Bahama’s vastgoedmarkt 2025: trends, kansen en prognose

Overzicht van de Huidige Marktcondities (2025)

De vastgoedmarkt in de Bahama’s is in 2025 dynamisch en sterk, ondersteund door een krachtige post-pandemische economische opleving en recordbrekend toerisme. Het land verwelkomde een ongekende 11,22 miljoen internationale bezoekers in 2024, een stijging van 16,2% ten opzichte van 2023 en het hoogste ooit – zelfs meer dan voor COVID travelmarketreport.com. Deze toeristische groei heeft de vraag naar vakantiewoningen en huuraccommodaties op de eilanden aangewakkerd. De economische groei is stabiel (het BBP steeg van $14,34 miljard in 2023 naar $14,83 miljard in 2024, met prognoses van $17,62 miljard in 2029 dupuchrealestate.com), en de overheid blijft stabiel en ondernemersvriendelijk. Deze factoren samen zorgen voor een groot vertrouwen van investeerders in het vastgoed van de Bahama’s dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com.

Na een koopwoede tijdens 2020–2023 is de marktactiviteit in 2024 gematigd tot meer duurzame niveaus practiceguides.chambers.com. De wilde pandemische piek – toen vermogende thuiswerkers en investeerders eilandwoningen opkochten – heeft plaatsgemaakt voor een rustigere maar nog steeds positieve markt die doet denken aan de periode vóór 2019 practiceguides.chambers.com. Het aanbod blijft krap, vooral in luxe buurten, waardoor verkopers van kwaliteitswoningen ambitieuze vraagprijzen kunnen hanteren en toch belangstelling trekken practiceguides.chambers.com. Hogere prijsklassen ondervinden echter steeds meer weerstand van kopers. In de topsegmenten zijn de waarden sinds 2020 ongeveer verdubbeld (bijvoorbeeld: huizen die in 2019 $3 miljoen waard waren, werden tegen 2023 vaak voor $6 miljoen verkocht), en sommige pogingen van verkopers om naar $8 miljoen te gaan krijgen nu te maken met weerstand, wat langere verkooptijden veroorzaakt content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Over het geheel genomen begint 2025 met een markt in evenwicht – de vraag is sterk (vooral van buitenlandse kopers) maar de prijsstijging is gestabiliseerd in vergelijking met de extreme pieken van voorgaande jaren. Een groeiend aanbod van nieuwbouw en het wegvallen van pandemieverstoringen hebben de markt naar een evenwichtiger tempo gebracht, zelfs nu 2024 eindigde met recordverkoopvolumes van onroerend goed in sommige segmenten homesforsaleinnassaubahamas.com.

Residentieel Vastgoed Segment

Residentieel vastgoed in de Bahama’s varieert van lokale starterswoningen tot ultra-luxe villa’s aan het water. Dit segment wordt gekenmerkt door een tweeledige markt. Aan de ene kant is er de high-end sector, gedreven door buitenlandse vraag, en aan de andere kant de lokale middenmarkt, waar betaalbaarheid een probleem is globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Het luxe vakantiehuizen- en expatsegment is in opkomst: De Bahama’s stonden wereldwijd op de 3e plaats wat betreft prijsstijging van luxe woningen in 2023, met een stijging van 15% op jaarbasis in de waarde van luxe eigendommen globalpropertyguide.com. Zelfs begin 2025 waren de verkopen van toplocaties boven de $3 miljoen met 18% gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar, en prime waterfront woningen waarderen doorgaans rond de 6–8% per jaar, wat beter is dan veel traditionele investeringen homesforsaleinnassaubahamas.com. Deze aanhoudende waardestijging weerspiegelt sterke internationale interesse, een beperkt aanbod van toplocaties, en de reputatie van de eilanden als belastingvrij toevluchtsoord. Amerikaanse kopers domineren de buitenlandse aankopen (ongeveer 35% van de internationale kopers), gevolgd door Europeanen (~30%) en Canadezen (10%), allen aangetrokken door het klimaat en de investeringsvoordelen globalpropertyguide.com. Deze instroom van wereldwijd kapitaal heeft geleid tot nieuwe bouwprojecten in luxe gated communities en condo-resorts. Projectontwikkelaars spelen in op moderne voorkeuren door meer turn-key appartementen met resortvoorzieningen te bouwen, omdat veel kopers tegenwoordig liever een “lock-and-leave” eilandwoning willen dan een losstaand landhuis te onderhouden content.knightfrank.com. Het resultaat is een golf van nieuwe luxe appartementprojecten in gebieden zoals Cable Beach in Nassau en Paradise Island, die het high-end aanbod verder vergroten.

Daarentegen ondervindt de mainstream residentiële markt voor lokale Bahamanen uitdagingen. Jaren van stijgende prijzen hebben de betaalbaarheid voor middenklassegezinnen opgerekt globalpropertyguide.com. Het aanbod van betaalbare woningen is ver achtergebleven bij de vraag, wat leidt tot stijgende huren en prijzen in lokale wijken. Veel Bahamaanse kopers zijn afhankelijk van financiering, maar het verstrekken van hypotheken door banken is relatief stabiel gebleven (het uitstaande aantal woonhypotheken is de afgelopen tien jaar zelfs met ongeveer 1,4% per jaar gedaald) globalpropertyguide.com. Lokale starters hebben beperkte opties, en de overheid heeft ingegrepen met initiatieven zoals het Renaissance at Carmichael-project om ongeveer 200 betaalbare woningen te bouwen globalpropertyguide.com. Toch blijven deze inspanningen bescheiden in vergelijking met de omvang van de behoefte. Als gevolg hiervan zijn de eigendomspercentages laag en blijft een groot deel van de bevolking op de huurmarkt – volgens de laatste volkstelling werd ongeveer 35% van de woningen bewoond door betalende huurders globalpropertyguide.com. Het goede nieuws is dat er in 2025 mogelijk enige verlichting aan de aanbodzijde komt: autoriteiten melden verschillende initiatieven om meer betaalbare woningen te realiseren en de toegang tot hypotheken voor Bahamanen te verbeteren dupuchrealestate.com. Over het algemeen wordt de residentiële sector in 2025 gekenmerkt door robuuste activiteit aan de bovenkant van de markt en aanhoudende betaalbaarheidsdruk aan de onderkant. Het overbruggen van deze kloof is een belangrijke uitdaging voor de duurzaamheid van de markt op de lange termijn.

Luxury Property Segment

Het segment luxe onroerend goed in de Bahama’s is een wereld op zich – met ultra-exclusieve woningen, privé-eilanden en door resorts beheerde residenties die vermogende particulieren uit de hele wereld aantrekken. Dit segment is uitzonderlijk sterk geweest. Tussen 2020 en 2023 zijn rijke kopers massaal naar de Bahama’s gekomen als ideale toevluchtsoord tijdens de pandemie, wat de prijzen dramatisch opdreef. Zoals vermeld zijn de waarden in elitegemeenschappen (zoals Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) ongeveer verdubbeld van 2019 tot 2023, een uitzonderlijke stijging content.knightfrank.com. Zelfs nu de markt in 2025 iets afkoelt, blijft het exclusieve marktsegment in veel opzichten een verkopersmarkt – het aanbod is schaars en felbegeerde panden kunnen een hoge prijs opleveren. Verkopers van kwalitatief hoogwaardige luxewoningen slagen vaak zelfs bij hoge vraagprijzen, zolang deze maar niet onrealistisch boven de laatste vergelijkbare verkopen liggen practiceguides.chambers.com. Kopers zijn echter kritischer geworden en sommige te hoog geprijsde mega-landgoederen blijven langer onverkocht dan voorheen content.knightfrank.com.

