ブカレスト不動産市場2025年：トレンド、予測＆投資見通し

価格予測と市場の動向

予測: 今後数年間のコンセンサスは、特に大きな経済的ショックがなければ、不動産価値の緩やかな成長です。2023年～2024年にかけて2年連続で2桁の価格上昇が続いた後、2025年は成長ペースが鈍化しつつも価格上昇が続くと予想されています。ブカレストでも特に人気の高い地区（特に北部と北東部）では、アナリストは2025年残りの期間で住宅価格が3～6%程度上昇すると見込んでいます investropa.com。これは近年見られた年率15～20%の持続不可能な高騰からの正常化を反映しています investropa.com。賃金上昇、EUからの資金流入、住宅供給不足といった主要な推進要因は引き続き存在しますが、高い借入コストと購入余力の限界がペースを抑制するでしょう。今後を見据えると、大手不動産コンサルタントは慎重ながらも楽観的に見ています：Colliers Internationalは、深刻な景気後退がない限り、ルーマニアの住宅価格は当面上昇傾向になると予想しています property-forum.eu。現在の価格水準は実需に支えられており、2008年のバブル時のような過度なバブル状態にはないため、急激な調整リスクは低くなっています property-forum.eu。仮に経済が（IMFやEU予測が示唆するように年率2～3%程度でも）成長を続ければ、住宅市場の見通しは引き続きポジティブです。一方、ネガティブシナリオ（例えば失業率が急上昇する景気後退）の場合、価格が停滞または下落する可能性があります―― 例えば失業者が大幅に増加すると、「住宅価格の下落と販売の崩壊につながる大きな影響が出る可能性がある」とColliersは警告しています property-forum.eu。こうした最悪のケースは想定シナリオではありませんが、経済環境への感応度を示しています。

商業セクターにおいても、価格動向（多くは不動産利回りとして反映）は金利や投資家心理に同様に依存しています。欧州の不動産市場は転換点にある可能性があります。中央銀行の引き締めサイクルの後、2024年は不動産利回りがピークを迎えたとみられ（つまり価格は最安値）、2025年には信頼感の回復とともに利回り縮小（価格の上昇）が始まる可能性がありますproperty-forum.eu。ルーマニアでは、資金調達コストの緩和や世界的な見通しの改善が、オフィス、ショッピングモール、工業団地の資本価値を押し上げることになります。ブカレストの賃料は、供給が限られているセグメント（オフィスおよび物流）で一般的に上昇基調にあり、価値を支えています。成長が見込まれる具体的分野の一つは、ビルド・トゥ・レント（BTR）/プライベート・レンテッド・セクター（PRS）です。コリアーズの専門家は、PRSスキームへの関心の高まりを予想しており、これは分譲ではなく賃貸収入を目的とした住宅棟をデベロッパーが建設することを意味しますproperty-forum.eu。これは今後数年でブカレストの住宅市場に新たな機関投資を呼び込み、レンタル市場の供給増加にもつながる可能性があります。

市場の動向と要因: ブカレストの不動産トレンドの根底にはいくつかの要素があります。

• 経済成長と賃金: ルーマニアの経済は2025年に約2～3%成長すると予想されており、2024年の1%未満から回復する見込みですcijeurope.com。急成長ではないものの、低失業率（約5%）とあわせて住宅需要を支えています。特に賃金は急速に上昇しており、2024年の平均純給料は13%増加しましたproperty-forum.eu。特にITやサービス業などブカレストに集中した分野での高収入が、住民に高額物件の購入や高賃料の支払いを可能にし、インフレにも関わらず需要を維持しています。ルーマニアの消費者心理は比較的強く、リテール不動産や住宅購入者の投資意欲を後押ししています。
• インフレーションと金利：2022～2023年の二桁インフレの後、ルーマニアのインフレは減速傾向にあり（2025年の予測は約4%）globalpropertyguide.com、生活費の安定化に寄与しています。しかし、ルーマニア国立銀行は過去のインフレ対策として政策金利を引き上げており、それが住宅ローン金利の上昇（現在平均約8%）につながっていますinvestropa.com。これらの高金利は一部の買い手を市場から締め出すことで需要を冷やす効果があり、取引件数の減少にも表れています。ただ、インフレが収束すれば2025年後半から2026年にかけて金利引き下げの可能性が生まれ、再び手が届きやすくなるでしょう。実際、欧州中央銀行の金利政策も変化し始めており、「金利低下環境」が不動産投資への楽観論の一因として挙げられていますproperty-forum.eu。今後数年で金利が下がれば、買い手の需要や投資家の活動が再び活発化し、価格や開発の上昇サイクルが再来する可能性があります。
• 需給バランスの不均衡：ブカレストの価格を押し上げる根本的な要因は、質の高い住宅（および一部のセグメントでは近代的オフィス）の慢性的な供給不足です。ブカレストでは人口増加（移住や都市化による）と世帯規模縮小が進み、新築住宅の建設が需要に追い付いていません。2024～2025年の新規供給数が過去5年で最も少ないproperty-forum.eu一方で需要は高止まりしており、短期～中期的な価格上昇がほぼ確実と見られますproperty-forum.eu。需要は都市化率55%（都市移住の増加）investropa.comや、海外から帰国した若いルーマニア人が住宅を求める動きといった構造的要因にも支えられています。年間の新規建設数が大幅に増加しない限り（申請や人手不足から2026年以降まで望めない可能性）、売り手有利の状況が続く見通しです。賃貸市場も同様で、学生寮不足や大規模賃貸物件の少なさから、大学や職場付近の家賃は今後も上昇傾向が続くと考えられますcbre.ro。
• 投資家のセンチメント： 国内外の投資家はブカレストを将来性があり、長期的なファンダメンタルズが堅実な市場と見なしています。利回りは高く、ルーマニアはEU内での収束過程にあり、シェンゲン圏入りやOECD加盟（ルーマニアの近い将来のシェンゲン加盟は、特に産業用および物流用不動産にとって追い風と見なされています）への楽観論も広まっていますcbre.ro。この楽観論は（政治的不安定、財政赤字—下記参照）といったリスク認識とバランスを取っています。その結果、市場は周期的な減速を経験する可能性があるものの、全体的なトレンドは上昇傾向となっています。Colliersが指摘したように、過去の比較的低い取引量は資本への関心不足よりも、むしろ投資可能な物件供給が限られていたことが主因でしたthediplomat.ro。より多くの機関投資家向けプロジェクトが登場し、地元投資家の成長が見込まれる中で、取引量は増加傾向にあり、市場の成熟を示しています。

まとめると、ブカレストの不動産市場の2025～2027年展望は好調です。引き続き、より穏やかながらも価格・賃料の上昇が期待されており、強い需要と供給拡大の遅さが基盤となります。注視すべき最大の変動要因はマクロ経済（利率、インフレ、雇用）です。これらが好調に維持されれば、ブカレストは多くの欧州市場を資本の増価、賃料利回りの両面で上回る可能性が高いでしょう。

