ゴールドコーストの象徴的なスカイラインとビーチは、購入者や賃貸希望者を惹きつける大きな魅力です。2025年、地元の不動産市場は急成長が予想されており、アナリストは戸建てで二桁成長、ユニットでも大きな上昇を予測しています realestate.com.au propertybuyer.com.au。このレポートでは住宅部門と商業部門を詳しく分析し、需要、価格、利回り、人口動態のトレンドに加え、2030年までの予測、インフラプロジェクト、注目のサバーブ、移住パターン、ライフスタイル要因、政策の影響などを取り上げます。
住宅市場の概要
ゴールドコーストの住宅市場は絶好調です。強い雇用成長（医療、教育、観光）と増加する移住が、あらゆる住宅タイプの需要を押し上げています。blog.empirelegal.com.au propertybuyer.com.au。過去2〜3年で多くの郊外が15〜25%の資本成長を遂げました。例えば、マーメイドビーチの一戸建ては2年で約25%上昇しました。propertybuyer.com.au。この需要は新規供給を上回っています（海と丘陵地帯に挟まれ土地が不足しているためnortonsrealestate.com）、価格は上昇しています。現在の戸建住宅の中央値は約117万豪ドル（オーストラリアで2番目の高さ）australianconveyancer.com.auで、主要な予測機関（Propertyology）は2025年にさらに10〜13%の上昇を予想しています。realestate.com.au。「エントリーレベル」の地域でさえ加熱しています。郊外のピンパマ、クーメラ、オーメアウ（中央値約60万〜80万豪ドル）は最近約16〜20%成長し、propertybuyer.com.au nortonsrealestate.com、2025年も+5〜7%の成長が予測されています。propertybuyer.com.au。要するに、ゴールドコーストの住宅需要は供給を大きく上回っており、今後10年にわたり価格は着実に上昇し続けると見込まれています。propertybuyer.com.au nortonsrealestate.com。
- 純移動: クイーンズランド全体では、2024年6月までの1年間に約75,000人の海外移民と約30,000人の州間移動者がありました blog.empirelegal.com.au blog.empirelegal.com.au。ゴールドコーストは、クイーンズランド州内で最大のシェアを獲得し、2023年には約14,500人の海外移民を受け入れました qgso.qld.gov.au。20～34歳の若い熟練労働者や家族が流入しており blog.empirelegal.com.au、より高額なシドニーやメルボルンよりもコーストを選択することが多いです。この労働者や学生の流入が、特に沿岸部や郊外での賃貸需要を押し上げています。
- 購入者の人口動態: 現在の市場は若年層と高齢層の両方の購入者を引き付けています。州間移住者（高額な価格に疲れた、またはライフスタイルを求めるNSW/VICからの人々）や、海外在住者・投資家が大口の購入者です australianconveyancer.com.au nortonsrealestate.com。政府の助成制度（後述）によって、初めての住宅購入者もエントリーレベルの郊外やアパートメントから購入しやすくなっています。リタイア層や「シーチェンジャー」も、気候やサービスに惹かれて移住しています propertybuyer.com.au nortonsrealestate.com。データによれば、多くのアップグレーダー（シドニーでダウンサイジングし、より大きなゴールドコーストの家を購入）が存在します australianconveyancer.com.au。つまり、家族、ダウンサイザー、学生、投資家の多様な層が需要を後押ししています。
- 価格動向：2022年に若干の下落があったものの、ゴールドコーストの住宅価格は力強く回復しています。過去1年でGCの住宅価格は全国平均約8.5％に対し約9％上昇しました australianconveyancer.com.au。高級セグメント（水辺や新築アパート）はさらに好調です。主要なアナリストは継続的な成長を予想しており、2025年の予測は+7%（控えめ）から+13%までとなっています realestate.com.au propertybuyer.com.au。2025年以降の予測は様々で、あるモデル（PRD）では中央値の住宅価格が2030年までに約270万ドル（現在の約2倍）に上昇すると予想されています choicehomes.com.au。一方で、他の予測（PropTrack）はより緩やかだが堅調な上昇を警告しています choicehomes.com.au。