Een opvallende trend is de verschuiving in kopersvoorkeuren naar direct instapklare luxe en voorzieningen. Veel vermogende kopers, waaronder jongere leidinggevenden die op afstand kunnen werken, verkiezen luxe appartementen of beheerde resortresidenties boven vrijstaande villa’s content.knightfrank.com. Zij waarderen de “hotel levensstijl” – conciërgeservice, beveiliging, spa’s en restaurants op het terrein – en het feit dat zij zich geen zorgen hoeven te maken over onderhoud of orkaanvoorbereidingen bij een groot vastgoed content.knightfrank.com. Als reactie hierop zijn er verschillende branded residence-projecten gestart door ontwikkelaars. Zo bieden de nieuwe GoldWynn- en Aqualina-appartementen aan Cable Beach in Nassau vijfsterrenvoorzieningen, terwijl op Paradise Island de Ocean Club Four Seasons Residences (gepland voor oplevering in 2027) ultra-exclusieve appartementen en villa’s gaan leveren in een beroemd resort practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. Het Baha Mar-resortcomplex heeft de Rosewood Residences toegevoegd aan Cable Beach, waardoor appartementseigenaren toegang krijgen tot alle voordelen van het naastgelegen vijfsterrenhotel content.knightfrank.com. Toekomstige projecten van luxe merken als Six Senses, Montage en zelfs Bvlgari zijn in ontwikkeling op verschillende eilanden travelmarketreport.com, waarmee de positie van de Bahama’s op de mondiale luxemarkt verder wordt versterkt.

Buitenlandse miljardairs worden ook aangetrokken door unieke mogelijkheden zoals privé-eilanden en op maat gemaakte landgoederen. De Exumas bieden bijvoorbeeld percelen op privé-eilanden en afgelegen, luxe villa’s die dienen als ultieme statussymbolen homesforsaleinnassaubahamas.com. Dit soort trofee-eigendommen kunnen astronomische prijzen vragen (vele tientallen miljoenen dollars voor een eiland of een uitgestrekt landgoed), en de belangstelling van UHNW-kopers die op zoek zijn naar veilige, afgelegen toevluchtsoorden blijft gestaag. Brancheanalisten merken op dat de Bahama’s nu stevig gevestigd zijn als topbestemming voor luxe onroerend goed; in het Wealth Report 2024 van Knight Frank behoorden de Bahama’s tot de best presterende markten voor luxe woningen wereldwijd globalpropertyguide.com. Vooruitkijkend wordt verwacht dat het luxesegment veerkrachtig blijft. Hoewel de prijsstijgingen mogelijk afvlakken na de enorme winsten van de afgelopen jaren, blijft de wereldwijde vraag naar luxe vastgoed op de Bahama’s groeien en wordt nieuw luxe aanbod snel opgenomen. Kortom, de combinatie van tropische levensstijl en financiële/fiscale voordelen in de Bahama’s blijft “veeleisende investeerders boeien” in het luxesegment homesforsaleinnassaubahamas.com.

Commercieel Vastgoed en Toeristische Ontwikkelingen

Buiten particuliere woningen wordt de commerciële vastgoedsector van de Bahama’s grotendeels gedreven door toerisme, gastvrijheid en gemengde resortontwikkelingen. Traditionele commerciële segmenten (kantoor, detailhandel, industrie) zijn relatief klein gezien de omvang van het land, maar de sector voor gastvrijheid en resorts bloeit. De recordaantallen toeristen in 2024 hebben geleid tot aanzienlijke investeringen in hotels, jachthavens en attracties, die op hun beurt de vastgoedmarkt beïnvloeden. Opmerkelijk is dat de cruiseterminal van Nassau werd herontwikkeld en in mei 2023 volledig werd heropend, en nu de grootste nieuwe cruiseschepen kan aanmeren practiceguides.chambers.com. Dit heeft het centrum van Nassau nieuw leven ingeblazen en voorspelt een toename van het toeristenverkeer bij nabijgelegen bedrijven. De cruise-industrie blijft een hoeksteen van de economie – cruises hebben het afgelopen jaar meer dan $650 miljoen aan directe bestedingen gegenereerd travelmarketreport.com – en de uitbreiding gaat door. Zo ontwikkelen Royal Caribbean en Carnival elk nieuwe cruisebestemmingen op de Bahama’s practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean creëert een beachclub op Paradise Island en Carnival bouwt een groot cruiseport in Grand Bahama. Deze projecten zullen ondersteunend commercieel vastgoed (van winkels tot excursiefaciliteiten) stimuleren en het aantal bezoekers aan deze eilanden verhogen zodra ze operationeel zijn.

Misschien zijn de meest opwindende ontwikkelingen te vinden in de resort- en hotelpijplijn. In de afgelopen twee jaar heeft de Bahama’s meer dan $10 miljard aan buitenlandse directe investeringen aangetrokken, waarvan het grootste deel in luxe resortprojecten is gestoken travelmarketreport.com. Dit omvat een mix van nieuwe resorts, uitbreidingen van bestaande resorts en luxe woonwijken. Zo is de bouw gestart van Jack’s Bay, een exclusieve golfresortgemeenschap op Eleuthera, en op Montage Cay in Abaco, een privé-eilandresort met merkenwoningen practiceguides.chambers.com. Op Grand Bahama is het luxe Six Senses Resort & Residences in ontwikkeling, wat wijst op vertrouwen in de wederopbloei van Freeport practiceguides.chambers.com. Op Paradise Island zijn een nieuw Four Seasons hotel en woningen gepland als onderdeel van de herontwikkeling van Ocean Club practiceguides.chambers.com, als aanvulling op het iconische Atlantis-resort. Nassau/New Providence blijft eveneens aantrekkelijk voor investeringen – naast de extra fasen van Baha Mar wordt de ultra-luxe Albany-gemeenschap (gesteund door beroemdheden) verder uitgebreid met nieuwe bouwfasen practiceguides.chambers.com. Boetiek- en middelgrote resorts op de “Out Islands” (de Family Islands) nemen ook sterk toe practiceguides.chambers.com. Ontwikkelaars richten zich op welvarende reizigers die op zoek zijn naar unieke, ongerepte locaties, met projecten op kleinere cays die afzondering en maatwerkervaringen bieden practiceguides.chambers.com.

