Katsaus vuoden 2025 markkinoihin
Los Angelesin kiinteistömarkkinoita vuonna 2025 leimaa vahvuuden ja uudelleensuuntautumisen yhdistelmä. Asuntojen hinnat ovat yhä lähellä ennätyskorkeita tasoja pandemia-ajan nousukauden jälkeen, joskin kasvu on huomattavasti hitaampaa, samalla kun asuntokauppa elpyy vain maltillisesti vuosien 2022–2023 historiallisen alhaisista lukemista. Liikekiinteistöjen kehitys on jakaantunut – teollisuus- ja moniperheasuntosektorit pysyvät vahvoina, kun taas toimisto- ja osa vähittäiskauppasektoreista kamppailevat korkeiden tyhjien tilojen ja muuttuvan kysynnän kanssa. Yhteenvetona L.A. on vuonna 2025 tasapainoisessa (jopa lievästi ostajamyönteisessä) asuntomarkkinassa ja varovasti elpyvässä liikekiinteistösektorissa.
Talous- ja poliittiset tekijät vaikuttavat voimakkaasti. Korkeat asuntolainakorot (≈6,5–7 %) ovat hillinneet ostajakysyntää ja venyttäneet asumisen kohtuuhintaisuuden lähes ennätysalhaiseksi. Uudet säädökset – erityisesti Measure ULA (“mansion tax”) arvokkaiden kiinteistöjen myynnissä – viilentävät luksus- ja sijoitusasuntojen markkinaa. Samaan aikaan krooninen asuntopula jatkuu, mikä pitää hintojen pohjatason korkealla, vaikka väestö on viime aikoina vähentynyt (L.A.:n kaupungin väkiluku laski noin 2,5 % vuodesta 2020). Seuraava raportti käsittelee tarkemmin Los Angelesin asunto- ja liikekiinteistötrendejä, analysoi naapurustojen kehitystä, nostaa esiin sijoitusmahdollisuuksia ja esittelee ennusteet vuoteen 2028 asti.
(Lähdeviite: Tiedot ja näkemykset perustuvat mm. lähteisiin California Association of Realtors, Zillow, Redfin, CBRE ja paikalliset markkina-analyysit, kuten raportissa on viitattu.)
Asuntojen kiinteistömarkkinat
Asuntojen hinnat ja kauppatrendit
Los Angelesin asuntojen hinnat vuonna 2025 ovat käytännössä vakaita tai lievässä nousussa verrattuna edellisvuoteen, vuoden 2020–2022 jyrkän nousun jälkeen. Keskimääräinen myyntihinta Los Angelesin kaupungissa on noin 1,05 miljoonaa dollaria vuoden 2025 puolivälissä, vain +0,5 % vuoden takaiseen. Los Angelesin piirikunnassa omakotitalojen mediaanihinta maaliskuussa 2025 oli noin 829 000 dollaria, kasvua noin 3,0 % vuodesta aiemmin. Tämä hillitty arvonnousu seuraa vuoden 2023 pientä notkahdusta ja kuvastaa hintojen tasaantumista ennätyslukemien tuntumassa. (Vertailun vuoksi: asuntojen mediaanihinta L.A.:ssa oli noin 600 000 dollaria vuonna 2019, ja se nousi kaikkien aikojen huippuunsa lähelle 956 000 dollaria loppuvuonna 2024.) Kuvio 1 havainnollistaa hintakehitystä: jyrkkä pandemia-ajan nousu, pieni korjausliike ja jälleen maltillinen nousu vuoteen 2025 saakka.
Myyntivolyymi osoittaa varhaisia elpymisen merkkejä korkojen aiheuttamasta taantumasta. Asuntokaupat vuonna 2023 olivat historiallisesti alhaalla – Kalifornian kokonaismyynti vuonna 2023 putosi monikymmenvuotiseen pohjaan (noin 34 % lasku vuodesta 2021), ja Los Angelesissa nähtiin samanlaisia laskuja. Vuonna 2024 myynti nousi hieman (ensimmäinen vuosittainen kasvu kolmeen vuoteen, +4,3 % koko osavaltiossa), ja 2025 jatkaa tätä maltillista elpymistä, vaikka volyymit pysyvät yhä pandemian aikaisia tasoja alemmalla. Esimerkiksi Los Angelesissa myytiin toukokuussa 2025 yhteensä 1 617 kotia, mikä on 7 % vähemmän kuin toukokuussa 2024 – osoittaen kysynnän olevan edelleen alavireistä. Tarjonta on parantunut äärimmäisen matalalta tasolta: Los Angelesissa oli 4 747 aktiivista ilmoitusta toukokuussa 2025, mikä on nousua aiemmista kuukausista. Myymättömien asuntojen indeksi (kuukausien tarjonta) L.A.:n metropolialueella on noin 3,7 kuukautta maaliskuussa 2025, nousua vuoden takaisesta 2,7 kuukaudesta. Tämä tasapainoisempi tarjonta on muuttanut L.A.:n myyjän markkinoista neutraalimpaan markkinaan vuonna 2025, mikä on helpottanut viime vuosien kovaa kilpailua. Asunnot ovat nyt markkinoilla keskimäärin 45 päivää, hitaammin kuin viime vuoden 39 päivää, ja hinnoista neuvotellaan useammin (noin 45 % kaupoista huhtikuussa 2025 tehtiin alle pyyntihinnan).
Keskeiset markkinaluvut (asunto-, vuoden 2025 puoliväli):
- Keskimyyntihinta (L.A.:n kaupunki) – noin 1,05 M$ (vuosimuutos 0–1%).
- Keskimyyntihinta (L.A.:n piirikunta) – noin 829 000 $ (+3,0 % vuodessa).
- Myytyjen asuntojen määrä (L.A.:n kaupunki, toukokuu 2025) – 1 617 kappaletta (-7 % vuodessa).
- Aktiiviset ilmoitukset (L.A.:n piirikunta, toukokuu 2025) – noin 4 700 (nousua huhtikuun noin 4 300:sta).
- Tarjonta kuukausissa – noin 3,5–3,7 kuukautta (vuosi sitten noin 2,6 kuukautta).
- Keskimääräinen myyntiaika markkinoilla – noin 45 päivää (viime vuonna noin 39 päivää).
- Myynti/pyynti-hintasuhde – noin 100 % (puolet kodeista myydään pyynnistä tai sitä alempaan hintaan).
Kokonaisuutena asuntojen hinnat pysyvät vakaina ja joillakin segmenteillä jopa nousevat hieman rajallisen tarjonnan ja kestävän kysynnän ansiosta. Kuitenkin vuoden 2021 myyjämarkkinan hurja kuumuus on laantunut – ostajilla on enemmän liikkumavaraa, kun korkeammat lainakustannukset rajoittavat heidän ostovoimaansa. Itse asiassa asumisen saavutettavuus L.A.:ssa on lähes ennätysalhaalla: keskivertohintaan oikeuttava tulotaso on noin 230 000 $, mikä on yli 2× Kalifornian mediaanitulo. Tämä saavutettavuuskriisi, yhdistettynä siihen että monilla omistajilla on alle 3 %:n kiinteä lainakorko (ja näin he ovat haluttomia myymään ja vaihtamaan 7 %:n lainaan), selittää sekä vaimentunutta myyntiä että alhaista tarjontaa – pattitilanne, joka ehkäisee hintojen merkittävää laskua. Ellei merkittävää taloudellista shokkia tapahdu, lempeä tasapaino näyttää luonnehtivan L.A.:n asuntomarkkinaa vuonna 2025.
