Vastgoedmarkt van Los Angeles 2025: Trends, Voorspellingen & Investeringsvooruitzichten

Overzicht van de markt in 2025

De vastgoedmarkt van Los Angeles in 2025 wordt gekenmerkt door een mix van veerkracht en herijking. De waarden van residentieel vastgoed blijven dicht bij recordhoogtes na de pandemie-boom, zij het met een veel tragere groei, terwijl de verkoopactiviteit zich bescheiden herstelt van de historische dieptepunten in 2022–2023. De prestaties van commercieel vastgoed zijn gesplitst – sectoren zoals industrieel en multifamily blijven sterk, terwijl kantoor- en sommige retailsegmenten tegenwind ondervinden van hoge leegstand en veranderende vraag. Kortom, in 2025 bevindt L.A. zich in een gebalanceerde (zelfs licht kopersvriendelijke) woningmarkt en een voorzichtig herstellende commerciële sector.

Economische en beleidsfactoren hebben een aanzienlijke invloed. Hoge hypotheekrentes (≈6,5–7%) hebben de kopersvraag getemperd en de betaalbaarheid op bijna recorddiepte gebracht. Nieuwe regelgeving – met name Maatregel ULA (“mansion tax”) op verkopen van dure woningen – koelt het luxe- en investeringsvastgoedsegment af. Ondertussen blijven chronische tekorten aan woningaanbod aanhouden, waardoor er ondanks een recente bevolkingsafname (de bevolking van de stad L.A. daalde ~2,5% sinds 2020) toch een bodem onder de prijzen ligt. Het volgende rapport gaat dieper in op trends binnen residentieel en commercieel vastgoed in Los Angeles, analyseert de prestaties per buurt, belicht investeringskansen en schetst prognoses tot 2028.

(Bronvermelding: Gegevens en inzichten zijn afkomstig van onder meer de California Association of Realtors, Zillow, Redfin, CBRE en lokale marktanalyse, zoals door het rapport heen aangehaald.)

Residentiële vastgoedsector

Woningprijzen en verkooptendensen

De huizenprijzen in Los Angeles zijn in 2025 grotendeels stabiel tot licht gestegen vergeleken met een jaar geleden, na de meteoritische stijging van 2020–2022. De mediane verkoopprijs in de stad Los Angeles bedraagt medio 2025 ongeveer $1,05 miljoen, wat een bescheiden stijging van +0,5% ten opzichte van vorig jaar betekent. In Los Angeles County bedroeg de mediane prijs voor een vrijstaande woning in maart 2025 ongeveer $829.000, een stijging van circa 3,0% ten opzichte van een jaar eerder. Deze bescheiden waardestijging volgt op een korte dip in 2023, en weerspiegelt een prijspauze op nagenoeg recordniveau. (Ter context: de mediane woningwaarde in L.A. was ongeveer $600.000 in 2019, en steeg vervolgens naar een recordhoogte van bijna $956.000 eind 2024.) Figuur 1 toont dit prijstraject: een scherpe stijging tijdens de pandemie, een lichte correctie en een hernieuwde, voorzichtige stijging richting 2025.

Het verkoopvolume vertoont vroege tekenen van herstel na de terugval veroorzaakt door de hoge rentetarieven. De woningverkoop in 2023 was historisch laag – het totale aantal verkopen in Californië daalde in 2023 tot een dieptepunt van meerdere decennia (ongeveer 34% lager dan in 2021) – en Los Angeles kende vergelijkbare dalingen. In 2024 steeg het aantal verkopen licht (de eerste jaarlijkse stijging in drie jaar, +4,3% in de hele staat) en 2025 zet dit bescheiden herstel voort, al blijft het volume onder het niveau van vóór de pandemie. Zo werden er in mei 2025 1.617 woningen verkocht in Los Angeles, 7% minder dan in mei 2024 – wat aangeeft dat de vraag nog steeds zwak is. Het aanbod is verbeterd ten opzichte van de extreem lage niveaus: Los Angeles had in mei 2025 4.747 actieve advertenties, een stijging ten opzichte van eerdere maanden. De index van onverkochte voorraad (maanden voorraad) in de metro van L.A. bedraagt ongeveer 3,7 maanden in maart 2025, tegenover slechts 2,7 maanden een jaar eerder. Dit gebalanceerde aanbod heeft Los Angeles in 2025 van een verkopersmarkt veranderd in een meer neutrale markt, waardoor de felle concurrentie van de afgelopen jaren is afgenomen. Woningen staan nu gemiddeld 45 dagen te koop, trager dan de 39 dagen van vorig jaar, en prijsafspraken komen vaker voor (ongeveer 45% van de verkopen in april 2025 werd onder de vraagprijs afgesloten).

Belangrijke marktstatistieken (Woonmarkt, medio 2025):

• Median verkoopprijs (Stad Los Angeles) – ~$1,05 miljoen (0%–1% jaarlijkse verandering).
• Median verkoopprijs (L.A. County) – ~$829.000 (+3,0% YoY).
• Verkochte woningen (Stad Los Angeles, mei 2025) – 1.617 eenheden (-7% YoY).
• Actieve advertenties (L.A. County, mei 2025) – ~4.700 (gestegen van ~4.300 in april).
• Maanden voorraad – ~3,5–3,7 maanden (gestegen van ~2,6 maanden een jaar geleden).
• Median dagen op de markt – ~45 dagen (was ~39 dagen vorig jaar).
• Verkoop-tot-vraagprijs ratio – ~100% (de helft van de woningen wordt op of onder de vraagprijs verkocht).

Over het algemeen blijven de woningprijzen stabiel en stijgen ze zelfs licht in sommige segmenten, dankzij het beperkte aanbod en de aanhoudende vraag. Maar de felheid van de verkopersmarkt in 2021 is bekoeld – kopers hebben meer ademruimte omdat hogere leenlasten hun koopkracht beperken. De betaalbaarheid van woningen in Los Angeles is inderdaad historisch laag: om in aanmerking te komen voor een huis met een mediane prijs, is een inkomen van ongeveer $230.000 vereist, meer dan 2× het mediane inkomen in Californië. Deze betaalbaarheidscrisis, gecombineerd met veel huiseigenaren die een hypotheek van minder dan 3% hebben (en dus huiverig zijn om te verkopen en over te stappen naar een lening van 7%), verklaart zowel de lagere verkoop als het lage aanbod – een patstelling die ervoor zorgt dat de prijzen niet fors dalen. Tenzij er een grote economische schok komt, lijkt een voorzichtig evenwicht de woningwaarde in Los Angeles in 2025 te kenmerken.