Deze door toerisme gestuurde ontwikkelingen hebben een directe impact op vastgoed: ze creëren banen, verbeteren de infrastructuur en bevatten vaak residentiële componenten (appartementen, villa’s) die te koop worden aangeboden. Bijvoorbeeld, een nieuw resort gaat vaak gepaard met een reeks te koop staande villa’s of appartementen die buitenlandse kopers kunnen kopen – wat commercieel en residentieel vastgoed met elkaar verbindt. Ook infrastructuurverbeteringen volgen. De overheid heeft prioriteit gegeven aan verbeteringen zoals luchthavenuitbreidingen (bijv. een upgrade van $55 miljoen op North Eleuthera Airport, en een nieuwe internationale luchthaven voor Exuma die gepland staat voor oplevering in 2025) om de groei in het bezoekersverkeer te ondersteunen ewnews.com ewnews.com. Wegen, jachthavens en nutsvoorzieningen worden verbeterd op eilanden waar nieuwe resorts verschijnen. Over het algemeen zijn de vooruitzichten voor commercieel vastgoed sterk, vooral in toerisme-gerelateerde objecten. Hoge hotelbezettingsgraden en stijgende gemiddelde dagtarieven stimuleren investeringen in nieuwe hotels en vakantiewoningen. Zelfs nichesectoren als logistiek/magazijnen kunnen profiteren wanneer de consumptievraag toeneemt met de bevolking. Het belangrijkste aandachtspunt is zorgen dat deze ontwikkelingen duurzaam zijn en dat de voordelen verder reiken dan alleen de resortgebieden. Maar vanaf 2025 is de infrastructuur- en toeristische investering op een recordhoogte, wat aangeeft dat men vertrouwen heeft dat de Bahama’s de komende jaren bezoekers en vastgoedinvesteerders zullen blijven aantrekken travelmarketreport.com travelmarketreport.com.

Investeringsmogelijkheden en overwegingen qua levensstijl

De Bahama’s bieden een aantrekkelijk pakket voor vastgoedinvesteerders en mensen die willen verhuizen. Een combinatie van natuurlijke schoonheid, aantrekkelijke levensstijl en financiële voordelen maakt 2025 een interessant jaar om vastgoed te overwegen. Fiscale voordelen zijn een belangrijke trekpleister: de Bahama’s heffen geen inkomstenbelasting, geen vermogenswinstbelasting, geen erf- of successierechten op particulieren linkedin.com. Deze fiscaal neutrale omgeving betekent dat huurinkomsten of winst uit wederverkoop van een woning doorgaans belastingvrij wordt verdiend (belangrijk voor Amerikanen, die dit vaak kunnen compenseren met buitenlandse belastingkredieten) dupuchrealestate.com. De kosten voor het aanhouden van vastgoed zijn bovendien redelijk – de onroerendgoedbelasting is laag tot matig (en zelfbewoonde woningen zijn vrijgesteld over de eerste $300.000 van de waarde) linkedin.com. Voor vermogende kopers kan het kopen van onroerend goed op de Bahama’s ook een route naar verblijfsrecht zijn. Het Economic Permanent Residency (EPR) programma van de overheid verleent een versnelde permanente verblijfsvergunning aan buitenlandse kopers die minstens $1.000.000 in vastgoed investeren linkedin.com. (Deze drempel werd per 1 januari 2025 verhoogd van $750.000 naar $1 mln om ervoor te zorgen dat investeerders een meer substantieel lange termijn belang krijgen linkedin.com.) Permanente bewoners genieten het recht om het hele jaar door op de Bahama’s te wonen en van diverse privileges, en na 10 jaar kunnen ze in aanmerking komen voor het staatsburgerschap linkedin.com. Het verblijfsrecht, gecombineerd met de afwezigheid van vermogensbelasting, is een sterke stimulans voor investeerders die vermogensdiversificatie en een Plan B-verblijf zoeken. Zoals een adviseur opmerkte, zijn de Bahama’s “gepositioneerd als een investeringshaven”, met langetermijnwaardestijging plus vrijwel belastingvrij inkomen in een stabiel, nabijgelegen land dupuchrealestate.com.

Buiten de financiën zijn de levenskwaliteit en lifestylefactoren een groot onderdeel van de afweging. De Bahama’s zijn een Engelssprekende, politiek stabiele democratie met nauwe banden met Noord-Amerika – het is slechts een korte vlucht vanaf grote Amerikaanse steden (Miami is 1 uur verwijderd, New York ongeveer 3 uur). Deze nabijheid en het gemak van reizen maken het mogelijk voor zelfs parttime bewoners om heen en weer te pendelen dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. De eilanden zelf bieden een benijdenswaardige levensstijl: het hele jaar door warm weer, prachtige stranden, varen en vissen, en luxe voorzieningen zoals golfbanen en spa’s. Expats vinden er goed ontwikkelde gemeenschappen, waaronder uitstekende internationale scholen en medische voorzieningen in Nassau, waardoor het realistisch is om met het gezin te verhuizen. De pandemie bracht zelfs een “remote work revolution” teweeg waarop de Bahama’s handig inspeelden – de overheid introduceerde een verblijfsvisum voor digitale nomaden en veel professionals ontdekten dat zij in het paradijs konden wonen terwijl ze hun baan in het buitenland behielden content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Velen die tijdelijk kwamen, zijn sindsdien permanent of semi-permanent gebleven, brengen hun gezin mee en kopen zelfs huizen zonder bezichtiging via virtuele rondleidingen content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Deze trend heeft de vraag naar voorzieningen zoals thuiskantoren en betrouwbare internetverbinding in woningen vergroot homesforsaleinnassaubahamas.com.

Vanuit het perspectief van een investeerder zijn de mogelijkheden voor huuropbrengsten sterk. De toename van het toerisme vertaalt zich in een grote vraag naar kortetermijnverhuur via platforms zoals Airbnb. Sterker nog, Airbnb rapporteerde een stijging van 16,7% in geboekte kamer-nachten in het begin van 2024 vergeleken met het jaar daarvoor globalpropertyguide.com. Goed gelegen huurwoningen (zoals appartementen in Cable Beach in Nassau of Paradise Island, of villa’s op populaire eilanden zoals Exuma) kunnen een stevige bezetting en premium nachtprijzen realiseren tijdens het hoogseizoen. Zo brengen strandverblijven op toplocaties vaak $300–$800 per nacht op en zijn ze sterk geboekt in de wintermaanden, wat aantrekkelijke rendementen oplevert voor eigenaren globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ook langeretermijnverhuur aan inwoners of expats is in trek, met maandelijkse huren voor een comfortabele woning met 3 slaapkamers rond de $3.000 in Nassau (en lager op minder bevolkte eilanden) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. In combinatie met het ontbreken van inkomstenbelasting kunnen deze huuropbrengsten zeer aantrekkelijk zijn. Investeerders waarderen ook dat de Bahamaanse dollar 1:1 gekoppeld is aan de Amerikaanse dollar, waardoor valutarisico wordt geëlimineerd en transacties worden vereenvoudigd linkedin.com. Het juridische proces voor buitenlanders om onroerend goed te kopen is eenvoudig (met een simpele registratie of vergunning, zoals besproken in de juridische sectie), en eigendomsrechten zijn goed beschermd onder een vertrouwd Engels common law-systeem. Al deze factoren – gemakkelijk aankoopproces, sterke eigendomsrechten, liquiditeit in het hogere segment en een ongeëvenaarde levensstijl – maken van de Bahama’s een topkeuze voor vastgoedbeleggingen in 2025. Zoals een lokale expert het verwoordde: “Als je overweegt om te investeren, is 2025 een uitstekend moment om in te stappen”, gezien de groeicurve en unieke voordelen van de Bahama’s dupuchrealestate.com.

