Tržište nekretnina u Dublinu doživljava dramatičan uzlet u 2025. godini, obilježen naglim rastom cijena i ozbiljnim nedostatkom stambenih jedinica, zbog čega se kupci bore za nekretnine. Vrijednosti stambenih kuća rastu najbrže u posljednjih nekoliko godina uslijed žestoke konkurencije i rekordno male ponude kuća za prodaju. Istovremeno, najamnine u glavnom gradu dosegle su povijesno najviše razine zbog desetljeća dugog nedostatka najamnoga stanovanja globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. U komercijalnom sektoru, uredski i industrijski segmenti Dublina oporavljaju se od zastoja uzrokovanog pandemijom, a investitorski optimizam i potražnja naglo rastu u 2025. Ovaj izvještaj donosi sveobuhvatnu analizu stambenog i komercijalnog tržišta nekretnina u Dublinu za 2025. godinu, trenutne tržišne performanse i prognoze za narednih nekoliko godina. Također ističemo investicijske prilike – od kvartova s visokim rastom do najtraženijih vrsta nekretnina – i analiziramo kako vladine politike, ekonomski uvjeti i nove stambene regulative oblikuju tržište. Na kraju, nudimo ciljane uvide za investitore, kupce nekretnina i profesionalce iz sektora nekretnina koji se snalaze na dinamičnom tržištu nekretnina u Dublinu.
Stambeno tržište 2025.: Tržište u plamenu
Ekspanzija cijena zbog kroničnog manjka ponude: Stambeno tržište u Dublinu izuzetno je užareno u 2025. godini. Prosječna cijena kuće u Dublinu dosegnula je oko 460.700 € do sredine 2025., što je skok od 12,2% na godišnjoj razini, najveći godišnji porast u posljednjih osam godina. Službeni podaci pokazuju rast cijena stambenih nekretnina u Dublinu od 6–7,5% na godišnjoj razini početkom 2025. godine cso.ie cso.ie, ali industrijska izvješća ukazuju na još veći rast cijena za oglašene kuće jer nadmetanja podižu prodajne cijene znatno iznad traženih. Medijalna cijena stambene jedinice u Dublinu iznosi oko 360.000 €, što je povećanje od ~7,5% u odnosu na prošlu godinu, iako su mnogi dijelovi znatno skuplji. U prestižnim dijelovima južnog Dublina (npr. Blackrock, D4, D6) medijalne cijene kreću se od 665.000 do 750.000 €+, dok u pristupačnijim predgrađima poput Swordsa ili Tallaghta prosjek iznosi oko 400.000–415.000 €. Potražnja je potaknuta snažnim gospodarstvom i demografskim trendovima – stalnim rastom stanovništva, rastom zaposlenosti i plaća te željom kućanstava za kupnjom budući da je kupnja često jeftinija od dugoročnog najma prema sadašnjim uvjetima investropa.com. Kupci prvi put kupuju izuzetno su aktivni (posebno za kuće ispod 500.000 €), često nailazeći na žestoku konkurenciju s višestrukim ponudama za rijetke nekretnine.
Rekordno niska ponuda i izazovi u gradnji: Ponuda kuća na prodaju u Dublinu izuzetno je niska, što dodatno pojačava rast cijena. Manje od 3.500 nekretnina oglašeno je na prodaju u cijeloj regiji Dublina – što je 17% manje nego prošle godine i iznimno je malo za grad te veličine. Potencijalni prodavatelji oklijevaju staviti nekretninu na tržište zbog straha da neće pronaći zamjenski dom, što stvara začarani krug niske ponude globalpropertyguide.com. Nova gradnja nije uspjela pratiti potražnju, unatoč vladinim inicijativama. Irski plan Stanovanje za sve (pokrenut 2021.) cilja na 300.000 novih domova do 2030., ali isporuka još uvijek zaostaje za potrebama. Na nacionalnoj razini završetak gradnje stanova pao je za ~6,7% u 2024. na oko 30.330 jedinica, a posebno u Dublinu dolazi do kašnjenja u projektima stanova. Zapravo, završetak izgradnje stanova u Dublinu 2025. očekuje se da će naglo pasti – za oko 40% ispod razine iz 2023. (i ~18% ispod 2024.) – zbog visokih troškova gradnje, poteškoća s financiranjem i problema s izdavanjem dozvola. Ovo povlačenje nove ponude dodatno pogoršava nesrazmjer između potražnje i dostupnosti stanovanja u Dublinu.
Pozitivno je što je rekordan broj novih gradnji započet u 2024. (preko 60.000 jedinica započeto, +84% na godišnjoj razini) globalpropertyguide.com, što daje nadu da će broj završenih jedinica rasti u nadolazećim godinama. Industrijske prognoze (EY-Euroconstruct) su optimistične te predviđaju da će završetak stambenih jedinica porasti na 38.000 u 2025., 40.000 u 2026. i 42.000 u 2027. diljem Irske. Ako se to ostvari, ta bi razina proizvodnje napokon bila blizu ~40.000+ jedinica godišnje koliko, prema mišljenju mnogih stručnjaka, Irska treba kako bi zadovoljila potražnju. U međuvremenu se, međutim, „nepopustljiva ograničenja ponude” u Dublinu očekuje da će dovesti do daljnjeg rasta cijena do 2025., što će tržište i dalje snažno držati u korist prodavatelja.
Pritisak na tržištu najma i regulacije: Dublinski najamni sektor i dalje je pod velikim pritiskom, s nedostatnom ponudom koja tjera najamnine na nove visine. Najamnine su porasle za oko 117% u posljednjem desetljeću (2015.–2025.) u Irskoj globalpropertyguide.com. Iako se inflacija najamnina smirila u odnosu na godišnji skok od 15% krajem 2022., i dalje je iznosila 7,7% na godišnjoj razini u siječnju 2025. globalpropertyguide.com. Najamnine u Dublinu su najviše u zemlji – do četvrtog kvartala 2024., prosječna tražena najamnina u centru Dublina prelazila je 2.400 € mjesečno. Čak su i mali stanovi skupi: prosječna cijena najma jednosobnog stana u Dublinu sada iznosi oko 1.800 €/mjesečno (+7,7% godišnje). Stopa slobodnih stanova praktički ne postoji; slobodnih stanova za najam u Dublinu je oko 1% – rekordno malo, što ukazuje na gotovo potpunu nedostupnost stanova za najam.
