···

Bum alebo Bublina? Nahliadnite do rozžeraveného trhu s nehnuteľnosťami v Zürichu 2025 a ďalej

8 júla, 2025
by
Boom or Bubble? Inside Zurich’s Red-Hot Real Estate Market 2025 & Beyond

Priemysel a logistika – vysoký dopyt, obmedzená ponuka

Sektor priemyselných a logistických nehnuteľností v regióne Zürich (a všeobecne vo Švajčiarsku) zaznamenáva robustný dopyt a klesajúcu mieru neobsadenosti. K roku 2023 miera neobsadenosti investovateľných logistických nehnuteľností na celonárodnej úrovni klesla na približne 5,1 %, zo 7,7 % v roku 2019 jll.com. Inými slovami, sklady a distribučné priestory sú čoraz viac obsadené, vďaka nárastu e-commerce, rekonfigurácii dodávateľských reťazcov a spoločnostiam, ktoré držia väčšie zásoby. Geografické rozloženie švajčiarskej logistiky sa sústredí pozdĺž kľúčových dopravných koridorov – veľká časť objektov sa nachádza v trojuholníku Basel–Zürich–Solothurn a okolo veľkých metropolitných oblastí jll.com. Zürich, ktorý sa nachádza na križovatke diaľnic a blízko letiska, je hlavné logistické centrum, ale zároveň je priestorovo obmedzený. Mnohé priemyselné pozemky boli prestavané na kancelárie či bývanie (najmä v meste Zürich), čo obmedzuje novú ponuku skladových priestorov. Mnohé existujúce sklady sú staršie a nie úplne vyhovujú súčasným potrebám (napríklad nižšia svetlá výška, menej nakladacích rámp) jll.com, čo znamená, že prvotriedne logistické priestory sú mimoriadne vzácne.

Nájomné za logistické/priemyselné priestory v oblasti Zürichu sa typicky pohybuje v rozmedzí približne 85 až 140 CHF za m² ročne, v závislosti od veľkosti a lokality jll.com. Tieto nájmy sú v medzinárodnom porovnaní relatívne vysoké (odrážajú vysoké švajčiarske náklady na pozemky a výstavbu). Rast nájomného je mierny, ale stabilný, pretože miera neobsadenosti klesá. Investori majú o túto triedu aktív čoraz väčší záujem vďaka stabilite príjmov a rastovému potenciálu – výnosy z logistiky, aj keď nízke vo Švajčiarsku (~4–5 %), sú o niečo vyššie než pri prvotriednych kanceláriách. Pozoruhodné je, že väčšina logistických nehnuteľností vo Švajčiarsku je vo vlastnej správe (spoločnosti vlastnia svoje sklady) jll.com. Len približne 300 logistických objektov na celonárodnej úrovni je prenajímaných ako investičné aktíva jll.com. To prispieva k nelikvidnosti a exkluzivite tohto sektora. Tých niekoľko investične atraktívnych skladov, ktoré sa dostanú na trh, priťahuje silnú konkurenciu, vrátane zahraničných inštitucionálnych investorov, ktorých priťahuje švajčiarska stabilita.

V nasledujúcich rokoch môžeme očakávať, že rozvoj logistiky zostane obmedzený. Vhodné pozemky v okolí Zürichu pre nové veľkokapacitné sklady sú obmedzené a prísne regulované. Niektoré priemyselné zóny na okraji mesta a pozdĺž diaľnice A1 sa však zhusťujú – staršie areály môžu dostať viacposchodové logistické zariadenia alebo byť rozdelené na mestské distribučné centrá pre „poslednú míľu“. Trend nearshoringu (viac skladových zásob vo Švajčiarsku) a boom online nakupovania udržia vysoký dopyt po modernej logistickej ploche. Výsledkom môže byť, že miery neobsadenosti ešte viac klesnú a nájomné mierne vzrastie, najmä pri prémiových skladových jednotkách. Výzvou je modernizácia zastaraných kapacít – mnohé staršie priemyselné budovy nespĺňajú súčasné požiadavky logistiky jll.com. Kreatívne riešenia, ako napríklad premena častí týchto budov na samoobslužné sklady alebo priestory pre MSP, sa skúšajú na zníženie neobsadenosti jll.com. Celkovo je výhľad pre priemyselné nehnuteľnosti v Zürichu pozitívny, charakterizovaný nedostatkom a silným dopytom. Hoci tento segment nepriťahuje takú pozornosť ako bývanie alebo kancelárie v Zürichu, ponúka nové príležitosti pre investorov schopných zorientovať sa v územnom plánovaní a nájsť vhodné aktíva – nízka neobsadenosť a stabilná potreba prenájmu sú tu pevne zakorenené jll.com.

Investičný výhľad: výnosy, zahraničný záujem a príležitosti

Zahraničné investície a regulácie: Je dôležité poznamenať, že Švajčiarsko uplatňuje prísne pravidlá (Lex Koller) obmedzujúce zahraničné vlastníctvo rezidenčných nehnuteľností.

Nerezidenti cudzinci vo všeobecnosti nemôžu kupovať nehnuteľnosti v Zürichu (okrem výnimočných prípadov alebo prostredníctvom určitých oslobodených štruktúr) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Cudzinci však môžu voľne investovať do komerčných nehnuteľností a doteraz mohli tiež bez obmedzení nakupovať akcie vo švajčiarskych realitných spoločnostiach alebo fondoch jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To umožnilo zahraničnému inštitucionálnemu kapitálu nepriamo vstúpiť na zürišský trh.Existuje významný globálny záujem – štátne investičné fondy, globálne REIT fondy a súkromní investori naliali peniaze do švajčiarskych realitných fondov, developerských projektov a akvizícií komerčných nehnuteľností.Napríklad, o trofejné kancelárske budovy a maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu často súťažia nemecké fondy alebo investori z Blízkeho východu.V budúcnosti sa však regulačné prostredie môže sprísniť.V marci 2025 oznámila švajčiarska vláda plány na ďalšie obmedzenie nákupu nehnuteľností zahraničnými osobami, pričom sa potenciálne ukončí výnimka, ktorá umožňovala cudzincom voľne kupovať akcie verejne obchodovaných spoločností zaoberajúcich sa nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch.Ak budú takéto reformy (aktuálne diskutované) implementované, vyžadovali by vládne schválenie pre zahraničných investorov aj pri nepriamych podieloch na nehnuteľnostiach, čo je zásadná zmena zameraná na ochladenie dopytu jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To vyvolalo obavy, že zahraničný kapitál by mohol byť odradený.Legislatívny proces však naďalej prebieha – akékoľvek zmeny si vyžiadajú čas a môžu byť zmiernené jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Zatiaľ záujem zahraničných investorov zostáva vysoký, najmä o komerčné aktíva a rozvojové partnerstvá.

Stabilné výnosy na trhu s nízkymi výnosmi: Nehnuteľnosti v Zürichu sú cenené ako „bezpečný prístav“ pre investície, ponúkajúce stabilitu pred vysokými výnosmi. V roku 2025 prinášajú prémiové rezidenčné a kancelárske nehnuteľnosti v Zürichu zvyčajne ročný výnos len okolo 2,5 % – 3,5 % (hrubý) foxstone.ch. Tieto výnosy sú skromné a odrážajú vysoké ocenenia a nízke riziko švajčiarskych nehnuteľností. Pre inštitucionálnych investorov, ako sú dôchodkové fondy a poisťovne, je spoľahlivosť a ochrana kapitálu v Zürichu kľúčovým dôvodom na zaradenie týchto nehnuteľností do ich portfólia. V skutočnosti hlavní vlastníci hlásia stabilné alebo rastúce hodnoty – napríklad Swiss Life (jeden z najväčších vlastníkov nehnuteľností vo Švajčiarsku) zaznamenal, že reálna hodnota ich portfólia vzrástla približne o 0,2 % v 1. štvrťroku 2025 a nepodliehala žiadnemu poklesu reuters.com. Príjmy z nájomného sú považované za veľmi spoľahlivé vzhľadom na plnú obsadenosť a silnú bonitu nájomcov v Zürichu. Celkové výnosy sa v budúcnosti očakávajú najmä z príjmov plus mierneho kapitálového zhodnotenia (predpokladaný rast cien je ~1–4 % ročne v nasledujúcich rokoch investropa.com). Medzinárodní investori zostávajú priťahovaní aj napriek nízkym výnosom vďaka statusu Švajčiarska ako bezpečnej destinácie. V časoch globálnej neistoty kupujú zahraniční investori v Zürichu nehnuteľnosti s cieľom zachovať svoj majetok investropa.com. Silný švajčiarsky frank a politická stabilita krajiny ešte zvyšujú atraktivitu.

Nové príležitosti – Zelené a špecifické segmenty: Investori si v Zürichu všímajú aj nové výklenky a stratégie pridanej hodnoty. Hlavnou témou je udržateľnosť. Rastie dopyt (zo strany nájomcov aj kupcov) po ekologických, energeticky efektívnych budovách a nehnuteľnosti s zelenými certifikátmi môžu dosahovať vyššie ceny investropa.com. Štát podporuje znižovanie uhlíkovej stopy – napríklad nový zákon vyžaduje solárne panely na väčšine nových budov pv-magazine.com – čo si vyžiada rekonštrukcie starších stavieb a rozvoj infraštruktúry pre obnoviteľné zdroje. Vznikajú tak príležitosti pre investorov adaptovať staršie objekty pomocou zatepľovania, tepelných čerpadiel, solárnych panelov a podobne, čím zvyšujú ich hodnotu a zároveň sa prispôsobujú zeleným reguláciám. Ďalším trendom sú technológie a PropTech v realitnom sektore: inteligentné domáce funkcie, digitálne služby pre nájomcov a dátová analytika prinášajú pridanú hodnotu (obzvlášť atraktívne pre technologicky zdatných nájomcov v Zürichu) investropa.com.

Niektoré realitné sektory majú taktiež rastový potenciál. Logistické a life-science zariadenia sú žiadané, no je ich málo – zmena alebo výstavba ľahkých priemyselných priestorov na okraji mesta pre logistiku poslednej míle alebo laboratóriá/výskum je perspektívna cesta. Rezidenčná výstavba v „béčkových“ lokalitách v okolí Zürichu je ďalšou príležitosťou: keďže dostupnosť v centre mesta je extrémne nízka, rozmach zažívajú prímestské alebo satelitné oblasti (investori tu cielia na nové nájomné bývanie, kde môžu dosiahnuť mierne vyššie výnosy) foxstone.ch. Prímestské regióny s dobrým dopravným spojením sa naozaj stávajú investičnými centrami, keďže nájomcovia hľadajú cenovo prijateľnejšie možnosti mimo centra foxstone.ch. Navyše, čoraz väčšiu popularitu naberajú alternatívne rezidenčné modely: co-living a družstevné bývanie. Zürich má silnú tradíciu neziskových bytových družstiev a mesto tento sektor aktívne podporuje (cieľom je, aby do roku 2050 tvorilo družstevné bývanie 33% bytového fondu) digitalcollection.zhaw.ch. Hoci nie je zamerané na maximalizáciu zisku, družstevný rozvoj ponúka stabilné, dlhodobé výnosy a často zahŕňa spoluprácu verejného a súkromného sektora na mestských pozemkoch – inštitucionálni investori ako dôchodkové fondy sa do týchto projektov púšťajú opatrne ako do ESG-priateľskej stratégie. V súkromnom sektore sú zase populárne co-living priestory s flexibilným prenájmom a spoločnými službami, ktoré lákajú mladých profesionálov a expatov, čím predstavujú segment, ktorý sa oplatí sledovať.

Výhľad na výnosy: Investori môžu v nasledujúcich rokoch očakávať mierne, ale spoľahlivé výnosy z nehnuteľností v Zürichu. Prémiové rezidenčné a komerčné aktíva môžu prinášať ročne približne 3 % hotovostný tok foxstone.ch, plus niekoľko percent v kapitálovom zhodnotení – nejedná sa o ohromujúce výnosy, ale je to v súlade s nízkorizikovým profilom Švajčiarska. Tí, ktorí hľadajú vyššie výnosy, sa sústreďujú na value-add stratégie (napr. renovovanie starších bytov a ich predaj na trh vlastníckeho bývania, vzhľadom na silný dopyt kupujúcich) alebo developerské projekty (hoci vysoké stavebné náklady a regulácie to v Zürichu sťažujú). Na trhu sa objavili aj platformy typu realitného crowdfundingu (napr. Foxstone, Crowdhouse), ktoré umožňujú investorom prevziať mierne vyššie riziko s cieľovými výnosmi v rozmedzí 5–7 % prostredníctvom diverzifikovaných portfólií nehnuteľností foxstone.ch. Záujem zo zahraničia bude pravdepodobne pretrvávať o kľúčové aktíva, pokiaľ ho výrazne neobmedzia nové zákony. Zhrnuté, investičný výhľad Zürichu zostáva pozitívny, no konkurenčný – stabilita a nedostatok na trhu naznačujú, že hodnota bude držať, avšak investori musia byť kreatívni pri hľadaní výnosov. Kľúčové príležitosti ležia v modernizácii zameranej na udržateľnosť, pokrývaní dopytu po bývaní v nedostatočne obsluhovaných segmentoch a využívaní pokračujúceho rastu Zürichu pri zvládaní meniaceho sa regulačného prostredia.

Kľúčové štvrte a atraktívne lokality

Zürich je mesto rôznorodých štvrtí, z ktorých každá má vlastný charakter a vývoj realitného trhu. Nižšie uvádzame niekoľko kľúčových štvrtí – od ultra-prémiových štvrtí pri jazere až po rozvíjajúce sa mestské zóny – vrátane ich úrovní cien, faktorov popularity, projektov nového rozvoja a faktorov kvality života:

  • Enge (Obvod 2) – Luxusné bývanie pri jazere. Enge, na južnej strane centra Zürichu, sa stal magnetom pre luxusné apartmány a zámožných profesionálov. Ceny tu v priemere dosahujú okolo CHF 18 300 za m² investropa.com, čo je medzi najvyššími v meste. Nedávny luxusný rozvoj (s výhodami ako sú súkromné fitnescentrá či služby concierge) priťahuje do Enge bohatých expatov a technologických manažérov investropa.com. Atraktivita tejto oblasti spočíva v prémiovej polohe – pešo do centra, pri jazere a s vybavenosťou ako park Rieter a múzeum Bärengasse. Kvalita života je vynikajúca: Enge ponúka luxusné obchody, medzinárodné školy a krátku dochádzku do finančného centra Paradeplatz. So stále novými prémiovými projektmi v príprave ostáva exkluzivita Enge – a vysoké ceny – dlhodobo zachované investropa.com.
  • Seefeld (Obvod 8) – Najžiadanejšie miesto pri jazere Zürich. Seefeld je mimoriadne vyhľadávaná štvrť na východ od centra, oceňovaná pre svoju blízkosť k jazeru Zürich, moderné reštaurácie a živú atmosféru. Nehnuteľnosti tu dosahujú najvyššie ceny (jedny z najvyšších za m² v Zürichu) a zažívajú obrovský dopyt investropa.com. Voľné bývanie prakticky neexistuje – každý chce bývať v Seefelde. Napriek nízkym výnosom z prenájmu (~2–3 %, čo je znakom veľmi vysokej kapitálovej hodnoty), trvalo nízka neobsadenosť a prémiové nájmy zdôrazňujú atraktívnosť tejto oblasti investropa.com. Seefeld ponúka kombináciu elegantných historických budov a moderných bytov, často s výhľadom na jazero. Obyvatelia si užívajú rekreáciu pri vode, zelené priestory ako park Zürichhorn a butiky. Je obľúbený u bohatých miestnych aj expatov. Keďže je veľmi málo voľnej pôdy, Seefeld zaznamenáva len minimum nových projektov (okrem občasných luxusných kondomínií), a preto ponuka zostáva obmedzená. Očakávajte, že Seefeld ostane luxusnou enklávou s výnimočnou kvalitou života a primerane vysokými cenami.
  • Fluntern (Okres 7) – Prestíž na Zürichbergu. Fluntern sa nachádza na zalesnených svahoch kopca Zürichberg a patrí medzi najprestížnejšie obytné štvrte Zürichu. Je známy malebnými výhľadmi, luxusnými vilami a špičkovými školami. Rodiny si Fluntern obzvlášť cenia pre elitné možnosti vzdelávania – štvrť tu hostí renomované školy (ako pobočku Zurich International School a vynikajúce verejné základné školy), ktoré sa môžu neustále pochváliť vysokým počtom žiakov. Domy vo Fluntern sú priestranné a často architektonicky výrazné, pričom tu sídlia viaceré veľvyslanectvá a rezidencie top manažérov. Ceny nehnuteľností sú veľmi vysoké (porovnateľné s jazerom), ponuka je trvalo nedostatočná – každý inzerát na nehnuteľnosť vo Fluntern vyvoláva okamžitý záujem. Oblasť ponúka tiché, zelené prostredie (blízko zoo a lesných chodníkov), pričom je električkou vzdialená len pár minút od centra mesta. Prebiehajúca výstavba je minimálna vďaka prísnemu územnému plánovaniu na ochranu charakteru štvrte. Fluntern v skratke ponúka súkromie, prírodu a prestíž, vďaka čomu je medzi zürišskou elitou vysoko žiadaný.
  • Zürich West / Kreis 5 (Okres 5) – Od priemyslu k trendom. Kreis 5, známy aj ako Zürich West, sa premenil z drsnej priemyselnej zóny na jednu z najtrendovejších štvrtí mesta. Táto prebiehajúca gentrifikácia vyhnala hodnoty nehnuteľností nahor – priemerné ceny bytov tu v roku 2024 dosiahli približne 14 600 CHF za m², čo je medziročný nárast o 3% investropa.com. Štvrť prekvitá novými projektami: staré sklady nahradili loftové byty, umelecké galérie, technologické kancelárie a kluby. Mladí profesionáli a kreatívci sa hrnú do Kreis 5 pre jeho drsnú atmosféru a relatívnu dostupnosť v porovnaní s centrom investropa.com. Mesto aktívne investuje do zvyšovania kvality života v Kreis 5 – pribúdajú parky, školy a kultúrne priestory, vďaka čomu je štvrť čoraz vhodnejšia aj pre rodiny investropa.com. Dopravné spojenie je vynikajúce (viacero električkových liniek, blízko stanica Hardbrücke). S veľkými projektmi, ako je Europaallee (hneď cez koľaje), a lokálnymi prestavbami nadobúda oblasť ďalší impulz. Kreis 5 sa dnes môže pochváliť niektorými z najlepších reštaurácií, klubov a dizajnových obchodov v Zürichu, popri nových komunitných vybaveniach. Ponúka jedinečný mestský životný štýl, a preto dopyt (a ceny) by mali naďalej rásť ruka v ruke s jeho premenou investropa.com.
  • Altstetten (okres 9) – Rozvíjajúce sa mestské centrum. Altstetten na západe Zürichu si získava pozornosť ako cenovo dostupnejšia rezidenčná zóna s potenciálom rastu. Po mnoho rokov to bola najmä priemyselná/robotnícka štvrť, no nedávne zmeny boli dramatické. Ceny nehnuteľností v centre Zürichu prudko vzrástli, “čo prinútilo mnohých kupujúcich a nájomcov preskúmať Altstetten ako cenovo výhodnejšiu možnosť” investropa.com investropa.com. Priemerné ceny za m² sú tu výrazne nižšie ako v centre mesta (čo z toho robí jednu z najlepších hodnôt v Zürichu) investropa.com. Zároveň Altstetten zaznamenal zásadné zlepšenia infraštruktúry – najmä rozšírenie Limmattalskej električkovej trate a ďalšie zlepšenia verejnej dopravy výrazne uľahčili dochádzanie z Altstettenu do centra investropa.com. Nové obytné a zmiešané projekty vyrastajú v okolí železničnej stanice Altstetten a pozdĺž hlavných trás. Štvrť dnes ponúka moderné byty, nákupné centrá a kancelárske komplexy (viaceré veľké firmy majú v Altstettene svoje sídla). S rýchlou dopravou, nižšími nájmami/cenami a rastúcou vybavenosťou sa Altstetten mení na pulzujúce sekundárne centrum. Mnoho prvonákupcov a mladých rodín tu hľadá priestor, ktorý si môžu dovoliť. Ako čoraz viac ľudí objavuje jeho výhodnú polohu a hodnotu, profil Altstettenu a ceny nehnuteľností stále rastú investropa.com.
  • Oerlikon (Obvod 11) – Rozvíjajúce sa obchodno-rezidenčné centrum. Oerlikon na severe Zürichu je jedným z najväčších úspešných rozvojových príbehov mesta. Vďaka vynikajúcim dopravným spojeniam (veľká stanica S-Bahn, centrá električiek a autobusov) a dostatku priestoru sa Oerlikon premenil na prosperujúce mestské centrum. Oblasť je posiata novými kanceláriami, nákupnými centrami (napríklad Neumarkt) a bytovými komplexmi. Tento rast poháňa dopyt po nehnuteľnostiach – mediánová cena domu v Oerlikone teraz presahuje 2,5 milióna CHF (pre väčšie rodinné domy) a hodnoty všetkých typov nehnuteľností stúpajú investropa.com. Realitní makléri hlásia zvýšený záujem, keďže obyvatelia aj firmy sa hrnú do výhodnej lokality Oerlikonu investropa.com investropa.com. Neustále rozvojové projekty v tejto časti sú veľkým lákadlom: mnoho výškových a polyfunkčných budov je práve vo výstavbe alebo nedávno dokončených, čo pridáva modernú obytnú ponuku a zároveň zlepšuje miestnu infraštruktúru investropa.com. Na úrovni ulíc získal Oerlikon nové parky, reštaurácie a kultúrne priestory, čím vznikla živá komunitná atmosféra investropa.com. Čoraz viac je sebestačný – ľudia môžu bývať, pracovať aj tráviť voľný čas priamo v Oerlikone. Vzhľadom na strategickú polohu (10 minút vlakom do centra Zürichu a priamy vlak na letisko Zürich) je Oerlikon horúcou lokalitou pre investorov aj nájomcov. Očakáva sa, že oblasť bude naďalej prekvitať, pričom v pláne sú ďalšie vylepšenia (napríklad plánovaný inovačný kampus a športoviská). Pre tých, ktorí hľadajú silný rastový potenciál v Zürichu, Oerlikon ponúka presvedčivú kombináciu konektivity, nových projektov a relatívne umiernených cien (aspoň v porovnaní s centrom a jazernými štvrtami).
  • Affoltern (okres 11) – Nová infraštruktúra, nová príťažlivosť. Vzdialenejší okres 11, Affoltern, sa stal výrazným bodom na trhu nehnuteľností vďaka zlepšenej infraštruktúre a rozumným cenám. Nedávno Švajčiarsky federálny úrad pre cesty výrazne investoval do nových ciest a rozšírenia diaľnic v oblasti Affolternu investropa.com, čím sa výrazne zlepšila dostupnosť. To dostalo Affoltern do centra pozornosti kupujúcich, ktorí ocenia jednoduchšie dochádzanie autom alebo autobusom investropa.com. Navyše, v Zürichu bol v roku 2023 boom novej bytovej výstavby, najmä v oblastiach ako Affoltern – postavilo sa najviac nových bytov od roku 2018, čo značí záujem developerov i kupujúcich investropa.com. Vďaka týmto novým bytom (často za nižšie ceny než v centre mesta) priťahuje Affoltern mladých profesionálov a rodiny, ktoré hľadajú moderné bývanie za konkurenčné ceny investropa.com investropa.com. Obyvateľstvo v tejto oblasti tomu primerane rastie. Affoltern profituje aj z okolitých zelených plôch a pokojnejšej predmestskej atmosféry, čím ponúka rovnováhu medzi mestom a vidiekom. Plán mesta prípadne rozšíriť verejnú dopravu do Affolternu ešte zvýši jeho atraktivitu. Stručne povedané, Affoltern je na pozitívnej trajektórii: lepšia dostupnosť, nová bytová výstavba a stále prijateľné ceny ho robia lákavou voľbou pre kupujúcich zameraných na hodnotu. Jeho premena naznačuje pevný budúci rast komunity aj cien nehnuteľností investropa.com.
  • Schwamendingen (Okres 12) – Cenovo dostupná štvrť s potenciálom na obnovu. Nachádza sa na severe mesta a historicky bola Schwamendingen štvrťou s nižšími nákladmi, na ktorú sa často zabúdalo – to sa však mení. Dnes „si získava pozornosť ako cenovo výhodná alternatíva“ pre tých, ktorých si už centrum Zürichu nemôže dovoliť investropa.com. Náklady na bývanie sú tu jedny z najnižších v meste, čo láka mnohých prvokupcov a rodiny s priemerným príjmom. Zaujímavý je najmä moment obnovy a revitalizácie v Schwamendingene. Vlajkovým projektom je „Über-Gärten“, ktorý prináša 228 nových nájomných bytov s inovatívnym dizajnom (priestranné loggie, spoločné „lesné záhrady“) a zvyšuje kvalitu bývania investropa.com. Takéto projekty obnovujú bytový fond a priťahujú rozmanitejšie spektrum obyvateľov. Ďalším významným zlepšením je protihlukový tunel Schwamendingen, priekopnícky infraštruktúrny projekt, ktorý prekryl časť diaľnice „zelenou“ konštrukciou investropa.com. Výrazne sa tak znížil hluk a znečistenie v oblasti a na tuneli vznikli nové parky investropa.com. Zlepšená kvalita života je citeľná – tichšie ulice, čistejší vzduch a nové zelené priestory. Všetky tieto snahy signalizujú silnú komunitnú investíciu do Schwamendingenu. Štvrť dnes ponúka vyváženie medzi dostupnosťou a kvalitou života, ktoré je v Zürichu čoraz vzácnejšie investropa.com. V dôsledku toho Schwamendingen naberá na popularite medzi tými, ktorí hľadajú hodnotu: za svoje peniaze tu získate viac priestoru a štvrť je na vzostupe. Je to ukážkový príklad, ako sa predmestia Zürichu vyvíjajú, aby spĺňali moderné požiadavky. Do budúcna možno očakávať, že povesť a dopyt po nehnuteľnostiach v Schwamendingene budú naďalej rásť, aj keď ceny by mali zostať dostupnejšie než v elitných štvrtiach mesta.

Každá z týchto štvrtí ilustruje mnohovrstvovú realitnú krajinu Zürichu. Za zmienku stoja aj komunity „Zlatého pobrežia“ a „Strieborného pobrežia“ pozdĺž Zürichského jazera tesne za hranicami mesta – Zlaté pobrežie (slnečný východný breh) v mestách ako Küsnacht a Zollikon zostáva ultra-prémiovou lokalitou pre vily a ceny kaštieľov môžu presiahnuť 10 miliónov CHF investropa.com, zatiaľ čo Strieborné pobrežie (západný breh, napr. Thalwil, Horgen) ponúka o niečo vyššiu hodnotu, no stále je veľmi exkluzívne. Späť v meste, či už hľadáte luxus starého sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), trendové mestské bývanie (Kreis 5), alebo vznikajúce rodinné zóny (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), zürichské štvrte to ponúkajú – ak si viete zabezpečiť miesto. Pozoruhodné je, že všetky oblasti spája spoločný menovateľ: obmedzená ponuka. Aj v „dostupnejších“ štvrtiach nie je jednoduché nájsť bývanie. To znamená, že rast cien je celomestský fenomén, len s rôznou intenzitou. Pre investorov a kupujúcich je znalosť týchto nuáns – najnovších horúcich miest v porovnaní s osvedčenými lokalitami – kľúčová pri orientácii na trhu v Zürichu.

Infrastruktúra a rozvojové projekty, ktoré formujú budúcnosť

Dopravné vylepšenia: Zürich aj naďalej masívne investuje do infrastruktúry na podporu svojho rastu a zvyšovanie kvality života. V posledných rokoch boli dokončené alebo spustené hlavné rozšírenia verejnej dopravy. Ukážkovým príkladom je nová ľahká železničná trať Limmattal, ktorá otvorila spojenie medzi západnými štvrťami (Altstetten/Affoltern) a predmestiami pozdĺž údolia Limmat. Toto predĺženie električkovej trate, spolu s inými vylepšeniami električkovej siete, výrazne skrátilo čas cestovania z okrajových štvrtí do mesta investropa.com. Lepšie spojenie už pozitívne ovplyvňuje oblasti ako Altstetten a Affoltern, ako bolo spomenuté, tým, že sú prístupnejšie a atraktívnejšie pre obyvateľov aj podniky. Ďalšie predĺženia električiek a nové bus pruhy sú plánované, aby všetky štvrte mali silné dopravné prepojenie. Medzitým prímestská železničná sieť S-Bahn – chrbtica mobility v širšom Zürichu – prechádza modernizáciou. Preťažená stanica Stadelhofen je odsúdená na rozšírenie (plánuje sa pridanie tunela a nástupíšť), aby sa v nasledujúcich rokoch zvýšila železničná kapacita v centre Zürichu. Federálna vláda zároveň pokračuje v projekte „Zürich Brütten Tunnel“ (nový železničný tunel smerom na Winterthur), ktorý má zlepšiť medzimestské spojenie do začiatku 30. rokov. Tieto projekty umožnia častejšie vlaky a menej preplnenia, čím vyhovejú predpokladanému rastu obyvateľstva v regióne metropoly.

V oblasti ciest inovatívne riešenia zlepšujú plynulosť dopravy a životné prostredie. Jedným z pozoruhodných projektov je prekrytie diaľnice Schwamendingen (spomínané vyššie), ktoré bolo dokončené za účelom prekrytia hlučného autobahnu upravenou zelenou krajinou investropa.com. Tento projekt nielenže znovu spojil štvrte rozdelené diaľnicou, ale zároveň vytvoril nový 1,6 km dlhý zelený park pre obyvateľov – výhra pre mobilitu aj kvalitu mestského života. Mesto a kantón majú podobné plány na riešenie ďalších dopravných úzkych miest pomocou tunelov alebo prekrytí (napríklad diskusie o možnom tunelovaní častí okruhu Rosengartenstrasse na zníženie hluku v týchto hustých štvrtiach). Okrem toho verejná doprava v Zürichu smeruje k ekologickejším riešeniam: mesto postupne zavádza elektrické autobusy a rozširuje infraštruktúru pre bicykle vrátane nových cyklistických „superdiaľníc“, ktoré budú sieťovať celé mesto. Všetky tieto úsilie sú v súlade s cieľom Zürichu byť modelovým mestom tranzitu 21. storočia, kde sú aj vonkajšie predmestia dobre prepojené a udržateľné formy dopravy sú prioritou. Efektívna dopravná infraštruktúra je kľúčová aj pre trh s nehnuteľnosťami – otvára nové oblasti pre rozvoj a zabezpečuje, aby sa mesto mohlo rozširovať bez dusenia sa v zápchach.

Hlavné rozvojové projekty: Niekoľko veľkorysých developerských projektov pretvára urbanistickú štruktúru Zürichu. Azda najočakávanejším je projekt Hardturm „Ensemble“, ktorý zrevitalizuje dlhodobo nevyužívaný areál štadióna Hardturm v 5. obvode. Projekt zahŕňa nový futbalový štadión s kapacitou 18 000 miest pre dva zürichské kluby, lemovaný dvoma výškovými vežami a stredne vysokými budovami, ktoré budú poskytovať ~600 nových bytov (vrátane dostupného bývania), spolu s kancelárskymi a obchodnými priestormi swissinfo.ch. Obyvatelia tento plán v hodnote 570 miliónov CHF schválili už v roku 2018 swissinfo.ch, a po rokoch politických sporov a právnych odvolaní by sa výstavba mala čoskoro začať. Po realizácii vznikne úplne nové susedské centrum v západnom Zürichu, ktoré rieši potreby športovej infraštruktúry aj bytovej ponuky. Skladba bývania je pritom významná – jedna z veží bude určená prevažne na družstevné/nekomerčné bývanie, čím sa mesto priblíži k svojim cieľom v oblasti dostupného bývania swissinfo.ch. Súdne spory síce spôsobili sklzy v harmonograme (projekt prebiehal v štýle „štart-stop“ s odporom z viacerých strán) coliseum-online.com swissinfo.ch, všeobecným očakávaním však je, že projekt Ensemble sa nakoniec uskutoční a do polovice/druhej polovice 20. rokov prinesie moderný štadión a veľmi potrebné nové byty.

V centre mesta bol nedávno dokončený rozsiahly projekt Europaallee (revitalizácia bývalých železničných dvorov vedľa hlavnej stanice Zürich). Počas uplynulej dekády Europaallee priniesla nové kancelárske priestory (vrátane veľkého kampusu spoločnosti Google), stovky bytov, univerzitný kampus a nákupné promenády – čím efektívne rozšírila centrum mesta. Jej dokončenie v rokoch 2020-2021 znamená, že v jadre Zürichu už nezostali veľké nevyužité parcely. Pozornosť sa teraz presúva na menšie medzery a brownfieldy. Napríklad v Oerlikone pokračuje rozvoj na miestach ako Centro (modernizácia centra Oerlikonu) a výšková stavba Andreasturm, ktorá bola otvorená v roku 2018, k nej sa pridali ďalšie veže ako Franklin Tower a ďalšie sú plánované v okolí stanice Oerlikon. V severnom Zürichu sú v príprave plány na nový inovačný park pri Dübendorfe (tesne za mestom), ktorý bude zahŕňať výskumné a vývojové zariadenia a možno aj bývanie – využijúc blízkosť ETH a univerzity.

Plánovači v Zürichu tiež zdôrazňujú udržateľnú mestskú prestavbu. Mnohé staršie priemyselné lokality v metropolitnej oblasti sú určené na transformáciu na zmiešané využitie. Napríklad na predmestiach: v oblasti Dietikon prebieha veľký projekt premeny starej priemyselnej zóny na obytnú štvrť s tisíckami bytov, čo nepriamo uvoľní tlak v samotnom Zürichu. V meste pokračuje obnova vo štvrtiach Kreis 4 a 5 (Langstrasse a Zurich West), vedená plánmi na pridanie zelených dvorov a komunitných priestorov popri nových budovách investropa.com. Hlavným cieľom územného plánu mesta do roku 2040 je „Innenentwicklung“ – vnútorný rozvoj – čo znamená zvyšovanie hustoty v rámci existujúcej zastavanej plochy namiesto rozširovania mesta do okolia. To zahŕňa preklasifikovanie určitých oblastí pri dopravných uzloch na vyššiu zastavanosť, podporu zmiešaných výškových budov v určených zónach (napríklad v okolí Altstetten a Oerlikon bude povolených viac výškových budov). Zürich však tieto kroky vyvažuje prísnymi požiadavkami na dizajn a environmentálne normy, aby si mesto zachovalo svoj charakter.

Infraštruktúra a územné plánovanie: Ďalšou významnou iniciatívou je odhodlanie Zürichu k spoločnosti s 2000-wattovou spotrebou a klimatickým cieľom. Mesto zavádza programy na rekonštrukciu budov za účelom energetickej efektívnosti, rozširuje siete centrálneho vykurovania (často využívajúc vodu z jazera alebo odpadové teplo) a vyžaduje solárne panely na nových stavbách v súlade s novým federálnym zákonom pv-magazine.com. Tento environmentálne zameraný rozvoj znamená, že developeri musia často integrovať solárne fotovoltické systémy, zelené strechy a efektívne HVAC do svojich projektov – čo zvyšuje počiatočné náklady, ale zlepšuje dlhodobú udržateľnosť. Výsledkom je mesto, ktoré zostáva veľmi príjemné na život, s nízkym znečistením a odolné voči klimatickým zmenám, čo zároveň udržiava stabilné hodnoty nehnuteľností.

Menia sa aj zásady územného plánovania. Mesto signalizovalo zámer chrániť priestor pre neziskové bývanie – napríklad vyhradiť niektoré verejné pozemky pre družstvá a nastaviť územné pravidlá, ktoré motivujú k výstavbe dostupných bytov v nových projektoch. Významným cieľom, ktorý stanovili voliči, je, aby do roku 2050 tretina všetkých bytov vlastnili družstvá alebo iné neziskové organizácie digitalcollection.zhaw.ch. To vedie mesto k poskytovaniu pozemkov a výhodných podmienok pri takýchto projektoch (napr. družstevný komplex „Mehr Als Wohnen“ v Hunziker Areal, dokončený pred niekoľkými rokmi, je modelom na replikovanie). Okrem toho sa diskutuje o reguláciách krátkodobého prenájmu (Airbnb) ako o nástroji na zabezpečenie, že bývanie bude využívané pre miestnych obyvateľov – Zürich zvažuje obmedzenia prenájmu bytov turistom, aby sa zabránilo odoberaniu bytov z dlhodobého trhu, avšak prísny zákon zatiaľ prijatý nebol.

Stručne povedané, infraštruktúra a rozvojové projekty Zürichu sú zamerané na inteligentný rast: rozširovanie kapacity dopravy, vytváranie nového bývania v nevyužitých oblastiach a zlepšovanie zelených a verejných priestorov v meste. Projekty ako štadión Hardturm, tunel Schwamendingen a nové električkové trate sú príkladom zürišského prístupu – investovať do vylepšení, ktoré slúžia viacerým cieľom (bývanie, mobilita, životné prostredie). Tieto snahy by mali pomôcť Zürichu zostať vysoko konkurencieschopným a príjemným na život, čo následne posilňuje aj silu trhu s nehnuteľnosťami. Výziev je samozrejme mnoho (od odporu zo strany obyvateľov NIMBY až po zložité švajčiarske schvaľovacie procesy), ale výsledky mesta ukazujú postupný, konsenzuálny pokrok. Pre investorov a obyvateľov tieto zmeny znamenajú lepšie prepojenie, viac možností bývania v určitých oblastiach a neustály vývoj mestského prostredia Zürichu v nasledujúcom desaťročí.

Regulačné prostredie: Dane, pravidlá vlastníctva & stavebné predpisy

Nehnuteľnosti v Zürichu fungujú v rámci stabilného, ale vyvíjajúceho sa regulačného rámca Švajčiarska, ktorý zahŕňa všetko od daní až po pravidlá pre zahraničných kupujúcich a environmentálne požiadavky. Tu sú kľúčové aspekty a zmeny k roku 2025:

Pravidlá zahraničného vlastníctva – Lex Koller: Azda najvýraznejším predpisom je zákon Lex Koller, ktorý obmedzuje zahraničných štátnych príslušníkov pri kúpe rezidenčných nehnuteľností vo Švajčiarsku.

V meste Zürich to znamená, že cudzinci bez trvalého pobytu nemôžu kupovať domy alebo byty ako investície alebo rekreačné nehnuteľnosti.Len obyvatelia (vrátane zahraničných občanov s povolením na pobyt vo Švajčiarsku) majú pri kúpe nehnuteľnosti rovnaké práva ako miestni jacquemoudstanislas.ch.Existuje niekoľko výnimiek – napr.cudzinci si môžu bez problémov kúpiť určité rekreačné nehnuteľnosti v turistických oblastiach alebo získať značný podiel v kótovanom švajčiarskom realitnom fonde/spoločnosti (nepriame vlastníctvo) jacquemoudstanislas.ch.Komerčné nehnuteľnosti sú tiež oslobodené, takže zahraničné spoločnosti alebo jednotlivci môžu voľne kupovať kancelárie, maloobchod, hotely atď.Tieto pravidlá historicky bránili medzinárodným špekuláciám na švajčiarskom trhu s bývaním a zabezpečili, aby trh nebol ovládnutý zahraničnými kupcami (ako je to vidieť v niektorých iných svetových mestách).Avšak, zmeny sú na obzore: Federálna rada (švajčiarska vláda) v marci 2025 oznámila plány na ďalšie sprísnenie Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Medzi navrhovanými reformami by cudzinci žijúci vo Švajčiarsku mohli byť nútení predať svoj dom, ak sa odsťahujú (uzatvorenie medzery), a čo je kľúčové, aktuálna výnimka pre nákup akcií v realitných spoločnostiach by sa skončila jacquemoudstanislas.ch.To znamená, že zahraniční investori by potrebovali povolenie aj na nepriame investovanie prostredníctvom kótovanej realitnej spoločnosti alebo fondu – čo je významná zmena.Tiež sa navrhuje: zahraniční kupujúci komerčných nehnuteľností by boli obmedzení na vlastné použitie; nemohli by kupovať čisto za účelom prenájmu jacquemoudstanislas.ch.Tieto opatrenia sú zamerané na ochladenie dopytu a riešenie nedostatku bývania vo Švajčiarsku (súčasť širšej stratégie spojenej s obavami z rastu obyvateľstva) jacquemoudstanislas.ch.Je dôležité poznamenať, že toto ešte nie je zákon – návrh sa pripravuje na parlamentnú debatu a očakáva sa silný odpor zo strany podnikateľských a realitných skupín jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ak takéto prísne pravidlá nakoniec prejdú (čo je neisté), mohlo by to znamenať zásadnú zmenu v právnom prostredí pre zahraničné investície, čo by mohlo potenciálne znížiť niektoré prílevy zahraničného kapitálu.Medzitým pre rok 2025 platí status quo: zahraniční kupci zohrávajú v zürišskom bývaní obmedzenú priamu úlohu, avšak sú aktívni v komerčných a nepriamej investíciách.Každý, kto chce investovať zo zahraničia, by mal sledovať diskusiu o reforme Lex Koller, pretože tá by mohla v blízkej budúcnosti zmeniť investičné možnosti.Daň z nehnuteľností a náklady na vlastníctvo domu: Daňový systém Švajčiarska je vo všeobecnosti priaznivý pre vlastníkov nehnuteľností, hoci má niektoré jedinečné črty. Federálna daň z kapitálových výnosov pri dlhodobom držaní súkromných nehnuteľností neexistuje, ale kantón Zürich (ako väčšina kantónov) ukladá vlastnú daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností pri predaji nehnuteľností, zvyčajne podľa progresívnej škály (vyššia daň, ak predáte v priebehu niekoľkých rokov po nákupe, čo motivuje k dlhodobému vlastníctvu). Zürich tiež účtuje daň z prevodu nehnuteľnosti (približne 1 % ceny) a poplatky za notára/kataster pri transakciách practiceguides.chambers.com. Majitelia domov platia ročnú daň z majetku podľa hodnoty svojej nehnuteľnosti a dôležité je, že Švajčiarsko uvaľuje daň z „imputovaného nájomného“ na domy užívané vlastníkmi – v podstate zdaňuje vlastníkov, akoby mali príjem z prenájmu vlastného domu zug4you.ch. Mnohí vlastníci túto daň z imputovaného nájmu už dlho odmietajú a opakovane sa objavujú výzvy na jej reformu alebo zrušenie. V skutočnosti v Berne stále prebiehajú diskusie o zrušení dane z imputovaného nájomného, čo by mohlo byť sprevádzané zrušením odpočtu úrokov z hypoték na vyrovnanie efektov ubs.com. Ak by táto reforma v najbližších rokoch prešla, zmenilo by to kalkuláciu pre vlastníkov domov (potenciálne by zvýšilo čisté dane u tých, ktorí už majú dom splatený, ale odstránilo by to prekážku pri kúpe). K roku 2025 zatiaľ nie je prijaté definitívne rozhodnutie – je však dobré tento priestor sledovať. Pozitívnou správou pre vlastníkov je, že inflácia vo Švajčiarsku klesla a referenčná hypotekárna sadzba (ktorá ovplyvňuje možný rast nájomného) zostala v roku 2024 na rovnakej úrovni swissmarketplace.group, takže náklady ako hypotekárne úroky a infláciou naviazaná údržba sa stabilizovali. Pre investorov platí, že príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako bežné príjmy (po odpočítaní nákladov) a firemní investori profitujú z relatívne nízkych švajčiarskych korporátnych sadzieb dane (asi 19 % v Zürichu, pričom majú mierne klesať vďaka celoštátnej daňovej reforme zosúlaďujúcej sa s minimom OECD). Celkovo sú daňové zákony pre nehnuteľnosti predvídateľné a mierne s postupnými úpravami namiesto náhlych zmien – aj to je jeden z dôvodov, prečo je investičné prostredie stále atraktívne.Ochrana nájomcov a regulácia nájomného: Zürich, rovnako ako celé Švajčiarsko, má systém priateľský k nájomcom. Približne 55-60 % švajčiarskych domácností býva v prenájme (v samotnom meste Zürich je to ešte viac), takže zákony sa snažia o rovnováhu, ale prikláňajú sa viac na stranu ochrany nájomcov. Nájomné môže byť zvyčajne zvýšené len za určitých podmienok – napríklad ak sa zvýši národná referenčná úroková sadzba alebo kvôli inflácii a zveľaďovacím renováciám. V roku 2023 dostali prenajímatelia výnimočnú príležitosť zvýšiť nájomné, pretože referenčná hypotekárna sadzba bola dvakrát zvýšená (z 1,25 % na 1,5 %), čo prispelo k výraznému rastu nájomného v tomto roku swissmarketplace.group. V roku 2024 zostala táto sadzba stabilná a nedošlo k žiadnym novým šokujúcim nárastom nákladov, ako sú ceny palív, takže rast nájomného sa spomalil na približne 4-5 % swissmarketplace.group. Ak by nedávne zníženie sadzieb ŠNB nakoniec spôsobilo pokles referenčnej sadzby, niektorí nájomcovia by dokonca mohli žiadať o zníženie nájomného (zvyčajne však s oneskorením). Ochrana pred vysťahovaním je vo Švajčiarsku silná – nájomcov s dlhodobými zmluvami je možné vysťahovať len z obmedzených dôvodov, ako je osobná potreba vlastníka, a to aj vtedy s výraznou výpovednou lehotou. Existuje tiež systém, ktorý umožňuje nájomcom napadnúť nadmerné zvýšenia nájomného alebo počiatočné nájomné ako „neprimerane vysoké“ na súde, s ohľadom na nízku mieru voľných bytov. Mestská samospráva Zürichu monitoruje situáciu s dostupným bývaním a zvažuje, či v prípade zhoršenia bytovej krízy nie sú potrebné ďalšie opatrenia (ako kontrola nájomného alebo viac dotácií). K roku 2025 neboli zavedené žiadne nové zákony o kontrole nájomného nad rámec súčasného federálneho rámca, no ide o politickú tému, ktorú treba sledovať, najmä keď skupiny nájomcov v reakcii na prudké nárasty nájomného a vysťahovania protestujú (napr. protesty pri budovách „Sugus“ koncom roka 2024 swissinfo.ch). Investori by si mali uvedomiť, že zvyšovanie nájomného je regulované a politický tlak na obmedzenie prudkého rastu nájomného rastie vzhľadom na nedostatok bývania.

Zelené budovy a stavebné predpisy: Zürich a Švajčiarsko postupujú vpred v oblasti environmentálnych regulácií realitného trhu. V júni 2024 švajčiarski voliči výraznou väčšinou schválili nový zákon na urýchlenie využívania obnoviteľných zdrojov energie pv-magazine.com. Jedna kľúčová požiadavka: všetky nové budovy nad 300 m² musia mať od roku 2025 nainštalované solárne panely na streche alebo fasáde pv-magazine.com. Kanton Zürich môže túto povinnosť rozšíriť aj na menšie budovy. To v praxi znamená, že integrácia solárnej energie sa stáva štandardom pre nové stavby. Okrem toho mnohé kantóny (vrátane Zürichu) zaviedli pravidlá, že nové vykurovacie systémy nesmú byť na naftu alebo plyn – musia byť obnoviteľné (tepelné čerpadlo, solárne teplo a pod.) alebo aspoň spĺňať nízkoemisné normy, najmä pri nových stavbách a rekonštrukciách. Mesto Zürich podporuje certifikáciu Minergie (švajčiarsky ekologický stavebný štandard) pre nové stavby; aj keď nie je povinná, mnohí developeri ju využívajú na zjednodušenie povoľovacieho procesu a získanie ekologicky uvedomelých kupcov. Stavebné predpisy tiež predpisujú vysoké izolačné štandardy, trojité zasklené okná a ďalšie opatrenia na úsporu energie podľa cieľa Švajčiarska znížiť emisie v stavebnom sektore. Pre developerov to znamená mierne vyššie náklady na výstavbu, no aj to, že nové švajčiarske budovy patria k najefektívnejším. V nasledujúcich rokoch možno očakávať rastúci počet rekonštrukcií starších budov kvôli splneniu týchto štandardov – prípadne aj prostredníctvom vládnych stimulov alebo požiadaviek pri väčších rekonštrukciách.

Z pohľadu územného plánovania čelia urbanisti v Zürichu výzve vytvárať viac bývania a kancelárií bez rozširovania zastavaného územia. Územné predpisy boli revidované tak, aby umožňovali vyššiu hustotu v niektorých oblastiach: napríklad zóny okolo železničných staníc a dopravných uzlov boli preklasifikované na umožnenie stavby stredne vysokých či výškových budov tam, kde predtým platil limit na nízke stavby. Mesto tiež využíva stratégiu „Innenentwicklung“ – napríklad konverzia nevyužívaných komerčných zón na bývanie, rozdeľovanie veľkých bytov na menšie atď. Významnou iniciatívou v územnom plánovaní je vyčlenenie zón pre výškové budovy: Zürich má konkrétne oblasti, kde sú povolené vysoké stavby (nad 40 m), napríklad časti Oerlikonu, Escher-Wyss (Zürich-West) a okolie Altstettenu, zatiaľ čo historické centrum a nábrežie jazera majú prísne limity na výšku. Tento cielenejší prístup má za cieľ sústrediť výškovú výstavbu tam, kde to infraštruktúra umožňuje, a zároveň zachovať výhľady na panorámu mesta (napr. známy výhľad na Alpy).

Ďalším regulačným aspektom je kvóta na dostupné bývanie/družstevné byty v nových veľkých projektoch. Mesto často vyjednáva, aby časť bytov vo veľkých projektoch bola predaná neziskovým bytovým združeniam alebo prenajímaná pod trhovou cenou na určité obdobie. Ide o súčasť dosiahnutia cieľa 1/3 neziskového bývania digitalcollection.zhaw.ch. Zürich je zatiaľ na úrovni približne 25 % družstevného/neziskového bývania, takže tlak na tieto príspevky bude narastať.

Na záver možno regulačné prostredie v Zürichu v roku 2025 charakterizovať ako stabilné, ale smerujúce k väčšej intervencii s cieľom riešiť otázky bývania a klímy. Dane zostávajú relatívne nízke a predvídateľné. Pravidlá pre zahraničných kupujúcich sú prísne a môžu sa ešte sprísniť, hoci komerční investori si stále nachádzajú priestor. Ekologické regulácie sa sprísňujú a udržateľné stavebné praktiky sa stávajú povinnými. Opatrenia na dostupnosť bývania – od ochrany nájomcov až po podporu družstiev – sa postupne rozširujú, aby vyvážili nerovnováhy trhu. Pre zainteresované strany znamená dodržiavanie predpisov zapojenie sa do týchto politík: napr. plánovanie solárnych inštalácií od začiatku alebo štruktúrovanie investícií v súlade s pravidlami Lex Koller. Hoci tieto regulácie zvyšujú komplexnosť, zároveň prispievajú k dlhodobej atraktívnosti Zürichu – zaručujú udržateľný rozvoj, ohraničujú špekulatívne bubliny a mesto si zachováva vysokú kvalitu života, čo napokon podporuje hodnoty nehnuteľností.

Riziká a výzvy trhu

Napriek všeobecne optimistickému výhľadu Zürichu existuje niekoľko rizík a výziev, ktoré by mohli ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 a v nasledujúcich rokoch. Investori a pozorovatelia by mali mať tieto faktory na pamäti:

  • Úrokové sadzby a riziká financovania: Po rokoch ultra nízkych úrokových sadzieb, ktoré poháňali rast cien, sa prostredie zmenilo. V rokoch 2022–2023 Švajčiarska národná banka agresívne zvýšila sadzby z negatívneho teritória až na 1,75 %, čo trh čiastočne schladilo. V roku 2025 sa inflácia zmiernila a SNB prešla k miernemu zníženiu sadzieb investropa.com, ale riziko zostáva, že sadzby môžu opäť vzrásť, ak by inflácia prudko stúpla alebo sa zmenili globálne podmienky. Rastúce úrokové sadzby by mali priamy dopad na švajčiarsky trh s nehnuteľnosťami tým, že hypotéky by boli drahšie a klesla by cenová dostupnosť pre kupujúcich, čo by mohlo utlmiť dopyt investropa.com. Vzhľadom na to, aké vysoké sú ceny v Zürichu, sú veľmi citlivé na náklady financovania – výrazné zvýšenie sadzieb by mohlo niektorých potenciálnych kupujúcich vyradiť z trhu a spôsobiť stagnáciu či dokonca pokles cien v prehriatych segmentoch. Banky tiež sprísnili úverové kritériá (aj v dôsledku regulácie Basel III od roku 2025, ktorá vyžaduje vyššie kapitálové rezervy foxstone.ch). Dlžníci teraz čelia prísnym limitom (max ~80 % hodnoty nehnuteľnosti a dôkladné stresové testy pri 5 % úroku), čo by mohlo obmedziť vysoko zadlžených investorov. Aj keď súčasný konsenzus očakáva stabilnú alebo mierne klesajúcu trajektóriu sadzieb (pri švajčiarskej inflácii len okolo 0,7 % engelvoelkers.com), akékoľvek nečakané zrýchlenie inflácie alebo finančný šok to môže rýchlo zmeniť. Táto neistota v úrokových sadzbách je kľúčovým rizikom, ktoré treba sledovať.
  • Makroekonomická a geopolitická neistota: Nehnuteľnosti v Zürichu závisia od širšieho hospodárskeho zdravia Švajčiarska a globálnej stability. Ekonomické neistoty – napríklad potenciálna globálna alebo európska recesia – predstavujú riziko investropa.com. Napríklad, ak by útlm zasiahol bankový alebo technologický sektor, Zürich by mohol zažiť stratu pracovných miest alebo obmedzenie expanzie, čo by oslabilo dopyt po kanceláriách aj bývaní. Mesto nie je imúnne voči globálnym udalostiam: vojna na Ukrajine, energetické krízy alebo iné geopolitické napätia sa môžu prejaviť aj tu. Švajčiarska vláda výslovne uviedla, že napätá geopolitická situácia (vojna na Ukrajine, konflikty na Blízkom východe) zostáva latentným rizikom pre medzinárodný obchod a ceny energií, čo by mohlo negatívne ovplyvniť švajčiarsku ekonomiku engelvoelkers.com. Prudké zvýšenie cien ropy/plynu by napríklad mohlo opäť naštartovať infláciu a zaťažiť spotrebiteľov a podniky. Okrem toho menové fluktuácie (veľmi silný švajčiarsky frank) môžu poškodiť švajčiarsky export a zisky korporácií, čo nepriamo ovplyvní obsadenosť kancelárií a dopyt po bývaní zo strany firemných zamestnancov. Ďalším makro faktorom je imigračná politika: rast populácie vo Švajčiarsku (ktorý poháňa potrebu bývania) by sa mohol spomaliť, ak by politické sily uspeli v obmedzení imigrácie. Spomenutá iniciatíva SVP, ktorá chce obmedziť populáciu na 10 miliónov, je extrémna, no naznačuje politický tlak na limitovanie rastu jacquemoudstanislas.ch. Ak by došlo k významnému obmedzeniu imigrácie, dopyt po bývaní by sa mohol z dlhodobého hľadiska oslabiť. Celkovo, hoci je švajčiarska ekonomika v súčasnosti stabilná, globálna recesia alebo krízové scenáre predstavujú riziko poklesu, v ktorom by mohlo dôjsť k nárastu voľných nehnuteľností a korekcii cien.
  • Obavy z realitnej bubliny a dostupnosti bývania: Roky rastúcich cien vyvolali otázku: Je Zürich v realitnej bubline? Podľa niektorých ukazovateľov áno – patrí medzi mestá s vysokým rizikom bubliny. UBS Global Real Estate Bubble Index v roku 2023 zaradil Zürich do kategórie „riziko bubliny“, čo boli celosvetovo len dve mestá (spolu s Tokiom) na tejto úrovni ubs.com mattgul.com. Ceny domov v pomere k príjmom a nájmom sú veľmi napäté. Ak by úrokové sadzby stúpli alebo by dopyt oslabil, vysoké hodnotenia Zürichu by mohli čeliť korekcii. Regulátori si to uvedomujú; Švajčiarska národná banka v posledných rokoch opäť aktivovala proticyklický kapitálový vankúš, aby obmedzila nadmerné poskytovanie hypotekárnych úverov. Analytici UBS v súčasnosti hodnotia riziko bubliny ako „mierne“ (z extrémneho) v dôsledku mierneho spomalenia rastu cien investropa.com, no riziko nezmizlo. Dostupnosť bývania pre miestnych je na bode zlomu – rodiny zo strednej triedy majú problém kúpiť si aj skromné byty, čo vyvoláva sociálne a politické otázky. Stále častejšie zaznieva, že trh s bývaním je neudržateľne drahý, a ak začne viac ľudí opúšťať mesto kvôli nedostupnosti bývania, dopyt by mohol klesnúť. Rovnako bubliny často nekončia len zmenou úrokov, ale aj zmenou nálad kupujúcich. Ak sa kupujúci začnú domnievať, že ceny už dosiahli vrchol (aj dočasne), psychológia sa môže preklopiť do trhu kupujúcich. Hoci zatiaľ neexistujú známky prudkej zmeny nálady (vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok), riziko stagnácie alebo miernej korekcie v predražených segmentoch (ako luxusné byty alebo investičné byty s veľmi nízkymi výnosmi) je prítomné.
  • Výzvy v oblasti výstavby a dodávok: Ironicky, jednou z najväčších výziev trhu je opačná strana nedostatku – nedostatok nových bytových jednotiek prichádzajúcich na trh. To predstavuje riziko, pretože ak nedostatok pretrvá alebo sa zhorší, môže to brzdiť hospodársky rast (firmy môžu mať problém získať talenty, ak je bývanie príliš zriedkavé/drahé) a priviesť k silnejšiemu zásahu štátu. Stavať viac v Zürichu nie je jednoduché: vysoké stavebné náklady, nedostatok pracovnej sily v stavebníctve, zdĺhavé povoľovacie procesy a odpor zo strany obyvateľov všetko výstavbu spomaľujú. V roku 2024 bola bytová výstavba na nízkej úrovni a napriek snahám o jej povzbudenie existuje riziko, že sa nepostaví dostatok nových bytov na uspokojenie dopytu, čím sa kríza predĺži. Čo sa týka komerčnej oblasti, výstavba nových kancelárií prudko klesla jll.com, čo môže byť v krátkodobom horizonte pozitívne pre existujúcich prenajímateľov, ale dlhodobo môže znamenať menej moderných priestorov na prilákanie nových firiem. Rast cien stavebných materiálov je ďalšou výzvou – hoci v roku 2024 došlo k zmierneniu, predchádzajúce zdražovanie ocele, dreva atď. stavby predražilo a niektoré projekty boli pozastavené. Ak by došlo k ďalšej vlne globálnej inflácie, mohlo by to stavebné projekty ešte viac ohroziť.
  • Regulačné a politické riziká: Zmeny zákonov a regulácií predstavujú ďalšiu skupinu výziev. Napríklad navrhované sprísnenie Lex Koller, o ktorom bola reč skôr, by v prípade prijatia mohlo odradiť niektoré zahraničné investície, čo by mohlo znížiť prílev kapitálu do určitých segmentov (napr. financovanie projektov prostredníctvom zahraničných investorov by mohlo byť ťažšie). Aj keď má opatrenie za cieľ ochladenie cien, môže mať vedľajšie účinky ako nižšia likvidita na trhu s nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch. Vnútroštátne tu existuje aj politické riziko v podobe voličských iniciatív alebo zmien politík. Švajčiarska priama demokracia znamená, že voliči môžu (a aj zavádzajú) iniciatívy ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami – od stropov nájomného po dane na neobsadené byty až po prísne limity zónovania. V súčasnosti rezonuje požiadavka na väčšie ochrany pre nájomcov v súvislosti s nedostatkom bývania. Ak budú nájmy naďalej prudko rásť, existuje šanca na populistickú snahu o zavedenie kontrol nájomného alebo prísnejšie obmedzenia vysťahovania pri renovácii atď. Takéto pravidlá by mohli ovplyvniť výnosy prenajímateľov. Opačným rizikom je, že protirastové politické nálady môžu obmedziť rozvoj (napríklad ak vzrastie verejný odpor voči zvyšovaniu hustoty, môže byť ešte ťažšie postaviť v Zürichu potrebné byty). Zamietnutie niektorých developerských projektov v referendách po celom Švajčiarsku (nie v Zürichu, ale napríklad ženevská iniciatíva na obmedzenie výstavby) ilustruje toto napätie. Mesto Zürich má skôr rozvojovo orientované vedenie (pragmatikov, ktorí vidia potrebu bývania), no politické vetry sa môžu meniť.
  • Inflácia a prevádzkové náklady: Hoci si Švajčiarsko aktuálne užíva nízku infláciu (~1–2 %), opätovný nárast inflácie by zvýšil prevádzkové náklady budov (energie, údržba, dane z nehnuteľností viazané na hodnoty) a potenciálne aj úrokové sadzby, čo by stlačilo peňažné toky vlastníkov. Pri komerčných nehnuteľnostiach by vysoká inflácia mohla poškodiť maloobchodníkov a kancelárskych nájomníkov, čo by sťažilo zvyšovanie nájmov. Naopak, mierna inflácia môže pomôcť investorom financovaným dlhom tým, že znehodnotí ich záväzky, avšak vo Švajčiarsku je veľa investorov postavených skôr na vlastných zdrojoch. Navyše, náklady na energetickú transformáciu môžu byť značné – renovácia starých budov solárnymi panelmi, novým vykurovaním a pod., si vyžaduje kapitál. Hoci sa tieto investície často v priebehu času vrátia, v medziobdobí predstavujú finančnú výzvu, najmä pre menších prenajímateľov.

V podstate, trh s nehnuteľnosťami v Zürichu nie je bez zraniteľností. Stojí na veľmi silných základoch (vysoký dopyt, nízka ponuka, ekonomická stabilita), no riziká ako hospodársky pokles, výkyvy úrokových sadzieb či regulačné zmeny by mohli stlmiť trhovú horúčku. Účastníci trhu by mali zaujať postoj opatrného optimizmu: výhľad je síce naďalej rastový, no scenáre typu globálnej recesie alebo výrazných politík by mohli tento vývoj zmeniť. Je výstižné, že inštitúcie ako UBS monitorujú Zürich ako potenciálnu bublinu mattgul.com – čo je pripomienka, že sa netreba uspokojiť s aktuálnym stavom. Zürich však historicky odolával otrasom dobre – aj počas finančnej krízy v roku 2008 ceny len krátko stagnovali. Trvalá atraktivita mesta ako finančného centra a miesta na život poskytuje istý vankúš. Do budúcnosti však bude kľúčové riešiť krízu dostupnosti bývania a zvyšovať ponuku, aby sa predchádzalo spoločenskej nespokojnosti a trhu s nehnuteľnosťami v Zürichu nehrozilo prehriatie až do bodu zlomu. Jemná rovnováha medzi atraktivitou pre investorov a potrebami obyvateľov bude určovať politiku a riziká v nasledujúcich rokoch.

Zdroje:

Maloobchodný sektor – Prémiové nakupovanie zostáva silné

Maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu preukázali pozoruhodnú odolnosť. V skutočnosti hlavná nákupná ulica mesta, Bahnhofstrasse, zostáva jednou z najdrahších maloobchodných lokalít na svete. Prémiové nájomné za obchody na hlavných uliciach vzrástlo od roku 2020 o viac ako 20 % a do konca roka 2024 dosiahlo približne 10 250 CHF za m² ročne jll.com. To radí hlavné nákupné ulice Zurichu v Európe za Paríž a Londýn podľa výšky nájomného jll.com. Takto vysoké nájomné odráža intenzívny dopyt luxusných značiek a maloobchodníkov po obmedzenom počte predajných priestorov. Neobsadenosť na Bahnhofstrasse je v podstate 0 % jll.com – akýkoľvek voľný obchod je okamžite obsadený. V posledných rokoch viaceré svetové značky rozšírili svoje predajne alebo sa rozhodli vstúpiť na túto ulicu, čím sa zachováva plná obsadenosť. Postavenie Zürichu ako bohatého svetového mesta to len potvrdzuje: vedie Európu v kúpnej sile na obyvateľa, čo výrazne podporuje maloobchodné výdavky jll.com. Stabilný prísun turistov, obchodných cestujúcich a obyvateľov s vysokým čistým majetkom zaručuje neustály predaj v luxusných butikoch, hodinárstvach/špercovníctvach a obchodoch s luxusnou módou. Aj napriek rastu e-shopov zostáva zážitok a prestíž z prítomnosti na Bahnhofstrasse pre maloobchodníkov nenahraditeľná. Podobný príbeh je aj v ďalších prémiových lokalitách, ako sú butikové štvrte v Starom Meste a Seefelde – dopyt je zdravý a voľné priestory sú minimálne.

Napriek tomu sekundárne maloobchodné lokality čelia zložitejšej situácii. Niektoré vedľajšie ulice a menej centrálne nákupné centrá sa museli po COVID-e preorientovať a maloobchodníci zo stredného segmentu vnímajú konkurenciu internetových obchodov. Celková návštevnosť v Zürichu sa po návrate turistov a kancelárskych pracovníkov obnovila, ale zákazníci teraz očakávajú viac než len obchody – úspešné maloobchodné miesta ponúkajú zážitky (kaviarne, podujatia) a pohodlie. V porovnaní s mnohými inými mestami si však zürichský maloobchodný sektor vedie dobre. Spotrebiteľská dôvera je podporovaná nízkou infláciou a rastúcimi mzdami vo Švajčiarsku a nezamestnanosť je veľmi nízka. Majitelia prémiových maloobchodných priestorov dosiahli v roku 2024 rekordné prenájmy jll.com, čo naznačuje silnú dôveru maloobchodníkov v kamenné predajne na tomto trhu. Výsledkom je, že investori majú naďalej záujem o prémiové maloobchodné aktíva, ktoré poskytujú stabilný príjem (aj keď výnosy sú nízke vzhľadom na cenové úrovne). Do budúcnosti výsledky maloobchodu budú pravdepodobne rozdelené podľa segmentov: ultra-prémiové lokality budú pokračovať v raste, zatiaľ čo slabšie miesta budú musieť inovovať. Ak v ďalších rokoch narastie turizmus z Ázie a USA, ešte viac to posilní centrálny maloobchod. Naopak, akýkoľvek pokles spotrebiteľských výdavkov alebo nové návyky v online nakupovaní by mohli ohroziť menej vyhľadávané obchody. Zatiaľ je zürichský maloobchodný trh príbehom sily v top segmente – „Lokalita, lokalita, lokalita“ je naďalej rozhodujúca, Bahnhofstrasse dosahuje globálne najvyššie prenájmy a nulovú neobsadenosť vďaka neustálej dopyte jll.com.

Priemysel a logistika – vysoký dopyt, obmedzená ponuka

Sektor priemyselných a logistických nehnuteľností v regióne Zürich (a všeobecne vo Švajčiarsku) zaznamenáva robustný dopyt a klesajúcu mieru neobsadenosti. K roku 2023 miera neobsadenosti investovateľných logistických nehnuteľností na celonárodnej úrovni klesla na približne 5,1 %, zo 7,7 % v roku 2019 jll.com. Inými slovami, sklady a distribučné priestory sú čoraz viac obsadené, vďaka nárastu e-commerce, rekonfigurácii dodávateľských reťazcov a spoločnostiam, ktoré držia väčšie zásoby. Geografické rozloženie švajčiarskej logistiky sa sústredí pozdĺž kľúčových dopravných koridorov – veľká časť objektov sa nachádza v trojuholníku Basel–Zürich–Solothurn a okolo veľkých metropolitných oblastí jll.com. Zürich, ktorý sa nachádza na križovatke diaľnic a blízko letiska, je hlavné logistické centrum, ale zároveň je priestorovo obmedzený. Mnohé priemyselné pozemky boli prestavané na kancelárie či bývanie (najmä v meste Zürich), čo obmedzuje novú ponuku skladových priestorov. Mnohé existujúce sklady sú staršie a nie úplne vyhovujú súčasným potrebám (napríklad nižšia svetlá výška, menej nakladacích rámp) jll.com, čo znamená, že prvotriedne logistické priestory sú mimoriadne vzácne.

Nájomné za logistické/priemyselné priestory v oblasti Zürichu sa typicky pohybuje v rozmedzí približne 85 až 140 CHF za m² ročne, v závislosti od veľkosti a lokality jll.com. Tieto nájmy sú v medzinárodnom porovnaní relatívne vysoké (odrážajú vysoké švajčiarske náklady na pozemky a výstavbu). Rast nájomného je mierny, ale stabilný, pretože miera neobsadenosti klesá. Investori majú o túto triedu aktív čoraz väčší záujem vďaka stabilite príjmov a rastovému potenciálu – výnosy z logistiky, aj keď nízke vo Švajčiarsku (~4–5 %), sú o niečo vyššie než pri prvotriednych kanceláriách. Pozoruhodné je, že väčšina logistických nehnuteľností vo Švajčiarsku je vo vlastnej správe (spoločnosti vlastnia svoje sklady) jll.com. Len približne 300 logistických objektov na celonárodnej úrovni je prenajímaných ako investičné aktíva jll.com. To prispieva k nelikvidnosti a exkluzivite tohto sektora. Tých niekoľko investične atraktívnych skladov, ktoré sa dostanú na trh, priťahuje silnú konkurenciu, vrátane zahraničných inštitucionálnych investorov, ktorých priťahuje švajčiarska stabilita.

V nasledujúcich rokoch môžeme očakávať, že rozvoj logistiky zostane obmedzený. Vhodné pozemky v okolí Zürichu pre nové veľkokapacitné sklady sú obmedzené a prísne regulované. Niektoré priemyselné zóny na okraji mesta a pozdĺž diaľnice A1 sa však zhusťujú – staršie areály môžu dostať viacposchodové logistické zariadenia alebo byť rozdelené na mestské distribučné centrá pre „poslednú míľu“. Trend nearshoringu (viac skladových zásob vo Švajčiarsku) a boom online nakupovania udržia vysoký dopyt po modernej logistickej ploche. Výsledkom môže byť, že miery neobsadenosti ešte viac klesnú a nájomné mierne vzrastie, najmä pri prémiových skladových jednotkách. Výzvou je modernizácia zastaraných kapacít – mnohé staršie priemyselné budovy nespĺňajú súčasné požiadavky logistiky jll.com. Kreatívne riešenia, ako napríklad premena častí týchto budov na samoobslužné sklady alebo priestory pre MSP, sa skúšajú na zníženie neobsadenosti jll.com. Celkovo je výhľad pre priemyselné nehnuteľnosti v Zürichu pozitívny, charakterizovaný nedostatkom a silným dopytom. Hoci tento segment nepriťahuje takú pozornosť ako bývanie alebo kancelárie v Zürichu, ponúka nové príležitosti pre investorov schopných zorientovať sa v územnom plánovaní a nájsť vhodné aktíva – nízka neobsadenosť a stabilná potreba prenájmu sú tu pevne zakorenené jll.com.

Investičný výhľad: výnosy, zahraničný záujem a príležitosti

Zahraničné investície a regulácie: Je dôležité poznamenať, že Švajčiarsko uplatňuje prísne pravidlá (Lex Koller) obmedzujúce zahraničné vlastníctvo rezidenčných nehnuteľností.

Nerezidenti cudzinci vo všeobecnosti nemôžu kupovať nehnuteľnosti v Zürichu (okrem výnimočných prípadov alebo prostredníctvom určitých oslobodených štruktúr) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Cudzinci však môžu voľne investovať do komerčných nehnuteľností a doteraz mohli tiež bez obmedzení nakupovať akcie vo švajčiarskych realitných spoločnostiach alebo fondoch jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To umožnilo zahraničnému inštitucionálnemu kapitálu nepriamo vstúpiť na zürišský trh.Existuje významný globálny záujem – štátne investičné fondy, globálne REIT fondy a súkromní investori naliali peniaze do švajčiarskych realitných fondov, developerských projektov a akvizícií komerčných nehnuteľností.Napríklad, o trofejné kancelárske budovy a maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu často súťažia nemecké fondy alebo investori z Blízkeho východu.V budúcnosti sa však regulačné prostredie môže sprísniť.V marci 2025 oznámila švajčiarska vláda plány na ďalšie obmedzenie nákupu nehnuteľností zahraničnými osobami, pričom sa potenciálne ukončí výnimka, ktorá umožňovala cudzincom voľne kupovať akcie verejne obchodovaných spoločností zaoberajúcich sa nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch.Ak budú takéto reformy (aktuálne diskutované) implementované, vyžadovali by vládne schválenie pre zahraničných investorov aj pri nepriamych podieloch na nehnuteľnostiach, čo je zásadná zmena zameraná na ochladenie dopytu jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To vyvolalo obavy, že zahraničný kapitál by mohol byť odradený.Legislatívny proces však naďalej prebieha – akékoľvek zmeny si vyžiadajú čas a môžu byť zmiernené jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Zatiaľ záujem zahraničných investorov zostáva vysoký, najmä o komerčné aktíva a rozvojové partnerstvá.

Stabilné výnosy na trhu s nízkymi výnosmi: Nehnuteľnosti v Zürichu sú cenené ako „bezpečný prístav“ pre investície, ponúkajúce stabilitu pred vysokými výnosmi. V roku 2025 prinášajú prémiové rezidenčné a kancelárske nehnuteľnosti v Zürichu zvyčajne ročný výnos len okolo 2,5 % – 3,5 % (hrubý) foxstone.ch. Tieto výnosy sú skromné a odrážajú vysoké ocenenia a nízke riziko švajčiarskych nehnuteľností. Pre inštitucionálnych investorov, ako sú dôchodkové fondy a poisťovne, je spoľahlivosť a ochrana kapitálu v Zürichu kľúčovým dôvodom na zaradenie týchto nehnuteľností do ich portfólia. V skutočnosti hlavní vlastníci hlásia stabilné alebo rastúce hodnoty – napríklad Swiss Life (jeden z najväčších vlastníkov nehnuteľností vo Švajčiarsku) zaznamenal, že reálna hodnota ich portfólia vzrástla približne o 0,2 % v 1. štvrťroku 2025 a nepodliehala žiadnemu poklesu reuters.com. Príjmy z nájomného sú považované za veľmi spoľahlivé vzhľadom na plnú obsadenosť a silnú bonitu nájomcov v Zürichu. Celkové výnosy sa v budúcnosti očakávajú najmä z príjmov plus mierneho kapitálového zhodnotenia (predpokladaný rast cien je ~1–4 % ročne v nasledujúcich rokoch investropa.com). Medzinárodní investori zostávajú priťahovaní aj napriek nízkym výnosom vďaka statusu Švajčiarska ako bezpečnej destinácie. V časoch globálnej neistoty kupujú zahraniční investori v Zürichu nehnuteľnosti s cieľom zachovať svoj majetok investropa.com. Silný švajčiarsky frank a politická stabilita krajiny ešte zvyšujú atraktivitu.

Nové príležitosti – Zelené a špecifické segmenty: Investori si v Zürichu všímajú aj nové výklenky a stratégie pridanej hodnoty. Hlavnou témou je udržateľnosť. Rastie dopyt (zo strany nájomcov aj kupcov) po ekologických, energeticky efektívnych budovách a nehnuteľnosti s zelenými certifikátmi môžu dosahovať vyššie ceny investropa.com. Štát podporuje znižovanie uhlíkovej stopy – napríklad nový zákon vyžaduje solárne panely na väčšine nových budov pv-magazine.com – čo si vyžiada rekonštrukcie starších stavieb a rozvoj infraštruktúry pre obnoviteľné zdroje. Vznikajú tak príležitosti pre investorov adaptovať staršie objekty pomocou zatepľovania, tepelných čerpadiel, solárnych panelov a podobne, čím zvyšujú ich hodnotu a zároveň sa prispôsobujú zeleným reguláciám. Ďalším trendom sú technológie a PropTech v realitnom sektore: inteligentné domáce funkcie, digitálne služby pre nájomcov a dátová analytika prinášajú pridanú hodnotu (obzvlášť atraktívne pre technologicky zdatných nájomcov v Zürichu) investropa.com.

Niektoré realitné sektory majú taktiež rastový potenciál. Logistické a life-science zariadenia sú žiadané, no je ich málo – zmena alebo výstavba ľahkých priemyselných priestorov na okraji mesta pre logistiku poslednej míle alebo laboratóriá/výskum je perspektívna cesta. Rezidenčná výstavba v „béčkových“ lokalitách v okolí Zürichu je ďalšou príležitosťou: keďže dostupnosť v centre mesta je extrémne nízka, rozmach zažívajú prímestské alebo satelitné oblasti (investori tu cielia na nové nájomné bývanie, kde môžu dosiahnuť mierne vyššie výnosy) foxstone.ch. Prímestské regióny s dobrým dopravným spojením sa naozaj stávajú investičnými centrami, keďže nájomcovia hľadajú cenovo prijateľnejšie možnosti mimo centra foxstone.ch. Navyše, čoraz väčšiu popularitu naberajú alternatívne rezidenčné modely: co-living a družstevné bývanie. Zürich má silnú tradíciu neziskových bytových družstiev a mesto tento sektor aktívne podporuje (cieľom je, aby do roku 2050 tvorilo družstevné bývanie 33% bytového fondu) digitalcollection.zhaw.ch. Hoci nie je zamerané na maximalizáciu zisku, družstevný rozvoj ponúka stabilné, dlhodobé výnosy a často zahŕňa spoluprácu verejného a súkromného sektora na mestských pozemkoch – inštitucionálni investori ako dôchodkové fondy sa do týchto projektov púšťajú opatrne ako do ESG-priateľskej stratégie. V súkromnom sektore sú zase populárne co-living priestory s flexibilným prenájmom a spoločnými službami, ktoré lákajú mladých profesionálov a expatov, čím predstavujú segment, ktorý sa oplatí sledovať.

Výhľad na výnosy: Investori môžu v nasledujúcich rokoch očakávať mierne, ale spoľahlivé výnosy z nehnuteľností v Zürichu. Prémiové rezidenčné a komerčné aktíva môžu prinášať ročne približne 3 % hotovostný tok foxstone.ch, plus niekoľko percent v kapitálovom zhodnotení – nejedná sa o ohromujúce výnosy, ale je to v súlade s nízkorizikovým profilom Švajčiarska. Tí, ktorí hľadajú vyššie výnosy, sa sústreďujú na value-add stratégie (napr. renovovanie starších bytov a ich predaj na trh vlastníckeho bývania, vzhľadom na silný dopyt kupujúcich) alebo developerské projekty (hoci vysoké stavebné náklady a regulácie to v Zürichu sťažujú). Na trhu sa objavili aj platformy typu realitného crowdfundingu (napr. Foxstone, Crowdhouse), ktoré umožňujú investorom prevziať mierne vyššie riziko s cieľovými výnosmi v rozmedzí 5–7 % prostredníctvom diverzifikovaných portfólií nehnuteľností foxstone.ch. Záujem zo zahraničia bude pravdepodobne pretrvávať o kľúčové aktíva, pokiaľ ho výrazne neobmedzia nové zákony. Zhrnuté, investičný výhľad Zürichu zostáva pozitívny, no konkurenčný – stabilita a nedostatok na trhu naznačujú, že hodnota bude držať, avšak investori musia byť kreatívni pri hľadaní výnosov. Kľúčové príležitosti ležia v modernizácii zameranej na udržateľnosť, pokrývaní dopytu po bývaní v nedostatočne obsluhovaných segmentoch a využívaní pokračujúceho rastu Zürichu pri zvládaní meniaceho sa regulačného prostredia.

Kľúčové štvrte a atraktívne lokality

Zürich je mesto rôznorodých štvrtí, z ktorých každá má vlastný charakter a vývoj realitného trhu. Nižšie uvádzame niekoľko kľúčových štvrtí – od ultra-prémiových štvrtí pri jazere až po rozvíjajúce sa mestské zóny – vrátane ich úrovní cien, faktorov popularity, projektov nového rozvoja a faktorov kvality života:

  • Enge (Obvod 2) – Luxusné bývanie pri jazere. Enge, na južnej strane centra Zürichu, sa stal magnetom pre luxusné apartmány a zámožných profesionálov. Ceny tu v priemere dosahujú okolo CHF 18 300 za m² investropa.com, čo je medzi najvyššími v meste. Nedávny luxusný rozvoj (s výhodami ako sú súkromné fitnescentrá či služby concierge) priťahuje do Enge bohatých expatov a technologických manažérov investropa.com. Atraktivita tejto oblasti spočíva v prémiovej polohe – pešo do centra, pri jazere a s vybavenosťou ako park Rieter a múzeum Bärengasse. Kvalita života je vynikajúca: Enge ponúka luxusné obchody, medzinárodné školy a krátku dochádzku do finančného centra Paradeplatz. So stále novými prémiovými projektmi v príprave ostáva exkluzivita Enge – a vysoké ceny – dlhodobo zachované investropa.com.
  • Seefeld (Obvod 8) – Najžiadanejšie miesto pri jazere Zürich. Seefeld je mimoriadne vyhľadávaná štvrť na východ od centra, oceňovaná pre svoju blízkosť k jazeru Zürich, moderné reštaurácie a živú atmosféru. Nehnuteľnosti tu dosahujú najvyššie ceny (jedny z najvyšších za m² v Zürichu) a zažívajú obrovský dopyt investropa.com. Voľné bývanie prakticky neexistuje – každý chce bývať v Seefelde. Napriek nízkym výnosom z prenájmu (~2–3 %, čo je znakom veľmi vysokej kapitálovej hodnoty), trvalo nízka neobsadenosť a prémiové nájmy zdôrazňujú atraktívnosť tejto oblasti investropa.com. Seefeld ponúka kombináciu elegantných historických budov a moderných bytov, často s výhľadom na jazero. Obyvatelia si užívajú rekreáciu pri vode, zelené priestory ako park Zürichhorn a butiky. Je obľúbený u bohatých miestnych aj expatov. Keďže je veľmi málo voľnej pôdy, Seefeld zaznamenáva len minimum nových projektov (okrem občasných luxusných kondomínií), a preto ponuka zostáva obmedzená. Očakávajte, že Seefeld ostane luxusnou enklávou s výnimočnou kvalitou života a primerane vysokými cenami.
  • Fluntern (Okres 7) – Prestíž na Zürichbergu. Fluntern sa nachádza na zalesnených svahoch kopca Zürichberg a patrí medzi najprestížnejšie obytné štvrte Zürichu. Je známy malebnými výhľadmi, luxusnými vilami a špičkovými školami. Rodiny si Fluntern obzvlášť cenia pre elitné možnosti vzdelávania – štvrť tu hostí renomované školy (ako pobočku Zurich International School a vynikajúce verejné základné školy), ktoré sa môžu neustále pochváliť vysokým počtom žiakov. Domy vo Fluntern sú priestranné a často architektonicky výrazné, pričom tu sídlia viaceré veľvyslanectvá a rezidencie top manažérov. Ceny nehnuteľností sú veľmi vysoké (porovnateľné s jazerom), ponuka je trvalo nedostatočná – každý inzerát na nehnuteľnosť vo Fluntern vyvoláva okamžitý záujem. Oblasť ponúka tiché, zelené prostredie (blízko zoo a lesných chodníkov), pričom je električkou vzdialená len pár minút od centra mesta. Prebiehajúca výstavba je minimálna vďaka prísnemu územnému plánovaniu na ochranu charakteru štvrte. Fluntern v skratke ponúka súkromie, prírodu a prestíž, vďaka čomu je medzi zürišskou elitou vysoko žiadaný.
  • Zürich West / Kreis 5 (Okres 5) – Od priemyslu k trendom. Kreis 5, známy aj ako Zürich West, sa premenil z drsnej priemyselnej zóny na jednu z najtrendovejších štvrtí mesta. Táto prebiehajúca gentrifikácia vyhnala hodnoty nehnuteľností nahor – priemerné ceny bytov tu v roku 2024 dosiahli približne 14 600 CHF za m², čo je medziročný nárast o 3% investropa.com. Štvrť prekvitá novými projektami: staré sklady nahradili loftové byty, umelecké galérie, technologické kancelárie a kluby. Mladí profesionáli a kreatívci sa hrnú do Kreis 5 pre jeho drsnú atmosféru a relatívnu dostupnosť v porovnaní s centrom investropa.com. Mesto aktívne investuje do zvyšovania kvality života v Kreis 5 – pribúdajú parky, školy a kultúrne priestory, vďaka čomu je štvrť čoraz vhodnejšia aj pre rodiny investropa.com. Dopravné spojenie je vynikajúce (viacero električkových liniek, blízko stanica Hardbrücke). S veľkými projektmi, ako je Europaallee (hneď cez koľaje), a lokálnymi prestavbami nadobúda oblasť ďalší impulz. Kreis 5 sa dnes môže pochváliť niektorými z najlepších reštaurácií, klubov a dizajnových obchodov v Zürichu, popri nových komunitných vybaveniach. Ponúka jedinečný mestský životný štýl, a preto dopyt (a ceny) by mali naďalej rásť ruka v ruke s jeho premenou investropa.com.
  • Altstetten (okres 9) – Rozvíjajúce sa mestské centrum. Altstetten na západe Zürichu si získava pozornosť ako cenovo dostupnejšia rezidenčná zóna s potenciálom rastu. Po mnoho rokov to bola najmä priemyselná/robotnícka štvrť, no nedávne zmeny boli dramatické. Ceny nehnuteľností v centre Zürichu prudko vzrástli, “čo prinútilo mnohých kupujúcich a nájomcov preskúmať Altstetten ako cenovo výhodnejšiu možnosť” investropa.com investropa.com. Priemerné ceny za m² sú tu výrazne nižšie ako v centre mesta (čo z toho robí jednu z najlepších hodnôt v Zürichu) investropa.com. Zároveň Altstetten zaznamenal zásadné zlepšenia infraštruktúry – najmä rozšírenie Limmattalskej električkovej trate a ďalšie zlepšenia verejnej dopravy výrazne uľahčili dochádzanie z Altstettenu do centra investropa.com. Nové obytné a zmiešané projekty vyrastajú v okolí železničnej stanice Altstetten a pozdĺž hlavných trás. Štvrť dnes ponúka moderné byty, nákupné centrá a kancelárske komplexy (viaceré veľké firmy majú v Altstettene svoje sídla). S rýchlou dopravou, nižšími nájmami/cenami a rastúcou vybavenosťou sa Altstetten mení na pulzujúce sekundárne centrum. Mnoho prvonákupcov a mladých rodín tu hľadá priestor, ktorý si môžu dovoliť. Ako čoraz viac ľudí objavuje jeho výhodnú polohu a hodnotu, profil Altstettenu a ceny nehnuteľností stále rastú investropa.com.
  • Oerlikon (Obvod 11) – Rozvíjajúce sa obchodno-rezidenčné centrum. Oerlikon na severe Zürichu je jedným z najväčších úspešných rozvojových príbehov mesta. Vďaka vynikajúcim dopravným spojeniam (veľká stanica S-Bahn, centrá električiek a autobusov) a dostatku priestoru sa Oerlikon premenil na prosperujúce mestské centrum. Oblasť je posiata novými kanceláriami, nákupnými centrami (napríklad Neumarkt) a bytovými komplexmi. Tento rast poháňa dopyt po nehnuteľnostiach – mediánová cena domu v Oerlikone teraz presahuje 2,5 milióna CHF (pre väčšie rodinné domy) a hodnoty všetkých typov nehnuteľností stúpajú investropa.com. Realitní makléri hlásia zvýšený záujem, keďže obyvatelia aj firmy sa hrnú do výhodnej lokality Oerlikonu investropa.com investropa.com. Neustále rozvojové projekty v tejto časti sú veľkým lákadlom: mnoho výškových a polyfunkčných budov je práve vo výstavbe alebo nedávno dokončených, čo pridáva modernú obytnú ponuku a zároveň zlepšuje miestnu infraštruktúru investropa.com. Na úrovni ulíc získal Oerlikon nové parky, reštaurácie a kultúrne priestory, čím vznikla živá komunitná atmosféra investropa.com. Čoraz viac je sebestačný – ľudia môžu bývať, pracovať aj tráviť voľný čas priamo v Oerlikone. Vzhľadom na strategickú polohu (10 minút vlakom do centra Zürichu a priamy vlak na letisko Zürich) je Oerlikon horúcou lokalitou pre investorov aj nájomcov. Očakáva sa, že oblasť bude naďalej prekvitať, pričom v pláne sú ďalšie vylepšenia (napríklad plánovaný inovačný kampus a športoviská). Pre tých, ktorí hľadajú silný rastový potenciál v Zürichu, Oerlikon ponúka presvedčivú kombináciu konektivity, nových projektov a relatívne umiernených cien (aspoň v porovnaní s centrom a jazernými štvrtami).
  • Affoltern (okres 11) – Nová infraštruktúra, nová príťažlivosť. Vzdialenejší okres 11, Affoltern, sa stal výrazným bodom na trhu nehnuteľností vďaka zlepšenej infraštruktúre a rozumným cenám. Nedávno Švajčiarsky federálny úrad pre cesty výrazne investoval do nových ciest a rozšírenia diaľnic v oblasti Affolternu investropa.com, čím sa výrazne zlepšila dostupnosť. To dostalo Affoltern do centra pozornosti kupujúcich, ktorí ocenia jednoduchšie dochádzanie autom alebo autobusom investropa.com. Navyše, v Zürichu bol v roku 2023 boom novej bytovej výstavby, najmä v oblastiach ako Affoltern – postavilo sa najviac nových bytov od roku 2018, čo značí záujem developerov i kupujúcich investropa.com. Vďaka týmto novým bytom (často za nižšie ceny než v centre mesta) priťahuje Affoltern mladých profesionálov a rodiny, ktoré hľadajú moderné bývanie za konkurenčné ceny investropa.com investropa.com. Obyvateľstvo v tejto oblasti tomu primerane rastie. Affoltern profituje aj z okolitých zelených plôch a pokojnejšej predmestskej atmosféry, čím ponúka rovnováhu medzi mestom a vidiekom. Plán mesta prípadne rozšíriť verejnú dopravu do Affolternu ešte zvýši jeho atraktivitu. Stručne povedané, Affoltern je na pozitívnej trajektórii: lepšia dostupnosť, nová bytová výstavba a stále prijateľné ceny ho robia lákavou voľbou pre kupujúcich zameraných na hodnotu. Jeho premena naznačuje pevný budúci rast komunity aj cien nehnuteľností investropa.com.
  • Schwamendingen (Okres 12) – Cenovo dostupná štvrť s potenciálom na obnovu. Nachádza sa na severe mesta a historicky bola Schwamendingen štvrťou s nižšími nákladmi, na ktorú sa často zabúdalo – to sa však mení. Dnes „si získava pozornosť ako cenovo výhodná alternatíva“ pre tých, ktorých si už centrum Zürichu nemôže dovoliť investropa.com. Náklady na bývanie sú tu jedny z najnižších v meste, čo láka mnohých prvokupcov a rodiny s priemerným príjmom. Zaujímavý je najmä moment obnovy a revitalizácie v Schwamendingene. Vlajkovým projektom je „Über-Gärten“, ktorý prináša 228 nových nájomných bytov s inovatívnym dizajnom (priestranné loggie, spoločné „lesné záhrady“) a zvyšuje kvalitu bývania investropa.com. Takéto projekty obnovujú bytový fond a priťahujú rozmanitejšie spektrum obyvateľov. Ďalším významným zlepšením je protihlukový tunel Schwamendingen, priekopnícky infraštruktúrny projekt, ktorý prekryl časť diaľnice „zelenou“ konštrukciou investropa.com. Výrazne sa tak znížil hluk a znečistenie v oblasti a na tuneli vznikli nové parky investropa.com. Zlepšená kvalita života je citeľná – tichšie ulice, čistejší vzduch a nové zelené priestory. Všetky tieto snahy signalizujú silnú komunitnú investíciu do Schwamendingenu. Štvrť dnes ponúka vyváženie medzi dostupnosťou a kvalitou života, ktoré je v Zürichu čoraz vzácnejšie investropa.com. V dôsledku toho Schwamendingen naberá na popularite medzi tými, ktorí hľadajú hodnotu: za svoje peniaze tu získate viac priestoru a štvrť je na vzostupe. Je to ukážkový príklad, ako sa predmestia Zürichu vyvíjajú, aby spĺňali moderné požiadavky. Do budúcna možno očakávať, že povesť a dopyt po nehnuteľnostiach v Schwamendingene budú naďalej rásť, aj keď ceny by mali zostať dostupnejšie než v elitných štvrtiach mesta.

Každá z týchto štvrtí ilustruje mnohovrstvovú realitnú krajinu Zürichu. Za zmienku stoja aj komunity „Zlatého pobrežia“ a „Strieborného pobrežia“ pozdĺž Zürichského jazera tesne za hranicami mesta – Zlaté pobrežie (slnečný východný breh) v mestách ako Küsnacht a Zollikon zostáva ultra-prémiovou lokalitou pre vily a ceny kaštieľov môžu presiahnuť 10 miliónov CHF investropa.com, zatiaľ čo Strieborné pobrežie (západný breh, napr. Thalwil, Horgen) ponúka o niečo vyššiu hodnotu, no stále je veľmi exkluzívne. Späť v meste, či už hľadáte luxus starého sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), trendové mestské bývanie (Kreis 5), alebo vznikajúce rodinné zóny (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), zürichské štvrte to ponúkajú – ak si viete zabezpečiť miesto. Pozoruhodné je, že všetky oblasti spája spoločný menovateľ: obmedzená ponuka. Aj v „dostupnejších“ štvrtiach nie je jednoduché nájsť bývanie. To znamená, že rast cien je celomestský fenomén, len s rôznou intenzitou. Pre investorov a kupujúcich je znalosť týchto nuáns – najnovších horúcich miest v porovnaní s osvedčenými lokalitami – kľúčová pri orientácii na trhu v Zürichu.

Infrastruktúra a rozvojové projekty, ktoré formujú budúcnosť

Dopravné vylepšenia: Zürich aj naďalej masívne investuje do infrastruktúry na podporu svojho rastu a zvyšovanie kvality života. V posledných rokoch boli dokončené alebo spustené hlavné rozšírenia verejnej dopravy. Ukážkovým príkladom je nová ľahká železničná trať Limmattal, ktorá otvorila spojenie medzi západnými štvrťami (Altstetten/Affoltern) a predmestiami pozdĺž údolia Limmat. Toto predĺženie električkovej trate, spolu s inými vylepšeniami električkovej siete, výrazne skrátilo čas cestovania z okrajových štvrtí do mesta investropa.com. Lepšie spojenie už pozitívne ovplyvňuje oblasti ako Altstetten a Affoltern, ako bolo spomenuté, tým, že sú prístupnejšie a atraktívnejšie pre obyvateľov aj podniky. Ďalšie predĺženia električiek a nové bus pruhy sú plánované, aby všetky štvrte mali silné dopravné prepojenie. Medzitým prímestská železničná sieť S-Bahn – chrbtica mobility v širšom Zürichu – prechádza modernizáciou. Preťažená stanica Stadelhofen je odsúdená na rozšírenie (plánuje sa pridanie tunela a nástupíšť), aby sa v nasledujúcich rokoch zvýšila železničná kapacita v centre Zürichu. Federálna vláda zároveň pokračuje v projekte „Zürich Brütten Tunnel“ (nový železničný tunel smerom na Winterthur), ktorý má zlepšiť medzimestské spojenie do začiatku 30. rokov. Tieto projekty umožnia častejšie vlaky a menej preplnenia, čím vyhovejú predpokladanému rastu obyvateľstva v regióne metropoly.

V oblasti ciest inovatívne riešenia zlepšujú plynulosť dopravy a životné prostredie. Jedným z pozoruhodných projektov je prekrytie diaľnice Schwamendingen (spomínané vyššie), ktoré bolo dokončené za účelom prekrytia hlučného autobahnu upravenou zelenou krajinou investropa.com. Tento projekt nielenže znovu spojil štvrte rozdelené diaľnicou, ale zároveň vytvoril nový 1,6 km dlhý zelený park pre obyvateľov – výhra pre mobilitu aj kvalitu mestského života. Mesto a kantón majú podobné plány na riešenie ďalších dopravných úzkych miest pomocou tunelov alebo prekrytí (napríklad diskusie o možnom tunelovaní častí okruhu Rosengartenstrasse na zníženie hluku v týchto hustých štvrtiach). Okrem toho verejná doprava v Zürichu smeruje k ekologickejším riešeniam: mesto postupne zavádza elektrické autobusy a rozširuje infraštruktúru pre bicykle vrátane nových cyklistických „superdiaľníc“, ktoré budú sieťovať celé mesto. Všetky tieto úsilie sú v súlade s cieľom Zürichu byť modelovým mestom tranzitu 21. storočia, kde sú aj vonkajšie predmestia dobre prepojené a udržateľné formy dopravy sú prioritou. Efektívna dopravná infraštruktúra je kľúčová aj pre trh s nehnuteľnosťami – otvára nové oblasti pre rozvoj a zabezpečuje, aby sa mesto mohlo rozširovať bez dusenia sa v zápchach.

Hlavné rozvojové projekty: Niekoľko veľkorysých developerských projektov pretvára urbanistickú štruktúru Zürichu. Azda najočakávanejším je projekt Hardturm „Ensemble“, ktorý zrevitalizuje dlhodobo nevyužívaný areál štadióna Hardturm v 5. obvode. Projekt zahŕňa nový futbalový štadión s kapacitou 18 000 miest pre dva zürichské kluby, lemovaný dvoma výškovými vežami a stredne vysokými budovami, ktoré budú poskytovať ~600 nových bytov (vrátane dostupného bývania), spolu s kancelárskymi a obchodnými priestormi swissinfo.ch. Obyvatelia tento plán v hodnote 570 miliónov CHF schválili už v roku 2018 swissinfo.ch, a po rokoch politických sporov a právnych odvolaní by sa výstavba mala čoskoro začať. Po realizácii vznikne úplne nové susedské centrum v západnom Zürichu, ktoré rieši potreby športovej infraštruktúry aj bytovej ponuky. Skladba bývania je pritom významná – jedna z veží bude určená prevažne na družstevné/nekomerčné bývanie, čím sa mesto priblíži k svojim cieľom v oblasti dostupného bývania swissinfo.ch. Súdne spory síce spôsobili sklzy v harmonograme (projekt prebiehal v štýle „štart-stop“ s odporom z viacerých strán) coliseum-online.com swissinfo.ch, všeobecným očakávaním však je, že projekt Ensemble sa nakoniec uskutoční a do polovice/druhej polovice 20. rokov prinesie moderný štadión a veľmi potrebné nové byty.

V centre mesta bol nedávno dokončený rozsiahly projekt Europaallee (revitalizácia bývalých železničných dvorov vedľa hlavnej stanice Zürich). Počas uplynulej dekády Europaallee priniesla nové kancelárske priestory (vrátane veľkého kampusu spoločnosti Google), stovky bytov, univerzitný kampus a nákupné promenády – čím efektívne rozšírila centrum mesta. Jej dokončenie v rokoch 2020-2021 znamená, že v jadre Zürichu už nezostali veľké nevyužité parcely. Pozornosť sa teraz presúva na menšie medzery a brownfieldy. Napríklad v Oerlikone pokračuje rozvoj na miestach ako Centro (modernizácia centra Oerlikonu) a výšková stavba Andreasturm, ktorá bola otvorená v roku 2018, k nej sa pridali ďalšie veže ako Franklin Tower a ďalšie sú plánované v okolí stanice Oerlikon. V severnom Zürichu sú v príprave plány na nový inovačný park pri Dübendorfe (tesne za mestom), ktorý bude zahŕňať výskumné a vývojové zariadenia a možno aj bývanie – využijúc blízkosť ETH a univerzity.

