Ринок нерухомості Дубліна переживає драматичне зростання у 2025 році, що характеризується стрімким зростанням цін та гострим дефіцитом житла, через який покупці змагаються за кожний об’єкт. Вартість житлових будинків зростає найшвидшими темпами за останні роки на тлі жорсткої конкуренції та рекордно низької пропозиції житла на продаж. Водночас орендна плата в столиці сягнула історичного максимуму через десятирічну кризу на ринку орендного житла globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Що стосується комерційної нерухомості, офісний та промисловий сегменти Дубліна відновлюються після падіння у період пандемії: ділова активність і попит різко зросли у 2025 році. У цьому звіті подано комплексний аналіз житлової та комерційної нерухомості Дубліна у 2025 році, поточних показників ринку й прогнозів на кілька наступних років. Також ми висвітлюємо інвестиційні можливості — від районів з високим зростанням до затребуваних типів нерухомості — і розглядаємо, як урядова політика, економічні умови та нові регуляції у сфері житла формують ринок. Нарешті, ми пропонуємо цільові рекомендації для інвесторів, покупців житла і фахівців з нерухомості, які працюють у динамічному ринку Дубліна.
Житлова нерухомість у 2025 році: ринок, що палає
Бум цін на житло на тлі хронічного дефіциту: Ринок житла у Дубліні у 2025 році надзвичайно перегрітий. Середня ціна житла у Дубліні досягла близько €460,700 на середину 2025 року, що становить зростання на 12,2% за рік — це найстрімкіше річне підвищення за останні вісім років. Офіційні дані свідчать про зростання цін на житлову нерухомість у Дубліні на 6–7,5% рік до року на початку 2025 року cso.ie cso.ie, проте галузеві звіти вказують на ще вищі темпи зростання для об’єктів, що виставляються на продаж, адже через конкурсні торги ціни на продаж відчутно перевищують стартову вартість. Медіанна ціна житла у Дубліні становить близько €360,000, що на ~7,5% більше ніж минулого року, хоча в багатьох районах вона набагато вища. У престижних районах Південного Дубліна (наприклад, Блекрок, D4, D6) медіанна ціна коливається у межах €665,000 – €750,000+, тоді як у більш доступних передмістях, як-от Свордс чи Талла, середня ціна складає €400,000–€415,000. Попит підживлюється стабільною економікою та демографією — сталим зростанням населення, підвищенням зайнятості й заробітної плати, а також зацікавленістю домогосподарств у купівлі житла, оскільки купувати часто дешевше, ніж орендувати на тривалий термін за нинішніх умов investropa.com. Дуже активними залишаються покупці, що вперше купують житло (особливо об’єкти до €500,000), і часто стикаються із жорсткою конкуренцією із численними пропозиціями на рідкісні об’єкти.
Рекордно низький запас житла та проблеми з будівництвом: Пропозиція будинків на продаж у Дубліні критично низька, що посилює ціновий бум. Менше ніж 3 500 об’єктів нерухомості виставлено на продаж по всьому регіону Дубліна — це на 17% менше ніж рік тому і вкрай мало для міста такого розміру. Потенційні продавці вагаються виставляти житло на продаж через страх не знайти заміну, створюючи самопідживлюваний дефіцит пропозиції globalpropertyguide.com. Нове будівництво не встигає за попитом, незважаючи на державні ініціативи. План Ірландії Housing for All (запущений у 2021 році) ставить за мету 300 000 нових будинків до 2030 року, проте темпи будівництва все ще не відповідають потребам. По всій країні завершення житла фактично знизилися приблизно на 6,7% у 2024 році до близько 30 330 одиниць, а Дублін, зокрема, зіштовхується із затримками у реалізації квартирних проектів. Фактично, завершення квартир у Дубліні у 2025 році прогнозується різким падінням — приблизно на 40% нижче рівня 2023 року (і приблизно на 18% нижче 2024 року) — через високі витрати на будівництво, складності з фінансуванням та бюрократичні затримки у плануванні. Це скорочення нового житла ще більше загострює дисбаланс між попитом та наявністю житла у Дубліні.
З позитивного боку, у 2024 році було розпочато рекордну кількість нових проектів (понад 60 000 одиниць розпочато, +84% у річному вимірі по всій країні) globalpropertyguide.com, що дає надію, що завершення будівництва зростатимуть у наступні роки. Галузеві прогнози (EY-Euroconstruct) є оптимістичними: очікується, що завершення житла зростуть до 38 000 у 2025 році, 40 000 у 2026 році і 42 000 у 2027 році по всій Ірландії. Якщо це вдасться реалізувати, такий рівень введення в експлуатацію майже досягне ~40 000+ одиниць на рік, що, за словами багатьох експертів, необхідно для покриття попиту. Проте, у найближчій перспективі „невпинні обмеження пропозиції” у Дубліні, як очікується, приведуть до подальшого зростання цін у 2025 році, зберігаючи перевагу на ринку за продавцями.
Тиск на ринок оренди та регулювання: Орендний сектор у Дубліні залишається під значним тиском, а недостатня пропозиція підштовхує орендні ставки до нових максимумів. Орендна плата зросла приблизно на 117% за останнє десятиліття (2015–2025) в Ірландії globalpropertyguide.com. Хоча зростання орендної плати охололо у порівнянні з 15% річним сплеском наприкінці 2022 року, на січень 2025 року вона все ще складала 7,7% у річному вимірі globalpropertyguide.com. Оренда у місті Дублін є найвищою в країні – у IV кварталі 2024 року середня ціна оренди у центрі міста Дублін перевищувала 2 400 євро на місяць. Навіть невеликі квартири коштують дорого: однокімнатна квартира у Дубліні зараз у середньому коштує близько 1 800 євро/місяць (зростання на 7,7% у річному вимірі). Рівень вакантності фактично нульовий; вакантність орендного житла у Дубліні складає близько 1% — це рекордно низький показник, що свідчить про практично повну відсутність доступного житла для оренди.
