Boom ali balon? Znotraj razgretega trga nepremičnin v Zürichu 2025 in naprej

Trendi stanovanjskega trga v letu 2025

Rastoče cene zaradi kroničnega pomanjkanja stanovanj: Stanovanjski trg v Zürichu ostaja izjemno napet v letu 2025. Cene nepremičnin še vedno naraščajo zaradi močnega povpraševanja in omejene ponudbe. Sredi leta 2025 so se cene stanovanj v mestu zvišale za približno 4,5 % na letni ravni (družinske hiše +4,0%) investropa.com. Mediana stanovanja zdaj znaša okoli 1,68 milijona CHF, povprečne cene pa se gibljejo med 14.000–21.000 CHF na m², odvisno od četrti investropa.com investropa.com. Stopnja prostih stanovanj v Zürichu je dosegla rekordno nizko raven 0,07 % – le 7 od 10.000 stanovanjskih enot – kar je najmanj v Švici in verjetno v vsej Zahodni Evropi swissinfo.ch. Z drugimi besedami, praktično vsako stanovanje je zasedeno, kar odraža kronično pomanjkanje stanovanj. Novo gradnja močno zaostaja za rastjo prebivalstva (pričakovanih le ~42.000 novih stanovanj po vsej državi v letu 2025, potrebnih pa ~50.000 swissinfo.ch), zato ostaja konkurenca za domove huda. Ni presenetljivo, da cenitve še naprej rastejo – švicarski analitiki napovedujejo letno rast od +3 % do +4 % vrednosti stanovanj v Zürichu do leta 2025 engelvoelkers.com. Če ne pride do gospodarskega šoka, pomembnejših padcev cen ni pričakovati, dokler povpraševanje tako občutno presega ponudbo investropa.com investropa.com.

Trg najema v primerjavi z dinamiko nakupa: V Zürichu najemnine prav tako hitro rastejo, kar dodatno vpliva na odločitev med nakupom in najemom. Po dvoštevilčnem skoku v letu 2023 so najemnine v mestu narasle za dodatnih 4,5 % v letu 2024 swissmarketplace.group. Najemnine po celotnem kantonu Zürich so se lani zvišale za približno 4,8 % swissmarketplace.group, čeprav so se povišanja nekoliko umirila v primerjavi z virom iz leta 2023. Ta trend naj bi se nadaljeval tudi v letu 2025 – povpraševanje nenehno narašča (zaradi priseljevanja in oblikovanja novih gospodinjstev), medtem ko je prostih stanovanj praktično nič in ponudba novih zmogljivosti ostaja minimalna swissmarketplace.group. Skratka, najemniki se soočajo z močno konkurenco in naraščajočimi stroški. Hkrati pa je zadolževanje postalo cenejše: Švicarska narodna banka je znižala svojo ključno obrestno mero na 0,25 % v začetku leta 2025 investropa.com, kar je povzročilo nižje hipotekarne obresti. Zaradi nižjih stroškov obresti in višjih najemnin je lastništvo zdaj pogosto ugodnejše kot najem za dolgoročne prebivalce investropa.com. Raziskave UBS celo kažejo, da so se do začetka leta 2025 stroški lastništva stanovanj znižali pod raven najemnin v večini švicarskih regij (prednost stroškov najema se je zmanjšala na približno 3 % ali popolnoma izginila) investropa.com. V Zürichu in Ženevi je najem še vedno smiseln za krajša obdobja (do 5 let) zaradi izjemno visokih nakupnih cen investropa.com. Vendar pa se je za tiste, ki ostajajo dolgoročno in so zmožni financirati nakup, nakup stanovanja znova izkazal za privlačno možnost. Nepremičninske agencije ugotavljajo, da strm dvig najemnin v kombinaciji z nižjimi stroški financiranja prvič po dolgih letih premika računico v prid nakupu pred najemom engelvoelkers.com. To razmerje – neprecedenčen pritisk na najemnine v primerjavi z izboljšanimi hipotekarnimi pogoji – je ena ključnih tematik nepremičninskega trga v letu 2025.

Povpraševanje, demografija in pomanjkanje ponudbe: Več dejavnikov ohranja izjemno povpraševanje po stanovanjih v Zürichu. Gospodarstvo mesta cveti, z več kot 120.000 podjetji (vključno z globalnimi bankami, zavarovalnicami ter uspešnim tehnološkim/biotehnološkim sektorjem), ki privabljajo delovno silo v regijo investropa.com. Imigracija ostaja močna – Švica je leta 2024 pridobila ~83.000 neto prebivalcev swissinfo.ch, število prebivalcev Züricha pa še naprej narašča ter spodbuja povpraševanje po stanovanjih. Hkrati gradnja novih stanovanj močno zaostaja. Višji stroški gradnje, pomanjkanje delovne sile in nedavne povišane obrestne mere so upočasnile začetek novih projektov swissinfo.ch. Zemljišč je zaradi geografije in strogih prostorskih omejitev, zlasti v zaželenih osrednjih četrtih, malo. Lastniki so prav tako neradi prodajajo, zato je ponudba rabljenih stanovanj na trgu izjemno omejena engelvoelkers.com. Posledično je ponudba stanovanj v Zürichu precej pod 1-odstotno mejo prostih stanovanj, ki pomeni stanovanjsko stisko swissinfo.ch. Tudi za manjša stanovanja se običajno poteguje več deset kandidatov. To neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem se verjetno kmalu ne bo odpravilo – Švicarsko združenje gradbenikov opozarja, da se bodo stopnje prostih stanovanj še dodatno znižale na nacionalni ravni, saj gradnja zaostaja za povpraševanjem v prihodnjih letih swissinfo.ch. Rezultat je vztrajen pritisk na rast tako cen kot najemnin. Strokovnjaki namreč opisujejo Zürich kot »svetovno prestolnico stanovanjskih stisk« zaradi izjemnega pomanjkanja stanovanj za najem swissinfo.ch. Zaenkrat stanovanjski trg v Zürichu ostaja izrazito omejen in odporen, podprt z močno mestno ekonomijo in zaželenostjo mesta. Če ne pride do večjih sprememb, analitiki pričakujejo nadaljnjo cenovno stabilnost in zmerno rast v naslednjih nekaj letih engelvoelkers.com investropa.com, čeprav je dostopnost stanovanj za domačine vse večji izziv.

Trg poslovnih nepremičnin: pisarne, trgovina in industrija

Pisarnaški sektor – stabilen z visoko ponudbo

Zurichov pisarniški trg v letu 2025 prikazuje mešano sliko obilne ponudbe in selektivnega povpraševanja. Po pandemiji so se zaradi uveljavitve dela na daljavo/hibridnega dela praznine v pisarnah povečale, vendar se trend zdaj stabilizira. V petih največjih švicarskih pisarniških središčih (Zürich, Ženeva, Basel, Bern, Lozana) je bila skupna stopnja razpoložljivosti konec leta 2024 približno 5,0 % jll.com. V regiji Zürich se je razpoložljiv pisarniški prostor do konca leta 2024 povečal na 433.700 m² (stopnja praznih prostorov 5,3 %) jll.com. To je nekoliko več kot 4,8 % leto prej, kar pomeni nadaljevanje postopnega povečevanja od leta 2019 jll.com. K prazninam so prispevale nove gradnje v obrobnih predelih – na primer, novi projekti v Oerlikonu in Klotnu (severni Zürich) so lani dodali precej prostora jll.com. Okrožje 5 (Zürich-West) in okrožje 11 (Oerlikon/Affoltern) sta prav tako dobila opazno novo ponudbo in prenovljene pisarne jll.com. Nasprotno pa so nekatera osrednja območja absorbirala prostor (praznine so upadle v okrožjih 1, 3 in 9), saj so podjetja iskala najboljše lokacije jll.com. Ključne najemnine pisarn so že več let nespremenjene, kar odraža ravnovesje med povečano ponudbo in stabilnim povpraševanjem jll.com. Najemnine za najboljše pisarne v središču Züricha so ostale nespremenjene od leta 2022, vendar bi se to lahko kmalu spremenilo. Vrhunskih, trajnostnih pisarniških projektov v pripravi (z zelenimi certifikati in sodobnimi ugodnostmi) se najemniki še posebej zanimajo, in če bo povpraševanje po teh najkakovostnejših prostorih ostalo močno, hkrati pa bo ponudba omejena, bi najemnine za vrhunske pisarne končno lahko zrasle po obdobju stagnacije jll.com.

Če gledamo v prihodnost, so napovedi za pisarniški trg v Zürichu previdno optimistične. Gradnja novih pisarn se močno upočasnjuje – v letu 2024 je dokončanih le ~57.000 m², kar je precejšnje zmanjšanje v primerjavi s 343.000 m² v letu 2020 jll.com. Med letoma 2025 in 2027 bo povprečni letni volumen novogradenj v Zürichu le 29.000 m² letno, kar je le del (približno –71 %) letnega obsega gradnje v obdobju 2019–2023 jll.com. Ta močan upad nove ponudbe bo pomagal preprečiti nadaljnje povečanje praznih pisarn jll.com. Vendar pa je še vedno nekaj sekundarnih prostorov na voljo, saj podjetja optimizirajo svoje površine; predvideva se, da bo približno 60.000 m² obstoječih pisarn prišlo na trg v letih 2025–26 (verjetno podnajem ali izpraznjene starejše stavbe) jll.com. Tako bodo stopnje praznih pisarn ostale okoli 5 %+ v bližnji prihodnosti jll.com. Povpraševanje najemnikov je osredotočeno na kakovost: sodobne, dobro locirane pisarne (predvsem tiste z ESG certifikati) se hitro oddajajo, medtem ko zastarele pisarne na obrobju ostajajo prazne. Posebej velja omeniti, da finančni in tehnološki sektor v Zürichu še vedno poganja najem. Več velikih najemov proti koncu leta 2024 dokazuje zaupanje v vrhunske lokacije – npr. telekomunikacijsko podjetje Salt je odprlo novo vodilno pisarno nad Bahnhofstrasse, upravljavec sredstev Bellevue Group pa se je preselil v prenovljeno prestižno stavbo ob Sechseläutenplatz jll.com. Ob nizki brezposelnosti v Švici (2,5 %) in gospodarski rasti ~1,2 % engelvoelkers.com podjetja še vedno povečujejo število zaposlenih, čeprav previdno. Na splošno je pisarniški trg v Zürichu dobro uravnotežen: najemniki imajo več izbire in stabilne najemnine, lastniki pa lahko računajo na to, da bo gradbeni zastoj postopoma zaostril trg. Vsak porast povpraševanja (na primer, če bi podjetja ponovno začela vračati več zaposlenih v pisarne) bi lahko hitro dvignil najemnine na ključnih lokacijah. Zaenkrat pričakujte stabilne pisarniške najemnine in usmeritev k kakovostnim površinam – starejše pisarne bodo morda morale ponuditi ugodnosti, medtem ko zelene premium pisarne v središču mesta in rastočih območjih (kot sta Zürich-West in Oerlikon) uživajo veliko zanimanja.

