| Regiune | Medie | Schimbare anuală (2024) |
|---|---|---|
| Palma (Oraș) | €4,442/m² yes-mallorca-property.com | +12.7% yes-mallorca-property.com |
| Port d’Andratx (lux sud-vest) | €8,991/m² yes-mallorca-property.com | +4% yes-mallorca-property.com |
| Santa Ponsa (sud-vest) | €6,517/m² yes-mallorca-property.com | +8% yes-mallorca-property.com |
| Alcúdia (Nord) | €4,273/m² yes-mallorca-property.com | +13% yes-mallorca-property.com |
| S’Arenal (Golful Palma) | €3,664/m² yes-mallorca-property.com | +25.9% yes-mallorca-property.com |
| Manacor (interior estic) | €2,931/m² yes-mallorca-property.com | +30.2% yes-mallorca-property.com |
Tabel 1: Prețurile medii solicitate pentru proprietăți șid creștere anuală pentru locații selectate din Mallorca yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com.
Prezentare generală a pieței 2025
Piața imobiliară din Mallorca traversează o perioadă de prețuri record și cerere robustă la intrarea în 2025. Insulele Baleare (având Mallorca în frunte) au înregistrat unele dintre cele mai rapide creșteri ale prețurilor proprietăților din Spania, cu o creștere de aproape 19% de la an la an în 2024 – cea mai mare din țară privatepropertymallorca.com. Până la sfârșitul anului 2024, prețurile medii ale locuințelor în Mallorca au ajuns la aproximativ €4.700–4.900 pe metru pătrat, mult peste media națională privatepropertymallorca.com. Această creștere a fost alimentată de o conjunctură perfectă între ofertă limitată și cerere intensă pe fondul unui context economic solid în Mallorca. Economia insulei a început puternic anul 2025, crescând ușor mai rapid decât întreaga Spanie, datorită, în parte, redresării sectorului construcțiilor și cifrelor record ale turismului spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. În ciuda provocărilor la nivel global, precum inflația și creșterea dobânzilor, piața imobiliară din Mallorca rămâne rezilientă. Se înregistrează mai puține vânzări decât în agitația din 2022, însă interesul cumpărătorilor rămâne ridicat, mai ales în rândul cumpărătorilor străini și cu venituri mari. Toate indiciile arată că Mallorca își va menține statutul de punct fierbinte pe piața imobiliară în 2025, cu toate acestea, ritmul de creștere a prețurilor se va modera, comparativ cu salturile înregistrate în ultimii doi ani.
Tendințe și prognoze de preț
Prețurile locuințelor în Mallorca au crescut constant și se află la niveluri maxime istorice. Tabelul 1 de mai jos evidențiază prețurile medii pe metru pătrat în anumite regiuni de pe insulă și creșterea lor recentă:
După cum se arată mai sus, prețurile sunt cele mai ridicate în cartierele de lux din sud-vest – de exemplu, ultra-exclusivistul Port d’Andratx atinge €8.900/m² – în timp ce zonele emergente au înregistrat cele mai mari creșteri. Piețele mai accesibile, precum S’Arenal (în afara orașului Palma) și Manacor, au crescut cu 25–30% într-un singur an yes-mallorca-property.com, deoarece cumpărătorii excluși din cele mai scumpe zone caută variante mai avantajoase în alte părți yes-mallorca-property.com. Per ansamblu, prețul mediu în Mallorca a atins ~€4.707/m² până la sfârșitul anului 2024, în creștere de la ~€4.083 cu un an înainte yes-mallorca-property.com. Aceasta creștere anuală de peste 13% a depășit avansul de 10% al insulei din 2022 yes-mallorca-property.com, subliniind cât de fierbinte a devenit piața imobiliară după pandemie.
Privind spre viitor, experții prevăd o răcire ușoară. Majoritatea analiștilor anticipează că prețurile din Mallorca vor continua să crească în 2025, dar într-un ritm mai lent de aproximativ 5–7% pe ansamblu yes-mallorca-property.com. Casele de lux pot vedea în continuare creșteri de 7–10%, în timp ce segmentele de mijloc sunt așteptate să crească cu ~5% yes-mallorca-property.com. Factorii cheie – oferta limitată de locuințe noi, costurile mari de construcție și cererea constantă din străinătate – rămân decisive yes-mallorca-property.com. În lipsa unor șocuri majore, 2025 și anii ce urmează ar trebui să aducă aprecieri moderate de preț, nu un nou val speculativ. De altfel, unele corecții de preț au apărut deja: aproximativ 15–17% dintre anunțurile de revânzare au înregistrat reduceri de preț în 2024, pe măsură ce unii vânzători și-au ajustat așteptările privatepropertymallorca.com. Totuși, cu valorile proprietăților din Mallorca acum cele mai ridicate din Spania, chiar și o creștere modestă menține insula ferm în „teritoriul pieței vânzătorilor” privatepropertymallorca.com.
Activitatea de dezvoltare & Urbanism
După ani de dezvoltare restrânsă, Mallorca crește cu prudență construcțiile noi pentru a răspunde cererii de locuințe. Autorizațiile de construcții rezidențiale au crescut cu 27,6% de la an la an în T1 2025, un reviriment accentuat care nu a mai fost văzut din 2021 spanishpropertyinsight.com. Doar în martie 2025 s-a înregistrat o creștere de aproape 68% a autorizațiilor emise pentru locuințe noi spanishpropertyinsight.com. Acest boom al construcțiilor este acum un factor-cheie al economiei Baleare, semnalând eforturile de a crește oferta de locuințe. Un acord politic recent urmărește să reclasifice o parte din terenurile rurale pentru uz rezidențial, putând deschide noi zone de dezvoltare pe insule (inclusiv în orășele mai mici) pentru atenuarea crizei locuințelor yes-mallorca-property.com.
