Rynek nieruchomości w Genewie 2025: trendy, analiza i prognozy

Przegląd rynku nieruchomości w Genewie w 2025 roku

Rynek nieruchomości w Genewie w 2025 roku nadal charakteryzuje się wysokim popytem i ograniczoną podażą, co prowadzi do dalszego wzrostu cen w stabilizującym się otoczeniu gospodarczym. Gospodarka Szwajcarii jest stabilna (prognozowany wzrost PKB na poziomie około 0,8–0,9% w 2025 roku globalpropertyguide.com) przy niskim bezrobociu (~2,8% w skali kraju globalpropertyguide.com), co wspiera popyt na mieszkania. Saldo migracji do Szwajcarii pozostaje wysokie (87 000 osób netto w 2024 roku globalpropertyguide.com), a Genewa – jako międzynarodowe centrum – przyciąga znaczną część zagranicznych pracowników i ekspatów. Ten napływ, w połączeniu z ograniczoną nową zabudową, sprawia, że Genewa nadal boryka się z ostrym niedoborem mieszkań. Wskaźniki pustostanów mieszkaniowych znajdują się blisko historycznych minimów, oscylując wokół 0,5–0,6% w Genewieglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, co oznacza praktycznie pełne obłożenie dostępnych mieszkań. Po stronie komercyjnej rynek jest bardziej zrównoważony, ale wciąż w dobrej kondycji — wskaźnik pustostanów biurowych mieści się w normalnym zakresie (~6% dostępności) przy silnym popycie na najlepsze lokalizacje.

Trendy w zakresie stóp procentowych w 2025 roku stają się korzystne dla rynku nieruchomości. Po gwałtownym wzroście stóp w latach 2022–2023 inflacja w Szwajcarii osłabła, a Szwajcarski Bank Narodowy spodziewany jest, że obniży stopy w 2025 roku, poprawiając warunki finansowania engelvoelkers.com. Rzeczywiście, stopy hipoteczne się ustabilizowały, a niższe koszty finansowania – w połączeniu z gwałtownie rosnącymi czynszami – ponownie sprawiają, że zakup staje się bardziej atrakcyjny niż wynajem dla wielu gospodarstw domowych engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Ogólnie rzecz biorąc, rynek genewski charakteryzuje się stabilnością: silne fundamenty gospodarcze, reputacja bezpiecznej przystani oraz utrzymujący się nadpopyt. Czynniki te utrzymują presję na wzrost cen mimo niedawnych globalnych niepewności. W dalszej części analizujemy szczegółowo segmenty mieszkaniowy i komercyjny, środowisko inwestycyjne, kluczowe czynniki i wyzwania oraz prognozy na najbliższe lata.

Analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych

Ceny i trendy w dzielnicach

Ceny nieruchomości w Genewie nadal rosną w umiarkowanym, lecz stabilnym tempie. Wzmacniający się popyt (wspierany wzrostem liczby ludności i lepszym finansowaniem) oraz chroniczny niedobór podaży spowodowały przyspieszenie wzrostu cen pod koniec 2024 roku i na początku 2025 roku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Na pierwszy kwartał 2025 roku region Jeziora Genewskiego (w tym Genewa) odnotował ceny mieszkań o około 4,2% wyższe rok do roku globalpropertyguide.com. Prognozy rynkowe przewidują dalsze wzrosty na poziomie 3–4% w 2025 roku, zgodnie z najnowszymi szacunkami Wüest Partner oraz UBS globalpropertyguide.com. Taki scenariusz odzwierciedla silny popyt wspierany przez stabilną gospodarkę oraz niskie stopy procentowe, choć niską dostępność cenową można się spodziewać, że ograniczy tempo wzrostu globalpropertyguide.com. W jednym z raportów UBS zauważono, że choć ceny będą rosły ze względu na ograniczoną podaż, wysoki poziom cen oznacza, że przy obecnych dochodach gwałtowne wzrosty są mało prawdopodobne globalpropertyguide.com.

Genewa pozostaje jednym z najdroższych rynków nieruchomości na świecie. Według danych transakcyjnych średnia cena za mieszkanie w mieście wynosi około 20 960 CHF za metr kwadratowy na pierwszy kwartał 2025 roku globalpropertyguide.com – praktycznie na równi z Zurychem (21 110 CHF), a znacznie powyżej innych szwajcarskich miast. To sprawia, że Genewa i Zurych są najdroższymi rynkami mieszkaniowymi w Szwajcarii. Inne źródła danych, korzystające z cen ofertowych, pokazują podobne wielkości: szacunki na połowę 2025 roku wskazują średnią cenę miejską na poziomie około 15 500–16 000 CHF za m² investropa.com investropa.com dla nieruchomości mieszkalnych, z różnicami w zależności od typu nieruchomości i metodologii badania. W segmentach luksusowych wartości są jeszcze wyższe – w prestiżowych dzielnicach takich jak Champel czy Les Eaux-Vives (blisko jeziora) ceny często przekraczają 18 000–20 000 CHF za m² investropa.com. Na przykład luksusowe apartamenty w Champel/Eaux-Vives sprzedawane były w przedziale 18 000–20 000 CHF za m² w latach 2024–25, co odzwierciedla 3–4% roczny wzrost w tym segmencie investropa.com. Te poziomy zbliżają się do tych obserwowanych na najbardziej prestiżowych rynkach na świecie.

W Genewie występuje znaczna zmienność cen w zależności od dzielnicy. Zasadniczo to centralne, nadbrzeżne i ekskluzywne dzielnice osiągają najwyższe ceny, podczas gdy obszary peryferyjne są stosunkowo tańsze (choć nadal drogie w skali kraju). Przykładowo, w rejonach takich jak Cité-Centre (ścisłe centrum), Champel oraz Eaux-Vives przeciętne ceny mieszkań wynoszą około CHF 16 000–17 500 za m² (najlepsze nieruchomości są znacznie droższe) realadvisor.ch realadvisor.ch. W Champel – Roseraie, prestiżowej dzielnicy mieszkaniowej, średnia cena mieszkania to ~CHF 16 800/m² realadvisor.ch. Dla porównania, peryferyjne dzielnice w trakcie rewitalizacji – takie jak Praille–Acacias (Les Acacias) lub części Onex/Lancy – mają niższe, lecz nadal wysokie ceny, często w przedziale CHF 13 000–14 500 za m² realadvisor.ch realadvisor.ch. Na przykład w rejonie Bâtie–Acacias średnia cena mieszkania to ~CHF 13 465 za m², najniżej w mieście realadvisor.ch. Różnice te odzwierciedlają silnie segmentowany rynek: nieruchomości położone blisko jeziora, centrum miasta lub organizacji międzynarodowych (np. dzielnica Sécheron/ONZ) osiągają wysokie ceny, podczas gdy te na terenach bardziej przemysłowych lub oddalonych są relatywnie tańsze. Nawet w „tańszych” dzielnicach Genewy ceny są wysokie w porównaniu z innymi miastami.

Domy jednorodzinne są stosunkowo rzadkie w granicach miasta Genewa, ale na przedmieściach w obrębie kantonu również osiągają bardzo wysokie ceny. Mediana ceny domów dostępnych na rynku w Genewie wynosi około 3,2 mln CHF investropa.com, a średnia cena domu za m² to około 15 700 CHF (nieco więcej niż średnia cena mieszkań) investropa.com investropa.com. Luksusowe wille w ekskluzywnych dzielnicach (na przykład w Cologny lub nad jeziorem) często sprzedają się za 10–20 mln CHF lub więcej, choć są to rzadkie, przeważnie niepubliczne oferty. Ogólnie rzecz biorąc, ceny nieruchomości mieszkalnych w Genewie plasują się w absolutnej czołówce Europy – co potwierdza niemal równe porównanie z Zurychem oraz globalne rankingi (omówione w dalszej części).

Naświetlenie dzielnicy: Ostatnie inwestycje i poprawa infrastruktury mogą szybko wpłynąć na mikro-rynki. Les Eaux-Vives na przykład odnotowało wzrost popytu częściowo dzięki nowej linii kolejowej CEVA/Léman Express oraz zmodernizowanemu nabrzeżu. Ta wcześniej średniej klasy okolica obecnie gości luksusowe projekty i dołączyła do Champel w klubie >CHF 18k/m² investropa.com investropa.com. Podobnie, obszar Nations (ONU) na północ od centrum, gdzie mieści się wiele agencji międzynarodowych, dysponuje wysokiej klasy kompleksami mieszkaniowymi (apartamenty ~CHF 15k/m² średnio realadvisor.ch) i jest atrakcyjny dla ekspatów szukających bliskości pracy. Tymczasem dzielnice takie jak Plainpalais/Jonction (popularne wśród młodszych kupujących) pozostają nieco bardziej dostępne (~CHF 14 500 za m² realadvisor.ch za apartamenty), ale także wykazują tendencję wzrostową wraz z pojawianiem się nowych projektów typu mixed-use. Podsumowując, lokalizacja w Genewie to kluczowy czynnik wpływający na cenę, jednak praktycznie wszystkie dzielnice doświadczają presji wzrostu cen z powodu ogólnomiejskiego niedoboru podaży.

Czynsze i współczynnik pustostanów

Genewski rynek najmu mieszkań jest wyjątkowo napięty. Wysoki popyt (zarówno ze strony mieszkańców, jak i ekspatów) w połączeniu z ograniczoną podażą nieruchomości na wynajem doprowadził do rekordowych stawek czynszów w 2025 roku. Mediana oczekiwanego czynszu za mieszkania w Genewie wynosi około 420 CHF za metr kwadratowy rocznie (na I kwartał 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Odpowiada to mniej więcej 35 CHF za m² miesięcznie – co oznacza, że typowe mieszkanie o powierzchni 70 m² (750 stóp kwadratowych) kosztuje znacznie ponad 2 000 CHF miesięcznie według oczekiwanych stawek. Genewa i Zurych zajmują ex aequo miejsce z najwyższymi czynszami mieszkaniowymi w Szwajcarii, przy czym wspomniana stawka 420 CHF/m²/rok jest najwyższa w skali kraju globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dla porównania, mediany czynszów w innych miastach, takich jak Lozanna, wynoszą około 300 CHF/m²/rok, a mediania ogólnokrajowa to około 240 CHF/m²/rok globalpropertyguide.com. Ceny wynajmu w Genewie także rosną rok do roku – na początku 2025 roku oczekiwane czynsze w mieście były o około 5% wyższe niż rok wcześniej globalpropertyguide.com. Wzrost ten, choć znaczący, spowolnił w porównaniu z szybkim tempem wzrostu czynszów obserwowanym w latach 2022–2023 (gdy niektóre kwartały przynosiły 6–10% podwyżki).

Popyt na wynajem jest napędzany przez międzynarodową imigrację i rosnącą populację, a także osoby opóźniające zakup własnego mieszkania z powodu wysokich cen. W Genewie większość mieszkańców wynajmuje lokale (co jest typowe dla szwajcarskich miast), a konkurencja najemców o wolne mieszkania jest bardzo duża. Zdarza się, że o jedno atrakcyjne mieszkanie ubiega się kilkudziesięciu kandydatów. Wskaźniki pustostanów mówią same za siebie: współczynnik pustostanów wśród mieszkań na wynajem w Genewie wynosi zaledwie ~0,6% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (stan na połowę 2024 roku), co jest skrajnie niskie. W praktyce „zdrowy” rynek najmu może mieć 2–3% pustostanów, więc 0,6% wskazuje na poważny niedobór dostępnych lokali. (Co ciekawe, w Genewie pustostany są nieco wyższe niż w Zurychu – tam wskaźnik wynosi aż 0,1% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – ale oba miasta są praktycznie w pełni zajęte). Wiele okolocznych gmin Genewy ma jeszcze niższy współczynnik pustostanów niż samo miasto globalpropertyguide.com, ponieważ każda nowa inwestycja mieszkaniowa w przedmieściach takich jak Vernier, Meyrin czy Carouge jest natychmiast pochłaniana przez napływający popyt. Dla szerszego kontekstu, krajowy wskaźnik pustostanów na rynku wynajmu wynosi około 1,4% globalpropertyguide.com, co pokazuje, jak bardzo Genewa (i Zurych) wyróżniają się skrajnie trudnymi warunkami na tle kraju.

