Ринок нерухомості в Ріо-де-Жанейро: перспективи на 2025 рік і далі

Огляд ринку (Поточна ситуація у 2025 році)

Ринок нерухомості Ріо-де-Жанейро у 2025 році перебуває на етапі помірного відновлення та нового зростання. Після тривалого періоду стагнації наприкінці 2010-х років, вартість нерухомості знову почала зростати, хоча зростання залишається помірним з урахуванням інфляції. Станом на квітень 2025 року ціни на житло в Ріо-де-Жанейро зросли приблизно на 4,6% у річному вимірі (YoY) (найбільше щорічне зростання з 2015 року), але лише на близько −0,9% у реальному вираженні після врахування інфляції в Бразилії globalpropertyguide.com. Це означає, що номінальні ціни зростають, але інфляція знівелювала частину цього приросту. Тим не менш, це зростання є ознакою перелому для ринку Ріо, на якому з 2015 по 2018 роки ціни залишалися стабільними або знижувалися внаслідок рецесії в Бразилії та післяолімпійської кризи.

Попит на нерухомість залишався стійким, незважаючи на економічні труднощі. По всій країні ринок житлової нерухомості Бразилії демонстрував жваву активність у 2024 році – наприклад, продажі житла в Сан-Паулу у 2024 році зросли більш ніж на 35% globalpropertyguide.com – і Ріо-де-Жанейро значною мірою повторив цю динаміку. У Ріо загальний обсяг операцій з нерухомістю зріс приблизно на 14% у 2024 році порівняно з попереднім роком thelatinvestor.com. Це свідчить про відновлення довіри покупців та відкладений попит, незважаючи на те, що високі відсоткові ставки зробили фінансування дорогим. Базова відсоткова ставка Бразилії (Selic) зросла до 14,75% на початку 2025 року, що є найвищим рівнем майже за два десятиліття riotimesonline.com. Такі високі ставки охолодили кредитні покупки, особливо середньому класу, який покладається на іпотеку. Втім, культурна цінність власного житла і креативні рішення щодо фінансування (наприклад, подовжені терміни кредиту та використання пенсійних накопичень) підтримують бразильців активними на ринку riotimesonline.com.

На макроекономічному рівні економіка Бразилії зросла приблизно на 3,4% у 2024 році globalpropertyguide.com, і хоча очікується, що зростання сповільниться до ~2% у 2025 році, сектор нерухомості Ріо отримує вигоди від підвищеної споживчої впевненості та зайнятості. Значний дефіцит житла (оцінений у 369 000 одиниць у місті Ріо thelatinvestor.com) також підтримує довгостроковий попит. Державні програми, такі як перезапущена схема доступного житла Minha Casa, Minha Vida (MCMV), відіграли суттєву роль у підтримці нижнього сегмента ринку шляхом субсидування купівель житла. На початку 2025 року федеральний уряд навіть розширив MCMV на категорії з вищими доходами (до 12 000 реалів щомісяця) із пільговою іпотечною ставкою 10% riotimesonline.com, підтримуючи перших покупців. На верхньому сегменті платоспроможні покупці та інвестори (як вітчизняні, так і іноземні) активно стимулювали продажі, компенсуючи відхід іпотечно-залежних покупців. В цілому, Ріо входить у середину 2025 року з обережно оптимістичним прогнозом: попит міцний, а пропозиція по окремих сегментах скорочується, проте високі фінансові витрати та економічна невизначеність стримують темпи зростання riotimesonline.com riotimesonline.com.

Ринок оренди та короткострокова оренда: Ринок оренди в Ріо є динамічним, на нього впливають туризм і зростаюча популярність платформ короткострокової оренди.

Традиційна прибутковість від довгострокової оренди у місті є помірною – у більшості районів вона становить у середньому близько 4–5% валового доходу на рік, а часто менше 4% у престижних районах Південної Зони, таких як Копакабана або Ботафого thelatinvestor.com.Високі ціни на купівлю в цих бажаних районах знижують орендну дохідність (наприклад, скромна двокімнатна квартира в Копакабані може коштувати настільки багато, що річна орендна плата становить лише ~3% її вартості) thelatinvestor.com.Це спонукало деяких інвесторів звернутися до короткострокової оренди (Airbnb), щоб підвищити прибутковість.З кінця 2010-х років Ріо переживає бум короткострокової оренди, особливо у популярних серед туристів прибережних районах.У Іпанемі, наприклад, зараз є одне оголошення Airbnb на кожні 7 будинків у районі – вражаюча статистика, яка ілюструє, наскільки поширеними стали оренди для відпочинку reuters.com reuters.com.У сусідній Копакабані кількість пропозицій на Airbnb також значно зросла (на ~24% з 2019 року) reuters.com.Ця тенденція має як переваги, так і недоліки.З одного боку, це створює прибуткові можливості для власників нерухомості та керуючих: підприємливі господарі в Ріо створили бізнеси з управління нерухомістю, щороку подвоюючи свої портфелі, щоб задовольнити туристичний попит reuters.com.З іншого боку, зростання кількості короткострокових оренд ускладнює пошук довгострокового житла у цих районах і підвищує орендну плату, що викликає занепокоєння у місцевих громадських асоціацій reuters.com.Кондомініальні ради часто намагаються збалансувати інтереси власників, які отримують прибуток від Airbnb, і тих, хто скаржиться на тимчасових гостей або проблеми з безпекою reuters.com.Досі влада Ріо не запровадила жорсткого регулювання короткострокової оренди, але експерти галузі вважають, що це лише питання часу, коли з’являться нові правила (або податки), як це сталося в інших великих містах reuters.com.Будь-яке таке регулювання буде ключовим фактором, за яким слід спостерігати, оскільки воно може вплинути на поведінку інвесторів на ринку кондомініумів.Підсумовуючи, ринок оренди в Ріо у 2025 році — це історія двох ринків: стабільний ринок довгострокової оренди з помірною прибутковістю та дуже гарячий ринок короткострокової оренди, що перетворює багато квартир на де-факто готельні номери — тенденція, яка, ймовірно, збережеться, доки туризм залишатиметься сильним.

Середньоринкове та доступне житло: Середній і нижній сегменти житлового ринку Ріо стикаються з більшими труднощами. Високі процентні ставки (понад 14% Selic) роблять іпотеки дорогими, що відштовхує частину покупців із середнього класу riotimesonline.com. Як результат, зростання цін у вторинних районах (особливо на північних околицях або в районах на окраїні) було або нульовим, або відповідало лише темпам інфляції. Доступність оренди також викликає занепокоєння, оскільки багато потенційних покупців відкладають купівлю та залишаються орендарями. Державна політика субсидованого житла впливає на цей сегмент: розширені програми MCMV та кредити з низькими ставками за рахунок FGTS стимулюють будівництво доступного житла в передмістях. Загальнонаціонально інвестується понад 278 мільярдів реалів у доступне житло до 2025 року — планується побудувати мільйони нових квартир, що, ймовірно, стабілізує ціни на окремих околицях, де з’являється нова пропозиція thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Наприклад, масштабні житлові проекти на західних околицях (такі як Кампу-Гранде або Санта-Крус у західній зоні Ріо) можуть трохи послабити ціновий тиск там завдяки збільшенню пропозиції thelatinvestor.com. Історично, коли відкривали нові проєкти доступного житла (як під час першої хвилі MCMV до 2014 року, коли країна збудувала 2,4 мільйони квартир), вартість нерухомості поблизу зазвичай стабілізувалася чи навіть трохи знижувалася через приріст пропозиції thelatinvestor.com. Це свідчить про те, що на периферії Ріо масове житлове будівництво може утримати ціни на доступному рівні, що є хорошою новиною для тих, хто купує житло вперше.

Ще одна помітна тенденція — зростання кількості професійно керованих орендних апартаментів (multifamily), що є досить новою ідеєю для Бразилії. Девелопери та інвестори розглядають можливості зведення житлових орендних веж (модель, поширена у США та ЄС) у Ріо та Сан-Паулу, особливо оскільки молоді професіонали все частіше схиляються до довгострокової оренди. Програма Reviver Centro (обговорена нижче) навіть стимулює переобладнання старих офісних будівель у сучасні орендні квартири в центрі міста thelatinvestor.com. Загалом, хоч ринок елітного житла і привертає увагу через двозначні темпи зростання, більш широка житлова нерухомість у Ріо характеризується повільним, але стабільним поліпшенням завдяки державним стимулам і справжній потребі у житлі для людей із різним рівнем доходу.

Тенденції на комерційному ринку нерухомості (офіси, ритейл і індустріальний сегмент)

Офісний ринок: Комерційний офісний сектор Ріо-де-Жанейро останніми роками стикався з викликами, але нарешті демонструє ознаки покращення. У 2010-х місто пережило період надлишкової пропозиції – загострений економічним спадом після Олімпіади та наслідками нафтового скандалу Petrobras, що призвело до скорочення компаній і спорожнілих корпоративних веж. Вакантність офісів у Ріо тривалий час перевищувала 30% у кінці 2010-х. Проте у 2025 році рівень вакантності офісів поступово знижується. У першому кварталі 2025 року вакантність офісів у Ріо знизилася до 29,4%, що є найнижчим рівнем за приблизно 10 років jll.com. Хоча рівень вакантності ~29% залишається дуже високим за світовими стандартами, тенденція до зниження свідчить про позитивний чистий попит. За останній рік (І квартал 2024 – І квартал 2025) вакантність у місті зменшилася приблизно на 5 відсоткових пунктів jll.com. Два райони очолили цей процес наприкінці 2024: Сентру (центр міста) і Барра-да-Тіжука. У центрі Ріо спостерігалося зниження вакантності на 2,5 відсоткових пункти лише у IV кварталі 2024 року, головним чином завдяки тому, що державні установи зайняли частину площ jll.com. Наприклад, уряд штату Ріо та прокуратура розширили свої офіси у центрі, заселивши деякі довго порожні будівлі jll.com. Барра-да-Тіжука, де розташований другий офісний район (популярний серед компаній, що шукають сучасні приміщення поза перевантаженим центром), також сприяла зниженню вакантності jll.com.

Навіть з урахуванням цього зростання приблизно один з чотирьох-п’яти до одного з трьох офісних приміщень у Ріо залишається порожнім, що свідчить про ринок, який ще перебуває у режимі відновлення. Відповідно, орендні ставки для першокласних офісів перебувають під тиском, а орендодавці часто пропонують пільги, щоб утримати орендарів. Тренд «flight-to-quality» є очевидним: орендарі користуються м’якими умовами, щоб переїхати до сучасніших, ефективніших будівель (часто нових веж у Porto Maravilha чи Баррі) за привабливими цінами, залишаючи позаду старий фонд. Це поступово призводить до розшарування офісного ринку: преміальні будівлі класу AAA знаходять орендарів, тоді як застарілі офіси (особливо у Центральному діловому районі) або зазнають труднощів, або переобладнуються. Важливою ініціативою для вирішення цієї проблеми є програма «Reviver Centro» (розглядається далі), яка стимулює перетворення застарілих офісів у центрі на житлові об’єкти або готелі thelatinvestor.com. У наступні роки ми очікуємо, що вакантність офісної нерухомості у Ріо поступово знижуватиметься разом із зростанням економіки, але темпи залежатимуть від нового попиту з боку бізнесу. Сектори, як-от нафтохімія, технології та фінанси, зумовлюють значну частину оренди в Ріо; будь-яке розширення (наприклад, якщо ціни на нафту залишатимуться високими, стимулюючи енергетичні компанії) може прискорити засвоєння офісних площ. Крім того, провайдери коворкінгу й гнучких офісів вийшли на ринок Ріо, щоб використати попит компаній на гнучкість — ці оператори зайняли частину площ, особливо в оновленій портовій зоні та Zona Sul. Загалом, офісний ринок Ріо у 2025 році стабілізується: найгірший період перенасичення позаду, заповнюваність державним сектором допомагає, і найближчим часом на ринок не надходить жодної нової великої пропозиції, що дозволяє вакантним площам поступово скорочуватися jll.com jll.com.

Роздрібна торгівля та змішані комерційні об’єкти: Сектор роздрібної нерухомості в Ріо адаптується до змін споживчих уподобань. Традиційна роздрібна торгівля зазнала сильного удару під час рецесії 2015–2016 років і пандемії 2020 року, але 2024–2025 роки принесли відновлення відвідуваності, особливо на відкритих торгових вулицях і у торгових центрах багатих районів. Популярні торгові центри Ріо (такі як Shopping Rio Sul у Ботафого, BarraShopping у Барра та Village Mall) демонструють вищий рівень заповнюваності в порівнянні з двома роками раніше, оскільки роздрібні продажі відновилися разом із туризмом. Цікавим розвитком у сегменті торгових центрів є консолідація та інвестиції з боку великих операторів. Наприклад, у 2024 році Iguatemi (одна з провідних компаній із торгових центрів Бразилії) у партнерстві з інвестиційним фондом придбала 16,6% частки у Shopping Rio Sul – одному з об’єктів-орієнтирів Ріо practiceguides.chambers.com. Ця угода відображає оновлену впевненість у сегменті розкішної роздрібної торгівлі і тенденцію операторів торгових центрів об’єднуватися чи купувати активи для нарощування масштабів. Також Aliansce Sonae (ще один великий фонд торгових центрів) інвестує у розширення торгових центрів змішаного типу, додаючи житлові й офісні компоненти до своїх об’єктів, створюючи цілі “міні-міста” siila.com.br. У Ріо ми бачимо, як комплекс BarraShopping і далі розвивається із сусідніми офісними баштами, медичними центрами і навіть запланованими житловими вежами. Такі змішані хаби роздрібної торгівлі відповідають запиту споживачів на зручність (жити, купувати, працювати в одному місці) і сприяють зростанню відвідуваності.

Вулична торгівля в престижних районах (наприклад, ресторани та бутики в Іпанемі, Леблоні та Копакабані) отримує вигоди від активного повернення туристів у 2023–2025 роках. Завдяки відносно слабкій бразильській валюті (реал) Ріо лишається привабливою дестинацією, а витрати туристів зростають – це сприяє готелям, ресторанам та роздрібним магазинам. На центральних вулицях, таких як Гарсія д’Авіла (Іпанема) або Вісконде де Піража, з’явилися нові магазини, включаючи міжнародні бренди, які виходять чи розширюють присутність у Ріо, щоб привабити покупців сегменту люкс. З іншого боку, невеликі торгові центри у менш заможних районах досі зіштовхуються з проблемою вакантності та конкуренцією з боку e-commerce. Проникнення електронної комерції в Бразилії різко зросло під час пандемії, і це стримує розширення великих гіпермаркетів. Ми спостерігаємо, як великі вільні торгові площі переобладнуються під логістичні хаби останньої милі або навіть церкви та школи в передмістях.

Промисловість і логістика: Хоча промисловий ринок Сан-Паулу є більш розвиненим, сектор логістичної нерухомості в Великому Ріо демонструє сильні результати. Бум електронної комерції, викликаний пандемією, і зростання нафтової та газової галузі Бразилії збільшили попит на склади та дистрибуційні центри навколо Ріо (особливо вздовж шосе в районі Baixada Fluminense, а також біля порту та аеропорту). За даними JLL, на початку 2025 року вакантність промислової нерухомості в Бразилії досягла рекордно низьких показників (~7–8%) jll.com – і логістичні парки Ріо є частиною цієї тенденції, багато об’єктів повністю здано в оренду. Важлива інфраструктура, як-от розширення порту Ітагуай і вдосконалення в Porto do Açu (великий приватний порт на північ від міста), приваблюють логістичні інвестиції. Насправді, Porto do Açu та супутні промислові комплекси вже отримали близько 6 мільярдів бразильських реалів інвестицій, створюючи нові промислові парки, які, як зазначається, трансформують регіон thelatinvestor.com. Крім того, ініціатива щодо розвитку дата-центрів у Бразилії дісталася й Ріо: у штаті планується або вже будується понад 900 МВт потужностей дата-центрів, що стимулює будівництво спеціалізованих об’єктів і може зробити Ріо техноінфраструктурним хабом до 2030 року bnamericas.com. Для інвесторів промислова нерухомість пропонує вищу дохідність, ніж житлова (часто 8–10%+ ставка капіталізації) і користується попитом. Очікуємо подальшого зростання у цьому сегменті, що підкріплено роллю Ріо як логістичних воріт (з його портами, нафтохімічними комплексами і великим споживчим ринком).

Підсумовуючи, комерційна нерухомість Ріо у 2025 році має змішану динаміку: офісний ринок відновлюється від високої вакантності завдяки покращенню економіки; роздрібний сектор стабілізується через стратегічні інвестиції і змішання форматів; а індустріально-логістичний сектор демонструє найкращі результати з низькою вакантністю і розширенням під впливом електронної комерції та торгівлі.

Змішані комплекси та нові проєкти

У Ріо-де-Жанейро спостерігається тенденція до створення багатофункціональних комплексів, оскільки міські планувальники та девелопери прагнуть модернізувати міську структуру та створити середовища для життя, роботи й відпочинку. Одним із наймасштабніших проєктів міської реконструкції є Porto Maravilha у портовій зоні (Centro). Цей довгостроковий проєкт, розпочатий ще до Олімпіади 2016 року, перетворює занедбаний раніше набережний район на яскравий квартал з офісами, житлом, культурними закладами та покращеним транспортом. До 2026 року у відновлені портовій зоні очікують до 70 000 нових мешканців у межах 1 км від громадського транспорту завдяки масштабному будівництву житла поряд з комерційними об’єктами itdp.org. Porto Maravilha тепер пропонує такі атракції, як Музей Майбутнього та океанаріум AquaRio, сучасні офісні будівлі класу A (зокрема Aqwa Corporate), а також нові житлові комплекси, що будуються. Окремий проєкт, інноваційний хаб “Porto Maravalley” з технологічним фокусом, відкрився у 2024 році, щоб приваблювати стартапи та креативні індустрії thelatinvestor.com. Хаб, із коворкінгами та інкубаторами, значно підвищив привабливість портової зони для молодих фахівців і є частиною ширшого плану поєднання технологічних офісів, апартаментів і простору для відпочинку thelatinvestor.com. Відродження портової зони як багатофункціонального району викликає порівняння з американською Кремнієвою долиною – тут пропонуються сучасні апартаменти в переобладнаних складах/лофтах, нові кафе й ресторани, а також зручні трамвайні (VLT) маршрути до центру. Результатом стало формування спільноти, де можна жити, працювати та проводити дозвілля без довгих поїздок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

За межами центру міста Барра-да-Тіжука стала осередком планованих багатофункціональних громад. Сама Барра розроблялася з урахуванням ідеї змішаного використання – великі майстер-плани комплексів часто включають житлові вежі, торгові центри, школи, а іноді й офісні будівлі. Ця тенденція продовжується з проєктами, такими як Ilha Pura (колишнє Олімпійське селище, яке тепер є житловою громадою з парками та комерційним центром), а також нові етапи навколо Барра Олімпік Парк. Наприклад, плани для Projeto Imagine у районі Олімпійського парку передбачають парк розваг, музеї, гастрономічний центр і, можливо, житлові/готельні компоненти, перепрофілюючи деякі олімпійські об’єкти у сімейний розважальний і багатофункціональний напрямок coliseum-online.com. Крім того, приватні забудовники у Барра і Рекрейо (далі на захід) будують багатовежові комплекси з інтегрованими торговими пасажами та коворкінгами для мешканців. Такі автономні райони націлені на стиль життя, де всі щоденні потреби знаходяться в пішій доступності – це відносно нова концепція для орієнтованої на автомобілі Барри.

Ритейл-девелопери також освоюють багатофункціональні формати. Aliansce Sonae, один із найбільших операторів торгових центрів, оголосив про розвиток шести масштабних багатофункціональних проєктів по всій Бразилії, зокрема і в Ріо, які об’єднають 35 житлових, офісних і готельних веж з торговими центрами siila.com.br. Це вказує, що майданчики торгових молів (які часто мають великі земельні ділянки у престижних районах) дедалі частіше включатимуть офіси, апартаменти та готелі – фактично перетворюючи молли на багатофункціональні райони. В Ріо прикладом цього є розширення навколо Bossa Nova Mall поруч з аеропортом Сантос Дюмон, де тепер є готель, а також сполучення з офісними будівлями та аеропортом – створюючи багатофункціональний тревел-, ритейл- та бізнес-хаб у центрі міста.

Програма Reviver Centro є ще одним стимулом для розвитку багатофункціональних просторів. Перетворюючи невикористовувані комерційні будівлі в історичному центрі на житло (лофти, студії) й додаючи роздрібну торгівлю на перших поверхах, вона наповнює колишній діловий район діяльністю 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Програма надає податкові пільги та містобудівні стимули для забудовників, які створюють житло в Центрі, що часто дає змішаний результат: старі офісні будівлі стають апартаментами на верхніх поверхах з кафе чи магазинами на рівні вулиці, зберігаючи архітектурну спадщину та пристосовуючи її до сучасного використання. Це не лише збільшує кількість житла, а й у сталий спосіб поєднує житлову і комерційну функцію в центрі міста.