Totuși, reglementările stricte de urbanism și lipsa terenurilor continuă să impună limite privatepropertymallorca.com. Autoritățile locale restricționează de mult timp supraconstruirea pentru a proteja mediul Mallorcăi și pentru a evita repetarea greșelilor generate de frenezia construcțiilor pe coasta Spaniei. Noile construcții sunt concentrate în anumite zone și în proiecte de reamenajare, ceea ce înseamnă că locuințele nou-construite rămân un segment relativ mic (dar scump) privatepropertymallorca.com. De exemplu, proiectul “Aire de Llevant” din Palma va adăuga 99 de apartamente moderne lângă Portixol, însă astfel de dezvoltări de amploare sunt rare metrovacesa.com.
Planificarea urbană se concentrează, de asemenea, pe modernizarea infrastructurii pentru îmbunătățirea calității vieții. Bugetul orașului Palma pentru 2025 alocă 78,7 milioane de euro pentru infrastructură, inclusiv reabilitarea piețelor centrale și crearea de noi spații verzi investropa.com. Notabil, un nou tramvai ușor (Trambadia) este în dezvoltare, conectând centrul orașului Palma cu aeroportul și suburbiile din estul golfului până în 2025–2026 investropa.com. Această linie de tramvai – finanțată integral de guvernul Spaniei – va prelua aproximativ 27% din cererea de transport public a Palmăi și va reduce congestia investropa.com. Astfel de proiecte îmbunătățesc mobilitatea urbană și deja cresc atractivitatea (și chiriile) zonelor din apropierea traseului. De fapt, cartierele care beneficiază de noua infrastructură au înregistrat creșteri ale chiriilor, chiriașii fiind dispuși să plătească mai mult pentru o conexiune mai bună investropa.com investropa.com.
La nivel de politici, dezvoltarea turismului este echilibrată cu sustenabilitatea. Guvernul regional continuă să impună limite privind creșterea cazărilor turistice – de exemplu, restricții asupra numărului de noi paturi de hotel și licențe pentru închirieri de vacanță – pentru a gestiona supraaglomerarea investropa.com. Deși aceste restricții limitează construcția de noi stațiuni, ele ajută, de asemenea, la protejarea mediului din Mallorca și îi determină pe dezvoltatori să prioritizeze calitatea în detrimentul cantității. Per ansamblu, perspectiva de dezvoltare pentru anii următori este de expansiune moderată: mai multe macarale pe orizont decât în trecutul recent, însă Mallorca este departe de un boom necontrolat al construcțiilor. Accentul se pune pe proiecte țintite, renovarea proprietăților existente și infrastructură care aduce valoare pe termen lung, în conformitate cu strategia insulei de creștere sustenabilă.
Impactul turismului asupra pieței imobiliare
Este imposibil de supraestimat rolul turismului pe piața imobiliară din Mallorca. Insula a primit un număr record de vizitatori la începutul anului 2025, cu 1,28 milioane de turiști în primul trimestru (cu 2,6% mai mult față de anul precedent) și cheltuieli mai mari pe turist (+5,7% cheltuieli totale) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Acest sector turistic în plină dezvoltare exercită o influență puternică asupra pieței imobiliare în mai multe moduri:
- Închirieri pe termen scurt & case de vacanță: Cererea pentru închirieri de vacanță rămâne extrem de ridicată. Mulți investitori cumpără apartamente sau vile pentru a le închiria turiștilor, atrași de randamentele atractive din sezonul de vârf. Chiar și cu limite legale, „toată lumea o face oricum”, după cum a spus un insider, subliniind cât de profitabile pot fi închirierile de vacanță spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Totuși, această tendință restrânge oferta de locuințe pentru localnici, contribuind la o criză a accesibilității pentru rezidenții pe termen lung. În unele cazuri extreme, lucrătorii esențiali au avut dificultăți în a găsi locuințe aproape de locul de muncă în timpul verii – o situație care a stârnit dezbateri despre limitarea închirierilor în scop turistic pentru a elibera locuințe pentru localnici spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Creșterea chiriilor: Prețurile la închirierea pe termen lung au explodat, parțial din cauza concurenței cu închirierile de vacanță și a ofertei limitate. De fapt, tarifele de închiriere în Baleare au crescut cu aproximativ 30% într-un an recent, atingând niveluri record investropa.com. Guvernul a răspuns prin reglementări mai stricte privind închirierea – cum ar fi licențierea mai restrictivă pentru chirii în stil Airbnb și declararea unor zone cu cerere ridicată unde creșterile de chirie sunt limitate. Aceste măsuri au avut efecte mixte: ele au limitat apariția de noi închirieri de vacanță în anumite zone (Palma, de exemplu, a interzis închirierile pe termen scurt în blocurile de apartamente), dar au diminuat și numărul de locuințe disponibile pentru închiriere pe termen lung, crescând astfel chiriile și mai mult pe fondul penuriei privatepropertymallorca.com.
