| Bölge | Ort.Fiyat (€/m², 2024 sonu) | Yıllık Değişim (2024) |
|---|---|---|
| Palma (Şehir) | €4,442/m² yes-mallorca-property.com | %12,7 yes-mallorca-property.com |
| Port d’Andratx (SW lüks) | €8,991/m² yes-mallorca-property.com | %4 yes-mallorca-property.com |
| Santa Ponsa (SW) | €6,517/m² yes-mallorca-property.com | %8 yes-mallorca-property.com |
| Alcúdia (Kuzey) | €4,273/m² yes-mallorca-property.com | %13 yes-mallorca-property.com |
| S’Arenal (Palma Körfezi) | €3,664/m² yes-mallorca-property.com | %25,9 yes-mallorca-property.com |
| Manacor (Doğu iç bölge) | €2,931/m² yes-mallorca-property.com | %30,2 yes-mallorca-property.com |
Tablo 1: Ortalama gayrimenkul talep fiyatları veSeçilen Mallorca bölgeleri için yıllık artış yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com için.
2025 Piyasa Görünümü
Mallorca’nın emlak piyasası, 2025 yılına girerken rekor seviyedeki fiyatlar ve güçlü talep ile yükselişini sürdürüyor. Balear Adaları (başta Mallorca olmak üzere), İspanya’nın en hızlı artan emlak fiyatlarına sahip bölgelerden biri haline geldi; 2024 yılında neredeyse yıllık %19’luk bir artış yaşandı – bu oran, ülkenin en yükseği privatepropertymallorca.com. 2024 sonlarında Mallorca’daki ortalama konut fiyatları metrekare başına yaklaşık €4.700–4.900‘e ulaştı; bu rakam, ulusal ortalamanın oldukça üzerinde privatepropertymallorca.com. Bu artış; sınırlı arz ve yoğun talebin yarattığı mükemmel bir fırtına ve Mallorca’nın güçlü ekonomik altyapısı sayesinde gerçekleşti. Adanın ekonomisi, 2025’e hızlı bir başlangıç yaparak, kısmen inşaat sektöründeki toparlanma ve rekor turizm rakamları nedeniyle İspanya genelinden biraz daha hızlı büyüyor spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Küresel zorluklar arasında enflasyon ve yüksek faiz oranları bulunsa da, Mallorca’nın emlak piyasası dayanıklılığını koruyor. 2022’deki çılgınlığa göre daha az satış kayda geçse de, alıcı ilgisi yüksek kalmaya devam ediyor; özellikle yabancılar ve yüksek net gelirli alıcılar arasında. Tüm göstergeler, Mallorca’nın 2025’te de emlak cazibe merkezi statüsünü koruyacağını gösteriyor; ancak son iki yılın çift haneli artışlarına kıyasla fiyat büyümesinin daha ılımlı bir hızda seyredeceği öngörülüyor.
Fiyatlandırma Eğilimleri ve Tahminler
Mallorca’da konut fiyatları istikrarlı bir şekilde yükseliyor ve tüm zamanların en yüksek seviyesinde. Aşağıdaki Tablo 1, adanın seçili bölgelerinde metrekare başına ortalama emlak fiyatlarını ve son dönemdeki büyümeyi özetlemektedir:
Yukarıda gösterildiği gibi, fiyatlar güneybatıdaki lüks bölgelerde en yüksek seviyede – örneğin ultra-lüks Port d’Andratx metrekare başına 8.900 € ile zirvede – yeni gelişen bölgelerde ise en büyük artışlar gözlemlendi. Palma dışında yer alan S’Arenal ve Manacor gibi daha uygun fiyatlı bölgelerdeki fiyatlar bir yıl içinde %25–30 oranında arttı yes-mallorca-property.com, çünkü en pahalı bölgelerdeki fiyatlar nedeniyle alıcılar daha uygun fiyatlar arayışında başka bölgelere yöneldi yes-mallorca-property.com. Genel olarak, Mallorca’nın ortalama metrekare fiyatı 2024 sonunda ~4.707 €’ya ulaştı, bu değer bir yıl önce ~4.083 € idi yes-mallorca-property.com. %13’ten fazla yıllık artış adanın 2022’de gördüğü %10’luk büyümeyi geride bırakarak, pandemiden sonra piyasanın ne kadar ısındığını ortaya koydu yes-mallorca-property.com.
İleriye bakıldığında, uzmanlar hafif bir soğuma öngörüyor. Çoğu analist, Mallorca’daki fiyatların 2025’te de artmaya devam edeceğini ancak daha yavaş bir hızda, genel olarak %5–7 civarında artacağını tahmin ediyor yes-mallorca-property.com. Üst düzey lüks konutlarda hala %7–10 oranında artışlar görülebilirken, orta segmentlerde büyümenin yaklaşık %5 olması bekleniyor yes-mallorca-property.com. Temel faktörler – sınırlı yeni konut arzı, yüksek inşaat maliyetleri ve istikrarlı yabancı talep – varlığını sürdürüyor yes-mallorca-property.com. Ciddi bir şok yaşanmadığı sürece, 2025 ve önümüzdeki yıllarda orta düzeyde bir fiyat artışı bekleniyor; bir başka spekülatif sıçrama beklenmiyor. Aslında, bazı fiyat düzeltmeleri şimdiden görülmeye başlandı: 2024 yılında ikinci el ilanların yaklaşık %15–17’sinde fiyat indirimi oldu, bazı satıcılar beklentilerini revize etti privatepropertymallorca.com. Yine de, Mallorca’nın emlak değerleri şu anda İspanya’nın en yüksek seviyesinde olduğu için, ılımlı bir büyüme oranı bile adayı kesin bir “satıcı piyasası” haline getiriyor privatepropertymallorca.com.
