Pregled trenutnih uslova na tržištu (2025)
Tržište nekretnina na Bahamima u 2025. godini je dinamično i snažno, potpomognuto snažnim ekonomskim oporavkom nakon pandemije i rekordnim turizmom. Zemlja je dočekala nezapamćenih 11,22 miliona međunarodnih posetilaca u 2024. godini, što je porast od 16,2% u odnosu na 2023. i najveći broj ikada – nadmašivši čak i brojke pre pandemije travelmarketreport.com. Ovaj turistički bum je podstakao potražnju za vikendicama i nekretninama za iznajmljivanje širom ostrva. Ekonomski rast je stabilan (BDP je porastao sa 14,34 milijarde dolara u 2023. na 14,83 milijarde dolara u 2024, sa projekcijama od 17,62 milijarde dolara do 2029. dupuchrealestate.com), a vlada ostaje stabilna i poslovno orijentisana. Ovi faktori zajedno doprinose visokom poverenju investitora u tržište nekretnina Bahama dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com.
Nakon vrtoglavog talasa kupovine tokom 2020–2023, tržišna aktivnost se usporila u 2024. na održivije nivoe practiceguides.chambers.com. Divlji skok tokom pandemije – kada su bogati radnici na daljinu i investitori masovno kupovali ostrvske nekretnine – zamenjen je mirnijim, ali i dalje pozitivnim tržištem koje podseća na period pre 2019. godine practiceguides.chambers.com. Ponuda je i dalje skromna, posebno u luksuznim četvrtima, pa prodavci kvalitetnih nekretnina mogu zadržati ambiciozne cene i ipak privući interesovanje practiceguides.chambers.com. Ipak, više cene izazivaju određeno neodobravanje kupaca. U elitnim enklavama, vrednosti su se otprilike udvostručile od 2020. (npr. kuće koje su 2019. bile $3 miliona, često su se prodavale za $6 miliona do 2023), a pokušaji nekih prodavaca da cenu podignu na $8 miliona sada nailaze na otpor, što dovodi do dužeg vremena na tržištu content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Sve u svemu, 2025. godina počinje sa tržištem u ravnoteži – potražnja je jaka (posebno od strane stranih kupaca), ali je rast cena stabilizovan u poređenju sa ekstremnim skokovima prethodnih godina. Porast ponude novih projekata i smanjeni poremećaji iz perioda pandemije vratili su tržište u uravnoteženiji ritam, čak i kada je 2024. završena sa rekordnim prometom nekretnina u nekim segmentima homesforsaleinnassaubahamas.com.
Stambeni segment nekretnina
Stambena svojina na Bahamima obuhvata sve, od domova za lokalne kupce koji prvi put kupuju nekretninu do ultra-luksuznih vila na obali. Ovaj segment karakteriše dvo-nivo tržište. Sa jedne strane je sektor visokog standarda, koji pokreće strana potražnja, a sa druge lokalno srednje tržište, gde je pristupačnost problem globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Segment luksuznih kuća za odmor i iseljenika doživljava procvat: Bahami su treći u svetu po rastu cena stambenih nekretnina visokog standarda u 2023. godini, sa godišnjim porastom vrednosti luksuznih nekretnina od 15% globalpropertyguide.com. Čak i početkom 2025, prodaja vrhunskih nekretnina preko 3 miliona dolara porasla je za 18% na godišnjem nivou, a luksuzne kuće na obali obično beleže godišnji rast oko 6–8%, nadmašujući mnoge tradicionalne investicije homesforsaleinnassaubahamas.com. Ovo konstantno povećanje vrednosti odražava snažno međunarodno interesovanje, ograničenu ponudu atraktivnih lokacija i reputaciju ostrva kao poreski neutralnog utočišta. Amerikanci dominiraju među stranim kupcima (oko 35% međunarodnih kupaca), a slede ih Evropljani (~30%) i Kanađani (10%), koje privlače klima i investicione pogodnosti globalpropertyguide.com. Ovaj priliv svetskog bogatstva pokrenuo je novu izgradnju u luksuznim zatvorenim zajednicama i kondominijumima sa hotelskim uslugama. Investitori prate moderne trendove gradeći više kondominijuma „ključ u ruke“ sa hotelskim pogodnostima, jer mnogi kupci sada žele ostrvski dom u koji mogu da dođu i odu bez brige, umesto da održavaju samostalnu vilu content.knightfrank.com. Rezultat je talas novih luksuznih kondominiuma u oblastima kao što su Cable Beach i Paradise Island u Nasau, što povećava ponudu na tržištu luksuznih nekretnina.
Nasuprot tome, glavno tržište stambenih nekretnina za lokalne Bahamce suočava se sa izazovima. Godine rasta cena su smanjile pristupačnost za porodice srednje klase globalpropertyguide.com. Ponuda pristupačnih stanova znatno zaostaje za potražnjom, što dovodi do rasta kirija i cena u lokalnim naseljima. Mnogi Bahamci koji kupuju oslanjaju se na finansiranje, međutim bankarski stambeni krediti su relativno stagnirali (iznos nepodmirenih stambenih kredita se čak smanjivao za oko 1,4% godišnje u poslednjoj deceniji) globalpropertyguide.com. Lokalni kupci koji prvi put kupuju nekretninu suočavaju se sa ograničenim izborom, a vlada je intervenisala inicijativama poput projekta Renaissance at Carmichael za izgradnju oko 200 pristupačnih domova globalpropertyguide.com. Ipak, takvi napori su skromni u poređenju sa razmerom potreba. Kao rezultat toga, stopa vlasništva nad nekretninama je niska i veliki deo stanovništva ostaje na tržištu zakupa – prema poslednjem popisu, oko 35% stanova je bilo zauzeto od strane zakupaca koji plaćaju globalpropertyguide.com. Dobra vest je da bi 2025. godina mogla doneti određeno olakšanje na strani ponude: zvaničnici navode nekoliko inicijativa za stvaranje više umereno cenovno pristupačnih stanova i poboljšanje dostupnosti stambenih kredita za Bahamce dupuchrealestate.com. Generalno, stambeni sektor 2025. godine karakteriše intenzivna aktivnost na luksuznom segmentu i sveprisutni problemi sa pristupačnošću na osnovnom nivou. Premošćavanje ovog jaza je ključni izazov za dugoročnu održivost tržišta.
Segment Luksuznih Nekretnina
Segment luksuznih nekretnina na Bahamima je svet za sebe – ultra-premijum kuće, privatna ostrva i rezidencije povezane sa renomiranim rizortima koje privlače imućne pojedince iz celog sveta. Ovaj segment je bio izuzetno snažan. Tokom 2020–2023. godine, bogati kupci su dolazili na Bahame kao idealno utočište tokom pandemije, što je drastično povećalo cene. Kao što je pomenuto, vrednosti u elitnim zajednicama (npr. Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) su se otprilike udvostručile od 2019. do 2023., što je izuzetan rast content.knightfrank.com. Čak i dok se tržište blago hladi u 2025. godini, ekskluzivni deo tržišta i dalje ostaje tržište prodavaca u mnogim aspektima – ponuda je oskudna, a tražene nekretnine mogu dostići visoku cenu. Prodavci kvalitetnih luksuznih nekretnina često uspevaju i sa visokim cenama, sve dok nisu nerealno iznad nedavnih uporedivih prodaja practiceguides.chambers.com. Ipak, kupci su sada postali izbirljiviji, pa neka precenjena mega-imanja ostaju neprodata duže nego ranije content.knightfrank.com.