- 賃貸利回りと空室率: 強い賃料と低い空室率が住宅市場を支えています。ゴールドコーストの平均総賃貸利回りは、戸建てで約4〜4.5%、ユニットで約5%です nortonsrealestate.com。シドニーやブリスベンよりも高い水準です。一部の成長地区（例：クーメラ、ラブラドール、ピンパマ）では戸建て利回りが4.5〜5%に達します nortonsrealestate.com nortonsrealestate.com。 海沿いや学生街近くのユニットは5%以上の利回りとなることが多いです。賃貸空室率は非常に低く、全体で1〜1.3%程度 nortonsrealestate.com（オーミューなどのファミリー向け人気地区では0.5% nortonsrealestate.com）。この供給不足により物件はほぼ即時に賃貸契約が成立し、大家は家賃を引き上げることができます。投資家にとっては、資産価値の上昇とともにキャッシュフローが強化されます。
商業用不動産
ゴールドコーストの商業用不動産市場も、地域経済の成長と観光産業により活況です。主な分野：
- 小売・ホスピタリティ: 新しい複合開発によって小売形態が変化しています。パシフィック・フェア拡張（4棟の20億ドル規模のアパートメントホテルなど）の大型プロジェクトは2025年から新たな床面積を追加します realestate.com.au。観光客と地元の消費で小売店やレストランは好調です。アナリストは、この分野が従来のショッピングモールではなく、体験型の小売・ホスピタリティ（ビーチフロントでの飲食、イベントなど）へと進化していると指摘しています ridgelinecommercialrealty.com.au。ホテルやバケーションレンタルなど観光客の大幅増加によって、特にサーファーズパラダイスやブロードビーチなどのエリアで需要は高止まりしています。
- オフィス: ゴールドコーストのオフィスマーケットは非常に逼迫しています。空室率はオーストラリア国内でも最も低い水準で、2024年後半には約6.5%です（cbre.com.au）。新築物件はほとんどなく（開発業者は建設コスト高を理由としている）、既存オフィスの賃料が上昇しています。実際、2024年にはプライムオフィスの賃料が約10%上昇しました（cbre.com.au）。主要な雇用主（医療、教育、政府部門）がコーストで拡大し続けるため、需要も旺盛です。全体的に、新規供給の限定と継続的な雇用成長により、オフィス賃料および価値は今後も緩やかに上昇し続けると見込まれます。
- 工業用: 倉庫や軽工業スペースへの需要が強く、Eコマースや物流、地元製造業が後押ししています。空室率は非常に低く（しばしば2%以下）、企業の拡大が続いています。業界専門家は、ゴールドコースト工業団地における急激な賃料上昇と投資意欲を報告しています ridgelinecommercialrealty.com.au。新規プロジェクト（コーメラ商業地区や自動車モールなど）も開発中です。この工業部門の好景気は商業用不動産市場の明るい材料となっています。
2025–2030年予測
アナリストたちは大多数が、ゴールドコーストの不動産価値が2030年まで上昇し続けると予想していますが、そのペースは徐々に穏やかになる可能性があります。主な予測やシナリオを以下に示します。
- 2025年見通し: ほぼ全ての予測者が2025年も堅調な上昇を予想しています。PropertyologyやRealestate.com.auは、移住の継続や価格の手頃さの改善を背景に、住宅価格が+10〜13%上昇すると伝えています realestate.com.au。バイヤーズエージェンシーの調査では、様々なサバーブ（郊外地域）で2025年は最低でも6〜10%の成長が見込まれるとされています propertybuyer.com.au propertybuyer.com.au（下記表を参照）。保守的な推計でも4〜6%の上昇が見込まれ、インフレ率を上回る堅調な投資リターンを支えます。
- 2020年代中頃：金利が緩和され（市場は2026年までに約1%の利下げを予想 realestate.com.au abc.net.au)、移民が高水準を維持すれば、二桁成長が2026〜27年まで続く可能性があります。インフィル開発や新しい道路・ライトレールの整備により、バーレイやロビーナなどの新たなエリアが開かれ、需要が拡大するでしょう。供給が追いつけば住宅価格の伸びはやや鈍るかもしれませんが、地域の強い雇用と生活の魅力を考えればバブル崩壊の可能性は低いでしょう。
- 2030年までに：長期的な予測は幅があります。PRDリサーチによる強気の予想では、住宅の中央値が2030年までに約270万豪ドルに上昇するとされています choicehomes.com.au（2024年から100％超の成長を意味する）。仮に2026年以降も年間5%成長が続いたとしても、2030年には中央値が150万豪ドルを大きく上回る計算になります。重要なのは、すべてのアナリストがゴールドコーストが今後もオーストラリア屈指のパフォーマンスを示すことで一致している点です。PropTrackは、パンデミック時代の異常な高成長からは鈍化するとしていますが choicehomes.com.au、供給不足と安定した需要により堅実な値上がりが今後10年続くとみられます。
