| Alue | Keskiarvo | Hinta (€/m², vuoden 2024 lopussa)Vuotuinen muutos (2024) |
|---|---|---|
| Palma (Kaupunki) | €4,442/m² yes-mallorca-property.com | +12,7% yes-mallorca-property.com |
| Port d’Andratx (SW luksus) | €8,991/m² yes-mallorca-property.com | +4% yes-mallorca-property.com |
| Santa Ponsa (SW) | €6,517/m² yes-mallorca-property.com | +8% yes-mallorca-property.com |
| Alcúdia (Pohjoinen) | €4,273/m² yes-mallorca-property.com | +13% yes-mallorca-property.com |
| S’Arenal (Palman lahti) | €3,664/m² yes-mallorca-property.com | +25,9% yes-mallorca-property.com |
| Manacor (Itäinen sisämaa) | €2,931/m² yes-mallorca-property.com | +30,2% yes-mallorca-property.com |
Taulukko 1: Keskimääräiset asunnon pyyntihinnat jaValittujen Mallorcan alueiden vuotuinen hinnannousu yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com.
Markkinakatsaus 2025
Mallorcan kiinteistömarkkinat ovat jatkaneet ennätyskorkeiden hintojen ja vahvan kysynnän aaltoa vuoden 2025 alussa. Baleaarien saaristo (Mallorca etunenässä) on kokenut nopeimmin kasvavat kiinteistöhinnat Espanjassa, lähes 19 %:n vuosittaisella nousulla vuonna 2024 – maan korkein luku privatepropertymallorca.com. Vuoden 2024 lopulla Mallorcan asuntojen keskihinta oli noin 4 700–4 900 € neliömetriltä, mikä on selvästi kansallista keskiarvoa korkeampi privatepropertymallorca.com. Tätä nousua on vauhdittanut rajallisen tarjonnan ja vahvan kysynnän täydellinen myrsky, joka korostuu Mallorcan vahvan taloudellisen taustan ansiosta. Saaren talous on lähtenyt liikkeelle vahvasti vuonna 2025 ja kasvaa hieman Espanjan keskiarvoa nopeammin, osin rakentamisalan elpymisen ja ennätyksellisten matkailulukujen ansiosta spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Maailmanlaajuisista haasteista, kuten inflaatiosta ja korkeammista koroista huolimatta, Mallorcan kiinteistömarkkinat ovat edelleen kestävät. Kauppoja tehdään vähemmän kuin vuoden 2022 huumassa, mutta ostajien kiinnostus on yhä suurta, erityisesti ulkomaisten ja varakkaiden ostajien osalta. Kaikki viittaa siihen, että Mallorca pysyy kiinteistöjen kuumimpana kohteena myös vuonna 2025, vaikka hintojen kasvu hidastuu aiempien vuosien kaksinumeroisista piikeistä maltillisemmalle tasolle.
Hintakehitys ja ennusteet
Mallorcan asuntojen hinnat ovat nousseet tasaisesti ja ovat nyt ennätyksellisen korkealla. Taulukko 1 alla esittelee keskimääräiset neliöhinnat valituilla alueilla saarella ja niiden viimeaikaisen kehityksen:
Kuten yllä on esitetty, hinnat ovat korkeimmillaan lounaisen luksusalueilla – esimerkiksi huippukallis Port d’Andratx saavuttaa jopa 8 900 €/m² – kun taas nousevat alueet kokivat suurimmat nousut. Edullisemmat markkinat kuten S’Arenal (Palman ulkopuolella) ja Manacor nousivat 25–30 % vuodessa yes-mallorca-property.com, kun ostajat, jotka eivät enää kyenneet maksamaan korkeimpien vyöhykkeiden hintoja, etsivät parempaa vastinetta muualta yes-mallorca-property.com. Kokonaisuudessaan Mallorcan keskimääräinen hinta nousi noin 4 707 €/m² vuoden 2024 loppuun mennessä, kun vuotta aiemmin se oli noin 4 083 € yes-mallorca-property.com. Tämä yli 13 %:n vuotuinen nousu ylitti saaren 10 % kasvun vuonna 2022 yes-mallorca-property.com, mikä korostaa, kuinka kuumaksi markkinat muuttuivat pandemian jälkeen.
Tulevaisuutta ajatellen asiantuntijat ennustavat maltillista jäähtymistä. Suurin osa analyytikoista arvioi, että Mallorcan hinnat jatkavat nousuaan vuonna 2025, mutta hitaammin, noin 5–7 %:n kokonaistasolla yes-mallorca-property.com. Huippuluokan luksusasunnoissa voidaan silti nähdä 7–10 %:n nousuja, kun taas keskitasoisissa kohteissa kasvu odotetaan olevan noin 5 % yes-mallorca-property.com. Keskeiset ajurit – rajoitettu uudisasuntotarjonta, korkeat rakennuskustannukset ja vakaa ulkomainen kysyntä – pysyvät edelleen voimassa yes-mallorca-property.com. Ilman suuria shokkeja vuodesta 2025 ja tulevista vuosista odotetaan kohtuullista hintojen nousua uuden hintakuplan sijaan. Joitakin hintakorjauksia on jo nähty: noin 15–17 %:ssa jälleenmyyntikohteista laskettiin hintoja vuonna 2024, kun osa myyjistä tarkensi odotuksiaan privatepropertymallorca.com. Siitä huolimatta, kun Mallorcan asuntojen arvot ovat nyt korkeimmat koko Espanjassa, pitää jo maltillinenkin kasvu saaren edelleen vahvasti myyjän markkinoiden alueella privatepropertymallorca.com.
Rakentamisen Aktiviteetti & Kaupunkisuunnittelu
Vuosien rajoitetun rakentamisen jälkeen Mallorca vauhdittaa nyt uudisrakentamista varovaisesti vastatakseen asuntokysyntään. Asuinrakennuslupien määrä kasvoi 27,6 % vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä, mikä on voimakas elpyminen, jota ei ole nähty sitten vuoden 2021 spanishpropertyinsight.com. Pelkästään maaliskuussa 2025 myönnettyjen uudisasuntolupien määrä kasvoi lähes 68 % spanishpropertyinsight.com. Tämä rakentamisen buumi on nyt yksi Baleaarien talouden tärkeimmistä ajureista ja osoittaa pyrkimystä lisätä asuntotarjontaa. Uusimman poliittisen sopimuksen mukaan osa maaseutualueista voitaisiin muuttaa asuntorakentamiseen, mikä mahdollistaisi uusien rakennusalueiden avaamisen saarilla (myös pienemmissä paikkakunnissa) helpottamaan asuntopulaa yes-mallorca-property.com.
