Rynek Nieruchomości w Los Angeles 2025: Trendy, Prognozy i Perspektywy Inwestycyjne

Przegląd rynku w 2025 roku

Rynek nieruchomości w Los Angeles w 2025 roku cechuje się mieszanką odporności i rekalkulacji. Wartości nieruchomości mieszkaniowych pozostają blisko rekordowych poziomów po pandemicznym boomie, choć wzrost jest znacznie wolniejszy, podczas gdy aktywność sprzedażowa odradza się umiarkowanie po historycznych minimach z lat 2022–2023. Wyniki rynku nieruchomości komercyjnych są podzielone – sektory takie jak przemysłowy i wielorodzinny utrzymują się mocno, natomiast segmenty biurowe i niektóre handlowe napotykają przeszkody związane z wysokimi pustostanami i zmieniającym się popytem. Krótko mówiąc, rok 2025 to dla L.A. zrównoważony (a nawet lekko sprzyjający kupującym) rynek mieszkaniowy i ostrożnie odradzający się sektor komercyjny.

Czynniki ekonomiczne i polityczne mają znaczący wpływ. Podwyższone stopy kredytów hipotecznych (≈6,5–7%) ograniczyły popyt kupujących i obniżyły dostępność do niemal rekordowo niskich poziomów. Nowe regulacje – w szczególności Measure ULA („podatek od rezydencji luksusowych”) od sprzedaży nieruchomości wysokiej wartości – studzą segment rynku luksusowego i inwestycyjnego. Tymczasem chroniczne niedobory podaży w mieszkaniówce nieustannie utrzymują ceny na wysokim poziomie, mimo niedawnego spadku liczby mieszkańców (populacja miasta L.A. spadła ~2,5% od 2020 roku). Poniższy raport analizuje szczegółowe trendy w sektorze mieszkaniowym i komercyjnym w Los Angeles, omawia wyniki poszczególnych dzielnic, wskazuje możliwości inwestycyjne oraz prezentuje prognozy do 2028 roku.

(Uwaga dotycząca cytowań: Dane i analizy pochodzą ze źródeł takich jak California Association of Realtors, Zillow, Redfin, CBRE oraz lokalnych analiz rynkowych, cytowanych w całym raporcie.)

Sektor nieruchomości mieszkaniowych

Ceny mieszkań i trendy sprzedażowe

Ceny domów w Los Angeles w 2025 roku są zasadniczo stabilne lub lekko rosnące w porównaniu do roku poprzedniego, po gwałtownym wzroście w latach 2020–2022. Mediana ceny sprzedaży w mieście Los Angeles wynosi około 1,05 mln USD w połowie 2025 roku, co oznacza zaledwie wzrost o +0,5% rok do roku. W hrabstwie Los Angeles mediana ceny domu jednorodzinnego w marcu 2025 roku wyniosła około 829 000 USD, co stanowi wzrost o ~3,0% w porównaniu do roku wcześniejszego. Ta umiarkowana aprecjacja nastąpiła po krótkim spadku w 2023 roku i odzwierciedla utrzymanie się cen na poziomach bliskich rekordowym. (Dla porównania mediana wartości domu w L.A. wynosiła ok. 600 000 USD w 2019 roku, a następnie wzrosła do rekordowego poziomu ok. 956 000 USD pod koniec 2024 roku.) Rysunek 1 ilustruje tę ścieżkę cenową, pokazując gwałtowny wzrost w czasach pandemii, niewielką korektę i ponowny łagodny wzrost w 2025 roku.

Wolumen sprzedaży wykazuje wczesne oznaki ożywienia po spadku wywołanym przez wysokie stopy procentowe. Sprzedaż domów w 2023 roku była historycznie niska – całkowita sprzedaż w Kalifornii w 2023 roku spadła do najniższego poziomu od kilku dekad (spadek o ~34% w porównaniu z 2021 r.) – a Los Angeles odnotowało podobne spadki. W 2024 roku sprzedaż nieznacznie wzrosła (pierwszy roczny wzrost od trzech lat, +4,3% w całym stanie), a 2025 kontynuuje ten skromny wzrost, choć wolumen sprzedaży nadal pozostaje poniżej poziomów sprzed pandemii. Na przykład, w maju 2025 roku w Los Angeles sprzedano 1 617 domów, czyli o 7% mniej niż w maju 2024 roku – co wskazuje, że popyt wciąż jest przytłumiony. Liczba ofert poprawiła się względem ekstremalnie niskich poziomów: w Los Angeles w maju 2025 roku było 4 747 aktywnych ogłoszeń, co stanowi wzrost w porównaniu z wcześniejszymi miesiącami. Wskaźnik niesprzedanej oferty (miesięczny zapas) w aglomeracji L.A. wynosi około 3,7 miesiąca na marzec 2025 roku, w porównaniu do zaledwie 2,7 miesiąca rok wcześniej. Ta zrównoważona podaż przesunęła L.A. z rynku sprzedającego na bardziej neutralny rynek w 2025 roku, łagodząc ostrą konkurencję z ostatnich lat. Domy obecnie pozostają na rynku przez około 45 dni, wolniej niż rok temu (39 dni), a negocjacje cen są bardziej powszechne (około 45% transakcji w kwietniu 2025 roku zostało zamkniętych poniżej ceny ofertowej).

Kluczowe statystyki rynkowe (rynek mieszkaniowy, połowa 2025):

• Mediana ceny sprzedaży (miasto L.A.) – ~$1,05 mln USD (zmiana rok do roku: 0%–1%).
• Mediana ceny sprzedaży (hrabstwo L.A.) – ~$829 tys. USD (+3,0% r/r).
• Liczba sprzedanych domów (miasto L.A., maj 2025) – 1 617 jednostek (-7% r/r).
• Aktywne ogłoszenia (hrabstwo L.A., maj 2025) – ~4 700 (wzrost z ~4 300 w kwietniu).
• Zapasy na miesiąc – ~3,5–3,7 miesiąca (wzrost z ~2,6 miesiąca rok temu).
• Mediana dni na rynku – ~45 dni (rok temu ~39 dni).
• Stosunek ceny sprzedaży do ceny ofertowej – ~100% (połowa domów sprzedaje się po albo poniżej ceny ofertowej).

Ogólnie, ceny mieszkań utrzymują się stabilnie, a w niektórych segmentach nawet lekko rosną dzięki ograniczonej podaży i trwałemu popytowi. Jednak gwałtowność rynku sprzedającego z 2021 roku osłabła – kupujący mają więcej swobody, ponieważ wyższe koszty finansowania ograniczają ich możliwości. W rzeczywistości przystępność mieszkań w L.A. jest bliska historycznym minimom: aby zakwalifikować się na dom w średniej cenie, potrzebny jest dochód na poziomie około 230 000 USD, czyli ponad 2× więcej niż mediana dochodu w Kalifornii. Ten kryzys dostępności, w połączeniu z wieloma właścicielami mającymi kredyty hipoteczne na poziomie poniżej 3% (i dlatego niechętnymi do sprzedaży i zamiany na kredyt 7%), tłumaczy zarówno spadek sprzedaży, jak i niską podaż – impas, który powstrzymuje ceny przed dużymi spadkami. O ile nie nastąpi poważny wstrząs gospodarczy, łagodna równowaga wydaje się wyznaczać wartości mieszkań w L.A. na rok 2025.

