| Region | PrůměrCena (€/m², konec roku 2024) | Roční změna (2024) |
|---|---|---|
| Palma (město) | €4 442/m² yes-mallorca-property.com | +12,7% yes-mallorca-property.com |
| Port d’Andratx (jihozápad, luxus) | €8 991/m² yes-mallorca-property.com | +4% yes-mallorca-property.com |
| Santa Ponsa (jihozápad) | €6 517/m² yes-mallorca-property.com | +8% yes-mallorca-property.com |
| Alcúdia (sever) | €4 273/m² yes-mallorca-property.com | +13% yes-mallorca-property.com |
| S’Arenal (záliv Palmy) | €3 664/m² yes-mallorca-property.com | +25,9% yes-mallorca-property.com |
| Manacor (východní vnitrozemí) | €2 931/m² yes-mallorca-property.com | +30,2% yes-mallorca-property.com |
Tabulka 1: Průměrné nabídkové ceny nemovitostí anroční nárůst pro vybrané lokality na Mallorce yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com.
Přehled trhu 2025
Realitní trh na Mallorce zažívá v roce 2025 rekordně vysoké ceny a silnou poptávku. Baleárské ostrovy (v čele s Mallorcou) zaznamenaly nejrychlejší růst cen nemovitostí ve Španělsku, s téměř 19% meziročním nárůstem v roce 2024 – což je nejvíce v celé zemi privatepropertymallorca.com. Koncem roku 2024 dosáhly průměrné ceny domů na Mallorce přibližně 4 700–4 900 € za metr čtvereční, což je výrazně nad celostátním průměrem privatepropertymallorca.com. Tento růst je poháněn ideální kombinací omezené nabídky a silné poptávky, což je podpořeno příznivou ekonomickou situací na Mallorce. Ekonomika ostrova vykazuje na začátku roku 2025 silný růst, a to trochu rychleji než celkové Španělsko, částečně díky oživení stavebnictví a rekordní návštěvnosti turistů spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Navzdory celosvětovým problémům, jako je inflace a vyšší úrokové sazby, realitní trh na Mallorce zůstává odolný. Počet prodejů je sice nižší než v horečném roce 2022, ale zájem kupujících zůstává vysoký, zejména u zahraničních a majetných klientů. Vše nasvědčuje tomu, že Mallorca si v roce 2025 udrží pozici vyhledávané destinace pro nemovitosti, i když růst cen bude umírněnější než v předchozích dvou letech, kdy rostl dvouciferným tempem.
Trendy a prognózy vývoje cen
Ceny nemovitostí na Mallorce rostou stabilně a jsou na historických maximech. Tabulka 1 níže ukazuje průměrné ceny za metr čtvereční v některých oblastech ostrova a jejich nedávný vývoj:
Jak je uvedeno výše, ceny jsou nejvyšší v luxusních enklávách jihozápadu – například ultra-prestižní Port d’Andratx vede s €8 900/m² – zatímco největší nárůsty zaznamenaly rozvíjející se oblasti. Dostupnější trhy, jako S’Arenal (mimo Palmu) a Manacor, vzrostly během jednoho roku o 25–30 % yes-mallorca-property.com, protože kupující, kteří byli vytlačeni z nejdražších oblastí, hledají lepší hodnotu jinde yes-mallorca-property.com. Celkově průměrná cena na Mallorce dosáhla ke konci roku 2024 přibližně €4 707/m², oproti ~€4 083 o rok dříve yes-mallorca-property.com. Tento roční nárůst o více než 13 % předstihl 10% růst ostrova v roce 2022 yes-mallorca-property.com a ukazuje, jak moc se trh po pandemii rozehřál.
Při pohledu do budoucna odborníci předpovídají mírné ochlazení. Většina analytiků očekává, že ceny na Mallorce budou v roce 2025 nadále růst, ale pomalejším tempem okolo 5–7 % celkově yes-mallorca-property.com. Vysoce luxusní rezidence mohou stále zaznamenat růst o 7–10 %, zatímco střední segmenty se očekávají růst okolo 5 % yes-mallorca-property.com. Klíčové hybné síly – omezená nová nabídka nemovitostí, vysoké náklady na výstavbu a stabilní zahraniční poptávka – zůstávají v platnosti yes-mallorca-property.com. Pokud nenastanou žádné větší otřesy, rok 2025 a následující roky by měly přinést mírný růst cen místo další spekulativní vlny. Ve skutečnosti se již některé korekce cen objevily: přibližně 15–17 % opětovných nabídek zaznamenalo snížení cen v roce 2024, když někteří prodávající upravili svá očekávání privatepropertymallorca.com. Přestože jsou hodnoty nemovitostí na Mallorce nyní nejvyšší ve Španělsku, i mírné tempo růstu drží ostrov pevně v „teritoriu trhu prodávajících“ privatepropertymallorca.com.
