesteld, dus buitenlandse bedrijven of particulieren kunnen vrij kantoren, winkels, hotels, enz. kopen.Deze regels hebben er historisch gezien voor gezorgd dat er weinig internationale speculatie plaatsvindt op de Zwitserse woningmarkt en dat deze niet wordt gedomineerd door buitenlandse kopers (zoals in sommige andere wereldsteden het geval is).Er zijn echter veranderingen op komst: de Federale Raad (Zwitserse regering) heeft in maart 2025 plannen aangekondigd om de Lex Koller verder aan te scherpen jacquemoudstanislas.ch.Onder de voorgestelde hervormingen zouden buitenlanders die in Zwitserland wonen hun huis moeten verkopen als ze verhuizen (waardoor een maas in de wet wordt gesloten), en cruciaal is dat de huidige uitzondering voor het kopen van aandelen in vastgoedbedrijven zou eindigen jacquemoudstanislas.ch.Dat betekent dat buitenlandse investeerders zelfs toestemming nodig zouden hebben om indirect te investeren via een beursgenoteerd vastgoedbedrijf of -fonds – een aanzienlijke verschuiving.Ook voorgesteld: buitenlandse kopers van commercieel vastgoed zouden beperkt worden tot eigen gebruik; zij zouden niet puur mogen kopen om te verhuren jacquemoudstanislas.ch.Deze maatregelen zijn bedoeld om de vraag af te remmen en het woningtekort in Zwitserland aan te pakken (onderdeel van een bredere strategie die verband houdt met zorgen over de bevolkingsgroei) jacquemoudstanislas.ch.Het is belangrijk op te merken dat deze nog geen wet zijn – er wordt een ontwerp voorbereid voor het parlementaire debat en er wordt zwaar tegenwicht verwacht van bedrijfs- en vastgoedgroepen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Als zulke strikte regels uiteindelijk worden aangenomen (wat onzeker is), zou dit een grote verandering kunnen betekenen in het juridische klimaat voor buitenlandse investeringen, wat mogelijk zou kunnen leiden tot een vermindering van de instroom van buitenlands kapitaal.In de tussentijd blijft voor 2025 de status quo gehandhaafd: buitenlandse kopers spelen een beperkte directe rol op de woningmarkt in Zürich, maar zijn actief in commerciële en indirecte investeringen.Iedereen die vanuit het buitenland wil investeren, moet op de hoogte blijven van het debat over de hervorming van de Lex Koller, aangezien dit in de nabije toekomst investeringsroutes kan veranderen.

Onroerendgoedbelasting en kosten van het eigen huis: Het Zwitserse belastingsysteem is over het algemeen gunstig voor huiseigenaren, maar het kent enkele bijzondere kenmerken. Er is geen federale vermogenswinstbelasting op de verkoop van particulier onroerend goed dat langdurig wordt aangehouden, maar het kanton Zürich (zoals de meeste kantons) heft een onroerende voorheffing op de verkoop van onroerend goed, doorgaans via een glijdende schaal (een hogere belasting als je binnen enkele jaren na aankoop verkoopt, als stimulans om vastgoed langer aan te houden). Zürich heft ook een overdrachtsbelasting op onroerend goed (ongeveer 1% van de prijs) en notariskosten/kadasterkosten op transacties practiceguides.chambers.com. Huiseigenaren betalen jaarlijkse vermogensbelasting over de waarde van hun woning en belangrijk: Zwitserland heft een belasting op “forfaitair huurinkomen” voor zelfbewoonde woningen – waarbij huiseigenaren dus worden belast alsof zij huurinkomsten ontvangen uit hun eigen huis zug4you.ch. Veel huiseigenaren zijn al lang tegen deze belasting op het fictieve huurinkomen, en er is gepleit voor hervorming of afschaffing ervan. In feite wordt er in Bern momenteel gedebatteerd over het beëindigen van de belasting op het forfaitair huurinkomen, wat mogelijk gepaard gaat met het schrappen van de hypotheekrenteaftrek om de effecten in balans te brengen ubs.com. Mocht deze hervorming in de komende jaren doorgaan, dan zou dat de afweging voor huiseigenaren veranderen (mogelijk hogere netto belasting voor hen met een afgelost huis, maar het wegnemen van een ontmoediging om te kopen). Per 2025 is er nog geen definitief besluit – maar het blijft iets om in de gaten te houden. Positief voor eigenaren: de inflatie in Zwitserland is gezakt en de basis-hypotheekrente (die doorwerkt in huurverhogingen) bleef stabiel in 2024 swissmarketplace.group, waardoor kosten zoals hypotheekrente en inflatiegerelateerd onderhoud zijn gestabiliseerd. Voor investeerders geldt dat huurinkomsten worden belast als gewoon inkomen (na aftrek van kosten), en institutionele investeerders profiteren van relatief lage Zwitserse vennootschapsbelasting (ongeveer 19% in Zürich, die iets zal dalen door nationale belastinghervormingen in lijn met de minimumnormen van de OESO). Al met al zijn de belastingregels voor vastgoed voorspelbaar en gematigd, met geleidelijke aanpassingen in plaats van plotselinge veranderingen – een van de redenen waarom het investeringsklimaat aantrekkelijk blijft.

Huurdersbescherming en huurregulering: Zürich, net als de rest van Zwitserland, heeft een huurdersvriendelijk systeem. Ongeveer 55-60% van de Zwitserse huishoudens huurt (in de stad Zürich zelfs nog meer), dus de wetgeving zoekt een balans maar neigt naar bescherming van huurders. Huren mogen doorgaans alleen onder bepaalde voorwaarden worden verhoogd – bijvoorbeeld als de nationale referentierente stijgt, of vanwege inflatie en waarde-verhogende renovaties. In 2023 kregen verhuurders een zeldzame kans om de huren te verhogen omdat de referentiehypotheekrente tweemaal werd verhoogd (van 1,25% naar 1,5%), wat bijdroeg aan de forse huurstijgingen dat jaar swissmarketplace.group. In 2024 bleef dat tarief stabiel en deden zich geen nieuwe kostenstijgingen voor zoals bij brandstofprijzen, waardoor de huurverhogingen afnamen tot ~4-5% swissmarketplace.group. Als de recente renteverlaging van de SNB uiteindelijk tot een daling van de referentierente leidt, zouden sommige huurders zelfs huurverlaging kunnen vragen (al zit daar meestal vertraging in). Bescherming tegen uitzetting is in Zwitserland sterk – huurders met lange contracten kunnen alleen om beperkte redenen worden uitgezet, zoals eigen gebruik door de eigenaar, en dan nog met aanzienlijke opzegtermijn. Ook is er een systeem waarmee huurders buitensporige huurverhogingen of aanvangshuren als “misbruikend hoog” voor de rechter kunnen aanvechten, gezien de lage leegstand. De gemeenteraad van Zürich volgt de situatie rond betaalbare huisvesting nauwlettend en bekijkt of extra maatregelen (zoals huurbevriezing of meer subsidies) nodig zijn mocht de wooncrisis verslechteren. Per 2025 zijn er geen nieuwe huurwetten ingevoerd buiten het bestaande federale kader, maar het is een politiek thema om in de gaten te houden, vooral omdat huurdersgroepen protestacties houden tegen scherpe huurstijgingen en uitzettingen (zoals het “Sugus”-protest in eind 2024 swissinfo.ch). Investeerders dienen er rekening mee te houden dat huurverhogingen gereguleerd zijn en de politieke druk om scherpe stijgingen te beperken toeneemt in deze schaarste.

Groen bouwen en bestemmingsplannen: Zürich en Zwitserland zetten stevig in op milieuregels voor vastgoed. In juni 2024 stemde een overgrote meerderheid van de Zwitserse kiezers voor een nieuwe wet om de adoptie van hernieuwbare energie te versnellen pv-magazine.com. Een belangrijke verplichting: alle nieuwe gebouwen groter dan 300 m² moeten zonnepanelen installeren op daken of gevels vanaf 2025 pv-magazine.com. Kanton Zürich kan dit zelfs uitbreiden naar kleinere gebouwen. Dit maakt de integratie van zonne-energie in feite de standaard bij nieuwbouw. Daarnaast hebben veel kantons (waaronder Zürich) regels ingevoerd dat nieuwe verwarmingssystemen niet meer op olie of gas mogen – ze moeten hernieuwbaar zijn (warmtepomp, zonneboiler, etc.) of op zijn minst aan strenge emissienormen voldoen, vooral bij nieuwbouw en renovatie. De stad Zürich moedigt Minergie-certificering aan (een Zwitsers duurzaam bouwlabel) bij nieuwbouw; het is niet verplicht, maar veel ontwikkelaars houden zich eraan om de vergunning sneller rond te krijgen en aantrekkelijk te zijn voor milieubewuste kopers. Bouwvoorschriften eisen ook hoge isolatiestandaarden, drievoudig glas en andere energiezuinige maatregelen in lijn met de Zwitserse doelstelling om de uitstoot van de bouwsector te verlagen. Voor ontwikkelaars betekent dit iets hogere bouwkosten, maar ook dat nieuwe gebouwen in Zwitserland uitblinken in efficiëntie. Komende jaren kun je meer renovaties van oudere gebouwen verwachten om aan deze standaarden te voldoen – mogelijk met overheidssteun of verplichtingen bij grote verbouwingen.

Op het gebied van bestemmingsplannen staan de stedelijke planners van Zürich voor de uitdaging om meer woningen en kantoren te creëren zonder dat de stad uitdijt. De bestemmingsplannen zijn aangepast om op bepaalde plekken meer dichtheid toe te laten: bijvoorbeeld rondom treinstations of OV-knooppunten is de maximale bouwhoogte verhoogd, zodat daar nu middelhoge of hoge bebouwing mag komen waar vroeger alleen laagbouw toegestaan was. De stad hanteert ook “Innenentwicklung”-strategieën – het ombouwen van onderbenutte bedrijfspanden naar woningen, het splitsen van te grote appartementen, enzovoorts. Een opvallend bestemmingsplan is de aanwijzing van hoogbouwzones: in Zürich zijn specifieke gebieden aangewezen waar hoge gebouwen (boven de 40m) zijn toegestaan, zoals delen van Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) en bij Altstetten, terwijl in het historische centrum en langs het meer strenge hoogtebeperkingen gelden. Dit beleid is gericht op het concentreren van hoogbouw waar de infrastructuur dat aankan én het behouden van het stadsbeeld (zoals het beroemde uitzicht op de Alpen).

Een andere regelgeving betreft het quotum voor betaalbare woningen/wooncoöperaties in grote nieuwbouwprojecten. De gemeente onderhandelt vaak dat een deel van de woningen in grote projecten wordt verkocht aan niet-winstgevende woningcorporaties of voor een periode tegen een lagere huur wordt aangeboden. Dit maakt deel uit van het streven naar 1/3 niet-winstgevende woningen digitalcollection.zhaw.ch. Tot nu toe bestaat ongeveer 25% van het woningaanbod in Zürich uit coöperatieve/niet-winstgevende woningen, dus de druk om zulke bijdragen af te dwingen neemt toe.

Samengevat kan de reguleringsomgeving van Zürich in 2025 worden gekenmerkt als stabiel, maar met een tendens naar meer overheidsingrijpen om woon- en klimaatproblemen aan te pakken. Belastingen blijven relatief laag en voorspelbaar. Regels voor buitenlandse kopers zijn streng en kunnen nog strenger worden, hoewel commerciële investeerders nog steeds mogelijkheden vinden. Duurzaamheidsreguleringen worden aangescherpt, waardoor duurzame bouwpraktijken verplicht worden. En maatregelen voor betaalbaarheid van woningen – van huurdersbescherming tot het stimuleren van coöperaties – breiden zich geleidelijk uit om de onevenwichtigheden op de markt tegen te gaan. Voor belanghebbenden betekent naleving dat ze met deze beleidsmaatregelen moeten omgaan: bijvoorbeeld het vanaf het begin plannen van zonnepanelen of het structureren van investeringen volgens de Lex Koller-regels. Hoewel deze regelgeving de complexiteit vergroot, draagt ze ook bij aan de langdurige aantrekkelijkheid van Zürich – het zorgt ervoor dat ontwikkeling duurzaam is, speculatieve bubbels worden beperkt en de stad haar hoge levenskwaliteit behoudt, wat uiteindelijk de vastgoedwaarden ondersteunt.

Marktrisico’s en Uitdagingen

Ondanks het over het algemeen optimistische vooruitzicht van Zürich, kunnen verschillende risico’s en uitdagingen de vastgoedmarkt in 2025 en de komende jaren beïnvloeden. Investeerders en waarnemers moeten rekening houden met deze factoren:

Rente- en financieringsrisico’s: Na jaren van ultralage rente die de prijsstijging stimuleerden, is het klimaat veranderd. In 2022–2023 heeft de Zwitserse Nationale Bank agressief de rente verhoogd van negatieve niveaus tot 1,75%, wat de markt enigszins heeft afgekoeld. Tegen 2025 was de inflatie afgenomen en draaide de SNB naar een kleine renteverlaging investropa.com, maar het risico blijft bestaan dat de rente weer kan stijgen als de inflatie oploopt of als de wereldwijde omstandigheden veranderen. Stijgende rentes zouden de Zwitserse vastgoedmarkt direct raken doordat hypotheken duurder worden en de betaalbaarheid voor kopers afneemt, wat de vraag kan drukken investropa.com. Gezien hoe hoog de prijzen in Zürich zijn, zijn ze gevoelig voor financieringskosten – een aanzienlijke stijging van de rente kan potentiële kopers uit de markt drukken en de prijsstijging doen stoppen of zelfs omdraaien in oververhitte segmenten. Daarnaast hebben banken de leencriteria aangescherpt (deels door Basel III-regelgeving vanaf 2025 die hogere kapitaalbuffers vereist foxstone.ch). Kredietnemers krijgen nu te maken met strikte limieten (max. ~80% lening-tot-waarde en zware stresstests bij 5% rente), wat sterk gefinancierde investeerders kan beperken. Terwijl de huidige consensus uitgaat van een stabiel of licht dalend rentepad (met de Zwitserse inflatie rond slechts 0,7% engelvoelkers.com), kan elke onverwachte inflatie-uitbraak of financiële schok dat veranderen. Deze renteonzekerheid is een van de belangrijkste risico’s om in de gaten te houden.
Macroeconomische en Geopolitieke Onzekerheid: Het vastgoed in Zürich is afhankelijk van de bredere economische gezondheid van Zwitserland en van wereldwijde stabiliteit. Economische onzekerheden – zoals een mogelijke wereldwijde of Europese recessie – vormen een risico investropa.com. Als bijvoorbeeld een neergang de bank- of technologiesector treft, kan Zürich te maken krijgen met baanverlies of minder uitbreidingen, waardoor de vraag naar zowel kantoren als woningen afneemt. De stad is niet immuun voor wereldwijde gebeurtenissen: de oorlog in Oekraïne, energiecrises of andere geopolitieke spanningen kunnen overslaan. De Zwitserse overheid heeft expliciet opgemerkt dat de gespannen geopolitieke situatie (Oekraïne-oorlog, conflicten in het Midden-Oosten) een sluimerend risico blijft voor internationale handel en energieprijzen, wat een negatieve impact kan hebben op de Zwitserse economie engelvoelkers.com. Een stijging van olie- of gasprijzen, bijvoorbeeld, kan de inflatie opnieuw aanwakkeren en consumenten en bedrijven onder druk zetten. Daarnaast kunnen valutaschommelingen (een zeer sterke Zwitserse frank) de Zwitserse export en bedrijfswinsten schaden, wat indirect invloed heeft op de bezetting van kantoren en de vraag naar woningen van zakelijke expats. Een andere macrofactor is immigratiebeleid: de bevolkingsgroei in Zwitserland (die de woningbehoefte stimuleert) kan vertragen als politieke krachten erin slagen de immigratie te beperken. Het eerder genoemde SVP-initiatief om de bevolking op 10 miljoen te begrenzen is extreem, maar geeft aan dat er politieke druk is om de groei te beperken jacquemoudstanislas.ch. Als immigratie aanzienlijk zou worden teruggedrongen, kan de vraag naar woningen op de lange termijn verminderen. Al met al, hoewel de Zwitserse economie momenteel stabiel is, vormen wereldwijde recessies of crisisscenario’s een neerwaarts risico waarbij vastgoed leegstand kan toenemen en prijzen gecorrigeerd kunnen worden.
Huizenzeepbel en zorgen over betaalbaarheid: Jarenlange prijsstijgingen hebben de vraag opgeroepen: Zit Zürich in een vastgoedzeepbel? Volgens sommige maatstaven ja – de stad behoort tot de meest risicovolle steden voor een zeepbel. De Global Real Estate Bubble Index van UBS plaatste Zürich in 2023 nog steeds in de “zeepbelrisico” categorie, als een van slechts twee steden wereldwijd (samen met Tokio) op dat niveau ubs.com mattgul.com. De huizenprijzen ten opzichte van inkomens en huren zijn erg uitgerekt. Als de rente zou stijgen of de vraag afneemt, kunnen de hoge waarderingen in Zürich gecorrigeerd worden. Toezichthouders zijn zich hiervan bewust: de Zwitserse Nationale Bank heeft de afgelopen jaren een contracyclische kapitaalbuffer opnieuw geactiveerd om overmatige hypotheekverstrekking te beteugelen. UBS-analisten beoordelen het zeepbelrisico momenteel als “matig” (afgenomen van extreem) door de lichte vertraging in prijsstijgingen investropa.com, maar het risico is niet verdwenen. Betaalbaarheid voor de lokale bevolking staat op breekpunt – middenklassegezinnen hebben moeite om zelfs eenvoudige appartementen te kopen, wat sociale en politieke problemen oplevert. Steeds meer mensen vinden dat de woningmarkt onhoudbaar duur is, en als meer mensen de stad verlaten omdat ze geen woning kunnen betalen, kan de vraag afnemen. Ook eindigen zeepbellen vaak niet alleen door rentedalingen, maar door het sentiment van kopers dat omslaat. Als kopers geloven dat de prijzen hun hoogtepunt hebben bereikt, zelfs tijdelijk, kan de psychologie omslaan naar een kopersmarkt. Hoewel er nog geen duidelijke omslag in het sentiment is (vanwege het aanhoudende tekort), is het risico op stagnatie of een lichte correctie in overgewaardeerde segmenten (zoals luxe appartementen of beleggingspanden met zeer lage rendementen) aanwezig.
Bouw- en leveringsuitdagingen: Ironisch genoeg is een van de grootste uitdagingen van de markt het keerpunt van het tekort – er komt niet genoeg nieuwe huisvesting op de markt. Dit vormt een risico, want als het tekort aanhoudt of verergert, kan het de economische groei belemmeren (bedrijven kunnen moeite hebben om talent aan te trekken als huisvesting te schaars of te duur is) en kan het zwaardere overheidsinmenging uitlokken. Meer bouwen in Zürich is niet eenvoudig: hoge bouwkosten, personeelstekorten in de bouwsector, langdurige vergunningsprocedures en tegenstand van omwonenden (‘nimby’) remmen de ontwikkeling. In 2024 was de woningbouw op een dieptepunt, en hoewel er inspanningen zijn om dit te verbeteren, bestaat het risico dat er onvoldoende woningen worden gebouwd om aan de vraag te voldoen, waardoor de crisis voortduurt. Wat betreft de commerciële kant is de bouw van nieuwe kantoren fors gedaald jll.com, wat op korte termijn positief kan zijn voor bestaande verhuurders, maar op de lange termijn betekent minder moderne ruimte om nieuwe bedrijven aan te trekken. Kostprijsinflatie van bouwmaterialen is een andere uitdaging – hoewel deze in 2024 afnam, zorgden eerdere prijsstijgingen van staal, hout, enz. ervoor dat projecten duurder werden en sommige werden uitgesteld. Als er opnieuw sprake is van wereldwijde inflatie, kan dit de bouwplannen verder verstoren.
Regelgevings- en politieke risico’s: Wijzigingen in wet- en regelgeving vormen een ander type uitdaging. Zo zou de voorgestelde aanscherping van de Lex Koller, zoals eerder besproken, buitenlandse investeringen kunnen ontmoedigen als deze wordt ingevoerd, wat mogelijk de kapitaalinstroom in bepaalde segmenten verlaagt (bijvoorbeeld financiering van ontwikkelingen via buitenlandse investeerders kan moeilijker worden). Hoewel het doel is om de prijzen af te remmen, kunnen er bijwerkingen zijn zoals een lagere liquiditeit op de vastgoedmarkt jacquemoudstanislas.ch. Binnenlands is er ook politiek risico in de vorm van burgerinitiatieven of koerswijzigingen in beleid. Zwitserse directe democratie betekent dat kiezers (en dat doen zij ook) initiatieven kunnen indienen die het vastgoed beïnvloeden – variërend van huurplafonds tot leegstandsbelastingen tot stringente bestemmingsplannen. Momenteel klinkt de roep om meer huurbescherming vanwege het woningtekort. Als de huren blijven stijgen, is er kans op een populistische golf aan maatregelen zoals huurbevriezing of strengere regels voor renovatieontruimingen, enz. Zulke regels kunnen het investeringsrendement voor verhuurders beïnvloeden. Anderzijds bestaat het risico dat een anti-groeistemming de ontwikkeling beperkt (bijvoorbeeld als het publieke verzet tegen meer bouwen toeneemt, wordt het nog moeilijker om de woningen te bouwen die Zürich nodig heeft). De afwijzing van sommige recente bouwprojecten in referenda in Zwitserland (niet in Zürich, maar bijvoorbeeld het initiatief in Genève om minder te bouwen) toont deze spanningen. De stadsregering van Zürich is over het algemeen pro-ontwikkeling (geleidt door pragmatisten die de woningbehoefte zien), maar de politieke wind kan altijd draaien.
Inflatie en operationele kosten: Hoewel Zwitserland momenteel geniet van een lage inflatie (~1-2%), zou een heropleving van de inflatie de exploitatiekosten van gebouwen verhogen (energie, onderhoud, onroerende voorheffing geïndexeerd aan de waarde) en mogelijk de rente, waardoor de cashflow van eigenaars wordt onder druk gezet. Voor commerciële panden kan hoge inflatie retailers en kantoorgebruikers schaden, waardoor huurverhogingen moeilijker worden. Omgekeerd kan matige inflatie gunstig zijn voor schuldfinancierende investeerders doordat de reële waarde van schulden daalt, maar in Zwitserland zijn veel beleggers hoofdzakelijk met eigen vermogen actief. Daarnaast kunnen de kosten van de energietransitie aanzienlijk zijn – het renoveren van oudere gebouwen met zonnepanelen, nieuwe verwarming, enzovoort vereist kapitaal. Hoewel het zich op termijn vaak terugverdient, is het tijdelijk een financiële uitdaging, zeker voor kleinere verhuurders.