Trendy na rynku najmu

Los Angeles pozostaje jednym z najdroższych rynków najmu w kraju, choć wzrost czynszów spowolnił w latach 2024–2025 po pandemicznym skoku. Średni czynsz za mieszkanie w L.A. wynosi około 2750–2800 dolarów miesięcznie na początku 2025 roku. Według CBRE, średni czynsz za mieszkania wielorodzinne w hrabstwie L.A. wynosił około 2822 USD za jednostkę w I kwartale 2025 roku, co oznacza praktycznie brak zmian (+0,1%) w porównaniu z poprzednim kwartałem. Był to efekt gwałtownego wzrostu: czynsze wzrosły o około 23% w cztery lata, z 2300 dolarów mediany w 2020 roku do ok. 2841 w 2024 roku. Takie podwyżki przewyższały wzrost płac i inflację, pogłębiając problem dostępności mieszkań. W 2024 roku 74% ofert najmu mieszkań w L.A. przekraczało 2100 dolarów miesięcznie, co zmuszało wielu najemców do dzielenia mieszkania lub przeprowadzki.

W 2025 roku wzrost czynszów praktycznie się zatrzymał – co stanowi ulgę dla najemców. Niektóre wskaźniki pokazują nawet lekki spadek w ujęciu realnym: na przykład analizy dotyczące handlu detalicznego w Los Angeles odnotowały wzrost czynszów o -0,4% rok do roku w I kwartale 2025 roku dla nieruchomości handlowych, co wskazuje na ograniczone możliwości podwyżek dla właścicieli w niektórych sektorach. W przypadku mieszkań, badania wykazały, że oferowane czynsze są raczej stabilne lub rosną tylko nieznacznie (~+1% r/r) na początku 2025 roku. Wysokie czynsze, w połączeniu z migracją po pandemii, nieco złagodziły popyt, ograniczając kolejne skoki cen. Warto zauważyć, że spadek liczby ludności w L.A. (o ok. 0,65% w 2024 roku) sprawia, że właściciele mają nieco mniejszą konkurencję o najemców, co przekłada się na więcej zachęt i korzystniejsze ceny dla najemców w niektórych rejonach.

Jednocześnie współczynniki pustostanów wśród mieszkań wielorodzinnych pozostają niskie, ponieważ osoby opuszczające L.A. są równoważone przez tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup domu. Wskaźnik zajętości mieszkań w L.A. wyniósł 95,4% w I kwartale 2025 roku (pustostany ok. 4,6%), co stanowi niewielką poprawę w porównaniu z końcówką 2024 roku. W praktyce dobre mieszkania wciąż są wynajmowane szybko, ale najemcy mają więcej opcji niż rok temu. Koncesje (np. miesiąc czynszu gratis) wracają w niektórych segmentach rynku. Według raportu USC Casden Multifamily, efektywne czynsze mają pozostać na obecnym poziomie w 2025 roku, gdyż nowe inwestycje (około 6000–8000 nowych zezwoleń na mieszkania w L.A. w zeszłym roku) próbują dogonić popyt.

Najbardziej popularne trendy i lokalizacje na rynku najmu: Luksusowe apartamenty w Westside i Downtown odczuły pewną presję ze względu na nową podaż i pustostany związane z pracą zdalną, podczas gdy bardziej przystępne cenowo dzielnice nadal cechuje duża konkurencja. Przedmieścia w Dolinie San Fernando i Dolinie San Gabriel odnotowały umiarkowane wzrosty czynszów rok do roku, ponieważ rodziny szukają tańszych alternatyw w głębi lądu. W przeciwieństwie do tego, prestiżowe lokalizacje, takie jak Santa Monica i Downtown L.A. odnotowały spadki czynszów i wyższe pustostany (współczynnik pustostanów w handlu detalicznym Downtown wzrósł do 9,5%), gdy zarówno mieszkańcy, jak i firmy analizują koszty wobec korzyści. Ogólnie rzecz biorąc, rynek najmu w L.A. w 2025 roku można określić jako stabilny, ale pod presją: czynsze na razie nie rosną drastycznie, jednak ich poziom jest wciąż bardzo wysoki dla przeciętnego gospodarstwa domowego (typowy wynajem mieszkania 2-pokojowego kosztuje o ok. 70% więcej niż jego zakup przy kredycie hipotecznym sprzed 2022 roku, co odzwierciedla, jak trudno wielu osobom osiągnąć własność).

Dzielnice o wysokim wzroście kontra dzielnice wysokiego ryzyka

Rynek nieruchomości w Los Angeles jest wyjątkowo lokalny, a trajektorie poszczególnych dzielnic znacząco się różnią. W ciągu ostatniej dekady, niegdyś pomijane obszary odnotowały eksplozję wzrostu wartości nieruchomości, podczas gdy niektóre tradycyjnie drogie enklawy zanotowały umiarkowane wzrosty (a ostatnio także stagnację). Analiza danych biura rzeczoznawcy podatkowego hrabstwa (2016–2024) wykazuje, że najwyższy wzrost wartości nastąpił w rozwijających się dzielnicach – często poddawanych procesom gentryfikacji lub rozwoju infrastrukturalnego. Na przykład West Adams (centralne L.A.) zajmuje najwyższe miejsce w rankingu, z 107% wzrostem wycen rezydencjalnych od 2016 roku. Kiedyś stosunkowo przystępna cenowo, dzielnica West Adams została przekształcona przez swoje położenie w pobliżu linii komunikacyjnych i rosnący popyt z sąsiednich, droższych obszarów, stając się „najgorętszym” rynkiem w L.A. Inne obszary o dużym wzroście to Elysian Valley („Frogtown”) +86% oraz Exposition Park +84% (napędzany rozwojem wokół USC i stadionu Banc of California). Historycznie czarne dzielnice, takie jak Leimert Park (+79%) i Baldwin Hills/Crenshaw (+81%), również odnotowały duży wzrost wartości, gdy nabywcy szukają (dawniej) tańszych opcji w centrum miasta. Te wzrosty często idą w parze z nowymi inwestycjami i zmianami demograficznymi – ale budzą także obawy o wysiedlanie dotychczasowych mieszkańców xtown.la xtown.la.

Dla kontrastu, „dzielnice wysokiego ryzyka” z punktu widzenia inwestycyjnego to zwykle te, które zmagają się z bańkami cenowymi lub lokalnymi problemami. Przykładem jest Śródmieście Los Angeles (DTLA), które przeżyło boom w latach 2000–2010, lecz obecnie boryka się z wysokimi pustostanami i problemami jakości życia. Wartości nieruchomości w DTLA wzrosły stosunkowo niewiele, bo o około 45% w ciągu 8 lat (poniżej średniej hrabstwa), a współczynnik pustostanów handlowych/biurowych w Downtown jest wysoki (handel detaliczny ~9–10%, biura powyżej 30% pustostanów) – co sygnalizuje ryzyko dla inwestorów, dopóki nie nastąpi odrodzenie śródmieścia. Luksusowe rynki nadmorskie to inna kategoria „ryzyka”: nie w sensie załamania, lecz wolniejszego potencjału wzrostu. Bardzo drogie rejony, takie jak Bel Air (+61% od 2016) czy Calabasas (+36%), mają „mniej przestrzeni do wzrostu”, bo startowały ze znacznie wyższego poziomu. Faktycznie, niektóre zamożne rynki odnotowały lekki spadek cen w 2023 roku, gdy popyt na rezydencje spadł wobec nowych podatków i niepewności gospodarczej. Na przykład, mediana ceny w Culver City spadła o około 6,7% r/r do maja 2025, zaś Culver City i Santa Monica również odnotowały ostatnio spadki liczby ludności o około 3%. Obszary te nie są ryzykowne w sensie grożącego załamania, ale ich zwrot z inwestycji może być niższy niż w rozwijających się dzielnicach.

