Rynek nieruchomości w Bukareszcie w 2025 roku charakteryzuje się rosnącymi wartościami nieruchomości, silnym popytem oraz ograniczoną podażą. Zarówno sektor mieszkaniowy, jak i komercyjny wykazują odporność w trudnych warunkach gospodarczych – ceny rosną, a zainteresowanie inwestorów jest wysokie. Stolica Rumunii oferuje miks przystępnych cenowo dzielnic zewnętrznych i ekskluzywnych osiedli na północy, przyciągających lokalnych nabywców, powracających emigrantów i zagranicznych inwestorów. W poniższych sekcjach przedstawiamy najnowsze trendy na rynku mieszkań i nieruchomości komercyjnych, prognozy cenowe, kluczowe inwestycje, analizy dzielnic, wpływ polityki oraz perspektywę podaży i popytu na połowę 2025 roku.
Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku
Rynek mieszkaniowy w Bukareszcie utrzymuje dobrą kondycję przez cały 2025 rok. Ceny mieszkań: Średnia cena za mieszkanie osiągnęła około 1 862 € za mkw. w czerwcu 2025 roku, co oznacza wzrost o około 15% rok do roku investropa.com. Warto zauważyć, że to właśnie nowe apartamenty napędzały wzrost – nowe lokale pod koniec 2024 roku osiągały średnio 2 059 €/mkw., co oznacza skok o 21,9% w skali roku, podczas gdy mieszkania z rynku wtórnego kosztowały średnio 1 838 €/mkw. (wzrost o 14,3% rdr) investropa.com. To jeden z najsilniejszych okresów wzrostu w ostatniej dekadzie, napędzany ograniczoną podażą nowych inwestycji i silnym popytem investropa.com. Wzrosty cen z 2024 roku przeniosły się na rok 2025, choć tempo nieco spowolniło. Dane z połowy 2025 roku pokazują, że ceny w większości dzielnic wciąż rosną, mimo lekkiego spadku wolumenu sprzedaży investropa.com.
Wolumen sprzedaży: Aktywność transakcyjna osłabła w porównaniu do poprzedniego roku, częściowo z powodu wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych. W I kwartale 2025 roku w Bukareszcie sprzedano około 11 200 domów, co stanowi spadek o 5,4% w porównaniu do I kwartału 2024 roku property-forum.eu. W skali całego kraju liczba sprzedanych mieszkań spadła w tym samym okresie o około 4,9% property-forum.eu. Spadek ten jest powiązany z malejącą dostępnością mieszkań i niską podażą, a nie brakiem zainteresowania. Podwyżki stóp procentowych przez Narodowy Bank doprowadziły do wzrostu typowych stawek kredytów hipotecznych do 7,5–9,2% w połowie 2025 roku, co utrudniło zakup pierwszego mieszkania i przyczyniło się do ogólnego spadku liczby transakcji o 12% na początku 2025 roku investropa.com investropa.com. Niemniej jednak, popyt pozostaje odporny – wielu kupujących dostosowało się do wyższych kosztów finansowania, a nabywcy gotówkowi (w tym inwestorzy i diaspora) są aktywni, co pomaga utrzymać dynamikę cen investropa.com. Eksperci branżowi zauważają, że pomimo wyższych kosztów kredytowania, dostępność mieszkań w Bukareszcie nadal jest rozsądna dzięki rosnącym płacom, a kupujący przyzwyczaili się do nowego poziomu cen property-forum.eu. W rezultacie ceny utrzymały się lub nadal rosły, nawet gdy wolumen sprzedaży ochłonął.
Rynek najmu: Sektor najmu jest silny, wspierany napływem ekspatów, cyfrowych nomadów i powracających Rumunów. Średnie brutto stopy zwrotu z najmu w najlepszych lokalizacjach Bukaresztu wynoszą 6–7%, co jest wysokim wynikiem na tle Europy investropa.com. Silny popyt na wynajem (szczególnie na nowoczesne, energooszczędne mieszkania) zapewnia inwestorom stabilny dochód i utrzymuje wysokie zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości mieszkalne investropa.com. Wynajmujący korzystają z ograniczonej podaży: wskaźnik zajętości jest wysoki, a czynsze systematycznie rosną, szczególnie w centralnych lub dobrze skomunikowanych dzielnicach.
Profil kupującego i preferencje: Struktura kupujących w 2025 roku jest zróżnicowana. Oprócz lokalnych nabywców końcowych, znaczną część stanowią powracający Rumuni (diaspora) oraz zagraniczni nabywcy (zwłaszcza inni obywatele UE oraz niektórzy inwestorzy z Izraela, Turcji i innych krajów), przyciągani stosunkowo przystępnymi cenami i wysokimi stopami zwrotu w Bukareszcie investropa.com investropa.com. Wielu kupujących obecnie kładzie nacisk na jakość i zrównoważony rozwój – nowoczesne apartamenty z energooszczędnymi rozwiązaniami i certyfikatami zielonego budownictwa osiągają ceny wyższe o 15–20% i szybko znajdują nabywców investropa.com. W cenie są również udogodnienia takie jak tereny zielone, place zabaw, siłownie i parkingi. To spowodowało przesunięcie uwagi deweloperów w stronę „zielonych” i przyjaznych rodzinom projektów, jednak podaż takich inwestycji jest nadal ograniczona. Ogólnie rzecz biorąc, największy popyt dotyczy mieszkań średniego i wyższego standardu w dobrych lokalizacjach (szczególnie większych lokali odpowiednich dla rodzin lub pracy zdalnej), podczas gdy klienci o mniejszym budżecie coraz częściej poszukują ofert na obrzeżach miasta, gdzie ceny są niższe.
Ograniczenia podaży: Kluczowym zagadnieniem jest ograniczona nowa podaż mieszkań. Po dwóch latach stagnacji w rozwoju nowe oddania mieszkań w Bukareszcie są na najniższym poziomie od kilku lat. Przewiduje się, że w 2025 roku w Bukareszcie i okręgu Ilfov (otaczającym stolicę) zostanie ukończonych tylko około 18 000 nowych lokali, co jest wynikiem zbliżonym do słabego poziomu z 2024 roku – najmniejszą liczbą od pięciu lat property-forum.eu. Aktywność budowlana nie nadąża za popytem ze względu na ostrożne finansowanie deweloperów, dłuższe procesy pozyskiwania pozwoleń oraz wysokie koszty budowy. Ta nierównowaga między podażą a popytem wywiera presję na wzrost cen property-forum.eu. Liczba dostępnych mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach jest szczególnie niska – dobre nieruchomości otrzymują wiele ofert i bardzo krótko pozostają na rynku. Kupujący muszą często podejmować szybkie decyzje, a licytacje o atrakcyjne oferty nie są rzadkością w 2025 roku investropa.com. Przy ograniczonej podaży i stabilnym popycie, rynek mieszkaniowy pozostaje przychylny sprzedającym, co pozwala na dalszy wzrost cen (o ile nie nastąpi poważne załamanie gospodarcze).
Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku
- Rynek biurowy: Sektor biurowy w Bukareszcie w 2025 roku charakteryzuje się odbudową poziomu najmu oraz brakiem nowej podaży.Aktywność leasingowa odnotowała silne ożywienie – całkowity wolumen najmu w 2024 roku osiągnął 383 300 m², co stanowi jeden z najwyższych poziomów od 2008 roku cbre.ro.Na początku 2025 roku popyt netto nadal rósł: nowy popyt (wynajem) w I kwartale 2025 był wyższy o 38% w porównaniu do I kwartału 2024 property-forum.eu.Wiele firm rozbudowuje lub modernizuje swoją przestrzeń, koncentrując się na nowoczesnych biurach spełniających kryteria ESG oraz dobrostanu pracowników.Jednocześnie ogólny poziom pustostanów maleje, ponieważ oddawanych jest niewiele nowych biur.Wskaźnik pustostanów biurowych w Bukareszcie spadł do 11,9% (w całym mieście) – w centralnej dzielnicy CBD osiągnął kilkuletnie minimum na poziomie zaledwie 2,9% pustostanów property-forum.eu.Właściciele nieruchomości zyskali przewagę cenową w przypadku prestiżowych biur; czynsze za prestiżowe biura wzrosły do około 20–22 €/m²/miesiąc w centrum biznesowym po latach stagnacji content.knightfrank.com.W 2025 roku nie zostaną otwarte żadne duże nowe projekty biurowe, a planowane inwestycje na kolejne lata są skromne property-forum.eu.Ten brak nowej podaży, w połączeniu z odbudowującym się popytem najemców, stworzył presję podażową, która powoduje wzrost czynszów, a nawet prowadzi do dyskusji na temat możliwej kompresji stóp kapitalizacji dla najwyższej klasy aktywów biurowych do końca roku property-forum.eu property-forum.eu.Trend ucieczki do jakości jest widoczny: najemcy konsolidują się w energooszczędnych, dobrze zlokalizowanych budynkach, pozostawiając starsze zasoby w trudnej sytuacji.Jednak biorąc pod uwagę niepewność gospodarczą, całkowity popyt w 2025 roku może nie powtórzyć rekordowego poziomu z 2024 roku – niektóre prognozy sugerują, że popyt na powierzchnię biurową może utrzymać się na podobnym lub nieco niższym poziomie niż w ostatnich latach, chyba że gospodarka pozytywnie zaskoczy property-forum.eu.Ogólnie rzecz biorąc, fundamenty rynku biurowego w Bukareszcie są solidne na progu 2025 roku: ograniczona podaż + odbudowujący się popyt = rosnące czynsze za biura klasy premium, choć lokalizacje drugorzędne nadal odnotowują wyższy poziom pustostanów.Sektor nieruchomości komercyjnych w Bukareszcie doświadcza silnej aktywności inwestorów i wybiórczo dużego popytu na wynajem, choć wyniki różnią się w zależności od segmentu (biura, handel detaliczny, przemysł):
- Przemysł i logistyka: Rynek nieruchomości logistycznych nieco się ochłodził po okresie gorączkowego wzrostu, jednak nadal pozostaje silnym graczem. 2024 był rekordowym rokiem dla inwestycji przemysłowych – nieruchomości logistyczne stanowiły największy udział w wolumenie inwestycji w Rumunii (przeprowadzono transakcje o wartości prawie 300 milionów euro) thediplomat.ro thediplomat.ro.W okolicach Bukaresztu do głównych transakcji należała sprzedaż portfela magazynowego o powierzchni 270 000 m² firmie CTP oraz kolejnego firmie WDP, co odzwierciedla wysokie zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię dystrybucyjną thediplomat.ro thediplomat.ro.Popyt najemców na magazyny na początku 2025 roku osłabł w porównaniu do poziomów po pandemii, ale nadal utrzymuje się powyżej poziomów sprzed 2019 roku property-forum.eu.Duże centra logistyczne wokół obwodnicy Bukaresztu oraz wzdłuż autostrad A1/A2 nadal cieszą się wysokim poziomem zajętości.Wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym jest niski, a czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne utrzymują się na poziomie około 4 €/m²/miesiąc, z niewielkimi wzrostami dla jednostek położonych blisko miasta.Podaż rośnie: deweloperzy dodają powierzchnię w kluczowych parkach logistycznych, choć w umiarkowanym tempie.Co istotne, nowa A0 Bucharest Ring Motorway (zewnętrzna obwodnica Bukaresztu) jest częściowo otwarta od połowy 2025 roku, poprawiając łączność z centrami logistycznymi.Do lipca 2025 roku południowa część autostrady A0 została w pełni otwarta (51 km) en.wikipedia.org, umożliwiając ciężarówkom omijanie miasta romania-insider.com – zwiększa to atrakcyjność terenów przemysłowych na obrzeżach Bukaresztu.Pierwszorzędne stopy zwrotu z inwestycji przemysłowych utrzymywały się na poziomie około 7,75% w 2024 roku (nieco wyżej niż w 2023) thediplomat.ro, co czyni je atrakcyjnymi w porównaniu z Europą Zachodnią.Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy dla sektora przemysłowego są pozytywne, ale z pewną dozą ostrożności: Colliers przewiduje nieco niższy popyt na wynajem w 2025 roku w porównaniu z rekordami z lat 2022-23, jednak wciąż utrzymujący się na zdrowym poziomie, wyższym niż w połowie lat 2010. property-forum.eu.Kontynuowane modernizacje infrastruktury (dróg, kolei) oraz rozwijający się sektor produkcyjny/logistyczny w Rumunii dobrze wróżą temu segmentowi.
