Тржиште некретнина у Рио де Жанеиру: Прогноза за 2025. и даље

јул 12, 2025
Real Estate Market in Rio de Janeiro: 2025 Outlook and Beyond

Pregled tržišta (Trenutno stanje u 2025)

Tržište nekretnina u Rio de Janeiru u 2025. godini nalazi se u fazi umerenog oporavka i obnovenog rasta. Nakon dugotrajnog perioda stagnacije krajem 2010-ih, vrednosti nekretnina su ponovo počele da rastu, iako je rast i dalje umeren kada se prilagodi inflaciji. U aprilu 2025. godine cene stambenih nekretnina u Rio de Janeiru porasle su za oko 4,6% na godišnjem nivou (YoY) (najveći godišnji rast od 2015), ali su u realnim uslovima, uzimajući u obzir inflaciju u Brazilu, bile samo oko −0,9% globalpropertyguide.com. Ovo ukazuje na to da, iako nominalne cene rastu, inflacija je delimično „pojela“ deo dobiti. Ipak, ovaj porast označava preokret na tržištu Rio de Janeira, gde su vrednosti stagnirale ili opadale od 2015. do 2018. godine, usled recesije u Brazilu i post-olimpijskog zatišja.

Potražnja za nekretninama ostala je otporna uprkos ekonomskim izazovima. Na nacionalnom nivou, tržište stambenih nekretnina u Brazilu beležilo je snažnu aktivnost tokom 2024. – na primer, prodaja stambenih objekata u Sao Paulu skočila je za više od 35% u 2024. globalpropertyguide.com – a Rio de Janeiro je ispratio deo tog zamaha. U Riju je ukupni obim transakcija nekretninama porastao za oko 14% u 2024. u poređenju sa prethodnom godinom thelatinvestor.com. To pokazuje oporavak poverenja kupaca i akumuliranu potražnju, čak iako su visoke kamatne stope učinile finansiranje skupim. Referentna kamatna stopa Brazila (Selic) porasla je na 14,75% početkom 2025., što je najviši nivo u skoro dve decenije riotimesonline.com. Tako visoke stope su usporile kupovine na kredit, posebno kod kupaca iz srednje klase koji se oslanjaju na hipotekarne kredite. Ipak, kulturološki prioriteti kada je reč o posedovanju doma i kreativna rešenja za finansiranje (poput dužih rokova otplate i upotrebe penzionih fondova) održali su Brazilce aktivnim na tržištu riotimesonline.com.

Na makroekonomskom planu, brazilska ekonomija je porasla za oko 3,4% u 2024. globalpropertyguide.com, a iako se očekuje da će rast usporiti na ~2% u 2025, sektoru nekretnina u Riju pogoduje poboljšano poverenje potrošača i zapošljavanje. Značajan stambeni deficit (procena 369.000 jedinica manjka u gradu Rio thelatinvestor.com) takođe podržava dugoročnu potražnju. Vladini programi, kao što je obnovljena šema pristupačnog stanovanja Minha Casa, Minha Vida (MCMV), bili su ključni za održavanje nižeg segmenta tržišta subvencionisanjem kupovine stanova. Početkom 2025. federalna vlada je čak proširila MCMV i na više prihodne grupe (do 12.000 R$ mesečno) sa povlašćenim hipotekarnim kamatama od 10% riotimesonline.com, čime su podržani kupci prvi put. Na višem kraju tržišta, kupci sa gotovinom i investitori (kako domaći, tako i strani) preuzeli su vodeću ulogu u prodaji, nadoknađujući pad u segmentima koji su zavisni od hipoteka. Sve u svemu, Rio u drugu polovinu 2025. ulazi sa opreznim optimizmom: potražnja je čvrsta, a zalihe u pojedinim segmentima se smanjuju, ali visoki troškovi finansiranja i ekonomska nesigurnost usporavaju tempo rasta riotimesonline.com riotimesonline.com.

Trendovi na tržištu stambenih nekretnina (stambeni sektor)

Opšti trendovi tržišta i cena: Stambeni sektor u Rio de Žaneiru beleži divergentne trendove u različitim segmentima. U proseku, cene stanova u gradu rastu umereno, ali sa značajnim varijacijama po kvartovima i tipovima nekretnina. Kao što je navedeno, cene na nivou grada su porasle za oko 4–7% tokom protekle godine u nominalnim iznosima thelatinvestor.com. Važno je istaći da luksuzne oblasti Rija beleže bolje rezultate od srednjeg tržišta. U 2024. godini, prosečna cena na nivou grada porasla je za oko 7,3%, dok su luksuzni kvartovi daleko nadmašili ovaj prosek: vrednosti u najprestižnijim delovima kao što su Leblon, Ipanema i Lagoa skočile su za više od 10% na godišnjem nivou thelatinvestor.com. Tokom petogodišnjeg perioda (2020–2025), cena po kvadratnom metru na nivou grada porasla je za oko 15%, dok su nekretnine visokog standarda u istom periodu porasle za 25–30% thelatinvestor.com. To odražava otpornost luksuznog segmenta na ekonomske promene, jer imućniji kupci često plaćaju gotovinom i manje su osetljivi na kamatne stope thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Nasuprot tome, stanovanje srednjeg cenovnog ranga beleži daleko sporiji rast, a kada se prilagodi inflaciji, cene u srednjem segmentu su u poslednjim godinama jedva rasle globalpropertyguide.com. U suštini, rezidencijalno tržište Rija je podeljeno: kvartovi sa ograničenom ponudom visokokvalitetnih nekretnina beleže snažan rast, dok pristupačnije oblasti ostaju relativno stabilne.

Bum luksuznog segmenta: Luksuzno stambeno tržište u Riju doživljava procvat i izdvojilo se kao vodeći segment. U 2023. godini, ukupna vrednost prodaje luksuznih nekretnina (uglavnom definisanih kao domovi iznad ~R$2 miliona) skočila je za 70% – izuzetan rast – a snažan trend se nastavio i tokom 2024. i 2025. godine thelatinvestor.com. Luksuzne nekretnine sada čine oko 15% ukupne vrednosti prometovanih nekretnina u Riju, iako predstavljaju znatno manji deo ukupnih jedinica, što ukazuje koliko su transakcije u visokom segmentu važne za tržište thelatinvestor.com. Cene u elitnim kvartovima potvrđuju ovaj trend: Leblon, najskuplja gradska četvrt, prosečno beleži R$20,000–25,000 po m² za vrhunske stanove, dok stanovi na plaži u Ipanemi dostižu oko R$18,000–22,000 po m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ove ultraluksuzne zone imaju izuzetno ograničenu ponudu i praktično funkcionišu kao „blue-chip“ nekretnine – vrednosti su tamo dostigle rekordne nivoe 2023. i nastavljaju da rastu thelatinvestor.com. U stvari, Leblon je zabeležen kao najskuplji kvart u Brazilu 2023. godine i i dalje je statusni simbol; vrednosti nekretnina u Leblonu porasle su do oko R$25,000/m² i očekuje se da će nastaviti da rastu zbog nezasite potražnje i oskudne ponude thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Tabela: Cenovni rasponi stambenih nekretnina u Riju po segmentima thelatinvestor.com thelatinvestor.com

SegmentPrimeri naseljaTipični cenovni raspon (R$/m²)
Ultra-premiumLeblon; Ipanema (pored plaže)R$20.000 – R$25.000
PremiumUnutrašnja Ipanema; Lagoa; Jardim Botânico; Gávea; luksuzni delovi KopakabaneR$15.000 – R$20.000
Rastući viši segmentBotafogo; Flamengo; Barra da Tijuca (najbolje oblasti)R$10.000 – R$15.000
Gradski prosekSvi distrikti (ukupni prosek)~R$12.000 po m² (prosek)

Izvor: The Latinvestor (analiza tržišta, jun 2025) thelatinvestor.com

Kao što je prikazano iznad, najekskluzivnije lokacije u Zoni Sul (Južna zona) imaju cene znatno iznad gradskog proseka, dok čak i „novi luksuzni“ delovi kao što su Botafogo ili pojedini delovi Barra da Tijuca sada dostižu cenu u pet cifara po kvadratnom metru thelatinvestor.com. Ove razlike u cenama ističu značaj lokacije, pogleda i ekskluzivnosti. Posebno, Barra da Tijuca, novije plansko naselje, nudi luksuz po nižoj ceni po m² (oko R$9.000–12.000 u svojim premijum delovima) i predstavlja najbrže rastuće luksuzno podtržište thelatinvestor.com. Pokretanje luksuznih nekretnina u Barri poraslo je za 34,1% u poslednje vreme, dok investitori koriste potražnju za većim, modernim stanovima u toj oblasti thelatinvestor.com. Prostrane nekretnine sa mnoštvom sadržaja – često u zatvorenim kompleksima sa bazenima, teretanama i parkingom – privlače imućne porodice u potrazi za većim prostorom nego što starija naselja uz more mogu da ponude thelatinvestor.com. Ovo je učinilo Barru sve važnijim igračem na tržištu luksuza u Riju, praktično „drugim centrom“ ekskluzivnih nekretnina izvan tradicionalne Zone Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Tržište najma i kratkoročni najam: Tržište najma u Riju je dinamično, pod uticajem turizma i sve veće zastupljenosti platformi za kratkoročni najam.

Tradicionalni prinosi od dugoročnog iznajmljivanja u gradu su umereni – u proseku oko 4–5% bruto godišnje u većini oblasti, i često ispod 4% u elitnim četvrtima Južne zone kao što su Kopakabana ili Botafogo thelatinvestor.com.Visoke cene kupovine u ovim poželjnim kvartovima smanjuju prinose od iznajmljivanja (na primer, skroman dvosoban stan u Kopakabani može koštati toliko da godišnja kirija iznosi samo oko 3% njegove vrednosti) thelatinvestor.com.Ovo je navelo neke investitore da se okrenu kratkoročnom iznajmljivanju (Airbnb) kako bi povećali prinose.Од краја 2010-их, Рио је доживео бум краткорочног изнајмљивања, посебно у туристички популарним приобалним подручјима.U Ipanemi, na primer, sada postoji jedan Airbnb oglas na svakih 7 domova u komšiluku – zapanjujuća statistika koja ilustruje koliko su praznični najam postali rasprostranjeni reuters.com reuters.com.U susednoj Kopakabani, Airbnb oglasi su se slično proširili (povećanje od ~24% od 2019. godine) reuters.com.Ovaj trend ima i prednosti i mane.S jedne strane, to stvara unosne prilike za vlasnike i menadžere nekretnina: preduzetnički domaćini u Riju su izgradili poslove upravljanja nekretninama, udvostručujući svoje portfolije svake godine kako bi zadovoljili potražnju turista reuters.com.S druge strane, porast kratkoročnih najma otežava pronalaženje dugoročnih najma u tim oblastima i podiže kirije, što zabrinjava lokalna udruženja stanara reuters.com.Upravni odbori kondominijuma često se bore da usklade interese vlasnika koji profitiraju od Airbnb-a i onih koji se žale na prolazne goste ili bezbednosne probleme reuters.com.Do sada, vlasti Ria nisu strogo regulisale kratkoročni najam, ali stručnjaci iz industrije veruju da je samo pitanje vremena kada će biti uvedena nova pravila (ili porezi), kao što je to slučaj u drugim velikim gradovima reuters.com.Svaka takva regulativa biće ključni faktor na koji treba obratiti pažnju, jer bi mogla uticati na ponašanje investitora na tržištu stanova.Ukratko, iznajmljivačko tržište Rija u 2025. godini je priča o dva tržišta: stabilno tržište dugoročnog iznajmljivanja sa umerenim prinosima i vrlo vruće tržište kratkoročnog iznajmljivanja koje mnoge stanove pretvara u faktičke hotelske apartmane – trend koji će verovatno potrajati sve dok turizam ostaje snažan.

Srednje i pristupačno stanovanje: Srednji i niži segmenti stambenog tržišta Rija suočavaju se sa većim izazovima. Visoke kamatne stope (preko 14% Selic) učinile su hipotekarne kredite skupljim, što je isključilo deo kupaca iz srednje klase riotimesonline.com. Kao rezultat, rast cena u sekundarnim kvartovima (posebno u delovima Severne zone ili na periferiji) bio je stagnantan ili je samo pratio inflaciju. Pristupačnost zakupa takođe je problem, jer mnogi potencijalni kupci odlažu kupovinu i nastavljaju da iznajmljuju. Fokus vlade na subvencionisano stanovanje utiče na ovaj segment: prošireni MCMV programi i krediti sa niskim kamatama finansirani preko FGTS potiču izgradnju pristupačnih stanova u predgrađima. Više od 278 milijardi R$ ulaže se na nacionalnom nivou u pristupačno stanovanje do 2025. godine, sa ciljem dodavanja miliona novih domova i potencijalnog stabilizovanja cena u perifernim zonama gde će nova ponuda biti dostupna thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Na primer, veliki stambeni projekti u zapadnim predgrađima (npr. Campo Grande ili Santa Cruz u Zapadnoj zoni Rija) mogli bi blago da ublaže pritisak na cene povećanjem ponude stanova thelatinvestor.com. Istorijski gledano, kada su otvarani novi projekti pristupačnog stanovanja (kao tokom prvog talasa MCMV do 2014. godine, kada je izgrađeno 2,4 miliona jedinica na nacionalnom nivou), vrednosti nekretnina u blizini su imale tendenciju da se stabilizuju ili čak blago opadnu zbog povećanja ponude thelatinvestor.com. Ovo sugeriše da bi u perifernim kvartovima Rija agresivna izgradnja stanova mogla održati pristupačne cene, što je dobra vest za kupce koji prvi put kupuju stan.

