Dublinský trh s nemovitostmi zažívá v roce 2025 dramatický nárůst, který je poznamenán raketovým růstem cen a vážným nedostatkem bydlení, což nutí kupující spěchat. Hodnoty rezidenčních nemovitostí rostou nejrychlejším tempem za poslední roky uprostřed tvrdé konkurence a rekordně nízké nabídky domů na prodej. Zároveň nájmy v hlavním městě dosáhly historických maxim kvůli desetileté krizi nájemního bydlení globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Na komerční straně se dublinské kancelářské a průmyslové sektory zotavují z útlumu způsobeného pandemií, přičemž nálada investorů a poptávka výrazně ožívají i v roce 2025. Tato zpráva poskytuje komplexní analýzu rezidenčních a komerčních nemovitostí v Dublinu v roce 2025, aktuálního výkonu trhu a predikcí na příštích několik let. Zdůrazňujeme také investiční příležitosti – od čtvrtí s vysokým růstem až po žádané typy nemovitostí – a zkoumáme, jak trh ovlivňují vládní politiky, ekonomické podmínky a nové stavební předpisy. Na závěr nabízíme cílené poznatky pro investory, kupující a realitní profesionály, kteří se v dynamickém dublinském prostředí s nemovitostmi pohybují.
Rezidenční nemovitosti v roce 2025: Trh v plamenech
Růst cen bytů uprostřed chronického nedostatku nabídky: Dublinský trh s bydlením je v roce 2025 výjimečně přehřátý. Průměrná cena domu v Dublinu dosáhla v polovině roku 2025 zhruba 460 700 €, což je meziroční nárůst o 12,2 %, nejprudší roční růst za posledních osm let. Oficiální údaje ukazují, že ceny rezidenčních nemovitostí v Dublinu vzrostly v první polovině roku 2025 o 6–7,5 % meziročně cso.ie cso.ie, ale podle odvětvových zpráv zaznamenávají domy v nabídce ještě větší zisky, protože aukční války zvyšují prodejní ceny výrazně nad požadovanou cenu. Mediánová cena bydlení v Dublinu činí přibližně 360 000 €, což je nárůst o ~7,5 % oproti loňsku, i když v mnoha oblastech je cena mnohem vyšší. V prémiových lokalitách jižního Dublinu (např. Blackrock, D4, D6) se mediánové ceny pohybují od 665 000 do 750 000 €+, zatímco v dostupnějších předměstích jako Swords nebo Tallaght je průměrná cena kolem 400 000–415 000 €. Poptávku pohání silná ekonomika a demografie – stálý růst populace, zvyšující se zaměstnanost a mzdy a domácnosti, které chtějí kupovat, jelikož koupě je za současných podmínek často levnější než dlouhodobý pronájem investropa.com. Prvokupující jsou stále velmi aktivní (zejména u bydlení do 500 tisíc €), často čelí intenzivní konkurenci s více nabídkami na omezeném trhu.
Rekordně nízká nabídka a výzvy ve stavebnictví: Nabídka domů k prodeji v Dublinu je kriticky nízká, což zesiluje růst cen. V celé oblasti Dublinu je k prodeji inzerováno méně než 3 500 nemovitostí – což je číslo o 17 % nižší než před rokem a mimořádně malé na město této velikosti. Potenciální prodávající váhají s uvedením své nemovitosti na trh ze strachu, že nenajdou alternativní bydlení, což vytváří sebereplikující se krizi v nabídce globalpropertyguide.com. Nová výstavba nedrží krok s poptávkou, a to navzdory vládním iniciativám. Irský plán Housing for All (zahájený v roce 2021) si klade za cíl do roku 2030 postavit 300 000 nových domů, ale realizace stále zaostává za potřebami. Celostátně počet dokončených domů ve skutečnosti klesl o ~6,7 % v roce 2024 na zhruba 30 330 jednotek a Dublin zejména čelí zpožděním u bytových projektů. Ve skutečnosti se očekává, že dokončení bytů v Dublinu v roce 2025 prudce klesne – přibližně o 40 % pod úroveň roku 2023 (a ~18 % pod úroveň roku 2024) – kvůli vysokým stavebním nákladům, problémům s financováním a průtahům v povolovacím řízení. Tento útlum nové nabídky dále prohlubuje nesoulad mezi poptávkou po bydlení a jeho dostupností v Dublinu.
Pozitivní je, že v roce 2024 bylo zahájeno rekordní množství nových staveb (více než 60 000 zahájených jednotek, +84 % meziročně celostátně) globalpropertyguide.com, což dává naději, že v následujících letech se počet dokončených staveb zvýší. Odborové prognózy (EY-Euroconstruct) jsou optimistické a předpovídají, že dokončení bytů vzroste na 38 000 v roce 2025, 40 000 v roce 2026 a 42 000 v roce 2027 napříč Irskem. Pokud se tato úroveň produkce naplní, konečně se přiblíží ~40 000+ jednotek ročně, což je podle mnoha odborníků potřeba, aby Irsko pokrylo poptávku. Mezitím se však “neúprosná nabídková omezení” v Dublinu pravděpodobně postarají o další růst cen až do roku 2025, čímž bude situace stále více nahrávat prodávajícím.
Tlak na trh s pronájmy a regulace: Dublinský nájemní sektor zůstává pod enormním tlakem – nedostatečná nabídka žene nájmy do nových výšin. Nájemné se za poslední dekádu (2015–2025) v Irsku zvýšilo o ~117 % globalpropertyguide.com. Ačkoliv tempo růstu nájmů zpomalilo z meziročního nárůstu 15 % koncem roku 2022, stále činilo 7,7 % meziročně k lednu 2025 globalpropertyguide.com. Nájemné ve městě Dublin je nejvyšší v zemi – ve čtvrtém čtvrtletí 2024 přesáhla průměrná nabídková cena nájmu v centru Dublinu 2 400 € měsíčně. I malé byty jsou drahé: průměrné nájemné za jednopokojový byt v Dublinu nyní činí přibližně 1 800 €/měsíc (+7,7 % meziročně). Míra neobsazenosti je prakticky nulová; volné nájemní bydlení v Dublinu je přibližně 1 % – rekordně nízká, což znamená, že v podstatě nejsou žádné dostupné byty k pronájmu.