Developerská aktivita & územní plánování
Po letech omezené výstavby Mallorca opatrně zvyšuje novou výstavbu kvůli uspokojení poptávky po bydlení. Stavební povolení na rezidenční bydlení vzrostla meziročně o 27,6 % v 1. čtvrtletí 2025, což je prudké oživení, jaké nebylo zaznamenáno od roku 2021 spanishpropertyinsight.com. Pouze v březnu 2025 došlo k téměř 68% nárůstu vydaných povolení na nové domy spanishpropertyinsight.com. Tento boom výstavby je nyní hlavním motorem baleárské ekonomiky a signalizuje snahu zvýšit nabídku bydlení. Nedávná politická dohoda si klade za cíl rekvalifikovat některé venkovské pozemky k rezidenčnímu využití, což by mohlo otevřít nové rozvojové zóny na ostrovech (včetně menších měst) a zmírnit tak nedostatek bydlení yes-mallorca-property.com.
Nicméně přísné urbanistické předpisy a nedostatek půdy stále stanovují limity privatepropertymallorca.com. Místní úřady již dlouho omezují nadměrnou výstavbu, aby chránily životní prostředí Mallorky a zabránily zopakování chyb stavebního šílenství na pobřeží Španělska. Nová výstavba je soustředěna do vybraných oblastí a projektů rekonstrukcí, což znamená, že novostavby zůstávají relativně malým (ale drahým) segmentem privatepropertymallorca.com. Například projekt „Aire de Llevant“ v Palmě přidá 99 moderních bytů poblíž Portixolu, ale takto rozsáhlé projekty jsou vzácné metrovacesa.com.
Urbanistické plánování se také zaměřuje na modernizaci infrastruktury ke zlepšení kvality života. Rozpočet města Palma na rok 2025 vyčleňuje 78,7 milionu eur na infrastrukturu, včetně rekonstrukce centrálních náměstí a tvorby nových zelených ploch investropa.com. Významným projektem je nová tramvajová linka (Trambadia), která do let 2025–2026 propojí centrum Palmy s letištěm a východními předměstími u zátoky investropa.com. Tato tramvajová trať – plně financovaná španělskou vládou – přepraví odhadem 27 % poptávky po veřejné dopravě v Palmě a sníží dopravní zácpy investropa.com. Takové projekty zvyšují městskou mobilitu a již nyní posilují atraktivitu (a nájmy) oblastí podél trasy. Ve skutečnosti v čtvrtích, které z nových investic do infrastruktury profitují, rostou nájmy, protože nájemci jsou ochotni platit více za lepší spojení investropa.com investropa.com.
Na úrovni politiky dochází k vyvážení rozvoje turismu s udržitelností. Regionální vláda nadále prosazuje limity růstu turistického ubytování – například omezení počtu nových hotelových lůžek a licencí na pronájem rekreačních nemovitostí – aby regulovala přeplněnost investropa.com. Přestože tato omezení zpomalují výstavbu nových resortů, pomáhají také chránit mallorskou přírodu a motivují developery k volbě kvality před kvantitou. Celkově je výhled pro vývoj v nadcházejících letech umírněná expanze: na obzoru je více jeřábů než v nedávné minulosti, ale Mallorca má daleko k nekontrolovanému stavebnímu boomu. Důraz je kladen na cílené projekty, rekonstrukci stávajících nemovitostí a infrastrukturu, která přináší dlouhodobou hodnotu, což odpovídá udržitelné růstové strategii ostrova.
Dopad turismu na nemovitosti
Nelze přecenit roli turismu na mallorském trhu s nemovitostmi. Ostrov v první části roku 2025 přivítal rekordní počet návštěvníků, kdy v 1. čtvrtletí přijelo 1,28 milionu turistů (nárůst o 2,6 % oproti předchozímu roku) a utráceli více na osobu (+5,7 % celkových výdajů) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Tento rozkvétající sektor turistického ruchu má silný dopad na realitní trh několika způsoby:
- Krátkodobé pronájmy & rekreační domy: Poptávka po prázdninových pronájmech zůstává extrémně vysoká. Mnoho investorů kupuje byty či vily k pronájmům turistům, protože zisky v hlavní sezóně jsou velmi lákavé. I při právních omezeních „to dělá stejně každý,“ jak poznamenal jeden zasvěcený, což podtrhuje, jak výnosné mohou rekreační pronájmy být spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Tento trend však omezuje nabídku bydlení pro místní obyvatele a přispívá k problémům s dostupností bydlení pro dlouhodobé rezidenty. V krajních případech měli klíčoví pracovníci v létě problém najít bydlení poblíž zaměstnání – situace, která vedla k diskusi o omezení turistických pronájmů s cílem uvolnit domy pro místní spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Rostoucí nájmy: Dlouhodobé ceny pronájmů prudce vzrostly, částečně kvůli konkurenci ze strany prázdninových pronájmů a omezené dostupnosti. Ve skutečnosti sazby nájemného na Baleárech v nedávném roce vyskočily o ~30 % na rekordní hodnoty investropa.com. Vláda reagovala přísnějšími předpisy pro pronajímání – například zpřísněním licencí pro pronájmy typu Airbnb a vyhlášením zón s vysokou poptávkou, kde je růst nájemného omezen. Tato opatření měla smíšené dopady: omezila nové rekreační pronájmy v určitých oblastech (například Palma zakázala krátkodobé pronájmy v bytových domech), ale také snížila počet domů dostupných k dlouhodobému pronájmu, což nechtěně vedlo k dalšímu růstu nájmů uprostřed nedostatku privatepropertymallorca.com.
