| Regione | Variazione prezzo delle case YOY Q1 2025 |
|---|---|
| Oslo (incl.Bærum) | +3,3% ssb.no |
| Stavanger | +8,4% ssb.no |
| Bergen | +3,5% ssb.no |
| Trondheim | +0,9% ssb.no |
| Norvegia (complessivo) | +2,4% ssb.no |
Nonostante la crescita moderata dei prezzi a Oslo finora, gli esperti del settore prevedono un’accelerazione.Gli economisti prevedono un rimbalzo dei prezzi delle case a Oslo fino al 2025, citando Oslo come un motore chiave di una ripresa nazionale bt.no.L’economista capo di Eiendom Norge ha osservato che i prezzi delle case potrebbero aumentare di oltre il 10% a Oslo nel 2025, sostenuti da carenze croniche di alloggi, attesi tagli dei tassi d’interesse e una solida crescita salariale lister24.no lister24.no.Nel solo primo trimestre, i prezzi delle case a Oslo sono aumentati dell’8,4% rispetto al trimestre precedente, destagionalizzato ssb.no, indicando un forte slancio verso la primavera.Entro la metà del 2025, la casa norvegese media costa 5,11 milioni di NOK, rispetto ai 4,87 milioni di NOK di solo un mese prima investropa.com.Oslo rimane il mercato più caro: un appartamento standard con 2 camere da letto nella capitale spesso supera 7 milioni di NOK (circa €8.300 per m²) investropa.com investropa.com.Prezzi così elevati sottolineano sia la desiderabilità di Oslo che le sue sfide in termini di accessibilità economica.Nel complesso, la tendenza residenziale nel 2025 è di rinnovata crescita: dopo un finale piatto del 2023, i valori delle abitazioni a Oslo stanno nuovamente salendo, sostenuti da una forte domanda e da un’offerta limitata.
Tendenze del mercato immobiliare residenziale nel 2025
Il mercato immobiliare di Oslo sta registrando una forte ripresa nel 2025 dopo un periodo di raffreddamento alla fine del 2023. I prezzi delle case sono di nuovo in aumento, sebbene in modo non uniforme nelle varie regioni della Norvegia. A livello nazionale, i prezzi delle abitazioni sono saliti del 2,4% su base annua nel primo trimestre del 2025, mentre Oslo (inclusa la vicina Bærum) ha registrato un aumento del 3,3% ssb.no. In realtà, la crescita dei prezzi di Oslo è stata leggermente più debole del previsto – circa +4,8% nei primi cinque mesi del 2025, la più bassa tra le grandi città eiendomnorge.no. Al contrario, Stavanger, trainata dal settore petrolifero, è aumentata dell’8,4% su base annua ssb.no. Nonostante i tassi di interesse più elevati, la domanda da parte degli acquirenti rimane solida. Finora, nel 2025, la Norvegia ha registrato volumi di vendita record nel mercato delle case di seconda mano, con il 15,6% in più di case vendute dall’inizio dell’anno rispetto all’anno scorso eiendomnorge.no. Il mercato di Oslo beneficia di una domanda sottostante molto forte – le case continuano a vendersi rapidamente (in media nazionale 42 giorni sul mercato a maggio, con tempi ancora più brevi nelle zone più richieste) eiendomnorge.no. Questa resilienza della domanda, unita a un’offerta limitata, sta alimentando un mercato favorevole ai venditori nel settore residenziale di Oslo.
Tabella: Crescita dei prezzi delle case a Oslo vs altre città (Destagionalizzato, Q1 2024–Q1 2025)
Tendenze del mercato immobiliare commerciale
Nel settore immobiliare al dettaglio, è evidente anche un punto di svolta.La spesa dei consumatori è destinata a migliorare man mano che l’inflazione diminuisce e i tassi di interesse si stabilizzano, il che dovrebbe incrementare le vendite al dettaglio nel 2025 cbre.com.Gli investitori si stanno concentrando sul commercio al dettaglio basato sulle necessità (come i centri ancorati ai supermercati) considerandoli scommesse più sicure cbre.com.Il commercio al dettaglio nelle vie principali del centro di Oslo resta solido nel segmento del lusso – Nedre Slottsgate vanta ora la più alta concentrazione di rivenditori di lusso in una sola strada in Europa 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Nel frattempo, le proprietà industriali e logistiche continuano a registrare una forte domanda.La locazione logistica è ripresa alla fine del 2024 e dovrebbe rimanere vivace nel 2025 cbre.com.L’occupazione nei magazzini potrebbe aumentare leggermente rispetto ai livelli quasi nulli, ma i nuovi sviluppi di grandi magazzini nell’area di Oslo stanno rapidamente attirando inquilini cbre.com.Le proprietà alberghiere rappresentano un altro punto di forza: il settore dell’ospitalità di Oslo si è ripreso fortemente dalla pandemia, con il RevPAR (ricavo per camera disponibile) a Oslo in aumento del 6,3% su base annua e ora superiore di oltre 32% rispetto ai livelli del 2019 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Il turismo internazionale è in forte crescita, mantenendo un’elevata occupazione, anche se l’occupazione alberghiera a Oslo è ancora leggermente inferiore ai livelli pre-pandemia 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Nel complesso, gli investitori nel settore immobiliare commerciale sono cautamente ottimisti: il 2024 ha visto un aumento del 45% nei volumi di investimento in Norvegia 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net – ma rimangono selettivi.Le pressioni di rifinanziamento sono una tendenza chiave: l’aumento dei costi degli interessi ha creato un “gap di debito”, costringendo alcuni proprietari altamente indebitati a vendere proprietà.Questa notevole presenza di venditori forzati, dovuta a difficoltà di rifinanziamento, si prevede continuerà fino al 2025 poiché i prestiti verranno rinegoziati a tassi più alti e i valori immobiliari si sono ridotti 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.In sintesi, il mercato immobiliare commerciale di Oslo nel 2025 è caratterizzato da stabilizzazione e forza selettiva: gli asset prime (uffici, retail di prima necessità, logistica, hotel) stanno riprendendo slancio, mentre gli asset secondari e gli sviluppatori con finanze deboli affrontano delle difficoltà.Il settore immobiliare commerciale di Oslo sta attraversando una svolta nel 2025. Dopo due anni di difficoltà, sta iniziando un “nuovo ciclo di crescita” grazie alla stabilizzazione dell’economia cbre.com. Gli immobili per uffici hanno visto una forte ripresa degli investimenti nel 2024, guidata da acquirenti ben capitalizzati. I rendimenti degli uffici prime si sono effettivamente ridotti leggermente, poiché investitori con molta liquidità hanno acquistato asset di qualità 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. I canoni di locazione per uffici a Oslo sono aumentati di circa il 4% nel 2024, ma la crescita si è stabilizzata entro la metà del 2025 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. La domanda di locazione si è un po’ raffreddata nel mercato uffici di Oslo e i tempi per l’affitto degli spazi si sono allungati, soprattutto negli edifici più datati 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Nuovi progetti iconici come Oslo Science City (34.000 m²) e il Life Science Building presso l’Università di Oslo (97.000 m²), previsti entro il 2026, aggiungeranno una significativa offerta moderna di uffici 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Questi pochi grandi progetti rappresentano quasi l’88% della nuova offerta di uffici prevista a Oslo fino al 2026 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, il che significa che, oltre a questi, la costruzione resta contenuta. Il tasso di sfitto degli uffici è aumentato rispetto ai minimi storici, ma i canoni prime restano stabili e i canoni di classe A sono persino leggermente calati all’inizio del 2025 poiché gli inquilini hanno maggiore potere negoziale 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Tuttavia, gli uffici ben posizionati e ad alta efficienza energetica nel centro di Oslo mantengono il loro valore, mentre edifici più vecchi e non sostenibili affrontano sfide di prezzo e rifinanziamento.
