Prehľad trhu (súčasné podmienky v roku 2025)
Trh s nehnuteľnosťami v Riu de Janeiro v roku 2025 prechádza fázou mierneho oživenia a obnoveného rastu. Po dlhšom období stagnácie koncom 2010-tych rokov začali hodnoty nehnuteľností opäť stúpať, hoci rast zostáva v reálnom vyjadrení len mierny. K aprílu 2025 sa predajné ceny rezidenčných nehnuteľností v Riu de Janeiro zvýšili približne o 4,6 % medziročne (YoY) (najvyšší ročný nárast od roku 2015), ale v reálnych číslach po zohľadnení brazílskej inflácie je to len zhruba −0,9 % globalpropertyguide.com. To naznačuje, že hoci nominálne ceny rastú, inflácia časť týchto ziskov znehodnotila. Napriek tomu tento nárast predstavuje obrat na trhu v Riu, kde od roku 2015 do roku 2018 ceny pre stagnáciu alebo poklesli kvôli recesii v Brazílii a popretekovom „olympijskom opojení“.
Dopyt po nehnuteľnostiach bol odolný aj napriek ekonomickým ťažkostiam. Celonárodne brazílsky trh s bývaním zaznamenal v roku 2024 silnú aktivitu – napríklad v São Paule narástol počet predajov rezidenčných nehnuteľností o viac ako 35 % globalpropertyguide.com – a Rio de Janeiro tento trend do veľkej miery kopírovalo. V Riu sa celkový objem transakcií s nehnuteľnosťami zvýšil v roku 2024 približne o 14 % oproti predchádzajúcemu roku thelatinvestor.com. To odráža obnovujúcu sa dôveru kupujúcich a odložený dopyt, aj keď vysoké úrokové sadzby predražili financovanie. Brazílska základná úroková sadzba (Selic) vzrástla začiatkom roka 2025 na 14,75 %, čo je najvyššia úroveň za takmer dve desaťročia riotimesonline.com. Takéto vysoké sadzby spomalili nákupy poháňané úvermi, najmä v prípade strednej triedy odkázanej na hypotéky. Napriek tomu však kultúrny dôraz na vlastné bývanie a kreatívne možnosti financovania (napr. dlhšie splatnosti úverov či využitie dôchodkového fondu) udržali Brazílčanov na trhu aktívnych riotimesonline.com.
Na makroekonomickom fronte sa brazílska ekonomika rozšírila približne o 3,4 % v roku 2024 globalpropertyguide.com a hoci sa očakáva, že rast sa v roku 2025 zmierni na ~2 %, sektor nehnuteľností v Riu ťaží zo zlepšenej spotrebiteľskej dôvery a zamestnanosti. Významný deficit bývania (odhadovaný na nedostatok 369 000 bytových jednotiek v meste Rio thelatinvestor.com) taktiež posilňuje dopyt z dlhodobého hľadiska. Vládne programy, ako je obnovená schéma dostupného bývania Minha Casa, Minha Vida (MCMV), zohrali kľúčovú úlohu pri udržaní spodnej časti trhu dotovaním nákupov domov. Začiatkom roku 2025 dokonca federálna vláda rozšírila MCMV na vyššie príjmové kategórie (až do mesačného príjmu R$12 000) s preferenčnými hypotekárnymi sadzbami 10 % riotimesonline.com, čo podporuje prvých kupujúcich. Na hornej hranici trhu zase kupujúci s dostatkom hotovosti a investori (domáci aj zahraniční) vstúpili na trh a poháňajú predaje, čím vyrovnávajú pokles segmentov, ktoré sú závislé od hypoték. Celkovo Rio vstupuje do polovice roku 2025 s opatrne optimistickým výhľadom: dopyt je silný a zásoby v niektorých segmentoch sa znižujú, no vysoké náklady na financovanie a ekonomická neistota tlmia tempo rastu riotimesonline.com riotimesonline.com.
Trendy v oblasti rezidenčných nehnuteľností (rezidenčný sektor)
Všeobecné trendy trhu a cien: Rezidenčný sektor v Rio de Janeiro zažíva rozdielne trendy v rôznych segmentoch. Priemerne ceny domov v celom meste mierne rastú, no s výraznými rozdielmi podľa štvrtí a typu nehnuteľností. Ako bolo uvedené, ceny v rámci celého mesta vzrástli za posledný rok približne o 4–7 % v nominálnom vyjadrení thelatinvestor.com. Je dôležité poznamenať, že prémiové oblasti Ria prekonávajú stredný trh. V roku 2024 priemerná cena v meste vzrástla približne o 7,3 %, no luxusné štvrte ju výrazne prevýšili: hodnoty v prémiových oblastiach ako Leblon, Ipanema a Lagoa medziročne vyskočili o 10 % a viac thelatinvestor.com. V päťročnom horizonte (2020–2025) stúpla celomestská cena za meter štvorcový asi o 15 %, zatiaľ čo hodnoty prémiových nehnuteľností narástli o 25–30 % v danom období thelatinvestor.com. To odráža odolnosť luxusného segmentu voči ekonomickým výkyvom, keďže bohatí kupci často nakupujú v hotovosti a sú menej citliví na úrokové sadzby thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Naopak, stredný segment bývania zaznamenal oveľa pomalší rast a po zohľadnení inflácie ceny v strednom segmente v posledných rokoch takmer nepohli globalpropertyguide.com. V podstate je rezidenčný trh v Riu rozdelený: oblasti s obmedzenou ponukou a vyšším luxusom zaznamenávajú výrazný rast, zatiaľ čo dostupnejšie štvrte zostávajú relatívne stabilné.
Boom luxusného segmentu: Luxusný rezidenčný trh v Riu zažíva rozmach a patrí k najvýraznejším segmentom. V roku 2023 celková hodnota predaja luxusných nehnuteľností (zvyčajne definovaných ako domy nad ~R$2 milióny) vzrástla o 70 % – čo je mimoriadny nárast – a silné výsledky pokračujú aj v rokoch 2024 a 2025 thelatinvestor.com. Luxusné nehnuteľnosti teraz tvoria približne 15 % z celkovej hodnoty všetkých realitných predajov v Riu, hoci zastupujú oveľa menší podiel jednotiek, čo poukazuje na význam vysokohodnotných transakcií na trhu thelatinvestor.com. Ceny v elitných štvrtiach tento trend potvrdzujú: Leblon, najdrahšia mestská štvrť, priemerne dosahuje R$20 000–25 000 za m² pri prémiových jednotkách, zatiaľ čo apartmány pri pláži v Ipaneme sa predávajú za približne R$18 000–22 000 za m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Tieto ultra-prémiové zóny majú mimoriadne obmedzenú ponuku a prakticky slúžia ako „blue-chip“ nehnuteľnosti – ich hodnota v roku 2023 dosiahla historické maximá a stále rastie thelatinvestor.com. V skutočnosti, Leblon bol v roku 2023 označený za najdrahšiu štvrť Brazílie a stále predstavuje symbol spoločenského statusu; hodnota nehnuteľností v Leblone vzrástla na približne R$25 000/m² a očakáva sa ich ďalší rast kvôli neutíchajúcemu dopytu a nedostatku ponuky thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Tabuľka: Cenové rozpätia rezidenčných nehnuteľností v Riu de Janeiro podľa segmentu thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Segment | Príkladové štvrte | Typický cenový rozsah (R$/m²) |
|---|---|---|
| Ultra-premium | Leblon; Ipanema (pri pláži) | R$20,000 – R$25,000 |
| Prémiový | Vnútrozemská Ipanema; Lagoa; Jardim Botânico; Gávea; luxusné časti Copacabany | R$15,000 – R$20,000 |
| Rozvíjajúci sa vyšší štandard | Botafogo; Flamengo; Barra da Tijuca (prémiové oblasti) | R$10,000 – R$15,000 |
| Celomestský priemer | Všetky mestské časti (celkový priemer) | ~R$12,000 na m² (priemer) |
Zdroj: The Latinvestor (analýza trhu, jún 2025) thelatinvestor.com
Ako je uvedené vyššie, najlepšie lokality v Zona Sul (Južná zóna) majú ceny výrazne nad mestským priemerom, pričom aj „rozvíjajúce sa luxusné“ oblasti ako Botafogo alebo časti Barra da Tijuca už dosahujú päťcifernú sumu za meter štvorcový thelatinvestor.com. Tieto cenové rozdiely zdôrazňujú hodnotu, aká sa kladie na lokalitu, výhľady a exkluzivitu. Za osobitnú zmienku stojí Barra da Tijuca, nová plánovaná štvrť, ktorá ponúka luxus za nižšiu cenu za m² (okolo R$9,000–12,000 v prémiových sekciách) a stala sa najrýchlejšie rastúcim luxusným sub-trhom thelatinvestor.com. Spustenie luxusných nehnuteľností v Barri nedávno vzrástlo o 34,1 %, keď developeri využívajú rastúci dopyt po väčších, moderných bytoch v tej oblasti thelatinvestor.com. Priestranné, dobre vybavené nehnuteľnosti v Barri – často v uzavretých komplexoch s bazénmi, posilňovňami a parkovaním – lákajú zámožné rodiny, ktoré hľadajú viac priestoru, ako môžu ponúknuť staršie plážové štvrte thelatinvestor.com. To urobilo z Barry čoraz dôležitejšieho hráča na scéne luxusných nehnuteľností v Riu, v podstate „druhé jadro“ špičkového trhu mimo tradičnej Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Trh s prenájmami a krátkodobými prenájmami: Prenájomný trh v Riu je dynamický, ovplyvnený turizmom a rastúcou prevalenciou platforiem na krátkodobý prenájom.