Industrija & logistika – Veliko povpraševanje, omejena ponudba

Segment industrijskih in logističnih nepremičnin v regiji Zürich (in širše po Švici) beleži močno povpraševanje in čedalje nižjo stopnjo praznih prostorov. Leta 2023 je stopnja praznih investicijskih logističnih nepremičnin na nacionalni ravni padla na približno 5,1 %, potem ko je bila leta 2019 še 7,7 % jll.com. Z drugimi besedami, skladišča in distribucijske zmogljivosti so vse bolj zasedene, kar je posledica razmaha e-trgovine, prenove dobavnih verig in vse večjega skladiščenja zalog pri podjetjih. Geografija švicarske logistične dejavnosti je skoncentrirana vzdolž ključnih prometnih koridorjev – velik del objektov se nahaja v trikotniku Basel–Zürich–Solothurn in okoli glavnih mestnih območij jll.com. Zürich, ki leži na križišču avtocest in v bližini letališča, je pomembno logistično središče, vendar tudi prostorsko omejeno. Velik del industrijskih zemljišč je bil preurejen v pisarne ali stanovanja (zlasti v mestu Zürich), kar dodatno omejuje novogradnjo skladišč. Veliko obstoječih skladišč je starejših in ne povsem prilagojenih sodobnim potrebam (npr. nižja višina stropov, manj nakladalnih ramp) jll.com, zaradi česar je skladiščni prostor razreda A izjemno redek. Najemnine za logistične/industrijske prostore na območju Züricha se običajno gibljejo med približno 85 in 140 CHF na m² letno, odvisno od velikosti in lokacije jll.com. Te najemnine so relativno visoke v mednarodnem merilu (kar odraža visoke švicarske stroške zemljišč in gradnje). Rast najemnin je zmerna, a konstantna, saj se stopnja praznih prostorov zmanjšuje. Investitorji so v tem razredu nepremičnin vse bolj zainteresirani zaradi stabilnosti dohodka in potenciala za rast – donosi v logistiki so v Švici sicer nizki (~4–5 %), vendar nekoliko višji kot pri najboljših pisarniških nepremičninah. Pomembno je poudariti, da je večina logističnih nepremičnin v Švici v lasti uporabnikov (podjetja so lastniki svojih skladišč) jll.com. Samo približno 300 logističnih objektov na nacionalni ravni je naložbenih nepremičnin, ki se oddajajo v najem jll.com. Zaradi tega je sektor nelikviden in ekskluziven. Tiste redke skladiščne nepremičnine naložbenega razreda, ki pridejo na trg, izzovejo močno konkurenco – tudi s strani tujih institucionalnih vlagateljev, ki jih privlači švicarska stabilnost.

V prihodnjih letih pričakujte, da bo razvoj logistike še naprej omejen. Primerna zemljišča okoli Züricha za nova skladišča velikih dimenzij so omejena in strogo regulirana. Vendar pa se nekatera industrijska območja na obrobju mesta in ob avtocesti A1 intenzivneje uporabljajo – starejše lokacije morda dobijo večnadstropne logistične objekte ali pa se razdelijo za urbano distribucijo zadnje milje. Trend približevanja proizvodnje (večje zaloge znotraj Švice) in razcvet spletnega nakupovanja bosta ohranjala visoko povpraševanje po sodobnih logističnih prostorih. Posledično se lahko praznost še dodatno zmanjša in najemnine nekoliko zvišajo, zlasti za vrhunske skladiščne enote. Ena izmed izzivov je prenova zastarelih zalog – številne starejše industrijske stavbe ne izpolnjujejo trenutnih logističnih zahtev jll.com. Ustvarjalne rešitve, kot je preoblikovanje dela teh stavb v enote za samo-skladiščenje ali enote za mala in srednja podjetja, se preizkušajo za zmanjšanje praznih prostorov jll.com. Na splošno je napoved za industrijske nepremičnine v Zürichu pozitivna, zaznamovana z pomanjkanjem in stalnim povpraševanjem. Ta niša morda ne bo predmet naslovnic kot stanovanja ali pisarne v Zürichu, a ponuja nastajajoče priložnosti za vlagatelje, ki znajo krmariti med prostorsko zakonodajo in poiskati prave naložbe – nizka praznost in stalna potreba po najemih trdno ostajata jll.com.

Naložbena napoved: donosi, tuje zanimanje & priložnosti

Tuje naložbe in predpisi: Pomembno je poudariti, da Švica ohranja stroga pravila (Lex Koller), ki omejujejo tuje lastništvo stanovanjskih nepremičnin.

Nerezidenčni tujci na splošno ne morejo kupovati stanovanj v Zürichu (razen v redkih primerih ali prek določenih izjemnih struktur) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Vendar pa lahko tujci prosto vlagajo v poslovne nepremičnine in so do sedaj lahko tudi brez omejitev kupovali delnice švicarskih nepremičninskih podjetij ali skladov jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To je omogočilo, da je tuji institucionalni kapital posredno vstopil na Zürško tržišče.Obstaja veliko svetovno zanimanje – državni premoženjski skladi, globalni REIT-i in zasebni vlagatelji so vložili denar v švicarske nepremičninske sklade, razvojne projekte in nakup komercialnih sredstev.Na primer, za prestižne poslovne stavbe in maloprodajne nepremičnine v Zürichu se pogosto potegujejo nemški skladi ali vlagatelji z Bližnjega vzhoda.V prihodnje pa se lahko regulativna krajina zaostri.Marca 2025 je švicarska vlada napovedala načrte za nadaljnje omejevanje nakupov nepremičnin s strani tujcev, kar bi lahko pomenilo konec izjeme, ki je tujcem omogočala prost nakup delnic javno kotiranih nepremičninskih podjetij jacquemoudstanislas.ch.Če bodo te reforme (trenutno v razpravi) uvedene, bodo zahtevale odobritev vlade za tuje vlagatelje tudi za posredne deleže v nepremičninah, kar predstavlja pomembno spremembo, namenjeno ohlajanju povpraševanja jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To je vzbudilo zaskrbljenost, da bi lahko tuji kapital odvrnili.Kljub temu je zakonodajni postopek še vedno v teku – kakršnekoli spremembe bodo zahtevale čas in bi lahko bile omiljene jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Zaenkrat ostaja zanimanje tujih vlagateljev veliko, zlasti za poslovna sredstva in razvojna partnerstva.

Stabilni donosi na trgu z nizkimi donosi: Nepremičnine v Zürichu veljajo za »varno zavetje« za naložbe, saj ponujajo stabilnost pred visokimi donosi. Leta 2025 prvovrstni stanovanjski in poslovni objekti v Zürichu običajno prinašajo le okoli 2,5 %–3,5 % letno (bruto) foxstone.ch. Ti donosi so skromni in odražajo visoke vrednotenja ter nizko tveganje švicarskih nepremičnin. Za institucionalne vlagatelje, kot so pokojninski skladi in zavarovalnice, zanesljivost in ohranitev kapitala nepremičnin v Zürichu pomenita osnovno naložbo. Dejstvo je, da večji lastniki poročajo o stabilnih ali naraščajočih vrednostih – na primer Swiss Life (eden največjih vlagateljev v nepremičnine v Švici) je sporočil, da so poštene vrednosti njihovega portfelja zrasle za ~0,2 % v 1. četrtletju 2025, v nasprotju z morebitnim padcem reuters.com. Najemni prihodki so zelo zanesljivi, saj je zasedenost skoraj popolna in najemniki v Zürichu zelo kreditno sposobni. Skupni donosi se bodo v prihodnje pričakovano ustvarjali predvsem iz prihodkov ter zmerne rasti kapitala (pričakovano ~1–4 % letne rasti cen v prihodnjih letih investropa.com). Mednarodni vlagatelji ostajajo privlačeni kljub nizkim donosom zaradi statusa Švice kot varnega zavetja. V času svetovne negotovosti nepremičnine v Zürichu privabljajo tuje kupce, ki iščejo ohranitev premoženja investropa.com. K privlačnosti dodatno prispevata močan švicarski frank in politična stabilnost države.