- Investiții în hoteluri: Numărul crescut de turiști se traduce printr-un grad ridicat de ocupare și profitabilitate pentru hoteluri. Hotelurile boutique au în medie peste 80% grad de ocupare în 2025 yes-mallorca-property.com, iar chiar și stațiunile de categorie medie sunt rezervate în proporție de aproximativ 75% yes-mallorca-property.com. Cu perioade tipice de recuperare a investiției în hoteluri de aproximativ 7–10 ani yes-mallorca-property.com, investitorii globali din domeniul ospitalității consideră Mallorca o alegere sigură. Se observă conversia clădirilor de patrimoniu în hoteluri boutique de lux și finca-uri agroturistice (domenii rurale care oferă cazare) pentru a atrage călătorii preocupați de mediu. Acest lucru estompează linia dintre imobilele comerciale și cele rezidențiale, deoarece unele vile de lux sunt folosite și ca proprietăți de vacanță generatoare de venit.
- Calitatea turismului vs. cantitate: Planificatorii locali se concentrează din ce în ce mai mult pe atragerea turismului sustenabil și de calitate în locul volumului mare spanishpropertyinsight.com. O taxă de mediu pentru turiști și limitarea navelor de croazieră în portul din Palma sunt exemple de politici care vizează reducerea presiunii turismului asupra resurselor spanishpropertyinsight.com. Din perspectiva imobiliară, acest lucru înseamnă accent pe renovarea și modernizarea hotelurilor existente și a caselor de vacanță (pentru a atrage vizitatori cu venituri mari), în locul construcției de noi spații pentru mase. De asemenea, crește interesul pentru proprietăți cu oferte unice – de exemplu, case la țară pentru care se poate obține licență agroturistică sau vile proiectate ca retreat-uri de wellness.
În rezumat, turismul este atât un avantaj, cât și o provocare pentru piața imobiliară din Mallorca. El impulsionează investițiile și menține cererea rezilientă (chiar și în timpul fluctuațiilor economice globale, oamenii continuă să se îndrepte spre soarele și marea Mallorcăi), dar creează și tensiuni în accesibilitatea locuințelor pentru localnici și lucrători. Sarcina continuă a factorilor de decizie și a investitorilor este să găsească echilibrul corect între creșterea turismului și locuințele sustenabile – o dinamică ce va influența tendințele imobiliare în anii următori la fel de mult ca orice alt factor.
Influența investițiilor străine și a expaților
Farmecul Mallorcăi se extinde mult dincolo de granițele Spaniei – iar această cerere internațională este o piatră de temelie a boomului imobiliar de pe insulă. Cumpărătorii străini reprezintă aproximativ o treime din toate achizițiile de proprietăți în Insulele Baleare, de departe cea mai mare pondere dintre toate regiunile Spaniei majorcadailybulletin.com. La sfârșitul anului 2024, 32,5% dintre vânzările de locuințe au fost către cetățeni străini (față de ~15% la nivel național) majorcadailybulletin.com. Acest aflux de capital din străinătate are un impact profund:
- Cine cumpără: Europenii domină rândurile cumpărătorilor străini. Cumpărătorii germani și britanici conduc plutonul – istoric, germanii au fost principalii investitori în proprietăți din Mallorca, deși britanicii au înregistrat o creștere semnificativă recent majorcadailybulletin.com. Împreună, aceste două grupuri reprezintă o estimare de peste 60% din achizițiile străinilor. Alte naționalități semnificative de cumpărători includ suedezii, norvegienii și alți nordici, francezii și olandezii, dar și tot mai mulți investitori elvețieni și austrieci privatepropertymallorca.com yes-mallorca-property.com. Există și o creștere notabilă a cumpărătorilor americani (și canadieni) în ultimii ani, care reprezintă acum aproximativ 13% din tranzacțiile străine – o tendință atribuită dolarului puternic și interesului post-pandemic pentru locuințe secundare europene charlesdel.com. Chiar și cumpărători din Orientul Mijlociu (EAU, etc.) au intrat pe piața ultra-luxoasă de vile din Mallorca yes-mallorca-property.com.
- De ce Mallorca: Străinii sunt atrași de stilul de viață și stabilitatea din Mallorca. Insula oferă o combinație rară de climă mediteraneană, infrastructură modernă, siguranță și cultură, care atrage atât pensionarii, cât și pe cei care caută a doua casă sau pe „nomazii digitali” yes-mallorca-property.com. Pentru cetățenii UE, achiziționarea unei proprietăți în Mallorca nu ridică nicio barieră de rezidență, iar pentru cetățenii non-UE, programul Golden Visa al Spaniei (rezidență prin investiție imobiliară) a reprezentat un stimulent major. Notabil, peste 35% din tranzacțiile imobiliare din Insulele Baleare în 2023 au implicat cumpărători străini, mulți dintre ei urmărind Golden Visa investropa.com. Chiar dacă Spania a început eliminarea treptată a Golden Visa pentru proprietăți (program ce se va încheia în 2025), cererile depuse înainte de termenul limită vor fi onorate investropa.com. Acest lucru a determinat un val de cereri de ultim moment din partea investitorilor non-UE (de exemplu, din SUA, China, Orientul Mijlociu) care doresc să „cumpere un punct de sprijin” în Europa prin piața imobiliară din Mallorca investropa.com investropa.com.
