Realitný trh v Ženeve 2025: trendy, analýzy a výhľad

Prehľad trhu s nehnuteľnosťami v Ženeve v roku 2025

Trh s nehnuteľnosťami v Ženeve v roku 2025 je naďalej charakterizovaný vysokým dopytom a obmedzenou ponukou, čo vedie k pokračujúcemu rastu cien v prostredí stabilizujúcej sa ekonomiky. Švajčiarska ekonomika je stabilná (predpokladaný rast HDP okolo 0,8–0,9 % v roku 2025 globalpropertyguide.com) s nízkou nezamestnanosťou (~2,8 % na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com), čo podporuje dopyt po bývaní. Čistá imigrácia do Švajčiarska zostáva silná (87 000 čistých migrantov v roku 2024 globalpropertyguide.com), a Ženeva – ako medzinárodné centrum – priťahuje významný podiel zahraničných pracovníkov a expatov. Tento prílev spolu s obmedzenou novou výstavbou znamená, že Ženeva stále čelí akútnemu nedostatku bývania. Rezidenčné miery voľných bytov sú blízko historických miním, pohybujú sa okolo 0,5–0,6 % v Ženeve globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, čo naznačuje prakticky plnú obsadenosť dostupných domov. Na komerčnej strane je trh vyváženejší, ale stále zdravý, pričom voľné kancelárske priestory sa pohybujú v normálnom rozmedzí (~6 % dostupnosti) a vysoký dopyt je po lukratívnych lokalitách.

Trendy úrokových sadzieb v roku 2025 sa obracajú v prospech nehnuteľností. Po navýšení sadzieb v rokoch 2022–2023 inflácia vo Švajčiarsku poklesla a očakáva sa, že Švajčiarska národná banka zmierni sadzby v roku 2025, čím sa zlepšia podmienky financovania engelvoelkers.com. Hypotekárne sadzby sa už stabilizovali a nižšie náklady na financovanie – v kombinácii s prudko rastúcimi nájmami – opäť robia kúpu atraktívnejšou ako prenájom pre mnohé domácnosti engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Celkovo je trh v Ženeve charakterizovaný stabilitou: silné ekonomické základy, povesť bezpečného prístavu a pretrvávajúci nadmerný dopyt. Tieto faktory udržujú tlak na rast cien napriek nedávnej globálnej neistote. V nasledujúcich častiach sa podrobne venujeme analýze rezidenčného a komerčného sektora, investičnému prostrediu, hlavným motorom a výzvam a tiež očakávaniam do najbližších rokov.

Analýza rezidenčných nehnuteľností

Ceny a trendy v jednotlivých štvrtiach

Ceny nehnuteľností v Ženeve naďalej rastú miernym, ale pevným tempom. Silnejúci dopyt (podporený rastom populácie a zlepšeným financovaním) a chronický nedostatok ponuky viedli k zrýchlenému rastu cien koncom roku 2024 a v roku 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. K prvému štvrťroku 2025 zaznamenal región Ženevského jazera (ktorý zahŕňa aj Ženevu) ceny bytov približne o 4,2% vyššie medziročne globalpropertyguide.com. Trhové prognózy predpokladajú ďalší rast na úrovni 3–4% pre rok 2025, čo je v súlade s najnovšími odhadmi spoločností Wüest Partner a UBS globalpropertyguide.com. Tento výhľad odráža silný dopyt podporený stabilnou ekonomikou a nízkymi úrokovými sadzbami, hoci znižujúca sa dostupnosť pravdepodobne zastropuje tempo rastu globalpropertyguide.com. Jedna správa UBS uviedla, že hoci ceny budú naďalej rásť kvôli nedostatku ponuky, vzhľadom na vysokú úroveň cien sú podľa súčasných príjmov výrazné cenové skoky nepravdepodobné globalpropertyguide.com.