Priložnosti v vzponu – zeleni in nišni segmenti: Investitorji se osredotočajo tudi na nove niše in projekte z dodano vrednostjo na trgu v Zürichu. Ena glavnih tem je trajnost. Povpraševanje (tako najemnikov kot kupcev) po okolju prijaznih, energetsko učinkovitih stavbah narašča, nepremičnine z zelenimi certifikati pa lahko dosegajo višje cene investropa.com. Državne pobude za zmanjšanje ogljičnega odtisa – na primer novi zakon, ki zahteva sončne panele na večini novih stavb pv-magazine.com – bodo zahtevale prenove starejšega fonda in razvoj infrastrukture za obnovljive vire energije. To ustvarja priložnosti za investitorje, da preoblikujejo starejše stavbe z izolacijo, toplotnimi črpalkami, sončnimi paneli ipd. ter povečajo vrednost ob hkratnem upoštevanju zelenih predpisov. Nov trend so tudi tehnologija in PropTech v nepremičninah: pametni domovi, digitalne storitve za najemnike in podatkovna analitika povečujejo vrednost nepremičnin (to je še posebej privlačno za tehnološko podkovane najemnike v Zürichu) investropa.com.

Določeni segmenti nepremičnin prav tako ponujajo potencial za rast. Logistični in life-science objekti so iskani, a jih je premalo – preureditev ali razvoj lahkih industrijskih objektov na obrobju mesta za logistiko zadnje milje ali laboratorijsko/raziskovalno uporabo je obetavna smer. Stanovanjski razvoj v “B” lokacijah okrog Züricha je še ena priložnost: saj si stanovanja v središču mesta mnogi težko privoščijo, zato hitro rastejo predeli na obrobju ali v primestnih naseljih (investitorji se usmerjajo v nova najemna stanovanja, kjer so donosi lahko nekoliko višji) foxstone.ch. Pravzaprav postajajo primestne regije z dobrimi povezavami z javnim prevozom nova investicijska središča, saj najemniki iščejo cenovno dostopnejše možnosti zunaj mestnega jedra foxstone.ch. Poleg tega pa pridobivajo veljavo alternativni stanovanjski modeli: skupnostno bivanje in stanovanjske zadruge. Zürich ima dolgo tradicijo neprofitnih stanovanjskih zadrug, mesto pa spodbuja ta sektor (cilj je, da bo do leta 2050 kar 33 % stanovanj neprofitnih) digitalcollection.zhaw.ch. Čeprav zadrugam ni v ospredju maksimiranje dobička, ponujajo stabilne, dolgoročne donose in pogosto vključujejo javno-zasebna partnerstva na mestnih zemljiščih – institucionalni investitorji, kot so pokojninski skladi, previdno vlagajo v takšne projekte kot ESG-prijazno strategijo. Na zasebni strani so priljubljeni modeli skupnostnega bivanja s prilagodljivimi najemnimi pogoji in skupnimi prostori, ki privlačijo mlade profesionalce in tujce ter predstavljajo nišo, ki jo je vredno spremljati.

Pogled na donosnost: Na splošno lahko vlagatelji v naslednjih nekaj letih pričakujejo zmerne, a zanesljive donose od nepremičnin v Zürichu. Ključni stanovanjski in poslovni objekti lahko prinesejo okoli 3 % letnega denarnega toka foxstone.ch ter še nekaj odstotkov kapitalskega donosa – nič spektakularnega, a v skladu z nizkim tveganjem Švice. Tisti, ki želijo višje donose, iščejo strategije dodane vrednosti (npr. prenova starejših stanovanj za prodajo na trgu lastniških stanovanj, glede na močno povpraševanje kupcev) ali razvoj (čeprav visoki gradbeni stroški in predpisi to v Zürichu otežujejo). Na trg so vstopile tudi platforme za množično financiranje nepremičnin (npr. Foxstone, Crowdhouse), ki vlagateljem omogočajo nekoliko večje tveganje, z ciljnimi donosi v razponu 5–7 % preko razpršenih nepremičninskih portfeljev foxstone.ch. Zanimanje iz tujine se bo za ključna sredstva verjetno ohranilo, razen če novi zakoni tega resno ne omejijo. Povzetek: naložbena perspektiva Züricha ostaja pozitivna, a tekmovalna – stabilnost in omejenost ponudbe nakazujeta, da bodo vrednosti ostale trdne, a vlagatelji morajo biti kreativni pri iskanju donosnosti. Ključne priložnosti so v trajnostnih nadgradnjah, zadovoljevanju povpraševanja po stanovanjih v zanemarjenih segmentih in izkoriščanju stalne rasti Züricha ob ustrezni navigaciji v spreminjajočem se regulativnem okolju.

Ključne soseske in vroče nepremičninske točke

Zürich je mesto raznolikih okrožij, od katerih ima vsako svoj značaj in trende na nepremičninskem trgu. Spodaj izpostavljamo več ključnih sosesk – od vrhunskih obvodnih četrti do novonastalih urbanih območij – skupaj z njihovimi cenovnimi ravnmi, spodbujevalci priljubljenosti, razvojnimi projekti in dejavniki kakovosti bivanja:

Enge (Okrožje 2) – Razkošno življenje ob jezeru. Enge, na južni strani osrednjega Züricha, je postal magnet za luksuzna stanovanja in premožne strokovnjake. Cene tukaj v povprečju znašajo okoli 18.300 CHF na m² investropa.com, kar je med najvišjimi v mestu. Novi razkošni projekti (s prednostmi, kot so zasebni fitnesi in concierge storitve) privabljajo premožne izseljence in tehnološke direktorje v Enge investropa.com. Privlačnost območja je v vrhunski lokaciji – peš oddaljenosti od poslovnega središča, tik ob jezeru, in z znamenitostmi, kot sta park Rieter in muzej Bärengasse. Bivalna kakovost je odlična: Enge ponuja prefinjeno nakupovanje, mednarodne šole in kratek dostop do finančnega središča Paradeplatz. S številnimi novimi prestižnimi projekti v pripravi bo ekskluzivnost – in visoke cene – v Engu vztrajala investropa.com.
Seefeld (Okrožje 8) – Najbolj zaželeno ob Zürijskem jezeru. Seefeld je izjemno iskan predel vzhodno od mestnega središča, cenjen zaradi bližine Zürijskega jezera, trendovskih restavracij in živahnega vzdušja. Nepremičnine tukaj dosegajo najvišje cene (med najvišjimi na m² v Zürichu) in imajo silovito povpraševanje investropa.com. Praznih stanovanj skorajda ni – vsi želijo živeti v Seefeldu. Kljub nizkim donosom pri oddaji (~2–3 %, kar kaže na zelo visoke kapitalske vrednosti) stalno nizka praznost in visoke najemnine poudarjajo privlačnost območja investropa.com. Seefeld ponuja mešanico elegantnih zgodovinskih stavb in sodobnih stanovanj, mnogi s pogledom na jezero. Prebivalci uživajo v prostem času ob vodi, zelenih površinah kot je park Zürichhorn ter v butičnih trgovinah. Je priljubljen tako med premožnimi domačini kot izseljenci. Zaradi zelo omejene razpoložljivosti zemljišč je v Seefeldu malo novogradenj (razen občasnih luksuznih stanovanjskih projektov), zato ponudba ostaja omejena. Pričakujte, da bo Seefeld ostal prestižen predel z izjemno kakovostjo življenja in temu primernimi cenami.
Fluntern (Okrožje 7) – Prestiž na Zürichbergu. Fluntern leži na gozdnatih pobočjih hriba Zürichberg in je eno najbolj prestižnih stanovanjskih območij v Zürichu. Znano je po spektakularnih razgledih, luksuznih vilah in vrhunskih šolah. Fluntern je še posebej priljubljen pri družinah zaradi elitnih izobraževalnih možnosti – v soseski se nahajajo priznane šole (kot je podružnica Zurich International School in odlične državne osnovne šole), ki se ponašajo z visoko vpisanostjo. Domovi v Flunternu so prostorni in pogosto arhitekturno izstopajoči, v tem predelu pa se nahaja tudi mnogo rezidenc ambasad in vodilnih podjetij. Cene nepremičnin so zelo visoke (primerljive z obalnimi območji) in ponudba je stalno omejena – vsaka nova nepremičnina v Flunternu takoj vzbudi zanimanje. Območje ponuja mirno, zeleno okolje (blizu živalskega vrta in gozdnih poti), do središča mesta pa je le nekaj minut s tramvajem. Novogradnje so minimalne zaradi strogih prostorskih omejitev, ki varujejo značaj četrti. Skratka, Fluntern nudi zasebnost, naravo in prestiž ter ostaja zelo iskan med züriško elito.
Zürich West / Kreis 5 (Okrožje 5) – Od industrijskega do trendovskega. Kreis 5, znan tudi kot Zurich West, se je iz nekoč surove industrijske cone preoblikoval v eno najbolj trendovskih sosesk mesta. Ta nenehna gentrifikacija je dvignila vrednost nepremičnin – povprečna cena stanovanja tukaj je okoli 14.600 CHF na m² v letu 2024, kar je 3 % več kot leto prej investropa.com. Območje je polno novih gradenj: stare skladiščne stavbe so zamenjali lofti, umetniške galerije, tehnološke pisarne in nočni klubi. Mladi strokovnjaki in ustvarjalci se vseljujejo v Kreis 5 zaradi njegove urbane energije in relativne dostopnosti v primerjavi s središčem mesta investropa.com. Mesto je aktivno vlagalo v izboljšanje kakovosti življenja v Kreisu 5 – dodalo je parke, šole in kulturne prostore, da bi bilo območje bolj prijazno družinam investropa.com. Prometne povezave so odlične (več tramvajskih linij, bližnja postaja Hardbrücke). Z velikimi projekti, kot je Europaallee (čez železniško progo) in lokalnimi prenovami, se razvoj nadaljuje. Kreis 5 se ponaša z nekaterimi najbolj kul restavracijami, klubi in oblikovalskimi trgovinami v Zürichu, kar dopolnjuje nova skupnostna infrastruktura. Omogoča edinstven urban način življenja, zato se povpraševanje (in cene) pričakujejo še naprej v vzponu ob sočasni renesansi območja investropa.com.
Altstetten (Okrožje 9) – Vzpenjajoče se urbano središče. Altstetten, na zahodu Züricha, pridobiva na pozornosti kot dostopnejše stanovanjsko območje z velikim potencialom za rast. Dolga leta je bil to predvsem industrijski/delavski okraj, a zadnje spremembe so bile dramatične. Cene nepremičnin v središču Züricha so poskočile, “zaradi česar veliko kupcev in najemnikov išče možnosti v Altstettenu kot cenovno ugodnejši izhod” investropa.com investropa.com. Povprečne cene na m² so tu bistveno nižje kot v središču mesta (kar ga uvršča med najboljše vrednosti v Zürichu) investropa.com. Ob tem je Altstetten doživel obsežne infrastrukturne nadgradnje – zlasti podaljšanje Limmattalske tramvajske linije in druge izboljšave javnega prevoza so močno olajšale vožnjo iz Altstettna v središče investropa.com. Novi stanovanjski in večnamenski projekti vznikajo okoli Altstettnove železniške postaje in ob pomembnih prometnicah. Okrožje zdaj ponuja sodobna stanovanja, nakupovalna središča in poslovne komplekse (več velikih podjetij ima pisarne v poslovnih parkih Altstettena). S hitro povezavo, ugodnejšimi najemninami/cenami in vse več storitvami se Altstetten razvija v živahno sekundarno središče. Veliko mladih družin in tistih, ki prvič kupujejo dom, išče tu prostor, ki si ga lahko privoščijo. Ko vedno več ljudi odkriva njegovo priročnost in vrednost, Altstettenov ugled in cene nepremičnin stalno naraščajo investropa.com.
Oerlikon (Okrožje 11) – Uspešno poslovno-stanovanjsko vozlišče. Oerlikon na severu Züricha je eno največjih zgodb o uspehu razvoja mesta. Zaradi odličnih prometnih povezav (glavna postaja S-Bahn, tramvajska in avtobusna središča) ter obilo prostora se je Oerlikon preoblikoval v rastoče urbano središče. Območje zaznamujejo novi poslovni prostori, nakupovalna središča (kot je Neumarkt) in stanovanjski kompleksi. Ta rast spodbuja povpraševanje po nepremičninah – mediana cene hiše v Oerlikonu zdaj presega 2,5 milijona CHF (za večje družinske hiše), vrednosti vseh vrst nepremičnin pa naraščajo investropa.com. Nepremičninski agenti poročajo o povečanem zanimanju, saj se tako prebivalci kot podjetja selijo na priročno lokacijo Oerlikona investropa.com investropa.com. Glavni magnet v okrožju so številni razvojni projekti: več nebotičnikov in večnamenskih objektov je trenutno v gradnji ali pa so jih nedavno dokončali, kar prinaša sodobna stanovanja in izboljšuje lokalno infrastrukturo investropa.com. V Oerlikonu so nastali tudi novi parki, restavracije in kulturna prizorišča, kar ustvarja živahno skupnost investropa.com. Okrožje je vse bolj samozadostno – ljudje lahko živijo, delajo ter se družijo znotraj Oerlikona. Zaradi svoje strateške lokacije (10 minut z vlakom do središča Züricha in neposredna železniška povezava z letališčem Zurich) je Oerlikon vroča točka tako za vlagatelje kot najemnike. Območje naj bi še naprej raslo, v načrtu pa so dodatne izboljšave (kot sta predvideni inovacijski kampus in športni objekti). Oerlikon tako ponuja prepričljivo kombinacijo povezanosti, novega razvoja in razmeroma zmernih cen (vsaj v primerjavi s središčem mesta in jezerskimi predeli) za vse, ki iščejo močan potencial rasti v Zürichu.
Affoltern (Okrožje 11) – Nova infrastruktura, nova privlačnost. Bolj oddaljen v 11. okrožju je Affoltern postal svetla točka na nepremičninskem trgu zaradi izboljšane infrastrukture in ugodnih cen. Nedavno je Švicarski zvezni urad za ceste veliko investiral v nove ceste in razširitve avtocest okoli Affolterna investropa.com, kar je močno izboljšalo dostopnost. To je Affoltern postavilo na zemljevid za kupce, ki cenijo enostavnejše dnevne migracije z avtomobilom ali avtobusom investropa.com. Poleg tega je Zürich v letu 2023 doživel razcvet gradnje novih stanovanj, zlasti v območjih, kot je Affoltern – zgrajenih je bilo največ novih enot od leta 2018, kar kaže na zanimanje razvijalcev in kupcev investropa.com. Z novimi stanovanji, ki prihajajo na trg (pogosto po nižjih cenah kot projekti v središču mesta), Affoltern privlači mlade strokovnjake in družine, ki iščejo sodobna stanovanja po konkurenčnih cenah investropa.com investropa.com. Prebivalstvo na tem območju zato narašča. Affoltern ima tudi koristi od bližnjih zelenih površin in mirnega, predmestnega okolja, ki ponuja ravnotežje med mestom in podeželjem. Mestni načrt za morebitno razširitev javnega prevoza do Affolterna bo njegovo privlačnost le še povečal. Skratka, Affoltern je na pozitivni poti: izboljšana povezanost, nova stanovanjska ponudba in še vedno dostopni stroški ga naredijo privlačno izbiro za kupce, osredotočene na vrednost. Njegova nenehna preobrazba nakazuje trdno prihodnjo rast tako skupnosti kot nepremičninskih vrednosti investropa.com.
Schwamendingen (Okrožje 12) – Cenovno dostopno z možnostjo preobrazbe. Na severu mesta je bil Schwamendingen zgodovinsko gledano cenejša in prezrta soseska – a to se spreminja. Danes “pridobiva pozornost kot cenovno ugodna alternativa” za tiste, ki si ne morejo privoščiti stanovanj v središču Züricha investropa.com. Stanovanjski stroški so tu med najnižjimi v mestu, zato privabljajo mnoge kupce prvič in družine s srednjimi dohodki. Vznemirljivo je, da ima Schwamendingen moč kombinacije prenove. Vodilni projekt, “Über-Gärten”, ponuja 228 novih najemnih enot z inovativno zasnovo (prostrane lože, skupni “gozdni vrtovi”) za izboljšanje kakovosti bivanja investropa.com. Takšni projekti obnavljajo stanovanjski fond in privabljajo bolj raznoliko paleto prebivalcev. Druga velika pridobitev je Schwamendingenski protihrupni tunel, pionirski infrastrukturni projekt, ki je del avtoceste pokril z “zelenim” zavetjem investropa.com. To je drastično zmanjšalo hrup in onesnaženost v območju ter ustvarilo nova parkirišča nad predorom investropa.com. Izboljšana kakovost življenja je očitna – tišje ulice, čistejši zrak in nove zelene površine. Skupaj ti ukrepi pomenijo močno skupnostno vlaganje v Schwamendingen. Soseska zdaj ponuja ravnotežje med dostopnostjo in kakovostjo bivanja, ki je v Zürichu vedno redkejše investropa.com. Zaradi tega Schwamendingen postaja vse bolj priljubljen med tistimi, ki iščejo vrednost: za svoj denar dobite več prostora, območje pa je v razcvetu. Je odličen primer, kako se predmestja Züricha razvijajo glede na sodobne potrebe. V prihodnje lahko pričakujemo, da bosta ugled Schwamendingena in povpraševanje po nepremičninah še naprej rasla, a vseeno naj bi ostal cenovno dostopnejši kot elitna mestna okrožja.

Vsaka od teh sosesk ponazarja večplastno nepremičninsko krajino Züricha. Omeniti velja tudi skupnosti »Zlata obala« in »Srebrna obala« ob Zürškem jezeru tik zunaj mestnih meja – Zlata obala (sončna vzhodna obala) v krajih, kot sta Küsnacht in Zollikon, ostaja ultra-prestižna za vile in lahko doseže prodajo dvorcev nad 10 milijonov CHF investropa.com, medtem ko Srebrna obala (zahodna obala, npr. Thalwil, Horgen) nudi nekoliko večjo vrednost, vendar je še vedno zelo prestižna. V mestu pa, ne glede na to, ali kdo išče starosvetno razkošje (Enge, Seefeld, Fluntern), urbano življenje z žarom (Kreis 5) ali nove, družinam prijazne četrti (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), züriške četrti to ponujajo – če le uspete dobiti svoj prostor. Pomembno je, da vsa območja povezuje skupna nit omejene ponudbe. Tudi v »cenovno dostopnih« četrteh ni enostavno najti doma. To pomeni, da je rast cen zgodba celotnega mesta, le v različnih razsežnostih. Za vlagatelje in kupce je poznavanje teh razlik med soseskami – katere so najnovejše vroče točke in katere ostajajo trajne vrednosti – ključno pri navigaciji po trgu nepremičnin v Zürichu.

Infrastruktura in razvojni projekti, ki oblikujejo prihodnost

Nadgradnje prometnega omrežja: Zürich še naprej veliko vlaga v infrastrukturo za podporo rasti in izboljšanje kakovosti bivanja. V zadnjih letih so bili veliki javni prometni projekti zaključeni ali zagnani. Klasičen primer je nova Limmattal Light Rail linija, ki je odprta za povezavo zahodnih četrti (Altstetten/Affoltern) s predmestji ob dolini Limmat. Ta razširitev tramvajske linije, skupaj z drugimi izboljšavami tramvajskega omrežja, je bistveno skrajšala potovalne čase iz zunanjih sosesk v mesto investropa.com. Boljša povezanost že zdaj izboljšuje območja, kot sta Altstetten in Affoltern, kot smo že omenili, saj ju dela dostopnejša in bolj privlačna za prebivalce ter podjetja. V načrtu so nadaljnje razširitve tramvaja in projekti avtobusnih pasov, da bodo vse četrti imele močne prometne povezave. Medtem pa podeželska železniška mreža S-Bahn – hrbtenica mobilnosti širšega Züricha – doživlja nadgradnje. Prenapolnjena postaja Stadelhofen je predvidena za širitev (dodatni predor in peroni so v načrtu), da bi v prihodnjih letih povečali železniško kapaciteto skozi središče Züricha. Zvezna vlada prav tako zasleduje projekt »Zürich Brütten predor« (nov železniški predor proti Winterthurju), s katerim bi izboljšali medmestne povezave do začetka 2030-ih. Ti projekti bodo omogočili pogostejše vlake in manj gneče, kar bo zadovoljilo pričakovano rast prebivalstva v metropolitanskem območju.