Essentieel is dat de vastgoedmarkt van Zürich niet zonder kwetsbaarheden is. Ze rust op zeer sterke fundamenten (hoge vraag, laag aanbod, economische stabiliteit), maar risico’s zoals economische recessies, schommelingen in de rente en regelgeving kunnen het markttempo temperen. Marktspelers doen er goed aan voorzichtig optimistisch te blijven: de vooruitzichten wijzen op verdere groei, maar scenario’s als een wereldwijde recessie of drastische beleidswijzigingen kunnen deze koers veranderen. Het is veelzeggend dat instellingen als UBS Zürich monitoren als een potentiële bubbel mattgul.com – een herinnering om niet zelfgenoegzaam te worden. Dat gezegd hebbende, heeft Zürich historisch gezien schokken goed doorstaan – zelfs tijdens de financiële crisis van 2008 pauzeerden de prijzen slechts kort. De blijvende aantrekkingskracht van de stad als financieel centrum en leefbare stad biedt een buffer. Toch blijft het aanpakken van de betaalbaarheidscrisis en het vergroten van het woningaanbod essentieel om sociale onvrede te beperken en te voorkomen dat de vastgoedmarkt in Zürich oververhit raakt. Het delicate evenwicht tussen het aantrekkelijk houden van de markt voor investeerders en het tegemoetkomen aan de behoeften van bewoners zal het beleid en het risicolandschap in de komende jaren bepalen.

Bronnen:

Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
Investropa – Analyse van de vastgoedmarkt in Zurich (juni 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
SWI Swissinfo – “Woningtekort in Zwitserland: hoe erg is het?” (apr 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
SMG Homegate Huurindex – Ontwikkeling huurprijzen 2024 (jan 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
Investropa – “Vastgoed kopen in Zwitserland: de moeite waard?” (juni 2025) investropa.com investropa.com
JLL Research – Zurich Kantoorvastgoedmarkt 2025 jll.com jll.com jll.com
JLL – High Street Retail Zurich Q4 2024 jll.com jll.com
JLL – Zwitserse logistiekmarkt 2024 jll.com
Foxstone – Zwitserse Vastgoedtrends 2025 foxstone.ch foxstone.ch
Investropa – “8 Populairste Vastgoedgebieden in Zürich 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
Investropa – Zürich Wijken Analyse investropa.com investropa.com investropa.com
Zwitserse Federale Statistiekdienst / Reuters – Woningprijs- en leegstandsgegevens reuters.com swissinfo.ch
Jacquemoud Stanislas juridisch bulletin – Voorstellen tot aanscherping Lex Koller (mrt 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
pv-magazine – Zwitsers zonne-energie PV-wet aangenomen (jun 2024) pv-magazine.com
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Stadsranglijsten mattgul.com
Investropa – Vooruitzichten Zwitserse markt 2024/25 investropa.com investropa.com
Swissinfo – Zurich stadion “Ensemble”-project swissinfo.ch
Swissinfo – Woonprotesten in Zürich swissinfo.ch

Industrieel & Logistiek – Hoge vraag, beperkt aanbod

Investeringsvooruitzicht: rendementen, buitenlandse interesse & kansen

Belangrijkste Wijken en Vastgoedhotspots

Enge (District 2) – Luxe wonen aan het meer. Enge, aan de zuidkant van het centrum van Zürich, is een magnet voor high-end appartementen en welvarende professionals geworden. De prijzen hier bedragen gemiddeld CHF 18.300 per m² investropa.com, een van de hoogste in de stad. Recente luxe ontwikkelingen (met extra’s zoals privé sportscholen en conciërgediensten) trekken welgestelde expats en tech executives naar Enge investropa.com. De aantrekkingskracht van het gebied ligt in de toplocatie – op loopafstand van het zakendistrict, direct aan het meer, en met voorzieningen als het Rieterpark en het Museum Bärengasse. Leefbaarheid is uitstekend: Enge biedt luxe winkels, internationale scholen en een korte reistijd naar financieel centrum Paradeplatz. Met nieuwe premium projecten die nog worden ontwikkeld, zullen de exclusiviteit van Enge – en de hoge prijzen – blijven bestaan investropa.com.
Seefeld (District 8) – Het meest gewilde van het Meer van Zürich. Seefeld is een extreem gewilde wijk ten oosten van het stadscentrum, geliefd om de nabijheid van het Meer van Zürich, hippe restaurants en de levendige sfeer. Woningen hier hebben topprijzen (een van de hoogste per m² in Zürich) en kennen een enorme vraag investropa.com. Vacaturegraad is vrijwel nihil – iedereen wil in Seefeld wonen. Ondanks lage huuropbrengsten van ~2–3% (een teken van zeer hoge kapitaalwaarden), onderstrepen de aanhoudend lage leegstand en hoge huren de aantrekkelijkheid van het gebied investropa.com. Seefeld biedt een mix van elegante historische gebouwen en moderne appartementen, veelal met uitzicht op het meer. Bewoners genieten van vrije tijd aan het water, groene zones zoals park Zürichhorn en boetieks. Het is populair bij zowel rijke locals als expats. Door de zeer beperkte ruimte zijn er nauwelijks nieuwe ontwikkelingen (behalve af en toe een luxe appartementengebouw), dus blijft het aanbod krap. Verwacht dat Seefeld een exclusieve wijk blijft, met een uitstekende levenskwaliteit en bijpassende prijzen.
Fluntern (District 7) – Prestige op de Zürichberg. Fluntern ligt op de beboste hellingen van de Zürichberg en is een van de meest prestigieuze woonwijken van Zürich. Het staat bekend om schitterende uitzichten, luxe villa’s en topklasse scholen. Vooral gezinnen zijn dol op Fluntern vanwege de elite onderwijsmogelijkheden – de wijk herbergt gerenommeerde scholen (zoals de vestiging van de Zurich International School en uitstekende openbare basisscholen) die consequent hoge inschrijvingen kennen. Woningen in Fluntern zijn ruim en vaak architectonisch opvallend, met hier veel ambassades en woningen van leidinggevenden. De vastgoedprijzen zijn zeer hoog (vergelijkbaar met de meergebieden) en het aanbod is voortdurend schaars – elke aanbieding in Fluntern wekt direct belangstelling. De buurt biedt een rustige, groene omgeving (dicht bij de dierentuin en bospaden) en ligt toch op slechts enkele minuten van het stadscentrum met de tram. Lopende bouwprojecten zijn minimaal dankzij strikte bestemmingsplannen die het karakter beschermen. Kortom, Fluntern biedt privacy, natuur en prestige en blijft daardoor zeer gewild onder de elite van Zürich.
Zürich West / Kreis 5 (District 5) – Van industrieel naar hip. Kreis 5, ook wel Zurich West genoemd, is getransformeerd van een ruige industriële zone tot een van de hipste wijken van de stad. Deze voortdurende gentrificatie heeft de vastgoedprijzen opgedreven – de gemiddelde appartementprijs lag hier in 2024 rond de CHF 14.600 per m², een stijging van 3% op jaarbasis investropa.com. De wijk bruist van de nieuwe ontwikkelingen: oude pakhuizen hebben plaatsgemaakt voor loftwoningen, kunstgalerieën, techkantoren en uitgaansgelegenheden. Jonge professionals en creatieven trekken massaal naar Kreis 5 vanwege de rauwe sfeer en relatieve betaalbaarheid ten opzichte van het centrum investropa.com. De stad heeft actief geïnvesteerd in de leefbaarheid van Kreis 5 – met parken, scholen en culturele ruimten om het district gezinsvriendelijker te maken investropa.com. De verbindingen met het openbaar vervoer zijn uitstekend (meerdere tramlijnen, station Hardbrücke dichtbij). Met grote projecten zoals de Europaallee (net aan de andere kant van het spoor) en lokale herontwikkelingen blijft de ontwikkeling doorgaan. Kreis 5 heeft nu enkele van de hipste restaurants, clubs en designwinkels van Zürich, gecombineerd met nieuwe gemeenschapsvoorzieningen. Het biedt een unieke stedelijke levensstijl en daardoor wordt verwacht dat de vraag (en prijzen) zullen blijven stijgen terwijl de wijk verder opbloeit investropa.com.
Altstetten (District 9) – Opkomend Stedelijk Centrum. Altstetten, in het westen van Zürich, krijgt steeds meer aandacht als een betaalbaarder woongebied met groeipotentieel. Jarenlang was het vooral een industrieel/arbeidersdistrict, maar de recente veranderingen zijn opmerkelijk. De vastgoedprijzen in het centrum van Zürich zijn enorm gestegen, waardoor “veel kopers en huurders naar Altstetten kijken als een budgetvriendelijke optie” investropa.com investropa.com. De gemiddelde prijs per m² is hier aanzienlijk lager dan in het stadscentrum (waardoor het een van de beste prijs-kwaliteitsverhoudingen in Zürich biedt) investropa.com. Tegelijkertijd heeft Altstetten grote infrastructurele upgrades ondergaan – met name de uitbreiding van de Limmattal-tramlijn en andere verbeteringen in het openbaar vervoer hebben het pendelen van Altstetten naar het centrum heel gemakkelijk gemaakt investropa.com. Nieuwe woon- en multifunctionele projecten verrijzen rondom het treinstation van Altstetten en langs belangrijke verkeersaders. De wijk beschikt nu over moderne appartementen, winkelcentra en kantoorcomplexen (verschillende grote bedrijven hebben kantoren in de bedrijvenparken van Altstetten). Met snelle verbindingen, lagere huur/prijzen en toenemende voorzieningen ontwikkelt Altstetten zich tot een bruisend secundair centrum. Veel starters en jonge gezinnen zoeken hier naar ruimte die ze zich kunnen veroorloven. Nu steeds meer mensen de voordelen en de waarde ontdekken, zit het imago en de vastgoedwaarde van Altstetten in een gestage opwaartse lijn investropa.com.
Oerlikon (District 11) – Bruisende zakelijke en residentiële knooppunt. Oerlikon in het noorden van Zürich is een van de grootste succesverhalen op het gebied van stadsontwikkeling. Dankzij uitstekende transportverbindingen (een belangrijk S-Bahn treinstation, tram- en bushubs) en voldoende beschikbare grond, is Oerlikon getransformeerd tot een bloeiend stedelijk centrum. De wijk is bezaaid met nieuwe kantoren, winkelcentra (zoals het Neumarkt winkelcentrum) en appartementencomplexen. Deze groei stuwt de vraag naar vastgoed – de mediane huizenprijs in Oerlikon overschrijdt nu CHF 2,5 miljoen (voor grotere gezinswoningen) en de waarden van alle soorten vastgoed stijgen investropa.com. Vastgoedmakelaars melden een verhoogde interesse nu zowel bewoners als bedrijven zich aangetrokken voelen tot de gunstige ligging van Oerlikon investropa.com investropa.com. De voortdurende ontwikkelingsprojecten in het district zijn een grote trekpleister: meerdere hoogbouw- en multifunctionele gebouwen zijn in aanbouw of recent voltooid, waardoor er moderne woonruimte bijkomt en de lokale infrastructuur verbetert investropa.com. Op straatniveau heeft Oerlikon nieuwe parken, restaurants en culturele locaties gekregen, waardoor er een levendige gemeenschapsgevoel ontstaat investropa.com. Het wordt steeds meer zelfvoorzienend – mensen kunnen wonen, werken en sociaal leven, allemaal binnen Oerlikon. Gezien de strategische ligging (10 minuten met de trein naar het centrum van Zürich en directe treinverbinding naar Zürich Airport), is Oerlikon een hotspot voor zowel investeerders als huurders. Naar verwachting zal de wijk blijven groeien, met verdere verbeteringen (zoals een gepland innovatiecampus en sportfaciliteiten) in de pijplijn. Voor wie op zoek is naar een groot groeipotentieel in Zürich, biedt Oerlikon een aantrekkelijke combinatie van verbondenheid, nieuwe ontwikkelingen en relatief gematigde prijzen (althans in vergelijking met het centrum en de wijken rond het meer).
Affoltern (District 11) – Nieuwe infrastructuur, nieuwe aantrekkingskracht. Verder weg in District 11 is Affoltern uitgegroeid tot een opvallend gebied op de vastgoedmarkt dankzij verbeterde infrastructuur en betaalbare prijzen. Onlangs heeft het Zwitserse Federale Wegenbureau zwaar geïnvesteerd in nieuwe wegen en snelweguitbreidingen rond Affoltern investropa.com, waardoor de bereikbaarheid sterk is verbeterd. Dit heeft Affoltern op de kaart gezet voor kopers die waarde hechten aan gemakkelijker woon-werkverkeer per auto of bus investropa.com. Daarnaast kende Zürich in 2023 een hausse in de bouw van nieuwe appartementen, vooral in gebieden als Affoltern – het hoogste aantal nieuwe eenheden sinds 2018 werd gebouwd, wat wijst op interesse van ontwikkelaars en kopers investropa.com. Met deze nieuwe appartementen die op de markt komen (vaak tegen lagere prijzen dan binnenstedelijke projecten), trekt Affoltern jonge professionals en gezinnen aan die op zoek zijn naar moderne woningen tegen concurrerende prijzen investropa.com investropa.com. De bevolking in dit gebied neemt dienovereenkomstig toe. Affoltern profiteert ook van de nabijgelegen groene ruimtes en een rustige, suburbane omgeving, waardoor het een balans biedt tussen stad en platteland. Het plan van de stad om mogelijk het openbaar vervoer naar Affoltern verder uit te breiden zal de aantrekkingskracht alleen maar vergroten. Kortom, Affoltern zit in een positieve ontwikkeling: verbeterde verbindingen, nieuw woningaanbod en nog steeds betaalbare kosten maken het een aantrekkelijke keuze voor prijsbewuste huizenkopers. De voortdurende transformatie wijst op solide toekomstige groei in zowel gemeenschap als vastgoedwaarden investropa.com.
Schwamendingen (District 12) – Betaalbaar met potentieel voor herontwikkeling. In het noorden van de stad is Schwamendingen historisch gezien een goedkopere, vaak over het hoofd geziene wijk geweest – maar daar komt verandering in. Het staat nu “in de belangstelling als een budgetvriendelijk alternatief” voor degenen die de prijzen in het centrum van Zürich niet kunnen betalen investropa.com. De huisvestingskosten hier behoren tot de laagste van de stad, waardoor veel starters en gezinnen met een middeninkomen worden aangetrokken. Wat spannend is, is Schwamendingens herontwikkelingsimpuls. Een belangrijk project, “Über-Gärten”, levert 228 nieuwe huurwoningen met een innovatief ontwerp (ruime loggia’s, gedeelde “bostuinen”) om de leefbaarheid te vergroten investropa.com. Zulke projecten blazen het woningaanbod nieuw leven in en trekken een meer diverse groep bewoners aan. Een andere grote verbetering is de Schwamendinger Lawaaitunnel, een baanbrekend infrastructuurproject dat een stuk snelweg heeft overkapt met een “groene” omhulling investropa.com. Dit heeft het lawaai en de vervuiling in de wijk drastisch verminderd, terwijl er bovenop de tunnel nieuw parkgebied is ontstaan investropa.com. De verbeterde levenskwaliteit is duidelijk merkbaar – rustigere straten, schonere lucht, en nieuwe groene ruimtes. Samen tonen deze inspanningen een sterke gemeenschapsinvestering in Schwamendingen. De wijk biedt nu een balans tussen betaalbaarheid en leefbaarheid die steeds zeldzamer wordt in Zürich investropa.com. Hierdoor wordt Schwamendingen steeds populairder bij mensen die op zoek zijn naar waar voor hun geld: je krijgt meer ruimte voor je geld en de wijk zit in de lift. Het is een uitstekend voorbeeld van hoe de buitenwijken van Zürich zich aanpassen aan de moderne behoeften. Naar verwachting zullen Schwamendingens reputatie en de vraag naar onroerend goed blijven stijgen, al zal het qua prijs waarschijnlijk bereikbaarder blijven dan de meest prestigieuze wijken van de stad.