- Impact asupra prețurilor: Fluxul constant de cumpărători străini cu venituri ridicate a crescut în mod eficient prețurile din Mallorca, mai ales în zonele de coastă sau istorice. Cumpărătorii din afara țării au deseori o putere de cumpărare mai mare și sunt dispuși să plătească prețuri premium, ceea ce nu poate fi egalat de salariile locale. Aceasta a transformat anumite orașe în enclave internaționale – de exemplu, cartiere precum Santa Catalina din Palma sau Port de Sóller au un aer cosmopolit pronunțat, cu cafenele deținute de străini și o viață stradală multilingvă, dar și costuri locative mai ridicate. Partea pozitivă este o piață puternică pentru segmentul de lux și o cerere globală care izolează Mallorca față de scăderile pieței interne charlesdel.com. Partea negativă este că localnicii pot fi excluși de pe piață; este povestea clasică a unei piețe „de stil de viață” unde averea străină împinge prețurile imobiliare peste fundamentele locale spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Politică și percepție: Creșterea proprietății străine a stârnit unele dezbateri politice. Au existat apeluri din partea politicienilor locali pentru a restricționa sau taxa puternic achizițiile de proprietăți de către străini pentru a răci piața în beneficiul localnicilor – de exemplu, a fost avansată (puțin probabilă) propunerea unei taxe de 100% pentru achizițiile de locuințe de către nerezidenți, ceea ce a trimis unde de șoc minore în rândul expaților yes-mallorca-property.com. Deși astfel de măsuri extreme nu sunt în vigoare (și sunt considerate puțin probabile yes-mallorca-property.com), simpla discuție reflectă preocupările locale. Pe de altă parte, reglementările naționale recente au simplificat de fapt procedurile de investiții străine (cum ar fi decretul Spaniei din 2023 privind clarificarea autorizațiilor de investiții străine) pentru a nu descuraja cumpărătorii investropa.com. În ansamblu, Mallorca rămâne foarte primitoare cu investitorii internaționali, însă ne putem aștepta la discuții continue despre modul în care locuințele pot rămâne accesibile pentru localnicii din Mallorca pe termen lung.
În concluzie, cumpărătorii străini sunt o forță motrice pe piața imobiliară din Mallorca – injectând capital, susținând segmentul de lux și dovedind adesea reziliență chiar și atunci când cererea locală scade. Scena imobiliară cosmopolită a insulei este probabil să dăinuie atâta timp cât Mallorca continuă să ofere calitatea vieții și stabilitatea investițiilor pe care le caută cumpărătorii globali.
Comparații și oportunități la nivel regional
Deși Mallorca este o insulă relativ mică, peisajul său imobiliar este divers – fiecare regiune are propriul său caracter, nivel de preț și oportunități. Mai jos prezentăm detaliat zone notabile, inclusiv Palma, Sóller, Alcúdia și altele, pentru a evidenția dinamicile regionale:
- Palma de Mallorca (Capitala): Palma este inima vibrantă a insulei și reprezintă o piață imobiliară aparte. Orașul găzduiește aproximativ jumătate din populația insulei, oferind totul, de la apartamente istorice în centrul vechi până la condominii moderne la malul mării. Prețurile medii în orașul Palma gravitează în jurul valorii de 4.400 €/m² yes-mallorca-property.com, înregistrând o creștere de aproximativ 13% în ultimul an. Districtele centrale (Santa Catalina, Jaime III, Portixol etc.) sunt foarte căutate datorită combinației de cultură, viață de noapte și facilități – atrăgând atât tineri profesioniști, expați, cât și pensionari care doresc să se relocheze. Există o cerere puternică pentru apartamente și penthouse-uri în Palma, în special pentru unitățile renovate cu terase. De exemplu, zona la modă Santa Catalina rămâne un punct fierbinte pentru cumpărătorii care caută un stil de viață urban cu personalitate. Oferta este limitată, iar noile dezvoltări din Palma sunt în mare parte renovări de lux, din cauza lipsei de teren disponibil. Pentru investitori, piața de închirieri din Palma este cea mai lichidă de pe insulă (atât pentru închirieri pe termen lung, cât și pentru închirieri de vacanță de lux, deși licențele de vacanță pentru apartamentele din oraș sunt acum restricționate). Viitoarea linie de tramvai și îmbunătățirile civice sporesc și mai mult atractivitatea Palmei pentru următorii ani investropa.com. Deși este mai scumpă decât majoritatea insulei, Palma oferă în continuare oportunități – mai ales în cartierele emergente de la periferia centrului, care oferă un raport calitate-preț puțin mai bun și un potențial de creștere semnificativ pe măsură ce orașul se extinde.
