| Régió | Átlagos | Ár (€/m², 2024 vége)Éves változás (2024) |
|---|---|---|
| Palma (város) | €4,442/m² yes-mallorca-property.com | +12,7% yes-mallorca-property.com |
| Port d’Andratx (déli-nyugati luxus) | €8,991/m² yes-mallorca-property.com | +4% yes-mallorca-property.com |
| Santa Ponsa (déli-nyugat) | €6,517/m² yes-mallorca-property.com | +8% yes-mallorca-property.com |
| Alcúdia (észak) | €4,273/m² yes-mallorca-property.com | +13% yes-mallorca-property.com |
| S’Arenal (Palma-öböl) | €3,664/m² yes-mallorca-property.com | +25,9% yes-mallorca-property.com |
| Manacor (keleti belső) | €2,931/m² yes-mallorca-property.com | +30,2% yes-mallorca-property.com |
1. táblázat: Az átlagos ingatlan irányárak éÉves növekedés kiválasztott mallorcai helyszínek esetében yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com.
Piaci áttekintés 2025
Mallorca ingatlanpiaca rekordmagas árak és erős kereslet hullámán halad, ahogy belépünk 2025-be. A Baleár-szigetek (élén Mallorcával) Spanyolország egyik leggyorsabban növekvő ingatlanárait produkálják, közel 19%-os éves árnövekedéssel 2024-ben – ez a legmagasabb az országban privatepropertymallorca.com. 2024 végére Mallorca átlagos lakásárai 4 700–4 900 euró körül alakultak négyzetméterenként, messze meghaladva az országos átlagot privatepropertymallorca.com. Ezt a növekedést a korlátozott kínálat és az élénk kereslet tökéletes vihara hajtja, Mallorca erős gazdasági hátterével. A sziget gazdasága 2025 elején is lendületes, kissé gyorsabb ütemben növekszik, mint Spanyolország egésze, részben az építőipar élénkülésének és a rekord turisztikai eredményeknek köszönhetően spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. A globális nehézségek – például az infláció és a magasabb kamatlábak – ellenére Mallorca ingatlanpiaca ellenálló marad. Bár kevesebb adásvétel történik, mint a 2022-es őrület során, a vevői érdeklődés továbbra is magas, különösen a külföldi és tehetős vevők körében. Minden jel arra utal, hogy Mallorca 2025-ben is ingatlanforrópont marad, jóllehet az áremelkedés üteme mérséklődik a megelőző két év kétszámjegyű növekedéséhez képest.
Áralakulás és előrejelzések
Mallorca lakásárai folyamatosan emelkedtek, és most minden idők legmagasabb szintjén vannak. Az alábbi 1. táblázat áttekintést ad az ingatlanok átlagos négyzetméteráráról a sziget egyes régióiban és azok közelmúltbeli növekedéséről:
Amint fentebb látható, a délnyugati luxusövezetekben a legmagasabbak az árak – például az ultra-prémium Port d’Andratx árai meghaladják a 8 900 €/m²-t –, míg a feltörekvő területeken voltak a legnagyobb ugrások. A megfizethetőbb piacok, mint S’Arenal (Palma külvárosában) és Manacor 25–30%-os növekedést értek el egy év alatt yes-mallorca-property.com, mivel a legdrágább övezetekből kiszoruló vásárlók máshol keresnek jobb ár-érték arányt yes-mallorca-property.com. Összességében Mallorca átlagára 2024 végére ~4 707 €/m²-re emelkedett, szemben az egy évvel korábbi ~4 083 €/m²-rel yes-mallorca-property.com. Ez a több mint 13%-os éves emelkedés meghaladta a sziget 2022-es 10%-os növekedését yes-mallorca-property.com, ami jól mutatja, mennyire felforrósodott a piac a járvány után.
Előretekintve a szakértők enyhe lehűlést jósolnak. A legtöbb elemző úgy véli, hogy Mallorca árai 2025-ben is tovább emelkednek, de lassabb ütemben, körülbelül összességében 5–7%-kal yes-mallorca-property.com. A felső kategóriás luxusotthonoknál még mindig 7–10%-os növekedés várható, míg a középkategóriás szegmensben ~5%-os bővülés prognosztizálható yes-mallorca-property.com. A legfontosabb tényezők – a korlátozott új lakáskínálat, a magas építési költségek, és a stabil külföldi kereslet – továbbra is meghatározók yes-mallorca-property.com. Amennyiben nem következik be jelentős sokk, 2025-ben és az azt követő években mérsékelt áremelkedésre lehet számítani, a spekulatív ugrás helyett. Valójában már néhány árcsökkenés is megjelent: 2024-ben a használt lakások hirdetéseinek mintegy 15–17%-ánál történt árcsökkentés, mivel bizonyos eladók módosították elvárásaikat privatepropertymallorca.com. Ennek ellenére, mivel Mallorca ingatlanértékei most a legmagasabbak Spanyolországban, még egy szerény növekedési ütem is az „eladói piac” pozíciójában tartja a szigetet privatepropertymallorca.com.
Fejlesztési tevékenység & várostervezés
Évekig tartó korlátozott fejlesztési időszak után Mallorca óvatosan, de ütemesen növeli az új építkezések számát a lakásigény kielégítése érdekében. Az építési engedélyek száma 2025 első negyedévében éves szinten 27,6%-kal emelkedett, ezzel megdöntve a 2021 óta jellemző trendet spanishpropertyinsight.com. Egyedül 2025 márciusában közel 68%-kal nőtt a kiadott új lakásépítési engedélyek száma spanishpropertyinsight.com. Ez az építkezési fellendülés mostanra a Baleár-szigetek gazdaságának egyik kulcsfontosságú mozgatórugója, amely a lakáskínálat bővítését célozza. Egy friss politikai megállapodás célja, hogy egyes mezőgazdasági területeket lakóövezetté minősítsenek át, így új fejlesztési zónákat nyithatnak a szigeteken (beleértve a kisebb településeket is), enyhítve az ingatlanhiányt yes-mallorca-property.com.
