Los Angeles eigedomsmarknad 2025: Trendar, prognosar & investeringsutsikter

Oversikt over marknaden i 2025

Los Angeles sin eigedomsmarknad i 2025 er prega av ein kombinasjon av styrke og tilpassing. Bustadprisane held seg nær rekordhøge nivå etter oppgangen under pandemien, om enn med mykje tregare vekst, medan salsaktiviteten tek seg forsiktig opp att frå dei historisk låge nivåa i 2022–2023. Kommersiell eigedom har delt utvikling – sektorar som industri og fleirfamiliebustadar held seg sterke, medan kontor og delar av butikksegmentet møter motvind grunna høg tomgang og endra etterspørsel. Kort oppsummert går L.A. inn i 2025 med ein balansert (ja, til og med svakt kjøparvenleg) bustadmarknad og ein forsiktig gjenvinnande kommersiell sektor.

Økonomiske og politiske faktorar speler ei stor rolle. Høge bustadlånsrenter (≈6,5–7 %) har dempa etterspørselen frå kjøparane og pressa prisoppnåinga til nær rekordlåg nivå. Nye reglar – særleg Measure ULA (“mansion tax”) på sal av eigedommar med høg verdi – kjøler ned luksus- og investeringsmarknaden. Samstundes vedvarar kronisk bustadmangel, noko som hindrar kraftig prisknekk sjølv om folketalet i byen har dalt noko (~2,5 % nedgang sidan 2020). Denne rapporten ser nærare på utviklingstrekk for både bustad- og næringseigedom i Los Angeles, analyserer bydelane, peikar på investeringsmoglegheiter og ser mot prognosar fram mot 2028.

(Kjeldenotat: Data og innsikt kjem frå mellom andre California Association of Realtors, Zillow, Redfin, CBRE og lokale marknadsanalysar, som referert til elles i rapporten.)

Bustadsektoren

Bustadprisar og salstrendar

Los Angeles bustadprisar i 2025 er i det store og heile flate eller svakt opp samanlikna med året før, etter den kraftige oppgangen 2020–2022. Median salgspris i byen Los Angeles ligg om lag på 1,05 millionar dollar sommaren 2025, berre ein +0,5 % auke år over år. I Los Angeles County var medianprisen for einebustad i mars 2025 om lag 829 000 dollar, opp ~3,0 % frå året før. Denne forsiktige prisstigninga kjem etter ein kort nedgang i 2023, og speglar at prisane har flata ut på nær rekordnivå. (Til samanlikning: median bustadsverdi i L.A. var om lag 600 000 dollar i 2019, og steig til ein topp på rundt 956 000 dollar mot slutten av 2024.) Figur 1 viser denne prisutviklinga: ein bratt oppgang under pandemien, ein liten korreksjon, og deretter ei forsiktig oppgang inn i 2025.

Salgsvolum viser tidlege teikn til oppgang etter nedgangen forårsaka av høge rente. Bustadsalet i 2023 var historisk lågt – det totale salet i California i 2023 fall til eit botnnivå for fleire tiår (ned om lag 34 % frå 2021) – med liknande fall i Los Angeles. I 2024 steig salet svakt (den første årlege auken på tre år, +4,3 % på statnivå), og 2025 held fram med denne moderate oppgangen, sjølv om volumet framleis ligg under nivået før pandemien. Til dømes vart 1 617 bustader selde i Los Angeles i mai 2025, 7 % færre enn i mai 2024 – noko som tyder på at etterspurnaden framleis er dempa. Varelageret har betra seg frå ekstreme botnnivå: Los Angeles hadde 4 747 aktive oppføringar i mai 2025, ein auke frå tidlegare månader. Indeksen for uselde bustader (månaders tilgang) i L.A.-området er rundt 3,7 månader per mars 2025, opp frå berre 2,7 månader året før. Denne balanserte tilgangen har gjort at L.A. har gått frå ein seljars marknad til ein meir nøytral marknad i 2025, og gjer konkurransen mindre beinhard enn tidlegare år. Bustadar ligg nå ute i om lag 45 dagar på marknaden, seinare enn fjorårets 39 dagar, og prutingar er meir vanlege (omtrent 45 % av salet i april 2025 vart gjennomførte under prisantyding).

Nøkkeltal for marknaden (Bustad, midten av 2025):

• Median salgspris (City of L.A.) – ~$1,05M (0 %–1 % årleg endring).
• Median salgspris (L.A. County) – ~$829k (+3,0 % årleg endring).
• Selde bustader (City of L.A., mai 2025) – 1 617 einingar (-7 % årleg endring).
• Aktive oppføringar (L.A. County, mai 2025) – ~4 700 (opp frå ~4 300 i april).
• Månaders tilgang – ~3,5–3,7 månader (opp frå ~2,6 månader for eit år sidan).
• Median dagar på marknaden – ~45 dagar (var ~39 dagar i fjor).
• Salspris i forhold til oppføringspris – ~100 % (halvparten av bustadane blir seld til eller under prisantyding).

Heilt sett held bustadprisane seg stabile og stig til og med svakt i enkelte segment takka vere avgrensa tilgang og varig etterspurnad. Men den voldsame seljarsmarknaden i 2021 har roa seg – kjøparar har betre tid fordi høgare lånekostnader avgrensar kva dei har råd til. Faktisk er bustadtilgjenge i L.A. nær botnnivå: For å kvalifisere for ein bustad til medianpris treng ein inntekt på ~$230 000, meir enn 2× medianinntekt i California. Denne tilgjengekrisa, saman med at mange bustadeigarar har lån på under 3 % (og dermed er motviljuge til å selje og byte til 7 % lån), forklarar både demping i salet og lågt varelager – ein fastlåst situasjon som hindrar prisfall. Med mindre det skjer eit stort økonomisk sjokk, ser det ut til at eit mildt balansepunkt pregar bustadprisane i L.A. i 2025.