Markttrends en Vooruitzichten (2026–2030)

Vooruitkijkend is de vooruitzichten voor de Bahamaanse vastgoedmarkt over de komende 3–5 jaar over het algemeen positief, zij het met enkele nuances. Toerisme wordt verwacht sterk te blijven: brancheprognoses voorzien dat het aantal bezoekers op recordniveau blijft of zelfs verder groeit op de korte termijn globalpropertyguide.com. Het IMF merkt op dat zowel het aantal toeristen als hun gemiddelde bestedingen naar verwachting zullen blijven stijgen, wat de reële bbp-groei zal ondersteunen en bijgevolg de vraag naar accommodaties en vastgoed in stand zal houden globalpropertyguide.com. Nieuwe hotelopeningen tussen 2025 en 2027 (Four Seasons, Six Senses, enz.) zullen de kamer capaciteit uitbreiden en vermoedelijk het aantal verblijfstoeristen verhogen. Dit is gunstig voor de markt voor vakantiewoningen en tweede huizen, omdat een gezonde toerismesector vaak een deel van de bezoekers omzet in vastgoedkopers. Het succes van de overheid om grootschalige investeringen aan te trekken (meer dan $10 miljard in resortprojecten recentelijk travelmarketreport.com) impliceert ook vertrouwen in de toekomst van de markt. Veel van deze ontwikkelingen bevatten residentiële componenten die in de komende jaren op de markt zullen verschijnen, waardoor het aanbod van luxe units geleidelijk toeneemt. Naarmate deze nieuwe voorraad wordt opgenomen, kunnen we een prijsstijging in het luxesegment zien normaliseren naar meer gematigde niveaus (bijvoorbeeld een jaarlijkse groei in lage tot middelhoge enkele cijfers in plaats van de dubbele cijfers van 2021–2023). De wereldwijde prognoses van Knight Frank voorzien dat de prijsstijging van topvastgoed in veel luxebestemmingen geleidelijk daalt naar enkele procenten per jaar, en de Bahama’s zullen waarschijnlijk dat patroon volgen nu de post-pandemische piek voorbij is. Kortom, de markt zal waarschijnlijk opwaarts blijven gaan, maar met een gelijkmatiger en duurzamer tempo.

Een duidelijke trend is de stijgende interesse in de Family Islands (de minder bevolkte eilanden buiten New Providence). Nu Nassau en Paradise Island duurder en voller worden, richten zowel kopers als ontwikkelaars zich steeds vaker op eilanden als Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros en Long Island. Men verwacht dat deze eilanden de komende jaren groeihotspots zullen zijn dupuchrealestate.com. Zo zijn Exuma en Eleuthera in 2025 al erg gewild, waarbij de concurrentie om vastgoed de prijzen opdrijft dupuchrealestate.com. Abaco, dat na de orkaan Dorian van 2019 weer werd opgebouwd, zit in de lift – in 2024 steeg het aantal luchtarrivals naar Abaco met bijna 12%, wat duidt op een solide terugkeer van de activiteit naar het niveau van voor de orkaan travelmarketreport.com. De vastgoedprijzen in Abaco, die na Dorian waren gezakt, stijgen nu gestaag nu de infrastructuur wordt hersteld en nieuwe resorts (zoals Montage Cay) voor opwinding zorgen homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island en Andros worden genoemd als “markten om in de gaten te houden” – ze zijn vandaag de dag nog relatief betaalbaar maar bieden veel groeipotentieel, zodat vroege investeerders daar een aanzienlijke waardestijging kunnen zien dupuchrealestate.com. Wij verwachten hogere relatieve waardegroei op deze opkomende eilanden dan op de meer volwassen markt van Nassau in de komende 5 jaar, naarmate verbeterde infrastructuur (luchthavens, jachthavens, nutsvoorzieningen) en nieuwe projecten de Family Islands toegankelijker en aantrekkelijker maken.

Nassau – gelegen op New Providence – is de hoofdstad van het land en de grootste stedelijke markt.

Het biedt een breed scala aan woningen, van luxe afgesloten gemeenschappen en appartementen aan het strand tot starterswoningen voor lokale gezinnen.De markt van Nassau in 2025 is zeer actief maar vertoont tekenen van normalisatie na de hectische afgelopen jaren.De mediane woningprijs in Nassau (en de directe buitenwijken) was rond de $495.000 halverwege 2025. Dit was eigenlijk een stijging van 4,9% ten opzichte van het begin van het jaar, ondanks enige maandelijkse volatiliteit morleyrealty.com.De gemiddelde verkoopprijs (die vertekend kan zijn door enkele zeer luxe verkopen) was ongeveer $590.000 medio 2025 morleyrealty.com, hoewel andere bronnen de gemiddelde vraagprijs dichter bij $720.000 voor Nassau vermelden, wat de invloed van exclusieve gebieden weerspiegelt homesforsaleinnassaubahamas.com.Dit geeft aan dat hoewel veel huizen worden verkocht voor een bedrag in het midden van de zes cijfers, er in Nassau ook transacties van meerdere miljoenen plaatsvinden die het gemiddelde omhoog trekken.De voorraad was beperkt – het aantal aanbiedingen aan het begin van 2025 was bijna 20% lager dan het jaar ervoor morleyrealty.com – maar het aantal nieuwe aanbiedingen neemt nu langzaam toe nu de markt tot rust komt.Nassau-eigendommen, vooral in gewilde buurten, krijgen nog steeds veel belangstelling van kopers.In juni 2025 waren bijvoorbeeld de aantal getekende contracten 119% hoger dan vorig jaar, ondanks dat de uiteindelijke verkopen lager waren (wat suggereert dat sommige deals langer duren om af te ronden) morleyrealty.com morleyrealty.com.De vraag naar huurwoningen in Nassau blijft hoog dankzij de werkgelegenheid en voorzieningen van de stad; gebieden zoals Cable Beach (waar het Baha Mar resort, restaurants en appartementen zich bevinden) staan bekend als “huurkoningen” met het hele jaar door vraag van huurders homesforsaleinnassaubahamas.com.Vooruitkijkend is het vooruitzicht van Nassau stabiel.Als commercieel centrum profiteert het van bijna alle economische sectoren – toerisme, financiën, overheid – en zal het verdere ontwikkeling blijven zien.Aankomende condominiumprojecten en mogelijk een heropleving van het wonen in het centrum (met de revitalisering van de cruiseterminal) zouden nieuw aanbod kunnen toevoegen.De prijsstijging zal naar verwachting bescheiden maar positief zijn, en Nassau zal het liquiditeitscentrum van het Bahamaanse vastgoed blijven (de gemakkelijkste plek om snel te kopen of verkopen).Belangrijke deelmarkten om in de gaten te houden zijn onder andere westelijk New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay) waar de ultra-luxe landgoederen zich bevinden, en oostelijk New Providence (gebieden zoals Eastern Road) die populair zijn bij welgestelde middenklassers en expats vanwege hun uitzicht op het water en de nabijheid van de stad.

Economisch gezien wordt voor de Bahama’s een bescheiden groei verwacht. Het IMF waarschuwt dat een langetermijngroei van het BBP van meer dan ~1,5% per jaar alleen mogelijk is met aanhoudende investeringen en het aanpakken van arbeidsbeperkingen globalpropertyguide.com. Dit betekent dat het tempo van de vastgoedgroei kan afhangen van het vermogen van het land om werknemers op te leiden en nieuwe projecten te ondersteunen. Toch blijven de bouw- en vastgoeddiensten optimistisch, waarbij de Bahamian Contractors Association stelt dat “de toekomst er veelbelovend uitziet” dankzij sterke projectpijplijnen globalpropertyguide.com. Belangrijke macro-economische risico’s zijn externe factoren: een vertraging van de Amerikaanse economie of mondiale financiële schokken kunnen buitenlandse aankopen en het toerisme temperen globalpropertyguide.com. Daarnaast kunnen renteontwikkelingen internationaal de vraag beïnvloeden – het recente tijdperk van lage rentetarieven heeft luxe aankopen gestimuleerd; blijven de rentes hoog, dan zullen sommige marginale kopers misschien twijfelen of op zoek gaan naar koopjes. Het ultrarijke segment is echter minder rentegevoelig, en veel kopers op de Bahama’s betalen contant, dus de impact zal beperkt zijn.