- Sud-vestul Mallorcăi (Calvià, Andratx, etc.): Coasta de sud-vest este centura de glamour a Mallorcăi, renumită pentru stațiunile de lux și vilele celebrităților. Include zone precum Puerto Portals/Bendinat, Port d’Andratx, Santa Ponsa și Sol de Mallorca. Aici găsești cele mai scumpe proprietăți imobiliare de pe insulă: vile contemporane elegante, proprietăți la malul mării și comunități închise. Prețurile în cele mai căutate zone variază, în medie, între 6.000 € și 9.000 € pe m² yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com – cu vile vândute la prețuri record ce depășesc cu mult aceste medii. De exemplu, Port d’Andratx are o medie de ~9.000 €/m² yes-mallorca-property.com, printre cele mai ridicate din Spania, datorită portului său pitoresc și a atracției de lux. Interesant este faptul că creșterea prețurilor aici a fost modestă (~+4% anul trecut yes-mallorca-property.com), deoarece valorile erau deja foarte ridicate, ceea ce sugerează o piață matură. Oportunitățile în sud-vest se află la periferii: zone precum Camp de Mar, El Toro (Port Adriano), sau satul Calvià din interior sunt de interes major la prețuri (puțin) mai mici, iar dezvoltările noi de lux (cum ar fi vilele de design din dealurile din Camp de Mar) apar pe piață pentru a acoperi cererea. Sud-vestul este un pol și pentru cumpărătorii cu valoare netă mare – atât străini, cât și elite spaniole – și astfel destul de imun la scăderile scurte ale pieței. Investitorii axați pe închirieri de lux sau revânzare rapidă vor găsi această regiune atractivă; vilele de top de aici continuă să obțină chirii premium și se vând adesea mai rapid decât locuințele de nivel mediu din alte regiuni yes-mallorca-property.com. În 2025 și după, se așteaptă ca sud-vestul să mențină boom-ul de lux, cu o cerere deosebită pentru dotări moderne (case inteligente, elemente sustenabile) și vedere la mare.
- Nord & Nord-Vest (Sóller, Deià, Pollença, Alcúdia): Această regiune, care se întinde de-a lungul munților Tramuntana și până la golfurile nordice, combină frumusețea peisagistică cu exclusivitatea. Orașe precum Sóller, Deià și Valldemossa situate în munții nord-vestici sunt renumite pentru peisajele lor idilice și fincile rustice din piatră – atractive pentru artiști, expați înstăriți și pentru oricine caută o felie mai liniștită de paradis. Prețurile în Sóller sunt, în medie, în jur de 5.500–5.700 €/m² pentru proprietăți, reflectând atractivitatea acestei zone engelvoelkers.com. De fapt, prețurile apartamentelor în Sóller au crescut recent cu două cifre (+17,5% în 2024) din cauza ofertei limitate engelvoelkers.com. Enclavele de coastă precum Puerto de Sóller și coasta Deià sunt extrem de scumpe din cauza rarității ofertei și a terenurilor protejate (Deià este constant clasificată ca unul dintre cele mai scumpe sate din Spania pe m²). Deplasându-ne spre est, zona Pollensa și Alcúdia (nord) oferă o combinație de orașe cu patrimoniu și stațiuni de plajă. Prețurile din Alcúdia (~4.300 €/m²) au crescut cu aproximativ 13% anul trecut yes-mallorca-property.com, reflectând atractivitatea tot mai mare. Porturile apropiate Port de Pollença și Port d’Alcúdia sunt populare pentru casele de vacanță de familie și au piețe active de închiriere în timpul verii. Cumpărătorii din nord sunt variați – multe familii britanice și pensionari preferă această zonă, alături de alți europeni care apreciază atmosfera mai relaxată comparativ cu sud-vestul. Oportunitățile de aici implică adesea proprietăți mai vechi cu potențial de renovare: de exemplu, o casă tradițională de sat în centrul vechi al Pollença sau o casă de țară la marginea orașului Sóller ce poate fi restaurată (există o cerere în creștere pentru finci restaurate cu facilități moderne). Având în vedere statutul regiunii Tramuntana ca Patrimoniu Mondial UNESCO, care limitează construcțiile noi, proprietățile existente își păstrează bine valoarea și adesea înregistrează aprecieri constante.
- Est & Sud-Est (Bijuterii de coastă și orașe din interior): Partea de est a Mallorcăi, de la orașul de deal Artà până la Santanyí și zona Ses Salines, a fost în mod tradițional mai liniștită, dar acum a intrat în vizorul investitorilor. Această zonă oferă superbe calas (golfuri) și plaje, sate pitorești și o disponibilitate mai mare de teren comparativ cu sud-vestul. Prin urmare, prețurile sunt în medie mai mici – de exemplu, Felanitx în sud-est are o medie sub 2.000 €/m² yes-mallorca-property.com, iar chiar și popularul oraș de piață Manacor (al doilea oraș din Mallorca, în interiorul estic) are circa 2.900 €/m² yes-mallorca-property.com. Notabil, unele municipalități din est au înregistrat cele mai mari creșteri ale prețurilor de pe insulă recent (Manacor a crescut cu 30% într-un an yes-mallorca-property.com), deoarece cumpărătorii aflați în căutarea chilipirurilor s-au orientat spre est pentru accesibilitate yes-mallorca-property.com. Locuri de coastă precum Cala d’Or, Portocolom sau Colònia de Sant Jordi atrag cumpărătorii străini care caută apartamente sau vile cu vedere la mare la prețuri rezonabile, adesea la o fracțiune din prețurile din Palma. Între timp, zona Santanyí (extremitatea sud-estică) a devenit o destinație de lux „de nișă” – cumpărători celebri și de clasă superioară au achiziționat proprietăți rurale în jurul Santanyí și Cas Concos, atrași de peisajul pitoresc și intimitate. Dezvoltările rezidențiale de lux noi sunt mai rare aici, dar există unele proiecte boutique (de exemplu, câteva complexe noi de apartamente pe malul mării lângă Cala d’Or). Pentru investitori, estul/sud-estul oferă valoare și potențial de creștere – randamentele din chirii pot fi solide vara datorită turismului, iar pe măsură ce infrastructura se îmbunătățește încet (drumuri mai bune, internet prin fibră pentru lucrătorii la distanță etc.), aceste orașe ar putea vedea o alinere suplimentară a prețurilor cu vestul mai dezvoltat.