Vládní legislativa o zónách s tlakem na nájemné (RPZ) – která stanovila stropy na zvyšování nájmů (často cca 2–4 % ročně ve vybraných exponovaných oblastech) – je platná již několik let v rámci snahy omezit prudký růst nájmů. Tento rámec RPZ však má vypršet v prosinci 2025 a jeho budoucnost je nejistá. Současné stropy na nájemné odrazují některé investice do nabídky nájemního bydlení, což přispívá ke zpomalení výstavby nových bytů v režimu „build-to-rent“. Očekává se, že tvůrci politik znovu zváží regulace nájemného koncem roku 2025, přičemž budou muset vážit potřebu ochrany nájemců proti riziku dalšího odrazování pronajímatelů a developerů. Mezitím krize na trhu s nájmy vykazuje jen malé známky brzkého konce. Jak poznamenal jeden dublinský ekonom: „jsme v krizi na trhu s nájmy už více než deset let a málo co nasvědčuje tomu, že by měla brzy skončit“ – výstavba nových nájemních bytů výrazně vzrostla v letech 2022–23, ale od té doby opět poklesla a prakticky žádné nové nájemní bydlení se mimo Dublin nepřidává. Jelikož poptávka stále stoupá a vlastnictví nemovitostí je pro mnoho lidí čím dál nedostupnější, bude tlak na růst nájmů pravděpodobně v blízké budoucnosti přetrvávat.
Dostupnost a trendy v hypotečním financování: Strmě rostoucí ceny i nájmy zhoršily dostupnost bydlení, zejména pro kupující poprvé. Hypoteční trh byl omezen pravidly centrální banky a v poslední době také vyššími úrokovými sazbami. Avšak rok 2025 přináší na poli financování určitou úlevu. Evropská centrální banka po agresivním zvyšování sazeb v letech 2022–23 přešla k uvolněnější politice – klíčové sazby snížila o 0,25 % v prosinci 2024 a znovu v lednu 2025. Irské hypoteční sazby začaly ustupovat ze svého vrcholu a na začátku roku 2025 dosáhly 20měsíčního minima. Průměrná nová hypoteční sazba je nyní okolo 3,7 % (oproti cca 4,2 % před rokem) a v příštím roce se očekává další mírné snížení sazeb ECB. Klesající sazby spolu s rostoucími příjmy postupně zlepšují dostupnost vlastního bydlení globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ve skutečnosti klesající úrokové sazby „pomáhají dostupnosti a podporují chuť kupovat“ na straně poptávky globalpropertyguide.com, jak uvádí vedoucí jedné irské realitní agentury. Irská vláda navíc prodloužila podpůrné programy pro kupující, jako je Help-to-Buy scheme (vrácení daně z příjmů pro kupující poprvé) a zavedla First Home shared-equity scheme na pomoc s dofinancováním složení akontace – jde o opatření, která zvyšují kupní sílu mladých lidí. Přestože jsou ceny v Dublinu na historických maximech, naspoření dostatečné akontace zůstává výzvou. Dostupnost bydlení bude napjatá, dokud se nezvýší nabídka nebo nezpomalí růst cen. Jak bude diskutováno níže, řada expertů předpovídá, že růst cen v příštích letech zpomalí, což by domácnostem mohlo postupně umožnit dohnat růst příjmů.
Komerční nemovitosti v roce 2025: Oživení s opatrností
Dublinské sektory komerčních nemovitostí – zahrnující kanceláře, maloobchod, průmysl/logistiku a další – vykazují silné známky oživení v roce 2025 po bouřlivém roce 2023. Loňský rok přinesl výrazné překážky: rostoucí úrokové sazby, navýšení výnosů a propouštění v globálním technologickém sektoru vedly ke korekci ocenění (hodnoty komerčních nemovitostí v roce 2023 prudce klesly). Nyní, když irská ekonomika prokazuje odolnost a úvěrové podmínky se zlepšují, nálada investorů i poptávka nájemců se výrazně zotavily. Kancelářský trh – Útěk za kvalitou: Dublinský kancelářský sektor nabírá v roce 2025 opět na síle, ale jde o příběh dvou trhů. Poptávka se soustředí především na vysoce kvalitní, moderní kancelářské prostory (zejména s výraznými ekologickými certifikáty), zatímco starší, neefektivní budovy čelí zastarávání nebo potřebě přepracování. Po pandemickém přesunu k práci na dálku/hybridní práci mnoho firem kancelářské prostory zmenšilo nebo s rozhodnutím o nich otálelo. Na konci roku 2024 však obsazenost kanceláří zaznamenala oživení – poptávka po kancelářských prostorách ve 4. čtvrtletí 2024 vzrostla o 15 % oproti předchozímu roku, když firmy začaly realizovat odložené potřeby v oblasti nemovitostí. Dlouhodobá síla Dublinu v oblasti technologií, financí a profesionálních služeb zajišťuje základní úroveň poptávky po kancelářích, zejména po špičkových místech v centru města a Silicon Docks. Dostupnost nejlepších „zelených“ kancelářských prostor v centru Dublinu se zmenšuje, což tlačí nájemné výše u budov s certifikacemi LEED a energetickou úsporností. Naproti tomu starší kanceláře s nižšími environmentálními standardy lákají investory zaměřené na rekonstrukci nebo přestavbu. Mnoho těchto nemovitostí bude potřebovat modernizaci, aby zůstaly konkurenceschopné – tento trend očekává zrychlení 71 % dotazovaných odborníků (zejména pokud jde o úpravy pro udržitelnost). Celkově se nájemné kanceláří v Dublinu stabilizovalo a špičkové nájemné by mohlo opět začít růst koncem roku 2025, jak se nabídka prostor třídy A zmenšuje. Míra neobsazenosti kanceláří (zejména sekundárního standardu) zůstává zvýšená, ale „rozdvojení“ trhu znamená, že špičkové prostory jsou vysoce