Andamento e Previsioni dei Prezzi delle Abitazioni
Infatti, si prevede che i tassi di interesse inizieranno a scendere.Norges Bank ha segnalato un probabile taglio dei tassi a marzo 2025, con forse altri due nel corso dell’anno lister24.no.Tassi più bassi aumenteranno il potere d’acquisto degli acquirenti e potrebbero liberare la domanda repressa, alimentando una ulteriore crescita dei prezzi lister24.no lister24.no.Nel frattempo, la situazione finanziaria delle famiglie è relativamente solida: la disoccupazione è bassa e i salari stanno aumentando, quindi molti acquirenti stanno assorbendo i costi più elevati dei mutui.Gli analisti osservano che il mercato immobiliare norvegese è stato “meno sensibile ai tassi di interesse” di quanto previsto, con i prezzi che rimangono alti nonostante l’aumento dei tassi bt.no.Alcuni sostengono persino che stiamo entrando in una “nuova normalità” di tassi più alti sostenuti senza un crollo dei prezzi delle case bt.no bt.no.Tuttavia, la stretta sull’accessibilità economica è reale: l’Indice dell’Infermiere di Oslo (“Sykepleierindeksen”) mostra che nel 2024 un infermiere poteva permettersi solo il 2,3% delle case in vendita a Oslo – in calo rispetto al 2,7% dell’anno precedente e si prevede che scenderà sotto il 2% nel 2025 livingimpact.no.In altre parole, la crescita dei prezzi sta superando di gran lunga la crescita del reddito locale, spingendo i compratori alla prima casa sull’orlo del baratro.Le voci del settore avvertono che un’inflazione dei prezzi a doppia cifra nel 2025 potrebbe approfondire una crisi di accessibilità, con un numero sempre minore di unità alla portata dei redditi medi livingimpact.no.Nel complesso, le prospettive a breve termine indicano una forte crescita dei prezzi, forse addirittura troppo sostenuta.Le opinioni degli esperti concordano sul fatto che, a meno che l’offerta non migliori sensibilmente, i valori delle case a Oslo continueranno a salire nei prossimi anni, salvo uno shock economico esterno.Entro il 2030, alcune previsioni indicano addirittura guadagni cumulativi che potrebbero far aumentare il valore delle case di Oslo del 30% rispetto a oggi livingimpact.no.La sfida che ci attende sarà gestire questa crescita per evitare un surriscaldamento e un divario di accessibilità ancora maggiore.
Dopo una lieve correzione alla fine del 2023, i prezzi delle case a Oslo stanno tornando a salire e le previsioni indicano un significativo aumento. Nel 2024, l’indice dei prezzi delle case a livello nazionale in Norvegia è aumentato di un modesto 6,4% investropa.com, ma lo slancio è aumentato nel 2025. Entro metà 2025, i prezzi risultano circa dal 5,9 al 7,3% più alti su base annua investropa.com investropa.com, uno dei periodi di crescita più forti degli ultimi anni. Ciò è notevole considerando che il tasso di riferimento della Norges Bank si trova al livello più alto dal 2008 (4,50%) e i tassi sui mutui sono intorno al 5,6% investropa.com investropa.com. Gli alti costi di finanziamento non hanno impedito una “rapida ripresa” dei prezzi delle case – infatti, la banca centrale ha segnalato il rilancio del mercato immobiliare come una preoccupazione per l’accessibilità livingimpact.no. La crescita dei prezzi di Oslo, sebbene inizialmente in ritardo, dovrebbe superare la media nazionale entro la fine dell’anno. Eiendom Norge (l’associazione degli agenti immobiliari) ha pubblicato una previsione ottimista per il 2025 di +10% di aumento dei prezzi delle case a livello nazionale, e prevede che Oslo, insieme a Bergen e Stavanger, crescerà ancora più del 10% lister24.no lister24.no. Questa previsione misura il periodo da dicembre 2024 a dicembre 2025, il che significa un aumento a due cifre dei prezzi nell’anno solare lister24.no. Le ragioni: uno storico deficit di nuove abitazioni, una forte crescita dei redditi e probabili tagli ai tassi d’interesse creeranno la miscela perfetta per una accelerazione dei prezzi lister24.no.
Dinamiche di domanda e offerta
Questa carenza di offerta si scontra con fattori di domanda costanti.La popolazione di Oslo continua a crescere (il comune ha raggiunto circa 720.000 residenti nel 2024 lifeinnorway.net), e l’immigrazione sta aggiungendo migliaia di nuovi residenti.Anche se la crescita complessiva della popolazione norvegese è modesta, le aree urbane come Oslo ne assorbono la maggior parte livingimpact.no.I giovani professionisti e gli immigrati in particolare alimentano una forte domanda di appartamenti iniziali e affitti, mantenendo il mercato competitivo livingimpact.no.La formazione delle famiglie rimane solida – nonostante i prezzi molto elevati, i norvegesi favoriscono fortemente la proprietà della casa, aiutati da una disoccupazione storicamente bassa e da reti di sicurezza sociale.Dal lato della domanda, un altro fattore è l’interesse per gli investimenti: sia gli investitori nazionali che quelli stranieri sono attratti dal mercato immobiliare di Oslo come bene stabile (ne parleremo più avanti).Pertanto, la domanda ha una solida base, anche in un contesto di tassi elevati.Dal lato dell’offerta, tuttavia, esiste un collo di bottiglia strutturale.Anni di lenta gestione normativa e opposizione alla densità hanno limitato l’edilizia.Il tempo medio per l’ottenimento dei permessi per nuovi progetti abitativi a Oslo è di 5–6 anni, più del doppio rispetto al 2016 nbbl.no.Questo significa che, anche quando le condizioni di mercato migliorano, l’offerta non può reagire rapidamente – “la costruzione di abitazioni è come una petroliera, ci vuole molto tempo per virare,” osserva Lauridsen lister24.no.Il risultato è che troppi acquirenti si contenderanno troppo poche case, il che quasi inevitabilmente innesca guerre di offerte e aumenti di prezzo nelle zone desiderabili nbbl.no nbbl.no.Stiamo già vedendo segnali precoci: a maggio 2025, il numero di case messe in vendita è cresciuto più rapidamente delle vendite, portando a un inventario più ampio all’inizio dell’estate eiendomnorge.no.Tuttavia, si prevede che la domanda della stagione di punta “esaurirà” gran parte di quella disponibilità entro metà estate eiendomnorge.no.In breve, l’attività di mercato è elevata ma l’inventario rimane limitato.A meno che la costruzione non aumenti drasticamente, il squilibrio tra una domanda crescente e una offerta esigua persisterà, sostenendo la traiettoria ascendente del mercato – ma anche aumentando il rischio di una stretta in cui solo i ricchi potranno permettersi una casa a Oslo.Il mercato immobiliare di Oslo è caratterizzato da una fondamentale discrepanza tra domanda e offerta. La domanda di alloggi nella capitale non è mai stata così alta: il 2025 è sulla buona strada per registrare il maggior numero di vendite di case usate mai registrate