Još jedan značajan trend je uspon profesionalno upravljanih stanova za iznajmljivanje (multifamily), što je relativno nov koncept u Brazilu. Investitori i građevinske firme vide prilike da grade stambene tornjeve za iznajmljivanje (model uobičajen u SAD/EU) u Riju i Sao Paulu, posebno kako mladi profesionalci sve češće biraju dugoročni zakup. Program Reviver Centro (opisan u nastavku) čak omogućava konverziju starih kancelarijskih zgrada u stanove za zakup u centru grada thelatinvestor.com. Sve u svemu, iako luskuzno stambeno tržište privlači pažnju sa dvoznamenkastim rastom, šire stambeno tržište u Riju karakteriše spor ali stabilan napredak, potpomognut državnim podsticajima i stvarnom potrebom za stanovanjem u svim prihodnim grupama.

Trendovi u komercijalnim nekretninama (poslovni prostori, maloprodaja i industrija)

Tržište poslovnog prostora: Sektor poslovnog prostora u Riju de Žaneiru se poslednjih godina suočavao sa izazovima, ali se konačno primećuju znaci poboljšanja. Grad je tokom 2010-ih prošao kroz period prevelike ponude – dodatno pogoršan ekonomski padom posle Olimpijskih igara i posledicama afere sa naftnom kompanijom Petrobras, što je dovelo do smanjenja poslovanja i napuštanja korporativnih kula. Stope nepopunjenosti poslovnog prostora u Riju su veći deo druge polovine 2010-ih bile iznad 30%. U 2025. godini, međutim, nepopunjenost poslovnog prostora postepeno opada. U prvom kvartalu 2025, nepopunjenost poslovnog prostora u Riju pala je na 29,4%, što je značajno najniži nivo u poslednjih 10 godina jll.com. Iako je stopa nepopunjenosti od ~29% i dalje veoma visoka po globalnim standardima, trend pada ukazuje na pozitivan neto apsorpciju prostora. U protekloj godini (Q1 2024 do Q1 2025), nepopunjenost je opala za oko 5 procentnih poena na nivou celog grada jll.com. Dve oblasti su imale vodeću ulogu u ovoj apsorpciji krajem 2024: Centro (centar grada) i Barra da Tijuca. Centar Rija zabeležio je pad nepopunjenosti od 2,5 procentna poena samo u Q4 2024, uglavnom zahvaljujući tome što su državne agencije zauzele prostor jll.com. Na primer, vlada države Rio i kancelarija javnog tužioca proširile su svoje prostorije u Centru, popunivši neke dugo prazne zgrade jll.com. Barra da Tijuca, koja ima sekundarni poslovni distrikt (popularan među kompanijama koje traže savremen prostor van zagušenog centra grada), takođe je doprinela poboljšanju nepopunjenosti jll.com.

Čak i uz ovaj napredak, otprilike jedan od četiri do jedan od tri poslovna prostora u Riju ostaje prazan, što ukazuje na tržište koje je i dalje u fazi oporavka. Stope zakupa za premium kancelarije su pod pritiskom, a vlasnici često nude povlastice kako bi privukli zakupce. Trend prelaska na bolje kvalitetne zgrade je očigledan: zakupci koriste povoljne uslove da se presele u modernije zgrade više klase (često nove, efikasnije kule u Porto Maravilha ili Barri) po atraktivnim cenama, ostavljajući za sobom stariji fond. Ovo postepeno dovodi do podeljenosti tržišta poslovnog prostora, pri čemu prvoklasne AAA zgrade nalaze zakupce, dok zastarele kancelarije (posebno u centralnom poslovnom okrugu) ili teško nalaze zakupce ili se prenamenjuju. Jedna značajna inicijativa koja se bavi ovim problemom je program „Reviver Centro” (o kojem će biti reči kasnije), koji podstiče konverziju zastarelih poslovnih zgrada u centru grada u stambene jedinice ili hotele thelatinvestor.com. U narednim godinama očekujemo da će broj praznih kancelarija u Riju nastaviti da opada kako ekonomija raste, ali brzina će zavisiti od potražnje novih preduzeća. Sektori poput petrohemije, tehnologije i finansija pokreću veliki deo zakupa kancelarija u Riju; svako proširenje (na primer, ako cene nafte ostanu visoke, što podstiče energetske firme) moglo bi ubrzati popunjavanje kancelarijskog prostora. Takođe, provajderi coworking i fleksibilnih kancelarijskih prostora ušli su na tržište Rija kako bi iskoristili kompanije koje traže fleksibilnost – ovi operatori su zauzeli deo prostora, posebno u revitalizovanoj zoni luke i Zoni Sul. Sve u svemu, tržište poslovnih prostora u Riju 2025. godine je u fazi stabilizacije: najgori period viška ponude je prošao, javni sektor doprinosi popunjenosti, a ni nova veća ponuda se neće uskoro pojaviti na tržištu, što omogućava da se nepopunjenost postepeno smanjuje jll.com jll.com.

Maloprodaja i mešovita komercijalna imovina: Sektor maloprodaje nekretnina u Riju se prilagođava promenjivim potrošačkim navikama. Maloprodajni objekti su bili ozbiljno pogođeni recesijom 2015–2016. i pandemijom 2020, ali 2024–2025. beleži povratak posetilaca, naročito u otvorenim šoping ulicama i tržnim centrima u imućnim delovima grada. Popularni tržni centri u Riju (kao što su Shopping Rio Sul u Botafogu, BarraShopping u Barri i Village Mall) beleže veću popunjenost nego pre dve godine, jer su se maloprodajne prodaje oporavile paralelno sa turizmom. Zanimljiv razvoj u segmentu šoping centara je konsolidacija i ulaganja glavnih operatora. Na primer, 2024. godine Iguatemi (jedna od vodećih brazilskih kompanija za tržne centre) je udružila snage sa fondom za nekretnine i kupila 16,6% udela u Shopping Rio Sul, jednom od najpoznatijih tržnih centara u Riju practiceguides.chambers.com. Ovaj dogovor odražava obnovljeno poverenje u tržište luksuzne maloprodaje i trend spajanja ili preuzimanja imovine od strane operatora šoping centara kako bi dobili veću skalu. Slično, Aliansce Sonae (još jedan veliki REIT za tržne centre) ulaže u proširenja mešovite namene svojih tržnih centara, dodajući stambene i kancelarijske objekte tržnim centrima kako bi stvorili „mini-gradove” siila.com.br. U Riju, vidimo da se kompleksi poput BarraShoppinga dalje razvijaju sa susednim poslovnim kulama, medicinskim centrima, pa čak i planiranim stambenim kulama na licu mesta. Ovi kompleksi mešovite namene odgovaraju želji potrošača za praktičnošću (živeti-kupovati-raditi na jednom mestu) i doprinose većoj posećenosti.

Maloprodaja uličnog tipa u elitnim kvartovima (npr. restorani i butici u Ipanemi, Leblonu i Kopakabani) profitira od snažnog povratka turista tokom 2023–2025. Kada je brazilska valuta (real) relativno slaba, Rio je atraktivna destinacija, a potrošnja turista raste – što koristi hotelima, restoranima i maloprodaji. Glavne ulice kao što su Garcia d’Ávila (Ipanema) ili Visconde de Pirajá beleže otvaranje novih prodavnica, uključujući dolazak ili širenje međunarodnih brendova u Rio, s ciljem privlačenja kupaca luksuznih proizvoda. Sa druge strane, neki kvartovski centri u manje imućnim oblastima i dalje se bore sa praznim lokalima i konkurencijom iz e-trgovine. Penetracija e-trgovine u Brazilu je naglo porasla tokom pandemije i to usporava širenje velikih maloprodajnih objekata. Primećujemo da se neki veći prazni maloprodajni prostori pretvaraju u logističke centre za dostavu „poslednje milje“, pa čak i u crkve i škole u predgrađima.

Industrijski i logistički sektor: Iako nije toliko istaknut kao industrijsko tržište Sao Paula, logistički sektor nekretnina u širem području Rija beleži snažne performanse. Povećana potražnja za magacinima i distributivnim centrima u okolini Rija (naročito duž autoputeva u oblasti Baixada Fluminense i blizu luke i aerodroma) posledica je ekspanzije e-trgovine tokom pandemije i rasta brazilske naftne i gasne industrije. Prema podacima JLL-a, početkom 2025. godine, ukupna stopa nepopunjenosti industrijskih nekretnina u Brazilu pala je na rekordno nizak nivo (~7–8%) jll.com – a i logistički parkovi u Riju su deo te priče, pri čemu su mnogi objekti u potpunosti iznajmljeni. Ključna infrastruktura kao što su proširenje Luke Itaguaí i unapređenja u Porto do Açu u Riju (velika privatna luka severno od grada) privlače logističke investicije. Zapravo, Porto do Açu i pripadajući industrijski kompleksi beleže oko 6 milijardi BRL investicija, stvarajući nove industrijske parkove koji se ističu kao faktori transformacije regiona thelatinvestor.com. Takođe, razvoj data centara u Brazilu stigao je i do Rija: država ima planirano ili u izgradnji preko 900 MW kapaciteta data centara, što podstiče izgradnju specijalizovanih objekata i može učiniti Rio tehnološkim infrastrukturnim centrom do 2030. godine bnamericas.com. Za investitore, industrijske nekretnine nude veće prinose od stambenih (često 8–10%+ kapitalizacije) i tražene su. Očekujemo dalji rast ovog segmenta, uz podršku uloge Rija kao logističke kapije (sa lukama, petrohemijskim kompleksima i velikim potrošačkim bazama).

Ukratko, poslovne nekretnine u Riju 2025. godine su pomešane: tržište kancelarija se oporavlja od visoke nepopunjenosti kako ekonomija jača; maloprodajni sektor se stabilizuje strateškim investicijama i kombinovanjem namena; a industrijski/logistički sektor je svetla tačka sa niskom nepopunjenošću i ekspanzijom koju pokreću e-trgovina i trgovina.

Mešovite namene i novi projekti

Rio de Janeiro je svedok napretka ka mešovitim razvojnim projektima, dok gradski planeri i investitori teže modernizaciji urbanog tkiva i stvaranju okruženja za život, rad i zabavu. Jedan od najznačajnijih projekata urbane obnove sa mešovitom namenom je projekat Porto Maravilha u zoni luke (Centro). Ovaj dugoročni projekat, započet pre Olimpijskih igara 2016. godine, transformiše nekada zapuštenu obalu u živopisnu četvrt sa kancelarijama, stambenim jedinicama, kulturnim prostorima i unapređenim prevozom. Do 2026., revitalizovana luka će, prema predviđanjima, biti dom za do 70.000 novih stanovnika unutar 1 km od javnog prevoza, zahvaljujući intenzivnoj stambenoj izgradnji uz komercijalne projekte itdp.org. Porto Maravilha sada nudi atrakcije kao što su Muzej sutrašnjice i akvarijum AquaRio, moderne poslovne zgrade klase A (poput Aqwa Corporate) i nove stambene kondominijume koji su u izgradnji. Tehnološki orijentisan pod-projekat, inovacijski hab “Porto Maravalley”, otvoren je 2024. godine kako bi privukao startape i kreativne industrije thelatinvestor.com. Ovaj hab, sa co-working prostorijama i inkubatorima, povećao je privlačnost lučke zone za mlade profesionalce i deo je šireg plana za miks tehnoloških kancelarija, stanova i prostora za odmor u tom području thelatinvestor.com. Obnova luke kao četvrti sa mešovitom namenom poredi se sa enklavama nalik Silicijumskoj dolini – nudi moderne stanove u prenamenjenim skladištima/loftovima, nove kafiće i restorane, i lake tramvajske (VLT) veze sa centrom. Rezultat je rastuća zajednica u kojoj ljudi mogu da žive, rade i druže se bez dugih putovanja thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Izvan centra grada, Barra da Tijuca je već dugo mesto razvoja planskih mešovitih zajednica. Sama Barra je izgrađena s konceptom mešovite upotrebe – veliki master-planirani kompleksi često uključuju stambene kule, tržne centre, škole, a ponekad i poslovne zgrade. Ovaj trend se nastavlja s projektima kao što je Ilha Pura (bivše Olimpijsko selo, sada stambena zajednica sa parkovima i komercijalnim gradskim centrom) i nove faze oko Barra Olympic Park. Planovi za Projeto Imagine u oblasti Olimpijskog parka, na primer, predviđaju zabavni park, muzeje, gastronomski centar i moguće stambene/hotelske sadržaje, pri čemu se neki od olimpijskih objekata preuređuju u porodičnu zabavnu i zonu mešovite namene coliseum-online.com. Pored toga, privatni investitori u Barri i Recreio-u (dalje na zapadu) grade komplekse sa više kula koji integrišu trgovinske pasarele i coworking prostore za stanovnike. Ove samoodržive četvrti odgovaraju načinu života gde su svakodnevne potrebe na dohvat ruke – relativno nov koncept u automobilskom okruženju Barri.

Razvojni timovi maloprodajnih objekata takođe prihvataju koncept mešovite upotrebe. Aliansce Sonae, veliki operater tržnih centara, najavio je razvoj šest velikih projekata mešovite namene širom Brazila, uključujući Rio, sa 35 stambenih, poslovnih i hotelskih kula integrisanih sa tržnim centrima siila.com.br. Ovo ukazuje da će lokacije tržnih centara (koje su često velike parcele na udarnim lokacijama) sve češće biti dom za poslovne prostore, stanove i hotele – praktično pretvarajući tržne centre u višenamenske gradske četvrti. U Riju je jedan od primera širenje oko Bossa Nova Mall pored aerodroma Santos Dumont, koji sada uključuje hotel i povezan je sa poslovnim kancelarijama i aerodromom – stvarajući višenamenski centar za putovanja, kupovinu i poslovanje u centru grada.

