Тенденції ринку комерційної нерухомості
У ритейл-нерухомості також спостерігається переломний момент.
Очікується покращення споживчих витрат у міру зниження інфляції та стабілізації відсоткових ставок, що має підвищити роздрібні продажі у 2025 році cbre.com.Інвестори зосереджуються на роздрібній торгівлі, заснованій на товарах першої необхідності (наприклад, торгові центри з продуктовими магазинами), як на безпечніших варіантах cbre.com.Високоякісний роздріб у центрі Осло залишається стійким у сегменті розкоші – Nedre Slottsgate зараз може похвалитися найвищою концентрацією розкішних роздрібних магазинів на одній вулиці в Європі 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Тим часом промислові та логістичні об’єкти продовжують користуватися високим попитом.Оренда логістичних приміщень пожвавилася наприкінці 2024 року і, як очікується, залишатиметься на високому рівні у 2025 році cbre.com.Вакантні площі на складах можуть дещо зрости з майже нульового рівня, проте нові проєкти великоформатних складів навколо Осло швидко приваблюють орендарів cbre.com.Готельна нерухомість є ще однією яскравою стороною: готельний сектор Осло сильно відновився після пандемії, а RevPAR (дохід на доступний номер) в Осло зріс на 6,3% у річному вимірі та зараз на понад 32% вищий, ніж у 2019 році 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Міжнародний туризм стрімко зростає, забезпечуючи високий рівень заповнюваності, хоча рівень заповнюваності готелів Осло все ще трохи не дотягує до допандемічних показників 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Загалом, інвестори в комерційну нерухомість налаштовані обережно оптимістично – у 2024 році обсяги інвестицій у Норвегії зросли на 45% 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net – але вони залишаються вибірковими.Тиск рефінансування є ключовою тенденцією: вищі відсоткові витрати призвели до виникнення «боргового розриву», змушуючи деяких власників із високим рівнем заборгованості продавати нерухомість.Ця помітна присутність вимушених продавців через проблеми з рефінансуванням, як очікується, триватиме і в 2025 році, оскільки кредити переоцінюються за вищими ставками, а вартість нерухомості знизилася 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.У підсумку, комерційний ринок нерухомості Осло у 2025 році характеризується стабілізацією та вибірковою стійкістю: основні активи (офіси, необхідна роздрібна торгівля, логістика, готелі) відновлюються, тоді як другорядні об’єкти та девелопери зі слабкими фінансами стикаються з труднощами.Комерційний сектор нерухомості Осло переживає переломний момент у 2025 році. Після двох років зустрічних вітрів починається «новий висхідний цикл», оскільки економіка стабілізується cbre.com. Офісна нерухомість пережила потужне пожвавлення інвестицій у 2024 році, очолюване покупцями з достатньо капіталу. Прибутковість від найкращих офісних об’єктів трохи знизилась, оскільки інвестори з великим обсягом власного капіталу скуповували якісні активи 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Орендні ставки на офіси в Осло зросли приблизно на 4% у 2024 році, але зростання вирівнялося до середини 2025 року 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Попит на оренду дещо вгамувався на ринку офісної нерухомості Осло, і здача площ у оренду триває довше, особливо в старіших будівлях 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Нові знакові проєкти, такі як Oslo Science City (34 000 м²) та Life Science Building при Університеті Осло (97 000 м²), які будуть введені в експлуатацію до 2026 року, додадуть значну частку сучасних офісних площ 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Ці кілька великих проєктів становлять майже 88% очікуваної нової пропозиції офісної нерухомості в Осло до 2026 року 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, що означає, що поза ними будівництво залишається приглушеним. Вакантність офісних площ зросла з історично низького рівня, але орендні ставки на топові об’єкти залишаються стабільними, а оренда класу A навіть трохи знизилася на початку 2025 року, оскільки орендарі отримують більшу переговорну силу 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Водночас добре розташовані, енергоефективні офіси у центральній частині Осло зберігають свою вартість, тоді як старіші, неефективні за стандартами сталого розвитку будівлі стикаються із проблемами ціноутворення та рефінансування.
Динаміка та прогнози цін на житло
Дійсно, очікується зниження відсоткових ставок.Norges Bank сигналізував про ймовірне зниження ставки у березні 2025 року, а також, можливо, про ще два зниження протягом року lister24.no.Нижчі ставки збільшать купівельну спроможність покупців і можуть вивільнити відкладений попит, що підживить подальше зростання цін lister24.no lister24.no.Тим часом фінансовий стан домогосподарств є відносно стабільним – рівень безробіття низький, а заробітна плата зростає, тому багато покупців сприймають підвищені витрати на іпотеку.Аналітики зазначають, що ринок житла Норвегії виявився «менш чутливим до відсоткових ставок», ніж очікувалося, і ціни залишаються високими, незважаючи на підвищення ставок bt.no.Деякі навіть стверджують, що ми входимо в «нову нормальність» з стійко вищими ставками без обвалу цін на житло bt.no bt.no.Однак проблема доступності є реальною: Індекс медсестри (“Sykepleierindeksen”) в Осло показує, що у 2024 році медсестра могла собі дозволити лише 2,3% житла, виставленого на продаж у Осло – порівняно з 2,7% минулого року, і, за прогнозами, цей показник зменшиться до менше ніж 2% у 2025 році livingimpact.no.Іншими словами, зростання цін значно випереджає зростання місцевих доходів, підштовхуючи покупців житла вперше до межі.Галузеві експерти попереджають, що двозначна інфляція цін у 2025 році може поглибити кризу доступності житла, при цьому все менше квартир будуть доступні для середньостатистичних заробітчан livingimpact.no.Загалом, у короткостроковій перспективі очікується сильне зростання цін – можливо, аж до незручності.Думки експертів сходяться на тому, що якщо пропозиція не зросте суттєво, вартість житла в Осло й надалі зростатиме в найближчі роки, якщо не виникне зовнішнього економічного шоку.До 2030 року деякі прогнози навіть вказують на сукупне зростання, яке може підняти вартість житла в Осло на 30% вище за сьогоднішній рівень livingimpact.no.Завданням на майбутнє буде керування цим зростанням, щоб уникнути перегріву та більшого розриву в доступності.
Після незначної корекції наприкінці 2023 року ціни на житло в Осло знову зростають, і прогнози вказують на значний стрибок. У 2024 році загальнодержавний індекс цін на житло в Норвегії зріс на скромні 6,4% investropa.com, але імпульс посилився до 2025 року. На середину 2025 року ціни приблизно на 5,9–7,3% вищі порівняно з минулим роком investropa.com investropa.com, що є одним із найсильніших періодів зростання останніх років. Це вражає, враховуючи, що облікова ставка Norges Bank знаходиться на найвищому рівні з 2008 року (4,50%), а іпотечні ставки — близько 5,6% investropa.com investropa.com. Високі витрати на запозичення не завадили “швидкому відновленню” цін на житло — фактично, центральний банк назвав це відновлення проблемою доступності житла livingimpact.no. Власне зростання цін в Осло, хоч спочатку й відставало, очікується, перевершить загальнонаціональний середній показник до кінця року. Eiendom Norge (Асоціація ріелторів) оприлюднила оптимістичний прогноз зростання цін на житло на 2025 рік: +10% у національному масштабі та передбачила, що Осло разом із Бергеном і Ставангером зростуть навіть більше ніж на 10% lister24.no lister24.no. Цей прогноз відображає зміну цін з грудня 2024 до грудня 2025 року, тобто двозначний стрибок цін протягом календарного року lister24.no. Аргументація: безпрецедентний дефіцит нових житлових об’єктів, значне зростання доходів і ймовірне зниження процентних ставок створять ідеальний рецепт для прискорення цін lister24.no.
Динаміка попиту та пропозиції
Цей дефіцит пропозиції стикається зі стійкими драйверами попиту.Населення Осло продовжує зростати (муніципалітет досяг близько 720 000 жителів у 2024 році lifeinnorway.net), і імміграція додає тисячі нових мешканців.Навіть при тому, що загальний приріст населення у Норвегії невеликий, більшість цього приросту припадає на міські райони, такі як Осло livingimpact.no.Молоді професіонали та іммігранти, зокрема, сприяють високому попиту на стартові квартири та оренду, що підтримує конкуренцію на ринку livingimpact.no.Формування домогосподарств залишається стійким – незважаючи на дуже високі ціни, норвежці рішуче віддають перевагу власному житлу, чому сприяють історично низький рівень безробіття та соціальні гарантії.З боку попиту ще одним чинником є інвестиційний інтерес: як внутрішні, так і іноземні інвестори приваблені нерухомістю в Осло як стабільним активом (докладніше про це нижче).Таким чином, попит має міцну основу, навіть у середовищі з високими ставками.Однак з боку пропозиції існує структурне вузьке місце.Багато років повільної роботи регуляторних органів і опір підвищенню щільності забудови стримували будівництво.Середній час отримання дозволу на нове житлове будівництво в Осло становить 5–6 років, що більш ніж у два рази більше, ніж у 2016 році nbbl.no.Це означає, що навіть коли умови на ринку покращуються, пропозиція не може швидко відреагувати – «житлове будівництво схоже на танкер, якому потрібно багато часу, щоб повернути», зазначає Лаурідсен lister24.no.Результат полягає в тому, що занадто багато покупців буде змагатися за занадто малу кількість житла, що майже неминуче спричиняє цінові війни та стрибки цін у бажаних районах nbbl.no nbbl.no.Ми вже спостерігаємо перші ознаки: у травні 2025 року кількість виставлених на продаж житлових об’єктів зросла швидше, ніж кількість продажів, що призвело до збільшення запасів житла напередодні літа eiendomnorge.no.Однак очікується, що пік сезонного попиту «виснажить» більшу частину цієї пропозиції до середини літа eiendomnorge.no.Коротше кажучи, активність на ринку висока, але пропозиція залишається обмеженою.Якщо будівництво різко не активізується, дисбаланс між шаленим попитом і мізерною пропозицією зберігатиметься, підтримуючи зростаючу динаміку ринку – але також посилюючи ризик кризи, коли житло в Осло зможуть дозволити собі лише заможні.Ринок нерухомості в Осло визначається фундаментальною невідповідністю між попитом і пропозицією. Попит на житло в столиці ніколи не був вищим: 2025 рік йде до рекордної кількості продажів житла на вторинному ринку в історії Норвегії eiendomnorge.no. Активність покупців різко зросла на початку 2025 року, житло продається швидше і в більшій кількості, ніж минулого року eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Проте це бурхливе зростання попиту стикається з все більшою проблемою пропозиції. Будівництво нового житла різко впало до кризового рівня, отже на ринку з’являється все менше нового житла. З часів фінансової кризи 2008 року в Норвегії не будували так мало житла nbbl.no. В Осло девелопери практично призупинили свою діяльність. Введення в експлуатацію нового житла в Осло скоротилося до приблизно 1 567 одиниць у 2024 році, що становить лише половину від орієнтовної річної потреби міста estatenyheter.no estatenyheter.no. Ще гірше — потік нових проєктів майже вичерпався: через слабкі обсяги нових продажів та стрімке зростання будівельних витрат майже не розпочинаються нові проєкти. Генеральний директор Eiendom Norge Геннінг Лаурідсен повідомляє, що у третьому кварталі 2023 року в Осло було розпочато всього 10 нових будинків — фактично повна зупинка eiendomswatch.no. По всій країні розпочатих житлових проєктів у 2023 році може бути лише близько 12 000, а демографічна потреба складає майже 30 000 одиниць eiendomswatch.no. Ця різниця передвіщає гостру нестачу пропозиції. Лаурідсен прямо попереджає: “Це криза”, зазначаючи, що житло, будівництво якого не було розпочато у 2023 році, призведе до дефіциту на ринку у 2025–2026 роках eiendomswatch.no. До 2027 року, якщо спад будівництва 2024 року продовжиться, Осло може побачити введення житла майже на 90% нижче від піку 2023 року livingimpact.no — тривожний сценарій, де нова пропозиція майже зникає.
Популярні та нові райони
Ринок нерухомості Осло не є однорідним – тенденції в різних районах відрізняються, і деякі округи процвітають завдяки новим забудовам та інфраструктурі. Традиційно престижні райони, такі як Фрогнер, Майорстуен і Тьювхольмен, залишаються стабільно популярними через своє центральне розташування та зручності. Однак останнім часом увага переключилася на низку районів, що набирають обертів і мають потенціал для зростання:
- Нюдален: Колись індустріальний район, Нюдален перетворився на динамічний центр бізнесу та освіти. Розширення кампусу BI Norwegian Business School (зараз тут навчається та працює ~10–12 000 студентів і співробітників) забезпечило величезний попит на оренду і пожвавлення в Нюдалені investropa.com. Нові проєкти змішаного використання (наприклад, вежа Vertikal Nydalen) додають сучасні квартири, офіси та ресторани, створюючи яскраву атмосферу спільноти investropa.com. Завдяки оновленій станції метро та чудовій транспортній доступності, зв’язок Нюдалена помітно покращився, і район став одним із найгарячіших інвестиційних напрямків Осло у 2025 році. Ціни на нерухомість тут зросли з 2023 року у відповідь на оновлення району investropa.com.
- Лерен: Розташований на північному сході Осло, Лерен переживає будівельний бум і швидке поліпшення інфраструктури. Великі житлові проєкти – такі як Lille Løren Park компанії Veidekke (355 екологічних квартир і дитсадок), які мають завершитися до кінця 2025 року, та комплекс Løren Botaniske (385 сталих апартаментів) – додають житло, що так необхідне місту investropa.com. Модернізація громадського транспорту в рамках ініціативи “Пакет Осло 3” принесла нову станцію метро Лерен і покращила транспортну доступність investropa.com. Ці зміни роблять Лерен надзвичайно привабливим для молодих сімей, які оцінюють нові парки, школи й сервіси в районі investropa.com. З огляду на загальний дефіцит житла в Осло, сплеск сучасних, екологічних проєктів (і активне висвітлення в медіа) зробив Лерен зіркою, що сходить, як для покупців житла, так і для інвесторів.
- Сент-Ганcхауген: Визнаний центральний район, який стає ще більш привабливим, Сент-Гансхауген поєднує розкішні зелені зони з міськими перевагами. Тут одна з найвищих концентрацій парків в Осло: 98% мешканців живуть у межах 300 метрів від зеленої зони investropa.com. Такий доступ до природи, разом із модними кав’ярнями та культовою культурною сценою, приваблює молодих спеціалістів і сім’ї. Вартість нерухомості зростає (ціни тут збільшились приблизно на 6% у 2024 році, з подальшим зростанням у майбутньому) investropa.com. Нові культурні та комерційні проекти також підвищують привабливість району investropa.com. Поєднання спокійних парків із динамічним міським життям у Сент-Гансхаугені збільшує попит і робить район гарячою точкою 2025 року.
- Сьоренга (набережна Бйорвікa): Сьоренга, частина масштабної реконструкції Fjord City, перетворилася з колишнього контейнерного порту на квітучий житловий квартал на воді. Сучасні житлові комплекси, багато з яких мають вигляд на фіорд, та такі атракції, як морський басейн Сьоренга і міський пляж, зробили район надзвичайно популярним investropa.com. Високий попит призвів до дуже високої заповнюваності та зростання цін на житло в Сьорензі investropa.com. Масштабна концепція Fjordbyen (Місто Фіордів) й надалі інвестує у нові сервіси, зони відпочинку та інфраструктуру вздовж гавані Осло investropa.com, що ще більше укріплює статус Сьоренги/Бйорвікa як престижної локації. Завдяки близькості до культових місць, таких як Оперний театр Осло чи новий музей Мунка, розкішні апартаменти Бйорвікa коштують тут максимально дорого і значно подорожчали у 2024 році investropa.com investropa.com. Цей район є уособленням сучасного, престижного життя, який стає все більш затребуваним.
- Коридор Ліллекер / Форнебу: У західних передмістях Ліллекер привертає увагу тим, що пропонує передміську чарівність із доступом до міста. Продовження трамвайної лінії та майбутнє метро Fornebubanen (очікується до 2029 року) напряму з’єднає цю територію з центром Осло, суттєво покращивши транспортну доступність investropa.com. Триває реконцепція Lilleakerbyen: створюється нове житло, магазини та парки, формуючи “місто в місті”, ідеальне для сімей investropa.com. Через ці фактори Ліллекер/Форнебу стає улюбленим районом для сімей — місцем, де можна насолодитися спокійним життям та зеленими зонами, не жертвуючи зручним доїздом. У міру реалізації проєкту Fornebubanen очікується зростання цін на нерухомість уздовж цієї лінії завдяки зручності, яку вона принесе investropa.com.
- Bjørvika – квартал Barcode та Opera: Уже добре відомий своїм вражаючим силуетом хмарочосів “Barcode”, Bjørvika продовжує розвиватися завдяки новим розкішним житловим вежам. Як зазначено, цей прибережний район нещодавно пережив одне з найстрімкіших зростань цін investropa.com. Поєднання ультрасучасної архітектури, культурних закладів (Оперний театр, музеї) та близькість до ділового центру робить цей район магнітом для заможних покупців. Відмінна транспортна й пішохідна інфраструктура забезпечують високий рівень заповнюваності житла, а позитивні відгуки медіа про сучасний міський дизайн приваблюють міжнародну увагу investropa.com. Bjørvika є яскравим прикладом перетворення Осло на сучасне мегаполіс, а вартість нерухомості тут відповідає його престижу.
- Ekeberg: На пагорбах південного сходу від центру міста Ekeberg пропонує щось унікальне — захопливі панорамні види на фіорд Осло та міський горизонт. Цей мальовничий шарм, а також сусідній скульптурний парк Ekebergparken і численні природні стежки зробили Ekeberg дуже популярним серед тих, хто прагне жити поруч із природою investropa.com investropa.com. Останніми роками ціни на житло в Ekeberg неухильно зростають, і очікується, що ця тенденція триватиме, оскільки все більше покупців надають перевагу стилю життя та зеленому оточенню investropa.com. Нерухомість тут, особливо з відкритими краєвидами, користується підвищеним попитом серед шанувальників природи. Подальший розвиток Ekebergparken (з новими арт-інсталяціями та об’єктами) ще більше підсилює привабливість району investropa.com. Ekeberg стає обраним місцем для тих, хто хоче спокою, не залишаючи місто — чудова інвестиція у житло з видом.
- Ensjø: Колишня промислова зона на сході Осло, Ensjø, зараз перебуває в процесі довгострокової перебудови у житловий центр, який часто називають “Новим містом Ensjø”. Кілька нових проєктів житлових комплексів та оновлення інфраструктури (дороги, велосипедні доріжки) перетворюють Ensjø на сучасний міський район. Ринок нерухомості тут виграв від паузи у зростанні цін в Осло у 2023–24 роках — це фактично період стабілізації, який створив передумови для майбутнього зростання investropa.com. З огляду на те, що, згідно з прогнозами, ціни на житло в Норвегії мають зрости приблизно на 5% у 2025 році investropa.com, такі райони, як Ensjø, мають сприятливі перспективи. Додатково ширші транспортні плани згідно з Національним транспортним планом 2022–2033 покращать зв’язок по всьому місту (наприклад, нові залізничні лінії та автомагістралі), і Ensjø зможе опосередковано виграти від цих сталих мобільних ініціатив investropa.com. Привабливість Ensjø також пов’язана з розвитком стартапів та технологій в Осло — входження у ширший інноваційний регіон Осло означає хороші економічні перспективи для району investropa.com. Інвестори відзначають, що сучасні квартири в Ensjø мають кращу цінність та перспективу зростання у майбутньому порівняно з перенасиченим центром міста, що робить його перспективною локацією для довгострокового зростання.
Підсумовуючи, тренди мікрорайонів Осло відображають як оновлення, так і розширення. Нові райони, такі як Нюдален, Льорен і Енсьо, демонструють місця концентрації (хоча й обмеженої) нового житлового фонду та де інфраструктурні проєкти створюють інвестиційні можливості. Тим часом уже сформовані центральні зони і мальовничі локації, як St. Hanshaugen та Ekeberg, продовжують зростати в ціні завдяки високій якості життя. Для покупців нерухомості у 2025 році розуміння цих місцевих динамік – які райони є «гарячими» й чому – має вирішальне значення. Найкращі можливості часто знаходяться у районах із новими транспортними сполученнями або масштабними проєктами розвитку, адже саме там зазвичай фіксується підвищений попит і зростання цін на нерухомість.
Економічні та демографічні чинники
Загальні економічні та демографічні тренди Норвегії формують контекст ринку нерухомості Осло. Макроекономічна ситуація у 2025 році покращується: після складних років із високою інфляцією та підвищенням ставок, очікується відновлення норвезької економіки завдяки зниженню інфляції та стабілізації відсоткових ставок cbre.com. Інфляція знизилась до близько 2,2% у 2024 році cbre.com, і, оскільки жорстка політика центрального банку досягла піку, реальні доходи населення знову зростають. Зростання ВВП материкової частини Норвегії було помірним (~0,9% у 2024 році) cbre.com, але очікується, що в найближчі роки воно трохи перевищить середні показники на тлі покращення глобальної ситуації nho.no. Що важливо для житлової сфери, відсоткові ставки наблизились або досягли піку. Облікова ставка на рівні 4,5% утримується з кінця 2023 року, і, як вже зазначалося, ринки очікують зниження ставок з весни 2025 року lister24.no. Це означає, що епоха постійного зростання іпотечних ставок завершилася, тож позичальники відчують полегшення. Уже зараз фіксовані іпотечні ставки стабілізувались близько ~5,65% investropa.com і можуть знизитися, якщо центральний банк розпочне пом’якшення політики. Зниження вартості кредитів наприкінці 2025 та у 2026 році підвищить доступність житла й потенційно розширить кредитування – це позитив для попиту на нерухомість.
З демографічного боку Осло продовжує бути головним магнітом для людей і робочих місць у Норвегії. Хоча загальний приріст населення Норвегії помірний (прогнозовано +10% з 2024 по 2050 рік) ssb.no, міські центри зростають швидше. Населення Осло досягло 717 000 у січні 2024 року en.wikipedia.org і збільшилося більш ніж на 23 000 за останні чотири роки lifeinnorway.net. Головним чинником є міжнародна імміграція; у Норвегії чистий приріст населення становив 19 500 лише у третьому кварталі 2023 року eiendomswatch.no, причому значна частина, ймовірно, припадає на міста. Осло також має внутрішню міграцію, особливо серед молодих людей, хоча останніми роками високі ціни на житло змушують деяких переселятися до навколишніх муніципалітетів. У демографічному плані Норвегія стикається зі старінням населення та низькими показниками народжуваності (поширена тенденція в Європі) livingimpact.no. Проте попит на житло в Осло підтримується молодшими домогосподарствами та іммігрантами. Середній вік населення міста нижчий, ніж у решті країни, і багато молодих фахівців віддають перевагу життю в центрі. Крім того, менші розміри домогосподарств (багато одинаків) означають, що з часом потрібно більше житлових одиниць на душу населення. Ці демографічні зміни – старіння, урбанізація, зменшення розмірів домогосподарств – змінюють профілі попиту на житло livingimpact.no. Наприклад, зростає потреба в менших квартирах для одинаків і літніх людей, а також зберігається високий попит на сімейне житло завдяки сталому потоку іммігрантів.
Ще одним чинником впливу є ринок праці та зростання доходів. Ринок праці Норвегії залишається стабільним; рівень безробіття в Осло низький (тримався на рівні близько 3–4%). Країна також спостерігала значне зростання зарплат у 2023–2024 роках, частково через те, що працівники вимагали підвищення для компенсації інфляції. Відчутне підвищення зарплат (та щедрі соціальні пільги) забезпечили відносно стабільне фінансове становище домогосподарств, що дозволило багатьом справлятися з вищими виплатами по іпотеці. Ця висока купівельна спроможність підтримує ринок житла – фактично, зростання зарплат називають одним із факторів, що дозволили цінам на нерухомість зростати у 2025 році, незважаючи на високі ставки investropa.com lister24.no. Водночас, доступність житла залишається низькою: співвідношення цін на житло до доходів в Осло досягло рекордних показників. Ринок оренди дає ще одну ілюстрацію економічного впливу. Оскільки багато хто не може дозволити собі купівлю, попит на оренду різко зростає. Оренда в Осло зросла приблизно на 30,8% з 2019 року, а медіанна вартість оренди однокімнатної квартири нині становить близько 10 000 норвезьких крон на місяць livingimpact.no. Високі ціни на оренду свідчать про напружений ринок житла, а також впливають на мобільність робочої сили (наприклад, важливим працівникам, як-от медсестрам, і купівля, і оренда житла даються важко, як зазначає Індекс медсестер).
І нарешті, політика і соціальна стабільність Норвегії – низький рівень корупції, міцна верховенство права, значний суверенний фонд – створюють фон економічної впевненості, привабливий для іноземних інвесторів і що підтримує високий рівень довіри серед внутрішніх споживачів. Дослідження споживчих настроїв (наприклад, барометр очікувань Finans Norge) залишаються пригніченими через високі відсоткові ставки, і багато норвежців кажуть, що “час для великих покупок ще не настав” finansavisen.no. Втім, це відчуття змінюється, адже підвищення ставок призупиняється, і громадськість бачить “світло в кінці тунелю”. Загалом, економічні та демографічні чинники у 2025 році малюють змішану, але переважно сприятливу картину для нерухомості Осло: зростання доходів і населення зміцнює попит, а очікування пом’якшення монетарної політики покращує перспективи. Головною проблемою залишається необхідність збалансування пропозиції житла з цими динамічними темпами зростання сталим способом.
Інфраструктурні проєкти, що впливають на ринок нерухомості
Великі інфраструктурні та девелоперські проекти змінюють частини Осло й можуть суттєво впливати на вартість нерухомості. Можливо, найбільш очікуваний – це Fornebubanen – нова 8-кілометрова гілка метро, яка з’єднає мережу метро Осло з Форнебу (районом, що швидко розвивається як технологічний/бізнес-кластер і житлова зона на заході міста). Цей проєкт вартістю 26 мільярдів норвезьких крон уже триває, і після його завершення (орієнтовно у 2029 році) дорога від Форнебу/Люсакер до центру міста триватиме менше 15 хвилин. Райони вздовж маршруту, такі як Скоейен, Векерю та Ліллеакер, уже фіксують підвищений інтерес інвесторів у передчутті покращеної транспортної доступності. Як зазначалося, сімейна привабливість Ліллеакера зростає завдяки новій лінії investropa.com. Історично нові залізничні лінії в Осло (наприклад, Льоренська лінія, відкрита у 2016 році) піднімали ціни на житло в навколишніх районах, і від Fornebubanen очікують того ж – цінова надбавка для раніше менш доступних районів.
Ще один трансформаційний план — це безперервний розвиток прибережної зони Фіорд Сіті (Fjordbyen) в Осло. Цей багаторічний проєкт передбачає реновацію набережної із заходу на схід. Ми вже бачимо вражаючі результати у Бйорвікці (нові музеї, офіси та тисячі квартир) та Тьювхольмені. Далі на заході увага зосереджується на реновації району причалу Філіпстад і модернізації портової інфраструктури. Оскільки порт поступово переносить вантажні операції із центру міста, на березі фіорду відкриватимуться цінні ділянки для мультифункціональних проектів. Мета міста — більше житла, парків і комерційних площ уздовж фіорду. Подальші інвестиції у прибережну інфраструктуру — нові набережні, велосипедні доріжки, марини тощо — не лише підвищують якість життя, а й збільшують привабливість нерухомості поблизу investropa.com. Наприклад, продовження набережної Гавнепроменаден (harbor promenade) і нові пішохідні мости об’єднали райони міста й підсилюють попит на нерухомість у колишніх індустріальних місцях, як-от Серенга і Лохавн.
Покращення транспортної інфраструктури поза межами Fornebubanen також відіграють важливу роль. Національний транспортний план 2022–2033 передбачає значні інвестиції в дороги й залізницю, що приносять користь регіону Осло investropa.com. Помітним проєктом є нова залізнична лінія Follo, яка відкрилася наприкінці 2022 року, зменшивши вдвічі час поїздки потягом між Осло та зростаючим містом Скі. Це робить поїздки з південних передмість більш реальними й впливає на тамтешній ринок житла (люди можуть обирати життя на більших відстанях, що дещо знижує тиск на Осло). Додатково, модернізація автомагістралей, зокрема вдосконалення західного коридору E18 (включаючи прокладання тунелів та покращення транспортних розв’язок навколо Сандвіки), зменшить затори й шум, потенційно відкриваючи нові території для забудови та підвищуючи вартість нерухомості в передмісті. В самому місті Осло інвестує у покращення громадського транспорту: нові трамвайні лінії та розширення мережі (трамвай мережу розширюють у райони, такі як Тонсенаґен, до 2027 року), закупівля трамваїв і автобусів більшої місткості і розширення велодоріжок. Ці зусилля відповідають меті Осло стати першим у світі містом без викидів до 2030 року investropa.com та покращують комфорт життя в районах, що часто корелює з більш високим попитом на нерухомість. Наприклад, підйом району Лерен частково пояснюється відкриттям нової станції метро Лерен кілька років тому investropa.com. Майбутні розширення метро, які зараз плануються — такі як продовження гілки до лікарні Ахус у Льоренскузі — можуть подібним чином підживити ринок нерухомості східного коридору в найближчі роки.
Великі громадські проєкти також впливають на ринок. Норвезький уряд (через Statsbygg) реалізовує проєкт Нового урядового кварталу у центрі Осло. Це передбачає консолідацію та реконструкцію урядових офісів на місці тих, що були зруйновані в 2011 році, зокрема зведення нових висотних будівель і громадських просторів. Будівництво розпочалося у 2021 році й триватиме більшу частину десятиліття. Коли проєкт завершиться, до центру міста щодня повертатимуться тисячі робочих місць, що сприятиме розвитку роздрібної торгівлі в центрі й потенційно підвищить попит на житло поруч (наприклад, у Грюннерльокка, Сент-Хансхаугені). Аналогічно інші проєкти Statsbygg, як-от розширення Національного музею (відкритий у 2022 році) чи майбутній Музей епохи вікінгів у Бюґдей (відкриття у 2026 році), зміцнюють культурну інфраструктуру Осло та можуть зробити сусідні райони привабливішими для проживання.
