Boom alebo krach s realitami v Osle? Prognóza trhu na rok 2025 odhaľuje rastúce ceny, žhavé lokality a skryté riziká

Región	Zmena ceny domu medziročne Q1 2025
Oslo (vrátaneBærum)	+3,3% ssb.no
Stavanger	+8,4% ssb.no
Bergen	+3,5% ssb.no
Trondheim	+0,9% ssb.no
Nórsko (celkovo)	+2,4% ssb.no

Napriek miernemu rastu cien v Osle doteraz odborníci z odvetvia predpovedajú zrýchlenie.Ekonomisti predpovedajú oživenie cien nehnuteľností v Osle do roku 2025 a označujú Oslo za kľúčového hnacieho činiteľa celonárodného rastu bt.no.Hlavný ekonóm spoločnosti Eiendom Norge poznamenal, že ceny nehnuteľností by mohli v roku 2025 v Osle vzrásť o viac ako 10 %, podporené chronickým nedostatkom bývania, očakávaným znižovaním úrokových sadzieb a solídnym rastom miezd lister24.no lister24.no.Len v prvom štvrťroku vzrástli ceny nehnuteľností v Osle o 8,4 % oproti predchádzajúcemu štvrťroku, sezónne upravené ssb.no, čo naznačuje silný rastúci trend na jar.Do polovice roku 2025 priemerný nórsky dom stojí 5,11 milióna NOK, čo je nárast oproti 4,87 milióna NOK len pred mesiacom investropa.com.Oslo zostáva najdrahším trhom – štandardný dvojizbový byt v hlavnom meste často presahuje 7 miliónov NOK (približne 8 300 € za m²) investropa.com investropa.com.Takéto vysoké ceny zdôrazňujú atraktivitu Osla a jeho problémy s dostupnosťou.Celkovo je trend v rezidenčnom sektore v roku 2025 charakterizovaný obnoveným rastom: po stagnácii na konci roku 2023 ceny domov v Osle opäť rastú, podporené silným dopytom a obmedzenou ponukou.

Trendy na trhu rezidenčných nehnuteľností v roku 2025

Trh s bývaním v Osle silne ožíva v roku 2025 po chladnejšom období na konci roka 2023. Ceny nehnuteľností opäť rastú, avšak nerovnomerne v jednotlivých regiónoch Nórska. Celonárodne ceny domov vzrástli medziročne o 2,4 % v 1. štvrťroku 2025, zatiaľ čo Oslo (vrátane susedného Bærumu) zaznamenalo nárast o 3,3 % ssb.no. V skutočnosti rast cien v Osle bol o niečo slabší, než sa očakávalo – približne +4,8 % za prvých päť mesiacov 2025, čo je najmenej spomedzi veľkých miest eiendomnorge.no. Naopak ropný Stavanger zaznamenal medziročný rast až 8,4 % ssb.no. Napriek vyšším úrokovým sadzbám dopyt kupujúcich zostáva silný. V roku 2025 sa v Nórsku predalo rekordné množstvo nehnuteľností na trhu s použitými bytmi – medziročne o 15,6 % viac ako minulý rok eiendomnorge.no. Trhu v Osle prospieva silný základný dopyt – byty sa stále predávajú rýchlo (celonárodný priemer 42 dní na trhu v máji, v obľúbených oblastiach ešte rýchlejšie) eiendomnorge.no. Táto odolnosť dopytu v kombinácii s obmedzenou ponukou spôsobuje trh priaznivý pre predávajúcich v sektore rezidenčných nehnuteľností v Osle.

Tabuľka: Rast cien domov v Osle vs. iné mestá (sezónne upravené, Q1 2024–Q1 2025)

Investičné príležitosti a riziká

Na základe vyššie uvedených trendov predstavuje trh s nehnuteľnosťami v Osle v roku 2025 kombináciu atraktívnych príležitostí a výrazných rizík pre investorov. Na strane príležitostí výnosy z prenájmu sa zlepšujú po rokoch nízkej úrovne. Byty v centre Osla mali historicky skromné výnosy (~3 % hrubý výnos), ale keďže nájomné rastie rýchlejšie ako ceny, výnosy sa zvýšili. Očakáva sa, že výnosy z prenájmu v centre mesta porastú vzhľadom na pokračujúci silný dopyt zo strany nájomcov investropa.com. Analýza ukazuje, že priemerný hrubý výnos z bytov v Osle je približne 3,2 % a novšie nehnuteľnosti (napr. veľké moderné byty) môžu priniesť výnos až ~3,7 % investropa.com. V prostredí nízkych úrokov boli tieto výnosy slabé, no pri úrokových sadzbách na úrovni 4-5 % začína byť ~3,5 % výnos z prenájmu rozumný – najmä ak zníženie sadzieb prinesie nižšie náklady na úvery. Investori, ktorí môžu nakupovať za vlastné prostriedky alebo s lacným financovaním, považujú napätý nájomný trh v Osle za relatívne bezpečnú stávku: neobsadenosť je extrémne nízka a neplatenie nájomného je zriedkavé vďaka sociálnym istotám v Nórsku. Okrem toho slabšia nórska koruna spravila nehnuteľnosti v Osle lacnejšími v prepočte na zahraničné meny. Koruna v roku 2022 oslabila o ~6,5 % a ďalších 1,3 % v roku 2023 investropa.com, takže zahraniční kupci teraz nájdu lepšiu hodnotu. Napríklad pri súčasných výmenných kurzoch stoja prémiové byty v Osle podstatne menej za meter štvorcový než v iných severských alebo západoeurópskych metropolách – približne 8 300 €/m² v Osle oproti viac ako 10 000 € v prémiových oblastiach Štokholmu či Kodane investropa.com. Tento menový diskont v kombinácii so stabilitou Nórska pritiahne viac zahraničných investorov na trh s nehnuteľnosťami v Osle investropa.com investropa.com. Oslo sa čoraz viac vníma ako trh s nehnuteľnosťami „bezpečný prístav“ so stabilným dlhodobým rastom a silnými pravidlami práva. Medzinárodné investície do nórskych nehnuteľností tvorili v posledných rokoch v priemere 18 % objemu a môžu opäť rásť investropa.com. Medzinárodné fondy oceňujú vysokú transparentnosť Nórska a podporu jeho biliónového štátneho investičného fondu (ktorý podopiera ekonomickú stabilitu) investropa.com.

Ďalšou príležitosťou sú problémové aktíva a projekty s pridanou hodnotou. Vzhľadom na už spomínané finančné napätie môžu niektorí developeri a prenajímatelia pod tlakom predávať aktíva so zľavou. Investori s likviditou môžu získať kvalitné budovy od „motivovaných predajcov“, ktorí potrebujú refinancovanie. Už došlo k veľkým transakciám (napr. portfóliové predaje zo strany kótovaných prenajímateľov), ktoré naznačujú, že dobre kapitálovo vybavení kupci vyberajú aktíva 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Navyše, Oslo kladie dôraz na udržateľnosť, takže staršie kancelárske budovy, ktoré potrebujú modernizáciu (na splnenie energetických štandardov a pod.) je možné kúpiť relatívne výhodne a zrekonštruovať na zvýšenie ich hodnoty. Je silný dopyt nájomcov aj investorov po ekologicky certifikovaných budovách – tie s dobrými referenciami v oblasti udržateľnosti majú lepšiu obsadenosť a dokonca cenové prirážky cbre.com. Preto premena starej budovy na „zelenú“ bude rozumným krokom v nadchádzajúcich rokoch, keďže firmy sa snažia plniť ESG ciele.