obsazené, zatímco slabší budovy bojují. Investoři jsou čím dál vybíravější a zaměřují se na dobře pronajatá, ekologicky vyhovující aktiva. Některé velké transakce prokázaly obnovenou důvěru – například prodej One & Two North Dock koncem roku 2024 ukázal, že institucionální kapitál je aktivní, pokud je cena atraktivní.Maloobchod a pohostinství – Odolná spotřebitelská poptávka: Segment maloobchodních nemovitostí v Dublinu zaznamenal působivé zotavení, když se návštěvnost a útraty výrazně zvýšily po pandemii. Ve 4. čtvrtletí 2024 byla poptávka po maloobchodních prostorech o 22 % vyšší než o rok dříve a tento trend pokračuje i do roku 2025. Hlavní nákupní třídy jako Grafton Street a Henry Street zažívají zájem nových mezinárodních prodejců i rozšiřujících se domácích značek, kteří aktivně hledají prostory. Poptávka je obzvlášť silná po dobře situovaných jednotkách v nákupních ulicích, top obchodních centrech a retail parcích, poháněná zdravou spotřebitelskou útratou v Irsku a snahou obchodníků vybudovat zde své vlajkové prodejny. Nájemné v maloobchodě, které během let 2020–21 pokleslo, opět v prémiových lokalitách roste. Trend zážitkového maloobchodu je také patrný – zábavní a volnočasové koncepty zaplňují prostory a lákají zákazníky. V roce 2024 byly v Dublinu otevřeny dvě nové “zážitkové” destinace (Pitch a Supersocial) a další jsou plánovány na 2025 (např. butikový bowling, bary s interaktivními šipkami atd.). Tato diverzifikace zvyšuje návštěvnost a poptávku po větších jednotkách, které dokáží nabídnout unikátní volnočasové aktivity. Pohostinství a hotely si rovněž udržují sílu: v roce 2024 pokračovaly investice do dublinských hotelů a v roce 2025 se očekává nadále vysoká obsazenost (pokud nenastanou nové šoky v cestovním ruchu). V Dublinu se v roce 2025 otevře výrazné množství nových hotelových pokojů, což může působit tlak na ceny, ale celkový výhled pro turistiku a pohostinství je pozitivní cbre.ie.
Průmysl a logistika – Sektor s vysokým růstem: Sektor průmyslových a logistických nemovitostí je hvězdou dublinského komerčního trhu. I přes ekonomické výkyvy zůstává poptávka po skladech a distribučních centrech silná, což je dáno růstem e-commerce a rozšiřujícími se farmaceutickými a technologickými dodavatelskými řetězci v Irsku. V roce 2024 došlo k určitému zpomalení v důsledku globálních nejistot, avšak na začátku roku 2025 se očekává několik velkých požadavků na průmyslové prostory v Dublinu, které by měly aktivitu znovu oživit. Nálada investorů vůči průmyslovému majetku se na konci roku 2024 poprvé po dvou letech otočila do pozitivna. Očekává se, že prémiové průmyslové nemovitosti povedou růst hodnoty, přičemž kapitálové hodnoty by měly vzrůst asi o 3,2 % a nájemné v prémiových průmyslových prostorech o 3,1 % v roce 2025. (Tyto zisky se mohou zdát mírné, ale po prudké korekci cen v roce 2023 každý pozitivní růst značí obrat na trhu.) Moderní logistická zařízení – zvláště ta poblíž letiště v Dublinu, přístavu a hlavních dálnic – jsou velmi žádaná. Obsazenost kvalitních logistických parků je extrémně vysoká a nájmy prémiových průmyslových jednotek dosahují rekordních hodnot. Jedním z faktorů, na který je třeba dávat pozor, je mezinárodní obchodní politika; hrozba nových amerických cel nebo globální obchodní napětí by mohly poptávku po skladech snížit. Přesto s pokračujícím rozvojem e-commerce a datových center (Irsko je hlavní centrálou datových center) zůstává výhled pro průmyslové nemovitosti v Dublinu obecně velmi příznivý.
Komerční investice a hodnoty: Po klidném roce 2023 je investování do komerčních nemovitostí v Irsku připraveno na oživení v roce 2025. Celkový objem investic v roce 2024 byl přibližně o 40 % nižší než dlouhodobý průměr, ale důvěra se vrací. Snížení sazeb Evropskou centrální bankou a uvolněnější úvěrové podmínky zlepšily dostupnost financování a po korekci cen v roce 2023 je nyní méně nemovitostí považovaných za „předražené“. Společnost Society of Chartered Surveyors Ireland očekává výrazný nárůst: hodnoty komerčního kapitálu by měly v roce 2025 vzrůst o cca +15 % po zhruba -27% poklesu zaznamenaném na konci roku 2023. Očekává se také růst nájemného napříč komerčními sektory okolo +19 % v roce 2025 (oproti -7% poklesu na konci roku 2023). Většinu tohoto oživení povedou prémiové segmenty – kanceláře třídy A, moderní logistika a hlavní maloobchodní ulice –, které již nyní zažívají kompresi výnosů, neboť investoři znovu přihazují. Například výnosy z nejlepších kanceláří a průmyslových nemovitostí v Dublinu se na začátku roku 2025 stabilizovaly a mohly by se dále zlepšit, pokud poroste konkurence. Naproti tomu sekundární aktiva mohou zaostávat, dokud nedojde k jejich přeměně. Celkově komerční nemovitosti v Dublinu vstupují do růstové fáze v roce 2025, a to díky rostoucí poptávce nájemců, snadnějšímu financování a silným ekonomickým základům Irska. Je však třeba říci, že trh je nyní v porovnání s minulými obdobími růstu vybíravější: udržitelnost a kvalita jsou zásadní a starší nemovitosti budou potřebovat modernizaci (nebo přestavbu), aby zůstaly relevantní v příštích letech.