Vladina Rent Pressure Zone (RPZ) – zakonodavstvo koje je ograničilo povećanja najamnina (često ~2–4% godišnje u određenim područjima s visokim pritiskom) – na snazi je već nekoliko godina kako bi se ublažila poskupljenja najma. Međutim, ovaj RPZ okvir treba isteći u prosincu 2025., a njegova budućnost je neizvjesna. Trenutni limiti na najamnine obeshrabrili su neka ulaganja u ponudu najma, što je doprinijelo usporavanju razvoja novih “build-to-rent” stanova. Očekuje se da će kreatori politike ponovno razmotriti regulaciju najamnina krajem 2025., odvagujući potrebu zaštite najmoprimaca i rizika od daljnjeg odvraćanja stanodavaca i investitora. U međuvremenu, najmoprimačka kriza ne pokazuje znakove skorog završetka. Kako je jedan ekonomist iz Dublina izravno primijetio, “već smo više od desetljeća u najamnoj krizi i nema naznaka da će uskoro završiti” – izgradnja novih stanova za najam naglo je porasla 2022.–23., ali je od tada ponovno pala, a izvan Dublina se gotovo ne gradi novi najamni stambeni prostor. Kako potražnja i dalje raste, a vlasništvo nad domom postaje sve nedostižnije za mnoge, pritisak na povećanje najamnina vjerojatno će potrajati i u bliskoj budućnosti.
Povoljnost i trendovi hipotekarnih kredita: Visoke cijene i najamnine dodatno su pogoršale pristupačnost, osobito za one koji prvi put kupuju. Davanje hipotekarnih kredita bilo je ograničeno pravilima središnje banke te, novije, višim kamatnim stopama. Međutim, 2025. donosi određeno olakšanje na financijskom planu. Europska središnja banka, nakon agresivnog podizanja kamatnih stopa 2022.–23., prešla je na blaži pristup – smanjujući ključne stope za 0,25% u prosincu 2024. i ponovno u siječnju 2025. Irske hipotekarne kamatne stope počele su padati s vrhunca, dosegnuvši najnižu razinu u 20 mjeseci početkom 2025. Prosječna nova hipotekarna stopa sada iznosi oko 3,7% (pad s otprilike 4,2% godinu ranije), a očekuju se i daljnja umjerena smanjenja kamatnih stopa ESB-a tijekom sljedeće godine. Ublažavanje kamatnih stopa, u kombinaciji s rastom prihoda, postupno poboljšava pristupačnost za kupce globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zapravo, pad kamatnih stopa “pomaže jednadžbi pristupačnosti i podupire apetit” na strani potražnje globalpropertyguide.com, primjećuje jedan direktor irske agencije za nekretnine. Irska vlada je također produžila potpore kupcima, poput Help-to-Buy sheme (povrat poreza na dohodak za one koji prvi put kupuju) i uvela First Home shemu podijeljenog vlasničkog udjela za pomoć u zatvaranju razlike u depozitima – politike koje povećavaju kupovnu moć mladih kupaca. Ipak, uz rekordno visoke cijene u Dublinu, štednja dovoljnog depozita i dalje je izazov. Pristupačnost će ostati napeta dok se ponuda ne poveća ili inflacija cijena ne uspori. Kao što je raspravljeno u nastavku, mnogi stručnjaci predviđaju da će rast cijena usporiti u narednim godinama, što bi moglo omogućiti da prihodi kućanstava donekle sustignu cijene.
Tržište poslovnih nekretnina u 2025.: Oporavak s oprezom
Dublinski sektori komercijalnih nekretnina – koji uključuju urede, maloprodaju, industrijski/logistički sektor i druge – pokazuju snažne znakove oporavka u 2025. nakon burne 2023. Prošla godina donijela je značajne poteškoće: rast kamatnih stopa, širenje prinosa i otpuštanja u globalnom tehnološkom sektoru doveli su do korekcije vrednovanja (vrijednosti komercijalnih nekretnina naglo su pale u 2023.). Sada, budući da se irsko gospodarstvo pokazalo otpornim, a uvjeti kreditiranja poboljšavaju, raspoloženje investitora i potražnja zakupaca naglo su porasli.
Tržište ureda – potraga za kvalitetom: Dublinski uredski sektor ponovno dobiva zamah u 2025., ali to je priča o dva tržišta. Potražnja je uglavnom usmjerena na visokokvalitetne, moderne uredske prostore (osobito one sa snažnim ekološkim certifikatima), dok starije, neučinkovite zgrade prijeti zastarjelost ili im je potrebna prenamjena. Nakon što je pandemija uzrokovala prijelaz na rad na daljinu/hibridni rad, mnoge su tvrtke smanjile ili odgodile odluke vezane uz urede. Međutim, do kraja 2024. zakup ureda je ponovno oživio – potražnja zakupaca u četvrtom kvartalu 2024. bila je +15% veća u odnosu na godinu ranije, kako su tvrtke počele realizirati odgođene potrebe za nekretninama. Dublinska stalna snaga u tehnološkom, financijskom i sektoru profesionalnih usluga održava osnovnu razinu potražnje za uredima, posebno za vrhunske prostore u centru grada i Silicon Docksu. Dostupnost vrhunskih “zelenih” uredskih prostora se smanjuje u središtu Dublina, što gura najamnine na više razine za zgrade s LEED certifikatom i energetski učinkovite zgrade. Nasuprot tome, stariji uredi s nižim ekološkim standardima postaju zanimljivi investitorima koji razmatraju obnovu ili prenamjenu. Mnoge od tih nekretnina možda će trebati adaptaciju kako bi ostale konkurentne, a 71% procjenitelja očekuje da će se taj trend ubrzati (posebno obnove radi održivosti). Općenito, dublinske najamnine za urede su se stabilizirale i vrhunske najamnine mogle bi ponovno početi rasti do kraja 2025., kako se ponuda prostora A klase bude smanjivala. Stopa praznih ureda (posebno drugorazrednih) ostaje povišena, ali “bifurkacija” tržišta znači da je zauzetost vrhunskih prostora velika dok slabije zgrade teško popunjavaju kapacitete. Investitori su sve selektivniji i usredotočuju se na dobro iznajmljene, ekološki usklađene objekte. Posebno su neke velike transakcije pokazale obnovljeno povjerenje – primjerice, prodaja One & Two North Dock krajem 2024. pokazuje da institucijski kapital sudjeluje kada je cijena atraktivna.