Vuokramarkkinoiden trendit
Los Angeles on edelleen yksi maan kalleimmista vuokramarkkinoista, vaikka vuokrien kasvu on hidastunut vuosina 2024–2025 pandemian jälkeisen nousun jälkeen. Keskimääräinen vuokra asunnosta L.A.:ssa on noin 2 750–2 800 dollaria kuukaudessa vuoden 2025 alussa. CBRE:n mukaan kokonaiskeskimääräinen moniasuntovuokra Los Angelesin piirikunnassa oli noin 2 822 dollaria/yksikkö Q1 2025, käytännössä ennallaan (+0,1 %) edelliseen neljännekseen verrattuna. Tämä seuraa nopeaa nousua: vuokrat nousivat noin 23 % neljässä vuodessa 2 300 dollarin mediaanista vuonna 2020 noin 2 841 dollariin vuonna 2024. Tällaiset kasvut ylittivät palkankorotusten ja inflaation, pahentaen kohtuuhintaisuuden ongelmia. Vuoteen 2024 mennessä 74 % L.A.:n asuntoilmoituksista pyysi yli 2 100 dollaria kuukaudessa, mikä pakotti monet vuokralaiset muuttamaan yhteen tai muuttamaan pois alueelta.
Vuonna 2025 vuokrien kasvu on käytännössä pysähtynyt – helpotus vuokralaisille. Jotkin mittarit osoittavat jopa lievää laskua reaalisesti: esimerkiksi Los Angelesin vähittäiskauppaan keskittyneessä analyysissä havaittiin vuokrakasvun olleen -0,4 % vuodessa Q1 2025 vähittäiskiinteistöissä, mikä osoittaa vuokranantajien rajallista hinnoittelumahdollisuutta tietyillä aloilla. Asuntojen vuokrauksessa tutkimukset ovat osoittaneet, että pyydetyt vuokrahinnat ovat pysyneet melko vakaina tai nousseet vain hieman (~+1 % vuodessa) vuoden 2025 alussa. Korkeat vuokrat yhdistettynä pandemian aikaiseen poismuuttoon ovat pehmentäneet kysyntää juuri sen verran, että lisänousut ovat tasaantuneet. Huomionarvoista on, että L.A.:n väestön lasku (noin -0,65 % vuonna 2024) tarkoittaa, että vuokranantajat kohtaavat hieman vähemmän kilpailua vuokralaisista, mikä johtaa lisäetuihin ja vuokralaisystävällisiin hintoihin joillakin alueilla.
Samaan aikaan moniasuntojen käyttöaste pysyy alhaisena, sillä poismuuttaneiden tilalle on tullut niitä, jotka eivät pysty ostamaan asuntoa. L.A.:n asuntojen käyttöaste oli 95,4 % Q1 2025 (vajaakäyttö ~4,6 %), mikä on hienoinen parannus loppuvuoteen 2024 verrattuna. Käytännössä laadukkaat vuokra-asunnot menevät silti nopeasti, mutta vuokralaisilla on enemmän vaihtoehtoja kuin vuosi sitten. Myönnytykset (esim. ilmainen vuokrakuukausi) tekevät paluuta joillakin osa-alueilla. USC:n Casden Multifamily Reportin mukaan vuokrien odotetaan pysyvän lähestulkoon nykyisellä tasollaan vuonna 2025, kun uusia asuntoja (noin 6 000–8 000 yksikköä luvitettu viime vuonna L.A.:ssa) valmistuu vastaamaan kysyntään.
Vuokrauksen kuumat alueet ja trendit: Korkealuokkaiset luksusasunnot Westsidella ja Downtownissa ovat kohdanneet jonkin verran painetta uuden tarjonnan ja etätyötyhjien asuntojen vuoksi, kun taas edullisemmilla alueilla kilpailu pysyy kovana. Esikaupunkialueilla San Fernando Valleyssa ja San Gabriel Valleyssa nähtiin maltillista vuokrien nousua vuodessa, kun perheet etsivät edullisempia vaihtoehtoja sisämaasta. Sen sijaan keskeisillä alueilla, kuten Santa Monicassa ja Downtown L.A.:ssa, vuokrat laskivat ja vajaakäyttö kasvoi (Downtownin liikevajaakäyttö nousi 9,5 %:iin), kun asukkaat ja kauppiaat arvioivat kustannusten ja hyötyjen suhdetta. Kaiken kaikkiaan L.A.:n vuokramarkkinoita vuonna 2025 voi luonnehtia vakaille mutta rasittuneille: vuokrat eivät juuri nyt nouse jyrkästi, mutta kaupungin vuokrataso on silti erittäin korkea keskivertotalouteen nähden (tyypillinen 2-makuuhuoneen vuokra on noin 70 % korkeampi kuin vastaavan asunnon ostaminen vuoden 2022 edeltävällä lainalla – tämä kertoo, kuinka monelle omistusasuminen on saavuttamattomissa).
Kasvavat vs. riskialueet
Kiinteistömarkkinat ovat erittäin paikallisia Los Angelesissa, ja naapurustojen kehityskulut eroavat huomattavasti. Viimeisen vuosikymmenen aikana aiemmin sivuutetut alueet ovat kokeneet räjähdysmäistä kasvua kiinteistöjen arvoissa, kun taas jotkin perinteisesti kalliit alueet ovat kirjanneet maltillisia nousuja (tai jopa pysähtyneet viime aikoina). Piirikunnan arviointitietojen (2016–2024) analyysi osoittaa, että suurin arvonnousu on tapahtunut nousevissa naapurustoissa – usein alueilla, joilla on käynnissä gentrifikaatio tai infrastruktuuribuumi. Esimerkiksi West Adams (keskinen L.A.) johtaa tilastoja 107 %:n kasvulla asuinkiinteistöjen arvioiduissa arvoissa vuodesta 2016 lähtien. West Adams oli aiemmin suhteellisen edullinen, mutta se on muuttunut lähijunareittien ja viereisten kalliiden alueiden kysynnän vaikutuksesta L.A.:n ”kuumimmaksi” markkinaksi. Muita suurten kasvujen alueita ovat Elysian Valley (”Frogtown”) +86% ja Exposition Park +84% (USC:n ja Banc of California -stadionin kehityksen myötä). Historiallisesti mustien asuinalueet kuten Leimert Park (+79%) ja Baldwin Hills/Crenshaw (+81%) ovat myös kokeneet huomattavaa arvonnousua, kun ostajat hakevat (aiemmin) edullisempia vaihtoehtoja kaupungin ytimessä. Nämä kasvut osuvat usein yhteen uuden investoinnin ja väestörakenteen muutoksen kanssa – mutta herättävät myös huolta pitkäaikaisten asukkaiden syrjäytymisestä xtown.la xtown.la.