Інфраструктура також може впливати на комерційну нерухомість. Поява мереж 5G та дата-центрів у регіоні (які приваблює дешева відновлювана енергія Норвегії) робить Осло потенційним технологічним хабом, збільшуючи попит на сучасні офісні приміщення. Наприклад, великий новий кампус дата-центрів (Skygard в регіоні Осло), який почне роботу у 2025 році, сигналізує про зростання цього сектора 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Крім того, триваюча модернізація аеропорту Осло (збільшення пропускної здатності) та зелені мобільні ініціативи (наприклад, мережа електричних поромів в Ослофіорді) з часом сприятимуть розвитку бізнесу і туризму, опосередковано підсилюючи сектор нерухомості.
Підсумовуючи, розвиток інфраструктури є ключовим рушієм зростання ринку нерухомості Осло. Особливо нові транспортні зв’язки, як правило, підвищують вартість нерухомості та стимулюють розвиток у районі, що підключається. Стримування міста до сталого міського розвитку (транспорт, зелені зони, культурні об’єкти) робить більше районів привабливими та доступними. Інвестори уважно стежать за цими проєктами – бути на крок попереду інфраструктурного оновлення може означати отримати вигоду до того, як ціни на нерухомість повністю відобразять позитивні зміни. Тож у 2025 році та в найближчі роки такими перспективними територіями залишаються район Форнебу–Ліллеакер, ділянки Fjord City та транзитно-орієнтовані райони.
Регуляторні зміни та оновлення державної політики
Останні та запропоновані зміни політики покликані вирішити проблеми ринку житла, хоча й отримують змішані відгуки. Одною з гарячих тем є регулювання іпотечного кредитування в Норвегії (Utlånsforskriften), яке обмежує співвідношення кредиту до доходу та вимагає великих початкових внесків для другої нерухомості (40% в Осло). Це регулювання було створено для запобігання надмірної заборгованості та спекуляцій, але через охолодження ринку в 2023 році деякі лідери галузі вважають, що нині воно гальмує придбання першого житла та нове будівництво. Eiendom Norge закликає скасувати або пом’якшити ці правила, називаючи їх «зайвими» з огляду на новий закон про фінансові контракти та поточну ринкову ситуацію eiendomswatch.no. Водночас Нагляд за фінансовим ринком та Finans Norge (асоціація фінансової індустрії) ставляться до цього обережно – вони вважають, що ці правила зміцнили фінансове становище домогосподарств. Станом на початок 2025 року уряд не скасував ці обмеження, проте зростає тиск щодо їх перегляду, якщо ситуація з пропозицією житла та доступом для покупців-початківців погіршиться eiendomswatch.no. Можливо, з’являться вищі квоти гнучкості для банків або спеціальні умови для купівлі новобудов як потенційні варіанти змін.
Ще одне значуще питання місцевої політики — це оcлівський Småhusplan (План малих будинків), регулювання, яке охоплює зони малоповерхової житлової забудови. У середині 2023 року, після багатьох років обговорень, міська рада погодила новий Småhusplan, що трохи пом’якшує деякі обмеження, щоб стимулювати будівництво більшої кількості житлових одиниць на великих житлових ділянках. Наприклад, переглянутий план дозволяє чотириквартирні таунхауси (fourmannsboliger) навіть у зонах, де дозволені лише окремі будинки, а також зменшує мінімальну площу ділянки для багатоквартирних будинків до 400 м² raederbing.no. Також трохи підвищується дозволена висота будівель і зменшується обов’язкова приватна прибудинкова територія на одиницю до 100 м² (раніше було 150), щоб дозволити щільніше використання землі raederbing.no raederbing.no. Ці зміни мали на меті досягти балансу: дати можливість появі більшої кількості житла (для боротьби з дефіцитом), зберігаючи певну кількість зелених насаджень та характер приватної забудови у віллових районах. Однак новий план зіткнувся з перешкодою — норвезьке управління з питань води та енергетики (NVE) заявило, що оцінки ризику зсувів і повеней у цих зонах є недостатніми oslo.kommune.no aftenposten.no. У результаті план ще не набрав чинності, а тимчасова заборона на будівництво в зонах малих будинків залишається чинною в деяких районах. З новим міським урядом (коаліція, що більше підтримує розвиток, обрана наприкінці 2023 року) з’явився поштовх до вирішення цього питання. Політики з обох основних партій заявили, що хочуть пришвидшити темпи будівництва житла в Осло arkitektur.no, що, ймовірно, означає впровадження дієвого Småhusplan. Якщо план буде прийнято, це може забезпечити поступову ущільнення — наприклад, поділ великих ділянок або заміну окремих будинків на дуплекси чи чотириквартирні будинки — що з часом призведе до збільшення пропозиції житла. Для власників будинків і інвесторів це може відкрити більше можливостей для перепланування у віддалених районах Осло, але також матиме потенційний вплив на вигляд районів і вартість землі.На загальнонаціональному рівні уряд висловив занепокоєння щодо майбутнього дефіциту житла. Робоча група під керівництвом Міністерства місцевого самоврядування (KDD) поставила амбітну мету побудувати 130 000 нових житлових одиниць до 2030 року і в червні 2025 року представила 73 пропозиції для досягнення цієї мети eiendomnorge.no. Багато пропозицій стосуються спрощення процесів планування та будівництва – скорочення бюрократії, прискорення зонування, стандартизація будівельних норм – фактично щоб «прискорити танкер». На думку Eiendom Norge, хоча спрощення допомагає, справжня проблема – це політична воля на муніципальному рівні eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Фінанси муніципалітетів напружені (багато хто має великі борги й зростання відсоткових витрат), і існують побоювання, що місцева влада насправді може віддати пріоритет іншим проектам замість нових житлових забудов, які потребують дороговартісної інфраструктури eiendomnorge.no. Щоб цьому протидіяти, з’явилися деякі нетрадиційні ідеї політики. Наприкінці 2023 року Геннінг Лаурідсен (Eiendom Norge) запропонував «надзвичайні» заходи, такі як муніципальні програми викупу непроданого нового житла, податкові стимули на кшталт зменшення податку на майно для другого житла, яке здається в оренду, а також перенаправлення державних субсидій з електромобілів на підтримку житла eiendomswatch.no. Ці ідеї відображають зростаючу тривогу щодо спаду в будівництві. Хоча національний уряд ще не запровадив такі кроки, у державному бюджеті 2024 року все ж закладено фінансування додаткового студентського житла та певні субсидії для тих, хто вперше купує житло в сільській місцевості. Якщо криза загостриться, ми можемо побачити, що Осло чи держава розглядатимуть викуп нових квартир, щоб підтримати будівельників або послаблення податкових і кредитних обмежень для стимулювання активності eiendomswatch.no.
Ще одне регуляторне оновлення, що впливає на ринок оренди, — це нові поправки до закону про оренду житла (хоча й відносно незначні), а також постійні дискусії щодо контролю за орендною платою. У Норвегії немає жорстких лімітів на орендну плату, але власники житла можуть підвищувати орендну плату за чинними договорами приблизно на ІСЦ лише раз на рік. В умовах, коли орендна плата зросла на ~30% за кілька років, організації орендарів лобіюють посилення захисту. Дотепер уряд обережно підходив до цього питання, натомість зосереджуючись на збільшенні житлової пропозиції (включаючи більше державного та некомерційного житла). Також заслуговує на увагу податок на нерухомість: Осло стягує щорічний податок на нерухомість (зараз 3‰ від вартості, що перевищує неоподатковуваний мінімум). Нова міська рада, обрана у 2023 році, висувала на виборах обіцянку зменшити податок на нерухомість, що й почали робити у 2024 році, підвищивши поріг звільнення від податку. Якщо податок буде цілковито скасовано, це може дещо підвищити доступність житла, хоча разом із цим зникне й джерело надходжень, що використовується для фінансування послуг.
Підсумовуючи, зміни політики у 2025 році спрямовані на полегшення дефіциту житла та підтримку фінансової стабільності, однак прогрес іде повільно. Пом’якшення кредитних правил або прискорення процесу планування могли б допомогти збільшити пропозицію, проте це довгострокові рішення. У короткостроковій перспективі найвідчутніший вплив держави буде через політику щодо процентних ставок (через Norges Bank) – очікувані зниження ставок фактично є пом’якшенням політики, що підтримає ринок lister24.no. За регуляторними ризиками також варто стежити: якщо ціни на житло зростатимуть надто швидко, може зрости політичний тиск на введення заходів для охолодження попиту (як це було в деяких країнах). З іншого боку, якщо будівництво залишатиметься млявим, влада може діяти більш агресивно, стимулюючи розвиток. Наразі, регуляторне середовище фокусується на обережному балансі – прагнучи стимулювати розвиток житла, не підриваючи при цьому надійних запобіжників чи автономії місцевої влади.
Інвестиційні можливості та ризики
Враховуючи вищезазначені тенденції, ринок нерухомості Осло у 2025 році пропонує поєднання привабливих можливостей і суттєвих ризиків для інвесторів. З боку можливостей доходність від оренди зростає після років низьких показників. Історично дохідність у центральному Осло була помірною (~3% валових), але зростання орендних ставок випереджає ціни, і доходність підвищується. Очікується, що дохідність оренди в центрі міста буде зростати через стійкий попит серед орендарів investropa.com. Аналіз показує, що середня валова дохідність на квартири в Осло становить близько 3,2%, а на сучасні нерухомості (наприклад, великі сучасні квартири) — ~3,7% investropa.com. За низьких відсоткових ставок ця дохідність була малою, проте при ставках 4-5%, ~3,5% здається вже розумним — особливо якщо майбутнє зниження ставок зменшить витрати на позики. Інвестори, які можуть купувати за власні кошти або під низькі ставки, вважають тісний орендний ринок Осло відносно безпечною ставкою: рівень вакантності тут вкрай низький, а випадки несплати оренди рідкісні завдяки соціальним гарантіям у Норвегії. Окрім цього, слабша норвезька крона зробила нерухомість Осло дешевшою в іноземній валюті. Крона знецінилася приблизно на 6,5% у 2022 році та ще на 1,3% у 2023 році investropa.com, тому міжнародні покупці зараз знаходять кращу цінність. Наприклад, за поточним курсом обміню, престижні квартири в Осло коштують значно менше за квадратний метр, ніж у столицях інших скандинавських або західноєвропейських країн — близько €8 300/м² в Осло проти понад €10 000 у Стокгольмі або престижних районах Копенгагена investropa.com. Знижка за валютним курсом у поєднанні зі стабільністю Норвегії приваблює дедалі більше іноземних інвесторів на ринок нерухомості Осло investropa.com investropa.com. Осло дедалі більше сприймається як «тиха гавань» на ринку нерухомості із стабільним довгостроковим зростанням і сильним верховенством права. Упродовж останніх років крос-бойдерні інвестиції у норвезьку нерухомість складали в середньому 18% від загального обсягу, і цей показник може знову зрости investropa.com. Міжнародні фонди цінують високу прозорість у Норвегії, а також підтримку трильйонного державного фонду добробуту (який підкріплює економічну стабільність) investropa.com.Ще одна можливість полягає у проблемних активах та проєктах з доданою вартістю. Через згадане раніше фінансове напруження деякі забудовники та орендодавці під тиском можуть продавати активи зі знижкою. Інвестори з ліквідністю можуть придбати якісні будівлі у “мотивованих продавців”, які потребують рефінансування. Вже відбулися великі транзакції (наприклад, продажі портфелів від публічних орендодавців), що свідчить про те, що добре капіталізовані покупці вибірково купують активи 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Крім того, прагнення Осло до сталого розвитку означає, що старі офісні будівлі, які потребують оновлення (щоб відповідати енергетичним стандартам тощо), можна купити відносно дешево й модернізувати, збільшуючи вартість. Є значний попит серед орендарів та інвесторів на екологічно сертифіковані будівлі — об’єкти з хорошими показниками сталого розвитку мають кращу заповнюваність і навіть цінові премії cbre.com. Тож перепрофілювання старої будівлі у “зелену” — це розумний крок на найближчі роки, оскільки компанії прагнуть досягати ESG-цілей.
Інвестори також можуть зосередити увагу на нішевих сегментах, таких як студентське житло, спільне проживання та логістика, які мають сприятливу динаміку. Студентське житло недостатньо розвинене (університети Осло розширюються, але житловий фонд для студентів не встигає за цим), через що уряд закликає будувати більше eiendomswatch.no. Приватні інвестори можуть заповнити цю нішу. Логістичні об’єкти навколо Осло, як зазначено, залишаються затребуваними завдяки зростанню електронної комерції; дохідність там вища, а великі міжнародні гравці активні (наприклад, інвестиція NREP у розмірі 3 млрд норвезьких крон у складські приміщення 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Крім того, дата-центри та біонаукові об’єкти стають новими класами активів в Осло завдяки національній стратегії — дешева відновлювана енергетика та прохолодний клімат Норвегії приваблюють проєкти дата-центрів 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Нерухомість, пов’язана з технологіями та наукою (наприклад, об’єкти біля Oslo Science City або у кластері біонаук) може показати вищі темпи зростання вартості у міру розвитку цих секторів.
Втім, ці можливості супроводжуються ризиками, які інвесторам необхідно зважувати. Насамперед це ризик процентної ставки. Хоча очікується, що ставки знизяться, існує невизначеність – якщо інфляція різко зросте або глобальні ринки зміняться, Norges Bank може тримати ставки підвищеними довше. Вартість нерухомості чутлива до вартості капіталу; більш повільне зниження ставок може охолодити ентузіазм і обмежити зростання цін. З іншого боку, якщо ставки впадуть швидко, виграють позикові інвестори, але це також може призвести до різкого зростання цін, що викличе занепокоєння щодо можливої бульбашки. Ще одним ризиком є регуляторне середовище: якщо доступність житла суттєво погіршиться, політична відповідь може полягати у введенні заходів, що ненавмисно шкодять інвесторам (наприклад, суворіше регулювання орендної плати або підвищення податків для інвесторів/власників другого житла). Осло вже підвищував податок на нерухомість для дорогих будинків кілька років тому, а також збільшив оцінку другого житла для цілей податку на багатство – будь-які подальші кроки у цьому напрямку можуть зменшити інвестиційний прибуток. Також, заклик знизити податок на багатство для орендної нерухомості eiendomswatch.no не гарантовано буде почуто; більше того, податкова політика перебуває у стані змін і для власників нерухомості може стати жорсткішою за певних урядів.
Ризики, специфічні для ринку, включають зупинку будівництва, що може призвести до потенційних дисбалансів. У середньостроковій перспективі надзвичайно низька пропозиція житла може підштовхнути ціни настільки високо, що ризик різкого коригування зросте (якщо, наприклад, у майбутньому почнеться будівельний бум або багато власників будуть змушені продавати через ставки). Сценарій “житлової кризи” — коли нового житла практично немає — подвійний за своєю суттю: чудово для власників активів у короткостроковій перспективі (оскільки вартість зростає), але створює системний ризик у довгостроковій (якщо сім’ї залишатимуть місто чи виникне цінова бульбашка). Інвесторам також слід враховувати ризик ліквідності. Обсяги угод на ринку нерухомості Норвегії відновлюються 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, але все ще залишаються нижчими за пік; за межами об’єктів преміум-класу вихід з інвестицій може бути складнішим, особливо під час спаду.
Інвесторам у комерційну нерухомість потрібно враховувати тренди орендарів після пандемії — гібридна робота може обмежити зростання попиту на офіси, а ритейл змушений конкурувати з електронною комерцією. В Осло вакантність офісів досі відносно низька, але якщо кілька великих проєктів завершаться одночасно (наприклад, у 2026 році), ринок для середніх об’єктів може послабитись. Вибір активів із сильними орендними угодами та ознаками захищеності на майбутнє (технології, сталість, локація) є ключовим для мінімізації ризиків. Геополітичні та валютні коливання залишаються фоновим ризиком: поки слабка крона допомагає іноземним покупцям, курс може змінитися (зміцнення крони ускладнить вихід з інвестицій для іноземців). Втім, багато хто з іноземних інвесторів хеджує валютний ризик.
Підсумовуючи, нерухомість Осло у 2025 році має міцні основи та перспективи зростання, що робить її привабливою для інвестицій – особливо в житлову оренду та преміальні комерційні сегменти. Стабільність міста й дисбаланс між попитом і пропозицією свідчать про те, що вартість рухатиметься вгору. Можливості відкриваються у нових районах, при купівлі проблемних об’єктів і у нішах з високим попитом. Але інвесторам слід діяти обережно, стежачи за відсотковими ставками, змінами політики та загальним економічним кліматом. Диверсифікація та довгострокова стратегія є розумними діями, адже ринок Осло, хоч і менш волатильний, ніж багато інших, не захищений від потрясінь. Залишаючись поінформованими (як завдяки цьому огляду) та вибірковими, інвестори можуть скористатись зростанням Осло, водночас уникаючи ризиків. Наступні роки будуть вирішальними, адже місто балансуватиме на межі між бумом і дефіцитом – і це стане і захопливим, і складним випробуванням для всіх учасників ринку.
Джерела: Дані Норвезького статистичного бюро (SSB) про ціни на житло ssb.no, ринкові звіти та прогнози Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, думки галузевих експертів bt.no eiendomswatch.no, містобудівна документація муніципалітету Осло raederbing.no, а також аналітика консалтингових компаній з нерухомості (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Ці джерела є основою тенденцій, даних та прогнозів, наведних вище, і формують фактичну базу цього огляду ринку нерухомості Осло.
Динаміка та прогнози цін на житло
Дійсно, очікується зниження відсоткових ставок.Norges Bank сигналізував про ймовірне зниження ставки у березні 2025 року, а також, можливо, про ще два зниження протягом року lister24.no.Нижчі ставки збільшать купівельну спроможність покупців і можуть вивільнити відкладений попит, що підживить подальше зростання цін lister24.no lister24.no.Тим часом фінансовий стан домогосподарств є відносно стабільним – рівень безробіття низький, а заробітна плата зростає, тому багато покупців сприймають підвищені витрати на іпотеку.Аналітики зазначають, що ринок житла Норвегії виявився «менш чутливим до відсоткових ставок», ніж очікувалося, і ціни залишаються високими, незважаючи на підвищення ставок bt.no.Деякі навіть стверджують, що ми входимо в «нову нормальність» з стійко вищими ставками без обвалу цін на житло bt.no bt.no.Однак проблема доступності є реальною: Індекс медсестри (“Sykepleierindeksen”) в Осло показує, що у 2024 році медсестра могла собі дозволити лише 2,3% житла, виставленого на продаж у Осло – порівняно з 2,7% минулого року, і, за прогнозами, цей показник зменшиться до менше ніж 2% у 2025 році livingimpact.no.Іншими словами, зростання цін значно випереджає зростання місцевих доходів, підштовхуючи покупців житла вперше до межі.Галузеві експерти попереджають, що двозначна інфляція цін у 2025 році може поглибити кризу доступності житла, при цьому все менше квартир будуть доступні для середньостатистичних заробітчан livingimpact.no.Загалом, у короткостроковій перспективі очікується сильне зростання цін – можливо, аж до незручності.Думки експертів сходяться на тому, що якщо пропозиція не зросте суттєво, вартість житла в Осло й надалі зростатиме в найближчі роки, якщо не виникне зовнішнього економічного шоку.До 2030 року деякі прогнози навіть вказують на сукупне зростання, яке може підняти вартість житла в Осло на 30% вище за сьогоднішній рівень livingimpact.no.Завданням на майбутнє буде керування цим зростанням, щоб уникнути перегріву та більшого розриву в доступності.
Після незначної корекції наприкінці 2023 року ціни на житло в Осло знову зростають, і прогнози вказують на значний стрибок. У 2024 році загальнодержавний індекс цін на житло в Норвегії зріс на скромні 6,4% investropa.com, але імпульс посилився до 2025 року. На середину 2025 року ціни приблизно на 5,9–7,3% вищі порівняно з минулим роком investropa.com investropa.com, що є одним із найсильніших періодів зростання останніх років. Це вражає, враховуючи, що облікова ставка Norges Bank знаходиться на найвищому рівні з 2008 року (4,50%), а іпотечні ставки — близько 5,6% investropa.com investropa.com. Високі витрати на запозичення не завадили “швидкому відновленню” цін на житло — фактично, центральний банк назвав це відновлення проблемою доступності житла livingimpact.no. Власне зростання цін в Осло, хоч спочатку й відставало, очікується, перевершить загальнонаціональний середній показник до кінця року. Eiendom Norge (Асоціація ріелторів) оприлюднила оптимістичний прогноз зростання цін на житло на 2025 рік: +10% у національному масштабі та передбачила, що Осло разом із Бергеном і Ставангером зростуть навіть більше ніж на 10% lister24.no lister24.no. Цей прогноз відображає зміну цін з грудня 2024 до грудня 2025 року, тобто двозначний стрибок цін протягом календарного року lister24.no. Аргументація: безпрецедентний дефіцит нових житлових об’єктів, значне зростання доходів і ймовірне зниження процентних ставок створять ідеальний рецепт для прискорення цін lister24.no.
Динаміка попиту та пропозиції
Цей дефіцит пропозиції стикається зі стійкими драйверами попиту.Населення Осло продовжує зростати (муніципалітет досяг близько 720 000 жителів у 2024 році lifeinnorway.net), і імміграція додає тисячі нових мешканців.Навіть при тому, що загальний приріст населення у Норвегії невеликий, більшість цього приросту припадає на міські райони, такі як Осло livingimpact.no.Молоді професіонали та іммігранти, зокрема, сприяють високому попиту на стартові квартири та оренду, що підтримує конкуренцію на ринку livingimpact.no.Формування домогосподарств залишається стійким – незважаючи на дуже високі ціни, норвежці рішуче віддають перевагу власному житлу, чому сприяють історично низький рівень безробіття та соціальні гарантії.З боку попиту ще одним чинником є інвестиційний інтерес: як внутрішні, так і іноземні інвестори приваблені нерухомістю в Осло як стабільним активом (докладніше про це нижче).Таким чином, попит має міцну основу, навіть у середовищі з високими ставками.Однак з боку пропозиції існує структурне вузьке місце.Багато років повільної роботи регуляторних органів і опір підвищенню щільності забудови стримували будівництво.Середній час отримання дозволу на нове житлове будівництво в Осло становить 5–6 років, що більш ніж у два рази більше, ніж у 2016 році nbbl.no.Це означає, що навіть коли умови на ринку покращуються, пропозиція не може швидко відреагувати – «житлове будівництво схоже на танкер, якому потрібно багато часу, щоб повернути», зазначає Лаурідсен lister24.no.Результат полягає в тому, що занадто багато покупців буде змагатися за занадто малу кількість житла, що майже неминуче спричиняє цінові війни та стрибки цін у бажаних районах nbbl.no nbbl.no.Ми вже спостерігаємо перші ознаки: у травні 2025 року кількість виставлених на продаж житлових об’єктів зросла швидше, ніж кількість продажів, що призвело до збільшення запасів житла напередодні літа eiendomnorge.no.Однак очікується, що пік сезонного попиту «виснажить» більшу частину цієї пропозиції до середини літа eiendomnorge.no.Коротше кажучи, активність на ринку висока, але пропозиція залишається обмеженою.Якщо будівництво різко не активізується, дисбаланс між шаленим попитом і мізерною пропозицією зберігатиметься, підтримуючи зростаючу динаміку ринку – але також посилюючи ризик кризи, коли житло в Осло зможуть дозволити собі лише заможні.Ринок нерухомості в Осло визначається фундаментальною невідповідністю між попитом і пропозицією. Попит на житло в столиці ніколи не був вищим: 2025 рік йде до рекордної кількості продажів житла на вторинному ринку в історії Норвегії eiendomnorge.no. Активність покупців різко зросла на початку 2025 року, житло продається швидше і в більшій кількості, ніж минулого року eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Проте це бурхливе зростання попиту стикається з все більшою проблемою пропозиції. Будівництво нового житла різко впало до кризового рівня, отже на ринку з’являється все менше нового житла. З часів фінансової кризи 2008 року в Норвегії не будували так мало житла nbbl.no. В Осло девелопери практично призупинили свою діяльність. Введення в експлуатацію нового житла в Осло скоротилося до приблизно 1 567 одиниць у 2024 році, що становить лише половину від орієнтовної річної потреби міста estatenyheter.no estatenyheter.no. Ще гірше — потік нових проєктів майже вичерпався: через слабкі обсяги нових продажів та стрімке зростання будівельних витрат майже не розпочинаються нові проєкти. Генеральний директор Eiendom Norge Геннінг Лаурідсен повідомляє, що у третьому кварталі 2023 року в Осло було розпочато всього 10 нових будинків — фактично повна зупинка eiendomswatch.no. По всій країні розпочатих житлових проєктів у 2023 році може бути лише близько 12 000, а демографічна потреба складає майже 30 000 одиниць eiendomswatch.no. Ця різниця передвіщає гостру нестачу пропозиції. Лаурідсен прямо попереджає: “Це криза”, зазначаючи, що житло, будівництво якого не було розпочато у 2023 році, призведе до дефіциту на ринку у 2025–2026 роках eiendomswatch.no. До 2027 року, якщо спад будівництва 2024 року продовжиться, Осло може побачити введення житла майже на 90% нижче від піку 2023 року livingimpact.no — тривожний сценарій, де нова пропозиція майже зникає.
Популярні та нові райони
Ринок нерухомості Осло не є однорідним – тенденції в різних районах відрізняються, і деякі округи процвітають завдяки новим забудовам та інфраструктурі. Традиційно престижні райони, такі як Фрогнер, Майорстуен і Тьювхольмен, залишаються стабільно популярними через своє центральне розташування та зручності. Однак останнім часом увага переключилася на низку районів, що набирають обертів і мають потенціал для зростання:
- Нюдален: Колись індустріальний район, Нюдален перетворився на динамічний центр бізнесу та освіти. Розширення кампусу BI Norwegian Business School (зараз тут навчається та працює ~10–12 000 студентів і співробітників) забезпечило величезний попит на оренду і пожвавлення в Нюдалені investropa.com. Нові проєкти змішаного використання (наприклад, вежа Vertikal Nydalen) додають сучасні квартири, офіси та ресторани, створюючи яскраву атмосферу спільноти investropa.com. Завдяки оновленій станції метро та чудовій транспортній доступності, зв’язок Нюдалена помітно покращився, і район став одним із найгарячіших інвестиційних напрямків Осло у 2025 році. Ціни на нерухомість тут зросли з 2023 року у відповідь на оновлення району investropa.com.
- Лерен: Розташований на північному сході Осло, Лерен переживає будівельний бум і швидке поліпшення інфраструктури. Великі житлові проєкти – такі як Lille Løren Park компанії Veidekke (355 екологічних квартир і дитсадок), які мають завершитися до кінця 2025 року, та комплекс Løren Botaniske (385 сталих апартаментів) – додають житло, що так необхідне місту investropa.com. Модернізація громадського транспорту в рамках ініціативи “Пакет Осло 3” принесла нову станцію метро Лерен і покращила транспортну доступність investropa.com. Ці зміни роблять Лерен надзвичайно привабливим для молодих сімей, які оцінюють нові парки, школи й сервіси в районі investropa.com. З огляду на загальний дефіцит житла в Осло, сплеск сучасних, екологічних проєктів (і активне висвітлення в медіа) зробив Лерен зіркою, що сходить, як для покупців житла, так і для інвесторів.
- Сент-Ганcхауген: Визнаний центральний район, який стає ще більш привабливим, Сент-Гансхауген поєднує розкішні зелені зони з міськими перевагами. Тут одна з найвищих концентрацій парків в Осло: 98% мешканців живуть у межах 300 метрів від зеленої зони investropa.com. Такий доступ до природи, разом із модними кав’ярнями та культовою культурною сценою, приваблює молодих спеціалістів і сім’ї. Вартість нерухомості зростає (ціни тут збільшились приблизно на 6% у 2024 році, з подальшим зростанням у майбутньому) investropa.com. Нові культурні та комерційні проекти також підвищують привабливість району investropa.com. Поєднання спокійних парків із динамічним міським життям у Сент-Гансхаугені збільшує попит і робить район гарячою точкою 2025 року.
- Сьоренга (набережна Бйорвікa): Сьоренга, частина масштабної реконструкції Fjord City, перетворилася з колишнього контейнерного порту на квітучий житловий квартал на воді. Сучасні житлові комплекси, багато з яких мають вигляд на фіорд, та такі атракції, як морський басейн Сьоренга і міський пляж, зробили район надзвичайно популярним investropa.com. Високий попит призвів до дуже високої заповнюваності та зростання цін на житло в Сьорензі investropa.com. Масштабна концепція Fjordbyen (Місто Фіордів) й надалі інвестує у нові сервіси, зони відпочинку та інфраструктуру вздовж гавані Осло investropa.com, що ще більше укріплює статус Сьоренги/Бйорвікa як престижної локації. Завдяки близькості до культових місць, таких як Оперний театр Осло чи новий музей Мунка, розкішні апартаменти Бйорвікa коштують тут максимально дорого і значно подорожчали у 2024 році investropa.com investropa.com. Цей район є уособленням сучасного, престижного життя, який стає все більш затребуваним.
- Коридор Ліллекер / Форнебу: У західних передмістях Ліллекер привертає увагу тим, що пропонує передміську чарівність із доступом до міста. Продовження трамвайної лінії та майбутнє метро Fornebubanen (очікується до 2029 року) напряму з’єднає цю територію з центром Осло, суттєво покращивши транспортну доступність investropa.com. Триває реконцепція Lilleakerbyen: створюється нове житло, магазини та парки, формуючи “місто в місті”, ідеальне для сімей investropa.com. Через ці фактори Ліллекер/Форнебу стає улюбленим районом для сімей — місцем, де можна насолодитися спокійним життям та зеленими зонами, не жертвуючи зручним доїздом. У міру реалізації проєкту Fornebubanen очікується зростання цін на нерухомість уздовж цієї лінії завдяки зручності, яку вона принесе investropa.com.
