Prehľad trhu v roku 2025
Realitný trh v Los Angeles v roku 2025 sa vyznačuje kombináciou odolnosti a prehodnocovania. Ceny rezidenčných nehnuteľností zostávajú blízko historických maxím po boomu počas pandémie, hoci rast je oveľa pomalší, zatiaľ čo realitná aktivita sa mierne zotavuje z historicky nízkych úrovní v rokoch 2022–2023. Komerčné nehnuteľnosti vykazujú rozdielne výsledky – sektory ako priemyselné objekty a viacbytové domy držia stabilnú pozíciu, zatiaľ čo kancelárske a niektoré maloobchodné segmenty čelia protivetru vysokých prázdnych priestorov a meniacemu sa dopytu. Stručne povedané, v roku 2025 nachádza Los Angeles vyvážený (dokonca mierne prajný kupujúcim) trh s bývaním a opatrne sa zotavujúci komerčný sektor.
Ekonomické a politické faktory majú výrazný vplyv. Vyššie úrokové sadzby hypoték (≈6,5–7 %) tlmia dopyt kupujúcich a tlačia dostupnosť bývania na blízko historického minima. Nové regulácie – najmä Measure ULA („daň z luxusných nehnuteľností“) na predaje s vysokou hodnotou – ochladzujú segment luxusu a investičných nehnuteľností. Medzitým pretrvávajúci chronický nedostatok ponuky v bývaní drží ceny navrchu, napriek nedávnemu poklesu populácie (obyvateľstvo mesta L.A. kleslo ~2,5 % od roku 2020). Nasledujúca správa sa podrobne venuje trendom v rezidenčných a komerčných nehnuteľnostiach v Los Angeles, analyzuje výkonnosť štvrtí, zdôrazňuje investičné príležitosti a načrtáva prognózy až do roku 2028.
Poznámka k citáciám: Údaje a poznatky sú čerpané zo zdrojov ako California Association of Realtors, Zillow, Redfin, CBRE a miestnych analýz trhu, ako je uvedené v priebehu textu.
Rezidenčný sektor nehnuteľností
Ceny bývania a trendy predaja
Ceny domov v Los Angeles v roku 2025 sú v podstate stagnujúce alebo mierne rastúce v porovnaní s predchádzajúcim rokom, po raketovom raste v rokoch 2020–2022. Mediánová predajná cena v meste Los Angeles je k polovici roka 2025 okolo 1,05 milióna dolárov, čo predstavuje len +0,5 % medziročný nárast. V oblasti Los Angeles County bola mediánová cena rodinného domu v marci 2025 asi 829 000 dolárov, čo je cca +3,0 % oproti minulému roku. Tento mierny rast nadväzuje na krátkodobý pokles v roku 2023 a odzrkadľuje ploché ceny na blízko rekordných hladinách. (Pre porovnanie: mediánová hodnota domu v L.A. bola približne 600 000 dolárov v roku 2019 a potom vzrástla na historické maximum blízko 956 000 dolárov do konca roka 2024.) Obrázok 1 ilustruje túto cenovú trajektóriu – prudký rast počas pandémie, miernu korekciu a znovu jemný rast v roku 2025.
Objem predaja vykazuje prvé známky zotavenia z poklesu spôsobeného vysokými úrokovými sadzbami. Predaje domov v roku 2023 boli historicky nízke – celkové predaje v Kalifornii v roku 2023 klesli na viacročné minimum (pokles o ~34 % oproti roku 2021) – pričom Los Angeles zaznamenalo podobné poklesy. V roku 2024 sa predaje mierne zvýšili (prvé medziročné zvýšenie za tri roky, +4,3 % na úrovni celého štátu) a rok 2025 pokračuje v tomto miernom oživení, hoci objemy predaja zostávajú pod úrovňou pred pandémiou. Napríklad, v Los Angeles sa v máji 2025 predalo 1 617 domov, čo je o 7 % menej ako v máji 2024 – čo naznačuje, že dopyt je stále utlmený. Inventár sa zlepšil z extrémne nízkych hodnôt: v Los Angeles bolo v máji 2025 4 747 aktívnych ponúk, čo je nárast oproti predchádzajúcim mesiacom. Index nepredaného inventára (počet mesiacov ponuky) v oblasti L.A. je k marcu 2025 približne 3,7 mesiaca, čo je nárast z len 2,7 mesiaca pred rokom. Táto vyrovnaná ponuka posunula L.A. z trhu predávajúceho na viac neutrálny trh v roku 2025, čím sa zmiernila tvrdá konkurencia minulých rokov. Domy sa teraz predávajú približne za 45 dní, čo je pomalšie ako minuloročných 39 dní, a vyjednávanie o cene je bežnejšie (približne 45 % predajov v apríli 2025 sa uzavrelo pod ponukovou cenou).
Kľúčové štatistiky trhu (rezidenčné, polovica roka 2025):
- Mediánová predajná cena (mesto L.A.) – približne 1,05 mil. USD (0 %–1 % medziročná zmena).
- Mediánová predajná cena (okres L.A.) – približne 829 tis. USD (+3,0 % medziročne).
- Predané domy (mesto L.A., máj 2025) – 1 617 jednotiek (-7 % medziročne).
- Aktívne ponuky (okres L.A., máj 2025) – približne 4 700 (nárast oproti približne 4 300 v apríli).
- Počet mesiacov ponuky – približne 3,5–3,7 mesiaca (nárast oproti približne 2,6 mesiacom pred rokom).
- Medián dní na trhu – približne 45 dní (pred rokom to bolo približne 39 dní).
- Pomer predajnej a ponukovej ceny – približne 100 % (polovica domov sa predáva za alebo pod ponukovú cenu).
Vo všeobecnosti sa rezidenčné ceny udržujú stabilné a v niektorých segmentoch dokonca mierne rastú, a to vďaka obmedzenej ponuke a pretrvávajúcemu dopytu. No prudkosť trhu predávajúceho z roku 2021 ochladla – kupujúci majú viac priestoru, keďže vyššie náklady na úvery obmedzujú, čo si môžu dovoliť. Dostupnosť bývania v L.A. je skutočne pri historických minimách: na získanie hypotéky na dom s mediánovou cenou je potrebný príjem približne 230 000 USD, čo je viac než dvojnásobok mediánu príjmov v Kalifornii. Tento problém s dostupnosťou bývania, spolu s mnohými majiteľmi domov, ktorí majú hypotéku s úrokom pod 3 % (a teda neochotou predávať a prejsť na úver so sadzbou 7 %), vysvetľuje aj nízke objemy predaja a nízky inventár – patová situácia, ktorá zabraňuje výraznejšiemu poklesu cien. Ak nenastane vážny ekonomický otras, v roku 2025 zrejme dominantou cien domov v L.A. zostane mierna rovnováha.