Ženeva zostáva jedným z najdrahších realitných trhov na svete. Podľa údajov o transakciách je priemerná cena za byt v meste približne 20 960 CHF za meter štvorcový k 1. štvrťroku 2025 globalpropertyguide.com – prakticky na úrovni Zürichu (21 110 CHF) a výrazne nad ostatnými švajčiarskymi mestami. To robí zo Ženevy a Zürichu najdrahšie realitné trhy vo Švajčiarsku. Ďalšie zdroje údajov založené na ponukových cenách ukazujú podobné hodnoty: odhady na polovicu roku 2025 stanovujú priemer v meste okolo 15 500–16 000 CHF za m² investropa.com investropa.com pre rezidenčné nehnuteľnosti, pričom rozdiely závisia od typu nehnuteľnosti a použitej metodiky. V luxusných segmentoch sú hodnoty ešte vyššie – v prestížnych štvrtiach ako Champel alebo Les Eaux-Vives (blízko jazera) ceny bežne presahujú 18 000–20 000 CHF za m² investropa.com. Napríklad, prémiové byty v Champel/Eaux-Vives sa v rokoch 2024–25 predávali v rozmedzí 18 000–20 000 CHF za m² a to odráža 3–4% ročný rast v tomto segmente investropa.com. Tieto úrovne sa blížia tým v najprestížnejších svetových lokalitách.

V Ženeve existujú významné rozdiely podľa štvrtí. Vo všeobecnosti sú najdrahšie centrálne, pri jazere ležiace a luxusné štvrte, zatiaľ čo periférne oblasti sú relatívne lacnejšie (aj keď v porovnaní s národným priemerom stále drahé). Napríklad oblasti ako Cité-Centre (centrum), Champel a Eaux-Vives dosahujú priemerné ceny bytov okolo 16 000–17 500 CHF za m² (najlepšie nehnuteľnosti aj výrazne viac) realadvisor.ch realadvisor.ch. Vo štvrti Champel – Roseraie, ktorá je prestížnou obytnou zónou, sa priemerná cena bytov pohybuje okolo 16 800 CHF/m² realadvisor.ch. Naproti tomu okrajové štvrte, ktoré prechádzajú revitalizáciou – napríklad Praille–Acacias (Les Acacias) alebo časti Onex/Lancy – majú nižšie, ale stále vysoké ceny, často v rozmedzí 13 000–14 500 CHF za m² realadvisor.ch realadvisor.ch. Napríklad v Bâtie–Acacias je priemerná cena bytov ~13 465 CHF za m², čo je najmenej v meste realadvisor.ch. Tieto rozdiely odrážajú vysoko segmentovaný trh: nehnuteľnosti v blízkosti jazera, centra mesta alebo medzinárodných organizácií (napr. Sécheron/UN district) dosahujú prirážky, zatiaľ čo ceny v priemyselných alebo vzdialenejších zónach sú relatívne lacnejšie. Stále však aj „dostupné“ oblasti Ženevy patria k najdrahším oproti väčšine iných miest.

Rodinné domy sú v samotnom meste Ženeva relatívne vzácne, no v prímestských obciach kantónu takisto dosahujú extrémne ceny. Mediánová cena domov na trhu v Ženeve je okolo 3,2 milióna CHF investropa.com, pričom priemerná cena domu za m² je približne 15 700 CHF (mierne nad priemerom bytov) investropa.com investropa.com. Luxusné vily vo výnimočných lokalitách (napríklad v Cologny alebo pri jazere) sa často predávajú za 10–20 miliónov CHF či viac, no týchto nehnuteľností je málo a väčšinou sa predávajú mimo verejného trhu. Celkovo sú ceny bytov na bývanie v Ženeve na úrovni absolútnej európskej špičky – čo zdôrazňuje aj skutočnosť, že sa dostávajú na úroveň Zürichu a patria medzi najvyššie aj v svetových rebríčkoch (o tom viac v ďalšej časti).

Reflektor na štvrť: Nedávny rozvoj a zlepšenie infraštruktúry môžu rýchlo ovplyvniť mikro-trhy. Napríklad Les Eaux-Vives zaznamenal nárast dopytu čiastočne vďaka novej železničnej linke CEVA/Léman Express a modernizovanému nábrežiu. Táto bývalá stredná lokalita teraz hostí luxusné projekty a pripojila sa k Champelu v klube >CHF 18k/m² investropa.com investropa.com. Podobne oblasť Nations (ONU) severne od centra, s mnohými medzinárodnými agentúrami, má luxusné rezidenčné komplexy (byty ~CHF 15k/m² v priemere realadvisor.ch) a láka expatriotov, ktorí hľadajú blízkosť práce. Medzitým štvrte ako Plainpalais/Jonction (obľúbené u mladších kupcov) zostávajú mierne dostupnejšie (~CHF 14 500 za m² realadvisor.ch za byty), ale rovnako smerujú nahor, keďže nové projekty zmiešaného využitia prichádzajú na trh. Stručne povedané, poloha v rámci Ženevy je kľúčovým faktorom ceny, no takmer všetky štvrte zažívajú tlak na rast cien vďaka celomestskému nedostatku ponuky.