• Zona Sul (Південна зона): Zona Sul є найпрестижнішим районом Ріо, що охоплює такі культові райони, як Леблон, Іпанема, Копакабана, Фламенгу, Ботафогу та Лагоа.Нерухомість тут здебільшого визначається дефіцитом і високими цінами.Нерухомість у Zona Sul, особливо вздовж узбережжя та навколо Лаґоа (лагуна Родріго ді Фрейтас), має найвищі ціни в місті, як вже зазначалося раніше – часто від 15 000 до 25 000 R$ за квадратний метр у розкішних будівлях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон та Іпанема — це справжні перлини: обмежені розміри та ексклюзивність Леблону (лише кілька кварталів уздовж набережної) створюють вкрай обмежену пропозицію, тому його вартість зросла до найвищого рівня на ринку.Навіть на повільнішому ринку, попит на Леблон залишається ненаситним – у 2023 році цей район було визнано найдорожчим (~R$25 тис./м²) і він продовжує зростати в ціні, оскільки заможні покупці сприймають його як символ статусу та надійне збереження капіталу thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Іпанема, аналогічно, користується світовим визнанням і поєднує розкішні кондомініуми з чарівними старими будівлями; будь-яка нерухомість поблизу пляжу в Іпанемі є першокласною.Зона Сул також користується найкращими міськими зручностями – найкращими ресторанами, лікарнями, школами та туристичними визначними місцями – які підтримують її привабливість.Зворотний бік — це вкрай обмежене нове будівництво.Зонування є суворим, а вільних ділянок мало, тому нові проєкти зазвичай являють собою бутік-реконструкції або зрідка перебудову старих будівель.Це підтримує обмежену пропозицію.Важна тенденція полягає в тому, що орендні доходи у Південній зоні знижуються, оскільки ціни зростають швидше, ніж орендна плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.У районах, таких як Іпанема, Копакабана та Ботафогу, багато квартир зараз належать інвесторам (включно з іноземцями), які підвищили ціни на купівлю, але зростання орендної плати за цим не встигало, що призвело до прибутковості лише близько ~3% thelatinvestor.com.Таким чином, можна сказати, що Zona Sul стала інвестицією з метою зростання капіталу, а не отримання доходу.Для жителів ці райони залишаються дуже бажаними через стиль життя – пішохідні вулиці, доступ до пляжу, культуру (наприклад,театри в Ботафого, нічне життя в Лапі, що прилягає до Глорії), а також покращений транспорт (лінії метро обслуговують більшу частину Зона Сул).Майбутня інфраструктура, така як розширення метро та нові лінії VLT, спрямована на подальше покращення сполучення між Зона-Сул та іншими частинами міста, що може лише зміцнити вартість нерухомості.Коротко кажучи, у 2025 році Zona Sul є ринком продавця для якісної нерухомості: попит перевищує пропозицію, активні як місцеві, так і іноземні елітні покупці (деякі платять готівкою або в доларах США), і унікальне поєднання природної краси та міського комфорту в цьому районі гарантує, що він залишається найдорожчим місцем у Ріо thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
• Барра-да-Тіжука (Західна зона): Барра-да-Тіжука представляє сучасний фронт Ріо – це розлогий район передміського типу на заході міста, відомий своїми висотками, закритими житловими комплексами та широкими проспектами.
Нерухомість у Баррі має зовсім інший характер, ніж у Зона-Сул.Він пропонує більше простору та новобудови за відносно нижчими цінами (на квадратний метр), що приваблює сім’ї та тих, хто шукає більш американський стиль заміського життя.Поточні ціни в престижних районах Барра становлять приблизно R$9,000–12,000 за м², що значно менше, ніж у топових районах Зона Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однак Барра демонструє швидке зростання: останнім часом її називають місцем з найшвидшим зростанням цін у сегменті розкоші, адже нові елітні забудови підвищують вартість нерухомості thelatinvestor.com.Наприклад, запуск розкішних житлових комплексів на узбережжі та закритих котеджних містечок у таких районах, як Жардін Осеаніко та вздовж пляжу Резерва, привабив до Барри заможних покупців, підвищивши її престиж.Діяльність у сфері розвитку є високою – у Баррі все ще є землі для великих проектів, і забудовники ввели в експлуатацію багато нових об’єктів у 2023–2024 роках (деякі з яких були відкладені після олімпійського будівельного буму).Район Олімпійського парку та його околиці поступово перебудовуються: спортивні споруди отримують нове призначення (одна арена перетворена на середню школу, інша — на тренувальний центр), а прилеглі ділянки відведені під проєкти змішаного використання.Інфраструктура Барри значно покращилася за останнє десятиліття – Олімпійські ігри 2016 року призвели до будівництва нових шосе (TransOlímpica), маршрутів BRT та продовження лінії метро 4 до Барри, що з’єднала її з Іпанемою.Ці покращення роблять Барру більш доступною та привабливою, скорочуючи час у дорозі до Південної зони.У результаті Барра стає все більш самодостатньою та схожою на місто, із численними торговельними центрами (BarraShopping, Village Mall), офісними кварталами (тут розташовані штаб-квартири нафтових компаній та корпорацій), а також культурними просторами.Багато бразильців, які можуть дозволити собі проживання в Zona Sul, обирають Barra заради більшого будинку або спокійнішої атмосфери.Крім того, міжнародні покупці проявляють інтерес до елітних кондомініумів у Барра – тут можна жити біля моря за ціною, значно нижчою, ніж у Маямі чи Дубаї, що особливо приваблює покупців з Близького Сходу та Європи thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Дивлячись вперед, Барра-да-Тіжука, ймовірно, залишиться одним із районів зростання Ріо.Вона визначена як ключова зона для нового розкішного будівництва (у Ріо на 2025–2026 роки заплановано понад 40 розкішних проєктів, переважно в Баррі, що відображає впевненість девелоперів) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Швидке зростання населення цього району (багато молодих сімей переїжджають сюди) та постійні інфраструктурні проекти (наприклад, модернізація каналізації, дренажу в підтоплюваних підрайонах тощо) свідчать про те, що він відіграватиме все більшу роль на ринку нерухомості Ріо.Однак одним із викликів є забезпечення сталого зростання – затори на дорогах залишаються проблемою через високий рівень власності автомобілів, і підтримка належного рівня послуг для зростаючого населення буде важливою.Проте, порівняно з десятиріччям тому, Барра вже далеко не «віддалене спальне містечко», а радше продовження центру міста, де вартість нерухомості стабільно зростає у міру його розвитку.
• Сентру та Портова зона: Сентру (центр міста) та прилегла Портова зона у Ріо переживають значний ренесанс.
Історично Центро був жвавим діловим та адміністративним центром Ріо, але після робочих годин спорожнів і зазнав занедбаності та зростання кількості вільних приміщень у 2000-х роках.Зараз, завдяки державно-приватним ініціативам, таким як Reviver Centro та проект реконструкції Porto Maravilha, цей район приваблює нових мешканців та інвесторів.Дані на початок 2024 року показали зростання на 35% запуску нових проєктів у центральних та портових районах, а також збільшення продажів нерухомості там на 12,6% thelatinvestor.com.Це свідчить про дуже сильний інтерес до міського центру, оскільки забудовники починають використовувати стимули для будівництва житла, а покупці визнають потенціал життя в центрі міста.Програма Reviver Centro, запущена у 2021 році й посилена у 2024–25 роках, є справжнім проривом.Він пропонує податкові пільги та прискорене затвердження для переобладнання комерційних будівель у житлові, а також навіть дозволяє нове будівництво житла в частинах центру міста, які раніше були призначені тільки для комерційного використання en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Ця політика безпосередньо вирішує проблему приблизної нестачі житла ~369 000 одиниць у Ріо, перетворюючи недостатньо використовувані офіси на квартири thelatinvestor.com.Кілька забудовників приєдналися до цього; наприклад, старі офісні вежі вздовж Авеніда Ріу-Бранку повністю перебудовуються та трансформуються в сучасні лофти/кондо.Місто повідомляє про десятки будівель, що перебувають у процесі перепрофілювання станом на 2025 рік.Ці зусилля вже приносять плоди: молоді професіонали та студенти переселяються в Центро, щоб скористатися коротшими поїздками на роботу, модним житлом у лофтах і історичним шармом таких районів, як Лапа, Сауде та Праса Мауá thelatinvestor.com.Нові житлові башти Портової зони (такі, як у районі Педра-ду-Сал і біля Орли Конде) також сприяють зростаючій спільноті.Атмосфера змінюється – центр Ріо стає «районом 24/7» з новими барами, галереями та сервісами, які слідують за мешканцями.Це доброчесний цикл: чим більше людей там живе, тим більшим стає попит на супермаркети, школи тощо, що ще більше підвищує привабливість району для проживання.Державні стимули (такі як знижки на податок на нерухомість IPTU для відреставрованих будівель) підсилюють цю динаміку thelatinvestor.com.Крім того, масштабні інвестиції в інфраструктуру в самому Центро та навколо нього зміцнюють його перспективи.Система легкого метро (VLT) тепер безперервно з’єднує автовокзал, порт і центр міста, що робить життя без автомобіля простішим.Також плануються оновлення залізничної станції Central do Brasil і, можливо, відновлення деяких приміських залізничних ліній, що покращить зв’язок.Портова зона (Zona Portuária) зокрема приваблює багатьох молодих професіоналів та технологічні компанії, завдяки таким ініціативам, як технічний хаб Porto Maravalley, про що згадується на thelatinvestor.com.Високотехнологічні та креативні індустрії знаходять своє місце в відреставрованих складах, перетворених на офіси (напр.на Pier Mauá та навколо), створюючи у портовій зоні атмосферу “стартап-дистрикту”.Для нерухомості це означає, що попит на сучасні апартаменти у портовій зоні зростає, але пропозиція все ще обмежена – що підвищує ціни там і робить це місце інвестиційним центром thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Перші інвестори знаходять хороші можливості як у історичних будівлях, так і в нових кондомініумах.Перспектива: Центро та портова зона, ймовірно, мають найвищий потенціал зростання до 2030 року у Ріо.У міру завершення більшої кількості проєктів ці райони можуть поглинути значну частину попиту на житло в місті.Ризики залишаються (громадська безпека та бездомність у центрі міста є проблемами, які потребують постійної уваги), але міська влада й приватні зацікавлені сторони, схоже, налаштовані на відродження центру.Поєднання культурної спадщини (столітня архітектура, музеї, нічне життя) та сучасних зручностей (транспорт, близькість до роботи) надають цим районам унікальну перевагу, якщо процес оновлення буде успішним.Вартість нерухомості в Centro наразі нижча, ніж у Zona Sul, але можна очікувати зближення цін, оскільки центр міста знову стає привабливою житловою адресою.

Інфраструктурні покращення підсилюють життєздатність проектів змішаного використання. Наприклад, нові лінії громадського транспорту (детальніше описані в наступному розділі) означають, що змішані спільноти в Західній зоні та передмістях отримають кращу зв’язність, стимулюючи розвиток проектів, орієнтованих на транзит, які поєднують житло, офіси та роздрібну торгівлю поблизу станцій. Конкретний приклад — заплановане розширення метро: відновлення Лінії метро 3 (запропонована підводна лінія до Нітерої) та подовження Лінії 2 мають бути завершені приблизно до 2030 року railjournal.com railway.supply, що, ймовірно, стимулюватиме розвиток проектів змішаного використання навколо майбутніх станцій з обох боків затоки Гуанабара. Так само новий BRT-коридор TransBrasil (очікується, що повністю відкриється до 2025 року), який проходить вздовж Авеніди Бразил і включає станції у Північній зоні, де міська влада очікує розвиток територій, орієнтованих на транспорт. Очікується, що BRT перевозитиме понад 250 000 пасажирів на день до 2030 року, тому значний розвиток нерухомості (наприклад, житлові вежі з інтегрованою роздрібною торгівлею) очікується біля його зупинок для обслуговування цієї кількості людей itdp.org.

Підсумовуючи, нерухомість змішаного використання є зростаючою тенденцією в Ріо, яку розглядають як спосіб оживити райони та одночасно задовольнити кілька потреб. Проекти в портовій зоні, Баррі та Центрі є цьому прикладом, і надалі великі земельні ділянки (старі промислові території, олімпійські землі тощо) ймовірно будуть перепрофільовані з поєднанням житлових, комерційних і рекреаційних функцій. Така диверсифікація є позитивною для ринку, оскільки створює більш стійкі спільноти та надає інвесторам можливості брати участь у різнобічних проектах.

Аналіз за окремими районами

• Нові перспективні райони (Північна зона та за її межами): Окрім добре відомих зон, деякі нові райони у Північній та далекій Західній зонам Ріо заслуговують уваги. Північна зона (Zona Norte), яка традиційно вважається робітничо-промисловою, наразі має осередки розвитку завдяки покращенню інфраструктури. Уряд вклав сотні мільйонів реалів у проекти, як захист від повеней у району річки Акари та оновлення міського середовища у Жардін Маравілья, щоб зменшити ризик підтоплень та підвищити якість життя в районах Північної зони thelatinvestor.com. У міру завершення цих проектів райони, які раніше страждали від підтоплень чи занедбаності, можуть стати привабливішими та забезпечувати зростання цін на нерухомість. Аналогія проводиться із розвитком Барра: інвестиції в інфраструктуру там призвели до зростання цін на нерухомість, і Північна зона може піти тим самим шляхом зі зростанням орендної прибутковості та вартості житла завдяки новим дорогам, каналізації та розвитку транспорту, що зробить її більш придатною для життя thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важливо, що загальне зростання населення Ріо відбувається на периферії — населення агломерації становить ~13,8 мільйона у 2024 році та зростає, більша частина приросту спостерігається у передмістях і північних районах thelatinvestor.com. Це означає природне зростання попиту на житло у цих районах, що відкриває нові можливості для інвесторів. Орендна прибутковість у частинах Zona Norte (наприклад, у районах Мейєр або Тіжука) може бути вищою, ніж у Південній зоні, адже ціни на житло нижчі, а оренда залишає гарний дохід — доходність у 6–7% не є рідкістю для квартир у хороших локаціях Північної зони, що привертає інтерес інвесторів, як вигідний cash-flow варіант. До того ж, запланована Метровітка 3 (яка з’єднає Нітерой через затоку з Північною зоною) та розширення ліній BRT через Zona Norte значно покращать транспортне сполучення, ймовірно, підштовхнувши ціни в районах уздовж нових маршрутів до кінця 2020-х років. У далекій Західній зоні (Санта-Крус, Кампу-Гранде, Рекрейо окрім Барра), наявність великих земельних ділянок дозволила створити масові житлові комплекси, багато з яких будуються за програмами MCMV або аналогічними. Ці райони є “новими” насамперед у сенсі появи нового житлового фонду, хоча залишаються доступнішими за ціною. Наприклад, у Кампу-Гранде з’явилося кілька нових житлових комплексів з квартирами для середнього класу та зростанням торгової інфраструктури (нові ТРЦ) для обслуговування нових мешканців. Хоча ці периферійні зони не такі прибуткові, як інвестування у Леблоні, вони можуть забезпечити стабільне зростання та обсяг, особливо у міру того, як міська забудова Ріо просувається на захід. Ріоська агломерація є поліцентричною, і ми можемо побачити виникнення другорядних бізнес-центрів і тут (деякі урядові й офісні організації вже переїжджають у дешевші райони Півночі та Заходу), що, у свою чергу, стимулює місцевий розвиток нерухомості.

Підсумовуючи, кожен район Ріо розповідає свою історію у 2025 році. Південна зона — зріла та дорога, острівець розкоші з обмеженим зростанням пропозиції. Barra da Tijuca — сучасний і динамічний район, що розширюється, задовольняючи попит на простір і новизну. Centro/Porto перебуває у стані змін і, можливо, має найвищий потенціал, оскільки перетворюється на багатофункціональний хаб. А нові райони на півночі й на далекому заході мають перспективи бути наступним форпостом, особливо там, де оновлення інфраструктури поєднується з наявністю вільних ділянок під забудову. Далекоглядні інвестори дедалі частіше застосовують індивідуальний підхід до районів, визнаючи ці мікроринки: одні орієнтуються на високий прибуток у нових районах, інші залишаються в безпеці «блакитних фішок» Зона Сул.

Тенденції інвестицій (внутрішні та зовнішні інвестиції)

Внутрішні інвестиції: Бразильські інвестори – від окремих покупців до великих забудовників і фондів – залишаються глибоко залученими в ринок нерухомості Ріо. Культурно склалося, що нерухомість – це улюблений клас активів у Бразилії, і Ріо поступається за значенням лише Сан-Паулу на національному рівні, тому сюди залучено значний обсяг внутрішнього капіталу. Незважаючи на високі відсоткові ставки, які роблять запозичення дорогим, багато бразильців продовжують купувати нерухомість як захист від інфляції та коливань курсу (матеріальні активи вважаються надійнішими в нестабільні часи). Дані на початок 2025 року свідчать, що бразильці продовжують активно інвестувати в житло: продажі та запуск нових проектів за I квартал 2025 року зросли на 15% по всій країні riotimesonline.com. У Ріо місцеві забудовники, такі як Cyrela, Even та RJZ, активно запускають нові проекти, що свідчить про те, що вони бачать тут перспективи. Крупні бразильські забудовники відзвітували про чудові результати: наприклад, Cyrela Brazil Realty зафіксувала зростання продажів на 34% у I кварталі 2025 року порівняно з минулим роком — це 2,1 млрд реалів riotimesonline.com. Сюди входять і проекти в Ріо, що свідчить про потужний внутрішній попит на нову забудову. Окрім того, вітчизняні банки й інституційні інвестори нарощують свою присутність через Фонди інвестицій у нерухомість (FIIs), які часто включають об’єкти в Ріо (наприклад, торгові центри та офісні будівлі). Однією з тенденцій 2024 року стала консолідація в секторі REIT/торгових центрів (як уже згадувалося — Iguatemi та FII придбали частку в ТРЦ Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильські інвестиційні фонди об’єднують ресурси, щоб отримувати частку у топовій нерухомості.

Житлова політика уряду також стимулює внутрішні інвестиції. Розширення іпотечного кредитування за підтримки FGTS (кредити з фонду працівників державного сектора) забезпечило відносно дешевший кредит для покупців із середнім та нижчим за середній доходом, підтримуючи обсяги. Хоча ABECIP (асоціація іпотечних кредиторів) прогнозує зниження загального обсягу іпотечного кредитування на 10% у 2025 році через високі ставки, спад здебільшого відбувається у кредитах за ринковими ставками; субсидоване кредитування (FGTS) очікується, що зросте приблизно на 1% до 126,8 млрд реалів, частково компенсуючи падіння riotimesonline.com riotimesonline.com. Отже, внутрішній ринок пристосовується: менше людей беруть стандартні іпотечні кредити, але більше використовують спеціальне фінансування або розраховуються готівкою (часто з допомогою родини або заощаджень зібраних під час пандемії). Великі пенсійні й страхові фонди Бразилії також опосередковано інвестують у нерухомість, і за високих ставок деякі з них розглядають можливість купувати майно зараз за привабливими початковими ставками, розраховуючи рефінансуватися пізніше, коли ставки знизяться.

Ще однією внутрішньою тенденцією є зростання інвесторів у короткострокову оренду (про це згадувалося раніше). Багато дрібних інвесторів з Бразилії купили квартири в Ріо виключно для здачі в оренду через Airbnb, фактично перетворившись на мікропідприємців. Це внутрішній капітал, який вкладається в нерухомість для отримання доходу. Компанії XP і Housi запровадили фонди для купівлі житлових об’єктів з метою керованого доходу від оренди, що є ознакою зростаючого інституційного інтересу до сектору оренди.

Іноземні інвестиції: Іноземний інтерес до нерухомості Ріо-де-Жанейро значно зріс останніми роками, що робить його важливою частиною ринку 2025 року. Це обумовлено кількома факторами: сприятливою валютною ситуацією, відносно низькими цінами за міжнародними стандартами та регуляторною відкритістю. Бразильський реал був слабким упродовж кількох останніх років (наприклад, торгувався близько 5 R$ за долар США), що фактично дає іноземцям “знижку” 20–30% у порівнянні з кількома роками тому thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Елітна нерухомість у Ріо коштує приблизно 5000 доларів США за м² і є надзвичайно доступною порівняно з іншими світовими містами – для порівняння елітна нерухомість у Нью-Йорку чи Лондоні коштує в 3–5 разів дорожче за квадратний метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ця перевага у вартості привернула увагу покупців із Європи, Північної Америки та Близького Сходу. Насправді зараз іноземні покупці становлять приблизно 25–40% покупок елітної нерухомості в Ріо, залежно від району thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Аналіз Latinvestor зазначає, що близько 40% покупців елітної нерухомості у Ріо є іноземцями (60% локальних), і прогнозує, що участь іноземців у ринку елітної нерухомості може зрости до 35% транзакцій за обсягом у найближчі роки thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Іноземців приваблюють райони, такі як Іпанема, Леблон і Барра, де вони бачать потенціал для гарного життя (або доходу від оренди через платформи короткострокової оренди) і довгострокового зростання вартості. Інвестори зі США та Європи вважають Ріо відносно недооціненим тропічним мегаполісом, і дехто з них диверсифікує свої інвестиції саме тут, оскільки ринки їхніх країн досягли піку. Також є інтерес з боку Китаю та Близького Сходу; наприклад, ми спостерігали, як покупці з Близького Сходу купують пентхауси на першій лінії моря в Баррі, а європейці купують колоніальні будинки в Санта-Терезі для створення бутик-готелів або вілл для Airbnb. Важливо, що Бразилія не встановлює жодних юридичних обмежень для іноземного володіння міською нерухомістю, що є значною перевагою thelatinvestor.com. Іноземна фізична особа може купувати нерухомість у Ріо так само, як і бразилець, потрібно лише отримати місцевий податковий номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процес купівлі став ще більш сприятливим для іноземців завдяки підвищеній прозорості – цифрові реєстри власності та електронні нотаріальні процедури скоротили терміни оформлення угод з місяців до тижнів thelatinvestor.com. Додатково діють податкові угоди (наприклад, зі США та країнами ЄС) для уникнення подвійного оподаткування, а дохід від оренди для іноземців часто може бути репатрійований на прийнятних податкових умовах. Все це знижує бар’єри для міжнародних інвесторів.

Ми також бачимо інвестиції іноземних фондів і компаній. Наприклад, глобальні фірми прямих інвестицій проявляють інтерес до секторів логістики та офісної нерухомості в Бразилії (хоча Сан-Паулу зазвичай отримує найбільшу частку, Ріо перебуває у фокусі, особливо щодо нішевих активів, таких як технопарки чи студії). Особливо у сфері готельного бізнесу є іноземні інвестори – за останні кілька років кілька готелів у Копакабані та Іпанемі перейшли до міжнародних груп, які роблять ставку на відновлення туризму. Навіть у корпоративному секторі продаж часток у таких активах, як торгові центри Ріо чи інфраструктура, наприклад, концесія метро, ​​відбувається за участі іноземного капіталу (наприклад, канадський CPPIB інвестував у метро Ріо у минулому; це не зовсім “нерухомість”, а суміжна сфера). Ще один приклад: компанія Hines (американська компанія з нерухомості) інвестує у багатофункціональні комплекси в Бразилії siila.com.br, що може включати проєкти у Ріо, демонструючи інтерес іноземних інституційних інвесторів.

У підсумку, іноземні інвестиції на ринку нерухомості Ріо перебувають на найвищому рівні за багато років. Агентства нерухомості, що спеціалізуються на обслуговуванні іноземних покупців (наприклад, WhereInRio та Rio Exclusive), звітують про активний бізнес. Очікується, що цей приплив триватиме доти, доки динаміка валюти та прибутковості залишатиметься сприятливою. Міжнародні інвестори привносять не лише гроші, а й іноді вищі стандарти та інновації (наприклад, попит на стійкі будівлі чи технології “розумного дому”, що впливає на місцевих забудовників і спонукає їх до адаптації). Єдиний висновок полягає в тому, що зовнішній попит є потужним поштовхом для ринку, забезпечуючи ліквідність і допомагаючи поглинати преміальний сегмент thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однак, як зазначалося, це також сприяє зростанню цін у районах класу “люкс”, що може зменшувати прибутковість та відтісняти частину місцевих мешканців. Виклик полягає у тому, щоб збалансувати зовнішній капітал так, аби користь від нього отримувало все місто.

Тренди цін та прогнози ринку до 2030 року

Поточна динаміка цін: Станом на 2025 рік ціни на нерухомість у Ріо-де-Жанейро загалом демонструють помірне зростання, причому певні сегменти, імовірно, й надалі випереджатимуть ринок. Після коригування, що почалося після 2015 року, ринок досяг дна приблизно у 2018–2019 роках і з того часу поступово відновлюється. В номінальному вираженні індекс цін на житло FIPEZAP для Ріо перебуває на історичному максимумі (перевищивши пік 2014 року), але в реальному (з урахуванням інфляції) ціни все ще нижчі за рівень середини 2010-х globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Це свідчить про потенціал подальшого зростання за умови стабільності економіки. Конкретно для 2025 року аналітики прогнозують збереження зростання цін на житло у Ріо на рівні кількох відсотків (нижній та середній діапазон). Експерти галузі передбачають щорічне зростання цін у сегменті “люкс” на ~5–7% у 2025–2026 рр., що приблизно на 2–3 процентні пункти вище за темпи зростання всього ринку thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Це означає, що загальний ринок (усі сегменти разом) може додати ~3–4% щорічного приросту цін у короткостроковій перспективі, за умови, що інфляція збережеться на рівні 3,5% (це цільовий показник інфляції у Бразилії на 2025 рік). Якщо ставки почнуть знижуватися наприкінці 2025 року (що можливо за уповільнення інфляції), можна очікувати прискорення зростання цін через більшу доступність кредитів. І навпаки, якщо ставки залишаться дуже високими, темпи зростання цін залишаться помірними й зумовленими в основному покупцями за готівку.

До 2030 року – Житлова нерухомість: На середньострокову перспективу очікується кумулятивне зростання цін. Прогнозується, що сегмент елітної нерухомості зросте приблизно на +15% у сукупному підсумку з 2025 до 2030 року (у середньому це близько ~3% на рік) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ширший житловий ринок може показати схожу або трохи нижчу динаміку, можливо, на рівні 10–12% загального зростання до 2030 року (груба оцінка, враховуючи історично гірші показники середнього сегмента порівняно з елітним). На практиці це означає, що ціни на житло в Ріо можуть приблизно відповідати інфляції або трохи обганяти її, але більшість аналітиків не очікують повернення до вибухового двозначного річного зростання на початку 2010-х. Ключові чинники, які сприятимуть прогнозованому зростанню: стійкий попит на житло (через дефіцит і урбанізацію), покращення економічних умов (ВВП на душу населення в Бразилії поступово зростає і очікується, що ця тенденція триватиме), а також зростання участі іноземців та інвесторів, які вкладають ліквідність. До 2030 року розкішна нерухомість Ріо все ще може залишатися дешевою на світовому рівні, тож є потенціал для підвищення цін, якщо міжнародний попит зросте з 25% до 35% ринку, як прогнозується thelatinvestor.com.

По районах, Leblon та Ipanema, ймовірно, збережуть лідерство за цінами: обмежена нова пропозиція й незмінна привабливість стимулюватимуть там стійке зростання (ціни там легко можуть перевищити R$30 000/м² до кінця 2020-х, якщо тенденції збережуться). Райони з більшою пропозицією, як-от Barra, зростатимуть, але, ймовірно, повільніше через значний обсяг нових квартир, що виходитимуть на ринок. Доступні периферійні райони можуть відчути повільніше зростання цін, якщо через програму MCMV надійде маса нового житла (збільшення пропозиції), але ці райони можуть натомість виграти завдяки більшому обсягу угод.