Kuitenkin tiukat kaupunkisuunnittelumääräykset ja maapulan rajallisuus asettavat edelleen rajoituksia privatepropertymallorca.com. Paikallisviranomaiset ovat pitkään rajoittaneet liikarakentamista suojellakseen Mallorcan ympäristöä ja välttääkseen Espanjan rannikkoalueiden rakennusbuumin virheet. Uudisrakentaminen keskittyy rajattuihin alueisiin ja uudistushankkeisiin, mikä tarkoittaa, että uudiskohdeasunnot pysyvät suhteellisen pienenä (mutta korkeahinnoiteltuna) segmenttinä privatepropertymallorca.com. Esimerkiksi ”Aire de Llevant” -hanke Palmassa tuo 99 modernia asuntoa Portixolin läheisyyteen, mutta tällaiset suuret hankkeet ovat harvinaisia metrovacesa.com.
Kaupunkisuunnittelussa keskitytään myös infrastruktuurin parantamiseen elämänlaadun kohottamiseksi. Palman vuoden 2025 budjetista kohdennetaan 78,7 miljoonaa euroa infrastruktuuriin, mukaan lukien keskusaukioiden uudistus ja uusien viheralueiden luominen investropa.com. Merkittävä uusi kevyt raideyhteys (Trambadia) on rakenteilla, ja se yhdistää Palman keskustan lentokenttään ja itäisiin lahtiesikaupunkeihin vuosina 2025–2026 investropa.com. Tämä täysin Espanjan valtion rahoittama raitiovaunuyhteys tulee kuljettamaan arviolta 27 % Palman julkisen liikenteen kysynnästä ja vähentämään ruuhkia investropa.com. Tällaiset hankkeet parantavat kaupunkiliikkuvuutta ja nostavat jo nyt reitin varrella sijaitsevien alueiden vetovoimaa (ja vuokria). Itse asiassa aluetta hyödyttävä uusi infrastruktuuri on nostanut vuokria, sillä vuokralaiset ovat valmiita maksamaan lisähintaa paremmasta liikenneyhteydestä investropa.com investropa.com.
Poliittisella puolella matkailun kehitystä tasapainotetaan kestävyyden kanssa. Aluehallinto jatkaa matkailumajoituksen kasvun rajoittamista – esimerkiksi rajoja uusille hotellisängyille ja lomavuokrausluville – hillitäkseen ylikuormitusta investropa.com. Vaikka nämä rajoitukset hillitsevät uusien lomakeskusten rakentamista, ne myös auttavat säilyttämään Mallorcan ympäristön ja ohjaavat rakennuttajia panostamaan määrän sijasta laatuun. Kokonaisuudessaan tulevien vuosien kehitysnäkymät ovat hallitun kasvun: enemmän nostureita taivaalla kuin lähimenneisyydessä, mutta Mallorca on kaukana hillittömästä rakennusbuumista. Painopiste on kohdennetuissa hankkeissa, olemassa olevien kohteiden kunnostamisessa ja pitkäaikaista arvoa tuovassa infrastruktuurissa, linjassa saaren kestävän kasvun strategian kanssa.
Matkailun vaikutus kiinteistömarkkinoihin
On mahdotonta liioitella matkailun merkitystä Mallorcan kiinteistömarkkinoille. Saari vastaanotti ennätyksellisen määrän vierailijoita vuoden 2025 alussa, 1,28 miljoonaa matkailijaa ensimmäisellä vuosineljänneksellä (kasvua 2,6 % edellisvuodesta) sekä korkeammat matkailijakohtaiset kulutukset (+5,7 % kokonaismenot) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Tämä kukoistava matkailuala vaikuttaa kiinteistöihin merkittävästi usealla tavalla:
- Lyhytaikaiset vuokraukset & loma-asunnot: Kysyntä lomavuokrauksille on edelleen erittäin suurta. Monet sijoittajat ostavat asuntoja tai huviloita vuokratakseen ne matkailijoille, houkuttelemina huippusesongin hyvällä tuotolla. Vaikka laillisia rajoja on, ”kaikki tekevät niin kuitenkin”, kuten eräs sisäpiiriläinen vitsaili, korostaen kuinka tuottoisat lomavuokraukset voivat olla spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Tämä trendi kuitenkin kiristää asuntotarjontaa paikallisille, mikä pahentaa kohtuuhintaisten asuntojen pulaa pitkäaikaisille asukkaille. Äärimmäisissä tapauksissa avainhenkilöstön on ollut vaikea löytää asuntoa työpaikan läheltä kesällä – tilanne, joka on synnyttänyt keskustelua matkailijavuokrausten rajoittamisesta vapauttamaan koteja paikallisille spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Nousevat vuokrat: Pitkäaikaisten vuokrien hinnat ovat nousseet voimakkaasti, osittain johtuen kilpailusta loma-asuntojen kanssa ja rajallisesta tarjonnasta. Itse asiassa vuokratasot Baleaareilla nousivat noin 30 % viimeisen vuoden aikana ennätyskorkealle investropa.com. Hallitus vastasi tiukemmilla vuokrasäännöksillä – kuten tiukemmilla lisenssivaatimuksilla Airbnb-tyyppisille vuokrauksille ja nimeämällä korkean kysynnän alueita, joissa vuokrien korotuksia rajoitetaan. Näillä toimilla on ollut vaihtelevia vaikutuksia: ne estivät uusien lomavuokrausten syntymistä tietyillä alueilla (esimerkiksi Palmassa kiellettiin lyhytaikaiset vuokraukset kerrostaloissa), mutta pienensivät samalla pitkäaikaisvuokra-asuntojen määrää, mikä nosti vuokria entisestään niukkuuden keskellä privatepropertymallorca.com.