Trendar i leigemarknaden

Los Angeles er framleis ein av dei dyraste leigemarknadene i landet, sjølv om leigeveksten har moderert seg i 2024–2025 etter ein oppsving i etterkant av pandemien. Gjennomsnittleg leige for ei leilegheit i L.A. ligg på om lag $2,750–$2,800 per månad tidleg i 2025. Ifølgje CBRE var den totale gjennomsnittlege leiga for fleirmannsbustader i L.A.-fylket rundt $2,822 per eining i Q1 2025, i praksis uendra (+0,1%) frå førre kvartal. Dette følgjer etter ein rask auke: leigene steig om lag 23% på fire år, frå ein median på $2,300 i 2020 til ~ $2,841 i 2024. Slike auke har gått raskare enn lønsvekst og inflasjon, og har forsterka utfordringane med å ha råd til bustad. I 2024 var 74% av leigeannonsane i L.A. over $2,100 per månad, noko som har ført til at mange leigetakarar må bu fleire saman eller flytte.

I 2025 har leigeveksten stort sett stoppa opp – ei etterlengta lettnad for leigetakarar. Nokre tal viser til og med små reelle nedgangar: til dømes har analyse av L.A. sin marknad for butikkleige vist leigevekst på -0,4% år-over-år i Q1 2025 for næringseigedom, noko som tyder på at utleigarane har avgrensa makt til å auke prisane i nokre sektorar. For bustadleige viser undersøkingar at dei annonserte leigene har vore stabile eller berre auka svakt (~+1% år-over-år) tidleg i 2025. Dei høge leigene, kombinert med utflytting etter pandemien, har dempa etterspurnaden akkurat nok til å hindre vidare store hopp. Merk at L.A. sin folketalsnedgang (ned ~0,65% i 2024) har ført til at utleigarane møter litt mindre konkurranse om leigetakarane, noko som har ført til fleire insentiv og prisar som er meir leigetakarvenlege i enkelte område.

Samtidig er vakansgraden for fleirmannsbustader framleis låg, då dei som forlet L.A., vert kompensert av dei som ikkje får kjøpt eigen bustad. Okkupasjonsgraden i leilegheiter i L.A. var 95,4% i Q1 2025 (vakans ~4,6%), ein svært liten betring frå slutten av 2024. I praksis går kvalitetsutleiger framleis unna raskt, men leigetakarane har fleire val enn for eitt år sidan. Konsesjonar (slik som ein gratis månad leige) er på veg tilbake i enkelte delmarknader. Ifølgje Casden Multifamily Report frå USC, er det venta at effektive leiger held seg nær dei noverande nivåa i 2025 ettersom nye prosjekt (om lag 6,000–8,000 einingar fekk løyve i L.A. i fjor) prøver å ta igjen etterspurnaden.

Leigehotspots og trendar: Leigebustader i luksussegmentet på Westside og i Downtown har opplevd eit visst press grunna nytt tilfang og ledige bustader grunna heimekontor, medan meir rimelege nabolag framleis har hard konkurranse. Forstadsområde i San Fernando Valley og San Gabriel Valley hadde moderat leigeauke frå år til år, då familiar ser etter billegare alternativ innover i landet. Til samanlikning fekk attraktive område som Santa Monica og Downtown L.A. leigefall og høgare vakans (butikklokale i sentrum fekk ein vakans på heile 9,5%) då både innbyggjarar og butikkar vurderer kostnader opp mot fordelar. Samla sett kan L.A. sin leigemarknad i 2025 karakteriserast som stabil, men pressa: leigene går ikkje bratt opp for augneblinken, men byen sitt leigenivå er framleis smertefullt høgt for ein gjennomsnittshushaldning (den typiske prisen for å leige ei 2-roms leilegheit er ~70% høgare enn å kjøpe den med ein førehands-2022-bustadlån, noko som syner kor uoppnåeleg bustadeige er for mange).

Høgvekst vs. høgrisiko-nabolag

Eigedomsmarknaden er svært lokal i Los Angeles, med stor skilnad i utviklinga mellom bydelane. Dei siste ti åra har tidlegare oversette område hatt eksplosiv vekst i eigedomsverdiar, medan tradisjonelt dyre område berre har hatt moderate auke (eller til og med stagnasjon i det siste). Ei analyse av data frå fylkestakstnemnda (2016–2024) viser at størst verdistigning har skjedd i område på veg opp – ofte i bydelar prega av gentrifisering eller storstila investering i infrastruktur. Til dømes toppar West Adams (sentrum av L.A.) lista med ein 107% auke i verdsett bustadverdi sidan 2016. West Adams, som tidlegare var rimeleg, har blitt forvandla grunna nærleik til kollektivtrafikk og etterspurnaden frå dyrare naboområde, og er no L.A. sin «heitaste» marknad. Andre område med sterk vekst er Elysian Valley (“Frogtown”) +86% og Exposition Park +84% (stimulert av utviklinga rundt USC og Banc of California stadion). Tradisjonelt svarte nabolag som Leimert Park (+79%) og Baldwin Hills/Crenshaw (+81%) har òg sett stor verdistigning fordi kjøparar ser etter (tidlegare) billegare alternativ i sentrum. Desse auka verdiane fell ofte saman med nye investeringar og endringar i demografien – men gir òg grunn til uro kring fordriving av lenge busette innbyggjarar xtown.la xtown.la.

Til samanlikning er “høg-risiko”-område frå eit investeringsperspektiv ofte dei som anten har prisbobler eller lokale utfordringar. Eit døme er Downtown Los Angeles (DTLA), som blomstra på 2000- og 2010-talet, men som no slit med mykje ledige lokale og utfordringar med bokvaliteten. DTLA sine eigedomsverdiar steig berre om lag 45 % på åtte år (lågare enn snittet i fylket), og butikklokale/kontorbygg i sentrum står mykje tomme (butikkar ~9–10 %, kontor meir enn 30 % tomme) – eit varsko til investorar så lenge ei urban oppblomstring let vente på seg. Luksuriøse kystmarknader er ein annan “risikokategori”: ikkje i form av kollaps, men som område med lågare vekstpotensial. Særleg dyre område som Bel Air (+61% sidan 2016) eller Calabasas (+36%) har “lite å gå på” fordi startpunktet var så høgt. Nokre velståande marknader hadde til og med svak prisnedgang i 2023 fordi etterspurnad etter herskapshus avtok med nye skattar og økonomisk uro. Til dømes fekk Culver City ein mediannedgang på ~6,7% år-over-år i mai 2025, og Culver City og Santa Monica fekk òg folketalsnedgang på om lag 3 % nyleg. Desse områda er ikkje risikable i forstand av eit nært føreståande krakk, men avkastninga kan bli dårlegare enn i nye vekstområde.