- Bjørvika – квартал Barcode та Opera: Уже добре відомий своїм вражаючим силуетом хмарочосів “Barcode”, Bjørvika продовжує розвиватися завдяки новим розкішним житловим вежам. Як зазначено, цей прибережний район нещодавно пережив одне з найстрімкіших зростань цін investropa.com. Поєднання ультрасучасної архітектури, культурних закладів (Оперний театр, музеї) та близькість до ділового центру робить цей район магнітом для заможних покупців. Відмінна транспортна й пішохідна інфраструктура забезпечують високий рівень заповнюваності житла, а позитивні відгуки медіа про сучасний міський дизайн приваблюють міжнародну увагу investropa.com. Bjørvika є яскравим прикладом перетворення Осло на сучасне мегаполіс, а вартість нерухомості тут відповідає його престижу.
- Ekeberg: На пагорбах південного сходу від центру міста Ekeberg пропонує щось унікальне — захопливі панорамні види на фіорд Осло та міський горизонт. Цей мальовничий шарм, а також сусідній скульптурний парк Ekebergparken і численні природні стежки зробили Ekeberg дуже популярним серед тих, хто прагне жити поруч із природою investropa.com investropa.com. Останніми роками ціни на житло в Ekeberg неухильно зростають, і очікується, що ця тенденція триватиме, оскільки все більше покупців надають перевагу стилю життя та зеленому оточенню investropa.com. Нерухомість тут, особливо з відкритими краєвидами, користується підвищеним попитом серед шанувальників природи. Подальший розвиток Ekebergparken (з новими арт-інсталяціями та об’єктами) ще більше підсилює привабливість району investropa.com. Ekeberg стає обраним місцем для тих, хто хоче спокою, не залишаючи місто — чудова інвестиція у житло з видом.
- Ensjø: Колишня промислова зона на сході Осло, Ensjø, зараз перебуває в процесі довгострокової перебудови у житловий центр, який часто називають “Новим містом Ensjø”. Кілька нових проєктів житлових комплексів та оновлення інфраструктури (дороги, велосипедні доріжки) перетворюють Ensjø на сучасний міський район. Ринок нерухомості тут виграв від паузи у зростанні цін в Осло у 2023–24 роках — це фактично період стабілізації, який створив передумови для майбутнього зростання investropa.com. З огляду на те, що, згідно з прогнозами, ціни на житло в Норвегії мають зрости приблизно на 5% у 2025 році investropa.com, такі райони, як Ensjø, мають сприятливі перспективи. Додатково ширші транспортні плани згідно з Національним транспортним планом 2022–2033 покращать зв’язок по всьому місту (наприклад, нові залізничні лінії та автомагістралі), і Ensjø зможе опосередковано виграти від цих сталих мобільних ініціатив investropa.com. Привабливість Ensjø також пов’язана з розвитком стартапів та технологій в Осло — входження у ширший інноваційний регіон Осло означає хороші економічні перспективи для району investropa.com. Інвестори відзначають, що сучасні квартири в Ensjø мають кращу цінність та перспективу зростання у майбутньому порівняно з перенасиченим центром міста, що робить його перспективною локацією для довгострокового зростання.
Підсумовуючи, тренди мікрорайонів Осло відображають як оновлення, так і розширення. Нові райони, такі як Нюдален, Льорен і Енсьо, демонструють місця концентрації (хоча й обмеженої) нового житлового фонду та де інфраструктурні проєкти створюють інвестиційні можливості. Тим часом уже сформовані центральні зони і мальовничі локації, як St. Hanshaugen та Ekeberg, продовжують зростати в ціні завдяки високій якості життя. Для покупців нерухомості у 2025 році розуміння цих місцевих динамік – які райони є «гарячими» й чому – має вирішальне значення. Найкращі можливості часто знаходяться у районах із новими транспортними сполученнями або масштабними проєктами розвитку, адже саме там зазвичай фіксується підвищений попит і зростання цін на нерухомість.
Економічні та демографічні чинники
Загальні економічні та демографічні тренди Норвегії формують контекст ринку нерухомості Осло. Макроекономічна ситуація у 2025 році покращується: після складних років із високою інфляцією та підвищенням ставок, очікується відновлення норвезької економіки завдяки зниженню інфляції та стабілізації відсоткових ставок cbre.com. Інфляція знизилась до близько 2,2% у 2024 році cbre.com, і, оскільки жорстка політика центрального банку досягла піку, реальні доходи населення знову зростають. Зростання ВВП материкової частини Норвегії було помірним (~0,9% у 2024 році) cbre.com, але очікується, що в найближчі роки воно трохи перевищить середні показники на тлі покращення глобальної ситуації nho.no. Що важливо для житлової сфери, відсоткові ставки наблизились або досягли піку. Облікова ставка на рівні 4,5% утримується з кінця 2023 року, і, як вже зазначалося, ринки очікують зниження ставок з весни 2025 року lister24.no. Це означає, що епоха постійного зростання іпотечних ставок завершилася, тож позичальники відчують полегшення. Уже зараз фіксовані іпотечні ставки стабілізувались близько ~5,65% investropa.com і можуть знизитися, якщо центральний банк розпочне пом’якшення політики. Зниження вартості кредитів наприкінці 2025 та у 2026 році підвищить доступність житла й потенційно розширить кредитування – це позитив для попиту на нерухомість.
З демографічного боку Осло продовжує бути головним магнітом для людей і робочих місць у Норвегії. Хоча загальний приріст населення Норвегії помірний (прогнозовано +10% з 2024 по 2050 рік) ssb.no, міські центри зростають швидше. Населення Осло досягло 717 000 у січні 2024 року en.wikipedia.org і збільшилося більш ніж на 23 000 за останні чотири роки lifeinnorway.net. Головним чинником є міжнародна імміграція; у Норвегії чистий приріст населення становив 19 500 лише у третьому кварталі 2023 року eiendomswatch.no, причому значна частина, ймовірно, припадає на міста. Осло також має внутрішню міграцію, особливо серед молодих людей, хоча останніми роками високі ціни на житло змушують деяких переселятися до навколишніх муніципалітетів. У демографічному плані Норвегія стикається зі старінням населення та низькими показниками народжуваності (поширена тенденція в Європі) livingimpact.no. Проте попит на житло в Осло підтримується молодшими домогосподарствами та іммігрантами. Середній вік населення міста нижчий, ніж у решті країни, і багато молодих фахівців віддають перевагу життю в центрі. Крім того, менші розміри домогосподарств (багато одинаків) означають, що з часом потрібно більше житлових одиниць на душу населення. Ці демографічні зміни – старіння, урбанізація, зменшення розмірів домогосподарств – змінюють профілі попиту на житло livingimpact.no. Наприклад, зростає потреба в менших квартирах для одинаків і літніх людей, а також зберігається високий попит на сімейне житло завдяки сталому потоку іммігрантів.
Ще одним чинником впливу є ринок праці та зростання доходів. Ринок праці Норвегії залишається стабільним; рівень безробіття в Осло низький (тримався на рівні близько 3–4%). Країна також спостерігала значне зростання зарплат у 2023–2024 роках, частково через те, що працівники вимагали підвищення для компенсації інфляції. Відчутне підвищення зарплат (та щедрі соціальні пільги) забезпечили відносно стабільне фінансове становище домогосподарств, що дозволило багатьом справлятися з вищими виплатами по іпотеці. Ця висока купівельна спроможність підтримує ринок житла – фактично, зростання зарплат називають одним із факторів, що дозволили цінам на нерухомість зростати у 2025 році, незважаючи на високі ставки investropa.com lister24.no. Водночас, доступність житла залишається низькою: співвідношення цін на житло до доходів в Осло досягло рекордних показників. Ринок оренди дає ще одну ілюстрацію економічного впливу. Оскільки багато хто не може дозволити собі купівлю, попит на оренду різко зростає. Оренда в Осло зросла приблизно на 30,8% з 2019 року, а медіанна вартість оренди однокімнатної квартири нині становить близько 10 000 норвезьких крон на місяць livingimpact.no. Високі ціни на оренду свідчать про напружений ринок житла, а також впливають на мобільність робочої сили (наприклад, важливим працівникам, як-от медсестрам, і купівля, і оренда житла даються важко, як зазначає Індекс медсестер).
І нарешті, політика і соціальна стабільність Норвегії – низький рівень корупції, міцна верховенство права, значний суверенний фонд – створюють фон економічної впевненості, привабливий для іноземних інвесторів і що підтримує високий рівень довіри серед внутрішніх споживачів. Дослідження споживчих настроїв (наприклад, барометр очікувань Finans Norge) залишаються пригніченими через високі відсоткові ставки, і багато норвежців кажуть, що “час для великих покупок ще не настав” finansavisen.no. Втім, це відчуття змінюється, адже підвищення ставок призупиняється, і громадськість бачить “світло в кінці тунелю”. Загалом, економічні та демографічні чинники у 2025 році малюють змішану, але переважно сприятливу картину для нерухомості Осло: зростання доходів і населення зміцнює попит, а очікування пом’якшення монетарної політики покращує перспективи. Головною проблемою залишається необхідність збалансування пропозиції житла з цими динамічними темпами зростання сталим способом.
Інфраструктурні проєкти, що впливають на ринок нерухомості
Великі інфраструктурні та девелоперські проекти змінюють частини Осло й можуть суттєво впливати на вартість нерухомості. Можливо, найбільш очікуваний – це Fornebubanen – нова 8-кілометрова гілка метро, яка з’єднає мережу метро Осло з Форнебу (районом, що швидко розвивається як технологічний/бізнес-кластер і житлова зона на заході міста). Цей проєкт вартістю 26 мільярдів норвезьких крон уже триває, і після його завершення (орієнтовно у 2029 році) дорога від Форнебу/Люсакер до центру міста триватиме менше 15 хвилин. Райони вздовж маршруту, такі як Скоейен, Векерю та Ліллеакер, уже фіксують підвищений інтерес інвесторів у передчутті покращеної транспортної доступності. Як зазначалося, сімейна привабливість Ліллеакера зростає завдяки новій лінії investropa.com. Історично нові залізничні лінії в Осло (наприклад, Льоренська лінія, відкрита у 2016 році) піднімали ціни на житло в навколишніх районах, і від Fornebubanen очікують того ж – цінова надбавка для раніше менш доступних районів.
Ще один трансформаційний план — це безперервний розвиток прибережної зони Фіорд Сіті (Fjordbyen) в Осло. Цей багаторічний проєкт передбачає реновацію набережної із заходу на схід. Ми вже бачимо вражаючі результати у Бйорвікці (нові музеї, офіси та тисячі квартир) та Тьювхольмені. Далі на заході увага зосереджується на реновації району причалу Філіпстад і модернізації портової інфраструктури. Оскільки порт поступово переносить вантажні операції із центру міста, на березі фіорду відкриватимуться цінні ділянки для мультифункціональних проектів. Мета міста — більше житла, парків і комерційних площ уздовж фіорду. Подальші інвестиції у прибережну інфраструктуру — нові набережні, велосипедні доріжки, марини тощо — не лише підвищують якість життя, а й збільшують привабливість нерухомості поблизу investropa.com. Наприклад, продовження набережної Гавнепроменаден (harbor promenade) і нові пішохідні мости об’єднали райони міста й підсилюють попит на нерухомість у колишніх індустріальних місцях, як-от Серенга і Лохавн.
Покращення транспортної інфраструктури поза межами Fornebubanen також відіграють важливу роль. Національний транспортний план 2022–2033 передбачає значні інвестиції в дороги й залізницю, що приносять користь регіону Осло investropa.com. Помітним проєктом є нова залізнична лінія Follo, яка відкрилася наприкінці 2022 року, зменшивши вдвічі час поїздки потягом між Осло та зростаючим містом Скі. Це робить поїздки з південних передмість більш реальними й впливає на тамтешній ринок житла (люди можуть обирати життя на більших відстанях, що дещо знижує тиск на Осло). Додатково, модернізація автомагістралей, зокрема вдосконалення західного коридору E18 (включаючи прокладання тунелів та покращення транспортних розв’язок навколо Сандвіки), зменшить затори й шум, потенційно відкриваючи нові території для забудови та підвищуючи вартість нерухомості в передмісті. В самому місті Осло інвестує у покращення громадського транспорту: нові трамвайні лінії та розширення мережі (трамвай мережу розширюють у райони, такі як Тонсенаґен, до 2027 року), закупівля трамваїв і автобусів більшої місткості і розширення велодоріжок. Ці зусилля відповідають меті Осло стати першим у світі містом без викидів до 2030 року investropa.com та покращують комфорт життя в районах, що часто корелює з більш високим попитом на нерухомість. Наприклад, підйом району Лерен частково пояснюється відкриттям нової станції метро Лерен кілька років тому investropa.com. Майбутні розширення метро, які зараз плануються — такі як продовження гілки до лікарні Ахус у Льоренскузі — можуть подібним чином підживити ринок нерухомості східного коридору в найближчі роки.
Великі громадські проєкти також впливають на ринок. Норвезький уряд (через Statsbygg) реалізовує проєкт Нового урядового кварталу у центрі Осло. Це передбачає консолідацію та реконструкцію урядових офісів на місці тих, що були зруйновані в 2011 році, зокрема зведення нових висотних будівель і громадських просторів. Будівництво розпочалося у 2021 році й триватиме більшу частину десятиліття. Коли проєкт завершиться, до центру міста щодня повертатимуться тисячі робочих місць, що сприятиме розвитку роздрібної торгівлі в центрі й потенційно підвищить попит на житло поруч (наприклад, у Грюннерльокка, Сент-Хансхаугені). Аналогічно інші проєкти Statsbygg, як-от розширення Національного музею (відкритий у 2022 році) чи майбутній Музей епохи вікінгів у Бюґдей (відкриття у 2026 році), зміцнюють культурну інфраструктуру Осло та можуть зробити сусідні райони привабливішими для проживання.
Інфраструктура також може впливати на комерційну нерухомість. Поява мереж 5G та дата-центрів у регіоні (які приваблює дешева відновлювана енергія Норвегії) робить Осло потенційним технологічним хабом, збільшуючи попит на сучасні офісні приміщення. Наприклад, великий новий кампус дата-центрів (Skygard в регіоні Осло), який почне роботу у 2025 році, сигналізує про зростання цього сектора 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Крім того, триваюча модернізація аеропорту Осло (збільшення пропускної здатності) та зелені мобільні ініціативи (наприклад, мережа електричних поромів в Ослофіорді) з часом сприятимуть розвитку бізнесу і туризму, опосередковано підсилюючи сектор нерухомості.
Підсумовуючи, розвиток інфраструктури є ключовим рушієм зростання ринку нерухомості Осло. Особливо нові транспортні зв’язки, як правило, підвищують вартість нерухомості та стимулюють розвиток у районі, що підключається. Стримування міста до сталого міського розвитку (транспорт, зелені зони, культурні об’єкти) робить більше районів привабливими та доступними. Інвестори уважно стежать за цими проєктами – бути на крок попереду інфраструктурного оновлення може означати отримати вигоду до того, як ціни на нерухомість повністю відобразять позитивні зміни. Тож у 2025 році та в найближчі роки такими перспективними територіями залишаються район Форнебу–Ліллеакер, ділянки Fjord City та транзитно-орієнтовані райони.
Регуляторні зміни та оновлення державної політики
Останні та запропоновані зміни політики покликані вирішити проблеми ринку житла, хоча й отримують змішані відгуки. Одною з гарячих тем є регулювання іпотечного кредитування в Норвегії (Utlånsforskriften), яке обмежує співвідношення кредиту до доходу та вимагає великих початкових внесків для другої нерухомості (40% в Осло). Це регулювання було створено для запобігання надмірної заборгованості та спекуляцій, але через охолодження ринку в 2023 році деякі лідери галузі вважають, що нині воно гальмує придбання першого житла та нове будівництво. Eiendom Norge закликає скасувати або пом’якшити ці правила, називаючи їх «зайвими» з огляду на новий закон про фінансові контракти та поточну ринкову ситуацію eiendomswatch.no. Водночас Нагляд за фінансовим ринком та Finans Norge (асоціація фінансової індустрії) ставляться до цього обережно – вони вважають, що ці правила зміцнили фінансове становище домогосподарств. Станом на початок 2025 року уряд не скасував ці обмеження, проте зростає тиск щодо їх перегляду, якщо ситуація з пропозицією житла та доступом для покупців-початківців погіршиться eiendomswatch.no. Можливо, з’являться вищі квоти гнучкості для банків або спеціальні умови для купівлі новобудов як потенційні варіанти змін.
Ще одне значуще питання місцевої політики — це оcлівський Småhusplan (План малих будинків), регулювання, яке охоплює зони малоповерхової житлової забудови. У середині 2023 року, після багатьох років обговорень, міська рада погодила новий Småhusplan, що трохи пом’якшує деякі обмеження, щоб стимулювати будівництво більшої кількості житлових одиниць на великих житлових ділянках. Наприклад, переглянутий план дозволяє чотириквартирні таунхауси (fourmannsboliger) навіть у зонах, де дозволені лише окремі будинки, а також зменшує мінімальну площу ділянки для багатоквартирних будинків до 400 м² raederbing.no. Також трохи підвищується дозволена висота будівель і зменшується обов’язкова приватна прибудинкова територія на одиницю до 100 м² (раніше було 150), щоб дозволити щільніше використання землі raederbing.no raederbing.no. Ці зміни мали на меті досягти балансу: дати можливість появі більшої кількості житла (для боротьби з дефіцитом), зберігаючи певну кількість зелених насаджень та характер приватної забудови у віллових районах. Однак новий план зіткнувся з перешкодою — норвезьке управління з питань води та енергетики (NVE) заявило, що оцінки ризику зсувів і повеней у цих зонах є недостатніми oslo.kommune.no aftenposten.no. У результаті план ще не набрав чинності, а тимчасова заборона на будівництво в зонах малих будинків залишається чинною в деяких районах. З новим міським урядом (коаліція, що більше підтримує розвиток, обрана наприкінці 2023 року) з’явився поштовх до вирішення цього питання. Політики з обох основних партій заявили, що хочуть пришвидшити темпи будівництва житла в Осло arkitektur.no, що, ймовірно, означає впровадження дієвого Småhusplan. Якщо план буде прийнято, це може забезпечити поступову ущільнення — наприклад, поділ великих ділянок або заміну окремих будинків на дуплекси чи чотириквартирні будинки — що з часом призведе до збільшення пропозиції житла. Для власників будинків і інвесторів це може відкрити більше можливостей для перепланування у віддалених районах Осло, але також матиме потенційний вплив на вигляд районів і вартість землі.На загальнонаціональному рівні уряд висловив занепокоєння щодо майбутнього дефіциту житла. Робоча група під керівництвом Міністерства місцевого самоврядування (KDD) поставила амбітну мету побудувати 130 000 нових житлових одиниць до 2030 року і в червні 2025 року представила 73 пропозиції для досягнення цієї мети eiendomnorge.no. Багато пропозицій стосуються спрощення процесів планування та будівництва – скорочення бюрократії, прискорення зонування, стандартизація будівельних норм – фактично щоб «прискорити танкер». На думку Eiendom Norge, хоча спрощення допомагає, справжня проблема – це політична воля на муніципальному рівні eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Фінанси муніципалітетів напружені (багато хто має великі борги й зростання відсоткових витрат), і існують побоювання, що місцева влада насправді може віддати пріоритет іншим проектам замість нових житлових забудов, які потребують дороговартісної інфраструктури eiendomnorge.no. Щоб цьому протидіяти, з’явилися деякі нетрадиційні ідеї політики. Наприкінці 2023 року Геннінг Лаурідсен (Eiendom Norge) запропонував «надзвичайні» заходи, такі як муніципальні програми викупу непроданого нового житла, податкові стимули на кшталт зменшення податку на майно для другого житла, яке здається в оренду, а також перенаправлення державних субсидій з електромобілів на підтримку житла eiendomswatch.no. Ці ідеї відображають зростаючу тривогу щодо спаду в будівництві. Хоча національний уряд ще не запровадив такі кроки, у державному бюджеті 2024 року все ж закладено фінансування додаткового студентського житла та певні субсидії для тих, хто вперше купує житло в сільській місцевості. Якщо криза загостриться, ми можемо побачити, що Осло чи держава розглядатимуть викуп нових квартир, щоб підтримати будівельників або послаблення податкових і кредитних обмежень для стимулювання активності eiendomswatch.no.
Ще одне регуляторне оновлення, що впливає на ринок оренди, — це нові поправки до закону про оренду житла (хоча й відносно незначні), а також постійні дискусії щодо контролю за орендною платою. У Норвегії немає жорстких лімітів на орендну плату, але власники житла можуть підвищувати орендну плату за чинними договорами приблизно на ІСЦ лише раз на рік. В умовах, коли орендна плата зросла на ~30% за кілька років, організації орендарів лобіюють посилення захисту. Дотепер уряд обережно підходив до цього питання, натомість зосереджуючись на збільшенні житлової пропозиції (включаючи більше державного та некомерційного житла). Також заслуговує на увагу податок на нерухомість: Осло стягує щорічний податок на нерухомість (зараз 3‰ від вартості, що перевищує неоподатковуваний мінімум). Нова міська рада, обрана у 2023 році, висувала на виборах обіцянку зменшити податок на нерухомість, що й почали робити у 2024 році, підвищивши поріг звільнення від податку. Якщо податок буде цілковито скасовано, це може дещо підвищити доступність житла, хоча разом із цим зникне й джерело надходжень, що використовується для фінансування послуг.
Підсумовуючи, зміни політики у 2025 році спрямовані на полегшення дефіциту житла та підтримку фінансової стабільності, однак прогрес іде повільно. Пом’якшення кредитних правил або прискорення процесу планування могли б допомогти збільшити пропозицію, проте це довгострокові рішення. У короткостроковій перспективі найвідчутніший вплив держави буде через політику щодо процентних ставок (через Norges Bank) – очікувані зниження ставок фактично є пом’якшенням політики, що підтримає ринок lister24.no. За регуляторними ризиками також варто стежити: якщо ціни на житло зростатимуть надто швидко, може зрости політичний тиск на введення заходів для охолодження попиту (як це було в деяких країнах). З іншого боку, якщо будівництво залишатиметься млявим, влада може діяти більш агресивно, стимулюючи розвиток. Наразі, регуляторне середовище фокусується на обережному балансі – прагнучи стимулювати розвиток житла, не підриваючи при цьому надійних запобіжників чи автономії місцевої влади.
Інвестиційні можливості та ризики
Враховуючи вищезазначені тенденції, ринок нерухомості Осло у 2025 році пропонує поєднання привабливих можливостей і суттєвих ризиків для інвесторів. З боку можливостей доходність від оренди зростає після років низьких показників. Історично дохідність у центральному Осло була помірною (~3% валових), але зростання орендних ставок випереджає ціни, і доходність підвищується. Очікується, що дохідність оренди в центрі міста буде зростати через стійкий попит серед орендарів investropa.com. Аналіз показує, що середня валова дохідність на квартири в Осло становить близько 3,2%, а на сучасні нерухомості (наприклад, великі сучасні квартири) — ~3,7% investropa.com. За низьких відсоткових ставок ця дохідність була малою, проте при ставках 4-5%, ~3,5% здається вже розумним — особливо якщо майбутнє зниження ставок зменшить витрати на позики. Інвестори, які можуть купувати за власні кошти або під низькі ставки, вважають тісний орендний ринок Осло відносно безпечною ставкою: рівень вакантності тут вкрай низький, а випадки несплати оренди рідкісні завдяки соціальним гарантіям у Норвегії. Окрім цього, слабша норвезька крона зробила нерухомість Осло дешевшою в іноземній валюті. Крона знецінилася приблизно на 6,5% у 2022 році та ще на 1,3% у 2023 році investropa.com, тому міжнародні покупці зараз знаходять кращу цінність. Наприклад, за поточним курсом обміню, престижні квартири в Осло коштують значно менше за квадратний метр, ніж у столицях інших скандинавських або західноєвропейських країн — близько €8 300/м² в Осло проти понад €10 000 у Стокгольмі або престижних районах Копенгагена investropa.com. Знижка за валютним курсом у поєднанні зі стабільністю Норвегії приваблює дедалі більше іноземних інвесторів на ринок нерухомості Осло investropa.com investropa.com. Осло дедалі більше сприймається як «тиха гавань» на ринку нерухомості із стабільним довгостроковим зростанням і сильним верховенством права. Упродовж останніх років крос-бойдерні інвестиції у норвезьку нерухомість складали в середньому 18% від загального обсягу, і цей показник може знову зрости investropa.com. Міжнародні фонди цінують високу прозорість у Норвегії, а також підтримку трильйонного державного фонду добробуту (який підкріплює економічну стабільність) investropa.com.Ще одна можливість полягає у проблемних активах та проєктах з доданою вартістю. Через згадане раніше фінансове напруження деякі забудовники та орендодавці під тиском можуть продавати активи зі знижкою. Інвестори з ліквідністю можуть придбати якісні будівлі у “мотивованих продавців”, які потребують рефінансування. Вже відбулися великі транзакції (наприклад, продажі портфелів від публічних орендодавців), що свідчить про те, що добре капіталізовані покупці вибірково купують активи 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Крім того, прагнення Осло до сталого розвитку означає, що старі офісні будівлі, які потребують оновлення (щоб відповідати енергетичним стандартам тощо), можна купити відносно дешево й модернізувати, збільшуючи вартість. Є значний попит серед орендарів та інвесторів на екологічно сертифіковані будівлі — об’єкти з хорошими показниками сталого розвитку мають кращу заповнюваність і навіть цінові премії cbre.com. Тож перепрофілювання старої будівлі у “зелену” — це розумний крок на найближчі роки, оскільки компанії прагнуть досягати ESG-цілей.
Інвестори також можуть зосередити увагу на нішевих сегментах, таких як студентське житло, спільне проживання та логістика, які мають сприятливу динаміку. Студентське житло недостатньо розвинене (університети Осло розширюються, але житловий фонд для студентів не встигає за цим), через що уряд закликає будувати більше eiendomswatch.no. Приватні інвестори можуть заповнити цю нішу. Логістичні об’єкти навколо Осло, як зазначено, залишаються затребуваними завдяки зростанню електронної комерції; дохідність там вища, а великі міжнародні гравці активні (наприклад, інвестиція NREP у розмірі 3 млрд норвезьких крон у складські приміщення 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Крім того, дата-центри та біонаукові об’єкти стають новими класами активів в Осло завдяки національній стратегії — дешева відновлювана енергетика та прохолодний клімат Норвегії приваблюють проєкти дата-центрів 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Нерухомість, пов’язана з технологіями та наукою (наприклад, об’єкти біля Oslo Science City або у кластері біонаук) може показати вищі темпи зростання вартості у міру розвитку цих секторів.
Втім, ці можливості супроводжуються ризиками, які інвесторам необхідно зважувати. Насамперед це ризик процентної ставки. Хоча очікується, що ставки знизяться, існує невизначеність – якщо інфляція різко зросте або глобальні ринки зміняться, Norges Bank може тримати ставки підвищеними довше. Вартість нерухомості чутлива до вартості капіталу; більш повільне зниження ставок може охолодити ентузіазм і обмежити зростання цін. З іншого боку, якщо ставки впадуть швидко, виграють позикові інвестори, але це також може призвести до різкого зростання цін, що викличе занепокоєння щодо можливої бульбашки. Ще одним ризиком є регуляторне середовище: якщо доступність житла суттєво погіршиться, політична відповідь може полягати у введенні заходів, що ненавмисно шкодять інвесторам (наприклад, суворіше регулювання орендної плати або підвищення податків для інвесторів/власників другого житла). Осло вже підвищував податок на нерухомість для дорогих будинків кілька років тому, а також збільшив оцінку другого житла для цілей податку на багатство – будь-які подальші кроки у цьому напрямку можуть зменшити інвестиційний прибуток. Також, заклик знизити податок на багатство для орендної нерухомості eiendomswatch.no не гарантовано буде почуто; більше того, податкова політика перебуває у стані змін і для власників нерухомості може стати жорсткішою за певних урядів.
Ризики, специфічні для ринку, включають зупинку будівництва, що може призвести до потенційних дисбалансів. У середньостроковій перспективі надзвичайно низька пропозиція житла може підштовхнути ціни настільки високо, що ризик різкого коригування зросте (якщо, наприклад, у майбутньому почнеться будівельний бум або багато власників будуть змушені продавати через ставки). Сценарій “житлової кризи” — коли нового житла практично немає — подвійний за своєю суттю: чудово для власників активів у короткостроковій перспективі (оскільки вартість зростає), але створює системний ризик у довгостроковій (якщо сім’ї залишатимуть місто чи виникне цінова бульбашка). Інвесторам також слід враховувати ризик ліквідності. Обсяги угод на ринку нерухомості Норвегії відновлюються 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, але все ще залишаються нижчими за пік; за межами об’єктів преміум-класу вихід з інвестицій може бути складнішим, особливо під час спаду.
Інвесторам у комерційну нерухомість потрібно враховувати тренди орендарів після пандемії — гібридна робота може обмежити зростання попиту на офіси, а ритейл змушений конкурувати з електронною комерцією. В Осло вакантність офісів досі відносно низька, але якщо кілька великих проєктів завершаться одночасно (наприклад, у 2026 році), ринок для середніх об’єктів може послабитись. Вибір активів із сильними орендними угодами та ознаками захищеності на майбутнє (технології, сталість, локація) є ключовим для мінімізації ризиків. Геополітичні та валютні коливання залишаються фоновим ризиком: поки слабка крона допомагає іноземним покупцям, курс може змінитися (зміцнення крони ускладнить вихід з інвестицій для іноземців). Втім, багато хто з іноземних інвесторів хеджує валютний ризик.
Підсумовуючи, нерухомість Осло у 2025 році має міцні основи та перспективи зростання, що робить її привабливою для інвестицій – особливо в житлову оренду та преміальні комерційні сегменти. Стабільність міста й дисбаланс між попитом і пропозицією свідчать про те, що вартість рухатиметься вгору. Можливості відкриваються у нових районах, при купівлі проблемних об’єктів і у нішах з високим попитом. Але інвесторам слід діяти обережно, стежачи за відсотковими ставками, змінами політики та загальним економічним кліматом. Диверсифікація та довгострокова стратегія є розумними діями, адже ринок Осло, хоч і менш волатильний, ніж багато інших, не захищений від потрясінь. Залишаючись поінформованими (як завдяки цьому огляду) та вибірковими, інвестори можуть скористатись зростанням Осло, водночас уникаючи ризиків. Наступні роки будуть вирішальними, адже місто балансуватиме на межі між бумом і дефіцитом – і це стане і захопливим, і складним випробуванням для всіх учасників ринку.