- Hotellien investoinnit: Turismin kasvu näkyy vahvana hotellien käyttöasteena ja kannattavuutena. Boutique-hotellien käyttöaste on yli 80 % vuonna 2025 yes-mallorca-property.com, ja jopa keskitason lomakeskukset ovat varattuja noin 75 % yes-mallorca-property.com. Tyypillinen hotellisijoituksen takaisinmaksuaika on noin 7–10 vuotta yes-mallorca-property.com, joten kansainväliset hotelli- ja majoitusalan sijoittajat pitävät Mallorcaa vahvana valintana. Näemme historiallisten rakennusten muuttamista tasokkaiksi boutique-hotelleiksi sekä agroturismi-finciksi (maatilamajoitus), jotka vastaavat ympäristötietoisten matkailijoiden tarpeisiin. Tämä hämärtää kaupallisen ja asuinkiinteistösijoittamisen rajaa, sillä osa luksusvilloista toimii myös tuottoisina lomavuokrauskohteina.
- Turismin laatu vastaan määrä: Paikalliset suunnittelijat keskittyvät yhä enemmän korkealaatuisen, kestävän turismin houkuttelemiseen yksinomaan massojen sijaan spanishpropertyinsight.com. Esimerkkejä toimenpiteistä ovat turistivero sekä risteilyalusten määrän rajoittaminen Palman satamassa, joilla pyritään pienentämään matkailun aiheuttamaa kuormitusta spanishpropertyinsight.com. Kiinteistönäkökulmasta tämä tarkoittaa painotusta olemassa olevien hotellien ja lomakotien kunnostamiseen ja tason nostamiseen (varakkaampien matkailijoiden houkuttelemiseksi) sen sijaan, että rakennetaan suuria määriä massamajoitusta. Tämä myös lisää kiinnostusta ainutlaatuisiin kiinteistöihin – esim. maatiloihin agroturismikäyttöön tai villoihin, jotka on suunniteltu hyvinvointilomakohteiksi.
Yhteenvetona voidaan todeta, että matkailu on sekä siunaus että haaste Mallorcan kiinteistömarkkinoille. Se kiihdyttää investointeja ja pitää kysynnän vahvana (jopa globaaleina talouden heilahteluina ihmiset jatkavat Mallorcan auringon ja meren houkuttelemana), mutta se myös luo jännitteitä asunnon saatavuudessa paikallisille ja työntekijöille. Päättäjien ja sijoittajien jatkuvana haasteena on löytää oikea tasapaino matkailun kasvun ja kestävän asumisen välillä – dynamiikka, joka muovaa kiinteistötrendejä tulevina vuosina yhtä paljon kuin mikään muu tekijä.
Ulkomaisen ja ekspatriaattien sijoittamisen vaikutus
Mallorcan vetovoima ulottuu kauas Espanjan rajojen ulkopuolelle – ja tämä kansainvälinen kysyntä on saaren kiinteistöbuumin kulmakivi. Ulkomaalaiset ostajat muodostavat noin kolmasosan kaikista kiinteistökaupoista Baleaareilla, mikä on ylivoimaisesti suurin osuus Espanjan alueista majorcadailybulletin.com. Vuoden 2024 lopulla 32,5 % asuntokaupoista tehtiin ulkomaalaisille (verrattuna ~15 % koko maassa) majorcadailybulletin.com. Tämä ulkomaisen pääoman virta vaikuttaa syvästi:
- Ostajat: Eurooppalaiset hallitsevat ulkomaalaisten ostajien joukkoa. Saksalaiset ja brittiläiset ostajat johtavat kärkeä – historiallisesti saksalaiset ovat olleet Mallorcan kiinteistöjen suurimpia sijoittajia, vaikka brittien määrä on viime aikoina myös kasvanut majorcadailybulletin.com. Yhdessä nämä kaksi ryhmää muodostavat arviolta yli 60 % ulkomaalaisista ostoista. Muita merkittäviä ostajakansallisuuksia ovat ruotsalaiset, norjalaiset ja muut pohjoismaalaiset, ranskalaiset ja hollantilaiset sekä yhä enemmän suomalaiset ja itävaltalaiset sijoittajat privatepropertymallorca.com yes-mallorca-property.com. Merkittävä kasvu on myös amerikkalaisissa ostajissa (ja kanadalaisissa) viime vuosina – nyt he muodostavat noin 13 % ulkomaalaisten kaupoista. Tämä trendi johtuu vahvasta dollarista ja pandemian jälkeisestä kiinnostuksesta eurooppalaisia kakkoskoteja kohtaan charlesdel.com. Myös ostajat Lähi-idästä (Arabiemiirikunnat jne.) ovat tulleet Mallorcan ultra-luksushuvilamarkkinoille yes-mallorca-property.com.
- Miksi Mallorca: Ulkomaalaisia houkuttelee Mallorcan elämäntyyli ja vakaus. Saari tarjoaa harvinaisen yhdistelmän Välimeren ilmastoa, modernia infrastruktuuria, turvallisuutta ja kulttuuria, joka vetoaa eläkeläisiin, kakkosasuntojen etsijöihin sekä “digitaalisiin nomadeihin” yes-mallorca-property.com. EU:n kansalaisille Mallorcalta ostaminen ei aiheuta oleskeluan esteitä, ja EU:n ulkopuolisille Espanjan Golden Visa -ohjelma (oleskelulupa kiinteistösijoituksella) on ollut merkittävä kannustin. Huomattavaa on, että yli 35 % Balearien kiinteistökaupoista vuonna 2023 tehtiin ulkomaalaisten toimesta, monien tavoitteena oli Golden Visa investropa.com. Vaikka Espanja on päättänyt luopua Golden Visasta kiinteistöjen avulla (päättyy vuonna 2025), määräaikaan mennessä jätetyt hakemukset käsitellään investropa.com. Tämä on aiheuttanut viime hetken kiireen EU:n ulkopuolisilta sijoittajilta (esim. Yhdysvalloista, Kiinasta, Lähi-idästä), jotka pyrkivät “ostamaan jalansijaa” Euroopassa Mallorcan kiinteistömarkkinoiden kautta investropa.com investropa.com.