Trends in de huurmarkt

Los Angeles blijft een van de duurste huurmarkten van het land, al is de huurstijging in 2024–2025 gematigd na een piek na de pandemie. De gemiddelde huurprijs voor een appartement in L.A. bedraagt begin 2025 ongeveer $2.750–$2.800 per maand. Volgens CBRE bedroeg de overkoepelende gemiddelde huur voor meergezinswoningen in L.A. County ongeveer $2.822 per eenheid in Q1 2025, vrijwel gelijk (+0,1%) aan het vorige kwartaal. Dit volgt op een snelle stijging: de huren sprongen met ongeveer 23% in vier jaar tijd, van een mediaan van $2.300 in 2020 naar ~$2.841 in 2024. Zulke stijgingen waren groter dan de loonstijging en inflatie, waardoor de betaalbaarheidsproblemen verergerden. In 2024 vroeg 74% van de L.A.-appartementen meer dan $2.100 per maand, waardoor veel huurders moesten samenwonen of moesten verhuizen.

In 2025 is de huurstijging vrijwel gestabiliseerd – een welkome verlichting voor huurders. Sommige cijfers laten zelfs een lichte daling zien in reële termen: zo signaleerde retail-gericht onderzoek in Los Angeles een huurmutatie van -0,4% op jaarbasis in Q1 2025 voor winkelpanden, wat duidt op beperkte prijsruimte voor verhuurders in sommige sectoren. Voor woonruimte bleek uit onderzoeken dat de vraaghuur redelijk stabiel of slechts marginaal gestegen was (~+1% op jaarbasis) begin 2025. Hoge huren, gecombineerd met uitwijking na de pandemie, hebben de vraag net genoeg doen afnemen om verdere stijgingen te beperken. Opvallend is dat door de bevolkingsafname in L.A. (ongeveer -0,65% in 2024) verhuurders iets minder concurrentie hebben om huurders, wat heeft geleid tot meer incentives en huurdersvriendelijke prijzen in bepaalde gebieden.

Ondertussen blijven de leegstandscijfers voor meergezinswoningen laag, omdat vertrokken huurders worden gecompenseerd door mensen die geen huis kunnen kopen. De bezettingsgraad in L.A.-appartementen was 95,4% in Q1 2025 (leegstand ~4,6%), een heel kleine verbetering ten opzichte van eind 2024. In de praktijk worden kwalitatief goede huurwoningen nog steeds snel verhuurd, maar huurders hebben meer keuze dan een jaar geleden. Concessies (zoals een maand gratis huur) worden opnieuw aangeboden in sommige deelmarkten. Volgens het Casden Multifamily Report van USC wordt verwacht dat de effectieve huurprijzen in 2025 ongeveer gelijk blijven, terwijl nieuwe opleveringen (ongeveer 6.000–8.000 vergunde units in L.A. vorig jaar) proberen in te lopen op de vraag.

Huurhotspots en trends: Luxe huurwoningen aan de Westside en Downtown staan enigszins onder druk door nieuw aanbod en leegstand door thuiswerken, terwijl meer betaalbare buurten nog steeds hevig concurreren. Suburbane gebieden in de San Fernando Valley en San Gabriel Valley zagen een bescheiden huurstijging op jaarbasis, doordat gezinnen relatief goedkopere opties verder landinwaarts zoeken. Daarentegen kenden toplocaties zoals Santa Monica en Downtown L.A. huurverlagingen en meer leegstand (met een piek van 9,5% in leegstaande winkels in Downtown), omdat zowel bewoners als winkeliers de kosten tegenover de baten afwegen. Al met al wordt de huurmarkt in L.A. in 2025 gekenmerkt als stabiel maar onder druk: huren stijgen momenteel niet verder, maar de huurprijzen in de stad blijven zeer hoog voor het gemiddelde huishouden (de typische kostprijs van een huurwoning met twee slaapkamers is ~70% hoger dan het kopen van die woning met een hypotheek van voor 2022, wat aangeeft hoe onbereikbaar eigen woningbezit is voor velen).

Hoog-groei vs. hoog-risico buurten

Vastgoed is in Los Angeles bijzonder lokaal, met neighborhood trajectories diverging (wijkontwikkelingen die sterk uit elkaar lopen). In het afgelopen decennium hebben voorheen over het hoofd geziene gebieden een explosieve groei in vastgoedwaarden doorgemaakt, terwijl sommige traditioneel dure wijken slechts bescheiden winst behaalden (of recent zelfs stagneerden). Een analyse van gegevens van de county taxateur (2016–2024) laat zien dat de hoogste waardestijging plaatsvond in opkomende buurten – vaak die onderhevig zijn aan gentrificatie of infrastructurele ontwikkelingen. Zo staat West Adams (centraal L.A.) bovenaan de lijst met een toename van 107% in de getaxeerde woonwaarden sinds 2016. Ooit relatief betaalbaar, is West Adams getransformeerd door de ligging nabij OV-verbindingen en de overloop van vraag uit aangrenzende dure gebieden, en is het uitgegroeid tot de “heetste” markt van L.A. Andere gebieden met sterke groei zijn onder andere Elysian Valley (“Frogtown”) +86% en Exposition Park +84% (impuls door ontwikkelingen rondom USC en het Banc of California-stadion). Historisch zwarte wijken zoals Leimert Park (+79%) en Baldwin Hills/Crenshaw (+81%) kenden ook enorme waardestijgingen doordat kopers op zoek gaan naar (voorheen) goedkopere opties in het centrum van de stad. Deze winst gaat vaak gepaard met nieuwe investeringen en demografische verschuivingen – maar roept ook zorgen op over de verdringing van bestaande bewoners xtown.la xtown.la.

Daarentegen zijn “hoog-risico” wijken vanuit investeringsoogpunt vaak die met prijsbubbels of lokale stressfactoren. Een voorbeeld is Downtown Los Angeles (DTLA), dat een opleving kende in de jaren 2000 en 2010 maar nu kampt met hoge leegstand en problemen in de leefkwaliteit. De vastgoedwaarden in DTLA stegen in acht jaar tijd met een relatief lage ~45% (achterblijvend bij het county-gemiddelde), en de leegstand van winkels/kantoren in Downtown is hoog (detailhandel ~9–10%, kantoren meer dan 30% leeg) – wat duidt op risico voor investeerders tot er een stedelijke heropleving plaatsvindt. Luxe markten aan de kust vormen een andere “risicocategorie”: niet vanwege een dreigend instorten, maar vanwege tragere groeivooruitzichten. Ultra-dure gebieden zoals Bel Air (+61% sinds 2016) of Calabasas (+36%) hebben “minder ruimte om te stijgen” omdat ze al zo duur zijn. Sommige welvarende markten zagen in 2023 zelfs een lichte prijsdaling, omdat de vraag naar villa’s afkoelde onder nieuwe belastingen en economische onzekerheid. Zo daalde de mediane prijs in Culver City met ~6,7% op jaarbasis in mei 2025, en Culver City en Santa Monica zagen recent ook een bevolkingsdaling van ~3%. Deze gebieden zijn niet riskant in de zin van een dreigende crash, maar hun ROI kan achterblijven bij die van opkomende buurten.