Investori sa môžu zamerať aj na niche segmenty ako sú ubytovanie pre študentov, co-living a logistiku, ktoré majú priaznivú dynamiku. Ubytovanie pre študentov je nedostatočné (osloské univerzity rastú, ale kapacita študentského bývania nestíha), čo viedlo vládu k výzve na výstavbu nových eiendomswatch.no. Tento priestor môžu vyplniť súkromní investori. Logistické objekty v okolí Osla ostávajú, ako už bolo spomenuté, žiadané vďaka rastu e-commerce; výnosy sú tam vyššie a aktívni sú aj veľkí medzinárodní hráči (napr. NREP s investíciou 3 miliardy NOK do skladov 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Okrem toho dátové centrá a zariadenia pre life sciences sú na vzostupe vďaka národnej stratégii – lacná obnoviteľná energia a chladné podnebie v Nórsku priťahujú projekty dátových centier 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Nehnuteľnosti späté s technológiami a výskumom (napr. v okolí Oslo Science City alebo v life-science klastri) môžu očakávať nadpriemerné zhodnotenie, ako sa tieto sektory budú rozvíjať.

Tieto príležitosti však prinášajú aj riziká, ktoré musia investori zvážiť. V prvom rade ide o úrokové riziko. Hoci sa očakáva pokles sadzieb, panuje neistota – ak by inflácia opäť vzrástla alebo by sa globálne trhy zmenili, Norges Bank by mohla ponechať sadzby vyššie dlhšie. Hodnoty nehnuteľností sú citlivé na cenu kapitálu; pomalšie znižovanie sadzieb by mohlo ochladiť nadšenie a obmedziť rast cien. Na druhej strane, ak sadzby rýchlo klesnú, pákoví investori z toho profitujú, ale zároveň to môže spôsobiť prudké zdraženie, čo vyvoláva obavy z bubliny. Ďalším rizikom je regulačné prostredie: ak by sa dostupnosť bývania výrazne zhoršila, politickou odpoveďou by mohli byť opatrenia, ktoré neúmyselne poškodia investorov (napríklad prísnejšia regulácia nájomného alebo vyššie dane pre investorov/sekundárne bývanie). Oslo už pred niekoľkými rokmi mierne zvýšilo daň z nehnuteľností pre drahé nehnuteľnosti a zvýšilo ohodnotenie sekundárnych nehnuteľností na účely dane z majetku – každý ďalší krok týmto smerom by mohol utlmiť výnosy z investícií. Rovnako ani výzva na znižovanie dane z majetku pri nájomných nehnuteľnostiach eiendomswatch.no nemusí byť vyslyšaná; ak vôbec, daňová politika je nestála a pri niektorých vládach sa môže pre vlastníkov ešte sprísniť.

Medzi špecifické riziká trhu patrí zastavenie výstavby, čo môže viesť k nerovnováham. V strednodobom horizonte môže extrémne nízka ponuka bývania vytlačiť ceny tak vysoko, že porastie riziko prudkej korekcie (napríklad ak by v budúcnosti prišla vlna výstavby alebo ak by mnohí vlastníci boli nútení predávať kvôli sadzbám). Scenár „krízy bývania“ – keď je nová ponuka takmer nulová – je dvojsečný: krátkodobo výhodný pre vlastníkov aktív (keď ceny rastú), ale z dlhodobého hľadiska predstavuje systémové riziko (ak by rodiny začali opúšťať mesto alebo by vznikla cenová bublina). Investori by mali myslieť aj na riziko likvidity. Transakčný objem na nórskom trhu s nehnuteľnosťami sa síce zotavuje 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, no stále je pod maximom; mimo prémiových aktív môže byť obzvlášť počas poklesu ťažšie rýchlo vystúpiť z investícií.

Investori do komerčných nehnuteľností musia zvážiť trendy medzi nájomcami po pandémii – hybridná práca môže obmedziť rast dopytu po kanceláriách a maloobchod musí súperiť s e-komerciou. V Osle je obsadenosť kancelárií stále relatívne vysoká, ale ak by viacero veľkých projektov bolo dokončených v rovnakom čase (napr. tých, ktoré majú byť hotové v roku 2026), trh by sa mohol pre priemerné nehnuteľnosti oslabiť. Výber aktív so silnými nájomníkmi a s ohľadom na budúcnosť (technológie, udržateľnosť, poloha) je kľúčový na minimalizáciu rizika. Geopolitické a menové výkyvy sú stále prítomným rizikom: kým slabá koruna v súčasnosti pomáha zahraničným kupcom, kurz sa môže zmeniť (posilnenie koruny by pre cudzincov zdražilo výstup z investície). Treba však dodať, že mnohí zahraniční investori si menové riziko zaistili.

Na záver, nehnuteľnosti v Osle v roku 2025 ponúkajú pevné základy a rastové perspektívy, vďaka čomu sú atraktívne pre investície – najmä v oblasti rezidenčného prenájmu a strategických komerčných segmentov. Stabilita mesta a nerovnováha medzi ponukou a dopytom naznačujú, že hodnoty budú smerovať nahor. Príležitosti sú v novovznikajúcich štvrtiach, nútených predajoch a segmentoch s vysokým dopytom. Investori by však mali postupovať opatrne, sledovať úrokové sadzby, zmeny v politike a širšie ekonomické prostredie. Diverzifikácia a dlhodobý horizont sú rozumné, keďže trh v Osle je síce menej volatilný než mnohé iné, no nie je imúnny voči otrasom. Zostať informovaný (ako s týmto komplexným prehľadom) a byť selektívny, umožňuje investorom využiť rast v Osle a zároveň zvládnuť jeho riziká. Nasledujúce roky budú kľúčové, keďže mesto balansuje na hrane medzi boomom a nedostatkom – situácia vzrušujúca aj náročná pre všetkých účastníkov trhu.

Zdroje: Údaje Nórskeho štatistického úradu (SSB) o cenách nehnuteľností ssb.no, trhové správy a prognózy spoločnosti Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, vyjadrenia odborníkov z odvetvia bt.no eiendomswatch.no, plánovacie dokumenty mesta Oslo raederbing.no, a analýzy realitných spoločností (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Tieto zdroje slúžia ako základ pre trendy, čísla a prognózy diskutované vyššie a poskytujú faktický podklad pre túto správu o trhu nehnuteľností v Osle.