Det er også verdt å merke seg lommer av uro i ytterkanten og randsonene. I stader som Antelope Valley i Nord-L.A. fylke (t.d. Lancaster, Palmdale) steig prisane kraftig under pandemien då fjernarbeidarar søkte etter meir plass, men områda er framleis sårbare for bensinprisar og sysselsettingstrendar – ei potensiell risiko for store svingingar dersom økonomien snur. Dei høgaste tal på tvangsauksjonar i 2024 vart registrert i meir avsidesliggjande eller arbeidarklasseområde; til dømes Sylmar (i San Fernando Valley) hadde 59 tvangsauksjonar, mest av alle område i L.A. i fjor. Ein konsentrasjon av tvangsauksjonar kan vere eit teikn på lokal uro (og også ein moglegheit for jegerar etter gode kjøp til å kjøpe, ruste opp eller leige ut bustader i desse nabolaga). Investorar bør vere varsame med slike område: Høg-risiko nabolag for prisfall er som oftast dei med låg etterspørsel og høg eksponering for økonomiske svingingar, til dømes exurbane område eller stader med vedvarande kriminalitet eller utfordrande infrastruktur.

Poeng i kortform: Nabolag som West Adams, Mid-City og Jefferson Park – kjent for god tilgang til kollektivtransport og historiske hus – blomstrar, medan Downtown og enkelte eksklusive område har kølna. Som alltid gjeld “beliggenheit, beliggenheit, beliggenheit”: sjølv i eit gjennomgåande dyrt marknad finn du mikromarknadar med ny utbygging, kulturelt rennommé eller komande kollektivsatsing (t.d. langs Crenshaw/LAX-bana eller rundt det nye SoFi Stadium i Inglewood) som sannsynlegvis vil halda fram å overstiga resten av marknaden. Samstundes må investorar alltid granska dei lokale forholda nøye, sidan nokre område har større risiko for prisfall eller svak leigeetterspørsel viss økonomien endrar seg.

Kommersiell eigedomsutvikling

Oversikt over kommersiell marknad

Kommersiell eigedomsmarknad i Los Angeles i 2025 er ein historie om ulike utviklingsbaner for ulike eigedomstypar. Industri- og fleirmannsbustadar held seg sterke, støtta av netthandel, handel og bustadmangel, medan kontorsektoren slit med vedvarande nedgang i etterspurnaden. Handelseigedomar ligg midt imellom, der nærbutikkar og kjøpesenter i nabolag viser betre styrke, men urban handel (særleg Downtown) hentar seg sakte inn etter tilbakeslaga under pandemien. Overordna har investeringane i kommersiell eigedom vorte svekka av både høgare rente og lokale eigedomsoverføringsavgifter, men godt utleigde eigedomar på attraktive adresser får framleis merksemd takka vere L.A. sitt store økonomiske grunnlag. Nedanfor bryt vi ned utviklinga etter sektor:

Kontorsektoren: Store vakanser og utfordringar med ombygging

Los Angeles sitt kontormarknad er under betydelig press i 2025. Auken av heime-/hybridarbeid, saman med innstrammingar blant bedrifter, har ført til 11 kvartal på rad med negativ nettoabsorpsjon og aukande ledigheit. På fylkesnivå har kontorledigheita stige til om lag 24,5 % i første kvartal 2025 – eit historisk sett svært høgt nivå – der Downtown L.A. har det endå verre med over 31 % ledig. Sjølv dei beste delmarknadene er ramma: til dømes nådde ledigheita i Century City 13 %, og Orange County hadde ein kontorledigheit på 19,2 % i første kvartal 2025, om lag det dobbelte av for fem år sidan. Overskotet av areal kjem av at leigetakarar minkar arealet dei nyttar samstundes som nybygg frå førre syklus aukar tilbodet. Mange utleigarar opplever dårleg etterspørsel; nettoabsorpsjonen var negativ på -1,08 million kvadratfot berre i første kvartal i Stor-L.A..

Som ein konsekvens har kontorleigene stagnert eller byrja å falle. Marknadsmessige tilbodsprisar ligg på om lag $3,60/kvadratfot per månad (full service) – om lag flatt frå året før. Utleigarar gjev no større konsesjonar (fri leige, tilpassingsstøtte) for å lokke til seg leigetakarar. Marknadene på vestkanten held framleis høge prisar (West L.A. har gjennomsnittleg $5,14/kvadratfot/mnd i tilbod), men sjølv der er leigeveksten avdempast. Gitt utfordringane ventar analytikarar at trøbbel og ombyggingsmoglegheiter vil auke. Faktisk vert nokre B/C-klasse kontorbygg i Downtown og delar av San Fernando-dalen selt med store rabattar for mogleg ombygging til leilegheiter eller kreative føremål. Utsiktene for kontor i L.A. er forsiktige: høg ledigheit vil sannsynlegvis halde fram gjennom 2025 – ei rapport spår kontortrøbbel vil materialisere seg i 2025 når eigarar med forfallande lån møter refinansieringsproblem. All oppgang avheng av jobbvekst i kontorbaserte næringar og korleis selskapa landar langsiktige arbeidsplass-strategiar. I mellomtida må ein rekne med at kontorsektoren blir L.A. si svakaste grein, med visse bygg (særleg eldre i overfylte område) i stor fare for verdifall.

Handelssektoren: Langsom oppgang og tilpassingsdyktige trendar

Los Angeles sin handelseigedomsmarknad finn gradvis fotfeste etter pandemien, men biletet er blanda. Forbrukarane har teke til å bruke meir og turistane kjem attende, men strukturelle utfordringar (netthandel, endra forbruksvanar) held fram. Den samla ledigheita for handel i L.A.-fylket låg på rundt 6,1–6,5 % i første kvartal 2025, femte kvartal med oppgang på rad. Sjølv om ledigheita har auka, er nivået framleis moderat og lågare enn i mange andre storbyar. Hovudgater og kjøpesenter har høgre ledigheit, medan daglegvare-ankra senter i forstadene presterer betre. Marknadstilbod for butikklokale ligg på rundt $36–$37 per kvadratfot per år (om lag $3,05/kvadratfot per månad netto), noko som er om lag 40 % over det amerikanske snittet. Likevel er leigeveksten litt negativ: L.A.-handelsleigene fall 0,4 % år-over-år tidleg i 2025, noko som speglar utleigarar si trong for å halde på og tiltrekkje leigetakarar. Faktisk har Los Angeles tapt rundt 2,4 millionar kvadratfot med okkupert butikklokale siste året – eit teikn på at nedleggingar og samantrekkingar overgår opning av nye butikkar.

