St. Moritzin kiinteistöt 2025: Alppien luksusbuumin taustat ja tulevaisuuden ennusteet

St. Moritz, tuo legendaarinen sveitsiläinen hiihtokeskus, hallitsee Alppien kiinteistömarkkinoita yhtenä maailman kalleimmista ja eksklusiivisimmista kiinteistösijainneista. Vuonna 2025 sen kiinteistöhinnat pysyvät tähtitieteellisen korkeina – korkeampina kuin missään muussa Alppien lomakohteessa – ja luksusasuntojen neliöhinnat ovat CHF 40 000+:sta ylöspäin (ja CHF 50 000+:sta todellisille huippukohteille) ubs.com ubs.com. Markkinat nousivat pandemian aikana ja ovat nyt kaikkien aikojen huippulukemissa, joita tukevat Sveitsin turvasatama-maine ja krooninen asuntopula ubs.com ginesta.ch. Tämä kattava raportti tarkastelee asuin-, liike- ja ultra-luksustrendejä, esittelee historiallisia ja tämänhetkisiä hintatietoja sekä analysoi ennusteita tuleville vuosille. Tarkastelemme myös vuokratuottoja, uudiskohteita, ulkomaalaisomistuksen sääntöjä, veronäkökohtia ja kysynnän ajureita – sekä vertaamme St. Moritzia muihin sveitsiläisiin ja alppiluksusmarkkinoihin.

(Kaikki hinnat Sveitsin frangeina. CHF 1 ≈ EUR 1 vuonna 2025.)

Asuntomarkkinoiden trendit vuonna 2025

St. Moritzin asuinkiinteistömarkkinat pysyvät poikkeuksellisen tiukkoina ja kalliina. Poikkeuksellisen pandemiabuumin jälkeen kysyntä on palannut vuoden 2020 edeltävälle tasolle, mutta se on edelleen vahvaa ginesta.ch. Ostajat ovat hieman hintatietoisempia ja kaupat kestävät nyt hiukan pidempään, mutta hinnat pysyvät ennätystasolla ginesta.ch. Tähän vakauteen vaikuttaa erittäin alhainen tarjonta – uudisrakentaminen on erittäin rajoitettua – sekä jatkuva kiinnostus varakkaiden sveitsiläisten ja kansainvälisten ostajien keskuudessa.

• Rajoitettu tarjonta: Yli puolet St. Moritzin asuntokannasta (≈55 %) on kakkosasuntoja (loma-asuntoja) ginesta.ch ginesta.ch. Uusien loma-asuntojen rakentaminen käytännössä pysähtyi Sveitsin vuoden 2012 ”kakkosasuntoaloitteen” (Lex Weber -lain) jälkeen, joka kieltää uusien kakkosasuntojen luvat kunnissa, joissa kakkosasuntojen osuus ylittää 20 % kannasta ginesta.ch. St. Moritzissa, jossa kakkosasuntojen osuus ylittää tämän rajan reilusti, uudisrakentaminen on erittäin harvinaista, ja asuntokannan määrä kasvaa alle 1 % vuodessa ginesta.ch. Tämä rakenteellinen niukkuus ylläpitää hintoja ginesta.ch. Vaikka kysyntä onkin pandemian jälkeen tasaantunut hurjasta tasosta vain vahvaksi, myyjän markkinat jatkuvat – huoneistojen saatavuusaste on noin 2,3 % ja talojen 2,5 % (selvästi ”tasapainoisen” 6–8 % tason alapuolella) ginesta.ch.
• Hintatasot: Asuntojen hinnat St. Moritzissa ovat Sveitsin korkeimpia. Jopa keskitason asunnot kaupungissa myydään noin 20 000–25 000 CHF/m², kun taas luksushuoneistot yltävät 25 000–32 000 CHF/m² – ja todella poikkeukselliset kattohuoneistot tai järvinäköalalla varustetut chalet’t voivat ylittää tämänkin* ginesta.ch ginesta.ch. St. Moritzin arvostetuimmilla alueilla, kuten Via Suvrettassa tai Via Brattasilla, suuret chalet’t saavuttavat säännöllisesti yli 40 000 CHF/m², ja muutamien “yksisarvisten” kiinteistöjen kerrotaan saavuttaneen jopa kuusinumeroinen CHF/m²-hinta ginesta.ch ubs.com. Jopa vanhemmat omakotitalot (hyvin pieni segmentti) maksavat vähintään 26 000 CHF/m², kun taas modernit huvilat huippusijainneissa maksavat usein 39 000 CHF/m² tai enemmän ginesta.ch. Vertailun vuoksi, tyypillisen talon mediaanipyyntihinta (kaikki koot/sijainnit) St. Moritzissa oli noin 13 300 CHF/m² vuoden 2025 puolivälissä (vaihteluväli noin 8 000–18 600 CHF) homegate.ch – mikä kertoo, että jopa “keskitasoiset” asunnot ovat täällä kalliita. Viimeisen neljän vuoden aikana St. Moritzin talohinnat nousivat +52 % CHF-määräisesti homegate.ch, mikä kuvastaa rakettimaista arvonnousua vuodesta 2019 lähtien.
• Pandemian jälkeinen tasanne: Lyhyen notkahduksen jälkeen vuosina 2015–2018 arvot nousivat jyrkästi vuosina 2020–2022 alppikohteiden suosiopiikin siivittäminä ginesta.ch. Vuoteen 2023 mennessä hinnat saavuttivat uudet huiput ja kasvu on sittemmin tasaantunut – erityisesti huoneistoissa. Asuntojen arvot ovat noin kolminkertaistuneet (+190 %) vuodesta 2000, ja omakotitalojen arvot ovat nousseet noin 175 % sitten vuoden 2000 ginesta.ch. Kun 2020-luvun alkupuolella saavutettiin vuosittain noin 5–6 %:n nousuja, vuonna 2024 nähtiin vain maltillisia kasvuprosentteja. Paikalliset välittäjät toteavatkin, että hintapaine on ”tasaantunut” korkealle tasanteelle ginesta.ch. Ostajat eivät enää panikoi, vaan neuvottelevat tiukemmin ja asettavat oikean hinnan ja huippusijainnin etusijalle ginesta.ch. Siitä huolimatta hinnat ovat edelleen ennätyskorkealla, mitä tukevat minimaalinen tarjonta ja varakkaiden elämäntapaostajien vakaa kysyntä ginesta.ch. Lyhyesti sanottuna vuoden 2025 asuntomarkkinat pysyttelevät huipulla tasaisessa tilassa – vakaat, erittäin korkeat hinnat, pieniä vaihteluita, mutta ei suuria korjauksia.

Ultra-luksus & hiihtomajakategorian trendit

St. Moritzin ultra-luksuskiinteistösegmentti (“Prime”) jatkaa Alppien maailman johtamista sekä arvostuksessa että hinnassa. Se on säilyttänyt kruununsa kalleimpana hiihtokoti-markkinana Alpeilla ubs.com. Vuonna 2024 prime-luokan St. Moritzin hinnat nousivat noin +5,6 % vuodessa, ylittäen useimmat kilpailijat knightfrank.com. Tämä nosti prime-luokan arvot noin 27 % vuoden 2019 tasojen yläpuolelle – huomattava nousu vain viidessä vuodessa ubs.com. Keskeisiä trendejä tässä eliittisegmentissä ovat:

• Maailmanlaajuinen miljardöörivetovoima: Kysyntä huipputasolla on todella kansainvälistä. Erittäin varakkaat ostajat Euroopasta, Pohjois-Amerikasta, Lähi-idästä ja muualta arvostavat St. Moritzia sen “maailman huipulla” olevan eksklusiivisuuden ja Sveitsin vakauden vuoksi ubs.com. Vaikka maailmanlaajuiset rahoitusmarkkinat heiluivat vuosina 2023–24, varakkaat jatkoivat ostamista täällä, sillä sveitsiläinen kiinteistö koettiin turvasatamasijoitukseksi ubs.com. Vahva Sveitsin frangi nosti sveitsiläisten luksusasuntojen hinnat ulkomaalaisille kalliimmaksi, mutta tämä valuuttahaaste kompensoitui monien ostajien halulla turvalliseen alppipaikkaan ubs.com. Maineella on väliä: St. Moritzin vuosisatainen brändi glamourin talvikeitaana (kaksi kertaa talviolympialaisten isäntä) houkuttelee yhä eliittiasiakkaita ja investointimuuttoa hakevia ostajia, jotka etsivät jalansijaa Sveitsin elämäntyyliin.
• Hintamomentumin hidastuminen: Kahden vuoden kaksinumeroisen kasvun jälkeen huipputason hintamomentum hidastui huomattavasti vuonna 2024. UBS:n mukaan Sveitsin luksussegmentin hintojen nousu puoliintui noin +1,2 %:iin keskimäärin vuonna 2024 (verrattuna edellisvuoden noin +3 %:iin) ubs.com. St. Moritzin tapauksessa asunto-osakehuoneistojen hinnat nousivat silti noin 3 % viime vuoden aikana, mutta huipputason chaletit kokivat tasaisen tai marginaalisen kasvun ubs.com. Käytännössä luksusmarkkinat kohtasivat hintakaton aiempien ylilyöntien jälkeen ubs.com. Ostajat pysyivät kiinnostuneina, mutta moni epäröi lisäkorotusten edessä ottaen huomioon hintojen voimakkaan nousun. Yksi ylemmän tason markkinoiden jäähtymisen syy on Sveitsin asuntolainojen “stressitesti” -säännöt (vaaditaan korkeat tulot monen miljoonan arvoisiin asuntoihin), mikä rajoittaa osaa ostajista noin 5–10 miljoonan frangin hintaluokassa ubs.com. Potentiaalisten ostajien joukko pienenee näissä korkeissa hintaluokissa, mikä luonnostaan hillitsee hinnannousun kiihtymistä ubs.com. Tämän seurauksena vuosi 2025 on ollut konsolidaation aikaa St. Moritzin luksusasunnoille – hinnat ovat pitäneet pintansa tai nousseet vain hieman ubs.com.
• Vastaamattomat huippuarvot: Vaikka kasvu on hidastunut, St. Moritz pysyy erittäin kalliina. Vuonna 2025 luksusasuntojen hinnat alkavat noin 43 000 CHF/m² ubs.com, mikä on korkein hinta Alpeilla. Vertailun vuoksi, Gstaadin hintahuiput alkavat noin 39 000 CHF/m² ja Verbierin noin 36 000 CHF/m² ubs.com – mikä asettaa St. Moritzin huipulle. Sijainnin ja maineen mukaan St. Moritzin neliöhinnat ylittävät säännöllisesti 50 000 CHF ja “poikkeustapauksissa” ovat ylittäneet jopa 100 000 CHF ubs.com. Nämä ovat Monacon/Aspenin tasoisia hintoja Sveitsin Alppien ytimessä. Huomionarvoista on, että Gstaad ja St. Moritz vaihtavat usein korkeimman hintatason hiihtokeskuksen titteliä: erään vuoden 2024 tutkimuksen mukaan Gstaadin keskiarvo oli hieman korkeampi, mutta St. Moritzissa oli suurempi vuosikasvu (+5,6 % vs +4 %) knightfrank.com. Joka tapauksessa yhdessä ne määrittelevät huipputason. Vertailun vuoksi Ranskan ykköskohteessa (Courchevel 1850) luksushuviloiden hinnat ovat noin 30 000 CHF/m² – yhä kallista, mutta noin 30 % halvempaa kuin St. Moritzissa ubs.com. Alla oleva taulukko havainnollistaa, miten St. Moritz vertautuu muihin huippuluokan alppikohteisiin:

Sijainti (Lomakeskus)	Tyyppillinen huippuhinta (CHF/m²)	Hintojen muutos 2024 (%)
St. Moritz (Sveitsi)	≈ 40 000 – 50 000 (harvinaisuuksista jopa yli 100 000) ubs.com ubs.com	+5,6 % (hintojen nousuvauhti hidastuu) knightfrank.com
Gstaad (Sveitsi)	≈ 39 000+ (lähes sama kuin St. Moritzissa) ubs.com	+4,0 % (kova kysyntä, vähän tarjontaa) knightfrank.com
Verbier (Sveitsi)	≈ 36 000+ ubs.com	+2,8 % (kohtalainen kasvu) ubs.com
Courchevel 1850 (Ranska)	≈ 30 000 (Ranskan korkein hiihtokeskusten hintataso) ubs.com	+9,0 % (tiukka tarjonta nostaa hintoja) knightfrank.com
Kitzbühel (Itävalta)	≈ 20 000 (korkein Itävallassa) ubs.com	+8,5 % (elpymistä korjauksen jälkeen) knightfrank.com

(Lähteet: Knight Frank, UBS.”Prime price” viittaa korkealaatuisten/ylellisyyssegmentin aloitushintoihin.)

Taulukko 1: Alppien huippukiinteistöjen hinnat & viimeaikainen kasvu (2024 tiedot) knightfrank.com ubs.com

Huolimatta pilvissä olevista hinnoista kiinnostus St. Moritzin luksusasuntoihin säilyy vahvana. Yhdistelmä glamouria, yksityisyyttä ja alppien kauneutta – sekä Sveitsin poliittista ja taloudellista vakautta – houkuttelee edelleen UHNW-asiakkaita (ultra-high-net-worth individuals) properstar.mu properstar.mu. Monet varakkaat ostajat pitävät St. Moritz -chalet’n omistamista sekä statussymbolina että järkevänä varallisuuden hajautuksena (kovana omaisuutena turvallisella oikeudenkäyttöalueella). Yhteenvetona voidaan todeta, että huippuluokan luksussegmentti vuonna 2025 on tunnusomaista ennätyskorkeat hintatasot, hieman jäähtynyt kasvu ja edelleen vahva globaali kysyntä – markkinat hengittävät huipulla.

Liike- ja uudiskohteet

St. Moritzin liikekiinteistömarkkinoita ohjaa vahvasti matkailusektori – luksushotellit, korkeatasoiset vähittäiskaupat, ravintolat ja palvelut, jotka palvelevat vauraita vierailijoita. Liikekiinteistömarkkinoiden terveys seuraa tiiviisti matkailutrendejä, jotka ovat olleet erittäin vahvat. Vuonna 2023 St. Moritz kirjasi vuosikymmenen toiseksi parhaan vuoden hotelliyöpymisissä, kun Ylä-Engadiniin kirjattiin yli 1,7 miljoonaa yöpymistä (joista 90% St. Moritzin alueella) ginesta.ch. Tämä vierailijaryntäys (erityisesti paljon kuluttavat turistit) on pitänyt yllä vahvaa kysyntää majoitus- ja liiketiloista arvostetuilla ostoskaduilla. Keskeisiä huomioita ovat:

• Vähittäiskaupan/hotellin kysyntä: St. Moritzin ”designer-kylä” -tunnelma – Cartier’n, Guccin ja taidegallerioiden reunustama – tarkoittaa, että liiketilojen vuokrat ovat Alppien korkeimpia. Parhaat liikepaikat ovat rajallisia Bahnhofstrassen ja Palace-hotellialueen ympäristössä, ja sesonkiaikana vapaita tiloja ei käytännössä ole lainkaan. Luksusbrändit haluavat näkyvyyttä ja rikkaan asiakaskunnan vuoksi, mikä pitää liikekiinteistömarkkinan vakaana. Hotellitkin ovat menestyneet nousevien huonehintojen ja käyttöasteen ansiosta, mikä on johtanut remontteihin ja päivityksiin (esim. historiallinen Badrutt’s Palace Hotel uudistettiin pysyäkseen kilpailukykyisenä). Uuden hotellin rakentaminen on kuitenkin alueen rakennusrajoitusten ja suojelumääräysten vuoksi hyvin rajoitettua. Sen sijaan olemassa olevia kohteita modernisoidaan 5 tähden tasolle kysynnän tyydyttämiseksi.
• Uudet kehityshankkeet: Asuntorakentaminen on erittäin rajoitettua lain mukaan, mutta muutamia merkittäviä hankkeita on vireillä, usein vanhoja kohteita uudelleen hyödyntämällä. Esimerkiksi “Residence du Lac” -hanke (2024–25) muuttaa entisen järvenrantarakennuksen moderneiksi asunnoiksi, keskittyen kestävään puurakentamiseen ja monipuolisiin asuntokokoihin paikallisille timbatec.com timbatec.com. Painopiste on laadukkaassa, ympäristöystävällisessä suunnittelussa (rakennettu Minergie-P-Eco-standardien mukaisesti) nykypäivän tehokkuus- ja luksusvaatimusten täyttämiseksi timbatec.com. Koska St. Moritz ei voi rakentaa uusia loma-asuntoja vapaasti, suurin osa uusista asuntorakentamisista on joko ensisijaisen asuinkäytön tarkoituksiin tai vaativat erityisluvan. Jotkut vanhat hotellit tai klinikat on muunnettu asunnoiksi tai monikäyttökohteiksi – yksi tuore esimerkki on entisen klinikan tontin kehittäminen taide- ja tuleviksi asuintiloiksi (esitelty Nomad design -tapahtumassa vuonna 2025). Kaiken kaikkiaan uutta tarjontaa syntyy vain uudistamalla olemassa olevia rakenteita, koska uusien kakkosasuntojen rakentaminen on yleisesti kielletty tällä runsaiden kakkosasuntojen alueella ginesta.ch.
• Infrastruktuurin parannukset: Alue jatkaa investointeja matkailuinfrastruktuuriin, vaikka haasteitakin riittää. Hiihtohissijärjestelmiä nykyaikaistetaan mahdollisuuksien mukaan – esimerkiksi 50-vuotiaan Signalbahn-kaapelihissin korvaamista suurempikapasiteettisella gondolalla St. Moritz-Badissa alettiin suunnitella snowindustrynews.com. Vuonna 2023 Sveitsin liittovaltion tuomioistuin kuitenkin keskeytti Signalbahn-uudistushankkeen ympäristö- ja kaavoitussyistä (metsänsuojelu jne.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Tämä korostaa tiukkaa sääntely-ympäristöä myös infrastruktuurin osalta: hankkeiden on tasapainoteltava ympäristövaikutusten kanssa tarkkaan, ja viivästyksiä esiintyy usein. Takaiskuista huolimatta St. Moritzin hissiyhtiöt ja kaupunki ovat sitoutuneet ylläpitämään huipputason palveluja. Merkittäviä summia on investoitu lumetukseen, hissien parannuksiin ja ympärivuotisiin palveluihin koko Engadinissa. Ilmastosopeutuminen onkin nyt etusijalla – monet alppikohteet (myös St. Moritz) sijoittavat vahvasti teknologiaan, jolla taataan varma lumipeite ja kehitetään kesäajan aktiviteetteja naef-prestige.ch.
• Kaupallinen näkymä: Kaupallisen kiinteistösektorin näkymä on vakaa-positiivinen, ja se on sidoksissa matkailun kehitykseen. Kansainvälisen matkailun normalisoiduttua pandemian jälkeen St. Moritzissa on nähty vahvaa talvivarausten kasvua ja lisääntyvää kesämatkailua (esimerkiksi kesän hissilippujen käyttö on kasvanut +46 % vuodesta 2021, kun Alpit markkinoivat matkailua ympäri vuoden) naef-prestige.ch. Tämä kasvattaa luottamusta ravintoloiden, kauppojen ja hotellien menestykseen, mikä tukee vuokria ja käyttöastetta liiketiloissa. Yksi haaste on henkilöstön ja asumisen saatavuus: työntekijöiden asuntopula (toissijaisten asuntojen rajoitusten vuoksi) saa jotkut yritykset investoimaan henkilöstöasuntoihin ympäröivissä kylissä. Huomionarvoista on, että läheinen hiihtoalue (Lech Itävallassa) rakensi jopa uudet henkilökunnan asunnot vuonna 2025 – ja myös Sveitsin lomakohteet seuraavat mallia snowindustrynews.com. St. Moritzissa paikallishallinnon ja työnantajien saattaa olla jatkossa tarpeen helpottaa henkilöstön asumista huippusesonkien palvelutason ylläpitämiseksi.