Sen sijaan ”korkean riskin” naapurustot sijoittajan näkökulmasta ovat yleensä alueita, joilla on hintakuplaa tai paikallisia ongelmia. Yksi esimerkki on Downtown Los Angeles (DTLA), joka kukoisti 2000- ja 2010-luvuilla mutta kamppailee nyt korkean vajaakäytön ja elämänlaatuongelmien kanssa. DTLA:n kiinteistöarvot nousivat vain noin 45 % kahdeksassa vuodessa (jääden piirikunnan keskiarvon alle), ja myymälä- ja toimitilojen vajaakäyttö keskustassa on suurta (myymälät ~9–10 %, toimistot yli 30 % tyhjillään) – mikä merkitsee riskiä sijoittajille ennen kuin kaupunkielämän elpyminen tapahtuu. Ylelliset rannikkoalueet ovat toinen ”riskikategoria”: eivät niinkään romahdusuhan vuoksi, vaan hitaamman kasvun näkymien takia. Erittäin kalliilla alueilla kuten Bel Air (+61 % vuodesta 2016) tai Calabasas (+36 %) on ”vähemmän nousuvaraa”, koska hinnat olivat alun perin niin korkeat. Joillain vaurailla alueilla hinnat jopa laskivat hieman vuonna 2023, kun ostajakysyntä luksuskiinteistöille laantui uusien verojen ja taloudellisen epävarmuuden vallitessa. Esimerkiksi Culver Cityn keskihinta laski noin 6,7 % vuoden aikana toukokuuhun 2025 mennessä, ja Culver City ja Santa Monica myös kokivat noin 3 %:n väestön vähenemisen hiljattain. Nämä alueet eivät ole riskialttiita romahduksen kannalta, mutta niiden sijoitetun pääoman tuotto voi jäädä nousevien alueiden varjoon.
Huomionarvoista ovat myös huolestuttavat alueet kaukaisissa esikaupungeissa ja reuna-alueilla. Paikoissa kuten pohjoisen L.A. Countyn Antelope Valleyssa (esim. Lancaster, Palmdale) hinnat nousivat jyrkästi pandemian aikana etätyöntekijöiden etsiessä tilaa, mutta ne ovat yhä herkkiä polttoaineen hinnalle ja työllisyyskehitykselle – mikä luo potentiaalisen volatiliteettiriskin, jos talouden suunta muuttuu. Korkeimmat ulosottoprosentit vuonna 2024 nähtiin syrjäisemmillä tai työväenluokkaisilla alueilla; esimerkiksi Sylmar (San Fernando Valleyssa) kirjasi 59 ulosottoa, eniten koko L.A:n alueella viime vuonna. Ulosottojen keskittymä voi viitata paikalliseen stressiin (ja samalla tarjota mahdollisuuden sijoittajille ostaa, kunnostaa tai vuokrata asuntoja näissä naapurustoissa). Sijoittajat tarkkailevat tällaisia alueita varovaisesti: Korkean riskin alueet hinnanlaskulle ovat yleensä niitä, joilla kysyntä on vähemmän monipuolista ja joilla on suurempi alttius talouden vaihteluille, kuten kaukana keskustasta sijaitsevat asuinalueet tai paikat, joilla on jatkuvia rikollisuus- tai infrastruktuurihaasteita.
Pääkohdat: Naapurustot kuten West Adams, Mid-City ja Jefferson Park – joilla on hyvät liikenneyhteydet ja historiallisia koteja – kukoistavat, kun taas keskusta ja jotkin luksusalueet ovat viilentyneet. Kuten aina, “sijainti, sijainti, sijainti” pätee: jopa muuten hintavilla markkinoilla mikromarkkinat, joissa on uutta rakentamista, kulttuurista vetovoimaa tai tulevaisuuden julkista liikennettä (esim. Crenshaw/LAX-raitiotielinjan varrella tai uuden SoFi-stadionin läheisyydessä Inglewoodissa), jatkavat todennäköisesti markkinan kokonaiskehitystä nopeampaa kasvua. Vastaavasti sijoittajien tulisi arvioida paikalliset perusteet huolellisesti, sillä joillakin alueilla riski hintakorjauksille tai heikolle vuokrakysynnälle kasvaa, jos talousolosuhteet muuttuvat.
Liikekiinteistöjen suorituskyky
Liikekiinteistömarkkinoiden yleiskatsaus
Los Angelesin liikekiinteistömarkkina vuonna 2025 on tarina eri suuntiin kulkevista kehityskuluista kiinteistötyypeittäin. Teollisuus- ja asuinkiinteistöt pysyvät vahvoina verkkokaupan, kaupan ja asuntojen puutteen siivittäminä, kun taas toimistosektori kamppailee kysynnän rakenteellisen laskun kanssa. Vähittäiskaupan kiinteistöt ovat siltä väliltä; paikalliset ostoskeskukset osoittavat vahvuutta, mutta kaupunkien vähittäiskauppa (erityisesti keskustassa) toipuu pandemian aikaisista takaiskuista hitaasti. Kokonaisuudessaan liikekiinteistöihin kohdistuva sijoitusaktiviteetti on heikentynyt korkeamman korkotason ja paikallisten varainsiirtoverojen vuoksi, mutta hyvin vuokratut kohteet huippusijainneilla houkuttelevat yhä kiinnostusta L.A.:n valtavan talouspohjan ansiosta. Alla käymme läpi sektorikohtaiset suoritukset:
Toimistosektori: Korkeat vajaakäytöt ja käyttötarkoituksen muutoksen haasteet
Los Angelesin toimistomarkkinat ovat merkittävässä puristuksessa vuonna 2025. Etä- ja hybridityöskentelyn yleistyminen sekä yritysten säästötoimet ovat johtaneet 11 peräkkäiseen negatiivisen nettoimuvuuden neljännekseen ja kasvavaan vajaakäyttöön. Koko alueen toimistotyhjiöaste nousi noin 24,5 prosenttiin vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä – mikä on historiallisesti erittäin korkea taso – ja Downtown L.A.:ssa jopa yli 31 prosenttia toimistotilasta on tyhjillään. Jopa halutuimmatkin alueet kärsivät: esimerkiksi Century Cityn vajaakäyttö kohosi 13 prosenttiin ja Orange Countyn toimistotyhjiö pomppasi 19,2 prosenttiin Q1/2025 – kaksinkertaistuen viiden vuoden takaiseen nähden. Tilaa on tarjolla runsaasti, sillä vuokralaiset pienentävät toimitilojaan ja edellisessä kiertotaloudessa valmistunut uudisrakentaminen lisää tarjontaa. Monet vuokranantajat kohtaavat heikon kysynnän; nettoimuvuus oli -1,08 miljoonaa neliöjalkaa pelkästään ensimmäisellä neljänneksellä suur-Los Angelesissa.
Tämän seurauksena toimistovuokrien kasvu on pysähtynyt tai lähtenyt laskuun. Markkinan pyydetyt vuokrat ovat keskimäärin noin 3,60 $/ft²/kk (täyspalvelu) – käytännössä samalla tasolla kuin vuosi sitten. Vuokranantajat tarjoavat runsaampia kannustimia (ilmaisia kuukausia, investointeja tilaan) houkutellakseen vuokralaisia. Huippuluokan Westside-markkinoilla vuokrat pysyvät korkeina (West L.A.:ssa pyydetään keskimäärin 5,14 $/ft²/kk), mutta sielläkin vuokrien kasvu on vähäistä. Vastatuulet huomioiden analyytikot odottavat häiriöiden ja uudelleenkäytön mahdollisuuksien lisääntyvän. Joitakin B- ja C-luokan toimistotaloja Downtownissa ja etenkin San Fernando Valleyssa myydään suurilla alennuksilla potentiaalisiksi asunto- tai luoviin käyttötarkoituksiin muutettaviksi. L.A.:n toimistonäkymät ovat varovaiset: korkean vajaakäytön arvioidaan jatkuvan vuoden 2025 läpi – erään raportin mukaan toimistomarkkinoiden häiriöitä alkaa ilmetä vuonna 2025, kun omistajat kohtaavat uusien lainojen rahoitushaasteet. Mahdollinen elpyminen riippuu toimistoaloihin liittyvien työpaikkojen kasvusta sekä yritysten päätöksistä tulevien työtilojen suhteen. Sillä välin toimistosektorin odotetaan olevan L.A.:n heikoin lenkki, ja erityisesti tietyt talot (vanhempi kiinteistökanta ylitarjonta-alueilla) ovat korkean arvonalenemisen riskissä.