Program Reviver Centro još je jedan pokretač razvoja mešovite upotrebe. Pretvaranjem neiskorišćenih poslovnih zgrada u istorijskoj jezgri u stambene (loftovi, garsonjere) i dodavanjem maloprodajnih objekata u prizemlju, on unosi aktivnost 24/7 u nekadašnju poslovnu zonu koja je radila od 9 do 5 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Program nudi poreske olakšice i urbanističke podsticaje investitorima koji stvaraju stambene jedinice u Centru, što često dovodi do mešovite upotrebe: starije poslovne zgrade postaju apartmani na višim spratovima sa kafićima ili prodavnicama u prizemlju, čime se očuva arhitektonsko nasleđe i prilagođava savremenim potrebama. Ovo ne samo da povećava ponudu stanova, već i na održiv način kombinuje stambene i poslovne funkcije u centru grada.

  • Zona Sul (Јужна зона): Zona Sul је најпрестижнији регион Риоа, који обухвата култне четврти као што су Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.
  • Nekretnine ovde su uglavnom definisane oskudicom i visokim cenama.Nekretnine u Zoni Sul, posebno duž obale i oko Lagune (Lagoa Rodrigo de Freitas), postižu najviše cene u gradu, kao što je ranije pomenuto – često se kreću od R$15.000 do R$25.000 po kvadratnom metru u luksuznim zgradama thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Leblon i Ipanema su krunski dragulji: Ograničena veličina i ekskluzivnost Leblona (samo nekoliko blokova uz obalu) čine ga veoma ograničenim u ponudi, zbog čega su njegove vrednosti porasle na sam vrh tržišta.Čak i na sporijem tržištu, potražnja za Leblonom ostaje nezasita – istaknut je 2023. godine kao najskuplja lokacija (~R$25k/m²) i nastavlja da raste u vrednosti dok imućni kupci na njega gledaju kao na simbol statusa i sigurno čuvanje vrednosti thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, слично, има користи од светске препознатљивости имена и мешавине луксузних кондоминјума и шармантних старијих зграда; било шта у близини плаже у Ипанеми је најпожељнија некретнина.Zona Sul takođe ima koristi od najboljih urbanih sadržaja – vrhunskih restorana, bolnica, škola i turističkih atrakcija – što održava njen privlačan karakter.S druge strane, novo građenje je izuzetno ograničeno.Zoniranje je strogo i ima malo praznih parcela, tako da su novi projekti uglavnom butik renovacije ili povremena rekonstrukcija starije zgrade.Ово одржава понуду ограниченом.Važan trend ovde je da prinosi od izdavanja nekretnina u Južnoj zoni opadaju jer cene rastu brže od kirija thelatinvestor.com thelatinvestor.com.U oblastima poput Ipaneme, Kopakabane i Botafoga, mnoge stanove sada poseduju investitori (uključujući strance) koji su podigli cene kupovine, ali rast kirija nije pratio taj trend, što je dovelo do prinosa od samo oko ~3% thelatinvestor.com.Тако да се може рећи да је Zona Sul постала више инвестиција са добитком на капиталу него извор прихода.Za stanovnike, ove četvrti su i dalje veoma tražene zbog svog načina života – ulična prohodnost, pristup plaži, kultura (npr.pozorišta u Botafogu, noćni život u Lapi koja je u blizini Glorije), i poboljšan prevoz (metro linije pokrivaju veći deo Zone Sul).Nadolazeća infrastruktura, kao što su proširenje metroa i nove VLT linije, ima za cilj dodatno unapređenje povezanosti Zone Sul sa drugim delovima grada, što može samo povećati vrednost nekretnina.Ukratko, Zona Sul u 2025. godini je tržište prodavaca za kvalitetne nekretnine: potražnja prevazilazi ponudu, domaći i strani elitni kupci su aktivni (neki plaćaju u gotovini ili američkim dolarima), a jedinstvena kombinacija prirodnih lepota i urbanih pogodnosti osigurava da ova oblast ostane najskuplji deo Rija thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
  • Barra da Tijuca (Zapadna zona): Barra da Tijuca predstavlja modernu granicu Rija – prostranu četvrt u predgrađu na zapadu grada, poznatu po visokim zgradama, ograđenim zajednicama i širokim avenijama.Nekretnine u Barri imaju veoma drugačiji karakter od onih u Zoni Sul.Nudi više prostora i novogradnju po relativno nižim cenama (po m²), što privlači porodice i one koji traže život u predgrađu po američkom modelu.Trenutne cene u najboljim delovima Barri su oko R$9.000–12.000 po m², što je znatno manje od najprestižnijih kvartova Zone Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Međutim, Barra beleži brz rast: navodi se kao oblast sa najbržim rastom cena u luksuznom segmentu u poslednje vreme, pri čemu nove luksuzne nekretnine podižu vrednosti thelatinvestor.com.Na primer, lansiranje luksuznih kondominijuma na obali okeana i zatvorenih stambenih zajednica u oblastima poput Jardim Oceânico i duž plaže Reserva privuklo je kupce visoke klase u Barru, podižući njen profil.Развојна активност је велика – Барра још увек има земљу за велике пројекте, а инвеститори су испоручили много нових јединица у 2023–2024 (од којих су неке биле одложене од грађевинског бума током Олимпијских игара).Područje Olimpijskog parka i njegova okolina se postepeno preuređuju: sportski objekti se prenamenjuju (jedna arena je pretvorena u srednju školu, druga u trening centar), a susedne parcele su predviđene za projekte mešovite namene.Infrastruktura u Barri se dramatično poboljšala u poslednjoj deceniji – Olimpijske igre 2016. dovele su do izgradnje novih autoputeva (TransOlímpica), BRT ruta i proširenja metro linije 4 do Barri, povezujući je sa Ipanemom.Ova poboljšanja čine Barru pristupačnijom i privlačnijom, skraćujući vreme putovanja do Južne zone.Kao rezultat toga, Barra je sve više samodovoljna i nalik gradu, sa brojnim tržnim centrima (BarraShopping, Village Mall), poslovnim klasterima (naftne kompanije i korporacije imaju svoja sedišta tamo), pa čak i kulturnim ustanovama.Mnogi Brazilci koji bi mogli da priušte život u Zoni Sul biraju Barru zbog većeg doma ili opuštenijeg okruženja.Pored toga, međunarodni kupci pokazuju interesovanje za luksuzne stanove u Barri – ona nudi život na plaži po znatno nižoj ceni nego u Majamiju ili Dubaiju, što je posebno privlačno kupcima sa Bliskog Istoka i iz Evrope thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Gledajući unapred, Barra da Tijuca je spremna da ostane jedno od područja rasta Rija.Identifikovana je kao ključna zona za novi luksuzni razvoj (planirano je preko 40 luksuznih projekata za 2025–2026. u Riju, pretežno u Barri, što odražava poverenje investitora) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Brzi rast stanovništva u ovom području (mnogo mladih porodica se doseljava) i kontinuirani infrastrukturni projekti (poput unapređenja kanalizacije, odvoda u potopljenim podnaseljima itd.) ukazuju na to da će ono igrati sve veću ulogu na tržištu nekretnina Rija.Međutim, jedan od izazova je obezbeđivanje održivog rasta – saobraćajne gužve predstavljaju problem jer je posedovanje automobila visoko, a održavanje adekvatnih usluga za rastuću populaciju biće važno.Ipak, u poređenju sa pre deset godina, Bara je daleko manje „udaljena spavaća zajednica“ i više predstavlja produžetak gradskog jezgra, pri čemu vrednost nekretnina stalno raste kako mesto sazreva.
  • Centro i Luka zona: Rioov Centro (centar grada) i susedna Luka zona trenutno su u sred velikog preporoda.Историјски, Центро је био ужурбано пословно и административно срце Рија, али је после радног времена остајао празан и трпео је занемаривање и пораст празних простора током 2000-их.Sada, kroz javno-privatne inicijative kao što su Reviver Centro i obnova Porto Maravilha, ovo područje privlači nove stanovnike i investitore.Podaci sa početka 2024. godine pokazali su 35% skoka u pokretanju novih projekata u centralnim i lučkim oblastima, zajedno sa povećanjem prodaje nekretnina od 12,6% u tim područjima thelatinvestor.com.Ovo ukazuje na veoma veliko interesovanje za urbanu jezgru, dok investitori počinju da koriste podsticaje za izgradnju stanova, a kupci prepoznaju potencijal života u centru grada.Program Reviver Centro, pokrenut 2021. godine i koji se intenzivira do 2024–25, predstavlja prekretnicu.Nudi poreske olakšice i bržu proceduru za prenamenu poslovnih zgrada u stambene, a čak dozvoljava i novu izgradnju stambenih objekata u delovima centra grada koji su ranije bili namenjeni isključivo poslovnoj upotrebi en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Ova politika direktno rešava procenjeni nedostatak stambenih jedinica od oko 369.000 u Riju pretvaranjem nedovoljno iskorišćenih kancelarija u stanove thelatinvestor.com.Неколико инвеститора је ушло у посао; на пример, старе пословне зграде дуж Авеније Рио Бранко се празне и претварају у модерне лофтове/станове.Grad izveštava o desetinama zgrada koje su u procesu prenamene od 2025. godine.Ovaj napor već daje rezultate: mlađi profesionalci i studenti se sele u Centar kako bi iskoristili kraća putovanja na posao, moderan život u loftovima i istorijski šarm kvartova poput Lape, Saúde i Praça Mauá thelatinvestor.com.Novi stambeni tornjevi u Luci (poput onih u oblasti Pedra do Sal i blizu Orla Conde) takođe doprinose razvoju nove zajednice.Atmosfera se menja – centar Rija postaje “24/7” kvart sa novim barovima, galerijama i uslugama koje prate stanovnike.To je vrlinski krug: što više ljudi živi tamo, povećava se potražnja za supermarketima, školama itd., što dodatno povećava poželjnost za stanovanje.Vladini podsticaji (kao što su IPTU umanjenja poreza na imovinu za renovirane zgrade) dodatno pojačavaju ovaj zamah thelatinvestor.com.Pored toga, ogromna ulaganja u infrastrukturu u i oko Centra dodatno jačaju njegove izglede.Sistem lake železnice (VLT) sada besprekorno povezuje autobusku stanicu, luku i centar grada, čineći život bez automobila lakšim.Takođe su planirana unapređenja železničke stanice Central do Brasil i moguće ponovno uspostavljanje nekih prigradskih železničkih linija, što bi poboljšalo povezanost.Zona Portuária posebno privlači mnoge mlade profesionalce i tehnološke kompanije, zahvaljujući inicijativama kao što je tehnološki centar Porto Maravalley, kako je pomenuto na thelatinvestor.com.Visokotehnološke i kreativne industrije pronalaze svoje mesto u obnovljenim skladištima pretvorenim u kancelarije (npr.na Pier Mauá i okolini), dajući luci izgled „startup distrikta“.Za nekretnine, ovo znači da potražnja za modernim stanovima u zoni luke raste, ali je ponuda i dalje ograničena – što podiže cene i čini ovu lokaciju atraktivnom investicionom zonom thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Rani pokretači pronalaze dobre prilike kako u istorijskim zgradama, tako i u novim kondominijumima.Izgledi: Centro i Luka zona verovatno imaju najveći potencijal za rast do 2030. godine u Riju.Kako se više projekata završi, ove oblasti bi mogle apsorbovati značajan deo potražnje za stanovanjem u gradu.Rizici i dalje postoje (javna bezbednost i beskućništvo u centru grada su zabrinutosti koje zahtevaju kontinuirano rešavanje), ali gradske vlasti i privatni akteri izgleda da su posvećeni oživljavanju centra.Spoj kulturnog nasleđa (vekovna arhitektura, muzeji, noćni život) i moderne udobnosti (prevoz, blizina radnih mesta) daje ovim kvartovima jedinstvenu prednost ako revitalizacija bude uspešna.Vrednosti nekretnina u Centru su trenutno ispod vrednosti u Zona Sul, ali se može očekivati konvergencija kako centar ponovo postane poželjna rezidencijalna adresa.

    Poboljšanja infrastrukture jačaju održivost mešovitih projekata. Na primer, nove linije javnog prevoza (detaljnije opisane u kasnijem delu) značiće da će mešovite zajednice u Zapadnoj zoni i predgrađima imati bolju povezanost, podstičući razvoj projekata orijentisanih ka tranzitu koji kombinuju stanovanje, kancelarije i maloprodaju u blizini stanica. Konkretnan primer je planirana ekspanzija metro sistema: ponovno pokretanje Metro linije 3 (predložena linija ispod zaliva do Niteróija) i produženje Linije 2 planirani su za završetak do otprilike 2030. godine railjournal.com railway.supply, što će verovatno podstaći razvoj mešovitih zona oko budućih stanica sa obe strane zaliva Guanabara. Takođe, novi TransBrasil BRT koridor (koji bi trebalo u potpunosti da bude otvoren do 2025. godine) prolaziće duž Avenije Brasil i sadržaće stanice u Severnoj zoni gde gradske vlasti očekuju razvoj zona orijentisanih ka javnom prevozu. Očekuje se da će BRT prevoziti preko 250.000 putnika dnevno do 2030., tako da se očekuje značajan razvoj nekretnina (poput stambenih kula sa integrisanom maloprodajom) u blizini njegovih stanica radi usluživanja ove populacije itdp.org.

    Ukratko, mešovita izgradnja nekretnina je rastući trend u Riju i smatra se načinom za oživljavanje kvartova i istovremeno zadovoljenje više potreba. Projekti u Port zoni, Barri i Centru su primeri toga, a u budućnosti se očekuje da će veliki zemljišni kompleksi (stare industrijske lokacije, olimpijska zemljišta itd.) biti preuređeni sa kombinacijom stambenih, poslovnih i rekreativnih sadržaja. Ova diversifikacija je pozitivna za tržište jer stvara otpornije zajednice i pruža prilike investitorima da učestvuju u projektima sa više namena.