До 2030 року – Комерційна нерухомість: Очікується, що ринок офісних приміщень буде поступово відновлюватися. За прогнозами комерційних брокерів, вакантність офісів у Ріо може знизитися до нижчих 20% до 2027 року, якщо не буде значних нових будівництв і темпи поглинання залишатимуться стабільними (пару відсотків на рік). Орендна плата може почати зростати після 2025 року, як тільки рівень вакантності знизиться достатньо; до 2030 року орендна плата за офіси в преміальних будівлях може бути суттєво вищою (у реальному вираженні), ніж сьогодні, якщо вакантність нормалізується (можливо, 15–20% вакантності до 2030 року в позитивному сценарії). Це може означати, що ціни на офіси преміум-класу зростатимуть, оскільки наразі оцінки занижені через велику вакантність. Однак у будь-яких прогнозах потрібно враховувати ймовірність конверсії офісів – програма Reviver Centro може зняти з ринку частину старих офісних площ (переведення в житлові об’єкти), що механічно покращить баланс попиту й пропозиції на офіси й підтримає відновлення цін на решту офісного фонду. Щодо рітейлу – виручка торгових центрів зростатиме разом з економікою; капіталізаційні ставки для преміальних ТРЦ можуть знизитися у разі зменшення процентних ставок, що призведе до підвищення вартості активів. Промислова нерухомість, ймовірно, продовжить показувати сильні результати – деякі прогнози вказують, що ставки оренди складів у Бразилії зростатимуть, а вакантність залишатиметься менше 10% до 2030 року, що є добрим знаком для вартості складів (особливо навколо порту й аеропорту Ріо в умовах зростаючої торгівлі).

Макрофактори та ризики для прогнозу: Наведений вище прогноз передбачає відносно сприятливе макроекономічне середовище. Ключовим фактором для майбутнього ринку нерухомості Ріо стануть відсоткові ставки – якщо Бразилія зуміє стримати інфляцію й ставка Selic знову впаде до однозначних значень (наприклад, до 8–9% до 2027 року, як очікують деякі експерти practiceguides.chambers.com), іпотечне кредитування може суттєво відновитися, викликавши нову хвилю попиту з боку кінцевих користувачів, що призведе до зростання цін швидше, ніж зараз прогнозують. У такому сценарії можливе істотніше зростання цін, особливо в масовому сегменті. З іншого боку, якщо високі відсотки й жорстка фінансова політика збережуться, зростання може не виправдати очікувань і залишитися на рівні інфляції. Ще одним чинником є політичні/регуляторні зміни: будь-яке відновлення контролю за орендою чи суттєве оподаткування нерухомості може приглушити інвестиції. Проте останні сигнали (як от податкова реформа 2025 року, що обговорюється) свідчать про те, що уряд усвідомлює ризик для фондів нерухомості й, ймовірно, збереже стимули для інвестування practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.

Довготривала стійкість: Довгострокові прогнози на період після 2030 року щодо Ріо переважно оптимістичні. Унікальність стилю життя міста — поєднання природної краси (пляжі, гори) та міської культури — вважається незмінним магнітом, що буде постійно підтримувати зростання вартості у розкішному сегменті, незалежно від короткострокових циклів thelatinvestor.com. До 2030 року, якщо глобальні тренди збережуться, життя біля океану у великому місті стане ще більшою розкішшю, яку Ріо пропонує за відносно доступними цінами. Також важливу роль відіграватимуть кліматичні та екологічні чинники; об’єкти з продуманим захистом від повеней, спеки та використанням зелених технологій можуть отримувати додаткову премію, і ринок Ріо відповідно розвиватиметься thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Щоб проілюструвати можливий сценарій на 2030 рік: уявімо нормалізовані ставки, інфляція ~3%, помірне економічне зростання – тоді ринок нерухомості Ріо міг би зростати на ~5% номіналу щороку. Нерухомість вартістю 1 000 000 реалів у 2025 році може коштувати орієнтовно 1,3–1,4 мільйона до 2030-го за таких умов. У сегменті high-end динаміка може бути кращою (наприклад, 1 млн реалів у 2025 -> 1,5 млн у 2030-му для елітного об’єкта). Ці оцінки є спекулятивними, проте співпадають із 15% кумулятивного зростання у люксовому сегменті та трохи більш скромним прогнозом для ринку загалом.

• Розширення громадського транспорту: Транспортна мережа Ріо значно оновилась, і багато з цих змін безпосередньо впливають на нерухомість.
Місто запровадило три лінії швидкісного автобусного транспорту (TransOeste, TransCarioca та TransOlímpica) до Олімпіади, а зараз найбільший проект BRT, TransBrasil, наближається до завершення.Коридор TransBrasil BRT проходить уздовж Авеніда Бразіл (головної північно-південної магістралі Ріо) і з’єднає віддалену Західну зону (Деодоро) та Північну зону з центром міста.Завдяки 20 станціям та пропускній здатності для понад 250 000 пасажирів щодня до 2030 року TransBrasil, як очікується, суттєво скоротить час у дорозі та стимулюватиме розвиток районів уздовж свого маршруту itdp.org.Райони, які раніше були погано забезпечені громадським транспортом – наприклад, частини Пенья, Рамус і Деодоро – повинні стати більш привабливими як для житлових, так і для комерційних проектів після повного запуску BRT.Ми очікуємо появу транзитно-орієнтованих забудов (таких як середньоповерхові житлові будинки або комерційні центри поруч із станціями BRT), подібно до того, що сталося вздовж попереднього коридору TransOeste у Гуаратімі та Рекрейо.Крім того, метрополітен Ріо планують відновити та розширити.Плани щодо лінії метро 3 були відновлені урядом штату, який передбачає 22-кілометрову лінію (включаючи підводний тунель), щоб з’єднати центр Ріо з Нітероєм і Сан-Гонсалу через затоку Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хоча завершення проекту планується орієнтовно на 2030–2031 роки, навіть сама відданість цьому проєкту має позитивні наслідки: ціни на нерухомість у Нітерої (відразу за межами міста Ріо) та в районі Сан Крістовау/Порту (куди пройде з’єднання) в Ріо можуть почати відображати очікуване підвищення доступності.Так само, пропозиції щодо продовження лінії метро 2 далі у Західну зону (можливо, до більш центральної частини швидкозростаючого передмістя Ріо Барра-да-Тіжука або з’єднання терміналу лінії 4 ще далі на захід) наразі вивчаються projects.worldbank.org railway.supply.Кожне розширення метро, яке зменшує залежність від автомобілів, зазвичай підвищує вартість нерухомості поблизу — наприклад, коли у 2016 році до Барри відкрилася Лінія 4, ціни на нерухомість у Баррі та навіть вздовж суміжної лінії BRT відчутно зросли.Оскільки з’являються нові лінії, ми можемо очікувати подібних результатів.Ріо також запровадив сучасну систему легкорейкового трамвая (VLT) у центрі міста у 2016 році, і розширення мережі VLT триває (відкрито нову лінію, що з’єднує станцію Central з аеропортом Сантус-Дюмон, тощо).VLT зробив центр міста та портову зону набагато зручнішими для навігації, що безпосередньо сприяє цілям Reviver Centro.Нерухомість поблизу станцій VLT (наприклад, навколо Praça Mauá або Rua Sete de Setembro) тепер має додаткову перевагу для продажу.Звичайно, непередбачені події (глобальні рецесії, коливання цін на сировину, що впливають на Бразилію тощо) можуть змінити траєкторію розвитку. Тим не менш, консенсус серед фахівців з нерухомості в Ріо залишається оптимістичним на найближчі 5+ років: близько 85% опитаних професіоналів ринку розкішної нерухомості очікують подальшого зростання цін до 2025 року і надалі thelatinvestor.com thelatinvestor.com. За умов обмеженої кількості першокласних об’єктів і зростаючого міжнародного інтересу, ринок нерухомості Ріо-де-Жанейро поступово зміцнюватиметься до 2030 року, приносячи прибутки інвесторам, які терпляче проходять цикли ринку.

Інфраструктурні та девелоперські проекти, що впливають на ринок нерухомості

Стратегічні інфраструктурні проекти в Ріо-де-Жанейро відіграють ключову роль у формуванні ландшафту нерухомості, часто відкриваючи нові райони для розвитку й підвищуючи цінність об’єктів завдяки покращенню транспортної доступності та якості обслуговування. Ось деякі з ключових ініціатив та їхній вплив на нерухомість:

• Дороги та мости: Декілька інфраструктурних проектів у сфері дорожньої інфраструктури формують моделі розвитку. Elevado do Joa (елевована автомагістраль) була розширена для покращення транспортного сполучення з районом Барра; нові тунелі, такі як Túnel da Grota Funda, відкрили доступ до Рекрейо та інших районів, що дало поштовх до значного зростання цих територій за останнє десятиліття. У перспективі планується проект Linha Verde BRT, який з’єднає Барру з такими районами, як Жакарепагуа, і стимулюватиме зростання у внутрішніх зонах. Також ведуться обговорення щодо можливої четвертої смуги або альтернативи перевантаженій швидкісній автомагістралі Linha Amarela, що покращить транспортне сполучення між Північною зоною та Баррою. Крім того, масштабні національні проекти, як-от запланована міжміська залізниця Ріо-Сан-Паулу (у разі реалізації) або вдосконалення автомагістралей (кільцева дорога BR-101 навколо метрорайону) можуть опосередковано впливати на розширення логістики та житлового будівництва в майбутньому.
• Модернізація аеропортів і портів: Два аеропорти Ріо – Міжнародний імені Галеана (GIG) та Сантос-Дюмон (SDU) – отримали інвестиції та реорганізацію. В Галеані перед Чемпіонатом світу 2014 був зведений новий термінал, але аеропорт стикається з проблемою недозавантаженості; нещодавно уряд планував повторну приватизацію Галеана та інтеграцію його управління із Сантос-Дюмон, щоб збалансувати пасажиропотік. Якщо Галеан знову отримає популярність (існують плани створити аеропорт-місто з логістичними й комерційними зонами довкола нього), сусідній район Ілья-ду-Говернадор може побачити збільшення нерухомості для бізнесу біля аеропорту та житла для працівників. Покращення портів є не менш важливими. Порт Ріо в центрі міста нині здебільшого обслуговує круїзні лайнери та невеликі вантажі, тоді як великі вантажні операції були перенесені до Порту ду Ассу (на далеких околицях) і порту Ітагуай. Порт ду Ассу має масштабні постійні інвестиції (~6 млрд реалів згадується) thelatinvestor.com – це більш актуально для економіки штату, але може призвести до появи другорядних офісів чи попиту на житло в Ріо, якщо компанії розміщатимуть частину персоналу в місті. Оновлений круїзний термінал у Пір-Мауá посилює туристичний потік, що робить центр міста більш привабливим для готельного бізнесу та короткострокової оренди житла.
• Інфраструктура і проєкти підвищення стійкості: Не всі важливі проєкти пов’язані з транспортом. Значні кошти вкладаються у водне господарство, контроль повеней та санітарію, що безпосередньо покращує якість життя (а отже, й привабливість нерухомості) в багатьох районах. Як зазначалося, проєкти на кшталт каналізації річки Акари (R$350 мільйонів) та дренажний проєкт Jardim Maravilha (R$340 мільйонів) на Заході міста мають на меті полегшити проблему постійних повеней thelatinvestor.com. Після завершення мешканці цих районів, ймовірно, побачать зниження страхових внесків та підвищення ринкової вартості житла, оскільки ризик підтоплення більше не буде знижувати ціну. Також триває міська комплексна програма модернізації очисних споруд (особливо в Баррі та західній частині міста, які історично мали проблеми із каналізацією) – це має екологічні та ринкові переваги: чисті лагуни і пляжі підвищують вартість нерухомості та дозволяють виділяти більше дозволів на будівництво. Енергетична інфраструктура також заслуговує уваги: штат Ріо отримує інвестиції в нові електростанції (наприклад, нові теплоелектростанції біля Ітагуай), а також ведеться робота з модернізації електромережі. Стабільна енергомережа – запорука розвитку вертикальних житлових комплексів і сучасних технологічних об’єктів, як-то дата-центри. Крім того, із зростанням дистанційної роботи підвищився попит на швидкісний інтернет – Ріо відповідає на це, розширюючи оптоволоконну мережу до передмість, що робить їх придатнішими для професіоналів і піднімає попит на житло.
• Оновлення міст і громадські простори: Окрім розвитку важливої інфраструктури, проекти з оновлення громадських просторів можуть значно покращити райони. Створення містом променаду Орла Конде вздовж набережної в центрі міста (в рамках проекту Порту Маравілья) перетворило раніше занедбану портову зону на мальовничий бульвар із новими музеями та зонами відпочинку – внаслідок цього зросла вартість прилеглої нерухомості. Планується впроваджувати подібні покращення й в інших районах: наприклад, у районі Мадурейра з’явився великий парк (Парке Мадурейра), який суттєво підвищив цінність місцевої землі, додавши зелену зону у щільно забудованій місцевості. Є також пропозиції перетворити частини давно занедбаного верфі ВМС (Arsenal da Marinha) у центрі міста для культурних і житлових потреб, що ще більше сприятиме відродженню району Центру.

По суті, розвиток інфраструктури в Ріо і виправляє історичні недоліки, і відкриває шлях для майбутнього зростання. Кожна нова транспортна лінія чи система протипаводкового захисту розширює карту “бажаної” нерухомості ще трішки далі. До 2030 року місто уявляє собі більш з’єднану метрополію: таку, де професіонал може жити у Нітерої чи Нова Ігуасу і їздити потягом/метро на роботу в Центр, або турист може легко дістатися трамваєм від круїзного порту до свого готелю в Лапі, або мешканець Реаленгу на самому заході може сісти на BRT і з пересадкою на метро дістатись пляжів Копакабани менше ніж за годину. Досягнення цього не лише покращить якість життя, а й перерозподілить попит на нерухомість більш рівномірно – зменшить тиск на кілька центральних районів і відкриє цінність у слаборозвинених зонах. Вже тепер це помітно: доступність транспорту та якість інфраструктури тісно пов’язані з останніми “гарячими точками” нерухомості в Ріо (наприклад, у районах біля нових ліній BRT і VLT зростає попит) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Інвесторам варто “слідувати за інфраструктурою”, шукаючи нові можливості в Ріо в наступні роки.

Регуляторне та податкове середовище

Регуляторне та податкове середовище в Ріо-де-Жанейро (і в Бразилії загалом) є ключовим фактором для нерухомості, що впливає на все — від строків забудови до рентабельності інвестицій. Станом на 2025 рік можна виділити кілька важливих аспектів цього середовища:

Політика сприяння розвитку: Як муніципальна, так і федеральна влада запровадили заходи для стимулювання розвитку нерухомості. Ми вже обговорювали Reviver Centro, що по суті є пакетом послаблень зонування та податкових стимулів (таких як звільнення або зниження податку на нерухомість (IPTU) та міських зборів за затвердження проєктів) для забудови центральної частини міста thelatinvestor.com. Ця політика заохочує адаптивне використання будівель і допомагає скоротити бюрократичні перепони шляхом прискореного оформлення дозволів для кваліфікованих проєктів en.prefeitura.rio. Аналогічно, у сфері доступного житла, удосконалення федеральним урядом програми Minha Casa, Minha Vida (MCMV) у 2023–2025 роках відображає регуляторний курс на забезпечення житлом: шляхом підвищення лімітів доходу та надання субсидованих відсоткових ставок (від 4–5% для найнижчого рівня доходу і до 8–10% для розширеного рівня до 12 тис. реалів доходу) riotimesonline.com, уряд фактично втручається, щоб підтримувати активність ринку нерухомості в різні економічні цикли. Ці кредити часто поєднуються зі зниженими податками на операції для покупців. Перезапуск програми MCMV також містив вимоги, за якими частина нових великих забудов має передбачати квартири під доступне житло, інтегруючи соціальне житло у міське планування.

Зміни в оподаткуванні: Основною подією є податкова реформа, яку Бразилія обговорює у 2025 році. Країна рухається до спрощення своєї складної податкової системи, і Додатковий закон № 214/2025 (Статут податкової реформи) запровадить новий Податок на товари та послуги (IBS) та Внесок на товари та послуги (CBS), які поступово впроваджуватимуться з 2026 по 2033 рік practiceguides.chambers.com. Послуги з нерухомості та оренда, які раніше не обкладалися податками рівномірно (оренда, що надається фізичними особами, зазвичай звільнена від оподаткування до певних меж), можуть потрапити під дію цих нових податків. Спочатку виникали побоювання, що дохід від оренди з Фондів інвестицій у нерухомість (FII) або навіть здача майна в оренду можуть втратити деякі податкові переваги за новою системою practiceguides.chambers.com. Однак після тиску з боку галузі уряд заявив, що збереже звільнення для фондів інвестицій у нерухомість, щоб не знижувати їх привабливість practiceguides.chambers.com. Для власників нерухомості, доходи від оренди й надалі оподатковуються як звичайний дохід, якщо перевищують певні пороги, однак історично у Бразилії діє спрощене відрахування для доходів від оренди. Податок на передачу власності (ITBI) у Ріо залишається близько 3% від вартості майна, а річний податок на майно (IPTU) є помірним (прогресивно зростає для дорожчої нерухомості та для неефективно використовуваних земель, згідно із Міським статутом). Останніми роками місто Ріо переглянуло ставки IPTU та оціночну вартість нерухомості (у 2018 році), в результаті чого було підвищено податки на об’єкти з високою вартістю, але з того часу нових підвищень не оголошувалося. Слід звернути увагу на лаудеміум – податок у розмірі 5%, що застосовується до операцій із певними прибережними об’єктами нерухомості, які розташовані на землях, що належать федеральному уряду (наприклад, деякі пляжні ділянки) practiceguides.chambers.com. Ця особливість є спадковою нормою, але добре відома місцевим учасникам ринку і, як правило, враховується у витратах на укладання угоди для відповідних об’єктів.

Правила іноземних інвестицій: Середовище дуже відкрите. Бразилія не встановлює обмежень на іноземну власність міської нерухомості, як зазначено вище, а Ріо не має додаткових бар’єрів понад національні правила thelatinvestor.com. Іноземні інвестори повинні зареєструвати свої інвестиції в Центральному банку (щоб полегшити репатріацію пізніше) та отримати податковий ідентифікаційний номер CPF globalpropertyguide.com, але ці процеси є простими. Насправді Бразилія покращила процес реєстрації та оформлення прав власності: перехід на електронні реєстри дозволяє іноземним покупцям сьогодні у багатьох випадках укладати угоди дистанційно, використовуючи електронний підпис та доручення. Страхування правового титулу все ще не є поширеним у Бразилії, як у США, оскільки система нотаріусів та державний реєстр є основними гарантіями права власності, але рекомендується проведення юридичної перевірки адвокатами. Правова система підтримує виконання контрактів, хоча це може бути повільно; закони про оренду, наприклад, дозволяють доволі легко виселити недобросовісного орендаря (після 3 місяців несплати орендодавець зазвичай може повернути власність протягом кількох місяців через суд). Судова система Бразилії забезпечує примусове виконання угод щодо нерухомості, що дає інвесторам впевненість, що угоди будуть завершені у відповідності до домовленостей.

Регулювання забудови: Зонування та схвалення будівництва в Ріо здійснюється на муніципальному рівні та іноді на рівні штату. Історично проблемою була бюрократична затримка — отримання всіх дозволів (екологічних, історико-культурних, з підключенням до мереж тощо) могло затягуватись. Місто намагається спростити цей процес за допомогою електронних систем та обмежень строку розгляду заяв. Наприклад, у Ріо впроваджено систему (SICAR) для відстеження погоджень, а в межах програми Reviver Centro певні перепланування дозволені без довгих слухань щодо зміни цільового призначення, оскільки законодавство вже попередньо схвалило зміни призначення для багатьох зон у центрі en.prefeitura.rio. Екологічне регулювання має велике значення через географію Ріо: будь-яке будівництво поблизу заповідних лісів (наприклад, Національного парку Тіжука) або узбережжя повинно проходити додаткову екологічну експертизу. Іноді ці правила стають причиною зупинки проектів (наприклад, будівництво елітного житлового комплексу в Жоа було призупинене через екологічні зауваження). Загалом, однак, у нормативній політиці переважає прагнення до сталого та стійкого будівництва — проекти, що передбачають зелені зони, водопроникні поверхні або сертифікацію LEED, проходять погодження швидше й навіть отримують податкові пільги. Критерії ESG (Environmental, Social, Governance) набирають популярності у будівельному секторі Бразилії practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, тобто девелопери дедалі частіше прагнуть відповідати новим стандартам енергоефективності, щоб не виглядати непривабливо для інвесторів.

Ставки та кредитне середовище: Хоча це й не є суто регуляцією, ставка формується Центральним банком Бразилії та має величезний вплив на нерухомість. Наразі вона становить 14,25–14,75%, що обмежує кредитування, але більшість аналітиків очікують поступового зниження з кінця 2025 року, якщо інфляція буде керованою riotimesonline.com. Держава також періодично встановлює відсоток заощаджень, який має йти на іпотечні кредити, що гарантує наявність пулу коштів у банків для іпотеки (хоча високі ставки все одно обмежують попит). Термін іпотеки у Бразилії зазвичай складає 20–35 років, ставки фіксовані (з індексацією на інфляцію для деяких). Високі ставки стимулювали інновації: окремі банки пропонують іпотеку, індексовану за ІРСА (індекс споживчої інфляції) з нижчою початковою ставкою, і ведуться розмови про створення “американського” ринку довгострокової нерухомої ставки, коли це дозволить стабільність. З точки зору інвестора, коли ставки зрештою знижуватимуться, треба враховувати ризики дострокового погашення за поточними іпотеками (оскільки позичальники можуть рефінансувати позику).

У податковому середовищі для інвесторів: дохід від оренди, що надходить через фізичну особу, оподатковується як звичайний дохід (прогресивна ставка до 27,5%), проте багато інвесторів використовують юридичних осіб або фонди для податкової ефективності. Популярним інструментом є FII (Фонд інвестицій у нерухомість) – якщо інвестор купує акції публічного FII, що інвестує у власність у Ріо, дивіденди не оподатковуються для фізичних резидентів (навіть іноземці за певних умов отримують пільги). Це потужний стимул, і обговорення податкової реформи у 2025 році спочатку загрожувало його скасуванням, але, як зазначалося, є ознаки, що пільга залишиться practiceguides.chambers.com. Інший інструмент — заснування простої бразильської холдингової компанії (Ltda) для володіння нерухомістю; це дозволяє списувати частину витрат та спрощує процедуру продажу (продаж акцій компанії замість нерухомості може уникнути частини податку на передачу). Однак ці стратегії потребують юридичної консультації. Щодо податку на угоду, у Ріо це близько 2% за нотаріусом плюс 3% ITBI, і якщо житло нове — близько 4% податку на реєстрацію (для забудовників). Це звичайні витрати, які закладаються інвесторами. У Бразилії також існує податок на приріст капіталу (15% для нерезидентів від прибутку із продажу нерухомості), але дехто з іноземців розглядає нерухомість як довгострокову інвестицію або проводить подібні до 1031-обмінів через корпоративні структури, аби відтермінувати сплату.

Ризики та захист: Юридичне середовище забезпечує певний рівень захисту: контролю за орендною платою у сенсі обмеження орендної ставки у Бразилії не існує (ставки погоджуються вільно, зазвичай щорічно індексуються на інфляцію, якщо не домовлено інакше). Це позитив для інвесторів. Є ризик політичних змін, які можуть призвести до більш інтервенціоністської політики щодо житла (наприклад, посилення прав орендодавців чи обмежень цін), але наразі тренд ринковий. Бразильське законодавство щодо оренди дозволяє достатньо швидке виселення за несплату (зазвичай до 6 місяців), а вимоги щодо депозиту чи поручителя захищають власників житла. Щодо забудовників, закони проти відмивання грошей означають, що іноземні покупці мають проводити кошти офіційними каналами (реєстрація у Банку Бразилії тощо), що є прямолінійною, але важливою вимогою.

Підсумовуючи, регуляторні перспективи у 2025 році загалом сприятливі для інвестицій у нерухомість. Дії уряду – від збереження можливостей для іноземного володіння, до розширення житлових програм і гарантій, що нові податки не задушать фонди нерухомості – свідчать про розуміння ролі нерухомості в економіці. Податкові реформи спрощують окремі аспекти, що має зменшити невизначеність для інвесторів у довгостроковій перспективі. Звісно, як і в будь-якій країні, що розвивається, навігація по бюрократії потребує належної обачності та місцевої експертизи, проте постійно відбуваються покращення. Як зазначає звіт The Latinvestor, Бразилія нещодавно підвищила прозорість і зменшила бюрократію у сфері угод з нерухомістю thelatinvestor.com. Слабкий реал слугує стимулом для іноземних інвесторів (фактично 20–30% знижки через курс валюти), і Бразилія навіть співпрацює з іншими країнами для спрощення інвестиційних потоків thelatinvestor.com. Усі ці чинники разом роблять поточну ситуацію на ринку максимально сприятливою за останній час для тих, хто цікавиться сектором нерухомості Ріо.