- Investice do hotelů: Rostoucí turistické čísla znamenají vysokou obsazenost a ziskovost hotelů. Boutique hotely v roce 2025 dosahují průměrné obsazenosti přes 80 % yes-mallorca-property.com, a dokonce průměrné rezorty mají kolem 75 % obsazenosti yes-mallorca-property.com. Se standardní dobou návratnosti investic do hotelů zhruba 7–10 let yes-mallorca-property.com považují globální investoři do hotelnictví Mallorku za bezpečnou sázku. Vidíme přeměnu historických budov na luxusní boutique hotely a agroturistické fincy (venkovská sídla s možností ubytování), které cílí na ekosvědomé cestovatele. Toto stírá hranici mezi komerčními a rezidenčními nemovitostmi, jelikož některé luxusní vily zároveň fungují jako výdělečné rekreační objekty.
- Kvalita turismu vs. kvantita: Místní plánovači se stále více zaměřují na přilákání kvalitního, udržitelného turismu namísto pouhého zvýšení objemu spanishpropertyinsight.com. Ekologická daň pro turisty a omezení počtu výletních lodí v přístavu Palma jsou příklady politik, které mají zmírnit zátěž turismu na zdroje spanishpropertyinsight.com. Z pohledu realit znamená tento přístup důraz na rekonstrukci a modernizaci stávajících hotelů a rekreačních domů (s cílem oslovit movité návštěvníky), místo výstavby masových zařízení. Zájem stoupá i o nemovitosti s jedinečnou nabídkou – např. venkovské domy s možností získání licence na agroturismus nebo vily navržené jako wellness útočiště.
Stručně řečeno, cestovní ruch je pro mallorský trh s nemovitostmi požehnáním i výzvou. Pohání investice a udržuje poptávku silnou (i během globálních ekonomických výkyvů lidé stále míří za sluncem a mořem na Mallorcu), ale zároveň vytváří napětí v dostupnosti bydlení pro místní obyvatele a pracovníky. Stálým úkolem pro politiky i investory je najít správnou rovnováhu mezi rozvojem turismu a udržitelným bydlením – dynamiku, která v následujících letech ovlivní trendy na trhu s nemovitostmi stejně jako jakýkoli jiný faktor.
Vliv zahraničních a expat investic
Popularita Mallorky přesahuje hranice Španělska – a právě tato mezinárodní poptávka je základním kamenem realitního boomu na ostrově. Zahraniční kupci tvoří přibližně jednu třetinu všech nákupů nemovitostí na Baleárských ostrovech, což je zdaleka nejvyšší podíl ze všech regionů ve Španělsku majorcadailybulletin.com. Na konci roku 2024 32,5 % prodejů domů připadlo na zahraniční občany (oproti cca 15 % v celostátním měřítku) majorcadailybulletin.com. Tento příliv zahraničního kapitálu má hluboký dopad:
- Kdo kupuje: Evropané dominují mezi zahraničními kupci. Nejvíce jsou to Němci a Britové – historicky byli Němci hlavními investory do nemovitostí na Mallorce, ale v poslední době výrazně přibylo i Britů majorcadailybulletin.com. Tyto dvě skupiny dohromady tvoří odhadem více než 60 % zahraničních nákupů. Dalšími významnými národnostmi kupujících jsou Švédové, Norové a další Skandinávci, Francouzi a Nizozemci a stále častěji také švýcarští a rakouští investoři privatepropertymallorca.com yes-mallorca-property.com. V posledních letech výrazně stoupl také počet amerických kupců (a Kanaďanů), kteří nyní tvoří přibližně 13 % zahraničních transakcí – tento trend je připisován silnému dolaru a zájmu o evropské druhé domovy po pandemii charlesdel.com. Na mallorský ultra-luxusní trh s vilami vstoupili dokonce i kupci z Blízkého východu (SAE, atd.) yes-mallorca-property.com.
- Proč Mallorca: Cizince láká na Mallorcu její životní styl a stabilita. Ostrov nabízí vzácnou kombinaci středomořského klimatu, moderní infrastruktury, bezpečnosti a kultury, která oslovuje důchodce, zájemce o druhé bydlení i „digitální nomády“ yes-mallorca-property.com. Pro občany EU není koupě nemovitosti na Mallorce spojena s žádnými překážkami ohledně pobytu, a pro občany mimo EU představuje program Zlatého víza (rezidence prostřednictvím investice do nemovitostí) významnou motivaci. Pozoruhodné je, že v roce 2023 bylo přes 35 % realitních obchodů na Baleárech uzavřeno s cizinci, z nichž mnozí mířili za Zaltými vízy investropa.com. I když Španělsko přistoupilo k postupnému zrušení Zlatého víza skrze nemovitosti (konec nastaven na rok 2025), žádosti podané před tímto termínem budou uznány investropa.com. To vyvolalo na poslední chvíli příliv zájmu od investorů mimo EU (například z USA, Číny či Blízkého východu), kteří chtějí „koupit si opěrný bod“ v Evropě prostřednictvím mallorského trhu nemovitostí investropa.com investropa.com.