| 郊外（タイプ） | 24か月間の成長率 | 2025年予測 |
|---|---|---|
| マーメイドビーチ（戸建て） | 約+25% propertybuyer.com.au | +8～10% propertybuyer.com.au |
| ブロードビーチウォーターズ（戸建て） | 約+22% propertybuyer.com.au | +8～10% propertybuyer.com.au |
| サンクチュアリーコーブ（戸建て） | 約+20% propertybuyer.com.au | +7～9% propertybuyer.com.au |
| ピンパマ（戸建て） | 約+18～20% propertybuyer.com.au | +6～7% propertybuyer.com.au |
| クーメラ（戸建て） | 約+17～19% propertybuyer.com.au | +6～7% propertybuyer.com.au |
| オルミュー（戸建て） | 約+16～18% propertybuyer.com.au | +5～6% propertybuyer.com.au |
| マーメイドビーチ（ユニット） | +25% propertybuyer.com.au | +7～8% <a href="https://www.propertybuyer.com.au/blog/gold-coast-property-market-snapshot-and-2025-projections-houses-units-december-2024#:~:text=Last%2024%20months%3A%20Mer |
インフラ・開発
表：主なサバーブの実績と2025年予測（戸建て＆ユニット） propertybuyer.com.au propertybuyer.com.au
今後数年で、主要な官民プロジェクトがゴールドコーストの新たな回廊沿いの不動産価値を押し上げ、大きく景観を変えていくでしょう propertybuyer.com.au nortonsrealestate.com:
- ライトレール ステージ3＆4： ステージ3（ブロードビーチ～バーレイ）はすでに完成し、ステージ4（クーランガッタ/ツイードへの延伸）は2025〜2030年に予定されています。これにより、トラムでゴールドコースト全体が結ばれ、ルート沿いの都市再生が促進されます propertybuyer.com.au nortonsrealestate.com。新ライン沿いの郊外（例：バーレイ、パームビーチ）は家賃や価格の上昇が期待されます。
- パシフィック・モーターウェイのアップグレード： 12億ドル規模のM1高速道路（ニコルソンストリートからクーメラまで）の拡張工事が進行中で、ブリスベンへの通勤時間が短縮されます nortonsrealestate.com。高速道路経由で内陸部の郊外（オルモー、クーメラ）へのアクセスが向上し、これら地域の成長を後押しします。
- 医療・教育ハブ： 13億ドル規模の新ゴールドコースト大学病院（クーメラ）がまもなくオープンします nortonsrealestate.com。これにより、北部地域に労働者やサービスが集まりやすくなります。グリフィス大学やボンド大学も拡張中で、サウスポートやロビーナでの賃貸需要を維持しています。
- 2032年オリンピック： ブリスベン2032が近づくにつれて、ゴールドコーストも「レガシー投資」の恩恵を受けます nortonsrealestate.com。計画には、ロビーナにオリンピック選手村（後に住宅に転用）が含まれ、沿岸部のスポーツ施設もアップグレード予定です。幅広いインフラ資金調達により、道路、公共交通機関、公共サービスが強化され、不動産価値に好影響があります。
- その他のプロジェクト： メイン開発エリアとしてクーメラタウンセンター、4億ドル規模のブロードビーチ文化・商業エリア、プライベートリゾートなどが建設中です。これらが合わさることで新たな雇用と利便性が生まれます。市の計画では2046年までに約15万8千戸の新しい住宅がゴールドコーストに建設される予定です abc.net.au（SEQ全体の90万戸計画の20%）、そのため市の政策では多様な住宅供給が優先されます。
投資におすすめのサバーブ
最適な郊外は予算と戦略によって異なります。専門家はこれらをエントリーレベル（成長軸地域）とプレミアム（沿岸や高級）エリアに分けています nortonsrealestate.com nortonsrealestate.com：