Законодавство уряду щодо Зон регулювання орендної плати (RPZ) – яке обмежувало зростання орендної плати (зазвичай на ~2–4% щорічно у визначених районах з високим тиском) – діє вже декілька років з метою стримування підвищення орендних ставок. Однак ця система RPZ має завершитися у грудні 2025 року, і її майбутнє залишається невизначеним. Діючі обмеження на ріст орендної плати стримували частину інвестицій у пропозицію житла для оренди, що призвело до уповільнення розвитку нових апартаментів за принципом “build-to-rent”. Очікується, що політики переглянуть регулювання орендної плати наприкінці 2025 року, зважуючи потребу у захисті орендарів на ризик ще більшого відлякування орендодавців та забудовників. Тим часом, орендна криза практично не показує ознак швидкого завершення. Як зазначив один дублінський економіст, “ми вже понад десятиріччя перебуваємо в орендній кризі, і наразі майже нічого не вказує на те, що вона незабаром закінчиться” – нове будівництво житла для оренди різко зросло у 2022–23 роках, але згодом знову впало, і поза межами Дубліна фактично не додається нового орендного житла. Оскільки попит продовжує зростати, а придбання власного житла стає недосяжним для багатьох, у найближчій перспективі ймовірний подальший тиск на підвищення орендних ставок.
Доступність та тенденції іпотечного ринку: Шалене зростання цін і орендної плати ще більше погіршило доступність, особливо для тих, хто вперше купує житло. Іпотечне кредитування стримувалося правилами центрального банку, а останнім часом – ще й високими відсотковими ставками. Проте 2025 рік приносить деяке полегшення у фінансуванні. Європейський центральний банк після посилених підвищень ставок у 2022–23 роках перейшов до більш м’якої політики – знизив основні ставки на 0,25% у грудні 2024 та знову у січні 2025 року. Іпотечні ставки в Ірландії почали знижуватися з пікових рівнів, досягнувши 20-місячного мінімуму на початку 2025-го. Середня нова іпотечна ставка зараз становить близько 3,7% (проти ~4,2% роком раніше), і протягом наступного року прогнозуються подальші помірні зниження ставок ЄЦБ. Зниження ставок у поєднанні зі зростанням доходів поступово покращує доступність для покупців житла globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Насправді, падіння відсоткових ставок “допомагає поліпшити рівень доступності та підтримує попит” на ринку globalpropertyguide.com, відзначає керівник однієї з ірландських агенцій нерухомості. Уряд Ірландії також продовжив дію програм підтримки покупців, таких як Help-to-Buy (відшкодування податку на доходи для тих, хто вперше купує житло) та запровадив схему спільного фінансування First Home, щоб допомогти покрити дефіцит першого внеску – ці політики збільшують купівельну спроможність молодих покупців. Проте, з огляду на рекордні ціни у Дубліні, накопичити достатній початковий внесок залишається складно. Проблема доступності житла збережеться до покращення пропозиції або зниження темпів зростання цін. Як розглянуто нижче, багато експертів прогнозують, що зростання цін сповільниться у найближчі роки, що дозволить доходам домогосподарств хоча б частково наздогнати ціни.
Комерційна нерухомість у 2025: відновлення з обережністю
Комерційні сектори нерухомості Дубліна – включаючи офісні приміщення, роздрібну торгівлю, промислові/логістичні об’єкти та інші – демонструють сильні ознаки відновлення у 2025 році після бурхливого 2023-го. Минулого року ринок зіштовхнувся зі значними труднощами: зростання відсоткових ставок, розширення дохідності та скорочення у глобальному технологічному секторі призвели до корекції оцінки вартості (комерційна вартість різко впала у 2023 році). Нині ж, завдяки стійкості економіки Ірландії та покращенню кредитних умов, інвесторські настрої та попит з боку орендарів суттєво відновилися.
Офісний ринок – прагнення до якості: Офісний сектор Дубліна відновлює позиції у 2025 році, однак на ринку склалася ситуація двох сегментів. Попит значною мірою зосереджений на якісних, сучасних офісних площах (особливо з високими показниками сталого розвитку), тоді як старі, неефективні будівлі або стають застарілими, або вимагають перепрофілювання. Після викликаного пандемією переходу на віддалену чи гібридну роботу багато компаній зменшили площі або відклали рішення щодо офісів. Однак наприкінці 2024 року рівень укладання угод щодо оренди офісів значно зріс – попит на офіси у IV кварталі 2024 року був на 15% вищим, ніж рік тому, адже компанії почали реалізовувати відкладені потреби у нерухомості. Потужні позиції Дубліна в ІТ, фінансах та професійних послугах підтримують базовий рівень попиту на офіси, особливо на преміальні площі в центрі міста та в районі Silicon Docks. Пропозиція найкращих “зелених” офісів у центрі Дубліна скорочується, що підштовхує орендні ставки за приміщення з сертифікацією LEED та енергоефективністю вгору. Власники старіших офісів із низькими екологічними стандартами, натомість, все частіше розглядають стратегії реконструкції або перепрофілювання. Багато таких об’єктів потребуватимуть модернізації, щоб залишатися конкурентоспроможними; цю тенденцію очікують прискорення 71% опитаних фахівців (особливо щодо екологічної сталості). В цілому, орендні ставки на офіси у Дубліні стабілізувалися, і преміальні ставки можуть знову зрости вже наприкінці 2025 року у зв’язку зі скороченням пропозиції офісів класу А. Рівень вакантності офісів (особливо сегмента second-hand) залишається підвищеним, проте “бівалентність” ринку означає, що преміальні площі заповнені, а менш якісні будівлі мають труднощі. Інвестори стають дедалі вибагливішими, зосереджуючись на добре зданих в оренду об’єктах, що відповідають екологічним стандартам. Серед угод, що свідчать про відновлення довіри, можна відзначити, наприклад, продаж One & Two North Dock наприкінці 2024 року – це демонструє, що інституційний капітал активізується за привабливого рівня цін.