Primetan trend je pomak u preferencijama kupaca ka pogodnostima „ključ u ruke” i dodatnim sadržajima. Mnogi imućni kupci, uključujući mlađe rukovodioce koji mogu raditi na daljinu, više vole luksuzne kondominijume ili rezidencije u okviru resorta sa upravljanjem nego samostalne vile content.knightfrank.com. Cene „hotelijski stil života” – usluge konsijerža, obezbeđenje, spa centre i restorane u okviru objekta – kao i to da ne moraju da brinu o održavanju ili pripremama za uragan kod velikih nekretnina content.knightfrank.com. Kao odgovor na to, investitori su pokrenuli nekoliko projekata brendiranih rezidencija. Na primer, na Cable Beach-u u Nassau, novi GoldWynn i Aqualina kondominijumi nude sadržaje sa pet zvezdica, dok na Paradise Island-u Ocean Club Four Seasons Residences (čiji se završetak očekuje 2027. godine) donosi ultra-ekskluzivne apartmane i vile u nadaleko poznatom resort okruženju practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. Baha Mar rizort kompleks dodao je Rosewood Residences na Cable Beach-u, omogućavajući vlasnicima stanova pristup svim pogodnostima susednog hotela sa pet zvezdica content.knightfrank.com. Novi projekti luksuznih brendova kao što su Six Senses, Montage i čak Bvlgari su u pripremi na raznim ostrvima travelmarketreport.com, čime se dodatno podržava reputacija Bahama na globalnom tržištu luksuza.
Strane milijardere takođe privlače jedinstvene prilike kao što su privatna ostrva i luksuzna imanja po meri. Exumas, na primer, nude parcele na privatnim ostrvima i udaljene luksuzne vile koje služe kao ultimativni status simboli homesforsaleinnassaubahamas.com. Takve ekskluzivne nekretnine mogu dostići astronomske cene (mnogo desetina miliona dolara za ostrvo ili veliko imanje), a interesovanje UHNW kupaca koji traže sigurna, izdvojena utočišta ostaje stabilno. Analitičari industrije napominju da su Bahami sada čvrsto etablirani kao vrhunska destinacija za luksuzne nekretnine; u Knight Frank izveštaju o bogatstvu za 2024. godinu, Bahami su bili jedno od najuspešnijih tržišta luksuznih nekretnina na svetu globalpropertyguide.com. U budućnosti se očekuje da luksuzni segment ostane snažan. Iako se rast cena može usporiti nakon ogromnih dobitaka proteklih godina, globalna potražnja za luksuznim nekretninama na Bahamima i dalje raste, a nov izuzetno kvalitetan inventar se brzo prodaje. Ukratko, kombinacija tropskog načina života i finansijskih/poreznih pogodnosti na Bahamima i dalje „zavodi zahtevne investitore” u luksuznom sektoru homesforsaleinnassaubahamas.com.
Komercijalne nekretnine i razvoj turizma
Van privatnih rezidencija, komercijalni sektor nekretnina na Bahamima uglavnom pokreću turizam, ugostiteljstvo i razvoj rizorta mešovite namene. Tradicionalni komercijalni segmenti (kancelarije, maloprodaja, industrija) su relativno mali s obzirom na veličinu zemlje, ali sektor ugostiteljstva i rizorta doživljava procvat. Rekordni turistički brojevi u 2024. godini podstakli su značajna ulaganja u hotele, marine i atrakcije, što zauzvrat utiče na tržište nekretnina. Posebno treba istaći da je kruzing luka u Nasauu obnovljena i ponovo potpuno otvorena u maju 2023. godine, sada u mogućnosti da primi najveće nove kruzere practiceguides.chambers.com. Ovo je revitalizovalo centar Nasaua i nagoveštava povećan broj turista za preduzeća u blizini. Kruzing industrija ostaje temelj privrede – kruzeri su generisali više od 650 miliona dolara direktne potrošnje u poslednjoj godini travelmarketreport.com – a širenje se nastavlja. Na primer, Royal Caribbean i Carnival svako razvijaju nove destinacije za kruzere na Bahamima practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean pravi klub na plaži na ostrvu Paradise, a Carnival gradi veliku kruzing luku na Grand Bahami. Ovi projekti će pokrenuti prateći razvoj komercijalnih nekretnina (od prodavnica do objekata za izlete) i povećati broj posetilaca na tim ostrvima kada počnu sa radom.
Možda su najuzbudljiviji razvoj upravo u luksuznim rizortima i hotelskoj infrastrukturi. Tokom protekle dve godine, Bahami su privukli preko 10 milijardi dolara stranih direktnih investicija, od kojih je veliki deo usmeren na projekte luksuznih rizorta travelmarketreport.com. Ovo uključuje raznovrsne nove rizorte, širenje postojećih, kao i luksuzne stambene zajednice. Na primer, započeta je gradnja Jack’s Bay ekskluzivne golf zajednice na Eleuteri, kao i Montage Cay na Abaco ostrvu, rizorta na privatnom ostrvu sa brendiranim rezidencijama practiceguides.chambers.com. Na ostrvu Grand Bahama, vrhunski Six Senses Resort & Residences je u izgradnji, što ukazuje na poverenje u preporod Freeporta practiceguides.chambers.com. Na Ostrvu raja (Paradise Island), planira se novi hotel Four Seasons i rezidencije kao deo rekonstrukcije Ocean Cluba practiceguides.chambers.com, kao dopuna kultnom rizortu Atlantis. Nassau/New Providence takođe beleži ulaganja – osim novih faza Baha Mar rizorta, ultraluksuzna zajednica Albany (iza koje stoje poznate ličnosti) pokreće nove faze izgradnje practiceguides.chambers.com. Butik i srednje veliki rizorti na “Spoljnim ostrvima” (porodična ostrva) takođe su u ekspanziji practiceguides.chambers.com. Investitori ciljaju imućne putnike koji traže jedinstvene, netaknute destinacije, sa projektima na manjim ostrvima (cays) koje nude osamu i personalizovana iskustva practiceguides.chambers.com.Ovi razvoj podstaknut turizmom ima direktan uticaj na nekretnine: oni otvaraju radna mesta, unapređuju infrastrukturu i često uključuju stambene komponente (kondominijume, vile) za prodaju. Na primer, novi rizort često dolazi sa setom vila ili jedinica kondominijuma koje strani kupci mogu kupiti – kombinujući komercijalne i stambene nekretnine. Nadogradnje infrastrukture takođe prate ovaj razvoj. Vlada je dala prioritet unapređenju kao što su proširenja aerodroma (npr. unapređenje aerodroma North Eleuthera od 55 miliona dolara i novi međunarodni aerodrom za Exumu koji treba da bude završen 2025. godine), kako bi podržala rast broja posetilaca ewnews.com ewnews.com. Putevi, marine i komunalne usluge se unapređuju na ostrvima na kojima se grade novi rizorti. Sve u svemu, izgledi za komercijalne nekretnine su jaki, posebno u objektima vezanim za turizam. Visoke stope popunjenosti hotela i rastuće prosečne dnevne cene podstiču ulaganja u nove hotele i iznajmljivanje za odmor. Čak i nišne oblasti kao što je logistika/skladištenje mogu doživeti rast kako raste potrošačka potražnja sa rastom stanovništva. Glavni oprez je da se osigura održivost ovih razvojnih projekata i da koristi budu šire raspoređene, a ne samo u okviru rizort enklava. Ali od 2025. godine, ulaganja u infrastrukturu i turizam su na najvišem nivou svih vremena, što je signal poverenja da će Bahami i dalje privlačiti posetioce i investitore u nekretnine u narednim godinama travelmarketreport.com travelmarketreport.com.