Ook opvallend zijn de spanningen in de verre buitenwijken en randgemeenten. In gebieden als Antelope Valley in het noorden van L.A. County (bijv. Lancaster, Palmdale) stegen de prijzen tijdens de pandemie doordat thuiswerkers op zoek waren naar ruimte, maar deze gebieden blijven gevoelig voor benzineprijzen en werkgelegenheidstrends – een mogelijk volatiliteitsrisico als de economische wind draait. De hoogste executiecijfers in 2024 werden gezien in meer afgelegen of arbeiderswijken; zo werden er in Sylmar (in de San Fernando Valley) 59 executies geregistreerd, het hoogste aantal van alle L.A.-gebieden vorig jaar. Een cluster van executies kan wijzen op lokale spanningen (en is ook een kans voor koopjesjagers om huizen te kopen, op te knappen of te verhuren in deze buurten). Investeerders zullen zulke gebieden met voorzichtigheid bekijken: Hoog-risicobuuten voor prijsdalingen zijn over het algemeen gebieden met minder gediversifieerde vraag en een hogere blootstelling aan economische schommelingen, zoals exurbane gemeenschappen of plaatsen met aanhoudende problemen rond criminaliteit of infrastructuur.

Kernboodschap: Wijken als West Adams, Mid-City en Jefferson Park – rijk aan toegang tot openbaar vervoer en historische woningen – bloeien, terwijl Downtown en sommige luxe buurten zijn afgekoeld. Zoals altijd geldt “locatie, locatie, locatie”: zelfs in een algemeen dure markt zullen micro-markten met nieuwe ontwikkelingen, culturele aantrekkingskracht of opkomend openbaar vervoer (bijvoorbeeld langs de Crenshaw/LAX-spoorlijn of rondom het nieuwe SoFi Stadium in Inglewood) waarschijnlijk de algehele markt blijven overtreffen. Omgekeerd moeten investeerders de lokale basis zorgvuldig onderzoeken, aangezien sommige gebieden een hoger risico op prijsdalingen of zwakke huurvraag kennen als de economische situatie verandert.

Prestaties van commercieel vastgoed

Overzicht commerciële markt

Het commerciële vastgoed in Los Angeles in 2025 laat een verhaal van uiteenlopende trends tussen verschillende vastgoedtypen zien. Industrieel en multifamily vastgoed blijven sterk, ondersteund door e-commerce, handel en woningtekorten, terwijl de kantoorsector worstelt met een structurele daling van de vraag. Winkelvastgoed staat ertussenin, waarbij buurtwinkelcentra veerkrachtig blijken maar stedelijke detailhandel (vooral Downtown) langzaam herstelt van terugslagen door de pandemie. De totale investeringsactiviteit in commercieel vastgoed wordt afgeremd door hogere rente en lokale overdrachtsbelastingen, maar goed verhuurde panden op toplocaties trekken nog steeds belangstelling vanwege de enorme economische basis van L.A. Hieronder volgt een uitsplitsing per sector:

Kantoorsector: hoge leegstand en uitdagingen voor herbestemming

De kantorenmarkt van Los Angeles staat in 2025 onder aanzienlijke druk. De opkomst van thuiswerken/hybride werken, samen met kostenbesparingen door bedrijven, heeft geleid tot 11 opeenvolgende kwartalen van negatieve opname en stijgende leegstand. In het hele county is het kantoorleegstandspercentage gestegen tot ongeveer 24,5% in Q1 2025 – historisch gezien een extreem hoog niveau – met Downtown L.A. er nog slechter aan toe met meer dan 31% leegstand. Zelfs de beste deelmarkten zijn getroffen: zo bereikte de leegstand in Century City 13% en sprong de kantorenleegstand in Orange County naar 19,2% in Q1 2025, ongeveer het dubbele van vijf jaar geleden. Het overschot aan ruimte ontstaat doordat huurders hun oppervlaktes verkleinen en nieuwbouw uit de vorige cyclus het aanbod vergroot. Veel verhuurders kampen met zwakke vraag; netto opname was alleen al in Q1 -1,08 miljoen sq.ft. negatief in Greater L.A..

Daardoor zijn de kantoorhuren gestagneerd of beginnen te dalen. De vraaghuur bedraagt marktbreed gemiddeld ~$3,60/sf per maand (full service) – ongeveer gelijk aan vorig jaar. Verhuurders bieden meer concessies (gratis huur, TI-vergoedingen) om huurders te lokken. De toplocaties aan de Westside vragen nog steeds hoge huren (West L.A. gemiddeld $5,14/sf/mnd vraaghuur), maar ook daar is de huurgroei minimaal. Gezien de tegenwind verwachten analisten dat noodverkopen en herontwikkelingskansen zullen toenemen. Sommige kantoorgebouwen van klasse B/C in Downtown en delen van de San Fernando Valley worden inderdaad met grote kortingen verkocht voor mogelijke transformatie naar appartementen of creatieve doeleinden. De vooruitzichten voor L.A. kantoren zijn voorzichtig: hoge leegstand zal waarschijnlijk aanhouden tot en met 2025 – een rapport voorspelt dat kantoorproblemen zich in 2025 zullen manifesteren als eigenaren met aflopende leningen tegen financieringsproblemen aanlopen. Herstel hangt af van banengroei in kantoorintensieve sectoren en hoe bedrijven hun langetermijn werkplekstrategie bepalen. In de tussentijd blijft de kantoorbranche de zwakste schakel van L.A., met bepaalde gebouwen (vooral ouder vastgoed in overvolle gebieden) met hoog risico op waardedaling.

Retailsector: Langzaam herstel en adaptieve trends

De winkelvastgoedmarkt van Los Angeles vindt na de pandemie langzaam weer haar draai, maar het beeld is gemengd. De consumentenbestedingen zijn hersteld en toeristen keren terug, maar structurele uitdagingen (zoals concurrentie van e-commerce en veranderende consumentengewoonten) blijven bestaan. De algemene winkelleegstand in L.A. County lag rond de 6,1%–6,5% in Q1 2025, de vijfde opeenvolgende stijging per kwartaal. Dat leegstandspercentage, hoewel gestegen, is nog steeds gematigd en lager dan in veel andere grootstedelijke gebieden. High-street retail en winkelcentra hebben hogere leegstand, terwijl supermarktwijkcentra in de buitenwijken beter presteren. De vraaghuur voor winkels bedraagt gemiddeld zo’n $36–$37 per sq.ft. per jaar (ongeveer $3,05/sf per maand triple-net), wat ~40% boven het Amerikaanse gemiddelde ligt. Toch is de huurgroei licht negatief: de winkelhuren in L.A. daalden 0,4% j-o-j in het begin van 2025, wat de noodzaak van verhuurders weerspiegelt om huurders te behouden en aan te trekken. In feite verloor Los Angeles afgelopen jaar ongeveer 2,4 miljoen sq.ft. aan bezette winkelruimte – een teken dat krimp en sluitingen sneller gaan dan nieuwe winkelopeningen.