in Norvegia eiendomnorge.no. L’attività degli acquirenti è aumentata all’inizio del 2025, con case vendute più rapidamente e in quantità maggiore rispetto all’anno scorso eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Tuttavia, questa vivace domanda si scontra con una crisi di offerta in crescita. La costruzione di nuove abitazioni è crollata a livelli di crisi, il che significa che arrivano sul mercato sempre meno case. Dal 2008, anno della crisi finanziaria, non si costruivano così poche case in Norvegia nbbl.no. A Oslo, gli sviluppatori immobiliari hanno praticamente tirato il freno a mano. Le nuove unità abitative completate a Oslo sono scese a circa 1.567 nel 2024, poco più della metà del fabbisogno annuo stimato della città estatenyheter.no estatenyheter.no. Ancora peggio, la pipeline si sta prosciugando: a causa di nuove vendite deboli e dei costi di costruzione in aumento, quasi nessun nuovo progetto viene avviato. Il CEO di Eiendom Norge, Henning Lauridsen, riferisce che nel terzo trimestre 2023 sono state avviate solo 10 nuove abitazioni a Oslo – di fatto un blocco totale eiendomswatch.no. A livello nazionale, le nuove costruzioni potrebbero arrivare appena a ~12.000 nel 2023, contro un fabbisogno demografico di quasi 30.000 unità eiendomswatch.no. Questo divario prefigura una grave carenza di offerta. Lauridsen avverte brutalmente, “È una crisi”, sottolineando che le case non avviate nel 2023 porteranno a una carenza che colpirà pienamente il mercato nel 2025–2026 eiendomswatch.no. Entro il 2027, se il crollo delle costruzioni del 2024 dovesse continuare, Oslo potrebbe vedere i completamenti residenziali quasi al 90% in meno rispetto al picco del 2023 livingimpact.no – uno scenario allarmante in cui la nuova offerta praticamente si dissolve.Quartieri popolari ed emergenti
Il panorama immobiliare di Oslo non è monolitico – le tendenze dei quartieri variano, con alcuni distretti in forte crescita grazie a nuovi sviluppi e infrastrutture. Le aree tradizionalmente esclusive come Frogner, Majorstuen e Tjuvholmen rimangono sempre popolari per la loro posizione centrale e i loro servizi. Ma recentemente l’attenzione si è spostata su una serie di quartieri emergenti pronti per una crescita:
- Nydalen: Un tempo area industriale, Nydalen si è trasformata in un dinamico polo d’affari e dell’istruzione. L’espansione del campus della BI Norwegian Business School (ora ospita circa 10-12.000 studenti e personale) ha portato una grande domanda di affitti e vitalità a Nydalen investropa.com. Nuovi progetti a uso misto (come la torre Vertikal Nydalen) aggiungono appartamenti moderni, uffici e ristoranti, creando una comunità vivace investropa.com. Con una stazione metro rinnovata e un eccellente trasporto pubblico, la connettività di Nydalen è migliorata, rendendola una delle aree di investimento più calde di Oslo nel 2025. I prezzi degli immobili qui sono aumentati dal 2023 in risposta alla riqualificazione investropa.com.
- Løren: Situata a nord-est di Oslo, Løren sta vivendo un boom edilizio e infrastrutture in rapido sviluppo. Importanti progetti residenziali – come il Lille Løren Park di Veidekke (355 appartamenti eco-friendly e un asilo, in consegna entro fine 2025) e lo sviluppo Løren Botaniske (385 appartamenti sostenibili) – stanno aggiungendo alloggi molto richiesti investropa.com. I miglioramenti al trasporto pubblico nell’ambito dell’iniziativa “Oslo Package 3” hanno portato una nuova stazione metro a Løren e una migliore connettività investropa.com. Questi miglioramenti rendono Løren molto attraente per le giovani famiglie, che possono godere di nuovi parchi, scuole e servizi nella zona investropa.com. Con la carenza abitativa generale di Oslo, il boom di alloggi moderni e verdi a Løren (e la grande risonanza mediatica a riguardo) ha posizionato il quartiere come una stella nascente sia per chi acquista casa sia per gli investitori.
- St. Hanshaugen: Un quartiere centrale affermato che sta diventando ancora più desiderabile, St. Hanshaugen combina rigogliosi spazi verdi con vantaggi urbani. La zona vanta una delle più alte concentrazioni di parchi di Oslo, con il 98% dei residenti che vivono entro 300 metri da un’area verde investropa.com. Questo accesso alla natura, insieme a una scena di caffè e cultura alla moda, sta attirando giovani professionisti e famiglie. I valori immobiliari sono in crescita (i prezzi sono saliti di circa il 6% nel 2024 qui, con ulteriori aumenti previsti) investropa.com. Nuovi progetti culturali e commerciali stanno inoltre aumentando l’attrattiva della zona investropa.com. L’unione tra tranquilli parchi e vita cittadina di St. Hanshaugen sta facendo crescere la domanda, rendendolo un punto di riferimento per il 2025.
- Sørenga (Bjørvika Waterfront): Sørenga, parte della riqualificazione di Fjord City, si è trasformata da ex porto container in un vivace quartiere residenziale sul lungomare. Moderni complessi di appartamenti, molti con vista sul fiordo, e attrazioni come la piscina d’acqua salata di Sørenga e la spiaggia urbana la rendono molto popolare investropa.com. L’elevata domanda ha portato a altissimi tassi di occupazione e crescita dei prezzi negli sviluppi residenziali di Sørenga investropa.com. La più ampia visione di Fjordbyen (Fjord City) continua a investire in nuovi servizi, strutture ricreative e infrastrutture lungo il porto di Oslo investropa.com, rafforzando ulteriormente Sørenga/Bjørvika come location di prim’ordine. Con punti di riferimento culturali come l’Opera di Oslo e il nuovo Museo Munch a due passi, gli appartamenti di lusso di Bjørvika raggiungono prezzi elevatissimi e hanno visto un forte apprezzamento nel 2024 investropa.com investropa.com. Questa zona è l’esempio perfetto della vita moderna e di alta gamma sempre più richiesta.
- Corridoio Lilleaker / Fornebu: Nei sobborghi occidentali, Lilleaker sta attirando attenzione per offrire fascino suburbano con accesso alla città. L’estensione della linea del tram e la futura metropolitana Fornebubanen (prevista entro il 2029) collegheranno direttamente questa zona al centro di Oslo, migliorando notevolmente la connettività investropa.com. Il progetto di riqualificazione Lilleakerbyen è in corso, portando nuove abitazioni, negozi e parchi e creando una “città nella città” ideale per le famiglie investropa.com. Per questi motivi, Lilleaker/Fornebu sta diventando un favorito dalle famiglie – un luogo dove si può godere di una vita più tranquilla e spazi verdi senza rinunciare a un facile collegamento con il centro. Man mano che il progetto Fornebubanen avanza, si prevede un aumento dei valori immobiliari lungo il suo percorso, in previsione della comodità che la nuova linea porterà investropa.com.