Warto również zwrócić uwagę na ogniska problemów w odległych przedmieściach i społecznościach peryferyjnych. W miejscach takich jak Dolina Antylopy w północnym hrabstwie L.A. (np. Lancaster, Palmdale) ceny gwałtownie wzrosły w czasie pandemii, gdy pracownicy zdalni szukali większej przestrzeni, ale pozostają one wrażliwe na ceny paliwa i trendy zatrudnienia – co może oznaczać podwyższone ryzyko wahań, jeśli koniunktura się zmieni. Najwyższe wskaźniki egzekucji nieruchomości w 2024 roku odnotowano w bardziej oddalonych lub robotniczych dzielnicach; przykładowo, Sylmar (w Dolinie San Fernando) odnotowało 59 egzekucji – najwięcej ze wszystkich obszarów w regionie L.A. w zeszłym roku. Skupiska egzekucji mogą świadczyć o lokalnych problemach (a jednocześnie być szansą dla łowców okazji na zakup, remont lub wynajem domów w tych dzielnicach). Inwestorzy mogą podchodzić do takich obszarów ostrożnie: Osiedla najbardziej narażone na spadki cen to zazwyczaj te z mniej zróżnicowanym popytem i większą ekspozycją na wahania gospodarcze, jak społeczności poza miastem lub miejsca z utrzymującą się przestępczością czy problemami infrastrukturalnymi.

Wniosek: Dzielnice takie jak West Adams, Mid-City i Jefferson Park – bogate w dostęp do komunikacji publicznej i historyczną zabudowę – przeżywają rozkwit, podczas gdy centrum oraz niektóre luksusowe lokalizacje wyhamowały. Jak zawsze, „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” ma znaczenie: nawet na drogim rynku mikro-rynki z nową zabudową, prestiżem kulturalnym czy powstającymi liniami komunikacyjnymi (np. wzdłuż linii kolejowej Crenshaw/LAX lub wokół nowego stadionu SoFi w Inglewood) prawdopodobnie nadal będą wyprzedzać rynek ogółem. Z drugiej strony inwestorzy powinni dokładnie analizować lokalne fundamenty, ponieważ niektóre obszary wiążą się z wyższym ryzykiem korekt cen lub niskiego popytu na wynajem, jeśli warunki gospodarcze się zmienią.

Wyniki rynku nieruchomości komercyjnych

Przegląd rynku komercyjnego

Nieruchomości komercyjne w Los Angeles w 2025 roku to historia rozbieżnych trendów w poszczególnych segmentach rynku. Sektory przemysłowy i wielorodzinny pozostają mocne, wspierane przez e-handel, handel zagraniczny i deficyt mieszkań, podczas gdy rynek biurowy zmaga się z trwałym spadkiem popytu. Nieruchomości handlowe plasują się pośrodku – centra handlowe na osiedlach wykazują odporność, ale sklepy miejskie (zwłaszcza w centrum) powoli wychodzą z pandemicznego dołka. Ogólna aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości komercyjnych została ograniczona przez wyższe stopy procentowe i lokalne podatki od transferów, jednak dobrze wynajęte obiekty w topowych lokalizacjach wciąż przyciągają zainteresowanie dzięki ogromnej bazie gospodarczej Los Angeles. Poniżej omawiamy wyniki w podziale na sektory:

Sektor biurowy: wysokie pustostany i wyzwania związane z rekultywacją

Rynek biurowy Los Angeles znajduje się pod znaczną presją w 2025 roku. Wzrost pracy zdalnej i hybrydowej, w połączeniu z oszczędnościami korporacyjnymi, doprowadził do 11 kolejnych kwartałów ujemnej absorpcji i rosnących pustostanów. W całym hrabstwie współczynnik pustostanów biurowych wzrósł do ok. 24,5% w I kwartale 2025 – historycznie bardzo wysoki poziom – a centrum Los Angeles ma ponad 31% pustostanów. Nawet najlepsze subrynki odczuwają skutki: na przykład w Century City współczynnik pustostanów osiągnął 13%, a w Orange County wzrósł do 19,2% w I kwartale 2025, co stanowi około dwukrotny wzrost w ciągu pięciu lat. Nadmiar powierzchni wynika z zmniejszania zajmowanej przestrzeni przez najemców oraz z dostaw z nowej zabudowy powstałej w poprzednim cyklu. Wielu właścicieli boryka się z anemicznym popytem; netto absorpcja była ujemna i wyniosła -1,08 mln stóp kw. tylko w I kwartale w aglomeracji L.A..

W efekcie czynsze za biura utknęły w miejscu lub zaczęły spadać. Średnie czynsze ofertowe na rynku to ok. 3,60 USD/ft² miesięcznie (full service) – praktycznie bez zmian rok do roku. Właściciele oferują coraz więcej zachęt (miesiące wolne od czynszu, wyższe nakłady na wykończenie), by przyciągnąć najemców. Najlepsze rynki Westside wciąż osiągają wyższe czynsze (West L.A. przeciętnie 5,14 USD/ft²/mc), ale nawet tu wzrosty są ograniczone. Wobec przeciwności analitycy spodziewają się wzrostu problemów i szans na zmianę przeznaczenia. Rzeczywiście, niektóre biura klasy B/C w centrum i części San Fernando Valley sprzedają się z dużymi rabatami pod konwersję na mieszkania lub inne kreatywne cele. Perspektywy rynku biurowego L.A. są ostrożne: wysoki poziom pustostanów prawdopodobnie utrzyma się przez cały 2025 rok – jeden z raportów prognozuje materializację kryzysu biurowego w 2025 r., gdy właściciele z zapadającymi kredytami napotkają trudności z refinansowaniem. Ożywienie zależy od wzrostu zatrudnienia w sektorach korzystających z biur oraz od tego, jak firmy ustalą długoterminowe strategie pracy. Tymczasem biura będą najsłabszym ogniwem w rynku nieruchomości L.A., a niektóre budynki (szczególnie starsze w nadpodażowych lokalizacjach) są bardzo zagrożone spadkiem wartości.

Sektor handlowy: powolne ożywienie i adaptacyjne trendy

Rynek nieruchomości handlowych w Los Angeles stopniowo odzyskuje równowagę po pandemii, ale obraz pozostaje mieszany. Konsumpcja odbiła, a turyści wracają, jednak wyzwania strukturalne (konkurencja e-commerce, zmieniające się nawyki konsumentów) trwają. Ogólny wskaźnik pustostanów handlowych w hrabstwie L.A. wynosił około 6,1%–6,5% w I kwartale 2025, czyli piąty kwartał z rzędu wzrostu. Ten poziom – choć wyższy niż poprzednio – wciąż jest umiarkowany i poniżej średniej dla wielu innych metropolii. Najwyższe wskaźniki pustostanów mają sklepy przy głównych ulicach i centra handlowe, podczas gdy centra spożywcze na przedmieściach radzą sobie lepiej. Średni czynsz ofertowy za powierzchnię handlową waha się od 36 do 37 USD za stopę kw. rocznie (czyli ok. 3,05 USD/ft²/mc triple-net), czyli ~40% powyżej średniej krajowej USA. Jednak dynamika czynszów jest lekko ujemna: czynsze handlowe w L.A. spadły o 0,4% r/r na początku 2025 roku, co odzwierciedla rosnącą potrzebę właścicieli, by zatrzymać najemców. W rzeczywistości Los Angeles straciło około 2,4 mln stóp kw. zajętej powierzchni handlowej w ciągu ostatniego roku – to sygnał, że zamknięcia sklepów i ograniczenia przewyższają nowe otwarcia.