Geliştirme Faaliyetleri & Kentsel Planlama
Yıllarca sınırlı bir gelişim sonrası, Mallorca konut talebini karşılamak için temkinli bir şekilde yeni inşaatı artırıyor. 2025’in ilk çeyreğinde konut ruhsatları yıllık bazda %27,6 arttı, bu 2021’den beri görülmeyen güçlü bir toparlanma spanishpropertyinsight.com. Sadece Mart 2025’te yeni konut ruhsatlarında neredeyse %68’lik bir artış yaşandı spanishpropertyinsight.com. Bu inşaat patlaması şimdi Balear Adaları ekonomisinin ana itici gücü konumunda ve konut arzını artırma çabalarını gösteriyor. Yakın zamanda yapılan bir siyasi anlaşma, bazı kırsal arazilerin konut alanına dönüştürülmesini hedefliyor; bu da adalar genelinde (daha küçük kasabalar dahil) yeni geliştirme alanlarının açılmasını sağlayabilir ve konut krizini hafifletebilir yes-mallorca-property.com.
Ancak, katı kentsel planlama düzenlemeleri ve arazi kıtlığı hâlâ sınırlamalar getiriyor privatepropertymallorca.com. Yerel yetkililer, Mallorca’nın çevresini korumak ve İspanya’nın kıyı inşaatı çılgınlığında yaptığı hataları tekrar etmemek için uzun süredir aşırı yapılaşmayı kısıtlıyor. Yeni inşaatlar seçili bölgelerde ve yenileme projelerinde yoğunlaşıyor, bu da yeni yapılan konutların hâlâ nispeten küçük (ancak yüksek fiyatlı) bir segmentte kaldığını gösteriyor privatepropertymallorca.com. Örneğin, Palma’daki “Aire de Llevant” projesi Portixol yakınında 99 modern daire ekleyecek, ancak bu tür büyük ölçekli projeler nadir metrovacesa.com.
Kentsel planlama aynı zamanda yaşam kalitesini artıracak altyapı iyileştirmelerine odaklanıyor. Palma’nın 2025 şehir bütçesi, merkezdeki meydanların yenilenmesi ve yeni yeşil alanların oluşturulması dâhil olmak üzere altyapı için 78,7 milyon € tahsis ediyor investropa.com. Özellikle, yeni bir hafif raylı tramvay hattı (Trambadia) yapım aşamasında olup, Palma şehir merkezini havaalanı ve doğu körfezi banliyölerine 2025–2026 yıllarında bağlayacak investropa.com. Bu tramvay hattı – tamamen İspanya hükümeti tarafından finanse edilen – Palma’nın toplu taşıma talebinin tahminen %27’sini taşıyacak ve trafik sıkışıklığını azaltacak investropa.com. Böyle projeler kentsel hareketliliği artırıyor ve rota üzerindeki bölgelerin cazibesini (ve kiralarını) şimdiden arttırıyor. Nitekim, yeni altyapıdan faydalanan mahallelerde kiralar yükselmiş durumda, çünkü kiracılar daha iyi ulaşım bağlantısı için fazladan ödeme yapmaya istekli investropa.com investropa.com.
Politika tarafında, turist gelişimi sürdürülebilirlikle dengeleniyor. Bölgesel hükümet, aşırı kalabalığı yönetmek için yeni otel yatakları ve tatil kiralama ruhsatlarına sınırlamalar gibi turist konaklama büyümesine üst sınırlar getirmeye devam ediyor investropa.com. Bu kısıtlamalar yeni tesislerin inşasını sınırlandırsa da, Mallorca’nın doğal çevresinin korunmasına yardımcı oluyor ve geliştiricileri nicelikten çok niteliğe yöneltiyor. Genel olarak, önümüzdeki yıllar için gelişme görünümü ölçülü bir genişleme: son döneme kıyasla gökyüzünde daha fazla vinç var, ancak Mallorca kontrolsüz bir inşaat patlamasından çok uzak. Odak noktası ise hedefli projeler, mevcut mülklerin yenilenmesi ve uzun vadeli değer katan altyapı üzerine; bu da adanın sürdürülebilir büyüme stratejisiyle uyumlu.
Turizmin Gayrimenkul Üzerindeki Etkisi
Turizmin Mallorca gayrimenkul piyasasındaki rolünü abartmak imkansız. Ada, 2025’in başlarında rekor sayıda ziyaretçi ağırladı; 1,28 milyon turist Q1’de (bir önceki yıla göre %2,6 artış) ve yolcu başına daha yüksek harcama (+%5,7 toplam harcama) gerçekleşti spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Bu gelişen turizm sektörü, gayrimenkulü birkaç şekilde güçlü bir şekilde etkiliyor:
- Kısa Dönem Kiralamalar & Tatil Evleri: Tatil kiralamalarına olan talep tavan yapmış durumda. Birçok yatırımcı, yüksek sezon getirileri cazip geldiği için turistlere kiralamak üzere daire veya villa satın alıyor. Yasal sınırlar olsa bile, bir sektör çalışanının dediği gibi “herkes zaten yapıyor”, tatil kiralarının ne kadar kârlı olabileceğini vurguluyor spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Ancak bu trend, yerel halk için konut arzını azaltıyor ve uzun süreli sakinler için erişilebilirlik sıkıntısına yol açıyor. Aşırı durumlarda, temel hizmet çalışanlarının yaz aylarında iş merkezlerine yakın konut bulmakta zorlandığı – ve bu nedenle turist kiralamalarına kota getirilip yerel halka konut sağlanmasıyla ilgili tartışmanın başladığı – görüldü spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Yükselen Kiralar: Uzun vadeli kiralık fiyatları, tatil kiralamalarından gelen rekabet ve sınırlı arz nedeniyle büyük ölçüde arttı. Hatta Balear Adaları’ndaki kira oranları yakın zamanda yaklaşık %30 artarak rekor seviyelere ulaştı investropa.com. Hükümet buna daha sıkı kira düzenlemeleri ile yanıt verdi – örneğin, Airbnb tarzı kiralamalar için daha sıkı lisanslama ve kira artışlarının sınırlandığı yüksek talep bölgelerinin ilan edilmesi gibi. Bu önlemler karmaşık etkiler yarattı: Bazı bölgelerde yeni tatil kiralamalarını azalttılar (örneğin Palma’da apartman binalarında kısa süreli kiralamalar yasaklandı), ancak aynı zamanda uzun vadeli kiralık konut havuzunu azalttı ve bu da arz kıtlığı nedeniyle kiraların daha da yükselmesine sebep oldu privatepropertymallorca.com.