Investicione prilike i razmatranja životnog stila
Bahami nude atraktivan paket za investitore u nekretnine i one koji žele da se presele. Kombinacija prirodne lepote, privlačnog životnog stila i finansijskih podsticaja čini 2025. godinu privlačnim vremenom za razmatranje kupovine nekretnine. Poreske pogodnosti su veliki mamac: Bahami ne naplaćuju porez na prihod, porez na kapitalnu dobit, niti porez na nasleđe ili imovinu za fizička lica linkedin.com. Ovo poresko-neutralno okruženje znači da prihod od iznajmljivanja ili zarada od preprodaje nekretnine uglavnom ostaju oslobođeni poreza (važno za Amerikance, koji često mogu da to kompenzuju inostranim poreskim kreditima) dupuchrealestate.com. Troškovi održavanja nekretnine su takođe razumni – porezi na imovinu su niski do umereni (vlasnici koji žive u svojim kućama oslobođeni su poreza na prvih 300.000 dolara vrednosti) linkedin.com. Za osobe sa velikim kapitalom, kupovina nekretnina na Bahamima može biti i put do rezidentnog statusa. Vladin Ekonomski program stalnog boravka (EPR) omogućava ubrzani stalni boravak stranim kupcima koji investiraju najmanje 1.000.000 dolara u nekretnine linkedin.com. (Ova granica je povećana sa 750.000 na 1.000.000 dolara od 1. januara 2025, kako bi se obezbedilo da investitori imaju značajniji dugoročni interes linkedin.com.) Stalni rezidenti uživaju pravo da žive tokom cele godine na Bahamima i razne privilegije, a posle 10 godina mogu postati i kandidati za državljanstvo linkedin.com. Prednost rezidentnog statusa, zajedno sa odsustvom poreza na imovinu, predstavlja snažan podsticaj investitorima koji žele diverzifikaciju imovine i rezervno mesto za život. Kako je jedan savetnik istakao, Bahami su „pozicionirani kao investicijski raj“, nudeći dugoročan rast vrednosti, praktično neoporezivan prihod u stabilnoj, bliskoj zemlji dupuchrealestate.com.Pored finansijskih aspekata, kvalitet života i faktori životnog stila predstavljaju ogroman deo ove jednačine. Bahami su englesko-govoreća, politički stabilna demokratija sa bliskim vezama sa Severnom Amerikom – nalazi se na samo kratkom letu od glavnih američkih gradova (Majami je udaljen jedan sat, Njujork oko tri sata). Ova blizina i lakoća pristupa čine mogućim čak i za stanovnike sa delimičnim boravkom da često putuju tamo-amo dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Sami ostrva nude zavidan stil života: toplo vreme tokom cele godine, prelepe plaže, plovidbu i ribolov, kao i vrhunske pogodnosti poput golf terena i spa centara. Ispatrijati pronalaze dobro razvijene zajednice, uključujući izuzetne međunarodne škole i medicinske ustanove u Nasauu, što čini realnim preseljenje sa porodicom. Zaista, pandemija je podstakla “revoluciju rada na daljinu” od koje su Bahami profitirali – vlada je uvela vizu za produženi boravak digitalnim nomadima, a mnogi profesionalci otkrili su da mogu da žive u raju dok zadržavaju svoja radna mesta u inostranstvu content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Mnogi od onih koji su došli privremeno, od tada su ostali kao stalni ili polustalni stanovnici, dovodili su svoje porodice pa čak i kupovali kuće ne pogledavši ih uživo, već putem virtuelnih tura content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Ovaj trend je povećao potražnju za karakteristikama kao što su kućne kancelarije i pouzdan internet u nekretninama homesforsaleinnassaubahamas.com.
Iz investitorske perspektive, prilike za prihod od iznajmljivanja su jake. Porast turizma dovodi do velike potražnje za kratkoročnim iznajmljivanjima na platformama poput Airbnb-a. Zapravo, Airbnb je zabeležio rast od 16,7% u broju rezervisanih noćenja početkom 2024 u poređenju sa prethodnom godinom globalpropertyguide.com. Dobro locirane nekretnine za iznajmljivanje (npr. stanovi na Cable Beach-u u Nassau ili Paradise Islandu, ili vile na popularnim ostrvima kao što je Exuma) mogu ostvariti dobru popunjenost i premium cene po noćenju tokom udarne sezone. Na primer, apartmani na obali u najatraktivnijim zonama često dostižu $300–$800 po noći i veoma su rezervisani tokom zimskih meseci, donoseći privlačne prinose vlasnicima globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dugoročan najam rezidentima ili strancima je takođe tražen, sa mesečnim zakupninama za komforan trosoban stan u iznosu od oko $3,000 u Nassau (i niže na manje naseljenim ostrvima) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. U kombinaciji sa odsustvom poreza na prihod, ovi prinosi od zakupa mogu biti veoma privlačni. Investitorima takođe odgovara što je bahamski dolar vezan u odnosu 1:1 za američki dolar, što eliminiše valutni rizik i pojednostavljuje transakcije linkedin.com. Pravni proces za strance pri kupovini nekretnina je jednostavan (bilo kroz jednostavnu registraciju ili dozvolu, kako je objašnjeno u pravnom delu), a vlasnička prava su dobro zaštićena poznatim engleskim sistemom običajnog prava. Svi ovi faktori – laka kupovina, snažna vlasnička prava, likvidnost na tržištu visokog standarda, i životni stil bez premca – čine Bahame top izborom za ulaganje u nekretnine 2025. godine. Kako je jedan lokalni stručnjak rekao, „Ako razmišljate o investiranju, 2025. je odlična godina da uđete na tržište”, s obzirom na trend rasta i jedinstvene prednosti Bahama dupuchrealestate.com.
