Kao indijska tehnološka prijestolnica, Bengaluru (Bangalore) doživljava procvat na tržištu nekretnina 2025. godine, s rastućim cijenama nekretnina, novim koridorima rasta te snažnom potražnjom u stambenom i komercijalnom segmentu. Ovo detaljno izvješće analizira trendove na tržištu stanova i ureda u 2025. te što očekivati u nadolazećim godinama. Od rastuće potražnje za stanovima i apsorpcije uredskog prostora do novih investicijskih žarišta poput Whitefielda i sjevernog Bengalurua, razlažemo ključne čimbenike koji pokreću tržište. Pročitajte više za uvid temeljen na podacima o cijenama, ponudi, infrastrukturnim projektima, ekonomskim pokretačima, prognozama i izazovima koji bi mogli oblikovati smjer tržišta nekretnina u Bengaluruu.
Trendovi stambenih nekretnina u 2025.
Bengaluruovo tržište stanova u 2025. godini je dinamično i otporno. U prvom tromjesečju 2025. grad je prodao 15.340 stambenih jedinica, što je samo skroman pad od 10% u odnosu na 16.995 jedinica u prvom tromjesečju 2024. therealtytoday.com. Investitori su ostali optimistični – 20.484 nove jedinice lansirane su u prvom tromjesečju, što je izvanredan godišnji rast od 62% therealtytoday.com. Ovaj rast ponude pokazuje povjerenje u buduću potražnju. Posebno, otprilike 30% svih prodanih stanova u Q1 dolazi iz projekata pokrenutih u istom tromjesečju, što ukazuje na snažan interes kupaca za novogradnje čak kada se tek uvode therealtytoday.com. Ukratko, prodajni volumen je blago pao u odnosu na prošlogodišnji vrhunac, ali nova ponuda dolazi na tržište i brzo se apsorbira – što je znak trajne potražnje.
Cijene nekretnina brzo rastu. Prosječne stambene cijene u Bengaluruu porasle su za oko 13% na godišnjoj razini početkom 2025. godine therealtytoday.com. Ovaj nagli porast potaknuli su istovremeni učinci lansiranja novih premium projekata i brze potražnje za kvalitetnim domovima. Najveći rast zabilježen je u etabliranim tehnološkim centrima – Whitefield predvodi grad s godišnjim skokom cijena od 17%, a slijedi Hosur Road s 14% therealtytoday.com. Ova područja profitiraju od poboljšane povezanosti (kao što su novo produžene linije metroa) i snažnog interesa IT stručnjaka i investitora. Na razini cijelog tržišta, nedavno istraživanje predviđa porast cijena urbanih kuća u Indiji za oko 6,5% u 2025. i 7,5% u 2026., potaknutu potražnjom za luksuznim nekretninama globalpropertyguide.com. U Bengaluruu, ne očekuje se skor pad cijena; naprotiv, stalna poboljšanja infrastrukture i potražnja kupaca održavaju stalni rast vrijednosti sobha.com.
Još jedan upečatljiv trend je pomak prema premium stanovanju. Sada dominiraju segmenti srednje i više klase. U prvom kvartalu 2025. godine, domovi čija je cijena iznad ₹1 crore (~$125 tisuća) činili su oko 61% svih prodanih jedinica – ogroman udio tržišta therealtytoday.com. Luksuzni segment cvjeta: jedinice u rasponu od ₹3–5 crore zabilježile su nevjerojatni 119% rast prodaje na godišnjoj razini therealtytoday.com, što odražava rastuću želju za luksuznim načinom života. Luksuzne četvrti poput Indiranagar, Koramangala i Jayanagar postale su središta novih luksuznih projekata (penthouse, vile, visokokvalitetni apartmani) koji ciljaju imućne kupce i iseljenike addressadvisors.com. Bogatiji profesionalci traže veće domove s vrhunskim sadržajima, a developeri odgovaraju na ovu potražnju ponudom personaliziranih luksuznih rješenja. Za razliku od toga, prodaja u segmentu nižih cijena je usporila, što izaziva određene zabrinutosti zbog pristupačnosti – snažno oslanjanje tržišta na luksuzni segment svakako je trend koji valja pratiti dugoročno globalpropertyguide.com.
U međuvremenu, preferencije kupaca nekretnina su se promijenile nakon pandemije. Postoji sve veća potražnja za stanovanjem koje nudi više od četiri zida: življenje usmjereno na zajednicu i životne pogodnosti su u modi. Zatvorene zajednice i integrirana naselja sa zajedničkim sadržajima – prostori za zajednički rad, teretane, parkovi, društveni klubovi – sve su popularniji jer pružaju privatnost zajedno s osjećajem zajedništva addressadvisors.com. Programeri se također usmjeravaju na održivost i pametnu tehnologiju. Ekološki prihvatljive, “zelene” kuće s energetskom učinkovitošću i značajkama za uštedu vode više nisu niša – kupci u 2025. aktivno daju prednost održivim domovima addressadvisors.com. Isto tako, tehnički osviješteno stanovništvo Bengalurua povećava potražnju za pametnim domovima opremljenima IoT uređajima, automatizacijom i naprednim sigurnosnim sustavima addressadvisors.com. Ukratko, današnji kupci žele moderne, tehnološki napredne, zelene domove koji nude potpun životni doživljaj, a ne samo mjesto za stanovanje. Ponuda različitih tipova stanovanja odražava ovu raznolikost – od kompaktnih pametnih stanova u gradu do prostranih vila u predgrađima – i svaki segment pronalazi svoju bazu kupaca na kozmopolitskom tržištu Bengalurua.