Skilnadar i nabolag: Dei fremste handleområda som Beverly Hills’ Golden Triangle og Santa Monica’s Third Street er på veg tilbake, men har endå ikkje nådd same liv som før pandemien (nokre luksusbutikkar har minka drifta). Vedare har det vore spesielt vanskeleg for butikkane i sentrum av LA – tomgangen for butikkar i sentrum hoppa 250 basispunkt til 9,5 % mot slutten av 2024, då både fottrafikk og turisme kom sakte tilbake. I motsetnad har butikkane i bustadsterke forstader klart seg relativt godt. Delmarknader i San Fernando og San Gabriel-dalane såg til og med moderate leigeauke etter kvart som prisbevisste butikkar (lavpriskjedar, matbutikkar) utvida til å tene eit veksande folketal. Investeringar i butikksektoren skjer no under tidlegare toppnivå, som tyder på omprising: til dømes vart eit butikksenter på La Brea selt i 2025 for 35 % under prisen frå 2016 grunna fall i netto driftsresultat. Avkastningskrava for butikk har stige til rundt 5,5 %–6 % i snitt, det høgaste på ti år, ettersom investorane krev betre avkastning i eit miljø med høgare rente og vurderer risiko.

Utsiktene for butikksektoren er forsiktig optimistiske. Stabilisering i tomgang og fottrafikk tyder på at det verste er over, men veksten kjem til å vere treg. Viktige trendar inkluderer opplevingsbasert handel (serverings- og underhaldningstilbod som planlagte West Harbor i San Pedro, opnar 2026) og ombruk (ombygging av slitne butikklokale til blanda bruk eller industri). Utbyggjarar er svært selektive – berre ca. 650 000 kvadratfot butikkareal er under bygging i LA, knapt 0,1 % tilvekst til totalen. Denne mangelen på ny kapasitet, saman med regionens folketal, betyr at godt plasserte lokale bør halde verdien. Likevel må eigarar tenkje nytt (t.d. tilby tenester, helseklinikker, eller bustaddelar) for å fylle tomme lokale. Samla sett er butikksektoren i LA i 2025 stabil, men i endring: forventa gradvis auke i utleige, flate leiger og kontinuerleg omvandling av svake senter.

Industrisektoren: Frå rekordhøgt til mild avkjøling

Industrieiendomssektoren i Los Angeles har vore ein av dei sterkaste dei siste åra, driven av hamneaktivitet, logistikk og mangel på utviklingsareal. Sjølv i 2025 er industrieiendom svært etterspurt, sjølv om iveren har roa seg litt frå toppåret. Etter å ha hatt rekordlåg tomgang (~2–3 %) i 2021–22, har industrieiendommane i LA County no ein tomgang på om lag 4,9 % – det høgaste på nær ti år. Denne auken (om lag 140 basispunkt opp frå året før) skuldast 10 kvartal på rad med redusert opptak då nokre leigetakarar krympa drifta og litt nytt areal vart ferdigstilt. Likevel er 4,9 % svært lågt historisk sett – i mange delmarknader er det nær fullt utleigd. Alle seks industriområda i LA County har framleis mindre enn 6 % tomgang, og halvparten ligg under 4 %. Den svake auken i tilgjenge (om lag 6,5 % totalt når ein inkluderer areal som er til marknadsføring) tyder på at leigeprisane kan oppleve press på kort sikt.

Faktisk har industrileigeprisane skote i vêret under pandemien (ifølge nokre estimat, opp over 50% sidan 2019) og er no i ferd med å oppleve ein mild korreksjon. Industrileigeprisane i L.A. har falle i seks kvartal på rad fram til Q1 2025, ettersom marknaden fordøyde desse tidlegare hoppane. Til samanlikning ligg gjennomsnittleg tilbodspris for lager-/distribusjonslokale i Los Angeles-marknaden (ei av dei dyraste i landet) framleis på omtrent $1,20–$1,50 per kvadratfot per månad (triple net) avhengig av plassering – langt over nivåa før 2020. Men leigetakarane har litt meir forhandlingsmakt no enn for eitt år sidan. Trass i denne nedgangen er industrieigarane framleis trygge; eventuelle leigefall har vore små, og dei langsiktige etterspurseldrivarane (dei enorme hamnene i LA/Long Beach, behovet for e-handelsdistribusjon, siste ledd logistikk for over 10 millionar innbyggjarar) står framleis sterkt. South Bay og Inland Empire delmarknadane fortsetter særleg å trekke til seg lagerbrukarar, sjølv om til og med ledigheit i Inland Empire har krype litt opp frå rekordlåge nivå.

Med omsyn til investering er industri-eigedomar framleis høgt verdsette, men stigande renter har ført til at avkastningskrav har auka litt. Gjennomsnittlege industrikrav i Sør-California har bevega seg inn i låg-5%-området (omtrent 5,3% i 2024, opp frå under 4% i 2021). Nokre mindre eller klasse B-industriavtalar ligg no nærare 6–6,5 % i avkastingskrav, særleg om dei har kortare leigetid. Investorane er framleis retta mot dei sentrale distribusjonskorridorane – men Measure ULA sin skatt i Los Angeles (som gjeld sal over $5 millionar) har i nokon grad fryse store industrisal innan bygrensa. Dette kan føre til at meir investering flyttar til nabobyar utan denne skatten.