Výhled trhu: Prognózy na několik příštích let
Prognózy rezidenčního trhu: S výhledem za rok 2025 většina analytiků očekává zmírnění růstu cen domů v Dublinu – nikoliv však prudký propad – s tím, jak se nabídka bude pomalu zlepšovat. Po dvou po sobě jdoucích letech rychlého růstu (~8 % v roce 2024 a předpokládaných 7–10 % v roce 2025) se očekává, že růst cen zpomalí na udržitelnější úroveň v letech 2026–27. Odborníci dokonce předpovídají, že súčasný rychlý růst cen pravděpodobně výrazně zpomalí nebo dokonce vyrovná do konce roku 2025, protože na trh přibývá nová bytová výstavba a možnosti kupujících jsou omezeny investropa.com investropa.com. Některé prognózy dokonce počítají s mírným poklesem cen v Dublinu v roce 2026, pokud se výstavba výrazně zrychlí a úrokové sazby zůstanou stabilní investropa.com investropa.com. Nedávná analýza z poloviny roku 2025 naznačuje, že ceny v Dublinu mohou „zastavit růst nebo mírně klesnout“ po létě 2025 investropa.com, s přihlédnutím k nově připravovaným bytům a rostoucím problémům s dosažitelností. Potenciální ochlazení cen bude však pravděpodobně pozvolné. Základní faktory poptávky – silný růst populace (tažený přirozeným přírůstkem i migrací), vysoká zaměstnanost a kulturní preference vlastnického bydlení – budou přetrvávat i v dalším desetiletí a podporovat ceny nemovitostí. Stručně řečeno, pokračující růst nabídky by měl ceny zbrzdit, ale pravděpodobně nevyvolá prudký pokles, pokud nedojde k vnějšímu ekonomickému šoku.
Na straně nabídky je výhled opatrně optimistický. Jak bylo uvedeno, počet dokončených bytů má podle prognóz růst každý rok až do roku 2027. Pokud se Irsku podaří udržet přibližně 40 tisíc nových bytových jednotek ročně (se značným podílem v širším Dublinu), mohl by se v letech 2026–2027 začít nejhorší nedostatek mírnit. Vládní iniciativy – od urychlení schvalovacích procesů až po využívání státních pozemků pro výstavbu – by měly v dalších letech přinést větší efekty. Povzbudivým signálem je i přesun stavebních kapacit z komerčních k rezidenčním projektům, a to částečně díky politickým pobídkám. Hlas z praxe však stále zdůrazňuje, že strukturální reformy (zjednodušení povolovacích procesů, snížení stavebních nákladů a podpora dostupného bydlení) budou pro dlouhodobé řešení nezbytné. Mezitím se očekává, že růst cen bydlení se v roce 2026 zklidní na nízké hodnoty v řádu několika jednotek procent ročně, pokud budou úroky dále klesat a ročně vznikne přes 35 tisíc nových jednotek. Vývoj cen v Dublinu bude záviset na tom, jak velkou část těchto novostaveb město získá; v opačném případě mohou ceny v Dublinu nadále převyšovat celostátní průměr kvůli chronickému nedostatku a nadměrné poptávce.
Tlak na trhu s pronájmy se také očekává, že v blízké budoucnosti přetrvá. Dokud bude růst populace a pracovních míst v Dublinu převyšovat vytváření nových nájemních bytů, nájmy pravděpodobně porostou dál (i když pomalejším tempem, pokud přijde více nabídky). Určitou úlevu pro nájemníky by mohlo přinést nahrazení nebo prodloužení pravidel pro zóny s tlakem na nájemné po roce 2025, případně s aktualizovanými opatřeními na ochranu nájemníků před extrémními zdraženími. Navíc pokud by se nákup vlastního bydlení stal dosažitelnějším (díky nižším úrokovým sazbám a více novým domům), mohl by růst poptávky po pronájmu mírně polevit, protože některé domácnosti přejdou z nájmu do vlastnictví. Většina prognóz očekává pokračující růst nájmů do roku 2026, ale mírnějším tempem – pravděpodobně v nižších až středních jednotkách procent ročně, namísto nedávných 7-10 %. Tento výhled předpokládá, že politická opatření (např. daňové úpravy na udržení malých pronajímatelů a dokončení nových velkých nájemních bloků) budou postupně zlepšovat nabídku nájemního bydlení.
Výhled pro komerční trh: Komerční nemovitosti v Dublinu vstupují do fáze expanze, která by měla pokračovat v příštích letech, pokud nenastanou globální šoky. Ekonomické prognózy pro Irsko jsou optimistické, Evropská komise očekává růst HDP asi o 4 % v roce 2025 a nadále nízkou nezaměstnanost kolem 4,4–4,5 %. Tento silný makroekonomický základ v kombinaci se statutem Irska jako centra technologií a zahraničních investic je pozitivní pro poptávku po nemovitostech. V kancelářském sektoru se očekává, že oživení v oblasti využití kanceláří v roce 2025 bude pokračovat i v roce 2026, jakmile firmy dokončí strategie po pandemii. Nadále však potrvá přesun k vyšší kvalitě: očekáváme mírný růst nájmů a hodnot u prémiových kanceláří (možná 2–5 % ročně) až do roku 2027, zatímco sekundární kanceláře mohou vykazovat stagnaci nebo pokles, pokud neprojdou rekonstrukcí. V letech 2026-27 může vlna starších kancelářských budov projít přestavbou nebo modernizací, což může celkově snížit nabídku, ale zlepšit obsazenost a nájemné u zbývajících konkurenceschopných budov.