投資機会とリスク

投資家にとって、ブカレストの不動産はチャンスと注意が同居する魅力的な分野です。2025年における主な機会と注目すべきリスクの要点を以下にまとめます：

• 競争力ある価格設定と成長の可能性： 西欧の首都と比べて、ブカレストの不動産価格は非常に手頃で、市中心部のアパートはパリやロンドンのような都市の3～4分の1程度で購入できます。ブカレストの高級地区でも（1㎡あたり2,000〜3,000ユーロ）はEU基準で見れば割安です。これにより、経済成長や所得増に伴って資本増価の余地が残されています。直近の実績もその証拠です：住宅価格は昨年だけで15～20%上昇しましたinvestropa.com。今後はそのペースが落ち着くものの、インフレ率を数％上回る安定した成長が広く予想されていますinvestropa.com。新興エリアや新規プロジェクトに早期参入した投資家は、既存地域と同じ水準に追いつけば大きな利益を得る可能性があります。
• 高い賃貸利回り：ブカレストの一等地における賃貸利回りは6〜7％と、ヨーロッパでも有数の高さです。家主は、外国人駐在員や若手プロフェッショナル、学生からの堅実な需要の恩恵を受けています。例えば、ピペラ（多くの企業駐在員がいるエリア）やコトロセニ（大学に近く、平均で約6％の利回りが期待できるエリア）などの地域をターゲットにした、買って貸す投資家は強力なキャッシュフローが見込めます investropa.com investropa.com。比較的低い初期投資額と健全な家賃収入の組み合わせにより、ブカレストは収益重視の投資家や、西欧の低利回り市場から多様化を図りたい層にとって魅力的な都市となっています。
• 多様な投資分野：複数の不動産タイプにわたり、さまざまな機会があります。新興エリア（例：ティタンやテオドル・パッラディ）にある分譲マンションは、インフラ整備が進むにつれて成長の可能性があります investropa.com。オフィスビル（特にリノベーションに適した古い建物）は、新規供給が少ないことから、付加価値創出の機会が見込めます。工業・物流部門も好調で、倉庫への需要が高いです。CTPやWDPといった大手がすでに参入していますが、中小投資家も都市の新環状道路周辺の軽工業・ラストワンマイル物流に注目できます。ホスピタリティや小売にも穴場があり、ブカレストの旧市街は観光・ナイトライフの中心地として観光回復により活況を呈しました。これによりホテル・ホステルやハイストリートリテール投資が盛り上がっています（歴史的中心地の不動産は、これらの商業的期待から€3,000/㎡近い高値で取引されることも） investropa.com。さらに、土地バンキングもブカレスト郊外で有効な戦略です。新しいインフラ（地下鉄や高速道路など）の開通によって、将来のプロジェクト向けに土地価値が急速に上昇する可能性があります。
• 主な開発および都市再生: 投資家は都市開発イニシアチブに関連するプロジェクトにも注目できます。たとえば、ブカレスト北部で計画されているRomexpo再開発（展示センター周辺の大規模複合用途プロジェクト）やその他の都市再生プロジェクトは、将来の注目エリアを示しています。市と民間のデベロッパーは、かつての工業地（たとえば東側のHILS Republicaブラウンフィールドプロジェクト）を現代的な住宅・商業拠点に転換しています investropa.com。これらのエリア（南側のRahovaやGrant Metalurgieiなど）での初期段階の関与や近隣での取得は、再開発が実現すれば大きな価値上昇をもたらす可能性があります。さらに、政府は官民パートナーシップによる住宅拡大に関心を示しており、あらゆるインセンティブプログラムやパートナーシップ（例：手頃な価格の住宅やスマートシティイニシアチブなど）は、その計画に沿う投資家に恩恵をもたらす可能性があります。

これらの機会がある一方で、投資家は複数のリスクと課題を考慮しなければなりません。

• 政治的不安・政策の不透明性: ルーマニアは2024年の選挙（大統領選は干渉を理由に無効化）worldconstructionnetwork.comをめぐり政治的な混乱を経験し、現在は不安定な大連立政権となっています。この不透明性は改革を遅らせ、投資家を不安にさせる要因となります。特に財政政策は懸念事項であり、ルーマニアは高い財政赤字（GDPの約7〜8%）worldconstructionnetwork.com worldconstructionnetwork.comを抱えており、それを抑制するために政府はいくつかの税の引き上げを始めています。例えば、配当税は2025年に8%から10%へ引き上げられましたworldconstructionnetwork.com。また、住宅向けVATでは（新築住宅の5%VATの適用上限が約RON 600,000、約12万ユーロに引き下げられ、それ以上は標準税率となる）調整が行われ、高価格帯新築住宅の販売が鈍る可能性もあります。今後さらに増税や補助金削減（“Noua Casă”初回購入者プログラムや固定資産税の見直しなど）が不動産に影響するリスクもあり、政府は歳入確保を進めています。住宅市場への抜本的な介入は現状ありませんが、規制環境全体が流動的であるため、投資家は法改正の動向に常に注意を払う必要があります。
• 金利および資金調達コスト: 既述の通り、住宅ローンや融資の金利は比較的高い水準にあり、個人の購入者だけでなく開発業者の資金調達にも影響しています。インフレが予想通りに低下しなかったり、世界市場が変動した場合、金利が高止まりする可能性もあります。資金調達コストの上昇はプロジェクトの採算性を悪化させ（新規開発を鈍化させる可能性あり）、投資家のレバレッジリターンも減少します。ただし、多くは2025～2026年までに資金調達環境が徐々に改善すると見込んでいます。これは注視すべきリスク要因であり、急激な金利上昇や信用収縮が発生すれば、需要ひいては価格を下押しする可能性があります。
• 経済および外部リスク: ルーマニアの開かれた経済は外部リスクにも直面しています。たとえば、ユーロ圏の景気後退や、エネルギー価格によるインフレの再燃、地政学的な緊張（隣国ウクライナでの戦争はルーマニアの安全保障には直接的な影響はないものの、経済には波及効果があります）などです。こうした要因は外国投資を抑制し、不動産市場を冷やす結果となる可能性があります。労働市場も注視すべき分野であり、現状は堅調ですが、（世界的な景気後退やアウトソーシングの縮小などで）失業率が急激に上昇すれば住宅需要が素早く冷え込むでしょう property-forum.eu。さらに通貨リスク（RON対EUR）は小さいながらも存在し、不動産取引の多くはユーロ建てまたはユーロ連動で行われるため、現地購買者の購買力にはレウの安定性も影響します。
• 流動性と出口戦略: 流動性は改善していますが、ルーマニアは依然として西欧の主要国と比較すればセミリキッド市場と見なされています。大規模な機関投資家にとっては、大型資産の売却や適切な買い手の発見に時間がかかる場合があります。取引規模は小さく（近年の平均取引額は約2,500万ユーロ thediplomat.ro）、これは地元ファンドや海外勢など新たな資本流入とともに変わりつつありますが、投資家は長期間の保有や、大型案件のエグジット時には外国人バイヤーを惹きつける必要性への備えが求められます。資産が高品質で国際基準を満たしていれば、このリスクは緩和され、それらには多くの買い手が付く傾向にあります。
• 建設・開発上の課題: 物件の新築や大規模リノベーションを目指す場合は、建設コストの上昇、熟練労働者不足、官庁による許認可プロセスの煩雑さなどの課題に注意が必要です。建設費は2021～2022年に急騰し、現在も比較的高止まりしており、これが開発マージンを圧迫します。ブカレストではゾーニングルールや市役所での不透明な承認プロセスにより、許可取得が遅れることがあります。インフラ（道路や電気・水道など）のプロジェクト遅延も不動産のスケジュールに影響を及ぼします。経験豊富な地元デベロッパーと組み、十分なデューデリジェンスを行うことが、こうしたハードルを乗り越えるために不可欠です。
要約すると、ブカレスト不動産には大きなチャンスがあります—高い利回り、成長路線、そして移行期にある市場—しかし、投資家はマクロおよびローカルのリスクを管理しなければなりません。バランスの取れたアプローチ（アセットの分散投資や段階的な投資など）と慎重な市場調査が推奨されます。EU収束、都市開発、若い人口といった長期的なファンダメンタルズは持続的成長を強く後押ししており、ブカレストは中東欧における不動産投資先としてますます注目されています。