Azonban a szigorú várostervezési szabályozások és a területszűkösség továbbra is korlátokat szabnak privatepropertymallorca.com. A helyi hatóságok már régóta korlátozzák a túlzott beépítést, hogy megóvják Mallorca természeti környezetét, és elkerüljék a spanyol tengerparti építkezési láz hibáinak megismétlését. Az új beépítések kiválasztott területekre és fejlesztési projektekre koncentrálódnak, ami azt jelenti, hogy az újépítésű ingatlanok továbbra is viszonylag kis (de magas árú) szegmenst alkotnak privatepropertymallorca.com. Például a „Aire de Llevant” projekt Palma városában 99 modern lakást ad hozzá Portixol közelében, de az ilyen nagyobb fejlesztések ritkák metrovacesa.com.
A várostervezés fókuszában emellett infrastruktúra-fejlesztések állnak az életminőség javítása érdekében. Palma 2025-ös városi költségvetése 78,7 millió eurót szán infrastruktúrára, beleértve központi terek felújítását és új zöldterületek kialakítását investropa.com. Kiemelkedő projekt, hogy új villamosvonal (Trambadia) épül, amely 2025–2026-ra összeköti Palma belvárosát a repülőtérrel és a keleti öböl külvárosaival investropa.com. Ez a villamosvonal – amelyet teljes egészében a spanyol kormány finanszíroz – várhatóan Palma tömegközlekedési igényének 27%-át fogja kiszolgálni és enyhíti a forgalmi torlódásokat investropa.com. Az ilyen projektek javítják a városi mobilitást, és már most növelik az útvonal menti területek vonzerejét (és bérleti díjait). Valójában azokban a városrészekben, amelyek infrastrukturális fejlesztésekből profitálnak, a bérleti díjak emelkedtek, mivel a bérlők hajlandóak prémiumot fizetni a jobb összeköttetésért investropa.com investropa.com.
A szabályozási oldalon a turizmus fejlesztése és a fenntarthatóság között egyensúlyoznak. A regionális kormányzat továbbra is érvényben tartja a turisztikai szálláshelyek növekedésére vonatkozó korlátokat – például az új szállodai ágyak és nyaralóbérletek engedélyeinek limitjét – a túlzsúfoltság kezelése érdekében investropa.com. Bár ezek a korlátozások gátat szabnak az új üdülőhelyek építésének, abban is segítenek, hogy Mallorca környezetét megőrizzék, és a fejlesztőket a mennyiség helyett a minőség felé tereljék. Összességében a következő évekre kiegyensúlyozott, mértékletes növekedés várható: több daru a láthatáron, mint a közelmúltban, de Mallorca még messze van egy ellenőrizetlen építkezési hullámtól. A hangsúly célzott projektekre, meglévő ingatlanok felújítására és olyan infrastruktúrára helyeződik, amely hosszú távú értéket teremt, összhangban a sziget fenntartható növekedési stratégiájával.
A turizmus hatása az ingatlanpiacra
Lehetetlen túlbecsülni a turizmus szerepét Mallorca ingatlanpiacán. A sziget rekord számú látogatót fogadott 2025 elején, 1,28 millió turistával az első negyedévben (ez 2,6%-os növekedés az előző évhez képest), valamint magasabb, fejenkénti költekezéssel (+5,7% teljes kiadás) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Ez a virágzó turisztikai szektor rendkívül jelentős hatást gyakorol az ingatlanpiacra több módon is:
- Rövid távú bérbeadások & nyaraló ingatlanok: A nyaraló bérlemények iránti kereslet az egekben van. Sok befektető vesz lakást vagy villát azzal a céllal, hogy turistáknak adja ki, mivel csúcsszezonban vonzó hozamokat érhetnek el. Még a jogszabályi korlátok mellett is – „mindenki így csinálja” ahogy egy bennfentes megjegyezte, ami azt mutatja, mennyire nyereséges lehet ez a piac spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Ez a trend azonban szűkíti a helyiek számára elérhető lakásállományt, ami megfizethetőségi problémákat okoz a hosszú távon itt élők számára. Szélsőséges esetekben alapvető dolgozók is nehezen találnak lakást a munkahelyük közelében a nyáron – ez vitaindítóvá vált arról, hogy korlátozni kellene a turisztikai bérleményeket a helyiek számára elérhető otthonok felszabadítása érdekében spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Emelkedő bérleti díjak: A hosszú távú bérleti díjak meredeken emelkedtek, részben az üdülőbérletek miatti verseny és a korlátozott kínálat következtében. Valójában a Baleár-szigeteken a bérleti díjak ~30%-kal nőttek egy közelmúltbeli évben, rekordmagas szintre investropa.com. A kormány válaszul szigorúbb bérleti szabályozásokat vezetett be – például szigorúbb engedélyezési rendszert az Airbnb-szerű bérbeadásoknál, valamint kijelölt magas keresletű övezeteket, ahol a bérleti díjak emelése korlátozott. Ezek az intézkedések vegyes hatást gyakoroltak: bizonyos területeken visszafogták az új üdülőbérleteket (például Palma betiltotta a rövid távú bérbeadást a társasházakban), de egyben csökkentették a hosszú távú bérbeadásra elérhető ingatlanok számát, ezáltal a hiány miatt tovább növelték a bérleti díjakat privatepropertymallorca.com.