- Bjørvika – Barcode & Opera Quarter: Già famosa per il suo sorprendente skyline di grattacieli “Barcode”, Bjørvika continua a crescere con nuove torri residenziali di lusso. Come già accennato, questo quartiere sul lungomare ha registrato alcuni dei maggiori aumenti di prezzo recentemente investropa.com. La sua combinazione di architettura all’avanguardia, spazi culturali (Opera House, musei) e vicinanza al distretto degli affari centrali lo rendono un polo d’attrazione per acquirenti benestanti. L’eccellente infrastruttura di trasporto e mobilità pedonale mantiene alti tassi di occupazione, e l’elogio mediatico per il suo design urbano moderno ha attirato l’attenzione internazionale investropa.com. Bjørvika rappresenta la trasformazione di Oslo in una metropoli moderna, con valori immobiliari all’altezza del suo prestigio.
- Ekeberg: Sulle colline a sud-est del centro, Ekeberg offre qualcosa di unico – ampie vedute panoramiche sul fiordo di Oslo e sullo skyline della città. Questo fascino scenico, insieme all’adiacente parco di sculture Ekebergparken e agli abbondanti sentieri naturalistici, ha reso Ekeberg molto ricercato da chi desidera la natura a portata di mano investropa.com investropa.com. Negli ultimi anni, i prezzi delle case a Ekeberg sono aumentati costantemente, e il trend si prevede continuerà man mano che sempre più acquirenti daranno priorità allo stile di vita e al verde circostante investropa.com. Le proprietà qui, specialmente quelle con vista senza ostacoli, stanno attirando prezzi premium dagli amanti della natura. Il continuo potenziamento di Ekebergparken (con nuove installazioni artistiche e servizi) aumenta ulteriormente il fascino dell’area investropa.com. Ekeberg sta diventando un rifugio preferito per chi desidera tranquillità senza lasciare la città – un investimento privilegiato per proprietà con vista.
- Ensjø: Ex zona industriale nell’est di Oslo, Ensjø è nel pieno di una riqualificazione a lungo termine per diventare un polo residenziale spesso chiamato la “Nuova Città di Ensjø”. Numerosi nuovi progetti condominiali e miglioramenti infrastrutturali (strade, piste ciclabili) stanno trasformando Ensjø in un moderno quartiere urbano. Il mercato immobiliare qui ha beneficiato di una pausa nella crescita dei prezzi a Oslo durante il 2023–24 – un periodo di stabilizzazione che ha gettato le basi per futuri rialzi investropa.com. Con i prezzi delle case in Norvegia previsti in aumento di ~5% nel 2025 investropa.com, aree come Ensjø si trovano in una posizione favorevole per il futuro. Inoltre, piani di trasporto più ampi nell’ambito del Piano Nazionale dei Trasporti 2022–2033 miglioreranno la connettività in tutta la città (ad esempio, nuove linee ferroviarie e autostrade) ed Ensjø potrà beneficiare indirettamente di queste iniziative per la mobilità sostenibile investropa.com. Il fascino di Ensjø è legato anche allo sviluppo di startup e tecnologia a Oslo – far parte della più ampia regione innovativa di Oslo significa che le prospettive economiche per l’area sono buone investropa.com. Gli investitori notano che gli appartamenti moderni a Ensjø offrono un valore migliore e un maggiore potenziale rispetto al centro città ormai saturo, rendendo Ensjø un’area promettente per la crescita a lungo termine.
In sintesi, le tendenze dei quartieri di Oslo riflettono sia la rivitalizzazione che l’espansione. Quartieri emergenti come Nydalen, Løren ed Ensjø evidenziano dove si concentra la nuova offerta abitativa (seppur limitata) e dove gli aggiornamenti alle infrastrutture stanno creando opportunità di investimento. Nel frattempo, le aree centrali consolidate e i luoghi panoramici come St. Hanshaugen ed Ekeberg continuano a rivalutarsi, trainati dall’attrattiva dello stile di vita. Per chi acquista immobili nel 2025, comprendere queste dinamiche locali – quali aree sono “calde” e perché – è fondamentale. Le migliori opportunità spesso si trovano nei quartieri con nuovi collegamenti di trasporto o grandi progetti di sviluppo, poiché tendono a sperimentare una crescita della domanda e dei valori immobiliari superiore alla media.
Influenze economiche e demografiche
Le tendenze economiche e demografiche più ampie in Norvegia costituiscono il contesto per il mercato immobiliare di Oslo. Le condizioni macroeconomiche nel 2025 stanno migliorando: dopo un paio d’anni difficili con alta inflazione e aumenti dei tassi, si prevede che l’economia norvegese si riprenda grazie al rallentamento dell’inflazione e alla stabilizzazione dei tassi d’interesse cbre.com. L’inflazione si è raffreddata a circa il 2,2% nel 2024 cbre.com, e con la stretta della banca centrale probabilmente al culmine, i redditi reali disponibili stanno crescendo di nuovo. La crescita del PIL della Norvegia continentale è stata modesta (~0,9% nel 2024) cbre.com, ma dovrebbe aumentare leggermente oltre la tendenza nei prossimi anni, man mano che le condizioni globali migliorano nho.no. Aspetto cruciale per l’abitazione, i tassi di interesse sono al loro massimo o vicini ad esso. Il tasso di riferimento del 4,5% è stato mantenuto stabile dalla fine del 2023 e, come detto, i mercati si aspettano tagli dei tassi dalla primavera 2025 lister24.no. Questo significa che l’era dell’aumento costante dei tassi ipotecari sta finendo, alleviando parte della pressione sui mutuatari. I tassi ipotecari fissi si sono già stabilizzati intorno al ~5,65% investropa.com e potrebbero scendere leggermente se la banca centrale iniziasse ad allentare la politica monetaria. Costi di finanziamento più bassi tra la fine del 2025 e il 2026 rafforzerebbero l’accessibilità economica delle abitazioni e potrebbero espandere la disponibilità del credito – un elemento positivo per la domanda immobiliare.