- Otel Yatırımı: Turizmdeki patlama, güçlü otel doluluk oranlarına ve kârlılığa yansıyor. Butik oteller 2025’te ortalama %80’in üzerinde doluluğa ulaşıyor yes-mallorca-property.com ve orta sınıf tatil köyleri bile yaklaşık %75 doluluk oranına sahip yes-mallorca-property.com. Tipik otel yatırımının geri dönüş süresi yaklaşık 7–10 yıl yes-mallorca-property.com olduğundan, küresel turizm yatırımcıları Mallorca’yı sağlam bir yatırım olarak görüyor. Tarihi binaların lüks butik otellere ve agroturizm fincalarına (konaklama sunan kırsal çiftlikler) dönüştürüldüğüne şahit oluyoruz; bu, çevre dostu turistleri çekmeyi amaçlıyor. Bu durum, ticari ve konut gayrimenkulü arasındaki çizgiyi bulanıklaştırıyor, çünkü bazı lüks villalar gelir getiren tatil konaklaması olarak da kullanılıyor.
- Turizmin Kalitesi vs. Miktarı: Yerel planlamacılar giderek daha fazla yüksek kaliteli, sürdürülebilir turizmi ön planda tutuyor spanishpropertyinsight.com. Turistler için çevre vergisi ve Palma limanında kruvaziyer gemilerine getirilen sınırlamalar, turizmin kaynaklar üzerindeki baskısını azaltmayı amaçlayan bazı politikalara örnek spanishpropertyinsight.com. Gayrimenkul açısından bu; mevcut otellerin ve tatil evlerinin yenilenmesine ve iyileştirilmesine (zengin turistlere hizmet etmek için) daha fazla önem verilmesi, kitlesel pazara yönelik konaklama inşası yerine bunlara odaklanılması anlamına geliyor. Aynı zamanda benzersiz özelliklere sahip mülklere ilgiyi artırıyor – örneğin, agroturizm lisansı alınabilen kırsal evler veya sağlık merkezi olarak tasarlanmış villalar gibi.
Özetle, turizm Mallorca’nın emlak piyasası için hem bir nimet hem de bir zorluktur. Yatırımı teşvik eder ve talebi güçlü tutar (küresel ekonomik dalgalanmalar sırasında bile, insanlar Mallorca’nın güneşi ve denizi için akın etmeye devam ediyor), ancak aynı zamanda yerel halk ve çalışanlar için konut erişiminde gerginlik yaratır. Hem politika yapıcıların hem de yatırımcıların karşı karşıya olduğu sürekli görev, turizm büyümesi ile sürdürülebilir konut arasında doğru dengeyi bulmaktır – emlak trendlerini önümüzdeki yıllarda en az diğer faktörler kadar şekillendirecek bir dinamik.
Yabancı ve Gurbetçi Yatırım Etkisi
Mallorca’nın cazibesi İspanya sınırlarının çok ötesine uzanıyor – ve bu uluslararası talep, adanın emlak patlamasının temel taşlarından biri. Yabancı alıcılar, Balear Adaları’ndaki tüm gayrimenkul alımlarının yaklaşık üçte birini oluşturuyor; bu oran, İspanya’daki tüm bölgeler arasında açık ara en yüksek oran majorcadailybulletin.com. 2024’ün sonunda, konut satışlarının %32,5’i yabancı uyruklulara yapıldı (ülke genelinde ~%15’e karşılık) majorcadailybulletin.com. Bu yabancı sermaye akışı, derin bir etki yaratıyor:
- Kimler Satın Alıyor: Yabancı alıcılar arasında Avrupalılar öne çıkıyor. Alman ve İngiliz alıcılar başı çekiyor – tarihsel olarak Almanlar, Mallorca’daki gayrimenkullere en çok yatırım yapan gruptu, ancak son zamanlarda İngilizler de hızla artış gösterdi majorcadailybulletin.com. Bu iki grup, yabancı alımların tahminen %60’ından fazlasını oluşturuyor. Diğer önemli alıcı milletler arasında İsveçliler, Norveçliler ve diğer Nordikler, Fransızlar ve Hollandalılar ve giderek artan bir şekilde İsviçreli ve Avusturyalı yatırımcılar bulunuyor privatepropertymallorca.com yes-mallorca-property.com. Son birkaç yılda Amerikalı alıcılar (ve Kanadalılar) da dikkat çekici bir artış gösterdi ve şu anda yabancı işlemlerin yaklaşık %13’ünü oluşturuyorlar – bu eğilim güçlü dolar ve pandemi sonrası Avrupa’daki ikinci evlere olan ilgiye bağlanıyor charlesdel.com. Hatta Orta Doğu’dan (BAE, vb.) alıcılar bile Mallorca’nın ultra lüks villa pazarına girmiş durumda yes-mallorca-property.com.
- Neden Mallorca: Yabancılar, Mallorca’nın yaşam tarzı ve istikrarından etkilenmektedir. Ada, Akdeniz iklimi, modern altyapı, güvenlik ve kültürün nadir bir birleşimini sunar ve bu da emekliler, ikinci ev arayışında olanlar ve “dijital göçebeler” için cazip hale getirir yes-mallorca-property.com. AB vatandaşları için Mallorca’dan mülk almak oturum izni konusunda herhangi bir engel oluşturmazken, AB dışı vatandaşlar için İspanya’nın Altın Vize programı (mülk yatırımı ile oturum izni) büyük bir teşvik olmuştur. Özellikle, 2023’te Balear Adaları’ndaki gayrimenkul işlemlerinin %35’inden fazlasında yabancı alıcılar rol aldı; bunların çoğu Altın Vize almak istiyordu investropa.com. İspanya, Altın Vizeyi mülk yatırımı ile verme uygulamasını sonlandırmaya başlasa da (2025’te sona erecek), son başvuru tarihinden önce yapılan başvurular geçerli kalacak investropa.com. Bu durum, AB dışı yatırımcılardan (ör. ABD, Çin, Orta Doğu) Mallorca’nın emlak piyasası üzerinden Avrupa’da “yer edinmek” isteyenler arasında son dakika başvuru yoğunluğuna yol açtı investropa.com investropa.com.