Na področju cest inovativne rešitve izboljšujejo prometni tok in okolje. Eden izmed opaznih projektov je pokritje avtoceste Schwamendingen (omenjeno zgoraj), ki je bilo dokončano z namenom prekritja hrupne avtoceste z urejeno zeleno površino investropa.com. To ni le znova povezalo soseske, ki jih je avtocesta razdelila, temveč je prebivalcem ustvarilo tudi nov 1,6 km dolg zeleni park – zmaga za mobilnost in kakovost urbanega življenja. Mesto in kanton imata podobne načrte za reševanje drugih prometnih ozkih grl s predori ali prekritji (npr. razprava o morebitnem predoru dela obroča Rosengartenstrasse, da bi zmanjšali hrup v gosteje poseljenih predelih). Poleg tega javni prevoz v Zürichu postaja bolj zelen: mesto uvaja električne avtobuse in širi kolesarsko infrastrukturo z načrtovanimi novimi kolesarskimi “avtocestami”, ki bodo prečkale celotno mesto. Vsa ta prizadevanja so usklajena s ciljem, da Zürich postane vzoren tranzitni center 21. stoletja, kjer so tudi zunanja predmestja dobro povezana in so trajnostne oblike prevoza prednostne. Učinkovita prometna infrastruktura je ključna tudi za nepremičnine – odpira nova območja za razvoj in zagotavlja, da mesto lahko raste brez zastojev zaradi prometne gneče.

Večji razvojni projekti: Več velikih razvojnih projektov preoblikuje urbani prostor Züricha. Morda najbolj pričakovan je projekt Hardturm “Ensemble”, ki bo preuredil dolgo prazno območje stadiona Hardturm v okrožju 5. Projekt vključuje nov nogometni stadion s 18.000 sedeži za oba nogometna kluba Züricha, obdan z dvema stolpnicama in več srednje visokimi stavbami, ki bodo zagotovile približno 600 novih stanovanj (vključno z dostopnimi stanovanji), poleg pisarniških in trgovskih prostorov swissinfo.ch. Volivci so ta načrt v vrednosti 570 milijonov CHF odobrili že leta 2018 swissinfo.ch in po letih političnih zapletov in pravnih pritožb naj bi gradnja kmalu stekla. Ko bo projekt uresničen, bo ustvaril novo središče soseske v zahodnem Zürichu ter reševal tako potrebe po športni infrastrukturi kot po novih stanovanjih. Stanovanjski del je pomemben – ena od stolpnic bo namenjena predvsem zadružnim/ustanovnim najemnim stanovanjem, kar bo mestu pomagalo približati se ciljem glede dostopnih stanovanj swissinfo.ch. Čeprav so sodni izzivi zamaknili časovnico (projekt se je “zaustavljal in nadaljeval” ob nasprotovanju nekaterih) coliseum-online.com swissinfo.ch, splošno pričakovanje je, da bo projekt Ensemble naposled le stekel in v sredini/koncu 2020-ih prinesel modern stadion ter prepotrebna nova stanovanja.

V središču mesta se je ogromni projekt Europaallee (prenova nekdanjih železniških površin ob glavni železniški postaji Zürich) nedavno zaključil s svojimi zadnjimi fazami. V zadnjem desetletju je Europaallee zagotovila nove pisarne (vključno z velikim Googlovim kampusom), na stotine stanovanj, univerzitetni kampus in trgovske promenade – kar je dejansko razširilo središče mesta. Zaključek v letih 2020–2021 pomeni, da v osrednjem Zürichu ni več nobenih velikih praznih površin. Pozornost se sedaj preusmerja na manjše zapolnitve in nekdanje industrijske lokacije. Na primer, v Oerlikonu se še vedno razvijajo lokacije kot je Centro (prenova središča Oerlikona), stolpnica Andreasturm, odprta leta 2018, pa se ji pridružujejo tudi drugi stolpi, kot je Franklin Tower, z načrtovanimi novimi okoli postaje Oerlikon. V severnem Zürichu so v teku načrti za nov inovacijski park blizu Dübendorfa (takoj zunaj mesta), ki bo vključeval raziskovalne in razvojne zmogljivosti ter morda stanovanja – kar izkorišča bližino ETH in univerze.

Züriški urbanisti prav tako poudarjajo trajnostno urbano prenovo. Veliko starejših industrijskih območij v metropolitanskem območju je predvidenih za preoblikovanje v mešano rabo. Na primer, v predmestjih: območje Dietikon ima velik projekt, ki staro industrijsko cono spreminja v stanovanjsko četrt s tisoči stanovanj, kar bo posredno olajšalo stanovanjsko stisko v mestu Zürich. Znotraj mesta se urbana prenova v Kreis 4 in 5 (Langstrasse in Zürich West) nadaljuje, vodena z načrti, da se ob novih zgradbah dodajajo zelena notranja dvorišča in skupni prostori investropa.com. Glavni načrt mesta do leta 2040 je osredotočen na “Innenentwicklung” – notranji razvoj – kar pomeni zgostitev znotraj obstoječih urbanih površin namesto širjenja. To vključuje spremembo namembnosti (up-zoning) določenih območij ob javnem prevozu za višje stavbe, spodbujanje mešane visoke gradnje v določenih pasovih (na primer, več stolpnic bo dovoljenih okoli Altstettena in Oerlikona). Vendar pa Zürich to uravnotežuje s strogimi oblikovalskimi in okoljskimi standardi, da ohrani značaj mesta.

Infrastruktura sreča urbanizem: Druga pomembna pobuda je zavezanost Züricha k družbi 2000 W in podnebnim ciljem. Mesto izvaja programe za energetsko sanacijo stavb, širi mreže daljinskega ogrevanja (pogosto z jezersko vodo ali odpadno toploto) ter zahteva namestitev sončnih panelov na novih objektih v skladu z novo zvezno zakonodajo pv-magazine.com. Ta zeleni infrastrukturi namenjen razvoj pomeni, da morajo investitorji pogosto vključiti sončne elektrarne, zelene strehe in učinkovite sisteme ogrevanja/hlajenja v projekte – kar poviša začetne stroške, a izboljša dolgoročno trajnost. Rezultat je mesto, ki ostaja izjemno prijetno za bivanje, nizko onesnaženo in podnebno odporno, kar posledično ohranja visoke vrednosti nepremičnin.

Tudi prostorske politike se razvijajo. Mesto nakazuje načrte za zaščito prostora za neprofitna stanovanja – na primer, del javnih zemljišč namenja zadrugam ter z določili o rabi prostora spodbuja gradnjo dostopnih stanovanj v novih projektih. Pomemben cilj, ki so ga določili volivci, je, da bo do leta 2050 tretjina vsega stanovanjskega fonda v lasti zadrug ali drugih neprofitnih organizacij digitalcollection.zhaw.ch. To spodbuja mesto, da zagotavlja zemljišča in ugodne pogoje za tak razvoj (npr. zadruga “Mehr Als Wohnen” v Hunziker Arealu, zaključena pred nekaj leti, je model, ki ga velja posnemati). Poleg tega so predpisi za kratkoročni najem (Airbnb) predmet razprav kot način zagotavljanja, da so stanovanja namenjena potrebam prebivalcev – Zürich razmišlja o omejitvah oddajanja stanovanj turistom, da bi preprečili umik enot s trga dolgoročnih najemov, čeprav stroga zakonodaja še ni bila sprejeta.

Povzemimo, infrastruktura in razvojni načrti Züricha so usmerjeni v pametno rast: širitev prometnih zmogljivosti, odpiranje novih stanovanj na premalo izkoriščenih območjih in izboljšanje zelenih ter javnih površin mesta. Projekti, kot so stadion Hardturm, tunel Schwamendingen in nove tramvajske proge, so značilni za pristop Züricha – vlagati v izboljšave, ki služijo več ciljem (stanovanja, mobilnost, okolje). Ti napori bodo Zürichu pomagali ostati zelo konkurenčno in prijetno mesto za življenje, kar posledično podpira tudi moč trga nepremičnin. Izzivov je seveda veliko (od nasprotovanja NIMBY do zahtevnih švicarskih postopkov odobritve), a dosedanji uspehi mesta kažejo na postopen napredek, dosežen s soglasjem. Za vlagatelje in prebivalce ti razvojni projekti pomenijo boljšo povezanost, več stanovanjskih priložnosti na določenih območjih in stalno preobrazbo urbanega okolja Züricha v naslednjem desetletju.

Regulativno okolje: Davki, pravila lastništva in gradbeni predpisi

Trg nepremičnin v Zürichu deluje znotraj stabilnega, a se razvijajočega švicarskega regulatornega okvira, ki zajema vse od davkov do pravil za tuje kupce in trajnostnih zahtev. Tukaj so ključni vidiki in spremembe za leto 2025:

Pravila tujega lastništva – Lex Koller: Morda najbolj značilna ureditev je zakon Lex Koller, ki omejuje tujce pri nakupu stanovanjskih nepremičnin v Švici.

