Prehľad aktuálnych trhových podmienok (2025)
Trh s nehnuteľnosťami na Bahamách v roku 2025 je dynamický a robustný, podporený silným ekonomickým oživením po pandémii a rekordným cestovným ruchom. Krajina privítala bezprecedentných 11,22 milióna medzinárodných návštevníkov v roku 2024, čo je nárast o 16,2 % oproti roku 2023 a najviac v histórii – čím prekonala aj čísla spred COVID-u travelmarketreport.com. Tento boom v cestovnom ruchu podporil dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach a prenájmoch po celých ostrovoch. Ekonomický rast je stabilný (HDP vzrástlo z 14,34 miliardy USD v roku 2023 na 14,83 miliardy USD v roku 2024, s prognózou 17,62 miliardy USD do roku 2029 dupuchrealestate.com) a vláda ostáva stabilná a naklonená podnikaniu. Tieto faktory spoločne prispievajú k vysokej dôvere investorov v bahamské nehnuteľnosti dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com.
Po nákupnej horúčke v rokoch 2020–2023 sa trhová aktivita v roku 2024 zmiernila na udržateľnejšie úrovne practiceguides.chambers.com. Divoký pandemický nárast – keď bohatí remote pracovníci a investori skupovali ostrovné nehnuteľnosti – ustúpil pokojnejšiemu, no stále pozitívnemu trhu, ktorý pripomína prostredie pred rokom 2019 practiceguides.chambers.com. Ponuka zostáva obmedzená, najmä vo vysoko luxusných štvrtiach, preto predajcovia kvalitných nehnuteľností môžu naďalej držať ambiciózne ceny a stále prilákať záujem practiceguides.chambers.com. Vyššie cenové kategórie však čelia určitému odporu zo strany kupujúcich. V top segmentoch sa hodnoty od roku 2020 prakticky zdvojnásobili (napríklad domy, ktoré stáli 3 milióny $ v roku 2019, sa často predávali za 6 miliónov $ do roku 2023) a niektoré pokusy predajcov zvýšiť ceny na 8 miliónov $ už narážajú na odpor, čo spôsobuje dlhšie časy na trhu content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Celkovo rok 2025 začína s trhom v rovnováhe – dopyt je silný (najmä zo strany zahraničných kupcov), ale rast cien sa stabilizoval v porovnaní s extrémnymi výkyvmi predchádzajúcich rokov. Rastúca ponuka nových projektov a uvoľňovanie pandemických deformácií vrátili trh k vyváženejšiemu tempu, hoci rok 2024 skončil s rekordnými objemami predaja nehnuteľností v niektorých segmentoch homesforsaleinnassaubahamas.com.
Segment rezidenčných nehnuteľností
Rezidenčné nehnuteľnosti na Bahamách zahŕňajú bývanie pre miestnych kupcov prvých nehnuteľností až po ultra-luxusné vily pri vode. Tento segment sa vyznačuje dvojúrovňovým trhom. Na jednej strane stojí luxusný sektor, poháňaný zahraničným dopytom, a na druhej strane miestny stredný trh, kde je cenová dostupnosť problémom globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Segment luxusných rekreačných domov a pre expatov je na vzostupe: Bahamy sa v roku 2023 umiestnili na 3. mieste celosvetovo v raste cien prémiových rezidenčných nehnuteľností, s medziročným nárastom hodnoty luxusných nehnuteľností o 15 % globalpropertyguide.com. Aj na začiatku roku 2025 boli predaje prémiových nehnuteľností nad 3 milióny dolárov vyššie o 18 % medziročne a hodnoty luxusných domov pri vode zvyknú rásť približne o 6–8 % ročne, čo prekonáva mnohé tradičné investície homesforsaleinnassaubahamas.com. Tento trvalý nárast hodnoty odzrkadľuje silný medzinárodný záujem, obmedzenú ponuku prémiových lokalít a prestíž ostrovov ako daňovo neutrálneho bezpečného útočiska. Americkí kupujúci dominujú medzi zahraničnými nákupmi (približne 35 % zahraničných kupcov), nasledujú Európania (~30 %) a Kanaďania (10 %), všetci priťahovaní klímou a investičnými výhodami globalpropertyguide.com. Tento prílev globálneho bohatstva podporil novú výstavbu v luxusných uzavretých komunitách a kondomíniách s hotelovými službami. Developeri reagujú na moderné preferencie tým, že budujú viac apartmánov na kľúč s rezortnými službami, keďže mnohí kupujúci dnes hľadajú „ostrovný dom, o ktorý sa netreba starať“ namiesto samostatnej vily content.knightfrank.com. Výsledkom je vlna nových luxusných projektov kondomínií v oblastiach ako Cable Beach v Nassaua a Paradise Island, ktorá rozširuje ponuku na luxusnom trhu.
Naopak, hlavný rezidenčný trh pre miestnych Bahamčanov čelí výzvam. Roky rastúcich cien znížili cenovú dostupnosť pre rodiny strednej triedy globalpropertyguide.com. Ponuka cenovo dostupného bývania výrazne zaostáva za dopytom, čo vedie k rastúcim nájmom a cenám v miestnych štvrtiach. Mnoho bahamských kupujúcich je odkázaných na financovanie, avšak úverovanie hypotékami zo strany bánk je relatívne stagnujúce (stav nesplatených rezidenčných hypoték sa za posledné desaťročie v skutočnosti medziročne zmenšil asi o 1,4 %) globalpropertyguide.com. Miesto pre prvých miestnych kupujúcich je obmedzené a vláda zasiahla iniciatívami ako projekt Renaissance at Carmichael na výstavbu približne 200 cenovo dostupných domov globalpropertyguide.com. Takéto snahy sú však v porovnaní so skutočnými potrebami len skromné. Výsledkom je nízka miera vlastníctva bývania a značná časť obyvateľov zostáva na trhu s prenájmom – podľa posledného sčítania bolo približne 35 % príbytkov obývaných platiacimi nájomníkmi globalpropertyguide.com. Dobrou správou je, že rok 2025 by mohol priniesť určitú úľavu na strane ponuky: predstavitelia hlásia viacero iniciatív na vytvorenie cenovo dostupnejšieho bývania a zlepšenie dostupnosti hypoték pre Bahamčanov dupuchrealestate.com. Celkovo je segment bývania v roku 2025 charakterizovaný silnou aktivitou na najvyššom konci trhu a pretrvávajúcimi tlakmi na cenovú dostupnosť nižšieho segmentu. Preklenutie tejto priepasti je kľúčovou výzvou pre dlhodobú udržateľnosť trhu.