主要な都市開発・インフラプロジェクト

ブカレストの進化する都市景観およびインフラのアップグレードは、不動産市場を形成する上で重要な役割を果たしています。進行中または計画中の主要プロジェクトは、接続性の向上、新たな開発ゾーンの創出、そして都市の魅力向上につながっています：

• 地下鉄拡張（M5、M6、M7路線）: ブカレストは何十年ぶりに地下鉄ネットワークの拡張を積極的に進めています。M5路線（ドルムル・タベレイ～エロイロル～ウニベルシタテ）は2020年に部分的に開通し、更なる東方面への延伸が進行中で、最終的には大規模な住宅地区パンテリモンと中心部が結ばれる予定です。最も注目されるのはM6路線です。これは市内中心部（ガラ・デ・ノルド駅）とアンリ・コアンダ国際空港（オトペニ）を結ぶ新路線です。M6の建設は公式に開始されており、トンネル掘削が始まっていて、2025年の国家予算ではM6工事加速のための資金も確保されています。worldconstructionnetwork.com。完成予定（2027年頃）時には空港アクセスが飛躍的に向上し、沿線北部（例：バネアサやオトペニ）での開発促進が期待されています。もう一つの変革的なプロジェクトが提案されているM7路線で、2025年半ばに正式承認されました。M7はブカレスト南西部ブラガディルから市内（ウニリィ・ハブ）を経て北東部郊外のヴォルンタリまで全長25km、約15駅が新設される予定です。romania-insider.com。M7はまだ初期段階（2025年6月にパートナーシップ契約が承認されたばかり）ですが、完成すれば（2030年頃見込）東西の移動が大幅に改善します。特に、コレンティナやアレクサンドリエイ通りといったエリアに計画されているM7駅の開業によって、現状地下鉄のサービスが少ないこれら地域での不動産価値上昇が大いに期待されます。これら地下鉄プロジェクトは、交通量の削減・公共交通拡大を目指す持続可能な都市モビリティ計画を象徴しています。建設中または計画中の新駅周辺では、今すでにデベロッパーや購入希望者からの関心が高まっており、将来的な利便性向上を見越した動きが見られます。
• 道路インフラ – ブカレスト環状高速道路（A0）: 市内の悪名高い交通渋滞を解消するため、新しいブカレスト環状高速道路（A0）が建設されています。この外環道路（既存の小さな環状道路とは別）は、物流や郊外開発にとって画期的なものです。2025年初頭までにA0の大部分が完成間近となっていました。実際、A0南ベルトの最後の18km区間が2025年半ばに開通し、環状道路の南半分（51km）が全線開通しましたromania-insider.com。これにより、ドライバーや貨物車両は市の南側を完全にバイパスでき、重交通がブカレスト市街地中心部を避けることができます。A0北ベルトは区間ごとに建設中で、一部（A3高速道路とDN2高速道路の間）は2024年後半にすでに開通していますen.wikipedia.org。全面完成は2026～2027年と見込まれており、A0は市を完全に囲むことになります。不動産への影響：物流パークや工場が新しくできた環状道路の出入り口付近、特にA0が主要な放射高速道路（A1・ピテシュティ方面、A2・コンスタンツァ方面など）と交差する場所で急増しています。また、イロフォフ県内では道路アクセスの大幅な改善により、住宅開発業者も郊外からの通勤が容易になった土地に注目しています。例えば、ブカレスト郊外のブラガディル、ドムネシュティ、アフマツィのような町は、環状道路の接続性によって住宅ブームが期待できるでしょう。さらに市内でも、ドアナ・ギカ高架橋やその他の立体交差の完成など、主要な交差点や橋の改良プロジェクトが進行中です。こうした地味ながらも着実な交通環境の改善が進むことで、かつて交通のボトルネックだった地区の不動産価値も徐々に上がる可能性があります。
• 空港と鉄道の近代化：ブカレストの主要空港（アンリ・コアンダ/オトペニ）は、地下鉄連結や今後数年間のターミナル拡張計画によって、増加する旅客需要に対応する予定です。一方、アウレル・ブライク（バネアサ）空港は市の北部で商業便向けに再開し、改修後2023年には乗客数が167％増加しました investropa.com。バネアサの地方便やプライベート航空のハブとしての再生により、バネアサ地区は不動産面でも魅力が向上し、特に高所得者層や企業を対象とした高級住宅・商業プロジェクトに人気が高まっています（この改善された交通アクセスを活かした地域のプレミアム開発例として、Greenfield Băneasa や Luxuria Residence などがあります） investropa.com investropa.com。鉄道では、主要駅（ガラ・デ・ノルド駅）がEU資金で大規模な近代化を予定しており、新しい鉄道路線はすでにオトペニ空港まで開通しています（2020年完成）。鉄道と公共交通の統合強化は、都市全体の発展戦略の一環となっています。
• 都市開発プロジェクト：いくつかの大規模不動産開発がブカレストの都市構造を一新させています。
  • 複合用途・オフィス拠点：近年、One Cotroceni Park（中心部近くの広大なオフィス・住宅複合施設）やフロレアスカ・ビジネス地区のグローバルワース・スクエアなどのプロジェクトが完成しました。今後は、Romexpo再開発（Iulius GroupとAtterburyによる）が、ブカレスト北部にある33ヘクタールの展示場を、オフィス、小売、コンベンションセンター、緑地を備えた近代的な複合ミニシティへと生まれ変わらせる予定です。このプロジェクトは欧州最大規模の一つで、2028年まで段階的に進行し、Expoziției–Băneasaエリアを新たなビジネス拠点として確立させます。同様に、Timpuri Noi Squareや Ormindean（「ペトロム・シティ」）の開発も、従来の市中心部以外のビジネス地区を拡大し続けています。
  • 住宅複合施設：デベロッパーは、特に土地が利用可能な都市郊外で、大規模な住宅複合施設の建設を積極的に進めています。たとえば、パーク・プロパティーズは、市の北部にあるピペラ湖およびバロテシュティ湖周辺で1,000戸以上の新しい住宅を計画していますinvestropa.com。ミリタリ（西端）では、何万戸もの新築アパートが計画中であり、西部エリア（ミリタリから広がる地域）では28,500戸のアパートが開発中と見積もられていますinvestropa.com。「コルティナ・アカデミー」（ミリタリ地区）や「ヒルズ・パルミラ」（テオドール・パラディ地区）などのプロジェクトは、アメニティ付きの高層分譲マンションを追加しています。これらの現代的なプロジェクトは住宅ストックを大幅にアップグレードし、敷地内に小売店や公園を備えていることが多いです。多くは若い家族や初めて家を買う人をターゲットにしており、中心部の古いアパートよりも高品質で快適、かつ低価格を実現しています。
  • 都市再生：ブカレストでは再生プロジェクトも見られます。一例はHILSリパブリカ・プロジェクト（タイタン地区）で、かつての工業用地が数千戸の住宅、緑地、サービスを備えた住宅コミュニティへと再開発されています。これはラホヴァではありませんが、使われなくなった工業用地を再開発するという都市の方針を示していますinvestropa.com。将来的には、ラホヴァやジウレシュティなどの未開発地区にもこの方針が拡大する可能性があります。さらに、セクター5都市開発プログラム（世界銀行支援）は、都市南部の貧困地域のインフラや住宅改善に焦点を当てた別のイニシアティブですinvestropa.com。このようなプロジェクトによって、将来的に現在見過ごされている地区の住みやすさや不動産価値が大きく向上する可能性があります。