Průmyslové a logistické nemovitosti by měly zůstat nejvýkonnější třídou aktiv. S rozšiřováním e-commerce, farmaceutického průmyslu a provozů datových center zůstane poptávka po skladech v okolí Dublinu vysoká. Probíhají nové logistické projekty (např. druhá fáze Blarney Business Park a rozšíření na Little Island v Corku, což odráží regionální poptávku). I v roce 2027 očekávejte minimální neobsazenost průmyslových ploch v Dublinu a nájmy na vrcholu, vzhledem k omezené průmyslové půdě a silné poptávce nájemců. Určitý mírný růst nabídky přichází (projekty u přístavu a letiště), ale pravděpodobně nebude dostatečný, aby předběhl poptávku. Proto kapitálové hodnoty průmyslových aktiv mají prostor dále růst i v letech 2026-28, i když pomalejším tempem než počáteční oživení v roce 2025.
Výhled pro maloobchod a pohostinství je opatrně pozitivní. Očekává se, že spotřebitelské výdaje v Irsku zůstanou silné, podpořené růstem reálných mezd a rozpočtovými přebytky, které by mohly vést ke snížení daní nebo vyšším veřejným výdajům. Maloobchodníci budou i nadále expandovat v prémiových oblastech Dublinu – noví hráči se na hlavních třídách očekávají až do roku 2026, což udrží nízkou neobsazenost a podpoří růst nájmů v prémiovém maloobchodu o několik procent ročně. Hlavním rizikem pro maloobchodní nemovitosti je pokles spotřebitelské důvěry nebo přesun výdajů do online prostoru, ale fyzický maloobchod v Dublinu ukazuje odolnost díky zaměření na zážitek a turismus. Hotelový sektor přidává v letech 2025-26 významný počet nových pokojů, což by mohlo dočasně omezit růst cen za noc cbre.ie, nicméně trend poptávky po turistickém ubytování v Dublinu roste, takže obsazenost hotelů a zájem investorů by měly zůstat silné i v příštích letech.
Důležité je, že kapitálové trhy se zlepšují a tento trend by měl pokračovat i po roce 2025. S pravděpodobným dalším poklesem nákladů na úvěry (sazby ECB mohou v letech 2025–26 postupně klesat) získají investoři obnovenou schopnost financovat transakce. Mnoho zahraničních investorů v letech 2022–23 vyčkávalo kvůli vysokým nákladům na financování; jak tlak polevuje, očekáváme od roku 2025 větší příliv kapitálu do irských nemovitostí. Oživení hodnot předpokládané na rok 2025 (kapitálové hodnoty +15 %) naznačuje, že velká část přecenění již proběhla, takže v letech 2026–27 by celkově mohlo dojít k stabilnějšímu růstu komerčních hodnot v nižších až středních jednotkách procent ročně – v podstatě v souladu s růstem příjmů. Jedno upozornění: geopolitická nebo globální ekonomická rizika (např. výrazná recese v EU nebo USA) mohou kdykoliv omezit poptávku nájemců a investiční aktivitu. Dublinský trh je ovlivňován mezinárodně, takže není imunní vůči vnějším šokům. Přesto je současná trajektorie oživení a expanze, což činí příštích několik let slibnými pro dobře situovaná nemovitostní aktiva.
Investiční příležitosti a oblasti s vysokým růstem
Navzdory vysokým cenám nabízí dublinský trh s nemovitostmi i v roce 2025 a dále atraktivní příležitosti pro zkušené investory. Současná dynamika – nízká nabídka a vysoká poptávka – totiž vytváří ohniska vysokého růstu, do kterých lze vhodnými strategiemi směřovat:
- Investice do rezidenčních pronájmů: Díky nájmům blízko historických maxim a přetrvávajícímu nedostatku bydlení zůstávají nemovitosti k pronájmu v Dublinu atraktivní. Hrubý výnos z nájmu dublinských bytů se pohybuje okolo 6,5–7 %, což v kombinaci s očekávaným růstem nájmů ~3–5 % ročně nabízí solidní peněžní tok. Investoři se zvláště zaměřují na projekty typu build-to-rent (BTR) – větší bytové komplexy určené k pronájmu. Několik institucionálních investorů (včetně REIT a zahraničních fondů) přesunulo pozornost na rezidenční aktiva, která považují díky nedostatku bydlení v Irsku za odolná. Nejrychleji rostoucí čtvrti pro rezidenční investice jsou oblasti s plánovaným rozvojem dopravy nebo obnovou území. Například severodublinská předměstí (Fingal) zaznamenala nejrychlejší růst cen domů (~9,5 % meziročně) ve městě janetcarroll.ie, přičemž vstupní ceny jsou zde stále relativně dostupné, což z nich činí příležitost pro budoucí kapitálový růst s rozvojem infrastruktury (například plánované vlakové spojení Metrolink na letiště/Swords). Západodublinské lokality (např. Lucan, Clondalkin) a části jižních předměstí města, kde vznikají nové obytné komplexy, také představují investiční příležitost – tyto oblasti mohou těžit z převisu poptávky poté, co jsou kupující vytlačeni z centra města.
- Nová výstavba a pozemky: Sektor stavebních pozemků je připraven na vyšší aktivitu, podpořenou nižšími úrokovými sazbami a silnou poptávkou od koncových uživatelů. Developeři, kteří zvládnou plánovací řízení a rostoucí stavební náklady, najdou příležitosti v dodávání bydlení – jak soukromého, tak sociálního – zejména u středně hustých projektů na okraji Dublinu a na brownfieldech uvnitř města. Územně plánované pozemky v Dublinu se stavebním povolením mají nyní mimořádnou hodnotu, protože často právě získání povolení je největší překážkou. Investoři mohou zacílit na pozemky v tzv. růstových koridorech (např. podél nových tras Dart+ a Metrolink nebo velké plochy v Cherrywood, Clonburris, Adamstown, které jsou určeny jako nová města) – právě zde lze v příštích letech očekávat tisíce nových domovů. Rovněž přestavba či adaptace stávajících nemovitostí představuje rostoucí segment: s tím, jak se mnoho starších kanceláří může stát nepronajatelnými, nabízí se přestavba nevyužitých komerčních objektů na byty nebo studentské ubytování a využití bytové nouze. Vláda tomuto trendu nahrává tím, že v některých případech zjednodušuje pravidla pro změnu užívání nemovitostí.