Komercijalne nekretnine – rast ureda i co-working prostora
Bengaluru i dalje vlada kao vodeće indijsko tržište komercijalnih nekretnina u 2025. godini. Grad dosljedno prednjači u zemlji po apsorpciji uredskog prostora, a ovaj trend se samo pojačava addressadvisors.com. U 2024. godini, Bengaluru je zabilježio povijesni rekord s oko 16 milijuna kvadratnih stopa iznajmljenih ureda, što je najviše među indijskim metropolama addressadvisors.com. Sada, u 2025., na putu je da ponovno obori rekorde – projekcije sugeriraju da bi godišnja apsorpcija mogla premašiti 18 milijuna kvadratnih stopa ove godine addressadvisors.com. Nedavni kvartalni podaci naglašavaju ovaj zamah: neto apsorpcija u Q1 2025 dosegla je 3,2 milijuna kvadratnih stopa, što je najviša razina za prvi kvartal od pandemije realestateasia.com. Do Q2 2025, Bengaluru je predvodio sve gradove s 4,8 milijuna kvadratnih stopa iznajmljenih u tom kvartalu (oko 27% ukupne indijske potražnje za uredima) rprealtyplus.com. Stope praznih prostora pale su na ~11,4% u Q1 2025., što je pad od 50 baznih poena u jednom kvartalu, pokazujući da se nova ponuda brzo apsorbira realestateasia.com. Zapravo, uredski prostori su na najnižoj razini u posljednjih 14 kvartala, a najamnine u najprestižnijim četvrtima premašile su ₹100 po kvadratnoj stopi mjesečno lodhagroup.com – što je dokaz velike potražnje za kvalitetnim prostorom.
Ova snažna potražnja za uredskim prostorima potaknuta je i tehnološkim sektorom i diverzifikacijom baze zakupaca. Kao “Silicijska dolina Indije,” Bangalore je tradicionalno tržište uredskih prostora s velikim IT i ITeS tvrtkama, koje čine oko 60% aktivnosti zakupa addressadvisors.com. Ta jezgra ostaje snažna i u 2025. godini uz kontinuiranu ekspanziju IT usluga i Globalnih centara izvrsnosti (GCCs) multinacionalnih kompanija, što pojačava potražnju za prostorom addressadvisors.com addressadvisors.com. Međutim, i drugi sektori sada proširuju svoj udio – posebno proizvodnja/inženjering, BFSI (bankarstvo i financije) te startupovi. U prvom kvartalu 2025. godine, proizvodne i inženjerske tvrtke zapravo su prednjačile, sudjelujući s 32,5% u ukupno zakupnjenim prostorima – što ukazuje na širenje izvan IT sektora realestateasia.com. Fleksibilnost radnih modela drugi je trend: mnoge tvrtke biraju fleksibilne radne prostore i upravljane urede. Operateri coworkinga postali su važni igrači na bangalorskoj sceni uredskih prostora, odgovarajući na potrebe hibridnog rada i startupova i velikih korporacija. U 2024. godini, pružatelji fleksibilnih prostora činili su gotovo 20% ukupnog zakupa uredskog prostora u gradu addressadvisors.com, a taj udio nastavlja rasti i u 2025. godini. U cijeloj Indiji, coworking operateri zakupili su 6,5 milijuna kvadratnih stopa u prvoj polovici 2025., što je rast od 48% u odnosu na prošlu godinu theflexinsights.com, a Bangalore je jedan od najvećih pokretača ovog rasta. Potražnja za fleksibilnim, “plug-and-play” uredima odražava nastojanje tvrtki da smanje kapitalne izdatke i prilagode se hibridnim radnim modelima. Upravljani uredi i coworking centri u Bengaluru doživljavaju procvat, učinkovito redefinirajući tržište poslovnih nekretnina s gotovo petinom novog zakupa u fleksibilnim prostorima theflexinsights.com.
Još jedan značajan trend je stalni rast najamnina i kapitalnih vrijednosti na uredskom tržištu Bangalorea. S obzirom na smanjenje slobodnih kapaciteta i snažnu potražnju, najamnine za urede su u porastu. Najam za vrhunske Grade A urede porastao je za otprilike 3–5% u 2024. godini, a očekuje se dodatni porast od ~4–5% u 2025. addressadvisors.com. Vlasnici u najtraženijim mikro-tržištima (poput Outer Ring Roada ili Whitefielda) pronalaze zakupce spremne platiti više za kvalitetan prostor, a prosječne najamnine na najatraktivnijim lokacijama premašile su granicu od ₹100/sq. ft. sobha.com lodhagroup.com. Investitorski sentiment u poslovnim nekretninama također je pozitivan – snažan rast najma i zakupa u Bengaluruu privlači institucionalne investitore u potrazi za stabilnim prinosima. Ključna uredska imovina u gradu bilježi sve veći interes, a kapitalne vrijednosti rastu usporedo s najamninama realestateasia.com. S druge strane, developeri pripremaju novu ponudu kako bi zadovoljili potražnju. Preko 30 milijuna kvadratnih stopa novih uredskih prostora planirano je za završetak do 2025. u Bangaloreu addressadvisors.com, uključujući velike projekte u severnom Bengaluruu i duž Peripheral Ring Roada. Impresivno je što se velik dio ove nove ponude apsorbira čim postane dostupna zahvaljujući trajnom gospodarskom rastu grada i povjerenju zakupaca. Bengaluru je zauzeo najveći udio novih Grade-A uredskih završetaka u prvoj polovici 2025., uz Pune i Hyderabad, zajedno čineći 70% novog uredskog prostora u Indiji rprealtyplus.com. Činjenica da potražnja prati značajan rast ponude naglašava otpornost grada. Sve u svemu, poslovni nekretninski sektor Bangalorea u 2025. godini obilježen je niskom slobodnom ponudom, rastućim najamninama i velikom apsorpcijom – u mnogim aspektima tržište iznajmljivača, potaknuto statusom grada kao vodeće destinacije za korporativnu ekspanziju u Indiji.