Maloprodaja i ugostiteljstvo – Otpornost potrošačke potražnje: Dublinski maloprodajni nekretninski segment doživio je impresivan oporavak jer su promet i potrošnja snažno porasli nakon pandemije. Do četvrtog tromjesečja 2024. potražnja zakupaca maloprodajnih prostora bila je 22% veća nego godinu dana ranije, a ovaj zamah prenosi se i u 2025. godinu. Glavne trgovačke ulice poput Grafton Streeta i Henry Streeta bilježe kako novi međunarodni trgovci i rastući domaći brendovi aktivno traže prostor. Potražnja je posebno jaka za dobro pozicionirane prostore u trgovačkim ulicama, vrhunskim trgovačkim centrima i maloprodajnim parkovima, potaknuta snažnom osobnom potrošnjom u Irskoj i željom trgovaca da uspostave svoje ključne pozicije. Najamnine za maloprodaju, koje su pale tijekom 2020.–21., ponovno rastu na atraktivnim lokacijama. Također je vidljiv trend iskustvene maloprodaje – zabavni i rekreativni koncepti popunjavaju prostore kako bi privukli kupce. U 2024. u Dublinu su otvorena dva nova “iskustvena” mjesta (Pitch i Supersocial), a još ih se planira za 2025. (npr. butik kuglane, interaktivni barovi s pikadom itd.). Ova diverzifikacija povećava broj posjetitelja i potražnju za velikim jedinicama koje mogu podržavati jedinstvene ugostiteljske sadržaje. Ugostiteljstvo i hoteli također ostaju snažni: u 2024. bilježi se snažno ulaganje u dublinske hotele, a i 2025. očekuje se visoka popunjenost (osim u slučaju novih šokova u putovanjima). Substancijalna količina novih hotelskih soba otvara se u Dublinu u 2025., što bi moglo staviti određeni pritisak na cijene soba, ali općenito su izgledi za turizam i ugostiteljstvo pozitivni cbre.ie.
Industrijski i logistički sektor – Sektor brzog rasta: Industrijski i logistički sektor nekretnina je pravi uspjeh na dublinskom komercijalnom tržištu. Unatoč ekonomskim kolebanjima, potražnja za skladištima i distribucijskim objektima ostaje snažna, potaknuta rastom e-trgovine i širenjem farmaceutskih i tehnoloških opskrbnih lanaca u Irskoj. U 2024. došlo je do određenog usporavanja zbog globalnih neizvjesnosti, ali ulazak u 2025. obilježava nekoliko velikih zahtjeva za industrijskim prostorima u Dublinu za koje se očekuje da će ponovno pokrenuti aktivnost. Investitorski sentiment prema industrijskim ulaganjima postao je pozitivan prvi put u dvije godine krajem 2024. Vrhunske industrijske nekretnine predviđaju se kao predvodnici u rastu vrijednosti, s prognoziranim rastom kapitalnih vrijednosti od otprilike 3,2% te rastom najamnina za vrhunske industrijske prostore od 3,1% u 2025. (Ovi se dobici mogu činiti umjerenima, ali nakon snažne korekcije vrijednosti u 2023., svaki pozitivan rast znači prekretnicu na tržištu.) Moderni logistički centri – osobito oni u blizini zračne luke Dublin, luke i glavnih autocesta – izuzetno su traženi. Stopa slobodnih prostora u kvalitetnim logističkim parkovima izuzetno je niska, a najamnine za vrhunske industrijske jedinice dosežu rekordne razine. Jedan faktor na koji treba obratiti pažnju je međunarodna trgovinska politika; mogućnost novih američkih carina ili globalnih trgovinskih tenzija zabrinjava i mogla bi umanjiti potražnju za skladišnim prostorom. Ipak, s nastavkom širenja e-trgovine i podatkovnih centara (Irska je veliki centar podatkovnih centara), izgledi za industrijske nekretnine u Dublinu ostaju uglavnom snažni.
Komercijalna ulaganja i vrijednosti: Nakon mirne 2023., ulaganja u komercijalne nekretnine u Irskoj spremna su za oporavak u 2025. Ukupni obujam ulaganja u 2024. bio je oko 40% ispod dugoročnog prosjeka, no povjerenje se vraća. Smanjenje kamatnih stopa Europske središnje banke i labaviji kreditni uvjeti poboljšali su dostupnost financiranja, a nakon korekcije cijena iz 2023. manje se nekretnina smatra “precijenjenima”. Društvo ovlaštenih procjenitelja Irske očekuje značajan uzlet: kapitalne vrijednosti komercijalnih nekretnina predviđa se rast od ~+15% u 2025., nakon približno -27% pada zabilježenog krajem 2023. Također se očekuje rast najamnina u komercijalnom sektoru od otprilike +19% u 2025. (naspram -7% pada krajem 2023.). Većinu ovog oporavka vodit će vrhunski segmenti – uredske zgrade razreda A, moderna logistika i prodaja na glavnim ulicama – koji već bilježe pad prinosa kako ulagači ponovno nude više. Na primjer, prinosi na najbolje uredske i industrijske objekte u Dublinu stabilizirali su se početkom 2025. i mogli bi dodatno pasti ako se poveća konkurencija. Nasuprot tome, sekundarna imovina može zaostajati dok se ne prepozicionira. Općenito, tržište komercijalnih nekretnina u Dublinu ulazi u fazu rasta u 2025., potaknuto rastućom potražnjom zakupaca, jednostavnijim kreditiranjem i snažnim ekonomskim pokazateljima Irske. Ipak, tržište je selektivnije nego u prijašnjim usponima: održivost i kvaliteta su presudni, a starije nekretnine trebat će nadogradnje (ili prenamjene) kako bi ostale relevantne u narednim godinama.
