Ринок нерухомості Бухареста 2025: Тенденції, прогнози та інвестиційний огляд

Ринок нерухомості Бухареста у 2025 році характеризується стрімким зростанням вартості житла, високим попитом і обмеженою пропозицією. Як житловий, так і комерційний сектори демонструють стійкість на тлі економічних труднощів: ціни зростають, а інвестиційний інтерес залишається високим. Столиця Румунії пропонує поєднання доступних околиць та елітних північних районів, які приваблюють місцевих покупців, повертальників-експатріантів та іноземних інвесторів. У наступних розділах ми детально розглядаємо останні тенденції житлової та комерційної нерухомості, цінові прогнози, ключові проєкти, аналіз районів, вплив політики та баланс попиту й пропозиції станом на середину 2025 року.

Тенденції житлової нерухомості у 2025 році

Ринок житла Бухареста залишається динамічним у 2025 році. Ціни на житло: Середня ціна квартир досягла приблизно 1 862 євро за кв. метр станом на червень 2025 року, що на 15% більше, ніж торік investropa.com. Варто відзначити, що саме новобудови стали лідером зростання – у кінці 2024 року нові квартири коштували в середньому 2 059 євро/кв.м, що на 21,9% більше за рік, тоді як вторинне житло коштувало 1 838 євро/кв.м (зростання на 14,3% р/р) investropa.com. Це один із найсильніших періодів зростання за останнє десятиліття, викликаний обмеженою новою пропозицією та високим попитом investropa.com. Зростання цін, яке спостерігалося у 2024 році, продовжилося й у 2025 році, хоча темпи дещо сповільнилися. Дані за середину 2025 року показують, що ціни все ще зростають у більшості районів, незважаючи на незначне зменшення обсягів продажів investropa.com.

Обсяг продажів: Активність угод знизилася порівняно з минулим роком частково через вищі іпотечні ставки. У першому кварталі 2025 року в Бухаресті було продано приблизно 11 200 будинків, що на 5,4% менше, ніж у Q1 2024 property-forum.eu. По всій країні продажі житла зменшилися приблизно на 4,9% за той самий період property-forum.eu. Це падіння пов’язане з зменшенням доступності та низькою пропозицією, а не з браком інтересу. Підвищення облікової ставки Національного банку призвело до того, що типові іпотечні ставки зросли до 7,5–9,2% до середини 2025 року, що сильно вплинуло на покупців-початківців і спричинило загальне зниження кількості транзакцій на 12% на початку 2025 року investropa.com investropa.com. Проте попит залишається стійким — багато покупців пристосувалися до вищих витрат на фінансування, а покупці за готівку (зокрема інвестори та діаспора) залишаються активними, що допомагає підтримувати зростання цін investropa.com. Експерти галузі зазначають, що, незважаючи на дорожче кредитування, доступність житла в Бухаресті залишається прийнятною завдяки зростанню заробітних плат, а покупці вже адаптувалися до нового рівня цін property-forum.eu. В результаті ціни залишаються стабільними або продовжують зростати, навіть якщо обсяги продажів зменшилися.

Ринок оренди: Сектор оренди є стійким, його підтримує потік експатріантів, цифрових кочівників та румунів, які повертаються додому. Валовий дохід від оренди в престижних районах Бухареста складає в середньому 6–7%, що є високим показником за європейськими стандартами investropa.com. Сильний попит на оренду (особливо на сучасні енергоефективні квартири) забезпечує інвесторам стабільний дохід і підтримує високий інтерес до інвестицій у житлову нерухомість investropa.com. Власники квартир виграють від обмеженої пропозиції: рівень заповнюваності високий, а орендні ставки зростають, особливо для об’єктів у центральних або добре сполучених районах.

Профіль покупця та вподобання: Склад покупців у 2025 році є різноманітним. Поряд із місцевими кінцевими споживачами, значну частку становлять поворотні румуни (діаспора) та іноземні покупці (особливо громадяни інших країн ЄС та деякі інвестори з Ізраїлю, Туреччини тощо), яких приваблюють відносно доступні ціни та високі прибутки в Бухаресті investropa.com investropa.com. Багато покупців тепер надають пріоритет якості та сталому розвитку – сучасні квартири з енергоефективними характеристиками та сертифікатами “зеленого” будівництва коштують дорожче (часто на 15–20% вище) та швидко продаються investropa.com. Попитом користуються такі зручності, як зелені зони, ігрові майданчики, тренажерні зали та паркінги. Це змістило фокус забудовників на “зелені” та сімейні проекти, хоча кількість таких проектів дотепер невелика. Загалом, найбільший попит на житло спостерігається серед квартир середнього та преміум класу у хороших районах (особливо просторі квартири для сімей або віддаленої роботи), тоді як покупці з обмеженим бюджетом дедалі частіше шукають житло на околицях міста, де ціни нижчі.

Обмеження пропозиції: Однією з головних тем є обмежена нова пропозиція житла. Після двох років стагнації у сфері забудови, введення нового житла в Бухаресті перебуває на найнижчому рівні за останні кілька років. Лише близько 18 000 нових житлових одиниць очікується до здачі в Бухаресті та Ільфові (прилеглий повіт) у 2025 році, що відповідає низькому рівню 2024 року – це найнижчий показник за п’ять років property-forum.eu. Будівельна активність не встигає за попитом через обережне фінансування забудовників, затяжні погоджувальні процеси і високі будівельні витрати. Такий дисбаланс попиту й пропозиції штовхає ціни вгору property-forum.eu. Запаси житла у престижних районах особливо обмежені – хороша нерухомість отримує кілька пропозицій і швидко продається. Покупці часто повинні приймати рішення оперативно, а в 2025 році боротьба за якісні варіанти не є рідкістю investropa.com. Оскільки пропозиція обмежена, а попит залишається стабільним, житловий ринок і надалі знаходиться на боці продавця, підтримуючи зростання цін у майбутньому (за відсутності значного економічного спаду).

Тенденції на ринку комерційної нерухомості у 2025 році

• Офісний ринок: У 2025 році офісний сектор Бухареста характеризується відновленням заповнюваності та дефіцитом нової пропозиції.Орендна активність значно відновилася – загальний обсяг оренди у 2024 році досяг 383 300 м², що є одним із найвищих показників з 2008 року cbre.ro.На початку 2025 року чисте поглинання продовжувало зростати: новий попит (поглинання) у I кварталі 2025 року зріс на 38% порівняно з I кварталом 2024 року property-forum.eu.Багато компаній розширюють або модернізують свої приміщення, зосереджуючись на сучасних офісах, які відповідають критеріям ESG та добробуту працівників.У той же час, загальний рівень вакантності має тенденцію до зниження, оскільки нових офісів здається небагато.Рівень вакантних офісних площ у Бухаресті знизився до 11,9% (по місту загалом) – у центральному діловому районі (CBD) зафіксовано багаторічний мінімум лише 2,9% вакантності property-forum.eu.Орендодавці отримали перевагу у встановленні цін на першокласні офіси; орендна плата за такі офіси зросла до приблизно €20–22/м²/місяць у центральному діловому районі після років стагнації content.knightfrank.com.У 2025 році не відкривається жодних великих нових офісних проєктів, а обсяг запланованого будівництва на наступні кілька років є помірним property-forum.eu.Ця відсутність нової пропозиції, у поєднанні з відновленням попиту з боку орендарів, створила тиск на пропозицію, який підштовхує орендні ставки вгору та навіть призводить до обговорень можливого зниження прибутковості для офісних об’єктів найвищого класу до кінця року property-forum.eu property-forum.eu.Тенденція переходу до якісніших приміщень є очевидною: орендарі консолідуються у енергоефективних, добре розташованих будівлях, залишаючи старі будівлі у складному становищі.Однак, з огляду на економічну невизначеність, загальний попит у 2025 році може не повторити рекорд 2024 року – деякі прогнози припускають, що оренда офісів може залишитися на подібному або трохи нижчому рівні, ніж в останні роки, якщо тільки економіка не здивує зростанням property-forum.eu.Загалом, основні показники офісного ринку Бухареста залишаються стабільними напередодні 2025 року: обмежена пропозиція + відновлення попиту = зростання орендної плати для першокласних офісів, хоча у вторинних локаціях все ще спостерігається вищий рівень вакантності.

  Комерційний сектор нерухомості Бухареста переживає активну інвестиційну діяльність та вибірково сильний попит на оренду, хоча результати відрізняються залежно від сегмента (офісний, ритейл, індустріальний):

• Промисловість та логістика: Ринок логістичної нерухомості трохи охолов після періоду ажіотажу, проте залишається сильним гравцем.2024 рік став рекордним для індустріальних інвестицій – логістичні об’єкти склали найбільшу частку інвестиційного обсягу в Румунії (було укладено угод майже на 300 мільйонів євро) thediplomat.ro thediplomat.ro.Навколо Бухареста основні угоди включали продаж портфеля складів площею 270 000 м² компанії CTP та інший — компанії WDP, що відображає високий попит на сучасні розподільчі площі thediplomat.ro thediplomat.ro.Попит орендарів на склади на початку 2025 року знизився порівняно з піковими значеннями після пандемії, але все ще перевищує рівні до 2019 року property-forum.eu.Великі логістичні центри навколо кільцевої автодороги Бухареста та вздовж автомагістралей A1/A2 продовжують користуватися високим попитом.Вакантність промислової нерухомості низька, а орендна плата за першокласну логістику залишається на рівні близько 4 €/м²/місяць, з незначним зростанням для об’єктів, розташованих поблизу міста.Пропозиція зростає: девелопери додають площі в ключових логістичних парках, хоча й помірними темпами.Важливо, що нова Бухарестська кільцева автомагістраль A0 (зовнішнє кільце шосе) частково відкрита станом на середину 2025 року, що покращує сполучення з логістичними центрами.До липня 2025 року південна частина траси A0 була повністю відкрита (51 км) en.wikipedia.org, що дозволило вантажівкам оминати місто romania-insider.com – це підвищує привабливість індустріальних майданчиків на околицях Бухареста.Показники інвестиційної доходності в сегменті першокласної промислової нерухомості у 2024 році залишалися на рівні близько 7,75% (трохи вище, ніж у 2023 році) thediplomat.ro, що робить їх привабливими у порівнянні із Західною Європою.Загалом, перспективи для промисловості залишаються позитивними, але з певною обережністю: Colliers очікує трохи нижчого попиту на оренду у 2025 році порівняно з рекордними показниками 2022-23 років, проте рівень активності залишиться вищим за показники середини 2010-х property-forum.eu.Подальше модернізація інфраструктури (дороги, залізниці) та зростання виробничого/логістичного сектору в Румунії створюють сприятливі перспективи для цього сегменту.

Інвестиційний ринок: Бухарест є центром інвестицій у всіх комерційних сегментах.