Indikaattori (Asuminen)	Arvo / Kehitys
Mediaanitalon hinta (pyyntö)	CHF 13 300/m² (keski-2025) – mediaanilistaus, kaikki alueet homegate.ch.Nousussa ~+52 % verrattuna neljään vuoteen sitten homegate.ch.Heijastaa laajoja markkinoita, sisältäenvanhemmat ja laitamat.
Huipputason luksusasunnot (keskihinta)	40 000 CHF/m²+ – tyypillistä huippuluokan asunnoille/huviloille ubs.com.Ultra-prime-myynti hinnat CHF 50k–60k/m²; harvinaiset trofeet korkeammalla ubs.com.Pyh.Moritz johtaa Alppeja tässä mittarissa.
1 vuoden hintamuutos (2024)	≈ 0 % – +3 % (vaihtelee segmentin mukaan) – luksussegmentti +1,2 % keskimäärin ubs.com; St.Moritz prime +~5% knightfrank.com; laajempi markkina suunnilleen vakaa tai +2 %.Osoittaa tasaantumista aiemman nousun jälkeen.
5 vuoden hinnanmuutos (2019–24)	+25 % – +35 % – St. Moritz luksus ~+27% ubs.com; kokonaisasuntomarkkinat ~+30 % (arvio).Vahva kasvu, jota vauhditti pandemia-ajan kysyntäpiikki ja rajallinen tarjonta.
Markkinoilla oleva tarjonta (2024)	2–3 % varannosta – Äärimmäisen alhainen saatavuus.Omistusasuntojen tarjontaaste noin 2,3 % ginesta.ch.Kodit ~2,5 %.Ilmaisee tiukan tarjonnan; kiinteistöt myydään usein markkinoiden ulkopuolella.
Toissijaiset asunnot	54,7 % asunnoista on toissijaisia asuntoja (ei ensisijaisia) ginesta.ch.Uusien kakkosasuntojen rakentaminen kiellettiin vuodesta 2012 alkaen St. Moritzissa (Lex Weber) ginesta.ch, mikä rajoittaa tarjontaa ja uusien asuntojen määrää.
Tyypillinen vuokratuotto (pitkäaikainen)	~2–3 % bruttona vuodessa – suhteellisen matala korkeiden pääoma-arvojen vuoksi investropa.com.St. Moritzin tuotot muistuttavat Zürichin/Geneven prime-tuottoja (2–3 %).Nettotuotot vielä matalammat kulujen jälkeen.
Lyhytaikaisen vuokrauksen tuotto (lomavuokraus)	~5–7 % bruttotuotto (huippusesonki) – premium-luokan lomavuokraukset voivat tuottaa korkeampia tuottoja investropa.com, mutta vaativat aktiivista hallinnointia ja kohtaavat kausiluonteisia käyttöasteen vaihteluita.

(Lähteet: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.

Luvut ovat arvioita.)

Yhteenvetona voidaan todeta, että suuria kaupallisia kehityshankkeita (kuten uusia ostoskeskuksia tai toimistopuistoja) ei ole käynnissä – mikä on tyypillistä lomakaupungeille – mutta liikekiinteistöjen kenttä on vahva, luksusmatkailun vauhdittamana. Infrastruktuurin parannukset ja harkitut, pienimuotoiset kehityshankkeet jatkuvat, vahvistaen St. Moritzin asemaa huippuluokan alppikohteena ympäri vuoden.

Hintakehityksen historia & nykyarvot

St. Moritzin kiinteistöillä on pitkä historia poikkeuksellisesta hintojen noususta. Noin viimeisen 20 vuoden aikana kaupungin kiinteistöjen arvo on noin kolminkertaistunut, ylittäen selvästi Sveitsin kansalliset keskiarvot. Hinnat nousivat tasaisesti 2000-luvulla, notkahtivat hieman 2010-luvun puolivälissä, mutta nousivat jyrkästi 2010-luvun lopulla ja erityisesti vuosina 2020–2022. Tämänhetkiset hinnat ovat korkeammat kuin koskaan aiemmin. Alla on yhteenveto keskeisistä hintamittareista vuodelta 2025:

Taulukko 2: St. Moritzin kiinteistömarkkinoiden avainindikaattorit (2025)

Kuten taulukosta näkyy, St. Moritzin kiinteistöille on ominaista huikean korkeat arvot ja maltilliset vuokratuotot. Hinta–vuokra-suhde on erittäin korkea – tämä heijastaa sitä, että omistajat ovat yleensä elämäntyylin perässä ostavia, eivätkä tuottoa hakevia sijoittajia. Esimerkiksi 5 miljoonan Sveitsin frangin arvoinen asunto St. Moritzissa saattaa tuottaa vain noin 100 000 CHF/vuosi pitkäaikaisessa vuokrassa (2 % tuotto), mutta omistajat hyväksyvät tämän, koska arvostavat henkilökohtaista käyttöä, omaisuuden turvaa ja arvonnousupotentiaalia. Itse asiassa pääoman arvonnousu on ollut historiallisesti tärkein palkinto: myös viimeaikaisen jäähtymisen jälkeen St. Moritzin asunnot ovat arvostuneet noin +5–6 % vuodessa viimeisen viiden vuoden aikana, mikä ylittää huomattavasti inflaation. Pidemmällä aikavälillä kehitys on vielä selkeämpää – vuosina 2000–2024 paikalliset asuntojen hinnat lähes kolminkertaistuivat reaalisesti ginesta.ch. Vain harvat markkinat maailmassa ovat yltäneet tällaiseen pitkäaikaiseen kasvuun.

Nykytilanteessa (2025) voisi tiivistää: ”St. Moritzin kiinteistöt ovat erittäin kalliita, tarjonta on niukkaa ja hinnat pysyttelevät huipputasolla, vaikka kasvu onkin viime aikoina ollut maltillista.” Perustekijät eli rajallinen tarjonta ja kova kysyntä viittaavat siihen, että mahdollinen hintojen lasku jäisi todennäköisesti hyvin maltilliseksi. Itse asiassa, kuten seuraavassa käsitellään, ennuste on vakauden tai lievän nousun puolella – mitään merkittävää hintojen laskua ei odoteta.

Markkinanäkymät: 2025 ja tulevaisuus

Näkymät St. Moritzin kiinteistömarkkinoille tulevina vuosina ovat laajalti vakaat, ja lievää kasvua odotetaan – niin sanotun ”korkean tason konsolidaation” jatkumista. Useat arvostetut ennusteet osoittavat, että 2025 tuo hillittyjä hinnannousuja inflaation tahtiin, minkä jälkeen voi seurata maltillista kasvua. Keskeisiä ennustetta muovaavia tekijöitä ovat korkotaso, maailmantalouden tilanne sekä paikalliset tarjontarajoitteet:

• 2025 – Konsolidoinnin vuosi: UBS:n analyytikot odottavat, että vuodesta 2025 tulee toinen konsolidoinnin vuosi Sveitsin luksuskiinteistömarkkinoilla, ja hintojen nousun pysyvän hyvin maltillisena (noin vuoden 2024 ~1 % tasolla) ubs.com. Myös Ginesta (paikallinen välittäjä) odottaa ”vakaita tai hieman inflaation mukaisesti nousevia markkinahintoja” lähitulevaisuudessa ginesta.ch. Toisin sanoen nimellishinnat voivat nousta noin 0–2 % vuonna 2025, eli reaalihinnat pysyvät käytännössä ennallaan. Perusteluna: korkeat hintatasot ovat pienentäneet ostajakuntaa ja pandemia-ajan kuume on laantunut ubs.com. Lisäksi Sveitsissä korkotasot nousivat 0 %:n pohjilta vuonna 2022, ja vaikka korkojen laskua odotetaan vuosina 2025–26, rahoituskustannukset ovat edelleen korkeammat kuin erittäin löysänä aikana – hilliten ostajien maksukykyä. Myös Sveitsin talous kasvaa hitaasti (~1 % BKT:n kasvu), joten näkyvissä ei ole suurta kysyntäpiikkiä engelvoelkers.com. Kaikki nämä viittaavat hintavakauden kauteen uuden nousukauden sijaan. On huomionarvoista, että jopa tämä ”tasainen” näkymä on hyvin korkealla hintatasolla, joten markkinat käytännössä pysähtyvät huippuunsa.
• Rakenteellinen nousupaine: Pitkällä aikavälillä analyytikot ovat varovaisen optimistisia. UBS huomauttaa, että rakenteelliset tekijät (suuri varallisuus, väestön ikääntyminen, ihmiset viettävät enemmän aikaa loma-asunnoissaan jne.) ”jatkavat [hintojen] nousutrendiä lähitulevaisuudessa” ubs.com. Kysynnän veturit ovat varakkaat eläkeläiset ja toisen kodin etsijät ympäri maailmaa, kun taas tarjonta pysyy tiukasti rajattuna toisen asunnon kattonopeuden vuoksi ginesta.ch. Tämä epätasapaino viittaa siihen, että nykyisen tauon jälkeen hinnat jatkavat lievää nousua. Esimerkiksi Wüest Partner (sveitsiläinen kiinteistökonsultti) ennustaa omistusasuntojen hintojen nousevan noin +3 % vuonna 2025 engelvoelkers.com, ja mahdollisesti samaa tahtia vuosina 2026–27, jos korot kevenevät. St. Moritz on ainutlaatuinen mikromarkkina, joten se ei välttämättä saavuta +3 % kasvua välittömästi, mutta paluu noin +2–4 %:n vuosittaiseen arvonnousuun vuosina 2026–2027 on täysin mahdollinen, jos maailmanlaajuinen taloustilanne paranee. Jotkut alan asiantuntijat näkevätkin maltillisen uudelleenkiihdytyksen: erään luksusasuntojen näkymän mukaan St. Moritzin hinnat voisivat nousta noin +2,5 % – +4,0 % vuonna 2026, suurimmat nousut arvostetuimmilla alueilla, kuten Suvrettassa theluxuryplaybook.com. Tämä olisi piristys lähes tasaisesta vuodesta 2024–25 ja sopisi skenaarioon, jossa luottamus palaa ja lainakustannukset laskevat normalisoituessaan.
• Keskeiset muuttujat: Korkojen kehityskaari on ratkaisevan tärkeä. Sveitsin keskuspankki nosti ohjauskorkoa –0,75 prosentista +1,75 prosenttiin (vuoteen 2023 mennessä) torjuakseen inflaatiota, mutta inflaatio on sittemmin laskenut alle 1 %:n engelvoelkers.com. Jos keskuspankki alkaa laskea korkoja vuoden 2024 lopulla tai vuonna 2025 (kuten moni odottaa), asuntolainaehdot paranevat ja voivat synnyttää uutta kysyntää engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Sveitsin 10-vuotisten valtionlainojen korot ovat jo laskeneet huipputasoilta, ja asuntolainojen korkoja on joitain leikattu, mikä on ”lisännyt ostajien maksuhalukkuutta” vuoden 2024 luksusmarkkinoilla ubs.com. Toinen tekijä: globaalit varallisuustrendit. St. Moritzin kohtalo on sidoksissa miljardöörien varallisuuteen – ja huolimatta markkinoiden ailahtelevuudesta, ultrarikkaat ovat vain rikastuneet entisestään viime vuosina properstar.mu. Ellei suurta rahoituskriisiä tapahdu, varakkaiden yksityishenkilöiden odotetaan jatkossakin sijoittavan osan varallisuudestaan konkreettisiin omaisuuseriin, kuten ensiluokkaisiin kiinteistöihin. Kuitenkin talouskasvun hidastuminen Euroopassa tai geopoliittiset shokit saattavat heikentää kysyntää lyhyellä aikavälillä ubs.com. UBS toteaa, että jos Euroopan kasvu pysyy vaisuna ja inflaatio heikentää ostovoimaa, osa mahdollisista ostajista saattaa lykätä loma-asuntojen hankintoja ubs.com. Näin ollen vuoden 2025 hidas kasvunäkymä sisältää varovaisen näkemyksen taloudesta.
• Kokonaisennuste: Perusskenaarion mukaan St. Moritzin kiinteistöarvot pysyvät vakaina tai nousevat hieman vuoteen 2025 asti, ja kiihtyvät hieman lisää seuraavina vuosina. Romahdusta tuskin nähdään, ellei pakkomyyntejä tapahdu (mikä on harvinaista, sillä varakkaat omistajat eivät ole suuressa velkavivussa eikä heillä ole painetta myydä) engelvoelkers.com. Sveitsissä omistusasujat pitävät yleensä kiinni asunnoistaan myös korkojen heilahteluissa, mikä estää tarjonnan äkillistä kasvua engelvoelkers.com. Tästä syystä laskuriskit ovat rajalliset. Ylös päin mentäessä uusi ulkomainen kiinnostus (esim. jos tietyt matkailumarkkinat avautuvat täysin tai Sveitsin frangi heikkenee) voi nopeasti vauhdittaa hintojen kasvua kotien niukkuuden vuoksi. Yhteenvetona: odota pehmeää laskua huipulla – hinnat pysyvät “korkealla tasanteella” vuonna 2025 ja jatkavat sitten tasaista nousuaan talouden elpyessä ja kysynnän jatkuessa.