Джерела: Дані Норвезького статистичного бюро (SSB) про ціни на житло ssb.no, ринкові звіти та прогнози Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, думки галузевих експертів bt.no eiendomswatch.no, містобудівна документація муніципалітету Осло raederbing.no, а також аналітика консалтингових компаній з нерухомості (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Ці джерела є основою тенденцій, даних та прогнозів, наведних вище, і формують фактичну базу цього огляду ринку нерухомості Осло.
Тенденції ринку комерційної нерухомості
У ритейл-нерухомості також спостерігається переломний момент.
Очікується покращення споживчих витрат у міру зниження інфляції та стабілізації відсоткових ставок, що має підвищити роздрібні продажі у 2025 році cbre.com.Інвестори зосереджуються на роздрібній торгівлі, заснованій на товарах першої необхідності (наприклад, торгові центри з продуктовими магазинами), як на безпечніших варіантах cbre.com.Високоякісний роздріб у центрі Осло залишається стійким у сегменті розкоші – Nedre Slottsgate зараз може похвалитися найвищою концентрацією розкішних роздрібних магазинів на одній вулиці в Європі 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Тим часом промислові та логістичні об’єкти продовжують користуватися високим попитом.Оренда логістичних приміщень пожвавилася наприкінці 2024 року і, як очікується, залишатиметься на високому рівні у 2025 році cbre.com.Вакантні площі на складах можуть дещо зрости з майже нульового рівня, проте нові проєкти великоформатних складів навколо Осло швидко приваблюють орендарів cbre.com.Готельна нерухомість є ще однією яскравою стороною: готельний сектор Осло сильно відновився після пандемії, а RevPAR (дохід на доступний номер) в Осло зріс на 6,3% у річному вимірі та зараз на понад 32% вищий, ніж у 2019 році 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Міжнародний туризм стрімко зростає, забезпечуючи високий рівень заповнюваності, хоча рівень заповнюваності готелів Осло все ще трохи не дотягує до допандемічних показників 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Загалом, інвестори в комерційну нерухомість налаштовані обережно оптимістично – у 2024 році обсяги інвестицій у Норвегії зросли на 45% 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net – але вони залишаються вибірковими.Тиск рефінансування є ключовою тенденцією: вищі відсоткові витрати призвели до виникнення «боргового розриву», змушуючи деяких власників із високим рівнем заборгованості продавати нерухомість.Ця помітна присутність вимушених продавців через проблеми з рефінансуванням, як очікується, триватиме і в 2025 році, оскільки кредити переоцінюються за вищими ставками, а вартість нерухомості знизилася 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.У підсумку, комерційний ринок нерухомості Осло у 2025 році характеризується стабілізацією та вибірковою стійкістю: основні активи (офіси, необхідна роздрібна торгівля, логістика, готелі) відновлюються, тоді як другорядні об’єкти та девелопери зі слабкими фінансами стикаються з труднощами.Комерційний сектор нерухомості Осло переживає переломний момент у 2025 році. Після двох років зустрічних вітрів починається «новий висхідний цикл», оскільки економіка стабілізується cbre.com. Офісна нерухомість пережила потужне пожвавлення інвестицій у 2024 році, очолюване покупцями з достатньо капіталу. Прибутковість від найкращих офісних об’єктів трохи знизилась, оскільки інвестори з великим обсягом власного капіталу скуповували якісні активи 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Орендні ставки на офіси в Осло зросли приблизно на 4% у 2024 році, але зростання вирівнялося до середини 2025 року 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Попит на оренду дещо вгамувався на ринку офісної нерухомості Осло, і здача площ у оренду триває довше, особливо в старіших будівлях 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Нові знакові проєкти, такі як Oslo Science City (34 000 м²) та Life Science Building при Університеті Осло (97 000 м²), які будуть введені в експлуатацію до 2026 року, додадуть значну частку сучасних офісних площ 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Ці кілька великих проєктів становлять майже 88% очікуваної нової пропозиції офісної нерухомості в Осло до 2026 року 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, що означає, що поза ними будівництво залишається приглушеним. Вакантність офісних площ зросла з історично низького рівня, але орендні ставки на топові об’єкти залишаються стабільними, а оренда класу A навіть трохи знизилася на початку 2025 року, оскільки орендарі отримують більшу переговорну силу 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Водночас добре розташовані, енергоефективні офіси у центральній частині Осло зберігають свою вартість, тоді як старіші, неефективні за стандартами сталого розвитку будівлі стикаються із проблемами ціноутворення та рефінансування.
Динаміка та прогнози цін на житло
Дійсно, очікується зниження відсоткових ставок.Norges Bank сигналізував про ймовірне зниження ставки у березні 2025 року, а також, можливо, про ще два зниження протягом року lister24.no.Нижчі ставки збільшать купівельну спроможність покупців і можуть вивільнити відкладений попит, що підживить подальше зростання цін lister24.no lister24.no.Тим часом фінансовий стан домогосподарств є відносно стабільним – рівень безробіття низький, а заробітна плата зростає, тому багато покупців сприймають підвищені витрати на іпотеку.Аналітики зазначають, що ринок житла Норвегії виявився «менш чутливим до відсоткових ставок», ніж очікувалося, і ціни залишаються високими, незважаючи на підвищення ставок bt.no.Деякі навіть стверджують, що ми входимо в «нову нормальність» з стійко вищими ставками без обвалу цін на житло bt.no bt.no.Однак проблема доступності є реальною: Індекс медсестри (“Sykepleierindeksen”) в Осло показує, що у 2024 році медсестра могла собі дозволити лише 2,3% житла, виставленого на продаж у Осло – порівняно з 2,7% минулого року, і, за прогнозами, цей показник зменшиться до менше ніж 2% у 2025 році livingimpact.no.Іншими словами, зростання цін значно випереджає зростання місцевих доходів, підштовхуючи покупців житла вперше до межі.Галузеві експерти попереджають, що двозначна інфляція цін у 2025 році може поглибити кризу доступності житла, при цьому все менше квартир будуть доступні для середньостатистичних заробітчан livingimpact.no.Загалом, у короткостроковій перспективі очікується сильне зростання цін – можливо, аж до незручності.Думки експертів сходяться на тому, що якщо пропозиція не зросте суттєво, вартість житла в Осло й надалі зростатиме в найближчі роки, якщо не виникне зовнішнього економічного шоку.До 2030 року деякі прогнози навіть вказують на сукупне зростання, яке може підняти вартість житла в Осло на 30% вище за сьогоднішній рівень livingimpact.no.Завданням на майбутнє буде керування цим зростанням, щоб уникнути перегріву та більшого розриву в доступності.
Після незначної корекції наприкінці 2023 року ціни на житло в Осло знову зростають, і прогнози вказують на значний стрибок. У 2024 році загальнодержавний індекс цін на житло в Норвегії зріс на скромні 6,4% investropa.com, але імпульс посилився до 2025 року. На середину 2025 року ціни приблизно на 5,9–7,3% вищі порівняно з минулим роком investropa.com investropa.com, що є одним із найсильніших періодів зростання останніх років. Це вражає, враховуючи, що облікова ставка Norges Bank знаходиться на найвищому рівні з 2008 року (4,50%), а іпотечні ставки — близько 5,6% investropa.com investropa.com. Високі витрати на запозичення не завадили “швидкому відновленню” цін на житло — фактично, центральний банк назвав це відновлення проблемою доступності житла livingimpact.no. Власне зростання цін в Осло, хоч спочатку й відставало, очікується, перевершить загальнонаціональний середній показник до кінця року. Eiendom Norge (Асоціація ріелторів) оприлюднила оптимістичний прогноз зростання цін на житло на 2025 рік: +10% у національному масштабі та передбачила, що Осло разом із Бергеном і Ставангером зростуть навіть більше ніж на 10% lister24.no lister24.no. Цей прогноз відображає зміну цін з грудня 2024 до грудня 2025 року, тобто двозначний стрибок цін протягом календарного року lister24.no. Аргументація: безпрецедентний дефіцит нових житлових об’єктів, значне зростання доходів і ймовірне зниження процентних ставок створять ідеальний рецепт для прискорення цін lister24.no.
Динаміка попиту та пропозиції
Цей дефіцит пропозиції стикається зі стійкими драйверами попиту.Населення Осло продовжує зростати (муніципалітет досяг близько 720 000 жителів у 2024 році lifeinnorway.net), і імміграція додає тисячі нових мешканців.Навіть при тому, що загальний приріст населення у Норвегії невеликий, більшість цього приросту припадає на міські райони, такі як Осло livingimpact.no.Молоді професіонали та іммігранти, зокрема, сприяють високому попиту на стартові квартири та оренду, що підтримує конкуренцію на ринку livingimpact.no.Формування домогосподарств залишається стійким – незважаючи на дуже високі ціни, норвежці рішуче віддають перевагу власному житлу, чому сприяють історично низький рівень безробіття та соціальні гарантії.З боку попиту ще одним чинником є інвестиційний інтерес: як внутрішні, так і іноземні інвестори приваблені нерухомістю в Осло як стабільним активом (докладніше про це нижче).Таким чином, попит має міцну основу, навіть у середовищі з високими ставками.Однак з боку пропозиції існує структурне вузьке місце.Багато років повільної роботи регуляторних органів і опір підвищенню щільності забудови стримували будівництво.Середній час отримання дозволу на нове житлове будівництво в Осло становить 5–6 років, що більш ніж у два рази більше, ніж у 2016 році nbbl.no.Це означає, що навіть коли умови на ринку покращуються, пропозиція не може швидко відреагувати – «житлове будівництво схоже на танкер, якому потрібно багато часу, щоб повернути», зазначає Лаурідсен lister24.no.Результат полягає в тому, що занадто багато покупців буде змагатися за занадто малу кількість житла, що майже неминуче спричиняє цінові війни та стрибки цін у бажаних районах nbbl.no nbbl.no.Ми вже спостерігаємо перші ознаки: у травні 2025 року кількість виставлених на продаж житлових об’єктів зросла швидше, ніж кількість продажів, що призвело до збільшення запасів житла напередодні літа eiendomnorge.no.Однак очікується, що пік сезонного попиту «виснажить» більшу частину цієї пропозиції до середини літа eiendomnorge.no.Коротше кажучи, активність на ринку висока, але пропозиція залишається обмеженою.Якщо будівництво різко не активізується, дисбаланс між шаленим попитом і мізерною пропозицією зберігатиметься, підтримуючи зростаючу динаміку ринку – але також посилюючи ризик кризи, коли житло в Осло зможуть дозволити собі лише заможні.Ринок нерухомості в Осло визначається фундаментальною невідповідністю між попитом і пропозицією. Попит на житло в столиці ніколи не був вищим: 2025 рік йде до рекордної кількості продажів житла на вторинному ринку в історії Норвегії eiendomnorge.no. Активність покупців різко зросла на початку 2025 року, житло продається швидше і в більшій кількості, ніж минулого року eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Проте це бурхливе зростання попиту стикається з все більшою проблемою пропозиції. Будівництво нового житла різко впало до кризового рівня, отже на ринку з’являється все менше нового житла. З часів фінансової кризи 2008 року в Норвегії не будували так мало житла nbbl.no. В Осло девелопери практично призупинили свою діяльність. Введення в експлуатацію нового житла в Осло скоротилося до приблизно 1 567 одиниць у 2024 році, що становить лише половину від орієнтовної річної потреби міста estatenyheter.no estatenyheter.no. Ще гірше — потік нових проєктів майже вичерпався: через слабкі обсяги нових продажів та стрімке зростання будівельних витрат майже не розпочинаються нові проєкти. Генеральний директор Eiendom Norge Геннінг Лаурідсен повідомляє, що у третьому кварталі 2023 року в Осло було розпочато всього 10 нових будинків — фактично повна зупинка eiendomswatch.no. По всій країні розпочатих житлових проєктів у 2023 році може бути лише близько 12 000, а демографічна потреба складає майже 30 000 одиниць eiendomswatch.no. Ця різниця передвіщає гостру нестачу пропозиції. Лаурідсен прямо попереджає: “Це криза”, зазначаючи, що житло, будівництво якого не було розпочато у 2023 році, призведе до дефіциту на ринку у 2025–2026 роках eiendomswatch.no. До 2027 року, якщо спад будівництва 2024 року продовжиться, Осло може побачити введення житла майже на 90% нижче від піку 2023 року livingimpact.no — тривожний сценарій, де нова пропозиція майже зникає.
Популярні та нові райони
Ринок нерухомості Осло не є однорідним – тенденції в різних районах відрізняються, і деякі округи процвітають завдяки новим забудовам та інфраструктурі. Традиційно престижні райони, такі як Фрогнер, Майорстуен і Тьювхольмен, залишаються стабільно популярними через своє центральне розташування та зручності. Однак останнім часом увага переключилася на низку районів, що набирають обертів і мають потенціал для зростання:
- Нюдален: Колись індустріальний район, Нюдален перетворився на динамічний центр бізнесу та освіти. Розширення кампусу BI Norwegian Business School (зараз тут навчається та працює ~10–12 000 студентів і співробітників) забезпечило величезний попит на оренду і пожвавлення в Нюдалені investropa.com. Нові проєкти змішаного використання (наприклад, вежа Vertikal Nydalen) додають сучасні квартири, офіси та ресторани, створюючи яскраву атмосферу спільноти investropa.com. Завдяки оновленій станції метро та чудовій транспортній доступності, зв’язок Нюдалена помітно покращився, і район став одним із найгарячіших інвестиційних напрямків Осло у 2025 році. Ціни на нерухомість тут зросли з 2023 року у відповідь на оновлення району investropa.com.
- Лерен: Розташований на північному сході Осло, Лерен переживає будівельний бум і швидке поліпшення інфраструктури. Великі житлові проєкти – такі як Lille Løren Park компанії Veidekke (355 екологічних квартир і дитсадок), які мають завершитися до кінця 2025 року, та комплекс Løren Botaniske (385 сталих апартаментів) – додають житло, що так необхідне місту investropa.com. Модернізація громадського транспорту в рамках ініціативи “Пакет Осло 3” принесла нову станцію метро Лерен і покращила транспортну доступність investropa.com. Ці зміни роблять Лерен надзвичайно привабливим для молодих сімей, які оцінюють нові парки, школи й сервіси в районі investropa.com. З огляду на загальний дефіцит житла в Осло, сплеск сучасних, екологічних проєктів (і активне висвітлення в медіа) зробив Лерен зіркою, що сходить, як для покупців житла, так і для інвесторів.
- Сент-Ганcхауген: Визнаний центральний район, який стає ще більш привабливим, Сент-Гансхауген поєднує розкішні зелені зони з міськими перевагами. Тут одна з найвищих концентрацій парків в Осло: 98% мешканців живуть у межах 300 метрів від зеленої зони investropa.com. Такий доступ до природи, разом із модними кав’ярнями та культовою культурною сценою, приваблює молодих спеціалістів і сім’ї. Вартість нерухомості зростає (ціни тут збільшились приблизно на 6% у 2024 році, з подальшим зростанням у майбутньому) investropa.com. Нові культурні та комерційні проекти також підвищують привабливість району investropa.com. Поєднання спокійних парків із динамічним міським життям у Сент-Гансхаугені збільшує попит і робить район гарячою точкою 2025 року.
- Сьоренга (набережна Бйорвікa): Сьоренга, частина масштабної реконструкції Fjord City, перетворилася з колишнього контейнерного порту на квітучий житловий квартал на воді. Сучасні житлові комплекси, багато з яких мають вигляд на фіорд, та такі атракції, як морський басейн Сьоренга і міський пляж, зробили район надзвичайно популярним investropa.com. Високий попит призвів до дуже високої заповнюваності та зростання цін на житло в Сьорензі investropa.com. Масштабна концепція Fjordbyen (Місто Фіордів) й надалі інвестує у нові сервіси, зони відпочинку та інфраструктуру вздовж гавані Осло investropa.com, що ще більше укріплює статус Сьоренги/Бйорвікa як престижної локації. Завдяки близькості до культових місць, таких як Оперний театр Осло чи новий музей Мунка, розкішні апартаменти Бйорвікa коштують тут максимально дорого і значно подорожчали у 2024 році investropa.com investropa.com. Цей район є уособленням сучасного, престижного життя, який стає все більш затребуваним.
- Коридор Ліллекер / Форнебу: У західних передмістях Ліллекер привертає увагу тим, що пропонує передміську чарівність із доступом до міста. Продовження трамвайної лінії та майбутнє метро Fornebubanen (очікується до 2029 року) напряму з’єднає цю територію з центром Осло, суттєво покращивши транспортну доступність investropa.com. Триває реконцепція Lilleakerbyen: створюється нове житло, магазини та парки, формуючи “місто в місті”, ідеальне для сімей investropa.com. Через ці фактори Ліллекер/Форнебу стає улюбленим районом для сімей — місцем, де можна насолодитися спокійним життям та зеленими зонами, не жертвуючи зручним доїздом. У міру реалізації проєкту Fornebubanen очікується зростання цін на нерухомість уздовж цієї лінії завдяки зручності, яку вона принесе investropa.com.
- Bjørvika – квартал Barcode та Opera: Уже добре відомий своїм вражаючим силуетом хмарочосів “Barcode”, Bjørvika продовжує розвиватися завдяки новим розкішним житловим вежам. Як зазначено, цей прибережний район нещодавно пережив одне з найстрімкіших зростань цін investropa.com. Поєднання ультрасучасної архітектури, культурних закладів (Оперний театр, музеї) та близькість до ділового центру робить цей район магнітом для заможних покупців. Відмінна транспортна й пішохідна інфраструктура забезпечують високий рівень заповнюваності житла, а позитивні відгуки медіа про сучасний міський дизайн приваблюють міжнародну увагу investropa.com. Bjørvika є яскравим прикладом перетворення Осло на сучасне мегаполіс, а вартість нерухомості тут відповідає його престижу.
- Ekeberg: На пагорбах південного сходу від центру міста Ekeberg пропонує щось унікальне — захопливі панорамні види на фіорд Осло та міський горизонт. Цей мальовничий шарм, а також сусідній скульптурний парк Ekebergparken і численні природні стежки зробили Ekeberg дуже популярним серед тих, хто прагне жити поруч із природою investropa.com investropa.com. Останніми роками ціни на житло в Ekeberg неухильно зростають, і очікується, що ця тенденція триватиме, оскільки все більше покупців надають перевагу стилю життя та зеленому оточенню investropa.com. Нерухомість тут, особливо з відкритими краєвидами, користується підвищеним попитом серед шанувальників природи. Подальший розвиток Ekebergparken (з новими арт-інсталяціями та об’єктами) ще більше підсилює привабливість району investropa.com. Ekeberg стає обраним місцем для тих, хто хоче спокою, не залишаючи місто — чудова інвестиція у житло з видом.
- Ensjø: Колишня промислова зона на сході Осло, Ensjø, зараз перебуває в процесі довгострокової перебудови у житловий центр, який часто називають “Новим містом Ensjø”. Кілька нових проєктів житлових комплексів та оновлення інфраструктури (дороги, велосипедні доріжки) перетворюють Ensjø на сучасний міський район. Ринок нерухомості тут виграв від паузи у зростанні цін в Осло у 2023–24 роках — це фактично період стабілізації, який створив передумови для майбутнього зростання investropa.com. З огляду на те, що, згідно з прогнозами, ціни на житло в Норвегії мають зрости приблизно на 5% у 2025 році investropa.com, такі райони, як Ensjø, мають сприятливі перспективи. Додатково ширші транспортні плани згідно з Національним транспортним планом 2022–2033 покращать зв’язок по всьому місту (наприклад, нові залізничні лінії та автомагістралі), і Ensjø зможе опосередковано виграти від цих сталих мобільних ініціатив investropa.com. Привабливість Ensjø також пов’язана з розвитком стартапів та технологій в Осло — входження у ширший інноваційний регіон Осло означає хороші економічні перспективи для району investropa.com. Інвестори відзначають, що сучасні квартири в Ensjø мають кращу цінність та перспективу зростання у майбутньому порівняно з перенасиченим центром міста, що робить його перспективною локацією для довгострокового зростання.
Підсумовуючи, тренди мікрорайонів Осло відображають як оновлення, так і розширення. Нові райони, такі як Нюдален, Льорен і Енсьо, демонструють місця концентрації (хоча й обмеженої) нового житлового фонду та де інфраструктурні проєкти створюють інвестиційні можливості. Тим часом уже сформовані центральні зони і мальовничі локації, як St. Hanshaugen та Ekeberg, продовжують зростати в ціні завдяки високій якості життя. Для покупців нерухомості у 2025 році розуміння цих місцевих динамік – які райони є «гарячими» й чому – має вирішальне значення. Найкращі можливості часто знаходяться у районах із новими транспортними сполученнями або масштабними проєктами розвитку, адже саме там зазвичай фіксується підвищений попит і зростання цін на нерухомість.
Економічні та демографічні чинники
Загальні економічні та демографічні тренди Норвегії формують контекст ринку нерухомості Осло. Макроекономічна ситуація у 2025 році покращується: після складних років із високою інфляцією та підвищенням ставок, очікується відновлення норвезької економіки завдяки зниженню інфляції та стабілізації відсоткових ставок cbre.com. Інфляція знизилась до близько 2,2% у 2024 році cbre.com, і, оскільки жорстка політика центрального банку досягла піку, реальні доходи населення знову зростають. Зростання ВВП материкової частини Норвегії було помірним (~0,9% у 2024 році) cbre.com, але очікується, що в найближчі роки воно трохи перевищить середні показники на тлі покращення глобальної ситуації nho.no. Що важливо для житлової сфери, відсоткові ставки наблизились або досягли піку. Облікова ставка на рівні 4,5% утримується з кінця 2023 року, і, як вже зазначалося, ринки очікують зниження ставок з весни 2025 року lister24.no. Це означає, що епоха постійного зростання іпотечних ставок завершилася, тож позичальники відчують полегшення. Уже зараз фіксовані іпотечні ставки стабілізувались близько ~5,65% investropa.com і можуть знизитися, якщо центральний банк розпочне пом’якшення політики. Зниження вартості кредитів наприкінці 2025 та у 2026 році підвищить доступність житла й потенційно розширить кредитування – це позитив для попиту на нерухомість.
З демографічного боку Осло продовжує бути головним магнітом для людей і робочих місць у Норвегії. Хоча загальний приріст населення Норвегії помірний (прогнозовано +10% з 2024 по 2050 рік) ssb.no, міські центри зростають швидше. Населення Осло досягло 717 000 у січні 2024 року en.wikipedia.org і збільшилося більш ніж на 23 000 за останні чотири роки lifeinnorway.net. Головним чинником є міжнародна імміграція; у Норвегії чистий приріст населення становив 19 500 лише у третьому кварталі 2023 року eiendomswatch.no, причому значна частина, ймовірно, припадає на міста. Осло також має внутрішню міграцію, особливо серед молодих людей, хоча останніми роками високі ціни на житло змушують деяких переселятися до навколишніх муніципалітетів. У демографічному плані Норвегія стикається зі старінням населення та низькими показниками народжуваності (поширена тенденція в Європі) livingimpact.no. Проте попит на житло в Осло підтримується молодшими домогосподарствами та іммігрантами. Середній вік населення міста нижчий, ніж у решті країни, і багато молодих фахівців віддають перевагу життю в центрі. Крім того, менші розміри домогосподарств (багато одинаків) означають, що з часом потрібно більше житлових одиниць на душу населення. Ці демографічні зміни – старіння, урбанізація, зменшення розмірів домогосподарств – змінюють профілі попиту на житло livingimpact.no. Наприклад, зростає потреба в менших квартирах для одинаків і літніх людей, а також зберігається високий попит на сімейне житло завдяки сталому потоку іммігрантів.
Ще одним чинником впливу є ринок праці та зростання доходів. Ринок праці Норвегії залишається стабільним; рівень безробіття в Осло низький (тримався на рівні близько 3–4%). Країна також спостерігала значне зростання зарплат у 2023–2024 роках, частково через те, що працівники вимагали підвищення для компенсації інфляції. Відчутне підвищення зарплат (та щедрі соціальні пільги) забезпечили відносно стабільне фінансове становище домогосподарств, що дозволило багатьом справлятися з вищими виплатами по іпотеці. Ця висока купівельна спроможність підтримує ринок житла – фактично, зростання зарплат називають одним із факторів, що дозволили цінам на нерухомість зростати у 2025 році, незважаючи на високі ставки investropa.com lister24.no. Водночас, доступність житла залишається низькою: співвідношення цін на житло до доходів в Осло досягло рекордних показників. Ринок оренди дає ще одну ілюстрацію економічного впливу. Оскільки багато хто не може дозволити собі купівлю, попит на оренду різко зростає. Оренда в Осло зросла приблизно на 30,8% з 2019 року, а медіанна вартість оренди однокімнатної квартири нині становить близько 10 000 норвезьких крон на місяць livingimpact.no. Високі ціни на оренду свідчать про напружений ринок житла, а також впливають на мобільність робочої сили (наприклад, важливим працівникам, як-от медсестрам, і купівля, і оренда житла даються важко, як зазначає Індекс медсестер).
І нарешті, політика і соціальна стабільність Норвегії – низький рівень корупції, міцна верховенство права, значний суверенний фонд – створюють фон економічної впевненості, привабливий для іноземних інвесторів і що підтримує високий рівень довіри серед внутрішніх споживачів. Дослідження споживчих настроїв (наприклад, барометр очікувань Finans Norge) залишаються пригніченими через високі відсоткові ставки, і багато норвежців кажуть, що “час для великих покупок ще не настав” finansavisen.no. Втім, це відчуття змінюється, адже підвищення ставок призупиняється, і громадськість бачить “світло в кінці тунелю”. Загалом, економічні та демографічні чинники у 2025 році малюють змішану, але переважно сприятливу картину для нерухомості Осло: зростання доходів і населення зміцнює попит, а очікування пом’якшення монетарної політики покращує перспективи. Головною проблемою залишається необхідність збалансування пропозиції житла з цими динамічними темпами зростання сталим способом.
Інфраструктурні проєкти, що впливають на ринок нерухомості
Великі інфраструктурні та девелоперські проекти змінюють частини Осло й можуть суттєво впливати на вартість нерухомості. Можливо, найбільш очікуваний – це Fornebubanen – нова 8-кілометрова гілка метро, яка з’єднає мережу метро Осло з Форнебу (районом, що швидко розвивається як технологічний/бізнес-кластер і житлова зона на заході міста). Цей проєкт вартістю 26 мільярдів норвезьких крон уже триває, і після його завершення (орієнтовно у 2029 році) дорога від Форнебу/Люсакер до центру міста триватиме менше 15 хвилин. Райони вздовж маршруту, такі як Скоейен, Векерю та Ліллеакер, уже фіксують підвищений інтерес інвесторів у передчутті покращеної транспортної доступності. Як зазначалося, сімейна привабливість Ліллеакера зростає завдяки новій лінії investropa.com. Історично нові залізничні лінії в Осло (наприклад, Льоренська лінія, відкрита у 2016 році) піднімали ціни на житло в навколишніх районах, і від Fornebubanen очікують того ж – цінова надбавка для раніше менш доступних районів.
Ще один трансформаційний план — це безперервний розвиток прибережної зони Фіорд Сіті (Fjordbyen) в Осло. Цей багаторічний проєкт передбачає реновацію набережної із заходу на схід. Ми вже бачимо вражаючі результати у Бйорвікці (нові музеї, офіси та тисячі квартир) та Тьювхольмені. Далі на заході увага зосереджується на реновації району причалу Філіпстад і модернізації портової інфраструктури. Оскільки порт поступово переносить вантажні операції із центру міста, на березі фіорду відкриватимуться цінні ділянки для мультифункціональних проектів. Мета міста — більше житла, парків і комерційних площ уздовж фіорду. Подальші інвестиції у прибережну інфраструктуру — нові набережні, велосипедні доріжки, марини тощо — не лише підвищують якість життя, а й збільшують привабливість нерухомості поблизу investropa.com. Наприклад, продовження набережної Гавнепроменаден (harbor promenade) і нові пішохідні мости об’єднали райони міста й підсилюють попит на нерухомість у колишніх індустріальних місцях, як-от Серенга і Лохавн.
Покращення транспортної інфраструктури поза межами Fornebubanen також відіграють важливу роль. Національний транспортний план 2022–2033 передбачає значні інвестиції в дороги й залізницю, що приносять користь регіону Осло investropa.com. Помітним проєктом є нова залізнична лінія Follo, яка відкрилася наприкінці 2022 року, зменшивши вдвічі час поїздки потягом між Осло та зростаючим містом Скі. Це робить поїздки з південних передмість більш реальними й впливає на тамтешній ринок житла (люди можуть обирати життя на більших відстанях, що дещо знижує тиск на Осло). Додатково, модернізація автомагістралей, зокрема вдосконалення західного коридору E18 (включаючи прокладання тунелів та покращення транспортних розв’язок навколо Сандвіки), зменшить затори й шум, потенційно відкриваючи нові території для забудови та підвищуючи вартість нерухомості в передмісті. В самому місті Осло інвестує у покращення громадського транспорту: нові трамвайні лінії та розширення мережі (трамвай мережу розширюють у райони, такі як Тонсенаґен, до 2027 року), закупівля трамваїв і автобусів більшої місткості і розширення велодоріжок. Ці зусилля відповідають меті Осло стати першим у світі містом без викидів до 2030 року investropa.com та покращують комфорт життя в районах, що часто корелює з більш високим попитом на нерухомість. Наприклад, підйом району Лерен частково пояснюється відкриттям нової станції метро Лерен кілька років тому investropa.com. Майбутні розширення метро, які зараз плануються — такі як продовження гілки до лікарні Ахус у Льоренскузі — можуть подібним чином підживити ринок нерухомості східного коридору в найближчі роки.