Plánovači v Zürichu tiež zdôrazňujú udržateľnú mestskú prestavbu. Mnohé staršie priemyselné lokality v metropolitnej oblasti sú určené na transformáciu na zmiešané využitie. Napríklad na predmestiach: v oblasti Dietikon prebieha veľký projekt premeny starej priemyselnej zóny na obytnú štvrť s tisíckami bytov, čo nepriamo uvoľní tlak v samotnom Zürichu. V meste pokračuje obnova vo štvrtiach Kreis 4 a 5 (Langstrasse a Zurich West), vedená plánmi na pridanie zelených dvorov a komunitných priestorov popri nových budovách investropa.com. Hlavným cieľom územného plánu mesta do roku 2040 je „Innenentwicklung“ – vnútorný rozvoj – čo znamená zvyšovanie hustoty v rámci existujúcej zastavanej plochy namiesto rozširovania mesta do okolia. To zahŕňa preklasifikovanie určitých oblastí pri dopravných uzloch na vyššiu zastavanosť, podporu zmiešaných výškových budov v určených zónach (napríklad v okolí Altstetten a Oerlikon bude povolených viac výškových budov). Zürich však tieto kroky vyvažuje prísnymi požiadavkami na dizajn a environmentálne normy, aby si mesto zachovalo svoj charakter.

Infraštruktúra a územné plánovanie: Ďalšou významnou iniciatívou je odhodlanie Zürichu k spoločnosti s 2000-wattovou spotrebou a klimatickým cieľom. Mesto zavádza programy na rekonštrukciu budov za účelom energetickej efektívnosti, rozširuje siete centrálneho vykurovania (často využívajúc vodu z jazera alebo odpadové teplo) a vyžaduje solárne panely na nových stavbách v súlade s novým federálnym zákonom pv-magazine.com. Tento environmentálne zameraný rozvoj znamená, že developeri musia často integrovať solárne fotovoltické systémy, zelené strechy a efektívne HVAC do svojich projektov – čo zvyšuje počiatočné náklady, ale zlepšuje dlhodobú udržateľnosť. Výsledkom je mesto, ktoré zostáva veľmi príjemné na život, s nízkym znečistením a odolné voči klimatickým zmenám, čo zároveň udržiava stabilné hodnoty nehnuteľností.

Menia sa aj zásady územného plánovania. Mesto signalizovalo zámer chrániť priestor pre neziskové bývanie – napríklad vyhradiť niektoré verejné pozemky pre družstvá a nastaviť územné pravidlá, ktoré motivujú k výstavbe dostupných bytov v nových projektoch. Významným cieľom, ktorý stanovili voliči, je, aby do roku 2050 tretina všetkých bytov vlastnili družstvá alebo iné neziskové organizácie digitalcollection.zhaw.ch. To vedie mesto k poskytovaniu pozemkov a výhodných podmienok pri takýchto projektoch (napr. družstevný komplex „Mehr Als Wohnen“ v Hunziker Areal, dokončený pred niekoľkými rokmi, je modelom na replikovanie). Okrem toho sa diskutuje o reguláciách krátkodobého prenájmu (Airbnb) ako o nástroji na zabezpečenie, že bývanie bude využívané pre miestnych obyvateľov – Zürich zvažuje obmedzenia prenájmu bytov turistom, aby sa zabránilo odoberaniu bytov z dlhodobého trhu, avšak prísny zákon zatiaľ prijatý nebol.

Stručne povedané, infraštruktúra a rozvojové projekty Zürichu sú zamerané na inteligentný rast: rozširovanie kapacity dopravy, vytváranie nového bývania v nevyužitých oblastiach a zlepšovanie zelených a verejných priestorov v meste. Projekty ako štadión Hardturm, tunel Schwamendingen a nové električkové trate sú príkladom zürišského prístupu – investovať do vylepšení, ktoré slúžia viacerým cieľom (bývanie, mobilita, životné prostredie). Tieto snahy by mali pomôcť Zürichu zostať vysoko konkurencieschopným a príjemným na život, čo následne posilňuje aj silu trhu s nehnuteľnosťami. Výziev je samozrejme mnoho (od odporu zo strany obyvateľov NIMBY až po zložité švajčiarske schvaľovacie procesy), ale výsledky mesta ukazujú postupný, konsenzuálny pokrok. Pre investorov a obyvateľov tieto zmeny znamenajú lepšie prepojenie, viac možností bývania v určitých oblastiach a neustály vývoj mestského prostredia Zürichu v nasledujúcom desaťročí.

Regulačné prostredie: Dane, pravidlá vlastníctva & stavebné predpisy

Nehnuteľnosti v Zürichu fungujú v rámci stabilného, ale vyvíjajúceho sa regulačného rámca Švajčiarska, ktorý zahŕňa všetko od daní až po pravidlá pre zahraničných kupujúcich a environmentálne požiadavky. Tu sú kľúčové aspekty a zmeny k roku 2025:

Pravidlá zahraničného vlastníctva – Lex Koller: Azda najvýraznejším predpisom je zákon Lex Koller, ktorý obmedzuje zahraničných štátnych príslušníkov pri kúpe rezidenčných nehnuteľností vo Švajčiarsku.

V meste Zürich to znamená, že cudzinci bez trvalého pobytu nemôžu kupovať domy alebo byty ako investície alebo rekreačné nehnuteľnosti.Len obyvatelia (vrátane zahraničných občanov s povolením na pobyt vo Švajčiarsku) majú pri kúpe nehnuteľnosti rovnaké práva ako miestni jacquemoudstanislas.ch.Existuje niekoľko výnimiek – napr.cudzinci si môžu bez problémov kúpiť určité rekreačné nehnuteľnosti v turistických oblastiach alebo získať značný podiel v kótovanom švajčiarskom realitnom fonde/spoločnosti (nepriame vlastníctvo) jacquemoudstanislas.ch.Komerčné nehnuteľnosti sú tiež oslobodené, takže zahraničné spoločnosti alebo jednotlivci môžu voľne kupovať kancelárie, maloobchod, hotely atď.Tieto pravidlá historicky bránili medzinárodným špekuláciám na švajčiarskom trhu s bývaním a zabezpečili, aby trh nebol ovládnutý zahraničnými kupcami (ako je to vidieť v niektorých iných svetových mestách).Avšak, zmeny sú na obzore: Federálna rada (švajčiarska vláda) v marci 2025 oznámila plány na ďalšie sprísnenie Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Medzi navrhovanými reformami by cudzinci žijúci vo Švajčiarsku mohli byť nútení predať svoj dom, ak sa odsťahujú (uzatvorenie medzery), a čo je kľúčové, aktuálna výnimka pre nákup akcií v realitných spoločnostiach by sa skončila jacquemoudstanislas.ch.To znamená, že zahraniční investori by potrebovali povolenie aj na nepriame investovanie prostredníctvom kótovanej realitnej spoločnosti alebo fondu – čo je významná zmena.Tiež sa navrhuje: zahraniční kupujúci komerčných nehnuteľností by boli obmedzení na vlastné použitie; nemohli by kupovať čisto za účelom prenájmu jacquemoudstanislas.ch.Tieto opatrenia sú zamerané na ochladenie dopytu a riešenie nedostatku bývania vo Švajčiarsku (súčasť širšej stratégie spojenej s obavami z rastu obyvateľstva) jacquemoudstanislas.ch.Je dôležité poznamenať, že toto ešte nie je zákon – návrh sa pripravuje na parlamentnú debatu a očakáva sa silný odpor zo strany podnikateľských a realitných skupín jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ak takéto prísne pravidlá nakoniec prejdú (čo je neisté), mohlo by to znamenať zásadnú zmenu v právnom prostredí pre zahraničné investície, čo by mohlo potenciálne znížiť niektoré prílevy zahraničného kapitálu.Medzitým pre rok 2025 platí status quo: zahraniční kupci zohrávajú v zürišskom bývaní obmedzenú priamu úlohu, avšak sú aktívni v komerčných a nepriamej investíciách.Každý, kto chce investovať zo zahraničia, by mal sledovať diskusiu o reforme Lex Koller, pretože tá by mohla v blízkej budúcnosti zmeniť investičné možnosti.Daň z nehnuteľností a náklady na vlastníctvo domu: Daňový systém Švajčiarska je vo všeobecnosti priaznivý pre vlastníkov nehnuteľností, hoci má niektoré jedinečné črty. Federálna daň z kapitálových výnosov pri dlhodobom držaní súkromných nehnuteľností neexistuje, ale kantón Zürich (ako väčšina kantónov) ukladá vlastnú daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností pri predaji nehnuteľností, zvyčajne podľa progresívnej škály (vyššia daň, ak predáte v priebehu niekoľkých rokov po nákupe, čo motivuje k dlhodobému vlastníctvu). Zürich tiež účtuje daň z prevodu nehnuteľnosti (približne 1 % ceny) a poplatky za notára/kataster pri transakciách practiceguides.chambers.com. Majitelia domov platia ročnú daň z majetku podľa hodnoty svojej nehnuteľnosti a dôležité je, že Švajčiarsko uvaľuje daň z „imputovaného nájomného“ na domy užívané vlastníkmi – v podstate zdaňuje vlastníkov, akoby mali príjem z prenájmu vlastného domu zug4you.ch. Mnohí vlastníci túto daň z imputovaného nájmu už dlho odmietajú a opakovane sa objavujú výzvy na jej reformu alebo zrušenie. V skutočnosti v Berne stále prebiehajú diskusie o zrušení dane z imputovaného nájomného, čo by mohlo byť sprevádzané zrušením odpočtu úrokov z hypoték na vyrovnanie efektov ubs.com. Ak by táto reforma v najbližších rokoch prešla, zmenilo by to kalkuláciu pre vlastníkov domov (potenciálne by zvýšilo čisté dane u tých, ktorí už majú dom splatený, ale odstránilo by to prekážku pri kúpe). K roku 2025 zatiaľ nie je prijaté definitívne rozhodnutie – je však dobré tento priestor sledovať. Pozitívnou správou pre vlastníkov je, že inflácia vo Švajčiarsku klesla a referenčná hypotekárna sadzba (ktorá ovplyvňuje možný rast nájomného) zostala v roku 2024 na rovnakej úrovni swissmarketplace.group, takže náklady ako hypotekárne úroky a infláciou naviazaná údržba sa stabilizovali. Pre investorov platí, že príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako bežné príjmy (po odpočítaní nákladov) a firemní investori profitujú z relatívne nízkych švajčiarskych korporátnych sadzieb dane (asi 19 % v Zürichu, pričom majú mierne klesať vďaka celoštátnej daňovej reforme zosúlaďujúcej sa s minimom OECD). Celkovo sú daňové zákony pre nehnuteľnosti predvídateľné a mierne s postupnými úpravami namiesto náhlych zmien – aj to je jeden z dôvodov, prečo je investičné prostredie stále atraktívne.Ochrana nájomcov a regulácia nájomného: Zürich, rovnako ako celé Švajčiarsko, má systém priateľský k nájomcom. Približne 55-60 % švajčiarskych domácností býva v prenájme (v samotnom meste Zürich je to ešte viac), takže zákony sa snažia o rovnováhu, ale prikláňajú sa viac na stranu ochrany nájomcov. Nájomné môže byť zvyčajne zvýšené len za určitých podmienok – napríklad ak sa zvýši národná referenčná úroková sadzba alebo kvôli inflácii a zveľaďovacím renováciám. V roku 2023 dostali prenajímatelia výnimočnú príležitosť zvýšiť nájomné, pretože referenčná hypotekárna sadzba bola dvakrát zvýšená (z 1,25 % na 1,5 %), čo prispelo k výraznému rastu nájomného v tomto roku swissmarketplace.group. V roku 2024 zostala táto sadzba stabilná a nedošlo k žiadnym novým šokujúcim nárastom nákladov, ako sú ceny palív, takže rast nájomného sa spomalil na približne 4-5 % swissmarketplace.group. Ak by nedávne zníženie sadzieb ŠNB nakoniec spôsobilo pokles referenčnej sadzby, niektorí nájomcovia by dokonca mohli žiadať o zníženie nájomného (zvyčajne však s oneskorením). Ochrana pred vysťahovaním je vo Švajčiarsku silná – nájomcov s dlhodobými zmluvami je možné vysťahovať len z obmedzených dôvodov, ako je osobná potreba vlastníka, a to aj vtedy s výraznou výpovednou lehotou. Existuje tiež systém, ktorý umožňuje nájomcom napadnúť nadmerné zvýšenia nájomného alebo počiatočné nájomné ako „neprimerane vysoké“ na súde, s ohľadom na nízku mieru voľných bytov. Mestská samospráva Zürichu monitoruje situáciu s dostupným bývaním a zvažuje, či v prípade zhoršenia bytovej krízy nie sú potrebné ďalšie opatrenia (ako kontrola nájomného alebo viac dotácií). K roku 2025 neboli zavedené žiadne nové zákony o kontrole nájomného nad rámec súčasného federálneho rámca, no ide o politickú tému, ktorú treba sledovať, najmä keď skupiny nájomcov v reakcii na prudké nárasty nájomného a vysťahovania protestujú (napr. protesty pri budovách „Sugus“ koncom roka 2024 swissinfo.ch). Investori by si mali uvedomiť, že zvyšovanie nájomného je regulované a politický tlak na obmedzenie prudkého rastu nájomného rastie vzhľadom na nedostatok bývania.

Zelené budovy a stavebné predpisy: Zürich a Švajčiarsko postupujú vpred v oblasti environmentálnych regulácií realitného trhu. V júni 2024 švajčiarski voliči výraznou väčšinou schválili nový zákon na urýchlenie využívania obnoviteľných zdrojov energie pv-magazine.com. Jedna kľúčová požiadavka: všetky nové budovy nad 300 m² musia mať od roku 2025 nainštalované solárne panely na streche alebo fasáde pv-magazine.com. Kanton Zürich môže túto povinnosť rozšíriť aj na menšie budovy. To v praxi znamená, že integrácia solárnej energie sa stáva štandardom pre nové stavby. Okrem toho mnohé kantóny (vrátane Zürichu) zaviedli pravidlá, že nové vykurovacie systémy nesmú byť na naftu alebo plyn – musia byť obnoviteľné (tepelné čerpadlo, solárne teplo a pod.) alebo aspoň spĺňať nízkoemisné normy, najmä pri nových stavbách a rekonštrukciách. Mesto Zürich podporuje certifikáciu Minergie (švajčiarsky ekologický stavebný štandard) pre nové stavby; aj keď nie je povinná, mnohí developeri ju využívajú na zjednodušenie povoľovacieho procesu a získanie ekologicky uvedomelých kupcov. Stavebné predpisy tiež predpisujú vysoké izolačné štandardy, trojité zasklené okná a ďalšie opatrenia na úsporu energie podľa cieľa Švajčiarska znížiť emisie v stavebnom sektore. Pre developerov to znamená mierne vyššie náklady na výstavbu, no aj to, že nové švajčiarske budovy patria k najefektívnejším. V nasledujúcich rokoch možno očakávať rastúci počet rekonštrukcií starších budov kvôli splneniu týchto štandardov – prípadne aj prostredníctvom vládnych stimulov alebo požiadaviek pri väčších rekonštrukciách.

Z pohľadu územného plánovania čelia urbanisti v Zürichu výzve vytvárať viac bývania a kancelárií bez rozširovania zastavaného územia. Územné predpisy boli revidované tak, aby umožňovali vyššiu hustotu v niektorých oblastiach: napríklad zóny okolo železničných staníc a dopravných uzlov boli preklasifikované na umožnenie stavby stredne vysokých či výškových budov tam, kde predtým platil limit na nízke stavby. Mesto tiež využíva stratégiu „Innenentwicklung“ – napríklad konverzia nevyužívaných komerčných zón na bývanie, rozdeľovanie veľkých bytov na menšie atď. Významnou iniciatívou v územnom plánovaní je vyčlenenie zón pre výškové budovy: Zürich má konkrétne oblasti, kde sú povolené vysoké stavby (nad 40 m), napríklad časti Oerlikonu, Escher-Wyss (Zürich-West) a okolie Altstettenu, zatiaľ čo historické centrum a nábrežie jazera majú prísne limity na výšku. Tento cielenejší prístup má za cieľ sústrediť výškovú výstavbu tam, kde to infraštruktúra umožňuje, a zároveň zachovať výhľady na panorámu mesta (napr. známy výhľad na Alpy).

Ďalším regulačným aspektom je kvóta na dostupné bývanie/družstevné byty v nových veľkých projektoch. Mesto často vyjednáva, aby časť bytov vo veľkých projektoch bola predaná neziskovým bytovým združeniam alebo prenajímaná pod trhovou cenou na určité obdobie. Ide o súčasť dosiahnutia cieľa 1/3 neziskového bývania digitalcollection.zhaw.ch. Zürich je zatiaľ na úrovni približne 25 % družstevného/neziskového bývania, takže tlak na tieto príspevky bude narastať.

Na záver možno regulačné prostredie v Zürichu v roku 2025 charakterizovať ako stabilné, ale smerujúce k väčšej intervencii s cieľom riešiť otázky bývania a klímy. Dane zostávajú relatívne nízke a predvídateľné. Pravidlá pre zahraničných kupujúcich sú prísne a môžu sa ešte sprísniť, hoci komerční investori si stále nachádzajú priestor. Ekologické regulácie sa sprísňujú a udržateľné stavebné praktiky sa stávajú povinnými. Opatrenia na dostupnosť bývania – od ochrany nájomcov až po podporu družstiev – sa postupne rozširujú, aby vyvážili nerovnováhy trhu. Pre zainteresované strany znamená dodržiavanie predpisov zapojenie sa do týchto politík: napr. plánovanie solárnych inštalácií od začiatku alebo štruktúrovanie investícií v súlade s pravidlami Lex Koller. Hoci tieto regulácie zvyšujú komplexnosť, zároveň prispievajú k dlhodobej atraktívnosti Zürichu – zaručujú udržateľný rozvoj, ohraničujú špekulatívne bubliny a mesto si zachováva vysokú kvalitu života, čo napokon podporuje hodnoty nehnuteľností.

Riziká a výzvy trhu

Napriek všeobecne optimistickému výhľadu Zürichu existuje niekoľko rizík a výziev, ktoré by mohli ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 a v nasledujúcich rokoch. Investori a pozorovatelia by mali mať tieto faktory na pamäti:

  • Úrokové sadzby a riziká financovania: Po rokoch ultra nízkych úrokových sadzieb, ktoré poháňali rast cien, sa prostredie zmenilo. V rokoch 2022–2023 Švajčiarska národná banka agresívne zvýšila sadzby z negatívneho teritória až na 1,75 %, čo trh čiastočne schladilo. V roku 2025 sa inflácia zmiernila a SNB prešla k miernemu zníženiu sadzieb investropa.com, ale riziko zostáva, že sadzby môžu opäť vzrásť, ak by inflácia prudko stúpla alebo sa zmenili globálne podmienky. Rastúce úrokové sadzby by mali priamy dopad na švajčiarsky trh s nehnuteľnosťami tým, že hypotéky by boli drahšie a klesla by cenová dostupnosť pre kupujúcich, čo by mohlo utlmiť dopyt investropa.com. Vzhľadom na to, aké vysoké sú ceny v Zürichu, sú veľmi citlivé na náklady financovania – výrazné zvýšenie sadzieb by mohlo niektorých potenciálnych kupujúcich vyradiť z trhu a spôsobiť stagnáciu či dokonca pokles cien v prehriatych segmentoch. Banky tiež sprísnili úverové kritériá (aj v dôsledku regulácie Basel III od roku 2025, ktorá vyžaduje vyššie kapitálové rezervy foxstone.ch). Dlžníci teraz čelia prísnym limitom (max ~80 % hodnoty nehnuteľnosti a dôkladné stresové testy pri 5 % úroku), čo by mohlo obmedziť vysoko zadlžených investorov. Aj keď súčasný konsenzus očakáva stabilnú alebo mierne klesajúcu trajektóriu sadzieb (pri švajčiarskej inflácii len okolo 0,7 % engelvoelkers.com), akékoľvek nečakané zrýchlenie inflácie alebo finančný šok to môže rýchlo zmeniť. Táto neistota v úrokových sadzbách je kľúčovým rizikom, ktoré treba sledovať.
  • Makroekonomická a geopolitická neistota: Nehnuteľnosti v Zürichu závisia od širšieho hospodárskeho zdravia Švajčiarska a globálnej stability. Ekonomické neistoty – napríklad potenciálna globálna alebo európska recesia – predstavujú riziko investropa.com. Napríklad, ak by útlm zasiahol bankový alebo technologický sektor, Zürich by mohol zažiť stratu pracovných miest alebo obmedzenie expanzie, čo by oslabilo dopyt po kanceláriách aj bývaní. Mesto nie je imúnne voči globálnym udalostiam: vojna na Ukrajine, energetické krízy alebo iné geopolitické napätia sa môžu prejaviť aj tu. Švajčiarska vláda výslovne uviedla, že napätá geopolitická situácia (vojna na Ukrajine, konflikty na Blízkom východe) zostáva latentným rizikom pre medzinárodný obchod a ceny energií, čo by mohlo negatívne ovplyvniť švajčiarsku ekonomiku engelvoelkers.com. Prudké zvýšenie cien ropy/plynu by napríklad mohlo opäť naštartovať infláciu a zaťažiť spotrebiteľov a podniky. Okrem toho menové fluktuácie (veľmi silný švajčiarsky frank) môžu poškodiť švajčiarsky export a zisky korporácií, čo nepriamo ovplyvní obsadenosť kancelárií a dopyt po bývaní zo strany firemných zamestnancov. Ďalším makro faktorom je imigračná politika: rast populácie vo Švajčiarsku (ktorý poháňa potrebu bývania) by sa mohol spomaliť, ak by politické sily uspeli v obmedzení imigrácie. Spomenutá iniciatíva SVP, ktorá chce obmedziť populáciu na 10 miliónov, je extrémna, no naznačuje politický tlak na limitovanie rastu jacquemoudstanislas.ch. Ak by došlo k významnému obmedzeniu imigrácie, dopyt po bývaní by sa mohol z dlhodobého hľadiska oslabiť. Celkovo, hoci je švajčiarska ekonomika v súčasnosti stabilná, globálna recesia alebo krízové scenáre predstavujú riziko poklesu, v ktorom by mohlo dôjsť k nárastu voľných nehnuteľností a korekcii cien.
  • Obavy z realitnej bubliny a dostupnosti bývania: Roky rastúcich cien vyvolali otázku: Je Zürich v realitnej bubline? Podľa niektorých ukazovateľov áno – patrí medzi mestá s vysokým rizikom bubliny. UBS Global Real Estate Bubble Index v roku 2023 zaradil Zürich do kategórie „riziko bubliny“, čo boli celosvetovo len dve mestá (spolu s Tokiom) na tejto úrovni ubs.com mattgul.com. Ceny domov v pomere k príjmom a nájmom sú veľmi napäté. Ak by úrokové sadzby stúpli alebo by dopyt oslabil, vysoké hodnotenia Zürichu by mohli čeliť korekcii. Regulátori si to uvedomujú; Švajčiarska národná banka v posledných rokoch opäť aktivovala proticyklický kapitálový vankúš, aby obmedzila nadmerné poskytovanie hypotekárnych úverov. Analytici UBS v súčasnosti hodnotia riziko bubliny ako „mierne“ (z extrémneho) v dôsledku mierneho spomalenia rastu cien investropa.com, no riziko nezmizlo. Dostupnosť bývania pre miestnych je na bode zlomu – rodiny zo strednej triedy majú problém kúpiť si aj skromné byty, čo vyvoláva sociálne a politické otázky. Stále častejšie zaznieva, že trh s bývaním je neudržateľne drahý, a ak začne viac ľudí opúšťať mesto kvôli nedostupnosti bývania, dopyt by mohol klesnúť. Rovnako bubliny často nekončia len zmenou úrokov, ale aj zmenou nálad kupujúcich. Ak sa kupujúci začnú domnievať, že ceny už dosiahli vrchol (aj dočasne), psychológia sa môže preklopiť do trhu kupujúcich. Hoci zatiaľ neexistujú známky prudkej zmeny nálady (vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok), riziko stagnácie alebo miernej korekcie v predražených segmentoch (ako luxusné byty alebo investičné byty s veľmi nízkymi výnosmi) je prítomné.
  • Výzvy v oblasti výstavby a dodávok: Ironicky, jednou z najväčších výziev trhu je opačná strana nedostatku – nedostatok nových bytových jednotiek prichádzajúcich na trh. To predstavuje riziko, pretože ak nedostatok pretrvá alebo sa zhorší, môže to brzdiť hospodársky rast (firmy môžu mať problém získať talenty, ak je bývanie príliš zriedkavé/drahé) a priviesť k silnejšiemu zásahu štátu. Stavať viac v Zürichu nie je jednoduché: vysoké stavebné náklady, nedostatok pracovnej sily v stavebníctve, zdĺhavé povoľovacie procesy a odpor zo strany obyvateľov všetko výstavbu spomaľujú. V roku 2024 bola bytová výstavba na nízkej úrovni a napriek snahám o jej povzbudenie existuje riziko, že sa nepostaví dostatok nových bytov na uspokojenie dopytu, čím sa kríza predĺži. Čo sa týka komerčnej oblasti, výstavba nových kancelárií prudko klesla jll.com, čo môže byť v krátkodobom horizonte pozitívne pre existujúcich prenajímateľov, ale dlhodobo môže znamenať menej moderných priestorov na prilákanie nových firiem. Rast cien stavebných materiálov je ďalšou výzvou – hoci v roku 2024 došlo k zmierneniu, predchádzajúce zdražovanie ocele, dreva atď. stavby predražilo a niektoré projekty boli pozastavené. Ak by došlo k ďalšej vlne globálnej inflácie, mohlo by to stavebné projekty ešte viac ohroziť.
  • Regulačné a politické riziká: Zmeny zákonov a regulácií predstavujú ďalšiu skupinu výziev. Napríklad navrhované sprísnenie Lex Koller, o ktorom bola reč skôr, by v prípade prijatia mohlo odradiť niektoré zahraničné investície, čo by mohlo znížiť prílev kapitálu do určitých segmentov (napr. financovanie projektov prostredníctvom zahraničných investorov by mohlo byť ťažšie). Aj keď má opatrenie za cieľ ochladenie cien, môže mať vedľajšie účinky ako nižšia likvidita na trhu s nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch. Vnútroštátne tu existuje aj politické riziko v podobe voličských iniciatív alebo zmien politík. Švajčiarska priama demokracia znamená, že voliči môžu (a aj zavádzajú) iniciatívy ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami – od stropov nájomného po dane na neobsadené byty až po prísne limity zónovania. V súčasnosti rezonuje požiadavka na väčšie ochrany pre nájomcov v súvislosti s nedostatkom bývania. Ak budú nájmy naďalej prudko rásť, existuje šanca na populistickú snahu o zavedenie kontrol nájomného alebo prísnejšie obmedzenia vysťahovania pri renovácii atď. Takéto pravidlá by mohli ovplyvniť výnosy prenajímateľov. Opačným rizikom je, že protirastové politické nálady môžu obmedziť rozvoj (napríklad ak vzrastie verejný odpor voči zvyšovaniu hustoty, môže byť ešte ťažšie postaviť v Zürichu potrebné byty). Zamietnutie niektorých developerských projektov v referendách po celom Švajčiarsku (nie v Zürichu, ale napríklad ženevská iniciatíva na obmedzenie výstavby) ilustruje toto napätie. Mesto Zürich má skôr rozvojovo orientované vedenie (pragmatikov, ktorí vidia potrebu bývania), no politické vetry sa môžu meniť.
  • Inflácia a prevádzkové náklady: Hoci si Švajčiarsko aktuálne užíva nízku infláciu (~1–2 %), opätovný nárast inflácie by zvýšil prevádzkové náklady budov (energie, údržba, dane z nehnuteľností viazané na hodnoty) a potenciálne aj úrokové sadzby, čo by stlačilo peňažné toky vlastníkov. Pri komerčných nehnuteľnostiach by vysoká inflácia mohla poškodiť maloobchodníkov a kancelárskych nájomníkov, čo by sťažilo zvyšovanie nájmov. Naopak, mierna inflácia môže pomôcť investorom financovaným dlhom tým, že znehodnotí ich záväzky, avšak vo Švajčiarsku je veľa investorov postavených skôr na vlastných zdrojoch. Navyše, náklady na energetickú transformáciu môžu byť značné – renovácia starých budov solárnymi panelmi, novým vykurovaním a pod., si vyžaduje kapitál. Hoci sa tieto investície často v priebehu času vrátia, v medziobdobí predstavujú finančnú výzvu, najmä pre menších prenajímateľov.

V podstate, trh s nehnuteľnosťami v Zürichu nie je bez zraniteľností. Stojí na veľmi silných základoch (vysoký dopyt, nízka ponuka, ekonomická stabilita), no riziká ako hospodársky pokles, výkyvy úrokových sadzieb či regulačné zmeny by mohli stlmiť trhovú horúčku. Účastníci trhu by mali zaujať postoj opatrného optimizmu: výhľad je síce naďalej rastový, no scenáre typu globálnej recesie alebo výrazných politík by mohli tento vývoj zmeniť. Je výstižné, že inštitúcie ako UBS monitorujú Zürich ako potenciálnu bublinu mattgul.com – čo je pripomienka, že sa netreba uspokojiť s aktuálnym stavom. Zürich však historicky odolával otrasom dobre – aj počas finančnej krízy v roku 2008 ceny len krátko stagnovali. Trvalá atraktivita mesta ako finančného centra a miesta na život poskytuje istý vankúš. Do budúcnosti však bude kľúčové riešiť krízu dostupnosti bývania a zvyšovať ponuku, aby sa predchádzalo spoločenskej nespokojnosti a trhu s nehnuteľnosťami v Zürichu nehrozilo prehriatie až do bodu zlomu. Jemná rovnováha medzi atraktivitou pre investorov a potrebami obyvateľov bude určovať politiku a riziká v nasledujúcich rokoch.

Zdroje:

Investičný výhľad: výnosy, zahraničný záujem a príležitosti

Zahraničné investície a regulácie: Je dôležité poznamenať, že Švajčiarsko uplatňuje prísne pravidlá (Lex Koller) obmedzujúce zahraničné vlastníctvo rezidenčných nehnuteľností.

Nerezidenti cudzinci vo všeobecnosti nemôžu kupovať nehnuteľnosti v Zürichu (okrem výnimočných prípadov alebo prostredníctvom určitých oslobodených štruktúr) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Cudzinci však môžu voľne investovať do komerčných nehnuteľností a doteraz mohli tiež bez obmedzení nakupovať akcie vo švajčiarskych realitných spoločnostiach alebo fondoch jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To umožnilo zahraničnému inštitucionálnemu kapitálu nepriamo vstúpiť na zürišský trh.Existuje významný globálny záujem – štátne investičné fondy, globálne REIT fondy a súkromní investori naliali peniaze do švajčiarskych realitných fondov, developerských projektov a akvizícií komerčných nehnuteľností.Napríklad, o trofejné kancelárske budovy a maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu často súťažia nemecké fondy alebo investori z Blízkeho východu.V budúcnosti sa však regulačné prostredie môže sprísniť.V marci 2025 oznámila švajčiarska vláda plány na ďalšie obmedzenie nákupu nehnuteľností zahraničnými osobami, pričom sa potenciálne ukončí výnimka, ktorá umožňovala cudzincom voľne kupovať akcie verejne obchodovaných spoločností zaoberajúcich sa nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch.Ak budú takéto reformy (aktuálne diskutované) implementované, vyžadovali by vládne schválenie pre zahraničných investorov aj pri nepriamych podieloch na nehnuteľnostiach, čo je zásadná zmena zameraná na ochladenie dopytu jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To vyvolalo obavy, že zahraničný kapitál by mohol byť odradený.Legislatívny proces však naďalej prebieha – akékoľvek zmeny si vyžiadajú čas a môžu byť zmiernené jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Zatiaľ záujem zahraničných investorov zostáva vysoký, najmä o komerčné aktíva a rozvojové partnerstvá.

Stabilné výnosy na trhu s nízkymi výnosmi: Nehnuteľnosti v Zürichu sú cenené ako „bezpečný prístav“ pre investície, ponúkajúce stabilitu pred vysokými výnosmi. V roku 2025 prinášajú prémiové rezidenčné a kancelárske nehnuteľnosti v Zürichu zvyčajne ročný výnos len okolo 2,5 % – 3,5 % (hrubý) foxstone.ch. Tieto výnosy sú skromné a odrážajú vysoké ocenenia a nízke riziko švajčiarskych nehnuteľností. Pre inštitucionálnych investorov, ako sú dôchodkové fondy a poisťovne, je spoľahlivosť a ochrana kapitálu v Zürichu kľúčovým dôvodom na zaradenie týchto nehnuteľností do ich portfólia. V skutočnosti hlavní vlastníci hlásia stabilné alebo rastúce hodnoty – napríklad Swiss Life (jeden z najväčších vlastníkov nehnuteľností vo Švajčiarsku) zaznamenal, že reálna hodnota ich portfólia vzrástla približne o 0,2 % v 1. štvrťroku 2025 a nepodliehala žiadnemu poklesu reuters.com. Príjmy z nájomného sú považované za veľmi spoľahlivé vzhľadom na plnú obsadenosť a silnú bonitu nájomcov v Zürichu. Celkové výnosy sa v budúcnosti očakávajú najmä z príjmov plus mierneho kapitálového zhodnotenia (predpokladaný rast cien je ~1–4 % ročne v nasledujúcich rokoch investropa.com). Medzinárodní investori zostávajú priťahovaní aj napriek nízkym výnosom vďaka statusu Švajčiarska ako bezpečnej destinácie. V časoch globálnej neistoty kupujú zahraniční investori v Zürichu nehnuteľnosti s cieľom zachovať svoj majetok investropa.com. Silný švajčiarsky frank a politická stabilita krajiny ešte zvyšujú atraktivitu.

Nové príležitosti – Zelené a špecifické segmenty: Investori si v Zürichu všímajú aj nové výklenky a stratégie pridanej hodnoty. Hlavnou témou je udržateľnosť. Rastie dopyt (zo strany nájomcov aj kupcov) po ekologických, energeticky efektívnych budovách a nehnuteľnosti s zelenými certifikátmi môžu dosahovať vyššie ceny investropa.com. Štát podporuje znižovanie uhlíkovej stopy – napríklad nový zákon vyžaduje solárne panely na väčšine nových budov pv-magazine.com – čo si vyžiada rekonštrukcie starších stavieb a rozvoj infraštruktúry pre obnoviteľné zdroje. Vznikajú tak príležitosti pre investorov adaptovať staršie objekty pomocou zatepľovania, tepelných čerpadiel, solárnych panelov a podobne, čím zvyšujú ich hodnotu a zároveň sa prispôsobujú zeleným reguláciám. Ďalším trendom sú technológie a PropTech v realitnom sektore: inteligentné domáce funkcie, digitálne služby pre nájomcov a dátová analytika prinášajú pridanú hodnotu (obzvlášť atraktívne pre technologicky zdatných nájomcov v Zürichu) investropa.com.

Niektoré realitné sektory majú taktiež rastový potenciál. Logistické a life-science zariadenia sú žiadané, no je ich málo – zmena alebo výstavba ľahkých priemyselných priestorov na okraji mesta pre logistiku poslednej míle alebo laboratóriá/výskum je perspektívna cesta. Rezidenčná výstavba v „béčkových“ lokalitách v okolí Zürichu je ďalšou príležitosťou: keďže dostupnosť v centre mesta je extrémne nízka, rozmach zažívajú prímestské alebo satelitné oblasti (investori tu cielia na nové nájomné bývanie, kde môžu dosiahnuť mierne vyššie výnosy) foxstone.ch. Prímestské regióny s dobrým dopravným spojením sa naozaj stávajú investičnými centrami, keďže nájomcovia hľadajú cenovo prijateľnejšie možnosti mimo centra foxstone.ch. Navyše, čoraz väčšiu popularitu naberajú alternatívne rezidenčné modely: co-living a družstevné bývanie. Zürich má silnú tradíciu neziskových bytových družstiev a mesto tento sektor aktívne podporuje (cieľom je, aby do roku 2050 tvorilo družstevné bývanie 33% bytového fondu) digitalcollection.zhaw.ch. Hoci nie je zamerané na maximalizáciu zisku, družstevný rozvoj ponúka stabilné, dlhodobé výnosy a často zahŕňa spoluprácu verejného a súkromného sektora na mestských pozemkoch – inštitucionálni investori ako dôchodkové fondy sa do týchto projektov púšťajú opatrne ako do ESG-priateľskej stratégie. V súkromnom sektore sú zase populárne co-living priestory s flexibilným prenájmom a spoločnými službami, ktoré lákajú mladých profesionálov a expatov, čím predstavujú segment, ktorý sa oplatí sledovať.

Výhľad na výnosy: Investori môžu v nasledujúcich rokoch očakávať mierne, ale spoľahlivé výnosy z nehnuteľností v Zürichu. Prémiové rezidenčné a komerčné aktíva môžu prinášať ročne približne 3 % hotovostný tok foxstone.ch, plus niekoľko percent v kapitálovom zhodnotení – nejedná sa o ohromujúce výnosy, ale je to v súlade s nízkorizikovým profilom Švajčiarska. Tí, ktorí hľadajú vyššie výnosy, sa sústreďujú na value-add stratégie (napr. renovovanie starších bytov a ich predaj na trh vlastníckeho bývania, vzhľadom na silný dopyt kupujúcich) alebo developerské projekty (hoci vysoké stavebné náklady a regulácie to v Zürichu sťažujú). Na trhu sa objavili aj platformy typu realitného crowdfundingu (napr. Foxstone, Crowdhouse), ktoré umožňujú investorom prevziať mierne vyššie riziko s cieľovými výnosmi v rozmedzí 5–7 % prostredníctvom diverzifikovaných portfólií nehnuteľností foxstone.ch. Záujem zo zahraničia bude pravdepodobne pretrvávať o kľúčové aktíva, pokiaľ ho výrazne neobmedzia nové zákony. Zhrnuté, investičný výhľad Zürichu zostáva pozitívny, no konkurenčný – stabilita a nedostatok na trhu naznačujú, že hodnota bude držať, avšak investori musia byť kreatívni pri hľadaní výnosov. Kľúčové príležitosti ležia v modernizácii zameranej na udržateľnosť, pokrývaní dopytu po bývaní v nedostatočne obsluhovaných segmentoch a využívaní pokračujúceho rastu Zürichu pri zvládaní meniaceho sa regulačného prostredia.

Kľúčové štvrte a atraktívne lokality

Zürich je mesto rôznorodých štvrtí, z ktorých každá má vlastný charakter a vývoj realitného trhu. Nižšie uvádzame niekoľko kľúčových štvrtí – od ultra-prémiových štvrtí pri jazere až po rozvíjajúce sa mestské zóny – vrátane ich úrovní cien, faktorov popularity, projektov nového rozvoja a faktorov kvality života:

  • Enge (Obvod 2) – Luxusné bývanie pri jazere. Enge, na južnej strane centra Zürichu, sa stal magnetom pre luxusné apartmány a zámožných profesionálov. Ceny tu v priemere dosahujú okolo CHF 18 300 za m² investropa.com, čo je medzi najvyššími v meste. Nedávny luxusný rozvoj (s výhodami ako sú súkromné fitnescentrá či služby concierge) priťahuje do Enge bohatých expatov a technologických manažérov investropa.com. Atraktivita tejto oblasti spočíva v prémiovej polohe – pešo do centra, pri jazere a s vybavenosťou ako park Rieter a múzeum Bärengasse. Kvalita života je vynikajúca: Enge ponúka luxusné obchody, medzinárodné školy a krátku dochádzku do finančného centra Paradeplatz. So stále novými prémiovými projektmi v príprave ostáva exkluzivita Enge – a vysoké ceny – dlhodobo zachované investropa.com.
  • Seefeld (Obvod 8) – Najžiadanejšie miesto pri jazere Zürich. Seefeld je mimoriadne vyhľadávaná štvrť na východ od centra, oceňovaná pre svoju blízkosť k jazeru Zürich, moderné reštaurácie a živú atmosféru. Nehnuteľnosti tu dosahujú najvyššie ceny (jedny z najvyšších za m² v Zürichu) a zažívajú obrovský dopyt investropa.com. Voľné bývanie prakticky neexistuje – každý chce bývať v Seefelde. Napriek nízkym výnosom z prenájmu (~2–3 %, čo je znakom veľmi vysokej kapitálovej hodnoty), trvalo nízka neobsadenosť a prémiové nájmy zdôrazňujú atraktívnosť tejto oblasti investropa.com. Seefeld ponúka kombináciu elegantných historických budov a moderných bytov, často s výhľadom na jazero. Obyvatelia si užívajú rekreáciu pri vode, zelené priestory ako park Zürichhorn a butiky. Je obľúbený u bohatých miestnych aj expatov. Keďže je veľmi málo voľnej pôdy, Seefeld zaznamenáva len minimum nových projektov (okrem občasných luxusných kondomínií), a preto ponuka zostáva obmedzená. Očakávajte, že Seefeld ostane luxusnou enklávou s výnimočnou kvalitou života a primerane vysokými cenami.
  • Fluntern (Okres 7) – Prestíž na Zürichbergu. Fluntern sa nachádza na zalesnených svahoch kopca Zürichberg a patrí medzi najprestížnejšie obytné štvrte Zürichu. Je známy malebnými výhľadmi, luxusnými vilami a špičkovými školami. Rodiny si Fluntern obzvlášť cenia pre elitné možnosti vzdelávania – štvrť tu hostí renomované školy (ako pobočku Zurich International School a vynikajúce verejné základné školy), ktoré sa môžu neustále pochváliť vysokým počtom žiakov. Domy vo Fluntern sú priestranné a často architektonicky výrazné, pričom tu sídlia viaceré veľvyslanectvá a rezidencie top manažérov. Ceny nehnuteľností sú veľmi vysoké (porovnateľné s jazerom), ponuka je trvalo nedostatočná – každý inzerát na nehnuteľnosť vo Fluntern vyvoláva okamžitý záujem. Oblasť ponúka tiché, zelené prostredie (blízko zoo a lesných chodníkov), pričom je električkou vzdialená len pár minút od centra mesta. Prebiehajúca výstavba je minimálna vďaka prísnemu územnému plánovaniu na ochranu charakteru štvrte. Fluntern v skratke ponúka súkromie, prírodu a prestíž, vďaka čomu je medzi zürišskou elitou vysoko žiadaný.
  • Zürich West / Kreis 5 (Okres 5) – Od priemyslu k trendom. Kreis 5, známy aj ako Zürich West, sa premenil z drsnej priemyselnej zóny na jednu z najtrendovejších štvrtí mesta. Táto prebiehajúca gentrifikácia vyhnala hodnoty nehnuteľností nahor – priemerné ceny bytov tu v roku 2024 dosiahli približne 14 600 CHF za m², čo je medziročný nárast o 3% investropa.com. Štvrť prekvitá novými projektami: staré sklady nahradili loftové byty, umelecké galérie, technologické kancelárie a kluby. Mladí profesionáli a kreatívci sa hrnú do Kreis 5 pre jeho drsnú atmosféru a relatívnu dostupnosť v porovnaní s centrom investropa.com. Mesto aktívne investuje do zvyšovania kvality života v Kreis 5 – pribúdajú parky, školy a kultúrne priestory, vďaka čomu je štvrť čoraz vhodnejšia aj pre rodiny investropa.com. Dopravné spojenie je vynikajúce (viacero električkových liniek, blízko stanica Hardbrücke). S veľkými projektmi, ako je Europaallee (hneď cez koľaje), a lokálnymi prestavbami nadobúda oblasť ďalší impulz. Kreis 5 sa dnes môže pochváliť niektorými z najlepších reštaurácií, klubov a dizajnových obchodov v Zürichu, popri nových komunitných vybaveniach. Ponúka jedinečný mestský životný štýl, a preto dopyt (a ceny) by mali naďalej rásť ruka v ruke s jeho premenou investropa.com.
  • Altstetten (okres 9) – Rozvíjajúce sa mestské centrum. Altstetten na západe Zürichu si získava pozornosť ako cenovo dostupnejšia rezidenčná zóna s potenciálom rastu. Po mnoho rokov to bola najmä priemyselná/robotnícka štvrť, no nedávne zmeny boli dramatické. Ceny nehnuteľností v centre Zürichu prudko vzrástli, “čo prinútilo mnohých kupujúcich a nájomcov preskúmať Altstetten ako cenovo výhodnejšiu možnosť” investropa.com investropa.com. Priemerné ceny za m² sú tu výrazne nižšie ako v centre mesta (čo z toho robí jednu z najlepších hodnôt v Zürichu) investropa.com. Zároveň Altstetten zaznamenal zásadné zlepšenia infraštruktúry – najmä rozšírenie Limmattalskej električkovej trate a ďalšie zlepšenia verejnej dopravy výrazne uľahčili dochádzanie z Altstettenu do centra investropa.com. Nové obytné a zmiešané projekty vyrastajú v okolí železničnej stanice Altstetten a pozdĺž hlavných trás. Štvrť dnes ponúka moderné byty, nákupné centrá a kancelárske komplexy (viaceré veľké firmy majú v Altstettene svoje sídla). S rýchlou dopravou, nižšími nájmami/cenami a rastúcou vybavenosťou sa Altstetten mení na pulzujúce sekundárne centrum. Mnoho prvonákupcov a mladých rodín tu hľadá priestor, ktorý si môžu dovoliť. Ako čoraz viac ľudí objavuje jeho výhodnú polohu a hodnotu, profil Altstettenu a ceny nehnuteľností stále rastú investropa.com.
  • Oerlikon (Obvod 11) – Rozvíjajúce sa obchodno-rezidenčné centrum. Oerlikon na severe Zürichu je jedným z najväčších úspešných rozvojových príbehov mesta. Vďaka vynikajúcim dopravným spojeniam (veľká stanica S-Bahn, centrá električiek a autobusov) a dostatku priestoru sa Oerlikon premenil na prosperujúce mestské centrum. Oblasť je posiata novými kanceláriami, nákupnými centrami (napríklad Neumarkt) a bytovými komplexmi. Tento rast poháňa dopyt po nehnuteľnostiach – mediánová cena domu v Oerlikone teraz presahuje 2,5 milióna CHF (pre väčšie rodinné domy) a hodnoty všetkých typov nehnuteľností stúpajú investropa.com. Realitní makléri hlásia zvýšený záujem, keďže obyvatelia aj firmy sa hrnú do výhodnej lokality Oerlikonu investropa.com investropa.com. Neustále rozvojové projekty v tejto časti sú veľkým lákadlom: mnoho výškových a polyfunkčných budov je práve vo výstavbe alebo nedávno dokončených, čo pridáva modernú obytnú ponuku a zároveň zlepšuje miestnu infraštruktúru investropa.com. Na úrovni ulíc získal Oerlikon nové parky, reštaurácie a kultúrne priestory, čím vznikla živá komunitná atmosféra investropa.com. Čoraz viac je sebestačný – ľudia môžu bývať, pracovať aj tráviť voľný čas priamo v Oerlikone. Vzhľadom na strategickú polohu (10 minút vlakom do centra Zürichu a priamy vlak na letisko Zürich) je Oerlikon horúcou lokalitou pre investorov aj nájomcov. Očakáva sa, že oblasť bude naďalej prekvitať, pričom v pláne sú ďalšie vylepšenia (napríklad plánovaný inovačný kampus a športoviská). Pre tých, ktorí hľadajú silný rastový potenciál v Zürichu, Oerlikon ponúka presvedčivú kombináciu konektivity, nových projektov a relatívne umiernených cien (aspoň v porovnaní s centrom a jazernými štvrtami).
  • Affoltern (okres 11) – Nová infraštruktúra, nová príťažlivosť. Vzdialenejší okres 11, Affoltern, sa stal výrazným bodom na trhu nehnuteľností vďaka zlepšenej infraštruktúre a rozumným cenám. Nedávno Švajčiarsky federálny úrad pre cesty výrazne investoval do nových ciest a rozšírenia diaľnic v oblasti Affolternu investropa.com, čím sa výrazne zlepšila dostupnosť. To dostalo Affoltern do centra pozornosti kupujúcich, ktorí ocenia jednoduchšie dochádzanie autom alebo autobusom investropa.com. Navyše, v Zürichu bol v roku 2023 boom novej bytovej výstavby, najmä v oblastiach ako Affoltern – postavilo sa najviac nových bytov od roku 2018, čo značí záujem developerov i kupujúcich investropa.com. Vďaka týmto novým bytom (často za nižšie ceny než v centre mesta) priťahuje Affoltern mladých profesionálov a rodiny, ktoré hľadajú moderné bývanie za konkurenčné ceny investropa.com investropa.com. Obyvateľstvo v tejto oblasti tomu primerane rastie. Affoltern profituje aj z okolitých zelených plôch a pokojnejšej predmestskej atmosféry, čím ponúka rovnováhu medzi mestom a vidiekom. Plán mesta prípadne rozšíriť verejnú dopravu do Affolternu ešte zvýši jeho atraktivitu. Stručne povedané, Affoltern je na pozitívnej trajektórii: lepšia dostupnosť, nová bytová výstavba a stále prijateľné ceny ho robia lákavou voľbou pre kupujúcich zameraných na hodnotu. Jeho premena naznačuje pevný budúci rast komunity aj cien nehnuteľností investropa.com.
  • Schwamendingen (Okres 12) – Cenovo dostupná štvrť s potenciálom na obnovu. Nachádza sa na severe mesta a historicky bola Schwamendingen štvrťou s nižšími nákladmi, na ktorú sa často zabúdalo – to sa však mení. Dnes „si získava pozornosť ako cenovo výhodná alternatíva“ pre tých, ktorých si už centrum Zürichu nemôže dovoliť investropa.com. Náklady na bývanie sú tu jedny z najnižších v meste, čo láka mnohých prvokupcov a rodiny s priemerným príjmom. Zaujímavý je najmä moment obnovy a revitalizácie v Schwamendingene. Vlajkovým projektom je „Über-Gärten“, ktorý prináša 228 nových nájomných bytov s inovatívnym dizajnom (priestranné loggie, spoločné „lesné záhrady“) a zvyšuje kvalitu bývania investropa.com. Takéto projekty obnovujú bytový fond a priťahujú rozmanitejšie spektrum obyvateľov. Ďalším významným zlepšením je protihlukový tunel Schwamendingen, priekopnícky infraštruktúrny projekt, ktorý prekryl časť diaľnice „zelenou“ konštrukciou investropa.com. Výrazne sa tak znížil hluk a znečistenie v oblasti a na tuneli vznikli nové parky investropa.com. Zlepšená kvalita života je citeľná – tichšie ulice, čistejší vzduch a nové zelené priestory. Všetky tieto snahy signalizujú silnú komunitnú investíciu do Schwamendingenu. Štvrť dnes ponúka vyváženie medzi dostupnosťou a kvalitou života, ktoré je v Zürichu čoraz vzácnejšie investropa.com. V dôsledku toho Schwamendingen naberá na popularite medzi tými, ktorí hľadajú hodnotu: za svoje peniaze tu získate viac priestoru a štvrť je na vzostupe. Je to ukážkový príklad, ako sa predmestia Zürichu vyvíjajú, aby spĺňali moderné požiadavky. Do budúcna možno očakávať, že povesť a dopyt po nehnuteľnostiach v Schwamendingene budú naďalej rásť, aj keď ceny by mali zostať dostupnejšie než v elitných štvrtiach mesta.

Každá z týchto štvrtí ilustruje mnohovrstvovú realitnú krajinu Zürichu. Za zmienku stoja aj komunity „Zlatého pobrežia“ a „Strieborného pobrežia“ pozdĺž Zürichského jazera tesne za hranicami mesta – Zlaté pobrežie (slnečný východný breh) v mestách ako Küsnacht a Zollikon zostáva ultra-prémiovou lokalitou pre vily a ceny kaštieľov môžu presiahnuť 10 miliónov CHF investropa.com, zatiaľ čo Strieborné pobrežie (západný breh, napr. Thalwil, Horgen) ponúka o niečo vyššiu hodnotu, no stále je veľmi exkluzívne. Späť v meste, či už hľadáte luxus starého sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), trendové mestské bývanie (Kreis 5), alebo vznikajúce rodinné zóny (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), zürichské štvrte to ponúkajú – ak si viete zabezpečiť miesto. Pozoruhodné je, že všetky oblasti spája spoločný menovateľ: obmedzená ponuka. Aj v „dostupnejších“ štvrtiach nie je jednoduché nájsť bývanie. To znamená, že rast cien je celomestský fenomén, len s rôznou intenzitou. Pre investorov a kupujúcich je znalosť týchto nuáns – najnovších horúcich miest v porovnaní s osvedčenými lokalitami – kľúčová pri orientácii na trhu v Zürichu.

Infrastruktúra a rozvojové projekty, ktoré formujú budúcnosť

Dopravné vylepšenia: Zürich aj naďalej masívne investuje do infrastruktúry na podporu svojho rastu a zvyšovanie kvality života. V posledných rokoch boli dokončené alebo spustené hlavné rozšírenia verejnej dopravy. Ukážkovým príkladom je nová ľahká železničná trať Limmattal, ktorá otvorila spojenie medzi západnými štvrťami (Altstetten/Affoltern) a predmestiami pozdĺž údolia Limmat. Toto predĺženie električkovej trate, spolu s inými vylepšeniami električkovej siete, výrazne skrátilo čas cestovania z okrajových štvrtí do mesta investropa.com. Lepšie spojenie už pozitívne ovplyvňuje oblasti ako Altstetten a Affoltern, ako bolo spomenuté, tým, že sú prístupnejšie a atraktívnejšie pre obyvateľov aj podniky. Ďalšie predĺženia električiek a nové bus pruhy sú plánované, aby všetky štvrte mali silné dopravné prepojenie. Medzitým prímestská železničná sieť S-Bahn – chrbtica mobility v širšom Zürichu – prechádza modernizáciou. Preťažená stanica Stadelhofen je odsúdená na rozšírenie (plánuje sa pridanie tunela a nástupíšť), aby sa v nasledujúcich rokoch zvýšila železničná kapacita v centre Zürichu. Federálna vláda zároveň pokračuje v projekte „Zürich Brütten Tunnel“ (nový železničný tunel smerom na Winterthur), ktorý má zlepšiť medzimestské spojenie do začiatku 30. rokov. Tieto projekty umožnia častejšie vlaky a menej preplnenia, čím vyhovejú predpokladanému rastu obyvateľstva v regióne metropoly.

V oblasti ciest inovatívne riešenia zlepšujú plynulosť dopravy a životné prostredie. Jedným z pozoruhodných projektov je prekrytie diaľnice Schwamendingen (spomínané vyššie), ktoré bolo dokončené za účelom prekrytia hlučného autobahnu upravenou zelenou krajinou investropa.com. Tento projekt nielenže znovu spojil štvrte rozdelené diaľnicou, ale zároveň vytvoril nový 1,6 km dlhý zelený park pre obyvateľov – výhra pre mobilitu aj kvalitu mestského života. Mesto a kantón majú podobné plány na riešenie ďalších dopravných úzkych miest pomocou tunelov alebo prekrytí (napríklad diskusie o možnom tunelovaní častí okruhu Rosengartenstrasse na zníženie hluku v týchto hustých štvrtiach). Okrem toho verejná doprava v Zürichu smeruje k ekologickejším riešeniam: mesto postupne zavádza elektrické autobusy a rozširuje infraštruktúru pre bicykle vrátane nových cyklistických „superdiaľníc“, ktoré budú sieťovať celé mesto. Všetky tieto úsilie sú v súlade s cieľom Zürichu byť modelovým mestom tranzitu 21. storočia, kde sú aj vonkajšie predmestia dobre prepojené a udržateľné formy dopravy sú prioritou. Efektívna dopravná infraštruktúra je kľúčová aj pre trh s nehnuteľnosťami – otvára nové oblasti pre rozvoj a zabezpečuje, aby sa mesto mohlo rozširovať bez dusenia sa v zápchach.

Hlavné rozvojové projekty: Niekoľko veľkorysých developerských projektov pretvára urbanistickú štruktúru Zürichu. Azda najočakávanejším je projekt Hardturm „Ensemble“, ktorý zrevitalizuje dlhodobo nevyužívaný areál štadióna Hardturm v 5. obvode. Projekt zahŕňa nový futbalový štadión s kapacitou 18 000 miest pre dva zürichské kluby, lemovaný dvoma výškovými vežami a stredne vysokými budovami, ktoré budú poskytovať ~600 nových bytov (vrátane dostupného bývania), spolu s kancelárskymi a obchodnými priestormi swissinfo.ch. Obyvatelia tento plán v hodnote 570 miliónov CHF schválili už v roku 2018 swissinfo.ch, a po rokoch politických sporov a právnych odvolaní by sa výstavba mala čoskoro začať. Po realizácii vznikne úplne nové susedské centrum v západnom Zürichu, ktoré rieši potreby športovej infraštruktúry aj bytovej ponuky. Skladba bývania je pritom významná – jedna z veží bude určená prevažne na družstevné/nekomerčné bývanie, čím sa mesto priblíži k svojim cieľom v oblasti dostupného bývania swissinfo.ch. Súdne spory síce spôsobili sklzy v harmonograme (projekt prebiehal v štýle „štart-stop“ s odporom z viacerých strán) coliseum-online.com swissinfo.ch, všeobecným očakávaním však je, že projekt Ensemble sa nakoniec uskutoční a do polovice/druhej polovice 20. rokov prinesie moderný štadión a veľmi potrebné nové byty.

V centre mesta bol nedávno dokončený rozsiahly projekt Europaallee (revitalizácia bývalých železničných dvorov vedľa hlavnej stanice Zürich). Počas uplynulej dekády Europaallee priniesla nové kancelárske priestory (vrátane veľkého kampusu spoločnosti Google), stovky bytov, univerzitný kampus a nákupné promenády – čím efektívne rozšírila centrum mesta. Jej dokončenie v rokoch 2020-2021 znamená, že v jadre Zürichu už nezostali veľké nevyužité parcely. Pozornosť sa teraz presúva na menšie medzery a brownfieldy. Napríklad v Oerlikone pokračuje rozvoj na miestach ako Centro (modernizácia centra Oerlikonu) a výšková stavba Andreasturm, ktorá bola otvorená v roku 2018, k nej sa pridali ďalšie veže ako Franklin Tower a ďalšie sú plánované v okolí stanice Oerlikon. V severnom Zürichu sú v príprave plány na nový inovačný park pri Dübendorfe (tesne za mestom), ktorý bude zahŕňať výskumné a vývojové zariadenia a možno aj bývanie – využijúc blízkosť ETH a univerzity.

Plánovači v Zürichu tiež zdôrazňujú udržateľnú mestskú prestavbu. Mnohé staršie priemyselné lokality v metropolitnej oblasti sú určené na transformáciu na zmiešané využitie. Napríklad na predmestiach: v oblasti Dietikon prebieha veľký projekt premeny starej priemyselnej zóny na obytnú štvrť s tisíckami bytov, čo nepriamo uvoľní tlak v samotnom Zürichu. V meste pokračuje obnova vo štvrtiach Kreis 4 a 5 (Langstrasse a Zurich West), vedená plánmi na pridanie zelených dvorov a komunitných priestorov popri nových budovách investropa.com. Hlavným cieľom územného plánu mesta do roku 2040 je „Innenentwicklung“ – vnútorný rozvoj – čo znamená zvyšovanie hustoty v rámci existujúcej zastavanej plochy namiesto rozširovania mesta do okolia. To zahŕňa preklasifikovanie určitých oblastí pri dopravných uzloch na vyššiu zastavanosť, podporu zmiešaných výškových budov v určených zónach (napríklad v okolí Altstetten a Oerlikon bude povolených viac výškových budov). Zürich však tieto kroky vyvažuje prísnymi požiadavkami na dizajn a environmentálne normy, aby si mesto zachovalo svoj charakter.

Infraštruktúra a územné plánovanie: Ďalšou významnou iniciatívou je odhodlanie Zürichu k spoločnosti s 2000-wattovou spotrebou a klimatickým cieľom. Mesto zavádza programy na rekonštrukciu budov za účelom energetickej efektívnosti, rozširuje siete centrálneho vykurovania (často využívajúc vodu z jazera alebo odpadové teplo) a vyžaduje solárne panely na nových stavbách v súlade s novým federálnym zákonom pv-magazine.com. Tento environmentálne zameraný rozvoj znamená, že developeri musia často integrovať solárne fotovoltické systémy, zelené strechy a efektívne HVAC do svojich projektov – čo zvyšuje počiatočné náklady, ale zlepšuje dlhodobú udržateľnosť. Výsledkom je mesto, ktoré zostáva veľmi príjemné na život, s nízkym znečistením a odolné voči klimatickým zmenám, čo zároveň udržiava stabilné hodnoty nehnuteľností.

Menia sa aj zásady územného plánovania. Mesto signalizovalo zámer chrániť priestor pre neziskové bývanie – napríklad vyhradiť niektoré verejné pozemky pre družstvá a nastaviť územné pravidlá, ktoré motivujú k výstavbe dostupných bytov v nových projektoch. Významným cieľom, ktorý stanovili voliči, je, aby do roku 2050 tretina všetkých bytov vlastnili družstvá alebo iné neziskové organizácie digitalcollection.zhaw.ch. To vedie mesto k poskytovaniu pozemkov a výhodných podmienok pri takýchto projektoch (napr. družstevný komplex „Mehr Als Wohnen“ v Hunziker Areal, dokončený pred niekoľkými rokmi, je modelom na replikovanie). Okrem toho sa diskutuje o reguláciách krátkodobého prenájmu (Airbnb) ako o nástroji na zabezpečenie, že bývanie bude využívané pre miestnych obyvateľov – Zürich zvažuje obmedzenia prenájmu bytov turistom, aby sa zabránilo odoberaniu bytov z dlhodobého trhu, avšak prísny zákon zatiaľ prijatý nebol.

Stručne povedané, infraštruktúra a rozvojové projekty Zürichu sú zamerané na inteligentný rast: rozširovanie kapacity dopravy, vytváranie nového bývania v nevyužitých oblastiach a zlepšovanie zelených a verejných priestorov v meste. Projekty ako štadión Hardturm, tunel Schwamendingen a nové električkové trate sú príkladom zürišského prístupu – investovať do vylepšení, ktoré slúžia viacerým cieľom (bývanie, mobilita, životné prostredie). Tieto snahy by mali pomôcť Zürichu zostať vysoko konkurencieschopným a príjemným na život, čo následne posilňuje aj silu trhu s nehnuteľnosťami. Výziev je samozrejme mnoho (od odporu zo strany obyvateľov NIMBY až po zložité švajčiarske schvaľovacie procesy), ale výsledky mesta ukazujú postupný, konsenzuálny pokrok. Pre investorov a obyvateľov tieto zmeny znamenajú lepšie prepojenie, viac možností bývania v určitých oblastiach a neustály vývoj mestského prostredia Zürichu v nasledujúcom desaťročí.

Regulačné prostredie: Dane, pravidlá vlastníctva & stavebné predpisy

Nehnuteľnosti v Zürichu fungujú v rámci stabilného, ale vyvíjajúceho sa regulačného rámca Švajčiarska, ktorý zahŕňa všetko od daní až po pravidlá pre zahraničných kupujúcich a environmentálne požiadavky. Tu sú kľúčové aspekty a zmeny k roku 2025:

Pravidlá zahraničného vlastníctva – Lex Koller: Azda najvýraznejším predpisom je zákon Lex Koller, ktorý obmedzuje zahraničných štátnych príslušníkov pri kúpe rezidenčných nehnuteľností vo Švajčiarsku.

V meste Zürich to znamená, že cudzinci bez trvalého pobytu nemôžu kupovať domy alebo byty ako investície alebo rekreačné nehnuteľnosti.Len obyvatelia (vrátane zahraničných občanov s povolením na pobyt vo Švajčiarsku) majú pri kúpe nehnuteľnosti rovnaké práva ako miestni jacquemoudstanislas.ch.Existuje niekoľko výnimiek – napr.cudzinci si môžu bez problémov kúpiť určité rekreačné nehnuteľnosti v turistických oblastiach alebo získať značný podiel v kótovanom švajčiarskom realitnom fonde/spoločnosti (nepriame vlastníctvo) jacquemoudstanislas.ch.Komerčné nehnuteľnosti sú tiež oslobodené, takže zahraničné spoločnosti alebo jednotlivci môžu voľne kupovať kancelárie, maloobchod, hotely atď.Tieto pravidlá historicky bránili medzinárodným špekuláciám na švajčiarskom trhu s bývaním a zabezpečili, aby trh nebol ovládnutý zahraničnými kupcami (ako je to vidieť v niektorých iných svetových mestách).Avšak, zmeny sú na obzore: Federálna rada (švajčiarska vláda) v marci 2025 oznámila plány na ďalšie sprísnenie Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Medzi navrhovanými reformami by cudzinci žijúci vo Švajčiarsku mohli byť nútení predať svoj dom, ak sa odsťahujú (uzatvorenie medzery), a čo je kľúčové, aktuálna výnimka pre nákup akcií v realitných spoločnostiach by sa skončila jacquemoudstanislas.ch.To znamená, že zahraniční investori by potrebovali povolenie aj na nepriame investovanie prostredníctvom kótovanej realitnej spoločnosti alebo fondu – čo je významná zmena.Tiež sa navrhuje: zahraniční kupujúci komerčných nehnuteľností by boli obmedzení na vlastné použitie; nemohli by kupovať čisto za účelom prenájmu jacquemoudstanislas.ch.Tieto opatrenia sú zamerané na ochladenie dopytu a riešenie nedostatku bývania vo Švajčiarsku (súčasť širšej stratégie spojenej s obavami z rastu obyvateľstva) jacquemoudstanislas.ch.Je dôležité poznamenať, že toto ešte nie je zákon – návrh sa pripravuje na parlamentnú debatu a očakáva sa silný odpor zo strany podnikateľských a realitných skupín jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ak takéto prísne pravidlá nakoniec prejdú (čo je neisté), mohlo by to znamenať zásadnú zmenu v právnom prostredí pre zahraničné investície, čo by mohlo potenciálne znížiť niektoré prílevy zahraničného kapitálu.Medzitým pre rok 2025 platí status quo: zahraniční kupci zohrávajú v zürišskom bývaní obmedzenú priamu úlohu, avšak sú aktívni v komerčných a nepriamej investíciách.Každý, kto chce investovať zo zahraničia, by mal sledovať diskusiu o reforme Lex Koller, pretože tá by mohla v blízkej budúcnosti zmeniť investičné možnosti.Daň z nehnuteľností a náklady na vlastníctvo domu: Daňový systém Švajčiarska je vo všeobecnosti priaznivý pre vlastníkov nehnuteľností, hoci má niektoré jedinečné črty. Federálna daň z kapitálových výnosov pri dlhodobom držaní súkromných nehnuteľností neexistuje, ale kantón Zürich (ako väčšina kantónov) ukladá vlastnú daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností pri predaji nehnuteľností, zvyčajne podľa progresívnej škály (vyššia daň, ak predáte v priebehu niekoľkých rokov po nákupe, čo motivuje k dlhodobému vlastníctvu). Zürich tiež účtuje daň z prevodu nehnuteľnosti (približne 1 % ceny) a poplatky za notára/kataster pri transakciách practiceguides.chambers.com. Majitelia domov platia ročnú daň z majetku podľa hodnoty svojej nehnuteľnosti a dôležité je, že Švajčiarsko uvaľuje daň z „imputovaného nájomného“ na domy užívané vlastníkmi – v podstate zdaňuje vlastníkov, akoby mali príjem z prenájmu vlastného domu zug4you.ch. Mnohí vlastníci túto daň z imputovaného nájmu už dlho odmietajú a opakovane sa objavujú výzvy na jej reformu alebo zrušenie. V skutočnosti v Berne stále prebiehajú diskusie o zrušení dane z imputovaného nájomného, čo by mohlo byť sprevádzané zrušením odpočtu úrokov z hypoték na vyrovnanie efektov ubs.com. Ak by táto reforma v najbližších rokoch prešla, zmenilo by to kalkuláciu pre vlastníkov domov (potenciálne by zvýšilo čisté dane u tých, ktorí už majú dom splatený, ale odstránilo by to prekážku pri kúpe). K roku 2025 zatiaľ nie je prijaté definitívne rozhodnutie – je však dobré tento priestor sledovať. Pozitívnou správou pre vlastníkov je, že inflácia vo Švajčiarsku klesla a referenčná hypotekárna sadzba (ktorá ovplyvňuje možný rast nájomného) zostala v roku 2024 na rovnakej úrovni swissmarketplace.group, takže náklady ako hypotekárne úroky a infláciou naviazaná údržba sa stabilizovali. Pre investorov platí, že príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako bežné príjmy (po odpočítaní nákladov) a firemní investori profitujú z relatívne nízkych švajčiarskych korporátnych sadzieb dane (asi 19 % v Zürichu, pričom majú mierne klesať vďaka celoštátnej daňovej reforme zosúlaďujúcej sa s minimom OECD). Celkovo sú daňové zákony pre nehnuteľnosti predvídateľné a mierne s postupnými úpravami namiesto náhlych zmien – aj to je jeden z dôvodov, prečo je investičné prostredie stále atraktívne.Ochrana nájomcov a regulácia nájomného: Zürich, rovnako ako celé Švajčiarsko, má systém priateľský k nájomcom. Približne 55-60 % švajčiarskych domácností býva v prenájme (v samotnom meste Zürich je to ešte viac), takže zákony sa snažia o rovnováhu, ale prikláňajú sa viac na stranu ochrany nájomcov. Nájomné môže byť zvyčajne zvýšené len za určitých podmienok – napríklad ak sa zvýši národná referenčná úroková sadzba alebo kvôli inflácii a zveľaďovacím renováciám. V roku 2023 dostali prenajímatelia výnimočnú príležitosť zvýšiť nájomné, pretože referenčná hypotekárna sadzba bola dvakrát zvýšená (z 1,25 % na 1,5 %), čo prispelo k výraznému rastu nájomného v tomto roku swissmarketplace.group. V roku 2024 zostala táto sadzba stabilná a nedošlo k žiadnym novým šokujúcim nárastom nákladov, ako sú ceny palív, takže rast nájomného sa spomalil na približne 4-5 % swissmarketplace.group. Ak by nedávne zníženie sadzieb ŠNB nakoniec spôsobilo pokles referenčnej sadzby, niektorí nájomcovia by dokonca mohli žiadať o zníženie nájomného (zvyčajne však s oneskorením). Ochrana pred vysťahovaním je vo Švajčiarsku silná – nájomcov s dlhodobými zmluvami je možné vysťahovať len z obmedzených dôvodov, ako je osobná potreba vlastníka, a to aj vtedy s výraznou výpovednou lehotou. Existuje tiež systém, ktorý umožňuje nájomcom napadnúť nadmerné zvýšenia nájomného alebo počiatočné nájomné ako „neprimerane vysoké“ na súde, s ohľadom na nízku mieru voľných bytov. Mestská samospráva Zürichu monitoruje situáciu s dostupným bývaním a zvažuje, či v prípade zhoršenia bytovej krízy nie sú potrebné ďalšie opatrenia (ako kontrola nájomného alebo viac dotácií). K roku 2025 neboli zavedené žiadne nové zákony o kontrole nájomného nad rámec súčasného federálneho rámca, no ide o politickú tému, ktorú treba sledovať, najmä keď skupiny nájomcov v reakcii na prudké nárasty nájomného a vysťahovania protestujú (napr. protesty pri budovách „Sugus“ koncom roka 2024 swissinfo.ch). Investori by si mali uvedomiť, že zvyšovanie nájomného je regulované a politický tlak na obmedzenie prudkého rastu nájomného rastie vzhľadom na nedostatok bývania.

Zelené budovy a stavebné predpisy: Zürich a Švajčiarsko postupujú vpred v oblasti environmentálnych regulácií realitného trhu. V júni 2024 švajčiarski voliči výraznou väčšinou schválili nový zákon na urýchlenie využívania obnoviteľných zdrojov energie pv-magazine.com. Jedna kľúčová požiadavka: všetky nové budovy nad 300 m² musia mať od roku 2025 nainštalované solárne panely na streche alebo fasáde pv-magazine.com. Kanton Zürich môže túto povinnosť rozšíriť aj na menšie budovy. To v praxi znamená, že integrácia solárnej energie sa stáva štandardom pre nové stavby. Okrem toho mnohé kantóny (vrátane Zürichu) zaviedli pravidlá, že nové vykurovacie systémy nesmú byť na naftu alebo plyn – musia byť obnoviteľné (tepelné čerpadlo, solárne teplo a pod.) alebo aspoň spĺňať nízkoemisné normy, najmä pri nových stavbách a rekonštrukciách. Mesto Zürich podporuje certifikáciu Minergie (švajčiarsky ekologický stavebný štandard) pre nové stavby; aj keď nie je povinná, mnohí developeri ju využívajú na zjednodušenie povoľovacieho procesu a získanie ekologicky uvedomelých kupcov. Stavebné predpisy tiež predpisujú vysoké izolačné štandardy, trojité zasklené okná a ďalšie opatrenia na úsporu energie podľa cieľa Švajčiarska znížiť emisie v stavebnom sektore. Pre developerov to znamená mierne vyššie náklady na výstavbu, no aj to, že nové švajčiarske budovy patria k najefektívnejším. V nasledujúcich rokoch možno očakávať rastúci počet rekonštrukcií starších budov kvôli splneniu týchto štandardov – prípadne aj prostredníctvom vládnych stimulov alebo požiadaviek pri väčších rekonštrukciách.

Z pohľadu územného plánovania čelia urbanisti v Zürichu výzve vytvárať viac bývania a kancelárií bez rozširovania zastavaného územia. Územné predpisy boli revidované tak, aby umožňovali vyššiu hustotu v niektorých oblastiach: napríklad zóny okolo železničných staníc a dopravných uzlov boli preklasifikované na umožnenie stavby stredne vysokých či výškových budov tam, kde predtým platil limit na nízke stavby. Mesto tiež využíva stratégiu „Innenentwicklung“ – napríklad konverzia nevyužívaných komerčných zón na bývanie, rozdeľovanie veľkých bytov na menšie atď. Významnou iniciatívou v územnom plánovaní je vyčlenenie zón pre výškové budovy: Zürich má konkrétne oblasti, kde sú povolené vysoké stavby (nad 40 m), napríklad časti Oerlikonu, Escher-Wyss (Zürich-West) a okolie Altstettenu, zatiaľ čo historické centrum a nábrežie jazera majú prísne limity na výšku. Tento cielenejší prístup má za cieľ sústrediť výškovú výstavbu tam, kde to infraštruktúra umožňuje, a zároveň zachovať výhľady na panorámu mesta (napr. známy výhľad na Alpy).

Ďalším regulačným aspektom je kvóta na dostupné bývanie/družstevné byty v nových veľkých projektoch. Mesto často vyjednáva, aby časť bytov vo veľkých projektoch bola predaná neziskovým bytovým združeniam alebo prenajímaná pod trhovou cenou na určité obdobie. Ide o súčasť dosiahnutia cieľa 1/3 neziskového bývania digitalcollection.zhaw.ch. Zürich je zatiaľ na úrovni približne 25 % družstevného/neziskového bývania, takže tlak na tieto príspevky bude narastať.

Na záver možno regulačné prostredie v Zürichu v roku 2025 charakterizovať ako stabilné, ale smerujúce k väčšej intervencii s cieľom riešiť otázky bývania a klímy. Dane zostávajú relatívne nízke a predvídateľné. Pravidlá pre zahraničných kupujúcich sú prísne a môžu sa ešte sprísniť, hoci komerční investori si stále nachádzajú priestor. Ekologické regulácie sa sprísňujú a udržateľné stavebné praktiky sa stávajú povinnými. Opatrenia na dostupnosť bývania – od ochrany nájomcov až po podporu družstiev – sa postupne rozširujú, aby vyvážili nerovnováhy trhu. Pre zainteresované strany znamená dodržiavanie predpisov zapojenie sa do týchto politík: napr. plánovanie solárnych inštalácií od začiatku alebo štruktúrovanie investícií v súlade s pravidlami Lex Koller. Hoci tieto regulácie zvyšujú komplexnosť, zároveň prispievajú k dlhodobej atraktívnosti Zürichu – zaručujú udržateľný rozvoj, ohraničujú špekulatívne bubliny a mesto si zachováva vysokú kvalitu života, čo napokon podporuje hodnoty nehnuteľností.

Riziká a výzvy trhu

Napriek všeobecne optimistickému výhľadu Zürichu existuje niekoľko rizík a výziev, ktoré by mohli ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 a v nasledujúcich rokoch. Investori a pozorovatelia by mali mať tieto faktory na pamäti:

  • Úrokové sadzby a riziká financovania: Po rokoch ultra nízkych úrokových sadzieb, ktoré poháňali rast cien, sa prostredie zmenilo. V rokoch 2022–2023 Švajčiarska národná banka agresívne zvýšila sadzby z negatívneho teritória až na 1,75 %, čo trh čiastočne schladilo. V roku 2025 sa inflácia zmiernila a SNB prešla k miernemu zníženiu sadzieb investropa.com, ale riziko zostáva, že sadzby môžu opäť vzrásť, ak by inflácia prudko stúpla alebo sa zmenili globálne podmienky. Rastúce úrokové sadzby by mali priamy dopad na švajčiarsky trh s nehnuteľnosťami tým, že hypotéky by boli drahšie a klesla by cenová dostupnosť pre kupujúcich, čo by mohlo utlmiť dopyt investropa.com. Vzhľadom na to, aké vysoké sú ceny v Zürichu, sú veľmi citlivé na náklady financovania – výrazné zvýšenie sadzieb by mohlo niektorých potenciálnych kupujúcich vyradiť z trhu a spôsobiť stagnáciu či dokonca pokles cien v prehriatych segmentoch. Banky tiež sprísnili úverové kritériá (aj v dôsledku regulácie Basel III od roku 2025, ktorá vyžaduje vyššie kapitálové rezervy foxstone.ch). Dlžníci teraz čelia prísnym limitom (max ~80 % hodnoty nehnuteľnosti a dôkladné stresové testy pri 5 % úroku), čo by mohlo obmedziť vysoko zadlžených investorov. Aj keď súčasný konsenzus očakáva stabilnú alebo mierne klesajúcu trajektóriu sadzieb (pri švajčiarskej inflácii len okolo 0,7 % engelvoelkers.com), akékoľvek nečakané zrýchlenie inflácie alebo finančný šok to môže rýchlo zmeniť. Táto neistota v úrokových sadzbách je kľúčovým rizikom, ktoré treba sledovať.
  • Makroekonomická a geopolitická neistota: Nehnuteľnosti v Zürichu závisia od širšieho hospodárskeho zdravia Švajčiarska a globálnej stability. Ekonomické neistoty – napríklad potenciálna globálna alebo európska recesia – predstavujú riziko investropa.com. Napríklad, ak by útlm zasiahol bankový alebo technologický sektor, Zürich by mohol zažiť stratu pracovných miest alebo obmedzenie expanzie, čo by oslabilo dopyt po kanceláriách aj bývaní. Mesto nie je imúnne voči globálnym udalostiam: vojna na Ukrajine, energetické krízy alebo iné geopolitické napätia sa môžu prejaviť aj tu. Švajčiarska vláda výslovne uviedla, že napätá geopolitická situácia (vojna na Ukrajine, konflikty na Blízkom východe) zostáva latentným rizikom pre medzinárodný obchod a ceny energií, čo by mohlo negatívne ovplyvniť švajčiarsku ekonomiku engelvoelkers.com. Prudké zvýšenie cien ropy/plynu by napríklad mohlo opäť naštartovať infláciu a zaťažiť spotrebiteľov a podniky. Okrem toho menové fluktuácie (veľmi silný švajčiarsky frank) môžu poškodiť švajčiarsky export a zisky korporácií, čo nepriamo ovplyvní obsadenosť kancelárií a dopyt po bývaní zo strany firemných zamestnancov. Ďalším makro faktorom je imigračná politika: rast populácie vo Švajčiarsku (ktorý poháňa potrebu bývania) by sa mohol spomaliť, ak by politické sily uspeli v obmedzení imigrácie. Spomenutá iniciatíva SVP, ktorá chce obmedziť populáciu na 10 miliónov, je extrémna, no naznačuje politický tlak na limitovanie rastu jacquemoudstanislas.ch. Ak by došlo k významnému obmedzeniu imigrácie, dopyt po bývaní by sa mohol z dlhodobého hľadiska oslabiť. Celkovo, hoci je švajčiarska ekonomika v súčasnosti stabilná, globálna recesia alebo krízové scenáre predstavujú riziko poklesu, v ktorom by mohlo dôjsť k nárastu voľných nehnuteľností a korekcii cien.
  • Obavy z realitnej bubliny a dostupnosti bývania: Roky rastúcich cien vyvolali otázku: Je Zürich v realitnej bubline? Podľa niektorých ukazovateľov áno – patrí medzi mestá s vysokým rizikom bubliny. UBS Global Real Estate Bubble Index v roku 2023 zaradil Zürich do kategórie „riziko bubliny“, čo boli celosvetovo len dve mestá (spolu s Tokiom) na tejto úrovni ubs.com mattgul.com. Ceny domov v pomere k príjmom a nájmom sú veľmi napäté. Ak by úrokové sadzby stúpli alebo by dopyt oslabil, vysoké hodnotenia Zürichu by mohli čeliť korekcii. Regulátori si to uvedomujú; Švajčiarska národná banka v posledných rokoch opäť aktivovala proticyklický kapitálový vankúš, aby obmedzila nadmerné poskytovanie hypotekárnych úverov. Analytici UBS v súčasnosti hodnotia riziko bubliny ako „mierne“ (z extrémneho) v dôsledku mierneho spomalenia rastu cien investropa.com, no riziko nezmizlo. Dostupnosť bývania pre miestnych je na bode zlomu – rodiny zo strednej triedy majú problém kúpiť si aj skromné byty, čo vyvoláva sociálne a politické otázky. Stále častejšie zaznieva, že trh s bývaním je neudržateľne drahý, a ak začne viac ľudí opúšťať mesto kvôli nedostupnosti bývania, dopyt by mohol klesnúť. Rovnako bubliny často nekončia len zmenou úrokov, ale aj zmenou nálad kupujúcich. Ak sa kupujúci začnú domnievať, že ceny už dosiahli vrchol (aj dočasne), psychológia sa môže preklopiť do trhu kupujúcich. Hoci zatiaľ neexistujú známky prudkej zmeny nálady (vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok), riziko stagnácie alebo miernej korekcie v predražených segmentoch (ako luxusné byty alebo investičné byty s veľmi nízkymi výnosmi) je prítomné.
  • Výzvy v oblasti výstavby a dodávok: Ironicky, jednou z najväčších výziev trhu je opačná strana nedostatku – nedostatok nových bytových jednotiek prichádzajúcich na trh. To predstavuje riziko, pretože ak nedostatok pretrvá alebo sa zhorší, môže to brzdiť hospodársky rast (firmy môžu mať problém získať talenty, ak je bývanie príliš zriedkavé/drahé) a priviesť k silnejšiemu zásahu štátu. Stavať viac v Zürichu nie je jednoduché: vysoké stavebné náklady, nedostatok pracovnej sily v stavebníctve, zdĺhavé povoľovacie procesy a odpor zo strany obyvateľov všetko výstavbu spomaľujú. V roku 2024 bola bytová výstavba na nízkej úrovni a napriek snahám o jej povzbudenie existuje riziko, že sa nepostaví dostatok nových bytov na uspokojenie dopytu, čím sa kríza predĺži. Čo sa týka komerčnej oblasti, výstavba nových kancelárií prudko klesla jll.com, čo môže byť v krátkodobom horizonte pozitívne pre existujúcich prenajímateľov, ale dlhodobo môže znamenať menej moderných priestorov na prilákanie nových firiem. Rast cien stavebných materiálov je ďalšou výzvou – hoci v roku 2024 došlo k zmierneniu, predchádzajúce zdražovanie ocele, dreva atď. stavby predražilo a niektoré projekty boli pozastavené. Ak by došlo k ďalšej vlne globálnej inflácie, mohlo by to stavebné projekty ešte viac ohroziť.
  • Regulačné a politické riziká: Zmeny zákonov a regulácií predstavujú ďalšiu skupinu výziev. Napríklad navrhované sprísnenie Lex Koller, o ktorom bola reč skôr, by v prípade prijatia mohlo odradiť niektoré zahraničné investície, čo by mohlo znížiť prílev kapitálu do určitých segmentov (napr. financovanie projektov prostredníctvom zahraničných investorov by mohlo byť ťažšie). Aj keď má opatrenie za cieľ ochladenie cien, môže mať vedľajšie účinky ako nižšia likvidita na trhu s nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch. Vnútroštátne tu existuje aj politické riziko v podobe voličských iniciatív alebo zmien politík. Švajčiarska priama demokracia znamená, že voliči môžu (a aj zavádzajú) iniciatívy ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami – od stropov nájomného po dane na neobsadené byty až po prísne limity zónovania. V súčasnosti rezonuje požiadavka na väčšie ochrany pre nájomcov v súvislosti s nedostatkom bývania. Ak budú nájmy naďalej prudko rásť, existuje šanca na populistickú snahu o zavedenie kontrol nájomného alebo prísnejšie obmedzenia vysťahovania pri renovácii atď. Takéto pravidlá by mohli ovplyvniť výnosy prenajímateľov. Opačným rizikom je, že protirastové politické nálady môžu obmedziť rozvoj (napríklad ak vzrastie verejný odpor voči zvyšovaniu hustoty, môže byť ešte ťažšie postaviť v Zürichu potrebné byty). Zamietnutie niektorých developerských projektov v referendách po celom Švajčiarsku (nie v Zürichu, ale napríklad ženevská iniciatíva na obmedzenie výstavby) ilustruje toto napätie. Mesto Zürich má skôr rozvojovo orientované vedenie (pragmatikov, ktorí vidia potrebu bývania), no politické vetry sa môžu meniť.
  • Inflácia a prevádzkové náklady: Hoci si Švajčiarsko aktuálne užíva nízku infláciu (~1–2 %), opätovný nárast inflácie by zvýšil prevádzkové náklady budov (energie, údržba, dane z nehnuteľností viazané na hodnoty) a potenciálne aj úrokové sadzby, čo by stlačilo peňažné toky vlastníkov. Pri komerčných nehnuteľnostiach by vysoká inflácia mohla poškodiť maloobchodníkov a kancelárskych nájomníkov, čo by sťažilo zvyšovanie nájmov. Naopak, mierna inflácia môže pomôcť investorom financovaným dlhom tým, že znehodnotí ich záväzky, avšak vo Švajčiarsku je veľa investorov postavených skôr na vlastných zdrojoch. Navyše, náklady na energetickú transformáciu môžu byť značné – renovácia starých budov solárnymi panelmi, novým vykurovaním a pod., si vyžaduje kapitál. Hoci sa tieto investície často v priebehu času vrátia, v medziobdobí predstavujú finančnú výzvu, najmä pre menších prenajímateľov.

V podstate, trh s nehnuteľnosťami v Zürichu nie je bez zraniteľností. Stojí na veľmi silných základoch (vysoký dopyt, nízka ponuka, ekonomická stabilita), no riziká ako hospodársky pokles, výkyvy úrokových sadzieb či regulačné zmeny by mohli stlmiť trhovú horúčku. Účastníci trhu by mali zaujať postoj opatrného optimizmu: výhľad je síce naďalej rastový, no scenáre typu globálnej recesie alebo výrazných politík by mohli tento vývoj zmeniť. Je výstižné, že inštitúcie ako UBS monitorujú Zürich ako potenciálnu bublinu mattgul.com – čo je pripomienka, že sa netreba uspokojiť s aktuálnym stavom. Zürich však historicky odolával otrasom dobre – aj počas finančnej krízy v roku 2008 ceny len krátko stagnovali. Trvalá atraktivita mesta ako finančného centra a miesta na život poskytuje istý vankúš. Do budúcnosti však bude kľúčové riešiť krízu dostupnosti bývania a zvyšovať ponuku, aby sa predchádzalo spoločenskej nespokojnosti a trhu s nehnuteľnosťami v Zürichu nehrozilo prehriatie až do bodu zlomu. Jemná rovnováha medzi atraktivitou pre investorov a potrebami obyvateľov bude určovať politiku a riziká v nasledujúcich rokoch.

Zdroje:

Maloobchodný sektor – Prémiové nakupovanie zostáva silné

Maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu preukázali pozoruhodnú odolnosť. V skutočnosti hlavná nákupná ulica mesta, Bahnhofstrasse, zostáva jednou z najdrahších maloobchodných lokalít na svete. Prémiové nájomné za obchody na hlavných uliciach vzrástlo od roku 2020 o viac ako 20 % a do konca roka 2024 dosiahlo približne 10 250 CHF za m² ročne jll.com. To radí hlavné nákupné ulice Zurichu v Európe za Paríž a Londýn podľa výšky nájomného jll.com. Takto vysoké nájomné odráža intenzívny dopyt luxusných značiek a maloobchodníkov po obmedzenom počte predajných priestorov. Neobsadenosť na Bahnhofstrasse je v podstate 0 % jll.com – akýkoľvek voľný obchod je okamžite obsadený. V posledných rokoch viaceré svetové značky rozšírili svoje predajne alebo sa rozhodli vstúpiť na túto ulicu, čím sa zachováva plná obsadenosť. Postavenie Zürichu ako bohatého svetového mesta to len potvrdzuje: vedie Európu v kúpnej sile na obyvateľa, čo výrazne podporuje maloobchodné výdavky jll.com. Stabilný prísun turistov, obchodných cestujúcich a obyvateľov s vysokým čistým majetkom zaručuje neustály predaj v luxusných butikoch, hodinárstvach/špercovníctvach a obchodoch s luxusnou módou. Aj napriek rastu e-shopov zostáva zážitok a prestíž z prítomnosti na Bahnhofstrasse pre maloobchodníkov nenahraditeľná. Podobný príbeh je aj v ďalších prémiových lokalitách, ako sú butikové štvrte v Starom Meste a Seefelde – dopyt je zdravý a voľné priestory sú minimálne.

Napriek tomu sekundárne maloobchodné lokality čelia zložitejšej situácii. Niektoré vedľajšie ulice a menej centrálne nákupné centrá sa museli po COVID-e preorientovať a maloobchodníci zo stredného segmentu vnímajú konkurenciu internetových obchodov. Celková návštevnosť v Zürichu sa po návrate turistov a kancelárskych pracovníkov obnovila, ale zákazníci teraz očakávajú viac než len obchody – úspešné maloobchodné miesta ponúkajú zážitky (kaviarne, podujatia) a pohodlie. V porovnaní s mnohými inými mestami si však zürichský maloobchodný sektor vedie dobre. Spotrebiteľská dôvera je podporovaná nízkou infláciou a rastúcimi mzdami vo Švajčiarsku a nezamestnanosť je veľmi nízka. Majitelia prémiových maloobchodných priestorov dosiahli v roku 2024 rekordné prenájmy jll.com, čo naznačuje silnú dôveru maloobchodníkov v kamenné predajne na tomto trhu. Výsledkom je, že investori majú naďalej záujem o prémiové maloobchodné aktíva, ktoré poskytujú stabilný príjem (aj keď výnosy sú nízke vzhľadom na cenové úrovne). Do budúcnosti výsledky maloobchodu budú pravdepodobne rozdelené podľa segmentov: ultra-prémiové lokality budú pokračovať v raste, zatiaľ čo slabšie miesta budú musieť inovovať. Ak v ďalších rokoch narastie turizmus z Ázie a USA, ešte viac to posilní centrálny maloobchod. Naopak, akýkoľvek pokles spotrebiteľských výdavkov alebo nové návyky v online nakupovaní by mohli ohroziť menej vyhľadávané obchody. Zatiaľ je zürichský maloobchodný trh príbehom sily v top segmente – „Lokalita, lokalita, lokalita“ je naďalej rozhodujúca, Bahnhofstrasse dosahuje globálne najvyššie prenájmy a nulovú neobsadenosť vďaka neustálej dopyte jll.com.

Priemysel a logistika – vysoký dopyt, obmedzená ponuka

Sektor priemyselných a logistických nehnuteľností v regióne Zürich (a všeobecne vo Švajčiarsku) zaznamenáva robustný dopyt a klesajúcu mieru neobsadenosti. K roku 2023 miera neobsadenosti investovateľných logistických nehnuteľností na celonárodnej úrovni klesla na približne 5,1 %, zo 7,7 % v roku 2019 jll.com. Inými slovami, sklady a distribučné priestory sú čoraz viac obsadené, vďaka nárastu e-commerce, rekonfigurácii dodávateľských reťazcov a spoločnostiam, ktoré držia väčšie zásoby. Geografické rozloženie švajčiarskej logistiky sa sústredí pozdĺž kľúčových dopravných koridorov – veľká časť objektov sa nachádza v trojuholníku Basel–Zürich–Solothurn a okolo veľkých metropolitných oblastí jll.com. Zürich, ktorý sa nachádza na križovatke diaľnic a blízko letiska, je hlavné logistické centrum, ale zároveň je priestorovo obmedzený. Mnohé priemyselné pozemky boli prestavané na kancelárie či bývanie (najmä v meste Zürich), čo obmedzuje novú ponuku skladových priestorov. Mnohé existujúce sklady sú staršie a nie úplne vyhovujú súčasným potrebám (napríklad nižšia svetlá výška, menej nakladacích rámp) jll.com, čo znamená, že prvotriedne logistické priestory sú mimoriadne vzácne.

Nájomné za logistické/priemyselné priestory v oblasti Zürichu sa typicky pohybuje v rozmedzí približne 85 až 140 CHF za m² ročne, v závislosti od veľkosti a lokality jll.com. Tieto nájmy sú v medzinárodnom porovnaní relatívne vysoké (odrážajú vysoké švajčiarske náklady na pozemky a výstavbu). Rast nájomného je mierny, ale stabilný, pretože miera neobsadenosti klesá. Investori majú o túto triedu aktív čoraz väčší záujem vďaka stabilite príjmov a rastovému potenciálu – výnosy z logistiky, aj keď nízke vo Švajčiarsku (~4–5 %), sú o niečo vyššie než pri prvotriednych kanceláriách. Pozoruhodné je, že väčšina logistických nehnuteľností vo Švajčiarsku je vo vlastnej správe (spoločnosti vlastnia svoje sklady) jll.com. Len približne 300 logistických objektov na celonárodnej úrovni je prenajímaných ako investičné aktíva jll.com. To prispieva k nelikvidnosti a exkluzivite tohto sektora. Tých niekoľko investične atraktívnych skladov, ktoré sa dostanú na trh, priťahuje silnú konkurenciu, vrátane zahraničných inštitucionálnych investorov, ktorých priťahuje švajčiarska stabilita.

V nasledujúcich rokoch môžeme očakávať, že rozvoj logistiky zostane obmedzený. Vhodné pozemky v okolí Zürichu pre nové veľkokapacitné sklady sú obmedzené a prísne regulované. Niektoré priemyselné zóny na okraji mesta a pozdĺž diaľnice A1 sa však zhusťujú – staršie areály môžu dostať viacposchodové logistické zariadenia alebo byť rozdelené na mestské distribučné centrá pre „poslednú míľu“. Trend nearshoringu (viac skladových zásob vo Švajčiarsku) a boom online nakupovania udržia vysoký dopyt po modernej logistickej ploche. Výsledkom môže byť, že miery neobsadenosti ešte viac klesnú a nájomné mierne vzrastie, najmä pri prémiových skladových jednotkách. Výzvou je modernizácia zastaraných kapacít – mnohé staršie priemyselné budovy nespĺňajú súčasné požiadavky logistiky jll.com. Kreatívne riešenia, ako napríklad premena častí týchto budov na samoobslužné sklady alebo priestory pre MSP, sa skúšajú na zníženie neobsadenosti jll.com. Celkovo je výhľad pre priemyselné nehnuteľnosti v Zürichu pozitívny, charakterizovaný nedostatkom a silným dopytom. Hoci tento segment nepriťahuje takú pozornosť ako bývanie alebo kancelárie v Zürichu, ponúka nové príležitosti pre investorov schopných zorientovať sa v územnom plánovaní a nájsť vhodné aktíva – nízka neobsadenosť a stabilná potreba prenájmu sú tu pevne zakorenené jll.com.

Investičný výhľad: výnosy, zahraničný záujem a príležitosti

Zahraničné investície a regulácie: Je dôležité poznamenať, že Švajčiarsko uplatňuje prísne pravidlá (Lex Koller) obmedzujúce zahraničné vlastníctvo rezidenčných nehnuteľností.

Nerezidenti cudzinci vo všeobecnosti nemôžu kupovať nehnuteľnosti v Zürichu (okrem výnimočných prípadov alebo prostredníctvom určitých oslobodených štruktúr) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Cudzinci však môžu voľne investovať do komerčných nehnuteľností a doteraz mohli tiež bez obmedzení nakupovať akcie vo švajčiarskych realitných spoločnostiach alebo fondoch jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To umožnilo zahraničnému inštitucionálnemu kapitálu nepriamo vstúpiť na zürišský trh.Existuje významný globálny záujem – štátne investičné fondy, globálne REIT fondy a súkromní investori naliali peniaze do švajčiarskych realitných fondov, developerských projektov a akvizícií komerčných nehnuteľností.Napríklad, o trofejné kancelárske budovy a maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu často súťažia nemecké fondy alebo investori z Blízkeho východu.V budúcnosti sa však regulačné prostredie môže sprísniť.V marci 2025 oznámila švajčiarska vláda plány na ďalšie obmedzenie nákupu nehnuteľností zahraničnými osobami, pričom sa potenciálne ukončí výnimka, ktorá umožňovala cudzincom voľne kupovať akcie verejne obchodovaných spoločností zaoberajúcich sa nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch.Ak budú takéto reformy (aktuálne diskutované) implementované, vyžadovali by vládne schválenie pre zahraničných investorov aj pri nepriamych podieloch na nehnuteľnostiach, čo je zásadná zmena zameraná na ochladenie dopytu jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To vyvolalo obavy, že zahraničný kapitál by mohol byť odradený.Legislatívny proces však naďalej prebieha – akékoľvek zmeny si vyžiadajú čas a môžu byť zmiernené jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Zatiaľ záujem zahraničných investorov zostáva vysoký, najmä o komerčné aktíva a rozvojové partnerstvá.

Stabilné výnosy na trhu s nízkymi výnosmi: Nehnuteľnosti v Zürichu sú cenené ako „bezpečný prístav“ pre investície, ponúkajúce stabilitu pred vysokými výnosmi. V roku 2025 prinášajú prémiové rezidenčné a kancelárske nehnuteľnosti v Zürichu zvyčajne ročný výnos len okolo 2,5 % – 3,5 % (hrubý) foxstone.ch. Tieto výnosy sú skromné a odrážajú vysoké ocenenia a nízke riziko švajčiarskych nehnuteľností. Pre inštitucionálnych investorov, ako sú dôchodkové fondy a poisťovne, je spoľahlivosť a ochrana kapitálu v Zürichu kľúčovým dôvodom na zaradenie týchto nehnuteľností do ich portfólia. V skutočnosti hlavní vlastníci hlásia stabilné alebo rastúce hodnoty – napríklad Swiss Life (jeden z najväčších vlastníkov nehnuteľností vo Švajčiarsku) zaznamenal, že reálna hodnota ich portfólia vzrástla približne o 0,2 % v 1. štvrťroku 2025 a nepodliehala žiadnemu poklesu reuters.com. Príjmy z nájomného sú považované za veľmi spoľahlivé vzhľadom na plnú obsadenosť a silnú bonitu nájomcov v Zürichu. Celkové výnosy sa v budúcnosti očakávajú najmä z príjmov plus mierneho kapitálového zhodnotenia (predpokladaný rast cien je ~1–4 % ročne v nasledujúcich rokoch investropa.com). Medzinárodní investori zostávajú priťahovaní aj napriek nízkym výnosom vďaka statusu Švajčiarska ako bezpečnej destinácie. V časoch globálnej neistoty kupujú zahraniční investori v Zürichu nehnuteľnosti s cieľom zachovať svoj majetok investropa.com. Silný švajčiarsky frank a politická stabilita krajiny ešte zvyšujú atraktivitu.