Dal punto di vista demografico, Oslo continua a essere il principale polo di attrazione della Norvegia per persone e posti di lavoro. Sebbene la crescita complessiva della popolazione norvegese sia moderata (previsto +10% dal 2024 al 2050) ssb.no, i centri urbani stanno crescendo più rapidamente. La popolazione di Oslo ha raggiunto 717.000 abitanti a gennaio 2024 en.wikipedia.org ed è cresciuta di oltre 23.000 persone negli ultimi quattro anni lifeinnorway.net. L’immigrazione internazionale è un fattore chiave; la Norvegia ha registrato un aumento netto della popolazione di 19.500 solo nel terzo trimestre del 2023 eiendomswatch.no, in gran parte probabilmente nelle città. Oslo sperimenta anche migrazione interna, soprattutto di giovani adulti, anche se negli ultimi anni gli alti costi delle abitazioni hanno spinto alcuni verso i comuni circostanti. Dal punto di vista demografico, la Norvegia affronta invecchiamento della popolazione e bassi tassi di natalità (una tendenza comune in Europa) livingimpact.no. Tuttavia, la domanda abitativa di Oslo è sostenuta da nuclei familiari giovani e immigrati. La popolazione della città è in media più giovane rispetto al resto del paese e molti giovani professionisti preferiscono vivere in centro. Inoltre, le dimensioni ridotte delle famiglie (molte persone sole) fanno sì che siano necessari più alloggi pro capite nel tempo. Questi cambiamenti demografici – invecchiamento, urbanizzazione, nuclei familiari più piccoli – stanno modificando i profili della domanda abitativa livingimpact.no. Ad esempio, si registra una crescente necessità di appartamenti più piccoli per single e anziani, nonché una domanda costantemente elevata di case di dimensioni familiari grazie all’immigrazione sostenuta.
Un’altra influenza è il mercato del lavoro e la crescita dei redditi. Il mercato del lavoro norvegese rimane solido; la disoccupazione a Oslo è bassa (intorno al 3–4%). Il paese ha inoltre registrato una forte crescita salariale nel 2023–2024, in parte perché i lavoratori hanno richiesto aumenti per tenere il passo con l’inflazione. Gli aumenti salariali sostanziali (e i generosi benefici sociali) hanno mantenuto le finanze delle famiglie relativamente sane, permettendo a molti di far fronte a rate ipotecarie più alte. Questo forte potere d’acquisto sostiene il mercato immobiliare – infatti, la crescita dei salari è stata citata come uno dei fattori che hanno permesso ai prezzi delle case di salire nel 2025 nonostante i tassi elevati investropa.com lister24.no. Detto ciò, l’accessibilità economica è sotto pressione: il rapporto tra prezzi delle case e redditi a Oslo è ai massimi storici. Il mercato degli affitti fornisce una prospettiva economica differente. Con molti esclusi dall’acquisto, la domanda di affitti è in forte crescita. Gli affitti a Oslo sono aumentati di circa il 30,8% dal 2019 e il canone mediano per un monolocale ora si aggira intorno a 10.000 NOK al mese livingimpact.no. Affitti elevati indicano un mercato immobiliare sotto pressione e incidono anche sulla mobilità lavorativa (ad es. lavoratori chiave come gli infermieri trovano sia l’acquisto che l’affitto difficili, come rilevato dal Nurse Index).
Infine, il contesto politico e la stabilità sociale della Norvegia – bassa corruzione, forte stato di diritto, un grande fondo sovrano – creano uno sfondo di fiducia economica che attira investitori stranieri e mantiene abbastanza alta la fiducia dei consumatori domestici. I sondaggi sul sentimento dei consumatori (ad es. il barometro delle aspettative di Finans Norge) sono stati prudenti a causa degli alti tassi di interesse, con molti norvegesi che affermano che “non è il momento per grandi acquisti” finansavisen.no. Tuttavia, questo sentimento sta cambiando con la sospensione degli aumenti dei tassi e il pubblico che inizia a vedere la luce in fondo al tunnel. Complessivamente, i fattori economici e demografici nel 2025 offrono un quadro misto ma per lo più favorevole per il mercato immobiliare di Oslo: l’aumento dei redditi e della popolazione sostiene la domanda, mentre la prospettiva di un allentamento monetario migliora le prospettive. La principale sfida rimane allineare l’offerta abitativa a queste dinamiche di crescita in modo sostenibile.
Sviluppi infrastrutturali che impattano il mercato immobiliare
I principali progetti infrastrutturali e di sviluppo stanno rimodellando alcune aree di Oslo e possono influire notevolmente sui valori immobiliari. Forse il più atteso è il Fornebubanen – una nuova linea metropolitana di 8 km che collegherà la rete metro di Oslo a Fornebu (un quartiere in crescita dedicato alla tecnologia/business e area residenziale a ovest della città). Questo progetto da 26 miliardi di NOK è in corso e, una volta completato (stimato intorno al 2029), ridurrà i tempi di viaggio da Fornebu/Lysaker al centro città a meno di 15 minuti. Le aree lungo il percorso, come Skøyen, Vækerø e Lilleaker, stanno già vedendo un aumento dell’interesse degli investitori in previsione del potenziamento della connettività. Come notato, l’attrattiva di Lilleaker per le famiglie è rafforzata dalla futura linea investropa.com. Storicamente, le nuove linee ferroviarie a Oslo (come la Løren Line inaugurata nel 2016) hanno fatto salire i prezzi degli immobili nei quartieri circostanti, e si prevede che Fornebubanen farà lo stesso – portando un premio di prezzo alle aree precedentemente meno accessibili.
Un altro piano trasformativo è il continuo sviluppo della Città del Fiordo (Fjordbyen) di Oslo. Questo progetto di più decenni riqualifica la zona del lungomare da ovest a est. Abbiamo già visto risultati spettacolari a Bjørvika (nuovi musei, uffici e migliaia di appartamenti) e Tjuvholmen. Più a ovest, l’attenzione ora si sposta sulla riqualificazione dell’area del molo di Filipstad e sull’aggiornamento delle infrastrutture portuali. Man mano che le operazioni di carico del porto si spostano gradualmente fuori dal centro, preziosi terreni sul mare si libereranno per progetti a uso misto. L’obiettivo della città è offrire più abitazioni, parchi e spazi commerciali lungo il fiordo. Il continuo investimento nelle infrastrutture del lungomare – nuove promenade, piste ciclabili, porti turistici, ecc. – non solo innalza la qualità della vita ma aumenta anche l’attrattività degli immobili vicini investropa.com. Ad esempio, l’estensione dell’Havnepromenaden (passeggiata del porto) e i nuovi ponti pedonali hanno unito i quartieri e fatto aumentare la domanda di immobili in aree precedentemente industriali come Sørenga e Lohavn.
Anche i miglioramenti delle infrastrutture di trasporto oltre alla Fornebubanen giocano un ruolo importante. Il Piano Nazionale dei Trasporti 2022–2033 prevede grandi investimenti in strade e ferrovie che avvantaggiano la regione di Oslo investropa.com. Un progetto notevole è la nuova linea ferroviaria Follo, inaugurata a fine 2022, che ha dimezzato il tempo di viaggio in treno tra Oslo e la città in crescita di Ski. Ciò rende più fattibile il pendolarismo dai sobborghi meridionali e ha effetti a catena sui mercati immobiliari di quella zona (le persone possono scegliere di vivere più lontano, alleggerendo così in parte la pressione su Oslo). Inoltre, i lavori di ammodernamento dell’autostrada come la modernizzazione del Corridoio Ovest della E18 (che comprende l’interramento di alcune parti della strada e il miglioramento degli svincoli intorno a Sandvika) ridurranno congestione e rumore, potenzialmente sbloccando nuove aree edificabili e migliorando i valori immobiliari delle zone suburbane. All’interno della città, Oslo sta investendo in miglioramenti del trasporto pubblico: nuove linee e prolungamenti del tram (la rete tranviaria si espanderà in aree come Tonsenhagen entro il 2027), acquisto di tram e autobus a maggiore capacità e espansione delle piste ciclabili. Questi sforzi sono in linea con l’obiettivo di Oslo di diventare la prima città a emissioni zero al mondo entro il 2030 investropa.com e migliorano la vivibilità dei quartieri, elemento che spesso si correla a una maggiore domanda immobiliare. Ad esempio, il boom della zona di Løren è in parte dovuto alla nuova stazione della metropolitana di Løren aperta alcuni anni fa investropa.com. Anche le future estensioni della metro in programma – come un prolungamento fino all’ospedale Ahus a Lørenskog – potrebbero allo stesso modo valorizzare il mercato immobiliare del corridoio orientale nei prossimi anni.