Trendy na trhu s nájmom
Los Angeles zostáva jedným z najdrahších trhov s prenájmami v krajine, hoci rast nájomného sa v rokoch 2024–2025 zmiernil po prudkom náraste po pandémii. Priemerný nájom za byt v L.A. je k začiatku roku 2025 približne 2 750–2 800 USD mesačne. Podľa CBRE bola celková priemerná cena nájmu viacbytových domov v okrese L.A. asi 2 822 USD za jednotku v 1. štvrťroku 2025, prakticky bez zmeny (+0,1 %) oproti predchádzajúcemu štvrťroku. To nasleduje po prudkom náraste: nájmy vyskočili asi o 23 % za štyri roky, z mediánu 2 300 USD v roku 2020 na približne 2 841 USD v roku 2024. Takéto zvýšenia prekonali rast miezd a infláciu, čím sa zhoršili problémy s dostupnosťou bývania. Do roku 2024 74 % ponúk bytov v L.A. žiadalo viac ako 2 100 USD mesačne, čo prinútilo mnohých nájomcov zdieľať bývanie alebo sa presťahovať.
V roku 2025 rast nájomného v podstate zastal – čo je pre nájomcov vítaná úľava. Niektoré ukazovatele dokonca ukazujú mierny pokles v reálnych hodnotách: napríklad maloobchodná analýza v Los Angeles zaznamenala medziročný rast nájomného na úrovni -0,4 % v 1. štvrťroku 2025 pri maloobchodných nehnuteľnostiach, čo naznačuje obmedzenú cenotvornú silu prenajímateľov v niektorých segmentoch. Pri rezidenčných prenájmoch prieskumy zistili, že požadované nájomné je pomerne stabilné alebo vzrástlo len mierne (~+1 % medziročne) na začiatku roku 2025. Vysoké nájomné spolu s odlivom obyvateľov počas pandémie zmiernili dopyt natoľko, že zabránili ďalším prudkým nárastom. Výrazná je aj skutočnosť, že pokles populácie v L.A. (o ~0,65 % v roku 2024) znamená, že prenajímatelia čelia o niečo menšej konkurencii o nájomcov, čo vedie k väčším výhodám a nájomnému priateľskému pre nájomcov v niektorých oblastiach.
Medzitým miera neobsadenosti v bytových domoch zostáva nízka, keďže odchádzajúcich z L.A. nahrádzajú tí, ktorí si nemôžu dovoliť kúpiť domy. Obsadenosť bytov v L.A. bola 95,4 % v 1. štvrťroku 2025 (neobsadenosť ~4,6 %), čo je veľmi mierne zlepšenie oproti záveru roka 2024. V praxi kvalitné prenájmy stále rýchlo nájdu nájomcov, ale nájomcovia majú viac možností než pred rokom. Koncesie (napr. mesiac nájmu zdarma) sa v niektorých subtrhoch opäť objavujú. Podľa Casden Multifamily Report od USC sa očakáva, že efektívne nájomné zostane v roku 2025 na súčasnej úrovni, kým sa nové dodávky (približne 6 000–8 000 schválených jednotiek v L.A. za minulý rok) pokúsia dobehnúť dopyt.
Horúce lokality a trendy prenájmov: Luxusné prenájmy vyššej kategórie na Westside a v centre čelia istému tlaku v dôsledku nových ponúk a voľných bytov pri práci na diaľku, zatiaľ čo cenovo dostupnejšie štvrte stále zápasia s tvrdou konkurenciou. Prímestské oblasti v San Fernando Valley a San Gabriel Valley zaznamenali mierny medziročný nárast nájomného, keďže rodiny hľadajú relatívne lacnejšie možnosti vo vnútrozemí. Naopak, atraktívne oblasti ako Santa Monica a centrum L.A. zažili pokles nájmov a vyššiu neobsadenosť (neobsadenosť maloobchodných priestorov v centre vyskočila na 9,5 %), keďže obyvatelia aj podnikatelia zvažujú náklady oproti výhodám. Celkovo možno trh s prenájmami v L.A. v roku 2025 charakterizovať ako stabilný, ale napätý: nájmy zatiaľ nerastú závratným tempom, no úroveň nájomného v meste zostáva dramaticky vysoká pre priemernú domácnosť (typický 2-izbový prenájom stojí asi o 70 % viac, než by stálo kúpenie tejto jednotky s hypotékou z obdobia pred rokom 2022, čo odráža, aké nedostupné je vlastníctvo bývania pre mnohých).
Štvrte s vysokým rastom verzus vysokým rizikom
Trh s nehnuteľnosťami v Los Angeles je mimoriadne lokálny, pričom trajektórie jednotlivých štvrtí sa výrazne rozchádzajú. Za posledné desaťročie zaznamenali donedávna prehliadané oblasti explozívny rast cien nehnuteľností, zatiaľ čo niektoré tradične drahé štvrte mali iba mierny nárast (alebo v poslednom čase dokonca stagnáciu). Analýza údajov okresného katastra (2016 – 2024) ukazuje, že najvyššie zhodnotenie nastalo v rýchlo sa rozvíjajúcich štvrtiach – často v tých, ktoré prechádzajú gentrifikáciou alebo infraštruktúrnym boomom. Napríklad West Adams (centrálne L.A.) je na vrchole rebríčka so 107% nárastom posudzovaných rezidenčných hodnôt od roku 2016. West Adams, kedysi relatívne dostupný, prešiel transformáciou vďaka polohe pri dopravných linkách a zvýšenému dopytu z priľahlých drahých štvrtí, čím sa stal „najhorúcejším“ trhom L.A. Medzi ďalšie oblasti s vysokým rastom patria Elysian Valley (“Frogtown”) +86% a Exposition Park +84% (prispel k tomu rozvoj v okolí USC a štadióna Banc of California). Historicky černošské štvrte ako Leimert Park (+79%) a Baldwin Hills/Crenshaw (+81%) tiež zaznamenali ohromné zhodnotenie, keďže kupujúci hľadajú (kedysi) lacnejšie možnosti v centre mesta. Tento rast často sprevádzajú nové investície a demografické zmeny – ale zároveň vyvoláva obavy z vytláčania dlhoročných obyvateľov xtown.la xtown.la.
Naopak, „rizikové“ štvrte z investičného hľadiska sú väčšinou tie, ktoré čelia buď cenovým bublinám, alebo miestnym problémom. Príkladom je Downtown Los Angeles (DTLA), ktorý zažíval boom v rokoch 2000 a 2010, no teraz zápasí so zvýšenou neobsadenosťou a problémami kvality života. Hodnoty nehnuteľností v DTLA vzrástli za 8 rokov relatívne nízko, len o ~45% (zaostávajúc za priemerom v okrese), pričom neobsadenosť obchodných a kancelárskych priestorov zostáva v centre vysoká (obchody ~9–10%, kancelárie viac ako 30% voľné) – čo naznačuje riziko pre investorov, kým sa neudeje mestská obnova. Luxusné pobrežné trhy sú ďalšou „rizikovou“ kategóriou: nie v zmysle kolapsu, ale v pomalšom raste. Extrémne drahé oblasti ako Bel Air (+61% od 2016) alebo Calabasas (+36%) majú „menej priestoru na rast“, keďže vyrážali z vysokej úrovne. Niektoré bohaté trhy zaznamenali v roku 2023 aj mierne poklesy cien, keď dopyt po veľkých vilách ochladol kvôli novým daniam a ekonomickej neistote. Napríklad mediánová cena v Culver City poklesla do mája 2025 medziročne asi o 6,7% a Culver City a Santa Monica nedávno zaznamenali pokles počtu obyvateľov približne o 3%. Tieto oblasti nie sú rizikové v zmysle blížiaceho sa pádu, ale ich návratnosť môže zaostávať za novými rozvíjajúcimi sa štvrťami.