Nové príležitosti – Zelené a špecifické segmenty: Investori si v Zürichu všímajú aj nové výklenky a stratégie pridanej hodnoty. Hlavnou témou je udržateľnosť. Rastie dopyt (zo strany nájomcov aj kupcov) po ekologických, energeticky efektívnych budovách a nehnuteľnosti s zelenými certifikátmi môžu dosahovať vyššie ceny investropa.com. Štát podporuje znižovanie uhlíkovej stopy – napríklad nový zákon vyžaduje solárne panely na väčšine nových budov pv-magazine.com – čo si vyžiada rekonštrukcie starších stavieb a rozvoj infraštruktúry pre obnoviteľné zdroje. Vznikajú tak príležitosti pre investorov adaptovať staršie objekty pomocou zatepľovania, tepelných čerpadiel, solárnych panelov a podobne, čím zvyšujú ich hodnotu a zároveň sa prispôsobujú zeleným reguláciám. Ďalším trendom sú technológie a PropTech v realitnom sektore: inteligentné domáce funkcie, digitálne služby pre nájomcov a dátová analytika prinášajú pridanú hodnotu (obzvlášť atraktívne pre technologicky zdatných nájomcov v Zürichu) investropa.com.

Niektoré realitné sektory majú taktiež rastový potenciál. Logistické a life-science zariadenia sú žiadané, no je ich málo – zmena alebo výstavba ľahkých priemyselných priestorov na okraji mesta pre logistiku poslednej míle alebo laboratóriá/výskum je perspektívna cesta. Rezidenčná výstavba v „béčkových“ lokalitách v okolí Zürichu je ďalšou príležitosťou: keďže dostupnosť v centre mesta je extrémne nízka, rozmach zažívajú prímestské alebo satelitné oblasti (investori tu cielia na nové nájomné bývanie, kde môžu dosiahnuť mierne vyššie výnosy) foxstone.ch. Prímestské regióny s dobrým dopravným spojením sa naozaj stávajú investičnými centrami, keďže nájomcovia hľadajú cenovo prijateľnejšie možnosti mimo centra foxstone.ch. Navyše, čoraz väčšiu popularitu naberajú alternatívne rezidenčné modely: co-living a družstevné bývanie. Zürich má silnú tradíciu neziskových bytových družstiev a mesto tento sektor aktívne podporuje (cieľom je, aby do roku 2050 tvorilo družstevné bývanie 33% bytového fondu) digitalcollection.zhaw.ch. Hoci nie je zamerané na maximalizáciu zisku, družstevný rozvoj ponúka stabilné, dlhodobé výnosy a často zahŕňa spoluprácu verejného a súkromného sektora na mestských pozemkoch – inštitucionálni investori ako dôchodkové fondy sa do týchto projektov púšťajú opatrne ako do ESG-priateľskej stratégie. V súkromnom sektore sú zase populárne co-living priestory s flexibilným prenájmom a spoločnými službami, ktoré lákajú mladých profesionálov a expatov, čím predstavujú segment, ktorý sa oplatí sledovať.

Výhľad na výnosy: Investori môžu v nasledujúcich rokoch očakávať mierne, ale spoľahlivé výnosy z nehnuteľností v Zürichu. Prémiové rezidenčné a komerčné aktíva môžu prinášať ročne približne 3 % hotovostný tok foxstone.ch, plus niekoľko percent v kapitálovom zhodnotení – nejedná sa o ohromujúce výnosy, ale je to v súlade s nízkorizikovým profilom Švajčiarska. Tí, ktorí hľadajú vyššie výnosy, sa sústreďujú na value-add stratégie (napr. renovovanie starších bytov a ich predaj na trh vlastníckeho bývania, vzhľadom na silný dopyt kupujúcich) alebo developerské projekty (hoci vysoké stavebné náklady a regulácie to v Zürichu sťažujú). Na trhu sa objavili aj platformy typu realitného crowdfundingu (napr. Foxstone, Crowdhouse), ktoré umožňujú investorom prevziať mierne vyššie riziko s cieľovými výnosmi v rozmedzí 5–7 % prostredníctvom diverzifikovaných portfólií nehnuteľností foxstone.ch. Záujem zo zahraničia bude pravdepodobne pretrvávať o kľúčové aktíva, pokiaľ ho výrazne neobmedzia nové zákony. Zhrnuté, investičný výhľad Zürichu zostáva pozitívny, no konkurenčný – stabilita a nedostatok na trhu naznačujú, že hodnota bude držať, avšak investori musia byť kreatívni pri hľadaní výnosov. Kľúčové príležitosti ležia v modernizácii zameranej na udržateľnosť, pokrývaní dopytu po bývaní v nedostatočne obsluhovaných segmentoch a využívaní pokračujúceho rastu Zürichu pri zvládaní meniaceho sa regulačného prostredia.

Kľúčové štvrte a atraktívne lokality

Zürich je mesto rôznorodých štvrtí, z ktorých každá má vlastný charakter a vývoj realitného trhu. Nižšie uvádzame niekoľko kľúčových štvrtí – od ultra-prémiových štvrtí pri jazere až po rozvíjajúce sa mestské zóny – vrátane ich úrovní cien, faktorov popularity, projektov nového rozvoja a faktorov kvality života:

  • Enge (Obvod 2) – Luxusné bývanie pri jazere. Enge, na južnej strane centra Zürichu, sa stal magnetom pre luxusné apartmány a zámožných profesionálov. Ceny tu v priemere dosahujú okolo CHF 18 300 za m² investropa.com, čo je medzi najvyššími v meste. Nedávny luxusný rozvoj (s výhodami ako sú súkromné fitnescentrá či služby concierge) priťahuje do Enge bohatých expatov a technologických manažérov investropa.com. Atraktivita tejto oblasti spočíva v prémiovej polohe – pešo do centra, pri jazere a s vybavenosťou ako park Rieter a múzeum Bärengasse. Kvalita života je vynikajúca: Enge ponúka luxusné obchody, medzinárodné školy a krátku dochádzku do finančného centra Paradeplatz. So stále novými prémiovými projektmi v príprave ostáva exkluzivita Enge – a vysoké ceny – dlhodobo zachované investropa.com.
  • Seefeld (Obvod 8) – Najžiadanejšie miesto pri jazere Zürich. Seefeld je mimoriadne vyhľadávaná štvrť na východ od centra, oceňovaná pre svoju blízkosť k jazeru Zürich, moderné reštaurácie a živú atmosféru. Nehnuteľnosti tu dosahujú najvyššie ceny (jedny z najvyšších za m² v Zürichu) a zažívajú obrovský dopyt investropa.com. Voľné bývanie prakticky neexistuje – každý chce bývať v Seefelde. Napriek nízkym výnosom z prenájmu (~2–3 %, čo je znakom veľmi vysokej kapitálovej hodnoty), trvalo nízka neobsadenosť a prémiové nájmy zdôrazňujú atraktívnosť tejto oblasti investropa.com. Seefeld ponúka kombináciu elegantných historických budov a moderných bytov, často s výhľadom na jazero. Obyvatelia si užívajú rekreáciu pri vode, zelené priestory ako park Zürichhorn a butiky. Je obľúbený u bohatých miestnych aj expatov. Keďže je veľmi málo voľnej pôdy, Seefeld zaznamenáva len minimum nových projektov (okrem občasných luxusných kondomínií), a preto ponuka zostáva obmedzená. Očakávajte, že Seefeld ostane luxusnou enklávou s výnimočnou kvalitou života a primerane vysokými cenami.
  • Fluntern (Okres 7) – Prestíž na Zürichbergu. Fluntern sa nachádza na zalesnených svahoch kopca Zürichberg a patrí medzi najprestížnejšie obytné štvrte Zürichu. Je známy malebnými výhľadmi, luxusnými vilami a špičkovými školami. Rodiny si Fluntern obzvlášť cenia pre elitné možnosti vzdelávania – štvrť tu hostí renomované školy (ako pobočku Zurich International School a vynikajúce verejné základné školy), ktoré sa môžu neustále pochváliť vysokým počtom žiakov. Domy vo Fluntern sú priestranné a často architektonicky výrazné, pričom tu sídlia viaceré veľvyslanectvá a rezidencie top manažérov. Ceny nehnuteľností sú veľmi vysoké (porovnateľné s jazerom), ponuka je trvalo nedostatočná – každý inzerát na nehnuteľnosť vo Fluntern vyvoláva okamžitý záujem. Oblasť ponúka tiché, zelené prostredie (blízko zoo a lesných chodníkov), pričom je električkou vzdialená len pár minút od centra mesta. Prebiehajúca výstavba je minimálna vďaka prísnemu územnému plánovaniu na ochranu charakteru štvrte. Fluntern v skratke ponúka súkromie, prírodu a prestíž, vďaka čomu je medzi zürišskou elitou vysoko žiadaný.
  • Zürich West / Kreis 5 (Okres 5) – Od priemyslu k trendom. Kreis 5, známy aj ako Zürich West, sa premenil z drsnej priemyselnej zóny na jednu z najtrendovejších štvrtí mesta. Táto prebiehajúca gentrifikácia vyhnala hodnoty nehnuteľností nahor – priemerné ceny bytov tu v roku 2024 dosiahli približne 14 600 CHF za m², čo je medziročný nárast o 3% investropa.com. Štvrť prekvitá novými projektami: staré sklady nahradili loftové byty, umelecké galérie, technologické kancelárie a kluby. Mladí profesionáli a kreatívci sa hrnú do Kreis 5 pre jeho drsnú atmosféru a relatívnu dostupnosť v porovnaní s centrom investropa.com. Mesto aktívne investuje do zvyšovania kvality života v Kreis 5 – pribúdajú parky, školy a kultúrne priestory, vďaka čomu je štvrť čoraz vhodnejšia aj pre rodiny investropa.com. Dopravné spojenie je vynikajúce (viacero električkových liniek, blízko stanica Hardbrücke). S veľkými projektmi, ako je Europaallee (hneď cez koľaje), a lokálnymi prestavbami nadobúda oblasť ďalší impulz. Kreis 5 sa dnes môže pochváliť niektorými z najlepších reštaurácií, klubov a dizajnových obchodov v Zürichu, popri nových komunitných vybaveniach. Ponúka jedinečný mestský životný štýl, a preto dopyt (a ceny) by mali naďalej rásť ruka v ruke s jeho premenou investropa.com.
  • Altstetten (okres 9) – Rozvíjajúce sa mestské centrum. Altstetten na západe Zürichu si získava pozornosť ako cenovo dostupnejšia rezidenčná zóna s potenciálom rastu. Po mnoho rokov to bola najmä priemyselná/robotnícka štvrť, no nedávne zmeny boli dramatické. Ceny nehnuteľností v centre Zürichu prudko vzrástli, “čo prinútilo mnohých kupujúcich a nájomcov preskúmať Altstetten ako cenovo výhodnejšiu možnosť” investropa.com investropa.com. Priemerné ceny za m² sú tu výrazne nižšie ako v centre mesta (čo z toho robí jednu z najlepších hodnôt v Zürichu) investropa.com. Zároveň Altstetten zaznamenal zásadné zlepšenia infraštruktúry – najmä rozšírenie Limmattalskej električkovej trate a ďalšie zlepšenia verejnej dopravy výrazne uľahčili dochádzanie z Altstettenu do centra investropa.com. Nové obytné a zmiešané projekty vyrastajú v okolí železničnej stanice Altstetten a pozdĺž hlavných trás. Štvrť dnes ponúka moderné byty, nákupné centrá a kancelárske komplexy (viaceré veľké firmy majú v Altstettene svoje sídla). S rýchlou dopravou, nižšími nájmami/cenami a rastúcou vybavenosťou sa Altstetten mení na pulzujúce sekundárne centrum. Mnoho prvonákupcov a mladých rodín tu hľadá priestor, ktorý si môžu dovoliť. Ako čoraz viac ľudí objavuje jeho výhodnú polohu a hodnotu, profil Altstettenu a ceny nehnuteľností stále rastú investropa.com.
  • Oerlikon (Obvod 11) – Rozvíjajúce sa obchodno-rezidenčné centrum. Oerlikon na severe Zürichu je jedným z najväčších úspešných rozvojových príbehov mesta. Vďaka vynikajúcim dopravným spojeniam (veľká stanica S-Bahn, centrá električiek a autobusov) a dostatku priestoru sa Oerlikon premenil na prosperujúce mestské centrum. Oblasť je posiata novými kanceláriami, nákupnými centrami (napríklad Neumarkt) a bytovými komplexmi. Tento rast poháňa dopyt po nehnuteľnostiach – mediánová cena domu v Oerlikone teraz presahuje 2,5 milióna CHF (pre väčšie rodinné domy) a hodnoty všetkých typov nehnuteľností stúpajú investropa.com. Realitní makléri hlásia zvýšený záujem, keďže obyvatelia aj firmy sa hrnú do výhodnej lokality Oerlikonu investropa.com investropa.com. Neustále rozvojové projekty v tejto časti sú veľkým lákadlom: mnoho výškových a polyfunkčných budov je práve vo výstavbe alebo nedávno dokončených, čo pridáva modernú obytnú ponuku a zároveň zlepšuje miestnu infraštruktúru investropa.com. Na úrovni ulíc získal Oerlikon nové parky, reštaurácie a kultúrne priestory, čím vznikla živá komunitná atmosféra investropa.com. Čoraz viac je sebestačný – ľudia môžu bývať, pracovať aj tráviť voľný čas priamo v Oerlikone. Vzhľadom na strategickú polohu (10 minút vlakom do centra Zürichu a priamy vlak na letisko Zürich) je Oerlikon horúcou lokalitou pre investorov aj nájomcov. Očakáva sa, že oblasť bude naďalej prekvitať, pričom v pláne sú ďalšie vylepšenia (napríklad plánovaný inovačný kampus a športoviská). Pre tých, ktorí hľadajú silný rastový potenciál v Zürichu, Oerlikon ponúka presvedčivú kombináciu konektivity, nových projektov a relatívne umiernených cien (aspoň v porovnaní s centrom a jazernými štvrtami).
  • Affoltern (okres 11) – Nová infraštruktúra, nová príťažlivosť. Vzdialenejší okres 11, Affoltern, sa stal výrazným bodom na trhu nehnuteľností vďaka zlepšenej infraštruktúre a rozumným cenám. Nedávno Švajčiarsky federálny úrad pre cesty výrazne investoval do nových ciest a rozšírenia diaľnic v oblasti Affolternu investropa.com, čím sa výrazne zlepšila dostupnosť. To dostalo Affoltern do centra pozornosti kupujúcich, ktorí ocenia jednoduchšie dochádzanie autom alebo autobusom investropa.com. Navyše, v Zürichu bol v roku 2023 boom novej bytovej výstavby, najmä v oblastiach ako Affoltern – postavilo sa najviac nových bytov od roku 2018, čo značí záujem developerov i kupujúcich investropa.com. Vďaka týmto novým bytom (často za nižšie ceny než v centre mesta) priťahuje Affoltern mladých profesionálov a rodiny, ktoré hľadajú moderné bývanie za konkurenčné ceny investropa.com investropa.com. Obyvateľstvo v tejto oblasti tomu primerane rastie. Affoltern profituje aj z okolitých zelených plôch a pokojnejšej predmestskej atmosféry, čím ponúka rovnováhu medzi mestom a vidiekom. Plán mesta prípadne rozšíriť verejnú dopravu do Affolternu ešte zvýši jeho atraktivitu. Stručne povedané, Affoltern je na pozitívnej trajektórii: lepšia dostupnosť, nová bytová výstavba a stále prijateľné ceny ho robia lákavou voľbou pre kupujúcich zameraných na hodnotu. Jeho premena naznačuje pevný budúci rast komunity aj cien nehnuteľností investropa.com.
  • Schwamendingen (Okres 12) – Cenovo dostupná štvrť s potenciálom na obnovu. Nachádza sa na severe mesta a historicky bola Schwamendingen štvrťou s nižšími nákladmi, na ktorú sa často zabúdalo – to sa však mení. Dnes „si získava pozornosť ako cenovo výhodná alternatíva“ pre tých, ktorých si už centrum Zürichu nemôže dovoliť investropa.com. Náklady na bývanie sú tu jedny z najnižších v meste, čo láka mnohých prvokupcov a rodiny s priemerným príjmom. Zaujímavý je najmä moment obnovy a revitalizácie v Schwamendingene. Vlajkovým projektom je „Über-Gärten“, ktorý prináša 228 nových nájomných bytov s inovatívnym dizajnom (priestranné loggie, spoločné „lesné záhrady“) a zvyšuje kvalitu bývania investropa.com. Takéto projekty obnovujú bytový fond a priťahujú rozmanitejšie spektrum obyvateľov. Ďalším významným zlepšením je protihlukový tunel Schwamendingen, priekopnícky infraštruktúrny projekt, ktorý prekryl časť diaľnice „zelenou“ konštrukciou investropa.com. Výrazne sa tak znížil hluk a znečistenie v oblasti a na tuneli vznikli nové parky investropa.com. Zlepšená kvalita života je citeľná – tichšie ulice, čistejší vzduch a nové zelené priestory. Všetky tieto snahy signalizujú silnú komunitnú investíciu do Schwamendingenu. Štvrť dnes ponúka vyváženie medzi dostupnosťou a kvalitou života, ktoré je v Zürichu čoraz vzácnejšie investropa.com. V dôsledku toho Schwamendingen naberá na popularite medzi tými, ktorí hľadajú hodnotu: za svoje peniaze tu získate viac priestoru a štvrť je na vzostupe. Je to ukážkový príklad, ako sa predmestia Zürichu vyvíjajú, aby spĺňali moderné požiadavky. Do budúcna možno očakávať, že povesť a dopyt po nehnuteľnostiach v Schwamendingene budú naďalej rásť, aj keď ceny by mali zostať dostupnejšie než v elitných štvrtiach mesta.

Každá z týchto štvrtí ilustruje mnohovrstvovú realitnú krajinu Zürichu. Za zmienku stoja aj komunity „Zlatého pobrežia“ a „Strieborného pobrežia“ pozdĺž Zürichského jazera tesne za hranicami mesta – Zlaté pobrežie (slnečný východný breh) v mestách ako Küsnacht a Zollikon zostáva ultra-prémiovou lokalitou pre vily a ceny kaštieľov môžu presiahnuť 10 miliónov CHF investropa.com, zatiaľ čo Strieborné pobrežie (západný breh, napr. Thalwil, Horgen) ponúka o niečo vyššiu hodnotu, no stále je veľmi exkluzívne. Späť v meste, či už hľadáte luxus starého sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), trendové mestské bývanie (Kreis 5), alebo vznikajúce rodinné zóny (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), zürichské štvrte to ponúkajú – ak si viete zabezpečiť miesto. Pozoruhodné je, že všetky oblasti spája spoločný menovateľ: obmedzená ponuka. Aj v „dostupnejších“ štvrtiach nie je jednoduché nájsť bývanie. To znamená, že rast cien je celomestský fenomén, len s rôznou intenzitou. Pre investorov a kupujúcich je znalosť týchto nuáns – najnovších horúcich miest v porovnaní s osvedčenými lokalitami – kľúčová pri orientácii na trhu v Zürichu.

Infrastruktúra a rozvojové projekty, ktoré formujú budúcnosť

Dopravné vylepšenia: Zürich aj naďalej masívne investuje do infrastruktúry na podporu svojho rastu a zvyšovanie kvality života. V posledných rokoch boli dokončené alebo spustené hlavné rozšírenia verejnej dopravy. Ukážkovým príkladom je nová ľahká železničná trať Limmattal, ktorá otvorila spojenie medzi západnými štvrťami (Altstetten/Affoltern) a predmestiami pozdĺž údolia Limmat. Toto predĺženie električkovej trate, spolu s inými vylepšeniami električkovej siete, výrazne skrátilo čas cestovania z okrajových štvrtí do mesta investropa.com. Lepšie spojenie už pozitívne ovplyvňuje oblasti ako Altstetten a Affoltern, ako bolo spomenuté, tým, že sú prístupnejšie a atraktívnejšie pre obyvateľov aj podniky. Ďalšie predĺženia električiek a nové bus pruhy sú plánované, aby všetky štvrte mali silné dopravné prepojenie. Medzitým prímestská železničná sieť S-Bahn – chrbtica mobility v širšom Zürichu – prechádza modernizáciou. Preťažená stanica Stadelhofen je odsúdená na rozšírenie (plánuje sa pridanie tunela a nástupíšť), aby sa v nasledujúcich rokoch zvýšila železničná kapacita v centre Zürichu. Federálna vláda zároveň pokračuje v projekte „Zürich Brütten Tunnel“ (nový železničný tunel smerom na Winterthur), ktorý má zlepšiť medzimestské spojenie do začiatku 30. rokov. Tieto projekty umožnia častejšie vlaky a menej preplnenia, čím vyhovejú predpokladanému rastu obyvateľstva v regióne metropoly.

V oblasti ciest inovatívne riešenia zlepšujú plynulosť dopravy a životné prostredie. Jedným z pozoruhodných projektov je prekrytie diaľnice Schwamendingen (spomínané vyššie), ktoré bolo dokončené za účelom prekrytia hlučného autobahnu upravenou zelenou krajinou investropa.com. Tento projekt nielenže znovu spojil štvrte rozdelené diaľnicou, ale zároveň vytvoril nový 1,6 km dlhý zelený park pre obyvateľov – výhra pre mobilitu aj kvalitu mestského života. Mesto a kantón majú podobné plány na riešenie ďalších dopravných úzkych miest pomocou tunelov alebo prekrytí (napríklad diskusie o možnom tunelovaní častí okruhu Rosengartenstrasse na zníženie hluku v týchto hustých štvrtiach). Okrem toho verejná doprava v Zürichu smeruje k ekologickejším riešeniam: mesto postupne zavádza elektrické autobusy a rozširuje infraštruktúru pre bicykle vrátane nových cyklistických „superdiaľníc“, ktoré budú sieťovať celé mesto. Všetky tieto úsilie sú v súlade s cieľom Zürichu byť modelovým mestom tranzitu 21. storočia, kde sú aj vonkajšie predmestia dobre prepojené a udržateľné formy dopravy sú prioritou. Efektívna dopravná infraštruktúra je kľúčová aj pre trh s nehnuteľnosťami – otvára nové oblasti pre rozvoj a zabezpečuje, aby sa mesto mohlo rozširovať bez dusenia sa v zápchach.

Hlavné rozvojové projekty: Niekoľko veľkorysých developerských projektov pretvára urbanistickú štruktúru Zürichu. Azda najočakávanejším je projekt Hardturm „Ensemble“, ktorý zrevitalizuje dlhodobo nevyužívaný areál štadióna Hardturm v 5. obvode. Projekt zahŕňa nový futbalový štadión s kapacitou 18 000 miest pre dva zürichské kluby, lemovaný dvoma výškovými vežami a stredne vysokými budovami, ktoré budú poskytovať ~600 nových bytov (vrátane dostupného bývania), spolu s kancelárskymi a obchodnými priestormi swissinfo.ch. Obyvatelia tento plán v hodnote 570 miliónov CHF schválili už v roku 2018 swissinfo.ch, a po rokoch politických sporov a právnych odvolaní by sa výstavba mala čoskoro začať. Po realizácii vznikne úplne nové susedské centrum v západnom Zürichu, ktoré rieši potreby športovej infraštruktúry aj bytovej ponuky. Skladba bývania je pritom významná – jedna z veží bude určená prevažne na družstevné/nekomerčné bývanie, čím sa mesto priblíži k svojim cieľom v oblasti dostupného bývania swissinfo.ch. Súdne spory síce spôsobili sklzy v harmonograme (projekt prebiehal v štýle „štart-stop“ s odporom z viacerých strán) coliseum-online.com swissinfo.ch, všeobecným očakávaním však je, že projekt Ensemble sa nakoniec uskutoční a do polovice/druhej polovice 20. rokov prinesie moderný štadión a veľmi potrebné nové byty.

V centre mesta bol nedávno dokončený rozsiahly projekt Europaallee (revitalizácia bývalých železničných dvorov vedľa hlavnej stanice Zürich). Počas uplynulej dekády Europaallee priniesla nové kancelárske priestory (vrátane veľkého kampusu spoločnosti Google), stovky bytov, univerzitný kampus a nákupné promenády – čím efektívne rozšírila centrum mesta. Jej dokončenie v rokoch 2020-2021 znamená, že v jadre Zürichu už nezostali veľké nevyužité parcely. Pozornosť sa teraz presúva na menšie medzery a brownfieldy. Napríklad v Oerlikone pokračuje rozvoj na miestach ako Centro (modernizácia centra Oerlikonu) a výšková stavba Andreasturm, ktorá bola otvorená v roku 2018, k nej sa pridali ďalšie veže ako Franklin Tower a ďalšie sú plánované v okolí stanice Oerlikon. V severnom Zürichu sú v príprave plány na nový inovačný park pri Dübendorfe (tesne za mestom), ktorý bude zahŕňať výskumné a vývojové zariadenia a možno aj bývanie – využijúc blízkosť ETH a univerzity.

Plánovači v Zürichu tiež zdôrazňujú udržateľnú mestskú prestavbu. Mnohé staršie priemyselné lokality v metropolitnej oblasti sú určené na transformáciu na zmiešané využitie. Napríklad na predmestiach: v oblasti Dietikon prebieha veľký projekt premeny starej priemyselnej zóny na obytnú štvrť s tisíckami bytov, čo nepriamo uvoľní tlak v samotnom Zürichu. V meste pokračuje obnova vo štvrtiach Kreis 4 a 5 (Langstrasse a Zurich West), vedená plánmi na pridanie zelených dvorov a komunitných priestorov popri nových budovách investropa.com. Hlavným cieľom územného plánu mesta do roku 2040 je „Innenentwicklung“ – vnútorný rozvoj – čo znamená zvyšovanie hustoty v rámci existujúcej zastavanej plochy namiesto rozširovania mesta do okolia. To zahŕňa preklasifikovanie určitých oblastí pri dopravných uzloch na vyššiu zastavanosť, podporu zmiešaných výškových budov v určených zónach (napríklad v okolí Altstetten a Oerlikon bude povolených viac výškových budov). Zürich však tieto kroky vyvažuje prísnymi požiadavkami na dizajn a environmentálne normy, aby si mesto zachovalo svoj charakter.

Infraštruktúra a územné plánovanie: Ďalšou významnou iniciatívou je odhodlanie Zürichu k spoločnosti s 2000-wattovou spotrebou a klimatickým cieľom. Mesto zavádza programy na rekonštrukciu budov za účelom energetickej efektívnosti, rozširuje siete centrálneho vykurovania (často využívajúc vodu z jazera alebo odpadové teplo) a vyžaduje solárne panely na nových stavbách v súlade s novým federálnym zákonom pv-magazine.com. Tento environmentálne zameraný rozvoj znamená, že developeri musia často integrovať solárne fotovoltické systémy, zelené strechy a efektívne HVAC do svojich projektov – čo zvyšuje počiatočné náklady, ale zlepšuje dlhodobú udržateľnosť. Výsledkom je mesto, ktoré zostáva veľmi príjemné na život, s nízkym znečistením a odolné voči klimatickým zmenám, čo zároveň udržiava stabilné hodnoty nehnuteľností.

Menia sa aj zásady územného plánovania. Mesto signalizovalo zámer chrániť priestor pre neziskové bývanie – napríklad vyhradiť niektoré verejné pozemky pre družstvá a nastaviť územné pravidlá, ktoré motivujú k výstavbe dostupných bytov v nových projektoch. Významným cieľom, ktorý stanovili voliči, je, aby do roku 2050 tretina všetkých bytov vlastnili družstvá alebo iné neziskové organizácie digitalcollection.zhaw.ch. To vedie mesto k poskytovaniu pozemkov a výhodných podmienok pri takýchto projektoch (napr. družstevný komplex „Mehr Als Wohnen“ v Hunziker Areal, dokončený pred niekoľkými rokmi, je modelom na replikovanie). Okrem toho sa diskutuje o reguláciách krátkodobého prenájmu (Airbnb) ako o nástroji na zabezpečenie, že bývanie bude využívané pre miestnych obyvateľov – Zürich zvažuje obmedzenia prenájmu bytov turistom, aby sa zabránilo odoberaniu bytov z dlhodobého trhu, avšak prísny zákon zatiaľ prijatý nebol.

Stručne povedané, infraštruktúra a rozvojové projekty Zürichu sú zamerané na inteligentný rast: rozširovanie kapacity dopravy, vytváranie nového bývania v nevyužitých oblastiach a zlepšovanie zelených a verejných priestorov v meste. Projekty ako štadión Hardturm, tunel Schwamendingen a nové električkové trate sú príkladom zürišského prístupu – investovať do vylepšení, ktoré slúžia viacerým cieľom (bývanie, mobilita, životné prostredie). Tieto snahy by mali pomôcť Zürichu zostať vysoko konkurencieschopným a príjemným na život, čo následne posilňuje aj silu trhu s nehnuteľnosťami. Výziev je samozrejme mnoho (od odporu zo strany obyvateľov NIMBY až po zložité švajčiarske schvaľovacie procesy), ale výsledky mesta ukazujú postupný, konsenzuálny pokrok. Pre investorov a obyvateľov tieto zmeny znamenajú lepšie prepojenie, viac možností bývania v určitých oblastiach a neustály vývoj mestského prostredia Zürichu v nasledujúcom desaťročí.

Regulačné prostredie: Dane, pravidlá vlastníctva & stavebné predpisy

Nehnuteľnosti v Zürichu fungujú v rámci stabilného, ale vyvíjajúceho sa regulačného rámca Švajčiarska, ktorý zahŕňa všetko od daní až po pravidlá pre zahraničných kupujúcich a environmentálne požiadavky. Tu sú kľúčové aspekty a zmeny k roku 2025:

Pravidlá zahraničného vlastníctva – Lex Koller: Azda najvýraznejším predpisom je zákon Lex Koller, ktorý obmedzuje zahraničných štátnych príslušníkov pri kúpe rezidenčných nehnuteľností vo Švajčiarsku.

V meste Zürich to znamená, že cudzinci bez trvalého pobytu nemôžu kupovať domy alebo byty ako investície alebo rekreačné nehnuteľnosti.Len obyvatelia (vrátane zahraničných občanov s povolením na pobyt vo Švajčiarsku) majú pri kúpe nehnuteľnosti rovnaké práva ako miestni jacquemoudstanislas.ch.Existuje niekoľko výnimiek – napr.cudzinci si môžu bez problémov kúpiť určité rekreačné nehnuteľnosti v turistických oblastiach alebo získať značný podiel v kótovanom švajčiarskom realitnom fonde/spoločnosti (nepriame vlastníctvo) jacquemoudstanislas.ch.Komerčné nehnuteľnosti sú tiež oslobodené, takže zahraničné spoločnosti alebo jednotlivci môžu voľne kupovať kancelárie, maloobchod, hotely atď.Tieto pravidlá historicky bránili medzinárodným špekuláciám na švajčiarskom trhu s bývaním a zabezpečili, aby trh nebol ovládnutý zahraničnými kupcami (ako je to vidieť v niektorých iných svetových mestách).Avšak, zmeny sú na obzore: Federálna rada (švajčiarska vláda) v marci 2025 oznámila plány na ďalšie sprísnenie Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Medzi navrhovanými reformami by cudzinci žijúci vo Švajčiarsku mohli byť nútení predať svoj dom, ak sa odsťahujú (uzatvorenie medzery), a čo je kľúčové, aktuálna výnimka pre nákup akcií v realitných spoločnostiach by sa skončila jacquemoudstanislas.ch.To znamená, že zahraniční investori by potrebovali povolenie aj na nepriame investovanie prostredníctvom kótovanej realitnej spoločnosti alebo fondu – čo je významná zmena.Tiež sa navrhuje: zahraniční kupujúci komerčných nehnuteľností by boli obmedzení na vlastné použitie; nemohli by kupovať čisto za účelom prenájmu jacquemoudstanislas.ch.Tieto opatrenia sú zamerané na ochladenie dopytu a riešenie nedostatku bývania vo Švajčiarsku (súčasť širšej stratégie spojenej s obavami z rastu obyvateľstva) jacquemoudstanislas.ch.Je dôležité poznamenať, že toto ešte nie je zákon – návrh sa pripravuje na parlamentnú debatu a očakáva sa silný odpor zo strany podnikateľských a realitných skupín jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ak takéto prísne pravidlá nakoniec prejdú (čo je neisté), mohlo by to znamenať zásadnú zmenu v právnom prostredí pre zahraničné investície, čo by mohlo potenciálne znížiť niektoré prílevy zahraničného kapitálu.Medzitým pre rok 2025 platí status quo: zahraniční kupci zohrávajú v zürišskom bývaní obmedzenú priamu úlohu, avšak sú aktívni v komerčných a nepriamej investíciách.Každý, kto chce investovať zo zahraničia, by mal sledovať diskusiu o reforme Lex Koller, pretože tá by mohla v blízkej budúcnosti zmeniť investičné možnosti.Daň z nehnuteľností a náklady na vlastníctvo domu: Daňový systém Švajčiarska je vo všeobecnosti priaznivý pre vlastníkov nehnuteľností, hoci má niektoré jedinečné črty. Federálna daň z kapitálových výnosov pri dlhodobom držaní súkromných nehnuteľností neexistuje, ale kantón Zürich (ako väčšina kantónov) ukladá vlastnú daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností pri predaji nehnuteľností, zvyčajne podľa progresívnej škály (vyššia daň, ak predáte v priebehu niekoľkých rokov po nákupe, čo motivuje k dlhodobému vlastníctvu). Zürich tiež účtuje daň z prevodu nehnuteľnosti (približne 1 % ceny) a poplatky za notára/kataster pri transakciách practiceguides.chambers.com. Majitelia domov platia ročnú daň z majetku podľa hodnoty svojej nehnuteľnosti a dôležité je, že Švajčiarsko uvaľuje daň z „imputovaného nájomného“ na domy užívané vlastníkmi – v podstate zdaňuje vlastníkov, akoby mali príjem z prenájmu vlastného domu zug4you.ch. Mnohí vlastníci túto daň z imputovaného nájmu už dlho odmietajú a opakovane sa objavujú výzvy na jej reformu alebo zrušenie. V skutočnosti v Berne stále prebiehajú diskusie o zrušení dane z imputovaného nájomného, čo by mohlo byť sprevádzané zrušením odpočtu úrokov z hypoték na vyrovnanie efektov ubs.com. Ak by táto reforma v najbližších rokoch prešla, zmenilo by to kalkuláciu pre vlastníkov domov (potenciálne by zvýšilo čisté dane u tých, ktorí už majú dom splatený, ale odstránilo by to prekážku pri kúpe). K roku 2025 zatiaľ nie je prijaté definitívne rozhodnutie – je však dobré tento priestor sledovať. Pozitívnou správou pre vlastníkov je, že inflácia vo Švajčiarsku klesla a referenčná hypotekárna sadzba (ktorá ovplyvňuje možný rast nájomného) zostala v roku 2024 na rovnakej úrovni swissmarketplace.group, takže náklady ako hypotekárne úroky a infláciou naviazaná údržba sa stabilizovali. Pre investorov platí, že príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako bežné príjmy (po odpočítaní nákladov) a firemní investori profitujú z relatívne nízkych švajčiarskych korporátnych sadzieb dane (asi 19 % v Zürichu, pričom majú mierne klesať vďaka celoštátnej daňovej reforme zosúlaďujúcej sa s minimom OECD). Celkovo sú daňové zákony pre nehnuteľnosti predvídateľné a mierne s postupnými úpravami namiesto náhlych zmien – aj to je jeden z dôvodov, prečo je investičné prostredie stále atraktívne.Ochrana nájomcov a regulácia nájomného: Zürich, rovnako ako celé Švajčiarsko, má systém priateľský k nájomcom. Približne 55-60 % švajčiarskych domácností býva v prenájme (v samotnom meste Zürich je to ešte viac), takže zákony sa snažia o rovnováhu, ale prikláňajú sa viac na stranu ochrany nájomcov. Nájomné môže byť zvyčajne zvýšené len za určitých podmienok – napríklad ak sa zvýši národná referenčná úroková sadzba alebo kvôli inflácii a zveľaďovacím renováciám. V roku 2023 dostali prenajímatelia výnimočnú príležitosť zvýšiť nájomné, pretože referenčná hypotekárna sadzba bola dvakrát zvýšená (z 1,25 % na 1,5 %), čo prispelo k výraznému rastu nájomného v tomto roku swissmarketplace.group. V roku 2024 zostala táto sadzba stabilná a nedošlo k žiadnym novým šokujúcim nárastom nákladov, ako sú ceny palív, takže rast nájomného sa spomalil na približne 4-5 % swissmarketplace.group. Ak by nedávne zníženie sadzieb ŠNB nakoniec spôsobilo pokles referenčnej sadzby, niektorí nájomcovia by dokonca mohli žiadať o zníženie nájomného (zvyčajne však s oneskorením). Ochrana pred vysťahovaním je vo Švajčiarsku silná – nájomcov s dlhodobými zmluvami je možné vysťahovať len z obmedzených dôvodov, ako je osobná potreba vlastníka, a to aj vtedy s výraznou výpovednou lehotou. Existuje tiež systém, ktorý umožňuje nájomcom napadnúť nadmerné zvýšenia nájomného alebo počiatočné nájomné ako „neprimerane vysoké“ na súde, s ohľadom na nízku mieru voľných bytov. Mestská samospráva Zürichu monitoruje situáciu s dostupným bývaním a zvažuje, či v prípade zhoršenia bytovej krízy nie sú potrebné ďalšie opatrenia (ako kontrola nájomného alebo viac dotácií). K roku 2025 neboli zavedené žiadne nové zákony o kontrole nájomného nad rámec súčasného federálneho rámca, no ide o politickú tému, ktorú treba sledovať, najmä keď skupiny nájomcov v reakcii na prudké nárasty nájomného a vysťahovania protestujú (napr. protesty pri budovách „Sugus“ koncom roka 2024 swissinfo.ch). Investori by si mali uvedomiť, že zvyšovanie nájomného je regulované a politický tlak na obmedzenie prudkého rastu nájomného rastie vzhľadom na nedostatok bývania.

Zelené budovy a stavebné predpisy: Zürich a Švajčiarsko postupujú vpred v oblasti environmentálnych regulácií realitného trhu. V júni 2024 švajčiarski voliči výraznou väčšinou schválili nový zákon na urýchlenie využívania obnoviteľných zdrojov energie pv-magazine.com. Jedna kľúčová požiadavka: všetky nové budovy nad 300 m² musia mať od roku 2025 nainštalované solárne panely na streche alebo fasáde pv-magazine.com. Kanton Zürich môže túto povinnosť rozšíriť aj na menšie budovy. To v praxi znamená, že integrácia solárnej energie sa stáva štandardom pre nové stavby. Okrem toho mnohé kantóny (vrátane Zürichu) zaviedli pravidlá, že nové vykurovacie systémy nesmú byť na naftu alebo plyn – musia byť obnoviteľné (tepelné čerpadlo, solárne teplo a pod.) alebo aspoň spĺňať nízkoemisné normy, najmä pri nových stavbách a rekonštrukciách. Mesto Zürich podporuje certifikáciu Minergie (švajčiarsky ekologický stavebný štandard) pre nové stavby; aj keď nie je povinná, mnohí developeri ju využívajú na zjednodušenie povoľovacieho procesu a získanie ekologicky uvedomelých kupcov. Stavebné predpisy tiež predpisujú vysoké izolačné štandardy, trojité zasklené okná a ďalšie opatrenia na úsporu energie podľa cieľa Švajčiarska znížiť emisie v stavebnom sektore. Pre developerov to znamená mierne vyššie náklady na výstavbu, no aj to, že nové švajčiarske budovy patria k najefektívnejším. V nasledujúcich rokoch možno očakávať rastúci počet rekonštrukcií starších budov kvôli splneniu týchto štandardov – prípadne aj prostredníctvom vládnych stimulov alebo požiadaviek pri väčších rekonštrukciách.

Z pohľadu územného plánovania čelia urbanisti v Zürichu výzve vytvárať viac bývania a kancelárií bez rozširovania zastavaného územia. Územné predpisy boli revidované tak, aby umožňovali vyššiu hustotu v niektorých oblastiach: napríklad zóny okolo železničných staníc a dopravných uzlov boli preklasifikované na umožnenie stavby stredne vysokých či výškových budov tam, kde predtým platil limit na nízke stavby. Mesto tiež využíva stratégiu „Innenentwicklung“ – napríklad konverzia nevyužívaných komerčných zón na bývanie, rozdeľovanie veľkých bytov na menšie atď. Významnou iniciatívou v územnom plánovaní je vyčlenenie zón pre výškové budovy: Zürich má konkrétne oblasti, kde sú povolené vysoké stavby (nad 40 m), napríklad časti Oerlikonu, Escher-Wyss (Zürich-West) a okolie Altstettenu, zatiaľ čo historické centrum a nábrežie jazera majú prísne limity na výšku. Tento cielenejší prístup má za cieľ sústrediť výškovú výstavbu tam, kde to infraštruktúra umožňuje, a zároveň zachovať výhľady na panorámu mesta (napr. známy výhľad na Alpy).

Ďalším regulačným aspektom je kvóta na dostupné bývanie/družstevné byty v nových veľkých projektoch. Mesto často vyjednáva, aby časť bytov vo veľkých projektoch bola predaná neziskovým bytovým združeniam alebo prenajímaná pod trhovou cenou na určité obdobie. Ide o súčasť dosiahnutia cieľa 1/3 neziskového bývania digitalcollection.zhaw.ch. Zürich je zatiaľ na úrovni približne 25 % družstevného/neziskového bývania, takže tlak na tieto príspevky bude narastať.

Na záver možno regulačné prostredie v Zürichu v roku 2025 charakterizovať ako stabilné, ale smerujúce k väčšej intervencii s cieľom riešiť otázky bývania a klímy. Dane zostávajú relatívne nízke a predvídateľné. Pravidlá pre zahraničných kupujúcich sú prísne a môžu sa ešte sprísniť, hoci komerční investori si stále nachádzajú priestor. Ekologické regulácie sa sprísňujú a udržateľné stavebné praktiky sa stávajú povinnými. Opatrenia na dostupnosť bývania – od ochrany nájomcov až po podporu družstiev – sa postupne rozširujú, aby vyvážili nerovnováhy trhu. Pre zainteresované strany znamená dodržiavanie predpisov zapojenie sa do týchto politík: napr. plánovanie solárnych inštalácií od začiatku alebo štruktúrovanie investícií v súlade s pravidlami Lex Koller. Hoci tieto regulácie zvyšujú komplexnosť, zároveň prispievajú k dlhodobej atraktívnosti Zürichu – zaručujú udržateľný rozvoj, ohraničujú špekulatívne bubliny a mesto si zachováva vysokú kvalitu života, čo napokon podporuje hodnoty nehnuteľností.

Riziká a výzvy trhu

Napriek všeobecne optimistickému výhľadu Zürichu existuje niekoľko rizík a výziev, ktoré by mohli ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 a v nasledujúcich rokoch. Investori a pozorovatelia by mali mať tieto faktory na pamäti:

  • Úrokové sadzby a riziká financovania: Po rokoch ultra nízkych úrokových sadzieb, ktoré poháňali rast cien, sa prostredie zmenilo. V rokoch 2022–2023 Švajčiarska národná banka agresívne zvýšila sadzby z negatívneho teritória až na 1,75 %, čo trh čiastočne schladilo. V roku 2025 sa inflácia zmiernila a SNB prešla k miernemu zníženiu sadzieb investropa.com, ale riziko zostáva, že sadzby môžu opäť vzrásť, ak by inflácia prudko stúpla alebo sa zmenili globálne podmienky. Rastúce úrokové sadzby by mali priamy dopad na švajčiarsky trh s nehnuteľnosťami tým, že hypotéky by boli drahšie a klesla by cenová dostupnosť pre kupujúcich, čo by mohlo utlmiť dopyt investropa.com. Vzhľadom na to, aké vysoké sú ceny v Zürichu, sú veľmi citlivé na náklady financovania – výrazné zvýšenie sadzieb by mohlo niektorých potenciálnych kupujúcich vyradiť z trhu a spôsobiť stagnáciu či dokonca pokles cien v prehriatych segmentoch. Banky tiež sprísnili úverové kritériá (aj v dôsledku regulácie Basel III od roku 2025, ktorá vyžaduje vyššie kapitálové rezervy foxstone.ch). Dlžníci teraz čelia prísnym limitom (max ~80 % hodnoty nehnuteľnosti a dôkladné stresové testy pri 5 % úroku), čo by mohlo obmedziť vysoko zadlžených investorov. Aj keď súčasný konsenzus očakáva stabilnú alebo mierne klesajúcu trajektóriu sadzieb (pri švajčiarskej inflácii len okolo 0,7 % engelvoelkers.com), akékoľvek nečakané zrýchlenie inflácie alebo finančný šok to môže rýchlo zmeniť. Táto neistota v úrokových sadzbách je kľúčovým rizikom, ktoré treba sledovať.
  • Makroekonomická a geopolitická neistota: Nehnuteľnosti v Zürichu závisia od širšieho hospodárskeho zdravia Švajčiarska a globálnej stability. Ekonomické neistoty – napríklad potenciálna globálna alebo európska recesia – predstavujú riziko investropa.com. Napríklad, ak by útlm zasiahol bankový alebo technologický sektor, Zürich by mohol zažiť stratu pracovných miest alebo obmedzenie expanzie, čo by oslabilo dopyt po kanceláriách aj bývaní. Mesto nie je imúnne voči globálnym udalostiam: vojna na Ukrajine, energetické krízy alebo iné geopolitické napätia sa môžu prejaviť aj tu. Švajčiarska vláda výslovne uviedla, že napätá geopolitická situácia (vojna na Ukrajine, konflikty na Blízkom východe) zostáva latentným rizikom pre medzinárodný obchod a ceny energií, čo by mohlo negatívne ovplyvniť švajčiarsku ekonomiku engelvoelkers.com. Prudké zvýšenie cien ropy/plynu by napríklad mohlo opäť naštartovať infláciu a zaťažiť spotrebiteľov a podniky. Okrem toho menové fluktuácie (veľmi silný švajčiarsky frank) môžu poškodiť švajčiarsky export a zisky korporácií, čo nepriamo ovplyvní obsadenosť kancelárií a dopyt po bývaní zo strany firemných zamestnancov. Ďalším makro faktorom je imigračná politika: rast populácie vo Švajčiarsku (ktorý poháňa potrebu bývania) by sa mohol spomaliť, ak by politické sily uspeli v obmedzení imigrácie. Spomenutá iniciatíva SVP, ktorá chce obmedziť populáciu na 10 miliónov, je extrémna, no naznačuje politický tlak na limitovanie rastu jacquemoudstanislas.ch. Ak by došlo k významnému obmedzeniu imigrácie, dopyt po bývaní by sa mohol z dlhodobého hľadiska oslabiť. Celkovo, hoci je švajčiarska ekonomika v súčasnosti stabilná, globálna recesia alebo krízové scenáre predstavujú riziko poklesu, v ktorom by mohlo dôjsť k nárastu voľných nehnuteľností a korekcii cien.
  • Obavy z realitnej bubliny a dostupnosti bývania: Roky rastúcich cien vyvolali otázku: Je Zürich v realitnej bubline? Podľa niektorých ukazovateľov áno – patrí medzi mestá s vysokým rizikom bubliny. UBS Global Real Estate Bubble Index v roku 2023 zaradil Zürich do kategórie „riziko bubliny“, čo boli celosvetovo len dve mestá (spolu s Tokiom) na tejto úrovni ubs.com mattgul.com. Ceny domov v pomere k príjmom a nájmom sú veľmi napäté. Ak by úrokové sadzby stúpli alebo by dopyt oslabil, vysoké hodnotenia Zürichu by mohli čeliť korekcii. Regulátori si to uvedomujú; Švajčiarska národná banka v posledných rokoch opäť aktivovala proticyklický kapitálový vankúš, aby obmedzila nadmerné poskytovanie hypotekárnych úverov. Analytici UBS v súčasnosti hodnotia riziko bubliny ako „mierne“ (z extrémneho) v dôsledku mierneho spomalenia rastu cien investropa.com, no riziko nezmizlo. Dostupnosť bývania pre miestnych je na bode zlomu – rodiny zo strednej triedy majú problém kúpiť si aj skromné byty, čo vyvoláva sociálne a politické otázky. Stále častejšie zaznieva, že trh s bývaním je neudržateľne drahý, a ak začne viac ľudí opúšťať mesto kvôli nedostupnosti bývania, dopyt by mohol klesnúť. Rovnako bubliny často nekončia len zmenou úrokov, ale aj zmenou nálad kupujúcich. Ak sa kupujúci začnú domnievať, že ceny už dosiahli vrchol (aj dočasne), psychológia sa môže preklopiť do trhu kupujúcich. Hoci zatiaľ neexistujú známky prudkej zmeny nálady (vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok), riziko stagnácie alebo miernej korekcie v predražených segmentoch (ako luxusné byty alebo investičné byty s veľmi nízkymi výnosmi) je prítomné.
  • Výzvy v oblasti výstavby a dodávok: Ironicky, jednou z najväčších výziev trhu je opačná strana nedostatku – nedostatok nových bytových jednotiek prichádzajúcich na trh. To predstavuje riziko, pretože ak nedostatok pretrvá alebo sa zhorší, môže to brzdiť hospodársky rast (firmy môžu mať problém získať talenty, ak je bývanie príliš zriedkavé/drahé) a priviesť k silnejšiemu zásahu štátu. Stavať viac v Zürichu nie je jednoduché: vysoké stavebné náklady, nedostatok pracovnej sily v stavebníctve, zdĺhavé povoľovacie procesy a odpor zo strany obyvateľov všetko výstavbu spomaľujú. V roku 2024 bola bytová výstavba na nízkej úrovni a napriek snahám o jej povzbudenie existuje riziko, že sa nepostaví dostatok nových bytov na uspokojenie dopytu, čím sa kríza predĺži. Čo sa týka komerčnej oblasti, výstavba nových kancelárií prudko klesla jll.com, čo môže byť v krátkodobom horizonte pozitívne pre existujúcich prenajímateľov, ale dlhodobo môže znamenať menej moderných priestorov na prilákanie nových firiem. Rast cien stavebných materiálov je ďalšou výzvou – hoci v roku 2024 došlo k zmierneniu, predchádzajúce zdražovanie ocele, dreva atď. stavby predražilo a niektoré projekty boli pozastavené. Ak by došlo k ďalšej vlne globálnej inflácie, mohlo by to stavebné projekty ešte viac ohroziť.
  • Regulačné a politické riziká: Zmeny zákonov a regulácií predstavujú ďalšiu skupinu výziev. Napríklad navrhované sprísnenie Lex Koller, o ktorom bola reč skôr, by v prípade prijatia mohlo odradiť niektoré zahraničné investície, čo by mohlo znížiť prílev kapitálu do určitých segmentov (napr. financovanie projektov prostredníctvom zahraničných investorov by mohlo byť ťažšie). Aj keď má opatrenie za cieľ ochladenie cien, môže mať vedľajšie účinky ako nižšia likvidita na trhu s nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch. Vnútroštátne tu existuje aj politické riziko v podobe voličských iniciatív alebo zmien politík. Švajčiarska priama demokracia znamená, že voliči môžu (a aj zavádzajú) iniciatívy ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami – od stropov nájomného po dane na neobsadené byty až po prísne limity zónovania. V súčasnosti rezonuje požiadavka na väčšie ochrany pre nájomcov v súvislosti s nedostatkom bývania. Ak budú nájmy naďalej prudko rásť, existuje šanca na populistickú snahu o zavedenie kontrol nájomného alebo prísnejšie obmedzenia vysťahovania pri renovácii atď. Takéto pravidlá by mohli ovplyvniť výnosy prenajímateľov. Opačným rizikom je, že protirastové politické nálady môžu obmedziť rozvoj (napríklad ak vzrastie verejný odpor voči zvyšovaniu hustoty, môže byť ešte ťažšie postaviť v Zürichu potrebné byty). Zamietnutie niektorých developerských projektov v referendách po celom Švajčiarsku (nie v Zürichu, ale napríklad ženevská iniciatíva na obmedzenie výstavby) ilustruje toto napätie. Mesto Zürich má skôr rozvojovo orientované vedenie (pragmatikov, ktorí vidia potrebu bývania), no politické vetry sa môžu meniť.
  • Inflácia a prevádzkové náklady: Hoci si Švajčiarsko aktuálne užíva nízku infláciu (~1–2 %), opätovný nárast inflácie by zvýšil prevádzkové náklady budov (energie, údržba, dane z nehnuteľností viazané na hodnoty) a potenciálne aj úrokové sadzby, čo by stlačilo peňažné toky vlastníkov. Pri komerčných nehnuteľnostiach by vysoká inflácia mohla poškodiť maloobchodníkov a kancelárskych nájomníkov, čo by sťažilo zvyšovanie nájmov. Naopak, mierna inflácia môže pomôcť investorom financovaným dlhom tým, že znehodnotí ich záväzky, avšak vo Švajčiarsku je veľa investorov postavených skôr na vlastných zdrojoch. Navyše, náklady na energetickú transformáciu môžu byť značné – renovácia starých budov solárnymi panelmi, novým vykurovaním a pod., si vyžaduje kapitál. Hoci sa tieto investície často v priebehu času vrátia, v medziobdobí predstavujú finančnú výzvu, najmä pre menších prenajímateľov.

V podstate, trh s nehnuteľnosťami v Zürichu nie je bez zraniteľností. Stojí na veľmi silných základoch (vysoký dopyt, nízka ponuka, ekonomická stabilita), no riziká ako hospodársky pokles, výkyvy úrokových sadzieb či regulačné zmeny by mohli stlmiť trhovú horúčku. Účastníci trhu by mali zaujať postoj opatrného optimizmu: výhľad je síce naďalej rastový, no scenáre typu globálnej recesie alebo výrazných politík by mohli tento vývoj zmeniť. Je výstižné, že inštitúcie ako UBS monitorujú Zürich ako potenciálnu bublinu mattgul.com – čo je pripomienka, že sa netreba uspokojiť s aktuálnym stavom. Zürich však historicky odolával otrasom dobre – aj počas finančnej krízy v roku 2008 ceny len krátko stagnovali. Trvalá atraktivita mesta ako finančného centra a miesta na život poskytuje istý vankúš. Do budúcnosti však bude kľúčové riešiť krízu dostupnosti bývania a zvyšovať ponuku, aby sa predchádzalo spoločenskej nespokojnosti a trhu s nehnuteľnosťami v Zürichu nehrozilo prehriatie až do bodu zlomu. Jemná rovnováha medzi atraktivitou pre investorov a potrebami obyvateľov bude určovať politiku a riziká v nasledujúcich rokoch.

Zdroje:

Priemysel a logistika – vysoký dopyt, obmedzená ponuka

Sektor priemyselných a logistických nehnuteľností v regióne Zürich (a všeobecne vo Švajčiarsku) zaznamenáva robustný dopyt a klesajúcu mieru neobsadenosti. K roku 2023 miera neobsadenosti investovateľných logistických nehnuteľností na celonárodnej úrovni klesla na približne 5,1 %, zo 7,7 % v roku 2019 jll.com. Inými slovami, sklady a distribučné priestory sú čoraz viac obsadené, vďaka nárastu e-commerce, rekonfigurácii dodávateľských reťazcov a spoločnostiam, ktoré držia väčšie zásoby. Geografické rozloženie švajčiarskej logistiky sa sústredí pozdĺž kľúčových dopravných koridorov – veľká časť objektov sa nachádza v trojuholníku Basel–Zürich–Solothurn a okolo veľkých metropolitných oblastí jll.com. Zürich, ktorý sa nachádza na križovatke diaľnic a blízko letiska, je hlavné logistické centrum, ale zároveň je priestorovo obmedzený. Mnohé priemyselné pozemky boli prestavané na kancelárie či bývanie (najmä v meste Zürich), čo obmedzuje novú ponuku skladových priestorov. Mnohé existujúce sklady sú staršie a nie úplne vyhovujú súčasným potrebám (napríklad nižšia svetlá výška, menej nakladacích rámp) jll.com, čo znamená, že prvotriedne logistické priestory sú mimoriadne vzácne.

Nájomné za logistické/priemyselné priestory v oblasti Zürichu sa typicky pohybuje v rozmedzí približne 85 až 140 CHF za m² ročne, v závislosti od veľkosti a lokality jll.com. Tieto nájmy sú v medzinárodnom porovnaní relatívne vysoké (odrážajú vysoké švajčiarske náklady na pozemky a výstavbu). Rast nájomného je mierny, ale stabilný, pretože miera neobsadenosti klesá. Investori majú o túto triedu aktív čoraz väčší záujem vďaka stabilite príjmov a rastovému potenciálu – výnosy z logistiky, aj keď nízke vo Švajčiarsku (~4–5 %), sú o niečo vyššie než pri prvotriednych kanceláriách. Pozoruhodné je, že väčšina logistických nehnuteľností vo Švajčiarsku je vo vlastnej správe (spoločnosti vlastnia svoje sklady) jll.com. Len približne 300 logistických objektov na celonárodnej úrovni je prenajímaných ako investičné aktíva jll.com. To prispieva k nelikvidnosti a exkluzivite tohto sektora. Tých niekoľko investične atraktívnych skladov, ktoré sa dostanú na trh, priťahuje silnú konkurenciu, vrátane zahraničných inštitucionálnych investorov, ktorých priťahuje švajčiarska stabilita.

V nasledujúcich rokoch môžeme očakávať, že rozvoj logistiky zostane obmedzený. Vhodné pozemky v okolí Zürichu pre nové veľkokapacitné sklady sú obmedzené a prísne regulované. Niektoré priemyselné zóny na okraji mesta a pozdĺž diaľnice A1 sa však zhusťujú – staršie areály môžu dostať viacposchodové logistické zariadenia alebo byť rozdelené na mestské distribučné centrá pre „poslednú míľu“. Trend nearshoringu (viac skladových zásob vo Švajčiarsku) a boom online nakupovania udržia vysoký dopyt po modernej logistickej ploche. Výsledkom môže byť, že miery neobsadenosti ešte viac klesnú a nájomné mierne vzrastie, najmä pri prémiových skladových jednotkách. Výzvou je modernizácia zastaraných kapacít – mnohé staršie priemyselné budovy nespĺňajú súčasné požiadavky logistiky jll.com. Kreatívne riešenia, ako napríklad premena častí týchto budov na samoobslužné sklady alebo priestory pre MSP, sa skúšajú na zníženie neobsadenosti jll.com. Celkovo je výhľad pre priemyselné nehnuteľnosti v Zürichu pozitívny, charakterizovaný nedostatkom a silným dopytom. Hoci tento segment nepriťahuje takú pozornosť ako bývanie alebo kancelárie v Zürichu, ponúka nové príležitosti pre investorov schopných zorientovať sa v územnom plánovaní a nájsť vhodné aktíva – nízka neobsadenosť a stabilná potreba prenájmu sú tu pevne zakorenené jll.com.

Investičný výhľad: výnosy, zahraničný záujem a príležitosti

Zahraničné investície a regulácie: Je dôležité poznamenať, že Švajčiarsko uplatňuje prísne pravidlá (Lex Koller) obmedzujúce zahraničné vlastníctvo rezidenčných nehnuteľností.

Nerezidenti cudzinci vo všeobecnosti nemôžu kupovať nehnuteľnosti v Zürichu (okrem výnimočných prípadov alebo prostredníctvom určitých oslobodených štruktúr) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Cudzinci však môžu voľne investovať do komerčných nehnuteľností a doteraz mohli tiež bez obmedzení nakupovať akcie vo švajčiarskych realitných spoločnostiach alebo fondoch jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To umožnilo zahraničnému inštitucionálnemu kapitálu nepriamo vstúpiť na zürišský trh.Existuje významný globálny záujem – štátne investičné fondy, globálne REIT fondy a súkromní investori naliali peniaze do švajčiarskych realitných fondov, developerských projektov a akvizícií komerčných nehnuteľností.Napríklad, o trofejné kancelárske budovy a maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu často súťažia nemecké fondy alebo investori z Blízkeho východu.V budúcnosti sa však regulačné prostredie môže sprísniť.V marci 2025 oznámila švajčiarska vláda plány na ďalšie obmedzenie nákupu nehnuteľností zahraničnými osobami, pričom sa potenciálne ukončí výnimka, ktorá umožňovala cudzincom voľne kupovať akcie verejne obchodovaných spoločností zaoberajúcich sa nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch.Ak budú takéto reformy (aktuálne diskutované) implementované, vyžadovali by vládne schválenie pre zahraničných investorov aj pri nepriamych podieloch na nehnuteľnostiach, čo je zásadná zmena zameraná na ochladenie dopytu jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To vyvolalo obavy, že zahraničný kapitál by mohol byť odradený.Legislatívny proces však naďalej prebieha – akékoľvek zmeny si vyžiadajú čas a môžu byť zmiernené jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Zatiaľ záujem zahraničných investorov zostáva vysoký, najmä o komerčné aktíva a rozvojové partnerstvá.

Stabilné výnosy na trhu s nízkymi výnosmi: Nehnuteľnosti v Zürichu sú cenené ako „bezpečný prístav“ pre investície, ponúkajúce stabilitu pred vysokými výnosmi. V roku 2025 prinášajú prémiové rezidenčné a kancelárske nehnuteľnosti v Zürichu zvyčajne ročný výnos len okolo 2,5 % – 3,5 % (hrubý) foxstone.ch. Tieto výnosy sú skromné a odrážajú vysoké ocenenia a nízke riziko švajčiarskych nehnuteľností. Pre inštitucionálnych investorov, ako sú dôchodkové fondy a poisťovne, je spoľahlivosť a ochrana kapitálu v Zürichu kľúčovým dôvodom na zaradenie týchto nehnuteľností do ich portfólia. V skutočnosti hlavní vlastníci hlásia stabilné alebo rastúce hodnoty – napríklad Swiss Life (jeden z najväčších vlastníkov nehnuteľností vo Švajčiarsku) zaznamenal, že reálna hodnota ich portfólia vzrástla približne o 0,2 % v 1. štvrťroku 2025 a nepodliehala žiadnemu poklesu reuters.com. Príjmy z nájomného sú považované za veľmi spoľahlivé vzhľadom na plnú obsadenosť a silnú bonitu nájomcov v Zürichu. Celkové výnosy sa v budúcnosti očakávajú najmä z príjmov plus mierneho kapitálového zhodnotenia (predpokladaný rast cien je ~1–4 % ročne v nasledujúcich rokoch investropa.com). Medzinárodní investori zostávajú priťahovaní aj napriek nízkym výnosom vďaka statusu Švajčiarska ako bezpečnej destinácie. V časoch globálnej neistoty kupujú zahraniční investori v Zürichu nehnuteľnosti s cieľom zachovať svoj majetok investropa.com. Silný švajčiarsky frank a politická stabilita krajiny ešte zvyšujú atraktivitu.

Nové príležitosti – Zelené a špecifické segmenty: Investori si v Zürichu všímajú aj nové výklenky a stratégie pridanej hodnoty. Hlavnou témou je udržateľnosť. Rastie dopyt (zo strany nájomcov aj kupcov) po ekologických, energeticky efektívnych budovách a nehnuteľnosti s zelenými certifikátmi môžu dosahovať vyššie ceny investropa.com. Štát podporuje znižovanie uhlíkovej stopy – napríklad nový zákon vyžaduje solárne panely na väčšine nových budov pv-magazine.com – čo si vyžiada rekonštrukcie starších stavieb a rozvoj infraštruktúry pre obnoviteľné zdroje. Vznikajú tak príležitosti pre investorov adaptovať staršie objekty pomocou zatepľovania, tepelných čerpadiel, solárnych panelov a podobne, čím zvyšujú ich hodnotu a zároveň sa prispôsobujú zeleným reguláciám. Ďalším trendom sú technológie a PropTech v realitnom sektore: inteligentné domáce funkcie, digitálne služby pre nájomcov a dátová analytika prinášajú pridanú hodnotu (obzvlášť atraktívne pre technologicky zdatných nájomcov v Zürichu) investropa.com.

Niektoré realitné sektory majú taktiež rastový potenciál. Logistické a life-science zariadenia sú žiadané, no je ich málo – zmena alebo výstavba ľahkých priemyselných priestorov na okraji mesta pre logistiku poslednej míle alebo laboratóriá/výskum je perspektívna cesta. Rezidenčná výstavba v „béčkových“ lokalitách v okolí Zürichu je ďalšou príležitosťou: keďže dostupnosť v centre mesta je extrémne nízka, rozmach zažívajú prímestské alebo satelitné oblasti (investori tu cielia na nové nájomné bývanie, kde môžu dosiahnuť mierne vyššie výnosy) foxstone.ch. Prímestské regióny s dobrým dopravným spojením sa naozaj stávajú investičnými centrami, keďže nájomcovia hľadajú cenovo prijateľnejšie možnosti mimo centra foxstone.ch. Navyše, čoraz väčšiu popularitu naberajú alternatívne rezidenčné modely: co-living a družstevné bývanie. Zürich má silnú tradíciu neziskových bytových družstiev a mesto tento sektor aktívne podporuje (cieľom je, aby do roku 2050 tvorilo družstevné bývanie 33% bytového fondu) digitalcollection.zhaw.ch. Hoci nie je zamerané na maximalizáciu zisku, družstevný rozvoj ponúka stabilné, dlhodobé výnosy a často zahŕňa spoluprácu verejného a súkromného sektora na mestských pozemkoch – inštitucionálni investori ako dôchodkové fondy sa do týchto projektov púšťajú opatrne ako do ESG-priateľskej stratégie. V súkromnom sektore sú zase populárne co-living priestory s flexibilným prenájmom a spoločnými službami, ktoré lákajú mladých profesionálov a expatov, čím predstavujú segment, ktorý sa oplatí sledovať.

Výhľad na výnosy: Investori môžu v nasledujúcich rokoch očakávať mierne, ale spoľahlivé výnosy z nehnuteľností v Zürichu. Prémiové rezidenčné a komerčné aktíva môžu prinášať ročne približne 3 % hotovostný tok foxstone.ch, plus niekoľko percent v kapitálovom zhodnotení – nejedná sa o ohromujúce výnosy, ale je to v súlade s nízkorizikovým profilom Švajčiarska. Tí, ktorí hľadajú vyššie výnosy, sa sústreďujú na value-add stratégie (napr. renovovanie starších bytov a ich predaj na trh vlastníckeho bývania, vzhľadom na silný dopyt kupujúcich) alebo developerské projekty (hoci vysoké stavebné náklady a regulácie to v Zürichu sťažujú). Na trhu sa objavili aj platformy typu realitného crowdfundingu (napr. Foxstone, Crowdhouse), ktoré umožňujú investorom prevziať mierne vyššie riziko s cieľovými výnosmi v rozmedzí 5–7 % prostredníctvom diverzifikovaných portfólií nehnuteľností foxstone.ch. Záujem zo zahraničia bude pravdepodobne pretrvávať o kľúčové aktíva, pokiaľ ho výrazne neobmedzia nové zákony. Zhrnuté, investičný výhľad Zürichu zostáva pozitívny, no konkurenčný – stabilita a nedostatok na trhu naznačujú, že hodnota bude držať, avšak investori musia byť kreatívni pri hľadaní výnosov. Kľúčové príležitosti ležia v modernizácii zameranej na udržateľnosť, pokrývaní dopytu po bývaní v nedostatočne obsluhovaných segmentoch a využívaní pokračujúceho rastu Zürichu pri zvládaní meniaceho sa regulačného prostredia.

Kľúčové štvrte a atraktívne lokality

Zürich je mesto rôznorodých štvrtí, z ktorých každá má vlastný charakter a vývoj realitného trhu. Nižšie uvádzame niekoľko kľúčových štvrtí – od ultra-prémiových štvrtí pri jazere až po rozvíjajúce sa mestské zóny – vrátane ich úrovní cien, faktorov popularity, projektov nového rozvoja a faktorov kvality života:

  • Enge (Obvod 2) – Luxusné bývanie pri jazere. Enge, na južnej strane centra Zürichu, sa stal magnetom pre luxusné apartmány a zámožných profesionálov. Ceny tu v priemere dosahujú okolo CHF 18 300 za m² investropa.com, čo je medzi najvyššími v meste. Nedávny luxusný rozvoj (s výhodami ako sú súkromné fitnescentrá či služby concierge) priťahuje do Enge bohatých expatov a technologických manažérov investropa.com. Atraktivita tejto oblasti spočíva v prémiovej polohe – pešo do centra, pri jazere a s vybavenosťou ako park Rieter a múzeum Bärengasse. Kvalita života je vynikajúca: Enge ponúka luxusné obchody, medzinárodné školy a krátku dochádzku do finančného centra Paradeplatz. So stále novými prémiovými projektmi v príprave ostáva exkluzivita Enge – a vysoké ceny – dlhodobo zachované investropa.com.
  • Seefeld (Obvod 8) – Najžiadanejšie miesto pri jazere Zürich. Seefeld je mimoriadne vyhľadávaná štvrť na východ od centra, oceňovaná pre svoju blízkosť k jazeru Zürich, moderné reštaurácie a živú atmosféru. Nehnuteľnosti tu dosahujú najvyššie ceny (jedny z najvyšších za m² v Zürichu) a zažívajú obrovský dopyt investropa.com. Voľné bývanie prakticky neexistuje – každý chce bývať v Seefelde. Napriek nízkym výnosom z prenájmu (~2–3 %, čo je znakom veľmi vysokej kapitálovej hodnoty), trvalo nízka neobsadenosť a prémiové nájmy zdôrazňujú atraktívnosť tejto oblasti investropa.com. Seefeld ponúka kombináciu elegantných historických budov a moderných bytov, často s výhľadom na jazero. Obyvatelia si užívajú rekreáciu pri vode, zelené priestory ako park Zürichhorn a butiky. Je obľúbený u bohatých miestnych aj expatov. Keďže je veľmi málo voľnej pôdy, Seefeld zaznamenáva len minimum nových projektov (okrem občasných luxusných kondomínií), a preto ponuka zostáva obmedzená. Očakávajte, že Seefeld ostane luxusnou enklávou s výnimočnou kvalitou života a primerane vysokými cenami.
  • Fluntern (Okres 7) – Prestíž na Zürichbergu. Fluntern sa nachádza na zalesnených svahoch kopca Zürichberg a patrí medzi najprestížnejšie obytné štvrte Zürichu. Je známy malebnými výhľadmi, luxusnými vilami a špičkovými školami. Rodiny si Fluntern obzvlášť cenia pre elitné možnosti vzdelávania – štvrť tu hostí renomované školy (ako pobočku Zurich International School a vynikajúce verejné základné školy), ktoré sa môžu neustále pochváliť vysokým počtom žiakov. Domy vo Fluntern sú priestranné a často architektonicky výrazné, pričom tu sídlia viaceré veľvyslanectvá a rezidencie top manažérov. Ceny nehnuteľností sú veľmi vysoké (porovnateľné s jazerom), ponuka je trvalo nedostatočná – každý inzerát na nehnuteľnosť vo Fluntern vyvoláva okamžitý záujem. Oblasť ponúka tiché, zelené prostredie (blízko zoo a lesných chodníkov), pričom je električkou vzdialená len pár minút od centra mesta. Prebiehajúca výstavba je minimálna vďaka prísnemu územnému plánovaniu na ochranu charakteru štvrte. Fluntern v skratke ponúka súkromie, prírodu a prestíž, vďaka čomu je medzi zürišskou elitou vysoko žiadaný.
  • Zürich West / Kreis 5 (Okres 5) – Od priemyslu k trendom. Kreis 5, známy aj ako Zürich West, sa premenil z drsnej priemyselnej zóny na jednu z najtrendovejších štvrtí mesta. Táto prebiehajúca gentrifikácia vyhnala hodnoty nehnuteľností nahor – priemerné ceny bytov tu v roku 2024 dosiahli približne 14 600 CHF za m², čo je medziročný nárast o 3% investropa.com. Štvrť prekvitá novými projektami: staré sklady nahradili loftové byty, umelecké galérie, technologické kancelárie a kluby. Mladí profesionáli a kreatívci sa hrnú do Kreis 5 pre jeho drsnú atmosféru a relatívnu dostupnosť v porovnaní s centrom investropa.com. Mesto aktívne investuje do zvyšovania kvality života v Kreis 5 – pribúdajú parky, školy a kultúrne priestory, vďaka čomu je štvrť čoraz vhodnejšia aj pre rodiny investropa.com. Dopravné spojenie je vynikajúce (viacero električkových liniek, blízko stanica Hardbrücke). S veľkými projektmi, ako je Europaallee (hneď cez koľaje), a lokálnymi prestavbami nadobúda oblasť ďalší impulz. Kreis 5 sa dnes môže pochváliť niektorými z najlepších reštaurácií, klubov a dizajnových obchodov v Zürichu, popri nových komunitných vybaveniach. Ponúka jedinečný mestský životný štýl, a preto dopyt (a ceny) by mali naďalej rásť ruka v ruke s jeho premenou investropa.com.
  • Altstetten (okres 9) – Rozvíjajúce sa mestské centrum. Altstetten na západe Zürichu si získava pozornosť ako cenovo dostupnejšia rezidenčná zóna s potenciálom rastu. Po mnoho rokov to bola najmä priemyselná/robotnícka štvrť, no nedávne zmeny boli dramatické. Ceny nehnuteľností v centre Zürichu prudko vzrástli, “čo prinútilo mnohých kupujúcich a nájomcov preskúmať Altstetten ako cenovo výhodnejšiu možnosť” investropa.com investropa.com. Priemerné ceny za m² sú tu výrazne nižšie ako v centre mesta (čo z toho robí jednu z najlepších hodnôt v Zürichu) investropa.com. Zároveň Altstetten zaznamenal zásadné zlepšenia infraštruktúry – najmä rozšírenie Limmattalskej električkovej trate a ďalšie zlepšenia verejnej dopravy výrazne uľahčili dochádzanie z Altstettenu do centra investropa.com. Nové obytné a zmiešané projekty vyrastajú v okolí železničnej stanice Altstetten a pozdĺž hlavných trás. Štvrť dnes ponúka moderné byty, nákupné centrá a kancelárske komplexy (viaceré veľké firmy majú v Altstettene svoje sídla). S rýchlou dopravou, nižšími nájmami/cenami a rastúcou vybavenosťou sa Altstetten mení na pulzujúce sekundárne centrum. Mnoho prvonákupcov a mladých rodín tu hľadá priestor, ktorý si môžu dovoliť. Ako čoraz viac ľudí objavuje jeho výhodnú polohu a hodnotu, profil Altstettenu a ceny nehnuteľností stále rastú investropa.com.
  • Oerlikon (Obvod 11) – Rozvíjajúce sa obchodno-rezidenčné centrum. Oerlikon na severe Zürichu je jedným z najväčších úspešných rozvojových príbehov mesta. Vďaka vynikajúcim dopravným spojeniam (veľká stanica S-Bahn, centrá električiek a autobusov) a dostatku priestoru sa Oerlikon premenil na prosperujúce mestské centrum. Oblasť je posiata novými kanceláriami, nákupnými centrami (napríklad Neumarkt) a bytovými komplexmi. Tento rast poháňa dopyt po nehnuteľnostiach – mediánová cena domu v Oerlikone teraz presahuje 2,5 milióna CHF (pre väčšie rodinné domy) a hodnoty všetkých typov nehnuteľností stúpajú investropa.com. Realitní makléri hlásia zvýšený záujem, keďže obyvatelia aj firmy sa hrnú do výhodnej lokality Oerlikonu investropa.com investropa.com. Neustále rozvojové projekty v tejto časti sú veľkým lákadlom: mnoho výškových a polyfunkčných budov je práve vo výstavbe alebo nedávno dokončených, čo pridáva modernú obytnú ponuku a zároveň zlepšuje miestnu infraštruktúru investropa.com. Na úrovni ulíc získal Oerlikon nové parky, reštaurácie a kultúrne priestory, čím vznikla živá komunitná atmosféra investropa.com. Čoraz viac je sebestačný – ľudia môžu bývať, pracovať aj tráviť voľný čas priamo v Oerlikone. Vzhľadom na strategickú polohu (10 minút vlakom do centra Zürichu a priamy vlak na letisko Zürich) je Oerlikon horúcou lokalitou pre investorov aj nájomcov. Očakáva sa, že oblasť bude naďalej prekvitať, pričom v pláne sú ďalšie vylepšenia (napríklad plánovaný inovačný kampus a športoviská). Pre tých, ktorí hľadajú silný rastový potenciál v Zürichu, Oerlikon ponúka presvedčivú kombináciu konektivity, nových projektov a relatívne umiernených cien (aspoň v porovnaní s centrom a jazernými štvrtami).
  • Affoltern (okres 11) – Nová infraštruktúra, nová príťažlivosť. Vzdialenejší okres 11, Affoltern, sa stal výrazným bodom na trhu nehnuteľností vďaka zlepšenej infraštruktúre a rozumným cenám. Nedávno Švajčiarsky federálny úrad pre cesty výrazne investoval do nových ciest a rozšírenia diaľnic v oblasti Affolternu investropa.com, čím sa výrazne zlepšila dostupnosť. To dostalo Affoltern do centra pozornosti kupujúcich, ktorí ocenia jednoduchšie dochádzanie autom alebo autobusom investropa.com. Navyše, v Zürichu bol v roku 2023 boom novej bytovej výstavby, najmä v oblastiach ako Affoltern – postavilo sa najviac nových bytov od roku 2018, čo značí záujem developerov i kupujúcich investropa.com. Vďaka týmto novým bytom (často za nižšie ceny než v centre mesta) priťahuje Affoltern mladých profesionálov a rodiny, ktoré hľadajú moderné bývanie za konkurenčné ceny investropa.com investropa.com. Obyvateľstvo v tejto oblasti tomu primerane rastie. Affoltern profituje aj z okolitých zelených plôch a pokojnejšej predmestskej atmosféry, čím ponúka rovnováhu medzi mestom a vidiekom. Plán mesta prípadne rozšíriť verejnú dopravu do Affolternu ešte zvýši jeho atraktivitu. Stručne povedané, Affoltern je na pozitívnej trajektórii: lepšia dostupnosť, nová bytová výstavba a stále prijateľné ceny ho robia lákavou voľbou pre kupujúcich zameraných na hodnotu. Jeho premena naznačuje pevný budúci rast komunity aj cien nehnuteľností investropa.com.
  • Schwamendingen (Okres 12) – Cenovo dostupná štvrť s potenciálom na obnovu. Nachádza sa na severe mesta a historicky bola Schwamendingen štvrťou s nižšími nákladmi, na ktorú sa často zabúdalo – to sa však mení. Dnes „si získava pozornosť ako cenovo výhodná alternatíva“ pre tých, ktorých si už centrum Zürichu nemôže dovoliť investropa.com. Náklady na bývanie sú tu jedny z najnižších v meste, čo láka mnohých prvokupcov a rodiny s priemerným príjmom. Zaujímavý je najmä moment obnovy a revitalizácie v Schwamendingene. Vlajkovým projektom je „Über-Gärten“, ktorý prináša 228 nových nájomných bytov s inovatívnym dizajnom (priestranné loggie, spoločné „lesné záhrady“) a zvyšuje kvalitu bývania investropa.com. Takéto projekty obnovujú bytový fond a priťahujú rozmanitejšie spektrum obyvateľov. Ďalším významným zlepšením je protihlukový tunel Schwamendingen, priekopnícky infraštruktúrny projekt, ktorý prekryl časť diaľnice „zelenou“ konštrukciou investropa.com. Výrazne sa tak znížil hluk a znečistenie v oblasti a na tuneli vznikli nové parky investropa.com. Zlepšená kvalita života je citeľná – tichšie ulice, čistejší vzduch a nové zelené priestory. Všetky tieto snahy signalizujú silnú komunitnú investíciu do Schwamendingenu. Štvrť dnes ponúka vyváženie medzi dostupnosťou a kvalitou života, ktoré je v Zürichu čoraz vzácnejšie investropa.com. V dôsledku toho Schwamendingen naberá na popularite medzi tými, ktorí hľadajú hodnotu: za svoje peniaze tu získate viac priestoru a štvrť je na vzostupe. Je to ukážkový príklad, ako sa predmestia Zürichu vyvíjajú, aby spĺňali moderné požiadavky. Do budúcna možno očakávať, že povesť a dopyt po nehnuteľnostiach v Schwamendingene budú naďalej rásť, aj keď ceny by mali zostať dostupnejšie než v elitných štvrtiach mesta.

Každá z týchto štvrtí ilustruje mnohovrstvovú realitnú krajinu Zürichu. Za zmienku stoja aj komunity „Zlatého pobrežia“ a „Strieborného pobrežia“ pozdĺž Zürichského jazera tesne za hranicami mesta – Zlaté pobrežie (slnečný východný breh) v mestách ako Küsnacht a Zollikon zostáva ultra-prémiovou lokalitou pre vily a ceny kaštieľov môžu presiahnuť 10 miliónov CHF investropa.com, zatiaľ čo Strieborné pobrežie (západný breh, napr. Thalwil, Horgen) ponúka o niečo vyššiu hodnotu, no stále je veľmi exkluzívne. Späť v meste, či už hľadáte luxus starého sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), trendové mestské bývanie (Kreis 5), alebo vznikajúce rodinné zóny (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), zürichské štvrte to ponúkajú – ak si viete zabezpečiť miesto. Pozoruhodné je, že všetky oblasti spája spoločný menovateľ: obmedzená ponuka. Aj v „dostupnejších“ štvrtiach nie je jednoduché nájsť bývanie. To znamená, že rast cien je celomestský fenomén, len s rôznou intenzitou. Pre investorov a kupujúcich je znalosť týchto nuáns – najnovších horúcich miest v porovnaní s osvedčenými lokalitami – kľúčová pri orientácii na trhu v Zürichu.

Infrastruktúra a rozvojové projekty, ktoré formujú budúcnosť

Dopravné vylepšenia: Zürich aj naďalej masívne investuje do infrastruktúry na podporu svojho rastu a zvyšovanie kvality života. V posledných rokoch boli dokončené alebo spustené hlavné rozšírenia verejnej dopravy. Ukážkovým príkladom je nová ľahká železničná trať Limmattal, ktorá otvorila spojenie medzi západnými štvrťami (Altstetten/Affoltern) a predmestiami pozdĺž údolia Limmat. Toto predĺženie električkovej trate, spolu s inými vylepšeniami električkovej siete, výrazne skrátilo čas cestovania z okrajových štvrtí do mesta investropa.com. Lepšie spojenie už pozitívne ovplyvňuje oblasti ako Altstetten a Affoltern, ako bolo spomenuté, tým, že sú prístupnejšie a atraktívnejšie pre obyvateľov aj podniky. Ďalšie predĺženia električiek a nové bus pruhy sú plánované, aby všetky štvrte mali silné dopravné prepojenie. Medzitým prímestská železničná sieť S-Bahn – chrbtica mobility v širšom Zürichu – prechádza modernizáciou. Preťažená stanica Stadelhofen je odsúdená na rozšírenie (plánuje sa pridanie tunela a nástupíšť), aby sa v nasledujúcich rokoch zvýšila železničná kapacita v centre Zürichu. Federálna vláda zároveň pokračuje v projekte „Zürich Brütten Tunnel“ (nový železničný tunel smerom na Winterthur), ktorý má zlepšiť medzimestské spojenie do začiatku 30. rokov. Tieto projekty umožnia častejšie vlaky a menej preplnenia, čím vyhovejú predpokladanému rastu obyvateľstva v regióne metropoly.

V oblasti ciest inovatívne riešenia zlepšujú plynulosť dopravy a životné prostredie. Jedným z pozoruhodných projektov je prekrytie diaľnice Schwamendingen (spomínané vyššie), ktoré bolo dokončené za účelom prekrytia hlučného autobahnu upravenou zelenou krajinou investropa.com. Tento projekt nielenže znovu spojil štvrte rozdelené diaľnicou, ale zároveň vytvoril nový 1,6 km dlhý zelený park pre obyvateľov – výhra pre mobilitu aj kvalitu mestského života. Mesto a kantón majú podobné plány na riešenie ďalších dopravných úzkych miest pomocou tunelov alebo prekrytí (napríklad diskusie o možnom tunelovaní častí okruhu Rosengartenstrasse na zníženie hluku v týchto hustých štvrtiach). Okrem toho verejná doprava v Zürichu smeruje k ekologickejším riešeniam: mesto postupne zavádza elektrické autobusy a rozširuje infraštruktúru pre bicykle vrátane nových cyklistických „superdiaľníc“, ktoré budú sieťovať celé mesto. Všetky tieto úsilie sú v súlade s cieľom Zürichu byť modelovým mestom tranzitu 21. storočia, kde sú aj vonkajšie predmestia dobre prepojené a udržateľné formy dopravy sú prioritou. Efektívna dopravná infraštruktúra je kľúčová aj pre trh s nehnuteľnosťami – otvára nové oblasti pre rozvoj a zabezpečuje, aby sa mesto mohlo rozširovať bez dusenia sa v zápchach.

Hlavné rozvojové projekty: Niekoľko veľkorysých developerských projektov pretvára urbanistickú štruktúru Zürichu. Azda najočakávanejším je projekt Hardturm „Ensemble“, ktorý zrevitalizuje dlhodobo nevyužívaný areál štadióna Hardturm v 5. obvode. Projekt zahŕňa nový futbalový štadión s kapacitou 18 000 miest pre dva zürichské kluby, lemovaný dvoma výškovými vežami a stredne vysokými budovami, ktoré budú poskytovať ~600 nových bytov (vrátane dostupného bývania), spolu s kancelárskymi a obchodnými priestormi swissinfo.ch. Obyvatelia tento plán v hodnote 570 miliónov CHF schválili už v roku 2018 swissinfo.ch, a po rokoch politických sporov a právnych odvolaní by sa výstavba mala čoskoro začať. Po realizácii vznikne úplne nové susedské centrum v západnom Zürichu, ktoré rieši potreby športovej infraštruktúry aj bytovej ponuky. Skladba bývania je pritom významná – jedna z veží bude určená prevažne na družstevné/nekomerčné bývanie, čím sa mesto priblíži k svojim cieľom v oblasti dostupného bývania swissinfo.ch. Súdne spory síce spôsobili sklzy v harmonograme (projekt prebiehal v štýle „štart-stop“ s odporom z viacerých strán) coliseum-online.com swissinfo.ch, všeobecným očakávaním však je, že projekt Ensemble sa nakoniec uskutoční a do polovice/druhej polovice 20. rokov prinesie moderný štadión a veľmi potrebné nové byty.

V centre mesta bol nedávno dokončený rozsiahly projekt Europaallee (revitalizácia bývalých železničných dvorov vedľa hlavnej stanice Zürich). Počas uplynulej dekády Europaallee priniesla nové kancelárske priestory (vrátane veľkého kampusu spoločnosti Google), stovky bytov, univerzitný kampus a nákupné promenády – čím efektívne rozšírila centrum mesta. Jej dokončenie v rokoch 2020-2021 znamená, že v jadre Zürichu už nezostali veľké nevyužité parcely. Pozornosť sa teraz presúva na menšie medzery a brownfieldy. Napríklad v Oerlikone pokračuje rozvoj na miestach ako Centro (modernizácia centra Oerlikonu) a výšková stavba Andreasturm, ktorá bola otvorená v roku 2018, k nej sa pridali ďalšie veže ako Franklin Tower a ďalšie sú plánované v okolí stanice Oerlikon. V severnom Zürichu sú v príprave plány na nový inovačný park pri Dübendorfe (tesne za mestom), ktorý bude zahŕňať výskumné a vývojové zariadenia a možno aj bývanie – využijúc blízkosť ETH a univerzity.

Plánovači v Zürichu tiež zdôrazňujú udržateľnú mestskú prestavbu. Mnohé staršie priemyselné lokality v metropolitnej oblasti sú určené na transformáciu na zmiešané využitie. Napríklad na predmestiach: v oblasti Dietikon prebieha veľký projekt premeny starej priemyselnej zóny na obytnú štvrť s tisíckami bytov, čo nepriamo uvoľní tlak v samotnom Zürichu. V meste pokračuje obnova vo štvrtiach Kreis 4 a 5 (Langstrasse a Zurich West), vedená plánmi na pridanie zelených dvorov a komunitných priestorov popri nových budovách investropa.com. Hlavným cieľom územného plánu mesta do roku 2040 je „Innenentwicklung“ – vnútorný rozvoj – čo znamená zvyšovanie hustoty v rámci existujúcej zastavanej plochy namiesto rozširovania mesta do okolia. To zahŕňa preklasifikovanie určitých oblastí pri dopravných uzloch na vyššiu zastavanosť, podporu zmiešaných výškových budov v určených zónach (napríklad v okolí Altstetten a Oerlikon bude povolených viac výškových budov). Zürich však tieto kroky vyvažuje prísnymi požiadavkami na dizajn a environmentálne normy, aby si mesto zachovalo svoj charakter.

Infraštruktúra a územné plánovanie: Ďalšou významnou iniciatívou je odhodlanie Zürichu k spoločnosti s 2000-wattovou spotrebou a klimatickým cieľom. Mesto zavádza programy na rekonštrukciu budov za účelom energetickej efektívnosti, rozširuje siete centrálneho vykurovania (často využívajúc vodu z jazera alebo odpadové teplo) a vyžaduje solárne panely na nových stavbách v súlade s novým federálnym zákonom pv-magazine.com. Tento environmentálne zameraný rozvoj znamená, že developeri musia často integrovať solárne fotovoltické systémy, zelené strechy a efektívne HVAC do svojich projektov – čo zvyšuje počiatočné náklady, ale zlepšuje dlhodobú udržateľnosť. Výsledkom je mesto, ktoré zostáva veľmi príjemné na život, s nízkym znečistením a odolné voči klimatickým zmenám, čo zároveň udržiava stabilné hodnoty nehnuteľností.

Menia sa aj zásady územného plánovania. Mesto signalizovalo zámer chrániť priestor pre neziskové bývanie – napríklad vyhradiť niektoré verejné pozemky pre družstvá a nastaviť územné pravidlá, ktoré motivujú k výstavbe dostupných bytov v nových projektoch. Významným cieľom, ktorý stanovili voliči, je, aby do roku 2050 tretina všetkých bytov vlastnili družstvá alebo iné neziskové organizácie digitalcollection.zhaw.ch. To vedie mesto k poskytovaniu pozemkov a výhodných podmienok pri takýchto projektoch (napr. družstevný komplex „Mehr Als Wohnen“ v Hunziker Areal, dokončený pred niekoľkými rokmi, je modelom na replikovanie). Okrem toho sa diskutuje o reguláciách krátkodobého prenájmu (Airbnb) ako o nástroji na zabezpečenie, že bývanie bude využívané pre miestnych obyvateľov – Zürich zvažuje obmedzenia prenájmu bytov turistom, aby sa zabránilo odoberaniu bytov z dlhodobého trhu, avšak prísny zákon zatiaľ prijatý nebol.

Stručne povedané, infraštruktúra a rozvojové projekty Zürichu sú zamerané na inteligentný rast: rozširovanie kapacity dopravy, vytváranie nového bývania v nevyužitých oblastiach a zlepšovanie zelených a verejných priestorov v meste. Projekty ako štadión Hardturm, tunel Schwamendingen a nové električkové trate sú príkladom zürišského prístupu – investovať do vylepšení, ktoré slúžia viacerým cieľom (bývanie, mobilita, životné prostredie). Tieto snahy by mali pomôcť Zürichu zostať vysoko konkurencieschopným a príjemným na život, čo následne posilňuje aj silu trhu s nehnuteľnosťami. Výziev je samozrejme mnoho (od odporu zo strany obyvateľov NIMBY až po zložité švajčiarske schvaľovacie procesy), ale výsledky mesta ukazujú postupný, konsenzuálny pokrok. Pre investorov a obyvateľov tieto zmeny znamenajú lepšie prepojenie, viac možností bývania v určitých oblastiach a neustály vývoj mestského prostredia Zürichu v nasledujúcom desaťročí.

Regulačné prostredie: Dane, pravidlá vlastníctva & stavebné predpisy

Nehnuteľnosti v Zürichu fungujú v rámci stabilného, ale vyvíjajúceho sa regulačného rámca Švajčiarska, ktorý zahŕňa všetko od daní až po pravidlá pre zahraničných kupujúcich a environmentálne požiadavky. Tu sú kľúčové aspekty a zmeny k roku 2025:

Pravidlá zahraničného vlastníctva – Lex Koller: Azda najvýraznejším predpisom je zákon Lex Koller, ktorý obmedzuje zahraničných štátnych príslušníkov pri kúpe rezidenčných nehnuteľností vo Švajčiarsku.

V meste Zürich to znamená, že cudzinci bez trvalého pobytu nemôžu kupovať domy alebo byty ako investície alebo rekreačné nehnuteľnosti.Len obyvatelia (vrátane zahraničných občanov s povolením na pobyt vo Švajčiarsku) majú pri kúpe nehnuteľnosti rovnaké práva ako miestni jacquemoudstanislas.ch.Existuje niekoľko výnimiek – napr.cudzinci si môžu bez problémov kúpiť určité rekreačné nehnuteľnosti v turistických oblastiach alebo získať značný podiel v kótovanom švajčiarskom realitnom fonde/spoločnosti (nepriame vlastníctvo) jacquemoudstanislas.ch.Komerčné nehnuteľnosti sú tiež oslobodené, takže zahraničné spoločnosti alebo jednotlivci môžu voľne kupovať kancelárie, maloobchod, hotely atď.Tieto pravidlá historicky bránili medzinárodným špekuláciám na švajčiarskom trhu s bývaním a zabezpečili, aby trh nebol ovládnutý zahraničnými kupcami (ako je to vidieť v niektorých iných svetových mestách).Avšak, zmeny sú na obzore: Federálna rada (švajčiarska vláda) v marci 2025 oznámila plány na ďalšie sprísnenie Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Medzi navrhovanými reformami by cudzinci žijúci vo Švajčiarsku mohli byť nútení predať svoj dom, ak sa odsťahujú (uzatvorenie medzery), a čo je kľúčové, aktuálna výnimka pre nákup akcií v realitných spoločnostiach by sa skončila jacquemoudstanislas.ch.To znamená, že zahraniční investori by potrebovali povolenie aj na nepriame investovanie prostredníctvom kótovanej realitnej spoločnosti alebo fondu – čo je významná zmena.Tiež sa navrhuje: zahraniční kupujúci komerčných nehnuteľností by boli obmedzení na vlastné použitie; nemohli by kupovať čisto za účelom prenájmu jacquemoudstanislas.ch.Tieto opatrenia sú zamerané na ochladenie dopytu a riešenie nedostatku bývania vo Švajčiarsku (súčasť širšej stratégie spojenej s obavami z rastu obyvateľstva) jacquemoudstanislas.ch.Je dôležité poznamenať, že toto ešte nie je zákon – návrh sa pripravuje na parlamentnú debatu a očakáva sa silný odpor zo strany podnikateľských a realitných skupín jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ak takéto prísne pravidlá nakoniec prejdú (čo je neisté), mohlo by to znamenať zásadnú zmenu v právnom prostredí pre zahraničné investície, čo by mohlo potenciálne znížiť niektoré prílevy zahraničného kapitálu.Medzitým pre rok 2025 platí status quo: zahraniční kupci zohrávajú v zürišskom bývaní obmedzenú priamu úlohu, avšak sú aktívni v komerčných a nepriamej investíciách.Každý, kto chce investovať zo zahraničia, by mal sledovať diskusiu o reforme Lex Koller, pretože tá by mohla v blízkej budúcnosti zmeniť investičné možnosti.Daň z nehnuteľností a náklady na vlastníctvo domu: Daňový systém Švajčiarska je vo všeobecnosti priaznivý pre vlastníkov nehnuteľností, hoci má niektoré jedinečné črty. Federálna daň z kapitálových výnosov pri dlhodobom držaní súkromných nehnuteľností neexistuje, ale kantón Zürich (ako väčšina kantónov) ukladá vlastnú daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností pri predaji nehnuteľností, zvyčajne podľa progresívnej škály (vyššia daň, ak predáte v priebehu niekoľkých rokov po nákupe, čo motivuje k dlhodobému vlastníctvu). Zürich tiež účtuje daň z prevodu nehnuteľnosti (približne 1 % ceny) a poplatky za notára/kataster pri transakciách practiceguides.chambers.com. Majitelia domov platia ročnú daň z majetku podľa hodnoty svojej nehnuteľnosti a dôležité je, že Švajčiarsko uvaľuje daň z „imputovaného nájomného“ na domy užívané vlastníkmi – v podstate zdaňuje vlastníkov, akoby mali príjem z prenájmu vlastného domu zug4you.ch. Mnohí vlastníci túto daň z imputovaného nájmu už dlho odmietajú a opakovane sa objavujú výzvy na jej reformu alebo zrušenie. V skutočnosti v Berne stále prebiehajú diskusie o zrušení dane z imputovaného nájomného, čo by mohlo byť sprevádzané zrušením odpočtu úrokov z hypoték na vyrovnanie efektov ubs.com. Ak by táto reforma v najbližších rokoch prešla, zmenilo by to kalkuláciu pre vlastníkov domov (potenciálne by zvýšilo čisté dane u tých, ktorí už majú dom splatený, ale odstránilo by to prekážku pri kúpe). K roku 2025 zatiaľ nie je prijaté definitívne rozhodnutie – je však dobré tento priestor sledovať. Pozitívnou správou pre vlastníkov je, že inflácia vo Švajčiarsku klesla a referenčná hypotekárna sadzba (ktorá ovplyvňuje možný rast nájomného) zostala v roku 2024 na rovnakej úrovni swissmarketplace.group, takže náklady ako hypotekárne úroky a infláciou naviazaná údržba sa stabilizovali. Pre investorov platí, že príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako bežné príjmy (po odpočítaní nákladov) a firemní investori profitujú z relatívne nízkych švajčiarskych korporátnych sadzieb dane (asi 19 % v Zürichu, pričom majú mierne klesať vďaka celoštátnej daňovej reforme zosúlaďujúcej sa s minimom OECD). Celkovo sú daňové zákony pre nehnuteľnosti predvídateľné a mierne s postupnými úpravami namiesto náhlych zmien – aj to je jeden z dôvodov, prečo je investičné prostredie stále atraktívne.Ochrana nájomcov a regulácia nájomného: Zürich, rovnako ako celé Švajčiarsko, má systém priateľský k nájomcom. Približne 55-60 % švajčiarskych domácností býva v prenájme (v samotnom meste Zürich je to ešte viac), takže zákony sa snažia o rovnováhu, ale prikláňajú sa viac na stranu ochrany nájomcov. Nájomné môže byť zvyčajne zvýšené len za určitých podmienok – napríklad ak sa zvýši národná referenčná úroková sadzba alebo kvôli inflácii a zveľaďovacím renováciám. V roku 2023 dostali prenajímatelia výnimočnú príležitosť zvýšiť nájomné, pretože referenčná hypotekárna sadzba bola dvakrát zvýšená (z 1,25 % na 1,5 %), čo prispelo k výraznému rastu nájomného v tomto roku swissmarketplace.group. V roku 2024 zostala táto sadzba stabilná a nedošlo k žiadnym novým šokujúcim nárastom nákladov, ako sú ceny palív, takže rast nájomného sa spomalil na približne 4-5 % swissmarketplace.group. Ak by nedávne zníženie sadzieb ŠNB nakoniec spôsobilo pokles referenčnej sadzby, niektorí nájomcovia by dokonca mohli žiadať o zníženie nájomného (zvyčajne však s oneskorením). Ochrana pred vysťahovaním je vo Švajčiarsku silná – nájomcov s dlhodobými zmluvami je možné vysťahovať len z obmedzených dôvodov, ako je osobná potreba vlastníka, a to aj vtedy s výraznou výpovednou lehotou. Existuje tiež systém, ktorý umožňuje nájomcom napadnúť nadmerné zvýšenia nájomného alebo počiatočné nájomné ako „neprimerane vysoké“ na súde, s ohľadom na nízku mieru voľných bytov. Mestská samospráva Zürichu monitoruje situáciu s dostupným bývaním a zvažuje, či v prípade zhoršenia bytovej krízy nie sú potrebné ďalšie opatrenia (ako kontrola nájomného alebo viac dotácií). K roku 2025 neboli zavedené žiadne nové zákony o kontrole nájomného nad rámec súčasného federálneho rámca, no ide o politickú tému, ktorú treba sledovať, najmä keď skupiny nájomcov v reakcii na prudké nárasty nájomného a vysťahovania protestujú (napr. protesty pri budovách „Sugus“ koncom roka 2024 swissinfo.ch). Investori by si mali uvedomiť, že zvyšovanie nájomného je regulované a politický tlak na obmedzenie prudkého rastu nájomného rastie vzhľadom na nedostatok bývania.