Framtidsutsiktene for industrimarknaden er forsiktig positive. Ekspertar ventar at 2025 kan bli bunnpunktet for tap av utleige, med stabilisering innan 2026 når tilførselen av nybygg roer seg og verksemdene tilpassar seg. Leigeprisvekst kan ta seg opp igjen i 2026 etter denne perioden med lett nedgang. Ein risikofaktor i horisonten er handelspolitikk – importauken mot slutten av 2024 (for å unngå nye tollar) auka etterspurnaden etter hamnelager midlertidig, men ein vedvarande handelskrig eller økonomisk nedgang kan dempe hamnetrafikken. På den andre sida vil ei løysing på arbeidskonfliktar på vestkysten eller ei økonomisk oppsving igjen stramme til marknaden. Oppsummert: Industrisektoren i L.A. er framleis grunnleggjande sterk (lite ledig, høge leiger), med 2025 som eit år med normalisering etter ekstreme tilstandar. Lager og distribusjonsanlegg med god plassering i L.A. er venta å halde verdien og få vidare investorinteresse, gitt si kritiske rolle i forsyningskjedene.

Politiske og regulatoriske oppdateringar

Fleire politiske og regulatoriske utviklingar dei siste åra påverkar eigedomsmarknaden i Los Angeles i 2025:

• Measure ULA (“United to House LA” herregardsskatt): Innført i april 2023, denne byen i L.A. si ordning pålegg eit 4% overføringsskatt på eigedomssal over 5 millionar dollar (5,5% over 10 millionar dollar). Målet er å finansiere rimeleg bustadbygging, men det har betydelig påverka transaksjonsvolumet i det høge marknadssegmentet. I året sidan innføringa har salet av luksusbustader bremsa kraftig, og mange kommersielle avtaler har blitt sette på vent eller omdirigerte (t.d. ved å selje eigardelar i staden for sjølve eigedommen) for å unngå skatten. Inntektene som er henta inn (om lag 480 millionar dollar innan utgangen av 2024) har ikkje nådd dei opprinnelege prognosane, delvis fordi salet stupte som reaksjon. Verknaden av Measure ULA er todelt: færre kjempeavtaler gir mindre marknadslikviditet, noko som kan mjuke opp prisane for luksusbustader og store kommersielle eigedommar i byen. Det pågår debatt og til og med rettslege utfordringar, men per i dag må investorar rekne inn denne høge kostnaden ved L.A.-avtaler – ei klår hemsko for flipping av eigedommar med høg verdi.
• Leigekontroll og leigetakarvern: Byen Los Angeles har ein av dei strengaste leigekontrollføreskriftene i landet (gjeldande eldre fleirmannsbustader), og Californias statlege tak på leigeauke (AB 1482) avgrensar leigeauken til om lag 10% maks per år for mange andre bustader. Under pandemien innførte L.A. òg utkastingsmoratorium som først vart heilt avvikla tidleg i 2023. I 2025 møter utleigarar nye reguleringar med krav om flyttehjelp ved større leigeauker og reglar om sakleg grunn for utkastelse på fleire eigedommar. Desse tiltaka gir leigetakarane stabilitet, men påverkar også investeringsavkastning: kontantstraumsveksten er avgrensa, noko som gjer L.A. mindre attraktivt for aggressive investorar, men favoriserer dei som tenkjer langsiktig. På den andre sida opnaste justering for inflasjon (under leigekontroll) for moderate oppjusteringar på 3–4% i år då inflasjonen steig. Alt i alt går politikken i L.A. mot sterke leigetakarvern, noko som kan bremse leigeveksten men òg halde ledigheit på utleigemarknaden låg (leigetakarane blir verande).
• Regulering og bustadtilbod-reformer: Som svar på bustadspris-krisa har California vedteke lover som SB 9 (tomtedelingar) og SB 10 for å gjere det lettare med auka småskaladensitet. Los Angeles har tatt desse inn i si planlegging, slik at bustadeigarar i mange område no lettare kan sette opp tilleggsbustader (ADU/grannysuite) eller splitte einebustadstomter og bygge to bustader. Til no har interessa vore moderat, men slike reformer legg gradvis til fleire einingar. Bustadplanen for L.A. har sett eit ambisiøst mål om å leggje til 456 000 bustadeiningar innan 2029. For å få til dette, regulerer byen om område for høgare og meir blanda utbygging (særleg nær kollektivknutepunkt). Likevel, i 2024 er L.A. langt bak skjema, med berre om lag 8 600 einingar godkjent i 2024 (det lågaste på eit tiår for leilegheiter). Forvent vidare politisk fokus på oppregulering og forenkla bygningsgodkjenning – t.d. utviding av sentrum-L.A. si Adaptive Reuse-ordinanse – for å få opp bustadbygginga. For investorar og utbyggjarar kan ei meir tillatande regulering opne for nye høve (ombygging, fortettingsprosjekt), sjølv om dette blir avdempa av motstand frå lokalmiljø i enkelte nabolag.
• Renter og finansiering: Sjølv om dette ikkje er ein lokal politikk, påverkar Federal Reserve sine renteaukingar eigedomsmarknaden i L.A. dramatisk. Bustadlånsrenter nær 7 % har vore hovudbremsen på bustadkjøp. Dei siste prognosane tyder på at rentene kan gradvis lette mot slutten av 2025 (mot høge 5 %). Ein slik reduksjon kan gje nytt liv til sal og prisvekst – motsett, om inflasjonen held rentene høge, kan marknaden forbli dempa. På den kommersielle sida har høgare renter omprisa eigedelar (høgare avkastningskrav) og gjort prosjektfinansiering dyrare. Livsforsikringsselskap og bankar har særleg trekt seg tilbake frå kontorlån. Politikarar følgjer med på marknaden for kommersiell gjeld, men det er inga konkret avlastning på plass; difor er refinansieringsrisiko ein sentral bekymring for 2025–2026 for eigarar.
• Rimelege bustader og utviklingsgebyr: L.A. held fram med å utvide krav om inkluderande bustader og utviklingsgebyr for å finansiere rimelege einingar. Nokre nye prosjekt må setje av ein prosentdel av einingane til låginntektshushald eller betale tilknytingsgebyr. I tillegg tilbyr byen og staten insentiv for rimeleg bustadbygging – som for eksempel auka utnytting og raskare godkjenning etter SB 35 for prosjekter som oppfyller krava. Desse tiltaka har som mål å insentivere samfunn med blanda inntektar, men utbyggjarar peikar ofte på dei som avgrensingar på lønsemd. Det er òg mykje merksemd rundt heimløyse og ombruk: Statlege lovar gjer det no lettare å omgjere motell eller kontor til bustader for heimlause, og midlar frå Measure ULA er meint å akselerere slike prosjekt (men utrullinga har vore treg).