Za zmienku stoja aj ohniská problémov vo vzdialených predmestiach a okrajových komunitách. Na miestach ako Antelope Valley v severnom okrese L.A. (napr. Lancaster, Palmdale) ceny počas pandémie prudko vzrástli, keďže ľudia na home office hľadali viac priestoru, no tieto oblasti sú stále citlivé na ceny pohonných hmôt a vývoj zamestnanosti – čo predstavuje potenciálne riziko volatility, ak sa ekonomická situácia zmení. Najvyššia miera exekúcií v roku 2024 sa objavila vo vzdialenejších či robotníckych lokalitách; napríklad Sylmar (v údolí San Fernando) zaznamenal 59 exekúcií, najviac zo všetkých oblastí L.A. minulý rok. Zhustený výskyt exekúcií môže signalizovať miestny stres (a zároveň aj príležitosť pre lovcov výhodných ponúk, aby v týchto štvrtiach odkúpili, zrekonštruovali alebo prenajali domy). Investori by však na tieto oblasti mali nazerať opatrne: Štvrtí s vysokým rizikom poklesu cien sú spravidla tie, ktoré majú menej rozmanitý dopyt a vyššiu vystavenosť ekonomickým výkyvom, napríklad exurbánne komunity či miesta s pretrvávajúcou kriminalitou alebo infraštruktúrnymi výzvami.
Hlavný poznatok: Štvrte ako West Adams, Mid-City a Jefferson Park – bohaté na dopravnú dostupnosť a historické domy – zažívajú rozmach, zatiaľ čo centrum a niektoré luxusné oblasti ochladli. Ako vždy platí „lokalita, lokalita, lokalita“: aj na všeobecne drahom trhu budú mikrotrhy s novou výstavbou, kultúrnym renomé či plánovanou dopravou (napr. popri linke Crenshaw/LAX alebo v okolí nového štadióna SoFi v Inglewoode) pravdepodobne naďalej predbiehať zvyšok trhu. Naopak, investori by mali dôkladne preveriť miestne základy, pretože niektoré oblasti nesú vyššie riziko cenových korekcií alebo slabého nájomného dopytu pri zhoršení ekonomických podmienok.
Výkonnosť komerčných nehnuteľností
Prehľad komerčného trhu
Komerčné nehnuteľnosti v Los Angeles v roku 2025 sú príbehom protichodných trajektórií naprieč rôznymi typmi nehnuteľností. Sektor priemyselných a bytových nehnuteľností zostáva pevný, podporený e-commerce, obchodom a nedostatkom bývania, kým kancelársky sektor zápasí so systémovým poklesom dopytu. Obchodné nehnuteľnosti sú niekde medzi, pričom susedské nákupné centrá sú odolné, ale mestský retail (najmä v centre) sa z pandemických úderov spamätáva pomalšie. Celkovú investičnú aktivitu do komerčných nehnuteľností utlmili vyššie úrokové sadzby a miestne prevodové dane, no dobre prenajaté nehnuteľnosti na lukratívnych miestach stále lákajú záujem vďaka silnej ekonomickej báze L.A. Nižšie rozoberáme vývoj podľa sektorov:
Kancelársky sektor: Vysoká neobsadenosť a výzvy s prebudovaním
Losangelský kancelársky trh je v roku 2025 pod výrazným tlakom. Nárast práce na diaľku/hybridnej práce spolu s úspornými opatreniami firiem spôsobili 11 po sebe nasledujúcich štvrťrokov negatívnej absorpcie a prudko rastúcu neobsadenosť. V celom okrese sa miera neobsadenosti kancelárií zvýšila na ~24,5 % v 1. štvrťroku 2025 – historicky veľmi vysoká úroveň – pričom v centre Los Angeles je situácia ešte horšia s viac ako 31 % neobsadenosťou. Aj prémiové subtrhy sú ovplyvnené: napríklad neobsadenosť v Century City dosiahla 13 % a v Orange County vyskočila na 19,2 % v 1. štvrťroku 2025, približne dvojnásobok oproti pred piatimi rokmi. Nadbytok priestoru je spôsobený tým, že nájomcovia zmenšujú svoje priestory a nová výstavba z predchádzajúceho cyklu zvyšuje ponuku. Mnohí prenajímatelia čelia slabému dopytu; čistá absorpcia bola v samotnom širšom Los Angeles v 1. štvrťroku negatívna -1,08 milióna štvorcových stôp.
V dôsledku toho nájomné za kancelárske priestory stagnuje alebo začína klesať. Priemerné požadované nájomné sa pohybuje okolo ~$3,60/štv.stopa za mesiac (kompletný servis) – medziročne v podstate bez zmeny. Prenajímatelia ponúkajú väčšie ústupky (nájomné prázdniny, príspevky na úpravy priestorov), aby prilákali nájomcov. Prémiové trhy na západe mesta si stále držia vyššie nájomné (napríklad West L.A. v priemere $5,14/štv.stopa/mesiac), ale aj tu je rast nájmov utlmený. Vzhľadom na protivetry analytici očakávajú nárast úpadku a príležitostí na prestavbu. V skutočnosti sa niektoré budovy kategórie B/C v centre mesta a niektorých častiach San Fernando Valley predávajú s výraznými zľavami s cieľom premeny na byty alebo kreatívne využitie. Výhľad pre kancelárske priestory v L.A. je opatrný: vysoká neobsadenosť pravdepodobne pretrvá aj v roku 2025 – jedna správa predpovedá, že problémy s kanceláriami sa prejavia v roku 2025, keď majitelia so splatnými úvermi narazia na prekážky pri refinancovaní. Akékoľvek oživenie závisí od rastúcej zamestnanosti v kancelárskych odvetviach a od toho, ako sa firmy rozhodnú pre dlhodobú stratégiu pracovných priestorov. Zatiaľ však očakávajte, že kancelársky sektor bude najslabším článkom L.A. a niektoré budovy (najmä staršie v nadmerne zásobovaných oblastiach) budú vysoko rizikové z pohľadu poklesu hodnoty.