Zelené budovy a stavebné predpisy: Zürich a Švajčiarsko postupujú vpred v oblasti environmentálnych regulácií realitného trhu. V júni 2024 švajčiarski voliči výraznou väčšinou schválili nový zákon na urýchlenie využívania obnoviteľných zdrojov energie pv-magazine.com. Jedna kľúčová požiadavka: všetky nové budovy nad 300 m² musia mať od roku 2025 nainštalované solárne panely na streche alebo fasáde pv-magazine.com. Kanton Zürich môže túto povinnosť rozšíriť aj na menšie budovy. To v praxi znamená, že integrácia solárnej energie sa stáva štandardom pre nové stavby. Okrem toho mnohé kantóny (vrátane Zürichu) zaviedli pravidlá, že nové vykurovacie systémy nesmú byť na naftu alebo plyn – musia byť obnoviteľné (tepelné čerpadlo, solárne teplo a pod.) alebo aspoň spĺňať nízkoemisné normy, najmä pri nových stavbách a rekonštrukciách. Mesto Zürich podporuje certifikáciu Minergie (švajčiarsky ekologický stavebný štandard) pre nové stavby; aj keď nie je povinná, mnohí developeri ju využívajú na zjednodušenie povoľovacieho procesu a získanie ekologicky uvedomelých kupcov. Stavebné predpisy tiež predpisujú vysoké izolačné štandardy, trojité zasklené okná a ďalšie opatrenia na úsporu energie podľa cieľa Švajčiarska znížiť emisie v stavebnom sektore. Pre developerov to znamená mierne vyššie náklady na výstavbu, no aj to, že nové švajčiarske budovy patria k najefektívnejším. V nasledujúcich rokoch možno očakávať rastúci počet rekonštrukcií starších budov kvôli splneniu týchto štandardov – prípadne aj prostredníctvom vládnych stimulov alebo požiadaviek pri väčších rekonštrukciách.

Z pohľadu územného plánovania čelia urbanisti v Zürichu výzve vytvárať viac bývania a kancelárií bez rozširovania zastavaného územia. Územné predpisy boli revidované tak, aby umožňovali vyššiu hustotu v niektorých oblastiach: napríklad zóny okolo železničných staníc a dopravných uzlov boli preklasifikované na umožnenie stavby stredne vysokých či výškových budov tam, kde predtým platil limit na nízke stavby. Mesto tiež využíva stratégiu „Innenentwicklung“ – napríklad konverzia nevyužívaných komerčných zón na bývanie, rozdeľovanie veľkých bytov na menšie atď. Významnou iniciatívou v územnom plánovaní je vyčlenenie zón pre výškové budovy: Zürich má konkrétne oblasti, kde sú povolené vysoké stavby (nad 40 m), napríklad časti Oerlikonu, Escher-Wyss (Zürich-West) a okolie Altstettenu, zatiaľ čo historické centrum a nábrežie jazera majú prísne limity na výšku. Tento cielenejší prístup má za cieľ sústrediť výškovú výstavbu tam, kde to infraštruktúra umožňuje, a zároveň zachovať výhľady na panorámu mesta (napr. známy výhľad na Alpy).

Ďalším regulačným aspektom je kvóta na dostupné bývanie/družstevné byty v nových veľkých projektoch. Mesto často vyjednáva, aby časť bytov vo veľkých projektoch bola predaná neziskovým bytovým združeniam alebo prenajímaná pod trhovou cenou na určité obdobie. Ide o súčasť dosiahnutia cieľa 1/3 neziskového bývania digitalcollection.zhaw.ch. Zürich je zatiaľ na úrovni približne 25 % družstevného/neziskového bývania, takže tlak na tieto príspevky bude narastať.

Na záver možno regulačné prostredie v Zürichu v roku 2025 charakterizovať ako stabilné, ale smerujúce k väčšej intervencii s cieľom riešiť otázky bývania a klímy. Dane zostávajú relatívne nízke a predvídateľné. Pravidlá pre zahraničných kupujúcich sú prísne a môžu sa ešte sprísniť, hoci komerční investori si stále nachádzajú priestor. Ekologické regulácie sa sprísňujú a udržateľné stavebné praktiky sa stávajú povinnými. Opatrenia na dostupnosť bývania – od ochrany nájomcov až po podporu družstiev – sa postupne rozširujú, aby vyvážili nerovnováhy trhu. Pre zainteresované strany znamená dodržiavanie predpisov zapojenie sa do týchto politík: napr. plánovanie solárnych inštalácií od začiatku alebo štruktúrovanie investícií v súlade s pravidlami Lex Koller. Hoci tieto regulácie zvyšujú komplexnosť, zároveň prispievajú k dlhodobej atraktívnosti Zürichu – zaručujú udržateľný rozvoj, ohraničujú špekulatívne bubliny a mesto si zachováva vysokú kvalitu života, čo napokon podporuje hodnoty nehnuteľností.

Riziká a výzvy trhu

Napriek všeobecne optimistickému výhľadu Zürichu existuje niekoľko rizík a výziev, ktoré by mohli ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 a v nasledujúcich rokoch. Investori a pozorovatelia by mali mať tieto faktory na pamäti:

  • Úrokové sadzby a riziká financovania: Po rokoch ultra nízkych úrokových sadzieb, ktoré poháňali rast cien, sa prostredie zmenilo. V rokoch 2022–2023 Švajčiarska národná banka agresívne zvýšila sadzby z negatívneho teritória až na 1,75 %, čo trh čiastočne schladilo. V roku 2025 sa inflácia zmiernila a SNB prešla k miernemu zníženiu sadzieb investropa.com, ale riziko zostáva, že sadzby môžu opäť vzrásť, ak by inflácia prudko stúpla alebo sa zmenili globálne podmienky. Rastúce úrokové sadzby by mali priamy dopad na švajčiarsky trh s nehnuteľnosťami tým, že hypotéky by boli drahšie a klesla by cenová dostupnosť pre kupujúcich, čo by mohlo utlmiť dopyt investropa.com. Vzhľadom na to, aké vysoké sú ceny v Zürichu, sú veľmi citlivé na náklady financovania – výrazné zvýšenie sadzieb by mohlo niektorých potenciálnych kupujúcich vyradiť z trhu a spôsobiť stagnáciu či dokonca pokles cien v prehriatych segmentoch. Banky tiež sprísnili úverové kritériá (aj v dôsledku regulácie Basel III od roku 2025, ktorá vyžaduje vyššie kapitálové rezervy foxstone.ch). Dlžníci teraz čelia prísnym limitom (max ~80 % hodnoty nehnuteľnosti a dôkladné stresové testy pri 5 % úroku), čo by mohlo obmedziť vysoko zadlžených investorov. Aj keď súčasný konsenzus očakáva stabilnú alebo mierne klesajúcu trajektóriu sadzieb (pri švajčiarskej inflácii len okolo 0,7 % engelvoelkers.com), akékoľvek nečakané zrýchlenie inflácie alebo finančný šok to môže rýchlo zmeniť. Táto neistota v úrokových sadzbách je kľúčovým rizikom, ktoré treba sledovať.
  • Makroekonomická a geopolitická neistota: Nehnuteľnosti v Zürichu závisia od širšieho hospodárskeho zdravia Švajčiarska a globálnej stability. Ekonomické neistoty – napríklad potenciálna globálna alebo európska recesia – predstavujú riziko investropa.com. Napríklad, ak by útlm zasiahol bankový alebo technologický sektor, Zürich by mohol zažiť stratu pracovných miest alebo obmedzenie expanzie, čo by oslabilo dopyt po kanceláriách aj bývaní. Mesto nie je imúnne voči globálnym udalostiam: vojna na Ukrajine, energetické krízy alebo iné geopolitické napätia sa môžu prejaviť aj tu. Švajčiarska vláda výslovne uviedla, že napätá geopolitická situácia (vojna na Ukrajine, konflikty na Blízkom východe) zostáva latentným rizikom pre medzinárodný obchod a ceny energií, čo by mohlo negatívne ovplyvniť švajčiarsku ekonomiku engelvoelkers.com. Prudké zvýšenie cien ropy/plynu by napríklad mohlo opäť naštartovať infláciu a zaťažiť spotrebiteľov a podniky. Okrem toho menové fluktuácie (veľmi silný švajčiarsky frank) môžu poškodiť švajčiarsky export a zisky korporácií, čo nepriamo ovplyvní obsadenosť kancelárií a dopyt po bývaní zo strany firemných zamestnancov. Ďalším makro faktorom je imigračná politika: rast populácie vo Švajčiarsku (ktorý poháňa potrebu bývania) by sa mohol spomaliť, ak by politické sily uspeli v obmedzení imigrácie. Spomenutá iniciatíva SVP, ktorá chce obmedziť populáciu na 10 miliónov, je extrémna, no naznačuje politický tlak na limitovanie rastu jacquemoudstanislas.ch. Ak by došlo k významnému obmedzeniu imigrácie, dopyt po bývaní by sa mohol z dlhodobého hľadiska oslabiť. Celkovo, hoci je švajčiarska ekonomika v súčasnosti stabilná, globálna recesia alebo krízové scenáre predstavujú riziko poklesu, v ktorom by mohlo dôjsť k nárastu voľných nehnuteľností a korekcii cien.
  • Obavy z realitnej bubliny a dostupnosti bývania: Roky rastúcich cien vyvolali otázku: Je Zürich v realitnej bubline? Podľa niektorých ukazovateľov áno – patrí medzi mestá s vysokým rizikom bubliny. UBS Global Real Estate Bubble Index v roku 2023 zaradil Zürich do kategórie „riziko bubliny“, čo boli celosvetovo len dve mestá (spolu s Tokiom) na tejto úrovni ubs.com mattgul.com. Ceny domov v pomere k príjmom a nájmom sú veľmi napäté. Ak by úrokové sadzby stúpli alebo by dopyt oslabil, vysoké hodnotenia Zürichu by mohli čeliť korekcii. Regulátori si to uvedomujú; Švajčiarska národná banka v posledných rokoch opäť aktivovala proticyklický kapitálový vankúš, aby obmedzila nadmerné poskytovanie hypotekárnych úverov. Analytici UBS v súčasnosti hodnotia riziko bubliny ako „mierne“ (z extrémneho) v dôsledku mierneho spomalenia rastu cien investropa.com, no riziko nezmizlo. Dostupnosť bývania pre miestnych je na bode zlomu – rodiny zo strednej triedy majú problém kúpiť si aj skromné byty, čo vyvoláva sociálne a politické otázky. Stále častejšie zaznieva, že trh s bývaním je neudržateľne drahý, a ak začne viac ľudí opúšťať mesto kvôli nedostupnosti bývania, dopyt by mohol klesnúť. Rovnako bubliny často nekončia len zmenou úrokov, ale aj zmenou nálad kupujúcich. Ak sa kupujúci začnú domnievať, že ceny už dosiahli vrchol (aj dočasne), psychológia sa môže preklopiť do trhu kupujúcich. Hoci zatiaľ neexistujú známky prudkej zmeny nálady (vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok), riziko stagnácie alebo miernej korekcie v predražených segmentoch (ako luxusné byty alebo investičné byty s veľmi nízkymi výnosmi) je prítomné.
  • Výzvy v oblasti výstavby a dodávok: Ironicky, jednou z najväčších výziev trhu je opačná strana nedostatku – nedostatok nových bytových jednotiek prichádzajúcich na trh. To predstavuje riziko, pretože ak nedostatok pretrvá alebo sa zhorší, môže to brzdiť hospodársky rast (firmy môžu mať problém získať talenty, ak je bývanie príliš zriedkavé/drahé) a priviesť k silnejšiemu zásahu štátu. Stavať viac v Zürichu nie je jednoduché: vysoké stavebné náklady, nedostatok pracovnej sily v stavebníctve, zdĺhavé povoľovacie procesy a odpor zo strany obyvateľov všetko výstavbu spomaľujú. V roku 2024 bola bytová výstavba na nízkej úrovni a napriek snahám o jej povzbudenie existuje riziko, že sa nepostaví dostatok nových bytov na uspokojenie dopytu, čím sa kríza predĺži. Čo sa týka komerčnej oblasti, výstavba nových kancelárií prudko klesla jll.com, čo môže byť v krátkodobom horizonte pozitívne pre existujúcich prenajímateľov, ale dlhodobo môže znamenať menej moderných priestorov na prilákanie nových firiem. Rast cien stavebných materiálov je ďalšou výzvou – hoci v roku 2024 došlo k zmierneniu, predchádzajúce zdražovanie ocele, dreva atď. stavby predražilo a niektoré projekty boli pozastavené. Ak by došlo k ďalšej vlne globálnej inflácie, mohlo by to stavebné projekty ešte viac ohroziť.
  • Regulačné a politické riziká: Zmeny zákonov a regulácií predstavujú ďalšiu skupinu výziev. Napríklad navrhované sprísnenie Lex Koller, o ktorom bola reč skôr, by v prípade prijatia mohlo odradiť niektoré zahraničné investície, čo by mohlo znížiť prílev kapitálu do určitých segmentov (napr. financovanie projektov prostredníctvom zahraničných investorov by mohlo byť ťažšie). Aj keď má opatrenie za cieľ ochladenie cien, môže mať vedľajšie účinky ako nižšia likvidita na trhu s nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch. Vnútroštátne tu existuje aj politické riziko v podobe voličských iniciatív alebo zmien politík. Švajčiarska priama demokracia znamená, že voliči môžu (a aj zavádzajú) iniciatívy ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami – od stropov nájomného po dane na neobsadené byty až po prísne limity zónovania. V súčasnosti rezonuje požiadavka na väčšie ochrany pre nájomcov v súvislosti s nedostatkom bývania. Ak budú nájmy naďalej prudko rásť, existuje šanca na populistickú snahu o zavedenie kontrol nájomného alebo prísnejšie obmedzenia vysťahovania pri renovácii atď. Takéto pravidlá by mohli ovplyvniť výnosy prenajímateľov. Opačným rizikom je, že protirastové politické nálady môžu obmedziť rozvoj (napríklad ak vzrastie verejný odpor voči zvyšovaniu hustoty, môže byť ešte ťažšie postaviť v Zürichu potrebné byty). Zamietnutie niektorých developerských projektov v referendách po celom Švajčiarsku (nie v Zürichu, ale napríklad ženevská iniciatíva na obmedzenie výstavby) ilustruje toto napätie. Mesto Zürich má skôr rozvojovo orientované vedenie (pragmatikov, ktorí vidia potrebu bývania), no politické vetry sa môžu meniť.
  • Inflácia a prevádzkové náklady: Hoci si Švajčiarsko aktuálne užíva nízku infláciu (~1–2 %), opätovný nárast inflácie by zvýšil prevádzkové náklady budov (energie, údržba, dane z nehnuteľností viazané na hodnoty) a potenciálne aj úrokové sadzby, čo by stlačilo peňažné toky vlastníkov. Pri komerčných nehnuteľnostiach by vysoká inflácia mohla poškodiť maloobchodníkov a kancelárskych nájomníkov, čo by sťažilo zvyšovanie nájmov. Naopak, mierna inflácia môže pomôcť investorom financovaným dlhom tým, že znehodnotí ich záväzky, avšak vo Švajčiarsku je veľa investorov postavených skôr na vlastných zdrojoch. Navyše, náklady na energetickú transformáciu môžu byť značné – renovácia starých budov solárnymi panelmi, novým vykurovaním a pod., si vyžaduje kapitál. Hoci sa tieto investície často v priebehu času vrátia, v medziobdobí predstavujú finančnú výzvu, najmä pre menších prenajímateľov.

V podstate, trh s nehnuteľnosťami v Zürichu nie je bez zraniteľností. Stojí na veľmi silných základoch (vysoký dopyt, nízka ponuka, ekonomická stabilita), no riziká ako hospodársky pokles, výkyvy úrokových sadzieb či regulačné zmeny by mohli stlmiť trhovú horúčku. Účastníci trhu by mali zaujať postoj opatrného optimizmu: výhľad je síce naďalej rastový, no scenáre typu globálnej recesie alebo výrazných politík by mohli tento vývoj zmeniť. Je výstižné, že inštitúcie ako UBS monitorujú Zürich ako potenciálnu bublinu mattgul.com – čo je pripomienka, že sa netreba uspokojiť s aktuálnym stavom. Zürich však historicky odolával otrasom dobre – aj počas finančnej krízy v roku 2008 ceny len krátko stagnovali. Trvalá atraktivita mesta ako finančného centra a miesta na život poskytuje istý vankúš. Do budúcnosti však bude kľúčové riešiť krízu dostupnosti bývania a zvyšovať ponuku, aby sa predchádzalo spoločenskej nespokojnosti a trhu s nehnuteľnosťami v Zürichu nehrozilo prehriatie až do bodu zlomu. Jemná rovnováha medzi atraktivitou pre investorov a potrebami obyvateľov bude určovať politiku a riziká v nasledujúcich rokoch.

Zdroje:

Maloobchodný sektor – Prémiové nakupovanie zostáva silné

Maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu preukázali pozoruhodnú odolnosť. V skutočnosti hlavná nákupná ulica mesta, Bahnhofstrasse, zostáva jednou z najdrahších maloobchodných lokalít na svete. Prémiové nájomné za obchody na hlavných uliciach vzrástlo od roku 2020 o viac ako 20 % a do konca roka 2024 dosiahlo približne 10 250 CHF za m² ročne jll.com. To radí hlavné nákupné ulice Zurichu v Európe za Paríž a Londýn podľa výšky nájomného jll.com. Takto vysoké nájomné odráža intenzívny dopyt luxusných značiek a maloobchodníkov po obmedzenom počte predajných priestorov. Neobsadenosť na Bahnhofstrasse je v podstate 0 % jll.com – akýkoľvek voľný obchod je okamžite obsadený. V posledných rokoch viaceré svetové značky rozšírili svoje predajne alebo sa rozhodli vstúpiť na túto ulicu, čím sa zachováva plná obsadenosť. Postavenie Zürichu ako bohatého svetového mesta to len potvrdzuje: vedie Európu v kúpnej sile na obyvateľa, čo výrazne podporuje maloobchodné výdavky jll.com. Stabilný prísun turistov, obchodných cestujúcich a obyvateľov s vysokým čistým majetkom zaručuje neustály predaj v luxusných butikoch, hodinárstvach/špercovníctvach a obchodoch s luxusnou módou. Aj napriek rastu e-shopov zostáva zážitok a prestíž z prítomnosti na Bahnhofstrasse pre maloobchodníkov nenahraditeľná. Podobný príbeh je aj v ďalších prémiových lokalitách, ako sú butikové štvrte v Starom Meste a Seefelde – dopyt je zdravý a voľné priestory sú minimálne.

Napriek tomu sekundárne maloobchodné lokality čelia zložitejšej situácii. Niektoré vedľajšie ulice a menej centrálne nákupné centrá sa museli po COVID-e preorientovať a maloobchodníci zo stredného segmentu vnímajú konkurenciu internetových obchodov. Celková návštevnosť v Zürichu sa po návrate turistov a kancelárskych pracovníkov obnovila, ale zákazníci teraz očakávajú viac než len obchody – úspešné maloobchodné miesta ponúkajú zážitky (kaviarne, podujatia) a pohodlie. V porovnaní s mnohými inými mestami si však zürichský maloobchodný sektor vedie dobre. Spotrebiteľská dôvera je podporovaná nízkou infláciou a rastúcimi mzdami vo Švajčiarsku a nezamestnanosť je veľmi nízka. Majitelia prémiových maloobchodných priestorov dosiahli v roku 2024 rekordné prenájmy jll.com, čo naznačuje silnú dôveru maloobchodníkov v kamenné predajne na tomto trhu. Výsledkom je, že investori majú naďalej záujem o prémiové maloobchodné aktíva, ktoré poskytujú stabilný príjem (aj keď výnosy sú nízke vzhľadom na cenové úrovne). Do budúcnosti výsledky maloobchodu budú pravdepodobne rozdelené podľa segmentov: ultra-prémiové lokality budú pokračovať v raste, zatiaľ čo slabšie miesta budú musieť inovovať. Ak v ďalších rokoch narastie turizmus z Ázie a USA, ešte viac to posilní centrálny maloobchod. Naopak, akýkoľvek pokles spotrebiteľských výdavkov alebo nové návyky v online nakupovaní by mohli ohroziť menej vyhľadávané obchody. Zatiaľ je zürichský maloobchodný trh príbehom sily v top segmente – „Lokalita, lokalita, lokalita“ je naďalej rozhodujúca, Bahnhofstrasse dosahuje globálne najvyššie prenájmy a nulovú neobsadenosť vďaka neustálej dopyte jll.com.

Priemysel a logistika – vysoký dopyt, obmedzená ponuka

Sektor priemyselných a logistických nehnuteľností v regióne Zürich (a všeobecne vo Švajčiarsku) zaznamenáva robustný dopyt a klesajúcu mieru neobsadenosti. K roku 2023 miera neobsadenosti investovateľných logistických nehnuteľností na celonárodnej úrovni klesla na približne 5,1 %, zo 7,7 % v roku 2019 jll.com. Inými slovami, sklady a distribučné priestory sú čoraz viac obsadené, vďaka nárastu e-commerce, rekonfigurácii dodávateľských reťazcov a spoločnostiam, ktoré držia väčšie zásoby. Geografické rozloženie švajčiarskej logistiky sa sústredí pozdĺž kľúčových dopravných koridorov – veľká časť objektov sa nachádza v trojuholníku Basel–Zürich–Solothurn a okolo veľkých metropolitných oblastí jll.com. Zürich, ktorý sa nachádza na križovatke diaľnic a blízko letiska, je hlavné logistické centrum, ale zároveň je priestorovo obmedzený. Mnohé priemyselné pozemky boli prestavané na kancelárie či bývanie (najmä v meste Zürich), čo obmedzuje novú ponuku skladových priestorov. Mnohé existujúce sklady sú staršie a nie úplne vyhovujú súčasným potrebám (napríklad nižšia svetlá výška, menej nakladacích rámp) jll.com, čo znamená, že prvotriedne logistické priestory sú mimoriadne vzácne.

Nájomné za logistické/priemyselné priestory v oblasti Zürichu sa typicky pohybuje v rozmedzí približne 85 až 140 CHF za m² ročne, v závislosti od veľkosti a lokality jll.com. Tieto nájmy sú v medzinárodnom porovnaní relatívne vysoké (odrážajú vysoké švajčiarske náklady na pozemky a výstavbu). Rast nájomného je mierny, ale stabilný, pretože miera neobsadenosti klesá. Investori majú o túto triedu aktív čoraz väčší záujem vďaka stabilite príjmov a rastovému potenciálu – výnosy z logistiky, aj keď nízke vo Švajčiarsku (~4–5 %), sú o niečo vyššie než pri prvotriednych kanceláriách. Pozoruhodné je, že väčšina logistických nehnuteľností vo Švajčiarsku je vo vlastnej správe (spoločnosti vlastnia svoje sklady) jll.com. Len približne 300 logistických objektov na celonárodnej úrovni je prenajímaných ako investičné aktíva jll.com. To prispieva k nelikvidnosti a exkluzivite tohto sektora. Tých niekoľko investične atraktívnych skladov, ktoré sa dostanú na trh, priťahuje silnú konkurenciu, vrátane zahraničných inštitucionálnych investorov, ktorých priťahuje švajčiarska stabilita.

V nasledujúcich rokoch môžeme očakávať, že rozvoj logistiky zostane obmedzený. Vhodné pozemky v okolí Zürichu pre nové veľkokapacitné sklady sú obmedzené a prísne regulované. Niektoré priemyselné zóny na okraji mesta a pozdĺž diaľnice A1 sa však zhusťujú – staršie areály môžu dostať viacposchodové logistické zariadenia alebo byť rozdelené na mestské distribučné centrá pre „poslednú míľu“. Trend nearshoringu (viac skladových zásob vo Švajčiarsku) a boom online nakupovania udržia vysoký dopyt po modernej logistickej ploche. Výsledkom môže byť, že miery neobsadenosti ešte viac klesnú a nájomné mierne vzrastie, najmä pri prémiových skladových jednotkách. Výzvou je modernizácia zastaraných kapacít – mnohé staršie priemyselné budovy nespĺňajú súčasné požiadavky logistiky jll.com. Kreatívne riešenia, ako napríklad premena častí týchto budov na samoobslužné sklady alebo priestory pre MSP, sa skúšajú na zníženie neobsadenosti jll.com. Celkovo je výhľad pre priemyselné nehnuteľnosti v Zürichu pozitívny, charakterizovaný nedostatkom a silným dopytom. Hoci tento segment nepriťahuje takú pozornosť ako bývanie alebo kancelárie v Zürichu, ponúka nové príležitosti pre investorov schopných zorientovať sa v územnom plánovaní a nájsť vhodné aktíva – nízka neobsadenosť a stabilná potreba prenájmu sú tu pevne zakorenené jll.com.

Investičný výhľad: výnosy, zahraničný záujem a príležitosti

Zahraničné investície a regulácie: Je dôležité poznamenať, že Švajčiarsko uplatňuje prísne pravidlá (Lex Koller) obmedzujúce zahraničné vlastníctvo rezidenčných nehnuteľností.

Nerezidenti cudzinci vo všeobecnosti nemôžu kupovať nehnuteľnosti v Zürichu (okrem výnimočných prípadov alebo prostredníctvom určitých oslobodených štruktúr) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Cudzinci však môžu voľne investovať do komerčných nehnuteľností a doteraz mohli tiež bez obmedzení nakupovať akcie vo švajčiarskych realitných spoločnostiach alebo fondoch jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To umožnilo zahraničnému inštitucionálnemu kapitálu nepriamo vstúpiť na zürišský trh.Existuje významný globálny záujem – štátne investičné fondy, globálne REIT fondy a súkromní investori naliali peniaze do švajčiarskych realitných fondov, developerských projektov a akvizícií komerčných nehnuteľností.Napríklad, o trofejné kancelárske budovy a maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu často súťažia nemecké fondy alebo investori z Blízkeho východu.V budúcnosti sa však regulačné prostredie môže sprísniť.V marci 2025 oznámila švajčiarska vláda plány na ďalšie obmedzenie nákupu nehnuteľností zahraničnými osobami, pričom sa potenciálne ukončí výnimka, ktorá umožňovala cudzincom voľne kupovať akcie verejne obchodovaných spoločností zaoberajúcich sa nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch.Ak budú takéto reformy (aktuálne diskutované) implementované, vyžadovali by vládne schválenie pre zahraničných investorov aj pri nepriamych podieloch na nehnuteľnostiach, čo je zásadná zmena zameraná na ochladenie dopytu jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To vyvolalo obavy, že zahraničný kapitál by mohol byť odradený.Legislatívny proces však naďalej prebieha – akékoľvek zmeny si vyžiadajú čas a môžu byť zmiernené jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Zatiaľ záujem zahraničných investorov zostáva vysoký, najmä o komerčné aktíva a rozvojové partnerstvá.

Stabilné výnosy na trhu s nízkymi výnosmi: Nehnuteľnosti v Zürichu sú cenené ako „bezpečný prístav“ pre investície, ponúkajúce stabilitu pred vysokými výnosmi. V roku 2025 prinášajú prémiové rezidenčné a kancelárske nehnuteľnosti v Zürichu zvyčajne ročný výnos len okolo 2,5 % – 3,5 % (hrubý) foxstone.ch. Tieto výnosy sú skromné a odrážajú vysoké ocenenia a nízke riziko švajčiarskych nehnuteľností. Pre inštitucionálnych investorov, ako sú dôchodkové fondy a poisťovne, je spoľahlivosť a ochrana kapitálu v Zürichu kľúčovým dôvodom na zaradenie týchto nehnuteľností do ich portfólia. V skutočnosti hlavní vlastníci hlásia stabilné alebo rastúce hodnoty – napríklad Swiss Life (jeden z najväčších vlastníkov nehnuteľností vo Švajčiarsku) zaznamenal, že reálna hodnota ich portfólia vzrástla približne o 0,2 % v 1. štvrťroku 2025 a nepodliehala žiadnemu poklesu reuters.com. Príjmy z nájomného sú považované za veľmi spoľahlivé vzhľadom na plnú obsadenosť a silnú bonitu nájomcov v Zürichu. Celkové výnosy sa v budúcnosti očakávajú najmä z príjmov plus mierneho kapitálového zhodnotenia (predpokladaný rast cien je ~1–4 % ročne v nasledujúcich rokoch investropa.com). Medzinárodní investori zostávajú priťahovaní aj napriek nízkym výnosom vďaka statusu Švajčiarska ako bezpečnej destinácie. V časoch globálnej neistoty kupujú zahraniční investori v Zürichu nehnuteľnosti s cieľom zachovať svoj majetok investropa.com. Silný švajčiarsky frank a politická stabilita krajiny ešte zvyšujú atraktivitu.

Nové príležitosti – Zelené a špecifické segmenty: Investori si v Zürichu všímajú aj nové výklenky a stratégie pridanej hodnoty. Hlavnou témou je udržateľnosť. Rastie dopyt (zo strany nájomcov aj kupcov) po ekologických, energeticky efektívnych budovách a nehnuteľnosti s zelenými certifikátmi môžu dosahovať vyššie ceny investropa.com. Štát podporuje znižovanie uhlíkovej stopy – napríklad nový zákon vyžaduje solárne panely na väčšine nových budov pv-magazine.com – čo si vyžiada rekonštrukcie starších stavieb a rozvoj infraštruktúry pre obnoviteľné zdroje. Vznikajú tak príležitosti pre investorov adaptovať staršie objekty pomocou zatepľovania, tepelných čerpadiel, solárnych panelov a podobne, čím zvyšujú ich hodnotu a zároveň sa prispôsobujú zeleným reguláciám. Ďalším trendom sú technológie a PropTech v realitnom sektore: inteligentné domáce funkcie, digitálne služby pre nájomcov a dátová analytika prinášajú pridanú hodnotu (obzvlášť atraktívne pre technologicky zdatných nájomcov v Zürichu) investropa.com.

Niektoré realitné sektory majú taktiež rastový potenciál. Logistické a life-science zariadenia sú žiadané, no je ich málo – zmena alebo výstavba ľahkých priemyselných priestorov na okraji mesta pre logistiku poslednej míle alebo laboratóriá/výskum je perspektívna cesta. Rezidenčná výstavba v „béčkových“ lokalitách v okolí Zürichu je ďalšou príležitosťou: keďže dostupnosť v centre mesta je extrémne nízka, rozmach zažívajú prímestské alebo satelitné oblasti (investori tu cielia na nové nájomné bývanie, kde môžu dosiahnuť mierne vyššie výnosy) foxstone.ch. Prímestské regióny s dobrým dopravným spojením sa naozaj stávajú investičnými centrami, keďže nájomcovia hľadajú cenovo prijateľnejšie možnosti mimo centra foxstone.ch. Navyše, čoraz väčšiu popularitu naberajú alternatívne rezidenčné modely: co-living a družstevné bývanie. Zürich má silnú tradíciu neziskových bytových družstiev a mesto tento sektor aktívne podporuje (cieľom je, aby do roku 2050 tvorilo družstevné bývanie 33% bytového fondu) digitalcollection.zhaw.ch. Hoci nie je zamerané na maximalizáciu zisku, družstevný rozvoj ponúka stabilné, dlhodobé výnosy a často zahŕňa spoluprácu verejného a súkromného sektora na mestských pozemkoch – inštitucionálni investori ako dôchodkové fondy sa do týchto projektov púšťajú opatrne ako do ESG-priateľskej stratégie. V súkromnom sektore sú zase populárne co-living priestory s flexibilným prenájmom a spoločnými službami, ktoré lákajú mladých profesionálov a expatov, čím predstavujú segment, ktorý sa oplatí sledovať.

Výhľad na výnosy: Investori môžu v nasledujúcich rokoch očakávať mierne, ale spoľahlivé výnosy z nehnuteľností v Zürichu. Prémiové rezidenčné a komerčné aktíva môžu prinášať ročne približne 3 % hotovostný tok foxstone.ch, plus niekoľko percent v kapitálovom zhodnotení – nejedná sa o ohromujúce výnosy, ale je to v súlade s nízkorizikovým profilom Švajčiarska. Tí, ktorí hľadajú vyššie výnosy, sa sústreďujú na value-add stratégie (napr. renovovanie starších bytov a ich predaj na trh vlastníckeho bývania, vzhľadom na silný dopyt kupujúcich) alebo developerské projekty (hoci vysoké stavebné náklady a regulácie to v Zürichu sťažujú). Na trhu sa objavili aj platformy typu realitného crowdfundingu (napr. Foxstone, Crowdhouse), ktoré umožňujú investorom prevziať mierne vyššie riziko s cieľovými výnosmi v rozmedzí 5–7 % prostredníctvom diverzifikovaných portfólií nehnuteľností foxstone.ch. Záujem zo zahraničia bude pravdepodobne pretrvávať o kľúčové aktíva, pokiaľ ho výrazne neobmedzia nové zákony. Zhrnuté, investičný výhľad Zürichu zostáva pozitívny, no konkurenčný – stabilita a nedostatok na trhu naznačujú, že hodnota bude držať, avšak investori musia byť kreatívni pri hľadaní výnosov. Kľúčové príležitosti ležia v modernizácii zameranej na udržateľnosť, pokrývaní dopytu po bývaní v nedostatočne obsluhovaných segmentoch a využívaní pokračujúceho rastu Zürichu pri zvládaní meniaceho sa regulačného prostredia.

Kľúčové štvrte a atraktívne lokality

Zürich je mesto rôznorodých štvrtí, z ktorých každá má vlastný charakter a vývoj realitného trhu. Nižšie uvádzame niekoľko kľúčových štvrtí – od ultra-prémiových štvrtí pri jazere až po rozvíjajúce sa mestské zóny – vrátane ich úrovní cien, faktorov popularity, projektov nového rozvoja a faktorov kvality života:

  • Enge (Obvod 2) – Luxusné bývanie pri jazere. Enge, na južnej strane centra Zürichu, sa stal magnetom pre luxusné apartmány a zámožných profesionálov. Ceny tu v priemere dosahujú okolo CHF 18 300 za m² investropa.com, čo je medzi najvyššími v meste. Nedávny luxusný rozvoj (s výhodami ako sú súkromné fitnescentrá či služby concierge) priťahuje do Enge bohatých expatov a technologických manažérov investropa.com. Atraktivita tejto oblasti spočíva v prémiovej polohe – pešo do centra, pri jazere a s vybavenosťou ako park Rieter a múzeum Bärengasse. Kvalita života je vynikajúca: Enge ponúka luxusné obchody, medzinárodné školy a krátku dochádzku do finančného centra Paradeplatz. So stále novými prémiovými projektmi v príprave ostáva exkluzivita Enge – a vysoké ceny – dlhodobo zachované investropa.com.
  • Seefeld (Obvod 8) – Najžiadanejšie miesto pri jazere Zürich. Seefeld je mimoriadne vyhľadávaná štvrť na východ od centra, oceňovaná pre svoju blízkosť k jazeru Zürich, moderné reštaurácie a živú atmosféru. Nehnuteľnosti tu dosahujú najvyššie ceny (jedny z najvyšších za m² v Zürichu) a zažívajú obrovský dopyt investropa.com. Voľné bývanie prakticky neexistuje – každý chce bývať v Seefelde. Napriek nízkym výnosom z prenájmu (~2–3 %, čo je znakom veľmi vysokej kapitálovej hodnoty), trvalo nízka neobsadenosť a prémiové nájmy zdôrazňujú atraktívnosť tejto oblasti investropa.com. Seefeld ponúka kombináciu elegantných historických budov a moderných bytov, často s výhľadom na jazero. Obyvatelia si užívajú rekreáciu pri vode, zelené priestory ako park Zürichhorn a butiky. Je obľúbený u bohatých miestnych aj expatov. Keďže je veľmi málo voľnej pôdy, Seefeld zaznamenáva len minimum nových projektov (okrem občasných luxusných kondomínií), a preto ponuka zostáva obmedzená. Očakávajte, že Seefeld ostane luxusnou enklávou s výnimočnou kvalitou života a primerane vysokými cenami.
  • Fluntern (Okres 7) – Prestíž na Zürichbergu. Fluntern sa nachádza na zalesnených svahoch kopca Zürichberg a patrí medzi najprestížnejšie obytné štvrte Zürichu. Je známy malebnými výhľadmi, luxusnými vilami a špičkovými školami. Rodiny si Fluntern obzvlášť cenia pre elitné možnosti vzdelávania – štvrť tu hostí renomované školy (ako pobočku Zurich International School a vynikajúce verejné základné školy), ktoré sa môžu neustále pochváliť vysokým počtom žiakov. Domy vo Fluntern sú priestranné a často architektonicky výrazné, pričom tu sídlia viaceré veľvyslanectvá a rezidencie top manažérov. Ceny nehnuteľností sú veľmi vysoké (porovnateľné s jazerom), ponuka je trvalo nedostatočná – každý inzerát na nehnuteľnosť vo Fluntern vyvoláva okamžitý záujem. Oblasť ponúka tiché, zelené prostredie (blízko zoo a lesných chodníkov), pričom je električkou vzdialená len pár minút od centra mesta. Prebiehajúca výstavba je minimálna vďaka prísnemu územnému plánovaniu na ochranu charakteru štvrte. Fluntern v skratke ponúka súkromie, prírodu a prestíž, vďaka čomu je medzi zürišskou elitou vysoko žiadaný.
  • Zürich West / Kreis 5 (Okres 5) – Od priemyslu k trendom. Kreis 5, známy aj ako Zürich West, sa premenil z drsnej priemyselnej zóny na jednu z najtrendovejších štvrtí mesta. Táto prebiehajúca gentrifikácia vyhnala hodnoty nehnuteľností nahor – priemerné ceny bytov tu v roku 2024 dosiahli približne 14 600 CHF za m², čo je medziročný nárast o 3% investropa.com. Štvrť prekvitá novými projektami: staré sklady nahradili loftové byty, umelecké galérie, technologické kancelárie a kluby. Mladí profesionáli a kreatívci sa hrnú do Kreis 5 pre jeho drsnú atmosféru a relatívnu dostupnosť v porovnaní s centrom investropa.com. Mesto aktívne investuje do zvyšovania kvality života v Kreis 5 – pribúdajú parky, školy a kultúrne priestory, vďaka čomu je štvrť čoraz vhodnejšia aj pre rodiny investropa.com. Dopravné spojenie je vynikajúce (viacero električkových liniek, blízko stanica Hardbrücke). S veľkými projektmi, ako je Europaallee (hneď cez koľaje), a lokálnymi prestavbami nadobúda oblasť ďalší impulz. Kreis 5 sa dnes môže pochváliť niektorými z najlepších reštaurácií, klubov a dizajnových obchodov v Zürichu, popri nových komunitných vybaveniach. Ponúka jedinečný mestský životný štýl, a preto dopyt (a ceny) by mali naďalej rásť ruka v ruke s jeho premenou investropa.com.
  • Altstetten (okres 9) – Rozvíjajúce sa mestské centrum. Altstetten na západe Zürichu si získava pozornosť ako cenovo dostupnejšia rezidenčná zóna s potenciálom rastu. Po mnoho rokov to bola najmä priemyselná/robotnícka štvrť, no nedávne zmeny boli dramatické. Ceny nehnuteľností v centre Zürichu prudko vzrástli, “čo prinútilo mnohých kupujúcich a nájomcov preskúmať Altstetten ako cenovo výhodnejšiu možnosť” investropa.com investropa.com. Priemerné ceny za m² sú tu výrazne nižšie ako v centre mesta (čo z toho robí jednu z najlepších hodnôt v Zürichu) investropa.com. Zároveň Altstetten zaznamenal zásadné zlepšenia infraštruktúry – najmä rozšírenie Limmattalskej električkovej trate a ďalšie zlepšenia verejnej dopravy výrazne uľahčili dochádzanie z Altstettenu do centra investropa.com. Nové obytné a zmiešané projekty vyrastajú v okolí železničnej stanice Altstetten a pozdĺž hlavných trás. Štvrť dnes ponúka moderné byty, nákupné centrá a kancelárske komplexy (viaceré veľké firmy majú v Altstettene svoje sídla). S rýchlou dopravou, nižšími nájmami/cenami a rastúcou vybavenosťou sa Altstetten mení na pulzujúce sekundárne centrum. Mnoho prvonákupcov a mladých rodín tu hľadá priestor, ktorý si môžu dovoliť. Ako čoraz viac ľudí objavuje jeho výhodnú polohu a hodnotu, profil Altstettenu a ceny nehnuteľností stále rastú investropa.com.
  • Oerlikon (Obvod 11) – Rozvíjajúce sa obchodno-rezidenčné centrum. Oerlikon na severe Zürichu je jedným z najväčších úspešných rozvojových príbehov mesta. Vďaka vynikajúcim dopravným spojeniam (veľká stanica S-Bahn, centrá električiek a autobusov) a dostatku priestoru sa Oerlikon premenil na prosperujúce mestské centrum. Oblasť je posiata novými kanceláriami, nákupnými centrami (napríklad Neumarkt) a bytovými komplexmi. Tento rast poháňa dopyt po nehnuteľnostiach – mediánová cena domu v Oerlikone teraz presahuje 2,5 milióna CHF (pre väčšie rodinné domy) a hodnoty všetkých typov nehnuteľností stúpajú investropa.com. Realitní makléri hlásia zvýšený záujem, keďže obyvatelia aj firmy sa hrnú do výhodnej lokality Oerlikonu investropa.com investropa.com. Neustále rozvojové projekty v tejto časti sú veľkým lákadlom: mnoho výškových a polyfunkčných budov je práve vo výstavbe alebo nedávno dokončených, čo pridáva modernú obytnú ponuku a zároveň zlepšuje miestnu infraštruktúru investropa.com. Na úrovni ulíc získal Oerlikon nové parky, reštaurácie a kultúrne priestory, čím vznikla živá komunitná atmosféra investropa.com. Čoraz viac je sebestačný – ľudia môžu bývať, pracovať aj tráviť voľný čas priamo v Oerlikone. Vzhľadom na strategickú polohu (10 minút vlakom do centra Zürichu a priamy vlak na letisko Zürich) je Oerlikon horúcou lokalitou pre investorov aj nájomcov. Očakáva sa, že oblasť bude naďalej prekvitať, pričom v pláne sú ďalšie vylepšenia (napríklad plánovaný inovačný kampus a športoviská). Pre tých, ktorí hľadajú silný rastový potenciál v Zürichu, Oerlikon ponúka presvedčivú kombináciu konektivity, nových projektov a relatívne umiernených cien (aspoň v porovnaní s centrom a jazernými štvrtami).
  • Affoltern (okres 11) – Nová infraštruktúra, nová príťažlivosť. Vzdialenejší okres 11, Affoltern, sa stal výrazným bodom na trhu nehnuteľností vďaka zlepšenej infraštruktúre a rozumným cenám. Nedávno Švajčiarsky federálny úrad pre cesty výrazne investoval do nových ciest a rozšírenia diaľnic v oblasti Affolternu investropa.com, čím sa výrazne zlepšila dostupnosť. To dostalo Affoltern do centra pozornosti kupujúcich, ktorí ocenia jednoduchšie dochádzanie autom alebo autobusom investropa.com. Navyše, v Zürichu bol v roku 2023 boom novej bytovej výstavby, najmä v oblastiach ako Affoltern – postavilo sa najviac nových bytov od roku 2018, čo značí záujem developerov i kupujúcich investropa.com. Vďaka týmto novým bytom (často za nižšie ceny než v centre mesta) priťahuje Affoltern mladých profesionálov a rodiny, ktoré hľadajú moderné bývanie za konkurenčné ceny investropa.com investropa.com. Obyvateľstvo v tejto oblasti tomu primerane rastie. Affoltern profituje aj z okolitých zelených plôch a pokojnejšej predmestskej atmosféry, čím ponúka rovnováhu medzi mestom a vidiekom. Plán mesta prípadne rozšíriť verejnú dopravu do Affolternu ešte zvýši jeho atraktivitu. Stručne povedané, Affoltern je na pozitívnej trajektórii: lepšia dostupnosť, nová bytová výstavba a stále prijateľné ceny ho robia lákavou voľbou pre kupujúcich zameraných na hodnotu. Jeho premena naznačuje pevný budúci rast komunity aj cien nehnuteľností investropa.com.
  • Schwamendingen (Okres 12) – Cenovo dostupná štvrť s potenciálom na obnovu. Nachádza sa na severe mesta a historicky bola Schwamendingen štvrťou s nižšími nákladmi, na ktorú sa často zabúdalo – to sa však mení. Dnes „si získava pozornosť ako cenovo výhodná alternatíva“ pre tých, ktorých si už centrum Zürichu nemôže dovoliť investropa.com. Náklady na bývanie sú tu jedny z najnižších v meste, čo láka mnohých prvokupcov a rodiny s priemerným príjmom. Zaujímavý je najmä moment obnovy a revitalizácie v Schwamendingene. Vlajkovým projektom je „Über-Gärten“, ktorý prináša 228 nových nájomných bytov s inovatívnym dizajnom (priestranné loggie, spoločné „lesné záhrady“) a zvyšuje kvalitu bývania investropa.com. Takéto projekty obnovujú bytový fond a priťahujú rozmanitejšie spektrum obyvateľov. Ďalším významným zlepšením je protihlukový tunel Schwamendingen, priekopnícky infraštruktúrny projekt, ktorý prekryl časť diaľnice „zelenou“ konštrukciou investropa.com. Výrazne sa tak znížil hluk a znečistenie v oblasti a na tuneli vznikli nové parky investropa.com. Zlepšená kvalita života je citeľná – tichšie ulice, čistejší vzduch a nové zelené priestory. Všetky tieto snahy signalizujú silnú komunitnú investíciu do Schwamendingenu. Štvrť dnes ponúka vyváženie medzi dostupnosťou a kvalitou života, ktoré je v Zürichu čoraz vzácnejšie investropa.com. V dôsledku toho Schwamendingen naberá na popularite medzi tými, ktorí hľadajú hodnotu: za svoje peniaze tu získate viac priestoru a štvrť je na vzostupe. Je to ukážkový príklad, ako sa predmestia Zürichu vyvíjajú, aby spĺňali moderné požiadavky. Do budúcna možno očakávať, že povesť a dopyt po nehnuteľnostiach v Schwamendingene budú naďalej rásť, aj keď ceny by mali zostať dostupnejšie než v elitných štvrtiach mesta.

Každá z týchto štvrtí ilustruje mnohovrstvovú realitnú krajinu Zürichu. Za zmienku stoja aj komunity „Zlatého pobrežia“ a „Strieborného pobrežia“ pozdĺž Zürichského jazera tesne za hranicami mesta – Zlaté pobrežie (slnečný východný breh) v mestách ako Küsnacht a Zollikon zostáva ultra-prémiovou lokalitou pre vily a ceny kaštieľov môžu presiahnuť 10 miliónov CHF investropa.com, zatiaľ čo Strieborné pobrežie (západný breh, napr. Thalwil, Horgen) ponúka o niečo vyššiu hodnotu, no stále je veľmi exkluzívne. Späť v meste, či už hľadáte luxus starého sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), trendové mestské bývanie (Kreis 5), alebo vznikajúce rodinné zóny (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), zürichské štvrte to ponúkajú – ak si viete zabezpečiť miesto. Pozoruhodné je, že všetky oblasti spája spoločný menovateľ: obmedzená ponuka. Aj v „dostupnejších“ štvrtiach nie je jednoduché nájsť bývanie. To znamená, že rast cien je celomestský fenomén, len s rôznou intenzitou. Pre investorov a kupujúcich je znalosť týchto nuáns – najnovších horúcich miest v porovnaní s osvedčenými lokalitami – kľúčová pri orientácii na trhu v Zürichu.

Infrastruktúra a rozvojové projekty, ktoré formujú budúcnosť

Dopravné vylepšenia: Zürich aj naďalej masívne investuje do infrastruktúry na podporu svojho rastu a zvyšovanie kvality života. V posledných rokoch boli dokončené alebo spustené hlavné rozšírenia verejnej dopravy. Ukážkovým príkladom je nová ľahká železničná trať Limmattal, ktorá otvorila spojenie medzi západnými štvrťami (Altstetten/Affoltern) a predmestiami pozdĺž údolia Limmat. Toto predĺženie električkovej trate, spolu s inými vylepšeniami električkovej siete, výrazne skrátilo čas cestovania z okrajových štvrtí do mesta investropa.com. Lepšie spojenie už pozitívne ovplyvňuje oblasti ako Altstetten a Affoltern, ako bolo spomenuté, tým, že sú prístupnejšie a atraktívnejšie pre obyvateľov aj podniky. Ďalšie predĺženia električiek a nové bus pruhy sú plánované, aby všetky štvrte mali silné dopravné prepojenie. Medzitým prímestská železničná sieť S-Bahn – chrbtica mobility v širšom Zürichu – prechádza modernizáciou. Preťažená stanica Stadelhofen je odsúdená na rozšírenie (plánuje sa pridanie tunela a nástupíšť), aby sa v nasledujúcich rokoch zvýšila železničná kapacita v centre Zürichu. Federálna vláda zároveň pokračuje v projekte „Zürich Brütten Tunnel“ (nový železničný tunel smerom na Winterthur), ktorý má zlepšiť medzimestské spojenie do začiatku 30. rokov. Tieto projekty umožnia častejšie vlaky a menej preplnenia, čím vyhovejú predpokladanému rastu obyvateľstva v regióne metropoly.

V oblasti ciest inovatívne riešenia zlepšujú plynulosť dopravy a životné prostredie. Jedným z pozoruhodných projektov je prekrytie diaľnice Schwamendingen (spomínané vyššie), ktoré bolo dokončené za účelom prekrytia hlučného autobahnu upravenou zelenou krajinou investropa.com. Tento projekt nielenže znovu spojil štvrte rozdelené diaľnicou, ale zároveň vytvoril nový 1,6 km dlhý zelený park pre obyvateľov – výhra pre mobilitu aj kvalitu mestského života. Mesto a kantón majú podobné plány na riešenie ďalších dopravných úzkych miest pomocou tunelov alebo prekrytí (napríklad diskusie o možnom tunelovaní častí okruhu Rosengartenstrasse na zníženie hluku v týchto hustých štvrtiach). Okrem toho verejná doprava v Zürichu smeruje k ekologickejším riešeniam: mesto postupne zavádza elektrické autobusy a rozširuje infraštruktúru pre bicykle vrátane nových cyklistických „superdiaľníc“, ktoré budú sieťovať celé mesto. Všetky tieto úsilie sú v súlade s cieľom Zürichu byť modelovým mestom tranzitu 21. storočia, kde sú aj vonkajšie predmestia dobre prepojené a udržateľné formy dopravy sú prioritou. Efektívna dopravná infraštruktúra je kľúčová aj pre trh s nehnuteľnosťami – otvára nové oblasti pre rozvoj a zabezpečuje, aby sa mesto mohlo rozširovať bez dusenia sa v zápchach.

Hlavné rozvojové projekty: Niekoľko veľkorysých developerských projektov pretvára urbanistickú štruktúru Zürichu. Azda najočakávanejším je projekt Hardturm „Ensemble“, ktorý zrevitalizuje dlhodobo nevyužívaný areál štadióna Hardturm v 5. obvode. Projekt zahŕňa nový futbalový štadión s kapacitou 18 000 miest pre dva zürichské kluby, lemovaný dvoma výškovými vežami a stredne vysokými budovami, ktoré budú poskytovať ~600 nových bytov (vrátane dostupného bývania), spolu s kancelárskymi a obchodnými priestormi swissinfo.ch. Obyvatelia tento plán v hodnote 570 miliónov CHF schválili už v roku 2018 swissinfo.ch, a po rokoch politických sporov a právnych odvolaní by sa výstavba mala čoskoro začať. Po realizácii vznikne úplne nové susedské centrum v západnom Zürichu, ktoré rieši potreby športovej infraštruktúry aj bytovej ponuky. Skladba bývania je pritom významná – jedna z veží bude určená prevažne na družstevné/nekomerčné bývanie, čím sa mesto priblíži k svojim cieľom v oblasti dostupného bývania swissinfo.ch. Súdne spory síce spôsobili sklzy v harmonograme (projekt prebiehal v štýle „štart-stop“ s odporom z viacerých strán) coliseum-online.com swissinfo.ch, všeobecným očakávaním však je, že projekt Ensemble sa nakoniec uskutoční a do polovice/druhej polovice 20. rokov prinesie moderný štadión a veľmi potrebné nové byty.

V centre mesta bol nedávno dokončený rozsiahly projekt Europaallee (revitalizácia bývalých železničných dvorov vedľa hlavnej stanice Zürich). Počas uplynulej dekády Europaallee priniesla nové kancelárske priestory (vrátane veľkého kampusu spoločnosti Google), stovky bytov, univerzitný kampus a nákupné promenády – čím efektívne rozšírila centrum mesta. Jej dokončenie v rokoch 2020-2021 znamená, že v jadre Zürichu už nezostali veľké nevyužité parcely. Pozornosť sa teraz presúva na menšie medzery a brownfieldy. Napríklad v Oerlikone pokračuje rozvoj na miestach ako Centro (modernizácia centra Oerlikonu) a výšková stavba Andreasturm, ktorá bola otvorená v roku 2018, k nej sa pridali ďalšie veže ako Franklin Tower a ďalšie sú plánované v okolí stanice Oerlikon. V severnom Zürichu sú v príprave plány na nový inovačný park pri Dübendorfe (tesne za mestom), ktorý bude zahŕňať výskumné a vývojové zariadenia a možno aj bývanie – využijúc blízkosť ETH a univerzity.

Plánovači v Zürichu tiež zdôrazňujú udržateľnú mestskú prestavbu. Mnohé staršie priemyselné lokality v metropolitnej oblasti sú určené na transformáciu na zmiešané využitie. Napríklad na predmestiach: v oblasti Dietikon prebieha veľký projekt premeny starej priemyselnej zóny na obytnú štvrť s tisíckami bytov, čo nepriamo uvoľní tlak v samotnom Zürichu. V meste pokračuje obnova vo štvrtiach Kreis 4 a 5 (Langstrasse a Zurich West), vedená plánmi na pridanie zelených dvorov a komunitných priestorov popri nových budovách investropa.com. Hlavným cieľom územného plánu mesta do roku 2040 je „Innenentwicklung“ – vnútorný rozvoj – čo znamená zvyšovanie hustoty v rámci existujúcej zastavanej plochy namiesto rozširovania mesta do okolia. To zahŕňa preklasifikovanie určitých oblastí pri dopravných uzloch na vyššiu zastavanosť, podporu zmiešaných výškových budov v určených zónach (napríklad v okolí Altstetten a Oerlikon bude povolených viac výškových budov). Zürich však tieto kroky vyvažuje prísnymi požiadavkami na dizajn a environmentálne normy, aby si mesto zachovalo svoj charakter.

Infraštruktúra a územné plánovanie: Ďalšou významnou iniciatívou je odhodlanie Zürichu k spoločnosti s 2000-wattovou spotrebou a klimatickým cieľom. Mesto zavádza programy na rekonštrukciu budov za účelom energetickej efektívnosti, rozširuje siete centrálneho vykurovania (často využívajúc vodu z jazera alebo odpadové teplo) a vyžaduje solárne panely na nových stavbách v súlade s novým federálnym zákonom pv-magazine.com. Tento environmentálne zameraný rozvoj znamená, že developeri musia často integrovať solárne fotovoltické systémy, zelené strechy a efektívne HVAC do svojich projektov – čo zvyšuje počiatočné náklady, ale zlepšuje dlhodobú udržateľnosť. Výsledkom je mesto, ktoré zostáva veľmi príjemné na život, s nízkym znečistením a odolné voči klimatickým zmenám, čo zároveň udržiava stabilné hodnoty nehnuteľností.

Menia sa aj zásady územného plánovania. Mesto signalizovalo zámer chrániť priestor pre neziskové bývanie – napríklad vyhradiť niektoré verejné pozemky pre družstvá a nastaviť územné pravidlá, ktoré motivujú k výstavbe dostupných bytov v nových projektoch. Významným cieľom, ktorý stanovili voliči, je, aby do roku 2050 tretina všetkých bytov vlastnili družstvá alebo iné neziskové organizácie digitalcollection.zhaw.ch. To vedie mesto k poskytovaniu pozemkov a výhodných podmienok pri takýchto projektoch (napr. družstevný komplex „Mehr Als Wohnen“ v Hunziker Areal, dokončený pred niekoľkými rokmi, je modelom na replikovanie). Okrem toho sa diskutuje o reguláciách krátkodobého prenájmu (Airbnb) ako o nástroji na zabezpečenie, že bývanie bude využívané pre miestnych obyvateľov – Zürich zvažuje obmedzenia prenájmu bytov turistom, aby sa zabránilo odoberaniu bytov z dlhodobého trhu, avšak prísny zákon zatiaľ prijatý nebol.

Stručne povedané, infraštruktúra a rozvojové projekty Zürichu sú zamerané na inteligentný rast: rozširovanie kapacity dopravy, vytváranie nového bývania v nevyužitých oblastiach a zlepšovanie zelených a verejných priestorov v meste. Projekty ako štadión Hardturm, tunel Schwamendingen a nové električkové trate sú príkladom zürišského prístupu – investovať do vylepšení, ktoré slúžia viacerým cieľom (bývanie, mobilita, životné prostredie). Tieto snahy by mali pomôcť Zürichu zostať vysoko konkurencieschopným a príjemným na život, čo následne posilňuje aj silu trhu s nehnuteľnosťami. Výziev je samozrejme mnoho (od odporu zo strany obyvateľov NIMBY až po zložité švajčiarske schvaľovacie procesy), ale výsledky mesta ukazujú postupný, konsenzuálny pokrok. Pre investorov a obyvateľov tieto zmeny znamenajú lepšie prepojenie, viac možností bývania v určitých oblastiach a neustály vývoj mestského prostredia Zürichu v nasledujúcom desaťročí.

Regulačné prostredie: Dane, pravidlá vlastníctva & stavebné predpisy

Nehnuteľnosti v Zürichu fungujú v rámci stabilného, ale vyvíjajúceho sa regulačného rámca Švajčiarska, ktorý zahŕňa všetko od daní až po pravidlá pre zahraničných kupujúcich a environmentálne požiadavky. Tu sú kľúčové aspekty a zmeny k roku 2025:

Pravidlá zahraničného vlastníctva – Lex Koller: Azda najvýraznejším predpisom je zákon Lex Koller, ktorý obmedzuje zahraničných štátnych príslušníkov pri kúpe rezidenčných nehnuteľností vo Švajčiarsku.

V meste Zürich to znamená, že cudzinci bez trvalého pobytu nemôžu kupovať domy alebo byty ako investície alebo rekreačné nehnuteľnosti.Len obyvatelia (vrátane zahraničných občanov s povolením na pobyt vo Švajčiarsku) majú pri kúpe nehnuteľnosti rovnaké práva ako miestni jacquemoudstanislas.ch.Existuje niekoľko výnimiek – napr.cudzinci si môžu bez problémov kúpiť určité rekreačné nehnuteľnosti v turistických oblastiach alebo získať značný podiel v kótovanom švajčiarskom realitnom fonde/spoločnosti (nepriame vlastníctvo) jacquemoudstanislas.ch.Komerčné nehnuteľnosti sú tiež oslobodené, takže zahraničné spoločnosti alebo jednotlivci môžu voľne kupovať kancelárie, maloobchod, hotely atď.Tieto pravidlá historicky bránili medzinárodným špekuláciám na švajčiarskom trhu s bývaním a zabezpečili, aby trh nebol ovládnutý zahraničnými kupcami (ako je to vidieť v niektorých iných svetových mestách).Avšak, zmeny sú na obzore: Federálna rada (švajčiarska vláda) v marci 2025 oznámila plány na ďalšie sprísnenie Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Medzi navrhovanými reformami by cudzinci žijúci vo Švajčiarsku mohli byť nútení predať svoj dom, ak sa odsťahujú (uzatvorenie medzery), a čo je kľúčové, aktuálna výnimka pre nákup akcií v realitných spoločnostiach by sa skončila jacquemoudstanislas.ch.To znamená, že zahraniční investori by potrebovali povolenie aj na nepriame investovanie prostredníctvom kótovanej realitnej spoločnosti alebo fondu – čo je významná zmena.Tiež sa navrhuje: zahraniční kupujúci komerčných nehnuteľností by boli obmedzení na vlastné použitie; nemohli by kupovať čisto za účelom prenájmu jacquemoudstanislas.ch.Tieto opatrenia sú zamerané na ochladenie dopytu a riešenie nedostatku bývania vo Švajčiarsku (súčasť širšej stratégie spojenej s obavami z rastu obyvateľstva) jacquemoudstanislas.ch.Je dôležité poznamenať, že toto ešte nie je zákon – návrh sa pripravuje na parlamentnú debatu a očakáva sa silný odpor zo strany podnikateľských a realitných skupín jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ak takéto prísne pravidlá nakoniec prejdú (čo je neisté), mohlo by to znamenať zásadnú zmenu v právnom prostredí pre zahraničné investície, čo by mohlo potenciálne znížiť niektoré prílevy zahraničného kapitálu.Medzitým pre rok 2025 platí status quo: zahraniční kupci zohrávajú v zürišskom bývaní obmedzenú priamu úlohu, avšak sú aktívni v komerčných a nepriamej investíciách.Každý, kto chce investovať zo zahraničia, by mal sledovať diskusiu o reforme Lex Koller, pretože tá by mohla v blízkej budúcnosti zmeniť investičné možnosti.Daň z nehnuteľností a náklady na vlastníctvo domu: Daňový systém Švajčiarska je vo všeobecnosti priaznivý pre vlastníkov nehnuteľností, hoci má niektoré jedinečné črty. Federálna daň z kapitálových výnosov pri dlhodobom držaní súkromných nehnuteľností neexistuje, ale kantón Zürich (ako väčšina kantónov) ukladá vlastnú daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností pri predaji nehnuteľností, zvyčajne podľa progresívnej škály (vyššia daň, ak predáte v priebehu niekoľkých rokov po nákupe, čo motivuje k dlhodobému vlastníctvu). Zürich tiež účtuje daň z prevodu nehnuteľnosti (približne 1 % ceny) a poplatky za notára/kataster pri transakciách practiceguides.chambers.com. Majitelia domov platia ročnú daň z majetku podľa hodnoty svojej nehnuteľnosti a dôležité je, že Švajčiarsko uvaľuje daň z „imputovaného nájomného“ na domy užívané vlastníkmi – v podstate zdaňuje vlastníkov, akoby mali príjem z prenájmu vlastného domu zug4you.ch. Mnohí vlastníci túto daň z imputovaného nájmu už dlho odmietajú a opakovane sa objavujú výzvy na jej reformu alebo zrušenie. V skutočnosti v Berne stále prebiehajú diskusie o zrušení dane z imputovaného nájomného, čo by mohlo byť sprevádzané zrušením odpočtu úrokov z hypoték na vyrovnanie efektov ubs.com. Ak by táto reforma v najbližších rokoch prešla, zmenilo by to kalkuláciu pre vlastníkov domov (potenciálne by zvýšilo čisté dane u tých, ktorí už majú dom splatený, ale odstránilo by to prekážku pri kúpe). K roku 2025 zatiaľ nie je prijaté definitívne rozhodnutie – je však dobré tento priestor sledovať. Pozitívnou správou pre vlastníkov je, že inflácia vo Švajčiarsku klesla a referenčná hypotekárna sadzba (ktorá ovplyvňuje možný rast nájomného) zostala v roku 2024 na rovnakej úrovni swissmarketplace.group, takže náklady ako hypotekárne úroky a infláciou naviazaná údržba sa stabilizovali. Pre investorov platí, že príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako bežné príjmy (po odpočítaní nákladov) a firemní investori profitujú z relatívne nízkych švajčiarskych korporátnych sadzieb dane (asi 19 % v Zürichu, pričom majú mierne klesať vďaka celoštátnej daňovej reforme zosúlaďujúcej sa s minimom OECD). Celkovo sú daňové zákony pre nehnuteľnosti predvídateľné a mierne s postupnými úpravami namiesto náhlych zmien – aj to je jeden z dôvodov, prečo je investičné prostredie stále atraktívne.Ochrana nájomcov a regulácia nájomného: Zürich, rovnako ako celé Švajčiarsko, má systém priateľský k nájomcom. Približne 55-60 % švajčiarskych domácností býva v prenájme (v samotnom meste Zürich je to ešte viac), takže zákony sa snažia o rovnováhu, ale prikláňajú sa viac na stranu ochrany nájomcov. Nájomné môže byť zvyčajne zvýšené len za určitých podmienok – napríklad ak sa zvýši národná referenčná úroková sadzba alebo kvôli inflácii a zveľaďovacím renováciám. V roku 2023 dostali prenajímatelia výnimočnú príležitosť zvýšiť nájomné, pretože referenčná hypotekárna sadzba bola dvakrát zvýšená (z 1,25 % na 1,5 %), čo prispelo k výraznému rastu nájomného v tomto roku swissmarketplace.group. V roku 2024 zostala táto sadzba stabilná a nedošlo k žiadnym novým šokujúcim nárastom nákladov, ako sú ceny palív, takže rast nájomného sa spomalil na približne 4-5 % swissmarketplace.group. Ak by nedávne zníženie sadzieb ŠNB nakoniec spôsobilo pokles referenčnej sadzby, niektorí nájomcovia by dokonca mohli žiadať o zníženie nájomného (zvyčajne však s oneskorením). Ochrana pred vysťahovaním je vo Švajčiarsku silná – nájomcov s dlhodobými zmluvami je možné vysťahovať len z obmedzených dôvodov, ako je osobná potreba vlastníka, a to aj vtedy s výraznou výpovednou lehotou. Existuje tiež systém, ktorý umožňuje nájomcom napadnúť nadmerné zvýšenia nájomného alebo počiatočné nájomné ako „neprimerane vysoké“ na súde, s ohľadom na nízku mieru voľných bytov. Mestská samospráva Zürichu monitoruje situáciu s dostupným bývaním a zvažuje, či v prípade zhoršenia bytovej krízy nie sú potrebné ďalšie opatrenia (ako kontrola nájomného alebo viac dotácií). K roku 2025 neboli zavedené žiadne nové zákony o kontrole nájomného nad rámec súčasného federálneho rámca, no ide o politickú tému, ktorú treba sledovať, najmä keď skupiny nájomcov v reakcii na prudké nárasty nájomného a vysťahovania protestujú (napr. protesty pri budovách „Sugus“ koncom roka 2024 swissinfo.ch). Investori by si mali uvedomiť, že zvyšovanie nájomného je regulované a politický tlak na obmedzenie prudkého rastu nájomného rastie vzhľadom na nedostatok bývania.

Zelené budovy a stavebné predpisy: Zürich a Švajčiarsko postupujú vpred v oblasti environmentálnych regulácií realitného trhu. V júni 2024 švajčiarski voliči výraznou väčšinou schválili nový zákon na urýchlenie využívania obnoviteľných zdrojov energie pv-magazine.com. Jedna kľúčová požiadavka: všetky nové budovy nad 300 m² musia mať od roku 2025 nainštalované solárne panely na streche alebo fasáde pv-magazine.com. Kanton Zürich môže túto povinnosť rozšíriť aj na menšie budovy. To v praxi znamená, že integrácia solárnej energie sa stáva štandardom pre nové stavby. Okrem toho mnohé kantóny (vrátane Zürichu) zaviedli pravidlá, že nové vykurovacie systémy nesmú byť na naftu alebo plyn – musia byť obnoviteľné (tepelné čerpadlo, solárne teplo a pod.) alebo aspoň spĺňať nízkoemisné normy, najmä pri nových stavbách a rekonštrukciách. Mesto Zürich podporuje certifikáciu Minergie (švajčiarsky ekologický stavebný štandard) pre nové stavby; aj keď nie je povinná, mnohí developeri ju využívajú na zjednodušenie povoľovacieho procesu a získanie ekologicky uvedomelých kupcov. Stavebné predpisy tiež predpisujú vysoké izolačné štandardy, trojité zasklené okná a ďalšie opatrenia na úsporu energie podľa cieľa Švajčiarska znížiť emisie v stavebnom sektore. Pre developerov to znamená mierne vyššie náklady na výstavbu, no aj to, že nové švajčiarske budovy patria k najefektívnejším. V nasledujúcich rokoch možno očakávať rastúci počet rekonštrukcií starších budov kvôli splneniu týchto štandardov – prípadne aj prostredníctvom vládnych stimulov alebo požiadaviek pri väčších rekonštrukciách.

Z pohľadu územného plánovania čelia urbanisti v Zürichu výzve vytvárať viac bývania a kancelárií bez rozširovania zastavaného územia. Územné predpisy boli revidované tak, aby umožňovali vyššiu hustotu v niektorých oblastiach: napríklad zóny okolo železničných staníc a dopravných uzlov boli preklasifikované na umožnenie stavby stredne vysokých či výškových budov tam, kde predtým platil limit na nízke stavby. Mesto tiež využíva stratégiu „Innenentwicklung“ – napríklad konverzia nevyužívaných komerčných zón na bývanie, rozdeľovanie veľkých bytov na menšie atď. Významnou iniciatívou v územnom plánovaní je vyčlenenie zón pre výškové budovy: Zürich má konkrétne oblasti, kde sú povolené vysoké stavby (nad 40 m), napríklad časti Oerlikonu, Escher-Wyss (Zürich-West) a okolie Altstettenu, zatiaľ čo historické centrum a nábrežie jazera majú prísne limity na výšku. Tento cielenejší prístup má za cieľ sústrediť výškovú výstavbu tam, kde to infraštruktúra umožňuje, a zároveň zachovať výhľady na panorámu mesta (napr. známy výhľad na Alpy).

Ďalším regulačným aspektom je kvóta na dostupné bývanie/družstevné byty v nových veľkých projektoch. Mesto často vyjednáva, aby časť bytov vo veľkých projektoch bola predaná neziskovým bytovým združeniam alebo prenajímaná pod trhovou cenou na určité obdobie. Ide o súčasť dosiahnutia cieľa 1/3 neziskového bývania digitalcollection.zhaw.ch. Zürich je zatiaľ na úrovni približne 25 % družstevného/neziskového bývania, takže tlak na tieto príspevky bude narastať.

Na záver možno regulačné prostredie v Zürichu v roku 2025 charakterizovať ako stabilné, ale smerujúce k väčšej intervencii s cieľom riešiť otázky bývania a klímy. Dane zostávajú relatívne nízke a predvídateľné. Pravidlá pre zahraničných kupujúcich sú prísne a môžu sa ešte sprísniť, hoci komerční investori si stále nachádzajú priestor. Ekologické regulácie sa sprísňujú a udržateľné stavebné praktiky sa stávajú povinnými. Opatrenia na dostupnosť bývania – od ochrany nájomcov až po podporu družstiev – sa postupne rozširujú, aby vyvážili nerovnováhy trhu. Pre zainteresované strany znamená dodržiavanie predpisov zapojenie sa do týchto politík: napr. plánovanie solárnych inštalácií od začiatku alebo štruktúrovanie investícií v súlade s pravidlami Lex Koller. Hoci tieto regulácie zvyšujú komplexnosť, zároveň prispievajú k dlhodobej atraktívnosti Zürichu – zaručujú udržateľný rozvoj, ohraničujú špekulatívne bubliny a mesto si zachováva vysokú kvalitu života, čo napokon podporuje hodnoty nehnuteľností.

Riziká a výzvy trhu

Napriek všeobecne optimistickému výhľadu Zürichu existuje niekoľko rizík a výziev, ktoré by mohli ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 a v nasledujúcich rokoch. Investori a pozorovatelia by mali mať tieto faktory na pamäti:

  • Úrokové sadzby a riziká financovania: Po rokoch ultra nízkych úrokových sadzieb, ktoré poháňali rast cien, sa prostredie zmenilo. V rokoch 2022–2023 Švajčiarska národná banka agresívne zvýšila sadzby z negatívneho teritória až na 1,75 %, čo trh čiastočne schladilo. V roku 2025 sa inflácia zmiernila a SNB prešla k miernemu zníženiu sadzieb investropa.com, ale riziko zostáva, že sadzby môžu opäť vzrásť, ak by inflácia prudko stúpla alebo sa zmenili globálne podmienky. Rastúce úrokové sadzby by mali priamy dopad na švajčiarsky trh s nehnuteľnosťami tým, že hypotéky by boli drahšie a klesla by cenová dostupnosť pre kupujúcich, čo by mohlo utlmiť dopyt investropa.com. Vzhľadom na to, aké vysoké sú ceny v Zürichu, sú veľmi citlivé na náklady financovania – výrazné zvýšenie sadzieb by mohlo niektorých potenciálnych kupujúcich vyradiť z trhu a spôsobiť stagnáciu či dokonca pokles cien v prehriatych segmentoch. Banky tiež sprísnili úverové kritériá (aj v dôsledku regulácie Basel III od roku 2025, ktorá vyžaduje vyššie kapitálové rezervy foxstone.ch). Dlžníci teraz čelia prísnym limitom (max ~80 % hodnoty nehnuteľnosti a dôkladné stresové testy pri 5 % úroku), čo by mohlo obmedziť vysoko zadlžených investorov. Aj keď súčasný konsenzus očakáva stabilnú alebo mierne klesajúcu trajektóriu sadzieb (pri švajčiarskej inflácii len okolo 0,7 % engelvoelkers.com), akékoľvek nečakané zrýchlenie inflácie alebo finančný šok to môže rýchlo zmeniť. Táto neistota v úrokových sadzbách je kľúčovým rizikom, ktoré treba sledovať.
  • Makroekonomická a geopolitická neistota: Nehnuteľnosti v Zürichu závisia od širšieho hospodárskeho zdravia Švajčiarska a globálnej stability. Ekonomické neistoty – napríklad potenciálna globálna alebo európska recesia – predstavujú riziko investropa.com. Napríklad, ak by útlm zasiahol bankový alebo technologický sektor, Zürich by mohol zažiť stratu pracovných miest alebo obmedzenie expanzie, čo by oslabilo dopyt po kanceláriách aj bývaní. Mesto nie je imúnne voči globálnym udalostiam: vojna na Ukrajine, energetické krízy alebo iné geopolitické napätia sa môžu prejaviť aj tu. Švajčiarska vláda výslovne uviedla, že napätá geopolitická situácia (vojna na Ukrajine, konflikty na Blízkom východe) zostáva latentným rizikom pre medzinárodný obchod a ceny energií, čo by mohlo negatívne ovplyvniť švajčiarsku ekonomiku engelvoelkers.com. Prudké zvýšenie cien ropy/plynu by napríklad mohlo opäť naštartovať infláciu a zaťažiť spotrebiteľov a podniky. Okrem toho menové fluktuácie (veľmi silný švajčiarsky frank) môžu poškodiť švajčiarsky export a zisky korporácií, čo nepriamo ovplyvní obsadenosť kancelárií a dopyt po bývaní zo strany firemných zamestnancov. Ďalším makro faktorom je imigračná politika: rast populácie vo Švajčiarsku (ktorý poháňa potrebu bývania) by sa mohol spomaliť, ak by politické sily uspeli v obmedzení imigrácie. Spomenutá iniciatíva SVP, ktorá chce obmedziť populáciu na 10 miliónov, je extrémna, no naznačuje politický tlak na limitovanie rastu jacquemoudstanislas.ch. Ak by došlo k významnému obmedzeniu imigrácie, dopyt po bývaní by sa mohol z dlhodobého hľadiska oslabiť. Celkovo, hoci je švajčiarska ekonomika v súčasnosti stabilná, globálna recesia alebo krízové scenáre predstavujú riziko poklesu, v ktorom by mohlo dôjsť k nárastu voľných nehnuteľností a korekcii cien.
  • Obavy z realitnej bubliny a dostupnosti bývania: Roky rastúcich cien vyvolali otázku: Je Zürich v realitnej bubline? Podľa niektorých ukazovateľov áno – patrí medzi mestá s vysokým rizikom bubliny. UBS Global Real Estate Bubble Index v roku 2023 zaradil Zürich do kategórie „riziko bubliny“, čo boli celosvetovo len dve mestá (spolu s Tokiom) na tejto úrovni ubs.com mattgul.com. Ceny domov v pomere k príjmom a nájmom sú veľmi napäté. Ak by úrokové sadzby stúpli alebo by dopyt oslabil, vysoké hodnotenia Zürichu by mohli čeliť korekcii. Regulátori si to uvedomujú; Švajčiarska národná banka v posledných rokoch opäť aktivovala proticyklický kapitálový vankúš, aby obmedzila nadmerné poskytovanie hypotekárnych úverov. Analytici UBS v súčasnosti hodnotia riziko bubliny ako „mierne“ (z extrémneho) v dôsledku mierneho spomalenia rastu cien investropa.com, no riziko nezmizlo. Dostupnosť bývania pre miestnych je na bode zlomu – rodiny zo strednej triedy majú problém kúpiť si aj skromné byty, čo vyvoláva sociálne a politické otázky. Stále častejšie zaznieva, že trh s bývaním je neudržateľne drahý, a ak začne viac ľudí opúšťať mesto kvôli nedostupnosti bývania, dopyt by mohol klesnúť. Rovnako bubliny často nekončia len zmenou úrokov, ale aj zmenou nálad kupujúcich. Ak sa kupujúci začnú domnievať, že ceny už dosiahli vrchol (aj dočasne), psychológia sa môže preklopiť do trhu kupujúcich. Hoci zatiaľ neexistujú známky prudkej zmeny nálady (vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok), riziko stagnácie alebo miernej korekcie v predražených segmentoch (ako luxusné byty alebo investičné byty s veľmi nízkymi výnosmi) je prítomné.
  • Výzvy v oblasti výstavby a dodávok: Ironicky, jednou z najväčších výziev trhu je opačná strana nedostatku – nedostatok nových bytových jednotiek prichádzajúcich na trh. To predstavuje riziko, pretože ak nedostatok pretrvá alebo sa zhorší, môže to brzdiť hospodársky rast (firmy môžu mať problém získať talenty, ak je bývanie príliš zriedkavé/drahé) a priviesť k silnejšiemu zásahu štátu. Stavať viac v Zürichu nie je jednoduché: vysoké stavebné náklady, nedostatok pracovnej sily v stavebníctve, zdĺhavé povoľovacie procesy a odpor zo strany obyvateľov všetko výstavbu spomaľujú. V roku 2024 bola bytová výstavba na nízkej úrovni a napriek snahám o jej povzbudenie existuje riziko, že sa nepostaví dostatok nových bytov na uspokojenie dopytu, čím sa kríza predĺži. Čo sa týka komerčnej oblasti, výstavba nových kancelárií prudko klesla jll.com, čo môže byť v krátkodobom horizonte pozitívne pre existujúcich prenajímateľov, ale dlhodobo môže znamenať menej moderných priestorov na prilákanie nových firiem. Rast cien stavebných materiálov je ďalšou výzvou – hoci v roku 2024 došlo k zmierneniu, predchádzajúce zdražovanie ocele, dreva atď. stavby predražilo a niektoré projekty boli pozastavené. Ak by došlo k ďalšej vlne globálnej inflácie, mohlo by to stavebné projekty ešte viac ohroziť.
  • Regulačné a politické riziká: Zmeny zákonov a regulácií predstavujú ďalšiu skupinu výziev. Napríklad navrhované sprísnenie Lex Koller, o ktorom bola reč skôr, by v prípade prijatia mohlo odradiť niektoré zahraničné investície, čo by mohlo znížiť prílev kapitálu do určitých segmentov (napr. financovanie projektov prostredníctvom zahraničných investorov by mohlo byť ťažšie). Aj keď má opatrenie za cieľ ochladenie cien, môže mať vedľajšie účinky ako nižšia likvidita na trhu s nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch. Vnútroštátne tu existuje aj politické riziko v podobe voličských iniciatív alebo zmien politík. Švajčiarska priama demokracia znamená, že voliči môžu (a aj zavádzajú) iniciatívy ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami – od stropov nájomného po dane na neobsadené byty až po prísne limity zónovania. V súčasnosti rezonuje požiadavka na väčšie ochrany pre nájomcov v súvislosti s nedostatkom bývania. Ak budú nájmy naďalej prudko rásť, existuje šanca na populistickú snahu o zavedenie kontrol nájomného alebo prísnejšie obmedzenia vysťahovania pri renovácii atď. Takéto pravidlá by mohli ovplyvniť výnosy prenajímateľov. Opačným rizikom je, že protirastové politické nálady môžu obmedziť rozvoj (napríklad ak vzrastie verejný odpor voči zvyšovaniu hustoty, môže byť ešte ťažšie postaviť v Zürichu potrebné byty). Zamietnutie niektorých developerských projektov v referendách po celom Švajčiarsku (nie v Zürichu, ale napríklad ženevská iniciatíva na obmedzenie výstavby) ilustruje toto napätie. Mesto Zürich má skôr rozvojovo orientované vedenie (pragmatikov, ktorí vidia potrebu bývania), no politické vetry sa môžu meniť.
  • Inflácia a prevádzkové náklady: Hoci si Švajčiarsko aktuálne užíva nízku infláciu (~1–2 %), opätovný nárast inflácie by zvýšil prevádzkové náklady budov (energie, údržba, dane z nehnuteľností viazané na hodnoty) a potenciálne aj úrokové sadzby, čo by stlačilo peňažné toky vlastníkov. Pri komerčných nehnuteľnostiach by vysoká inflácia mohla poškodiť maloobchodníkov a kancelárskych nájomníkov, čo by sťažilo zvyšovanie nájmov. Naopak, mierna inflácia môže pomôcť investorom financovaným dlhom tým, že znehodnotí ich záväzky, avšak vo Švajčiarsku je veľa investorov postavených skôr na vlastných zdrojoch. Navyše, náklady na energetickú transformáciu môžu byť značné – renovácia starých budov solárnymi panelmi, novým vykurovaním a pod., si vyžaduje kapitál. Hoci sa tieto investície často v priebehu času vrátia, v medziobdobí predstavujú finančnú výzvu, najmä pre menších prenajímateľov.

V podstate, trh s nehnuteľnosťami v Zürichu nie je bez zraniteľností. Stojí na veľmi silných základoch (vysoký dopyt, nízka ponuka, ekonomická stabilita), no riziká ako hospodársky pokles, výkyvy úrokových sadzieb či regulačné zmeny by mohli stlmiť trhovú horúčku. Účastníci trhu by mali zaujať postoj opatrného optimizmu: výhľad je síce naďalej rastový, no scenáre typu globálnej recesie alebo výrazných politík by mohli tento vývoj zmeniť. Je výstižné, že inštitúcie ako UBS monitorujú Zürich ako potenciálnu bublinu mattgul.com – čo je pripomienka, že sa netreba uspokojiť s aktuálnym stavom. Zürich však historicky odolával otrasom dobre – aj počas finančnej krízy v roku 2008 ceny len krátko stagnovali. Trvalá atraktivita mesta ako finančného centra a miesta na život poskytuje istý vankúš. Do budúcnosti však bude kľúčové riešiť krízu dostupnosti bývania a zvyšovať ponuku, aby sa predchádzalo spoločenskej nespokojnosti a trhu s nehnuteľnosťami v Zürichu nehrozilo prehriatie až do bodu zlomu. Jemná rovnováha medzi atraktivitou pre investorov a potrebami obyvateľov bude určovať politiku a riziká v nasledujúcich rokoch.

Zdroje:

Investičný výhľad: výnosy, zahraničný záujem a príležitosti

Zahraničné investície a regulácie: Je dôležité poznamenať, že Švajčiarsko uplatňuje prísne pravidlá (Lex Koller) obmedzujúce zahraničné vlastníctvo rezidenčných nehnuteľností.

Nerezidenti cudzinci vo všeobecnosti nemôžu kupovať nehnuteľnosti v Zürichu (okrem výnimočných prípadov alebo prostredníctvom určitých oslobodených štruktúr) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Cudzinci však môžu voľne investovať do komerčných nehnuteľností a doteraz mohli tiež bez obmedzení nakupovať akcie vo švajčiarskych realitných spoločnostiach alebo fondoch jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To umožnilo zahraničnému inštitucionálnemu kapitálu nepriamo vstúpiť na zürišský trh.Existuje významný globálny záujem – štátne investičné fondy, globálne REIT fondy a súkromní investori naliali peniaze do švajčiarskych realitných fondov, developerských projektov a akvizícií komerčných nehnuteľností.Napríklad, o trofejné kancelárske budovy a maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu často súťažia nemecké fondy alebo investori z Blízkeho východu.V budúcnosti sa však regulačné prostredie môže sprísniť.V marci 2025 oznámila švajčiarska vláda plány na ďalšie obmedzenie nákupu nehnuteľností zahraničnými osobami, pričom sa potenciálne ukončí výnimka, ktorá umožňovala cudzincom voľne kupovať akcie verejne obchodovaných spoločností zaoberajúcich sa nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch.Ak budú takéto reformy (aktuálne diskutované) implementované, vyžadovali by vládne schválenie pre zahraničných investorov aj pri nepriamych podieloch na nehnuteľnostiach, čo je zásadná zmena zameraná na ochladenie dopytu jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To vyvolalo obavy, že zahraničný kapitál by mohol byť odradený.Legislatívny proces však naďalej prebieha – akékoľvek zmeny si vyžiadajú čas a môžu byť zmiernené jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Zatiaľ záujem zahraničných investorov zostáva vysoký, najmä o komerčné aktíva a rozvojové partnerstvá.

Stabilné výnosy na trhu s nízkymi výnosmi: Nehnuteľnosti v Zürichu sú cenené ako „bezpečný prístav“ pre investície, ponúkajúce stabilitu pred vysokými výnosmi. V roku 2025 prinášajú prémiové rezidenčné a kancelárske nehnuteľnosti v Zürichu zvyčajne ročný výnos len okolo 2,5 % – 3,5 % (hrubý) foxstone.ch. Tieto výnosy sú skromné a odrážajú vysoké ocenenia a nízke riziko švajčiarskych nehnuteľností. Pre inštitucionálnych investorov, ako sú dôchodkové fondy a poisťovne, je spoľahlivosť a ochrana kapitálu v Zürichu kľúčovým dôvodom na zaradenie týchto nehnuteľností do ich portfólia. V skutočnosti hlavní vlastníci hlásia stabilné alebo rastúce hodnoty – napríklad Swiss Life (jeden z najväčších vlastníkov nehnuteľností vo Švajčiarsku) zaznamenal, že reálna hodnota ich portfólia vzrástla približne o 0,2 % v 1. štvrťroku 2025 a nepodliehala žiadnemu poklesu reuters.com. Príjmy z nájomného sú považované za veľmi spoľahlivé vzhľadom na plnú obsadenosť a silnú bonitu nájomcov v Zürichu. Celkové výnosy sa v budúcnosti očakávajú najmä z príjmov plus mierneho kapitálového zhodnotenia (predpokladaný rast cien je ~1–4 % ročne v nasledujúcich rokoch investropa.com). Medzinárodní investori zostávajú priťahovaní aj napriek nízkym výnosom vďaka statusu Švajčiarska ako bezpečnej destinácie. V časoch globálnej neistoty kupujú zahraniční investori v Zürichu nehnuteľnosti s cieľom zachovať svoj majetok investropa.com. Silný švajčiarsky frank a politická stabilita krajiny ešte zvyšujú atraktivitu.

Nové príležitosti – Zelené a špecifické segmenty: Investori si v Zürichu všímajú aj nové výklenky a stratégie pridanej hodnoty. Hlavnou témou je udržateľnosť. Rastie dopyt (zo strany nájomcov aj kupcov) po ekologických, energeticky efektívnych budovách a nehnuteľnosti s zelenými certifikátmi môžu dosahovať vyššie ceny investropa.com. Štát podporuje znižovanie uhlíkovej stopy – napríklad nový zákon vyžaduje solárne panely na väčšine nových budov pv-magazine.com – čo si vyžiada rekonštrukcie starších stavieb a rozvoj infraštruktúry pre obnoviteľné zdroje. Vznikajú tak príležitosti pre investorov adaptovať staršie objekty pomocou zatepľovania, tepelných čerpadiel, solárnych panelov a podobne, čím zvyšujú ich hodnotu a zároveň sa prispôsobujú zeleným reguláciám. Ďalším trendom sú technológie a PropTech v realitnom sektore: inteligentné domáce funkcie, digitálne služby pre nájomcov a dátová analytika prinášajú pridanú hodnotu (obzvlášť atraktívne pre technologicky zdatných nájomcov v Zürichu) investropa.com.

Niektoré realitné sektory majú taktiež rastový potenciál. Logistické a life-science zariadenia sú žiadané, no je ich málo – zmena alebo výstavba ľahkých priemyselných priestorov na okraji mesta pre logistiku poslednej míle alebo laboratóriá/výskum je perspektívna cesta. Rezidenčná výstavba v „béčkových“ lokalitách v okolí Zürichu je ďalšou príležitosťou: keďže dostupnosť v centre mesta je extrémne nízka, rozmach zažívajú prímestské alebo satelitné oblasti (investori tu cielia na nové nájomné bývanie, kde môžu dosiahnuť mierne vyššie výnosy) foxstone.ch. Prímestské regióny s dobrým dopravným spojením sa naozaj stávajú investičnými centrami, keďže nájomcovia hľadajú cenovo prijateľnejšie možnosti mimo centra foxstone.ch. Navyše, čoraz väčšiu popularitu naberajú alternatívne rezidenčné modely: co-living a družstevné bývanie. Zürich má silnú tradíciu neziskových bytových družstiev a mesto tento sektor aktívne podporuje (cieľom je, aby do roku 2050 tvorilo družstevné bývanie 33% bytového fondu) digitalcollection.zhaw.ch. Hoci nie je zamerané na maximalizáciu zisku, družstevný rozvoj ponúka stabilné, dlhodobé výnosy a často zahŕňa spoluprácu verejného a súkromného sektora na mestských pozemkoch – inštitucionálni investori ako dôchodkové fondy sa do týchto projektov púšťajú opatrne ako do ESG-priateľskej stratégie. V súkromnom sektore sú zase populárne co-living priestory s flexibilným prenájmom a spoločnými službami, ktoré lákajú mladých profesionálov a expatov, čím predstavujú segment, ktorý sa oplatí sledovať.

Výhľad na výnosy: Investori môžu v nasledujúcich rokoch očakávať mierne, ale spoľahlivé výnosy z nehnuteľností v Zürichu. Prémiové rezidenčné a komerčné aktíva môžu prinášať ročne približne 3 % hotovostný tok foxstone.ch, plus niekoľko percent v kapitálovom zhodnotení – nejedná sa o ohromujúce výnosy, ale je to v súlade s nízkorizikovým profilom Švajčiarska. Tí, ktorí hľadajú vyššie výnosy, sa sústreďujú na value-add stratégie (napr. renovovanie starších bytov a ich predaj na trh vlastníckeho bývania, vzhľadom na silný dopyt kupujúcich) alebo developerské projekty (hoci vysoké stavebné náklady a regulácie to v Zürichu sťažujú). Na trhu sa objavili aj platformy typu realitného crowdfundingu (napr. Foxstone, Crowdhouse), ktoré umožňujú investorom prevziať mierne vyššie riziko s cieľovými výnosmi v rozmedzí 5–7 % prostredníctvom diverzifikovaných portfólií nehnuteľností foxstone.ch. Záujem zo zahraničia bude pravdepodobne pretrvávať o kľúčové aktíva, pokiaľ ho výrazne neobmedzia nové zákony. Zhrnuté, investičný výhľad Zürichu zostáva pozitívny, no konkurenčný – stabilita a nedostatok na trhu naznačujú, že hodnota bude držať, avšak investori musia byť kreatívni pri hľadaní výnosov. Kľúčové príležitosti ležia v modernizácii zameranej na udržateľnosť, pokrývaní dopytu po bývaní v nedostatočne obsluhovaných segmentoch a využívaní pokračujúceho rastu Zürichu pri zvládaní meniaceho sa regulačného prostredia.