Rynek inwestycyjny: We wszystkich segmentach komercyjnych Bukareszt jest centralnym punktem inwestycji.
W 2024 roku odnotowano 58% wzrost ogólnokrajowej wartości inwestycji w nieruchomości do 750 milionów euro, a Rumunia przewodziła wzrostowi w Europie Środkowo-Wschodniej thediplomat.ro.Ta dynamika utrzymała się również w 2025 roku – w I kwartale 2025 roku odnotowano 169 mln euro inwestycji w nieruchomości komercyjne, czyli ponad dwukrotnie więcej niż w poprzednim kwartale property-forum.eu.Międzynarodowi inwestorzy zdominowali te transakcje (około 90% wolumenu w I kwartale stanowił kapitał zagraniczny property-forum.eu), sygnalizując duże światowe zainteresowanie aktywami w Bukareszcie.Stopy zwrotu dla najlepszych nieruchomości w Bukareszcie pozostawały stosunkowo stabilne: około 7,5% dla najlepszych biur, 7,25% dla najlepszych centrów handlowych oraz ~7,75% dla topowych nieruchomości przemysłowych na koniec 2024 roku thediplomat.ro.Te wysokie plony (w porównaniu z Europą Zachodnią) nadal przyciągają inwestorów poszukujących lepszych zwrotów.Wraz z możliwym osiągnięciem szczytu i początkiem spadku stóp procentowych w UE, analitycy przewidują kompresję stóp kapitalizacji dla wysokiej klasy aktywów w Rumunii do końca 2025 roku – innymi słowy, wartości aktywów mogą dalej rosnąć wraz ze spadkiem kosztów finansowania property-forum.eu.Rzeczywiście, CBRE przewiduje, że całkowity wolumen inwestycji może przekroczyć 1 mld euro w 2025 roku, co oznacza wzrost o około 35% w porównaniu do 2024 roku property-forum.eu, zakładając finalizację oczekiwanych dużych transakcji.Wśród znaczących transakcji w Bukareszcie znajduje się sprzedaż kompleksu biurowego The Landmark inwestorowi wspieranemu przez Indie, co stanowi pierwszą dużą indyjską inwestycję na rumuńskim rynku nieruchomości thediplomat.ro.Lokalni inwestorzy są również coraz bardziej aktywni (np.Rumuńskie fundusze kupujące parki handlowe oraz lokalny uniwersytet nabywający centrum handlowe z zamiarem przekształcenia go w kampus) thediplomat.ro thediplomat.ro.Rynek kapitałowy dojrzewa, z szerszą bazą nabywców.Jednak inwestorzy są również ostrożni ze względu na niepewność polityczną i fiskalną w Rumunii (omówioną dalej).Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości komercyjne w Bukareszcie w 2025 roku oferują atrakcyjne połączenie wysokich zwrotów, poprawiających się fundamentów oraz potencjału wzrostu, choć należy monitorować pewne czynniki ryzyka.Prognozy cenowe i dynamika rynku
Prognozy: Konsensus na najbliższe lata przewiduje umiarkowany wzrost wartości nieruchomości, zakładając brak poważnych wstrząsów gospodarczych. Po dwóch latach z rzędu dwucyfrowych wzrostów cen (2023–2024), 2025 ma przynieść wolniejsze, lecz nadal kontynuowane wzrosty cen. W najbardziej poszukiwanych dzielnicach Bukaresztu (szczególnie na północy i północnym-wschodzie) analitycy przewidują wzrost cen mieszkań na poziomie około 3–6% w pozostałej części 2025 roku investropa.com. Odzwierciedla to normalizację w porównaniu do nierealnie wysokich rocznych wzrostów 15–20%, obserwowanych ostatnio investropa.com. Kluczowe czynniki, takie jak wzrost płac, napływ funduszy unijnych oraz niedobór mieszkań, będą się utrzymywać, jednak wyższe koszty kredytów i ograniczenia w dostępności mieszkań spowolnią tempo wzrostów. Patrząc dalej w przyszłość, największe firmy konsultingowe ds. nieruchomości są ostrożnie optymistyczne: Colliers International szacuje, że ceny mieszkań w Rumunii będą rosły w najbliższej perspektywie, o ile nie dojdzie do poważnego tąpnięcia rynku property-forum.eu. Zwracają uwagę, że obecny poziom cen wspierany jest przez rzeczywisty popyt i nie jest tak zawyżony jak podczas bańki w 2008 roku, co zmniejsza ryzyko gwałtownej korekty property-forum.eu. Jeśli gospodarka nadal będzie się rozwijać (nawet umiarkowanie w tempie ~2–3% rocznie, jak sugerują prognozy MFW i UE globalpropertyguide.com), perspektywy mieszkaniowe pozostają pozytywne. Z drugiej strony, w negatywnym scenariuszu (np. recesja prowadząca do wzrostu bezrobocia), ceny mogą się zatrzymać lub spaść – na przykład znaczny wzrost bezrobocia „może mieć znaczący wpływ, prowadząc do spadku cen mieszkań i załamania sprzedaży,” ostrzega Colliers property-forum.eu. Takie scenariusze są mało prawdopodobne, ale podkreślają wrażliwość rynku na warunki makroekonomiczne.
W sektorze komercyjnym dynamika cen (często odzwierciedlana w stopach zwrotu z nieruchomości) jest podobnie zależna od stóp procentowych i nastrojów inwestorów. Rynek nieruchomości w Europie może znajdować się w punkcie zwrotnym: po cyklach zacieśniania polityki banków centralnych, rok 2024 prawdopodobnie oznaczał szczyt stóp zwrotu z nieruchomości (czyli najniższe ceny), więc w 2025 roku stopy zwrotu mogą zacząć się kompresować wraz z powrotem zaufania property-forum.eu. W przypadku Rumunii, każde złagodzenie kosztów finansowania i poprawa globalnych perspektyw zwiększą wartość kapitałową biur, centrów handlowych i parków przemysłowych. Czynsze w Bukareszcie generalnie rosną w segmentach z ograniczoną podażą (biura i logistyka), co wspiera wartości. Jednym z obszarów wzrostu jest wschodzący sektor build-to-rent (BTR) / private rented sector (PRS). Eksperci Colliers przewidują większe zainteresowanie projektami PRS, czyli deweloperami budującymi bloki mieszkalne przeznaczone na dochód z najmu, a nie sprzedaż property-forum.eu. To może wprowadzić nowy instytucjonalny kapitał inwestycyjny na bukaresztański rynek mieszkaniowy w nadchodzących latach i zwiększyć podaż na rynku najmu.Dynamika rynku i czynniki napędzające: Kilka czynników leży u podstaw trendów na rynku nieruchomości w Bukareszcie:
- Wzrost gospodarczy i wynagrodzenia: Oczekuje się, że gospodarka Rumunii wzrośnie o ok. 2–3% w 2025 roku, po wzroście poniżej 1% w 2024 roku cijeurope.com. Choć nie jest to boom, taki wzrost przy niskim bezrobociu (około 5%) sprzyja popytowi na mieszkania. Co ważne, wynagrodzenia rosną bardzo szybko – przeciętne wynagrodzenie netto wzrosło o 13% w 2024 roku property-forum.eu. Wyższe dochody, zwłaszcza w sektorze IT i usług skoncentrowanych w Bukareszcie, pozwalają mieszkańcom pozwolić sobie na droższe mieszkania i wyższe czynsze, podtrzymując popyt pomimo inflacji. Zaufanie konsumentów w Rumunii utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie, co korzystnie wpływa na rynek nieruchomości handlowych oraz skłonność kupujących do inwestowania w mieszkania.
- Inflacja i stopy procentowe: Po dwucyfrowej inflacji w latach 2022–2023 inflacja w Rumunii spowalnia (prognoza ~4% na 2025 rok) globalpropertyguide.com, co stabilizuje koszty życia. Jednak Narodowy Bank Rumunii podniósł stopy procentowe, aby zwalczyć wcześniejszą inflację, co przełożyło się na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych (obecnie około 8% średnio) investropa.com. Wyższe stopy chłodzą popyt, eliminując część kupujących, co widać w spadku liczby transakcji. Pocieszające jest to, że spadek inflacji może pozwolić na obniżki stóp procentowych pod koniec 2025 lub w 2026 roku, co ponownie poprawi dostępność mieszkań. Rzeczywiście, polityka stóp procentowych Europejskiego Banku Centralnego zaczęła się zmieniać – „środowisko spadających stóp referencyjnych” jest wymieniane jako jeden z powodów optymizmu w inwestowaniu w nieruchomości property-forum.eu. Niższe stopy procentowe w najbliższych latach najprawdopodobniej ponownie pobudzą popyt kupujących i aktywność inwestorów, co może doprowadzić do kolejnego wzrostu cen i rozwoju rynku.
- Nierównowaga popytu i podaży: Podstawową siłą napędzającą wzrost cen w Bukareszcie jest chroniczny niedobór wysokiej jakości mieszkań (a w niektórych segmentach nowoczesnych biur). Wzrost liczby ludności w Bukareszcie (spowodowany migracją i urbanizacją) oraz kurczące się gospodarstwa domowe oznaczają, że nowe budownictwo mieszkaniowe pozostaje w tyle za rzeczywistym popytem. Fakt, że nowe oddania do użytku są na najniższym poziomie od pięciu lat w latach 2024–2025 property-forum.eu, podczas gdy popyt pozostaje wysoki, praktycznie gwarantuje dalszy wzrost cen w krótkim i średnim okresie property-forum.eu. Popyt jest wzmacniany przez czynniki strukturalne, takie jak 55% wskaźnik urbanizacji (coraz więcej osób przeprowadza się do miast) investropa.com oraz powrót wielu młodych Rumunów z zagranicy poszukujących mieszkań. Dopóki roczne wolumeny budowy nie wzrosną znacząco (co może nastąpić dopiero po 2026 roku ze względu na ograniczenia związane z pozwoleniami i brakiem siły roboczej), sprzedający mają przewagę. Na rynku najmu, podobnie, brak mieszkań dla studentów i niewiele dużych inwestycji najemnych sprawia, że czynsze prawdopodobnie będą nadal rosły w pobliżu uniwersytetów i centrów zatrudnienia cbre.ro.