Maloobchodný sektor: Pomalé zotavovanie a adaptačné trendy
Losangelský trh s maloobchodnými nehnuteľnosťami si po pandémii postupne hľadá pôdu pod nohami, no obraz je zmiešaný. Spotrebiteľské výdavky sa oživili a turisti sa vracajú, avšak štrukturálne výzvy (konkurencia e-shopov, meniace sa nákupné návyky) pretrvávajú. Celková neobsadenosť maloobchodných priestorov v okrese L.A. bola okolo 6,1 %–6,5 % v 1. štvrťroku 2025, čo je piaty po sebe nasledujúci štvrťrok rastu. Táto neobsadenosť je síce vyššia, no stále mierna a pod úrovňou mnohých iných metropolitných oblastí. Tradičné obchodné ulice a nákupné centrá majú vyššiu neobsadenosť, zatiaľ čo nákupné centrá s potravinovými reťazcami na predmestiach si vedú lepšie. Trhové požadované nájomné za maloobchodné priestory je v priemere asi $36–$37 za štv. stopu ročne (približne $3,05/štv.stopa za mesiac pri triple-net), čo je ~40 % nad americkým priemerom. Rast nájomného je však mierne záporný: nájomné za maloobchod v L.A. kleslo v úvode roka 2025 o 0,4 % medziročne, čo odráža potrebu prenajímateľov udržať si a prilákať nájomcov. V skutočnosti Los Angeles prišlo za posledný rok asi o 2,4 milióna štvorcových stôp obsadených obchodných priestorov – čo je prejav toho, že zatváranie prevádzok i sťahovanie prevyšuje otváranie nových obchodov.
Rozdiely medzi štvrťami: Hlavné nákupné oblasti ako Zlatý trojuholník v Beverly Hills a Third Street v Santa Monice sa zotavujú, no ešte stále nedosiahli plnú úroveň pred pandémiou (niektorí luxusní predajcovia zmenšili prevádzky). Maloobchod v centre L.A. bol silno zasiahnutý – miera neobsadenosti maloobchodných priestorov v centre mesta vyskočila do konca 2024 o 250 bázických bodov na 9,5 %, pretože pešia premávka a turizmus sa len pomaly vracali na predchádzajúcu úroveň. Naopak, maloobchod na predmestiach v rastúcich obytných oblastiach je relatívne silný. Submarkety v údoliach San Fernando a San Gabriel dokonca zaznamenali mierne zvýšenie nájomného, keďže predajcovia orientovaní na hodnotu (diskontné reťazce, potraviny) expandovali, aby obslúžili rastúcu populáciu. Investičné predaje maloobchodných nehnuteľností prebiehajú pod vrcholovými hodnotami, čo naznačuje preceňovanie: napríklad maloobchodné centrum na La Brea sa v roku 2025 predalo o 35 % lacnejšie ako v roku 2016 kvôli poklesu čistého prevádzkového výnosu. Kapitalizačné sadzby pre maloobchod vzrástli na priemerne 5,5 %–6 %, čo je najviac za dekádu, pretože investori požadujú lepší výnos v prostredí vyšších sadzieb a zahrňujú riziká do cien.
Výhľad maloobchodného sektora je opatrne optimistický. Stabilizácia miery neobsadenosti a pešej premávky naznačuje, že najhoršie je za nami, avšak rast bude pomalý. Kľúčové trendy zahŕňajú zážitkový maloobchod (gastronómia, zábavné koncepty ako plánovaný West Harbor v San Pedro, ktorého otvorenie je v roku 2026) a adaptívne znovuvyužitie (premena bojujúcich maloobchodov na zmiešané využitie alebo priemyselné priestory). Developeri sú veľmi selektívni – v L.A. je vo výstavbe iba približne 60-tisíc m² maloobchodných plôch, čo znamená iba 0,1 % navýšenie kapacity. Tento nedostatok novej ponuky v kombinácii s populačnou základňou regiónu znamená, že dobré lokality by si mali udržať hodnotu. Majitelia však musia inovovať (napr. pridať služby, ambulancie alebo rezidenčné zložky), aby zaplnili prázdne prevádzky. Zhrnuté, L.A. maloobchod v roku 2025 je stabilný, no mení sa: očakávajte postupné zlepšenie obsadenosti, stagnujúce nájomné a pokračujúcu transformáciu centra, ktoré sa neosvedčili.
Priemyselný sektor: Od historických maxím k miernemu ochladeniu
Sektor priemyselných nehnuteľností v Los Angeles bol v posledných rokoch hviezdnym výkonom, poháňaný aktivitou v prístave, logistikou a nedostatkom rozvojovej pôdy. Aj v roku 2025 je po priemyselných nehnuteľnostiach veľký dopyt, hoci ošiaľ mierne ustúpil zo svojho vrcholu. Po dosiahnutí historického minima neobsadenosti (~2–3 %) v rokoch 2021–22 vzrastla miera neobsadenosti priemyselných priestorov v L.A. County na približne 4,9 % – najvyššie za takmer desaťročie. Tento nárast neobsadenosti (medziročne +140 bázických bodov) je spôsobený 10 po sebe nasledujúcimi štvrťrokmi straty obsadenosti, keď niektorí nájomcovia zmenšili prevádzky a došlo k menšiemu nárastu novej ponuky. Napriek tomu je 4,9 % podľa historických štandardov veľmi nízka hodnota – v mnohých submarketochn ide fakticky o plnú obsadenosť. V skutočnosti všetkých šesť priemyselných submarketov v okrese L.A. má stále neobsadenosť pod 6 %, pričom polovica z nich je pod 4 %. Mierny nárast dostupnosti (celková dostupnosť cca 6,5 % vrátane ponúkaných priestorov) naznačuje, že nájmy môžu byť v krátkodobom horizonte pod tlakom.
Počas pandémie priemyselné nájmy prudko vzrástli (podľa niektorých odhadov o viac ako 50 % od roku 2019) a teraz prechádzajú miernou korekciou. Priemyselné ponukové nájmy v L.A. klesali šesť po sebe nasledujúcich štvrťrokov do 1. štvrťroka 2025, keď trh spracovával tieto skoršie nárasty. Pre ilustráciu, priemerné ponukové nájmy za skladové/prenosové priestory na trhu v Los Angeles (jednom z najdrahších v krajine) sú stále na úrovni približne 1,20 až 1,50 $ za štvorcový stopu mesačne (triple net) v závislosti od lokality – čo je stále výrazne nad úrovňou pred rokom 2020. Nájomcovia však majú teraz o niečo väčšiu vyjednávaciu silu ako pred rokom. Napriek tomuto poklesu priemyselní prenajímatelia zostávajú sebavedomí; akékoľvek zníženie nájmov bolo len mierne a dlhodobé faktory dopytu (obrovské prístavy LA/Long Beach, potreby distribúcie v e-commerce, distribúcia poslednej míle pre viac ako 10 miliónov obyvateľov) zostávajú neochvejne prítomné. Najmä subregióny South Bay a Inland Empire naďalej priťahujú užívateľov skladov, hoci aj neobsadenosť v Inland Empire sa mierne zvýšila z historických miním.
Čo sa týka investícií, priemyselné nehnuteľnosti sú stále veľmi žiadané, no rastúce úrokové sadzby spôsobili mierny nárast kapitalizačných mier. Priemer priemyselných kapitalizačných mier v južnej Kalifornii sa presunul do pásma nízkych 5 % (okolo 5,3 % v roku 2024, oproti menej ako 4 % v roku 2021). Niektoré menšie alebo triedy B priemyselné obchody sa teraz pohybujú bližšie k kapitalizačným mieram 6 %–6,5 %, najmä ak majú kratšie doby nájmu. Investori sa stále sústreďujú na hlavné distribučné koridory – avšak daň Measure ULA v meste L.A. (ktorá sa vzťahuje na predaje >5 mil. $) do istej miery zmrazila veľké priemyselné predaje v hraniciach mesta. To môže motivovať viac investícií do blízkych miest bez tejto dane.