Tradičné dlhodobé prenájmy v meste prinášajú mierne výnosy – v priemere okolo 4–5 % hrubého ročne vo väčšine oblastí a často pod 4 % v prémiových lokalitách južnej zóny, ako sú Copacabana alebo Botafogo thelatinvestor.com.Vysoké nákupné ceny v týchto žiadaných oblastiach stláčajú výnosy z prenájmu (napríklad skromný dvojizbový byt v Copacabane môže stáť toľko, že ročný nájom predstavuje len približne 3 % jeho hodnoty) thelatinvestor.com.Toto podnietilo niektorých investorov, aby sa obrátili na krátkodobé prenájmy (Airbnb) s cieľom zvýšiť výnosy.Od konca 2010-tych rokov zažíva Rio boom krátkodobých prenájmov, najmä v turisticky vyťažených oblastiach pri pobreží.V Ipaneme je napríklad jeden Airbnb inzerát na každých 7 domov v susedstve – výrazná štatistika, ktorá ilustruje, aké rozšírené sa dovolenkové prenájmy stali reuters.com reuters.com.V susednej Copacabane sa ponuky na Airbnb podobne rozmnožili (nárast približne o 24 % od roku 2019) reuters.com.Tento trend má aj výhody, aj nevýhody.Na jednej strane to vytvára lukratívne príležitosti pre majiteľov a správcov nehnuteľností: podnikaví hostitelia v Riu si vybudovali správcovské firmy, každoročne zdvojnásobujú svoje portfólio, aby uspokojili dopyt turistov reuters.com.Na druhej strane, nárast krátkodobých prenájmov sťažuje nájdenie dlhodobých prenájmov v týchto oblastiach a zvyšuje nájomné, čo znepokojuje miestne združenia obyvateľov reuters.com.Správne rady v kondomíniách často zápasia s vyvážením záujmov vlastníkov, ktorí profitujú z Airbnb, a tých, ktorí sa sťažujú na prechodných hostí alebo problémy s bezpečnosťou reuters.com.Doteraz úrady v Riu krátkodobé prenájmy príliš neregulovali, no odborníci z odvetvia sa domnievajú, že je len otázkou času, kedy budú zavedené ďalšie pravidlá (alebo dane), ako to bolo vidieť v iných veľkých mestách reuters.com.Akákoľvek takáto regulácia bude kľúčovým faktorom, ktorý bude potrebné sledovať, pretože môže ovplyvniť správanie investorov na trhu s bytmi.Zhrnuté, prenájomný trh v Riu v roku 2025 je príbehom dvoch trhov: stabilného trhu s dlhodobým prenájmom s miernymi výnosmi a horúceho trhu s krátkodobým prenájmom, ktorý mení mnohé byty na de facto hotelové apartmány – trend, ktorý pravdepodobne pretrvá, pokiaľ bude cestovný ruch silný.Stredný trh a dostupné bývanie: Stredné a nižšie segmenty rezidenčného trhu v Riu čelili väčším prekážkam. Vysoké úrokové sadzby (nad 14 % Selic) zdražili hypotéky, čo vyradilo niektorých kupujúcich zo strednej triedy riotimesonline.com. V dôsledku toho bol rast cien v sekundárnych štvrtiach (najmä v častiach Severnej zóny alebo na okraji) stagnujúci alebo len kopíroval infláciu. Prístupnosť nájmov je taktiež problémom, keďže mnohí potenciálni kupujúci odkladajú kúpu a naďalej zostávajú v nájme. Vládny dôraz na dotované bývanie ovplyvňuje tento segment: rozšírené programy MCMV a nízkoúročené úvery financované z FGTS podporujú výstavbu dostupných bytov v prímestských štvrtiach. Celonárodne sa do roku 2025 investuje do dostupného bývania viac než 278 miliárd R$ s cieľom pridať milióny nových domov, čo by mohlo stabilizovať ceny v niektorých okrajových oblastiach, kde prichádza nová ponuka thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Napríklad veľké bytové projekty v západných predmestiach (napr. Campo Grande alebo Santa Cruz v západnej zóne Ria) môžu mierne zmierniť cenové tlaky zvýšením inventáru thelatinvestor.com. Historicky, keď sa otvárali nové dostupné projekty (ako v prvej vlne MCMV do roku 2014, ktorá postavila celkovo 2,4 milióna bytov), hodnoty nehnuteľností v okolí mali tendenciu stabilizovať sa alebo mierne klesnúť v dôsledku návalu ponuky thelatinvestor.com. To naznačuje, že v okrajových štvrtiach Ria môže intenzívna výstavba udržať ceny dostupné, čo je dobrou správou pre prvých kupujúcich.
Ďalším zaujímavým trendom je rast profesionálne spravovaných nájomných bytov (multifamily), čo je v Brazílii relatívne nový koncept. Developeri a investori vidia príležitosti na výstavbu rezidenčných nájomných veží (model bežný v USA/EÚ) v Riu a São Paule, najmä keďže mladí profesionáli sú otvorení dlhodobému prenájmu. Program Reviver Centro (spomenutý nižšie) dokonca uľahčuje premenu starých administratívnych budov na nájomné lofty v centre mesta thelatinvestor.com. Celkovo platí, že hoci trh s luxusnými rezidenciami púta pozornosť dvojciferným rastom, širší rezidenčný trh v Riu sa vyznačuje pomalým, ale stabilným zlepšovaním podporeným vládnymi stimulmi a skutočnou potrebou bývania naprieč všetkými úrovňami príjmu.
Trendy v komerčných nehnuteľnostiach (kancelárie, maloobchod a priemysel)
Kancelársky trh: Komerčný kancelársky sektor v Rio de Janeiro čelil v posledných rokoch výzvam, ale konečne zaznamenáva známky zlepšenia. Mesto prešlo v 2010-tych rokoch obdobím nadbytku ponuky – zhoršeným ekonomickým poklesom po olympiáde a následkami škandálu Petrobras, čo viedlo k znižovaniu počtu pracovných miest a vyprázdneným kancelárskym vežiam. Miera neobsadenosti kancelárií v Riu prevyšovala počas veľkej časti konca 2010-tych rokov 30 %. V roku 2025 však neobsadenosť kancelárií postupne klesá. V prvom štvrťroku 2025 klesla miera neobsadenosti kancelárií v Riu na 29,4 %, čo je výrazne najnižšia úroveň za približne 10 rokov jll.com. Aj keď je cca 29 % miera neobsadenosti stále veľmi vysoká podľa svetových štandardov, klesajúci trend naznačuje pozitívnu čistú absorpciu. Za posledný rok (Q1 2024 až Q1 2025) klesla neobsadenosť v meste približne o 5 percentuálnych bodov jll.com. Dve oblasti viedli túto absorpciu koncom roka 2024: Centro (centrum) a Barra da Tijuca. Centrum Ria zaznamenalo pokles neobsadenosti o 2,5 percentuálneho bodu len v Q4 2024, čo bolo spôsobené predovšetkým obsadením priestorov vládnymi agentúrami jll.com. Napríklad, vláda štátu Rio a kancelária verejného prokurátora rozšírili svoje priestory v centru, čím zaplnili niektoré dlhodobo prázdne budovy jll.com. Barra da Tijuca, ktorá hosťuje sekundárnu kancelársku oblasť (populárnu medzi firmami hľadajúcimi moderné priestory mimo preplneného centra), taktiež prispela k zlepšeniu neobsadenosti jll.com.
Aj napriek týmto zlepšeniam zostáva približne jedna zo štyroch až jedna z troch kancelárskych priestorov v Riu neobsadená, čo odráža trh, ktorý sa stále spamätáva. Nájomné sadzby za prémiové kancelárie sú preto pod tlakom a prenajímatelia často ponúkajú úľavy, aby získali nájomcov. Trend „flight-to-quality“ je zrejmý: nájomcovia využívajú mäkké podmienky na presťahovanie do vyššej triedy budov (často nové, efektívnejšie veže v Porto Maravilha alebo Barra) za atraktívne nájomné, pričom zanechávajú za sebou staršie priestory. Toto postupne rozdeľuje kancelársky trh, pričom prémiové budovy AAA nachádzajú nájomcov, zatiaľ čo zastarané kancelárie (najmä v centrálnej biznis štvrti) buď zápasia, alebo sú preklasifikované. Významnou iniciatívou, ktorá to rieši, je program „Reviver Centro“ (diskutovaný ďalej), ktorý stimuluje premenu zastaraných administratívnych budov v centre mesta na byty alebo hotely thelatinvestor.com. V nasledujúcich rokoch očakávame, že miera neobsadenosti kancelárií v Riu bude naďalej pomaly klesať, ako bude ekonomika rásť, avšak rýchlosť bude závisieť od nového dopytu zo strany firiem. Kľúčovými sektormi sú petrochemikálie, technológie a financie, ktoré poháňajú väčšinu prenájmov v Riu; akýkoľvek rozmach (napríklad ak zostanú ceny ropy vysoké a podporia energetické firmy) by mohol urýchliť absorbciu kancelárií. Navyše na trh v Riu vstúpili aj coworkingové a flexibilné kancelárske spoločnosti, ktoré využívajú dopyt firiem po flexibilite – títo operátori obsadili časť priestorov, najmä v revitalizovanej prístavnej zóne a v Zona Sul. Celkovo je kancelársky trh v Riu v roku 2025 stabilizujúci: najhoršie obdobie prebytku je už za nami, obsadenosť verejným sektorom pomáha a žiadna veľká nová ponuka sa bezprostredne nechystá, čo umožňuje, aby sa miera neobsadenosti pomaly zlepšovala jll.com jll.com.Maloobchod a zmiešané komerčné nehnuteľnosti: Sektor maloobchodných nehnuteľností v Riu sa prispôsobuje meniacim sa spotrebiteľským zvyklostiam. Kamenné predajne boli tvrdo zasiahnuté recesiou v rokoch 2015 – 2016 a pandémiou v roku 2020, no roky 2024–2025 priniesli návrat zákazníkov, najmä v otvorených nákupných uliciach a v obchodných centrách v zámožných štvrtiach. Rio’s populárne nákupné centrá (ako Shopping Rio Sul v Botafogu, BarraShopping v Barri a Village Mall) vykazujú vyššiu obsadenosť v porovnaní s pred dvoma rokmi, keďže maloobchodné tržby sa zotavili spolu s turizmom. Zaujímavým vývojom v segmente nákupných centier je konsolidácia a investície veľkých operátorov. V roku 2024 napríklad Iguatemi (jedna z popredných brazílskych spoločností v oblasti nákupných centier) spolupracovala s realitným fondom a získala 16,6 % podiel v Shopping Rio Sul, jednom z najvýznamnejších obchodných centier v Riu practiceguides.chambers.com. Táto transakcia odráža obnovenú dôveru vo vysoko kvalitný maloobchodný trh a trend zlučovania alebo akvizícií majetkov zo strany operátorov s cieľom získať väčší rozsah. Podobne aj Aliansce Sonae (ďalší veľký REIT na trhu obchodných centier) investuje do zmiešaného využitia svojich obchodných centier, kde k obchodným nehnuteľnostiam pridáva rezidenčné a kancelárske priestory, čím vznikajú komplexy typu „mini-mesto“ siila.com.br. V Riu vidíme, že komplexy ako BarraShopping sa naďalej rozvíjajú, pričom k nim pribúdajú kancelárske veže, lekárske centrá a dokonca aj plánované rezidenčné veže. Tieto retailové centrá so zmiešaným využitím vyhovujú túžbe spotrebiteľov po pohodlí (bývať-nakupovať-pracovať na jednom mieste) a pomáhajú zvyšovať návštevnosť.
Uličný maloobchod v prémiových štvrtiach (napr. reštaurácie a butiky v Ipaneme, Leblone a Copacabane) ťaží zo silného návratu turistov v rokoch 2023–2025. Keďže brazílska mena (real) je relatívne slabá, Rio je atraktívnou destináciou a turistické výdavky rastú – z čoho profitujú hotely, reštaurácie aj maloobchod. Hlavné nákupné triedy, ako Garcia d’Ávila (Ipanema) či Visconde de Pirajá, zaznamenali otváranie nových obchodov vrátane vstupu a expanzie medzinárodných značiek, ktoré chcú osloviť zákazníkov luxusného tovaru v Riu. Na druhej strane niektoré susedské centrá v menej zámožných oblastiach stále zápasia s neobsadenosťou a konkurenciou e-commerce. Penetrácia e-commerce v Brazílii počas pandémie výrazne vzrástla a tlmí rozširovanie veľkých obchodných prevádzok. Vidíme, že niektoré väčšie neobsadené maloobchodné priestory sa premieňajú na logistické centrá pre doručovanie na poslednú míľu, alebo dokonca na kostoly a školy na predmestiach.