    Specifični uvidi po kvartovima

  • Nova područja u razvoju (Severna zona i dalje): Pored poznatih zona, neka nova područja u severnoj i dalekoj zapadnoj zoni Rio de Žaneira zaslužuju pažnju. Severna zona (Zona Norte), koja je tradicionalno radnička i industrijska, beleži delimičan rast zahvaljujući poboljšanju infrastrukture. Vlada je uložila stotine miliona rea u projekte kao što su kontrola poplava za reku Akari i urbane nadogradnje u Žardim Maravilji, sa ciljem da se smanje poplave i poboljša kvalitet života u naseljima Severne zone thelatinvestor.com. Kako se ovi projekti budu završavali, oblasti koje su nekada bile sklone poplavama ili zapuštene mogle bi postati atraktivnije i podići vrednost nekretnina. Povlači se paralela sa razvojem Bar, gde su investicije u infrastrukturu dovele do rasta cene nekretnina, pa bi Severna zona mogla slediti taj put sa višim prinosima na kirije i cenama stanova kako novi putevi, kanalizacija i javni prevoz budu poboljšavali životne uslove thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Važno je napomenuti da celokupni rast stanovništva Rija de Žaneira dolazi sa periferije – gradska oblast ima oko 13,8 miliona stanovnika u 2024. i taj broj raste, pri čemu se najveći deo rasta beleži u prigradskim i severnim zonama thelatinvestor.com. Ovo znači prirodan rast potražnje za stanovanjem u tim delovima grada, što predstavlja priliku za investitore. Prinosi od izdavanja u delovima Zone Norte (na primer, oko Mejera ili Tijuce) mogu biti viši nego u južnoj zoni jer su cene stanova niže dok su kirije solidne – prinosi od 6–7% nisu retkost za dobro pozicionirane stanove u Severnoj zoni, što privlači interes investitora kao bolja opcija za keš flou. Takođe, planirana linija metroa 3 (koja povezuje Niteroi preko zaliva sa Severnom zonom) i proširenje BRT linija kroz Zonu Norte značajno bi poboljšali povezanost, što bi verovatno podiglo cene u opštinama duž tih pravaca do kasnih 2020-ih. U dalekoj zapadnoj zoni (Santa Kruz, Kampo Grande, Rekreio osim Bar), velike površine zemlje omogućile su izgradnju masovnih novih stambenih naselja, mnoga pod MCMV ili sličnim programima. Ova područja su „u razvoju“ u smislu nove ponude stanova, i dalje su pristupačna tržišta. Na primer, u Kampo Grandeu je podignuto više novih kompleksa stanova sa jedinicama namenjenim srednjoj klasi i pratećim rastom trgovine (novi tržni centri) za tu populaciju. Iako ulaganja u Leblon donose bržu dobit, ove periferne zone mogu ponuditi stabilan rast i obim naročito kako se urbana zona Rija širi ka zapadu. Metropolitenski region Rio de Žaneira je policentričan i moguće je da u tim oblastima nastanu i sekundarna poslovna središta (neke državne kancelarije i pozadinske službe se sele u jeftinije severne/zapadne zone), što dodatno podstiče lokalni razvoj nekretnina.
  • Ukratko, svaka četvrt Rija ima svoju priču u 2025. godini. Južna zona je zrela i skupa, utočište za luksuz s ograničenim rastom ponude. Barra da Tijuca je moderna i širi se, zadovoljavajući potražnju za prostorom i novitetima. Centro/Porto je u previranju, s verovatno najvećim potencijalom, budući da se transformiše u zonu za mešovitu upotrebu. A nove, nadolazeće zone na severu i dalekom zapadu obećavaju kao sledeća granica, posebno tamo gde se unapređenje infrastrukture prepliće sa dostupnim zemljištem za razvoj. Pronicljivi investitori sve više primenjuju strategiju po četvrtima, prepoznajući ove mikrotržišta – neki ciljaju visoke prinose iz perspektivnih oblasti, dok se drugi drže sigurnosti proverenih delova Južne zone.

    Investicioni trendovi (domaće i strane investicije)

    Domaće investicije: Brazilski investitori – od individualnih kupaca do velikih građevinskih kompanija i fondova – i dalje su duboko uključeni u tržište nekretnina u Riju. Kulturološki, nekretnine su omiljena klasa imovine u Brazilu, a Rio je, odmah posle São Paula, drugo po značaju tržište u zemlji, pa privlači značajan domaći kapital. Uprkos visokim kamatnim stopama koje otežavaju kreditiranje, mnogi Brazilci nastavljaju da kupuju nekretnine kao zaštitu od inflacije i nestabilnosti valute (opipljiva imovina se doživljava kao sigurnija u neizvesnim vremenima). Podaci s početka 2025. godine pokazuju da Brazici i dalje snažno ulažu u stanogradnju, sa rastom prodaje i novih projekata od 15% na nacionalnom nivou u prvom kvartalu 2025. riotimesonline.com. U Riju, lokalni investitori kao što su Cyrela, Even i RJZ aktivno pokreću nove projekte, što ukazuje na to da vide priliku. Najveće brazilske građevinske firme prijavile su odlične rezultate: na primer, Cyrela Brazil Realty je ostvarila +34% rasta prodaje u prvom kvartalu 2025. u odnosu na prethodnu godinu, dostigavši prodaju od 2,1 milijardu R$ riotimesonline.com. Ovo uključuje projekte u Riju, što pokazuje snažnu domaću zainteresovanost za nove investicije. Pored toga, domaće banke i institucionalni investitori povećavaju izloženost kroz Fonde za ulaganje u nekretnine (FII), koji često obuhvataju objekte u Riju (poput tržnih centara i poslovnih zgrada). Tokom 2024. godine primećen je trend konsolidacije u sektoru REIT/tržnih centara (kao što je pomenuto, Iguatemi i FII investirali su u Rio Sul tržni centar) practiceguides.chambers.com – brazilske investicione strukture udružuju sredstva kako bi zauzele pozicije u najvrednijoj imovini.

    Vladine stambene politike takođe podstiču domaće investicije. Proširenje kreditiranja hipoteka podržanih FGTS-om (zajmovi iz fonda za radnike u javnom sektoru) obezbedilo je relativno povoljnije kredite za kupce sa nižim srednjim prihodima, čime se održava obim. Iako ABECIP (udruženje zajmodavaca za hipoteke) predviđa pad ukupnog odobravanja hipotekarnih kredita od 10% u 2025. godini zbog visokih kamata, pad se uglavnom odnosi na tržišne zajmove; subvencionisano kreditiranje (FGTS) se očekuje da poraste za ~1% na R$126,8 milijardi, delimično ublažavajući pad riotimesonline.com riotimesonline.com. Dakle, domaće tržište se prilagođava: manje ljudi uzima standardne bankarske hipoteke, ali više koristi posebna finansiranja ili plaća gotovinom (često uz pomoć porodice ili sredstava ušteđenih tokom pandemije). Brazilski veliki penzijski i osiguravajući fondovi takođe indirektno ulažu u nekretnine, a sa visokim kamatama, neki se sada pozicioniraju da kupe nekretnine po atraktivnim kapitalizacijskim stopama, očekujući refinansiranje kasnije kada kamate padnu.

    Drugi domaći trend je rast investitora u kratkoročni najam (kako je ranije diskutovano). Mnogi mali brazilski investitori su kupili stanove u Riju isključivo za izdavanje preko Airbnb-a, efektivno postajući mikro-preduzetnici. To je domaći kapital koji se ulaže u nekretnine radi prinosa. Kompanije kao što su XP i Housi stvorile su fondove za kupovinu stambenih jedinica za upravljeni prihod od zakupa, što je znak rastućeg institucionalnog interesa za sektor iznajmljivanja.

    Strana ulaganja: Strano interesovanje za nekretnine u Rio de Žaneiru značajno je poraslo poslednjih godina, čime je postalo važan deo tržišnog pejzaža za 2025. godinu. Nekoliko faktora doprinosi tome: povoljna valuta, relativno niske cene po međunarodnim standardima i regulatorna otvorenost. Brazilski real je bio slab poslednjih godina (npr. oko 5 R$ za 1 USD), što strancima efektivno donosi “popust” od 20–30% u odnosu na pre nekoliko godina thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Luksuzne nekretnine u Riju, po ceni od oko 5.000 USD po m², su izuzetno pristupačne u poređenju sa drugim svetskim metropolama – za poređenje, ekskluzivne nekretnine u Njujorku ili Londonu koštaju 3–5 puta više po kvadratnom metru thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ova vrednost je privukla investitore iz Evrope, Severne Amerike i Bliskog Istoka. Zapravo, međunarodni kupci sada čine procenjenih 25–40% kupovina luksuznih nekretnina u Riju, u zavisnosti od naselja thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Analiza Latinvestora beleži da je oko 40% kupaca luksuznog segmenta u Riju međunarodno (60% lokalno) i prognozira da bi učešće stranaca na tržištu luksuznih nekretnina moglo porasti na 35% transakcija po obimu u narednim godinama thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

    Strance privlače delovi grada poput Ipaneme, Leblona i Bar, gde vide potencijal za uživanje u načinu života (ili prihod od iznajmljivanja preko platformi za izdavanje na odmor) i dugoročnu aprecijaciju. Investitori iz SAD i Evrope vide Rio kao relativno potcenjenu tropsku metropolu, a neki ovde diverzifikuju svoja ulaganja jer tržišta u njihovim matičnim zemljama dostižu vrhunac. Takođe postoji interesovanje iz Kine i sa Bliskog Istoka; na primer, videli smo kako kupci sa Bliskog Istoka kupuju penthaouse stanove na obali u Bari, a Evropljani kupuju kolonijalne kuće u Santa Terezi i pretvaraju ih u butik hotele ili Airbnb vile. Važno je napomenuti da Brazil ne postavlja nikakva pravna ograničenja za strano vlasništvo nad urbanim nekretninama, što je velika prednost thelatinvestor.com. Strano lice može da kupi nekretninu u Riju potpuno isto kao Brazilac, potreban je samo lokalni poreski broj (CPF) globalpropertyguide.com. Proces kupovine postao je još povoljniji za strance zahvaljujući poboljšanoj transparentnosti – digitalni registar nekretnina i elektronski javnobeležnički procesi skratili su vreme transakcije sa meseci na nedelje thelatinvestor.com. Takođe, postoje poreski ugovori (npr. sa SAD i zemljama EU) kako bi se izbeglo duplo oporezivanje, a prihod od zakupa za strance često se može repatrirati pod razumnim poreskim uslovima. Sve ovo smanjuje barijere za međunarodne investitore.

    Vidimo i ulaganja stranih fondova i kompanija. Na primer, globalne firme privatnog kapitala pokazuju interesovanje za brazilski logistički i kancelarijski sektor (iako São Paulo obično privlači većinu, Rio im je takođe na radaru, naročito za specifičnu imovinu kao što su tehnološki parkovi ili studiji). Segment ugostiteljstva, posebno, ima strane investitore – nekoliko hotela u Kopakabani/Ipanemi poslednjih godina prešlo je u ruke međunarodnih grupa koje ulažu u oporavak turizma. Čak i na korporativnom planu, prodaja udela u imovini kao što su tržni centri u Riju ili infrastruktura kao što je koncesija metroa uključuje strani kapital (npr. kanadski CPPIB je ranije ulagao u metro u Riju; to nije direktno „nekretnina“, već srodno). Još jedan primer: Hines (američka firma za nekretnine) ulaže u komplekse mešovite namene u Brazilu siila.com.br, što može uključivati i projekte u Riju, pokazujući interesovanje stranih institucionalnih investitora.

    U rezimeu, strana ulaganja na tržištu nekretnina u Riju su na najvišem nivou u poslednjih nekoliko godina. Agencije za nekretnine specijalizovane za strane kupce (poput WhereInRio i Rio Exclusive) beleže dobar promet. Ovaj priliv se očekuje da će se nastaviti dokle god su valutni odnosi i prinosi povoljni. Međunarodni investitori ne donose samo novac, već ponekad i više standarde i inovacije (na primer, potražnja za održivim zgradama ili pametnim kućnim tehnologijama, što utiče na lokalne investitore da se prilagode). Konsenzus je da je strana potražnja veliki podsticaj tržištu, obezbeđujući likvidnost i pomažući apsorpciji luksuznih nekretnina thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Međutim, ovo takođe doprinosi rastu cena u luksuznim zonama, što može smanjiti prinose i istisnuti neke lokalne stanovnike. Izazov će biti balansiranje ovog spoljašnjeg kapitala na način koji šire koristi gradu.

    Trendovi cena i prognoze tržišta do 2030. godine

    Trenutna putanja cena: Od 2025. godine, cene nekretnina u Rio de Žaneiru su umereno u porastu u celini, pri čemu se očekuje da će određeni segmenti nastaviti da nadmašuju ostale. Nakon korekcije iz 2015. godine, tržište je dostiglo dno oko 2018–2019. i od tada je zabeležen postepen oporavak. U nominalnim vrednostima, FIPEZAP indeks cena kuća za Rio je na rekordno visokom nivou (prevazilazeći vrhunac iz 2014), ali u realnim (inflacijom prilagođenim) terminima, cene su i dalje ispod nivoa iz sredine 2010-ih globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovo ukazuje na prostor za dalji rast ukoliko ekonomski uslovi ostanu stabilni. Za 2025. godinu, analitičari predviđaju da će cene stambenih nekretnina u Riju nastaviti da rastu za niske do srednje jednocifrene procente. Stručnjaci iz industrije prognoziraju godišnji rast cena od oko 5–7% za luksuzne nekretnine u 2025–2026., što je oko 2–3 procentna poena iznad stope rasta šireg tržišta thelatinvestor.com thelatinvestor.com. To znači da bi opšte tržište (svi segmenti zajedno) moglo da beleži godišnji rast cena od oko 3–4% u kratkom roku, pod pretpostavkom da je inflacija obuzdana na srednjim jednocifrenim vrednostima (cilj inflacije u Brazilu za 2025. je oko 3,5%). Ako kamatne stope počnu padati do kraja 2025. (što je moguće ako se inflacija uspori), mogli bismo videti porast rasta cena kako kredit postaje dostupniji. Suprotno tome, ako stope ostanu veoma visoke, rast cena može ostati skroman i uglavnom pokretan kupcima koji plaćaju gotovinom.