Importanti interventi civici influenzano anch’essi il mercato. Il governo norvegese (attraverso Statsbygg) sta realizzando il progetto del Nuovo Quartiere Governativo nel centro di Oslo. Questo consoliderà e ricostruirà gli uffici governativi sul sito di quelli distrutti nel 2011, includendo nuovi grattacieli e spazi pubblici. I lavori sono cominciati nel 2021 e proseguiranno per gran parte del decennio. Una volta completato, riporterà migliaia di posti di lavoro quotidianamente nel centro città, favorendo i negozi del centro e potenzialmente aumentando la domanda di abitazioni nelle vicinanze (es. Grünerløkka, St. Hanshaugen). Allo stesso modo, altri progetti guidati da Statsbygg come l’ampliamento del Museo Nazionale (inaugurato nel 2022) o il futuro Museo dell’Età Vichinga a Bygdøy (riapertura nel 2026) migliorano l’infrastruttura culturale di Oslo e possono rendere i distretti circostanti più attrattivi per viverci.
L’infrastruttura può anche influenzare il settore immobiliare commerciale. L’avvento delle reti 5G e dei data center nella regione (attirati dall’energia rinnovabile a basso costo della Norvegia) rende Oslo un potenziale hub tecnologico, aumentando la domanda di spazi per uffici moderni. Ad esempio, un nuovo grande campus di data center (Skygard nella regione di Oslo) che entrerà in funzione nel 2025 segnala una crescita in quel settore 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Inoltre, i continui ampliamenti dell’Aeroporto di Oslo (aumento della capacità) e le iniziative di mobilità sostenibile (come una rete di traghetti elettrici nell’Oslofjord) nel tempo faciliteranno la crescita del business e del turismo, rafforzando indirettamente il settore immobiliare.
In sintesi, lo sviluppo delle infrastrutture è un fattore chiave per la crescita del mercato immobiliare di Oslo. In particolare, i nuovi collegamenti di trasporto tendono a far aumentare il valore degli immobili e stimolare lo sviluppo nelle aree collegate. L’impegno della città per il miglioramento urbano sostenibile (trasporti, aree verdi, siti culturali) sta rendendo più quartieri attraenti e accessibili. Gli investitori monitorano attentamente questi progetti: essere in anticipo su un potenziamento infrastrutturale può significare entrare in un quartiere prima che i valori immobiliari riflettano pienamente il cambiamento positivo. Pertanto, nel 2025 e negli anni a venire, luoghi come il corridoio Fornebu-Lilleaker, i continui siti della Fjord City e i distretti orientati al transito si distinguono come aree da tenere d’occhio.
Cambiamenti normativi e aggiornamenti delle politiche governative
I cambiamenti politici recenti e proposti mirano ad affrontare le sfide del mercato immobiliare, sebbene con reazioni contrastanti. Uno degli argomenti più discussi è il regolamento sui mutui della Norvegia (Utlånsforskriften), che fissa dei limiti al rapporto tra prestito e reddito e richiede acconti elevati per le seconde case (40% a Oslo). Questa regolamentazione è stata concepita per prevenire l’eccessivo indebitamento e la speculazione, ma con il raffreddamento del mercato nel 2023, alcuni leader del settore sostengono che ora ostacola i primi acquirenti e i nuovi sviluppi. Eiendom Norge ha chiesto di abolire o allentare la regolamentazione sui prestiti, definendola “ridondante” alla luce della nuova legge sui contratti finanziari e dell’attuale situazione di mercato eiendomswatch.no. Tuttavia, l’Autorità di Vigilanza Finanziaria e Finans Norge (l’associazione dell’industria finanziaria) sono caute: attribuiscono a queste regole il rafforzamento dei bilanci familiari. All’inizio del 2025, il governo non ha rimosso queste regole, ma si avverte pressione affinché vengano considerate delle modifiche se l’offerta abitativa e l’accesso per i primi acquirenti dovessero peggiorare eiendomswatch.no. Potremmo vedere quote di flessibilità più elevate per le banche o condizioni speciali per l’acquisto di nuove costruzioni come possibili aggiustamenti.
Un’altra importante questione di politica locale riguarda la Småhusplan (Piano delle Piccole Case) di Oslo, una regolamentazione che disciplina le zone residenziali a bassa densità. A metà del 2023, dopo anni di dibattiti, il consiglio comunale ha approvato una nuova Småhusplan che allenta leggermente alcune restrizioni per favorire la realizzazione di più unità abitative su grandi lotti residenziali. Ad esempio, il piano rivisto consente villette a schiera con quattro unità (fourmannsboliger) anche in zone precedentemente riservate a una sola abitazione, e abbassa la superficie minima richiesta per edifici plurifamiliari a 400 m² raederbing.no. Aumenta inoltre marginalmente l’altezza massima consentita degli edifici e riduce l’area privata esterna richiesta per ciascuna unità a 100 m² (invece di 150), così da permettere un utilizzo più denso del suolo raederbing.no raederbing.no. Queste modifiche avevano l’obiettivo di trovare un equilibrio: permettere più abitazioni (per contrastare la carenza) mantenendo comunque verde e carattere nei quartieri di ville. Tuttavia, il nuovo piano ha incontrato un ostacolo: la direzione norvegese per le risorse idriche ed energetiche (NVE) ha sostenuto che le valutazioni dei rischi di frane/inondazioni in queste zone fossero insufficienti oslo.kommune.no aftenposten.no. Di conseguenza, il piano non è ancora entrato in vigore e in alcune aree rimane un blocco temporaneo alle costruzioni nelle zone delle piccole case. Con un nuovo governo cittadino (una coalizione più favorevole allo sviluppo, eletta alla fine del 2023), c’è la volontà di risolvere la questione. I responsabili politici di entrambi i principali partiti hanno indicato di voler aumentare il ritmo della costruzione di abitazioni a Oslo arkitektur.no, il che probabilmente significa arrivare a una Småhusplan funzionante. Se il piano andrà avanti, potrebbe consentire una densificazione moderata – ad esempio suddividendo grandi lotti o sostituendo case singole con duplex o villette a quattro appartamenti – contribuendo nel tempo all’offerta abitativa. Per i proprietari di case e gli investitori, questo potrebbe significare maggiori opportunità di riqualificazione nei quartieri periferici di Oslo, ma anche potenziali impatti sull’estetica dei quartieri e sul valore dei terreni.A livello nazionale, il governo ha mostrato preoccupazione per la carenza abitativa imminente. Un gruppo di lavoro del Ministero degli Enti Locali (KDD) ha fissato un obiettivo ambizioso: costruire 130.000 nuove case entro il 2030 e nel giugno 2025 ha presentato 73 proposte per raggiungerlo eiendomnorge.no. Molte proposte si concentrano sulla semplificazione dei processi di pianificazione e costruzione – ridurre la burocrazia, accelerare le procedure di zonizzazione, standardizzare i codici edilizi – fondamentalmente per “far accelerare la nave”. Secondo Eiendom Norge, pur riconoscendo che la semplificazione è utile, il vero problema è la volontà politica a livello comunale eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Le finanze comunali sono sotto pressione (molti comuni hanno un alto debito e spese per interessi in aumento), e c’è il timore che i governi locali possano in realtà de-prioritizzare nuovi progetti abitativi che richiedono infrastrutture costose eiendomnorge.no. Per contrastare ciò, sono emerse alcune idee politiche non ortodosse. Alla fine del 2023, Henning Lauridsen (Eiendom Norge) ha suggerito misure “d’emergenza” come programmi comunali di acquisto per le nuove case invendute, incentivi fiscali come riduzione della patrimoniale sulle seconde case in affitto, e lo spostamento dei sussidi governativi dalle auto elettriche al sostegno abitativo eiendomswatch.no. Queste idee riflettono una crescente preoccupazione per la crisi dell’edilizia. Anche se il governo nazionale non ha ancora adottato tali misure, la legge di bilancio 2024 ha incluso fondi per più alloggi per studenti e alcuni sussidi per i primi acquirenti nelle aree rurali. Se la crisi dovesse peggiorare, potremmo vedere Oslo o lo stato prendere in considerazione l’acquisto di nuove unità per sostenere i costruttori, o l’allentamento di vincoli fiscali/creditizi per stimolare l’attività eiendomswatch.no.