Виклики та ризики на ринку

Хоча перспективи ринку нерухомості Ріо загалом позитивні, важливо відзначити виклики та ризики, які можуть вплинути на ринок:

• Високі процентні ставки та вартість фінансування: Найбільший виклик у 2025 році – це високий режим процентних ставок у Бразилії. При ставці Selic на рівні близько 14% іпотечні кредити для споживачів видаються під двозначні річні відсотки (часто ~12–14% на рік для кредитів з фіксованою ставкою). Це суттєво знижує доступність житла для середнього класу – багато хто не може отримати кредити достатнього розміру для купівлі нерухомості в дорожчих районах Ріо, або ж стикається з дуже високими щомісячними виплатами riotimesonline.com. Самі банки також посилюють вимоги щодо кредитування через зростання вартості фінансування (рахунки заощаджень, які забезпечують іпотеку, почали втрачати кошти зі зростанням ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP щодо зниження приватного іпотечного кредитування (SBPE) на 17% у 2025 році підкреслює, що фінансування є серйозною перешкодою riotimesonline.com. Якщо високі ставки зберігатимуться довше, ніж очікується, ринок нерухомості може уповільнитися, стане менше кваліфікованих покупців і можливе накопичення непроданої нерухомості в нових проєктах. Це особливо небезпечно для середнього сегмента та дрібних забудовників, які залежать від передпродажу для фінансування будівництва.
• Економічна та фіскальна невизначеність: Макроекономічна стабільність Бразилії є вирішальною. Серед ризиків — сплески інфляції, валютна волатильність чи ширший економічний спад. Хоча економіка зростає в останні роки, Бразилія досі має значний державний борг, і будь-яка фіскальна криза або втрата довіри інвесторів може призвести до жорсткої економії чи обмеження доступності кредитів. Глибока рецесія (наприклад, спричинена глобальним шоком або обвалом цін на сировинні товари) вдарила б по зайнятості та доходам у Ріо, безпосередньо знижуючи попит на нерухомість. Також, якщо фіскальна позиція уряду змусить скорочувати витрати, житлові програми на кшталт MCMV можуть зіткнутися з обмеженням бюджету, що позбавить ринок житла для людей з низькими доходами важливої підтримки. Ріо додатково залежить від секторів нафти й газу та туризму; падіння цін на нафту може скоротити інвестиції з боку Petrobras (одного з найбільших роботодавців Ріо), що вплине на заповнюваність офісів, а світове падіння подорожей може вдарити по готельному сегменту.
• Надлишок пропозиції в окремих сегментах: Хоча загалом житла не вистачає, існують осередки можливої надмірної пропозиції. Офісна нерухомість — приклад такого випадку: хоча вакантність і знижується, на рівні близько 29% показник все ще дуже високий jll.com. Якщо компанії й надалі розвиватимуть віддалений чи гібридний формат роботи, попит на офіси може так і не відновитись повністю, що призведе до структурного надлишку офісної площі в окремих районах. Це може тиснути на орендні ставки й ціни протягом років. Аналогічно, елітне житло може зіткнутися з ризиком надлишку, якщо забагато дорогих проєктів стартує одночасно. Сегмент преміум зараз демонструє добрі результати, але якщо девелопери переоцінять попит і водночас введуть у експлуатацію десятки нових житлових веж у Барра та Зона-Сул, ринку буде складно їх поглинути, що призведе до затяжних строків продажу та можливих знижок. Попри оптимізм Latinvestor, це питання потрібно уважно моніторити, особливо ближче до 2026 року, коли багато проєктів, які зараз на стадії планування, добудують.
• Регуляторні зміни та втручання: Хоча поточна політика є сприятливою, завжди існує ризик регуляторних змін, які можуть негативно вплинути на ринок. Наприклад, якщо доступність житла погіршиться, влада може розглянути такі заходи, як контроль орендної плати або суворіше регулювання Airbnb. Як згадується у звіті Reuters, місцева влада може зрештою «дати відсіч» розширенню Airbnb reuters.com reuters.com. Це може бути у вигляді вимог до ліцензування, обмежень на кількість короткострокових оренд в будівлі чи додаткових податків на дохід від короткострокової оренди. Такі правила можуть зменшити доходи інвесторів у нерухомість, які зараз розраховують на туристичну оренду. З податкової точки зору, якщо фіскальні потреби Бразилії зростуть, уряд може знову розглянути питання оподаткування наразі звільнених сфер (наприклад, скасувати пільгу з прибуткового податку на дивіденди REIT або підвищити податки на висококласну нерухомість). Будь-яке збільшення податкового навантаження зробить інвестиції менш привабливими. Також залишається ризик бюрократії – незважаючи на покращення, процес отримання дозволів може бути непередбачуваним; проект може затриматися через юридичні виклики (наприклад, асоціації мешканців або прокуратура можуть подати позови проти забудов, які вони вважають незаконними practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Масштабні проекти іноді застрягають у судах через питання довкілля чи збереження історичної спадщини. Цей ризик особливо актуальний для великих або спірних забудов.
• Безпека і сприйняття злочинності: У Ріо-де-Жанейро добре відомі проблеми зі злочинністю та громадською безпекою. Хоча деякі райони (туристичні зони Зона Сул, Барра) є відносно безпечними, в інших рівень злочинності вищий. Коливання рівня безпеки (наприклад, вибухи насильства через конфлікти між бандами або поліцейські операції в окремих районах) можуть впливати на настрій на ринку нерухомості. Наприклад, міжнародні інвестори чи навіть бразильські покупці можуть вагатися купувати житло у районах, що межують з нестабільними фавелами, або ж знижують ціни в цих районах через відчуття ризику. Яскраво негативний сценарій з погіршенням безпеки може знизити привабливість перспективних нових районів. У місті діють програми, такі як UPP (Підрозділи паліативної поліції), які на початку 2010-х мали успіх у зниженні рівня насильства у деяких фавелах, але їх скорочення в останні роки призвело до певного зростання злочинності. Таким чином, якщо безпека не покращиться, а навпаки, погіршиться, це стане ризиком для вартості нерухомості, особливо в нових районах та центрі міста (хоча центр зазнав покращень, повернення назад ускладнить імпульс програми Reviver Centro).
• Екологічні та кліматичні ризики: Географія Ріо несе певні екологічні ризики, які власники нерухомості повинні враховувати. Сильні дощі та недостатня дренажна система вже історично призводили до повеней і зсувів ґрунту. Райони на півночі та заході міста іноді стикаються з повенями під час літнього дощового сезону, що може пошкоджувати нерухомість і знижувати її вартість (саме тому вже були згадані інвестиції в дренаж для цього). Райони на схилах пагорбів на околицях стикаються з ризиками зсувів ґрунту, які загрожують домівкам (особливо неформальним). У довгостроковій перспективі зміна клімату та підвищення рівня моря становлять загрозу для приморської нерухомості – райони, такі як Леблон, Іпанема та Копакабана, знаходяться на рівні моря й можуть постраждати від підвищення рівня води або штормових нагонів в найближчі десятиліття. Деякі прогнози передбачають частіше виникнення екстремальних погодних умов; справді, остання тенденція дуже інтенсивних дощових бур у Південно-Східному регіоні виявила слабкі сторони інфраструктури. Хоч 2030 вже не за горами, до того часу ми можемо побачити зростання вартості страхування для прибережних об’єктів чи нові будівельні норми, що вимагатимуть захисних заходів. Ще одна проблема — ерозія пляжів (наприклад, іноді за кілька років у деяких пляжних зонах суттєво меншає піску — цьому можна протидіяти за допомогою підсипки пляжів). Ці екологічні виклики змушують забудовників і власників вкладатися в стійке будівництво (гідроізоляція, краща дренажна система, резервне живлення тощо), і нехтування цим може стати ризиком для довгострокової життєздатності об’єктів. Деякі спостерігачі вже зазначають, що якщо ці проблеми посиляться, привабливість життя біля океану може зменшитися у далекому майбутньому thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хоча наразі привабливість все ще переважає занепокоєння для більшості.
• Політичний ризик: Незважаючи на те, що демократія Бразилії стабільна, політичні коливання в країні можуть призводити до змін у політиці, що впливають на бізнес. Фінансове становище штату та міста Ріо раніше вже було проблемним (у 2016 році штат пережив фінансову кризу). Політичні скандали чи нестабільність можуть побічно знизити довіру інвесторів. Майбутні загальнонаціональні вибори в 2026 році можуть привести до іншої економічної політики (наприклад, якщо до влади прийде уряд, який менш сприятливий для ринку або запровадить валютний контроль тощо, це може вплинути на іноземні інвестиції). Наразі цей ризик здається низьким – адміністрація Лули дотепер діє прагматично щодо ринку – але інвестори враховують і це.

Оцінюючи ці ризики, багато аналітиків доходять висновку, що жоден із них не є непереборним, однак вони потребують стратегічного планування. Наприклад, високі відсоткові ставки можна компенсувати, зосередившись на сегментах, менш залежних від фінансування (люкс або оренда, де купують за готівку). Надмірну пропозицію можна контролювати шляхом ретельного дослідження ринку та уникнення надмірної забудови в одній мікролокації. Регуляторні ризики можна мінімізувати, відстежуючи зміни у політиці (галузь у Бразилії часто веде переговори з урядом, як це було при коригуванні податкової реформи для FII practiceguides.chambers.com). Питання безпеки та довкілля мають радше суспільний характер, але навіть тут гравці ринку нерухомості лобіюють покращення (наприклад, девелопери фінансують оновлення фавел поблизу своїх проєктів або роблять внески в протипаводкові заходи через вимоги компенсації).

Підсумовуючи, ринок нерухомості Ріо пропонує значні можливості, але має і свої виклики. Інвесторам і девелоперам потрібно вміти орієнтуватися в макроекономічних коливаннях, стежити за змінами у політиці і ретельно обирати локації та типи проєктів, здатних витримати чи уникнути специфічних локальних ризиків (як-от злочинність чи клімат). Фундаментальні чинники ринку – дефіцит житла, унікальна привабливість локації – створюють певний запас міцності, але саме розумне управління ризиками відрізнить успішні проєкти від проблемних.

Можливості для покупців, інвесторів і девелоперів

Попри виклики, ринок нерухомості Ріо-де-Жанейро у 2025–2030 роках відкриває чимало привабливих можливостей для різних учасників:

Для покупців житла: Поточний момент може бути сприятливим для певних категорій покупців. Бразильці зі стабільним доходом, які можуть скористатися субсидованим фінансуванням (наприклад, через програму MCMV або кредити FGTS), виявлять, що держава фактично пропонує процентні ставки нижче ринкових для придбання житла riotimesonline.com. Це вікно можливостей для купівлі першого житла на вигідних умовах. Хоча процентні ставки загалом високі, якщо і коли вони знизяться в найближчі роки, нинішні власники можуть перекредитуватися під нижчі ставки, тим самим вигравши від зростання ринку. Крім того, через попередню рецесію та пандемію ціни в Ріо не злетіли так, як у деяких світових мегаполісах – вони лише зараз повертаються до зростання. Це означає, що багато об’єктів нерухомості все ще мають помірну ціну в перерахунку на інфляцію. Наприклад, той, хто хоче купити квартиру в хорошому районі, може знайти ціни 2025 року, які приблизно відповідають цінам 2014 року у реальному вираженні globalpropertyguide.com. Фактично, зараз відкривається можливість купити на «дні циклу». Покупці із доходами чи заощадженнями у валюті мають ще більшу перевагу: слабкий реал (близько 5 R$ за $1) дає на 30% більшу купівельну спроможність, ніж декілька років тому thelatinvestor.com. Квартира, що коштує 1 млн R$, обійдеться лише приблизно у 200 тис. доларів США, що дуже привабливо для іноземних покупців або бразильців із доходом у доларах/євро. Коротко кажучи, покупцям (внутрішнім чи зарубіжним), які вже мають фінансування або готівку, Ріо пропонує локації світового рівня за частку вартості інших мегаполісів. Ті, хто мріє про пляж, можуть розглянути це як шанс придбати квартиру в Іпанемі або Копакабані, поки там ще “дешево” за світовими мірками.

Покупці, які купують перше житло, та ті, хто покращує свої житлові умови, також можуть знайти можливості в нових районах, які набирають популярність. Як уже зазначалося, оновлення Центру означає, що зараз можна досить недорого купити лофт у центрі міста і потенційно побачити зростання його вартості в міру поліпшення району (а також насолоджуватися міським стилем життя без далеких поїздок на роботу). Або уявіть сім’ю, яка не могла дозволити собі житло в Леблоні, але може купити в Жардін Осеаніко, Барра – це буде купівля в районі з великими перспективами зростання по мірі розвитку інфраструктури. Ще одна стратегія: скористатися незначним зниженням цін у сегменті з переобтяженою пропозицією – наприклад, деякі елітні квартири, запущені у 2020–21 роках, досі мають непродані одиниці, і забудовники можуть запропонувати знижки чи акції на них. У таких випадках покупці можуть домовитися про вигідні умови (наприклад, отримати кращу обробку або паркомісце у подарунок).

Для інвесторів (орендні/дохідні інвестори): Ріо пропонує різноманітні стратегії для інвесторів. Одна з можливостей — це ринок короткострокової оренди, який залишається сильним. Купівля квартири в районі з великою кількістю туристів (Іпанема, Копакабана, Барра) для здачі в оренду через Airbnb може принести суттєво більше, ніж традиційна оренда. З одним Airbnb на кожні 7 будинків в Іпанемі reuters.com, доведено, що попит залишається високим. Досвідчені інвестори створюють портфелі таких об’єктів; навіть якщо правила згодом стануть жорсткішими, ті, хто зараз організує якісну роботу (оформивши ліцензії або в будинках, де це дозволено), можуть отримувати високий прибуток. Наприклад, двокімнатна квартира біля готелю Copacabana Palace може приносити високі добові ставки у високий сезон — нерідко перевищуючи річну довгострокову оренду лише за 8-9 місяців короткострокового заселення. Є також можливість валютного арбітражу: іноземні інвестори отримують прибуток у реалах (часто чиста дохідність перевищує 5%), але якщо реал в майбутньому зміцниться, вони виграють також на курсі. Навіть зараз дохідність оренди в Бразилії складає близько 4-6%, що вище, ніж у багатьох розвинутих країнах, де вона 2-3%. Як показала інфографіка, прибутковість у Ріо (в середньому близько 4%, до 7% в окремих випадках) порівняна або краща, ніж у багатьох містах Латинської Америки thelatinvestor.com. Для інвестора з доларовою або євровою валютою це дуже привабливо в умовах низьких ставок — плюс потенційне зростання вартості активу.

Інвесторам також варто розглянути комерційну нерухомість, таку як офіси або торговельні площі, ціни на які досі занижені. Купівля якісного офісного поверху зараз за низькою ціною та здача його в оренду може принести хороші прибутки, якщо ринок офісів відновиться до 2030 року. Фонди нерухомості (FII), орієнтовані на торгові центри чи офіси Ріо, торгуються зі знижкою, пропонуючи дохідність 8-10%. Тим, хто комфортно почувається на фінансових ринках, можна інвестувати в ці інструменти для отримання диверсифікованого експозиції. Ще один напрямок: логістика/склади на околицях міста (або в сусідніх містах, як-от Ітаборої біля нафтопереробного комплексу) — з розвитком електронної комерції володіння невеликими складами може бути вигідним (деякі невеликі логістичні комплекси дозволяють інвесторам купувати окремі склади й здавати їх малому та середньому бізнесу).

Для більш пасивних іноземних інвесторів поєднання прозорого процесу купівлі, відсутності податку для іноземних покупців і можливості репатріації коштів робить Ріо простішим місцем для інвестування в порівнянні з багатьма іншими ринками, що розвиваються. Існують компанії з управління нерухомістю (як у сюжеті Reuters, керують 100 об’єктами Airbnb reuters.com reuters.com), яких інвестори можуть наймати для щоденного управління, тобто інвестувати можна віддалено.

Для девелоперів і забудовників: Сторона розвитку також має позитивні моменти. Очевидна можливість полягає у вирішенні дефіциту житла – існує величезний незадоволений попит на доступне та середньокласове житло. Застройники, які спеціалізуються на проектах MCMV (часто будуючи в північних/західних районах), і надалі користуватимуться державною підтримкою та гарантованими джерелами фінансування. Федеральний план побудови 2,5 мільйонів житлових одиниць до 2025 року (з фінансуванням у 278 мільярдів реалів) thelatinvestor.com означає стабільний бізнес для тих, хто працює у цьому сегменті. У Ріо девелопер може скористатися стимулюючими програмами, взявши участь у Reviver Centro – переобладнання офісної будівлі може бути дешевше і швидше, ніж будівництво з нуля (з огляду на стимули та нижчу вартість придбання проблемної комерційної нерухомості). При дефіциті житла близько 369 тис. у місті thelatinvestor.com, будь-яке якісне житло у хорошій локації, ймовірно, знайде покупців або орендарів, особливо якщо ціна буде прийнятною.

Ще однією можливістю є проекти класу люкс та нішеві проекти. Оскільки інтерес з боку міжнародних покупців зростає, з’являється попит на ультралюксові продукти, які раніше були рідкістю у Ріо. Наприклад, декілька забудовників зараз будують брендовані резиденції (наприклад, апартаменти при елітних готельних мережах) і великі пентхауси для заможних клієнтів. Очікується, що ринок житла класу люкс у Ріо перевершить загальний ринок, тому девелопери, які зосередяться на цьому сегменті, можуть розраховувати на преміальні ціни та здорову рентабельність. Ключовим є диференціація – проекти, що пропонують розумні технології для дому, велнес-послуги, екологічний дизайн або зручність змішаного використання, будуть виділятися і зможуть диктувати преміальні ціни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Також зростає інтерес до змішаних міні-спільнот – забудовник, який зможе отримати достатньо велику земельну ділянку, може створити наступну «планову спільноту» з житлом, офісами та зонами відпочинку (подібно до масштабних проектів компаній Multiplan або Aliansce у районі Барра). З огляду на тенденцію, отримати дозвіл на такі інтегровані проекти зараз може бути простіше, оскільки влада визнає їхню цінність.

Реновація та додана вартість: У Ріо є великий запас старих будівель, деякі з них розташовані у престижних районах і недостатньо використовуються. Інвестори та девелопери можуть знайти можливості для доданої вартості: наприклад, купити старий житловий будинок у Копакабані, оновити квартири та спільні приміщення, а потім перепродати або здати в оренду на клас вище — ефективно “перевернувши” цілу будівлю. У Центрі, як уже згадувалося, купівля порожньої офісної будівлі за частку вартості нового будівництва і перетворення її на модні лофти може бути дуже прибутковою, якщо все зроблено ефективно. Пільги Reviver Centro (наприклад, можливе звільнення від плати за зміну призначення та швидше погодження) роблять цю угоду ще привабливішою thelatinvestor.com. Повідомляють про активний попит — бути одним із перших може принести репутаційні переваги та прибуток.

Технологічні та нішеві можливості: Застосування технологій у нерухомості відкриває нові горизонти. Наприклад, зростання популярності віртуальних VR-турів дозволило девелоперам дистанційно знаходити міжнародних покупців — за статистикою, об’єкти з віртуальними турами продаються на 31% швидше і на 9% дорожче у середньому thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Це означає, що впровадження PropTech може розширити пул інвесторів і попит на вашу нерухомість. Ті, хто використовує VR та цифровий маркетинг, можуть скористатися тим 55% зростанням іноземних покупок з 2020 року thelatinvestor.com. Також, ко-лівіґ та студентське житло — зростаюча ніша: у Ріо багато університетів і мовних шкіл, які приваблюють студентів з Бразилії та з-за кордону, а спеціального житла для студентів майже немає. Розвиток або переобладнання будівлі під сучасні гуртожитки чи ко-лівіґ-юніти (з громадськими зонами, включеними зручностями) біля університетів (наприклад, в Урці біля UFRJ чи у центрі біля FGV) може задовольнити недоосвоєний ринок і принести хороші прибутки. Ще один напрямок — коворкінги: багато професіоналів працюють фрилансерами або в гібридному форматі, тому інноваційні забудовники включають зони коворкінгу у житлових проектах, підвищуючи привабливість об’єктів.

Зрештою, сталість — це не лише виклик, а й можливість. Зростає попит на “зелені” будівлі — ті, що оснащені сонячними панелями, системами збору дощової води, енергоефективним дизайном. Як кінцеві покупці житла, так і великі орендарі (офісних приміщень) дедалі більше цінують принципи ESG. Проекти, що отримують зелену сертифікацію, також можуть претендувати на пільгове фінансування чи пришвидшений набір орендарів. Як зазначено в одному з прогнозів, попит на стійкі будівельні матеріали в Бразилії зростає на 11% щорічно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелопери, які випередять цей тренд, зможуть вирізнити свій продукт і, ймовірно, отримати вищу орендну плату чи ціну продажу — особливо у контексті посилення кліматичних викликів.

Отже, ринок нерухомості Ріо пропонує широкий спектр можливостей: купівля за зниженими цінами у період відновлення ринку, високі доходи від оренди чи недооцінених локацій, а також інвестиції в девелопмент, що підживлюються державною політикою та зміною стилів життя. Учасники ринку, які проведуть ретельне дослідження та адаптують свої стратегії до ключових тенденцій міста — більше зв’язків, більше багатофункціональності, більше екологічності — зможуть отримати значні вигоди. У багатьох аспектах Ріо у другій половині 2020-х може стати прикладом міста з кардинальною трансформацією: місто, яке вирішує свої проблеми та розкриває потенціал. Ті, хто інвестує у вирішення житлових потреб, модернізацію занедбаних об’єктів чи задоволення нових запитів (наприклад, розкішне чи колівінгове житло), ймовірно, будуть щедро винагороджені у наступні роки як фінансово, так і зі стратегічної точки зору впливу на майбутнє Дивовижного Міста.

---

Джерела:

• Global Property Guide – Аналіз ринку житлової нерухомості в Бразилії 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динаміка цін на житло в Ріо у порівнянні з інфляцією)
• The Latinvestor – Ринок розкішної нерухомості в Ріо-де-Жанейро у 2025 році thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика, цінові діапазони та прогнози для сегменту розкоші)
• The Latinvestor – 19 прогнозів для ринку нерухомості в Ріо-де-Жанейро у 2025 році thelatinvestor.com thelatinvestor.com (вплив проєкту Reviver Centro, тенденції рентабельності оренди, демографічні інсайти)
• The Rio Times – Ринок житла Бразилії зріс на 15% попри високі відсоткові ставки (травень 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (відсоткові ставки, прогнозування іпотеки, дані щодо будівельного сектору)
• Reuters – «Airbnb стимулює бум короткострокової оренди в туристичній Мецці Ріо» (жовтень 2024) reuters.com reuters.com (поширеність короткострокової оренди та вплив на довгострокове житло)
• JLL Brazil – Прогноз для офісних приміщень у Ріо-де-Жанейро, І квартал 2025 jll.com jll.com (рівень вакантних офісів та поглинання в Ріо)
• Chambers & Partners – Нерухомість 2025 Бразилія (Практичний посібник) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (регуляторне середовище, наслідки податкової реформи, ринкові тенденції)
• Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика запусків і зростання продажів у центральному районі)
• Rio Times – Динаміка ринку нерухомості Бразилії 2024 року riotimesonline.com (Макроекономічні умови, контекст процентних ставок)
• Prefeitura do Rio – Програма Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика нестачі житла та стимули для конверсії)

Тенденції житлової нерухомості (житловий сектор)

Загальні тенденції ринку та цін: Житловий сектор Ріо-де-Жанейро демонструє різноспрямовані тенденції в різних сегментах. У середньому ціни на житло по місту зростають помірно, але з істотними відмінностями залежно від району та типу нерухомості. Як зазначено, у межах міста ціни зросли приблизно на 4–7% за останній рік у номінальному вираженні thelatinvestor.com. Важливо, що престижні райони Ріо перевершують середній сегмент. У 2024 році середня ціна по місту зросла приблизно на 7,3%, однак у рівні розкішних районів значно перевищила це: вартість у таких районах, як Леблон, Іпанема та Лагоа, зросла на 10%+ у річному вираженні thelatinvestor.com. За п’ятирічний період (2020–2025) середня ціна за квадратний метр у Ріо виросла приблизно на 15%, тоді як елітна нерухомість зросла в ціні на 25–30% за цей період thelatinvestor.com. Це свідчить про стійкість сегмента розкішної нерухомості до економічних коливань, оскільки заможні покупці часто купують за готівку і менш залежні від відсоткових ставок thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Для порівняння, сегмент середнього класу зростав значно повільніше, і з урахуванням інфляції ціни на середньоринкове житло майже не змінилися останніми роками globalpropertyguide.com. Фактично, житловий ринок Ріо поділений: у сегменті елітної нерухомості з обмеженою пропозицією спостерігається активне зростання цін, тоді як у доступніших районах ціни лишаються відносно стабільними.