- Vaikutus hintoihin: Varakkaiden ulkomaalaisten tasainen virta on tehokkaasti nostanut Mallorcan hintoja, erityisesti halutuilla rannikko- ja historiallisilla alueilla. Ulkomaalaisilla ostajilla on usein suurempi ostovoima ja he ovat valmiita maksamaan premium-hintoja, joihin paikalliset palkat eivät riitä. Tämä on muuttanut tietyt kaupungit kansainvälisiksi enklaaveiksi – esimerkiksi Palman Santa Catalinan kaupunginosa tai Port de Sóller huokuvat kosmopoliittista tunnelmaa ulkomaalaisomisteisine kahviloineen ja monikielisine katuelämineen, mutta ne tuovat mukanaan myös korkeammat asumiskustannukset. Hyvänä puolena on vahva luksusmarkkina ja globaali kysyntä, joka suojaa Mallorcaa kotimaan laskusuhdanteilta charlesdel.com. Haittapuolena on, että paikalliset voivat jäädä hintojen ulkopuolelle; tämä on tyypillinen tarina ”elämäntapamarkkinasta”, jossa ulkomaalainen varallisuus ajaa kiinteistöt paikallisten perustarpeiden ohitse spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Politiikka ja mielipiteet: Ulkomaalaisomistuksen kasvu on herättänyt poliittista keskustelua. Paikalliset poliitikot ovat vaatineet rajoituksia tai tiukkaa verotusta ulkomaalaisten asunnonostoille hillitäkseen markkinoita paikallisille – esimerkiksi (epätodennäköinen) ehdotus 100 % verosta ulkomaalaisten asuntokaupoille nostettiin esiin, mikä aiheutti pientä hämmennystä ulkomaalaisyhteisöissä yes-mallorca-property.com. Tällaiset äärimmäiset toimet eivät kuitenkaan ole voimassa (ja niitä pidetään epätodennäköisinä yes-mallorca-property.com), mutta jo pelkkä keskustelu heijastaa paikallisia huolia. Toisaalta viimeisimmät kansalliset säädökset ovat jopa sujuvoittaneet ulkomaalaisten sijoitusten käsittelyä (kuten Espanjan vuoden 2023 asetus ulkomaisten sijoituslupien selkeyttämiseksi), jotta ostajia ei karkotettaisi investropa.com. Kokonaisuudessaan Mallorca suhtautuu edelleen hyvin myönteisesti kansainvälisiin sijoittajiin, mutta keskustelu siitä, miten asuntotarjonta pidetään paikallisille saavutettavana pitkällä aikavälillä, jatkuu varmasti.
Yhteenvetona voidaan todeta, että ulkomaiset ostajat ovat olennainen voima Mallorcan kiinteistömarkkinoilla – he tuovat pääomaa, tukevat luksussegmenttiä ja osoittavat usein kestävyyttä, vaikka paikallinen kysyntä pehmenisi. Saaren kosmopoliittinen kiinteistöympäristö näyttää tulleen jäädäkseen, niin kauan kuin Mallorca tarjoaa elämänlaatua ja sijoitusvakautta, joita kansainväliset ostajat etsivät.
Alueelliset markkinavertailut ja mahdollisuudet
Vaikka Mallorca on suhteellisen pieni saari, sen kiinteistömarkkinat ovat monipuoliset – jokaisella alueella on oma luonteensa, hintatasonsa ja mahdollisuutensa. Alla esittelemme keskeisiä alueita, kuten Palman, Sóllerin, Alcúdian ja muita, tuoden esiin alueelliset dynamiikat:
- Palma de Mallorca (Pääkaupunki): Palma on saaren elinvoimainen sydän ja omanlaisensa asuntomarkkina. Noin puolet saaren väestöstä asuu Palmassa, jossa on kaikkea historiallisista vanhankaupungin asunnoista moderneihin merenrantakohteisiin. Keskimääräiset hinnat Palma kaupungissa ovat noin 4 400 €/m² yes-mallorca-property.com, hinnat ovat nousseet noin 13 % viimeisen vuoden aikana. Keskustan alueet (Santa Catalina, Jaime III, Portixol jne.) ovat erittäin kysyttyjä niiden kulttuurin, yöelämän ja palveluiden vuoksi – ne houkuttelevat nuoria ammattilaisia, ulkomaalaisia ja kaupunkiasumiseen siirtyviä eläkeläisiä. Palman asunnoille ja kattohuoneistoille on paljon kysyntää, erityisesti remontoiduille asunnoille, joilla on terassi. Esimerkiksi trendikäs Santa Catalinan alue on edelleen kuuma kohde ostajille, jotka etsivät persoonallista urbaania asumista. Tarjonta on niukkaa, ja uudet kohteet Palmassa ovat yleensä laadukkaita saneerauksia tonttipulan vuoksi. Sijoittajille Palman vuokramarkkinat ovat saaren likvideimmät (sekä pitkäaikaisvuokrauksessa että huippuluokan lomavuokrauksessa, vaikka kaupungin asuntojen lomavuokraluvat ovat nyt rajoitettuja). Tuleva raitiotielinja ja kaupunkikehitys nostavat Palman vetovoimaa tulevina vuosina investropa.com. Vaikka hinnat ovat korkeammat kuin suurimmalla osalla saarta, Palmassa on silti mahdollisuuksia – etenkin nousevilla keskustan reuna-alueilla, joilla saa hieman paremman vastineen rahalle ja vahvan kasvupotentiaalin kaupungin laajentuessa.