Великі громадські проєкти також впливають на ринок. Норвезький уряд (через Statsbygg) реалізовує проєкт Нового урядового кварталу у центрі Осло. Це передбачає консолідацію та реконструкцію урядових офісів на місці тих, що були зруйновані в 2011 році, зокрема зведення нових висотних будівель і громадських просторів. Будівництво розпочалося у 2021 році й триватиме більшу частину десятиліття. Коли проєкт завершиться, до центру міста щодня повертатимуться тисячі робочих місць, що сприятиме розвитку роздрібної торгівлі в центрі й потенційно підвищить попит на житло поруч (наприклад, у Грюннерльокка, Сент-Хансхаугені). Аналогічно інші проєкти Statsbygg, як-от розширення Національного музею (відкритий у 2022 році) чи майбутній Музей епохи вікінгів у Бюґдей (відкриття у 2026 році), зміцнюють культурну інфраструктуру Осло та можуть зробити сусідні райони привабливішими для проживання.
Інфраструктура також може впливати на комерційну нерухомість. Поява мереж 5G та дата-центрів у регіоні (які приваблює дешева відновлювана енергія Норвегії) робить Осло потенційним технологічним хабом, збільшуючи попит на сучасні офісні приміщення. Наприклад, великий новий кампус дата-центрів (Skygard в регіоні Осло), який почне роботу у 2025 році, сигналізує про зростання цього сектора 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Крім того, триваюча модернізація аеропорту Осло (збільшення пропускної здатності) та зелені мобільні ініціативи (наприклад, мережа електричних поромів в Ослофіорді) з часом сприятимуть розвитку бізнесу і туризму, опосередковано підсилюючи сектор нерухомості.
Підсумовуючи, розвиток інфраструктури є ключовим рушієм зростання ринку нерухомості Осло. Особливо нові транспортні зв’язки, як правило, підвищують вартість нерухомості та стимулюють розвиток у районі, що підключається. Стримування міста до сталого міського розвитку (транспорт, зелені зони, культурні об’єкти) робить більше районів привабливими та доступними. Інвестори уважно стежать за цими проєктами – бути на крок попереду інфраструктурного оновлення може означати отримати вигоду до того, як ціни на нерухомість повністю відобразять позитивні зміни. Тож у 2025 році та в найближчі роки такими перспективними територіями залишаються район Форнебу–Ліллеакер, ділянки Fjord City та транзитно-орієнтовані райони.
Регуляторні зміни та оновлення державної політики
Останні та запропоновані зміни політики покликані вирішити проблеми ринку житла, хоча й отримують змішані відгуки. Одною з гарячих тем є регулювання іпотечного кредитування в Норвегії (Utlånsforskriften), яке обмежує співвідношення кредиту до доходу та вимагає великих початкових внесків для другої нерухомості (40% в Осло). Це регулювання було створено для запобігання надмірної заборгованості та спекуляцій, але через охолодження ринку в 2023 році деякі лідери галузі вважають, що нині воно гальмує придбання першого житла та нове будівництво. Eiendom Norge закликає скасувати або пом’якшити ці правила, називаючи їх «зайвими» з огляду на новий закон про фінансові контракти та поточну ринкову ситуацію eiendomswatch.no. Водночас Нагляд за фінансовим ринком та Finans Norge (асоціація фінансової індустрії) ставляться до цього обережно – вони вважають, що ці правила зміцнили фінансове становище домогосподарств. Станом на початок 2025 року уряд не скасував ці обмеження, проте зростає тиск щодо їх перегляду, якщо ситуація з пропозицією житла та доступом для покупців-початківців погіршиться eiendomswatch.no. Можливо, з’являться вищі квоти гнучкості для банків або спеціальні умови для купівлі новобудов як потенційні варіанти змін.
Ще одне значуще питання місцевої політики — це оcлівський Småhusplan (План малих будинків), регулювання, яке охоплює зони малоповерхової житлової забудови. У середині 2023 року, після багатьох років обговорень, міська рада погодила новий Småhusplan, що трохи пом’якшує деякі обмеження, щоб стимулювати будівництво більшої кількості житлових одиниць на великих житлових ділянках. Наприклад, переглянутий план дозволяє чотириквартирні таунхауси (fourmannsboliger) навіть у зонах, де дозволені лише окремі будинки, а також зменшує мінімальну площу ділянки для багатоквартирних будинків до 400 м² raederbing.no. Також трохи підвищується дозволена висота будівель і зменшується обов’язкова приватна прибудинкова територія на одиницю до 100 м² (раніше було 150), щоб дозволити щільніше використання землі raederbing.no raederbing.no. Ці зміни мали на меті досягти балансу: дати можливість появі більшої кількості житла (для боротьби з дефіцитом), зберігаючи певну кількість зелених насаджень та характер приватної забудови у віллових районах. Однак новий план зіткнувся з перешкодою — норвезьке управління з питань води та енергетики (NVE) заявило, що оцінки ризику зсувів і повеней у цих зонах є недостатніми oslo.kommune.no aftenposten.no. У результаті план ще не набрав чинності, а тимчасова заборона на будівництво в зонах малих будинків залишається чинною в деяких районах. З новим міським урядом (коаліція, що більше підтримує розвиток, обрана наприкінці 2023 року) з’явився поштовх до вирішення цього питання. Політики з обох основних партій заявили, що хочуть пришвидшити темпи будівництва житла в Осло arkitektur.no, що, ймовірно, означає впровадження дієвого Småhusplan. Якщо план буде прийнято, це може забезпечити поступову ущільнення — наприклад, поділ великих ділянок або заміну окремих будинків на дуплекси чи чотириквартирні будинки — що з часом призведе до збільшення пропозиції житла. Для власників будинків і інвесторів це може відкрити більше можливостей для перепланування у віддалених районах Осло, але також матиме потенційний вплив на вигляд районів і вартість землі.На загальнонаціональному рівні уряд висловив занепокоєння щодо майбутнього дефіциту житла. Робоча група під керівництвом Міністерства місцевого самоврядування (KDD) поставила амбітну мету побудувати 130 000 нових житлових одиниць до 2030 року і в червні 2025 року представила 73 пропозиції для досягнення цієї мети eiendomnorge.no. Багато пропозицій стосуються спрощення процесів планування та будівництва – скорочення бюрократії, прискорення зонування, стандартизація будівельних норм – фактично щоб «прискорити танкер». На думку Eiendom Norge, хоча спрощення допомагає, справжня проблема – це політична воля на муніципальному рівні eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Фінанси муніципалітетів напружені (багато хто має великі борги й зростання відсоткових витрат), і існують побоювання, що місцева влада насправді може віддати пріоритет іншим проектам замість нових житлових забудов, які потребують дороговартісної інфраструктури eiendomnorge.no. Щоб цьому протидіяти, з’явилися деякі нетрадиційні ідеї політики. Наприкінці 2023 року Геннінг Лаурідсен (Eiendom Norge) запропонував «надзвичайні» заходи, такі як муніципальні програми викупу непроданого нового житла, податкові стимули на кшталт зменшення податку на майно для другого житла, яке здається в оренду, а також перенаправлення державних субсидій з електромобілів на підтримку житла eiendomswatch.no. Ці ідеї відображають зростаючу тривогу щодо спаду в будівництві. Хоча національний уряд ще не запровадив такі кроки, у державному бюджеті 2024 року все ж закладено фінансування додаткового студентського житла та певні субсидії для тих, хто вперше купує житло в сільській місцевості. Якщо криза загостриться, ми можемо побачити, що Осло чи держава розглядатимуть викуп нових квартир, щоб підтримати будівельників або послаблення податкових і кредитних обмежень для стимулювання активності eiendomswatch.no.
Ще одне регуляторне оновлення, що впливає на ринок оренди, — це нові поправки до закону про оренду житла (хоча й відносно незначні), а також постійні дискусії щодо контролю за орендною платою. У Норвегії немає жорстких лімітів на орендну плату, але власники житла можуть підвищувати орендну плату за чинними договорами приблизно на ІСЦ лише раз на рік. В умовах, коли орендна плата зросла на ~30% за кілька років, організації орендарів лобіюють посилення захисту. Дотепер уряд обережно підходив до цього питання, натомість зосереджуючись на збільшенні житлової пропозиції (включаючи більше державного та некомерційного житла). Також заслуговує на увагу податок на нерухомість: Осло стягує щорічний податок на нерухомість (зараз 3‰ від вартості, що перевищує неоподатковуваний мінімум). Нова міська рада, обрана у 2023 році, висувала на виборах обіцянку зменшити податок на нерухомість, що й почали робити у 2024 році, підвищивши поріг звільнення від податку. Якщо податок буде цілковито скасовано, це може дещо підвищити доступність житла, хоча разом із цим зникне й джерело надходжень, що використовується для фінансування послуг.
Підсумовуючи, зміни політики у 2025 році спрямовані на полегшення дефіциту житла та підтримку фінансової стабільності, однак прогрес іде повільно. Пом’якшення кредитних правил або прискорення процесу планування могли б допомогти збільшити пропозицію, проте це довгострокові рішення. У короткостроковій перспективі найвідчутніший вплив держави буде через політику щодо процентних ставок (через Norges Bank) – очікувані зниження ставок фактично є пом’якшенням політики, що підтримає ринок lister24.no. За регуляторними ризиками також варто стежити: якщо ціни на житло зростатимуть надто швидко, може зрости політичний тиск на введення заходів для охолодження попиту (як це було в деяких країнах). З іншого боку, якщо будівництво залишатиметься млявим, влада може діяти більш агресивно, стимулюючи розвиток. Наразі, регуляторне середовище фокусується на обережному балансі – прагнучи стимулювати розвиток житла, не підриваючи при цьому надійних запобіжників чи автономії місцевої влади.
Інвестиційні можливості та ризики
Враховуючи вищезазначені тенденції, ринок нерухомості Осло у 2025 році пропонує поєднання привабливих можливостей і суттєвих ризиків для інвесторів. З боку можливостей доходність від оренди зростає після років низьких показників. Історично дохідність у центральному Осло була помірною (~3% валових), але зростання орендних ставок випереджає ціни, і доходність підвищується. Очікується, що дохідність оренди в центрі міста буде зростати через стійкий попит серед орендарів investropa.com. Аналіз показує, що середня валова дохідність на квартири в Осло становить близько 3,2%, а на сучасні нерухомості (наприклад, великі сучасні квартири) — ~3,7% investropa.com. За низьких відсоткових ставок ця дохідність була малою, проте при ставках 4-5%, ~3,5% здається вже розумним — особливо якщо майбутнє зниження ставок зменшить витрати на позики. Інвестори, які можуть купувати за власні кошти або під низькі ставки, вважають тісний орендний ринок Осло відносно безпечною ставкою: рівень вакантності тут вкрай низький, а випадки несплати оренди рідкісні завдяки соціальним гарантіям у Норвегії. Окрім цього, слабша норвезька крона зробила нерухомість Осло дешевшою в іноземній валюті. Крона знецінилася приблизно на 6,5% у 2022 році та ще на 1,3% у 2023 році investropa.com, тому міжнародні покупці зараз знаходять кращу цінність. Наприклад, за поточним курсом обміню, престижні квартири в Осло коштують значно менше за квадратний метр, ніж у столицях інших скандинавських або західноєвропейських країн — близько €8 300/м² в Осло проти понад €10 000 у Стокгольмі або престижних районах Копенгагена investropa.com. Знижка за валютним курсом у поєднанні зі стабільністю Норвегії приваблює дедалі більше іноземних інвесторів на ринок нерухомості Осло investropa.com investropa.com. Осло дедалі більше сприймається як «тиха гавань» на ринку нерухомості із стабільним довгостроковим зростанням і сильним верховенством права. Упродовж останніх років крос-бойдерні інвестиції у норвезьку нерухомість складали в середньому 18% від загального обсягу, і цей показник може знову зрости investropa.com. Міжнародні фонди цінують високу прозорість у Норвегії, а також підтримку трильйонного державного фонду добробуту (який підкріплює економічну стабільність) investropa.com.Ще одна можливість полягає у проблемних активах та проєктах з доданою вартістю. Через згадане раніше фінансове напруження деякі забудовники та орендодавці під тиском можуть продавати активи зі знижкою. Інвестори з ліквідністю можуть придбати якісні будівлі у “мотивованих продавців”, які потребують рефінансування. Вже відбулися великі транзакції (наприклад, продажі портфелів від публічних орендодавців), що свідчить про те, що добре капіталізовані покупці вибірково купують активи 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Крім того, прагнення Осло до сталого розвитку означає, що старі офісні будівлі, які потребують оновлення (щоб відповідати енергетичним стандартам тощо), можна купити відносно дешево й модернізувати, збільшуючи вартість. Є значний попит серед орендарів та інвесторів на екологічно сертифіковані будівлі — об’єкти з хорошими показниками сталого розвитку мають кращу заповнюваність і навіть цінові премії cbre.com. Тож перепрофілювання старої будівлі у “зелену” — це розумний крок на найближчі роки, оскільки компанії прагнуть досягати ESG-цілей.
Інвестори також можуть зосередити увагу на нішевих сегментах, таких як студентське житло, спільне проживання та логістика, які мають сприятливу динаміку. Студентське житло недостатньо розвинене (університети Осло розширюються, але житловий фонд для студентів не встигає за цим), через що уряд закликає будувати більше eiendomswatch.no. Приватні інвестори можуть заповнити цю нішу. Логістичні об’єкти навколо Осло, як зазначено, залишаються затребуваними завдяки зростанню електронної комерції; дохідність там вища, а великі міжнародні гравці активні (наприклад, інвестиція NREP у розмірі 3 млрд норвезьких крон у складські приміщення 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Крім того, дата-центри та біонаукові об’єкти стають новими класами активів в Осло завдяки національній стратегії — дешева відновлювана енергетика та прохолодний клімат Норвегії приваблюють проєкти дата-центрів 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Нерухомість, пов’язана з технологіями та наукою (наприклад, об’єкти біля Oslo Science City або у кластері біонаук) може показати вищі темпи зростання вартості у міру розвитку цих секторів.
Втім, ці можливості супроводжуються ризиками, які інвесторам необхідно зважувати. Насамперед це ризик процентної ставки. Хоча очікується, що ставки знизяться, існує невизначеність – якщо інфляція різко зросте або глобальні ринки зміняться, Norges Bank може тримати ставки підвищеними довше. Вартість нерухомості чутлива до вартості капіталу; більш повільне зниження ставок може охолодити ентузіазм і обмежити зростання цін. З іншого боку, якщо ставки впадуть швидко, виграють позикові інвестори, але це також може призвести до різкого зростання цін, що викличе занепокоєння щодо можливої бульбашки. Ще одним ризиком є регуляторне середовище: якщо доступність житла суттєво погіршиться, політична відповідь може полягати у введенні заходів, що ненавмисно шкодять інвесторам (наприклад, суворіше регулювання орендної плати або підвищення податків для інвесторів/власників другого житла). Осло вже підвищував податок на нерухомість для дорогих будинків кілька років тому, а також збільшив оцінку другого житла для цілей податку на багатство – будь-які подальші кроки у цьому напрямку можуть зменшити інвестиційний прибуток. Також, заклик знизити податок на багатство для орендної нерухомості eiendomswatch.no не гарантовано буде почуто; більше того, податкова політика перебуває у стані змін і для власників нерухомості може стати жорсткішою за певних урядів.
Ризики, специфічні для ринку, включають зупинку будівництва, що може призвести до потенційних дисбалансів. У середньостроковій перспективі надзвичайно низька пропозиція житла може підштовхнути ціни настільки високо, що ризик різкого коригування зросте (якщо, наприклад, у майбутньому почнеться будівельний бум або багато власників будуть змушені продавати через ставки). Сценарій “житлової кризи” — коли нового житла практично немає — подвійний за своєю суттю: чудово для власників активів у короткостроковій перспективі (оскільки вартість зростає), але створює системний ризик у довгостроковій (якщо сім’ї залишатимуть місто чи виникне цінова бульбашка). Інвесторам також слід враховувати ризик ліквідності. Обсяги угод на ринку нерухомості Норвегії відновлюються 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, але все ще залишаються нижчими за пік; за межами об’єктів преміум-класу вихід з інвестицій може бути складнішим, особливо під час спаду.
Інвесторам у комерційну нерухомість потрібно враховувати тренди орендарів після пандемії — гібридна робота може обмежити зростання попиту на офіси, а ритейл змушений конкурувати з електронною комерцією. В Осло вакантність офісів досі відносно низька, але якщо кілька великих проєктів завершаться одночасно (наприклад, у 2026 році), ринок для середніх об’єктів може послабитись. Вибір активів із сильними орендними угодами та ознаками захищеності на майбутнє (технології, сталість, локація) є ключовим для мінімізації ризиків. Геополітичні та валютні коливання залишаються фоновим ризиком: поки слабка крона допомагає іноземним покупцям, курс може змінитися (зміцнення крони ускладнить вихід з інвестицій для іноземців). Втім, багато хто з іноземних інвесторів хеджує валютний ризик.
Підсумовуючи, нерухомість Осло у 2025 році має міцні основи та перспективи зростання, що робить її привабливою для інвестицій – особливо в житлову оренду та преміальні комерційні сегменти. Стабільність міста й дисбаланс між попитом і пропозицією свідчать про те, що вартість рухатиметься вгору. Можливості відкриваються у нових районах, при купівлі проблемних об’єктів і у нішах з високим попитом. Але інвесторам слід діяти обережно, стежачи за відсотковими ставками, змінами політики та загальним економічним кліматом. Диверсифікація та довгострокова стратегія є розумними діями, адже ринок Осло, хоч і менш волатильний, ніж багато інших, не захищений від потрясінь. Залишаючись поінформованими (як завдяки цьому огляду) та вибірковими, інвестори можуть скористатись зростанням Осло, водночас уникаючи ризиків. Наступні роки будуть вирішальними, адже місто балансуватиме на межі між бумом і дефіцитом – і це стане і захопливим, і складним випробуванням для всіх учасників ринку.
Джерела: Дані Норвезького статистичного бюро (SSB) про ціни на житло ssb.no, ринкові звіти та прогнози Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, думки галузевих експертів bt.no eiendomswatch.no, містобудівна документація муніципалітету Осло raederbing.no, а також аналітика консалтингових компаній з нерухомості (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Ці джерела є основою тенденцій, даних та прогнозів, наведних вище, і формують фактичну базу цього огляду ринку нерухомості Осло.
| Регіон | Зміна цін на житло рік до року, 1 квартал 2025 |
|---|---|
| Осло (вкл.Буде (Bærum) | +3,3% ssb.no |
| Ставангер | +8,4% ssb.no |
| Берген | +3,5% ssb.no |
| Тронхейм | +0,9% ssb.no |
| Норвегія (загалом) | +2,4% ssb.no |
Незважаючи на помірне зростання цін в Осло на даний момент, експерти галузі передбачають прискорення.
Економісти прогнозують відновлення цін на житло в Осло до 2025 року, називаючи Осло ключовим фактором національного підйому bt.no.Головний економіст Eiendom Norge зазначив, що ціни на житло в Осло можуть зрости більш ніж на 10% у 2025 році, чому сприятимуть хронічний дефіцит житла, очікувані зниження відсоткових ставок та стабільне зростання зарплат lister24.no lister24.no.Лише в першому кварталі ціни на житло в Осло зросли на 8,4% порівняно з попереднім кварталом з урахуванням сезонних коливань ssb.no, що свідчить про сильну динаміку на весну.До середини 2025 року середня ціна на будинок у Норвегії становить 5,11 млн NOK, що більше порівняно з 4,87 млн NOK лише місяць тому investropa.com.Осло залишається найдорожчим ринком – стандартна 2-кімнатна квартира в столиці часто перевищує 7 мільйонів NOK (приблизно €8 300 за м²) investropa.com investropa.com.Такі високі ціни підкреслюють як привабливість Осло, так і проблеми з доступністю житла.У цілому, житлова тенденція у 2025 році полягає у відновленні зростання: після стабільного завершення 2023 року вартість житла в Осло знову зростає, що підтримується високим попитом і обмеженою пропозицією.Тенденції ринку житлової нерухомості у 2025 році
Ринок житла Осло стрімко відновлюється у 2025 році після періоду спаду наприкінці 2023 року. Ціни на житло знову зростають, хоча й нерівномірно по регіонах Норвегії. Загалом по країні ціни на житло зросли на 2,4% у річному вимірі в I кварталі 2025 року, а в Осло (разом із сусіднім Берумом) – на 3,3% ssb.no. Насправді, зростання цін в Осло було дещо слабшим, ніж очікувалось – близько +4,8% за перші п’ять місяців 2025 року, що є найнижчим показником серед великих міст eiendomnorge.no. Для порівняння, орієнтований на нафту Ставангер показав щорічне зростання на 8,4% ssb.no. Незважаючи на підвищені процентні ставки, попит з боку покупців залишається стійким. У 2025 році в Норвегії було зафіксовано рекордні обсяги продажів на вторинному ринку житла — на 15,6% більше проданих об’єктів з початку року порівняно з минулим роком eiendomnorge.no. Ринок Осло отримує перевагу завдяки стійко високому попиту — житло все ще швидко продається (національний середній показник — 42 дні на ринку у травні, а в популярних районах — ще менше) eiendomnorge.no. Така стійкість попиту у поєднанні з обмеженою пропозицією створює ринок продавця у житловому секторі Осло.
Таблиця: Зростання цін на житло в Осло порівняно з іншими містами (сезонно скориговано, І кв. 2024 – І кв. 2025)
Інвестиційні можливості та ризики
Враховуючи вищезазначені тенденції, ринок нерухомості Осло у 2025 році пропонує поєднання привабливих можливостей і суттєвих ризиків для інвесторів. З боку можливостей доходність від оренди зростає після років низьких показників. Історично дохідність у центральному Осло була помірною (~3% валових), але зростання орендних ставок випереджає ціни, і доходність підвищується. Очікується, що дохідність оренди в центрі міста буде зростати через стійкий попит серед орендарів investropa.com. Аналіз показує, що середня валова дохідність на квартири в Осло становить близько 3,2%, а на сучасні нерухомості (наприклад, великі сучасні квартири) — ~3,7% investropa.com. За низьких відсоткових ставок ця дохідність була малою, проте при ставках 4-5%, ~3,5% здається вже розумним — особливо якщо майбутнє зниження ставок зменшить витрати на позики. Інвестори, які можуть купувати за власні кошти або під низькі ставки, вважають тісний орендний ринок Осло відносно безпечною ставкою: рівень вакантності тут вкрай низький, а випадки несплати оренди рідкісні завдяки соціальним гарантіям у Норвегії. Окрім цього, слабша норвезька крона зробила нерухомість Осло дешевшою в іноземній валюті. Крона знецінилася приблизно на 6,5% у 2022 році та ще на 1,3% у 2023 році investropa.com, тому міжнародні покупці зараз знаходять кращу цінність. Наприклад, за поточним курсом обміню, престижні квартири в Осло коштують значно менше за квадратний метр, ніж у столицях інших скандинавських або західноєвропейських країн — близько €8 300/м² в Осло проти понад €10 000 у Стокгольмі або престижних районах Копенгагена investropa.com. Знижка за валютним курсом у поєднанні зі стабільністю Норвегії приваблює дедалі більше іноземних інвесторів на ринок нерухомості Осло investropa.com investropa.com. Осло дедалі більше сприймається як «тиха гавань» на ринку нерухомості із стабільним довгостроковим зростанням і сильним верховенством права. Упродовж останніх років крос-бойдерні інвестиції у норвезьку нерухомість складали в середньому 18% від загального обсягу, і цей показник може знову зрости investropa.com. Міжнародні фонди цінують високу прозорість у Норвегії, а також підтримку трильйонного державного фонду добробуту (який підкріплює економічну стабільність) investropa.com.Ще одна можливість полягає у проблемних активах та проєктах з доданою вартістю. Через згадане раніше фінансове напруження деякі забудовники та орендодавці під тиском можуть продавати активи зі знижкою. Інвестори з ліквідністю можуть придбати якісні будівлі у “мотивованих продавців”, які потребують рефінансування. Вже відбулися великі транзакції (наприклад, продажі портфелів від публічних орендодавців), що свідчить про те, що добре капіталізовані покупці вибірково купують активи 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Крім того, прагнення Осло до сталого розвитку означає, що старі офісні будівлі, які потребують оновлення (щоб відповідати енергетичним стандартам тощо), можна купити відносно дешево й модернізувати, збільшуючи вартість. Є значний попит серед орендарів та інвесторів на екологічно сертифіковані будівлі — об’єкти з хорошими показниками сталого розвитку мають кращу заповнюваність і навіть цінові премії cbre.com. Тож перепрофілювання старої будівлі у “зелену” — це розумний крок на найближчі роки, оскільки компанії прагнуть досягати ESG-цілей.
Інвестори також можуть зосередити увагу на нішевих сегментах, таких як студентське житло, спільне проживання та логістика, які мають сприятливу динаміку. Студентське житло недостатньо розвинене (університети Осло розширюються, але житловий фонд для студентів не встигає за цим), через що уряд закликає будувати більше eiendomswatch.no. Приватні інвестори можуть заповнити цю нішу. Логістичні об’єкти навколо Осло, як зазначено, залишаються затребуваними завдяки зростанню електронної комерції; дохідність там вища, а великі міжнародні гравці активні (наприклад, інвестиція NREP у розмірі 3 млрд норвезьких крон у складські приміщення 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Крім того, дата-центри та біонаукові об’єкти стають новими класами активів в Осло завдяки національній стратегії — дешева відновлювана енергетика та прохолодний клімат Норвегії приваблюють проєкти дата-центрів 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Нерухомість, пов’язана з технологіями та наукою (наприклад, об’єкти біля Oslo Science City або у кластері біонаук) може показати вищі темпи зростання вартості у міру розвитку цих секторів.
Втім, ці можливості супроводжуються ризиками, які інвесторам необхідно зважувати. Насамперед це ризик процентної ставки. Хоча очікується, що ставки знизяться, існує невизначеність – якщо інфляція різко зросте або глобальні ринки зміняться, Norges Bank може тримати ставки підвищеними довше. Вартість нерухомості чутлива до вартості капіталу; більш повільне зниження ставок може охолодити ентузіазм і обмежити зростання цін. З іншого боку, якщо ставки впадуть швидко, виграють позикові інвестори, але це також може призвести до різкого зростання цін, що викличе занепокоєння щодо можливої бульбашки. Ще одним ризиком є регуляторне середовище: якщо доступність житла суттєво погіршиться, політична відповідь може полягати у введенні заходів, що ненавмисно шкодять інвесторам (наприклад, суворіше регулювання орендної плати або підвищення податків для інвесторів/власників другого житла). Осло вже підвищував податок на нерухомість для дорогих будинків кілька років тому, а також збільшив оцінку другого житла для цілей податку на багатство – будь-які подальші кроки у цьому напрямку можуть зменшити інвестиційний прибуток. Також, заклик знизити податок на багатство для орендної нерухомості eiendomswatch.no не гарантовано буде почуто; більше того, податкова політика перебуває у стані змін і для власників нерухомості може стати жорсткішою за певних урядів.
Ризики, специфічні для ринку, включають зупинку будівництва, що може призвести до потенційних дисбалансів. У середньостроковій перспективі надзвичайно низька пропозиція житла може підштовхнути ціни настільки високо, що ризик різкого коригування зросте (якщо, наприклад, у майбутньому почнеться будівельний бум або багато власників будуть змушені продавати через ставки). Сценарій “житлової кризи” — коли нового житла практично немає — подвійний за своєю суттю: чудово для власників активів у короткостроковій перспективі (оскільки вартість зростає), але створює системний ризик у довгостроковій (якщо сім’ї залишатимуть місто чи виникне цінова бульбашка). Інвесторам також слід враховувати ризик ліквідності. Обсяги угод на ринку нерухомості Норвегії відновлюються 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, але все ще залишаються нижчими за пік; за межами об’єктів преміум-класу вихід з інвестицій може бути складнішим, особливо під час спаду.
Інвесторам у комерційну нерухомість потрібно враховувати тренди орендарів після пандемії — гібридна робота може обмежити зростання попиту на офіси, а ритейл змушений конкурувати з електронною комерцією. В Осло вакантність офісів досі відносно низька, але якщо кілька великих проєктів завершаться одночасно (наприклад, у 2026 році), ринок для середніх об’єктів може послабитись. Вибір активів із сильними орендними угодами та ознаками захищеності на майбутнє (технології, сталість, локація) є ключовим для мінімізації ризиків. Геополітичні та валютні коливання залишаються фоновим ризиком: поки слабка крона допомагає іноземним покупцям, курс може змінитися (зміцнення крони ускладнить вихід з інвестицій для іноземців). Втім, багато хто з іноземних інвесторів хеджує валютний ризик.
Підсумовуючи, нерухомість Осло у 2025 році має міцні основи та перспективи зростання, що робить її привабливою для інвестицій – особливо в житлову оренду та преміальні комерційні сегменти. Стабільність міста й дисбаланс між попитом і пропозицією свідчать про те, що вартість рухатиметься вгору. Можливості відкриваються у нових районах, при купівлі проблемних об’єктів і у нішах з високим попитом. Але інвесторам слід діяти обережно, стежачи за відсотковими ставками, змінами політики та загальним економічним кліматом. Диверсифікація та довгострокова стратегія є розумними діями, адже ринок Осло, хоч і менш волатильний, ніж багато інших, не захищений від потрясінь. Залишаючись поінформованими (як завдяки цьому огляду) та вибірковими, інвестори можуть скористатись зростанням Осло, водночас уникаючи ризиків. Наступні роки будуть вирішальними, адже місто балансуватиме на межі між бумом і дефіцитом – і це стане і захопливим, і складним випробуванням для всіх учасників ринку.
Джерела: Дані Норвезького статистичного бюро (SSB) про ціни на житло ssb.no, ринкові звіти та прогнози Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, думки галузевих експертів bt.no eiendomswatch.no, містобудівна документація муніципалітету Осло raederbing.no, а також аналітика консалтингових компаній з нерухомості (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Ці джерела є основою тенденцій, даних та прогнозів, наведних вище, і формують фактичну базу цього огляду ринку нерухомості Осло.