Potencijal ulaganja i nova mikro-tržišta
Za ulagače u nekretnine, Bangalore je atraktivan izbor s dobrim izgledima za povrat ulaganja (ROI). Stručnjaci iz industrije sugeriraju da razdoblje od 2025. do 2030. predstavlja izvrsnu priliku za ulaganje u nekretnine u Bengaluru jer se mnogi infrastrukturni i gospodarski faktori usklađuju za rast. Ulagači mogu očekivati pozitivan trend i kapitalne dobitke i prihode od najma. U cijelom gradu, očekuje se da će cijene nekretnina nastaviti rasti srednjom jednoznamenkastom stopom na godišnjoj razini u skoroj budućnosti globalpropertyguide.com. Zapravo, trajna potražnja kupaca i ograničena ponuda kvalitetnih nekretnina znače da cijene nekretnina vjerojatno neće znatno pasti u Bangaloreu – čak i u uvjetima visokih kamatnih stopa 2025., cijene su zadržale razinu i uglavnom rasle sobha.com. Na tržištu najma, Bengaluru nudi jedno od najjačih tržišta najma u Indiji. Priljev profesionalaca u ovu tehnološku metropolu održava prinose od najma na zdravoj razini od oko 3–4% u mnogim područjima, što je više nego u Mumbaiju ili Delhiju. Određena područja blizu središta zapošljavanja posebno dobro ostvaruju prihode. Primjerice, boom startupova i IT-a osigurava stalnu potražnju za stanarima u područjima kao što su Koramangala i HSR Layout, gdje su najmodavci iz godine u godinu bilježili rast najamnina. Sjeverni Bangalore (blizu zračne luke i tehnoloških parkova) predviđa se da će stanarine rasti za 20–25% u 2025., prema jednom predviđanju lodhagroup.com – što znači značajne povrate za ulagače u tim novim četvrtima.
Veliki mamac za investitore je bengalurski niz novih mikrotržišta koja obećavaju visok rast. Za razliku od nekih gradova u kojima je razvoj ograničen, širenje Bangalorea odvija se u više smjerova, otvarajući nova investicijska područja. Sjeverni Bengaluru je odličan primjer: područja oko Hebbala, Yelhanke i Devanahallija (blizina zračne luke) pretvaraju se u atraktivne zone za nekretnine. Nekada smatrana perifernima, ova područja sada imaju tehnološke parkove, poboljšane autoceste i nadolazeću metro/željezničku povezanost. Investitori su optimistični prema sjevernom Bengaluruu zbog dugoročnog potencijala za aprecijaciju – povoljne cijene zemljišta danas mogu postati zlata vrijedne jer se komercijalne aktivnosti i infrastruktura tamo uvelike povećavaju addressadvisors.com sobha.com. Drugi magnet je pojas Sarjapur Road na jugoistoku. Sa svojom strateškom lokacijom koja povezuje Outer Ring Road i tehnološke klastere Electronic Cityja, Sarjapur je postao prikladan za obitelji i brzo dobiva na vrijednosti, nudeći moderno stanovanje po relativno nižim početnim cijenama lodhagroup.com. Više IT kampusa i buduća linija metroa doveli su Sarjapur Road čvrsto na radar investitora. Slično, Whitefield, etablirani IT centar na istoku, i dalje je favorit investitora zahvaljujući stalnom komercijalnom rastu i novoj Purple Line ekstenziji metroa. Whitefield je zabilježio jedan od najvećih rasta cijena (17% na godišnjoj razini) u 2025. therealtytoday.com i još uvijek ima znatan potencijal za buduću aprecijaciju zbog kontinuiranog razvoja. Ostala mikrotržišta poput Kanakapura Roada, Hennura i Hoskotea također privlače pažnju kao “nove granice” zahvaljujući novoj infrastrukturi koja dolazi do tih područja addressadvisors.com.
| Lokalitet / Koridor | Istaknuti Rast (2025) |
|---|---|
| Whitefield (Istok) | Jedno od prvobitnih IT središta Bangalorea, sada dodatno osnaženo novom metro linijom (Purple Line).Whitefield je predvodio grad s ~17% godišnjim porastom cijena nekretnina therealtytoday.com i činio je ~35% prodaje nekretnina u Q1 2025. godine therealtytoday.com – što je dokaz njegove trajne popularnosti.Izvrsna povezanost, veliki IT parkovi i novi trgovački centri/škole čine Whitefield vrhunskim izborom za profesionalce. |
| Sarjapur Road (Jugoistok) | Brzo rastući tehnološki koridor koji povezuje Outer Ring Road i Electronic City.Sarjapur Road je prikladan za obitelji i brzo raste u vrijednosti, s mnogo novih stambenih projekata lodhagroup.com.Nadolazeće proširenje metroa i jednostavan pristup IT središtima povećali su njegovu privlačnost.Investitore privlače relativno pristupačne cijene i obećanje visokog rasta kako se infrastruktura poboljšava. |
| Sjeverni Bengaluru (Hebbal & Yelahanka) | Područje Hebbal i okolne četvrti sjevernog Bangalorea postale su žarišta nekretninskog tržišta zbog svog strateškog položaja.Blizina Međunarodne zračne luke Kempegowda, prisutnost Manyata Tech Parka i drugih poslovnih parkova te planirani projekti poput metroa do zračne luke potaknuli su potražnju.U prvom tromjesečju 2025., samo je koridor Bellary Road/Hebbal zabilježio oko 33% novih stambenih projekata u gradu therealtytoday.com dok developeri ovdje računaju na budući rast.Potražnja za premium stanovanjem i najmom raste, podržana poboljšanom povezanošću (nadvožnjaci, brze ceste) i novom društvenom infrastrukturom. |
| Devanahalli i zračna luka | Nekada udaljeni gradić, Devanahalli (u blizini zračne luke) sada je užurbana investicijska zona.S velikom ekspanzijom zračne luke i nadolazećim Aerospace SEZ, ovo područje privlači komercijalne projekte i stambena naselja.Planirana infrastruktura poput Periferne kružne ceste (PRR) i Kružne ceste satelitskih gradova (STRR) dodatno će unaprijediti povezanost sobha.com sobha.com.Devanahalli i njegova okolica obećavaju dugoročnu valorizaciju, a mnogi investitori ovdje akumuliraju zemljište u očekivanju budućeg procvata. |
| Elektronički Grad (Jug) | Slavni IT centar Bengalurua na jugu nastavlja rasti.Electronic City je spreman za novi skok s nadolazećom metro žutom linijom koja će ga povezati s centralnim područjima lodhagroup.com lodhagroup.com.Ovo područje nudi dobar omjer pristupačnosti i povezanosti (posebno s izgrađenom nadvožnom cestom).Brojne tehnološke tvrtke u E-Cityju osiguravaju stalnu potražnju za stanovanjem, a novi projekti visokih stambenih zgrada i trgovački centri dodatno povećavaju njegovu privlačnost.Kuće srednjeg segmenta ovdje su i dalje pristupačnije nego one uz ORR, što ovo područje čini popularnim među mladim IT-jevcima. |