Segment luxusných nehnuteľností
Segment luxusných nehnuteľností na Bahamách je samostatným svetom – svet ultra prémiových domov, súkromných ostrovov a rezidencií pod záštitou rezortov, ktoré priťahujú osoby s vysokým čistým majetkom z celého sveta. Tento segment bol mimoriadne silný. V rokoch 2020–2023 bohatí kupujúci prichádzali na Bahamy ako ideálny únik počas pandémie, čo dramaticky zvýšilo ceny. Ako už bolo uvedené, hodnoty v elitných komunitách (napr. Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) sa približne zdvojnásobili od roku 2019 do 2023, čo je mimoriadny nárast content.knightfrank.com. Aj keď sa trh mierne ochladzuje v roku 2025, exkluzívna časť trhu zostáva z mnohých pohľadov trhom predávajúceho – ponuka je malá a žiadané ponuky môžu dosiahnuť prémiu. Predávajúci kvalitných luxusných nehnuteľností často uspievajú aj pri vysokých cenách, pokiaľ nie sú nereálne nad úrovňou nedávnych porovnateľných predajov practiceguides.chambers.com. Kupujúci sú však teraz oveľa náročnejší a niektoré predražené mega-sídliská zostávajú nepredané dlhšie ako predtým content.knightfrank.com.Výrazným trendom je posun v preferenciách kupujúcich smerom k pohodliu „na kľúč“ a vybavenosti. Mnoho majetných kupujúcich, vrátane mladších manažérov pracujúcich na diaľku, uprednostňuje luxusné byty alebo spravované rezortné rezidencie pred samostatne stojacimi vilami content.knightfrank.com. Oceňujú „hotelový životný štýl“ – služby concierge, bezpečnosť, kúpele a reštaurácie priamo na mieste – a nemusia sa starať o údržbu alebo prípravu veľkého majetku na hurikán content.knightfrank.com. V reakcii na to developeri spustili viacero projektov značkových rezidencií. Napríklad v Nassau na Cable Beach ponúkajú nové byty GoldWynn a Aqualina päťhviezdičkové vybavenie, zatiaľ čo na Paradise Island Ocean Club Four Seasons Residences (plánovaná kolaudácia v roku 2027) prinesie ultra-exkluzívne apartmány a vily v známom rezortnom prostredí practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. Rezort Baha Mar pridal na Cable Beach Rosewood Residences, ktoré dávajú majiteľom bytov prístup ku všetkým výhodám susedného päťhviezdičkového hotela content.knightfrank.com. Pripravované projekty luxusných značiek ako Six Senses, Montage či dokonca Bvlgari vznikajú na rôznych ostrovoch travelmarketreport.com, čo ešte viac zvyšuje prestíž Bahám v globálnom luxusnom trhu.
Zahraniční miliardári sú tiež priťahovaní jedinečnými príležitosťami, ako sú súkromné ostrovy a na mieru stavané rezidencie. Napríklad Exumas ponúka parcely súkromných ostrovov a odľahlé luxusné vily, ktoré slúžia ako najvyššie symboly spoločenského postavenia homesforsaleinnassaubahamas.com. Takéto trofejné nehnuteľnosti môžu dosahovať astronomické ceny (mnoho desiatok miliónov dolárov za ostrov alebo rozsiahle sídlo) a záujem zo strany UHNW kupcov, ktorí hľadajú bezpečné a odľahlé útočiská, zostáva stabilný. Odborníci poznamenávajú, že Bahamy sú už pevne etablované ako špičková destinácia pre luxusné nehnuteľnosti; v správe Knight Frank’s 2024 Wealth Report boli Bahamy jedným z najúspešnejších trhov s luxusným bývaním na svete globalpropertyguide.com. Do budúcna sa očakáva, že luxusný segment zostane silný. Aj keď rast cien môže po obrovských ziskoch posledných rokov mierne spomaliť, globálny dopyt po bahamských luxusných nehnuteľnostiach stále rastie a nové luxusné nehnuteľnosti sa rýchlo predávajú. Stručne povedané, kombinácia tropického životného štýlu a finančných/daňových výhod na Bahamách naďalej „uchvacuje náročných investorov“ v luxusnom sektore homesforsaleinnassaubahamas.com.
Komerčné nehnuteľnosti a turistické projekty
Mimo súkromných rezidencií je komerčný sektor nehnuteľností na Bahamách vo veľkej miere poháňaný turizmom, pohostinstvom a rozvojom rezortov so zmiešaným využitím. Tradičné komerčné segmenty (kancelárie, maloobchod, priemysel) sú vzhľadom na veľkosť krajiny relatívne malé, ale sektor pohostinstva a rezortov zažíva veľký rozmach. Rekordné čísla v cestovnom ruchu v roku 2024 podnietili významné investície do hotelov, prístavov a atrakcií, čo následne ovplyvňuje aj trh s nehnuteľnosťami. Významným míľnikom bolo, že návštevnícky prístav v Nassaua bol prestavaný a úplne znovu otvorený v máji 2023, pričom teraz dokáže prijať najväčšie nové výletné lode practiceguides.chambers.com. Toto oživilo centrum mesta Nassau a naznačuje zvýšený pohyb turistov pre miestne podniky. Výletný priemysel naďalej predstavuje základ hospodárstva – plavby vygenerovali v poslednom roku viac ako 650 miliónov dolárov priamo travelmarketreport.com – a expanzia pokračuje. Napríklad, spoločnosti Royal Caribbean a Carnival každá budujú nové výletné prístaviská na Bahamách practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean na Paradise Island vytvára plážový klub a Carnival buduje významný výletný prístav na Grand Bahama. Tieto projekty podporia ďalšie komerčné nehnuteľnosti (od obchodov až po zariadenia na výlety) a po ich uvedení do prevádzky zvýšia počet návštevníkov na týchto ostrovoch.Možno najvzrušujúcejší vývoj prebieha v oblasti rezortov a hotelov. Za posledné dva roky prilákali Bahamy viac ako 10 miliárd dolárov zahraničných priamych investícií, pričom veľká časť smerovala do luxusných rezortných projektov travelmarketreport.com. Ide o kombináciu nových rezortov, rozšírení existujúcich a luxusných rezidenčných komunít. Napríklad už začala výstavba Jack’s Bay, exkluzívnej golfovej rezortnej komunity na Eleuthera, a Montage Cay v Abaco, súkromného ostrovného rezortu s rezidenciami pod známou značkou practiceguides.chambers.com. Na Grand Bahama sa realizuje luxusný projekt Six Senses Resort & Residences, čo signalizuje dôveru v oživenie Freeportu practiceguides.chambers.com. Na Paradise Island sa plánuje nový hotel a rezidencie Four Seasons ako súčasť prestavby Ocean Clubu practiceguides.chambers.com, čo doplní ikonický rezort Atlantis. V Nassau/New Providence pokračujú investície – okrem ďalších fáz projektu Baha Mar spúšťa ultra-luxusná komunita Albany (podporovaná celebritami) nové fázy výstavby practiceguides.chambers.com. Butikové a stredne veľké rezorty na „Out Islands“ (rodinné ostrovy) tiež pribúdajú practiceguides.chambers.com. Developeri cielia na majetných cestovateľov hľadajúcich jedinečné, nedotknuté lokality s projektmi na menších ostrovčekoch, ktoré ponúkajú súkromie a na mieru šité zážitky practiceguides.chambers.com.Tieto rozvojové projekty poháňané turizmom majú priamy dopad na nehnuteľnosti: vytvárajú pracovné miesta, zlepšujú infraštruktúru a často zahŕňajú obytné zložky (kondomíniá, vily) na predaj. Napríklad nový rezort často prichádza so sadou víl alebo bytov na predaj, ktoré si môžu kúpiť zahraniční záujemcovia – prepájajúc komerčné a obytné nehnuteľnosti. Nasledujú aj zlepšenia infraštruktúry. Vláda uprednostnila vylepšenia ako rozšírenia letísk (napr. 55 miliónov dolárov na modernizáciu letiska North Eleuthera a nové medzinárodné letisko pre Exumu, ktorého dokončenie je naplánované na rok 2025), aby podporila nárast návštevníkov ewnews.com ewnews.com. Cesty, prístavy a inžinierske siete sa zlepšujú na ostrovoch, kde vznikajú nové rezorty. Celkovo sú perspektívy komerčných nehnuteľností silné, najmä v aktívach spojených s turizmom. Vysoká obsadenosť hotelov a rastúce priemerné denné ceny motivujú investície do nových hotelov a dovolenkových prenájmov. Zvýšený dopyt v oblasti logistiky/skladovania môžu zaznamenať aj špecifické sektory, pretože spotrebiteľský dopyt rastie so zvyšujúcou sa populáciou. Hlavnou výstrahou je zabezpečiť, aby tento rozvoj bol udržateľný a prinášal výhody aj mimo samotných rezortov. Avšak k roku 2025 sú investície do infraštruktúry a turizmu na historickom maxime, čo signalizuje dôveru, že Bahamy budú aj v nasledujúcich rokoch naďalej priťahovať návštevníkov aj investorov do nehnuteľností travelmarketreport.com travelmarketreport.com.