Infrastructuur en Ontwikkelingsprojecten die de Toekomst Vormgeven

Regelgevingsomgeving: Belastingen, Eigendomsregels & Bouwvoorschriften

Marktrisico’s en Uitdagingen

Rente- en financieringsrisico’s: Na jaren van ultralage rente die de prijsstijging stimuleerden, is het klimaat veranderd. In 2022–2023 heeft de Zwitserse Nationale Bank agressief de rente verhoogd van negatieve niveaus tot 1,75%, wat de markt enigszins heeft afgekoeld. Tegen 2025 was de inflatie afgenomen en draaide de SNB naar een kleine renteverlaging investropa.com, maar het risico blijft bestaan dat de rente weer kan stijgen als de inflatie oploopt of als de wereldwijde omstandigheden veranderen. Stijgende rentes zouden de Zwitserse vastgoedmarkt direct raken doordat hypotheken duurder worden en de betaalbaarheid voor kopers afneemt, wat de vraag kan drukken investropa.com. Gezien hoe hoog de prijzen in Zürich zijn, zijn ze gevoelig voor financieringskosten – een aanzienlijke stijging van de rente kan potentiële kopers uit de markt drukken en de prijsstijging doen stoppen of zelfs omdraaien in oververhitte segmenten. Daarnaast hebben banken de leencriteria aangescherpt (deels door Basel III-regelgeving vanaf 2025 die hogere kapitaalbuffers vereist foxstone.ch). Kredietnemers krijgen nu te maken met strikte limieten (max. ~80% lening-tot-waarde en zware stresstests bij 5% rente), wat sterk gefinancierde investeerders kan beperken. Terwijl de huidige consensus uitgaat van een stabiel of licht dalend rentepad (met de Zwitserse inflatie rond slechts 0,7% engelvoelkers.com), kan elke onverwachte inflatie-uitbraak of financiële schok dat veranderen. Deze renteonzekerheid is een van de belangrijkste risico’s om in de gaten te houden.
Macroeconomische en Geopolitieke Onzekerheid: Het vastgoed in Zürich is afhankelijk van de bredere economische gezondheid van Zwitserland en van wereldwijde stabiliteit. Economische onzekerheden – zoals een mogelijke wereldwijde of Europese recessie – vormen een risico investropa.com. Als bijvoorbeeld een neergang de bank- of technologiesector treft, kan Zürich te maken krijgen met baanverlies of minder uitbreidingen, waardoor de vraag naar zowel kantoren als woningen afneemt. De stad is niet immuun voor wereldwijde gebeurtenissen: de oorlog in Oekraïne, energiecrises of andere geopolitieke spanningen kunnen overslaan. De Zwitserse overheid heeft expliciet opgemerkt dat de gespannen geopolitieke situatie (Oekraïne-oorlog, conflicten in het Midden-Oosten) een sluimerend risico blijft voor internationale handel en energieprijzen, wat een negatieve impact kan hebben op de Zwitserse economie engelvoelkers.com. Een stijging van olie- of gasprijzen, bijvoorbeeld, kan de inflatie opnieuw aanwakkeren en consumenten en bedrijven onder druk zetten. Daarnaast kunnen valutaschommelingen (een zeer sterke Zwitserse frank) de Zwitserse export en bedrijfswinsten schaden, wat indirect invloed heeft op de bezetting van kantoren en de vraag naar woningen van zakelijke expats. Een andere macrofactor is immigratiebeleid: de bevolkingsgroei in Zwitserland (die de woningbehoefte stimuleert) kan vertragen als politieke krachten erin slagen de immigratie te beperken. Het eerder genoemde SVP-initiatief om de bevolking op 10 miljoen te begrenzen is extreem, maar geeft aan dat er politieke druk is om de groei te beperken jacquemoudstanislas.ch. Als immigratie aanzienlijk zou worden teruggedrongen, kan de vraag naar woningen op de lange termijn verminderen. Al met al, hoewel de Zwitserse economie momenteel stabiel is, vormen wereldwijde recessies of crisisscenario’s een neerwaarts risico waarbij vastgoed leegstand kan toenemen en prijzen gecorrigeerd kunnen worden.
Huizenzeepbel en zorgen over betaalbaarheid: Jarenlange prijsstijgingen hebben de vraag opgeroepen: Zit Zürich in een vastgoedzeepbel? Volgens sommige maatstaven ja – de stad behoort tot de meest risicovolle steden voor een zeepbel. De Global Real Estate Bubble Index van UBS plaatste Zürich in 2023 nog steeds in de “zeepbelrisico” categorie, als een van slechts twee steden wereldwijd (samen met Tokio) op dat niveau ubs.com mattgul.com. De huizenprijzen ten opzichte van inkomens en huren zijn erg uitgerekt. Als de rente zou stijgen of de vraag afneemt, kunnen de hoge waarderingen in Zürich gecorrigeerd worden. Toezichthouders zijn zich hiervan bewust: de Zwitserse Nationale Bank heeft de afgelopen jaren een contracyclische kapitaalbuffer opnieuw geactiveerd om overmatige hypotheekverstrekking te beteugelen. UBS-analisten beoordelen het zeepbelrisico momenteel als “matig” (afgenomen van extreem) door de lichte vertraging in prijsstijgingen investropa.com, maar het risico is niet verdwenen. Betaalbaarheid voor de lokale bevolking staat op breekpunt – middenklassegezinnen hebben moeite om zelfs eenvoudige appartementen te kopen, wat sociale en politieke problemen oplevert. Steeds meer mensen vinden dat de woningmarkt onhoudbaar duur is, en als meer mensen de stad verlaten omdat ze geen woning kunnen betalen, kan de vraag afnemen. Ook eindigen zeepbellen vaak niet alleen door rentedalingen, maar door het sentiment van kopers dat omslaat. Als kopers geloven dat de prijzen hun hoogtepunt hebben bereikt, zelfs tijdelijk, kan de psychologie omslaan naar een kopersmarkt. Hoewel er nog geen duidelijke omslag in het sentiment is (vanwege het aanhoudende tekort), is het risico op stagnatie of een lichte correctie in overgewaardeerde segmenten (zoals luxe appartementen of beleggingspanden met zeer lage rendementen) aanwezig.
Bouw- en leveringsuitdagingen: Ironisch genoeg is een van de grootste uitdagingen van de markt het keerpunt van het tekort – er komt niet genoeg nieuwe huisvesting op de markt. Dit vormt een risico, want als het tekort aanhoudt of verergert, kan het de economische groei belemmeren (bedrijven kunnen moeite hebben om talent aan te trekken als huisvesting te schaars of te duur is) en kan het zwaardere overheidsinmenging uitlokken. Meer bouwen in Zürich is niet eenvoudig: hoge bouwkosten, personeelstekorten in de bouwsector, langdurige vergunningsprocedures en tegenstand van omwonenden (‘nimby’) remmen de ontwikkeling. In 2024 was de woningbouw op een dieptepunt, en hoewel er inspanningen zijn om dit te verbeteren, bestaat het risico dat er onvoldoende woningen worden gebouwd om aan de vraag te voldoen, waardoor de crisis voortduurt. Wat betreft de commerciële kant is de bouw van nieuwe kantoren fors gedaald jll.com, wat op korte termijn positief kan zijn voor bestaande verhuurders, maar op de lange termijn betekent minder moderne ruimte om nieuwe bedrijven aan te trekken. Kostprijsinflatie van bouwmaterialen is een andere uitdaging – hoewel deze in 2024 afnam, zorgden eerdere prijsstijgingen van staal, hout, enz. ervoor dat projecten duurder werden en sommige werden uitgesteld. Als er opnieuw sprake is van wereldwijde inflatie, kan dit de bouwplannen verder verstoren.
Regelgevings- en politieke risico’s: Wijzigingen in wet- en regelgeving vormen een ander type uitdaging. Zo zou de voorgestelde aanscherping van de Lex Koller, zoals eerder besproken, buitenlandse investeringen kunnen ontmoedigen als deze wordt ingevoerd, wat mogelijk de kapitaalinstroom in bepaalde segmenten verlaagt (bijvoorbeeld financiering van ontwikkelingen via buitenlandse investeerders kan moeilijker worden). Hoewel het doel is om de prijzen af te remmen, kunnen er bijwerkingen zijn zoals een lagere liquiditeit op de vastgoedmarkt jacquemoudstanislas.ch. Binnenlands is er ook politiek risico in de vorm van burgerinitiatieven of koerswijzigingen in beleid. Zwitserse directe democratie betekent dat kiezers (en dat doen zij ook) initiatieven kunnen indienen die het vastgoed beïnvloeden – variërend van huurplafonds tot leegstandsbelastingen tot stringente bestemmingsplannen. Momenteel klinkt de roep om meer huurbescherming vanwege het woningtekort. Als de huren blijven stijgen, is er kans op een populistische golf aan maatregelen zoals huurbevriezing of strengere regels voor renovatieontruimingen, enz. Zulke regels kunnen het investeringsrendement voor verhuurders beïnvloeden. Anderzijds bestaat het risico dat een anti-groeistemming de ontwikkeling beperkt (bijvoorbeeld als het publieke verzet tegen meer bouwen toeneemt, wordt het nog moeilijker om de woningen te bouwen die Zürich nodig heeft). De afwijzing van sommige recente bouwprojecten in referenda in Zwitserland (niet in Zürich, maar bijvoorbeeld het initiatief in Genève om minder te bouwen) toont deze spanningen. De stadsregering van Zürich is over het algemeen pro-ontwikkeling (geleidt door pragmatisten die de woningbehoefte zien), maar de politieke wind kan altijd draaien.
Inflatie en operationele kosten: Hoewel Zwitserland momenteel geniet van een lage inflatie (~1-2%), zou een heropleving van de inflatie de exploitatiekosten van gebouwen verhogen (energie, onderhoud, onroerende voorheffing geïndexeerd aan de waarde) en mogelijk de rente, waardoor de cashflow van eigenaars wordt onder druk gezet. Voor commerciële panden kan hoge inflatie retailers en kantoorgebruikers schaden, waardoor huurverhogingen moeilijker worden. Omgekeerd kan matige inflatie gunstig zijn voor schuldfinancierende investeerders doordat de reële waarde van schulden daalt, maar in Zwitserland zijn veel beleggers hoofdzakelijk met eigen vermogen actief. Daarnaast kunnen de kosten van de energietransitie aanzienlijk zijn – het renoveren van oudere gebouwen met zonnepanelen, nieuwe verwarming, enzovoort vereist kapitaal. Hoewel het zich op termijn vaak terugverdient, is het tijdelijk een financiële uitdaging, zeker voor kleinere verhuurders.

Bronnen:

Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
Investropa – Analyse van de vastgoedmarkt in Zurich (juni 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
SWI Swissinfo – “Woningtekort in Zwitserland: hoe erg is het?” (apr 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
SMG Homegate Huurindex – Ontwikkeling huurprijzen 2024 (jan 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
Investropa – “Vastgoed kopen in Zwitserland: de moeite waard?” (juni 2025) investropa.com investropa.com
JLL Research – Zurich Kantoorvastgoedmarkt 2025 jll.com jll.com jll.com
JLL – High Street Retail Zurich Q4 2024 jll.com jll.com
JLL – Zwitserse logistiekmarkt 2024 jll.com
Foxstone – Zwitserse Vastgoedtrends 2025 foxstone.ch foxstone.ch
Investropa – “8 Populairste Vastgoedgebieden in Zürich 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
Investropa – Zürich Wijken Analyse investropa.com investropa.com investropa.com
Zwitserse Federale Statistiekdienst / Reuters – Woningprijs- en leegstandsgegevens reuters.com swissinfo.ch
Jacquemoud Stanislas juridisch bulletin – Voorstellen tot aanscherping Lex Koller (mrt 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
pv-magazine – Zwitsers zonne-energie PV-wet aangenomen (jun 2024) pv-magazine.com
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Stadsranglijsten mattgul.com
Investropa – Vooruitzichten Zwitserse markt 2024/25 investropa.com investropa.com
Swissinfo – Zurich stadion “Ensemble”-project swissinfo.ch
Swissinfo – Woonprotesten in Zürich swissinfo.ch

Retailsector – Topwinkelen blijft sterk

Industrieel & Logistiek – Hoge vraag, beperkt aanbod

Investeringsvooruitzicht: rendementen, buitenlandse interesse & kansen

Belangrijkste Wijken en Vastgoedhotspots

Enge (District 2) – Luxe wonen aan het meer. Enge, aan de zuidkant van het centrum van Zürich, is een magnet voor high-end appartementen en welvarende professionals geworden. De prijzen hier bedragen gemiddeld CHF 18.300 per m² investropa.com, een van de hoogste in de stad. Recente luxe ontwikkelingen (met extra’s zoals privé sportscholen en conciërgediensten) trekken welgestelde expats en tech executives naar Enge investropa.com. De aantrekkingskracht van het gebied ligt in de toplocatie – op loopafstand van het zakendistrict, direct aan het meer, en met voorzieningen als het Rieterpark en het Museum Bärengasse. Leefbaarheid is uitstekend: Enge biedt luxe winkels, internationale scholen en een korte reistijd naar financieel centrum Paradeplatz. Met nieuwe premium projecten die nog worden ontwikkeld, zullen de exclusiviteit van Enge – en de hoge prijzen – blijven bestaan investropa.com.
Seefeld (District 8) – Het meest gewilde van het Meer van Zürich. Seefeld is een extreem gewilde wijk ten oosten van het stadscentrum, geliefd om de nabijheid van het Meer van Zürich, hippe restaurants en de levendige sfeer. Woningen hier hebben topprijzen (een van de hoogste per m² in Zürich) en kennen een enorme vraag investropa.com. Vacaturegraad is vrijwel nihil – iedereen wil in Seefeld wonen. Ondanks lage huuropbrengsten van ~2–3% (een teken van zeer hoge kapitaalwaarden), onderstrepen de aanhoudend lage leegstand en hoge huren de aantrekkelijkheid van het gebied investropa.com. Seefeld biedt een mix van elegante historische gebouwen en moderne appartementen, veelal met uitzicht op het meer. Bewoners genieten van vrije tijd aan het water, groene zones zoals park Zürichhorn en boetieks. Het is populair bij zowel rijke locals als expats. Door de zeer beperkte ruimte zijn er nauwelijks nieuwe ontwikkelingen (behalve af en toe een luxe appartementengebouw), dus blijft het aanbod krap. Verwacht dat Seefeld een exclusieve wijk blijft, met een uitstekende levenskwaliteit en bijpassende prijzen.
Fluntern (District 7) – Prestige op de Zürichberg. Fluntern ligt op de beboste hellingen van de Zürichberg en is een van de meest prestigieuze woonwijken van Zürich. Het staat bekend om schitterende uitzichten, luxe villa’s en topklasse scholen. Vooral gezinnen zijn dol op Fluntern vanwege de elite onderwijsmogelijkheden – de wijk herbergt gerenommeerde scholen (zoals de vestiging van de Zurich International School en uitstekende openbare basisscholen) die consequent hoge inschrijvingen kennen. Woningen in Fluntern zijn ruim en vaak architectonisch opvallend, met hier veel ambassades en woningen van leidinggevenden. De vastgoedprijzen zijn zeer hoog (vergelijkbaar met de meergebieden) en het aanbod is voortdurend schaars – elke aanbieding in Fluntern wekt direct belangstelling. De buurt biedt een rustige, groene omgeving (dicht bij de dierentuin en bospaden) en ligt toch op slechts enkele minuten van het stadscentrum met de tram. Lopende bouwprojecten zijn minimaal dankzij strikte bestemmingsplannen die het karakter beschermen. Kortom, Fluntern biedt privacy, natuur en prestige en blijft daardoor zeer gewild onder de elite van Zürich.
Zürich West / Kreis 5 (District 5) – Van industrieel naar hip. Kreis 5, ook wel Zurich West genoemd, is getransformeerd van een ruige industriële zone tot een van de hipste wijken van de stad. Deze voortdurende gentrificatie heeft de vastgoedprijzen opgedreven – de gemiddelde appartementprijs lag hier in 2024 rond de CHF 14.600 per m², een stijging van 3% op jaarbasis investropa.com. De wijk bruist van de nieuwe ontwikkelingen: oude pakhuizen hebben plaatsgemaakt voor loftwoningen, kunstgalerieën, techkantoren en uitgaansgelegenheden. Jonge professionals en creatieven trekken massaal naar Kreis 5 vanwege de rauwe sfeer en relatieve betaalbaarheid ten opzichte van het centrum investropa.com. De stad heeft actief geïnvesteerd in de leefbaarheid van Kreis 5 – met parken, scholen en culturele ruimten om het district gezinsvriendelijker te maken investropa.com. De verbindingen met het openbaar vervoer zijn uitstekend (meerdere tramlijnen, station Hardbrücke dichtbij). Met grote projecten zoals de Europaallee (net aan de andere kant van het spoor) en lokale herontwikkelingen blijft de ontwikkeling doorgaan. Kreis 5 heeft nu enkele van de hipste restaurants, clubs en designwinkels van Zürich, gecombineerd met nieuwe gemeenschapsvoorzieningen. Het biedt een unieke stedelijke levensstijl en daardoor wordt verwacht dat de vraag (en prijzen) zullen blijven stijgen terwijl de wijk verder opbloeit investropa.com.
Altstetten (District 9) – Opkomend Stedelijk Centrum. Altstetten, in het westen van Zürich, krijgt steeds meer aandacht als een betaalbaarder woongebied met groeipotentieel. Jarenlang was het vooral een industrieel/arbeidersdistrict, maar de recente veranderingen zijn opmerkelijk. De vastgoedprijzen in het centrum van Zürich zijn enorm gestegen, waardoor “veel kopers en huurders naar Altstetten kijken als een budgetvriendelijke optie” investropa.com investropa.com. De gemiddelde prijs per m² is hier aanzienlijk lager dan in het stadscentrum (waardoor het een van de beste prijs-kwaliteitsverhoudingen in Zürich biedt) investropa.com. Tegelijkertijd heeft Altstetten grote infrastructurele upgrades ondergaan – met name de uitbreiding van de Limmattal-tramlijn en andere verbeteringen in het openbaar vervoer hebben het pendelen van Altstetten naar het centrum heel gemakkelijk gemaakt investropa.com. Nieuwe woon- en multifunctionele projecten verrijzen rondom het treinstation van Altstetten en langs belangrijke verkeersaders. De wijk beschikt nu over moderne appartementen, winkelcentra en kantoorcomplexen (verschillende grote bedrijven hebben kantoren in de bedrijvenparken van Altstetten). Met snelle verbindingen, lagere huur/prijzen en toenemende voorzieningen ontwikkelt Altstetten zich tot een bruisend secundair centrum. Veel starters en jonge gezinnen zoeken hier naar ruimte die ze zich kunnen veroorloven. Nu steeds meer mensen de voordelen en de waarde ontdekken, zit het imago en de vastgoedwaarde van Altstetten in een gestage opwaartse lijn investropa.com.
Oerlikon (District 11) – Bruisende zakelijke en residentiële knooppunt. Oerlikon in het noorden van Zürich is een van de grootste succesverhalen op het gebied van stadsontwikkeling. Dankzij uitstekende transportverbindingen (een belangrijk S-Bahn treinstation, tram- en bushubs) en voldoende beschikbare grond, is Oerlikon getransformeerd tot een bloeiend stedelijk centrum. De wijk is bezaaid met nieuwe kantoren, winkelcentra (zoals het Neumarkt winkelcentrum) en appartementencomplexen. Deze groei stuwt de vraag naar vastgoed – de mediane huizenprijs in Oerlikon overschrijdt nu CHF 2,5 miljoen (voor grotere gezinswoningen) en de waarden van alle soorten vastgoed stijgen investropa.com. Vastgoedmakelaars melden een verhoogde interesse nu zowel bewoners als bedrijven zich aangetrokken voelen tot de gunstige ligging van Oerlikon investropa.com investropa.com. De voortdurende ontwikkelingsprojecten in het district zijn een grote trekpleister: meerdere hoogbouw- en multifunctionele gebouwen zijn in aanbouw of recent voltooid, waardoor er moderne woonruimte bijkomt en de lokale infrastructuur verbetert investropa.com. Op straatniveau heeft Oerlikon nieuwe parken, restaurants en culturele locaties gekregen, waardoor er een levendige gemeenschapsgevoel ontstaat investropa.com. Het wordt steeds meer zelfvoorzienend – mensen kunnen wonen, werken en sociaal leven, allemaal binnen Oerlikon. Gezien de strategische ligging (10 minuten met de trein naar het centrum van Zürich en directe treinverbinding naar Zürich Airport), is Oerlikon een hotspot voor zowel investeerders als huurders. Naar verwachting zal de wijk blijven groeien, met verdere verbeteringen (zoals een gepland innovatiecampus en sportfaciliteiten) in de pijplijn. Voor wie op zoek is naar een groot groeipotentieel in Zürich, biedt Oerlikon een aantrekkelijke combinatie van verbondenheid, nieuwe ontwikkelingen en relatief gematigde prijzen (althans in vergelijking met het centrum en de wijken rond het meer).
Affoltern (District 11) – Nieuwe infrastructuur, nieuwe aantrekkingskracht. Verder weg in District 11 is Affoltern uitgegroeid tot een opvallend gebied op de vastgoedmarkt dankzij verbeterde infrastructuur en betaalbare prijzen. Onlangs heeft het Zwitserse Federale Wegenbureau zwaar geïnvesteerd in nieuwe wegen en snelweguitbreidingen rond Affoltern investropa.com, waardoor de bereikbaarheid sterk is verbeterd. Dit heeft Affoltern op de kaart gezet voor kopers die waarde hechten aan gemakkelijker woon-werkverkeer per auto of bus investropa.com. Daarnaast kende Zürich in 2023 een hausse in de bouw van nieuwe appartementen, vooral in gebieden als Affoltern – het hoogste aantal nieuwe eenheden sinds 2018 werd gebouwd, wat wijst op interesse van ontwikkelaars en kopers investropa.com. Met deze nieuwe appartementen die op de markt komen (vaak tegen lagere prijzen dan binnenstedelijke projecten), trekt Affoltern jonge professionals en gezinnen aan die op zoek zijn naar moderne woningen tegen concurrerende prijzen investropa.com investropa.com. De bevolking in dit gebied neemt dienovereenkomstig toe. Affoltern profiteert ook van de nabijgelegen groene ruimtes en een rustige, suburbane omgeving, waardoor het een balans biedt tussen stad en platteland. Het plan van de stad om mogelijk het openbaar vervoer naar Affoltern verder uit te breiden zal de aantrekkingskracht alleen maar vergroten. Kortom, Affoltern zit in een positieve ontwikkeling: verbeterde verbindingen, nieuw woningaanbod en nog steeds betaalbare kosten maken het een aantrekkelijke keuze voor prijsbewuste huizenkopers. De voortdurende transformatie wijst op solide toekomstige groei in zowel gemeenschap als vastgoedwaarden investropa.com.
Schwamendingen (District 12) – Betaalbaar met potentieel voor herontwikkeling. In het noorden van de stad is Schwamendingen historisch gezien een goedkopere, vaak over het hoofd geziene wijk geweest – maar daar komt verandering in. Het staat nu “in de belangstelling als een budgetvriendelijk alternatief” voor degenen die de prijzen in het centrum van Zürich niet kunnen betalen investropa.com. De huisvestingskosten hier behoren tot de laagste van de stad, waardoor veel starters en gezinnen met een middeninkomen worden aangetrokken. Wat spannend is, is Schwamendingens herontwikkelingsimpuls. Een belangrijk project, “Über-Gärten”, levert 228 nieuwe huurwoningen met een innovatief ontwerp (ruime loggia’s, gedeelde “bostuinen”) om de leefbaarheid te vergroten investropa.com. Zulke projecten blazen het woningaanbod nieuw leven in en trekken een meer diverse groep bewoners aan. Een andere grote verbetering is de Schwamendinger Lawaaitunnel, een baanbrekend infrastructuurproject dat een stuk snelweg heeft overkapt met een “groene” omhulling investropa.com. Dit heeft het lawaai en de vervuiling in de wijk drastisch verminderd, terwijl er bovenop de tunnel nieuw parkgebied is ontstaan investropa.com. De verbeterde levenskwaliteit is duidelijk merkbaar – rustigere straten, schonere lucht, en nieuwe groene ruimtes. Samen tonen deze inspanningen een sterke gemeenschapsinvestering in Schwamendingen. De wijk biedt nu een balans tussen betaalbaarheid en leefbaarheid die steeds zeldzamer wordt in Zürich investropa.com. Hierdoor wordt Schwamendingen steeds populairder bij mensen die op zoek zijn naar waar voor hun geld: je krijgt meer ruimte voor je geld en de wijk zit in de lift. Het is een uitstekend voorbeeld van hoe de buitenwijken van Zürich zich aanpassen aan de moderne behoeften. Naar verwachting zullen Schwamendingens reputatie en de vraag naar onroerend goed blijven stijgen, al zal het qua prijs waarschijnlijk bereikbaarder blijven dan de meest prestigieuze wijken van de stad.