Tržišni trendovi i prognoza (2026–2030)
Gledajući unapred, izgledi za bahamsko tržište nekretnina u narednih 3–5 godina su uglavnom pozitivni, mada postoje određene nijanse. Očekuje se da će turizam ostati snažan: industrijske projekcije predviđaju da će broj posetilaca ostati na rekordnim nivoima ili čak dodatno rasti u bliskoj budućnosti globalpropertyguide.com. MMF navodi da bi i dolasci turista i njihova prosečna potrošnja trebalo da nastave da rastu, što će podržati rast realnog BDP-a i, samim tim, održavati potražnju za smeštajem i nekretninama globalpropertyguide.com. Otvaranja novih hotela između 2025. i 2027. godine (Four Seasons, Six Senses, itd.) povećaće kapacitete za smeštaj i verovatno dodatno povećati broj posetilaca. Ovo je dobar znak za tržište iznajmljivanja za odmor i drugi dom, jer snažan turistički sektor često pretvara deo posetilaca u kupce nekretnina. Uspeh vlade u privlačenju velikih investicija (preko 10 milijardi dolara u projekte rizorta travelmarketreport.com) takođe ukazuje na poverenje u budućnost tržišta. Mnogi od tih projekata uključuju i stambene jedinice koje će dospeti na tržište u narednim godinama, postepeno povećavajući ponudu luksuznih jedinica. Kako se ovaj novi inventar bude apsorbovao, moguće je da ćemo videti da rast cena u luksuznom segmentu prelazi u umerenije okvire (npr. rast od niskih do srednjih jednocifrenih procenata godišnje umesto dvocifrenog skoka iz perioda 2021–2023). Globalne prognoze firme Knight Frank predviđaju da će rast cena luksuznih nekretnina u mnogim destinacijama preći na nekoliko procenata godišnje, a očekuje se da će Bahami pratiti taj trend kako se tržište bude udaljavalo od postpandemijskog skoka. Suštinski, tržište bi trebalo da ostane na uzlaznoj putanji, ali stabilnijim i održivijim tempom.
Један јасан тренд је растуће интересовање за Породична острва (мање насељена острва ван Њу Провиденса). Како Насау и Парадајз Ајленд постају скупљи и изграђенији, и купци и инвеститори све више гледају ка острвима као што су Ексјума, Елеутхера, Абако, Андрос и Лонг Ајленд. Ова острва се очекују да буду жаришта раста у наредним годинама dupuchrealestate.com. На пример, Ексјума и Елеутхера су већ веома тражене у 2025. години, где конкуренција за некретнине подиже цене dupuchrealestate.com. Абако, након обнове од урагана Доријан из 2019. године, је на узлазној путањи – 2024. године број авионских долазака на Абако је скочио скоро 12%, што показује солидан повратак активности на нивое пре урагана travelmarketreport.com. Цене некретнина на Абаку, које су пале након Доријана, сада стално расту како се инфраструктура обнавља и нови ризорти (попут Montage Cay) изазивају велико интересовање homesforsaleinnassaubahamas.com. Лонг Ајленд и Андрос се наводе као „тржишта која треба посматрати“ – они данас остају релативно приступачни, али имају велики простор за раст, тако да би рани инвеститори могли да остваре значајну добит dupuchrealestate.com. Очекујемо већи релативни раст вредности на овим новим острвима него на зрелијем тржишту Насау у наредних 5 година, јер побољшана инфраструктура (аеродроми, марине, комуналије) и нови пројекти чине Породична острва приступачнијим и пожељнијим.
Насау – смештен на острву Њу Провиденс – је главни град државе и највеће урбано тржиште.
Nudi širok spektar nekretnina, od luksuznih zatvorenih zajednica i stanova na plaži do početnih domova za lokalne porodice.Tržište u Nassauu u 2025. je veoma aktivno, ali pokazuje znake normalizacije nakon burnih prethodnih godina.Средња цена куће у Насау (и непосредној околини) износила је око 495.000 долара средином 2025., што је заправо пораст од 4,9% у односу на почетак године упркос месечним осцилацијама morleyrealty.com.Prosečna cena prodaje (koja može biti iskrivljena zbog nekoliko luksuznih prodaja) bila je oko 590.000 USD sredinom 2025. morleyrealty.com, iako drugi izvori navode da je prosečna cena oglasa bliža 720.000 USD za Nassau, što odražava uticaj luksuznih oblasti homesforsaleinnassaubahamas.com.Ovo ukazuje na to da, iako se mnoge kuće prodaju za srednje šestocifrene sume, u Nassauu se dešavaju i višemilionske transakcije koje podižu prosek.Zalihe su bile ograničene – broj oglasa početkom 2025. bio je skoro 20% manji nego godinu dana ranije morleyrealty.com – ali broj novih oglasa sada polako raste kako se tržište smiruje.Nekretnine u Nassau, posebno u poželjnim naseljima, i dalje privlače veliko interesovanje kupaca.U junu 2025. godine, na primer, potpisivanje ugovora je poraslo za 119% na godišnjem nivou iako je konačna prodaja opala (što sugeriše da nekim transakcijama treba više vremena da se završe) morleyrealty.com morleyrealty.com.Potražnja za iznajmljivanjem u Nassauu ostaje visoka zahvaljujući radnim prilikama i pogodnostima grada; oblasti kao što je Cable Beach (gde se nalazi Baha Mar rizort, restorani i stanovi) poznate su kao „kraljevi iznajmljivanja“ sa konstantnom potražnjom zakupaca tokom cele godine homesforsaleinnassaubahamas.com.Идући даље, Насауова перспектива је стабилна.Kao komercijalni centar, ima koristi od gotovo svih ekonomskih pokretača – turizma, finansija, vlade – i nastaviće da se razvija.Nadolazeći kondominijumski projekti i mogući preporod stambenog života u centru grada (sa revitalizacijom luke za kruzere) mogli bi dodati novu ponudu.Očekuje se da će rast cena biti umeren, ali pozitivan, a Nassau će ostati likvidnosni centar bahamskog tržišta nekretnina (najlakše mesto za brzu kupovinu ili prodaju).Ključna podtržišta na koja treba obratiti pažnju uključuju zapadni New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay) gde se nalaze ultra-luksuzne vile, i istočni New Providence (područja kao što je Eastern Road) koja su popularna među pripadnicima više srednje klase i iseljenicima zbog pogleda na vodu i blizine gradu.Ekonomija Bahama se predviđa da će beležiti umeren rast. MMF upozorava da će dugoročni rast BDP-a iznad ~1,5% godišnje zahtevati kontinuirana ulaganja i rešavanje nedostatka radne snage globalpropertyguide.com. To znači da bi tempo širenja sektora nekretnina mogao zavisiti od sposobnosti zemlje da obučava radnike i podrži ove nove projekte. Ipak, građevinarstvo i usluge u sektoru nekretnina ostaju optimistične, a Udruženje izvođača Bahama navodi da je „budućnost obećavajuća” zahvaljujući snažnom broju projekata u najavi globalpropertyguide.com. Ključni makro rizici uključuju spoljne faktore: usporavanje američke ekonomije ili globalni finansijski šokovi mogli bi da utiču na stranu kupovinu i turizam globalpropertyguide.com. Takođe, kretanja kamatnih stopa na međunarodnom nivou mogu uticati na tražnju – poslednji period niskih kamata je podstakao kupovinu luksuznih nekretnina; ukoliko kamate ostanu visoke, neki granični kupci bi mogli da oklevaju ili potraže povoljnije ponude. Ipak, segment ultrabogatih je manje osetljiv na kamatne stope, a mnogi kupci na Bahamima plaćaju gotovinom, tako da bi uticaj trebalo da bude ograničen.