Investičné príležitosti a úvahy o životnom štýle
Bahamy ponúkajú presvedčivý balík pre investorov do nehnuteľností a tých, ktorí sa chcú presťahovať. Kombinácia prírodnej krásy, atraktívneho životného štýlu a finančných stimulov robí z roku 2025 atraktívny čas na zváženie kúpy nehnuteľnosti. Daňové výhody sú hlavnou motiváciou: Bahamy nevyberajú žiadnu daň z príjmu, žiadnu daň zo zisku z kapitálu, žiadnu dedičskú alebo majetkovú daň pre fyzické osoby linkedin.com. Toto daňovo neutrálne prostredie znamená, že príjem z prenájmu alebo zisk z predaja nehnuteľnosti je vo všeobecnosti dosiahnutý bez dane (čo je dôležité pre Američanov, ktorí si to často môžu započítať ako zahraničný daňový kredit) dupuchrealestate.com. Náklady na držanie nehnuteľnosti sú tiež primerané – sadzby dane z nehnuteľností sú nízke až stredné (a nehnuteľnosti obývané majiteľom sú oslobodené z dane na prvých 300 000 $ hodnoty) linkedin.com. Pre kupcov s vysokým čistým imaním môže byť kúpa nehnuteľnosti na Bahamách aj cestou k rezidencii. Vládny program Ekonomickej trvalej rezidencie (EPR) poskytuje zrýchlené udelenie trvalého pobytu zahraničným kupujúcim, ktorí investujú najmenej 1 000 000 $ do nehnuteľnosti linkedin.com. (Táto hranica bola zvýšená zo 750 000 $ na 1 milión $ od 1. januára 2025, aby mali investori významnejší dlhodobý podiel linkedin.com.) Trvalí rezidenti si môžu užívať právo žiť na Bahamách celoročne a viaceré výhody; po 10 rokoch môžu získať nárok na občianstvo linkedin.com. Výhoda trvalej rezidencie v kombinácii s absenciou daní z bohatstva je silným stimulom pre investorov hľadajúcich diverzifikáciu majetku a alternatívne miesto na život. Ako poznamenal jeden poradca, Bahamy sú „pozicionované ako investičný raj”, ktorý ponúka dlhodobé zhodnocovanie hodnoty a de facto bezdaňový príjem v stabilnej a blízkej krajine dupuchrealestate.com.Nad rámec financií sú kvalita života a faktory životného štýlu obrovskou súčasťou tejto rovnice. Bahamy sú anglicky hovoriaca, politicky stabilná demokracia s úzkymi väzbami na Severnú Ameriku – od hlavných amerických miest sú vzdialené len krátkym letom (Miami je 1 hodinu ďaleko, New York približne 3 hodiny). Táto blízkosť a jednoduchá dostupnosť umožňujú, aby dokonca aj čiastoční rezidenti mohli pohodlne dochádzať tam a späť dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Samotné ostrovy ponúkajú závideniahodný životný štýl: celoročné teplé počasie, krásne pláže, plavby loďou a rybolov, a tiež luxusné vybavenie ako golfové ihriská a wellness centrá. Expatri tu nájdu dobre vyvinuté komunity vrátane vynikajúcich medzinárodných škôl a zdravotníckych zariadení v Nassau, čo umožňuje realistický presun aj s rodinou. Skutočne, pandémia urýchlila „revolúciu práce na diaľku“, ktorú Bahamy využili – vláda zaviedla vízum na predĺžený pobyt pre digitálnych nomádov a mnoho profesionálov zistilo, že môžu žiť v raji a pritom si udržať svoju prácu v zahraničí content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Mnohí z tých, ktorí prišli dočasne, zostali ako trvalí alebo polotrvalí obyvatelia, priviedli svoje rodiny a dokonca kúpili domy, ktoré predtým videli len na virtuálnych prehliadkach content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Tento trend zvýšil dopyt po funkciách, ako sú domáce kancelárie a spoľahlivý internet v nehnuteľnostiach homesforsaleinnassaubahamas.com.
Z pohľadu investora sú príležitosti na prenájom veľmi silné. Nárast cestovného ruchu sa premieta do vysokej dopytu po krátkodobých dovolenkových prenájmoch na platformách ako Airbnb. V skutočnosti Airbnb zaznamenalo 16,7% nárast počtu rezervovaných nocí v prvých mesiacoch 2024 v porovnaní s predchádzajúcim rokom globalpropertyguide.com. Výhodne situované prenájmy (napr. byty v Nassau na Cable Beach či Paradise Island, alebo vily na populárnych ostrovoch ako Exuma) môžu v hlavnej sezóne dosahovať vysokú obsadenosť a prémiové ceny za noc. Napríklad, plážové prenájmy v najlepších oblastiach často dosahujú 300–800 USD za noc a sú v zimných mesiacoch výrazne rezervované, čo prináša majiteľom atraktívne výnosy globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dopyt je aj po dlhodobých prenájmoch rezidentom alebo expatom, pričom mesačný prenájom pohodlného 3-izbového bytu v Nassau stojí okolo 3 000 USD (a menej na menej obývaných ostrovoch) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. V kombinácii s absenciou dane z príjmu môžu byť tieto výnosy z prenájmov veľmi lákavé. Investori tiež oceňujú, že bahamský dolár je naviazaný v pomere 1:1 na americký dolár, čo odstraňuje kurzové riziko a zjednodušuje transakcie linkedin.com. Právny proces pre cudzincov na kúpu nehnuteľností je jednoduchý (vyžaduje sa len registrácia alebo povolenie, ako je uvedené v právnej časti), a vlastnícke práva sú dobre chránené podľa známeho anglického common law systému. Všetky tieto faktory – jednoduchosť kúpy, silné vlastnícke práva, likvidita na trhu s luxusnými nehnuteľnosťami a životný štýl na nezaplatenie – robia z Bahám top voľbu pre investície do nehnuteľností v roku 2025. Ako povedal jeden miestny odborník, „Ak uvažujete o investovaní, rok 2025 je skvelý čas na vstup“, vďaka rastúcej trajektórii Bahám a ich jedinečným výhodám dupuchrealestate.com.