Izgledi tržišta: prognoze za idućih nekoliko godina
Projekcije tržišta stambenih nekretnina: Gledajući dalje od 2025. godine, većina analitičara očekuje ublažavanje inflacije cijena kuća u Dublinu – ali ne i potpuni pad – kako se ponuda polako poboljšava. Nakon uzastopnih godina brzog rasta (~8% u 2024. i predviđenih 7–10% u 2025.), očekuje se da će rast cijena usporiti na održivije razine do 2026–27. Zapravo, stručnjaci predviđaju da će trenutni brzi rast vjerojatno osjetno usporiti ili čak stagnirati do kraja 2025. kako nova ponuda stanova dolazi na tržište i kako se dosežu granice pristupačnosti investropa.com investropa.com. Neke prognoze čak predviđaju i blagi pad cijena u Dublinu u 2026. ako se izgradnja značajno poveća i kamatne stope ostanu stabilne investropa.com investropa.com. Nedavna analiza iz sredine 2025. sugerira da bi cijene u Dublinu mogle “stagnirati ili pasti” nakon ljeta 2025. investropa.com, s obzirom na novi stambeni fond i otpor prema visokim cijenama. Međutim, svako smirivanje cijena vjerojatno će biti postepeno. Temeljna potražnja – snažan rast stanovništva (potaknut prirodnim prirastom i imigracijom), visoka zaposlenost i kulturna sklonost kupovini nekretnina – nastavit će se i u sljedećem desetljeću, podupirući vrijednosti nekretnina. Ukratko, nastavak povećanja ponude trebao bi smiriti cijene, ali neće uzrokovati ozbiljan pad osim u slučaju vanjskog ekonomskog šoka.
S druge strane, pogled na ponudu je oprezno optimističan. Kao što je već spomenuto, očekuje se da će broj dovršenih stambenih jedinica rasti svake godine do 2027. Ako Irska uspije održati oko 40 tisuća novih stanova godišnje na nacionalnoj razini (s velikim udjelom unutar šireg područja Dublina), najgora nestašica bi se do 2026-2027. napokon mogla početi ublažavati. Vladine mjere – od ubrzavanja izdavanja dozvola do korištenja državnog zemljišta za razvoj – trebale bi pokazati veći utjecaj u narednim godinama. Ohrabruje i preusmjeravanje građevinskih kapaciteta s komercijalnih na stambene projekte, djelomično zahvaljujući poticajima politike. Predstavnici industrije naglašavaju da su strukturne reforme (pojednostavljenje procedura, smanjenje troškova izgradnje i poticanje gradnje pristupačnih stanova) i dalje potrebne za dugoročno rješenje. U međuvremenu, očekuje se da će rast cijena stanova do 2026. biti umiren na nisku jednoznamenkastu razinu, pod uvjetom da kamatne stope nastave padati i da se godišnje izgradi oko 35 tisuća novih jedinica. Kretanje cijena u Dublinu ovisit će o tome hoće li grad dobiti veliki udio tih novih stanova; u suprotnom bi cijene u Dublinu mogle nastaviti nadmašivati nacionalni prosjek zbog kroničnog manjka i vrlo visoke potražnje.
Pritisci na tržište najma također se očekuju i u bliskoj budućnosti. Sve dok rast stanovništva i zaposlenosti u Dublinu nadmašuje izgradnju novih najamnih jedinica, najamnine će vjerojatno nastaviti rasti (iako sporijim tempom ako dođe do veće ponude). Olakšanje za najmoprimce moglo bi doći ako pravila o Zoni ograničenja najamnina budu zamijenjena ili produžena nakon 2025., moguće s ažuriranim mjerama za zaštitu najmoprimaca od ekstremnih povećanja. Dodatno, ako vlasništvo nad stanom postane dostupnije (kroz niže kamatne stope i više novih domova), rast potražnje za najmom mogao bi se donekle ublažiti jer neka kućanstva prelaze iz najma u vlasništvo. Većina prognoza predviđa nastavak rasta najamnina do 2026., ali umjerenijim tempom – vjerojatno u rasponu niskih do srednjih jednoznamenkastih postotaka godišnje umjesto nedavnih 7-10%. Ta su očekivanja pod pretpostavkom da će napori na razini politike (kao što su porezne prilagodbe za zadržavanje malih iznajmljivača i izgradnja novih većih najamnih blokova) postupno poboljšati ponudu najma.
Izgledi za komercijalno tržište: Komercijalno tržište nekretnina u Dublinu ulazi u fazu ekspanzije koja bi se trebala nastaviti sljedećih nekoliko godina, osim ako ne dođe do globalnih šokova. Ekonomske prognoze za Irsku su optimistične, a Europska komisija predviđa oko 4% rasta BDP-a u 2025. i nastavak niske nezaposlenosti od oko 4,4-4,5%. Ova snažna makroekonomska osnova, u kombinaciji s irskim statusom tehnološkog i FDI središta, pogoduje potražnji za nekretninama. U sektoru poslovnog prostora, oporavak u 2025. godini očekuje se nastaviti i 2026. godine, kako tvrtke finaliziraju strategije za razdoblje nakon pandemije. Međutim, nastavak trenda “flight-to-quality” se očekuje: predviđamo da će najamnine i vrijednosti za vrhunske poslovne prostore umjereno rasti (možda 2–5% godišnje) do 2027., dok bi sekundarni prostori mogli bilježiti stagnaciju ili pad, osim ako ne budu obnovljeni. Do 2026.-27., val starijih poslovnih prostora mogao bi biti prenamijenjen ili obnovljen, što bi zapravo moglo smanjiti ukupnu ponudu, ali poboljšati stopu popunjenosti i najamninu preostalih konkurentnih zgrada.