Ритейл та готельний сектор – стійкий споживчий попит: Сегмент роздрібної нерухомості у Дубліні продемонстрував вражаюче відновлення: потік відвідувачів і рівень витрат різко зросли після пандемії. Станом на IV квартал 2024 року попит з боку орендарів у роздрібній торгівлі був на 22% вищим, ніж рік тому, і ця динаміка зберігається у 2025 році. На головних торгових вулицях, таких як Grafton Street і Henry Street, нові міжнародні ритейлери та відомі місцеві бренди активно шукають площі. Попит особливо високий на добре розташовані приміщення на торгових вулицях, у найкращих торгових центрах і ритейл-парках – це зумовлено високим споживчим попитом в Ірландії і бажанням ритейлерів відкривати флагманські магазини. Орендна плата за торгові площі, яка знизилася у 2020-21 рр., знову зростає у ключових локаціях. Також помітна тенденція до створення експериментальних концепцій ритейлу – розважальні та leisure-проекти займають торгові площі, щоб залучити клієнтів. У 2024 році у Дубліні відкрилися два нових «експериментальних» заклади (Pitch та Supersocial), а у 2025 заплановано ще більше (наприклад, бутик-бовлінг, інтерактивні бари з дартсом тощо). Таке урізноманітнення підвищує відвідуваність і попит на великі приміщення, що підходять для унікальних форматів дозвілля. Готельний сектор та індустрія гостинності також залишаються сильними: у 2024 році спостерігалися активні інвестиції в готелі Дубліна, а у 2025 очікується високий рівень заповненості (за відсутності нових шоків у сфері подорожей). У 2025 у Дубліні відкриється значна кількість нових готельних номерів, що може дещо навантажити ціни, але загалом прогнози для туризму та ресторанно-готельної індустрії залишаються позитивними cbre.ie.
Індустріальна та логістична нерухомість – сектор стрімкого зростання: Сегмент індустріальної та логістичної нерухомості є лідером серед комерційної нерухомості Дубліна. Навіть під час економічних коливань зберігався стійкий попит на склади і дистрибуційні центри, що зумовлено розвитком e-commerce та зростанням фармацевтичних і технологічних ланцюгів постачання Ірландії. У 2024 році дещо спостерігалося уповільнення через глобальну невизначеність, але на початку 2025 року кілька великих запитів на промислові приміщення у Дубліні повинні відновити активність на ринку. До кінця 2024 року інвесторські настрої щодо індустріальних активів вперше за два роки стали позитивними. Очікується, що провідне зростання вартості покажуть саме якісні індустріальні об’єкти, а капіталізація зросте приблизно на 3,2%, а орендні ставки для преміальної логістики – на 3,1% у 2025 році. (Може здатися, що це невеликий приріст, але після різкої корекції у 2023 році будь-яке зростання означає розворот тренду.) Найбільший попит мають сучасні логістичні комплекси, особливо поблизу аеропорту Дубліна, порту та основних автомагістралей. Вакантність у сучасних логістичних парках надзвичайно низька, а орендні ставки на топ-індустріальні приміщення досягають рекордних рівнів. Один із факторів ризику – міжнародна торгова політика: потенціал нових тарифів США або глобальної торгової напруги може приглушити попит на складські площі. Проте на фоні зростання e-commerce і діяльності дата-центрів (Ірландія – великий хаб дата-центрів) промислова нерухомість Дубліна зберігає стійкий позитивний прогноз.
Комерційні інвестиції та вартості: Після спокійного 2023 року інвестиції у комерційну нерухомість Ірландії мають потенціал відновлення у 2025 році. Загальний обсяг інвестицій у 2024 році був приблизно на 40% нижчим за довгостроковий середній показник, проте впевненість поступово повертається. Зниження ставок Європейським центральним банком і пом’якшення кредитних умов покращили доступність фінансування, і зараз менше об’єктів вважаються «завищеними в ціні» після корекції вартості у 2023 році. Товариство дипломованих оцінювачів Ірландії очікує значного зростання: очікується, що капіталізація комерційної нерухомості зросте приблизно на +15% у 2025 році після падіння на приблизно -27%, зафіксованого наприкінці 2023 року. Орендні ставки у всіх сегментах комерційної нерухомості також прогнозуються на рівні близько +19% у 2025 році (порівняно з -7% зниженням наприкінці 2023 року). Значну частину цього відновлення забезпечать преміальні сегменти – офіси класу А, сучасна логістика та вулична роздрібна торгівля, де вже спостерігається зниження прибутковості через зростаючу конкуренцію серед інвесторів. Наприклад, прибутковість найкращих офісних і промислових об’єктів у Дубліні стабілізувалася на початку 2025 року й може ще знизитися за умов зростання конкуренції. Натомість другорядні активи можуть відставати, доки їх не буде реконструйовано. Загалом, ринок комерційної нерухомості Дубліна входить у фазу зростання у 2025 році, що підтримується зростанням попиту, покращенням кредитування та міцними економічними основами Ірландії. Проте ринок став більш вибагливим, ніж у попередні періоди буму: стійкість і якість виходять на перший план, і старіші об’єкти потребуватимуть модернізації (або конверсії), щоб залишатися актуальними у наступні роки.
Перспективи ринку: прогнози на найближчі роки
Прогнози для житлового ринку: Дивлячись за межі 2025 року, більшість аналітиків очікують уповільнення зростання цін на житло в Дубліні — але не обвалу — у міру того, як пропозиція поступово збільшуватиметься. Після двох років стрімкого зростання (~8% у 2024 році та прогнозовані 7–10% у 2025-му) очікується, що темпи зростання цін уповільняться до більш стійкого рівня до 2026–27 років. Насправді, експерти прогнозують, що нинішнє стрімке зростання, ймовірно, значно сповільниться або навіть стабілізується до кінця 2025 року із виходом нових об’єктів на ринок і досягненням межі доступності житла investropa.com investropa.com. Деякі прогнози навіть допускають невелике зниження цін у Дубліні в 2026 році, якщо обсяги будівництва значно зростуть і відсоткові ставки залишаться стабільними investropa.com investropa.com. Останній аналіз середини 2025 року свідчить, що ціни в Дубліні можуть “стабілізуватись або знизитися” після літа 2025 року investropa.com, враховуючи наявність нових житлових об’єктів і обмежену доступність. Проте будь-яке охолодження цін, швидше за все, буде поступовим. Фундаментальні чинники попиту – стійке зростання населення (завдяки природному приросту та імміграції), висока зайнятість і культурна перевага власного житла – збережуться і в наступному десятилітті, підтримуючи вартість житла. Коротко кажучи, подальше зростання пропозиції має стримувати ціни, але навряд чи спровокує суттєве падіння, якщо не станеться зовнішнього економічного шоку.
