Tržište nekretnina u okrugu Orange, Kalifornija, ostaje snažno, ali duboko podijeljeno u 2025. godini. Stambeno tržište obilježeno je rekordno visokim cijenama i povijesno niskom pristupačnošću, čak i dok je obujam prodaje pao zbog visokih kamata na hipotekarne kredite. Komercijalni sektori pokazuju miješane trendove: tržište uredskih prostora se stabilizira, ali se još uvijek nosi s povišenom stopom praznih prostora iz ere rada na daljinu, industrijske nekretnine i dalje su tražene, iako je stopa nepopunjenosti porasla s rekordno niskih razina, a maloprodajni prostori uživaju nisku nepopunjenost, potpomognutu potrošnjom imućnih kupaca. Glavni novi projekti – od velikih stambenih projekata do transformativnih višenamjenskih zona – preoblikuju krajolik. Gledajući unaprijed, prognoze ukazuju na oprezni optimizam: očekuje se da će se prodaja kuća oporaviti, a umjeren rast cijena nastaviti i kroz 2025. godinu i dalje, dok kamatne stope postupno popuštaju car.org surterreproperties.com. Ipak, značajni rizici i dalje postoje, uključujući ozbiljnu krizu pristupačnosti, moguće usporavanje gospodarstva i promjene u politici. Ovo izvješće pruža analizu tržišta nekretnina okruga Orange temeljenu na podacima za 2025. i nadolazeće godine, pokrivajući stambene i komercijalne trendove, izglede cijena i najamnina, ključne projekte, demografske pokretače, ekonomske i političke čimbenike te investicijske prilike i rizike.
Trendovi stambenih nekretnina u 2025.
Cijene nekretnina i priuštivost: Vrijednosti nekretnina u okrugu Orange pokazale su otpornost i čak su nastavile rasti, unatoč usporavanju prodaje.
Srednja prodajna cijena u proljeće 2025. iznosi oko 1,2 milijuna dolara, što odgovara prethodnom vrhuncu postavljenom sredinom 2024. programbusiness.com.Ovo predstavlja godišnje povećanje cijena u rasponu od 4% do 7%, ovisno o izvoru podataka programbusiness.com redfin.com.Tijekom višegodišnjeg razdoblja, rast cijena je još upečatljiviji – medijalna cijena kuće u okrugu Orange porasla je za otprilike 70% u šest godina programbusiness.com.Takav rast cijena, u kombinaciji s rastućim kamatnim stopama, uzrokovao je nagli porast mjesečnih rata hipoteke (povećanje preko 50% u tri godine) i doveo pristupačnost na izuzetno nisku razinu programbusiness.com programbusiness.com.Od prvog tromjesečja 2025. godine, samo 12% kućanstava u okrugu Orange može si priuštiti kuću po srednjoj cijeni, prema podacima Kalifornijske udruge agenata za nekretnine programbusiness.com.Ovaj indeks pristupačnosti najniži je zabilježeni u Orange Countyju i znatno ispod dugoročnog prosjeka (~21%) programbusiness.com.Za usporedbu, 17% kućanstava u cijeloj saveznoj državi si je moglo priuštiti kuću srednje vrijednosti godinu dana ranije, što naglašava posebno akutnu krizu priuštivosti u okrugu Orange programbusiness.com.Kako bi se stavio jaz u perspektivu, analitičari procjenjuju da bi bilo potrebno 44% smanjenje cijena nekretnina, ili da hipotekarne kamate padnu na ~1,8%, ili 77% rast srednjeg kućanstvenog prihoda kako bi se povratila pristupačnost prema povijesnim standardima programbusiness.com.Ako ne dođe do tako drastičnih promjena, vlasništvo nad domom ostat će nedostižno za većinu lokalnih najmoprimaca, a mnoge mlađe obitelji ili odgađaju kupnju, sele se u unutrašnjost ili traže manje kuće/stanove kao početne nekretnine.Prodaja nekretnina i ponuda: Tržište nekretnina u okrugu Orange ohladilo se po pitanju prodajnih aktivnosti, iako su cijene i dalje blizu povijesno najviših razina. U ožujku 2025. okrug je zabilježio 2.157 prodaja kuća, što je oko 27% ispod 20-godišnjeg prosjeka za taj mjesec programbusiness.com. Ovo je jedan od najnižih volumena prodaje u zadnjih nekoliko desetljeća, što odražava utjecaj viših kamatnih stopa i “lock-in” efekta koji sprječava postojeće vlasnike s povoljnim kamatama da prodaju car.org programbusiness.com. Zapravo, u posljednje tri godine od početka 2022., mjesečna prodaja kuća u okrugu Orange u prosjeku iznosi oko 2.087, što je 31% manje od prosjeka prije podizanja kamata, koji je između 2019. i 2022. iznosio 3.031 programbusiness.com. Unatoč ovom padu potražnje, ponuda nekretnina i dalje je izuzetno ograničena. Mnogi potencijalni prodavatelji zadržavaju svoje nekretnine kako bi zadržali izuzetno niske kamatne stope iz prethodnih godina, držeći ponudu za preprodaju blizu povijesno najnižih razina globenewswire.com. Kupci se, s druge strane, suočavaju s ograničenim izborom i žestokom konkurencijom za nekretnine koje se ipak pojave na tržištu.
Kancelarijski sektor: Uredski tržište Orange Countya u 2025. godini prolazi kroz polagan oporavak nakon potresa uzrokovanih pandemijom.