Kľúčové štvrte a atraktívne lokality

Zürich je mesto rôznorodých štvrtí, z ktorých každá má vlastný charakter a vývoj realitného trhu. Nižšie uvádzame niekoľko kľúčových štvrtí – od ultra-prémiových štvrtí pri jazere až po rozvíjajúce sa mestské zóny – vrátane ich úrovní cien, faktorov popularity, projektov nového rozvoja a faktorov kvality života:

  • Enge (Obvod 2) – Luxusné bývanie pri jazere. Enge, na južnej strane centra Zürichu, sa stal magnetom pre luxusné apartmány a zámožných profesionálov. Ceny tu v priemere dosahujú okolo CHF 18 300 za m² investropa.com, čo je medzi najvyššími v meste. Nedávny luxusný rozvoj (s výhodami ako sú súkromné fitnescentrá či služby concierge) priťahuje do Enge bohatých expatov a technologických manažérov investropa.com. Atraktivita tejto oblasti spočíva v prémiovej polohe – pešo do centra, pri jazere a s vybavenosťou ako park Rieter a múzeum Bärengasse. Kvalita života je vynikajúca: Enge ponúka luxusné obchody, medzinárodné školy a krátku dochádzku do finančného centra Paradeplatz. So stále novými prémiovými projektmi v príprave ostáva exkluzivita Enge – a vysoké ceny – dlhodobo zachované investropa.com.
  • Seefeld (Obvod 8) – Najžiadanejšie miesto pri jazere Zürich. Seefeld je mimoriadne vyhľadávaná štvrť na východ od centra, oceňovaná pre svoju blízkosť k jazeru Zürich, moderné reštaurácie a živú atmosféru. Nehnuteľnosti tu dosahujú najvyššie ceny (jedny z najvyšších za m² v Zürichu) a zažívajú obrovský dopyt investropa.com. Voľné bývanie prakticky neexistuje – každý chce bývať v Seefelde. Napriek nízkym výnosom z prenájmu (~2–3 %, čo je znakom veľmi vysokej kapitálovej hodnoty), trvalo nízka neobsadenosť a prémiové nájmy zdôrazňujú atraktívnosť tejto oblasti investropa.com. Seefeld ponúka kombináciu elegantných historických budov a moderných bytov, často s výhľadom na jazero. Obyvatelia si užívajú rekreáciu pri vode, zelené priestory ako park Zürichhorn a butiky. Je obľúbený u bohatých miestnych aj expatov. Keďže je veľmi málo voľnej pôdy, Seefeld zaznamenáva len minimum nových projektov (okrem občasných luxusných kondomínií), a preto ponuka zostáva obmedzená. Očakávajte, že Seefeld ostane luxusnou enklávou s výnimočnou kvalitou života a primerane vysokými cenami.
  • Fluntern (Okres 7) – Prestíž na Zürichbergu. Fluntern sa nachádza na zalesnených svahoch kopca Zürichberg a patrí medzi najprestížnejšie obytné štvrte Zürichu. Je známy malebnými výhľadmi, luxusnými vilami a špičkovými školami. Rodiny si Fluntern obzvlášť cenia pre elitné možnosti vzdelávania – štvrť tu hostí renomované školy (ako pobočku Zurich International School a vynikajúce verejné základné školy), ktoré sa môžu neustále pochváliť vysokým počtom žiakov. Domy vo Fluntern sú priestranné a často architektonicky výrazné, pričom tu sídlia viaceré veľvyslanectvá a rezidencie top manažérov. Ceny nehnuteľností sú veľmi vysoké (porovnateľné s jazerom), ponuka je trvalo nedostatočná – každý inzerát na nehnuteľnosť vo Fluntern vyvoláva okamžitý záujem. Oblasť ponúka tiché, zelené prostredie (blízko zoo a lesných chodníkov), pričom je električkou vzdialená len pár minút od centra mesta. Prebiehajúca výstavba je minimálna vďaka prísnemu územnému plánovaniu na ochranu charakteru štvrte. Fluntern v skratke ponúka súkromie, prírodu a prestíž, vďaka čomu je medzi zürišskou elitou vysoko žiadaný.
  • Zürich West / Kreis 5 (Okres 5) – Od priemyslu k trendom. Kreis 5, známy aj ako Zürich West, sa premenil z drsnej priemyselnej zóny na jednu z najtrendovejších štvrtí mesta. Táto prebiehajúca gentrifikácia vyhnala hodnoty nehnuteľností nahor – priemerné ceny bytov tu v roku 2024 dosiahli približne 14 600 CHF za m², čo je medziročný nárast o 3% investropa.com. Štvrť prekvitá novými projektami: staré sklady nahradili loftové byty, umelecké galérie, technologické kancelárie a kluby. Mladí profesionáli a kreatívci sa hrnú do Kreis 5 pre jeho drsnú atmosféru a relatívnu dostupnosť v porovnaní s centrom investropa.com. Mesto aktívne investuje do zvyšovania kvality života v Kreis 5 – pribúdajú parky, školy a kultúrne priestory, vďaka čomu je štvrť čoraz vhodnejšia aj pre rodiny investropa.com. Dopravné spojenie je vynikajúce (viacero električkových liniek, blízko stanica Hardbrücke). S veľkými projektmi, ako je Europaallee (hneď cez koľaje), a lokálnymi prestavbami nadobúda oblasť ďalší impulz. Kreis 5 sa dnes môže pochváliť niektorými z najlepších reštaurácií, klubov a dizajnových obchodov v Zürichu, popri nových komunitných vybaveniach. Ponúka jedinečný mestský životný štýl, a preto dopyt (a ceny) by mali naďalej rásť ruka v ruke s jeho premenou investropa.com.
  • Altstetten (okres 9) – Rozvíjajúce sa mestské centrum. Altstetten na západe Zürichu si získava pozornosť ako cenovo dostupnejšia rezidenčná zóna s potenciálom rastu. Po mnoho rokov to bola najmä priemyselná/robotnícka štvrť, no nedávne zmeny boli dramatické. Ceny nehnuteľností v centre Zürichu prudko vzrástli, “čo prinútilo mnohých kupujúcich a nájomcov preskúmať Altstetten ako cenovo výhodnejšiu možnosť” investropa.com investropa.com. Priemerné ceny za m² sú tu výrazne nižšie ako v centre mesta (čo z toho robí jednu z najlepších hodnôt v Zürichu) investropa.com. Zároveň Altstetten zaznamenal zásadné zlepšenia infraštruktúry – najmä rozšírenie Limmattalskej električkovej trate a ďalšie zlepšenia verejnej dopravy výrazne uľahčili dochádzanie z Altstettenu do centra investropa.com. Nové obytné a zmiešané projekty vyrastajú v okolí železničnej stanice Altstetten a pozdĺž hlavných trás. Štvrť dnes ponúka moderné byty, nákupné centrá a kancelárske komplexy (viaceré veľké firmy majú v Altstettene svoje sídla). S rýchlou dopravou, nižšími nájmami/cenami a rastúcou vybavenosťou sa Altstetten mení na pulzujúce sekundárne centrum. Mnoho prvonákupcov a mladých rodín tu hľadá priestor, ktorý si môžu dovoliť. Ako čoraz viac ľudí objavuje jeho výhodnú polohu a hodnotu, profil Altstettenu a ceny nehnuteľností stále rastú investropa.com.
  • Oerlikon (Obvod 11) – Rozvíjajúce sa obchodno-rezidenčné centrum. Oerlikon na severe Zürichu je jedným z najväčších úspešných rozvojových príbehov mesta. Vďaka vynikajúcim dopravným spojeniam (veľká stanica S-Bahn, centrá električiek a autobusov) a dostatku priestoru sa Oerlikon premenil na prosperujúce mestské centrum. Oblasť je posiata novými kanceláriami, nákupnými centrami (napríklad Neumarkt) a bytovými komplexmi. Tento rast poháňa dopyt po nehnuteľnostiach – mediánová cena domu v Oerlikone teraz presahuje 2,5 milióna CHF (pre väčšie rodinné domy) a hodnoty všetkých typov nehnuteľností stúpajú investropa.com. Realitní makléri hlásia zvýšený záujem, keďže obyvatelia aj firmy sa hrnú do výhodnej lokality Oerlikonu investropa.com investropa.com. Neustále rozvojové projekty v tejto časti sú veľkým lákadlom: mnoho výškových a polyfunkčných budov je práve vo výstavbe alebo nedávno dokončených, čo pridáva modernú obytnú ponuku a zároveň zlepšuje miestnu infraštruktúru investropa.com. Na úrovni ulíc získal Oerlikon nové parky, reštaurácie a kultúrne priestory, čím vznikla živá komunitná atmosféra investropa.com. Čoraz viac je sebestačný – ľudia môžu bývať, pracovať aj tráviť voľný čas priamo v Oerlikone. Vzhľadom na strategickú polohu (10 minút vlakom do centra Zürichu a priamy vlak na letisko Zürich) je Oerlikon horúcou lokalitou pre investorov aj nájomcov. Očakáva sa, že oblasť bude naďalej prekvitať, pričom v pláne sú ďalšie vylepšenia (napríklad plánovaný inovačný kampus a športoviská). Pre tých, ktorí hľadajú silný rastový potenciál v Zürichu, Oerlikon ponúka presvedčivú kombináciu konektivity, nových projektov a relatívne umiernených cien (aspoň v porovnaní s centrom a jazernými štvrtami).
  • Affoltern (okres 11) – Nová infraštruktúra, nová príťažlivosť. Vzdialenejší okres 11, Affoltern, sa stal výrazným bodom na trhu nehnuteľností vďaka zlepšenej infraštruktúre a rozumným cenám. Nedávno Švajčiarsky federálny úrad pre cesty výrazne investoval do nových ciest a rozšírenia diaľnic v oblasti Affolternu investropa.com, čím sa výrazne zlepšila dostupnosť. To dostalo Affoltern do centra pozornosti kupujúcich, ktorí ocenia jednoduchšie dochádzanie autom alebo autobusom investropa.com. Navyše, v Zürichu bol v roku 2023 boom novej bytovej výstavby, najmä v oblastiach ako Affoltern – postavilo sa najviac nových bytov od roku 2018, čo značí záujem developerov i kupujúcich investropa.com. Vďaka týmto novým bytom (často za nižšie ceny než v centre mesta) priťahuje Affoltern mladých profesionálov a rodiny, ktoré hľadajú moderné bývanie za konkurenčné ceny investropa.com investropa.com. Obyvateľstvo v tejto oblasti tomu primerane rastie. Affoltern profituje aj z okolitých zelených plôch a pokojnejšej predmestskej atmosféry, čím ponúka rovnováhu medzi mestom a vidiekom. Plán mesta prípadne rozšíriť verejnú dopravu do Affolternu ešte zvýši jeho atraktivitu. Stručne povedané, Affoltern je na pozitívnej trajektórii: lepšia dostupnosť, nová bytová výstavba a stále prijateľné ceny ho robia lákavou voľbou pre kupujúcich zameraných na hodnotu. Jeho premena naznačuje pevný budúci rast komunity aj cien nehnuteľností investropa.com.
  • Schwamendingen (Okres 12) – Cenovo dostupná štvrť s potenciálom na obnovu. Nachádza sa na severe mesta a historicky bola Schwamendingen štvrťou s nižšími nákladmi, na ktorú sa často zabúdalo – to sa však mení. Dnes „si získava pozornosť ako cenovo výhodná alternatíva“ pre tých, ktorých si už centrum Zürichu nemôže dovoliť investropa.com. Náklady na bývanie sú tu jedny z najnižších v meste, čo láka mnohých prvokupcov a rodiny s priemerným príjmom. Zaujímavý je najmä moment obnovy a revitalizácie v Schwamendingene. Vlajkovým projektom je „Über-Gärten“, ktorý prináša 228 nových nájomných bytov s inovatívnym dizajnom (priestranné loggie, spoločné „lesné záhrady“) a zvyšuje kvalitu bývania investropa.com. Takéto projekty obnovujú bytový fond a priťahujú rozmanitejšie spektrum obyvateľov. Ďalším významným zlepšením je protihlukový tunel Schwamendingen, priekopnícky infraštruktúrny projekt, ktorý prekryl časť diaľnice „zelenou“ konštrukciou investropa.com. Výrazne sa tak znížil hluk a znečistenie v oblasti a na tuneli vznikli nové parky investropa.com. Zlepšená kvalita života je citeľná – tichšie ulice, čistejší vzduch a nové zelené priestory. Všetky tieto snahy signalizujú silnú komunitnú investíciu do Schwamendingenu. Štvrť dnes ponúka vyváženie medzi dostupnosťou a kvalitou života, ktoré je v Zürichu čoraz vzácnejšie investropa.com. V dôsledku toho Schwamendingen naberá na popularite medzi tými, ktorí hľadajú hodnotu: za svoje peniaze tu získate viac priestoru a štvrť je na vzostupe. Je to ukážkový príklad, ako sa predmestia Zürichu vyvíjajú, aby spĺňali moderné požiadavky. Do budúcna možno očakávať, že povesť a dopyt po nehnuteľnostiach v Schwamendingene budú naďalej rásť, aj keď ceny by mali zostať dostupnejšie než v elitných štvrtiach mesta.

Každá z týchto štvrtí ilustruje mnohovrstvovú realitnú krajinu Zürichu. Za zmienku stoja aj komunity „Zlatého pobrežia“ a „Strieborného pobrežia“ pozdĺž Zürichského jazera tesne za hranicami mesta – Zlaté pobrežie (slnečný východný breh) v mestách ako Küsnacht a Zollikon zostáva ultra-prémiovou lokalitou pre vily a ceny kaštieľov môžu presiahnuť 10 miliónov CHF investropa.com, zatiaľ čo Strieborné pobrežie (západný breh, napr. Thalwil, Horgen) ponúka o niečo vyššiu hodnotu, no stále je veľmi exkluzívne. Späť v meste, či už hľadáte luxus starého sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), trendové mestské bývanie (Kreis 5), alebo vznikajúce rodinné zóny (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), zürichské štvrte to ponúkajú – ak si viete zabezpečiť miesto. Pozoruhodné je, že všetky oblasti spája spoločný menovateľ: obmedzená ponuka. Aj v „dostupnejších“ štvrtiach nie je jednoduché nájsť bývanie. To znamená, že rast cien je celomestský fenomén, len s rôznou intenzitou. Pre investorov a kupujúcich je znalosť týchto nuáns – najnovších horúcich miest v porovnaní s osvedčenými lokalitami – kľúčová pri orientácii na trhu v Zürichu.

Infrastruktúra a rozvojové projekty, ktoré formujú budúcnosť

Dopravné vylepšenia: Zürich aj naďalej masívne investuje do infrastruktúry na podporu svojho rastu a zvyšovanie kvality života. V posledných rokoch boli dokončené alebo spustené hlavné rozšírenia verejnej dopravy. Ukážkovým príkladom je nová ľahká železničná trať Limmattal, ktorá otvorila spojenie medzi západnými štvrťami (Altstetten/Affoltern) a predmestiami pozdĺž údolia Limmat. Toto predĺženie električkovej trate, spolu s inými vylepšeniami električkovej siete, výrazne skrátilo čas cestovania z okrajových štvrtí do mesta investropa.com. Lepšie spojenie už pozitívne ovplyvňuje oblasti ako Altstetten a Affoltern, ako bolo spomenuté, tým, že sú prístupnejšie a atraktívnejšie pre obyvateľov aj podniky. Ďalšie predĺženia električiek a nové bus pruhy sú plánované, aby všetky štvrte mali silné dopravné prepojenie. Medzitým prímestská železničná sieť S-Bahn – chrbtica mobility v širšom Zürichu – prechádza modernizáciou. Preťažená stanica Stadelhofen je odsúdená na rozšírenie (plánuje sa pridanie tunela a nástupíšť), aby sa v nasledujúcich rokoch zvýšila železničná kapacita v centre Zürichu. Federálna vláda zároveň pokračuje v projekte „Zürich Brütten Tunnel“ (nový železničný tunel smerom na Winterthur), ktorý má zlepšiť medzimestské spojenie do začiatku 30. rokov. Tieto projekty umožnia častejšie vlaky a menej preplnenia, čím vyhovejú predpokladanému rastu obyvateľstva v regióne metropoly.

V oblasti ciest inovatívne riešenia zlepšujú plynulosť dopravy a životné prostredie. Jedným z pozoruhodných projektov je prekrytie diaľnice Schwamendingen (spomínané vyššie), ktoré bolo dokončené za účelom prekrytia hlučného autobahnu upravenou zelenou krajinou investropa.com. Tento projekt nielenže znovu spojil štvrte rozdelené diaľnicou, ale zároveň vytvoril nový 1,6 km dlhý zelený park pre obyvateľov – výhra pre mobilitu aj kvalitu mestského života. Mesto a kantón majú podobné plány na riešenie ďalších dopravných úzkych miest pomocou tunelov alebo prekrytí (napríklad diskusie o možnom tunelovaní častí okruhu Rosengartenstrasse na zníženie hluku v týchto hustých štvrtiach). Okrem toho verejná doprava v Zürichu smeruje k ekologickejším riešeniam: mesto postupne zavádza elektrické autobusy a rozširuje infraštruktúru pre bicykle vrátane nových cyklistických „superdiaľníc“, ktoré budú sieťovať celé mesto. Všetky tieto úsilie sú v súlade s cieľom Zürichu byť modelovým mestom tranzitu 21. storočia, kde sú aj vonkajšie predmestia dobre prepojené a udržateľné formy dopravy sú prioritou. Efektívna dopravná infraštruktúra je kľúčová aj pre trh s nehnuteľnosťami – otvára nové oblasti pre rozvoj a zabezpečuje, aby sa mesto mohlo rozširovať bez dusenia sa v zápchach.

Hlavné rozvojové projekty: Niekoľko veľkorysých developerských projektov pretvára urbanistickú štruktúru Zürichu. Azda najočakávanejším je projekt Hardturm „Ensemble“, ktorý zrevitalizuje dlhodobo nevyužívaný areál štadióna Hardturm v 5. obvode. Projekt zahŕňa nový futbalový štadión s kapacitou 18 000 miest pre dva zürichské kluby, lemovaný dvoma výškovými vežami a stredne vysokými budovami, ktoré budú poskytovať ~600 nových bytov (vrátane dostupného bývania), spolu s kancelárskymi a obchodnými priestormi swissinfo.ch. Obyvatelia tento plán v hodnote 570 miliónov CHF schválili už v roku 2018 swissinfo.ch, a po rokoch politických sporov a právnych odvolaní by sa výstavba mala čoskoro začať. Po realizácii vznikne úplne nové susedské centrum v západnom Zürichu, ktoré rieši potreby športovej infraštruktúry aj bytovej ponuky. Skladba bývania je pritom významná – jedna z veží bude určená prevažne na družstevné/nekomerčné bývanie, čím sa mesto priblíži k svojim cieľom v oblasti dostupného bývania swissinfo.ch. Súdne spory síce spôsobili sklzy v harmonograme (projekt prebiehal v štýle „štart-stop“ s odporom z viacerých strán) coliseum-online.com swissinfo.ch, všeobecným očakávaním však je, že projekt Ensemble sa nakoniec uskutoční a do polovice/druhej polovice 20. rokov prinesie moderný štadión a veľmi potrebné nové byty.

V centre mesta bol nedávno dokončený rozsiahly projekt Europaallee (revitalizácia bývalých železničných dvorov vedľa hlavnej stanice Zürich). Počas uplynulej dekády Europaallee priniesla nové kancelárske priestory (vrátane veľkého kampusu spoločnosti Google), stovky bytov, univerzitný kampus a nákupné promenády – čím efektívne rozšírila centrum mesta. Jej dokončenie v rokoch 2020-2021 znamená, že v jadre Zürichu už nezostali veľké nevyužité parcely. Pozornosť sa teraz presúva na menšie medzery a brownfieldy. Napríklad v Oerlikone pokračuje rozvoj na miestach ako Centro (modernizácia centra Oerlikonu) a výšková stavba Andreasturm, ktorá bola otvorená v roku 2018, k nej sa pridali ďalšie veže ako Franklin Tower a ďalšie sú plánované v okolí stanice Oerlikon. V severnom Zürichu sú v príprave plány na nový inovačný park pri Dübendorfe (tesne za mestom), ktorý bude zahŕňať výskumné a vývojové zariadenia a možno aj bývanie – využijúc blízkosť ETH a univerzity.

Plánovači v Zürichu tiež zdôrazňujú udržateľnú mestskú prestavbu. Mnohé staršie priemyselné lokality v metropolitnej oblasti sú určené na transformáciu na zmiešané využitie. Napríklad na predmestiach: v oblasti Dietikon prebieha veľký projekt premeny starej priemyselnej zóny na obytnú štvrť s tisíckami bytov, čo nepriamo uvoľní tlak v samotnom Zürichu. V meste pokračuje obnova vo štvrtiach Kreis 4 a 5 (Langstrasse a Zurich West), vedená plánmi na pridanie zelených dvorov a komunitných priestorov popri nových budovách investropa.com. Hlavným cieľom územného plánu mesta do roku 2040 je „Innenentwicklung“ – vnútorný rozvoj – čo znamená zvyšovanie hustoty v rámci existujúcej zastavanej plochy namiesto rozširovania mesta do okolia. To zahŕňa preklasifikovanie určitých oblastí pri dopravných uzloch na vyššiu zastavanosť, podporu zmiešaných výškových budov v určených zónach (napríklad v okolí Altstetten a Oerlikon bude povolených viac výškových budov). Zürich však tieto kroky vyvažuje prísnymi požiadavkami na dizajn a environmentálne normy, aby si mesto zachovalo svoj charakter.

Infraštruktúra a územné plánovanie: Ďalšou významnou iniciatívou je odhodlanie Zürichu k spoločnosti s 2000-wattovou spotrebou a klimatickým cieľom. Mesto zavádza programy na rekonštrukciu budov za účelom energetickej efektívnosti, rozširuje siete centrálneho vykurovania (často využívajúc vodu z jazera alebo odpadové teplo) a vyžaduje solárne panely na nových stavbách v súlade s novým federálnym zákonom pv-magazine.com. Tento environmentálne zameraný rozvoj znamená, že developeri musia často integrovať solárne fotovoltické systémy, zelené strechy a efektívne HVAC do svojich projektov – čo zvyšuje počiatočné náklady, ale zlepšuje dlhodobú udržateľnosť. Výsledkom je mesto, ktoré zostáva veľmi príjemné na život, s nízkym znečistením a odolné voči klimatickým zmenám, čo zároveň udržiava stabilné hodnoty nehnuteľností.

Menia sa aj zásady územného plánovania. Mesto signalizovalo zámer chrániť priestor pre neziskové bývanie – napríklad vyhradiť niektoré verejné pozemky pre družstvá a nastaviť územné pravidlá, ktoré motivujú k výstavbe dostupných bytov v nových projektoch. Významným cieľom, ktorý stanovili voliči, je, aby do roku 2050 tretina všetkých bytov vlastnili družstvá alebo iné neziskové organizácie digitalcollection.zhaw.ch. To vedie mesto k poskytovaniu pozemkov a výhodných podmienok pri takýchto projektoch (napr. družstevný komplex „Mehr Als Wohnen“ v Hunziker Areal, dokončený pred niekoľkými rokmi, je modelom na replikovanie). Okrem toho sa diskutuje o reguláciách krátkodobého prenájmu (Airbnb) ako o nástroji na zabezpečenie, že bývanie bude využívané pre miestnych obyvateľov – Zürich zvažuje obmedzenia prenájmu bytov turistom, aby sa zabránilo odoberaniu bytov z dlhodobého trhu, avšak prísny zákon zatiaľ prijatý nebol.

Stručne povedané, infraštruktúra a rozvojové projekty Zürichu sú zamerané na inteligentný rast: rozširovanie kapacity dopravy, vytváranie nového bývania v nevyužitých oblastiach a zlepšovanie zelených a verejných priestorov v meste. Projekty ako štadión Hardturm, tunel Schwamendingen a nové električkové trate sú príkladom zürišského prístupu – investovať do vylepšení, ktoré slúžia viacerým cieľom (bývanie, mobilita, životné prostredie). Tieto snahy by mali pomôcť Zürichu zostať vysoko konkurencieschopným a príjemným na život, čo následne posilňuje aj silu trhu s nehnuteľnosťami. Výziev je samozrejme mnoho (od odporu zo strany obyvateľov NIMBY až po zložité švajčiarske schvaľovacie procesy), ale výsledky mesta ukazujú postupný, konsenzuálny pokrok. Pre investorov a obyvateľov tieto zmeny znamenajú lepšie prepojenie, viac možností bývania v určitých oblastiach a neustály vývoj mestského prostredia Zürichu v nasledujúcom desaťročí.

Regulačné prostredie: Dane, pravidlá vlastníctva & stavebné predpisy

Nehnuteľnosti v Zürichu fungujú v rámci stabilného, ale vyvíjajúceho sa regulačného rámca Švajčiarska, ktorý zahŕňa všetko od daní až po pravidlá pre zahraničných kupujúcich a environmentálne požiadavky. Tu sú kľúčové aspekty a zmeny k roku 2025:

Pravidlá zahraničného vlastníctva – Lex Koller: Azda najvýraznejším predpisom je zákon Lex Koller, ktorý obmedzuje zahraničných štátnych príslušníkov pri kúpe rezidenčných nehnuteľností vo Švajčiarsku.

V meste Zürich to znamená, že cudzinci bez trvalého pobytu nemôžu kupovať domy alebo byty ako investície alebo rekreačné nehnuteľnosti.Len obyvatelia (vrátane zahraničných občanov s povolením na pobyt vo Švajčiarsku) majú pri kúpe nehnuteľnosti rovnaké práva ako miestni jacquemoudstanislas.ch.Existuje niekoľko výnimiek – napr.cudzinci si môžu bez problémov kúpiť určité rekreačné nehnuteľnosti v turistických oblastiach alebo získať značný podiel v kótovanom švajčiarskom realitnom fonde/spoločnosti (nepriame vlastníctvo) jacquemoudstanislas.ch.Komerčné nehnuteľnosti sú tiež oslobodené, takže zahraničné spoločnosti alebo jednotlivci môžu voľne kupovať kancelárie, maloobchod, hotely atď.Tieto pravidlá historicky bránili medzinárodným špekuláciám na švajčiarskom trhu s bývaním a zabezpečili, aby trh nebol ovládnutý zahraničnými kupcami (ako je to vidieť v niektorých iných svetových mestách).Avšak, zmeny sú na obzore: Federálna rada (švajčiarska vláda) v marci 2025 oznámila plány na ďalšie sprísnenie Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Medzi navrhovanými reformami by cudzinci žijúci vo Švajčiarsku mohli byť nútení predať svoj dom, ak sa odsťahujú (uzatvorenie medzery), a čo je kľúčové, aktuálna výnimka pre nákup akcií v realitných spoločnostiach by sa skončila jacquemoudstanislas.ch.To znamená, že zahraniční investori by potrebovali povolenie aj na nepriame investovanie prostredníctvom kótovanej realitnej spoločnosti alebo fondu – čo je významná zmena.Tiež sa navrhuje: zahraniční kupujúci komerčných nehnuteľností by boli obmedzení na vlastné použitie; nemohli by kupovať čisto za účelom prenájmu jacquemoudstanislas.ch.Tieto opatrenia sú zamerané na ochladenie dopytu a riešenie nedostatku bývania vo Švajčiarsku (súčasť širšej stratégie spojenej s obavami z rastu obyvateľstva) jacquemoudstanislas.ch.Je dôležité poznamenať, že toto ešte nie je zákon – návrh sa pripravuje na parlamentnú debatu a očakáva sa silný odpor zo strany podnikateľských a realitných skupín jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ak takéto prísne pravidlá nakoniec prejdú (čo je neisté), mohlo by to znamenať zásadnú zmenu v právnom prostredí pre zahraničné investície, čo by mohlo potenciálne znížiť niektoré prílevy zahraničného kapitálu.Medzitým pre rok 2025 platí status quo: zahraniční kupci zohrávajú v zürišskom bývaní obmedzenú priamu úlohu, avšak sú aktívni v komerčných a nepriamej investíciách.Každý, kto chce investovať zo zahraničia, by mal sledovať diskusiu o reforme Lex Koller, pretože tá by mohla v blízkej budúcnosti zmeniť investičné možnosti.Daň z nehnuteľností a náklady na vlastníctvo domu: Daňový systém Švajčiarska je vo všeobecnosti priaznivý pre vlastníkov nehnuteľností, hoci má niektoré jedinečné črty. Federálna daň z kapitálových výnosov pri dlhodobom držaní súkromných nehnuteľností neexistuje, ale kantón Zürich (ako väčšina kantónov) ukladá vlastnú daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností pri predaji nehnuteľností, zvyčajne podľa progresívnej škály (vyššia daň, ak predáte v priebehu niekoľkých rokov po nákupe, čo motivuje k dlhodobému vlastníctvu). Zürich tiež účtuje daň z prevodu nehnuteľnosti (približne 1 % ceny) a poplatky za notára/kataster pri transakciách practiceguides.chambers.com. Majitelia domov platia ročnú daň z majetku podľa hodnoty svojej nehnuteľnosti a dôležité je, že Švajčiarsko uvaľuje daň z „imputovaného nájomného“ na domy užívané vlastníkmi – v podstate zdaňuje vlastníkov, akoby mali príjem z prenájmu vlastného domu zug4you.ch. Mnohí vlastníci túto daň z imputovaného nájmu už dlho odmietajú a opakovane sa objavujú výzvy na jej reformu alebo zrušenie. V skutočnosti v Berne stále prebiehajú diskusie o zrušení dane z imputovaného nájomného, čo by mohlo byť sprevádzané zrušením odpočtu úrokov z hypoték na vyrovnanie efektov ubs.com. Ak by táto reforma v najbližších rokoch prešla, zmenilo by to kalkuláciu pre vlastníkov domov (potenciálne by zvýšilo čisté dane u tých, ktorí už majú dom splatený, ale odstránilo by to prekážku pri kúpe). K roku 2025 zatiaľ nie je prijaté definitívne rozhodnutie – je však dobré tento priestor sledovať. Pozitívnou správou pre vlastníkov je, že inflácia vo Švajčiarsku klesla a referenčná hypotekárna sadzba (ktorá ovplyvňuje možný rast nájomného) zostala v roku 2024 na rovnakej úrovni swissmarketplace.group, takže náklady ako hypotekárne úroky a infláciou naviazaná údržba sa stabilizovali. Pre investorov platí, že príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako bežné príjmy (po odpočítaní nákladov) a firemní investori profitujú z relatívne nízkych švajčiarskych korporátnych sadzieb dane (asi 19 % v Zürichu, pričom majú mierne klesať vďaka celoštátnej daňovej reforme zosúlaďujúcej sa s minimom OECD). Celkovo sú daňové zákony pre nehnuteľnosti predvídateľné a mierne s postupnými úpravami namiesto náhlych zmien – aj to je jeden z dôvodov, prečo je investičné prostredie stále atraktívne.Ochrana nájomcov a regulácia nájomného: Zürich, rovnako ako celé Švajčiarsko, má systém priateľský k nájomcom. Približne 55-60 % švajčiarskych domácností býva v prenájme (v samotnom meste Zürich je to ešte viac), takže zákony sa snažia o rovnováhu, ale prikláňajú sa viac na stranu ochrany nájomcov. Nájomné môže byť zvyčajne zvýšené len za určitých podmienok – napríklad ak sa zvýši národná referenčná úroková sadzba alebo kvôli inflácii a zveľaďovacím renováciám. V roku 2023 dostali prenajímatelia výnimočnú príležitosť zvýšiť nájomné, pretože referenčná hypotekárna sadzba bola dvakrát zvýšená (z 1,25 % na 1,5 %), čo prispelo k výraznému rastu nájomného v tomto roku swissmarketplace.group. V roku 2024 zostala táto sadzba stabilná a nedošlo k žiadnym novým šokujúcim nárastom nákladov, ako sú ceny palív, takže rast nájomného sa spomalil na približne 4-5 % swissmarketplace.group. Ak by nedávne zníženie sadzieb ŠNB nakoniec spôsobilo pokles referenčnej sadzby, niektorí nájomcovia by dokonca mohli žiadať o zníženie nájomného (zvyčajne však s oneskorením). Ochrana pred vysťahovaním je vo Švajčiarsku silná – nájomcov s dlhodobými zmluvami je možné vysťahovať len z obmedzených dôvodov, ako je osobná potreba vlastníka, a to aj vtedy s výraznou výpovednou lehotou. Existuje tiež systém, ktorý umožňuje nájomcom napadnúť nadmerné zvýšenia nájomného alebo počiatočné nájomné ako „neprimerane vysoké“ na súde, s ohľadom na nízku mieru voľných bytov. Mestská samospráva Zürichu monitoruje situáciu s dostupným bývaním a zvažuje, či v prípade zhoršenia bytovej krízy nie sú potrebné ďalšie opatrenia (ako kontrola nájomného alebo viac dotácií). K roku 2025 neboli zavedené žiadne nové zákony o kontrole nájomného nad rámec súčasného federálneho rámca, no ide o politickú tému, ktorú treba sledovať, najmä keď skupiny nájomcov v reakcii na prudké nárasty nájomného a vysťahovania protestujú (napr. protesty pri budovách „Sugus“ koncom roka 2024 swissinfo.ch). Investori by si mali uvedomiť, že zvyšovanie nájomného je regulované a politický tlak na obmedzenie prudkého rastu nájomného rastie vzhľadom na nedostatok bývania.

Zelené budovy a stavebné predpisy: Zürich a Švajčiarsko postupujú vpred v oblasti environmentálnych regulácií realitného trhu. V júni 2024 švajčiarski voliči výraznou väčšinou schválili nový zákon na urýchlenie využívania obnoviteľných zdrojov energie pv-magazine.com. Jedna kľúčová požiadavka: všetky nové budovy nad 300 m² musia mať od roku 2025 nainštalované solárne panely na streche alebo fasáde pv-magazine.com. Kanton Zürich môže túto povinnosť rozšíriť aj na menšie budovy. To v praxi znamená, že integrácia solárnej energie sa stáva štandardom pre nové stavby. Okrem toho mnohé kantóny (vrátane Zürichu) zaviedli pravidlá, že nové vykurovacie systémy nesmú byť na naftu alebo plyn – musia byť obnoviteľné (tepelné čerpadlo, solárne teplo a pod.) alebo aspoň spĺňať nízkoemisné normy, najmä pri nových stavbách a rekonštrukciách. Mesto Zürich podporuje certifikáciu Minergie (švajčiarsky ekologický stavebný štandard) pre nové stavby; aj keď nie je povinná, mnohí developeri ju využívajú na zjednodušenie povoľovacieho procesu a získanie ekologicky uvedomelých kupcov. Stavebné predpisy tiež predpisujú vysoké izolačné štandardy, trojité zasklené okná a ďalšie opatrenia na úsporu energie podľa cieľa Švajčiarska znížiť emisie v stavebnom sektore. Pre developerov to znamená mierne vyššie náklady na výstavbu, no aj to, že nové švajčiarske budovy patria k najefektívnejším. V nasledujúcich rokoch možno očakávať rastúci počet rekonštrukcií starších budov kvôli splneniu týchto štandardov – prípadne aj prostredníctvom vládnych stimulov alebo požiadaviek pri väčších rekonštrukciách.

Z pohľadu územného plánovania čelia urbanisti v Zürichu výzve vytvárať viac bývania a kancelárií bez rozširovania zastavaného územia. Územné predpisy boli revidované tak, aby umožňovali vyššiu hustotu v niektorých oblastiach: napríklad zóny okolo železničných staníc a dopravných uzlov boli preklasifikované na umožnenie stavby stredne vysokých či výškových budov tam, kde predtým platil limit na nízke stavby. Mesto tiež využíva stratégiu „Innenentwicklung“ – napríklad konverzia nevyužívaných komerčných zón na bývanie, rozdeľovanie veľkých bytov na menšie atď. Významnou iniciatívou v územnom plánovaní je vyčlenenie zón pre výškové budovy: Zürich má konkrétne oblasti, kde sú povolené vysoké stavby (nad 40 m), napríklad časti Oerlikonu, Escher-Wyss (Zürich-West) a okolie Altstettenu, zatiaľ čo historické centrum a nábrežie jazera majú prísne limity na výšku. Tento cielenejší prístup má za cieľ sústrediť výškovú výstavbu tam, kde to infraštruktúra umožňuje, a zároveň zachovať výhľady na panorámu mesta (napr. známy výhľad na Alpy).

Ďalším regulačným aspektom je kvóta na dostupné bývanie/družstevné byty v nových veľkých projektoch. Mesto často vyjednáva, aby časť bytov vo veľkých projektoch bola predaná neziskovým bytovým združeniam alebo prenajímaná pod trhovou cenou na určité obdobie. Ide o súčasť dosiahnutia cieľa 1/3 neziskového bývania digitalcollection.zhaw.ch. Zürich je zatiaľ na úrovni približne 25 % družstevného/neziskového bývania, takže tlak na tieto príspevky bude narastať.

Na záver možno regulačné prostredie v Zürichu v roku 2025 charakterizovať ako stabilné, ale smerujúce k väčšej intervencii s cieľom riešiť otázky bývania a klímy. Dane zostávajú relatívne nízke a predvídateľné. Pravidlá pre zahraničných kupujúcich sú prísne a môžu sa ešte sprísniť, hoci komerční investori si stále nachádzajú priestor. Ekologické regulácie sa sprísňujú a udržateľné stavebné praktiky sa stávajú povinnými. Opatrenia na dostupnosť bývania – od ochrany nájomcov až po podporu družstiev – sa postupne rozširujú, aby vyvážili nerovnováhy trhu. Pre zainteresované strany znamená dodržiavanie predpisov zapojenie sa do týchto politík: napr. plánovanie solárnych inštalácií od začiatku alebo štruktúrovanie investícií v súlade s pravidlami Lex Koller. Hoci tieto regulácie zvyšujú komplexnosť, zároveň prispievajú k dlhodobej atraktívnosti Zürichu – zaručujú udržateľný rozvoj, ohraničujú špekulatívne bubliny a mesto si zachováva vysokú kvalitu života, čo napokon podporuje hodnoty nehnuteľností.

Riziká a výzvy trhu

Napriek všeobecne optimistickému výhľadu Zürichu existuje niekoľko rizík a výziev, ktoré by mohli ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 a v nasledujúcich rokoch. Investori a pozorovatelia by mali mať tieto faktory na pamäti:

  • Úrokové sadzby a riziká financovania: Po rokoch ultra nízkych úrokových sadzieb, ktoré poháňali rast cien, sa prostredie zmenilo. V rokoch 2022–2023 Švajčiarska národná banka agresívne zvýšila sadzby z negatívneho teritória až na 1,75 %, čo trh čiastočne schladilo. V roku 2025 sa inflácia zmiernila a SNB prešla k miernemu zníženiu sadzieb investropa.com, ale riziko zostáva, že sadzby môžu opäť vzrásť, ak by inflácia prudko stúpla alebo sa zmenili globálne podmienky. Rastúce úrokové sadzby by mali priamy dopad na švajčiarsky trh s nehnuteľnosťami tým, že hypotéky by boli drahšie a klesla by cenová dostupnosť pre kupujúcich, čo by mohlo utlmiť dopyt investropa.com. Vzhľadom na to, aké vysoké sú ceny v Zürichu, sú veľmi citlivé na náklady financovania – výrazné zvýšenie sadzieb by mohlo niektorých potenciálnych kupujúcich vyradiť z trhu a spôsobiť stagnáciu či dokonca pokles cien v prehriatych segmentoch. Banky tiež sprísnili úverové kritériá (aj v dôsledku regulácie Basel III od roku 2025, ktorá vyžaduje vyššie kapitálové rezervy foxstone.ch). Dlžníci teraz čelia prísnym limitom (max ~80 % hodnoty nehnuteľnosti a dôkladné stresové testy pri 5 % úroku), čo by mohlo obmedziť vysoko zadlžených investorov. Aj keď súčasný konsenzus očakáva stabilnú alebo mierne klesajúcu trajektóriu sadzieb (pri švajčiarskej inflácii len okolo 0,7 % engelvoelkers.com), akékoľvek nečakané zrýchlenie inflácie alebo finančný šok to môže rýchlo zmeniť. Táto neistota v úrokových sadzbách je kľúčovým rizikom, ktoré treba sledovať.
  • Makroekonomická a geopolitická neistota: Nehnuteľnosti v Zürichu závisia od širšieho hospodárskeho zdravia Švajčiarska a globálnej stability. Ekonomické neistoty – napríklad potenciálna globálna alebo európska recesia – predstavujú riziko investropa.com. Napríklad, ak by útlm zasiahol bankový alebo technologický sektor, Zürich by mohol zažiť stratu pracovných miest alebo obmedzenie expanzie, čo by oslabilo dopyt po kanceláriách aj bývaní. Mesto nie je imúnne voči globálnym udalostiam: vojna na Ukrajine, energetické krízy alebo iné geopolitické napätia sa môžu prejaviť aj tu. Švajčiarska vláda výslovne uviedla, že napätá geopolitická situácia (vojna na Ukrajine, konflikty na Blízkom východe) zostáva latentným rizikom pre medzinárodný obchod a ceny energií, čo by mohlo negatívne ovplyvniť švajčiarsku ekonomiku engelvoelkers.com. Prudké zvýšenie cien ropy/plynu by napríklad mohlo opäť naštartovať infláciu a zaťažiť spotrebiteľov a podniky. Okrem toho menové fluktuácie (veľmi silný švajčiarsky frank) môžu poškodiť švajčiarsky export a zisky korporácií, čo nepriamo ovplyvní obsadenosť kancelárií a dopyt po bývaní zo strany firemných zamestnancov. Ďalším makro faktorom je imigračná politika: rast populácie vo Švajčiarsku (ktorý poháňa potrebu bývania) by sa mohol spomaliť, ak by politické sily uspeli v obmedzení imigrácie. Spomenutá iniciatíva SVP, ktorá chce obmedziť populáciu na 10 miliónov, je extrémna, no naznačuje politický tlak na limitovanie rastu jacquemoudstanislas.ch. Ak by došlo k významnému obmedzeniu imigrácie, dopyt po bývaní by sa mohol z dlhodobého hľadiska oslabiť. Celkovo, hoci je švajčiarska ekonomika v súčasnosti stabilná, globálna recesia alebo krízové scenáre predstavujú riziko poklesu, v ktorom by mohlo dôjsť k nárastu voľných nehnuteľností a korekcii cien.
  • Obavy z realitnej bubliny a dostupnosti bývania: Roky rastúcich cien vyvolali otázku: Je Zürich v realitnej bubline? Podľa niektorých ukazovateľov áno – patrí medzi mestá s vysokým rizikom bubliny. UBS Global Real Estate Bubble Index v roku 2023 zaradil Zürich do kategórie „riziko bubliny“, čo boli celosvetovo len dve mestá (spolu s Tokiom) na tejto úrovni ubs.com mattgul.com. Ceny domov v pomere k príjmom a nájmom sú veľmi napäté. Ak by úrokové sadzby stúpli alebo by dopyt oslabil, vysoké hodnotenia Zürichu by mohli čeliť korekcii. Regulátori si to uvedomujú; Švajčiarska národná banka v posledných rokoch opäť aktivovala proticyklický kapitálový vankúš, aby obmedzila nadmerné poskytovanie hypotekárnych úverov. Analytici UBS v súčasnosti hodnotia riziko bubliny ako „mierne“ (z extrémneho) v dôsledku mierneho spomalenia rastu cien investropa.com, no riziko nezmizlo. Dostupnosť bývania pre miestnych je na bode zlomu – rodiny zo strednej triedy majú problém kúpiť si aj skromné byty, čo vyvoláva sociálne a politické otázky. Stále častejšie zaznieva, že trh s bývaním je neudržateľne drahý, a ak začne viac ľudí opúšťať mesto kvôli nedostupnosti bývania, dopyt by mohol klesnúť. Rovnako bubliny často nekončia len zmenou úrokov, ale aj zmenou nálad kupujúcich. Ak sa kupujúci začnú domnievať, že ceny už dosiahli vrchol (aj dočasne), psychológia sa môže preklopiť do trhu kupujúcich. Hoci zatiaľ neexistujú známky prudkej zmeny nálady (vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok), riziko stagnácie alebo miernej korekcie v predražených segmentoch (ako luxusné byty alebo investičné byty s veľmi nízkymi výnosmi) je prítomné.
  • Výzvy v oblasti výstavby a dodávok: Ironicky, jednou z najväčších výziev trhu je opačná strana nedostatku – nedostatok nových bytových jednotiek prichádzajúcich na trh. To predstavuje riziko, pretože ak nedostatok pretrvá alebo sa zhorší, môže to brzdiť hospodársky rast (firmy môžu mať problém získať talenty, ak je bývanie príliš zriedkavé/drahé) a priviesť k silnejšiemu zásahu štátu. Stavať viac v Zürichu nie je jednoduché: vysoké stavebné náklady, nedostatok pracovnej sily v stavebníctve, zdĺhavé povoľovacie procesy a odpor zo strany obyvateľov všetko výstavbu spomaľujú. V roku 2024 bola bytová výstavba na nízkej úrovni a napriek snahám o jej povzbudenie existuje riziko, že sa nepostaví dostatok nových bytov na uspokojenie dopytu, čím sa kríza predĺži. Čo sa týka komerčnej oblasti, výstavba nových kancelárií prudko klesla jll.com, čo môže byť v krátkodobom horizonte pozitívne pre existujúcich prenajímateľov, ale dlhodobo môže znamenať menej moderných priestorov na prilákanie nových firiem. Rast cien stavebných materiálov je ďalšou výzvou – hoci v roku 2024 došlo k zmierneniu, predchádzajúce zdražovanie ocele, dreva atď. stavby predražilo a niektoré projekty boli pozastavené. Ak by došlo k ďalšej vlne globálnej inflácie, mohlo by to stavebné projekty ešte viac ohroziť.
  • Regulačné a politické riziká: Zmeny zákonov a regulácií predstavujú ďalšiu skupinu výziev. Napríklad navrhované sprísnenie Lex Koller, o ktorom bola reč skôr, by v prípade prijatia mohlo odradiť niektoré zahraničné investície, čo by mohlo znížiť prílev kapitálu do určitých segmentov (napr. financovanie projektov prostredníctvom zahraničných investorov by mohlo byť ťažšie). Aj keď má opatrenie za cieľ ochladenie cien, môže mať vedľajšie účinky ako nižšia likvidita na trhu s nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch. Vnútroštátne tu existuje aj politické riziko v podobe voličských iniciatív alebo zmien politík. Švajčiarska priama demokracia znamená, že voliči môžu (a aj zavádzajú) iniciatívy ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami – od stropov nájomného po dane na neobsadené byty až po prísne limity zónovania. V súčasnosti rezonuje požiadavka na väčšie ochrany pre nájomcov v súvislosti s nedostatkom bývania. Ak budú nájmy naďalej prudko rásť, existuje šanca na populistickú snahu o zavedenie kontrol nájomného alebo prísnejšie obmedzenia vysťahovania pri renovácii atď. Takéto pravidlá by mohli ovplyvniť výnosy prenajímateľov. Opačným rizikom je, že protirastové politické nálady môžu obmedziť rozvoj (napríklad ak vzrastie verejný odpor voči zvyšovaniu hustoty, môže byť ešte ťažšie postaviť v Zürichu potrebné byty). Zamietnutie niektorých developerských projektov v referendách po celom Švajčiarsku (nie v Zürichu, ale napríklad ženevská iniciatíva na obmedzenie výstavby) ilustruje toto napätie. Mesto Zürich má skôr rozvojovo orientované vedenie (pragmatikov, ktorí vidia potrebu bývania), no politické vetry sa môžu meniť.
  • Inflácia a prevádzkové náklady: Hoci si Švajčiarsko aktuálne užíva nízku infláciu (~1–2 %), opätovný nárast inflácie by zvýšil prevádzkové náklady budov (energie, údržba, dane z nehnuteľností viazané na hodnoty) a potenciálne aj úrokové sadzby, čo by stlačilo peňažné toky vlastníkov. Pri komerčných nehnuteľnostiach by vysoká inflácia mohla poškodiť maloobchodníkov a kancelárskych nájomníkov, čo by sťažilo zvyšovanie nájmov. Naopak, mierna inflácia môže pomôcť investorom financovaným dlhom tým, že znehodnotí ich záväzky, avšak vo Švajčiarsku je veľa investorov postavených skôr na vlastných zdrojoch. Navyše, náklady na energetickú transformáciu môžu byť značné – renovácia starých budov solárnymi panelmi, novým vykurovaním a pod., si vyžaduje kapitál. Hoci sa tieto investície často v priebehu času vrátia, v medziobdobí predstavujú finančnú výzvu, najmä pre menších prenajímateľov.

V podstate, trh s nehnuteľnosťami v Zürichu nie je bez zraniteľností. Stojí na veľmi silných základoch (vysoký dopyt, nízka ponuka, ekonomická stabilita), no riziká ako hospodársky pokles, výkyvy úrokových sadzieb či regulačné zmeny by mohli stlmiť trhovú horúčku. Účastníci trhu by mali zaujať postoj opatrného optimizmu: výhľad je síce naďalej rastový, no scenáre typu globálnej recesie alebo výrazných politík by mohli tento vývoj zmeniť. Je výstižné, že inštitúcie ako UBS monitorujú Zürich ako potenciálnu bublinu mattgul.com – čo je pripomienka, že sa netreba uspokojiť s aktuálnym stavom. Zürich však historicky odolával otrasom dobre – aj počas finančnej krízy v roku 2008 ceny len krátko stagnovali. Trvalá atraktivita mesta ako finančného centra a miesta na život poskytuje istý vankúš. Do budúcnosti však bude kľúčové riešiť krízu dostupnosti bývania a zvyšovať ponuku, aby sa predchádzalo spoločenskej nespokojnosti a trhu s nehnuteľnosťami v Zürichu nehrozilo prehriatie až do bodu zlomu. Jemná rovnováha medzi atraktivitou pre investorov a potrebami obyvateľov bude určovať politiku a riziká v nasledujúcich rokoch.

Zdroje:

Priemysel a logistika – vysoký dopyt, obmedzená ponuka

Sektor priemyselných a logistických nehnuteľností v regióne Zürich (a všeobecne vo Švajčiarsku) zaznamenáva robustný dopyt a klesajúcu mieru neobsadenosti. K roku 2023 miera neobsadenosti investovateľných logistických nehnuteľností na celonárodnej úrovni klesla na približne 5,1 %, zo 7,7 % v roku 2019 jll.com. Inými slovami, sklady a distribučné priestory sú čoraz viac obsadené, vďaka nárastu e-commerce, rekonfigurácii dodávateľských reťazcov a spoločnostiam, ktoré držia väčšie zásoby. Geografické rozloženie švajčiarskej logistiky sa sústredí pozdĺž kľúčových dopravných koridorov – veľká časť objektov sa nachádza v trojuholníku Basel–Zürich–Solothurn a okolo veľkých metropolitných oblastí jll.com. Zürich, ktorý sa nachádza na križovatke diaľnic a blízko letiska, je hlavné logistické centrum, ale zároveň je priestorovo obmedzený. Mnohé priemyselné pozemky boli prestavané na kancelárie či bývanie (najmä v meste Zürich), čo obmedzuje novú ponuku skladových priestorov. Mnohé existujúce sklady sú staršie a nie úplne vyhovujú súčasným potrebám (napríklad nižšia svetlá výška, menej nakladacích rámp) jll.com, čo znamená, že prvotriedne logistické priestory sú mimoriadne vzácne.

Nájomné za logistické/priemyselné priestory v oblasti Zürichu sa typicky pohybuje v rozmedzí približne 85 až 140 CHF za m² ročne, v závislosti od veľkosti a lokality jll.com. Tieto nájmy sú v medzinárodnom porovnaní relatívne vysoké (odrážajú vysoké švajčiarske náklady na pozemky a výstavbu). Rast nájomného je mierny, ale stabilný, pretože miera neobsadenosti klesá. Investori majú o túto triedu aktív čoraz väčší záujem vďaka stabilite príjmov a rastovému potenciálu – výnosy z logistiky, aj keď nízke vo Švajčiarsku (~4–5 %), sú o niečo vyššie než pri prvotriednych kanceláriách. Pozoruhodné je, že väčšina logistických nehnuteľností vo Švajčiarsku je vo vlastnej správe (spoločnosti vlastnia svoje sklady) jll.com. Len približne 300 logistických objektov na celonárodnej úrovni je prenajímaných ako investičné aktíva jll.com. To prispieva k nelikvidnosti a exkluzivite tohto sektora. Tých niekoľko investične atraktívnych skladov, ktoré sa dostanú na trh, priťahuje silnú konkurenciu, vrátane zahraničných inštitucionálnych investorov, ktorých priťahuje švajčiarska stabilita.

V nasledujúcich rokoch môžeme očakávať, že rozvoj logistiky zostane obmedzený. Vhodné pozemky v okolí Zürichu pre nové veľkokapacitné sklady sú obmedzené a prísne regulované. Niektoré priemyselné zóny na okraji mesta a pozdĺž diaľnice A1 sa však zhusťujú – staršie areály môžu dostať viacposchodové logistické zariadenia alebo byť rozdelené na mestské distribučné centrá pre „poslednú míľu“. Trend nearshoringu (viac skladových zásob vo Švajčiarsku) a boom online nakupovania udržia vysoký dopyt po modernej logistickej ploche. Výsledkom môže byť, že miery neobsadenosti ešte viac klesnú a nájomné mierne vzrastie, najmä pri prémiových skladových jednotkách. Výzvou je modernizácia zastaraných kapacít – mnohé staršie priemyselné budovy nespĺňajú súčasné požiadavky logistiky jll.com. Kreatívne riešenia, ako napríklad premena častí týchto budov na samoobslužné sklady alebo priestory pre MSP, sa skúšajú na zníženie neobsadenosti jll.com. Celkovo je výhľad pre priemyselné nehnuteľnosti v Zürichu pozitívny, charakterizovaný nedostatkom a silným dopytom. Hoci tento segment nepriťahuje takú pozornosť ako bývanie alebo kancelárie v Zürichu, ponúka nové príležitosti pre investorov schopných zorientovať sa v územnom plánovaní a nájsť vhodné aktíva – nízka neobsadenosť a stabilná potreba prenájmu sú tu pevne zakorenené jll.com.

Investičný výhľad: výnosy, zahraničný záujem a príležitosti

Zahraničné investície a regulácie: Je dôležité poznamenať, že Švajčiarsko uplatňuje prísne pravidlá (Lex Koller) obmedzujúce zahraničné vlastníctvo rezidenčných nehnuteľností.

Nerezidenti cudzinci vo všeobecnosti nemôžu kupovať nehnuteľnosti v Zürichu (okrem výnimočných prípadov alebo prostredníctvom určitých oslobodených štruktúr) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Cudzinci však môžu voľne investovať do komerčných nehnuteľností a doteraz mohli tiež bez obmedzení nakupovať akcie vo švajčiarskych realitných spoločnostiach alebo fondoch jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To umožnilo zahraničnému inštitucionálnemu kapitálu nepriamo vstúpiť na zürišský trh.Existuje významný globálny záujem – štátne investičné fondy, globálne REIT fondy a súkromní investori naliali peniaze do švajčiarskych realitných fondov, developerských projektov a akvizícií komerčných nehnuteľností.Napríklad, o trofejné kancelárske budovy a maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu často súťažia nemecké fondy alebo investori z Blízkeho východu.V budúcnosti sa však regulačné prostredie môže sprísniť.V marci 2025 oznámila švajčiarska vláda plány na ďalšie obmedzenie nákupu nehnuteľností zahraničnými osobami, pričom sa potenciálne ukončí výnimka, ktorá umožňovala cudzincom voľne kupovať akcie verejne obchodovaných spoločností zaoberajúcich sa nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch.Ak budú takéto reformy (aktuálne diskutované) implementované, vyžadovali by vládne schválenie pre zahraničných investorov aj pri nepriamych podieloch na nehnuteľnostiach, čo je zásadná zmena zameraná na ochladenie dopytu jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To vyvolalo obavy, že zahraničný kapitál by mohol byť odradený.Legislatívny proces však naďalej prebieha – akékoľvek zmeny si vyžiadajú čas a môžu byť zmiernené jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Zatiaľ záujem zahraničných investorov zostáva vysoký, najmä o komerčné aktíva a rozvojové partnerstvá.

Stabilné výnosy na trhu s nízkymi výnosmi: Nehnuteľnosti v Zürichu sú cenené ako „bezpečný prístav“ pre investície, ponúkajúce stabilitu pred vysokými výnosmi. V roku 2025 prinášajú prémiové rezidenčné a kancelárske nehnuteľnosti v Zürichu zvyčajne ročný výnos len okolo 2,5 % – 3,5 % (hrubý) foxstone.ch. Tieto výnosy sú skromné a odrážajú vysoké ocenenia a nízke riziko švajčiarskych nehnuteľností. Pre inštitucionálnych investorov, ako sú dôchodkové fondy a poisťovne, je spoľahlivosť a ochrana kapitálu v Zürichu kľúčovým dôvodom na zaradenie týchto nehnuteľností do ich portfólia. V skutočnosti hlavní vlastníci hlásia stabilné alebo rastúce hodnoty – napríklad Swiss Life (jeden z najväčších vlastníkov nehnuteľností vo Švajčiarsku) zaznamenal, že reálna hodnota ich portfólia vzrástla približne o 0,2 % v 1. štvrťroku 2025 a nepodliehala žiadnemu poklesu reuters.com. Príjmy z nájomného sú považované za veľmi spoľahlivé vzhľadom na plnú obsadenosť a silnú bonitu nájomcov v Zürichu. Celkové výnosy sa v budúcnosti očakávajú najmä z príjmov plus mierneho kapitálového zhodnotenia (predpokladaný rast cien je ~1–4 % ročne v nasledujúcich rokoch investropa.com). Medzinárodní investori zostávajú priťahovaní aj napriek nízkym výnosom vďaka statusu Švajčiarska ako bezpečnej destinácie. V časoch globálnej neistoty kupujú zahraniční investori v Zürichu nehnuteľnosti s cieľom zachovať svoj majetok investropa.com. Silný švajčiarsky frank a politická stabilita krajiny ešte zvyšujú atraktivitu.

Nové príležitosti – Zelené a špecifické segmenty: Investori si v Zürichu všímajú aj nové výklenky a stratégie pridanej hodnoty. Hlavnou témou je udržateľnosť. Rastie dopyt (zo strany nájomcov aj kupcov) po ekologických, energeticky efektívnych budovách a nehnuteľnosti s zelenými certifikátmi môžu dosahovať vyššie ceny investropa.com. Štát podporuje znižovanie uhlíkovej stopy – napríklad nový zákon vyžaduje solárne panely na väčšine nových budov pv-magazine.com – čo si vyžiada rekonštrukcie starších stavieb a rozvoj infraštruktúry pre obnoviteľné zdroje. Vznikajú tak príležitosti pre investorov adaptovať staršie objekty pomocou zatepľovania, tepelných čerpadiel, solárnych panelov a podobne, čím zvyšujú ich hodnotu a zároveň sa prispôsobujú zeleným reguláciám. Ďalším trendom sú technológie a PropTech v realitnom sektore: inteligentné domáce funkcie, digitálne služby pre nájomcov a dátová analytika prinášajú pridanú hodnotu (obzvlášť atraktívne pre technologicky zdatných nájomcov v Zürichu) investropa.com.

Niektoré realitné sektory majú taktiež rastový potenciál. Logistické a life-science zariadenia sú žiadané, no je ich málo – zmena alebo výstavba ľahkých priemyselných priestorov na okraji mesta pre logistiku poslednej míle alebo laboratóriá/výskum je perspektívna cesta. Rezidenčná výstavba v „béčkových“ lokalitách v okolí Zürichu je ďalšou príležitosťou: keďže dostupnosť v centre mesta je extrémne nízka, rozmach zažívajú prímestské alebo satelitné oblasti (investori tu cielia na nové nájomné bývanie, kde môžu dosiahnuť mierne vyššie výnosy) foxstone.ch. Prímestské regióny s dobrým dopravným spojením sa naozaj stávajú investičnými centrami, keďže nájomcovia hľadajú cenovo prijateľnejšie možnosti mimo centra foxstone.ch. Navyše, čoraz väčšiu popularitu naberajú alternatívne rezidenčné modely: co-living a družstevné bývanie. Zürich má silnú tradíciu neziskových bytových družstiev a mesto tento sektor aktívne podporuje (cieľom je, aby do roku 2050 tvorilo družstevné bývanie 33% bytového fondu) digitalcollection.zhaw.ch. Hoci nie je zamerané na maximalizáciu zisku, družstevný rozvoj ponúka stabilné, dlhodobé výnosy a často zahŕňa spoluprácu verejného a súkromného sektora na mestských pozemkoch – inštitucionálni investori ako dôchodkové fondy sa do týchto projektov púšťajú opatrne ako do ESG-priateľskej stratégie. V súkromnom sektore sú zase populárne co-living priestory s flexibilným prenájmom a spoločnými službami, ktoré lákajú mladých profesionálov a expatov, čím predstavujú segment, ktorý sa oplatí sledovať.

Výhľad na výnosy: Investori môžu v nasledujúcich rokoch očakávať mierne, ale spoľahlivé výnosy z nehnuteľností v Zürichu. Prémiové rezidenčné a komerčné aktíva môžu prinášať ročne približne 3 % hotovostný tok foxstone.ch, plus niekoľko percent v kapitálovom zhodnotení – nejedná sa o ohromujúce výnosy, ale je to v súlade s nízkorizikovým profilom Švajčiarska. Tí, ktorí hľadajú vyššie výnosy, sa sústreďujú na value-add stratégie (napr. renovovanie starších bytov a ich predaj na trh vlastníckeho bývania, vzhľadom na silný dopyt kupujúcich) alebo developerské projekty (hoci vysoké stavebné náklady a regulácie to v Zürichu sťažujú). Na trhu sa objavili aj platformy typu realitného crowdfundingu (napr. Foxstone, Crowdhouse), ktoré umožňujú investorom prevziať mierne vyššie riziko s cieľovými výnosmi v rozmedzí 5–7 % prostredníctvom diverzifikovaných portfólií nehnuteľností foxstone.ch. Záujem zo zahraničia bude pravdepodobne pretrvávať o kľúčové aktíva, pokiaľ ho výrazne neobmedzia nové zákony. Zhrnuté, investičný výhľad Zürichu zostáva pozitívny, no konkurenčný – stabilita a nedostatok na trhu naznačujú, že hodnota bude držať, avšak investori musia byť kreatívni pri hľadaní výnosov. Kľúčové príležitosti ležia v modernizácii zameranej na udržateľnosť, pokrývaní dopytu po bývaní v nedostatočne obsluhovaných segmentoch a využívaní pokračujúceho rastu Zürichu pri zvládaní meniaceho sa regulačného prostredia.

Kľúčové štvrte a atraktívne lokality

Zürich je mesto rôznorodých štvrtí, z ktorých každá má vlastný charakter a vývoj realitného trhu. Nižšie uvádzame niekoľko kľúčových štvrtí – od ultra-prémiových štvrtí pri jazere až po rozvíjajúce sa mestské zóny – vrátane ich úrovní cien, faktorov popularity, projektov nového rozvoja a faktorov kvality života:

  • Enge (Obvod 2) – Luxusné bývanie pri jazere. Enge, na južnej strane centra Zürichu, sa stal magnetom pre luxusné apartmány a zámožných profesionálov. Ceny tu v priemere dosahujú okolo CHF 18 300 za m² investropa.com, čo je medzi najvyššími v meste. Nedávny luxusný rozvoj (s výhodami ako sú súkromné fitnescentrá či služby concierge) priťahuje do Enge bohatých expatov a technologických manažérov investropa.com. Atraktivita tejto oblasti spočíva v prémiovej polohe – pešo do centra, pri jazere a s vybavenosťou ako park Rieter a múzeum Bärengasse. Kvalita života je vynikajúca: Enge ponúka luxusné obchody, medzinárodné školy a krátku dochádzku do finančného centra Paradeplatz. So stále novými prémiovými projektmi v príprave ostáva exkluzivita Enge – a vysoké ceny – dlhodobo zachované investropa.com.
  • Seefeld (Obvod 8) – Najžiadanejšie miesto pri jazere Zürich. Seefeld je mimoriadne vyhľadávaná štvrť na východ od centra, oceňovaná pre svoju blízkosť k jazeru Zürich, moderné reštaurácie a živú atmosféru. Nehnuteľnosti tu dosahujú najvyššie ceny (jedny z najvyšších za m² v Zürichu) a zažívajú obrovský dopyt investropa.com. Voľné bývanie prakticky neexistuje – každý chce bývať v Seefelde. Napriek nízkym výnosom z prenájmu (~2–3 %, čo je znakom veľmi vysokej kapitálovej hodnoty), trvalo nízka neobsadenosť a prémiové nájmy zdôrazňujú atraktívnosť tejto oblasti investropa.com. Seefeld ponúka kombináciu elegantných historických budov a moderných bytov, často s výhľadom na jazero. Obyvatelia si užívajú rekreáciu pri vode, zelené priestory ako park Zürichhorn a butiky. Je obľúbený u bohatých miestnych aj expatov. Keďže je veľmi málo voľnej pôdy, Seefeld zaznamenáva len minimum nových projektov (okrem občasných luxusných kondomínií), a preto ponuka zostáva obmedzená. Očakávajte, že Seefeld ostane luxusnou enklávou s výnimočnou kvalitou života a primerane vysokými cenami.
  • Fluntern (Okres 7) – Prestíž na Zürichbergu. Fluntern sa nachádza na zalesnených svahoch kopca Zürichberg a patrí medzi najprestížnejšie obytné štvrte Zürichu. Je známy malebnými výhľadmi, luxusnými vilami a špičkovými školami. Rodiny si Fluntern obzvlášť cenia pre elitné možnosti vzdelávania – štvrť tu hostí renomované školy (ako pobočku Zurich International School a vynikajúce verejné základné školy), ktoré sa môžu neustále pochváliť vysokým počtom žiakov. Domy vo Fluntern sú priestranné a často architektonicky výrazné, pričom tu sídlia viaceré veľvyslanectvá a rezidencie top manažérov. Ceny nehnuteľností sú veľmi vysoké (porovnateľné s jazerom), ponuka je trvalo nedostatočná – každý inzerát na nehnuteľnosť vo Fluntern vyvoláva okamžitý záujem. Oblasť ponúka tiché, zelené prostredie (blízko zoo a lesných chodníkov), pričom je električkou vzdialená len pár minút od centra mesta. Prebiehajúca výstavba je minimálna vďaka prísnemu územnému plánovaniu na ochranu charakteru štvrte. Fluntern v skratke ponúka súkromie, prírodu a prestíž, vďaka čomu je medzi zürišskou elitou vysoko žiadaný.
  • Zürich West / Kreis 5 (Okres 5) – Od priemyslu k trendom. Kreis 5, známy aj ako Zürich West, sa premenil z drsnej priemyselnej zóny na jednu z najtrendovejších štvrtí mesta. Táto prebiehajúca gentrifikácia vyhnala hodnoty nehnuteľností nahor – priemerné ceny bytov tu v roku 2024 dosiahli približne 14 600 CHF za m², čo je medziročný nárast o 3% investropa.com. Štvrť prekvitá novými projektami: staré sklady nahradili loftové byty, umelecké galérie, technologické kancelárie a kluby. Mladí profesionáli a kreatívci sa hrnú do Kreis 5 pre jeho drsnú atmosféru a relatívnu dostupnosť v porovnaní s centrom investropa.com. Mesto aktívne investuje do zvyšovania kvality života v Kreis 5 – pribúdajú parky, školy a kultúrne priestory, vďaka čomu je štvrť čoraz vhodnejšia aj pre rodiny investropa.com. Dopravné spojenie je vynikajúce (viacero električkových liniek, blízko stanica Hardbrücke). S veľkými projektmi, ako je Europaallee (hneď cez koľaje), a lokálnymi prestavbami nadobúda oblasť ďalší impulz. Kreis 5 sa dnes môže pochváliť niektorými z najlepších reštaurácií, klubov a dizajnových obchodov v Zürichu, popri nových komunitných vybaveniach. Ponúka jedinečný mestský životný štýl, a preto dopyt (a ceny) by mali naďalej rásť ruka v ruke s jeho premenou investropa.com.
  • Altstetten (okres 9) – Rozvíjajúce sa mestské centrum. Altstetten na západe Zürichu si získava pozornosť ako cenovo dostupnejšia rezidenčná zóna s potenciálom rastu. Po mnoho rokov to bola najmä priemyselná/robotnícka štvrť, no nedávne zmeny boli dramatické. Ceny nehnuteľností v centre Zürichu prudko vzrástli, “čo prinútilo mnohých kupujúcich a nájomcov preskúmať Altstetten ako cenovo výhodnejšiu možnosť” investropa.com investropa.com. Priemerné ceny za m² sú tu výrazne nižšie ako v centre mesta (čo z toho robí jednu z najlepších hodnôt v Zürichu) investropa.com. Zároveň Altstetten zaznamenal zásadné zlepšenia infraštruktúry – najmä rozšírenie Limmattalskej električkovej trate a ďalšie zlepšenia verejnej dopravy výrazne uľahčili dochádzanie z Altstettenu do centra investropa.com. Nové obytné a zmiešané projekty vyrastajú v okolí železničnej stanice Altstetten a pozdĺž hlavných trás. Štvrť dnes ponúka moderné byty, nákupné centrá a kancelárske komplexy (viaceré veľké firmy majú v Altstettene svoje sídla). S rýchlou dopravou, nižšími nájmami/cenami a rastúcou vybavenosťou sa Altstetten mení na pulzujúce sekundárne centrum. Mnoho prvonákupcov a mladých rodín tu hľadá priestor, ktorý si môžu dovoliť. Ako čoraz viac ľudí objavuje jeho výhodnú polohu a hodnotu, profil Altstettenu a ceny nehnuteľností stále rastú investropa.com.
  • Oerlikon (Obvod 11) – Rozvíjajúce sa obchodno-rezidenčné centrum. Oerlikon na severe Zürichu je jedným z najväčších úspešných rozvojových príbehov mesta. Vďaka vynikajúcim dopravným spojeniam (veľká stanica S-Bahn, centrá električiek a autobusov) a dostatku priestoru sa Oerlikon premenil na prosperujúce mestské centrum. Oblasť je posiata novými kanceláriami, nákupnými centrami (napríklad Neumarkt) a bytovými komplexmi. Tento rast poháňa dopyt po nehnuteľnostiach – mediánová cena domu v Oerlikone teraz presahuje 2,5 milióna CHF (pre väčšie rodinné domy) a hodnoty všetkých typov nehnuteľností stúpajú investropa.com. Realitní makléri hlásia zvýšený záujem, keďže obyvatelia aj firmy sa hrnú do výhodnej lokality Oerlikonu investropa.com investropa.com. Neustále rozvojové projekty v tejto časti sú veľkým lákadlom: mnoho výškových a polyfunkčných budov je práve vo výstavbe alebo nedávno dokončených, čo pridáva modernú obytnú ponuku a zároveň zlepšuje miestnu infraštruktúru investropa.com. Na úrovni ulíc získal Oerlikon nové parky, reštaurácie a kultúrne priestory, čím vznikla živá komunitná atmosféra investropa.com. Čoraz viac je sebestačný – ľudia môžu bývať, pracovať aj tráviť voľný čas priamo v Oerlikone. Vzhľadom na strategickú polohu (10 minút vlakom do centra Zürichu a priamy vlak na letisko Zürich) je Oerlikon horúcou lokalitou pre investorov aj nájomcov. Očakáva sa, že oblasť bude naďalej prekvitať, pričom v pláne sú ďalšie vylepšenia (napríklad plánovaný inovačný kampus a športoviská). Pre tých, ktorí hľadajú silný rastový potenciál v Zürichu, Oerlikon ponúka presvedčivú kombináciu konektivity, nových projektov a relatívne umiernených cien (aspoň v porovnaní s centrom a jazernými štvrtami).
  • Affoltern (okres 11) – Nová infraštruktúra, nová príťažlivosť. Vzdialenejší okres 11, Affoltern, sa stal výrazným bodom na trhu nehnuteľností vďaka zlepšenej infraštruktúre a rozumným cenám. Nedávno Švajčiarsky federálny úrad pre cesty výrazne investoval do nových ciest a rozšírenia diaľnic v oblasti Affolternu investropa.com, čím sa výrazne zlepšila dostupnosť. To dostalo Affoltern do centra pozornosti kupujúcich, ktorí ocenia jednoduchšie dochádzanie autom alebo autobusom investropa.com. Navyše, v Zürichu bol v roku 2023 boom novej bytovej výstavby, najmä v oblastiach ako Affoltern – postavilo sa najviac nových bytov od roku 2018, čo značí záujem developerov i kupujúcich investropa.com. Vďaka týmto novým bytom (často za nižšie ceny než v centre mesta) priťahuje Affoltern mladých profesionálov a rodiny, ktoré hľadajú moderné bývanie za konkurenčné ceny investropa.com investropa.com. Obyvateľstvo v tejto oblasti tomu primerane rastie. Affoltern profituje aj z okolitých zelených plôch a pokojnejšej predmestskej atmosféry, čím ponúka rovnováhu medzi mestom a vidiekom. Plán mesta prípadne rozšíriť verejnú dopravu do Affolternu ešte zvýši jeho atraktivitu. Stručne povedané, Affoltern je na pozitívnej trajektórii: lepšia dostupnosť, nová bytová výstavba a stále prijateľné ceny ho robia lákavou voľbou pre kupujúcich zameraných na hodnotu. Jeho premena naznačuje pevný budúci rast komunity aj cien nehnuteľností investropa.com.
  • Schwamendingen (Okres 12) – Cenovo dostupná štvrť s potenciálom na obnovu. Nachádza sa na severe mesta a historicky bola Schwamendingen štvrťou s nižšími nákladmi, na ktorú sa často zabúdalo – to sa však mení. Dnes „si získava pozornosť ako cenovo výhodná alternatíva“ pre tých, ktorých si už centrum Zürichu nemôže dovoliť investropa.com. Náklady na bývanie sú tu jedny z najnižších v meste, čo láka mnohých prvokupcov a rodiny s priemerným príjmom. Zaujímavý je najmä moment obnovy a revitalizácie v Schwamendingene. Vlajkovým projektom je „Über-Gärten“, ktorý prináša 228 nových nájomných bytov s inovatívnym dizajnom (priestranné loggie, spoločné „lesné záhrady“) a zvyšuje kvalitu bývania investropa.com. Takéto projekty obnovujú bytový fond a priťahujú rozmanitejšie spektrum obyvateľov. Ďalším významným zlepšením je protihlukový tunel Schwamendingen, priekopnícky infraštruktúrny projekt, ktorý prekryl časť diaľnice „zelenou“ konštrukciou investropa.com. Výrazne sa tak znížil hluk a znečistenie v oblasti a na tuneli vznikli nové parky investropa.com. Zlepšená kvalita života je citeľná – tichšie ulice, čistejší vzduch a nové zelené priestory. Všetky tieto snahy signalizujú silnú komunitnú investíciu do Schwamendingenu. Štvrť dnes ponúka vyváženie medzi dostupnosťou a kvalitou života, ktoré je v Zürichu čoraz vzácnejšie investropa.com. V dôsledku toho Schwamendingen naberá na popularite medzi tými, ktorí hľadajú hodnotu: za svoje peniaze tu získate viac priestoru a štvrť je na vzostupe. Je to ukážkový príklad, ako sa predmestia Zürichu vyvíjajú, aby spĺňali moderné požiadavky. Do budúcna možno očakávať, že povesť a dopyt po nehnuteľnostiach v Schwamendingene budú naďalej rásť, aj keď ceny by mali zostať dostupnejšie než v elitných štvrtiach mesta.

Každá z týchto štvrtí ilustruje mnohovrstvovú realitnú krajinu Zürichu. Za zmienku stoja aj komunity „Zlatého pobrežia“ a „Strieborného pobrežia“ pozdĺž Zürichského jazera tesne za hranicami mesta – Zlaté pobrežie (slnečný východný breh) v mestách ako Küsnacht a Zollikon zostáva ultra-prémiovou lokalitou pre vily a ceny kaštieľov môžu presiahnuť 10 miliónov CHF investropa.com, zatiaľ čo Strieborné pobrežie (západný breh, napr. Thalwil, Horgen) ponúka o niečo vyššiu hodnotu, no stále je veľmi exkluzívne. Späť v meste, či už hľadáte luxus starého sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), trendové mestské bývanie (Kreis 5), alebo vznikajúce rodinné zóny (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), zürichské štvrte to ponúkajú – ak si viete zabezpečiť miesto. Pozoruhodné je, že všetky oblasti spája spoločný menovateľ: obmedzená ponuka. Aj v „dostupnejších“ štvrtiach nie je jednoduché nájsť bývanie. To znamená, že rast cien je celomestský fenomén, len s rôznou intenzitou. Pre investorov a kupujúcich je znalosť týchto nuáns – najnovších horúcich miest v porovnaní s osvedčenými lokalitami – kľúčová pri orientácii na trhu v Zürichu.

Infrastruktúra a rozvojové projekty, ktoré formujú budúcnosť

Dopravné vylepšenia: Zürich aj naďalej masívne investuje do infrastruktúry na podporu svojho rastu a zvyšovanie kvality života. V posledných rokoch boli dokončené alebo spustené hlavné rozšírenia verejnej dopravy. Ukážkovým príkladom je nová ľahká železničná trať Limmattal, ktorá otvorila spojenie medzi západnými štvrťami (Altstetten/Affoltern) a predmestiami pozdĺž údolia Limmat. Toto predĺženie električkovej trate, spolu s inými vylepšeniami električkovej siete, výrazne skrátilo čas cestovania z okrajových štvrtí do mesta investropa.com. Lepšie spojenie už pozitívne ovplyvňuje oblasti ako Altstetten a Affoltern, ako bolo spomenuté, tým, že sú prístupnejšie a atraktívnejšie pre obyvateľov aj podniky. Ďalšie predĺženia električiek a nové bus pruhy sú plánované, aby všetky štvrte mali silné dopravné prepojenie. Medzitým prímestská železničná sieť S-Bahn – chrbtica mobility v širšom Zürichu – prechádza modernizáciou. Preťažená stanica Stadelhofen je odsúdená na rozšírenie (plánuje sa pridanie tunela a nástupíšť), aby sa v nasledujúcich rokoch zvýšila železničná kapacita v centre Zürichu. Federálna vláda zároveň pokračuje v projekte „Zürich Brütten Tunnel“ (nový železničný tunel smerom na Winterthur), ktorý má zlepšiť medzimestské spojenie do začiatku 30. rokov. Tieto projekty umožnia častejšie vlaky a menej preplnenia, čím vyhovejú predpokladanému rastu obyvateľstva v regióne metropoly.

V oblasti ciest inovatívne riešenia zlepšujú plynulosť dopravy a životné prostredie. Jedným z pozoruhodných projektov je prekrytie diaľnice Schwamendingen (spomínané vyššie), ktoré bolo dokončené za účelom prekrytia hlučného autobahnu upravenou zelenou krajinou investropa.com. Tento projekt nielenže znovu spojil štvrte rozdelené diaľnicou, ale zároveň vytvoril nový 1,6 km dlhý zelený park pre obyvateľov – výhra pre mobilitu aj kvalitu mestského života. Mesto a kantón majú podobné plány na riešenie ďalších dopravných úzkych miest pomocou tunelov alebo prekrytí (napríklad diskusie o možnom tunelovaní častí okruhu Rosengartenstrasse na zníženie hluku v týchto hustých štvrtiach). Okrem toho verejná doprava v Zürichu smeruje k ekologickejším riešeniam: mesto postupne zavádza elektrické autobusy a rozširuje infraštruktúru pre bicykle vrátane nových cyklistických „superdiaľníc“, ktoré budú sieťovať celé mesto. Všetky tieto úsilie sú v súlade s cieľom Zürichu byť modelovým mestom tranzitu 21. storočia, kde sú aj vonkajšie predmestia dobre prepojené a udržateľné formy dopravy sú prioritou. Efektívna dopravná infraštruktúra je kľúčová aj pre trh s nehnuteľnosťami – otvára nové oblasti pre rozvoj a zabezpečuje, aby sa mesto mohlo rozširovať bez dusenia sa v zápchach.

Hlavné rozvojové projekty: Niekoľko veľkorysých developerských projektov pretvára urbanistickú štruktúru Zürichu. Azda najočakávanejším je projekt Hardturm „Ensemble“, ktorý zrevitalizuje dlhodobo nevyužívaný areál štadióna Hardturm v 5. obvode. Projekt zahŕňa nový futbalový štadión s kapacitou 18 000 miest pre dva zürichské kluby, lemovaný dvoma výškovými vežami a stredne vysokými budovami, ktoré budú poskytovať ~600 nových bytov (vrátane dostupného bývania), spolu s kancelárskymi a obchodnými priestormi swissinfo.ch. Obyvatelia tento plán v hodnote 570 miliónov CHF schválili už v roku 2018 swissinfo.ch, a po rokoch politických sporov a právnych odvolaní by sa výstavba mala čoskoro začať. Po realizácii vznikne úplne nové susedské centrum v západnom Zürichu, ktoré rieši potreby športovej infraštruktúry aj bytovej ponuky. Skladba bývania je pritom významná – jedna z veží bude určená prevažne na družstevné/nekomerčné bývanie, čím sa mesto priblíži k svojim cieľom v oblasti dostupného bývania swissinfo.ch. Súdne spory síce spôsobili sklzy v harmonograme (projekt prebiehal v štýle „štart-stop“ s odporom z viacerých strán) coliseum-online.com swissinfo.ch, všeobecným očakávaním však je, že projekt Ensemble sa nakoniec uskutoční a do polovice/druhej polovice 20. rokov prinesie moderný štadión a veľmi potrebné nové byty.

V centre mesta bol nedávno dokončený rozsiahly projekt Europaallee (revitalizácia bývalých železničných dvorov vedľa hlavnej stanice Zürich). Počas uplynulej dekády Europaallee priniesla nové kancelárske priestory (vrátane veľkého kampusu spoločnosti Google), stovky bytov, univerzitný kampus a nákupné promenády – čím efektívne rozšírila centrum mesta. Jej dokončenie v rokoch 2020-2021 znamená, že v jadre Zürichu už nezostali veľké nevyužité parcely. Pozornosť sa teraz presúva na menšie medzery a brownfieldy. Napríklad v Oerlikone pokračuje rozvoj na miestach ako Centro (modernizácia centra Oerlikonu) a výšková stavba Andreasturm, ktorá bola otvorená v roku 2018, k nej sa pridali ďalšie veže ako Franklin Tower a ďalšie sú plánované v okolí stanice Oerlikon. V severnom Zürichu sú v príprave plány na nový inovačný park pri Dübendorfe (tesne za mestom), ktorý bude zahŕňať výskumné a vývojové zariadenia a možno aj bývanie – využijúc blízkosť ETH a univerzity.

Plánovači v Zürichu tiež zdôrazňujú udržateľnú mestskú prestavbu. Mnohé staršie priemyselné lokality v metropolitnej oblasti sú určené na transformáciu na zmiešané využitie. Napríklad na predmestiach: v oblasti Dietikon prebieha veľký projekt premeny starej priemyselnej zóny na obytnú štvrť s tisíckami bytov, čo nepriamo uvoľní tlak v samotnom Zürichu. V meste pokračuje obnova vo štvrtiach Kreis 4 a 5 (Langstrasse a Zurich West), vedená plánmi na pridanie zelených dvorov a komunitných priestorov popri nových budovách investropa.com. Hlavným cieľom územného plánu mesta do roku 2040 je „Innenentwicklung“ – vnútorný rozvoj – čo znamená zvyšovanie hustoty v rámci existujúcej zastavanej plochy namiesto rozširovania mesta do okolia. To zahŕňa preklasifikovanie určitých oblastí pri dopravných uzloch na vyššiu zastavanosť, podporu zmiešaných výškových budov v určených zónach (napríklad v okolí Altstetten a Oerlikon bude povolených viac výškových budov). Zürich však tieto kroky vyvažuje prísnymi požiadavkami na dizajn a environmentálne normy, aby si mesto zachovalo svoj charakter.

Infraštruktúra a územné plánovanie: Ďalšou významnou iniciatívou je odhodlanie Zürichu k spoločnosti s 2000-wattovou spotrebou a klimatickým cieľom. Mesto zavádza programy na rekonštrukciu budov za účelom energetickej efektívnosti, rozširuje siete centrálneho vykurovania (často využívajúc vodu z jazera alebo odpadové teplo) a vyžaduje solárne panely na nových stavbách v súlade s novým federálnym zákonom pv-magazine.com. Tento environmentálne zameraný rozvoj znamená, že developeri musia často integrovať solárne fotovoltické systémy, zelené strechy a efektívne HVAC do svojich projektov – čo zvyšuje počiatočné náklady, ale zlepšuje dlhodobú udržateľnosť. Výsledkom je mesto, ktoré zostáva veľmi príjemné na život, s nízkym znečistením a odolné voči klimatickým zmenám, čo zároveň udržiava stabilné hodnoty nehnuteľností.

Menia sa aj zásady územného plánovania. Mesto signalizovalo zámer chrániť priestor pre neziskové bývanie – napríklad vyhradiť niektoré verejné pozemky pre družstvá a nastaviť územné pravidlá, ktoré motivujú k výstavbe dostupných bytov v nových projektoch. Významným cieľom, ktorý stanovili voliči, je, aby do roku 2050 tretina všetkých bytov vlastnili družstvá alebo iné neziskové organizácie digitalcollection.zhaw.ch. To vedie mesto k poskytovaniu pozemkov a výhodných podmienok pri takýchto projektoch (napr. družstevný komplex „Mehr Als Wohnen“ v Hunziker Areal, dokončený pred niekoľkými rokmi, je modelom na replikovanie). Okrem toho sa diskutuje o reguláciách krátkodobého prenájmu (Airbnb) ako o nástroji na zabezpečenie, že bývanie bude využívané pre miestnych obyvateľov – Zürich zvažuje obmedzenia prenájmu bytov turistom, aby sa zabránilo odoberaniu bytov z dlhodobého trhu, avšak prísny zákon zatiaľ prijatý nebol.

Stručne povedané, infraštruktúra a rozvojové projekty Zürichu sú zamerané na inteligentný rast: rozširovanie kapacity dopravy, vytváranie nového bývania v nevyužitých oblastiach a zlepšovanie zelených a verejných priestorov v meste. Projekty ako štadión Hardturm, tunel Schwamendingen a nové električkové trate sú príkladom zürišského prístupu – investovať do vylepšení, ktoré slúžia viacerým cieľom (bývanie, mobilita, životné prostredie). Tieto snahy by mali pomôcť Zürichu zostať vysoko konkurencieschopným a príjemným na život, čo následne posilňuje aj silu trhu s nehnuteľnosťami. Výziev je samozrejme mnoho (od odporu zo strany obyvateľov NIMBY až po zložité švajčiarske schvaľovacie procesy), ale výsledky mesta ukazujú postupný, konsenzuálny pokrok. Pre investorov a obyvateľov tieto zmeny znamenajú lepšie prepojenie, viac možností bývania v určitých oblastiach a neustály vývoj mestského prostredia Zürichu v nasledujúcom desaťročí.

Regulačné prostredie: Dane, pravidlá vlastníctva & stavebné predpisy

Nehnuteľnosti v Zürichu fungujú v rámci stabilného, ale vyvíjajúceho sa regulačného rámca Švajčiarska, ktorý zahŕňa všetko od daní až po pravidlá pre zahraničných kupujúcich a environmentálne požiadavky. Tu sú kľúčové aspekty a zmeny k roku 2025:

Pravidlá zahraničného vlastníctva – Lex Koller: Azda najvýraznejším predpisom je zákon Lex Koller, ktorý obmedzuje zahraničných štátnych príslušníkov pri kúpe rezidenčných nehnuteľností vo Švajčiarsku.

V meste Zürich to znamená, že cudzinci bez trvalého pobytu nemôžu kupovať domy alebo byty ako investície alebo rekreačné nehnuteľnosti.Len obyvatelia (vrátane zahraničných občanov s povolením na pobyt vo Švajčiarsku) majú pri kúpe nehnuteľnosti rovnaké práva ako miestni jacquemoudstanislas.ch.Existuje niekoľko výnimiek – napr.cudzinci si môžu bez problémov kúpiť určité rekreačné nehnuteľnosti v turistických oblastiach alebo získať značný podiel v kótovanom švajčiarskom realitnom fonde/spoločnosti (nepriame vlastníctvo) jacquemoudstanislas.ch.Komerčné nehnuteľnosti sú tiež oslobodené, takže zahraničné spoločnosti alebo jednotlivci môžu voľne kupovať kancelárie, maloobchod, hotely atď.Tieto pravidlá historicky bránili medzinárodným špekuláciám na švajčiarskom trhu s bývaním a zabezpečili, aby trh nebol ovládnutý zahraničnými kupcami (ako je to vidieť v niektorých iných svetových mestách).Avšak, zmeny sú na obzore: Federálna rada (švajčiarska vláda) v marci 2025 oznámila plány na ďalšie sprísnenie Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Medzi navrhovanými reformami by cudzinci žijúci vo Švajčiarsku mohli byť nútení predať svoj dom, ak sa odsťahujú (uzatvorenie medzery), a čo je kľúčové, aktuálna výnimka pre nákup akcií v realitných spoločnostiach by sa skončila jacquemoudstanislas.ch.To znamená, že zahraniční investori by potrebovali povolenie aj na nepriame investovanie prostredníctvom kótovanej realitnej spoločnosti alebo fondu – čo je významná zmena.Tiež sa navrhuje: zahraniční kupujúci komerčných nehnuteľností by boli obmedzení na vlastné použitie; nemohli by kupovať čisto za účelom prenájmu jacquemoudstanislas.ch.Tieto opatrenia sú zamerané na ochladenie dopytu a riešenie nedostatku bývania vo Švajčiarsku (súčasť širšej stratégie spojenej s obavami z rastu obyvateľstva) jacquemoudstanislas.ch.Je dôležité poznamenať, že toto ešte nie je zákon – návrh sa pripravuje na parlamentnú debatu a očakáva sa silný odpor zo strany podnikateľských a realitných skupín jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ak takéto prísne pravidlá nakoniec prejdú (čo je neisté), mohlo by to znamenať zásadnú zmenu v právnom prostredí pre zahraničné investície, čo by mohlo potenciálne znížiť niektoré prílevy zahraničného kapitálu.Medzitým pre rok 2025 platí status quo: zahraniční kupci zohrávajú v zürišskom bývaní obmedzenú priamu úlohu, avšak sú aktívni v komerčných a nepriamej investíciách.Každý, kto chce investovať zo zahraničia, by mal sledovať diskusiu o reforme Lex Koller, pretože tá by mohla v blízkej budúcnosti zmeniť investičné možnosti.Daň z nehnuteľností a náklady na vlastníctvo domu: Daňový systém Švajčiarska je vo všeobecnosti priaznivý pre vlastníkov nehnuteľností, hoci má niektoré jedinečné črty. Federálna daň z kapitálových výnosov pri dlhodobom držaní súkromných nehnuteľností neexistuje, ale kantón Zürich (ako väčšina kantónov) ukladá vlastnú daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností pri predaji nehnuteľností, zvyčajne podľa progresívnej škály (vyššia daň, ak predáte v priebehu niekoľkých rokov po nákupe, čo motivuje k dlhodobému vlastníctvu). Zürich tiež účtuje daň z prevodu nehnuteľnosti (približne 1 % ceny) a poplatky za notára/kataster pri transakciách practiceguides.chambers.com. Majitelia domov platia ročnú daň z majetku podľa hodnoty svojej nehnuteľnosti a dôležité je, že Švajčiarsko uvaľuje daň z „imputovaného nájomného“ na domy užívané vlastníkmi – v podstate zdaňuje vlastníkov, akoby mali príjem z prenájmu vlastného domu zug4you.ch. Mnohí vlastníci túto daň z imputovaného nájmu už dlho odmietajú a opakovane sa objavujú výzvy na jej reformu alebo zrušenie. V skutočnosti v Berne stále prebiehajú diskusie o zrušení dane z imputovaného nájomného, čo by mohlo byť sprevádzané zrušením odpočtu úrokov z hypoték na vyrovnanie efektov ubs.com. Ak by táto reforma v najbližších rokoch prešla, zmenilo by to kalkuláciu pre vlastníkov domov (potenciálne by zvýšilo čisté dane u tých, ktorí už majú dom splatený, ale odstránilo by to prekážku pri kúpe). K roku 2025 zatiaľ nie je prijaté definitívne rozhodnutie – je však dobré tento priestor sledovať. Pozitívnou správou pre vlastníkov je, že inflácia vo Švajčiarsku klesla a referenčná hypotekárna sadzba (ktorá ovplyvňuje možný rast nájomného) zostala v roku 2024 na rovnakej úrovni swissmarketplace.group, takže náklady ako hypotekárne úroky a infláciou naviazaná údržba sa stabilizovali. Pre investorov platí, že príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako bežné príjmy (po odpočítaní nákladov) a firemní investori profitujú z relatívne nízkych švajčiarskych korporátnych sadzieb dane (asi 19 % v Zürichu, pričom majú mierne klesať vďaka celoštátnej daňovej reforme zosúlaďujúcej sa s minimom OECD). Celkovo sú daňové zákony pre nehnuteľnosti predvídateľné a mierne s postupnými úpravami namiesto náhlych zmien – aj to je jeden z dôvodov, prečo je investičné prostredie stále atraktívne.Ochrana nájomcov a regulácia nájomného: Zürich, rovnako ako celé Švajčiarsko, má systém priateľský k nájomcom. Približne 55-60 % švajčiarskych domácností býva v prenájme (v samotnom meste Zürich je to ešte viac), takže zákony sa snažia o rovnováhu, ale prikláňajú sa viac na stranu ochrany nájomcov. Nájomné môže byť zvyčajne zvýšené len za určitých podmienok – napríklad ak sa zvýši národná referenčná úroková sadzba alebo kvôli inflácii a zveľaďovacím renováciám. V roku 2023 dostali prenajímatelia výnimočnú príležitosť zvýšiť nájomné, pretože referenčná hypotekárna sadzba bola dvakrát zvýšená (z 1,25 % na 1,5 %), čo prispelo k výraznému rastu nájomného v tomto roku swissmarketplace.group. V roku 2024 zostala táto sadzba stabilná a nedošlo k žiadnym novým šokujúcim nárastom nákladov, ako sú ceny palív, takže rast nájomného sa spomalil na približne 4-5 % swissmarketplace.group. Ak by nedávne zníženie sadzieb ŠNB nakoniec spôsobilo pokles referenčnej sadzby, niektorí nájomcovia by dokonca mohli žiadať o zníženie nájomného (zvyčajne však s oneskorením). Ochrana pred vysťahovaním je vo Švajčiarsku silná – nájomcov s dlhodobými zmluvami je možné vysťahovať len z obmedzených dôvodov, ako je osobná potreba vlastníka, a to aj vtedy s výraznou výpovednou lehotou. Existuje tiež systém, ktorý umožňuje nájomcom napadnúť nadmerné zvýšenia nájomného alebo počiatočné nájomné ako „neprimerane vysoké“ na súde, s ohľadom na nízku mieru voľných bytov. Mestská samospráva Zürichu monitoruje situáciu s dostupným bývaním a zvažuje, či v prípade zhoršenia bytovej krízy nie sú potrebné ďalšie opatrenia (ako kontrola nájomného alebo viac dotácií). K roku 2025 neboli zavedené žiadne nové zákony o kontrole nájomného nad rámec súčasného federálneho rámca, no ide o politickú tému, ktorú treba sledovať, najmä keď skupiny nájomcov v reakcii na prudké nárasty nájomného a vysťahovania protestujú (napr. protesty pri budovách „Sugus“ koncom roka 2024 swissinfo.ch). Investori by si mali uvedomiť, že zvyšovanie nájomného je regulované a politický tlak na obmedzenie prudkého rastu nájomného rastie vzhľadom na nedostatok bývania.

Zelené budovy a stavebné predpisy: Zürich a Švajčiarsko postupujú vpred v oblasti environmentálnych regulácií realitného trhu. V júni 2024 švajčiarski voliči výraznou väčšinou schválili nový zákon na urýchlenie využívania obnoviteľných zdrojov energie pv-magazine.com. Jedna kľúčová požiadavka: všetky nové budovy nad 300 m² musia mať od roku 2025 nainštalované solárne panely na streche alebo fasáde pv-magazine.com. Kanton Zürich môže túto povinnosť rozšíriť aj na menšie budovy. To v praxi znamená, že integrácia solárnej energie sa stáva štandardom pre nové stavby. Okrem toho mnohé kantóny (vrátane Zürichu) zaviedli pravidlá, že nové vykurovacie systémy nesmú byť na naftu alebo plyn – musia byť obnoviteľné (tepelné čerpadlo, solárne teplo a pod.) alebo aspoň spĺňať nízkoemisné normy, najmä pri nových stavbách a rekonštrukciách. Mesto Zürich podporuje certifikáciu Minergie (švajčiarsky ekologický stavebný štandard) pre nové stavby; aj keď nie je povinná, mnohí developeri ju využívajú na zjednodušenie povoľovacieho procesu a získanie ekologicky uvedomelých kupcov. Stavebné predpisy tiež predpisujú vysoké izolačné štandardy, trojité zasklené okná a ďalšie opatrenia na úsporu energie podľa cieľa Švajčiarska znížiť emisie v stavebnom sektore. Pre developerov to znamená mierne vyššie náklady na výstavbu, no aj to, že nové švajčiarske budovy patria k najefektívnejším. V nasledujúcich rokoch možno očakávať rastúci počet rekonštrukcií starších budov kvôli splneniu týchto štandardov – prípadne aj prostredníctvom vládnych stimulov alebo požiadaviek pri väčších rekonštrukciách.

Z pohľadu územného plánovania čelia urbanisti v Zürichu výzve vytvárať viac bývania a kancelárií bez rozširovania zastavaného územia. Územné predpisy boli revidované tak, aby umožňovali vyššiu hustotu v niektorých oblastiach: napríklad zóny okolo železničných staníc a dopravných uzlov boli preklasifikované na umožnenie stavby stredne vysokých či výškových budov tam, kde predtým platil limit na nízke stavby. Mesto tiež využíva stratégiu „Innenentwicklung“ – napríklad konverzia nevyužívaných komerčných zón na bývanie, rozdeľovanie veľkých bytov na menšie atď. Významnou iniciatívou v územnom plánovaní je vyčlenenie zón pre výškové budovy: Zürich má konkrétne oblasti, kde sú povolené vysoké stavby (nad 40 m), napríklad časti Oerlikonu, Escher-Wyss (Zürich-West) a okolie Altstettenu, zatiaľ čo historické centrum a nábrežie jazera majú prísne limity na výšku. Tento cielenejší prístup má za cieľ sústrediť výškovú výstavbu tam, kde to infraštruktúra umožňuje, a zároveň zachovať výhľady na panorámu mesta (napr. známy výhľad na Alpy).

Ďalším regulačným aspektom je kvóta na dostupné bývanie/družstevné byty v nových veľkých projektoch. Mesto často vyjednáva, aby časť bytov vo veľkých projektoch bola predaná neziskovým bytovým združeniam alebo prenajímaná pod trhovou cenou na určité obdobie. Ide o súčasť dosiahnutia cieľa 1/3 neziskového bývania digitalcollection.zhaw.ch. Zürich je zatiaľ na úrovni približne 25 % družstevného/neziskového bývania, takže tlak na tieto príspevky bude narastať.

Na záver možno regulačné prostredie v Zürichu v roku 2025 charakterizovať ako stabilné, ale smerujúce k väčšej intervencii s cieľom riešiť otázky bývania a klímy. Dane zostávajú relatívne nízke a predvídateľné. Pravidlá pre zahraničných kupujúcich sú prísne a môžu sa ešte sprísniť, hoci komerční investori si stále nachádzajú priestor. Ekologické regulácie sa sprísňujú a udržateľné stavebné praktiky sa stávajú povinnými. Opatrenia na dostupnosť bývania – od ochrany nájomcov až po podporu družstiev – sa postupne rozširujú, aby vyvážili nerovnováhy trhu. Pre zainteresované strany znamená dodržiavanie predpisov zapojenie sa do týchto politík: napr. plánovanie solárnych inštalácií od začiatku alebo štruktúrovanie investícií v súlade s pravidlami Lex Koller. Hoci tieto regulácie zvyšujú komplexnosť, zároveň prispievajú k dlhodobej atraktívnosti Zürichu – zaručujú udržateľný rozvoj, ohraničujú špekulatívne bubliny a mesto si zachováva vysokú kvalitu života, čo napokon podporuje hodnoty nehnuteľností.