- Szállodai befektetések: A fellendülő turizmus erőteljes szállodai kihasználtságot és jövedelmezőséget eredményez. A butik hotelek átlagos kihasználtsága 2025-ben meghaladja a 80%-ot yes-mallorca-property.com, és még a középkategóriás üdülőhelyeken is 75% körüli foglaltság tapasztalható yes-mallorca-property.com. A szokásos szállodai befektetések megtérülési ideje ~7–10 év yes-mallorca-property.com, ezért a globális vendéglátóipari befektetők biztos lehetőségként tekintenek Mallorcára. Egyre több történelmi épületet alakítanak át exkluzív butik hotelekké és agroturizmus fincákká (vidéki birtokok, szálláslehetőséggel), hogy az ökotudatos utazókat is kiszolgálják. Ez elmosódottá teszi a határt a kereskedelmi és a lakóingatlanok közt, mivel egyes luxusvillák jövedelemtermelő nyaralóként is üzemelnek.
- Turizmus minősége kontra mennyisége: A helyi tervezők egyre inkább a magas színvonalú, fenntartható turizmus vonzására összpontosítanak, nem pedig a puszta mennyiségre spanishpropertyinsight.com. A turistákra kivetett környezetvédelmi adó és a Palma kikötőjébe befutó óceánjárók számának korlátozása olyan intézkedések, melyek célja a turizmus által okozott erőforrás-terhek csökkentése spanishpropertyinsight.com. Ingatlanpiaci szempontból ez azt jelenti, hogy a hangsúly az olyan szállodák és nyaralók felújításán és korszerűsítésén van (a jómódú turisták vonzása érdekében), a tömegpiaci szálláshelyek építése helyett. Ez megnöveli az egyedi kínálatú ingatlanok iránti keresletet is – például agroturizmusra engedélyezhető vidéki házak vagy wellnessközpontnak tervezett villák.
Összefoglalva, a turizmus egyszerre áldás és kihívás Mallorca ingatlanpiaca számára. Fokozza a befektetéseket és ellenállóvá teszi a keresletet (még a globális gazdasági ingadozások idején is tömegek özönlenek Mallorca napfényére és tengeréhez), ugyanakkor feszültséget okoz a helyiek és munkavállalók lakhatási lehetőségeiben. A döntéshozók és befektetők folyamatos feladata a turizmus növekedése és a fenntartható lakhatás közötti megfelelő egyensúly megtalálása – egy olyan dinamikus folyamat, amely a következő évek ingatlanpiaci trendjeit legalább annyira befolyásolja majd, mint bármely más tényező.
Külföldi és expat befektetések hatása
Mallorca vonzereje messze túlnyúlik Spanyolország határain – és ez a nemzetközi kereslet az ingatlanpiaci fellendülés alappillére a szigeten. A külföldi vásárlók a Baleár-szigeteken eladott ingatlanok mintegy egyharmadát szerzik meg, messze a legmagasabb arányt produkálva Spanyolország régiói között majorcadailybulletin.com. 2024 végén az eladott otthonok 32,5%-át külföldi állampolgárok vásárolták meg (szemben az országos ~15%-kal) majorcadailybulletin.com. Ez a külföldi tőkeáramlás alapvető hatással bír:
- Kik vásárolnak: Az európaiak uralják a külföldi vásárlók sorait. A német és brit vásárlók vezetik a mezőnyt – történelmileg a németek voltak a legnagyobb befektetők a mallorcai ingatlanpiacon, bár a britek is jelentősen megerősödtek az utóbbi időben majorcadailybulletin.com. Ez a két csoport együtt a külföldi vásárlások becsült több mint 60%-át jelenti. Más jelentős vásárló nemzetiségek: svédek, norvégok és más északiak, a franciák és hollandok, valamint egyre növekvő számban svájci és osztrák befektetők privatepropertymallorca.com yes-mallorca-property.com. Jelentős növekedés tapasztalható az amerikai vásárlók (és kanadaiak) számában is az elmúlt pár évben: mostanra már a külföldi tranzakciók kb. 13%-át teszik ki – ezt a trendet az erős dollárnak és a világjárvány utáni európai második otthonok iránti érdeklődésnek tulajdonítják charlesdel.com. Még a Közel-Keletről (EAE, stb.) érkező vevők is megjelentek Mallorca ultraluxus villa piacán yes-mallorca-property.com.
- Miért Mallorca: A külföldieket Mallorca életstílusa és stabilitása vonzza. A sziget ritka kombinációját kínálja a mediterrán éghajlatnak, modern infrastruktúrának, biztonságnak és kultúrának, ami egyaránt vonzó a nyugdíjasok, második otthonra vágyók és a „digitális nomádok” számára is yes-mallorca-property.com. Az EU-s állampolgároknak a mallorcai vásárlás nem jelent tartózkodási akadályt, míg nem EU-s állampolgárok számára Spanyolország Aranyvízum programja (tartózkodási engedély ingatlanbefektetéssel) jelentős ösztönző volt. Különösen figyelemre méltó, hogy a Baleár-szigeteki ingatlanügyletek több mint 35%-a 2023-ban külföldi vásárlókhoz köthető, akik közül sokan az Aranyvízumot célozták meg investropa.com. Annak ellenére, hogy Spanyolország megszünteti az Aranyvízumot ingatlanvásárláshoz kötve (amely 2025-ben ér véget), a határidő előtt beadott kérelmeket elfogadják investropa.com. Ez utolsó pillanatos rohamot eredményezett a nem EU-s befektetők (például USA, Kína, Közel-Kelet) részéről, akik „európai lábnyomot” szeretnének szerezni Mallorca ingatlanpiacán keresztül investropa.com investropa.com.