Trendy na trhu a prognóza (2026–2030)
Pri pohľade do budúcnosti je výhľad pre bahamský trh s nehnuteľnosťami na najbližších 3–5 rokov vo všeobecnosti pozitívny, hoci s niekoľkými nuansami. Očakáva sa, že cestovný ruch zostane silný: odvetvové prognózy predpokladajú, že počet návštevníkov zostane na rekordných úrovniach alebo v blízkej budúcnosti ešte porastie globalpropertyguide.com. MMF uvádza, že by mal pokračovať rast počtu turistov aj ich priemerných výdavkov, čo podporí rast reálneho HDP a tým aj dopyt po ubytovaní a nehnuteľnostiach globalpropertyguide.com. Nové hotelové otvorenia v rokoch 2025 až 2027 (Four Seasons, Six Senses a pod.) zvýšia kapacitu izieb a pravdepodobne ešte zvýšia počet návštevníkov prenocujúcich na ostrovoch. To je priaznivé pre trh dovolenkových prenájmov a druhých domov, keďže prosperujúci turistický sektor často premieňa časť návštevníkov na kupcov nehnuteľností. Úspech vlády vo získavaní veľkých investícií (nedávno v hodnote viac ako 10 miliárd USD do rezortných projektov travelmarketreport.com) taktiež naznačuje dôveru v budúcnosť tohto trhu. Mnohé z týchto projektov obsahujú aj rezidenčné časti, ktoré v najbližších rokoch prídu na trh a postupne zvýšia ponuku luxusných jednotiek. Ako sa tento nový inventár absorbuje, môžeme v segmente luxusu očakávať zmiernenie rastu cien na miernejšiu úroveň (napr. nízkorýchlostný až stredne rýchly jednoročný rast namiesto dvojciferného nárastu v rokoch 2021–2023). Globálne prognózy spoločnosti Knight Frank predpokladajú, že rast cien prémiových nehnuteľností by sa v mnohých luxusných destináciách mohol spomaliť na niekoľko percent ročne a Bahamy pravdepodobne budú tento trend nasledovať, keď sa dostávajú za vrchol po-pandemickej vlny. V podstate by mal trh zostať na rastúcej trajektórii, ale stabilnejším a udržateľnejším tempom.
Jeden jasný trend je rastúci záujem o Family Islands (menej obývané ostrovy mimo New Providence). Keďže Nassau a Paradise Island sú čoraz drahšie a zastavanejšie, kupujúci aj developeri sa čoraz viac zameriavajú na ostrovy ako Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros a Long Island. Očakáva sa, že tieto ostrovy budú v nasledujúcich rokoch ohniskami rastu dupuchrealestate.com. Napríklad Exuma a Eleuthera sú už v roku 2025 vo vysokom dopyte, pričom konkurencia o nehnuteľnosti zvyšuje ceny dupuchrealestate.com. Abaco, po obnove po hurikáne Dorian z roku 2019, je na vzostupe – v roku 2024 sa počet leteckých príchodov na Abaco zvýšil takmer o 12 %, čo naznačuje silný návrat aktivity na úroveň pred hurikánom travelmarketreport.com. Ceny nehnuteľností na Abaco, ktoré po Dorianovi klesli, teraz stabilne rastú, keďže sa obnovuje infraštruktúra a nové rezorty (ako Montage Cay) spôsobujú rozruch homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island a Andros sú označované ako „trhy, ktoré treba sledovať“ – zatiaľ ostávajú relatívne cenovo dostupné, no majú veľký potenciál rastu, takže skorí investori môžu zaznamenať výrazné zhodnotenie dupuchrealestate.com. Očakávame vyšší relatívny rast hodnôt na týchto rozvíjajúcich sa ostrovoch než na vyzretejšom trhu Nassau počas nasledujúcich 5 rokov, keďže zlepšená infraštruktúra (letiská, maríny, inžinierske siete) a nové projekty robia z Family Islands atraktívnejšiu a dostupnejšiu destináciu.Nassau – nachádzajúce sa na ostrove New Providence – je hlavným mestom krajiny a najväčším mestským trhom.
Ponúka široké spektrum nehnuteľností, od luxusných uzavretých komunít a apartmánov pri pláži až po štartovacie domy pre miestne rodiny.Trh v Nassau v roku 2025 je veľmi aktívny, ale vykazuje známky normalizácie po búrlivých uplynulých rokoch.Mediánová cena domu v Nassau (a bezprostrednom okolí) bola k polovici roka 2025 približne 495 000 dolárov, čo predstavovalo nárast o 4,9 % od začiatku roka napriek určitej mesačnej volatilite morleyrealty.com.Priemerná predajná cena (ktorú môžu skresliť niektoré predaje na vyššej úrovni) bola v polovici roka 2025 približne 590 000 $ morleyrealty.com, hoci iné zdroje uvádzajú priemernú ponukovú cenu bližšie k 720 000 $ pre Nassau, čo odráža vplyv luxusnejších oblastí homesforsaleinnassaubahamas.com.To naznačuje, že zatiaľ čo mnoho domov sa predáva za stredne vysoké šesťciferné sumy, v Nassau dochádza aj k multimiliónovým transakciám, ktoré zvyšujú priemer.Zásoby boli obmedzené – počet ponúk začiatkom roka 2025 bol takmer o 20 % nižší ako v predchádzajúcom roku morleyrealty.com – ale nové ponuky teraz pomaly pribúdajú, ako sa trh upokojuje.Nehnuteľnosti v Nassau, najmä v žiadaných štvrtiach, stále vzbudzujú silný záujem kupujúcich.V júni 2025 napríklad podpisy zmlúv medziročne narástli o 119 %, aj keď konečné predaje klesli (čo naznačuje, že niektoré obchody trvajú dlhšie na uzavretie) morleyrealty.com morleyrealty.com.Dopyt po prenájmoch v Nassau zostáva vysoký vďaka pracovným príležitostiam a vybavenosti mesta; oblasti ako Cable Beach (kde sa nachádza rezort Baha Mar, reštaurácie a byty) sú známe ako „králi prenájmov“ s celoročným dopytom po nájomníkoch homesforsaleinnassaubahamas.com.Do budúcnosti je výhľad Nassau stabilný.Ako obchodné centrum ťaží takmer zo všetkých hospodárskych faktorov – cestovného ruchu, financií, vlády – a bude naďalej zaznamenávať rozvoj.Nadchádzajúce projekty bytových domov a možná obnova rezidenčného bývania v centre mesta (s revitalizáciou prístavu pre výletné lode) by mohli priniesť nový inventár.Očakáva sa, že rast cien bude mierny, ale pozitívny, a Nassau zostane centrom likvidity bahamských nehnuteľností (najľahším miestom na rýchly nákup alebo predaj).Kľúčové subtrhy, ktoré treba sledovať, zahŕňajú západný New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay), kde