U celini, prognoza za nekretnine na Bahamima za narednih 3-5 godina je nastavak rasta i aktivnih investicija, ali uz umereniji tempo. Očekuje se da vrednost nekretnina generalno raste u skladu sa zdravom tražnjom, naročito na obali i u rizortskim područjima. Luksuzni segment će verovatno ostati najuspešniji (zahvaljujući globalnim trendovima rasta bogatstva i trajnoj privlačnosti Bahama), ali predviđamo i unapređenja u srednjem segmentu ukoliko vladine inicijative za stanovanje daju rezultate. Do 2030. Bahami će imati raznovrsniji pejzaž nekretnina – sa Nassau/Paradise Island kao i dalje komercijalnim i transakcionim centrom, ali sa većim udelom tržišta među Porodičnim ostrvima. Održivost i otpornost će postajati sve važniji (npr. više kuća na solarni pogon, gradnja otporna na oluje) kako se novi projekti budu usklađivali sa globalnim trendovima. Ukoliko ne dođe do velikih šokova, investitori mogu biti optimistični da će nekretnine na Bahamima zadržati reputaciju sigurne dugoročne investicije i dela raja koji se može posedovati.
Regionalni fokus: Nassau, ostrvo Paradise, Exuma i Abaco
Da bismo bolje razumeli tržište, vredi je analizirati neka ključna područja i ostrva pojedinačno. Bahami su arhipelag sa raznolikim tržištima nekretnina – od glavnog grada do mirnih sporednih ostrva. U nastavku je pregled trenutnih performansi i izgleda za budućnost u četiri važna regiona:
Nassau (ostrvo New Providence)
Ostrvo Paradise
Exuma se odnosi na lanac idiličnih ostrva (najveće je Velika Exuma) oko 140 milja južno od Nasaua, poznatih po tirkiznim vodama i netaknutoj lepoti.Exume su postale jedno od najpoželjnijih i najbrže rastućih tržišta nekretnina na Bahamima.Život na Exumi je opušten i slikovit – od glavnog naselja Džordž Taun do malih zajednica na kajevima – i privlači one koji traže mirno utočište daleko od gužve dupuchrealestate.com.Некретнине на Ексумима крећу се од шармантних кућица у острвском стилу до раскошних вила на обали и чак приватних острва на продају.Tržišni uslovi u 2025. godini pokazuju veliku potražnju i ograničenu ponudu.Exuma se navodi kao „veoma tražena“ od strane brokera, pri čemu konkurencija za kvalitetne oglase podiže cene dupuchrealestate.com.Prosečne cene kuća je teže generalizovati ovde zbog raznovrsnih tipova nekretnina, ali kuće i vile na obali obično se prodaju po cenama znatno iznad 1 milion dolara (često 2–5 miliona dolara za moderne luksuzne objekte).Privlačnost Exume za ultra-bogate je očigledna: to je jedno od najpopularnijih mesta za kupovinu privatnih ostrva, a poznate ličnosti su kupovale skrovišta na ostrvima Exuma Cays.Na primer, privatno ostrvo Musha Cay Dejvida Koperfilda i Little Hall’s Pond Cay Džonija Depa učinili su Exumu poznatom kao elitno utočište.Za one koji nisu milijarderi, Exuma i dalje nudi relativno pristupačne parcele i kuće u unutrašnjosti ili van vode, ali su i one poskupile kako sve više investitora uviđa potencijal Exume.Tržište iznajmljivanja je snažno – plivajuće svinje na Exumi, ronjenje svetske klase i pecanje privlače mnoge turiste, a podaci sa Airbnb-a pokazuju da Exuma ima jednu od najviših prosečnih dnevnih cena iznajmljivanja u zemlji (oko 750 dolara/noć u proseku, među aktivnim kratkoročnim najmovima) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Sa novim međunarodnim terminalom na aerodromu u izgradnji i luksuznim projektima kao što su proširenje Grand Isle Resort-a i unapređenja hotela Sandals, pristupačnost i sadržaji ostrva se poboljšavaju.Izgledi: Očekuje se da će Eksuma nastaviti da raste u značaju.Stručnjaci iz industrije dosledno navode Exumu kao jedan od najboljih izbora za investiranje u 2025. i narednim godinama dupuchrealestate.com.Kao što je navedeno u jednom izveštaju, Exuma nudi „čisto bekstvo“ i spremna je za dalji razvoj koji i dalje poštuje njen prirodni šarm homesforsaleinnassaubahamas.com.Kupci u narednih nekoliko godina mogu očekivati značajan porast vrednosti, naročito ako kupe sada pre nego što se završi više novih projekata.Ključ će biti održavanje ravnoteže između razvoja i životne sredine – na šta su lokalni akteri veoma pažljivi.Укупно, будућност некретнина на Ексумама изгледа светло, са комбинацијом реткости, лепоте и нове инфраструктуре која ће вероватно донети снажне приносе.Abako (Abako ostrva) se nalazi na severu Bahama i obuhvata Veliko Abako, Malo Abako i niz malih ostrva poznatih po jedrenju i vikendicama.