  プレミアム北部地区（フロレアスカ、ヘラストラウ、アビアツィエイ、ピペラ、バネアサ、ドロバンツィ）： ブカレストの北部アーク（おおよそセクター1およびセクター2の一部に該当）は、都市で最も格式が高く高級な住宅街が集まっています。

  これらの地域は高級住宅、ビジネスセンター、大きな公園による良好な空気環境を兼ね備えています。例えば、Floreasca はそのおしゃれなレストランや湖畔の公園で知られており、高級住宅地のホットスポットとなっています。平均価格は€2,800/㎡（前年同期比約15%増）です investropa.com。AFI Floreasca（新しいビジネスキャンパス）などの開発や多くのおしゃれなカフェが揃っており、国際的なバイヤーや裕福な地元住民の両方にとって非常に魅力的です investropa.com investropa.com。近くのDorobanți/Primăveriiは、大使館やデザイナーブティックが立ち並ぶ、伝統的な富裕層のエンクレーブです。この地域の価格は依然として市内で最も高い水準を維持しており（しばしば1平方メートルあたり3,000ユーロ以上となります investropa.com）、優雅な建築と格式が保たれているため、依然として強い需要があります。investropa.com investropa.com北に進むと、ヘレストレウ＆アビアティエイはブカレスト最大の公園（キング・ミハイ1世公園/ヘレストレウ公園）に隣接しており、公園を見渡せるペントハウスを含む高級アパートメントブロックが次々と建設されています。これらは高値で取引されていますが、静かで緑豊かな環境とオフィス街への近さという、憧れのライフスタイルを提供します。ピペラとバネアサはやや郊外にありますが、同様に急成長しています。ピペラはオフィスパーク地帯（オラクル、マイクロソフトなどの企業がある）として始まり、現在では新しい住宅プロジェクトであふれています。これらはしばしばプールやジム付きのゲーテッドコンプレックスです。パイペラの平均価格は€2,450/㎡（前年比14%増）investropa.comであり、ここでは多くの外国人駐在員が住んでいるため、賃貸利回りも特に高いです（ワンルームスタジオの平均賃貸料は約€400～450/月）investropa.com。Băneasaは緑地や高級ヴィラで知られており、近年は中層マンションも増えています。価格の伸びはやや緩やかで（前年比約+6%）、平均は約€2,600〜2,700/㎡です investropa.com。しかし、市内にありながら郊外的な雰囲気を求める家族に非常に人気のあるエリアです investropa.com investropa.com。一般的に、北部地区は新しい建設の余地が限られているため、供給が逼迫しています。これに加えて、インフラの利点（2つの地下鉄路線、多くの企業オフィス、空港、バネアサ・ショッピング・シティのような主要なショッピングモール）があるため、これらの地域は価値を維持しています。特に「グリーン認証」やスマートホームの物件は、高級志向の購入者の間で人気があるため、今後も価格の緩やかな上昇と、高い競争が続くと予想されます。investropa.com
• ユーティリティとグリーンプロジェクト：全ての開発がコンクリートだけではありません ― ブカレストはユーティリティや環境にも投資しています。注目すべきプロジェクトの一つは、新しいCETタイタン熱供給施設で、タイタン地区の数千戸のアパートに暖房と温水を提供します investropa.com。このようなインフラ整備によって、新しい住宅開発地域にも十分なサービスが確保されます。市はまた、廃水処理やドンボヴィツァ川沿岸の再生計画も徐々に進めており、他のヨーロッパの首都のように、より魅力的な川辺エリアの創出を目指しています。さらに、緑地や公園の新設や改修も進められています。大規模なヴァカレシュティ自然公園（南部の都市型デルタ）やヘレストラウ公園の施設拡充などの例が生活の質を高めています。太陽光パネルやEV充電ステーション、豊かな緑化などを盛り込んだ持続可能な都市設計も新たなプロジェクトで推進されており、エコ志向の購入者にとって魅力的な特徴となっています。

不動産への影響：これらのインフラおよび開発プロジェクトは、不動産市場に大きな影響を与えています。接続性の向上（地下鉄や高速道路による）は、対応する地域の不動産価格を押し上げる傾向があり、たとえば空港へ向かう将来のM6地下鉄路線沿いの地域はすでに価格投機が起こっています。新しい商業ハブは雇用の中心となり、周辺住宅の需要を高めます（例えば、ピペラがオフィス街として台頭したことで、若い専門職層の住宅ホットスポットとなりました）。一方で、近代的な住宅団地は供給を増やすだけでなく新たな基準を打ち立てるため、既存の古い建物は改修か価格停滞の選択を迫られます。発展の遅れた地区へのインフラ投資（新しいトロリーバス路線や郊外の学校など）も、それらのエリアを都市の一部として統合し、より多くの居住者にとって選択肢を広げて市場全体を拡大しています。投資家や住宅購入者にとって、こうした都市の変化を見逃さないことがカギであり、次なるインフラ改善や大型プロジェクトがどこにやってくるかを予測することで、価格が上昇する前に賢い取得が可能になります。

地区別分析：ブカレストの地区と不動産のホットスポット

ブカレストは、多様な地区ごとに独自の不動産動向を持つ都市です。2025年には、価格の著しい上昇、高い人気、将来性のいずれかで際立つ地区が現れています。以下では、地区ごとの概要を示し、注目すべきエリアを紹介します。

シティセンター＆歴史地区（ユニヴェルシタテ、旧市街 – リプスカニ、チシュミジウ、コトロチェニ）： ブカレストの中心部（セクター1と3）は、歴史的なエリアと国際的な雰囲気が混在しています。旧市街（チェントル・ヴェキ）は主にナイトライフと観光エリアですが、ブティック住宅プロジェクトや改修された歴史的建造物も点在しています。ここでは前年比＋13％の価格上昇が見られ、現在はプライムリノベーション済みアパートで約€2,950/㎡となっています investropa.com。このエリアの魅力は独特で、エンターテイメント、レストラン、ヨーロッパの歴史的な雰囲気がAirbnb投資家やホスピタリティ業界関係者に人気です（一部の古いアパートはゲストハウスや観光需要増加に対応する複合用途へ転用されています） investropa.com。近隣のユニヴェルシタテおよびチシュミジウエリア（美しい19世紀の建物、メイン大学、チシュミジウ公園など）は安定した需要があります。多くの建物が古く、リノベーションの有無によって価格差が大きいですが、公園付近のフルリノベーション高級アパートは€2,500/㎡以上で取引され、未改装物件は割安です。コトロチェニは市中心部に隣接し、特筆すべき歴史あるガーデン地区です。大統領府や複数の主要大学（医学、工学）に近く、緑豊かで静かな通りと美しい20世紀初頭の邸宅が魅力です。大学至近という立地から学生向け賃貸や長期投資にも理想的です。平均価格は€2,000～2,300/㎡程度で、需要の高さから着実な値上がりが続いています investropa.com investropa.com。この周辺の表面利回りも市平均（約6％）並みで、寮不足により学生の民間賃貸需要が強いことが支えとなっています investropa.com。コトロチェニでは学生・アカデミック層、またエリアの雰囲気を好む若いファミリー向け投資が盛んです。今後も中心・歴史エリアは高い流動性の市場が維持される見込みで、常に購入希望者が現れます。主な懸念点は建物の質（特に戦前建築の耐震リスク）と駐車場不足ですが、歴史的建造物の修復やダウンタウンのインフラ（駐車場など）改善計画もあり、さらなる発展が期待できます。総じて、中心部の不動産はルーマニアにおけるブルーチップ投資であり、希少かつ常に高い需要が見込めます。