- Dopad na ceny: Stálý příliv zámožných zahraničních kupců posunul ceny na Mallorce výše, zejména v atraktivních přímořských a historických oblastech. Zahraniční zájemci často disponují větší kupní silou a jsou ochotni platit prémiové ceny, čemuž místní platy nemohou konkurovat. To proměnilo některá města v mezinárodní enklávy – například čtvrti jako Santa Catalina v Palmě nebo Port de Sóller mají výrazně kosmopolitní atmosféru s kavárnami v cizím vlastnictví a mnohojazyčným pouličním životem, ale také vyšší náklady na bydlení. Pozitivem je silný trh s luxusem a globální poptávka, která chrání Mallorcu před tuzemským poklesem charlesdel.com. Negativem je, že místní obyvatelé jsou často vytlačeni vysokými cenami; jde o klasický příklad „lifestyle“ trhu, kde zahraniční bohatství vyhání ceny nemovitostí nad úroveň odpovídající místním poměrům spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Politika a vnímání: Nárůst zahraničního vlastnictví vyvolal určitou politickou debatu. Místní politici volají po omezení nebo silném zdanění zahraničních nákupů nemovitostí, aby ochladili trh pro místní – například byl navržen (nepravděpodobný) 100% daň z nákupů domů cizinci, což vyvolalo menší šok mezi expaty yes-mallorca-property.com. Taková extrémní opatření však nejsou v platnosti (a jsou považována za málo pravděpodobná yes-mallorca-property.com), samotná diskuse ale odráží místní obavy. Na druhou stranu nedávné národní předpisy vlastně zjednodušily procesy zahraničních investic (například španělský dekret z roku 2023, který upřesňuje povolení ke vstupu zahraničních investic), aby se zabránilo odrazování kupujících investropa.com. Celkově je Mallorca pro mezinárodní investory stále velmi vstřícná, ale lze očekávat pokračující diskusi o tom, jak dlouhodobě udržet bydlení dostupné pro Mallorčany.
Stručně řečeno, zahraniční kupci jsou hnací silou mallorského trhu s nemovitostmi – vkládají kapitál, udržují luxusní segment a často jsou odolní i v případě, že poptávka místních slábne. Kosmopolitní trh s nemovitostmi na ostrově tu pravděpodobně zůstane, dokud Mallorca bude nabízet kvalitu života a investiční stabilitu, po které globální kupci touží.
Srovnání regionálních trhů a příležitosti
Přestože je Mallorca poměrně malý ostrov, její realitní trh je rozmanitý – každá oblast má svůj vlastní charakter, úroveň cen i příležitosti. Níže rozdělujeme významné oblasti, včetně Palmy, Sólleru, Alcúdie a dalších, abychom zdůraznili regionální dynamiku:
- Palma de Mallorca (hlavní město): Palma je pulzujícím srdcem ostrova a nemovitostním trhem sama o sobě. Město je domovem asi poloviny populace ostrova a nabízí vše od historických bytů ve starém městě po moderní apartmány u moře. Průměrná cena v Palmě se pohybuje kolem 4 400 €/m² yes-mallorca-property.com, což je nárůst o ~13 % za poslední rok. Centrální čtvrti (Santa Catalina, Jaime III, Portixol atd.) jsou velmi žádané díky kombinaci kultury, nočního života a občanské vybavenosti – lákají mladé profesionály, expaty i důchodce hledající menší bydlení. Je zde silná poptávka po apartmánech a penthousech v Palmě, zejména po zrekonstruovaných bytech s terasami. Například trendy čtvrť Santa Catalina zůstává žhavým místem pro zájemce o městské bydlení s charakterem. Nabídka je napjatá a nové developerské projekty v Palmě jsou převážně luxusní rekonstrukce kvůli nedostatku volných pozemků. Pro investory je trh s pronájmy v Palmě nejlikvidnější na ostrově (jak pro dlouhodobé, tak luxusní dovolenkové pronájmy, přestože povolení pro krátkodobé pronájmy bytů ve městě jsou nyní omezená). Plánovaná tramvajová linka a zlepšení infrastruktury dále zvyšují atraktivitu Palmy pro následující roky investropa.com. Přestože je Palma dražší než většina ostrova, stále nabízí příležitosti – zejména v rozvíjejících se čtvrtích na okraji centra, které představují o něco lepší hodnotu a velký potenciál růstu, jak město expanduje.