V mestu Zürich to pomeni, da tujci brez stalnega prebivališča ne morejo kupovati stanovanj ali apartmajev kot naložbo ali počitniško nepremičnino.Samo rezidenti (vključno s tujimi državljani z dovoljenjem za prebivanje v Švici) so pri nakupu nepremičnin obravnavani kot domačini jacquemoudstanislas.ch.Obstaja nekaj izjem – npr.tujci lahko brez težav kupijo določene počitniške domove na turističnih območjih ali prevzamejo znaten delež v kotiranem švicarskem nepremičninskem skladu/podjetju (posredna lastništvo) jacquemoudstanislas.ch.Komercialne nepremičnine so prav tako izvzete, zato lahko tuja podjetja ali posamezniki prosto kupujejo pisarne, trgovine, hotele itd.Ta pravila so zgodovinsko omejevala mednarodne špekulacije na švicarskem stanovanjskem trgu in zagotavljala, da trg ne prevladujejo tuji kupci (kot je to vidno v nekaterih drugih svetovnih mestih).Vendar pa se obetajo spremembe: Zvezni svet (švicarska vlada) je marca 2025 napovedal načrte, da bo še dodatno zaostril zakon Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Med predlaganimi reformami bi lahko bili tujci, ki živijo v Švici, prisiljeni prodati svoj dom, če se odselijo (s čimer bi zaprli vrzel), in kar je ključnega pomena, trenutna izjema za nakup delnic nepremičninskih družb bi se končala jacquemoudstanislas.ch.To pomeni, da bi morali tuji vlagatelji pridobiti dovoljenje tudi za posredne naložbe prek kotiranega nepremičninskega podjetja ali sklada – kar je pomembna sprememba.Prav tako je bilo predlagano: tuji kupci poslovnih nepremičnin bi bili omejeni na lastno uporabo; ne bi smeli kupovati zgolj za oddajanje jacquemoudstanislas.ch.Ti ukrepi so namenjeni ohlajanju povpraševanja in reševanju stanovanjskega primanjkljaja v Švici (del širše strategije, povezane s skrbmi zaradi rasti prebivalstva) jacquemoudstanislas.ch.Pomembno je poudariti, da to še ni zakon – osnutek se pripravlja za parlamentarno razpravo, pričakovati pa je močan odpor poslovnih in nepremičninskih skupin jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Če bodo takšna stroga pravila sčasoma sprejeta (kar ni gotovo), bi to lahko pomenilo pomembno spremembo v pravnem okolju za tuje naložbe in bi lahko zmanjšalo nekatere pritoke tujega kapitala.Medtem pa za leto 2025 velja status quo: tuji kupci imajo omejeno neposredno vlogo pri stanovanjski ponudbi v Zürichu, so pa dejavni pri komercialnih in posrednih naložbah.Vsakdo, ki želi vlagati iz tujine, naj spremlja razpravo o reformi Lex Koller, saj bi lahko v bližnji prihodnosti spremenila poti vlaganja.

Davki na nepremičnine in stroški lastništva doma: Švicarski davčni sistem je na splošno ugoden za lastnike nepremičnin, vendar ima nekatere posebnosti. Ni zveznega davka na kapitalski dobiček pri prodaji zasebnih nepremičnin, ki jih imate v lasti dolgoročno, vendar kanton Zürich (tako kot večina kantonov) zaračunava svoj davek na dobiček od nepremičnin pri prodaji nepremičnin, običajno po drseči lestvici (višji davek, če prodate v nekaj letih po nakupu, s čimer spodbujajo dolgoročno lastništvo). Zürich zaračunava tudi davek na prenos nepremičnine (približno 1 % cene) ter notarske/zemljiškoknjižne takse pri transakcijah practiceguides.chambers.com. Lastniki stanovanj plačujejo letni davek na premoženje na vrednost svoje nepremičnine, pomembno pa je, da Švica uvaja tudi davek na »imputirani najemni dohodek« za lastnike-okuživalce – to pomeni, da so lastniki obdavčeni, kot da bi prejemali najemnino za življenje v lastni hiši zug4you.ch. Ta davek na imputirano najemnino je med lastniki že dolgo nepriljubljen in večkrat so potekale pobude za njegovo reformo ali ukinitev. Pravzaprav so v Bernu v teku razprave o ukinitvi davka na imputirano najemnino, kar bi lahko spremljala odprava olajšave za obresti na hipoteko za uravnoteženje učinka ubs.com. Če bo ta reforma sprejeta v naslednjih letih, bi se izračun za lastnike (potencialno višji neto davki za tiste brez hipotek, a odstranitev ovire za nakup) spremenil. Do leta 2025 končne odločitve še ni – je pa področje, ki ga velja spremljati. Pozitivna novica za lastnike: inflacija v Švici je upadla in referenčna obrestna mera za hipoteke (ki vpliva na dovoljene dvige najemnin) je ostala nespremenjena v letu 2024 swissmarketplace.group, zato so se stroški, kot so obresti na hipoteko in vzdrževanje, vezano na inflacijo, stabilizirali. Za vlagatelje je najemnina obdavčena kot običajen dohodek (po odštetju stroškov), medtem ko imajo podjetja vlagatelji korist od relativno nizkih švicarskih davkov na dobiček pravnih oseb (okoli 19 % v Zürichu, z napovedano rahlo znižanjem zaradi nacionalnih davčnih reform, usklajenih z OECD minimalnimi stopnjami). Na splošno so davčne zakonodaje za nepremičnine predvidljive in zmerne, z postopnimi prilagoditvami namesto nenadnih sprememb – tudi zaradi tega je okolje za investicije ostalo privlačno.

Zaščita najemnikov in najemne regulacije: Zürich, tako kot celotna Švica, ima režim, ki je naklonjen najemnikom. Približno 55-60 % švicarskih gospodinjstev živi v najemu (v mestu Zürich še več), zato zakoni iščejo ravnotežje, a so bolj na strani zaščite najemnikov. Najemnine se lahko običajno zvišajo le pod določenimi pogoji – na primer, če naraste nacionalna referenčna obrestna mera ali zaradi inflacije ter vrednostno-izboljševalnih prenov. Leta 2023 so najemodajalci dobili redko priložnost za dvig najemnin, saj je bila referenčna hipotekarna obrestna mera dvakrat zvišana (z 1,25 % na 1,5 %), kar je prispevalo k večjim skokom najemnin v tistem letu swissmarketplace.group. Leta 2024 je ta mera ostala nespremenjena in ni bilo novih stroškovnih šokov, kot so bile cene goriv, zato je rast najemnin upočasnila na približno 4–5 % swissmarketplace.group. Če bo nedavni rez obrestne mere SNB povzročil tudi padec referenčne mere, bi lahko nekateri najemniki celo zahtevali znižanje najemnine (običajno je med tem nekaj zamika). Zaščita pred izselitvijo je v Švici močna – najemnike z dolgoročnimi pogodbami se lahko izseli le iz omejenih razlogov, kot je osebna uporaba lastnika, in tudi takrat z znatnim predhodnim obvestilom. Obstaja tudi sistem, ki najemnikom omogoča, da na sodišču izpodbijajo pretirane dvige najemnin ali vstopne najemnine kot “zlorabno visoke”, glede na nizko razpoložljivost stanovanj. Mesto Zürich spremlja razmere pri dostopnih stanovanjih in razmišlja o dodatnih ukrepih (kot so najemne regulacije ali več subvencij), če se stanovanjska kriza še poslabša. Do leta 2025 niso bili uvedeni nobeni novi zakoni o regulaciji najemnin izven obstoječega zveznega okvira, a je to politično zelo aktualna tema, saj so najemniške skupine že protestirale proti ostrim dvigom najemnin in izselitvam (npr. protest v stavbah “Sugus” konec leta 2024 swissinfo.ch). Investitorji naj se zavedajo, da so dvigi najemnin regulirani in da narašča politični pritisk za omejevanje ostrih povišanj najemnin zaradi pomanjkanja stanovanj.

Zeleni gradbeni in prostorski predpisi: Zürich in Švica napredujeta na področju okoljskih predpisov za nepremičnine. Junija 2024 so švicarski volivci z veliko večino odobrili nov zakon za pospešitev uvajanja obnovljivih virov energije pv-magazine.com. Ena ključna zahteva: vse nove stavbe nad 300 m² morajo imeti nameščene sončne panele na strehi ali fasadi od leta 2025 pv-magazine.com. Kanton Zürich lahko zahtevo razširi tudi na manjše stavbe. To v praksi pomeni, da postaja vgradnja sončne energije standard za nove projekte. Poleg tega so številni kantoni (tudi Zürich) uvedli pravila, da nove ogrevalne naprave ne smejo biti na olje ali plin – morajo biti obnovljive (toplotna črpalka, solarna termika ipd.) ali vsaj ustrezati standardom nizkih emisij, še posebej v novogradnjah in pri prenovah. Mesto Zürich spodbuja Minergie certifikat (švicarsko oznako za zeleno gradnjo) za nove stavbe; čeprav ni obvezen, se ga mnogi investitorji držijo, da olajšajo postopke dovoljenj in pritegnejo okoljsko ozaveščene kupce. Gradbeni predpisi prav tako predpisujejo visoke standarde izolacije, trislojna okna in druge ukrepe energetske učinkovitosti v skladu s švicarskim ciljem zmanjšanja emisij v gradbenem sektorju. Za investitorje to pomeni nekoliko višje gradbene stroške, vendar tudi, da so nove švicarske stavbe vrhunsko energetsko učinkovite. V prihodnjih letih pričakujte vedno več prenov starejših stavb, da bi dosegle te standarde – bodisi prek državnih spodbud ali zahtev pri večjih prenovah.