Różnice między dzielnicami: Główne handlowe dzielnice zakupowe, takie jak Złoty Trójkąt Beverly Hills i Third Street w Santa Monica, odbudowują się, ale jeszcze nie osiągnęły pełnej, przedpandemicznej dynamiki (niektórzy luksusowi detaliści zmniejszyli powierzchnie). Handel w centrum Los Angeles mocno ucierpiał – współczynnik pustostanów w centrum wzrósł o 250 pb do 9,5% pod koniec 2024 roku, ponieważ ruch pieszy i turystyka powracały powoli. Odwrotnie, sklepy na przedmieściach w szybko rozwijających się rejonach mieszkalnych radzą sobie stosunkowo dobrze. Subrynki w Dolinie San Fernando i San Gabriel odnotowały nawet niewielkie wzrosty czynszów, gdy sieci detaliczne nastawione na cenę (dyskonty, sklepy spożywcze) rozwijały się, by obsłużyć rosnącą populację. Inwestycje w nieruchomości handlowe odbywają się poniżej wartości szczytowych, co wskazuje na nową wycenę: przykładowo centrum handlowe przy La Brea zostało sprzedane w 2025 roku za 35% poniżej ceny z 2016 roku z powodu spadku NOI. Stopy kapitalizacji dla handlu wzrosły do około 5,5%–6% średnio, czyli najwyżej od dekady, ponieważ inwestorzy żądają lepszej stopy zwrotu w środowisku wyższych stóp procentowych i biorą pod uwagę większe ryzyko.

Perspektywy sektora handlowego są ostrożnie optymistyczne. Stabilizacja pustostanów i ruchu pieszych sugeruje, że najgorsze już minęło, ale wzrost będzie powolny. Kluczowe trendy to handel doświadczalny (gastronomia, rozrywka, np. planowany West Harbor w San Pedro, otwarcie w 2026 roku) oraz adaptacyjne wykorzystanie (przekształcanie słabo radzących sobie sklepów na projekty mieszane lub przemysłowe). Deweloperzy są bardzo selektywni – tylko ~650 000 stóp kwadratowych powierzchni handlowej jest obecnie w budowie w L.A., co stanowi zaledwie 0,1% przyrostu zasobów. Brak nowej podaży w połączeniu z dużą bazą ludności oznacza, że dobrze zlokalizowane sklepy powinny utrzymać wartość. Jednak właściciele muszą wprowadzać innowacje (np. dodać usługi, gabinety lekarskie lub komponenty mieszkalne), aby zapełnić puste lokale. Podsumowując, handel w L.A. w 2025 roku jest stabilny, ale ewoluuje: można oczekiwać stopniowej poprawy w zajętości, płaskiego poziomu czynszów oraz kontynuacji przekształceń słabo radzących sobie centrów.

Sektor przemysłowy: od rekordowych szczytów do delikatnego schłodzenia

Sektor nieruchomości przemysłowych w Los Angeles był w ostatnich latach gwiazdą rynku dzięki aktywności portów, logistyce i brakowi gruntów pod zabudowę. Nawet w 2025 roku nieruchomości przemysłowe cieszą się dużym popytem, choć gorączka nieco osłabła w porównaniu do szczytu. Po osiągnięciu rekordowo niskich poziomów pustostanów (~2–3%) w latach 2021–22, współczynnik pustostanów w sektorze przemysłowym hrabstwa L.A. wzrósł do około 4,9% – najwyższego poziomu od prawie dekady. Ten wzrost pustostanów (o ~140 punktów bazowych r/r) przypisuje się 10 kolejnym kwartałom strat w zajętości, gdy niektórzy najemcy zmniejszyli powierzchnie, a na rynek trafiła pewna nowa podaż. Mimo to pustostany na poziomie 4,9% to nadal bardzo niski poziom w porównaniu historycznym – w wielu subrunkach oznacza to właściwie pełne obłożenie. W rzeczywistości wszystkie sześć subrunków przemysłowych w hrabstwie L.A. nadal ma pustostany poniżej 6%, a połowa z nich – poniżej 4%. Niewielki wzrost dostępności (ogólna dostępność ~6,5%, wliczając powierzchnię w marketingu) sugeruje, że czynsze mogą być pod presją w krótkim okresie.

Rzeczywiście, czynsze za nieruchomości przemysłowe gwałtownie wzrosły podczas pandemii (według niektórych szacunków wzrost o ponad 50% od 2019 roku) i obecnie przechodzą łagodną korektę. Czynsze ofertowe za nieruchomości przemysłowe w Los Angeles spadają nieprzerwanie od sześciu kolejnych kwartałów do I kwartału 2025 roku, gdy rynek przetrawia wcześniejsze wzrosty. Dla porównania, średnie czynsze ofertowe za powierzchnie magazynowo-dystrybucyjne na rynku Los Angeles (jednym z najdroższych w kraju) wciąż wynoszą około 1,20–1,50 USD za stopę kwadratową miesięcznie (triple net) w zależności od lokalizacji – znacznie powyżej poziomów sprzed 2020 roku. Jednak najemcy mają obecnie nieco większą siłę negocjacyjną niż rok temu. Pomimo tego spadku, właściciele nieruchomości przemysłowych pozostają pewni siebie; wszelkie spadki czynszów były niewielkie, a długoterminowe czynniki popytowe (potężne porty LA/Long Beach, potrzeby dystrybucji e-commerce, logistyka ostatniej mili dla ponad 10 milionów mieszkańców) pozostają mocne. Szczególnie South Bay i Inland Empire nadal przyciągają firmy magazynowe, chociaż nawet w Inland Empire poziom pustostanów nieco wzrósł po rekordowo niskich wartościach.

Jeśli chodzi o inwestycje, nieruchomości przemysłowe nadal są bardzo cenione, ale wzrost stóp procentowych spowodował, że stopy kapitalizacji lekko wzrosły. Średnie stopy kapitalizacji dla nieruchomości przemysłowych w południowej Kalifornii wynoszą obecnie około 5% (około 5,3% w 2024 roku, wobec poniżej 4% w 2021 roku). Niektóre mniejsze lub klasy B transakcje przemysłowe osiągają obecnie stopy kapitalizacji bliżej 6%–6,5%, szczególnie jeśli dotyczą krótszych okresów najmu. Inwestorzy koncentrują się na kluczowych korytarzach dystrybucyjnych – jednak podatek Measure ULA w mieście L.A. (który obejmuje sprzedaż powyżej 5 mln USD) w pewnym stopniu zamroził duże transakcje przemysłowe w granicach miasta. Może to spowodować przesunięcie inwestycji do okolicznych miast, gdzie taki podatek nie obowiązuje.