    Do 2030 – Stambeni sektor: Gledajući srednjoročni horizont, očekuje se kumulativni rast cena. Predviđa se da će luksuzni segment porasti za oko +15% kumulativno od 2025. do 2030. (što bi u proseku iznosilo oko 3% godišnje) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Širi stambeni sektor može očekivati sličnu ili nešto nižu stopu rasta, možda na nivou od ukupno 10–12% do 2030. godine (gruba procena, s obzirom na istorijsku slabiju izvedbu srednjeg segmenta u odnosu na luksuzni). U praksi to znači da bi cene nekretnina u Riju mogle otprilike pratiti inflaciju ili je blago nadmašiti, ali povratak na eksplozivni dvocifreni godišnji rast iz ranih 2010-ih ne očekuje većina analitičara. Ključni pokretači prognoziranog rasta uključuju: trajnu potražnju za stanovanjem (zbog deficita i urbanizacije), poboljšanje ekonomskih uslova (BDP po glavi stanovnika u Brazilu polako raste i očekuje se da će to činiti i dalje), kao i sve veće učešće stranih i investicionih kupaca, što donosi dodatnu likvidnost. Do 2030. luksuzne nekretnine u Riju i dalje mogu biti jeftine na globalnom nivou, tako da postoji prostor za rast cena ako se međunarodna potražnja poveća sa 25% na 35% tržišta kako se prognozira thelatinvestor.com.

    Po kvartovima, Leblon i Ipanema će verovatno zadržati lidersku poziciju po cenama, uz ograničenu novu ponudu i trajnu privlačnost koja će uzrokovati stabilan rast cena (mogu lako premašiti R$30.000/m² do kraja 2020-ih ako se trendovi nastave). Područja sa većom ponudom kao što je Barra beležiće rast, ali možda sporijim tempom zbog velikog broja novih jedinica koje će izlaziti na tržište. Pristupačna periferna područja mogu zabeležiti sporiji rast cena ukoliko se pojavi mnogo MCMV stanova (povećanje ponude), ali bi ta područja umesto toga mogla profitirati od povećanog obima transakcija.

    Do 2030 – Komercijalni sektor: Očekuje se postepeni oporavak tržišta kancelarijskih prostora. Prema prognozama komercijalnih brokera, praznine u kancelarijama u Riju mogle bi pasti na nizak nivo od oko 20% do 2027. godine, pod uslovom da nema velikih novih gradnji i uz stabilnu apsorpciju od nekoliko procentnih poena godišnje. Zakupnine bi mogle početi da rastu nakon 2025. kada praznine dovoljno opadnu; do 2030. zakupnine za kancelarije u premium zgradama mogle bi biti znatno veće (u realnim iznosima) nego danas ako se stopa praznina normalizuje (možda 15–20% praznih prostora do 2030. u pozitivnom scenariju). To bi moglo dovesti do rasta cena premium kancelarijskog prostora jer su trenutne vrednosti snižene zbog praznih prostora. Međutim, svaka prognoza mora uzeti u obzir mogućnost konverzije kancelarija što bi smanjilo ponudu – program Reviver Centro mogao bi ukloniti deo starijih kancelarija iz ponude (pretvorenih u stambene), što mehanički poboljšava odnos ponude i potražnje i podržava oporavak cena preostalih kancelarijskih prostora. Što se tiče maloprodaje, prihodi tržnih centara se projektuju da rastu sa ekonomijom; stope profita za najkvalitetnije tržne centre mogu se smanjiti ako kamatne stope padnu, što povećava vrednost imovine. Industrijske nekretnine će verovatno nastaviti sa dobrom izvedbom – neke prognoze pokazuju rast zakupa za logističke objekte u Brazilu i zadržavanje praznih prostora ispod 10% do 2030., što je dobar znak za vrednost skladišta (posebno oko luke i aerodroma u Riju sa porastom trgovine).

    Makro faktori i rizici za prognozu: Gore navedene prognoze pretpostavljaju relativno povoljno makroekonomsko okruženje. Ključ za budućnost nekretnina u Riju biće kamate – ako Brazil uspe da obuzda inflaciju i stopa Selic ponovo padne na jednocifren broj (na primer, na 8–9% do 2027. kako neki očekuju practiceguides.chambers.com), stambeni krediti bi mogli snažno da se oporave, pokrećući novi talas tražnje od strane krajnjih korisnika što bi dovelo do rasta cena bržeg od trenutnih prognoza. U tom scenariju, rast cena bi mogao da iznenadi u pozitivnom smislu, naročito u segmentu masovnog tržišta. S druge strane, ako visoke kamate i budžetska stezanja potraju, rast bi mogao biti ispod očekivanja i ostati stagnantan u realnim okvirima. Još jedan faktor su političke/regulatorne promene: svako ponovno uvođenje kontrole kirije ili visoko oporezivanje nekretnina moglo bi obeshrabriti investiranje. Ipak, novi signali (kao što je poreska reforma 2025. godine koja je u razmatranju) ukazuju da je vlada svesna važnosti nekretninskih fondova i da će verovatno očuvati podsticaje za ulaganje practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.

    Dugoročna otpornost: Dugoročne projekcije nakon 2030. godine uglavnom su optimistične za Rio. Jedinstveni privlačnost načina života u ovom gradu – spoj prirodnih lepota (plaže, planine) i urbane kulture – smatra se trajnim faktorom koji će nastaviti da podiže vrednosti u luksuznom segmentu bez obzira na kratkoročne cikluse thelatinvestor.com. Do 2030. godine, ukoliko globalni trendovi opstanu, život pored plaže u velikom gradu mogao bi postati još veći luksuz, nešto što Rio nudi po relativno povoljnim cenama. Klimatski i održivi aspekti takođe će imati značaj; nekretnine koje u svojoj izgradnji imaju otpornost (na poplave, toplotu itd.) i zelenu tehnologiju mogu vredeti više, i tržište Rija će se u skladu s tim razvijati thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

    Da ilustrujemo mogući scenario za 2030: Zamislite da su kamatne stope normalizovane, inflacija oko 3%, umeren ekonomski rast – tržište nekretnina u Riju bi tada moglo rasti oko 5% nominalno godišnje. Nekretnina vredna 1.000.000 R$ u 2025. mogla bi pod tim uslovima vredeti između 1,3 i 1,4 miliona R$ do 2030. Luksuzni segment bi mogao proći još bolje (recimo 1M R$ u 2025. -> 1,5M R$ u 2030. za najekskluzivnije jedinice). Ovo su spekulativne brojke, ali se poklapaju sa procenom 15% kumulativnog rasta luksuza i nešto nižeg rasta šireg tržišta.

    • Proširenje javnog prevoza: Transportna mreža Rija doživela je velika unapređenja, od kojih mnoga direktno utiču na nekretnine.Grad je uveo tri linije brze autobuske tranzitne mreže (TransOeste, TransCarioca i TransOlímpica) oko Olimpijskih igara, a sada je najveći BRT projekat, TransBrasil, pri završetku.TransBrasil BRT koridor prolazi duž Avenije Brasil (glavne sever-jug arterije Rija) i povezaće daleku zapadnu zonu (Deodoro) i severnu zonu sa centrom grada.Sa 20 stanica i kapacitetom za više od 250.000 putnika dnevno do 2030. godine, TransBrasil se očekuje da značajno skrati vreme putovanja i podstakne razvoj u naseljima duž svoje rute itdp.org.Oblasti koje su ranije bile slabo pokrivene javnim prevozom – na primer, delovi Penha, Ramos i Deodoro – trebalo bi da postanu privlačnije za stambene i komercijalne projekte kada BRT sistem bude u potpunosti operativan.Očekujemo da će se razvijati projekti usmereni ka tranzitu (poput višespratnih stambenih zgrada ili komercijalnih centara u blizini BRT stanica), slično onome što se desilo duž ranijeg TransOeste koridora u Guaratibi i Recreiu.Поред тога, Риов систем метроа предвиђен је за обнову и проширење.Planovi za Metro liniju 3 su ponovo oživljeni od strane državne vlade, zamišljajući liniju od 22 km (uključujući podvodni tunel) koja će povezivati centar Rija sa Niterói i São Gonçalo preko zaliva Guanabara railjournal.com railway.supply.Док завршетак пројекта се очекује око 2030–2031. године, чак и сама посвећеност овом пројекту има позитивне ефекте: цене некретнина у Нитероију (одмах изван града Рио) и у Риовој Сао Кристовао/Порто зони (кроз коју би пролазила веза) могле би почети да одражавају очекивано побољшање приступачности.Slično tome, predlozi za proširenje Metro linije 2 dublje u Zapadnu zonu (možda centralnijim dovođenjem do brzo rastućeg predgrađa Rio de Žaneira, Barra da Tijuca, ili povezivanjem završetka Linije 4 još dalje na zapad) trenutno se proučavaju projects.worldbank.org railway.supply.Svako proširenje metroa koje smanjuje zavisnost od automobila obično podiže vrednost nekretnina u blizini – na primer, kada je Linija 4 otvorena do Barre 2016. godine, cene nekretnina u Barri, pa čak i duž njene prateće BRT linije, primetno su porasle.Kako se nove linije nastavljaju, možemo očekivati slične ishode.Rio je takođe uveo moderni Laki železnički tramvaj (VLT) sistem u centru grada 2016. godine, a proširenja VLT mreže su u toku (otvorena je nova linija koja povezuje Centralnu stanicu sa aerodromom Santos Dumont, itd.).VLT je učinio centar grada i luku mnogo pristupačnijim, direktno pomažući ciljevima programa Reviver Centro.Nekretnine u blizini VLT stanica (kao što su oko Praça Mauá ili Rua Sete de Setembro) sada imaju dodatnu prednost za prodaju.

      Naravno, nepredviđeni događaji (globalne recesije, promene cena sirovina koje utiču na Brazil, itd.) mogu promeniti tok. Ipak, konsenzus među profesionalcima u oblasti nekretnina u Riju je optimističan za narednih 5+ godina: oko 85% ispitanih profesionalaca na luksuznom tržištu očekuje nastavak rasta cena do 2025. godine i kasnije thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Sa ograničenim brojem najatraktivnijih nekretnina i rastućim međunarodnim interesovanjem, tržište nekretnina u Rio de Žaneiru je spremno da se postepeno jača do 2030. godine, nagrađujući investitore koji strpljivo prate njegove cikluse.

      Infrastrukturni i razvojni projekti koji utiču na tržište nekretnina

      Strateški infrastrukturni projekti u Rio de Žaneiru igraju ključnu ulogu u oblikovanju tržišta nekretnina, često otvarajući nova područja za razvoj i povećavajući vrednost nekretnina kroz poboljšanu povezanost i usluge. Evo nekoliko ključnih inicijativa i njihovog uticaja na nekretnine:

    • Putevi i mostovi: Nekoliko infrastrukturnih projekata vezanih za puteve utiče na obrasce razvoja. Elevado do Joa (nadvožnjak) je proširen kako bi se olakšao saobraćaj ka Barri; novi tuneli kao što je Túnel da Grota Funda otvorili su pristup ka Rekreu i dalje, što je omogućilo snažan rast tih oblasti u poslednjoj deceniji. Gledajući unapred, predložen je projekat Linha Verde BRT koji će povezati Barru sa kvartovima kao što je Žakarepagua i podstaći rast u tim unutrašnjim zonama. Takođe se diskutuje o mogućem proširenju na četvrtu traku ili alternativi za često zakrčeni ekspresni put Linha Amarela, što bi poboljšalo povezanost između Severne zone i Barri. Pored toga, veliki nacionalni projekti poput planirane međugradske železnice Rio-Sao Paolo (ako se realizuje) ili poboljšanja autoputeva (obilaznica BR-101 oko gradske oblasti) mogu indirektno uticati na to gde će se logistika i stanovanje dalje širiti.
    • Poboljšanja aerodroma i luka: Dva aerodroma u Riju – Galeão International (GIG) i Santos Dumont (SDU) – doživeli su ulaganja i reorganizaciju. Galeão je dobio novi terminal pre Svetskog prvenstva 2014, ali se suočavao sa nedovoljnom iskorišćenošću; nedavno je vlada imala za cilj da ponovo privatizuje Galeão i integriše njegovo upravljanje sa Santos Dumontom kako bi se izbalansirao saobraćaj. Ako Galeão doživi preporod (postoje planovi za razvoj aerodromskog grada sa logističkim i komercijalnim zonama oko njega), obližnji region Ilha do Governador mogao bi videti povećanje razvoja nekretnina za aerodromske firme i stanovanje za radnike. Poboljšanja luka su podjednako značajna. Luka Rio u centru grada sada je više usmerena na kruzere i manji teret, dok su velike teretne operacije premeštene u Porto do Açu (na krajnjim periferijama) i luku Itaguaí. Porto do Açu ima ogromna tekuća ulaganja (~6 milijardi BRL je pomenuto) thelatinvestor.com – to je relevantnije za državnu ekonomiju, ali bi moglo dovesti do sekundarnih kancelarija ili potražnje za stanovanjem u Riju ako kompanije baziraju osoblje u gradu. Revitalizovani terminal za kruzere na Pier Mauá pojačava turističke tokove, čineći centar grada atraktivnijim za ugostiteljstvo i nekretnine za kratkoročni najam.
    • Komunalne i projekti otpornosti: Nisu svi uticajni projekti vezani za transport. Značajna sredstva ulažu se u upravljanje vodama, kontrolu poplava i kanalizaciju, što direktno poboljšava kvalitet života (i time atraktivnost nekretnina) u mnogim naseljima. Kao što je pomenuto, projekti poput kanalizacije reke Acari (350 miliona R$) i projekta drenaže Jardim Maravilha (340 miliona R$) u zapadnoj zoni imaju za cilj da ublaže hronične poplave thelatinvestor.com. Kada budu završeni, domovi u tim oblastima će verovatno imati niže troškove osiguranja i višu tržišnu vrednost, jer je rizik od poplave bio faktor smanjenja cena. Slično tome, gradski napori na unapređenju kanalizacione infrastrukture (posebno u Barri i zapadnoj zoni, gde istorijski nije postojala potpuna kanalizacija) imaju ekološke i tržišne koristi — čiste lagune i plaže povećavaju vrednost nekretnina i omogućavaju više građevinskih dozvola. Energetska infrastruktura je takođe značajna: država Rio prima investicije u proizvodnju električne energije (npr. nove termoelektrane blizu Itaguaíja) i postoji inicijativa za modernizaciju elektrodistributivne mreže. Stabilna elektro-mreža je ključna za izgradnju višespratnica i nove tehnološke objekte poput data centara. Dodatno, porast rada na daljinu povećao je potražnju za infrastrukturom za brzi internet – Rio je odgovorio proširenjem optičkih mreža na više predgrađa, čineći te oblasti atraktivnim za profesionalce i dodatno povećavajući potražnju za stanovanjem.
    • Urbana revitalizacija i javni prostori: Pored čvrste infrastrukture, projekti za obnovu javnih prostora mogu unaprediti kvartove. Grad je izgradnjom Orla Conde šetališta duž centra obale (kao deo Porto Maravilha) pretvorio nekada zapuštenu lučku zonu u prelep bulevar sa novim muzejima i prostorima za odmor – zbog toga je i cena okolnih nekretnina porasla. U planu su slična unapređenja i u drugim četvrtima: na primer, kvart Madureira je dobio veliki park (Parque Madureira) koji je zapravo povećao vrednost zemljišta uvođenjem zelene površine u gusto naseljen deo grada. Postoje i predlozi da se delovi dugo zapuštenog brodogradilišta mornarice (Arsenal da Marinha) u centru prenamene za kulturne i stambene potrebe, što bi dodatno doprinelo oživljavanju Centra.