Priemysel a logistika: Hoci nie je trh s priemyselnými nehnuteľnosťami v Riu taký výrazný ako v São Paule, sektor logistických nehnuteľností v širšom okolí Ria vykazuje silný výkon. Pandémiou podnietený rozmach e-commerce a rast brazílskeho ropného a plynárenského priemyslu zvýšili dopyt po skladoch a distribučných centrách v okolí Ria (najmä popri diaľniciach v oblasti Baixada Fluminense a v blízkosti prístavu a letiska). Podľa JLL dosiahla na začiatku roka 2025 celková miera neobsadenosti priemyselných nehnuteľností v Brazílii rekordne nízke hodnoty (~7–8 %) jll.com – a logistické parky v Riu sú súčasťou tohto príbehu, pričom mnohé zariadenia sú plne prenajaté. Kľúčová infraštruktúra ako rozšírenie prístavu Itaguaí a vylepšenia v Porto do Açu (veľký súkromný prístav severne od mesta) pritiahli logistické investície. V skutočnosti Porto do Açu a pridružené priemyselné komplexy zaznamenali investície vo výške približne 6 miliárd BRL, čím vznikli nové priemyselné parky, ktoré transformujú región thelatinvestor.com. Okrem toho aj snaha rozvíjať dátové centrá v Brazílii dorazila do Ria: v štáte je naplánovaných alebo vo výstavbe viac ako 900 MW kapacity dátových centier, čo poháňa výstavbu špecializovaných zariadení a môže z Ria urobiť technologické centrum infraštruktúry do roku 2030 bnamericas.com. Pre investorov ponúkajú priemyselné nehnuteľnosti vyššie výnosy ako rezidenčné (často 8–10 % a viac) a je o ne záujem. Očakávame ďalší rast v tomto segmente, podporený úlohou Ria ako logistickej brány (vďaka prístavom, petrochemickým komplexom a veľkej spotrebiteľskej základni).
V skratke, komerčné nehnuteľnosti v Riu v roku 2025 sú zmiešané: kancelársky trh sa zotavuje z vysokej neobsadenosti s oživením ekonomiky; sektor maloobchodu sa stabilizuje vďaka strategickým investíciám a kombinovaniu využitia; a priemyselný/logistický sektor je svetlým bodom s nízkou neobsadenosťou a rozširovaním pod vplyvom e-commerce a obchodu.
Zmiešané projekty a nové developmenty
Rio de Janeiro je svedkom posunu smerom k zmiešaným developerským projektom, keďže mestskí plánovači a developeri sa snažia modernizovať mestskú štruktúru a vytvárať prostredie na bývanie, prácu a zábavu. Jedným z najvýznamnejších miešaných urbánnych revitalizačných projektov je Porto Maravilha v prístavnej zóne (Centro). Tento dlhodobý projekt, začatý ešte pred olympijskými hrami v roku 2016, transformuje kedysi zanedbané nábrežie na živú štvrť s kanceláriami, rezidenciami, kultúrnymi priestormi a zlepšenou dopravou. Do roku 2026 by mal revitalizovaný prístavný areál ubytovať až 70 000 nových obyvateľov v okruhu 1 km od verejnej dopravy vďaka rozsiahlej rezidenčnej výstavbe popri komerčných projektoch itdp.org. Porto Maravilha dnes ponúka atrakcie ako Museum of Tomorrow a akvárium AquaRio, moderné kancelárske budovy triedy A (napríklad Aqwa Corporate) a nové rezidenčné kondomíniá vo výstavbe. Technologicky zameraný subprojekt, inovačné centrum „Porto Maravalley“, bolo otvorené v roku 2024, aby prilákalo startupy a kreatívny priemysel thelatinvestor.com. Toto centrum s coworkingovými priestormi a inkubátormi zvýšilo atraktivitu prístavnej zóny pre mladých profesionálov a je súčasťou širšieho plánu kombinovať tech kancelárie, byty a voľnočasové priestory v danej oblasti thelatinvestor.com. Znovuzrodenie prístavnej zóny ako zmiešanej štvrte sa prirovnáva k enkláve v štýle Silicon Valley – ponúka moderné apartmány v prerobených skladoch/podkroviach, nové kaviarne a reštaurácie a jednoduché spojenie modernou električkou (VLT) do centra. Výsledkom je rastúca komunita, kde môžu ľudia bývať, pracovať a socializovať sa bez dlhých dochádzok thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Mimo centra mesta je Barra da Tijuca centrom plánovaných zmiešaných komunít. Samotná Barra bola vyvinutá s ohľadom na zmiešaný koncept – veľké majstrovsky plánované komplexy často zahŕňajú obytné veže, nákupné centrá, školy a niekedy administratívne budovy. Tento trend pokračuje s projektmi ako Ilha Pura (bývalá olympijská dedina, dnes rezidenčná komunita s parkmi a obchodným centrom) a novými fázami okolo Barra Olympic Park. Plány na Projeto Imagine v oblasti olympijského parku napríklad počítajú so zábavným parkom, múzeami, gastronomickým centrom a prípadne rezidenčnými/hotelovými prvkami, pričom niektoré olympijské priestory využijú nanovo ako rodinnú zábavnú a zmiešanú destináciu coliseum-online.com. Okrem toho súkromní developeri v Barri a Recreiu (ešte západnejšie) stavajú viacvežové komplexy, ktoré integrujú maloobchodné pasáže a coworkingové priestory pre obyvateľov. Tieto uzavreté štvrte podporujú životný štýl, kde sú každodenné potreby na dosah pešo – čo je v automobilovo orientovanej Barri relatívne nový koncept.
Obchodní developeri taktiež prijímajú zmiešané využitie. Aliansce Sonae, významný prevádzkovateľ nákupných centier, oznámil, že rozvíja šesť veľkorozmerných projektov zmiešaného využitia po celom Brazílii, vrátane Ria, pričom zahrnie 35 rezidenčných, administratívnych a hotelových veží integrovaných s nákupnými centrami siila.com.br. To naznačuje, že pozemky nákupných centier (často veľké parcely v lukratívnych oblastiach) budú čoraz viac hostiť kancelárie, apartmány a hotely – v podstate sa nákupné centrá premenia na viacúčelové štvrte. V Riu je príkladom rozšírenie okolo Bossa Nova Mall pri letisku Santos Dumont, ktoré teraz zahŕňa hotel a je prepojené s administratívnymi budovami aj letiskom – čím vzniká zmiešaný centrum cestovania, obchodu a podnikania v centre mesta.
Program Reviver Centro je ďalším katalyzátorom rozvoja zmiešaného využitia. Prestavbou nevyužívaných komerčných budov v historickom jadre na obytné priestory (lofty, štúdiá) a pridávaním obchodných priestorov na prízemí vnáša 24/7 život do pôvodne len pracovnej štvrte thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Program poskytuje daňové úľavy a územné stimuly developerom, ktorí vytvárajú bývanie v Centre, čo často vedie k zmiešanému využitiu: staré kancelárske budovy sa menia na byty na poschodiach so zariadeniami alebo obchodmi na úrovni ulice, zachovávajúc architektonické dedičstvo a zároveň sa prispôsobujúc modernému využitiu. To nielen zvyšuje ponuku bývania, ale aj udržateľným spôsobom prepája bývanie a obchodné funkcie v centre mesta.
Zlepšenia infraštruktúry posilňujú životaschopnosť projektov zmiešaného využitia. Napríklad nové dopravné linky (podrobne popísané v neskoršej časti) znamenajú, že zmiešané komunity v západnej zóne a na predmestiach budú mať lepšiu konektivitu, čo podporí rozvoj projektov orientovaných na tranzit, ktoré kombinujú bývanie, kancelárie a maloobchod v blízkosti staníc. Konkrétnym príkladom je plánované rozšírenie systému metra: obnovenie metro linky 3 (navrhovanej podzálivovej trasy do Niterói) a rozšírenie linky 2 s plánovaným dokončením okolo roku 2030 railjournal.com railway.supply, čo pravdepodobne podporí rozvoj projektov zmiešaného využitia okolo budúcich staníc na oboch stranách zálivu Guanabara. Rovnako tak nový BRT koridor TransBrasil (s plánovaným úplným otvorením do roku 2025) vedie pozdĺž Avenida Brasil a bude zahŕňať stanice v severnej zóne, kde mestské úrady očakávajú rozvoj orientovaný na tranzit. Očakáva sa, že BRT prepraví viac ako 250 000 cestujúcich denne do roku 2030, preto sa v jeho blízkosti predpokladá významný rozvoj nehnuteľností (predstavte si obytné veže s integrovanými obchodnými priestormi), ktoré budú obsluhovať túto populáciu itdp.org.
Stručne povedané, nehnuteľnosti so zmiešaným využitím sú rastúcim trendom v Riu, ktoré sa vnímajú ako spôsob revitalizácie štvrtí a súčasného uspokojenia viacerých potrieb. Projekty v prístavnej zóne, Barri a Centre to potvrdzujú a do budúcnosti sa veľké pozemky (bývalé priemyselné oblasti, olympijská pôda a pod.) pravdepodobne znovu vybudujú ako kombinácia rezidenčných, komerčných a voľnočasových priestorov. Táto diverzifikácia je pre trh pozitívna, pretože vytvára odolnejšie komunity a prináša príležitosti pre investorov zapojiť sa do viacstranných projektov.
Špecifické poznatky o jednotlivých štvrtiach
Sumarizujúc, štvrte Rio de Janeira v roku 2025 rozprávajú každá iný príbeh. Južná zóna je vyspelá a drahá, raj pre luxus s obmedzeným rastom ponuky. Barra da Tijuca je moderná a rozširujúca sa, uspokojujúca dopyt po priestore a novinkách. Centro/Porto je v procese premeny s pravdepodobne najvyšším potenciálom rastu, keďže sa mení na multifunkčné centrum. A novovznikajúce zóny na severe a v ďalekom západe dávajú sľub ako ďalšia hranica, najmä tam, kde sa modernizácia infraštruktúry pretína s dostupnými pozemkami na development. Skúsení investori čoraz viac volia prístup zameraný na konkrétnu štvrť, keďže si uvedomujú špecifiká týchto mikrotrhov – niektorí cielia na vysoké výnosy v rozvíjajúcich sa oblastiach, iní zostávajú pri modrej istote bezpečia Zona Sul.
Investičné trendy (domáce a zahraničné investície)
Domáce investície: Brazílski investori – od jednotlivých kupujúcich po veľkých developerov a fondy – zostávajú hlboko zapojení na realitnom trhu v Rio de Janeiro. Investovanie do nehnuteľností je v Brazílii kultúrne preferovanou triedou aktív a Rio má po São Paule druhý najväčší národný význam, čo priťahuje značný domáci kapitál. Napriek vysokým úrokovým sadzbám, ktoré zdražujú úvery, mnohí Brazílčania naďalej kupujú nehnuteľnosti ako ochranu proti inflácii a nestabilite meny (hmotné aktíva sú v neistých časoch považované za bezpečnejšie). Údaje z začiatku roka 2025 ukazujú, že Brazílčania stále investujú do bývania vysokým tempom, keďže predaje a nové projekty v Q1 2025 vzrástli o 15 % na národnej úrovni riotimesonline.com. V Riu miestni developeri ako Cyrela, Even a RJZ aktívne spúšťajú nové projekty, čo naznačuje, že vidia príležitosti. Hlavní brazílski developeri hlásia výborné výsledky: napríklad Cyrela Brazil Realty zaznamenala +34 % rast predajov v Q1 2025 oproti predošlému roku, s predajmi za 2,1 miliardy R$ riotimesonline.com. Toto zahŕňa aj projekty v Riu, čo naznačuje silný domáci dopyt po nových developmentoch. Navyše, domáce banky a inštitucionálni investori zvyšujú expozíciu prostredníctvom Realitných Investičných Fondov (FIIs), ktoré často zahrňujú aj nehnuteľnosti v Riu (napríklad nákupné centrá a kancelárske budovy). Trendom v roku 2024 bolo zlučovanie v sektore REIT/obchodné centrá (napr. Iguatemi a FII kúpili časť nákupného centra Rio Sul) practiceguides.chambers.com – brazílske investičné nástroje spájajú zdroje, aby získali pozície v prémiových nehnuteľnostiach.