Бум сегмента розкоші: Ринок розкішної житлової нерухомості в Ріо процвітає і став справжнім лідером. У 2023 році загальна сума продажу елітної нерухомості (зазвичай це об’єкти вартістю понад ~2 млн R$) зросла на 70% – неймовірний стрибок – і потужні результати зберігаються у 2024 і 2025 роках thelatinvestor.com. На частку розкішної нерухомості зараз припадає близько 15% від усіх угод з нерухомістю за вартістю в Ріо, хоча кількість таких угод значно менша, що свідчить про вагомість дорогих транзакцій на ринку thelatinvestor.com. Ціни в елітних районах лише підтверджують цю тенденцію: Леблон, найдорожчий район міста, має середню ціну 20 000–25 000 R$ за м² для найкращих об’єктів, а квартири на першій лінії біля моря в Іпанемі коштують близько 18 000–22 000 R$ за м² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. У цих ультра-преміумних районах дуже обмежена пропозиція, і вони фактично виступають «блакитною фішкою» нерухомості – вартість там досягла рекордних показників у 2023 році й продовжує зростати thelatinvestor.com. Насправді, Леблон був визнаний найдорожчим районом Бразилії у 2023 році й залишається символом статусу; вартість нерухомості в Леблоні зросла до приблизно 25 000 R$/м² і, очікується, продовжить зростати через величезний попит і брак пропозиції thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Таблиця: Діапазони цін на житлову нерухомість у Ріо-де-Жанейро за сегментами thelatinvestor.com thelatinvestor.com

Сегмент	Приклади районів	Типовий діапазон цін (R$/м²)
Ультра-преміум	Леблон; Іпанема (перша лінія моря)	R$20,000 – R$25,000
Преміум	Внутрішня Іпанема; Лагоа; Жардін Ботаніку; Гавеа; елітні частини Копакабани	R$15,000 – R$20,000
Новий верхній сегмент	Ботафого; Фламенго; Барра да Тіжука (кращі райони)	R$10,000 – R$15,000
Загальноміська середня	Усі райони (загальна середня)	~R$12,000 за м² (середнє)

Джерело: The Latinvestor (ринковий аналіз, червень 2025 р.) thelatinvestor.com

Як показано вище, топ-райони в Zona Sul (Південна зона) мають ціни значно вищі за середньоміські, тоді як навіть “нові елітні” райони, такі як Ботафого чи деякі зони Барра да Тіжука, тепер знаходяться в п’ятизначному діапазоні за квадратний метр thelatinvestor.com. Ці цінові градієнти підкреслюють важливість розташування, виду і ексклюзивності. Важливо, що Barra da Tijuca, новий спланований район, пропонує розкіш за нижчою ціною за м² (приблизно R$9,000–12,000 у преміальних частинах) і є найшвидше зростаючим сегментом розкішної нерухомості thelatinvestor.com. Запуск дорогих новобудов у Баррі зріс на 34,1% нещодавно, оскільки девелопери використовують попит на просторі, сучасні квартири у цьому районі thelatinvestor.com. Просторі квартири у Баррі з багатьма зручностями – часто у закритих комплексах з басейнами, спортзалами та паркінгом – приваблюють заможні родини, яким потрібно більше простору, ніж у старих пляжних районах thelatinvestor.com. Це зробило Барру все вагомішим гравцем на ринку розкоші Ріо, створивши фактично “другий центр” елітної нерухомості поза традиційною Південною зоною thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Ринок оренди та короткострокова оренда: Ринок оренди в Ріо є динамічним, на нього впливають туризм і зростаюча популярність платформ короткострокової оренди.

Традиційна прибутковість від довгострокової оренди у місті є помірною – у більшості районів вона становить у середньому близько 4–5% валового доходу на рік, а часто менше 4% у престижних районах Південної Зони, таких як Копакабана або Ботафого thelatinvestor.com.Високі ціни на купівлю в цих бажаних районах знижують орендну дохідність (наприклад, скромна двокімнатна квартира в Копакабані може коштувати настільки багато, що річна орендна плата становить лише ~3% її вартості) thelatinvestor.com.Це спонукало деяких інвесторів звернутися до короткострокової оренди (Airbnb), щоб підвищити прибутковість.З кінця 2010-х років Ріо переживає бум короткострокової оренди, особливо у популярних серед туристів прибережних районах.У Іпанемі, наприклад, зараз є одне оголошення Airbnb на кожні 7 будинків у районі – вражаюча статистика, яка ілюструє, наскільки поширеними стали оренди для відпочинку reuters.com reuters.com.У сусідній Копакабані кількість пропозицій на Airbnb також значно зросла (на ~24% з 2019 року) reuters.com.Ця тенденція має як переваги, так і недоліки.З одного боку, це створює прибуткові можливості для власників нерухомості та керуючих: підприємливі господарі в Ріо створили бізнеси з управління нерухомістю, щороку подвоюючи свої портфелі, щоб задовольнити туристичний попит reuters.com.З іншого боку, зростання кількості короткострокових оренд ускладнює пошук довгострокового житла у цих районах і підвищує орендну плату, що викликає занепокоєння у місцевих громадських асоціацій reuters.com.Кондомініальні ради часто намагаються збалансувати інтереси власників, які отримують прибуток від Airbnb, і тих, хто скаржиться на тимчасових гостей або проблеми з безпекою reuters.com.Досі влада Ріо не запровадила жорсткого регулювання короткострокової оренди, але експерти галузі вважають, що це лише питання часу, коли з’являться нові правила (або податки), як це сталося в інших великих містах reuters.com.Будь-яке таке регулювання буде ключовим фактором, за яким слід спостерігати, оскільки воно може вплинути на поведінку інвесторів на ринку кондомініумів.Підсумовуючи, ринок оренди в Ріо у 2025 році — це історія двох ринків: стабільний ринок довгострокової оренди з помірною прибутковістю та дуже гарячий ринок короткострокової оренди, що перетворює багато квартир на де-факто готельні номери — тенденція, яка, ймовірно, збережеться, доки туризм залишатиметься сильним.

Середньоринкове та доступне житло: Середній і нижній сегменти житлового ринку Ріо стикаються з більшими труднощами. Високі процентні ставки (понад 14% Selic) роблять іпотеки дорогими, що відштовхує частину покупців із середнього класу riotimesonline.com. Як результат, зростання цін у вторинних районах (особливо на північних околицях або в районах на окраїні) було або нульовим, або відповідало лише темпам інфляції. Доступність оренди також викликає занепокоєння, оскільки багато потенційних покупців відкладають купівлю та залишаються орендарями. Державна політика субсидованого житла впливає на цей сегмент: розширені програми MCMV та кредити з низькими ставками за рахунок FGTS стимулюють будівництво доступного житла в передмістях. Загальнонаціонально інвестується понад 278 мільярдів реалів у доступне житло до 2025 року — планується побудувати мільйони нових квартир, що, ймовірно, стабілізує ціни на окремих околицях, де з’являється нова пропозиція thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Наприклад, масштабні житлові проекти на західних околицях (такі як Кампу-Гранде або Санта-Крус у західній зоні Ріо) можуть трохи послабити ціновий тиск там завдяки збільшенню пропозиції thelatinvestor.com. Історично, коли відкривали нові проєкти доступного житла (як під час першої хвилі MCMV до 2014 року, коли країна збудувала 2,4 мільйони квартир), вартість нерухомості поблизу зазвичай стабілізувалася чи навіть трохи знижувалася через приріст пропозиції thelatinvestor.com. Це свідчить про те, що на периферії Ріо масове житлове будівництво може утримати ціни на доступному рівні, що є хорошою новиною для тих, хто купує житло вперше.

Ще одна помітна тенденція — зростання кількості професійно керованих орендних апартаментів (multifamily), що є досить новою ідеєю для Бразилії. Девелопери та інвестори розглядають можливості зведення житлових орендних веж (модель, поширена у США та ЄС) у Ріо та Сан-Паулу, особливо оскільки молоді професіонали все частіше схиляються до довгострокової оренди. Програма Reviver Centro (обговорена нижче) навіть стимулює переобладнання старих офісних будівель у сучасні орендні квартири в центрі міста thelatinvestor.com. Загалом, хоч ринок елітного житла і привертає увагу через двозначні темпи зростання, більш широка житлова нерухомість у Ріо характеризується повільним, але стабільним поліпшенням завдяки державним стимулам і справжній потребі у житлі для людей із різним рівнем доходу.

Тенденції на комерційному ринку нерухомості (офіси, ритейл і індустріальний сегмент)

Офісний ринок: Комерційний офісний сектор Ріо-де-Жанейро останніми роками стикався з викликами, але нарешті демонструє ознаки покращення. У 2010-х місто пережило період надлишкової пропозиції – загострений економічним спадом після Олімпіади та наслідками нафтового скандалу Petrobras, що призвело до скорочення компаній і спорожнілих корпоративних веж. Вакантність офісів у Ріо тривалий час перевищувала 30% у кінці 2010-х. Проте у 2025 році рівень вакантності офісів поступово знижується. У першому кварталі 2025 року вакантність офісів у Ріо знизилася до 29,4%, що є найнижчим рівнем за приблизно 10 років jll.com. Хоча рівень вакантності ~29% залишається дуже високим за світовими стандартами, тенденція до зниження свідчить про позитивний чистий попит. За останній рік (І квартал 2024 – І квартал 2025) вакантність у місті зменшилася приблизно на 5 відсоткових пунктів jll.com. Два райони очолили цей процес наприкінці 2024: Сентру (центр міста) і Барра-да-Тіжука. У центрі Ріо спостерігалося зниження вакантності на 2,5 відсоткових пункти лише у IV кварталі 2024 року, головним чином завдяки тому, що державні установи зайняли частину площ jll.com. Наприклад, уряд штату Ріо та прокуратура розширили свої офіси у центрі, заселивши деякі довго порожні будівлі jll.com. Барра-да-Тіжука, де розташований другий офісний район (популярний серед компаній, що шукають сучасні приміщення поза перевантаженим центром), також сприяла зниженню вакантності jll.com.

Навіть з урахуванням цього зростання приблизно один з чотирьох-п’яти до одного з трьох офісних приміщень у Ріо залишається порожнім, що свідчить про ринок, який ще перебуває у режимі відновлення. Відповідно, орендні ставки для першокласних офісів перебувають під тиском, а орендодавці часто пропонують пільги, щоб утримати орендарів. Тренд «flight-to-quality» є очевидним: орендарі користуються м’якими умовами, щоб переїхати до сучасніших, ефективніших будівель (часто нових веж у Porto Maravilha чи Баррі) за привабливими цінами, залишаючи позаду старий фонд. Це поступово призводить до розшарування офісного ринку: преміальні будівлі класу AAA знаходять орендарів, тоді як застарілі офіси (особливо у Центральному діловому районі) або зазнають труднощів, або переобладнуються. Важливою ініціативою для вирішення цієї проблеми є програма «Reviver Centro» (розглядається далі), яка стимулює перетворення застарілих офісів у центрі на житлові об’єкти або готелі thelatinvestor.com. У наступні роки ми очікуємо, що вакантність офісної нерухомості у Ріо поступово знижуватиметься разом із зростанням економіки, але темпи залежатимуть від нового попиту з боку бізнесу. Сектори, як-от нафтохімія, технології та фінанси, зумовлюють значну частину оренди в Ріо; будь-яке розширення (наприклад, якщо ціни на нафту залишатимуться високими, стимулюючи енергетичні компанії) може прискорити засвоєння офісних площ. Крім того, провайдери коворкінгу й гнучких офісів вийшли на ринок Ріо, щоб використати попит компаній на гнучкість — ці оператори зайняли частину площ, особливо в оновленій портовій зоні та Zona Sul. Загалом, офісний ринок Ріо у 2025 році стабілізується: найгірший період перенасичення позаду, заповнюваність державним сектором допомагає, і найближчим часом на ринок не надходить жодної нової великої пропозиції, що дозволяє вакантним площам поступово скорочуватися jll.com jll.com.

Роздрібна торгівля та змішані комерційні об’єкти: Сектор роздрібної нерухомості в Ріо адаптується до змін споживчих уподобань. Традиційна роздрібна торгівля зазнала сильного удару під час рецесії 2015–2016 років і пандемії 2020 року, але 2024–2025 роки принесли відновлення відвідуваності, особливо на відкритих торгових вулицях і у торгових центрах багатих районів. Популярні торгові центри Ріо (такі як Shopping Rio Sul у Ботафого, BarraShopping у Барра та Village Mall) демонструють вищий рівень заповнюваності в порівнянні з двома роками раніше, оскільки роздрібні продажі відновилися разом із туризмом. Цікавим розвитком у сегменті торгових центрів є консолідація та інвестиції з боку великих операторів. Наприклад, у 2024 році Iguatemi (одна з провідних компаній із торгових центрів Бразилії) у партнерстві з інвестиційним фондом придбала 16,6% частки у Shopping Rio Sul – одному з об’єктів-орієнтирів Ріо practiceguides.chambers.com. Ця угода відображає оновлену впевненість у сегменті розкішної роздрібної торгівлі і тенденцію операторів торгових центрів об’єднуватися чи купувати активи для нарощування масштабів. Також Aliansce Sonae (ще один великий фонд торгових центрів) інвестує у розширення торгових центрів змішаного типу, додаючи житлові й офісні компоненти до своїх об’єктів, створюючи цілі “міні-міста” siila.com.br. У Ріо ми бачимо, як комплекс BarraShopping і далі розвивається із сусідніми офісними баштами, медичними центрами і навіть запланованими житловими вежами. Такі змішані хаби роздрібної торгівлі відповідають запиту споживачів на зручність (жити, купувати, працювати в одному місці) і сприяють зростанню відвідуваності.

Вулична торгівля в престижних районах (наприклад, ресторани та бутики в Іпанемі, Леблоні та Копакабані) отримує вигоди від активного повернення туристів у 2023–2025 роках. Завдяки відносно слабкій бразильській валюті (реал) Ріо лишається привабливою дестинацією, а витрати туристів зростають – це сприяє готелям, ресторанам та роздрібним магазинам. На центральних вулицях, таких як Гарсія д’Авіла (Іпанема) або Вісконде де Піража, з’явилися нові магазини, включаючи міжнародні бренди, які виходять чи розширюють присутність у Ріо, щоб привабити покупців сегменту люкс. З іншого боку, невеликі торгові центри у менш заможних районах досі зіштовхуються з проблемою вакантності та конкуренцією з боку e-commerce. Проникнення електронної комерції в Бразилії різко зросло під час пандемії, і це стримує розширення великих гіпермаркетів. Ми спостерігаємо, як великі вільні торгові площі переобладнуються під логістичні хаби останньої милі або навіть церкви та школи в передмістях.

Промисловість і логістика: Хоча промисловий ринок Сан-Паулу є більш розвиненим, сектор логістичної нерухомості в Великому Ріо демонструє сильні результати. Бум електронної комерції, викликаний пандемією, і зростання нафтової та газової галузі Бразилії збільшили попит на склади та дистрибуційні центри навколо Ріо (особливо вздовж шосе в районі Baixada Fluminense, а також біля порту та аеропорту). За даними JLL, на початку 2025 року вакантність промислової нерухомості в Бразилії досягла рекордно низьких показників (~7–8%) jll.com – і логістичні парки Ріо є частиною цієї тенденції, багато об’єктів повністю здано в оренду. Важлива інфраструктура, як-от розширення порту Ітагуай і вдосконалення в Porto do Açu (великий приватний порт на північ від міста), приваблюють логістичні інвестиції. Насправді, Porto do Açu та супутні промислові комплекси вже отримали близько 6 мільярдів бразильських реалів інвестицій, створюючи нові промислові парки, які, як зазначається, трансформують регіон thelatinvestor.com. Крім того, ініціатива щодо розвитку дата-центрів у Бразилії дісталася й Ріо: у штаті планується або вже будується понад 900 МВт потужностей дата-центрів, що стимулює будівництво спеціалізованих об’єктів і може зробити Ріо техноінфраструктурним хабом до 2030 року bnamericas.com. Для інвесторів промислова нерухомість пропонує вищу дохідність, ніж житлова (часто 8–10%+ ставка капіталізації) і користується попитом. Очікуємо подальшого зростання у цьому сегменті, що підкріплено роллю Ріо як логістичних воріт (з його портами, нафтохімічними комплексами і великим споживчим ринком).

Підсумовуючи, комерційна нерухомість Ріо у 2025 році має змішану динаміку: офісний ринок відновлюється від високої вакантності завдяки покращенню економіки; роздрібний сектор стабілізується через стратегічні інвестиції і змішання форматів; а індустріально-логістичний сектор демонструє найкращі результати з низькою вакантністю і розширенням під впливом електронної комерції та торгівлі.

Змішані комплекси та нові проєкти

У Ріо-де-Жанейро спостерігається тенденція до створення багатофункціональних комплексів, оскільки міські планувальники та девелопери прагнуть модернізувати міську структуру та створити середовища для життя, роботи й відпочинку. Одним із наймасштабніших проєктів міської реконструкції є Porto Maravilha у портовій зоні (Centro). Цей довгостроковий проєкт, розпочатий ще до Олімпіади 2016 року, перетворює занедбаний раніше набережний район на яскравий квартал з офісами, житлом, культурними закладами та покращеним транспортом. До 2026 року у відновлені портовій зоні очікують до 70 000 нових мешканців у межах 1 км від громадського транспорту завдяки масштабному будівництву житла поряд з комерційними об’єктами itdp.org. Porto Maravilha тепер пропонує такі атракції, як Музей Майбутнього та океанаріум AquaRio, сучасні офісні будівлі класу A (зокрема Aqwa Corporate), а також нові житлові комплекси, що будуються. Окремий проєкт, інноваційний хаб “Porto Maravalley” з технологічним фокусом, відкрився у 2024 році, щоб приваблювати стартапи та креативні індустрії thelatinvestor.com. Хаб, із коворкінгами та інкубаторами, значно підвищив привабливість портової зони для молодих фахівців і є частиною ширшого плану поєднання технологічних офісів, апартаментів і простору для відпочинку thelatinvestor.com. Відродження портової зони як багатофункціонального району викликає порівняння з американською Кремнієвою долиною – тут пропонуються сучасні апартаменти в переобладнаних складах/лофтах, нові кафе й ресторани, а також зручні трамвайні (VLT) маршрути до центру. Результатом стало формування спільноти, де можна жити, працювати та проводити дозвілля без довгих поїздок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

За межами центру міста Барра-да-Тіжука стала осередком планованих багатофункціональних громад. Сама Барра розроблялася з урахуванням ідеї змішаного використання – великі майстер-плани комплексів часто включають житлові вежі, торгові центри, школи, а іноді й офісні будівлі. Ця тенденція продовжується з проєктами, такими як Ilha Pura (колишнє Олімпійське селище, яке тепер є житловою громадою з парками та комерційним центром), а також нові етапи навколо Барра Олімпік Парк. Наприклад, плани для Projeto Imagine у районі Олімпійського парку передбачають парк розваг, музеї, гастрономічний центр і, можливо, житлові/готельні компоненти, перепрофілюючи деякі олімпійські об’єкти у сімейний розважальний і багатофункціональний напрямок coliseum-online.com. Крім того, приватні забудовники у Барра і Рекрейо (далі на захід) будують багатовежові комплекси з інтегрованими торговими пасажами та коворкінгами для мешканців. Такі автономні райони націлені на стиль життя, де всі щоденні потреби знаходяться в пішій доступності – це відносно нова концепція для орієнтованої на автомобілі Барри.

Ритейл-девелопери також освоюють багатофункціональні формати. Aliansce Sonae, один із найбільших операторів торгових центрів, оголосив про розвиток шести масштабних багатофункціональних проєктів по всій Бразилії, зокрема і в Ріо, які об’єднають 35 житлових, офісних і готельних веж з торговими центрами siila.com.br. Це вказує, що майданчики торгових молів (які часто мають великі земельні ділянки у престижних районах) дедалі частіше включатимуть офіси, апартаменти та готелі – фактично перетворюючи молли на багатофункціональні райони. В Ріо прикладом цього є розширення навколо Bossa Nova Mall поруч з аеропортом Сантос Дюмон, де тепер є готель, а також сполучення з офісними будівлями та аеропортом – створюючи багатофункціональний тревел-, ритейл- та бізнес-хаб у центрі міста.

Програма Reviver Centro є ще одним стимулом для розвитку багатофункціональних просторів. Перетворюючи невикористовувані комерційні будівлі в історичному центрі на житло (лофти, студії) й додаючи роздрібну торгівлю на перших поверхах, вона наповнює колишній діловий район діяльністю 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Програма надає податкові пільги та містобудівні стимули для забудовників, які створюють житло в Центрі, що часто дає змішаний результат: старі офісні будівлі стають апартаментами на верхніх поверхах з кафе чи магазинами на рівні вулиці, зберігаючи архітектурну спадщину та пристосовуючи її до сучасного використання. Це не лише збільшує кількість житла, а й у сталий спосіб поєднує житлову і комерційну функцію в центрі міста.