Prognozy dla rynku przemysłowego są ostrożnie optymistyczne. Eksperci przewidują, że 2025 rok może być momentem zakończenia strat w zakresie zajętości, a stabilizacja nastąpi do 2026 roku, gdy przyrost nowej podaży spowolni, a firmy dostosują się do sytuacji. Wzrost czynszów może powrócić w 2026 roku po okresie niewielkiego spadku. Jednym z potencjalnych ryzyk jest polityka handlowa – wzrost importu pod koniec 2024 roku (aby wyprzedzić nowe cła) tymczasowo zwiększył zapotrzebowanie na magazyny portowe, jednak długotrwała wojna handlowa lub spowolnienie gospodarcze może osłabić wolumeny portowe. Z drugiej strony, rozwiązanie sporów pracowniczych na Zachodnim Wybrzeżu lub przyspieszenie gospodarcze ponownie zaostrzyłoby sytuację na rynku. Podsumowując, sektor przemysłowy w Los Angeles pozostaje fundamentalnie silny (niskie pustostany, wysokie czynsze), a rok 2025 to czas unormowania po ekstremalnych warunkach. Dobrze zlokalizowane obiekty magazynowo-dystrybucyjne w L.A. powinny utrzymać wartość i w dalszym ciągu przyciągać inwestorów ze względu na swoje kluczowe znaczenie dla łańcuchów dostaw.

Aktualizacje dotyczące polityki i przepisów

W ostatnich latach na rynek nieruchomości w Los Angeles w 2025 roku wpływają liczne zmiany w polityce i regulacjach:

• Measure ULA („United to House LA” – podatek od rezydencji): Wprowadzony w kwietniu 2023 roku, ten przepis miasta Los Angeles nakłada 4% podatek od przeniesienia własności przy sprzedaży nieruchomości powyżej 5 milionów dolarów (5,5% powyżej 10 mln USD). Celem jest finansowanie mieszkań dostępnych cenowo, jednak znacząco wpłynął na liczbę transakcji w segmencie luksusowym. W ciągu pierwszego roku sprzedaż luksusowych domów gwałtownie zwolniła, a wiele transakcji komercyjnych wstrzymano lub przeniesiono (np. sprzedaż udziałów w podmiocie zamiast samej nieruchomości), by uniknąć podatku. Dochody uzyskane (około 480 milionów dolarów do końca 2024 roku) były niższe niż początkowe prognozy, częściowo z powodu gwałtownego spadku sprzedaży. Wpływ Measure ULA to miecz obosieczny: mniej wielomilionowych transakcji oznacza mniejszą płynność rynku, co może zmiękczać ceny luksusowych domów i dużych aktywów komercyjnych w mieście. Trwa dyskusja oraz postępowania sądowe, ale obecnie inwestorzy muszą brać pod uwagę ten znaczący koszt przy transakcjach w L.A. – wyraźne utrudnienie przy obrocie nieruchomościami o wysokiej wartości.
• Kontrola czynszów i ochrona najemców: Miasto Los Angeles posiada jedne z najostrzejszych w kraju przepisów o kontroli czynszów (dotyczy starszych budynków wielorodzinnych), a stanowy limit wzrostu czynszów (AB 1482) ogranicza podwyżki do maksymalnie ~10% rocznie dla wielu innych lokali. Podczas pandemii COVID wprowadzono również moratoria na eksmisje, które w pełni zniesiono dopiero na początku 2023 roku. Od 2025 r. właściciele będą musieli przestrzegać nowych regulacji wymagających wsparcia w relokacji przy większych podwyżkach czynszu oraz zasad „słusznej przyczyny” eksmisji dla szerszego spektrum nieruchomości. Te rozwiązania, zapewniając stabilność lokatorom, wpływają jednak na zwrot z inwestycji: wzrost przepływu gotówki z najmu jest ograniczony, co czyni L.A. mniej atrakcyjnym dla agresywnych inwestorów, ale preferuje posiadaczy długoterminowych. Z drugiej strony, dopuszczalne podwyżki powiązane z inflacją (w ramach kontroli czynszów) pozwoliły na umiarkowane podwyżki o 3–4% w tym roku wraz ze wzrostem inflacji. Ogólna tendencja legislacyjna w L.A. to silna ochrona najemców, co może spowalniać wzrost czynszów, ale także utrzymać niski poziom pustostanów (najemcy pozostają w lokalach).
• Reformy planistyczne i polityka zwiększania podaży mieszkań: W odpowiedzi na kryzys mieszkaniowy w Kalifornii uchwalono przepisy, jak SB 9 (podziały działek) i SB 10, by umożliwić większą gęstość zabudowy na małą skalę. Los Angeles wdrożyło je do własnego planowania, co oznacza, że właściciele w wielu dzielnicach mogą łatwiej dobudować ADU (dodatkowe mieszkania, tzw. granny flats) lub podzielić działkę jednorodzinną i zbudować bliźniak. Do tej pory zainteresowanie jest umiarkowane, ale te reformy stopniowo zwiększają liczbę lokali. Nowy plan mieszkaniowy L.A. zakłada ambitny cel dodania 456 000 mieszkań do 2029 roku. Aby to umożliwić, miasto zmienia przeznaczenie terenów pod wyższą, wielofunkcyjną zabudowę (zwłaszcza w pobliżu transportu publicznego). Jednak do 2024 roku L.A. zdecydowanie nie realizuje założeń – w 2024 roku wydano pozwolenia na około 8 600 lokali (najmniej od dekady w segmencie mieszkań). Oczekiwane są dalsze działania polityczne na rzecz zmiany strefowania i usprawnienia procesu wydawania pozwoleń – np. rozszerzenie „Adaptive Reuse Ordinance” w centrum L.A. – aby pobudzić budowę mieszkań. Dla inwestorów i deweloperów bardziej liberalne podejście do planowania może otwierać nowe szanse (konwersje, projekty w zabudowie uzupełniającej), choć trzeba pamiętać o sprzeciwie części społeczności w niektórych dzielnicach.
• Stopy procentowe i finansowanie: Choć nie jest to lokalna polityka, podwyżki stóp przez Rezerwę Federalną mają ogromny wpływ na nieruchomości w Los Angeles. Oprocentowanie kredytów hipotecznych bliskie 7% było główną przeszkodą dla kupna domów. Najnowsze prognozy sugerują, że stopy mogą stopniowo zacząć spadać pod koniec 2025 roku (do poziomu nieco powyżej 5%). Taki spadek mógłby ponownie pobudzić sprzedaż i wzrost cen – przeciwnie, jeśli inflacja utrzyma stopy na wysokim poziomie, rynek może pozostać słaby. W sektorze komercyjnym wyższe stopy przełożyły się na zmianę wycen aktywów (wyższa kapitalizacja) i wzrost kosztów finansowania projektów. Firmy ubezpieczeniowe i banki szczególnie ograniczyły udzielanie kredytów na biura. Decydenci uważnie obserwują rynek długu komercyjnego, ale nie wprowadzono żadnych konkretnych mechanizmów wsparcia; dlatego ryzyko refinansowania jest kluczowym problemem w latach 2025–2026 dla właścicieli.
• Mieszkania dostępne cenowo i opłaty developerskie: Los Angeles wciąż rozszerza wymogi dotyczące budownictwa inkluzywnego oraz opłaty od deweloperów, by finansować mieszkania dla osób o niskich dochodach. Niektóre nowe projekty muszą przeznaczyć część mieszkań dla takich gospodarstw lub zapłacić specjalne opłaty. Dodatkowo miasto i stan oferują zachęty dla budownictwa dostępnego cenowo – na przykład premie za zwiększoną gęstość zabudowy i uproszczone procedury dla projektów spełniających kryteria ustawy SB 35. Polityki te mają zachęcać do powstawania społeczności o mieszanym dochodzie, choć deweloperzy często wskazują je jako ograniczenia dla rentowności projektów. Uwagę zwraca także problem bezdomności oraz adaptacji istniejących budynków: przepisy stanowe obecnie ułatwiają przekształcanie moteli i biur w mieszkania dla osób bezdomnych, a środki z ULA mają te projekty przyspieszyć (choć ich wdrażanie jest powolne).