Щодо пропозиції, перспективи обережно оптимістичні. Як зазначено, здача житла в експлуатацію прогнозується до зростання щороку до 2027-го. Якщо Ірландія зможе забезпечувати близько 40 тисяч нових одиниць на рік по країні (значна частка — у Великому Дубліні), у 2026–2027 рр. найгірший дефіцит може нарешті почати зникати. Державні ініціативи — від прискорення погодження планів забудови до використання державних земель під будівництво — мають проявити себе у найближчі роки. Обнадійливий сигнал — зміщення будівельних потужностей із комерційного в житловий сегмент, частково завдяки державним стимулам. Представники ринку наголошують, що для довгострокового вирішення проблеми все ще потрібні структурні реформи (спрощення дозвільних процедур, зниження витрат на будівництво, стимулювання доступного житла). Тим часом зростання цін на житло, за прогнозами, сповільниться до низьких однозначних відсотків щороку до 2026-го, за умови подальшого зниження ставок і введення на ринок понад 35 тисяч одиниць щорічно. Траєкторія цін у Дубліні залежатиме від того, чи вдасться місту отримати велику частку новобудов; інакше ціни в столиці можуть і надалі перевищувати загальнонаціональні через хронічну нестачу житла й надмірний попит.
Тиск на ринку оренди, ймовірно, збережеться й у найближчій перспективі. Допоки зростання населення та кількості робочих місць у Дубліні випереджатиме створення нових орендних одиниць, орендні ставки, швидше за все, продовжать зростати (хоча і повільніше, якщо пропозиція збільшиться). Деяке полегшення для орендарів може настати, якщо правила зон з обмеженням зростання орендної плати буде замінено або продовжено після 2025 року, можливо, з оновленими заходами захисту орендарів від різких підвищень вартості. Крім того, якщо купівля житла стане більш доступною (через зниження відсоткових ставок і появу нових житлових об’єктів), зростання попиту на оренду може трохи сповільнитись, оскільки деякі домогосподарства перейдуть від оренди до власності. Більшість прогнозів передбачають подальше зростання оренди до 2026 року, але помірнішими темпами – ймовірно, на рівні низьких-середніх однозначних відсотків щороку, а не 7–10%, як це було нещодавно. Такий прогноз ґрунтується на тому, що зусилля політиків (на кшталт змін оподаткування для утримання дрібних орендодавців і завершення нових масштабних орендних комплексів) поступово покращать пропозицію на ринку оренди.
Перспективи комерційного ринку: Комерційна нерухомість Дубліна входить у фазу розширення, яка, ймовірно, триватиме протягом наступних кількох років, якщо не відбудеться глобальних потрясінь. Економічні прогнози для Ірландії є оптимістичними: Європейська Комісія прогнозує зростання ВВП близько 4% у 2025 році та збереження низького рівня безробіття (приблизно 4,4—4,5%). Такий потужний макроекономічний фон у поєднанні зі статусом Ірландії як центру технологій та ПІІ сприяє попиту на нерухомість. У сегменті офісів очікується, що відновлення оренди у 2025 році продовжиться й у 2026-му, коли компанії завершуватимуть формування своїх стратегій після пандемії. Однак тенденція до вибору якісних офісів залишиться: прогнозуємо, що орендні ставки та вартість преміальних офісів зростатимуть помірно (можливо, на 2–5% щороку) до 2027 року, водночас як офіси другого ешелону залишатимуться на стабільному рівні або навіть втрачати у ціні, якщо їх не буде оновлено. У 2026–2027 роках хвиля старих офісних площ може бути переобладнана чи оновлена, що, можливо, навіть зменшить загальний обсяг офісної нерухомості, але покращить зайнятість і орендні показники для залишених конкурентоспроможних будівель.
Індустріальні та логістичні об’єкти повинні залишитися одним із найбільш прибуткових класів активів. Оскільки електронна комерція, фармацевтика та оператори дата-центрів розширюються, попит на склади в околицях Дубліна залишатиметься високим. Ведеться будівництво нових логістичних об’єктів (наприклад, друга черга Blarney Business Park та розширення Little Island у Корку, що є індикатором регіонального попиту). Навіть у 2027 році слід очікувати, що вакантність промислових об’єктів у Дубліні буде мінімальною, а орендні ставки – на піковому рівні через обмеженість промислових земель та значний попит з боку орендарів. Незначне збільшення пропозиції (проекти поблизу порту та аеропорту) очікується, але навряд чи воно перевищить попит. Тому капіталізаційна вартість промислових активів має потенціал до подальшого зростання у 2026–2028 роках, хоча темпи будуть повільнішими, ніж під час початкового відновлення у 2025 році.
Перспективи роздрібної торгівлі та готельного бізнесу залишаються обережно позитивними. Очікується, що споживчі витрати в Ірландії залишаться стабільними завдяки зростанню реальної заробітної плати та профіциту бюджету, що може призвести до зниження податків або збільшення державних витрат. Рітейлери й надалі розширюватимуть свою присутність у престижних районах Дубліна — справді, очікується поява нових гравців на центральних торгових вулицях до 2026 року, що дозволить зберігати низький рівень вакантності та підтримуватиме зростання орендної плати в сегменті преміальної роздрібної торгівлі на кілька відсотків щорічно. Основний ризик для торговельної нерухомості — це падіння споживчої впевненості або перехід до онлайн-покупок, але офлайн-ритейл у Дубліні продемонстрував стійкість, фокусуючись на досвіді та туризмі. Готельний сектор має намір додати суттєву кількість нових номерів у 2025-26 роках, що може тимчасово стримати зростання цін на номери cbre.ie, однак тенденція зростання туристичного попиту в Дубліні зберігається, тож завантаженість готелів і інтерес інвесторів повинні залишатися високими протягом наступних кількох років.