Wijkverschillen: Belangrijke winkelgebieden zoals de Golden Triangle van Beverly Hills en Third Street in Santa Monica zijn bezig met herstel, maar nog niet terug op het volledige, pre-pandemische niveau (sommige luxewinkels hebben hun oppervlak verkleind). In het centrum van L.A. is de detailhandel zwaar getroffen – de leegstand van winkels in het centrum steeg met 250 basispunten naar 9,5% eind 2024, doordat het voetgangersverkeer en toerisme langzaam volledig terugkeren. Daarentegen doet de detailhandel in de buitenwijken met groeiende woonwijken het relatief goed. De deelmarkten in de San Fernando- en San Gabrielvalleien zagen zelfs lichte huurstijgingen, doordat prijsbewuste winkels (discountketens, supermarkten) uitbreiden om de groeiende bevolking te bedienen. Vastgoedinvesteringen in de retail worden onder piekwaarden uitgevoerd, wat duidt op herprijzing: zo werd een winkelcentrum aan La Brea in 2025 verkocht voor 35% onder de prijs van 2016 door een daling van het netto operationeel inkomen. De cap rates voor retail zijn gestegen naar ongeveer 5,5%–6% gemiddeld, het hoogste in tien jaar, omdat investeerders in een omgeving met hogere rente meer rendement eisen en meer risico incalculeren.

De vooruitzichten voor de retailsector zijn voorzichtig optimistisch. Stabilisatie van leegstand en voetgangersverkeer suggereren dat het dieptepunt voorbij is, maar groei zal langzaam zijn. Belangrijke trends zijn onder meer experientiële retail (horeca, entertainment-concepten zoals het geplande West Harbor in San Pedro dat in 2026 opent) en adaptief hergebruik (het omzetten van worstelende retaillocaties in gemengd gebruik of industrie). Ontwikkelaars zijn zeer selectief – slechts ~60.000 m² aan nieuwe winkelruimte wordt gebouwd in L.A., een toevoeging van slechts 0,1% aan de voorraad. Dit gebrek aan nieuw aanbod, gecombineerd met de regionale bevolkingsbasis, zorgt ervoor dat goed gelegen winkels hun waarde zouden moeten behouden. Toch moeten eigenaren innoveren (bijvoorbeeld door diensten, medische kantoren of woningen toe te voegen) om lege winkelpanden op te vullen. Samengevat is de retailmarkt in L.A. in 2025 stabiel, maar in ontwikkeling: verwacht een geleidelijke verbetering van de bezettingsgraad, stabiele huren en voortdurende transformatie van onderpresterende winkelcentra.

Industrieel: Van recordhoogtes naar lichte afkoeling

De industriële vastgoedsector in Los Angeles was de afgelopen jaren een uitblinker, gedreven door havenactiviteiten, logistiek en een gebrek aan beschikbare grond. Zelfs in 2025 zijn industriële panden nog steeds zeer gewild, al is de hype iets afgenomen ten opzichte van het hoogtepunt. Na historisch lage leegstand (~2–3%) in 2021–22, is de leegstand van industrieel vastgoed in L.A. County opgelopen tot circa 4,9% – het hoogste punt in bijna tien jaar. Deze stijging van de leegstand (ongeveer +140 basispunten op jaarbasis) wordt toegeschreven aan tien opeenvolgende kwartalen van verlies aan bezetting doordat sommige huurders zijn gekrompen en er wat nieuw aanbod bij kwam. Toch is 4,9% leegstand historisch gezien nog steeds erg krap – feitelijk volledige bezetting in veel deelmarkten. Alle zes industriële deelmarkten in L.A. County hebben nog steeds minder dan 6% leegstand en de helft daarvan zelfs minder dan 4%. De lichte toename van de beschikbaarheid (in totaal ~6,5% inclusief ruimtes in de verhuur) suggereert dat de huurprijzen op korte termijn onder druk kunnen komen te staan.

Inderdaad, de huren voor industriële panden zijn tijdens de pandemie enorm gestegen (volgens sommige schattingen met meer dan 50% sinds 2019) en ondergaan nu een milde correctie. De vraaghuren voor industriële panden in L.A. zijn zes kwartalen op rij gedaald tot en met Q1 2025, terwijl de markt deze eerdere stijgingen verwerkt. Ter vergelijking: de gemiddelde vraaghuur voor magazijn-/distributieruimte op de markt van Los Angeles (een van de duurste van het land) ligt nog steeds ongeveer op $1,20–$1,50 per vierkante voet per maand (triple net), afhankelijk van de locatie – ver boven het niveau van vóór 2020. Maar huurders hebben nu iets meer onderhandelingsmacht dan een jaar geleden. Ondanks deze dip blijven industriële verhuurders vertrouwen houden; eventuele huurdaingen zijn bescheiden gebleven en de langetermijngroeimotoren (de enorme havens van LA/Long Beach, distributiebehoeften voor e-commerce, last-mile logistiek voor meer dan 10 miljoen inwoners) blijven stevig aanwezig. Vooral de deelmarkten South Bay en Inland Empire blijven magazijnhuurders aantrekken, al is zelfs de leegstand in de Inland Empire iets opgelopen vanaf recordniveaus.

Op het gebied van investeringen zijn industriële panden nog steeds zeer gewild, maar door de stijgende rente zijn de aanvangsrendementen licht gestegen. De gemiddelde industriële cap rates in Zuid-Californië zijn opgelopen tot het lagere 5%-segment (ongeveer 5,3% in 2024, tegenover onder de 4% in 2021). Sommige kleinere of klasse B-deals komen nu uit op een cap rate van rond de 6%–6,5%, zeker als ze kortlopende huurcontracten hebben. Investeerders richten zich op de belangrijkste logistieke corridors – maar de belasting via Measure ULA in de stad L.A. (voor verkopen >$5M) heeft grote industriële verkopen binnen de stadsgrenzen enigszins bevroren. Dit zal mogelijk meer investeringen verschuiven naar nabijgelegen steden zonder deze belasting.

De vooruitzichten voor industrieel vastgoed zijn voorzichtig positief. Experts verwachten dat 2025 mogelijk het dieptepunt zal zijn qua bezettingsverliezen, met stabilisatie in 2026 als het aanbod langzamer toeneemt en bedrijven zich aanpassen. De huurprijzen zouden na deze periode van lichte daling in 2026 weer kunnen gaan stijgen. Een risicofactor aan de horizon is het handelsbeleid – de stijging van importen eind 2024 (om nieuwe tarieven voor te zijn) verhoogde de vraag naar havenmagazijnen tijdelijk, maar een aanhoudende handelsoorlog of economische vertraging kan het haventransport dempen. Anderzijds kan een oplossing van de arbeidsconflicten aan de westkust of een versnelling van de economie de markt weer snel aantrekken. Samengevat blijft de industriële sector van L.A. fundamenteel sterk (lage leegstand, hoge huren), waarbij 2025 een jaar is van normalisatie na extreme omstandigheden. Goed gelegen distributie- en opslagfaciliteiten in L.A. zullen naar verwachting hun waarde behouden en blijvende interesse van investeerders zien vanwege hun cruciale rol in de toeleveringsketen.