- Nastroje inwestorów: Zarówno krajowi, jak i zagraniczni inwestorzy postrzegają Bukareszt jako rynek wschodzący o solidnych fundamentach długoterminowych. Stopy zwrotu są wysokie, kraj znajduje się na ścieżce konwergencji w ramach UE, a optymizm budzi perspektywa wejścia do strefy Schengen i członkostwa w OECD (oczekiwane wkrótce przystąpienie Rumunii do Schengen jest postrzegane jako korzystne zwłaszcza dla nieruchomości przemysłowych i logistycznych) cbre.ro. Optymizm ten równoważony jest przez świadomość ryzyk (niestabilność polityczna, deficyty fiskalne – patrz niżej). W efekcie rynek może przeżywać okresowe spowolnienia, ale ogólna trajektoria pozostaje wzrostowa. Jak zauważa Colliers, relatywnie niskie wolumeny transakcyjne w przeszłości wynikały bardziej z ograniczonej podaży atrakcyjnych nieruchomości niż z braku kapitału thediplomat.ro. Wraz z pojawieniem się na rynku kolejnych projektów instytucjonalnych oraz rosnącą aktywnością lokalnych inwestorów, wolumeny transakcyjne rosną, co jest oznaką dojrzewania rynku.
Podsumowując, perspektywy rynku nieruchomości w Bukareszcie na lata 2025–2027 są pozytywne: można oczekiwać dalszego, choć umiarkowanego, wzrostu cen i czynszów, napędzanego silnym popytem oraz powolnym wzrostem podaży. Największe czynniki niepewności makroekonomicznej to: stopy procentowe, inflacja oraz zatrudnienie. Jeśli pozostaną korzystne, Bukareszt ma szansę przewyższyć wiele rynków europejskich zarówno pod względem wzrostu cen, jak i stóp zwrotu z najmu.
Możliwości inwestycyjne i ryzyka
Dla inwestorów nieruchomości w Bukareszcie oferują interesującą mieszankę szans i ostrożności. Poniżej przedstawiamy najważniejsze możliwości oraz istotne ryzyka na 2025 rok:
- Konkurencyjne ceny i potencjał wzrostu: W porównaniu z zachodnioeuropejskimi stolicami ceny nieruchomości w Bukareszcie są bardzo przystępne, a mieszkania w centrum miasta są często 3-4 razy tańsze niż w takich miastach jak Paryż czy Londyn. Nawet prestiżowe dzielnice Bukaresztu (w cenach 2 000–3 000 euro za mkw.) to okazja w porównaniu do standardów UE. Pozostawia to miejsce na wzrost wartości kapitału wraz z rozwojem gospodarki i wzrostem dochodów w Bukareszcie. Ostatnie lata to potwierdzają: ceny mieszkań wzrosły o 15–20% tylko w ostatnim roku investropa.com, a choć to tempo się schłodzi, powszechnie oczekiwany jest stabilny wzrost o kilka procent powyżej inflacji investropa.com. Inwestorzy, którzy wejdą wcześniej w rozwijające się dzielnice lub nowe projekty, mogą liczyć na ponadprzeciętne zyski, jeśli te obszary nadrobią dystans do ugruntowanych części miasta.
- Wysokie stopy zwrotu z najmu: Stopy zwrotu z najmu na poziomie 6–7% w najlepszych lokalizacjach w Bukareszcie należą do najwyższych w Europie. Właściciele nieruchomości korzystają z dużego popytu ze strony ekspatów, młodych profesjonalistów i studentów. Na przykład inwestorzy kupujący pod wynajem, którzy celują w takie dzielnice jak Pipera (gdzie mieszka wielu korporacyjnych ekspatów) czy Cotroceni (blisko uczelni, średni zwrot ok. 6%), mogą osiągnąć solidne przepływy gotówkowe investropa.com investropa.com. Połączenie relatywnie niskich cen wejścia oraz zdrowych stawek najmu sprawia, że Bukareszt jest atrakcyjny dla inwestorów nastawionych na dochód oraz tych, którzy chcą zdywersyfikować portfel poza rynki zachodnioeuropejskie o niskich stopach zwrotu.
- Zróżnicowane nisze inwestycyjne: Istnieją możliwości w wielu segmentach rynku. Mieszkania w nowych, rozwijających się dzielnicach (np. Titan lub Theodor Pallady) dają duży potencjał wzrostu wraz z rozwojem infrastruktury investropa.com. Biurowce (zwłaszcza starsze, wymagające modernizacji) oferują szanse na wartość dodaną z racji ograniczonej nowej podaży. Sektor przemysłowy i logistyczny dynamicznie się rozwija, popyt na magazyny jest wysoki – tacy inwestorzy jak CTP i WDP już korzystają z tego trendu, ale mniejsi gracze mogą szukać okazji w lekkim przemyśle lub logistyce ostatniej mili wokół nowej obwodnicy miasta. Horeca i handel detaliczny również mają swoje nisze: Stare Miasto Bukaresztu, centrum turystyki i życia nocnego, odnotowało ożywienie wraz z powrotem ruchu turystycznego, co zwiększyło zainteresowanie inwestycjami hotelowymi/hostelami oraz w lokale handlowe przy głównych ulicach (nieruchomości w historycznym centrum osiągają najwyższe ceny, do ok. 3 000 €/m², z racji potencjału komercyjnego) investropa.com. Dodatkowo, popularną strategią jest bank ziemi na obrzeżach Bukaresztu, ponieważ nowa infrastruktura (np. linie metra czy autostrady) może szybko zwiększać wartość gruntu pod przyszłe projekty.
- Główne inwestycje i rewitalizacja miasta: Inwestorzy mogą również kierować swoją uwagę na projekty powiązane z inicjatywami rozwoju miejskiego. Przykładem jest planowana rewitalizacja Romexpo w północnej części Bukaresztu (ogromny projekt wielofunkcyjny wokół centrum wystawowego) oraz inne projekty rewitalizacji miejskiej, które wskazują na przyszłe atrakcyjne lokalizacje. Miasto i deweloperzy prywatni przekształcają dawne tereny przemysłowe (takie jak projekt brownfield HILS Republica na wschodzie) w nowoczesne centra mieszkaniowe i komercyjne investropa.com. Zaangażowanie na wczesnym etapie lub zakup nieruchomości w tych strefach (w tym części Rahova lub Grant Metalurgiei na południu) może przynieść znaczny wzrost wartości po realizacji inwestycji. Ponadto rząd wykazuje zainteresowanie partnerstwami publiczno-prywatnymi w celu rozwoju mieszkalnictwa – wszelkie programy motywacyjne lub partnerstwa (np. dla mieszkań dostępnych cenowo czy inicjatyw smart-city) mogą przynieść korzyści inwestorom zgodnym z tymi planami.
Pomimo tych możliwości inwestorzy muszą rozważyć kilka ryzyk i wyzwań:
- Niepewność polityczna i legislacyjna: Rumunia doświadczyła politycznych zawirowań wokół wyborów w 2024 roku (w tym unieważnienia wyborów prezydenckich z powodu ingerencji) worldconstructionnetwork.com, co doprowadziło do powstania kruchej wielkiej koalicji. Taka niepewność może opóźniać reformy i zniechęcać inwestorów. Polityka fiskalna jest szczególnie niepokojąca – Rumunia notuje wysoki deficyt (~7–8% PKB) worldconstructionnetwork.com worldconstructionnetwork.com, a aby go ograniczyć rząd zaczął podnosić niektóre podatki. Na przykład podatek od dywidend wzrósł z 8% do 10% w 2025 roku worldconstructionnetwork.com, a także wprowadzono zmiany w VAT na mieszkania (próg dla 5% VAT na nowe mieszkania został zaostrzony do ~600 tys. RON, czyli ok. 120 tys. euro, a powyżej tej kwoty stosowana jest standardowa stawka), co może osłabić sprzedaż nowych droższych mieszkań. Istnieje ryzyko dalszych podwyżek podatków lub cięć dotacji dotyczących rynku nieruchomości (takich jak zmiany w programach “Noua Casă” dla kupujących po raz pierwszy lub przegląd podatku od nieruchomości), gdy rząd szuka dochodów. Chociaż nie planuje się radykalnych interwencji na rynku mieszkaniowym, ogólne otoczenie regulacyjne jest w fazie zmian, więc inwestorzy powinni być na bieżąco z ewentualnymi zmianami w prawie.
- Stopy procentowe i koszty finansowania: Jak już wspomniano, stopy procentowe kredytów hipotecznych i pożyczek są stosunkowo wysokie, co wpływa nie tylko na indywidualnych nabywców, ale także na finansowanie deweloperów. Jeśli inflacja nie spadnie zgodnie z oczekiwaniami lub globalne rynki się zmienią, stopy procentowe mogą pozostać podwyższone przez dłuższy czas. Wyższe koszty finansowania sprawiają, że projekty są mniej opłacalne (co potencjalnie hamuje nowy rozwój) i mogą ograniczyć zwrot z inwestycji dla inwestorów. Niemniej jednak większość oczekuje stopniowej poprawy warunków finansowania do 2025–2026 roku. To czynnik ryzyka, który należy monitorować: nagły wzrost stóp procentowych lub zaostrzenie kredytów zaszkodziłoby popytowi i prawdopodobnie cenom.
- Ryzyka ekonomiczne i zewnętrzne: Otwarta gospodarka Rumunii narażona jest na czynniki zewnętrzne – recesję w strefie euro, ponowne wzrosty inflacji (na przykład z powodu cen energii) lub napięcia geopolityczne (wojna w sąsiedniej Ukrainie, choć nie ma bezpośredniego wpływu na bezpieczeństwo Rumunii, wywołuje ekonomiczne efekty uboczne). Takie czynniki mogą ograniczyć inwestycje zagraniczne i wyhamować rynek nieruchomości. Rynek pracy to kolejny obszar: obecnie silny, ale gwałtowny wzrost bezrobocia (być może spowodowany globalnymi spowolnieniami lub dużymi cięciami outsourcingowymi) szybko uderzyłby w popyt na mieszkania property-forum.eu. Dodatkowo ryzyko walutowe (RON vs EUR) jest niewielkie, ale obecne; większość transakcji nieruchomościowych odbywa się w euro lub jest indeksowana do euro, więc stabilność leja ma znaczenie dla siły nabywczej lokalnych kupujących.
- Płynność i strategia wyjścia: Chociaż płynność się poprawia, Rumunia wciąż jest uważana za półpłynny rynek w porównaniu do krajów Europy Zachodniej. Duzi inwestorzy instytucjonalni mogą napotkać trudności w szybkim sprzedaniu dużego aktywa lub znalezieniu odpowiedniego nabywcy. Wartości transakcji są mniejsze (średnia wartość transakcji ~25 mln euro w ostatnich latach thediplomat.ro). Zmienia się to w miarę wzrostu nowego kapitału (w tym funduszy lokalnych i międzynarodowych podmiotów), ale inwestorzy powinni być przygotowani na dłuższe okresy utrzymania aktywów i konieczność pozyskiwania zagranicznych nabywców przy większych wyjściach kapitałowych. Zapewnienie wysokiej jakości aktywów spełniających międzynarodowe standardy ograniczy to ryzyko, ponieważ takie nieruchomości przyciągają wielu zainteresowanych.