    Suštinski, razvoj infrastrukture u Riju ispravlja istorijske nedostatke i trasira put za budući rast. Svaka nova linija prevoza ili sistem za zaštitu od poplava proširuje mapu „poželjnih“ nekretnina još malo dalje. Do 2030. grad zamišlja povezaniju metropolu: u kojoj profesionalac može da živi u Niteróiju ili Nova Iguaçu i vozom/metroem ide na posao u Centar, turista lako koristi tramvaj od luke do hotela u Lapi, ili stanovnik Realenga na zapadu uskače u BRT i metro kako bi do plaža u Copacabani stigao za manje od sat vremena. Ostvarenje toga ne samo da će poboljšati kvalitet života, već će i ravnomernije raspodeliti potražnju za nekretninama – smanjujući pritisak na svega nekoliko osnovnih kvartova i otključavajući vrednost u nedovoljno razvijenim zonama. Već sada su znakovi vidljivi: dostupnost prevoza i kvalitet infrastrukture snažno su povezani sa novim žarištima nekretnina u Riju (na primer, oblasti oko novih BRT i VLT linija beleže rast potražnje) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Investitorima bi bilo pametno da „prate infrastrukturu“ kada traže prilike u Riju u narednim godinama.

    Regulatorno i poresko okruženje

    Regulatorno i poresko okruženje u Riju de Žaneiru (i Brazilu uopšte) ključno je za nekretnine i utiče na sve, od vremenskih rokova za razvoj do povraćaja investicija. Od 2025. godine, nekoliko aspekata ovog okruženja je značajno:

    Pro-razvojne politike: I opštinske i savezne vlasti su uvele mere za podsticanje razvoja nekretnina. Već smo govorili o Reviver Centro, koji je u suštini paket olakšica u zoniranju i poreskih podsticaja (kao što su izuzeci ili smanjenja poreza na imovinu (IPTU) i opštinskih taksi za odobrenje projekata) za izgradnju u centru grada thelatinvestor.com. Ova politika podstiče adaptivnu ponovnu upotrebu zgrada i pomaže u smanjenju birokratije nudeći ubrzane dozvole za projekte koji ispunjavaju uslove en.prefeitura.rio. Slično tome, u oblasti pristupačnog stanovanja, poboljšanje saveznog programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) za period 2023–2025 odražava regulatornu posvećenost stanovanju: podizanjem limita prihoda i ponudom subvencionisanih kamata (od samo 4–5% za najslabiji sloj, i 8–10% za širi sloj sa prihodima do 12.000 R$) riotimesonline.com, vlada zapravo interveniše kako bi održala aktivnost tržišta nekretnina tokom ekonomskih ciklusa. Ovi krediti se često kombinuju sa umanjenim transakcionim porezima za kupca. Ponovno pokretanje MCMV-a donelo je i zahteve da deo novih velikih projekata mora biti izdvojen za pristupačno stanovanje, čime se socijalno stanovanje integriše u urbanističko planiranje.

    Porezke promene: Glavni razvoj je poreska reforma u Brazilu koja je u razmatranju za 2025. godinu. Zemlja teži pojednostavljenju svog složenog poreskog sistema, a Dopunski zakon br. 214/2025 (Statut poreske reforme) će uvesti novi Porez na robu i usluge (IBS) i Doprinos na robu i usluge (CBS), koji će se postepeno uvoditi od 2026. do 2033. godine practiceguides.chambers.com. Usluge iz oblasti nekretnina i zakupnine, koje prethodno nisu uvek bile jednako oporezovane (izdavanje od strane fizičkih lica generalno je oslobođeno poreza do određenih limita), mogli bi pasti u opseg novih poreza. U početku se strahovalo da će prihodi od zakupa iz Fonda za ulaganje u nekretnine (FII) ili čak izdavanja nekretnina izgubiti određene poreske pogodnosti pod novim sistemom practiceguides.chambers.com. Međutim, nakon pritiska industrije, vlada je signalizirala da će zadržati izuzeća za fondove nekretnina kako bi očuvala njihovu atraktivnost practiceguides.chambers.com. Za individualne vlasnike nekretnina, prihod od zakupa i dalje je oporeziv kao redovan prihod ako prelazi određene pragove, ali Brazil tradicionalno dozvoljava pojednostavljeno odbijanje za prihode od zakupa. Porezi na prenos nekretnina (ITBI) u Riju ostaju na oko 3% vrednosti nekretnine, a godišnji porezi na imovinu (IPTU) su umereni (progresivno veći za skuplje nekretnine i za nedovoljno iskorišćeno zemljište, prema Statutu grada). Grad Rio je poslednjih godina prilagodio stope IPTU-a i procenjene vrednosti (2018) što je povećalo porez na nekretnine visoke vrednosti, ali novih poskupljenja od tada nije bilo. Treba obratiti pažnju na laudemium – porez od 5% koji se primenjuje na transakcije određenih priobalnih nekretnina koje se nalaze na zemljištu u vlasništvu savezne vlade (npr. deo područja uz obalu) practiceguides.chambers.com. Ova specifičnost je pravilo iz prošlosti, ali je dobro poznata lokalnim učesnicima na tržištu i obično se uračunava u završne troškove za pogođene nekretnine.

    Pravila o stranim investicijama: Okruženje je veoma otvoreno. Brazil ne nameće nikakva ograničenja na strano vlasništvo urbanoj nepokretnosti, kako je napomenuto, a Rio nema dodatnih prepreka iznad nacionalnih pravila thelatinvestor.com. Strani investitori moraju registrovati svoju investiciju kod Centralne banke (radi olakšanja kasnije repatrijacije) i dobiti CPF poreski identifikacioni broj globalpropertyguide.com, ali ti procesi su jednostavni. Zapravo, Brazil je unapredio proces registracije i upisa: prelazak na digitalne registre znači da strani kupci sada u mnogim slučajevima mogu završiti kupovinu na daljinu, koristeći digitalne potpise i punomoćja. Osiguranje vlasništva još uvek nije uobičajeno u Brazilu kao što je to u SAD, jer je sistem notara i javni registar glavna garancija vlasništva, ali se preporučuje provera preko advokata. Pravni sistem podržava sprovođenje ugovora, iako može biti spor; zakoni o zakupninama, na primer, omogućavaju relativno jednostavno iseljenje neplatiša (nakon 3 meseca neplaćanja, vlasnik može obično povratiti imovinu u roku od nekoliko meseci preko suda). Brazilski sudovi zaista sprovode specifično izvršenje ugovora o nekretninama, što daje poverenje investitorima da će se dogovori zaključiti kako je ugovoreno.

    Propisi o razvoju: Zoniranje i odobravanje gradnje u Riju podrazumevaju nadzor opštine, a ponekad i države. Jedan od istorijskih izazova bila je birokratska odlaganja – dobijanje svih dozvola (ekoloških, zaštite baštine ako je u istorijskoj zoni, komunalnih usluga itd.) moglo je biti sporo. Grad pokušava da to pojednostavi kroz jedinstvene onlajn sisteme i vremenska ograničenja za odgovore. Na primer, Rio je implementirao sistem (SICAR) za praćenje odobrenja, a pod Reviver Centro, određene konverzije preskaču duge javne rasprave o promeni namene jer je zakon unapred odobrio promenu korišćenja za mnoge centralne zone en.prefeitura.rio. Ekološki propisi su značajni zbog geografije Rija: svaka gradnja blizu zaštićene šume (kao što je Nacionalni park Tijuka) ili obale mora proći dodatno ekološko licenciranje. Dešavalo se da sprovođenje ovih pravila povremeno zaustavi projekte (npr. luksuzni kondominijum u Joái je bio zaustavljen zbog ekoloških zabrinutosti). Generalno, međutim, regulatorni trend je podsticanje održive i otporne gradnje – projekti koji uključuju zelene površine, propusne površine ili LEED sertifikaciju mogu brže dobijati odobrenja, pa čak i poreske olakšice. ESG (Ekološki, društveni i korporativno upravljanje) kriterijumi dobijaju na značaju u brazilskom građevinskom sektoru practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, što znači da su investitori sve svesniji potrebe da zadovolje nove propise o energetskoj efikasnosti ili rizikuju da budu loše ocenjeni od strane investitora.

    Kamatne stope i kreditno okruženje: Iako to nije propis kao takav, okruženje kamatnih stopa određuje Centralna banka Brazila i ima ogroman uticaj na nekretnine. Trenutno su stope između 14,25% i 14,75%, što ograničava kreditiranje, ali većina analitičara očekuje postepeno sniženje počevši od kraja 2025. godine ukoliko inflacija dozvoli riotimesonline.com. Vlada takođe periodično propisuje procenat štednje koji mora biti usmeren na stambene kredite, što obezbeđuje bankama izvor za hipotekarne zajmove (iako visoke stope i dalje ograničavaju tražnju). Uslovi hipotekarnih kredita u Brazilu su obično od 20 do 35 godina, a stope su fiksne (sa indeksacijom na inflaciju kod nekih). Visoke kamate podstakle su inovacije: nekoliko banaka nudi hipoteke indeksirane na IPCA (vezane za potrošačku inflaciju) sa nižom početnom stopom, a postoji i razmatranje uvođenja američkog modela dugoročnih fiksnih kamata kada se steknu uslovi stabilnosti. Sa stanovišta investitora, kada jednom kamatne stope počnu da padaju, treba imati u vidu rizik prevremene otplate postojećih hipotekarnih kredita (jer dužnici mogu refinansirati).

    U poreznom okruženju za investitore: Prihod od rente ostvaren kao fizičko lice oporezuje se kao redovan dohodak (progresivne stope do 27,5%), ali mnogi investitori koriste pravna lica ili fondove radi poreske efikasnosti. Popularno sredstvo je FII (Fond za ulaganje u nekretnine) – ako investitor kupi akcije u listiranom FII koji ulaže u nekretnine u Riju, dividende su oslobođene poreza za fizička lica rezidente (čak i strani investitori imaju povoljan tretman pod određenim uslovima). Ovo je jak podsticaj, a prvobitno su rasprave o poreskoj reformi 2025. godine ugrozile ovu pogodnost, ali kao što je navedeno, postoji nagoveštaj da će izuzeće ostati practiceguides.chambers.com. Drugo sredstvo je osnivanje brazilske holding kompanije (Ltda) radi vlasništva nad nekretninom; to omogućava određene poreske olakšice na troškove i olakšava proces prodaje (prodaja udela u firmi umesto nekretnine može izbeći deo poreza na prenos). Međutim, ove strategije zahtevaju pravnu konsultaciju. Kada je reč o porezima na transakciju, u Riju postoji taksa beležnika od 2% plus otprilike 3% ITBI, a za nove nekretnine i oko 4% porez na inkorporaciju (za investitore/projektante). Ovo su standardni troškovi koje investitori računaju. Brazil takođe ima porez na kapitalnu dobit (15% za nerezidente na dobit od prodaje), ali neki stranci posmatraju nekretnine kao dugoročnu investiciju ili rade „1031-like“ zamene preko korporativnih struktura da bi odložili plaćanje poreza.