Niskie wskaźniki pustostanów przełożyły się na silną pozycję negocjacyjną wynajmujących przy nowych umowach najmu. Wynajmujący znacząco podnoszą ceny najmu przy zmianie najemcy. W 2024 roku czynsze ofertowe w Genewie gwałtownie wzrosły (Julius Baer odnotował ponadprzeciętne podwyżki czynszów w regionie Genewy w III kwartale 2024 realestate.juliusbaer.com). Jednak pojawiają się oznaki, że wzrost czynszów w 2025 roku słabnie: szwajcarski indeks czynszów ofertowych w I kwartale 2025 r. wzrósł o ok. 2,3% rdr w skali kraju (wobec 6,3% rok wcześniej) globalpropertyguide.com, a w regionie Jeziora Genewskiego czynsze ofertowe odnotowały nawet niewielki spadek o -0,4% rok do roku średnio globalpropertyguide.com. Na ten regionalny spadek może mieć wpływ nowa podaż w kantonie Vaud, a także możliwe czynniki statystyczne, ponieważ sama Genewa nadal wykazała wzrost czynszów o około +5% globalpropertyguide.com. W każdym razie oczekuje się, że inflacja czynszowa będzie dalszym poziomem schładzać się w 2025 roku globalpropertyguide.com. Jednym z powodów jest to, że więcej najemców rozważa zakup mieszkania, odkąd koszty finansowania spadły – zamożni najemcy zdają sobie sprawę, że przy niższych stopach procentowych i wysokich czynszach własność nieruchomości znów może być finansowo atrakcyjna engelvoelkers.com. To może nieco zmniejszyć popyt na wynajem. Dodatkowo, budowa budynków wielorodzinnych wreszcie nabiera tempa (po zastoju w latach 2020–2022), co w nadchodzących latach zwiększy podaż mieszkań na wynajem realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com.

Innym czynnikiem jest unikalna szwajcarska regulacja wynajmu: krajowa referencyjna stopa oprocentowania kredytów hipotecznych (Referenzzinssatz), z którą powiązane są liczne istniejące umowy najmu, została obniżona z 1,75% do 1,50% w marcu 2025 roku globalpropertyguide.com. To wywołało falę roszczeń o obniżenie czynszu zgodnie ze szwajcarskim prawem. Najemcy w Genewie, którzy mają umowy odwołujące się do starej stawki, nabyli prawo do średniej obniżki czynszu o 2,91% w 2025 roku realestate.juliusbaer.com. Wiele osób zobaczy, jak ich miesięczne czynsze zostaną obniżone w nadchodzących miesiącach. Ten mechanizm kontroli czynszów złagodzi wzrost realnych czynszów (dla obecnych najemców), mimo że czynsze ofertowe dla nowych umów pozostają wysokie. Podsumowując, rynek najmu w Genewie w 2025 roku charakteryzuje się rekordowo wysokimi poziomami czynszów i intensywną konkurencją, ale tempo dalszych podwyżek czynszów powinno spowolnić dzięki lekkiej poprawie popytu (wskutek zakupów mieszkań przez najemców) oraz regulowanym obniżkom czynszów.

Nowe inwestycje mieszkaniowe i perspektywy podaży

Rozszerzenie podaży mieszkań to najwyraźniejsze rozwiązanie kryzysu przystępności i pustostanów w Genewie – i kilka dużych inwestycji już trwa, choć realizują się one stopniowo. Najambitniejszym z nich jest projekt Praille–Acacias–Vernets (PAV), ogromny plan rewitalizacji miejskiej w południowej Genewie. Projekt PAV przekształca 230 hektarów dawnych terenów przemysłowych i poprzemysłowych w nowe, wielofunkcyjne dzielnice awp-architecture.com. W ciągu najbliższych 10–15 lat PAV ma dostarczyć około 12 000–15 000 nowych mieszkań w Genewie awp-architecture.com, a także biura, sklepy, parki i infrastrukturę. Jest to transformacja na dużą skalę – w praktyce natychmiastowe rozszerzenie centrum Genewy awp-architecture.com – i mogłaby zwiększyć zasób mieszkaniowy kantonu o ponad 10%. Co istotne, PAV zaprojektowano tak, by stworzyć całkowicie nowe dzielnice (w części Genewy, Lancy i Carouge) z nowoczesną, wysokozagęszczoną zabudową, w tym z wysokimi budynkami mieszkalnymi (niektóre wieże planowano nawet do ok. 175 m) foxstone.ch. Surville, Les Vernets i Praille-Acacias to podobszary PAV, w których budowa już się rozpoczęła lub jest planowana.

Jednym z przełomowych elementów jest eko-osiedle Quai Vernets, zlokalizowane na terenie dawnej jednostki wojskowej nad rzeką Arve. Budowa rozpoczęła się w latach 2022–2023, a po zakończeniu – planowanym na lata 2026–27 – powstanie tam 1 355 nowych mieszkań mediaroom.bouygues-construction.com. Co imponujące, dwie trzecie z nich przeznaczone jest na mieszkania socjalne lub z kontrolowanym czynszem, co odpowiada na problem dostępności, a jedna trzecia to będą zwykłe mieszkania na wynajem mediaroom.bouygues-construction.com. Projekt wyróżnia się także pod względem zrównoważonego rozwoju: to pierwsza inwestycja w Genewie, która uzyskała certyfikat „2000 Watts Site” za efektywność energetyczną i niską emisję CO₂ mediaroom.bouygues-construction.com. Deweloperzy ponownie wykorzystują materiały (np. recykling 20 000 ton betonu na miejscu) i wdrażają zieloną energię, tworząc wzorcową dzielnicę zrównoważonego rozwoju mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Podobne zasady wdrażane są w całym PAV – celem jest budowa gęstych, ale przyjaznych do życia dzielnic z transportem publicznym, infrastrukturą rowerową, terenami zielonymi oraz mieszanką różnych typów mieszkań. Po pełnej realizacji PAV przewiduje się utworzenie 15 000 nowych miejsc pracy wraz z nowymi mieszkaniami awp-architecture.com, co rzeczywiście odmieni krajobraz miejski Genewy.

Poza PAV, inne projekty deweloperskie przyczyniają się do powstawania nowych mieszkań, choć na mniejszą skalę. W ostatnich latach realizacje takie jak Quartier de l’Étang w Vernier (kompleks wielofunkcyjny z setkami mieszkań ukończony w 2022 roku) oraz przebudowa terenów wokół Meyrin i Satigny (w tym nowe podmiejskie osiedla mieszkaniowe) zwiększyły liczbę lokali. Rozbudowa transportu publicznego, zwłaszcza kolei Léman Express, przyczyniła się do powstawania inwestycji zorientowanych na transport publiczny wokół stacji takich jak Lancy–Pont-Rouge i Chêne-Bourg. Przykładowo, przy Lancy–Pont-Rouge (rejon stacji CEVA), powstała nowa dzielnica biznesowa z biurami i częścią budynków mieszkaniowych, a w okolicy planowane są kolejne mieszkania, by stworzyć koncepcję miasta 15-minutowego. Ponadto kanton regularnie przekształca dostępne grunty na cele mieszkaniowe w ramach partnerstw publiczno-prywatnych, choć liczba nowych mieszkań jest tu raczej umiarkowana. Mimo wszystkich tych działań proces budowy nowych mieszkań w Genewie nadal nie nadąża za popytem – to fakt uznawany zarówno przez urzędników, jak i badaczy. Bariery regulacyjne (restrykcyjne plany zagospodarowania, limity wysokości, referenda obywatelskie) spowalniają tempo budowy. W 2024 roku liczba pozwoleń na budowę mieszkań w Genewie nadal była poniżej poziomu wymaganego do istotnego zwiększenia współczynnika pustostanów.

Patrząc w przyszłość, ulga po stronie podaży będzie pojawiać się stopniowo. Realizacja projektu PAV jest rozłożona na wiele lat (Quai Vernets do 2027 roku, inne etapy w latach 30. XXI wieku). Wüest Partner prognozuje, że wzrost zasobów mieszkaniowych w Genewie będzie średnio wynosił ~1% rocznie w najbliższych pięciu latach, co jest pomocne, ale wciąż pozostaje poniżej tempa wzrostu liczby gospodarstw domowych. Nierównowaga zatem się utrzyma, choć może nieco złagodnieć, jeśli wszystkie planowane projekty zostaną zrealizowane. W tym czasie władze Genewy promują także inicjatywy, takie jak zachęty do przekształcania niedostatecznie wykorzystywanych powierzchni biurowych na mieszkania czy wspieranie budownictwa spółdzielczego (kilka projektów kooperatywnych jest częścią PAV i innych lokalizacji). Te działania mają na celu stworzenie większej liczby przystępnych cenowo mieszkań i utrzymanie rodzin z klasy średniej w Genewie.

Podsumowanie dla rynku mieszkaniowego: Ceny domów i czynsze w Genewie są na rekordowych poziomach ze względu na chroniczny niedobór podaży. Chociaż znaczące inwestycje (jak PAV) mają zwiększyć dostępność mieszkań, ich efekty będą rozciągnięte w czasie. W 2025 roku oraz w krótkim okresie dostępność mieszkań nadal będzie bardzo ograniczona, a rynek pozostanie korzystny dla sprzedających i wynajmujących. Kupujący mierzą się z ostrą konkurencją i często cenami przekraczającymi ofertowe, zwłaszcza w przypadku atrakcyjnych nieruchomości. Najemcy także muszą brać udział w licytacjach lub polegać na osobistych kontaktach, by znaleźć mieszkanie. Rynek mieszkaniowy w Genewie to dosłownie podręcznikowy przykład sytuacji, gdy popyt znacznie przewyższa podaż i nie zmieni się to diametralnie, dopóki większa część nowych zasobów mieszkaniowych nie zostanie oddana do użytku.

Analiza rynku nieruchomości komercyjnych

Dynamika rynku biurowego

Rynek biurowy w Genewie w 2025 roku jest stabilny i wykazuje oznaki siły, szczególnie w najlepszych lokalizacjach w centrum miasta. Po dostosowaniach spowodowanych pandemią (takich jak większa praca zdalna) oraz redukcjach zatrudnienia w latach 2020–22, popyt na powierzchnie biurowe się ustabilizował. Wiele firm w Genewie (prywatne banki, firmy handlowe, organizacje międzynarodowe itp.) utrzymuje lub nawet powiększa swoją obecność, choć większy nacisk kładzie się teraz na jakość i elastyczność powierzchni. W rezultacie współczynnik pustostanów/dostępności biur w regionie Genewy utrzymuje się na stabilnym poziomie w ciągu ostatniego roku. W I kwartale 2025 roku wskaźnik dostępności biur wynosi około 6,2%, praktycznie bez zmian w porównaniu z 6,1% w połowie 2024 roku jll.com. Wskaźnik ten oznacza umiarkowaną ilość wolnych powierzchni – dla porównania, w Zurychu pustostany biurowe to około 5%, a w całej Szwajcarii ~5,7% realestate.juliusbaer.com – zatem rynek biurowy Genewy nie jest tak napięty jak rynek mieszkaniowy, ale daleko mu też do nadpodaży. Oznacza to, że około 94% powierzchni biurowej Genewy jest zajęta, a dostępne 6% często koncentruje się w określonych podrynkach lub starszych budynkach.

Co istotne, lokalizacja i jakość różnicują sektor biurowy. Prestiżowe biura w CBD (Central Business District) – czyli okolice Rue du Rhône, Quai des Bergues i dzielnica bankowa – cieszą się bardzo dużym popytem. JLL podaje, że popyt na najlepsze powierzchnie biurowe pozostaje wysoki w centrum miasta, co pozwala utrzymywać trend wzrostowy czynszów za prime biura w latach 2024–25 jll.com. Właściciele najwyższej klasy budynków w tych centralnych lokalizacjach mogą podwyższać czynsze, ponieważ prestiżowe firmy konkurują o ograniczoną ilość ekskluzywnych powierzchni. Choć dokładne kwoty czynszu za biura prime nie są tutaj podane, anegdotycznie stawki przekroczyły CHF 800 za m²/rok (a w niektórych przypadkach, za małe jednostki w Złotym Trójkącie, zbliżają się nawet do CHF 1 000). Zgodne z tym jest ostatnie ogłoszenie CBRE, oferujące prestiżowe biuro przy Rue du Rhône za około CHF 820/m²/rok. Sekundarne lokalizacje biurowe, np. na peryferiach czy w starszych budynkach, cechuje większa dostępność i stabilniejsze czynsze. Niektóre biura o dużych powierzchniach w dzielnicach takich jak Meyrin czy Plan-les-Ouates (strefa zegarmistrzowska/przemysłu lekkiego Genewy) mogą dłużej pozostawać wolne lub oferować zachęty dla najemców. Mimo to, nawet te obszary korzystają z ogólnej stabilności gospodarczej Genewy.