- Wyzwania związane z budową i rozwojem: Osoby planujące rozwój lub gruntowną modernizację nieruchomości powinny mieć świadomość wyzwań, takich jak rosnące koszty budowy, niedobór wykwalifikowanej siły roboczej oraz biurokratyczne procedury uzyskiwania pozwoleń. Koszty budowy gwałtownie wzrosły w latach 2021–2022 i pozostają stosunkowo wysokie, co może obniżać marże deweloperskie. Wydawanie pozwoleń w Bukareszcie może być powolne ze względu na przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego i niekiedy nieprzejrzyste procesy zatwierdzające w ratuszu. Opóźnienia w realizacji projektów infrastrukturalnych (drogi, media) również mogą wpływać na harmonogramy inwestycji nieruchomościowych. Współpraca z doświadczonymi lokalnymi deweloperami i przeprowadzenie dokładnej analizy due diligence są niezbędne, aby poradzić sobie z tymi przeszkodami.
Podsumowując, możliwości na rynku nieruchomości w Bukareszcie są znaczące – wysokie stopy zwrotu, ścieżka wzrostu oraz rynek w fazie transformacji – jednak inwestorzy muszą zarządzać ryzykiem makro i lokalnym. Zaleca się zrównoważone podejście (np. zdywersyfikowany portfel aktywów lub etapowe inwestowanie) oraz dokładne badanie rynku. Co ważne, długoterminowe fundamenty (konwergencja z UE, rozwój miasta, młoda populacja) stanowią silny argument na rzecz trwałego wzrostu, czyniąc Bukareszt coraz bardziej interesującą destynacją dla inwestycji w nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej.
Kluczowe projekty rozwoju miejskiego i infrastrukturalnego
Ewoluująca przestrzeń miejska Bukaresztu oraz modernizacja infrastruktury odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu rynku nieruchomości. Główne projekty realizowane lub planowane poprawiają łączność, otwierają nowe strefy rozwoju oraz zwiększają atrakcyjność miasta:
- Rozbudowa metra (linie M5, M6, M7): Bukareszt aktywnie rozbudowuje swoją sieć metra po raz pierwszy od dekad. Linia M5 (Drumul Taberei–Eroilor–Universitate) została częściowo otwarta w 2020 roku, a dalsze przedłużenia w kierunku wschodnim są w toku, co ostatecznie połączy duże osiedle mieszkaniowe Pantelimon z centrum. Najbardziej oczekiwana jest linia M6 metra – nowa linia łącząca centrum miasta (stacja Gara de Nord) z Międzynarodowym Lotniskiem Henri Coandă (Otopeni). Budowa M6 jest oficjalnie w toku: rozpoczęto drążenie tuneli, a budżet państwa na 2025 rok przewiduje środki na przyspieszenie prac M6 worldconstructionnetwork.com. Po zakończeniu (planowanym na około 2027 rok) linia ta znacząco poprawi dostęp do lotniska i prawdopodobnie pobudzi rozwój północnych rejonów na swojej trasie (np. Băneasa i Otopeni). Kolejnym przełomowym projektem jest planowana linia metra M7, która otrzymała zielone światło w połowie 2025 roku. Linia M7 będzie przebiegać 25 km od Bragadiru (SW Bukaresztu) przez miasto (węzeł Unirii) do Voluntari (NE przedmieścia), z około 15 nowymi stacjami romania-insider.com. Choć M7 jest na wczesnym etapie (umowa partnerska została zatwierdzona w czerwcu 2025), jej realizacja (prawdopodobnie do 2030 roku) znacznie poprawi mobilność na osi wschód-zachód. Warto zauważyć, że planowane stacje M7 w rejonach takich jak Colentina i Alexandriei Road mogą znacząco podnieść wartość nieruchomości w tych dzielnicach, które obecnie są słabiej skomunikowane z metrem. Te projekty metra podkreślają Plan Zrównoważonej Mobilności Miejskiej mający na celu ograniczenie natężenia ruchu i rozwój komunikacji publicznej. Obszary w pobliżu nowych stacji metra (zarówno budowanych, jak i planowanych) już przyciągają większe zainteresowanie deweloperów i kupujących prognozujących przyszłe korzyści z lepszej komunikacji.
- Infrastruktura drogowa – Autostrada Obwodowa Bukaresztu (A0): Notoryczne korki w mieście są rozwiązywane dzięki budowie nowej Autostrady Obwodowej Bukaresztu (A0). Ta zewnętrzna obwodnica (oddzielna od istniejącej, mniejszej obwodnicy) to przełom dla logistyki i rozwoju przedmieść. Na początku 2025 roku duże odcinki A0 były na ukończeniu. W rzeczywistości, ostatni 18-kilometrowy odcinek A0 Południowa Obwodnica został otwarty w połowie 2025 roku, a tym samym zakończono całą południową połowę obwodnicy (51 km) romania-insider.com. Dzięki temu kierowcy i przewoźnicy mogą całkowicie ominąć miasto od południa, wyprowadzając ciężki ruch poza centrum Bukaresztu. A0 Północna Obwodnica jest budowana w odcinkach, z czego część (między autostradami A3 a DN2) została już oddana do użytku pod koniec 2024 roku en.wikipedia.org. Po całkowitym ukończeniu (planowanym na lata 2026–2027), A0 otoczy miasto. Wpływ na rynek nieruchomości: parki logistyczne i fabryki powstają wzdłuż nowych zjazdów z obwodnicy, szczególnie tam, gdzie A0 krzyżuje się z głównymi trasami wylotowymi (A1 do Pitești, A2 do Konstancy, itd.). Deweloperzy mieszkaniowi również interesują się gruntami w pobliżu w powiecie Ilfov, ponieważ ulepszony dojazd drogowy sprawia, że dojazdy z przedmieść stają się bardziej realne. Na przykład miasta takie jak Bragadiru, Domnești czy Afumați tuż za Bukaresztem mogą doświadczyć boomu mieszkaniowego dzięki połączeniu z obwodnicą. Dodatkowo, w samym mieście trwają projekty modernizacji kluczowych węzłów i mostów – np. ukończenie wiaduktu Doamnei Ghica oraz innych estakad usprawniających ruch. Te udoskonalenia, choć mniej efektowne, stopniowo poprawiają tranzyt i mogą zwiększać wartość nieruchomości w dzielnicach dotychczas dotkniętych zatorami.
- Modernizacja lotnisk i kolei: Główne lotnisko Bukaresztu (Henri Coandă/Otopeni) zyska na połączeniu metra oraz planowanej rozbudowie terminali w najbliższych latach, aby sprostać rosnącemu ruchowi pasażerskiemu. Tymczasem Lotnisko Aurel Vlaicu (Băneasa) w północnej części miasta ponownie otwarto dla lotów komercyjnych i odnotowało 167% wzrost liczby pasażerów w 2023 roku po renowacji investropa.com. Odrodzenie Băneasy jako centrum lotów regionalnych i lotnictwa prywatnego sprawiło, że otaczająca dzielnica Băneasa stała się bardziej atrakcyjna dla rynku nieruchomości, szczególnie luksusowych mieszkań i projektów komercyjnych skierowanych do zamożnych nabywców i firm (niektóre inwestycje premium w okolicy, takie jak Greenfield Băneasa i Luxuria Residence, wykorzystują tę poprawioną dostępność) investropa.com investropa.com. Na kolei, główny dworzec (Gara de Nord) czeka gruntowna modernizacja współfinansowana przez UE, a nowe połączenie kolejowe już łączy go z lotniskiem Otopeni (ukończone w 2020 r.). Lepsza integracja kolei i transportu publicznego to część szeroko zakrojonej strategii rozwoju miasta.
- Projekty rozwoju miejskiego: Kilka dużych inwestycji deweloperskich zmienia tkankę miejską Bukaresztu:
- Centra wielofunkcyjne i biurowe: W ostatnich latach ukończono takie projekty jak One Cotroceni Park (rozległy kampus biurowo-mieszkalny w pobliżu centrum) oraz Globalworth Square w biznesowej dzielnicy Floreasca. W najbliższym czasie planowana jest Rewitalizacja Romexpo (realizowana przez Iulius Group i Atterbury), która zamieni 33-hektarowe centrum wystawiennicze w północnym Bukareszcie w nowoczesne, wielofunkcyjne mini-miasto z biurami, sklepami, centrum kongresowym i terenami zielonymi. Ten projekt, jeden z największych w Europie, będzie realizowany etapami do 2028 roku i trwale ustanowi obszar Expoziției–Băneasa jako nowe centrum biznesowe. Podobnie, inwestycje Timpuri Noi Square i Ormindean („Petrom City”) dalej rozbudowują dzielnice biznesowe Bukaresztu poza tradycyjnym centrum miasta.
- Zespoły mieszkaniowe: Deweloperzy aktywnie budują duże zespoły mieszkaniowe, szczególnie na obrzeżach miasta, gdzie dostępne są tereny. Na przykład Park Properties planuje ponad 1 000 nowych domów wokół jezior Pipera i Balotești na północ od miasta investropa.com. W dzielnicy Militari (zachodni koniec) w przygotowaniu są dziesiątki tysięcy nowych mieszkań – szacuje się, że 28 500 mieszkań jest w trakcie realizacji w zachodnich obszarach rozciągających się od Militari investropa.com. Projekty takie jak Cortina Academy (obszar Militari) czy Hils Palmyra (obszar Theodor Pallady) wprowadzają wysokie apartamentowce z udogodnieniami. Te nowoczesne inwestycje znacząco podnoszą poziom zasobów mieszkaniowych i często obejmują lokale handlowe oraz parki na miejscu. Wiele z nich skierowanych jest do młodych rodzin i osób kupujących pierwsze mieszkanie, oferując wyższą jakość i komfort w niższej cenie niż stare mieszkania w centrum.
- Rewitalizacja miejska: Bukareszt doświadcza także rewitalizacji niektórych obszarów. Przykładem jest projekt HILS Republica w dzielnicy Titan – dawna platforma przemysłowa, która zostaje przekształcona w osiedle mieszkaniowe z tysiącami mieszkań, terenami zielonymi i usługami. Choć nie znajduje się w Rahovie, pokazuje zaangażowanie miasta w ponowne zagospodarowanie nieużywanych terenów przemysłowych investropa.com, co w przyszłości może objąć inne zaniedbane dzielnice, takie jak Rahova czy Giulești. Program Rozwoju Miejskiego Sektora 5 (wspierany przez Bank Światowy) to kolejna inicjatywa, która skupia się na poprawie infrastruktury i warunków mieszkaniowych w uboższych południowych dzielnicach miasta investropa.com. Z czasem takie projekty mogą znacząco poprawić jakość życia i wartość nieruchomości w obecnie pomijanych rejonach.
- Usługi komunalne i projekty ekologiczne: Nie całe inwestycje dotyczą betonu – Bukareszt inwestuje także w usługi komunalne i środowisko. Godnym uwagi projektem jest nowa elektrociepłownia CET Titan, która zapewni ogrzewanie i ciepłą wodę tysiącom mieszkań w dzielnicy Titan investropa.com. Tego typu infrastruktura gwarantuje, że nowe inwestycje mieszkaniowe będą mieć odpowiednie zaplecze usługowe. Miasto powoli wdraża plany dotyczące oczyszczania ścieków oraz rewitalizacji nabrzeży rzeki Dâmbovița, których celem jest stworzenie atrakcyjnych terenów nad rzeką (na wzór innych europejskich stolic). Ponadto powstaje coraz więcej terenów zielonych i parków lub są one rewitalizowane. Duży Park Naturalny Văcărești (miejska delta na południu) oraz rozbudowa infrastruktury rekreacyjnej Parku Herăstrău to przykłady poprawiające jakość życia. Rosną też inwestycje w zrównoważone projektowanie urbanistyczne, czego wyrazem są nowe budynki z panelami słonecznymi, stacjami ładowania samochodów elektrycznych oraz rozległą zielenią – to atrakcyjne rozwiązania dla ekologicznie świadomych nabywców.