Oppsummert er det politiske landskapet i L.A. vridd mot bustadprisar og leigetakarrettar sjølv om det kanskje går på kostnad av kortsiktig investorlønsemd. Kloke investorar må navigere skattar som ULA, følgje leigetakartak og kanskje samarbeide med offentlege program for å dra nytte av insentiv. For bustadeigarar er liberalisering av reguleringar (til dømes tilleggsbustader) ein fordel som kan auke verdien via leigeinntekter. Og overordna er makroøkonomisk politikk (renta til Fed) framleis eit usikkerheitsmoment som vil avgjere kor raskt bustadmarknaden i L.A. tek seg opp att dei neste åra.

Investeringsmoglegheiter og forventningar til avkastning

Trass høge prisar og nye skattar, tilbyr eigedomsmarknaden i Los Angeles framleis eit spekter av investeringsmoglegheiter. Nøkkelen er å leggje strategi etter realitetane i marknaden – satse på sektorar med sterk etterspurnadsvekst og vere merksam på reguleringsavgrensingar. Her er nokre alternativ for investorar i 2025 og utsiktene for avkastning:

• Value-Add Bustad (Einebustadar & Små Flerleilegheiter): Med stram tilgang på bustader og mange eldre hus, kan investorar finne oppussingsobjekt i vekstområde for å renovere og enten selje raskt eller leige ut. Nabolag som West Adams, Leimert Park og Highland Park – som har opplevd stor verdistigning – held fram med å tiltrekke investorar som pussar opp bustader for å møte etterspurnaden frå gentrifisering. Forventa avkastning: Flipping kan framleis gi gode gevinstar (10–20% avkastning) om ein kjøper under marknadspris, men tidene med raske 30%+ verdihopp er forbi. Leigeavkastning på einebustad i L.A. er moderate (~3–4% cap-rates vanlegvis), men ein ADU kan auke kontantstraumen. Measure ULA betyr at flipp-entusiastar må vere varsame på dyrt sal i byen (skatten kan fjerne forteneste på flipp med smal margin over $5M). Samla sett er langsiktig verdistigning den største gevinsten i desse områda – historisk rundt ~5–7% årleg i dei heitaste områda, og kombinert med lån kan det gi solide avkastningar.
• Flerleilegheitsbygg: Leilegheitsbygg er eit fundament i L.A.-investering. Utleiga er høg (~95%) og leigene, sjølv om dei har flata ut, er på rekordnivå, som sørgjer for stabil inntekt. Mindre bygg med 2–4 einingar lar også investorar unngå enkelte reglar for leigekontroll dersom dei sjølv bur der. Forventa avkastning: Cap-rates for L.A. leilegheitsbygg ligg på ~4,5%–5,0% i 2024, opp frå ~4% for eit par år sidan. Det betyr at investoren sin ubelånte avkastning er ~5%. Med lånefinansiering kan ein auke avkastninga om rentene er låge – men med noverande renter på over 6% kan kontantavkastninga vere låg i starten. Den verkelege gevinsten ligg i langsiktig verdistigning og leigevekst. På grunn av kronisk bustadmangel, vil bustadverdiane truleg halde fram å stige (leilegheitsbygg i L.A. har stige ~60% i snitt 2016–2024). Verdiauke kan oppnåast ved oppgradering og utleigeauke (innanfor lovlege grenser). Investorar må òg ta høgde for nye reguleringar (t.d. krav om seismisk forsterking og strengare utkastingsreglar) som aukar kostnadene. Samla sett kan ein forvente årleg avkastning på midtsifra einsifra prosent frå utleigeinntekter, i tillegg til moglegheit for verdistiging som historisk har vore 3–6%/år – noko som gjer fleirleilegheitsbygg til ei stabil, om ikkje eksplosiv, investering.
• Industrielle Lager: Industri er kanskje den mest attraktive næringseigedommen i L.A. frå eit fundamentalt perspektiv. Ledigheita er låg, og alle store detaljistar og logistikkselskap treng distribusjonsplass i L.A. County for å tene innbyggjarane. Forventa avkastning: Industri-caps ~5–5,5%, med godt utleigde eigedommar i kjerneområde (nær hamner eller bysentrum) som går til og med under 5%. Dette er lågare avkastning enn i andre delar av landet, noko som reflekterer investortillit til leigevekst og stabilitet. Og historisk har dei fått rett – industrileiger har stige kraftig dei siste åra (50%+ over nivået før pandemien). Det kan kome ein kortsiktig pause, men prognosar viser at etterspurnaden etter industriell plass vil overstige tilbodet på lang sikt, noko som tyder på vidare leigeauke. Totalsummen kan komme opp i høgsifra einsifra prosent årleg når ein kombinerer den leigeveksten med avkastninga. Viktige moglegheiter omfattar eldre industribygg som kan oppgraderast til moderne logistikk (høgdeklare lager) eller distribusjonssenter nær byen. I tillegg sentrumnære lager (sjølv små lager) i L.A. gir premiumleige og kan vere lønnsame om du får gunstig kjøp.
• Butikksenter: Med detaljhandel på eit vippepunkt kan smarte investorar sikte seg inn på nødvendigheitsbasert detaljhandel (t.d. kjøpesenter med daglegvare, apotek, tenester) som i L.A. har vist seg å vere motstandsdyktig. Forventa avkastning: Detaljhandelsavkastning («cap rates») ligg no på rundt 5,5–6% i snitt, høgare for eigedomar med ledige lokale eller i sekundære område. Kjøper du eit velplassert senter til 6% avkastning og klarer å leige ut ledig areal, får du ikkje berre den inntekta, men også ein oppside dersom eigedomsverdien aukar (fallande avkastningskrav om marknaden forbetrar seg, samt vekst i driftsresultat/NOI). Avkastning på over 10% i året er mogleg for verdiøkande detaljhandel-investorar som leverer godt (t.d. ved å bytte ut leigetakarar med betre samansetjing eller leggje til andre funksjonar). Reine passive investorar bør likevel dempe forventningane: stabiliserte prime-eigedomar leverer kanskje 6–8% i samla avkastning (inntekt pluss minimal leigevekst). Nettleigd detaljhandel (som apotek eller fastfood med lange kontraktar) gir rundt 5% avkastning i L.A. – i praksis som ein obligasjonsstraum – noko som kan vere attraktivt for den trygge cashflowen. Eitt varsku: detaljhandel er svært avhengig av plassering og forvaltning; viss ein mistolkar etterspurnaden i eit område, kan avkastninga lide. Men samla sett, ettersom forbruksmønsteret normaliserer seg etter COVID, gir detaljeigedomar i tette L.A.-område solide kontantavkastningar og moderat verdistigning.
• Kontor og spesialiserte eigedomar: Kontor er det kontrære spelet – verdiane har falle, og det lurer utfordringar, noko som betyr at opportunistiske investorar kan jakte på kupp. Vi kan få sjå kontorbygg i L.A. som blir selt for ein brøkdel av nybyggkostnaden, spesielt viss långjevarar tvangssel eigedom. Forventa avkastning: Høg risiko, høg potensiell gevinst. Éin strategi er å kjøpe eit kriseramma kontortårn (kanskje til over 8% avkastning eller 50% rabatt) og byggje det om til alternativ bruk (bustad, hotell, kreativt studio). Avkastninga på ei vellukka ombyggjing kan bli svært høg (IRR >15%). Men både gjennomføring og regelverk gir store utfordringar. Tradisjonelle kontorleige-investeringar har auka risiko – utan ein klar plan for å fylle bygget, kan ein «fange ein fallande kniv». Livsvitskapsfasilitetar og lydstudio/scenebygg er to spesialiserte eigedomssegment i L.A. som framleis er etterspurde. Investorar i desse segmenta (ofte omgjorte kontor eller industribygg) kan sjå sunn avkastning etter kvart som Hollywood-produksjon og biotek-forsking veks; avkastninga i desse nisjane ligg på 5–7% med gode vekstutsikter.
• Utvikling og tomter: Å bygge i L.A. er ikkje for dei sarte, men det finst moglegheiter i nisjeutvikling. Til dømes kan små tomtedelingar, fortettingsprosjekt med leilegheiter, eller småhus/«ADU»-prosjekt gi god gevinst på grunn av høge sluttsal-prisar. Byen si satsing på bustadar fører til at bustadutviklarar innan rimeligheitssegmentet kan dra nytte av skatteinsentiv og nye ordningar – og i praksis få subsidier som aukar avkastninga samtidig som ein dekker eit marknadsbehov. Forventa avkastning: Utvikling i L.A. sikter vanlegvis på rundt 15–20% fortenestemargin, gitt risikoen. Med byggekostnadene framleis høge, er det mange prosjekt som berre løner seg viss ein får premiumprisar (eller om ein fekk tak i tomt rimeleg tidlegare). Likevel er regulerte tomter i L.A. ekstremt verdifulle, og å kjøpe tomt i vekstområde (nær framtidige kollektivliner, osv.) kan gi stor avkastning – men gjerne over ein lengre tidshorisont.