Динаміка та прогнози цін на житло
Дійсно, очікується зниження відсоткових ставок.Norges Bank сигналізував про ймовірне зниження ставки у березні 2025 року, а також, можливо, про ще два зниження протягом року lister24.no.Нижчі ставки збільшать купівельну спроможність покупців і можуть вивільнити відкладений попит, що підживить подальше зростання цін lister24.no lister24.no.Тим часом фінансовий стан домогосподарств є відносно стабільним – рівень безробіття низький, а заробітна плата зростає, тому багато покупців сприймають підвищені витрати на іпотеку.Аналітики зазначають, що ринок житла Норвегії виявився «менш чутливим до відсоткових ставок», ніж очікувалося, і ціни залишаються високими, незважаючи на підвищення ставок bt.no.Деякі навіть стверджують, що ми входимо в «нову нормальність» з стійко вищими ставками без обвалу цін на житло bt.no bt.no.Однак проблема доступності є реальною: Індекс медсестри (“Sykepleierindeksen”) в Осло показує, що у 2024 році медсестра могла собі дозволити лише 2,3% житла, виставленого на продаж у Осло – порівняно з 2,7% минулого року, і, за прогнозами, цей показник зменшиться до менше ніж 2% у 2025 році livingimpact.no.Іншими словами, зростання цін значно випереджає зростання місцевих доходів, підштовхуючи покупців житла вперше до межі.Галузеві експерти попереджають, що двозначна інфляція цін у 2025 році може поглибити кризу доступності житла, при цьому все менше квартир будуть доступні для середньостатистичних заробітчан livingimpact.no.Загалом, у короткостроковій перспективі очікується сильне зростання цін – можливо, аж до незручності.Думки експертів сходяться на тому, що якщо пропозиція не зросте суттєво, вартість житла в Осло й надалі зростатиме в найближчі роки, якщо не виникне зовнішнього економічного шоку.До 2030 року деякі прогнози навіть вказують на сукупне зростання, яке може підняти вартість житла в Осло на 30% вище за сьогоднішній рівень livingimpact.no.Завданням на майбутнє буде керування цим зростанням, щоб уникнути перегріву та більшого розриву в доступності.
Після незначної корекції наприкінці 2023 року ціни на житло в Осло знову зростають, і прогнози вказують на значний стрибок. У 2024 році загальнодержавний індекс цін на житло в Норвегії зріс на скромні 6,4% investropa.com, але імпульс посилився до 2025 року. На середину 2025 року ціни приблизно на 5,9–7,3% вищі порівняно з минулим роком investropa.com investropa.com, що є одним із найсильніших періодів зростання останніх років. Це вражає, враховуючи, що облікова ставка Norges Bank знаходиться на найвищому рівні з 2008 року (4,50%), а іпотечні ставки — близько 5,6% investropa.com investropa.com. Високі витрати на запозичення не завадили “швидкому відновленню” цін на житло — фактично, центральний банк назвав це відновлення проблемою доступності житла livingimpact.no. Власне зростання цін в Осло, хоч спочатку й відставало, очікується, перевершить загальнонаціональний середній показник до кінця року. Eiendom Norge (Асоціація ріелторів) оприлюднила оптимістичний прогноз зростання цін на житло на 2025 рік: +10% у національному масштабі та передбачила, що Осло разом із Бергеном і Ставангером зростуть навіть більше ніж на 10% lister24.no lister24.no. Цей прогноз відображає зміну цін з грудня 2024 до грудня 2025 року, тобто двозначний стрибок цін протягом календарного року lister24.no. Аргументація: безпрецедентний дефіцит нових житлових об’єктів, значне зростання доходів і ймовірне зниження процентних ставок створять ідеальний рецепт для прискорення цін lister24.no.
Динаміка попиту та пропозиції
Цей дефіцит пропозиції стикається зі стійкими драйверами попиту.Населення Осло продовжує зростати (муніципалітет досяг близько 720 000 жителів у 2024 році lifeinnorway.net), і імміграція додає тисячі нових мешканців.Навіть при тому, що загальний приріст населення у Норвегії невеликий, більшість цього приросту припадає на міські райони, такі як Осло livingimpact.no.Молоді професіонали та іммігранти, зокрема, сприяють високому попиту на стартові квартири та оренду, що підтримує конкуренцію на ринку livingimpact.no.Формування домогосподарств залишається стійким – незважаючи на дуже високі ціни, норвежці рішуче віддають перевагу власному житлу, чому сприяють історично низький рівень безробіття та соціальні гарантії.З боку попиту ще одним чинником є інвестиційний інтерес: як внутрішні, так і іноземні інвестори приваблені нерухомістю в Осло як стабільним активом (докладніше про це нижче).Таким чином, попит має міцну основу, навіть у середовищі з високими ставками.Однак з боку пропозиції існує структурне вузьке місце.Багато років повільної роботи регуляторних органів і опір підвищенню щільності забудови стримували будівництво.Середній час отримання дозволу на нове житлове будівництво в Осло становить 5–6 років, що більш ніж у два рази більше, ніж у 2016 році nbbl.no.Це означає, що навіть коли умови на ринку покращуються, пропозиція не може швидко відреагувати – «житлове будівництво схоже на танкер, якому потрібно багато часу, щоб повернути», зазначає Лаурідсен lister24.no.Результат полягає в тому, що занадто багато покупців буде змагатися за занадто малу кількість житла, що майже неминуче спричиняє цінові війни та стрибки цін у бажаних районах nbbl.no nbbl.no.Ми вже спостерігаємо перші ознаки: у травні 2025 року кількість виставлених на продаж житлових об’єктів зросла швидше, ніж кількість продажів, що призвело до збільшення запасів житла напередодні літа eiendomnorge.no.Однак очікується, що пік сезонного попиту «виснажить» більшу частину цієї пропозиції до середини літа eiendomnorge.no.Коротше кажучи, активність на ринку висока, але пропозиція залишається обмеженою.Якщо будівництво різко не активізується, дисбаланс між шаленим попитом і мізерною пропозицією зберігатиметься, підтримуючи зростаючу динаміку ринку – але також посилюючи ризик кризи, коли житло в Осло зможуть дозволити собі лише заможні.Ринок нерухомості в Осло визначається фундаментальною невідповідністю між попитом і пропозицією. Попит на житло в столиці ніколи не був вищим: 2025 рік йде до рекордної кількості продажів житла на вторинному ринку в історії Норвегії eiendomnorge.no. Активність покупців різко зросла на початку 2025 року, житло продається швидше і в більшій кількості, ніж минулого року eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Проте це бурхливе зростання попиту стикається з все більшою проблемою пропозиції. Будівництво нового житла різко впало до кризового рівня, отже на ринку з’являється все менше нового житла. З часів фінансової кризи 2008 року в Норвегії не будували так мало житла nbbl.no. В Осло девелопери практично призупинили свою діяльність. Введення в експлуатацію нового житла в Осло скоротилося до приблизно 1 567 одиниць у 2024 році, що становить лише половину від орієнтовної річної потреби міста estatenyheter.no estatenyheter.no. Ще гірше — потік нових проєктів майже вичерпався: через слабкі обсяги нових продажів та стрімке зростання будівельних витрат майже не розпочинаються нові проєкти. Генеральний директор Eiendom Norge Геннінг Лаурідсен повідомляє, що у третьому кварталі 2023 року в Осло було розпочато всього 10 нових будинків — фактично повна зупинка eiendomswatch.no. По всій країні розпочатих житлових проєктів у 2023 році може бути лише близько 12 000, а демографічна потреба складає майже 30 000 одиниць eiendomswatch.no. Ця різниця передвіщає гостру нестачу пропозиції. Лаурідсен прямо попереджає: “Це криза”, зазначаючи, що житло, будівництво якого не було розпочато у 2023 році, призведе до дефіциту на ринку у 2025–2026 роках eiendomswatch.no. До 2027 року, якщо спад будівництва 2024 року продовжиться, Осло може побачити введення житла майже на 90% нижче від піку 2023 року livingimpact.no — тривожний сценарій, де нова пропозиція майже зникає.
Популярні та нові райони
Ринок нерухомості Осло не є однорідним – тенденції в різних районах відрізняються, і деякі округи процвітають завдяки новим забудовам та інфраструктурі. Традиційно престижні райони, такі як Фрогнер, Майорстуен і Тьювхольмен, залишаються стабільно популярними через своє центральне розташування та зручності. Однак останнім часом увага переключилася на низку районів, що набирають обертів і мають потенціал для зростання:
- Нюдален: Колись індустріальний район, Нюдален перетворився на динамічний центр бізнесу та освіти. Розширення кампусу BI Norwegian Business School (зараз тут навчається та працює ~10–12 000 студентів і співробітників) забезпечило величезний попит на оренду і пожвавлення в Нюдалені investropa.com. Нові проєкти змішаного використання (наприклад, вежа Vertikal Nydalen) додають сучасні квартири, офіси та ресторани, створюючи яскраву атмосферу спільноти investropa.com. Завдяки оновленій станції метро та чудовій транспортній доступності, зв’язок Нюдалена помітно покращився, і район став одним із найгарячіших інвестиційних напрямків Осло у 2025 році. Ціни на нерухомість тут зросли з 2023 року у відповідь на оновлення району investropa.com.
- Лерен: Розташований на північному сході Осло, Лерен переживає будівельний бум і швидке поліпшення інфраструктури. Великі житлові проєкти – такі як Lille Løren Park компанії Veidekke (355 екологічних квартир і дитсадок), які мають завершитися до кінця 2025 року, та комплекс Løren Botaniske (385 сталих апартаментів) – додають житло, що так необхідне місту investropa.com. Модернізація громадського транспорту в рамках ініціативи “Пакет Осло 3” принесла нову станцію метро Лерен і покращила транспортну доступність investropa.com. Ці зміни роблять Лерен надзвичайно привабливим для молодих сімей, які оцінюють нові парки, школи й сервіси в районі investropa.com. З огляду на загальний дефіцит житла в Осло, сплеск сучасних, екологічних проєктів (і активне висвітлення в медіа) зробив Лерен зіркою, що сходить, як для покупців житла, так і для інвесторів.
- Сент-Ганcхауген: Визнаний центральний район, який стає ще більш привабливим, Сент-Гансхауген поєднує розкішні зелені зони з міськими перевагами. Тут одна з найвищих концентрацій парків в Осло: 98% мешканців живуть у межах 300 метрів від зеленої зони investropa.com. Такий доступ до природи, разом із модними кав’ярнями та культовою культурною сценою, приваблює молодих спеціалістів і сім’ї. Вартість нерухомості зростає (ціни тут збільшились приблизно на 6% у 2024 році, з подальшим зростанням у майбутньому) investropa.com. Нові культурні та комерційні проекти також підвищують привабливість району investropa.com. Поєднання спокійних парків із динамічним міським життям у Сент-Гансхаугені збільшує попит і робить район гарячою точкою 2025 року.
- Сьоренга (набережна Бйорвікa): Сьоренга, частина масштабної реконструкції Fjord City, перетворилася з колишнього контейнерного порту на квітучий житловий квартал на воді. Сучасні житлові комплекси, багато з яких мають вигляд на фіорд, та такі атракції, як морський басейн Сьоренга і міський пляж, зробили район надзвичайно популярним investropa.com. Високий попит призвів до дуже високої заповнюваності та зростання цін на житло в Сьорензі investropa.com. Масштабна концепція Fjordbyen (Місто Фіордів) й надалі інвестує у нові сервіси, зони відпочинку та інфраструктуру вздовж гавані Осло investropa.com, що ще більше укріплює статус Сьоренги/Бйорвікa як престижної локації. Завдяки близькості до культових місць, таких як Оперний театр Осло чи новий музей Мунка, розкішні апартаменти Бйорвікa коштують тут максимально дорого і значно подорожчали у 2024 році investropa.com investropa.com. Цей район є уособленням сучасного, престижного життя, який стає все більш затребуваним.
- Коридор Ліллекер / Форнебу: У західних передмістях Ліллекер привертає увагу тим, що пропонує передміську чарівність із доступом до міста. Продовження трамвайної лінії та майбутнє метро Fornebubanen (очікується до 2029 року) напряму з’єднає цю територію з центром Осло, суттєво покращивши транспортну доступність investropa.com. Триває реконцепція Lilleakerbyen: створюється нове житло, магазини та парки, формуючи “місто в місті”, ідеальне для сімей investropa.com. Через ці фактори Ліллекер/Форнебу стає улюбленим районом для сімей — місцем, де можна насолодитися спокійним життям та зеленими зонами, не жертвуючи зручним доїздом. У міру реалізації проєкту Fornebubanen очікується зростання цін на нерухомість уздовж цієї лінії завдяки зручності, яку вона принесе investropa.com.
- Bjørvika – квартал Barcode та Opera: Уже добре відомий своїм вражаючим силуетом хмарочосів “Barcode”, Bjørvika продовжує розвиватися завдяки новим розкішним житловим вежам. Як зазначено, цей прибережний район нещодавно пережив одне з найстрімкіших зростань цін investropa.com. Поєднання ультрасучасної архітектури, культурних закладів (Оперний театр, музеї) та близькість до ділового центру робить цей район магнітом для заможних покупців. Відмінна транспортна й пішохідна інфраструктура забезпечують високий рівень заповнюваності житла, а позитивні відгуки медіа про сучасний міський дизайн приваблюють міжнародну увагу investropa.com. Bjørvika є яскравим прикладом перетворення Осло на сучасне мегаполіс, а вартість нерухомості тут відповідає його престижу.
- Ekeberg: На пагорбах південного сходу від центру міста Ekeberg пропонує щось унікальне — захопливі панорамні види на фіорд Осло та міський горизонт. Цей мальовничий шарм, а також сусідній скульптурний парк Ekebergparken і численні природні стежки зробили Ekeberg дуже популярним серед тих, хто прагне жити поруч із природою investropa.com investropa.com. Останніми роками ціни на житло в Ekeberg неухильно зростають, і очікується, що ця тенденція триватиме, оскільки все більше покупців надають перевагу стилю життя та зеленому оточенню investropa.com. Нерухомість тут, особливо з відкритими краєвидами, користується підвищеним попитом серед шанувальників природи. Подальший розвиток Ekebergparken (з новими арт-інсталяціями та об’єктами) ще більше підсилює привабливість району investropa.com. Ekeberg стає обраним місцем для тих, хто хоче спокою, не залишаючи місто — чудова інвестиція у житло з видом.
- Ensjø: Колишня промислова зона на сході Осло, Ensjø, зараз перебуває в процесі довгострокової перебудови у житловий центр, який часто називають “Новим містом Ensjø”. Кілька нових проєктів житлових комплексів та оновлення інфраструктури (дороги, велосипедні доріжки) перетворюють Ensjø на сучасний міський район. Ринок нерухомості тут виграв від паузи у зростанні цін в Осло у 2023–24 роках — це фактично період стабілізації, який створив передумови для майбутнього зростання investropa.com. З огляду на те, що, згідно з прогнозами, ціни на житло в Норвегії мають зрости приблизно на 5% у 2025 році investropa.com, такі райони, як Ensjø, мають сприятливі перспективи. Додатково ширші транспортні плани згідно з Національним транспортним планом 2022–2033 покращать зв’язок по всьому місту (наприклад, нові залізничні лінії та автомагістралі), і Ensjø зможе опосередковано виграти від цих сталих мобільних ініціатив investropa.com. Привабливість Ensjø також пов’язана з розвитком стартапів та технологій в Осло — входження у ширший інноваційний регіон Осло означає хороші економічні перспективи для району investropa.com. Інвестори відзначають, що сучасні квартири в Ensjø мають кращу цінність та перспективу зростання у майбутньому порівняно з перенасиченим центром міста, що робить його перспективною локацією для довгострокового зростання.
Підсумовуючи, тренди мікрорайонів Осло відображають як оновлення, так і розширення. Нові райони, такі як Нюдален, Льорен і Енсьо, демонструють місця концентрації (хоча й обмеженої) нового житлового фонду та де інфраструктурні проєкти створюють інвестиційні можливості. Тим часом уже сформовані центральні зони і мальовничі локації, як St. Hanshaugen та Ekeberg, продовжують зростати в ціні завдяки високій якості життя. Для покупців нерухомості у 2025 році розуміння цих місцевих динамік – які райони є «гарячими» й чому – має вирішальне значення. Найкращі можливості часто знаходяться у районах із новими транспортними сполученнями або масштабними проєктами розвитку, адже саме там зазвичай фіксується підвищений попит і зростання цін на нерухомість.
Економічні та демографічні чинники
Загальні економічні та демографічні тренди Норвегії формують контекст ринку нерухомості Осло. Макроекономічна ситуація у 2025 році покращується: після складних років із високою інфляцією та підвищенням ставок, очікується відновлення норвезької економіки завдяки зниженню інфляції та стабілізації відсоткових ставок cbre.com. Інфляція знизилась до близько 2,2% у 2024 році cbre.com, і, оскільки жорстка політика центрального банку досягла піку, реальні доходи населення знову зростають. Зростання ВВП материкової частини Норвегії було помірним (~0,9% у 2024 році) cbre.com, але очікується, що в найближчі роки воно трохи перевищить середні показники на тлі покращення глобальної ситуації nho.no. Що важливо для житлової сфери, відсоткові ставки наблизились або досягли піку. Облікова ставка на рівні 4,5% утримується з кінця 2023 року, і, як вже зазначалося, ринки очікують зниження ставок з весни 2025 року lister24.no. Це означає, що епоха постійного зростання іпотечних ставок завершилася, тож позичальники відчують полегшення. Уже зараз фіксовані іпотечні ставки стабілізувались близько ~5,65% investropa.com і можуть знизитися, якщо центральний банк розпочне пом’якшення політики. Зниження вартості кредитів наприкінці 2025 та у 2026 році підвищить доступність житла й потенційно розширить кредитування – це позитив для попиту на нерухомість.
З демографічного боку Осло продовжує бути головним магнітом для людей і робочих місць у Норвегії. Хоча загальний приріст населення Норвегії помірний (прогнозовано +10% з 2024 по 2050 рік) ssb.no, міські центри зростають швидше. Населення Осло досягло 717 000 у січні 2024 року en.wikipedia.org і збільшилося більш ніж на 23 000 за останні чотири роки lifeinnorway.net. Головним чинником є міжнародна імміграція; у Норвегії чистий приріст населення становив 19 500 лише у третьому кварталі 2023 року eiendomswatch.no, причому значна частина, ймовірно, припадає на міста. Осло також має внутрішню міграцію, особливо серед молодих людей, хоча останніми роками високі ціни на житло змушують деяких переселятися до навколишніх муніципалітетів. У демографічному плані Норвегія стикається зі старінням населення та низькими показниками народжуваності (поширена тенденція в Європі) livingimpact.no. Проте попит на житло в Осло підтримується молодшими домогосподарствами та іммігрантами. Середній вік населення міста нижчий, ніж у решті країни, і багато молодих фахівців віддають перевагу життю в центрі. Крім того, менші розміри домогосподарств (багато одинаків) означають, що з часом потрібно більше житлових одиниць на душу населення. Ці демографічні зміни – старіння, урбанізація, зменшення розмірів домогосподарств – змінюють профілі попиту на житло livingimpact.no. Наприклад, зростає потреба в менших квартирах для одинаків і літніх людей, а також зберігається високий попит на сімейне житло завдяки сталому потоку іммігрантів.
Ще одним чинником впливу є ринок праці та зростання доходів. Ринок праці Норвегії залишається стабільним; рівень безробіття в Осло низький (тримався на рівні близько 3–4%). Країна також спостерігала значне зростання зарплат у 2023–2024 роках, частково через те, що працівники вимагали підвищення для компенсації інфляції. Відчутне підвищення зарплат (та щедрі соціальні пільги) забезпечили відносно стабільне фінансове становище домогосподарств, що дозволило багатьом справлятися з вищими виплатами по іпотеці. Ця висока купівельна спроможність підтримує ринок житла – фактично, зростання зарплат називають одним із факторів, що дозволили цінам на нерухомість зростати у 2025 році, незважаючи на високі ставки investropa.com lister24.no. Водночас, доступність житла залишається низькою: співвідношення цін на житло до доходів в Осло досягло рекордних показників. Ринок оренди дає ще одну ілюстрацію економічного впливу. Оскільки багато хто не може дозволити собі купівлю, попит на оренду різко зростає. Оренда в Осло зросла приблизно на 30,8% з 2019 року, а медіанна вартість оренди однокімнатної квартири нині становить близько 10 000 норвезьких крон на місяць livingimpact.no. Високі ціни на оренду свідчать про напружений ринок житла, а також впливають на мобільність робочої сили (наприклад, важливим працівникам, як-от медсестрам, і купівля, і оренда житла даються важко, як зазначає Індекс медсестер).
І нарешті, політика і соціальна стабільність Норвегії – низький рівень корупції, міцна верховенство права, значний суверенний фонд – створюють фон економічної впевненості, привабливий для іноземних інвесторів і що підтримує високий рівень довіри серед внутрішніх споживачів. Дослідження споживчих настроїв (наприклад, барометр очікувань Finans Norge) залишаються пригніченими через високі відсоткові ставки, і багато норвежців кажуть, що “час для великих покупок ще не настав” finansavisen.no. Втім, це відчуття змінюється, адже підвищення ставок призупиняється, і громадськість бачить “світло в кінці тунелю”. Загалом, економічні та демографічні чинники у 2025 році малюють змішану, але переважно сприятливу картину для нерухомості Осло: зростання доходів і населення зміцнює попит, а очікування пом’якшення монетарної політики покращує перспективи. Головною проблемою залишається необхідність збалансування пропозиції житла з цими динамічними темпами зростання сталим способом.
Інфраструктурні проєкти, що впливають на ринок нерухомості
Великі інфраструктурні та девелоперські проекти змінюють частини Осло й можуть суттєво впливати на вартість нерухомості. Можливо, найбільш очікуваний – це Fornebubanen – нова 8-кілометрова гілка метро, яка з’єднає мережу метро Осло з Форнебу (районом, що швидко розвивається як технологічний/бізнес-кластер і житлова зона на заході міста). Цей проєкт вартістю 26 мільярдів норвезьких крон уже триває, і після його завершення (орієнтовно у 2029 році) дорога від Форнебу/Люсакер до центру міста триватиме менше 15 хвилин. Райони вздовж маршруту, такі як Скоейен, Векерю та Ліллеакер, уже фіксують підвищений інтерес інвесторів у передчутті покращеної транспортної доступності. Як зазначалося, сімейна привабливість Ліллеакера зростає завдяки новій лінії investropa.com. Історично нові залізничні лінії в Осло (наприклад, Льоренська лінія, відкрита у 2016 році) піднімали ціни на житло в навколишніх районах, і від Fornebubanen очікують того ж – цінова надбавка для раніше менш доступних районів.
Ще один трансформаційний план — це безперервний розвиток прибережної зони Фіорд Сіті (Fjordbyen) в Осло. Цей багаторічний проєкт передбачає реновацію набережної із заходу на схід. Ми вже бачимо вражаючі результати у Бйорвікці (нові музеї, офіси та тисячі квартир) та Тьювхольмені. Далі на заході увага зосереджується на реновації району причалу Філіпстад і модернізації портової інфраструктури. Оскільки порт поступово переносить вантажні операції із центру міста, на березі фіорду відкриватимуться цінні ділянки для мультифункціональних проектів. Мета міста — більше житла, парків і комерційних площ уздовж фіорду. Подальші інвестиції у прибережну інфраструктуру — нові набережні, велосипедні доріжки, марини тощо — не лише підвищують якість життя, а й збільшують привабливість нерухомості поблизу investropa.com. Наприклад, продовження набережної Гавнепроменаден (harbor promenade) і нові пішохідні мости об’єднали райони міста й підсилюють попит на нерухомість у колишніх індустріальних місцях, як-от Серенга і Лохавн.
Покращення транспортної інфраструктури поза межами Fornebubanen також відіграють важливу роль. Національний транспортний план 2022–2033 передбачає значні інвестиції в дороги й залізницю, що приносять користь регіону Осло investropa.com. Помітним проєктом є нова залізнична лінія Follo, яка відкрилася наприкінці 2022 року, зменшивши вдвічі час поїздки потягом між Осло та зростаючим містом Скі. Це робить поїздки з південних передмість більш реальними й впливає на тамтешній ринок житла (люди можуть обирати життя на більших відстанях, що дещо знижує тиск на Осло). Додатково, модернізація автомагістралей, зокрема вдосконалення західного коридору E18 (включаючи прокладання тунелів та покращення транспортних розв’язок навколо Сандвіки), зменшить затори й шум, потенційно відкриваючи нові території для забудови та підвищуючи вартість нерухомості в передмісті. В самому місті Осло інвестує у покращення громадського транспорту: нові трамвайні лінії та розширення мережі (трамвай мережу розширюють у райони, такі як Тонсенаґен, до 2027 року), закупівля трамваїв і автобусів більшої місткості і розширення велодоріжок. Ці зусилля відповідають меті Осло стати першим у світі містом без викидів до 2030 року investropa.com та покращують комфорт життя в районах, що часто корелює з більш високим попитом на нерухомість. Наприклад, підйом району Лерен частково пояснюється відкриттям нової станції метро Лерен кілька років тому investropa.com. Майбутні розширення метро, які зараз плануються — такі як продовження гілки до лікарні Ахус у Льоренскузі — можуть подібним чином підживити ринок нерухомості східного коридору в найближчі роки.
Великі громадські проєкти також впливають на ринок. Норвезький уряд (через Statsbygg) реалізовує проєкт Нового урядового кварталу у центрі Осло. Це передбачає консолідацію та реконструкцію урядових офісів на місці тих, що були зруйновані в 2011 році, зокрема зведення нових висотних будівель і громадських просторів. Будівництво розпочалося у 2021 році й триватиме більшу частину десятиліття. Коли проєкт завершиться, до центру міста щодня повертатимуться тисячі робочих місць, що сприятиме розвитку роздрібної торгівлі в центрі й потенційно підвищить попит на житло поруч (наприклад, у Грюннерльокка, Сент-Хансхаугені). Аналогічно інші проєкти Statsbygg, як-от розширення Національного музею (відкритий у 2022 році) чи майбутній Музей епохи вікінгів у Бюґдей (відкриття у 2026 році), зміцнюють культурну інфраструктуру Осло та можуть зробити сусідні райони привабливішими для проживання.
Інфраструктура також може впливати на комерційну нерухомість. Поява мереж 5G та дата-центрів у регіоні (які приваблює дешева відновлювана енергія Норвегії) робить Осло потенційним технологічним хабом, збільшуючи попит на сучасні офісні приміщення. Наприклад, великий новий кампус дата-центрів (Skygard в регіоні Осло), який почне роботу у 2025 році, сигналізує про зростання цього сектора 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Крім того, триваюча модернізація аеропорту Осло (збільшення пропускної здатності) та зелені мобільні ініціативи (наприклад, мережа електричних поромів в Ослофіорді) з часом сприятимуть розвитку бізнесу і туризму, опосередковано підсилюючи сектор нерухомості.
Підсумовуючи, розвиток інфраструктури є ключовим рушієм зростання ринку нерухомості Осло. Особливо нові транспортні зв’язки, як правило, підвищують вартість нерухомості та стимулюють розвиток у районі, що підключається. Стримування міста до сталого міського розвитку (транспорт, зелені зони, культурні об’єкти) робить більше районів привабливими та доступними. Інвестори уважно стежать за цими проєктами – бути на крок попереду інфраструктурного оновлення може означати отримати вигоду до того, як ціни на нерухомість повністю відобразять позитивні зміни. Тож у 2025 році та в найближчі роки такими перспективними територіями залишаються район Форнебу–Ліллеакер, ділянки Fjord City та транзитно-орієнтовані райони.
Регуляторні зміни та оновлення державної політики
Останні та запропоновані зміни політики покликані вирішити проблеми ринку житла, хоча й отримують змішані відгуки. Одною з гарячих тем є регулювання іпотечного кредитування в Норвегії (Utlånsforskriften), яке обмежує співвідношення кредиту до доходу та вимагає великих початкових внесків для другої нерухомості (40% в Осло). Це регулювання було створено для запобігання надмірної заборгованості та спекуляцій, але через охолодження ринку в 2023 році деякі лідери галузі вважають, що нині воно гальмує придбання першого житла та нове будівництво. Eiendom Norge закликає скасувати або пом’якшити ці правила, називаючи їх «зайвими» з огляду на новий закон про фінансові контракти та поточну ринкову ситуацію eiendomswatch.no. Водночас Нагляд за фінансовим ринком та Finans Norge (асоціація фінансової індустрії) ставляться до цього обережно – вони вважають, що ці правила зміцнили фінансове становище домогосподарств. Станом на початок 2025 року уряд не скасував ці обмеження, проте зростає тиск щодо їх перегляду, якщо ситуація з пропозицією житла та доступом для покупців-початківців погіршиться eiendomswatch.no. Можливо, з’являться вищі квоти гнучкості для банків або спеціальні умови для купівлі новобудов як потенційні варіанти змін.