Beleids- en Regelgevingsupdates

Meerdere beleids- en regelgevingsontwikkelingen in de afgelopen jaren hebben in 2025 een impact op het vastgoed in Los Angeles:

• Maatregel ULA (“United to House LA” Mansion Tax): Ingevoerd in april 2023, deze maatregel van de stad L.A. legt een 4% overdrachtsbelasting op vastgoedaankopen boven de $5 miljoen (5,5% boven de $10 miljoen). Het doel is betaalbare huisvesting te financieren, maar het heeft de transacties aan de bovenkant van de markt aanzienlijk beïnvloed. In het jaar daarna daalde de verkoop van luxe woningen fors en werden veel commerciële deals uitgesteld of omgeleid (bijv. via verkoop van entiteitsaandelen in plaats van het vastgoed zelf) om de belasting te vermijden. De opbrengsten (ongeveer $480 miljoen tot eind 2024) bleven achter bij de oorspronkelijke verwachtingen, deels omdat het aantal verkopen fors daalde. De impact van maatregel ULA is een mes dat aan twee kanten snijdt: minder megadeals betekent minder marktliquiditeit, wat mogelijk de prijzen voor luxe woningen en grote commerciële bezittingen in de stad verzacht. Er is voortdurende discussie en zelfs juridische uitdagingen, maar voorlopig moeten investeerders deze flinke kost inrekenen bij L.A.-transacties – een duidelijke rem op het flippen van dure panden.
• Huurregulering en huurbescherming: De stad Los Angeles heeft een van de strengste huurreglementen van het land (betreffende oudere meergezinswoningen), en California’s staatsbrede huurplafond (AB 1482) beperkt huurverhogingen tot ~maximaal 10% per jaar voor veel andere woningen. Tijdens COVID voerde L.A. ook een moratorium op uitzettingen in, dat pas volledig werd opgeheven begin 2023. In 2025 krijgen verhuurders nieuwe regelgeving opgelegd die verhuisvergoedingen vereist bij flinke huurverhogingen en just-cause regels bij uitzettingen voor meer panden. Deze maatregelen bieden huurders stabiliteit, maar beïnvloeden ook investeringsrendementen: de groei van huurinkomsten is begrensd, waardoor L.A. minder aantrekkelijk wordt voor agressieve investeerders, maar gunstig blijft voor langetermijneigenaren. Anderzijds toegestane doorberekeningen voor inflatie (onder huurregulering) maakten dit jaar bescheiden stijgingen van 3–4% mogelijk nu de inflatie opliep. Al met al ligt de beleidskoers in L.A. op sterke huurbescherming, wat de huurontwikkeling kan afremmen maar ook de leegstand laag houdt (huurders blijven zitten).
• Bestemmingsplannen en hervormingen voor woningaanbod: Als reactie op de woningcrisis heeft Californië wetten aangenomen zoals SB 9 (kavel splitsen) en SB 10 om meer kleinschalige verdichting mogelijk te maken. Los Angeles heeft deze opgenomen in haar planning, wat betekent dat huiseigenaren in veel gebieden gemakkelijker ADU’s (buurthuisjes) kunnen toevoegen of een perceel voor eengezinswoningen kunnen splitsen om bijvoorbeeld een duplex te bouwen. Tot nu toe is het gebruik matig, maar deze hervormingen voegen geleidelijk woningen toe. Het nieuwe Housing Element van L.A. stelt een ambitieus doel: 456.000 woningen toevoegen voor 2029. Om dit te faciliteren, herbestemt de stad gebieden voor hogere, gemengde ontwikkelingen (vooral nabij openbaar vervoer). Echter, in 2024 loopt L.A. ver achter op schema, met slechts ~8.600 vergunde nieuwe woningen in 2024 (het laagste in een decennium voor appartementen). Verwacht een blijvende beleidsfocus op opwaarderen en het versnellen van goedkeuringen – bijvoorbeeld de uitbreiding van de Adaptive Reuse Ordinance in downtown L.A. – om meer woningbouw aan te jagen. Voor investeerders en ontwikkelaars kan een soepeler bestemmingsplan kansen bieden (transformaties, infill-projecten), zij het getemperd door weerstand uit sommige buurten.
• Rentes & Financiering: Hoewel het geen lokaal beleid is, hebben de renteverhogingen van de Federal Reserve grote invloed op het vastgoed in L.A. Hypotheekrentes rond de 7% zijn de voornaamste rem op het kopen van woningen. De laatste prognoses suggereren dat de rentes geleidelijk kunnen dalen tegen eind 2025 (richting het hoge 5%-bereik). Elke daling kan de verkopen en prijsstijgingen nieuw leven inblazen – omgekeerd geldt dat als de inflatie de rentes hoog houdt, de markt terughoudend kan blijven. Aan de commerciële kant hebben hogere rentes geleid tot een herwaardering van activa (hogere cap rates) en zijn financieringsprojecten duurder geworden. Levensverzekeraars en banken zijn vooral terughoudend geworden met kantoorleningen. Beleidsmakers houden de commerciële schuldenmarkt in de gaten, maar er is geen specifieke verlichting; daarom is het herfinancieringsrisico een belangrijk aandachtspunt voor 2025–2026 voor eigenaren.
• Betaalbare Huisvesting en Ontwikkelingskosten: L.A. breidt de eisen voor inclusieve huisvesting en ontwikkelaarskosten verder uit om betaalbare woningen te financieren. Sommige nieuwbouwprojecten moeten een percentage van de woningen reserveren voor huishoudens met een laag inkomen of koppelkosten betalen. Daarnaast bieden de stad en de staat stimulansen voor betaalbare woningen – zoals bonus voor hogere dichtheid en versnelde goedkeuringen onder SB 35 voor projecten die voldoen aan de eisen. Deze beleidsmaatregelen zijn bedoeld om gemengde inkomensgemeenschappen te stimuleren, al wijzen ontwikkelaars ze vaak aan als beperking voor de winstgevendheid. Ook is er aandacht voor dakloosheid en herbestemming: staatswetten maken het nu makkelijker om motels of kantoren om te bouwen tot huisvesting voor daklozen, en middelen van Measure ULA zijn bedoeld om zulke projecten te versnellen (al loopt de uitvoering traag).