У 2024 році спостерігалося зростання обсягу інвестицій у нерухомість по всій країні на 58% до 750 мільйонів євро, причому Румунія лідирує в Центральній та Східній Європі за темпами зростання thediplomat.ro.Цей імпульс зберігся і в 2025 році – у першому кварталі 2025 року інвестиції в комерційну нерухомість склали €169 мільйонів, що більш ніж удвічі перевищує показник попереднього кварталу property-forum.eu.Міжнародні інвестори домінували у цих угодах (близько 90% обсягу першого кварталу становив іноземний капітал property-forum.eu), що свідчить про сильний глобальний інтерес до активів у Бухаресті.Доходність на провідні об’єкти Бухареста залишалася відносно стабільною: приблизно 7,5% для офісів преміум-класу, 7,25% для торгових центрів преміум-класу та ~7,75% для найкращих промислових об’єктів станом на кінець 2024 року thediplomat.ro.Ці високі врожаї (порівняно із Західною Європою) продовжують приваблювати інвесторів, які шукають кращих прибутків.Оскільки процентні ставки в ЄС, можливо, досягають піку і починають знижуватися, аналітики прогнозують зниження дохідності для преміальних активів Румунії до кінця 2025 року — іншими словами, вартість активів може ще більше зрости у міру зниження вартості фінансування property-forum.eu.Дійсно, CBRE прогнозує, що загальний обсяг інвестицій може перевищити 1 мільярд євро у 2025 році, що приблизно на 35% більше, ніж у 2024 році property-forum.eu, за умови закриття запланованих великих угод.Помітними угодами в Бухаресті є продаж офісного комплексу The Landmark інвестору з індійським капіталом, що стало першою значною індійською інвестицією в румунську нерухомість thediplomat.ro.Місцеві інвестори також стають все активнішими (наприклад,Румунські фонди купують торгові парки, а місцевий університет придбав торговий центр для переобладнання його в кампус) thediplomat.ro thediplomat.ro.Капітальний ринок розвивається, і база покупців стає ширшою.Однак інвестори також обережні через політичну та фіскальну невизначеність у Румунії (як буде розглянуто далі).У підсумку, комерційна нерухомість Бухареста у 2025 році пропонує привабливе поєднання високої дохідності, покращення фундаментальних показників і потенціалу зростання, хоча й із деякими ризиковими факторами, які слід відстежувати.

Ритейл-нерухомість: Сегмент ритейл-нерухомості став інвестиційним лідером. Ритейл був провідним сектором для інвестицій у нерухомість у І кварталі 2025 року, залучивши 66% від загального обсягу інвестицій у комерційну нерухомість property-forum.eu. Інвестори оптимістично налаштовані щодо ритейлу завдяки зростанню споживчих витрат у Румунії – такі фактори як зростання середньої чистої зарплати на 13% у 2024 році, низьке безробіття і зростання купівельної спроможності сприяли зростанню роздрібних продажів property-forum.eu. Сучасний ритейл-фонд у Румунії досяг 4,5 млн м² до 2024 року, і додатково планується здати близько 200 000 м² торгових площ у 2025 році, що більше порівняно з ~160 000 м² у 2024 році property-forum.eu. У Бухаресті це включає нові проекти торгових центрів та розширення існуючих молів і ритейл-парків. Помітною тенденцією є зміщення у бік ритейл-парків та великих торгових центрів («big-box»), часто в передмістях, які добре себе показали під час пандемії та продовжують приваблювати інвестиції cbre.ro. Потік відвідувачів і роздрібні продажі у торгових центрах Бухареста повернулися до або перевищили докризовий рівень, чому сприяє вирівнювання зростання електронної комерції (традиційна і онлайн торгівля знаходять новий баланс) cbre.ro. Вакантність у преміальному сегменті ритейлу дуже низька (багато великих торгових центрів повідомляють майже про 0% вакантності investropa.com), що дозволяє зберігати стабільність преміальних орендних ставок. Надалі Colliers прогнозує прискорення розвитку ритейлу в 2027–2028 роках, включаючи, ймовірно, кілька великих нових ТРЦ в Румунії property-forum.eu. Тим часом районні торгово-розважальні зони (наприклад, район Вітан у Бухаресті, де розташовані великі молли й кінотеатри) процвітають; райони з торгівельними й ресторанними кластерами демонструють вищий попит на житло і зростання орендної плати завдяки зручності стилю життя investropa.com investropa.com.

Прогноз цін та динаміка ринку

Прогнози: Консенсус на найближчі кілька років передбачає помірне зростання вартості нерухомості, якщо не станеться суттєвих економічних потрясінь. Після двох років поспіль двозначного зростання цін (2023–2024), очікується, що 2025 рік принесе уповільнення, але збережеться тенденція до зростання цін. У найпопулярніших районах Бухареста (особливо на півночі та північному сході) аналітики прогнозують зростання цін на житло на рівні близько 3–6% у другій половині 2025 року investropa.com. Це відображає нормалізацію після стрибків на 15–20% на рік, які спостерігались нещодавно investropa.com. Ключові рушії, такі як зростання заробітної плати, надходження коштів з ЄС та дефіцит житла, зберігатимуться, але вищі відсоткові ставки та обмеження доступності гальмуватимуть темпи зростання. Дивлячись у майбутнє, великі консультативні компанії з нерухомості залишаються обережно оптимістичними: Colliers International оцінює, що ціни на житло в Румунії загалом зростатимуть у найближчому майбутньому, якщо не трапиться серйозного спаду property-forum.eu. Вони відзначають, що нинішній рівень цін підтримується реальним попитом і не є таким завищеним, як під час бульбашки 2008 року, що зменшує ризик різкої корекції property-forum.eu. Якщо економіка й далі зростатиме (навіть помірно — на ~2–3% на рік, як прогнозують МВФ та ЄС globalpropertyguide.com), перспективи житлового ринку залишаються позитивними. З іншого боку, у негативному сценарії (наприклад, рецесія, що різко підвищує рівень безробіття) ціни можуть застигнути або навіть знизитись — наприклад, значне зростання безробіття «може мати серйозний вплив, призвести до зниження цін на житло та до падіння продажів», застерігають у Colliers property-forum.eu. Такі найгірші сценарії не є базовими, але підкреслюють чутливість ринку до макроекономічних умов.

У комерційному секторі динаміка цін (яка часто відображається у доходності від нерухомості) подібним чином залежить від процентних ставок та настроїв інвесторів. Європейський ринок нерухомості може перебувати на переломному етапі: після циклу жорсткішої грошово-кредитної політики центральних банків, 2024 рік, імовірно, став піком прибутковості нерухомості (тобто найнижчими цінами), тож у 2025 році очікується початок зниження дохідності з поверненням довіри property-forum.eu. Для Румунії будь-яке полегшення вартості фінансування та поліпшення глобальних прогнозів підвищать капіталізацію офісів, торгових центрів та індустріальних парків. Оренда у Бухаресті загалом має тенденцію до зростання у сегментах з обмеженою пропозицією (офіси та логістика), що підтримує цінність об’єктів. Однією з конкретних точок зростання є зародження build-to-rent (BTR) / приватного орендного сектору (PRS). Експерти Colliers прогнозують зростання інтересу до PRS-проєктів, тобто девелопери будуватимуть житлові комплекси саме для отримання орендного доходу, а не для продажу property-forum.eu. Це може залучити нових інституційних інвесторів у житловий ринок Бухареста в найближчі роки та збільшити пропозицію на ринку оренди.

Динаміка та рушії ринку: Декілька факторів лежать в основі тенденцій ринку нерухомості Бухареста:

• Економічне зростання та заробітна плата: Очікується, що економіка Румунії зросте приблизно на 2–3% у 2025 році, відновлюючись після менш ніж 1% у 2024 році cijeurope.com. Хоча це не бум, таке зростання разом з низьким рівнем безробіття (близько 5%) підтримує попит на житло. Важливо, що заробітна плата зростає дуже швидко — середня чиста зарплата піднялася на 13% у 2024 році property-forum.eu. Вищі доходи, особливо у сферах ІТ та послуг, що зосереджені у Бухаресті, дозволяють мешканцям купувати дорожче житло і платити вищу оренду, що підтримує попит навіть попри інфляцію. Довіра споживачів у Румунії залишається досить сильною, що позитивно впливає на ринок роздрібної нерухомості та готовність покупців інвестувати в житло.
• Інфляція та відсоткові ставки: Після двозначної інфляції у 2022–2023 роках інфляція в Румунії сповільнюється (прогноз близько 4% на 2025 рік) globalpropertyguide.com, що стабілізує вартість життя. Однак Національний банк Румунії підвищив основні відсоткові ставки для боротьби з минулою інфляцією, що призвело до зростання іпотечних ставок (зараз у середньому близько 8%) investropa.com. Ці вищі ставки охолоджують попит, оскільки частина покупців вибуває з ринку, що видно у скороченні кількості угод. Позитивний момент полягає в тому, що зниження інфляції може дозволити знизити ставки наприкінці 2025 або у 2026 році, знову підвищивши доступність житла. Дійсно, політика відсоткової ставки Європейського центрального банку вже почала змінюватися — «середовище зі зниженням еталонної відсоткової ставки» називають однією з причин оптимізму щодо інвестування в нерухомість property-forum.eu. Зниження ставок у найближчі роки, ймовірно, оживить попит з боку покупців і активність інвесторів, що може привести до чергового зростання цін і нової хвилі забудови.
• Дисбаланс попиту та пропозиції: Фундаментальною причиною зростання цін у Бухаресті є хронічна нестача якісного житла (а в деяких сегментах — і сучасних офісів). Зростання населення Бухареста (через міграцію і урбанізацію), а також зменшення середнього розміру домогосподарств означають, що нове житлове будівництво відстає від базового попиту. Факт, що нові введення в експлуатацію перебувають на мінімумі за останні п’ять років у 2024–2025 роках property-forum.eu, у той час як попит залишається високим, практично гарантує подальше зростання цін у коротко- та середньостроковій перспективі property-forum.eu. Попит підтримується структурними факторами, такими як 55% рівень урбанізації (більше людей переїжджає до міст) investropa.com і повернення багатьох молодих румунів з-за кордону, які шукають житло. Поки щорічний обсяг будівництва суттєво не зросте (що, ймовірно, не відбудеться до 2026 року і пізніше через дозвільні та кадрові обмеження), продавці залишаються у вигіднішому становищі. На ринку оренди, подібно, відсутність студентського житла та небагато великих орендних комплексів призводять до того, що орендні ставки, ймовірно, й надалі зростатимуть біля університетів і ділових центрів cbre.ro.
• Інвесторські настрої: Як вітчизняні, так і іноземні інвестори розглядають Бухарест як ринок, що на підйомі, з міцними довгостроковими фундаментальними показниками. Прибутковість є високою, країна знаходиться на шляху до конвергенції в межах ЄС, і є оптимізм щодо майбутнього вступу до Шенгенської зони та членства в ОЕСР (очікуваний найближчим часом вступ Румунії до Шенгену є особливо позитивним фактором для промислової та логістичної нерухомості) cbre.ro. Цей оптимізм врівноважується усвідомленням ризиків (політична нестабільність, фіскальні дефіцити – див. нижче). У результаті ринок може періодично сповільнюватися, але загальна траєкторія спрямована вгору. Як зазначили в Colliers, відносно низькі обсяги транзакцій у минулому були пов’язані швидше з обмеженою кількістю активів, придатних для інвестування, ніж з браком капіталу thediplomat.ro. З виходом на ринок більшої кількості об’єктів інституційного рівня та зі зростанням кількості місцевих інвесторів, обсяги транзакцій зростають, що є ознакою зрілості ринку.