Alles bij elkaar genomen is de prognose voor 3-5 jaar voor Bahamaans vastgoed er één van aanhoudende groei en actieve investeringen, zij het in een gematigd tempo. De verwachting is dat de vastgoedwaarden over het algemeen zullen stijgen in lijn met een gezonde vraag, vooral op locaties aan het water en in resorts. Het luxe segment zal waarschijnlijk de sterspeler blijven (ondersteund door wereldwijde welvaartstrends en de blijvende aantrekkingskracht van de Bahama’s), maar we voorzien ook verbeteringen in het middensegment als de overheidsinitiatieven voor huisvesting van de grond komen. Tegen 2030 zal de vastgoedmarkt van de Bahama’s meer divers zijn – met Nassau/Paradise Island nog steeds als commercieel en transactieknooppunt, maar een groter aandeel van de activiteit verspreid over de Family Islands. Duurzaamheid en veerkracht worden ook belangrijker (bijv. meer huizen op zonne-energie, stormbestendige bouw) naarmate nieuwe ontwikkelingen zich aanpassen aan wereldwijde trends. Tenzij er grote schokken optreden, kunnen investeerders optimistisch zijn dat Bahamaans vastgoed zijn reputatie als solide langetermijninvestering en een stukje paradijs om te bezitten zal behouden.

Regionale Spotlight: Nassau, Paradise Island, Exuma en Abaco

Om de markt beter te begrijpen is het de moeite waard om enkele belangrijke regio’s en eilanden afzonderlijk te bekijken. De Bahama’s zijn een archipel met uiteenlopende vastgoedmarkten – van de hoofdstad tot rustige buitenste cays. Hieronder volgt een overzicht van de huidige prestaties en vooruitzichten in vier belangrijke gebieden:

Nassau (New Providence Island)

Paradise Island

Exuma verwijst naar een keten van idyllische eilanden (waarvan Great Exuma de grootste is) ongeveer 140 mijl ten zuiden van Nassau, beroemd om het turquoise water en de ongerepte schoonheid.

De Exuma’s zijn een van de snelst opkomende vastgoedmarkten van de Bahama’s geworden.Het leven in Exuma is ontspannen en schilderachtig – van de hoofdplaats George Town tot de kleine gemeenschappen op de cays – en het trekt mensen aan die op zoek zijn naar een rustige toevluchtsoord weg van de drukte dupuchrealestate.com.Het onroerend goed in Exuma varieert van schilderachtige huisjes in eilandstijl tot weelderige woningen aan het water en zelfs prive-eilanden die te koop zijn.Marktomstandigheden in 2025 tonen hoge vraag en beperkt aanbod.Exuma wordt door makelaars genoemd als zijnde “zeer gewild”, waarbij de concurrentie om kwaliteitsaanbiedingen de prijzen opdrijft dupuchrealestate.com.Gemiddelde huizenprijzen zijn hier moeilijker te generaliseren vanwege de diverse woningtypen, maar huizen aan het water en villa’s worden doorgaans aangeboden voor ruim $1 miljoen (vaak $2–5 miljoen voor moderne luxe nieuwbouw).Exuma’s aantrekkingskracht op de ultrarijken is duidelijk: het is een van de topbestemmingen voor aankoop van privé-eilanden, en beroemdheden hebben toevluchtsoorden gekocht in de Exuma Cays.Bijvoorbeeld, het privé-eiland Musha Cay van David Copperfield en Little Hall’s Pond Cay van Johnny Depp hebben Exuma op de kaart gezet voor exclusieve retraites.Voor niet-miljardairs biedt Exuma nog steeds enkele relatief betaalbare kavels en huizen landinwaarts of niet direct aan het water, maar zelfs die zijn gestegen nu meer investeerders zich bewust worden van Exuma’s potentieel.De huurmarkt is sterk – de zwemmende varkens van Exuma, snorkelen van wereldklasse en vissen trekken veel toeristen aan, en Airbnb-gegevens tonen aan dat Exuma een van de hoogste gemiddelde dagelijkse huurtarieven van het land heeft (ongeveer $750/nacht gemiddeld, onder actieve kortetermijnverhuur) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Met een nieuwe internationale luchthaventerminal in aanbouw en luxe resortprojecten zoals de uitbreiding van Grand Isle Resort en upgrades van Sandals, verbeteren de toegankelijkheid en voorzieningen van het eiland.Vooruitzichten: Exuma zal naar verwachting blijven stijgen in bekendheid.Industrie-experts noemen Exuma consequent als een topinvesteringskeuze voor 2025 en daarna dupuchrealestate.com.Zoals een rapport opmerkte, biedt Exuma “puur ontsnappen” en is het klaar voor verdere ontwikkeling die nog steeds de natuurlijke charme respecteert homesforsaleinnassaubahamas.com.Kopers kunnen de komende jaren een flinke waardestijging zien, vooral als ze nu kopen voordat er meer ontwikkelingen zijn afgerond.De sleutel zal zijn om het evenwicht tussen ontwikkeling en het milieu te behouden – iets waar lokale belanghebbenden zich van bewust zijn.Over het algemeen ziet de vastgoedtoekomst van Exuma er rooskleurig uit, met een combinatie van zeldzaamheid, schoonheid en nieuwe infrastructuur die waarschijnlijk sterke rendementen zal opleveren.

Abaco (De Abaco-eilanden) ligt in het noorden van de Bahama’s en omvat Great Abaco, Little Abaco en een reeks cays die bekend staan om zeilen en tweede huizen.