Ekskluzywne Dzielnice Północne (Floreasca, Herăstrău, Aviatiei, Pipera, Băneasa, Dorobanți): Północny łuk Bukaresztu (w przybliżeniu odpowiadający Sektorowi 1 oraz częściom Sektora 2) obejmuje najbardziej prestiżowe i najdroższe dzielnice miasta.
Te obszary łączą luksusowe mieszkania, centra biznesowe i lepszą jakość powietrza (dzięki dużym parkom).Na przykład, Floreasca – znana z modnych restauracji i parku nad jeziorem – stała się miejscem luksusowego życia, ze średnimi cenami około 2 800 €/m² (wzrost o ~15% r/r) investropa.com.Może poszczycić się inwestycjami takimi jak AFI Floreasca (nowy kampus biznesowy) oraz wieloma stylowymi kawiarniami, co sprawia, że jest bardzo atrakcyjna zarówno dla międzynarodowych nabywców, jak i zamożnych mieszkańców investropa.com investropa.com.W pobliżu Dorobanți/Primăverii znajduje się enklawa „starych pieniędzy” z ambasadami i butikami projektantów; ceny tutaj pozostają jednymi z najwyższych w mieście (często 3 000 €/m² lub więcej investropa.com), a obszar ten utrzymuje silny popyt ze względu na elegancką architekturę i prestiż investropa.com investropa.com.Przechodząc na północ, Herăstrău & Aviației graniczą z największym parkiem Bukaresztu (Park Króla Michała I/Herăstrău) i doświadczyły wzmożonego rozwoju luksusowych apartamentowców (wiele z nich z penthouse’ami z widokiem na park).Te nieruchomości osiągają najwyższe ceny, ale oferują pożądany styl życia – cichą, zieloną okolicę, a jednocześnie bliskość centrów biurowych.Pipera i Băneasa są nieco dalej, ale również prężnie się rozwijają.Pipera zaczęła jako strefa parków biurowych (z firmami takimi jak Oracle, Microsoft itp.), a obecnie jest również zalana nowymi projektami mieszkaniowymi, często zamkniętymi kompleksami z basenami i siłowniami.Ceny w Pipera wynoszą średnio 2 450 €/mkw (wzrost o 14% r/r) investropa.com, a stopy zwrotu z najmu są tutaj szczególnie wysokie ze względu na wielu najemców ekspatów (kawalerki wynajmują się średnio za około 400–450 €/miesiąc) investropa.com.Băneasa, znana z terenów zielonych i luksusowych willi, w ostatnim czasie odnotowała wzrost liczby średniowysokich apartamentowców; wzrost cen był tu nieco wolniejszy (około +6% r/r), a średnie ceny wynoszą ~2 600–2 700 €/mkw investropa.com, jednak dzielnica ta pozostaje niezwykle atrakcyjna dla rodzin szukających podmiejskiego klimatu w granicach miasta investropa.com investropa.com.Ogólnie rzecz biorąc, północne dzielnice mają ograniczoną przestrzeń na nowe budownictwo, więc podaż jest ograniczona.To, w połączeniu z zaletami infrastrukturalnymi (dwie linie metra, wiele biur korporacyjnych, lotnisko oraz duże centra handlowe, takie jak Băneasa Shopping City), sprawia, że te obszary utrzymują swoją wartość.Oczekuj dalszych umiarkowanych wzrostów cen i wysokiej konkurencji o każde ogłoszenie, zwłaszcza te, które są certyfikowane jako „zielone” lub inteligentne domy, ponieważ cieszą się popularnością wśród zamożnych nabywców investropa.com.Wpływ na rynek nieruchomości: Te projekty infrastrukturalne i inwestycyjne mają ogromny wpływ na rynek nieruchomości. Poprawiona komunikacja (metro lub autostrady) zwykle podnosi ceny nieruchomości w danym korytarzu – na przykład w rejonach wzdłuż przyszłej linii metra M6 na lotnisko już notuje się spekulacje cenowe. Nowe centra biznesowe tworzą miejsca pracy, które zwiększają zapotrzebowanie na mieszkania w okolicy (np. pojawienie się Pipera jako centrum biurowego sprawiło, że stał się on popularny wśród młodych profesjonalistów). Z kolei nowoczesne kompleksy mieszkaniowe zwiększają podaż, ale też wyznaczają nowe standardy, zmuszając starsze budynki do modernizacji lub ryzyku stagnacji cen. Inwestycje w infrastrukturę na słabiej rozwiniętych obszarach (jak nowe linie trolejbusowe czy szkoły na peryferiach) integrują te dzielnice z miastem, czyniąc je atrakcyjną opcją dla kolejnych mieszkańców i poszerzając w ten sposób cały rynek. Dla inwestorów i kupujących mieszkania śledzenie tych miejskich przemian jest kluczowe – przewidzenie, gdzie powstanie kolejna inwestycja infrastrukturalna lub duży projekt, może umożliwić inteligentny zakup jeszcze przed wzrostem cen.
Analiza dzielnic: Bukareszt – popularne lokalizacje nieruchomości
Bukareszt to miasto o zróżnicowanych dzielnicach, z których każda ma swoją własną specyfikę rynku nieruchomości. W roku 2025 niektóre rejony wyróżniają się dynamicznym wzrostem cen, dużą atrakcyjnością lub przyszłym potencjałem. Poniżej prezentujemy przegląd dzielnic, z wyszczególnieniem kluczowych obszarów:
Centrum miasta i dzielnice historyczne (Universitate, Stare Miasto – Lipscani, Cişmigiu, Cotroceni): Centrum Bukaresztu (Sektor 1 i 3) obejmuje mieszankę obszarów historycznych i kosmopolitycznych. Stare Miasto (Centrul Vechi), choć głównie jest dzielnicą nocnego życia i turystyczną, posiada również kilka butikowych projektów mieszkaniowych oraz odrestaurowane budynki zabytkowe. Odnotowało około +13% wzrostu cen rok do roku, a obecnie ceny wynoszą około €2 950/m² za wyremontowane apartamenty premium investropa.com. Atutem tego miejsca jest wyjątkowa atmosfera: rozrywka, restauracje i europejski, historyczny klimat, który przyciąga inwestorów Airbnb oraz przedsiębiorców z branży hotelarskiej (niektóre stare apartamenty zostały przekształcone na pensjonaty lub lokale mieszane obsługujące wzrost ruchu turystycznego) investropa.com. W niedalekiej odległości znajdują się obszary Universitate i Cişmigiu (z pięknymi XIX-wiecznymi budynkami, głównym uniwersytetem i parkiem Cişmigiu), które cieszą się stałym popytem; wiele budynków jest starszych, więc ceny różnią się znacząco w zależności od stanu remontu – w pełni odnowione luksusowe apartamenty w pobliżu parku Cişmigiu mogą osiągać ceny powyżej €2 500/m², podczas gdy niewyremontowane lokale sprzedawane są z rabatem. Cotroceni, przylegająca do centrum miasta, zasługuje na szczególne wyróżnienie. To historyczna dzielnica ogrodowa w pobliżu Pałacu Prezydenckiego oraz kilku głównych uniwersytetów (Medycyna, Politechnika). Cotroceni cenione jest za ciche, zielone ulice i piękne domy z początku XX wieku. To także idealne miejsce na wynajem dla studentów oraz długoterminowe inwestycje ze względu na bliskość uczelni. Średnie ceny kształtują się w przedziale €2 000–2 300/m², ze stałą, wzrostową tendencją dzięki nieustannie wysokiemu popytowi investropa.com investropa.com. Stopy zwrotu brutto w tym rejonie odzwierciedlają średnią miejską (~6%), co wzmacnia niedobór akademików, który zmusza studentów do wynajmowania prywatnych mieszkań investropa.com. Wielu inwestorów kupuje w Cotroceni, aby trafić w ten studencko-akademicki segment, jak również młode rodziny, które cenią urok tej okolicy. W perspektywie, centralne oraz historyczne dzielnice pozostaną wysoce płynnymi rynkami – zawsze znajdzie się ktoś, kto chce kupić w ścisłym centrum. Główne wyzwania to jakość budynków (należy rozważyć ryzyko sejsmiczne w niektórych przedwojennych budynkach) oraz ograniczona liczba miejsc parkingowych. Jednak plany renowacji budynków zabytkowych i poprawy infrastruktury centrum (takiej jak parkingi wielopoziomowe) mogą dodatkowo podnieść atrakcyjność tych dzielnic. Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości w centrum Bukaresztu to inwestycja typu blue-chip w Rumunii – stosunkowo rzadkie i zawsze pożądane.
Wschodzące dzielnice średniego szczebla (Tineretului, Titan, Militari, Vitan): Te dzielnice oferują równowagę między przystępnością cenową a miejskimi udogodnieniami, co czyni je bardzo popularnymi wśród przedstawicieli klasy średniej szukających mieszkań do kupna i wynajmu. Tineretului (Sektor 4) jest świetnym przykładem: znajduje się blisko centrum, a jego główną atrakcją jest duży park Tineretului. Obszar ten znajduje się na radarze zarówno rodzin, jak i inwestorów, ponieważ posiada dobry dostęp do metra (wiele linii) oraz cenione tereny zielone do rekreacji investropa.com investropa.com. Nowe luksusowe inwestycje w pobliżu parku (oraz nowa stacja przesiadkowa metra Tineretului) spowodowały wzrost cen – wartości nieruchomości wzrosły wraz z nowymi inwestycjami i obecnie wahają się od około 1 600 €/m² w starszych blokach do ponad 2 200 € w nowych. Dzięki połączeniu elementów miejskich i zielonych Tineretului prawdopodobnie odnotuje dalszy wzrost cen oraz niskie wskaźniki pustostanów przy wynajmach investropa.com.
Titan (Sektor 3, wschód) to kolejny rejon wzbudzający zainteresowanie. Znany jest z przystępnych cen: tradycyjnie mieszkania z wielkiej płyty w Titanie były tańsze niż średnia dla miasta. Na przykład na początku 2024 roku średnia cena ofertowa w mieście wynosiła 1 663 €/m², a w Titanie była jeszcze niższa investropa.com. Jednak Titan (i jego przedłużenie wzdłuż bulwaru Theodora Pallady) jest obecnie jednym z najszybciej rozwijających się rejonów. Zanotował 16-17% wzrost cen rok do roku, a nowe inwestycje podniosły średnią cenę do około 1 800–1 900 €/m² na połowę 2025 roku investropa.com investropa.com. Szczególnie strefa Theodora Pallady stała się gorącym punktem: dawniej półprzemysłowa, dziś mieści duże sklepy (Ikea itp.) oraz nowoczesne kompleksy mieszkalne, wspierane przez ulepszoną infrastrukturę – nowe drogi i przedłużenie linii metra M3. Inwestycje rządu w infrastrukturę (np. nowa elektrociepłownia) oraz inne usługi w Titanie dodatkowo zwiększają atrakcyjność tego rejonu investropa.com. Titan to doskonały przykład dzielnicy przechodzącej „od budżetu do boomu” – osoby kupujące pierwsze mieszkanie i inwestorzy szukający potencjału wzrostu napływają tu masowo, a tendencja ta prawdopodobnie się utrzyma, dopóki ceny pozostaną niższe niż w innych częściach miasta.