Infrastructuur en Ontwikkelingsprojecten die de Toekomst Vormgeven

Regelgevingsomgeving: Belastingen, Eigendomsregels & Bouwvoorschriften

Marktrisico’s en Uitdagingen

Rente- en financieringsrisico’s: Na jaren van ultralage rente die de prijsstijging stimuleerden, is het klimaat veranderd. In 2022–2023 heeft de Zwitserse Nationale Bank agressief de rente verhoogd van negatieve niveaus tot 1,75%, wat de markt enigszins heeft afgekoeld. Tegen 2025 was de inflatie afgenomen en draaide de SNB naar een kleine renteverlaging investropa.com, maar het risico blijft bestaan dat de rente weer kan stijgen als de inflatie oploopt of als de wereldwijde omstandigheden veranderen. Stijgende rentes zouden de Zwitserse vastgoedmarkt direct raken doordat hypotheken duurder worden en de betaalbaarheid voor kopers afneemt, wat de vraag kan drukken investropa.com. Gezien hoe hoog de prijzen in Zürich zijn, zijn ze gevoelig voor financieringskosten – een aanzienlijke stijging van de rente kan potentiële kopers uit de markt drukken en de prijsstijging doen stoppen of zelfs omdraaien in oververhitte segmenten. Daarnaast hebben banken de leencriteria aangescherpt (deels door Basel III-regelgeving vanaf 2025 die hogere kapitaalbuffers vereist foxstone.ch). Kredietnemers krijgen nu te maken met strikte limieten (max. ~80% lening-tot-waarde en zware stresstests bij 5% rente), wat sterk gefinancierde investeerders kan beperken. Terwijl de huidige consensus uitgaat van een stabiel of licht dalend rentepad (met de Zwitserse inflatie rond slechts 0,7% engelvoelkers.com), kan elke onverwachte inflatie-uitbraak of financiële schok dat veranderen. Deze renteonzekerheid is een van de belangrijkste risico’s om in de gaten te houden.
Macroeconomische en Geopolitieke Onzekerheid: Het vastgoed in Zürich is afhankelijk van de bredere economische gezondheid van Zwitserland en van wereldwijde stabiliteit. Economische onzekerheden – zoals een mogelijke wereldwijde of Europese recessie – vormen een risico investropa.com. Als bijvoorbeeld een neergang de bank- of technologiesector treft, kan Zürich te maken krijgen met baanverlies of minder uitbreidingen, waardoor de vraag naar zowel kantoren als woningen afneemt. De stad is niet immuun voor wereldwijde gebeurtenissen: de oorlog in Oekraïne, energiecrises of andere geopolitieke spanningen kunnen overslaan. De Zwitserse overheid heeft expliciet opgemerkt dat de gespannen geopolitieke situatie (Oekraïne-oorlog, conflicten in het Midden-Oosten) een sluimerend risico blijft voor internationale handel en energieprijzen, wat een negatieve impact kan hebben op de Zwitserse economie engelvoelkers.com. Een stijging van olie- of gasprijzen, bijvoorbeeld, kan de inflatie opnieuw aanwakkeren en consumenten en bedrijven onder druk zetten. Daarnaast kunnen valutaschommelingen (een zeer sterke Zwitserse frank) de Zwitserse export en bedrijfswinsten schaden, wat indirect invloed heeft op de bezetting van kantoren en de vraag naar woningen van zakelijke expats. Een andere macrofactor is immigratiebeleid: de bevolkingsgroei in Zwitserland (die de woningbehoefte stimuleert) kan vertragen als politieke krachten erin slagen de immigratie te beperken. Het eerder genoemde SVP-initiatief om de bevolking op 10 miljoen te begrenzen is extreem, maar geeft aan dat er politieke druk is om de groei te beperken jacquemoudstanislas.ch. Als immigratie aanzienlijk zou worden teruggedrongen, kan de vraag naar woningen op de lange termijn verminderen. Al met al, hoewel de Zwitserse economie momenteel stabiel is, vormen wereldwijde recessies of crisisscenario’s een neerwaarts risico waarbij vastgoed leegstand kan toenemen en prijzen gecorrigeerd kunnen worden.
Huizenzeepbel en zorgen over betaalbaarheid: Jarenlange prijsstijgingen hebben de vraag opgeroepen: Zit Zürich in een vastgoedzeepbel? Volgens sommige maatstaven ja – de stad behoort tot de meest risicovolle steden voor een zeepbel. De Global Real Estate Bubble Index van UBS plaatste Zürich in 2023 nog steeds in de “zeepbelrisico” categorie, als een van slechts twee steden wereldwijd (samen met Tokio) op dat niveau ubs.com mattgul.com. De huizenprijzen ten opzichte van inkomens en huren zijn erg uitgerekt. Als de rente zou stijgen of de vraag afneemt, kunnen de hoge waarderingen in Zürich gecorrigeerd worden. Toezichthouders zijn zich hiervan bewust: de Zwitserse Nationale Bank heeft de afgelopen jaren een contracyclische kapitaalbuffer opnieuw geactiveerd om overmatige hypotheekverstrekking te beteugelen. UBS-analisten beoordelen het zeepbelrisico momenteel als “matig” (afgenomen van extreem) door de lichte vertraging in prijsstijgingen investropa.com, maar het risico is niet verdwenen. Betaalbaarheid voor de lokale bevolking staat op breekpunt – middenklassegezinnen hebben moeite om zelfs eenvoudige appartementen te kopen, wat sociale en politieke problemen oplevert. Steeds meer mensen vinden dat de woningmarkt onhoudbaar duur is, en als meer mensen de stad verlaten omdat ze geen woning kunnen betalen, kan de vraag afnemen. Ook eindigen zeepbellen vaak niet alleen door rentedalingen, maar door het sentiment van kopers dat omslaat. Als kopers geloven dat de prijzen hun hoogtepunt hebben bereikt, zelfs tijdelijk, kan de psychologie omslaan naar een kopersmarkt. Hoewel er nog geen duidelijke omslag in het sentiment is (vanwege het aanhoudende tekort), is het risico op stagnatie of een lichte correctie in overgewaardeerde segmenten (zoals luxe appartementen of beleggingspanden met zeer lage rendementen) aanwezig.
Bouw- en leveringsuitdagingen: Ironisch genoeg is een van de grootste uitdagingen van de markt het keerpunt van het tekort – er komt niet genoeg nieuwe huisvesting op de markt. Dit vormt een risico, want als het tekort aanhoudt of verergert, kan het de economische groei belemmeren (bedrijven kunnen moeite hebben om talent aan te trekken als huisvesting te schaars of te duur is) en kan het zwaardere overheidsinmenging uitlokken. Meer bouwen in Zürich is niet eenvoudig: hoge bouwkosten, personeelstekorten in de bouwsector, langdurige vergunningsprocedures en tegenstand van omwonenden (‘nimby’) remmen de ontwikkeling. In 2024 was de woningbouw op een dieptepunt, en hoewel er inspanningen zijn om dit te verbeteren, bestaat het risico dat er onvoldoende woningen worden gebouwd om aan de vraag te voldoen, waardoor de crisis voortduurt. Wat betreft de commerciële kant is de bouw van nieuwe kantoren fors gedaald jll.com, wat op korte termijn positief kan zijn voor bestaande verhuurders, maar op de lange termijn betekent minder moderne ruimte om nieuwe bedrijven aan te trekken. Kostprijsinflatie van bouwmaterialen is een andere uitdaging – hoewel deze in 2024 afnam, zorgden eerdere prijsstijgingen van staal, hout, enz. ervoor dat projecten duurder werden en sommige werden uitgesteld. Als er opnieuw sprake is van wereldwijde inflatie, kan dit de bouwplannen verder verstoren.
Regelgevings- en politieke risico’s: Wijzigingen in wet- en regelgeving vormen een ander type uitdaging. Zo zou de voorgestelde aanscherping van de Lex Koller, zoals eerder besproken, buitenlandse investeringen kunnen ontmoedigen als deze wordt ingevoerd, wat mogelijk de kapitaalinstroom in bepaalde segmenten verlaagt (bijvoorbeeld financiering van ontwikkelingen via buitenlandse investeerders kan moeilijker worden). Hoewel het doel is om de prijzen af te remmen, kunnen er bijwerkingen zijn zoals een lagere liquiditeit op de vastgoedmarkt jacquemoudstanislas.ch. Binnenlands is er ook politiek risico in de vorm van burgerinitiatieven of koerswijzigingen in beleid. Zwitserse directe democratie betekent dat kiezers (en dat doen zij ook) initiatieven kunnen indienen die het vastgoed beïnvloeden – variërend van huurplafonds tot leegstandsbelastingen tot stringente bestemmingsplannen. Momenteel klinkt de roep om meer huurbescherming vanwege het woningtekort. Als de huren blijven stijgen, is er kans op een populistische golf aan maatregelen zoals huurbevriezing of strengere regels voor renovatieontruimingen, enz. Zulke regels kunnen het investeringsrendement voor verhuurders beïnvloeden. Anderzijds bestaat het risico dat een anti-groeistemming de ontwikkeling beperkt (bijvoorbeeld als het publieke verzet tegen meer bouwen toeneemt, wordt het nog moeilijker om de woningen te bouwen die Zürich nodig heeft). De afwijzing van sommige recente bouwprojecten in referenda in Zwitserland (niet in Zürich, maar bijvoorbeeld het initiatief in Genève om minder te bouwen) toont deze spanningen. De stadsregering van Zürich is over het algemeen pro-ontwikkeling (geleidt door pragmatisten die de woningbehoefte zien), maar de politieke wind kan altijd draaien.
Inflatie en operationele kosten: Hoewel Zwitserland momenteel geniet van een lage inflatie (~1-2%), zou een heropleving van de inflatie de exploitatiekosten van gebouwen verhogen (energie, onderhoud, onroerende voorheffing geïndexeerd aan de waarde) en mogelijk de rente, waardoor de cashflow van eigenaars wordt onder druk gezet. Voor commerciële panden kan hoge inflatie retailers en kantoorgebruikers schaden, waardoor huurverhogingen moeilijker worden. Omgekeerd kan matige inflatie gunstig zijn voor schuldfinancierende investeerders doordat de reële waarde van schulden daalt, maar in Zwitserland zijn veel beleggers hoofdzakelijk met eigen vermogen actief. Daarnaast kunnen de kosten van de energietransitie aanzienlijk zijn – het renoveren van oudere gebouwen met zonnepanelen, nieuwe verwarming, enzovoort vereist kapitaal. Hoewel het zich op termijn vaak terugverdient, is het tijdelijk een financiële uitdaging, zeker voor kleinere verhuurders.

Bronnen:

Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
Investropa – Analyse van de vastgoedmarkt in Zurich (juni 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
SWI Swissinfo – “Woningtekort in Zwitserland: hoe erg is het?” (apr 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
SMG Homegate Huurindex – Ontwikkeling huurprijzen 2024 (jan 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
Investropa – “Vastgoed kopen in Zwitserland: de moeite waard?” (juni 2025) investropa.com investropa.com
JLL Research – Zurich Kantoorvastgoedmarkt 2025 jll.com jll.com jll.com
JLL – High Street Retail Zurich Q4 2024 jll.com jll.com
JLL – Zwitserse logistiekmarkt 2024 jll.com
Foxstone – Zwitserse Vastgoedtrends 2025 foxstone.ch foxstone.ch
Investropa – “8 Populairste Vastgoedgebieden in Zürich 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
Investropa – Zürich Wijken Analyse investropa.com investropa.com investropa.com
Zwitserse Federale Statistiekdienst / Reuters – Woningprijs- en leegstandsgegevens reuters.com swissinfo.ch
Jacquemoud Stanislas juridisch bulletin – Voorstellen tot aanscherping Lex Koller (mrt 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
pv-magazine – Zwitsers zonne-energie PV-wet aangenomen (jun 2024) pv-magazine.com
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Stadsranglijsten mattgul.com
Investropa – Vooruitzichten Zwitserse markt 2024/25 investropa.com investropa.com
Swissinfo – Zurich stadion “Ensemble”-project swissinfo.ch
Swissinfo – Woonprotesten in Zürich swissinfo.ch

Trends op de Woningmarkt in 2025

Stijgende Prijzen te Midden van Chronisch Woningsgebrek: De woningmarkt in Zürich blijft in 2025 uitzonderlijk krap. De vastgoedprijzen blijven stijgen door sterke vraag en een schaars aanbod. Per midden 2025 zijn de appartementprijzen in de stad ~4,5% hoger dan een jaar geleden (eengezinswoningen +4,0%) investropa.com. Het mediaan appartement kost nu ongeveer CHF 1,68 miljoen, met gemiddelde prijzen variërend van CHF 14.000–21.000 per m² afhankelijk van de wijk investropa.com investropa.com. Het leegstandspercentage in Zürich bereikte een recordlaagte van 0,07% – slecht 7 op de 10.000 woningen – het laagste in Zwitserland en waarschijnlijk heel West-Europa swissinfo.ch. Met andere woorden, vrijwel elke woning is bezet, wat wijst op een chronisch woningtekort. Nieuwbouw blijft ver achter op de bevolkingsgroei (slechts ~42.000 nieuwe flats verwacht landelijk in 2025 tegen ~50.000 die nodig zijn swissinfo.ch), waardoor de concurrentie om woningen fel blijft. Niet verrassend blijven verkoopprijzen stijgen – Zwitserse analisten voorzien +3% tot +4% jaarlijkse groei voor huizenprijzen in Zürich tot en met 2025 engelvoelkers.com. Tenzij er sprake is van een economische schok lijken aanzienlijke prijsdalingen onwaarschijnlijk zolang de vraag zoveel groter is dan het aanbod investropa.com investropa.com.

Huurmarkt versus koopdynamiek: De huurprijzen in Zürich stijgen ook sterk, wat de afweging tussen kopen en huren verder beïnvloedt. Na een dubbele-cijferige stijging in 2023, stegen de aangeboden huren in de stad in 2024 met nog eens 4,5% swissmarketplace.group. De huren in het gehele kanton Zürich namen vorig jaar met ongeveer 4,8% toe swissmarketplace.group, zelfs na een wat gematigder stijging dan de piek in 2023. Deze trend zal naar verwachting in 2025 aanhouden – de vraag blijft toenemen (mede door immigratie en de vorming van nieuwe huishoudens) terwijl de leegstand praktisch nul is, en het nieuw aanbod minimaal blijft swissmarketplace.group. Kortom, huurders krijgen te maken met zware concurrentie en stijgende kosten. Ondertussen is geld lenen goedkoper geworden: De Zwitserse Nationale Bank verlaagde haar beleidsrente in begin 2025 tot 0,25% investropa.com, wat de hypotheekrentes heeft verlicht. Met lagere rentelasten en hogere huren is eigenwoningbezit nu vaak betaalbaarder dan huren voor langetermijnbewoners investropa.com. Uit onderzoek van UBS blijkt zelfs dat begin 2025 de kosten voor het bezitten van een huis lager zijn dan de huurprijzen in de meeste Zwitserse regio’s (het kostenvoordeel van huren is geslonken tot ongeveer 3% of geheel verdwenen) investropa.com. In Zürich en Genève is huren nog steeds logisch bij kort verblijf onder de 5 jaar vanwege de torenhoge koopprijzen investropa.com. Maar voor wie langer blijft en een huis kan financieren, is kopen weer aantrekkelijk geworden. Vastgoedspecialisten merken op dat sterk stijgende huren in combinatie met lagere financieringskosten het rekensommetje voor het eerst in jaren in het voordeel van kopen laten uitvallen engelvoelkers.com. Deze dynamiek – ongekende huurdruk versus verbeterde hypotheekvoorwaarden – is een belangrijk thema op de markt van 2025.

Vraag, demografie en tekort aan aanbod: Meerdere krachten houden de zeer grote vraag naar woningen in Zürich in stand. De economie van de stad bloeit, met meer dan 120.000 bedrijven (waaronder wereldwijde banken, verzekeraars en een snelgroeiende tech/biotechsector) die werknemers naar het gebied trekken investropa.com. Immigratie blijft sterk – Zwitserland kreeg er in 2024 ongeveer 83.000 netto mensen bij swissinfo.ch, en de bevolking van Zürich blijft groeien, waardoor de woningbehoefte toeneemt. Tegelijkertijd blijft de bouw van nieuwe woningen achter. Hogere bouwkosten, personeelstekorten en recente renteverhogingen hebben de start van nieuwe bouwprojecten vertraagd swissinfo.ch. De beschikbare grond wordt beperkt door geografie en strenge bestemmingsplannen, vooral in gewilde, centrale wijken. Eigenaren zijn bovendien terughoudend om te verkopen, waardoor het aanbod op de tweedehandsmarkt schaars is engelvoelkers.com. Daardoor is het woningaanbod in Zürich ver beneden de leegstandsgrens van 1% die een tekort definieert swissinfo.ch. Zelfs bescheiden appartementen trekken routinematig tientallen kandidaten aan. Deze disbalans tussen vraag en aanbod zal waarschijnlijk niet snel worden opgelost – de Zwitserse aannemersvereniging waarschuwt dat de leegstand landelijk nog verder zal dalen, omdat de bouw de vraag in de komende jaren niet bijhoudt swissinfo.ch. Het gevolg is aanhoudende opwaartse druk op zowel prijzen als huren. Deskundigen beschrijven Zürich inderdaad als de “wereldhoofdstad van woningtekorten” vanwege het extreme tekort aan huurwoningen swissinfo.ch. Voorlopig blijft de woningmarkt in Zürich structureel krap en veerkrachtig, gesteund door de sterke economie en aantrekkelijkheid van de stad. Tenzij er een grote verschuiving optreedt, verwachten analisten voortdurende prijsstabiliteit en gematigde groei in de komende jaren engelvoelkers.com investropa.com, zelfs nu de betaalbaarheid voor de lokale bevolking een steeds grotere zorg wordt.