Vähittäiskauppa: Hidas elpyminen ja sopeutuvat trendit
Los Angelesin vähittäiskiinteistöt palaavat asteittain jaloilleen pandemian jälkeen, mutta kehitys on kaksijakoista. Kulutuskysyntä on elpynyt ja turistitkin palaavat, mutta rakenteelliset haasteet (verkkokaupan kilpailu, muuttuvat kulutustottumukset) ovat yhä läsnä. Koko L.A. Countyn vähittäistilojen vajaakäyttö oli 6,1–6,5 % vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä, viides peräkkäinen vuosineljänneksen nousu. Vaikka vajaakäyttö kasvaa, se on kohtuullinen ja yhä matalampi kuin monissa muissa metropolialueissa. Parhaille ostoskaduille ja ostoskeskuksiin kasaantuu eniten tyhjiä tiloja; lähiöiden päivittäistavarakauppakeskukset pärjäävät paremmin. Markkinavuokrat vähittäistiloissa ovat keskimäärin noin 36–37 $/ft²/vuosi (noin 3,05 $/ft²/kk, kolmoisnetto), mikä on noin 40 % yli Yhdysvaltojen keskiarvon. Silti vuokrien kehitys on hieman negatiivista: L.A.:n vähittäistilojen vuokrat laskivat 0,4 % vuodessa vuoden 2025 alkupuolella, mikä kertoo vuokranantajien tarpeesta pitää nykyiset vuokralaiset ja houkutella uusia. Itse asiassa Los Angeles menetti noin 2,4 miljoonaa neliöjalkaa vuokrattua vähittäistilaa viime vuoden aikana – mikä osoittaa supistumisten ja sulkemisten ylittäneen uusien myymälöiden avaukset.
Naapurustojen erot: Keskeiset ostosalueet kuten Beverly Hillsin Golden Triangle ja Santa Monican Third Street ovat elpymässä, mutta eivät ole vielä saavuttaneet pandemiaa edeltävää eloisuuttaan (osa luksusliikkeistä on supistanut toimintaansa). Los Angelesin keskustan vähittäiskauppa on kärsinyt pahasti – keskustan vähittäiskaupan vajaakäyttö nousi 250 peruspistettä 9,5 %:iin vuoden 2024 lopulla, kun jalankulkuliikenne ja turismi elpyivät hitaasti. Sitä vastoin esikaupunkien vähittäiskauppa kasvavilla asuinalueilla on suhteellisen vahvaa. San Fernandon ja San Gabrielin laaksojen osa-alueilla nähtiin jopa pieniä vuokrien nousuja, kun hintatietoiset jälleenmyyjät (alennusketjut, ruokakaupat) laajensivat palvelemaan kasvavaa väestöä. Vähittäiskaupan sijoituskauppoja tehdään alle huippuarvojen, mikä osoittaa uudelleenarvostamista: esimerkiksi La Brean kauppakeskus myytiin vuonna 2025 35 % alle vuoden 2016 hinnan NOI:n laskun vuoksi. Kaupan tuottovaatimukset ovat nousseet noin 5,5–6 %:iin keskimäärin, korkeimmilleen kymmeneen vuoteen, kun sijoittajat vaativat parempaa tuottoa korkeamman korkotason ympäristössä ja ottavat riskin huomioon hinnoittelussa.
Vähittäiskauppasektorin näkymät ovat varovaisen optimistiset. Vakaantunut vajaakäyttö ja jalankulkuliikenne viittaavat siihen, että pahin on ohi, mutta kasvu on hidasta. Keskeisiä trendejä ovat elämykselliset vähittäiskaupat (ruokailu, viihdekonseptit kuten suunnitteilla oleva West Harbor San Pedroon, avautuu 2026) ja sopeutuva uudelleenkäyttö (heikosti menestyvän liiketilan muuttaminen monikäyttöiseksi tai teolliseksi tilaksi). Kehittäjät ovat hyvin valikoivia – vain noin 60 000 neliömetriä vähittäistilaa on rakenteilla Los Angelesissa, mikä on vain 0,1 % lisäys varantoon. Tämä uuden tarjonnan puute, yhdistettynä alueen väestöpohjaan, tarkoittaa että hyvin sijaitseva vähittäistila säilyttää arvonsa. Omistajien on kuitenkin oltava innovatiivisia (esim. lisättävä palveluja, lääkäriasemia tai asuinyksiköitä) täyttääkseen tyhjät liiketilat. Yhteenvetona voi todeta, että L.A.:n vähittäiskauppa on vuonna 2025 vakaa mutta kehittyvä: odotettavissa on asteittaista parannusta käyttöasteessa, vuokrien pysyessä tasaisina ja heikosti menestyvien keskusten muutosta jatkuen.
Teollisuussektori: Ennätyskorkeista lukemista lievään jäähtymiseen
Los Angelesin teollisuuskiinteistöala on ollut viime vuosina huippusuorittaja satamaliikenteen, logistiikan ja vähäisen rakennettavissa olevan maan ansiosta. Vielä vuonna 2025kin teollisuuskiinteistöjen kysyntä on kovaa, vaikka huippukiihko on hieman laantunut. Ennätyksellisen alhaisten vajaakäyttöasteiden (~2–3 %) vuosien 2021–22 jälkeen teollisuuden vajaakäyttö Los Angelesin piirikunnassa on noussut noin 4,9 %:iin – korkeimmilleen lähes kymmeneen vuoteen. Tämä vajaakäytön nousu (noin 140 peruspistettä vuodessa) johtuu kymmenestä peräkkäisestä vajaakäytön kasvun neljänneksestä, kun osa vuokralaisista on supistanut toimintaansa ja hieman uutta tarjontaa on tullut markkinoille. Silti 4,9 % vajaakäyttö on historiallisesti erittäin matala – monilla osa-alueilla käytännössä täysi käyttöaste. Itse asiassa kaikilla Los Angelesin piirikunnan kuudella teollisuuden osa-alueella vajaakäyttö on edelleen alle 6 %, ja puolella niistä alle 4 %. Saatavuuden lievä kasvu (kokonaiskäyttöaste ~6,5 % mukaan lukien markkinoitava tila) viittaa siihen, että vuokratasoon saattaa kohdistua paineita lyhyellä aikavälillä.