De markt van Abaco is uniek omdat deze herstelt van een zware tegenslag: orkaan Dorian verwoestte in september 2019 delen van Abaco, waaronder Marsh Harbour en Treasure Cay, wat leidde tot wijdverspreide schade aan eigendommen.In de jaren daarna is de wederopbouw gestaag verlopen, en in 2024–2025 beleeft Abaco een renaissance van interesse en investeringen dupuchrealestate.com.De huidige markt in Abaco wordt gekenmerkt door toenemende vraag en stijgende prijzen, aangezien zowel terugkerende bewoners als opportunistische investeerders panden hebben opgekocht (sommige door de storm beschadigde huizen zijn na Dorian met korting verkocht en zijn sindsdien gerenoveerd of herbouwd).Volgens het Ministerie van Toerisme kende Abaco een stijging van 11,9% in het aantal luchtarrivals in 2024, de sterkste groei van alle grote eilanden, wat duidt op een solide terugkeer naar het niveau van voor Dorian qua activiteit travelmarketreport.com.Gebieden zoals Treasure Cay, bekend om zijn prachtige strand, en Elbow Cay (met de schilderachtige vuurtoren van Hope Town) bruisen weer van het leven.De vastgoedprijzen in Abaco, die in 2019–2020 kelderden, zijn weer aan het stijgen.Treasure Cay kavels en appartementen aan het strand hebben bijvoorbeeld hun waarde herwonnen nu de gemeenschap weer is opgebouwd; sommige panden bereiken of overschrijden nu hun prijspunten van vóór de orkaan, hoewel ze in 2025 nog steeds een goede relatieve waarde bieden.Abaco herbergt ook luxe ontwikkelingen: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, een exclusieve resortgemeenschap op Great Guana Cay, is weer volledig operationeel en blijft zeer vermogende kopers aantrekken (woningen daar beginnen bij $4 miljoen).Vooruitkijkend zijn de vooruitzichten voor Abaco zeer positief.Er is aanzienlijke opgekropte vraag van mensen die houden van het varen, vissen en de ontspannen levensstijl van Abaco.Montage Cay, een luxe resort op een privé-eiland in Abaco, is in ontwikkeling en zal tegen 2025/26 een vijfsterrenhotel en merkgebonden residenties toevoegen practiceguides.chambers.com.Dit zal naar verwachting het profiel van Abaco verder versterken.De overheid heeft ook prioriteit gegeven aan het herstel van infrastructuur – wegen, elektriciteitsnetwerken, enz.– om groei te ondersteunen.Lokale makelaars melden dat Abaco “steeds meer in trek” is en dat de prijzen “gestaag stijgen” naarmate het herstel vordert homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Er blijven risico’s bestaan (zoals een andere grote storm), maar er is een sterk gemeenschapsgevoel en investeerdersinteresse die Abaco vooruit stuwen.Voor 2025 en de komende jaren vertegenwoordigt Abaco zowel een verhaal van veerkracht als een kans – kopers die na Dorian hebben geïnvesteerd, hebben al winst gezien, en voortdurende groei is waarschijnlijk nu Abaco volledig herstelt.

Paradise Island is een klein eiland grenzend aan Nassau, wereldwijd bekend om het Atlantis Resort en zijn uiterst exclusief onroerend goed. Paradise Island (vaak gewoon “PI” genoemd) is in wezen een luxe enclave; vrijwel alle eigendommen hier zijn hoogwaardige appartementen of luxe villa’s. De vastgoedmarkt van het eiland is synoniem met luxe – er zijn aanbiedingen zoals de Ocean Club Estates (een gated community met golfbaan en jachthaven waar woningen variëren van enkele miljoenen tot meer dan $20 miljoen) en appartementontwikkelingen zoals One Ocean en The Reef/Residential Towers bij Atlantis. In 2025 blijft Paradise Island sterke vraag ervaren van vermogende kopers die de nabijheid van Nassau’s voorzieningen willen, maar een meer privé, resortachtige sfeer zoeken. De gemiddelde appartementprijzen op PI behoren tot de hoogste van het land, en beginnen vaak rond de $700–800k voor een tweeslaapkamer en lopen gemakkelijk op tot $1–2 miljoen voor grotere units of voor units met zeezicht. Penthouses aan zee en landhuizen kunnen acht cijfers bereiken. Het aanbod op Paradise Island is beperkt (het is een klein grondgebied), dus nieuwbouw is voornamelijk verticaal (appartementen) of herontwikkeling van oudere locaties. Een groot project dat eraan komt is het Four Seasons/Ocean Club Residences project, gepland om in 2027 voltooid te worden, waarmee een select aantal superluxe appartementen en villa’s binnen de Ocean Club toegevoegd wordt globalpropertyguide.com. Dit wordt sterk verwacht en veel units hebben al wachtlijstinteresse van bestaande Four Seasons klanten. De marktprestaties op PI zijn robuust – woningen hier behouden hun waarde goed en wisselen zelden van eigenaar. Eind 2024 tot begin 2025 waren er meldingen van daling van dagen op de markt voor toplocaties op Paradise Island (gewenste units verkochten vaak binnen 2–3 maanden) doordat rijke kopers elk beschikbaar pand snel kochten homesforsaleinnassaubahamas.com. Vooruitkijkend, zal het vastgoed op Paradise Island zeer sterk blijven. Het prestige van de plek, doorlopende verbeteringen van het Atlantis resort en nieuwe luxe projecten (zoals een geruchtmakend Aman resort en de bevestigde Royal Caribbean Beach Club attractie) zullen de vraag hoog houden. We verwachten een voortdurende prijsstijging, mogelijk sneller dan het gemiddelde in Nassau, vooral voor unieke eigendommen (bijvoorbeeld villa’s aan zee, penthouses op de bovenste verdieping). Paradise Island zal ook profiteren van de groei van Nassau, terwijl het geïsoleerd blijft van veel van Nassau’s problemen (zoals verkeer of drukte). Samengevat, is en blijft PI een van de meest exclusieve adressen van het Caribisch gebied, aantrekkelijk voor kopers die op zoek zijn naar direct beschikbare luxe, veiligheid en entertainment voor de deur.

Exuma

Abaco

Juridische en fiscale aandachtspunten voor kopers

Investeerders en buitenlandse huizenkopers in de Bahama’s moeten zich bewust zijn van het juridische kader en de belastingen die verbonden zijn aan onroerend goed. De Bahama’s heten buitenlands eigendom van vastgoed over het algemeen welkom, en het proces is duidelijk omschreven:

• Regels voor buitenlands eigendom: Internationale kopers kunnen eigendom in volle eigendom bezitten in de Bahama’s met relatief weinig beperkingen. Als een buitenlandse koper een eengezinswoning of onbebouwde grond koopt die bedoeld is als persoonlijke woning, is er geen speciale vergunning vereist; de koper registreert de aankoop eenvoudig bij de Investments Board na de overdracht (en betaalt een eenmalige registratievergoeding van $1.000) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Dit resulteert in het afgeven van een Certificate of Registration. Als een buitenlander echter grond koopt voor commerciële ontwikkeling, verhuur of meerdere eenheden (alles wat meer is dan eenmalige persoonlijke woning), dan moet er een “International Persons Landholding Permit” worden verkregen vóór de overdracht practiceguides.chambers.com. De vergunning wordt ook aangevraagd via de Investments Board/Bahamas Investment Authority. Het niet verkrijgen van een vereiste vergunning maakt de akte ongeldig, dus dit is een belangrijke stap voor investeerders practiceguides.chambers.com. In de praktijk worden vergunningen routinematig verleend voor legitieme projecten/investeringen – de overheid gebruikt het vooral om belangrijke buitenlandse investeringen te controleren en te registreren. Er zijn geen vereisten voor burgerschap of regels die alleen erfpacht toestaan; buitenlanders mogen eigendom in volle eigendom (fee simple) bezitten van onroerend goed, net als Bahamianen, zodra ze zoals hierboven geregistreerd of toegestaan zijn.
• Transactietaksen (overdrachtsbelasting/btw): Alle vastgoedtransacties zijn onderhevig aan een eenmalige belasting op de overdracht, die sinds 2019 als een belasting over de toegevoegde waarde (btw) wordt geheven op vastgoedverkopen. Buitenlandse kopers betalen een vaste btw van 10% op alle aankopen van onroerend goed boven de $100.000 linkedin.com. Dit wordt meestal tussen koper en verkoper verdeeld (gewoonlijk betaalt ieder 50%, hoewel onderhandelingen zoals 70/30 niet ongebruikelijk zijn bij grote deals) linkedin.com. Voor aankopen onder $100.000 bedraagt de btw 2,5%. Bahamaanse burgers genieten van een geschaald tarief voor overdrachtsbelasting/btw: voor hen bedraagt de belasting 2,5% over de eerste $100k, 4% over $100k–$300k, 6% over $300k–$500k, 8% over $500k–$700k, 9% over $700k–$1M, en 10% boven $1M linkedin.com. (Bahamaanse starters krijgen zelfs nog verdere verlagingen/vrijstellingen tot $500k om eigen woningbezit te stimuleren linkedin.com linkedin.com.) Het netto-effect is dat buitenlandse kopers over het algemeen 10% betalen op de meeste woningtransacties, terwijl lokale kopers vaak iets minder betalen. Het is belangrijk om te vermelden dat deze transactie-btw de voormalige “overdrachtsbelasting” vervangt – het is in feite hetzelfde, alleen wordt het nu administratief geregeld onder de btw-wetgeving.
• Jaarlijkse onroerendezaakbelasting: De Bahama’s heffen een jaarlijkse onroerendezaakbelasting (ook wel vastgoedbelasting genoemd) op onroerend goed, met zeer gunstige tarieven voor zelfbewoonde woningen. Zelfbewoonde woningen betalen 0% over de eerste $300.000 van de waarde (volledig vrijgesteld van belasting over dat deel) linkedin.com, 0,625% over de waarde van $300k tot $500k, en 1,0% over de waarde boven $500.000 linkedin.com. Er is een maximum – geen enkele zelfbewoonde woning betaalt meer dan $120.000 per jaar aan onroerendezaakbelasting, ongeacht de waarde. Deze vrijstellingsdrempel is recent verhoogd (het was $250k, nu $300k) om de belastingdruk voor middenklassewoningen te verlichten linkedin.com. Voor niet-zelfbewoonde woningen (beleggingen of tweede huizen die geen hoofdverblijf zijn), zijn de tarieven iets hoger: 0,75% over de eerste $500k, 1,0% over $500k–$2M, en 1,5% boven $2M linkedin.com. (Braakliggend land heeft een apart vast tarief van 2% indien in het bezit van buitenlanders, om grondopslag te ontmoedigen, maar als er een huis op gebouwd wordt gelden de gewone tarieven.) Opmerkelijk is dat de Bahama’s geen aanvullende gemeentelijke onroerendezaakbelasting kennen – deze nationale belasting is de enige terugkerende belasting op vastgoed. Veel exclusieve ontwikkelingen (zoals Albany of Lyford Cay) heffen in plaats daarvan wel VvE-bijdragen voor gemeenschappelijke voorzieningen, maar er zijn geen gemeentelijke belastingen.
• Inkomstenbelasting en vermogenswinstbelasting: De Bahama’s heffen geen belasting op inkomen, vermogenswinst of erfenis. Dit betekent dat huuropbrengsten uit vastgoed op de Bahama’s, of winst uit verkoop van het vastgoed, niet worden belast door de overheid van de Bahama’s linkedin.com. Er zijn ook geen successie- of erfrechten op onroerend goed op de Bahama’s – het kan zonder lokale erfbelasting worden overgedragen aan erfgenamen linkedin.com. Deze belastingregels zijn een groot voordeel voor investeerders uit landen met hoge belastingen. (Buitenlandse eigenaren moeten echter altijd hun eigen nationale belastingwetten raadplegen – bijvoorbeeld: Amerikanen blijven belastingplichtig over hun wereldwijde inkomen, maar kunnen meestal de Bahamaanse belasting, die in dit geval nul is, verrekenen, waardoor het inkomen effectief onbelast blijft tot het maximum van de uitgesloten buitenlandse inkomsten of via verrekening.)
• Verblijfsvergunning door Investering: Zoals vermeld kan investeren in vastgoed in de Bahama’s iemand in aanmerking laten komen voor Economisch Permanent Verblijf. De huidige drempel is een minimale investering van $1.000.000 in vastgoed om te kwalificeren linkedin.com. Het onroerend goed (of meerdere panden waarvan het totaalbedrag gelijk is) moet behouden blijven, want verkopen onder de drempel kan de verblijfsstatus in gevaar brengen. De toekenning van de verblijfsvergunning is niet automatisch maar wordt routinematig toegekend voor kwalificerende investeringen, en aanvragen zouden ongeveer 3–4 maanden duren voor goedkeuring homesforsaleinnassaubahamas.com. Er is ook een versnelde behandeling als u $1,5M+ investeert (het proces wordt dan versneld) linkedin.com. Permanente bewoners hebben de meeste rechten van burgers behalve stemrecht, en zoals vermeld kan men na 10 jaar verblijf burgerschap aanvragen. Het is ook vermeldenswaard dat puur inwoner zijn geen belastingplicht oplegt aangezien de Bahama’s geen inkomstenbelasting kennen – men kan daar dus wonen zonder persoonlijke belasting, wat een belangrijk deel van de aantrekkingskracht is linkedin.com.

Over het algemeen is het wettelijk regime van de Bahama’s zeer gunstig voor vastgoedinvesteerders. Eigendom wordt veiliggesteld door geregistreerde akten (de overheid is bezig te moderniseren naar een registratiesysteem om de efficiëntie verder te verbeteren) practiceguides.chambers.com. Er bestaan deviezencontroles maar deze zijn flexibel voor investeringsdoeleinden (de Bahamaanse dollar is gelijk aan de USD en geld kan worden gerepatrieerd met goedkeuring van de Centrale Bank, vooral als het aanvankelijk werd ingebracht voor aankoop). De belangrijkste punten zijn dat buitenlanders met vertrouwen kunnen kopen, dat men ongeveer 10% aan afsluitingskosten voor belastingen moet begroten, en kan genieten van een lage doorlopende belastingdruk. Deze factoren, gecombineerd met een stabiel juridisch systeem, maken van de Bahama’s een investeringsvriendelijke jurisdictie.

Risico’s, Uitdagingen en Duurzaamheid

Hoewel het algemene vooruitzicht positief is, moeten investeerders rekening houden met verschillende risico’s en uitdagingen die de vastgoedmarkt van de Bahama’s de komende jaren kunnen beïnvloeden. Hier zijn enkele belangrijke aandachtspunten:

• Orkaan- en klimaatrisico’s: De Bahama’s zijn geografisch kwetsbaar voor orkanen en de gevolgen van klimaatverandering. De verwoesting door orkaan Dorian in 2019 – die delen van Abaco en Grand Bahama met de grond gelijk maakte – was een duidelijke herinnering aan dit risico. Een directe treffer van een grote orkaan kan enorme schade aan eigendommen veroorzaken en de lokale vastgoedmarkt tijdelijk doen kelderen (zoals te zien was bij de terugval in Abaco na 2019). Verzekeringskosten voor vastgoed zijn dienovereenkomstig gestegen en vormen een belangrijke factor in de eigendomskosten. Zeespiegelstijging en erosie zijn lange termijn zorgen, vooral voor laaggelegen gebieden aan het strand. Bouwvoorschriften zijn aangescherpt voor windbestendigheid en slimme kopers geven nu de voorkeur aan woningen die bestand zijn tegen stormen van categorie 5 of zich op hoger gelegen grond bevinden. Toch blijven klimaatgebeurtenissen een onvoorspelbare factor voor de markt. Investeerders moeten zorgen voor een goede verzekering en veerkrachtige constructie voor elk onroerend goed. Het goede nieuws is dat herstel en wederopbouw doorgaans snel volgen na zelfs zware stormen – zo trekt de vastgoedmarkt van Abaco sterk aan enkele jaren na Dorian travelmarketreport.com – maar de kortetermijneffecten van zulke gebeurtenissen kunnen aanzienlijk zijn.
• Economische en externe factoren: De economie van de Bahama’s is sterk afhankelijk van externe omstandigheden – met name van de gezondheid van de Amerikaanse economie en wereldwijde reistrends. Een vertraging in de VS of Canada (belangrijke markten voor toerisme en woningkopers) kan het bezoekersaantal verminderen en de vraag naar tweede woningen beperken globalpropertyguide.com. Evenzo kunnen wereldwijde crises (recessies, pandemieën) de door toerisme gedreven economie van de Bahama’s snel temperen, zoals te zien was in 2020. Stijgende rentes internationaal kunnen de buitenlandse aankopen ook afremmen, vooral voor wie financiering nodig heeft of leent op basis van activa. Het IMF geeft aan dat het handhaven van groei voorbij het huidige tempo voortdurende investeringen vereist en het aanpakken van arbeidstekorten globalpropertyguide.com – als die uitblijven, kan de economische groei tegenvallen. Daarnaast, hoewel de Bahama’s een stabiele munt en financiële positie hebben, dragen zij een nationale schuld die in de toekomst fiscale aanpassingen kan afdwingen (mogelijk inclusief wijzigingen in het belastingbeleid, al zijn er geen aanwijzingen dat er inkomensbelasting komt). Maatregelen: De overheid zet actief in op gediversifieerde investeringen (tech, logistiek, enz.) om de economische basis te verbreden buiten het toerisme. En de grote omvang van buitenlandse investeringsverplichtingen (meer dan $10 miljard in twee jaar travelmarketreport.com) biedt enige buffer qua werkgelegenheid en economische stimulans. Toch moeten investeerders de wereldwijde economische indicatoren goed in de gaten houden, omdat het lot van de Bahama’s nauw hiermee verweven is.
• Betaalbaarheid van huisvesting en sociale ongelijkheid: De keerzijde van een bloeiende luxemarkt is dat lokale middenklasse Bahamanen steeds meer uit de woningmarkt worden geprijsd. Er is een groeiende betaalkloof omdat de lonen niet in hetzelfde tempo zijn gestegen als de huizenprijzen. Dit heeft sociale gevolgen (overbevolking, verhoogde vraag naar huurwoningen, emigratie van talent) waarvan de overheid zich terdege bewust is. Als hier niets aan wordt gedaan, kan dit leiden tot politieke druk voor maatregelen die investeerders indirect kunnen raken – bijvoorbeeld strengere regels voor buitenlandse kopers in bepaalde prijsklassen, of meer belastingen op speculatieve aankopen, enz. Op dit moment wordt buitenlandse investering zeer positief bekeken (het is cruciaal voor de economie), maar het is belangrijk om gevoelig te zijn voor de lokale behoeften. De inzet van de overheid om betaalbare woningen te bouwen en concessies te bieden aan starters is erop gericht om dit probleem te verlichten globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Voor de markt is een brede basis van lokale kopers gezond voor de stabiliteit op lange termijn. Als te veel van de markt alleen toegankelijk is voor buitenlanders, kan dat onevenwichtigheden creëren. Daarom zal vooruitgang op het gebied van betaalbare huisvesting daadwerkelijk het gehele vastgoedsector ten goede komen door het eigenwoningbezit te vergroten. Duurzaamheid van de vraag is hier ook aan gekoppeld – een samenleving waarin de lokale bevolking floreert, zal zelf interne vraag naar vastgoed creëren, wat voor extra veerkracht zorgt, los van de grillen van buitenlandse kopers.
• Duurzaamheid van het milieu: De omgeving die de Bahama’s zo aantrekkelijk maakt – koraalriffen, helder water, ongerepte stranden – staat onder druk van de ontwikkeling. Er is steeds meer aandacht voor duurzame ontwikkelingspraktijken om ervoor te zorgen dat de natuurlijke schoonheid behouden blijft. Investeerders en ontwikkelaars beginnen steeds vaker milieuvriendelijke ontwerpen (zonnepanelen, regenwateropvang, LEED-gecertificeerde bouwtechnieken) op te nemen in luxe projecten, omdat kopers uit het hogere segment tegenwoordig milieubewustzijn verwachten homesforsaleinnassaubahamas.com. De overheid heeft ook ambitieuze plannen aangekondigd om tegen 2033 hernieuwbare energie (in het bijzonder zonne-energie) uit te breiden, met als doel de afhankelijkheid van fossiele brandstoffen te verminderen en de zelfvoorziening op de eilanden te vergroten dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Dit zou een aanzienlijke impact kunnen hebben op vastgoed in afgelegen gebieden – bijvoorbeeld privé-eilanden en off-grid huizen zullen profiteren van betere zonne-energie technologie en opslag, waardoor ze levensvatbaarder worden. Milieuproblemen zoals watervoorziening, afvalbeheer en behoud van natuurlijke habitats zullen echter voortdurend aandacht nodig hebben naarmate de ontwikkeling zich uitbreidt naar minder ontwikkelde eilanden. Duurzaamheidszorgen strekken zich ook uit tot cultureel en historisch erfgoed, zodat nieuwe ontwikkelingen het lokale erfgoed – dat deel uitmaakt van de charme van de Bahama’s – niet aantasten. De overheid en maatschappelijke partners zijn zich er in toenemende mate van bewust dat de langetermijnwaarde van vastgoed samenhangt met het behouden van gezonde, veerkrachtige eilanden.

Tot slot, hoewel er risico’s zijn om rekening mee te houden, doen deze niets af aan de kern van de aantrekkingskracht van vastgoed op de Bahama’s, maar benadrukken ze juist de noodzaak van verstandig en goed geïnformeerd investeren. Bewustzijn van orkanen en verzekeringen, inzicht in economische verbanden, oog hebben voor sociale gevolgen en het geven van prioriteit aan duurzaamheid, zullen allemaal deel uitmaken van het profiel van de slimme investeerder op de Bahama’s in de toekomst. Door deze uitdagingen in goede banen te leiden, kunnen investeerders hun stukje paradijs veiligstellen en meehelpen om te waarborgen dat de Bahamaanse vastgoedmarkt levendig en duurzaam blijft voor de komende jaren.

Bronnen:

• ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Overzicht van de markt 2024 en vooruitblik 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
• Chambers & Partners – Vastgoed 2025: Bahama’s (Wetgeving & Praktijk) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
• Morley Realty – Nassau & Paradise Island Markt Rapport (juni 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
• Glenn Ferguson (Makelaar) – Waarom investeren in Bahamas vastgoed in 2025? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
• Global Property Guide – Bahama’s Analyse van Residentieel Vastgoed 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Travel Market Report – Recordaantal van 11,22 miljoen bezoekers in 2024 (februari 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
• LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Bahama’s Vastgoedbelasting 2025 Gids linkedin.com linkedin.com linkedin.com
• IMF Landenrapport – De Bahama’s 2024 Artikel IV Consultatie globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Overige: Statistieken van het Ministerie van Toerisme van de Bahama’s travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, Forbes Global Properties-rapport globalpropertyguide.com, enz.