sa nachádzajú ultra-luxusné sídla, a východný New Providence (oblasti ako Eastern Road), ktoré sú obľúbené medzi vyššou strednou triedou a expatmi pre ich výhľad na pobrežie a blízkosť k mestu.Ekonomicky sa predpovedá, že Bahamy budú rásť mierne. MMF varuje, že dlhodobý rast HDP nad približne 1,5 % ročne si vyžiada pokračujúce investície a riešenie nedostatku pracovnej sily globalpropertyguide.com. To znamená, že tempo rozvoja nehnuteľností môže závisieť od schopnosti krajiny vzdelávať pracovníkov a podporovať nové projekty. Napriek tomu výstavba a služby v oblasti nehnuteľností zostávajú optimistické, keďže Asociácia bahamských stavebných spoločností uvádza, že „budúcnosť vyzerá sľubne“ vďaka robustnému počtu rozbehnutých projektov globalpropertyguide.com. Kľúčové makroekonomické riziká zahŕňajú vonkajšie faktory: spomalenie americkej ekonomiky alebo globálne finančné šoky môžu oslabiť zahraničný dopyt po nehnuteľnostiach aj turizmus globalpropertyguide.com. Okrem toho môžu pohyby úrokových sadzieb na medzinárodnej úrovni ovplyvniť dopyt – nedávna éra nízkych úrokových sadzieb podporila nákupy luxusného bývania; ak sadzby zostanú vysoké, niektorí okrajoví kupujúci môžu váhať alebo hľadať výhodné ponuky. Avšak segment ultrabohatých je menej citlivý na vývoj úrokov a mnohí kupujúci na Bahamách platia v hotovosti, takže vplyv by mal byť obmedzený.
Celkovo 3–5 ročná prognóza realitného trhu na Bahamách predpokladá pokračujúci rast a aktívne investície, hoci umiernenejším tempom. Očakáva sa všeobecný rast cien nehnuteľností v súlade so zdravým dopytom, najmä vo vodných a rezortných lokalitách. Luxusný segment pravdepodobne zostane vlajkovou loďou (podporenou globálnymi trendmi bohatstva a pretrvávajúcou atraktivitou Bahám), ale predpokladáme aj zlepšenie stredného trhu, ak sa ujmú vládne bytové iniciatívy. Do roku 2030 bude na Bahamách rozmanitejšia krajina s nehnuteľnosťami – Nassau/Paradise Island ostane komerčným a transakčným centrom, no väčší podiel aktivít sa presunie na rodinné ostrovy. Udržateľnosť a odolnosť tiež získajú na význame (napr. viac domov so solárnou energiou, stavby odolné voči búrkam), keď sa nové projekty budú prispôsobovať globálnym trendom. Ak nenastanú veľké šoky, investori môžu byť optimistickí, že bahamské nehnuteľnosti si zachovajú reputáciu solídnej dlhodobej investície a kúsku raja na vlastnenie.
Regionálne centrum: Nassau, Paradise Island, Exuma a Abaco
Pre lepšie pochopenie trhu sa oplatí preskúmať niektoré kľúčové regióny a ostrovy samostatne. Bahamy sú súostrovie s rôznorodým realitným trhom – od hlavného mesta až po tiché okrajové ostrovy. Nižšie je rozdelenie aktuálneho stavu a výhľadu vo štyroch dôležitých oblastiach:
Nassau (ostrov New Providence)
Paradise Island
Exuma označuje reťaz idylických ostrovov (najväčší z nich je Great Exuma) asi 140 míľ južne od Nassau, preslávených tyrkysovými vodami a nedotknutou krásou.
Exumy sa stali jedným z najhorúcejších a najrýchlejšie sa rozvíjajúcich realitných trhov na Bahamách.Život na Exume je ležérny a malebný – od hlavného sídla George Town až po malé komunity na cays – a priťahuje tých, ktorí hľadajú pokojný únik ďaleko od davov dupuchrealestate.com.Nehnuteľnosti na Exume siahajú od malebných chatrčí v ostrovnom štýle až po luxusné pobrežné rezidencie a dokonca aj súkromné ostrovy na predaj.Podmienky na trhu v roku 2025 ukazujú vysoký dopyt a obmedzenú ponuku.Exuma je podľa maklérov „vysoko žiadaná“ a konkurencia o kvalitné ponuky zvyšuje ceny dupuchrealestate.com.Priemerné ceny domov je tu ťažšie zovšeobecniť vzhľadom na rôzne typy nehnuteľností, ale príbytky pri vode a vily sa zvyčajne predávajú za viac ako 1 milión $ (často 2–5 miliónov $ za moderné luxusné stavby).Exuma je pre ultrabohatých mimoriadne atraktívna: ide o jednu z najlepších lokalít na nákup súkromných ostrovov a celebrity si v Exuma Cays kúpili svoje útočiská.Napríklad, súkromný ostrov Davida Copperfielda Musha Cay a ostrov Johnnyho Deppa Little Hall’s Pond Cay dostali Exumu na mapu elitných útočísk.Pre bežných ľudí, ktorí nie sú miliardármi, Exuma stále ponúka relatívne dostupné pozemky a domy vo vnútrozemí alebo mimo vody, no aj tieto ceny stúpajú, keďže viac investorov si uvedomuje potenciál Exumy.Trh s prenájmami je silný – Exuma so svojimi plávajúcimi prasatami, špičkovým šnorchlovaním a rybolovom priťahuje množstvo turistov a údaje z Airbnb ukazujú, že Exuma má jednu z najvyšších priemerných denných sadzieb za prenájom v krajine (v priemere okolo 750 $/noc, medzi aktívnymi krátkodobými prenájmami) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.S novým terminálom medzinárodného letiska vo výstavbe a projektmi luxusných rezortov, ako je rozšírenie Grand Isle Resort a vylepšenia Sandals, sa dostupnosť a vybavenosť ostrova zlepšujú.Vyhliadky: Očakáva sa, že Exuma bude naďalej získavať na význame.Odborníci z odvetvia neustále označujú Exumu za najlepšiu investičnú voľbu pre rok 2025 a ďalšie roky dupuchrealestate.com.Ako uvádza jedna správa, Exuma ponúka „čistý únik“ a je pripravená na ďalší rozvoj, ktorý si stále zachováva svoj prirodzený pôvab homesforsaleinnassaubahamas.com.Kupujúci môžu v nasledujúcich rokoch zaznamenať solídne zhodnotenie, najmä ak si nehnuteľnosť kúpia teraz, pred dokončením ďalších projektov.Kľúčom bude zachovanie rovnováhy medzi rozvojom a životným prostredím – na čo si miestni zainteresovaní dávajú pozor.Celkovo budúcnosť nehnuteľností na Exume vyzerá sľubne, keďže spojenie vzácnosti, krásy a novej infraštruktúry pravdepodobne prinesie silné výnosy.Abaco (Abaco Islands) sa nachádza na severe Bahám a zahŕňa ostrovy Great Abaco, Little Abaco a rad ostrovčekov (cays) známych plachtením a druhými domovmi.