Ще одне значуще питання місцевої політики — це оcлівський Småhusplan (План малих будинків), регулювання, яке охоплює зони малоповерхової житлової забудови. У середині 2023 року, після багатьох років обговорень, міська рада погодила новий Småhusplan, що трохи пом’якшує деякі обмеження, щоб стимулювати будівництво більшої кількості житлових одиниць на великих житлових ділянках. Наприклад, переглянутий план дозволяє чотириквартирні таунхауси (fourmannsboliger) навіть у зонах, де дозволені лише окремі будинки, а також зменшує мінімальну площу ділянки для багатоквартирних будинків до 400 м² raederbing.no. Також трохи підвищується дозволена висота будівель і зменшується обов’язкова приватна прибудинкова територія на одиницю до 100 м² (раніше було 150), щоб дозволити щільніше використання землі raederbing.no raederbing.no. Ці зміни мали на меті досягти балансу: дати можливість появі більшої кількості житла (для боротьби з дефіцитом), зберігаючи певну кількість зелених насаджень та характер приватної забудови у віллових районах. Однак новий план зіткнувся з перешкодою — норвезьке управління з питань води та енергетики (NVE) заявило, що оцінки ризику зсувів і повеней у цих зонах є недостатніми oslo.kommune.no aftenposten.no. У результаті план ще не набрав чинності, а тимчасова заборона на будівництво в зонах малих будинків залишається чинною в деяких районах. З новим міським урядом (коаліція, що більше підтримує розвиток, обрана наприкінці 2023 року) з’явився поштовх до вирішення цього питання. Політики з обох основних партій заявили, що хочуть пришвидшити темпи будівництва житла в Осло arkitektur.no, що, ймовірно, означає впровадження дієвого Småhusplan. Якщо план буде прийнято, це може забезпечити поступову ущільнення — наприклад, поділ великих ділянок або заміну окремих будинків на дуплекси чи чотириквартирні будинки — що з часом призведе до збільшення пропозиції житла. Для власників будинків і інвесторів це може відкрити більше можливостей для перепланування у віддалених районах Осло, але також матиме потенційний вплив на вигляд районів і вартість землі.На загальнонаціональному рівні уряд висловив занепокоєння щодо майбутнього дефіциту житла. Робоча група під керівництвом Міністерства місцевого самоврядування (KDD) поставила амбітну мету побудувати 130 000 нових житлових одиниць до 2030 року і в червні 2025 року представила 73 пропозиції для досягнення цієї мети eiendomnorge.no. Багато пропозицій стосуються спрощення процесів планування та будівництва – скорочення бюрократії, прискорення зонування, стандартизація будівельних норм – фактично щоб «прискорити танкер». На думку Eiendom Norge, хоча спрощення допомагає, справжня проблема – це політична воля на муніципальному рівні eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Фінанси муніципалітетів напружені (багато хто має великі борги й зростання відсоткових витрат), і існують побоювання, що місцева влада насправді може віддати пріоритет іншим проектам замість нових житлових забудов, які потребують дороговартісної інфраструктури eiendomnorge.no. Щоб цьому протидіяти, з’явилися деякі нетрадиційні ідеї політики. Наприкінці 2023 року Геннінг Лаурідсен (Eiendom Norge) запропонував «надзвичайні» заходи, такі як муніципальні програми викупу непроданого нового житла, податкові стимули на кшталт зменшення податку на майно для другого житла, яке здається в оренду, а також перенаправлення державних субсидій з електромобілів на підтримку житла eiendomswatch.no. Ці ідеї відображають зростаючу тривогу щодо спаду в будівництві. Хоча національний уряд ще не запровадив такі кроки, у державному бюджеті 2024 року все ж закладено фінансування додаткового студентського житла та певні субсидії для тих, хто вперше купує житло в сільській місцевості. Якщо криза загостриться, ми можемо побачити, що Осло чи держава розглядатимуть викуп нових квартир, щоб підтримати будівельників або послаблення податкових і кредитних обмежень для стимулювання активності eiendomswatch.no.
Ще одне регуляторне оновлення, що впливає на ринок оренди, — це нові поправки до закону про оренду житла (хоча й відносно незначні), а також постійні дискусії щодо контролю за орендною платою. У Норвегії немає жорстких лімітів на орендну плату, але власники житла можуть підвищувати орендну плату за чинними договорами приблизно на ІСЦ лише раз на рік. В умовах, коли орендна плата зросла на ~30% за кілька років, організації орендарів лобіюють посилення захисту. Дотепер уряд обережно підходив до цього питання, натомість зосереджуючись на збільшенні житлової пропозиції (включаючи більше державного та некомерційного житла). Також заслуговує на увагу податок на нерухомість: Осло стягує щорічний податок на нерухомість (зараз 3‰ від вартості, що перевищує неоподатковуваний мінімум). Нова міська рада, обрана у 2023 році, висувала на виборах обіцянку зменшити податок на нерухомість, що й почали робити у 2024 році, підвищивши поріг звільнення від податку. Якщо податок буде цілковито скасовано, це може дещо підвищити доступність житла, хоча разом із цим зникне й джерело надходжень, що використовується для фінансування послуг.
Підсумовуючи, зміни політики у 2025 році спрямовані на полегшення дефіциту житла та підтримку фінансової стабільності, однак прогрес іде повільно. Пом’якшення кредитних правил або прискорення процесу планування могли б допомогти збільшити пропозицію, проте це довгострокові рішення. У короткостроковій перспективі найвідчутніший вплив держави буде через політику щодо процентних ставок (через Norges Bank) – очікувані зниження ставок фактично є пом’якшенням політики, що підтримає ринок lister24.no. За регуляторними ризиками також варто стежити: якщо ціни на житло зростатимуть надто швидко, може зрости політичний тиск на введення заходів для охолодження попиту (як це було в деяких країнах). З іншого боку, якщо будівництво залишатиметься млявим, влада може діяти більш агресивно, стимулюючи розвиток. Наразі, регуляторне середовище фокусується на обережному балансі – прагнучи стимулювати розвиток житла, не підриваючи при цьому надійних запобіжників чи автономії місцевої влади.
Інвестиційні можливості та ризики
Враховуючи вищезазначені тенденції, ринок нерухомості Осло у 2025 році пропонує поєднання привабливих можливостей і суттєвих ризиків для інвесторів. З боку можливостей доходність від оренди зростає після років низьких показників. Історично дохідність у центральному Осло була помірною (~3% валових), але зростання орендних ставок випереджає ціни, і доходність підвищується. Очікується, що дохідність оренди в центрі міста буде зростати через стійкий попит серед орендарів investropa.com. Аналіз показує, що середня валова дохідність на квартири в Осло становить близько 3,2%, а на сучасні нерухомості (наприклад, великі сучасні квартири) — ~3,7% investropa.com. За низьких відсоткових ставок ця дохідність була малою, проте при ставках 4-5%, ~3,5% здається вже розумним — особливо якщо майбутнє зниження ставок зменшить витрати на позики. Інвестори, які можуть купувати за власні кошти або під низькі ставки, вважають тісний орендний ринок Осло відносно безпечною ставкою: рівень вакантності тут вкрай низький, а випадки несплати оренди рідкісні завдяки соціальним гарантіям у Норвегії. Окрім цього, слабша норвезька крона зробила нерухомість Осло дешевшою в іноземній валюті. Крона знецінилася приблизно на 6,5% у 2022 році та ще на 1,3% у 2023 році investropa.com, тому міжнародні покупці зараз знаходять кращу цінність. Наприклад, за поточним курсом обміню, престижні квартири в Осло коштують значно менше за квадратний метр, ніж у столицях інших скандинавських або західноєвропейських країн — близько €8 300/м² в Осло проти понад €10 000 у Стокгольмі або престижних районах Копенгагена investropa.com. Знижка за валютним курсом у поєднанні зі стабільністю Норвегії приваблює дедалі більше іноземних інвесторів на ринок нерухомості Осло investropa.com investropa.com. Осло дедалі більше сприймається як «тиха гавань» на ринку нерухомості із стабільним довгостроковим зростанням і сильним верховенством права. Упродовж останніх років крос-бойдерні інвестиції у норвезьку нерухомість складали в середньому 18% від загального обсягу, і цей показник може знову зрости investropa.com. Міжнародні фонди цінують високу прозорість у Норвегії, а також підтримку трильйонного державного фонду добробуту (який підкріплює економічну стабільність) investropa.com.Ще одна можливість полягає у проблемних активах та проєктах з доданою вартістю. Через згадане раніше фінансове напруження деякі забудовники та орендодавці під тиском можуть продавати активи зі знижкою. Інвестори з ліквідністю можуть придбати якісні будівлі у “мотивованих продавців”, які потребують рефінансування. Вже відбулися великі транзакції (наприклад, продажі портфелів від публічних орендодавців), що свідчить про те, що добре капіталізовані покупці вибірково купують активи 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Крім того, прагнення Осло до сталого розвитку означає, що старі офісні будівлі, які потребують оновлення (щоб відповідати енергетичним стандартам тощо), можна купити відносно дешево й модернізувати, збільшуючи вартість. Є значний попит серед орендарів та інвесторів на екологічно сертифіковані будівлі — об’єкти з хорошими показниками сталого розвитку мають кращу заповнюваність і навіть цінові премії cbre.com. Тож перепрофілювання старої будівлі у “зелену” — це розумний крок на найближчі роки, оскільки компанії прагнуть досягати ESG-цілей.
Інвестори також можуть зосередити увагу на нішевих сегментах, таких як студентське житло, спільне проживання та логістика, які мають сприятливу динаміку. Студентське житло недостатньо розвинене (університети Осло розширюються, але житловий фонд для студентів не встигає за цим), через що уряд закликає будувати більше eiendomswatch.no. Приватні інвестори можуть заповнити цю нішу. Логістичні об’єкти навколо Осло, як зазначено, залишаються затребуваними завдяки зростанню електронної комерції; дохідність там вища, а великі міжнародні гравці активні (наприклад, інвестиція NREP у розмірі 3 млрд норвезьких крон у складські приміщення 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Крім того, дата-центри та біонаукові об’єкти стають новими класами активів в Осло завдяки національній стратегії — дешева відновлювана енергетика та прохолодний клімат Норвегії приваблюють проєкти дата-центрів 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Нерухомість, пов’язана з технологіями та наукою (наприклад, об’єкти біля Oslo Science City або у кластері біонаук) може показати вищі темпи зростання вартості у міру розвитку цих секторів.
Втім, ці можливості супроводжуються ризиками, які інвесторам необхідно зважувати. Насамперед це ризик процентної ставки. Хоча очікується, що ставки знизяться, існує невизначеність – якщо інфляція різко зросте або глобальні ринки зміняться, Norges Bank може тримати ставки підвищеними довше. Вартість нерухомості чутлива до вартості капіталу; більш повільне зниження ставок може охолодити ентузіазм і обмежити зростання цін. З іншого боку, якщо ставки впадуть швидко, виграють позикові інвестори, але це також може призвести до різкого зростання цін, що викличе занепокоєння щодо можливої бульбашки. Ще одним ризиком є регуляторне середовище: якщо доступність житла суттєво погіршиться, політична відповідь може полягати у введенні заходів, що ненавмисно шкодять інвесторам (наприклад, суворіше регулювання орендної плати або підвищення податків для інвесторів/власників другого житла). Осло вже підвищував податок на нерухомість для дорогих будинків кілька років тому, а також збільшив оцінку другого житла для цілей податку на багатство – будь-які подальші кроки у цьому напрямку можуть зменшити інвестиційний прибуток. Також, заклик знизити податок на багатство для орендної нерухомості eiendomswatch.no не гарантовано буде почуто; більше того, податкова політика перебуває у стані змін і для власників нерухомості може стати жорсткішою за певних урядів.
Ризики, специфічні для ринку, включають зупинку будівництва, що може призвести до потенційних дисбалансів. У середньостроковій перспективі надзвичайно низька пропозиція житла може підштовхнути ціни настільки високо, що ризик різкого коригування зросте (якщо, наприклад, у майбутньому почнеться будівельний бум або багато власників будуть змушені продавати через ставки). Сценарій “житлової кризи” — коли нового житла практично немає — подвійний за своєю суттю: чудово для власників активів у короткостроковій перспективі (оскільки вартість зростає), але створює системний ризик у довгостроковій (якщо сім’ї залишатимуть місто чи виникне цінова бульбашка). Інвесторам також слід враховувати ризик ліквідності. Обсяги угод на ринку нерухомості Норвегії відновлюються 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, але все ще залишаються нижчими за пік; за межами об’єктів преміум-класу вихід з інвестицій може бути складнішим, особливо під час спаду.
Інвесторам у комерційну нерухомість потрібно враховувати тренди орендарів після пандемії — гібридна робота може обмежити зростання попиту на офіси, а ритейл змушений конкурувати з електронною комерцією. В Осло вакантність офісів досі відносно низька, але якщо кілька великих проєктів завершаться одночасно (наприклад, у 2026 році), ринок для середніх об’єктів може послабитись. Вибір активів із сильними орендними угодами та ознаками захищеності на майбутнє (технології, сталість, локація) є ключовим для мінімізації ризиків. Геополітичні та валютні коливання залишаються фоновим ризиком: поки слабка крона допомагає іноземним покупцям, курс може змінитися (зміцнення крони ускладнить вихід з інвестицій для іноземців). Втім, багато хто з іноземних інвесторів хеджує валютний ризик.
Підсумовуючи, нерухомість Осло у 2025 році має міцні основи та перспективи зростання, що робить її привабливою для інвестицій – особливо в житлову оренду та преміальні комерційні сегменти. Стабільність міста й дисбаланс між попитом і пропозицією свідчать про те, що вартість рухатиметься вгору. Можливості відкриваються у нових районах, при купівлі проблемних об’єктів і у нішах з високим попитом. Але інвесторам слід діяти обережно, стежачи за відсотковими ставками, змінами політики та загальним економічним кліматом. Диверсифікація та довгострокова стратегія є розумними діями, адже ринок Осло, хоч і менш волатильний, ніж багато інших, не захищений від потрясінь. Залишаючись поінформованими (як завдяки цьому огляду) та вибірковими, інвестори можуть скористатись зростанням Осло, водночас уникаючи ризиків. Наступні роки будуть вирішальними, адже місто балансуватиме на межі між бумом і дефіцитом – і це стане і захопливим, і складним випробуванням для всіх учасників ринку.
Джерела: Дані Норвезького статистичного бюро (SSB) про ціни на житло ssb.no, ринкові звіти та прогнози Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, думки галузевих експертів bt.no eiendomswatch.no, містобудівна документація муніципалітету Осло raederbing.no, а також аналітика консалтингових компаній з нерухомості (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Ці джерела є основою тенденцій, даних та прогнозів, наведних вище, і формують фактичну базу цього огляду ринку нерухомості Осло.
Тенденції ринку комерційної нерухомості
У ритейл-нерухомості також спостерігається переломний момент.
Очікується покращення споживчих витрат у міру зниження інфляції та стабілізації відсоткових ставок, що має підвищити роздрібні продажі у 2025 році cbre.com.Інвестори зосереджуються на роздрібній торгівлі, заснованій на товарах першої необхідності (наприклад, торгові центри з продуктовими магазинами), як на безпечніших варіантах cbre.com.Високоякісний роздріб у центрі Осло залишається стійким у сегменті розкоші – Nedre Slottsgate зараз може похвалитися найвищою концентрацією розкішних роздрібних магазинів на одній вулиці в Європі 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Тим часом промислові та логістичні об’єкти продовжують користуватися високим попитом.Оренда логістичних приміщень пожвавилася наприкінці 2024 року і, як очікується, залишатиметься на високому рівні у 2025 році cbre.com.Вакантні площі на складах можуть дещо зрости з майже нульового рівня, проте нові проєкти великоформатних складів навколо Осло швидко приваблюють орендарів cbre.com.Готельна нерухомість є ще однією яскравою стороною: готельний сектор Осло сильно відновився після пандемії, а RevPAR (дохід на доступний номер) в Осло зріс на 6,3% у річному вимірі та зараз на понад 32% вищий, ніж у 2019 році 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Міжнародний туризм стрімко зростає, забезпечуючи високий рівень заповнюваності, хоча рівень заповнюваності готелів Осло все ще трохи не дотягує до допандемічних показників 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Загалом, інвестори в комерційну нерухомість налаштовані обережно оптимістично – у 2024 році обсяги інвестицій у Норвегії зросли на 45% 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net – але вони залишаються вибірковими.Тиск рефінансування є ключовою тенденцією: вищі відсоткові витрати призвели до виникнення «боргового розриву», змушуючи деяких власників із високим рівнем заборгованості продавати нерухомість.Ця помітна присутність вимушених продавців через проблеми з рефінансуванням, як очікується, триватиме і в 2025 році, оскільки кредити переоцінюються за вищими ставками, а вартість нерухомості знизилася 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.У підсумку, комерційний ринок нерухомості Осло у 2025 році характеризується стабілізацією та вибірковою стійкістю: основні активи (офіси, необхідна роздрібна торгівля, логістика, готелі) відновлюються, тоді як другорядні об’єкти та девелопери зі слабкими фінансами стикаються з труднощами.Комерційний сектор нерухомості Осло переживає переломний момент у 2025 році. Після двох років зустрічних вітрів починається «новий висхідний цикл», оскільки економіка стабілізується cbre.com. Офісна нерухомість пережила потужне пожвавлення інвестицій у 2024 році, очолюване покупцями з достатньо капіталу. Прибутковість від найкращих офісних об’єктів трохи знизилась, оскільки інвестори з великим обсягом власного капіталу скуповували якісні активи 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Орендні ставки на офіси в Осло зросли приблизно на 4% у 2024 році, але зростання вирівнялося до середини 2025 року 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Попит на оренду дещо вгамувався на ринку офісної нерухомості Осло, і здача площ у оренду триває довше, особливо в старіших будівлях 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Нові знакові проєкти, такі як Oslo Science City (34 000 м²) та Life Science Building при Університеті Осло (97 000 м²), які будуть введені в експлуатацію до 2026 року, додадуть значну частку сучасних офісних площ 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Ці кілька великих проєктів становлять майже 88% очікуваної нової пропозиції офісної нерухомості в Осло до 2026 року 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, що означає, що поза ними будівництво залишається приглушеним. Вакантність офісних площ зросла з історично низького рівня, але орендні ставки на топові об’єкти залишаються стабільними, а оренда класу A навіть трохи знизилася на початку 2025 року, оскільки орендарі отримують більшу переговорну силу 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Водночас добре розташовані, енергоефективні офіси у центральній частині Осло зберігають свою вартість, тоді як старіші, неефективні за стандартами сталого розвитку будівлі стикаються із проблемами ціноутворення та рефінансування.
Динаміка та прогнози цін на житло
Дійсно, очікується зниження відсоткових ставок.Norges Bank сигналізував про ймовірне зниження ставки у березні 2025 року, а також, можливо, про ще два зниження протягом року lister24.no.Нижчі ставки збільшать купівельну спроможність покупців і можуть вивільнити відкладений попит, що підживить подальше зростання цін lister24.no lister24.no.Тим часом фінансовий стан домогосподарств є відносно стабільним – рівень безробіття низький, а заробітна плата зростає, тому багато покупців сприймають підвищені витрати на іпотеку.Аналітики зазначають, що ринок житла Норвегії виявився «менш чутливим до відсоткових ставок», ніж очікувалося, і ціни залишаються високими, незважаючи на підвищення ставок bt.no.Деякі навіть стверджують, що ми входимо в «нову нормальність» з стійко вищими ставками без обвалу цін на житло bt.no bt.no.Однак проблема доступності є реальною: Індекс медсестри (“Sykepleierindeksen”) в Осло показує, що у 2024 році медсестра могла собі дозволити лише 2,3% житла, виставленого на продаж у Осло – порівняно з 2,7% минулого року, і, за прогнозами, цей показник зменшиться до менше ніж 2% у 2025 році livingimpact.no.Іншими словами, зростання цін значно випереджає зростання місцевих доходів, підштовхуючи покупців житла вперше до межі.Галузеві експерти попереджають, що двозначна інфляція цін у 2025 році може поглибити кризу доступності житла, при цьому все менше квартир будуть доступні для середньостатистичних заробітчан livingimpact.no.Загалом, у короткостроковій перспективі очікується сильне зростання цін – можливо, аж до незручності.Думки експертів сходяться на тому, що якщо пропозиція не зросте суттєво, вартість житла в Осло й надалі зростатиме в найближчі роки, якщо не виникне зовнішнього економічного шоку.До 2030 року деякі прогнози навіть вказують на сукупне зростання, яке може підняти вартість житла в Осло на 30% вище за сьогоднішній рівень livingimpact.no.Завданням на майбутнє буде керування цим зростанням, щоб уникнути перегріву та більшого розриву в доступності.
Після незначної корекції наприкінці 2023 року ціни на житло в Осло знову зростають, і прогнози вказують на значний стрибок. У 2024 році загальнодержавний індекс цін на житло в Норвегії зріс на скромні 6,4% investropa.com, але імпульс посилився до 2025 року. На середину 2025 року ціни приблизно на 5,9–7,3% вищі порівняно з минулим роком investropa.com investropa.com, що є одним із найсильніших періодів зростання останніх років. Це вражає, враховуючи, що облікова ставка Norges Bank знаходиться на найвищому рівні з 2008 року (4,50%), а іпотечні ставки — близько 5,6% investropa.com investropa.com. Високі витрати на запозичення не завадили “швидкому відновленню” цін на житло — фактично, центральний банк назвав це відновлення проблемою доступності житла livingimpact.no. Власне зростання цін в Осло, хоч спочатку й відставало, очікується, перевершить загальнонаціональний середній показник до кінця року. Eiendom Norge (Асоціація ріелторів) оприлюднила оптимістичний прогноз зростання цін на житло на 2025 рік: +10% у національному масштабі та передбачила, що Осло разом із Бергеном і Ставангером зростуть навіть більше ніж на 10% lister24.no lister24.no. Цей прогноз відображає зміну цін з грудня 2024 до грудня 2025 року, тобто двозначний стрибок цін протягом календарного року lister24.no. Аргументація: безпрецедентний дефіцит нових житлових об’єктів, значне зростання доходів і ймовірне зниження процентних ставок створять ідеальний рецепт для прискорення цін lister24.no.
Динаміка попиту та пропозиції
Цей дефіцит пропозиції стикається зі стійкими драйверами попиту.Населення Осло продовжує зростати (муніципалітет досяг близько 720 000 жителів у 2024 році lifeinnorway.net), і імміграція додає тисячі нових мешканців.Навіть при тому, що загальний приріст населення у Норвегії невеликий, більшість цього приросту припадає на міські райони, такі як Осло livingimpact.no.Молоді професіонали та іммігранти, зокрема, сприяють високому попиту на стартові квартири та оренду, що підтримує конкуренцію на ринку livingimpact.no.Формування домогосподарств залишається стійким – незважаючи на дуже високі ціни, норвежці рішуче віддають перевагу власному житлу, чому сприяють історично низький рівень безробіття та соціальні гарантії.З боку попиту ще одним чинником є інвестиційний інтерес: як внутрішні, так і іноземні інвестори приваблені нерухомістю в Осло як стабільним активом (докладніше про це нижче).Таким чином, попит має міцну основу, навіть у середовищі з високими ставками.Однак з боку пропозиції існує структурне вузьке місце.Багато років повільної роботи регуляторних органів і опір підвищенню щільності забудови стримували будівництво.Середній час отримання дозволу на нове житлове будівництво в Осло становить 5–6 років, що більш ніж у два рази більше, ніж у 2016 році nbbl.no.Це означає, що навіть коли умови на ринку покращуються, пропозиція не може швидко відреагувати – «житлове будівництво схоже на танкер, якому потрібно багато часу, щоб повернути», зазначає Лаурідсен lister24.no.Результат полягає в тому, що занадто багато покупців буде змагатися за занадто малу кількість житла, що майже неминуче спричиняє цінові війни та стрибки цін у бажаних районах nbbl.no nbbl.no.Ми вже спостерігаємо перші ознаки: у травні 2025 року кількість виставлених на продаж житлових об’єктів зросла швидше, ніж кількість продажів, що призвело до збільшення запасів житла напередодні літа eiendomnorge.no.Однак очікується, що пік сезонного попиту «виснажить» більшу частину цієї пропозиції до середини літа eiendomnorge.no.Коротше кажучи, активність на ринку висока, але пропозиція залишається обмеженою.Якщо будівництво різко не активізується, дисбаланс між шаленим попитом і мізерною пропозицією зберігатиметься, підтримуючи зростаючу динаміку ринку – але також посилюючи ризик кризи, коли житло в Осло зможуть дозволити собі лише заможні.Ринок нерухомості в Осло визначається фундаментальною невідповідністю між попитом і пропозицією. Попит на житло в столиці ніколи не був вищим: 2025 рік йде до рекордної кількості продажів житла на вторинному ринку в історії Норвегії eiendomnorge.no. Активність покупців різко зросла на початку 2025 року, житло продається швидше і в більшій кількості, ніж минулого року eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Проте це бурхливе зростання попиту стикається з все більшою проблемою пропозиції. Будівництво нового житла різко впало до кризового рівня, отже на ринку з’являється все менше нового житла. З часів фінансової кризи 2008 року в Норвегії не будували так мало житла nbbl.no. В Осло девелопери практично призупинили свою діяльність. Введення в експлуатацію нового житла в Осло скоротилося до приблизно 1 567 одиниць у 2024 році, що становить лише половину від орієнтовної річної потреби міста estatenyheter.no estatenyheter.no. Ще гірше — потік нових проєктів майже вичерпався: через слабкі обсяги нових продажів та стрімке зростання будівельних витрат майже не розпочинаються нові проєкти. Генеральний директор Eiendom Norge Геннінг Лаурідсен повідомляє, що у третьому кварталі 2023 року в Осло було розпочато всього 10 нових будинків — фактично повна зупинка eiendomswatch.no. По всій країні розпочатих житлових проєктів у 2023 році може бути лише близько 12 000, а демографічна потреба складає майже 30 000 одиниць eiendomswatch.no. Ця різниця передвіщає гостру нестачу пропозиції. Лаурідсен прямо попереджає: “Це криза”, зазначаючи, що житло, будівництво якого не було розпочато у 2023 році, призведе до дефіциту на ринку у 2025–2026 роках eiendomswatch.no. До 2027 року, якщо спад будівництва 2024 року продовжиться, Осло може побачити введення житла майже на 90% нижче від піку 2023 року livingimpact.no — тривожний сценарій, де нова пропозиція майже зникає.
Популярні та нові райони
Ринок нерухомості Осло не є однорідним – тенденції в різних районах відрізняються, і деякі округи процвітають завдяки новим забудовам та інфраструктурі. Традиційно престижні райони, такі як Фрогнер, Майорстуен і Тьювхольмен, залишаються стабільно популярними через своє центральне розташування та зручності. Однак останнім часом увага переключилася на низку районів, що набирають обертів і мають потенціал для зростання:
- Нюдален: Колись індустріальний район, Нюдален перетворився на динамічний центр бізнесу та освіти. Розширення кампусу BI Norwegian Business School (зараз тут навчається та працює ~10–12 000 студентів і співробітників) забезпечило величезний попит на оренду і пожвавлення в Нюдалені investropa.com. Нові проєкти змішаного використання (наприклад, вежа Vertikal Nydalen) додають сучасні квартири, офіси та ресторани, створюючи яскраву атмосферу спільноти investropa.com. Завдяки оновленій станції метро та чудовій транспортній доступності, зв’язок Нюдалена помітно покращився, і район став одним із найгарячіших інвестиційних напрямків Осло у 2025 році. Ціни на нерухомість тут зросли з 2023 року у відповідь на оновлення району investropa.com.
- Лерен: Розташований на північному сході Осло, Лерен переживає будівельний бум і швидке поліпшення інфраструктури. Великі житлові проєкти – такі як Lille Løren Park компанії Veidekke (355 екологічних квартир і дитсадок), які мають завершитися до кінця 2025 року, та комплекс Løren Botaniske (385 сталих апартаментів) – додають житло, що так необхідне місту investropa.com. Модернізація громадського транспорту в рамках ініціативи “Пакет Осло 3” принесла нову станцію метро Лерен і покращила транспортну доступність investropa.com. Ці зміни роблять Лерен надзвичайно привабливим для молодих сімей, які оцінюють нові парки, школи й сервіси в районі investropa.com. З огляду на загальний дефіцит житла в Осло, сплеск сучасних, екологічних проєктів (і активне висвітлення в медіа) зробив Лерен зіркою, що сходить, як для покупців житла, так і для інвесторів.
- Сент-Ганcхауген: Визнаний центральний район, який стає ще більш привабливим, Сент-Гансхауген поєднує розкішні зелені зони з міськими перевагами. Тут одна з найвищих концентрацій парків в Осло: 98% мешканців живуть у межах 300 метрів від зеленої зони investropa.com. Такий доступ до природи, разом із модними кав’ярнями та культовою культурною сценою, приваблює молодих спеціалістів і сім’ї. Вартість нерухомості зростає (ціни тут збільшились приблизно на 6% у 2024 році, з подальшим зростанням у майбутньому) investropa.com. Нові культурні та комерційні проекти також підвищують привабливість району investropa.com. Поєднання спокійних парків із динамічним міським життям у Сент-Гансхаугені збільшує попит і робить район гарячою точкою 2025 року.
- Сьоренга (набережна Бйорвікa): Сьоренга, частина масштабної реконструкції Fjord City, перетворилася з колишнього контейнерного порту на квітучий житловий квартал на воді. Сучасні житлові комплекси, багато з яких мають вигляд на фіорд, та такі атракції, як морський басейн Сьоренга і міський пляж, зробили район надзвичайно популярним investropa.com. Високий попит призвів до дуже високої заповнюваності та зростання цін на житло в Сьорензі investropa.com. Масштабна концепція Fjordbyen (Місто Фіордів) й надалі інвестує у нові сервіси, зони відпочинку та інфраструктуру вздовж гавані Осло investropa.com, що ще більше укріплює статус Сьоренги/Бйорвікa як престижної локації. Завдяки близькості до культових місць, таких як Оперний театр Осло чи новий музей Мунка, розкішні апартаменти Бйорвікa коштують тут максимально дорого і значно подорожчали у 2024 році investropa.com investropa.com. Цей район є уособленням сучасного, престижного життя, який стає все більш затребуваним.
- Коридор Ліллекер / Форнебу: У західних передмістях Ліллекер привертає увагу тим, що пропонує передміську чарівність із доступом до міста. Продовження трамвайної лінії та майбутнє метро Fornebubanen (очікується до 2029 року) напряму з’єднає цю територію з центром Осло, суттєво покращивши транспортну доступність investropa.com. Триває реконцепція Lilleakerbyen: створюється нове житло, магазини та парки, формуючи “місто в місті”, ідеальне для сімей investropa.com. Через ці фактори Ліллекер/Форнебу стає улюбленим районом для сімей — місцем, де можна насолодитися спокійним життям та зеленими зонами, не жертвуючи зручним доїздом. У міру реалізації проєкту Fornebubanen очікується зростання цін на нерухомість уздовж цієї лінії завдяки зручності, яку вона принесе investropa.com.
- Bjørvika – квартал Barcode та Opera: Уже добре відомий своїм вражаючим силуетом хмарочосів “Barcode”, Bjørvika продовжує розвиватися завдяки новим розкішним житловим вежам. Як зазначено, цей прибережний район нещодавно пережив одне з найстрімкіших зростань цін investropa.com. Поєднання ультрасучасної архітектури, культурних закладів (Оперний театр, музеї) та близькість до ділового центру робить цей район магнітом для заможних покупців. Відмінна транспортна й пішохідна інфраструктура забезпечують високий рівень заповнюваності житла, а позитивні відгуки медіа про сучасний міський дизайн приваблюють міжнародну увагу investropa.com. Bjørvika є яскравим прикладом перетворення Осло на сучасне мегаполіс, а вартість нерухомості тут відповідає його престижу.