(Huomiona: sääntelymuutokset ovat arvoitus – katso ulkomaisten ostajien sääntöjä alempaa. Tiukemmat säännöt voisivat hieman viilentää kysyntää, kun taas mahdollinen lieventäminen (epätodennäköistä) lisäisi sitä.)

Vuokratuotot ja sijoitusasuntojen potentiaali

Sijoittajien, jotka harkitsevat sijoitusasunnon ostamista St. Moritziin, kannattaa huomioida, että vuokratuotot ovat suhteellisen matalat, erityisesti pitkäaikaisessa vuokrauksessa, mutta korkeatasoiset lyhytaikaisvuokrat voivat tuottaa houkuttelevaa kausiluonteista tuloa. Markkina on täällä pääosin elämäntyylisijoittajien, ei tuottosijoittajien, ohjaama, mikä vaikuttaa vuokran ja hinnan suhteeseen. Keskeiset huomiot:

• Pitkäaikaiset vuokratuotot: Bruttovuokratuotot St. Moritzin asuinrakennuksissa ovat yleensä 2–3 % vuodessa investropa.com. Tämä on linjassa muiden sveitsiläisten huippupaikkakuntien (Zürich, Geneve) kanssa, joissa tuotto on myös noin 2–3 %, ja huomattavasti matalampi kuin halvemmilla alueilla (joilla 4–5 % on tavallista) investropa.com. Esimerkiksi neljän huoneen asunto, jonka ostohinta on 3 miljoonaa CHF, saattaa vuokrata kalustamattomana noin 6 000–7 000 CHF kuukaudessa – eli vuositasolla noin 72 000–84 000 CHF (≈2,5 % ostohinnasta). Näin matalat tuotot johtuvat huippukorkeista asuntihinnoista eivätkä matalista vuokrista; itse asiassa vuokrat St. Moritzissa ovat m²-kohtaisesti Sveitsin korkeimpia. Mutta hinnat ovat niin korkeat, ettei vuokra “pääse kiinni”, joten tuotot jäävät maltillisiksi. Nettotuotot (vähennettynä kuluilla, ylläpidolla, kiinteistöverolla ym.) ovat vielä matalammat, noin 1–2 %. Sijoittajat hyväksyvät usein nämä niukat tuotot, koska he luottavat arvonnousuun ja omaisuuden turvaan. Itse asiassa monet omistajat eivät vuokraa asuntojaan lainkaan, vaan suosivat omaa käyttöä.
• Lomavuokrauksen potentiaali: Lyhytaikainen vuokramarkkina (loma-asuntojen vuokraus) tarjoaa suuremman tulopotentiaalin, erityisesti vilkkaimpana hiihtosesonkina. Luksusmökit ja -asunnot voivat saavuttaa erittäin korkeita viikkovuokria talvella – ei ole harvinaista, että hyvin sijaitseva 4-makuuhuoneen chalet vuokrataan 15 000–20 000 Sveitsin frangin viikkohintaan uudenvuoden tai helmikuun aikaan. Noin 10–12 parhaana talviviikkona tällainen kohde voi tuottaa bruttona yli 150 000 CHF, mikä vuositasolla vastaa noin 5 %:a sen arvosta. Sijoitusneuvojen mukaan lyhytaikaisvuokraus hyväksytyillä turistialueilla voi tuottaa 5–7 % brutto vuodessa – mutta tämä edellyttää, että asunto saadaan vuokrattua suuren osan vuodesta investropa.com. St. Moritzissa on pitkä talvikausi ja kasvava kesäkausi, mutta käyttöaste on silti huomattavasti matalampi sesonkien ulkopuolella. Käytännössä huolellinen omistaja tai vuokravälittäjä voisi saada esimerkiksi 15–20 viikkoa vuokrausta korkeilla hinnoilla, jolloin tuotto olisi ehkä 3–5 % kohteen arvosta – parempi kuin pitkäaikaisessa vuokrauksessa, mutta vaatii aktiivista hallintaa. Lisäksi kustannuksia on enemmän (markkinointi, siivous, komissiopalkkiot) ja lakisääteisiä velvoitteita (turistiveroilmoitukset ym.). Siitä huolimatta, omistajille jotka ovat valmiita vuokraamaan asuntoaan oman käytön ulkopuolella, St. Moritz tarjoaa yhden Alppien vahvimmista lyhytaikaisvuokramarkkinoista varakkaan turistivirran ansiosta.
• Säännökset & tyhjäkäynti: On tärkeää huomata, että lyhytaikainen vuokraus on yleensä sallittua lomakohdealueilla kuten St. Moritzissa (toisin kuin joissain Sveitsin kaupungeissa, joissa Airbnb-tyylinen vuokraus on rajoitettua). Itse asiassa kaupungin talous perustuu turistivuokrauksiin. Toisaalta taloyhtiöissä saattaa olla yhtiöjärjestyksiä tai hallinnollisia sääntöjä vuokrauksesta, ja kaikkien vuokranantajien on maksettava pieni ”Kurtaxe” (turistivero) per vieras/yö ja varmistettava, että vuokrakohde täyttää turvallisuusvaatimukset. Käsite ”Lex Airbnb” ei ole juuri koskettanut St. Moritzia – lyhytaikaisvuokraus on yhä yleinen käytäntö, usein paikallisten välitystoimistojen tai luksusvuokrauspalvelujen kautta. Vilkkaimpina hiihtoviikkoina vuokramökkien kysyntä ylittää tarjonnan, joten niihin aikoihin tyhjäkäyntiriski on liki nolla. Sesongin ulkopuolella (kevät, loppusyksy) kohde voi olla tyhjillään – usein silloin omistajat käyttävät ajan huoltotöihin.
• Buy-to-Let -profiili: Puhtaita sijoittajaostajia on St. Moritzissa melko vähän johtuen alhaisista tuotoista ja Lex Koller -rajoituksista (ulkomaiset, Sveitsissä asumattomat eivät voi helposti ostaa asuntoja pelkästään sijoitustarkoituksessa – ks. seuraava osio). Ne, jotka ostavat vuokratakseen, suhtautuvat yleensä pitkäjänteisesti ja tavoittelevat kaksoishyötyä: vuokraavat nyt kattaakseen kuluja ja käyttävät asuntoa myöhemmin itse (tai myyvät eteenpäin). Sveitsin vahvat vuokralainsäädännöt ja vakaa vuokrakysyntä saavat jotkut sijoittajat pitämään jopa 2–3 % tuottoa hyväksyttävänä, kun varallisuus on erittäin turvassa. Lisäksi vuokrat ovat Sveitsissä nousussa asuntopulan takia – valtakunnallisesti pyyntivuokrat olivat vuoden 2025 alussa noin +2,2 % korkeammat kuin vuotta aiemmin homesoverseas.ru. St. Moritzissa vuokra-asuntojen tarjonta on rajallinen (vain noin 44 % paikallisista asunnoista on vuokralla ginesta.ch, ja monet niistä paikallisten käytössä), joten ulkomaalaiset ja kausityöläiset kilpailevat harvoista vapaista asunnoista, mikä nostaa vuokria. Tämä voi ajan myötä hieman parantaa tuottoja (jos hinnat pysyvät paikallaan ja vuokrat nousevat). Silti tästä markkinasta ei kannata odottaa kassavirta­juhlia; St. Moritzin todellinen ”tuotto” mitataan useimmiten elämäntyylillisillä eduilla ja pitkän aikavälin arvonnousulla eikä korkealla juoksevalla tuotolla investropa.com.