Vládne politiky v oblasti bývania tiež podporujú domáce investície. Rozšírenie hypotekárnych úverov podporených FGTS (úvery z fondu verejných zamestnancov) poskytlo relatívne lacnejší úver pre kupujúcich zo strednej až nižšej strednej triedy, čím sa udržiava objem. Aj keď ABECIP (asociácia hypotekárnych veriteľov) predpovedá 10% pokles celkového objemu hypotekárnych úverov v roku 2025 z dôvodu vysokých sadzieb, pokles sa týka predovšetkým trhových úverov; dotované úvery (FGTS) by mali rásť o ~1 % na R$126,8 miliardy, čo čiastočne kompenzuje pokles riotimesonline.com riotimesonline.com. Domáci trh sa teda prispôsobuje: menej ľudí si berie štandardné bankové hypotéky, no viac využíva špeciálne financovanie alebo platí v hotovosti (často s pomocou rodiny alebo z úspor počas pandémie). Brazílske veľké dôchodkové a poistné fondy tiež investujú do nehnuteľností nepriamo a pri vysokých úrokových sadzbách sa niektoré pozicionujú na nákup nehnuteľností teraz za atraktívne kapitalizačné sadzby s očakávaním, že neskôr refinancujú, keď sadzby klesnú.
Ďalším domácim trendom je nárast investorov do krátkodobých prenájmov (ako už bolo spomenuté). Mnohí malí brazílski investori si kúpili byty v Riu výlučne na prenájom cez Airbnb, čím sa efektívne stali mikro-podnikateľmi. Ide o domáci kapitál investovaný do nehnuteľností za účelom výnosu. Spoločnosti ako XP a Housi vytvorili fondy na nákup obytných jednotiek na riadený prenájom, čo je znakom rastúceho inštitucionálneho záujmu o sektor prenájmu.
Zahraničné investície: Záujem zo zahraničia o nehnuteľnosti v Riu de Janeiro výrazne vzrástol v posledných rokoch, čo z neho robí dôležitú súčasť trhu v roku 2025. Niekoľko faktorov tento trend poháňa: priaznivý kurz meny, relatívne nízke ceny v porovnaní s medzinárodnými štandardmi a regulačná otvorenosť. Brazílsky real bol v posledných rokoch slabý (obchoduje sa približne za 5 R$ za 1 USD), čo dáva cudzincom efektívne 20–30% „zľavu“ v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Luxusné nehnuteľnosti v Riu sa pohybujú okolo 5 000 USD za m², čo je pozoruhodne dostupné v porovnaní s inými svetovými metropolami – pre porovnanie, prémiové nehnuteľnosti v New Yorku alebo Londýne stoja 3–5-násobne viac za meter štvorcový thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Táto výhodná ponuka upútala pozornosť kupcov z Európy, Severnej Ameriky a Blízkeho východu. Medzinárodní kupci dnes podľa odhadov tvoria 25–40 % nákupov luxusných nehnuteľností v Riu v závislosti od štvrte thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Analýza Latinvestor uvádza, že približne 40 % kupcov v luxusnom segmente v Riu sú zahraniční (60 % domáci), pričom predpokladá, že podiel cudzinci na trhu s luxusnými nehnuteľnosťami by v najbližších rokoch mohol dosiahnuť až 35 % objemu transakcií thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Cudzincov priťahujú štvrte ako Ipanema, Leblon a Barra, kde vidia potenciál na užívanie si životného štýlu (alebo príjem z prenájmu cez dovolenkové prenájmy) a dlhodobé zhodnotenie. Americkí a európski investori vnímajú Rio ako relatívne podhodnotenú tropickú metropolu a niektorí tu diverzifikujú svoje portfólio, keďže trhy v ich domovských krajinách dosahujú vrchol. Záujem prichádza aj z Číny a Blízkeho východu; napríklad sme zaznamenali, že kupci z Blízkeho východu nakupujú strešné apartmány na pláži v Barri a Európania kupujú koloniálne domy v Santa Terese ako butikové hotely alebo vily na Airbnb. Dôležité je, že Brazília neobmedzuje zákonom vlastníctvo mestských nehnuteľností cudzincami, čo je veľké plus thelatinvestor.com. Cudzinec môže kúpiť nehnuteľnosť v Riu rovnako ako Brazílčan, potrebuje len miestne daňové identifikačné číslo (CPF) globalpropertyguide.com. Samotný proces kúpy je navyše pre cudzincov ešte priaznivejší vďaka väčšej transparentnosti – digitálne registre nehnuteľností a elektronické procesy verejných notárov skrátili trvanie transakcie z mesiacov na týždne thelatinvestor.com. Navyše existujú daňové zmluvy (napr. s USA a krajinami EÚ), ktoré zabraňujú dvojitému zdaneniu a príjmy z prenájmu pre cudzincov je často možné repatriovať za rozumných daňových podmienok. Toto všetko znižuje bariéry pre medzinárodných investorov.
Vidíme tiež investície zahraničných fondov a spoločností. Napríklad globálne spoločnosti súkromného kapitálu prejavili záujem o brazílsky sektor logistiky a kancelárií (hoci São Paulo zvyčajne získava najväčšiu časť, Rio je na ich radare najmä pre špeciálne nehnuteľnosti ako technologické parky či štúdiá). V segmente pohostinstva majú zahraniční investori zastúpenie – niekoľko hotelov v Copacabane/Ipaneme zmenilo v posledných rokoch majiteľa z domácich na medzinárodné skupiny, ktoré vsádzajú na obnovu cestovného ruchu. Aj v korporátnej sfére sú do predaja podielov v aktívach ako obchodné centrá v Riu či infraštruktúra ako koncesia na metro zapojené zahraničné kapitály (napr. kanadský CPPIB v minulosti investoval do metra v Riu; nie priamo „realitné“ aktívum, ale príbuzné). Ďalší príklad: Hines (americká realitná spoločnosť) investuje do zmiešaných komplexov v Brazílii siila.com.br, čo môže zahŕňať aj projekty v Riu a odzrkadľuje záujem zahraničných inštitucionálnych investorov.
Sumár: Zahraničné investície na trhu s nehnuteľnosťami v Riu dosiahli najvyššiu úroveň za posledné roky. Realitné agentúry špecializujúce sa na zahraničných kupujúcich (ako WhereInRio a Rio Exclusive) hlásia rušnú činnosť. Očakáva sa, že tento príliv bude pokračovať, pokiaľ zostanú výmenné kurzy a výnosy priaznivé. Medzinárodní investori neprinášajú len kapitál, ale niekedy aj vyššie štandardy a inovácie (napríklad dopyt po udržateľných budovách alebo smart home technológiách, čo ovplyvňuje miestnych developerov prispôsobovať sa). Konsenzus je, že zahraničný dopyt je hlavným impulzom pre trh, prináša likviditu a pomáha absorbovať prémiové nehnuteľnosti thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Zároveň však, ako bolo už poznamenané, prispieva k rastu cien v luxusných oblastiach, čo môže znižovať výnosy a vytlačiť niektorých miestnych obyvateľov z trhu. Výzvou bude nájsť rovnováhu pri využívaní týchto externých investícií tak, aby z toho mala prospech celá metropola.
Cenové trendy a trhové prognózy do roku 2030
Súčasný cenový vývoj: K roku 2025 sú ceny nehnuteľností v Rio de Janeiro celkovo na mierne rastúcej trajektórii, pričom určité segmenty majú tendenciu nadpriemerne rásť. Po korekcii v rokoch po 2015 trh dosiahol dno v rokoch 2018–2019 a odvtedy zaznamenal postupné zotavovanie. V nominálnych hodnotách je index cien nehnuteľností FIPEZAP v Riu na historickom maxime (prekonal úroveň z roku 2014), avšak v reálnych (infláciou očistených) číslach sú ceny stále nižšie než v polovici 2010-tych rokov globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje priestor na ďalší rast, ak zostanú ekonomické podmienky stabilné. Pre rok 2025 analytici predpokladajú, že rezidenčné ceny v Riu budú ďalej stúpať v nízkych až stredných jednotkách percent. Odborníci na trh predpovedajú ročný rast cien luxusných nehnuteľností na úrovni ~5–7% pre roky 2025–2026, čo je približne o 2–3 percentuálne body viac než rast širšieho trhu thelatinvestor.com thelatinvestor.com. To znamená, že celkový trh (všetky segmenty dohromady) by mohol zaznamenať ročný rast cien okolo 3–4% v krátkodobom horizonte, ak sa inflácia dostane na predpokladané stredne jednociferné hodnoty (inflačný cieľ Brazílie je okolo 3,5% pre rok 2025). Ak by sa úrokové sadzby začali znižovať koncom roka 2025 (čo je možné, ak inflácia spomalí), mohli by sme zaznamenať zrýchlený rast cien v dôsledku lepšej dostupnosti úverov. Naopak, ak sadzby zostanú veľmi vysoké, rast cien bude naďalej mierny a hlavne v réžii hotovostných kupujúcich.
Do roku 2030 – Rezidenčné: Pri pohľade na strednodobý horizont sa očakáva kumulatívny rast cien. Očakáva sa, že luxusný segment vzrastie približne o +15 % kumulatívne v období od 2025 do 2030 (čo by v priemere predstavovalo ~3 % ročne) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Širší rezidenčný trh môže zaznamenať podobnú alebo mierne nižšiu trajektóriu, a to približne 10–12 % celkového rastu do roku 2030 (hrubý odhad, vzhľadom na historicky slabší výkon stredného segmentu oproti luxusu). V praxi to znamená, že ceny domov v Riu by mohli zhruba držať krok s infláciou alebo ju mierne prekonať, avšak návrat k explozívnym dvojciferným ročným rastom z začiatku 2010-tych rokov väčšina analytikov neočakáva. Kľúčové faktory predpokladaného rastu zahŕňajú: pretrvávajúci dopyt po bývaní (kvôli deficitu a urbanizácii), zlepšujúce sa ekonomické podmienky (HDP na obyvateľa v Brazílii pomaly rastie a predpokladá sa pokračovanie tohto trendu), a zvyšujúcu sa účasť zahraničných aj domácich investorov, čo prináša likviditu. Do roku 2030 môže byť luxusné bývanie v Riu stále lacné v globálnom porovnaní, teda je tu potenciál na ďalšie zvyšovanie cien, ak sa podiel zahraničného dopytu zvýši z 25 % na 35 % trhu, ako sa predpokladá thelatinvestor.com.
Z pohľadu štvrtí si Leblon a Ipanema pravdepodobne udržia cenové prvenstvo, keďže obmedzená nová ponuka a trvalá atraktivita spôsobia ich stabilný rast (ak budú trendy pokračovať, môžu do konca 2020-tych rokov ľahko prekročiť R$30 000/m²). Oblasti s väčšou ponukou, ako Barra, porastú, ale možno umiernenejším tempom kvôli vysokému objemu nových jednotiek, ktoré prídu na trh. Cenovo dostupné okrajové oblasti môžu zaznamenať pomalší rast cien, ak sa na trh dostane viac bytov MCMV (rastúca ponuka), no tieto oblasti môžu naopak ťažiť zo zvýšeného objemu transakcií.