- Hatás az árakra: A tehetős külföldi vásárlók folyamatos beáramlása jelentősen felhajtotta Mallorca árait, különösen a vágyott tengerparti és történelmi negyedekben. A külföldi vevők gyakran nagyobb vásárlóerővel bírnak, és hajlandók felárat is fizetni, amivel a helyi fizetések nem tudnak lépést tartani. Ez egyes városokat nemzetközi enklávékká változtatott – például a Palma-i Santa Catalina vagy Port de Sóller városrészekben érezhetően kozmopolita a hangulat, külföldi tulajdonú kávézók és többnyelvű utcai élet jellemző, de a lakhatási költségek is magasabbak. Az előny egy erős luxuspiac, és a globális kereslet véd a belföldi visszaesésekkel szemben charlesdel.com. A hátrány, hogy a helyiek kiszorulhatnak; klasszikus példája ez egy „életstílus-piacnak”, ahol a külföldi vagyon az ingatlanokat a helyi lehetőségek fölé hajtja spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Politika és percepció: A külföldi tulajdonlás növekedése némi politikai vitát váltott ki. Helyi politikusok részéről felmerültek olyan javaslatok, hogy korlátozzák vagy erőteljesen megadóztassák a külföldiek ingatlanvásárlásait, hogy hűtsék a piacot a helyiek számára – például egy (valószínűtlen) javaslat is felmerült egy 100%-os adó bevezetéséről a nem rezidensek ingatlanvásárlásaira, amely kisebb sokkot okozott a külföldi közösség körében yes-mallorca-property.com. Bár ilyen szélsőséges intézkedések jelenleg nincsenek érvényben (és alacsony valószínűségűnek tartják őket yes-mallorca-property.com), maga a vita is tükrözi a helyi aggodalmakat. Másrészt a legutóbbi országos szabályozások valóban egyszerűsítették a külföldi befektetések lebonyolítását (például Spanyolország 2023-as rendelete, amely tisztázza a külföldi befektetési engedélyeket), hogy ne riasszák el a vásárlókat investropa.com. Összességében Mallorca továbbra is nagyon befogadó a nemzetközi befektetők számára, de várható, hogy a közeljövőben is folytatódik a vita arról, hogyan lehet hosszú távon elérhetővé tenni a lakhatást a mallorcaiak számára.
Összefoglalva, a külföldi vásárlók hajtóerőt jelentenek Mallorca ingatlanpiacán – tőkét juttatnak be, fenntartják a luxus szegmenst, és gyakran ellenállóbbnak bizonyulnak még akkor is, ha a helyi kereslet gyengül. A sziget kozmopolita ingatlanpiaca minden bizonnyal velünk marad, amíg Mallorca továbbra is biztosítja azokat az életminőségi és befektetési stabilitási feltételeket, amelyeket a globális vásárlók keresnek.
Regionális piaci összehasonlítások és lehetőségek
Bár Mallorca viszonylag kis sziget, ingatlanpiaca rendkívül sokszínű – minden régió saját karakterrel, árszínvonallal és lehetőségekkel rendelkezik. Az alábbiakban ismertetünk néhány kiemelt területet, beleértve Palmát, Sóllert, Alcúdiát és másokat is, hogy kiemeljük a regionális dinamikát:
- Palma de Mallorca (Főváros): Palma a sziget pezsgő szíve, és önálló ingatlanpiacnak számít. A sziget lakosságának körülbelül fele itt él, Palma mindent kínál a történelmi óvárosi lakásoktól a modern tengerparti apartmanokig. Az átlagárak Palma városában kb. 4 400 €/m² yes-mallorca-property.com körül alakulnak, ami kb. 13%-os növekedést jelent az elmúlt évben. A központi kerületek (Santa Catalina, Jaime III, Portixol, stb.) nagy keresletnek örvendenek a kultúra, az éjszakai élet és a szolgáltatások keveréke miatt – vonzóak fiatal szakemberek, külföldiek és letelepedő nyugdíjasok számára is. Nagy a kereslet lakások és penthouse-ok iránt Palmában, különösen a felújított, teraszos lakások iránt. Például a divatos Santa Catalina negyed továbbra is felkapott azok körében, akik karakteres városi életre vágynak. A kínálat szűkös, és az új építések többnyire felsőkategóriás felújítások, mivel kevés a beépíthető terület. Befektetők számára Palma bérleti piaca a legrugalmasabb a szigeten (mind a hosszú távú, mind a felsőkategóriás üdülőbérletek terén, bár a városi lakásokra szóló üdülőbérlet-engedélyek most már korlátozottak). A közelgő villamosvonal és más városfejlesztések tovább növelik Palma vonzerejét az elkövetkező években investropa.com. Bár Palma drágább, mint a sziget nagy része, még mindig kínál lehetőségeket – különösen a városközpont peremén fekvő, feltörekvő negyedekben, amelyek valamivel jobb ár-érték arányt és erős növekedési potenciált kínálnak, ahogy a város tovább terjeszkedik.