Важливо, що ситуація на ринках капіталу покращується, і ця тенденція, ймовірно, триватиме й після 2025 року. Оскільки вартість запозичень, імовірно, продовжить знижуватися (ставки ЄЦБ можуть поступово знижуватися впродовж 2025-26 років), інвестори отримають нові можливості для фінансування угод. Багато міжнародних інвесторів призупинили діяльність у 2022-23 роках через високі витрати на фінансування; по мірі послаблення цього тиску очікується зростання інвестування в ірландську нерухомість із 2025 року. Прогнозоване зростання вартості капіталу у 2025 році (+15%) свідчить про те, що значна частина перегляду цін вже відбулася, тож у 2026-27 роках можна очікувати більш стабільного зростання вартісних показників у межах низьких-середніх однозначних відсотків щорічно — фактично, слідом за зростанням доходу. Є одна застереження: геополітичні або глобальні економічні ризики (наприклад, значна рецесія в ЄС чи США) можуть у будь-який момент знизити попит з боку орендарів та інвестиційних активностей. Ринок Дубліна піддається міжнародному впливу, тому він не захищений від зовнішніх потрясінь. Втім, наразі тенденція є відновленням і розширенням, що робить наступні кілька років багатообіцяючими для якісних об’єктів нерухомості.
Інвестиційні можливості та зони найбільшого зростання
Незважаючи на високі ціни, ринок нерухомості Дубліна й надалі пропонує цікаві можливості для далекоглядних інвесторів у 2025 році та надалі. Насправді поточна динаміка — низька пропозиція та високий попит — створює осередки високого зростання, які певні стратегії можуть використати:
- Інвестиції в житлову оренду: Оскільки орендні ставки близькі до рекордних максимумів, а дефіцит житла залишається, житлова нерухомість під оренду в Дубліні й надалі приваблює. Середня валова дохідність оренди квартир у Дубліні становить близько 6,5–7%, що разом із очікуваним зростанням орендної плати ~3–5% на рік може забезпечити стабільний грошовий потік. Інвестори особливо зосереджуються на проєктах build-to-rent (BTR) – масштабних житлових комплексах, спроєктованих для оренди. Кілька інституційних інвесторів (у тому числі REITs та міжнародні фонди) змістили фокус на житлові активи, вважаючи їх стійкими з огляду на нестачу житла в Ірландії. Райони високого зростання для житлових інвестицій – це зони з майбутніми транспортними лініями чи планами реконструкції. Наприклад, передмістя Північного Дубліна (Фінгал) продемонстрували найшвидше зростання цін на житло (~9,5% р/р) у місті janetcarroll.ie, але все ще залишаються порівняно доступними для входу, що робить їх перспективними для майбутнього зростання разом із розвитком інфраструктури (наприклад, запланованої залізничної лінії Metrolink до аеропорту/Свордс). Райони Західного Дубліна (наприклад, Люкан, Клондалкін) та частини південних міських околиць, де будуються нові житлові комплекси, також представляють можливості – ці райони можуть виграти від попиту, що «перетікає», коли покупці не можуть дозволити собі житло ближче до центру.
- Нові забудови та земля: Сектор землі під забудову перебуває на порозі зростання активності, сприяють цьому й нижчі відсоткові ставки, і потужний попит кінцевих користувачів. Девелопери, які здатні подолати бюрократичні процедури та зростання витрат на будівництво, знайдуть можливості у створенні житла – як приватного, так і соціального – особливо у середньоповерхових проєктах на околицях Дубліна та на колишніх промислових землях у межах міста. Земля з цільовим призначенням і дозволом на забудову в Дубліні зараз має дуже велику цінність, адже саме погодження проєктів зазвичай є вузьким місцем. Інвестори можуть націлюватися на землю у коридорах зростання (наприклад, уздовж нових маршрутів Dart+ та Metrolink або на великих ділянках у Cherrywood, Clonburris, Adamstown, які заплановані як нові міста) – ці райони повинні отримати тисячі нових житлових об’єктів у найближчі роки. Окрім того, переобладнання чи перепрофілювання діючої нерухомості – це нішевий напрямок зростання: оскільки чимало старих офісів можуть виявитися неконкурентними для оренди, з’являється можливість перетворювати застарілі комерційні будівлі на житлові одиниці або студентське житло, використовуючи дефіцит житла. Уряд сигналізував підтримку такого перепрофілювання, спрощуючи в окремих випадках процедури зміни цільового використання.
- Провідні комерційні активи за вигідною ціною: Корекція 2023 року призвела до того, що багато комерційних об’єктів у Дубліні продаються зі знижкою до їхньої вартості до 2022 року. Це “перезавантаження” відкриває вікно можливостей для інвесторів, які можуть придбати якісні активи за більш розумною ціною. Особливо офіси преміум-класу з надійними орендарями можна купити з доходністю, вищою, ніж у попередні роки; із відновленням ринку, ці доходності мають знижуватися, що забезпечить приріст капіталу. Також торгові центри та торгові парки, що проявили стійкість (зі стабільною заповнюваністю та продажами), зараз мають привабливу ціну відносно доходу, який вони приносять. Приклад Blanchardstown Centre – великого торгового центру Дубліна, що був проданий у 2024 році – ілюструє, що покупці готові купувати, коли преміальний актив переоцінюється до ринкової вартості. Інвестори із середньостроковою стратегією можуть націлитись на такі дисконтовані або переоцінені комерційні активи зараз, щоб скористатися прогнозованим зростанням вартості у 2025–2027 роках.
- Індустріальна/логістична забудова: З огляду на силу логістичного сектору, існує високий потенціал зростання у розвитку нових складських потужностей. Особливо популярні локації поряд з аеропортом Дубліна, вздовж коридору М1/М2 та логістичні кластери на Naas Road (M7). Якщо інвестори зможуть придбати землю або старі промислові ділянки для реновації, дохідність на витрати може бути вигідною, оскільки орендна плата за якісну індустріальну нерухомість досі зростає, а пропозиція землі обмежена. Крім того, центри дистрибуції “останньої милі” у місті та навколо нього (що обслуговують онлайн-торгівлю та доставку продуктів харчування) відкривають нові можливості – іноді старі приміщення легкої промисловості в передмісті Дубліна можна переобладнати під такі цілі.