Výhľad priemyselného sektora je opatrne pozitívny. Odborníci predpokladajú, že rok 2025 môže byť dnom pre straty obsadenosti so stabilizáciou v roku 2026, keď sa tempo pribúdania nových priestorov spomalí a podniky sa prispôsobia. Rast nájmov by sa mohol obnoviť v roku 2026 po tomto období mierneho poklesu. Jedným z rizikových faktorov je obchodná politika – prudký nárast dovozu koncom roku 2024 (na predchádzanie novým clám) dočasne zvýšil dopyt po skladových priestoroch v prístavoch, ale akýkoľvek trvalý obchodný konflikt alebo spomalenie ekonomiky by mohlo znížiť objem v prístavoch. Naopak, ak sa vyriešia pracovné spory na západnom pobreží alebo ak dôjde k opätovnému zrýchleniu ekonomiky, trh by sa opäť sprísnil. V súhrne priemyselný sektor v L.A. zostáva v zásade silný (nízka neobsadenosť, vysoké nájmy), pričom rok 2025 bude rokom normalizácie po extrémnych podmienkach. Dobre situované distribučné a skladovacie priestory v L.A. by si mali udržať hodnotu a naďalej pritiahnuť záujem investorov vzhľadom na ich kľúčovú úlohu v dodávateľských reťazcoch.
Aktuality v oblasti politík a regulácií
Viaceré nové politiky a regulačné opatrenia v posledných rokoch ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami v Los Angeles v roku 2025:
- Opatrenie ULA („United to House LA” daň z luxusných nehnuteľností): Zavedené v apríli 2023, toto opatrenie mesta Los Angeles ukladá 4% daň z prevodu pri predaji nehnuteľností nad 5 miliónov dolárov (5,5% nad 10 miliónov dolárov). Cieľom je financovať dostupné bývanie, no výrazne ovplyvnilo objem transakcií vo vysokých cenových segmentoch. Počas roka odvtedy predaj luxusných domov prudko spomalil a viacero komerčných obchodov bolo pozastavených alebo presmerovaných (napr. predaj podielov v spoločnostiach namiesto samotnej nehnuteľnosti) s cieľom vyhnúť sa tejto dani. Príjmy získané (okolo 480 miliónov dolárov do konca roku 2024) zaostali za pôvodnými odhadmi, čiastočne preto, že predaje v reakcii na daň prudko klesli. Dopad opatrenia ULA je dvojsečný: menej mega-obchodov znamená nižšiu likviditu trhu, čo môže zmierniť ceny luxusných domov a veľkých komerčných aktív v meste. Diskusie a právne spory pokračujú, ale zatiaľ musia investori počítať s touto vysokou nákladovou položkou pri obchodoch s nehnuteľnosťami v L.A. – čo jasne tlmí stratégie „flippingu“ drahých nehnuteľností.
- Kontrola nájmov a ochrana nájomníkov: Mesto Los Angeles patrí medzi mestá s najprísnejšími predpismi o regulácii nájmov v USA (týka sa starších bytových domov) a celokalifornský strop na zvyšovanie nájmov (AB 1482) obmedzuje zvyšovanie nájomného na max. ~10% ročne pre mnohé ďalšie jednotky. Počas pandémie COVID zaviedlo L.A. aj moratóriá na vysťahovanie, ktoré boli úplne zrušené až začiatkom roku 2023. Od roku 2025 musia prenajímatelia počítať s novými nariadeniami vyžadujúcimi poskytovanie príspevkov na sťahovanie pri výraznom zvýšení nájomného a pravidlá pre odôvodnené ukončenie nájomného vzťahu aj pre viac nehnuteľností. Tieto opatrenia síce zvyšujú stabilitu nájomníkov, no ovplyvňujú aj výnosy z investícií: rast cashflowu z nájmu je obmedzený, vďaka čomu je L.A. menej lákavé pre agresívnych investorov, ale naopak, viac vyhovuje dlhodobým držiteľom nehnuteľností. Na druhej strane, priepustky na infláciu (v rámci regulácie nájmov) tento rok umožnili mierne zvýšenie o 3–4% v dôsledku rastúcej inflácie. Celkovo je v L.A. zjavný politický trend smerom k silnej ochrane nájomníkov, čo môže spomaliť rast nájomného, zároveň však udržiava nízku neobsadenosť bytov (nájomníci zostávajú dlhšie).
- Zónovanie a reformy v oblasti zvyšovania bytovej ponuky: Ako reakciu na krízu dostupnosti bývania prijala Kalifornia zákony ako SB 9 (delenie pozemkov) a SB 10 na podporu menšej a flexibilnejšej hustoty bývania. Los Angeles tieto pravidlá zahrnulo do svojho plánovania, takže majitelia nehnuteľností vo viacerých oblastiach môžu jednoduchšie pristavať ADU (vedľajšie byty, tzv. granny flats) alebo rozdeliť pozemok rodinného domu na stavbu dvojdomu. Zatiaľ je využitie týchto reforiem mierne, no postupne počet jednotiek narastá. Nový „Housing Element“ mesta L.A. si stanovil ambiciózny cieľ pridať do roku 2029 spolu 456 000 bytových jednotiek. Na tento účel mesto preklasifikuje niektoré zóny pre vyššiu a zmiešanú zástavbu (najmä v blízkosti dopravy). V roku 2024 je však tempo veľmi nedostatočné – povolených bolo len približne 8 600 jednotiek (najmenej za poslednú dekádu pri nových bytoch). Možno očakávať ďalšie úsilie o uľahčenie zmeny zón a zrýchlenie schvaľovacích procesov – napr. rozšírenie nariadenia o adaptívnom znovuvyužití v centre L.A. – pre podporu novej bytovej výstavby. Pre investorov a developerov môže prechod na „benevolentnejšie“ zónovanie priniesť nové príležitosti (napr. prestavby, zástavbu voľných prieluk), avšak dažďové úsilie môže narážať na odpor miestnych komunít v niektorých štvrtiach.
V súhrne, politika v L.A. je naklonená smerom k dostupnosti bývania a právam nájomcov aj za cenu krátkodobého zisku investorov. Skúsení investori budú musieť zvládnuť dane z prevodu ako ULA, dodržiavať stropy na nájomné a možno spolupracovať s verejnými programami na získanie stimulov. Pre domácich vlastníkov je liberalizácia zonácie (ADU, atď.) výhodou, ktorá môže pridať hodnotu prenájmom. A v širšom zmysle makroekonomická politika (sadby Fedu) ostáva nevyspytateľným faktorom, ktorý ovplyvní, ako rýchlo naberie trh s nehnuteľnosťami v L.A. na dynamike v nasledujúcich rokoch.