Tržište na Abaku je jedinstveno jer se oporavlja od ozbiljnog zastoja: uragan Dorijan u septembru 2019. godine je opustošio delove Abaka, uključujući Marš Harbour i Trezor Kej, prouzrokujući široko rasprostranjenu štetu na imovini.U godinama koje su usledile, obnova je bila postepena, a do 2024–2025. Abako doživljava preporod interesovanja i ulaganja dupuchrealestate.com.Trenutno tržište u Abaku karakteriše povećana potražnja i rastuće cene, jer su povratnici i oportunistički investitori kupovali nekretnine (neke kuće oštećene u oluji prodate su po nižim cenama nakon Dorijana, a zatim su renovirane ili ponovo izgrađene).Prema podacima Ministarstva turizma, Abako je zabeležio povećanje broja dolazaka avionom od 11,9% u 2024. godini, što predstavlja najveći rast među svim većim ostrvima i ukazuje na čvrst povratak na nivoe aktivnosti pre uragana Dorijan travelmarketreport.com.Oblasti kao što su Treasure Cay, poznata po svojoj prelepoj plaži, i Elbow Cay (sa šarmantnim svetionikom u Hope Townu) ponovo vrve od života.Cene nekretnina na Abaku, koje su drastično pale 2019–2020. godine, ponovo rastu.Treasure Cay plačevi i stanovi na obali, na primer, ponovo su dobili na vrednosti kako se zajednica obnavlja; neka svojstva sada dostižu ili premašuju svoje cene pre uragana, iako i dalje nude dobru relativnu vrednost u 2025. godini.Abako takođe ima luksuzna naselja: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, privatna odmarališna zajednica na ostrvu Great Guana Cay, ponovo je potpuno u funkciji i nastavlja da privlači veoma bogate kupce (kuće tamo koštaju od 4 miliona dolara naviše).Gledajući unapred, izgledi za Abako su veoma pozitivni.Postoji značajna zadržana potražnja od strane onih koji vole Abaco zbog njegovog jedrenja, pecanja i opuštenog načina života.Montage Cay, luksuzni rizort na privatnom ostrvu u Abaku, je u fazi izgradnje i do 2025/26. godine će dodati hotel sa pet zvezdica i rezidencije sa brendom practiceguides.chambers.com.Očekuje se da će ovo dodatno poboljšati profil Abaka.Vlada je takođe dala prioritet popravci infrastrukture – puteva, elektroenergetskih mreža itd.– da podrži rast.Lokalni agenti izveštavaju da je Abako „sve traženiji“ i da cene „stalno rastu“ kako oporavak napreduje homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Rizici i dalje postoje (na primer, još jedna velika oluja), ali snažan duh zajednice i interesovanje investitora pokreću Abako napred.За 2025. и наредних неколико година, Абацо представља и причу о издржљивости и прилику – купци који су инвестирали након Доријана већ су остварили добитак, а наставак раста је вероватан како се Абацо у потпуности опоравља.Paradise Island je malo ostrvo u blizini Nasaua, poznato širom sveta po Atlantis Resortu i izuzetno ekskluzivnim nekretninama. Paradise Island (često nazivan samo “PI”) je u suštini luksuzno naselje; gotovo sve nekretnine ovde su luksuzni stanovi ili vile. Tržište nekretnina na ostrvu je sinonim za luksuz – u ponudi su, na primer, Ocean Club Estates (zatvorena zajednica sa golf terenima i marinom, gde se cene vila kreću od nekoliko miliona pa do preko 20+ miliona dolara) i stambeni kompleksi kao što su One Ocean i The Reef/Residential Towers u okviru Atlantis-a. U 2025. godini, Paradise Island i dalje uživa snažnu potražnju među imućnim kupcima koji žele blizinu pogodnosti Nasaua, ali i privatniju, resort-atmosferu. Prosečne cene stanova na PI su među najvišima u zemlji, često počinju od 700–800 hiljada dolara za dvosoban stan, a lako prelaze 1–2 miliona dolara za veće stanove ili one sa pogledom na okean. Penthausovi na obali i velika imanja na ostrvu mogu dostići osmocifrene iznose. Ponuda na Paradise Island-u je ograničena (zemljište je malo), pa je nova gradnja uglavnom vertikalna (stanovi) ili se radi o rekonstrukciji postojećih objekata. Glavni projekat koji se najavljuje je Four Seasons/Ocean Club Residences, čije završetak je planiran do 2027., i doneće ograničen broj ultraluksuznih apartmana i vila u okviru Ocean Club kompleksa globalpropertyguide.com. Ovaj projekat se s nestrpljenjem očekuje i mnoge jedinice su već na listi čekanja od strane postojećih Four Seasons klijenata. Performanse tržišta na PI su jake – nekretnine ovde uglavnom dobro zadržavaju vrednost i retko se prodaju. Krajem 2024. i početkom 2025. zabeleženo je značajno smanjenje vremena na tržištu za najbolje nekretnine na Paradise Island-u (poželjni stanovi obično se prodaju za oko 2–3 meseca), jer su imućni kupci kupovali svaku dostupnu nekretninu homesforsaleinnassaubahamas.com. Gledajući unapred, tržište nekretnina na Paradise Island-u ostaje vrlo snažno. Prestiž lokacije, kontinuirana unapređenja Atlantis resorta i nova luksuzna ponuda (kao što je navodni Aman resort i potvrđena Royal Caribbean Beach Club atrakcija) održavaće visoku potražnju. Očekujemo dodatni rast cena, verovatno brži od proseka u Nasau, posebno za jedinstvene nekretnine (npr. vile na obali, penthausovi na poslednjim spratovima). Paradise Island će takođe imati koristi od rasta Nasaua, a istovremeno će biti zaštićen od mnogih problema Nasaua (kao što su gužva i saobraćaj). Ukratko, PI jeste i nastaviće da bude jedna od najekskluzivnijih adresa na Karibima, privlačna kupcima koji traže luksuz bez brige, sigurnost i zabavu na samom pragu.
Exuma
Abaco
Pravne i poreske napomene za kupce
Investitori i strani kupci nekretnina na Bahamima treba da budu upoznati sa pravnim okvirom i porezima vezanim za nekretnine. Bahami generalno pozdravljaju strano vlasništvo nad nekretninama, a proces je jasno definisan:
- Pravila o stranom vlasništvu: Međunarodni kupci mogu da poseduju nekretnine u punom vlasništvu na Bahamima uz relativno malo ograničenja. Ukoliko strani kupac kupuje stambenu nekretninu za jednu porodicu ili prazno zemljište namenjeno za ličnu rezidenciju, nije potrebna posebna dozvola; kupac jednostavno registruje kupovinu kod Odbora za investicije nakon zaključenja kupoprodaje (i plaća jednokratnu taksu za registraciju od 1.000 dolara) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Time se izdaje Sertifikat o registraciji. Međutim, ako stranac kupuje zemljište za komercijalni razvoj, ulaganja u iznajmljivanje ili više stambenih jedinica (bilo šta van jednokratne lične kuće), tada je potrebno pribaviti “Dozvolu za držanje zemljišta za međunarodna lica” pre zaključivanja kupoprodaje practiceguides.chambers.com. Dozvola se takođe dobija preko Odbora za investicije/Bahamske investicione agencije. Nepodnošenje zahteva za potrebnu dozvolu učinilo bi vlasnički list ništavnim i bez pravnog efekta, pa je ovo važan korak za investitore-kupce practiceguides.chambers.com. U praksi, dozvole se rutinski izdaju za legitimne projekte/ulaganja – vlada ih pre svega koristi za proveru i evidenciju značajnih stranih investicija. Ne postoje zahtevi u pogledu državljanstva niti pravila da se može posedovati samo zakup; stranci mogu biti vlasnici nekretnine u punom vlasništvu (fee simple) isto kao i Bahamci, kada se registruju ili dobiju dozvolu kao što je gore navedeno.