- Спеціалізовані сектори: Деякі нішеві сегменти також варто тримати в полі зору. Студентське житло спеціального призначення (PBSA) – один із них: університети Дубліна розширюються, кількість студентів зростає, але в місті хронічна нестача сучасного студентського житла. Такі об’єкти, як правило, швидко заповнюються після введення в експлуатацію. Ще одна ніша – медична нерухомість – будинки для людей похилого віку, приватні лікарні та медичні центри. Населення Ірландії старіє і потребує нових медичних закладів; часто такі об’єкти підтримуються державними платежами (у випадку будинків для людей похилого віку) або довгостроковими договорами оренди, що робить ці інвестиції стабільними. Власне, медична нерухомість залишалася захисним класом активів, на який навіть у 2024 році продовжував надходити міжнародний капітал.
Підсумовуючи: інвестори, які обирають правильні сегменти – житло для оренди, логістику, реконструйовані офіси преміум-класу та окремі девелоперські проекти – можуть отримати значний прибуток на ринку Дубліна. Головне – відповідати структурним потребам Ірландії (житло, сучасна логістика тощо) і максимально використати сприятливий ринковий момент (відновлення ринку, поліпшення умов фінансування). Звісно, ретельна перевірка – критично важлива: необхідно оцінювати об’єкти на дотримання регуляторних вимог (наприклад, енергетичні сертифікати для будівель) та уважно управляти ризиками на етапі розробки проекту.
Вплив політики, економіки та регулювання
Державна житлова політика: Дії (і бездіяльність) ірландського уряду суттєво впливають на траєкторію ринку нерухомості Дубліна. Провідна політика Housing for All («Житло для всіх») передбачає безпрецедентне фінансування для збільшення пропозиції житла до 2030 року, включаючи субсидії на доступне житло, гранти на повторне використання порожніх будинків та реформи для прискорення ухвалення планувальних рішень. Саме завдяки цим заходам відбувся стрибок у запуску нових житлових проектів у 2024 році та перенаправлення будівельних ресурсів на житловий сектор. У короткостроковій перспективі уряд також запропонував податкові пільги для дрібних орендодавців, щоб зупинити їх масовий вихід (адже багато хто продавав нерухомість через попереднє замороження орендної плати та заборону виселення орендарів під час COVID). Тимчасовий мораторій на виселення, запроваджений наприкінці 2022 року, але згодом скасований, імовірно, допоміг запобігти окремим виселенням, але також змусив частину орендодавців залишити ринок після його скасування, що ще більше скоротило пропозицію. Дивлячись вперед, коаліційний уряд (переобраний наприкінці 2024 року) заявив, що буде дотримуватися центристської політики стимулювання пропозиції житла і зберігати стабільність регулювання. Ця послідовність створює передбачуваність для забудовників та інвесторів. Наприклад, схема співінвестування “First Home” була продовжена і може бути розширена, щоб допомогти більшій кількості покупців змінити житло (що може звільнити житло для початківців). Також податкове відшкодування Help-to-Buy для тих, хто вперше купує житло, було поновлено у Бюджеті 2025 року. Ці заходи підтримують попит з боку покупців, але уряд намагається збалансувати їх пропозиційними ініціативами, щоб уникнути простого роздмухування цін.
Важливою подією у сфері регулювання стане закінчення дії зон обмеження орендної плати наприкінці 2025 року. Політики активно обговорюють, як реформувати або замінити нинішню систему контролю орендної плати в Ірландії. Одна з можливостей — загальнонаціональний реєстр оренди та жорсткіше покарання за незаконне підвищення цін; інша — подовження обмежень на орендну плату з урахуванням інфляції. Це рішення вплине як на впевненість орендодавців, так і на стабільність для орендарів. Ясність із цього питання очікується до четвертого кварталу 2025 року – будь-які суттєві зміни сильно відлунняться на інвестиційному ринку оренди Дубліна, або стимулюючи, або стримуючи подальшу забудову житла під оренду.
Реформи у сфері планування і зонування: Традиційно процес погодження забудови в Ірландії був повільним і багатостраждальним, що сприяло затримкам із введенням нового житла. Уряд спрощує процедури, зокрема обмежуючи можливість судових оскаржень, які можуть затримати великі проекти. У багатьох районах Дубліна послабили правила щодо висоти та щільності забудови, щоб можна було будувати більше багатоповерхівок і менших квартир (наприклад, студій і простору типу co-living) для розширення пропозиції у місті. Наприкінці 2022 року нові вказівки скасували мінімальні вимоги до паркування для міської забудови, щоб зменшити витрати і не витрачати площі даремно. У 2025-2027 роках проекти, які відповідають новим вимогам, мають отримувати дозволи швидше, а також очікується більше інновацій у форматах житла (мікроквартири, модульне будівництво тощо). Також було запроваджено податок на порожнє житло, щоб спонукати власників порожніх об’єктів продавати або здавати їх в оренду — з часом це може додати на ринок Дубліна кілька сотень одиниць житла, хоча й не радикально змінить ситуацію. Держава також інвестує частину великого профіциту бюджету (очікуваного завдяки корпоративному податку) в розвиток інфраструктури на підтримку житлового сектору — зокрема фінансування нових транспортних сполучень та комунальних послуг у ростучих районах, що, у свою чергу, відкриває можливості для нової забудови.