Commercieel vastgoed: kantoren, retail en industrie

Kantorensector – stabiel met hoge beschikbaarheid

De kantorenmarkt van Zürich in 2025 geeft een gemengd beeld van ruime beschikbaarheid en selectieve vraag. Na de pandemie steeg de leegstand van kantoren door de opmars van thuiswerken en hybride werken, maar de trend stabiliseert. In de vijf grootste kantoorknooppunten van Zwitserland (Zürich, Genève, Basel, Bern, Lausanne) bedroeg het gezamenlijke beschikbaarheidspercentage ~5,0% eind 2024 jll.com. In de regio Zürich specifiek groeide het beschikbare kantooroppervlak tot 433.700 m² (een leegstandspercentage van 5,3%) eind 2024 jll.com. Dit is iets hoger dan de 4,8% een jaar eerder en zet de geleidelijke stijging sinds 2019 voort jll.com. Nieuwe opleveringen in perifere gebieden hebben bijgedragen aan de leegstand – bijvoorbeeld, nieuwe projecten in Oerlikon en Kloten (noord Zürich) voegden vorig jaar aanzienlijk oppervlak toe jll.com. District 5 (Zürich-West) en District 11 (Oerlikon/Affoltern) zagen ook aanzienlijk nieuw aanbod en gerenoveerde kantoren op de markt komen jll.com. Daarentegen werd in sommige centrale gebieden ruimte geabsorbeerd (de leegstand daalde in District 1, 3 en 9) doordat bedrijven op zoek gingen naar toplocaties jll.com. De kantorenhuren zijn al enkele jaren vlak, wat deze balans van verhoogd aanbod en stabiele vraag weerspiegelt jll.com. De huurprijzen voor topkantoren in het centrum van Zürich zijn constant gebleven sinds 2022, al kan dat binnenkort veranderen. Hoogwaardige, duurzame kantoorprojecten in de pijplijn (met groene bouwcertificering en moderne voorzieningen) trekken huurders aan, en als de vraag naar deze premiumruimtes sterk blijft terwijl het aanbod beperkt blijft, kunnen de tophuren eindelijk stijgen na een periode van stagnatie jll.com.

Vooruitkijkend is de kantoorvooruitzichten voor Zürich voorzichtig optimistisch. De nieuwbouw van kantoren vertraagt drastisch – slechts ~57.000 m² wordt opgeleverd in 2024, tegenover 343.000 m² in 2020 jll.com. Tussen 2025 en 2027 bedraagt de gemiddelde toevoer in Zürich slechts 29.000 m² per jaar, een fractie (ongeveer –71%) van het jaarlijkse volume dat werd gebouwd in 2019–2023 jll.com. Deze scherpe daling van het aanbod zal verdere stijging van leegstand helpen tegengaan jll.com. Echter, er komt nog steeds tweedehands ruimte vrij doordat bedrijven hun ruimtegebruik optimaliseren; naar schatting zal er ongeveer 60.000 m² aan bestaande kantoren op de markt komen in 2025–26 (waarschijnlijk onderverhuur of oudere gebouwen die worden verlaten) jll.com. Daardoor zullen de leegstandscijfers op het 5%+-niveau blijven op korte termijn jll.com. De vraag van huurders richt zich op kwaliteit: moderne, goed gelegen kantoren (vooral die met ESG-kenmerken) worden goed verhuurd, terwijl verouderde kantoren op minder centrale locaties blijven liggen. Opvallend is dat Zürich’s financiële en technologiesector nog steeds de verhuur aanjaagt. Verschillende grote verhuizingen eind 2024 onderstrepen het vertrouwen in toplocaties – zo nam telecombedrijf Salt een nieuw hoofdkantoor boven de Bahnhofstrasse, en verhuisde vermogensbeheerder Bellevue Group naar een gerenoveerd pand bij de Sechseläutenplatz jll.com. Met Zwitserland’s lage werkloosheid (2,5%) en een bbp-groei van ~1,2% engelvoelkers.com, blijven bedrijven personeel aannemen, zij het voorzichtiger. Al met al is de kantoormarkt in Zürich goed in balans: huurders profiteren van meer keuze en stabiele huren, terwijl verhuurders erop kunnen vertrouwen dat de bouwdip de markt geleidelijk zal aanscherpen. Elke toename van de vraag (bijvoorbeeld als bedrijven meer personeel naar kantoor halen) zou de huren in kerngebieden snel kunnen versterken. Voor nu wordt gerekend op stabiele kantoorhuren met flight-to-quality-dynamiek – verouderde kantoren kunnen concessies bieden, terwijl duurzame premium kantoren in het CBD en snelgroeiende deelmarkten (zoals Zürich-West en Oerlikon) op stevige belangstelling kunnen rekenen.

Investeringsvooruitzicht: rendementen, buitenlandse interesse & kansen

Belangrijkste Wijken en Vastgoedhotspots

Enge (District 2) – Luxe wonen aan het meer. Enge, aan de zuidkant van het centrum van Zürich, is een magnet voor high-end appartementen en welvarende professionals geworden. De prijzen hier bedragen gemiddeld CHF 18.300 per m² investropa.com, een van de hoogste in de stad. Recente luxe ontwikkelingen (met extra’s zoals privé sportscholen en conciërgediensten) trekken welgestelde expats en tech executives naar Enge investropa.com. De aantrekkingskracht van het gebied ligt in de toplocatie – op loopafstand van het zakendistrict, direct aan het meer, en met voorzieningen als het Rieterpark en het Museum Bärengasse. Leefbaarheid is uitstekend: Enge biedt luxe winkels, internationale scholen en een korte reistijd naar financieel centrum Paradeplatz. Met nieuwe premium projecten die nog worden ontwikkeld, zullen de exclusiviteit van Enge – en de hoge prijzen – blijven bestaan investropa.com.
Seefeld (District 8) – Het meest gewilde van het Meer van Zürich. Seefeld is een extreem gewilde wijk ten oosten van het stadscentrum, geliefd om de nabijheid van het Meer van Zürich, hippe restaurants en de levendige sfeer. Woningen hier hebben topprijzen (een van de hoogste per m² in Zürich) en kennen een enorme vraag investropa.com. Vacaturegraad is vrijwel nihil – iedereen wil in Seefeld wonen. Ondanks lage huuropbrengsten van ~2–3% (een teken van zeer hoge kapitaalwaarden), onderstrepen de aanhoudend lage leegstand en hoge huren de aantrekkelijkheid van het gebied investropa.com. Seefeld biedt een mix van elegante historische gebouwen en moderne appartementen, veelal met uitzicht op het meer. Bewoners genieten van vrije tijd aan het water, groene zones zoals park Zürichhorn en boetieks. Het is populair bij zowel rijke locals als expats. Door de zeer beperkte ruimte zijn er nauwelijks nieuwe ontwikkelingen (behalve af en toe een luxe appartementengebouw), dus blijft het aanbod krap. Verwacht dat Seefeld een exclusieve wijk blijft, met een uitstekende levenskwaliteit en bijpassende prijzen.
Fluntern (District 7) – Prestige op de Zürichberg. Fluntern ligt op de beboste hellingen van de Zürichberg en is een van de meest prestigieuze woonwijken van Zürich. Het staat bekend om schitterende uitzichten, luxe villa’s en topklasse scholen. Vooral gezinnen zijn dol op Fluntern vanwege de elite onderwijsmogelijkheden – de wijk herbergt gerenommeerde scholen (zoals de vestiging van de Zurich International School en uitstekende openbare basisscholen) die consequent hoge inschrijvingen kennen. Woningen in Fluntern zijn ruim en vaak architectonisch opvallend, met hier veel ambassades en woningen van leidinggevenden. De vastgoedprijzen zijn zeer hoog (vergelijkbaar met de meergebieden) en het aanbod is voortdurend schaars – elke aanbieding in Fluntern wekt direct belangstelling. De buurt biedt een rustige, groene omgeving (dicht bij de dierentuin en bospaden) en ligt toch op slechts enkele minuten van het stadscentrum met de tram. Lopende bouwprojecten zijn minimaal dankzij strikte bestemmingsplannen die het karakter beschermen. Kortom, Fluntern biedt privacy, natuur en prestige en blijft daardoor zeer gewild onder de elite van Zürich.
Zürich West / Kreis 5 (District 5) – Van industrieel naar hip. Kreis 5, ook wel Zurich West genoemd, is getransformeerd van een ruige industriële zone tot een van de hipste wijken van de stad. Deze voortdurende gentrificatie heeft de vastgoedprijzen opgedreven – de gemiddelde appartementprijs lag hier in 2024 rond de CHF 14.600 per m², een stijging van 3% op jaarbasis investropa.com. De wijk bruist van de nieuwe ontwikkelingen: oude pakhuizen hebben plaatsgemaakt voor loftwoningen, kunstgalerieën, techkantoren en uitgaansgelegenheden. Jonge professionals en creatieven trekken massaal naar Kreis 5 vanwege de rauwe sfeer en relatieve betaalbaarheid ten opzichte van het centrum investropa.com. De stad heeft actief geïnvesteerd in de leefbaarheid van Kreis 5 – met parken, scholen en culturele ruimten om het district gezinsvriendelijker te maken investropa.com. De verbindingen met het openbaar vervoer zijn uitstekend (meerdere tramlijnen, station Hardbrücke dichtbij). Met grote projecten zoals de Europaallee (net aan de andere kant van het spoor) en lokale herontwikkelingen blijft de ontwikkeling doorgaan. Kreis 5 heeft nu enkele van de hipste restaurants, clubs en designwinkels van Zürich, gecombineerd met nieuwe gemeenschapsvoorzieningen. Het biedt een unieke stedelijke levensstijl en daardoor wordt verwacht dat de vraag (en prijzen) zullen blijven stijgen terwijl de wijk verder opbloeit investropa.com.
Altstetten (District 9) – Opkomend Stedelijk Centrum. Altstetten, in het westen van Zürich, krijgt steeds meer aandacht als een betaalbaarder woongebied met groeipotentieel. Jarenlang was het vooral een industrieel/arbeidersdistrict, maar de recente veranderingen zijn opmerkelijk. De vastgoedprijzen in het centrum van Zürich zijn enorm gestegen, waardoor “veel kopers en huurders naar Altstetten kijken als een budgetvriendelijke optie” investropa.com investropa.com. De gemiddelde prijs per m² is hier aanzienlijk lager dan in het stadscentrum (waardoor het een van de beste prijs-kwaliteitsverhoudingen in Zürich biedt) investropa.com. Tegelijkertijd heeft Altstetten grote infrastructurele upgrades ondergaan – met name de uitbreiding van de Limmattal-tramlijn en andere verbeteringen in het openbaar vervoer hebben het pendelen van Altstetten naar het centrum heel gemakkelijk gemaakt investropa.com. Nieuwe woon- en multifunctionele projecten verrijzen rondom het treinstation van Altstetten en langs belangrijke verkeersaders. De wijk beschikt nu over moderne appartementen, winkelcentra en kantoorcomplexen (verschillende grote bedrijven hebben kantoren in de bedrijvenparken van Altstetten). Met snelle verbindingen, lagere huur/prijzen en toenemende voorzieningen ontwikkelt Altstetten zich tot een bruisend secundair centrum. Veel starters en jonge gezinnen zoeken hier naar ruimte die ze zich kunnen veroorloven. Nu steeds meer mensen de voordelen en de waarde ontdekken, zit het imago en de vastgoedwaarde van Altstetten in een gestage opwaartse lijn investropa.com.
Oerlikon (District 11) – Bruisende zakelijke en residentiële knooppunt. Oerlikon in het noorden van Zürich is een van de grootste succesverhalen op het gebied van stadsontwikkeling. Dankzij uitstekende transportverbindingen (een belangrijk S-Bahn treinstation, tram- en bushubs) en voldoende beschikbare grond, is Oerlikon getransformeerd tot een bloeiend stedelijk centrum. De wijk is bezaaid met nieuwe kantoren, winkelcentra (zoals het Neumarkt winkelcentrum) en appartementencomplexen. Deze groei stuwt de vraag naar vastgoed – de mediane huizenprijs in Oerlikon overschrijdt nu CHF 2,5 miljoen (voor grotere gezinswoningen) en de waarden van alle soorten vastgoed stijgen investropa.com. Vastgoedmakelaars melden een verhoogde interesse nu zowel bewoners als bedrijven zich aangetrokken voelen tot de gunstige ligging van Oerlikon investropa.com investropa.com. De voortdurende ontwikkelingsprojecten in het district zijn een grote trekpleister: meerdere hoogbouw- en multifunctionele gebouwen zijn in aanbouw of recent voltooid, waardoor er moderne woonruimte bijkomt en de lokale infrastructuur verbetert investropa.com. Op straatniveau heeft Oerlikon nieuwe parken, restaurants en culturele locaties gekregen, waardoor er een levendige gemeenschapsgevoel ontstaat investropa.com. Het wordt steeds meer zelfvoorzienend – mensen kunnen wonen, werken en sociaal leven, allemaal binnen Oerlikon. Gezien de strategische ligging (10 minuten met de trein naar het centrum van Zürich en directe treinverbinding naar Zürich Airport), is Oerlikon een hotspot voor zowel investeerders als huurders. Naar verwachting zal de wijk blijven groeien, met verdere verbeteringen (zoals een gepland innovatiecampus en sportfaciliteiten) in de pijplijn. Voor wie op zoek is naar een groot groeipotentieel in Zürich, biedt Oerlikon een aantrekkelijke combinatie van verbondenheid, nieuwe ontwikkelingen en relatief gematigde prijzen (althans in vergelijking met het centrum en de wijken rond het meer).
Affoltern (District 11) – Nieuwe infrastructuur, nieuwe aantrekkingskracht. Verder weg in District 11 is Affoltern uitgegroeid tot een opvallend gebied op de vastgoedmarkt dankzij verbeterde infrastructuur en betaalbare prijzen. Onlangs heeft het Zwitserse Federale Wegenbureau zwaar geïnvesteerd in nieuwe wegen en snelweguitbreidingen rond Affoltern investropa.com, waardoor de bereikbaarheid sterk is verbeterd. Dit heeft Affoltern op de kaart gezet voor kopers die waarde hechten aan gemakkelijker woon-werkverkeer per auto of bus investropa.com. Daarnaast kende Zürich in 2023 een hausse in de bouw van nieuwe appartementen, vooral in gebieden als Affoltern – het hoogste aantal nieuwe eenheden sinds 2018 werd gebouwd, wat wijst op interesse van ontwikkelaars en kopers investropa.com. Met deze nieuwe appartementen die op de markt komen (vaak tegen lagere prijzen dan binnenstedelijke projecten), trekt Affoltern jonge professionals en gezinnen aan die op zoek zijn naar moderne woningen tegen concurrerende prijzen investropa.com investropa.com. De bevolking in dit gebied neemt dienovereenkomstig toe. Affoltern profiteert ook van de nabijgelegen groene ruimtes en een rustige, suburbane omgeving, waardoor het een balans biedt tussen stad en platteland. Het plan van de stad om mogelijk het openbaar vervoer naar Affoltern verder uit te breiden zal de aantrekkingskracht alleen maar vergroten. Kortom, Affoltern zit in een positieve ontwikkeling: verbeterde verbindingen, nieuw woningaanbod en nog steeds betaalbare kosten maken het een aantrekkelijke keuze voor prijsbewuste huizenkopers. De voortdurende transformatie wijst op solide toekomstige groei in zowel gemeenschap als vastgoedwaarden investropa.com.
Schwamendingen (District 12) – Betaalbaar met potentieel voor herontwikkeling. In het noorden van de stad is Schwamendingen historisch gezien een goedkopere, vaak over het hoofd geziene wijk geweest – maar daar komt verandering in. Het staat nu “in de belangstelling als een budgetvriendelijk alternatief” voor degenen die de prijzen in het centrum van Zürich niet kunnen betalen investropa.com. De huisvestingskosten hier behoren tot de laagste van de stad, waardoor veel starters en gezinnen met een middeninkomen worden aangetrokken. Wat spannend is, is Schwamendingens herontwikkelingsimpuls. Een belangrijk project, “Über-Gärten”, levert 228 nieuwe huurwoningen met een innovatief ontwerp (ruime loggia’s, gedeelde “bostuinen”) om de leefbaarheid te vergroten investropa.com. Zulke projecten blazen het woningaanbod nieuw leven in en trekken een meer diverse groep bewoners aan. Een andere grote verbetering is de Schwamendinger Lawaaitunnel, een baanbrekend infrastructuurproject dat een stuk snelweg heeft overkapt met een “groene” omhulling investropa.com. Dit heeft het lawaai en de vervuiling in de wijk drastisch verminderd, terwijl er bovenop de tunnel nieuw parkgebied is ontstaan investropa.com. De verbeterde levenskwaliteit is duidelijk merkbaar – rustigere straten, schonere lucht, en nieuwe groene ruimtes. Samen tonen deze inspanningen een sterke gemeenschapsinvestering in Schwamendingen. De wijk biedt nu een balans tussen betaalbaarheid en leefbaarheid die steeds zeldzamer wordt in Zürich investropa.com. Hierdoor wordt Schwamendingen steeds populairder bij mensen die op zoek zijn naar waar voor hun geld: je krijgt meer ruimte voor je geld en de wijk zit in de lift. Het is een uitstekend voorbeeld van hoe de buitenwijken van Zürich zich aanpassen aan de moderne behoeften. Naar verwachting zullen Schwamendingens reputatie en de vraag naar onroerend goed blijven stijgen, al zal het qua prijs waarschijnlijk bereikbaarder blijven dan de meest prestigieuze wijken van de stad.