    Rizici i zaštite: Pravno okruženje obezbeđuje različite zaštite: kontrola rente u smislu ograničenja visine kirije ne postoji u Brazilu (kirije se slobodno pregovaraju, obično se svake godine indeksiraju prema inflaciji osim ako se drugačije ne ugovori). Ovo je pozitivno za investitore. Postoji rizik političkih promena koje bi mogle uvesti intervencionističku stambenu politiku (npr. jača prava zakupaca ili ograničenja visine kirije), ali trenutno vlada pro-tržišni trend. Brazilski zakon o zakupcima omogućava relativno brzo iseljenje zbog neplaćanja (obično u roku od 6 meseci), a depozit ili garancija štite vlasnike. U razvoju, zakoni protiv pranja novca zahtevaju da strani kupci novac unesu zvaničnim kanalima (registracija putem Banke Brazila itd.), što je jednostavno, ali bitno napomenuti.

    Zaključno, regulatorni pogled za 2025. godinu generalno je podržavajući za ulaganja u nekretnine. Vladine mere – od zadržavanja otvorenosti za strano vlasništvo, preko proširenja programa stanovanja, do obezbeđivanja da novi porezi ne uguše fondove nekretnina – pokazuju razumevanje uloge nekretnina u ekonomiji. Poreske reforme pojednostavljuju određene aspekte, što bi trebalo da smanji neizvesnost investitora na duži rok. Naravno, kao i na svakom tržištu u razvoju, snalaženje u birokratiji zahteva pažljivu proveru i lokalno iskustvo, ali napredak se neprestano ostvaruje. Kako je naglašeno u izveštaju The Latinvestor, Brazil je povećao transparentnost i smanjio birokratiju u poslovima sa nekretninama u poslednje vreme thelatinvestor.com. Slaba vrednost Real-a pruža podsticaj stranim investitorima (efektivno 20–30% popusta prema deviznom kursu), a Brazil čak sarađuje sa drugim zemljama radi olakšavanja tokova investicija thelatinvestor.com. Svi ovi faktori zajedno čine trenutnu situaciju najpovoljnijom u poslednje vreme za sve koji razmatraju ulaganje u sektor nekretnina u Riju.

    Izazovi i rizici na tržištu

    Iako su prognoze za nekretnine u Riju generalno pozitivne, važno je priznati izazove i rizike koji mogu uticati na tržište:

    • Visoke kamatne stope i troškovi finansiranja: Glavni izazov u 2025. godini je režim visokih kamatnih stopa u Brazilu. Sa Selic stopom od oko 14%, kamate na hipotekarne kredite za građane su dvocifrene (često ~12–14% godišnje za stambene kredite sa fiksnom kamatom). Ovo ozbiljno utiče na pristupačnost za srednju klasu – mnogi ne mogu da dobiju dovoljno velike kredite za kupovinu u skupljim delovima Rija, ili ih čekaju veoma visoke mesečne rate riotimesonline.com. I same banke stežu kreditnu politiku zbog povećanih troškova finansiranja (štedni računi, koji finansiraju stambene kredite, beleže povlačenja svestava kada kamate rastu) riotimesonline.com. Prognoza ABECIP-a o padu privatnog (SBPE) hipotekarnog kreditiranja od 17% u 2025. godini dodatno ističe koliko su finansiranje i krediti velika prepreka riotimesonline.com. Ako visoke kamatne stope potraju duže nego što se očekuje, tržište nekretnina moglo bi da uspori, sa manje kvalifikovanih kupaca i mogućim nakupljanjem neprodatih stanova u novogradnji. To posebno ugrožava srednji segment i manje investitore koji zavise od prodaje stanova u izgradnji za finansiranje gradnje.
    • Ekonomska i fiskalna neizvesnost: Makroekonomska stabilnost Brazila je ključna. Rizici uključuju izbijanje inflacije, volatilnost valute ili širu ekonomsku krizu. Iako je ekonomija poslednjih godina beležila rast, Brazil i dalje ima značajan javni dug, a svaka fiskalna kriza ili gubitak poverenja investitora može dovesti do mera štednje ili smanjene dostupnosti kredita. Duboka recesija (npr. izazvana globalnim šokom ili padom cena sirovina) ugrozila bi zaposlenost i prihode u Riju, direktno slabeći potražnju za nekretninama. Dodatno, ukoliko fiskalna pozicija vlade iznudi rezove, stambeni programi poput MCMV mogli bi se suočiti sa ograničenjima budžeta, čime bi se uklonila ključna podrška tržištu stanova za niže prihode. Rio je posebno zavistan i od sektora poput nafte i gasa i turizma; pad cena nafte može dovesti do smanjenja investicija od strane Petrobasa (velikog poslodavca u Riju), što bi uticalo na popunjenost poslovnih prostora, dok bi pad globalnih putovanja mogao pogoditi sektor ugostiteljstva.
    • Prevelika ponuda u određenim segmentima: Iako je ukupna ponuda stambenih jedinica niska, postoje delovi tržišta gde preti višak ponude. Poslovni prostori su primer – iako stopa praznih prostora opada, oko ~29% je i dalje veoma visoka jll.com. Ako kompanije nastave sa trendovima rada na daljinu/hibridnog rada, tražnja za kancelarijama se možda neće u potpunosti oporaviti, što bi ostavilo strukturni višak poslovnih prostora u pojedinim oblastima. To bi moglo godinama snižavati cene zakupa i vrednost poslovnih nekretnina. Slično, luksuzni rezidencijalni segment mogao bi se suočiti sa rizikom prezasićenja ukoliko previše ekskluzivnih projekata bude pokrenuto istovremeno. Tržište luksuza sada beleži uspeh, ali ako investitori precene potražnju i u kratkom roku izgrade desetine novih luksuznih kula u Barri i Zoni Sul, tržište bi moglo imati teškoće da ih apsorbuje, što bi dovelo do produženih perioda prodaje i mogućih sniženja cena. Bez obzira na optimizam Latinvestora, ovo je nešto na šta treba obratiti pažnju posebno oko 2026, kada je planiran završetak mnogih sadašnjih projekata.
    • Regulatorne promene i intervencije: Iako su trenutne politike podržavajuće, uvek postoji rizik od regulatornih promena koje bi mogle negativno uticati na tržište. Na primer, ukoliko se problem pristupačnosti stanovanja pogorša, vlasti bi mogle razmotriti mere kao što su kontrola rente ili strože regulacije za Airbnb. Kako je navedeno u izveštaju Reuters-a, lokalni zvaničnici bi na kraju mogli “uzvratiti” na širenje Airbnb-a reuters.com reuters.com. To bi moglo biti u vidu zahteva za licenciranjem, ograničenja broja kratkoročnih iznajmljivanja u jednoj zgradi ili dodatnih poreza na prihod od kratkoročnog zakupa. Takva pravila mogu smanjiti zaradu investitora u nekretnine koji se trenutno oslanjaju na turističke rente. Što se tiče poreza, ako fiskalne potrebe Brazila porastu, vlada bi mogla ponovo razmotriti oporezivanje trenutno izuzetih oblasti (npr. ukidanje poreskih olakšica na REIT dividende, ili povećanje poreza na imovinu na luksuznim nekretninama). Svako povećanje poreskog opterećenja bi učinilo investiranje marginalno manje atraktivnim. Takođe, birokratija je i dalje rizik – uprkos poboljšanjima, proces dobijanja dozvola može biti nepredvidiv; projekat može biti odložen zbog pravnih izazova (na primer, udruženja stanara ili javni tužilac mogu podneti tužbe protiv projekata za koje smatraju da su neregularni practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Projekti od velikog javnog značaja ponekad zaglave na sudu zbog pitanja zaštite životne sredine ili istorijskog nasleđa. Ovaj rizik je posebno značajan za projekte velikih razmera ili kontroverzne razvojne planove.
    • Bezbednost i percepcija kriminala: Rio de Janeiro ima dobro poznate probleme sa kriminalom i javnom bezbednošću. Dok su neki delovi grada (turističke oblasti Zona Sul, Barra) relativno bezbedni, drugi beleže veće stope kriminala. Promene u nivou bezbednosti (kao što su iznenadni porasti nasilja zbog sukoba bandi ili policijskih akcija u određenim zonama) mogu uticati na raspoloženje na tržištu nekretnina. Na primer, međunarodni investitori ili čak brazilski kupci mogu biti neodlučni da kupe nekretninu u blizini nestabilnih favela, ili mogu tražiti niže cene u tim oblastima kako bi kompenzovali percipirani rizik. Ozbiljno pogoršanje bezbednosti moglo bi da umanji atraktivnost inače perspektivnih kvartova. Grad je imao programe kao što su UPP (Jedinice za pacifikaciju policije) koji su početkom 2010-ih uspešno smanjili nivo nasilja u nekim favelama, ali je njihovo povlačenje poslednjih godina dovelo do ponovnog porasta kriminala. Dakle, ukoliko se bezbednost ne poboljša ili se dodatno pogorša, to predstavlja rizik za vrednost nekretnina posebno u razvijajućim četvrtima i centru grada (iako je centar zabeležio napredak, povratak na staro bi usporio momentum Reviver Centro inicijative).
    • Ekološki i klimatski rizici: Geografija Rija donosi određene ekološke rizike koje vlasnici nekretnina moraju uzeti u obzir. Jake kiše i neadekvatna drenaža su u prošlosti uzrokovale poplave i klizišta. Kvartovi u severnim i zapadnim zonama ponekad doživljavaju poplave tokom letnje kišne sezone, što može oštetiti imovinu i smanjiti njenu vrednost (zato su pomenuta ulaganja u drenažu radi ublažavanja ovih problema) thelatinvestor.com. Zajednice na obroncima, na periferiji grada, suočavaju se sa rizikom od klizišta koja ugrožavaju domove (posebno neformalna naselja). Na duži rok, klimatske promene i porast nivoa mora predstavljaju pretnju za nekretnine na obali – oblasti poput Leblona, Ipaneme i Kopakabane su na nivou mora i mogle bi biti pogođene rastom nivoa mora ili olujnim talasima u narednim decenijama. Neke prognoze predviđaju češće ekstremne vremenske prilike; zaista, nedavni trend veoma jakih kiša na jugoistoku zemlje ukazuje na slabosti infrastrukture. Iako 2030. nije daleko, do tada bismo mogli videti rast troškova osiguranja za nekretnine na vodi ili nove građevinske norme koje zahtevaju zaštitne mere. Erozija plaža je još jedan problem (npr. u nekim godinama pesak se značajno smanji na pojedinim plažama – to se može ublažiti projektima obnove plaža). Ovi ekološki izazovi znače da investitori i vlasnici moraju ulagati u otpornu gradnju (hidroizolaciju, bolje drenažne sisteme, rezervno napajanje itd.), a neuspeh u tome može predstavljati rizik za dugoročnu održivost njihove imovine. Već sada, neki posmatrači primećuju da bi, ako se ovi problemi pogoršaju, atraktivnost života na obali mogla biti smanjena u dalekoj budućnosti thelatinvestor.com thelatinvestor.com, mada trenutno privlačnost i dalje nadmašuje zabrinutost kod većine.
    • Politički rizik: Iako je demokratija u Brazilu stabilna, političke oscilacije u zemlji mogu dovesti do promena politika koje utiču na biznis. Finansije grada i države Rio su ranije bile problematične (država je 2016. bila pred bankrotom). Politički skandali ili nestabilnost mogu indirektno narušiti poverenje investitora. Predstojeći nacionalni izbori 2026. godine mogli bi doneti drugačiji ekonomski pravac (na primer, ako na vlast dođe manje tržišno orijentisana vlada koja uvede kontrolu kapitala, to bi moglo uticati na raspoloženje stranih investitora). Trenutno se ovaj rizik smatra niskim – Lula administracija je za sada bila pragmatična prema tržištima – ali investitori ga ipak imaju na umu.

    U proceni ovih rizika, mnogi analitičari zaključuju da nijedan od njih nije nepremostiv, ali zahtevaju strateško planiranje. Visoke kamatne stope, na primer, mogu se ublažiti fokusiranjem na segmente koji su manje zavisni od finansiranja (luksuzni segment ili izdavanje gde se kupuje za gotovinu). Prekomerna ponuda može se kontrolisati pažljivim istraživanjem tržišta i izbegavanjem prekomerne izgradnje na jednoj mikrolokaciji. Regulatorni rizik se može ublažiti praćenjem razvoja politika (industrija u Brazilu često pregovara sa državom, što se vidi u prilagođavanjima poreske reforme za FII practiceguides.chambers.com). Bezbednosna i ekološka pitanja su više društvena, ali čak i tu, akteri na tržištu nekretnina lobiraju za poboljšanja (na primer, investitori finansiraju unapređenje favela oko svojih projekata ili doprinose kontroli poplava putem zahteva za kompenzaciju).

    Ukratko, tržište nekretnina Rio de Žaneira nudi velike mogućnosti, ali nije bez izazova. Investitori i investitori moraju da se nose sa makroekonomskim oscilacijama, budu pažljivi pri promenama politika, i biraju lokacije i tipove projekata koji mogu izdržati ili izbeći specifične lokalne rizike (poput kriminala ili klime). Osnovni parametri tržišta – nedovoljna ponuda stambenog prostora, jedinstvena privlačnost lokacije – pružaju određenu zaštitu, ali pažljivo upravljanje rizicima će razlikovati uspešne od ugroženih projekata.