- Jihozápadní Mallorca (Calvià, Andratx atd.): Jihozápadní pobřeží je pásmo luxusu Mallorky, proslulé luxusními letovisky a vilami celebrit. Zahrnuje oblasti jako Puerto Portals/Bendinat, Port d’Andratx, Santa Ponsa a Sol de Mallorca. Zde najdete nejdražší nemovitosti na ostrově: představte si elegantní moderní vily, rezidence u moře a uzavřené komunity. Ceny v prémiových oblastech se v průměru pohybují od 6 000 do 9 000 € za m² yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com – rekordní prodejní ceny vil však tyto průměry výrazně převyšují. Například Port d’Andratx má průměrně ~9 000 €/m² yes-mallorca-property.com, což je jednou z nejvyšších cen ve Španělsku díky malebnému přístavu a luxusní atmosféře. Zajímavostí je, že růst cen zde byl minulý rok mírný (~+4 % yes-mallorca-property.com), protože hodnoty už byly extrémně vysoké, což naznačuje vyspělý trh. Příležitosti na jihozápadě leží na okraji: oblasti jako Camp de Mar, El Toro (Port Adriano), nebo vnitrozemská vesnice Calvià přitahují velký zájem (o něco) nižšími cenami, a nové luxusní projekty (například designové vily v kopcích nad Camp de Mar) přicházejí na trh kvůli vysoké poptávce. Jihozápad je zároveň centrem kupců s vysokým čistým jměním – jak cizinců, tak španělské elity – a proto je relativně odolný vůči krátkodobým propadům trhu. Investoři zaměření na luxusní pronájmy nebo rychlejší obrat nemovitostí zde najdou atraktivní příležitosti; luxusní vily zde stále přinášejí prémiové nájmy a často se prodávají rychleji než střední třída jinde yes-mallorca-property.com. V roce 2025 a dále se očekává, že jihozápadní část Mallorky udrží svůj luxusní boom, zejména díky poptávce po moderních technologiích (chytré domy, udržitelné prvky) a výhledech na moře.
- Sever & severozápad (Sóller, Deià, Pollença, Alcúdia): Tato oblast, rozprostírající se přes pohoří Tramuntana až k severním zálivům, kombinuje malebnou krásu s exkluzivitou. Městečka jako Sóller, Deià a Valldemossa v severozápadních horách jsou proslulá svými idylickými scenériemi a rustikálními kamennými fincami – lákadlo pro umělce, majetné expaty i pro každého, kdo hledá klidnější kousek ráje. Ceny v Sólleru se v průměru pohybují kolem 5 500–5 700 €/m² za nemovitosti, což odráží jeho atraktivitu engelvoelkers.com. Ve skutečnosti ceny bytů v Sólleru nedávno vzrostly o dvouciferné procento (+17,5 % v roce 2024) kvůli omezené nabídce engelvoelkers.com. Přímořské enklávy jako Puerto de Sóller a pobřeží Deià jsou extrémně drahé kvůli vzácnosti nemovitostí a chráněným územím (Deià je dlouhodobě jednou z nejdražších vesnic ve Španělsku podle ceny za m²). Směrem na východ nabízí oblast Pollensa a Alcúdia (sever) kombinaci historických měst a plážových letovisek. Ceny v Alcúdii (~4 300 €/m²) vzrostly za poslední rok o ~13 % yes-mallorca-property.com, což ukazuje rostoucí atraktivitu oblasti. Nedaleký Port de Pollença a Port d’Alcúdia jsou oblíbené pro rodinné rekreační domy a v létě je zde velmi aktivní trh s pronájmy. Kupující na severu jsou rozmanití – mnoho britských rodin a důchodců tuto oblast upřednostňuje, stejně jako další Evropané, kteří ocení klidnější atmosféru oproti jihozápadu. Příležitosti zde často zahrnují starší nemovitosti s potenciálem rekonstrukce: např. tradiční vesnický dům ve starém městě Pollença nebo venkovské sídlo na okraji Sólleru, které lze zrekonstruovat (roste poptávka po zrekonstruovaných finca s moderním komfortem). Díky statusu Světového dědictví UNESCO v oblasti Tramuntany, který omezuje nové výstavby, stávající nemovitosti si dobře drží hodnotu a často stabilně rostou.
- Východ a jihovýchod (pobřežní perly a vnitrozemská města): Východní strana Mallorky, od horského městečka Artà až po Santanyí a oblast Ses Salines, byla tradičně klidnější, ale nyní je na radaru investorů. Tato oblast se pyšní krásnými kalami (zátokami) a plážemi, malebnými vesničkami a větší dostupností pozemků než jihozápad. Proto jsou průměrné ceny nižší – například ve Felanitx na jihovýchodě průměrně pod €2 000/m² yes-mallorca-property.com, a dokonce i oblíbené tržní město Manacor (druhé město Mallorky, vnitrozemský východ) se pohybuje kolem €2 900/m² yes-mallorca-property.com. Zajímavé je, že některé východní obce nedávno zaznamenaly největší nárůsty cen na ostrově (například Manacor raketově vzrostl o 30 % za rok yes-mallorca-property.com), když kupující vyhledávající výhodné nabídky zamířili na východ kvůli dostupnějším cenám yes-mallorca-property.com. Pobřežní lokality jako Cala d’Or, Portocolom nebo Colònia de Sant Jordi přitahují zahraniční kupce, kteří hledají cenově dostupné apartmány či vily s výhledem na moře, často za zlomek cen z Palmy. Mezitím se oblast Santanyí (jihovýchodní cíp) stala tajným hitem luxusního segmentu – slavné osobnosti a zámožní kupci skoupili usedlosti v okolí Santanyí a Cas Concos, okouzleni malebnou krajinou a soukromím. Nové luxusní projekty jsou zde vzácnější, objevují se však menší butikové novostavby (např. několik nových apartmánových komplexů u moře poblíž Cala d’Or). Pro investory nabízí východ/jihovýchod hodnotu a potenciál růstu – výnosy z pronájmu bývají v létě slušné díky turismu a jak se postupně zlepšuje infrastruktura (lepší silnice, optický internet pro vzdálené pracovníky apod.), může v těchto městech dojít ke sblížení cen s rozvinutějším západem.