Riziká a výzvy trhu

Napriek všeobecne optimistickému výhľadu Zürichu existuje niekoľko rizík a výziev, ktoré by mohli ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 a v nasledujúcich rokoch. Investori a pozorovatelia by mali mať tieto faktory na pamäti:

  • Úrokové sadzby a riziká financovania: Po rokoch ultra nízkych úrokových sadzieb, ktoré poháňali rast cien, sa prostredie zmenilo. V rokoch 2022–2023 Švajčiarska národná banka agresívne zvýšila sadzby z negatívneho teritória až na 1,75 %, čo trh čiastočne schladilo. V roku 2025 sa inflácia zmiernila a SNB prešla k miernemu zníženiu sadzieb investropa.com, ale riziko zostáva, že sadzby môžu opäť vzrásť, ak by inflácia prudko stúpla alebo sa zmenili globálne podmienky. Rastúce úrokové sadzby by mali priamy dopad na švajčiarsky trh s nehnuteľnosťami tým, že hypotéky by boli drahšie a klesla by cenová dostupnosť pre kupujúcich, čo by mohlo utlmiť dopyt investropa.com. Vzhľadom na to, aké vysoké sú ceny v Zürichu, sú veľmi citlivé na náklady financovania – výrazné zvýšenie sadzieb by mohlo niektorých potenciálnych kupujúcich vyradiť z trhu a spôsobiť stagnáciu či dokonca pokles cien v prehriatych segmentoch. Banky tiež sprísnili úverové kritériá (aj v dôsledku regulácie Basel III od roku 2025, ktorá vyžaduje vyššie kapitálové rezervy foxstone.ch). Dlžníci teraz čelia prísnym limitom (max ~80 % hodnoty nehnuteľnosti a dôkladné stresové testy pri 5 % úroku), čo by mohlo obmedziť vysoko zadlžených investorov. Aj keď súčasný konsenzus očakáva stabilnú alebo mierne klesajúcu trajektóriu sadzieb (pri švajčiarskej inflácii len okolo 0,7 % engelvoelkers.com), akékoľvek nečakané zrýchlenie inflácie alebo finančný šok to môže rýchlo zmeniť. Táto neistota v úrokových sadzbách je kľúčovým rizikom, ktoré treba sledovať.
  • Makroekonomická a geopolitická neistota: Nehnuteľnosti v Zürichu závisia od širšieho hospodárskeho zdravia Švajčiarska a globálnej stability. Ekonomické neistoty – napríklad potenciálna globálna alebo európska recesia – predstavujú riziko investropa.com. Napríklad, ak by útlm zasiahol bankový alebo technologický sektor, Zürich by mohol zažiť stratu pracovných miest alebo obmedzenie expanzie, čo by oslabilo dopyt po kanceláriách aj bývaní. Mesto nie je imúnne voči globálnym udalostiam: vojna na Ukrajine, energetické krízy alebo iné geopolitické napätia sa môžu prejaviť aj tu. Švajčiarska vláda výslovne uviedla, že napätá geopolitická situácia (vojna na Ukrajine, konflikty na Blízkom východe) zostáva latentným rizikom pre medzinárodný obchod a ceny energií, čo by mohlo negatívne ovplyvniť švajčiarsku ekonomiku engelvoelkers.com. Prudké zvýšenie cien ropy/plynu by napríklad mohlo opäť naštartovať infláciu a zaťažiť spotrebiteľov a podniky. Okrem toho menové fluktuácie (veľmi silný švajčiarsky frank) môžu poškodiť švajčiarsky export a zisky korporácií, čo nepriamo ovplyvní obsadenosť kancelárií a dopyt po bývaní zo strany firemných zamestnancov. Ďalším makro faktorom je imigračná politika: rast populácie vo Švajčiarsku (ktorý poháňa potrebu bývania) by sa mohol spomaliť, ak by politické sily uspeli v obmedzení imigrácie. Spomenutá iniciatíva SVP, ktorá chce obmedziť populáciu na 10 miliónov, je extrémna, no naznačuje politický tlak na limitovanie rastu jacquemoudstanislas.ch. Ak by došlo k významnému obmedzeniu imigrácie, dopyt po bývaní by sa mohol z dlhodobého hľadiska oslabiť. Celkovo, hoci je švajčiarska ekonomika v súčasnosti stabilná, globálna recesia alebo krízové scenáre predstavujú riziko poklesu, v ktorom by mohlo dôjsť k nárastu voľných nehnuteľností a korekcii cien.
  • Obavy z realitnej bubliny a dostupnosti bývania: Roky rastúcich cien vyvolali otázku: Je Zürich v realitnej bubline? Podľa niektorých ukazovateľov áno – patrí medzi mestá s vysokým rizikom bubliny. UBS Global Real Estate Bubble Index v roku 2023 zaradil Zürich do kategórie „riziko bubliny“, čo boli celosvetovo len dve mestá (spolu s Tokiom) na tejto úrovni ubs.com mattgul.com. Ceny domov v pomere k príjmom a nájmom sú veľmi napäté. Ak by úrokové sadzby stúpli alebo by dopyt oslabil, vysoké hodnotenia Zürichu by mohli čeliť korekcii. Regulátori si to uvedomujú; Švajčiarska národná banka v posledných rokoch opäť aktivovala proticyklický kapitálový vankúš, aby obmedzila nadmerné poskytovanie hypotekárnych úverov. Analytici UBS v súčasnosti hodnotia riziko bubliny ako „mierne“ (z extrémneho) v dôsledku mierneho spomalenia rastu cien investropa.com, no riziko nezmizlo. Dostupnosť bývania pre miestnych je na bode zlomu – rodiny zo strednej triedy majú problém kúpiť si aj skromné byty, čo vyvoláva sociálne a politické otázky. Stále častejšie zaznieva, že trh s bývaním je neudržateľne drahý, a ak začne viac ľudí opúšťať mesto kvôli nedostupnosti bývania, dopyt by mohol klesnúť. Rovnako bubliny často nekončia len zmenou úrokov, ale aj zmenou nálad kupujúcich. Ak sa kupujúci začnú domnievať, že ceny už dosiahli vrchol (aj dočasne), psychológia sa môže preklopiť do trhu kupujúcich. Hoci zatiaľ neexistujú známky prudkej zmeny nálady (vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok), riziko stagnácie alebo miernej korekcie v predražených segmentoch (ako luxusné byty alebo investičné byty s veľmi nízkymi výnosmi) je prítomné.
  • Výzvy v oblasti výstavby a dodávok: Ironicky, jednou z najväčších výziev trhu je opačná strana nedostatku – nedostatok nových bytových jednotiek prichádzajúcich na trh. To predstavuje riziko, pretože ak nedostatok pretrvá alebo sa zhorší, môže to brzdiť hospodársky rast (firmy môžu mať problém získať talenty, ak je bývanie príliš zriedkavé/drahé) a priviesť k silnejšiemu zásahu štátu. Stavať viac v Zürichu nie je jednoduché: vysoké stavebné náklady, nedostatok pracovnej sily v stavebníctve, zdĺhavé povoľovacie procesy a odpor zo strany obyvateľov všetko výstavbu spomaľujú. V roku 2024 bola bytová výstavba na nízkej úrovni a napriek snahám o jej povzbudenie existuje riziko, že sa nepostaví dostatok nových bytov na uspokojenie dopytu, čím sa kríza predĺži. Čo sa týka komerčnej oblasti, výstavba nových kancelárií prudko klesla jll.com, čo môže byť v krátkodobom horizonte pozitívne pre existujúcich prenajímateľov, ale dlhodobo môže znamenať menej moderných priestorov na prilákanie nových firiem. Rast cien stavebných materiálov je ďalšou výzvou – hoci v roku 2024 došlo k zmierneniu, predchádzajúce zdražovanie ocele, dreva atď. stavby predražilo a niektoré projekty boli pozastavené. Ak by došlo k ďalšej vlne globálnej inflácie, mohlo by to stavebné projekty ešte viac ohroziť.
  • Regulačné a politické riziká: Zmeny zákonov a regulácií predstavujú ďalšiu skupinu výziev. Napríklad navrhované sprísnenie Lex Koller, o ktorom bola reč skôr, by v prípade prijatia mohlo odradiť niektoré zahraničné investície, čo by mohlo znížiť prílev kapitálu do určitých segmentov (napr. financovanie projektov prostredníctvom zahraničných investorov by mohlo byť ťažšie). Aj keď má opatrenie za cieľ ochladenie cien, môže mať vedľajšie účinky ako nižšia likvidita na trhu s nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch. Vnútroštátne tu existuje aj politické riziko v podobe voličských iniciatív alebo zmien politík. Švajčiarska priama demokracia znamená, že voliči môžu (a aj zavádzajú) iniciatívy ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami – od stropov nájomného po dane na neobsadené byty až po prísne limity zónovania. V súčasnosti rezonuje požiadavka na väčšie ochrany pre nájomcov v súvislosti s nedostatkom bývania. Ak budú nájmy naďalej prudko rásť, existuje šanca na populistickú snahu o zavedenie kontrol nájomného alebo prísnejšie obmedzenia vysťahovania pri renovácii atď. Takéto pravidlá by mohli ovplyvniť výnosy prenajímateľov. Opačným rizikom je, že protirastové politické nálady môžu obmedziť rozvoj (napríklad ak vzrastie verejný odpor voči zvyšovaniu hustoty, môže byť ešte ťažšie postaviť v Zürichu potrebné byty). Zamietnutie niektorých developerských projektov v referendách po celom Švajčiarsku (nie v Zürichu, ale napríklad ženevská iniciatíva na obmedzenie výstavby) ilustruje toto napätie. Mesto Zürich má skôr rozvojovo orientované vedenie (pragmatikov, ktorí vidia potrebu bývania), no politické vetry sa môžu meniť.
  • Inflácia a prevádzkové náklady: Hoci si Švajčiarsko aktuálne užíva nízku infláciu (~1–2 %), opätovný nárast inflácie by zvýšil prevádzkové náklady budov (energie, údržba, dane z nehnuteľností viazané na hodnoty) a potenciálne aj úrokové sadzby, čo by stlačilo peňažné toky vlastníkov. Pri komerčných nehnuteľnostiach by vysoká inflácia mohla poškodiť maloobchodníkov a kancelárskych nájomníkov, čo by sťažilo zvyšovanie nájmov. Naopak, mierna inflácia môže pomôcť investorom financovaným dlhom tým, že znehodnotí ich záväzky, avšak vo Švajčiarsku je veľa investorov postavených skôr na vlastných zdrojoch. Navyše, náklady na energetickú transformáciu môžu byť značné – renovácia starých budov solárnymi panelmi, novým vykurovaním a pod., si vyžaduje kapitál. Hoci sa tieto investície často v priebehu času vrátia, v medziobdobí predstavujú finančnú výzvu, najmä pre menších prenajímateľov.

V podstate, trh s nehnuteľnosťami v Zürichu nie je bez zraniteľností. Stojí na veľmi silných základoch (vysoký dopyt, nízka ponuka, ekonomická stabilita), no riziká ako hospodársky pokles, výkyvy úrokových sadzieb či regulačné zmeny by mohli stlmiť trhovú horúčku. Účastníci trhu by mali zaujať postoj opatrného optimizmu: výhľad je síce naďalej rastový, no scenáre typu globálnej recesie alebo výrazných politík by mohli tento vývoj zmeniť. Je výstižné, že inštitúcie ako UBS monitorujú Zürich ako potenciálnu bublinu mattgul.com – čo je pripomienka, že sa netreba uspokojiť s aktuálnym stavom. Zürich však historicky odolával otrasom dobre – aj počas finančnej krízy v roku 2008 ceny len krátko stagnovali. Trvalá atraktivita mesta ako finančného centra a miesta na život poskytuje istý vankúš. Do budúcnosti však bude kľúčové riešiť krízu dostupnosti bývania a zvyšovať ponuku, aby sa predchádzalo spoločenskej nespokojnosti a trhu s nehnuteľnosťami v Zürichu nehrozilo prehriatie až do bodu zlomu. Jemná rovnováha medzi atraktivitou pre investorov a potrebami obyvateľov bude určovať politiku a riziká v nasledujúcich rokoch.

Zdroje:

Maloobchodný sektor – Prémiové nakupovanie zostáva silné

Maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu preukázali pozoruhodnú odolnosť. V skutočnosti hlavná nákupná ulica mesta, Bahnhofstrasse, zostáva jednou z najdrahších maloobchodných lokalít na svete. Prémiové nájomné za obchody na hlavných uliciach vzrástlo od roku 2020 o viac ako 20 % a do konca roka 2024 dosiahlo približne 10 250 CHF za m² ročne jll.com. To radí hlavné nákupné ulice Zurichu v Európe za Paríž a Londýn podľa výšky nájomného jll.com. Takto vysoké nájomné odráža intenzívny dopyt luxusných značiek a maloobchodníkov po obmedzenom počte predajných priestorov. Neobsadenosť na Bahnhofstrasse je v podstate 0 % jll.com – akýkoľvek voľný obchod je okamžite obsadený. V posledných rokoch viaceré svetové značky rozšírili svoje predajne alebo sa rozhodli vstúpiť na túto ulicu, čím sa zachováva plná obsadenosť. Postavenie Zürichu ako bohatého svetového mesta to len potvrdzuje: vedie Európu v kúpnej sile na obyvateľa, čo výrazne podporuje maloobchodné výdavky jll.com. Stabilný prísun turistov, obchodných cestujúcich a obyvateľov s vysokým čistým majetkom zaručuje neustály predaj v luxusných butikoch, hodinárstvach/špercovníctvach a obchodoch s luxusnou módou. Aj napriek rastu e-shopov zostáva zážitok a prestíž z prítomnosti na Bahnhofstrasse pre maloobchodníkov nenahraditeľná. Podobný príbeh je aj v ďalších prémiových lokalitách, ako sú butikové štvrte v Starom Meste a Seefelde – dopyt je zdravý a voľné priestory sú minimálne.

Napriek tomu sekundárne maloobchodné lokality čelia zložitejšej situácii. Niektoré vedľajšie ulice a menej centrálne nákupné centrá sa museli po COVID-e preorientovať a maloobchodníci zo stredného segmentu vnímajú konkurenciu internetových obchodov. Celková návštevnosť v Zürichu sa po návrate turistov a kancelárskych pracovníkov obnovila, ale zákazníci teraz očakávajú viac než len obchody – úspešné maloobchodné miesta ponúkajú zážitky (kaviarne, podujatia) a pohodlie. V porovnaní s mnohými inými mestami si však zürichský maloobchodný sektor vedie dobre. Spotrebiteľská dôvera je podporovaná nízkou infláciou a rastúcimi mzdami vo Švajčiarsku a nezamestnanosť je veľmi nízka. Majitelia prémiových maloobchodných priestorov dosiahli v roku 2024 rekordné prenájmy jll.com, čo naznačuje silnú dôveru maloobchodníkov v kamenné predajne na tomto trhu. Výsledkom je, že investori majú naďalej záujem o prémiové maloobchodné aktíva, ktoré poskytujú stabilný príjem (aj keď výnosy sú nízke vzhľadom na cenové úrovne). Do budúcnosti výsledky maloobchodu budú pravdepodobne rozdelené podľa segmentov: ultra-prémiové lokality budú pokračovať v raste, zatiaľ čo slabšie miesta budú musieť inovovať. Ak v ďalších rokoch narastie turizmus z Ázie a USA, ešte viac to posilní centrálny maloobchod. Naopak, akýkoľvek pokles spotrebiteľských výdavkov alebo nové návyky v online nakupovaní by mohli ohroziť menej vyhľadávané obchody. Zatiaľ je zürichský maloobchodný trh príbehom sily v top segmente – „Lokalita, lokalita, lokalita“ je naďalej rozhodujúca, Bahnhofstrasse dosahuje globálne najvyššie prenájmy a nulovú neobsadenosť vďaka neustálej dopyte jll.com.

Priemysel a logistika – vysoký dopyt, obmedzená ponuka

Sektor priemyselných a logistických nehnuteľností v regióne Zürich (a všeobecne vo Švajčiarsku) zaznamenáva robustný dopyt a klesajúcu mieru neobsadenosti. K roku 2023 miera neobsadenosti investovateľných logistických nehnuteľností na celonárodnej úrovni klesla na približne 5,1 %, zo 7,7 % v roku 2019 jll.com. Inými slovami, sklady a distribučné priestory sú čoraz viac obsadené, vďaka nárastu e-commerce, rekonfigurácii dodávateľských reťazcov a spoločnostiam, ktoré držia väčšie zásoby. Geografické rozloženie švajčiarskej logistiky sa sústredí pozdĺž kľúčových dopravných koridorov – veľká časť objektov sa nachádza v trojuholníku Basel–Zürich–Solothurn a okolo veľkých metropolitných oblastí jll.com. Zürich, ktorý sa nachádza na križovatke diaľnic a blízko letiska, je hlavné logistické centrum, ale zároveň je priestorovo obmedzený. Mnohé priemyselné pozemky boli prestavané na kancelárie či bývanie (najmä v meste Zürich), čo obmedzuje novú ponuku skladových priestorov. Mnohé existujúce sklady sú staršie a nie úplne vyhovujú súčasným potrebám (napríklad nižšia svetlá výška, menej nakladacích rámp) jll.com, čo znamená, že prvotriedne logistické priestory sú mimoriadne vzácne.

Nájomné za logistické/priemyselné priestory v oblasti Zürichu sa typicky pohybuje v rozmedzí približne 85 až 140 CHF za m² ročne, v závislosti od veľkosti a lokality jll.com. Tieto nájmy sú v medzinárodnom porovnaní relatívne vysoké (odrážajú vysoké švajčiarske náklady na pozemky a výstavbu). Rast nájomného je mierny, ale stabilný, pretože miera neobsadenosti klesá. Investori majú o túto triedu aktív čoraz väčší záujem vďaka stabilite príjmov a rastovému potenciálu – výnosy z logistiky, aj keď nízke vo Švajčiarsku (~4–5 %), sú o niečo vyššie než pri prvotriednych kanceláriách. Pozoruhodné je, že väčšina logistických nehnuteľností vo Švajčiarsku je vo vlastnej správe (spoločnosti vlastnia svoje sklady) jll.com. Len približne 300 logistických objektov na celonárodnej úrovni je prenajímaných ako investičné aktíva jll.com. To prispieva k nelikvidnosti a exkluzivite tohto sektora. Tých niekoľko investične atraktívnych skladov, ktoré sa dostanú na trh, priťahuje silnú konkurenciu, vrátane zahraničných inštitucionálnych investorov, ktorých priťahuje švajčiarska stabilita.

V nasledujúcich rokoch môžeme očakávať, že rozvoj logistiky zostane obmedzený. Vhodné pozemky v okolí Zürichu pre nové veľkokapacitné sklady sú obmedzené a prísne regulované. Niektoré priemyselné zóny na okraji mesta a pozdĺž diaľnice A1 sa však zhusťujú – staršie areály môžu dostať viacposchodové logistické zariadenia alebo byť rozdelené na mestské distribučné centrá pre „poslednú míľu“. Trend nearshoringu (viac skladových zásob vo Švajčiarsku) a boom online nakupovania udržia vysoký dopyt po modernej logistickej ploche. Výsledkom môže byť, že miery neobsadenosti ešte viac klesnú a nájomné mierne vzrastie, najmä pri prémiových skladových jednotkách. Výzvou je modernizácia zastaraných kapacít – mnohé staršie priemyselné budovy nespĺňajú súčasné požiadavky logistiky jll.com. Kreatívne riešenia, ako napríklad premena častí týchto budov na samoobslužné sklady alebo priestory pre MSP, sa skúšajú na zníženie neobsadenosti jll.com. Celkovo je výhľad pre priemyselné nehnuteľnosti v Zürichu pozitívny, charakterizovaný nedostatkom a silným dopytom. Hoci tento segment nepriťahuje takú pozornosť ako bývanie alebo kancelárie v Zürichu, ponúka nové príležitosti pre investorov schopných zorientovať sa v územnom plánovaní a nájsť vhodné aktíva – nízka neobsadenosť a stabilná potreba prenájmu sú tu pevne zakorenené jll.com.

Investičný výhľad: výnosy, zahraničný záujem a príležitosti

Zahraničné investície a regulácie: Je dôležité poznamenať, že Švajčiarsko uplatňuje prísne pravidlá (Lex Koller) obmedzujúce zahraničné vlastníctvo rezidenčných nehnuteľností.

Nerezidenti cudzinci vo všeobecnosti nemôžu kupovať nehnuteľnosti v Zürichu (okrem výnimočných prípadov alebo prostredníctvom určitých oslobodených štruktúr) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Cudzinci však môžu voľne investovať do komerčných nehnuteľností a doteraz mohli tiež bez obmedzení nakupovať akcie vo švajčiarskych realitných spoločnostiach alebo fondoch jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To umožnilo zahraničnému inštitucionálnemu kapitálu nepriamo vstúpiť na zürišský trh.Existuje významný globálny záujem – štátne investičné fondy, globálne REIT fondy a súkromní investori naliali peniaze do švajčiarskych realitných fondov, developerských projektov a akvizícií komerčných nehnuteľností.Napríklad, o trofejné kancelárske budovy a maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu často súťažia nemecké fondy alebo investori z Blízkeho východu.V budúcnosti sa však regulačné prostredie môže sprísniť.V marci 2025 oznámila švajčiarska vláda plány na ďalšie obmedzenie nákupu nehnuteľností zahraničnými osobami, pričom sa potenciálne ukončí výnimka, ktorá umožňovala cudzincom voľne kupovať akcie verejne obchodovaných spoločností zaoberajúcich sa nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch.Ak budú takéto reformy (aktuálne diskutované) implementované, vyžadovali by vládne schválenie pre zahraničných investorov aj pri nepriamych podieloch na nehnuteľnostiach, čo je zásadná zmena zameraná na ochladenie dopytu jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To vyvolalo obavy, že zahraničný kapitál by mohol byť odradený.Legislatívny proces však naďalej prebieha – akékoľvek zmeny si vyžiadajú čas a môžu byť zmiernené jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Zatiaľ záujem zahraničných investorov zostáva vysoký, najmä o komerčné aktíva a rozvojové partnerstvá.

Stabilné výnosy na trhu s nízkymi výnosmi: Nehnuteľnosti v Zürichu sú cenené ako „bezpečný prístav“ pre investície, ponúkajúce stabilitu pred vysokými výnosmi. V roku 2025 prinášajú prémiové rezidenčné a kancelárske nehnuteľnosti v Zürichu zvyčajne ročný výnos len okolo 2,5 % – 3,5 % (hrubý) foxstone.ch. Tieto výnosy sú skromné a odrážajú vysoké ocenenia a nízke riziko švajčiarskych nehnuteľností. Pre inštitucionálnych investorov, ako sú dôchodkové fondy a poisťovne, je spoľahlivosť a ochrana kapitálu v Zürichu kľúčovým dôvodom na zaradenie týchto nehnuteľností do ich portfólia. V skutočnosti hlavní vlastníci hlásia stabilné alebo rastúce hodnoty – napríklad Swiss Life (jeden z najväčších vlastníkov nehnuteľností vo Švajčiarsku) zaznamenal, že reálna hodnota ich portfólia vzrástla približne o 0,2 % v 1. štvrťroku 2025 a nepodliehala žiadnemu poklesu reuters.com. Príjmy z nájomného sú považované za veľmi spoľahlivé vzhľadom na plnú obsadenosť a silnú bonitu nájomcov v Zürichu. Celkové výnosy sa v budúcnosti očakávajú najmä z príjmov plus mierneho kapitálového zhodnotenia (predpokladaný rast cien je ~1–4 % ročne v nasledujúcich rokoch investropa.com). Medzinárodní investori zostávajú priťahovaní aj napriek nízkym výnosom vďaka statusu Švajčiarska ako bezpečnej destinácie. V časoch globálnej neistoty kupujú zahraniční investori v Zürichu nehnuteľnosti s cieľom zachovať svoj majetok investropa.com. Silný švajčiarsky frank a politická stabilita krajiny ešte zvyšujú atraktivitu.

Nové príležitosti – Zelené a špecifické segmenty: Investori si v Zürichu všímajú aj nové výklenky a stratégie pridanej hodnoty. Hlavnou témou je udržateľnosť. Rastie dopyt (zo strany nájomcov aj kupcov) po ekologických, energeticky efektívnych budovách a nehnuteľnosti s zelenými certifikátmi môžu dosahovať vyššie ceny investropa.com. Štát podporuje znižovanie uhlíkovej stopy – napríklad nový zákon vyžaduje solárne panely na väčšine nových budov pv-magazine.com – čo si vyžiada rekonštrukcie starších stavieb a rozvoj infraštruktúry pre obnoviteľné zdroje. Vznikajú tak príležitosti pre investorov adaptovať staršie objekty pomocou zatepľovania, tepelných čerpadiel, solárnych panelov a podobne, čím zvyšujú ich hodnotu a zároveň sa prispôsobujú zeleným reguláciám. Ďalším trendom sú technológie a PropTech v realitnom sektore: inteligentné domáce funkcie, digitálne služby pre nájomcov a dátová analytika prinášajú pridanú hodnotu (obzvlášť atraktívne pre technologicky zdatných nájomcov v Zürichu) investropa.com.

Niektoré realitné sektory majú taktiež rastový potenciál. Logistické a life-science zariadenia sú žiadané, no je ich málo – zmena alebo výstavba ľahkých priemyselných priestorov na okraji mesta pre logistiku poslednej míle alebo laboratóriá/výskum je perspektívna cesta. Rezidenčná výstavba v „béčkových“ lokalitách v okolí Zürichu je ďalšou príležitosťou: keďže dostupnosť v centre mesta je extrémne nízka, rozmach zažívajú prímestské alebo satelitné oblasti (investori tu cielia na nové nájomné bývanie, kde môžu dosiahnuť mierne vyššie výnosy) foxstone.ch. Prímestské regióny s dobrým dopravným spojením sa naozaj stávajú investičnými centrami, keďže nájomcovia hľadajú cenovo prijateľnejšie možnosti mimo centra foxstone.ch. Navyše, čoraz väčšiu popularitu naberajú alternatívne rezidenčné modely: co-living a družstevné bývanie. Zürich má silnú tradíciu neziskových bytových družstiev a mesto tento sektor aktívne podporuje (cieľom je, aby do roku 2050 tvorilo družstevné bývanie 33% bytového fondu) digitalcollection.zhaw.ch. Hoci nie je zamerané na maximalizáciu zisku, družstevný rozvoj ponúka stabilné, dlhodobé výnosy a často zahŕňa spoluprácu verejného a súkromného sektora na mestských pozemkoch – inštitucionálni investori ako dôchodkové fondy sa do týchto projektov púšťajú opatrne ako do ESG-priateľskej stratégie. V súkromnom sektore sú zase populárne co-living priestory s flexibilným prenájmom a spoločnými službami, ktoré lákajú mladých profesionálov a expatov, čím predstavujú segment, ktorý sa oplatí sledovať.

Výhľad na výnosy: Investori môžu v nasledujúcich rokoch očakávať mierne, ale spoľahlivé výnosy z nehnuteľností v Zürichu. Prémiové rezidenčné a komerčné aktíva môžu prinášať ročne približne 3 % hotovostný tok foxstone.ch, plus niekoľko percent v kapitálovom zhodnotení – nejedná sa o ohromujúce výnosy, ale je to v súlade s nízkorizikovým profilom Švajčiarska. Tí, ktorí hľadajú vyššie výnosy, sa sústreďujú na value-add stratégie (napr. renovovanie starších bytov a ich predaj na trh vlastníckeho bývania, vzhľadom na silný dopyt kupujúcich) alebo developerské projekty (hoci vysoké stavebné náklady a regulácie to v Zürichu sťažujú). Na trhu sa objavili aj platformy typu realitného crowdfundingu (napr. Foxstone, Crowdhouse), ktoré umožňujú investorom prevziať mierne vyššie riziko s cieľovými výnosmi v rozmedzí 5–7 % prostredníctvom diverzifikovaných portfólií nehnuteľností foxstone.ch. Záujem zo zahraničia bude pravdepodobne pretrvávať o kľúčové aktíva, pokiaľ ho výrazne neobmedzia nové zákony. Zhrnuté, investičný výhľad Zürichu zostáva pozitívny, no konkurenčný – stabilita a nedostatok na trhu naznačujú, že hodnota bude držať, avšak investori musia byť kreatívni pri hľadaní výnosov. Kľúčové príležitosti ležia v modernizácii zameranej na udržateľnosť, pokrývaní dopytu po bývaní v nedostatočne obsluhovaných segmentoch a využívaní pokračujúceho rastu Zürichu pri zvládaní meniaceho sa regulačného prostredia.

Kľúčové štvrte a atraktívne lokality

Zürich je mesto rôznorodých štvrtí, z ktorých každá má vlastný charakter a vývoj realitného trhu. Nižšie uvádzame niekoľko kľúčových štvrtí – od ultra-prémiových štvrtí pri jazere až po rozvíjajúce sa mestské zóny – vrátane ich úrovní cien, faktorov popularity, projektov nového rozvoja a faktorov kvality života:

  • Enge (Obvod 2) – Luxusné bývanie pri jazere. Enge, na južnej strane centra Zürichu, sa stal magnetom pre luxusné apartmány a zámožných profesionálov. Ceny tu v priemere dosahujú okolo CHF 18 300 za m² investropa.com, čo je medzi najvyššími v meste. Nedávny luxusný rozvoj (s výhodami ako sú súkromné fitnescentrá či služby concierge) priťahuje do Enge bohatých expatov a technologických manažérov investropa.com. Atraktivita tejto oblasti spočíva v prémiovej polohe – pešo do centra, pri jazere a s vybavenosťou ako park Rieter a múzeum Bärengasse. Kvalita života je vynikajúca: Enge ponúka luxusné obchody, medzinárodné školy a krátku dochádzku do finančného centra Paradeplatz. So stále novými prémiovými projektmi v príprave ostáva exkluzivita Enge – a vysoké ceny – dlhodobo zachované investropa.com.
  • Seefeld (Obvod 8) – Najžiadanejšie miesto pri jazere Zürich. Seefeld je mimoriadne vyhľadávaná štvrť na východ od centra, oceňovaná pre svoju blízkosť k jazeru Zürich, moderné reštaurácie a živú atmosféru. Nehnuteľnosti tu dosahujú najvyššie ceny (jedny z najvyšších za m² v Zürichu) a zažívajú obrovský dopyt investropa.com. Voľné bývanie prakticky neexistuje – každý chce bývať v Seefelde. Napriek nízkym výnosom z prenájmu (~2–3 %, čo je znakom veľmi vysokej kapitálovej hodnoty), trvalo nízka neobsadenosť a prémiové nájmy zdôrazňujú atraktívnosť tejto oblasti investropa.com. Seefeld ponúka kombináciu elegantných historických budov a moderných bytov, často s výhľadom na jazero. Obyvatelia si užívajú rekreáciu pri vode, zelené priestory ako park Zürichhorn a butiky. Je obľúbený u bohatých miestnych aj expatov. Keďže je veľmi málo voľnej pôdy, Seefeld zaznamenáva len minimum nových projektov (okrem občasných luxusných kondomínií), a preto ponuka zostáva obmedzená. Očakávajte, že Seefeld ostane luxusnou enklávou s výnimočnou kvalitou života a primerane vysokými cenami.
  • Fluntern (Okres 7) – Prestíž na Zürichbergu. Fluntern sa nachádza na zalesnených svahoch kopca Zürichberg a patrí medzi najprestížnejšie obytné štvrte Zürichu. Je známy malebnými výhľadmi, luxusnými vilami a špičkovými školami. Rodiny si Fluntern obzvlášť cenia pre elitné možnosti vzdelávania – štvrť tu hostí renomované školy (ako pobočku Zurich International School a vynikajúce verejné základné školy), ktoré sa môžu neustále pochváliť vysokým počtom žiakov. Domy vo Fluntern sú priestranné a často architektonicky výrazné, pričom tu sídlia viaceré veľvyslanectvá a rezidencie top manažérov. Ceny nehnuteľností sú veľmi vysoké (porovnateľné s jazerom), ponuka je trvalo nedostatočná – každý inzerát na nehnuteľnosť vo Fluntern vyvoláva okamžitý záujem. Oblasť ponúka tiché, zelené prostredie (blízko zoo a lesných chodníkov), pričom je električkou vzdialená len pár minút od centra mesta. Prebiehajúca výstavba je minimálna vďaka prísnemu územnému plánovaniu na ochranu charakteru štvrte. Fluntern v skratke ponúka súkromie, prírodu a prestíž, vďaka čomu je medzi zürišskou elitou vysoko žiadaný.
  • Zürich West / Kreis 5 (Okres 5) – Od priemyslu k trendom. Kreis 5, známy aj ako Zürich West, sa premenil z drsnej priemyselnej zóny na jednu z najtrendovejších štvrtí mesta. Táto prebiehajúca gentrifikácia vyhnala hodnoty nehnuteľností nahor – priemerné ceny bytov tu v roku 2024 dosiahli približne 14 600 CHF za m², čo je medziročný nárast o 3% investropa.com. Štvrť prekvitá novými projektami: staré sklady nahradili loftové byty, umelecké galérie, technologické kancelárie a kluby. Mladí profesionáli a kreatívci sa hrnú do Kreis 5 pre jeho drsnú atmosféru a relatívnu dostupnosť v porovnaní s centrom investropa.com. Mesto aktívne investuje do zvyšovania kvality života v Kreis 5 – pribúdajú parky, školy a kultúrne priestory, vďaka čomu je štvrť čoraz vhodnejšia aj pre rodiny investropa.com. Dopravné spojenie je vynikajúce (viacero električkových liniek, blízko stanica Hardbrücke). S veľkými projektmi, ako je Europaallee (hneď cez koľaje), a lokálnymi prestavbami nadobúda oblasť ďalší impulz. Kreis 5 sa dnes môže pochváliť niektorými z najlepších reštaurácií, klubov a dizajnových obchodov v Zürichu, popri nových komunitných vybaveniach. Ponúka jedinečný mestský životný štýl, a preto dopyt (a ceny) by mali naďalej rásť ruka v ruke s jeho premenou investropa.com.
  • Altstetten (okres 9) – Rozvíjajúce sa mestské centrum. Altstetten na západe Zürichu si získava pozornosť ako cenovo dostupnejšia rezidenčná zóna s potenciálom rastu. Po mnoho rokov to bola najmä priemyselná/robotnícka štvrť, no nedávne zmeny boli dramatické. Ceny nehnuteľností v centre Zürichu prudko vzrástli, “čo prinútilo mnohých kupujúcich a nájomcov preskúmať Altstetten ako cenovo výhodnejšiu možnosť” investropa.com investropa.com. Priemerné ceny za m² sú tu výrazne nižšie ako v centre mesta (čo z toho robí jednu z najlepších hodnôt v Zürichu) investropa.com. Zároveň Altstetten zaznamenal zásadné zlepšenia infraštruktúry – najmä rozšírenie Limmattalskej električkovej trate a ďalšie zlepšenia verejnej dopravy výrazne uľahčili dochádzanie z Altstettenu do centra investropa.com. Nové obytné a zmiešané projekty vyrastajú v okolí železničnej stanice Altstetten a pozdĺž hlavných trás. Štvrť dnes ponúka moderné byty, nákupné centrá a kancelárske komplexy (viaceré veľké firmy majú v Altstettene svoje sídla). S rýchlou dopravou, nižšími nájmami/cenami a rastúcou vybavenosťou sa Altstetten mení na pulzujúce sekundárne centrum. Mnoho prvonákupcov a mladých rodín tu hľadá priestor, ktorý si môžu dovoliť. Ako čoraz viac ľudí objavuje jeho výhodnú polohu a hodnotu, profil Altstettenu a ceny nehnuteľností stále rastú investropa.com.
  • Oerlikon (Obvod 11) – Rozvíjajúce sa obchodno-rezidenčné centrum. Oerlikon na severe Zürichu je jedným z najväčších úspešných rozvojových príbehov mesta. Vďaka vynikajúcim dopravným spojeniam (veľká stanica S-Bahn, centrá električiek a autobusov) a dostatku priestoru sa Oerlikon premenil na prosperujúce mestské centrum. Oblasť je posiata novými kanceláriami, nákupnými centrami (napríklad Neumarkt) a bytovými komplexmi. Tento rast poháňa dopyt po nehnuteľnostiach – mediánová cena domu v Oerlikone teraz presahuje 2,5 milióna CHF (pre väčšie rodinné domy) a hodnoty všetkých typov nehnuteľností stúpajú investropa.com. Realitní makléri hlásia zvýšený záujem, keďže obyvatelia aj firmy sa hrnú do výhodnej lokality Oerlikonu investropa.com investropa.com. Neustále rozvojové projekty v tejto časti sú veľkým lákadlom: mnoho výškových a polyfunkčných budov je práve vo výstavbe alebo nedávno dokončených, čo pridáva modernú obytnú ponuku a zároveň zlepšuje miestnu infraštruktúru investropa.com. Na úrovni ulíc získal Oerlikon nové parky, reštaurácie a kultúrne priestory, čím vznikla živá komunitná atmosféra investropa.com. Čoraz viac je sebestačný – ľudia môžu bývať, pracovať aj tráviť voľný čas priamo v Oerlikone. Vzhľadom na strategickú polohu (10 minút vlakom do centra Zürichu a priamy vlak na letisko Zürich) je Oerlikon horúcou lokalitou pre investorov aj nájomcov. Očakáva sa, že oblasť bude naďalej prekvitať, pričom v pláne sú ďalšie vylepšenia (napríklad plánovaný inovačný kampus a športoviská). Pre tých, ktorí hľadajú silný rastový potenciál v Zürichu, Oerlikon ponúka presvedčivú kombináciu konektivity, nových projektov a relatívne umiernených cien (aspoň v porovnaní s centrom a jazernými štvrtami).
  • Affoltern (okres 11) – Nová infraštruktúra, nová príťažlivosť. Vzdialenejší okres 11, Affoltern, sa stal výrazným bodom na trhu nehnuteľností vďaka zlepšenej infraštruktúre a rozumným cenám. Nedávno Švajčiarsky federálny úrad pre cesty výrazne investoval do nových ciest a rozšírenia diaľnic v oblasti Affolternu investropa.com, čím sa výrazne zlepšila dostupnosť. To dostalo Affoltern do centra pozornosti kupujúcich, ktorí ocenia jednoduchšie dochádzanie autom alebo autobusom investropa.com. Navyše, v Zürichu bol v roku 2023 boom novej bytovej výstavby, najmä v oblastiach ako Affoltern – postavilo sa najviac nových bytov od roku 2018, čo značí záujem developerov i kupujúcich investropa.com. Vďaka týmto novým bytom (často za nižšie ceny než v centre mesta) priťahuje Affoltern mladých profesionálov a rodiny, ktoré hľadajú moderné bývanie za konkurenčné ceny investropa.com investropa.com. Obyvateľstvo v tejto oblasti tomu primerane rastie. Affoltern profituje aj z okolitých zelených plôch a pokojnejšej predmestskej atmosféry, čím ponúka rovnováhu medzi mestom a vidiekom. Plán mesta prípadne rozšíriť verejnú dopravu do Affolternu ešte zvýši jeho atraktivitu. Stručne povedané, Affoltern je na pozitívnej trajektórii: lepšia dostupnosť, nová bytová výstavba a stále prijateľné ceny ho robia lákavou voľbou pre kupujúcich zameraných na hodnotu. Jeho premena naznačuje pevný budúci rast komunity aj cien nehnuteľností investropa.com.
  • Schwamendingen (Okres 12) – Cenovo dostupná štvrť s potenciálom na obnovu. Nachádza sa na severe mesta a historicky bola Schwamendingen štvrťou s nižšími nákladmi, na ktorú sa často zabúdalo – to sa však mení. Dnes „si získava pozornosť ako cenovo výhodná alternatíva“ pre tých, ktorých si už centrum Zürichu nemôže dovoliť investropa.com. Náklady na bývanie sú tu jedny z najnižších v meste, čo láka mnohých prvokupcov a rodiny s priemerným príjmom. Zaujímavý je najmä moment obnovy a revitalizácie v Schwamendingene. Vlajkovým projektom je „Über-Gärten“, ktorý prináša 228 nových nájomných bytov s inovatívnym dizajnom (priestranné loggie, spoločné „lesné záhrady“) a zvyšuje kvalitu bývania investropa.com. Takéto projekty obnovujú bytový fond a priťahujú rozmanitejšie spektrum obyvateľov. Ďalším významným zlepšením je protihlukový tunel Schwamendingen, priekopnícky infraštruktúrny projekt, ktorý prekryl časť diaľnice „zelenou“ konštrukciou investropa.com. Výrazne sa tak znížil hluk a znečistenie v oblasti a na tuneli vznikli nové parky investropa.com. Zlepšená kvalita života je citeľná – tichšie ulice, čistejší vzduch a nové zelené priestory. Všetky tieto snahy signalizujú silnú komunitnú investíciu do Schwamendingenu. Štvrť dnes ponúka vyváženie medzi dostupnosťou a kvalitou života, ktoré je v Zürichu čoraz vzácnejšie investropa.com. V dôsledku toho Schwamendingen naberá na popularite medzi tými, ktorí hľadajú hodnotu: za svoje peniaze tu získate viac priestoru a štvrť je na vzostupe. Je to ukážkový príklad, ako sa predmestia Zürichu vyvíjajú, aby spĺňali moderné požiadavky. Do budúcna možno očakávať, že povesť a dopyt po nehnuteľnostiach v Schwamendingene budú naďalej rásť, aj keď ceny by mali zostať dostupnejšie než v elitných štvrtiach mesta.

Každá z týchto štvrtí ilustruje mnohovrstvovú realitnú krajinu Zürichu. Za zmienku stoja aj komunity „Zlatého pobrežia“ a „Strieborného pobrežia“ pozdĺž Zürichského jazera tesne za hranicami mesta – Zlaté pobrežie (slnečný východný breh) v mestách ako Küsnacht a Zollikon zostáva ultra-prémiovou lokalitou pre vily a ceny kaštieľov môžu presiahnuť 10 miliónov CHF investropa.com, zatiaľ čo Strieborné pobrežie (západný breh, napr. Thalwil, Horgen) ponúka o niečo vyššiu hodnotu, no stále je veľmi exkluzívne. Späť v meste, či už hľadáte luxus starého sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), trendové mestské bývanie (Kreis 5), alebo vznikajúce rodinné zóny (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), zürichské štvrte to ponúkajú – ak si viete zabezpečiť miesto. Pozoruhodné je, že všetky oblasti spája spoločný menovateľ: obmedzená ponuka. Aj v „dostupnejších“ štvrtiach nie je jednoduché nájsť bývanie. To znamená, že rast cien je celomestský fenomén, len s rôznou intenzitou. Pre investorov a kupujúcich je znalosť týchto nuáns – najnovších horúcich miest v porovnaní s osvedčenými lokalitami – kľúčová pri orientácii na trhu v Zürichu.

Infrastruktúra a rozvojové projekty, ktoré formujú budúcnosť

Dopravné vylepšenia: Zürich aj naďalej masívne investuje do infrastruktúry na podporu svojho rastu a zvyšovanie kvality života. V posledných rokoch boli dokončené alebo spustené hlavné rozšírenia verejnej dopravy. Ukážkovým príkladom je nová ľahká železničná trať Limmattal, ktorá otvorila spojenie medzi západnými štvrťami (Altstetten/Affoltern) a predmestiami pozdĺž údolia Limmat. Toto predĺženie električkovej trate, spolu s inými vylepšeniami električkovej siete, výrazne skrátilo čas cestovania z okrajových štvrtí do mesta investropa.com. Lepšie spojenie už pozitívne ovplyvňuje oblasti ako Altstetten a Affoltern, ako bolo spomenuté, tým, že sú prístupnejšie a atraktívnejšie pre obyvateľov aj podniky. Ďalšie predĺženia električiek a nové bus pruhy sú plánované, aby všetky štvrte mali silné dopravné prepojenie. Medzitým prímestská železničná sieť S-Bahn – chrbtica mobility v širšom Zürichu – prechádza modernizáciou. Preťažená stanica Stadelhofen je odsúdená na rozšírenie (plánuje sa pridanie tunela a nástupíšť), aby sa v nasledujúcich rokoch zvýšila železničná kapacita v centre Zürichu. Federálna vláda zároveň pokračuje v projekte „Zürich Brütten Tunnel“ (nový železničný tunel smerom na Winterthur), ktorý má zlepšiť medzimestské spojenie do začiatku 30. rokov. Tieto projekty umožnia častejšie vlaky a menej preplnenia, čím vyhovejú predpokladanému rastu obyvateľstva v regióne metropoly.

V oblasti ciest inovatívne riešenia zlepšujú plynulosť dopravy a životné prostredie. Jedným z pozoruhodných projektov je prekrytie diaľnice Schwamendingen (spomínané vyššie), ktoré bolo dokončené za účelom prekrytia hlučného autobahnu upravenou zelenou krajinou investropa.com. Tento projekt nielenže znovu spojil štvrte rozdelené diaľnicou, ale zároveň vytvoril nový 1,6 km dlhý zelený park pre obyvateľov – výhra pre mobilitu aj kvalitu mestského života. Mesto a kantón majú podobné plány na riešenie ďalších dopravných úzkych miest pomocou tunelov alebo prekrytí (napríklad diskusie o možnom tunelovaní častí okruhu Rosengartenstrasse na zníženie hluku v týchto hustých štvrtiach). Okrem toho verejná doprava v Zürichu smeruje k ekologickejším riešeniam: mesto postupne zavádza elektrické autobusy a rozširuje infraštruktúru pre bicykle vrátane nových cyklistických „superdiaľníc“, ktoré budú sieťovať celé mesto. Všetky tieto úsilie sú v súlade s cieľom Zürichu byť modelovým mestom tranzitu 21. storočia, kde sú aj vonkajšie predmestia dobre prepojené a udržateľné formy dopravy sú prioritou. Efektívna dopravná infraštruktúra je kľúčová aj pre trh s nehnuteľnosťami – otvára nové oblasti pre rozvoj a zabezpečuje, aby sa mesto mohlo rozširovať bez dusenia sa v zápchach.

Hlavné rozvojové projekty: Niekoľko veľkorysých developerských projektov pretvára urbanistickú štruktúru Zürichu. Azda najočakávanejším je projekt Hardturm „Ensemble“, ktorý zrevitalizuje dlhodobo nevyužívaný areál štadióna Hardturm v 5. obvode. Projekt zahŕňa nový futbalový štadión s kapacitou 18 000 miest pre dva zürichské kluby, lemovaný dvoma výškovými vežami a stredne vysokými budovami, ktoré budú poskytovať ~600 nových bytov (vrátane dostupného bývania), spolu s kancelárskymi a obchodnými priestormi swissinfo.ch. Obyvatelia tento plán v hodnote 570 miliónov CHF schválili už v roku 2018 swissinfo.ch, a po rokoch politických sporov a právnych odvolaní by sa výstavba mala čoskoro začať. Po realizácii vznikne úplne nové susedské centrum v západnom Zürichu, ktoré rieši potreby športovej infraštruktúry aj bytovej ponuky. Skladba bývania je pritom významná – jedna z veží bude určená prevažne na družstevné/nekomerčné bývanie, čím sa mesto priblíži k svojim cieľom v oblasti dostupného bývania swissinfo.ch. Súdne spory síce spôsobili sklzy v harmonograme (projekt prebiehal v štýle „štart-stop“ s odporom z viacerých strán) coliseum-online.com swissinfo.ch, všeobecným očakávaním však je, že projekt Ensemble sa nakoniec uskutoční a do polovice/druhej polovice 20. rokov prinesie moderný štadión a veľmi potrebné nové byty.

V centre mesta bol nedávno dokončený rozsiahly projekt Europaallee (revitalizácia bývalých železničných dvorov vedľa hlavnej stanice Zürich). Počas uplynulej dekády Europaallee priniesla nové kancelárske priestory (vrátane veľkého kampusu spoločnosti Google), stovky bytov, univerzitný kampus a nákupné promenády – čím efektívne rozšírila centrum mesta. Jej dokončenie v rokoch 2020-2021 znamená, že v jadre Zürichu už nezostali veľké nevyužité parcely. Pozornosť sa teraz presúva na menšie medzery a brownfieldy. Napríklad v Oerlikone pokračuje rozvoj na miestach ako Centro (modernizácia centra Oerlikonu) a výšková stavba Andreasturm, ktorá bola otvorená v roku 2018, k nej sa pridali ďalšie veže ako Franklin Tower a ďalšie sú plánované v okolí stanice Oerlikon. V severnom Zürichu sú v príprave plány na nový inovačný park pri Dübendorfe (tesne za mestom), ktorý bude zahŕňať výskumné a vývojové zariadenia a možno aj bývanie – využijúc blízkosť ETH a univerzity.

Plánovači v Zürichu tiež zdôrazňujú udržateľnú mestskú prestavbu. Mnohé staršie priemyselné lokality v metropolitnej oblasti sú určené na transformáciu na zmiešané využitie. Napríklad na predmestiach: v oblasti Dietikon prebieha veľký projekt premeny starej priemyselnej zóny na obytnú štvrť s tisíckami bytov, čo nepriamo uvoľní tlak v samotnom Zürichu. V meste pokračuje obnova vo štvrtiach Kreis 4 a 5 (Langstrasse a Zurich West), vedená plánmi na pridanie zelených dvorov a komunitných priestorov popri nových budovách investropa.com. Hlavným cieľom územného plánu mesta do roku 2040 je „Innenentwicklung“ – vnútorný rozvoj – čo znamená zvyšovanie hustoty v rámci existujúcej zastavanej plochy namiesto rozširovania mesta do okolia. To zahŕňa preklasifikovanie určitých oblastí pri dopravných uzloch na vyššiu zastavanosť, podporu zmiešaných výškových budov v určených zónach (napríklad v okolí Altstetten a Oerlikon bude povolených viac výškových budov). Zürich však tieto kroky vyvažuje prísnymi požiadavkami na dizajn a environmentálne normy, aby si mesto zachovalo svoj charakter.

Infraštruktúra a územné plánovanie: Ďalšou významnou iniciatívou je odhodlanie Zürichu k spoločnosti s 2000-wattovou spotrebou a klimatickým cieľom. Mesto zavádza programy na rekonštrukciu budov za účelom energetickej efektívnosti, rozširuje siete centrálneho vykurovania (často využívajúc vodu z jazera alebo odpadové teplo) a vyžaduje solárne panely na nových stavbách v súlade s novým federálnym zákonom pv-magazine.com. Tento environmentálne zameraný rozvoj znamená, že developeri musia často integrovať solárne fotovoltické systémy, zelené strechy a efektívne HVAC do svojich projektov – čo zvyšuje počiatočné náklady, ale zlepšuje dlhodobú udržateľnosť. Výsledkom je mesto, ktoré zostáva veľmi príjemné na život, s nízkym znečistením a odolné voči klimatickým zmenám, čo zároveň udržiava stabilné hodnoty nehnuteľností.

Menia sa aj zásady územného plánovania. Mesto signalizovalo zámer chrániť priestor pre neziskové bývanie – napríklad vyhradiť niektoré verejné pozemky pre družstvá a nastaviť územné pravidlá, ktoré motivujú k výstavbe dostupných bytov v nových projektoch. Významným cieľom, ktorý stanovili voliči, je, aby do roku 2050 tretina všetkých bytov vlastnili družstvá alebo iné neziskové organizácie digitalcollection.zhaw.ch. To vedie mesto k poskytovaniu pozemkov a výhodných podmienok pri takýchto projektoch (napr. družstevný komplex „Mehr Als Wohnen“ v Hunziker Areal, dokončený pred niekoľkými rokmi, je modelom na replikovanie). Okrem toho sa diskutuje o reguláciách krátkodobého prenájmu (Airbnb) ako o nástroji na zabezpečenie, že bývanie bude využívané pre miestnych obyvateľov – Zürich zvažuje obmedzenia prenájmu bytov turistom, aby sa zabránilo odoberaniu bytov z dlhodobého trhu, avšak prísny zákon zatiaľ prijatý nebol.

Stručne povedané, infraštruktúra a rozvojové projekty Zürichu sú zamerané na inteligentný rast: rozširovanie kapacity dopravy, vytváranie nového bývania v nevyužitých oblastiach a zlepšovanie zelených a verejných priestorov v meste. Projekty ako štadión Hardturm, tunel Schwamendingen a nové električkové trate sú príkladom zürišského prístupu – investovať do vylepšení, ktoré slúžia viacerým cieľom (bývanie, mobilita, životné prostredie). Tieto snahy by mali pomôcť Zürichu zostať vysoko konkurencieschopným a príjemným na život, čo následne posilňuje aj silu trhu s nehnuteľnosťami. Výziev je samozrejme mnoho (od odporu zo strany obyvateľov NIMBY až po zložité švajčiarske schvaľovacie procesy), ale výsledky mesta ukazujú postupný, konsenzuálny pokrok. Pre investorov a obyvateľov tieto zmeny znamenajú lepšie prepojenie, viac možností bývania v určitých oblastiach a neustály vývoj mestského prostredia Zürichu v nasledujúcom desaťročí.

Regulačné prostredie: Dane, pravidlá vlastníctva & stavebné predpisy

Nehnuteľnosti v Zürichu fungujú v rámci stabilného, ale vyvíjajúceho sa regulačného rámca Švajčiarska, ktorý zahŕňa všetko od daní až po pravidlá pre zahraničných kupujúcich a environmentálne požiadavky. Tu sú kľúčové aspekty a zmeny k roku 2025:

Pravidlá zahraničného vlastníctva – Lex Koller: Azda najvýraznejším predpisom je zákon Lex Koller, ktorý obmedzuje zahraničných štátnych príslušníkov pri kúpe rezidenčných nehnuteľností vo Švajčiarsku.

V meste Zürich to znamená, že cudzinci bez trvalého pobytu nemôžu kupovať domy alebo byty ako investície alebo rekreačné nehnuteľnosti.Len obyvatelia (vrátane zahraničných občanov s povolením na pobyt vo Švajčiarsku) majú pri kúpe nehnuteľnosti rovnaké práva ako miestni jacquemoudstanislas.ch.Existuje niekoľko výnimiek – napr.cudzinci si môžu bez problémov kúpiť určité rekreačné nehnuteľnosti v turistických oblastiach alebo získať značný podiel v kótovanom švajčiarskom realitnom fonde/spoločnosti (nepriame vlastníctvo) jacquemoudstanislas.ch.Komerčné nehnuteľnosti sú tiež oslobodené, takže zahraničné spoločnosti alebo jednotlivci môžu voľne kupovať kancelárie, maloobchod, hotely atď.Tieto pravidlá historicky bránili medzinárodným špekuláciám na švajčiarskom trhu s bývaním a zabezpečili, aby trh nebol ovládnutý zahraničnými kupcami (ako je to vidieť v niektorých iných svetových mestách).Avšak, zmeny sú na obzore: Federálna rada (švajčiarska vláda) v marci 2025 oznámila plány na ďalšie sprísnenie Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Medzi navrhovanými reformami by cudzinci žijúci vo Švajčiarsku mohli byť nútení predať svoj dom, ak sa odsťahujú (uzatvorenie medzery), a čo je kľúčové, aktuálna výnimka pre nákup akcií v realitných spoločnostiach by sa skončila jacquemoudstanislas.ch.To znamená, že zahraniční investori by potrebovali povolenie aj na nepriame investovanie prostredníctvom kótovanej realitnej spoločnosti alebo fondu – čo je významná zmena.Tiež sa navrhuje: zahraniční kupujúci komerčných nehnuteľností by boli obmedzení na vlastné použitie; nemohli by kupovať čisto za účelom prenájmu jacquemoudstanislas.ch.Tieto opatrenia sú zamerané na ochladenie dopytu a riešenie nedostatku bývania vo Švajčiarsku (súčasť širšej stratégie spojenej s obavami z rastu obyvateľstva) jacquemoudstanislas.ch.Je dôležité poznamenať, že toto ešte nie je zákon – návrh sa pripravuje na parlamentnú debatu a očakáva sa silný odpor zo strany podnikateľských a realitných skupín jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ak takéto prísne pravidlá nakoniec prejdú (čo je neisté), mohlo by to znamenať zásadnú zmenu v právnom prostredí pre zahraničné investície, čo by mohlo potenciálne znížiť niektoré prílevy zahraničného kapitálu.Medzitým pre rok 2025 platí status quo: zahraniční kupci zohrávajú v zürišskom bývaní obmedzenú priamu úlohu, avšak sú aktívni v komerčných a nepriamej investíciách.Každý, kto chce investovať zo zahraničia, by mal sledovať diskusiu o reforme Lex Koller, pretože tá by mohla v blízkej budúcnosti zmeniť investičné možnosti.Daň z nehnuteľností a náklady na vlastníctvo domu: Daňový systém Švajčiarska je vo všeobecnosti priaznivý pre vlastníkov nehnuteľností, hoci má niektoré jedinečné črty. Federálna daň z kapitálových výnosov pri dlhodobom držaní súkromných nehnuteľností neexistuje, ale kantón Zürich (ako väčšina kantónov) ukladá vlastnú daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností pri predaji nehnuteľností, zvyčajne podľa progresívnej škály (vyššia daň, ak predáte v priebehu niekoľkých rokov po nákupe, čo motivuje k dlhodobému vlastníctvu). Zürich tiež účtuje daň z prevodu nehnuteľnosti (približne 1 % ceny) a poplatky za notára/kataster pri transakciách practiceguides.chambers.com. Majitelia domov platia ročnú daň z majetku podľa hodnoty svojej nehnuteľnosti a dôležité je, že Švajčiarsko uvaľuje daň z „imputovaného nájomného“ na domy užívané vlastníkmi – v podstate zdaňuje vlastníkov, akoby mali príjem z prenájmu vlastného domu zug4you.ch. Mnohí vlastníci túto daň z imputovaného nájmu už dlho odmietajú a opakovane sa objavujú výzvy na jej reformu alebo zrušenie. V skutočnosti v Berne stále prebiehajú diskusie o zrušení dane z imputovaného nájomného, čo by mohlo byť sprevádzané zrušením odpočtu úrokov z hypoték na vyrovnanie efektov ubs.com. Ak by táto reforma v najbližších rokoch prešla, zmenilo by to kalkuláciu pre vlastníkov domov (potenciálne by zvýšilo čisté dane u tých, ktorí už majú dom splatený, ale odstránilo by to prekážku pri kúpe). K roku 2025 zatiaľ nie je prijaté definitívne rozhodnutie – je však dobré tento priestor sledovať. Pozitívnou správou pre vlastníkov je, že inflácia vo Švajčiarsku klesla a referenčná hypotekárna sadzba (ktorá ovplyvňuje možný rast nájomného) zostala v roku 2024 na rovnakej úrovni swissmarketplace.group, takže náklady ako hypotekárne úroky a infláciou naviazaná údržba sa stabilizovali. Pre investorov platí, že príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako bežné príjmy (po odpočítaní nákladov) a firemní investori profitujú z relatívne nízkych švajčiarskych korporátnych sadzieb dane (asi 19 % v Zürichu, pričom majú mierne klesať vďaka celoštátnej daňovej reforme zosúlaďujúcej sa s minimom OECD). Celkovo sú daňové zákony pre nehnuteľnosti predvídateľné a mierne s postupnými úpravami namiesto náhlych zmien – aj to je jeden z dôvodov, prečo je investičné prostredie stále atraktívne.Ochrana nájomcov a regulácia nájomného: Zürich, rovnako ako celé Švajčiarsko, má systém priateľský k nájomcom. Približne 55-60 % švajčiarskych domácností býva v prenájme (v samotnom meste Zürich je to ešte viac), takže zákony sa snažia o rovnováhu, ale prikláňajú sa viac na stranu ochrany nájomcov. Nájomné môže byť zvyčajne zvýšené len za určitých podmienok – napríklad ak sa zvýši národná referenčná úroková sadzba alebo kvôli inflácii a zveľaďovacím renováciám. V roku 2023 dostali prenajímatelia výnimočnú príležitosť zvýšiť nájomné, pretože referenčná hypotekárna sadzba bola dvakrát zvýšená (z 1,25 % na 1,5 %), čo prispelo k výraznému rastu nájomného v tomto roku swissmarketplace.group. V roku 2024 zostala táto sadzba stabilná a nedošlo k žiadnym novým šokujúcim nárastom nákladov, ako sú ceny palív, takže rast nájomného sa spomalil na približne 4-5 % swissmarketplace.group. Ak by nedávne zníženie sadzieb ŠNB nakoniec spôsobilo pokles referenčnej sadzby, niektorí nájomcovia by dokonca mohli žiadať o zníženie nájomného (zvyčajne však s oneskorením). Ochrana pred vysťahovaním je vo Švajčiarsku silná – nájomcov s dlhodobými zmluvami je možné vysťahovať len z obmedzených dôvodov, ako je osobná potreba vlastníka, a to aj vtedy s výraznou výpovednou lehotou. Existuje tiež systém, ktorý umožňuje nájomcom napadnúť nadmerné zvýšenia nájomného alebo počiatočné nájomné ako „neprimerane vysoké“ na súde, s ohľadom na nízku mieru voľných bytov. Mestská samospráva Zürichu monitoruje situáciu s dostupným bývaním a zvažuje, či v prípade zhoršenia bytovej krízy nie sú potrebné ďalšie opatrenia (ako kontrola nájomného alebo viac dotácií). K roku 2025 neboli zavedené žiadne nové zákony o kontrole nájomného nad rámec súčasného federálneho rámca, no ide o politickú tému, ktorú treba sledovať, najmä keď skupiny nájomcov v reakcii na prudké nárasty nájomného a vysťahovania protestujú (napr. protesty pri budovách „Sugus“ koncom roka 2024 swissinfo.ch). Investori by si mali uvedomiť, že zvyšovanie nájomného je regulované a politický tlak na obmedzenie prudkého rastu nájomného rastie vzhľadom na nedostatok bývania.

Zelené budovy a stavebné predpisy: Zürich a Švajčiarsko postupujú vpred v oblasti environmentálnych regulácií realitného trhu. V júni 2024 švajčiarski voliči výraznou väčšinou schválili nový zákon na urýchlenie využívania obnoviteľných zdrojov energie pv-magazine.com. Jedna kľúčová požiadavka: všetky nové budovy nad 300 m² musia mať od roku 2025 nainštalované solárne panely na streche alebo fasáde pv-magazine.com. Kanton Zürich môže túto povinnosť rozšíriť aj na menšie budovy. To v praxi znamená, že integrácia solárnej energie sa stáva štandardom pre nové stavby. Okrem toho mnohé kantóny (vrátane Zürichu) zaviedli pravidlá, že nové vykurovacie systémy nesmú byť na naftu alebo plyn – musia byť obnoviteľné (tepelné čerpadlo, solárne teplo a pod.) alebo aspoň spĺňať nízkoemisné normy, najmä pri nových stavbách a rekonštrukciách. Mesto Zürich podporuje certifikáciu Minergie (švajčiarsky ekologický stavebný štandard) pre nové stavby; aj keď nie je povinná, mnohí developeri ju využívajú na zjednodušenie povoľovacieho procesu a získanie ekologicky uvedomelých kupcov. Stavebné predpisy tiež predpisujú vysoké izolačné štandardy, trojité zasklené okná a ďalšie opatrenia na úsporu energie podľa cieľa Švajčiarska znížiť emisie v stavebnom sektore. Pre developerov to znamená mierne vyššie náklady na výstavbu, no aj to, že nové švajčiarske budovy patria k najefektívnejším. V nasledujúcich rokoch možno očakávať rastúci počet rekonštrukcií starších budov kvôli splneniu týchto štandardov – prípadne aj prostredníctvom vládnych stimulov alebo požiadaviek pri väčších rekonštrukciách.

Z pohľadu územného plánovania čelia urbanisti v Zürichu výzve vytvárať viac bývania a kancelárií bez rozširovania zastavaného územia. Územné predpisy boli revidované tak, aby umožňovali vyššiu hustotu v niektorých oblastiach: napríklad zóny okolo železničných staníc a dopravných uzlov boli preklasifikované na umožnenie stavby stredne vysokých či výškových budov tam, kde predtým platil limit na nízke stavby. Mesto tiež využíva stratégiu „Innenentwicklung“ – napríklad konverzia nevyužívaných komerčných zón na bývanie, rozdeľovanie veľkých bytov na menšie atď. Významnou iniciatívou v územnom plánovaní je vyčlenenie zón pre výškové budovy: Zürich má konkrétne oblasti, kde sú povolené vysoké stavby (nad 40 m), napríklad časti Oerlikonu, Escher-Wyss (Zürich-West) a okolie Altstettenu, zatiaľ čo historické centrum a nábrežie jazera majú prísne limity na výšku. Tento cielenejší prístup má za cieľ sústrediť výškovú výstavbu tam, kde to infraštruktúra umožňuje, a zároveň zachovať výhľady na panorámu mesta (napr. známy výhľad na Alpy).

Ďalším regulačným aspektom je kvóta na dostupné bývanie/družstevné byty v nových veľkých projektoch. Mesto často vyjednáva, aby časť bytov vo veľkých projektoch bola predaná neziskovým bytovým združeniam alebo prenajímaná pod trhovou cenou na určité obdobie. Ide o súčasť dosiahnutia cieľa 1/3 neziskového bývania digitalcollection.zhaw.ch. Zürich je zatiaľ na úrovni približne 25 % družstevného/neziskového bývania, takže tlak na tieto príspevky bude narastať.

Na záver možno regulačné prostredie v Zürichu v roku 2025 charakterizovať ako stabilné, ale smerujúce k väčšej intervencii s cieľom riešiť otázky bývania a klímy. Dane zostávajú relatívne nízke a predvídateľné. Pravidlá pre zahraničných kupujúcich sú prísne a môžu sa ešte sprísniť, hoci komerční investori si stále nachádzajú priestor. Ekologické regulácie sa sprísňujú a udržateľné stavebné praktiky sa stávajú povinnými. Opatrenia na dostupnosť bývania – od ochrany nájomcov až po podporu družstiev – sa postupne rozširujú, aby vyvážili nerovnováhy trhu. Pre zainteresované strany znamená dodržiavanie predpisov zapojenie sa do týchto politík: napr. plánovanie solárnych inštalácií od začiatku alebo štruktúrovanie investícií v súlade s pravidlami Lex Koller. Hoci tieto regulácie zvyšujú komplexnosť, zároveň prispievajú k dlhodobej atraktívnosti Zürichu – zaručujú udržateľný rozvoj, ohraničujú špekulatívne bubliny a mesto si zachováva vysokú kvalitu života, čo napokon podporuje hodnoty nehnuteľností.

Riziká a výzvy trhu

Napriek všeobecne optimistickému výhľadu Zürichu existuje niekoľko rizík a výziev, ktoré by mohli ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 a v nasledujúcich rokoch. Investori a pozorovatelia by mali mať tieto faktory na pamäti:

  • Úrokové sadzby a riziká financovania: Po rokoch ultra nízkych úrokových sadzieb, ktoré poháňali rast cien, sa prostredie zmenilo. V rokoch 2022–2023 Švajčiarska národná banka agresívne zvýšila sadzby z negatívneho teritória až na 1,75 %, čo trh čiastočne schladilo. V roku 2025 sa inflácia zmiernila a SNB prešla k miernemu zníženiu sadzieb investropa.com, ale riziko zostáva, že sadzby môžu opäť vzrásť, ak by inflácia prudko stúpla alebo sa zmenili globálne podmienky. Rastúce úrokové sadzby by mali priamy dopad na švajčiarsky trh s nehnuteľnosťami tým, že hypotéky by boli drahšie a klesla by cenová dostupnosť pre kupujúcich, čo by mohlo utlmiť dopyt investropa.com. Vzhľadom na to, aké vysoké sú ceny v Zürichu, sú veľmi citlivé na náklady financovania – výrazné zvýšenie sadzieb by mohlo niektorých potenciálnych kupujúcich vyradiť z trhu a spôsobiť stagnáciu či dokonca pokles cien v prehriatych segmentoch. Banky tiež sprísnili úverové kritériá (aj v dôsledku regulácie Basel III od roku 2025, ktorá vyžaduje vyššie kapitálové rezervy foxstone.ch). Dlžníci teraz čelia prísnym limitom (max ~80 % hodnoty nehnuteľnosti a dôkladné stresové testy pri 5 % úroku), čo by mohlo obmedziť vysoko zadlžených investorov. Aj keď súčasný konsenzus očakáva stabilnú alebo mierne klesajúcu trajektóriu sadzieb (pri švajčiarskej inflácii len okolo 0,7 % engelvoelkers.com), akékoľvek nečakané zrýchlenie inflácie alebo finančný šok to môže rýchlo zmeniť. Táto neistota v úrokových sadzbách je kľúčovým rizikom, ktoré treba sledovať.
  • Makroekonomická a geopolitická neistota: Nehnuteľnosti v Zürichu závisia od širšieho hospodárskeho zdravia Švajčiarska a globálnej stability. Ekonomické neistoty – napríklad potenciálna globálna alebo európska recesia – predstavujú riziko investropa.com. Napríklad, ak by útlm zasiahol bankový alebo technologický sektor, Zürich by mohol zažiť stratu pracovných miest alebo obmedzenie expanzie, čo by oslabilo dopyt po kanceláriách aj bývaní. Mesto nie je imúnne voči globálnym udalostiam: vojna na Ukrajine, energetické krízy alebo iné geopolitické napätia sa môžu prejaviť aj tu. Švajčiarska vláda výslovne uviedla, že napätá geopolitická situácia (vojna na Ukrajine, konflikty na Blízkom východe) zostáva latentným rizikom pre medzinárodný obchod a ceny energií, čo by mohlo negatívne ovplyvniť švajčiarsku ekonomiku engelvoelkers.com. Prudké zvýšenie cien ropy/plynu by napríklad mohlo opäť naštartovať infláciu a zaťažiť spotrebiteľov a podniky. Okrem toho menové fluktuácie (veľmi silný švajčiarsky frank) môžu poškodiť švajčiarsky export a zisky korporácií, čo nepriamo ovplyvní obsadenosť kancelárií a dopyt po bývaní zo strany firemných zamestnancov. Ďalším makro faktorom je imigračná politika: rast populácie vo Švajčiarsku (ktorý poháňa potrebu bývania) by sa mohol spomaliť, ak by politické sily uspeli v obmedzení imigrácie. Spomenutá iniciatíva SVP, ktorá chce obmedziť populáciu na 10 miliónov, je extrémna, no naznačuje politický tlak na limitovanie rastu jacquemoudstanislas.ch. Ak by došlo k významnému obmedzeniu imigrácie, dopyt po bývaní by sa mohol z dlhodobého hľadiska oslabiť. Celkovo, hoci je švajčiarska ekonomika v súčasnosti stabilná, globálna recesia alebo krízové scenáre predstavujú riziko poklesu, v ktorom by mohlo dôjsť k nárastu voľných nehnuteľností a korekcii cien.
  • Obavy z realitnej bubliny a dostupnosti bývania: Roky rastúcich cien vyvolali otázku: Je Zürich v realitnej bubline? Podľa niektorých ukazovateľov áno – patrí medzi mestá s vysokým rizikom bubliny. UBS Global Real Estate Bubble Index v roku 2023 zaradil Zürich do kategórie „riziko bubliny“, čo boli celosvetovo len dve mestá (spolu s Tokiom) na tejto úrovni ubs.com mattgul.com. Ceny domov v pomere k príjmom a nájmom sú veľmi napäté. Ak by úrokové sadzby stúpli alebo by dopyt oslabil, vysoké hodnotenia Zürichu by mohli čeliť korekcii. Regulátori si to uvedomujú; Švajčiarska národná banka v posledných rokoch opäť aktivovala proticyklický kapitálový vankúš, aby obmedzila nadmerné poskytovanie hypotekárnych úverov. Analytici UBS v súčasnosti hodnotia riziko bubliny ako „mierne“ (z extrémneho) v dôsledku mierneho spomalenia rastu cien investropa.com, no riziko nezmizlo. Dostupnosť bývania pre miestnych je na bode zlomu – rodiny zo strednej triedy majú problém kúpiť si aj skromné byty, čo vyvoláva sociálne a politické otázky. Stále častejšie zaznieva, že trh s bývaním je neudržateľne drahý, a ak začne viac ľudí opúšťať mesto kvôli nedostupnosti bývania, dopyt by mohol klesnúť. Rovnako bubliny často nekončia len zmenou úrokov, ale aj zmenou nálad kupujúcich. Ak sa kupujúci začnú domnievať, že ceny už dosiahli vrchol (aj dočasne), psychológia sa môže preklopiť do trhu kupujúcich. Hoci zatiaľ neexistujú známky prudkej zmeny nálady (vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok), riziko stagnácie alebo miernej korekcie v predražených segmentoch (ako luxusné byty alebo investičné byty s veľmi nízkymi výnosmi) je prítomné.
  • Výzvy v oblasti výstavby a dodávok: Ironicky, jednou z najväčších výziev trhu je opačná strana nedostatku – nedostatok nových bytových jednotiek prichádzajúcich na trh. To predstavuje riziko, pretože ak nedostatok pretrvá alebo sa zhorší, môže to brzdiť hospodársky rast (firmy môžu mať problém získať talenty, ak je bývanie príliš zriedkavé/drahé) a priviesť k silnejšiemu zásahu štátu. Stavať viac v Zürichu nie je jednoduché: vysoké stavebné náklady, nedostatok pracovnej sily v stavebníctve, zdĺhavé povoľovacie procesy a odpor zo strany obyvateľov všetko výstavbu spomaľujú. V roku 2024 bola bytová výstavba na nízkej úrovni a napriek snahám o jej povzbudenie existuje riziko, že sa nepostaví dostatok nových bytov na uspokojenie dopytu, čím sa kríza predĺži. Čo sa týka komerčnej oblasti, výstavba nových kancelárií prudko klesla jll.com, čo môže byť v krátkodobom horizonte pozitívne pre existujúcich prenajímateľov, ale dlhodobo môže znamenať menej moderných priestorov na prilákanie nových firiem. Rast cien stavebných materiálov je ďalšou výzvou – hoci v roku 2024 došlo k zmierneniu, predchádzajúce zdražovanie ocele, dreva atď. stavby predražilo a niektoré projekty boli pozastavené. Ak by došlo k ďalšej vlne globálnej inflácie, mohlo by to stavebné projekty ešte viac ohroziť.
  • Regulačné a politické riziká: Zmeny zákonov a regulácií predstavujú ďalšiu skupinu výziev. Napríklad navrhované sprísnenie Lex Koller, o ktorom bola reč skôr, by v prípade prijatia mohlo odradiť niektoré zahraničné investície, čo by mohlo znížiť prílev kapitálu do určitých segmentov (napr. financovanie projektov prostredníctvom zahraničných investorov by mohlo byť ťažšie). Aj keď má opatrenie za cieľ ochladenie cien, môže mať vedľajšie účinky ako nižšia likvidita na trhu s nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch. Vnútroštátne tu existuje aj politické riziko v podobe voličských iniciatív alebo zmien politík. Švajčiarska priama demokracia znamená, že voliči môžu (a aj zavádzajú) iniciatívy ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami – od stropov nájomného po dane na neobsadené byty až po prísne limity zónovania. V súčasnosti rezonuje požiadavka na väčšie ochrany pre nájomcov v súvislosti s nedostatkom bývania. Ak budú nájmy naďalej prudko rásť, existuje šanca na populistickú snahu o zavedenie kontrol nájomného alebo prísnejšie obmedzenia vysťahovania pri renovácii atď. Takéto pravidlá by mohli ovplyvniť výnosy prenajímateľov. Opačným rizikom je, že protirastové politické nálady môžu obmedziť rozvoj (napríklad ak vzrastie verejný odpor voči zvyšovaniu hustoty, môže byť ešte ťažšie postaviť v Zürichu potrebné byty). Zamietnutie niektorých developerských projektov v referendách po celom Švajčiarsku (nie v Zürichu, ale napríklad ženevská iniciatíva na obmedzenie výstavby) ilustruje toto napätie. Mesto Zürich má skôr rozvojovo orientované vedenie (pragmatikov, ktorí vidia potrebu bývania), no politické vetry sa môžu meniť.
  • Inflácia a prevádzkové náklady: Hoci si Švajčiarsko aktuálne užíva nízku infláciu (~1–2 %), opätovný nárast inflácie by zvýšil prevádzkové náklady budov (energie, údržba, dane z nehnuteľností viazané na hodnoty) a potenciálne aj úrokové sadzby, čo by stlačilo peňažné toky vlastníkov. Pri komerčných nehnuteľnostiach by vysoká inflácia mohla poškodiť maloobchodníkov a kancelárskych nájomníkov, čo by sťažilo zvyšovanie nájmov. Naopak, mierna inflácia môže pomôcť investorom financovaným dlhom tým, že znehodnotí ich záväzky, avšak vo Švajčiarsku je veľa investorov postavených skôr na vlastných zdrojoch. Navyše, náklady na energetickú transformáciu môžu byť značné – renovácia starých budov solárnymi panelmi, novým vykurovaním a pod., si vyžaduje kapitál. Hoci sa tieto investície často v priebehu času vrátia, v medziobdobí predstavujú finančnú výzvu, najmä pre menších prenajímateľov.

V podstate, trh s nehnuteľnosťami v Zürichu nie je bez zraniteľností. Stojí na veľmi silných základoch (vysoký dopyt, nízka ponuka, ekonomická stabilita), no riziká ako hospodársky pokles, výkyvy úrokových sadzieb či regulačné zmeny by mohli stlmiť trhovú horúčku. Účastníci trhu by mali zaujať postoj opatrného optimizmu: výhľad je síce naďalej rastový, no scenáre typu globálnej recesie alebo výrazných politík by mohli tento vývoj zmeniť. Je výstižné, že inštitúcie ako UBS monitorujú Zürich ako potenciálnu bublinu mattgul.com – čo je pripomienka, že sa netreba uspokojiť s aktuálnym stavom. Zürich však historicky odolával otrasom dobre – aj počas finančnej krízy v roku 2008 ceny len krátko stagnovali. Trvalá atraktivita mesta ako finančného centra a miesta na život poskytuje istý vankúš. Do budúcnosti však bude kľúčové riešiť krízu dostupnosti bývania a zvyšovať ponuku, aby sa predchádzalo spoločenskej nespokojnosti a trhu s nehnuteľnosťami v Zürichu nehrozilo prehriatie až do bodu zlomu. Jemná rovnováha medzi atraktivitou pre investorov a potrebami obyvateľov bude určovať politiku a riziká v nasledujúcich rokoch.

Zdroje:

Trendy na rezidenčnom trhu v roku 2025

Rastúce ceny uprostred chronického nedostatku bývania: Trh s bývaním v Zürichu zostáva aj v roku 2025 mimoriadne napätý. Ceny nehnuteľností naďalej rastú vďaka silnému dopytu a obmedzenej ponuke. K polovici roka 2025 sa ceny bytov v meste zvýšili o ~4,5 % medziročne (rodinné domy +4,0 %) investropa.com. Mediánová cena bytu dnes predstavuje približne 1,68 milióna CHF, pričom priemerné ceny sa pohybujú v rozmedzí 14 000 – 21 000 CHF za m² podľa časti mesta investropa.com investropa.com. Miera neobsadenosti v Zürichu klesla na rekordné minimum 0,07 % – len 7 z 10 000 jednotiek – čo je najmenej vo Švajčiarsku a zrejme aj v celej západnej Európe swissinfo.ch. Inými slovami, prakticky každý byt je obsadený, čo odráža chronický nedostatok bývania. Nová výstavba výrazne zaostáva za rastom populácie (v roku 2025 sa celonárodne očakáva iba ~42 000 nových bytov, pričom treba aspoň ~50 000 swissinfo.ch), takže konkurencia o bývanie zostáva veľmi silná. Nie je prekvapením, že predajné ceny naďalej rastú – švajčiarski analytici predpovedajú ročný rast cien bývania v Zürichu o +3 % až +4 % do roku 2025 engelvoelkers.com. Ak nenastane hospodársky šok, výrazný pokles cien nie je pravdepodobný, pokiaľ dopyt tak výrazne prevyšuje ponuku investropa.com investropa.com.

Dynamika trhu s prenájmom vs. kúpu: V Zürichu nájmy tiež prudko rastú, čo ďalej mení kalkuláciu medzi kúpou a prenájmom. Po dvojcifernom náraste v roku 2023 sa požadované nájmy v meste zvýšili o ďalších 4,5 % v roku 2024 swissmarketplace.group. Nájmy v celom kantóne Zürich minulý rok vzrástli o približne 4,8 % swissmarketplace.group, aj keď nárasty boli miernejšie než prudký skok v roku 2023. Očakáva sa, že tento trend bude pokračovať aj v roku 2025 – dopyt naďalej rastie (vďaka prisťahovalectvu a vzniku nových domácností), zatiaľ čo obsadenosť je prakticky úplná a nová ponuka zostáva minimálna swissmarketplace.group. Stručne povedané, nájomcovia čelia tvrdej konkurencii a rastúcim nákladom. Medzitým úvery zlacneli: Švajčiarska národná banka znížila svoju základnú sadzbu na 0,25 % začiatkom roku 2025 investropa.com, čím uľahčila hypotekárne sadzby. S nižšími úrokmi a vyššími nájmami je vlastníctvo často dostupnejšie ako prenájom pre dlhodobých rezidentov investropa.com. Štúdia UBS dokonca ukazuje, že začiatkom roku 2025 náklady na vlastníctvo nehnuteľnosti klesli pod úroveň nájomného vo väčšine švajčiarskych regiónov (výhoda ceny pre nájomcov sa zmenšila na ~3 % alebo úplne zmizla) investropa.com. V Zürichu a Ženeve má prenájom stále zmysel pri krátkodobých pobytoch pod 5 rokov pre extrémne vysoké ceny nehnuteľností investropa.com. Pre tých, ktorí zostávajú dlhodobo a vedia si kúpu financovať, kúpa opäť získala na atraktivite. Realitné spoločnosti tvrdia, že prudko rastúce nájmy v kombinácii s nižšími nákladmi na financovanie po prvý raz po rokoch hrajú v matematike v prospech kúpy namiesto prenájmu engelvoelkers.com. Táto dynamika – bezprecedentný tlak na nájomné vs. zlepšené podmienky hypoték – je kľúčovou témou realitného trhu v roku 2025.

Dopyt, demografia a nedostatok ponuky: Viacero faktorov udržiava vysoký dopyt po bývaní v Zürichu. Mesto má prosperujúcu ekonomiku, s viac ako 120 000 spoločnosťami (vrátane globálnych bánk, poisťovní a rozvíjajúceho sa technologického/biotechnologického sektora), ktoré lákajú pracovníkov do tejto oblasti investropa.com. Imigrácia zostáva silná – Švajčiarsko získalo v roku 2024 ~83 000 nových obyvateľov swissinfo.ch a populácia Zürichu stále rastie, čo zvyšuje potrebu bývania. Zároveň nová výstavba bývania zaostáva. Vyššie náklady na výstavbu, nedostatok pracovnej sily a nedávne zvyšovanie úrokových sadzieb spomalili začiatky nových projektov swissinfo.ch. Pozemky sú obmedzené geograficky aj prísnym územným plánovaním, najmä v žiaducich centrálnych štvrtiach. Majitelia sú tiež neochotní predávať, preto je sekundárna ponuka na trhu slabá engelvoelkers.com. Výsledkom je, že dostupnosť bývania v Zürichu je hlboko pod prahom 1% neobsadenosti, ktorý definuje nedostatok swissinfo.ch. Aj o skromné byty sa pravidelne uchádza niekoľko desiatok záujemcov. Táto nerovnováha medzi ponukou a dopytom sa pravdepodobne tak skoro nevyrieši – Švajčiarska asociácia stavebných firiem varuje, že miera neobsadenosti na národnej úrovni klesne ešte nižšie, keďže výstavba zaostáva za dopytom v nadchádzajúcich rokoch swissinfo.ch. Výsledkom je pretrvávajúci tlak na rast cien aj nájmov. Odborníci dokonca opisujú Zürich ako „svetové hlavné mesto nedostatku bývania” vďaka extrémne obmedzenej ponuke prenájmov swissinfo.ch. Momentálne zostáva rezidenčný trh v Zürichu zásadne napätý a odolný, podporovaný silnou ekonomikou a atraktivitou mesta. Pokiaľ nenastane zásadná zmena, analytici očakávajú pokračovanie cenovej stability a mierneho rastu v nasledujúcich rokoch engelvoelkers.com investropa.com, hoci dostupnosť pre domácich sa stáva čoraz väčším problémom.

Trh komerčných nehnuteľností: kancelárie, maloobchod a priemysel

Kancelársky sektor – stabilný s vysokou dostupnosťou

Trh s kancelárskymi priestormi v Zürichu v roku 2025 vykazuje zmiešaný obraz dostatočnej ponuky a selektívneho dopytu. Po pandémii sa objem voľných kancelárií zvýšil v dôsledku rozmachu práce na diaľku/hybridného modelu, ale tento trend sa stabilizuje. Naprieč piatimi najväčšími kancelárskymi centrami Švajčiarska (Zürich, Ženeva, Bazilej, Bern, Lausanne) celková miera dostupnosti predstavovala ~5,0 % na konci roku 2024 jll.com. V regióne Zürich konkrétne sa dostupné kancelárske priestory rozšírili na 433 700 m² (miera neobsadenosti 5,3 %) ku koncu roku 2024 jll.com. Je to mierny nárast oproti 4,8 % pred rokom a pokračuje tak postupný rast od roku 2019 jll.com. Na zvýšenie voľných kapacít vplývali nové dokončené projekty v okrajových oblastiach – napríklad nové projekty v Oerlikone a Klotene (severný Zürich) minulý rok pridali značné priestory jll.com. Obvod 5 (Zürich-Západ) a Obvod 11 (Oerlikon/Affoltern) tiež zaznamenali významný nový objem ponuky a zrekonštruovaných kancelárií na trhu jll.com. Naopak, niektoré centrálne oblasti absorbovali plochy (miera neobsadenosti klesla v obvodoch 1, 3 a 9), keďže firmy hľadali lukratívne lokality jll.com. Hlavné nájmy kancelárií zostávajú stabilné už niekoľko rokov, čo odráža túto rovnováhu medzi rastúcou ponukou a stabilným dopytom jll.com. Prémiové nájmy v centre Zürichu drží na rovnakej úrovni od roku 2022, hoci to sa môže čoskoro zmeniť. Prémiové, udržateľné kancelárske projekty, ktoré sa pripravujú (s ekologickými certifikáciami a modernými službami), priťahujú nájomcov a ak zostane dopyt po týchto prémiových priestoroch silný a ponuka obmedzená, prémiové nájmy sa môžu konečne pohnúť nahor po období stagnácie jll.com.

Pri pohľade do budúcnosti je výhľad pre kancelársky trh v Zürichu opatrne optimistický. Nová výstavba kancelárií sa dramaticky spomaľuje – v roku 2024 bolo dokončených iba ~57 000 m², čo je pokles zo 343 000 m² v roku 2020 jll.com. Medzi rokmi 2025 a 2027 bude priemerný objem nových projektov v Zürichu iba 29 000 m² ročne, čo je len zlomok (približne –71%) ročného objemu postaveného v rokoch 2019–2023 jll.com. Tento prudký pokles novej ponuky pomôže zmierniť ďalší nárast neobsadenosti jll.com. Napriek tomu je na trhu stále k dispozícii určitá sekundárna plocha, keďže spoločnosti optimalizujú svoje priestory; približne 60 000 m² existujúcich kancelárií by sa malo objaviť na trhu v rokoch 2025–26 (pravdepodobne podnájmy alebo staršie budovy, ktoré budú vyprázdnené) jll.com. Preto by sa miera neobsadenosti mala v blízkom období pohybovať okolo úrovne 5 %+ jll.com. Dopyt nájomcov sa sústreďuje na kvalitu: moderné, dobre situované kancelárie (najmä tie s ESG certifikáciou) sa prenajímajú dobre, zatiaľ čo zastarané kancelárie v okrajových lokalitách zostávajú dlhšie voľné. Výrazné je, že finančný a technologický sektor Zürichu naďalej poháňa prenájom kancelárií. Niekoľko veľkých presunov v závere roka 2024 potvrdzuje dôveru v top lokality – napríklad telekomunikačná spoločnosť Salt si prenajala novú reprezentatívnu kanceláriu nad Bahnhofstrasse, správca aktív Bellevue Group sa presťahoval do zrekonštruovanej prémiovej budovy pri Sechseläutenplatz jll.com. Pri nízkej nezamestnanosti vo Švajčiarsku (2,5 %) a raste HDP ~1,2 % engelvoelkers.com spoločnosti stále rozširujú počet zamestnancov, hoci opatrne. Celkovo je kancelársky trh v Zürichu dobré vyvážený: nájomcovia profitujú z väčšieho výberu a stabilných nájmov, zatiaľ čo prenajímatelia môžu počítať s tým, že stavebný útlm trh postupne sprísni. Každé zvýšenie dopytu (napríklad ak by firmy vrátili viac zamestnancov do kancelárií) by mohlo rýchlo upevniť nájmy v kľúčových oblastiach. Zatiaľ možno očakávať stabilné kancelárske nájmy s dynamikou “flight-to-quality” – starnúce kancelárie môžu ponúkať ústupky, zatiaľ čo prémiové zelené kancelárie v centre a rozvíjajúcich sa subtrhoch (ako Zürich-West a Oerlikon) zaznamenávajú solídny záujem.

Pravidlá zahraničného vlastníctva – Lex Koller: Azda najvýraznejším predpisom je zákon Lex Koller, ktorý obmedzuje zahraničných štátnych príslušníkov pri kúpe rezidenčných nehnuteľností vo Švajčiarsku.

V meste Zürich to znamená, že cudzinci bez trvalého pobytu nemôžu kupovať domy alebo byty ako investície alebo rekreačné nehnuteľnosti.Len obyvatelia (vrátane zahraničných občanov s povolením na pobyt vo Švajčiarsku) majú pri kúpe nehnuteľnosti rovnaké práva ako miestni jacquemoudstanislas.ch.Existuje niekoľko výnimiek – napr.cudzinci si môžu bez problémov kúpiť určité rekreačné nehnuteľnosti v turistických oblastiach alebo získať značný podiel v kótovanom švajčiarskom realitnom fonde/spoločnosti (nepriame vlastníctvo) jacquemoudstanislas.ch.Komerčné nehnuteľnosti sú tiež oslobodené, takže zahraničné spoločnosti alebo jednotlivci môžu voľne kupovať kancelárie, maloobchod, hotely atď.Tieto pravidlá historicky bránili medzinárodným špekuláciám na švajčiarskom trhu s bývaním a zabezpečili, aby trh nebol ovládnutý zahraničnými kupcami (ako je to vidieť v niektorých iných svetových mestách).Avšak, zmeny sú na obzore: Federálna rada (švajčiarska vláda) v marci 2025 oznámila plány na ďalšie sprísnenie Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Medzi navrhovanými reformami by cudzinci žijúci vo Švajčiarsku mohli byť nútení predať svoj dom, ak sa odsťahujú (uzatvorenie medzery), a čo je kľúčové, aktuálna výnimka pre nákup akcií v realitných spoločnostiach by sa skončila jacquemoudstanislas.ch.To znamená, že zahraniční investori by potrebovali povolenie aj na nepriame investovanie prostredníctvom kótovanej realitnej spoločnosti alebo fondu – čo je významná zmena.Tiež sa navrhuje: zahraniční kupujúci komerčných nehnuteľností by boli obmedzení na vlastné použitie; nemohli by kupovať čisto za účelom prenájmu jacquemoudstanislas.ch.Tieto opatrenia sú zamerané na ochladenie dopytu a riešenie nedostatku bývania vo Švajčiarsku (súčasť širšej stratégie spojenej s obavami z rastu obyvateľstva) jacquemoudstanislas.ch.Je dôležité poznamenať, že toto ešte nie je zákon – návrh sa pripravuje na parlamentnú debatu a očakáva sa silný odpor zo strany podnikateľských a realitných skupín jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ak takéto prísne pravidlá nakoniec prejdú (čo je neisté), mohlo by to znamenať zásadnú zmenu v právnom prostredí pre zahraničné investície, čo by mohlo potenciálne znížiť niektoré prílevy zahraničného kapitálu.Medzitým pre rok 2025 platí status quo: zahraniční kupci zohrávajú v zürišskom bývaní obmedzenú priamu úlohu, avšak sú aktívni v komerčných a nepriamej investíciách.Každý, kto chce investovať zo zahraničia, by mal sledovať diskusiu o reforme Lex Koller, pretože tá by mohla v blízkej budúcnosti zmeniť investičné možnosti.Daň z nehnuteľností a náklady na vlastníctvo domu: Daňový systém Švajčiarska je vo všeobecnosti priaznivý pre vlastníkov nehnuteľností, hoci má niektoré jedinečné črty. Federálna daň z kapitálových výnosov pri dlhodobom držaní súkromných nehnuteľností neexistuje, ale kantón Zürich (ako väčšina kantónov) ukladá vlastnú daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností pri predaji nehnuteľností, zvyčajne podľa progresívnej škály (vyššia daň, ak predáte v priebehu niekoľkých rokov po nákupe, čo motivuje k dlhodobému vlastníctvu). Zürich tiež účtuje daň z prevodu nehnuteľnosti (približne 1 % ceny) a poplatky za notára/kataster pri transakciách practiceguides.chambers.com. Majitelia domov platia ročnú daň z majetku podľa hodnoty svojej nehnuteľnosti a dôležité je, že Švajčiarsko uvaľuje daň z „imputovaného nájomného“ na domy užívané vlastníkmi – v podstate zdaňuje vlastníkov, akoby mali príjem z prenájmu vlastného domu zug4you.ch. Mnohí vlastníci túto daň z imputovaného nájmu už dlho odmietajú a opakovane sa objavujú výzvy na jej reformu alebo zrušenie. V skutočnosti v Berne stále prebiehajú diskusie o zrušení dane z imputovaného nájomného, čo by mohlo byť sprevádzané zrušením odpočtu úrokov z hypoték na vyrovnanie efektov ubs.com. Ak by táto reforma v najbližších rokoch prešla, zmenilo by to kalkuláciu pre vlastníkov domov (potenciálne by zvýšilo čisté dane u tých, ktorí už majú dom splatený, ale odstránilo by to prekážku pri kúpe). K roku 2025 zatiaľ nie je prijaté definitívne rozhodnutie – je však dobré tento priestor sledovať. Pozitívnou správou pre vlastníkov je, že inflácia vo Švajčiarsku klesla a referenčná hypotekárna sadzba (ktorá ovplyvňuje možný rast nájomného) zostala v roku 2024 na rovnakej úrovni swissmarketplace.group, takže náklady ako hypotekárne úroky a infláciou naviazaná údržba sa stabilizovali. Pre investorov platí, že príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako bežné príjmy (po odpočítaní nákladov) a firemní investori profitujú z relatívne nízkych švajčiarskych korporátnych sadzieb dane (asi 19 % v Zürichu, pričom majú mierne klesať vďaka celoštátnej daňovej reforme zosúlaďujúcej sa s minimom OECD). Celkovo sú daňové zákony pre nehnuteľnosti predvídateľné a mierne s postupnými úpravami namiesto náhlych zmien – aj to je jeden z dôvodov, prečo je investičné prostredie stále atraktívne.Ochrana nájomcov a regulácia nájomného: Zürich, rovnako ako celé Švajčiarsko, má systém priateľský k nájomcom. Približne 55-60 % švajčiarskych domácností býva v prenájme (v samotnom meste Zürich je to ešte viac), takže zákony sa snažia o rovnováhu, ale prikláňajú sa viac na stranu ochrany nájomcov. Nájomné môže byť zvyčajne zvýšené len za určitých podmienok – napríklad ak sa zvýši národná referenčná úroková sadzba alebo kvôli inflácii a zveľaďovacím renováciám. V roku 2023 dostali prenajímatelia výnimočnú príležitosť zvýšiť nájomné, pretože referenčná hypotekárna sadzba bola dvakrát zvýšená (z 1,25 % na 1,5 %), čo prispelo k výraznému rastu nájomného v tomto roku swissmarketplace.group. V roku 2024 zostala táto sadzba stabilná a nedošlo k žiadnym novým šokujúcim nárastom nákladov, ako sú ceny palív, takže rast nájomného sa spomalil na približne 4-5 % swissmarketplace.group. Ak by nedávne zníženie sadzieb ŠNB nakoniec spôsobilo pokles referenčnej sadzby, niektorí nájomcovia by dokonca mohli žiadať o zníženie nájomného (zvyčajne však s oneskorením). Ochrana pred vysťahovaním je vo Švajčiarsku silná – nájomcov s dlhodobými zmluvami je možné vysťahovať len z obmedzených dôvodov, ako je osobná potreba vlastníka, a to aj vtedy s výraznou výpovednou lehotou. Existuje tiež systém, ktorý umožňuje nájomcom napadnúť nadmerné zvýšenia nájomného alebo počiatočné nájomné ako „neprimerane vysoké“ na súde, s ohľadom na nízku mieru voľných bytov. Mestská samospráva Zürichu monitoruje situáciu s dostupným bývaním a zvažuje, či v prípade zhoršenia bytovej krízy nie sú potrebné ďalšie opatrenia (ako kontrola nájomného alebo viac dotácií). K roku 2025 neboli zavedené žiadne nové zákony o kontrole nájomného nad rámec súčasného federálneho rámca, no ide o politickú tému, ktorú treba sledovať, najmä keď skupiny nájomcov v reakcii na prudké nárasty nájomného a vysťahovania protestujú (napr. protesty pri budovách „Sugus“ koncom roka 2024 swissinfo.ch). Investori by si mali uvedomiť, že zvyšovanie nájomného je regulované a politický tlak na obmedzenie prudkého rastu nájomného rastie vzhľadom na nedostatok bývania.

Zelené budovy a stavebné predpisy: Zürich a Švajčiarsko postupujú vpred v oblasti environmentálnych regulácií realitného trhu. V júni 2024 švajčiarski voliči výraznou väčšinou schválili nový zákon na urýchlenie využívania obnoviteľných zdrojov energie pv-magazine.com. Jedna kľúčová požiadavka: všetky nové budovy nad 300 m² musia mať od roku 2025 nainštalované solárne panely na streche alebo fasáde pv-magazine.com. Kanton Zürich môže túto povinnosť rozšíriť aj na menšie budovy. To v praxi znamená, že integrácia solárnej energie sa stáva štandardom pre nové stavby. Okrem toho mnohé kantóny (vrátane Zürichu) zaviedli pravidlá, že nové vykurovacie systémy nesmú byť na naftu alebo plyn – musia byť obnoviteľné (tepelné čerpadlo, solárne teplo a pod.) alebo aspoň spĺňať nízkoemisné normy, najmä pri nových stavbách a rekonštrukciách. Mesto Zürich podporuje certifikáciu Minergie (švajčiarsky ekologický stavebný štandard) pre nové stavby; aj keď nie je povinná, mnohí developeri ju využívajú na zjednodušenie povoľovacieho procesu a získanie ekologicky uvedomelých kupcov. Stavebné predpisy tiež predpisujú vysoké izolačné štandardy, trojité zasklené okná a ďalšie opatrenia na úsporu energie podľa cieľa Švajčiarska znížiť emisie v stavebnom sektore. Pre developerov to znamená mierne vyššie náklady na výstavbu, no aj to, že nové švajčiarske budovy patria k najefektívnejším. V nasledujúcich rokoch možno očakávať rastúci počet rekonštrukcií starších budov kvôli splneniu týchto štandardov – prípadne aj prostredníctvom vládnych stimulov alebo požiadaviek pri väčších rekonštrukciách.

Z pohľadu územného plánovania čelia urbanisti v Zürichu výzve vytvárať viac bývania a kancelárií bez rozširovania zastavaného územia. Územné predpisy boli revidované tak, aby umožňovali vyššiu hustotu v niektorých oblastiach: napríklad zóny okolo železničných staníc a dopravných uzlov boli preklasifikované na umožnenie stavby stredne vysokých či výškových budov tam, kde predtým platil limit na nízke stavby. Mesto tiež využíva stratégiu „Innenentwicklung“ – napríklad konverzia nevyužívaných komerčných zón na bývanie, rozdeľovanie veľkých bytov na menšie atď. Významnou iniciatívou v územnom plánovaní je vyčlenenie zón pre výškové budovy: Zürich má konkrétne oblasti, kde sú povolené vysoké stavby (nad 40 m), napríklad časti Oerlikonu, Escher-Wyss (Zürich-West) a okolie Altstettenu, zatiaľ čo historické centrum a nábrežie jazera majú prísne limity na výšku. Tento cielenejší prístup má za cieľ sústrediť výškovú výstavbu tam, kde to infraštruktúra umožňuje, a zároveň zachovať výhľady na panorámu mesta (napr. známy výhľad na Alpy).

Ďalším regulačným aspektom je kvóta na dostupné bývanie/družstevné byty v nových veľkých projektoch. Mesto často vyjednáva, aby časť bytov vo veľkých projektoch bola predaná neziskovým bytovým združeniam alebo prenajímaná pod trhovou cenou na určité obdobie. Ide o súčasť dosiahnutia cieľa 1/3 neziskového bývania digitalcollection.zhaw.ch. Zürich je zatiaľ na úrovni približne 25 % družstevného/neziskového bývania, takže tlak na tieto príspevky bude narastať.

Na záver možno regulačné prostredie v Zürichu v roku 2025 charakterizovať ako stabilné, ale smerujúce k väčšej intervencii s cieľom riešiť otázky bývania a klímy. Dane zostávajú relatívne nízke a predvídateľné. Pravidlá pre zahraničných kupujúcich sú prísne a môžu sa ešte sprísniť, hoci komerční investori si stále nachádzajú priestor. Ekologické regulácie sa sprísňujú a udržateľné stavebné praktiky sa stávajú povinnými. Opatrenia na dostupnosť bývania – od ochrany nájomcov až po podporu družstiev – sa postupne rozširujú, aby vyvážili nerovnováhy trhu. Pre zainteresované strany znamená dodržiavanie predpisov zapojenie sa do týchto politík: napr. plánovanie solárnych inštalácií od začiatku alebo štruktúrovanie investícií v súlade s pravidlami Lex Koller. Hoci tieto regulácie zvyšujú komplexnosť, zároveň prispievajú k dlhodobej atraktívnosti Zürichu – zaručujú udržateľný rozvoj, ohraničujú špekulatívne bubliny a mesto si zachováva vysokú kvalitu života, čo napokon podporuje hodnoty nehnuteľností.