Na področju prostorskega načrtovanja se urbanisti Züricha soočajo z izzivom ustvarjanja več stanovanj in poslovnih prostorov brez širjenja mestnega območja. Prostorske zakonodaje so bile spremenjene, da omogočajo večjo gostoto v določenih območjih: na primer so območja okoli železniških postaj ali prometnih vozlišč preurejena tako, da dovoljujejo srednje- ali visokorasle projekte, kjer so prej bile omejitve le na nizko gradnjo. Mesto uporablja tudi strategije »Innenentwicklung« – preoblikovanje premalo izkoriščenih poslovnih območij v stanovanjska, razdeljevanje prevelikih stanovanj na manjša ipd. Opazna prostorska pobuda je določitev območij za visoke stavbe: Zürich ima posebna območja, kjer so dovoljene visoke stavbe (nad 40 m), na primer v delih Oerlikona, Escher-Wyss (Zürich-West) in blizu Altstettena, medtem ko v zgodovinskem središču in ob jezeru veljajo stroge višinske omejitve. Ta usmerjen pristop ima cilj zgoščenosti višje gradnje tam, kjer infrastruktura to podpira, in varovanja pogledov na mestno podobo (kot je slavni razgled na Alpe).

Drugi vidik regulative je kvota za dostopna stanovanja/kooperative v večjih novih projektih. Mesto pogosto dogovarja, da je del enot v velikih projektih prodan neprofitnim stanovanjskim zadrugam ali ponujen po nižjih najemninah določen čas. To je del cilja doseganja 1/3 neprofitnih stanovanj digitalcollection.zhaw.ch. Do zdaj ima Zürich približno 25 % zadružnih/neprofitnih stanovanj, zato bo vedno bolj spodbujal te prispevke.

Povzemimo, da je regulativno okolje v Zürichu leta 2025 mogoče označiti kot stabilno, a z večjim posegom za reševanje stanovanjskih in okoljskih vprašanj. Davki ostajajo razmeroma nizki in predvidljivi. Pravila za tuje kupce so stroga in se lahko še zaostrijo, čeprav komercialni vlagatelji še vedno najdejo priložnosti. Zeleni predpisi se zaostrujejo in trajnostne gradbene prakse postajajo obvezne. Ukrepi za večjo dostopnost stanovanj – od zaščite najemnikov do spodbujanja zadrug – se postopoma širijo, da bi uravnotežili tržne neenakosti. Za deležnike to pomeni, da morajo aktivno slediti in se prilagajati tem politikam: npr. že vnaprej načrtovati namestitev sončnih elektrarn ali strukturirati naložbe tako, da so skladne s pravili Lex Koller. Čeprav te regulacije prinašajo dodatno kompleksnost, hkrati prispevajo k dolgoročni privlačnosti Züricha – zagotavljajo, da je razvoj trajnosten, špekulativni baloni omejeni in da mesto ohranja visoko kakovost življenja, kar dolgoročno podpira vrednost nepremičnin.

Tveganja in izzivi na trgu

Kljub splošno optimističnim napovedim za Zürich obstaja več tveganj in izzivov, ki bi lahko vplivali na trg nepremičnin leta 2025 in v naslednjih letih. Vlagatelji ter drugi opazovalci naj imajo te dejavnike v mislih:

Tveganje obrestnih mer in financiranja: Po letih izjemno nizkih obrestnih mer, ki so poganjale rast cen, se je okolje spremenilo. V letih 2022–2023 je Švicarska narodna banka agresivno dvignila obrestne mere iz negativnega območja na 1,75 %, kar je trg nekoliko ohladilo. Do leta 2025 se je inflacija umirila in SNB je uvedla manjše znižanje obrestne mere investropa.com, a tveganje ostaja, da bi se obrestne mere lahko znova zvišale, če bo inflacija poskočila ali se bodo zunanji pogoji spremenili. Rastoče obrestne mere bi neposredno prizadele švicarski nepremičninski trg, saj bi hipoteke postale dražje in s tem zmanjšale dostopnost za kupce, kar bi lahko zmanjšalo povpraševanje investropa.com. Glede na to, kako visoke so cene v Zürichu, so le-te zelo občutljive na stroške financiranja – večje povečanje obrestne mere bi lahko izrinilo nekatere potencialne kupce z trga in povzročilo stagnacijo ali celo padec cen v pregreanih segmentih. Poleg tega so banke zaostrile pogoje za posojila (tudi zaradi Basel III predpisov od leta 2025, ki zahtevajo višje kapitalske rezerve foxstone.ch). Posojilojemalci se zdaj soočajo s strogimi omejitvami (največ ~80 % razmerje med posojilom in vrednostjo ter zahtevnimi stresnimi testi pri 5 % obrestni meri), kar lahko omeji visoko zadolžene vlagatelje. Čeprav trenutno prevladuje pričakovanje o stabilnih ali rahlo padajočih obrestnih merah (švicarska inflacija je le okoli 0,7 % engelvoelkers.com), bi vsak nenaden poskok inflacije ali finančni šok to spremenil. Ta negotovost glede obrestnih mer je ključno tveganje, ki ga velja pozorno spremljati.
Makroekonomska in geopolitična negotovost: Nepremičninski trg v Zürichu je odvisen od širšega gospodarskega zdravja Švice in svetovne stabilnosti. Gospodarske negotovosti – kot je morebitna svetovna ali evropska recesija – predstavljajo tveganje investropa.com. Na primer, če bi recesija prizadela bančni ali tehnološki sektor, bi Zürich lahko doživel izgubo delovnih mest ali zmanjšano širitev, kar bi omililo povpraševanje po pisarnah in stanovanjih. Mesto ni imuno na globalne dogodke: vojna v Ukrajini, energetske krize ali druge geopolitične napetosti lahko vplivajo nanj. Švicarska vlada je izrecno navedla, da napeta geopolitična situacija (vojna v Ukrajini, konflikti na Bližnjem vzhodu) ostaja latento tveganje za mednarodno trgovino in cene energije, kar bi lahko negativno vplivalo na švicarsko gospodarstvo engelvoelkers.com. Na primer, skok cen nafte/plina bi lahko ponovno sprožil inflacijo in obremenil potrošnike ter podjetja. Poleg tega lahko valutna nihanja (zelo močan švicarski frank) škodijo švicarskemu izvozu in dobičku podjetij, kar posredno vpliva na zasedenost pisarn in povpraševanje po stanovanjih s strani podjetij. Drug makro dejavnik je priseljenska politika: rast prebivalstva v Švici (ki ustvarja potrebo po stanovanjih) bi se lahko upočasnila, če bi politične sile uspele omejiti priseljevanje. Omenjena pobuda SVP za omejitev prebivalstva na 10 milijonov je skrajna, a kaže na politične pritiske k omejevanju rasti jacquemoudstanislas.ch. Če bi bilo priseljevanje bistveno zmanjšano, bi se povpraševanje po stanovanjih dolgoročno lahko zmanjšalo. Na splošno, čeprav je švicarsko gospodarstvo trenutno stabilno, scenariji svetovne recesije ali krize predstavljajo tveganje, pri katerem bi se lahko povečale praznine nepremičnin in bi se cene morale korigirati navzdol.
Stanovanjski balon in skrb za dostopnost: Leta nenehnih podražitev so sprožila vprašanje: Ali je Zürich v nepremičninskem balonu? Po nekaterih merilih, da – uvršča se med mesta z visokim tveganjem balona. UBS-ov indeks globalnega nepremičninskega balona za leto 2023 je Zürich še vedno uvrstil v kategorijo »tveganje balona«, kot eno od le dveh mest na svetu (poleg Tokia) na tej ravni ubs.com mattgul.com. Cene stanovanj glede na dohodke in najemnine so zelo napete. Če bi obrestne mere narasle ali če bi povpraševanje upadlo, bi lahko visoke cene v Zürichu doživele korekcijo. Regulatorji so na to pozorni; Švicarska narodna banka je v zadnjih letih ponovno uvedla proticiklični kapitalski blažilnik, da bi omejila pretirano hipotekarno kreditiranje. Analitiki UBS trenutno ocenjujejo tveganje balona kot »zmerno« (nižje od ekstremnega) zaradi rahlega upočasnjevanja rasti cen investropa.com, a tveganje ni izginilo. Dostopnost za domačine je na točki preloma – srednji sloj ima težave pri nakupu tudi skromnih stanovanj, kar odpira družbena in politična vprašanja. Vedno več je glasov, da je stanovanjski trg nevzdržno drag, in če bo več ljudi začelo zapuščati mesto, ker si ne morejo privoščiti bivanja, bi se povpraševanje lahko ublažilo. Prav tako se baloni pogosto ne končajo zgolj zaradi sprememb obrestnih mer, temveč tudi, ko se spremeni razpoloženje kupcev. Če kupci verjamejo, da so cene dosegle vrh, vsaj začasno, se lahko psihologija obrne v prid trgu kupcev. Čeprav za zdaj (zaradi stalnega pomanjkanja) ni znakov ostre spremembe razpoloženja, obstaja tveganje stagnacije ali blage korekcije v prenapihnjenih segmentih (kot so luksuzni kondominiji ali investicijska stanovanja z zelo nizkim donosom).
Izzivi pri gradnji in dobavi: Ironično je eden največjih izzivov na trgu prav nasprotje pomanjkanja – premajhna nova stanovanjska ponudba. To pomeni tveganje, saj bi trdovratno ali poslabšano pomanjkanje lahko zavrlo gospodarsko rast (podjetja bi težje pridobivala kader, če bo primanjkovalo stanovanj oziroma bodo ta predraga) in privedlo do večjega državnega vmešavanja. Graditi več v Zürichu ni enostavno: visoki stroški gradnje, pomanjkanje delavcev v gradbeništvu, dolgotrajni postopki odobritve in odpor sosesk upočasnjujejo razvoj. Leta 2024 je bila stanovanjska gradnja na nizki ravni, in čeprav se trudijo za okrepitev, obstaja tveganje, da bo zgrajenih premalo stanovanj glede na povpraševanje, kar podaljšuje krizo. Na poslovnem področju je gradnja novih pisarn močno upadla jll.com, kar je lahko kratkoročno pozitivno za obstoječe lastnike, a dolgoročno tudi pomeni manj sodobnih prostorov za privabljanje novih podjetij. Inflacija stroškov gradbenih materialov je še en izziv – čeprav se je leta 2024 nekoliko umirila, so prejšnji skoki cen jekla, lesa itd. projekte podražili ali jih zamrznili. Če pride do novega globalnega vala inflacije, bi to lahko dodatno zaustavilo razvojne projekte.
Regulativna in politična tveganja: Spremembe zakonov in predpisov predstavljajo še en nabor izzivov. Tako lahko, na primer, morebitno zaostrovanje Lex Koller, o katerem smo govorili prej, v primeru uvedbe odvrne nekatere tuje investitorje in zmanjša dotok kapitala v določene segmente (npr. financiranje razvoja s tujimi vlagatelji bo težje). Čeprav naj bi to ohladilo cene, lahko povzroči stranske učinke, kot je manjša likvidnost na nepremičninskem trgu jacquemoudstanislas.ch. Doma obstaja tudi politično tveganje v obliki volilnih iniciativ ali sprememb politik. Švicarska neposredna demokracija omogoča, da volivci predlagajo ukrepe, ki vplivajo na nepremičnine – od omejitev najemnin, do davkov na prazna stanovanja in strogega prostorskega načrtovanja. Trenutno je v ospredju zahteva po večji zaščiti najemnikov zaradi stanovanjske stiske. Če bodo najemnine še naprej skokovito naraščale, obstaja možnost populističnih pobud za regulacijo najemnin ali strožje omejitve izseljevanja zaradi prenov, ipd. Takšna pravila lahko vplivajo na donosnost naložb za najemodajalce. Po drugi strani pa obstaja tveganje, da bo protirazvojno razpoloženje še dodatno omejevalo gradnjo (na primer, če bo javnosti nasprotovanje večji gostoti, bo pridobivanje dovoljenj za nujna stanovanja v Zürichu še težje). Porazi nekaterih razvojnih projektov na referendumih po Švici (ne sicer v Zürichu, a npr. ženevska iniciativa za omejevanje gradnje) kažejo to napetost. Mestna oblast v Zürichu je nasploh za razvoj (vodijo jo pragmatiki, ki razumejo potrebo po stanovanjih), a politični veter se lahko hitro spremeni.
Inflacija in obratovalni stroški: Čeprav Švica trenutno uživa nizko inflacijo (~1–2 %), bi ponoven dvig inflacije povečal obratovalne stroške stavb (energija, vzdrževanje, davki na nepremičnine, vezani na vrednosti) in potencialno zvišal obrestne mere, kar bi zmanjšalo denarni tok lastnikov. Pri poslovnih nepremičninah lahko visoka inflacija škodi trgovcem in najemnikom pisarn ter otežuje poviševanje najemnin. Nasprotno lahko zmerna inflacija koristi vlagateljem z dolžniškim financiranjem, saj zmanjšuje vrednost dolga, a je v Švici veliko vlagateljev pretežno lastniških. Poleg tega so stroški energetskega prehoda lahko pomembni – prenova starih stavb s sončnimi celicami, novimi ogrevalnimi sistemi ipd. zahteva kapital. Čeprav se to pogosto povrne skozi čas, je začasno velik finančni izziv, zlasti za manjše najemodajalce.