| Vanjski prstenasti put (ORR) | ORR IT koridor (dionica Bellandur-Marathahalli) epicentar je tehnološke industrije Bangalorea, gdje se nalazi bezbroj MNC kampusa.Ovo područje i dalje bilježi veliku potražnju i na tržištu stanovanja i na tržištu najma.ORR je poznata kao “zona s visokim najamninama” za profesionalce lodhagroup.com – najamnine su povišene zbog koncentracije ureda.Nadolazeća plava linija metroa duž ORR-a dodatno će ojačati ovaj pojas sobha.com.Dok je nova stambena ponuda unutar ORR ograničena (zbog zasićenja), obližnja područja poput Panathur, Sarjapur i Kadubeesanahalli imaju koristi od prelijevanja potražnje. |
Ostala značajna područja uključuju Koramangalau, elitni središnji distrikt kojeg preferiraju osnivači startupa (ograničena nova ponuda, ali stalno rastuće cijene), i Hosur Road prema jugu, koji bilježi mnoštvo novih projekata zahvaljujući boljoj prometnoj povezanosti s Electronic City lodhagroup.com lodhagroup.com.Kanakapura Road na jugu i Hennur Road na sjeveroistoku također su nadolazeća stambena područja, potaknuta proširenjem metro pruge i novim projektima naselja addressadvisors.com.Općenito, rast Bangalorea je policentriran – više predgrađa kao što su Whitefield, Yelahanka i Sarjapur cvjetaju istovremeno.Ova mikro-tržišta stvaraju koncept „grada od 20 minuta”, gdje svaki centar nudi radna mjesta, domove i rekreaciju, smanjujući potrebu za putovanjem do tradicionalnog gradskog centra.Investitori i kupci nekretnina trebali bi pratiti ova područja visokog rasta jer će ona pokretati sljedeći val ekspanzije tržišta nekretnina u Bangaloreu.
Investitorski sentiment u nekretninama Bangalorea je vrlo pozitivan. Pozitivna ekonomska prognoza i sve veća transparentnost u sektoru doprinose povjerenju. Regulatorne reforme poput Agencije za regulaciju nekretnina (RERA) povećale su povjerenje uvođenjem odgovornosti za developere, a digitalizacijske mjere poput e-Khata (online zemljišnih knjiga) smanjuju prijevare, čineći ulaganja sigurnijima sobha.com sobha.com. Pro-poslovna politika državne vlade – primjerice, davanje poticaja IT i startup tvrtkama – također neizravno potiče razvoj nekretnina poticanjem rasta zaposlenosti (i potražnje za stanovima) u gradu addressadvisors.com. NRI investitori također gledaju na Bangalore s naklonošću, s obzirom na njegovu globalnu reputaciju i slabiju rupiju u posljednjih nekoliko godina koja indijske nekretnine čini pristupačnijima u dolarima. Na komercijalnoj strani, Bangalore privlači sve veći interes institucionalnih investitora i REIT-ova zahvaljujući velikoj potražnji uredskog prostora i atraktivnim prinosima u usporedbi s ostalim gradovima Azijsko-pacifičke regije. Najnovija izvješća pokazuju rastući apetit investitora za uredskim nekretninama diljem Indije, a Bangalore – kao najveće tržište ureda – ključni je fokus rprealtyplus.com. Privatne kapitalne investicije u nekretnine ulijevale su se u razvoj uredskih prostora i logističkih parkova u Bangaloreu, što odražava povjerenje u dugoročne izglede. Ukratko, Bengaluru nudi uvjerljivu investicijsku priču: snažni ekonomski pokretači, sve bolja infrastruktura i niz novih lokacija na kojima bi rani investitori mogli ostvariti značajan prirast vrijednosti. Prateći razvoj mikro-tržišta i birajući pouzdane developere, ulagači mogu kapitalizirati rast Bangalorea dok upravljaju rizicima poput kašnjenja projekata ili regulatornih promjena sobha.com.
Ključna područja i četvrti s rastom
Određene četvrti u Bengaluruu postaju istaknuti centri rasta u 2025. zahvaljujući kombinaciji poboljšanja infrastrukture, blizine radnim mjestima i dostupnog zemljišta za nove projekte. Ispod su neka od ključnih područja na koje treba obratiti pažnju – od etabliranih tehnoloških središta do brzo rastućih predgrađa – te što pokreće njihovu dinamiku na tržištu nekretnina:
Razvoj infrastrukture i vladine politike koje utječu na tržište nekretnina
Ambiciozni infrastrukturni projekti i poticajne politike značajno oblikuju pejzaž nekretnina u Bengaluruu 2025. godine. Gradske i državne vlasti ulažu velika sredstva u povezivost i urbani razvoj, otvarajući nova područja za rast:- Proširenje Namma Metroa: Bangalorova metro mreža prolazi kroz veliku ekspanziju (Faze 2 i 2A), dodajući nove linije i produžetke koji znatno poboljšavaju povezanost. Purple Line je nedavno produžen do Whitefielda, integrirajući ovu IT zonu u metro mrežu. Nadolazeće linije poput Yellow Line prema Electronic Cityju i Blue Line duž Outer Ring Roada povezat će ključne koridore do 2025.–26. lodhagroup.com. Svaka nova metro ruta ima izravan utjecaj na nekretnine – primjerice, vrijednosti nekretnina oko novih stanica u Whitefieldu već su porasle, a područja predviđena za buduće stanice (kao što su uz Bannerghatta Road i Airport Road) bilježe povećan interes developera. Proširenje metroa učinkovito skraćuje vrijeme putovanja i čini perifernim naseljima mnogo dostupnijima, čime potiče potražnju za stanovanjem na tim područjima addressadvisors.com.
- Peripheral Ring Road (PRR): Nakon godina planiranja, Peripheral Ring Road – velika brza cesta koja se proteže rubovima Bengalurua – sve je bliže realizaciji. Kada bude izgrađen, PRR će preusmjeriti promet s pretrpanog gradskog središta i omogućiti brzu orbitalnu povezanost između autocesta lodhagroup.com lodhagroup.com. Važno je i to što će otvoriti nove zemljišne parcele u vanjskim dijelovima Bangalorea za razvoj. Naselja uz trasu PRR-a (npr. Yelahanka, Hoskote, prigradski Sarjapur) već se spominju kao novi razvojni koridori grada. Investitori računaju da će PRR u srednjem roku otključati ogroman zemljišni potencijal, slično kao što je Outer Ring Road učinio prije dvadesetak godina.