Do roku 2030 – Komerčné: Očakáva sa, že kancelársky trh sa bude zotavovať postupne. Prognózy komerčných maklérov naznačujú, že neobsadenosť kancelárií v Riu by mohla do roku 2027 klesnúť do spodnej úrovne 20 %, za predpokladu, že nepribudnú veľké nové projekty a bude prebiehať stabilná absorpcia na úrovni pár percent za rok. Nájomné by mohlo od roku 2025 mierne stúpať, keď sa neobsadenosť dostatočne zníži; do roku 2030 by nájomné v kanceláriách triedy A mohlo byť v reálnom vyjadrení podstatne vyššie ako dnes, ak sa neobsadenosť normalizuje (možno 15–20 % do roku 2030 v pozitívnom scenári). To by mohlo znamenať rast cien prémiových kancelárií, keďže súčasné oceňovanie je stlačené vysokou neobsadenosťou. Každá prognóza však musí zohľadniť aj možnosť konverzií kancelárií, kedy sa časť ponuky z trhu stratí – program Reviver Centro môže niektoré staršie kancelárie prerobiť na bývanie, čo mechanicky zlepší rovnováhu ponuky a dopytu a podporí rast cien zostávajúcich kancelárskych priestorov. V oblasti retailu príjmy nákupných centier porastú spolu s ekonomikou; kapitalizačné sadzby prémiových nákupných centier sa môžu znížiť, ak klesnú úrokové sadzby, čím stúpne hodnota aktív. Priemyselné nehnuteľnosti pravdepodobne udržia silný výkon – niektoré prognózy uvádzajú, že nájomné za logistické priestory v Brazílii porastie a neobsadenosť zostane pod 10 % až do roku 2030, čo je pozitívne pre hodnotu skladových logistických hál (najmä okolo prístavu a letiska v Riu, keďže obchod rastie).
Makro faktory a riziká pre prognózu: Vyššie uvedený výhľad predpokladá relatívne priaznivé makroprostredie. Kľúčové pre budúcnosť realitného trhu v Riu budú úrokové sadzby – ak sa Brazílii podarí skrotiť infláciu a sadzba Selic opäť klesne na jednociferné hodnoty (napríklad na 8–9 % do roku 2027, ako niektorí očakávajú practiceguides.chambers.com), hypotekárny úver by sa mohol výrazne oživiť a spustiť novú vlnu koncovej dopytu, ktorá by tlačila ceny nahor rýchlejšie, ako sa aktuálne predpokladá. V takom scenári by rast cien mohol pozitívne prekvapiť, najmä v hromadnom segmente. Na druhej strane, ak vysoké úroky a fiškálne sprísňovanie pretrvajú, rast by mohol zaostať za očakávaniami a v reálnom vyjadrení zostať stagnujúci. Ďalším faktorom sú politické/regulačné zmeny: každé obnovenie regulácie nájomného alebo vysokého zdanenia nehnuteľností by mohlo ochladiť investície. Avšak posledné signály (napríklad daňová reforma plánovaná na rok 2025) naznačujú, že vláda si je vedomá potreby nepoškodiť realitné fondy a pravdepodobne zachová stimuly na investovanie practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Dlhodobá odolnosť: Dlhodobé projekcie po roku 2030 sú zvyčajne pre Rio optimistické. Jedinečný životný štýl mesta – kombinácia prírodnej krásy (pláže, hory) a mestskej kultúry – sa vníma ako trvalý ťahák, ktorý bude v segmente luxusu udržiavať hodnoty na vzostupe bez ohľadu na krátkodobé cykly thelatinvestor.com. Do roku 2030, ak budú globálne trendy pokračovať, bývanie pri pláži vo veľkom meste sa môže stať ešte väčším luxusom, čo Rio ponúka za relatívne priaznivé ceny. Do hry vstupujú aj otázky klímy a udržateľnosti; nehnuteľnosti so schopnosťou odolávať záplavám, horúčavam a s využitím zelených technológií budú môcť dosahovať prémiové ceny a trh v Riu sa bude uberať týmto smerom thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Na ilustrovanie možného scenára v roku 2030: Predstavte si normalizované úrokové sadzby, infláciu okolo 3 %, mierny hospodársky rast – trh s nehnuteľnosťami v Riu by mohol rásť tempom približne 5 % nominálne ročne. Nehnuteľnosť v hodnote 1 000 000 R$ v roku 2025 by sa za týchto podmienok mohla v roku 2030 pohybovať na úrovni 1,3–1,4 milióna R$. Luxusné nehnuteľnosti by na tom mohli byť o niečo lepšie (napríklad 1 milión R$ v roku 2025 -> 1,5 milióna R$ v roku 2030 pre luxusný apartmán). Ide o špekulatívne čísla, no zodpovedajú odhadovanému 15 % kumulatívnemu rastu v segmente luxusu a mierne nižšiemu rastu celého trhu.
- Rozšírenie verejnej dopravy: Dopravná sieť v Riu prešla veľkými vylepšeniami, z ktorých mnohé majú priamy vplyv na nehnuteľnosti.
Infraštruktúrne a rozvojové projekty ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami
Strategické infraštruktúrne projekty v Riu de Janeiro zohrávajú kľúčovú úlohu pri formovaní trhu s nehnuteľnosťami – často uvoľňujú nové oblasti pre rozvoj a zvyšujú hodnotu nehnuteľností vďaka lepšej prepojenosti a službám. Tu sú niektoré hlavné iniciatívy a ich vplyv na realitný trh:
V podstate rozvoj infraštruktúry v Riu rieši historické nedostatky a zároveň pripravuje pôdu pre budúci rast. Každá nová dopravná linka alebo systém kontroly záplav rozširuje územie „žiaducich“ nehnuteľností o niečo ďalej. Do roku 2030 mesto predstavuje viac prepojenú metropolu: jednu, kde môže profesionál bývať v Niterói alebo Nova Iguaçu a cestovať vlakom/metrom do práce v Centre, turista sa ľahko električkou dostane z prístavu do hotela v Lapa, alebo obyvateľ Realenga na ďalekom západe môže nasadnúť na BRT a prestúpiť na metro, aby sa dostal na pláže Copacabany do hodiny. Dosiahnutie tohto cieľa nielen zlepší kvalitu života, ale tiež rovnomernejšie rozdelí dopyt po nehnuteľnostiach – čím odľahčí tlak na niekoľko jadrových štvrtí a odomkne hodnotu v menej rozvinutých oblastiach. Už teraz sú známky zrejmé: dostupnosť verejnej dopravy a kvalita infraštruktúry sú silne prepojené s nedávnymi realitnými horúcimi miestami v Riu (napríklad oblasti okolo nových BRT a VLT liniek zaznamenávajú rastúci dopyt) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Investori by mali pri hľadaní príležitostí v Riu v nadchádzajúcich rokoch „sledovať infraštruktúru“.
Regulačné a daňové prostredie
Regulačné a daňové prostredie v Riu de Janeiro (a v celom Brazílii) je kľúčovým faktorom v nehnuteľnostiach, ovplyvňuje všetko od časového harmonogramu rozvoja až po výnosy z investícií. K roku 2025 je niekoľko aspektov tohto prostredia pozoruhodných:
Politiky podporujúce rozvoj: Mestské aj federálne orgány zaviedli opatrenia na stimuláciu rozvoja nehnuteľností. Už sme diskutovali o Reviver Centro, čo je v podstate balík zónových ústupkov a daňových stimulov (ako sú výnimky alebo zníženia dane z nehnuteľností (IPTU) a poplatkov za schvaľovanie projektov na úrovni mesta) pre projekty v centre mesta thelatinvestor.com. Táto politika podporuje adaptívne opätovné využitie budov a pomáha znižovať byrokraciu tým, že poskytuje zrýchlené povoľovanie pre kvalifikované projekty en.prefeitura.rio. Podobne, v oblasti dostupného bývania, federálna vláda rozšírením programu Minha Casa, Minha Vida (MCMV) v rokoch 2023–2025 potvrdzuje regulačný záväzok k bývaniu: zvýšením príjmových limitov a ponukou dotovaných úrokových sadzieb (už od 4–5 % pre najnižšiu príjmovú skupinu a 8–10 % pre rozšírenú skupinu s príjmom do 12 tisíc BRL) riotimesonline.com vláda efektívne zasahuje, aby udržala trh s nehnuteľnosťami aktívny v rôznych ekonomických cykloch. Tieto úvery sú často spojené so zníženými daňami z transakcií pre kupujúceho. Nové spustenie MCMV prinieslo aj požiadavku, aby časť nových veľkých projektov vyčlenila byty pre cenovo dostupné bývanie, čím je sociálne bývanie integrované do mestského plánovania.
Zmeny v zdaňovaní: Hlavným vývojom je daňová reforma Brazílie, o ktorej sa rokuje v roku 2025. Krajina smeruje k zjednodušeniu svojho zložitého daňového systému a Doplnkový zákon č. 214/2025 (Zákon o daňovej reforme) zavedie novú daň z tovarov a služieb (IBS) a príspevok na tovary a služby (CBS), ktoré budú zavádzané postupne od roku 2026 do 2033 practiceguides.chambers.com. Služby a prenájmy nehnuteľností, ktoré predtým neboli jednotne zdaňované (prenájmy fyzickými osobami sú vo všeobecnosti oslobodené od dane do určitých limitov), by mohli podliehať týmto novým daniam. Spočiatku panovala obava, že príjem z prenájmu z realitných investičných fondov (FII) alebo dokonca prenájom nehnuteľností stratí niektoré daňové výhody podľa nového systému practiceguides.chambers.com. Po tlaku zo strany odvetvia však vláda signalizovala, že ponechá výnimky pre realitné fondy, aby si zachovali svoju atraktívnosť practiceguides.chambers.com. Pre individuálnych vlastníkov nehnuteľností zostáva príjem z prenájmu zdaňovaný ako bežný príjem, ak presahuje určité limity, no Brazília historicky umožňuje zjednodušený odpočet z príjmu z prenájmu. Daň z prevodu nehnuteľnosti (ITBI) v Riu zostáva na úrovni približne 3 % z hodnoty nehnuteľnosti a ročná daň z nehnuteľností (IPTU) je mierna (progresívne vyššia pri drahších nehnuteľnostiach a pri nevyužívaných pozemkoch, podľa Mestskej štatúty). Mesto Rio v posledných rokoch upravilo sadzby IPTU a posudzované hodnoty (v roku 2018), čo zvýšilo dane na drahšie nehnuteľnosti, ale odvtedy neboli oznámené žiadne nové zvýšenia. Treba dávať pozor na laudemium – 5 % daň, ktorá sa uplatňuje na niektoré transakcie s pobrežnými nehnuteľnosťami nachádzajúcimi sa na pozemkoch vo vlastníctve federálnej vlády (napr. niektoré oblasti pri pobreží) practiceguides.chambers.com. Táto zvláštnosť je pozostatkom starého pravidla, ale je dobre známa miestnym trhom a zvyčajne sa započítava do nákladov na uzavretie obchodu pri dotknutých nehnuteľnostiach.