Podsumowując, polityka w Los Angeles skupia się na przystępności mieszkań i prawach najemców, często kosztem krótkoterminowych zysków inwestorów. Sprytni inwestorzy muszą uwzględniać podatki jak ULA, stosować się do limitów czynszów i szukać współpracy z programami publicznymi, by skorzystać z dostępnych zachęt. Właściciele domów mogą zyskać dzięki liberalizacji przepisów dotyczących zagospodarowania (np. ADU), co pozwala na dodatkowy dochód z najmu. W szerszym ujęciu polityka makroekonomiczna (stopy procentowe Fed) pozostaje czynnikiem nieprzewidywalnym, który wpłynie na tempo ożywienia rynku nieruchomości w Los Angeles w najbliższych latach.

Możliwości inwestycyjne i prognozy zwrotu z inwestycji (ROI)

Mimo wysokich cen i nowych podatków, nieruchomości w Los Angeles wciąż oferują szeroki wachlarz możliwości inwestycyjnych. Kluczem jest dopasowanie strategii do realiów rynku – preferowanie sektorów o silnym popycie oraz uwzględnianie ograniczeń regulacyjnych. Oto niektóre opcje dla inwestorów na 2025 rok oraz ich prognozowane zwroty:

• Wartość dodana – nieruchomości mieszkalne (domy jednorodzinne i małe wielorodzinne): Przy ograniczonej podaży i wielu starszych domach, inwestorzy mogą znaleźć domy do remontu w rozwijających się dzielnicach, które można odnowić i następnie sprzedać lub wynająć. Dzielnice takie jak West Adams, Leimert Park i Highland Park – które odnotowały ogromny wzrost wartości – nadal przyciągają inwestorów remontujących nieruchomości pod popyt gentryfikacyjny. Oczekiwana stopa zwrotu: Flipy nadal mogą przynosić solidne zyski (10–20% ROI), jeśli kupuje się je poniżej wartości rynkowej, ale czasy szybkich wzrostów o ponad 30% minęły. Stopy kapitalizacji z najmu domów jednorodzinnych w L.A. są umiarkowane (~3–4%), lecz dodanie ADU może poprawić przepływ gotówki. Measure ULA oznacza, że flipperzy muszą uważać na inwestycje w drogie nieruchomości w mieście (ten podatek może usunąć zysk przy flipie na niskiej marży powyżej 5 mln $). Ogólnie długoterminowy wzrost wartości to główna nagroda w tych dzielnicach – historycznie około ~5–7% rocznie na popularnych obszarach, co w połączeniu z dźwignią może dawać solidne stopy zwrotu.
• Wielorodzinne budynki mieszkalne: Budynki apartamentowe to filar inwestowania w L.A. Obłożenie jest wysokie (~95%) i czynsze, mimo że ustabilizowane, są na rekordowych poziomach, co zapewnia stały dochód. Mniejsze budynki 2–4 jednostkowe umożliwiają inwestorom ominięcie niektórych przepisów dotyczących kontroli czynszu, jeśli są zamieszkane przez właściciela. Oczekiwana stopa zwrotu: Stopy kapitalizacji dla nieruchomości wielorodzinnych w L.A. to średnio ~4,5%–5,0% na rok 2024, podczas gdy dwa lata temu były blisko 4%. Oznacza to, że nielewarowana stopa zwrotu inwestora wynosi około 5%. Przy korzystnym finansowaniu można zwiększyć zwrot, lecz przy obecnych odsetkach powyżej 6% początkowy cash-on-cash może być niski. Prawdziwą okazją jest długoterminowy wzrost wartości nieruchomości i czynszów. Z uwagi na chroniczny niedobór mieszkań, wartość apartamentów prawdopodobnie dalej będzie rosła (apartamenty w L.A. wzrosły średnio o 60% w latach 2016–2024). Modernizacja i podniesienie czynszów (tam, gdzie dozwolone) mogą zwiększyć dochodowość. Inwestorzy powinni jednak uwzględnić w budżecie nowe regulacje (np. retrofity sejsmiczne, surowsze przepisy eksmisyjne), które zwiększają koszty. Podsumowując, można oczekiwać średnio jednocyfrowego rocznego dochodu z najmu oraz wzrostu wartości nieruchomości rzędu historycznie 3–6% rocznie – co czyni multifamily stabilną, choć nie spektakularną inwestycją.
• Magazyny przemysłowe: Sektor przemysłowy to prawdopodobnie najatrakcyjniejszy komercyjny segment w L.A. pod względem fundamentów. Wskaźniki pustostanów są niskie, a każdy znaczący detalista czy firma logistyczna potrzebuje powierzchni magazynowej w hrabstwie L.A., aby obsłużyć populację. Oczekiwana stopa zwrotu: Stopy kapitalizacji magazynów przemysłowych ~5–5,5%, a dobrze wynajęte nieruchomości w kluczowych lokalizacjach (blisko portów lub centrum miasta) osiągają nawet poniżej 5%. Są to niższe stopy niż w innych częściach kraju, co odzwierciedla zaufanie inwestorów do wzrostu czynszów i stabilności sektora. I słusznie – czynsze magazynowe znacznie wzrosły w ostatnich latach (ponad 50% wyżej niż przed pandemią). Może nastąpić chwilowe spowolnienie, jednak prognozy wskazują na większy popyt niż podaż w długim terminie, sugerując dalszy wzrost czynszów. Całkowite stopy zwrotu mogą sięgnąć wysokich jednocyfrowych wartości rocznie, łącząc wzrost czynszów i bieżącą dochodowość. Kluczowe możliwości to starsze magazyny, które można przekształcić na nowoczesną logistykę (magazyny wysokiego składowania) lub centra dystrybucyjne pierwszej mili blisko miasta. Z kolei magazyny „last-mile” (nawet te małe) w L.A. uzyskują najwyższe stawki czynszu i mogą być bardzo opłacalne, jeśli uda się je kupić po rozsądnej cenie.
• Centra handlowe: W momencie przełomowym dla handlu detalicznego, sprytni inwestorzy mogą celować w handel oparty na podstawowych potrzebach (np. centra handlowe z supermarketem, apteką, usługami), które w Los Angeles okazały się odporne na kryzysy. Prognozowany zwrot: Stopy kapitalizacji dla nieruchomości handlowych wynoszą obecnie średnio około 5,5–6%, a są wyższe dla obiektów z pustostanami lub w lokalizacjach drugorzędnych. Jeżeli kupisz dobrze położone centrum przy kapie 6% i wynajmiesz pustą powierzchnię, zyskujesz nie tylko dochód, ale także potencjał wzrostu wartości nieruchomości (kompresja stopy kapitałowej przy poprawie rynku oraz wzrost NOI). Zwroty powyżej 10% rocznie są możliwe dla inwestorów value-add, którzy dobrze realizują strategię (np. poprawiając miks najemców czy dodając nowe funkcje). Jednak inwestorzy pasywni powinni ostudzić oczekiwania: ustabilizowane aktywa w topowych lokalizacjach mogą dawać 6–8% łącznych zwrotów (dochód plus niewielki wzrost czynszu). Nieruchomości handlowe o długoterminowych najmach netto (np. apteki czy fast foody) oferują w LA ~5% kapitałizacji – to właściwie strumień dochodu podobny do obligacji, co może być atrakcyjne ze względu na stabilność. Uwaga: rynek detaliczny jest mocno zależny od lokalizacji i zarządzania; błędna ocena popytu może obniżyć ROI. Ogólnie jednak, gdy zachowania konsumenckie wracają do normy po COVID, aktywa handlowe w gęsto zaludnionych rejonach LA oferują solidne przepływy gotówki i umiarkowany potencjał wzrostu wartości.
• Biura i aktywa wyspecjalizowane: Biura to dziś odważna inwestycja – wyceny spadły, nadciągają trudności, co oznacza, że inwestorzy oportunistyczni mogą szukać okazji. Możemy zobaczyć biurowce sprzedawane w LA za ułamek kosztów odtworzenia, zwłaszcza jeśli banki wystawią kredyty na licytacje. Prognozowany zwrot: Wysokie ryzyko, wysokie nagrody. Jedną ze strategii jest zakup biurowca z problemami (np. przy capie powyżej 8% lub z 50% zniżką) i przekształcenie go na inny cel (mieszkania, hotel, kreatywna powierzchnia studyjna). ROI udanej konwersji może być bardzo wysoki (IRR >15%). Wyzwania wykonawcze i regulacyjne są jednak spore. Tradycyjna inwestycja w najem biurowy jest bardziej ryzykowna – bez jasnej ścieżki do podniesienia zajętości można „złapać spadający nóż”. Obiekty life science oraz studia filmowe to dwa specjalistyczne segmenty rynku w LA, które nadal cieszą się popytem. Inwestorzy w tych niszach (często przebudowa biur/magazynów) mogą uzyskać solidne zwroty wraz z rozwojem produkcji treści w Hollywood i biotechnologii; stopy kapitalizacji kształtują się tu w przedziale 5–7% z dobrymi perspektywami wzrostu.
• Inwestycje deweloperskie i grunty: Budowanie w LA nie jest dla słabych nerwów, ale w niszach rozwojowych pojawiają się okazje. Na przykład podziały działek na małe jednostki, projekty kondominiów w zabudowie uzupełniającej, czy realizacje ADU mogą przynosić zyski dzięki wysokim cenom sprzedaży końcowej. Miejska polityka zwiększania podaży mieszkań sprawia, że deweloperzy mieszkań przystępnych cenowo mogą korzystać z ulg podatkowych i nowych programów – de facto uzyskując subsydia poprawiające ROI i odpowiadające na zapotrzebowanie rynku. Prognozowany zwrot: Projekty deweloperskie w LA zwykle celują w marżę zysku 15–20% ze względu na ryzyko. Przy wysokich kosztach budowy wiele realizacji jest opłacalnych tylko przy osiągnięciu cen premium (lub jeśli grunt został nabyty tanio jakiś czas temu). Warto dodać, że grunty z pozwoleniami w LA są niezwykle wartościowe, a bankowanie gruntów w rejonach rozwojowych (blisko przyszłych linii komunikacji itd.) może przynieść duże korzyści, choć w dłuższej perspektywie.