Županija je ušla u 2025. godinu sa stopom nepopunjenosti uredskih prostora od otprilike 11,8%, što je zapravo blagi pad u odnosu na vrhunac od oko 12,4% godinu ranije kidder.com kidder.com.Ovo poboljšanje sugerira da je lokalno tržište uredskih prostora nadmašilo mnoga veća gradska područja, dijelom zahvaljujući ograničenoj novoj gradnji i proaktivnoj prenamjeni zastarjelih zgrada.Neto apsorpcija postala je umjereno pozitivna u većini podtržišta početkom 2025. – četiri od pet uredskih podtržišta zabilježila su više zauzetog nego ispražnjenog prostora u prvom tromjesečju, s tim da je samo područje zračne luke John Wayne i dalje bilježilo iseljavanja jer su se neke tvrtke konsolidirale u manje prostore cbre.com cbre.com.Jasno je u tijeku “bijeg prema kvaliteti”: najmoprimci gravitiraju prema vrhunskim zgradama klase A s modernim sadržajima i pogodnim lokacijama, kao što su one u južnom dijelu okruga Orange i Irvine, koje bilježe snažnu aktivnost iznajmljivanja cbre.com.Vlasnici starijih ureda s manje pogodnosti i dalje se suočavaju s izazovima zbog trajanja hibridnog rada.Ukupni obujam zakupa početkom 2025. bio je slab – novi ugovori o zakupu uredskih prostora iznosili su nešto manje od 1 milijun četvornih metara.ft.u prvom tromjesečju, gotovo 49% manje u odnosu na prethodno tromjesečje cbre.com.Ipak, tražene najamnine ostale su uglavnom stabilne (u prosjeku oko 2,80–2,84 USD po kvadratnom metru.mjesečno za kompletnu uslugu) kidder.com cbre.com, što ukazuje da vlasnici uspijevaju održati nominalne najamnine čak i ako ustupci rastu.Izgledi za urede su oprezno optimistični.Tržišni analitičari primjećuju da je stopa praznih ureda u okrugu Orange znatno niža od prosjeka SAD-a.prosjek (očekuje se da će nacionalna stopa praznih ureda dosegnuti vrhunac oko 19% u 2025.) journal.firsttuesday.us.Lokalna stopa nezaposlenosti je niska (oko 4% kidder.com), a nedavni veliki najmovi tehnoloških, financijskih i zdravstvenih tvrtki “ojačali” su povjerenje da će potražnja za vrhunskim uredskim prostorom i dalje postojati cbre.com kidder.com.Osim toga, neki zastarjeli poslovni kompleksi planiraju se preurediti u apartmane ili za industrijsku upotrebu, što će postupno smanjiti uredski inventar i pomoći stabilizirati stopu slobodnih prostora kidder.com.Ukratko, uredsko tržište Orange Countyja u 2025. godini obilježeno je dvojakom dinamikom: viškom zastarjelog uredskog prostora s jedne strane i žarištima snage u središtima klase A s druge strane.Investitori vide priliku u prereguliranju dobro lociranih uredskih objekata, ali i dalje su oprezni zbog sporog rasta sektora i visokih troškova refinanciranja u bliskoj budućnosti.Industrijski sektor: Industrijski sektor nekretnina u okrugu Orange dugo je bio stup snage, a iako 2025. donosi određeno smirivanje nakon užarenih vrhunaca proteklih godina, temeljni pokazatelji i dalje su solidni.
Nakon što je stopa nepopunjenosti industrijskih prostora dosegnula najnižu razinu svih vremena od oko 1,5–2% u 2021., do početka 2025. porasla je na otprilike 5–6% lee-associates.com hefnervernickteam.com.Ovaj porast stope nepopunjenosti – s gotovo potpune popunjenosti na normalniju razinu – odražava i novu isporuku kapaciteta i blago slabljenje rasta potražnje.Tijekom posljednje dvije godine, oko 1,8 milijuna m².ft.novog skladišnog i logističkog prostora izgrađeno je u okrugu Orange savills.com savills.com, čime se ublažava nedostatak prostora.Istovremeno, potražnja zakupaca se smanjila kako se procvat e-trgovine stabilizirao i neke su se tvrtke povukle nakon vjerojatnog prevelikog širenja u razdoblju 2020.–2022.Čak i tako, stopa nepopunjenosti od 5%–6% je relativno niska (dugoročni prosjek županije za industrijske objekte je oko 4,2% prema lee-associates.com).Tražene cijene najma industrijskih prostora, koje su porasle na rekordne razine, izravnale su se pa čak i malo pale u 2024.–25. kako je porastao broj slobodnih prostora kidder.com.Iznajmljivači, međutim, i dalje postižu premium cijene za kvalitetne distribucijske objekte s obzirom na oskudno raspoloživo zemljište za razvoj u okrugu Orange i blizinu potrošačkim tržištima.Tipična industrijska najamnina sredinom 2025. ostaje znatno iznad razina prije pandemije, što pridonosi snažnim povratima za vlasnike nekretnina.Još jedan značajan trend je prenamjena starijih industrijskih i istraživačko-razvojnih nekretnina u alternativne namjene (i obrnuto, prenamjena starijih ureda u industrijske).Na primjer, neki nedovoljno iskorišteni poslovni parkovi u North Countyju su srušeni kako bi se napravilo mjesta za moderne logističke centre kidder.com.Ova kreativna ponovna upotreba djelomično je razlog zašto industrijski inventar okruga Orange može rasti unatoč ograničenjima zemljišta.Apetit investitora za industrijsku imovinu se smanjio u odnosu na kupovnu groznicu iz 2021. godine, zbog viših kamatnih stopa i širenja kapitalizacijskih stopa, ali se sektor i dalje smatra jednom od najsigurnijih opcija.Rizik od prekomjerne ponude je minimalan – samo oko 1,8 milijuna m².ft. je u izgradnji, što je mali dio od 278 milijuna kvadratnih ft.ft.lokalna industrijska baza savills.com.Ako ne dođe do velike recesije, očekuje se da će se industrijsko tržište ponovno zaoštriti krajem 2025.–26. godine kako gospodarstvo raste i višak prostora se apsorbira.Maloprodaja i ostali komercijalni prostori: Maloprodajno tržište nekretnina u okrugu Orange pokazalo je izvanrednu otpornost pa čak i snagu kako se gospodarstvo oporavlja od pandemije.
Stopa slobodnih maloprodajnih prostora u cijeloj županiji smanjila se na niske jednoznamenkaste postotke.Do početka 2025. ukupna stopa slobodnih maloprodajnih prostora iznosila je oko 4%–5%, što je jedna od najnižih stopa slobodnih maloprodajnih prostora u Kaliforniji institutionalpropertyadvisors.com.Velika potrošnja potrošača u ovoj bogatoj regiji, uz ograničenu novu izgradnju maloprodajnih objekata, održala je potražnju za maloprodajnim prostorom.Tržni centri i shopping centri u bogatim enklavama (npr.South Coast Plaza u Costa Mesi, Fashion Island u Newport Beachu, prijavljuju visoku popunjenost i prodaju po kvadratnom metru.Susjedni trgovački centri također su imali koristi od rasta stanovništva i novih stambenih razvoja koji privlače više kupaca.Tijekom 2024. apsorpcija maloprodajnog prostora ponovno je postala pozitivna u Orange Countyju, a najamnine su blago porasle www2.naicapital.com.Prosječna tražena najamnina za maloprodajni prostor sada iznosi oko 3,00 USD/p² NNN, ovisno o podtržištu kidder.com.Posebno je vrijedno napomenuti da maloprodajni sektor okruga Orange privlači pažnju investitora upravo zbog svoje niske stope nepopunjenosti i stabilnih performansi institutionalpropertyadvisors.com.Neki vanjski investitori smatraju da su maloprodajna imanja u okrugu Orange (posebno ona s ključnim ili iskustvenim zakupcima) sigurnija ulaganja u vrijeme kada e-trgovina nastavlja vršiti pritisak na slabije maloprodajne lokacije.Dodatno, razvija se jedinstvena sinergija: brz razvoj stanova pomaže maloprodaji pružajući ugrađenu bazu kupaca za nove trgovine i restorane institutionalpropertyadvisors.com.Mnogi od novih projekata mješovite namjene (opisani u nastavku) uključuju maloprodajne sadržaje, integrirajući stanovanje s pristupačnim pogodnostima.Izvan osnovne maloprodaje, Orange County također ima značajan sektor ugostiteljstva (hoteli i odmarališta) zahvaljujući Disneylandu, plažama i poslovnom putovanju.Popunjenost hotela i cijene soba u 2024.