- Mallorca délnyugati része (Calvià, Andratx stb.): A délnyugati part Mallorca csillogó övezete, amely luxus üdülőhelyeiről és hírességek villáiról híres. Ide tartoznak olyan területek, mint a Puerto Portals/Bendinat, Port d’Andratx, Santa Ponsa és Sol de Mallorca. Itt található a sziget legdrágább ingatlanjai: modern, letisztult villák, vízparti birtokok és zárt lakóparkok. Az elsőrangú részeken az árak átlagosan 6 000 és 9 000 €/m² között mozognak yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com – a rekordáron eladott villák azonban messze meghaladják ezeket az átlagokat. Például Port d’Andratx átlagosan ~9 000 €/m² yes-mallorca-property.com, ami Spanyolországban is a legmagasabbak közé tartozik a festői kikötője és luxus hangulata miatt. Érdekesség, hogy itt a drágulás mérsékelt volt (~+4% tavaly yes-mallorca-property.com), mivel az értékek már így is az egekben jártak, ami érett piacot jelez. A délnyugaton rejlő lehetőségek a peremterületeken vannak: például a Camp de Mar, El Toro (Port Adriano) vagy a szárazföldi Calvià falu iránt is nagy az érdeklődés (kicsit) alacsonyabb árszinteken, és új luxusberuházások (mint a Camp de Mar dombos részének dizájn villa projektjei) jelennek meg, hogy kielégítsék a keresletet. A délnyugat egyben nagy vagyonú vásárlók központja is – akár külföldiek, akár a spanyol elit –, ezért viszonylag ellenálló a rövid távú piaci visszaesésekkel szemben. A luxus bérbeadásokra vagy ingatlanflippelésre fókuszáló befektetők számára is vonzó ez a térség; a felsőkategóriás villák továbbra is prémium áron kelnek el, és gyakran gyorsabban értékesítik őket, mint a középkategóriás házakat máshol yes-mallorca-property.com. 2025-ben és azután is várhatóan megmarad a délnyugat luxus fellendülése, különös kereslettel a modern kényelmi megoldások (okosotthonok, fenntartható funkciók) és a tengeri panoráma iránt.
- Észak és északnyugat (Sóller, Deià, Pollença, Alcúdia): Ez a régió, amely a Tramuntana-hegységen át egészen az északi öblökig húzódik, látványos szépséget ötvöz exkluzivitással. Az északnyugati hegyekben fekvő Sóller, Deià és Valldemossa városai idilli tájaikról és rusztikus kőből épült fincáikról híresek – ezek vonzzák a művészeket, tehetős külföldieket és mindenkit, aki egy csendesebb paradicsomi szeletet keres. Sóllerben az ingatlanárak átlaga kb. 5 500–5 700 €/m², ami tükrözi a város népszerűségét engelvoelkers.com. Valójában a sólleri lakásárak a közelmúltban kétszámjegyű növekedést mutattak (+17,5% 2024-ben) a szűkös kínálat miatt engelvoelkers.com. Az olyan tengerparti települések, mint Puerto de Sóller és Deià partvidéke rendkívül drágák a limitált elérhetőség és a védett területek miatt (Deià folyamatosan Spanyolország egyik legdrágább falujának számít négyzetméterár alapján). Kelet felé haladva a Pollensa és Alcúdia térsége (északon) örökségvárosokat és tengerparti üdülőhelyeket kínál. Alcúdia árai (~4 300 €/m²) tavaly kb. 13%-kal emelkedtek yes-mallorca-property.com, ami a térség növekvő vonzerejét mutatja. A közeli Port de Pollença és Port d’Alcúdia népszerű családi nyaralóhelyek, a nyári szezonban aktív bérleti piaccal. Az északi vásárlók összetétele vegyes – sok brit család és nyugdíjas kedveli ezt a környéket, de más európaiak is szeretik a délnyugathoz képest nyugodtabb hangulatot. Az itt kínálkozó lehetőségek gyakran felújítandó régebbi ingatlanokat jelentenek: például egy hagyományos falusi házat Pollença óvárosában vagy egy vidéki otthont Sóller külterületén, amelyet helyre lehet állítani (egyre nő a kereslet a modern kényelmi funkciókkal rendelkező felújított fincák iránt). A Tramuntana régió UNESCO világörökségi státusza miatt korlátozott új beépítés, így a meglévő ingatlanok jól tartják értéküket, és gyakran folyamatos értéknövekedést tapasztalnak.
- Kelet és délkelet (part menti gyöngyszemek és belföldi városkák): Mallorca keleti oldala, az Artà-dombvidéktől le egészen Santanyíig és a Ses Salines környékéig, hagyományosan csendesebb volt, de ma már a befektetők figyelmét is felkeltette. Ez a terület gyönyörű calákkal (öblökkel) és strandokkal, bájos falvakkal rendelkezik, és itt több a szabad terület, mint a délnyugaton. Ennek eredményeképp az árak átlagosan alacsonyabbak – például a délkeleti Felanitxben az átlagárak €2 000/m² alatt vannak yes-mallorca-property.com, és még a népszerű piacvárosban, Manacorban (Mallorca második legnagyobb városa, keleti belföld) is körülbelül €2 900/m² yes-mallorca-property.com. Figyelemre méltó, hogy egyes keleti településeken volt a sziget legnagyobb áremelkedése az utóbbi időben (Manacor ára 30%-kal ugrott meg egy év alatt yes-mallorca-property.com), ahogy a kedvező árakat kereső vevők kelet felé fordultak yes-mallorca-property.com. Tengerparti helyek, mint Cala d’Or, Portocolom vagy Colònia de Sant Jordi, vonzzák a külföldi vásárlókat, akik kedvező árú tengerre néző lakásokat vagy villákat keresnek, gyakran a palma-i ár töredékéért. Eközben a Santanyí régiója (délkeleti csúcs) igazi luxus meglepetéssé vált: hírességek és tehetős vásárlók kapkodják fel a Santanyí és Cas Concos környéki vidéki birtokokat, amelyeket a festői táj és a nyugalom vonz. Új felsőkategóriás fejlesztések ritkábbak itt, de néhány butikprojekt (például új tengerparti lakóparkok Cala d’Ornál) előfordul. Befektetők számára kelet/délkelet értéket és növekedési potenciált jelent: a bérleti hozam nyáron masszív lehet a turizmusnak köszönhetően, és ahogy az infrastruktúra lassan javul (jobb utak, gyorsabb internet a távmunkához stb.), ezek a városkák még közelebb kerülhetnek az árak tekintetében a fejlettebb nyugati részekhez.