Industrijske i logističke nekretnine trebale bi ostati najuspješnija klasa imovine. Uz širenje e-trgovine, farmaceutike i podatkovnih centara, potražnja za skladištima oko Dublina ostat će visoka. Novi logistički projekti (npr. druga faza Blarney Business Parka i proširenja na Little Islandu u Corku, što je indikator regionalne potražnje) su u tijeku. Čak i do 2027. godine, očekujte da će industrijska nepopunjenost u Dublinu biti minimalna, a najamnine na najvišim razinama zbog ograničenog industrijskog zemljišta i snažnih potreba zakupaca. Umjeren rast ponude je u planu (projekti kod luke i zračne luke), ali vjerojatno nedovoljan da nadmaši potražnju. Stoga, kapitalne vrijednosti industrijskih nekretnina imaju prostora za daljnje povećanje u 2026.-28., iako sporijim tempom nego početni oporavak 2025.
Izgledi za maloprodaju i ugostiteljstvo su oprezno pozitivni. Očekuje se da će potrošnja potrošača u Irskoj ostati solidna, potpomognuta rastom realnih plaća i proračunskim viškovima koji bi mogli dovesti do smanjenja poreza ili povećanja javne potrošnje. Trgovci će nastaviti s ekspanzijom u najprestižnijim dijelovima Dublina – zapravo, očekuje se dolazak novih trgovaca na glavne ulice do 2026. godine, što će održati nisku prazninu i podržati rast najamnina u vrhunskim maloprodajnim prostorima za nekoliko postotaka godišnje. Glavni rizik za sektore maloprodajnih nekretnina je pad povjerenja potrošača ili prijelaz na online kupovinu, no fizička maloprodaja u Dublinu pokazala je otpornost usredotočujući se na iskustvo i turizam. Hotelski sektor dodaje značajno veliki broj novih soba u 2025.-26., što bi moglo privremeno ograničiti rast cijena soba cbre.ie, no trend potražnje za turizmom u Dublinu raste, tako da bi hotelska popunjenost i interes investitora trebali ostati solidni tijekom sljedećih nekoliko godina.
Važno je napomenuti da kapitalna tržišta bilježe poboljšanja i taj bi se trend trebao nastaviti i nakon 2025. S obzirom na moguće daljnje smanjenje troškova zaduživanja (kamatne stope ECB-a mogle bi postupno padati kroz 2025.-26.), investitori će pronaći obnovljeni kapacitet za financiranje poslova. Mnogi međunarodni investitori pauzirali su u 2022.-23. zbog visokih troškova financiranja; kako taj pritisak slabi, očekujemo više dolaznog kapitala usmjerenog na irske nekretnine od 2025. nadalje. Oporavak vrijednosti predviđen za 2025. (+15% kapitalne vrijednosti) sugerira da se većina repricinga već dogodila, pa bi 2026.-27. mogli vidjeti stabilniji rast u rasponu od niskih do srednjih jednoznamenkastih postotaka godišnje za komercijalne vrijednosti uopće – u osnovi prateći rast prihoda. Jedan uvjet: geopolitički ili globalni ekonomski rizici (npr. značajna recesija u EU ili SAD-u) mogli bi u bilo kojem trenutku oslabiti potražnju najmodavaca i investicijsku aktivnost. Dublinsko tržište je pod međunarodnim utjecajima, stoga nije imuno na vanjske šokove. Ipak, trenutačno je smjer oporavka i rasta, što sljedećih nekoliko godina čini obećavajućima za dobro pozicioniranu imovinu u sektoru nekretnina.
Investicijske prilike i područja snažnog rasta
Unatoč visokim cijenama, tržište nekretnina u Dublinu nastavlja nuditi atraktivne prilike za iskusne ulagače u 2025. i nakon toga. Zapravo, trenutna dinamika – niska ponuda i visoka potražnja – stvara džepove snažnog rasta koje određene strategije mogu iskoristiti:
- Investicije u stambeni najam: S obzirom na najamnine blizu rekordnih razina i stalni nedostatak stambenog prostora, stanovi za iznajmljivanje u Dublinu ostaju atraktivni. Bruto prinosi od najma stanova u Dublinu prosječno iznose oko 6,5–7%, što u kombinaciji s očekivanim rastom najamnina od oko 3–5% godišnje može ponuditi solidan novčani tijek. Investitori su posebno usmjereni na build-to-rent (BTR) projekte – veće stambene blokove namijenjene najmu. Nekoliko institucijskih investitora (uključujući REIT-ove i inozemne fondove) preusmjerilo je pozornost na stambenu imovinu, smatrajući je otpornom zbog nedostatka stanovanja u Irskoj. Četvrti s visokim rastom za stambena ulaganja uključuju područja s nadolazećim prometnim vezama ili planovima obnove. Na primjer, predgrađa sjevernog Dublina (Fingal) bilježe najbrži rast cijena nekretnina (~9,5% na godišnjoj razini) u gradu janetcarroll.ie, a ipak još uvijek nude relativno povoljne cijene ulaska, što ih čini povoljnima za buduću dobit s obzirom na planirana ulaganja u infrastrukturu (poput planirane Metrolink željeznice do Zračne luke/Swords). Dijelovi zapadnog Dublina (npr. Lucan, Clondalkin) i dijelovi južnih predgrađa grada gdje se grade nova naselja također predstavljaju prilike – ova područja mogu imati koristi od prelijevanja potražnje dok kupce cijene istiskuju iz samog središta grada.
- Nove izgradnje i zemljišta: Sektor građevinskog zemljišta spreman je za pojačanu aktivnost, potaknut nižim kamatama i snažnom krajnjom potražnjom. Investitori koji mogu savladati procedure planiranja i rastuće troškove izgradnje pronaći će prilike u isporuci stanova – privatnih i socijalnih – osobito srednje gustoće na rubovima Dublina i na brownfield lokacijama u samom gradu. Zemljišta u Dublinu s odobrenjem za gradnju sada su iznimno vrijedna, jer je često usko grlo upravo dobivanje dozvola za projekte. Investitori mogu ciljati zemljišta u razvojnim koridorima (npr. uz nove trase Dart+ i Metrolink, ili velike površine u Cherrywoodu, Clonburrisu, Adamstownu koji su određeni kao nova naselja) – to su područja za koja se očekuje da će u narednim godinama dobiti tisuće novih stanova. Osim toga, preuređenje ili prenamjena postojećih objekata je niša koja raste: s mnogim starijim uredima koji bi mogli ostati prazni, postoji mogućnost pretvaranja zastarjelih poslovnih prostora u stambene jedinice ili studentski smještaj, čime bi se iskoristio nedostatak stambenih kapaciteta. Vlada je ukazala na podršku ovakvim prenamjenama pojednostavljivanjem pravila za promjenu namjene u određenim slučajevima.