–2025. snažno su se oporavile na gotovo razine prije pandemije, što je potaknulo planove za prenamjenu nekoliko starijih hotela i nove projekte u ugostiteljstvu (posebno oko resortske četvrti u Anaheimu).Medicinski uredi su još jedna niša koja ostvaruje dobre rezultate; s obzirom na starenje stanovništva, potražnja za klinikama i ambulantnim objektima održava relativno nisku stopu slobodnih medicinskih ureda (oko 6–7% cbre.com).U sažetku, komercijalni nekretninski sektor Orange Countyja je raznolik: dok se vlasnici ureda suočavaju s preprekama, industrijski, maloprodajni i specijalizirani sektori nude svijetle točke, poduprte snažnom demografijom i potrošačkom bazom županije.Uvjeti na tržištu najma: Sektor najma stambenih jedinica u Orange Countyju ostaje vrlo snažan u 2025. Potražnja za stanovima i dalje je velika jer mnogi stanovnici koji si ne mogu priuštiti kupnju kuće nastavljaju iznajmljivati. Stopa popunjenosti stanova u okrugu iznosi oko 96% – što je izuzetno zategnuto tržište prema nacionalnim standardima globest.com globest.com. Ova visoka popunjenost dovela je najamnine do rekordnih razina. U trećem kvartalu 2024., prosječna mjesečna najamnina za stan iznosila je 2.854 USD – novi rekord i porast od ~1,8% u odnosu na prethodni kvartal globest.com. Od sredine 2025., medijalne najamnine u cijelom okrugu uglavnom su u rasponu srednjih 2.000 dolara za stan s jednom ili dvije spavaće sobe, a znatno više u atraktivnijim područjima. Na primjer, podtržišta Newport Beach i Irvine Spectrum bilježe prosječne najamnine oko 3.400 USD mjesečno globest.com. Iako je rast najamnina umjereniji nego tijekom brzog rasta 2021.–2022., on i dalje ostaje pozitivan iz godine u godinu, što dodatno povećava troškove za kućanstva. Izgledi pristupačnosti za najmoprimce također su izazovni – Orange County je 2024. naveden kao jedno od najskupljih tržišta najma u zemlji attomdata.com. Najmoprimci trebaju zarađivati više od tri puta većeg iznosa od minimalne plaće okruga da bi si mogli priuštiti prosječnu traženu najamninu za tipičan stan chpc.net. S pozitivnije strane za najmoprimce, novi val izgradnje višestambenih zgrada je u tijeku (detaljno objašnjeno u kasnijem dijelu), što bi postupno trebalo povećati ponudu. Također se nazire određena mekanost u investicijskim pokazateljima: obujam prodaje višestambenih nekretnina dramatično je pao u 2024. jer su više kamatne stope učinile investitore opreznijima globest.com. Međutim, prinosi za investitore u stanove mogli bi se poboljšati u budućnosti kako se kapitalizacijske stope prilagode, a stope nepopunjenosti normaliziraju nakon iznimno zategnutih uvjeta globenewswire.com. Sve u svemu, tržište najma ostaje konkurentno, a bilo kakvo olakšanje u razini najamnina vjerojatno će ovisiti o uspješnom dovršetku novih stambenih projekata i široj ekonomskoj situaciji.
Trendi komercijalnih nekretnina
Ključni razvojni projekti i nova izgradnja
Orange County doživljava porast razvojnih aktivnosti, s značajnim projektima u pripremi koji će oblikovati tržište u nadolazećim godinama. Ovi projekti obuhvaćaju stambeni, komercijalni i višenamjenski razvoj, često usmjeren na rješavanje stambenog nedostatka ili iskorištavanje gospodarskih potencijala regije.
- Novi stambeni projekti: Kako bi se ublažila stambena kriza, u tijeku su brojni veliki rezidencijalni projekti. Više od 5.400 stambenih jedinica u višestambenim zgradama trenutačno je u izgradnji diljem okruga globest.com globest.com. Značajni primjeri uključuju The Row at Red Hill u Santa Ani – kampus s 1.100 stanova tvrtke Greystar – i novu zajednicu s 371 jedinicom u Irvineu koju gradi TA Partners globest.com. U Južnom dijelu okruga, planirana zajednica Rancho Mission Viejo nastavlja svoju višefaznu izgradnju, koja će na tržište donijeti gotovo 14.000 novih domova (uključujući nekoliko novih kvartova koji se otvaraju 2025. godine) huitt-zollars.com huitt-zollars.com. Ovi projekti naglašavaju mješavinu tipova stanovanja, od samostojećih kuća do dvoetažnih stanova i apartmana (s nekim kvartovima namijenjenima isključivo za starije od 55 godina, kako bi se zadovoljile potrebe imućnije starije populacije Okruga Orange) ranchomissionviejo.com cornerstonecomms.com. Osim toga, politike savezne države potiču stambenu izgradnju unutar postojećih urbanih područja: prema kalifornijskom zakonu SB 9, lokalni investitori sve češće dodaju dodatne stambene jedinice (ADU) i manje podjele parcela unutar postojećih naselja, a gradovi poput Anaheima i Santa Ane podižu dozvoljenu gustoću gradnje oko prometnih koridora kako bi omogućili izgradnju viših zgrada s apartmanima. Područje oko Santa Ana regionalnog prijevoznog centra, primjerice, doživljava brojne projekte stanova u blizini prijevoza, osobito s novom OC Streetcar (laganom željeznicom dugom 4 milje koja se otvara 2025. godine), koja je potaknula interes investitora duž njezine linije cal.streetsblog.org voiceofoc.org.
- Rezoniranja područja Irvine/Zračne luke: Velika razvojna priča je transformacija Irvine Business Complexa (područje oko zračne luke John Wayne) uvisokogusto naseljenu mješovitu četvrt. Krajem 2024. Gradsko vijeće Irvinea je prerazvrstalo poslovni park od 2.700 hektara u blizini zračne luke kako bi omogućilo do 15.000 stambenih jedinica, pretvarajući zastarjelo uredsko područje u novu urbanu stambenu enklavu globest.com. To je uslijedilo nakon što su i nekoliko susjednih gradova (Newport Beach, Costa Mesa) odobrili projekte stanova na bivšim poslovnim lokacijama, čak i nadjačavajući ograničenja zoniranja u području zračne luke kako bi zadovoljili stambeni mandat globest.com. Kao rezultat toga, nekoliko projekata je odobreno: u Newport Beachu, grad je odobrio više od 2.500 jedinica blizu zračne luke, uključujući zgradu srednje visine sa 282 jedinice u ulici Dove (koja zamjenjuje staru poslovnu zgradu) i kompleks od 229 jedinica na Bristol Streetu od strane Picerne Group globest.com globest.com. Ove inicijative odražavaju širu regionalnu težnju za preuređenjem nedovoljno iskorištenih uredskih i industrijskih parcela u stambene, čime se u narednih nekoliko godina tržištu dodaje prijeko potrebna ponuda. S obzirom na stroge državne zahtjeve stambenih elemenata za gradove okruga Orange, očekuje se još više takvih prenamjena. Prognozira se otprilike 12,9% porast odobrenih građevinskih dozvola za stambene objekte u 2025., što ukazuje na porast izgradnje unatoč višim troškovima globenewswire.com globenewswire.com. Nova izgradnja očekuje se biti ključni pokretač aktivnosti na tržištu nekretnina, čak i dok prodaja postojećih kuća ostaje usporena zbog niske ponude globenewswire.com.