Pravidlá zahraničných investícií: Prostredie je veľmi otvorené. Brazília neukladá žiadne obmedzenia na zahraničné vlastníctvo mestských nehnuteľností, ako už bolo uvedené, a Rio nemá žiadne ďalšie prekážky nad rámec národných pravidiel thelatinvestor.com. Zahraniční investori musia svoju investíciu zaregistrovať v Centrálnej banke (na uľahčenie neskoršej repatriácie) a získať daňové identifikačné číslo CPF globalpropertyguide.com, ale tieto procesy sú jednoduché. V skutočnosti Brazília zlepšila svoj proces registrácie a titulu: prechod na digitálne registre znamená, že zahraniční kupujúci môžu v mnohých prípadoch dokončiť nákup na diaľku, s použitím digitálnych podpisov a plných mocí. Poistenie titulu je v Brazílii stále nezvyčajné, na rozdiel od USA, pretože hlavnú záruku titulu poskytuje notársky systém a verejný register, ale odporúča sa právnická hĺbková kontrola. Právny systém podporuje vymáhateľnosť zmlúv, hoci to môže byť pomalé; zákony o prenájme napríklad umožňujú relatívne jednoduché vysťahovanie neplatiacich nájomcov (po 3 mesiacoch neplatenia môže prenajímateľ získať nehnuteľnosť späť v priebehu niekoľkých mesiacov súdnou cestou). Brazílske súdy vynucujú špecifické plnenie realitných zmlúv, čo dáva investorom istotu, že obchody budú uzavreté podľa dohodnutých podmienok. Regulácia rozvoja: Územné plánovanie a schvaľovanie výstavby v Riu zahŕňa mestský a niekedy aj štátny dohľad. Jedným z historických problémov boli byrokratické omeškania – získanie všetkých povolení (životné prostredie, pamiatky v historických oblastiach, inžinierske siete atď.) mohlo byť zdĺhavé. Mesto sa snaží tento proces zefektívniť prostredníctvom jednotných online systémov a časových limitov na odpovede. Napríklad Rio zaviedlo systém (SICAR) na sledovanie schvaľovania a v rámci programu Reviver Centro môžu niektoré prestavby obísť zdĺhavé konania o zmene územného plánu, pretože legislatíva už schválila zmenu funkčného využitia pre mnohé zóny v centre en.prefeitura.rio. Významné sú environmentálne regulácie vďaka geografii Ria: každá výstavba blízko chránených lesov (napr. Národný park Tijuca) alebo na pobreží musí prejsť dodatočným environmentálnym povoľovaním. Stáva sa, že vynucovanie týchto pravidiel niekedy zastaví projekty (napríklad luxusný bytový dom v Joá bol pozastavený kvôli environmentálnym obavám). Vo všeobecnosti je však regulačný trend povzbudzovať udržateľnú a odolnú výstavbu – projekty zahŕňajúce zelené plochy, priepustné povrchy alebo certifikát LEED môžu byť schválené rýchlejšie a dokonca získať daňové úľavy. ESG (Environmentálne, Sociálne a Správne) kritériá získavajú v brazílskom stavebnom sektore na význame practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, čo znamená, že developeri stále viac dbajú na splnenie nových noriem energetickej efektívnosti alebo riskujú, že budú investormi hodnotení negatívne.Úrokové sadzby a úverové prostredie: Aj keď to nie je priamo regulácia, úrokové sadzby určuje Brazílska centrálna banka a majú obrovský vplyv na nehnuteľnosti. Aktuálne sa pohybujú na úrovni 14,25–14,75 %, čo obmedzuje poskytovanie úverov, ale väčšina analytikov očakáva postupné znižovanie začínajúce koncom roku 2025, ak bude inflácia v norme riotimesonline.com. Vláda tiež periodicky nariaďuje percento úspor, ktoré musia ísť na hypotekárne úvery, čo zabezpečuje bankám fond na hypotekárne úvery (hoci vysoké sadzby stále obmedzujú ich čerpanie). Hypotekárne zmluvy v Brazílii bývajú vo všeobecnosti na 20-35 rokov a sadzby sú fixné (niekedy s inflačnou indexáciou). Vysoké sadzby stimulovali inovácie: niektoré banky ponúkajú hypotéky indexované na IPCA (viazané na spotrebiteľskú infláciu) s nižšou úvodnou sadzbou a diskutuje sa o vytvorení amerického modelu dlhodobých fixných sadzieb, keď to stabilita umožní. Pre investora je dobré byť pri poklese úrokových sadzieb pozorný na riziko predčasného splatenia existujúcich hypoték (pretože dlžníci môžu refinancovať).
V daňovom prostredí pre investorov: Príjmy z prenájmu prijaté fyzickou osobou sa zdaňujú ako bežný príjem (progresívne sadzby do 27,5 %), ale mnohí investori využívajú právnické osoby alebo fondy na daňovú efektívnosť. Populárnym nástrojom je FII (fondy nehnuteľnostných investícií) – ak investor kúpi podiely v registrovanom FII, ktorý investuje do nehnuteľností v Riu, dividendy sú pre individuálnych rezidentov oslobodené od dane (a dokonca aj zahraniční investori majú za určitých podmienok výhodné zaobchádzanie). Toto je silná motivácia a reforma daní plánovaná na rok 2025 to pôvodne ohrozovala, ale ako bolo spomenuté, existuje náznak, že výnimka zostane practiceguides.chambers.com. Ďalšou možnosťou je založenie jednoduchej brazílskej holdingovej spoločnosti (Ltda) na vlastníctvo nehnuteľnosti; to môže umožniť určitú daňovú uznateľnosť výdavkov a jednoduchší predajny proces (predaj podielov v spoločnosti namiesto nehnuteľnosti môže vynechať niektoré prevodové dane). Tieto stratégie však vyžadujú právne poradenstvo. Pri transakčnej dani platí v Riu notársky poplatok 2 % plus približne 3 % ITBI, a ak je nehnuteľnosť nová, asi 4 % daň z inkorporácie (pre developerov). Ide o nevyhnutné náklady, ktoré investori zohľadňujú. Brazília má aj daň z kapitálového zisku (15 % pre nerezidentov z nárastu ceny nehnuteľnosti pri predaji), ale niektorí cudzinci považujú nehnuteľnosť za dlhodobú investíciu alebo robia 1031-podobné výmeny cez firemné štruktúry, čím si daň odkladajú.
Riziká a ochrana: Právne prostredie poskytuje rôzne ochrany: nástroje na reguláciu nájomného v zmysle obmedzenia nájomného v Brazílii neexistujú (nájomné sa dohadzuje voľne, zväčša indexované ročne na infláciu, ak nie je dohodnuté inak). To je pozitívne pre investorov. Existuje riziko politických zmien, ktoré by mohli viesť k väčším zásahom do bytových politík (napr. silnejšie práva nájomníkov alebo limity), ale zatiaľ je trend priateľský trhu. Brazílske nájomné právo umožňuje vysťahovať neplatiča pomerne rýchlo (zvyčajne do 6 mesiacov) a požiadavky na depozit alebo ručiteľa chránia prenajímateľov. Pri developerských aktivitách platia protikorupčné zákony – zahraničný kupujúci musia priniesť peniaze cez oficiálne kanály (registrácia v Bank of Brazil a pod.), čo je jednoduché, ale dôležité vedieť.
Na záver možno povedať, že regulačný výhľad na rok 2025 je vo všeobecnosti priaznivý pre investície do nehnuteľností. Kroky vlády – od zachovania otvorenosti pre zahraničné vlastníctvo, cez rozširovanie bytových programov, až po zaistenie, že nové dane nebudú dusiť fondy nehnuteľností – naznačujú pochopenie úlohy realitného sektora v ekonomike. Daňové reformy zjednodušujú niektoré aspekty, čo by malo z dlhodobého hľadiska znížiť neistotu investorov. Samozrejme, rovnako ako pri každom rozvíjajúcom sa trhu, pohyb v byrokratických procesoch si vyžaduje dôkladnú starostlivosť a znalosť miestneho prostredia, ale neustále dochádza k zlepšovaniu. Ako uviedla správa Latinvestor, Brazília zvýšila transparentnosť a znížila byrokraciu pri realitných transakciách v poslednom období thelatinvestor.com. Slabý real poskytuje motív pre zahraničných investorov (efektívne 20–30 % zľava v menových prepočtoch) a Brazília dokonca spolupracuje s ďalšími krajinami na uľahčenie toku investícií thelatinvestor.com. Všetky tieto faktory spoločne vytvárajú najpriaznivejšie prostredie za dlhé obdobie pre tých, ktorí zvažujú investície do realitného sektora v Riu.
Výzvy a riziká na trhu
Hoci je výhľad na realitný trh v Riu vo všeobecnosti pozitívny, je dôležité priznať si výzvy a riziká, ktoré môžu ovplyvniť tento trh:
- Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Najväčšou výzvou v roku 2025 je vysoká úroková miera v Brazílii. Pri Selic sadzbe okolo 14 % sú hypotekárne úvery pre spotrebiteľov v dvojciferných hodnotách (často ~12–14 % ročne pri fixných hypotékach). To vážne ovplyvňuje dostupnosť bývania pre strednú triedu – mnohí si nemôžu dovoliť dostatočne veľké úvery na kúpu v drahších oblastiach Ria, alebo musia čeliť veľmi vysokým mesačným splátkam riotimesonline.com. Samotné banky sprísňujú úverovú politiku kvôli rastúcim nákladom na financovanie (sporiace účty, ktoré financujú hypotéky, zaznamenali odlevy, keď sadzby stúpli) riotimesonline.com. Prognóza ABECIP o 17 % poklese súkromného (SBPE) hypotekárneho financovania v roku 2025 podčiarkuje, akým protivietorom je práve financovanie riotimesonline.com. Ak vysoké sadzby pretrvajú dlhšie, než sa očakáva, realitný trh by sa mohol spomaliť, s menším počtom kvalifikovaných kupujúcich a potenciálnym nárastom nepredaných nehnuteľností v nových projektoch. To je obzvlášť hrozbou pre stredný trh a menších developerov, ktorí financujú výstavbu predajom z plánov.
- Ekonomická a fiškálna neistota: Makroekonomická stabilita Brazílie je kľúčová. Riziká zahŕňajú nárast inflácie, volatilitu meny alebo širší ekonomický pokles. Hoci hospodárstvo v posledných rokoch rástlo, Brazília stále nesie značný verejný dlh a akákoľvek fiškálna kríza alebo strata dôvery investorov by mohli viesť k úsporným opatreniam alebo obmedzeniu dostupnosti úverov. Hlboká recesia (napríklad vyvolaná globálnym šokom alebo kolapsom cien komodít) by negatívne ovplyvnila zamestnanosť a príjmy v Riu, čo by priamo oslabovalo dopyt po nehnuteľnostiach. Okrem toho, ak by fiškálna situácia vlády vynútila škrty, programy bývania ako MCMV by mohli čeliť rozpočtovým obmedzeniam, čím by sa odstránila kľúčová podpora pre trh s bývaním pre nízkopríjmové skupiny. Rio konkrétne závisí aj od sektorov ako ropa a plyn a cestovný ruch; pokles cien ropy by mohol znížiť investície spoločnosti Petrobras (veľký zamestnávateľ v Riu), čo by ovplyvnilo obsadenosť kancelárskych priestorov, zatiaľ čo globálne poklesy cestovania by mohli zasiahnuť segment pohostinstva.
- Nadbytok v určitých segmentoch: Zatiaľ čo ponuka bývania je celkovo nedostatočná, existujú „vrecká“ potenciálneho nadbytku. Kancelárske priestory sú príkladom – aj keď miera neobsadenosti klesá, na úrovni ~29 % je stále veľmi vysoká jll.com. Ak budú firmy pokračovať v trendoch práce na diaľku/hybridne, dopyt po kanceláriách sa nemusí úplne zotaviť, čím by v niektorých oblastiach zostal štrukturálny nadbytok kancelárskych priestorov. To by mohlo po celé roky tlačiť dole nájomné aj ceny kancelárií. Podobne luxusné rezidenčné nehnuteľnosti môžu čeliť riziku presýtenia, ak by začalo súčasne príliš veľa projektov vyššej triedy. Luxusný trh sa momentálne darí, ale ak developeri precenia dopyt a v krátkom čase dodajú desiatky nových luxusných veží v Barri a Zona Sul, trh by ich mohol absorbovať len ťažko, čo by viedlo k dlhšiemu predajnému cyklu a možnému znižovaniu cien. Napriek optimizmu Latinvestoru je toto faktor, ktorý je potrebné sledovať najmä okolo roku 2026, keď má byť dokončených veľa projektov, ktoré sú teraz v príprave.