- Lounais-Mallorca (Calvià, Andratx, jne.): Lounaisrannikko on Mallorcan glamourvyöhyke, joka tunnetaan luksuslomakohteistaan ja julkkisten huviloista. Alueeseen kuuluvat esimerkiksi Puerto Portals/Bendinat, Port d’Andratx, Santa Ponsa ja Sol de Mallorca. Täältä löytyy saaren kallein kiinteistö: ajattele tyylikkäitä moderneja huviloita, rantatontteja ja aidattuja yhteisöjä. Hinnat huippualueilla vaihtelevat keskimäärin 6 000–9 000 € per m² yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com – ennätysmyynneissä huvilat ylittävät nämä keskiarvot reilusti. Esimerkiksi Port d’Andratxin keskiarvo on noin 9 000 €/m² yes-mallorca-property.com, mikä on Espanjan korkeimpia johtuen sataman kauneudesta ja luksuksesta. Mielenkiintoista on, että hintojen nousu alueella oli maltillista (~+4 % viime vuonna yes-mallorca-property.com), sillä arvot olivat jo erittäin korkeita, mikä viittaa kypsään markkinaan. Lounaisalueen mahdollisuudet löytyvät reuna-alueilta: esimerkiksi Camp de Mar, El Toro (Port Adriano) tai Calviàn kylä sisämaassa kiinnostavat (hieman) alemmilla hinnoilla, ja uusia luksuskohteita (kuten arkkitehtuurillisia huviloita Camp de Marin kukkuloilla) tulee markkinoille vastaamaan kysyntään. Lounais-Mallorca on myös varakkaiden ostajien – sekä ulkomaalaisten että espanjalaisen eliitin – keskus ja siten melko immuuni lyhyen aikavälin laskusuhdanteille. Sijoittajat, joita kiinnostavat luksusvuokrat tai remonttikäänteet, pitävät aluetta houkuttelevana; korkealuokkaiset huvilat täällä tuovat edelleen huippuvuokratuottoa ja myyvät usein nopeammin kuin keskitason kodit muualla yes-mallorca-property.com. Vuonna 2025 ja sen jälkeen lounaisalueen odotetaan ylläpitävän luksusbuumiaan, erityisesti moderneja mukavuuksia (älykodit, kestävät ratkaisut) ja merinäkymiä arvostaville ostajille.
- Pohjoinen & Luoteinen (Sóller, Deià, Pollença, Alcúdia): Tämä alue, joka ulottuu Tramuntanan vuoriston halki ja alas pohjoisen lahtiin, yhdistää upean luonnonkauneuden ja eksklusiivisuuden. Kaupungit kuten Sóller, Deià ja Valldemossa luoteisvuoristoissa tunnetaan idyllisestä maisemastaan ja rustiikkisista kivifincoistaan – ne houkuttelevat taiteilijoita, varakkaita ulkomaalaisia ja kaikkia, jotka etsivät rauhallisempaa paratiisipalaa. Hintataso Sóllerissa on keskimäärin noin 5 500–5 700 €/m², mikä kuvastaa sen haluttavuutta engelvoelkers.com. Itse asiassa asuntojen hinnat Sóllerissa nousivat viime aikoina kaksinumeroisin luvuin (+17,5 % vuonna 2024) tarjonnan vähyyden vuoksi engelvoelkers.com. Rannikkoalueet kuten Puerto de Sóller ja Deiàn rannikko ovat äärimmäisen kalliita johtuen kiinteistöjen harvinaisuudesta ja suojellusta maasta (Deià sijoittuu jatkuvasti yhdeksi Espanjan kalleimmista kylistä neliömetrille). Siirtyessä itään Pollensan ja Alcúdian alueella (pohjoinen) on tarjolla perinteisiä pikkukaupunkeja ja rantalomakohteita. Alcúdian hinnat (~4 300 €/m²) nousivat noin 13 % viime vuonna yes-mallorca-property.com, mikä kertoo alueen kasvavasta vetovoimasta. Läheinen Port de Pollença ja Port d’Alcúdia ovat suosittuja perheiden lomakotien paikkoja ja tarjoavat vilkkaan vuokramarkkinan kesällä. Pohjoisen ostajat ovat monenkirjava joukko – erityisesti brittiläiset perheet ja eläkeläiset suosivat aluetta, samoin kuin muut eurooppalaiset, jotka arvostavat rennompaa tunnelmaa verrattuna lounaisosaan. Mahdollisuudet täällä liittyvät usein vanhempiin kunnostettaviin kohteisiin: esim. perinteinen kylätalo Pollençan vanhassakaupungissa tai maalaistalo Sóllerin laitamilla, joka voidaan entisöidä (kysyntä kunnostetuille, moderneilla mukavuuksilla varustetuille fincoille kasvaa). Koska Tramuntanan alue on Unescon maailmanperintökohde, uusia kohteita ei juurikaan rakenneta, joten olemassa olevien kiinteistöjen arvo säilyy hyvin ja ne usein arvostuvat tasaisesti.
- Itä & Kaakkois (Rannikon helmet ja sisämaan kylät): Mallorcan itäinen puoli, aina Artàn kukkulakaupungista alas Santanyíhin ja Ses Salinesin alueelle, on perinteisesti ollut rauhallisempi, mutta nyt sijoittajien tutkan alla. Alueella on upeita calas (lahtia) ja rantoja, viehättäviä kyliä ja enemmän maata saatavilla kuin lounaisessa. Näin ollen hinnat ovat keskimäärin alempia – esimerkiksi Felanitx kaakossa on keskimäärin alle 2 000 €/m² yes-mallorca-property.com, ja jopa suosittu markkinakaupunki Manacor (Mallorcan toiseksi suurin kaupunki, sisämaa itä) on noin 2 900 €/m² yes-mallorca-property.com. Huomionarvoista on, että jotkin itäiset kunnat kokivat saaren suurimmat hintapiikit viime aikoina (Manacor nousi 30 % vuodessa yes-mallorca-property.com), kun edullisempia vaihtoehtoja etsivät ostajat kääntyivät itään yes-mallorca-property.com. Rannikkokohteet kuten Cala d’Or, Portocolom tai Colònia de Sant Jordi houkuttelevat ulkomaisia ostajia, jotka etsivät kohtuuhintaisia merinäköala-asuntoja tai huviloita – usein murto-osalla Palman hinnoista. Samaan aikaan Santanyín alue (kaakkoiskärki) on noussut luksuksen salaiseksi suosikiksi – julkkikset ja vaativat ostajat ovat hankkineet maalaistaloja Santanyín ja Cas Concosin ympäristöstä, ihastuen alueen maalauksellisiin maisemiin ja yksityisyyteen. Uudet luksuskehitykset ovat täällä harvinaisempia, mutta jotakin pientä uustuotantoa on (esim. muutama uusi merinäköalakerrostalo Cala d’Orin lähellä). Sijoittajille itä/kaakko tarjoaa arvoa ja kasvupotentiaalia – vuokratuotot voivat olla hyviä kesällä turismin ansiosta, ja kun infrastruktuuri vähitellen kehittyy (paremmat tiet, valokuitu etätyöläisille, ym.), näiden kaupunkien hintojen uskotaan lähestyvän kehittyneempää länttä.