新興中級地区（ティネレトゥルイ、ティタン、ミリタリ、ヴィタン）: これらの地区は手頃な価格と都市の利便性のバランスが良く、中間層の購入者や賃貸者に非常に人気があります。ティネレトゥルイ（第4区）はその好例で、都心に近く、大きなティネレトゥルイ公園があるのが特徴です。このエリアは家族にも投資家にも注目されている理由は、複数の地下鉄路線による良好なアクセスと、レクリエーションのための貴重な緑地があるためですinvestropa.cominvestropa.com。公園近くの高級新築プロジェクト（および新しいティネレトゥルイ地下鉄乗換駅）により価格は上昇しており、新築物件の増加に伴い、不動産価値は旧棟では約1,600ユーロ/㎡から新築では2,200ユーロ以上と幅があります。都市と緑の融合によって、ティネレトゥルイは今後も価格上昇と賃貸の空室率の低さが続くと予想されますinvestropa.com。

ティタン（第3区、東部）も注目を集めている地域です。ここは手頃な価格で知られ、従来、ティタンのパネルマンションは市の平均よりも安価でした。例えば2024年初めの市全体の平均希望価格は1,663ユーロ/㎡でしたが、ティタンはさらに低価格でしたinvestropa.com。しかし、現在ティタン（およびテオドル・パラディ大通り沿いの拡張地域）は最も急成長しているエリアの一つです。前年比16–17％の価格上昇を記録し、新築物件の開発が進むことで2025年半ばには約1,800～1,900ユーロ/㎡まで平均値が上がっていますinvestropa.com investropa.com。特にテオドル・パラディ地域はホットスポットとなっており、以前は半工業地域だったところが今では大型小売店（イケアなど）や近代的な住宅団地が建設され、さらに新しい道路や地下鉄M3路線の延長などインフラも改善されています。政府はティタン地区のユーティリティ（新しい暖房プラントなど）やその他サービスへの投資も進めており、その魅力をさらに高めていますinvestropa.com。ティタンは「節約街区から成長街区へ」の好例で、成長余地を狙う初めての購入者や投資家が集まっており、他地域よりも安価な価格が続く間はこの傾向が続くと考えられます。

西側のMilitari（セクター6）でも同様の現象が起きています。Militariはもともと、比較的安価で若い家族に人気のある密集した住宅地として長い歴史があります。現在では、多くの新規プロジェクトやインフラのアップグレードのおかげで、「若い家族や投資家のホットスポット」と表現されています。investropa.com investropa.com。Militari ResidenceやIuliu Maniu大通り、City Mall周辺の集合住宅など、何千もの新しいフラットが、手ごろな価格帯（2ベッドルームで10万ユーロ未満が多い）に対応しています。investropa.com investropa.com。Militariはまた、公共交通機関の改善の恩恵も受けています。新しいトロリーバス路線や、隣接するDrumul Taberei地区に完成したM5地下鉄により、通勤時間が短縮されました。investropa.comその結果、Militariの一部地域の価格は前年比約16%上昇（2025年半ば時点で平均1,880ユーロ/㎡程度）となっています。investropa.comこれらの上昇後も、依然として都市部の中では手ごろな地区の一つであり、継続的な需要が見込まれます。Politehnica大学の近くに多くの学生や若いワーカーが住んでいるため、投資家からも賃貸物件としてMilitariは魅力的です。大量の新築工事の進行はMilitariの将来への自信の表れですが、今後はミッドマーケットセグメントでの供給過剰リスクにも注意が必要です。

ヴィタン（セクター3の一部）は、ライフスタイルの要因により注目を集める新興エリアのひとつです。ブカレスト・モールや多くのエンターテイメント施設があり、ヴィタンはショッピングとレジャーの拠点となっています。これが不動産にも波及効果をもたらし、エリアが活気づくにつれて、近隣に住みたい人が増えています。小売業の成長と低空室率が市内全体で見られることから、ヴィタンの人気が地元の住宅需要と賃料の上昇に寄与していると考えられます。investropa.com investropa.com。実際、ヴィタンの家賃は他の一部地域よりも速いペースで上昇しており、住民はモールやスーパーマーケット、映画館への近さを重視していることがうかがえます。ヴィタン単独のデータはありませんが、セクター3全体の住宅価値上昇の傾向の一部であることは明らかです。ヴィタンや隣接するドゥデシュティ周辺の、利用可能な土地には新しいマンションが建設されています。短期賃貸への投資を検討している方もヴィタンを狙う価値があるかもしれません。というのも、中心部に位置し、来訪者にとって魅力的で、地下鉄も便利に利用できるためです（新しいミハイ・ブラブおよびティンプリー・ノイ開発プロジェクトが近隣にあります）。

価格（€/㎡）

近隣地域	平均	前年比価格成長率	主な特徴・要因
Theodor Pallady（タイタン拡張）	€1,891 investropa.com	+17% investropa.com	新規開発、大型量販店、インフラ改善
Militari	€1,887 investropa.com	+16% investropa.com	多数の新プロジェクト、交通（M5地下鉄など）の改善
Pipera	€2,450 investropa.com	+14% investropa.com	テックオフィスの拡大、外国人駐在員に人気（高利回り）
Floreasca	€2,800 investropa.com	+15% investropa.com	トレンディなライフスタイル地区、プレミアムな開発
旧市街（リプスカニ）	€2,950 investropa.com	+13% investropa.com	歴史的中心地、観光とナイトライフの中心
Băneasa	€2,682 investropa.com	+6% investropa.com	グリーン高級住宅地、供給が少ない（ヴィラ＆コンドミニアム）

表の注釈： 上記データは、市場の幅を示すための地区の一例です。フロレアスカ、ドロバンツィ、ヘラストラウのような中央北部エリアは最も高価で、昨年は大きな成長を見せましたが、今後の成長は緩やかになる可能性があります。テオドール・パラディ（タイタン）やミリタリのような周辺成長地域は、新築とインフラの整備により価格の上昇を牽引しました。旧市街は、特有の要因（観光、限られたスペース）により、高価格の特別なエリアであり続けています。手頃なセクター（表にはありません、例：ラホヴァなどは、絶対的な価格が低く、成長も緩やかですが、開発が広がれば追いつく可能性があります。