Trh v Abaco je jedinečný, pretože sa zotavuje z vážneho neúspechu: hurikán Dorian v septembri 2019 zdevastoval časti Abaco, vrátane Marsh Harbour a Treasure Cay, čo spôsobilo rozsiahle škody na majetku.V nasledujúcich rokoch bola obnova stabilná a do roku 2024–2025 Abaco zažíva renesanciu záujmu a investícií dupuchrealestate.com.Súčasný trh v Abaco sa vyznačuje rastúcim dopytom a stúpajúcimi cenami, keďže nehnuteľnosti kupujú ako obyvatelia vracajúci sa späť, tak aj príležitostní investori (niektoré búrkou poškodené domy sa po hurikáne Dorian predali so zľavou a boli zrekonštruované alebo znovu postavené).Podľa Ministerstva cestovného ruchu zaznamenalo Abaco nárast leteckých príchodov o 11,9 % v roku 2024, čo je najsilnejší rast spomedzi všetkých hlavných ostrovov, čo naznačuje pevný návrat na úroveň aktivity spred hurikánu Dorian travelmarketreport.com.Oblasti ako Treasure Cay, známe svojou úchvatnou plážou, a Elbow Cay (s malebným majákom Hope Town) opäť ožívajú.Ceny nehnuteľností v Abaco, ktoré v rokoch 2019–2020 prudko klesli, opäť stúpajú.Pobrežné pozemky a byty v Treasure Cay napríklad získali späť svoju hodnotu, keď sa komunita obnovuje; niektoré nehnuteľnosti teraz dosahujú alebo prekračujú svoje cenové úrovne pred hurikánom, hoci v roku 2025 stále ponúkajú dobrú relatívnu hodnotu.Abaco tiež hostí luxusné rezidenčné projekty: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, súkromná rezortná komunita na ostrove Great Guana Cay, je plne opäť v prevádzke a naďalej priťahuje veľmi bohatých kupcov (domy tam začínajú na sume 4 milióny dolárov).Keď sa pozeráme do budúcnosti, vyhliadky Abaco sú veľmi pozitívne.Existuje značný nevyužitý dopyt zo strany tých, ktorí milujú člnkovanie, rybárčenie a uvoľnený životný štýl Abaca.Montage Cay, luxusný rezort na súkromnom ostrove v Abaco, je vo výstavbe a do roku 2025/26 pridá päťhviezdičkový hotel a značkové rezidencie practiceguides.chambers.com.Očakáva sa, že to ešte viac zvýši profil Abaca.Vláda tiež uprednostnila opravy infraštruktúry – ciest, elektrických sietí a podobne.– na podporu rastu.Miestni agenti hlásia, že Abaco je „stále viac žiadaný“ a že ceny „stále rastú“ ako postupuje obnova homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Riziká zostávajú (napríklad ďalšia veľká búrka), ale existuje silný komunitný duch a záujem investorov, ktoré ženú Abaco vpred.Pre rok 2025 a nasledujúce roky Abaco predstavuje príbeh odolnosti a príležitosť – kupujúci, ktorí investovali po Dorianovi, už zaznamenali zisky a ďalší rast je pravdepodobný, keď sa Abaco úplne zotaví.Paradise Island je malý ostrov susediaci s Nassau, známy po celom svete predovšetkým vďaka rezortu Atlantis a ultra-exkluzívnym nehnuteľnostiam. Paradise Island (často označovaný len ako „PI“) je v podstate luxusná enkláva; takmer všetky nehnuteľnosti tu tvoria luxusné byty alebo domy najvyššej triedy. Trh s nehnuteľnosťami na ostrove je synonymom luxusu – nájdete tu ponuky ako Ocean Club Estates (uzavretá komunita s golfovým ihriskom a prístavom, kde sa ceny domov pohybujú od niekoľkých miliónov až po viac ako 20 miliónov dolárov) či bytové projekty One Ocean a The Reef/Residential Towers v Atlántis. V roku 2025 má Paradise Island naďalej silný dopyt zo strany majetných kupcov, ktorí chcú byť blízko výhod Nassau, no preferujú viac súkromia a rezortovú atmosféru. Priemerné ceny bytov na PI patria medzi najvyššie v krajine; často začínajú na úrovni okolo 700–800 tisíc dolárov za dvojizbový byt a ľahko presahujú 1–2 milióny dolárov za väčšie alebo s výhľadom na oceán. Penthouse byty priamo na pláži a veľké rezidencie môžu dosahovať osemmiestne ceny. Ponuka na Paradise Island je limitovaná (je to malá plocha), nové stavby teda pribúdajú hlavne vertikálne (byty) alebo prestavbou starších objektov. Veľkým pripravovaným projektom je Four Seasons/Ocean Club Residences, plánované dokončiť do roku 2027, ktoré prinesie malý počet super-luxusných apartmánov a víl v areáli Ocean Club globalpropertyguide.com. Očakáva sa vysoký dopyt a mnohé jednotky majú už poradovník od existujúcich klientov Four Seasons. Vývoj trhu na PI je robustný – nehnuteľnosti tu dobre držia hodnotu a obchoduje sa s nimi iba zriedka. Koncom roka 2024 a začiatkom 2025 boli zaznamenané zásadné zníženia dní na trhu pri prémiových ponukách na Paradise Island (atraktívne jednotky sa často predávajú za ~2–3 mesiace), keď majetní kupci rýchlo získavali dostupné nehnuteľnosti homesforsaleinnassaubahamas.com. Do budúcna sa realitný trh na Paradise Island javí veľmi silným. Credit lokality, ďalšie modernizácie rezortu Atlantis a nové luxusné projekty (ako údajný Aman resort či potvrdená atrakcia Royal Caribbean Beach Club) budú udržiavať vysoký dopyt. Očakávame pretrvávajúci rast cien, ktorý môže dokonca prekonávať priemer Nassau, najmä pri výnimočných nehnuteľnostiach (napr. plážové vily, najvyššie poschodia). Paradise Island získa aj z rastu Nassau, no bude ochránený pred mnohými problémami hlavného mesta (ako doprava či zápchy). Zhrnuté, PI je a ostane jednou z najexkluzívnejších adries v Karibiku, atraktívnou pre kupcov, ktorí vyhľadávajú okamžitý luxus, bezpečie a zábavu hneď pred dverami.