- Satellite Town Ring Road (STRR): Upotpunjujući PRR je planirani Satellite Town Ring Road – autocesta duga 204 km koja okružuje Bangalore s još većim radijusom, povezujući satelitska mjesta oko grada. STRR će integrirati središta poput Doddaballapura, Nelamangalore i Hosura u metro regiju lodhagroup.com. Poboljšanjem regionalne povezanosti, očekuje se da će STRR potaknuti razvoj logističkih parkova, industrijskih zona i pristupačnog stanovanja u tim satelitskim gradovima. Značajno proširuje utjecaj Bengalurua na širu zonu putnika, što bi moglo smanjiti urbani pritisak i stvoriti nova tržišta nekretnina duž svoje trase.
- Nadogradnje cesta i željeznica: Nekoliko drugih projekata poboljšava unutargradsko i međugradsko povezivanje. Na primjer, projekt Bengaluru prigradske željeznice je u izgradnji, a cilj mu je povezati centar grada s predgrađima brzim vlakovima lodhagroup.com. Ovo će biti prekretnica za udaljena područja poput Nelamangala, Devanahalli i Anekal, čime će dnevna putovanja postati izvediva, a potražnja za stanovima u tim područjima će porasti. Nedavno dovršene autoceste poput Bangalore–Mysore Expressway već su skratile vrijeme putovanja do satelitskih gradova, što je dovelo do rasta nekretnina na zapadnim rubovima sobha.com. Slično, predložena Bangalore–Chennai Expressway (NE-7) pojačat će povezivanje s Chennaiem i otvoriti mogućnosti razvoja uzduž svog koridora lodhagroup.com. Unutar grada, projekti poput uzdignutih koridora bez semafora i nadvožnjaka ublažavaju zagušenja na kritičnim točkama sobha.com. Sve ove infrastrukturne inicijative – metro željeznica, obilaznice, prigradski vlakovi, autoceste – kolektivno mijenjaju geografiju Bangalorea, često pretvarajući nekada udaljena mjesta u vrhunske lokacije za nekretnine zbog novostečene povezanosti.
U skladu s fizičkom infrastrukturom, vladine politike i regulatorne promjene utječu na tržište nekretnina u Bangaloreu. Značajna mjera je povećanje limita omjera izgrađene površine (FAR) u određenim zonama – vlada Karnatake nedavno je povisila dopušteni FAR do 60% u dijelovima Bengalurua sobha.com. To omogućuje izgradnju viših zgrada i gušćih naselja, čime se maksimizira korištenje zemljišta u urbanom središtu. Iako viši FAR može pomoći povećanju stambenih i poslovnih kapaciteta, također stavlja dodatni pritisak na infrastrukturu da podrži veću gustoću. Grad pomno prati kako će se to odvijati jer vertikalni rast mora biti popraćen odgovarajućim cestama, vodom i komunalijama kako bi se izbjeglo preopterećenje sobha.com. Još jedna važna reforma je digitalizacija zemljišnih knjiga putem obveznog e-Khata za registraciju nekretnina. Od 2024. godine, za sve nove registracije nekretnina unutar BBMP područja zahtijeva se e-Khata (online zapis), što poboljšava transparentnost i pomaže u uklanjanju lažnih zemljišnih transakcija. Dodatno, uvedena su stroža odobrenja građevinskih planova (provedba čistih vlasničkih listova i usklađenost s glavnim urbanističkim planom) sobha.com. Ovi regulatorni koraci ulijevaju veće povjerenje među kupcima stanova, koji sada mogu biti sigurniji u pravnu jasnoću i usklađenost novih projekata.
Vlada također nastavlja promicati priuštivo stanovanje. Programi poput Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY) nude subvencije za kupce prve nekretnine, a snižene stope GST-a za priuštivo stanovanje su na snazi addressadvisors.com. Bengaluru je vidio brojne projekte stambenih jedinica s ograničenim budžetom pokrenute kroz ove sheme, osobito na rubnim dijelovima grada. Iako srednji i visoki segment dominiraju tržištem prema vrijednosti, ovakve inicijative imaju cilj premostiti jaz u priuštivosti za skupine s nižim primanjima. RERA Karnataka također je bila aktivna, osiguravajući da investitori ispune svoja obećanja i održavaju escrow račune za sredstva projekata – to je poboljšalo ukupno povjerenje kupaca i odgovornost u sektoru addressadvisors.com. S komercijalne strane, industrijski naklonjene politike države (poput poreznih olakšica za IT parkove ili olakšavanja pravila za osnivanje ureda) održale su poslovnu klimu atraktivnom, neizravno podupirući sektor nekretnina. Ukratko, infrastrukturni i politički razvoj uglavnom su pozitivni katalizatori za tržište nekretnina u Bangaloreu: bolja povezanost širi horizonte tržišta, a regulatorne reforme stvaraju zdravije, transparentnije okruženje za rast.
Ekonomski faktori koji pokreću tržište
Sudbina tržišta nekretnina u Bangaloreu usko je povezana s njegovom ekonomskom snagom – a gospodarstvo grada 2025. radi punom parom. Glavni pokretač je tehnološki sektor, koji i dalje raste i širi se. Kao IT prijestolnica Indije, Bangalore je dom bezbroj softverskih tvrtki, IT divova, R&D centara i žive startup scene. Tehnološka industrija grada zapošljava ogromnu radnu snagu (daleko preko milijun profesionalaca) i stalno otvara nova radna mjesta, što izravno potiče potražnju za stanovanjem i poslovnim prostorima. Čak i usprkos globalnim makroekonomskim nesigurnostima, tehnološka scena Bangalorea pokazuje otpornost: tvrtke i dalje zapošljavaju, a mnoge globalne firme biraju Bangalore za postavljanje svojih inženjerskih centara ili Global Capability Centera. Prisutnost više od 50 unicorn startupa – najviše u bilo kojem indijskom gradu threads.com – potvrđuje status Bangalorea kao nacionalnog središta inovacija. U Globalnom indeksu startup ekosistema 2025 Bangalore je skočio u top 20 na svijetu, što odražava snažan rast njegove startup zajednice m.economictimes.com. To znači stalni priljev talenata, poduzetnika i investitora u grad, čime se povećava potražnja i za luksuznim i za stanovanjem srednje klase. Fintech, e-trgovina, biotehnologija i AI startupovi pridružuju se IT uslugama u pokretanju najma poslovnih prostora, pridonoseći raznolikoj potražnji za komercijalnim nekretninama.