- Fiyatlara Etkisi: Varlıklı yabancı alıcıların istikrarlı talebi, özellikle kıyı ve tarihi bölgelerde Mallorca’daki fiyatların yükselmesine neden oldu. Yabancı alıcılar genellikle daha yüksek alım gücüne sahip ve prim ödemeye istekli, bu da yerel maaşların rekabet edemeyeceği bir durum yaratıyor. Sonuç olarak, bazı kasabalar uluslararası bir yerleşkeye dönüştü – örneğin Palma’daki Santa Catalina mahallesi ya da Port de Sóller, yabancıya ait kafeler ve çok dilli sokak yaşamı ile belirgin şekilde kozmopolit bir atmosfere sahip, ancak aynı zamanda daha yüksek konut maliyetleri var. Olumlu tarafı, lüks segmentte güçlü bir pazar ve küresel bir talep havuzu olması Mallorca’yı iç piyasa durgunluklarından yalıtıyor charlesdel.com. Olumsuz tarafı ise, yerel halkın dışlanabilmesi; bu klasik bir “yaşam tarzı” piyasası hikayesi ve yabancı serveti, gayrimenkulü yerel gerçeklerin ötesine taşıyor spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Politika ve Algı: Yabancı mülkiyetindeki artış bazı siyasi tartışmalara yol açtı. Yerel politikacılar tarafından, piyasayı yerliler için soğutmak amacıyla yabancıların emlak alımlarını kısıtlamak veya ağır şekilde vergilendirmek için çağrılar yapıldı – örneğin, (olası olmayan) bir yabancıların konut alımlarına %100 vergi önerisi gündeme geldi ve bu durum, yabancı topluluklarda küçük çaplı şok dalgalarına yol açtı yes-mallorca-property.com. Böyle aşırı tedbirler yürürlükte olmasa da (ve düşük ihtimalli oldukları düşünülse de yes-mallorca-property.com), bu tartışmalar yerel kaygıları yansıtıyor. Öte yandan, son ulusal düzenlemeler aslında yabancı yatırım prosedürlerini kolaylaştırdı (örneğin İspanya’nın 2023 yılında çıkardığı ve yabancı yatırım izinlerini netleştiren kararname) ve alıcıları caydırmaktan kaçınılmak isteniyor investropa.com. Genel olarak, Mallorca uluslararası yatırımcılara hâlâ çok sıcak bakıyor; ancak uzun vadede Mallorcalıların barınma sıkıntısı yaşamaması için bu konunun gündemde kalmaya devam etmesi bekleniyor.
Özetle, yabancı alıcılar Mallorca’nın emlak piyasasında itici bir güç – sermaye akışı sağlıyor, lüks segmenti canlı tutuyor ve yerel talep zayıflasa bile genellikle direnç gösterebiliyor. Adanın kozmopolit emlak ortamı muhtemelen kalıcı olacak; tabii ki Mallorca, küresel alıcıların aradığı yaşam kalitesi ve yatırım istikrarını sunmaya devam ettiği sürece.
Bölgesel Piyasa Karşılaştırmaları ve Fırsatlar
Mallorca nispeten küçük bir ada olmasına rağmen, emlak yapısı oldukça çeşitli – her bölgenin kendine has bir tarzı, fiyat seviyesi ve fırsatları var. Aşağıda Palma, Sóller, Alcúdia ve diğerleri dahil olmak üzere dikkat çekici bölgeleri ele alarak bölgesel dinamikleri vurguluyoruz:
- Palma de Mallorca (Başkent Şehir): Palma, adanın canlı kalbidir ve kendi başına bir emlak piyasasıdır. Adanın nüfusunun yaklaşık yarısına ev sahipliği yapan Palma, tarihi eski şehir dairelerinden modern deniz kenarı apartmanlarına kadar her şeyi sunar. Palma şehrinde ortalama fiyatlar yaklaşık €4.400/m² seviyesinde yes-mallorca-property.com, son bir yılda yaklaşık %13 artmıştır. Merkezi bölgeler (Santa Catalina, Jaime III, Portixol vb.) kültür, gece hayatı ve olanakların karışımı nedeniyle yüksek talep görüyor – genç profesyoneller, yabancılar ve daha küçük eve geçmek isteyen emekliler için cazip. Palma’daki daireler ve çatı katlarına talep güçlüdür, özellikle teraslı ve yenilenmiş olanlara. Örneğin, trend olan Santa Catalina bölgesi, karakterli kentsel yaşam arayan alıcılar için hâlâ popüler bir nokta. Stok miktarı az, Palma’daki yeni projeler ise çoğunlukla lüks yenilemeler çünkü arazi kıt. Yatırımcılar için Palma’nın kira piyasası adadaki en likit piyasadır (hem uzun vadeli hem de üst düzey tatil kiralamaları, ancak şehir daireleri için tatil lisansları artık kısıtlanmıştır). Yaklaşan tramvay hattı ve şehirdeki iyileştirmeler, önümüzdeki yıllarda Palma’nın cazibesini daha da artırıyor investropa.com. Adanın çoğundan daha pahalı olmasına rağmen, Palma hâlâ fırsatlar sunuyor – özellikle merkezin sınırındaki gelişmekte olan mahallelerde, şehrin genişlemesiyle birlikte biraz daha iyi değer ve yüksek büyüme potansiyeli sunuyorlar.