- Ekeberg: На пагорбах південного сходу від центру міста Ekeberg пропонує щось унікальне — захопливі панорамні види на фіорд Осло та міський горизонт. Цей мальовничий шарм, а також сусідній скульптурний парк Ekebergparken і численні природні стежки зробили Ekeberg дуже популярним серед тих, хто прагне жити поруч із природою investropa.com investropa.com. Останніми роками ціни на житло в Ekeberg неухильно зростають, і очікується, що ця тенденція триватиме, оскільки все більше покупців надають перевагу стилю життя та зеленому оточенню investropa.com. Нерухомість тут, особливо з відкритими краєвидами, користується підвищеним попитом серед шанувальників природи. Подальший розвиток Ekebergparken (з новими арт-інсталяціями та об’єктами) ще більше підсилює привабливість району investropa.com. Ekeberg стає обраним місцем для тих, хто хоче спокою, не залишаючи місто — чудова інвестиція у житло з видом.
- Ensjø: Колишня промислова зона на сході Осло, Ensjø, зараз перебуває в процесі довгострокової перебудови у житловий центр, який часто називають “Новим містом Ensjø”. Кілька нових проєктів житлових комплексів та оновлення інфраструктури (дороги, велосипедні доріжки) перетворюють Ensjø на сучасний міський район. Ринок нерухомості тут виграв від паузи у зростанні цін в Осло у 2023–24 роках — це фактично період стабілізації, який створив передумови для майбутнього зростання investropa.com. З огляду на те, що, згідно з прогнозами, ціни на житло в Норвегії мають зрости приблизно на 5% у 2025 році investropa.com, такі райони, як Ensjø, мають сприятливі перспективи. Додатково ширші транспортні плани згідно з Національним транспортним планом 2022–2033 покращать зв’язок по всьому місту (наприклад, нові залізничні лінії та автомагістралі), і Ensjø зможе опосередковано виграти від цих сталих мобільних ініціатив investropa.com. Привабливість Ensjø також пов’язана з розвитком стартапів та технологій в Осло — входження у ширший інноваційний регіон Осло означає хороші економічні перспективи для району investropa.com. Інвестори відзначають, що сучасні квартири в Ensjø мають кращу цінність та перспективу зростання у майбутньому порівняно з перенасиченим центром міста, що робить його перспективною локацією для довгострокового зростання.
Підсумовуючи, тренди мікрорайонів Осло відображають як оновлення, так і розширення. Нові райони, такі як Нюдален, Льорен і Енсьо, демонструють місця концентрації (хоча й обмеженої) нового житлового фонду та де інфраструктурні проєкти створюють інвестиційні можливості. Тим часом уже сформовані центральні зони і мальовничі локації, як St. Hanshaugen та Ekeberg, продовжують зростати в ціні завдяки високій якості життя. Для покупців нерухомості у 2025 році розуміння цих місцевих динамік – які райони є «гарячими» й чому – має вирішальне значення. Найкращі можливості часто знаходяться у районах із новими транспортними сполученнями або масштабними проєктами розвитку, адже саме там зазвичай фіксується підвищений попит і зростання цін на нерухомість.
Економічні та демографічні чинники
Загальні економічні та демографічні тренди Норвегії формують контекст ринку нерухомості Осло. Макроекономічна ситуація у 2025 році покращується: після складних років із високою інфляцією та підвищенням ставок, очікується відновлення норвезької економіки завдяки зниженню інфляції та стабілізації відсоткових ставок cbre.com. Інфляція знизилась до близько 2,2% у 2024 році cbre.com, і, оскільки жорстка політика центрального банку досягла піку, реальні доходи населення знову зростають. Зростання ВВП материкової частини Норвегії було помірним (~0,9% у 2024 році) cbre.com, але очікується, що в найближчі роки воно трохи перевищить середні показники на тлі покращення глобальної ситуації nho.no. Що важливо для житлової сфери, відсоткові ставки наблизились або досягли піку. Облікова ставка на рівні 4,5% утримується з кінця 2023 року, і, як вже зазначалося, ринки очікують зниження ставок з весни 2025 року lister24.no. Це означає, що епоха постійного зростання іпотечних ставок завершилася, тож позичальники відчують полегшення. Уже зараз фіксовані іпотечні ставки стабілізувались близько ~5,65% investropa.com і можуть знизитися, якщо центральний банк розпочне пом’якшення політики. Зниження вартості кредитів наприкінці 2025 та у 2026 році підвищить доступність житла й потенційно розширить кредитування – це позитив для попиту на нерухомість.
З демографічного боку Осло продовжує бути головним магнітом для людей і робочих місць у Норвегії. Хоча загальний приріст населення Норвегії помірний (прогнозовано +10% з 2024 по 2050 рік) ssb.no, міські центри зростають швидше. Населення Осло досягло 717 000 у січні 2024 року en.wikipedia.org і збільшилося більш ніж на 23 000 за останні чотири роки lifeinnorway.net. Головним чинником є міжнародна імміграція; у Норвегії чистий приріст населення становив 19 500 лише у третьому кварталі 2023 року eiendomswatch.no, причому значна частина, ймовірно, припадає на міста. Осло також має внутрішню міграцію, особливо серед молодих людей, хоча останніми роками високі ціни на житло змушують деяких переселятися до навколишніх муніципалітетів. У демографічному плані Норвегія стикається зі старінням населення та низькими показниками народжуваності (поширена тенденція в Європі) livingimpact.no. Проте попит на житло в Осло підтримується молодшими домогосподарствами та іммігрантами. Середній вік населення міста нижчий, ніж у решті країни, і багато молодих фахівців віддають перевагу життю в центрі. Крім того, менші розміри домогосподарств (багато одинаків) означають, що з часом потрібно більше житлових одиниць на душу населення. Ці демографічні зміни – старіння, урбанізація, зменшення розмірів домогосподарств – змінюють профілі попиту на житло livingimpact.no. Наприклад, зростає потреба в менших квартирах для одинаків і літніх людей, а також зберігається високий попит на сімейне житло завдяки сталому потоку іммігрантів.
Ще одним чинником впливу є ринок праці та зростання доходів. Ринок праці Норвегії залишається стабільним; рівень безробіття в Осло низький (тримався на рівні близько 3–4%). Країна також спостерігала значне зростання зарплат у 2023–2024 роках, частково через те, що працівники вимагали підвищення для компенсації інфляції. Відчутне підвищення зарплат (та щедрі соціальні пільги) забезпечили відносно стабільне фінансове становище домогосподарств, що дозволило багатьом справлятися з вищими виплатами по іпотеці. Ця висока купівельна спроможність підтримує ринок житла – фактично, зростання зарплат називають одним із факторів, що дозволили цінам на нерухомість зростати у 2025 році, незважаючи на високі ставки investropa.com lister24.no. Водночас, доступність житла залишається низькою: співвідношення цін на житло до доходів в Осло досягло рекордних показників. Ринок оренди дає ще одну ілюстрацію економічного впливу. Оскільки багато хто не може дозволити собі купівлю, попит на оренду різко зростає. Оренда в Осло зросла приблизно на 30,8% з 2019 року, а медіанна вартість оренди однокімнатної квартири нині становить близько 10 000 норвезьких крон на місяць livingimpact.no. Високі ціни на оренду свідчать про напружений ринок житла, а також впливають на мобільність робочої сили (наприклад, важливим працівникам, як-от медсестрам, і купівля, і оренда житла даються важко, як зазначає Індекс медсестер).
І нарешті, політика і соціальна стабільність Норвегії – низький рівень корупції, міцна верховенство права, значний суверенний фонд – створюють фон економічної впевненості, привабливий для іноземних інвесторів і що підтримує високий рівень довіри серед внутрішніх споживачів. Дослідження споживчих настроїв (наприклад, барометр очікувань Finans Norge) залишаються пригніченими через високі відсоткові ставки, і багато норвежців кажуть, що “час для великих покупок ще не настав” finansavisen.no. Втім, це відчуття змінюється, адже підвищення ставок призупиняється, і громадськість бачить “світло в кінці тунелю”. Загалом, економічні та демографічні чинники у 2025 році малюють змішану, але переважно сприятливу картину для нерухомості Осло: зростання доходів і населення зміцнює попит, а очікування пом’якшення монетарної політики покращує перспективи. Головною проблемою залишається необхідність збалансування пропозиції житла з цими динамічними темпами зростання сталим способом.
Інфраструктурні проєкти, що впливають на ринок нерухомості
Великі інфраструктурні та девелоперські проекти змінюють частини Осло й можуть суттєво впливати на вартість нерухомості. Можливо, найбільш очікуваний – це Fornebubanen – нова 8-кілометрова гілка метро, яка з’єднає мережу метро Осло з Форнебу (районом, що швидко розвивається як технологічний/бізнес-кластер і житлова зона на заході міста). Цей проєкт вартістю 26 мільярдів норвезьких крон уже триває, і після його завершення (орієнтовно у 2029 році) дорога від Форнебу/Люсакер до центру міста триватиме менше 15 хвилин. Райони вздовж маршруту, такі як Скоейен, Векерю та Ліллеакер, уже фіксують підвищений інтерес інвесторів у передчутті покращеної транспортної доступності. Як зазначалося, сімейна привабливість Ліллеакера зростає завдяки новій лінії investropa.com. Історично нові залізничні лінії в Осло (наприклад, Льоренська лінія, відкрита у 2016 році) піднімали ціни на житло в навколишніх районах, і від Fornebubanen очікують того ж – цінова надбавка для раніше менш доступних районів.
Ще один трансформаційний план — це безперервний розвиток прибережної зони Фіорд Сіті (Fjordbyen) в Осло. Цей багаторічний проєкт передбачає реновацію набережної із заходу на схід. Ми вже бачимо вражаючі результати у Бйорвікці (нові музеї, офіси та тисячі квартир) та Тьювхольмені. Далі на заході увага зосереджується на реновації району причалу Філіпстад і модернізації портової інфраструктури. Оскільки порт поступово переносить вантажні операції із центру міста, на березі фіорду відкриватимуться цінні ділянки для мультифункціональних проектів. Мета міста — більше житла, парків і комерційних площ уздовж фіорду. Подальші інвестиції у прибережну інфраструктуру — нові набережні, велосипедні доріжки, марини тощо — не лише підвищують якість життя, а й збільшують привабливість нерухомості поблизу investropa.com. Наприклад, продовження набережної Гавнепроменаден (harbor promenade) і нові пішохідні мости об’єднали райони міста й підсилюють попит на нерухомість у колишніх індустріальних місцях, як-от Серенга і Лохавн.
Покращення транспортної інфраструктури поза межами Fornebubanen також відіграють важливу роль. Національний транспортний план 2022–2033 передбачає значні інвестиції в дороги й залізницю, що приносять користь регіону Осло investropa.com. Помітним проєктом є нова залізнична лінія Follo, яка відкрилася наприкінці 2022 року, зменшивши вдвічі час поїздки потягом між Осло та зростаючим містом Скі. Це робить поїздки з південних передмість більш реальними й впливає на тамтешній ринок житла (люди можуть обирати життя на більших відстанях, що дещо знижує тиск на Осло). Додатково, модернізація автомагістралей, зокрема вдосконалення західного коридору E18 (включаючи прокладання тунелів та покращення транспортних розв’язок навколо Сандвіки), зменшить затори й шум, потенційно відкриваючи нові території для забудови та підвищуючи вартість нерухомості в передмісті. В самому місті Осло інвестує у покращення громадського транспорту: нові трамвайні лінії та розширення мережі (трамвай мережу розширюють у райони, такі як Тонсенаґен, до 2027 року), закупівля трамваїв і автобусів більшої місткості і розширення велодоріжок. Ці зусилля відповідають меті Осло стати першим у світі містом без викидів до 2030 року investropa.com та покращують комфорт життя в районах, що часто корелює з більш високим попитом на нерухомість. Наприклад, підйом району Лерен частково пояснюється відкриттям нової станції метро Лерен кілька років тому investropa.com. Майбутні розширення метро, які зараз плануються — такі як продовження гілки до лікарні Ахус у Льоренскузі — можуть подібним чином підживити ринок нерухомості східного коридору в найближчі роки.
Великі громадські проєкти також впливають на ринок. Норвезький уряд (через Statsbygg) реалізовує проєкт Нового урядового кварталу у центрі Осло. Це передбачає консолідацію та реконструкцію урядових офісів на місці тих, що були зруйновані в 2011 році, зокрема зведення нових висотних будівель і громадських просторів. Будівництво розпочалося у 2021 році й триватиме більшу частину десятиліття. Коли проєкт завершиться, до центру міста щодня повертатимуться тисячі робочих місць, що сприятиме розвитку роздрібної торгівлі в центрі й потенційно підвищить попит на житло поруч (наприклад, у Грюннерльокка, Сент-Хансхаугені). Аналогічно інші проєкти Statsbygg, як-от розширення Національного музею (відкритий у 2022 році) чи майбутній Музей епохи вікінгів у Бюґдей (відкриття у 2026 році), зміцнюють культурну інфраструктуру Осло та можуть зробити сусідні райони привабливішими для проживання.
Інфраструктура також може впливати на комерційну нерухомість. Поява мереж 5G та дата-центрів у регіоні (які приваблює дешева відновлювана енергія Норвегії) робить Осло потенційним технологічним хабом, збільшуючи попит на сучасні офісні приміщення. Наприклад, великий новий кампус дата-центрів (Skygard в регіоні Осло), який почне роботу у 2025 році, сигналізує про зростання цього сектора 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Крім того, триваюча модернізація аеропорту Осло (збільшення пропускної здатності) та зелені мобільні ініціативи (наприклад, мережа електричних поромів в Ослофіорді) з часом сприятимуть розвитку бізнесу і туризму, опосередковано підсилюючи сектор нерухомості.
Підсумовуючи, розвиток інфраструктури є ключовим рушієм зростання ринку нерухомості Осло. Особливо нові транспортні зв’язки, як правило, підвищують вартість нерухомості та стимулюють розвиток у районі, що підключається. Стримування міста до сталого міського розвитку (транспорт, зелені зони, культурні об’єкти) робить більше районів привабливими та доступними. Інвестори уважно стежать за цими проєктами – бути на крок попереду інфраструктурного оновлення може означати отримати вигоду до того, як ціни на нерухомість повністю відобразять позитивні зміни. Тож у 2025 році та в найближчі роки такими перспективними територіями залишаються район Форнебу–Ліллеакер, ділянки Fjord City та транзитно-орієнтовані райони.
Регуляторні зміни та оновлення державної політики
Останні та запропоновані зміни політики покликані вирішити проблеми ринку житла, хоча й отримують змішані відгуки. Одною з гарячих тем є регулювання іпотечного кредитування в Норвегії (Utlånsforskriften), яке обмежує співвідношення кредиту до доходу та вимагає великих початкових внесків для другої нерухомості (40% в Осло). Це регулювання було створено для запобігання надмірної заборгованості та спекуляцій, але через охолодження ринку в 2023 році деякі лідери галузі вважають, що нині воно гальмує придбання першого житла та нове будівництво. Eiendom Norge закликає скасувати або пом’якшити ці правила, називаючи їх «зайвими» з огляду на новий закон про фінансові контракти та поточну ринкову ситуацію eiendomswatch.no. Водночас Нагляд за фінансовим ринком та Finans Norge (асоціація фінансової індустрії) ставляться до цього обережно – вони вважають, що ці правила зміцнили фінансове становище домогосподарств. Станом на початок 2025 року уряд не скасував ці обмеження, проте зростає тиск щодо їх перегляду, якщо ситуація з пропозицією житла та доступом для покупців-початківців погіршиться eiendomswatch.no. Можливо, з’являться вищі квоти гнучкості для банків або спеціальні умови для купівлі новобудов як потенційні варіанти змін.
Ще одне значуще питання місцевої політики — це оcлівський Småhusplan (План малих будинків), регулювання, яке охоплює зони малоповерхової житлової забудови. У середині 2023 року, після багатьох років обговорень, міська рада погодила новий Småhusplan, що трохи пом’якшує деякі обмеження, щоб стимулювати будівництво більшої кількості житлових одиниць на великих житлових ділянках. Наприклад, переглянутий план дозволяє чотириквартирні таунхауси (fourmannsboliger) навіть у зонах, де дозволені лише окремі будинки, а також зменшує мінімальну площу ділянки для багатоквартирних будинків до 400 м² raederbing.no. Також трохи підвищується дозволена висота будівель і зменшується обов’язкова приватна прибудинкова територія на одиницю до 100 м² (раніше було 150), щоб дозволити щільніше використання землі raederbing.no raederbing.no. Ці зміни мали на меті досягти балансу: дати можливість появі більшої кількості житла (для боротьби з дефіцитом), зберігаючи певну кількість зелених насаджень та характер приватної забудови у віллових районах. Однак новий план зіткнувся з перешкодою — норвезьке управління з питань води та енергетики (NVE) заявило, що оцінки ризику зсувів і повеней у цих зонах є недостатніми oslo.kommune.no aftenposten.no. У результаті план ще не набрав чинності, а тимчасова заборона на будівництво в зонах малих будинків залишається чинною в деяких районах. З новим міським урядом (коаліція, що більше підтримує розвиток, обрана наприкінці 2023 року) з’явився поштовх до вирішення цього питання. Політики з обох основних партій заявили, що хочуть пришвидшити темпи будівництва житла в Осло arkitektur.no, що, ймовірно, означає впровадження дієвого Småhusplan. Якщо план буде прийнято, це може забезпечити поступову ущільнення — наприклад, поділ великих ділянок або заміну окремих будинків на дуплекси чи чотириквартирні будинки — що з часом призведе до збільшення пропозиції житла. Для власників будинків і інвесторів це може відкрити більше можливостей для перепланування у віддалених районах Осло, але також матиме потенційний вплив на вигляд районів і вартість землі.На загальнонаціональному рівні уряд висловив занепокоєння щодо майбутнього дефіциту житла. Робоча група під керівництвом Міністерства місцевого самоврядування (KDD) поставила амбітну мету побудувати 130 000 нових житлових одиниць до 2030 року і в червні 2025 року представила 73 пропозиції для досягнення цієї мети eiendomnorge.no. Багато пропозицій стосуються спрощення процесів планування та будівництва – скорочення бюрократії, прискорення зонування, стандартизація будівельних норм – фактично щоб «прискорити танкер». На думку Eiendom Norge, хоча спрощення допомагає, справжня проблема – це політична воля на муніципальному рівні eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Фінанси муніципалітетів напружені (багато хто має великі борги й зростання відсоткових витрат), і існують побоювання, що місцева влада насправді може віддати пріоритет іншим проектам замість нових житлових забудов, які потребують дороговартісної інфраструктури eiendomnorge.no. Щоб цьому протидіяти, з’явилися деякі нетрадиційні ідеї політики. Наприкінці 2023 року Геннінг Лаурідсен (Eiendom Norge) запропонував «надзвичайні» заходи, такі як муніципальні програми викупу непроданого нового житла, податкові стимули на кшталт зменшення податку на майно для другого житла, яке здається в оренду, а також перенаправлення державних субсидій з електромобілів на підтримку житла eiendomswatch.no. Ці ідеї відображають зростаючу тривогу щодо спаду в будівництві. Хоча національний уряд ще не запровадив такі кроки, у державному бюджеті 2024 року все ж закладено фінансування додаткового студентського житла та певні субсидії для тих, хто вперше купує житло в сільській місцевості. Якщо криза загостриться, ми можемо побачити, що Осло чи держава розглядатимуть викуп нових квартир, щоб підтримати будівельників або послаблення податкових і кредитних обмежень для стимулювання активності eiendomswatch.no.
Ще одне регуляторне оновлення, що впливає на ринок оренди, — це нові поправки до закону про оренду житла (хоча й відносно незначні), а також постійні дискусії щодо контролю за орендною платою. У Норвегії немає жорстких лімітів на орендну плату, але власники житла можуть підвищувати орендну плату за чинними договорами приблизно на ІСЦ лише раз на рік. В умовах, коли орендна плата зросла на ~30% за кілька років, організації орендарів лобіюють посилення захисту. Дотепер уряд обережно підходив до цього питання, натомість зосереджуючись на збільшенні житлової пропозиції (включаючи більше державного та некомерційного житла). Також заслуговує на увагу податок на нерухомість: Осло стягує щорічний податок на нерухомість (зараз 3‰ від вартості, що перевищує неоподатковуваний мінімум). Нова міська рада, обрана у 2023 році, висувала на виборах обіцянку зменшити податок на нерухомість, що й почали робити у 2024 році, підвищивши поріг звільнення від податку. Якщо податок буде цілковито скасовано, це може дещо підвищити доступність житла, хоча разом із цим зникне й джерело надходжень, що використовується для фінансування послуг.
Підсумовуючи, зміни політики у 2025 році спрямовані на полегшення дефіциту житла та підтримку фінансової стабільності, однак прогрес іде повільно. Пом’якшення кредитних правил або прискорення процесу планування могли б допомогти збільшити пропозицію, проте це довгострокові рішення. У короткостроковій перспективі найвідчутніший вплив держави буде через політику щодо процентних ставок (через Norges Bank) – очікувані зниження ставок фактично є пом’якшенням політики, що підтримає ринок lister24.no. За регуляторними ризиками також варто стежити: якщо ціни на житло зростатимуть надто швидко, може зрости політичний тиск на введення заходів для охолодження попиту (як це було в деяких країнах). З іншого боку, якщо будівництво залишатиметься млявим, влада може діяти більш агресивно, стимулюючи розвиток. Наразі, регуляторне середовище фокусується на обережному балансі – прагнучи стимулювати розвиток житла, не підриваючи при цьому надійних запобіжників чи автономії місцевої влади.
Інвестиційні можливості та ризики
Враховуючи вищезазначені тенденції, ринок нерухомості Осло у 2025 році пропонує поєднання привабливих можливостей і суттєвих ризиків для інвесторів. З боку можливостей доходність від оренди зростає після років низьких показників. Історично дохідність у центральному Осло була помірною (~3% валових), але зростання орендних ставок випереджає ціни, і доходність підвищується. Очікується, що дохідність оренди в центрі міста буде зростати через стійкий попит серед орендарів investropa.com. Аналіз показує, що середня валова дохідність на квартири в Осло становить близько 3,2%, а на сучасні нерухомості (наприклад, великі сучасні квартири) — ~3,7% investropa.com. За низьких відсоткових ставок ця дохідність була малою, проте при ставках 4-5%, ~3,5% здається вже розумним — особливо якщо майбутнє зниження ставок зменшить витрати на позики. Інвестори, які можуть купувати за власні кошти або під низькі ставки, вважають тісний орендний ринок Осло відносно безпечною ставкою: рівень вакантності тут вкрай низький, а випадки несплати оренди рідкісні завдяки соціальним гарантіям у Норвегії. Окрім цього, слабша норвезька крона зробила нерухомість Осло дешевшою в іноземній валюті. Крона знецінилася приблизно на 6,5% у 2022 році та ще на 1,3% у 2023 році investropa.com, тому міжнародні покупці зараз знаходять кращу цінність. Наприклад, за поточним курсом обміню, престижні квартири в Осло коштують значно менше за квадратний метр, ніж у столицях інших скандинавських або західноєвропейських країн — близько €8 300/м² в Осло проти понад €10 000 у Стокгольмі або престижних районах Копенгагена investropa.com. Знижка за валютним курсом у поєднанні зі стабільністю Норвегії приваблює дедалі більше іноземних інвесторів на ринок нерухомості Осло investropa.com investropa.com. Осло дедалі більше сприймається як «тиха гавань» на ринку нерухомості із стабільним довгостроковим зростанням і сильним верховенством права. Упродовж останніх років крос-бойдерні інвестиції у норвезьку нерухомість складали в середньому 18% від загального обсягу, і цей показник може знову зрости investropa.com. Міжнародні фонди цінують високу прозорість у Норвегії, а також підтримку трильйонного державного фонду добробуту (який підкріплює економічну стабільність) investropa.com.Ще одна можливість полягає у проблемних активах та проєктах з доданою вартістю. Через згадане раніше фінансове напруження деякі забудовники та орендодавці під тиском можуть продавати активи зі знижкою. Інвестори з ліквідністю можуть придбати якісні будівлі у “мотивованих продавців”, які потребують рефінансування. Вже відбулися великі транзакції (наприклад, продажі портфелів від публічних орендодавців), що свідчить про те, що добре капіталізовані покупці вибірково купують активи 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Крім того, прагнення Осло до сталого розвитку означає, що старі офісні будівлі, які потребують оновлення (щоб відповідати енергетичним стандартам тощо), можна купити відносно дешево й модернізувати, збільшуючи вартість. Є значний попит серед орендарів та інвесторів на екологічно сертифіковані будівлі — об’єкти з хорошими показниками сталого розвитку мають кращу заповнюваність і навіть цінові премії cbre.com. Тож перепрофілювання старої будівлі у “зелену” — це розумний крок на найближчі роки, оскільки компанії прагнуть досягати ESG-цілей.
Інвестори також можуть зосередити увагу на нішевих сегментах, таких як студентське житло, спільне проживання та логістика, які мають сприятливу динаміку. Студентське житло недостатньо розвинене (університети Осло розширюються, але житловий фонд для студентів не встигає за цим), через що уряд закликає будувати більше eiendomswatch.no. Приватні інвестори можуть заповнити цю нішу. Логістичні об’єкти навколо Осло, як зазначено, залишаються затребуваними завдяки зростанню електронної комерції; дохідність там вища, а великі міжнародні гравці активні (наприклад, інвестиція NREP у розмірі 3 млрд норвезьких крон у складські приміщення 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Крім того, дата-центри та біонаукові об’єкти стають новими класами активів в Осло завдяки національній стратегії — дешева відновлювана енергетика та прохолодний клімат Норвегії приваблюють проєкти дата-центрів 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Нерухомість, пов’язана з технологіями та наукою (наприклад, об’єкти біля Oslo Science City або у кластері біонаук) може показати вищі темпи зростання вартості у міру розвитку цих секторів.
Втім, ці можливості супроводжуються ризиками, які інвесторам необхідно зважувати. Насамперед це ризик процентної ставки. Хоча очікується, що ставки знизяться, існує невизначеність – якщо інфляція різко зросте або глобальні ринки зміняться, Norges Bank може тримати ставки підвищеними довше. Вартість нерухомості чутлива до вартості капіталу; більш повільне зниження ставок може охолодити ентузіазм і обмежити зростання цін. З іншого боку, якщо ставки впадуть швидко, виграють позикові інвестори, але це також може призвести до різкого зростання цін, що викличе занепокоєння щодо можливої бульбашки. Ще одним ризиком є регуляторне середовище: якщо доступність житла суттєво погіршиться, політична відповідь може полягати у введенні заходів, що ненавмисно шкодять інвесторам (наприклад, суворіше регулювання орендної плати або підвищення податків для інвесторів/власників другого житла). Осло вже підвищував податок на нерухомість для дорогих будинків кілька років тому, а також збільшив оцінку другого житла для цілей податку на багатство – будь-які подальші кроки у цьому напрямку можуть зменшити інвестиційний прибуток. Також, заклик знизити податок на багатство для орендної нерухомості eiendomswatch.no не гарантовано буде почуто; більше того, податкова політика перебуває у стані змін і для власників нерухомості може стати жорсткішою за певних урядів.
Ризики, специфічні для ринку, включають зупинку будівництва, що може призвести до потенційних дисбалансів. У середньостроковій перспективі надзвичайно низька пропозиція житла може підштовхнути ціни настільки високо, що ризик різкого коригування зросте (якщо, наприклад, у майбутньому почнеться будівельний бум або багато власників будуть змушені продавати через ставки). Сценарій “житлової кризи” — коли нового житла практично немає — подвійний за своєю суттю: чудово для власників активів у короткостроковій перспективі (оскільки вартість зростає), але створює системний ризик у довгостроковій (якщо сім’ї залишатимуть місто чи виникне цінова бульбашка). Інвесторам також слід враховувати ризик ліквідності. Обсяги угод на ринку нерухомості Норвегії відновлюються 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, але все ще залишаються нижчими за пік; за межами об’єктів преміум-класу вихід з інвестицій може бути складнішим, особливо під час спаду.
Інвесторам у комерційну нерухомість потрібно враховувати тренди орендарів після пандемії — гібридна робота може обмежити зростання попиту на офіси, а ритейл змушений конкурувати з електронною комерцією. В Осло вакантність офісів досі відносно низька, але якщо кілька великих проєктів завершаться одночасно (наприклад, у 2026 році), ринок для середніх об’єктів може послабитись. Вибір активів із сильними орендними угодами та ознаками захищеності на майбутнє (технології, сталість, локація) є ключовим для мінімізації ризиків. Геополітичні та валютні коливання залишаються фоновим ризиком: поки слабка крона допомагає іноземним покупцям, курс може змінитися (зміцнення крони ускладнить вихід з інвестицій для іноземців). Втім, багато хто з іноземних інвесторів хеджує валютний ризик.
Підсумовуючи, нерухомість Осло у 2025 році має міцні основи та перспективи зростання, що робить її привабливою для інвестицій – особливо в житлову оренду та преміальні комерційні сегменти. Стабільність міста й дисбаланс між попитом і пропозицією свідчать про те, що вартість рухатиметься вгору. Можливості відкриваються у нових районах, при купівлі проблемних об’єктів і у нішах з високим попитом. Але інвесторам слід діяти обережно, стежачи за відсотковими ставками, змінами політики та загальним економічним кліматом. Диверсифікація та довгострокова стратегія є розумними діями, адже ринок Осло, хоч і менш волатильний, ніж багато інших, не захищений від потрясінь. Залишаючись поінформованими (як завдяки цьому огляду) та вибірковими, інвестори можуть скористатись зростанням Осло, водночас уникаючи ризиків. Наступні роки будуть вирішальними, адже місто балансуватиме на межі між бумом і дефіцитом – і це стане і захопливим, і складним випробуванням для всіх учасників ринку.
Джерела: Дані Норвезького статистичного бюро (SSB) про ціни на житло ssb.no, ринкові звіти та прогнози Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, думки галузевих експертів bt.no eiendomswatch.no, містобудівна документація муніципалітету Осло raederbing.no, а також аналітика консалтингових компаній з нерухомості (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Ці джерела є основою тенденцій, даних та прогнозів, наведних вище, і формують фактичну базу цього огляду ринку нерухомості Осло.