- Centrální a vnitrozemí (rovina „Pla“ a Inca): Vnitrozemí ostrova – vesnice jako Alaró, Binissalem, Sineu a také malé město Inca – tvoří zemědělské srdce Mallorky. Historicky byla tato oblast nejdostupnější na realitním trhu na Mallorce a skutečně zde ceny zůstávají nižší (často v rozmezí 1 500–3 000 €/m² yes-mallorca-property.com). Nicméně, poptávka po prostoru a klidu po pandemii zvýšila zájem o vnitrozemí. Města jako Alaró a Santa Maria (20–30 minut od Palmy) jsou nyní v módě pro rodiny a expaty, kteří hledají výhledy na vinice a nižší ceny; dokonce i zcela venkovské usedlosti získaly na hodnotě, protože práce na dálku umožnila celoroční život na venkově. Například ceny v Binissalemu (~2 462 €/m²) vzrostly za minulý rok o ~7,4% yes-mallorca-property.com, což odráží rostoucí zájem o život u vinařství. Centrální rovina nabízí větší pozemky a tradiční domy (mnohé potřebují modernizaci) – skvělé příležitosti pro ty, kteří jsou ochotni renovovat. Výstavba je zde minimální díky přísným venkovským regulacím, ale hovoří se o uvolnění některých pozemků k bydlení vzhledem k potřebám ostrova (nedávné plány přeřazení půdy by mohly ovlivnit zejména vnitrozemské obce). Investoři zvažující vnitrozemí by mohli myslet na agroturistické projekty (přeměna starých statků na penziony) nebo jednoduše koupit půdu, neboť hodnota půdy roste kvůli nedostatku yes-mallorca-property.com. Celkově vzato, i když vnitrozemí není tak atraktivní jako pobřeží, nabízí autentickou Mallorku a realitní trh, který z relativně nízké základny může v procentech zaznamenat nejvyšší růst v budoucnu.
Každý z regionů Mallorky tedy nabízí jedinečné příležitosti. Ať už jde o městský ruch Palmy, luxusní životní styl jihozápadu, přírodní klid severu nebo hodnotné nabídky východu – klíčové je sladit své cíle a rozpočet se správnou lokalitou. Důležité je, že všechny oblasti těží z celostředoostrovních trendů omezené nabídky a vysoké poptávky, takže žádný region není „opomenut“ – jde spíše o otázku, které oblasti porostou nejrychleji a které stabilně. Prozíraví kupující a investoři by měli sledovat místa, kde vznikne nová infrastruktura (nové silnice, přístavy atd.) a také „další žhavé čtvrti“ v sousedství již žádaných lokalit.
Luxusní nemovitosti v posledních letech vedly realitní trh na Mallorce. Luxusní nemovitosti – vily s cenou 2 miliony eur a výše, penthousy nad 1 milion eur, usedlosti v rozmezí 5–10 milionů eur – představují nejdynamičtější segment trhu. V roce 2024 poprávka po luxusních domech vzrostla natolik, že nemovitosti v cenové kategorii nad 1,5 milionu eur se prodávají rychleji než ty levnější yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Mnoho agentur uvádí, že čím vyšší je cena, tím rychleji se prodá v aktuální situaci na Mallorce yes-mallorca-property.com. Tuto poptávku po luxusu pohánějí bohatí kupci z celé Evropy i mimo ni, kteří hledají trofeje v nejlepších lokalitách Mallorcy (jihozápadní pobřeží, Son Vida, Deià atd.). Některé agentury se nyní zaměřují pouze na nabídky nad 1 milion euro, protože domy s cenou pod milion mají pomalejší obrat yes-mallorca-property.com. Boom luxusních nemovitostí také povzbudil majitele ke zvyšování nabídkových cen až na absurdní úroveň v některých případech (objevují se příběhy o skromných jedno-pokojových bytech za 1 milion eur nebo domech určených k demolici za 3 miliony eur) yes-mallorca-property.com. I když ne každá předražená nemovitost najde kupce, prémiový trh zůstává velmi napjatý, co se týče nabídky – milionářů, kteří touží po Mallorce, je prostě více než dostupných vil.