Riziká a výzvy trhu

Napriek všeobecne optimistickému výhľadu Zürichu existuje niekoľko rizík a výziev, ktoré by mohli ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 a v nasledujúcich rokoch. Investori a pozorovatelia by mali mať tieto faktory na pamäti:

  • Úrokové sadzby a riziká financovania: Po rokoch ultra nízkych úrokových sadzieb, ktoré poháňali rast cien, sa prostredie zmenilo. V rokoch 2022–2023 Švajčiarska národná banka agresívne zvýšila sadzby z negatívneho teritória až na 1,75 %, čo trh čiastočne schladilo. V roku 2025 sa inflácia zmiernila a SNB prešla k miernemu zníženiu sadzieb investropa.com, ale riziko zostáva, že sadzby môžu opäť vzrásť, ak by inflácia prudko stúpla alebo sa zmenili globálne podmienky. Rastúce úrokové sadzby by mali priamy dopad na švajčiarsky trh s nehnuteľnosťami tým, že hypotéky by boli drahšie a klesla by cenová dostupnosť pre kupujúcich, čo by mohlo utlmiť dopyt investropa.com. Vzhľadom na to, aké vysoké sú ceny v Zürichu, sú veľmi citlivé na náklady financovania – výrazné zvýšenie sadzieb by mohlo niektorých potenciálnych kupujúcich vyradiť z trhu a spôsobiť stagnáciu či dokonca pokles cien v prehriatych segmentoch. Banky tiež sprísnili úverové kritériá (aj v dôsledku regulácie Basel III od roku 2025, ktorá vyžaduje vyššie kapitálové rezervy foxstone.ch). Dlžníci teraz čelia prísnym limitom (max ~80 % hodnoty nehnuteľnosti a dôkladné stresové testy pri 5 % úroku), čo by mohlo obmedziť vysoko zadlžených investorov. Aj keď súčasný konsenzus očakáva stabilnú alebo mierne klesajúcu trajektóriu sadzieb (pri švajčiarskej inflácii len okolo 0,7 % engelvoelkers.com), akékoľvek nečakané zrýchlenie inflácie alebo finančný šok to môže rýchlo zmeniť. Táto neistota v úrokových sadzbách je kľúčovým rizikom, ktoré treba sledovať.
  • Makroekonomická a geopolitická neistota: Nehnuteľnosti v Zürichu závisia od širšieho hospodárskeho zdravia Švajčiarska a globálnej stability. Ekonomické neistoty – napríklad potenciálna globálna alebo európska recesia – predstavujú riziko investropa.com. Napríklad, ak by útlm zasiahol bankový alebo technologický sektor, Zürich by mohol zažiť stratu pracovných miest alebo obmedzenie expanzie, čo by oslabilo dopyt po kanceláriách aj bývaní. Mesto nie je imúnne voči globálnym udalostiam: vojna na Ukrajine, energetické krízy alebo iné geopolitické napätia sa môžu prejaviť aj tu. Švajčiarska vláda výslovne uviedla, že napätá geopolitická situácia (vojna na Ukrajine, konflikty na Blízkom východe) zostáva latentným rizikom pre medzinárodný obchod a ceny energií, čo by mohlo negatívne ovplyvniť švajčiarsku ekonomiku engelvoelkers.com. Prudké zvýšenie cien ropy/plynu by napríklad mohlo opäť naštartovať infláciu a zaťažiť spotrebiteľov a podniky. Okrem toho menové fluktuácie (veľmi silný švajčiarsky frank) môžu poškodiť švajčiarsky export a zisky korporácií, čo nepriamo ovplyvní obsadenosť kancelárií a dopyt po bývaní zo strany firemných zamestnancov. Ďalším makro faktorom je imigračná politika: rast populácie vo Švajčiarsku (ktorý poháňa potrebu bývania) by sa mohol spomaliť, ak by politické sily uspeli v obmedzení imigrácie. Spomenutá iniciatíva SVP, ktorá chce obmedziť populáciu na 10 miliónov, je extrémna, no naznačuje politický tlak na limitovanie rastu jacquemoudstanislas.ch. Ak by došlo k významnému obmedzeniu imigrácie, dopyt po bývaní by sa mohol z dlhodobého hľadiska oslabiť. Celkovo, hoci je švajčiarska ekonomika v súčasnosti stabilná, globálna recesia alebo krízové scenáre predstavujú riziko poklesu, v ktorom by mohlo dôjsť k nárastu voľných nehnuteľností a korekcii cien.
  • Obavy z realitnej bubliny a dostupnosti bývania: Roky rastúcich cien vyvolali otázku: Je Zürich v realitnej bubline? Podľa niektorých ukazovateľov áno – patrí medzi mestá s vysokým rizikom bubliny. UBS Global Real Estate Bubble Index v roku 2023 zaradil Zürich do kategórie „riziko bubliny“, čo boli celosvetovo len dve mestá (spolu s Tokiom) na tejto úrovni ubs.com mattgul.com. Ceny domov v pomere k príjmom a nájmom sú veľmi napäté. Ak by úrokové sadzby stúpli alebo by dopyt oslabil, vysoké hodnotenia Zürichu by mohli čeliť korekcii. Regulátori si to uvedomujú; Švajčiarska národná banka v posledných rokoch opäť aktivovala proticyklický kapitálový vankúš, aby obmedzila nadmerné poskytovanie hypotekárnych úverov. Analytici UBS v súčasnosti hodnotia riziko bubliny ako „mierne“ (z extrémneho) v dôsledku mierneho spomalenia rastu cien investropa.com, no riziko nezmizlo. Dostupnosť bývania pre miestnych je na bode zlomu – rodiny zo strednej triedy majú problém kúpiť si aj skromné byty, čo vyvoláva sociálne a politické otázky. Stále častejšie zaznieva, že trh s bývaním je neudržateľne drahý, a ak začne viac ľudí opúšťať mesto kvôli nedostupnosti bývania, dopyt by mohol klesnúť. Rovnako bubliny často nekončia len zmenou úrokov, ale aj zmenou nálad kupujúcich. Ak sa kupujúci začnú domnievať, že ceny už dosiahli vrchol (aj dočasne), psychológia sa môže preklopiť do trhu kupujúcich. Hoci zatiaľ neexistujú známky prudkej zmeny nálady (vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok), riziko stagnácie alebo miernej korekcie v predražených segmentoch (ako luxusné byty alebo investičné byty s veľmi nízkymi výnosmi) je prítomné.
  • Výzvy v oblasti výstavby a dodávok: Ironicky, jednou z najväčších výziev trhu je opačná strana nedostatku – nedostatok nových bytových jednotiek prichádzajúcich na trh. To predstavuje riziko, pretože ak nedostatok pretrvá alebo sa zhorší, môže to brzdiť hospodársky rast (firmy môžu mať problém získať talenty, ak je bývanie príliš zriedkavé/drahé) a priviesť k silnejšiemu zásahu štátu. Stavať viac v Zürichu nie je jednoduché: vysoké stavebné náklady, nedostatok pracovnej sily v stavebníctve, zdĺhavé povoľovacie procesy a odpor zo strany obyvateľov všetko výstavbu spomaľujú. V roku 2024 bola bytová výstavba na nízkej úrovni a napriek snahám o jej povzbudenie existuje riziko, že sa nepostaví dostatok nových bytov na uspokojenie dopytu, čím sa kríza predĺži. Čo sa týka komerčnej oblasti, výstavba nových kancelárií prudko klesla jll.com, čo môže byť v krátkodobom horizonte pozitívne pre existujúcich prenajímateľov, ale dlhodobo môže znamenať menej moderných priestorov na prilákanie nových firiem. Rast cien stavebných materiálov je ďalšou výzvou – hoci v roku 2024 došlo k zmierneniu, predchádzajúce zdražovanie ocele, dreva atď. stavby predražilo a niektoré projekty boli pozastavené. Ak by došlo k ďalšej vlne globálnej inflácie, mohlo by to stavebné projekty ešte viac ohroziť.
  • Regulačné a politické riziká: Zmeny zákonov a regulácií predstavujú ďalšiu skupinu výziev. Napríklad navrhované sprísnenie Lex Koller, o ktorom bola reč skôr, by v prípade prijatia mohlo odradiť niektoré zahraničné investície, čo by mohlo znížiť prílev kapitálu do určitých segmentov (napr. financovanie projektov prostredníctvom zahraničných investorov by mohlo byť ťažšie). Aj keď má opatrenie za cieľ ochladenie cien, môže mať vedľajšie účinky ako nižšia likvidita na trhu s nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch. Vnútroštátne tu existuje aj politické riziko v podobe voličských iniciatív alebo zmien politík. Švajčiarska priama demokracia znamená, že voliči môžu (a aj zavádzajú) iniciatívy ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami – od stropov nájomného po dane na neobsadené byty až po prísne limity zónovania. V súčasnosti rezonuje požiadavka na väčšie ochrany pre nájomcov v súvislosti s nedostatkom bývania. Ak budú nájmy naďalej prudko rásť, existuje šanca na populistickú snahu o zavedenie kontrol nájomného alebo prísnejšie obmedzenia vysťahovania pri renovácii atď. Takéto pravidlá by mohli ovplyvniť výnosy prenajímateľov. Opačným rizikom je, že protirastové politické nálady môžu obmedziť rozvoj (napríklad ak vzrastie verejný odpor voči zvyšovaniu hustoty, môže byť ešte ťažšie postaviť v Zürichu potrebné byty). Zamietnutie niektorých developerských projektov v referendách po celom Švajčiarsku (nie v Zürichu, ale napríklad ženevská iniciatíva na obmedzenie výstavby) ilustruje toto napätie. Mesto Zürich má skôr rozvojovo orientované vedenie (pragmatikov, ktorí vidia potrebu bývania), no politické vetry sa môžu meniť.
  • Inflácia a prevádzkové náklady: Hoci si Švajčiarsko aktuálne užíva nízku infláciu (~1–2 %), opätovný nárast inflácie by zvýšil prevádzkové náklady budov (energie, údržba, dane z nehnuteľností viazané na hodnoty) a potenciálne aj úrokové sadzby, čo by stlačilo peňažné toky vlastníkov. Pri komerčných nehnuteľnostiach by vysoká inflácia mohla poškodiť maloobchodníkov a kancelárskych nájomníkov, čo by sťažilo zvyšovanie nájmov. Naopak, mierna inflácia môže pomôcť investorom financovaným dlhom tým, že znehodnotí ich záväzky, avšak vo Švajčiarsku je veľa investorov postavených skôr na vlastných zdrojoch. Navyše, náklady na energetickú transformáciu môžu byť značné – renovácia starých budov solárnymi panelmi, novým vykurovaním a pod., si vyžaduje kapitál. Hoci sa tieto investície často v priebehu času vrátia, v medziobdobí predstavujú finančnú výzvu, najmä pre menších prenajímateľov.

V podstate, trh s nehnuteľnosťami v Zürichu nie je bez zraniteľností. Stojí na veľmi silných základoch (vysoký dopyt, nízka ponuka, ekonomická stabilita), no riziká ako hospodársky pokles, výkyvy úrokových sadzieb či regulačné zmeny by mohli stlmiť trhovú horúčku. Účastníci trhu by mali zaujať postoj opatrného optimizmu: výhľad je síce naďalej rastový, no scenáre typu globálnej recesie alebo výrazných politík by mohli tento vývoj zmeniť. Je výstižné, že inštitúcie ako UBS monitorujú Zürich ako potenciálnu bublinu mattgul.com – čo je pripomienka, že sa netreba uspokojiť s aktuálnym stavom. Zürich však historicky odolával otrasom dobre – aj počas finančnej krízy v roku 2008 ceny len krátko stagnovali. Trvalá atraktivita mesta ako finančného centra a miesta na život poskytuje istý vankúš. Do budúcnosti však bude kľúčové riešiť krízu dostupnosti bývania a zvyšovať ponuku, aby sa predchádzalo spoločenskej nespokojnosti a trhu s nehnuteľnosťami v Zürichu nehrozilo prehriatie až do bodu zlomu. Jemná rovnováha medzi atraktivitou pre investorov a potrebami obyvateľov bude určovať politiku a riziká v nasledujúcich rokoch.

Zdroje:

Investičný výhľad: výnosy, zahraničný záujem a príležitosti

Zahraničné investície a regulácie: Je dôležité poznamenať, že Švajčiarsko uplatňuje prísne pravidlá (Lex Koller) obmedzujúce zahraničné vlastníctvo rezidenčných nehnuteľností.

Nerezidenti cudzinci vo všeobecnosti nemôžu kupovať nehnuteľnosti v Zürichu (okrem výnimočných prípadov alebo prostredníctvom určitých oslobodených štruktúr) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Cudzinci však môžu voľne investovať do komerčných nehnuteľností a doteraz mohli tiež bez obmedzení nakupovať akcie vo švajčiarskych realitných spoločnostiach alebo fondoch jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To umožnilo zahraničnému inštitucionálnemu kapitálu nepriamo vstúpiť na zürišský trh.Existuje významný globálny záujem – štátne investičné fondy, globálne REIT fondy a súkromní investori naliali peniaze do švajčiarskych realitných fondov, developerských projektov a akvizícií komerčných nehnuteľností.Napríklad, o trofejné kancelárske budovy a maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu často súťažia nemecké fondy alebo investori z Blízkeho východu.V budúcnosti sa však regulačné prostredie môže sprísniť.V marci 2025 oznámila švajčiarska vláda plány na ďalšie obmedzenie nákupu nehnuteľností zahraničnými osobami, pričom sa potenciálne ukončí výnimka, ktorá umožňovala cudzincom voľne kupovať akcie verejne obchodovaných spoločností zaoberajúcich sa nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch.Ak budú takéto reformy (aktuálne diskutované) implementované, vyžadovali by vládne schválenie pre zahraničných investorov aj pri nepriamych podieloch na nehnuteľnostiach, čo je zásadná zmena zameraná na ochladenie dopytu jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To vyvolalo obavy, že zahraničný kapitál by mohol byť odradený.Legislatívny proces však naďalej prebieha – akékoľvek zmeny si vyžiadajú čas a môžu byť zmiernené jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Zatiaľ záujem zahraničných investorov zostáva vysoký, najmä o komerčné aktíva a rozvojové partnerstvá.

Stabilné výnosy na trhu s nízkymi výnosmi: Nehnuteľnosti v Zürichu sú cenené ako „bezpečný prístav“ pre investície, ponúkajúce stabilitu pred vysokými výnosmi. V roku 2025 prinášajú prémiové rezidenčné a kancelárske nehnuteľnosti v Zürichu zvyčajne ročný výnos len okolo 2,5 % – 3,5 % (hrubý) foxstone.ch. Tieto výnosy sú skromné a odrážajú vysoké ocenenia a nízke riziko švajčiarskych nehnuteľností. Pre inštitucionálnych investorov, ako sú dôchodkové fondy a poisťovne, je spoľahlivosť a ochrana kapitálu v Zürichu kľúčovým dôvodom na zaradenie týchto nehnuteľností do ich portfólia. V skutočnosti hlavní vlastníci hlásia stabilné alebo rastúce hodnoty – napríklad Swiss Life (jeden z najväčších vlastníkov nehnuteľností vo Švajčiarsku) zaznamenal, že reálna hodnota ich portfólia vzrástla približne o 0,2 % v 1. štvrťroku 2025 a nepodliehala žiadnemu poklesu reuters.com. Príjmy z nájomného sú považované za veľmi spoľahlivé vzhľadom na plnú obsadenosť a silnú bonitu nájomcov v Zürichu. Celkové výnosy sa v budúcnosti očakávajú najmä z príjmov plus mierneho kapitálového zhodnotenia (predpokladaný rast cien je ~1–4 % ročne v nasledujúcich rokoch investropa.com). Medzinárodní investori zostávajú priťahovaní aj napriek nízkym výnosom vďaka statusu Švajčiarska ako bezpečnej destinácie. V časoch globálnej neistoty kupujú zahraniční investori v Zürichu nehnuteľnosti s cieľom zachovať svoj majetok investropa.com. Silný švajčiarsky frank a politická stabilita krajiny ešte zvyšujú atraktivitu.

Nové príležitosti – Zelené a špecifické segmenty: Investori si v Zürichu všímajú aj nové výklenky a stratégie pridanej hodnoty. Hlavnou témou je udržateľnosť. Rastie dopyt (zo strany nájomcov aj kupcov) po ekologických, energeticky efektívnych budovách a nehnuteľnosti s zelenými certifikátmi môžu dosahovať vyššie ceny investropa.com. Štát podporuje znižovanie uhlíkovej stopy – napríklad nový zákon vyžaduje solárne panely na väčšine nových budov pv-magazine.com – čo si vyžiada rekonštrukcie starších stavieb a rozvoj infraštruktúry pre obnoviteľné zdroje. Vznikajú tak príležitosti pre investorov adaptovať staršie objekty pomocou zatepľovania, tepelných čerpadiel, solárnych panelov a podobne, čím zvyšujú ich hodnotu a zároveň sa prispôsobujú zeleným reguláciám. Ďalším trendom sú technológie a PropTech v realitnom sektore: inteligentné domáce funkcie, digitálne služby pre nájomcov a dátová analytika prinášajú pridanú hodnotu (obzvlášť atraktívne pre technologicky zdatných nájomcov v Zürichu) investropa.com.

Niektoré realitné sektory majú taktiež rastový potenciál. Logistické a life-science zariadenia sú žiadané, no je ich málo – zmena alebo výstavba ľahkých priemyselných priestorov na okraji mesta pre logistiku poslednej míle alebo laboratóriá/výskum je perspektívna cesta. Rezidenčná výstavba v „béčkových“ lokalitách v okolí Zürichu je ďalšou príležitosťou: keďže dostupnosť v centre mesta je extrémne nízka, rozmach zažívajú prímestské alebo satelitné oblasti (investori tu cielia na nové nájomné bývanie, kde môžu dosiahnuť mierne vyššie výnosy) foxstone.ch. Prímestské regióny s dobrým dopravným spojením sa naozaj stávajú investičnými centrami, keďže nájomcovia hľadajú cenovo prijateľnejšie možnosti mimo centra foxstone.ch. Navyše, čoraz väčšiu popularitu naberajú alternatívne rezidenčné modely: co-living a družstevné bývanie. Zürich má silnú tradíciu neziskových bytových družstiev a mesto tento sektor aktívne podporuje (cieľom je, aby do roku 2050 tvorilo družstevné bývanie 33% bytového fondu) digitalcollection.zhaw.ch. Hoci nie je zamerané na maximalizáciu zisku, družstevný rozvoj ponúka stabilné, dlhodobé výnosy a často zahŕňa spoluprácu verejného a súkromného sektora na mestských pozemkoch – inštitucionálni investori ako dôchodkové fondy sa do týchto projektov púšťajú opatrne ako do ESG-priateľskej stratégie. V súkromnom sektore sú zase populárne co-living priestory s flexibilným prenájmom a spoločnými službami, ktoré lákajú mladých profesionálov a expatov, čím predstavujú segment, ktorý sa oplatí sledovať.

Výhľad na výnosy: Investori môžu v nasledujúcich rokoch očakávať mierne, ale spoľahlivé výnosy z nehnuteľností v Zürichu. Prémiové rezidenčné a komerčné aktíva môžu prinášať ročne približne 3 % hotovostný tok foxstone.ch, plus niekoľko percent v kapitálovom zhodnotení – nejedná sa o ohromujúce výnosy, ale je to v súlade s nízkorizikovým profilom Švajčiarska. Tí, ktorí hľadajú vyššie výnosy, sa sústreďujú na value-add stratégie (napr. renovovanie starších bytov a ich predaj na trh vlastníckeho bývania, vzhľadom na silný dopyt kupujúcich) alebo developerské projekty (hoci vysoké stavebné náklady a regulácie to v Zürichu sťažujú). Na trhu sa objavili aj platformy typu realitného crowdfundingu (napr. Foxstone, Crowdhouse), ktoré umožňujú investorom prevziať mierne vyššie riziko s cieľovými výnosmi v rozmedzí 5–7 % prostredníctvom diverzifikovaných portfólií nehnuteľností foxstone.ch. Záujem zo zahraničia bude pravdepodobne pretrvávať o kľúčové aktíva, pokiaľ ho výrazne neobmedzia nové zákony. Zhrnuté, investičný výhľad Zürichu zostáva pozitívny, no konkurenčný – stabilita a nedostatok na trhu naznačujú, že hodnota bude držať, avšak investori musia byť kreatívni pri hľadaní výnosov. Kľúčové príležitosti ležia v modernizácii zameranej na udržateľnosť, pokrývaní dopytu po bývaní v nedostatočne obsluhovaných segmentoch a využívaní pokračujúceho rastu Zürichu pri zvládaní meniaceho sa regulačného prostredia.

Kľúčové štvrte a atraktívne lokality

Zürich je mesto rôznorodých štvrtí, z ktorých každá má vlastný charakter a vývoj realitného trhu. Nižšie uvádzame niekoľko kľúčových štvrtí – od ultra-prémiových štvrtí pri jazere až po rozvíjajúce sa mestské zóny – vrátane ich úrovní cien, faktorov popularity, projektov nového rozvoja a faktorov kvality života:

  • Enge (Obvod 2) – Luxusné bývanie pri jazere. Enge, na južnej strane centra Zürichu, sa stal magnetom pre luxusné apartmány a zámožných profesionálov. Ceny tu v priemere dosahujú okolo CHF 18 300 za m² investropa.com, čo je medzi najvyššími v meste. Nedávny luxusný rozvoj (s výhodami ako sú súkromné fitnescentrá či služby concierge) priťahuje do Enge bohatých expatov a technologických manažérov investropa.com. Atraktivita tejto oblasti spočíva v prémiovej polohe – pešo do centra, pri jazere a s vybavenosťou ako park Rieter a múzeum Bärengasse. Kvalita života je vynikajúca: Enge ponúka luxusné obchody, medzinárodné školy a krátku dochádzku do finančného centra Paradeplatz. So stále novými prémiovými projektmi v príprave ostáva exkluzivita Enge – a vysoké ceny – dlhodobo zachované investropa.com.
  • Seefeld (Obvod 8) – Najžiadanejšie miesto pri jazere Zürich. Seefeld je mimoriadne vyhľadávaná štvrť na východ od centra, oceňovaná pre svoju blízkosť k jazeru Zürich, moderné reštaurácie a živú atmosféru. Nehnuteľnosti tu dosahujú najvyššie ceny (jedny z najvyšších za m² v Zürichu) a zažívajú obrovský dopyt investropa.com. Voľné bývanie prakticky neexistuje – každý chce bývať v Seefelde. Napriek nízkym výnosom z prenájmu (~2–3 %, čo je znakom veľmi vysokej kapitálovej hodnoty), trvalo nízka neobsadenosť a prémiové nájmy zdôrazňujú atraktívnosť tejto oblasti investropa.com. Seefeld ponúka kombináciu elegantných historických budov a moderných bytov, často s výhľadom na jazero. Obyvatelia si užívajú rekreáciu pri vode, zelené priestory ako park Zürichhorn a butiky. Je obľúbený u bohatých miestnych aj expatov. Keďže je veľmi málo voľnej pôdy, Seefeld zaznamenáva len minimum nových projektov (okrem občasných luxusných kondomínií), a preto ponuka zostáva obmedzená. Očakávajte, že Seefeld ostane luxusnou enklávou s výnimočnou kvalitou života a primerane vysokými cenami.
  • Fluntern (Okres 7) – Prestíž na Zürichbergu. Fluntern sa nachádza na zalesnených svahoch kopca Zürichberg a patrí medzi najprestížnejšie obytné štvrte Zürichu. Je známy malebnými výhľadmi, luxusnými vilami a špičkovými školami. Rodiny si Fluntern obzvlášť cenia pre elitné možnosti vzdelávania – štvrť tu hostí renomované školy (ako pobočku Zurich International School a vynikajúce verejné základné školy), ktoré sa môžu neustále pochváliť vysokým počtom žiakov. Domy vo Fluntern sú priestranné a často architektonicky výrazné, pričom tu sídlia viaceré veľvyslanectvá a rezidencie top manažérov. Ceny nehnuteľností sú veľmi vysoké (porovnateľné s jazerom), ponuka je trvalo nedostatočná – každý inzerát na nehnuteľnosť vo Fluntern vyvoláva okamžitý záujem. Oblasť ponúka tiché, zelené prostredie (blízko zoo a lesných chodníkov), pričom je električkou vzdialená len pár minút od centra mesta. Prebiehajúca výstavba je minimálna vďaka prísnemu územnému plánovaniu na ochranu charakteru štvrte. Fluntern v skratke ponúka súkromie, prírodu a prestíž, vďaka čomu je medzi zürišskou elitou vysoko žiadaný.
  • Zürich West / Kreis 5 (Okres 5) – Od priemyslu k trendom. Kreis 5, známy aj ako Zürich West, sa premenil z drsnej priemyselnej zóny na jednu z najtrendovejších štvrtí mesta. Táto prebiehajúca gentrifikácia vyhnala hodnoty nehnuteľností nahor – priemerné ceny bytov tu v roku 2024 dosiahli približne 14 600 CHF za m², čo je medziročný nárast o 3% investropa.com. Štvrť prekvitá novými projektami: staré sklady nahradili loftové byty, umelecké galérie, technologické kancelárie a kluby. Mladí profesionáli a kreatívci sa hrnú do Kreis 5 pre jeho drsnú atmosféru a relatívnu dostupnosť v porovnaní s centrom investropa.com. Mesto aktívne investuje do zvyšovania kvality života v Kreis 5 – pribúdajú parky, školy a kultúrne priestory, vďaka čomu je štvrť čoraz vhodnejšia aj pre rodiny investropa.com. Dopravné spojenie je vynikajúce (viacero električkových liniek, blízko stanica Hardbrücke). S veľkými projektmi, ako je Europaallee (hneď cez koľaje), a lokálnymi prestavbami nadobúda oblasť ďalší impulz. Kreis 5 sa dnes môže pochváliť niektorými z najlepších reštaurácií, klubov a dizajnových obchodov v Zürichu, popri nových komunitných vybaveniach. Ponúka jedinečný mestský životný štýl, a preto dopyt (a ceny) by mali naďalej rásť ruka v ruke s jeho premenou investropa.com.
  • Altstetten (okres 9) – Rozvíjajúce sa mestské centrum. Altstetten na západe Zürichu si získava pozornosť ako cenovo dostupnejšia rezidenčná zóna s potenciálom rastu. Po mnoho rokov to bola najmä priemyselná/robotnícka štvrť, no nedávne zmeny boli dramatické. Ceny nehnuteľností v centre Zürichu prudko vzrástli, “čo prinútilo mnohých kupujúcich a nájomcov preskúmať Altstetten ako cenovo výhodnejšiu možnosť” investropa.com investropa.com. Priemerné ceny za m² sú tu výrazne nižšie ako v centre mesta (čo z toho robí jednu z najlepších hodnôt v Zürichu) investropa.com. Zároveň Altstetten zaznamenal zásadné zlepšenia infraštruktúry – najmä rozšírenie Limmattalskej električkovej trate a ďalšie zlepšenia verejnej dopravy výrazne uľahčili dochádzanie z Altstettenu do centra investropa.com. Nové obytné a zmiešané projekty vyrastajú v okolí železničnej stanice Altstetten a pozdĺž hlavných trás. Štvrť dnes ponúka moderné byty, nákupné centrá a kancelárske komplexy (viaceré veľké firmy majú v Altstettene svoje sídla). S rýchlou dopravou, nižšími nájmami/cenami a rastúcou vybavenosťou sa Altstetten mení na pulzujúce sekundárne centrum. Mnoho prvonákupcov a mladých rodín tu hľadá priestor, ktorý si môžu dovoliť. Ako čoraz viac ľudí objavuje jeho výhodnú polohu a hodnotu, profil Altstettenu a ceny nehnuteľností stále rastú investropa.com.
  • Oerlikon (Obvod 11) – Rozvíjajúce sa obchodno-rezidenčné centrum. Oerlikon na severe Zürichu je jedným z najväčších úspešných rozvojových príbehov mesta. Vďaka vynikajúcim dopravným spojeniam (veľká stanica S-Bahn, centrá električiek a autobusov) a dostatku priestoru sa Oerlikon premenil na prosperujúce mestské centrum. Oblasť je posiata novými kanceláriami, nákupnými centrami (napríklad Neumarkt) a bytovými komplexmi. Tento rast poháňa dopyt po nehnuteľnostiach – mediánová cena domu v Oerlikone teraz presahuje 2,5 milióna CHF (pre väčšie rodinné domy) a hodnoty všetkých typov nehnuteľností stúpajú investropa.com. Realitní makléri hlásia zvýšený záujem, keďže obyvatelia aj firmy sa hrnú do výhodnej lokality Oerlikonu investropa.com investropa.com. Neustále rozvojové projekty v tejto časti sú veľkým lákadlom: mnoho výškových a polyfunkčných budov je práve vo výstavbe alebo nedávno dokončených, čo pridáva modernú obytnú ponuku a zároveň zlepšuje miestnu infraštruktúru investropa.com. Na úrovni ulíc získal Oerlikon nové parky, reštaurácie a kultúrne priestory, čím vznikla živá komunitná atmosféra investropa.com. Čoraz viac je sebestačný – ľudia môžu bývať, pracovať aj tráviť voľný čas priamo v Oerlikone. Vzhľadom na strategickú polohu (10 minút vlakom do centra Zürichu a priamy vlak na letisko Zürich) je Oerlikon horúcou lokalitou pre investorov aj nájomcov. Očakáva sa, že oblasť bude naďalej prekvitať, pričom v pláne sú ďalšie vylepšenia (napríklad plánovaný inovačný kampus a športoviská). Pre tých, ktorí hľadajú silný rastový potenciál v Zürichu, Oerlikon ponúka presvedčivú kombináciu konektivity, nových projektov a relatívne umiernených cien (aspoň v porovnaní s centrom a jazernými štvrtami).
  • Affoltern (okres 11) – Nová infraštruktúra, nová príťažlivosť. Vzdialenejší okres 11, Affoltern, sa stal výrazným bodom na trhu nehnuteľností vďaka zlepšenej infraštruktúre a rozumným cenám. Nedávno Švajčiarsky federálny úrad pre cesty výrazne investoval do nových ciest a rozšírenia diaľnic v oblasti Affolternu investropa.com, čím sa výrazne zlepšila dostupnosť. To dostalo Affoltern do centra pozornosti kupujúcich, ktorí ocenia jednoduchšie dochádzanie autom alebo autobusom investropa.com. Navyše, v Zürichu bol v roku 2023 boom novej bytovej výstavby, najmä v oblastiach ako Affoltern – postavilo sa najviac nových bytov od roku 2018, čo značí záujem developerov i kupujúcich investropa.com. Vďaka týmto novým bytom (často za nižšie ceny než v centre mesta) priťahuje Affoltern mladých profesionálov a rodiny, ktoré hľadajú moderné bývanie za konkurenčné ceny investropa.com investropa.com. Obyvateľstvo v tejto oblasti tomu primerane rastie. Affoltern profituje aj z okolitých zelených plôch a pokojnejšej predmestskej atmosféry, čím ponúka rovnováhu medzi mestom a vidiekom. Plán mesta prípadne rozšíriť verejnú dopravu do Affolternu ešte zvýši jeho atraktivitu. Stručne povedané, Affoltern je na pozitívnej trajektórii: lepšia dostupnosť, nová bytová výstavba a stále prijateľné ceny ho robia lákavou voľbou pre kupujúcich zameraných na hodnotu. Jeho premena naznačuje pevný budúci rast komunity aj cien nehnuteľností investropa.com.
  • Schwamendingen (Okres 12) – Cenovo dostupná štvrť s potenciálom na obnovu. Nachádza sa na severe mesta a historicky bola Schwamendingen štvrťou s nižšími nákladmi, na ktorú sa často zabúdalo – to sa však mení. Dnes „si získava pozornosť ako cenovo výhodná alternatíva“ pre tých, ktorých si už centrum Zürichu nemôže dovoliť investropa.com. Náklady na bývanie sú tu jedny z najnižších v meste, čo láka mnohých prvokupcov a rodiny s priemerným príjmom. Zaujímavý je najmä moment obnovy a revitalizácie v Schwamendingene. Vlajkovým projektom je „Über-Gärten“, ktorý prináša 228 nových nájomných bytov s inovatívnym dizajnom (priestranné loggie, spoločné „lesné záhrady“) a zvyšuje kvalitu bývania investropa.com. Takéto projekty obnovujú bytový fond a priťahujú rozmanitejšie spektrum obyvateľov. Ďalším významným zlepšením je protihlukový tunel Schwamendingen, priekopnícky infraštruktúrny projekt, ktorý prekryl časť diaľnice „zelenou“ konštrukciou investropa.com. Výrazne sa tak znížil hluk a znečistenie v oblasti a na tuneli vznikli nové parky investropa.com. Zlepšená kvalita života je citeľná – tichšie ulice, čistejší vzduch a nové zelené priestory. Všetky tieto snahy signalizujú silnú komunitnú investíciu do Schwamendingenu. Štvrť dnes ponúka vyváženie medzi dostupnosťou a kvalitou života, ktoré je v Zürichu čoraz vzácnejšie investropa.com. V dôsledku toho Schwamendingen naberá na popularite medzi tými, ktorí hľadajú hodnotu: za svoje peniaze tu získate viac priestoru a štvrť je na vzostupe. Je to ukážkový príklad, ako sa predmestia Zürichu vyvíjajú, aby spĺňali moderné požiadavky. Do budúcna možno očakávať, že povesť a dopyt po nehnuteľnostiach v Schwamendingene budú naďalej rásť, aj keď ceny by mali zostať dostupnejšie než v elitných štvrtiach mesta.

Každá z týchto štvrtí ilustruje mnohovrstvovú realitnú krajinu Zürichu. Za zmienku stoja aj komunity „Zlatého pobrežia“ a „Strieborného pobrežia“ pozdĺž Zürichského jazera tesne za hranicami mesta – Zlaté pobrežie (slnečný východný breh) v mestách ako Küsnacht a Zollikon zostáva ultra-prémiovou lokalitou pre vily a ceny kaštieľov môžu presiahnuť 10 miliónov CHF investropa.com, zatiaľ čo Strieborné pobrežie (západný breh, napr. Thalwil, Horgen) ponúka o niečo vyššiu hodnotu, no stále je veľmi exkluzívne. Späť v meste, či už hľadáte luxus starého sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), trendové mestské bývanie (Kreis 5), alebo vznikajúce rodinné zóny (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), zürichské štvrte to ponúkajú – ak si viete zabezpečiť miesto. Pozoruhodné je, že všetky oblasti spája spoločný menovateľ: obmedzená ponuka. Aj v „dostupnejších“ štvrtiach nie je jednoduché nájsť bývanie. To znamená, že rast cien je celomestský fenomén, len s rôznou intenzitou. Pre investorov a kupujúcich je znalosť týchto nuáns – najnovších horúcich miest v porovnaní s osvedčenými lokalitami – kľúčová pri orientácii na trhu v Zürichu.

Infrastruktúra a rozvojové projekty, ktoré formujú budúcnosť

Dopravné vylepšenia: Zürich aj naďalej masívne investuje do infrastruktúry na podporu svojho rastu a zvyšovanie kvality života. V posledných rokoch boli dokončené alebo spustené hlavné rozšírenia verejnej dopravy. Ukážkovým príkladom je nová ľahká železničná trať Limmattal, ktorá otvorila spojenie medzi západnými štvrťami (Altstetten/Affoltern) a predmestiami pozdĺž údolia Limmat. Toto predĺženie električkovej trate, spolu s inými vylepšeniami električkovej siete, výrazne skrátilo čas cestovania z okrajových štvrtí do mesta investropa.com. Lepšie spojenie už pozitívne ovplyvňuje oblasti ako Altstetten a Affoltern, ako bolo spomenuté, tým, že sú prístupnejšie a atraktívnejšie pre obyvateľov aj podniky. Ďalšie predĺženia električiek a nové bus pruhy sú plánované, aby všetky štvrte mali silné dopravné prepojenie. Medzitým prímestská železničná sieť S-Bahn – chrbtica mobility v širšom Zürichu – prechádza modernizáciou. Preťažená stanica Stadelhofen je odsúdená na rozšírenie (plánuje sa pridanie tunela a nástupíšť), aby sa v nasledujúcich rokoch zvýšila železničná kapacita v centre Zürichu. Federálna vláda zároveň pokračuje v projekte „Zürich Brütten Tunnel“ (nový železničný tunel smerom na Winterthur), ktorý má zlepšiť medzimestské spojenie do začiatku 30. rokov. Tieto projekty umožnia častejšie vlaky a menej preplnenia, čím vyhovejú predpokladanému rastu obyvateľstva v regióne metropoly.

V oblasti ciest inovatívne riešenia zlepšujú plynulosť dopravy a životné prostredie. Jedným z pozoruhodných projektov je prekrytie diaľnice Schwamendingen (spomínané vyššie), ktoré bolo dokončené za účelom prekrytia hlučného autobahnu upravenou zelenou krajinou investropa.com. Tento projekt nielenže znovu spojil štvrte rozdelené diaľnicou, ale zároveň vytvoril nový 1,6 km dlhý zelený park pre obyvateľov – výhra pre mobilitu aj kvalitu mestského života. Mesto a kantón majú podobné plány na riešenie ďalších dopravných úzkych miest pomocou tunelov alebo prekrytí (napríklad diskusie o možnom tunelovaní častí okruhu Rosengartenstrasse na zníženie hluku v týchto hustých štvrtiach). Okrem toho verejná doprava v Zürichu smeruje k ekologickejším riešeniam: mesto postupne zavádza elektrické autobusy a rozširuje infraštruktúru pre bicykle vrátane nových cyklistických „superdiaľníc“, ktoré budú sieťovať celé mesto. Všetky tieto úsilie sú v súlade s cieľom Zürichu byť modelovým mestom tranzitu 21. storočia, kde sú aj vonkajšie predmestia dobre prepojené a udržateľné formy dopravy sú prioritou. Efektívna dopravná infraštruktúra je kľúčová aj pre trh s nehnuteľnosťami – otvára nové oblasti pre rozvoj a zabezpečuje, aby sa mesto mohlo rozširovať bez dusenia sa v zápchach.

Hlavné rozvojové projekty: Niekoľko veľkorysých developerských projektov pretvára urbanistickú štruktúru Zürichu. Azda najočakávanejším je projekt Hardturm „Ensemble“, ktorý zrevitalizuje dlhodobo nevyužívaný areál štadióna Hardturm v 5. obvode. Projekt zahŕňa nový futbalový štadión s kapacitou 18 000 miest pre dva zürichské kluby, lemovaný dvoma výškovými vežami a stredne vysokými budovami, ktoré budú poskytovať ~600 nových bytov (vrátane dostupného bývania), spolu s kancelárskymi a obchodnými priestormi swissinfo.ch. Obyvatelia tento plán v hodnote 570 miliónov CHF schválili už v roku 2018 swissinfo.ch, a po rokoch politických sporov a právnych odvolaní by sa výstavba mala čoskoro začať. Po realizácii vznikne úplne nové susedské centrum v západnom Zürichu, ktoré rieši potreby športovej infraštruktúry aj bytovej ponuky. Skladba bývania je pritom významná – jedna z veží bude určená prevažne na družstevné/nekomerčné bývanie, čím sa mesto priblíži k svojim cieľom v oblasti dostupného bývania swissinfo.ch. Súdne spory síce spôsobili sklzy v harmonograme (projekt prebiehal v štýle „štart-stop“ s odporom z viacerých strán) coliseum-online.com swissinfo.ch, všeobecným očakávaním však je, že projekt Ensemble sa nakoniec uskutoční a do polovice/druhej polovice 20. rokov prinesie moderný štadión a veľmi potrebné nové byty.

V centre mesta bol nedávno dokončený rozsiahly projekt Europaallee (revitalizácia bývalých železničných dvorov vedľa hlavnej stanice Zürich). Počas uplynulej dekády Europaallee priniesla nové kancelárske priestory (vrátane veľkého kampusu spoločnosti Google), stovky bytov, univerzitný kampus a nákupné promenády – čím efektívne rozšírila centrum mesta. Jej dokončenie v rokoch 2020-2021 znamená, že v jadre Zürichu už nezostali veľké nevyužité parcely. Pozornosť sa teraz presúva na menšie medzery a brownfieldy. Napríklad v Oerlikone pokračuje rozvoj na miestach ako Centro (modernizácia centra Oerlikonu) a výšková stavba Andreasturm, ktorá bola otvorená v roku 2018, k nej sa pridali ďalšie veže ako Franklin Tower a ďalšie sú plánované v okolí stanice Oerlikon. V severnom Zürichu sú v príprave plány na nový inovačný park pri Dübendorfe (tesne za mestom), ktorý bude zahŕňať výskumné a vývojové zariadenia a možno aj bývanie – využijúc blízkosť ETH a univerzity.

Plánovači v Zürichu tiež zdôrazňujú udržateľnú mestskú prestavbu. Mnohé staršie priemyselné lokality v metropolitnej oblasti sú určené na transformáciu na zmiešané využitie. Napríklad na predmestiach: v oblasti Dietikon prebieha veľký projekt premeny starej priemyselnej zóny na obytnú štvrť s tisíckami bytov, čo nepriamo uvoľní tlak v samotnom Zürichu. V meste pokračuje obnova vo štvrtiach Kreis 4 a 5 (Langstrasse a Zurich West), vedená plánmi na pridanie zelených dvorov a komunitných priestorov popri nových budovách investropa.com. Hlavným cieľom územného plánu mesta do roku 2040 je „Innenentwicklung“ – vnútorný rozvoj – čo znamená zvyšovanie hustoty v rámci existujúcej zastavanej plochy namiesto rozširovania mesta do okolia. To zahŕňa preklasifikovanie určitých oblastí pri dopravných uzloch na vyššiu zastavanosť, podporu zmiešaných výškových budov v určených zónach (napríklad v okolí Altstetten a Oerlikon bude povolených viac výškových budov). Zürich však tieto kroky vyvažuje prísnymi požiadavkami na dizajn a environmentálne normy, aby si mesto zachovalo svoj charakter.

Infraštruktúra a územné plánovanie: Ďalšou významnou iniciatívou je odhodlanie Zürichu k spoločnosti s 2000-wattovou spotrebou a klimatickým cieľom. Mesto zavádza programy na rekonštrukciu budov za účelom energetickej efektívnosti, rozširuje siete centrálneho vykurovania (často využívajúc vodu z jazera alebo odpadové teplo) a vyžaduje solárne panely na nových stavbách v súlade s novým federálnym zákonom pv-magazine.com. Tento environmentálne zameraný rozvoj znamená, že developeri musia často integrovať solárne fotovoltické systémy, zelené strechy a efektívne HVAC do svojich projektov – čo zvyšuje počiatočné náklady, ale zlepšuje dlhodobú udržateľnosť. Výsledkom je mesto, ktoré zostáva veľmi príjemné na život, s nízkym znečistením a odolné voči klimatickým zmenám, čo zároveň udržiava stabilné hodnoty nehnuteľností.

Menia sa aj zásady územného plánovania. Mesto signalizovalo zámer chrániť priestor pre neziskové bývanie – napríklad vyhradiť niektoré verejné pozemky pre družstvá a nastaviť územné pravidlá, ktoré motivujú k výstavbe dostupných bytov v nových projektoch. Významným cieľom, ktorý stanovili voliči, je, aby do roku 2050 tretina všetkých bytov vlastnili družstvá alebo iné neziskové organizácie digitalcollection.zhaw.ch. To vedie mesto k poskytovaniu pozemkov a výhodných podmienok pri takýchto projektoch (napr. družstevný komplex „Mehr Als Wohnen“ v Hunziker Areal, dokončený pred niekoľkými rokmi, je modelom na replikovanie). Okrem toho sa diskutuje o reguláciách krátkodobého prenájmu (Airbnb) ako o nástroji na zabezpečenie, že bývanie bude využívané pre miestnych obyvateľov – Zürich zvažuje obmedzenia prenájmu bytov turistom, aby sa zabránilo odoberaniu bytov z dlhodobého trhu, avšak prísny zákon zatiaľ prijatý nebol.

Stručne povedané, infraštruktúra a rozvojové projekty Zürichu sú zamerané na inteligentný rast: rozširovanie kapacity dopravy, vytváranie nového bývania v nevyužitých oblastiach a zlepšovanie zelených a verejných priestorov v meste. Projekty ako štadión Hardturm, tunel Schwamendingen a nové električkové trate sú príkladom zürišského prístupu – investovať do vylepšení, ktoré slúžia viacerým cieľom (bývanie, mobilita, životné prostredie). Tieto snahy by mali pomôcť Zürichu zostať vysoko konkurencieschopným a príjemným na život, čo následne posilňuje aj silu trhu s nehnuteľnosťami. Výziev je samozrejme mnoho (od odporu zo strany obyvateľov NIMBY až po zložité švajčiarske schvaľovacie procesy), ale výsledky mesta ukazujú postupný, konsenzuálny pokrok. Pre investorov a obyvateľov tieto zmeny znamenajú lepšie prepojenie, viac možností bývania v určitých oblastiach a neustály vývoj mestského prostredia Zürichu v nasledujúcom desaťročí.

Regulačné prostredie: Dane, pravidlá vlastníctva & stavebné predpisy

Nehnuteľnosti v Zürichu fungujú v rámci stabilného, ale vyvíjajúceho sa regulačného rámca Švajčiarska, ktorý zahŕňa všetko od daní až po pravidlá pre zahraničných kupujúcich a environmentálne požiadavky. Tu sú kľúčové aspekty a zmeny k roku 2025:

Pravidlá zahraničného vlastníctva – Lex Koller: Azda najvýraznejším predpisom je zákon Lex Koller, ktorý obmedzuje zahraničných štátnych príslušníkov pri kúpe rezidenčných nehnuteľností vo Švajčiarsku.

V meste Zürich to znamená, že cudzinci bez trvalého pobytu nemôžu kupovať domy alebo byty ako investície alebo rekreačné nehnuteľnosti.Len obyvatelia (vrátane zahraničných občanov s povolením na pobyt vo Švajčiarsku) majú pri kúpe nehnuteľnosti rovnaké práva ako miestni jacquemoudstanislas.ch.Existuje niekoľko výnimiek – napr.cudzinci si môžu bez problémov kúpiť určité rekreačné nehnuteľnosti v turistických oblastiach alebo získať značný podiel v kótovanom švajčiarskom realitnom fonde/spoločnosti (nepriame vlastníctvo) jacquemoudstanislas.ch.Komerčné nehnuteľnosti sú tiež oslobodené, takže zahraničné spoločnosti alebo jednotlivci môžu voľne kupovať kancelárie, maloobchod, hotely atď.Tieto pravidlá historicky bránili medzinárodným špekuláciám na švajčiarskom trhu s bývaním a zabezpečili, aby trh nebol ovládnutý zahraničnými kupcami (ako je to vidieť v niektorých iných svetových mestách).Avšak, zmeny sú na obzore: Federálna rada (švajčiarska vláda) v marci 2025 oznámila plány na ďalšie sprísnenie Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Medzi navrhovanými reformami by cudzinci žijúci vo Švajčiarsku mohli byť nútení predať svoj dom, ak sa odsťahujú (uzatvorenie medzery), a čo je kľúčové, aktuálna výnimka pre nákup akcií v realitných spoločnostiach by sa skončila jacquemoudstanislas.ch.To znamená, že zahraniční investori by potrebovali povolenie aj na nepriame investovanie prostredníctvom kótovanej realitnej spoločnosti alebo fondu – čo je významná zmena.Tiež sa navrhuje: zahraniční kupujúci komerčných nehnuteľností by boli obmedzení na vlastné použitie; nemohli by kupovať čisto za účelom prenájmu jacquemoudstanislas.ch.Tieto opatrenia sú zamerané na ochladenie dopytu a riešenie nedostatku bývania vo Švajčiarsku (súčasť širšej stratégie spojenej s obavami z rastu obyvateľstva) jacquemoudstanislas.ch.Je dôležité poznamenať, že toto ešte nie je zákon – návrh sa pripravuje na parlamentnú debatu a očakáva sa silný odpor zo strany podnikateľských a realitných skupín jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ak takéto prísne pravidlá nakoniec prejdú (čo je neisté), mohlo by to znamenať zásadnú zmenu v právnom prostredí pre zahraničné investície, čo by mohlo potenciálne znížiť niektoré prílevy zahraničného kapitálu.Medzitým pre rok 2025 platí status quo: zahraniční kupci zohrávajú v zürišskom bývaní obmedzenú priamu úlohu, avšak sú aktívni v komerčných a nepriamej investíciách.Každý, kto chce investovať zo zahraničia, by mal sledovať diskusiu o reforme Lex Koller, pretože tá by mohla v blízkej budúcnosti zmeniť investičné možnosti.Daň z nehnuteľností a náklady na vlastníctvo domu: Daňový systém Švajčiarska je vo všeobecnosti priaznivý pre vlastníkov nehnuteľností, hoci má niektoré jedinečné črty. Federálna daň z kapitálových výnosov pri dlhodobom držaní súkromných nehnuteľností neexistuje, ale kantón Zürich (ako väčšina kantónov) ukladá vlastnú daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností pri predaji nehnuteľností, zvyčajne podľa progresívnej škály (vyššia daň, ak predáte v priebehu niekoľkých rokov po nákupe, čo motivuje k dlhodobému vlastníctvu). Zürich tiež účtuje daň z prevodu nehnuteľnosti (približne 1 % ceny) a poplatky za notára/kataster pri transakciách practiceguides.chambers.com. Majitelia domov platia ročnú daň z majetku podľa hodnoty svojej nehnuteľnosti a dôležité je, že Švajčiarsko uvaľuje daň z „imputovaného nájomného“ na domy užívané vlastníkmi – v podstate zdaňuje vlastníkov, akoby mali príjem z prenájmu vlastného domu zug4you.ch. Mnohí vlastníci túto daň z imputovaného nájmu už dlho odmietajú a opakovane sa objavujú výzvy na jej reformu alebo zrušenie. V skutočnosti v Berne stále prebiehajú diskusie o zrušení dane z imputovaného nájomného, čo by mohlo byť sprevádzané zrušením odpočtu úrokov z hypoték na vyrovnanie efektov ubs.com. Ak by táto reforma v najbližších rokoch prešla, zmenilo by to kalkuláciu pre vlastníkov domov (potenciálne by zvýšilo čisté dane u tých, ktorí už majú dom splatený, ale odstránilo by to prekážku pri kúpe). K roku 2025 zatiaľ nie je prijaté definitívne rozhodnutie – je však dobré tento priestor sledovať. Pozitívnou správou pre vlastníkov je, že inflácia vo Švajčiarsku klesla a referenčná hypotekárna sadzba (ktorá ovplyvňuje možný rast nájomného) zostala v roku 2024 na rovnakej úrovni swissmarketplace.group, takže náklady ako hypotekárne úroky a infláciou naviazaná údržba sa stabilizovali. Pre investorov platí, že príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako bežné príjmy (po odpočítaní nákladov) a firemní investori profitujú z relatívne nízkych švajčiarskych korporátnych sadzieb dane (asi 19 % v Zürichu, pričom majú mierne klesať vďaka celoštátnej daňovej reforme zosúlaďujúcej sa s minimom OECD). Celkovo sú daňové zákony pre nehnuteľnosti predvídateľné a mierne s postupnými úpravami namiesto náhlych zmien – aj to je jeden z dôvodov, prečo je investičné prostredie stále atraktívne.Ochrana nájomcov a regulácia nájomného: Zürich, rovnako ako celé Švajčiarsko, má systém priateľský k nájomcom. Približne 55-60 % švajčiarskych domácností býva v prenájme (v samotnom meste Zürich je to ešte viac), takže zákony sa snažia o rovnováhu, ale prikláňajú sa viac na stranu ochrany nájomcov. Nájomné môže byť zvyčajne zvýšené len za určitých podmienok – napríklad ak sa zvýši národná referenčná úroková sadzba alebo kvôli inflácii a zveľaďovacím renováciám. V roku 2023 dostali prenajímatelia výnimočnú príležitosť zvýšiť nájomné, pretože referenčná hypotekárna sadzba bola dvakrát zvýšená (z 1,25 % na 1,5 %), čo prispelo k výraznému rastu nájomného v tomto roku swissmarketplace.group. V roku 2024 zostala táto sadzba stabilná a nedošlo k žiadnym novým šokujúcim nárastom nákladov, ako sú ceny palív, takže rast nájomného sa spomalil na približne 4-5 % swissmarketplace.group. Ak by nedávne zníženie sadzieb ŠNB nakoniec spôsobilo pokles referenčnej sadzby, niektorí nájomcovia by dokonca mohli žiadať o zníženie nájomného (zvyčajne však s oneskorením). Ochrana pred vysťahovaním je vo Švajčiarsku silná – nájomcov s dlhodobými zmluvami je možné vysťahovať len z obmedzených dôvodov, ako je osobná potreba vlastníka, a to aj vtedy s výraznou výpovednou lehotou. Existuje tiež systém, ktorý umožňuje nájomcom napadnúť nadmerné zvýšenia nájomného alebo počiatočné nájomné ako „neprimerane vysoké“ na súde, s ohľadom na nízku mieru voľných bytov. Mestská samospráva Zürichu monitoruje situáciu s dostupným bývaním a zvažuje, či v prípade zhoršenia bytovej krízy nie sú potrebné ďalšie opatrenia (ako kontrola nájomného alebo viac dotácií). K roku 2025 neboli zavedené žiadne nové zákony o kontrole nájomného nad rámec súčasného federálneho rámca, no ide o politickú tému, ktorú treba sledovať, najmä keď skupiny nájomcov v reakcii na prudké nárasty nájomného a vysťahovania protestujú (napr. protesty pri budovách „Sugus“ koncom roka 2024 swissinfo.ch). Investori by si mali uvedomiť, že zvyšovanie nájomného je regulované a politický tlak na obmedzenie prudkého rastu nájomného rastie vzhľadom na nedostatok bývania.

Zelené budovy a stavebné predpisy: Zürich a Švajčiarsko postupujú vpred v oblasti environmentálnych regulácií realitného trhu. V júni 2024 švajčiarski voliči výraznou väčšinou schválili nový zákon na urýchlenie využívania obnoviteľných zdrojov energie pv-magazine.com. Jedna kľúčová požiadavka: všetky nové budovy nad 300 m² musia mať od roku 2025 nainštalované solárne panely na streche alebo fasáde pv-magazine.com. Kanton Zürich môže túto povinnosť rozšíriť aj na menšie budovy. To v praxi znamená, že integrácia solárnej energie sa stáva štandardom pre nové stavby. Okrem toho mnohé kantóny (vrátane Zürichu) zaviedli pravidlá, že nové vykurovacie systémy nesmú byť na naftu alebo plyn – musia byť obnoviteľné (tepelné čerpadlo, solárne teplo a pod.) alebo aspoň spĺňať nízkoemisné normy, najmä pri nových stavbách a rekonštrukciách. Mesto Zürich podporuje certifikáciu Minergie (švajčiarsky ekologický stavebný štandard) pre nové stavby; aj keď nie je povinná, mnohí developeri ju využívajú na zjednodušenie povoľovacieho procesu a získanie ekologicky uvedomelých kupcov. Stavebné predpisy tiež predpisujú vysoké izolačné štandardy, trojité zasklené okná a ďalšie opatrenia na úsporu energie podľa cieľa Švajčiarska znížiť emisie v stavebnom sektore. Pre developerov to znamená mierne vyššie náklady na výstavbu, no aj to, že nové švajčiarske budovy patria k najefektívnejším. V nasledujúcich rokoch možno očakávať rastúci počet rekonštrukcií starších budov kvôli splneniu týchto štandardov – prípadne aj prostredníctvom vládnych stimulov alebo požiadaviek pri väčších rekonštrukciách.

Z pohľadu územného plánovania čelia urbanisti v Zürichu výzve vytvárať viac bývania a kancelárií bez rozširovania zastavaného územia. Územné predpisy boli revidované tak, aby umožňovali vyššiu hustotu v niektorých oblastiach: napríklad zóny okolo železničných staníc a dopravných uzlov boli preklasifikované na umožnenie stavby stredne vysokých či výškových budov tam, kde predtým platil limit na nízke stavby. Mesto tiež využíva stratégiu „Innenentwicklung“ – napríklad konverzia nevyužívaných komerčných zón na bývanie, rozdeľovanie veľkých bytov na menšie atď. Významnou iniciatívou v územnom plánovaní je vyčlenenie zón pre výškové budovy: Zürich má konkrétne oblasti, kde sú povolené vysoké stavby (nad 40 m), napríklad časti Oerlikonu, Escher-Wyss (Zürich-West) a okolie Altstettenu, zatiaľ čo historické centrum a nábrežie jazera majú prísne limity na výšku. Tento cielenejší prístup má za cieľ sústrediť výškovú výstavbu tam, kde to infraštruktúra umožňuje, a zároveň zachovať výhľady na panorámu mesta (napr. známy výhľad na Alpy).

Ďalším regulačným aspektom je kvóta na dostupné bývanie/družstevné byty v nových veľkých projektoch. Mesto často vyjednáva, aby časť bytov vo veľkých projektoch bola predaná neziskovým bytovým združeniam alebo prenajímaná pod trhovou cenou na určité obdobie. Ide o súčasť dosiahnutia cieľa 1/3 neziskového bývania digitalcollection.zhaw.ch. Zürich je zatiaľ na úrovni približne 25 % družstevného/neziskového bývania, takže tlak na tieto príspevky bude narastať.

Na záver možno regulačné prostredie v Zürichu v roku 2025 charakterizovať ako stabilné, ale smerujúce k väčšej intervencii s cieľom riešiť otázky bývania a klímy. Dane zostávajú relatívne nízke a predvídateľné. Pravidlá pre zahraničných kupujúcich sú prísne a môžu sa ešte sprísniť, hoci komerční investori si stále nachádzajú priestor. Ekologické regulácie sa sprísňujú a udržateľné stavebné praktiky sa stávajú povinnými. Opatrenia na dostupnosť bývania – od ochrany nájomcov až po podporu družstiev – sa postupne rozširujú, aby vyvážili nerovnováhy trhu. Pre zainteresované strany znamená dodržiavanie predpisov zapojenie sa do týchto politík: napr. plánovanie solárnych inštalácií od začiatku alebo štruktúrovanie investícií v súlade s pravidlami Lex Koller. Hoci tieto regulácie zvyšujú komplexnosť, zároveň prispievajú k dlhodobej atraktívnosti Zürichu – zaručujú udržateľný rozvoj, ohraničujú špekulatívne bubliny a mesto si zachováva vysokú kvalitu života, čo napokon podporuje hodnoty nehnuteľností.

Riziká a výzvy trhu

Napriek všeobecne optimistickému výhľadu Zürichu existuje niekoľko rizík a výziev, ktoré by mohli ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 a v nasledujúcich rokoch. Investori a pozorovatelia by mali mať tieto faktory na pamäti:

  • Úrokové sadzby a riziká financovania: Po rokoch ultra nízkych úrokových sadzieb, ktoré poháňali rast cien, sa prostredie zmenilo. V rokoch 2022–2023 Švajčiarska národná banka agresívne zvýšila sadzby z negatívneho teritória až na 1,75 %, čo trh čiastočne schladilo. V roku 2025 sa inflácia zmiernila a SNB prešla k miernemu zníženiu sadzieb investropa.com, ale riziko zostáva, že sadzby môžu opäť vzrásť, ak by inflácia prudko stúpla alebo sa zmenili globálne podmienky. Rastúce úrokové sadzby by mali priamy dopad na švajčiarsky trh s nehnuteľnosťami tým, že hypotéky by boli drahšie a klesla by cenová dostupnosť pre kupujúcich, čo by mohlo utlmiť dopyt investropa.com. Vzhľadom na to, aké vysoké sú ceny v Zürichu, sú veľmi citlivé na náklady financovania – výrazné zvýšenie sadzieb by mohlo niektorých potenciálnych kupujúcich vyradiť z trhu a spôsobiť stagnáciu či dokonca pokles cien v prehriatych segmentoch. Banky tiež sprísnili úverové kritériá (aj v dôsledku regulácie Basel III od roku 2025, ktorá vyžaduje vyššie kapitálové rezervy foxstone.ch). Dlžníci teraz čelia prísnym limitom (max ~80 % hodnoty nehnuteľnosti a dôkladné stresové testy pri 5 % úroku), čo by mohlo obmedziť vysoko zadlžených investorov. Aj keď súčasný konsenzus očakáva stabilnú alebo mierne klesajúcu trajektóriu sadzieb (pri švajčiarskej inflácii len okolo 0,7 % engelvoelkers.com), akékoľvek nečakané zrýchlenie inflácie alebo finančný šok to môže rýchlo zmeniť. Táto neistota v úrokových sadzbách je kľúčovým rizikom, ktoré treba sledovať.
  • Makroekonomická a geopolitická neistota: Nehnuteľnosti v Zürichu závisia od širšieho hospodárskeho zdravia Švajčiarska a globálnej stability. Ekonomické neistoty – napríklad potenciálna globálna alebo európska recesia – predstavujú riziko investropa.com. Napríklad, ak by útlm zasiahol bankový alebo technologický sektor, Zürich by mohol zažiť stratu pracovných miest alebo obmedzenie expanzie, čo by oslabilo dopyt po kanceláriách aj bývaní. Mesto nie je imúnne voči globálnym udalostiam: vojna na Ukrajine, energetické krízy alebo iné geopolitické napätia sa môžu prejaviť aj tu. Švajčiarska vláda výslovne uviedla, že napätá geopolitická situácia (vojna na Ukrajine, konflikty na Blízkom východe) zostáva latentným rizikom pre medzinárodný obchod a ceny energií, čo by mohlo negatívne ovplyvniť švajčiarsku ekonomiku engelvoelkers.com. Prudké zvýšenie cien ropy/plynu by napríklad mohlo opäť naštartovať infláciu a zaťažiť spotrebiteľov a podniky. Okrem toho menové fluktuácie (veľmi silný švajčiarsky frank) môžu poškodiť švajčiarsky export a zisky korporácií, čo nepriamo ovplyvní obsadenosť kancelárií a dopyt po bývaní zo strany firemných zamestnancov. Ďalším makro faktorom je imigračná politika: rast populácie vo Švajčiarsku (ktorý poháňa potrebu bývania) by sa mohol spomaliť, ak by politické sily uspeli v obmedzení imigrácie. Spomenutá iniciatíva SVP, ktorá chce obmedziť populáciu na 10 miliónov, je extrémna, no naznačuje politický tlak na limitovanie rastu jacquemoudstanislas.ch. Ak by došlo k významnému obmedzeniu imigrácie, dopyt po bývaní by sa mohol z dlhodobého hľadiska oslabiť. Celkovo, hoci je švajčiarska ekonomika v súčasnosti stabilná, globálna recesia alebo krízové scenáre predstavujú riziko poklesu, v ktorom by mohlo dôjsť k nárastu voľných nehnuteľností a korekcii cien.
  • Obavy z realitnej bubliny a dostupnosti bývania: Roky rastúcich cien vyvolali otázku: Je Zürich v realitnej bubline? Podľa niektorých ukazovateľov áno – patrí medzi mestá s vysokým rizikom bubliny. UBS Global Real Estate Bubble Index v roku 2023 zaradil Zürich do kategórie „riziko bubliny“, čo boli celosvetovo len dve mestá (spolu s Tokiom) na tejto úrovni ubs.com mattgul.com. Ceny domov v pomere k príjmom a nájmom sú veľmi napäté. Ak by úrokové sadzby stúpli alebo by dopyt oslabil, vysoké hodnotenia Zürichu by mohli čeliť korekcii. Regulátori si to uvedomujú; Švajčiarska národná banka v posledných rokoch opäť aktivovala proticyklický kapitálový vankúš, aby obmedzila nadmerné poskytovanie hypotekárnych úverov. Analytici UBS v súčasnosti hodnotia riziko bubliny ako „mierne“ (z extrémneho) v dôsledku mierneho spomalenia rastu cien investropa.com, no riziko nezmizlo. Dostupnosť bývania pre miestnych je na bode zlomu – rodiny zo strednej triedy majú problém kúpiť si aj skromné byty, čo vyvoláva sociálne a politické otázky. Stále častejšie zaznieva, že trh s bývaním je neudržateľne drahý, a ak začne viac ľudí opúšťať mesto kvôli nedostupnosti bývania, dopyt by mohol klesnúť. Rovnako bubliny často nekončia len zmenou úrokov, ale aj zmenou nálad kupujúcich. Ak sa kupujúci začnú domnievať, že ceny už dosiahli vrchol (aj dočasne), psychológia sa môže preklopiť do trhu kupujúcich. Hoci zatiaľ neexistujú známky prudkej zmeny nálady (vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok), riziko stagnácie alebo miernej korekcie v predražených segmentoch (ako luxusné byty alebo investičné byty s veľmi nízkymi výnosmi) je prítomné.
  • Výzvy v oblasti výstavby a dodávok: Ironicky, jednou z najväčších výziev trhu je opačná strana nedostatku – nedostatok nových bytových jednotiek prichádzajúcich na trh. To predstavuje riziko, pretože ak nedostatok pretrvá alebo sa zhorší, môže to brzdiť hospodársky rast (firmy môžu mať problém získať talenty, ak je bývanie príliš zriedkavé/drahé) a priviesť k silnejšiemu zásahu štátu. Stavať viac v Zürichu nie je jednoduché: vysoké stavebné náklady, nedostatok pracovnej sily v stavebníctve, zdĺhavé povoľovacie procesy a odpor zo strany obyvateľov všetko výstavbu spomaľujú. V roku 2024 bola bytová výstavba na nízkej úrovni a napriek snahám o jej povzbudenie existuje riziko, že sa nepostaví dostatok nových bytov na uspokojenie dopytu, čím sa kríza predĺži. Čo sa týka komerčnej oblasti, výstavba nových kancelárií prudko klesla jll.com, čo môže byť v krátkodobom horizonte pozitívne pre existujúcich prenajímateľov, ale dlhodobo môže znamenať menej moderných priestorov na prilákanie nových firiem. Rast cien stavebných materiálov je ďalšou výzvou – hoci v roku 2024 došlo k zmierneniu, predchádzajúce zdražovanie ocele, dreva atď. stavby predražilo a niektoré projekty boli pozastavené. Ak by došlo k ďalšej vlne globálnej inflácie, mohlo by to stavebné projekty ešte viac ohroziť.
  • Regulačné a politické riziká: Zmeny zákonov a regulácií predstavujú ďalšiu skupinu výziev. Napríklad navrhované sprísnenie Lex Koller, o ktorom bola reč skôr, by v prípade prijatia mohlo odradiť niektoré zahraničné investície, čo by mohlo znížiť prílev kapitálu do určitých segmentov (napr. financovanie projektov prostredníctvom zahraničných investorov by mohlo byť ťažšie). Aj keď má opatrenie za cieľ ochladenie cien, môže mať vedľajšie účinky ako nižšia likvidita na trhu s nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch. Vnútroštátne tu existuje aj politické riziko v podobe voličských iniciatív alebo zmien politík. Švajčiarska priama demokracia znamená, že voliči môžu (a aj zavádzajú) iniciatívy ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami – od stropov nájomného po dane na neobsadené byty až po prísne limity zónovania. V súčasnosti rezonuje požiadavka na väčšie ochrany pre nájomcov v súvislosti s nedostatkom bývania. Ak budú nájmy naďalej prudko rásť, existuje šanca na populistickú snahu o zavedenie kontrol nájomného alebo prísnejšie obmedzenia vysťahovania pri renovácii atď. Takéto pravidlá by mohli ovplyvniť výnosy prenajímateľov. Opačným rizikom je, že protirastové politické nálady môžu obmedziť rozvoj (napríklad ak vzrastie verejný odpor voči zvyšovaniu hustoty, môže byť ešte ťažšie postaviť v Zürichu potrebné byty). Zamietnutie niektorých developerských projektov v referendách po celom Švajčiarsku (nie v Zürichu, ale napríklad ženevská iniciatíva na obmedzenie výstavby) ilustruje toto napätie. Mesto Zürich má skôr rozvojovo orientované vedenie (pragmatikov, ktorí vidia potrebu bývania), no politické vetry sa môžu meniť.
  • Inflácia a prevádzkové náklady: Hoci si Švajčiarsko aktuálne užíva nízku infláciu (~1–2 %), opätovný nárast inflácie by zvýšil prevádzkové náklady budov (energie, údržba, dane z nehnuteľností viazané na hodnoty) a potenciálne aj úrokové sadzby, čo by stlačilo peňažné toky vlastníkov. Pri komerčných nehnuteľnostiach by vysoká inflácia mohla poškodiť maloobchodníkov a kancelárskych nájomníkov, čo by sťažilo zvyšovanie nájmov. Naopak, mierna inflácia môže pomôcť investorom financovaným dlhom tým, že znehodnotí ich záväzky, avšak vo Švajčiarsku je veľa investorov postavených skôr na vlastných zdrojoch. Navyše, náklady na energetickú transformáciu môžu byť značné – renovácia starých budov solárnymi panelmi, novým vykurovaním a pod., si vyžaduje kapitál. Hoci sa tieto investície často v priebehu času vrátia, v medziobdobí predstavujú finančnú výzvu, najmä pre menších prenajímateľov.

V podstate, trh s nehnuteľnosťami v Zürichu nie je bez zraniteľností. Stojí na veľmi silných základoch (vysoký dopyt, nízka ponuka, ekonomická stabilita), no riziká ako hospodársky pokles, výkyvy úrokových sadzieb či regulačné zmeny by mohli stlmiť trhovú horúčku. Účastníci trhu by mali zaujať postoj opatrného optimizmu: výhľad je síce naďalej rastový, no scenáre typu globálnej recesie alebo výrazných politík by mohli tento vývoj zmeniť. Je výstižné, že inštitúcie ako UBS monitorujú Zürich ako potenciálnu bublinu mattgul.com – čo je pripomienka, že sa netreba uspokojiť s aktuálnym stavom. Zürich však historicky odolával otrasom dobre – aj počas finančnej krízy v roku 2008 ceny len krátko stagnovali. Trvalá atraktivita mesta ako finančného centra a miesta na život poskytuje istý vankúš. Do budúcnosti však bude kľúčové riešiť krízu dostupnosti bývania a zvyšovať ponuku, aby sa predchádzalo spoločenskej nespokojnosti a trhu s nehnuteľnosťami v Zürichu nehrozilo prehriatie až do bodu zlomu. Jemná rovnováha medzi atraktivitou pre investorov a potrebami obyvateľov bude určovať politiku a riziká v nasledujúcich rokoch.

Zdroje:

Priemysel a logistika – vysoký dopyt, obmedzená ponuka

Sektor priemyselných a logistických nehnuteľností v regióne Zürich (a všeobecne vo Švajčiarsku) zaznamenáva robustný dopyt a klesajúcu mieru neobsadenosti. K roku 2023 miera neobsadenosti investovateľných logistických nehnuteľností na celonárodnej úrovni klesla na približne 5,1 %, zo 7,7 % v roku 2019 jll.com. Inými slovami, sklady a distribučné priestory sú čoraz viac obsadené, vďaka nárastu e-commerce, rekonfigurácii dodávateľských reťazcov a spoločnostiam, ktoré držia väčšie zásoby. Geografické rozloženie švajčiarskej logistiky sa sústredí pozdĺž kľúčových dopravných koridorov – veľká časť objektov sa nachádza v trojuholníku Basel–Zürich–Solothurn a okolo veľkých metropolitných oblastí jll.com. Zürich, ktorý sa nachádza na križovatke diaľnic a blízko letiska, je hlavné logistické centrum, ale zároveň je priestorovo obmedzený. Mnohé priemyselné pozemky boli prestavané na kancelárie či bývanie (najmä v meste Zürich), čo obmedzuje novú ponuku skladových priestorov. Mnohé existujúce sklady sú staršie a nie úplne vyhovujú súčasným potrebám (napríklad nižšia svetlá výška, menej nakladacích rámp) jll.com, čo znamená, že prvotriedne logistické priestory sú mimoriadne vzácne.

Nájomné za logistické/priemyselné priestory v oblasti Zürichu sa typicky pohybuje v rozmedzí približne 85 až 140 CHF za m² ročne, v závislosti od veľkosti a lokality jll.com. Tieto nájmy sú v medzinárodnom porovnaní relatívne vysoké (odrážajú vysoké švajčiarske náklady na pozemky a výstavbu). Rast nájomného je mierny, ale stabilný, pretože miera neobsadenosti klesá. Investori majú o túto triedu aktív čoraz väčší záujem vďaka stabilite príjmov a rastovému potenciálu – výnosy z logistiky, aj keď nízke vo Švajčiarsku (~4–5 %), sú o niečo vyššie než pri prvotriednych kanceláriách. Pozoruhodné je, že väčšina logistických nehnuteľností vo Švajčiarsku je vo vlastnej správe (spoločnosti vlastnia svoje sklady) jll.com. Len približne 300 logistických objektov na celonárodnej úrovni je prenajímaných ako investičné aktíva jll.com. To prispieva k nelikvidnosti a exkluzivite tohto sektora. Tých niekoľko investične atraktívnych skladov, ktoré sa dostanú na trh, priťahuje silnú konkurenciu, vrátane zahraničných inštitucionálnych investorov, ktorých priťahuje švajčiarska stabilita.

V nasledujúcich rokoch môžeme očakávať, že rozvoj logistiky zostane obmedzený. Vhodné pozemky v okolí Zürichu pre nové veľkokapacitné sklady sú obmedzené a prísne regulované. Niektoré priemyselné zóny na okraji mesta a pozdĺž diaľnice A1 sa však zhusťujú – staršie areály môžu dostať viacposchodové logistické zariadenia alebo byť rozdelené na mestské distribučné centrá pre „poslednú míľu“. Trend nearshoringu (viac skladových zásob vo Švajčiarsku) a boom online nakupovania udržia vysoký dopyt po modernej logistickej ploche. Výsledkom môže byť, že miery neobsadenosti ešte viac klesnú a nájomné mierne vzrastie, najmä pri prémiových skladových jednotkách. Výzvou je modernizácia zastaraných kapacít – mnohé staršie priemyselné budovy nespĺňajú súčasné požiadavky logistiky jll.com. Kreatívne riešenia, ako napríklad premena častí týchto budov na samoobslužné sklady alebo priestory pre MSP, sa skúšajú na zníženie neobsadenosti jll.com. Celkovo je výhľad pre priemyselné nehnuteľnosti v Zürichu pozitívny, charakterizovaný nedostatkom a silným dopytom. Hoci tento segment nepriťahuje takú pozornosť ako bývanie alebo kancelárie v Zürichu, ponúka nové príležitosti pre investorov schopných zorientovať sa v územnom plánovaní a nájsť vhodné aktíva – nízka neobsadenosť a stabilná potreba prenájmu sú tu pevne zakorenené jll.com.

Investičný výhľad: výnosy, zahraničný záujem a príležitosti

Zahraničné investície a regulácie: Je dôležité poznamenať, že Švajčiarsko uplatňuje prísne pravidlá (Lex Koller) obmedzujúce zahraničné vlastníctvo rezidenčných nehnuteľností.

Nerezidenti cudzinci vo všeobecnosti nemôžu kupovať nehnuteľnosti v Zürichu (okrem výnimočných prípadov alebo prostredníctvom určitých oslobodených štruktúr) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Cudzinci však môžu voľne investovať do komerčných nehnuteľností a doteraz mohli tiež bez obmedzení nakupovať akcie vo švajčiarskych realitných spoločnostiach alebo fondoch jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To umožnilo zahraničnému inštitucionálnemu kapitálu nepriamo vstúpiť na zürišský trh.Existuje významný globálny záujem – štátne investičné fondy, globálne REIT fondy a súkromní investori naliali peniaze do švajčiarskych realitných fondov, developerských projektov a akvizícií komerčných nehnuteľností.Napríklad, o trofejné kancelárske budovy a maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu často súťažia nemecké fondy alebo investori z Blízkeho východu.V budúcnosti sa však regulačné prostredie môže sprísniť.V marci 2025 oznámila švajčiarska vláda plány na ďalšie obmedzenie nákupu nehnuteľností zahraničnými osobami, pričom sa potenciálne ukončí výnimka, ktorá umožňovala cudzincom voľne kupovať akcie verejne obchodovaných spoločností zaoberajúcich sa nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch.Ak budú takéto reformy (aktuálne diskutované) implementované, vyžadovali by vládne schválenie pre zahraničných investorov aj pri nepriamych podieloch na nehnuteľnostiach, čo je zásadná zmena zameraná na ochladenie dopytu jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To vyvolalo obavy, že zahraničný kapitál by mohol byť odradený.Legislatívny proces však naďalej prebieha – akékoľvek zmeny si vyžiadajú čas a môžu byť zmiernené jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Zatiaľ záujem zahraničných investorov zostáva vysoký, najmä o komerčné aktíva a rozvojové partnerstvá.

Stabilné výnosy na trhu s nízkymi výnosmi: Nehnuteľnosti v Zürichu sú cenené ako „bezpečný prístav“ pre investície, ponúkajúce stabilitu pred vysokými výnosmi. V roku 2025 prinášajú prémiové rezidenčné a kancelárske nehnuteľnosti v Zürichu zvyčajne ročný výnos len okolo 2,5 % – 3,5 % (hrubý) foxstone.ch. Tieto výnosy sú skromné a odrážajú vysoké ocenenia a nízke riziko švajčiarskych nehnuteľností. Pre inštitucionálnych investorov, ako sú dôchodkové fondy a poisťovne, je spoľahlivosť a ochrana kapitálu v Zürichu kľúčovým dôvodom na zaradenie týchto nehnuteľností do ich portfólia. V skutočnosti hlavní vlastníci hlásia stabilné alebo rastúce hodnoty – napríklad Swiss Life (jeden z najväčších vlastníkov nehnuteľností vo Švajčiarsku) zaznamenal, že reálna hodnota ich portfólia vzrástla približne o 0,2 % v 1. štvrťroku 2025 a nepodliehala žiadnemu poklesu reuters.com. Príjmy z nájomného sú považované za veľmi spoľahlivé vzhľadom na plnú obsadenosť a silnú bonitu nájomcov v Zürichu. Celkové výnosy sa v budúcnosti očakávajú najmä z príjmov plus mierneho kapitálového zhodnotenia (predpokladaný rast cien je ~1–4 % ročne v nasledujúcich rokoch investropa.com). Medzinárodní investori zostávajú priťahovaní aj napriek nízkym výnosom vďaka statusu Švajčiarska ako bezpečnej destinácie. V časoch globálnej neistoty kupujú zahraniční investori v Zürichu nehnuteľnosti s cieľom zachovať svoj majetok investropa.com. Silný švajčiarsky frank a politická stabilita krajiny ešte zvyšujú atraktivitu.

Nové príležitosti – Zelené a špecifické segmenty: Investori si v Zürichu všímajú aj nové výklenky a stratégie pridanej hodnoty. Hlavnou témou je udržateľnosť. Rastie dopyt (zo strany nájomcov aj kupcov) po ekologických, energeticky efektívnych budovách a nehnuteľnosti s zelenými certifikátmi môžu dosahovať vyššie ceny investropa.com. Štát podporuje znižovanie uhlíkovej stopy – napríklad nový zákon vyžaduje solárne panely na väčšine nových budov pv-magazine.com – čo si vyžiada rekonštrukcie starších stavieb a rozvoj infraštruktúry pre obnoviteľné zdroje. Vznikajú tak príležitosti pre investorov adaptovať staršie objekty pomocou zatepľovania, tepelných čerpadiel, solárnych panelov a podobne, čím zvyšujú ich hodnotu a zároveň sa prispôsobujú zeleným reguláciám. Ďalším trendom sú technológie a PropTech v realitnom sektore: inteligentné domáce funkcie, digitálne služby pre nájomcov a dátová analytika prinášajú pridanú hodnotu (obzvlášť atraktívne pre technologicky zdatných nájomcov v Zürichu) investropa.com.

Niektoré realitné sektory majú taktiež rastový potenciál. Logistické a life-science zariadenia sú žiadané, no je ich málo – zmena alebo výstavba ľahkých priemyselných priestorov na okraji mesta pre logistiku poslednej míle alebo laboratóriá/výskum je perspektívna cesta. Rezidenčná výstavba v „béčkových“ lokalitách v okolí Zürichu je ďalšou príležitosťou: keďže dostupnosť v centre mesta je extrémne nízka, rozmach zažívajú prímestské alebo satelitné oblasti (investori tu cielia na nové nájomné bývanie, kde môžu dosiahnuť mierne vyššie výnosy) foxstone.ch. Prímestské regióny s dobrým dopravným spojením sa naozaj stávajú investičnými centrami, keďže nájomcovia hľadajú cenovo prijateľnejšie možnosti mimo centra foxstone.ch. Navyše, čoraz väčšiu popularitu naberajú alternatívne rezidenčné modely: co-living a družstevné bývanie. Zürich má silnú tradíciu neziskových bytových družstiev a mesto tento sektor aktívne podporuje (cieľom je, aby do roku 2050 tvorilo družstevné bývanie 33% bytového fondu) digitalcollection.zhaw.ch. Hoci nie je zamerané na maximalizáciu zisku, družstevný rozvoj ponúka stabilné, dlhodobé výnosy a často zahŕňa spoluprácu verejného a súkromného sektora na mestských pozemkoch – inštitucionálni investori ako dôchodkové fondy sa do týchto projektov púšťajú opatrne ako do ESG-priateľskej stratégie. V súkromnom sektore sú zase populárne co-living priestory s flexibilným prenájmom a spoločnými službami, ktoré lákajú mladých profesionálov a expatov, čím predstavujú segment, ktorý sa oplatí sledovať.

Výhľad na výnosy: Investori môžu v nasledujúcich rokoch očakávať mierne, ale spoľahlivé výnosy z nehnuteľností v Zürichu. Prémiové rezidenčné a komerčné aktíva môžu prinášať ročne približne 3 % hotovostný tok foxstone.ch, plus niekoľko percent v kapitálovom zhodnotení – nejedná sa o ohromujúce výnosy, ale je to v súlade s nízkorizikovým profilom Švajčiarska. Tí, ktorí hľadajú vyššie výnosy, sa sústreďujú na value-add stratégie (napr. renovovanie starších bytov a ich predaj na trh vlastníckeho bývania, vzhľadom na silný dopyt kupujúcich) alebo developerské projekty (hoci vysoké stavebné náklady a regulácie to v Zürichu sťažujú). Na trhu sa objavili aj platformy typu realitného crowdfundingu (napr. Foxstone, Crowdhouse), ktoré umožňujú investorom prevziať mierne vyššie riziko s cieľovými výnosmi v rozmedzí 5–7 % prostredníctvom diverzifikovaných portfólií nehnuteľností foxstone.ch. Záujem zo zahraničia bude pravdepodobne pretrvávať o kľúčové aktíva, pokiaľ ho výrazne neobmedzia nové zákony. Zhrnuté, investičný výhľad Zürichu zostáva pozitívny, no konkurenčný – stabilita a nedostatok na trhu naznačujú, že hodnota bude držať, avšak investori musia byť kreatívni pri hľadaní výnosov. Kľúčové príležitosti ležia v modernizácii zameranej na udržateľnosť, pokrývaní dopytu po bývaní v nedostatočne obsluhovaných segmentoch a využívaní pokračujúceho rastu Zürichu pri zvládaní meniaceho sa regulačného prostredia.

Kľúčové štvrte a atraktívne lokality

Zürich je mesto rôznorodých štvrtí, z ktorých každá má vlastný charakter a vývoj realitného trhu. Nižšie uvádzame niekoľko kľúčových štvrtí – od ultra-prémiových štvrtí pri jazere až po rozvíjajúce sa mestské zóny – vrátane ich úrovní cien, faktorov popularity, projektov nového rozvoja a faktorov kvality života:

  • Enge (Obvod 2) – Luxusné bývanie pri jazere. Enge, na južnej strane centra Zürichu, sa stal magnetom pre luxusné apartmány a zámožných profesionálov. Ceny tu v priemere dosahujú okolo CHF 18 300 za m² investropa.com, čo je medzi najvyššími v meste. Nedávny luxusný rozvoj (s výhodami ako sú súkromné fitnescentrá či služby concierge) priťahuje do Enge bohatých expatov a technologických manažérov investropa.com. Atraktivita tejto oblasti spočíva v prémiovej polohe – pešo do centra, pri jazere a s vybavenosťou ako park Rieter a múzeum Bärengasse. Kvalita života je vynikajúca: Enge ponúka luxusné obchody, medzinárodné školy a krátku dochádzku do finančného centra Paradeplatz. So stále novými prémiovými projektmi v príprave ostáva exkluzivita Enge – a vysoké ceny – dlhodobo zachované investropa.com.
  • Seefeld (Obvod 8) – Najžiadanejšie miesto pri jazere Zürich. Seefeld je mimoriadne vyhľadávaná štvrť na východ od centra, oceňovaná pre svoju blízkosť k jazeru Zürich, moderné reštaurácie a živú atmosféru. Nehnuteľnosti tu dosahujú najvyššie ceny (jedny z najvyšších za m² v Zürichu) a zažívajú obrovský dopyt investropa.com. Voľné bývanie prakticky neexistuje – každý chce bývať v Seefelde. Napriek nízkym výnosom z prenájmu (~2–3 %, čo je znakom veľmi vysokej kapitálovej hodnoty), trvalo nízka neobsadenosť a prémiové nájmy zdôrazňujú atraktívnosť tejto oblasti investropa.com. Seefeld ponúka kombináciu elegantných historických budov a moderných bytov, často s výhľadom na jazero. Obyvatelia si užívajú rekreáciu pri vode, zelené priestory ako park Zürichhorn a butiky. Je obľúbený u bohatých miestnych aj expatov. Keďže je veľmi málo voľnej pôdy, Seefeld zaznamenáva len minimum nových projektov (okrem občasných luxusných kondomínií), a preto ponuka zostáva obmedzená. Očakávajte, že Seefeld ostane luxusnou enklávou s výnimočnou kvalitou života a primerane vysokými cenami.
  • Fluntern (Okres 7) – Prestíž na Zürichbergu. Fluntern sa nachádza na zalesnených svahoch kopca Zürichberg a patrí medzi najprestížnejšie obytné štvrte Zürichu. Je známy malebnými výhľadmi, luxusnými vilami a špičkovými školami. Rodiny si Fluntern obzvlášť cenia pre elitné možnosti vzdelávania – štvrť tu hostí renomované školy (ako pobočku Zurich International School a vynikajúce verejné základné školy), ktoré sa môžu neustále pochváliť vysokým počtom žiakov. Domy vo Fluntern sú priestranné a často architektonicky výrazné, pričom tu sídlia viaceré veľvyslanectvá a rezidencie top manažérov. Ceny nehnuteľností sú veľmi vysoké (porovnateľné s jazerom), ponuka je trvalo nedostatočná – každý inzerát na nehnuteľnosť vo Fluntern vyvoláva okamžitý záujem. Oblasť ponúka tiché, zelené prostredie (blízko zoo a lesných chodníkov), pričom je električkou vzdialená len pár minút od centra mesta. Prebiehajúca výstavba je minimálna vďaka prísnemu územnému plánovaniu na ochranu charakteru štvrte. Fluntern v skratke ponúka súkromie, prírodu a prestíž, vďaka čomu je medzi zürišskou elitou vysoko žiadaný.
  • Zürich West / Kreis 5 (Okres 5) – Od priemyslu k trendom. Kreis 5, známy aj ako Zürich West, sa premenil z drsnej priemyselnej zóny na jednu z najtrendovejších štvrtí mesta. Táto prebiehajúca gentrifikácia vyhnala hodnoty nehnuteľností nahor – priemerné ceny bytov tu v roku 2024 dosiahli približne 14 600 CHF za m², čo je medziročný nárast o 3% investropa.com. Štvrť prekvitá novými projektami: staré sklady nahradili loftové byty, umelecké galérie, technologické kancelárie a kluby. Mladí profesionáli a kreatívci sa hrnú do Kreis 5 pre jeho drsnú atmosféru a relatívnu dostupnosť v porovnaní s centrom investropa.com. Mesto aktívne investuje do zvyšovania kvality života v Kreis 5 – pribúdajú parky, školy a kultúrne priestory, vďaka čomu je štvrť čoraz vhodnejšia aj pre rodiny investropa.com. Dopravné spojenie je vynikajúce (viacero električkových liniek, blízko stanica Hardbrücke). S veľkými projektmi, ako je Europaallee (hneď cez koľaje), a lokálnymi prestavbami nadobúda oblasť ďalší impulz. Kreis 5 sa dnes môže pochváliť niektorými z najlepších reštaurácií, klubov a dizajnových obchodov v Zürichu, popri nových komunitných vybaveniach. Ponúka jedinečný mestský životný štýl, a preto dopyt (a ceny) by mali naďalej rásť ruka v ruke s jeho premenou investropa.com.
  • Altstetten (okres 9) – Rozvíjajúce sa mestské centrum. Altstetten na západe Zürichu si získava pozornosť ako cenovo dostupnejšia rezidenčná zóna s potenciálom rastu. Po mnoho rokov to bola najmä priemyselná/robotnícka štvrť, no nedávne zmeny boli dramatické. Ceny nehnuteľností v centre Zürichu prudko vzrástli, “čo prinútilo mnohých kupujúcich a nájomcov preskúmať Altstetten ako cenovo výhodnejšiu možnosť” investropa.com investropa.com. Priemerné ceny za m² sú tu výrazne nižšie ako v centre mesta (čo z toho robí jednu z najlepších hodnôt v Zürichu) investropa.com. Zároveň Altstetten zaznamenal zásadné zlepšenia infraštruktúry – najmä rozšírenie Limmattalskej električkovej trate a ďalšie zlepšenia verejnej dopravy výrazne uľahčili dochádzanie z Altstettenu do centra investropa.com. Nové obytné a zmiešané projekty vyrastajú v okolí železničnej stanice Altstetten a pozdĺž hlavných trás. Štvrť dnes ponúka moderné byty, nákupné centrá a kancelárske komplexy (viaceré veľké firmy majú v Altstettene svoje sídla). S rýchlou dopravou, nižšími nájmami/cenami a rastúcou vybavenosťou sa Altstetten mení na pulzujúce sekundárne centrum. Mnoho prvonákupcov a mladých rodín tu hľadá priestor, ktorý si môžu dovoliť. Ako čoraz viac ľudí objavuje jeho výhodnú polohu a hodnotu, profil Altstettenu a ceny nehnuteľností stále rastú investropa.com.
  • Oerlikon (Obvod 11) – Rozvíjajúce sa obchodno-rezidenčné centrum. Oerlikon na severe Zürichu je jedným z najväčších úspešných rozvojových príbehov mesta. Vďaka vynikajúcim dopravným spojeniam (veľká stanica S-Bahn, centrá električiek a autobusov) a dostatku priestoru sa Oerlikon premenil na prosperujúce mestské centrum. Oblasť je posiata novými kanceláriami, nákupnými centrami (napríklad Neumarkt) a bytovými komplexmi. Tento rast poháňa dopyt po nehnuteľnostiach – mediánová cena domu v Oerlikone teraz presahuje 2,5 milióna CHF (pre väčšie rodinné domy) a hodnoty všetkých typov nehnuteľností stúpajú investropa.com. Realitní makléri hlásia zvýšený záujem, keďže obyvatelia aj firmy sa hrnú do výhodnej lokality Oerlikonu investropa.com investropa.com. Neustále rozvojové projekty v tejto časti sú veľkým lákadlom: mnoho výškových a polyfunkčných budov je práve vo výstavbe alebo nedávno dokončených, čo pridáva modernú obytnú ponuku a zároveň zlepšuje miestnu infraštruktúru investropa.com. Na úrovni ulíc získal Oerlikon nové parky, reštaurácie a kultúrne priestory, čím vznikla živá komunitná atmosféra investropa.com. Čoraz viac je sebestačný – ľudia môžu bývať, pracovať aj tráviť voľný čas priamo v Oerlikone. Vzhľadom na strategickú polohu (10 minút vlakom do centra Zürichu a priamy vlak na letisko Zürich) je Oerlikon horúcou lokalitou pre investorov aj nájomcov. Očakáva sa, že oblasť bude naďalej prekvitať, pričom v pláne sú ďalšie vylepšenia (napríklad plánovaný inovačný kampus a športoviská). Pre tých, ktorí hľadajú silný rastový potenciál v Zürichu, Oerlikon ponúka presvedčivú kombináciu konektivity, nových projektov a relatívne umiernených cien (aspoň v porovnaní s centrom a jazernými štvrtami).
  • Affoltern (okres 11) – Nová infraštruktúra, nová príťažlivosť. Vzdialenejší okres 11, Affoltern, sa stal výrazným bodom na trhu nehnuteľností vďaka zlepšenej infraštruktúre a rozumným cenám. Nedávno Švajčiarsky federálny úrad pre cesty výrazne investoval do nových ciest a rozšírenia diaľnic v oblasti Affolternu investropa.com, čím sa výrazne zlepšila dostupnosť. To dostalo Affoltern do centra pozornosti kupujúcich, ktorí ocenia jednoduchšie dochádzanie autom alebo autobusom investropa.com. Navyše, v Zürichu bol v roku 2023 boom novej bytovej výstavby, najmä v oblastiach ako Affoltern – postavilo sa najviac nových bytov od roku 2018, čo značí záujem developerov i kupujúcich investropa.com. Vďaka týmto novým bytom (často za nižšie ceny než v centre mesta) priťahuje Affoltern mladých profesionálov a rodiny, ktoré hľadajú moderné bývanie za konkurenčné ceny investropa.com investropa.com. Obyvateľstvo v tejto oblasti tomu primerane rastie. Affoltern profituje aj z okolitých zelených plôch a pokojnejšej predmestskej atmosféry, čím ponúka rovnováhu medzi mestom a vidiekom. Plán mesta prípadne rozšíriť verejnú dopravu do Affolternu ešte zvýši jeho atraktivitu. Stručne povedané, Affoltern je na pozitívnej trajektórii: lepšia dostupnosť, nová bytová výstavba a stále prijateľné ceny ho robia lákavou voľbou pre kupujúcich zameraných na hodnotu. Jeho premena naznačuje pevný budúci rast komunity aj cien nehnuteľností investropa.com.
  • Schwamendingen (Okres 12) – Cenovo dostupná štvrť s potenciálom na obnovu. Nachádza sa na severe mesta a historicky bola Schwamendingen štvrťou s nižšími nákladmi, na ktorú sa často zabúdalo – to sa však mení. Dnes „si získava pozornosť ako cenovo výhodná alternatíva“ pre tých, ktorých si už centrum Zürichu nemôže dovoliť investropa.com. Náklady na bývanie sú tu jedny z najnižších v meste, čo láka mnohých prvokupcov a rodiny s priemerným príjmom. Zaujímavý je najmä moment obnovy a revitalizácie v Schwamendingene. Vlajkovým projektom je „Über-Gärten“, ktorý prináša 228 nových nájomných bytov s inovatívnym dizajnom (priestranné loggie, spoločné „lesné záhrady“) a zvyšuje kvalitu bývania investropa.com. Takéto projekty obnovujú bytový fond a priťahujú rozmanitejšie spektrum obyvateľov. Ďalším významným zlepšením je protihlukový tunel Schwamendingen, priekopnícky infraštruktúrny projekt, ktorý prekryl časť diaľnice „zelenou“ konštrukciou investropa.com. Výrazne sa tak znížil hluk a znečistenie v oblasti a na tuneli vznikli nové parky investropa.com. Zlepšená kvalita života je citeľná – tichšie ulice, čistejší vzduch a nové zelené priestory. Všetky tieto snahy signalizujú silnú komunitnú investíciu do Schwamendingenu. Štvrť dnes ponúka vyváženie medzi dostupnosťou a kvalitou života, ktoré je v Zürichu čoraz vzácnejšie investropa.com. V dôsledku toho Schwamendingen naberá na popularite medzi tými, ktorí hľadajú hodnotu: za svoje peniaze tu získate viac priestoru a štvrť je na vzostupe. Je to ukážkový príklad, ako sa predmestia Zürichu vyvíjajú, aby spĺňali moderné požiadavky. Do budúcna možno očakávať, že povesť a dopyt po nehnuteľnostiach v Schwamendingene budú naďalej rásť, aj keď ceny by mali zostať dostupnejšie než v elitných štvrtiach mesta.

Každá z týchto štvrtí ilustruje mnohovrstvovú realitnú krajinu Zürichu. Za zmienku stoja aj komunity „Zlatého pobrežia“ a „Strieborného pobrežia“ pozdĺž Zürichského jazera tesne za hranicami mesta – Zlaté pobrežie (slnečný východný breh) v mestách ako Küsnacht a Zollikon zostáva ultra-prémiovou lokalitou pre vily a ceny kaštieľov môžu presiahnuť 10 miliónov CHF investropa.com, zatiaľ čo Strieborné pobrežie (západný breh, napr. Thalwil, Horgen) ponúka o niečo vyššiu hodnotu, no stále je veľmi exkluzívne. Späť v meste, či už hľadáte luxus starého sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), trendové mestské bývanie (Kreis 5), alebo vznikajúce rodinné zóny (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), zürichské štvrte to ponúkajú – ak si viete zabezpečiť miesto. Pozoruhodné je, že všetky oblasti spája spoločný menovateľ: obmedzená ponuka. Aj v „dostupnejších“ štvrtiach nie je jednoduché nájsť bývanie. To znamená, že rast cien je celomestský fenomén, len s rôznou intenzitou. Pre investorov a kupujúcich je znalosť týchto nuáns – najnovších horúcich miest v porovnaní s osvedčenými lokalitami – kľúčová pri orientácii na trhu v Zürichu.

Infrastruktúra a rozvojové projekty, ktoré formujú budúcnosť

Dopravné vylepšenia: Zürich aj naďalej masívne investuje do infrastruktúry na podporu svojho rastu a zvyšovanie kvality života. V posledných rokoch boli dokončené alebo spustené hlavné rozšírenia verejnej dopravy. Ukážkovým príkladom je nová ľahká železničná trať Limmattal, ktorá otvorila spojenie medzi západnými štvrťami (Altstetten/Affoltern) a predmestiami pozdĺž údolia Limmat. Toto predĺženie električkovej trate, spolu s inými vylepšeniami električkovej siete, výrazne skrátilo čas cestovania z okrajových štvrtí do mesta investropa.com. Lepšie spojenie už pozitívne ovplyvňuje oblasti ako Altstetten a Affoltern, ako bolo spomenuté, tým, že sú prístupnejšie a atraktívnejšie pre obyvateľov aj podniky. Ďalšie predĺženia električiek a nové bus pruhy sú plánované, aby všetky štvrte mali silné dopravné prepojenie. Medzitým prímestská železničná sieť S-Bahn – chrbtica mobility v širšom Zürichu – prechádza modernizáciou. Preťažená stanica Stadelhofen je odsúdená na rozšírenie (plánuje sa pridanie tunela a nástupíšť), aby sa v nasledujúcich rokoch zvýšila železničná kapacita v centre Zürichu. Federálna vláda zároveň pokračuje v projekte „Zürich Brütten Tunnel“ (nový železničný tunel smerom na Winterthur), ktorý má zlepšiť medzimestské spojenie do začiatku 30. rokov. Tieto projekty umožnia častejšie vlaky a menej preplnenia, čím vyhovejú predpokladanému rastu obyvateľstva v regióne metropoly.

V oblasti ciest inovatívne riešenia zlepšujú plynulosť dopravy a životné prostredie. Jedným z pozoruhodných projektov je prekrytie diaľnice Schwamendingen (spomínané vyššie), ktoré bolo dokončené za účelom prekrytia hlučného autobahnu upravenou zelenou krajinou investropa.com. Tento projekt nielenže znovu spojil štvrte rozdelené diaľnicou, ale zároveň vytvoril nový 1,6 km dlhý zelený park pre obyvateľov – výhra pre mobilitu aj kvalitu mestského života. Mesto a kantón majú podobné plány na riešenie ďalších dopravných úzkych miest pomocou tunelov alebo prekrytí (napríklad diskusie o možnom tunelovaní častí okruhu Rosengartenstrasse na zníženie hluku v týchto hustých štvrtiach). Okrem toho verejná doprava v Zürichu smeruje k ekologickejším riešeniam: mesto postupne zavádza elektrické autobusy a rozširuje infraštruktúru pre bicykle vrátane nových cyklistických „superdiaľníc“, ktoré budú sieťovať celé mesto. Všetky tieto úsilie sú v súlade s cieľom Zürichu byť modelovým mestom tranzitu 21. storočia, kde sú aj vonkajšie predmestia dobre prepojené a udržateľné formy dopravy sú prioritou. Efektívna dopravná infraštruktúra je kľúčová aj pre trh s nehnuteľnosťami – otvára nové oblasti pre rozvoj a zabezpečuje, aby sa mesto mohlo rozširovať bez dusenia sa v zápchach.