バリュー&成長地区（ラホヴァ、ジュレスティ、その他の外縁エリア）： 価格帯の下位には、南部のラホヴァ（第5区）や北西部のジュレスティ（第6区）などの地区があります。これらのエリアにはブカレストで最も安価な住宅がありますが、同時に最も課題が多いと認識されています（貧困層が多く、歴史的にインフラ未発達）。長期的な視野を持つ投資家にとっては、安く買って都市の改善を待つという興味深い選択肢です。例えば、ラホヴァのアパート価格は市の平均（約1,700～1,800ユーロ）を大きく下回り、多くの物件が㎡あたり€1,200～1,400前後で購入でき、予算重視の購入者に魅力的です investropa.com investropa.com。政府や市はこうした地域の開発を促進しようとしており、発展途上エリアでの建設に対する開発業者へのインセンティブ（税制優遇など）が議論されています。これが最終的にラホヴァを底上げする可能性もあります investropa.com。ラホヴァは直接的なフラッグシッププロジェクトを受けていませんが、（HILS Republicaの例のような）一般的な都市再生の動きは、市が全ての地区を取り残さない意欲を示しています investropa.com。例えば、計画中の環状地下鉄M8線（半環状の路線案）や他のインフラが実現すれば、ラホヴァの将来は明るくなるかもしれません。同様の論理はジュレスティやフェレンタリにも当てはまります―現状では価格は低いですが、安全性や交通の改善が少しでもあれば、低いベースから大きな価値上昇が見込まれます。2024年にはこれらのエリアの価格上昇は小幅（1桁％）でしたが、それでも市場全体の流れにより上昇しています。自己居住用としては、比較的広いアパートを€70,000未満で購入できる数少ない地区であるため、買い手層は一定していますが、大きくはありません。注意点としては、投資家はマイクロ立地を慎重に選び（一部の通りは他より価値が高い）、土地（将来のプロジェクト用に区画を集める）やユニークな物件（例：交通量の多い通りの商業用）に注目するのが良いでしょう。画一的なアパートは流動性が低い場合があるためです。

要約表 – 代表的な各地域メトリクス（2025年中旬）：

全体として、ブカレストの2025年における地区ごとの動向は明確な傾向を示しています。新たなインフラや開発があるエリアほど価格上昇が早く、成熟した高級地も安定して成長し価値を維持しています。買い手にとっては、ロケーションのプレミアムを払うか、より高い成長余地のある最先端エリアに投資するかのトレードオフです。都市にとっては、従来の中心だけでなく複数の地区で開発と投資が進んでいることは、健全で成熟した成長市場を示しています。

政府の政策および規制の影響

ルーマニアにおける政府の政策、マクロ経済の管理、そして規制の変更は不動産市場に大きな影響を及ぼしています。2025年には、ブカレストの不動産セクターでいくつかの政策関連要因が作用しています。

• 金融政策と住宅ローン規制：ルーマニア国立銀行（NBR）は、金利決定を通じて住宅需要の形成に中心的な役割を果たしてきました。高インフレに対抗するため、NBRは近年、基準金利を引き上げており、これが2025年半ばには住宅ローン金利7.5～9％にまで波及しました investropa.com。これらの高い借入コストは、特に初めての購入者にとって支払い能力に直接影響し、より厳しい融資基準と高額なローンにより購買力が約15～20％減少しました investropa.com。NBRはまた、住宅ローン貸付（例：ローン・トゥ・バリュー比率や債務・所得比率など）の厳格な規制も行っています。現在、これらのマクロプルーデンス規則は融資の過熱を防ぎ、クレジットに依存した住宅バブルを防ぐのに役立っています。もしインフレが安定して緩和し続ける場合、NBRは2025年後半に金利引き下げを開始する可能性があります。これは不動産市場にとって好材料（返済額の減少、資金調達の容易化）となるでしょう。ルーマニアの住宅ローン市場は依然として発展途上（多くの取引が現金で行われている）ですが、金利の1％の変動でも販売量に明確な影響が見られます investropa.com。また、「Noua Casă（新しい家）」のような政府支援プログラムも、特定の初めての住宅購入者に保証を提供しています。これらのプログラム（予算配分、価格上限）の継続性や条件も、手頃な価格帯での需要に影響を与えます。こうした支援の拡大はエントリー層の購入を刺激しますが、引き締めは逆効果となります。
• 財政政策と税金: 大きな財政赤字に直面しているルーマニア政府は、不動産に間接的な影響を与える一連の財政措置を導入しました。例えば、2023～2024年にかけて、住宅販売に対する5%の軽減付加価値税（VAT）の適用上限が引き下げられました（約70万レイから60万レイへ）marosavat.com。また、初回の住宅購入以降で軽減VATが適用される購入回数にも制限が設けられました。これにより、軽減税率の対象となる新築マンションが減少し、ミドルレンジや高級新築の取得コストが上昇しています。さらに、2025年8月から一部の軽減VAT率が廃止されるという提案もありますvatcalc.com。住宅に影響が及ぶかはまだ完全には確定していませんが、不動産に対してVATを標準の19%に引き上げれば、大きな影響があり、高額物件の需要を抑制する可能性があります。所得課税に関しては、前述の通り、配当税が10%に引き上げられたことworldconstructionnetwork.comは、配当で利益を受け取る不動産開発業者や投資家にも多少影響を与える可能性があります。不動産投資家はまた固定資産税にも注目しています。ルーマニアの年間固定資産税は伝統的に低いものでしたが、市場価値に連動させる形で地方税規定が改正され、市町村の歳入増強手段として議論が進められています。2025年現在、抜本的な固定資産税の大幅な引き上げは見られていませんが、今後数年以内に不動産への課税が上昇する可能性のある環境です。政府は不動産セクターを圧迫しすぎず、かつ財源確保の狭間でバランスを取ろうとしています。もう一つの観点はインセンティブで、特定の開発（工業団地、グリーンエネルギーなど）に対して税制上の優遇措置を提供しています。不動産関連では、グリーンビル投資を促す政策（例えば建物への太陽光パネル設置や高効率暖房システム導入で税控除）が該当し、これはEU回復基金の目標とも一致します。このような施策は、開発業者や所有者にサステナブルな物件の新築・改修を促し、市場の志向や価値観に間接的に影響します（グリーン認証物件は需要が高まり、税控除の特典も得られる場合があります）。
• 住宅および土地利用規制: 主要な新しい家賃規制や住宅制限政策は導入されていません—ルーマニアの住宅市場は主に自由市場です。賃貸人-家主法は、投資家にとって一般的に有利な内容となっており（例：一部の西側諸国よりも支払い遅延の場合の立ち退きが容易）、これが買って貸す投資の魅力を支えています。現在改革が進められている規制分野の一つはゾーニングおよび都市計画で、ブカレストが対象です。首都の総合都市計画（PUG）は数年にわたって改訂作業が行われており、暫定的な変更や一時停止が時折、建設許可の取得に混乱や遅延を招いています。特定エリアで高層建築を認めたり遺産地域を保護するなど、ゾーニング規則の明確化と現代化が期待されていますが、進捗は遅いです。2025年半ばの時点で、同市は依然として一部古い計画基準で運用されており、これはケースによって障害にも好機にもなります。許認可手続きの効率化は現地自治体の目標であり、現行の官僚主義が開発の妨げであると認識されています（住宅供給数の少なさにも表れています）。もし政府が建築許可や地籍登録の煩雑な手続きを緩和する行政改革を実施すれば、長期的に供給に好影響を及ぼします。
• 政治情勢: 2024年末の選挙劇（2025年に再選実施予定）による不確実性は、一部投資家に慎重な姿勢をもたらしました。 worldconstructionnetwork.com 政治的安定は不動産セクターへの信頼、特に外国人投資家にとって重要です。現政権は概ね親EU・親投資志向ですが、もしポピュリズムが再燃したり、突然の税制変更のような政策のぶれがあれば、投資家心理は冷え込みかねません。新大統領が就任し政権の方針が明確になるまでは、大手機関投資家の中には判断を見送る動きも見られるでしょう—この点はColliersも指摘し、「政治的不確実性…投資家はより慎重な姿勢をとる可能性がある」 と述べています thediplomat.ro。とはいえ、ルーマニアはユーロ大西洋路線を堅持しており、選挙後は政府が（財政健全化、腐敗対策、司法改革など）法の支配と経済安定を強化する改革に注力することが期待されており、それによって不動産セクターの安心感も高まります。
• EU資金と規制: ルーマニアはEUの開発資金（NextGeneration EU / PNRR回復基金を含む）の主要な受益国です。政府がこうした資金をインフラ（道路、地下鉄、エネルギー効率など）に効果的に活用することで、不動産市場にも間接的な後押しがもたらされます。また、建物のエネルギーパフォーマンス要件のようなEU主導の規制も厳しくなっています。新築物件はより高い断熱・排出基準を満たす必要があり、これが建設コストをやや押し上げるものの、市場がより高値で購入を望む良質な物件が生まれます。古い建物は改修が必要な場合もあり（ルーマニアには共産時代の団地の断熱改修プログラムがあり、EU資金で部分的に補助されています）。こうした団地が断熱・アップグレードされると、光熱費が下がり価値も向上します。グリーン・トランジションに向けた動きも顕著に見られます。2025年の予算では建物の効率化を含むエネルギー近代化への支出が増加しています worldconstructionnetwork.com worldconstructionnetwork.com。加えて、EUの銀行規制はルーマニアの銀行の融資にも影響を与えており、資本要件やリスク評価の進化に伴い、銀行は不動産への露出や融資条件を調整し、資金調達のしやすさに影響を及ぼす可能性があります。