Підсумовуючи, перспективи ринку нерухомості Бухареста на 2025–2027 роки є позитивними: очікується подальше, хоча й помірніше, зростання цін та орендних ставок, що підтримуватиметься високим попитом та повільним розширенням пропозиції. Найбільші фактори впливу залишаються макроекономічними: відсоткові ставки, інфляція та зайнятість. Якщо ці показники залишатимуться сприятливими, Бухарест, ймовірно, перевершить багато європейських ринків як за приростом капіталу, так і за орендною прибутковістю.

Інвестиційні можливості та ризики

Для інвесторів ринок нерухомості Бухареста пропонує привабливе поєднання можливостей і застережень. Нижче наведено огляд основних можливостей та основних ризиків у 2025 році:

• Конкурентні ціни та потенціал зростання: У порівнянні із західноєвропейськими столицями, ціни на нерухомість у Бухаресті дуже доступні, а квартири в центрі міста часто у 3-4 рази дешевші, ніж у таких містах, як Париж чи Лондон. Навіть престижні райони Бухареста (за ціною €2 000–€3 000 за кв.м) є вигідною пропозицією за стандартами ЄС. Це залишає простір для приросту капіталу у міру зростання економіки Бухареста та збільшення доходів населення. Остання історія це доводить: ціни на житло лише за минулий рік зросли на 15–20% investropa.com, і хоча це зростання сповільниться, очікується стабільне зростання на кілька відсотків вище інфляції investropa.com. Інвестори, які зайдуть раніше у нові мікрорайони чи проєкти, можуть отримати значні вигоди, якщо ці райони наслідують зрілі частини міста.
• Висока дохідність від оренди: Дохідність від оренди у Бухаресті становить 6–7% у престижних районах, що є однією з найвищих у Європі. Орендодавці отримують вигоду від стійкого попиту з боку експатів, молодих професіоналів та студентів. Наприклад, інвестори, які купують нерухомість для здачі в оренду у районах, таких як Pipera (де багато корпоративних експатів) або Cotroceni (поруч із університетами, середня дохідність ~6%), можуть досягати стабільних грошових потоків investropa.com investropa.com. Поєднання відносно низьких початкових цін та здорової орендної плати робить Бухарест привабливим для інвесторів, орієнтованих на дохід, або тих, хто хоче диверсифікувати портфель за межами ринків із низькою дохідністю у Західній Європі.
• Різноманітні інвестиційні ніші: Є можливості у декількох сегментах нерухомості. Житлові квартири у районах, що активно розвиваються (наприклад, Титан або Теодор Палладy), мають потенціал зростання разом із покращенням інфраструктури investropa.com. Офісні будівлі (особливо старіші, що підлягають реновації) дають можливості для доданої вартості через нестачу нової пропозиції. Промисловий/логістичний сектор швидко розвивається, спостерігається високий попит на склади – такі інвестори, як CTP і WDP, вже користуються попитом, але для менших гравців є можливості у сфері легкої промисловості або локальної логістики останньої милі навколо нової кільцевої дороги міста. Готельний і роздрібний сегмент також мають свої ніші: Старе місто Бухареста, туристичний та розважальний центр, пережило відродження разом із відновленням туризму, що підвищило інтерес до інвестицій у готелі/хостели й об’єкти роздрібної торгівлі (нерухомість у історичному центрі досягає одних із найвищих цін, близько €3,000/кв.м, через ці комерційні перспективи) investropa.com. Крім того, інвестування у землю на околицях Бухареста – це стратегія, оскільки нова інфраструктура (наприклад, лінії метро чи автомагістралі) може швидко підвищити вартість землі для майбутніх проєктів.
• Основні проекти та оновлення міста: Інвестори також можуть орієнтуватися на проекти, пов’язані з міськими ініціативами розвитку. Наприклад, запланована реконструкція Romexpo на півночі Бухареста (великий багатофункціональний проект навколо виставкового центру) та інші проекти міської регенерації свідчать про можливі майбутні точки зростання. Місто та приватні девелопери перетворюють колишні промислові території (як-от проект HILS Republica на сході) на сучасні житлово-комерційні центри investropa.com. Участь на ранніх етапах або придбання поблизу цих зон (включаючи частини Райова чи Grant Metalurgiei на півдні) можуть принести значний приріст вартості після реалізації проектів з оновлення. Крім того, уряд виявляє зацікавленість у державно-приватному партнерстві для розширення житлового фонду – будь-які програми стимулювання чи партнерства (наприклад, для доступного житла або ініціатив «розумного міста») можуть бути вигідними для інвесторів, які підтримують ці плани.

Попри ці можливості, інвесторам слід враховувати низку ризиків і викликів:

• Політична та політична невизначеність: У Румунії спостерігалася політична нестабільність під час виборів 2024 року (зокрема президентські вибори було анульовано через втручання) worldconstructionnetwork.com, що призвело до крихкої великої коаліції в уряді. Ця невизначеність може затримувати реформи та занепокоювати інвесторів. Бюджетна політика є особливо важливою – Румунія має високий дефіцит (~7–8% ВВП) worldconstructionnetwork.com worldconstructionnetwork.com, і для скорочення дефіциту уряд почав підвищувати деякі податки. Наприклад, податок на дивіденди зросте з 8% до 10% у 2025 році worldconstructionnetwork.com, а також були зміни щодо ПДВ на житло (поріг для 5% ПДВ на новобудови було зменшено до ~600 тис. леїв, приблизно 120 тис. євро, усе, що вище – оподатковується за стандартною ставкою), що може стримувати продажі дорогого нового житла. Існує ризик подальших підвищень податків або скорочення субсидій, які можуть вплинути на нерухомість (таких як зміни у програмах «Noua Casă» для перших покупців чи перегляд податку на майно), оскільки уряд намагається отримати додаткові надходження. Хоча радикального втручання у ринок житла наразі немає, загальне регуляторне середовище є нестабільним, тому інвесторам слід уважно стежити за законодавчими змінами.
• Відсоткові ставки та витрати на фінансування: Як уже зазначалося, іпотечні та кредитні ставки відносно високі, що впливає не лише на окремих покупців, а й на фінансування забудовників. Якщо інфляція не знизиться, як очікується, або глобальні ринки зміняться, відсоткові ставки можуть залишатися підвищеними довше. Вищі витрати на фінансування роблять проєкти менш рентабельними (потенційно гальмуючи новий розвиток) і зменшують доходність інвесторів від кредитного плеча. Водночас більшість очікує поступового покращення умов фінансування до 2025–2026 років. Це фактор ризику, за яким варто стежити: раптове підвищення ставок або посилення кредитної політики завдало б шкоди попиту і, ймовірно, цінам.
• Економічні та зовнішні ризики: Відкрита економіка Румунії стикається з зовнішніми ризиками – рецесією в єврозоні, новими стрибками інфляції (наприклад, через ціни на енергоносії) або геополітичною напругою (війна в сусідній Україні, хоч і не впливає безпосередньо на безпеку Румунії, має економічний вплив). Такі фактори можуть скоротити обсяги прямих іноземних інвестицій і загальмувати ринок нерухомості. Ринок праці – ще одна сфера: наразі він міцний, але будь-яке різке зростання безробіття (наприклад, через глобальний спад чи масові скорочення аутсорсингу) швидко знизить попит на житло property-forum.eu. Окрім того, валютний ризик (RON проти EUR) є помірним, але присутнім; більшість операцій з нерухомістю здійснюються в євро або прив’язані до євро, тому стабільність лею важлива для купівельної спроможності місцевих покупців.
• Ліквідність і стратегія виходу: Хоча ліквідність покращується, Румунія все ще вважається напівліквідним ринком у порівнянні з основними західними країнами. Великим інституційним інвесторам може знадобитися більше часу, щоб продати великий актив чи знайти відповідного покупця. Розміри угод менші (середній обсяг угоди ~€25 млн за останні роки thediplomat.ro). Це змінюється, оскільки зростає новий капітал (зокрема місцеві фонди та міжнародні гравці), проте інвесторам слід бути готовими до довших термінів утримання і потреби залучати іноземних покупців для виходу з великих інвестпроєктів. Забезпечення високої якості активів та відповідності міжнародним стандартам мінімізує цей ризик, адже такі об’єкти зазвичай мають чимало зацікавлених.
• Виклики будівництва та девелопменту: Для тих, хто планує забудову чи капітальну реконструкцію нерухомості, варто зважати на такі складнощі, як зростання вартості будівництва, брак кваліфікованих працівників і бюрократичні процедури погодження дозволів. Витрати на будівництво різко зросли у 2021–2022 роках і залишаються відносно високими, що може зменшити маржу нерозвитку. Отримання дозволів у Бухаресті може бути повільним через особливості зонування та іноді непрозорі процедури схвалення в міській раді. Затримки з інфраструктурними проєктами (дороги, комунікації) також можуть впливати на строки реалізації проєктів нерухомості. Партнерство з досвідченими місцевими девелоперами й ретельна перевірка – ключ до подолання цих викликів.

Підсумовуючи, можливості на ринку нерухомості Бухареста значні – високі прибутки, зростаюча динаміка і ринок у стані переходу – але інвесторам потрібно враховувати макро- та місцеві ризики. Рекомендується збалансований підхід (можливо, диверсифікований портфель активів або поетапні інвестиції) та ретельне дослідження ринку. Обнадійливо, що довгострокові фундаментальні фактори (конвергенція з ЄС, розвиток міста, молода популяція) створюють міцну основу для стабільного зростання, що робить Бухарест дедалі помітнішим напрямком для інвестицій у нерухомість у Центрально-Східній Європі.

Ключові проєкти міського розвитку та інфраструктури

Змінений міський ландшафт Бухареста та інфраструктурні покращення відіграють вирішальну роль у формуванні ринку нерухомості. Основні проєкти, що реалізуються або плануються, покращують транспортну доступність, відкривають нові зони для розвитку та підвищують привабливість міста:

• Розширення метро (лінії M5, M6, M7): У Бухаресті вперше за десятиліття активно розширюють мережу метро. Лінія M5 (Drumul Taberei–Eroilor–Universitate) частково відкрита у 2020 році, і зараз тривають роботи над її подальшим продовженням на схід, що згодом поєднає великий житловий район Пантелімон із центром. Найочікуванішою є метролінія M6 – нова лінія, яка з’єднає центр міста (станція Gara de Nord) з міжнародним аеропортом імені Анрі Коанди (Отопені). Будівництво лінії М6 офіційно розпочато: вже ведуться підземні роботи, а в державному бюджеті на 2025 рік спеціально закладені кошти для прискорення робіт з М6 worldconstructionnetwork.com. Після завершення (орієнтовно у 2027 році) ця лінія значно покращить доступ до аеропорту та ймовірно стимулює розвиток північних районів уздовж траси (наприклад, Беняса та Отопені). Ще один трансформаційний проєкт — запропонована метролінія M7, яка отримала зелене світло в середині 2025 року. Лінія М7 пролягатиме 25 км від Bragadiru (південний захід від Бухареста) через місто (вузол Unirii) до Voluntari (північно-східне передмістя), з близько 15 новими станціями romania-insider.com. Хоча М7 ще на ранніх етапах (партнерська угода була затверджена лише в червні 2025), його реалізація (ймовірно до 2030 року) значно покращить Східно-Західну мобільність. Особливо, заплановані станції М7 у районах Колентіна та на дорозі Александрієй можуть суттєво підняти вартість нерухомості в цих районах, які нині недостатньо забезпечені метро. Ці проєкти метро підкреслюють План сталого міського транспорту, спрямований на зменшення трафіку та розширення громадського транспорту. Території поблизу нових станцій метро (як тих, що будуються, так і запланованих) вже викликають підвищений інтерес з боку девелоперів і покупців, які прогнозують майбутній приріст транспортної доступності.
• Дорожня інфраструктура – Бухарестське кільцева автомагістраль (A0): Відомі затори в місті вирішуються шляхом будівництва нової Бухарестської кільцевої автомагістралі (A0). Це зовнішнє кільце (окреме від вже існуючого меншого кільця) є справжнім проривом для логістики та розвитку передмість. На початку 2025 року великі ділянки A0 вже були майже завершені. Фактично, останній 18-кілометровий сегмент Південної дуги A0 відкрили приблизно в середині 2025 року, завершивши всю південну половину кільця (51 км) romania-insider.com. Завдяки цьому водії та вантажівки можуть повністю об’їжджати місто з півдня, відводячи потік важкого транспорту від міського центру Бухареста. Північна дуга A0 будується ділянками, і окремі частини (між автомагістралями A3 та DN2) вже були відкриті наприкінці 2024 року en.wikipedia.org. Коли кільце повністю завершиться (очікується у 2026–2027 роках), A0 повністю обійматиме місто. Вплив на нерухомість: Логістичні парки та заводи виникають уздовж нових з’їздів із кільцевої, особливо там, де A0 перетинається з головними радіальними автомагістралями (A1 на Пітешті, A2 на Констанцу тощо). Житлові забудовники також придивляються до навколишніх земель у повіті Ілфов, оскільки покращений автомобільний доступ робить комфортнішим щоденні поїздки з передмість. Наприклад, такі населені пункти, як Брагадіру, Домнешті чи Афумаці біля Бухареста, можуть отримати житловий бум завдяки новому кільцю. Окрім цього, у місті тривають проєкти з модернізації ключових розв’язок і мостів – наприклад, добудова естакади Доамна Гіка та інших шляхопроводів для спрощення трафіку. Ці вдосконалення, хоча й менш помітні, поступово підвищують якість транспорту та можуть збільшити вартість нерухомості в районах, що раніше потерпали від заторів.
• Модернізація аеропортів і залізниці: Головний аеропорт Бухареста (Анрі Коанда/Отопень) отримає вигоду від метро і планів з розширення терміналів у найближчі роки для обслуговування зростаючого пасажиропотоку. Тим часом аеропорт Аурел Влайку (Банеаса) на півночі міста знову відкрився для комерційних рейсів і побачив зростання пасажиропотоку на 167% у 2023 році після реконструкції investropa.com. Відродження Банеаси як хаба регіональних рейсів та приватної авіації зробило навколишній район Банеаса більш привабливим для нерухомості, особливо елітного житла та комерційних проектів, орієнтованих на забезпечених покупців і бізнеси (деякі преміальні проекти в районі, як-от Greenfield Băneasa і Luxuria Residence, використовують цю покращену транспортну доступність) investropa.com investropa.com. Щодо залізниці, головний вокзал (Gara de Nord) планують масштабно модернізувати за кошти ЄС, а нова залізнична гілка вже з’єднує його з аеропортом Отопень (завершена у 2020 році). Краще інтегрування залізничного і громадського транспорту є частиною ширшої стратегії розвитку міста.
• Міські проєкти розвитку: Кілька масштабних проєктів нерухомості трансформують міську структуру Бухареста:
  • Міксовані комплекси та офісні хаби: Останніми роками були завершені проєкти, як-от One Cotroceni Park (просторий офісно-житловий кампус біля центру) та Globalworth Square у діловому районі Флоряска. Невдовзі реконструкція Romexpo (група Iulius та Atterbury) перетворить 33-гектарний виставковий центр на півночі Бухареста на сучасне мікромісто з офісами, торговими площами, конгрес-центром та зеленими зонами. Цей проєкт, один із найбільших у Європі, буде реалізовано поетапно до 2028 року та закріпить район Expoziției–Băneasa як новий бізнес-осередок. Подібним чином Timpuri Noi Square та Ormindean (“Petrom City”) продовжують розширювати ділові райони Бухареста поза традиційним центром міста.
  • Житлові комплекси: Девелопери активно зводять великі житлові комплекси, особливо на околицях міста, де є доступна земля. Наприклад, Park Properties планує побудувати понад 1 000 нових будинків навколо озер Піпера та Балотешті на північ від міста investropa.com. У Мілітарі (західна частина) у розробці знаходяться десятки тисяч нових квартир – за оцінками, у західних районах, які простягаються від Мілітарі, будується 28 500 квартир investropa.com. Такі проекти, як Cortina Academy (район Мілітарі) та Hils Palmyra (район Теодора Паладі), пропонують багатоквартирні будинки з сучасними зручностями. Подібні сучасні проекти значно оновлюють житловий фонд і часто включають на території торгові точки та парки. Багато з них орієнтовані на молоді сім’ї та покупців, які купують житло вперше, пропонуючи кращу якість і комфорт за нижчими цінами, ніж старі центральні квартири.
  • Урбаністична реновація: У Бухаресті також спостерігаються окремі приклади оновлення міста. Один з таких – проєкт HILS Republica у районі Титан – колишній промисловий майданчик, який перетворюється на житлову спільноту з тисячами квартир, зеленими зонами та сервісами. Хоча це не в Рахові, це ілюструє прагнення міста до відновлення занедбаних промислових територій investropa.com, що може поширитися в майбутньому на інші занедбані райони, такі як Рахова чи Джулешті. Програма урбаністичного розвитку сектора 5 (за підтримки Світового банку) – ще одна ініціатива, зосереджена на покращенні інфраструктури та житлових умов у деяких бідніших південних районах міста investropa.com. З часом такі проекти можуть значно покращити якість життя та вартість нерухомості у нині недооцінених районах.

Преміальні північні райони (Флоряска, Херастрау, Авіації, Піпера, Баняса, Доробанці): Північна дуга Бухареста (приблизно відповідає Сектору 1 та частинам Сектору 2) включає в себе найпрестижніші та найдорожчі райони міста.

Ці райони поєднують розкішне житло, бізнес-центри та кращу якість повітря (завдяки великим паркам).Наприклад, Флоряска – відомий своїми модними закладами та парком біля озера – став осередком елітного життя, із середньою ціною близько €2,800/кв.м (збільшення ~15% рік до року) investropa.com.Він може похвалитися такими новими об’єктами, як AFI Floreasca (новий бізнес-кампус) та багатьма стильними кав’ярнями, що робить його надзвичайно привабливим як для міжнародних покупців, так і для заможних місцевих жителів investropa.com investropa.com.Поруч із Dorobanți/Primăverii знаходиться анклав старих грошей з посольствами та магазинами дизайнерського одягу; ціни тут залишаються одними з найвищих у місті (часто 3 000 € за кв.м або більше investropa.com), і цей район зберігає високий попит завдяки елегантній архітектурі та престижу investropa.com investropa.com.Рухаючись на північ, Herăstrău & Aviației межують із найбільшим парком Бухареста (Парк Короля Міхая I/Herăstrău) і стали місцем появи багатьох житлових комплексів класу люкс (багато хто з них має пентхауси з видом на парк).Вони коштують дорого, але пропонують бажаний стиль життя – тихе зелене оточення поруч з діловими центрами.Pipera і Băneasa розташовані трохи далі, але також стрімко розвиваються.Піпера починалася як зона офісних парків (з компаніями на кшталт Oracle, Microsoft тощо), а тепер переповнена новими житловими проєктами, часто закритими комплексами з басейнами та спортзалами.Середня ціна в Піпері становить 2 450 €/кв.м (зростання на 14% за рік) investropa.com, а рентабельність оренди тут особливо висока через велику кількість орендарів-експатів (однокімнатні студії здаються в середньому за ~400–450 €/місяць) investropa.com.Беняса, відома своїми зеленими зонами та розкішними віллами, останнім часом спостерігає зростання кількості середньоповерхових квартир; зростання цін тут було трохи повільнішим (близько +6% рік до року), із середніми цінами ~2 600–2 700 €/кв. м investropa.com, але район і далі залишається надзвичайно привабливим для сімей, які шукають заміську атмосферу в межах міста investropa.com investropa.com.Загалом, північні райони мають обмежений простір для нового будівництва, тому пропозиція обмежена.Це, разом з перевагами інфраструктури (дві лінії метро, багато корпоративних офісів, аеропорт і великі торгові центри, такі як Băneasa Shopping City), забезпечує збереження вартості нерухомості в цих районах.Очікуйте подальшого помірного зростання цін і високої конкуренції за будь-які пропозиції, особливо за “зелені” сертифіковані або смарт-будинки, які зараз у моді серед покупців преміум-класу investropa.com.
• Комунальні послуги та зелені проекти: Не вся забудова стосується бетону – Бухарест також інвестує в комунальні послуги та навколишнє середовище. Вартим уваги проектом є нова теплова електростанція CET Titan, яка забезпечуватиме опаленням і гарячою водою тисячі квартир у районі Титан investropa.com. Така інфраструктура гарантує, що нові житлові розширення отримують належні послуги. Місто також поступово просуває плани щодо очищення стічних вод і ревіталізації набережної річки Димбовіца, прагнучи створити більш привабливі території вздовж річки (подібно до інших європейських столиць). Крім того, з’являється або оновлюється все більше зелених зон і парків. Великий Природний парк Векерешть (міська дельта на півдні) та розширення зручностей Парку Херастреу – це приклади, що підвищують якість життя. Просувається концепція сталого міського дизайну, що проявляється в нових проектах із сонячними панелями, зарядними станціями для електромобілів та рясним озелененням – привабливі особливості для еко-свідомих покупців.

Вплив на ринок нерухомості: Ці інфраструктурні й розвиткові проекти мають значний вплив на ринок нерухомості. Покращена транспортна доступність (через метро чи автомагістралі) зазвичай підвищує вартість нерухомості в задіяних коридорах – наприклад, у районах вздовж майбутньої лінії метро М6 до аеропорту вже спостерігається цінова спекуляція. Нові комерційні центри створюють робочі місця, що підвищує попит на житло поруч (наприклад, поява Піпери як офісного хаба зробила його житловою точкою для молодих професіоналів). Водночас, сучасні житлові комплекси збільшують пропозицію, але також задають нові стандарти, підштовхуючи старі будівлі до оновлення або застою цін. Прихильність до інфраструктури у менш розвинених районах (наприклад, нові тролейбусні лінії чи школи на околицях) інтегрує ці райони в міське середовище, роблячи їх привабливими для більшої кількості жителів і таким чином розширюючи загальний ринок. Для інвесторів і покупців житла важливо стежити за цими змінами в місті – передбачити, де з’явиться наступне інфраструктурне покращення чи великий проект, можна здійснити вигідну купівлю до зростання цін.