Hlavné rozvojové projekty: Niekoľko veľkorysých developerských projektov pretvára urbanistickú štruktúru Zürichu. Azda najočakávanejším je projekt Hardturm „Ensemble“, ktorý zrevitalizuje dlhodobo nevyužívaný areál štadióna Hardturm v 5. obvode. Projekt zahŕňa nový futbalový štadión s kapacitou 18 000 miest pre dva zürichské kluby, lemovaný dvoma výškovými vežami a stredne vysokými budovami, ktoré budú poskytovať ~600 nových bytov (vrátane dostupného bývania), spolu s kancelárskymi a obchodnými priestormi swissinfo.ch. Obyvatelia tento plán v hodnote 570 miliónov CHF schválili už v roku 2018 swissinfo.ch, a po rokoch politických sporov a právnych odvolaní by sa výstavba mala čoskoro začať. Po realizácii vznikne úplne nové susedské centrum v západnom Zürichu, ktoré rieši potreby športovej infraštruktúry aj bytovej ponuky. Skladba bývania je pritom významná – jedna z veží bude určená prevažne na družstevné/nekomerčné bývanie, čím sa mesto priblíži k svojim cieľom v oblasti dostupného bývania swissinfo.ch. Súdne spory síce spôsobili sklzy v harmonograme (projekt prebiehal v štýle „štart-stop“ s odporom z viacerých strán) coliseum-online.com swissinfo.ch, všeobecným očakávaním však je, že projekt Ensemble sa nakoniec uskutoční a do polovice/druhej polovice 20. rokov prinesie moderný štadión a veľmi potrebné nové byty.

V centre mesta bol nedávno dokončený rozsiahly projekt Europaallee (revitalizácia bývalých železničných dvorov vedľa hlavnej stanice Zürich). Počas uplynulej dekády Europaallee priniesla nové kancelárske priestory (vrátane veľkého kampusu spoločnosti Google), stovky bytov, univerzitný kampus a nákupné promenády – čím efektívne rozšírila centrum mesta. Jej dokončenie v rokoch 2020-2021 znamená, že v jadre Zürichu už nezostali veľké nevyužité parcely. Pozornosť sa teraz presúva na menšie medzery a brownfieldy. Napríklad v Oerlikone pokračuje rozvoj na miestach ako Centro (modernizácia centra Oerlikonu) a výšková stavba Andreasturm, ktorá bola otvorená v roku 2018, k nej sa pridali ďalšie veže ako Franklin Tower a ďalšie sú plánované v okolí stanice Oerlikon. V severnom Zürichu sú v príprave plány na nový inovačný park pri Dübendorfe (tesne za mestom), ktorý bude zahŕňať výskumné a vývojové zariadenia a možno aj bývanie – využijúc blízkosť ETH a univerzity.

Plánovači v Zürichu tiež zdôrazňujú udržateľnú mestskú prestavbu. Mnohé staršie priemyselné lokality v metropolitnej oblasti sú určené na transformáciu na zmiešané využitie. Napríklad na predmestiach: v oblasti Dietikon prebieha veľký projekt premeny starej priemyselnej zóny na obytnú štvrť s tisíckami bytov, čo nepriamo uvoľní tlak v samotnom Zürichu. V meste pokračuje obnova vo štvrtiach Kreis 4 a 5 (Langstrasse a Zurich West), vedená plánmi na pridanie zelených dvorov a komunitných priestorov popri nových budovách investropa.com. Hlavným cieľom územného plánu mesta do roku 2040 je „Innenentwicklung“ – vnútorný rozvoj – čo znamená zvyšovanie hustoty v rámci existujúcej zastavanej plochy namiesto rozširovania mesta do okolia. To zahŕňa preklasifikovanie určitých oblastí pri dopravných uzloch na vyššiu zastavanosť, podporu zmiešaných výškových budov v určených zónach (napríklad v okolí Altstetten a Oerlikon bude povolených viac výškových budov). Zürich však tieto kroky vyvažuje prísnymi požiadavkami na dizajn a environmentálne normy, aby si mesto zachovalo svoj charakter.

Infraštruktúra a územné plánovanie: Ďalšou významnou iniciatívou je odhodlanie Zürichu k spoločnosti s 2000-wattovou spotrebou a klimatickým cieľom. Mesto zavádza programy na rekonštrukciu budov za účelom energetickej efektívnosti, rozširuje siete centrálneho vykurovania (často využívajúc vodu z jazera alebo odpadové teplo) a vyžaduje solárne panely na nových stavbách v súlade s novým federálnym zákonom pv-magazine.com. Tento environmentálne zameraný rozvoj znamená, že developeri musia často integrovať solárne fotovoltické systémy, zelené strechy a efektívne HVAC do svojich projektov – čo zvyšuje počiatočné náklady, ale zlepšuje dlhodobú udržateľnosť. Výsledkom je mesto, ktoré zostáva veľmi príjemné na život, s nízkym znečistením a odolné voči klimatickým zmenám, čo zároveň udržiava stabilné hodnoty nehnuteľností.

Menia sa aj zásady územného plánovania. Mesto signalizovalo zámer chrániť priestor pre neziskové bývanie – napríklad vyhradiť niektoré verejné pozemky pre družstvá a nastaviť územné pravidlá, ktoré motivujú k výstavbe dostupných bytov v nových projektoch. Významným cieľom, ktorý stanovili voliči, je, aby do roku 2050 tretina všetkých bytov vlastnili družstvá alebo iné neziskové organizácie digitalcollection.zhaw.ch. To vedie mesto k poskytovaniu pozemkov a výhodných podmienok pri takýchto projektoch (napr. družstevný komplex „Mehr Als Wohnen“ v Hunziker Areal, dokončený pred niekoľkými rokmi, je modelom na replikovanie). Okrem toho sa diskutuje o reguláciách krátkodobého prenájmu (Airbnb) ako o nástroji na zabezpečenie, že bývanie bude využívané pre miestnych obyvateľov – Zürich zvažuje obmedzenia prenájmu bytov turistom, aby sa zabránilo odoberaniu bytov z dlhodobého trhu, avšak prísny zákon zatiaľ prijatý nebol.

Stručne povedané, infraštruktúra a rozvojové projekty Zürichu sú zamerané na inteligentný rast: rozširovanie kapacity dopravy, vytváranie nového bývania v nevyužitých oblastiach a zlepšovanie zelených a verejných priestorov v meste. Projekty ako štadión Hardturm, tunel Schwamendingen a nové električkové trate sú príkladom zürišského prístupu – investovať do vylepšení, ktoré slúžia viacerým cieľom (bývanie, mobilita, životné prostredie). Tieto snahy by mali pomôcť Zürichu zostať vysoko konkurencieschopným a príjemným na život, čo následne posilňuje aj silu trhu s nehnuteľnosťami. Výziev je samozrejme mnoho (od odporu zo strany obyvateľov NIMBY až po zložité švajčiarske schvaľovacie procesy), ale výsledky mesta ukazujú postupný, konsenzuálny pokrok. Pre investorov a obyvateľov tieto zmeny znamenajú lepšie prepojenie, viac možností bývania v určitých oblastiach a neustály vývoj mestského prostredia Zürichu v nasledujúcom desaťročí.

Regulačné prostredie: Dane, pravidlá vlastníctva & stavebné predpisy

Nehnuteľnosti v Zürichu fungujú v rámci stabilného, ale vyvíjajúceho sa regulačného rámca Švajčiarska, ktorý zahŕňa všetko od daní až po pravidlá pre zahraničných kupujúcich a environmentálne požiadavky. Tu sú kľúčové aspekty a zmeny k roku 2025:

Pravidlá zahraničného vlastníctva – Lex Koller: Azda najvýraznejším predpisom je zákon Lex Koller, ktorý obmedzuje zahraničných štátnych príslušníkov pri kúpe rezidenčných nehnuteľností vo Švajčiarsku.

V meste Zürich to znamená, že cudzinci bez trvalého pobytu nemôžu kupovať domy alebo byty ako investície alebo rekreačné nehnuteľnosti.Len obyvatelia (vrátane zahraničných občanov s povolením na pobyt vo Švajčiarsku) majú pri kúpe nehnuteľnosti rovnaké práva ako miestni jacquemoudstanislas.ch.Existuje niekoľko výnimiek – napr.cudzinci si môžu bez problémov kúpiť určité rekreačné nehnuteľnosti v turistických oblastiach alebo získať značný podiel v kótovanom švajčiarskom realitnom fonde/spoločnosti (nepriame vlastníctvo) jacquemoudstanislas.ch.Komerčné nehnuteľnosti sú tiež oslobodené, takže zahraničné spoločnosti alebo jednotlivci môžu voľne kupovať kancelárie, maloobchod, hotely atď.Tieto pravidlá historicky bránili medzinárodným špekuláciám na švajčiarskom trhu s bývaním a zabezpečili, aby trh nebol ovládnutý zahraničnými kupcami (ako je to vidieť v niektorých iných svetových mestách).Avšak, zmeny sú na obzore: Federálna rada (švajčiarska vláda) v marci 2025 oznámila plány na ďalšie sprísnenie Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Medzi navrhovanými reformami by cudzinci žijúci vo Švajčiarsku mohli byť nútení predať svoj dom, ak sa odsťahujú (uzatvorenie medzery), a čo je kľúčové, aktuálna výnimka pre nákup akcií v realitných spoločnostiach by sa skončila jacquemoudstanislas.ch.To znamená, že zahraniční investori by potrebovali povolenie aj na nepriame investovanie prostredníctvom kótovanej realitnej spoločnosti alebo fondu – čo je významná zmena.Tiež sa navrhuje: zahraniční kupujúci komerčných nehnuteľností by boli obmedzení na vlastné použitie; nemohli by kupovať čisto za účelom prenájmu jacquemoudstanislas.ch.Tieto opatrenia sú zamerané na ochladenie dopytu a riešenie nedostatku bývania vo Švajčiarsku (súčasť širšej stratégie spojenej s obavami z rastu obyvateľstva) jacquemoudstanislas.ch.Je dôležité poznamenať, že toto ešte nie je zákon – návrh sa pripravuje na parlamentnú debatu a očakáva sa silný odpor zo strany podnikateľských a realitných skupín jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ak takéto prísne pravidlá nakoniec prejdú (čo je neisté), mohlo by to znamenať zásadnú zmenu v právnom prostredí pre zahraničné investície, čo by mohlo potenciálne znížiť niektoré prílevy zahraničného kapitálu.Medzitým pre rok 2025 platí status quo: zahraniční kupci zohrávajú v zürišskom bývaní obmedzenú priamu úlohu, avšak sú aktívni v komerčných a nepriamej investíciách.Každý, kto chce investovať zo zahraničia, by mal sledovať diskusiu o reforme Lex Koller, pretože tá by mohla v blízkej budúcnosti zmeniť investičné možnosti.Daň z nehnuteľností a náklady na vlastníctvo domu: Daňový systém Švajčiarska je vo všeobecnosti priaznivý pre vlastníkov nehnuteľností, hoci má niektoré jedinečné črty. Federálna daň z kapitálových výnosov pri dlhodobom držaní súkromných nehnuteľností neexistuje, ale kantón Zürich (ako väčšina kantónov) ukladá vlastnú daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností pri predaji nehnuteľností, zvyčajne podľa progresívnej škály (vyššia daň, ak predáte v priebehu niekoľkých rokov po nákupe, čo motivuje k dlhodobému vlastníctvu). Zürich tiež účtuje daň z prevodu nehnuteľnosti (približne 1 % ceny) a poplatky za notára/kataster pri transakciách practiceguides.chambers.com. Majitelia domov platia ročnú daň z majetku podľa hodnoty svojej nehnuteľnosti a dôležité je, že Švajčiarsko uvaľuje daň z „imputovaného nájomného“ na domy užívané vlastníkmi – v podstate zdaňuje vlastníkov, akoby mali príjem z prenájmu vlastného domu zug4you.ch. Mnohí vlastníci túto daň z imputovaného nájmu už dlho odmietajú a opakovane sa objavujú výzvy na jej reformu alebo zrušenie. V skutočnosti v Berne stále prebiehajú diskusie o zrušení dane z imputovaného nájomného, čo by mohlo byť sprevádzané zrušením odpočtu úrokov z hypoték na vyrovnanie efektov ubs.com. Ak by táto reforma v najbližších rokoch prešla, zmenilo by to kalkuláciu pre vlastníkov domov (potenciálne by zvýšilo čisté dane u tých, ktorí už majú dom splatený, ale odstránilo by to prekážku pri kúpe). K roku 2025 zatiaľ nie je prijaté definitívne rozhodnutie – je však dobré tento priestor sledovať. Pozitívnou správou pre vlastníkov je, že inflácia vo Švajčiarsku klesla a referenčná hypotekárna sadzba (ktorá ovplyvňuje možný rast nájomného) zostala v roku 2024 na rovnakej úrovni swissmarketplace.group, takže náklady ako hypotekárne úroky a infláciou naviazaná údržba sa stabilizovali. Pre investorov platí, že príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako bežné príjmy (po odpočítaní nákladov) a firemní investori profitujú z relatívne nízkych švajčiarskych korporátnych sadzieb dane (asi 19 % v Zürichu, pričom majú mierne klesať vďaka celoštátnej daňovej reforme zosúlaďujúcej sa s minimom OECD). Celkovo sú daňové zákony pre nehnuteľnosti predvídateľné a mierne s postupnými úpravami namiesto náhlych zmien – aj to je jeden z dôvodov, prečo je investičné prostredie stále atraktívne.Ochrana nájomcov a regulácia nájomného: Zürich, rovnako ako celé Švajčiarsko, má systém priateľský k nájomcom. Približne 55-60 % švajčiarskych domácností býva v prenájme (v samotnom meste Zürich je to ešte viac), takže zákony sa snažia o rovnováhu, ale prikláňajú sa viac na stranu ochrany nájomcov. Nájomné môže byť zvyčajne zvýšené len za určitých podmienok – napríklad ak sa zvýši národná referenčná úroková sadzba alebo kvôli inflácii a zveľaďovacím renováciám. V roku 2023 dostali prenajímatelia výnimočnú príležitosť zvýšiť nájomné, pretože referenčná hypotekárna sadzba bola dvakrát zvýšená (z 1,25 % na 1,5 %), čo prispelo k výraznému rastu nájomného v tomto roku swissmarketplace.group. V roku 2024 zostala táto sadzba stabilná a nedošlo k žiadnym novým šokujúcim nárastom nákladov, ako sú ceny palív, takže rast nájomného sa spomalil na približne 4-5 % swissmarketplace.group. Ak by nedávne zníženie sadzieb ŠNB nakoniec spôsobilo pokles referenčnej sadzby, niektorí nájomcovia by dokonca mohli žiadať o zníženie nájomného (zvyčajne však s oneskorením). Ochrana pred vysťahovaním je vo Švajčiarsku silná – nájomcov s dlhodobými zmluvami je možné vysťahovať len z obmedzených dôvodov, ako je osobná potreba vlastníka, a to aj vtedy s výraznou výpovednou lehotou. Existuje tiež systém, ktorý umožňuje nájomcom napadnúť nadmerné zvýšenia nájomného alebo počiatočné nájomné ako „neprimerane vysoké“ na súde, s ohľadom na nízku mieru voľných bytov. Mestská samospráva Zürichu monitoruje situáciu s dostupným bývaním a zvažuje, či v prípade zhoršenia bytovej krízy nie sú potrebné ďalšie opatrenia (ako kontrola nájomného alebo viac dotácií). K roku 2025 neboli zavedené žiadne nové zákony o kontrole nájomného nad rámec súčasného federálneho rámca, no ide o politickú tému, ktorú treba sledovať, najmä keď skupiny nájomcov v reakcii na prudké nárasty nájomného a vysťahovania protestujú (napr. protesty pri budovách „Sugus“ koncom roka 2024 swissinfo.ch). Investori by si mali uvedomiť, že zvyšovanie nájomného je regulované a politický tlak na obmedzenie prudkého rastu nájomného rastie vzhľadom na nedostatok bývania.

Zelené budovy a stavebné predpisy: Zürich a Švajčiarsko postupujú vpred v oblasti environmentálnych regulácií realitného trhu. V júni 2024 švajčiarski voliči výraznou väčšinou schválili nový zákon na urýchlenie využívania obnoviteľných zdrojov energie pv-magazine.com. Jedna kľúčová požiadavka: všetky nové budovy nad 300 m² musia mať od roku 2025 nainštalované solárne panely na streche alebo fasáde pv-magazine.com. Kanton Zürich môže túto povinnosť rozšíriť aj na menšie budovy. To v praxi znamená, že integrácia solárnej energie sa stáva štandardom pre nové stavby. Okrem toho mnohé kantóny (vrátane Zürichu) zaviedli pravidlá, že nové vykurovacie systémy nesmú byť na naftu alebo plyn – musia byť obnoviteľné (tepelné čerpadlo, solárne teplo a pod.) alebo aspoň spĺňať nízkoemisné normy, najmä pri nových stavbách a rekonštrukciách. Mesto Zürich podporuje certifikáciu Minergie (švajčiarsky ekologický stavebný štandard) pre nové stavby; aj keď nie je povinná, mnohí developeri ju využívajú na zjednodušenie povoľovacieho procesu a získanie ekologicky uvedomelých kupcov. Stavebné predpisy tiež predpisujú vysoké izolačné štandardy, trojité zasklené okná a ďalšie opatrenia na úsporu energie podľa cieľa Švajčiarska znížiť emisie v stavebnom sektore. Pre developerov to znamená mierne vyššie náklady na výstavbu, no aj to, že nové švajčiarske budovy patria k najefektívnejším. V nasledujúcich rokoch možno očakávať rastúci počet rekonštrukcií starších budov kvôli splneniu týchto štandardov – prípadne aj prostredníctvom vládnych stimulov alebo požiadaviek pri väčších rekonštrukciách.

Z pohľadu územného plánovania čelia urbanisti v Zürichu výzve vytvárať viac bývania a kancelárií bez rozširovania zastavaného územia. Územné predpisy boli revidované tak, aby umožňovali vyššiu hustotu v niektorých oblastiach: napríklad zóny okolo železničných staníc a dopravných uzlov boli preklasifikované na umožnenie stavby stredne vysokých či výškových budov tam, kde predtým platil limit na nízke stavby. Mesto tiež využíva stratégiu „Innenentwicklung“ – napríklad konverzia nevyužívaných komerčných zón na bývanie, rozdeľovanie veľkých bytov na menšie atď. Významnou iniciatívou v územnom plánovaní je vyčlenenie zón pre výškové budovy: Zürich má konkrétne oblasti, kde sú povolené vysoké stavby (nad 40 m), napríklad časti Oerlikonu, Escher-Wyss (Zürich-West) a okolie Altstettenu, zatiaľ čo historické centrum a nábrežie jazera majú prísne limity na výšku. Tento cielenejší prístup má za cieľ sústrediť výškovú výstavbu tam, kde to infraštruktúra umožňuje, a zároveň zachovať výhľady na panorámu mesta (napr. známy výhľad na Alpy).

Ďalším regulačným aspektom je kvóta na dostupné bývanie/družstevné byty v nových veľkých projektoch. Mesto často vyjednáva, aby časť bytov vo veľkých projektoch bola predaná neziskovým bytovým združeniam alebo prenajímaná pod trhovou cenou na určité obdobie. Ide o súčasť dosiahnutia cieľa 1/3 neziskového bývania digitalcollection.zhaw.ch. Zürich je zatiaľ na úrovni približne 25 % družstevného/neziskového bývania, takže tlak na tieto príspevky bude narastať.

Na záver možno regulačné prostredie v Zürichu v roku 2025 charakterizovať ako stabilné, ale smerujúce k väčšej intervencii s cieľom riešiť otázky bývania a klímy. Dane zostávajú relatívne nízke a predvídateľné. Pravidlá pre zahraničných kupujúcich sú prísne a môžu sa ešte sprísniť, hoci komerční investori si stále nachádzajú priestor. Ekologické regulácie sa sprísňujú a udržateľné stavebné praktiky sa stávajú povinnými. Opatrenia na dostupnosť bývania – od ochrany nájomcov až po podporu družstiev – sa postupne rozširujú, aby vyvážili nerovnováhy trhu. Pre zainteresované strany znamená dodržiavanie predpisov zapojenie sa do týchto politík: napr. plánovanie solárnych inštalácií od začiatku alebo štruktúrovanie investícií v súlade s pravidlami Lex Koller. Hoci tieto regulácie zvyšujú komplexnosť, zároveň prispievajú k dlhodobej atraktívnosti Zürichu – zaručujú udržateľný rozvoj, ohraničujú špekulatívne bubliny a mesto si zachováva vysokú kvalitu života, čo napokon podporuje hodnoty nehnuteľností.

Riziká a výzvy trhu

Napriek všeobecne optimistickému výhľadu Zürichu existuje niekoľko rizík a výziev, ktoré by mohli ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 a v nasledujúcich rokoch. Investori a pozorovatelia by mali mať tieto faktory na pamäti:

  • Úrokové sadzby a riziká financovania: Po rokoch ultra nízkych úrokových sadzieb, ktoré poháňali rast cien, sa prostredie zmenilo. V rokoch 2022–2023 Švajčiarska národná banka agresívne zvýšila sadzby z negatívneho teritória až na 1,75 %, čo trh čiastočne schladilo. V roku 2025 sa inflácia zmiernila a SNB prešla k miernemu zníženiu sadzieb investropa.com, ale riziko zostáva, že sadzby môžu opäť vzrásť, ak by inflácia prudko stúpla alebo sa zmenili globálne podmienky. Rastúce úrokové sadzby by mali priamy dopad na švajčiarsky trh s nehnuteľnosťami tým, že hypotéky by boli drahšie a klesla by cenová dostupnosť pre kupujúcich, čo by mohlo utlmiť dopyt investropa.com. Vzhľadom na to, aké vysoké sú ceny v Zürichu, sú veľmi citlivé na náklady financovania – výrazné zvýšenie sadzieb by mohlo niektorých potenciálnych kupujúcich vyradiť z trhu a spôsobiť stagnáciu či dokonca pokles cien v prehriatych segmentoch. Banky tiež sprísnili úverové kritériá (aj v dôsledku regulácie Basel III od roku 2025, ktorá vyžaduje vyššie kapitálové rezervy foxstone.ch). Dlžníci teraz čelia prísnym limitom (max ~80 % hodnoty nehnuteľnosti a dôkladné stresové testy pri 5 % úroku), čo by mohlo obmedziť vysoko zadlžených investorov. Aj keď súčasný konsenzus očakáva stabilnú alebo mierne klesajúcu trajektóriu sadzieb (pri švajčiarskej inflácii len okolo 0,7 % engelvoelkers.com), akékoľvek nečakané zrýchlenie inflácie alebo finančný šok to môže rýchlo zmeniť. Táto neistota v úrokových sadzbách je kľúčovým rizikom, ktoré treba sledovať.
  • Makroekonomická a geopolitická neistota: Nehnuteľnosti v Zürichu závisia od širšieho hospodárskeho zdravia Švajčiarska a globálnej stability. Ekonomické neistoty – napríklad potenciálna globálna alebo európska recesia – predstavujú riziko investropa.com. Napríklad, ak by útlm zasiahol bankový alebo technologický sektor, Zürich by mohol zažiť stratu pracovných miest alebo obmedzenie expanzie, čo by oslabilo dopyt po kanceláriách aj bývaní. Mesto nie je imúnne voči globálnym udalostiam: vojna na Ukrajine, energetické krízy alebo iné geopolitické napätia sa môžu prejaviť aj tu. Švajčiarska vláda výslovne uviedla, že napätá geopolitická situácia (vojna na Ukrajine, konflikty na Blízkom východe) zostáva latentným rizikom pre medzinárodný obchod a ceny energií, čo by mohlo negatívne ovplyvniť švajčiarsku ekonomiku engelvoelkers.com. Prudké zvýšenie cien ropy/plynu by napríklad mohlo opäť naštartovať infláciu a zaťažiť spotrebiteľov a podniky. Okrem toho menové fluktuácie (veľmi silný švajčiarsky frank) môžu poškodiť švajčiarsky export a zisky korporácií, čo nepriamo ovplyvní obsadenosť kancelárií a dopyt po bývaní zo strany firemných zamestnancov. Ďalším makro faktorom je imigračná politika: rast populácie vo Švajčiarsku (ktorý poháňa potrebu bývania) by sa mohol spomaliť, ak by politické sily uspeli v obmedzení imigrácie. Spomenutá iniciatíva SVP, ktorá chce obmedziť populáciu na 10 miliónov, je extrémna, no naznačuje politický tlak na limitovanie rastu jacquemoudstanislas.ch. Ak by došlo k významnému obmedzeniu imigrácie, dopyt po bývaní by sa mohol z dlhodobého hľadiska oslabiť. Celkovo, hoci je švajčiarska ekonomika v súčasnosti stabilná, globálna recesia alebo krízové scenáre predstavujú riziko poklesu, v ktorom by mohlo dôjsť k nárastu voľných nehnuteľností a korekcii cien.
  • Obavy z realitnej bubliny a dostupnosti bývania: Roky rastúcich cien vyvolali otázku: Je Zürich v realitnej bubline? Podľa niektorých ukazovateľov áno – patrí medzi mestá s vysokým rizikom bubliny. UBS Global Real Estate Bubble Index v roku 2023 zaradil Zürich do kategórie „riziko bubliny“, čo boli celosvetovo len dve mestá (spolu s Tokiom) na tejto úrovni ubs.com mattgul.com. Ceny domov v pomere k príjmom a nájmom sú veľmi napäté. Ak by úrokové sadzby stúpli alebo by dopyt oslabil, vysoké hodnotenia Zürichu by mohli čeliť korekcii. Regulátori si to uvedomujú; Švajčiarska národná banka v posledných rokoch opäť aktivovala proticyklický kapitálový vankúš, aby obmedzila nadmerné poskytovanie hypotekárnych úverov. Analytici UBS v súčasnosti hodnotia riziko bubliny ako „mierne“ (z extrémneho) v dôsledku mierneho spomalenia rastu cien investropa.com, no riziko nezmizlo. Dostupnosť bývania pre miestnych je na bode zlomu – rodiny zo strednej triedy majú problém kúpiť si aj skromné byty, čo vyvoláva sociálne a politické otázky. Stále častejšie zaznieva, že trh s bývaním je neudržateľne drahý, a ak začne viac ľudí opúšťať mesto kvôli nedostupnosti bývania, dopyt by mohol klesnúť. Rovnako bubliny často nekončia len zmenou úrokov, ale aj zmenou nálad kupujúcich. Ak sa kupujúci začnú domnievať, že ceny už dosiahli vrchol (aj dočasne), psychológia sa môže preklopiť do trhu kupujúcich. Hoci zatiaľ neexistujú známky prudkej zmeny nálady (vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok), riziko stagnácie alebo miernej korekcie v predražených segmentoch (ako luxusné byty alebo investičné byty s veľmi nízkymi výnosmi) je prítomné.
  • Výzvy v oblasti výstavby a dodávok: Ironicky, jednou z najväčších výziev trhu je opačná strana nedostatku – nedostatok nových bytových jednotiek prichádzajúcich na trh. To predstavuje riziko, pretože ak nedostatok pretrvá alebo sa zhorší, môže to brzdiť hospodársky rast (firmy môžu mať problém získať talenty, ak je bývanie príliš zriedkavé/drahé) a priviesť k silnejšiemu zásahu štátu. Stavať viac v Zürichu nie je jednoduché: vysoké stavebné náklady, nedostatok pracovnej sily v stavebníctve, zdĺhavé povoľovacie procesy a odpor zo strany obyvateľov všetko výstavbu spomaľujú. V roku 2024 bola bytová výstavba na nízkej úrovni a napriek snahám o jej povzbudenie existuje riziko, že sa nepostaví dostatok nových bytov na uspokojenie dopytu, čím sa kríza predĺži. Čo sa týka komerčnej oblasti, výstavba nových kancelárií prudko klesla jll.com, čo môže byť v krátkodobom horizonte pozitívne pre existujúcich prenajímateľov, ale dlhodobo môže znamenať menej moderných priestorov na prilákanie nových firiem. Rast cien stavebných materiálov je ďalšou výzvou – hoci v roku 2024 došlo k zmierneniu, predchádzajúce zdražovanie ocele, dreva atď. stavby predražilo a niektoré projekty boli pozastavené. Ak by došlo k ďalšej vlne globálnej inflácie, mohlo by to stavebné projekty ešte viac ohroziť.
  • Regulačné a politické riziká: Zmeny zákonov a regulácií predstavujú ďalšiu skupinu výziev. Napríklad navrhované sprísnenie Lex Koller, o ktorom bola reč skôr, by v prípade prijatia mohlo odradiť niektoré zahraničné investície, čo by mohlo znížiť prílev kapitálu do určitých segmentov (napr. financovanie projektov prostredníctvom zahraničných investorov by mohlo byť ťažšie). Aj keď má opatrenie za cieľ ochladenie cien, môže mať vedľajšie účinky ako nižšia likvidita na trhu s nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch. Vnútroštátne tu existuje aj politické riziko v podobe voličských iniciatív alebo zmien politík. Švajčiarska priama demokracia znamená, že voliči môžu (a aj zavádzajú) iniciatívy ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami – od stropov nájomného po dane na neobsadené byty až po prísne limity zónovania. V súčasnosti rezonuje požiadavka na väčšie ochrany pre nájomcov v súvislosti s nedostatkom bývania. Ak budú nájmy naďalej prudko rásť, existuje šanca na populistickú snahu o zavedenie kontrol nájomného alebo prísnejšie obmedzenia vysťahovania pri renovácii atď. Takéto pravidlá by mohli ovplyvniť výnosy prenajímateľov. Opačným rizikom je, že protirastové politické nálady môžu obmedziť rozvoj (napríklad ak vzrastie verejný odpor voči zvyšovaniu hustoty, môže byť ešte ťažšie postaviť v Zürichu potrebné byty). Zamietnutie niektorých developerských projektov v referendách po celom Švajčiarsku (nie v Zürichu, ale napríklad ženevská iniciatíva na obmedzenie výstavby) ilustruje toto napätie. Mesto Zürich má skôr rozvojovo orientované vedenie (pragmatikov, ktorí vidia potrebu bývania), no politické vetry sa môžu meniť.
  • Inflácia a prevádzkové náklady: Hoci si Švajčiarsko aktuálne užíva nízku infláciu (~1–2 %), opätovný nárast inflácie by zvýšil prevádzkové náklady budov (energie, údržba, dane z nehnuteľností viazané na hodnoty) a potenciálne aj úrokové sadzby, čo by stlačilo peňažné toky vlastníkov. Pri komerčných nehnuteľnostiach by vysoká inflácia mohla poškodiť maloobchodníkov a kancelárskych nájomníkov, čo by sťažilo zvyšovanie nájmov. Naopak, mierna inflácia môže pomôcť investorom financovaným dlhom tým, že znehodnotí ich záväzky, avšak vo Švajčiarsku je veľa investorov postavených skôr na vlastných zdrojoch. Navyše, náklady na energetickú transformáciu môžu byť značné – renovácia starých budov solárnymi panelmi, novým vykurovaním a pod., si vyžaduje kapitál. Hoci sa tieto investície často v priebehu času vrátia, v medziobdobí predstavujú finančnú výzvu, najmä pre menších prenajímateľov.

V podstate, trh s nehnuteľnosťami v Zürichu nie je bez zraniteľností. Stojí na veľmi silných základoch (vysoký dopyt, nízka ponuka, ekonomická stabilita), no riziká ako hospodársky pokles, výkyvy úrokových sadzieb či regulačné zmeny by mohli stlmiť trhovú horúčku. Účastníci trhu by mali zaujať postoj opatrného optimizmu: výhľad je síce naďalej rastový, no scenáre typu globálnej recesie alebo výrazných politík by mohli tento vývoj zmeniť. Je výstižné, že inštitúcie ako UBS monitorujú Zürich ako potenciálnu bublinu mattgul.com – čo je pripomienka, že sa netreba uspokojiť s aktuálnym stavom. Zürich však historicky odolával otrasom dobre – aj počas finančnej krízy v roku 2008 ceny len krátko stagnovali. Trvalá atraktivita mesta ako finančného centra a miesta na život poskytuje istý vankúš. Do budúcnosti však bude kľúčové riešiť krízu dostupnosti bývania a zvyšovať ponuku, aby sa predchádzalo spoločenskej nespokojnosti a trhu s nehnuteľnosťami v Zürichu nehrozilo prehriatie až do bodu zlomu. Jemná rovnováha medzi atraktivitou pre investorov a potrebami obyvateľov bude určovať politiku a riziká v nasledujúcich rokoch.

Zdroje:

Maloobchodný sektor – Prémiové nakupovanie zostáva silné

Maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu preukázali pozoruhodnú odolnosť. V skutočnosti hlavná nákupná ulica mesta, Bahnhofstrasse, zostáva jednou z najdrahších maloobchodných lokalít na svete. Prémiové nájomné za obchody na hlavných uliciach vzrástlo od roku 2020 o viac ako 20 % a do konca roka 2024 dosiahlo približne 10 250 CHF za m² ročne jll.com. To radí hlavné nákupné ulice Zurichu v Európe za Paríž a Londýn podľa výšky nájomného jll.com. Takto vysoké nájomné odráža intenzívny dopyt luxusných značiek a maloobchodníkov po obmedzenom počte predajných priestorov. Neobsadenosť na Bahnhofstrasse je v podstate 0 % jll.com – akýkoľvek voľný obchod je okamžite obsadený. V posledných rokoch viaceré svetové značky rozšírili svoje predajne alebo sa rozhodli vstúpiť na túto ulicu, čím sa zachováva plná obsadenosť. Postavenie Zürichu ako bohatého svetového mesta to len potvrdzuje: vedie Európu v kúpnej sile na obyvateľa, čo výrazne podporuje maloobchodné výdavky jll.com. Stabilný prísun turistov, obchodných cestujúcich a obyvateľov s vysokým čistým majetkom zaručuje neustály predaj v luxusných butikoch, hodinárstvach/špercovníctvach a obchodoch s luxusnou módou. Aj napriek rastu e-shopov zostáva zážitok a prestíž z prítomnosti na Bahnhofstrasse pre maloobchodníkov nenahraditeľná. Podobný príbeh je aj v ďalších prémiových lokalitách, ako sú butikové štvrte v Starom Meste a Seefelde – dopyt je zdravý a voľné priestory sú minimálne.

Napriek tomu sekundárne maloobchodné lokality čelia zložitejšej situácii. Niektoré vedľajšie ulice a menej centrálne nákupné centrá sa museli po COVID-e preorientovať a maloobchodníci zo stredného segmentu vnímajú konkurenciu internetových obchodov. Celková návštevnosť v Zürichu sa po návrate turistov a kancelárskych pracovníkov obnovila, ale zákazníci teraz očakávajú viac než len obchody – úspešné maloobchodné miesta ponúkajú zážitky (kaviarne, podujatia) a pohodlie. V porovnaní s mnohými inými mestami si však zürichský maloobchodný sektor vedie dobre. Spotrebiteľská dôvera je podporovaná nízkou infláciou a rastúcimi mzdami vo Švajčiarsku a nezamestnanosť je veľmi nízka. Majitelia prémiových maloobchodných priestorov dosiahli v roku 2024 rekordné prenájmy jll.com, čo naznačuje silnú dôveru maloobchodníkov v kamenné predajne na tomto trhu. Výsledkom je, že investori majú naďalej záujem o prémiové maloobchodné aktíva, ktoré poskytujú stabilný príjem (aj keď výnosy sú nízke vzhľadom na cenové úrovne). Do budúcnosti výsledky maloobchodu budú pravdepodobne rozdelené podľa segmentov: ultra-prémiové lokality budú pokračovať v raste, zatiaľ čo slabšie miesta budú musieť inovovať. Ak v ďalších rokoch narastie turizmus z Ázie a USA, ešte viac to posilní centrálny maloobchod. Naopak, akýkoľvek pokles spotrebiteľských výdavkov alebo nové návyky v online nakupovaní by mohli ohroziť menej vyhľadávané obchody. Zatiaľ je zürichský maloobchodný trh príbehom sily v top segmente – „Lokalita, lokalita, lokalita“ je naďalej rozhodujúca, Bahnhofstrasse dosahuje globálne najvyššie prenájmy a nulovú neobsadenosť vďaka neustálej dopyte jll.com.

Priemysel a logistika – vysoký dopyt, obmedzená ponuka

Sektor priemyselných a logistických nehnuteľností v regióne Zürich (a všeobecne vo Švajčiarsku) zaznamenáva robustný dopyt a klesajúcu mieru neobsadenosti. K roku 2023 miera neobsadenosti investovateľných logistických nehnuteľností na celonárodnej úrovni klesla na približne 5,1 %, zo 7,7 % v roku 2019 jll.com. Inými slovami, sklady a distribučné priestory sú čoraz viac obsadené, vďaka nárastu e-commerce, rekonfigurácii dodávateľských reťazcov a spoločnostiam, ktoré držia väčšie zásoby. Geografické rozloženie švajčiarskej logistiky sa sústredí pozdĺž kľúčových dopravných koridorov – veľká časť objektov sa nachádza v trojuholníku Basel–Zürich–Solothurn a okolo veľkých metropolitných oblastí jll.com. Zürich, ktorý sa nachádza na križovatke diaľnic a blízko letiska, je hlavné logistické centrum, ale zároveň je priestorovo obmedzený. Mnohé priemyselné pozemky boli prestavané na kancelárie či bývanie (najmä v meste Zürich), čo obmedzuje novú ponuku skladových priestorov. Mnohé existujúce sklady sú staršie a nie úplne vyhovujú súčasným potrebám (napríklad nižšia svetlá výška, menej nakladacích rámp) jll.com, čo znamená, že prvotriedne logistické priestory sú mimoriadne vzácne.

Nájomné za logistické/priemyselné priestory v oblasti Zürichu sa typicky pohybuje v rozmedzí približne 85 až 140 CHF za m² ročne, v závislosti od veľkosti a lokality jll.com. Tieto nájmy sú v medzinárodnom porovnaní relatívne vysoké (odrážajú vysoké švajčiarske náklady na pozemky a výstavbu). Rast nájomného je mierny, ale stabilný, pretože miera neobsadenosti klesá. Investori majú o túto triedu aktív čoraz väčší záujem vďaka stabilite príjmov a rastovému potenciálu – výnosy z logistiky, aj keď nízke vo Švajčiarsku (~4–5 %), sú o niečo vyššie než pri prvotriednych kanceláriách. Pozoruhodné je, že väčšina logistických nehnuteľností vo Švajčiarsku je vo vlastnej správe (spoločnosti vlastnia svoje sklady) jll.com. Len približne 300 logistických objektov na celonárodnej úrovni je prenajímaných ako investičné aktíva jll.com. To prispieva k nelikvidnosti a exkluzivite tohto sektora. Tých niekoľko investične atraktívnych skladov, ktoré sa dostanú na trh, priťahuje silnú konkurenciu, vrátane zahraničných inštitucionálnych investorov, ktorých priťahuje švajčiarska stabilita.

V nasledujúcich rokoch môžeme očakávať, že rozvoj logistiky zostane obmedzený. Vhodné pozemky v okolí Zürichu pre nové veľkokapacitné sklady sú obmedzené a prísne regulované. Niektoré priemyselné zóny na okraji mesta a pozdĺž diaľnice A1 sa však zhusťujú – staršie areály môžu dostať viacposchodové logistické zariadenia alebo byť rozdelené na mestské distribučné centrá pre „poslednú míľu“. Trend nearshoringu (viac skladových zásob vo Švajčiarsku) a boom online nakupovania udržia vysoký dopyt po modernej logistickej ploche. Výsledkom môže byť, že miery neobsadenosti ešte viac klesnú a nájomné mierne vzrastie, najmä pri prémiových skladových jednotkách. Výzvou je modernizácia zastaraných kapacít – mnohé staršie priemyselné budovy nespĺňajú súčasné požiadavky logistiky jll.com. Kreatívne riešenia, ako napríklad premena častí týchto budov na samoobslužné sklady alebo priestory pre MSP, sa skúšajú na zníženie neobsadenosti jll.com. Celkovo je výhľad pre priemyselné nehnuteľnosti v Zürichu pozitívny, charakterizovaný nedostatkom a silným dopytom. Hoci tento segment nepriťahuje takú pozornosť ako bývanie alebo kancelárie v Zürichu, ponúka nové príležitosti pre investorov schopných zorientovať sa v územnom plánovaní a nájsť vhodné aktíva – nízka neobsadenosť a stabilná potreba prenájmu sú tu pevne zakorenené jll.com.

Investičný výhľad: výnosy, zahraničný záujem a príležitosti

Zahraničné investície a regulácie: Je dôležité poznamenať, že Švajčiarsko uplatňuje prísne pravidlá (Lex Koller) obmedzujúce zahraničné vlastníctvo rezidenčných nehnuteľností.

Nerezidenti cudzinci vo všeobecnosti nemôžu kupovať nehnuteľnosti v Zürichu (okrem výnimočných prípadov alebo prostredníctvom určitých oslobodených štruktúr) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Cudzinci však môžu voľne investovať do komerčných nehnuteľností a doteraz mohli tiež bez obmedzení nakupovať akcie vo švajčiarskych realitných spoločnostiach alebo fondoch jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To umožnilo zahraničnému inštitucionálnemu kapitálu nepriamo vstúpiť na zürišský trh.Existuje významný globálny záujem – štátne investičné fondy, globálne REIT fondy a súkromní investori naliali peniaze do švajčiarskych realitných fondov, developerských projektov a akvizícií komerčných nehnuteľností.Napríklad, o trofejné kancelárske budovy a maloobchodné nehnuteľnosti v Zürichu často súťažia nemecké fondy alebo investori z Blízkeho východu.V budúcnosti sa však regulačné prostredie môže sprísniť.V marci 2025 oznámila švajčiarska vláda plány na ďalšie obmedzenie nákupu nehnuteľností zahraničnými osobami, pričom sa potenciálne ukončí výnimka, ktorá umožňovala cudzincom voľne kupovať akcie verejne obchodovaných spoločností zaoberajúcich sa nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch.Ak budú takéto reformy (aktuálne diskutované) implementované, vyžadovali by vládne schválenie pre zahraničných investorov aj pri nepriamych podieloch na nehnuteľnostiach, čo je zásadná zmena zameraná na ochladenie dopytu jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To vyvolalo obavy, že zahraničný kapitál by mohol byť odradený.Legislatívny proces však naďalej prebieha – akékoľvek zmeny si vyžiadajú čas a môžu byť zmiernené jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Zatiaľ záujem zahraničných investorov zostáva vysoký, najmä o komerčné aktíva a rozvojové partnerstvá.

Stabilné výnosy na trhu s nízkymi výnosmi: Nehnuteľnosti v Zürichu sú cenené ako „bezpečný prístav“ pre investície, ponúkajúce stabilitu pred vysokými výnosmi. V roku 2025 prinášajú prémiové rezidenčné a kancelárske nehnuteľnosti v Zürichu zvyčajne ročný výnos len okolo 2,5 % – 3,5 % (hrubý) foxstone.ch. Tieto výnosy sú skromné a odrážajú vysoké ocenenia a nízke riziko švajčiarskych nehnuteľností. Pre inštitucionálnych investorov, ako sú dôchodkové fondy a poisťovne, je spoľahlivosť a ochrana kapitálu v Zürichu kľúčovým dôvodom na zaradenie týchto nehnuteľností do ich portfólia. V skutočnosti hlavní vlastníci hlásia stabilné alebo rastúce hodnoty – napríklad Swiss Life (jeden z najväčších vlastníkov nehnuteľností vo Švajčiarsku) zaznamenal, že reálna hodnota ich portfólia vzrástla približne o 0,2 % v 1. štvrťroku 2025 a nepodliehala žiadnemu poklesu reuters.com. Príjmy z nájomného sú považované za veľmi spoľahlivé vzhľadom na plnú obsadenosť a silnú bonitu nájomcov v Zürichu. Celkové výnosy sa v budúcnosti očakávajú najmä z príjmov plus mierneho kapitálového zhodnotenia (predpokladaný rast cien je ~1–4 % ročne v nasledujúcich rokoch investropa.com). Medzinárodní investori zostávajú priťahovaní aj napriek nízkym výnosom vďaka statusu Švajčiarska ako bezpečnej destinácie. V časoch globálnej neistoty kupujú zahraniční investori v Zürichu nehnuteľnosti s cieľom zachovať svoj majetok investropa.com. Silný švajčiarsky frank a politická stabilita krajiny ešte zvyšujú atraktivitu.

Nové príležitosti – Zelené a špecifické segmenty: Investori si v Zürichu všímajú aj nové výklenky a stratégie pridanej hodnoty. Hlavnou témou je udržateľnosť. Rastie dopyt (zo strany nájomcov aj kupcov) po ekologických, energeticky efektívnych budovách a nehnuteľnosti s zelenými certifikátmi môžu dosahovať vyššie ceny investropa.com. Štát podporuje znižovanie uhlíkovej stopy – napríklad nový zákon vyžaduje solárne panely na väčšine nových budov pv-magazine.com – čo si vyžiada rekonštrukcie starších stavieb a rozvoj infraštruktúry pre obnoviteľné zdroje. Vznikajú tak príležitosti pre investorov adaptovať staršie objekty pomocou zatepľovania, tepelných čerpadiel, solárnych panelov a podobne, čím zvyšujú ich hodnotu a zároveň sa prispôsobujú zeleným reguláciám. Ďalším trendom sú technológie a PropTech v realitnom sektore: inteligentné domáce funkcie, digitálne služby pre nájomcov a dátová analytika prinášajú pridanú hodnotu (obzvlášť atraktívne pre technologicky zdatných nájomcov v Zürichu) investropa.com.

Niektoré realitné sektory majú taktiež rastový potenciál. Logistické a life-science zariadenia sú žiadané, no je ich málo – zmena alebo výstavba ľahkých priemyselných priestorov na okraji mesta pre logistiku poslednej míle alebo laboratóriá/výskum je perspektívna cesta. Rezidenčná výstavba v „béčkových“ lokalitách v okolí Zürichu je ďalšou príležitosťou: keďže dostupnosť v centre mesta je extrémne nízka, rozmach zažívajú prímestské alebo satelitné oblasti (investori tu cielia na nové nájomné bývanie, kde môžu dosiahnuť mierne vyššie výnosy) foxstone.ch. Prímestské regióny s dobrým dopravným spojením sa naozaj stávajú investičnými centrami, keďže nájomcovia hľadajú cenovo prijateľnejšie možnosti mimo centra foxstone.ch. Navyše, čoraz väčšiu popularitu naberajú alternatívne rezidenčné modely: co-living a družstevné bývanie. Zürich má silnú tradíciu neziskových bytových družstiev a mesto tento sektor aktívne podporuje (cieľom je, aby do roku 2050 tvorilo družstevné bývanie 33% bytového fondu) digitalcollection.zhaw.ch. Hoci nie je zamerané na maximalizáciu zisku, družstevný rozvoj ponúka stabilné, dlhodobé výnosy a často zahŕňa spoluprácu verejného a súkromného sektora na mestských pozemkoch – inštitucionálni investori ako dôchodkové fondy sa do týchto projektov púšťajú opatrne ako do ESG-priateľskej stratégie. V súkromnom sektore sú zase populárne co-living priestory s flexibilným prenájmom a spoločnými službami, ktoré lákajú mladých profesionálov a expatov, čím predstavujú segment, ktorý sa oplatí sledovať.

Výhľad na výnosy: Investori môžu v nasledujúcich rokoch očakávať mierne, ale spoľahlivé výnosy z nehnuteľností v Zürichu. Prémiové rezidenčné a komerčné aktíva môžu prinášať ročne približne 3 % hotovostný tok foxstone.ch, plus niekoľko percent v kapitálovom zhodnotení – nejedná sa o ohromujúce výnosy, ale je to v súlade s nízkorizikovým profilom Švajčiarska. Tí, ktorí hľadajú vyššie výnosy, sa sústreďujú na value-add stratégie (napr. renovovanie starších bytov a ich predaj na trh vlastníckeho bývania, vzhľadom na silný dopyt kupujúcich) alebo developerské projekty (hoci vysoké stavebné náklady a regulácie to v Zürichu sťažujú). Na trhu sa objavili aj platformy typu realitného crowdfundingu (napr. Foxstone, Crowdhouse), ktoré umožňujú investorom prevziať mierne vyššie riziko s cieľovými výnosmi v rozmedzí 5–7 % prostredníctvom diverzifikovaných portfólií nehnuteľností foxstone.ch. Záujem zo zahraničia bude pravdepodobne pretrvávať o kľúčové aktíva, pokiaľ ho výrazne neobmedzia nové zákony. Zhrnuté, investičný výhľad Zürichu zostáva pozitívny, no konkurenčný – stabilita a nedostatok na trhu naznačujú, že hodnota bude držať, avšak investori musia byť kreatívni pri hľadaní výnosov. Kľúčové príležitosti ležia v modernizácii zameranej na udržateľnosť, pokrývaní dopytu po bývaní v nedostatočne obsluhovaných segmentoch a využívaní pokračujúceho rastu Zürichu pri zvládaní meniaceho sa regulačného prostredia.

Kľúčové štvrte a atraktívne lokality

Zürich je mesto rôznorodých štvrtí, z ktorých každá má vlastný charakter a vývoj realitného trhu. Nižšie uvádzame niekoľko kľúčových štvrtí – od ultra-prémiových štvrtí pri jazere až po rozvíjajúce sa mestské zóny – vrátane ich úrovní cien, faktorov popularity, projektov nového rozvoja a faktorov kvality života:

  • Enge (Obvod 2) – Luxusné bývanie pri jazere. Enge, na južnej strane centra Zürichu, sa stal magnetom pre luxusné apartmány a zámožných profesionálov. Ceny tu v priemere dosahujú okolo CHF 18 300 za m² investropa.com, čo je medzi najvyššími v meste. Nedávny luxusný rozvoj (s výhodami ako sú súkromné fitnescentrá či služby concierge) priťahuje do Enge bohatých expatov a technologických manažérov investropa.com. Atraktivita tejto oblasti spočíva v prémiovej polohe – pešo do centra, pri jazere a s vybavenosťou ako park Rieter a múzeum Bärengasse. Kvalita života je vynikajúca: Enge ponúka luxusné obchody, medzinárodné školy a krátku dochádzku do finančného centra Paradeplatz. So stále novými prémiovými projektmi v príprave ostáva exkluzivita Enge – a vysoké ceny – dlhodobo zachované investropa.com.
  • Seefeld (Obvod 8) – Najžiadanejšie miesto pri jazere Zürich. Seefeld je mimoriadne vyhľadávaná štvrť na východ od centra, oceňovaná pre svoju blízkosť k jazeru Zürich, moderné reštaurácie a živú atmosféru. Nehnuteľnosti tu dosahujú najvyššie ceny (jedny z najvyšších za m² v Zürichu) a zažívajú obrovský dopyt investropa.com. Voľné bývanie prakticky neexistuje – každý chce bývať v Seefelde. Napriek nízkym výnosom z prenájmu (~2–3 %, čo je znakom veľmi vysokej kapitálovej hodnoty), trvalo nízka neobsadenosť a prémiové nájmy zdôrazňujú atraktívnosť tejto oblasti investropa.com. Seefeld ponúka kombináciu elegantných historických budov a moderných bytov, často s výhľadom na jazero. Obyvatelia si užívajú rekreáciu pri vode, zelené priestory ako park Zürichhorn a butiky. Je obľúbený u bohatých miestnych aj expatov. Keďže je veľmi málo voľnej pôdy, Seefeld zaznamenáva len minimum nových projektov (okrem občasných luxusných kondomínií), a preto ponuka zostáva obmedzená. Očakávajte, že Seefeld ostane luxusnou enklávou s výnimočnou kvalitou života a primerane vysokými cenami.
  • Fluntern (Okres 7) – Prestíž na Zürichbergu. Fluntern sa nachádza na zalesnených svahoch kopca Zürichberg a patrí medzi najprestížnejšie obytné štvrte Zürichu. Je známy malebnými výhľadmi, luxusnými vilami a špičkovými školami. Rodiny si Fluntern obzvlášť cenia pre elitné možnosti vzdelávania – štvrť tu hostí renomované školy (ako pobočku Zurich International School a vynikajúce verejné základné školy), ktoré sa môžu neustále pochváliť vysokým počtom žiakov. Domy vo Fluntern sú priestranné a často architektonicky výrazné, pričom tu sídlia viaceré veľvyslanectvá a rezidencie top manažérov. Ceny nehnuteľností sú veľmi vysoké (porovnateľné s jazerom), ponuka je trvalo nedostatočná – každý inzerát na nehnuteľnosť vo Fluntern vyvoláva okamžitý záujem. Oblasť ponúka tiché, zelené prostredie (blízko zoo a lesných chodníkov), pričom je električkou vzdialená len pár minút od centra mesta. Prebiehajúca výstavba je minimálna vďaka prísnemu územnému plánovaniu na ochranu charakteru štvrte. Fluntern v skratke ponúka súkromie, prírodu a prestíž, vďaka čomu je medzi zürišskou elitou vysoko žiadaný.
  • Zürich West / Kreis 5 (Okres 5) – Od priemyslu k trendom. Kreis 5, známy aj ako Zürich West, sa premenil z drsnej priemyselnej zóny na jednu z najtrendovejších štvrtí mesta. Táto prebiehajúca gentrifikácia vyhnala hodnoty nehnuteľností nahor – priemerné ceny bytov tu v roku 2024 dosiahli približne 14 600 CHF za m², čo je medziročný nárast o 3% investropa.com. Štvrť prekvitá novými projektami: staré sklady nahradili loftové byty, umelecké galérie, technologické kancelárie a kluby. Mladí profesionáli a kreatívci sa hrnú do Kreis 5 pre jeho drsnú atmosféru a relatívnu dostupnosť v porovnaní s centrom investropa.com. Mesto aktívne investuje do zvyšovania kvality života v Kreis 5 – pribúdajú parky, školy a kultúrne priestory, vďaka čomu je štvrť čoraz vhodnejšia aj pre rodiny investropa.com. Dopravné spojenie je vynikajúce (viacero električkových liniek, blízko stanica Hardbrücke). S veľkými projektmi, ako je Europaallee (hneď cez koľaje), a lokálnymi prestavbami nadobúda oblasť ďalší impulz. Kreis 5 sa dnes môže pochváliť niektorými z najlepších reštaurácií, klubov a dizajnových obchodov v Zürichu, popri nových komunitných vybaveniach. Ponúka jedinečný mestský životný štýl, a preto dopyt (a ceny) by mali naďalej rásť ruka v ruke s jeho premenou investropa.com.
  • Altstetten (okres 9) – Rozvíjajúce sa mestské centrum. Altstetten na západe Zürichu si získava pozornosť ako cenovo dostupnejšia rezidenčná zóna s potenciálom rastu. Po mnoho rokov to bola najmä priemyselná/robotnícka štvrť, no nedávne zmeny boli dramatické. Ceny nehnuteľností v centre Zürichu prudko vzrástli, “čo prinútilo mnohých kupujúcich a nájomcov preskúmať Altstetten ako cenovo výhodnejšiu možnosť” investropa.com investropa.com. Priemerné ceny za m² sú tu výrazne nižšie ako v centre mesta (čo z toho robí jednu z najlepších hodnôt v Zürichu) investropa.com. Zároveň Altstetten zaznamenal zásadné zlepšenia infraštruktúry – najmä rozšírenie Limmattalskej električkovej trate a ďalšie zlepšenia verejnej dopravy výrazne uľahčili dochádzanie z Altstettenu do centra investropa.com. Nové obytné a zmiešané projekty vyrastajú v okolí železničnej stanice Altstetten a pozdĺž hlavných trás. Štvrť dnes ponúka moderné byty, nákupné centrá a kancelárske komplexy (viaceré veľké firmy majú v Altstettene svoje sídla). S rýchlou dopravou, nižšími nájmami/cenami a rastúcou vybavenosťou sa Altstetten mení na pulzujúce sekundárne centrum. Mnoho prvonákupcov a mladých rodín tu hľadá priestor, ktorý si môžu dovoliť. Ako čoraz viac ľudí objavuje jeho výhodnú polohu a hodnotu, profil Altstettenu a ceny nehnuteľností stále rastú investropa.com.
  • Oerlikon (Obvod 11) – Rozvíjajúce sa obchodno-rezidenčné centrum. Oerlikon na severe Zürichu je jedným z najväčších úspešných rozvojových príbehov mesta. Vďaka vynikajúcim dopravným spojeniam (veľká stanica S-Bahn, centrá električiek a autobusov) a dostatku priestoru sa Oerlikon premenil na prosperujúce mestské centrum. Oblasť je posiata novými kanceláriami, nákupnými centrami (napríklad Neumarkt) a bytovými komplexmi. Tento rast poháňa dopyt po nehnuteľnostiach – mediánová cena domu v Oerlikone teraz presahuje 2,5 milióna CHF (pre väčšie rodinné domy) a hodnoty všetkých typov nehnuteľností stúpajú investropa.com. Realitní makléri hlásia zvýšený záujem, keďže obyvatelia aj firmy sa hrnú do výhodnej lokality Oerlikonu investropa.com investropa.com. Neustále rozvojové projekty v tejto časti sú veľkým lákadlom: mnoho výškových a polyfunkčných budov je práve vo výstavbe alebo nedávno dokončených, čo pridáva modernú obytnú ponuku a zároveň zlepšuje miestnu infraštruktúru investropa.com. Na úrovni ulíc získal Oerlikon nové parky, reštaurácie a kultúrne priestory, čím vznikla živá komunitná atmosféra investropa.com. Čoraz viac je sebestačný – ľudia môžu bývať, pracovať aj tráviť voľný čas priamo v Oerlikone. Vzhľadom na strategickú polohu (10 minút vlakom do centra Zürichu a priamy vlak na letisko Zürich) je Oerlikon horúcou lokalitou pre investorov aj nájomcov. Očakáva sa, že oblasť bude naďalej prekvitať, pričom v pláne sú ďalšie vylepšenia (napríklad plánovaný inovačný kampus a športoviská). Pre tých, ktorí hľadajú silný rastový potenciál v Zürichu, Oerlikon ponúka presvedčivú kombináciu konektivity, nových projektov a relatívne umiernených cien (aspoň v porovnaní s centrom a jazernými štvrtami).
  • Affoltern (okres 11) – Nová infraštruktúra, nová príťažlivosť. Vzdialenejší okres 11, Affoltern, sa stal výrazným bodom na trhu nehnuteľností vďaka zlepšenej infraštruktúre a rozumným cenám. Nedávno Švajčiarsky federálny úrad pre cesty výrazne investoval do nových ciest a rozšírenia diaľnic v oblasti Affolternu investropa.com, čím sa výrazne zlepšila dostupnosť. To dostalo Affoltern do centra pozornosti kupujúcich, ktorí ocenia jednoduchšie dochádzanie autom alebo autobusom investropa.com. Navyše, v Zürichu bol v roku 2023 boom novej bytovej výstavby, najmä v oblastiach ako Affoltern – postavilo sa najviac nových bytov od roku 2018, čo značí záujem developerov i kupujúcich investropa.com. Vďaka týmto novým bytom (často za nižšie ceny než v centre mesta) priťahuje Affoltern mladých profesionálov a rodiny, ktoré hľadajú moderné bývanie za konkurenčné ceny investropa.com investropa.com. Obyvateľstvo v tejto oblasti tomu primerane rastie. Affoltern profituje aj z okolitých zelených plôch a pokojnejšej predmestskej atmosféry, čím ponúka rovnováhu medzi mestom a vidiekom. Plán mesta prípadne rozšíriť verejnú dopravu do Affolternu ešte zvýši jeho atraktivitu. Stručne povedané, Affoltern je na pozitívnej trajektórii: lepšia dostupnosť, nová bytová výstavba a stále prijateľné ceny ho robia lákavou voľbou pre kupujúcich zameraných na hodnotu. Jeho premena naznačuje pevný budúci rast komunity aj cien nehnuteľností investropa.com.
  • Schwamendingen (Okres 12) – Cenovo dostupná štvrť s potenciálom na obnovu. Nachádza sa na severe mesta a historicky bola Schwamendingen štvrťou s nižšími nákladmi, na ktorú sa často zabúdalo – to sa však mení. Dnes „si získava pozornosť ako cenovo výhodná alternatíva“ pre tých, ktorých si už centrum Zürichu nemôže dovoliť investropa.com. Náklady na bývanie sú tu jedny z najnižších v meste, čo láka mnohých prvokupcov a rodiny s priemerným príjmom. Zaujímavý je najmä moment obnovy a revitalizácie v Schwamendingene. Vlajkovým projektom je „Über-Gärten“, ktorý prináša 228 nových nájomných bytov s inovatívnym dizajnom (priestranné loggie, spoločné „lesné záhrady“) a zvyšuje kvalitu bývania investropa.com. Takéto projekty obnovujú bytový fond a priťahujú rozmanitejšie spektrum obyvateľov. Ďalším významným zlepšením je protihlukový tunel Schwamendingen, priekopnícky infraštruktúrny projekt, ktorý prekryl časť diaľnice „zelenou“ konštrukciou investropa.com. Výrazne sa tak znížil hluk a znečistenie v oblasti a na tuneli vznikli nové parky investropa.com. Zlepšená kvalita života je citeľná – tichšie ulice, čistejší vzduch a nové zelené priestory. Všetky tieto snahy signalizujú silnú komunitnú investíciu do Schwamendingenu. Štvrť dnes ponúka vyváženie medzi dostupnosťou a kvalitou života, ktoré je v Zürichu čoraz vzácnejšie investropa.com. V dôsledku toho Schwamendingen naberá na popularite medzi tými, ktorí hľadajú hodnotu: za svoje peniaze tu získate viac priestoru a štvrť je na vzostupe. Je to ukážkový príklad, ako sa predmestia Zürichu vyvíjajú, aby spĺňali moderné požiadavky. Do budúcna možno očakávať, že povesť a dopyt po nehnuteľnostiach v Schwamendingene budú naďalej rásť, aj keď ceny by mali zostať dostupnejšie než v elitných štvrtiach mesta.

Každá z týchto štvrtí ilustruje mnohovrstvovú realitnú krajinu Zürichu. Za zmienku stoja aj komunity „Zlatého pobrežia“ a „Strieborného pobrežia“ pozdĺž Zürichského jazera tesne za hranicami mesta – Zlaté pobrežie (slnečný východný breh) v mestách ako Küsnacht a Zollikon zostáva ultra-prémiovou lokalitou pre vily a ceny kaštieľov môžu presiahnuť 10 miliónov CHF investropa.com, zatiaľ čo Strieborné pobrežie (západný breh, napr. Thalwil, Horgen) ponúka o niečo vyššiu hodnotu, no stále je veľmi exkluzívne. Späť v meste, či už hľadáte luxus starého sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), trendové mestské bývanie (Kreis 5), alebo vznikajúce rodinné zóny (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), zürichské štvrte to ponúkajú – ak si viete zabezpečiť miesto. Pozoruhodné je, že všetky oblasti spája spoločný menovateľ: obmedzená ponuka. Aj v „dostupnejších“ štvrtiach nie je jednoduché nájsť bývanie. To znamená, že rast cien je celomestský fenomén, len s rôznou intenzitou. Pre investorov a kupujúcich je znalosť týchto nuáns – najnovších horúcich miest v porovnaní s osvedčenými lokalitami – kľúčová pri orientácii na trhu v Zürichu.

Infrastruktúra a rozvojové projekty, ktoré formujú budúcnosť

Dopravné vylepšenia: Zürich aj naďalej masívne investuje do infrastruktúry na podporu svojho rastu a zvyšovanie kvality života. V posledných rokoch boli dokončené alebo spustené hlavné rozšírenia verejnej dopravy. Ukážkovým príkladom je nová ľahká železničná trať Limmattal, ktorá otvorila spojenie medzi západnými štvrťami (Altstetten/Affoltern) a predmestiami pozdĺž údolia Limmat. Toto predĺženie električkovej trate, spolu s inými vylepšeniami električkovej siete, výrazne skrátilo čas cestovania z okrajových štvrtí do mesta investropa.com. Lepšie spojenie už pozitívne ovplyvňuje oblasti ako Altstetten a Affoltern, ako bolo spomenuté, tým, že sú prístupnejšie a atraktívnejšie pre obyvateľov aj podniky. Ďalšie predĺženia električiek a nové bus pruhy sú plánované, aby všetky štvrte mali silné dopravné prepojenie. Medzitým prímestská železničná sieť S-Bahn – chrbtica mobility v širšom Zürichu – prechádza modernizáciou. Preťažená stanica Stadelhofen je odsúdená na rozšírenie (plánuje sa pridanie tunela a nástupíšť), aby sa v nasledujúcich rokoch zvýšila železničná kapacita v centre Zürichu. Federálna vláda zároveň pokračuje v projekte „Zürich Brütten Tunnel“ (nový železničný tunel smerom na Winterthur), ktorý má zlepšiť medzimestské spojenie do začiatku 30. rokov. Tieto projekty umožnia častejšie vlaky a menej preplnenia, čím vyhovejú predpokladanému rastu obyvateľstva v regióne metropoly.

V oblasti ciest inovatívne riešenia zlepšujú plynulosť dopravy a životné prostredie. Jedným z pozoruhodných projektov je prekrytie diaľnice Schwamendingen (spomínané vyššie), ktoré bolo dokončené za účelom prekrytia hlučného autobahnu upravenou zelenou krajinou investropa.com. Tento projekt nielenže znovu spojil štvrte rozdelené diaľnicou, ale zároveň vytvoril nový 1,6 km dlhý zelený park pre obyvateľov – výhra pre mobilitu aj kvalitu mestského života. Mesto a kantón majú podobné plány na riešenie ďalších dopravných úzkych miest pomocou tunelov alebo prekrytí (napríklad diskusie o možnom tunelovaní častí okruhu Rosengartenstrasse na zníženie hluku v týchto hustých štvrtiach). Okrem toho verejná doprava v Zürichu smeruje k ekologickejším riešeniam: mesto postupne zavádza elektrické autobusy a rozširuje infraštruktúru pre bicykle vrátane nových cyklistických „superdiaľníc“, ktoré budú sieťovať celé mesto. Všetky tieto úsilie sú v súlade s cieľom Zürichu byť modelovým mestom tranzitu 21. storočia, kde sú aj vonkajšie predmestia dobre prepojené a udržateľné formy dopravy sú prioritou. Efektívna dopravná infraštruktúra je kľúčová aj pre trh s nehnuteľnosťami – otvára nové oblasti pre rozvoj a zabezpečuje, aby sa mesto mohlo rozširovať bez dusenia sa v zápchach.

Hlavné rozvojové projekty: Niekoľko veľkorysých developerských projektov pretvára urbanistickú štruktúru Zürichu. Azda najočakávanejším je projekt Hardturm „Ensemble“, ktorý zrevitalizuje dlhodobo nevyužívaný areál štadióna Hardturm v 5. obvode. Projekt zahŕňa nový futbalový štadión s kapacitou 18 000 miest pre dva zürichské kluby, lemovaný dvoma výškovými vežami a stredne vysokými budovami, ktoré budú poskytovať ~600 nových bytov (vrátane dostupného bývania), spolu s kancelárskymi a obchodnými priestormi swissinfo.ch. Obyvatelia tento plán v hodnote 570 miliónov CHF schválili už v roku 2018 swissinfo.ch, a po rokoch politických sporov a právnych odvolaní by sa výstavba mala čoskoro začať. Po realizácii vznikne úplne nové susedské centrum v západnom Zürichu, ktoré rieši potreby športovej infraštruktúry aj bytovej ponuky. Skladba bývania je pritom významná – jedna z veží bude určená prevažne na družstevné/nekomerčné bývanie, čím sa mesto priblíži k svojim cieľom v oblasti dostupného bývania swissinfo.ch. Súdne spory síce spôsobili sklzy v harmonograme (projekt prebiehal v štýle „štart-stop“ s odporom z viacerých strán) coliseum-online.com swissinfo.ch, všeobecným očakávaním však je, že projekt Ensemble sa nakoniec uskutoční a do polovice/druhej polovice 20. rokov prinesie moderný štadión a veľmi potrebné nové byty.

V centre mesta bol nedávno dokončený rozsiahly projekt Europaallee (revitalizácia bývalých železničných dvorov vedľa hlavnej stanice Zürich). Počas uplynulej dekády Europaallee priniesla nové kancelárske priestory (vrátane veľkého kampusu spoločnosti Google), stovky bytov, univerzitný kampus a nákupné promenády – čím efektívne rozšírila centrum mesta. Jej dokončenie v rokoch 2020-2021 znamená, že v jadre Zürichu už nezostali veľké nevyužité parcely. Pozornosť sa teraz presúva na menšie medzery a brownfieldy. Napríklad v Oerlikone pokračuje rozvoj na miestach ako Centro (modernizácia centra Oerlikonu) a výšková stavba Andreasturm, ktorá bola otvorená v roku 2018, k nej sa pridali ďalšie veže ako Franklin Tower a ďalšie sú plánované v okolí stanice Oerlikon. V severnom Zürichu sú v príprave plány na nový inovačný park pri Dübendorfe (tesne za mestom), ktorý bude zahŕňať výskumné a vývojové zariadenia a možno aj bývanie – využijúc blízkosť ETH a univerzity.

Plánovači v Zürichu tiež zdôrazňujú udržateľnú mestskú prestavbu. Mnohé staršie priemyselné lokality v metropolitnej oblasti sú určené na transformáciu na zmiešané využitie. Napríklad na predmestiach: v oblasti Dietikon prebieha veľký projekt premeny starej priemyselnej zóny na obytnú štvrť s tisíckami bytov, čo nepriamo uvoľní tlak v samotnom Zürichu. V meste pokračuje obnova vo štvrtiach Kreis 4 a 5 (Langstrasse a Zurich West), vedená plánmi na pridanie zelených dvorov a komunitných priestorov popri nových budovách investropa.com. Hlavným cieľom územného plánu mesta do roku 2040 je „Innenentwicklung“ – vnútorný rozvoj – čo znamená zvyšovanie hustoty v rámci existujúcej zastavanej plochy namiesto rozširovania mesta do okolia. To zahŕňa preklasifikovanie určitých oblastí pri dopravných uzloch na vyššiu zastavanosť, podporu zmiešaných výškových budov v určených zónach (napríklad v okolí Altstetten a Oerlikon bude povolených viac výškových budov). Zürich však tieto kroky vyvažuje prísnymi požiadavkami na dizajn a environmentálne normy, aby si mesto zachovalo svoj charakter.

Infraštruktúra a územné plánovanie: Ďalšou významnou iniciatívou je odhodlanie Zürichu k spoločnosti s 2000-wattovou spotrebou a klimatickým cieľom. Mesto zavádza programy na rekonštrukciu budov za účelom energetickej efektívnosti, rozširuje siete centrálneho vykurovania (často využívajúc vodu z jazera alebo odpadové teplo) a vyžaduje solárne panely na nových stavbách v súlade s novým federálnym zákonom pv-magazine.com. Tento environmentálne zameraný rozvoj znamená, že developeri musia často integrovať solárne fotovoltické systémy, zelené strechy a efektívne HVAC do svojich projektov – čo zvyšuje počiatočné náklady, ale zlepšuje dlhodobú udržateľnosť. Výsledkom je mesto, ktoré zostáva veľmi príjemné na život, s nízkym znečistením a odolné voči klimatickým zmenám, čo zároveň udržiava stabilné hodnoty nehnuteľností.

Menia sa aj zásady územného plánovania. Mesto signalizovalo zámer chrániť priestor pre neziskové bývanie – napríklad vyhradiť niektoré verejné pozemky pre družstvá a nastaviť územné pravidlá, ktoré motivujú k výstavbe dostupných bytov v nových projektoch. Významným cieľom, ktorý stanovili voliči, je, aby do roku 2050 tretina všetkých bytov vlastnili družstvá alebo iné neziskové organizácie digitalcollection.zhaw.ch. To vedie mesto k poskytovaniu pozemkov a výhodných podmienok pri takýchto projektoch (napr. družstevný komplex „Mehr Als Wohnen“ v Hunziker Areal, dokončený pred niekoľkými rokmi, je modelom na replikovanie). Okrem toho sa diskutuje o reguláciách krátkodobého prenájmu (Airbnb) ako o nástroji na zabezpečenie, že bývanie bude využívané pre miestnych obyvateľov – Zürich zvažuje obmedzenia prenájmu bytov turistom, aby sa zabránilo odoberaniu bytov z dlhodobého trhu, avšak prísny zákon zatiaľ prijatý nebol.

Stručne povedané, infraštruktúra a rozvojové projekty Zürichu sú zamerané na inteligentný rast: rozširovanie kapacity dopravy, vytváranie nového bývania v nevyužitých oblastiach a zlepšovanie zelených a verejných priestorov v meste. Projekty ako štadión Hardturm, tunel Schwamendingen a nové električkové trate sú príkladom zürišského prístupu – investovať do vylepšení, ktoré slúžia viacerým cieľom (bývanie, mobilita, životné prostredie). Tieto snahy by mali pomôcť Zürichu zostať vysoko konkurencieschopným a príjemným na život, čo následne posilňuje aj silu trhu s nehnuteľnosťami. Výziev je samozrejme mnoho (od odporu zo strany obyvateľov NIMBY až po zložité švajčiarske schvaľovacie procesy), ale výsledky mesta ukazujú postupný, konsenzuálny pokrok. Pre investorov a obyvateľov tieto zmeny znamenajú lepšie prepojenie, viac možností bývania v určitých oblastiach a neustály vývoj mestského prostredia Zürichu v nasledujúcom desaťročí.

Regulačné prostredie: Dane, pravidlá vlastníctva & stavebné predpisy

Nehnuteľnosti v Zürichu fungujú v rámci stabilného, ale vyvíjajúceho sa regulačného rámca Švajčiarska, ktorý zahŕňa všetko od daní až po pravidlá pre zahraničných kupujúcich a environmentálne požiadavky. Tu sú kľúčové aspekty a zmeny k roku 2025:

Pravidlá zahraničného vlastníctva – Lex Koller: Azda najvýraznejším predpisom je zákon Lex Koller, ktorý obmedzuje zahraničných štátnych príslušníkov pri kúpe rezidenčných nehnuteľností vo Švajčiarsku.

V meste Zürich to znamená, že cudzinci bez trvalého pobytu nemôžu kupovať domy alebo byty ako investície alebo rekreačné nehnuteľnosti.Len obyvatelia (vrátane zahraničných občanov s povolením na pobyt vo Švajčiarsku) majú pri kúpe nehnuteľnosti rovnaké práva ako miestni jacquemoudstanislas.ch.Existuje niekoľko výnimiek – napr.cudzinci si môžu bez problémov kúpiť určité rekreačné nehnuteľnosti v turistických oblastiach alebo získať značný podiel v kótovanom švajčiarskom realitnom fonde/spoločnosti (nepriame vlastníctvo) jacquemoudstanislas.ch.Komerčné nehnuteľnosti sú tiež oslobodené, takže zahraničné spoločnosti alebo jednotlivci môžu voľne kupovať kancelárie, maloobchod, hotely atď.Tieto pravidlá historicky bránili medzinárodným špekuláciám na švajčiarskom trhu s bývaním a zabezpečili, aby trh nebol ovládnutý zahraničnými kupcami (ako je to vidieť v niektorých iných svetových mestách).Avšak, zmeny sú na obzore: Federálna rada (švajčiarska vláda) v marci 2025 oznámila plány na ďalšie sprísnenie Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Medzi navrhovanými reformami by cudzinci žijúci vo Švajčiarsku mohli byť nútení predať svoj dom, ak sa odsťahujú (uzatvorenie medzery), a čo je kľúčové, aktuálna výnimka pre nákup akcií v realitných spoločnostiach by sa skončila jacquemoudstanislas.ch.To znamená, že zahraniční investori by potrebovali povolenie aj na nepriame investovanie prostredníctvom kótovanej realitnej spoločnosti alebo fondu – čo je významná zmena.Tiež sa navrhuje: zahraniční kupujúci komerčných nehnuteľností by boli obmedzení na vlastné použitie; nemohli by kupovať čisto za účelom prenájmu jacquemoudstanislas.ch.Tieto opatrenia sú zamerané na ochladenie dopytu a riešenie nedostatku bývania vo Švajčiarsku (súčasť širšej stratégie spojenej s obavami z rastu obyvateľstva) jacquemoudstanislas.ch.Je dôležité poznamenať, že toto ešte nie je zákon – návrh sa pripravuje na parlamentnú debatu a očakáva sa silný odpor zo strany podnikateľských a realitných skupín jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ak takéto prísne pravidlá nakoniec prejdú (čo je neisté), mohlo by to znamenať zásadnú zmenu v právnom prostredí pre zahraničné investície, čo by mohlo potenciálne znížiť niektoré prílevy zahraničného kapitálu.Medzitým pre rok 2025 platí status quo: zahraniční kupci zohrávajú v zürišskom bývaní obmedzenú priamu úlohu, avšak sú aktívni v komerčných a nepriamej investíciách.Každý, kto chce investovať zo zahraničia, by mal sledovať diskusiu o reforme Lex Koller, pretože tá by mohla v blízkej budúcnosti zmeniť investičné možnosti.Daň z nehnuteľností a náklady na vlastníctvo domu: Daňový systém Švajčiarska je vo všeobecnosti priaznivý pre vlastníkov nehnuteľností, hoci má niektoré jedinečné črty. Federálna daň z kapitálových výnosov pri dlhodobom držaní súkromných nehnuteľností neexistuje, ale kantón Zürich (ako väčšina kantónov) ukladá vlastnú daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností pri predaji nehnuteľností, zvyčajne podľa progresívnej škály (vyššia daň, ak predáte v priebehu niekoľkých rokov po nákupe, čo motivuje k dlhodobému vlastníctvu). Zürich tiež účtuje daň z prevodu nehnuteľnosti (približne 1 % ceny) a poplatky za notára/kataster pri transakciách practiceguides.chambers.com. Majitelia domov platia ročnú daň z majetku podľa hodnoty svojej nehnuteľnosti a dôležité je, že Švajčiarsko uvaľuje daň z „imputovaného nájomného“ na domy užívané vlastníkmi – v podstate zdaňuje vlastníkov, akoby mali príjem z prenájmu vlastného domu zug4you.ch. Mnohí vlastníci túto daň z imputovaného nájmu už dlho odmietajú a opakovane sa objavujú výzvy na jej reformu alebo zrušenie. V skutočnosti v Berne stále prebiehajú diskusie o zrušení dane z imputovaného nájomného, čo by mohlo byť sprevádzané zrušením odpočtu úrokov z hypoték na vyrovnanie efektov ubs.com. Ak by táto reforma v najbližších rokoch prešla, zmenilo by to kalkuláciu pre vlastníkov domov (potenciálne by zvýšilo čisté dane u tých, ktorí už majú dom splatený, ale odstránilo by to prekážku pri kúpe). K roku 2025 zatiaľ nie je prijaté definitívne rozhodnutie – je však dobré tento priestor sledovať. Pozitívnou správou pre vlastníkov je, že inflácia vo Švajčiarsku klesla a referenčná hypotekárna sadzba (ktorá ovplyvňuje možný rast nájomného) zostala v roku 2024 na rovnakej úrovni swissmarketplace.group, takže náklady ako hypotekárne úroky a infláciou naviazaná údržba sa stabilizovali. Pre investorov platí, že príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako bežné príjmy (po odpočítaní nákladov) a firemní investori profitujú z relatívne nízkych švajčiarskych korporátnych sadzieb dane (asi 19 % v Zürichu, pričom majú mierne klesať vďaka celoštátnej daňovej reforme zosúlaďujúcej sa s minimom OECD). Celkovo sú daňové zákony pre nehnuteľnosti predvídateľné a mierne s postupnými úpravami namiesto náhlych zmien – aj to je jeden z dôvodov, prečo je investičné prostredie stále atraktívne.Ochrana nájomcov a regulácia nájomného: Zürich, rovnako ako celé Švajčiarsko, má systém priateľský k nájomcom. Približne 55-60 % švajčiarskych domácností býva v prenájme (v samotnom meste Zürich je to ešte viac), takže zákony sa snažia o rovnováhu, ale prikláňajú sa viac na stranu ochrany nájomcov. Nájomné môže byť zvyčajne zvýšené len za určitých podmienok – napríklad ak sa zvýši národná referenčná úroková sadzba alebo kvôli inflácii a zveľaďovacím renováciám. V roku 2023 dostali prenajímatelia výnimočnú príležitosť zvýšiť nájomné, pretože referenčná hypotekárna sadzba bola dvakrát zvýšená (z 1,25 % na 1,5 %), čo prispelo k výraznému rastu nájomného v tomto roku swissmarketplace.group. V roku 2024 zostala táto sadzba stabilná a nedošlo k žiadnym novým šokujúcim nárastom nákladov, ako sú ceny palív, takže rast nájomného sa spomalil na približne 4-5 % swissmarketplace.group. Ak by nedávne zníženie sadzieb ŠNB nakoniec spôsobilo pokles referenčnej sadzby, niektorí nájomcovia by dokonca mohli žiadať o zníženie nájomného (zvyčajne však s oneskorením). Ochrana pred vysťahovaním je vo Švajčiarsku silná – nájomcov s dlhodobými zmluvami je možné vysťahovať len z obmedzených dôvodov, ako je osobná potreba vlastníka, a to aj vtedy s výraznou výpovednou lehotou. Existuje tiež systém, ktorý umožňuje nájomcom napadnúť nadmerné zvýšenia nájomného alebo počiatočné nájomné ako „neprimerane vysoké“ na súde, s ohľadom na nízku mieru voľných bytov. Mestská samospráva Zürichu monitoruje situáciu s dostupným bývaním a zvažuje, či v prípade zhoršenia bytovej krízy nie sú potrebné ďalšie opatrenia (ako kontrola nájomného alebo viac dotácií). K roku 2025 neboli zavedené žiadne nové zákony o kontrole nájomného nad rámec súčasného federálneho rámca, no ide o politickú tému, ktorú treba sledovať, najmä keď skupiny nájomcov v reakcii na prudké nárasty nájomného a vysťahovania protestujú (napr. protesty pri budovách „Sugus“ koncom roka 2024 swissinfo.ch). Investori by si mali uvedomiť, že zvyšovanie nájomného je regulované a politický tlak na obmedzenie prudkého rastu nájomného rastie vzhľadom na nedostatok bývania.

Zelené budovy a stavebné predpisy: Zürich a Švajčiarsko postupujú vpred v oblasti environmentálnych regulácií realitného trhu. V júni 2024 švajčiarski voliči výraznou väčšinou schválili nový zákon na urýchlenie využívania obnoviteľných zdrojov energie pv-magazine.com. Jedna kľúčová požiadavka: všetky nové budovy nad 300 m² musia mať od roku 2025 nainštalované solárne panely na streche alebo fasáde pv-magazine.com. Kanton Zürich môže túto povinnosť rozšíriť aj na menšie budovy. To v praxi znamená, že integrácia solárnej energie sa stáva štandardom pre nové stavby. Okrem toho mnohé kantóny (vrátane Zürichu) zaviedli pravidlá, že nové vykurovacie systémy nesmú byť na naftu alebo plyn – musia byť obnoviteľné (tepelné čerpadlo, solárne teplo a pod.) alebo aspoň spĺňať nízkoemisné normy, najmä pri nových stavbách a rekonštrukciách. Mesto Zürich podporuje certifikáciu Minergie (švajčiarsky ekologický stavebný štandard) pre nové stavby; aj keď nie je povinná, mnohí developeri ju využívajú na zjednodušenie povoľovacieho procesu a získanie ekologicky uvedomelých kupcov. Stavebné predpisy tiež predpisujú vysoké izolačné štandardy, trojité zasklené okná a ďalšie opatrenia na úsporu energie podľa cieľa Švajčiarska znížiť emisie v stavebnom sektore. Pre developerov to znamená mierne vyššie náklady na výstavbu, no aj to, že nové švajčiarske budovy patria k najefektívnejším. V nasledujúcich rokoch možno očakávať rastúci počet rekonštrukcií starších budov kvôli splneniu týchto štandardov – prípadne aj prostredníctvom vládnych stimulov alebo požiadaviek pri väčších rekonštrukciách.

Z pohľadu územného plánovania čelia urbanisti v Zürichu výzve vytvárať viac bývania a kancelárií bez rozširovania zastavaného územia. Územné predpisy boli revidované tak, aby umožňovali vyššiu hustotu v niektorých oblastiach: napríklad zóny okolo železničných staníc a dopravných uzlov boli preklasifikované na umožnenie stavby stredne vysokých či výškových budov tam, kde predtým platil limit na nízke stavby. Mesto tiež využíva stratégiu „Innenentwicklung“ – napríklad konverzia nevyužívaných komerčných zón na bývanie, rozdeľovanie veľkých bytov na menšie atď. Významnou iniciatívou v územnom plánovaní je vyčlenenie zón pre výškové budovy: Zürich má konkrétne oblasti, kde sú povolené vysoké stavby (nad 40 m), napríklad časti Oerlikonu, Escher-Wyss (Zürich-West) a okolie Altstettenu, zatiaľ čo historické centrum a nábrežie jazera majú prísne limity na výšku. Tento cielenejší prístup má za cieľ sústrediť výškovú výstavbu tam, kde to infraštruktúra umožňuje, a zároveň zachovať výhľady na panorámu mesta (napr. známy výhľad na Alpy).

Ďalším regulačným aspektom je kvóta na dostupné bývanie/družstevné byty v nových veľkých projektoch. Mesto často vyjednáva, aby časť bytov vo veľkých projektoch bola predaná neziskovým bytovým združeniam alebo prenajímaná pod trhovou cenou na určité obdobie. Ide o súčasť dosiahnutia cieľa 1/3 neziskového bývania digitalcollection.zhaw.ch. Zürich je zatiaľ na úrovni približne 25 % družstevného/neziskového bývania, takže tlak na tieto príspevky bude narastať.

Na záver možno regulačné prostredie v Zürichu v roku 2025 charakterizovať ako stabilné, ale smerujúce k väčšej intervencii s cieľom riešiť otázky bývania a klímy. Dane zostávajú relatívne nízke a predvídateľné. Pravidlá pre zahraničných kupujúcich sú prísne a môžu sa ešte sprísniť, hoci komerční investori si stále nachádzajú priestor. Ekologické regulácie sa sprísňujú a udržateľné stavebné praktiky sa stávajú povinnými. Opatrenia na dostupnosť bývania – od ochrany nájomcov až po podporu družstiev – sa postupne rozširujú, aby vyvážili nerovnováhy trhu. Pre zainteresované strany znamená dodržiavanie predpisov zapojenie sa do týchto politík: napr. plánovanie solárnych inštalácií od začiatku alebo štruktúrovanie investícií v súlade s pravidlami Lex Koller. Hoci tieto regulácie zvyšujú komplexnosť, zároveň prispievajú k dlhodobej atraktívnosti Zürichu – zaručujú udržateľný rozvoj, ohraničujú špekulatívne bubliny a mesto si zachováva vysokú kvalitu života, čo napokon podporuje hodnoty nehnuteľností.

Riziká a výzvy trhu

Napriek všeobecne optimistickému výhľadu Zürichu existuje niekoľko rizík a výziev, ktoré by mohli ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 a v nasledujúcich rokoch. Investori a pozorovatelia by mali mať tieto faktory na pamäti:

  • Úrokové sadzby a riziká financovania: Po rokoch ultra nízkych úrokových sadzieb, ktoré poháňali rast cien, sa prostredie zmenilo. V rokoch 2022–2023 Švajčiarska národná banka agresívne zvýšila sadzby z negatívneho teritória až na 1,75 %, čo trh čiastočne schladilo. V roku 2025 sa inflácia zmiernila a SNB prešla k miernemu zníženiu sadzieb investropa.com, ale riziko zostáva, že sadzby môžu opäť vzrásť, ak by inflácia prudko stúpla alebo sa zmenili globálne podmienky. Rastúce úrokové sadzby by mali priamy dopad na švajčiarsky trh s nehnuteľnosťami tým, že hypotéky by boli drahšie a klesla by cenová dostupnosť pre kupujúcich, čo by mohlo utlmiť dopyt investropa.com. Vzhľadom na to, aké vysoké sú ceny v Zürichu, sú veľmi citlivé na náklady financovania – výrazné zvýšenie sadzieb by mohlo niektorých potenciálnych kupujúcich vyradiť z trhu a spôsobiť stagnáciu či dokonca pokles cien v prehriatych segmentoch. Banky tiež sprísnili úverové kritériá (aj v dôsledku regulácie Basel III od roku 2025, ktorá vyžaduje vyššie kapitálové rezervy foxstone.ch). Dlžníci teraz čelia prísnym limitom (max ~80 % hodnoty nehnuteľnosti a dôkladné stresové testy pri 5 % úroku), čo by mohlo obmedziť vysoko zadlžených investorov. Aj keď súčasný konsenzus očakáva stabilnú alebo mierne klesajúcu trajektóriu sadzieb (pri švajčiarskej inflácii len okolo 0,7 % engelvoelkers.com), akékoľvek nečakané zrýchlenie inflácie alebo finančný šok to môže rýchlo zmeniť. Táto neistota v úrokových sadzbách je kľúčovým rizikom, ktoré treba sledovať.
  • Makroekonomická a geopolitická neistota: Nehnuteľnosti v Zürichu závisia od širšieho hospodárskeho zdravia Švajčiarska a globálnej stability. Ekonomické neistoty – napríklad potenciálna globálna alebo európska recesia – predstavujú riziko investropa.com. Napríklad, ak by útlm zasiahol bankový alebo technologický sektor, Zürich by mohol zažiť stratu pracovných miest alebo obmedzenie expanzie, čo by oslabilo dopyt po kanceláriách aj bývaní. Mesto nie je imúnne voči globálnym udalostiam: vojna na Ukrajine, energetické krízy alebo iné geopolitické napätia sa môžu prejaviť aj tu. Švajčiarska vláda výslovne uviedla, že napätá geopolitická situácia (vojna na Ukrajine, konflikty na Blízkom východe) zostáva latentným rizikom pre medzinárodný obchod a ceny energií, čo by mohlo negatívne ovplyvniť švajčiarsku ekonomiku engelvoelkers.com. Prudké zvýšenie cien ropy/plynu by napríklad mohlo opäť naštartovať infláciu a zaťažiť spotrebiteľov a podniky. Okrem toho menové fluktuácie (veľmi silný švajčiarsky frank) môžu poškodiť švajčiarsky export a zisky korporácií, čo nepriamo ovplyvní obsadenosť kancelárií a dopyt po bývaní zo strany firemných zamestnancov. Ďalším makro faktorom je imigračná politika: rast populácie vo Švajčiarsku (ktorý poháňa potrebu bývania) by sa mohol spomaliť, ak by politické sily uspeli v obmedzení imigrácie. Spomenutá iniciatíva SVP, ktorá chce obmedziť populáciu na 10 miliónov, je extrémna, no naznačuje politický tlak na limitovanie rastu jacquemoudstanislas.ch. Ak by došlo k významnému obmedzeniu imigrácie, dopyt po bývaní by sa mohol z dlhodobého hľadiska oslabiť. Celkovo, hoci je švajčiarska ekonomika v súčasnosti stabilná, globálna recesia alebo krízové scenáre predstavujú riziko poklesu, v ktorom by mohlo dôjsť k nárastu voľných nehnuteľností a korekcii cien.
  • Obavy z realitnej bubliny a dostupnosti bývania: Roky rastúcich cien vyvolali otázku: Je Zürich v realitnej bubline? Podľa niektorých ukazovateľov áno – patrí medzi mestá s vysokým rizikom bubliny. UBS Global Real Estate Bubble Index v roku 2023 zaradil Zürich do kategórie „riziko bubliny“, čo boli celosvetovo len dve mestá (spolu s Tokiom) na tejto úrovni ubs.com mattgul.com. Ceny domov v pomere k príjmom a nájmom sú veľmi napäté. Ak by úrokové sadzby stúpli alebo by dopyt oslabil, vysoké hodnotenia Zürichu by mohli čeliť korekcii. Regulátori si to uvedomujú; Švajčiarska národná banka v posledných rokoch opäť aktivovala proticyklický kapitálový vankúš, aby obmedzila nadmerné poskytovanie hypotekárnych úverov. Analytici UBS v súčasnosti hodnotia riziko bubliny ako „mierne“ (z extrémneho) v dôsledku mierneho spomalenia rastu cien investropa.com, no riziko nezmizlo. Dostupnosť bývania pre miestnych je na bode zlomu – rodiny zo strednej triedy majú problém kúpiť si aj skromné byty, čo vyvoláva sociálne a politické otázky. Stále častejšie zaznieva, že trh s bývaním je neudržateľne drahý, a ak začne viac ľudí opúšťať mesto kvôli nedostupnosti bývania, dopyt by mohol klesnúť. Rovnako bubliny často nekončia len zmenou úrokov, ale aj zmenou nálad kupujúcich. Ak sa kupujúci začnú domnievať, že ceny už dosiahli vrchol (aj dočasne), psychológia sa môže preklopiť do trhu kupujúcich. Hoci zatiaľ neexistujú známky prudkej zmeny nálady (vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok), riziko stagnácie alebo miernej korekcie v predražených segmentoch (ako luxusné byty alebo investičné byty s veľmi nízkymi výnosmi) je prítomné.
  • Výzvy v oblasti výstavby a dodávok: Ironicky, jednou z najväčších výziev trhu je opačná strana nedostatku – nedostatok nových bytových jednotiek prichádzajúcich na trh. To predstavuje riziko, pretože ak nedostatok pretrvá alebo sa zhorší, môže to brzdiť hospodársky rast (firmy môžu mať problém získať talenty, ak je bývanie príliš zriedkavé/drahé) a priviesť k silnejšiemu zásahu štátu. Stavať viac v Zürichu nie je jednoduché: vysoké stavebné náklady, nedostatok pracovnej sily v stavebníctve, zdĺhavé povoľovacie procesy a odpor zo strany obyvateľov všetko výstavbu spomaľujú. V roku 2024 bola bytová výstavba na nízkej úrovni a napriek snahám o jej povzbudenie existuje riziko, že sa nepostaví dostatok nových bytov na uspokojenie dopytu, čím sa kríza predĺži. Čo sa týka komerčnej oblasti, výstavba nových kancelárií prudko klesla jll.com, čo môže byť v krátkodobom horizonte pozitívne pre existujúcich prenajímateľov, ale dlhodobo môže znamenať menej moderných priestorov na prilákanie nových firiem. Rast cien stavebných materiálov je ďalšou výzvou – hoci v roku 2024 došlo k zmierneniu, predchádzajúce zdražovanie ocele, dreva atď. stavby predražilo a niektoré projekty boli pozastavené. Ak by došlo k ďalšej vlne globálnej inflácie, mohlo by to stavebné projekty ešte viac ohroziť.
  • Regulačné a politické riziká: Zmeny zákonov a regulácií predstavujú ďalšiu skupinu výziev. Napríklad navrhované sprísnenie Lex Koller, o ktorom bola reč skôr, by v prípade prijatia mohlo odradiť niektoré zahraničné investície, čo by mohlo znížiť prílev kapitálu do určitých segmentov (napr. financovanie projektov prostredníctvom zahraničných investorov by mohlo byť ťažšie). Aj keď má opatrenie za cieľ ochladenie cien, môže mať vedľajšie účinky ako nižšia likvidita na trhu s nehnuteľnosťami jacquemoudstanislas.ch. Vnútroštátne tu existuje aj politické riziko v podobe voličských iniciatív alebo zmien politík. Švajčiarska priama demokracia znamená, že voliči môžu (a aj zavádzajú) iniciatívy ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami – od stropov nájomného po dane na neobsadené byty až po prísne limity zónovania. V súčasnosti rezonuje požiadavka na väčšie ochrany pre nájomcov v súvislosti s nedostatkom bývania. Ak budú nájmy naďalej prudko rásť, existuje šanca na populistickú snahu o zavedenie kontrol nájomného alebo prísnejšie obmedzenia vysťahovania pri renovácii atď. Takéto pravidlá by mohli ovplyvniť výnosy prenajímateľov. Opačným rizikom je, že protirastové politické nálady môžu obmedziť rozvoj (napríklad ak vzrastie verejný odpor voči zvyšovaniu hustoty, môže byť ešte ťažšie postaviť v Zürichu potrebné byty). Zamietnutie niektorých developerských projektov v referendách po celom Švajčiarsku (nie v Zürichu, ale napríklad ženevská iniciatíva na obmedzenie výstavby) ilustruje toto napätie. Mesto Zürich má skôr rozvojovo orientované vedenie (pragmatikov, ktorí vidia potrebu bývania), no politické vetry sa môžu meniť.
  • Inflácia a prevádzkové náklady: Hoci si Švajčiarsko aktuálne užíva nízku infláciu (~1–2 %), opätovný nárast inflácie by zvýšil prevádzkové náklady budov (energie, údržba, dane z nehnuteľností viazané na hodnoty) a potenciálne aj úrokové sadzby, čo by stlačilo peňažné toky vlastníkov. Pri komerčných nehnuteľnostiach by vysoká inflácia mohla poškodiť maloobchodníkov a kancelárskych nájomníkov, čo by sťažilo zvyšovanie nájmov. Naopak, mierna inflácia môže pomôcť investorom financovaným dlhom tým, že znehodnotí ich záväzky, avšak vo Švajčiarsku je veľa investorov postavených skôr na vlastných zdrojoch. Navyše, náklady na energetickú transformáciu môžu byť značné – renovácia starých budov solárnymi panelmi, novým vykurovaním a pod., si vyžaduje kapitál. Hoci sa tieto investície často v priebehu času vrátia, v medziobdobí predstavujú finančnú výzvu, najmä pre menších prenajímateľov.

V podstate, trh s nehnuteľnosťami v Zürichu nie je bez zraniteľností. Stojí na veľmi silných základoch (vysoký dopyt, nízka ponuka, ekonomická stabilita), no riziká ako hospodársky pokles, výkyvy úrokových sadzieb či regulačné zmeny by mohli stlmiť trhovú horúčku. Účastníci trhu by mali zaujať postoj opatrného optimizmu: výhľad je síce naďalej rastový, no scenáre typu globálnej recesie alebo výrazných politík by mohli tento vývoj zmeniť. Je výstižné, že inštitúcie ako UBS monitorujú Zürich ako potenciálnu bublinu mattgul.com – čo je pripomienka, že sa netreba uspokojiť s aktuálnym stavom. Zürich však historicky odolával otrasom dobre – aj počas finančnej krízy v roku 2008 ceny len krátko stagnovali. Trvalá atraktivita mesta ako finančného centra a miesta na život poskytuje istý vankúš. Do budúcnosti však bude kľúčové riešiť krízu dostupnosti bývania a zvyšovať ponuku, aby sa predchádzalo spoločenskej nespokojnosti a trhu s nehnuteľnosťami v Zürichu nehrozilo prehriatie až do bodu zlomu. Jemná rovnováha medzi atraktivitou pre investorov a potrebami obyvateľov bude určovať politiku a riziká v nasledujúcich rokoch.

Zdroje:

Marcin Frąckiewicz

Pridaj komentár

Your email address will not be published.

Don't Miss

Singapore Real Estate 2025: Cooling Hype or Next Big Boom? Latest Data & Trends Revealed

Singapurské nehnuteľnosti 2025: Ochladzovanie ošiaľu alebo ďalší veľký boom? Najnovšie údaje a trendy odhalené

Úvod: Trh na prelome Singapurský realitný trh v roku 2025
Porto Real Estate Market 2025: Trends, Prices, Forecasts & Opportunities

Trh s nehnuteľnosťami v Porte 2025: Tréningy, ceny, prognózy a príležitosti

Realitný trh v Porte naďalej prosperuje v roku 2025, pričom