まとめると、2025年の政府と政策要因はブカレスト不動産にとって「良し悪し混在」の状況です。ある面では圧力（財政締め付け、短期的な高金利）もある一方、インフラ投資やいずれ期待される利下げ、開発重視の姿勢など、支援的な側面も見られます。市場のベテランは、ブカレスト市庁舎の決定、議会の財政法案、NBR（ルーマニア国立銀行）の発表を注視しており、これらが市場の動向を左右します。現時点で、市場は政治的な騒動や規制の変化にも耐え、勢いを失っていません。これは強い根本的な需要の証拠ですが、慎重な投資家は政策リスクも加味し、新ルールに素早く適応できるよう立ち回るでしょう。

需給見通し

供給見通し：ブカレストの不動産の短期的な供給は、ほとんどのセグメントで逼迫した状態が続くと予想されており、市場の動向に影響を与え続けます。住宅分野では、前述の通り、2025年の新規住宅供給数（ブカレスト-イルフォフで約18,000戸）は歴史的に低水準ですproperty-forum.eu。大規模開発の完了は少なく、一部のプロジェクトはより良い資金調達条件を待って延期されています。この供給不足は特に中央部の中高級アパートに影響を与えており、土地不足や許認可の制約から新規プロジェクトがほとんど出てこず、購入希望者は中古物件か郊外の新築プロジェクトに流れる状況です。2025年以降では、供給が徐々に増加する兆しもあります。パイペラ、ゲンチャ、パラディーなど2023/24年に大規模土地取引が行われ、開発業者が土地を取得しプロジェクトの準備を進めており、金利が下がれば2026～2027年には建設クレーンがさらに増える可能性があります。しかし、リードタイムを考慮すると、新規住宅供給数の大幅な増加は少なくとも1〜2年先となりそうです。潜在的な変化要因としては、ビルド・トゥ・レント分野が挙げられます。機関投資家が賃貸住宅プロジェクトを開始すれば、その形で供給が増える可能性はありますが、バランスを直ちに変えるほどの規模にはまだ至らないでしょう。

商業用不動産については、現在オフィス供給が非常に制約されています。2025年にはブカレストで新たなオフィスの完成がほとんど見込まれていません。パンデミック中にディベロッパーは主に投機的オフィスプロジェクトを停止し、現在建設中のビルはごくわずか（2023年に引き渡されたOne Cotroceni Park第2フェーズなど）です。市場レポートによると、2025年に大規模なオフィスプロジェクトの予定はなく、2026年のパイプラインも控えめですproperty-forum.eu。2027年になってようやく次の波が見られるかもしれません（Barbu Văcărescuエリアのいくつかの計画など、事前リースが順調に進行すれば）。これはオフィス空室率が引き続き低下傾向となり、質の高いスペースを持つ大家は新規大口テナントについて短期的にほぼ独占状態を享受することを意味します。小売供給は比較的活発で、2025年の新規小売面積20万平方メートル（国内全体）には、ブカレスト初のIKEAショッピングセンター（Palladyエリア）、Colosseum Mallの拡張、そしてAFIのAradモールの進捗も含まれています（ブカレスト外ですが小売に対するディベロッパーの自信を示すものです）property-forum.eu。ブカレストでは郊外に小規模な小売パークがいくつか開業予定です。2025年以降は大規模なモールが2027年～2028年にかけて複数計画されていますproperty-forum.eu（うわさされているサイトのひとつはブカレスト北西部で、ディベロッパーが土地を取得しています）。したがって、ブカレストの人口当たり小売面積は増えますが、現状では需要が追いついているため（空室率も低い状態）、問題はありません。産業用供給は堅調です。CTPやWDP、P3、VGP等のディベロッパーが、ブカレストの環状道路周辺や高速道路沿いで物流施設の建設を続けています。首都周辺では建設中もしくは計画中の案件が数十万平方メートルに容易に達しています。ただし、2021～2022年のように需要が急速に吸収するかどうかは注意が必要です。しかし、eコマースの成長や一部企業がルーマニアへのニアショア拠点を設けていることから、多くのアナリストは現代的なクラスA倉庫については新規供給があっても産業用空室率は低く保たれると考えています。

需要の見通し： 需要側では、今後数年間、ブカレストの不動産に対する持続的な堅調な需要が続くことを示すすべての兆候があります。都市部への移住により、公式には約180万人（未登録住民を含めるとおそらく200万人超）の人口は安定もしくはわずかに増加しています。また、外国人の関心の高まりという逸話的な証拠もあります。混雑した西ヨーロッパの都市からブカレストへ、生活費の安さを求めてやってくる駐在員や、ルーマニア出身のディアスポラが首都でセカンドハウスや将来的な帰国を見据えた住宅投資を行っています。investropa.com investropa.com。国内の需要は消費者信頼感に左右されますが、現在は賃金の上昇や安定した雇用がそれを支えています。経済が中程度の成長路線を維持し（失業率の急増などのショックがなければ）、地元の住宅および商業スペースへの需要は高いまま維持されるでしょう。企業によるオフィス需要は、グローバルな景気後退懸念からスペース縮小や拡張延期が起きればやや弱まる可能性があります。コリアーズは、悲観的なシナリオでは2025年の新規オフィス需要が過去最低まで落ち込む可能性も警告しています。property-forum.eu。しかし、供給過剰がない現状では、たとえ控えめな需要でもオフィスマーケットはバランスが取れる見込みです。