Štoviše, gospodarstvo Bangalorea se diverzificira izvan IT/ITES sektora. Proizvodnja, zrakoplovstvo i sektor istraživanja i razvoja dobivaju na zamahu u područjima kao što su Peenya, Doddaballapur i oko zračne luke. Primjerice, pojava zrakoplovnih parkova u blizini Devanahallija i klastera za proizvodnju elektronike počela je stvarati nova zaposlenja. Industrijski rast grada jedan je od razloga zašto su proizvodne tvrtke zabilježile značajan udio (preko 30%) u zakupu uredskih prostora početkom 2025. realestateasia.com – mnoge postavljaju centre za inženjerski dizajn ili sjedišta u Bangaloreu. Snažan trend Globalnih sposobnosnih centara (GCC) još je jedan gospodarski pokretač: multinacionalne korporacije iz sektora bankarstva, maloprodaje i tehnologije osnivaju velike zatvorene centre u Bangaloreu kako bi iskoristile bazen talenata. Do 2025. očekuje se da će GCC centri zauzeti desetke milijuna četvornih metara uredskog prostora na nacionalnoj razini, a Bangalore predvodi taj val brigadegroup.com. Doista, povjerenje globalnih kompanija u Bangalore je očito – njihovo širenje putem GCC centara igra ključnu ulogu u jačanju potražnje za zakupom theflexinsights.com i donosi visoko kvalificirana radna mjesta, što dodatno potiče potražnju za luksuznim stanovanjem.
Rast zaposlenosti u Bangaloreu ima blagotvoran učinak na tržište nekretnina. Grad privlači profesionalce iz cijele Indije zahvaljujući visokim plaćama, što rezultira stalnim porastom broja stanovnika (urbana aglomeracija Bengalurua danas broji oko 13 milijuna ljudi, a broj raste). Ova mlada, ambiciozna populacija iz godine u godinu podupire rast potražnje za stanovima. Čak i uz oscilacije kamatnih stopa i prijetnju inflacije, kućanstva sa srednjim i visokim prihodima u Bangaloreu doživjela su minimalne poremećaje prihoda i zadržala stvaranje bogatstva globalpropertyguide.com u posljednje vrijeme, što im je omogućilo ulaganje u nekretnine. Bum startupova također je stvorio mnoge nove milijunaše, čime raste i potražnja za luksuznim nekretninama. Istovremeno, studentska i migrantska populacija (primjerice, oni koji dolaze zbog brojnih tehnoloških parkova ili sveučilišta) održava tržište najma aktivnim. Kozmopolitska kultura Bangalorea i relativno ugodna klima čine ga poželjnom destinacijom za preseljenje, što dodatno podupire dugoročnu stabilnost tržišta nekretnina.
Još jedan čimbenik je snažna poduzetnička i inovacijska kultura grada. Koncentracija istraživačkih institucija, globalnih kompanija i startup inkubatora stvara dinamično gospodarstvo koje je manje ovisno o uspjehu bilo koje pojedinačne kompanije. To je ulilo povjerenje investitorima da će gospodarski uspon Bengalurua nastaviti rasti, osim u slučaju većeg vanjskog šoka. Vrijedi napomenuti da je, unatoč globalnim preprekama posljednjih godina (poput pandemije ili straha od recesije u inozemstvu), Bangaloresko gospodarstvo ostalo otporno te se tržište nekretnina brzo oporavilo addressadvisors.com. Sve je izraženiji trend gospodarske diversifikacije: dok tehnologija i dalje prevladava, sektori poput fintecha, edtecha, biotehnologije, zrakoplovstva i čiste energije šire svoju prisutnost u gradu realestateasia.com. Svaki od njih donosi novu potražnju za uredima i često strana ulaganja u regiju.
Na kraju, grad ima koristi od činjenice da je glavni grad Karnatake, države sa relativno stabilnim upravljanjem i proaktivnim gospodarskim politikama. Inicijative države za poboljšanje poslovanja, poput bržeg odobravanja industrijskih projekata ili posebnih gospodarskih zona, održale su pozitivan investicijski sentiment. Startup politika, IT politika i nedavni poticaji za istraživanje i razvoj te poluvodičku industriju u Karnataki, sve ukazuje na dobar smjer razvoja Bengalurua. Ukratko, tržište nekretnina Bengalurua počiva na čvrstim gospodarskim temeljima: snažan tehnološki i startup ekosustav, kontinuirano otvaranje novih radnih mjesta (što ga čini jednim od najbrže rastućih tržišta rada u Indiji), rast prihoda velikog dijela stanovnika i diverzifikacija prema novim industrijama. Ta gospodarska vitalnost ključni je razlog zašto je potražnja za nekretninama – stambenim i poslovnim – i dalje snažna, te zašto su developeri i investitori optimistični u pogledu budućnosti grada.