V oblasti komerčních nemovitostí se trendy liší podle jednotlivých sektorů:
- Kancelářské a maloobchodní prostory: Palma je komerčním centrem a její trh s kancelářemi je poměrně malý (ekonomika Mallorky je více zaměřena na turistiku a služby než na korporátní sektor). Neobsazenost kanceláří v Palmě je nízká, zejména u moderních vysoce kvalitních prostor, protože nová výstavba je omezená. S rostoucím počtem podnikatelů a expatů pracujících na dálku roste poptávka po coworkingových a flexibilních pracovních prostorech v okolí Palmy. Maloobchodní prostory v hlavních turistických oblastech (palmské staré město, Portals Nous, promenády letovisek) zůstávají velmi žádané – luxusní maloobchod a provozovatelé v pohostinství expandují, aby uspokojili vysokou útratu návštěvníků. Například mezinárodní značky a butikové obchody nadále otevírají v centru Palmy, protože město piluje svou image celoroční destinace. Maloobchod v místních čtvrtích mimo turistické zóny je však závislý na místní kupní síle, kterou ovlivňuje rostoucí životní náklady. Investoři do komerčních nemovitostí se proto zaměřují především na lokality spojené s turistikou nebo luxusními rezidenčními zónami (například nová exkluzivní restaurace v Santa Catalina, nebo malá kancelářská budova v oblasti Paseo Marítimo zrekonstruovaná pro zahraniční firmy). Vzhledem ke silné ekonomice v roce 2025 – s rekordní zaměstnaností na Baleárách a rostoucím sektorem služeb spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com – je výhled pro dobře umístěné komerční reality pozitivní, i když vysoké úrokové sazby celosvětově částečně omezily spekulativní výstavbu.
- Hotely a pohostinství: Jak bylo zmíněno dříve, hotelový sektor vzkvétá. Investoři mají zájem o akvizici či výstavbu butikových hotelů v Palmě a malebných městečkách. Průměrná investice do pokoje v butik hotelu na Mallorce činí zhruba 180 000 € na pokoj a mnohé hotely dosahují více než 80% obsazenosti yes-mallorca-property.com, což je záviděníhodný ukazatel. Snaha Mallorky o kvalitní turismus znamená, že modernizace stávajících hotelů je prioritou – mnoho starších hotelů prochází renovací, přidávají lázeňské zařízení, ekologická řešení a prémiové nabídky. Nová výstavba hotelů je omezena politikou (nikdo už nechce na Mallorce betonové mrakodrapy), ale dochází k přestavbě některých budov na turistické využití. Kromě toho získávají na popularitě hybridní modely jako apart-hotely nebo kondominiové resorty, kombinující rezidenční a hotelové využití. Pro investory nabízejí nemovitosti v pohostinství na Mallorce solidní výnosy, ale zároveň jsou svázané regulačními požadavky (získání turistických licencí atd.). Rok 2025 by měl být pro hotely silný, pokud počet turistů skutečně dosáhne nových rekordů, což udrží komerční hotelová aktiva na Mallorce v silné poptávce.
- Průmyslové a logistické nemovitosti: Toto je menší část koláče – povaha Mallorky jako ostrova znamená, že zde nenajdete velký průmysl, ale poptávka po logistice (sklady na zboží, doručování na poslední míli pro obyvatele a hotely) tu vždy je. Průmyslové nemovitosti jsou soustředěny v oblastech jako Son Castelló nebo Can Valero (průmyslové zóny u Palmy). Prudký rozvoj e-commerce a obecná hospodářská aktivita udržují míru neobsazenosti průmyslových prostor nízkou. Rozvoj v této kategorii je skromný kvůli omezené dostupnosti půdy, avšak výnosy jsou obvykle stabilní. Za zmínku stojí obnovitelné zdroje energie: investoři se zajímají o pozemky pro solární elektrárny apod., což se však více blíží infrastruktuře než tradičním nemovitostem.
Ve své podstatě celé spektrum realitního trhu na Mallorce je i v roce 2025 velmi silné – rezidenční nemovitosti (od bytů po venkovská sídla), komerční prostory (zejména s návazností na turistiku) a ultraluxusní segmenty jsou všechny velmi aktivní. Výzva pro nové zájemce spočívá v orientaci ve stávajícím nedostatku nabídky a v legislativním prostředí, avšak příležitostí je, že hlavní tahouny poptávky (slunečné klima, mezinárodní atraktivita, omezená nabídka) nevymizí v dohledné době.
Výhled a rady pro kupující, nájemce a investory
Realitní trh na Mallorce v roce 2025 je dynamický a má své nuance. Přinášíme zde vhodné tipy pro různé skupiny zájemců, které vám pomohou se na trhu orientovat:
- Kupující nemovitostí: Buďte připraveni a rozhodní. S cenami na rekordních hodnotách by měli kupující důkladně zkoumat jednotlivé oblasti a jejich cenové relace, aby odhalili férovou hodnotu. Mějte na paměti, že nabídkové ceny mohou být nadhodnocené, skutečně levné nabídky jsou však vzácné. Pokud najdete nemovitost, která se vám líbí, jednejte rychle (o kvalitní domy bývá velký zájem a často se na ně obrací více zájemců). Náklady na financování jsou nyní vyšší než před pár lety (hypoteční sazby okolo 4–5 % oproti zhruba 1 % v roce 2021 yes-mallorca-property.com), proto se předem kvalifikujte a počítejte s vyššími měsíčními splátkami. Zvažte hledání v lokalitách mimo nejžádanější oblasti – například pokud je Palma příliš drahá, prozkoumejte Marratxí nebo Llucmajor na předměstí, kde dostanete za své peníze více yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Dále myslete na dlouhodobou perspektivu: Mallorský trh byl historicky velmi odolný, takže koupě pro vlastní bydlení nebo dlouhodobou investici se pravděpodobně vyplatí, zatímco krátkodobé převraty jsou nyní obtížnější, protože roční růst zpomaluje. Nakonec nezapomeňte sledovat právní aspekty (zejména pokud nejste rezidenty: seznamte se s daňovými povinnostmi a případnými licenčními požadavky v případě, že chcete nemovitost pronajímat).