- エントリーレベル／成長軸地域：Pimpama、Coomera、Ormeau、Pacific Pines、Upper Coomera – 中間価格帯の一戸建て住宅は約60万〜80万ドル nortonsrealestate.com。これら内陸部の郊外は、新しいインフラ（Pimpamaの鉄道駅やショッピングセンターなど）によって約4～5％の利回りと高い資本成長が期待できます nortonsrealestate.com。SouthportやLabrador（病院や大学に近い）も、50万ドル以下で購入できる手ごろなユニットと約5～6％の利回りが魅力です nortonsrealestate.com。キャッシュフロー重視の投資家や初めて住宅を購入する方は、これらのエリアに注目です。
- プレミアム沿岸地域：Mermaid Beach、Main Beach、Broadbeach Waters、Sanctuary Cove、Burleigh Heads、Palm Beach – 一等地のオーシャンフロントまたはウォーターフロント・コミュニティ nortonsrealestate.com。ここでの中間価格帯は120万〜150万ドルを超えます。利回りはやや低い（約3～4％ nortonsrealestate.com）ものの、長期的な成長力は抜群です（例：Mermaid Beachの戸建て住宅は2022〜24年で約25％上昇 nortonsrealestate.com）。このエリアの土地は希少で、価値が複利的に高まる傾向にあります。SurfersやBroadbeachの高級ユニット（多くが50万ドル超）も人気で、ダウンサイザーや海外投資家の需要によって後押しされています nortonsrealestate.com。
- サンシャイン郊外: バーレイ、パームビーチ、クーランガッタは、カフェ、学校、ビーチがあるため、ライフスタイル重視の購入者を引き続き惹きつけています nortonsrealestate.com。これらの成熟したエリアは現在の成長は緩やかですが、需要が高まり続けているため強い潜在力があります。バンダルやアッシュモアは、市中心部の近くで手ごろな価格と利便性があるため、エージェントからも推薦されています。
人口と移住の動向
地域の人口急増がすべての不動産トレンドの基盤となっています。主なポイント：
- 急速な成長: ゴールドコーストの人口は約72万人（2024年半ば）で増加中。SEQ計画では、2046年までにGCに+388,000人の住民を予測 goldcoast.qld.gov.au abc.net.au。純移住が主な要因です。
- 海外移住者: 2024年半ばまでの1年間で、クイーンズランド州は約75,000人の海外移住者を獲得 blog.empirelegal.com.au。その多くがコーストに定住しています。彼らの多くは若い労働者や学生で、賃貸やアパートの需要を押し上げています blog.empirelegal.com.au。ゴールドコーストはQld州で海外からの流入が最多（2023年は14,530人）qgso.qld.gov.au。
- 州内移住者: クイーンズランド州は約30,000人の州間純移住者を記録（2023-24年）blog.empirelegal.com.au — これはどの州よりも多い純増加です。理由にはライフスタイルの魅力、シドニー/メルボルンより安価な住宅、リモートワークの柔軟性などがあります blog.empirelegal.com.au。経験談として、2023年に15,300人が首都圏から地方クイーンズランドに移住 australianconveyancer.com.au、その多くがコーストに向かっています。
- 高齢化と家族構成: ベビーブーマー世代がリタイア後に移住し続けており、若い家族は手ごろな住宅や学校を求めてやってきます。その結果、世帯規模の縮小と一人当たりの住宅需要増加 abc.net.au につながり、新築住宅が供給に追いつかない限り、住宅不足がさらに悪化します。
ライフスタイルの推進要因
購入者や賃借人は、生活の質を重視して動機付けられています nortonsrealestate.com:
- 気候とビーチ: ゴールドコーストの300日以上の晴天、サーフィンビーチや公園は大きな魅力です。アウトドアライフスタイル（水泳、ゴルフ、マリーナ）は、寒冷地域や混雑した都市から多くの人々を引き寄せています。
- 生活利便施設: 優れたレストラン、ショッピング、エンターテインメント（例: スターカジノ、パシフィックフェア）により、この地域は国際都市の雰囲気を感じられます。これらは大都市の快適さとゆったりとした生活を求める専門職や家族を惹きつけます。
- 医療と教育: 世界レベルの施設（ゴールドコースト大学病院、私立病院、グリフィス大学、ボンド大学）により、観光業以外でも地元でやりがいのある仕事を見つけることができます。この社会インフラが、専門職の人材がゴールドコーストに定住する要因になっています。