- Güneybatı Mallorca (Calvià, Andratx, vb.): Güneybatı kıyısı Mallorca’nın gösterişli kuşağı olarak bilinir ve lüks tatil köyleri ile ünlü villa bölgeleriyle tanınır. Puerto Portals/Bendinat, Port d’Andratx, Santa Ponsa ve Sol de Mallorca gibi alanları içerir. Burası adanın en pahalı emlaklarına ev sahipliği yapar: şık çağdaş villalar, deniz kenarı mülkler ve güvenlikli siteler bulunur. Öne çıkan bölgelerde fiyatlar ortalama olarak metrekare başına 6.000 ile 9.000 € arasında değişmektedir yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com – rekor satışa sahip villalar bu ortalamaların çok üzerine çıkıyor. Örneğin Port d’Andratx’te ortalama ~9k €/m² yes-mallorca-property.com olup, bu da İspanya’nın en yüksekleri arasındadır ve bu durum görkemli limanı ve lüks cazibesi sayesinde olmuştur. İlginç bir şekilde, burada fiyat artışı geçen yıl hafifti (~%4 yes-mallorca-property.com) çünkü değerler zaten zirvedeydi; bu da olgun bir pazara işaret ediyor. Güneybatıda fırsatlar ise kenarlarda yatıyor: Camp de Mar, El Toro (Port Adriano) veya Calvià köyü gibi iç kesimler, (biraz) daha düşük fiyat noktalarındaki güçlü talepten pay alıyor ve yeni lüks projeler (örneğin Camp de Mar tepelerinde tasarımcı villalar) talebi karşılamak için piyasaya çıkıyor. Güneybatı ayrıca yüksek gelirli alıcılar – hem yabancılar hem de İspanyol elitleri – için bir merkezdir ve bu nedenle kısa vadeli piyasa dalgalanmalarına karşı görece bağışıklıdır. Lüks kiralama veya hızlı al-sat odaklı yatırımcılar bu bölgeyi cazip bulacaktır; buradaki üst düzey villalar hâlâ yüksek kira getirileri sağlamakta ve çoğu zaman orta segment konutlara göre daha hızlı satılmaktadır yes-mallorca-property.com. 2025 ve sonrasında güneybatının lüks patlamasını sürdürmesi bekleniyor; özellikle modern olanaklar (akıllı evler, sürdürülebilir özellikler) ve deniz manzarası talebiyle dikkat çekiyor.
- Kuzey & Kuzeybatı (Sóller, Deià, Pollença, Alcúdia): Tramuntana dağları boyunca uzanan ve kuzey koylarına kadar inen bu bölge, doğal güzellik ile ayrıcalığı birleştirir. Kuzeybatı dağlarındaki Sóller, Deià ve Valldemossa gibi kasabalar, pastoral manzaraları ve rustik taş fincalarıyla ünlüdür – sanatçılar, varlıklı yabancılar ve daha sakin bir cennet arayan herkes için cazip. Sóller’de mülk fiyatları ortalama olarak €5.500–€5.700/m² civarındadır ve bu da bölgenin cazibesini yansıtır engelvoelkers.com. Hatta, Sóller’de daire fiyatları son zamanlarda çift haneli artış gösterdi (%17,5 artış – 2024) ve bu da arzın sınırlı olmasından kaynaklanıyor engelvoelkers.com. Puerto de Sóller ve Deià’nın kıyısı gibi sahil mahalleri, stok kıtlığı ve koruma altındaki araziler nedeniyle son derece pahalıdır (Deià, m² başına İspanya’nın en pahalı köylerinden biri olarak sürekli öne çıkar). Doğuya ilerlediğinizde, Pollensa ve Alcúdia bölgesi (kuzey), miras kasabalarla plaj tatil köylerinin bir karışımını sunar. Alcúdia’daki fiyatlar (~€4.300/m²) geçen yıl yaklaşık %13 arttı yes-mallorca-property.com ve bu bölgenin artan popülaritesini gösteriyor. Yakındaki Port de Pollença ve Port d’Alcúdia, ailelerin yazlık evleri için popülerdir ve yazın hareketli bir kiralık pazarına sahiptir. Kuzeydeki alıcılar oldukça karışıktır – pek çok İngiliz aile ve emekli bu bölgeyi tercih eder ve ayrıca diğer Avrupalılar da güneybatıya göre daha rahat olan atmosferi severler. Buradaki fırsatlar, genellikle yenileme potansiyeline sahip eski mülkleri içerir: örneğin, Pollença’nın eski kasabasında geleneksel bir köy evi ya da Sóller’in eteklerinde restore edilebilecek bir kır evi (modern konforlarla restore edilmiş fincalara olan talep artıyor). Tramuntana bölgesinin UNESCO Dünya Mirası statüsü yeni inşaatları sınırladığı için, mevcut mülkler değerini iyi korur ve genellikle istikrarlı şekilde değer kazanmaya devam eder.
- Doğu & Güneydoğu (Kıyı İncileri ve İç Kasabalar): Mallorca’nın doğu tarafı, Artà’dan başlayıp Santanyí ve Ses Salines bölgesine kadar uzanan kesimi, geleneksel olarak daha sakin olsa da artık yatırımcıların radarına girmiş durumda. Bu bölge, güzel calas (koylar) ve plajlar, şirin köyler ve güneybatıya göre daha fazla arsa imkanı sunar. Sonuç olarak, fiyatlar ortalamada daha düşüktür – örneğin güneydoğuda Felanitx’te ortalama metrekare fiyatı €2.000’in altında yes-mallorca-property.com ve hatta popüler pazar kasabası Manacor’da (Mallorca’nın ikinci şehri, doğu iç kesim) bu rakam yaklaşık €2.900/m² yes-mallorca-property.com. Özellikle doğudaki bazı belediyeler adanın en büyük fiyat artışlarını son dönemde yaşadı (Manacor bir yılda %30 arttı yes-mallorca-property.com), çünkü fırsat arayan alıcılar uygun fiyatlı seçenekler için doğuya yöneldi yes-mallorca-property.com. Cala d’Or, Portocolom veya Colònia de Sant Jordi gibi sahil bölgeleri, çoğunlukla Palma fiyatlarının çok altında, deniz manzaralı daire veya villa arayan yabancı alıcıların ilgisini çekiyor. Bu arada, Santanyí bölgesi (güneydoğu ucu) ise lüks segmentte sürpriz bir yükseliş yaşadı – manzarası ve mahremiyetiyle öne çıkan Santanyí ve Cas Concos çevresindeki kır evleri ünlüler ve üst segmente hitap eden alıcılar tarafından tercih ediliyor. Burada yeni üst düzey projeler nadir, ancak birkaç butik gelişme mevcut (örneğin Cala d’Or yakınlarında birkaç yeni sahil daire kompleksi). Yatırımcılar için, doğu/güneydoğu değer ve büyüme potansiyeli sunuyor – turizm sayesinde yaz aylarında kira getirileri iyi olabiliyor ve altyapı yavaş yavaş gelişirken (daha iyi yollar, uzaktan çalışanlar için fiber internet vb.) bu kasabalar batıdaki daha gelişmiş bölgelere fiyat olarak daha da yaklaşabilir.