• Zona Sul (Південна зона): Zona Sul є найпрестижнішим районом Ріо, що охоплює такі культові райони, як Леблон, Іпанема, Копакабана, Фламенгу, Ботафогу та Лагоа.Нерухомість тут здебільшого визначається дефіцитом і високими цінами.Нерухомість у Zona Sul, особливо вздовж узбережжя та навколо Лаґоа (лагуна Родріго ді Фрейтас), має найвищі ціни в місті, як вже зазначалося раніше – часто від 15 000 до 25 000 R$ за квадратний метр у розкішних будівлях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон та Іпанема — це справжні перлини: обмежені розміри та ексклюзивність Леблону (лише кілька кварталів уздовж набережної) створюють вкрай обмежену пропозицію, тому його вартість зросла до найвищого рівня на ринку.Навіть на повільнішому ринку, попит на Леблон залишається ненаситним – у 2023 році цей район було визнано найдорожчим (~R$25 тис./м²) і він продовжує зростати в ціні, оскільки заможні покупці сприймають його як символ статусу та надійне збереження капіталу thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Іпанема, аналогічно, користується світовим визнанням і поєднує розкішні кондомініуми з чарівними старими будівлями; будь-яка нерухомість поблизу пляжу в Іпанемі є першокласною.Зона Сул також користується найкращими міськими зручностями – найкращими ресторанами, лікарнями, школами та туристичними визначними місцями – які підтримують її привабливість.Зворотний бік — це вкрай обмежене нове будівництво.Зонування є суворим, а вільних ділянок мало, тому нові проєкти зазвичай являють собою бутік-реконструкції або зрідка перебудову старих будівель.Це підтримує обмежену пропозицію.Важна тенденція полягає в тому, що орендні доходи у Південній зоні знижуються, оскільки ціни зростають швидше, ніж орендна плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.У районах, таких як Іпанема, Копакабана та Ботафогу, багато квартир зараз належать інвесторам (включно з іноземцями), які підвищили ціни на купівлю, але зростання орендної плати за цим не встигало, що призвело до прибутковості лише близько ~3% thelatinvestor.com.Таким чином, можна сказати, що Zona Sul стала інвестицією з метою зростання капіталу, а не отримання доходу.Для жителів ці райони залишаються дуже бажаними через стиль життя – пішохідні вулиці, доступ до пляжу, культуру (наприклад,театри в Ботафого, нічне життя в Лапі, що прилягає до Глорії), а також покращений транспорт (лінії метро обслуговують більшу частину Зона Сул).Майбутня інфраструктура, така як розширення метро та нові лінії VLT, спрямована на подальше покращення сполучення між Зона-Сул та іншими частинами міста, що може лише зміцнити вартість нерухомості.Коротко кажучи, у 2025 році Zona Sul є ринком продавця для якісної нерухомості: попит перевищує пропозицію, активні як місцеві, так і іноземні елітні покупці (деякі платять готівкою або в доларах США), і унікальне поєднання природної краси та міського комфорту в цьому районі гарантує, що він залишається найдорожчим місцем у Ріо thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
• Барра-да-Тіжука (Західна зона): Барра-да-Тіжука представляє сучасний фронт Ріо – це розлогий район передміського типу на заході міста, відомий своїми висотками, закритими житловими комплексами та широкими проспектами.
Нерухомість у Баррі має зовсім інший характер, ніж у Зона-Сул.Він пропонує більше простору та новобудови за відносно нижчими цінами (на квадратний метр), що приваблює сім’ї та тих, хто шукає більш американський стиль заміського життя.Поточні ціни в престижних районах Барра становлять приблизно R$9,000–12,000 за м², що значно менше, ніж у топових районах Зона Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однак Барра демонструє швидке зростання: останнім часом її називають місцем з найшвидшим зростанням цін у сегменті розкоші, адже нові елітні забудови підвищують вартість нерухомості thelatinvestor.com.Наприклад, запуск розкішних житлових комплексів на узбережжі та закритих котеджних містечок у таких районах, як Жардін Осеаніко та вздовж пляжу Резерва, привабив до Барри заможних покупців, підвищивши її престиж.Діяльність у сфері розвитку є високою – у Баррі все ще є землі для великих проектів, і забудовники ввели в експлуатацію багато нових об’єктів у 2023–2024 роках (деякі з яких були відкладені після олімпійського будівельного буму).Район Олімпійського парку та його околиці поступово перебудовуються: спортивні споруди отримують нове призначення (одна арена перетворена на середню школу, інша — на тренувальний центр), а прилеглі ділянки відведені під проєкти змішаного використання.Інфраструктура Барри значно покращилася за останнє десятиліття – Олімпійські ігри 2016 року призвели до будівництва нових шосе (TransOlímpica), маршрутів BRT та продовження лінії метро 4 до Барри, що з’єднала її з Іпанемою.Ці покращення роблять Барру більш доступною та привабливою, скорочуючи час у дорозі до Південної зони.У результаті Барра стає все більш самодостатньою та схожою на місто, із численними торговельними центрами (BarraShopping, Village Mall), офісними кварталами (тут розташовані штаб-квартири нафтових компаній та корпорацій), а також культурними просторами.Багато бразильців, які можуть дозволити собі проживання в Zona Sul, обирають Barra заради більшого будинку або спокійнішої атмосфери.Крім того, міжнародні покупці проявляють інтерес до елітних кондомініумів у Барра – тут можна жити біля моря за ціною, значно нижчою, ніж у Маямі чи Дубаї, що особливо приваблює покупців з Близького Сходу та Європи thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Дивлячись вперед, Барра-да-Тіжука, ймовірно, залишиться одним із районів зростання Ріо.Вона визначена як ключова зона для нового розкішного будівництва (у Ріо на 2025–2026 роки заплановано понад 40 розкішних проєктів, переважно в Баррі, що відображає впевненість девелоперів) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Швидке зростання населення цього району (багато молодих сімей переїжджають сюди) та постійні інфраструктурні проекти (наприклад, модернізація каналізації, дренажу в підтоплюваних підрайонах тощо) свідчать про те, що він відіграватиме все більшу роль на ринку нерухомості Ріо.Однак одним із викликів є забезпечення сталого зростання – затори на дорогах залишаються проблемою через високий рівень власності автомобілів, і підтримка належного рівня послуг для зростаючого населення буде важливою.Проте, порівняно з десятиріччям тому, Барра вже далеко не «віддалене спальне містечко», а радше продовження центру міста, де вартість нерухомості стабільно зростає у міру його розвитку.
• Сентру та Портова зона: Сентру (центр міста) та прилегла Портова зона у Ріо переживають значний ренесанс.
Історично Центро був жвавим діловим та адміністративним центром Ріо, але після робочих годин спорожнів і зазнав занедбаності та зростання кількості вільних приміщень у 2000-х роках.Зараз, завдяки державно-приватним ініціативам, таким як Reviver Centro та проект реконструкції Porto Maravilha, цей район приваблює нових мешканців та інвесторів.Дані на початок 2024 року показали зростання на 35% запуску нових проєктів у центральних та портових районах, а також збільшення продажів нерухомості там на 12,6% thelatinvestor.com.Це свідчить про дуже сильний інтерес до міського центру, оскільки забудовники починають використовувати стимули для будівництва житла, а покупці визнають потенціал життя в центрі міста.Програма Reviver Centro, запущена у 2021 році й посилена у 2024–25 роках, є справжнім проривом.Він пропонує податкові пільги та прискорене затвердження для переобладнання комерційних будівель у житлові, а також навіть дозволяє нове будівництво житла в частинах центру міста, які раніше були призначені тільки для комерційного використання en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Ця політика безпосередньо вирішує проблему приблизної нестачі житла ~369 000 одиниць у Ріо, перетворюючи недостатньо використовувані офіси на квартири thelatinvestor.com.Кілька забудовників приєдналися до цього; наприклад, старі офісні вежі вздовж Авеніда Ріу-Бранку повністю перебудовуються та трансформуються в сучасні лофти/кондо.Місто повідомляє про десятки будівель, що перебувають у процесі перепрофілювання станом на 2025 рік.Ці зусилля вже приносять плоди: молоді професіонали та студенти переселяються в Центро, щоб скористатися коротшими поїздками на роботу, модним житлом у лофтах і історичним шармом таких районів, як Лапа, Сауде та Праса Мауá thelatinvestor.com.Нові житлові башти Портової зони (такі, як у районі Педра-ду-Сал і біля Орли Конде) також сприяють зростаючій спільноті.Атмосфера змінюється – центр Ріо стає «районом 24/7» з новими барами, галереями та сервісами, які слідують за мешканцями.Це доброчесний цикл: чим більше людей там живе, тим більшим стає попит на супермаркети, школи тощо, що ще більше підвищує привабливість району для проживання.Державні стимули (такі як знижки на податок на нерухомість IPTU для відреставрованих будівель) підсилюють цю динаміку thelatinvestor.com.Крім того, масштабні інвестиції в інфраструктуру в самому Центро та навколо нього зміцнюють його перспективи.Система легкого метро (VLT) тепер безперервно з’єднує автовокзал, порт і центр міста, що робить життя без автомобіля простішим.Також плануються оновлення залізничної станції Central do Brasil і, можливо, відновлення деяких приміських залізничних ліній, що покращить зв’язок.Портова зона (Zona Portuária) зокрема приваблює багатьох молодих професіоналів та технологічні компанії, завдяки таким ініціативам, як технічний хаб Porto Maravalley, про що згадується на thelatinvestor.com.Високотехнологічні та креативні індустрії знаходять своє місце в відреставрованих складах, перетворених на офіси (напр.на Pier Mauá та навколо), створюючи у портовій зоні атмосферу “стартап-дистрикту”.Для нерухомості це означає, що попит на сучасні апартаменти у портовій зоні зростає, але пропозиція все ще обмежена – що підвищує ціни там і робить це місце інвестиційним центром thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Перші інвестори знаходять хороші можливості як у історичних будівлях, так і в нових кондомініумах.Перспектива: Центро та портова зона, ймовірно, мають найвищий потенціал зростання до 2030 року у Ріо.У міру завершення більшої кількості проєктів ці райони можуть поглинути значну частину попиту на житло в місті.Ризики залишаються (громадська безпека та бездомність у центрі міста є проблемами, які потребують постійної уваги), але міська влада й приватні зацікавлені сторони, схоже, налаштовані на відродження центру.Поєднання культурної спадщини (столітня архітектура, музеї, нічне життя) та сучасних зручностей (транспорт, близькість до роботи) надають цим районам унікальну перевагу, якщо процес оновлення буде успішним.Вартість нерухомості в Centro наразі нижча, ніж у Zona Sul, але можна очікувати зближення цін, оскільки центр міста знову стає привабливою житловою адресою.

Інфраструктурні покращення підсилюють життєздатність проектів змішаного використання. Наприклад, нові лінії громадського транспорту (детальніше описані в наступному розділі) означають, що змішані спільноти в Західній зоні та передмістях отримають кращу зв’язність, стимулюючи розвиток проектів, орієнтованих на транзит, які поєднують житло, офіси та роздрібну торгівлю поблизу станцій. Конкретний приклад — заплановане розширення метро: відновлення Лінії метро 3 (запропонована підводна лінія до Нітерої) та подовження Лінії 2 мають бути завершені приблизно до 2030 року railjournal.com railway.supply, що, ймовірно, стимулюватиме розвиток проектів змішаного використання навколо майбутніх станцій з обох боків затоки Гуанабара. Так само новий BRT-коридор TransBrasil (очікується, що повністю відкриється до 2025 року), який проходить вздовж Авеніди Бразил і включає станції у Північній зоні, де міська влада очікує розвиток територій, орієнтованих на транспорт. Очікується, що BRT перевозитиме понад 250 000 пасажирів на день до 2030 року, тому значний розвиток нерухомості (наприклад, житлові вежі з інтегрованою роздрібною торгівлею) очікується біля його зупинок для обслуговування цієї кількості людей itdp.org.

Підсумовуючи, нерухомість змішаного використання є зростаючою тенденцією в Ріо, яку розглядають як спосіб оживити райони та одночасно задовольнити кілька потреб. Проекти в портовій зоні, Баррі та Центрі є цьому прикладом, і надалі великі земельні ділянки (старі промислові території, олімпійські землі тощо) ймовірно будуть перепрофільовані з поєднанням житлових, комерційних і рекреаційних функцій. Така диверсифікація є позитивною для ринку, оскільки створює більш стійкі спільноти та надає інвесторам можливості брати участь у різнобічних проектах.

Аналіз за окремими районами

• Нові перспективні райони (Північна зона та за її межами): Окрім добре відомих зон, деякі нові райони у Північній та далекій Західній зонам Ріо заслуговують уваги. Північна зона (Zona Norte), яка традиційно вважається робітничо-промисловою, наразі має осередки розвитку завдяки покращенню інфраструктури. Уряд вклав сотні мільйонів реалів у проекти, як захист від повеней у району річки Акари та оновлення міського середовища у Жардін Маравілья, щоб зменшити ризик підтоплень та підвищити якість життя в районах Північної зони thelatinvestor.com. У міру завершення цих проектів райони, які раніше страждали від підтоплень чи занедбаності, можуть стати привабливішими та забезпечувати зростання цін на нерухомість. Аналогія проводиться із розвитком Барра: інвестиції в інфраструктуру там призвели до зростання цін на нерухомість, і Північна зона може піти тим самим шляхом зі зростанням орендної прибутковості та вартості житла завдяки новим дорогам, каналізації та розвитку транспорту, що зробить її більш придатною для життя thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важливо, що загальне зростання населення Ріо відбувається на периферії — населення агломерації становить ~13,8 мільйона у 2024 році та зростає, більша частина приросту спостерігається у передмістях і північних районах thelatinvestor.com. Це означає природне зростання попиту на житло у цих районах, що відкриває нові можливості для інвесторів. Орендна прибутковість у частинах Zona Norte (наприклад, у районах Мейєр або Тіжука) може бути вищою, ніж у Південній зоні, адже ціни на житло нижчі, а оренда залишає гарний дохід — доходність у 6–7% не є рідкістю для квартир у хороших локаціях Північної зони, що привертає інтерес інвесторів, як вигідний cash-flow варіант. До того ж, запланована Метровітка 3 (яка з’єднає Нітерой через затоку з Північною зоною) та розширення ліній BRT через Zona Norte значно покращать транспортне сполучення, ймовірно, підштовхнувши ціни в районах уздовж нових маршрутів до кінця 2020-х років. У далекій Західній зоні (Санта-Крус, Кампу-Гранде, Рекрейо окрім Барра), наявність великих земельних ділянок дозволила створити масові житлові комплекси, багато з яких будуються за програмами MCMV або аналогічними. Ці райони є “новими” насамперед у сенсі появи нового житлового фонду, хоча залишаються доступнішими за ціною. Наприклад, у Кампу-Гранде з’явилося кілька нових житлових комплексів з квартирами для середнього класу та зростанням торгової інфраструктури (нові ТРЦ) для обслуговування нових мешканців. Хоча ці периферійні зони не такі прибуткові, як інвестування у Леблоні, вони можуть забезпечити стабільне зростання та обсяг, особливо у міру того, як міська забудова Ріо просувається на захід. Ріоська агломерація є поліцентричною, і ми можемо побачити виникнення другорядних бізнес-центрів і тут (деякі урядові й офісні організації вже переїжджають у дешевші райони Півночі та Заходу), що, у свою чергу, стимулює місцевий розвиток нерухомості.

Підсумовуючи, кожен район Ріо розповідає свою історію у 2025 році. Південна зона — зріла та дорога, острівець розкоші з обмеженим зростанням пропозиції. Barra da Tijuca — сучасний і динамічний район, що розширюється, задовольняючи попит на простір і новизну. Centro/Porto перебуває у стані змін і, можливо, має найвищий потенціал, оскільки перетворюється на багатофункціональний хаб. А нові райони на півночі й на далекому заході мають перспективи бути наступним форпостом, особливо там, де оновлення інфраструктури поєднується з наявністю вільних ділянок під забудову. Далекоглядні інвестори дедалі частіше застосовують індивідуальний підхід до районів, визнаючи ці мікроринки: одні орієнтуються на високий прибуток у нових районах, інші залишаються в безпеці «блакитних фішок» Зона Сул.

Тенденції інвестицій (внутрішні та зовнішні інвестиції)

Внутрішні інвестиції: Бразильські інвестори – від окремих покупців до великих забудовників і фондів – залишаються глибоко залученими в ринок нерухомості Ріо. Культурно склалося, що нерухомість – це улюблений клас активів у Бразилії, і Ріо поступається за значенням лише Сан-Паулу на національному рівні, тому сюди залучено значний обсяг внутрішнього капіталу. Незважаючи на високі відсоткові ставки, які роблять запозичення дорогим, багато бразильців продовжують купувати нерухомість як захист від інфляції та коливань курсу (матеріальні активи вважаються надійнішими в нестабільні часи). Дані на початок 2025 року свідчать, що бразильці продовжують активно інвестувати в житло: продажі та запуск нових проектів за I квартал 2025 року зросли на 15% по всій країні riotimesonline.com. У Ріо місцеві забудовники, такі як Cyrela, Even та RJZ, активно запускають нові проекти, що свідчить про те, що вони бачать тут перспективи. Крупні бразильські забудовники відзвітували про чудові результати: наприклад, Cyrela Brazil Realty зафіксувала зростання продажів на 34% у I кварталі 2025 року порівняно з минулим роком — це 2,1 млрд реалів riotimesonline.com. Сюди входять і проекти в Ріо, що свідчить про потужний внутрішній попит на нову забудову. Окрім того, вітчизняні банки й інституційні інвестори нарощують свою присутність через Фонди інвестицій у нерухомість (FIIs), які часто включають об’єкти в Ріо (наприклад, торгові центри та офісні будівлі). Однією з тенденцій 2024 року стала консолідація в секторі REIT/торгових центрів (як уже згадувалося — Iguatemi та FII придбали частку в ТРЦ Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильські інвестиційні фонди об’єднують ресурси, щоб отримувати частку у топовій нерухомості.

Житлова політика уряду також стимулює внутрішні інвестиції. Розширення іпотечного кредитування за підтримки FGTS (кредити з фонду працівників державного сектора) забезпечило відносно дешевший кредит для покупців із середнім та нижчим за середній доходом, підтримуючи обсяги. Хоча ABECIP (асоціація іпотечних кредиторів) прогнозує зниження загального обсягу іпотечного кредитування на 10% у 2025 році через високі ставки, спад здебільшого відбувається у кредитах за ринковими ставками; субсидоване кредитування (FGTS) очікується, що зросте приблизно на 1% до 126,8 млрд реалів, частково компенсуючи падіння riotimesonline.com riotimesonline.com. Отже, внутрішній ринок пристосовується: менше людей беруть стандартні іпотечні кредити, але більше використовують спеціальне фінансування або розраховуються готівкою (часто з допомогою родини або заощаджень зібраних під час пандемії). Великі пенсійні й страхові фонди Бразилії також опосередковано інвестують у нерухомість, і за високих ставок деякі з них розглядають можливість купувати майно зараз за привабливими початковими ставками, розраховуючи рефінансуватися пізніше, коли ставки знизяться.

Ще однією внутрішньою тенденцією є зростання інвесторів у короткострокову оренду (про це згадувалося раніше). Багато дрібних інвесторів з Бразилії купили квартири в Ріо виключно для здачі в оренду через Airbnb, фактично перетворившись на мікропідприємців. Це внутрішній капітал, який вкладається в нерухомість для отримання доходу. Компанії XP і Housi запровадили фонди для купівлі житлових об’єктів з метою керованого доходу від оренди, що є ознакою зростаючого інституційного інтересу до сектору оренди.

Іноземні інвестиції: Іноземний інтерес до нерухомості Ріо-де-Жанейро значно зріс останніми роками, що робить його важливою частиною ринку 2025 року. Це обумовлено кількома факторами: сприятливою валютною ситуацією, відносно низькими цінами за міжнародними стандартами та регуляторною відкритістю. Бразильський реал був слабким упродовж кількох останніх років (наприклад, торгувався близько 5 R$ за долар США), що фактично дає іноземцям “знижку” 20–30% у порівнянні з кількома роками тому thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Елітна нерухомість у Ріо коштує приблизно 5000 доларів США за м² і є надзвичайно доступною порівняно з іншими світовими містами – для порівняння елітна нерухомість у Нью-Йорку чи Лондоні коштує в 3–5 разів дорожче за квадратний метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ця перевага у вартості привернула увагу покупців із Європи, Північної Америки та Близького Сходу. Насправді зараз іноземні покупці становлять приблизно 25–40% покупок елітної нерухомості в Ріо, залежно від району thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Аналіз Latinvestor зазначає, що близько 40% покупців елітної нерухомості у Ріо є іноземцями (60% локальних), і прогнозує, що участь іноземців у ринку елітної нерухомості може зрости до 35% транзакцій за обсягом у найближчі роки thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Іноземців приваблюють райони, такі як Іпанема, Леблон і Барра, де вони бачать потенціал для гарного життя (або доходу від оренди через платформи короткострокової оренди) і довгострокового зростання вартості. Інвестори зі США та Європи вважають Ріо відносно недооціненим тропічним мегаполісом, і дехто з них диверсифікує свої інвестиції саме тут, оскільки ринки їхніх країн досягли піку. Також є інтерес з боку Китаю та Близького Сходу; наприклад, ми спостерігали, як покупці з Близького Сходу купують пентхауси на першій лінії моря в Баррі, а європейці купують колоніальні будинки в Санта-Терезі для створення бутик-готелів або вілл для Airbnb. Важливо, що Бразилія не встановлює жодних юридичних обмежень для іноземного володіння міською нерухомістю, що є значною перевагою thelatinvestor.com. Іноземна фізична особа може купувати нерухомість у Ріо так само, як і бразилець, потрібно лише отримати місцевий податковий номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процес купівлі став ще більш сприятливим для іноземців завдяки підвищеній прозорості – цифрові реєстри власності та електронні нотаріальні процедури скоротили терміни оформлення угод з місяців до тижнів thelatinvestor.com. Додатково діють податкові угоди (наприклад, зі США та країнами ЄС) для уникнення подвійного оподаткування, а дохід від оренди для іноземців часто може бути репатрійований на прийнятних податкових умовах. Все це знижує бар’єри для міжнародних інвесторів.

Ми також бачимо інвестиції іноземних фондів і компаній. Наприклад, глобальні фірми прямих інвестицій проявляють інтерес до секторів логістики та офісної нерухомості в Бразилії (хоча Сан-Паулу зазвичай отримує найбільшу частку, Ріо перебуває у фокусі, особливо щодо нішевих активів, таких як технопарки чи студії). Особливо у сфері готельного бізнесу є іноземні інвестори – за останні кілька років кілька готелів у Копакабані та Іпанемі перейшли до міжнародних груп, які роблять ставку на відновлення туризму. Навіть у корпоративному секторі продаж часток у таких активах, як торгові центри Ріо чи інфраструктура, наприклад, концесія метро, ​​відбувається за участі іноземного капіталу (наприклад, канадський CPPIB інвестував у метро Ріо у минулому; це не зовсім “нерухомість”, а суміжна сфера). Ще один приклад: компанія Hines (американська компанія з нерухомості) інвестує у багатофункціональні комплекси в Бразилії siila.com.br, що може включати проєкти у Ріо, демонструючи інтерес іноземних інституційних інвесторів.

У підсумку, іноземні інвестиції на ринку нерухомості Ріо перебувають на найвищому рівні за багато років. Агентства нерухомості, що спеціалізуються на обслуговуванні іноземних покупців (наприклад, WhereInRio та Rio Exclusive), звітують про активний бізнес. Очікується, що цей приплив триватиме доти, доки динаміка валюти та прибутковості залишатиметься сприятливою. Міжнародні інвестори привносять не лише гроші, а й іноді вищі стандарти та інновації (наприклад, попит на стійкі будівлі чи технології “розумного дому”, що впливає на місцевих забудовників і спонукає їх до адаптації). Єдиний висновок полягає в тому, що зовнішній попит є потужним поштовхом для ринку, забезпечуючи ліквідність і допомагаючи поглинати преміальний сегмент thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однак, як зазначалося, це також сприяє зростанню цін у районах класу “люкс”, що може зменшувати прибутковість та відтісняти частину місцевих мешканців. Виклик полягає у тому, щоб збалансувати зовнішній капітал так, аби користь від нього отримувало все місто.

Тренди цін та прогнози ринку до 2030 року

Поточна динаміка цін: Станом на 2025 рік ціни на нерухомість у Ріо-де-Жанейро загалом демонструють помірне зростання, причому певні сегменти, імовірно, й надалі випереджатимуть ринок. Після коригування, що почалося після 2015 року, ринок досяг дна приблизно у 2018–2019 роках і з того часу поступово відновлюється. В номінальному вираженні індекс цін на житло FIPEZAP для Ріо перебуває на історичному максимумі (перевищивши пік 2014 року), але в реальному (з урахуванням інфляції) ціни все ще нижчі за рівень середини 2010-х globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Це свідчить про потенціал подальшого зростання за умови стабільності економіки. Конкретно для 2025 року аналітики прогнозують збереження зростання цін на житло у Ріо на рівні кількох відсотків (нижній та середній діапазон). Експерти галузі передбачають щорічне зростання цін у сегменті “люкс” на ~5–7% у 2025–2026 рр., що приблизно на 2–3 процентні пункти вище за темпи зростання всього ринку thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Це означає, що загальний ринок (усі сегменти разом) може додати ~3–4% щорічного приросту цін у короткостроковій перспективі, за умови, що інфляція збережеться на рівні 3,5% (це цільовий показник інфляції у Бразилії на 2025 рік). Якщо ставки почнуть знижуватися наприкінці 2025 року (що можливо за уповільнення інфляції), можна очікувати прискорення зростання цін через більшу доступність кредитів. І навпаки, якщо ставки залишаться дуже високими, темпи зростання цін залишаться помірними й зумовленими в основному покупцями за готівку.

До 2030 року – Житлова нерухомість: На середньострокову перспективу очікується кумулятивне зростання цін. Прогнозується, що сегмент елітної нерухомості зросте приблизно на +15% у сукупному підсумку з 2025 до 2030 року (у середньому це близько ~3% на рік) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ширший житловий ринок може показати схожу або трохи нижчу динаміку, можливо, на рівні 10–12% загального зростання до 2030 року (груба оцінка, враховуючи історично гірші показники середнього сегмента порівняно з елітним). На практиці це означає, що ціни на житло в Ріо можуть приблизно відповідати інфляції або трохи обганяти її, але більшість аналітиків не очікують повернення до вибухового двозначного річного зростання на початку 2010-х. Ключові чинники, які сприятимуть прогнозованому зростанню: стійкий попит на житло (через дефіцит і урбанізацію), покращення економічних умов (ВВП на душу населення в Бразилії поступово зростає і очікується, що ця тенденція триватиме), а також зростання участі іноземців та інвесторів, які вкладають ліквідність. До 2030 року розкішна нерухомість Ріо все ще може залишатися дешевою на світовому рівні, тож є потенціал для підвищення цін, якщо міжнародний попит зросте з 25% до 35% ринку, як прогнозується thelatinvestor.com.