- OC Vibe – Novi mješoviti distrikt u Anaheimu: Jedan od najambicioznijih komercijalnih projekata je OCVibe u Anaheimu, 4 milijarde dolara vrijedan, 40 hektara velik zabavno-poslovni distrikt koji niče oko Honda Center arene. Odobren 2022. godine i sada u izgradnji, OC Vibe ima za cilj stvoriti dinamično “središte” okruga Orange. Projekt će, kada bude dovršen krajem ovog desetljeća, sadržavati stanove, urede, koncertnu dvoranu, hotele, parkove te bogat izbor trgovina i restorana la.urbanize.city anaheim.net. Početne faze već poprimaju oblik – novi parkirni objekti trebali bi se otvoriti 2025. godine, tržnica i koncertna dvorana 2026., a stambene jedinice uskoro nakon toga la.urbanize.city instagram.com. OC Vibe je strateški smješten uz ARTIC regionalnu željezničku postaju, postavljajući ga kao centar orijentiran na javni prijevoz. Očekuje se da će ovaj razvoj povećati vrijednost nekretnina u području Platinum Triangle u Anaheimu te privući poduzeća i stanovnike koji traže okruženje za život, rad i zabavu. Stručnjaci za nekretnine OC Vibe vide kao transformativni projekt koji bi mogao potaknuti dodatna ulaganja u blizini (slično tome kako je LA-ov Crypto.com Arena distrikt dao novi zamah centru LA-a).
- Proširenje DisneylandForward: Disneyland Resort u Anaheimu – glavna turistička atrakcija okruga Orange – započinje desetljeće dugo proširenje pod nazivom DisneylandForward. U svibnju 2024. gradsko vijeće Anaheima jednoglasno je odobrilo Disneyev plan za ulaganje 1,9 milijardi dolara tijekom narednih 10 godina za dodavanje novih atrakcija, hotela, maloprodaje i parkirališne infrastrukture u resort području undercovertourist.com undercovertourist.com. Ovo proširenje učinkovito će udvostručiti veličinu parka Disney California Adventure s novim tematskim zonama (inspiriranim, primjerice, filmovima Avatar i Coco), izgraditi veliki novi parkirališni i prometni centar te potencijalno dodati nove zabavne sadržaje i smještaj undercovertourist.com undercovertourist.com. Projekt DisneylandForward prenamjenjuje nedovoljno iskorišteno zemljište unutar Disneyeve imovine površine 480 jutara, zahvaljujući ažuriranim specifičnim planovima koji Disneyju daju veću fleksibilnost u korištenju zemljišta undercovertourist.com undercovertourist.com. Za tržište nekretnina, Disneyevo proširenje znači tisuće građevinskih i stalnih radnih mjesta, vjerojatan rast popunjenosti hotela (jer nove atrakcije privlače više posjetitelja) i povećanu potražnju za stanovima za zaposlenike. Tržišta ugostiteljskih i trgovačkih nekretnina u Anaheimu mogli bi značajno profitirati. Zapravo, sigurnost dugoročnog Disneyeva prisustva i rasta već je dovela do vala novih hotelskih prijedloga i obnove u resortskoj zoni Anaheima, kako bi investitori iskoristili budući rast broja posjetitelja.
- Ostali značajni projekti: Dodatni projekti vrijedni spomena uključuju kontinuiranu izgradnju Great Park Neighborhoods u Irvineu (bivša baza El Toro Marine), gdje se uz Veliki park okruga Orange dodaju nova naselja, sportski objekti i poslovni centri. Planirano je još nekoliko tisuća domova do 2030. godine. U Huntington Beachu napreduju planovi za prenamjenu zastarjelog Bella Terra Mall u rezidencijalno naselje mješovite namjene. U raznim gradovima, stariji trgovački centri (u Laguna Hills, Orange itd.) se preuređuju u apartmane i suvremene trgovine. Na kraju, infrastrukturna poboljšanja poput OC Streetcar u Santa Ani (otvaranje krajem 2025.) i proširenja autocesta poboljšat će povezanost i mogu otvoriti nove projekte usmjerene na javni prijevoz. Tramvaj je primjerice već potaknuo interes za projekte visoke gustoće blizu svojih stanica, a Santa Ana provodi jedan od najambicioznijih programa izgradnje pristupačnih stanova u okrugu u borbi protiv beskućništva i iseljavanja.
Ukratko, Orange County ulaže u svoju budućnost kroz niz razvojnih projekata koji dodaju stambene jedinice, moderniziraju poslovne prostore i unapređuju atrakcije. Iako visoki troškovi izgradnje i protivljenje zajednice i dalje predstavljaju prepreke u nekim područjima, pritisak stambene krize i privlačnost gospodarskog rasta pokreću razvojni bum. Ovi projekti igrat će ključnu ulogu u oblikovanju dinamike ponude i potražnje te bi mogli pomoći ublažiti neke od ekstremnih uvjeta (poput niske zalihe stambenih objekata i nedostatka maloprodajnih prostora) tijekom sljedeće 3–5 godina.
Demografski i migracijski obrasci koji utječu na potražnju
Demografski trendovi Orange Countyja ključni su faktor u dinamici njegova tržišta nekretnina. Od 2025. godine, stanovništvo županije iznosi otprilike 3,17 milijuna i blago raste nakon kratkog pada početkom 2020-ih costar.com. Nedavno objavljeni podaci popisa pokazali su da je Orange County dodao oko 16.000 stanovnika u 2024. godini, što je povećanje od +0,5% – čime je preokrenut blagi gubitak stanovništva zabilježen od 2020. do 2023. godine costar.com. Povratak rasta prvenstveno se pripisuje međunarodnim migracijama i prirodnom prirastu (razlika između rođenih i umrlih). Kao i veći dio Kalifornije, Orange County je početkom 2020-ih zabilježio negativan neto domaći migracijski saldo – drugim riječima, više se ljudi odselilo u druge savezne države/županije nego što ih se iz tih područja doselilo. Između 2020. i 2023., više od 84.000 stanovnika napustilo je Orange County za druge dijelove SAD-a nego što ih se doselilo ocbc.org. Visoki troškovi stanovanja bili su glavni pokretač ovog iseljavanja, budući da obitelji i umirovljenici traže pristupačnija mjesta za život. No, ovaj odljev stanovništva uvelike je nadoknađen priljevom međunarodnih doseljenika i činjenicom da je broj rođenih i dalje nešto veći od broja umrlih. Do 2024. godine, migracijski saldo Orange Countyja ponovno je postao pozitivan institutionalpropertyadvisors.com, što sugerira da je najgore razdoblje iseljavanja izazvanog pandemijom prošlo. Osim toga, neki domaći preseljenici premjestili su se unutar regije – primjerice, stanovnici Los Angeles Countyja sele se u Orange County u potrazi za sigurnijim četvrtima i školama, dok se drugi iz Orange Countyja iseljavaju u Inland Empire ili izvan države.