- Centru & Interior (Câmpia “Pla” și Inca): Interiorul insulei – sate precum Alaró, Binissalem, Sineu, precum și micul oraș Inca – formează inima agricolă a regiunii. Istoric, această zonă a avut cele mai accesibile proprietăți imobiliare din Mallorca, iar prețurile rămân într-adevăr mai mici (adesea în intervalul €1.500–€3.000/m² yes-mallorca-property.com). Totuși, dorința post-pandemică pentru mai mult spațiu și liniște a crescut cererea în interior. Orașe ca Alaró și Santa Maria (la 20-30 minute de Palma) sunt acum la modă pentru familii și expatriați care caută priveliști asupra podgoriilor și prețuri mai accesibile; chiar și fermele complet rurale au căpătat valoare, deoarece munca la distanță a făcut posibil traiul rural pe tot parcursul anului. De exemplu, prețurile din Binissalem (~€2.462/m²) au crescut cu ~7,4% anul trecut yes-mallorca-property.com, reflectând interesul crescut pentru viața la țară, în zonele viticole. Câmpia centrală oferă terenuri mai mari și case tradiționale (multe necesitând modernizare) – oportunități excelente pentru cei dispuși să renoveze. Dezvoltarea este minimă în zonă din cauza reglementărilor rurale stricte, dar se discută relaxarea unor restricții pentru construcții rezidențiale, dată fiind nevoia insulei (planurile recente de reclasificare ar putea afecta în special localitățile din interior). Investitorii interesați de interior pot lua în calcul proiecte de agroturism (convertirea vechilor proprietăți în pensiuni) sau chiar să cumpere terenuri, deoarece valoarea terenurilor crește treptat din cauza rarității yes-mallorca-property.com. Per ansamblu, chiar dacă interiorul nu este la fel de spectaculos ca zonele de coastă, oferă o felie de Mallorca autentică și o piață imobiliară care, procentual, ar putea avea unele dintre cele mai puternice creșteri viitoare pornind de la o bază relativ scăzută azi.
Astfel, fiecare regiune din Mallorca oferă oportunități unice. Fie că este vorba despre agitația urbană din Palma, stilul de viață luxos din sud-vest, liniștea naturală a nordului sau raportul calitate-preț din est – cheia este să-ți aliniază obiectivele și bugetul cu locația potrivită. Important, toate zonele beneficiază de tendințele insulei de ofertă limitată și cerere ridicată, astfel că nicio regiune nu este “lăsată în urmă” – este mai degrabă o chestiune de care zone vor crește mai rapid și care într-un ritm constant. Cumpărătorii și investitorii cu experiență sunt sfătuiți să urmărească zonele cu infrastructură în dezvoltare (drumuri noi, porturi etc.) și acele “următoare cartiere fierbinți” aflate lângă locații deja apreciate.
Proprietățile de lux au condus creșterea pieței imobiliare din Mallorca în ultimii ani. Imobiliarele de lux – vilele evaluate la peste 2 milioane de euro, penthouse-uri de peste 1 milion de euro, domenii între 5–10 milioane de euro – reprezintă cel mai dinamic segment al pieței. În 2024, cererea pentru locuințe de lux a crescut atât de mult încât proprietățile din categoria de peste 1,5 milioane de euro se vând mai repede decât cele mai ieftine yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Multe agenții raportează că cu cât prețul este mai mare, cu atât vânzarea este mai rapidă în actualul climat din Mallorca yes-mallorca-property.com. Această apetență pentru lux este alimentată de cumpărători bogați din întreaga Europă și chiar mai departe, care caută proprietăți de prestigiu în cele mai bune zone din Mallorca (coasta de sud-vest, Son Vida, Deià etc.). S-a ajuns la punctul în care unele agenții se concentrează acum doar pe proprietăți evaluate la peste 1 milion de euro deoarece casele sub acest prag au o rotație mai lentă yes-mallorca-property.com. Exuberanța pe segmentul de lux i-a impulsionat pe unii vânzători să ridice prețurile de listare la niveluri absurde în anumite cazuri (există anecdote despre apartamente modeste cu 1 dormitor listate la 1 milion de euro sau case vechi ce necesită demolare la 3 milioane de euro) yes-mallorca-property.com. Deși nu toate proprietățile supraevaluate se vând, per ansamblu piața imobiliară de top rămâne foarte restrânsă ca ofertă – pur și simplu sunt mai mulți milionari interesați de Mallorca decât vile disponibile.