Investičné príležitosti a očakávania návratnosti (ROI)
Napriek vysokým cenám a novým daniam stále Los Angeles ponúka širokú škálu investičných príležitostí. Kľúčom je zosúladiť stratégiu s realitou trhu – uprednostňovať sektory so silným dopytom a byť ostražitý voči regulačným obmedzeniam. Tu sú niektoré možnosti pre investorov v roku 2025 a ich výhľad na návratnosť investícií:
- Rezidenčné nehnuteľnosti s pridanou hodnotou (rodinné domy a malé bytové jednotky): Vzhľadom na obmedzenú ponuku a mnohé staršie domy môžu investori nájsť domy na rekonštrukciu v rozvíjajúcich sa štvrtiach, ktoré možno zrekonštruovať a následne predať alebo prenajímať. Štvrte ako West Adams, Leimert Park a Highland Park – ktoré zaznamenali obrovské zhodnotenie – naďalej priťahujú investorov, ktorí renovujú nehnuteľnosti podľa požiadaviek nových obyvateľov. Očakávaná návratnosť investície: Pri rýchlom predaji (flipoch) sa stále dá dosiahnuť slušný zisk (10–20 % ROI), ak je nehnuteľnosť kúpená pod trhovou hodnotou, no dni rýchlych 30%+ nárastov sú už preč. Výnosy z prenájmu rodinných domov v L.A. sú mierne (~3–4 % kapitalizačné sadzby), ale pridaním ADU je možné zvýšiť cash flow. Measure ULA znamená, že flipperi si musia dávať pozor pri luxusnejších transakciách v meste (daň môže znížiť zisk pri tesnom flipovaní nad $5M). Celkovo dlhodobé zhodnotenie zostáva hlavnou odmenou v týchto štvrtiach – historicky okolo ~5–7 % ročne v najhorúcejších lokalitách, ktoré v kombinácii s pákovým efektom môžu priniesť slušné zhodnotenie.
- Bytové domy (multifamily): Bytové domy tvoria základ investovania v L.A. Obsadenosť je vysoká (~95 %) a nájmy síce stagnujú, ale sú na rekordných úrovniach, čo zaručuje stabilný príjem. Menšie 2–4 jednotkové nehnuteľnosti umožňujú investorom obísť niektoré pravidlá nájomnej regulácie, ak sú v nich ubytovaní vlastníci. Očakávaná návratnosť investície: Kapitalizačné sadzby pre multifamily v L.A. sú v priemere ~4,5 %–5,0 % k roku 2024, pričom za pár rokov vzrástli z ~4 %. To znamená, že nefinancovaný výnos investora je ~5 %. Pri financovaní možno výnos ešte zvýšiť, ak je úver lacný – ale pri aktuálnych 6+ % úrokoch môže byť cash-on-cash výnos nízky. Skutočný cieľ je dlhodobé zhodnotenie a rast nájmov. Vzhľadom na chronický nedostatok bývania hodnota bytových domov pravdepodobne porastie (bytové domy v LA sa zhodnotili v priemere o ~60 % v rokoch 2016–2024). Zvyšovanie hodnoty renováciami a následným zvýšením nájmu (v rámci povolených obmedzení) môže zvýšiť výnosy. Investori by však mali rátať s novými reguláciami (napr. seizmické úpravy, prísnejšie pravidlá vysťahovania), ktoré zvyšujú náklady. Zhrnuté, očakávajte ročný výnos v stredných jednotkách percent z príjmu a potenciál zvýšenia hodnoty nehnuteľnosti, ktorý sa historicky pohyboval v rozpätí 3–6 % ročne – čo robí multifamily stabilnou, aj keď nie výbušnou, investíciou.
- Priemyselné sklady: Priemyselné nehnuteľnosti sú pravdepodobne najatraktívnejším komerčným aktívom v L.A. z pohľadu fundamentov. Neobsadenosť je nízka a každá veľká maloobchodná aj logistická spoločnosť potrebuje v L.A. County skladové priestory na zásobovanie obyvateľstva. Očakávaná návratnosť investície: Kapitalizačné sadzby priemyselných nehnuteľností ~5–5,5 %, pričom dobre prenajaté nehnuteľnosti v kľúčových lokalitách (blízko prístavov alebo centra) sa predávajú aj za nižší výnos než 5 %. Ide o nižšie výnosy ako inde v krajine, čo odzrkadľuje dôveru investorov v rast nájomného a stabilitu. A historicky mali pravdu – priemyselné nájmy za posledné roky dramaticky vzrástli (o viac než 50 % oproti obdobiu pred pandémiou). Možno príde krátkodobé spomalenie, ale projekcie ukazujú dlhodobý dopyt po priemyselných priestoroch prevyšujúci ponuku, čo naznačuje ďalší rast nájmu. Celkový výnos by mohol ročne dosiahnuť aj vyššie jednotky percent kombináciou rastu nájmov a výnosu. Kľúčové príležitosti predstavujú staršie priemyselné areály, ktoré sa dajú prerobiť na moderné logistické priestory (vysoké haly) alebo distribučné centrá v blízkosti mesta. Takisto last-mile infill priestory (aj menšie sklady) v L.A. dosahujú prémiové nájmy a môžu byť veľmi výnosné, ak sa podarí kúpiť za rozumnú cenu.
- Obchodné centrá: Keďže maloobchod prechádza zlomovým bodom, šikovní investori sa môžu zamerať na maloobchod zameraný na nevyhnutné potreby (napr. nákupné centrá s potravinami, lekárňou, službami), ktoré sa v L.A. ukázali ako odolné. Očakávaný ROI: Kapitálové výnosy z maloobchodu sú teraz priemerne okolo 5,5–6 %, a to vyššie pre nehnuteľnosti s neobsadenosťou alebo na sekundárnych miestach. Ak kúpite dobre situované centrum pri 6 % kapacitnej sadzbe a podarí sa vám prenajať voľné priestory, získate nielen tento príjem, ale aj potenciál zhodnotenia, keď sa zvýši hodnota nehnuteľnosti (kompresia kapacitnej sadzby, ak sa trh zlepší, plus rast čistého prevádzkového príjmu). Pre investorov, ktorí dobre realizujú hodnotu pridanej hodnoty v maloobchode (napríklad lepším mixom nájomcov alebo pridaním nových využití), sú možné výnosy nad 10 % ročne. Čisto pasívni investori v maloobchode by však mali byť opatrní v očakávaniach: stabilizované prvotriedne aktíva môžu priniesť celkový výnos 6–8 % (príjem plus minimálny rast nájomného). Retail s čistým prenájmom (ako lekárne alebo fast food s dlhodobými zmluvami) ponúka v L.A. okolo 5 % kapacitné výnosy – v podstate príjmový tok podobný dlhopisu –, čo môže lákať vďaka stabilite. Upozornenie: maloobchod je veľmi citlivý na lokalitu a správu; ak podceníte dopyt v oblasti, ROI môže utrpieť. Celkovo však, ako sa spotrebiteľské správanie po COVID-e normalizuje, maloobchodné aktíva v hustých obchodných oblastiach L.A. ponúkajú solídne peňažné výnosy a mierny potenciál zhodnotenia.