- Központi & Belső területek (a „Pla” síkság és Inca): A sziget belseje – olyan falvak, mint Alaró, Binissalem, Sineu, valamint a kisváros Inca – adja az agrárszívet. Történelmileg ez a régió rendelkezett a legmegfizethetőbb ingatlanokkal Mallorcán, és valóban, az árak itt még mindig alacsonyabbak (gyakran 1 500–3 000 €/m² tartományban yes-mallorca-property.com). Azonban a világjárvány után megnőtt az igény a térre és a nyugalomra, ami növelte a keresletet a belső részeken. Az olyan városok, mint Alaró és Santa Maria (Palma 20-30 perces távolságában) ma már népszerűek a családok és a külföldiek körében, akik szőlőültetvényekre nyíló kilátást és kedvezőbb árakat keresnek; még a teljesen vidéki fincák is felértékelődtek, hiszen a távmunka lehetővé tette az egész éves vidéki életet. Például Binissalem ára (~2 462 €/m²) mintegy 7,4%-kal nőtt az elmúlt évben yes-mallorca-property.com, ami a borvidéki élet iránti növekvő érdeklődést tükrözi. A központi síkság nagyobb telkeket és hagyományos otthonokat kínál (amelyek közül sok modernizálásra szorul) – remek lehetőségek azok számára, akik hajlandóak felújítani. A fejlesztés itt minimális a szigorú vidéki övezeti előírások miatt, de beszélnek arról, hogy némi földet lakáscélra felszabadítanának a sziget igényei miatt (a közelmúltbeli átminősítési tervek főleg a belső településeket érinthetik). Azoknak a befektetőknek, akik a belső területeket nézik, érdemes lehet agroturizmus projektekben gondolkodni (régi birtokok vendégházzá alakítása), vagy egyszerűen csak földet vásárolni, mivel a földárak emelkednek a szűkösség miatt yes-mallorca-property.com. Összességében, bár a belső területek nem olyan feltűnőek, mint a tengerpartok, mégis az autentikus Mallorca egy szeletét kínálják és egy olyan ingatlanpiacot, amely százalékos arányban véve a legnagyobb jövőbeni növekedést érheti el a mai viszonylag alacsony szintről.
Mallorca egyes régiói tehát egyedi lehetőségeket kínálnak. Legyen szó Palma városi pezsgéséről, a délnyugat luxus életstílusáról, az északi régió természetes nyugalmáról vagy a keleti part kedvező árfekvéséről – a lényeg, hogy a célokat és a költségvetést az adott helyhez kell igazítani. Fontos, hogy minden terület profitál a sziget egészére jellemző korlátozott kínálatból és magas keresletből, így egyik régió sem „marad le” – inkább arról van szó, hogy mely területek lépnek gyorsabban előre, illetve melyek fejlődnek kiegyensúlyozottabban. A szemfüles vásárlóknak és befektetőknek érdemes figyelniük a közelgő infrastruktúra-fejlesztéseket (új utak, kikötők stb.), és azokat a „következő forró környékeket”, amelyek már most értékelt területek szomszédságában vannak.
A csúcskategóriás ingatlanok vezették Mallorca ingatlanpiacát az elmúlt években. A luxusingatlanok – 2 millió euró feletti villák, 1 millió euró feletti penthouse-ok, 5–10 millió eurós birtokok – a piac legdinamikusabb szegmensét jelentik. 2024-ben a luxusotthonok iránti kereslet annyira megugrott, hogy az 1,5 millió euró feletti ingatlanok gyorsabban kelnek el, mint az olcsóbbak yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Sok ügynökség jelzi, hogy minél magasabb az ár, annál gyorsabb az eladás a jelenlegi mallorcai piacon yes-mallorca-property.com. Ez a luxus iránti étvágy főként vagyonos európai és tengerentúli vevőkkel magyarázható, akik Mallorca legjobb helyszínein (déli partvidék, Son Vida, Deià stb.) keresnek presztízs ingatlanokat. Eljutott odáig a piac, hogy egyes ügynökségek már csak az 1 millió euró feletti kínálatot kezelik, mert az egymillió euró alatti otthonokat lassabban tudják értékesíteni yes-mallorca-property.com. A luxusboom arra is ösztönöz egyes eladókat, hogy néha abszurd magasságokba srófolják fel az árakat (például 1 hálószobás, szerény lakás 1 millió euróért, vagy bontandó ház 3 millió euróért) yes-mallorca-property.com. Bár nem minden túlárazott ingatlan talál vevőre, összességében a prémium piac rendkívül szűkös maradt – egyszerűen több milliomos érdeklődik Mallorca iránt, mint ahány villa elérhető.