Pe segmentul imobiliarelor comerciale, tendințele variază în funcție de sector:
- Spații de birouri și retail: Palma este centrul comercial, iar piața de birouri este relativ mică (economia Mallorcăi este axată mai degrabă pe turism și servicii decât pe corporații). Rata de neocupare a birourilor în Palma este scăzută, mai ales pentru spațiile moderne de clasă înaltă, deoarece construcțiile noi sunt limitate. Odată cu sosirea unui număr tot mai mare de antreprenori și expați care muncesc de la distanță, birourile de tip co-working și spațiile de lucru flexibile au cunoscut o creștere în Palma. Spațiile de retail din zonele turistice de top (orașul vechi din Palma, Portals Nous, promenadele stațiunilor) rămân foarte dorite – operatorii de retail de lux și ospitalitate se extind pentru a răspunde vizitatorilor cu putere mare de cumpărare. De exemplu, branduri internaționale și magazine-boutique continuă să deschidă în centrul Palmei, pe măsură ce orașul își consolidează imaginea de destinație deschisă tot timpul anului. Comerțul de cartier din afara zonelor turistice depinde însă de cheltuielile localnicilor, care sunt afectate de costul vieții. Investitorii în proprietăți comerciale vizează astfel locații legate de turism sau zone rezidențiale de lux (de exemplu, un nou restaurant de lux în Santa Catalina sau o mică clădire de birouri în zona Paseo Marítimo modernizată pentru firme străine). Având în vedere economia puternică din 2025 – cu număr record de angajați în Baleare și un sector de servicii în expansiune spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com – perspectivele pentru imobiliare comerciale bine poziționate sunt pozitive, deși ratele dobânzilor ridicate la nivel global au temperat unele investiții speculative.
- Hoteluri și ospitalitate: După cum am menționat anterior, sectorul hotelier este în plină dezvoltare. Investitorii sunt interesați să achiziționeze sau să dezvolte hoteluri boutique în Palma și în orașele pitorești. O cameră într-un hotel boutique în Mallorca presupune o investiție medie de aproximativ 180.000 € per cameră, iar multe funcționează la peste 80% grad de ocupare yes-mallorca-property.com, ceea ce este un reper invidiat. Efortul Mallorcăi pentru un turism de calitate înseamnă că modernizarea hotelurilor existente este o prioritate – vedem multe hoteluri vechi care trec prin renovări pentru a adăuga facilități spa, acreditări „verzi” și servicii premium. Noile construcții hoteliere sunt limitate de politici (nimeni nu vrea ca Mallorca să fie din nou inundată de blocuri de beton), dar există activitate în reconversia unor clădiri pentru uz turistic. De asemenea, modelele hibride precum aparthotelurile sau condo-resorturile câștigă popularitate, combinând funcțiuni rezidențiale și de ospitalitate. Pentru investitori, proprietățile în domeniul ospitalității în Mallorca oferă randamente solide, dar vin la pachet și cu reglementări stricte (obținerea licențelor turistice, etc.). Anul 2025 ar trebui să fie unul puternic pentru performanța hotelurilor, dacă numărul de turiști va atinge noi recorduri, menținând activele hoteliere comerciale din Mallorca la mare căutare.
- Industrial și logistică: Aceasta este o felie mai mică din „plăcintă” – natura insulară a Mallorcăi înseamnă că nu găzduiește industrie mare, dar există mereu nevoie de logistică (depozite pentru bunuri, livrare pe ultima milă pentru a deservi locuitorii și hotelurile). Imobilele industriale sunt concentrate în zone precum Son Castelló sau Can Valero (parcuri industriale lângă Palma). Creșterea comerțului electronic și a activității economice generale a menținut un nivel scăzut al spațiilor industriale vacante. Dezvoltarea în această categorie este modestă din cauza constrângerilor de teren, însă randamentele sunt de obicei stabile. Un aspect notabil este cel al proiectelor de energie regenerabilă: investitorii se uită la terenuri pentru parcuri solare etc., deși aceasta intră mai degrabă în zona infrastructurii decât în cea a imobiliarelor tradiționale.
În esență, întregul spectru imobiliar al Mallorcăi este într-o perioadă de avânt la început de 2025 – rezidențial (de la apartamente la case de țară), comercial (mai ales tot ce are legătură cu turismul) și segmentul ultra-luxury sunt toate active. Provocarea pentru noii veniți este să navigheze lipsa de ofertă și contextul de reglementare, însă oportunitatea este că factorii de cerere (clima însorită, atractivitatea internațională, oferta limitată) nu vor dispărea prea curând.
Perspective și sfaturi pentru cumpărători, chiriași și investitori
Piața imobiliară din Mallorca în 2025 este dinamică și nuanțată. Oferim mai jos informații personalizate pentru diferite categorii de participanți ca să vă ajutăm să navigați actualul context:
- Cumpărători de locuințe: Fiți pregătiți și deciși. Cu prețurile la niveluri record, cumpărătorii ar trebui să facă o cercetare atentă asupra regiunilor și prețurilor pentru a identifica un preț corect. Țineți cont că prețurile cerute pot fi optimiste, însă oferte cu adevărat ieftine sunt foarte rare. Dacă găsiți o proprietate care vă place, acționați rapid (casele bune primesc adesea mai multe cereri). Costurile de finanțare sunt mai mari acum decât acum câțiva ani (ratele ipotecare ~4–5% vs ~1% în 2021 yes-mallorca-property.com), deci obțineți o pre-aprobare și luați în calcul rate lunare mai mari. Luați în considerare zonele din apropierea celor mai căutate – de exemplu, dacă Palma este prea scumpă, explorați Marratxí sau Llucmajor la periferie, unde obțineți mai mult pentru bani yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. De asemenea, gândiți-vă pe termen lung: piața Mallorcăi a fost istoric rezistentă, astfel că achiziția pentru stil de viață sau investiții pe termen lung se dovedește de regulă profitabilă, în timp ce „flip-urile” pe termen scurt sunt mai complicate acum când creșterile anuale încetinesc. În final, fiți atenți la aspectele legale (mai ales pentru nerezidenți: asigurați-vă că înțelegeți taxele și eventuale autorizații necesare dacă veți dori să închiriați proprietatea).