Jednym z godnych uwagi trendów jest ograniczona nowa zabudowa biurowa w krótkim terminie. W 2024 roku w Genewie oddano do użytku poniżej średniej – dostarczono jedynie około 57 000 m² nowej powierzchni biurowej, co jest historycznie niską wartością jll.com. Podobnie, rok 2025 zapowiada się spokojnie pod względem nowej podaży, ponieważ kilka projektów zostało opóźnionych lub ograniczonych. Ten brak świeżej powierzchni pomaga utrzymać poziom pustostanów pod kontrolą, mimo że niektóre firmy się kurczą. Jednak fala nowej podaży jest już na horyzoncie: planowany na lata 2026 i 2027 pipeline inwestycyjny biur jest znaczący. JLL szacuje, że w Genewie w latach 2026–27 zostanie dodane około 250 000 m² nowej powierzchni biurowej jll.com jll.com. Dla porównania, to około 8–10% istniejących zasobów biurowych w ciągu dwóch lat. Duża część tej powierzchni będzie pochodzić z dużych projektów w dzielnicy PAV (budynki wielofunkcyjne z dużą częścią biurową), a także z nowego Campus Pictet de Rochemont (siedziba prywatnego banku Pictet i sąsiedni rozwój) oraz z rozbudowy organizacji międzynarodowych. Genewa odnotowała faktycznie najwyższy wzrost zasobów biurowych wśród szwajcarskich miast w latach 2019–2024 – średnio ~2,0% rocznie – a ten wskaźnik wzrostu wzrośnie do ~2,3% rocznie do 2027 roku, gdy pipeline się zmaterializuje jll.com. Dla porównania, Zurych dodaje znacznie mniej nowej powierzchni biurowej w tym samym okresie (wiele tamtejszych projektów zostało ukończonych wcześniej lub wstrzymanych), więc względna ekspansja Genewy jest dość wyraźna.

Ta nadchodząca fala podaży to miecz obosieczny. Z jednej strony, nowe, nowoczesne biura (o zrównoważonym designie, dużych powierzchniach pięter itp.) mogą przyciągnąć nowe firmy lub pozwolić lokalnym przedsiębiorstwom na modernizację, wzmacniając pozycję Genewy jako centrum biznesowego. Z drugiej strony, jeśli popyt nie nadąży, poziom pustostanów może wzrosnąć, gdy owe 250 tys. m² trafi na rynek. Istnieje pewne zaniepokojenie wśród obserwatorów rynku, że wskaźnik pustostanów biurowych w Genewie może przekroczyć 7–8% do 2027 roku. Na razie jednak warunki rynkowe są zrównoważone: obecna dostępność na poziomie ~6% obejmuje mieszankę starszych biur, które mogą zostać wyremontowane lub przekształcone na cele mieszkaniowe (na co decydują się niektórzy właściciele ze względu na popyt na mieszkania). Nowe inwestycje są często wynajmowane w przedsprzedaży lub budowane pod konkretnego, dużego najemcę (np. WTO i inne organizacje międzynarodowe pozyskują nowe powierzchnie). To może pogłębiać lukę jakościową: można się spodziewać problemów starszych biur z wynajmem, podczas gdy zupełnie nowe zapełniają się błyskawicznie. Już teraz średnie ogłoszone stawki czynszu za biura w Szwajcarii nieznacznie wzrosły (+0,5% r/r) realestate.juliusbaer.com w wyniku ograniczonej nowej podaży i utrzymującego się popytu, a stawki za najlepsze biura w Genewie odzwierciedlają ten trend.

Podsumowując, segment biurowy w Genewie jest w dobrej kondycji, z dużym popytem na powierzchnie klasy premium, stabilnym ogólnym poziomem pustostanów oraz nadchodzącą falą nowej podaży, którą warto obserwować. Firmy nadal cenią obecność w Genewie ze względu na rolę miasta w finansach, dyplomacji i handlu (np. tutaj mają siedziby liczne firmy zajmujące się handlem surowcami, sektor ONZ/NGO itp.). Praca hybrydowa nieco ograniczyła zapotrzebowanie na powierzchnię biurową na pracownika, jednak zatrudnienie w sektorach korzystających z biur nadal rośnie (~+1,5% r/r w 2024 realestate.juliusbaer.com). Jak zauważa jeden z raportów, nawet przy pracy zdalnej firmy spodziewają się utrzymania podobnego poziomu wykorzystania biur, a wzrost zatrudnienia wciąż wspiera dodatkowy popyt na powierzchnię realestate.juliusbaer.com. Właściciele obiektów w najlepszych lokalizacjach pozostają pewni siebie, podczas gdy ci z peryferyjnych lokalizacji sięgają po kreatywne rozwiązania (takie jak elastyczne umowy najmu, oferta coworkingowa), aby przyciągnąć najemców. Najbliższe lata zweryfikują zdolność rynku do absorpcji nowej podaży; jednak w 2025 r. status quo to stabilne poziomy czynszów i wynajęcia powierzchni oraz poczucie, że rynek biurowy Genewy wyraźnie przezwyciężył pandemiczny zastój.

Trendy na rynku nieruchomości handlowych i przemysłowych

Nieruchomości handlowe: Rynek nieruchomości handlowych w Genewie w 2025 roku przedstawia dwie strony medalu. Po stronie głównych ulic handlowych i segmentu luksusowego sytuacja jest wyjątkowo silna; natomiast dla bardziej ogólnych sklepów detalicznych wyzwania nadal się utrzymują (co jest zjawiskiem globalnym związanym ze wzrostem e-commerce). Centrum Genewy – w szczególności Rue du Rhône i okoliczne ulice – pozostaje jednym z wiodących luksusowych obszarów zakupowych w Europie. W 2024 roku Rue du Rhône została sklasyfikowana jako 6. najlepsza luksusowa ulica zakupowa w Europie, a czynsze za najlepsze lokale wzrosły szacunkowo o 5–10% w ciągu roku portugalbusinessesnews.com. Przy tej ulicy, na której mieszczą się butiki Rolex, Cartier, Louis Vuitton, Hermes i wielu innych marek, występuje niesamowicie duży ruch pieszych złożony z zamożnych mieszkańców i międzynarodowych turystów. Popyt na lokale na Rue du Rhône jest ogromny, a wolnych lokali praktycznie nie ma. W rzeczywistości marki luksusowe rozwijają się w Genewie: w latach 2023–24 otwarto nowy salon Dior oraz większy sklep Hermès portugalbusinessesnews.com. Przy rosnącej sprzedaży dóbr luksusowych w Szwajcarii (sprzedaż detaliczna wzrosła o ok. 8% w 2024 roku portugalbusinessesnews.com), Genewa korzysta również jako strefa zakupów bezcłowych dla turystów. Czynsze na Rue du Rhône należą do najwyższych na świecie – choć dokładne dane są poufne, szacunki często przekraczają 5 000 CHF za m²/rok dla najlepszych lokali. Perspektywy dla segmentu premium są pozytywne: Cushman & Wakefield prognozują wzrost czynszów dla luksusowych ulic handlowych w Europie o ok. 1–3% rocznie w latach 2025–2028 portugalbusinessesnews.com, a Genewa prawdopodobnie plasuje się w górnej części tego przedziału, biorąc pod uwagę jej ostatnie wyniki.

Dla kontrastu, handel detaliczny drugorzędny (sklepy osiedlowe, boczne ulice handlowe i centra handlowe) stoi w obliczu trudności. Konsumenci z Genewy, podobnie jak gdzie indziej, coraz częściej robią zakupy online lub za granicą we Francji (ze względu na tańsze towary), co wywiera presję na lokalnych sprzedawców z segmentu średniego. Niektóre starsze centra handlowe w Genewie (np. w Meyrin lub Carouge) doświadczyły rotacji najemców i konieczności zmian w strukturze najemców. Dane dotyczące pustostanów w handlu detalicznym dla Genewy nie są publikowane, ale dowody anegdotyczne sugerują, że poza luksusowym centrum, pustostany nieznacznie wzrosły. Niemniej jednak Genewa posiada pewne atuty: zamożną populację i stały napływ międzynarodowych gości (na konferencje, spotkania dyplomatyczne itd.), co wspiera handel tradycyjny. Handel detaliczny oparty na doświadczeniach (wyszukana gastronomia, galerie sztuki, butiki specjalistyczne) radzi sobie dobrze. Rue du Marché i Rue de Rive, bardziej masowe deptaki, cechują się stabilnym ruchem pieszym i umiarkowanymi czynszami (niższymi niż Rue du Rhône, ale wciąż wysokimi w porównaniu z innymi miastami). Wyjątkowym segmentem pozostaje handel detaliczny na lotnisku – liczba pasażerów na lotnisku w Genewie wróciła do poprzednich poziomów, co zwiększyło sprzedaż w sklepach wolnocłowych i butikach luksusowych, a to z kolei utrzymuje wysokie czynsze w tym segmencie.

Dla inwestorów stopy zwrotu z kluczowych lokalizacji handlowych w Genewie są bardzo niskie (ponieważ te aktywa są cenione równie wysoko, co najlepsze biura). Wiele lokali handlowych przy głównych ulicach należy do długoterminowych właścicieli (firmy ubezpieczeniowe, fundacje prywatne itd.) i rzadko trafia na rynek. Ogólnie rzecz biorąc, krótkoterminowe perspektywy sektora handlowego są mieszane: luksusowe i kluczowe lokalizacje powinny odnotować stabilne lub rosnące czynsze oraz bardzo niski poziom pustostanów, podczas gdy słabsze lokalizacje mogą zmuszane być do obniżania czynszów lub poszukiwania nowych funkcji (niektóre zostały przekształcone w placówki usługowe, takie jak kliniki, salony ekspozycyjne czy siłownie). Miasto i właściciele dostosowują się także poprzez podnoszenie atrakcyjności „doświadczenia zakupowego” w tych strefach – na przykład ulepszając przestrzeń wokół ulic i organizując wydarzenia – by utrzymać atrakcyjność handlu stacjonarnego.

Nieruchomości przemysłowe i logistyczne: Sektor nieruchomości przemysłowych w Genewie jest stosunkowo niewielki, ponieważ kanton dysponuje ograniczoną ilością terenów przeznaczonych pod działalność przemysłową. Jednak to, co już istnieje, cieszy się dużym popytem, szczególnie jeśli chodzi o logistykę, magazyny i centra dystrybucji ostatniej mili. Rozwój handlu elektronicznego i łańcuchów dostaw typu just-in-time spowodował wzrost zapotrzebowania na magazyny w pobliżu miasta, służące sklepom i konsumentom. Główne strefy przemysłowe Genewy to obszar wokół Lotniska Genewa (Cointrin), Meyrin/Satigny (ZIMEYSA) oraz część PAV przeznaczona pod lekki przemysł. Wskaźniki pustostanów wśród powierzchni przemysłowych w Genewie są niskie – często wynoszą zaledwie kilka procent – choć dokładne lokalne dane są rzadkie. W skali krajowej współczynnik pustostanów dla wysokiej klasy nieruchomości logistycznych spadł z ~7,7% do 5,1% w ciągu ostatniego roku jll.com, co wskazuje na kurczący się rynek i najprawdopodobniej Genewa podąża za tym trendem (być może z jeszcze niższym poziomem pustostanów ze względu na ograniczoną dostępność gruntów).