Po zachodniej stronie, Militari (Sektor 6) przeżywa podobną historię. Militari od dawna jest gęsto zaludnioną dzielnicą mieszkaniową, popularną wśród młodych rodzin ze względu na stosunkowo niskie koszty. Obecnie określana jest jako „hotspot dla młodych rodzin i inwestorów”, dzięki licznym nowym projektom i modernizacjom infrastruktury investropa.com investropa.com. Tysiące nowych mieszkań (takich jak te w Militari Residence i innych kompleksach wokół ul. Iuliu Maniu oraz w okolicy City Mall) adresowanych jest do segmentu przystępnego cenowo, często poniżej 100 tys. euro za dwupokojowe mieszkanie investropa.com investropa.com. Militari korzysta również z poprawy transportu publicznego – nowa linia trolejbusowa oraz ukończona linia metra M5 w sąsiedniej dzielnicy Drumul Taberei skróciły dojazdy investropa.com. W rezultacie ceny w części Militari wzrosły o ok. 16% r/r (średnio do ok. 1 880 €/m² do połowy 2025 r.) investropa.com. Nawet po tych wzrostach pozostaje to jedna z bardziej przystępnych cenowo dzielnic miejskich, co zapewnia ciągły popyt. Inwestorzy chętnie wybierają Militari na wynajem, ponieważ wielu studentów (blisko Uniwersytet Politechniki) i młodzi pracownicy wynajmują tutaj mieszkania. Ogromna liczba nowych inwestycji budowlanych świadczy o zaufaniu do przyszłości Militari – chociaż warto obserwować potencjalną nadpodaż w segmencie średniorynkowym w nadchodzących latach.
Vitan (część Sektora 3) to kolejne wschodzące osiedle, głównie ze względu na czynniki związane ze stylem życia. Znajduje się tu București Mall oraz liczne miejsca rozrywki, dzięki czemu Vitan stał się centrum zakupów i rozrywki. Miało to wpływ na rynek nieruchomości: w miarę jak okolica ożywała, coraz więcej osób chciało mieszkać w pobliżu. Rozwój handlu i niska liczba pustostanów w całym mieście sugerują, że popularność Vitan przyczynia się do zwiększonego popytu na mieszkania i wyższych czynszów lokalnie investropa.com investropa.com. Rzeczywiście, czynsze w Vitan rosną szybciej niż w niektórych innych częściach Bukaresztu, ponieważ mieszkańcy cenią sobie bliskość centrów handlowych, supermarketów i kin. Choć dane dla samego Vitan nie są wyodrębnione, jasno widać, że wpisuje się on w ogólny trend rosnących wartości nieruchomości w Sektorze 3. Na każdym dostępnych działkach wokół Vitan i sąsiedniego Dudești powstają nowe kompleksy apartamentowe. Osoby rozważające inwestycję w mieszkania na krótkoterminowy wynajem mogą również skierować swoją uwagę na Vitan, ponieważ jest on na tyle centralny, by przyciągać gości i dobrze skomunikowany metrem (w pobliżu nowe inwestycje Mihai Bravu i Timpuri Noi).
| Osiedle | Śr.Cena (€/mkw) | Roczny wzrost cen | Wyróżniające się cechy i czynniki |
|---|---|---|---|
| Theodor Pallady (Rozszerzenie Titan) | 1 891 € investropa.com | +17% investropa.com | Nowe inwestycje, duże sklepy, ulepszona infrastruktura |
| Militari | 1 887 € investropa.com | +16% investropa.com | Wiele nowych projektów, lepszy transport (metro M5 itd.) |
| Pipera | 2 450 € investropa.com | +14% investropa.com | Rozwój biur technologicznych, popularne wśród ekspatów (wysokie zwroty) |
| Floreasca | 2 800 € investropa.com | +15% investropa.com | Modna dzielnica, inwestycje premium |
| Stare Miasto (Lipscani) | 2 950 € investropa.com | +13% investropa.com | Historyczne centrum, centrum turystyki i życia nocnego |
| Băneasa | 2 682 € investropa.com | +6% investropa.com | Zielona, luksusowa okolica, ograniczona podaż (wille i apartamenty) |
Uwaga do tabeli: Powyższe dane to wybór dzielnic ilustrujący zróżnicowanie rynku.Obszary centralno-północne takie jak Floreasca, Dorobanți, Herăstrău są najdroższe i odnotowały silny wzrost w ostatnim roku, choć przyszły wzrost może się umiarkować.Obwodowe obszary rozwojowe takie jak Theodor Pallady (Titan) i Militari prowadziły pod względem wzrostu cen dzięki nowej zabudowie i infrastrukturze.Stare Miasto pozostaje wyjątkową, drogą enklawą ze względu na unikalne czynniki (turystyka, ograniczona przestrzeń).Przystępne cenowo sektory (nie w tabeli, np.Rahova) mają niższe ceny absolutne i umiarkowany wzrost, ale mogą nadrobić zaległości, jeśli rozwój się rozprzestrzeni.
Dzielnice wartościowe i wzrostowe (Rahova, Giulești, inne obrzeża): Na dolnym końcu spektrum cenowego znajdują się dzielnice takie jak Rahova (Sektor 5) na południu oraz Giulești (Sektor 6) na północnym zachodzie. Obszary te mają najtańsze mieszkania w Bukareszcie, ale także postrzegane są jako najbardziej problematyczne (wyższe skupiska ubóstwa, historycznie słabiej rozwinięta infrastruktura). Dla inwestorów z dłuższym horyzontem czasowym stanowią one interesującą propozycję: kup tanio, poczekaj na poprawę urbanistyczną. Na przykład, ceny mieszkań w Rahova są znacznie poniżej średniej miejskiej ~1 700–1 800 €; wiele mieszkań można znaleźć w okolicach 1 200–1 400 € za m², co czyni je atrakcyjnymi dla kupujących z ograniczonym budżetem investropa.com investropa.com. Rząd i miasto próbują pobudzić rozwój takich dzielnic – rozważają ulgi dla deweloperów (np. zwolnienia podatkowe) przy budowie w obszarach rozwijających się, co mogłoby finalnie podnieść poziom Rahovy investropa.com. Choć Rahova nie otrzymała bezpośrednio żadnego flagowego projektu, ogólne trendy rewitalizacji miejskiej (jak przykład HILS Republica) wskazują na zaangażowanie miasta w to, by nie pozostawić żadnego sektora w tyle investropa.com. Przyszłość Rahovy może się rozjaśnić, jeśli np. planowana obwodowa linia metra M8 (planowana pół-obwodnica) lub inna infrastruktura zacznie tam docierać. Podobna logika dotyczy Giulești i Ferentari – dziś wartości są niskie, ale nawet niewielka poprawa bezpieczeństwa lub transportu może przynieść wzrost z takiej bazy. W 2024 r. te obszary odnotowały mniejsze wzrosty cen (pojedyncze procenty), ponieważ popyt jest tam słabszy, ale mimo to ceny rosły, co odzwierciedla ogólny trend rynkowy. Dla mieszkańców są to jedne z nielicznych dzielnic, gdzie za mieszkanie o przyzwoitym metrażu można zapłacić poniżej 70 000 euro, więc nadal jest tam stała – choć niezbyt duża – grupa kupujących. Ostrożność jest jednak wskazana: inwestor powinien dokładnie wybierać mikro-lokalizacje (niektóre ulice są lepsze niż inne), a może skoncentrować się na gruntach (z myślą o przyszłej konsolidacji działek pod inwestycje) lub wyjątkowych nieruchomościach (np. komercyjnych przy ruchliwej ulicy), ponieważ przeciętne mieszkania w tych rejonach bywają mało płynne.
Tabela podsumowująca – przykładowe wskaźniki dzielnic (połowa 2025):
Ogólnie rzecz biorąc, dynamika dzielnic Bukaresztu w 2025 roku ukazuje pewien wzorzec: obszary z nową infrastrukturą i rozwojem odnotowują najszybszy wzrost cen, podczas gdy ugruntowane, ekskluzywne dzielnice stabilnie rosną i utrzymują wartość. Dla kupujących oznacza to konieczność wyboru pomiędzy zapłatą wyższej ceny za topową lokalizację lub inwestowaniem w obszary peryferyjne o większym potencjale wzrostu. Dla miasta to korzystny znak, że rozwija się i przyciąga inwestycje coraz więcej dzielnic – nie tylko tradycyjne centrum – co świadczy o dojrzewającym i rozszerzającym się rynku.
Wpływ polityki rządowej i regulacji
Polityka rządowa, zarządzanie makroekonomiczne oraz zmiany regulacyjne w Rumunii mają znaczący wpływ na rynek nieruchomości. W 2025 roku w sektorze nieruchomości w Bukareszcie na kształtowanie rynku wpływa kilka czynników związanych z polityką:
- Polityka monetarna i regulacje kredytów hipotecznych: Narodowy Bank Rumunii (NBR) odgrywa kluczową rolę w kształtowaniu popytu na mieszkania poprzez decyzje dotyczące stóp procentowych. W celu zwalczania wysokiej inflacji, NBR podnosił stopy bazowe w ostatnich latach, co przełożyło się na oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie 7,5–9% w połowie 2025 roku investropa.com. Wyższe koszty pożyczek bezpośrednio wpłynęły na zdolność nabywczą – zwłaszcza dla osób kupujących po raz pierwszy, którym siła nabywcza spadła o około 15–20% ze względu na bardziej rygorystyczne kryteria udzielania kredytów i droższe pożyczki investropa.com. NBR ściśle reguluje także udzielanie kredytów hipotecznych (np. poprzez limity wskaźnika LTV oraz DTI). Obecnie te przepisy makroostrożnościowe zapobiegają nadmiernemu luzowaniu polityki kredytowej, co pomaga uniknąć bańki na rynku mieszkań napędzanej kredytami. Jeśli inflacja nadal będzie słabła, NBR może zacząć obniżać stopy procentowe pod koniec 2025 roku, co byłoby korzystne dla rynku nieruchomości (niższe raty, łatwiejsze finansowanie). Warto zauważyć, że rynek kredytów hipotecznych w Rumunii wciąż jest stosunkowo słabo rozwinięty (wiele transakcji odbywa się za gotówkę), lecz każda zmiana o jeden punkt procentowy w wysokości oprocentowania widocznie wpływa na wolumen sprzedaży investropa.com. Dodatkowo, rządowe programy takie jak „Noua Casă” (Nowy Dom) zapewniają gwarancje dla niektórych nabywców kupujących swoje pierwsze mieszkanie; kontynuacja i warunki tych programów (przydział budżetu, limity cenowe) wpływają na popyt w segmencie mieszkań przystępnych cenowo. Każde rozszerzenie takiego wsparcia może stymulować zakupy na rynku podstawowym, podczas gdy ich ograniczanie przyniosłoby efekt odwrotny.