    Prilike za kupce, investitore i developere

    Uprkos izazovima, tržište nekretnina u Rio de Žaneiru u periodu 2025–2030. ima brojne privlačne prilike za različite aktere:

    Za kupce nekretnina: Trenutni trenutak može biti povoljan za određene tipove kupaca. Brazilci sa stabilnim primanjima koji mogu da dobiju subvencionisano finansiranje (npr. preko programa MCMV ili FGTS kredita) će otkriti da im vlada suštinski nudi kamatne stope ispod tržišnih za kupovinu stana riotimesonline.com. Ovo je prilika za kupovinu prvog stana pod povoljnim uslovima. Iako su kamatne stope generalno visoke, ako i kada dođe do njihovog pada u narednim godinama, oni koji sada kupe nekretninu mogu kasnije refinansirati po nižim stopama, čime ostvaruju korist. Dodatno, zbog prethodne recesije i pandemije, cene u Riju nisu naglo skočile kao u nekim svetskim metropolama – tek sada se vraćaju na put rasta. To znači da su mnoge nekretnine i dalje razumno cenjene, prilagođeno inflaciji. Na primer, neko ko želi da kupi stan u dobrom komšiluku može i dalje pronaći cene za 2025. godinu koje su u realnim iznosima približno iste kao 2014. godine globalpropertyguide.com. Praktično, postoji šansa da se kupuje blizu dna tržišnog ciklusa. Kupci sa deviznim prihodom ili zaradom imaju još jaču prednost: slab Real (približno 5 R$ za $1) daje 30% veću kupovnu moć nego pre nekoliko godina thelatinvestor.com. Stan koji košta R$1 milion je svega oko 200.000 dolara, što je veoma privlačno za strane kupce ili Brazilce koji primaju platu u dolarima/eurima. Ukratko, za kupce (domaće ili strane) koji imaju rešen finansijski aspekt ili gotovinu, Rio nudi lokacije svetske klase za deo cene u poređenju sa ostalim svetskim gradovima. Ljubiteljima plaže ovo može biti prilika da imaju svoj deo Ipaneme ili Kopakabane dok je to još uvek „jeftino” po globalnim standardima.

    Kupci koji prvi put kupuju kao i oni koji žele da unaprede nekretninu mogu pronaći prilike u novim kvartovima koji su u usponu. Kao što je pomenuto, revitalizacija Centra znači da neko sada može relativno povoljno da kupi loft u centru, a zatim, kako se oblast poboljšava, potencijalno zaradi na rastu vrednosti (uz to uživa gradsku svakodnevicu bez dugih putovanja). Ili recimo porodica koja ne može da priušti Leblon, ali može da kupi u Jardim Oceanico, Barra – oni bi time uložili u oblast sa puno budućeg potencijala, kako se infrastruktura bude unapređivala. Druga strategija: iskoristiti blage padove cena u segmentima gde ima previše stanova – na primer, neki luksuzni stanovi lansirani 2020–21. još uvek imaju neprodate jedinice, pa developeri mogu nuditi popuste ili promocije na njih. Kupci u tim situacijama mogu pregovarati o dobrim uslovima (poput dobijanja kvalitetnijih završnih radova ili parking mesta)

    Za investitore (Investitori za iznajmljivanje/prihod): Rio nudi razne strategije za investitore. Jedna od prilika je tržište kratkoročnog iznajmljivanja, koje je i dalje snažno. Kupovina stana u turistički prometnom delu grada (Ipanema, Kopakabana, Barra) za iznajmljivanje preko Airbnb-a može doneti znatno veću dobit nego tradicionalni najam. Sa jednim Airbnb-om na svakih 7 domova u Ipanemi reuters.com, dokazano je da je potražnja jaka. Iskusni investitori grade portfolije ovih jedinica; čak i ako regulative u budućnosti postanu strožije, oni koji sada uspostave dobar sistem (sa odgovarajućim licenciranjem ili u zgradama koje to dozvoljavaju) mogu ostvariti visoke prinose. Na primer, dvosoban stan blizu hotela Copacabana Palace može donositi visoke cene po noćenju u vrhuncu sezone – često premašujući godišnju kiriju za dugoročni zakup za samo 8-9 meseci kratkoročnog izdavanja. Tu je i valutna arbitraža: strani investitori ostvaruju prinose u realima (često neto prinosa od 5%+), ali ako real poraste u budućnosti, dobijaju i na kursu. Čak i sada, brazilski prinosi od izdavanja (~4-6%) viši su od mnogih razvijenih tržišta gde su prinosi 2-3%. Kao što infografik pokazuje, prinosi u Riju (oko 4% u proseku, do ~7% u nekim slučajevima) uporedivi su ili bolji od mnogih latinoameričkih gradova thelatinvestor.com. Za investitora u USD ili EUR to je primamljivo u svetu niskih kamatnih stopa – plus moguća kapitalna dobit.

    Investitori mogu razmotriti i komercijalne nekretnine kao što su kancelarije ili maloprodajni objekti gde su cene i dalje niske. Kupovina kvalitetnog sprata kancelarija sada po niskoj ceni i iznajmljivanje može doneti snažan povrat ako se tržište kancelarija oporavi do 2030. godine. Fondovi za nekretnine (FII) usmereni na trgovačke centre ili kancelarije u Riju trguju se sa popustom, nudeći prinose od 8-10%. Oni koji su vični tržištima kapitala mogu kroz ove instrumente steći diverzifikovanu izloženost. Još jedna oblast: logistika/magacini na obodima grada (ili u susednim mestima poput Itaboraí blizu Petrohemijskog kompleksa) – sa ekspanzijom e-trgovine, posedovanje manjih magacina može biti profitabilno (neki manji logistički kompleksi omogućavaju investitorima da kupe pojedinačne magacine i izdaju ih malim i srednjim preduzećima).

    Za više pasivne strane investitore, kombinacija transparentnog procesa kupovine, nepostojanja poreza za strane kupce i mogućnosti repatrijacije sredstava čini Rio lakšim mestom za investiranje u poređenju sa mnogim drugim tržištima u razvoju. Postoje firme za upravljanje nekretninama (poput one iz Reutersove priče, koja upravlja sa 100 Airbnb jedinica reuters.com reuters.com) koje investitori mogu angažovati da vode svakodnevno upravljanje, što znači da se može investirati i na daljinu.

    Za investitore i graditelje: Razvojna strana ima takođe svetle tačke. Očigledna prilika leži u ispunjavanju stambenog deficita – postoji ogromna neispunjena potražnja za pristupačnim i stanovima za srednju klasu. Investitori koji se specijalizuju za MCMV projekte (često gradeći u severnim/zapadnim zonama) nastaviće da uživaju podršku države i garantovane izvore finansiranja. Federalni plan izgradnje 2,5 miliona domova do 2025. godine (uz sredstva od 278 milijardi R$) thelatinvestor.com znači stabilan posao za one koji ciljaju na ovaj segment. U Rio de Žaneiru, investitor može iskoristiti podsticaje učestvujući u Reviver Centro programu – konverzija poslovne zgrade može biti jeftinija i brža od izgradnje iz temelja (imajući u vidu podsticaje i nižu cenu za preuzimanje problematičnih komercijalnih objekata). Sa ~369.000 nedostajućih stambenih jedinica u gradu thelatinvestor.com, svaki kvalitetan stan koji izgradite na dobroj lokaciji verovatno će naći kupce ili zakupce, posebno ako je cena primerena.

    Još jedna prilika su luksuzni i specijalizovani projekti. Kako međunarodno interesovanje raste, ima prostora za ultra-luksuzne proizvode koji su ranije bili retki u Riju. Na primer, nekoliko investitora sada gradi brendirane rezidencije (npr. stanove vezane za luksuzne hotelske lance) i velike penthaus jedinice za imućne pojedince. Očekuje se da će luksuzno tržište Rija premašiti opšte tržište, tako da se investitori koji se na to fokusiraju mogu nadati višim cenama i zdravim profitnim maržama. Ključ je u diferencijaciji – projekti koji nude pametnu kućnu tehnologiju, sadržaje za wellness, ekološki prihvatljiv dizajn ili pogodnosti “mešovite namene” izdvojiće se i mogu tražiti više cene thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Postoji i interesovanje za mešovite mini-zajednice – investitor koji može da okupi dovoljnu površinu zemljišta mogao bi stvoriti sledeću “planiranu zajednicu” sa stanovima, kancelarijama i prostorima za odmor na jednom mestu (slično velikim projektima Multiplana ili Alianscea u Barri). S obzirom na trend, dobijanje dozvola za ovako integrisane projekte sada može biti lakše nego ranije, jer vlasti prepoznaju njihovu vrednost.

    Rekonstrukcija i dodavanje vrednosti: Rio ima veliki broj starijih zgrada, neke na vrhunskim lokacijama, koje su nedovoljno iskorišćene. Investitori i investitori mogu pronaći prilike za dodavanje vrednosti: npr. kupovina stare stambene zgrade u Kopakabani, renoviranje stanova i zajedničkih prostora, pa preprodaja ili izdavanje na višem nivou – praktično preuređivanje cele zgrade. U Centru, kao što je pomenuto, kupovina prazne poslovne zgrade po ceni znatno nižoj od troškova zamene i pretvaranje u moderne loftove može biti vrlo profitabilno ako se uradi efikasno. Pogodnosti Reviver Centro programa (kao što su, na primer, oslobađanje od taksi za promenu namene i brže odobravanje) čine ovu opciju još privlačnijom thelatinvestor.com. Postoje izveštaji o snažnom interesovanju ovde – biti jedan od prvih donosi reputacijske prednosti i profit.

    Tehnološke i nišne prilike: Upotreba tehnologije u nekretninama donosi nove mogućnosti. Na primer, porast virtuelnih tura (VR) omogućio je investitorima da plasiraju nekretnine međunarodnim kupcima na daljinu – prema jednoj statistici, nekretnine sa virtuelnim turama prodaju se 31% brže i u proseku po 9% višoj ceni thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ovo znači da prihvatanje PropTech rešenja može proširiti bazu investitora i potražnju za vašom nekretninom. Oni koji koriste VR i digitalni marketing mogu iskoristiti taj rast od 55% stranih kupovina od 2020. godine thelatinvestor.com. Takođe, co-living i studentski smeštaj su u usponu kao niše – Rio ima mnogo univerziteta i škola jezika koje privlače studente iz Brazila i inostranstva, ali namenski izgrađen studentski smeštaj je minimalno zastupljen. Razvijanje ili preuređivanje zgrade u moderan studentski dom ili co-living jedinice (sa zajedničkim prostorijama, uključenim pogodnostima) blizu univerziteta (npr. u Urci pored UFRJ ili centru pored FGV) može zadovoljiti nedovoljno opsluženo tržište i doneti dobar povrat. Co-working prostori su još jedan ugao – sa mnogo profesionalaca koji rade kao frilenseri ili hibridno, inovativni investitori integrišu cowork lounge prostore u stambene zgrade, čime dodaju atraktivnost projektima.

    Na kraju, održivost nije samo izazov, već i prilika. Potražnja za „zelenim” zgradama – onima sa solarnim panelima, sistemima za prikupljanje kišnice, energetski efikasnim dizajnom – sve više raste. Krajnji kupci i veliki zakupci (za kancelarije) više cene ESG vrednosti. Projekti koji dobiju „zelene” sertifikate mogu dobiti i finansijske podsticaje ili brže izdavanje u zakup. Kao što jedna prognoza navodi, potražnja za održivim građevinskim materijalima u Brazilu raste 11% godišnje thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Investitori koji budu predvodili ovaj trend mogu izdvojiti svoj proizvod i potencijalno naplaćivati više rente ili veću cenu, posebno kako klimatska pitanja postaju sve važnija.

    Zaključno, tržište u Riju nudi širok spektar prilika: prilike za kupovinu po nižim cenama sada, u fazi oporavka tržišta, investicije sa visokim prinosima kroz zakup ili u manje cenjenim oblastima i razvojni potencijal podstaknut politikama i promenama u životnim stilovima. Oni koji pažljivo istraže i usklade svoje strategije sa pravcem u kojem grad ide – ka većoj povezanosti, mešavini namena i održivosti – mogu značajno profitirati. Na mnogo načina, Rio u kasnim 2020-im godinama može biti prava priča o preokretu: grad koji rešava svoje probleme i oslobađa svoj potencijal. Svi koji ulažu u rešavanje stambenih potreba, obnovu zapuštenih nekretnina ili ispunjavanje novih zahteva (bilo luksuznog stanovanja ili zajedničkog života), verovatno će narednih godina biti nagrađeni, kako finansijski tako i kroz doprinos novom poglavlju ovog Divnog Grada.


    Izvori:

    • Global Property Guide – Analiza brazilskog stambenog tržišta nekretnina za 2025. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Trendovi cena stanova u Riju u poređenju sa inflacijom)
    • The Latinvestor – Tržište luksuznih nekretnina u Riju de Žaneiru u 2025. thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistika luksuznog sektora, raspon cena i prognoze)
    • The Latinvestor – 19 prognoza za nekretnine u Rio de Žaneiru za 2025. thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Uticaj Reviver Centro projekta, trendovi povraćaja od iznajmljivanja, demografski uvidi)
    • The Rio Times – Brazilsko tržište stanova raste 15% uprkos visokim kamatnim stopama (maj 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Kamatne stope, prognoze hipotekarnih kredita, podaci iz građevinskog sektora)
    • Reuters – „Airbnb pokreće procvat kratkoročnog iznajmljivanja u turističkoj oazi Rija“ (oktobar 2024) reuters.com reuters.com (Zastupljenost kratkoročnog iznajmljivanja i efekti na dugoročne nekretnine)
    • JLL Brazil – Pregled poslovnog prostora u Rio de Žaneiru Q1 2025 jll.com jll.com (Stope slobodnih poslovnih prostora i apsorpcija u Riju)
    • Chambers & Partners – Nekretnine 2025 Brazil (Vodič za praksu) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Regulatorni okvir, implikacije poreske reforme, tržišni trendovi)
    • Valor International (preko Latinvestor-a) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistika o lansiranjima i rastu prodaje u centralnom delu)
    • Rio Times – Performanse brazilskog tržišta nekretnina 2024. riotimesonline.com (Makro uslovi, kontekst kamatnih stopa)
    • Prefeitura do Rio – Program Reviver Centro thelatinvestor.com (Statistika o nedostatku stanova i podsticaji za konverziju)

    Оставите одговор

    Your email address will not be published.

    Don't Miss