Trendy na trhu komerčných nehnuteľností

V maloobchodných nehnuteľnostiach je tiež zrejmý bod zlomu.Očakáva sa zlepšenie spotrebiteľských výdavkov, keďže inflácia sa zmierňuje a úrokové sadzby sa stabilizujú, čo by malo v roku 2025 zvýšiť maloobchodný predaj cbre.com.Investori sa zameriavajú na maloobchod zameraný na základné potreby (napríklad centrá s potravinami) ako na bezpečnejšie stávky cbre.com.Maloobchod na hlavných uliciach v centre Osla zostáva na luxusnom konci robustný – Nedre Slottsgate sa teraz môže pochváliť najhustejšou koncentráciou luxusných predajcov na jednej ulici v Európe 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Medzitým priemyselné a logistické nehnuteľnosti naďalej zaznamenávajú silný dopyt.Prenájom logistických priestorov sa oživil koncom roka 2024 a očakáva sa, že zostane silný aj v roku 2025 cbre.com.Voľné priestory v skladoch sa môžu mierne zvýšiť z takmer nulových úrovní, ale nové veľkokapacitné projekty v okolí Osla rýchlo priťahujú nájomcov cbre.com.Hotelové nehnuteľnosti sú ďalším svetlým bodom: Oslo’s pohostinský sektor sa po pandémii výrazne zotavil, pričom RevPAR (príjem na dostupnú izbu) v Osle vzrástol medziročne o 6,3 % a je teraz o viac ako 32 % vyšší ako úroveň z roku 2019 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Medzinárodný cestovný ruch rastie, čo udržiava vysokú obsadenosť, hoci obsadenosť hotelov v Osle je stále tesne pod úrovňou pred pandémiou 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Celkovo sú investori do komerčných nehnuteľností opatrne optimistickí – v roku 2024 došlo k 45% nárastu objemu investícií v Nórsku 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net – ale zostávajú selektívni.Refinančné tlaky sú kľúčovým trendom: vyššie úrokové náklady vytvorili „dlhovú medzeru“, čo núti niektorých vysoko zadlžených vlastníkov predávať nehnuteľnosti.Táto výrazná prítomnosť nútených predajcov v dôsledku refinančných výziev sa očakáva, že bude pokračovať aj v roku 2025, keďže pôžičky budú preceňované na vyššie úrokové sadzby a hodnoty nehnuteľností klesli 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Sumarizujúc, komerčný trh s nehnuteľnosťami v Osle v roku 2025 sa vyznačuje stabilizáciou a selektívnou silou: prvotriedne aktíva (kancelárie, nevyhnutný maloobchod, logistika, hotely) sa zotavujú, zatiaľ čo sekundárne aktíva a developeri so slabými financiami čelia protivetru.Oslo’s komerčný sektor nehnuteľností zažíva v roku 2025 zlomové obdobie. Po dvoch rokoch protivetra začína „nový cyklus rastu“, keď sa ekonomika stabilizuje cbre.com. Kancelárske nehnuteľnosti zaznamenali v roku 2024 silné oživenie investícií, ktoré viedli solventní kupci. Výnosy prémiových kancelárií sa dokonca mierne stlačili, keď investori s vysokým podielom vlastného kapitálu skupovali kvalitné aktíva 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Nájomné v osloských kanceláriách vzrástlo v roku 2024 o približne 4 %, avšak rast sa do polovice roka 2025 vyrovnal 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Dopyt po prenájmoch v osloských kanceláriách mierne ochladol a prenajímanie priestorov, najmä v starších budovách, trvá dlhšie 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Nové ikonické projekty ako Oslo Science City (34 000 m²) a Life Science Building na Univerzite v Osle (97 000 m²), ktoré majú byť dokončené do roku 2026, poskytnú významné množstvo moderných kancelárskych priestorov 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Tieto niekoľko veľkých projektov tvorí takmer 88 % očakávanej novej kancelárskej ponuky v Osle do roku 2026 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, čo znamená, že mimo nich je stavebná činnosť utlmená. Neobsadenosť kancelárií mierne vzrástla z historicky nízkych úrovní, no prémiové nájmy zostávajú stabilné a nájmy v budovách kategórie A dokonca mierne klesli začiatkom roku 2025, keď nájomcovia získavajú silnejšiu vyjednávaciu pozíciu 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Napriek tomu si dobre situované, energeticky efektívne kancelárie v centre Oslo udržiavajú svoju hodnotu, zatiaľ čo staršie, neudržateľné budovy čelia problémom s cenami a refinancovaním.

Vývoj a prognózy cien bývania

V skutočnosti sa očakáva, že úrokové sadzby sa znížia.Norges Bank signalizovala pravdepodobné zníženie úrokových sadzieb v marci 2025, pričom možno dôjde k ďalším dvom zníženiam v priebehu roka lister24.no.Nižšie sadzby zvýšia kúpnu silu kupujúcich a môžu uvoľniť nahromadený dopyt, čo podporí ďalší rast cien lister24.no lister24.no.Medzitým je finančné zdravie domácností relatívne pevné – nezamestnanosť je nízka a mzdy rastú, takže mnohí kupujúci znášajú vyššie náklady na hypotéky.Analytici poznamenávajú, že nórsky trh s bývaním bol „menej citlivý na úrokové sadzby“, než sa očakávalo, pričom ceny zostávajú vysoké aj napriek zvyšovaniu sadzieb bt.no.Niektorí dokonca tvrdia, že vstupujeme do „novej normy“ trvalo vyšších sadzieb bez pádu cien nehnuteľností bt.no bt.no.Avšak problém s dostupnosťou bývania je reálny: Oslo’s Nurse Index (“Sykepleierindeksen”) ukazuje, že v roku 2024 si zdravotná sestra mohla dovoliť kúpiť iba 2,3 % domov na predaj v Osle – v porovnaní s 2,7 % v predchádzajúcom roku, pričom sa predpokladá, že v roku 2025 klesne pod 2 % livingimpact.no.Inými slovami, rast cien výrazne predbieha rast miestnych príjmov, čím tlačí kupujúcich po prvýkrát na pokraj.Hlasu z odvetvia varujú, že dvojciferná inflácia cien v roku 2025 by mohla prehĺbiť krízu dostupnosti bývania, pričom čoraz menej jednotiek bude dostupných pre priemerných zarábajúcich livingimpact.no.Celkovo je krátkodobý výhľad silný rast cien – možno až nepríjemne silný.Odborné názory sa zhodujú, že ak sa ponuka výrazne nezlepší, hodnoty nehnuteľností v Osle budú v nasledujúcich rokoch naďalej stúpať, pokiaľ nenastane vonkajší ekonomický šok.Do roku 2030 niektoré prognózy dokonca naznačujú kumulatívne zisky, ktoré by mohli zvýšiť hodnoty nehnuteľností v Osle o 30 % oproti dnešku livingimpact.no.Výzvou do budúcnosti bude riadiť tento rast tak, aby sa predišlo prehriatiu a väčšiemu problému s dostupnosťou.

Po miernej korekcii na konci roku 2023 ceny nehnuteľností v Osle opäť stúpajú a prognózy naznačujú výrazný nárast. V roku 2024 vzrástol celonárodný index cien domov v Nórsku o miernych 6,4% investropa.com, ale impulz sa zrýchlil v roku 2025. Do polovice roku 2025 sú ceny medziročne vyššie asi o 5,9–7,3% investropa.com investropa.com, čo je jedno z najsilnejších rastových období posledných rokov. Je to pozoruhodné vzhľadom na to, že základná úroková sadzba Norges Bank je na najvyššej úrovni od roku 2008 (4,50 %) a hypotekárne úroky okolo 5,6 % investropa.com investropa.com. Vysoké náklady na požičiavanie nezabránili „rýchlemu zotaveniu“ cien nehnuteľností – centrálna banka dokonca označila oživenie na trhu s bývaním za problém z hľadiska dostupnosti livingimpact.no. Rast cien v Osle, hoci spočiatku zaostával, by mal do konca roka prekonať celonárodný priemer. Eiendom Norge (Realtors’ Association) zverejnila optimistickú prognózu na rok 2025 s rastom cien domov o +10 % na národnej úrovni a predpovedala, že Oslo, spolu s Bergenom a Stavangerom, by mohli rásť ešte o viac než 10 % lister24.no lister24.no. Táto prognóza zahŕňa obdobie od decembra 2024 do decembra 2025, čo znamená dvojciferný nárast cien za celý kalendárny rok lister24.no. Dôvod: bezprecedentný nedostatok nových bytov, silný rast príjmov a pravdepodobné zníženie úrokových sadzieb vytvoria dokonalý recept pre zrýchlenie cien lister24.no.