- Merkez & İç Bölgeler (“Pla” Ovası ve Inca): Adanın iç kısmı – Alaró, Binissalem, Sineu gibi köyler ve küçük Inca şehri – tarımsal kalbin oluştuğu yerlerdir. Tarihsel olarak, bu bölge Mayorka’da en uygun fiyatlı emlak piyasasına sahipti ve gerçekten de fiyatlar hala daha düşük seviyelerde kalmaktadır (genellikle metrekare başı 1.500–3.000 € aralığında yes-mallorca-property.com). Buna rağmen, pandemi sonrasında daha fazla alan ve huzur isteği iç bölgelere olan talebi artırdı. Alaró ve Santa Maria gibi kasabalar (Palma’ya 20-30 dakika mesafede) artık üzüm bağı manzarası ve daha uygun fiyatlar arayan aileler ve yabancılar için popülerleşti; tamamen kırsalda yer alan fincalar bile, uzaktan çalışma sayesinde yıl boyu köy hayatının mümkün hale gelmesiyle değer kazandı. Örneğin, Binissalem’de fiyatlar (~2.462 €/m²) geçen yıl yaklaşık %7,4 arttı yes-mallorca-property.com, bu da şarap bölgesi yaşamına olan ilginin arttığını gösteriyor. Merkez ova, daha büyük arsalar ve geleneksel evler sunar (birçoğunun modernizasyon ihtiyacı vardır) – yenilemeye istekli olanlar için büyük fırsatlar. Sıkı kırsal imar kısıtlamaları nedeniyle burada gelişim en aza indirilmiş durumda fakat adanın ihtiyacı göz önünde bulundurularak bazı arazilerin konut için serbest bırakılması konuşuluyor (son yapılan yeniden sınıflandırma planlarının özellikle iç belediyeleri etkilemesi bekleniyor). İç bölgelere bakan yatırımcılar agroturizm projelerini (eski çiftlikleri misafirhanelere dönüştürmek) ya da sadece arazi biriktirmeyi düşünebilir, çünkü arazi değerleri kıtlık nedeniyle yavaş yavaş yükseliyor yes-mallorca-property.com. Genel olarak, iç kesimler sahiller kadar gösterişli olmasa da, otantik Mayorka’nın bir parçasını ve yüzdesel olarak gelecekte en güçlü büyüme potansiyeline sahip, bugünkü düşük seviyelerine göre emlak piyasasını sunuyor.
Böylece, Mayorka’nın her bölgesi kendine özgü fırsatlar sunar. İster Palma’nın şehir yaşamı, güneybatının lüks yaşam tarzı, kuzeyin doğal huzuru veya doğunun cazip fiyatları olsun – esas olan hedef ve bütçenizi doğru lokasyonla eşleştirmektir. Önemli olan şu ki, adanın her bölgesi sınırlı arz ve yüksek talep gibi ada genelindeki trendlerden faydalanıyor; yani hiçbir bölge “geride kalmıyor” – asıl mesele hangi bölgelerin daha hızlı, hangilerinin ise istikrarlı büyüyeceğidir. Akıllı alıcı ve yatırımcılara, yeni altyapı (yeni yollar, limanlar vb.) ile gelecek vadeden ceplere ve gözde lokasyonların yanında bulunan “bir sonraki popüler mahallelere” dikkat etmeleri tavsiye edilir.
Son yıllarda yüksek kaliteli mülkler, Mallorca’nın emlak piyasasına öncülük etti. Lüks emlak – 2 milyon € ve üzeri fiyatlı villalar, 1 milyon € üzeri çatı katları, 5–10 milyon € arası malikaneler – piyasadaki en dinamik segment konumunda. 2024 yılında, lüks evlere olan talep öyle bir arttı ki, 1,5 milyon € üzerindeki mülkler, daha ucuz olanlara göre daha hızlı satılıyor yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Birçok emlak ajansı, fiyat yükseldikçe satışın da hızlandığını bildiriyor yes-mallorca-property.com. Bu lüks arzusunu, tüm Avrupa’dan ve ötesinden gelen varlıklı alıcılar, Mallorca’nın en üst düzey konumlarında (güneybatı kıyısı, Son Vida, Deià, vb.) prestijli mülkler arayarak körüklüyor. Öyle ki, bazı ajanslar artık yalnızca 1 milyon € üzeri ilanlara odaklanıyor, çünkü 1 milyon € altındaki evlerin satışı daha yavaş gerçekleşiyor yes-mallorca-property.com. Lüks patlaması aynı zamanda satıcıları, bazı durumlarda taleplerini absürt seviyelere yükseltmeye teşvik etti (mütevazı 1 yatak odalı dairelerin 1 milyon €, yıkılacak evlerin ise 3 milyon € gibi fiyatlara listelendiğine dair anekdotlar var) yes-mallorca-property.com. Her aşırı fiyatlı mülk satmasa da, genel olarak yüksek segmentte arz hâlâ çok kısıtlı – kısacası, Mallorca’da villa almak isteyen milyonerlerin sayısı, mevcut villa sayısından fazla.