Czynsze za powierzchnie logistyczne/przemysłowe w Szwajcarii zazwyczaj wahają się od 85 do 140 CHF za m² rocznie w zależności od lokalizacji i jakości jll.com. Genewa znajduje się zwykle w wyższej części tego przedziału (120 CHF+), szczególnie w przypadku nowoczesnych obiektów blisko miasta. Na przykład, nowe wielopoziomowe miejskie powierzchnie logistyczne lub bezpieczne magazyny w pobliżu lotniska w Genewie mogą osiągać czynsze trzycyfrowe za m²/rok. Ziemia przemysłowa jest tak ograniczona, że niektóre firmy poszukiwały przestrzeni magazynowych po francuskiej stronie granicy (w Annemasse, St-Genis itd.), lecz bycie w innym kraju nie jest idealne dla operacji just-in-time. Dlatego popyt na każdą dostępną nieruchomość przemysłową w kantonie pozostaje wysoki. Widać to w transakcjach: gdy na sprzedaż pojawia się starszy magazyn lub fabryka, często zostaje on przekształcony lub zrewitalizowany, zamiast stać pusty. W pierwszym półroczu 2024 roku w Genewie odnotowano spadek wolumenu inwestycji przemysłowych do 60 mln CHF spgpartner.ch (według raportu SPG Intercity), co kontynuuje spowolnienie z 2023 roku – ale wynika to bardziej z braku dostępnych produktów na rynku niż braku zainteresowania inwestorów.

Genewa stawia również na innowacje w nieruchomościach przemysłowych: rozważane są projekty logistyki wertykalnej, zielonych magazynów, a nawet podziemnego tunelu logistycznego, który miałby zmniejszyć ruch samochodów ciężarowych. Rejon Meyrin ma charakter zaawansowanej technologicznie strefy – znajdują się tam nie tylko magazyny, ale także zakłady produkcji zegarków oraz firmy technologiczne powiązane z CERN-em. Użytkownicy ci często wymagają połączenia biur, laboratoriów i powierzchni przemysłowych, które powstają w takich strefach jak ZIMEYSA.

W istocie nieruchomości przemysłowe w Genewie stanowią niszowy, lecz kluczowy segment rynku – charakteryzuje je niska pustostanowość, stabilny wzrost czynszów i ograniczona podaż. Nie trafiają na pierwsze strony gazet jak luksusowe domy czy biura, ale dla funkcjonowania lokalnej gospodarki (dostawy towarów, działalność lotniska, magazynowanie farmaceutyków itd.) są niezbędne. Oczekujemy, że czynsze przemysłowe będą wciąż umiarkowanie rosnąć, a stopy zwrotu pozostaną atrakcyjne (często wyższe niż w przypadku biur, ze względu na nieco wyższy profil ryzyka nieruchomości przemysłowych). Wielu inwestorów instytucjonalnych w ostatnim czasie dodało aktywa logistyczne do swoich szwajcarskich portfeli, a nieliczne tego typu nieruchomości w Genewie są bardzo cenione. Warto obserwować możliwy rozwój sytuacji: jeśli niektóre tereny przemysłowe PAV zostaną przeznaczone na mieszkania/biura, pojawić się mogą plany budowy nowego parku logistycznego dalej od miasta lub bardziej intensywnego wykorzystania okolic lotniska.

Najważniejsze inwestycje komercyjne

Krajobraz komercyjny Genewy przechodzi obecnie przez ważne projekty, które będą kształtować rynek w nadchodzących latach:

Praille-Acacias-Vernets (PAV): Poza mieszkaniami, PAV dostarczy również znaczną powierzchnię biurową i handlową. Celem jest decentralizacja części biur z zatłoczonego centrum miasta do nowoczesnego węzła miejskiego. Do 2030 roku PAV może pomieścić kilka setek tysięcy metrów kwadratowych biur, potencjalnie przyciągając nowe firmy lub umożliwiając obecnym firmom genewskim ekspansję. Kluczowe podprojekty to Tour Horizons i inne wysokościowce, które mogą obejmować biura oraz duże centrum handlowe zintegrowane z przestrzenią publiczną. Proporcje przestrzeni mieszkalnej i komercyjnej w PAV są dobrane tak, by zapewnić tętniące życiem środowisko typu mixed-use (a nie czysto biznesową dzielnicę).
Campus Pictet de Rochemont: Prywatny bank Pictet buduje nową siedzibę w Carouge, w pobliżu strefy PAV. Pierwszy etap dostarczył imponujący kompleks biurowy w 2020 roku; kolejne fazy do 2025–26 dodadzą więcej biur i udogodnień. To pozwoli skonsolidować ponad 2 000 pracowników Pictet oraz prawdopodobnie uwolni część przestrzeni w centrum miasta, gdy opuszczą starsze budynki.
Organizacje międzynarodowe: Genewa jest siedzibą wielu agencji ONZ i NGO. Niektóre z nich, jak WTO, wyremontowały lub rozbudowały swoje siedziby. WHO buduje nowy budynek w okolicy Prégny-Chambésy (blisko ONZ), a inne agencje modernizują swoje powierzchnie pod kątem bezpieczeństwa i zrównoważonego rozwoju. Istnieje również projekt Campus Genève, przewidujący bardziej spójną infrastrukturę dla NGO w dzielnicy Narodów. Projekty te często realizowane są przy wsparciu Konfederacji Szwajcarskiej i kantonu, a choć nie są „rynkowymi” transakcjami, mają wpływ na podaż/popyt biurowy (np. firmy wykonawcze i usługi wspierające wokół nich).
Hotele i branża hotelarska: Choć nie zostało to wyraźnie wspomniane, warto zauważyć, że w Genewie powstaje kilka nowych luksusowych hoteli (na przykład nowa rozbudowa Four Seasons i hotele butikowe). Ma to związek z nieruchomościami komercyjnymi, ponieważ branża hotelarska odradza się po pandemii, a niektóre budynki przekształcane są w hotele (jeden z budynków biurowych w pobliżu dworca Cornavin ma podobno stać się hotelem). Sektor turystyczny i MICE (spotkania, motywacje, konferencje, wystawy) w Genewie napędza popyt zarówno na hotele, jak i na krótkoterminowe apartamenty serwisowane.
Infrastruktura: Duże inwestycje infrastrukturalne Genewy (jak linia kolejowa CEVA ukończona w 2019 roku oraz rozbudowa linii tramwajowych) pośrednio stwarzają możliwości rozwoju powierzchni komercyjnych zorientowanych na transport publiczny. Na przykład przy stacji Chêne-Bourg (linia CEVA) planowane są nowe średniowysokie budynki biurowe, które mają skorzystać z lepszej komunikacji z centrum miasta i Francją.
Ekologiczne modernizacje: Wiele starszych budynków komercyjnych w Genewie przechodzi modernizację, by sprostać nowoczesnym normom środowiskowym. Projekty takie jak odnowa ICC (International Centre Cointrin) w pobliżu lotniska czy renowacja zabytkowych kamienic przy Rue du Rhône tworzą de facto „nową” przestrzeń w starych murach. Wysiłki te wpisują się w trendy zrównoważonego rozwoju, a także pomagają zwiększyć atrakcyjność starszych zasobów.

Ogólnie rzecz biorąc, te duże projekty stanowią sygnał zaufania do przyszłości Genewy jako miejsca prowadzenia biznesu. Skala inwestycji (publicznych i prywatnych) w PAV i inne przedsięwzięcia jest znacząca. Poprzez łączenie rozwoju mieszkaniowego i komercyjnego, Genewa stara się pozostać konkurencyjna na arenie międzynarodowej – oferując wysokiej jakości biura dla firm, wystarczającą liczbę mieszkań dla pracowników oraz utrzymując wysoką jakość życia, która jest jej wizytówką.

Krajobraz inwestycyjny: zyski, inwestorzy i regulacje

Zyski i stopy zwrotu

Inwestorzy na rynku nieruchomości w Genewie historycznie akceptowali niższe stopy zwrotu w zamian za stabilność i prestiż miasta. W 2025 roku pozostaje to aktualne. Brutto stopy zwrotu z najmu (roczny dochód z najmu jako procent ceny nieruchomości) dla mieszkań w Genewie należą do najniższych w Szwajcarii – a nawet na świecie – co odzwierciedla wysoką wycenę nieruchomości. Średnio w Szwajcarii stopy zwrotu dla mieszkaniowych nieruchomości wynoszą około 3% lub nieco mniej globalpropertyguide.com. W Genewie stopy zwrotu są jeszcze niższe: dla najlepszych aktywów mieszkaniowych stopy netto mogą sięgać niskiego poziomu 2%. Aktualne dane pokazują, że w IV kwartale 2024 roku inwestycje w najlepsze apartamenty w Genewie miały stopy zwrotu około 2,15%, podczas gdy w Zurychu wynosiły one 1,7% (Zurych jest tu absolutnym rekordzistą najniższych wartości) globalpropertyguide.com. Nawet stopy zwrotu dla mieszkań o niższym standardzie w Genewie rzadko przekraczają 3%. Zasadniczo inwestorzy płacą tu premię za nieruchomości, licząc na wzrost wartości kapitału i bezpieczeństwo, a nie na wysokie dochody z najmu.

W sektorze komercyjnym stopy zwrotu są nieco wyższe, ale wciąż stosunkowo niskie. Stopy zwrotu z najlepszych biur w Genewie zazwyczaj oscylują wokół 3,0–3,5% netto. Jest to nieco powyżej stóp zwrotu z najlepszych biur w Zurychu (~2,5–3,0%), co wynika z mniejszego rynku w Genewie i historycznie wyższego poziomu pustostanów. Jednakże, wraz ze wzrostem stóp procentowych z rekordowo niskiego poziomu w ciągu ostatnich dwóch lat, pojawiła się pewna presja na wzrost stóp zwrotu (czyli spadek wartości kapitałowych). Inwestorzy pod koniec 2022 i w 2023 r. oczekiwali nieco wyższych zwrotów, by zrekompensować wyższe koszty finansowania. Przykładowo, niektóre transakcje dotyczące biur drugorzędnych w Genewie w 2023 r. przeprowadzone były przy stopach zwrotu na poziomie 4–5% (dla starszych budynków lub tych z ryzykiem pustostanów). Niemniej jednak, wraz z rozwojem sytuacji w 2025 r. i stabilizacją lub spadkiem stóp procentowych, może nastąpić ponowna kompresja stóp zwrotu. Raport nieruchomościowy Julius Baer wskazuje, że utrzymujące się niskie stopy procentowe prawdopodobnie będą podnosić wartości rynkowe i ponownie wywierać presję na spadek stóp zwrotu początkowych w 2025 r. realestate.juliusbaer.com. Rzeczywiście, na początku 2025 roku pojawiły się oznaki, że stopy zwrotu z najlepszych biur w głównych miastach znów spadają po krótkim wzroście, ze względu na wzmożoną konkurencję inwestorów realestate.juliusbaer.com. Sugeruje to, że stopy zwrotu z najlepszych biur w Genewie mogą ponownie zbliżyć się do poziomu 3% lub jeszcze niższego, jeśli konkurencja o kluczowe aktywa się zaostrzy.

Dla sektora handlowego stopy zwrotu z najlepszych lokali sklepowych (np. prestiżowe witryny przy Rue du Rhône) są niezwykle niskie – często w przedziale 2,5–3%, podobnie jak w przypadku najlepszych biur lub nawet niższe, ponieważ są one postrzegane jako aktywa ultra-core (niektóre są wyceniane bardziej na podstawie ceny za metr niż stopy zwrotu). Stopy zwrotu z logistyki/przemysłu są zazwyczaj wyższe, odzwierciedlając większe ryzyko – w Szwajcarii mogą wynosić około 5–6%. Jeśli jakaś nieruchomość przemysłowa w Genewie trafiłaby na rynek, mogłaby być sprzedana na tym poziomie w zależności od najemcy i długości umowy najmu. Jednak ponownie, ograniczona liczba takich okazji sprawia, że wycena każdego aktywa jest unikalna.

Fundusze nieruchomościowe i inwestorzy instytucjonalni wybierają Szwajcarię ze względu na stabilne, zbliżone do obligacji stopy zwrotu. W ciągu ostatnich ~25 lat szwajcarskie fundusze nieruchomościowe osiągały średnio ~5,5% rocznie łącznej stopy zwrotu, tylko nieznacznie mniej niż akcje, ale przy znacznie niższej zmienności ubs.com. Nieruchomości genewskie były na tym tle gwiazdą, zwłaszcza jeśli chodzi o wzrost wartości kapitałowej. Wielu inwestorów uważa, że nawet jeśli stopa zwrotu z najmu to tylko 2–3%, długoterminowy wzrost cen w Genewie zwiększy łączny zwrot. W ostatniej dekadzie to założenie się sprawdziło, gdy ceny mieszkań w Genewie systematycznie rosły. Patrząc w przyszłość, przy tak niskich stopach zwrotu, przyszłe zyski będą zależeć od dalszego wzrostu czynszów i cen – co z kolei zależy od utrzymania napiętej relacji podaży do popytu (co w Genewie jest bardzo prawdopodobne).