- Porezi na transakcije (pečatnina/PDV): Sve transakcije nekretnina podležu jednokratnom porezu na prenos vlasništva koji se od 2019. godine naplaćuje kao porez na dodatu vrednost (PDV) na prodaju nekretnina. Strani kupci plaćaju fiksni PDV od 10% na sve kupovine nekretnina iznad 100.000 USD linkedin.com. Ovaj porez se obično deli između kupca i prodavca prema dogovoru (najčešće svaki plaća 50%, mada nije neuobičajeno ni 70/30 na velikim transakcijama) linkedin.com. Za kupovine ispod 100.000 USD, PDV iznosi 2,5%. Bahamski državljani uživaju progresivnu skalu pečatnine/PDV-a: za njih je porez 2,5% na prvih 100.000 USD, 4% na 100.000–300.000 USD, 6% na 300.000–500.000 USD, 8% na 500.000–700.000 USD, 9% na 700.000–1 milion USD i 10% iznad 1 milion USD linkedin.com. (Bahamski kupci prvi put imaju pravo na još veće umanjenja/oslobađanja do 500.000 USD radi podsticanja kupovine prve nekretnine linkedin.com linkedin.com.) Konačan efekat je da strani kupci uglavnom plaćaju 10% na većinu kupovina kuća, dok lokalci često plaćaju nešto manje. Važno je napomenuti da ovaj transakcioni PDV zamenjuje bivšu „pečatninu“ – u suštini je to ista stvar, samo se sada administrativno vodi kao PDV.
- Godišnji porez na nekretnine: Bahami uvode godišnji porez na nekretnine (takođe poznat kao porez na nekretnine) na nepokretnosti, sa veoma povoljnim stopama za domove u kojima vlasnici žive. Stambene nekretnine u kojima vlasnik živi plaćaju 0% na prvih $300.000 vrednosti (potpuno oslobođeni poreza za taj deo) linkedin.com, 0,625% na vrednost od $300.000 do $500.000, i 1,0% na vrednost iznad $500.000 linkedin.com. Postoji ograničenje – nijedan dom u kojem vlasnik živi ne plaća više od $120.000 godišnje na ime poreza na nekretninu, bez obzira na vrednost. Ovaj prag oslobađanja je nedavno podignut (pre je bio $250.000, sada je $300.000) da bi se olakšao poreski teret na umerenim domovima linkedin.com. Za nekretnine u kojima vlasnik ne živi (investicije ili vikendice koje nisu primarna rezidencija), stope su nešto više: 0,75% na prvih $500.000, 1,0% na $500.000–$2 miliona i 1,5% iznad $2 miliona linkedin.com. (Građevinsko zemljište ima posebnu fiksnu stopu od 2% ako je u vlasništvu stranaca, da bi se obeshrabrilo „čuvanje zemljišta”, ali ako se izgradi kuća primenjuju se regularne stope.) Značajno je to što na Bahamima nema dodatnih municipalnih poreza na nekretnine – ovaj nacionalni porez na nekretnine je jedini stalni porez na nepokretnosti. Mnoge ekskluzivne zajednice (kao što su Albany ili Lyford Cay) naplaćuju članarinu za udruženje vlasnika zbog komunalnih usluga, ali nema gradskih poreza na nekretninu.
- Porez na dohodak i kapitalnu dobit: Bahami ne oporezuju dohodak, kapitalnu dobit niti nasleđe. To znači da se prihod od izdavanja nekretnine na Bahamima, ili dobit od prodaje nekretnine, ne oporezuje od strane vlade Bahama linkedin.com. Takođe nema poreza na nasledstvo ili ostavštinu na nekretnine na Bahamima – mogu se preneti naslednicima bez bilo kakvih lokalnih taksi na smrt linkedin.com. Ove poreske politike predstavljaju veliku prednost za investitore iz zemalja sa visokim porezima. (Strani vlasnici bi ipak trebalo da se posavetuju sa poreskim zakonima svoje matične države – npr. američki državljani i dalje duguju porez SAD-u na globalni prihod, ali često mogu da iskoriste poreski kredit ili izuzeće za inostrani prihod, što čini prihod efektivno neoporezovanim do limita za izuzeće odnosno kredit.)
- Rezidentura putem investicija: Kao što je pomenuto, ulaganje u nekretnine na Bahamima može omogućiti ostvarivanje prava na Ekonomsku stalnu rezidenturu. Trenutni prag je minimalna investicija od 1.000.000 $ u nekretnine da biste se kvalifikovali linkedin.com. Nekretnina (ili više njih u ukupnoj vrednosti tog iznosa) mora biti zadržana, jer prodaja ispod tog praga može ugroziti status. Odluka o rezidenturi nije automatska, ali se rutinski odobrava za kvalifikovane investicije, a prijave se, prema navodima, odobravaju za oko 3–4 meseca homesforsaleinnassaubahamas.com. Takođe postoji ubrzano razmatranje ako investirate 1,5 miliona dolara ili više (postupak će biti ubrzan) linkedin.com. Stalni rezidenti imaju većinu prava kao građani, izuzev prava glasa, a kako je pomenuto, moguće je podneti zahtev za državljanstvo nakon 10 godina rezidenture. Takođe je važno napomenuti da samo rezidentstvo ne nameće nikakav porez jer na Bahamima nema poreza na dohodak – može se tamo živeti bez ličnih poreza, što je ključni deo njihove privlačnosti linkedin.com.
Generalno, pravni sistem Bahama je veoma povoljan za investitore u nekretnine. Vlasništvo se obezbeđuje upisanim ugovorima (vlada je u procesu modernizacije ka registracionom sistemu radi dodatnog unapređenja efikasnosti) practiceguides.chambers.com. Postoje devizne kontrole, ali su prilagođene za investicione svrhe (bahamski dolar je jednak američkom, a sredstva se mogu repatrirati uz odobrenje Centralne banke, naročito ako su prvobitno uneta radi kupovine). Ključne stvari su da stranci mogu kupovati sa poverenjem, da treba da planiraju oko 10% za troškove poreza pri zatvaranju, i da mogu uživati u niskom tekućem poreskom opterećenju. Ovi faktori, u kombinaciji sa stabilnim pravnim sistemom, čine Bahame jurisdikcijom pogodnom za investitore.
Rizici, izazovi i održivost
Iako je ukupna perspektiva pozitivna, investitori treba da imaju na umu nekoliko rizika i izazova koji bi mogli uticati na tržište nekretnina na Bahamima u narednim godinama. Evo nekoliko ključnih stavki za razmatranje:
- Rizici od uragana i klimatski rizici: Bahami su geografski podložni uraganima i efektima klimatskih promena. Pustošenje koje je izazvao uragan Dorijan 2019. godine – koji je sravnio delove Abakoa i Grand Bahame – bio je oštar podsetnik na ovaj rizik. Direktan udar velikog uragana može izazvati ogromnu štetu na imovini i privremeno oboriti lokalna tržišta nekretnina (kao što se videlo u padu tržišta Abakoa nakon 2019.). Troškovi osiguranja za imovinu su zato i porasli, te predstavljaju važan faktor u ukupnim troškovima posedovanja nekretnine. Porast nivoa mora i erozija su dugoročne brige, naročito za nisko postavljene oblasti uz obalu. Građevinski propisi su pooštreni radi bolje otpornosti na vetar, a iskusni kupci sada daju prednost kućama građenim da izdrže uragane kategorije 5 ili koje se nalaze na višim terenima. Ipak, klimatski događaji ostaju stalni nepoznati faktor za tržište. Investitori bi trebalo da obezbede adekvatno osiguranje i otpornu gradnju za svaku nekretninu. Dobra vest je da oporavak i obnova obično slede čak i nakon najtežih oluja – na primer, tržište nekretnina Abakoa sada se snažno oporavlja svega nekoliko godina nakon Dorijana travelmarketreport.com – ali kratkoročni uticaj takvih događaja može biti značajan.