- Regulačné zmeny a zásahy: Aj keď sú aktuálne politiky podporujúce, vždy existuje riziko regulačných posunov, ktoré by mohli negatívne ovplyvniť trh. Napríklad, ak by sa zhoršila dostupnosť bývania, úrady by mohli zvážiť opatrenia ako reguláciu nájomného alebo prísnejšie pravidlá pre Airbnb. Ako uvádza správa agentúry Reuters, miestni úradníci môžu nakoniec „zatlačiť späť“ proti rozmachu Airbnb reuters.com reuters.com. Môže to byť vo forme požiadaviek na licenciu, limitov na počet krátkodobých prenájmov v jednej budove alebo dodatočných daní z príjmov z krátkodobých prenájmov. Takéto pravidlá by mohli znížiť zisky investorov, ktorí v súčasnosti profitujú z turistických prenájmov. Po daňovej stránke, ak by sa zvýšili fiškálne potreby Brazílie, vláda by mohla opätovne zvážiť zdanenie v súčasnosti oslobodených oblastí (napr. zrušenie daňovej úľavy z dividend REIT, alebo zvýšenie daní z nehnuteľností na luxusné reality). Každé zvýšenie daňového zaťaženia by spravilo investíciu o niečo menej atraktívnou. Byrokracia tiež zostáva rizikom – napriek zlepšeniam môže byť proces získavania povolení nepredvídateľný; projekt môže byť oneskorený právnymi výzvami (napríklad susedské združenia alebo štátne zastupiteľstvo môžu podať žalobu proti projektom, ktoré považujú za nepravidelné practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Významné projekty občas uviaznu na súde pre environmentálne alebo pamiatkové záležitosti. Toto riziko je obzvlášť dôležité pri veľkých alebo kontroverzných projektoch.
- Bezpečnosť a vnímanie kriminality: Rio de Janeiro je známe problémami s kriminalitou a verejnou bezpečnosťou. Zatiaľ čo niektoré štvrte (turistické oblasti Zona Sul, Barra) sú relatívne bezpečné, iné majú vyššiu mieru kriminality. Kolísanie bezpečnosti (ako napríklad nárasty násilia v dôsledku gangových konfliktov alebo policajných zásahov v určitých oblastiach) môže ovplyvniť sentiment na trhu s nehnuteľnosťami. Napríklad medzinárodní investori alebo dokonca brazílski kupci môžu váhať kúpiť nehnuteľnosti v štvrtiach susediacich s nestabilnými favelami, alebo môžu v týchto oblastiach požadovať nižšiu cenu kvôli vnímanému riziku. Prudké zhoršenie bezpečnosti by mohlo oslabiť atraktívnosť inak perspektívnych štvrtí. Mesto má programy ako UPP (Jednotky pacifikačnej polície), ktoré mali začiatkom 2010-tych rokov úspech pri znižovaní násilia v niektorých favelách, ale ich ústup v posledných rokoch viedol k opätovnému rastu kriminality. Ak sa teda bezpečnosť nezlepší alebo, ešte horšie, zhorší, ide o riziko pre hodnotu nehnuteľností, najmä v emergujúcich štvrtiach a v samotnom centre mesta (aj keď centrum zaznamenalo zlepšenie, zvrat tohto trendu by poškodil dynamiku projektu Reviver Centro).
- Environmentálne a klimatické riziká: Geografia Ria prináša určité environmentálne riziká, ktoré musia vlastníci nehnuteľností zohľadniť. Silné dažde a nedostatočné odvodnenie v minulosti spôsobovali záplavy a zosuvy pôdy. Štvrte v severnej a západnej zóne niekedy zažívajú záplavy počas letnej dažďovej sezóny, čo môže poškodiť nehnuteľnosti a znížiť ich hodnotu (preto boli spomenuté investície do odvodnenia na zmiernenie tohto rizika) thelatinvestor.com. Komunity na svahoch na okraji mesta čelia riziku zosuvov, ktoré ohrozujú domy (najmä tie neformálne). Z dlhodobého hľadiska klimatické zmeny a zvyšovanie hladín morí predstavujú hrozbu pre pobrežné nehnuteľnosti – oblasti ako Leblon, Ipanema a Copacabana sa nachádzajú na úrovni mora a mohli by byť ovplyvnené zvyšujúcou sa hladinou alebo prívalovými búrkami v nasledujúcich desaťročiach. Niektoré prognózy predpovedajú častejšie extrémne počasie; v skutočnosti nedávny trend veľmi intenzívnych dažďových búrok na juhovýchode odhalil slabiny infraštruktúry. Aj keď je rok 2030 blízko, dovtedy môžeme zaznamenať zvýšenie poistných nákladov na nehnuteľnosti pri vode alebo nové stavebné normy vyžadujúce ochranné opatrenia. Eroziu pláží je ďalší problém (napríklad niektoré roky môže piesok dramaticky ubudnúť na určitých plážach – tomu sa dá predísť projektmi na dopĺňanie piesku). Tieto environmentálne výzvy znamenajú, že developeri a majitelia musia investovať do odolných stavieb (hydroizolácia, lepšie odvodňovacie systémy, záložné napájanie atď.), a ak tak neurobia, môže to ohroziť dlhodobú udržateľnosť ich nehnuteľností. Už teraz niektorí pozorovatelia poznamenávajú, že ak sa tieto problémy zhoršia, atraktivita bývania pri oceáne by mohla byť v ďalekej budúcnosti oslabená thelatinvestor.com thelatinvestor.com, hoci momentálne príťažlivosť stále prevažuje nad obavami u väčšiny ľudí.
- Politické riziko: Hoci je brazílska demokracia stabilná, politické výkyvy v krajine môžu viesť k zmenám politík ovplyvňujúcich podnikanie. Finančná situácia štátu i mesta Rio bola v minulosti problematická (štátu v roku 2016 hrozil bankrot). Politické škandály či nestabilita môžu nepriamo poškodiť dôveru investorov. Nadchádzajúce národné voľby v roku 2026 môžu priniesť iný ekonomický prístup (napríklad ak nastúpi vláda s menšou naklonenosťou trhu alebo zavedie kapitálové kontroly a podobne, môže to ovplyvniť náladu zahraničných investorov). Momentálne sa toto riziko javí ako nízke – administratíva prezidenta Lulu je zatiaľ voči trhom pragmatická – no investori to majú stále na pamäti.
Pri hodnotení týchto rizík mnohí analytici dospeli k záveru, že žiadne z nich nie je neprekonateľné, ale vyžadujú si strategické plánovanie. Napríklad vysoké úrokové sadzby sa zmierňujú zameraním na segmenty, ktoré sú menej závislé od financovania (luxusné bývanie alebo prenájmy, kde kupujete za hotovosť). Nadmernú ponuku možno zvládnuť dôkladným prieskumom trhu a tým, že sa nebude nadmerne stavať v jednej mikro-lokalite. Regulačné riziko možno riešiť sledovaním vývoja politík (v Brazílii odvetvie často rokuje s vládou, ako to bolo pri úpravách daňovej reformy pre FIIs practiceguides.chambers.com). Bezpečnostné a environmentálne otázky sú skôr spoločenské, no aj tam realitní hráči lobujú za zlepšenia (napríklad developeri financujú obnovu faviel v okolí svojich projektov alebo prispievajú k protipovodňovým opatreniam prostredníctvom kompenzačných požiadaviek).
Zhrnuté a podčiarknuté, realitný trh v Riu ponúka veľké príležitosti, ale nie je bez výziev. Investori a developeri musia zvládnuť makroekonomické výkyvy, sledovať politické zmeny a vyberať lokality a typy projektov, ktoré vydržia alebo sa vyhnú špecifickým miestnym rizikám (ako je kriminalita či podnebie). Základy trhu – nedostatok ponuky bývania, jedinečná atraktivita lokality – poskytujú určitú ochranu, no úspešné projekty od tých problémových odlíši najmä rozumný prístup k riadeniu rizika.
Príležitosti pre kupujúcich, investorov a developerov
Napriek výzvam realitný trh v Riu de Janeiro v rokoch 2025–2030 ponúka množstvo lákavých príležitostí pre rôznych účastníkov trhu:
Pre kupujúcich nehnuteľností: Súčasný okamih môže byť výhodný pre určitých typov kupujúcich. Brazílčania so stabilným príjmom, ktorí môžu získať dotované financovanie (napr. prostredníctvom programu MCMV alebo úverov FGTS), zistia, že vláda im v podstate ponúka úrokové sadzby pod úrovňou trhu pri kúpe bývania riotimesonline.com. Toto je príležitosť na kúpu prvého bývania za výhodných podmienok. Hoci sú úrokové sadzby celkovo vysoké, ak a keď v nasledujúcich rokoch klesnú, vlastníci nehnuteľností, ktorí kupujú teraz, môžu neskôr refinancovať za nižšie sadzby, čím efektívne získajú výhodu. Navyše, v dôsledku predchádzajúcej recesie a pandémie ceny v Riu nevystrelili hore ako v niektorých svetových mestách – len teraz sa vracajú k rastu. To znamená, že mnoho nehnuteľností je ešte stále rozumne ocenených v reálnych (infláciou upravených) sumách. Napríklad niekto, kto hľadá byt v dobrej štvrti, môže v roku 2025 stále nájsť ceny, ktoré sú v reálnom vyjadrení približne na úrovni roku 2014 globalpropertyguide.com. V podstate je šanca nakúpiť blízko dna cenového cyklu. Kupujúci so zahraničnou menou alebo príjmami majú ešte silnejšiu výhodu: slabý real (približne 5 R$ za 1 $) poskytuje o 30 % vyššiu kúpnu silu než pred niekoľkými rokmi thelatinvestor.com. Byt, ktorý stojí 1 milión R$, by bol len asi 200 000 USD, čo je veľmi atraktívne pre zahraničných kupujúcich alebo Brazílčanov platených v dolároch/euro. Stručne povedané, pre kupujúcich (domácich aj zahraničných), ktorí majú vyriešené financovanie alebo hotovosť, ponúka Rio svetové lokality za zlomok ceny oproti iným globálnym mestám. Milovníci pláže to môžu považovať za príležitosť vlastniť kúsok Ipanemy alebo Copacabany, kým sú tieto štvrte podľa globálnych štandardov ešte stále „lacné“.
Prvokupujúci a ľudia, ktorí chcú vymeniť bývanie za väčšie, môžu nájsť príležitosti v rozvíjajúcich sa štvrtiach, ktoré sú na vzostupe. Ako sme už spomínali, revitalizácia Centra znamená, že si tam teraz môžete kúpiť loft za relatívne prijateľnú cenu a jeho hodnota môže rásť, keď sa bude oblasť ďalej zlepšovať (a navyše si užijete mestský život bez dlhého cestovania do práce). Alebo zvážte rodinu, ktorá si nemôže dovoliť Leblon, ale vie kúpiť v Jardim Oceanico, Barra – dostanú sa do oblasti s veľkým potenciálom rastu, keď sa bude zlepšovať infraštruktúra. Ďalšia stratégia je využiť mierny pokles cien v segmente, kde je nadbytok ponuky – napríklad niektoré luxusné byty uvedené na trh v rokoch 2020–21 stále nie sú vypredané a developeri môžu ponúkať zľavy či akcie pri kúpe týchto bytov. Kupujúci môžu v takých prípadoch vyrokovať výhodnú cenu (napríklad vyšší štandard vybavenia alebo parkovacie miesto v cene).