Dob i sastav kućanstava također oblikuju potražnju za nekretninama. Srednja dob stanovnika okruga Orange raste (oko 38–39 godina) kako velika generacija baby boomera ulazi u mirovinu. To je potaknulo potražnju za stanovanjem prilagođenim starijima – što se vidi kroz projekte poput novih zajednica za 55+ (npr. Gavilan kvartovi u Rancho Mission Viejo ranchomissionviejo.com) i razvijenog tržišta prizemnih kuća i ustanova za pomoćno stanovanje. U međuvremenu, mlađe odrasle osobe (milenijalci i Gen Z) čine značajan dio radne snage i nalaze se u godinama kada najčešće iznajmljuju stan ili prvi put kupuju nekretninu. Mnoge od njih privlače poslovne prilike i stil života u okrugu, ali suočavaju se s izazovima u ostvarivanju vlasništva nad nekretninom. Rezultat je odgođeno formiranje kućanstava – mladi odrasli dulje ostaju živjeti s roditeljima ili cimerima – te povećan udio višegeneracijskih kućanstava u regiji. Kada ipak osnuju vlastito kućanstvo, značajan broj odlučuje se za kupovinu townhouseova ili stanova kao početnu opciju zbog razlike u cijeni u odnosu na obiteljske kuće. Stopa vlasništva nad nekretninama u okrugu Orange, povijesno oko 59-60%, blago je pala pod pritiscima pristupačnosti, dok udio stanovnika koji iznajmljuju raste.
Okrug je također kulturalno i etnički raznolik, što utječe na preferencije stanovanja i rast pojedinih naselja. Postoje velike azijsko-američke i latino zajednice (svaka čini otprilike trećinu stanovništva) koje se često okupljaju u pojedinim gradovima – primjerice, stanovništvo Irvine-a je više od 40% Azijata, a Santa Ane oko 75% Hispanjolaca. Te su zajednice povećale potražnju za višegeneracijskim stambenim rješenjima, etničkim trgovačkim centrima i određenim tipovima stanovanja (npr. mnogi azijski kupci preferiraju novogradnju u planski razvijenim zajednicama poput Irvine-a, što tamo podiže cijene). Strana ulaganja i migracije također imaju svoju ulogu: u 2010-ima je okrug Orange bilježio značajnu kupovinu nekretnina od strane stranih državljana (iz Kine, Koreje, Bliskog Istoka itd.). Iako je interes stranih kupaca usporio tijekom pandemije, mogao bi se ponovno povećati kako se putovanja normaliziraju, osobito na tržištima luksuznih obalnih nekretnina i u blizini sveučilišta.
Migracijski obrasci unutar južne Kalifornije također utječu na okrug Orange. Posebno je važno što okrug već desetljećima gubi dio obitelji nižeg i srednjeg dohotka u pristupačniji Inland Empire (okrugi Riverside/San Bernardino), što je još uvijek aktualan trend scag.ca.gov. Istovremeno, okrug Orange ima tendenciju privlačiti visokoobrazovane stručnjake i menadžere s višim primanjima – često ljude koji sele iz Los Angelesa kako bi izbjegli gužve ili dolaze iz drugih saveznih država zbog poslova u tehnologiji, zdravstvu ili financijama. Taj selektivni priljev podržava tržište luksuznih nekretnina. Također, izvrsne škole i sigurne zajednice okruga Orange i dalje privlače obitelji (koje si to mogu priuštiti), što održava potražnju u četvrtima s najboljim školskim okruzima. Obalni stil života i klima privlače i umirovljenike te radnike na daljinu, od kojih neki dolaze iz hladnijih krajeva radi kupovine druge nekretnine ili trajnog preseljenja.
Gledajući unaprijed, službene projekcije (iz Udruge vlada južne Kalifornije) predviđaju da će stanovništvo okruga Orange umjereno rasti tijekom sljedećih 20 godina, potencijalno dosegnuvši oko 3,3 milijuna do 2030. Ova spora putanja rasta odražava minimalan prostor za širenje i nastavak neto domaćeg iseljavanja koji je ublažen useljavanjem. Očekuje se da će se demografski sastav nagnuti prema starijim osobama, pri čemu će stariji (65+) postati veći udio stanovništva, a prosječna veličina kućanstva mogla bi se blago smanjiti ako mlađe osobe budu imale manje djece. Za tržište nekretnina, ovi trendovi impliciraju da će potražnja ostati snažna na oba kraja spektra: luksuzna, sadržajima bogata stambena rješenja za imućnije profesionalce i umirovljenike, te pristupačna/stambena rješenja za radnu snagu za mlađe obitelji i lokalne radnike. Potražnja za stanovanjem također će se sve više usklađivati s centrima prijevoza i zaposlenja, kako duža putovanja na posao postaju manje održiva – što je uvida koja pokreće projekte poput onih oko Platina trokut u Anaheimu i Spectrum u Irvineu. Ukratko, demografija okruga Orange predstavlja paradoks: bogato, rastuće (iako sporo) stanovništvo koje potiče visoku potražnju za stanovanjem, ali istovremeno postoje migracijski obrasci koji ukazuju na stres zbog pristupačnosti koji tjera mnoge stanovnike van. Premostiti ovaj jaz središnji je izazov za dugoročnu stabilnost tržišta.