Exuma
Abaco
Právne a daňové aspekty pre kupujúcich
Investori a zahraniční kupujúci nehnuteľností na Bahamách by mali poznať právny rámec a dane spojené s vlastníctvom nehnuteľností. Bahamy vo všeobecnosti vítajú zahraničné vlastníctvo nehnuteľností a celý proces je dobre definovaný:
- Pravidlá zahraničného vlastníctva: Medzinárodní kupujúci môžu vlastniť nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve na Bahamách s relatívne malými obmedzeniami. Ak si zahraničný kupujúci kupuje samostatne stojacu rezidenčnú nehnuteľnosť alebo pozemok určený na osobné bývanie, nevyžaduje sa žiadne špeciálne povolenie; kupujúci jednoducho zaregistruje nadobudnutie na Investičnej rade po uzatvorení obchodu (a zaplatí jednorazový registračný poplatok 1 000 USD) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Výsledkom je vydanie registračného certifikátu. Ak však cudzinec kupuje pozemok na komerčný rozvoj, investície do prenájmu alebo viacero jednotiek (čokoľvek nad rámec jedného osobného domu), potom je potrebné získať “Povolenie na držbu pozemku zahraničnou osobou” pred uzavretím obchodu practiceguides.chambers.com. Povolenie sa taktiež získava prostredníctvom Investičnej rady/Bahamského úradu pre investície. Nesplnenie tejto povinnosti by viedlo k tomu, že listina by bola neplatná, preto je tento krok pre investorov-kupcov dôležitý practiceguides.chambers.com. V praxi sa povolenia bežne udeľujú legitímnym projektom/investíciám – vláda ich používa najmä na preverovanie a evidenciu významných zahraničných investícií. Neexistujú žiadne požiadavky na občianstvo ani pravidlá výhradne pre prenájom; cudzinci môžu vlastniť nehnuteľnosť vo výhradnom vlastníctve (fee simple) rovnako ako Bahamčania, ak je nehnuteľnosť zaregistrovaná alebo povolená podľa vyššie uvedeného postupu.
- Transakčné dane (kolok/balíková DPH): Všetky realitné transakcie podliehajú jednorazovej dani pri prevode, ktorá je od roku 2019 účtovaná ako daň z pridanej hodnoty (DPH) pri predaji nehnuteľností. Zahraniční kupujúci platia jednotnú sadzbu 10 % DPH pri všetkých kúpnach nad 100 000 $ linkedin.com. Táto suma sa typicky rozdeľuje medzi kupujúceho a predávajúceho podľa dohody (bežne každý platí 50 %, ale pri veľkých obchodoch nie sú nezvyčajné ani dohodnuté rozdelenia ako 70/30) linkedin.com. Pri kúpe pod 100 000 $ je DPH 2,5 %. Bahamskí občania majú stupňovitú sadzbu daňovej povinnosti/DPH: pre nich je daň 2,5 % na prvých 100-tisíc, 4 % na 100-tisíc–300-tisíc, 6 % na 300-tisíc–500-tisíc, 8 % na 500-tisíc–700-tisíc, 9 % na 700-tisíc–1 milión a 10 % nad 1 milión linkedin.com. (Bahamskí občania, ktorí kupujú svoju prvú nehnuteľnosť, majú nárok na ešte väčšie zľavy alebo oslobodenie do výšky 500-tisíc, aby sa podporilo vlastníctvo nehnuteľnosti linkedin.com linkedin.com.) Čistým efektom je, že zahraniční kupujúci spravidla zaplatia 10 % pri väčšine kúpy nehnuteľnosti, zatiaľ čo miestni často platia o niečo menej. Treba poznamenať, že táto transakčná DPH nahradzuje pôvodný „kolok“ – v podstate ide o ten istý poplatok, len je teraz administratívne vedený ako DPH.
- Ročná daň z nehnuteľnosti: Bahamy uvaľujú ročnú daň z nehnuteľnosti (nazývanú aj daň z nehnuteľností) na nehnuteľnosti, pričom veľmi výhodné sadzby platia pre domy, v ktorých majiteľ býva. Obytné nehnuteľnosti využívané majiteľom platia 0 % zo sumy do 300 000 USD hodnoty (táto časť je úplne oslobodená od dane) linkedin.com, 0,625 % z hodnoty od 300 000 do 500 000 USD a 1,0 % z hodnoty nad 500 000 USD linkedin.com. Je tu strop – žiadna majiteľom obývaná nehnuteľnosť nezaplatí viac ako 120 000 USD ročne na dani z nehnuteľnosti, bez ohľadu na hodnotu. Tento práh oslobodenia bol nedávno zvýšený (bol 250 000 USD, teraz 300 000 USD), aby sa znížilo daňové zaťaženie priemerných domov linkedin.com. Pre nehnuteľnosti nevyužívané majiteľom (investičné alebo rekreačné domy, ktoré nie sú hlavným sídlom), sú sadzby mierne vyššie: 0,75 % z prvých 500 000 USD, 1,0 % z 500 000–2 miliónov USD a 1,5 % zo sumy nad 2 milióny USD linkedin.com. (Voľné pozemky majú samostatnú pevnú sadzbu 2 % ak sú vo vlastníctve cudzincov, aby sa zamedzilo špekuláciám s pozemkami, ale ak sa postaví dom, platia bežné sadzby.) Výrazné je, že Bahamy nemajú žiadne dodatočné komunálne dane z nehnuteľností – táto národná daň je jedinou opakujúcou sa daňou z nehnuteľností. Mnohé exkluzívne oblasti (ako Albany alebo Lyford Cay) namiesto toho uvaľujú poplatky spoločenstva vlastníkov na komunitné služby, ale nie mestskú daň z nehnuteľností.
- Daň z príjmu a z kapitálových výnosov: Bahamy nezdaňujú príjem, kapitálové výnosy ani dedičstvo. To znamená, že príjem z prenájmu bahamskej nehnuteľnosti alebo zisk z jej predaja nie je zdanený bahamskou vládou linkedin.com. Na bahamské nehnuteľnosti sa tiež nevzťahujú žiadne dedičské či pozostalostné dane – môžu byť dediči prebraté bez miestnych poplatkov za smrť linkedin.com. Tieto daňové pravidlá sú veľkou výhodou pre investorov z krajín s vysokými daňami. (Cudzinci by mali konzultovať zákony svojej krajiny – napr. občania USA sú naďalej povinní platiť americkú daň z celosvetových príjmov, ale mnoho z nich si môže započítať bahamskú daň, ktorá je v tomto prípade nulová, čo robí príjem účinne oslobodeným od dane až do výšky hraníc pre výnimky na zahraničný príjem alebo prostredníctvom daňových kreditov.)