- Kancelárske a špecializované aktíva: Kancelárie sú kontrariánskou voľbou – hodnoty klesajú a črtá sa nútený predaj, čo dáva šancu oportunistickým investorom loviť výhodné nákupy. Môžeme vidieť, že kancelárske budovy v L.A. sa budú predávať za zlomok ich obstarávacej ceny, najmä ak veritelia rozpredajú pôžičky. Očakávaný ROI: Vysoké riziko, vysoká odmena. Jednou stratégiou je kúpiť problémovú kancelársku vežu (možno pri viac než 8 % kapacitnej sadzbe alebo so zľavou 50 %) a prerobiť ju na alternatívne využitie (rezidencie, hotely, kreatívne štúdiá). ROI z úspešnej konverzie môže byť veľmi vysoký (IRR >15 %). Realizácia aj regulačné prekážky sú však značné. Tradičné investície do prenájmu kancelárií sú rizikovejšie – bez jasnej cesty k zvýšeniu obsadenosti môžete „chytať padajúci nôž“. Objekty pre life sciences a filmové štúdiá sú dve špecializované triedy aktív v L.A., o ktoré je naďalej záujem. Investori v týchto oblastiach (často konverzie z kancelárií/priemyslu) môžu dosiahnuť zdravé výnosy so zvyšujúcou sa produkciou v Hollywoode a rastom biotechnológií; kapacitné výnosy v týchto segmentoch sú v rozmedzí 5–7 % s dobrými vyhliadkami rastu.
- Development a pozemky: Stavať v L.A. nie je pre slabé povahy, no v rámci špecifického developmentu sa objavujú príležitosti. Napríklad malé radové projekty, mestská výstavba bytov alebo ADU projekty môžu priniesť zisk vďaka vysokým predajným cenám. Mesto, ktoré tlačí na zvýšenie bytovej ponuky, znamená, že developeri dostupného bývania môžu využívať daňové úľavy a nové programy – prakticky získavajú subvencie, ktoré zlepšujú ROI a zároveň riešia potreby trhu. Očakávaný ROI: Development v L.A. mieri zvyčajne na ~15–20 % ziskové marže vzhľadom na riziko. Keďže náklady na výstavbu sú stále vysoké, veľa projektov má ekonomický zmysel iba v prípade dosiahnutia prémiovej ceny (alebo ak bol pozemok kúpený lacno skôr). Treba však povedať, že pozemky s povoleniami v L.A. sú neuveriteľne cenné a kúpa pozemku v rastových oblastiach (blízko budúcich liniek verejnej dopravy atď.) sa môže z dlhodobého hľadiska vyplatiť veľkým spôsobom.
Na záver, Los Angeles zostáva z dlhodobého hľadiska „rajom pre investorov“ vďaka obrovskému nesúladu medzi dopytom a ponukou. Ako uvádza správa Apartment News, vysoký dopyt a obmedzená výstavba znamenajú silný potenciál príjmov z prenájmu a zhodnotenie nehnuteľností v priebehu času. V krátkodobom horizonte by však investori mali upraviť očakávania výnosov: páka nie je pri vysokých úrokových sadzbách taká prínosná a rýchle preklápania sú v stagnujúcom trhu rizikovejšie. Kľúčové nehnuteľnosti (industriálne, plne prenajaté viacbytové objekty) budú prinášať stabilné, skromné výnosy. Strategické vylepšenia (renovácie, stratégie napĺňania prenájmu) môžu stále dosiahnuť dvojciferné výnosy, ak sa vhodne zvládne regulačné prostredie. A pre špekulantov s trpezlivosťou a kapitálom môže nákup problémových aktív v rokoch 2025–2026 priniesť vynikajúce výnosy do roku 2028, ak/keď sa trh opäť otočí smerom nahor.
Prognózy 2026–2028: Výhľad a riziká
Pri pohľade dopredu prognózy pre nehnuteľnosti v Los Angeles naznačujú obdobie pokračujúceho mierneho rastu – scénar „mäkkého pristátia“ – za predpokladu, že nenastanú žiadne veľké otrasy. Po horskej dráhe začiatku 2020-tych rokov očakávajú analytici aj ekonomické modely vyrovnanie cenových kriviek v blízkej budúcnosti a následné pozvoľné zvyšovanie až do roku 2028. Tu sú kľúčové body z prognóz:
- Prognózy cien domov: Najnovšia prognóza Zillow pre metropolitnú oblasť L.A. (Los Angeles-Long Beach-Anaheim) predpovedá len +0,4% nárast od februára 2025 do februára 2026. V podstate sa očakáva stabilita cien domov v nasledujúcom roku. To zahŕňa možný mierny pokles v polovici roka 2025 (ich model naznačoval -0,1% až -0,2% na jar) a následné mierne navýšenie. Po roku 2026 väčšina expertov predpokladá nízke jednociferné ročné zhodnotenie (okolo 2–5% ročne) pre ceny domov v L.A. do roku 2028. To bude veľmi vzdialené dvojcifernému rastu z roku 2021, no zároveň sa tým predíde prudkej korekcii. Tento výhľad podporuje: vysoký dopyt, obmedzená ponuka a silná lokálna ekonomika, ktoré by mali podoprieť ceny. Oficiálna prognóza C.A.R. na rok 2025 predpokladala ~+4,6% rast mediánovej ceny v Kalifornii (managecasa.com), no vtedy ešte nepočítala so zotrvaním vyšších sadzieb; pravdepodobne bude novou normou miernejší rast. Do roku 2028 môžu byť mediánové ceny v Los Angeles o približne 10–15% vyššie než dnes, ak tieto trendy pretrvajú. Rizikový scenár: Ak by v roku 2026 prišla recesia (napríklad kvôli príliš tvrdému sprísneniu Fedu alebo globálnym otrasom), v L.A. by mohlo dôjsť k dočasnému poklesu cien možno o 5–10% v dôsledku utlmeného predaja – avšak pád na spôsob roku 2008 sa nepredpokladá, vzhľadom na absenciu nadmerného zadlženia a pretrvávajúci nedostatok bývania.
- Predaj a objem: Očakáva sa, že objem predajov domov sa zlepší v rokoch 2026–2027, za predpokladu uvoľnenia hypotekárnych sadzieb. Mnohé prognózy očakávajú, že sadzby klesnú do pásma okolo 5% do roku 2026, čo by uvoľnilo nahromadený dopyt po „lepších“ nehnuteľnostiach. Roky 2026 a 2027 by preto mohli zaznamenať oživenie v predajoch (možno návrat na úrovne z roku 2019). So zvýšeným počtom transakcií by sa mohol rast cien mierne zrýchliť oproti slabému tempu v roku 2025. Ak však sadzby zostanú vysoké alebo sa sprísnia podmienky financovania, predaje môžu zostať utlmené. V každom prípade sa nepredpokladá zaplavenie trhu ponukou, takže akékoľvek zvýšenie dopytu bude v L.A. spôsobovať tlak na rast cien.