A kereskedelmi ingatlanpiac területén a trendek szektoronként eltérőek:
- Iroda- és kiskereskedelmi helyiségek: Palma a kereskedelmi központ, és irodapiaca viszonylag kicsi (Mallorca gazdasága inkább turizmusra és szolgáltatásokra épül, mint vállalati tevékenységre). A palmai irodák kihasználtsága alacsony, különösen a modern, magas minőségű helyiségek iránt, mivel az új építkezések korlátozottak. Ahogy egyre több vállalkozó és távmunkás külföldi költözik ide, kooperatív irodák és rugalmas munkaterek száma emelkedik Palma környékén. Az elsőrangú turistaövezetekben lévő kiskereskedelmi helyiségek (Palma óvárosa, Portals Nous, üdülőhelyi promenádok) továbbra is keresettek – a luxus kiskereskedelmi egységek és vendéglátóhelyek bővítik kínálatukat a tehetős turisták kiszolgálására. Például, nemzetközi márkák és butikboltok folyamatosan nyitnak Palma központjában, ahogy a város tovább erősíti egész éves úti célként betöltött szerepét. A turistaövezeteken kívüli szomszédsági kiskereskedelem azonban a helyi lakosság költéseitől függ, melyet a megélhetési költségek terhelnek. A kereskedelmi ingatlanokba fektetők főként a turizmushoz vagy tehetős lakóövezetekhez köthető helyszínek iránt érdeklődnek (például egy új, felső kategóriás étterem Santa Catalinában, vagy egy kis irodaépület a Paseo Marítimo környékén, amelyet külföldi cégek számára korszerűsítettek). Tekintettel az erős 2025-ös gazdaságra – rekordfoglalkoztatás a Baleári-szigeteken és bővülő szolgáltatási szektor spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com – a jó helyen lévő kereskedelmi ingatlanok kilátásai kedvezőek, bár a magas globális kamatlábak visszafogtak néhány spekulatív fejlesztést.
- Hotelek és vendéglátás: Ahogy korábban már érintettük, a szállodaipar virágzik. A befektetők szívesen vásárolnak vagy fejlesztenek butik hoteleket Palmában és festői kisvárosokban. Egy butik hotel szoba Mallorcán átlagosan kb. 180 000 euró beruházást igényel szobánként, és sok helyen 80% feletti kihasználtság jellemző yes-mallorca-property.com, ami irigylésre méltó mutató. Mallorca a minőségi turizmust helyezi előtérbe, ezért a meglévő szállodák felújítása prioritást élvez – sok régi hotel esik át felújításon, hogy wellness-részlegekkel, „zöld” minősítésekkel és prémium szolgáltatásokkal bővüljön. Az új szállodaépítés szabályozási korlátokba ütközik (senki sem akarja, hogy Mallorcát ismét beton felhőkarcolók árasztják el), de van némi élénkülés az épületek turisztikai célú átstrukturálásában. Emellett a hibrid modellek, mint az apartman-hotelek vagy kondó-üdülőhelyek is egyre népszerűbbek, ötvözve a lakó- és vendéglátó funkciókat. A befektetők számára a vendéglátó ingatlanok Mallorcán stabil hozamot kínálnak, de szigorú szabályozás is kapcsolódik hozzájuk (pl. turisztikai engedély beszerzése, stb.). 2025 ígéretes év lehet a szállodai teljesítmények szempontjából, ha a turisztikai számok elérik a várakozásokat, így Mallorca kereskedelmi vendéglátó ingatlanjai erős keresletnek örvendenek.
- Ipari és logisztikai: Ez egy kisebb szelet a tortából – Mallorca szigeti adottságai miatt nincs nagyipar, de mindig van szükség logisztikai szolgáltatásokra (áruraktározás, utolsó kilométeres kiszállítás a lakosok és szállodák számára). Az ipari ingatlanok főként olyan területeken koncentrálódnak, mint a Son Castelló vagy Can Valero (ipari parkok Palma közelében). Az e-kereskedelem fellendülése és az általános gazdasági aktivitás az ipari ingatlanok üresedését alacsonyan tartotta. Az ebbe a kategóriába tartozó fejlesztések mérsékeltek a földterület korlátai miatt, viszont a hozamok általában stabilak. Egy érdekes irány a megújuló energia projektek: a befektetők napenergia parkokhoz keresnek területeket stb., bár ez már inkább az infrastruktúra, mint a hagyományos ingatlanpiac része.
Lényegében Mallorca teljes ingatlanpiaca élénk 2025 felé haladva – a lakóingatlanok (lakásoktól a vidéki házakig), a kereskedelmi (különösen a turizmust kiszolgáló szektorok), valamint az ultra-luxus szegmens mind-mind aktivitást mutatnak. Az új belépők számára kihívás az alacsony kínálat és a szabályozási környezetben való eligazodás, de az adottságokban rejlő lehetőség adott: a kereslet mozgatói (napfényes éghajlat, nemzetközi vonzerő, korlátozott kínálat) hosszú távon is megmaradnak.
Kilátások és tippek vevőknek, bérlőknek és befektetőknek
Mallorca ingatlanpiaca 2025-ben dinamikus és sokrétű. Íme testreszabott tanácsok különböző érintettek számára, hogy eligazodjanak az aktuális helyzetben:
- Lakásvásárlók: Legyél felkészült és határozott. Az árak történelmi csúcson vannak, ezért érdemes alaposan utánanézni a régióknak és az áraknak, hogy reális áron találj ingatlant. Tartsd szem előtt, hogy a kínálati árak néha túlzóak lehetnek, de igazán olcsó ajánlatok ritkák. Ha megtalálod az álomotthont, cselekedj gyorsan (a jó ingatlanokra gyakran több érdeklődő is van). A finanszírozási költségek magasabbak, mint néhány évvel ezelőtt (jelzáloghitel kamatok kb. 4–5%, szemben a 2021-es kb. 1%-kal yes-mallorca-property.com), ezért célszerű előzetesen hitelminősítést kérni és számolni a magasabb havi törlesztőkkel. Fontold meg alternatív környékeket is a legfelkapottabb övezeteken kívül – például ha Palma túl drága, nézd meg Marratxít vagy Llucmajort a város szélén, ahol többet kapsz a pénzedért yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Gondolj hosszú távra is: Mallorca piaca történetileg ellenálló, ezért érdemes életminőség-javítás vagy hosszú távú befektetés miatt vásárolni, míg a rövid távú „flippelés” most nehezebb, mivel lassul az éves áremelkedés. Végül, fordíts figyelmet a jogi kérdésekre is (különösen, ha nem vagy helyi: tudd, hogyan alakulnak az adók, és ha ki akarod adni az ingatlant, milyen engedélyek szükségesek).