Itse asiassa teollisuuden vuokrat nousivat jyrkästi pandemian aikana (arvioiden mukaan yli 50 % vuodesta 2019) ja ovat nyt käymässä läpi lievää korjausta. L.A.:n teollisuusvuokrat ovat laskeneet kuusi peräkkäistä neljännestä vuoden 2025 ensimmäiseen neljännekseen saakka, kun markkinat sulattelevat aiempia nousuja. Esimerkiksi varasto/jakelutilojen keskimääräiset pyyntivuokrat Los Angelesin markkinalla (yksi maan kalleimmista) ovat silti noin 1,20–1,50 dollaria per neliöjalka kuukaudessa (triple net) sijainnista riippuen – selvästi yli vuoden 2020 edeltäneiden tasojen. Vuokralaisilla on nyt hieman enemmän neuvotteluvoimaa kuin vuosi sitten. Tästä pudotuksesta huolimatta teollisuuskiinteistöjen omistajat pysyvät luottavaisina; mahdolliset vuokrien laskut ovat olleet maltillisia ja pitkän aikavälin kysyntätekijät (massiiviset Los Angelesin/Long Beachin satamat, verkkokaupan jakelutarpeet, viimeisen kilometrin logistiikka yli 10 miljoonalle asukkaalle) ovat vahvasti olemassa. South Bay ja Inland Empire -osa-alueet houkuttelevat yhä varaston käyttäjiä, vaikka jopa Inland Empiren vajaakäyttöaste on hieman noussut kaikkien aikojen matalimmista tasoista.
Sijoitusten näkökulmasta teollisuuskiinteistöt ovat yhä erittäin haluttuja, mutta nousseet korot ovat nostaneet tuottovaatimuksia. Keskimäärin teollisuuskiinteistöjen tuottovaatimukset SoCalissa ovat nousseet mataliin 5 %:n lukemiin (noin 5,3 % vuonna 2024, kun ne olivat alle 4 % vuonna 2021). Jotkut pienemmät tai B-luokan teollisuuskaupat antavat nyt tuottoa lähempänä 6–6,5 %, erityisesti jos vuokrasopimukset ovat lyhyitä. Sijoittajat pitävät fokuksen ydinten jakeluväyliin – kuitenkin Los Angelesin kaupungin Measure ULA -vero (joka koskee yli 5 miljoonan dollarin kauppoja) on osittain pysäyttänyt suuret teollisuuskaupat kaupungin rajojen sisällä. Tämä voi siirtää investointeja verottomiin naapurikaupunkeihin.
Teollisuusnäkymät ovat varovaisen positiiviset. Asiantuntijat odottavat, että vuosi 2025 voi olla pohja käyttöasteiden laskulle, ja että vakautuminen nähdään vuonna 2026 tarjonnan kasvun hidastuessa ja yritysten sopeutuessa. Vuokrien kasvu saattaa jatkua vuonna 2026 pienen laskukauden jälkeen. Yksi riski on kauppapolitiikka – tuontipiikki vuoden 2024 lopulla (ennen uusia tulleja) lisäsi satamavarastojen kysyntää tilapäisesti, mutta mahdollinen pitkittynyt kauppasota tai talouden hidastuminen voisi vähentää satamien määriä. Toisaalta mikä tahansa länsirannikon työkiistojen ratkaisu tai talouden uudelleenkiihtyminen kiristäisi markkinaa uudelleen. Yhteenvetona, L.A.:n teollisuussektori on edelleen perusvahva (alhainen vajaakäyttö, korkeat vuokrat), ja vuosi 2025 on normalisoitumisen aikaa äärimmäisistä olosuhteista. Hyvin sijaitsevien jakelu- ja varastotilojen odotetaan säilyttävän arvonsa ja kiinnostavan sijoittajia edelleen niiden kriittisen roolin vuoksi toimitusketjuissa.
Politiikan ja sääntelyn päivitykset
Lukuisat politiikan ja sääntelyn muutokset viime vuosina vaikuttavat Los Angelesin kiinteistömarkkinoihin vuonna 2025:
- ULA-aloite (”United to House LA” -kartanovero): Otettiin käyttöön huhtikuussa 2023, ja tämä Los Angelesin kaupungin määräys asettaa 4 %:n varainsiirtoveron yli 5 miljoonan dollarin kiinteistökaupoille (5,5 % yli 10 miljoonan dollarin kaupoille). Tavoitteena on rahoittaa kohtuuhintaista asuntotuotantoa, mutta se on merkittävästi vaikuttanut korkeiden hintaluokkien kauppamäärään. Vuoden aikana luksusasuntojen myynti hidastui huomattavasti ja monet liikekiinteistökaupat jäivät odottamaan tai ohjattiin kiertoteille (esim. myymällä osakkuuksia, ei kiinteistöä) veron välttämiseksi. Kertyneet tulot (noin 480 miljoonaa dollaria vuoden 2024 loppuun mennessä) jäivät alkuperäisistä ennusteista, osittain myynnin romahtamisen takia. ULA-mittauksen vaikutus on kaksiteräinen miekka: vähemmän suuret kaupat tarkoittavat vähempää markkinaliikkuvuutta, mikä saattaa pehmentää luksusasuntojen ja suurten liikeomaisuuksien hintoja kaupungissa. Väittelyt ja oikeushaasteet jatkuvat, mutta toistaiseksi sijoittajien on huomioitava tämä tuntuvasti kallis kustannus L.A.-kaupoissa – selvä este arvokkaiden kohteiden nopealle kaupalle.
- Vuokrasääntely ja vuokralaissuojat: Los Angelesin kaupungissa on yksi maan tiukimmista vuokrasäännöistä (koskee vanhempia moniasuntoisia rakennuksia), ja Kalifornian osavaltiotason vuokrakatto (AB 1482) rajoittaa vuokrankorotukset enintään noin 10 prosenttiin vuodessa monissa muissa yksiköissä. Korona-aikana L.A. otti lisäksi käyttöön häätömoratiumit, jotka poistuivat kokonaan vasta alkuvuodesta 2023. Vuonna 2025 vuokranantajia koskevat uudet määräykset: uudelleensijoitusapua vaaditaan suuriin vuokrankorotuksiin ja lisää ”pätevä syy” -häädön vaatimuksia useammille kiinteistöille. Nämä toimenpiteet lisäävät vuokralaisten turvaa mutta vaikuttavat myös sijoitustuottoihin: vuokratulojen kasvu on rajallista, mikä tekee L.A.:sta vähemmän houkuttelevan aggressiivisille sijoittajille mutta suosiollisen pitkäaikaisomistajille. Toisaalta inflaatiokorjauskäytännöt (vuokrasääntelyssä) mahdollistivat tänä vuonna maltilliset 3–4 %:n korotukset inflaation noustessa. Yleisesti L.A.:n politiikan suunta on kohti vahvaa vuokralaissuojaa, mikä saattaa hidastaa vuokrannousuja mutta samalla pitää vuokravapauden alhaisena (vuokralaiset pysyvät asunnoissaan).
- Kaavoitus- ja asuntotarjontauudistukset: Asumisen hintakriisiin vastatakseen Kalifornia sääti lakeja kuten SB 9 (tonttijako) ja SB 10 mahdollistamaan tiiviimpää pientalorakentamista. Los Angeles on ottanut nämä käyttöön kaavoituksessaan, eli monilla alueilla asukkaiden on nyt helpompi lisätä lisäasunto (ADU, ”mummonmökki”) tai jakaa omakotitontti kahdelle asunnolle. Toistaiseksi kiinnostus on ollut keskitasoa, mutta uudistukset lisäävät yksiköitä vähitellen. L.A.:n uusi Housing Element asetti rohkean tavoitteen: 456 000 asunnon lisääminen vuoteen 2029 mennessä. Tämän edistämiseksi kaupunki kaavoittaa lisää korkeaa sekakäyttörakentamista (erityisesti joukkoliikenteen lähellä). Vuonna 2024 L.A. on kuitenkin kauas tavoitteesta – uusia yksiköitä hyväksyttiin vain noin 8 600 vuoden 2024 aikana (alhaisin määrä vuosiin). Politiikan painopiste jatkuu kaavoituksen avaamisessa ja rakentamisen sujuvoittamisessa – esimerkiksi Downtown L.A.:n Adaptive Reuse Ordinance laajennus – lisärakentamisen vauhdittamiseksi. Sijoittajille ja kehittäjille sallivampi kaavoitus voi tarjota mahdollisuuksia (muutoskohteet, täydennysrakentaminen), tosin yhteisöjen vastustus hidastaa edistystä osassa kaupunginosia.