Ekonomski i politički faktori koji utječu na tržište
Više gospodarskih sila i javnih politika preklapa se 2025. godine kako bi oblikovali tržište nekretnina okruga Orange:
Kamatne stope i financijsko okruženje: Možda je najveći čimbenik na tržištu smjer kretanja kamatnih stopa na hipotekarne kredite. Nakon agresivnog povećanja kamatnih stopa od strane Federalnih rezervi u 2022.–2023., troškovi zaduživanja dosegnuli su vrhunac u 2023./početkom 2024. s fiksnim hipotekarnim stopama na 30 godina u rasponu od 6,5–7%. Ove visoke stope bile su glavni uzrok pada prodaje nekretnina i efekta “zaključanosti”, jer vlasnici kuća s kreditima od 3% nisu željeli prodavati, a kupci su suočeni s znatno većim mjesečnim otplatama programbusiness.com. Dobra vijest je da se očekivanja glede kamatnih stopa za 2025. poboljšavaju. Ekonomisti predviđaju da će inflacija oslabiti na oko 2–3%, omogućavajući postupno smanjenje kamatnih stopa. Kalifornijska udruga agenata za nekretnine predviđa da će prosječna hipoteka na 30 godina pasti na oko 5,9% u 2025., u odnosu na prosječnih 6,6% u 2024. car.org. Slično tome, Lawrence Yun, glavni ekonomist NAR-a, očekuje da će se stope stabilizirati oko 6% krajem 2025., uz daljnje popuštanje prema 2026. ako Fed eventualno smanji kamatne stope surterreproperties.com surterreproperties.com. Niži troškovi financiranja trebali bi privući više kupaca i prodavatelja natrag na tržište car.org car.org, neznatno povećavajući pristupačnost i omogućujući više kupovina zamjenskih nekretnina. Ipak, čak ni 6% nije tako povoljno kao stope ispod 4% iz 2020.–21., tako da će prilagodba biti postupna. U komercijalnom segmentu, više kamatne stope već su snizile vrijednosti imovine u 2023.–24. (osobito uredskih prostora). Financijsko okruženje ostaje strogo – kreditori su oprezniji, a uvjeti za odobravanje kredita stroži, posebno za kredite za izgradnju i sve nekretnine s rizikom od zakupa. Prinosi (cap rates) su narasli u svim kategorijama nekretnina, iako tržišni segmenti s jakom potražnjom poput industrijskih i višestambenih nekretnina u Orange Countyju i dalje bilježe relativno niske cap rate (industrijski ~4,5–5%, stanovi ~4%+). Ako kamatne stope doista padnu u 2025., smanjit će se pritisak na cap rate i moglo bi doći do ponovnog jačanja aktivnosti u investicijskoj prodaji koja je trenutačno slaba. S druge strane, ako inflacija iznenadi porastom ili stope ostanu duže visoke, tržište nekretnina moglo bi dodatno stagnirati zbog otežanog financiranja.
Zaposlenost i gospodarstvo: Orange County se može pohvaliti snažnim i raznolikim gospodarstvom koje podupire potražnju za nekretninama. Sredinom 2025. godine stopa nezaposlenosti u okrugu iznosi nešto više od 4%, što je niže od kalifornijskih ~5,5% kidder.com i pokazuje gotovo punu zaposlenost. Ključne industrije uključuju tehnologiju (proizvođači čipova, gaming kompanije), zdravstvo i biotehnologiju, turizam (Disneyland i obalna odmarališta), profesionalne usluge (financije, pravo) i obrazovanje. Rast zaposlenosti tijekom 2024. bio je stabilan, s oko 14.600 novih radnih mjesta (+0,9% na godišnjoj razini) do kraja 2024. assets.cushmanwakefield.com. Za 2025. ekonomisti predviđaju sporiji, ali pozitivan rast – Sveučilište Chapman prognozira da će rast zaposlenosti u Orange Countyju usporiti na oko 1%, te da će lokalno gospodarstvo izbjeći recesiju car.org globenewswire.com. Blaga recesija u SAD-u je rizik na horizontu, ali za sada snažna potrošnja kućanstava (potpomognuta federalnim fiskalnim poticajima i ušteđevinom iz razdoblja pandemije) odgodila je mogući pad globenewswire.com. Srednji dohodak kućanstva u Orange Countyju iznosi oko 100.000 USD, znatno iznad nacionalnog prosjeka, što pruža određenu zaštitu od ekonomskih nepovoljnih vjetrova, ali još uvijek zaostaje za troškovima stanovanja (kao što je navedeno, srednji prihodi su otprilike 50% od potrebnog za kupnju prosječne nekretnine globenewswire.com). Ako dođe do šireg gospodarskog usporavanja krajem 2025. ili 2026., u Orange Countyju bi mogla rasti nezaposlenost, osobito u sektorima osjetljivima na kamatne stope poput financija ili u industrijama povezanima s potrošnjom, poput turizma. To bi umanjilo potražnju za nekretninama i moglo povećati broj zakašnjelih otplata hipotekarnih kredita. Za sada, međutim, ekonomska baza ostaje snažna, što povećava povjerenje na tržištu nekretnina. Posebno je važno istaknuti da je rekordni rast broja radnih mjesta od 2020. podržao potražnju za luksuznim nekretninama surterreproperties.com – više ljudi zaposlenih na dobro plaćenim poslovima znači i više potencijalnih kupaca za nekretnine visoke klase.
Državne stambene politike: Vlada Kalifornije donijela je brojne zakone kako bi odgovorila na krizu priuštivosti stanovanja, što izravno utječe na tržište Orange Countyja. Jedan od glavnih čimbenika je Regionalna alokacija potreba za stanovanjem (RHNA) i zakon o stambenim elementima: svakom gradu u Orange Countyju dodijeljene su ambiciozne kvote za izgradnju stambenih jedinica za razdoblje 2021.–2029. Gradovi koji nisu uspjeli dobiti odobrenje države za svoje stambene planove suočili su se s „pravom na izgradnju“, odredbom koja omogućuje investitorima da zaobiđu lokalne urbanističke propise ako uključe priuštive jedinice ourneighborhoodvoices.com newportbeachca.gov. Ovo je učinkovito natjeralo povijesno gradove sa sporim rastom (poput Huntington Beacha, Orangea, Laguna Niguela, itd.) da preinače zone za više stanovanja ili riskiraju gubitak kontrole. Na primjer, grad Orangeu je odbijen stambeni element i postao je osjetljiv na zahtjeve po osnovi „builder’s remedy“ sve dok se nije uskladio newportbeachca.gov. Prijetnja „builder’s remedy“ otvorila je vrata za veće projekte apartmanskih zgrada u nekim OC gradovima koji bi inače bili blokirani. Nadalje, SB 9 (na snazi od 2022.) dopušta dijeljenje parcela i dvostruke kuće na parcelama jednoobiteljskih kuća u cijeloj državi; iako je primjena bila umjerena u predgrađima Orange Countyja, postupno se dodaju manje stambene jedinice i povećava se vrijednost nekretnina gdje je djelidba parcela moguća. Pomoćne stambene jedinice (ADU) doživjele su procvat nakon što su državnim zakonima ublažena ograničenja – mnogi vlasnici grade ADU ili preuređuju garaže za najam, što postupno povećava ponudu za najam.
Još jedna politika koja utječe na Orange County je kontrola najamnina. Na državnoj razini, AB 1482 sada ograničava godišnja povećanja najamnina za većinu starijih višestambenih objekata na 5% plus CPI (s apsolutnim maksimumom od 10%). Lokalno, grad Santa Ana uveo je vlastitu uredbu o kontroli najamnina 2022. (ograničavajući povećanja na ~3% godišnje i pružajući zaštitu od iseljenja). Iako je Santa Ana samo jedan grad, on je velik, a slične mjere mogle bi se pojaviti i u drugim OC gradovima s velikim brojem podstanara. Za ulagače, ova ograničenja najamnine malo smanjuju potencijal za rast u sektoru višestambenih objekata, ali isto tako mogu potaknuti duže zadržavanje stanara. S druge strane, kalifornijski zakon o porezu na imovinu Prop 13 i dalje ide u korist dugoročnim vlasnicima nekretnina u Orange Countyju tako što im omogućuje niske porezne račune, što nažalost doprinosi niskoj ponudi (vlasnici imaju manje financijskih poticaja za prodaju). Međutim, Prop 19, donesen 2020., donekle je pomogao dopuštanjem starijim vlasnicima da prenesu svoju nisku poreznu osnovicu na novu nekretninu bilo gdje u državi. Ovo je potaknulo neke umirovljenike da se presele u manje i prodaju svoje domove, čime se oslobađa dio ponude – mali, ali pozitivan učinak u skupim područjima poput Orange Countyja.