- Bérlők: Készülj fel a versenyre, és fontold meg minden lehetőséget. A hosszú távú bérleti piac Mallorcán szűkös és drága – nem ritka, hogy a jó elhelyezkedésű lakásokra sok jelentkező van, és hogy az árak 18–20 €/m² havonta (például ~1 850 € egy 100 m²-es lakásért) 2024-ben yes-mallorca-property.com. Kezdd el időben a keresést, és legyenek előkészítve a dokumentumaid (jövedelemigazolás, referenciák). Bővítsd a keresési kört a legnépszerűbb negyedeken túlra; lehet, hogy jobb ajánlatokat találsz egy kicsit távolabb a parttól vagy a turisztikai központoktól. Ha nyitott vagy rá, fontold meg a szezonon kívüli bérlést vagy a bérlés-vásárlás opciókat – egyes tulajdonosok hajlandók alacsonyabb áron kiadni a lakást télen, vagy akár el is adják egy jó bérlőnek. Ha valaki turisztikai szállást szeretne bérelni, vegye figyelembe, hogy az új üdülőbérleti engedélyek korlátozottak, ezért a kínálat szűk – számíts magas bérleti díjakra engedélyezett nyaraló villák esetén a nyári szezonban. Végül figyeld a szabályozási változásokat: a kormány tisztában van a lakhatási problémával, így előfordulhatnak új intézkedések (például ösztönzők a bérbeadóknak a hosszú távú bérlésre), amelyek fokozatosan javíthatják a helyzetet. Addig azonban a bérlőknek fel kell készülniük a magas árakra, és lehet, hogy be kell érniük kisebb lakásokkal vagy lakótársakkal, ha szűkös a költségvetésük, különösen Palma környékén.
- Ingatlanbefektetők: Mallorca továbbra is biztos választás, de bölcsen válassza meg a szegmenst. A sziget a befektetőknek mindent kínál a stabil, hozamtermelő bérletektől a spekulatív luxus fejlesztésekig, de 2025 klímája stratégiai megközelítést kíván. A nagy kereslet miatt a bérleti hozamok vonzóak – a lakóingatlanok bruttó hozama elérheti az 5–6%-ot globalpropertyguide.com, jól működtetett nyaralóbérletek pedig még többet is hozhatnak. Koncentráljon a likvid, nagy keresletű helyekre: például egy tengerparti lakás Palma városában vagy egy villa Santa Ponsában mindig talál bérlőt/vevőt. Helyi elemzők szerint a leglikvidebb befektetések jelenleg: városi lakások Palma trendi negyedeiben, villák a délnyugati prémium zónákban, kisebb butik hotelek és építési engedéllyel rendelkező telkek yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Ezek az eszközök bevételi és értéknövekedési lehetőséget is kínálnak. Légy óvatos a szabályozói kockázatokkal! Például a külföldi vevőkre vonatkozó adó lehetősége vagy a Golden Visa tényleges megszűnése a kereslet egy részét érintheti yes-mallorca-property.com. Érdemes helyi ügyvédet vagy tanácsadót fogadni az övezeti szabályok, bérleti jogszabályok és adók eligazodásához. Külföldi befektetőként vegye figyelembe, hogy Spanyolország az utóbbi időben egyszerűsítette a külföldi befektetési szabályokat a megfelelőség könnyítése érdekében investropa.com – de a nagyobb befektetéseket továbbra is jelenteni kell a hatóságoknak. A jövőben érdemes mérsékeltebb árnövekedéssel számolni, ezért terveit reális növekedési rátákra (évi 5%, nem 15%) alapozza. Összefoglalva: értékalapú és pénzáram-termelő befektetésben gondolkodjon, ne puszta spekulációban. Mallorca alapjai – korlátozott földterület, globális vonzerő és stabil eurozónás elhelyezkedés – szilárd alapot nyújtanak a hosszú távú, életmódot és profitot egyaránt kereső befektetőknek.
Összegzésként Mallorca ingatlanpiaca 2025-ben virágzik, de körültekintő tájékozódást igényel. Akár álmai otthonát vásárolja, bérletet keres vagy befektet, a siker kulcsa a helyi trendek ismerete, a lehetőségek gyors megragadása és az, hogy igazodjon a sziget egyedi életritmusához és üzleti környezetéhez. A napsütéses életérzés és a stabil befektetési teljesítmény kombinációjával Mallorca valóban egy „paradicsomi ingatlanpiacot” kínál – és ez a következő években is így marad, ahogy a sziget fenntartható növekedéssel és tartós vonzerővel újítja meg önmagát.
Források: A jelentés összeállításához a legfrissebb piaci elemzéseket és adatokat használtuk fel ingatlanirodáktól, kormányzati és portál-statisztikákat, valamint befektetési jelentéseket, beleértve az Engel & Völkers piaci adatait engelvoelkers.com engelvoelkers.com, az Idealista/Pisos.com-t a Yes! Mallorca Property-n keresztül yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com, a Baleár-szigetek kormányának gazdasági jelentését spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com, valamint helyi híreket (Majorca Daily Bulletin) majorcadailybulletin.com, többek között. Ezek a források kiemelik Mallorca jelenlegi trendjeit: a szárnyaló árakat, amelyeket nagyrészt a nemzetközi kereslet, a korlátozott kínálat, valamint a sziget turizmusvezérelt vonzereje hajt.