- Korkot & rahoitus: Vaikka tämä ei ole paikallinen politiikka, Federal Reserven koronnostot vaikuttavat voimakkaasti L.A.:n kiinteistömarkkinoihin. Noin 7 %:n asuntolainakorot ovat olleet pääasiallinen este asunnon ostolle. Tuoreimmat ennusteet viittaavat siihen, että korot voivat hitaasti laskea vuoden 2025 loppua kohden (noin korkealle 5 %:n tasolle). Tällainen lasku voisi elvyttää myyntiä ja hintojen nousua – toisaalta, jos inflaatio pitää korot korkealla, markkinat saattavat pysyä vaisuina. Liikepuolella korkeammat korot ovat uudelleenarvostaneet kiinteistöjä (korkeammat tuottovaatimukset) ja tehneet projektien rahoittamisesta kalliimpaa. Henkivakuutusyhtiöt ja pankit ovat erityisesti vetäytyneet toimistokiinteistöjen lainoituksesta. Päättäjät seuraavat liikekiinteistöjen velkamarkkinoita, mutta erityisiä helpotuksia ei ole laadittu; näin ollen uudelleenrahoitusriski on tärkeä huoli vuosille 2025–2026 omistajille.
- Kohtuuhintainen asuminen ja kehittämismaksut: L.A. jatkaa asuntojen hintasäännellyn rakentamisen vaatimusten sekä kehittämismaksujen laajentamista rahoittaakseen kohtuuhintaisia asuntoja. Joissakin uusissa hankkeissa on varattava tietty osuus asunnoista pienituloisille kotitalouksille tai maksettava lain mukaisia maksuja. Lisäksi kaupunki ja osavaltio tarjoavat kannustimia kohtuuhintaisen rakentamiseen – kuten tehokkuuskaavoitus- ja hyväksyntähelpotuksia (esim. SB 35 mukaisesti). Näillä toimilla pyritään kannustamaan sekoitettujen tulotasojen asuinyhteisöihin, vaikka kehittäjät kokevat niiden usein rajoittavan kannattavuutta. Huomio on myös asunnottomuuden ja tilojen uudiskäytön edistämisessä: osavaltion lait helpottavat nyt motellien tai toimistojen muuttamista asunnottomien asunnoiksi, ja Measure ULA -rahastoilla pyritään nopeuttamaan vastaavia hankkeita (vaikka käyttöönotto on ollut hidasta).
Yhteenvetona L.A.:n poliittinen toimintaympäristö painottuu asunnon kohtuuhintaisuuteen ja vuokralaisten oikeuksiin mahdollisten lyhyen aikavälin sijoittajavoittojen kustannuksella. Taitavien sijoittajien tulee kiinnittää huomiota ULA:n kaltaisiin varainsiirtoveroihin, noudattaa vuokranrajoituksia ja mahdollisesti hyödyntää julkisia kannustimia. Omistajille kaavoituksen liberalisointi (lisärakennukset jne.) on etu, joka voi lisätä arvoa vuokratuloilla. Yleisesti ottaen makrotaloudellinen politiikka (Fed:n korot) on arvaamaton tekijä, joka määrittää, kuinka nopeasti Los Angelesin kiinteistömarkkinat lähtevät kasvuun tulevina vuosina.
Sijoitusmahdollisuudet ja tuotto-odotukset
Korkeista hinnoista ja uusista veroista huolimatta Los Angelesin kiinteistömarkkinat tarjoavat edelleen monipuolisia sijoitusmahdollisuuksia. Avain on sovittaa strategia markkinoiden todellisuuteen – suosien aloja, joilla on vahva kysyntä ja huomioiden sääntelyrajoitukset. Tässä joitakin sijoitusvaihtoehtoja vuodelle 2025 ja arvio niiden tuotto-odotuksista:
- Lisäarvoasuminen (omakotitalot & pienet moniyksiköt): Tarjonnan ollessa tiukkaa ja monien kotien vanhoja, sijoittajat voivat löytää remonttikohteita kasvavissa naapurustoissa, joita voi kunnostaa ja myydä eteenpäin tai vuokrata. Naapurustot kuten West Adams, Leimert Park ja Highland Park – joissa hinnat ovat nousseet rajusti – houkuttelevat yhä sijoittajia, jotka remontoivat asuntoja vastatakseen gentrifikaation kysyntään. Tuotto-odotus: Flippauksilla voi edelleen tehdä hyviä voittoja (10–20 % tuotto), jos ostohinta on alle markkinatason, mutta nopeat 30 %:n tuotot ovat historiaa. Omakotitalojen vuokratuotot Los Angelesissa ovat vaatimattomat (~3–4 %:n tuottovaatimus), mutta lisäasuntoyksikön (ADU) rakentaminen voi parantaa kassavirtaa. ULA-mittaus tarkoittaa, että flippaajien on oltava tarkkana kalliimmissa kohteissa kaupungissa (vero voi viedä tuoton tiukasta flippauksesta yli 5 miljoonan dollarin kohteissa). Pitkäaikainen arvonnousu on kuitenkin tärkein palkinto näillä alueilla – historiallisesti noin 5–7 % vuodessa kuumilla alueilla, mikä yhdessä velkavivun kanssa voi tuottaa hyviä tuloksia.
- Moniasuntoiset kerrostalot: Kerrostalot ovat Los Angelesin asuntosijoittamisen kulmakivi. Käyttöaste on korkea (~95 %) ja vuokrat ovat ennätystasolla, vaikka kasvu on tasaantunut, mikä tuo tasaista kassavirtaa. Pienemmät 2–4 asunnon kiinteistöt antavat sijoittajille mahdollisuuden välttää osan vuokrasäännöksistä omistajan asuessa itse talossa. Tuotto-odotus: Moniasuntoisten kiinteistöjen tuottovaatimus L.A:ssa on keskimäärin 4,5–5,0 % vuonna 2024, kun muutama vuosi sitten se oli noin 4 %. Tämä tarkoittaa, että sijoittajan oman pääoman tuotto on noin 5 %. Velkavivun avulla tuottoja voi kasvattaa, jos laina on edullista – mutta nykyisillä yli 6 % koroilla kassavirtatuotot voivat olla aluksi ohuita. Peli on kuitenkin pitkäaikaisessa arvonnousussa ja vuokrakehityksessä. Kroonisen asuntopulan takia kerrostalojen arvojen uskotaan yhä nousevan (L.A:n kerrostaloasunnot kallistuivat keskimäärin n. 60 % vuosina 2016–2024). Remontoinnilla ja vuokrien nostolla (sallituissa rajoissa) tuottoja voi kasvattaa. Sijoittajien tulee kuitenkin varautua uusiin säädöksiin (esim. maanjäristysvahvistukset, tiukemmat häätösäännöt), jotka kasvattavat kustannuksia. Yhteenvetona voi odottaa yksinumeroinen vuotuinen tuotto vuokrasta ja kiinteistöarvon nousu, joka historiallisesti on ollut 3–6 % vuodessa – tehden kerrostalosijoittamisesta vakaata, vaikkei räjähtävää, sijoittamista.