Yhteenvetona vuokratuotot St. Moritzissa ovat korkeintaan keskitasoa, ja negatiivinen vipu (kun lainakorko ylittää tuoton) on mahdollista korkean korkotason ympäristössä. Tulevien vuokranantajien kannattaa suhtautua kohteeseen hybridisijoituksena: osa tuottokohde, osa luksusvarallisuutta. Monet osaavat kattaa osan kuluistaan lomavuokrauksella – ja saavat samalla ”palkkaa” omaisuuden arvon todennäköisesti noustessa. Pelkkänä tuottosijoituksena St. Moritz jää selvästi halvemman hintaluokan markkinoiden varjoon. (Vertailun vuoksi, Valais’n tai Itävallan markkinoilta voi saada 4–5 % tuottoja, tosin pääomaturvaa on vähemmän.) Kukin omistaja punnitsee nämä tekijät omien taloudellisten tavoitteidensa pohjalta.

Ulkomaisen omistuksen sääntely ja rajoitukset

Sveitsissä on tiukat lait ulkomaalaisten omistamasta kiinteistöstä – ja St. Moritzissa, halutussa lomakohteessa, nämä säännökset ovat voimassa. Kaksi keskeistä sääntöä ovat Lex Koller (rajoittaa ulkomaalaisten, Sveitsissä asumattomien kiinteistöhankintoja) ja Lex Weber (toisen asunnon rajoitus, käsiteltiin aiemmin). Tässä keskeiset asiat, jotka ulkomaalaisen ostajan tulee tietää:

• Lex Koller (Ulkomaalaislupajärjestelmä): Sveitsin liittovaltion Lex Koller -lain mukaan ulkomaiset ei-residentit kohtaavat rajoituksia ostaessaan kiinteistöjä Sveitsissä. Yleisesti ottaen ilman Sveitsin oleskelulupaa olevat ulkomaalaiset eivät voi ostaa tavallisia asuinkiinteistöjä useimmilla Sveitsin alueilla (esim. Zürich, Geneve) investropa.com. Laki sallii poikkeuksia tietyillä turistialueilla (useimmin hiihtokeskuksissa ja lomaseuduilla), joilla ulkomaalaiset voivat ostaa loma-asunnon erityisluvalla kiintiöiden puitteissa. St. Moritz on yksi näistä alueista, mutta lupien määrä on rajoitettu. Keskeiset kohdat:
  • Ulkomaalainen, joka asuu ulkomailla, voi ostaa yhden loma-asunnon, jonka asuinpinta-ala on enintään ~200 m² hyväksytyssä kunnassa investropa.com. Lupa vaatii kantonikohtaisen hyväksynnän, jonka saaminen kestää muutaman viikon investropa.com. Ulkomaalaisille myönnettävien lupien määrä vuodessa on rajattu – Graubündenin kantonilla on vuosikiintiö, ja suosituilla paikoilla kuten St. Moritz kiintiöt täyttyvät usein nopeasti. Tämä tarkoittaa kilpailua ulkomaalaislupa-asunnoista; joinakin vuosina saatat joutua odottamaan seuraavaan kiintiöön.
  • Ulkomaalaiset eivät voi ostaa kiinteistöä pelkkänä sijoitusasuntona vuokrausta varten – asunnon tulee olla enimmäkseen omassa lomakäytössä (vaikka ajoittainen vuokraus onkin yleensä sallittua, kun et itse käytä asuntoa). Lisäksi ei useiden asuntojen ostoa; yksi lupa = yksi asunto per ulkomaalainen.
  • EU/EFTA-kansalaiset, jotka asuvat Sveitsissä B-luvalla, tai kuka tahansa ulkomaalainen, jolla on Sveitsin C-lupa, rinnastetaan sveitsiläisiin ostajiin (ei tarvita erillistä lupaa) ubs.com. Monet kansainväliset ostajat muuttavatkin ensin Sveitsiin (usein työkomennuksen tai klusterivero-ohjelman kautta) ja ostavat tämän jälkeen ilman rajoituksia. Itse asiassa B-luvalla olevat ulkomaalaiset (ei-EU) voivat ostaa suoraan ensisijaisen asunnon itselleen ilman erityistä lupaa ubs.com.
  • Valvonta: Jos ulkomaalainen ostaa sveitsiläisen yhtiön tai muun kiertotien kautta, hän silti kuuluu Lex Kollerin alaisuuteen – viranomaiset ovat tiukentaneet otettaan luovista ratkaisuista. Käytännössä Sveitsin kiinteistömarkkinat eivät ole ”vapaata riistaa” ulkomaisille ostajille; markkinoita valvotaan tiukasti liiallisen ulkomaisen keinottelun estämiseksi ja asuntotarjonnan turvaamiseksi paikallisille.
• Paikalliskiintiöt St. Moritzissa: St. Moritzissa on perinteisesti ollut hyvin vähän uusia mahdollisuuksia ulkomaisille ostajille. Monet nykyiset luksushuvilat ovat jo ulkomaalaisten omistamia (jo vuosikymmenien takaa). Kun tällainen huvila myydään, uusi ulkomaalainen ostaja voi tavallisesti saada käyttöönsä saman luvan, mutta uusia lupia uusiin rakennushankkeisiin on niukasti saatavilla. Joissakin lähikunnissa (kuten Davos tai Klosters) on ollut ajoittain vapaampia käytäntöjä, mutta kaiken kaikkiaan Ylä-Engadin suhtautuu ulkomaalaismyyntiin varovaisesti investorsinproperty.com. Mielenkiintoista kyllä, Andermatt sai poikkeuksen Lex Kollerista kehityksen vauhdittamiseksi – houkutellen paljon ulkomaisia sijoittajia – mutta St. Moritzissa ei ole tällaista poikkeusta. Tämä pitää kysynnän korkeana verrattuna ulkomaalaisille sallittujen asuntojen tarjontaan.
• Lex Weber (kakkosasuntolaki): Kuten aiemmin mainittiin, vuodesta 2012 lähtien St. Moritziin ei saa rakentaa uusia kakkosasuntoja, koska se ylittää reilusti 20% enimmäismäärän ginesta.ch. Tämä ei estä ulkomaalaisia ostamasta olemassa olevia asuntoja, mutta rajoittaa uuden tarjonnan määrää, jonka ulkomaalaiset voisivat ostaa. Myös kantonit voivat joissain tapauksissa asettaa etusijalle uusien asuntojen myynnin sveitsiläisille asukkaille. St. Moritzin asuntopolitiikka ohjaa ulkomaalaiset käytännössä suppealle jälleenmyyntimarkkinalle loma-asunnoissa ja huviloissa.
• Tulevat tiukennukset: Huomionarvoista on, että Sveitsin hallitus ilmoitti vuonna 2023 suunnitelmista tiukentaa Lex Koller -sääntöjä entisestään. Ehdotetut muutokset (eivät vielä laki) saattavat sisältää: että EU:n ulkopuolisilta B-luvan haltijoilta kielletään ensisijaisten asuntojen osto ilman lupaa, ulkomaisten omistajien on myytävä kiinteistönsä luopuessaan Sveitsin oleskeluluvasta, ja mahdollisesti ulkomaalaisten rajoittaminen lomahotellien osakkeiden ostossa ubs.com. Näillä toimenpiteillä pyritään helpottamaan paikallisten asuntopulaa ubs.com. Tarkkoja ehdotuksia käsitellään yhä, mutta ulkomaisille ostajille on hyvä muistaa, että Sveitsin kanta ei ole vapautumassa – päinvastoin, rajoitukset tiukkenevat. Uudet säännöt todennäköisesti kuitenkin suojaisivat nykyisiä omistajia.
• Käytännön vaikutus: St. Moritzin markkinoilla ulkomainen kysyntä on yhä merkittävä mutta hallittu tekijä. Monet ulkomaiset ostajat kiertävät Lex Koller -säännöt muuttamalla Sveitsiin (monesti hyödyntäen kertakorvausverotusta, joka tarjoaa varakkaille ulkomaalaisille suotuisan verotuksen) – ja muuttuvat näin virallisesti ”paikallisiksi” ostotarkoituksessa. Ne, jotka ostavat ei-residentteinä, rakastavat yleensä asuntoa riittävästi jaksaakseen hoitaa byrokratian ja hyväksyä sveitsiläiset käyttörajoitukset. Loma-asuntojen pinta-alan rajoitus (noin 200 m²) tarkoittaa, että mega-chaletit (500 m²+) voivat yleensä ostaa vain sveitsiläiset tai maassa pysyvästi asuvat ulkomaalaiset – mikä rajoittaa joidenkin erittäin varakkaiden kansainvälisten ostajien mahdollisuuksia.

Yhteenvetona: St. Moritz toivottaa ulkomaiset ostajat tervetulleiksi, mutta Sveitsin ehdoilla. Säännöt estävät markkinoiden täyttymisen spekulatiivisella ulkomaisella rahalla – ja turvaavat markkinoiden vakauden. Ulkomaiset ostajat sitoutuvat usein pitkäaikaisesti (ja useimmiten heistä tuleekin osa-aikaisia asukkaita). Haluaville ostajille: asiantunteva oikeudellinen neuvonta Lex Kollerista on oleellista, mutta unelma St. Moritzin kiinteistöomistuksesta on täysin mahdollinen niille, jotka täyttävät ehdot. Toimi kuitenkin nopeasti – lupakiintiöt ovat pieniä ja kysyttyjä.