Un altro aggiornamento normativo che interessa il mercato degli affitti sono le nuove modifiche alla Legge sugli Affitti (sebbene relativamente marginali) e le continue discussioni sul controllo degli affitti. La Norvegia non ha tetti agli affitti particolarmente severi, ma i proprietari possono aumentare il canone dei contratti in corso di circa l’inflazione una sola volta all’anno. Poiché i canoni sono aumentati di circa il 30% in pochi anni, le associazioni degli inquilini stanno chiedendo maggiori tutele. Finora, la risposta del governo è stata cauta, concentrandosi invece sull’aumento dell’offerta abitativa (inclusi più alloggi pubblici e del terzo settore). Degna di nota è anche la tassa sulla proprietà: Oslo applica una tassa annuale sugli immobili (attualmente 3‰ del valore sopra una certa franchigia). Il nuovo consiglio comunale insediatosi nel 2023 ha fatto campagna per ridurre la tassa sulla proprietà, iniziando nel 2024 ad alzare la soglia di esenzione. Se eliminata completamente, potrebbe migliorare leggermente l’accessibilità alla casa, anche se comporterebbe anche la rinuncia a un gettito utilizzato per i servizi.
In sintesi, i cambiamenti politici previsti per il 2025 mirano ad alleviare la carenza di alloggi e a mantenere la stabilità finanziaria, ma i progressi sono lenti. L’allentamento delle regole sul credito o l’accelerazione della pianificazione potrebbero favorire l’offerta, ma si tratta di rimedi a lungo termine. Nel breve periodo, l’impatto più evidente del governo sarà attraverso la politica dei tassi di interesse (tramite Norges Bank): i tagli dei tassi previsti rappresentano, di fatto, un allentamento della politica che sosterrà il mercato lister24.no. Anche i rischi normativi meritano attenzione: se i prezzi delle case dovessero aumentare troppo, potrebbero crescere le pressioni politiche per misure di raffreddamento lato acquirente (come si è visto in alcuni paesi). Al contrario, se l’attività edilizia dovesse rimanere stagnante, le autorità potrebbero adottare misure più aggressive per incentivare lo sviluppo. Per ora, l’ambiente normativo si trova in un delicato equilibrio – cercando di favorire un maggiore sviluppo immobiliare senza compromettere le garanzie prudenziali o l’autonomia locale.
Opportunità e rischi di investimento
Dato l’andamento sopra riportato, il mercato immobiliare di Oslo nel 2025 presenta un mix di opportunità interessanti e rischi notevoli per gli investitori. Dal lato delle opportunità, i rendimenti da locazione stanno migliorando dopo anni in cui sono stati bassi. Gli appartamenti nel centro di Oslo hanno storicamente registrato rendimenti modesti (~3% lordo), ma poiché gli affitti crescono più rapidamente dei prezzi, i rendimenti sono saliti. Si prevede che i rendimenti da locazione nel centro città aumenteranno con una continua forte domanda da parte degli inquilini investropa.com. Un’analisi rileva che il rendimento lordo medio degli appartamenti a Oslo si aggira intorno al 3,2% e che le nuove proprietà (ad es. ampi appartamenti moderni) possono arrivare a rendere ~3,7% investropa.com. In un contesto di bassi tassi d’interesse, tali rendimenti erano esigui, ma con tassi al 4-5%, un rendimento da locazione intorno al 3,5% comincia a sembrare ragionevole – soprattutto se un taglio dei tassi dovesse ridurre i costi di finanziamento. Gli investitori che possono acquistare con capitale proprio o finanziamento a basso costo vedono il mercato delle locazioni di Oslo come una scommessa relativamente sicura: la disponibilità di immobili sfitti è estremamente bassa e le insolvenze negli affitti sono rare grazie alla rete di sicurezza sociale norvegese. Inoltre, la debolezza della corona norvegese ha reso gli immobili di Oslo più economici in valuta estera. La corona si è deprezzata di circa il 6,5% nel 2022 e di un ulteriore 1,3% nel 2023 investropa.com, per cui oggi gli acquirenti internazionali trovano offerte più vantaggiose. Ad esempio, agli attuali tassi di cambio, gli appartamenti di alto livello a Oslo costano significativamente meno al metro quadro rispetto a quelli in altre capitali nordiche o dell’Europa occidentale – circa €8.300/m² a Oslo contro ben oltre €10.000 nelle aree più esclusive di Stoccolma o Copenaghen investropa.com. Questo sconto valutario, combinato con la stabilità della Norvegia, sta attirando sempre più investitori stranieri sul mercato immobiliare di Oslo investropa.com investropa.com. Oslo è sempre più considerata un mercato immobiliare “porto sicuro” con una crescita stabile a lungo termine e un solido stato di diritto. Gli investimenti transfrontalieri in immobili norvegesi hanno rappresentato in media il 18% del volume negli ultimi anni e potrebbero nuovamente aumentare investropa.com. I fondi internazionali apprezzano l’elevata trasparenza della Norvegia e il sostegno del suo fondo sovrano da mille miliardi di dollari (che è alla base della stabilità economica) investropa.com.Un’altra opportunità si trova negli asset in difficoltà e nei progetti value-add. Con la pressione finanziaria menzionata in precedenza, alcuni sviluppatori e proprietari sotto pressione potrebbero vendere asset a sconto. Gli investitori con liquidità possono acquisire edifici di qualità da “venditori motivati” che hanno bisogno di rifinanziarsi. Ci sono già state grandi transazioni (ad esempio la vendita di portafogli da parte di proprietari quotati in borsa) che indicano che acquirenti ben capitalizzati stanno selezionando attentamente asset 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Inoltre, la spinta di Oslo verso la sostenibilità significa che gli edifici per uffici più datati che necessitano di ristrutturazione (per soddisfare gli standard energetici, ecc.) possono essere acquistati a prezzi relativamente bassi e riqualificati per aumentarne il valore. C’è una forte domanda da parte di inquilini e investitori per edifici certificati ambientalmente – quelli con buone credenziali di sostenibilità godono di una migliore occupazione e persino di un premium sui prezzi cbre.com. Pertanto, riconvertire un vecchio edificio in uno “green” è una strategia intelligente nei prossimi anni, mentre le aziende cercano di raggiungere gli obiettivi ESG.