Аналіз районів: райони Бухареста та ринки нерухомості

Бухарест – це місто з різноманітними районами, кожен з яких має власну динаміку ринку нерухомості. У 2025 році певні райони виділяються завдяки сильному зростанню цін, високій привабливості або перспективі розвитку. Нижче подано огляд по районах із зазначенням ключових зон:

Центр міста та історичні райони (Університете, Старе місто – Ліпскань, Чішмігіу, Котрочень): Центр Бухареста (сектори 1 і 3) поєднує історичні та космополітичні райони. Старе місто (Centrul Vechi), хоча в основному є районом для нічного життя та туристів, також має кілька бутик-житлових проектів і відреставрованих історичних будівель. Тут спостерігалося приблизно +13% річного зростання цін, зараз ціна складає близько €2,950/кв.м за елітні відремонтовані апартаменти investropa.com. Привабливість цього району унікальна: розваги, ресторани, європейська історична атмосфера, яка приваблює інвесторів Airbnb та представників готельного бізнесу (деякі старі квартири були перетворені на гостьові будинки або змішані об’єкти відповідно до росту туризму) investropa.com. Поруч розташовані райони Університете і Чішмігіу (з красивими будівлями XIX століття, головним університетом і парком Чішмігіу), які зберігають стабільний попит; тут багато старих будівель, тому ціни сильно залежать від рівня ремонту – повністю відремонтовані розкішні апартаменти біля парку Чішмігіу можуть досягати >€2,500/кв.м, тоді як без ремонту – продаються зі знижкою. Котрочень, поруч з центром міста, заслуговує на особливу увагу. Це історичний зелений район поблизу Президентського палацу та кількох великих університетів (медичний, політехнічний). Котрочень цінують за тихі зелені вулички та красиві будинки початку XX століття. Це також ідеально для оренди студентам та довгострокових інвестицій завдяки близькості університетів. Середня ціна – від €2,000 до 2,300/кв.м, з постійним зростанням через високий стабільний попит investropa.com investropa.com. Валові прибутки тут співпадають із середнім показником по місту (~6%), що підтримується нестачею гуртожитків, через що студенти змушені знімати житло приватно investropa.com. Багато інвесторів купують нерухомість у Котрочень, щоб працювати саме з цією студентською/академічною нішею, а також для молодих сімей, які цінують шарм району. Надалі центральні та історичні райони залишатимуться високоліквідними ринками – завжди знайдеться хтось, хто захоче купити житло в центрі. Основні проблеми – якість будівель (ризик землетрусів у деяких довоєнних будинках треба враховувати) і брак паркування. Проте плани щодо реставрації історичних будівель та покращення інфраструктури центру (наприклад, підземні парковки) можуть ще підняти цінність цих районів. Загалом, нерухомість у центрі Бухареста – це блакитна фішка для інвестування в Румунії: відносно рідкісна і завжди затребувана.

Нові середньорівневі райони (Тинеретулуй, Титан, Мілітарі, Вітан): Ці райони пропонують баланс між доступністю і міськими зручностями, завдяки чому дуже популярні серед покупців і орендарів із середнього класу. Тинеретулуй (Сектор 4) — чудовий приклад: це близько до центру міста й поруч із великим парком Тинеретулуй. Ця місцевість є на радарі сімей і інвесторів, оскільки тут гарний доступ до метро (декілька ліній) і бажаний зелений простір для відпочинку investropa.com investropa.com. Останні проєкти класу люкс біля парку (та нова пересадка на метро Тинеретулуй) підняли ціни — вартість нерухомості зросла разом із новобудовами і тепер варіюється приблизно від ~1 600 €/кв.м у старих багатоповерхівках до 2 200+ €/кв.м у нових. Завдяки поєднанню міського і зеленого, Тинеретулуй ймовірно продовжить зростати в ціні і матиме низьку вакантність орендованого житла investropa.com.

Титан (Сектор 3, схід) — ще одна зона, яка набирає популярності. Він відомий своєю доступністю: традиційно панельні квартири Титану були дешевшими за середні міські ціни. Наприклад, на початку 2024 року середня ціна пропозиції по місту становила 1 663 €/кв.м, а в Титані — ще менше investropa.com. Проте Титан (і його продовження вздовж бульвару Теодора Палладі) зараз є однією з найстрімкіше зростаючих зон. Тут зафіксовано 16-17% річного зростання цін, і новобудови підняли середню ціну до приблизно 1 800–1 900 €/кв.м до середини 2025 року investropa.com investropa.com. Зона Теодора Палладі особливо стала гарячою точкою: колись напівіндустріальна, зараз вона є осередком для великих магазинів (Ikea тощо) і сучасних житлових комплексів, підтримуваних покращеною інфраструктурою, такою як нові дороги і продовження метро лінії М3. Державні інвестиції у комунікації (зокрема нова теплова станція) та інші послуги в Титані ще більше приваблюють покупців investropa.com. Титан — яскравий приклад району, який рухається «від бюджетного до буму»: тут активно купують перші квартири та інвестують у потенціал зростання, і це, ймовірно, триватиме доти, доки район пропонуватиме нижчі ціни, ніж інші частини міста.

На західній стороні, Мілітарі (Сектор 6) спостерігається схожа ситуація. Мілітарі вже давно є щільно заселеним житловим районом, популярним серед молодих сімей через відносно низьку вартість. Тепер він описується як «гаряча точка для молодих сімей та інвесторів» завдяки численним новим проектам та оновленню інфраструктури investropa.com investropa.com. Тисячі нових квартир (як-от у Militari Residence і в інших житлових комплексах навколо бульвару Іуліу Маніу та району City Mall) орієнтовані на доступний сегмент, ціна часто менша за 100 тис. євро за двокімнатну investropa.com investropa.com. Мілітарі також отримав вигоду від покращення громадського транспорту – нова тролейбусна лінія та завершена лінія метро М5 у сусідньому районі Друмул Таберей скоротили час у дорозі investropa.com. Як результат, ціни в частинах Мілітарі виросли на ~16% у річному вимірі (у середньому близько 1 880 євро/кв.м на середину 2025 року) investropa.com. Навіть після цього зростання, це залишається одним із найдоступніших міських районів, що забезпечує постійний попит. Інвестори також вважають Мілітарі привабливим для здачі в оренду, оскільки тут часто орендують житло студенти (поряд Політехнічний університет) і молоді працівники. Великий обсяг нового будівництва демонструє впевненість у майбутньому Мілітарі – хоча варто стежити за потенційною перенасиченістю середньоринкового сегменту в найближчі роки.

Вітан (частина Сектору 3) є ще одним районом, що розвивається, значною мірою завдяки факторам стилю життя. Тут розташований București Mall і численні розважальні заклади, тому Вітан став центром шопінгу та відпочинку. Це мало ланцюговий ефект для нерухомості: у міру того, як район ставав більш жвавим, все більше людей прагнули жити поблизу. Зростання роздрібної торгівлі та низький рівень вакантності по всьому місту свідчать, що популярність Вітан сприяє зростанню попиту на житло і орендної плати на місцевому рівні investropa.com investropa.com. Дійсно, орендні ставки у Вітані зростають швидше, ніж у деяких інших частинах Бухареста, оскільки мешканці цінують близькість до торговельних центрів, супермаркетів і кінотеатрів. Хоча дані конкретно по Вітану не виділяють окремо, очевидно, що він є частиною загальної тенденції зростання вартості житла у Секторі 3. На будь-яких доступних ділянках у Вітані та сусідньому Дудешті будуються нові житлові комплекси. Ті, хто розглядає інвестиції у квартири для короткострокової оренди, також можуть орієнтуватися на Вітан, адже він достатньо центральний, щоб приваблювати гостей, і добре сполучений з метро (нові проекти на Mihai Bravu та Timpuri Noi розташовані неподалік).

Район	Сер.Ціна (€/кв.м)	Річний приріст цін	Основні особливості та драйвери
Theodor Pallady (Розширення Титану)	€1,891 investropa.com	+17% investropa.com	Нові забудови, великі торгові центри, покращена інфраструктура
Militari	€1,887 investropa.com	+16% investropa.com	Багато нових проєктів, кращий транспорт (метро М5 тощо)
Pipera	€2,450 investropa.com	+14% investropa.com	Розширення офісів IT-компаній, популярний серед експатів (висока дохідність)
Floreasca	€2,800 investropa.com	+15% investropa.com	Модний і життєрадісний район, елітна нерухомість
Old Town (Ліпскані)	€2,950 investropa.com	+13% investropa.com	Історичний центр, центр туризму та нічного життя
Băneasa	€2,682 investropa.com	+6% investropa.com	Елітний зелений район, обмежена пропозиція (вілли та кондомініуми)

Прогноз попиту та пропозиції

Прогноз щодо постачання: У найближчій перспективі пропозиція нерухомості в Бухаресті очікується обмеженою в більшості сегментів, що й надалі впливатиме на динаміку ринку. Щодо житлового сектору, як вже згадувалося, у 2025 році буде здано в експлуатацію нове житло (~18 000 одиниць у Бухаресті-Ілфові), що є історично низьким показником property-forum.eu. Завершується небагато великих проектів, а деякі були відкладені в очікуванні кращих фінансових умов. Ця нестача особливо впливає на середній і високий цінові сегменти квартир у центральних районах – там практично не з’являється нових проектів через брак землі та обмеження у отриманні дозволів, що змушує покупців звертатися до вторинного ринку або до декількох новобудов на периферії. Після 2025 року є причини вважати, що пропозиція може поступово зрости: девелопери купують земельні ділянки (наприклад, великі угоди у 2023/24 роках в районах Піпера, Генчеа, Палладий) та готують нові проекти, і якщо процентні ставки знизяться, ми можемо побачити більше будівельних кранів на горизонті вже у 2026–2027 роках. Однак, зважаючи на тривалі терміни реалізації, суттєве збільшення нового житлового фонду можливе не раніше ніж через 1–2 роки. Потенційним “джокером” може стати сектор build-to-rent – якщо інституційні інвестори розпочнуть проекти орендного житла, це може збільшити пропозицію в цій формі, хоча, ймовірно, все одно не в таких масштабах, щоб негайно змінити ситуацію на ринку.

Для комерційної нерухомості пропозиція офісних площ наразі дуже обмежена. У 2025 році очікується мінімальна кількість нових введень в експлуатацію офісів у Бухаресті – розробники переважно зупинили спекулятивні офісні проекти під час пандемії і наразі мають лише кілька будівель на стадії будівництва (наприклад, друга фаза One Cotroceni Park, здана в 2023 році). За даними ринкових звітів, у 2025 році не очікується жодних великих офісних проектів, а навіть планування на 2026 рік є скромними property-forum.eu. Лише до 2027 року можна очікувати наступну хвилю (є деякі плани в районі Барбу Векереску тощо, якщо попереднє бронювання пройде успішно). Це означає, що рівень вакантності офісів має й надалі знижуватися, а власники якісних площ користуватимуться майже монопольною позицією на ринку нових великих орендарів у короткостроковій перспективі. Пропозиція торгових площ є відносно активнішою – із 200 000 кв. м нових торгових площ у 2025 році (по всій країні) відкриється перший у Бухаресті торговий центр IKEA (у районі Палладь), розширення Colosseum Mall, і, можливо, прогрес по AFI Arad Mall (поза межами Бухареста, але це свідчить про впевненість девелоперів у торговій нерухомості) property-forum.eu. У Бухаресті заплановано відкриття кількох менших торгових парків у передмісті. Після 2025 року очікується кілька великих торгових центрів на 2027–2028 роки property-forum.eu (одна з чуток – у північно-західному Бухаресті, де девелопер придбав земельну ділянку). Таким чином, забезпеченість торговими площами на душу населення в Бухаресті зростатиме, але наразі попит відповідає пропозиції (тому вакантність низька). Пропозиція індустріальної нерухомості залишається сильною – такі девелопери, як CTP, WDP, P3 та VGP, продовжують будувати логістичні комплекси навколо околиць Бухареста та вздовж автомагістралей. Легко нарахувати кілька сотень тисяч кв. м, що перебувають зараз у будівництві чи плануванні навколо столиці. Єдина засторога – чи встигатиме попит так швидко поглинати ці площі, як у 2021–2022 роках. Проте, враховуючи зростання електронної комерції та перенесення компаніями частини операцій до Румунії, більшість аналітиків вважають, що індустріальна вакантність залишатиметься низькою навіть за умов нового поповнення ринку, особливо для сучасних складів класу А.