Oppsummert held Los Angeles fram som eit “investorparadis” på lang sikt, takka vere den enorme ubalansen mellom etterspurnad og tilbod. Som rapporten frå Apartment News peikar på, gir høg etterspurnad og avgrensa utbygging eit stort potensial for leigeinntekter og verdiauke over tid. Men på kort sikt bør investorar justere avkastningsforventningane: høge renter gjer belåning mindre lønnsam og raske sal/”flips” meir risikable i eit flatt marknadsklima. Kjerneeigedomar (industri, fullutleigde fleirmannsbustader) vil gi stabile, moderate avkastningar. Value-add-strategiar (oppgraderingar, ny utleige) kan framleis oppnå tosifra avkastning dersom ein navigerer regelverket klokt. Og for spekulantar med tolmod og kapital kan kjøp av kriseutsette eigedomar i 2025–2026 gi svært gode avkastningar innan 2028 dersom/så snart marknadssyklus snur opp igjen.

Prognosar 2026–2028: Utsikter og risiko

Sjåande framover tyder prognosar for eigedomsmarknaden i Los Angeles på ei periode med moderat, vedvarande vekst – eit “soft landing”-scenario – så sant det ikkje kjem store sjokk. Etter berg-og-dalbanen tidleg i 2020-åra forventar både bransjeanalytikarar og økonomiske modellar at prisbanane flatar ut på kort sikt, før dei stig gradvis ut 2028. Her er hovudpunkta frå prognosane:

• Prognosar for bustadprisar: Zillow si siste prognose for LA-metra (Los Angeles-Long Beach-Anaheim) peikar på berre ein +0,4% auke frå feb 2025 til feb 2026. I praksis venter ein at bustadverdien vil vere stabil det neste året. Dette inneber mogleg ei lita nedgang i midten av 2025 (modellen deira viste -0,1% til -0,2% om våren) før ein moderat auke seinare. Etter 2026 ventar dei fleste ekspertar låg einsifra årleg verdiauke (om lag 2–5% årleg) på bustadprisane i LA fram til 2028. Dette er ein stor forskjell frå tosifra auke i 2021, men også langt frå noko kraftig fall. Utsiktene blir støtta av: høg etterspurnad, avgrensa tilbod og ein sterk lokal økonomi. C.A.R. si offisielle 2025-prognose estimerte ein ~+4,6% vekst i medianpris i California managecasa.com, men det var før rentene heldt seg så høge; truleg er det nye normalen ein slakare stigning. Innan 2028 kan medianprisen i LA vere omlag 10–15% høgare enn i dag dersom desse trendane held fram. Risikoscenario: Dersom det kjem ein resesjon i 2026 (til dømes grunna for streng pengepolitikk eller globale sjokk), kan LA få midlertidig prisfall på kanskje 5–10%, då salet stoppar opp – men eit krasj som 2008 er ikkje venta, sidan det ikkje er overbelåning eller noko overtilbod.
• Salsvolum: Tale på bustadsal er venta å ta seg opp i 2026–2027 viss rentene går ned. Mange prognosar ventar at rentene blir liggande rundt 5% mot 2026, noko som vil løyse opp trongen etter «move-up»-kjøparar. Dermed kan 2026 og 2027 gi eit oppsving i sal (muligens tilbake til nivået frå 2019). Med fleire transaksjonar kan prisveksten bli litt høgare enn den slappe utviklinga i 2025. Men om rentene held seg høge eller kreditten vert stram, kan salet framleis vere slapt. Uansett ventast det ikkje at mykje bustader kjem ut på marknaden, så auka etterspurnad vil vanligvis presse prisane opp i LA.
• Leigeprisar og fleirfamiliebustader: Leigeprognosar (t.d. USC Casden) ventar at leigene i L.A. vil stige nokre prosent i året fram til 2028, som om lag følgjer inflasjonen. Vakansar kan stige litt etter kvart som fleire leilegheitsprosjekt vert ferdigstilt (L.A. har tusenvis av einingar under bygging), men ikkje nok til å verkeleg dempe leigenivået. I 2028 kan gjennomsnittlege leigeprisar vere 10–15 % høgare enn i dag, noko som gjer det vanskelegare å ha råd dersom ikkje inntektene held tritt. Eit usikkert moment: statlege tiltak for leigetakarar eller utvida leigekontroll kan setje kunstig tak på leigeutviklinga. Om fjernarbeid opnar for meir utflytting, kan etterspurnad etter leigebustader avta. Men gitt L.A. si store befolkning og evig sakte byggjetakt, er moderate leigeaukar eit rimeleg grunnscenario.
• Kommerzielle sektorar:
  • Kontor: Den generelle oppfatninga er at kontormarknaden vil ta seg opp svært sakte. Vakansane kan halde fram å stige fram mot 2025–26 ettersom leigekontraktar går ut, og så potensielt stabilisere seg rundt 2027 når utdatert bygningsmasse blir konvertert eller overtatt av långjevarar. Leigenivået vil truleg vere flatt eller falle noko i mellomtida. I 2028 kan kontormarknaden dele seg – dei nyare, moderne kontora får god oppslutnad, medan gamle, standardkontor anten vert ombrukte eller mister verdi. Investorar bør vere varsame: somme føresegnader (t.d. Moody’s) spår at kontorverdiane kan falle ytterlegare 10–20 % før botnen er nådd omkring 2024–2025, med berre ein mild oppgang innan 2028.
  • Detaljhandel: Forvent ein framleis gradvis oppgang. Vakansen i detaljhandelen i Sør-California er faktisk venta å gå litt ned innan 2026 etter kvart som økonomien og folketalet tek seg opp att. Leigene kan krype opp rundt ~1 % årleg i sentrale området. Den største risikoen for detaljhandelen er om forbruket fell dersom det kjem lågkonjunktur; om ikkje, ser dei neste åra stabile, men ikkje dramatiske, ut.
  • Industri: Dei fleste prognosar viser at etterspurnaden etter industrilokale tek seg kraftig opp igjen innan 2026. Etter dagens balanse, er hamnevolum og netthandel venta å auke. Prognosar frå CBRE og Cushman & Wakefield ventar at industrivakansen i L.A. kan falle attende mot 3–4 % innan 2027, med leigevekst opp att på mellom 4–7 % i året etter 2025. Risikoen her er på tilbodssida: det har vore stor utbygging av logistikk i Inland Empire; dersom det overmettar etterspurnaden, kan leigeveksten verte svakare enn venta. Men i plassavgrensa L.A. bør eksisterande industribygg stå seg særs godt på lang sikt.
• Makrorisikoar: Nokre overordna risikoar kan velte desse forsiktig positive prognosane. Økonomisk resesjon er det største uroemnet – dersom USA går inn i ein kraftig nedgang i 2026, kan L.A. oppleve tap av arbeidsplassar innan underhaldning, teknologi, handel osb., noko som vil ramme både bustad- og næringsefterspurnaden. Auke i arbeidsløyse vil presse bustadprisane (truleg gjennom færre sal heller enn tvangsauksjonar, sidan huseigarar har eigenkapital og låge rentar). Rentefluktuasjonar er eit anna moment: Ein uventa renteauke (til dømes dersom inflasjonen tek seg kraftig opp att) vil forverre betalingsevna ytterlegare, og kan tvinge prisane noko ned. Motsett, dersom rentene fell raskare enn venta, kan marknaden bli overoppheita att mot 2027 (og risiko for nye prisbobler aukar). Politiske endringar trugar òg: Om til dømes «Measure ULA» blir oppheva eller svekka innan 2026, kan ein få eit rush av oppdemde sal i premiumsegmentet; eller dersom California innfører sterke nye skattar eller husleigereguleringar, kan investorfylden avta. Naturkatastrofar eller klimarelaterte hendingar (jordskjelv, skogbrannar) er diverre eit vedvarande bakteppe i L.A., og kan påverke bestemte område eller forsikringskostnader i heile delstaten.

Hovudprognose: Det mest sannsynlege scenarioet fram mot 2028 er langsam men jamn vekst. Ved utgangen av 2028 kan mellomprisen for bustader i L.A. ligge om lag 10–20 % høgare enn i 2025, og leigene kanskje 10 % høgare – ein langt mildare oppgang enn forrige tiår, men likevel ei utvikling oppover. Marknaden si «botn» vert halde oppe av varig attraktivitet (klima, jobbar, kultur) og underbygging, medan «taket» vert sett av betalingsevne og politikk. Så lenge det ikkje kjem eit stort sjokk, bør eigedomsmarknaden i L.A. gi solide – men ikkje spektakulære – avkastningar dei neste åra, med meir risiko for å gå glipp av oppsida (om du held deg utanfor) enn å oppleve ein stor nedtur. Kloke aktørar vil følgje nøye med på renta, satse på ombruk og bustadinnovasjon, og prioritere område med sterke fundament for å maksimere gevinst i denne «nye normalen». L.A. sine gode tider kan ta ei pause, men den langsiktige retninga som verdsby står støtt oppover.

Kjelder:

• California Assoc. of Realtors – Marknadsdata og prognosar
• Zillow Research – Verdiindeks & prognose for bustader
• Redfin – Statistikar for bustadmarknaden i Los Angeles (prisar, sal, lager)
• Rocket Homes Market Report – Medianprisar i L.A. etter segment
• Crosstown LA – Analyse av verdiutviklingar i nabolag
• L.A. Times & CoStar – Innsikt om næringsmarknaden (kontor, industri)
• Matthews/NAI Market Reports – Nøkkeltal for handel og industri
• RentalHousePM – Statistikar om leigemarknad og bustad i L.A.
• UCLA Lewis Center – Studier av effektane av Measure ULA.