- Ekonomski i spoljašnji faktori: Ekonomija Bahama u velikoj meri zavisi od spoljašnjih uslova – naročito od stanja američke ekonomije i globalnih trendova putovanja. Usporavanje u SAD ili Kanadi (ključnim tržištima za turizam i kupce nekretnina) moglo bi da smanji broj posetilaca i ograniči tražnju za drugim domovima globalpropertyguide.com. Isto tako, globalne krize (recesije, pandemije) mogu brzo da oslabe ekonomiju Bahama zasnovanu na turizmu, kao što se videlo 2020. Porast kamatnih stopa na međunarodnom nivou takođe može ohladiti kupovinu od strane stranaca, posebno za one koji kupuju putem kredita ili se oslanjaju na pozajmice uz postojeću imovinu. MMF ukazuje da održavanje rasta iznad trenutnog tempa zahteva nastavak ulaganja i rešavanje nedostatka radne snage globalpropertyguide.com – ukoliko se to ne ostvari, privredni rast bi mogao da podbaci. Pored toga, iako Bahami imaju stabilnu valutu i fiskalnu situaciju, država ima nacionalni dug koji bi u budućnosti mogao da dovede do fiskalnih prilagođavanja (potencijalno uključujući promene poreske politike, mada nema naznaka uvođenja poreza na dohodak). Ublažavanje: Vlada aktivno privlači raznovrsne investicije (tehnologija, logistika itd.) radi širenja ekonomske baze van turizma. Veliki obim direktnih stranih ulaganja (preko 10 milijardi dolara za dve godine travelmarketreport.com) predstavlja određeni zaštitni faktor u smislu otvaranja radnih mesta i ekonomskog stimulansa. Ipak, investitori bi trebalo da prate globalne ekonomske pokazatelje jer su Bahami veoma povezani sa njima.
- Pristupačnost stanovanja i socijalna nejednakost: Druga strana procvata tržišta luksuznih nekretnina jeste da lokalni pripadnici srednje klase na Bahamima sve teže mogu da priušte stanovanje. Povećava se jaz u pristupačnosti jer plate ne prate rast cena nekretnina. Ovo ima socijalne posledice (prenatrpanost, povećana potražnja za iznajmljivanjem, emigracija talenata) na koje je vlada veoma osetljiva. Ako se ne reši, to bi moglo dovesti do političkog pritiska za mere koje bi mogle indirektno uticati na investitore – na primer, stroža pravila za strane kupce u određenim cenovnim segmentima ili više poreza na špekulativne kupovine, itd. Trenutno se strani investitori posmatraju veoma pozitivno (oni su od ključnog značaja za ekonomiju), ali je važno biti osetljiv na lokalne potrebe. Vladina inicijativa za izgradnju pristupačnih stanova i davanje olakšica kupcima koji prvi put kupuju stan ima za cilj da olakša ovaj problem globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Za tržište, široka baza lokalnih kupaca je zdrava za dugoročnu stabilnost. Ako previše tržišta bude dostupno samo strancima, to bi moglo stvoriti disbalanse. Dakle, napredak u pogledu pristupačnog stanovanja zapravo će koristiti celokupnom sektoru nekretnina širenjem vlasništva nad stanovima. Održivost potražnje je takođe povezana s ovim – društvo u kojem lokalno stanovništvo prosperira stvaraće sopstvenu internu potražnju za nekretninama, što doprinosi otpornosti tržišta nezavisno od hirova stranih kupaca.
- Ekološka održivost: Samo okruženje koje čini Bahame atraktivnim – koralni grebeni, bistre vode, netaknute plaže – pod pritiskom je razvoja. Postoji sve veći fokus na prakse održivog razvoja kako bi se očuvala prirodna lepota. Investitori i investitori sve češće uključuju ekološki prihvatljive dizajne (solarni paneli, sakupljanje kišnice, LEED sertifikovane tehnike gradnje) u luksuzne projekte, jer današnji kupci visoke klase često očekuju određeni nivo ekološke odgovornosti homesforsaleinnassaubahamas.com. Vlada je takođe najavila agresivne planove za proširenje obnovljivih izvora energije (posebno solarne) do 2033. godine, sa ciljem smanjenja zavisnosti od fosilnih goriva i poboljšanja samoodrživosti ostrva dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Ovo može značajno uticati na nekretnine u udaljenim područjima – na primer, privatna ostrva i udaljene kuće će imati koristi od bolje solarne tehnologije i skladištenja, što ih čini održivijim. Ipak, ekološki izazovi poput snabdevanja vodom, upravljanja otpadom i očuvanja staništa moraće stalno biti u fokusu kako se razvoj širi na manje razvijena ostrva. Briga o održivosti proširuje se i na očuvanje kulturne i istorijske baštine, osiguravajući da novi razvoj ne naruši lokalno nasleđe koje je deo šarma Bahama. Vlada i društveni akteri sve više su svesni da je dugoročna vrednost nekretnina vezana za očuvanje zdravlja i otpornosti ostrva.
Zaključno, iako postoje rizici na koje treba obratiti pažnju, nijedan od njih ne umanjuje osnovnu privlačnost nekretnina na Bahamima, već zapravo ističe potrebu za razumnim i informisanim ulaganjem. Svest o uraganima i osiguranju, razumevanje ekonomskih povezanosti, pažnja prema društvenim uticajima i prioritet održivosti, biće deo mudrog investiranja u Bahame u budućnosti. Savladavanjem ovih izazova, investitori mogu obezbediti svoj deo raja i pomoći da tržište nekretnina na Bahamima ostane živo i održivo godinama koje dolaze.
Izvori:
- ERA Dupuch Nekretnine Bahama – Pregled tržišta za 2024. i izgled za 2025. dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
- Chambers & Partners – Nekretnine 2025: Bahami (Pravo & praksa) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- Morley Realty – Izveštaj o tržištu Nassau & Paradise Island (jun 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
- Glenn Ferguson (agent za nekretnine) – Zašto ulagati u nekretnine na Bahamima 2025? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
- Global Property Guide – Analiza stambenih nekretnina na Bahamima 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Travel Market Report – Rekordnih 11,22 miliona posetilaca u 2024. (februar 2025.) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
- LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Vodič za poreze na nekretnine na Bahamima 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
- IMF Country Report – Bahami: Konsultacije po članu IV 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Ostalo: Statistika Ministarstva turizma Bahama travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, Forbes Global Properties izveštaj globalpropertyguide.com, itd.