注目すべきいくつかの具体的な需要の要因：

• エンドユーザーの住宅購入者： 若い家族や初めて住宅を購入する層が需要の大きな割合を占めています。彼らはクレジット条件に敏感ですが、政府保証付きの住宅ローンなどの制度が後押しとなっています。より良い住居を必要とする人々の積み残し（多くのミレニアル世代が過密な環境や親と同居している）は、今後10年以上、住宅需要を下支えする構造的な要因です。ブカレストで求人が多ければ、人々は引き続きそこで家を購入しようとするでしょう。
• 投資家と大家： 地元・海外双方の投資家が今後もブカレストをターゲットにする見通しです。高い利回りとキャピタルゲインの可能性は、ヨーロッパ他地域ではなかなか見つかりません。国際ファンドも参入の動きを見せており、例えば南アフリカ、中東、アジアから新規に参入した例も挙げられます。2024年に大型案件（初のインド人投資家の参入など）が成功裏に締結されたこと thediplomat.ro は、市場の流動性に自信を持たせるかもしれません。住宅分野では、小規模投資家（数戸のアパートを購入して賃貸）が、好立地のワンルームや1ベッドルーム物件の需要を継続的に高めていくでしょう。エアビーアンドビーおよび長期賃貸いずれでも高いリターンが期待できます。
• テナントの動向：商業系テナントの観点から見ると、ルーマニアの比較的低い人件費は引き続き多国籍企業（BPO、IT開発拠点など）を呼び込んでおり、こうしたオフィスの第一選択は通常ブカレストです。小売分野でも、国際ブランドがルーマニアで事業を拡大しており、多くの新規小売業者がブカレストを必須市場と見なしているため、プライムリテールスペースの需要は堅調です。工業系の需要も、ルーマニアの消費拡大やアジア（コンスタンツァ港経由）と西ヨーロッパを結ぶ物流ハブとしての役割によって支えられています。要するに、すべての分野におけるテナント需要は経済成長と連動して拡大するはずです――爆発的ではありませんが、着実な伸びが予想されます。

市場バランスと見通し：供給と需要を総合的に見ると、ブカレストは現在売り手／家主有利の市場となっており、近い将来もその傾向が続く可能性が高いです。ほとんどの分野で需要が供給を上回っているため、価格や家賃には上昇圧力がかかります。もし住宅建設が活発化（＝供給増）した場合や、経済成長が鈍化（＝需要減）した場合、市場は徐々に均衡へ向かうかもしれません。注目すべき指標はアフォーダビリティ・インデックス（住宅取得のしやすさ指数）で、現在は価格が上昇しているにもかかわらず、賃金の伸びによってアフォーダビリティは依然として良好であり、NBR（ルーマニア国立銀行）は世帯の過度な債務化の兆候は見られないとしています property-forum.eu。もし価格の上昇が所得増加を大きく上回れば、住宅ローン取得者が減少し需要が冷え込む可能性もありますが、現時点ではそうなっていません。実際、SVNルーマニアは「購入希望者はすでに新しい価格に適応しており、アフォーダビリティは良好なレベルを維持している」と述べています property-forum.eu。

もう一つの注目点は物件掲載数です。不動産ポータルサイトによれば、ブカレストでは1年前に比べて掲載中の物件数が減少しており、それは新規供給よりも速いペースで物件が売却されている証拠となっています。今後、掲載数が大幅に増えない限り（＝供給増または需要減の兆し）、買い手にとっては競争の激しい市場が続く見通しです。

今後数年: 2025年以降を見据えると、ルーマニアが安定したマクロ経済環境を維持できれば、ブカレストの不動産は持続可能な成長を見せるはずです。過去の15～20%の年間ジャンプ（これは一部インフレによるもので、過小評価からの巻き返し成長でもありました）を繰り返すことはないかもしれませんが、年5～7%の価格上昇と6%の賃貸利回りの組み合わせでも、非常に魅力的な総リターンが期待できます。2026年から2027年には新たな供給が始まる可能性があり、最も逼迫しているセグメントが緩和されるかもしれませんが、その頃には需要も拡大している可能性があります（特にルーマニアがシェンゲンに加盟すれば、外国企業や個人の投資がさらに活発になるでしょう）。長期的な傾向として、EU加盟国の首都であるブカレストは、経済面・不動産価値いずれもヨーロッパの主流に収束しつつあります。かつてはルーマニアの不動産は非常に安価でしたが、そのギャップは徐々に縮まり続けています。したがって、予期せぬ危機がなければ、今後数年間でブカレストの不動産市場は引き続き成長が見込まれ、時折軽微な修正や停滞があるとしても、2025年中旬の時点で深刻な下落の兆候は見られません。

結論: 2025年のブカレスト不動産市場はダイナミックで堅調となっており、強固なファンダメンタルズの中でバランスを保っています。住宅・商業セクターともに、経済の回復力、所得の増加、戦略的な開発プロジェクトの恩恵を受けています。価格は過去最高水準にあり、着実に上昇を続けており、慢性的な供給不足と自信に満ちた需要によって支えられています。投資家は都市の高い利回りと成長ストーリーに多くの魅力を見出していますが、リスク―政治・財政・インフレ―も現実的だが管理可能です。ブカレストの各地区は、それぞれに異なる特徴を持っており、北側の高級住宅地、東側の成長ポテンシャル、南西部の手頃な価格帯などが挙げられます。都市インフラや都市景観が引き続き近代化する中で、不動産の見通しは概してポジティブです。関係者は政策転換やグローバルな動向に注意を払い続けるべきですが、全体として、ブカレストは今後数年にわたり中東欧地域で最も魅力的な不動産市場の一つとして、その機会と安定性の向上を兼ね備え続ける見込みです。

出典:

• CBREリサーチおよびProperty Forum Newsの2025年投資・オフィスマーケット動向 property-forum.eu property-forum.eu property-forum.eu
• Global Property Guide – ルーマニア住宅市場分析2025（Tamila Nussupbekova）globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• SVNルーマニア（Property-Forum経由） – 2025年第1四半期の住宅販売および供給に関するレポート property-forum.eu property-forum.eu
• Investropa不動産ガイド（2025年6月） – ブカレスト市場の価格、利回り、近隣トレンドの洞察 investropa.com investropa.com investropa.com
• コリアーズ・インターナショナル（Property Forum経由） – 2025年に期待されること（市場予測） property-forum.eu property-forum.eu
• The Diplomat Bucharest – コリアーズ年次レポート2024/25（投資額と利回り） thediplomat.ro thediplomat.ro
• Romania-InsiderおよびRomania Journal – インフラプロジェクト（地下鉄路線、環状道路）や地域開発に関する各種レポート worldconstructionnetwork.com en.wikipedia.org investropa.com
• Investropa「2025年の最もホットな10エリア」分析 – 地区ごとのデータと要因 investropa.com investropa.com investropa.com
• NBRおよびIMFの経済予測（メディア報道経由）– マクロ経済の文脈（GDP、インフレ） globalpropertyguide.com property-forum.eu