Shrnuto: investoři, kteří si vyberou správné segmenty – nájemní bydlení, logistiku, prémiové rekonfigurované kanceláře a vybrané developerské projekty – mohou v dublinském trhu najít výrazný růstový potenciál. Klíčem je sladit své strategie se strukturálními potřebami Irska (bydlení, moderní logistika apod.) a využít aktuální načasování (obnovující se trh s lepšími možnostmi financování). Samozřejmě je klíčová důkladná prověrka: nemovitosti je třeba hodnotit z hlediska regulací (např. energetické štítky budov) a u developerských projektů pečlivě řídit plánovací rizika.
Politika, ekonomika a regulační dopady
Vládní politika v oblasti bydlení: Kroky (a nečinnost) irské vlády výrazně ovlivňují vývoj trhu s nemovitostmi v Dublinu. Vlajková politika Housing for All (Bydlení pro všechny) přislíbila bezprecedentní financování na zvýšení nabídky bydlení do roku 2030, včetně dotací na dostupné bydlení, grantů na opětovné zprovoznění neobsazených domů a reforem k urychlení schvalovacích procesů. Tato opatření jsou považována za hlavní příčinu boomu zahájených staveb v roce 2024 a přesunu stavebních kapacit směrem k rezidenčním projektům. Krátkodobě vláda také nabídla daňové pobídky pro malé pronajímatele, aby zpomalila jejich odchod z trhu (mnozí prodávali své nemovitosti kvůli předchozímu zastropování nájmů a zákazu vystěhování, který platil během COVIDu). Dočasné moratorium na vystěhování, které vstoupilo v platnost koncem roku 2022, ale bylo již zrušeno, pravděpodobně zabránilo některým vystěhováním, avšak po jeho skončení zároveň přimělo některé pronajímatele odejít z trhu a ještě více tak zpřísnilo nabídku. Do budoucna dala koaliční vláda (znovuzvolená koncem roku 2024) najevo, že bude prosazovat centristickou, na zvýšení nabídky zaměřenou bytovou politiku a udrží kontinuitu v regulacích. Tato kontinuita poskytuje developérům a investorům jistotu. Například program sdíleného vlastnictví „First Home“ byl prodloužen a může být rozšířen, aby pomohl více kupujícím získat větší bydlení (což by mohlo uvolnit startovací domy). Také daňová úleva Help-to-Buy pro první kupující byla v rozpočtu na rok 2025 obnovena. Tato opatření na straně poptávky udržují silný trh kupujících, ale vláda je vyvažuje opatřeními na straně nabídky, aby se jednoduše nezvyšovaly ceny.
Důležitou regulační událostí na obzoru je vypršení platnosti oblastí s omezeným růstem nájemného (Rent Pressure Zones) na konci roku 2025. Vláda aktivně diskutuje, jak systém regulace nájmů v Irsku nahradit či reformovat. Jednou z možností je celostátní registr nájmů a přísnější postihy za nezákonné zvýšení nájemného; další možností je prodloužit platnost stropů na nájemné, ale s úpravami podle inflace. Toto rozhodnutí ovlivní důvěru pronajímatelů i stabilitu nájemců. Jasnější pravidla se očekávají ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 – jakékoli zásadní změny budou mít dopad na investice do nájmů v Dublinu, ať už povzbudí, nebo odradí další rozvoj nájemního bydlení.
Reformy územního plánování: Proces územního plánování v Irsku byl historicky pomalý a často zatížený soudními spory, což vedlo ke zpožďování výstavby nových bytů. Vláda nyní zjednodušuje postupy, včetně omezení soudních přezkumů, které mohou zdržovat velké projekty. V mnoha částech Dublinu byly uvolněny limity na výšku a hustotu zástavby, což umožňuje stavbu vyšších bytových domů a menších jednotek (například studií a spolubydlení), a tím navyšuje městskou nabídku. Koncem roku 2022 byly zavedeny nové pokyny, které u nových městských projektů zrušily minimální požadavky na parkování, což snižuje náklady a neefektivní využití prostoru. V období 2025–2027 by měl být schvalovací proces pro projekty splňující normy rychlejší a očekává se větší inovace v typech bydlení (mikrobyty, prefabrikovaná výstavba atd.). Navíc byla zavedena daň z neobsazených nemovitostí, která má motivovat majitele prázdných domů k jejich prodeji či pronájmu – časem by to mohlo přispět několika stovkami jednotek na dublinský trh, ale nejde o zásadní změnu. Vláda také investuje část velkého rozpočtového přebytku (díky mimořádným příjmům z korporátní daně) do infrastruktury podporující bydlení – například do nových dopravních spojení a sítí v rozvojových oblastech, což následně umožní další výstavbu.
Ekonomické podmínky: Hospodářský výhled Irska zůstává pilířem trhu s nemovitostmi. K roku 2025 domácí ekonomika stabilně roste, zaměstnanost je silná a reálné mzdy se zvyšují. Irsko se také těší značným vládním přebytkům, což mu dává fiskální prostor investovat do bydlení a infrastruktury. Malá otevřená ekonomika Irska je však silně ovlivněna globálními podmínkami. Jedním z rizik je závislost na nadnárodních korporacích (zejména amerických technologických a farmaceutických firmách) – jakýkoli pokles nebo změna politiky (např. vyšší celosvětové firemní daně nebo ochranářská opatření USA) by mohly ovlivnit pracovní místa i poptávku po kancelářích. Za pozornost stojí, že Irsko znovu zvolilo středovou a pro-business vládu, což by mělo uklidnit zahraniční investory a udržet stabilní prostředí pro nemovitosti. Po stránce měnové, jak bylo zmíněno, cyklus zvyšování úrokových sazeb pravděpodobně dosáhl vrcholu; očekávání mírně nižších sazeb v příštích 12–24 měsících podpoří aktivity na trhu s nemovitostmi díky snazšímu financování. Inflace stavebních materiálů, která v roce 2022 prudce vzrostla, se mírně snížila, ale stále je důvodem k obavám – vysoké stavební náklady stále ohrožují proveditelnost některých projektů a vláda zvažuje opatření ke snižování nákladů (hromadné nákupy materiálů apod.).