Економічні умови: Економічний прогноз Ірландії залишається опорою ринку нерухомості. Станом на 2025 рік внутрішня економіка зростає стабільно, спостерігається високий рівень зайнятості та підвищення реальної заробітної плати. Ірландія також має значні профіцити бюджету, що дає їй фіскальний простір для інвестицій у житло та інфраструктуру. Однак невелика відкрита економіка Ірландії сильно залежить від глобальних умов. Одним із ризиків є її залежність від транснаціональних корпорацій (особливо американських технологічних та фармацевтичних) – будь-який спад або зміна політики (наприклад, підвищення глобальних ставок корпоративного податку чи протекціоністські заходи США) можуть вплинути на зайнятість та попит на офіси. Варто зазначити, що Ірландія переобрала центристський, про-бізнес уряд, що має заспокоїти іноземних інвесторів і забезпечити стабільне політичне середовище для ринку нерухомості. Що стосується грошово-кредитної політики, як уже зазначалося, цикл підвищення процентних ставок, ймовірно, вже досяг піку; очікування поступового зниження ставок протягом наступних 12–24 місяців підтримуватиме активність на ринку нерухомості через здешевлення фінансування. Інфляція вартості будматеріалів, яка різко зросла у 2022 році, дещо вщухла, але досі залишається проблемою – високі витрати на будівництво ускладнюють рентабельність деяких проектів, і уряд розглядає програми для їх зменшення (масове закупівля матеріалів тощо).
Підсумовуючи, політичний та економічний клімат у 2025 році загалом сприятливий для ринку нерухомості Дубліна: уряд пріоритетно ставиться до житла, економіка міцна, а регулювання рухається у бік стимулювання розвитку (хоча майбутній шлях контролю орендної плати залишається під питанням). Зацікавленим сторонам варто уважно стежити за оголошеннями політики щодо граничних ставок оренди та нових житлових цілей, які коаліція може визначити наприкінці 2025 року. Фахівці з нерухомості вважають стабільний політичний результат виборів 2024 року позитивним кроком – він дає “визначеність і послідовність у регулюванні та політиці” на наступні п’ять років, протягом яких є надія, що Ірландія нарешті зможе скоротити дефіцит житла та модернізувати свою систему планування.
Інсайти для різних аудиторій
Для інвесторів у нерухомість
Можливості: Інвестори у нерухомість Дубліна можуть скористатися міцними фундаментальними засадами ринку, але повинні орієнтуватися на сегменти з найкращим співвідношенням ризику і доходу. Оренда житла є привабливою стратегією – гострий дефіцит житла та високі орендні ставки у Дубліні забезпечують стабільний дохід і зростання вартості добре розташованої нерухомості. Невеликі квартири в центрі або будинки для сімей у передмісті можуть приносити доходність близько 6-7% та демонструвати постійне підвищення орендної плати. До того ж, з відновленням вартості комерційної нерухомості після падіння 2023 року (очікуване зростання +15% у 2025-му) зараз слушний момент для придбання якісних офісних чи промислових об’єктів з підвищеною дохідністю до того, як ринок повністю врахує це відновлення у цінах. Найбільший потенціал у найближчій фазі підйому мають сучасні офіси з високими ESG-показниками та логістичні центри.
Зони високого зростання: Інвесторам варто стежити за перспективними районами Дубліна. У житловому секторі такі райони, як Фінгал (Північний Дублін), демонструють високі темпи зростання і мають значні плани розвитку – поєднання, яке обіцяє майбутню цінність у міру поліпшення інфраструктури та пропозиції janetcarroll.ie. Зони реновації (наприклад, розширення доків Дубліна або великі масштабні забудови на заході міста) дають можливість стати інвестором на ранніх стадіях в районах, що трансформуються. У комерційній нерухомості центр міста Дублін залишається головним осередком попиту на офіси, але підвищений інтерес можуть викликати офісні парки на околицях (з нижчою орендною платою та паркуванням, що актуально в епоху гібридної роботи), коли орендарі шукають можливість зекономити. Індустріальні кластери навколо окружної автомагістралі М50 та поблизу порту/аеропорту Дубліна фактично виступають “коридорами росту”, де будь-які інвестиції у складські чи логістичні приміщення, ймовірно, матимуть стійкий попит з боку орендарів.
Фактори ризику: Інвесторам також слід звертати увагу на потенційні ризики. Зміни процентних ставок можуть вплинути на дохідність від нерухомості – хоча зараз ставки знижуються, новий сплеск інфляції може вплинути на ці тенденції. Політичні/регуляторні зміни, наприклад, різке розширення контролю на оренду чи підвищення податків на нерухомість для інвесторів, можуть вплинути на дохідність (хоча наразі жодних таких рішень не очікується у зв’язку з поміркованою політикою уряду). Також потрібно враховувати питання ліквідності: ірландська нерухомість відносно неліквідна, і попри активний прогноз на 2025 рік, слід мати середньо- чи довгострокову стратегію, особливо для проектів розвитку, затримки яких можливі через бюрократичні або будівельні ускладнення.
Для покупців житла
Як орієнтуватися на ринку продавця: Для тих, хто шукає житло для себе чи родини у Дубліні, ринок 2025 року складний, але не безнадійний. Покупцям потрібно бути добре підготовленими та рішучими. Оскільки кількість оголошень на рекордно низькому рівні, а середній час продажу близький до історичних мінімумів globalpropertyguide.com, бажані об’єкти часто забирають за лічені тижні (іноді навіть дні). Надзвичайно важливо мати попереднє схвалення іпотеки та бути готовим швидко зробити пропозицію – інколи й вище за вказану ціну – щоб випередити конкурентів. Найкраще залучати місцевих агентів і щодня моніторити нові пропозиції, настільки рухливий нині ринок. Цінові війни трапляються часто у популярних районах, особливо у сегменті до 500 тис. євро, де зосереджені покупці-початківці. Хоча платити більше ніж просять може здаватися ризиковано, варто враховувати, що ціни на житло і надалі зростають (7-8% на рік) cso.ie, тож справедлива пропозиція зараз може здаватися вигідною вже наступного року, якщо ціни знову зростуть.