Inicijative lokalne samouprave: Općine Orange Countyja također donose politike koje utječu na nekretnine. Nekoliko gradova nudi pojednostavljena odobrenja ili oslobađanje od naknada za razvoj pristupačnog stanovanja. Sama županijska uprava ulaže u potpomognuto stanovanje kako bi smanjila beskućništvo, pretvarajući neke motele u stanove. Promjene zoniranja, poput ažuriranja Specifičnog plana Disneyland Resorta u Anaheimu (koje omogućuje širenje Disneyja) undercovertourist.com ili prenamjene uredskog zemljišta u stambeno u Irvineu globest.com, predstavljaju ključne političke odluke koje otključavaju zemljište za razvoj. U obalnim područjima, ekološki propisi i Komisija za obalu utječu na to što se može graditi; primjerice, obalni gradovi imaju pritisak dozvoliti više višestambenih objekata prema RHNA, ali također moraju navigirati ograničenja visine uz obalu i protivljenje stanovnika. Osim toga, politiku oblikuje i infrastruktura: poboljšanja prometa u okrugu (npr. nadolazeće proširenje I-405 i OC Streetcar) uparena su s planiranjem korištenja zemljišta kako bi se poticala gustoća stanovanja blizu javnog prijevoza.
Porezi i poticaji: Orange County nema opći poslovni porez kao Los Angeles, što ga čini privlačnim tvrtkama i neizravno potiče tržište poslovnih nekretnina. Također postoje Opportunity Zones u nekim dijelovima okruga (npr. područja Santa Ane, Anaheima) koje nude porezne poticaje za ulaganje u nekretnine – to je potaknulo nekoliko projekata, osobito višestambenih, koji inače možda ne bi bili isplativi. Na stambenoj strani, budućnost savezne porezne politike (poput odbitka kamata na hipoteku i ograničenja SALT odbitka) mogla bi utjecati na kupovnu moć kupaca u skupom Orange Countyju; savezne porezne promjene iz 2017. godine koje su ograničile SALT odbitke zapravo su povećale troškove posjedovanja kuće nakon oporezivanja u Kaliforniji, što je predstavljalo prepreku potražnji na visokom kraju tržišta. Bilo kakve promjene tih politika u narednim godinama mogle bi promijeniti financijsku računicu.
Zaključno, političko okruženje u 2025. godini aktivno gura Orange County prema većoj izgradnji stanova i principima pametnog razvoja, dok ekonomsko okruženje donosi oprezni optimizam sa stabilnim rastom zaposlenosti i postupnim smanjenjem kamatnih stopa. Dionici bi trebali pratiti razvoj zakonodavstva (na primjer, nove zakone Kalifornije u 2025. koji dodatno pojednostavljuju prenamjenu poslovnih nekretnina u stambene) i makroekonomske promjene. Tržište Orange Countyja obično brzo reagira na promjene kamatnih stopa i gospodarsku klimu, pa će ti čimbenici značajno utjecati na to hoće li 2025. označiti prekretnicu prema većoj prodaji i većoj ponudi ili će izazovi poput pristupačnosti i ograničene ponude i dalje neometano trajati.
Prilike i rizici ulaganja
Prilike: Unatoč visokim cijenama, Orange County i u 2025. i nakon toga nudi brojne prilike za investitore i developere nekretnina:
- Stambeni razvoj i dodavanje vrijednosti: Kronični nedostatak stanova i niske stope slobodnih kapaciteta stvaraju snažnu priliku za investitore koji mogu dodati jedinice. Projekti koji su usklađeni s državnim zahtjevima za stanovanjem – poput višestambenih objekata na popunama, mješovite namjene ili parcelizacije velikih parcela – imaju dobre izglede za uspjeh. Investitori aktivno preuzimaju nedovoljno iskorištene komercijalne prostore (npr. stare urede, trgovačke centre) i pretvaraju ih u stambene, kao što je vidljivo u konverzijama u Zračnoj luci globest.com. Investitori također mogu razmotriti prateće stambene jedinice (ADU-e) kao posebnu priliku: dodavanje ADU-a u kvartovima s obiteljskim kućama može donijeti solidan prihod od najma ili premije pri prodaji. Nadalje, starije stambene zgrade mogu se renovirati (strategija dodavanja vrijednosti) kako bi zadovoljile snažnu potražnju stanara za modernim pogodnostima; s visokim najamninama u okrugu Orange, povrat na ulaganja u obnovu može biti privlačan, posebno kako rast najamnina nastavlja stabilnim tempom. Činjenica da se predviđa rast građevinskih dozvola od ~13% u 2025. globenewswire.com pokazuje da oni koji sada ulaze u razvoj nekretnina očekuju dobre prinose.
- Problematični uredi i adaptivna prenamjena: Problemi u sektoru uredskog prostora predstavljaju kontrarnu priliku. Investitori s dugoročnom vizijom i iskustvom u preuređenju mogu kupiti problematične poslovne zgrade po nižim cijenama i prenamijeniti ih. Mogući potezi uključuju prenamjenu u laboratorijske prostore (iskorištavajući rastuću biomedicinsku industriju okruga Orange), prenamjenu u stambene (gdje je to dozvoljeno prostornim planom ili preko posebnih pravila izgradnje) ili u kreativnu „industrijsku” upotrebu (npr. tech flex prostori). S obzirom na napore okruga Orange da ukloni ili prenamijeni zastarjele urede kidder.com, oni koji prvi reagiraju na ovom području mogli bi profitirati kako se ponuda smanjuje, a najbolje locirane nekretnine vraćaju na vrijednosti. Dodatno, neki vlasnici ureda su snažno motivirani za prodaju zbog nadolazećih dospijeća dugova; investitori s gotovinom mogli bi u 2025.–2026. dogovoriti povoljne uvjete, a zatim držati zgradu do oporavka uredskog tržišta ili dovršetka prenamjene.