Прогноз попиту: З боку попиту всі ознаки вказують на продовження стійкого попиту на нерухомість у Бухаресті в найближчі роки. Населення міста (офіційно близько 1,8 млн, але ймовірно понад 2 млн з урахуванням незареєстрованих мешканців) є стабільним або трохи зростає завдяки міграції до міста. Є також анекдотичні свідчення про зростання інтересу іноземців: експати з переповнених західноєвропейських міст розглядають Бухарест через нижчі витрати на життя, а члени румунської діаспори інвестують у житло в столиці — як у друге житло, або з планами повернутися investropa.com investropa.com. Внутрішній попит залежатиме від впевненості споживачів — наразі її підтримують зростання зарплат і стабільна зайнятість. Якщо економіка дотримуватиметься помірного темпу зростання (і не буде жодних шоків, як, наприклад, різке зростання безробіття), місцевий попит на житло та комерційні приміщення залишатиметься високим. Корпоративний попит на офіси може бути трохи м’якшим, якщо компанії будуть скорочувати площі або відкладати розширення через побоювання світової рецесії; Colliers навіть попереджала, що в умовах негативного сценарію новий попит на офісні площі у 2025 році може досягти історичних мінімумів property-forum.eu. Однак, враховуючи відсутність надлишкової пропозиції, навіть помірний попит достатній для підтримання балансу на ринку офісної нерухомості.

Кілька конкретних рушіїв попиту, за якими варто стежити:

• Кінцеві покупці житла: Молоді сім’ї та покупці вперше формують значну частину попиту. Вони чутливі до кредитних умов, але програми з державними гарантіями по іпотеці допомагають. Черга людей, які потребують кращого житла (багато міленіалів досі живуть у переповнених умовах або з батьками), — це структурний драйвер, який підтримуватиме попит на житло щонайменше на найближче десятиріччя. Поки в Бухаресті є вдосталь робочих місць, люди будуть намагатися купувати тут житло.
• Інвестори та орендодавці: Як місцеві, так і іноземні інвестори, швидше за все, й надалі орієнтуватимуться на Бухарест. Висока дохідність і потенціал для приросту капіталу залишаються рідкісними для Європи. Міжнародні фонди теж проявляють зацікавленість — наприклад, з’явилися нові учасники з Південної Африки, Близького Сходу та Азії. Успішне закриття великих угод у 2024 році (із залученням першого індійського інвестора) thediplomat.ro може заохотити інших, доводячи ліквідність ринку. На ринку житлової нерухомості дрібні інвестори (які скуповують декілька квартир для здачі в оренду) підтримуватимуть стійкий попит на студії та одно-кімнатні квартири у гарних локаціях, оскільки прибутковість від Airbnb і довгострокової оренди є привабливою.
• Тенденції серед орендарів: На комерційному ринку орендарів відносно низькі витрати на працю в Румунії продовжують приваблювати транснаціональні компанії для створення офісів (BPO, IT-центри розробки тощо) – Бухарест зазвичай є першим вибором для таких офісів. У сегменті роздрібної торгівлі міжнародні бренди активно розширюються в Румунії; багато нових ритейлерів вважають Бухарест обов’язковим ринком, тому попит на преміальні торгові площі залишається стабільним. Попит на промислові об’єкти підсилюється зростанням споживання в Румунії та її роллю логістичного вузла між Азією (через порт Констанца) та Західною Європою. Коротко кажучи, попит орендарів в усіх секторах має зростати разом з економічним зростанням – не вибухово, але стабільно.

Баланс ринку та перспективи: Враховуючи пропозицію й попит разом, Бухарест зараз є ринком продавця/орендодавця і ймовірно залишатиметься таким у найближчій перспективі. Попит перевищує пропозицію в більшості сегментів, що підтримує зростаючий тиск на ціни й орендні ставки. Ринок може поступово набути рівноваги, якщо й коли збільшиться обсяг будівництва (на житло), або якщо зростання економіки сповільниться (що пригнітить попит). Один з показників, на який варто звертати увагу — це індекс доступності: зараз, попри зростання цін, рівень доступності залишається прийнятним (завдяки зростанню зарплат), і НБР відзначає, що домогосподарства в середньому не є надмірно закредитованими property-forum.eu. Якщо ціни значно перевищать зростання доходів, попит може охолонути, оскільки менше людей зможе отримати іпотеку; наразі це не так — фактично, компанія SVN Romania відзначає, що “потенційні покупці вже адаптувалися до нових цін, і рівень доступності залишається хорошим” property-forum.eu.

Ще один аспект — це інвентар оголошень: портали з нерухомості повідомляють про зниження кількості активних оголошень у Бухаресті порівняно з минулим роком, що свідчить про те, що нерухомість викуповують швидше, ніж з’являються нові пропозиції. Доки ми не побачимо різке збільшення кількості оголошень (що вказуватиме або на більше пропозиції, або на зниження попиту), варто очікувати конкурентного ринку з позиції покупця.

Наступні кілька років: Дивлячись за межі 2025 року, якщо Румунія забезпечить стабільне макроекономічне середовище, нерухомість у Бухаресті має перспективи стійкого зростання. Малоймовірно, що ми побачимо повторення щорічних стрибків цін на 15–20%, як у нещодавньому минулому (вони частково були зумовлені інфляцією та «наздоганяючим» зростанням після недооцінки), але навіть 5–7% зростання цін щороку, поєднане із 6% прибутковістю від оренди, забезпечує дуже привабливу сумарну дохідність. До 2026–2027 років з’явиться нова пропозиція – можливо, це трохи послабить найбільш напружені сегменти – але й попит на той час може зрости (особливо якщо Румунія приєднається до Шенгену, що може стимулювати іноземні компанії та приватних осіб активніше інвестувати). Довгострокова тенденція полягає в тому, що Бухарест як столиця країни ЄС поступово наближається до європейських стандартів – як економічно, так і за вартістю нерухомості. Історично румунська нерухомість була дуже дешевою; ця різниця скорочується і, ймовірно, буде скорочуватися й надалі. Тому, якщо не трапиться непередбаченої кризи, у найближчі кілька років ринок нерухомості Бухареста, ймовірно, продовжить зростання, хоча можливі незначні корекції чи періоди стабільності, але, станом на середину 2025 року, ознак серйозного спаду не спостерігається.

Висновок: Ринок нерухомості Бухареста у 2025 році динамічний і стійкий, спирається на міцні фундаментальні показники. Як житлова, так і комерційна нерухомість виграють від економічної стійкості, зростання доходів та стратегічних проєктів розвитку. Ціни знаходяться на історичних максимумах, але продовжують помірно зростати, чому сприяє хронічна нестача пропозиції та впевнений попит. Інвестори знаходять у місті високі прибутки та перспективну історію зростання, хоча ризики – політичні, фіскальні, інфляційні – залишаються реальними, але керованими. Кожен район Бухареста має свої переваги: від розкоші півночі до потенціалу зростання сходу та доступності південного заходу. Оскільки місто продовжує модернізувати інфраструктуру та міський простір, перспективи на ринку нерухомості залишаються загалом позитивними. Гравцям слід залишатися уважними до змін політики та глобальних тенденцій, але загалом Бухарест має всі шанси залишатися одним із найпривабливіших ринків нерухомості Центрально-Східної Європи у найближчі роки, поєднуючи можливості з підвищенням стабільності.

Джерела:

• CBRE Research та Property Forum News про інвестиційні та офісні ринкові тренди 2025 року property-forum.eu property-forum.eu property-forum.eu
• Global Property Guide – Аналіз житлового ринку Румунії 2025 (Таміла Нуссупбекова) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• SVN Romania через Property-Forum – звіт про продажі та пропозицію житла у I кварталі 2025 року property-forum.eu property-forum.eu
• Investropa Real Estate Guides (червень 2025) – аналітика ринку Бухареста щодо цін, прибутковості, тенденцій у районах investropa.com investropa.com investropa.com
• Colliers International через Property Forum – Чого очікувати у 2025 році (прогнози ринку) property-forum.eu property-forum.eu
• The Diplomat Bucharest – Щорічний звіт Colliers 2024/25 (обсяги інвестицій та прибутковість) thediplomat.ro thediplomat.ro
• Romania-Insider та Romania Journal – різні звіти про інфраструктурні проекти (лінії метро, кільцева дорога) та місцевий розвиток worldconstructionnetwork.com en.wikipedia.org investropa.com
• Аналіз Investropa “10 найгарячіших районів у 2025 році” – районні дані та драйвери investropa.com investropa.com investropa.com
• Економічні прогнози НБР та МВФ через медіа-репортажі – макроекономічний контекст (ВВП, інфляція) globalpropertyguide.com property-forum.eu

Примітка до таблиці: Наведені вище дані є вибіркою районів, що ілюструють діапазон ринку.Центрально-північні райони, такі як Флоряска, Доробанць, Херестреу, є найдорожчими й зазнали значного зростання за минулий рік, хоча в майбутньому зростання може сповільнитися.Периферійні райони зростання, такі як Теодор Палладi (Титан) та Мiлiтарi, лiдирували за зростанням цiн завдяки новому будiвництву та iнфраструктурi.Старе місто залишається особливою зоною з високими цінами через унікальні чинники (туризм, обмежений простір).Доступні сектори (не в таблиці, напр.)Рахова) має нижчі абсолютні ціни та помірне зростання, але може наздогнати інші райони, якщо розвиток пошириться.

Райони для вигідних інвестицій та зростання (Рахова, Джулешті, інші околиці): На нижньому кінці цінового діапазону знаходяться райони, такі як Рахова (Сектор 5) на півдні та Джулешті (Сектор 6) на північному заході. Тут найдешевше житло в Бухаресті, але водночас і найочевидніші виклики (вищі осередки бідності, історично менш розвинена інфраструктура). Для інвесторів із довгостроковим баченням це цікава можливість: купити дешево та чекати на розвиток міської інфраструктури. Наприклад, ціни на квартири в Рахова значно нижчі за міський середній показник у ~1 700–1 800 €; багато об’єктів доступні близько 1 200–1 400 € за м², що приваблює покупців з обмеженим бюджетом investropa.com investropa.com. Влада міста намагається стимулювати розвиток таких районів – уже обговорюються стимули для забудовників (податкові пільги тощо) для будівництва саме в перспективних місцях, що з часом може підняти Рахова investropa.com. Хоча Рахова й не отримав конкретного масштабного флагманського проекту, загальні тенденції міської реновації (як приклад HILS Republica) свідчать про бажання міста не залишати жоден сектор позаду investropa.com. Майбутнє Рахови може стати світлішим, якщо, наприклад, запланована кільцева гілка метро М8 (проект напівкільцевої лінії) чи інша інфраструктура врешті-решт почне обслуговувати цей район. Аналогічна логіка стосується Джулешті та Ферентарі: сьогодні ціни низькі, але навіть незначне покращення безпеки чи транспорту може призвести до зростання вартості завдяки низькій стартовій базі. У 2024 році ці райони показали менший приріст цін (однозначні відсотки), оскільки попит залишається слабким, але навіть вони трохи зросли, відображаючи загальну тенденцію на ринку. Для тих, хто купує для себе, ці райони – одні з небагатьох, де ще можна придбати квартиру пристойних розмірів дешевше ніж за 70 000 €, тож є постійний, хоч і не численний, попит. Обережність потрібна: інвестору варто уважно вибирати мікролокації (деякі вулиці кращі за інші) та, можливо, зосередитися на земельних ділянках (щоб потенційно зібрати території для майбутніх проектів) або на унікальних активів (наприклад, комерційна нерухомість на жвавій вулиці) у цих кварталах, адже типові квартири тут можуть бути неліквідними.