- Nájmy a viacpodlažné obytné budovy: Prognózy prenájmov (napr. USC Casden) predpovedajú, že nájmy v L.A. porastú o niekoľko percent ročne do roku 2028, približne v súlade s infláciou. Miera neobsadenosti môže mierne vzrásť, keďže sa dokončuje viac bytových projektov (v L.A. sú tisíce jednotiek vo výstavbe), ale nie natoľko, aby to vážne oslabilo nájmy. Do roku 2028 môžu byť priemerné nájmy možno o 10–15 % vyššie než dnes, čo zvýši problém dostupnosti bývania, pokiaľ sa príjmy nebudú zvyšovať rovnakým tempom. Jednu neznámu predstavujú celoštátne snahy o pomoc nájomníkom alebo rozšírenú kontrolu nájmov, ktoré by mohli rast nájmov umelo zastropovať. Taktiež, ak práca na diaľku umožní väčší odliv obyvateľov mimo mesta, dopyt po nájomných bytoch by mohol ochladnúť. Avšak vzhľadom na obrovskú populáciu L.A. a veľmi pomalé tempo výstavby sú mierne zvýšenia nájmov rozumným základným očakávaním.
- Komerčné sektory:
- Kancelárie: Všeobecný konsenzus je, že kancelárie sa budú zotavovať veľmi pomaly. Miera neobsadenosti môže pokračovať v raste až do rokov 2025–26, keď uplynú zmluvy, potom by sa situácia mohla stabilizovať do roku 2027, keď sa neaktuálny parket odstráni (prestavba alebo exekúcia). Nájmy pravdepodobne zostanú stabilné alebo ešte mierne klesnú v medzidobí. Do roku 2028 by sa trh s kanceláriami mohol rozdeliť – novšie, vybavené kancelárie späť na zdravú obsadenosť, staré štandardné priestory prestavané alebo hodnotené oveľa nižšie. Investori by mali byť opatrní: niektoré prognózy (napr. Moody’s) predpovedajú, že hodnota kancelárií môže klesnúť ešte o ďalších 10–20 %, kým dosiahne dno okolo rokov 2024–2025, pričom do roku 2028 sa očakáva len mierne oživenie.
- Maloobchod: Očakávajte pokračujúce postupné zotavovanie. Neobsadenosť maloobchodných priestorov v Južnej Kalifornii sa do roku 2026 podľa prognóz dokonca mierne znižuje v dôsledku obnoveného hospodárskeho rastu a prírastku obyvateľstva. Nájmy môžu v prémiových centrách medziročne narastať ~1 %. Najväčšie riziko pre maloobchod predstavuje pokles spotrebiteľských výdavkov v prípade recesie; inak nasledujúce roky vyzerajú stabilne, bez dramatických zmien.
- Priemysel: Väčšina prognóz ukazuje, že dopyt po priemyselných priestoroch sa prudko vráti do roku 2026. Po súčasnom miernom vyvážení majú objemy v prístavoch a e-commerce rásť. Očakávania CBRE a Cushman & Wakefield predpokladajú, že priemyselná neobsadenosť v L.A. by mohla do roku 2027 opäť klesnúť na 3–4 %, pričom rast nájmov sa po roku 2025 obnoví v stredných jednociferných číslach ročne. Riziká sú tu na strane ponuky: v Inland Empire prebehlo veľa novej logistickej výstavby; ak to nasýti dopyt, rast nájmov môže zaostať. Avšak v priestormi obmedzenom L.A. by existujúce priemyselné objekty mali mať z dlhodobého hľadiska výborné postavenie.
- Makro riziká: Niekoľko všeobecných rizík by mohlo tieto mierne pozitívne prognózy zvrátiť. Ekonomická recesia je najväčším problémom – ak USA v roku 2026 vstúpia do výrazného poklesu, v L.A. by mohlo dôjsť k strate pracovných miest v zábavnom priemysle, technológiách, obchode atď., čo by poškodilo dopyt po bývaní aj komerčných priestoroch. Rastúca nezamestnanosť by vyvíjala tlak na ceny domov (pravdepodobne prostredníctvom zníženého počtu predajov, nie exekúcií, keďže vlastníci majú kapitál a nízke úrokové sadzby). Výkyvy úrokových sadzieb sú ďalším rizikom: neočakávaný nárast sadzieb (napr. ak inflácia opäť prudko vzrastie) by ešte viac oslabil dostupnosť bývania, čo by mohlo cenu domu čiastočne znížiť. Naopak, rýchlejší pokles sadzieb by mohol trh opäť prehriať už v roku 2027 (riziko opätovnej cenovej bubliny). Rysujú sa aj zmeny politík: ak by napríklad do roku 2026 bola Measure ULA zrušená alebo oslabená, mohol by nastať nárast nepredaných drahších nehnuteľností; alebo ak by Kalifornia prijala agresívne nové dane či regulácie nájomného, mohlo by to oslabiť náladu investorov. Prírodné katastrofy alebo klimatické udalosti (zemetrasenia, požiare) tiež, žiaľ, ostávajú v L.A. stálym rizikom, čo môže ovplyvniť konkrétne lokality alebo ceny poistenia v celom štáte.
Hlavná prognóza: Najpravdepodobnejším scenárom do roku 2028 je pomalý, ale stabilný rast. Do roku 2028 by mediánová cena domov v L.A. mohla byť približne o 10 %–20 % vyššia než úroveň v roku 2025, nájomné možno o 10 % vyššie – čo znamená oveľa miernejší rast než v predchádzajúcom desaťročí, ale predsa len rast. Spodná hranica trhu je podporená pretrvávajúcou žiadanosťou (klíma, pracovné príležitosti, kultúra) a nedostatočnou výstavbou, zatiaľ čo hornú hranicu určuje dostupnosť a verejné politiky. Pokiaľ nenastane veľký otras, realitný trh v L.A. by mal v najbližších rokoch priniesť stabilné, a hoci nie ohromujúce, výnosy, pričom je väčšie riziko, že prídete o rast (ak stojíte bokom), ako že príde ku krachu. Informovaní aktéri budú pozorne sledovať úrokové sadzby, využívať adaptívnu obnovu objektov a inovačné riešenia bývania a zamerajú sa na lokality so silnými základmi, aby vo „novom normále“ maximalizovali zisk. Obdobia veľkého rastu L.A. sa možno zastavia, no jeho dlhodobá trajektória globálneho mesta jednoznačne rastie.
Zdroje:
- California Assoc. of Realtors – Údaje z trhu a prognózy
- Zillow Research – Index hodnôt domov a prognóza
- Redfin – Štatistiky trhu s bývaním v Los Angeles (ceny, predaje, zásoby)
- Rocket Homes Market Report – Mediánové ceny domov v L.A. podľa segmentu
- Crosstown LA – Analýza trendov hodnôt v štvrtiach
- L.A. Times & CoStar – Postrehy z komerčného trhu (kancelárie, priemysel)
- Matthews/NAI Market Reports – Ukazovatele v oblasti maloobchodu a priemyslu
- RentalHousePM – Štatistiky prenájmu a bývania v L.A.
- UCLA Lewis Center – Štúdie dopadu Measure ULA.