Należy zauważyć, że koszty finansowania w stosunku do rentowności są kluczowe. W erze ujemnych stóp procentowych (przed 2022 r.) pożyczanie było bardzo tanie, więc 2% stopa zwrotu była wystarczająca, jeśli Twój kredyt hipoteczny wynosił 1%. W 2023 roku oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło do około 3%, co na krótko sprawiło, że niektóre inwestycje w nieruchomości były blisko neutralnego lub nawet ujemnego przepływu gotówki. Jednak do połowy 2025 roku szwajcarskie 10-letnie stopy procentowe kredytów hipotecznych są bliższe poziomu ~1,5–2% (a finansowanie krótkoterminowe oparte na Liborze jeszcze niższe) mansionglobal.com, przywracając pozytywną różnicę dla inwestorów. Jeśli SNB rzeczywiście dalej obniży stopy procentowe, stopy zwrotu z nieruchomości (które zachowują się odwrotnie do cen) mogą ponownie się skurczyć, gdy wymagana stopa zwrotu inwestorów spadnie. Wiele instytucji dysponujących dużą ilością gotówki jest skłonnych zaakceptować rentowność poniżej 3% w Genewie, ponieważ po prostu jest mało alternatyw o takiej stabilności.

Zainteresowanie inwestorów zagranicznych

Genewa, jako miasto o znaczeniu globalnym, naturalnie przyciąga zainteresowanie zagranicznych nabywców i inwestorów. Jednak rynek mieszkaniowy jest ściśle regulowany pod kątem własności zagranicznej. Na mocy szwajcarskiej federalnej ustawy Lex Koller, obcokrajowcy niebędący rezydentami są w dużej mierze pozbawieni możliwości zakupu nieruchomości mieszkalnych w miastach takich jak Genewa czy Zurych mansionglobal.com. Oznacza to, że inwestor ze Stanów Zjednoczonych, Chin czy UE, który nie jest rezydentem Szwajcarii, generalnie nie może nabyć mieszkania ani domu w Genewie w celach czysto inwestycyjnych lub wakacyjnych. Istnieją pewne wyjątki (np. dyplomaci czasami otrzymują zwolnienia, nowe programy „mieszkalnictwa dla ekspatów” itp.), ale zasadniczo jedynymi cudzoziemcami aktywnymi na rynku mieszkaniowym w Genewie są ekspaci, którzy uzyskali rezydenturę/pozwolenia szwajcarskie lub osoby posiadające szwajcarskie podmioty gospodarcze. Ta polityka pomogła uchronić Genewę przed spekulacyjnymi zakupami zagranicznymi na dużą skalę, jakie można było zaobserwować np. w Londynie czy Vancouver. W pewnym stopniu ogranicza to popyt – choć ceny w Genewie i tak są wysokie ze względu na popyt krajowy i międzynarodowy od rezydentów.

Co nie zmienia faktu, że inwestorzy zagraniczni uczestniczą na rynku Genewy pośrednio lub poprzez aktywa komercyjne. Wiele międzynarodowych instytucji finansowych (fundusze majątkowe, globalne fundusze nieruchomości, itp.) inwestuje w szwajcarskie nieruchomości za pośrednictwem funduszy nieruchomości, SICAV-ów i notowanych spółek nieruchomościowych. Te wehikuły, zarządzane często przez szwajcarskie banki lub zarządzających aktywami, omijają Lex Koller dzięki temu, że są podmiotami szwajcarskimi. Na przykład azjatycki fundusz emerytalny może ulokować kapitał w szwajcarskim funduszu nieruchomości, który następnie kupuje bloki mieszkalne w Genewie. W Genewie obecny jest także kapitał zagraniczny w nieruchomościach komercyjnych, gdyż ograniczenia Lex Koller są łagodniejsze dla nieruchomości przeznaczonych wyłącznie na cele komercyjne (obcokrajowcy mogą nabywać nieruchomości komercyjne, jeśli są one wykorzystywane do celów biznesowych). Dlatego widzieliśmy na przykład zagranicznych inwestorów kupujących genewskie biurowce, centra handlowe czy hotele. W ostatnich latach niektóre prestiżowe aktywa komercyjne w Genewie (jak kompleks biurowy czy hotel przy Quai du Mont-Blanc) zostały przejęte przez inwestorów z Bliskiego Wschodu czy Ameryki Północnej. Transakcje te podkreślają atrakcyjność Genewy jako rynku typu safe-haven: stabilność polityczna, silne praworządność oraz historycznie solidne stopy zwrotu.

Status Genewy jako siedziby Organizacji Narodów Zjednoczonych oraz setek organizacji pozarządowych przyciąga także inwestycje zagranicznych państw – np. rządy kupujące rezydencje dla swoich ambasadorów lub delegacji. Zakupy te są zazwyczaj zwolnione z Lex Koller, ponieważ uznaje się je za użytek oficjalny (rzeczywiście, niektóre ekskluzywne nieruchomości w Genewie są własnością państw obcych na potrzeby ich ambasad/misji).

Podsumowując, zainteresowanie zagranicznymi inwestorami na rynku nieruchomości w Genewie jest duże, lecz bezpośredni udział w rynku mieszkaniowym jest ograniczony przez prawo. Obcokrajowcy zainteresowani Genewą często przeprowadzają się do Genewy (zdobywając rezydenturę, by kupić dom) lub inwestują przez szwajcarskie fundusze/partnerów. Rynek nie jest więc tak zdominowany przez właścicieli zagranicznych jak, np., w centrum Londynu; w większości należy do mieszkańców kraju. Niemniej jednak, genewskie nieruchomości znajdują się na celowniku światowych inwestorów. Uważa się je za część „światowego obiegu luksusowych nieruchomości” (obok takich miast jak Londyn, Singapur, Monako), gdzie zamożni ludzie mogą chcieć posiadać rezydencję – i ci, którzy mogą (np. bogaci ekspaci z pozwoleniem na pobyt), rzeczywiście kupują tu nieruchomości dla dywersyfikacji.

Środowisko regulacyjne i podatkowe

Szwajcaria oferuje generalnie stabilne i przyjazne inwestorom otoczenie regulacyjne, choć z pewnymi unikalnymi uwarunkowaniami:

Lex Koller (wspomniana powyżej) to kluczowa regulacja ograniczająca zakup nieruchomości mieszkalnych przez cudzoziemców mansionglobal.com. Jest to polityczne zabezpieczenie przed nadmiernym wpływem zagranicy na rynek mieszkaniowy. Co jakiś czas pojawiają się debaty o jej zaostrzeniu lub złagodzeniu; obecnie obowiązuje bez widocznych oznak większych zmian.
Polityka mieszkaniowa w Genewie wyraźnie promuje dostępność i prawa najemców. Genewa ma jedne z najsurowszych przepisów lokatorskich w Szwajcarii. Podwyżki czynszów dla obecnych najemców są regulowane: jak wspomniano, są powiązane ze stopą referencyjną i inflacją. Ponadto Genewa ma tradycję spółdzielni mieszkaniowych oraz mieszkań komunalnych. Władze kantonu często wymagają, aby nowe inwestycje obejmowały część mieszkań poniżej cen rynkowych. Na przykład inwestycja Quai Vernets/PAV przeznacza 66% z 1 355 lokali na mieszkania socjalne lub z kontrolowanym czynszem mediaroom.bouygues-construction.com, co jasno wskazuje cele polityki. Zapewnia to różnorodność dochodów i uniemożliwia powstawanie całych luksusowych dzielnic. Deweloperzy jednak twierdzą, że takie wymogi, wraz z rygorystycznym planowaniem przestrzennym, zmniejszają rentowność i spowalniają realizację inwestycji – klasyczny konflikt interesu publicznego z prywatną motywacją.
Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego i budownictwa w Genewie ograniczają wysokość i gęstość zabudowy w wielu obszarach (Genewa przez długi czas unikała budowy wieżowców; nawet teraz naprawdę wysokie budynki są rzadkością). Panorama miasta jest niskokondygnacyjna, a lokalny opór wobec wysokich budynków pozostaje silny (z pewnymi wyjątkami w rejonie PAV). Przepisy te zachowują estetyczny urok Genewy, ale jednocześnie ograniczają podaż.
Przepisy środowiskowe stają się coraz bardziej istotne. Budownictwo w Genewie musi spełniać wysokie standardy efektywności energetycznej (powszechny jest np. certyfikat Minergie). Jak wspomniano, promowany jest zrównoważony rozwój miast (np. inicjatywa „2000 Watts Sites”). Takie przepisy mogą zwiększać koszty początkowe, ale jednocześnie podnoszą wartość w długim okresie i obniżają koszty eksploatacji.
Podatki: Właściciele nieruchomości w Genewie podlegają kilku podatkom: rocznemu kantonalnemu podatkowi majątkowemu (który obejmuje wartość nieruchomości), lokalnemu podatkowi od nieruchomości (impôt immobilier complémentaire) na nieruchomości mieszkalne niezamieszkane przez właściciela oraz podatkowi od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości (który jest wysoki, jeśli sprzedasz w ciągu kilku lat od zakupu, ale maleje do zera po kilkunastu, kilkudziesięciu latach posiadania). Istnieje także 3% podatek od przeniesienia własności nieruchomości (droit d’enregistrement), zwykle płacony przez nabywcę przy transakcji, jako jednorazowy koszt. W porównaniu z niektórymi krajami, szwajcarskie podatki od posiadania nieruchomości są stosunkowo umiarkowane (brak ogólnokrajowego podatku od nieruchomości, tylko kantonalne), a inwestorzy długoterminowi korzystają z malejącego podatku od zysków kapitałowych. Efektywne stawki podatku majątkowego w Genewie są wyższe niż w innych kantonach (ponieważ Genewa ma do sfinansowania wiele usług publicznych), ale ogólnie otoczenie podatkowe uznawane jest za sprawiedliwe i przewidywalne. Faktem jest, że Szwajcaria nie posiada ogólnokrajowego podatku od dochodu z najmu jako takiego – dochód z najmu jest po prostu częścią zwykłego dochodu i można go pomniejszyć o odliczenia. Co ważne, odsetki od kredytów hipotecznych są odliczane od podatku, co zachęca do korzystania z dźwigni finansowej.

Dla inwestorów przejrzystość i bezpieczeństwo prawne w Genewie to ogromne atuty. Tytuł własności jest gwarantowany (szwajcarski rejestr gruntów jest bardzo wiarygodny), umowy są egzekwowalne, a wywłaszczenia praktycznie nie występują. System prawny jest też bardzo przyjazny dla wierzycieli – posiadacze hipotek mają silne zabezpieczenie (to częściowo tłumaczy, dlaczego banki chętnie udzielają kredytów na niski procent).

Ważną, toczącą się obecnie dyskusją jest możliwe zniesienie „Eigenmietwert” (podatku od wartości czynszowej) na poziomie federalnym, co mogłoby zmienić sytuację właścicieli-uczestników (sprawiając, że posiadanie własnego mieszkania byłoby bardziej atrakcyjne, bo nie byłoby opodatkowane wyimaginowanym czynszem). Jeśli do tego dojdzie (trwają nad tym dyskusje w parlamencie), może to jeszcze bardziej pobudzić popyt na kupno zamiast najmu. Stanowisko Genewy w tej sprawie pozostaje do ustalenia.

Podsumowując, otoczenie regulacyjne w Genewie stara się zrównoważyć siły rynkowe z kwestiami społecznymi: Miasto chce pozostać atrakcyjne dla inwestorów i utrzymać wysoką jakość zasobów mieszkaniowych, ale też dba, by mieszkania nie stały się zupełnie nieosiągalne dla mieszkańców. Z perspektywy inwestora, gdy już spełnisz kryteria inwestycyjne (to znaczy nie naruszysz Lex Koller), Genewa oferuje bardzo bezpieczne środowisko przy umiarkowanym opodatkowaniu i silnych gwarancjach prawnych – to ważne czynniki, które sprawiają, że inwestorzy akceptują niskie stopy zwrotu.