Підсумкова таблиця – приклад показників районів (середина 2025):

Загалом динаміка районів Бухареста у 2025 році має певний шаблон: райони з новою інфраструктурою й забудовою демонструють найшвидше зростання цін, тоді як престижні сформовані квартали стабільно додають у ціні й зберігають вартість. Для покупців це означає вибір між переплатою за престиж чи інвестуванням у “фронтир” із більшим потенціалом зростання. Для міста це добрий знак: розвиваються та приваблюють інвестиції відразу кілька районів, а не лише традиційний центр, що свідчить про зрілість і розширення ринку.

Вплив державної політики та регулювання

Державна політика, макроекономічне управління та регуляторні зміни в Румунії суттєво впливають на ринок нерухомості. У 2025 році у секторі нерухомості Бухареста діють кілька факторів, пов’язаних із політикою:

• Грошово-кредитна політика та регулювання іпотеки: Національний банк Румунії (НБР) відіграє ключову роль у формуванні попиту на житло через рішення щодо процентних ставок. Для боротьби з високою інфляцією НБР підвищував базові ставки в останні роки, що призвело до ставок за іпотекою на рівні 7,5–9% до середини 2025 року investropa.com. Ці вищі витрати на кредитування напряму вплинули на доступність житла – особливо для тих, хто купує вперше, оскільки їхня купівельна спроможність впала на ~15–20% через жорсткіші критерії кредитування та дорогі позики investropa.com. НБР також суворо регулює іпотечне кредитування (наприклад, через обмеження loan-to-value та debt-to-income). Нині ці макропруденційні правила забезпечують стримування надмірного кредитування, що допомагає запобігти бульбашці на ринку житла, спричиненій легкими кредитами. Якщо інфляція й надалі зменшуватиметься, НБР може почати знижувати ставки наприкінці 2025 року, що стане позитивним чинником для ринку нерухомості (нижчі щомісячні платежі, легший доступ до фінансування). Варто зауважити, що іпотечний ринок Румунії все ще порівняно нерозвинений (багато угод укладаються за готівку), але кожен відсотковий пункт зміни ставки помітно впливає на обсяг продажів investropa.com. Також, державні програми підтримки, такі як “Noua Casă” (Новий дім), надають гарантії певним покупцям першого житла; безперервність і умови цих програм (бюджетне фінансування, цінові межі) впливають на попит у доступному сегменті. Будь-яке розширення такої підтримки може стимулювати первинні покупки, тоді як посилення вимог матиме протилежний ефект.
• Бюджетна політика та податки: Зіткнувшись із значним бюджетним дефіцитом, уряд Румунії запровадив низку фіскальних заходів, які мають опосередкований вплив на ринок нерухомості. Наприклад, з 2023–2024 років було знижено поріг для 5% пільгового ПДВ на продаж житла (з ~700 тис. RON до 600 тис. RON) marosavat.com, а також обмежено можливість отримати пільговий ПДВ при покупці понад першої квартири. Це означає, що менше нових квартир підпадають під пільговий ПДВ, а отже, зростають витрати на придбання житла середнього та високого цінового сегменту. Крім того, з’явилася пропозиція з серпня 2025 року скасувати частину пільгових ставок ПДВ vatcalc.com – наразі не підтверджено, чи зачепить це саме житло, але будь-яке таке підвищення ПДВ на нерухомість (до стандартної ставки 19%) суттєво вплине на ринок та, ймовірно, знизить попит на житло преміум-класу. Стосовно податку на прибуток, як уже згадувалося, підвищення податку на дивіденди до 10% worldconstructionnetwork.com може дещо вплинути на девелоперів і інвесторів, які отримують прибуток у формі дивідендів. Інвестори у нерухомість також уважно стежать за податками на майно: історично в Румунії були низькі щорічні податки на нерухомість, але обговорюються реформи місцевих податкових кодексів (з можливим індексуванням до ринкової вартості) як засіб підвищити доходи муніципалітетів. Станом на 2025 рік різкого підвищення податку на майно не відбулося, але нинішня ситуація свідчить, що оподаткування майна може зрости у наступні роки. Держава балансує між необхідністю збереження активного майнового сектора та потребою отримувати більше доходів. Ще один аспект – це стимули: держава пропонує податкові стимули для певних видів забудови (індустріальні парки, зелена енергетика тощо). Для ринку нерухомості актуальна політика стимулювання зеленого будівництва – наприклад, податкові відрахування за встановлення сонячних панелей чи енергоефективного опалення в будівлях (що відповідає цілям фондів відновлення ЄС). Такі заходи заохочують забудовників і власників модернізувати або зводити сталу нерухомість, опосередковано впливаючи на переваги ринку та цінність об’єктів (будівлі із сертифікатом зеленого будівництва мають вищий попит і деколи податкові пільги).
• Регулювання житла та землекористування: Жодних значних нових політик контролю за орендою чи обмежень щодо житла не було запроваджено – ринок нерухомості Румунії здебільшого є вільним. Закони, що регулюють відносини орендодавця й орендаря, залишаються загалом сприятливими для інвесторів (наприклад, легше виселити за несплату, ніж у деяких країнах Заходу), що підтримує привабливість купівлі для здачі в оренду. Однією зі сфер, у якій відбувається реформа, є зонування та міське планування в Бухаресті. Генеральний план розвитку столиці (PUG) переглядається вже кілька років, і тимчасові зміни чи призупинення іноді створювали плутанину або затримки з отриманням дозволів на будівництво. Очікується, що правила зонування будуть уточнені та модернізовані (наприклад, дозволять зведення вищих будівель у певних районах чи захистять історичну спадщину), але прогрес відбувається повільно. Станом на середину 2025 року місто все ще частково керується старими нормами планування, що може бути як перешкодою, так і можливістю залежно від ситуації. Оптимізація процесу видачі дозволів є заявленою метою місцевої влади, яка визнає, що нинішня бюрократія гальмує розвиток (що також відображено у низьких показниках введення житла в експлуатацію). Якщо уряд проведе адміністративні реформи та скоротить бюрократію при видачі дозволів на будівництво і реєстрації в кадастрі, це з часом позитивно вплине на пропозицію.
• Політичний клімат: Невизначеність через передвиборчу сагу на кінець 2024 року (із повторними виборами, запланованими на 2025 рік) worldconstructionnetwork.com змусила деяких інвесторів бути обережнішими. Стабільний політичний клімат важливий для впевненості на ринку нерухомості, особливо для іноземних інвесторів. Нинішня коаліція загалом дотримується проєвропейських та проінвестиційних поглядів, однак будь-яке посилення популізму чи різкі політичні «гойдалки» (наприклад, раптові податкові зміни) можуть погіршити настрої. Поки не з’явиться новий президент і вектор уряду не визначиться остаточно, деякі великі інституційні гравці можуть відкласти свої зобов’язання – про це зазначали в Colliers, зазначаючи, що «політична невизначеність… може змусити інвесторів зайняти обережнішу позицію» thediplomat.ro. Тим не менш, Румунія міцно тримається євроатлантичного курсу, і є надія, що після виборів уряд зосередиться на реформах (бюджетна консолідація, боротьба з корупцією, судова система), які зміцнять верховенство права та економічну стабільність, що, у свою чергу, зробить сектор нерухомості більш безпечним.
• Фонди ЄС та регулювання: Румунія є одним із головних бенефіціарів фондів розвитку ЄС (зокрема, фонду відновлення NextGeneration EU / PNRR). Ефективне використання цих коштів урядом для інфраструктури (дороги, метро, енергоефективність) може опосередковано стимулювати ринок нерухомості. Також запроваджуються регулювання, продиктовані ЄС, такі як вимоги до енергетичної ефективності будівель, які стають жорсткішими. Нові будівлі мають відповідати вищим стандартам ізоляції та викидів – хоча це дещо підвищує вартість будівництва, але водночас забезпечує якісніший продукт, за який ринок готовий платити більше. Старі будівлі можуть потребувати реновації (у Румунії діє програма термореновації житла радянської доби, частково дотована коштом ЄС). Після утеплення та оновлення цих багатоповерхівок, їхні комунальні витрати знижуються, а вартість зростає. Прагнення до зеленої трансформації очевидне: бюджет 2025 року передбачає збільшення витрат на енергетичну модернізацію, зокрема на енергоефективність будівель worldconstructionnetwork.com worldconstructionnetwork.com. Крім того, регуляції ЄС у банківському секторі впливають на кредитування у румунських банках – у міру того як капітальні вимоги та системи оцінки ризиків змінюються, банки можуть коригувати свою експозицію на ринок нерухомості або кредитні умови, що впливає на доступність фінансування.

Підсумовуючи, урядові та регуляторні чинники у 2025 році створюють неоднозначну ситуацію для ринку нерухомості Бухареста. З одного боку, є певний тиск (жорсткіша податкова політика, короткостроково високі ставки), але також і підтримка (інвестиції в інфраструктуру, ймовірне майбутнє зниження ставок і загальна сприятлива позиція щодо розвитку). Досвідчені гравці ринку уважно слідкують за рішеннями Міськради Бухареста, податковими ініціативами Парламенту та анонсами Нацбанку Румунії, адже саме ці фактори формуватимуть ринкові тенденції. На даний момент ринок витримує політичний шум і регуляторні зміни без втрати динаміки — це свідчить про стійкий попит — однак обачливі інвестори врахують політичні ризики й залишатимуться гнучкими до нових правил.

Прогноз попиту та пропозиції

Прогноз щодо постачання: У найближчій перспективі пропозиція нерухомості в Бухаресті очікується обмеженою в більшості сегментів, що й надалі впливатиме на динаміку ринку. Щодо житлового сектору, як вже згадувалося, у 2025 році буде здано в експлуатацію нове житло (~18 000 одиниць у Бухаресті-Ілфові), що є історично низьким показником property-forum.eu. Завершується небагато великих проектів, а деякі були відкладені в очікуванні кращих фінансових умов. Ця нестача особливо впливає на середній і високий цінові сегменти квартир у центральних районах – там практично не з’являється нових проектів через брак землі та обмеження у отриманні дозволів, що змушує покупців звертатися до вторинного ринку або до декількох новобудов на периферії. Після 2025 року є причини вважати, що пропозиція може поступово зрости: девелопери купують земельні ділянки (наприклад, великі угоди у 2023/24 роках в районах Піпера, Генчеа, Палладий) та готують нові проекти, і якщо процентні ставки знизяться, ми можемо побачити більше будівельних кранів на горизонті вже у 2026–2027 роках. Однак, зважаючи на тривалі терміни реалізації, суттєве збільшення нового житлового фонду можливе не раніше ніж через 1–2 роки. Потенційним “джокером” може стати сектор build-to-rent – якщо інституційні інвестори розпочнуть проекти орендного житла, це може збільшити пропозицію в цій формі, хоча, ймовірно, все одно не в таких масштабах, щоб негайно змінити ситуацію на ринку.