Samengevat is het beleidslandschap in L.A. gericht op betaalbaarheid van huisvesting en huurdersrechten, mogelijk ten koste van de korte termijnwinsten voor investeerders. Slimme investeerders zullen moeten omgaan met overdrachtsbelastingen zoals ULA, zich houden aan huurplafonds en mogelijk samenwerken met publieke programma’s om van stimulansen te profiteren. Voor huiseigenaren biedt de versoepeling van bestemmingsplannen (ADU’s, etc.) een voordeel die waarde kan toevoegen via huurinkomsten. En meer in het algemeen blijft het macro-economisch beleid (Fed rente) de onvoorspelbare factor die bepaalt hoe snel de vastgoedmarkt in L.A. de komende jaren weer aantrekt.

Investeringskansen en Rendementsverwachtingen

Ondanks hoge prijzen en nieuwe belastingen biedt vastgoed in Los Angeles nog steeds verschillende investeringsmogelijkheden. De sleutel is om de strategie af te stemmen op de realiteit van de markt – te kiezen voor sectoren met een sterke vraag en rekening te houden met regels en beperkingen. Hier zijn enkele opties voor investeerders in 2025 en hun rendementsvooruitzichten:

• Waarde-toevoegend residentieel (eengezinswoningen & kleine meergezinswoningen): Met een krappe voorraad en veel oudere woningen kunnen investeerders opknappers in groeibuurten vinden om te renoveren en vervolgens te flippen of te verhuren. Wijken als West Adams, Leimert Park en Highland Park — die sterke waardestijgingen hebben gekend — blijven investeerders aantrekken die panden opknappen voor de vraag vanuit nieuwe, vaak jongere bewoners. Verwachte ROI: Flips kunnen nog steeds gezonde winsten opleveren (10–20% ROI) als ze onder de marktwaarde gekocht worden, maar de tijd van snelle stijgingen van 30% of meer is voorbij. De huuropbrengsten op eengezinswoningen in L.A. zijn bescheiden (~3–4% bruto aanvangsrendement), maar door het toevoegen van een ADU kan de cashflow stijgen. Door Maatregel ULA moeten flippers voorzichtig zijn met duurdere deals in de stad (de belasting kan de winst op een krappe flip boven $5M wegvagen). Al met al blijft langetermijnwaardestijging de belangrijkste beloning in deze wijken – historisch zo’n ~5–7% per jaar in de populairste buurten, wat gecombineerd met hefboomwerking solide rendementen kan opleveren.
• Meergezinsappartementen: Appartementencomplexen zijn een hoeksteen van investeren in L.A. De bezettingsgraad is hoog (~95%) en de huren – hoewel gestagneerd – liggen op recordniveaus, wat zorgt voor stabiele inkomsten. Kleinere panden van 2–4 eenheden stellen investeerders ook in staat sommige regels rond huurregulering te omzeilen als ze er zelf wonen. Verwachte ROI: Bruto aanvangsrendement (cap rate) voor meergezinswoningen in L.A. gemiddeld ~4,5%–5,0% in 2024, gestegen van ~4% een paar jaar terug. Dit betekent dat het niet-gefinancierd rendement van een investeerder ongeveer 5% is. Met financiering kunnen de rendementen verhoogd worden als de rente laag is – maar met de huidige rente rond 6% of hoger, kan het cash-on-cash rendement in het begin wat mager uitvallen. De echte winst zit in langetermijnwaardestijging en huurgroei. Door het chronische woningtekort blijven appartementwaarden waarschijnlijk stijgen (LA-appartementen zijn gemiddeld ~60% gestegen tussen 2016–2024). Waarde toevoegen door renovaties om huren te verhogen (voor zover toegestaan) kan de opbrengst vergroten. Investeerders moeten echter budgetteren voor nieuwe regelgeving (bijvoorbeeld aardbevingsversterking, strengere ontruimingsregels) die kosten toevoegen. Samengevat, reken op middelhoge enkelcijferige jaarlijkse rendementen uit inkomsten plus een potentieel voor waardestijging van het vastgoed die historisch tussen 3–6% per jaar lag – waardoor meergezinscomplexen een stabiele, zij het niet explosieve, investering zijn.
• Industriële magazijnen: Industrie is wellicht het aantrekkelijkste commerciële vastgoed in L.A. qua fundamentele uitgangspunten. De leegstand is laag en elke grote retailer en logistieke speler heeft distributieruimte nodig in L.A. County om de bevolking te bedienen. Verwachte ROI: Industriële cap rates ~5–5,5%, waarbij goed verhuurde panden op toplocaties (dichtbij havens of stadscentrum) zelfs onder de 5% worden verhandeld. Dit zijn lagere rendementen dan elders in het land, wat het vertrouwen van investeerders in huurgroei en stabiliteit weerspiegelt. En historisch gezien hadden ze gelijk – industriële huren zijn enorm gestegen de afgelopen jaren (meer dan 50% ten opzichte van voor de pandemie). Er kan een tijdelijke dip zijn, maar de verwachting is dat de industriële vraag op lange termijn het aanbod zal overstijgen, wat verdere huurstijgingen voorspelt. Totale rendementen kunnen jaarlijks oplopen tot hoge enkelcijfers wanneer die huurgroei en aanvangsrendement gecombineerd worden. Belangrijke kansen zijn onder meer oudere industriële locaties die herontwikkeld kunnen worden tot moderne logistieke centra (magazijnen met hoge doorrijhoogte) of distributiecentra dichtbij de stad (‘first-mile’). Ook last-mile infill locaties (zelfs kleine magazijnen) in L.A. brengen hoge huren op en kunnen lucratief zijn als ze tegen een gunstige prijs gekocht kunnen worden.
• Winkelcentra: Nu de retailsector een omslagpunt bereikt, kunnen slimme investeerders zich richten op noodzaakgedreven retail (bijvoorbeeld winkelcentra met supermarkt, apotheek, diensten), die in L.A. veerkrachtig zijn gebleken. ROI-verwachting: De aanvangsrendementen voor retail liggen nu gemiddeld rond de 5,5–6%, hoger voor panden met leegstand of op secundaire locaties. Als je een winkelcentrum op een goede locatie koopt tegen een 6% cap rate en je kan leegstaande ruimte verhuren, profiteer je niet alleen van dat extra inkomen maar ook van een waardestijging van het vastgoed (cap rate compressie als de markt aantrekt, plus groei van het netto bedrijfsresultaat). Rendementen boven de 10% per jaar zijn mogelijk voor value-add retail investeerders die goed uitvoeren (bijvoorbeeld door betere huurdersmix of toevoeging van functies). Pure passieve investeerders in retail moeten hun verwachtingen matigen: gestabiliseerde topobjecten leveren mogelijk 6–8% totaalrendement (inkomsten plus minimale huurgroei). Netto-verhuurde retail (zoals drogisterijen of fastfoodzaken met lange huurcontracten) biedt ongeveer 5% cap rates in L.A. – feitelijk obligatie-achtige inkomstenstromen – wat aantrekkelijk kan zijn vanwege de stabiliteit. Eén waarschuwing: retail is zeer locatie- en managementgevoelig; als je de vraag in een gebied verkeerd inschat, kan je rendement tegenvallen. Maar al met al bieden retailobjecten in dichtbevolkte L.A. handelsgebieden solide kasstromen en gematigd waardegroei-potentieel nu consumentengedrag na COVID normaliseert.
• Kantoren en gespecialiseerde activa: Kantoren zijn de contrair belegging – de waardes zijn gedaald en er hangt onheil in de lucht, wat betekent dat kansrijke investeerders koopjes kunnen zoeken. Het is mogelijk dat kantoorgebouwen in L.A. voor een fractie van hun vervangingskosten worden verhandeld, zeker als kredietverstrekkers leningen veilen. ROI-verwachting: Hoog risico, hoge beloning. Een strategie is het aankopen van een noodlijdende kantoortoren (misschien tegen een cap rate van 8%+ of 50% korting) en die om te bouwen naar alternatieve functie (woningen, hotel, creatieve studio’s). Het rendement op een geslaagde conversie kan zeer hoog zijn (IRR’s >15%). Maar de uitvoering en regelgeving zijn flinke obstakels. Traditionele kantoorbeleggingen zijn risicovoller – zonder duidelijk plan om de bezettingsgraad te verhogen, kan je “vallend mes” oppakken. Life science-faciliteiten en studio soundstages zijn twee gespecialiseerde assetklassen in L.A. die in trek blijven. Investeerders in deze branches (vaak conversies van kantoor/industrie) kunnen gezonde rendementen behalen gezien de groei van Hollywoodcontentproductie en biotechnologisch onderzoek; cap rates liggen hier tussen de 5–7% met goede groeiperspectieven.
• Ontwikkeling en grond: Bouwen in L.A. is niet voor watjes, maar er zijn kansen in nicheontwikkelingen. Zo kunnen small-lot subdivisions, infill-appartementenprojecten of ADU-ontwikkelingen winstgevend zijn dankzij hoge verkoopprijzen. Door de inspanningen van de stad om het woningaanbod te vergroten, kunnen ontwikkelaars van betaalbare woningen gebruik maken van belastingvoordelen en nieuwe programma’s – waardoor ze in feite subsidies krijgen die het rendement verbeteren en tegemoetkomen aan een marktvraag. ROI-verwachting: Ontwikkeling in L.A. mikt doorgaans op circa 15–20% winstmarge gezien het risico. Omdat bouwkosten nog altijd hoog zijn, komen veel projecten pas uit de kosten bij premiumprijzen (of als de grond eerder goedkoop is aangekocht). Dat gezegd hebbende, is vergunde grond in L.A. ontzettend waardevol, en kan belegging in grond in groeigebieden (dicht bij toekomstige OV-lijnen, enz.) veel opleveren, zij het op een langere termijn.