Prognoza ponude i potražnje te izgledi
Izgledi za tržište nekretnina u Bengaluruu u nadolazećim godinama ostaju izrazito pozitivni, a očekuje se da će potražnja pratiti (ili premašiti) novu ponudu u svim segmentima. Na stambenom planu, predviđa se da će se prodajni obujam u 2025. dodatno oporaviti nakon rekordne godine 2024. Prošle godine prodano je oko 350.000 domova u vodećim indijskim gradovima – najviše u posljednjih 12 godina globalpropertyguide.com – a Bangalore je bio jedan od glavnih pokretača tog procvata. Iako je 2025. započela s blagim padom prodaje u prvom tromjesečju, to se smatra privremenom prilagodbom nakon vrlo visokih vrijednosti. Ako širi ekonomski uvjeti ostanu stabilni (uz blago smanjenje inflacije i kamatnih stopa), kupci u Bangaloreu bi trebali zadržati pozitivan stav, što će pomoći tržištu da ponovno dobije prodajni zamah u narednim kvartalima therealtytoday.com. Postoji značajna odgođena potražnja, osobito u srednjem i višem-srednjem segmentu, budući da mnogi milenijalci i kupci po prvi put ulaze na tržište. Ponuda je također obilna – developeri su lansirali više od 50.000 jedinica u Bangaloreu tijekom 2024., a na dobrom su putu premašiti tu brojku i u 2025., što ukazuje na povjerenje. Ova zdrava ponuda kupcima daje obilje izbora i može umiriti ekstremne skokove cijena. Ipak, s obzirom na nedostatak zemljišta u središnjim dijelovima grada i rastuće ulazne troškove, cijene će vjerojatno nastaviti postupno rasti. Anketa iz industrije predviđa oko 6–7% godišnjeg rasta cijena stanova u indijskim metropolama tijekom narednih nekoliko godina globalpropertyguide.com, a Bangalore bi čak mogao premašiti tu prosječnu stopu zbog velike potražnje za luksuznim domovima. Ukratko, petogodišnji izgledi (2025–2030) za stambeno tržište Bangalorea obećavaju stabilan rast – iskusni stručnjaci iz industrije ovo razdoblje nazivaju “zlatnim prozorom” za ulaganje, uz očekivanu snažnu aprecijaciju vrijednosti nekretnina tijekom infrastrukturnih skokova i ekonomskog širenja.U komercijalnim nekretninama, Bangalore je spreman zadržati vodeću poziciju i zabilježiti rekordnu apsorpciju kroz 2025. i kasnije. Zakup uredi u cijeloj Indiji u prvoj polovici 2025. dosegnuo je 33,7 milijuna kvadratnih stopa (rast od 13% na godišnjoj razini) rprealtyplus.com, a Colliers predviđa da bi cijela godina mogla doseći 65–70 milijuna kvadratnih stopa – razinu približnu vrhuncu prije pandemije rprealtyplus.com. Bangalore će činiti značajan udio ove potražnje. S prosječnim tromjesečnim zakupom od oko 4–5 milijuna kvadratnih stopa, grad bi mogao premašiti 15–18 milijuna kvadratnih stopa ukupne apsorpcije u 2025. addressadvisors.com, pod uvjetom da se nastave širenja tehnoloških i GCC zakupaca. Pipeline ponude uredskih prostora također je snažan: oko 2–3 milijuna kvadratnih stopa novog Grade-A prostora planira se za završetak svakog tromjesečja u Bangaloreu tijekom sljedećih nekoliko godina rprealtyplus.com. Stope slobodnih prostora mogle bi kratkoročno malo porasti kako nova ponuda dolazi na tržište, no snažno unaprijed iznajmljivanje od strane velikih zakupaca znači da će stopa slobodnih prostora u Bangaloreu vjerojatno ostati na niskim dvostrukim znamenkama (10–13%), što je zdravo. Očekuje se nastavak rasta najamnina na atraktivnim lokacijama, ali umjerenim dvoznamenkastim tempom godišnje, s obzirom na visoku potražnju za kvalitetnim uredima. Jedan od novih trendova u prognozama je rast satelitskih uredskih centara oko Bangalorea – npr. tehnološke tvrtke koje uzimaju prostore u sekundarnim poslovnim četvrtima ili obližnjim gradovima (Mysore, Mangalore) radi diverzifikacije. Međutim, dubina talenata u Bangaloreu jamči da će on ostati glavni magnet za kompanije. Što se tiče maloprodaje i hotelijerstva (popratni komercijalni sektori), prognoze su također optimistične: novi trgovački centri grade se u predgrađima kao što su Sarjapur Road i Yelahanka, a popunjenost hotela se oporavila, što potiče planove za više poslovnih hotela i zajedničkih smještaja. Sve to ukazuje na sveobuhvatan rast nekretninskog tržišta.Dugoročno, izgledi za rast Bengalurua ojačani su temeljnim faktorima: doseljavanjem stanovništva, urbanizacijom i ulogom grada kao tehnološko-gospodarske sile. Dovršetak velikih projekata (metro faza 3, obilaznice, prigradska željeznica) do kraja 2020-ih vjerojatno će potaknuti novi ciklus razvoja nekretnina, pomičući gradske granice dalje. Do 2030. godine pejzaž Bangalorea imat će nove centre i znatno bolju povezanost, možda čak i drugi aerodrom na vidiku – čimbenici koji bi mogli potaknuti još jedan val aktivnosti na tržištu nekretnina. Ipak, tržište će također prolaziti kroz periodične cikluse. Stručnjaci iz industrije upozoravaju da, iako je trenutna slika vrlo optimistična, treba imati na umu makroekonomske oscilacije. Globalna recesija ili značajno usporavanje tehnološke industrije mogli bi privremeno ohladiti potražnju. Također, ako bi kamatne stope ponovno naglo porasle, pristupačnost bi mogla biti ugrožena, što bi usporilo prodaju. No, trenutačno prevladava optimizam da bi takvi padovi svakako bili kratkotrajne korekcije, a ne dugotrajni padovi. Tržište nekretnina u Bangaloreu povijesno se pokazalo otpornijim na oporavak nakon korekcija brže nego u drugim gradovima, zahvaljujući snažnoj bazi potražnje. Većina analitičara i developera slaže se da će Bengaluru imati održiv rast u rezidencijalnim i komercijalnim nekretninama u sljedećih 5–10 godina, što ga čini jednim od najperspektivnijih tržišta nekretnina u Indiji.
Izazovi i rizici na koje treba paziti
Iako su izgledi pozitivni, tržište nekretnina u Bengaluruu nije bez izazova i rizika. Važno je da dionici budu svjesni ovih čimbenika:
- Opterećenje infrastrukture i prometne gužve: Ironično, čak i dok niče nova infrastruktura, Bangalore se i dalje bori s teškim prometnim i transportnim opterećenjem. Tempo razvoja nekretnina često nadmašuje kapacitet cesta. Mnoge zone – Sarjapur Road, Whitefield, ORR – svakodnevno se suočavaju s prometnim gužvama koje mogu umanjiti privlačnost i najljepših nekretnina addressadvisors.com. Dok projekti poput PRR-a i metroa ne postanu potpuno operativni, gužve će ostati problem kvalitete života. Dugotrajni prometni problemi mogli bi umanjiti interes kupaca u inače rastućim četvrtima ako putovanje na posao postane prezahtjevno.