Czynniki napędzające rynek i wyzwania

Rynek nieruchomości w Genewie jest kształtowany przez kilka kluczowych czynników i w najbliższej przyszłości stanie przed pewnymi wyzwaniami. Poniżej znajduje się podział najważniejszych kwestii:

Wzrost populacji i migracja: Liczba ludności Genewy systematycznie rośnie, głównie z powodu imigracji. Populacja kantonu przekroczyła już 500 000, a Szwajcaria jako całość od dziesięcioleci notuje dodatni bilans migracji globalpropertyguide.com. W 2023 roku saldo migracji netto do Szwajcarii osiągnęło szczyt ~131 tys., a choć w 2024 spadło do ~87 tys. globalpropertyguide.com, wciąż pozostaje wysokie w ujęciu historycznym. Genewa, jako centrum międzynarodowej dyplomacji i biznesu, przyciąga zagranicznych specjalistów, pracowników przygranicznych (francuskich „frontaliers”) i studentów. Ten stały napływ ludności napędza popyt na mieszkania. To korzystne dla właścicieli nieruchomości (gwarantuje stałą pulę najemców/kupujących), ale równocześnie obciąża podaż i infrastrukturę. Wyzwanie stanowi zapewnienie wystarczającej liczby mieszkań i usług dla rosnącej liczby mieszkańców bez rozlewania się miasta (Genewa jest ograniczona granicą z Francją i jeziorem). Oczekuje się, że wzrost ludności będzie kontynuowany w średnim okresie, choć w umiarkowanym tempie, co podtrzyma presję na rynku nieruchomości.
Kondycja gospodarcza: Gospodarka Genewy to główny czynnik napędzający popyt na nieruchomości. Miasto może się pochwalić jednym z najwyższych na świecie PKB na mieszkańca oraz obecnością bankowości prywatnej, firm z sektora handlu surowcami, zegarmistrzów oraz oczywiście dużego sektora organizacji non-profit/NGO. Wzrost gospodarczy w Szwajcarii jest umiarkowany (prognozowany na ok. 0,8% w 2025 r. globalpropertyguide.com), ale gospodarka Genewy jest stosunkowo odporna i zróżnicowana. Bezrobocie w Genewie jest niskie (około 3–4%, nieco powyżej średniej szwajcarskiej), a rynek pracy jest napięty dla wykwalifikowanych pracowników. Wysokie zatrudnienie i rosnące dochody wspierają zarówno rynek mieszkaniowy, jak i komercyjny. Gdy ludzie mają stabilną, dobrze płatną pracę, mogą pozwolić sobie na wyższe czynsze lub kredyty hipoteczne. Podobnie, firmy, które dobrze prosperują, wynajmują więcej powierzchni biurowych i inwestują w infrastrukturę. Wyzwanie polega na tym, że wzrost gospodarczy Genewy nie jest szybki – jest stabilny, ale poniżej historycznych średnich globalpropertyguide.com. Każde globalne spowolnienie (na przykład w bankowości lub handlu) mogłoby wpłynąć na segment luksusowych nieruchomości w Genewie, jeśli znikną stanowiska ekspatów. Ponadto, uzależnienie Genewy od kilku sektorów sprawia, że gdyby któryś z nich (np. handel surowcami) się skurczył, mógłby uwolnić powierzchnię biurową na rynku. Obecnie jednak perspektywy gospodarcze są dość pozytywne, konsumpcja prywatna napędza wzrost, a realne płace rosną globalpropertyguide.com, co korzystnie wpływa na sektor nieruchomości.
Stopy procentowe i finansowanie: Środowisko stóp procentowych ma bezpośredni wpływ na popyt na nieruchomości i ceny. Szwajcaria przeszła od ujemnych stóp politycznych (przed 2022 r.) do bardziej restrykcyjnej polityki w 2023 r., a obecnie w 2025 roku zapowiada się ponowne łagodzenie, ponieważ inflacja została opanowana. Stopy procentowe kredytów hipotecznych podwoiły się mniej więcej między 2021 a 2023 rokiem (z ok. 1% do ok. 2-2,5% dla długoterminowych stałych stóp), co ograniczyło zdolność kredytową niektórych kupujących i nieco ostudziło wzrost cen w 2022 roku. Jednak gdy inflacja spadła do ok. 1,1% w 2024 r. i nawet zanotowała wartość ujemną w 2025 r. globalpropertyguide.com, Szwajcarski Bank Narodowy wstrzymał podwyżki i może obniżyć stopy. Konsensus przewiduje stopniowy spadek stóp procentowych w 2025 roku engelvoelkers.com. Ma to kilka skutków: niższe stopy obniżają miesięczne raty kredytu hipotecznego, umożliwiając kupującym oferowanie wyższych cen za nieruchomości (co wspiera ceny). Rzeczywiście, Engel & Völkers zauważa, że niższe koszty finansowania, w połączeniu z rosnącymi czynszami, przechylają szalę z powrotem w stronę zakupu engelvoelkers.com. Ponadto, niskie stopy procentowe sprawiają, że niskie zyski z nieruchomości stają się stosunkowo atrakcyjne w porównaniu z obligacjami. Potencjalnym wyzwaniem jest zmienność stóp – jeśli inflacja niespodziewanie wzrośnie lub globalne stopy nagle podskoczą, SNB może ponownie zacieśnić politykę, co ograniczyłoby popyt. Jednak obecnie stabilne lub spadające stopy procentowe są sprzyjającym czynnikiem dla rynku nieruchomości w Genewie.
Zrównoważony rozwój i cele klimatyczne: Zrównoważony rozwój jest zarówno motorem, jak i wyzwaniem. Genewa (i cała Szwajcaria) zobowiązała się do realizacji celów klimatycznych – np. neutralności węglowej do 2050 roku oraz celów pośrednich, takich jak redukcja emisji o 50% do 2030 roku dla budynków. Budynki stanowią dużą część tego zagadnienia (np. ogrzewanie). Powoduje to falę zielonych modernizacji i nowych, ekologicznych inwestycji. Na przykład projekt Quai Vernets w Genewie jest przykładem zrównoważonego budownictwa, wykorzystującego materiały z odzysku i dostarczającego odnawialną energię na miejscu mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Kanton wspiera energooszczędne renowacje poprzez dotacje i regulacje (np. wycofywanie ogrzewania olejowego). Te inicjatywy napędzają inwestycje w nieruchomości (modernizacja starych budynków tworzy miejsca pracy i może długofalowo zwiększać wartość nieruchomości). Wielu najemców i inwestorów obecnie preferuje budynki z ekologicznymi certyfikatami, co skłania deweloperów do ubiegania się o oznaczenia takie jak Minergie, BREEAM czy LEED dla nowych projektów. Wyzwanie stanowi koszt: budownictwo ekologiczne może być droższe na początku. Dla właścicieli starszych budynków, dostosowanie do nowych standardów (izolacja, panele słoneczne itp.) to wydatek kapitałowy, na który nie wszystkich stać. Istnieje także presja regulacyjna – jeśli budynek nie spełni przyszłych norm, może zostać ukarany grzywną lub stracić na atrakcyjności. Zrównoważony rozwój to coraz ważniejszy czynnik rynkowy (przyciągający „zieloną premię” dla niektórych nieruchomości) i element długoterminowej odporności, ale wymaga znaczących inwestycji i adaptacji ze strony branży.
Polityka mieszkaniowa i przystępność cenowa: Polityka mieszkaniowa Genewy ma duży wpływ na rynek. Wysiłki rządu na rzecz tworzenia przystępnych cenowo mieszkań (poprzez narzucanie limitów w nowych inwestycjach, finansowanie spółdzielni itp.) są czynnikiem napędzającym, ponieważ zwiększają podaż, ale stanowią także ograniczenie dla wolnego rynku. Na przykład wymóg, aby 20-30% mieszkań w projekcie było przystępnych cenowo, może ograniczyć całkowitą rentowność, a tym samym tempo, z jakim deweloperzy są skłonni budować. Mechanizmy kontroli czynszów (takie jak system referencyjnej stopy hipotecznej) bezpośrednio wpływają na zyski – jak pokazuje rok 2025, gdy czynsze musiały zostać obniżone o około 3% dla wielu umów najmu ze względu na spadek stopy realestate.juliusbaer.com. Te polityki utrzymują koszty mieszkań na pewnym poziomie dla lokalnych mieszkańców, co jest korzystne społecznie, ale mogą też zniechęcać do spekulacyjnych inwestycji i tłumić bardzo szybki wzrost cen. Innymi słowy, ramy regulacyjne Genewy prawdopodobnie zapobiegły jeszcze większym problemom z dostępnością mieszkań, ale to również oznacza, że rynek jest mniej elastyczny – podaż nie rośnie gwałtownie tylko dlatego, że ceny są wysokie. Kolejnym aspektem polityki jest demokracja bezpośrednia: obywatele Genewy często głosują w sprawach planistycznych. W przeszłości referenda na przykład wstrzymały propozycje budowy wieżowców lub wymusiły zmiany w planach zagospodarowania przestrzennego. Może to być wyzwanie, ponieważ potrzebne inwestycje mogą być spowolnione przez sprzeciw społeczny (zjawisko NIMBY). Delikatną równowagą, którą Genewa musi utrzymać, jest zapewnienie wystarczającego rozwoju (poprzez polityki takie jak starannie negocjowany Plan Gospodarczy PAV), przy jednoczesnym zachowaniu jakości życia i mieszanki społecznej.
Infrastruktura i dynamika transgraniczna: Bardziej lokalnym czynnikiem napędzającym są inwestycje w infrastrukturę – na przykład połączenie kolejowe CEVA (obecnie w pełni funkcjonujące jako Léman Express), które lepiej łączy Genewę z przedmieściami i Francją. To ułatwiło zamieszkanie nieco dalej (nawet w francuskich miastach po drugiej stronie granicy) i dojazdy do pracy. W efekcie część popytu „przesunęła się” do Francji, gdzie mieszkania są tańsze. Jednak genewski rynek nieruchomości wciąż czerpie korzyści dzięki tym, którzy chcą mieszkać blisko i korzystać ze szwajcarskich usług. Dynamiczna sytuacja na granicy jest interesująca: około 100 000 pracowników codziennie dojeżdża do pracy z Francji. Gdyby kiedykolwiek kwestie graniczne lub dwustronne z UE ograniczyły ten przepływ, mogłoby to wywołać większy popyt na mieszkania w Genewie. Z drugiej strony, jeśli Francja mocno rozwinie swoje tereny przygraniczne (planuje się nowe osiedla mieszkaniowe w Annemasse itp.), może to stanowić „zawór bezpieczeństwa”, zmniejszający presję na rynek mieszkań w Genewie. Jak na razie jednak, genewski rynek nieruchomości pozostaje w swojej własnej bańce wysokiego popytu; nawet duża podaż we Francji raczej nie obniży znacząco cen w Genewie, ponieważ wiele osób woli mieszkać w Szwajcarii ze względu na podatki, edukację i jakość życia (jeśli ich na to stać).
Czynniki globalne i waluta: Na poziomie makro, siła franka szwajcarskiego odgrywa rolę. Silny frank (co obserwujemy – ostatnio umocnił się wobec EUR i USD) eurocost.com sprawia, że nieruchomości w Genewie są jeszcze droższe dla zagranicznych nabywców w przeliczeniu na walutę, ale jednocześnie podkreśla atrakcyjność miasta jako bezpiecznej przystani. Globalne trendy gospodarcze, takie jak popyt inwestorów na aktywa rzeczowe w czasach niepewności, sprzyjają szwajcarskim nieruchomościom. Jednak wydarzenia geopolityczne (wojna, sankcje itp.) mogą mieć również lokalny wpływ – np. rola Genewy w handlu surowcami wzrosła, gdy inne rynki stały się ryzykowne, co pośrednio zwiększa popyt na powierzchnie biurowe. Albo, gdyby współpraca międzynarodowa się załamała, niektóre funkcje ONZ mogłyby zostać przeniesione (to hipotetyczne, ale warto uwzględnić taki czynnik ryzyka).