- イベントとイメージ: スポーツチーム（タイタンズNRL、GCサンズAFL、サーファーズNRL参入）やイベント（GC600、フェスティバル）が街の活気を生み出しています。国際的な認知度（大規模なコンベンションや今後開催されるコモンウェルスユースゲームなど）も都市の注目度を高め、自信を後押ししています。
要するに、ゴールドコーストの日差し、サーフィン、都市成長の組み合わせが、引き続き購入者の関心を集めています nortonsrealestate.com nortonsrealestate.com。景気減速時でも、そのライフスタイルの魅力と純流入移住者数が価格を支える傾向にあります。
政府政策と金利
いくつかの政策変更やマクロ要因が市場に影響を与えるでしょう。
- 金利: オーストラリアのキャッシュレートは2023年に4.35%でピークを迎えました。2024年後半時点で、市場は2025～26年にかけて合計約1%の利下げを予想しています realestate.com.au abc.net.au。借入コストの低下は、長年の金利高による慎重姿勢のあと、より多くの住宅購入者や投資家を促すでしょう realestate.com.au abc.net.au。ただし、RBAは利下げはインフレ次第であり、急速な低下は保証されていないと強調しています。
- 初回住宅購入者向け政策: クイーンズランド州では、助成金や優遇措置を提供しています。同州の初回住宅購入者助成金は、新築住宅に対し$15,000（地域によっては$30,000）を支給します qro.qld.gov.au。2025年5月1日から、クイーンズランド州は初回住宅購入者向けに新築住宅（および対象となる更地）への印紙税を撤廃します abc.net.au（「Duty Break」）。これらの優遇策により、初回住宅購入者の初期費用が削減され、新築住宅の需要が高まると考えられます。
- 住宅供給目標: クイーンズランド州政府のSEQ地域計画では、2046年までに約90万戸の新規住宅建設（ゴールドコーストでは158,000戸）が義務付けられています abc.net.au。各地方自治体は、より高密度や「ミッシングミドル」住宅の導入を可能とするゾーニングの調整が必要です。短期的には承認プロセスの迅速化による改革が効果をもたらす可能性がありますが、実際の建設は目標ペースに遅れているとの指摘もあります blog.empirelegal.com.au。
- 税金＆供給: 空き家税や外国人投資家規制の変更などが議論されていますが、全国的な政策はまだありません。現時点で最大の供給側要因は、都市計画や建築のボトルネック（手続きの煩雑さ、資材や労働力不足）となっています blog.empirelegal.com.au。
全体的に見ると、政策の追い風（利下げ、補助金、オリンピック）が市場を支える一方で、供給の制約や住宅の手頃さへの懸念が依然として存在します。投資家は住宅関連の新たな対策がないか、予算発表を注意深く見守るべきです。
結論
2025年のゴールドコースト不動産市場は、住宅・商業両セクターで引き続き堅調が予想されています。急増する人口、過去最低レベルの空室、逼迫した供給、インフラの改善、そしてライフスタイルの魅力など、さまざまな要因が重なり合い、価格と賃料の堅実な成長を後押ししています。高級沿岸部がその先頭に立つ一方、中価格帯や郊外エリアも急速に伸びています。ある報告書によれば、ゴールドコーストは「成熟する都市」経済（医療、教育、建設）へと移行しており、より安定的で長期的な不動産市場の上昇を支えているといいます propertybuyer.com.au nortonsrealestate.com。
主なポイント: ゴールドコーストの住宅需要は非常に強く推移しており、価格は急上昇し、賃貸利回りも高水準（約4～5％）です。商業用不動産も好調で（オフィスはひっ迫、工業系は急成長）、インフラプロジェクト（ライトレール、病院、オリンピック開催など）によってアクセスや利便性も向上します。予測では、2025～27年の成長率が他の多くの地域を上回る見込みで、その後2030年にかけてはより安定した上昇に落ち着くとされています。投資家や購入希望者の注目エリアは、海岸沿いの生活型郊外（マーメイドビーチ、パームビーチ、バーレイ）と成長著しい回廊地域（クーメラ、ピンパマ、オーミュー）が含まれます。政府の優遇策や今後の金利引き下げも、さらなる活況を後押しする見込みです。要するに、ゴールドコーストは2025年以降もオーストラリア屈指の人気不動産市場であり続けると広く見られています。
出典： 公式予測、市場アナリスト、政府の統計および業界レポート（引用を参照）。すべてのデータは最新のオーストラリアの情報源から取得されています。 realestate.com.au blog.empirelegal.com.au nortonsrealestate.com。