Pre investorov (prenájom/príjmoví investori): Rio ponúka širokú škálu stratégií pre investorov. Jednou z príležitostí je trh s krátkodobým prenájmom, ktorý zostáva silný. Kúpa bytu v oblasti s veľkým množstvom turistov (Ipanema, Copacabana, Barra) na prenájom cez Airbnb môže priniesť výrazne vyšší výnos ako tradičný nájom. S jedným Airbnb na 7 domov v Ipaneme reuters.com je preukázané, že dopyt je robustný. Skúsení investori budujú portfóliá týchto jednotiek; aj keby sa neskôr sprísnili regulácie, tí, ktorí si teraz zriadia dobrú prevádzku (so správnym licencovaním alebo v budovách, kde je to povolené), môžu dosahovať vysoké výnosy. Napríklad dvojizbový byt v blízkosti hotela Copacabana Palace môže počas hlavnej sezóny generovať vysoké sadzby za noc – často prekonávajúce ročný dlhodobý nájom za len 8-9 mesiacov krátkodobého obsadenia. Existuje tiež možnosť menového arbitráže: zahraniční investori získavajú výnosy v BRL (často čisté výnosy 5 % a viac), no ak by real v budúcnosti posilnil, získajú aj na kurze. Aj v súčasnosti sú brazílske výnosy z prenájmov cca 4-6 %, čo je viac ako v mnohých rozvinutých trhoch, kde sú výnosy 2-3 %. Ako ukázal infografika, výnosy v Riu (priemerne okolo 4 %, v niektorých prípadoch až ~7 %) sú porovnateľné alebo lepšie ako vo viacerých latinskoamerických mestách thelatinvestor.com. Pre USD alebo EUR investora je to atraktívne v prostredí s nízkymi úrokovými sadzbami – plus potenciál na kapitálové zhodnotenie.
Investori môžu zvážiť aj komerčné nehnuteľnosti ako kancelárie alebo maloobchod, kde sú ceny stále nízke. Kúpa kvalitného kancelárskeho poschodia za nízku cenu a jeho prenájom môže priniesť silné výnosy, ak sa kancelársky trh do roku 2030 zotaví. Realitné fondy (FII) zamerané na obchodné centrá alebo kancelárie v Riu sa obchodujú so zľavami a ponúkajú výnosy 8-10 %. Tí, ktorí majú skúsenosti s kapitálovými trhmi, môžu investovať do týchto nástrojov pre diverzifikovanú expozíciu. Ďalšia oblasť: logistické/priemyselné sklady na okraji mesta (alebo v susedných mestách ako Itaboraí pri petrochemickom komplexe) – s rozmachom e-commerce môže byť vlastníctvo menších skladov lukratívne (niektoré menšie logistické kondomíniá umožňujú investorom kúpiť individuálne sklady a prenajímať ich malým a stredným podnikom).
Pre pasívnejších zahraničných investorov kombinácia transparentného nákupného procesu, žiadnej dane pre zahraničných kupcov a možnosti repatriácie prostriedkov robí z Ria jednoduchšie miesto na investovanie v porovnaní s mnohými inými rozvíjajúcimi sa trhmi. Existujú správcovské firmy (ako tá v článku na Reuters, ktorá spravuje 100 Airbnb jednotiek reuters.com reuters.com), ktoré môžu investori najať na správu prenájmu, takže je možné investovať aj na diaľku.
Pre developerov a staviteľov: Vývojárska strana má tiež svetlé miesta. Zrejmou príležitosťou je stretnutie s nedostatkom bývania – existuje obrovský neuspokojený dopyt po dostupnom a stredne triednom bývaní. Developeri, ktorí sa špecializujú na MCMV projekty (často stavajúci v severných/západných zónach), budú naďalej využívať vládnu podporu a garantované zdroje financovania. Federálny plán postaviť do roku 2025 2,5 milióna domov (s financovaním vo výške 278 miliárd R$) thelatinvestor.com znamená stabilný biznis pre tých, ktorí sa zameriavajú na tento segment. V Riu môže developer využiť stimuly účasťou v programe Reviver Centro – konverzia kancelárskej budovy môže byť lacnejšia a rýchlejšia ako výstavba od základov (vzhľadom na stimuly a nižšiu obstarávaciu cenu problémovej komerčnej nehnuteľnosti). S približne 369-tisícovým deficitom bývania v meste thelatinvestor.com si akékoľvek kvalitné bývanie, ktoré postavíte na dobrej lokalite, pravdepodobne nájde kupcov alebo nájomcov, najmä ak je správne nacenené.
Ďalšou príležitosťou sú luxusné a výnimočné projekty. Ako rastie medzinárodný záujem, je priestor pre ultra-luxusné produkty, ktoré boli v Riu zriedkavé. Napríklad niekoľko developerov už stavia značkové rezidencie (napr. apartmány prepojené s luxusnými hotelovými značkami) a veľké penthousy pre bonitných klientov. Očakáva sa, že trh s luxusom v Riu prekoná všeobecný trh, takže developeri zameraní na tento segment môžu potenciálne dosiahnuť prémiové ceny a zdravé ziskové marže. Hlavným faktorom je odlíšenie – projekty so smart domácou technológiou, wellness prvkami, ekologickým dizajnom alebo multifunkčným pohodlím budú vynikať a môžu si účtovať vyššiu cenu thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Záujem je aj o mixované mini-komunity – developer, ktorý vie zostaviť dostatočne veľký pozemok, môže vytvoriť ďalšiu „plánovanú komunitu“ s bývaním, kanceláriami a voľnočasovými aktivitami (podobne ako veľké projekty od Multiplan alebo Aliansce v Barri). Vzhľadom na tento trend je získanie povolení na takéto integrované projekty pravdepodobne jednoduchšie než predtým, pretože úrady si ich hodnotu uvedomujú.
Rekonštrukcia a pridaná hodnota: Rio má veľké množstvo starších budov, niektoré v prémiových lokalitách, ktoré sú nedostatočne využívané. Investori a developeri môžu nájsť príležitosti na pridanú hodnotu: napríklad kúpa starého bytového domu v Copacabane, renovácia bytov a spoločných priestorov a následný predaj alebo prenájom v vyššej triede – v podstate „flipnutie“ celého domu. V Centre, ako už bolo spomenuté, môže byť kúpa prázdnej kancelárskej budovy za zlomok nákladov na novostavbu a jej prebudovanie na moderné lofty veľmi výnosné, ak je to efektívne realizované. Výhody programu Reviver Centro (ako napríklad oslobodenie od poplatkov za zmenu účelu využitia a rýchlejšie schvaľovanie) túto príležitosť vylepšujú thelatinvestor.com. Existujú správy o silnom záujme – byť medzi prvými môže priniesť reputačné výhody a zisk.
Technologické a špecifické príležitosti: Použitie technológií v realitnom sektore prináša nové možnosti. Napríklad nárast virtuálnych prehliadok (VR) umožnil developerom osloviť medzinárodných kupujúcich na diaľku – podľa štatistiky sa nehnuteľnosti s virtuálnymi prehliadkami predajú v priemere o 31 % rýchlejšie a za cenu vyššiu o 9 % thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Znamená to, že prijatie technológií PropTech môže rozšíriť okruh investorov a dopyt po vašej nehnuteľnosti. Tí, ktorí využívajú VR a digitálny marketing, môžu ťažiť z 55 % nárastu zahraničných nákupov od roku 2020 thelatinvestor.com. Tiež co-living a študentské bývanie je rastúca špecifická oblasť – Rio má mnoho univerzít a jazykových škôl, ktoré lákajú študentov z Brazílie aj zo zahraničia, pričom účelovo stavané študentské bývanie takmer chýba. Výstavba alebo konverzia budovy na moderné internáty či jednotky pre spolubývanie (s komunitnými priestormi a zarátanými službami) v blízkosti univerzít (napr. v Urce pri UFRJ alebo v centre pri FGV) môže uspokojiť nevyužitý trh a priniesť dobré výnosy. Ďalším smerom sú co-workingové priestory – keďže mnoho profesionálov pracuje na voľnej nohe alebo hybridne, kreatívni developeri integrujú co-work salóny do obytných budov, čím zvyšujú atraktivitu projektov.
Napokon, udržateľnosť nie je len výzvou, ale aj príležitosťou. Rastie dopyt po „zelených“ budovách – teda takých so solárnymi panelmi, zberom dažďovej vody, energeticky efektívnym dizajnom. ESG sú čoraz viac oceňované ako koncovými kupujúcimi, tak veľkými nájomcami (kancelárie). Projekty, ktoré získajú zelené certifikácie, môžu zároveň získať finančné stimuly alebo rýchlejšie prenajímanie. Ako ukázala jedna predpoveď, dopyt po udržateľných stavebných materiáloch v Brazílii rastie ročne o 11% thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Developeri, ktorí sa na túto vlnu naskočia včas, môžu svoj produkt odlíšiť a potenciálne dosiahnuť vyššie nájomné či ceny, najmä keď obavy o klímu narastajú.
Na záver, trh v Riu ponúka pestrú škálu príležitostí: výhodné nákupy v súčasnom zotavujúcom sa cykle, investície s vysokým výnosom v prenájmoch alebo podhodnotených oblastiach a developerské príležitosti ťahané politickými stimulmi a meniacimi sa životnými trendmi. Tí, ktorí si urobia dôkladný prieskum a svoje stratégie zosúladia so smerovaním mesta – viac prepojené, viac zmiešané využitie, viac udržateľnosti – môžu výrazne profitovať. V mnohých ohľadoch môže byť Rio v neskorých 20. rokoch podobné príbehu obratu: mesto rieši svoje problémy a uvoľňuje skrytý potenciál. Tí, ktorí investujú do riešenia bytových potrieb, obnovy zanedbaných aktív alebo reagujú na nové dopyty (či už po luxusnom bývaní, alebo spolubývaní), pravdepodobne v nasledujúcich rokoch nájdu odmenu – finančne aj v podobe formovania ďalšej kapitoly Úžasného mesta.
Zdroje:
- Global Property Guide – Brazílsky rezidenčný trh s nehnuteľnosťami, analýza 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Cenové trendy v Riu verzus inflácia)
- The Latinvestor – Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Riu de Janeiro v roku 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Štatistiky segmentu luxusu, cenové rozpätia a prognózy)
- The Latinvestor – 19 predpovedí pre trh s nehnuteľnosťami v Riu de Janeiro v roku 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Vplyv projektu Reviver Centro, trendy výnosov z prenájmu, demografické poznatky)
- The Rio Times – Brazílsky trh s bývaním rastie o 15 % napriek vysokým úrokovým sadzbám (máj 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Úrokové sadzby, prognózy hypoték, údaje zo stavebného sektora)
- Reuters – „Airbnb poháňa boom krátkodobých prenájmov v turistickom raji Rio“ (október 2024) reuters.com reuters.com (Prevalencia krátkodobých prenájmov a ich vplyv na dlhodobé bývanie)
- JLL Brazil – Rio de Janeiro Office Outlook Q1 2025 jll.com jll.com (Miera neobsadenosti kancelárií a ich absorpcia v Riu)
- Chambers & Partners – Nehnuteľnosti 2025 Brazília (praktická príručka) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Regulačné prostredie, dôsledky daňovej reformy, trendy na trhu)
- Valor International (prostredníctvom Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Štatistiky o spustení a náraste predaja v centrálnej oblasti)
- Rio Times – Výkon trhu s nehnuteľnosťami v Brazílii v roku 2024 riotimesonline.com (Makro podmienky, kontext úrokových sadzieb)
- Prefeitura do Rio – Program Reviver Centro thelatinvestor.com (Štatistika nedostatku bývania a stimuly na konverziu)