Ticari gayrimenkul alanında ise, eğilimler sektöre göre değişiyor:
- Ofis ve Perakende Alanı: Palma ticari merkezdir ve ofis pazarı nispeten küçüktür (Mallorca’nın ekonomisi daha çok turizm ve hizmet sektörüne dayanır, kurumsal alanda değil). Palma’da ofis boşluk oranları düşüktür, özellikle modern ve yüksek standartlı alanlar için; çünkü yeni inşaat sınırlıdır. Gittikçe daha fazla girişimci ve uzaktan çalışan yabancı Palma’ya taşındığından, ortak çalışma ofisleri ve esnek çalışma alanları Palma çevresinde artış göstermektedir. Turistik bölgelerdeki perakende alanları (Palma’nın eski şehri, Portals Nous, tatil beldesi promenadları) hala rağbet görmekte – lüks perakende ve konaklama işletmeleri çok harcayan ziyaretçilere hitap etmek için genişliyor. Örneğin, Palma merkezinde uluslararası markalar ve butik mağazalar açılmaya devam ediyor, şehir kendini yıl boyu cazip bir destinasyon olarak tanıtıyor. Turist bölgeleri dışında kalan mahalle perakendesi ise, geçim maliyetinin etkisiyle zorlanan yerel harcamalara bağlı. Bu nedenle ticari mülk yatırımcıları turizmle bağlantılı ya da varlıklı yerleşim alanlarındaki lokasyonlara odaklanıyor (örneğin Santa Catalina’da yeni üst düzey bir restoran veya Paseo Marítimo bölgesinde yabancı şirketler için yenilenmiş küçük bir ofis binası gibi). 2025 yılında güçlü Balear ekonomisi – Balear Adaları’nda rekor istihdam ve büyüyen hizmet sektörü spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com – nedeniyle uygun konumlu ticari gayrimenkuller için görünüm olumlu, ancak küresel olarak yüksek faiz oranları spekülatif bazı geliştirmeleri sınırlamıştır.
- Otel ve Konaklama: Daha önce de değinildiği gibi, otel sektörü oldukça canlı. Yatırımcılar, Palma ve manzaralı kasabalarda butik otel satın almak veya geliştirmek konusunda istekli. Mallorca’da bir butik otel odası ortalama olarak yaklaşık oda başına €180.000 yatırım gerektiriyor ve çoğu %80’in üzerinde dolulukla çalışıyor yes-mallorca-property.com, ki bu kıskanılacak bir gösterge. Mallorca’nın kaliteli turizme odaklanması nedeniyle mevcut otellerin yenilenmesi öncelik taşıyor – birçok eski otel spa olanakları, “yeşil” standartlar ve premium hizmetler eklemek için yenilenmekte. Yeni otel inşaatı ise politika gereği sınırlı (hiç kimse Mallorca’nın tekrar beton apartmanlarla dolmasını istemiyor), fakat bazı binaların turistik amaçla dönüşümü mevcut. Ek olarak, apart oteller veya condo-resort gibi hibrit modeller popülerlik kazanıyor ve konut ile konaklama kullanımlarını birleştiriyor. Yatırımcılar için, Mallorca’da konaklama gayrimenkulleri sağlam getiri sunar, ancak aynı zamanda düzenleyici denetime (turist lisansları almak gibi) tabidir. 2025 yılı, beklenildiği gibi turizm rekor kırarsa otel performansı açısından güçlü bir sene olacak ve Mallorca’nın ticari konaklama varlıklarına talep yüksek kalmaya devam edecektir.
- Endüstriyel ve Lojistik: Bu, pastanın daha küçük bir dilimi – Mallorca’nın ada doğası büyük sanayilerin oluşmasına izin vermiyor, fakat her zaman lojistik (ürün depolama, yerel teslimatlar ile otel ve sakinlere hizmet etme) ihtiyacı var. Endüstriyel gayrimenkuller Son Castelló veya Can Valero gibi alanlarda (Palma yakınındaki sanayi bölgeleri) yoğunlaşmıştır. E-ticaretin ve genel ekonomik aktivitelerin artışı, endüstriyel boşluk oranlarını düşük tutuyor. Bu kategorideki gelişim sınırlı, çünkü arazi kısıtlı ama getiriler genellikle istikrarlıdır. Yenilenebilir enerji projeleri dikkat çekiyor: Yatırımcılar güneş enerjisi çiftlikleri gibi projeler için araziye bakıyorlar, ama bu durum geleneksel gayrimenkulden çok altyapıya giriyor.
Özetle, Mallorca’nın tüm gayrimenkul yelpazesi 2025’e girerken canlılığını koruyor – konut (apartmanlardan kır evlerine), ticari (özellikle turizme yönelik) ve ultra-lüks segmentlerde hareketlilik var. Yeni girenler için zorluk stok eksikliği ve düzenleyici ortamı aşmak olsa da, fırsat ise talebi destekleyen etkenlerin (güneşli iklim, uluslararası cazibe, sınırlı arz) yakın zamanda ortadan kalkmayacak olmasıdır.
Alıcılar, Kiracılar ve Yatırımcılar İçin Görünüm ve Öneriler
Mallorca’nın 2025 gayrimenkul piyasası dinamik ve hassas. Mevcut ortamda yolunuzu bulmanız için burada farklı paydaşlara özel ipuçları sunuyoruz:
- Konut Alıcıları: Hazırlıklı ve kararlı olun. Fiyatlar rekor seviyedeyken, alıcılar adil değer bulmak için bölgeleri ve fiyatları iyi araştırmalı. Talep edilen fiyatların iyimser olabileceğini akılda tutun, ama gerçekten ucuz fırsatlar nadir. Beğendiğiniz bir mülk bulursanız hızlı hareket edin (iyi evlere genellikle çoklu talep gelir). Finansman maliyetleri birkaç yıl öncesine göre daha yüksek (ipotek oranları şu an %4–5 civarında, 2021’de ise ~%1’di yes-mallorca-property.com), bu yüzden önceden onay alın ve aylık ödemeler için daha yüksek bir bütçe ayırın. En popüler bölgelerin hemen dışına da bakmayı değerlendirin – örneğin, Palma pahalıysa, civardaki Marratxí veya Llucmajor’a bakın, bu bölgelerde paranız daha çok şey alır yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Ayrıca, uzun vadeyi düşünün: Mallorca piyasası tarihsel olarak dayanıklıdır, bu nedenle yaşam tarzı veya uzun vadeli yatırım için almak muhtemelen kazandıracaktır; ancak yıllık büyüme yavaşladığı için kısa vadeli al-sat stratejileri şu an daha zordur. Son olarak, yasalara dikkat edin (özellikle yabancılar: Vergi ve kiralama için lisans ihtiyacı gibi konuları mutlaka öğrenin).