Таймінг і перспективи: Одне з головних питань, з якими стикаються покупці, — чи купувати зараз, чи зачекати на більшу пропозицію (й потенційно кращі ціни). Експерти прогнозують, що зростання цін сповільниться до кінця 2025 року, коли на ринку з’являться нові будинки investropa.com investropa.com. Якщо у вас є гнучкість і ви не поспішаєте, у 2026 році ви можете побачити більше вибору та трохи спокійніший ринок. Проте не чекайте значного зниження цін у преміальних районах Дубліна без серйозного шоку — дефіцит житла у місті надто великий. Для багатьох купівля житла швидше, а не пізніше, є розумною, особливо враховуючи, що відсоткові ставки за іпотекою вже почали знижуватися, підвищуючи доступність. Зафіксувавши ставку, поки вона знижується і до можливого подальшого зростання цін, можна зекономити на довгостроковій перспективі. Також варто враховувати, що оренда у Дубліні є надзвичайно дорогою (часто дорожча за іпотечний платіж за таку ж нерухомість), тому продовжуючи орендувати, ви витрачаєте більше грошей і не накопичуєте власного капіталу investropa.com.
Допомога та стратегія: Скористайтеся доступними підтримками. Покупці вперше мають скористатися схемою Help-to-Buy (яка забезпечує повернення податків до 30 000 євро для купівлі новобудови) і розглянути First Home Scheme для спільної власності, якщо виникають труднощі з накопиченням депозиту — це суттєво збільшить ваш бюджет. Якщо ви вже маєте житло та хочете придбати більше, але вас стримує страх продати й не знайти нове, варто відзначити, що на ринку з’явилися нові мостові кредити (наприклад, від ICS Mortgages), які допомагають перекрити розрив. Це дозволяє купити новий будинок до продажу старого, полегшує перехід і збільшує пропозицію на вторинному ринку. Щодо вибору житла, новобудови можуть бути розумною інвестицією, хоч і мають преміальну ціну — вони енергоефективні (економія на комунальних), потребують менше обслуговування, а багато забудовників пропонують додаткові переваги, такі як покриття юридичних витрат. Якщо купівля нової нерухомості недоступна, розширте географію пошуку або розгляньте варіанти, які потребують ремонту (ви зможете покращувати нерухомість з часом, а в Ірландії діють гранти на реновацію житла). Нарешті, слідкуйте за змінами у політиці — наприклад, якщо уряд продовжить чи змінить заборону на виселення чи орендну політику, це може непрямо вплинути на конкуренцію серед покупців (адже дехто з орендарів може відкласти купівлю, якщо оренда стане стабільнішою).
Для фахівців з нерухомості
Динаміка ринку: Швидкоплинний ринок Дубліна 2025 року пропонує як можливості, так і виклики для фахівців з нерухомості (агентів, брокерів, девелоперів та консультантів). На житловому ринку агенти мають справу з дуже низькою пропозицією та високим попитом клієнтів – незвичне поєднання, яке вимагає стратегічного пошуку об’єктів для продажу. Фахівці повинні зосередитися на залученні власників, які могли б розглянути продаж, і роз’яснювати їм, що з появою бридж-кредитів та можливістю отримання вигідної ціни настав вдалий час для виставлення їхньої нерухомості на ринок. Не менш важливо управляти очікуваннями покупців: брокери мають готувати покупців житла вперше до можливих торгів і, можливо, радити звертати увагу на менш «розкручені» райони для пошуку вигідних пропозицій. Прозорість і етика мають велике значення на перегрітому ринку; збереження довіри забезпечить повторні угоди, навіть якщо багато покупців залишаться ні з чим на конкретному об’єкті.
Огляд комерційного ринку: Для брокерів та девелоперів комерційної нерухомості 2025 рік – це час переглянути портфелі та консультувати клієнтів щодо тенденції «flight-to-quality». Офісні брокери мають зосередитися на заповненні сучасних, екологічно сертифікованих будівель і відверто говорити власникам старих офісних просторів про необхідність модернізації чи продажу під альтернативні потреби. Статистика, що 54% оцінювачів відзначають підвищення попиту на енергоефективні офіси, а 71% передбачають зростання потреб у реновації, є очевидним сигналом — фахівці, що підвищують кваліфікацію у сфері сталого розвитку й можуть допомогти з ESG-реноваціями, будуть дуже затребувані. Експерти роздрібної нерухомості можуть скористатися відродженням, знаходячи нові бренди, які виходять на ірландський ринок, підкреслюючи споживчу потужність Дубліна та його привабливість для туристів. Спеціалісти з промислової/логістичної нерухомості побачать, що орендарі швидко шукають вільну площу; знання про нові проєкти та можливі зміни зонування для промислових земель дозволить ефективно консультувати орендарів і власників нерухомості.
Захист майбутнього і освіта: Наступні кілька років, ймовірно, принесуть регуляторні зміни, до яких фахівці мають бути готові заздалегідь. Якщо закон про контроль орендної плати зміниться у 2025 році, агентам із оренди та менеджерам нерухомості доведеться переглянути свої практики й комунікувати зміни орендодавцям/орендарям. Так само, будь-які нові правила планування чи державні стимули (наприклад, чутки про податок на утримання землі чи збільшення бонусів за щільність) впливатимуть на структуру нових проєктів — забудовникам варто залучати планувальних консультантів і тримати зв’язок із владою для пришвидшення проєктів за новими правилами. Фахівці ринку нерухомості також виграють, впроваджуючи PropTech і аналітику даних, оскільки ринок стає дедалі більш орієнтованим на дані. Використання інформації про цінові тенденції, демографію покупців і навіть інтерес у соцмережах дає змогу точніше таргетувати аудиторію для об’єктів та знаходити маловідомі можливості (наприклад, цікаві райони, що недооцінені та мають потенціал росту).
Загалом, ринок нерухомості Дубліна 2025 року яскравий, але складний, і фахівці мусять бути гнучкими та добре обізнаними. Чи ви інвестор у пошуках наступної великої можливості, чи покупець житла, що намагається придбати власність у місті, чи фахівець у сфері нерухомості, який консультує клієнтів — успіх прийде до того, хто розуміє фундаментальний дисбаланс попиту й пропозиції на ринку, користується новітніми даними та стежить за змінами в політиці, а також має чітку стратегію для подолання майбутніх викликів. Ринок нерухомості Дубліна постійно змінюється, але з належними знаннями та підходом учасники зможуть не лише ефективно пройти через нинішній бум, а й вдало позиціонувати себе на майбутнє.