- Teollisuuskiinteistöt/varastot: Teollisuus on ehkä houkuttelevin kaupallisen kiinteistösijoittamisen kohde L.A:ssa fundamenttien kannalta. Tyhjät tilat ovat harvinaisia ja jokainen suuri jälleenmyyjä ja logistiikkayritys tarvitsee jakelutilaa Los Angelesin alueella palvellakseen asukkaat. Tuotto-odotus: Teollisuuden tuottovaatimus ~5–5,5 %, ja hyvin vuokratuista kohteista ydinpaikoilla (satamien tai keskustan lähellä) maksetaan jopa alle 5 % tuottoa. Nämä tuotot ovat alempia kuin muualla maassa, mikä osoittaa sijoittajien luottamusta vuokrien kasvuun ja vakauteen. Tämä usko on ollut perusteltua – teollisuusvuokrat ovat nousseet rajusti viime vuosina (yli 50 % pandemian aikaan). Lyhyellä aikavälillä voi tulla pieni suvantovaihe, mutta ennusteet osoittavat teollisuustilan kysynnän ylittävän tarjonnan pitkällä aikavälillä, mikä viittaa vuokrien nousun jatkuvan. Kokonaisvuotuiset tuotot voivat nousta korkeisiin yksinumeroihin vuokrakasvun ja tuoton yhdistelmällä. Tärkeimmät mahdollisuudet liittyvät vanhoihin teollisuustiloihin, jotka voi muokata moderniksi logistiikkatilaksi (korkeat varastot) tai jakelukeskuksiksi lähelle kaupunkia. Myös last-mile -täydennysalueet (jopa pienet varastot) L.A:ssa saavat huipputuottoja, ja voivat olla tuottoisia jos onnistut ostamaan ne järkevään hintaan.
Yhteenvetona voidaan todeta, että Los Angeles säilyy pitkällä aikavälillä ”sijoittajan paratiisina” suuren kysyntä-tarjontaepätasapainonsa ansiosta. Kuten Apartment Newsin raportissa todetaan, voimakas kysyntä ja rajallinen rakentaminen tarkoittavat vahvaa vuokratuottopotentiaalia ja kiinteistöjen arvonnousua ajan myötä. Lyhyellä tähtäimellä sijoittajien tulisi kuitenkin mukauttaa tuotto-odotuksiaan: velkavipu ei ole yhtä tuottoisa korkeiden korkojen aikana, ja nopeat flipit ovat riskialttiimpia tasaisilla markkinoilla. Ydinkiinteistöt (teollisuus, täysin vuokratut asuinkerrostalot) tarjoavat vakaata, maltillista tuottoa. Arvonnousustrategioilla (remontit, vuokra-asteen nostot) voi yhä saavuttaa kaksinumeroisia tuottoja, jos säilyttää harkinnan sääntely-ympäristössä. Ja spekulatiivisille sijoittajille, joilla on kärsivällisyyttä ja pääomaa, heikossa asemassa olevien kohteiden ostaminen vuosina 2025–2026 voi tuottaa erinomaisia tuloksia vuoteen 2028 mennessä, jos/kun markkinasykli taas kääntyy ylöspäin.
Ennusteet 2026–2028: Näkymät ja riskit
Tulevaisuutta ajatellen Los Angelesin kiinteistömarkkinoiden ennusteet viittaavat jatkuvaan maltilliseen kasvuun – niin sanottuun ”pehmeän laskun skenaarioon” – olettaen ettei suuria shokkeja tapahdu. 2020-luvun alkupuolen vuoristoradan jälkeen sekä analyytikot että talousmallit ennakoivat, että hintakehitys tasaantuu lähiaikoina ja alkaa sitten nousta vähitellen vuoteen 2028 asti. Tässä tärkeimmät ennusteen kohdat:
- Asuntojen hintakehitys: Zillown uusin ennuste L.A.:n metropolialueelle (Los Angeles-Long Beach-Anaheim) ennakoi vain +0,4 % kasvua helmikuusta 2025 helmikuuhun 2026. Käytännössä asuntojen arvojen odotetaan säilyvän vakaina seuraavan vuoden ajan. Ennusteeseen sisältyy pieni mahdollinen notkahdus vuoden 2025 puolivälissä (malli näytti -0,1 % – -0,2 % keväällä), mitä seuraa maltillinen nousu. Vuoden 2026 jälkeen useimmat asiantuntijat odottavat matalia yhden numeron vuosittaisia nousuja (2–5 % vuodessa) L.A.:n asuntomarkkinoilla vuoteen 2028 asti. Tämä olisi kaukana vuoden 2021 kaksinumeroisista kasvuluvuista, mutta välttäisi myös jyrkän korjausliikkeen. Tämä näkymä pohjautuu vahvaan kysyntään, rajoitettuun tarjontaan ja vahvaan paikalliseen talouteen. C.A.R.:n virallinen vuoden 2025 ennuste ennusti noin +4,6 %:n nousua Kalifornian mediaanihintaan managecasa.com, mutta se oli ennen korkotason kohoamista; todennäköisesti uusi normaali on loivempi nousu. Vuoteen 2028 mennessä Los Angelesin mediaanihinnat voisivat olla noin 10–15 % korkeammalla kuin nyt, jos nämä trendit jatkuvat. Riskiskenaario: Jos taantuma iskee 2026 (esim. Yhdysvaltojen keskuspankin ylikiristyksen tai globaalien shokkien vuoksi), L.A.:ssa voidaan nähdä tilapäisiä 5–10 %:n hintojen laskuja kaupankäynnin hyytyessä – mutta vuoden 2008 tyylistä romahdusta ei odoteta ylivelkaantumisen ja jatkuvan asuntopulan puuttuessa.
- Kauppamäärät: Asuntokauppojen määrän odotetaan kasvavan siirryttäessä vuosiin 2026–2027, edellyttäen että asuntolainojen korot laskevat. Monien ennusteiden mukaan korot putoavat 5 %:n tasolle vuoteen 2026 mennessä, mikä vapauttaisi patoutunutta muuttohalukkuutta. Näin ollen vuosina 2026 ja 2027 voidaan nähdä kaupankäynnin elpyminen (mahdollisesti paluu vuoden 2019 tasolle). Kun kauppoja tehdään enemmän, hintojen kasvu voi kiihtyä hieman vaimeaan vuoteen 2025 verrattuna. Jos taas korot pysyvät korkeina tai luotonanto tiukkenee, kaupankäynti voi jäädä yhä vaisuksi. Joka tapauksessa varaston ei odoteta täyttyvän markkinoilla, joten kaikki kysynnän kasvu painaa hintoja ylöspäin L.A.:ssa.