- Keskinen & Sisämaa (”Pla”n tasanko ja Inca): Saaren sisäosa – kylät kuten Alaró, Binissalem, Sineu sekä pieni Incan kaupunki – muodostavat maatalouden sydänalueen. Historiallisesti tämä alue on tarjonnut edullisinta kiinteistöä Mallorcalla, ja hinnat ovatkin pysyneet matalampina (usein €1,500–€3,000/m² yes-mallorca-property.com). Kuitenkin pandemian jälkeinen kaipuu tilaan ja rauhaan on lisännyt sisämaan kysyntää. Kylät kuten Alaró ja Santa Maria (20–30 minuutin päässä Palmasta) ovat nyt trendikkäitä perheille ja ulkomaalaisille, jotka etsivät viiniviljelmien maisemia ja helpompia hintoja; jopa täysin maaseudulla sijaitsevien fincojen arvo on noussut etätyön mahdollistettua ympärivuotisen maalaiselämän. Esimerkiksi Binissalemin hinnat (~€2,462/m²) nousivat noin 7,4 % viime vuonna yes-mallorca-property.com, mikä kuvastaa kasvavaa kiinnostusta viinialueen elämää kohtaan. Keskinen tasanko tarjoaa suurempia tontteja ja perinteisiä taloja (monet kaipaavat modernisointia) – loistavia mahdollisuuksia niille, jotka haluavat remontoida. Uudisrakentaminen on vähäistä tiukkojen maaseutusäädösten vuoksi, mutta asuntotarpeen vuoksi on keskusteltu joidenkin maa-alueiden kaavamuutoksista (tuoreilla kaavoitussuunnitelmilla voi olla erityistä vaikutusta sisämaan kuntiin). Sisämaan sijoittajia voivat kiinnostaa agroturismi-hankkeet (vanhojen maatilojen muuntaminen majoituskäyttöön) tai maa-alueiden ostaminen, sillä maapohjan arvo hiipii ylöspäin niukkuuden vuoksi yes-mallorca-property.com. Kokonaisuudessaan sisämaa ei ole yhtä näyttävä kuin rannikkoalueet, mutta tarjoaa aidompaa Mallorcaa ja kiinteistömarkkinat, jotka prosentuaalisesti voivat nähdä voimakkainta tulevaa kasvua nykyisestä varsin matalasta tasosta.
Näin jokainen Mallorcan alue tarjoaa omat ainutlaatuiset mahdollisuutensa. Olipa kyseessä sitten Palman kaupunkitunnelma, lounaisosan luksuselämä, pohjoisen luonnonrauha tai idän hintahyödyt – avain on sovittaa omat tavoitteet ja budjetti oikeaan sijaintiin. On tärkeää huomata, että kaikki alueet hyötyvät saaren laajuisista, rajallisesta tarjonnasta ja kovasta kysynnästä johtuvista trendeistä, joten mikään alue ei jää “jälkeen” – kyse on enemmän siitä, mitkä alueet kasvavat nopeimmin ja mitkä tasaisemmin. Taitavat ostajat ja sijoittajat seuraavatkin alueita, joihin on tulossa uutta infrastruktuuria (teitä, satamia ym.) sekä ”seuraavia kuumia kaupunginosia” jo tunnetuiksi tulleiden alueiden läheltä.
Korkealuokkaiset kiinteistöt ovat olleet Mallorcan kiinteistömarkkinoiden veturina viime vuosina. Ylelliset kiinteistöt – huvilat, joiden hinta on 2 miljoonaa euroa ja enemmän, kattohuoneistot yli 1 miljoonan euron, sekä kiinteistöt 5–10 miljoonan euron haarukassa – muodostavat markkinoiden dynaamisimman segmentin. Vuonna 2024 ylellisten kotien kysyntä kasvoi niin paljon, että yli 1,5 miljoonan euron kiinteistöt myyvät nopeammin kuin edullisemmat yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Useat toimistot kertovat, että mitä korkeampi hinta, sitä nopeammin kauppa käy Mallorcan tämänhetkisessä tilanteessa yes-mallorca-property.com. Tämä halu ylellisyyteen johtuu varakkaista ostajista ympäri Eurooppaa ja sen ulkopuolelta, jotka etsivät ”trophykohteita” Mallorcan arvostetuimmilta alueilta (lounaissaaristo, Son Vida, Deià, jne.). On jo niin, että jotkut välitysliikkeet keskittyvät nyt ainoastaan yli miljoonan euron kohteisiin, koska alle miljoonan euron kodit liikkuvat hitaammin yes-mallorca-property.com. Ylellisyysbuumi on myös rohkaissut myyjiä nostamaan myyntihintoja ajoittain naurettavuuksiin asti (esimerkiksi vaatimattomista yksion huoneistoista pyydetään 1M €, tai purkukelpoisista taloista 3M €) yes-mallorca-property.com. Vaikka kaikki ylihinnoitellut asunnot eivät mene kaupaksi, parhaiden kohteiden tarjonta on kokonaisuudessaan erittäin vähäistä – yksinkertaisesti Mallorcaa haluavia miljonäärejä on enemmän kuin huviloita tarjolla.