U sažetku, investitori koji ciljaju prave segmente – stanove za najam, logistiku, vrhunski prenamijenjene urede i odabrane projekte razvoja – mogu pronaći značajne prilike za rast na tržištu Dublina. Ključno je uskladiti se sa strukturnim potrebama Irske (stanovanje, moderna logistika itd.) i iskoristiti sadašnji trenutak (oporavak tržišta uz poboljšane uvjete financiranja). Naravno, detaljna analiza je ključna: nekretnine treba procijeniti prema regulatornim zahtjevima (npr. energetski certifikati za zgrade), a rizik planiranja pažljivo upravljati u razvojnim projektima.
Utjecaj politike, gospodarstva i regulative
Vladina stambena politika: Postupci (i neaktivnost) irske vlade snažno utječu na razvoj nekretninskog tržišta u Dublinu. Ključna politika Stanovanje za sve obvezala se na dosad nezabilježeno financiranje kako bi se do 2030. povećala ponuda stanova, uključujući subvencije za pristupačno stanovanje, potpore za reaktivaciju praznih kuća te reforme s ciljem ubrzanja donošenja urbanističkih odluka. Ovim intervencijama se pripisuje zasluga za porast novih gradilišta u 2024. i preusmjeravanje građevinskih resursa prema stambenim projektima. Kratkoročno, vlada je ponudila i porezne olakšice za male stanodavce kako bi zaustavila njihov odlazak (budući da su mnogi prodavali nekretnine zbog prijašnjih ograničenja najamnina i zabrane iseljenja koja je bila na snazi tijekom COVID-a). Privremena zabrana iseljenja, donesena krajem 2022., a kasnije ukinuta, vjerojatno je spriječila neka iseljenja, ali je i potaknula dio stanodavaca na napuštanje tržišta najma po njenom ukidanju, što je dodatno smanjilo ponudu. Idući naprijed, koalicijska vlada (ponovno izabrana krajem 2024.) najavila je da će nastaviti centrističke politike koje potiču ponudu i održati kontinuitet regulacije. Ovaj kontinuitet donosi sigurnost developerima i investitorima. Primjerice, “First Home” shema djelomičnog vlasništva produljena je i mogla bi biti proširena kako bi pomogla većem broju kupaca da naprave stambenu zamjenu (što bi oslobodilo stanove za početnike). Također, povrat poreza putem Help-to-Buy za kupce prve nekretnine obnovljen je u Proračunu za 2025. Ove potpore s potražnje održavaju bazen kupaca snažnim, ali vlada ih uravnotežuje mjerama na strani ponude kako ne bi samo napuhavala cijene.
Ključno regulatorno događanje na horizontu je istek zona s ograničenjem najamnine krajem 2025. Kreatori politika aktivno raspravljaju o tome kako zamijeniti ili reformirati irski sustav kontrole najamnina. Jedna od mogućnosti je nacionalni registar najamnina i stroža provedba protiv ilegalnih povećanja; druga je produljenje ograničenja najamnina s prilagodbama za inflaciju. Odluka će utjecati i na povjerenje stanodavaca i na stabilnost najmoprimaca. Jasnoća oko toga očekuje se do 4. kvartala 2025. – svaka veća promjena snažno će se odraziti na investicijsku scenu najma u Dublinu, ili poticajući ili obeshrabrujući budući razvoj najma.
Reforme planiranja i zoniranja: Proces planiranja u Irskoj povijesno je bio spor i sklon tužbama, što je pridonijelo kašnjenjima u gradnji stanova. Vlada pojednostavljuje procedure, uključujući ograničavanje sudskih revizija koje mogu kočiti velike projekte. Pravila o visini i gustoći relaksirana su u mnogim dijelovima Dublina kako bi se omogućila viša zgrada i manji stanovi (poput garsonijera i zajedničkog stanovanja) radi povećanja urbane ponude. Krajem 2022. nove smjernice ukinule su minimalne zahtjeve za parking kod gradskih projekata kako bi se smanjili troškovi i spriječilo bespotrebno zauzimanje prostora. U razdoblju 2025.–2027. očekuje se brža odobrenja za projekte koji zadovolje uvjete i više inovacija u vrstama stanovanja (mikro-jedinice, montažna gradnja itd.). Dodatno, uveden je porez na prazne nekretnine kako bi se potaknulo vlasnike prazne imovine na prodaju ili iznajmljivanje – dugoročno bi to moglo donijeti nekoliko stotina više jedinica na tržište Dublina, iako nije presudna mjera. Vlada također ulaže dio svog velikog viška proračuna (od neočekivanih poreza korporacija) u infrastrukturu koja podržava stanovanje – primjerice, financiranje novih prometnih veza i komunalnih usluga u područjima rasta, što otključava zemljište za daljnju izgradnju.
Ekonomski uvjeti: Gospodarske perspektive Irske ostaju stup tržišta nekretnina. Od 2025. godine, domaće gospodarstvo stabilno raste, s jakom zaposlenosti i rastućim realnim plaćama. Irska također uživa značajne državne viškove, što joj daje fiskalni prostor za ulaganje u stanogradnju i infrastrukturu. Međutim, mala i otvorena ekonomija Irske snažno je pod utjecajem globalnih faktora. Jedan od rizika je oslanjanje na multinacionalne korporacije (posebno američke tehnološke i farmaceutske) – svako usporavanje ili promjena politike (npr. viši globalni porezi na korporacije ili američke protekcionističke mjere) mogli bi utjecati na zaposlenost i potražnju za uredima. Značajno je da je Irska ponovno izabrala centrističku, pro-business vladu, što bi trebalo umiriti strane ulagače i održati stabilno političko okruženje za nekretnine. Što se tiče monetarne strane, kao što je već rečeno, ciklus kamatnih stopa vjerojatno je dosegao vrhunac; očekivanje blagog smanjenja kamatnih stopa tijekom sljedećih 12–24 mjeseca podupirat će aktivnost u sektoru nekretnina smanjujući troškove financiranja. Inflacija građevinskih materijala, koja je snažno porasla 2022., u međuvremenu se smanjila, ali i dalje predstavlja zabrinutost – visoki troškovi gradnje i dalje predstavljaju izazov za isplativost pojedinih projekata, a razmatraju se i vladine mjere za snižavanje troškova (zajednička nabava materijala itd.).