Podsumowując, czynniki napędzające rynek nieruchomości w Genewie są w przeważającej mierze pozytywne – wzrost liczby ludności, zamożność, stabilna gospodarka, niskie stopy procentowe – wszystko to zwiększa popyt. Wyzwania dotyczą głównie podaży i dostępności: jak zapewnić dach nad głową rosnącej populacji bez wykluczania klasy średniej oraz jak rozbudowywać infrastrukturę i nowe inwestycje w ograniczonym geograficznie i politycznie otoczeniu. Jak dotąd, Genewa pozostaje bardzo atrakcyjna, choć droga. Nadchodzące lata będą wymagały rozważnego planowania miejskiego i być może współpracy regionalnej (z kantonem Vaud i sąsiednią Francją), by zapewnić rozwój całego regionu Genewy.

Prognozy i perspektywy na najbliższe lata

Patrząc w przyszłość, perspektywy rynku nieruchomości w Genewie na następne lata (do końca lat 20. XXI wieku) są ostrożnie optymistyczne: przewiduje się dalszy wzrost, choć w bardziej umiarkowanym tempie. Większość ekspertów nie spodziewa się radykalnych korekt, ale raczej wyhamowania trendów, gdy rynek będzie przyswajał ostatnie zmiany. Oto, czego można się spodziewać:

Prognoza rynku nieruchomości mieszkaniowych: Ceny mieszkań w Genewie prawdopodobnie będą nadal rosły w najbliższym czasie, choć zapewne w umiarkowanym tempie jednocyfrowym rocznie. Prognozy dla całej Szwajcarii na 2025 rok przewidują wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych o +3–4% globalpropertyguide.com, a Genewa, biorąc pod uwagę ograniczoną podaż, powinna przynajmniej dorównać temu poziomowi. Prognozy Wüest Partner wskazują, że ceny mieszkań własnościowych wzrosną o około 3,6% w 2025 roku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, co wydaje się realne dla rynku genewskiego, jeśli warunki gospodarcze pozostaną korzystne. Po 2025 r., gdyby stopy procentowe dodatkowo spadły, popyt kupujących mógłby wzrosnąć, ale ewentualne wzrosty będą ograniczone przez barierę dostępności cenowej. W Genewie wskaźnik ceny do dochodu jest już wysoki; dalsze znaczące skoki cen mogą sprawić, że nawet najlepiej zarabiający zostaną wykluczeni z rynku, dlatego też naturalną równowagą rynku może być wolniejszy wzrost, chyba że dochody również będą rosły. Nasza prognoza: roczny wzrost cen domów w Genewie na poziomie około 2–5% rocznie w latach 2025 i 2026, zakładając brak zewnętrznych szoków. Czynsze także będą rosły, ale prawdopodobnie wolniej – być może w granicach 1–3% rocznie dla ofert czynszów – ponieważ nowa podaż (jednostki PAV, itp.) zacznie stopniowo pojawiać się na rynku, a redukcje czynszów w 2025 r. zresetują część umów najmu na niższym poziomie globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Warto zauważyć, że sam 2025 rok może przynieść niższy rzeczywisty wzrost czynszów z powodu tej obniżki stawki referencyjnej realestate.juliusbaer.com (wielu najemcom obniżane są czynsze), ale w 2026 roku podwyżki czynszów mogą zostać wznowione, jeśli gospodarka pozostanie silna, a pustostany nadal będą bardzo niskie.
Prognozy dla nieruchomości komercyjnych: W przypadku biur lata 2025–2027 będą okresem równoważenia nowej podaży i popytu. W 2025 roku spodziewamy się stabilnych warunków – poziom pustostanów utrzyma się na poziomie około 6%, a czynsze za najlepsze powierzchnie mogą wzrosnąć o kolejne 1–2% ze względu na silny popyt na topowe powierzchnie. W latach 2026–27 jednak napływ ok. 250 000 m² nowych biur wystawi rynek na próbę jll.com jll.com. Można się spodziewać tymczasowego wzrostu pustostanów (być może do wysokich jednocyfrowych poziomów). Czynsze za biura w najlepszych lokalizacjach mogą ustabilizować się lub nawet nieznacznie spaść, jeśli właściciele będą konkurować o najemców nowych budynków. Czynsze za powierzchnie biurowe drugiej kategorii mogą znaleźć się pod presją, jeśli najemcy przeniosą się do nowych budynków. Niemniej rynek biurowy w Genewie historycznie dobrze sobie radził z absorpcją powierzchni – często międzynarodowe firmy lub organizacje pozarządowe rozszerzają działalność, by skorzystać z nowych ofert. Może więc nastąpić tzw. ucieczka do jakości: nowe ekologiczne, efektywne biura zapełnią się, podczas gdy starsze budynki opustoszeją (a następnie mogą zostać przekształcone na mieszkania lub zmodernizowane). Ostatecznie, wpływ na ogólny poziom pustostanów może być mniej dotkliwy, jeśli przestarzałe zasoby zostaną wycofane z rynku. Ogólnie rzecz biorąc, wartości kapitałowe biur prawdopodobnie pozostaną stabilne w segmencie premium, ale mogą się osłabić dla starszych aktywów. Inwestorzy będą uważnie śledzić zmiany stóp kapitalizacji; niewielki wzrost stopy kapitalizacji (np. z 3,0% do 3,3% dla segmentu premium) może nastąpić, jeśli pustostany wzrosną, a czynsze wyhamują, co oznaczałoby umiarkowane spadki cen. Z drugiej strony, jeśli dominować będzie środowisko niskich stóp procentowych, stopy kapitalizacji mogą pozostać na niskim poziomie.
Prognozy dla handlu detalicznego: Segment handlu luksusowego w Genewie powinien pozostać bardzo odporny. Przewiduje się niewielkie wzrosty czynszów rocznie w segmencie luksusowym (~1-3% rocznie) oraz praktycznie zerowy poziom pustostanów na głównych ulicach luksusowych portugalbusinessesnews.com. Genewa najprawdopodobniej utrzyma status jednego z 10 najlepszych światowych rynków handlu luksusowego. Szeroko rozumiany handel detaliczny prawdopodobnie będzie miał stabilne lub lekko poprawiające się perspektywy w miarę wzrostu gospodarki i powrotu turystyki do poziomów sprzed pandemii. Jednak e-commerce będzie nadal wywierał presję na sprzedaż stacjonarną; może nasilić się polaryzacja: najlepsze lokalizacje będą się rozwijać, a słabsze pogłębiać trudności. Niektóre lokalizacje drugorzędne mogą zostać przekształcone na inne funkcje (gastronomiczne, medyczne etc.). Po stronie inwestycyjnej, stopy kapitalizacji dla handlu detalicznego mogą pozostać na obecnym poziomie (gdyż i tak są stosunkowo wysokie dla obiektów handlu drugorzędnego, niskie dla najlepszych lokalizacji).
Prognozy dla przemysłu: Powierzchnie przemysłowe/logistyczne pozostaną trudno dostępne. Spodziewamy się utrzymującego się niskiego poziomu pustostanów i rosnących czynszów w tym segmencie. Co więcej, popyt na logistykę ostatniej mili powinien rosnąć wraz z rozwojem e-commerce, lecz Genewa ma ograniczone możliwości powiększania zasobów magazynowych. Być może rozwinie się nisza wielopoziomowej logistyki miejskiej (jak w miastach takich jak Paryż). Inwestorzy mogą spodziewać się lekkiej kompresji stóp kapitalizacji w logistyce, w miarę jak coraz większy kapitał konkuruje o ograniczoną liczbę aktywów (zgodnie z trendem światowym). Stopy kapitalizacji dla powierzchni przemysłowych w Genewie mogą zbliżyć się do 5%, jeśli stopy procentowe pozostaną niskie, a konkurencja będzie silna.
Trend inwestorów zagranicznych: Przy globalnych rynkach pozostających dość zmiennymi, nieruchomości w Genewie powinny nadal przyciągać kapitał instytucjonalny poszukujący bezpiecznych przystani. Nie przewidujemy zmian w ustawie Lex Koller w krótkim terminie, więc bezpośredni zakup domów przez cudzoziemców pozostanie ograniczony. Jednak zagraniczne inwestycje pośrednie (poprzez fundusze lub przejęcia korporacyjne) mogą wzrosnąć, zwłaszcza w nieruchomości komercyjne lub projekty deweloperskie. Warto zauważyć, że niektóre duże finansowania rozwoju (jak parcele PAV) mogą angażować międzynarodowych partnerów ze względu na skalę wymaganych inwestycji.
Ryzyka makroekonomiczne: Ważnym elementem każdej prognozy jest uwzględnienie ryzyka. Potencjalne zagrożenia dla perspektyw rynku nieruchomości w Genewie to: globalna recesja (która mogłaby zmniejszyć popyt na dobra luksusowe, ograniczyć miejsca pracy dla ekspatów i zahamować ekspansję firm), gwałtowne podwyżki stóp procentowych (obecnie mało prawdopodobne, ale niespodziewany wzrost inflacji może zmusić banki centralne do zaostrzenia polityki, co wpłynęłoby negatywnie na dostępność kredytów), lub kryzys finansowy (np. poważna korekta na giełdzie mogłaby tymczasowo schłodzić popyt na nieruchomości z wyższej półki). Dodatkowo, poważne zawirowania geopolityczne wpływające na kluczowe sektory Genewy (na przykład sankcje dotykające handel surowcami lub kwestie tajemnicy bankowej w sektorze finansowym) mogą również wpłynąć na poziom wynajmu powierzchni biurowych. Jeśli chodzi o mieszkania, wewnętrzne decyzje polityczne, takie jak inicjatywa kontroli czynszów lub duży program budownictwa dostępnego, mogłyby zmienić dynamikę rynku, jednak na ten moment nie przewiduje się nowych działań poza już istniejącymi przepisami.
Porównawcza wydajność: Warto porównać przewidywaną sytuację Genewy z innymi miastami. Rynek w Zurychu również jest nastawiony na umiarkowany wzrost; niektórzy analitycy sądzą, że tempo wzrostu w Zurychu może być nieco wolniejsze niż w Genewie pod względem mieszkań, ponieważ Zurych miał nieco szybszy wzrost cen i większą liczbę nowych inwestycji na przedmieściach. W innych szwajcarskich miastach, takich jak Bazylea czy Berno, oczekuje się bardziej płaskich trendów cenowych (1–2% wzrostu), ponieważ tamtejsze rynki nie są tak bardzo ograniczone podażą. W skali międzynarodowej Genewa może przewyższyć niektóre przegrzane rynki (na przykład, jeśli wiodące światowe miasta doświadczą korekty spowodowanej wysokimi stopami procentowymi, Genewa może wydawać się stabilniejszą alternatywą). W rankingu kosztów życia dla ekspatów Mercer 2024, Genewa została uznana za najdroższe miasto na świecie eurocost.com – to miecz obosieczny: podkreśla siłę popytu i waluty, ale również uwypukla problem z przystępnością cenową, który może ograniczyć wzrost czynszów i cen. Genewa prawdopodobnie utrzyma swoją pozycję miasta o najwyższych kosztach przy obecnych uwarunkowaniach.

Ogólnie rzecz biorąc, prognozy dla nieruchomości w Genewie zakładają kontynuację długoterminowego trendu: stabilny wzrost, wysokie wartości i napięty rynek. Rok 2025 powinien być rokiem stabilizacji i lekkiego przyspieszenia — łagodzenie stóp procentowych pobudzi aktywność na rynku. Lata 2026–27 będą polegały na zarządzaniu napływem nowej podaży i zapewnieniu jej wchłonięcia bez nadmiernego wzrostu pustostanów. Po 2028 roku i później, jeśli wzrost liczby ludności i miejsc pracy się utrzyma, Genewa może ponownie znaleźć się w sytuacji niedoboru, nawet po zakończeniu bieżących inwestycji, co potencjalnie może zainicjować kolejny gwałtowny wzrost cen i czynszów – ale to dopiero dalsza perspektywa. W średnim okresie należy oczekiwać zdrowego, ale kontrolowanego wzrostu. Jak podsumował jeden z raportów UBS, „stabilna gospodarka, niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych oraz ograniczona podaż będą wspierać skłonność do płacenia, ale ograniczona dostępność powinna powstrzymać znaczniejsze wzrosty cen” globalpropertyguide.com. To oddaje konsensus: nie widać żadnej groźby pęknięcia bańki, tylko wysoki poziom rynku nieznacznie pnący się w górę.