Infrastructuur en Ontwikkelingsprojecten die de Toekomst Vormgeven

Regelgevingsomgeving: Belastingen, Eigendomsregels & Bouwvoorschriften

Marktrisico’s en Uitdagingen

Rente- en financieringsrisico’s: Na jaren van ultralage rente die de prijsstijging stimuleerden, is het klimaat veranderd. In 2022–2023 heeft de Zwitserse Nationale Bank agressief de rente verhoogd van negatieve niveaus tot 1,75%, wat de markt enigszins heeft afgekoeld. Tegen 2025 was de inflatie afgenomen en draaide de SNB naar een kleine renteverlaging investropa.com, maar het risico blijft bestaan dat de rente weer kan stijgen als de inflatie oploopt of als de wereldwijde omstandigheden veranderen. Stijgende rentes zouden de Zwitserse vastgoedmarkt direct raken doordat hypotheken duurder worden en de betaalbaarheid voor kopers afneemt, wat de vraag kan drukken investropa.com. Gezien hoe hoog de prijzen in Zürich zijn, zijn ze gevoelig voor financieringskosten – een aanzienlijke stijging van de rente kan potentiële kopers uit de markt drukken en de prijsstijging doen stoppen of zelfs omdraaien in oververhitte segmenten. Daarnaast hebben banken de leencriteria aangescherpt (deels door Basel III-regelgeving vanaf 2025 die hogere kapitaalbuffers vereist foxstone.ch). Kredietnemers krijgen nu te maken met strikte limieten (max. ~80% lening-tot-waarde en zware stresstests bij 5% rente), wat sterk gefinancierde investeerders kan beperken. Terwijl de huidige consensus uitgaat van een stabiel of licht dalend rentepad (met de Zwitserse inflatie rond slechts 0,7% engelvoelkers.com), kan elke onverwachte inflatie-uitbraak of financiële schok dat veranderen. Deze renteonzekerheid is een van de belangrijkste risico’s om in de gaten te houden.
Macroeconomische en Geopolitieke Onzekerheid: Het vastgoed in Zürich is afhankelijk van de bredere economische gezondheid van Zwitserland en van wereldwijde stabiliteit. Economische onzekerheden – zoals een mogelijke wereldwijde of Europese recessie – vormen een risico investropa.com. Als bijvoorbeeld een neergang de bank- of technologiesector treft, kan Zürich te maken krijgen met baanverlies of minder uitbreidingen, waardoor de vraag naar zowel kantoren als woningen afneemt. De stad is niet immuun voor wereldwijde gebeurtenissen: de oorlog in Oekraïne, energiecrises of andere geopolitieke spanningen kunnen overslaan. De Zwitserse overheid heeft expliciet opgemerkt dat de gespannen geopolitieke situatie (Oekraïne-oorlog, conflicten in het Midden-Oosten) een sluimerend risico blijft voor internationale handel en energieprijzen, wat een negatieve impact kan hebben op de Zwitserse economie engelvoelkers.com. Een stijging van olie- of gasprijzen, bijvoorbeeld, kan de inflatie opnieuw aanwakkeren en consumenten en bedrijven onder druk zetten. Daarnaast kunnen valutaschommelingen (een zeer sterke Zwitserse frank) de Zwitserse export en bedrijfswinsten schaden, wat indirect invloed heeft op de bezetting van kantoren en de vraag naar woningen van zakelijke expats. Een andere macrofactor is immigratiebeleid: de bevolkingsgroei in Zwitserland (die de woningbehoefte stimuleert) kan vertragen als politieke krachten erin slagen de immigratie te beperken. Het eerder genoemde SVP-initiatief om de bevolking op 10 miljoen te begrenzen is extreem, maar geeft aan dat er politieke druk is om de groei te beperken jacquemoudstanislas.ch. Als immigratie aanzienlijk zou worden teruggedrongen, kan de vraag naar woningen op de lange termijn verminderen. Al met al, hoewel de Zwitserse economie momenteel stabiel is, vormen wereldwijde recessies of crisisscenario’s een neerwaarts risico waarbij vastgoed leegstand kan toenemen en prijzen gecorrigeerd kunnen worden.
Huizenzeepbel en zorgen over betaalbaarheid: Jarenlange prijsstijgingen hebben de vraag opgeroepen: Zit Zürich in een vastgoedzeepbel? Volgens sommige maatstaven ja – de stad behoort tot de meest risicovolle steden voor een zeepbel. De Global Real Estate Bubble Index van UBS plaatste Zürich in 2023 nog steeds in de “zeepbelrisico” categorie, als een van slechts twee steden wereldwijd (samen met Tokio) op dat niveau ubs.com mattgul.com. De huizenprijzen ten opzichte van inkomens en huren zijn erg uitgerekt. Als de rente zou stijgen of de vraag afneemt, kunnen de hoge waarderingen in Zürich gecorrigeerd worden. Toezichthouders zijn zich hiervan bewust: de Zwitserse Nationale Bank heeft de afgelopen jaren een contracyclische kapitaalbuffer opnieuw geactiveerd om overmatige hypotheekverstrekking te beteugelen. UBS-analisten beoordelen het zeepbelrisico momenteel als “matig” (afgenomen van extreem) door de lichte vertraging in prijsstijgingen investropa.com, maar het risico is niet verdwenen. Betaalbaarheid voor de lokale bevolking staat op breekpunt – middenklassegezinnen hebben moeite om zelfs eenvoudige appartementen te kopen, wat sociale en politieke problemen oplevert. Steeds meer mensen vinden dat de woningmarkt onhoudbaar duur is, en als meer mensen de stad verlaten omdat ze geen woning kunnen betalen, kan de vraag afnemen. Ook eindigen zeepbellen vaak niet alleen door rentedalingen, maar door het sentiment van kopers dat omslaat. Als kopers geloven dat de prijzen hun hoogtepunt hebben bereikt, zelfs tijdelijk, kan de psychologie omslaan naar een kopersmarkt. Hoewel er nog geen duidelijke omslag in het sentiment is (vanwege het aanhoudende tekort), is het risico op stagnatie of een lichte correctie in overgewaardeerde segmenten (zoals luxe appartementen of beleggingspanden met zeer lage rendementen) aanwezig.
Bouw- en leveringsuitdagingen: Ironisch genoeg is een van de grootste uitdagingen van de markt het keerpunt van het tekort – er komt niet genoeg nieuwe huisvesting op de markt. Dit vormt een risico, want als het tekort aanhoudt of verergert, kan het de economische groei belemmeren (bedrijven kunnen moeite hebben om talent aan te trekken als huisvesting te schaars of te duur is) en kan het zwaardere overheidsinmenging uitlokken. Meer bouwen in Zürich is niet eenvoudig: hoge bouwkosten, personeelstekorten in de bouwsector, langdurige vergunningsprocedures en tegenstand van omwonenden (‘nimby’) remmen de ontwikkeling. In 2024 was de woningbouw op een dieptepunt, en hoewel er inspanningen zijn om dit te verbeteren, bestaat het risico dat er onvoldoende woningen worden gebouwd om aan de vraag te voldoen, waardoor de crisis voortduurt. Wat betreft de commerciële kant is de bouw van nieuwe kantoren fors gedaald jll.com, wat op korte termijn positief kan zijn voor bestaande verhuurders, maar op de lange termijn betekent minder moderne ruimte om nieuwe bedrijven aan te trekken. Kostprijsinflatie van bouwmaterialen is een andere uitdaging – hoewel deze in 2024 afnam, zorgden eerdere prijsstijgingen van staal, hout, enz. ervoor dat projecten duurder werden en sommige werden uitgesteld. Als er opnieuw sprake is van wereldwijde inflatie, kan dit de bouwplannen verder verstoren.
Regelgevings- en politieke risico’s: Wijzigingen in wet- en regelgeving vormen een ander type uitdaging. Zo zou de voorgestelde aanscherping van de Lex Koller, zoals eerder besproken, buitenlandse investeringen kunnen ontmoedigen als deze wordt ingevoerd, wat mogelijk de kapitaalinstroom in bepaalde segmenten verlaagt (bijvoorbeeld financiering van ontwikkelingen via buitenlandse investeerders kan moeilijker worden). Hoewel het doel is om de prijzen af te remmen, kunnen er bijwerkingen zijn zoals een lagere liquiditeit op de vastgoedmarkt jacquemoudstanislas.ch. Binnenlands is er ook politiek risico in de vorm van burgerinitiatieven of koerswijzigingen in beleid. Zwitserse directe democratie betekent dat kiezers (en dat doen zij ook) initiatieven kunnen indienen die het vastgoed beïnvloeden – variërend van huurplafonds tot leegstandsbelastingen tot stringente bestemmingsplannen. Momenteel klinkt de roep om meer huurbescherming vanwege het woningtekort. Als de huren blijven stijgen, is er kans op een populistische golf aan maatregelen zoals huurbevriezing of strengere regels voor renovatieontruimingen, enz. Zulke regels kunnen het investeringsrendement voor verhuurders beïnvloeden. Anderzijds bestaat het risico dat een anti-groeistemming de ontwikkeling beperkt (bijvoorbeeld als het publieke verzet tegen meer bouwen toeneemt, wordt het nog moeilijker om de woningen te bouwen die Zürich nodig heeft). De afwijzing van sommige recente bouwprojecten in referenda in Zwitserland (niet in Zürich, maar bijvoorbeeld het initiatief in Genève om minder te bouwen) toont deze spanningen. De stadsregering van Zürich is over het algemeen pro-ontwikkeling (geleidt door pragmatisten die de woningbehoefte zien), maar de politieke wind kan altijd draaien.
Inflatie en operationele kosten: Hoewel Zwitserland momenteel geniet van een lage inflatie (~1-2%), zou een heropleving van de inflatie de exploitatiekosten van gebouwen verhogen (energie, onderhoud, onroerende voorheffing geïndexeerd aan de waarde) en mogelijk de rente, waardoor de cashflow van eigenaars wordt onder druk gezet. Voor commerciële panden kan hoge inflatie retailers en kantoorgebruikers schaden, waardoor huurverhogingen moeilijker worden. Omgekeerd kan matige inflatie gunstig zijn voor schuldfinancierende investeerders doordat de reële waarde van schulden daalt, maar in Zwitserland zijn veel beleggers hoofdzakelijk met eigen vermogen actief. Daarnaast kunnen de kosten van de energietransitie aanzienlijk zijn – het renoveren van oudere gebouwen met zonnepanelen, nieuwe verwarming, enzovoort vereist kapitaal. Hoewel het zich op termijn vaak terugverdient, is het tijdelijk een financiële uitdaging, zeker voor kleinere verhuurders.

Bronnen:

Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
Investropa – Analyse van de vastgoedmarkt in Zurich (juni 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
SWI Swissinfo – “Woningtekort in Zwitserland: hoe erg is het?” (apr 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
SMG Homegate Huurindex – Ontwikkeling huurprijzen 2024 (jan 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
Investropa – “Vastgoed kopen in Zwitserland: de moeite waard?” (juni 2025) investropa.com investropa.com
JLL Research – Zurich Kantoorvastgoedmarkt 2025 jll.com jll.com jll.com
JLL – High Street Retail Zurich Q4 2024 jll.com jll.com
JLL – Zwitserse logistiekmarkt 2024 jll.com
Foxstone – Zwitserse Vastgoedtrends 2025 foxstone.ch foxstone.ch
Investropa – “8 Populairste Vastgoedgebieden in Zürich 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
Investropa – Zürich Wijken Analyse investropa.com investropa.com investropa.com
Zwitserse Federale Statistiekdienst / Reuters – Woningprijs- en leegstandsgegevens reuters.com swissinfo.ch
Jacquemoud Stanislas juridisch bulletin – Voorstellen tot aanscherping Lex Koller (mrt 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
pv-magazine – Zwitsers zonne-energie PV-wet aangenomen (jun 2024) pv-magazine.com
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Stadsranglijsten mattgul.com
Investropa – Vooruitzichten Zwitserse markt 2024/25 investropa.com investropa.com
Swissinfo – Zurich stadion “Ensemble”-project swissinfo.ch
Swissinfo – Woonprotesten in Zürich swissinfo.ch

Industrieel & Logistiek – Hoge vraag, beperkt aanbod

Investeringsvooruitzicht: rendementen, buitenlandse interesse & kansen

Belangrijkste Wijken en Vastgoedhotspots

Enge (District 2) – Luxe wonen aan het meer. Enge, aan de zuidkant van het centrum van Zürich, is een magnet voor high-end appartementen en welvarende professionals geworden. De prijzen hier bedragen gemiddeld CHF 18.300 per m² investropa.com, een van de hoogste in de stad. Recente luxe ontwikkelingen (met extra’s zoals privé sportscholen en conciërgediensten) trekken welgestelde expats en tech executives naar Enge investropa.com. De aantrekkingskracht van het gebied ligt in de toplocatie – op loopafstand van het zakendistrict, direct aan het meer, en met voorzieningen als het Rieterpark en het Museum Bärengasse. Leefbaarheid is uitstekend: Enge biedt luxe winkels, internationale scholen en een korte reistijd naar financieel centrum Paradeplatz. Met nieuwe premium projecten die nog worden ontwikkeld, zullen de exclusiviteit van Enge – en de hoge prijzen – blijven bestaan investropa.com.
Seefeld (District 8) – Het meest gewilde van het Meer van Zürich. Seefeld is een extreem gewilde wijk ten oosten van het stadscentrum, geliefd om de nabijheid van het Meer van Zürich, hippe restaurants en de levendige sfeer. Woningen hier hebben topprijzen (een van de hoogste per m² in Zürich) en kennen een enorme vraag investropa.com. Vacaturegraad is vrijwel nihil – iedereen wil in Seefeld wonen. Ondanks lage huuropbrengsten van ~2–3% (een teken van zeer hoge kapitaalwaarden), onderstrepen de aanhoudend lage leegstand en hoge huren de aantrekkelijkheid van het gebied investropa.com. Seefeld biedt een mix van elegante historische gebouwen en moderne appartementen, veelal met uitzicht op het meer. Bewoners genieten van vrije tijd aan het water, groene zones zoals park Zürichhorn en boetieks. Het is populair bij zowel rijke locals als expats. Door de zeer beperkte ruimte zijn er nauwelijks nieuwe ontwikkelingen (behalve af en toe een luxe appartementengebouw), dus blijft het aanbod krap. Verwacht dat Seefeld een exclusieve wijk blijft, met een uitstekende levenskwaliteit en bijpassende prijzen.
Fluntern (District 7) – Prestige op de Zürichberg. Fluntern ligt op de beboste hellingen van de Zürichberg en is een van de meest prestigieuze woonwijken van Zürich. Het staat bekend om schitterende uitzichten, luxe villa’s en topklasse scholen. Vooral gezinnen zijn dol op Fluntern vanwege de elite onderwijsmogelijkheden – de wijk herbergt gerenommeerde scholen (zoals de vestiging van de Zurich International School en uitstekende openbare basisscholen) die consequent hoge inschrijvingen kennen. Woningen in Fluntern zijn ruim en vaak architectonisch opvallend, met hier veel ambassades en woningen van leidinggevenden. De vastgoedprijzen zijn zeer hoog (vergelijkbaar met de meergebieden) en het aanbod is voortdurend schaars – elke aanbieding in Fluntern wekt direct belangstelling. De buurt biedt een rustige, groene omgeving (dicht bij de dierentuin en bospaden) en ligt toch op slechts enkele minuten van het stadscentrum met de tram. Lopende bouwprojecten zijn minimaal dankzij strikte bestemmingsplannen die het karakter beschermen. Kortom, Fluntern biedt privacy, natuur en prestige en blijft daardoor zeer gewild onder de elite van Zürich.
Zürich West / Kreis 5 (District 5) – Van industrieel naar hip. Kreis 5, ook wel Zurich West genoemd, is getransformeerd van een ruige industriële zone tot een van de hipste wijken van de stad. Deze voortdurende gentrificatie heeft de vastgoedprijzen opgedreven – de gemiddelde appartementprijs lag hier in 2024 rond de CHF 14.600 per m², een stijging van 3% op jaarbasis investropa.com. De wijk bruist van de nieuwe ontwikkelingen: oude pakhuizen hebben plaatsgemaakt voor loftwoningen, kunstgalerieën, techkantoren en uitgaansgelegenheden. Jonge professionals en creatieven trekken massaal naar Kreis 5 vanwege de rauwe sfeer en relatieve betaalbaarheid ten opzichte van het centrum investropa.com. De stad heeft actief geïnvesteerd in de leefbaarheid van Kreis 5 – met parken, scholen en culturele ruimten om het district gezinsvriendelijker te maken investropa.com. De verbindingen met het openbaar vervoer zijn uitstekend (meerdere tramlijnen, station Hardbrücke dichtbij). Met grote projecten zoals de Europaallee (net aan de andere kant van het spoor) en lokale herontwikkelingen blijft de ontwikkeling doorgaan. Kreis 5 heeft nu enkele van de hipste restaurants, clubs en designwinkels van Zürich, gecombineerd met nieuwe gemeenschapsvoorzieningen. Het biedt een unieke stedelijke levensstijl en daardoor wordt verwacht dat de vraag (en prijzen) zullen blijven stijgen terwijl de wijk verder opbloeit investropa.com.
Altstetten (District 9) – Opkomend Stedelijk Centrum. Altstetten, in het westen van Zürich, krijgt steeds meer aandacht als een betaalbaarder woongebied met groeipotentieel. Jarenlang was het vooral een industrieel/arbeidersdistrict, maar de recente veranderingen zijn opmerkelijk. De vastgoedprijzen in het centrum van Zürich zijn enorm gestegen, waardoor “veel kopers en huurders naar Altstetten kijken als een budgetvriendelijke optie” investropa.com investropa.com. De gemiddelde prijs per m² is hier aanzienlijk lager dan in het stadscentrum (waardoor het een van de beste prijs-kwaliteitsverhoudingen in Zürich biedt) investropa.com. Tegelijkertijd heeft Altstetten grote infrastructurele upgrades ondergaan – met name de uitbreiding van de Limmattal-tramlijn en andere verbeteringen in het openbaar vervoer hebben het pendelen van Altstetten naar het centrum heel gemakkelijk gemaakt investropa.com. Nieuwe woon- en multifunctionele projecten verrijzen rondom het treinstation van Altstetten en langs belangrijke verkeersaders. De wijk beschikt nu over moderne appartementen, winkelcentra en kantoorcomplexen (verschillende grote bedrijven hebben kantoren in de bedrijvenparken van Altstetten). Met snelle verbindingen, lagere huur/prijzen en toenemende voorzieningen ontwikkelt Altstetten zich tot een bruisend secundair centrum. Veel starters en jonge gezinnen zoeken hier naar ruimte die ze zich kunnen veroorloven. Nu steeds meer mensen de voordelen en de waarde ontdekken, zit het imago en de vastgoedwaarde van Altstetten in een gestage opwaartse lijn investropa.com.
Oerlikon (District 11) – Bruisende zakelijke en residentiële knooppunt. Oerlikon in het noorden van Zürich is een van de grootste succesverhalen op het gebied van stadsontwikkeling. Dankzij uitstekende transportverbindingen (een belangrijk S-Bahn treinstation, tram- en bushubs) en voldoende beschikbare grond, is Oerlikon getransformeerd tot een bloeiend stedelijk centrum. De wijk is bezaaid met nieuwe kantoren, winkelcentra (zoals het Neumarkt winkelcentrum) en appartementencomplexen. Deze groei stuwt de vraag naar vastgoed – de mediane huizenprijs in Oerlikon overschrijdt nu CHF 2,5 miljoen (voor grotere gezinswoningen) en de waarden van alle soorten vastgoed stijgen investropa.com. Vastgoedmakelaars melden een verhoogde interesse nu zowel bewoners als bedrijven zich aangetrokken voelen tot de gunstige ligging van Oerlikon investropa.com investropa.com. De voortdurende ontwikkelingsprojecten in het district zijn een grote trekpleister: meerdere hoogbouw- en multifunctionele gebouwen zijn in aanbouw of recent voltooid, waardoor er moderne woonruimte bijkomt en de lokale infrastructuur verbetert investropa.com. Op straatniveau heeft Oerlikon nieuwe parken, restaurants en culturele locaties gekregen, waardoor er een levendige gemeenschapsgevoel ontstaat investropa.com. Het wordt steeds meer zelfvoorzienend – mensen kunnen wonen, werken en sociaal leven, allemaal binnen Oerlikon. Gezien de strategische ligging (10 minuten met de trein naar het centrum van Zürich en directe treinverbinding naar Zürich Airport), is Oerlikon een hotspot voor zowel investeerders als huurders. Naar verwachting zal de wijk blijven groeien, met verdere verbeteringen (zoals een gepland innovatiecampus en sportfaciliteiten) in de pijplijn. Voor wie op zoek is naar een groot groeipotentieel in Zürich, biedt Oerlikon een aantrekkelijke combinatie van verbondenheid, nieuwe ontwikkelingen en relatief gematigde prijzen (althans in vergelijking met het centrum en de wijken rond het meer).
Affoltern (District 11) – Nieuwe infrastructuur, nieuwe aantrekkingskracht. Verder weg in District 11 is Affoltern uitgegroeid tot een opvallend gebied op de vastgoedmarkt dankzij verbeterde infrastructuur en betaalbare prijzen. Onlangs heeft het Zwitserse Federale Wegenbureau zwaar geïnvesteerd in nieuwe wegen en snelweguitbreidingen rond Affoltern investropa.com, waardoor de bereikbaarheid sterk is verbeterd. Dit heeft Affoltern op de kaart gezet voor kopers die waarde hechten aan gemakkelijker woon-werkverkeer per auto of bus investropa.com. Daarnaast kende Zürich in 2023 een hausse in de bouw van nieuwe appartementen, vooral in gebieden als Affoltern – het hoogste aantal nieuwe eenheden sinds 2018 werd gebouwd, wat wijst op interesse van ontwikkelaars en kopers investropa.com. Met deze nieuwe appartementen die op de markt komen (vaak tegen lagere prijzen dan binnenstedelijke projecten), trekt Affoltern jonge professionals en gezinnen aan die op zoek zijn naar moderne woningen tegen concurrerende prijzen investropa.com investropa.com. De bevolking in dit gebied neemt dienovereenkomstig toe. Affoltern profiteert ook van de nabijgelegen groene ruimtes en een rustige, suburbane omgeving, waardoor het een balans biedt tussen stad en platteland. Het plan van de stad om mogelijk het openbaar vervoer naar Affoltern verder uit te breiden zal de aantrekkingskracht alleen maar vergroten. Kortom, Affoltern zit in een positieve ontwikkeling: verbeterde verbindingen, nieuw woningaanbod en nog steeds betaalbare kosten maken het een aantrekkelijke keuze voor prijsbewuste huizenkopers. De voortdurende transformatie wijst op solide toekomstige groei in zowel gemeenschap als vastgoedwaarden investropa.com.
Schwamendingen (District 12) – Betaalbaar met potentieel voor herontwikkeling. In het noorden van de stad is Schwamendingen historisch gezien een goedkopere, vaak over het hoofd geziene wijk geweest – maar daar komt verandering in. Het staat nu “in de belangstelling als een budgetvriendelijk alternatief” voor degenen die de prijzen in het centrum van Zürich niet kunnen betalen investropa.com. De huisvestingskosten hier behoren tot de laagste van de stad, waardoor veel starters en gezinnen met een middeninkomen worden aangetrokken. Wat spannend is, is Schwamendingens herontwikkelingsimpuls. Een belangrijk project, “Über-Gärten”, levert 228 nieuwe huurwoningen met een innovatief ontwerp (ruime loggia’s, gedeelde “bostuinen”) om de leefbaarheid te vergroten investropa.com. Zulke projecten blazen het woningaanbod nieuw leven in en trekken een meer diverse groep bewoners aan. Een andere grote verbetering is de Schwamendinger Lawaaitunnel, een baanbrekend infrastructuurproject dat een stuk snelweg heeft overkapt met een “groene” omhulling investropa.com. Dit heeft het lawaai en de vervuiling in de wijk drastisch verminderd, terwijl er bovenop de tunnel nieuw parkgebied is ontstaan investropa.com. De verbeterde levenskwaliteit is duidelijk merkbaar – rustigere straten, schonere lucht, en nieuwe groene ruimtes. Samen tonen deze inspanningen een sterke gemeenschapsinvestering in Schwamendingen. De wijk biedt nu een balans tussen betaalbaarheid en leefbaarheid die steeds zeldzamer wordt in Zürich investropa.com. Hierdoor wordt Schwamendingen steeds populairder bij mensen die op zoek zijn naar waar voor hun geld: je krijgt meer ruimte voor je geld en de wijk zit in de lift. Het is een uitstekend voorbeeld van hoe de buitenwijken van Zürich zich aanpassen aan de moderne behoeften. Naar verwachting zullen Schwamendingens reputatie en de vraag naar onroerend goed blijven stijgen, al zal het qua prijs waarschijnlijk bereikbaarder blijven dan de meest prestigieuze wijken van de stad.