Podsumowując, Los Angeles pozostaje „rajem inwestorów” w długiej perspektywie dzięki ogromnej nierównowadze między popytem a podażą. Jak zauważa raport Apartment News, wysoki popyt i ograniczona liczba nowych inwestycji oznaczają silny potencjał dochodu z wynajmu oraz wzrostu wartości nieruchomości w czasie. Jednak w krótkim okresie inwestorzy powinni dostosować oczekiwania dotyczące zwrotów: dźwignia finansowa nie daje takich korzyści przy wysokich stopach procentowych, a szybkie obroty są bardziej ryzykowne na płaskim rynku. Nieruchomości bazowe (magazyny, w pełni wynajęte obiekty wielorodzinne) zapewnią stabilne, umiarkowane zwroty. Strategie value-add (remonty, wynajem pustostanów) wciąż mogą przynieść dwucyfrowe zyski, jeśli umiejętnie porusza się w regulacyjnym środowisku. Natomiast spekulanci z cierpliwością i kapitałem mogą nabywać nieruchomości w trudnej sytuacji w latach 2025–2026 i uzyskać świetne zwroty do 2028 roku, jeśli/gdy cykl rynkowy znów się odwróci.

Prognozy 2026–2028: Perspektywy i Ryzyka

Patrząc w przyszłość, prognozy dla rynku nieruchomości w Los Angeles wskazują na okres umiarkowanego, stabilnego wzrostu – scenariusz „miękkiego lądowania” – o ile nie wydarzy się żaden poważny wstrząs. Po rollercoasterze z początku lat 20., zarówno analitycy branżowi, jak i modele ekonomiczne przewidują, że trajektoria cen ulegnie spłaszczeniu w krótkim okresie, po czym stopniowo zacznie rosnąć do 2028 r.. Oto kluczowe punkty z prognoz:

• Prognozy cen domów: Najnowsza prognoza Zillow dla metropolii L.A. (Los Angeles-Long Beach-Anaheim) przewiduje jedynie +0,4% wzrost od lutego 2025 do lutego 2026. Zasadniczo wartości domów powinny pozostać stabilne w ciągu najbliższego roku. Uwzględnia to możliwość niewielkiego spadku w połowie 2025 r. (ich model pokazał -0,1% do -0,2% wiosną), a następnie umiarkowany wzrost. Poza 2026 rokiem większość ekspertów oczekuje niskiego jednocyfrowego rocznego wzrostu (na poziomie 2–5% rocznie) cen domów w LA do 2028 roku. Byłoby to dalekie od dwucyfrowych wzrostów z 2021 roku, ale pozwoli uniknąć gwałtownej korekty. Na takie prognozy wpływają: wysoki popyt, ograniczona podaż i silna lokalna gospodarka, które będą wspierać ceny. Oficjalna prognoza C.A.R. na 2025 zakładała ~+4,6% wzrost mediany cen w Kalifornii managecasa.com, lecz przewidywano to przed utrzymaniem się wysokich stóp; prawdopodobnie nową normą jest łagodniejszy wzrost. Do 2028 r. medianowe ceny w Los Angeles mogą być o ok. 10–15% wyższe niż obecnie, jeśli tendencje się utrzymają. Scenariusz ryzyka: Jeśli w 2026 roku dojdzie do recesji (np. z powodu nadmiernego zaostrzenia polityki Fed lub światowych szoków), w LA mogą pojawić się tymczasowe spadki cen na poziomie 5–10% wskutek zamrożenia sprzedaży – ale nie oczekuje się krachu na wzór 2008 roku z uwagi na brak nadmiernej dźwigni oraz utrzymujący się deficyt mieszkań.
• Sprzedaż i wolumen: Wolumen sprzedaży domów przewiduje się na wzrost w miarę przechodzenia do lat 2026–2027, zakładając spadek stóp procentowych. Wielu prognozujących uważa, że stopy mogą spaść do poziomu 5% do 2026 roku, co odblokuje popyt na większe domy wśród aktualnych właścicieli. Lata 2026 i 2027 mogą przynieść odbicie sprzedaży (być może powrót do poziomów z 2019 roku). Przy większej liczbie transakcji, wzrost cen może nieco przyspieszyć względem mizernego tempa z 2025 r. Jednak jeśli stopy pozostaną wysokie lub kredyt się zaostrzy, sprzedaż może dalej być ospała. W każdym razie nie przewiduje się zalewu rynku ofertami, zatem każdy wzrost popytu zwykle prowadzi do dalszej presji wzrostowej na ceny w LA.
• Czynsze i rynek mieszkań wielorodzinnych: Prognozy dotyczące czynszów (np. USC Casden) przewidują, że czynsze w L.A. będą rosły o kilka procent rocznie do 2028 roku, mniej więcej w tempie inflacji. Wskaźnik pustostanów może nieznacznie wzrosnąć wraz z oddawaniem do użytku kolejnych projektów apartamentowych (w L.A. powstają tysiące nowych jednostek), ale nie na tyle, by znacząco osłabić rynek najmu. Do 2028 roku przeciętne czynsze mogą być o około 10–15% wyższe niż obecnie, co pogłębi problem dostępności, jeśli dochody nie będą za tym nadążać. Niewiadoma: ogólnostanowe inicjatywy wsparcia najemców lub rozszerzenie kontroli czynszów mogą sztucznie ograniczyć wzrost czynszów. Ponadto, jeśli praca zdalna umożliwi większą migrację poza region, popyt na wynajem może się ochłodzić. Jednak biorąc pod uwagę ogromną populację L.A. i wyjątkowo powolne tempo budowania, umiarkowane podwyżki czynszów to realny scenariusz bazowy.
• Sektory komercyjne:
  • Biura: Ogólna opinia jest taka, że rynek biurowy będzie się odbudowywał bardzo powoli. Wskaźnik pustostanów może nadal rosnąć do 2025–26 roku wraz z wygaśnięciem umów najmu, a następnie potencjalnie się ustabilizować do 2027 roku, gdy przestarzałe zasoby zostaną usunięte (przekształcone lub przejęte). W tym czasie czynsze prawdopodobnie pozostaną bez zmian lub będą dalej spadać. Do 2028 roku rynek biurowy może się podzielić – nowoczesne, udogodnione biura wrócą do zdrowego poziomu wynajęcia, zaś stare, standardowe powierzchnie zostaną przekształcone lub znacznie potanieją. Inwestorzy powinni zachować ostrożność: niektóre prognozy (np. Moody’s) przewidują, że wartości biur mogą spaść o kolejne 10–20% zanim osiągną dno około 2024–2025 roku, z lekkim odbiciem dopiero w 2028 roku.
  • Handel detaliczny: Spodziewany jest stopniowy dalszy wzrost. Wskaźnik pustostanów w handlu w południowej Kalifornii ma według prognoz nieznacznie spaść do 2026 roku, kiedy powróci wzrost gospodarczy i przyrost ludności. W najlepszych lokalizacjach czynsze mogą rosnąć o około 1% rocznie. Największe ryzyko dla handlu to spowolnienie wydatków konsumpcyjnych, jeśli nastąpi recesja; w przeciwnym razie następne lata zapowiadają się stabilnie, bez większych zawirowań.
  • Przemysł: Większość prognoz wskazuje, że popyt przemysłowy gwałtownie wzrośnie do 2026 roku. Po obecnym krótkim okresie równowagi, wolumeny portowe i e-commerce mają zacząć rosnąć. Prognozy CBRE i Cushman & Wakefield zapowiadają, że wskaźnik pustostanów w przemyśle w L.A. może spaść do poziomu 3–4% do 2027 roku, a wzrost czynszów powróci do średnich jednocyfrowych wartości rocznie po 2025 roku. Ryzyko tkwi tu po stronie podaży: w Inland Empire powstało wiele nowych obiektów logistycznych; jeśli podaż przewyższy popyt, wzrost czynszów może być słabszy. Jednak w zatłoczonym L.A. istniejące aktywa przemysłowe powinny długoterminowo radzić sobie bardzo dobrze.
• Ryzyka makroekonomiczne: Kilka ogólnych zagrożeń może zakłócić te ostrożnie optymistyczne prognozy. Recesja gospodarcza to główny powód do niepokoju – jeśli w 2026 r. USA wejdzie w poważny kryzys, L.A. może doświadczyć spadku zatrudnienia w branżach takich jak rozrywka, technologia, handel itp., co negatywnie wpłynie zarówno na popyt mieszkaniowy, jak i komercyjny. Wzrost bezrobocia wywarłby presję na ceny domów (prawdopodobnie poprzez spadek liczby sprzedaży, a nie wzrost liczby przejęć, ponieważ właściciele posiadają kapitał oraz niskie stopy). Wahania stóp procentowych to kolejne ryzyko: nieoczekiwany wzrost stóp (np. w przypadku ponownego wzrostu inflacji) jeszcze bardziej obniżyłby dostępność nieruchomości, być może wymuszając spadek cen. Odwrotnie, szybszy spadek stóp mógłby ponownie doprowadzić do przegrzania rynku do 2027 r. (ryzyko nowej bańki cenowej). Zmiany w polityce również wiszą w powietrzu: na przykład, jeśli do 2026 roku Measure ULA zostanie zniesione lub osłabione, może nastąpić nagły wzrost zaległych transakcji na rynku luksusowym; z kolei jeśli w Kalifornii zostaną wprowadzone agresywne nowe podatki lub regulacje czynszowe, nastroje inwestorów mogą się pogorszyć. Katastrofy naturalne lub wydarzenia klimatyczne (trzęsienia ziemi, pożary lasów) niestety wciąż stanowią tło ryzyka w L.A., potencjalnie wpływając na konkretne lokalizacje lub koszty ubezpieczeń w całym stanie.

Prognoza końcowa: Najbardziej prawdopodobny scenariusz do 2028 roku to powolny, ale stabilny wzrost. Do 2028 roku mediana cen domów w L.A. może być o około 10%–20% wyższa niż poziom w 2025 roku, a czynsze być może o 10% wyższe – to znacznie łagodniejszy wzrost niż w poprzedniej dekadzie, ale mimo wszystko ruch w górę. Dno rynku wzmacnia stale wysoka atrakcyjność (klimat, miejsca pracy, kultura) i niedobór nowej zabudowy, a sufit ograniczają dostępność cenowa i polityka. O ile nie nastąpi poważny wstrząs, rynek nieruchomości w L.A. powinien zapewnić solidne, choć niespektakularne zyski w nadchodzących latach, przy większym ryzyku stracenia okazji przy braku inwestycji niż ryzyka gwałtownego spadku cen. Rozważni uczestnicy rynku będą monitorować stopy procentowe, wdrażać innowacje związane z adaptacją i nowymi rozwiązaniami mieszkaniowymi oraz skupiać się na lokalizacjach o solidnych fundamentach, by zmaksymalizować zyski w tej nowej rzeczywistości. W L.A. boom może zwolnić, ale jego długoterminowa trajektoria jako światowego miasta niezmiennie pnie się w górę.

Źródła:

• California Assoc. of Realtors – Dane rynkowe i prognozy
• Zillow Research – Indeks wartości domów i prognozy
• Redfin – Statystyki rynku mieszkaniowego w Los Angeles (ceny, sprzedaż, zapasy)
• Rocket Homes Market Report – Mediana cen domów w L.A. według segmentu
• Crosstown LA – Analiza trendów wartości w dzielnicach
• L.A. Times & CoStar – Wgląd w rynek komercyjny (biurowy, przemysłowy)
• Matthews/NAI Market Reports – Wskaźniki handlu detalicznego i przemysłowe
• RentalHousePM – Statystyki dotyczące wynajmu i mieszkań w L.A.
• UCLA Lewis Center – Badania wpływu Measure ULA.