Liikekiinteistöissä trendit vaihtelevat sektoreittain:
- Toimisto- ja liiketilat: Palma on kaupallinen keskus, ja sen toimistomarkkinat ovat melko pienet (Mallorcan talous perustuu enemmän turismiin ja palveluihin kuin yritystoimintaan). Toimistotilojen vajaakäyttö Palmassa on matalaa, erityisesti modernien korkeatasoisten tilojen osalta, sillä uudisrakentaminen on rajallista. Kun yhä useampi yrittäjä ja etätyötä tekevä ulkomaalainen muuttaa kaupunkiin, yhteis- ja joustavat työtilat ovat lisääntyneet Palman alueella. Liiketilat keskeisillä turistialueilla (Palman vanhakaupunki, Portals Nous, lomakeskuspromenadit) ovat edelleen haluttuja – luksusliikkeet ja ravintola-alan toimijat laajentavat tarjontaansa palvellakseen enemmän rahaa käyttäviä vierailijoita. Esimerkiksi kansainväliset brändit ja putiikit jatkavat avautumistaan Palman keskustassa kaupungin hioessa imagoaan ympärivuotisena kohteena. Naapurustojen liiketilat turistialueiden ulkopuolella puolestaan riippuvat paikallisesta kulutuksesta, jota elinkustannukset rasittavat. Sijoittajat suuntaavat liikekiinteistösijoituksensa pääosin turismiin tai varakkaisiin asuinalueisiin liittyviin kohteisiin (esim. uusi korkeatasoinen ravintola Santa Catalinassa, tai pieni toimistorakennus Paseo Marítimon alueella, joka on päivitetty ulkomaisille yrityksille). Vahvan vuoden 2025 talouden ansiosta – kun Baleaarien historiallinen työllisyys ja laajeneva palvelusektori spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com – hyvin sijoitettujen liikekiinteistöjen näkymät ovat positiiviset, vaikka korkeat korkotasot maailmalla ovat hillinneet joitakin spekulatiivisia hankkeita.
- Hotellit ja majoitus: Kuten aiemmin mainittiin, hotellisektori kukoistaa. Sijoittajia kiinnostaa boutique-hotellien ostaminen tai kehittäminen Palmassa ja viehättävissä pikkukaupungeissa. Boutique-hotellihuone Mallorcalla vaatii keskimäärin noin 180 000 € sijoituksen per huone, ja monet käyvät yli 80 %:n käyttöasteella yes-mallorca-property.com, mikä on vaikuttava luku. Mallorcan pyrkimys laadukkaaseen turismiin tarkoittaa, että olemassa olevien hotellien uudistaminen on ensisijainen tavoite – monet vanhemmat hotellit käyvätkin läpi remontteja saadakseen kylpyläpalveluita, “vihreitä” tunnuksia ja premium-tason tarjontaa. Hotellien uudisrakentamista rajoitetaan määrätietoisesti (kukaan ei halua Mallorcan menevän takaisin betoni-harjanteiden peittämäksi), mutta vanhoja rakennuksia otetaan jonkin verran matkailukäyttöön. Lisäksi hybridimallit, kuten aparthotellit tai condo-resortit, kasvattavat suosiotaan yhdistäen asumisen ja majoituksen. Kiinteistösijoittajille hotellikiinteistöt Mallorcalla tarjoavat vakaita tuottoja, mutta niihin liittyy myös sääntelyvaatimuksia (turistiluvat ym.). Vuodelta 2025 odotetaan vahvaa hotellien suorituskykyä, jos turismimäärät rikkovat uusia ennätyksiä, mikä pitää Mallorcan kaupalliset majoituskiinteistöt kovassa kysynnässä.
- Teollisuus ja logistiikka: Tämä on pienempi osa kokonaisuudesta – Mallorcan saarluonteen vuoksi siellä ei ole suurteollisuutta, mutta logistiikalle (tavaroiden varastointi, viimeisen mailin toimitukset asukkaille ja hotelleille) on aina tarvetta. Teollisuuskiinteistöt keskittyvät alueille kuten Son Castelló tai Can Valero (teollisuusalueet Palman lähellä). Verkkokaupan kasvu ja yleinen taloudellinen aktiivisuus ovat pitäneet tyhjien teollisuustilojen määrän alhaisena. Kehitys tällä osa-alueella on maltillista maapulan vuoksi, mutta tuotot ovat tyypillisesti vakaat. Huomionarvoinen näkökulma on uusiutuvan energian hankkeet: sijoittajat tarkastelevat maata aurinkopuistoja varten jne., joskin tämä liippaa enemmän infrastruktuuria kuin perinteistä kiinteistösijoittamista.
Yhteenvetona voidaan todeta, että Koko Mallorcan kiinteistösektori on vireä mennessään vuoteen 2025 – asuntokohteet (asuntohuoneistoista maaseutukoteihin), liikekiinteistöt (erityisesti matkailuun liittyvät) ja ultraluksus-segmentit ovat kaikki aktiivisia. Uusien tulokkaiden haaste on löytää tiukasta tarjonnasta ja selviytyä sääntelyviidakosta, mutta mahdollisuus piilee siinä, että kysyntäajurit (aurinkoinen ilmasto, kansainvälinen vetovoima, rajallinen tarjonta) eivät ole katoamassa lähiaikoina.
Näkymät ja vinkkejä ostajille, vuokraajille ja sijoittajille
Mallorcan kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat dynaamiset ja vivahteikkaat. Tässä tarjoamme kohdennettuja näkemyksiä eri sidosryhmille helpottamaan tämän hetken markkinatilanteessa navigointia:
- Asunnon ostajat: Ole valmistautunut ja päätöksentekokykyinen. Hintojen ollessa ennätyskorkealla ostajan kannattaa tutkia alueita ja hintoja huolellisesti löytääkseen realistista arvoa. Muista, että pyyntihinnat saattavat olla optimistisia, mutta todella halpoja löytöjä on vähän. Jos löydät kiinnostavan kohteen, toimi nopeasti (hyvät asunnot saavat usein useita tiedusteluja). Rahoituskulut ovat nyt korkeammat kuin pari vuotta sitten (asuntolainojen korot n. 4–5 % vs. noin 1 % vuonna 2021 yes-mallorca-property.com), joten hanki ennakkohyväksyntä ja varaa budjettiin korkeammat kuukausierät. Harkitse alueita aivan kuumimpien alueiden ulkopuolelta – jos Palma on liian kallis, tutki esimerkiksi Marratxíta tai Llucmajória, joissa saat enemmän rahoillesi yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Ota myös pitkä aikaväli huomioon: Mallorcan markkinat ovat historiallisesti olleet kestäviä, joten elämäntyylin tai pitkäaikaisen sijoituksen vuoksi ostaminen kannattaa todennäköisesti edelleen, kun taas lyhyet asuntokeinottelut ovat nyt hankalampia vuosittaisen kasvun hidastuessa. Pysy lopuksi tietoisena laillisista seikoista (erityisesti ulkomaalaiset: selvitä verotus ja mahdolliset lisenssivaatimukset, jos aiot vuokrata asuntoasi).