По районах, Leblon та Ipanema, ймовірно, збережуть лідерство за цінами: обмежена нова пропозиція й незмінна привабливість стимулюватимуть там стійке зростання (ціни там легко можуть перевищити R$30 000/м² до кінця 2020-х, якщо тенденції збережуться). Райони з більшою пропозицією, як-от Barra, зростатимуть, але, ймовірно, повільніше через значний обсяг нових квартир, що виходитимуть на ринок. Доступні периферійні райони можуть відчути повільніше зростання цін, якщо через програму MCMV надійде маса нового житла (збільшення пропозиції), але ці райони можуть натомість виграти завдяки більшому обсягу угод.

До 2030 року – Комерційна нерухомість: Очікується, що ринок офісних приміщень буде поступово відновлюватися. За прогнозами комерційних брокерів, вакантність офісів у Ріо може знизитися до нижчих 20% до 2027 року, якщо не буде значних нових будівництв і темпи поглинання залишатимуться стабільними (пару відсотків на рік). Орендна плата може почати зростати після 2025 року, як тільки рівень вакантності знизиться достатньо; до 2030 року орендна плата за офіси в преміальних будівлях може бути суттєво вищою (у реальному вираженні), ніж сьогодні, якщо вакантність нормалізується (можливо, 15–20% вакантності до 2030 року в позитивному сценарії). Це може означати, що ціни на офіси преміум-класу зростатимуть, оскільки наразі оцінки занижені через велику вакантність. Однак у будь-яких прогнозах потрібно враховувати ймовірність конверсії офісів – програма Reviver Centro може зняти з ринку частину старих офісних площ (переведення в житлові об’єкти), що механічно покращить баланс попиту й пропозиції на офіси й підтримає відновлення цін на решту офісного фонду. Щодо рітейлу – виручка торгових центрів зростатиме разом з економікою; капіталізаційні ставки для преміальних ТРЦ можуть знизитися у разі зменшення процентних ставок, що призведе до підвищення вартості активів. Промислова нерухомість, ймовірно, продовжить показувати сильні результати – деякі прогнози вказують, що ставки оренди складів у Бразилії зростатимуть, а вакантність залишатиметься менше 10% до 2030 року, що є добрим знаком для вартості складів (особливо навколо порту й аеропорту Ріо в умовах зростаючої торгівлі).

Макрофактори та ризики для прогнозу: Наведений вище прогноз передбачає відносно сприятливе макроекономічне середовище. Ключовим фактором для майбутнього ринку нерухомості Ріо стануть відсоткові ставки – якщо Бразилія зуміє стримати інфляцію й ставка Selic знову впаде до однозначних значень (наприклад, до 8–9% до 2027 року, як очікують деякі експерти practiceguides.chambers.com), іпотечне кредитування може суттєво відновитися, викликавши нову хвилю попиту з боку кінцевих користувачів, що призведе до зростання цін швидше, ніж зараз прогнозують. У такому сценарії можливе істотніше зростання цін, особливо в масовому сегменті. З іншого боку, якщо високі відсотки й жорстка фінансова політика збережуться, зростання може не виправдати очікувань і залишитися на рівні інфляції. Ще одним чинником є політичні/регуляторні зміни: будь-яке відновлення контролю за орендою чи суттєве оподаткування нерухомості може приглушити інвестиції. Проте останні сигнали (як от податкова реформа 2025 року, що обговорюється) свідчать про те, що уряд усвідомлює ризик для фондів нерухомості й, ймовірно, збереже стимули для інвестування practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.

Довготривала стійкість: Довгострокові прогнози на період після 2030 року щодо Ріо переважно оптимістичні. Унікальність стилю життя міста — поєднання природної краси (пляжі, гори) та міської культури — вважається незмінним магнітом, що буде постійно підтримувати зростання вартості у розкішному сегменті, незалежно від короткострокових циклів thelatinvestor.com. До 2030 року, якщо глобальні тренди збережуться, життя біля океану у великому місті стане ще більшою розкішшю, яку Ріо пропонує за відносно доступними цінами. Також важливу роль відіграватимуть кліматичні та екологічні чинники; об’єкти з продуманим захистом від повеней, спеки та використанням зелених технологій можуть отримувати додаткову премію, і ринок Ріо відповідно розвиватиметься thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Щоб проілюструвати можливий сценарій на 2030 рік: уявімо нормалізовані ставки, інфляція ~3%, помірне економічне зростання – тоді ринок нерухомості Ріо міг би зростати на ~5% номіналу щороку. Нерухомість вартістю 1 000 000 реалів у 2025 році може коштувати орієнтовно 1,3–1,4 мільйона до 2030-го за таких умов. У сегменті high-end динаміка може бути кращою (наприклад, 1 млн реалів у 2025 -> 1,5 млн у 2030-му для елітного об’єкта). Ці оцінки є спекулятивними, проте співпадають із 15% кумулятивного зростання у люксовому сегменті та трохи більш скромним прогнозом для ринку загалом.

• Розширення громадського транспорту: Транспортна мережа Ріо значно оновилась, і багато з цих змін безпосередньо впливають на нерухомість.
Місто запровадило три лінії швидкісного автобусного транспорту (TransOeste, TransCarioca та TransOlímpica) до Олімпіади, а зараз найбільший проект BRT, TransBrasil, наближається до завершення.Коридор TransBrasil BRT проходить уздовж Авеніда Бразіл (головної північно-південної магістралі Ріо) і з’єднає віддалену Західну зону (Деодоро) та Північну зону з центром міста.Завдяки 20 станціям та пропускній здатності для понад 250 000 пасажирів щодня до 2030 року TransBrasil, як очікується, суттєво скоротить час у дорозі та стимулюватиме розвиток районів уздовж свого маршруту itdp.org.Райони, які раніше були погано забезпечені громадським транспортом – наприклад, частини Пенья, Рамус і Деодоро – повинні стати більш привабливими як для житлових, так і для комерційних проектів після повного запуску BRT.Ми очікуємо появу транзитно-орієнтованих забудов (таких як середньоповерхові житлові будинки або комерційні центри поруч із станціями BRT), подібно до того, що сталося вздовж попереднього коридору TransOeste у Гуаратімі та Рекрейо.Крім того, метрополітен Ріо планують відновити та розширити.Плани щодо лінії метро 3 були відновлені урядом штату, який передбачає 22-кілометрову лінію (включаючи підводний тунель), щоб з’єднати центр Ріо з Нітероєм і Сан-Гонсалу через затоку Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хоча завершення проекту планується орієнтовно на 2030–2031 роки, навіть сама відданість цьому проєкту має позитивні наслідки: ціни на нерухомість у Нітерої (відразу за межами міста Ріо) та в районі Сан Крістовау/Порту (куди пройде з’єднання) в Ріо можуть почати відображати очікуване підвищення доступності.Так само, пропозиції щодо продовження лінії метро 2 далі у Західну зону (можливо, до більш центральної частини швидкозростаючого передмістя Ріо Барра-да-Тіжука або з’єднання терміналу лінії 4 ще далі на захід) наразі вивчаються projects.worldbank.org railway.supply.Кожне розширення метро, яке зменшує залежність від автомобілів, зазвичай підвищує вартість нерухомості поблизу — наприклад, коли у 2016 році до Барри відкрилася Лінія 4, ціни на нерухомість у Баррі та навіть вздовж суміжної лінії BRT відчутно зросли.Оскільки з’являються нові лінії, ми можемо очікувати подібних результатів.Ріо також запровадив сучасну систему легкорейкового трамвая (VLT) у центрі міста у 2016 році, і розширення мережі VLT триває (відкрито нову лінію, що з’єднує станцію Central з аеропортом Сантус-Дюмон, тощо).VLT зробив центр міста та портову зону набагато зручнішими для навігації, що безпосередньо сприяє цілям Reviver Centro.Нерухомість поблизу станцій VLT (наприклад, навколо Praça Mauá або Rua Sete de Setembro) тепер має додаткову перевагу для продажу.Звичайно, непередбачені події (глобальні рецесії, коливання цін на сировину, що впливають на Бразилію тощо) можуть змінити траєкторію розвитку. Тим не менш, консенсус серед фахівців з нерухомості в Ріо залишається оптимістичним на найближчі 5+ років: близько 85% опитаних професіоналів ринку розкішної нерухомості очікують подальшого зростання цін до 2025 року і надалі thelatinvestor.com thelatinvestor.com. За умов обмеженої кількості першокласних об’єктів і зростаючого міжнародного інтересу, ринок нерухомості Ріо-де-Жанейро поступово зміцнюватиметься до 2030 року, приносячи прибутки інвесторам, які терпляче проходять цикли ринку.

Інфраструктурні та девелоперські проекти, що впливають на ринок нерухомості

Стратегічні інфраструктурні проекти в Ріо-де-Жанейро відіграють ключову роль у формуванні ландшафту нерухомості, часто відкриваючи нові райони для розвитку й підвищуючи цінність об’єктів завдяки покращенню транспортної доступності та якості обслуговування. Ось деякі з ключових ініціатив та їхній вплив на нерухомість:

• Дороги та мости: Декілька інфраструктурних проектів у сфері дорожньої інфраструктури формують моделі розвитку. Elevado do Joa (елевована автомагістраль) була розширена для покращення транспортного сполучення з районом Барра; нові тунелі, такі як Túnel da Grota Funda, відкрили доступ до Рекрейо та інших районів, що дало поштовх до значного зростання цих територій за останнє десятиліття. У перспективі планується проект Linha Verde BRT, який з’єднає Барру з такими районами, як Жакарепагуа, і стимулюватиме зростання у внутрішніх зонах. Також ведуться обговорення щодо можливої четвертої смуги або альтернативи перевантаженій швидкісній автомагістралі Linha Amarela, що покращить транспортне сполучення між Північною зоною та Баррою. Крім того, масштабні національні проекти, як-от запланована міжміська залізниця Ріо-Сан-Паулу (у разі реалізації) або вдосконалення автомагістралей (кільцева дорога BR-101 навколо метрорайону) можуть опосередковано впливати на розширення логістики та житлового будівництва в майбутньому.
• Модернізація аеропортів і портів: Два аеропорти Ріо – Міжнародний імені Галеана (GIG) та Сантос-Дюмон (SDU) – отримали інвестиції та реорганізацію. В Галеані перед Чемпіонатом світу 2014 був зведений новий термінал, але аеропорт стикається з проблемою недозавантаженості; нещодавно уряд планував повторну приватизацію Галеана та інтеграцію його управління із Сантос-Дюмон, щоб збалансувати пасажиропотік. Якщо Галеан знову отримає популярність (існують плани створити аеропорт-місто з логістичними й комерційними зонами довкола нього), сусідній район Ілья-ду-Говернадор може побачити збільшення нерухомості для бізнесу біля аеропорту та житла для працівників. Покращення портів є не менш важливими. Порт Ріо в центрі міста нині здебільшого обслуговує круїзні лайнери та невеликі вантажі, тоді як великі вантажні операції були перенесені до Порту ду Ассу (на далеких околицях) і порту Ітагуай. Порт ду Ассу має масштабні постійні інвестиції (~6 млрд реалів згадується) thelatinvestor.com – це більш актуально для економіки штату, але може призвести до появи другорядних офісів чи попиту на житло в Ріо, якщо компанії розміщатимуть частину персоналу в місті. Оновлений круїзний термінал у Пір-Мауá посилює туристичний потік, що робить центр міста більш привабливим для готельного бізнесу та короткострокової оренди житла.
• Інфраструктура і проєкти підвищення стійкості: Не всі важливі проєкти пов’язані з транспортом. Значні кошти вкладаються у водне господарство, контроль повеней та санітарію, що безпосередньо покращує якість життя (а отже, й привабливість нерухомості) в багатьох районах. Як зазначалося, проєкти на кшталт каналізації річки Акари (R$350 мільйонів) та дренажний проєкт Jardim Maravilha (R$340 мільйонів) на Заході міста мають на меті полегшити проблему постійних повеней thelatinvestor.com. Після завершення мешканці цих районів, ймовірно, побачать зниження страхових внесків та підвищення ринкової вартості житла, оскільки ризик підтоплення більше не буде знижувати ціну. Також триває міська комплексна програма модернізації очисних споруд (особливо в Баррі та західній частині міста, які історично мали проблеми із каналізацією) – це має екологічні та ринкові переваги: чисті лагуни і пляжі підвищують вартість нерухомості та дозволяють виділяти більше дозволів на будівництво. Енергетична інфраструктура також заслуговує уваги: штат Ріо отримує інвестиції в нові електростанції (наприклад, нові теплоелектростанції біля Ітагуай), а також ведеться робота з модернізації електромережі. Стабільна енергомережа – запорука розвитку вертикальних житлових комплексів і сучасних технологічних об’єктів, як-то дата-центри. Крім того, із зростанням дистанційної роботи підвищився попит на швидкісний інтернет – Ріо відповідає на це, розширюючи оптоволоконну мережу до передмість, що робить їх придатнішими для професіоналів і піднімає попит на житло.
• Оновлення міст і громадські простори: Окрім розвитку важливої інфраструктури, проекти з оновлення громадських просторів можуть значно покращити райони. Створення містом променаду Орла Конде вздовж набережної в центрі міста (в рамках проекту Порту Маравілья) перетворило раніше занедбану портову зону на мальовничий бульвар із новими музеями та зонами відпочинку – внаслідок цього зросла вартість прилеглої нерухомості. Планується впроваджувати подібні покращення й в інших районах: наприклад, у районі Мадурейра з’явився великий парк (Парке Мадурейра), який суттєво підвищив цінність місцевої землі, додавши зелену зону у щільно забудованій місцевості. Є також пропозиції перетворити частини давно занедбаного верфі ВМС (Arsenal da Marinha) у центрі міста для культурних і житлових потреб, що ще більше сприятиме відродженню району Центру.

По суті, розвиток інфраструктури в Ріо і виправляє історичні недоліки, і відкриває шлях для майбутнього зростання. Кожна нова транспортна лінія чи система протипаводкового захисту розширює карту “бажаної” нерухомості ще трішки далі. До 2030 року місто уявляє собі більш з’єднану метрополію: таку, де професіонал може жити у Нітерої чи Нова Ігуасу і їздити потягом/метро на роботу в Центр, або турист може легко дістатися трамваєм від круїзного порту до свого готелю в Лапі, або мешканець Реаленгу на самому заході може сісти на BRT і з пересадкою на метро дістатись пляжів Копакабани менше ніж за годину. Досягнення цього не лише покращить якість життя, а й перерозподілить попит на нерухомість більш рівномірно – зменшить тиск на кілька центральних районів і відкриє цінність у слаборозвинених зонах. Вже тепер це помітно: доступність транспорту та якість інфраструктури тісно пов’язані з останніми “гарячими точками” нерухомості в Ріо (наприклад, у районах біля нових ліній BRT і VLT зростає попит) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Інвесторам варто “слідувати за інфраструктурою”, шукаючи нові можливості в Ріо в наступні роки.

Регуляторне та податкове середовище

Регуляторне та податкове середовище в Ріо-де-Жанейро (і в Бразилії загалом) є ключовим фактором для нерухомості, що впливає на все — від строків забудови до рентабельності інвестицій. Станом на 2025 рік можна виділити кілька важливих аспектів цього середовища:

Політика сприяння розвитку: Як муніципальна, так і федеральна влада запровадили заходи для стимулювання розвитку нерухомості. Ми вже обговорювали Reviver Centro, що по суті є пакетом послаблень зонування та податкових стимулів (таких як звільнення або зниження податку на нерухомість (IPTU) та міських зборів за затвердження проєктів) для забудови центральної частини міста thelatinvestor.com. Ця політика заохочує адаптивне використання будівель і допомагає скоротити бюрократичні перепони шляхом прискореного оформлення дозволів для кваліфікованих проєктів en.prefeitura.rio. Аналогічно, у сфері доступного житла, удосконалення федеральним урядом програми Minha Casa, Minha Vida (MCMV) у 2023–2025 роках відображає регуляторний курс на забезпечення житлом: шляхом підвищення лімітів доходу та надання субсидованих відсоткових ставок (від 4–5% для найнижчого рівня доходу і до 8–10% для розширеного рівня до 12 тис. реалів доходу) riotimesonline.com, уряд фактично втручається, щоб підтримувати активність ринку нерухомості в різні економічні цикли. Ці кредити часто поєднуються зі зниженими податками на операції для покупців. Перезапуск програми MCMV також містив вимоги, за якими частина нових великих забудов має передбачати квартири під доступне житло, інтегруючи соціальне житло у міське планування.

Зміни в оподаткуванні: Основною подією є податкова реформа, яку Бразилія обговорює у 2025 році. Країна рухається до спрощення своєї складної податкової системи, і Додатковий закон № 214/2025 (Статут податкової реформи) запровадить новий Податок на товари та послуги (IBS) та Внесок на товари та послуги (CBS), які поступово впроваджуватимуться з 2026 по 2033 рік practiceguides.chambers.com. Послуги з нерухомості та оренда, які раніше не обкладалися податками рівномірно (оренда, що надається фізичними особами, зазвичай звільнена від оподаткування до певних меж), можуть потрапити під дію цих нових податків. Спочатку виникали побоювання, що дохід від оренди з Фондів інвестицій у нерухомість (FII) або навіть здача майна в оренду можуть втратити деякі податкові переваги за новою системою practiceguides.chambers.com. Однак після тиску з боку галузі уряд заявив, що збереже звільнення для фондів інвестицій у нерухомість, щоб не знижувати їх привабливість practiceguides.chambers.com. Для власників нерухомості, доходи від оренди й надалі оподатковуються як звичайний дохід, якщо перевищують певні пороги, однак історично у Бразилії діє спрощене відрахування для доходів від оренди. Податок на передачу власності (ITBI) у Ріо залишається близько 3% від вартості майна, а річний податок на майно (IPTU) є помірним (прогресивно зростає для дорожчої нерухомості та для неефективно використовуваних земель, згідно із Міським статутом). Останніми роками місто Ріо переглянуло ставки IPTU та оціночну вартість нерухомості (у 2018 році), в результаті чого було підвищено податки на об’єкти з високою вартістю, але з того часу нових підвищень не оголошувалося. Слід звернути увагу на лаудеміум – податок у розмірі 5%, що застосовується до операцій із певними прибережними об’єктами нерухомості, які розташовані на землях, що належать федеральному уряду (наприклад, деякі пляжні ділянки) practiceguides.chambers.com. Ця особливість є спадковою нормою, але добре відома місцевим учасникам ринку і, як правило, враховується у витратах на укладання угоди для відповідних об’єктів.

Правила іноземних інвестицій: Середовище дуже відкрите. Бразилія не встановлює обмежень на іноземну власність міської нерухомості, як зазначено вище, а Ріо не має додаткових бар’єрів понад національні правила thelatinvestor.com. Іноземні інвестори повинні зареєструвати свої інвестиції в Центральному банку (щоб полегшити репатріацію пізніше) та отримати податковий ідентифікаційний номер CPF globalpropertyguide.com, але ці процеси є простими. Насправді Бразилія покращила процес реєстрації та оформлення прав власності: перехід на електронні реєстри дозволяє іноземним покупцям сьогодні у багатьох випадках укладати угоди дистанційно, використовуючи електронний підпис та доручення. Страхування правового титулу все ще не є поширеним у Бразилії, як у США, оскільки система нотаріусів та державний реєстр є основними гарантіями права власності, але рекомендується проведення юридичної перевірки адвокатами. Правова система підтримує виконання контрактів, хоча це може бути повільно; закони про оренду, наприклад, дозволяють доволі легко виселити недобросовісного орендаря (після 3 місяців несплати орендодавець зазвичай може повернути власність протягом кількох місяців через суд). Судова система Бразилії забезпечує примусове виконання угод щодо нерухомості, що дає інвесторам впевненість, що угоди будуть завершені у відповідності до домовленостей.

Регулювання забудови: Зонування та схвалення будівництва в Ріо здійснюється на муніципальному рівні та іноді на рівні штату. Історично проблемою була бюрократична затримка — отримання всіх дозволів (екологічних, історико-культурних, з підключенням до мереж тощо) могло затягуватись. Місто намагається спростити цей процес за допомогою електронних систем та обмежень строку розгляду заяв. Наприклад, у Ріо впроваджено систему (SICAR) для відстеження погоджень, а в межах програми Reviver Centro певні перепланування дозволені без довгих слухань щодо зміни цільового призначення, оскільки законодавство вже попередньо схвалило зміни призначення для багатьох зон у центрі en.prefeitura.rio. Екологічне регулювання має велике значення через географію Ріо: будь-яке будівництво поблизу заповідних лісів (наприклад, Національного парку Тіжука) або узбережжя повинно проходити додаткову екологічну експертизу. Іноді ці правила стають причиною зупинки проектів (наприклад, будівництво елітного житлового комплексу в Жоа було призупинене через екологічні зауваження). Загалом, однак, у нормативній політиці переважає прагнення до сталого та стійкого будівництва — проекти, що передбачають зелені зони, водопроникні поверхні або сертифікацію LEED, проходять погодження швидше й навіть отримують податкові пільги. Критерії ESG (Environmental, Social, Governance) набирають популярності у будівельному секторі Бразилії practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, тобто девелопери дедалі частіше прагнуть відповідати новим стандартам енергоефективності, щоб не виглядати непривабливо для інвесторів.

Ставки та кредитне середовище: Хоча це й не є суто регуляцією, ставка формується Центральним банком Бразилії та має величезний вплив на нерухомість. Наразі вона становить 14,25–14,75%, що обмежує кредитування, але більшість аналітиків очікують поступового зниження з кінця 2025 року, якщо інфляція буде керованою riotimesonline.com. Держава також періодично встановлює відсоток заощаджень, який має йти на іпотечні кредити, що гарантує наявність пулу коштів у банків для іпотеки (хоча високі ставки все одно обмежують попит). Термін іпотеки у Бразилії зазвичай складає 20–35 років, ставки фіксовані (з індексацією на інфляцію для деяких). Високі ставки стимулювали інновації: окремі банки пропонують іпотеку, індексовану за ІРСА (індекс споживчої інфляції) з нижчою початковою ставкою, і ведуться розмови про створення “американського” ринку довгострокової нерухомої ставки, коли це дозволить стабільність. З точки зору інвестора, коли ставки зрештою знижуватимуться, треба враховувати ризики дострокового погашення за поточними іпотеками (оскільки позичальники можуть рефінансувати позику).

У податковому середовищі для інвесторів: дохід від оренди, що надходить через фізичну особу, оподатковується як звичайний дохід (прогресивна ставка до 27,5%), проте багато інвесторів використовують юридичних осіб або фонди для податкової ефективності. Популярним інструментом є FII (Фонд інвестицій у нерухомість) – якщо інвестор купує акції публічного FII, що інвестує у власність у Ріо, дивіденди не оподатковуються для фізичних резидентів (навіть іноземці за певних умов отримують пільги). Це потужний стимул, і обговорення податкової реформи у 2025 році спочатку загрожувало його скасуванням, але, як зазначалося, є ознаки, що пільга залишиться practiceguides.chambers.com. Інший інструмент — заснування простої бразильської холдингової компанії (Ltda) для володіння нерухомістю; це дозволяє списувати частину витрат та спрощує процедуру продажу (продаж акцій компанії замість нерухомості може уникнути частини податку на передачу). Однак ці стратегії потребують юридичної консультації. Щодо податку на угоду, у Ріо це близько 2% за нотаріусом плюс 3% ITBI, і якщо житло нове — близько 4% податку на реєстрацію (для забудовників). Це звичайні витрати, які закладаються інвесторами. У Бразилії також існує податок на приріст капіталу (15% для нерезидентів від прибутку із продажу нерухомості), але дехто з іноземців розглядає нерухомість як довгострокову інвестицію або проводить подібні до 1031-обмінів через корпоративні структури, аби відтермінувати сплату.

Ризики та захист: Юридичне середовище забезпечує певний рівень захисту: контролю за орендною платою у сенсі обмеження орендної ставки у Бразилії не існує (ставки погоджуються вільно, зазвичай щорічно індексуються на інфляцію, якщо не домовлено інакше). Це позитив для інвесторів. Є ризик політичних змін, які можуть призвести до більш інтервенціоністської політики щодо житла (наприклад, посилення прав орендодавців чи обмежень цін), але наразі тренд ринковий. Бразильське законодавство щодо оренди дозволяє достатньо швидке виселення за несплату (зазвичай до 6 місяців), а вимоги щодо депозиту чи поручителя захищають власників житла. Щодо забудовників, закони проти відмивання грошей означають, що іноземні покупці мають проводити кошти офіційними каналами (реєстрація у Банку Бразилії тощо), що є прямолінійною, але важливою вимогою.