- Kiracılar: Rekabet bekleyin ve tüm seçenekleri değerlendirin. Mallorca’da uzun süreli kiralık piyasası dar ve pahalı – iyi konumlu daireler için birden fazla başvuru olması ve fiyatların m² başına ayda 18–20€ (örneğin, 100m² bir daire için ~1.850€) olması 2024 yılı itibariyle alışılmadık bir durum değildir yes-mallorca-property.com. Aramaya erken başlayın ve evraklarınızı (gelir kanıtı, referanslar) hazır bulundurun. Arama bölgenizi en iyi semtlerin dışına genişletin; kıyıdan veya turistik merkezlerden biraz daha uzakta daha iyi fırsatlar bulabilirsiniz. Açık fikirliyseniz, sezon dışı kiralamaları veya kiradan satın alma düzenlemelerini düşünün – bazı ev sahipleri kışın kira bedelini düşürmeyi veya iyi bir kiracıya satış yapmayı düşünebilir. Turistik konaklama kiralamak isteyenler için, yeni tatil kiralama ruhsatlarının sınırlı olduğunu unutmayın, bu nedenle arz kısıtlı – yazın ruhsatlı tatil villaları için yüksek kira bekleyin. Son olarak, politika değişikliklerini yakından takip edin: hükümet konut sıkıntısının farkında, bu nedenle ev sahiplerini uzun süreli kiraya teşvik edecek yeni önlemler ortaya çıkabilir ve bu da durumu zamanla iyileştirebilir. O zamana kadar kiracıların yüksek fiyatlara hazırlıklı olması ve özellikle Palma civarında bütçe kısıtlıysa daha küçük alanlarla yetinmesi veya ev arkadaşı bulmayı düşünmesi gerekebilir.
- Gayrimenkul Yatırımcıları: Mallorca hâlâ sağlam bir seçenek, ancak segmentinizi akıllıca seçin. Ada, yatırımcılara istikrarlı getirili kiralamalardan spekülatif lüks projelere kadar her şeyi sunuyor, ancak 2025’in koşulları stratejik bir yaklaşımı gerektiriyor. Güçlü talep göz önünde bulundurulduğunda, kira getirileri cazip – konutlar için brüt getiriler %5–6 civarında elde edilebilir globalpropertyguide.com ve iyi yönetilen tatil kiralamaları daha fazlasını kazandırabilir. Likit, yüksek talep gören lokasyonlara odaklanın: örn. Palma’da deniz manzaralı bir daire veya Santa Ponsa’da bir villa her zaman kiracı veya alıcı bulacaktır. Yerel analistlere göre, şu anki en “likit” yatırımlar: Palma’nın gözde semtlerinde şehir daireleri, güneybatıda birinci sınıf bölgelerde villalar, küçük butik oteller ve ruhsatlı arsalar yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Bu varlık türleri hem gelir hem de değer artışı potansiyeli sunar. Mevzuat risklerine dikkat edin: örneğin, yabancı alıcı vergisi söylentileri veya Golden Visa’nın kaldırılması talepleri talebi kısmen etkileyebilir yes-mallorca-property.com. İmar, kira yasaları ve vergiler konusunda yol almak için yerel bir avukat veya danışman ile çalışmak akıllıca olur. Yurt dışı yatırımcıysanız, İspanya’nın son zamanlarda uyumluluğu kolaylaştırmak adına yabancı yatırım kurallarını basitleştirdiğini unutmayın investropa.com – yine de büyük yatırımlarınızı yetkililere bildirmeniz gerekecek. Yakın gelecekte, fiyat artışının yavaşlaması bekleniyor; bu nedenle planlarınızı gerçekçi büyüme oranlarına (yılda %5, %15 yerine) göre yapmalısınız. Kısacası, sadece spekülasyon için değil, değer ve nakit akışı için yatırım yapın. Mallorca’nın temelleri – sınırlı arazi, küresel cazibe ve istikrarlı bir Euro Bölgesi lokasyonu – yaşam tarzı ve kar karışımı arayan uzun vadeli yatırımcılar için güçlü bir zemin oluşturuyor.
Sonuç olarak, 2025’te Mallorca’nın gayrimenkul piyasası canlı ama akıllıca hareket gerektiriyor. İster hayalinizdeki evi alıyor olun, ister kiralık arıyor ya da yatırım yapıyor olun; başarı, yerel eğilimleri yakından takip etmekten, fırsatlar ortaya çıktığında hızlı davranmaktan ve adanın kendine has yaşam ve iş ritmine uyum sağlamaktan geçiyor. Güneşli yaşam tarzı ile sağlam yatırım performansını birleştiren Mallorca, gerçekten bir “cennet gibi gayrimenkul pazarı” sunuyor – ve sürdürülebilir büyüme ile devam eden çekiciliği sayesinde, bu eğilim önümüzdeki yıllarda da devam edecek gibi görünüyor.
Kaynaklar: Bu raporun hazırlanmasında son piyasa analizleri ve emlak acentelerinden, hükümet ve portal istatistiklerinden ve yatırım raporlarından elde edilen veriler kullanılmıştır. Bunlar arasında Engel & Völkers piyasa verileri engelvoelkers.com engelvoelkers.com, Idealista/Pisos.com üzerinden Yes! Mallorca Property yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com, Balear hükümetinin ekonomik raporu spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com ve yerel haberler (Majorca Daily Bulletin) majorcadailybulletin.com gibi kaynaklar bulunmaktadır. Bu kaynaklar, Mallorca’daki mevcut eğilimleri vurgulamaktadır: hızla artan fiyatlar başta uluslararası talep olmak üzere, sınırlı arz ve adanın kalıcı turizm odaklı cazibesi tarafından yönlendirilmektedir.