Rizici i izazovi: Uz prilike, investitori moraju navigirati i značajnim rizicima na tržištu okruga Orange:
- Rizici pristupačnosti i potražnje: Ekstremna nedostatak pristupačnosti u okrugu Orange predstavlja dugoročan rizik za potražnju za stanovanjem. Ako srednjoklasne obitelji nastave odlaziti, bazen budućih kupaca kuća, pa čak i najmoprimaca, mogao bi se smanjiti ili barem promijeniti u sastavu. Tvrtke bi mogle imati poteškoća pri zapošljavanju talenata u tom području, što bi na kraju moglo usporiti rast zaposlenosti. Dugotrajna kriza pristupačnosti mogla bi povećati i politički pritisak za uvođenjem kontrole najamnina ili poreza na prazne nekretnine, što bi utjecalo na prinose ulagača. Nadalje, kratkoročno, ako stope hipoteka ne padnu kako se očekuje (ili, još gore, ako dodatno porastu), potražnja kupaca mogla bi ostati potisnuta, a cijene stagnirati ili blago pasti u realnim vrijednostima (kao što prognoza Sveučilišta Chapman sugerira, **“blagi pad” cijena nekretnina u OC-u u 2025. moguć je ako stope ostanu povišene globenewswire.com). Scenarij čak i blage korekcije cijena utjecao bi na kapital posljednjih kupaca i mogao uznemiriti ulagače.
- Rizik kamatnih stopa i kreditiranja: Nekretnine su izrazito osjetljive na kamatne stope. Iako je osnovno očekivanje pad stopa, iznenađenja poput tvrdokorne inflacije mogla bi držati stope visokima i zaduživanje skupim. Visoke stope zauzvrat povećavaju kapitalizacijske stope i smanjuju vrijednosti nekretnina, što je posebno važno za vlasnike koji su kupili po vrhunskim cijenama s niskim kapitalizacijskim stopama. Osim toga, znatna količina komercijalnog duga dospijeva u razdoblju 2025.–2027.; refinanciranje tih kredita po višim stopama moglo bi biti izazovno, što može dovesti do neplaćanja kredita ili prisilne prodaje po sniženim cijenama (posebno u uredskom i hotelskom segmentu). Dodatno pooštravanje kreditnih standarda znači i da bi financiranje novih poslova ili projekata moglo biti teško, ograničavajući mogućnost ulagača da iskoriste prilike.
- Gospodarska kriza ili vanjski šokovi: Rizik recesije nadvija se u pozadini. Ako bi SAD ili Kalifornija ušli u recesiju krajem 2025., okrug Orange mogao bi se suočiti s gubitkom radnih mjesta u ključnim sektorima (tehnologija, turizam, sektor nekretnina). Rast nezaposlenosti izravno bi smanjio potražnju za stanovanjem – stvaranje novih kućanstava bi usporilo, a ovrhe mogle bi porasti s trenutno niskih razina. Trgovinski i hotelski objekti bi patili zbog smanjenih potrošačkih izdataka. Iako trenutačne prognoze očekuju bez izravne recesije u 2025. globenewswire.com, taj rizik ne može biti zanemaren. Dodatno, vanjski šokovi poput još jednog vala pandemije, geopolitičkih događaja koji utječu na trgovinu (tvrtke iz okruga Orange povezane su s globalnim opskrbnim lancima) ili korekcije burze koja utječe na bogatstvo kupaca visoke klase, mogu se također odraziti na tržište nekretnina.
Prognoze temeljene na podacima: Uzimajući u obzir gore navedene prilike i rizike, što prognoze govore za Orange County u sljedećih nekoliko godina? California Association of Realtors predviđa da će na razini cijele države medijalna cijena kuće porasti oko 4,6% u 2025. car.org. U Orange Countyju, kao skupljem podtržištu, može se očekivati slično umjereno povećanje vrijednosti ako kamatne stope doista padnu – Lawrence Yun iz NAR-a predviđa otprilike +2% rasta cijena kuća u Orange Countyju i 2025. i 2026. surterreproperties.com. Očekuje se da će se volumen prodaje kuća snažnije oporaviti: Yun predviđa da bi prodaja nekretnina u Orange Countyju (uključujući luksuzni segment) mogla skočiti 9% u 2025. i 13% u 2026. kako se na tržištu pojavi više ponude, a kupci se prilagode novim kamatnim stopama surterreproperties.com. Na komercijalnom planu, stope slobodnih prostora trebale bi se postupno smanjivati: slobodnih ureda moglo bi biti manje ako se prostori prenamjene, industrijski slobodni prostori mogli bi stagnirati ili blago opadati kako potražnja raste, a maloprodajni prostori vjerojatno će i dalje biti ograničeni. Rast najamnina kod višestambenih objekata predviđa se biti umjeren (~2-3% godišnje) kako tisuće novih jedinica izlaze na tržište sljedeće dvije godine, balansirajući potražnju. Prognoza Sveučilišta Chapman donosi nešto oprezniji pogled – oni očekuju stagnaciju ili blagi pad cijena nekretnina u 2025. i naglašavaju kako će priuštivost ostati najlošija u zemlji globenewswire.com globenewswire.com. Ipak, oni predviđaju rast aktivnosti izgradnje i ističu kako će nova izgradnja potaknuti više transakcija globenewswire.com.
Iz perspektive investitora, tržište nekretnina okruga Orange u 2025. može se sažeti kao okruženje visokih nagrada i visokih troškova. Temeljni čimbenici tržišta – ograničena dostupnost zemljišta, poželjna lokacija, visoki prihodi stanovništva – pogoduju dugoročnom rastu vrijednosti i generiranju prihoda. Ipak, kratkoročno nisu izostali izazovi, od nestabilnosti kamatnih stopa do prilagodbi politika. Temeljita analiza, strpljenje pri sklapanju poslova i strateški fokus na područja rasta (geografski i sektorski) bit će ključni. Oni koji uspješno prebrode postojeće prepreke mogli bi naći da nekretnine u okrugu Orange donose vrijednu investiciju dok regija nastavlja s inovacijama i razvojem u drugoj polovici desetljeća.
Izvori
- California Association of Realtors – Prognoza tržišta nekretnina za 2025. (rujan 2024.) car.org car.org
- ProgramBusiness News – Orange County: prodaja kuća pala za 31%: Najnoviji podaci o tržištu (29. svibnja 2025.) programbusiness.com programbusiness.com
- GlobeSt.com – Nastavak rasta najamnina za stanove u okrugu Orange (23. listopada 2024.) globest.com globest.com
- Kidder Mathews – Izvješće o tržištu poslovnih prostora okruga Orange (Q1 2025.) kidder.com kidder.com
- CoStar News – Okrug Orange preokreće gubitak stanovništva u 2024. (20. svibnja 2025.) costar.com
- Surterre Properties (citirajući NAR Lawrence Yun) – Predviđanje luksuznog tržišta Orange County za 2025. (lipanj 2025.) surterreproperties.com surterreproperties.com
- Chapman University Ekonomska prognoza – Izgledi za Orange County 2025. (12. prosinca 2024.) globenewswire.com globenewswire.com
- Orange County Business Council – Izvješće o pokazateljima zajednice 2023.-2024. (Podaci o stanovanju i demografiji) ocbc.org
- Grad Anaheim & Undercover Tourist – Detalji proširenja DisneylandForward (2024.–2025.) undercovertourist.com undercovertourist.com
- Grad Anaheim – OCVibe razvojna ažuriranja (2025.) la.urbanize.city anaheim.net