Для комерційної нерухомості пропозиція офісних площ наразі дуже обмежена. У 2025 році очікується мінімальна кількість нових введень в експлуатацію офісів у Бухаресті – розробники переважно зупинили спекулятивні офісні проекти під час пандемії і наразі мають лише кілька будівель на стадії будівництва (наприклад, друга фаза One Cotroceni Park, здана в 2023 році). За даними ринкових звітів, у 2025 році не очікується жодних великих офісних проектів, а навіть планування на 2026 рік є скромними property-forum.eu. Лише до 2027 року можна очікувати наступну хвилю (є деякі плани в районі Барбу Векереску тощо, якщо попереднє бронювання пройде успішно). Це означає, що рівень вакантності офісів має й надалі знижуватися, а власники якісних площ користуватимуться майже монопольною позицією на ринку нових великих орендарів у короткостроковій перспективі. Пропозиція торгових площ є відносно активнішою – із 200 000 кв. м нових торгових площ у 2025 році (по всій країні) відкриється перший у Бухаресті торговий центр IKEA (у районі Палладь), розширення Colosseum Mall, і, можливо, прогрес по AFI Arad Mall (поза межами Бухареста, але це свідчить про впевненість девелоперів у торговій нерухомості) property-forum.eu. У Бухаресті заплановано відкриття кількох менших торгових парків у передмісті. Після 2025 року очікується кілька великих торгових центрів на 2027–2028 роки property-forum.eu (одна з чуток – у північно-західному Бухаресті, де девелопер придбав земельну ділянку). Таким чином, забезпеченість торговими площами на душу населення в Бухаресті зростатиме, але наразі попит відповідає пропозиції (тому вакантність низька). Пропозиція індустріальної нерухомості залишається сильною – такі девелопери, як CTP, WDP, P3 та VGP, продовжують будувати логістичні комплекси навколо околиць Бухареста та вздовж автомагістралей. Легко нарахувати кілька сотень тисяч кв. м, що перебувають зараз у будівництві чи плануванні навколо столиці. Єдина засторога – чи встигатиме попит так швидко поглинати ці площі, як у 2021–2022 роках. Проте, враховуючи зростання електронної комерції та перенесення компаніями частини операцій до Румунії, більшість аналітиків вважають, що індустріальна вакантність залишатиметься низькою навіть за умов нового поповнення ринку, особливо для сучасних складів класу А.

Прогноз попиту: З боку попиту всі ознаки вказують на продовження стійкого попиту на нерухомість у Бухаресті в найближчі роки. Населення міста (офіційно близько 1,8 млн, але ймовірно понад 2 млн з урахуванням незареєстрованих мешканців) є стабільним або трохи зростає завдяки міграції до міста. Є також анекдотичні свідчення про зростання інтересу іноземців: експати з переповнених західноєвропейських міст розглядають Бухарест через нижчі витрати на життя, а члени румунської діаспори інвестують у житло в столиці — як у друге житло, або з планами повернутися investropa.com investropa.com. Внутрішній попит залежатиме від впевненості споживачів — наразі її підтримують зростання зарплат і стабільна зайнятість. Якщо економіка дотримуватиметься помірного темпу зростання (і не буде жодних шоків, як, наприклад, різке зростання безробіття), місцевий попит на житло та комерційні приміщення залишатиметься високим. Корпоративний попит на офіси може бути трохи м’якшим, якщо компанії будуть скорочувати площі або відкладати розширення через побоювання світової рецесії; Colliers навіть попереджала, що в умовах негативного сценарію новий попит на офісні площі у 2025 році може досягти історичних мінімумів property-forum.eu. Однак, враховуючи відсутність надлишкової пропозиції, навіть помірний попит достатній для підтримання балансу на ринку офісної нерухомості.

Кілька конкретних рушіїв попиту, за якими варто стежити:

• Кінцеві покупці житла: Молоді сім’ї та покупці вперше формують значну частину попиту. Вони чутливі до кредитних умов, але програми з державними гарантіями по іпотеці допомагають. Черга людей, які потребують кращого житла (багато міленіалів досі живуть у переповнених умовах або з батьками), — це структурний драйвер, який підтримуватиме попит на житло щонайменше на найближче десятиріччя. Поки в Бухаресті є вдосталь робочих місць, люди будуть намагатися купувати тут житло.
• Інвестори та орендодавці: Як місцеві, так і іноземні інвестори, швидше за все, й надалі орієнтуватимуться на Бухарест. Висока дохідність і потенціал для приросту капіталу залишаються рідкісними для Європи. Міжнародні фонди теж проявляють зацікавленість — наприклад, з’явилися нові учасники з Південної Африки, Близького Сходу та Азії. Успішне закриття великих угод у 2024 році (із залученням першого індійського інвестора) thediplomat.ro може заохотити інших, доводячи ліквідність ринку. На ринку житлової нерухомості дрібні інвестори (які скуповують декілька квартир для здачі в оренду) підтримуватимуть стійкий попит на студії та одно-кімнатні квартири у гарних локаціях, оскільки прибутковість від Airbnb і довгострокової оренди є привабливою.
• Тенденції серед орендарів: На комерційному ринку орендарів відносно низькі витрати на працю в Румунії продовжують приваблювати транснаціональні компанії для створення офісів (BPO, IT-центри розробки тощо) – Бухарест зазвичай є першим вибором для таких офісів. У сегменті роздрібної торгівлі міжнародні бренди активно розширюються в Румунії; багато нових ритейлерів вважають Бухарест обов’язковим ринком, тому попит на преміальні торгові площі залишається стабільним. Попит на промислові об’єкти підсилюється зростанням споживання в Румунії та її роллю логістичного вузла між Азією (через порт Констанца) та Західною Європою. Коротко кажучи, попит орендарів в усіх секторах має зростати разом з економічним зростанням – не вибухово, але стабільно.

Баланс ринку та перспективи: Враховуючи пропозицію й попит разом, Бухарест зараз є ринком продавця/орендодавця і ймовірно залишатиметься таким у найближчій перспективі. Попит перевищує пропозицію в більшості сегментів, що підтримує зростаючий тиск на ціни й орендні ставки. Ринок може поступово набути рівноваги, якщо й коли збільшиться обсяг будівництва (на житло), або якщо зростання економіки сповільниться (що пригнітить попит). Один з показників, на який варто звертати увагу — це індекс доступності: зараз, попри зростання цін, рівень доступності залишається прийнятним (завдяки зростанню зарплат), і НБР відзначає, що домогосподарства в середньому не є надмірно закредитованими property-forum.eu. Якщо ціни значно перевищать зростання доходів, попит може охолонути, оскільки менше людей зможе отримати іпотеку; наразі це не так — фактично, компанія SVN Romania відзначає, що “потенційні покупці вже адаптувалися до нових цін, і рівень доступності залишається хорошим” property-forum.eu.

Ще один аспект — це інвентар оголошень: портали з нерухомості повідомляють про зниження кількості активних оголошень у Бухаресті порівняно з минулим роком, що свідчить про те, що нерухомість викуповують швидше, ніж з’являються нові пропозиції. Доки ми не побачимо різке збільшення кількості оголошень (що вказуватиме або на більше пропозиції, або на зниження попиту), варто очікувати конкурентного ринку з позиції покупця.

Наступні кілька років: Дивлячись за межі 2025 року, якщо Румунія забезпечить стабільне макроекономічне середовище, нерухомість у Бухаресті має перспективи стійкого зростання. Малоймовірно, що ми побачимо повторення щорічних стрибків цін на 15–20%, як у нещодавньому минулому (вони частково були зумовлені інфляцією та «наздоганяючим» зростанням після недооцінки), але навіть 5–7% зростання цін щороку, поєднане із 6% прибутковістю від оренди, забезпечує дуже привабливу сумарну дохідність. До 2026–2027 років з’явиться нова пропозиція – можливо, це трохи послабить найбільш напружені сегменти – але й попит на той час може зрости (особливо якщо Румунія приєднається до Шенгену, що може стимулювати іноземні компанії та приватних осіб активніше інвестувати). Довгострокова тенденція полягає в тому, що Бухарест як столиця країни ЄС поступово наближається до європейських стандартів – як економічно, так і за вартістю нерухомості. Історично румунська нерухомість була дуже дешевою; ця різниця скорочується і, ймовірно, буде скорочуватися й надалі. Тому, якщо не трапиться непередбаченої кризи, у найближчі кілька років ринок нерухомості Бухареста, ймовірно, продовжить зростання, хоча можливі незначні корекції чи періоди стабільності, але, станом на середину 2025 року, ознак серйозного спаду не спостерігається.

Висновок: Ринок нерухомості Бухареста у 2025 році динамічний і стійкий, спирається на міцні фундаментальні показники. Як житлова, так і комерційна нерухомість виграють від економічної стійкості, зростання доходів та стратегічних проєктів розвитку. Ціни знаходяться на історичних максимумах, але продовжують помірно зростати, чому сприяє хронічна нестача пропозиції та впевнений попит. Інвестори знаходять у місті високі прибутки та перспективну історію зростання, хоча ризики – політичні, фіскальні, інфляційні – залишаються реальними, але керованими. Кожен район Бухареста має свої переваги: від розкоші півночі до потенціалу зростання сходу та доступності південного заходу. Оскільки місто продовжує модернізувати інфраструктуру та міський простір, перспективи на ринку нерухомості залишаються загалом позитивними. Гравцям слід залишатися уважними до змін політики та глобальних тенденцій, але загалом Бухарест має всі шанси залишатися одним із найпривабливіших ринків нерухомості Центрально-Східної Європи у найближчі роки, поєднуючи можливості з підвищенням стабільності.

Джерела:

• CBRE Research та Property Forum News про інвестиційні та офісні ринкові тренди 2025 року property-forum.eu property-forum.eu property-forum.eu
• Global Property Guide – Аналіз житлового ринку Румунії 2025 (Таміла Нуссупбекова) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• SVN Romania через Property-Forum – звіт про продажі та пропозицію житла у I кварталі 2025 року property-forum.eu property-forum.eu
• Investropa Real Estate Guides (червень 2025) – аналітика ринку Бухареста щодо цін, прибутковості, тенденцій у районах investropa.com investropa.com investropa.com
• Colliers International через Property Forum – Чого очікувати у 2025 році (прогнози ринку) property-forum.eu property-forum.eu
• The Diplomat Bucharest – Щорічний звіт Colliers 2024/25 (обсяги інвестицій та прибутковість) thediplomat.ro thediplomat.ro
• Romania-Insider та Romania Journal – різні звіти про інфраструктурні проекти (лінії метро, кільцева дорога) та місцевий розвиток worldconstructionnetwork.com en.wikipedia.org investropa.com
• Аналіз Investropa “10 найгарячіших районів у 2025 році” – районні дані та драйвери investropa.com investropa.com investropa.com
• Економічні прогнози НБР та МВФ через медіа-репортажі – макроекономічний контекст (ВВП, інфляція) globalpropertyguide.com property-forum.eu