- Polityka fiskalna i podatki: W obliczu dużego deficytu budżetowego, rząd Rumunii wprowadził szereg środków fiskalnych, które mają pośredni wpływ na rynek nieruchomości. Na przykład, od 2023–2024 roku, próg dla obniżonego 5% VAT na sprzedaż mieszkań został obniżony (z ~700 tys. RON do 600 tys. RON) marosavat.com, a dodatkowe zakupy poza pierwszym mieszkaniem z obniżonym VAT zostały ograniczone. Oznacza to, że mniej nowych mieszkań kwalifikuje się do obniżonej stawki VAT, co podnosi koszty zakupu dla średniej klasy i luksusowych nowych inwestycji. Ponadto, istnieje propozycja, że od sierpnia 2025 roku niektóre obniżone stawki VAT zostaną zlikwidowane vatcalc.com – nie jest jeszcze w pełni potwierdzone, czy rynek mieszkaniowy zostanie objęty zmianami, jednak każde takie podwyższenie VAT na nieruchomości (do standardowej stawki 19%) byłoby istotne i prawdopodobnie ograniczyłoby popyt na mieszkania z wyższej półki. Jeśli chodzi o podatki dochodowe, jak wspomniano, podatek od dywidendy został podniesiony do 10% worldconstructionnetwork.com, co może łagodnie wpłynąć na deweloperów i inwestorów nieruchomości pobierających zyski w formie dywidend. Inwestorzy zwracają też uwagę na podatki od nieruchomości: w Rumunii historycznie były one niskie, jednak reformy lokalnych systemów podatkowych (potencjalnie uzależnienie ich wysokości od wartości rynkowej) są rozważane jako sposób na zwiększenie wpływów samorządów. Do tej pory w 2025 roku nie odnotowano drastycznej podwyżki podatków od nieruchomości, lecz otoczenie sugeruje, że obciążenia podatkowe od nieruchomości mogą rosnąć w kolejnych latach. Rząd stara się balansować między potrzebą niezduszenia sektora nieruchomości a koniecznością pozyskania dodatkowych wpływów. Kolejny aspekt to ulgi: państwo oferowało ulgi podatkowe dla niektórych inwestycji (parki przemysłowe, energia odnawialna itd.). Dla rynku nieruchomości istotną polityką są ulgi dla inwestycji w zielone budownictwo – np. odliczenia podatkowe na instalację paneli słonecznych lub efektywnego ogrzewania w budynkach (zgodne z celami funduszy UE na odbudowę). Tego typu działania zachęcają deweloperów i właścicieli do modernizacji lub budowy zrównoważonych nieruchomości, co pośrednio wpływa na preferencje i wartości rynkowe (budynki z certyfikatem ekologicznym cieszą się większym zainteresowaniem i czasem dają ulgi podatkowe).
- Regulacje dotyczące mieszkalnictwa i zagospodarowania terenu: Nie wprowadzono żadnych istotnych nowych zasad dotyczących kontroli czynszów ani ograniczeń na rynku mieszkaniowym – rumuński rynek nieruchomości mieszkaniowych pozostaje w dużej mierze wolnorynkowy. Prawa najemcy i właściciela są generalnie przyjazne inwestorom (np. łatwiejsza eksmisja za niepłacenie czynszu niż w niektórych krajach zachodnich), co sprzyja atrakcyjności wynajmu inwestycyjnego. Obszarem regulacyjnym poddawanym reformom jest strefowanie i planowanie urbanistyczne w Bukareszcie. Ogólny Miejski Plan Zagospodarowania Przestrzennego (PUG) stolicy podlegał rewizji przez wiele lat, a tymczasowe zmiany lub zawieszenia czasami powodowały zamieszanie lub opóźnienia w uzyskaniu pozwoleń na budowę. Oczekuje się wyjaśnienia i unowocześnienia przepisów dotyczących strefowania (na przykład pozwolenie na wyższe budynki w określonych strefach lub ochrona terenów zabytkowych), ale postęp jest powolny. W połowie 2025 roku miasto nadal częściowo działa według starszych norm planistycznych, co może stanowić przeszkodę lub szansę – w zależności od przypadku. Uproszczenie procesu uzyskiwania pozwoleń jest zapowiadanym celem władz lokalnych, które dostrzegają, że obecna biurokracja hamuje rozwój (niskie liczby oddawanych mieszkań również to odzwierciedlają). Jeśli rząd wprowadzi reformy administracyjne ograniczające biurokrację przy wydawaniu pozwoleń na budowę i rejestracji katastralnej, w dłuższej perspektywie pozytywnie wpłynie to na podaż.
- Klimat polityczny: Niepewność wynikająca z sagi wyborczej z końca 2024 roku (z dogrywką zaplanowaną na 2025 rok) worldconstructionnetwork.com sprawiła, że niektórzy inwestorzy zachowują ostrożność. Stabilny klimat polityczny ma kluczowe znaczenie dla zaufania na rynku nieruchomości, zwłaszcza dla inwestorów zagranicznych. Obecna koalicja generalnie wykazuje proeuropejskie i proinwestycyjne nastawienie, jednak wszelkie odrodzenie się polityki populistycznej lub nagłe zwroty (np. nagłe zmiany podatkowe) mogą osłabić nastroje. Dopóki nie zostanie wybrany nowy prezydent i nie wyjaśni się kierunek polityczny rządu, niektórzy więksi inwestorzy instytucjonalni mogą wstrzymać decyzje – zauważyła to firma Colliers, podkreślając, że „niepewność polityczna… może skłonić inwestorów do bardziej ostrożnej postawy” thediplomat.ro. Niemniej jednak Rumunia pozostaje mocno na euroatlantyckiej ścieżce i istnieje nadzieja, że po wyborach rząd skoncentruje się na reformach (konsolidacja fiskalna, walka z korupcją, wymiar sprawiedliwości), które wzmocnią praworządność i stabilność gospodarczą, co z kolei zwiększy bezpieczeństwo sektora nieruchomości.
- Fundusze UE i regulacje: Rumunia jest głównym beneficjentem unijnych funduszy rozwojowych (w tym funduszu odbudowy NextGeneration EU / PNRR). Skuteczne wykorzystanie tych środków przez rząd na infrastrukturę (drogi, metro, efektywność energetyczną) może pośrednio pobudzać rynek nieruchomości. Istnieją także regulacje unijne, takie jak wymogi dotyczące efektywności energetycznej dla budynków, które stają się coraz bardziej rygorystyczne. Nowe budynki muszą spełniać wyższe standardy izolacji i emisji — podnosi to nieco koszty budowy, ale także skutkuje lepszymi produktami, za które rynek jest skłonny zapłacić więcej. Starsze budynki mogą wymagać modernizacji (Rumunia realizuje program termomodernizacji bloków z czasów komunizmu, częściowo dotowany przez środki unijne). W miarę jak te bloki są ocieplane i modernizowane, ich koszty eksploatacji spadają, a wartość rośnie. Wyraźny jest nacisk na zieloną transformację: budżet na 2025 rok zwiększa wydatki na modernizację energetyczną, w tym efektywność budynków worldconstructionnetwork.com worldconstructionnetwork.com. Ponadto, regulacje bankowe UE wpływają na udzielanie kredytów przez rumuńskie banki – wraz z ewolucją wymogów kapitałowych i ocen ryzyka, banki mogą zmieniać swoje zaangażowanie w nieruchomości lub warunki kredytowania, co wpływa na łatwość uzyskania finansowania.
Podsumowując, czynniki rządowe i polityczne w 2025 roku tworzą mieszany obraz dla nieruchomości w Bukareszcie. Presja pojawia się w niektórych obszarach (zaostrzenie reżimu fiskalnego, wysokie stopy procentowe w krótkim terminie), ale są też elementy wspierające (inwestycje w infrastrukturę, prawdopodobne przyszłe obniżki stóp procentowych oraz ogólne pro-rozwojowe nastawienie). Świadomi uczestnicy rynku bacznie śledzą decyzje Ratusza Miasta Bukareszt, projekty ustaw podatkowych Parlamentu i komunikaty NBR, gdyż to właśnie one będą kształtować kierunek rynku. Jak dotąd rynek przetrwał polityczny hałas i zmiany regulacyjne bez utraty rozpędu — co świadczy o silnym popycie bazowym — jednak roztropni inwestorzy uwzględnią ryzyka polityczne i pozostaną elastyczni, aby dostosować się do nowych przepisów.
Prognoza podaży i popytu
Prognoza podaży: Krótkoterminowa podaż nieruchomości w Bukareszcie prawdopodobnie pozostanie ograniczona w większości segmentów, co będzie nadal wpływać na dynamikę rynku. Po stronie mieszkaniowej, jak już wspomniano, nowe dostawy mieszkań w 2025 roku (~18 000 jednostek w regionie Bukareszt-Ilfov) są historycznie niskie property-forum.eu. Niewiele dużych inwestycji jest finalizowanych, a niektóre projekty zostały odłożone w oczekiwaniu na lepsze warunki finansowania. Ten niedobór podaży szczególnie dotyka mieszkania ze średniej i wyższej półki w centralnych lokalizacjach – praktycznie nie pojawiają się tam nowe projekty z powodu braku gruntów i ograniczeń w wydawaniu pozwoleń, co kieruje kupujących na rynek wtórny lub do nielicznych nowych inwestycji na obrzeżach. Po 2025 roku istnieją przesłanki, by sądzić, że podaż może stopniowo rosnąć: deweloperzy nabywają grunty (np. duże transakcje gruntowe w latach 2023/24 w takich obszarach jak Pipera, Ghencea, Pallady) i przygotowują projekty, a jeśli stopy procentowe spadną, możemy zobaczyć więcej żurawi na horyzoncie w latach 2026–2027. Jednak biorąc pod uwagę czas realizacji, jakikolwiek znaczący wzrost nowej podaży mieszkań nastąpi najwcześniej za 1–2 lata. Potencjalnym czynnikiem zmiany może być segment build-to-rent – jeśli inwestorzy instytucjonalni uruchomią projekty mieszkaniowe na wynajem, mogą one zwiększyć podaż w tej formie, choć najprawdopodobniej nadal nie na taką skalę, by natychmiast wpłynąć na równowagę rynkową.
W przypadku nieruchomości komercyjnych obecnie podaż powierzchni biurowej jest bardzo ograniczona. W 2025 roku nastąpią minimalne nowe oddania biur w Bukareszcie – deweloperzy w dużej mierze wstrzymali spekulacyjne projekty biurowe podczas pandemii i obecnie realizują jedynie kilka budynków (takich jak druga faza One Cotroceni Park oddana w 2023 roku). Według raportów rynkowych w 2025 roku nie są planowane żadne większe projekty biurowe, a nawet pipeline na 2026 rok jest skromny property-forum.eu. Dopiero w 2027 roku możemy spodziewać się nowej fali projektów (niektóre plany w rejonie Barbu Văcărescu itp., jeśli wynajem wstępny pójdzie dobrze). Oznacza to, że wakat biurowy powinien nadal spadać, a właściciele wysokiej jakości powierzchni będą cieszyć się krótkoterminowym quasi-monopolem na dużych nowych najemców. Podaż powierzchni handlowych jest porównywalnie bardziej aktywna – 200 000 m² nowej powierzchni handlowej w 2025 roku (w całym kraju) obejmuje pierwszy w Bukareszcie centrum handlowe IKEA (w rejonie Pallady), rozbudowę Colosseum Mall i możliwy postęp w centrum handlowym AFI w Aradzie (poza Bukaresztem, ale świadczy o pewności deweloperów wobec rynku handlowego) property-forum.eu. W samym Bukareszcie planuje się otwarcie kilku mniejszych parków handlowych na przedmieściach. Po 2025 roku prognozowanych jest kilka dużych centrów handlowych na lata 2027–2028 property-forum.eu (jedna z domniemanych lokalizacji znajduje się w północno-zachodniej części Bukaresztu, gdzie deweloper nabył grunty). Oznacza to, że powierzchnia handlowa na mieszkańca w Bukareszcie wzrośnie, ale na chwilę obecną popyt nadąża za wzrostem (co przekłada się na niską pustostanowość). Podaż powierzchni przemysłowych jest silna – deweloperzy tacy jak CTP, WDP, P3 i VGP kontynuują budowę obiektów logistycznych wokół obwodnicy Bukaresztu oraz przy głównych autostradach. W okolicach stolicy powstaje lub jest planowanych kilkaset tysięcy m² nowych powierzchni. Jedyną ostrożność stanowi pytanie, czy popyt zaabsorbuję ją tak szybko jak w latach 2021–2022. Jednak biorąc pod uwagę rozwój e-commerce oraz przenoszenie części produkcji do Rumunii przez niektóre firmy, większość analityków przewiduje, że wakat przemysłowy pozostanie niski nawet przy nowej podaży, szczególnie w odniesieniu do nowoczesnych magazynów klasy A.