Dynamika ponuky a dopytu

Tento nedostatok ponuky sa stretáva so stálymi faktormi dopytu.Populácia Osla naďalej rastie (v roku 2024 dosiahla samospráva približne 720 000 obyvateľov lifeinnorway.net) a imigrácia pridáva tisíce nových obyvateľov.Aj keď je celkový rast populácie v Nórsku mierny, väčšinu tohto prírastku absorbujú mestské oblasti ako Oslo livingimpact.no.Mladí profesionáli a prisťahovalci najmä poháňajú silný dopyt po štartovacích bytoch a prenájmoch, čo udržiava trh konkurenčný livingimpact.no.Tvorba domácností zostáva robustná – napriek veľmi vysokým cenám Nóri výrazne uprednostňujú vlastníctvo nehnuteľností, čo je podporené historicky nízkou nezamestnanosťou a sociálnymi sieťami.Na strane dopytu je ďalším faktorom investičný záujem: do nehnuteľností v Osle investujú domáci aj zahraniční investori, pretože ich považujú za stabilné aktívum (viac o tom nižšie).Dopyt má teda pevné minimum, aj v prostredí s vysokými úrokovými sadzbami.Na strane ponuky však existuje štrukturálna prekážka.Roky pomalého regulačného procesu a odpor voči hustote obmedzili výstavbu.Priemerný čas na schválenie nových bytových plánov v Osle je 5–6 rokov, čo je viac než dvojnásobok toho, čo to bolo v roku 2016 nbbl.no.To znamená, že aj keď sa podmienky na trhu zlepšia, ponuka nemôže reagovať rýchlo – „výstavba bývania je ako tanker, trvá dlho, kým sa otočí,“ poznamenáva Lauridsen lister24.no.Výsledkom je, že príliš veľa kupujúcich bude súperiť o príliš málo domov, čo takmer nevyhnutne vyvoláva cenové vojny a skoky cien v žiaducich oblastiach nbbl.no nbbl.no.Už vidíme prvé náznaky: v máji 2025 rástol počet ponúkaných domov rýchlejšie ako predaje, čo viedlo k väčšej ponuke nehnuteľností pred letom eiendomnorge.no.Očakáva sa však, že dopyt počas hlavnej sezóny „odčerpá“ veľkú časť tejto ponuky do polovice leta eiendomnorge.no.Stručne povedané, aktivita na trhu je vysoká, ale zásoby zostávajú obmedzené.Pokiaľ sa stavebná činnosť výrazne nezvýši, nepomer medzi prudkým dopytom a slabou ponukou bude pretrvávať, čo bude podporovať rastúci trend na trhu – ale tiež zvýši riziko nedostatku, kde si bývanie v Osle budú môcť dovoliť len bohatí.

Realitný trh v Osle je definovaný zásadnou nerovnováhou medzi dopytom a ponukou. Dopyt po bývaní v metropole nikdy nebol vyšší: rok 2025 smeruje k najvyššiemu počtu predajov druhotných nehnuteľností, aký bol kedy v Nórsku zaznamenaný eiendomnorge.no. Aktivita kupujúcich prudko vzrástla začiatkom roku 2025 a nehnuteľnosti sa predávajú rýchlejšie a vo väčšom počte ako minulý rok eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Tento silný dopyt však čelí narastajúcemu nedostatku ponuky. Výstavba nových bytov klesla na úroveň krízy, čo znamená, že na trh prichádza menej nových domov. Od finančnej krízy v roku 2008 sa v Nórsku nepostavilo tak málo bytov nbbl.no. V Osle developeri do veľkej miery zastavili výstavbu. Dokončenie nových bytov v Osle kleslo v roku 2024 približne na 1 567 jednotiek, čo je sotva polovica odhadovanej ročnej potreby mesta estatenyheter.no estatenyheter.no. Ešte horšie je, že potrubie vysychá: v dôsledku slabého predaja novostavieb a prudko rastúcich stavebných nákladov takmer žiadne nové projekty sa nezačínajú. Generálny riaditeľ spoločnosti Eiendom Norge, Henning Lauridsen, uvádza, že v 3. štvrťroku 2023 sa v Osle začalo len 10 nových bytov – v podstate úplný útlm eiendomswatch.no. Celonárodne môže byť v roku 2023 začatých len približne 12 000 bytov, pričom demografická potreba je takmer 30 000 jednotiek eiendomswatch.no. Tento rozdiel predznamenáva vážny nedostatok ponuky. Lauridsen otvorene varuje, „Je to kríza“, pričom poznamenáva, že stavby nezačaté v roku 2023 spôsobia deficit, ktorý naplno zasiahne trh v rokoch 2025–2026 eiendomswatch.no. Ak bude pokles výstavby v roku 2024 pokračovať, v roku 2027 môže Oslo zaznamenať dokončenie bytov až o 90 % nižšie ako v roku 2023 livingimpact.no – alarmujúci scenár, v ktorom nová ponuka takmer zanikne.

Populárne a rozvíjajúce sa štvrte

Realitný trh v Osle nie je jednotvárny – trendy v štvrtiach sa líšia, pričom niektoré mestské časti zažívajú rozmach vďaka novým projektom a infraštruktúre. Tradične prestížne oblasti ako Frogner, Majorstuen a Tjuvholmen zostávajú neustále obľúbené vďaka svojej centrálnej polohe a občianskej vybavenosti. V poslednom čase sa však pozornosť obracia na viaceré rýchlo sa rozvíjajúce štvrte, ktoré sú na prahu rastu:

Nydalen: Kedysi priemyselná zóna, Nydalen sa pretransformovala na dynamické centrum biznisu a vzdelávania. Rozšírenie univerzitného areálu BI Norwegian Business School (v súčasnosti ho navštevuje približne 10–12 000 študentov a zamestnancov) prinieslo obrovský dopyt po prenájmoch a život do Nydalen investropa.com. Nové polyfunkčné projekty (napríklad veža Vertikal Nydalen) prinášajú moderné byty, kancelárie a reštaurácie a vytvárajú živú komunitu investropa.com. Vďaka zrekonštruovanej stanici metra a vynikajúcemu spojeniu sa zvýšila dostupnosť Nydalenu, čím sa stáva jednou z najhorúcejších investičných oblastí Osla v roku 2025. Ceny nehnuteľností tu od roku 2023 prudko vzrástli v reakcii na revitalizáciu investropa.com.
Løren: Nachádzajúci sa na severovýchode Osla, Løren zažíva stavebný boom a rýchle zlepšovanie infraštruktúry. Veľké rezidenčné projekty – ako Veidekkeho Lille Løren Park (355 ekologických bytov a materská škola) dokončený do konca roka 2025, a projekt Løren Botaniske (385 udržateľných bytov) – prinášajú do oblasti potrebnú novú ponuku bývania investropa.com. Modernizácia verejnej dopravy v rámci iniciatívy „Oslo Package 3“ priniesla novú stanicu metra Løren a lepšie spojenie investropa.com. Tieto zlepšenia robia z Lørenu veľmi atraktívne miesto pre mladé rodiny, ktoré si v oblasti užívajú nové parky, školy a občiansku vybavenosť investropa.com. S celkovým nedostatkom bývania v Osle sa vďaka modernému a zelenému bývaniu (a silnej medializácii) stal Løren stúpajúcou hviezdou pre kupujúcich aj investorov.
St. Hanshaugen: Zabehnutá centrálna štvrť, ktorá sa stáva ešte žiadanejšou, St. Hanshaugen spája svieže zelené plochy s mestskými výhodami. Táto oblasť má jednu z najvyšších koncentrácií parkov v Osle, pričom 98% obyvateľov žije do 300 metrov od zelenej plochy investropa.com. Tento prístup k prírode, spolu s trendovými kaviarňami a kultúrnou scénou, priťahuje mladých profesionálov a rodiny. Hodnoty nehnuteľností rastú (ceny tu v roku 2024 vzrástli približne o 6%, pričom sa očakáva ďalší rast) investropa.com. Nové kultúrne a obchodné projekty tiež zvyšujú atraktivitu investropa.com. Kombinácia pokojných parkov a mestského života v St. Hanshaugen zvyšuje dopyt a robí z tejto štvrte horúce miesto pre rok 2025.
Sørenga (Bjørvika Waterfront): Sørenga, súčasť projektu premeny Fjord City, sa z bývalého kontajnerového prístavu zmenila na životaschopnú rezidenčnú štvrť na nábreží. Moderné bytové komplexy, mnohé s výhľadom na fjord, a atrakcie ako morský bazén Sørenga a mestská pláž spôsobili jej obrovskú popularitu investropa.com. Vysoký dopyt viedol k veľmi vysokej obsadenosti a rastu cien v bytových projektoch v Sørenga investropa.com. Širšia vízia Fjordbyen (Fjord City) naďalej investuje do nových služieb, rekreačných zariadení a infraštruktúry pozdĺž prístavu v Osle investropa.com, čo ďalej upevňuje pozíciu Sørenga/Bjørvika ako prvotriednej lokality. S kultúrnymi dominantami ako Opera v Osle a nové Munchovo múzeum hneď vedľa, luxusné byty v Bjørvike dosahujú najvyššie ceny a v roku 2024 zaznamenali výrazné zhodnotenie investropa.com investropa.com. Táto oblasť je príkladom moderného a luxusného bývania, o ktoré je čoraz väčší záujem.
Lilleaker / Fornebu koridor: V západných predmestiach si Lilleaker získava pozornosť tým, že ponúka predmestský pôvab s prístupom do mesta. Predĺženie električkovej trate a pripravované metro Fornebubanen (očakávané do roku 2029) priamo prepojí túto oblasť s centrom Osla, čím sa výrazne zlepšuje dopravná dostupnosť investropa.com. Prebieha prestavba Lilleakerbyen, ktorá prinesie nové bývanie, obchody a parky a vytvorí „mesto v meste“ ideálne pre rodiny investropa.com. Vďaka týmto faktorom sa Lilleaker/Fornebu mení na obľúbenú lokalitu pre rodiny – miesto, kde si môžete užívať pokojný život a zeleň bez nutnosti obetovať rýchlu dochádzku do práce. Ako projekt Fornebubanen pokračuje, očakáva sa, že hodnoty nehnuteľností pozdĺž jej trasy budú rásť, keďže sa predpokladá, že nová trať prinesie väčšie pohodlie investropa.com.
Bjørvika – Barcode & Opera štvrť: Už je známa svojou pozoruhodnou panorámou výškových budov „Barcode“, Bjørvika naďalej zažíva rozmach nových luxusných bytových veží. Ako už bolo povedané, táto pobrežná štvrť zaznamenala jedny z najstrmších nárastov cien v poslednej dobe investropa.com. Jej kombinácia najmodernejšej architektúry, kultúrnych priestorov (Opera, múzeá) a blízkosť obchodnej štvrte z nej robí magnet pre majetných kupcov. Výborná hromadná doprava a infraštruktúra pre peších udržiavajú vysokú obsadenosť a mediálne pochvaly za moderný mestský dizajn prilákali medzinárodnú pozornosť investropa.com. Bjørvika je ukážkou premeny Osla na modernú metropolu, pričom ceny nehnuteľností zodpovedajú jej prestíži.
Ekeberg: Na kopcoch juhovýchodne od centra mesta ponúka Ekeberg niečo jedinečné – úchvatné panoramatické výhľady na Oslofjord a panorámu mesta. Táto scenéria spolu s priľahlým sochárskym parkom Ekebergparken a bohatými prírodnými chodníkmi robí z Ekebergu veľmi žiadanú lokalitu pre tých, ktorí túžia po prírode priamo pri svojom domove investropa.com investropa.com. V posledných rokoch ceny nehnuteľností v Ekebergu neustále rastú a očakáva sa, že tento trend bude pokračovať, keďže viac kupujúcich uprednostňuje životný štýl a zelené okolie investropa.com. Nehnuteľnosti tu, najmä tie s nerušeným výhľadom, majú prémiu u milovníkov prírody. Pokračujúce rozširovanie Ekebergparken (o nové umelecké inštalácie a zariadenia) ešte viac zvyšuje atraktivitu oblasti investropa.com. Ekeberg sa stáva preferovaným útočiskom pre tých, ktorí chcú pokoj bez toho, aby opustili mesto – prvotriedna investícia do nehnuteľností s výhľadom.
Ensjø: Bývalá priemyselná zóna vo východnom Osle, Ensjø sa nachádza v procese dlhodobej premeny na obytnú štvrť často nazývanú “Nové mesto Ensjø”. Viaceré nové projekty bytových domov a infraštruktúrne modernizácie (cesty, cyklochodníky) menia Ensjø na modernú mestskú štvrť. Trh s nehnuteľnosťami tu profitoval z prestávky v raste cien v Osle počas rokov 2023–24 – efektívne išlo o stabilizačné obdobie, ktoré pripravilo pôdu pre budúci rast investropa.com. Keďže sa očakáva, že ceny bývania v Nórsku v roku 2025 vzrastú o ~5% investropa.com, oblasti ako Ensjø majú pozitívny výhľad do budúcnosti. Navyše, širšie dopravné plány v rámci Národného dopravného plánu 2022–2033 zlepšia prepojenie po celom meste (napr. nové železničné trate a diaľnice) a Ensjø môže z týchto iniciatív udržateľnej mobility nepriamo profitovať investropa.com. Atraktivita Ensjø je zároveň prepojená s rastom startupov a technológií v Osle – keďže je súčasťou širšieho inovačného regiónu Osla, ekonomické vyhliadky oblasti sú výborné investropa.com. Investori si všímajú, že moderné byty v Ensjø ponúkajú lepšiu hodnotu a väčší potenciál do budúcnosti v porovnaní s presýteným centrom, vďaka čomu je perspektívnou oblasťou pre dlhodobý rast.