Infrastructuur en Ontwikkelingsprojecten die de Toekomst Vormgeven

Regelgevingsomgeving: Belastingen, Eigendomsregels & Bouwvoorschriften

Marktrisico’s en Uitdagingen

Rente- en financieringsrisico’s: Na jaren van ultralage rente die de prijsstijging stimuleerden, is het klimaat veranderd. In 2022–2023 heeft de Zwitserse Nationale Bank agressief de rente verhoogd van negatieve niveaus tot 1,75%, wat de markt enigszins heeft afgekoeld. Tegen 2025 was de inflatie afgenomen en draaide de SNB naar een kleine renteverlaging investropa.com, maar het risico blijft bestaan dat de rente weer kan stijgen als de inflatie oploopt of als de wereldwijde omstandigheden veranderen. Stijgende rentes zouden de Zwitserse vastgoedmarkt direct raken doordat hypotheken duurder worden en de betaalbaarheid voor kopers afneemt, wat de vraag kan drukken investropa.com. Gezien hoe hoog de prijzen in Zürich zijn, zijn ze gevoelig voor financieringskosten – een aanzienlijke stijging van de rente kan potentiële kopers uit de markt drukken en de prijsstijging doen stoppen of zelfs omdraaien in oververhitte segmenten. Daarnaast hebben banken de leencriteria aangescherpt (deels door Basel III-regelgeving vanaf 2025 die hogere kapitaalbuffers vereist foxstone.ch). Kredietnemers krijgen nu te maken met strikte limieten (max. ~80% lening-tot-waarde en zware stresstests bij 5% rente), wat sterk gefinancierde investeerders kan beperken. Terwijl de huidige consensus uitgaat van een stabiel of licht dalend rentepad (met de Zwitserse inflatie rond slechts 0,7% engelvoelkers.com), kan elke onverwachte inflatie-uitbraak of financiële schok dat veranderen. Deze renteonzekerheid is een van de belangrijkste risico’s om in de gaten te houden.
Macroeconomische en Geopolitieke Onzekerheid: Het vastgoed in Zürich is afhankelijk van de bredere economische gezondheid van Zwitserland en van wereldwijde stabiliteit. Economische onzekerheden – zoals een mogelijke wereldwijde of Europese recessie – vormen een risico investropa.com. Als bijvoorbeeld een neergang de bank- of technologiesector treft, kan Zürich te maken krijgen met baanverlies of minder uitbreidingen, waardoor de vraag naar zowel kantoren als woningen afneemt. De stad is niet immuun voor wereldwijde gebeurtenissen: de oorlog in Oekraïne, energiecrises of andere geopolitieke spanningen kunnen overslaan. De Zwitserse overheid heeft expliciet opgemerkt dat de gespannen geopolitieke situatie (Oekraïne-oorlog, conflicten in het Midden-Oosten) een sluimerend risico blijft voor internationale handel en energieprijzen, wat een negatieve impact kan hebben op de Zwitserse economie engelvoelkers.com. Een stijging van olie- of gasprijzen, bijvoorbeeld, kan de inflatie opnieuw aanwakkeren en consumenten en bedrijven onder druk zetten. Daarnaast kunnen valutaschommelingen (een zeer sterke Zwitserse frank) de Zwitserse export en bedrijfswinsten schaden, wat indirect invloed heeft op de bezetting van kantoren en de vraag naar woningen van zakelijke expats. Een andere macrofactor is immigratiebeleid: de bevolkingsgroei in Zwitserland (die de woningbehoefte stimuleert) kan vertragen als politieke krachten erin slagen de immigratie te beperken. Het eerder genoemde SVP-initiatief om de bevolking op 10 miljoen te begrenzen is extreem, maar geeft aan dat er politieke druk is om de groei te beperken jacquemoudstanislas.ch. Als immigratie aanzienlijk zou worden teruggedrongen, kan de vraag naar woningen op de lange termijn verminderen. Al met al, hoewel de Zwitserse economie momenteel stabiel is, vormen wereldwijde recessies of crisisscenario’s een neerwaarts risico waarbij vastgoed leegstand kan toenemen en prijzen gecorrigeerd kunnen worden.
Huizenzeepbel en zorgen over betaalbaarheid: Jarenlange prijsstijgingen hebben de vraag opgeroepen: Zit Zürich in een vastgoedzeepbel? Volgens sommige maatstaven ja – de stad behoort tot de meest risicovolle steden voor een zeepbel. De Global Real Estate Bubble Index van UBS plaatste Zürich in 2023 nog steeds in de “zeepbelrisico” categorie, als een van slechts twee steden wereldwijd (samen met Tokio) op dat niveau ubs.com mattgul.com. De huizenprijzen ten opzichte van inkomens en huren zijn erg uitgerekt. Als de rente zou stijgen of de vraag afneemt, kunnen de hoge waarderingen in Zürich gecorrigeerd worden. Toezichthouders zijn zich hiervan bewust: de Zwitserse Nationale Bank heeft de afgelopen jaren een contracyclische kapitaalbuffer opnieuw geactiveerd om overmatige hypotheekverstrekking te beteugelen. UBS-analisten beoordelen het zeepbelrisico momenteel als “matig” (afgenomen van extreem) door de lichte vertraging in prijsstijgingen investropa.com, maar het risico is niet verdwenen. Betaalbaarheid voor de lokale bevolking staat op breekpunt – middenklassegezinnen hebben moeite om zelfs eenvoudige appartementen te kopen, wat sociale en politieke problemen oplevert. Steeds meer mensen vinden dat de woningmarkt onhoudbaar duur is, en als meer mensen de stad verlaten omdat ze geen woning kunnen betalen, kan de vraag afnemen. Ook eindigen zeepbellen vaak niet alleen door rentedalingen, maar door het sentiment van kopers dat omslaat. Als kopers geloven dat de prijzen hun hoogtepunt hebben bereikt, zelfs tijdelijk, kan de psychologie omslaan naar een kopersmarkt. Hoewel er nog geen duidelijke omslag in het sentiment is (vanwege het aanhoudende tekort), is het risico op stagnatie of een lichte correctie in overgewaardeerde segmenten (zoals luxe appartementen of beleggingspanden met zeer lage rendementen) aanwezig.
Bouw- en leveringsuitdagingen: Ironisch genoeg is een van de grootste uitdagingen van de markt het keerpunt van het tekort – er komt niet genoeg nieuwe huisvesting op de markt. Dit vormt een risico, want als het tekort aanhoudt of verergert, kan het de economische groei belemmeren (bedrijven kunnen moeite hebben om talent aan te trekken als huisvesting te schaars of te duur is) en kan het zwaardere overheidsinmenging uitlokken. Meer bouwen in Zürich is niet eenvoudig: hoge bouwkosten, personeelstekorten in de bouwsector, langdurige vergunningsprocedures en tegenstand van omwonenden (‘nimby’) remmen de ontwikkeling. In 2024 was de woningbouw op een dieptepunt, en hoewel er inspanningen zijn om dit te verbeteren, bestaat het risico dat er onvoldoende woningen worden gebouwd om aan de vraag te voldoen, waardoor de crisis voortduurt. Wat betreft de commerciële kant is de bouw van nieuwe kantoren fors gedaald jll.com, wat op korte termijn positief kan zijn voor bestaande verhuurders, maar op de lange termijn betekent minder moderne ruimte om nieuwe bedrijven aan te trekken. Kostprijsinflatie van bouwmaterialen is een andere uitdaging – hoewel deze in 2024 afnam, zorgden eerdere prijsstijgingen van staal, hout, enz. ervoor dat projecten duurder werden en sommige werden uitgesteld. Als er opnieuw sprake is van wereldwijde inflatie, kan dit de bouwplannen verder verstoren.
Regelgevings- en politieke risico’s: Wijzigingen in wet- en regelgeving vormen een ander type uitdaging. Zo zou de voorgestelde aanscherping van de Lex Koller, zoals eerder besproken, buitenlandse investeringen kunnen ontmoedigen als deze wordt ingevoerd, wat mogelijk de kapitaalinstroom in bepaalde segmenten verlaagt (bijvoorbeeld financiering van ontwikkelingen via buitenlandse investeerders kan moeilijker worden). Hoewel het doel is om de prijzen af te remmen, kunnen er bijwerkingen zijn zoals een lagere liquiditeit op de vastgoedmarkt jacquemoudstanislas.ch. Binnenlands is er ook politiek risico in de vorm van burgerinitiatieven of koerswijzigingen in beleid. Zwitserse directe democratie betekent dat kiezers (en dat doen zij ook) initiatieven kunnen indienen die het vastgoed beïnvloeden – variërend van huurplafonds tot leegstandsbelastingen tot stringente bestemmingsplannen. Momenteel klinkt de roep om meer huurbescherming vanwege het woningtekort. Als de huren blijven stijgen, is er kans op een populistische golf aan maatregelen zoals huurbevriezing of strengere regels voor renovatieontruimingen, enz. Zulke regels kunnen het investeringsrendement voor verhuurders beïnvloeden. Anderzijds bestaat het risico dat een anti-groeistemming de ontwikkeling beperkt (bijvoorbeeld als het publieke verzet tegen meer bouwen toeneemt, wordt het nog moeilijker om de woningen te bouwen die Zürich nodig heeft). De afwijzing van sommige recente bouwprojecten in referenda in Zwitserland (niet in Zürich, maar bijvoorbeeld het initiatief in Genève om minder te bouwen) toont deze spanningen. De stadsregering van Zürich is over het algemeen pro-ontwikkeling (geleidt door pragmatisten die de woningbehoefte zien), maar de politieke wind kan altijd draaien.
Inflatie en operationele kosten: Hoewel Zwitserland momenteel geniet van een lage inflatie (~1-2%), zou een heropleving van de inflatie de exploitatiekosten van gebouwen verhogen (energie, onderhoud, onroerende voorheffing geïndexeerd aan de waarde) en mogelijk de rente, waardoor de cashflow van eigenaars wordt onder druk gezet. Voor commerciële panden kan hoge inflatie retailers en kantoorgebruikers schaden, waardoor huurverhogingen moeilijker worden. Omgekeerd kan matige inflatie gunstig zijn voor schuldfinancierende investeerders doordat de reële waarde van schulden daalt, maar in Zwitserland zijn veel beleggers hoofdzakelijk met eigen vermogen actief. Daarnaast kunnen de kosten van de energietransitie aanzienlijk zijn – het renoveren van oudere gebouwen met zonnepanelen, nieuwe verwarming, enzovoort vereist kapitaal. Hoewel het zich op termijn vaak terugverdient, is het tijdelijk een financiële uitdaging, zeker voor kleinere verhuurders.

Bronnen:

Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
Investropa – Analyse van de vastgoedmarkt in Zurich (juni 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
SWI Swissinfo – “Woningtekort in Zwitserland: hoe erg is het?” (apr 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
SMG Homegate Huurindex – Ontwikkeling huurprijzen 2024 (jan 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
Investropa – “Vastgoed kopen in Zwitserland: de moeite waard?” (juni 2025) investropa.com investropa.com
JLL Research – Zurich Kantoorvastgoedmarkt 2025 jll.com jll.com jll.com
JLL – High Street Retail Zurich Q4 2024 jll.com jll.com
JLL – Zwitserse logistiekmarkt 2024 jll.com
Foxstone – Zwitserse Vastgoedtrends 2025 foxstone.ch foxstone.ch
Investropa – “8 Populairste Vastgoedgebieden in Zürich 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
Investropa – Zürich Wijken Analyse investropa.com investropa.com investropa.com
Zwitserse Federale Statistiekdienst / Reuters – Woningprijs- en leegstandsgegevens reuters.com swissinfo.ch
Jacquemoud Stanislas juridisch bulletin – Voorstellen tot aanscherping Lex Koller (mrt 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
pv-magazine – Zwitsers zonne-energie PV-wet aangenomen (jun 2024) pv-magazine.com
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Stadsranglijsten mattgul.com
Investropa – Vooruitzichten Zwitserse markt 2024/25 investropa.com investropa.com
Swissinfo – Zurich stadion “Ensemble”-project swissinfo.ch
Swissinfo – Woonprotesten in Zürich swissinfo.ch