Zaključno, pravni i ekonomski okvir u 2025. općenito podupire tržište nekretnina u Dublinu: vlada stavlja prioritet na stanogradnju, gospodarstvo je snažno, a regulacija ide prema poticanju razvoja (iako je točan smjer kontrole najamnina još nepoznat). Dionicima se preporučuje da prate najave krajem 2025. o ograničenju rasta najamnina i svim novim ciljevima za stanogradnju koje postavi koalicija. Stručnjaci iz sektora nekretnina uglavnom smatraju stabilan politički ishod izbora 2024. pozitivnim – on donosi “sigurnost i kontinuitet u regulaciji i politici” za sljedeći petogodišnji mandat, tijekom kojeg se očekuje da Irska napokon postigne napredak u rješavanju manjka stambenog prostora i modernizaciji urbanističkog planiranja.
Uvidi za različitu publiku
Za ulagače u nekretnine
Prilike: Ulagači u nekretnine u Dublinu mogu iskoristiti snašne temeljne pokazatelje tržišta, ali trebali bi ciljano birati segmente s najboljim omjerom rizika i povrata. Stambeni najam vrlo je atraktivan – ozbiljan manjak stanova i visoke najamnine u Dublinu znači da dobro pozicionirane najamnine mogu donijeti stabilan prihod i rast vrijednosti. Mali stanovi u središtu grada ili obiteljske kuće u prigradskim zonama mogu ostvariti prinos od ~6-7% uz nastavak rasta najamnina. Također, s obzirom da komercijalne vrijednosti ponovno rastu nakon pada u 2023. (projekcija +15% u 2025.), sada je povoljno vrijeme za kupnju kvalitetnih ureda ili industrijskih nekretnina uz povoljnije prinose prije nego što tržište u potpunosti uključi oporavak u cijene. Najizgledniji za iznadprosječne povrate u sljedećem ciklusu su vrhunski uredi s jakim ESG standardima i logistički objekti.
Područja visokog rasta: Investitori bi trebali pratiti nove vruće točke Dublina. U stambenom sektoru, područja poput Fingala (sjeverni Dublin) imaju visoke stope rasta i značajne planove razvoja – kombinaciju koja obećava buduću vrijednost kako infrastruktura i ponuda budu sustizali potražnju janetcarroll.ie. Zone obnove (npr. širenje Dublin Docklandsa ili velike planske zajednice u zapadnom Dublinu) nude priliku za rani ulazak u transformaciju naselja. U komercijalnom sektoru, središte Dublina ostaje žarišna točka potražnje za uredima, ali prigradski uredski parkovi (s nižim najamninama i parkiralištem, privlačni u eri hibridnog rada) mogli bi privući povećan interes najmoprimaca koji traže uštedu troškova. Industrijski klasteri oko orbitalne autoceste M50 i blizu luke/zračne luke Dublin su zapravo “koridori rasta” gdje je svako ulaganje u skladišni/logistički prostor vjerojatno suočeno s jakom potražnjom najmoprimaca.
Faktori rizika: Investitori također trebaju biti svjesni potencijalnih rizika. Promjene kamatnih stopa mogu utjecati na prinose od nekretnina – dok su stope trenutno u padu, svaki ponovni rast inflacije mogao bi promijeniti tu prognozu. Političke/regulatorne promjene poput naglog produžetka kontrole najamnina ili većih poreza na nekretnine za investitore mogu utjecati na prinose (iako takvi potezi zasad nisu na vidiku s obzirom na centrističku vladu). Također je pametno pripremiti se na likvidnosne izazove: irske nekretnine su relativno nelikvidne, i iako 2025. izgleda aktivno, valja računati s srednjoročnim do dugoročnim ulaganjem, posebno u projektima razvoja koji mogu kasniti zbog planiranja ili građevinskih uskih grla.
Za kupce nekretnina
Snalaženje na tržištu prodavatelja: Za pojedince i obitelji koji žele kupiti dom u Dublinu 2025. godine, tržište je izazovno, ali ne i bez nade. Kupci moraju biti dobro pripremljeni i odlučni. Uz rekordno nisku ponudu i prosječno vrijeme prodaje blizu povijesnog minimuma globalpropertyguide.com, poželjne nekretnine često se prodaju u roku od tjedan dana (ili čak dana). Ključno je imati unaprijed odobren hipotekarni kredit i biti spreman brzo ponuditi – ponekad čak iznad tražene cijene – kako biste pobijedili konkurenciju. Angažiranje lokalnih agenata za nekretnine i svakodnevno praćenje novih oglasa preporučuje se zbog brzine prometa. Nadmetanja su uobičajena u popularnim područjima i u cjenovnom razredu do 500.000 eura gdje se koncentriraju prvi kupci. Iako nadmašivanje tražene cijene može djelovati obeshrabrujuće, imajte na umu da cijene nekretnina i dalje rastu (7-8% godišnje) cso.ie, pa bi fer ponuda danas iduće godine mogla djelovati razumna ako cijene nastave rasti.
Vremenski okvir i perspektiva: Jedno od velikih pitanja s kojima se kupci suočavaju jest treba li kupiti sada ili čekati veći broj nekretnina na tržištu (i potencijalno bolje cijene). Stručnjaci predviđaju da će se rast cijena usporiti do kraja 2025. kada novi domovi dođu na tržište investropa.com investropa.com. Ako imate fleksibilnost i niste u hitnoj potrebi, mogli biste vidjeti više izbora i nešto “hlađe” tržište u 2026. Međutim, nemojte očekivati značajan pad cijena u najtraženijim dijelovima Dublina bez velikog šoka – nestašica stambenih objekata u gradu je previše izražena. Za mnoge, kupnja što prije je mudra odluka, osobito jer su kamatne stope na hipotekarne kredite počele padati, što povećava dostupnost kupnje. Fiksiranje kamatne stope dok su na silaznoj putanji i prije novih mogućih povećanja cijena može dugoročno uštedjeti novac. Također, imajte na umu kako je najam u Dublinu izuzetno skup (često skuplji od rate kredita za istu nekretninu), pa nastavak najma može značiti i veće izdvajanje vlastitog novca bez stvaranja imovine investropa.com.