Stručně řečeno, politické a ekonomické klima v roce 2025 je obecně příznivé pro trh s nemovitostmi v Dublinu: vláda dává prioritu bydlení, ekonomika je silná a regulace se posouvá směrem k podpoře výstavby (i když přesný vývoj v oblasti regulace nájemného zůstává neznámý). Je vhodné sledovat oznámení vlády v druhé polovině roku 2025 ohledně stropů na nájemném a případných nových cílů pro výstavbu stanovovaných koalicí. Odborníci na reality obecně vnímají stabilní politický výsledek voleb v roce 2024 pozitivně – poskytuje „jistotu a kontinuitu v oblasti regulace a politiky“ pro příští pětileté období, během něhož doufají, že Irsko konečně posune kupředu řešení nedostatku bydlení a modernizaci systému plánování výstavby.
Postřehy pro různé cílové skupiny
Pro investory do nemovitostí
Příležitosti: Investoři na trhu s nemovitostmi v Dublinu mohou využít silných fundamentů, ale měli by se zaměřit na segmenty s nejlepším poměrem rizika a výnosu. Pronájmy bytů a domů představují lákavou příležitost – vážný nedostatek bydlení a vysoké nájmy v Dublinu znamenají, že dobře situované nájemní nemovitosti mohou přinést stabilní příjem i zhodnocení. Malé byty v centru nebo rodinné domy v dojížďkových zónách mohou vynášet ~6-7 % a dále se jim mohou zvyšovat nájmy. S tím, jak komerční hodnoty rostou z minim v roce 2023 (očekává se +15 % v roce 2025), je nyní vhodná doba k nákupu kvalitních kancelářských nebo průmyslových nemovitostí za lepší výnosy, dokud trh plně nezohlední oživení. Prémiové kanceláře s vysokými ESG standardy a logistická zařízení mají vysoký potenciál překonat průměr v příští vzestupné vlně.
Oblasti s vysokým růstem: Investoři by měli sledovat nově vznikající hotspoty Dublinu. V rezidenční oblasti mají oblasti jako Fingal (Severní Dublin) vysoké míry růstu a významné rozvojové plány – tato kombinace slibuje budoucí hodnotu, jakmile infrastruktura a nabídka doženou poptávku janetcarroll.ie. Regenerační zóny (např. rozšíření oblastí Dublin Docklands nebo velké plánované komunity v Západním Dublinu) poskytují možnost být u zrodu proměny čtvrtí. V komerčním sektoru zůstává centrum Dublinu hlavním bodem poptávky po kancelářích, ale předměstské kancelářské parky (s nižším nájmem a parkováním, atraktivními v éře hybridní práce) mohou zaznamenat zvýšený zájem ze strany nájemců hledajících úspory. Průmyslové klastery kolem okružní dálnice M50 a v blízkosti přístavu/letiště Dublin jsou efektivně „růstovými koridory“, kde jakákoli investice do skladových či logistických prostor pravděpodobně zaznamená silnou poptávku nájemců.
Rizikové faktory: Investoři by měli být také na pozoru před potenciálními riziky. Změny úrokových sazeb mohou ovlivnit výnosy z nemovitostí – zatímco sazby momentálně klesají, jakýkoli opětovný nárůst inflace by mohl tento výhled změnit. Politické/regulační změny, jako například rozsáhlé prodloužení regulace nájemného nebo zvýšení daní z nemovitostí pro investory, by mohly ovlivnit výnosy (i když žádné takové kroky zatím nejsou na obzoru díky středové vládě). Je také rozumné připravit se na úvahu o likviditě: irské nemovitosti jsou relativně nelikvidní a ačkoli rok 2025 vypadá aktivně, je vhodné mít středně- až dlouhodobý horizont, zejména u developerských projektů, které mohou být zpožděné kvůli plánovacím nebo stavebním úzkým místům.
Pro kupující domů
Orientace v trhu prodávajícího: Pro jednotlivce a rodiny, které hledají bydlení v Dublinu, je trh roku 2025 náročný, ale není bez naděje. Kupující musí být dobře připraveni a rozhodní. Nabídka je na rekordně nízké úrovni a průměrné doby prodeje jsou blízko historických minim globalpropertyguide.com, takže žádané nemovitosti bývají staženy z trhu během několika týdnů (nebo i dnů). Je zásadní mít předběžně schválenou hypotéku a být připraven rychle podat nabídku – někdy i nad požadovanou cenu – abyste předběhli konkurenci. Zapojení místních realitních makléřů a sledování nových nabídek denně je vzhledem k rychlému pohybu zásob velmi vhodné. Cenové přestřelky jsou běžné v oblíbených lokalitách a v cenové kategorii pod 500 000 €, kde se soustřeďují první kupující. I když nabídka nad požadovanou cenu může působit odstrašujícím dojmem, je třeba si uvědomit, že ceny bydlení stále rostou (ročně 7–8 %) cso.ie, takže spravedlivá nabídka může v příštím roce vypadat jako rozumná, pokud ceny porostou dál.
Načasování a výhled: Jednou z velkých otázek, které kupující řeší, je, zda koupit nyní nebo čekat na větší nabídku (a případně lepší ceny). Odborníci předpovídají, že růst cen se zpomalí koncem roku 2025, když se na trh dostanou nové domy investropa.com investropa.com. Pokud máte flexibilitu a nejste pod naléhavým tlakem, můžete v roce 2026 očekávat více možností a mírně ochlazený trh. Neočekávejte však výrazný pokles cen v atraktivních částech Dublinu, pokud nedojde k zásadnímu otřesu – nedostatek bydlení je totiž příliš akutní. Pro mnoho lidí je rozumné kupovat spíše dříve než později, zvláště protože hypoteční úrokové sazby začaly klesat a dostupnost bydlení se tím zlepšuje. Zajištění úroku v době, kdy sazby klesají a než ceny opět porostou, může dlouhodobě ušetřit peníze. V neposlední řadě, nájem v Dublinu je extrémně drahý (často vyšší než splátka hypotéky za stejnou nemovitost), takže pokračování v pronájmu může znamenat vyšší náklady bez tvorby vlastního kapitálu investropa.com.