- Chiriași: Așteptați-vă la competiție și luați în considerare toate opțiunile. Piața închirierilor pe termen lung în Mallorca este restrânsă și scumpă – nu este neobișnuit ca apartamentele bine poziționate să aibă mulți solicitanți și ca prețurile să fie de €18–20 pe m² pe lună (de exemplu, ~€1.850 pentru un apartament de 100m²) în 2024 yes-mallorca-property.com. Începeți căutările din timp și aveți documentația pregătită (dovada veniturilor, referințe). Extindeți-vă aria de căutare dincolo de cartierele de top; puteți găsi oferte mai bune puțin mai departe de coastă sau de centrele turistice. Dacă sunteți deschiși, luați în considerare închirierile în extrasezon sau aranjamentele de tip rent-to-buy – unii proprietari vor negocia chirii mai mici iarna sau pot lua în calcul vânzarea către un chiriaș serios. Pentru cei care caută să închirieze locuințe turistice, rețineți că noile licențe pentru închiriere de vacanță sunt limitate, astfel încât oferta este restrânsă – așteptați-vă la chirii ridicate pentru vilele licențiate în sezonul de vară. În final, urmăriți eventualele schimbări de politici: guvernul este conștient de criza locuințelor, astfel încât ar putea apărea noi măsuri (cum ar fi stimulente pentru proprietari să ofere chirii pe termen lung) care ar putea îmbunătăți treptat situația. Până atunci, chiriașii trebuie să fie pregătiți pentru prețuri premium și posibil să se mulțumească cu spații mai mici sau colegi de apartament dacă au un buget restrâns, mai ales în Palma.
- Investitori imobiliari: Mallorca rămâne o opțiune solidă, însă alegeți cu grijă segmentul. Insula oferă investitorilor totul, de la închirieri cu randament constant la proiecte de lux speculative, dar climatul anului 2025 favorizează o abordare strategică. Având în vedere cererea puternică, randamentele închirierilor sunt atractive – randamente brute de aproximativ 5–6% pentru rezidențial sunt realizabile globalpropertyguide.com, iar închirierea de vacanță, administrată eficient, poate aduce chiar mai mult. Concentrați-vă pe zone lichide, cu cerere ridicată: de exemplu, un apartament pe malul mării în Palma sau o vilă în Santa Ponsa va găsi întotdeauna chiriași/cumpărători. Potrivit analiștilor locali, cele mai “lichide” investiții sunt acum: apartamentele din cartiere trendy din Palma, vilele din sud-vestul de top, hotelurile mici de tip boutique și terenurile cu autorizații yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Aceste tipuri de active oferă atât potențial de venituri, cât și de apreciere. Atenție la riscurile legislative: de exemplu, discuțiile despre o taxă pentru cumpărătorii străini sau eliminarea efectivă a Golden Visa pot afecta cererea pe anumite segmente yes-mallorca-property.com. Este înțelept să aveți un avocat sau consultant local care să vă ajute cu reglementările privind zonarea, legile privind închirierea și impozitele. Dacă sunteți investitor străin, rețineți că Spania a simplificat recent regulile pentru investițiile străine, pentru o conformare mai ușoară investropa.com – dar tot va trebui să raportați autorităților investițiile mai mari. Pe viitor, anticipați că creșterea prețurilor se va modera, astfel încât plănuiți-vă acțiunile bazându-vă pe rate de creștere realiste (5% pe an, nu 15%). Pe scurt, investiți pentru valoare și cash flow, nu doar pentru speculație. Fundamentele Mallorcăi – teren limitat, atractivitate globală și o locație stabilă în zona euro – formează o bază puternică pentru investitorii pe termen lung care caută un mix între stil de viață și profit.
În concluzie, piața imobiliară din Mallorca în 2025 este în plină dezvoltare, dar necesită o abordare inteligentă. Indiferent dacă cumpărați o locuință de vis, căutați o proprietate de închiriat sau investiți, succesul va veni dacă sunteți informat cu privire la tendințele locale, acționați decisiv când apar oportunități și vă aliniați ritmului unic de viață și afaceri al insulei. Prin îmbinarea relaxării la soare cu performanța solidă a investițiilor, Mallorca oferă cu adevărat o “piață imobiliară de paradis” – și acesta pare să fie cursul și în următorii ani, pe măsură ce insula se reinventează, mizând pe creștere sustenabilă și atracție de durată.
Surse: În elaborarea acestui raport au fost utilizate analize recente de piață și date de la agenții imobiliare, statistici guvernamentale și de pe portaluri, precum și rapoarte de investiții, inclusiv date de piață Engel & Völkers engelvoelkers.com engelvoelkers.com, Idealista/Pisos.com prin Yes! Mallorca Property yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com, raportul economic al guvernului din Baleare spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com, și presa locală (Majorca Daily Bulletin) majorcadailybulletin.com, printre altele. Aceste surse evidențiază tendințele actuale din Mallorca: creșterea vertiginoasă a prețurilor, determinată în mare parte de cererea internațională, oferta limitată și atractivitatea durabilă a insulei, alimentată de turism.