Pomoć i strategija: Iskoristite dostupne potpore. Prvi kupci svakako bi trebali koristiti program Pomoć za kupnju (Help-to-Buy) (koji daje povrat poreza do 30.000 € za kupnju novogradnje) i razmotriti First Home Scheme radi zajedničkog vlasništva ako je problem u početnom pologu – ovo može znatno povećati vaš budžet. Ako već posjedujete nekretninu, a želite “napredovati” ali osjećate se “zarobljeno” zbog straha od prodaje i nemogućnosti nalaženja novog doma, treba znati kako su se na tržištu pojavili novi proizvodi mostnog financiranja (npr. od ICS Mortgages) koji omogućuju prijelazno financiranje. To vam može omogućiti kupnju novog doma prije prodaje starog, olakšavajući prelazak i povećavajući ponudu na tržištu rabljenih nekretnina. Što se tiče izbora nekretnine, novogradnje mogu biti pametan izbor unatoč većoj cijeni – donose energetsku učinkovitost (ušteda na računima) i manje održavanja, a mnogi developeri nude i pogodnosti poput pokrića pravnih troškova. Ako kupnja novogradnje nije moguća, proširite područje pretraživanja ili razmislite o kućama koje traže renovaciju (nekretninu možete postupno unapređivati, a u Irskoj postoje i poticaji za obnovu doma). Na kraju, budite u tijeku s promjenama u politikama – primjerice, ako vlada produlji ili izmijeni zabranu deložacija ili najamne regulative, to bi moglo neizravno utjecati na konkurenciju među kupcima (jer bi neki najmoprimci mogli odgoditi kupnju ako se stanarine stabiliziraju).
Za stručnjake u nekretninama
Tržišna dinamika: Brz i dinamičan tržište Dublina u 2025. donosi i prilike i izazove za profesionalce u nekretninama (agente, brokere, developere i savjetnike). Na stambenoj strani, agenti se suočavaju s vrlo niskom ponudom i visokom potražnjom klijenata – neobična kombinacija koja zahtijeva strateško pronalaženje novih nekretnina. Stručnjaci bi se trebali usredotočiti na pronalaženje vlasnika koji bi mogli prodati te ih informirati da su sada dostupni bridging krediti i da se mogu postići snažne prodajne cijene, pa je dobro vrijeme za izlazak na tržište. Upravljanje očekivanjima kupaca također je ključno: brokeri trebaju pripremiti kupce koji prvi put kupuju na mogućnost nadmetanja u dražbama i možda ih usmjeriti prema područjima s manjom potražnjom kako bi pronašli bolju vrijednost. Transparentnost i etika su presudni u “vrućem” tržištu; održavanje povjerenja osigurat će ponovni posao čak i kada mnogi ponuđači ostanu praznih ruku za određenu nekretninu.
Komercijalni uvid: Za one u komercijalnom posredovanju ili razvoju, 2025. je godina za prestrukturiranje portfelja i savjetovanje klijenata o trendu prelaska na kvalitetu. Agentima za najam uredskih prostora preporuča se fokusirati na popunjavanje modernih, zgrada s certifikatom “zelene” gradnje, ali i otvoreno razgovarati s vlasnicima starijih ureda o potrebi obnove ili prodaje za alternativnu upotrebu. Statistika da 54% procjenitelja bilježi porast potražnje za energetski učinkovitim uredima, a 71% predviđa rastuće potrebe za obnovom jasan je signal – stručnjaci koji usavrše znanja iz održivosti i mogu pomoći u ESG obnovama bit će vrlo traženi. Stručnjaci za maloprodaju mogu iskoristiti procvat tako da osiguraju dolazak novih brendova na irsko tržište – naglašavajući snagu potrošača i turističku privlačnost Dublina. Industrijski/logistički stručnjaci primjećuju da zakupci brzo osiguravaju rijetko dostupan prostor; praćenje novih projekata u najavi (i mogućih promjena u namjeni zemljišta) omogućit će vam učinkovito savjetovanje najmoprimaca i stanodavaca.
Buduća otpornost i edukacija: U nadolazećim godinama vjerojatno slijede regulatorne promjene koje bi stručnjaci trebali unaprijed pratiti. Ako se zakoni o kontroli najamnina promijene 2025., agenti za najam i upravitelji nekretninama morat će prilagoditi praksu i jasno komunicirati promjene stanodavcima i najmoprimcima. Također, sve nove prostorne odredbe ili državne olakšice (poput ništa još službeno, ali spominjan porez na zemljište koje se ne koristi ili povećani bonusi za gustoću gradnje) utjecat će na način strukturiranja novih projekata – developeri bi se trebali osloniti na planerske savjetnike i zadržati dobru komunikaciju s nadležnim tijelima radi ubrzanja projekata prema novim pravilima. Profesionalci u nekretninama također bi trebali prihvatiti PropTech i analitiku podataka, budući da tržište postaje sve više vođeno podacima. Korištenje podataka o trendovima cijena, demografiji kupaca ili interesu na društvenim mrežama može pomoći u ciljanju prave publike i otkrivanju manje poznatih prilika (poput podcijenjenih četvrti s potencijalom rasta).
U suštini, scena nekretnina Dublina u 2025. je živahna, ali kompleksna, i profesionalci moraju biti agilni i informirani. Bilo da ste investitor u potrazi za sljedećom velikom prilikom, kupac koji želi osigurati dom u gradu ili stručnjak za nekretnine koji vodi klijente, uspjeh će donijeti razumijevanje temeljne neravnoteže ponude i potražnje, korištenje najnovijih podataka i uvida u politiku te jasna strategija za izazove koji dolaze. Tržište nekretnina u Dublinu stalno se razvija, ali uz prava znanja i pristup sudionici mogu ne samo uspješno proći kroz sadašnji procvat, već se i dugoročno pozicionirati za nadolazeće godine.