Retailsector – Topwinkelen blijft sterk

Industrieel & Logistiek – Hoge vraag, beperkt aanbod

Investeringsvooruitzicht: rendementen, buitenlandse interesse & kansen

Belangrijkste Wijken en Vastgoedhotspots

Enge (District 2) – Luxe wonen aan het meer. Enge, aan de zuidkant van het centrum van Zürich, is een magnet voor high-end appartementen en welvarende professionals geworden. De prijzen hier bedragen gemiddeld CHF 18.300 per m² investropa.com, een van de hoogste in de stad. Recente luxe ontwikkelingen (met extra’s zoals privé sportscholen en conciërgediensten) trekken welgestelde expats en tech executives naar Enge investropa.com. De aantrekkingskracht van het gebied ligt in de toplocatie – op loopafstand van het zakendistrict, direct aan het meer, en met voorzieningen als het Rieterpark en het Museum Bärengasse. Leefbaarheid is uitstekend: Enge biedt luxe winkels, internationale scholen en een korte reistijd naar financieel centrum Paradeplatz. Met nieuwe premium projecten die nog worden ontwikkeld, zullen de exclusiviteit van Enge – en de hoge prijzen – blijven bestaan investropa.com.
Seefeld (District 8) – Het meest gewilde van het Meer van Zürich. Seefeld is een extreem gewilde wijk ten oosten van het stadscentrum, geliefd om de nabijheid van het Meer van Zürich, hippe restaurants en de levendige sfeer. Woningen hier hebben topprijzen (een van de hoogste per m² in Zürich) en kennen een enorme vraag investropa.com. Vacaturegraad is vrijwel nihil – iedereen wil in Seefeld wonen. Ondanks lage huuropbrengsten van ~2–3% (een teken van zeer hoge kapitaalwaarden), onderstrepen de aanhoudend lage leegstand en hoge huren de aantrekkelijkheid van het gebied investropa.com. Seefeld biedt een mix van elegante historische gebouwen en moderne appartementen, veelal met uitzicht op het meer. Bewoners genieten van vrije tijd aan het water, groene zones zoals park Zürichhorn en boetieks. Het is populair bij zowel rijke locals als expats. Door de zeer beperkte ruimte zijn er nauwelijks nieuwe ontwikkelingen (behalve af en toe een luxe appartementengebouw), dus blijft het aanbod krap. Verwacht dat Seefeld een exclusieve wijk blijft, met een uitstekende levenskwaliteit en bijpassende prijzen.
Fluntern (District 7) – Prestige op de Zürichberg. Fluntern ligt op de beboste hellingen van de Zürichberg en is een van de meest prestigieuze woonwijken van Zürich. Het staat bekend om schitterende uitzichten, luxe villa’s en topklasse scholen. Vooral gezinnen zijn dol op Fluntern vanwege de elite onderwijsmogelijkheden – de wijk herbergt gerenommeerde scholen (zoals de vestiging van de Zurich International School en uitstekende openbare basisscholen) die consequent hoge inschrijvingen kennen. Woningen in Fluntern zijn ruim en vaak architectonisch opvallend, met hier veel ambassades en woningen van leidinggevenden. De vastgoedprijzen zijn zeer hoog (vergelijkbaar met de meergebieden) en het aanbod is voortdurend schaars – elke aanbieding in Fluntern wekt direct belangstelling. De buurt biedt een rustige, groene omgeving (dicht bij de dierentuin en bospaden) en ligt toch op slechts enkele minuten van het stadscentrum met de tram. Lopende bouwprojecten zijn minimaal dankzij strikte bestemmingsplannen die het karakter beschermen. Kortom, Fluntern biedt privacy, natuur en prestige en blijft daardoor zeer gewild onder de elite van Zürich.
Zürich West / Kreis 5 (District 5) – Van industrieel naar hip. Kreis 5, ook wel Zurich West genoemd, is getransformeerd van een ruige industriële zone tot een van de hipste wijken van de stad. Deze voortdurende gentrificatie heeft de vastgoedprijzen opgedreven – de gemiddelde appartementprijs lag hier in 2024 rond de CHF 14.600 per m², een stijging van 3% op jaarbasis investropa.com. De wijk bruist van de nieuwe ontwikkelingen: oude pakhuizen hebben plaatsgemaakt voor loftwoningen, kunstgalerieën, techkantoren en uitgaansgelegenheden. Jonge professionals en creatieven trekken massaal naar Kreis 5 vanwege de rauwe sfeer en relatieve betaalbaarheid ten opzichte van het centrum investropa.com. De stad heeft actief geïnvesteerd in de leefbaarheid van Kreis 5 – met parken, scholen en culturele ruimten om het district gezinsvriendelijker te maken investropa.com. De verbindingen met het openbaar vervoer zijn uitstekend (meerdere tramlijnen, station Hardbrücke dichtbij). Met grote projecten zoals de Europaallee (net aan de andere kant van het spoor) en lokale herontwikkelingen blijft de ontwikkeling doorgaan. Kreis 5 heeft nu enkele van de hipste restaurants, clubs en designwinkels van Zürich, gecombineerd met nieuwe gemeenschapsvoorzieningen. Het biedt een unieke stedelijke levensstijl en daardoor wordt verwacht dat de vraag (en prijzen) zullen blijven stijgen terwijl de wijk verder opbloeit investropa.com.
Altstetten (District 9) – Opkomend Stedelijk Centrum. Altstetten, in het westen van Zürich, krijgt steeds meer aandacht als een betaalbaarder woongebied met groeipotentieel. Jarenlang was het vooral een industrieel/arbeidersdistrict, maar de recente veranderingen zijn opmerkelijk. De vastgoedprijzen in het centrum van Zürich zijn enorm gestegen, waardoor “veel kopers en huurders naar Altstetten kijken als een budgetvriendelijke optie” investropa.com investropa.com. De gemiddelde prijs per m² is hier aanzienlijk lager dan in het stadscentrum (waardoor het een van de beste prijs-kwaliteitsverhoudingen in Zürich biedt) investropa.com. Tegelijkertijd heeft Altstetten grote infrastructurele upgrades ondergaan – met name de uitbreiding van de Limmattal-tramlijn en andere verbeteringen in het openbaar vervoer hebben het pendelen van Altstetten naar het centrum heel gemakkelijk gemaakt investropa.com. Nieuwe woon- en multifunctionele projecten verrijzen rondom het treinstation van Altstetten en langs belangrijke verkeersaders. De wijk beschikt nu over moderne appartementen, winkelcentra en kantoorcomplexen (verschillende grote bedrijven hebben kantoren in de bedrijvenparken van Altstetten). Met snelle verbindingen, lagere huur/prijzen en toenemende voorzieningen ontwikkelt Altstetten zich tot een bruisend secundair centrum. Veel starters en jonge gezinnen zoeken hier naar ruimte die ze zich kunnen veroorloven. Nu steeds meer mensen de voordelen en de waarde ontdekken, zit het imago en de vastgoedwaarde van Altstetten in een gestage opwaartse lijn investropa.com.
Oerlikon (District 11) – Bruisende zakelijke en residentiële knooppunt. Oerlikon in het noorden van Zürich is een van de grootste succesverhalen op het gebied van stadsontwikkeling. Dankzij uitstekende transportverbindingen (een belangrijk S-Bahn treinstation, tram- en bushubs) en voldoende beschikbare grond, is Oerlikon getransformeerd tot een bloeiend stedelijk centrum. De wijk is bezaaid met nieuwe kantoren, winkelcentra (zoals het Neumarkt winkelcentrum) en appartementencomplexen. Deze groei stuwt de vraag naar vastgoed – de mediane huizenprijs in Oerlikon overschrijdt nu CHF 2,5 miljoen (voor grotere gezinswoningen) en de waarden van alle soorten vastgoed stijgen investropa.com. Vastgoedmakelaars melden een verhoogde interesse nu zowel bewoners als bedrijven zich aangetrokken voelen tot de gunstige ligging van Oerlikon investropa.com investropa.com. De voortdurende ontwikkelingsprojecten in het district zijn een grote trekpleister: meerdere hoogbouw- en multifunctionele gebouwen zijn in aanbouw of recent voltooid, waardoor er moderne woonruimte bijkomt en de lokale infrastructuur verbetert investropa.com. Op straatniveau heeft Oerlikon nieuwe parken, restaurants en culturele locaties gekregen, waardoor er een levendige gemeenschapsgevoel ontstaat investropa.com. Het wordt steeds meer zelfvoorzienend – mensen kunnen wonen, werken en sociaal leven, allemaal binnen Oerlikon. Gezien de strategische ligging (10 minuten met de trein naar het centrum van Zürich en directe treinverbinding naar Zürich Airport), is Oerlikon een hotspot voor zowel investeerders als huurders. Naar verwachting zal de wijk blijven groeien, met verdere verbeteringen (zoals een gepland innovatiecampus en sportfaciliteiten) in de pijplijn. Voor wie op zoek is naar een groot groeipotentieel in Zürich, biedt Oerlikon een aantrekkelijke combinatie van verbondenheid, nieuwe ontwikkelingen en relatief gematigde prijzen (althans in vergelijking met het centrum en de wijken rond het meer).
Affoltern (District 11) – Nieuwe infrastructuur, nieuwe aantrekkingskracht. Verder weg in District 11 is Affoltern uitgegroeid tot een opvallend gebied op de vastgoedmarkt dankzij verbeterde infrastructuur en betaalbare prijzen. Onlangs heeft het Zwitserse Federale Wegenbureau zwaar geïnvesteerd in nieuwe wegen en snelweguitbreidingen rond Affoltern investropa.com, waardoor de bereikbaarheid sterk is verbeterd. Dit heeft Affoltern op de kaart gezet voor kopers die waarde hechten aan gemakkelijker woon-werkverkeer per auto of bus investropa.com. Daarnaast kende Zürich in 2023 een hausse in de bouw van nieuwe appartementen, vooral in gebieden als Affoltern – het hoogste aantal nieuwe eenheden sinds 2018 werd gebouwd, wat wijst op interesse van ontwikkelaars en kopers investropa.com. Met deze nieuwe appartementen die op de markt komen (vaak tegen lagere prijzen dan binnenstedelijke projecten), trekt Affoltern jonge professionals en gezinnen aan die op zoek zijn naar moderne woningen tegen concurrerende prijzen investropa.com investropa.com. De bevolking in dit gebied neemt dienovereenkomstig toe. Affoltern profiteert ook van de nabijgelegen groene ruimtes en een rustige, suburbane omgeving, waardoor het een balans biedt tussen stad en platteland. Het plan van de stad om mogelijk het openbaar vervoer naar Affoltern verder uit te breiden zal de aantrekkingskracht alleen maar vergroten. Kortom, Affoltern zit in een positieve ontwikkeling: verbeterde verbindingen, nieuw woningaanbod en nog steeds betaalbare kosten maken het een aantrekkelijke keuze voor prijsbewuste huizenkopers. De voortdurende transformatie wijst op solide toekomstige groei in zowel gemeenschap als vastgoedwaarden investropa.com.
Schwamendingen (District 12) – Betaalbaar met potentieel voor herontwikkeling. In het noorden van de stad is Schwamendingen historisch gezien een goedkopere, vaak over het hoofd geziene wijk geweest – maar daar komt verandering in. Het staat nu “in de belangstelling als een budgetvriendelijk alternatief” voor degenen die de prijzen in het centrum van Zürich niet kunnen betalen investropa.com. De huisvestingskosten hier behoren tot de laagste van de stad, waardoor veel starters en gezinnen met een middeninkomen worden aangetrokken. Wat spannend is, is Schwamendingens herontwikkelingsimpuls. Een belangrijk project, “Über-Gärten”, levert 228 nieuwe huurwoningen met een innovatief ontwerp (ruime loggia’s, gedeelde “bostuinen”) om de leefbaarheid te vergroten investropa.com. Zulke projecten blazen het woningaanbod nieuw leven in en trekken een meer diverse groep bewoners aan. Een andere grote verbetering is de Schwamendinger Lawaaitunnel, een baanbrekend infrastructuurproject dat een stuk snelweg heeft overkapt met een “groene” omhulling investropa.com. Dit heeft het lawaai en de vervuiling in de wijk drastisch verminderd, terwijl er bovenop de tunnel nieuw parkgebied is ontstaan investropa.com. De verbeterde levenskwaliteit is duidelijk merkbaar – rustigere straten, schonere lucht, en nieuwe groene ruimtes. Samen tonen deze inspanningen een sterke gemeenschapsinvestering in Schwamendingen. De wijk biedt nu een balans tussen betaalbaarheid en leefbaarheid die steeds zeldzamer wordt in Zürich investropa.com. Hierdoor wordt Schwamendingen steeds populairder bij mensen die op zoek zijn naar waar voor hun geld: je krijgt meer ruimte voor je geld en de wijk zit in de lift. Het is een uitstekend voorbeeld van hoe de buitenwijken van Zürich zich aanpassen aan de moderne behoeften. Naar verwachting zullen Schwamendingens reputatie en de vraag naar onroerend goed blijven stijgen, al zal het qua prijs waarschijnlijk bereikbaarder blijven dan de meest prestigieuze wijken van de stad.

Infrastructuur en Ontwikkelingsprojecten die de Toekomst Vormgeven

Regelgevingsomgeving: Belastingen, Eigendomsregels & Bouwvoorschriften

Marktrisico’s en Uitdagingen

Rente- en financieringsrisico’s: Na jaren van ultralage rente die de prijsstijging stimuleerden, is het klimaat veranderd. In 2022–2023 heeft de Zwitserse Nationale Bank agressief de rente verhoogd van negatieve niveaus tot 1,75%, wat de markt enigszins heeft afgekoeld. Tegen 2025 was de inflatie afgenomen en draaide de SNB naar een kleine renteverlaging investropa.com, maar het risico blijft bestaan dat de rente weer kan stijgen als de inflatie oploopt of als de wereldwijde omstandigheden veranderen. Stijgende rentes zouden de Zwitserse vastgoedmarkt direct raken doordat hypotheken duurder worden en de betaalbaarheid voor kopers afneemt, wat de vraag kan drukken investropa.com. Gezien hoe hoog de prijzen in Zürich zijn, zijn ze gevoelig voor financieringskosten – een aanzienlijke stijging van de rente kan potentiële kopers uit de markt drukken en de prijsstijging doen stoppen of zelfs omdraaien in oververhitte segmenten. Daarnaast hebben banken de leencriteria aangescherpt (deels door Basel III-regelgeving vanaf 2025 die hogere kapitaalbuffers vereist foxstone.ch). Kredietnemers krijgen nu te maken met strikte limieten (max. ~80% lening-tot-waarde en zware stresstests bij 5% rente), wat sterk gefinancierde investeerders kan beperken. Terwijl de huidige consensus uitgaat van een stabiel of licht dalend rentepad (met de Zwitserse inflatie rond slechts 0,7% engelvoelkers.com), kan elke onverwachte inflatie-uitbraak of financiële schok dat veranderen. Deze renteonzekerheid is een van de belangrijkste risico’s om in de gaten te houden.
Macroeconomische en Geopolitieke Onzekerheid: Het vastgoed in Zürich is afhankelijk van de bredere economische gezondheid van Zwitserland en van wereldwijde stabiliteit. Economische onzekerheden – zoals een mogelijke wereldwijde of Europese recessie – vormen een risico investropa.com. Als bijvoorbeeld een neergang de bank- of technologiesector treft, kan Zürich te maken krijgen met baanverlies of minder uitbreidingen, waardoor de vraag naar zowel kantoren als woningen afneemt. De stad is niet immuun voor wereldwijde gebeurtenissen: de oorlog in Oekraïne, energiecrises of andere geopolitieke spanningen kunnen overslaan. De Zwitserse overheid heeft expliciet opgemerkt dat de gespannen geopolitieke situatie (Oekraïne-oorlog, conflicten in het Midden-Oosten) een sluimerend risico blijft voor internationale handel en energieprijzen, wat een negatieve impact kan hebben op de Zwitserse economie engelvoelkers.com. Een stijging van olie- of gasprijzen, bijvoorbeeld, kan de inflatie opnieuw aanwakkeren en consumenten en bedrijven onder druk zetten. Daarnaast kunnen valutaschommelingen (een zeer sterke Zwitserse frank) de Zwitserse export en bedrijfswinsten schaden, wat indirect invloed heeft op de bezetting van kantoren en de vraag naar woningen van zakelijke expats. Een andere macrofactor is immigratiebeleid: de bevolkingsgroei in Zwitserland (die de woningbehoefte stimuleert) kan vertragen als politieke krachten erin slagen de immigratie te beperken. Het eerder genoemde SVP-initiatief om de bevolking op 10 miljoen te begrenzen is extreem, maar geeft aan dat er politieke druk is om de groei te beperken jacquemoudstanislas.ch. Als immigratie aanzienlijk zou worden teruggedrongen, kan de vraag naar woningen op de lange termijn verminderen. Al met al, hoewel de Zwitserse economie momenteel stabiel is, vormen wereldwijde recessies of crisisscenario’s een neerwaarts risico waarbij vastgoed leegstand kan toenemen en prijzen gecorrigeerd kunnen worden.
Huizenzeepbel en zorgen over betaalbaarheid: Jarenlange prijsstijgingen hebben de vraag opgeroepen: Zit Zürich in een vastgoedzeepbel? Volgens sommige maatstaven ja – de stad behoort tot de meest risicovolle steden voor een zeepbel. De Global Real Estate Bubble Index van UBS plaatste Zürich in 2023 nog steeds in de “zeepbelrisico” categorie, als een van slechts twee steden wereldwijd (samen met Tokio) op dat niveau ubs.com mattgul.com. De huizenprijzen ten opzichte van inkomens en huren zijn erg uitgerekt. Als de rente zou stijgen of de vraag afneemt, kunnen de hoge waarderingen in Zürich gecorrigeerd worden. Toezichthouders zijn zich hiervan bewust: de Zwitserse Nationale Bank heeft de afgelopen jaren een contracyclische kapitaalbuffer opnieuw geactiveerd om overmatige hypotheekverstrekking te beteugelen. UBS-analisten beoordelen het zeepbelrisico momenteel als “matig” (afgenomen van extreem) door de lichte vertraging in prijsstijgingen investropa.com, maar het risico is niet verdwenen. Betaalbaarheid voor de lokale bevolking staat op breekpunt – middenklassegezinnen hebben moeite om zelfs eenvoudige appartementen te kopen, wat sociale en politieke problemen oplevert. Steeds meer mensen vinden dat de woningmarkt onhoudbaar duur is, en als meer mensen de stad verlaten omdat ze geen woning kunnen betalen, kan de vraag afnemen. Ook eindigen zeepbellen vaak niet alleen door rentedalingen, maar door het sentiment van kopers dat omslaat. Als kopers geloven dat de prijzen hun hoogtepunt hebben bereikt, zelfs tijdelijk, kan de psychologie omslaan naar een kopersmarkt. Hoewel er nog geen duidelijke omslag in het sentiment is (vanwege het aanhoudende tekort), is het risico op stagnatie of een lichte correctie in overgewaardeerde segmenten (zoals luxe appartementen of beleggingspanden met zeer lage rendementen) aanwezig.
Bouw- en leveringsuitdagingen: Ironisch genoeg is een van de grootste uitdagingen van de markt het keerpunt van het tekort – er komt niet genoeg nieuwe huisvesting op de markt. Dit vormt een risico, want als het tekort aanhoudt of verergert, kan het de economische groei belemmeren (bedrijven kunnen moeite hebben om talent aan te trekken als huisvesting te schaars of te duur is) en kan het zwaardere overheidsinmenging uitlokken. Meer bouwen in Zürich is niet eenvoudig: hoge bouwkosten, personeelstekorten in de bouwsector, langdurige vergunningsprocedures en tegenstand van omwonenden (‘nimby’) remmen de ontwikkeling. In 2024 was de woningbouw op een dieptepunt, en hoewel er inspanningen zijn om dit te verbeteren, bestaat het risico dat er onvoldoende woningen worden gebouwd om aan de vraag te voldoen, waardoor de crisis voortduurt. Wat betreft de commerciële kant is de bouw van nieuwe kantoren fors gedaald jll.com, wat op korte termijn positief kan zijn voor bestaande verhuurders, maar op de lange termijn betekent minder moderne ruimte om nieuwe bedrijven aan te trekken. Kostprijsinflatie van bouwmaterialen is een andere uitdaging – hoewel deze in 2024 afnam, zorgden eerdere prijsstijgingen van staal, hout, enz. ervoor dat projecten duurder werden en sommige werden uitgesteld. Als er opnieuw sprake is van wereldwijde inflatie, kan dit de bouwplannen verder verstoren.
Regelgevings- en politieke risico’s: Wijzigingen in wet- en regelgeving vormen een ander type uitdaging. Zo zou de voorgestelde aanscherping van de Lex Koller, zoals eerder besproken, buitenlandse investeringen kunnen ontmoedigen als deze wordt ingevoerd, wat mogelijk de kapitaalinstroom in bepaalde segmenten verlaagt (bijvoorbeeld financiering van ontwikkelingen via buitenlandse investeerders kan moeilijker worden). Hoewel het doel is om de prijzen af te remmen, kunnen er bijwerkingen zijn zoals een lagere liquiditeit op de vastgoedmarkt jacquemoudstanislas.ch. Binnenlands is er ook politiek risico in de vorm van burgerinitiatieven of koerswijzigingen in beleid. Zwitserse directe democratie betekent dat kiezers (en dat doen zij ook) initiatieven kunnen indienen die het vastgoed beïnvloeden – variërend van huurplafonds tot leegstandsbelastingen tot stringente bestemmingsplannen. Momenteel klinkt de roep om meer huurbescherming vanwege het woningtekort. Als de huren blijven stijgen, is er kans op een populistische golf aan maatregelen zoals huurbevriezing of strengere regels voor renovatieontruimingen, enz. Zulke regels kunnen het investeringsrendement voor verhuurders beïnvloeden. Anderzijds bestaat het risico dat een anti-groeistemming de ontwikkeling beperkt (bijvoorbeeld als het publieke verzet tegen meer bouwen toeneemt, wordt het nog moeilijker om de woningen te bouwen die Zürich nodig heeft). De afwijzing van sommige recente bouwprojecten in referenda in Zwitserland (niet in Zürich, maar bijvoorbeeld het initiatief in Genève om minder te bouwen) toont deze spanningen. De stadsregering van Zürich is over het algemeen pro-ontwikkeling (geleidt door pragmatisten die de woningbehoefte zien), maar de politieke wind kan altijd draaien.
Inflatie en operationele kosten: Hoewel Zwitserland momenteel geniet van een lage inflatie (~1-2%), zou een heropleving van de inflatie de exploitatiekosten van gebouwen verhogen (energie, onderhoud, onroerende voorheffing geïndexeerd aan de waarde) en mogelijk de rente, waardoor de cashflow van eigenaars wordt onder druk gezet. Voor commerciële panden kan hoge inflatie retailers en kantoorgebruikers schaden, waardoor huurverhogingen moeilijker worden. Omgekeerd kan matige inflatie gunstig zijn voor schuldfinancierende investeerders doordat de reële waarde van schulden daalt, maar in Zwitserland zijn veel beleggers hoofdzakelijk met eigen vermogen actief. Daarnaast kunnen de kosten van de energietransitie aanzienlijk zijn – het renoveren van oudere gebouwen met zonnepanelen, nieuwe verwarming, enzovoort vereist kapitaal. Hoewel het zich op termijn vaak terugverdient, is het tijdelijk een financiële uitdaging, zeker voor kleinere verhuurders.

Bronnen:

Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
Investropa – Analyse van de vastgoedmarkt in Zurich (juni 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
SWI Swissinfo – “Woningtekort in Zwitserland: hoe erg is het?” (apr 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
SMG Homegate Huurindex – Ontwikkeling huurprijzen 2024 (jan 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
Investropa – “Vastgoed kopen in Zwitserland: de moeite waard?” (juni 2025) investropa.com investropa.com
JLL Research – Zurich Kantoorvastgoedmarkt 2025 jll.com jll.com jll.com
JLL – High Street Retail Zurich Q4 2024 jll.com jll.com
JLL – Zwitserse logistiekmarkt 2024 jll.com
Foxstone – Zwitserse Vastgoedtrends 2025 foxstone.ch foxstone.ch
Investropa – “8 Populairste Vastgoedgebieden in Zürich 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
Investropa – Zürich Wijken Analyse investropa.com investropa.com investropa.com
Zwitserse Federale Statistiekdienst / Reuters – Woningprijs- en leegstandsgegevens reuters.com swissinfo.ch
Jacquemoud Stanislas juridisch bulletin – Voorstellen tot aanscherping Lex Koller (mrt 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
pv-magazine – Zwitsers zonne-energie PV-wet aangenomen (jun 2024) pv-magazine.com
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Stadsranglijsten mattgul.com
Investropa – Vooruitzichten Zwitserse markt 2024/25 investropa.com investropa.com
Swissinfo – Zurich stadion “Ensemble”-project swissinfo.ch
Swissinfo – Woonprotesten in Zürich swissinfo.ch