- Vuokralaiset: Varaudu kilpailuun ja harkitse kaikkia vaihtoehtoja. Pitkäaikainen vuokramarkkina Mallorcalla on tiukka ja kallis – ei ole harvinaista, että hyvillä paikoilla sijaitseviin asuntoihin on useita hakijoita ja että hinnat ovat 18–20 €/m² kuukaudessa (esim. ~1 850 € sadan neliön asunnosta) vuonna 2024 yes-mallorca-property.com. Aloita asunnon etsintä ajoissa ja pidä dokumentit (tulotodistus, suositukset) valmiina. Laajenna hakualuetta suosikkialueiden ulkopuolelle; voit löytää parempia tarjouksia hieman kauempaa rannikosta tai turistikohteista. Jos olet avoin, harkitse sesongin ulkopuolisia vuokria tai vuokraa-osta-järjestelyjä – jotkut omistajat voivat neuvotella alemmasta vuokrasta talvella tai myydä hyvälle vuokralaiselle. Jos etsit turistimajoitusta, huomioi että uudet lomavuokraluvat ovat rajoitettuja, joten tarjonta on niukkaa – varaudu korkeisiin vuokriin lisensoiduissa lomahuviloissa kesällä. Seuraa myös mahdollisia poliittisia muutoksia: hallitus tiedostaa asuntopulan, joten uusia toimenpiteitä (kuten kannustimia omistajille tarjota pitkäaikaisvuokria) voi ilmaantua pikkuhiljaa parantaen tilannetta. Siihen asti vuokralaisten kannattaa varautua korkeisiin hintoihin ja mahdollisesti tyytyä pienempään tilaan tai kämppäkaveriin, jos budjetti on tiukka – etenkin Palman alueella.
- Kiinteistösijoittajat: Mallorca on edelleen varma valinta, mutta valitse segmentti viisaasti. Saari tarjoaa sijoittajille kaikkea tasaisista vuokratuotoista spekulatiivisiin luksuskehityskohteisiin, mutta vuoden 2025 ilmapiiri suosii strategista lähestymistapaa. Kovan kysynnän vuoksi vuokratuotot ovat houkuttelevia – bruttotuotot noin 5–6% asuntokohteissa ovat saavutettavissa globalpropertyguide.com, ja hyvin hoidetuista lomavuokrauksista voi ansaita vielä enemmän. Keskity likvideihin, kysyttyihin sijainteihin: esimerkiksi merenrantahuoneisto Palmassa tai huvila Santa Ponsassa löytää aina vuokralaisen/ostajan. Paikallisten analyytikoiden mukaan likvideimmät sijoitukset tällä hetkellä ovat: kaupunkiasunnot trendikkäillä Palman alueilla, huvilat lounaisosan parhailla alueilla, pienet boutique-hotellit ja tontit, joilla on luvat yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Nämä omaisuusluokat tarjoavat sekä tuottoa että arvonnousupotentiaalia. Pidä mielessä sääntelyriskit: esimerkiksi keskustelu ulkomaalaisverosta tai Golden Visa -ohjelman lakkauttaminen saattaa vaikuttaa kysyntään marginaaleissa yes-mallorca-property.com. On viisasta käyttää paikallista lakimiestä tai neuvonantajaa navigoimaan kaavoituksen, vuokralakien ja verotuksen kanssa. Jos olet ulkomaalainen sijoittaja, huomioi, että Espanja on viime aikoina yksinkertaistanut ulkomaalaisiin sijoituksiin liittyviä sääntöjä helpottaakseen noudattamista investropa.com – mutta sinun tulee silti ilmoittaa suuremmat sijoitukset viranomaisille. Tulevaisuudessa hintojen nousun odotetaan maltillistuvan, joten suunnittele realistisin kasvuarvioin (5 % vuodessa, ei 15 %). Lyhyesti sanottuna, sijoita arvon ja kassavirran vuoksi, älä puhtaasti spekulaatiolla. Mallorcan perustekijät – rajallinen maa, kansainvälinen vetovoima ja vakaa euroalueen sijainti – tarjoavat vahvan perustan pitkäaikaisille sijoittajille, jotka hakevat elämäntapaa ja tuottoa.
Yhteenvetona, Mallorcan kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat eloisat, mutta vaativat fiksua otetta. Ostitpa unelmataloa, etsit vuokra-asuntoa tai sijoitat, onnistuminen edellyttää paikallisten trendien seuraamista, ripeitä päätöksiä kun mahdollisuuksia tulee, sekä sopusointua saaren ainutlaatuisen elämänrytmin ja bisneskulttuurin kanssa. Aurinkoisen loman, rentoutumisen ja vahvan sijoitustuoton yhdistelmällään Mallorca tarjoaa todella ”paratiisin kiinteistömarkkinat” – ja tämän odotetaan jatkuvan tulevina vuosina, kun saari uudistuu kestävän kasvun ja kestävän vetovoiman myötä.
Lähteet: Tämän raportin kokoamisessa käytettiin viimeaikaisia markkina-analyyseja ja tietoja kiinteistönvälitystoimistoilta, hallituksen ja portaaleiden tilastoja sekä sijoitusraportteja, mukaan lukien Engel & Völkersin markkinadata engelvoelkers.com engelvoelkers.com, Idealista/Pisos.com Yes! Mallorca Propertyn kautta yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com, Baleaarien hallituksen talousraportti spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com sekä paikallisuutiset (Majorca Daily Bulletin) majorcadailybulletin.com sekä muut lähteet. Nämä lähteet korostavat Mallorcan nykyisiä suuntauksia: hulppeat hinnat, joita ohjaa pääasiassa kansainvälinen kysyntä, rajallinen tarjonta ja saaren pysyvä matkailuvetovoima.