- Nájemníci: Připravte se na konkurenci a zvažte všechny možnosti. Dlouhodobý trh s pronájmy na Mallorce je napjatý a drahý – není neobvyklé, že dobře situované byty mají mnoho zájemců a ceny se pohybují kolem 18–20 € za m² za měsíc (např. ~1 850 € za byt o rozloze 100 m²) k roku 2024 yes-mallorca-property.com. Začněte hledat včas a mějte připravené dokumenty (důkaz o příjmu, reference). Rozšiřte oblast hledání mimo nejpopulárnější čtvrti; můžete najít lepší nabídky trochu dále od pobřeží nebo turistických center. Pokud jste otevřeni možnostem, zvažte pronájem v mimosezóně nebo možnost nájmu s následným odkupem – někteří majitelé jsou ochotni v zimě snížit nájemné nebo uvažují o prodeji dobrému nájemníkovi. Pokud hledáte turistické ubytování k pronájmu, mějte na paměti, že nové licence na rekreační pronájmy jsou omezené, takže nabídka je nízká – v létě očekávejte vysoké nájmy za licencované prázdninové vily. Sledujte případné změny politiky: vláda si bytové krize všímá, proto by se mohly objevit nová opatření (například pobídky pro majitele k dlouhodobým pronájmům), která by mohla situaci postupně zlepšit. Do té doby by nájemníci měli počítat s vyššími nájmy a případně se spokojit s menšími prostory nebo spolubydlením, zejména v okolí Palmy, pokud mají omezený rozpočet.
- Investoři do nemovitostí: Mallorca zůstává solidní sázkou, ale svůj segment vybírejte s rozvahou. Ostrov nabízí investorům vše od pronájmů s stabilním výnosem až po spekulativní luxusní projekty, ale klima v roce 2025 nahrává strategickému přístupu. Díky silné poptávce jsou výnosy z pronájmů atraktivní – hrubé výnosy kolem 5–6 % u rezidenčních nemovitostí jsou dosažitelné globalpropertyguide.com a dobře spravované rekreační pronájmy mohou vydělat ještě více. Zaměřte se na likvidní, velmi žádané lokality: například apartmán u moře v Palmě nebo vila v Santa Ponse vždy najdou nájemce/kupce. Podle místních analytiků jsou nejvíce „likvidními“ investicemi nyní: městské byty v trendových čtvrtích Palmy, vily v prémiových jihozápadních oblastech, malé butikové hotely a pozemky s povoleními yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Tyto typy aktiv nabízejí jak příjem, tak potenciál zhodnocení. Dejte si pozor na regulatorní rizika: například debaty o zavedení daně pro zahraniční kupce nebo skutečný konec Zlatého víza mohou ovlivnit poptávku na okraji yes-mallorca-property.com. Je rozumné mít místního právníka nebo poradce, který se vyzná v územním plánování, zákonech o pronájmu a daních. Pokud jste zahraniční investor, všimněte si, že Španělsko nedávno zjednodušilo pravidla pro zahraniční investice, aby usnadnilo jejich dodržování investropa.com – ale stále budete muset větší investice hlásit úřadům. Do budoucna očekávejte, že růst cen se zmírní, proto své plány zakládejte na realistických růstových předpokladech (5 % ročně místo 15 %). Stručně řečeno, investujte pro hodnotu a cash flow, ne jen čistě pro spekulaci. Základy Mallorky – omezená rozloha, celosvětová atraktivita a stabilní poloha v eurozóně – jsou silným základem pro dlouhodobé investory hledající kombinaci životního stylu a zisku.
Závěrem, realitní trh na Mallorce v roce 2025 vzkvétá, ale vyžaduje chytrou orientaci. Ať už kupujete vysněný domov, hledáte nájem nebo investujete, úspěch přijde díky znalosti místních trendů, rychlému jednání při vzniku příležitostí a propojení s jedinečným tempem života a byznysu na ostrově. Díky kombinaci sluncem zalitého životního stylu a solidního investičního výkonu Mallorca skutečně nabízí „paradise property market“ – a zdá se, že to bude pokračovat i v příštích letech, jak se ostrov bude dále rozvíjet s důrazem na udržitelný růst a trvalou přitažlivost.
Zdroje: Při sestavování této zprávy byly použity nedávné analýzy trhu a data od realitních kanceláří, vládní a portálové statistiky a investiční zprávy, včetně tržních údajů Engel & Völkers engelvoelkers.com engelvoelkers.com, Idealista/Pisos.com přes Yes! Mallorca Property yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com, ekonomická zpráva baleárské vlády spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com a místní zprávy (Majorca Daily Bulletin) majorcadailybulletin.com a další. Tyto zdroje zdůrazňují aktuální trendy na Mallorce: strmě rostoucí ceny, způsobené převážně mezinárodní poptávkou, omezenou nabídkou a odolnou turistickou atraktivitou ostrova.