Na záver, trendy v mestských častiach Osla odrážajú revitalizáciu aj expanziu. Novovznikajúce štvrte ako Nydalen, Løren a Ensjø poukazujú na to, kde je sústredená nová (hoci obmedzená) ponuka bývania a kde modernizácia infraštruktúry vytvára investičné príležitosti. Medzitým si etablované centrálne oblasti a scenické miesta ako St. Hanshaugen a Ekeberg naďalej cenovo rastú, poháňané atraktívnym životným štýlom. Pre kupujúcich nehnuteľností v roku 2025 je pochopenie týchto miestnych dynamík – ktoré oblasti sú „horúce“ a prečo – kľúčové. Najlepšie príležitosti často ležia v štvrtiach s novými dopravnými spojeniami alebo s veľkými developerskými projektmi, keďže práve tie často zaznamenávajú nadpriemerný rast dopytu a hodnôt nehnuteľností.

Ekonomické a demografické vplyvy

Všeobecné ekonomické a demografické trendy v Nórsku určujú kontext pre trh s nehnuteľnosťami v Osle. Makroekonomické podmienky v roku 2025 sa zlepšujú: po náročných rokoch s vysokou infláciou a zvyšovaním sadzieb sa očakáva, že nórska ekonomika sa zotaví pri postupnom znižovaní inflácie a stabilizácii úrokových sadzieb cbre.com. Inflácia klesla v roku 2024 na približne 2,2 % cbre.com a keďže sprísňovanie menovej politiky pravdepodobne dosiahlo vrchol, reálne disponibilné príjmy opäť rastú. Rást HDP pevninského Nórska bol v roku 2024 mierny (~0,9 %) cbre.com, ale predpokladá sa, že v nasledujúcich rokoch bude mierne nad trendom, ak sa zlepšia globálne podmienky nho.no. Rozhodujúce pre bývanie je, že úrokové sadzby sú na vrchole alebo blízko neho. Sadzba 4,5 % je stabilná od konca roka 2023 a ako sme spomenuli, trhy očakávajú zníženie sadzieb od jari 2025 lister24.no. To znamená, že éra neustále rastúcich hypotekárnych sadzieb sa končí, čo uľaví dlžníkom. Pevné hypotekárne sadzby sa už ustálili okolo ~5,65 % investropa.com a môžu klesať, ak centrálna banka začne uvoľňovať menovú politiku. Nižšie náklady na financovanie v neskoršom roku 2025 a v roku 2026 by mohli zvýšiť dostupnosť bývania a potenciálne rozšíriť možnosti úverovania – čo je pozitívne pre dopyt po nehnuteľnostiach.

Z demografického hľadiska zostáva Oslo hlavným magnetom pre ľudí a pracovné miesta v Nórsku. Zatiaľ čo celkový rast populácie v Nórsku je mierny (predpokladaný nárast +10 % od roku 2024 do 2050) ssb.no, mestské centrá rastú rýchlejšie. Populácia Osla dosiahla 717 000 v januári 2024 en.wikipedia.org a za posledné štyri roky narástla o viac ako 23 000 lifeinnorway.net. Medzinárodná imigrácia je kľúčovým prispievateľom; Nórsko zaznamenalo čistý prírastok obyvateľstva 19 500 len za 3. štvrťrok 2023 eiendomswatch.no, pričom veľká časť tohto rastu pravdepodobne pripadla na mestá. Oslo zažíva aj vnútornú migráciu, najmä mladých dospelých, i keď v posledných rokoch vysoké ceny nehnuteľností niektorých presunuli do okolitých obcí. Z demografického hľadiska čelí Nórsko starnutiu populácie a nízkej pôrodnosti (bežný trend v Európe) livingimpact.no. Dopyt po bývaní v Osle však posilňujú mladšie domácnosti a prisťahovalci. Populácia mesta je v priemere mladšia ako vo zvyšku krajiny a mnoho mladých profesionálov uprednostňuje bývanie v centre. Menšia veľkosť domácností (veľa jednotlivcov) navyše znamená, že v priebehu času je potrebných viac bytových jednotiek na obyvateľa. Tieto demografické zmeny – starnutie, urbanizácia, menšie domácnosti – menia profil dopytu po bývaní livingimpact.no. Napríklad rastie potreba menších bytov pre single osoby a seniorov, no zároveň pretrváva silný dopyt po väčších rodinných bytoch vďaka dlhodobému prisťahovalectvu.

Ďalším vplyvom je trh práce a rast príjmov. Nórsky trh práce zostáva silný; nezamestnanosť v Osle je nízka (pohybuje sa okolo 3–4 %). Krajina zaznamenala aj výrazný rast miezd v rokoch 2023–2024, čiastočne preto, že pracovníci požadovali zvýšenie platov, aby držali krok s infláciou. Solídne zvýšenie miezd (a štedré sociálne dávky) udržali finančnú situáciu domácností relatívne zdravú, čo mnohým umožnilo zvládnuť vyššie splátky hypoték. Táto silná kúpna sila podporuje trh s nehnuteľnosťami – skutočne, rast miezd bol uvedený ako jeden z faktorov, ktoré umožnili rast cien nehnuteľností v roku 2025 napriek vysokým úrokom investropa.com lister24.no. Treba však povedať, že dostupnosť bývania je napätá: pomer cien bývania k príjmom je v Osle na rekordných hodnotách. Prenájmový trh poskytuje ďalší pohľad na ekonomický vplyv. Keďže mnohí si nemôžu dovoliť kúpu bytu, dopyt po prenájme prudko rastie. Nájmy v Osle narástli od roku 2019 približne o 30,8 % a medián nájmu za jednoizbový byt je teraz okolo 10 000 NOK mesačne livingimpact.no. Vysoké nájmy ukazujú napätý trh s bývaním a zároveň ovplyvňujú mobilitu pracovnej sily (napr. kľúčoví pracovníci ako zdravotné sestry majú problém so získaním bývania aj pri kúpe, aj pri prenájme, ako ukazuje Nurse Index).

Napokon, nórske politické prostredie a spoločenská stabilita – nízka korupcia, silné právne prostredie, značný štátny investičný fond – vytvárajú atmosféru ekonomickej stability, ktorá láka zahraničných investorov a udržiava domácu spotrebiteľskú dôveru na pomerne vysokej úrovni. Spotrebiteľské prieskumy (napr. očakávací barometer organizácie Finans Norge) boli utlmené vplyvom vysokých úrokových sadzieb, pričom mnohí Nóri hovoria, že teraz nie je „čas na väčšie nákupy“ finansavisen.no. Tento postoj sa však mení spolu s pauzou v zvyšovaní úrokov a verejnosť vidí svetlo na konci tunela. Celkovo, ekonomické a demografické faktory v roku 2025 ponúkajú zmiešaný, ale väčšinou pozitívny obraz pre nehnuteľnosti v Osle: rastúce príjmy a populácia posilňujú dopyt, zatiaľ čo očakávané uvoľňovanie menovej politiky zlepšuje výhľad. Hlavnou výzvou zostáva zosúladiť ponuku bývania s týmito rastovými trendmi udržateľným spôsobom.