Verotukselliset näkökohdat kiinteistön ostajille ja sijoittajille

Sveitsin verojärjestelmä kiinteistöjen suhteen on monimutkainen ja vaihtelee kantoneittain, mutta tietyt yleisperiaatteet pätevät. Kiinteistön ostaminen St. Moritzista (Graubündenin kantoni) sisältää varainsiirtoveron, vuosittaiset omistuksen verot sekä mahdollisen luovutusvoiton veron edelleen myytäessä. Tässä tärkeimmät veroasiat:

• Kiinteistönsiirtovero (Handänderungssteuer): Tämä on kertaluonteinen vero, joka peritään oston yhteydessä, vastaava kuin leimavero. Graubündenissa verokannan määrittää kukin kunta, mutta se voi olla enintään kantonin maksimissaan 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. St. Moritzin veroprosentti on suunnilleen maksimissa (~2%). Tyypillisesti ostaja maksaa siirtoveron tässä kantonissa en.comparis.ch. Esimerkiksi CHF 5 miljoonan chaletin ostossa siirtovero olisi noin CHF 100 000. (Jotkut sopimukset saattavat jakaa tämän kulun sopimuksen mukaan, mutta oletuksena maksajana on ostaja.) Verrattuna moniin maihin, 2% on kohtuullinen – huomaa, että Genevessä vero on 3% ja joissakin Sveitsin kantoneissa sitä ei ole lainkaan en.comparis.ch en.comparis.ch. Lisäksi notaarin ja kiinteistörekisterin maksut ovat voimassa – yleensä yhteensä noin 0,2–0,5% Graubündenissa (notaari ~0,1–0,3%, rekisteröinti muutaman kymmenyksen prosenteista) ubs.com ubs.com. Nämä kulut jaetaan usein sovitusti osapuolten välillä.
• Vuosittaiset kiinteistöverot: Sveitsissä ei ole valtakunnallista kiinteistöveroa, mutta monet kantonit perivät joko varallisuusveroa nettovarallisuudesta (mukaan lukien kiinteistöt) ja/tai erillistä kiinteistöveroa (Liegenschaftssteuer). Graubünden kantaa vuotuista kiinteistöveroa kiinteistön täydestä verotusarvosta, suunnilleen 0,3–0,5 % (tarkka St. Moritzin kunnan veroprosentti voi vaihdella vuosittain) – tämä tulee normaalin varallisuusveron lisäksi. Kaikkien omistajien tulee myös ilmoittaa kiinteistön arvo verotettavana varallisuutena vuosittain, sillä Sveitsi verottaa henkilökohtaista nettovarallisuutta (progressiivisesti, GR:ssä korkeiden varallisuuksien osalta enimmillään ~0,5–0,7 %) ubs.com. Ulkomainen ei-residentti omistaja on rajoitetusti verovelvollinen Sveitsissä kiinteistön osalta – yleensä kantonin veroviranomaiset verottavat sinua kiinteistön ”lasketusta vuokratulosta” (katso alla) tulon muodossa sekä kiinteistön arvosta varallisuutena, vaikka asuisit ulkomailla. Kaksinkertaisen verotuksen estävät sopimukset varmistavat usein, ettet maksa täyttä veroa molemmissa maissa, mutta tällaisissa tapauksissa ammattitaitoisen neuvonnan hankkiminen on tarpeen.
• Luotettava vuokra-arvon vero: Sveitsi verottaa ainutlaatuisesti asunnonomistajia teoreettisista vuokratuloista, jotka he saisivat, jos vuokraisivat kotinsa ulos. Tämä “Eigenmietwert” (arvioitu vuokratulo) lisätään omistajan verotettavaan tuloon joka vuosi ubs.com. Käytännössä, jos kyseessä on loma-asunto ja olet sveitsiläinen tai Sveitsissä verovelvollinen, maksat tuloveroa ikään kuin olisit saanut vuokratuloja omasta kakkosasunnostasi (miinus mahdolliset todelliset vuokratulot – et joudu kaksinkertaisen verotuksen kohteeksi). Kuitenkin asuntolainojen korot ja ylläpitokustannukset voidaan vähentää tästä laskennallisesta tulosta ubs.com. Monet omistajat, joilla ei ole lainaa tai joilla lainaa on vähän, kokevat laskennallisen vuokraveron raskaaksi, koska he maksavat veroja vain siitä, että saavat itse käyttää omaa asuntoaan. Tärkeä päivitys: Vuonna 2024 Sveitsin parlamentti sai hyväksytyksi kansallisen laskennallisen vuokra-arvon veron poistamisen vakituisista asunnoista ja kakkosasunnoista, ja antaa kantoneille mahdollisuuden verottaa kakkosasuntoja muilla tavoilla ubs.com. Tämä uudistus on tarkoitus alistaa kansanäänestykseen, ja jos se hyväksytään, se voisi astua voimaan aikaisintaan vuonna 2026 ubs.com. Tämä tarkoittaa, että muutaman vuoden päästä omistajat eivät ehkä enää joudu maksamaan laskennallisesta vuokrasta veroa, mikä olisi helpotus, mutta Graubündenin kantoni (ja muut) voivat ottaa käyttöön uuden kiinteän kakkosasuntomaksun korvauksena. Ulkomaiset omistajat, jotka eivät ole Sveitsin verovelvollisia, maksavat tällä hetkellä kantonille eräänlaista laskennallista vuokraveroa loma-asunnostaan; uudistuksen vaikutukset heihin riippuvat kantonien toteutuksesta. Joka tapauksessa, vuonna 2025 tilanne ennallaan: laskennallinen vuokra verotetaan edelleen tulona, joten tämä kannattaa huomioida (se voi olla useita kymmeniä tuhansia CHF verotettavaa ”tuloa” arvokkaassa asunnossa).
• Vuokratulovero: Jos vuokraat kiinteistöäsi, varsinainen vuokratulo on tietenkin myös verotettavaa tuloa. Ulkomailla asuville omistajille Sveitsin viranomaiset verottavat yleensä Sveitsin kiinteistöistä saatuja vuokratuloja (sallittujen vähennysten jälkeen) lähdeverotuksena. Jos asut Sveitsissä, vuokratulo lisätään tavalliseen tuloon. Koska tuloveroprosentit suurituloisille (liittovaltion ja kantonin yhteensä noin 20–30 %+) ovat korkeat, mahdollisuus vähentää lainakorkoja ja ylläpitokuluja on ratkaisevaa vuokratulojen verotuksessa (usein tämä nollaa verotettavan vuokratuoton paperilla). Sveitsin verotus voi olla edullista velkarahoitetuille omistajille: matalat tuotot ja korkeat korot tarkoittavat, että monella buy-to-let-omistajalla verotettava nettotulo kiinteistöstä jää hyvin vähäiseksi.
• Luovutusvoittovero: Sveitsi perii kiinteistön luovutusvoittoveroa kiinteistön myyntivoitosta. Tämä on kantonikohtainen vero ja riippuu vahvasti siitä, kuinka kauan olet omistanut kiinteistön. Järjestelmä on suunniteltu estämään nopeaa keinottelua ja kiinteistön “flippausta”. Graubündenissa lyhytaikaisilta omistajilta peritään hyvin korkeat luovutusvoittoverot (liukuva asteikko, jopa noin 50 % voitosta, jos myynti tapahtuu vuoden tai parin sisällä). Vero laskee jokaiselta omistusvuodelta; tietyn pitoajan (yleensä 10–15 vuotta) jälkeen vero putoaa noin 0–10 %:iin. Esimerkiksi myynti viiden vuoden jälkeen voi tuoda noin 30 % veron, kun taas myynti 20 vuoden jälkeen aiheuttaa vain hyvin pienen veron. Graubündenin tarkka kaava: voitot verotetaan sekä kantonin että kunnan toimesta, ja efektiiviset tasot liikkuvat noin 25 %:sta jopa 50 %:iin, jos kiinteistö on pidetty vain muutama vuosi investropa.com. Jos pidät kiinteistöä tarpeeksi kauan, osa kantoneista vapauttaa voitot verosta kokonaan; toisissa päädytään matalaan kiinteään tasoon. Luovutusvoittoveroa kannattaa suunnitella, jos uskoo myyvänsä alle 10 vuoden sisällä – vero voi olla suuri. Lisäksi ei ole mahdollista tehdä ”1031-vaihtoa” tai lykkäystä, ellei osta toista kiinteistöä Sveitsissä omaksi vakituiseksi asunnoksi (ja siinäkin on rajoituksia). Käytännössä siis luovutusvoittovero on merkittävä huomioitava kustannus, mutta pitkäaikaisella omistuksella veroa voi minimoida – mikä sopii hyvin St. Moritzin tyypilliselle omistajaprofiilille ubs.com.
• Vuosittaiset omistuskustannukset: Verotuksen lisäksi on hyvä varata budjettiin vuosittainen ylläpito, taloyhtiön vastikkeet (jos asunto), vakuutukset ja käyttömenot. Suuntaa-antava sääntö on, että luksusasunnon vuosittaiset ylläpitokulut ovat noin 0,5 %–1 % kiinteistön arvosta (St. Moritzissa esimerkiksi 20 000 CHF+ vuodessa). Jos asunto on taloyhtiössä (PPE), neljännesvuosittaisia hoitovastikkeita peritään, jotka kattavat yhtiön yhteiset lämmityskulut, talonmiehen, remonttivarat jne., usein useita CHF per neliömetri kuukaudessa.
• Verosopimukset & kertamaksuverotus: Jos muutat St. Moritziin vakituiseksi asukkaaksi, huomioi, että ulkomaalaiset, jotka eivät työskentele Sveitsissä, saattavat olla oikeutettuja kertamaksuverotukseen – erityiseen kiinteään veroon, joka perustuu elinkustannuksiin tulon sijasta ja neuvotellaan kantonin kanssa investropa.com. Monet varakkaat ulkomaalaiset valitsevat tämän vaihtoehdon; se voi johtaa siihen, ettei kokonaisveroa maailmanlaajuisista tuloista tarvitse maksaa lainkaan, ja kiinteä vuotuinen vero on usein kuusinumeroisissa Sveitsin frangeissa. Graubündenin kantoni tarjoaa näitä kertamaksusopimuksia päteville henkilöille (vaikka jotkin kantonit ovatkin tämän poistaneet). Tällä ei ole suoraa vaikutusta kiinteistöveroihin, mutta se vaikuttaa kokonaisverotukseesi. Ei-asukkaille Sveitsin kiinteistöverot voi yleensä hyvittää asuinmaan verotuksessa verosopimusten ansiosta.

Yhteenvetona: Sveitsin kiinteistöverot eivät ole matalia, mutta ne ovat ennakoitavia ja usein pienempiä kuin monissa muissa luksuskiinteistömarkkinoissa (vertaa Lontoon 6–7 % leimaveroihin tai Ranskan vuotuisiin varallisuusveroihin jne.). Yksi huomio: maassa ei ole vuotuista kiinteistön arvon perusteella menevää kansallista “kiinteistöarvon veroa” varallisuusveron lisäksi – ja Sveitsin varallisuusveron tasot ovat verrattain matalat, kun taas vaikkapa joidenkin USA:n kiinteistöverojen taso on vuosittain noin 2 % arvosta. Lisäksi perintövero: Graubünden ei verota suoria jälkeläisiä perinnöistä, eli Sveitsin kiinteistön voi useimmiten jättää lapsille ilman perintöveroa (joissain kantoneissa voi olla poikkeuksia). Kaiken kaikkiaan Sveitsin verojärjestelmä suosii pitkäaikaista omistajuutta ja omaan käyttöön ostamista. St. Moritziin ostavan kannattaa kääntyä veroasiantuntijan puoleen omistusjärjestelyn optimoimiseksi – mutta voi yleisesti luottaa vakaisiin säännöksiin. Jos arvotun vuokratulon verotus poistuu vuoteen 2026 mennessä, kakkosasuntojen omistajat voivat kohdata veromuutoksen (mahdollisesti uusi kiinteä vero per asunto). Tätä uudistusta kannattaa seurata, sillä se kohdistuu suoraan sellaisiin paikkoihin kuin St. Moritz, joissa on paljon kakkosasuntoja ubs.com.