Samenvattend blijft Los Angeles op de lange termijn een “paradijs voor investeerders”, dankzij de enorme kloof tussen vraag en aanbod. Zoals het rapport van Apartment News opmerkt, betekenen hoge vraag en beperkte nieuwbouw een sterk potentieel voor huuropbrengsten en waardestijging van vastgoed op termijn. Op de korte termijn moeten investeerders echter de rendementsverwachtingen bijstellen: leverage is minder aantrekkelijk bij hoge rente, en snelle flips zijn risicovoller in een vlakke markt. Kernvastgoed (industrieel, volledig verhuurd multi-family) zal stabiele, bescheiden rendementen bieden. Value-add strategieën (renovaties, verhuren vanuit leegstand) kunnen nog steeds dubbele cijfers opleveren indien men wijs omgaat met de regelgeving. En voor speculanten met geduld en kapitaal kan het oppikken van noodlijdende activa in 2025–2026 uitstekende rendementen opleveren tegen 2028, als/wanneer de marktcyclus weer aantrekt.

Voorspellingen 2026–2028: Vooruitzichten en Risico’s

Vooruitkijkend voorspellen deskundigen voor de vastgoedmarkt in Los Angeles een periode van voortdurende gematigde groei – een “soft landing” scenario – ervan uitgaande dat er geen grote schokken optreden. Na de achtbaanjaren van het begin van de jaren 2020 verwachten zowel analisten als economische modellen een vlak prijsverloop op de korte termijn, gevolgd door een geleidelijke stijging tot 2028. Hier zijn de belangrijkste punten uit de prognoses:

• Voorspellingen huizenprijzen: Volgens de nieuwste prognose van Zillow voor de L.A. metro (Los Angeles-Long Beach-Anaheim) wordt slechts een +0,4% stijging verwacht van feb 2025 tot feb 2026. Essentieel komt het erop neer dat de huizenprijzen naar verwachting stabiel blijven in het komende jaar. Dit omvat een mogelijke lichte daling midden 2025 (hun model toonde -0,1% tot -0,2% in het voorjaar) gevolgd door een bescheiden stijging later. Na 2026 voorspellen de meeste experts een lage enkelcijferige jaarlijkse waardestijging (van circa 2–5% per jaar) voor huizenprijzen in L.A. tot en met 2028. Dit is een wereld van verschil met de dubbele cijfers van 2021, maar voorkomt ook een scherpe correctie. Factoren die deze vooruitzichten ondersteunen: hoge vraag, beperkt aanbod en een sterke lokale economie zorgen voor een fundament onder de prijzen. C.A.R.’s officiële prognose voor 2025 ging uit van circa +4,6% stijging in de mediane prijs in Californië managecasa.com, maar dat was voordat de rente langdurig hoog bleef; waarschijnlijk is het nieuwe normaal een gematigder klim. Tegen 2028 zouden de mediane huizenprijzen in Los Angeles zo’n 10–15% hoger kunnen liggen dan nu, als deze trends aanhouden. Risicoscenario: Mocht er in 2026 een recessie toeslaan (bijvoorbeeld door te strakke Fed-beleidsmaatregelen of mondiale schokken), dan zou L.A. tijdelijke prijsdalingen kunnen zien van misschien 5–10% als de verkopen opdrogen – maar een crash zoals in 2008 wordt niet verwacht, gezien het ontbreken van excessieve leverage en het aanhoudende woningtekort.
• Verkopen en volume: Het aantal verkochte woningen zal naar verwachting verbeteren richting 2026–2027, ervan uitgaande dat de hypotheekrente daalt. Veel voorspellers denken dat de rente tegen 2026 rond de 5% zal liggen, waardoor de opgekropte vraag van doorstromers vrijkomt. 2026 en 2027 zouden dus een opleving in verkopen kunnen laten zien (mogelijk tot het niveau van 2019). Door meer transacties kan de prijsstijging iets versnellen ten opzichte van het magere tempo in 2025. Maar als de rente hoog blijft of kredietvoorwaarden strenger worden, kunnen de verkopen traag blijven. In elk geval wordt niet verwacht dat het aanbod de markt zal overspoelen, dus elke stijging van de vraag zorgt eerder voor stijgende prijzen in L.A.
• Huren en Meergezinswoningen: Huurvoorspellingen (bijv. USC Casden) voorzien dat de huren in L.A. jaarlijks met een paar procent zullen stijgen tot 2028, ongeveer gelijk aan de inflatie. De leegstand kan licht stijgen naarmate meer appartementenprojecten worden opgeleverd (er zijn duizenden units in aanbouw in L.A.), maar niet genoeg om de huren serieus te laten dalen. Tegen 2028 zouden de gemiddelde huren wellicht 10–15% hoger kunnen liggen dan nu, wat de betaalbaarheid verslechtert tenzij inkomens evenredig toenemen. Een onzekere factor: staatsbrede initiatieven voor huurderssteun of verscherpte huurcontrole kunnen de huurgroei kunstmatig afremmen. Ook zou, als thuiswerken meer uittocht mogelijk maakt, de vraag naar huurwoningen kunnen afkoelen. Maar gezien de enorme bevolking van L.A. en het buitengewoon trage bouwtempo zijn matige huurstijgingen een realistische basisverwachting.
• Commerciële Sectoren:
  • Kantoren: De algemene consensus is dat kantoren zich maar zeer langzaam zullen herstellen. De leegstand zal waarschijnlijk blijven stijgen tot 2025–26 naarmate huurovereenkomsten aflopen, en vervolgens mogelijk stabiliseren tegen 2027 wanneer verouderd vastgoed wordt verwijderd (getransformeerd of geveild). De huren blijven waarschijnlijk vlak of dalen verder in de tussentijd. Tegen 2028 kan de kantorenmarkt zich opsplitsen – nieuwere, goed uitgeruste kantoren terug naar gezonde bezettingsgraden, oude standaardkantoren getransformeerd of fors minder waard. Investeerders moeten waakzaam zijn: sommige voorspellingen (bijv. Moody’s) gaan ervan uit dat kantoorwaardes nog eens 10–20% kunnen dalen voordat deze hun dieptepunt bereiken rond 2024–2025, met slechts een lichte opleving tegen 2028.
  • Winkels: Reken op een voortdurend geleidelijke herstel. De leegstand van winkels in Zuid-Californië wordt zelfs voorspeld licht te dalen tegen 2026 wanneer de economische groei en bevolkingsgroei weer toenemen. De huren kunnen in toonaangevende winkelcentra met ongeveer 1% per jaar stijgen. Het grootste risico voor retail is een afname van de consumentenbestedingen als er een recessie komt; anders lijken de komende jaren stabiel en niet dramatisch.
  • Industrieel: De meeste prognoses laten zien dat de industriële vraag in 2026 weer sterk zal aantrekken. Na het huidige lichte evenwicht zullen de vrachtvolumes via de haven en de e-commerce naar verwachting groeien. De vooruitzichten van CBRE en Cushman & Wakefield voorzien dat de industriële leegstand in L.A. mogelijk weer richting 3–4% daalt tegen 2027, waarbij de huurprijsstijging jaarlijks weer in de enkele cijfers ligt na 2025. Het risico zit hier aan de aanbodzijde: er is veel nieuwe logistieke ontwikkeling in de Inland Empire; als dat de vraag verzadigt, kan de huurgroei tegenvallen. Maar binnen het door land beperkte L.A. zullen bestaande industriële bezittingen het op lange termijn zeer goed blijven doen.
• Macrorisico’s: Enkele overkoepelende risico’s kunnen deze voorzichtige positieve prognoses ontsporen. Economische recessie is de grootste zorg – als de VS in 2026 een flinke neergang doormaakt, kan L.A. banenverlies zien in entertainment, technologie, handel, enzovoorts, wat zowel de vraag naar woningen als naar commercieel vastgoed schaadt. Stijgende werkloosheid zou druk zetten op woningprijzen (waarschijnlijk via minder verkoop in plaats van gedwongen verkopen, aangezien huiseigenaren overwaarde en lage rente hebben). Schommelingen in rentetarieven zijn een andere: een onverwachte stijging van de rente (stel dat de inflatie opnieuw sterk oploopt) zou de betaalbaarheid verder ondermijnen en mogelijk prijzen iets laten dalen. Omgekeerd kan een snellere daling van de rente de markt tegen 2027 opnieuw oververhitten (een risico op nieuwe prijsbubbels). Beleidswijzigingen vormen ook een risico: als bijvoorbeeld Measure ULA in 2026 wordt ingetrokken of afgezwakt, kan er een golf van uitgestelde luxe verkopen komen; of als Californië agressieve nieuwe belastingen of huurregelingen doorvoert, kan het investeerderssentiment afnemen. Natuurrampen of klimaatgebeurtenissen (aardbevingen, bosbranden) blijven helaas ook een achtergronddreiging in L.A., en kunnen mogelijk specifieke gebieden of verzekeringskosten in de hele staat beïnvloeden.

Conclusie prognose: Het meest waarschijnlijke scenario tot en met 2028 is langzame maar gestage groei. Tegen 2028 kan de mediane woningprijs in L.A. ongeveer 10%–20% hoger liggen dan het niveau van 2025, en de huren misschien 10% hoger – een veel gematigder stijging dan het afgelopen decennium, maar nog steeds opwaarts. De ondergrens van de markt wordt gesteund door blijvende aantrekkingskracht (klimaat, banen, cultuur) en onderproductie, terwijl het plafond wordt bepaald door betaalbaarheid en beleid. Tenzij er een grote schok plaatsvindt, zal vastgoed in L.A. de komende jaren solide, maar niet spectaculaire, rendementen opleveren, waarbij er meer risico is om aan de bovenkant rendement mis te lopen (als je uitstapt) dan het risico op een crash aan de onderkant. Slimme belanghebbenden houden de rente in de gaten, omarmen adaptieve herbestemming en wooninnovaties, en richten zich op fundamenteel sterke locaties om het rendement in deze nieuwe realiteit te maximaliseren. De hoogtijdagen van L.A. mogen dan even gepauzeerd zijn, de langetermijnontwikkeling als wereldstad blijft stevig stijgen.

Bronnen:

• California Assoc. of Realtors – Marktdata en prognoses
• Zillow Research – Huiswaarde-index & voorspelling
• Redfin – Los Angeles woningstatistieken (prijzen, verkoop, aanbod)
• Rocket Homes Market Report – Medianes prijzen per segment in L.A.
• Crosstown LA – Analyse trends van buurtwaardes
• L.A. Times & CoStar – Inzichten commerciële markt (kantoor, industrie)
• Matthews/NAI Marktberichten – Detailhandel- en industriële statistieken
• RentalHousePM – L.A. huur- en woningstatistieken
• UCLA Lewis Center – Impactstudies Measure ULA.