Porównanie z innymi miastami (Szwajcaria i świat)

Rynek nieruchomości w Genewie często jest porównywany zarówno z innymi szwajcarskimi miastami, jak i metropoliami międzynarodowymi, ze względu na jego wyjątkowe cechy. Poniżej porównujemy Genewę z Zurichem i Lozanną (krajowe punkty odniesienia), a także omawiamy, jak prezentuje się ona na tle miast światowych.

Genewa vs. Zurych: Zurych to największe miasto Szwajcarii i jej stolica finansowa, podczas gdy Genewa jest drugim co do wielkości miastem i centrum dyplomatycznym. Oba miasta dominują na szwajcarskim rynku nieruchomości pod względem cen. Na początku 2025 roku Zurych jest nieco droższy od Genewy jeśli chodzi o nieruchomości mieszkalne, jednak różnica jest minimalna. Średnia cena transakcyjna mieszkań wynosiła około 21 110 CHF/m² w Zurychu vs. 20 960 CHF/m² w Genewie globalpropertyguide.com, co praktycznie oznacza remis. W obu miastach odnotowano podobny roczny wzrost cen (około 3–4% rok do roku) i oba zmagają się z niezwykle niską dostępnością mieszkań (praktycznie 0% w Zurychu i ~0,6% w Genewie globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com). Czynsze są równie wysokie w obu miastach: mediana ofert za wynajem to około 420 CHF/m²/rok w każdym z nich globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, co stanowi najwyższą stawkę w Szwajcarii. Zurych ma większy obszar metropolitalny i więcej inwestycji na obrzeżach, co zapewnia nieco większą liczbę transakcji i potencjalnie większą elastyczność rozwoju. Na przykład, w rejonie Glattal powstają nowe projekty mieszkaniowe, na co Genewa ma mniej przestrzeni. W sektorze biurowym rynek Zurychu jest większy i historycznie notował więcej nowej powierzchni, dlatego stopa pustostanów biur w Zurychu (~5%) jest nieco niższa niż w Genewie (~6%) w 2024 roku realestate.juliusbaer.com. Stopy zwrotu z inwestycji w obu miastach są bardzo niskie, choć w Zurychu bywają najniższe w kraju (np. w topowych lokalizacjach: Zurych 1,7% vs Genewa 2,1% dla mieszkań globalpropertyguide.com). W istocie, Genewa i Zurych dzielą palmę pierwszeństwa jako najdroższe i najbardziej pożądane rynki Szwajcarii. Wybór między nimi zwykle sprowadza się do osobistych lub biznesowych potrzeb (międzynarodowy klimat i jezioro Genewskie vs. większe centrum gospodarcze Zurychu). Inwestorzy postrzegają oba rynki jako stabilne; Zurych może oferować nieco większą płynność dzięki swojej wielkości, natomiast w mniejszej Genewie okazji inwestycyjnych jest mniej.

Genewa vs. Lozanna (i inne szwajcarskie miasta): Lozanna, również położona nad Jeziorem Genewskim około 60 km dalej, jest często kolejnym punktem odniesienia. Nieruchomości w Lozannie są drogie, ale wyraźnie tańsze niż w Genewie. W I kwartale 2025 r. średnie ceny mieszkań w Lozannie wynosiły ok. 15 490 CHF/m² globalpropertyguide.com, co stanowi około 25% mniej niż w Genewie. Czynsze są odpowiednio niższe (mediana ~300 CHF/m²/rok w Lozannie wobec 420 w Genewie globalpropertyguide.com). Wskaźnik pustostanów w Lozannie (~0,6%) jest również bardzo niski globalpropertyguide.com, ale nieco wyższy niż w Genewie w niektórych segmentach, a miasto notuje nieco większy sukces w dodawaniu nowych mieszkań w okolicznych miejscowościach. Inne szwajcarskie miasta: Bazylea i Berno są znacznie tańsze — Bazylea to ok. 13 000 CHF/m² za mieszkania, a Berno ~11 500 CHF/m² globalpropertyguide.com. Tam również pustostany są nieco wyższe (0,9% w Bazylei globalpropertyguide.com, co odzwierciedla większą podaż względem popytu). W tabeli poniżej podsumowano kluczowe dane:

Tab. Kluczowe wskaźniki rynku mieszkaniowego w największych szwajcarskich miastach (I kwartał 2025)

Miasto	Średnia cena mieszkania (CHF/m²) globalpropertyguide.com	Mediana żądanych czynszów (CHF/m²/rok) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com	Wskaźnik pustostanów globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Zurych	CHF 21 110/m²	CHF 420/m²/rok (≈35/m²/mies.)	0,1%
Genewa	CHF 20 960/m²	CHF 420/m²/rok (≈35/m²/mies.)	0,6%
Lozanna	CHF 15 490/m²	CHF 300/m²/rok (≈25/m²/mies.)	0,6%
Bazylea	CHF 13 090/m²	CHF 260/m²/rok (≈22/m²/mies.)	0,9%
Berno	CHF 11 450/m²	CHF 270/m²/rok (≈23/m²/mies.)	0,5%

Źródła: Wüest Partner via SNB (ceny) globalpropertyguide.com; Wüest Partner (czynsze i pustostany) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Jak pokazuje tabela, Genewa i Zurych tworzą w Szwajcarii własną ligę, a Lozanna pozostaje w tyle, lecz wciąż wysoko. Dla porównania, szwajcarska średnia krajowa cena mieszkania wynosi około 9 200 CHF/m² (stan na połowę 2025 r.) investropa.com – to mniej niż połowa poziomu genewskiego – co pokazuje, jak wyjątkowa jest Genewa w kraju.

Porównania globalne: Na arenie międzynarodowej Genewa jest uznawana za jedno z najdroższych miast na świecie do życia. W 2024 roku znane badanie kosztów życia (EuroCost International) sklasyfikowało Genewę na 1. miejscu na świecie pod względem kosztów życia dla ekspatów, nieco przed Hongkongiem eurocost.com. Siła franka szwajcarskiego oraz koszty mieszkań w Genewie były głównymi czynnikami wpływającymi na to zestawienie eurocost.com. Pokrywa się to z rankingami Mercer i ECA, które konsekwentnie umieszczają Genewę w pierwszej piątce lub dziesiątce na świecie. Jeśli chodzi o ceny nieruchomości, Genewa konkuruje z takimi miastami jak Londyn, Nowy Jork, Paryż, Singapur, Hongkong w najwyższej klasie cenowej. Na przykład, nieruchomości premium w Genewie kosztują 23 700 USD za m² globalpropertyguide.com (równowartość w USD), co jest zbliżone do cen prestiżowych lokalizacji w centrum Londynu (25 000 USD/m² w Mayfair, na przykład) i wyższe niż ceny w najlepszych lokalizacjach w Paryżu (~18 000 USD/m²). Jest to mniej niż w ultra-prestiżowych lokalizacjach jak Monako (gdzie ceny mogą przekraczać 50 000 € za m²), ale Genewa jest niewiele w tyle za światową czołówką.

Jednak zachowanie rynku w Genewie różni się nieco od dużych światowych centrów finansowych. Jest mniejszy i mniej zmienny. Genewa nie doświadczyła gwałtownych wzrostów i spadków jak niektóre miasta; jej krzywa cenowa to raczej równomierny wzrost. Podczas światowego kryzysu finansowego 2008–09 ceny nieruchomości w Genewie spadły tylko nieznacznie, a następnie szybko się odbudowały, podczas gdy rynki takie jak Dubaj czy Miami odnotowały ogromne wahania. Podkreśla to status Genewy jako bezpiecznej przystani. Obecność organizacji międzynarodowych i stabilność Szwajcarii działają tu jak amortyzatory.

Kolejny aspekt: w porównaniu do światowych metropolii Genewa ma surowe ograniczenia podaży (podobnie jak np. Hongkong czy Singapur, gdzie ziemia jest ograniczona). Jednak w przeciwieństwie do Hongkongu, wzrost liczby ludności w Genewie jest wolniejszy, a inwestycje spekulacyjne są ograniczane przez prawo – dlatego ceny w Genewie, choć ekstremalnie wysokie, są nieco bardziej kształtowane przez rzeczywiste zapotrzebowanie użytkowników.

W segmencie luksusowym indeks nieruchomości luksusowych UBS (2025) odnotował, że najlepsze nieruchomości wokół Jeziora Genewskiego (obejmującego ekskluzywny rynek Genewy) zanotowały łączny wzrost cen poniżej 20% w ciągu ostatnich 5 lat, podczas gdy wokół Jeziora Zuryskiego było to 30-40% ubs.com – co wskazuje, że luksusowe nieruchomości w Genewie rosły nieco wolniej, ale nadal solidnie ubs.com ubs.com. Na świecie, rynek nieruchomości luksusowych w wielu miastach wyhamował w latach 2022–2023 wraz ze wzrostem stóp procentowych, ale wyjątkowo niski poziom podaży w Genewie utrzymał segment luksusowy odporny, z umiarkowanym wzrostem zamiast spadku.

Z perspektywy inwestora Genewa często jest porównywana do takich miast jak Wiedeń, Monachium czy Tokio, które również słyną ze stabilności i niskich zwrotów. Wszystkie mają silną ochronę najemców i powolny, lecz stały wzrost wartości. Genewa wyróżnia się na tle tych miast swoim międzynarodowym charakterem oraz barierami regulacyjnymi dla zagranicznych kupujących, co czyni ją dość wyjątkową.

Podsumowując, wskaźniki rynku nieruchomości w Genewie są porównywalne z najważniejszymi światowymi miastami pod względem cen, jednak dynamika tego rynku jest typowo szwajcarska – silnie regulowana, bardzo stabilna i charakteryzująca się stopniowymi zmianami. Genewa podziela ze Zurychem szwajcarski znak rozpoznawczy – solidność. W Szwajcarii żadne inne miasto nie dorównuje Genewie pod względem połączenia wysokich cen, niskiego poziomu pustostanów i międzynarodowego popytu (oprócz Zurychu). Dla osób przeprowadzających się do Szwajcarii lub inwestujących, wybór pomiędzy Genewą a Zurychem często sprowadza się do stylu życia i branży (Genewa to sektor międzynarodowy/publiczny i surowcowy, Zurych natomiast finansowy i technologiczny – w dużym uproszczeniu). Oba miasta przebijają inne szwajcarskie ośrodki pod względem kosztów. A na arenie światowej Genewa zdecydowanie zajmuje miejsce wśród najdroższych elitarnych miast, często zaskakując tych, którzy nie zdają sobie sprawy, że to niewielkie miasto może rywalizować z Londynem czy Hongkongiem cenami mieszkań. Potwierdzają to światowe rankingi i doświadczenia ekspatów, którzy uznają koszty życia i mieszkań w Genewie za niezwykle wysokie eurocost.com.

Mimo wysokich kosztów, Genewa nadal przyciąga firmy i osoby prywatne jakością życia, bezpieczeństwem i strategicznym znaczeniem. Tak długo, jak będzie utrzymywać te atuty, prawdopodobnie pozostanie w ścisłej czołówce zarówno w kraju, jak i na świecie. Porównania ostatecznie pokazują, że rynek nieruchomości w Genewie jest odzwierciedleniem jej pozycji: globalnej, ekskluzywnej i stabilnej, a jego wskaźniki efektywności przewyższają zdecydowaną większość miast o podobnej wielkości.

Źródła: Powyższa analiza opiera się na danych i raportach szwajcarskich agencji nieruchomości i firm badawczych, w tym Wüest Partner (za pośrednictwem portalu danych Szwajcarskiego Banku Narodowego), UBS Real Estate Focus 2025, Engel & Völkers, Global Property Guide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, a także na międzynarodowych ocenach, takich jak rankingi Mercer i EuroCost International na 2024 rok eurocost.com. Dane dotyczące pustostanów i czynszów pochodzą z oficjalnych statystyk (Federalny Urząd Statystyczny) oraz raportów rynkowych globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Spostrzeżenia dotyczące rynku komercyjnego opierają się na raportach JLL ze Szwajcarii jll.com jll.com oraz raporcie nieruchomości Julius Baer za I kwartał 2025 roku realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com. Źródła te razem przedstawiają obraz rynku genewskiego w 2025 roku i później, jak podsumowano w tym raporcie.

Rynek nieruchomości w Genewie 2025: trendy, analiza i prognozy

Przegląd rynku nieruchomości w Genewie w 2025 roku