Rozvoj infraštruktúry s vplyvom na trh s nehnuteľnosťami

Veľké infraštruktúrne a rozvojové projekty menia časti Osla a môžu výrazne ovplyvniť hodnotu nehnuteľností. Azda najočakávanejším je Fornebubanen – nová 8 km dlhá linka metra, ktorá prepojí sieť metra v Osle s Fornebu (rýchlo rastúcou štvrťou pre technológie/obchod a rezidenčnou oblasťou západne od mesta). Tento projekt v hodnote 26 miliárd NOK je už v realizácii a po dokončení (odhadom okolo roku 2029) skráti cestovanie z Fornebu/Lysaker do centra na menej ako 15 minút. Oblasti na trase, ako Skøyen, Vækerø a Lilleaker, už teraz zaznamenávajú zvýšený záujem investorov v očakávaní zlepšenia prepojenia. Ako bolo uvedené, rodinná príťažlivosť Lilleakeru je posilnená prichádzajúcou linkou investropa.com. Historicky nové železničné linky v Osle (ako Løren Line otvorená v roku 2016) zvýšili ceny nehnuteľností v okolitých štvrtiach a očakáva sa, že Fornebubanen urobí to isté – prinesie cenový prémiový nárast do menej dostupných oblastí.

Ďalším transformačným plánom je pokračujúci rozvoj Fjord City (Fjordbyen) v Osle. Tento viac desaťročí trvajúci projekt rekonštruuje nábrežie od západu na východ. Výrazné výsledky sme už videli v Bjørvika (nové múzeá, kancelárie a tisícky bytov) a v Tjuvholmen. Ďalej na západ sa pozornosť presúva k prestavbe oblasti prístaviska Filipstad a modernizácii prístavnej infraštruktúry. Ako prístavná nákladná prevádzka postupne odchádza z centra, hodnotná prímorská pôda sa otvorí pre projekty zmiešaného využitia. Cieľom mesta je viac bývania, parkov a komerčných priestorov pozdĺž fjordu. Pokračujúce investície do infraštruktúry na nábreží – nové promenády, cyklotrasy, prístavy a pod. – nielenže zvyšujú kvalitu života, ale aj zvyšujú atraktivitu nehnuteľností v okolí investropa.com. Napríklad predĺženie Havnepromenaden (prístavnej promenády) a nové lávky spojili štvrte a zvýšili dopyt po nehnuteľnostiach v kedysi priemyselných oblastiach ako Sørenga a Lohavn.

Zlepšenie dopravnej infraštruktúry okrem Fornebubanenu zohráva tiež svoju úlohu. Národný dopravný plán 2022–2033 vyčleňuje veľké investície do ciest a železníc, z ktorých profituje aj región Osla investropa.com. Významným projektom je nová železnica Follo Line, ktorá bola otvorená koncom roku 2022 a skrátila cestovný čas vlakom medzi Oslom a rastúcim mestom Ski na polovicu. Toto umožňuje reálnejšie dochádzanie z južných predmestí a má vlnový efekt na tamojší trh s bývaním (ľudia si môžu vybrať bývanie ďalej od centra, čo čiastočne uvoľňuje tlak na Oslo). Modernizácia diaľnic, ako napríklad modernizácia západného koridoru E18 (zahŕňa aj budovanie tunelov na niektorých úsekoch diaľnice a zlepšovanie križovatiek okolo Sandviky), zníži zápchy a hluk, čím potenciálne otvára nové možnosti rozvoja pozemkov a zvyšuje hodnotu nehnuteľností na predmestiach. V rámci mesta Oslo investuje do modernizácie verejnej dopravy: nové električkové trate a ich predĺženia (električková sieť sa napríklad rozširuje do Tonsenhagenu do roku 2027), nákup električiek a autobusov s vyššou kapacitou a rozširovanie cyklotrás. Tieto snahy sú v súlade s cieľom Osla stať sa do roku 2030 prvým mestom na svete bez emisií investropa.com a zlepšiť kvalitu života v štvrtiach, čo často súvisí s vyšším dopytom po nehnuteľnostiach. Napríklad rast oblasti Løren je čiastočne spôsobený novou stanicou metra Løren spred niekoľkých rokov investropa.com. Plánované ďalšie rozšírenia metra, ako napríklad predĺženie k nemocnici Ahus v Lørenskogu, by mohli podobne v budúcnosti prispieť k rastu realitného trhu vo východnom koridore.

Na trh vplývajú aj veľké verejné projekty. Nórska vláda (prostredníctvom Statsbyggu) realizuje projekt Nové vládne štvrte v centre Osla. Tento projekt zahŕňa konsolidáciu a výstavbu nových vládnych úradov na mieste tých, ktoré boli zničené v roku 2011, vrátane nových výškových budov a verejných priestranstiev. Výstavba začala v roku 2021 a bude pokračovať počas väčšiny tejto dekády. Po dokončení prinesie denne tisíce pracovných miest späť do centra mesta, čo bude výhodou pre maloobchodníkov v centre a potenciálne zvýši dopyt po bývaní v blízkosti (napríklad v Grünerløkke, St. Hanshaugen). Podobne aj ďalšie projekty vedené Statsbyggom, ako rozšírenie Národného múzea (otvorené v roku 2022) alebo pripravované Múzeum vikingského veku na Bygdøy (znovuotvorenie v roku 2026), posilňujú kultúrnu infraštruktúru Osla a môžu spôsobiť, že okolité štvrte budú atraktívnejšie pre bývanie.

Infraštruktúra môže ovplyvniť aj komerčné nehnuteľnosti. Nástup 5G sietí a dátových centier v regióne (pritiahnutých lacnou obnoviteľnou energiou v Nórsku) robí z Osla potenciálne technologické centrum, čo zvyšuje dopyt po moderných kancelárskych priestoroch. Napríklad veľký nový dátový kampus (Skygard v oblasti Osla), ktorý bude spustený v roku 2025, signalizuje rast tohto sektora 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Okrem toho, prebiehajúce modernizácie letiska Oslo (zväčšenie kapacity) a iniciatívy zelenej mobility (napríklad elektrická lodná sieť v Oslofjorde) budú postupom času zjednodušovať rast podnikania a turizmu, čo nepriamo posilní sektor nehnuteľností.

Na záver, rozvoj infraštruktúry je kľúčovým prvkom rastu nehnuteľností v Osle. Nové dopravné spojenia najmä zvyšujú hodnotu nehnuteľností a podporujú rozvoj v napojených oblastiach. Snahy mesta o udržateľné zlepšovanie urbanizmu (doprava, zelené priestory, kultúrne lokality) robia viaceré štvrte atraktívnejšími a dostupnejšími. Investori tieto projekty pozorne sledujú – byť pred infraštruktúrnou modernizáciou môže znamenať vstup do štvrte ešte predtým, ako ceny nehnuteľností naplno odzrkadlia pozitívnu zmenu. Preto v roku 2025 a nasledujúcich rokoch vyčnievajú miesta ako koridor Fornebu-Lilleaker, pokračujúce oblasti Fjord City či štvrte orientované na verejnú dopravu ako zaujímavé na sledovanie.

Zmeny v regulácii a novinky v politike vlády

Nedávne a navrhované zmeny politík majú za cieľ riešiť výzvy trhu s bývaním, hoci odozva je zmiešaná. Jednou z horúcich tém je nórska regulácia hypoték (Utlånsforskriften), ktorá stanovuje limity pomeru úveru k príjmu a vyžaduje vysoké akontácie na druhý dom (40% v Osle). Táto regulácia bola vytvorená, aby zabránila nadmernému zadlžovaniu a špekuláciám, no s ochladením trhu v roku 2023 niektorí lídri v odvetví tvrdia, že teraz bráni prvej vlne kupujúcich a novému rozvoju. Eiendom Norge vyzvala na zrušenie alebo uvoľnenie úverovej regulácie, označujúc ju za „zbytočnú“ vzhľadom na nový zákon o finančných zmluvách a aktuálnu trhovú situáciu eiendomswatch.no. Finančný dozor a Finans Norge (asociácia finančného priemyslu) sú však opatrní – tieto pravidlá pripisujú posilneniu finančnej stability domácností. K začiatku roku 2025 vláda tieto pravidlá neodstránila, ale je pod tlakom zvážiť úpravy, ak sa zhorší ponuka bývania a prístup prvých kupujúcich eiendomswatch.no. Ako možné úpravy sa spomína väčšia flexibilita bánk či špeciálne podmienky pre kúpu novostavieb.