Asistence a strategie: Využijte dostupné podpory. Prvokupující by měli využít Help-to-Buy program (který poskytuje až 30 000 € daňové úlevy při koupi novostavby) a zvážit First Home Scheme na sdílené vlastnictví, pokud mají problém s naspořením zálohy – tyto mohou výrazně navýšit váš rozpočet. Pokud jste současný majitel, který chcete koupit větší nemovitost, ale máte obavy, že po prodeji nenajdete vhodný nový domov, vězte, že se na trhu objevily nové překlenovací úvěry (např. od ICS Mortgages), které pomáhají překlenout toto období. Díky nim můžete koupit nový dům ještě před prodejem starého, což usnadní přechod a zvýší nabídku na trhu s použitými nemovitostmi. Co se týče výběru nemovitosti, novostavby mohou být výhodnou koupí i přes vyšší cenu – přinášejí energetickou úspornost (nižší výdaje za energie) a méně údržby, řada developerů také nabízí zvýhodněné podmínky nebo pomoc s poplatky za právní služby. Pokud novostavba není pro vás možná, rozšiřte své geografické hledání nebo zvažte dům k rekonstrukci (hodnotu lze zvýšit postupně a Irsko nabízí dotace na opravy domů). Sledujte také změny v zákonech – například pokud vláda prodlouží nebo změní zákaz vystěhování či nájemní pravidla, může to nepřímo ovlivnit konkurenci mezi kupujícími (někteří nájemníci mohou odložit koupi, pokud se nájmy stabilizují).
Pro realitní profesionály
Tržní dynamika: Rychle se vyvíjející trh v Dublinu v roce 2025 přináší realitním profesionálům (makléřům, zprostředkovatelům, developerům a poradcům) jak příležitosti, tak výzvy. Na rezidenční straně řeší makléři velmi nízkou nabídku a vysokou poptávku klientů – neobvyklou kombinaci, která vyžaduje strategické získávání nových nemovitostí do nabídky. Profesionálové by se měli zaměřit na oslovování vlastníků, kteří by mohli chtít prodat, a informovat je, že díky dostupným překlenovacím úvěrům a silným cenám je právě nyní vhodná doba na prodej nemovitosti. Klíčové je také řízení očekávání kupujících: zprostředkovatelé musí připravit kupující na první nemovitost na pravděpodobnost vyhrocených licitací a případně je nasměrovat na méně propagované lokality, kde se dá najít hodnota. Průhlednost a etika jsou na horkém trhu zásadní; udržení důvěry zajistí opakovaný obchod i tehdy, když mnoho zájemců o konkrétní nemovitost odejde zklamáno s prázdnou.
Pohled na komerční nemovitosti: Pro ty, kteří působí v komerčních realitách nebo developmentu, je rok 2025 obdobím na přeskupení portfolií a poradit klientům ohledně trendu orientace na kvalitu. Pronajímatelé kanceláří by se měli zaměřit na obsazování moderních, ekologicky certifikovaných budov a být upřímní vůči vlastníkům starších kanceláří ohledně možnosti rekonstrukce nebo prodeje k jinému využití. Údaj, že 54 % odhadců hlásí rostoucí poptávku po energeticky úsporných kancelářích a 71 % očekává zvýšené potřeby rekonstrukcí, je jasným signálem – odborníci, kteří se zdokonalí v oblasti udržitelnosti a dokážou pomoci řešit ESG renovace, budou velmi žádaní. Specialisté na retail mohou využít oživení trhu zajištěním nových značek, které vstupují na irský trh – zdůrazňujíc sílu dublinského spotřebitele a přitažlivost pro turismus. Odborníci na průmyslové a logistické nemovitosti zjistí, že nájemci jednají rychle, aby si zajistili omezené prostory; povědomí o nových projektech a případných změnách územního plánu umožní efektivně radit nájemcům i pronajímatelům.
Připravenost na budoucnost a vzdělávání: V následujících letech pravděpodobně dojde k regulačním změnám, na které by se měli profesionálové připravit. Pokud se v roce 2025 změní zákony o regulaci nájmů, budou se muset realitní kanceláře a správci nemovitostí odpovídajícím způsobem přizpůsobit a informovat o změnách pronajímatele i nájemce. Rovněž jakákoliv nová pravidla územního plánování nebo vládní pobídky (například spekulovaná daň z nevyužívaných pozemků nebo bonusy za vyšší hustotu zástavby) ovlivní strukturu developerských projektů – developeři by měli spolupracovat s odborníky na územní plánování a udržovat úzkou komunikaci s úřady, aby urychlili projekty dle nových pravidel. Realitním profesionálům také prospěje, když začnou využívat PropTech a datovou analytiku, protože trh je stále více řízen daty. Práce s daty o cenových trendech, demografii kupců a dokonce i zájmu na sociálních sítích může pomoci lépe cílit nabídky a najít méně nápadné příležitosti (například podhodnocené čtvrti s potenciálem růstu).
V podstatě lze říct, že dublinská realitní scéna roku 2025 je živá, ale složitá, a profesionálové musí být pohotoví a dobře informovaní. Ať už jste investor hledající další velkou příležitost, kupující domova usilující o místo ve městě, nebo realitní odborník provázející klienty, úspěch spočívá v pochopení základního nesouladu mezi nabídkou a poptávkou, využívání nejnovějších dat a poznatků z politiky a mít jasnou strategii pro všechny zvraty, které čekají. Dublinský trh s nemovitostmi se neustále vyvíjí, ale s potřebnými znalostmi a správným přístupem mohou zainteresované strany nejen projít aktuálním boomem, ale také si zajistit výhodnou pozici na nadcházející roky.