- Vuokrat ja moniperheasutus: Vuokraprognoosit (esim. USC Casden) ennustavat, että L.A.:n vuokrat nousevat muutaman prosentin vuodessa vuoteen 2028 asti, suunnilleen inflaation tahtiin. Tyhjäkäyttöaste saattaa nousta hieman, kun uusia asuntokohteita valmistuu (L.A.:ssa on tuhansia yksiköitä rakenteilla), mutta ei tarpeeksi pehmentääkseen vuokria merkittävästi. Vuoteen 2028 mennessä keskivuokrat voivat olla ehkä 10–15 % nykyistä korkeammalla, mikä pahentaa asumisen kohtuuhintaisuutta, elleivät tulot pysy perässä. Yksi villi kortti: osavaltiotason vuokralaistuki- tai vuokrasääntelytoimet voisivat keinotekoisesti rajoittaa vuokrien kasvua. Lisäksi, jos etätyö mahdollistaa lisää ulosmuuttoa, vuokra-asuntojen kysyntä voi viilentyä. Mutta ottaen huomioon L.A.:n valtavan väestön ja äärettömän hitaan rakennustahdin, maltilliset vuokrien nousut ovat todennäköisin perusskenaario.
- Kaupalliset sektorit:
- Toimistot: Yleinen konsensus on, että toimistot palautuvat hyvin hitaasti. Tyhjäkäyttöaste voi jatkaa nousuaan vuoteen 2025–26 asti, kun vuokrasopimukset umpeutuvat, sitten mahdollisesti tasaantua vuoteen 2027 mennessä, kun vanhentunutta varantoa poistetaan käytöstä (muutetaan tai pakkohuutokaupataan). Vuokrat pysyvät todennäköisesti vakaina tai laskevat hieman sillä välin. Vuoteen 2028 mennessä toimistomarkkina voi jakautua kahtia – uudet, palvelulliset toimistot palaavat terveisiin käyttöasteisiin, vanhat perustoimistot muutetaan muuhun käyttöön tai niiden arvo painuu selvästi alemmas. Sijoittajien kannattaa olla varovaisia: joidenkin ennusteiden (esim. Moody’s) mukaan toimistojen arvot voivat laskea vielä 10–20 % ennen pohjakosketusta noin 2024–2025, ja nousta vain lievästi vuoteen 2028 mennessä.
- Vähittäiskauppa: Odotettavissa on jatkuvaa, tasaista elpymistä. Vähittäiskaupan tyhjäkäyttöaste Etelä-Kaliforniassa ennustetaan itse asiassa laskevan hieman vuoteen 2026 mennessä, kun talouskasvu ja väestön lisääntyminen jatkuvat. Vuokrat voivat nousta huippukeskuksissa noin 1 % vuodessa. Suurin riski vähittäiskaupalle on kulutuksen hiipuminen, jos tulee taantuma; muuten seuraavat vuodet näyttävät vakaalta, ei dramaattiselta.
- Teollisuus: Useimmat ennusteet näyttävät, että teollisuuden kysyntä ponnahtaa vahvasti takaisin vuoteen 2026 mennessä. Nykyisen tasapainon jälkeen satamavolyymit ja verkkokauppa ovat noususuunnassa. CBRE:n ja Cushman & Wakefieldin näkymät ennakoivat L.A.:n teollisuustyhjäkäytön mahdollisesti laskevan jälleen kohti 3–4 %:a vuoteen 2027 mennessä, ja vuokrien kasvu jatkuu vuosittain keskitason yksinumeroisin prosentein vuoden 2025 jälkeen. Riski on ennemminkin tarjontapuolella: paljon uutta logistiikkarakentamista on tehty Inland Empiressä; jos se tyydyttää kysynnän, vuokrien kasvu voi jäädä odotuksista. Mutta maa-alaltaan rajoitetussa L.A.:ssa olemassa olevat teollisuuskiinteistöt voivat menestyä erittäin hyvin pitkällä aikavälillä.
- Makrotason riskit: Muutamat yleiset riskit voivat kumota nämä varovaisen positiiviset ennusteet. Talouslama on suurin huolenaihe – jos Yhdysvallat ajautuu merkittävään taantumaan vuonna 2026, L.A.:ssa voidaan nähdä työpaikkojen menetystä viihde-, teknologia-, kauppa- jne. aloilla, mikä heikentää sekä asuin- että liikehuollon kysyntää. Työttömyyden nousu painaisi asuntojen hintoja (todennäköisesti vähentyneiden myyntien, ei pakkohuutokauppojen kautta, sillä asunnonomistajilla on omaa pääomaa ja matalat korot). Korkojen vaihtelut ovat toinen riski: odottamaton korkojen nousu (esim. inflaation kiihtyessä uudelleen) heikentäisi edelleen asumisen kohtuuhintaisuutta ja voisi painaa hintoja jonkin verran alas. Vastaavasti nopeampi koronlasku voisi kuumentaa markkinaa jälleen vuoteen 2027 mennessä (riskinä uusi hintakupla). Politiikkamuutokset vaanivat myös taustalla: esimerkiksi, jos ULA-lakialoite kumotaan tai sitä lievennetään vuoteen 2026 mennessä, voi luksusasuntojen patoutunut tarjonta purkautua; tai jos Kalifornia säätää aggressiivisia uusia veroja tai vuokrasäädöksiä, sijoittajien luottamus voi heikentyä. Luonnonkatastrofit tai ilmastoon liittyvät tapahtumat (maanjäristykset, maastopalot) pysyvät valitettavasti taustariskinä L.A.:ssa ja voivat vaikuttaa tiettyihin alueisiin tai vakuutusmaksuihin koko osavaltiossa.
Yhteenvetoennuste: Todennäköisin skenaario vuoteen 2028 asti on hidasta mutta tasaista kasvua. Vuoteen 2028 mennessä L.A.:n mediaaniasuntojen hinnat voivat olla noin 10–20 % korkeammat kuin vuoden 2025 tasolla, ja vuokrat ehkä 10 % korkeammat – paljon maltillisempi nousu kuin edellisellä vuosikymmenellä, mutta kuitenkin ylöspäin. Markkinoiden pohjaa tukevat pysyvä vetovoima (ilmasto, työt, kulttuuri) ja alimitoitettu rakentaminen, kun taas kattoa rajoittavat hintataso ja politiikka. Ellei suurta shokkia ilmene, L.A.:n kiinteistöt tarjoavat vakaita, joskin vaatimattomia tuottoja seuraavina vuosina; toisaalta suurin riski on jäädä noususta paitsi (jos pysyt poissa markkinoilta) ennemmin kuin kokea romahdus. Taitavat toimijat seuraavat korkotasoa, suosivat tilojen uudelleenkäyttöä ja asumisinnovaatioita sekä keskittyvät vahvan perustan alueisiin maksimoidakseen hyödyt tässä uudessa normaalissa. L.A.:n nousukaudet voivat hetkeksi pysähtyä, mutta sen pitkäaikainen kehitys globaalina kaupunkina jatkaa vankkaa kasvua.
Lähteet:
- California Assoc. of Realtors – Markkinadata ja ennusteet
- Zillow Research – Asuntojen arvoindeksi & ennuste
- Redfin – Los Angelesin asuntotilastot (hinnat, myynnit, varannot)
- Rocket Homes Market Report – L.A.:n mediaanihinnat segmenteittäin
- Crosstown LA – Naapurustojen arvotrendien analyysi
- L.A. Times & CoStar – Liikekiinteistömarkkinoiden näkymät (toimistot, teollisuus)
- Matthews/NAI Market Reports – Vähittäiskaupan ja teollisuuden tunnusluvut
- RentalHousePM – L.A.:n vuokra- ja asuntotilastot
- UCLA Lewis Center – ULA-lakialoitteen vaikutustutkimukset.