Ďalšou významnou lokálnou politickou otázkou je Småhusplan (Plán malých domov) v Osle, regulácia upravujúca zóny s nízkou hustotou bývania. V polovici roka 2023, po rokoch debát, mestská rada schválila nový Småhusplan, ktorý mierne uvoľňuje niektoré obmedzenia s cieľom podporiť výstavbu viac bytových jednotiek na veľkých obytných pozemkoch. Napríklad, revidovaný plán povoľuje radové domy so štyrmi jednotkami (fourmannsboliger) aj v zónach určených pôvodne pre samostatné domy a znižuje minimálnu veľkosť pozemku pre bytové domy na 400 m² raederbing.no. Tiež mierne zvyšuje povolenú výšku budov a znižuje požiadavku na súkromný vonkajší priestor pre každú jednotku na 100 m² (z pôvodných 150), aby umožnil hustejšie využívanie pôdy raederbing.no raederbing.no. Tieto zmeny mali nájsť kompromis: umožniť viac bývania (na boj proti nedostatku) a zároveň zachovať zeleň a charakter vilových štvrtí. Nový plán však narazil na problém – nórske riaditeľstvo pre vodu a energiu (NVE) namietalo, že posúdenia rizika zosuvov pôdy a záplav v týchto zónach sú nedostatočné oslo.kommune.no aftenposten.no. Výsledkom je, že plán zatiaľ nenadobudol právnu účinnosť a v niektorých oblastiach platí dočasný zákaz stavebnej činnosti v zónach malých domov. S novou mestskou vládou (viac pro-developerská koalícia zvolená na konci roka 2023) je snaha tento stav vyriešiť. Politici z oboch hlavných strán naznačili, že chcú zvýšiť tempo bytovej výstavby v Osle arkitektur.no, čo pravdepodobne znamená snahu prijať realizovateľný Småhusplan. Ak plán prejde, mohol by umožniť mierne zhustenie – napr. rozdelenie veľkých pozemkov alebo nahradenie samostatných domov dvojdomami či štvorbytovkami – a tým postupne prispieť k zvýšeniu ponuky bývania. Pre vlastníkov domov a investorov by to mohlo znamenať viac možností na redevelopment v okrajových častiach Osla, ale aj možné dopady na vzhľad štvrtí a hodnoty pôdy.

Na národnej úrovni vláda prejavila obavy z hroziaceho nedostatku bývania. Pracovná skupina pod Ministerstvom pre miestnu samosprávu (KDD) si stanovila ambiciózny cieľ postaviť 130 000 nových domov do roku 2030 a v júni 2025 predložila 73 návrhov na jeho dosiahnutie eiendomnorge.no. Mnohé návrhy sa zameriavajú na zjednodušenie plánovacích a stavebných procesov – odstránenie byrokracie, rýchlejšiu zmenu územného plánu, štandardizáciu stavebných predpisov – v podstate „zrýchlenie tankera“. Podľa názoru spoločnosti Eiendom Norge, aj keď zjednodušenie pomáha, skutočným problémom je politická vôľa na úrovni samospráv eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Finančné zdroje samospráv sú napäté (mnohé majú vysoký dlh a rastúce úrokové náklady) a existujú obavy, že miestne samosprávy by mohli skutočne uprednostniť iné projekty pred novou výstavbou, ktorá vyžaduje nákladnú infraštruktúru eiendomnorge.no. Ako protiklad sa objavili niektoré neortodoxné politické nápady. Koncom roka 2023 navrhol Henning Lauridsen (Eiendom Norge) „núdzové“ opatrenia, ako napríklad programy obecných nákupov nepredaných nových bytov, daňové stimuly ako nižšie zdaňovanie majetku pri druhotných nájomných bytoch a presunutie vládnych dotácií z elektromobilov na podporu bývania eiendomswatch.no. Tieto nápady odrážajú narastajúce obavy z poklesu výstavby. Aj keď vláda zatiaľ takéto opatrenia neprijala, v štátnom rozpočte na rok 2024 boli zahrnuté financie pre viac študentského bývania a isté dotácie pre mladých kupujúcich na vidieku. Ak sa kríza prehĺbi, mohli by sme vidieť, že Oslo alebo štát zváži nákup nových bytov na podporu stavebných spoločností alebo uvoľnenie daňových/pôžičkových obmedzení na stimuláciu aktivity eiendomswatch.no.

Ďalšou regulačnou novinkou, ktorá ovplyvňuje nájomný trh, sú novely zákona o nájme (hoci skôr menšie) a prebiehajúce diskusie o regulácii nájomného. Nórsko nemá prísne stropy na nájomné, no prenajímatelia môžu zvýšiť nájom pri prebiehajúcich zmluvách približne o hodnotu CPI raz ročne. Keďže nájmy za posledné roky vzrástli o ~30 %, skupiny nájomcov lobujú za silnejšiu ochranu. Zatiaľ je reakcia vlády opatrná a sústreďuje sa skôr na zvýšenie ponuky bývania (vrátane verejného a neziskového bývania). Zaujímavá je aj daň z nehnuteľnosti: Oslo ukladá každoročnú daň z nehnuteľnosti (v súčasnosti 3‰ z hodnoty nad bezplatné oslobodenie). Nastupujúce mestské zastupiteľstvo v roku 2023 kampaňovalo za znižovanie dane z nehnuteľností, pričom v roku 2024 začali zvýšením hranice oslobodenia. Ak by bola úplne zrušená, mohla by mierne zlepšiť dostupnosť bývania, hoci by tiež odstránila jeden zo zdrojov príjmov používaných na služby.

Stručne povedané, zmeny politiky v roku 2025 sú zamerané na zmiernenie nedostatku bývania a udržanie finančnej stability, ale pokrok je pomalý. Uvoľnenie úverových pravidiel alebo zrýchlenie plánovacích procesov by mohlo pomôcť ponuke, no ide o dlhodobejšie opatrenia. V krátkodobom horizonte bude najvýraznejším vplyvom vlády politika úrokových sadzieb (prostredníctvom Norges Bank) – očakávané zníženie sadzieb bude v podstate uvoľnením politiky, čo podporí trh lister24.no. Je potrebné sledovať aj regulačné riziká: ak by ceny nehnuteľností rástli príliš rýchlo, mohol by sa zvýšiť politický tlak na opatrenia na ochladenie dopytu (ako vidíme v niektorých krajinách). Naopak, ak by výstavba naďalej stagnovala, úrady by mohli byť aktívnejšie v podporovaní výstavby. Zatiaľ regulačné prostredie lavíruje medzi opatrným vyvažovaním – snahou podporiť viac výstavby bývania bez toho, aby boli ohrozené obozretné pravidlá alebo miestna autonómia.