Kysyntätekijät: Matkailu, elämäntapa ja sijoittajamuutto

Mikä tekee St. Moritzin kiinteistöistä niin haluttuja? Vastaus löytyy ainutlaatuisesta elämäntyylin vetovoiman, kansainvälisen tunnettuuden ja taloudellisten/turvallisuusetujen yhdistelmästä, jota harva paikka kykenee tarjoamaan. Tässä tärkeimmät kysyntätekijät:

• Maailmanluokan matkailu & elämäntyyli: St. Moritz tarjoaa etuoikeutettua alppielämäntyyliä, joka houkuttelee jatkuvasti maailman eliittiä. Kaupunki on glamourin synonyymi – tapahtumia kuten Snow Polo World Cup, White Turf -laukkakilpailut jäätyneellä järvellä ja gourmet-festivaalit järjestetään täällä. Täällä on 300 aurinkoista päivää vuodessa, huipputason laskettelua (350 km rinteitä, lisäksi Cresta run, bob run, jne.) sekä ylellisiä palveluita Michelin-ravintoloista design-ostoksiin. Tämä viehättävä elämäntyyli saa varakkaat lomailijat palaamaan yhä uudelleen – usein myös muuttumaan kiinteistönomistajiksi. Matkailutilastot vahvistavat tämän: Vuonna 2023 nähtiin ennätyksellinen määrä hotelliyöpymisiä (toiseksi paras vuosi vuosikymmeneen) ginesta.ch. Vielä merkittävämpää on, että Ylä-Engadinin kasvu ylitti muun Graubündenin alueen, mikä osoittaa St. Moritzin vahvaa vetovoimaa ginesta.ch. Vuonna 2023 noin 53,5 % hotellivieraista oli sveitsiläisiä (hieman laskua 58 %:sta edellisvuoteen verrattuna, kun kansainväliset matkailijat ovat palanneet) ginesta.ch, mikä tarkoittaa, että lähes puolet oli ulkomaalaisia – merkki globaalin kiinnostuksen palautumisesta pandemian jälkeen. Korkea matkailukysyntä muuttuu lopulta kiinteistökysynnäksi: monet kansainväliset vieraat rakastuvat Engadiniin ja päättävät ostaa lomakodin pidempiä oleskeluja varten. Jatkuva siirtymä kohti ympärivuotista matkailua (vaellus, pyöräily, purjehdus, kulttuuri kesällä) on pidentänyt kautta, mikä tekee omistamisesta täällä entistä houkuttelevampaa myös talvikauden ulkopuolella naef-prestige.ch.
• Arvostus ja harvinaisuus: St. Moritz on ainutlaatuinen – sen brändi on yhtä arvostettu kuin Monaco, Aspen tai Courchevel. Kiinteistön omistaminen täällä on statuksen symboli. Tämä ”trophy asset” -tekijä tarkoittaa, että kysyntä on suhteellisen hinnasta riippumatonta: varakkaat ostavat usein tunteiden ja elämäntyylin, eivät vain arvon perusteella. Kaupungin glamour (kuuluisasti nimetty ”Top of the World”) ja sen rooli talvimatkailun edelläkävijänä luovat ajattoman haluttavuuden. Lisäksi tarjonta on rajallista ja vähenee entisestään (lain mukaan ei uusia kakkosasuntoja), joten omistamisesta St. Moritzissa tulee vuosi vuodelta eksklusiivisempaa – vahva motivaattori niille, joilla siihen on varaa.
• Turunvarma sijoitus: Sveitsin poliittinen neutraalius, taloudellinen vakaus ja vahva valuutta tekevät St. Moritzin kiinteistöistä turvallisen sijoituskohteen sekä elämäntapavalinnan. Maailmanlaajuisen epävarmuuden aikana varakkaat sijoittajat lisäävät usein sijoituksiaan sveitsiläisiin omaisuuseriin (frangin arvo yleensä nousee kriisissä). UBS huomauttaa, että vaikka talouskasvu on heikompaa, “paikallisen luksuskiinteistömarkkinan odotetaan silti hyötyvän maineestaan ’turvasatamana’” ubs.com. Kiinteistöt täällä tarjoavat pääomansäilytystä – Sveitsin laki suojaa voimakkaasti omistusoikeuksia, ja pankkijärjestelmä on vahva rahoitusta ajatellen. Kansainvälisille ostajille epävakaammilta alueilta osa varallisuudesta Sveitsin kiinteistöihin sijoitettuna toimii eräänlaisena varallisuusvakuutuksena. Tämä kysyntä on osa laajempaa “sijoitusmuuttoa” eli varakkaat perheet hankkivat koteja vakaista maista varajärjestelmäksi/asumisratkaisuksi. Sveitsillä ei ole varsinaista kultaviisumiohjelmaa, mutta sen kertavero-ohjelma on houkutellut monia miljonäärejä, jotka sitten ostavat huippukiinteistöjä (usein lomakeskusalueilta, joissa oleskeluluvia on tarjolla). Näin ollen makrotaloudellinen ja geopoliittinen epävarmuus voivat itse asiassa lisätä kysyntää St. Moritzin asunnoista, koska niitä pidetään konkreettisena ja vakaana arvonsäilyttäjänä myrskyisinä aikoina.
• Elämänlaatu ja yksityisyys: St. Moritz tarjoaa erinomaisen elämänlaadun loisteen lisäksi. Sveitsi sijoittuu maailman kärkeen turvallisuuden, siisteyden, terveydenhoidon ja ympäristölaadun osalta harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Engadinin ympäristö – raikas ilma 1 800 metrin korkeudessa, vähäinen rikollisuus, hyvin ylläpidetty infrastruktuuri – vetää puoleensa. Varakkaille perheellisille ostajille alue on houkutteleva yksityisyytensä ja turvallisuutensa ansiosta (ei paparazzilaumoja ja sveitsiläinen diskreettiys on kuuluisaa). Toisin kuin kausiluonteisissa lomakohteissa, St. Moritz on toiminnassa ympäri vuoden: palvelut ovat hyvät, kansainväliset koulut ovat ulottuvilla (esim. Lyceum Alpinum Zuoz lähellä) ja elämänlaatu on mutkatonta. Tämä saa jotkut muuttamaan tänne osittain, viettäen useita kuukausia vuodesta. Se, että noin 43 % St. Moritzin väestöstä on ulkomaalaisia (monet heistä vauraita ekspatriaatteja) korostaa sen kansainvälistä yhteisöllisyyttä ginesta.ch ginesta.ch.
• Sveitsin sisällä: Tärkeimmät verrokit ovat Gstaad, Verbier, Zermatt ja ehkä Andermatt (nouseva asema ulkomaalaisten ostajien poikkeuksen ansiosta).
Hinta: St.Moritz ja Gstaad kilpailevat yleensä kärkisijasta hintatasossa.UBS:n mukaan Engadin/St.Moritzilla on korkein vähimmäishinta korkealaatuisille loma-asunnoille, noin 22 300 CHF/m², juuri Verbieriä (22 100 CHF) korkeampi ubs.com.Zermatt ja Gstaad alkavat myös pohjoisesta 20 000 frangin hintatasosta ubs.com.Kuitenkin täysin ultra-priimissä, St.Moritz/Gstaad/Verbier kaikissa huippusijainneissa hinnat ylittävät 35 000 CHF ubs.com.Knight Frankin vuoden 2024 Alppi-raportti osoitti, että Gstaadin keskimääräinen huipputason hinta oli hieman St:tä korkeampi.Moritzin (euromääräisesti), mutta St.Moritzilla oli kyseisenä vuonna suurempi kasvu knightfrank.com.Kasvu: Viime aikoina Zermatt johti itse asiassa 5 vuoden kasvua (CAGR ~7,4 %), St.Moritz ~5,9 %, Verbier ~4,9 %, kun taas Gstaad jäi jälkeen (~0,7 % 5 vuoden aikana) ubs.com ubs.com – mahdollisesti siksi, että Gstaad oli jo aiemmin “hinnoiteltu täydellisyyteen”.Markkinoiden rakenne: Gstaad on vieläkin puhtaammin toissijaisiin asuntoihin perustuva ja sillä on pieni ympärivuotinen väestö; St.Moritz on suurempi kaupunki, jossa on enemmän hotelleja ja monipuolisempaa matkailua.Verbier ja Zermatt sijaitsevat vastaavasti ranska- ja saksankielisillä alueilla, mutta kaikki Sveitsin lomakohteet hyötyvät Sveitsin vakaudesta.Ulkomaalaiset ostajat: Gstaadissa on perinteisesti ollut paljon kansainvälisiä (erityisesti Lähi-idästä tulevia) ostajia; St.Moritzissa on enemmän eurooppalaisia (italialaisia, saksalaisia, brittejä) ja viime aikoina myös amerikkalaisia.Kaikki ovat Lex Koller -kiintiöiden alaisia – mielenkiintoista kyllä, joissakin kantoneissa, kuten Valais’ssa (Verbier, Zermatt), ulkomaalaislupien kapasiteetti on ollut historiallisesti suurempi, kun taas Bernissä (Gstaad) ja Graubündenissa (St.Moritz) olivat tiukempia.Esimerkiksi Andermatt (Urin kantoni) on ainutlaatuinen, koska siellä ei vaadita lupaa – tämä houkutteli paljon ulkomaisia sijoittajia ja hinnat nousivat 9 % vuodessa viiden vuoden aikana ubs.com.Mutta Andermattin absoluuttiset hinnat (~20 000 CHF/m² enintään) ovat edelleen alhaisemmat, eikä sen maine vielä yllä ”Kolmen suuren” tasolle. Vuokratuotot: Kaikissa Sveitsin lomakohteissa vuokratuotot ovat samankaltaisen alhaiset (2–3 %).Yksi poikkeus: jotkut uudet asunnot Andermattissa tarjosivat vuokrausohjelmia, jotka nostivat tuottoja hieman (eikä omistajan käyttörajoituksia ollut), mutta yleensä sveitsiläinen luksus = matala tuotto, korkea turvallisuus.
• Vertailuetu: Verrattuna muihin ylellisiin hiihtokeskusmarkkinoihin, St. Moritz hyötyy Sveitsin suhteellisen kohtuullisista kiinteistökaupan kustannuksista ja matalista asukkaiden veroista. Ulkomaalaisilla asukkailla ei ole rajoituksia ostaa kiinteistöjä täällä asumisen jälkeen, toisin kuin Itävallassa, jossa myös asukkaat kohtaavat rajoituksia turistialueilla. Vaikka Ranska tai Italia sallivat vapaasti ulkomaalaisomistuksen, niissä maissa on raskaammat varallisuus- ja perintöverot, mistä jotkut sijoittajat eivät pidä. Sveitsin vakaa matalaveroympäristö (varsinkin jos kertakorvausjärjestelyt saadaan sovituksi) on suuri kannustin. Lisäksi St. Moritzin liikenneyhteydet parantuvat – Alppien ensimmäinen sähköinen vuoristojuna alkoi täältä, ja nykyään perille pääsee Engadinin lentokentän kautta (yksityisjetit) tai 2 tunnin 45 minuutin junamatkalla Zürichistä (uuden Albula-tunnelin ansiosta luotettavuus on parempi). Hyvät yhteydet tarkoittavat kodista nauttimisen olevan helpompaa, mikä lisää kysyntää.