- Ekološki i resursni izazovi: Brza ekspanzija grada dovela je do ekoloških upozorenja. Nekontrolirani rast uzrokovao je gubitak zelenih površina i pritisak na jezera i parkove. Nedostatak vode postaje prijetnja – infrastruktura za vodu u Bangaloreu već je prenapregnuta, a vanjska područja često se suočavaju s nestašicom vode. Pretjerano crpljenje podzemnih voda u novim naseljima nije održivo sobha.com. Ako infrastruktura za vodu ili struju ne prati rast stambenih jedinica, to bi moglo ograničiti rast. Također postoje pitanja o ispravnom zbrinjavanju otpada, kanalizaciji i kvaliteti zraka kako se grad zgušnjava. Potrebno je ubrzati održive prakse razvoja; u suprotnom bi ekološki trošak mogao izazvati regulatorne zabrane ili učiniti neka područja manje pogodnima za život.
- Pristupačnost i nejednakost: Dok segmenti srednje i više klase cvjetaju, ponuda pristupačnog stanovanja daleko zaostaje za potražnjom. Rast cijena nekretnina učinio je formalno stanovanje nedostižnim za mnoge obitelji s nižim primanjima, pa čak i za neke srednje klase. Ovaj jaz u pristupačnosti traje unatoč državnim programima addressadvisors.com. U konačnici, Bangalore rizikuje postati grad u kojem samo imućni mogu kupiti domove, dok su drugi gurnuti u daleka predgrađa ili neformalno stanovanje. Tržište koje je pretežito okrenuto luksuzu također je ranjivo – ako se luksuzni segment ohladi (primjerice zbog pada ulaganja HNI klijenata), ukupni rast tržišta mogao bi zastati globalpropertyguide.com. Održavanje uravnoteženog razvoja koji obuhvaća sve razine dohotka izazov je s kojim se planeri i developeri Bangalora moraju suočiti kako bi osigurali inkluzivan rast.
- Kašnjenja projekata i rizici usklađenosti: Sektor nekretnina na nacionalnoj razini u prošlosti je bio pogođen kašnjenjima projekata, a Bangalore nije iznimka. Kupci i investitori izloženi su riziku ako developeri ne isporuče projekte na vrijeme ili prema obećanju. Kašnjenja u gradnji mogu uzrokovati financijski problemi, regulatorne prepreke ili propusti u planiranju. Iako je RERA povećala odgovornost, još uvijek postoji zabrinutost zbog manjih developera koji ne ispunjavaju rokove. Osim toga, uz nove propise (poput obveznog odobrenja od urbanističkih vlasti prije registracije, strožih pravila za Khatu itd.), neki bi se projekti mogli zaglaviti u fazama odobravanja sobha.com. Developeri koji se ne pridržavaju strožih propisa mogli bi se suočiti s pravnim poteškoćama, što utječe na rokove projekta i interese kupaca. Poznatiji graditelji uglavnom dobro prolaze kroz te prepreke, no potrošači bi trebali biti oprezni i dobro provjeriti sve informacije.
- Ekonomska ovisnost o tehnološkom sektoru: Bogatstvo Bangalora usko je vezano uz tehnološki i IT sektor. To je mač s dvije oštrice; pad globalne tehnologije (zbog čimbenika poput recesije u SAD-u, smanjenja IT potrošnje ili promjene vizne politike) mogao bi izravno pogoditi lokalnu potražnju za nekretninama. Vidjeli smo da globalna gospodarska usporavanja smanjuju zakup i kupovinu stanova u Bangaloru. Iako se grad donekle diverzificirao, vanjski ekonomski šokovi i dalje predstavljaju veliki rizik – primjerice, velike devizne fluktuacije ili geopolitički događaji koji utječu na potražnju za outsourcingom. Svako slabljenje u okruženju financiranja startupa također bi moglo usporiti zauzimanje ureda od strane tehnoloških startupa i smanjiti broj novih dobro plaćenih radnih mjesta, čime bi se smanjila potražnja za stanovima. U suštini, zdravlje tržišta nekretnina u Bangaloru povezano je s njegovim gospodarskim zdravljem; razboriti investitori trebali bi pratiti izglede tehnološke industrije kao pokazatelj.
- Regulatorne i političke promjene: Buduće promjene u državnoj politici, kako na središnjoj tako i na državnoj razini, mogle bi utjecati na tržište. Na primjer, značajno povećanje kamatnih stopa ili stroža dostupnost kredita može smanjiti pristupačnost stambenih jedinica i kupovnu moć kupaca. Promjene u oporezivanju (porez na promet nekretnina, stope GST-a) ili u programima poput PMAY-a mogu promijeniti troškovnu dinamiku za kupce. S druge strane, previše popustljiva politika (kao što je preveliki FAR bez odgovarajuće infrastrukture) može dovesti do kratkoročnog procvata, praćenog dugoročnim problemima. Tržište također prati političku stabilnost i upravljanje – stabilan politički režim općenito pogoduje rastu nekretnina, dok česte promjene politike ili nesigurnost (na primjer, oko izvlaštenja zemljišta za infrastrukturu) mogu predstavljati čimbenik rizika.
Zaključno, Bangalore 2025. predstavlja sliku snažnog rasta nekretnina s obećavajućim izgledima, no mora pažljivo upravljati ovim izazovima. Dionici – od developera do kreatora politika i kupaca – morat će naglasak staviti na održiv i planiran razvoj, osigurati da infrastruktura prati tempo i biti svjesni ekonomskih ciklusa. Inherentne prednosti grada daju mu prednost, ali rješavanje njegovih slabosti bit će ključno za pretvaranje trenutnog procvata u dugoročan, ravnomjeran rast. Prateći ove čimbenike rizika i proaktivnim upravljanjem njima, Bangalore može učvrstiti svoju poziciju jednog od najdinamičnijih i najisplativijih tržišta nekretnina u Indiji i u godinama koje dolaze.