Bistvo je, da tudi nepremičninski trg v Zürichu ni brez ranljivosti. Temelji na zelo močnih temeljih (veliko povpraševanje, malo ponudbe, gospodarska stabilnost), a tveganja, kot so gospodarski upadi, nihanja obrestnih mer in regulativne spremembe, bi lahko ohladila vroč trg. Udeleženci trga naj sprejmejo previden optimizem: pričakovati je nadaljnjo rast, a scenariji, kot sta globalna recesija ali drastične spremembe politike, bi lahko to smer spremenili. Zgovorno je, da institucije, kot je UBS, spremljajo Zürich kot potencialni balon mattgul.com – opomnik, da ni prostora za samozadovoljstvo. Kljub temu je Zürich v preteklosti šoke dobro prenesel – tudi med finančno krizo leta 2008 so se cene le za kratek čas ustavile. Trajna privlačnost mesta kot finančnega središča in prijetnega kraja za življenje zagotavlja blažilec. V prihodnje pa bo ključno, da se spoprime z krizo dostopnosti in poveča stanovanjsko ponudbo, da bi zmanjšali socialno nezadovoljstvo in preprečili pregrevanje trga nepremičnin do točke zloma. Občutljivo ravnotežje med privlačnostjo trga za vlagatelje in izpolnjevanjem potreb prebivalcev bo v prihodnjih letih določalo politiko in tveganja.

Viri:

Engel & Völkers – Poročilo o stanovanjskem trgu Švice 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
Investropa – Analiza trga nepremičnin v Zürichu (junij 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
SWI Swissinfo – “Stanovanjska stiska v Švici: kako resna je?” (apr. 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
SMG Homegate Rent Index – Razvoj najemnin 2024 (jan. 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
Investropa – “Nakup nepremičnine v Švici: ali se splača?” (junij 2025) investropa.com investropa.com
JLL Research – Trg pisarniških prostorov v Zürichu 2025 jll.com jll.com jll.com
JLL – Trgovine na glavni ulici Zürich Q4 2024 jll.com jll.com
JLL – Švicarski logistični trg 2024 jll.com
Foxstone – Trendi švicarskih nepremičnin 2025 foxstone.ch foxstone.ch
Investropa – “8 najbolj vročih nepremičninskih območij Züricha 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
Investropa – Analiza okrožij Züricha investropa.com investropa.com investropa.com
Švicarski zvezni statistični urad / Reuters – Podatki o cenah stanovanj in prostih stanovanjih reuters.com swissinfo.ch
Pravni bilten Jacquemoud Stanislas – Predlogi zaostritve Lex Koller (marec 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
pv-magazine – Švicarski zakon o sončni energiji sprejet (junij 2024) pv-magazine.com
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Razvrstitev mest mattgul.com
Investropa – Pregled švicarskega trga 2024/25 investropa.com investropa.com
Swissinfo – Projekt stadiona “Ensemble” v Zürichu swissinfo.ch
Swissinfo – Protesti zaradi stanovanj v Zürichu swissinfo.ch

Trgovinski sektor – Najboljše nakupovalne ulice ostajajo močne

Maloprodajne nepremičnine v Zürichu so se izkazale za izjemno odporne. Pravzaprav je glavna nakupovalna ulica mesta, Bahnhofstrasse, še vedno ena izmed najdražjih maloprodajnih lokacij na svetu. Najemnine za vrhunske maloprodajne prostore na glavni ulici so od leta 2020 zrasle za več kot 20 % in do konca leta 2024 dosegle približno 10.250 CHF na m² letno jll.com. To uvršča glavno ulico Züricha takoj za Pariz in London v Evropi glede stroškov maloprodajnih najemnin jll.com. Tako visoke najemnine odražajo intenzivno povpraševanje luksuznih blagovnih znamk in trgovcev po omejenih prodajnih površinah. Praznih prostorov na Bahnhofstrasse praktično ni oziroma je stopnja praznih najemov 0 % jll.com – vsak prosti lokal je takoj oddan. V zadnjih letih je več svetovno znanih blagovnih znamk povečalo ali odprlo svojo prisotnost na tej ulici, zato je zasedenost stalno polna. Status Züricha kot bogatega svetovnega mesta to omogoča: mesto v Evropi vodi po kupni moči na prebivalca, kar močno podpira maloprodajno potrošnjo jll.com. Stalni tokovi turistov, poslovnih potnikov in premožnih prebivalcev zagotavljajo stalen promet v luksuznih butikih, trgovinah z urami/nakitom in vrhunski modi. Tudi ob rasti spletne prodaje je izkušnja in prestiž prisotnosti na Bahnhofstrasse za trgovce še vedno neprecenljiva. Podobna zgodba se odvija tudi v drugih elitnih predelih, kot sta Staro mesto in Seefeld s svojimi butičnimi četrtmi – povpraševanje je zdravo, praznih prostorov pa skoraj ni.

Kljub temu pa se sekundarne maloprodajne lokacije soočajo z bolj zapleteno sliko. Nekatere stranske ulice in manj osrednja nakupovalna središča so se morale po epidemiji COVID preusmeriti, srednje tržni trgovci pa so pozorni na konkurenco spletnih trgovin. Skupni obisk v Zürichu se je ponovno povečal z vrnitvijo turistov in pisarniških delavcev, vendar kupci zdaj pričakujejo več kot le trgovine – uspešne maloprodajne točke ponujajo doživetja (kavarne, dogodke) in udobje. Še vedno pa se v primerjavi s številnimi mesti maloprodajni sektor Züricha dobro drži. Potrošniško zaupanje podpirata nizka inflacija in rast plač v Švici, brezposelnost pa je zelo nizka. Lastniki trgovskih prostorov na glavnih ulicah so dosegli rekordne najemnine v letu 2024 jll.com, kar kaže na močno zaupanje trgovcev v fizično prisotnost na tej lokaciji. Zato so vlagatelji še naprej zainteresirani za najboljše maloprodajne nepremičnine, ki nudijo stabilne prihodke (čeprav so donosi nizki glede na cenovne ravni). V prihodnosti se bo uspešnost maloprodaje verjetno razlikovala po segmentih: ultra-premium lokacije bodo še naprej uspevale, medtem ko bodo šibkejše lokacije morale inovirati. Če bo turizem iz Azije in ZDA v prihodnjih letih rasel, bo to dodatno okrepilo maloprodajo v središču mesta. Nasprotno pa bi vsak upad potrošnje ali nove navade v e-trgovanju lahko povzročile pritisk na manj ugodne trgovine. Za zdaj velja, da je trg maloprodajnih nepremičnin v Zürichu zgodba o moči na vrhu – “Lokacija, lokacija, lokacija” ostaja resnična, saj ima Bahnhofstrasse eno najvišjih najemnin na svetu in ničelno praznost zaradi nepopustljivega povpraševanja jll.com.