Підсумовуючи, регуляторні перспективи у 2025 році загалом сприятливі для інвестицій у нерухомість. Дії уряду – від збереження можливостей для іноземного володіння, до розширення житлових програм і гарантій, що нові податки не задушать фонди нерухомості – свідчать про розуміння ролі нерухомості в економіці. Податкові реформи спрощують окремі аспекти, що має зменшити невизначеність для інвесторів у довгостроковій перспективі. Звісно, як і в будь-якій країні, що розвивається, навігація по бюрократії потребує належної обачності та місцевої експертизи, проте постійно відбуваються покращення. Як зазначає звіт The Latinvestor, Бразилія нещодавно підвищила прозорість і зменшила бюрократію у сфері угод з нерухомістю thelatinvestor.com. Слабкий реал слугує стимулом для іноземних інвесторів (фактично 20–30% знижки через курс валюти), і Бразилія навіть співпрацює з іншими країнами для спрощення інвестиційних потоків thelatinvestor.com. Усі ці чинники разом роблять поточну ситуацію на ринку максимально сприятливою за останній час для тих, хто цікавиться сектором нерухомості Ріо.

Виклики та ризики на ринку

Хоча перспективи ринку нерухомості Ріо загалом позитивні, важливо відзначити виклики та ризики, які можуть вплинути на ринок:

• Високі процентні ставки та вартість фінансування: Найбільший виклик у 2025 році – це високий режим процентних ставок у Бразилії. При ставці Selic на рівні близько 14% іпотечні кредити для споживачів видаються під двозначні річні відсотки (часто ~12–14% на рік для кредитів з фіксованою ставкою). Це суттєво знижує доступність житла для середнього класу – багато хто не може отримати кредити достатнього розміру для купівлі нерухомості в дорожчих районах Ріо, або ж стикається з дуже високими щомісячними виплатами riotimesonline.com. Самі банки також посилюють вимоги щодо кредитування через зростання вартості фінансування (рахунки заощаджень, які забезпечують іпотеку, почали втрачати кошти зі зростанням ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP щодо зниження приватного іпотечного кредитування (SBPE) на 17% у 2025 році підкреслює, що фінансування є серйозною перешкодою riotimesonline.com. Якщо високі ставки зберігатимуться довше, ніж очікується, ринок нерухомості може уповільнитися, стане менше кваліфікованих покупців і можливе накопичення непроданої нерухомості в нових проєктах. Це особливо небезпечно для середнього сегмента та дрібних забудовників, які залежать від передпродажу для фінансування будівництва.
• Економічна та фіскальна невизначеність: Макроекономічна стабільність Бразилії є вирішальною. Серед ризиків — сплески інфляції, валютна волатильність чи ширший економічний спад. Хоча економіка зростає в останні роки, Бразилія досі має значний державний борг, і будь-яка фіскальна криза або втрата довіри інвесторів може призвести до жорсткої економії чи обмеження доступності кредитів. Глибока рецесія (наприклад, спричинена глобальним шоком або обвалом цін на сировинні товари) вдарила б по зайнятості та доходам у Ріо, безпосередньо знижуючи попит на нерухомість. Також, якщо фіскальна позиція уряду змусить скорочувати витрати, житлові програми на кшталт MCMV можуть зіткнутися з обмеженням бюджету, що позбавить ринок житла для людей з низькими доходами важливої підтримки. Ріо додатково залежить від секторів нафти й газу та туризму; падіння цін на нафту може скоротити інвестиції з боку Petrobras (одного з найбільших роботодавців Ріо), що вплине на заповнюваність офісів, а світове падіння подорожей може вдарити по готельному сегменту.
• Надлишок пропозиції в окремих сегментах: Хоча загалом житла не вистачає, існують осередки можливої надмірної пропозиції. Офісна нерухомість — приклад такого випадку: хоча вакантність і знижується, на рівні близько 29% показник все ще дуже високий jll.com. Якщо компанії й надалі розвиватимуть віддалений чи гібридний формат роботи, попит на офіси може так і не відновитись повністю, що призведе до структурного надлишку офісної площі в окремих районах. Це може тиснути на орендні ставки й ціни протягом років. Аналогічно, елітне житло може зіткнутися з ризиком надлишку, якщо забагато дорогих проєктів стартує одночасно. Сегмент преміум зараз демонструє добрі результати, але якщо девелопери переоцінять попит і водночас введуть у експлуатацію десятки нових житлових веж у Барра та Зона-Сул, ринку буде складно їх поглинути, що призведе до затяжних строків продажу та можливих знижок. Попри оптимізм Latinvestor, це питання потрібно уважно моніторити, особливо ближче до 2026 року, коли багато проєктів, які зараз на стадії планування, добудують.
• Регуляторні зміни та втручання: Хоча поточна політика є сприятливою, завжди існує ризик регуляторних змін, які можуть негативно вплинути на ринок. Наприклад, якщо доступність житла погіршиться, влада може розглянути такі заходи, як контроль орендної плати або суворіше регулювання Airbnb. Як згадується у звіті Reuters, місцева влада може зрештою «дати відсіч» розширенню Airbnb reuters.com reuters.com. Це може бути у вигляді вимог до ліцензування, обмежень на кількість короткострокових оренд в будівлі чи додаткових податків на дохід від короткострокової оренди. Такі правила можуть зменшити доходи інвесторів у нерухомість, які зараз розраховують на туристичну оренду. З податкової точки зору, якщо фіскальні потреби Бразилії зростуть, уряд може знову розглянути питання оподаткування наразі звільнених сфер (наприклад, скасувати пільгу з прибуткового податку на дивіденди REIT або підвищити податки на висококласну нерухомість). Будь-яке збільшення податкового навантаження зробить інвестиції менш привабливими. Також залишається ризик бюрократії – незважаючи на покращення, процес отримання дозволів може бути непередбачуваним; проект може затриматися через юридичні виклики (наприклад, асоціації мешканців або прокуратура можуть подати позови проти забудов, які вони вважають незаконними practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Масштабні проекти іноді застрягають у судах через питання довкілля чи збереження історичної спадщини. Цей ризик особливо актуальний для великих або спірних забудов.
• Безпека і сприйняття злочинності: У Ріо-де-Жанейро добре відомі проблеми зі злочинністю та громадською безпекою. Хоча деякі райони (туристичні зони Зона Сул, Барра) є відносно безпечними, в інших рівень злочинності вищий. Коливання рівня безпеки (наприклад, вибухи насильства через конфлікти між бандами або поліцейські операції в окремих районах) можуть впливати на настрій на ринку нерухомості. Наприклад, міжнародні інвестори чи навіть бразильські покупці можуть вагатися купувати житло у районах, що межують з нестабільними фавелами, або ж знижують ціни в цих районах через відчуття ризику. Яскраво негативний сценарій з погіршенням безпеки може знизити привабливість перспективних нових районів. У місті діють програми, такі як UPP (Підрозділи паліативної поліції), які на початку 2010-х мали успіх у зниженні рівня насильства у деяких фавелах, але їх скорочення в останні роки призвело до певного зростання злочинності. Таким чином, якщо безпека не покращиться, а навпаки, погіршиться, це стане ризиком для вартості нерухомості, особливо в нових районах та центрі міста (хоча центр зазнав покращень, повернення назад ускладнить імпульс програми Reviver Centro).
• Екологічні та кліматичні ризики: Географія Ріо несе певні екологічні ризики, які власники нерухомості повинні враховувати. Сильні дощі та недостатня дренажна система вже історично призводили до повеней і зсувів ґрунту. Райони на півночі та заході міста іноді стикаються з повенями під час літнього дощового сезону, що може пошкоджувати нерухомість і знижувати її вартість (саме тому вже були згадані інвестиції в дренаж для цього). Райони на схилах пагорбів на околицях стикаються з ризиками зсувів ґрунту, які загрожують домівкам (особливо неформальним). У довгостроковій перспективі зміна клімату та підвищення рівня моря становлять загрозу для приморської нерухомості – райони, такі як Леблон, Іпанема та Копакабана, знаходяться на рівні моря й можуть постраждати від підвищення рівня води або штормових нагонів в найближчі десятиліття. Деякі прогнози передбачають частіше виникнення екстремальних погодних умов; справді, остання тенденція дуже інтенсивних дощових бур у Південно-Східному регіоні виявила слабкі сторони інфраструктури. Хоч 2030 вже не за горами, до того часу ми можемо побачити зростання вартості страхування для прибережних об’єктів чи нові будівельні норми, що вимагатимуть захисних заходів. Ще одна проблема — ерозія пляжів (наприклад, іноді за кілька років у деяких пляжних зонах суттєво меншає піску — цьому можна протидіяти за допомогою підсипки пляжів). Ці екологічні виклики змушують забудовників і власників вкладатися в стійке будівництво (гідроізоляція, краща дренажна система, резервне живлення тощо), і нехтування цим може стати ризиком для довгострокової життєздатності об’єктів. Деякі спостерігачі вже зазначають, що якщо ці проблеми посиляться, привабливість життя біля океану може зменшитися у далекому майбутньому thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хоча наразі привабливість все ще переважає занепокоєння для більшості.
• Політичний ризик: Незважаючи на те, що демократія Бразилії стабільна, політичні коливання в країні можуть призводити до змін у політиці, що впливають на бізнес. Фінансове становище штату та міста Ріо раніше вже було проблемним (у 2016 році штат пережив фінансову кризу). Політичні скандали чи нестабільність можуть побічно знизити довіру інвесторів. Майбутні загальнонаціональні вибори в 2026 році можуть привести до іншої економічної політики (наприклад, якщо до влади прийде уряд, який менш сприятливий для ринку або запровадить валютний контроль тощо, це може вплинути на іноземні інвестиції). Наразі цей ризик здається низьким – адміністрація Лули дотепер діє прагматично щодо ринку – але інвестори враховують і це.

Оцінюючи ці ризики, багато аналітиків доходять висновку, що жоден із них не є непереборним, однак вони потребують стратегічного планування. Наприклад, високі відсоткові ставки можна компенсувати, зосередившись на сегментах, менш залежних від фінансування (люкс або оренда, де купують за готівку). Надмірну пропозицію можна контролювати шляхом ретельного дослідження ринку та уникнення надмірної забудови в одній мікролокації. Регуляторні ризики можна мінімізувати, відстежуючи зміни у політиці (галузь у Бразилії часто веде переговори з урядом, як це було при коригуванні податкової реформи для FII practiceguides.chambers.com). Питання безпеки та довкілля мають радше суспільний характер, але навіть тут гравці ринку нерухомості лобіюють покращення (наприклад, девелопери фінансують оновлення фавел поблизу своїх проєктів або роблять внески в протипаводкові заходи через вимоги компенсації).

Підсумовуючи, ринок нерухомості Ріо пропонує значні можливості, але має і свої виклики. Інвесторам і девелоперам потрібно вміти орієнтуватися в макроекономічних коливаннях, стежити за змінами у політиці і ретельно обирати локації та типи проєктів, здатних витримати чи уникнути специфічних локальних ризиків (як-от злочинність чи клімат). Фундаментальні чинники ринку – дефіцит житла, унікальна привабливість локації – створюють певний запас міцності, але саме розумне управління ризиками відрізнить успішні проєкти від проблемних.

Можливості для покупців, інвесторів і девелоперів

Попри виклики, ринок нерухомості Ріо-де-Жанейро у 2025–2030 роках відкриває чимало привабливих можливостей для різних учасників:

Для покупців житла: Поточний момент може бути сприятливим для певних категорій покупців. Бразильці зі стабільним доходом, які можуть скористатися субсидованим фінансуванням (наприклад, через програму MCMV або кредити FGTS), виявлять, що держава фактично пропонує процентні ставки нижче ринкових для придбання житла riotimesonline.com. Це вікно можливостей для купівлі першого житла на вигідних умовах. Хоча процентні ставки загалом високі, якщо і коли вони знизяться в найближчі роки, нинішні власники можуть перекредитуватися під нижчі ставки, тим самим вигравши від зростання ринку. Крім того, через попередню рецесію та пандемію ціни в Ріо не злетіли так, як у деяких світових мегаполісах – вони лише зараз повертаються до зростання. Це означає, що багато об’єктів нерухомості все ще мають помірну ціну в перерахунку на інфляцію. Наприклад, той, хто хоче купити квартиру в хорошому районі, може знайти ціни 2025 року, які приблизно відповідають цінам 2014 року у реальному вираженні globalpropertyguide.com. Фактично, зараз відкривається можливість купити на «дні циклу». Покупці із доходами чи заощадженнями у валюті мають ще більшу перевагу: слабкий реал (близько 5 R$ за $1) дає на 30% більшу купівельну спроможність, ніж декілька років тому thelatinvestor.com. Квартира, що коштує 1 млн R$, обійдеться лише приблизно у 200 тис. доларів США, що дуже привабливо для іноземних покупців або бразильців із доходом у доларах/євро. Коротко кажучи, покупцям (внутрішнім чи зарубіжним), які вже мають фінансування або готівку, Ріо пропонує локації світового рівня за частку вартості інших мегаполісів. Ті, хто мріє про пляж, можуть розглянути це як шанс придбати квартиру в Іпанемі або Копакабані, поки там ще “дешево” за світовими мірками.

Покупці, які купують перше житло, та ті, хто покращує свої житлові умови, також можуть знайти можливості в нових районах, які набирають популярність. Як уже зазначалося, оновлення Центру означає, що зараз можна досить недорого купити лофт у центрі міста і потенційно побачити зростання його вартості в міру поліпшення району (а також насолоджуватися міським стилем життя без далеких поїздок на роботу). Або уявіть сім’ю, яка не могла дозволити собі житло в Леблоні, але може купити в Жардін Осеаніко, Барра – це буде купівля в районі з великими перспективами зростання по мірі розвитку інфраструктури. Ще одна стратегія: скористатися незначним зниженням цін у сегменті з переобтяженою пропозицією – наприклад, деякі елітні квартири, запущені у 2020–21 роках, досі мають непродані одиниці, і забудовники можуть запропонувати знижки чи акції на них. У таких випадках покупці можуть домовитися про вигідні умови (наприклад, отримати кращу обробку або паркомісце у подарунок).

Для інвесторів (орендні/дохідні інвестори): Ріо пропонує різноманітні стратегії для інвесторів. Одна з можливостей — це ринок короткострокової оренди, який залишається сильним. Купівля квартири в районі з великою кількістю туристів (Іпанема, Копакабана, Барра) для здачі в оренду через Airbnb може принести суттєво більше, ніж традиційна оренда. З одним Airbnb на кожні 7 будинків в Іпанемі reuters.com, доведено, що попит залишається високим. Досвідчені інвестори створюють портфелі таких об’єктів; навіть якщо правила згодом стануть жорсткішими, ті, хто зараз організує якісну роботу (оформивши ліцензії або в будинках, де це дозволено), можуть отримувати високий прибуток. Наприклад, двокімнатна квартира біля готелю Copacabana Palace може приносити високі добові ставки у високий сезон — нерідко перевищуючи річну довгострокову оренду лише за 8-9 місяців короткострокового заселення. Є також можливість валютного арбітражу: іноземні інвестори отримують прибуток у реалах (часто чиста дохідність перевищує 5%), але якщо реал в майбутньому зміцниться, вони виграють також на курсі. Навіть зараз дохідність оренди в Бразилії складає близько 4-6%, що вище, ніж у багатьох розвинутих країнах, де вона 2-3%. Як показала інфографіка, прибутковість у Ріо (в середньому близько 4%, до 7% в окремих випадках) порівняна або краща, ніж у багатьох містах Латинської Америки thelatinvestor.com. Для інвестора з доларовою або євровою валютою це дуже привабливо в умовах низьких ставок — плюс потенційне зростання вартості активу.

Інвесторам також варто розглянути комерційну нерухомість, таку як офіси або торговельні площі, ціни на які досі занижені. Купівля якісного офісного поверху зараз за низькою ціною та здача його в оренду може принести хороші прибутки, якщо ринок офісів відновиться до 2030 року. Фонди нерухомості (FII), орієнтовані на торгові центри чи офіси Ріо, торгуються зі знижкою, пропонуючи дохідність 8-10%. Тим, хто комфортно почувається на фінансових ринках, можна інвестувати в ці інструменти для отримання диверсифікованого експозиції. Ще один напрямок: логістика/склади на околицях міста (або в сусідніх містах, як-от Ітаборої біля нафтопереробного комплексу) — з розвитком електронної комерції володіння невеликими складами може бути вигідним (деякі невеликі логістичні комплекси дозволяють інвесторам купувати окремі склади й здавати їх малому та середньому бізнесу).

Для більш пасивних іноземних інвесторів поєднання прозорого процесу купівлі, відсутності податку для іноземних покупців і можливості репатріації коштів робить Ріо простішим місцем для інвестування в порівнянні з багатьма іншими ринками, що розвиваються. Існують компанії з управління нерухомістю (як у сюжеті Reuters, керують 100 об’єктами Airbnb reuters.com reuters.com), яких інвестори можуть наймати для щоденного управління, тобто інвестувати можна віддалено.

Для девелоперів і забудовників: Сторона розвитку також має позитивні моменти. Очевидна можливість полягає у вирішенні дефіциту житла – існує величезний незадоволений попит на доступне та середньокласове житло. Застройники, які спеціалізуються на проектах MCMV (часто будуючи в північних/західних районах), і надалі користуватимуться державною підтримкою та гарантованими джерелами фінансування. Федеральний план побудови 2,5 мільйонів житлових одиниць до 2025 року (з фінансуванням у 278 мільярдів реалів) thelatinvestor.com означає стабільний бізнес для тих, хто працює у цьому сегменті. У Ріо девелопер може скористатися стимулюючими програмами, взявши участь у Reviver Centro – переобладнання офісної будівлі може бути дешевше і швидше, ніж будівництво з нуля (з огляду на стимули та нижчу вартість придбання проблемної комерційної нерухомості). При дефіциті житла близько 369 тис. у місті thelatinvestor.com, будь-яке якісне житло у хорошій локації, ймовірно, знайде покупців або орендарів, особливо якщо ціна буде прийнятною.

Ще однією можливістю є проекти класу люкс та нішеві проекти. Оскільки інтерес з боку міжнародних покупців зростає, з’являється попит на ультралюксові продукти, які раніше були рідкістю у Ріо. Наприклад, декілька забудовників зараз будують брендовані резиденції (наприклад, апартаменти при елітних готельних мережах) і великі пентхауси для заможних клієнтів. Очікується, що ринок житла класу люкс у Ріо перевершить загальний ринок, тому девелопери, які зосередяться на цьому сегменті, можуть розраховувати на преміальні ціни та здорову рентабельність. Ключовим є диференціація – проекти, що пропонують розумні технології для дому, велнес-послуги, екологічний дизайн або зручність змішаного використання, будуть виділятися і зможуть диктувати преміальні ціни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Також зростає інтерес до змішаних міні-спільнот – забудовник, який зможе отримати достатньо велику земельну ділянку, може створити наступну «планову спільноту» з житлом, офісами та зонами відпочинку (подібно до масштабних проектів компаній Multiplan або Aliansce у районі Барра). З огляду на тенденцію, отримати дозвіл на такі інтегровані проекти зараз може бути простіше, оскільки влада визнає їхню цінність.

Реновація та додана вартість: У Ріо є великий запас старих будівель, деякі з них розташовані у престижних районах і недостатньо використовуються. Інвестори та девелопери можуть знайти можливості для доданої вартості: наприклад, купити старий житловий будинок у Копакабані, оновити квартири та спільні приміщення, а потім перепродати або здати в оренду на клас вище — ефективно “перевернувши” цілу будівлю. У Центрі, як уже згадувалося, купівля порожньої офісної будівлі за частку вартості нового будівництва і перетворення її на модні лофти може бути дуже прибутковою, якщо все зроблено ефективно. Пільги Reviver Centro (наприклад, можливе звільнення від плати за зміну призначення та швидше погодження) роблять цю угоду ще привабливішою thelatinvestor.com. Повідомляють про активний попит — бути одним із перших може принести репутаційні переваги та прибуток.

Технологічні та нішеві можливості: Застосування технологій у нерухомості відкриває нові горизонти. Наприклад, зростання популярності віртуальних VR-турів дозволило девелоперам дистанційно знаходити міжнародних покупців — за статистикою, об’єкти з віртуальними турами продаються на 31% швидше і на 9% дорожче у середньому thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Це означає, що впровадження PropTech може розширити пул інвесторів і попит на вашу нерухомість. Ті, хто використовує VR та цифровий маркетинг, можуть скористатися тим 55% зростанням іноземних покупок з 2020 року thelatinvestor.com. Також, ко-лівіґ та студентське житло — зростаюча ніша: у Ріо багато університетів і мовних шкіл, які приваблюють студентів з Бразилії та з-за кордону, а спеціального житла для студентів майже немає. Розвиток або переобладнання будівлі під сучасні гуртожитки чи ко-лівіґ-юніти (з громадськими зонами, включеними зручностями) біля університетів (наприклад, в Урці біля UFRJ чи у центрі біля FGV) може задовольнити недоосвоєний ринок і принести хороші прибутки. Ще один напрямок — коворкінги: багато професіоналів працюють фрилансерами або в гібридному форматі, тому інноваційні забудовники включають зони коворкінгу у житлових проектах, підвищуючи привабливість об’єктів.

Зрештою, сталість — це не лише виклик, а й можливість. Зростає попит на “зелені” будівлі — ті, що оснащені сонячними панелями, системами збору дощової води, енергоефективним дизайном. Як кінцеві покупці житла, так і великі орендарі (офісних приміщень) дедалі більше цінують принципи ESG. Проекти, що отримують зелену сертифікацію, також можуть претендувати на пільгове фінансування чи пришвидшений набір орендарів. Як зазначено в одному з прогнозів, попит на стійкі будівельні матеріали в Бразилії зростає на 11% щорічно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелопери, які випередять цей тренд, зможуть вирізнити свій продукт і, ймовірно, отримати вищу орендну плату чи ціну продажу — особливо у контексті посилення кліматичних викликів.

Отже, ринок нерухомості Ріо пропонує широкий спектр можливостей: купівля за зниженими цінами у період відновлення ринку, високі доходи від оренди чи недооцінених локацій, а також інвестиції в девелопмент, що підживлюються державною політикою та зміною стилів життя. Учасники ринку, які проведуть ретельне дослідження та адаптують свої стратегії до ключових тенденцій міста — більше зв’язків, більше багатофункціональності, більше екологічності — зможуть отримати значні вигоди. У багатьох аспектах Ріо у другій половині 2020-х може стати прикладом міста з кардинальною трансформацією: місто, яке вирішує свої проблеми та розкриває потенціал. Ті, хто інвестує у вирішення житлових потреб, модернізацію занедбаних об’єктів чи задоволення нових запитів (наприклад, розкішне чи колівінгове житло), ймовірно, будуть щедро винагороджені у наступні роки як фінансово, так і зі стратегічної точки зору впливу на майбутнє Дивовижного Міста.

---

Джерела:

• Global Property Guide – Аналіз ринку житлової нерухомості в Бразилії 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динаміка цін на житло в Ріо у порівнянні з інфляцією)
• The Latinvestor – Ринок розкішної нерухомості в Ріо-де-Жанейро у 2025 році thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика, цінові діапазони та прогнози для сегменту розкоші)
• The Latinvestor – 19 прогнозів для ринку нерухомості в Ріо-де-Жанейро у 2025 році thelatinvestor.com thelatinvestor.com (вплив проєкту Reviver Centro, тенденції рентабельності оренди, демографічні інсайти)
• The Rio Times – Ринок житла Бразилії зріс на 15% попри високі відсоткові ставки (травень 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (відсоткові ставки, прогнозування іпотеки, дані щодо будівельного сектору)
• Reuters – «Airbnb стимулює бум короткострокової оренди в туристичній Мецці Ріо» (жовтень 2024) reuters.com reuters.com (поширеність короткострокової оренди та вплив на довгострокове житло)
• JLL Brazil – Прогноз для офісних приміщень у Ріо-де-Жанейро, І квартал 2025 jll.com jll.com (рівень вакантних офісів та поглинання в Ріо)
• Chambers & Partners – Нерухомість 2025 Бразилія (Практичний посібник) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (регуляторне середовище, наслідки податкової реформи, ринкові тенденції)
• Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика запусків і зростання продажів у центральному районі)
• Rio Times – Динаміка ринку нерухомості Бразилії 2024 року riotimesonline.com (Макроекономічні умови, контекст процентних ставок)
• Prefeitura do Rio – Програма Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика нестачі житла та стимули для конверсії)