- Pobyt cez investíciu: Ako už bolo spomenuté, investovanie do nehnuteľností na Bahamách môže umožniť získať Ekonomický trvalý pobyt. Aktuálna hranica je minimálna investícia 1 000 000 USD do nehnuteľností na to, aby ste sa kvalifikovali linkedin.com. Nehnuteľnosť (alebo nehnuteľnosti v súhrnnej hodnote tejto sumy) musí byť udržiavaná, keďže predaj pod touto hranicou môže ohroziť status. Udelenie trvalého pobytu nie je automatické, ale pri splnení podmienok sa bežne udeľuje a schválenie žiadosti trvá približne 3-4 mesiace homesforsaleinnassaubahamas.com. Existuje aj možnosť zrýchleného posúdenia, ak investujete 1,5 mil. USD a viac (proces bude zrýchlený) linkedin.com. Trvalí rezidenti majú väčšinu práv občanov okrem volebného práva a, ako bolo uvedené, po 10 rokoch pobytu je možné požiadať o občianstvo. Treba tiež poznamenať, že samotný pobyt neukladá žiadne daňové povinnosti, keďže Bahamy nepoznajú daň z príjmu – môžete tam žiť bez osobného zdanenia, čo je dôležitým lákadlom linkedin.com.
Celkový právny režim Bahám je veľmi priaznivý pre investorov do nehnuteľností. Vlastníctvo je zabezpečené zápisom vlastníckych listín (vláda pracuje na modernizácii a prechode na registračný systém pre zvýšenie efektivity) practiceguides.chambers.com. Existujú devízové kontroly, ale sú prispôsobené investičným účelom (bahamský dolár je krytý voči USD v pomere 1:1 a finančné prostriedky je možné repatriovať po schválení centrálnou bankou, najmä ak boli pôvodne dovezené na účel kúpy). Hlavné zhrnutia sú, že cudzinci môžu nakupovať s dôverou, mali by počítať s 10 % nákladov na uzavretie obchodu a môžu si užívať nízke priebežné daňové zaťaženie. Tieto faktory v kombinácii so stabilným právnym systémom robia z Bahám atraktívnu krajinu priateľskú k investorom.
Riziká, výzvy a udržateľnosť
Aj keď je celkový výhľad pozitívny, investori by mali mať na pamäti viacero rizík a výziev, ktoré by mohli v najbližších rokoch ovplyvniť bahamský trh s nehnuteľnosťami. Tu je niekoľko kľúčových bodov na zváženie:
- Riziká hurikánov a klímy: Bahamy sú geograficky zraniteľné voči hurikánom a účinkom zmeny klímy. Spúšť po hurikáne Dorian v roku 2019 – ktorý zrovnal so zemou časti Abaca a Grand Bahama – bola jasnou pripomienkou tohto rizika. Priamy zásah veľkého hurikánu môže spôsobiť obrovské škody na majetku a dočasne utlmiť miestny trh s nehnuteľnosťami (ako sa ukázalo pri poklese v Abacu po roku 2019). Náklady na poistenie nehnuteľností primerane vzrástli a budú dôležitým faktorom pri celkovej cene vlastníctva. Zvyšovanie morskej hladiny a erózia sú dlhodobým problémom, najmä pre nízko položené prímorské oblasti. Stavebné predpisy boli posilnené kvôli odolnosti proti vetru a skúsení kupujúci teraz uprednostňujú domy postavené tak, aby odolali búrkam kategórie 5 alebo sa nachádzali vo vyššom teréne. Napriek tomu zostávajú klimatické udalosti stále nepredvídateľným faktorom na trhu. Investori by si mali zabezpečiť správne poistenie a odolnú konštrukciu každej nehnuteľnosti. Dobrou správou je, že rekonštrukcia a obnova obvykle nasledujú aj po veľmi silných búrkach – napríklad realitná aktivita na Abacu sa len niekoľko rokov po Dorianovi silno zotavuje travelmarketreport.com – avšak krátkodobý dopad takýchto udalostí môže byť významný.
- Ekonomické a externé faktory: Bahamská ekonomika je silne závislá od vonkajších podmienok – najmä od zdravia ekonomiky USA a globálnych cestovných trendov. Spomalenie v USA alebo Kanade (kľúčové trhy cestovného ruchu a kupcov) môže znížiť prísun návštevníkov a obmedziť dopyt po druhých domovoch globalpropertyguide.com. Rovnako globálne krízy (recesie, pandémie) môžu rýchlo utlmiť ekonomiku Bahám závislú od turizmu, ako sa to stalo v roku 2020. Rastúce úrokové sadzby na medzinárodnej úrovni môžu ochladiť zahraničné nákupy, najmä u tých, ktorí financujú kúpu alebo sa spoliehajú na úvery kryté majetkom. MMF zdôrazňuje, že udržanie rastu nad súčasným tempom si vyžaduje pokračujúce investície a riešenie nedostatku pracovnej sily globalpropertyguide.com – ak sa to nenaplní, ekonomický rast môže zaostať. Okrem toho, hoci Bahamy majú stabilnú menu a fiškálnu situáciu, nesú národný dlh, ktorý by v budúcnosti mohol vynútiť fiškálne úpravy (potenciálne vrátane daňových zmien, hoci zatiaľ nie sú náznaky zavedenia dane z príjmu). Riešenie: Vláda aktívne láka diverzifikované investície (technológie, logistika a pod.) s cieľom rozšíriť ekonomickú základňu mimo oblasť turizmu. A veľký rozsah záväzkov priamych zahraničných investícií (viac než 10 miliárd dolárov za dva roky travelmarketreport.com) poskytuje určitú rezervu z hľadiska vytvárania pracovných miest a ekonomického stimulu. Napriek tomu by investori mali sledovať globálne ekonomické ukazovatele, keďže osud Bahám je s nimi úzko prepojený.
Na záver, aj keď existujú riziká na zváženie, žiadne z nich neznižuje základnú príťažlivosť bahamských nehnuteľností, ale skôr podčiarkujú potrebu rozumného a informovaného investovania. Uvedomovanie si hurikánov a poistenia, pochopenie ekonomických prepojení, vnímanie sociálnych dopadov a uprednostňovanie udržateľnosti, to všetko bude do budúcnosti patriť k výbave skúseného investora na Bahamách. Prekonávaním týchto výziev si investori môžu lepšie zabezpečiť svoj kúsok raja a zároveň prispieť k tomu, aby trh s nehnuteľnosťami na Bahamách zostal živý a udržateľný aj v nasledujúcich rokoch.
Zdroje:
- ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Rekapitulácia trhu za rok 2024 a výhľad na rok 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
- Chambers & Partners – Nehnuteľnosti 2025: Bahamy (Právo & prax) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- Morley Realty – Správa o trhu Nassau & Paradise Island (jún 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
- Glenn Ferguson (realtor) – Prečo investovať do nehnuteľností na Bahamách v roku 2025? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
- Global Property Guide – Analýza rezidenčných nehnuteľností na Bahamách 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Travel Market Report – Rekordných 11,22 milióna návštevníkov v roku 2024 (február 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
- LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Bahamské nehnuteľnostné dane: sprievodca 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
- IMF Country Report – Bahamami: Článok IV konzultácia 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Iné: Štatistiky Bahamského ministerstva turizmu travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, správa Forbes Global Properties globalpropertyguide.com atď.