Prognozy dotyczące popytu: Po stronie popytowej wszystkie oznaki wskazują na utrzymujący się silny popyt na nieruchomości w Bukareszcie w nadchodzących latach. Populacja miasta (oficjalnie ok. 1,8 mln, ale prawdopodobnie ponad 2+ mln razem z niezameldowanymi mieszkańcami) jest stabilna lub lekko rośnie z powodu migracji do miasta. Istnieją również anegdotyczne dowody na zwiększone zainteresowanie zagraniczne: ekspaci z zatłoczonych miast Europy Zachodniej rozważają Bukareszt ze względu na niższe koszty utrzymania, a członkowie rumuńskiej diaspory inwestują w domy w stolicy jako drugie nieruchomości lub z myślą o powrocie investropa.com investropa.com. Popyt krajowy będzie zależeć od zaufania konsumentów – obecnie wspieranego przez wzrost wynagrodzeń i stabilne zatrudnienie. Jeśli gospodarka będzie się rozwijać umiarkowanie (i nie nastąpi żaden szok jak gwałtowny wzrost bezrobocia), lokalny popyt zarówno na mieszkania, jak i powierzchnie komercyjne pozostanie wysoki. Korporacyjny popyt na biura może być nieco słabszy, jeśli firmy ograniczą powierzchnię lub opóźnią ekspansję z powodu obaw przed globalną recesją; Colliers ostrzega nawet, że w scenariuszu negatywnym nowy popyt na biura w 2025 roku może osiągnąć rekordowo niskie poziomy property-forum.eu. Jednak biorąc pod uwagę brak nadpodaży, nawet umiarkowany popyt wystarczy, aby utrzymać równowagę na rynku biurowym.
Kilka konkretnych czynników napędzających popyt, na które warto zwrócić uwagę:
- Docelowi nabywcy nieruchomości: Młode rodziny oraz osoby kupujące mieszkanie po raz pierwszy stanowią istotną część popytu. Są wrażliwi na warunki kredytowe, ale pomagają programy takie jak rządowe gwarantowane kredyty hipoteczne. Zaległość osób potrzebujących lepszego mieszkania (wiele osób z pokolenia millenialsów nadal mieszka w przeludnionych warunkach lub z rodzicami) to czynnik strukturalny, który będzie wspierał popyt na mieszkania przez co najmniej dekadę. Dopóki miejsc pracy w Bukareszcie będzie pod dostatkiem, ludzie będą chcieli tam kupować nieruchomości.
- Inwestorzy i wynajmujący: Zarówno lokalni, jak i zagraniczni inwestorzy spodziewani są, że nadal będą kierować uwagę na Bukareszt. Wysokie stopy zwrotu oraz potencjał wzrostu wartości nieruchomości są trudne do znalezienia gdzie indziej w Europie. Międzynarodowe fundusze już się interesują – na przykład wspomina się o nowych podmiotach z RPA, Bliskiego Wschodu oraz Azji. Udana finalizacja dużych transakcji w 2024 roku (z wejściem na rynek pierwszego inwestora z Indii) thediplomat.ro może zachęcić innych, że rynek jest wystarczająco płynny. Po stronie mieszkaniowej, inwestorzy indywidualni (kupujący kilka mieszkań na wynajem) będą nadal utrzymywać wysoki popyt na kawalerki i jednopokojowe mieszkania w dobrych lokalizacjach, ponieważ zwroty z wynajmu (zarówno krótkoterminowego Airbnb, jak i długoterminowego) są atrakcyjne.
- Trendy najemców: Jeśli chodzi o najemców komercyjnych, stosunkowo niskie koszty pracy w Rumunii nadal przyciągają międzynarodowe firmy do otwierania biur (BPO, centra rozwoju IT itd.) – Bukareszt jest zazwyczaj pierwszym wyborem dla takich biur. W sektorze detalicznym międzynarodowe marki rozwijają działalność w Rumunii; wielu nowych detalistów postrzega Bukareszt jako rynek obowiązkowy, więc popyt na najlepsze powierzchnie handlowe jest zdrowy. Popyt na powierzchnie przemysłowe wzmacnia wzrost konsumpcji w Rumunii oraz rola kraju jako węzła logistycznego między Azją (przez port w Konstancy) a Europą Zachodnią. Krótko mówiąc, popyt najemców we wszystkich sektorach powinien rosnąć wraz z rozwojem gospodarczym – nie gwałtownie, ale stabilnie.
Równowaga rynku i perspektywy: Biorąc pod uwagę podaż i popyt, Bukareszt jest obecnie rynkiem sprzedającego/wynajmującego i prawdopodobnie pozostanie taki w najbliższym czasie. Popyt przewyższa podaż w większości obszarów, co utrzyma presję na wzrost cen i czynszów. Rynek może stopniowo przesuwać się w stronę równowagi, jeśli ruszy więcej inwestycji budowlanych (mieszkania) lub jeśli wzrost gospodarczy zwolni (osłabiając popyt). Warto śledzić współczynnik dostępności mieszkań – obecnie, mimo wzrostów cen, dostępność mieszkań pozostaje na przyzwoitym poziomie (dzięki wzrostowi płac), a NBR zauważa, że gospodarstwa domowe nie są przeciętnie nadmiernie zadłużone property-forum.eu. Jeśli ceny znacznie przewyższą wzrost dochodów, popyt może osłabnąć, ponieważ coraz mniej osób będzie kwalifikować się do kredytu hipotecznego; obecnie jednak tak się nie dzieje – w rzeczywistości SVN Romania zaobserwowało, że „potencjalni kupujący już dostosowali się do nowych cen, a dostępność mieszkań wciąż jest na dobrym poziomie” property-forum.eu.
Kolejny aspekt to liczba ogłoszeń: Portale nieruchomościowe odnotowały spadek aktywnych ogłoszeń w Bukareszcie w porównaniu do roku poprzedniego, co świadczy o szybszym wykupywaniu nieruchomości niż pojawianiu się nowych. Dopóki nie zobaczymy wzrostu liczby ogłoszeń (sygnalizującego większą podaż lub mniejszy popyt), prognozy wskazują na konkurencyjny rynek z perspektywy kupującego.
Najbliższe lata: Patrząc poza 2025 rok, jeśli Rumunia utrzyma stabilne otoczenie makroekonomiczne, nieruchomości w Bukareszcie powinny odnotować zrównoważony wzrost. Możemy już nie powtórzyć rocznych wzrostów na poziomie 15-20% z ostatnich lat (były one częściowo napędzane inflacją i wzrostami wynikającymi z nadrabiania zaniżonej wyceny), ale nawet wzrost cen o 5-7% rocznie w połączeniu z 6% stopą zwrotu z najmu daje bardzo atrakcyjne łączne wyniki inwestycyjne. Do 2026–2027 pojawi się nowa podaż – co może nieco złagodzić najbardziej napięte segmenty rynku – ale do tego czasu popyt też może wzrosnąć (zwłaszcza jeśli Rumunia wejdzie do Schengen, co może zachęcić zagraniczne firmy i osoby do swobodniejszych inwestycji). Długoterminowy trend wskazuje, że Bukareszt jako stolica kraju UE stopniowo zbliża się do głównego nurtu europejskiego zarówno pod względem gospodarczym, jak i wartości nieruchomości. Historycznie rumuńskie nieruchomości były bardzo tanie; ta różnica cenowa się zmniejsza i przewiduje się, że nadal będzie się zmniejszać. Dlatego, o ile nie nastąpi nieoczekiwany kryzys, kolejne lata najprawdopodobniej przyniosą dalszy wzrost na rynku nieruchomości w Bukareszcie, przy możliwych okresowych drobnych korektach lub stagnacji, ale jak na połowę 2025 roku nie widać sygnałów poważnego załamania.
Wnioski: Rynek nieruchomości w Bukareszcie w 2025 roku jest dynamiczny i odporny, oparty na solidnych fundamentach. Zarówno sektor mieszkaniowy, jak i komercyjny czerpią korzyści z odporności gospodarczej, rosnących dochodów oraz strategicznych projektów rozwojowych. Ceny osiągnęły rekordowe poziomy, a mimo to wciąż rosną umiarkowanie, wspierane przez chroniczny niedobór podaży i pewny popyt. Inwestorzy mogą znaleźć tu wiele zalet: wysokie stopy zwrotu i perspektywiczny wzrost, podczas gdy ryzyka – polityczne, fiskalne, inflacyjne – są realne, ale możliwe do opanowania. Każda dzielnica Bukaresztu oferuje coś innego – od luksusu na północy, przez potencjał wzrostu na wschodzie, po przystępność południowego zachodu. Wraz z dalszą modernizacją infrastruktury i przestrzeni miejskiej perspektywy dla rynku nieruchomości pozostają zdecydowanie pozytywne. Uczestnicy rynku powinni pozostać czujni wobec zmian w polityce i globalnych trendów, jednak ogólnie rzecz biorąc, Bukareszt ma szansę pozostać jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej w nadchodzących latach, łącząc możliwości z rosnącą stabilizacją.
Źródła:
- CBRE Research i Property Forum News na temat trendów inwestycyjnych i biurowych w 2025 roku property-forum.eu property-forum.eu property-forum.eu
- Global Property Guide – Analiza rynku mieszkaniowego w Rumunii 2025 (Tamila Nussupbekova) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- SVN Romania przez Property-Forum – raport dotyczący sprzedaży i podaży mieszkań w I kwartale 2025 property-forum.eu property-forum.eu
- Investropa Real Estate Guides (czerwiec 2025) – analiza rynku bukareszteńskiego: ceny, stopy zwrotu, trendy w dzielnicach investropa.com investropa.com investropa.com
- Colliers International przez Property Forum – Czego oczekiwać w 2025 (prognozy rynkowe) property-forum.eu property-forum.eu
- The Diplomat Bucharest – Coroczny Raport Colliers 2024/25 (wolumeny inwestycyjne i stopy zwrotu) thediplomat.ro thediplomat.ro
- Romania-Insider i Romania Journal – różne raporty o projektach infrastrukturalnych (linie metra, obwodnica miasta) i inwestycjach lokalnych worldconstructionnetwork.com en.wikipedia.org investropa.com
- Analiza Investropa „10 najgorętszych obszarów w 2025 roku” – dane i czynniki dotyczące konkretnych dzielnic investropa.com investropa.com investropa.com
- Prognozy ekonomiczne NBR i MFW w doniesieniach medialnych – kontekst makroekonomiczny (PKB, inflacja) globalpropertyguide.com property-forum.eu