Yhteenvetona voidaan todeta, että St. Moritzin kiinteistöjen kysyntää ajavat voimakas yhdistelmä elämäntyylin vetovoimaa, arvostusta ja taloudellista järkevyyttä. Kaupungin kyky uudistua jatkuvasti – esimerkiksi järjestää uusia kulttuuritapahtumia, panostaa ympärivuotisiin urheilulajeihin ja kehittää luksustarjontaansa – pitää sen kiinnostavana myös uusille ostajasukupolville. Lisäksi laajat trendit (etätyön mahdollistama pidempi aika loma-asunnoissa, erittäin varakkaiden määrän kasvu jne.) tukevat kysyntää. Millään toisella alppikeskuksella ei ole samanlaista ominaisuuksien yhdistelmää, minkä vuoksi St. Moritz pysyy luksusasuntojen etsijöiden ostoslistan kärjessä, vaikka vertailukohtina olisivat Gstaad, Zermatt, Courchevel tai Aspen.

Vertailu muihin sveitsiläisiin ja alppien luksusmarkkinoihin

St. Moritzia vertaillaan usein muutamaan muuhun huippuluokan alppikohteeseen. Näin se vertautuu keskeisissä asioissa sekä sveitsiläisiin kilpailijoihin että ulkomaiden eliittihiihtokeskuksiin:

• Verrattuna Ranskan Alppeihin: Courchevel 1850 on usein pidetty lähimpänä kilpailijana loistokkuudessa ja hinnassa. Sen huipputason kodit yltävät noin 30 000 CHF/m² (31 900 EUR) ubs.com – noin 25 % St. Moritzin huippuluokan alapuolella. Courchevelissä hinnat kuitenkin nousivat äskettäin +9 % knightfrank.com tiukan tarjonnan vuoksi, ja nousuvauhti ohitti Sveitsin tuona vuonna. Muissa ranskalaisissa kohteissa, kuten Val d’Isère, hinnat lähtevät noin 14 000 CHF/m² (luksus noin 15 000–20 000 CHF/m²) ubs.com. Megèven ja Chamonixin hinnoissa ollaan myös viisinumeroisissa summissa/m², mutta yleensä alle 15 000 CHF. Ranskassa laskettelualueet ovat laajempia (Les 3 Vallées, Espace Killy) eikä ulkomaalaisille ostajille ole rajoituksia – tämä laajentaa potentiaalisten ostajien joukkoa. Haittapuolena transaktiokustannukset ovat korkeat (7,5 % varainsiirtovero Ranskassa) ja omistamiseen saattaa liittyä varallisuusveron ongelmia tietyille ulkomaalaisille. Jotkut superrikkaat arvostavat Sveitsin diskreettiyttä ja vakautta EU:n sääntelyn sijaan. Elämäntyylimielessä St. Moritzilla on etulyöntiasema eksklusiivisuudessa (Courchevel on erittäin eksklusiivinen talvella, mutta paljon hiljaisempi sesongin ulkopuolella; St. Moritzilla on ympärivuotinen yhteiskuntaelämä). Ilmasto: St. Moritzin korkealla sijaitseva kylä (1 800 m) takaa lumivarmuuden ja viileän kesän; moni ranskalainen kohde on matalammalla (Megève ~1 100 m), jolloin lumitilanne vaihtelee enemmän.
• Verrattuna Itävallan & Italian Alppeihin: Itävallan huippukohde Kitzbühel on kokenut kiinnostuksen kasvua. Se on Itävallan kallein, mutta alkaen noin ~CHF 13 900/m² – suunnilleen puolet St. Moritzin hinnoista ubs.com. Kitzin luksushuvilat voivat maksaa noin ~CHF 20 000/m² ubs.com, mikä on silti huomattavasti Sveitsin hintoja alhaisempi. Kitzbühelissä hinnat ovat kuitenkin kasvaneet vahvasti (+8,5 %) viime aikoina knightfrank.com. Suuri haitta ulkomaalaisille: useimmissa Itävallan alppikylissä toissijaisten asuntojen omistamista rajoitetaan ankarasti ulkopaikkakuntalaisilta, ja ostajien on usein muutettava paikallisiksi tai sitouduttava tarjoamaan majoitusta turisteille. Tämä rajoittaa kansainvälistä ostamista mm. Lechissä ja St. Antonissa, pitäen hinnat alempina kuin ne olisivat, jos kansainvälinen kysyntä olisi täysimääräistä. Italian ykköskeskus Cortina d’Ampezzo (valmistautuu vuoden 2026 talviolympialaisiin) on paljon edullisempi: luksusasuntoja alkaen ~CHF 11 800/m² ubs.com. Italia ei yleisesti houkuttele samanlaista kansainvälistä hiihtomökkien ostajajoukkoa, paitsi historiallisesti joitain brittiläisiä ja venäläisiä, osittain siksi, että lainsäädännön ja verotuksen pysyvyys on vähäisempi. Sveitsin etuna on, että se houkuttelee aidosti kansainvälisiä ostajia, jotka eivät edes harkitse ostamista Italiasta tai Itävallasta näistä syistä johtuen. Kaiken kaikkiaan sveitsiläiset lomakeskukset hallitsevat Alppien hintakärkeä – itse asiassa viisi kalleinta alppikohdetta ovat kaikki Sveitsissä (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Gstaad ja Andermatt) ubs.com. Tämä korostaa Sveitsin vetovoimaa ja sen kiinteistöihin liittyvää hintapreemiota.
• Globaali konteksti: Alppien ulkopuolella ainoat asuntomarkkinat, jotka kilpailevat St. Moritzin kanssa hiihto-/loma-segmentissä, ovat paikat kuten Aspen, Colorado ja Jackson Hole Yhdysvalloissa sekä Whistler (pienemmässä määrin). Kansainvälisessä luksusindeksin vertailussa Aspen ja Monaco olivat hieman St. Moritzia edellä viimeaikaisessa hintakehityksessä finews.com. St. Moritz kuitenkin pitää paikkansa maailman viiden kalleimman lomakeskusmarkkinan joukossa hintatasolla mitattuna. Monaco on täysin omaa luokkaansa (kaupunkimainen, rannikkoinen, ei verrattavissa oleva elämäntyyli), kun taas Aspenissa huippuhintataso voi ylittää 100 000 $/m², mutta tarjonta on hyvin rajallista. Ilmasto ja maantiede erottavat myös – jotkut erittäin varakkaat, jotka haluavat sekä rannan että hiihtomahdollisuudet, saattavat valita Alpit hiihtoaan varten (tällöin St. Moritz kilpailee esimerkiksi Gstaadin ja Courchevelin, ei niinkään St. Bartsin kanssa). Tärkeää on myös se, että Sveitsin ainutlaatuinen puolueettomuus ja pankkisalaisuus houkuttelevat tietynlaista sijoittajaprofiilia, jota esimerkiksi Yhdysvaltain lomakeskukset eivät pysty tarjoamaan. Näin St. Moritz on vakiinnuttanut kestävän ja oman asemansa kansainvälisen varallisuuden, urheilun ja tyylin risteyskohdassa.

Yhteenvetona voidaan todeta, että St. Moritz seisoo alppiluksusasuntojen huipulla tai aivan sen tuntumassa. Sen sveitsiläiset kilpailijat tarjoavat samankaltaista eksklusiivisuutta, mutta yksikään ei yhdistä kaikkia tekijöitä (kaupungin mittakaava, järvimaisemat, ilmasto, glamourin historia) samalla tavalla. Kansainvälisesti voi löytää lomakeskuksia, joilla on vastaavaa viehätystä tai jopa yksittäisiä suurempia myyntihintoja, mutta St. Moritzin markkina kokonaisuudessaan on yksi vakaimmista ja arvokkaimmista. Ostajalle tai sijoittajalle hajauttaminen Alpeilla voi tarkoittaa muiden lomakeskusten tarkastelua, mutta St. Moritz säilyttää todennäköisesti jatkossakin hintapreemionsa – tämä kuvastaa sen legendaarista brändiä ja kestävää vetovoimaa.

Lähteet: Sveitsin markkinaraportit ja uutiset (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Alppikiinteistöindeksin tiedot (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa ja valtiolliset lähteet tuotoille/verotukselle investropa.com ubs.com; Matkailutilastot ja paikalliset näkemykset ginesta.ch ginesta.ch. Koottu data esittää uusimmat tiedot vuoden 2025 tilanteesta, tarjoten kattavan näkymän St. Moritzin kiinteistömarkkinoihin ja niiden asemaan laajemmilla markkinoilla. Jokainen osa-alue – lainsäädännöllisistä rajoitteista luksustrendeihin – auttaa ymmärtämään tätä ainutlaatuista korkealla sijaitsevaa kiinteistömarkkinaa.