Gli investitori possono anche concentrarsi su segmenti di nicchia come student housing, co-living e logistica, che presentano dinamiche favorevoli. L’offerta di alloggi per studenti è insufficiente (le università di Oslo sono cresciute ma le strutture ricettive non hanno tenuto il passo), spingendo il governo a chiedere la costruzione di nuove eiendomswatch.no. Gli investitori privati possono colmare questa lacuna. Le strutture logistiche intorno a Oslo, come già notato, rimangono richieste grazie alla crescita dell’e-commerce; i rendimenti sono più alti in questo settore e grandi player internazionali sono stati attivi (ad esempio l’investimento di NREP di 3 miliardi di NOK in magazzini 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Inoltre, data center e strutture per le scienze della vita sono asset class emergenti a Oslo spinte da strategie nazionali – l’energia rinnovabile a basso costo della Norvegia e il clima fresco attraggono progetti di data center 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Il settore immobiliare collegato a tecnologia e ricerca (come gli immobili nei pressi di Oslo Science City o nel cluster life-sciences) potrebbe vedere un apprezzamento superiore alla media con l’espansione di questi settori.
Tuttavia, queste opportunità comportano rischi che gli investitori devono valutare. Il primo tra tutti è il rischio di tasso d’interesse. Sebbene sia previsto un calo dei tassi, rimane l’incertezza: se l’inflazione dovesse risalire o i mercati globali cambiare, la Norges Bank potrebbe mantenere i tassi alti più a lungo. I valori immobiliari sono sensibili al costo del capitale; una tempistica di tagli più lenta potrebbe raffreddare l’entusiasmo e limitare la crescita dei prezzi. Al contrario, se i tassi scendono rapidamente, gli investitori più indebitati ne beneficiano, ma ciò potrebbe anche alimentare un’impennata dei prezzi che solleverebbe timori di una bolla. Un altro rischio è rappresentato dal quadro normativo: se l’accessibilità abitativa peggiorasse drasticamente, una risposta politica potrebbe introdurre misure che danneggiano involontariamente gli investitori (ad esempio, regolamentazioni più severe sugli affitti o tasse più alte su investitori/seconda casa). Oslo ha già aumentato leggermente l’imposta sugli immobili di lusso qualche anno fa e incrementato la valutazione delle seconde case ai fini della tassa patrimoniale – ulteriori passi in questa direzione potrebbero frenare i rendimenti degli investimenti. Inoltre, la richiesta di ridurre la tassa patrimoniale sugli immobili in affitto eiendomswatch.no non è garantito che venga accolta; anzi, la politica fiscale è in evoluzione e potrebbe diventare più rigida per i proprietari di immobili sotto certi governi.
I rischi specifici del mercato includono il blocco delle costruzioni che può portare a squilibri. A medio termine, una disponibilità di case estremamente bassa potrebbe far salire i prezzi così tanto da aumentare il rischio di una correzione brusca (ad esempio se in futuro si verificasse un’ondata di nuove costruzioni o se molti proprietari fossero costretti a vendere a causa dei tassi). Lo scenario di una “crisi abitativa” – con nuova offerta quasi nulla – è un’arma a doppio taglio: ottimo per i proprietari nel breve periodo (mentre i valori salgono), ma comporta un rischio sistemico nel lungo periodo (se le famiglie lasciano la città o se si forma una bolla). Gli investitori dovrebbero prestare attenzione anche al rischio di liquidità. Il volume delle transazioni sul mercato immobiliare norvegese si sta riprendendo 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net ma resta sotto i massimi storici; al di fuori degli asset di pregio, può essere più difficile uscire rapidamente dagli investimenti, soprattutto nelle fasi di contrazione.
Gli investitori in immobili commerciali devono considerare le tendenze degli utilizzatori nel post-pandemia – il lavoro ibrido potrebbe limitare la crescita della domanda di uffici, mentre il settore retail deve fare i conti con l’e-commerce. A Oslo, la percentuale di uffici sfitti è ancora relativamente bassa, ma se diversi grandi progetti dovessero essere completati nello stesso periodo (ad esempio quelli previsti per il 2026), il mercato potrebbe indebolirsi per le proprietà comuni. Selezionare asset con solidi contratti di locazione e caratteristiche future-proof (tecnologia, sostenibilità, posizione) è fondamentale per mitigare questo rischio. Rischi geopolitici e fluttuazioni valutarie restano sullo sfondo: se da un lato una corona debole favorisce attualmente gli acquirenti esteri, la valuta può oscillare (una corona più forte renderebbe più costosa l’uscita dal mercato per gli stranieri). Detto ciò, molti investitori stranieri si coprono dal rischio di cambio.
In conclusione, il mercato immobiliare di Oslo nel 2025 offre fondamentali solidi e prospettive di crescita, rendendolo interessante per gli investimenti – soprattutto nell’affitto residenziale e nei segmenti commerciali di pregio. La stabilità della città e lo squilibrio tra domanda e offerta suggeriscono che i valori tenderanno a salire. Le opportunità abbondano nei quartieri emergenti, nelle vendite in difficoltà e nelle nicchie ad alta domanda. Tuttavia, gli investitori dovrebbero procedere con cautela, monitorando i tassi d’interesse, i cambiamenti nelle politiche e il più ampio clima economico. La diversificazione e un orizzonte di lungo termine sono scelte prudenti, poiché il mercato di Oslo, pur essendo meno volatile di molti altri, non è immune agli shock. Rimanendo informati (come con questa panoramica completa) e selettivi, gli investitori possono posizionarsi per beneficiare della crescita di Oslo, gestendo al tempo stesso i rischi. Gli anni a venire saranno cruciali mentre la città si trova in bilico tra boom e carenza – uno scenario sia entusiasmante che impegnativo per tutti i partecipanti al mercato.
Fonti: Dati sul prezzo delle abitazioni dell’Istituto Norvegese di Statistica (SSB) ssb.no, rapporti e previsioni di Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, dichiarazioni di esperti del settore bt.no eiendomswatch.no, documenti di pianificazione del Comune di Oslo raederbing.no, e analisi di società immobiliari (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Queste fonti forniscono la base per le tendenze, i dati e le proiezioni discusse sopra, offrendo un riscontro oggettivo a questo report sul mercato immobiliare di Oslo.