Nájomné a neobsadenosť

Trh s rezidenčnými nájmami v Ženeve je mimoriadne napätý. Vysoký dopyt (zo strany miestnych obyvateľov aj expatov) v kombinácii s obmedzenou ponukou nájomného bývania vytlačil nájmy na rekordné úrovne v roku 2025. Medián požadovaného nájomného za byty v Ženeve je približne CHF 420 za štvorcový meter ročne (k prvému štvrťroku 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To zodpovedá približne CHF 35 za m² mesačne – čo znamená, že typický 70 m² (750 štvorcových stôp) byt stojí na nájomnom dobre vyše CHF 2 000 mesačne. Ženeva a Zürich sú na čele v najvyšších rezidenčných nájmoch vo Švajčiarsku, pričom spomínaná hodnota CHF 420/m²/rok je vrcholom v rámci krajiny globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pre porovnanie, medián nájmov v iných mestách ako Lausanne je okolo CHF 300/m²/rok a švajčiarsky celonárodný medián je približne CHF 240/m²/rok globalpropertyguide.com. Náklady na nájom v Ženeve rastú z roka na rok – začiatkom roka 2025 boli požadované nájmy v meste približne o 5 % vyššie ako pred rokom globalpropertyguide.com. Tento rast, hoci je významný, spomalil v porovnaní s extrémne rýchlou infláciou nájomného v rokoch 2022–2023 (keď niektoré štvrťroky zaznamenali skoky o 6–10 %).

Dopyt po prenájmoch je podporovaný medzinárodnou imigráciou a rastúcou populáciou, ako aj ľuďmi, ktorí odkladajú kúpu vlastného bývania kvôli vysokým cenám nehnuteľností. V Ženeve býva väčšina obyvateľov v prenájme (čo je bežné vo švajčiarskych mestách) a konkurencia medzi nájomníkmi o voľné byty je tvrdá. Nie je nezvyčajné, keď sa o jeden žiadaný byt uchádza niekoľko desiatok záujemcov. Ukazovatele prázdnych bytov hovoria za všetko: miera prázdnych nájomných bytov v Ženeve je len okolo 0,6 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (podľa údajov z polovice roka 2024), čo je mimoriadne nízko. Za normálnych okolností by zdravý trh s prenájmami mal mať prázdnosť 2–3 %, takže 0,6 % znamená výrazný nedostatok voľných bytov. (Pozoruhodné je, že miera prázdnych bytov v Ženeve je mierne vyššia ako v Zürichu – v Zürichu je to ohromujúcich 0,1 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – no obe mestá sú prakticky úplne obsadené.) V mnohých okolitých obciach Ženevy je miera prázdnych bytov ešte nižšia než v samotnom meste globalpropertyguide.com, pretože nové byty v predmestiach ako Vernier, Meyrin či Carouge sú rýchlo obsadzované vďaka prelievajúcemu sa dopytu. Pre širší kontext, celonárodná miera prázdnych nájomných bytov je okolo 1,4 % globalpropertyguide.com, čo zvýrazňuje, že Ženeva (a Zürich) sú odchýlkou s extrémne napätými podmienkami.

Nízka miera neobsadenosti sa premietla do silnej vyjednávacej pozície prenajímateľov pri nových nájmoch. Prenajímatelia výrazne zvyšovali požadované nájomné pri zmene nájomcu. Počas roku 2024 sa požadované nájomné v Ženeve prudko zvýšilo (Julius Baer uviedol nadpriemerné zvýšenia nájomného v regióne Ženevy počas 3. štvrťroka 2024 realestate.juliusbaer.com). Existujú však náznaky, že rast nájomného sa v roku 2025 zmierňuje: švajčiarsky index požadovaného nájomného v 1. štvrťroku 2025 medziročne vzrástol o ~2,3 % na celonárodnej úrovni (oproti 6,3 % pred rokom) globalpropertyguide.com a v regióne Ženevského jazera sa dokonca priemerné požadované nájomné medziročne mierne znížilo o -0,4 % globalpropertyguide.com. Tento regionálny pokles môže byť ovplyvnený novou ponukou vo Vaude a možno aj štatistickými odchýlkami, keďže samotné mesto Ženeva stále zaznamenalo rast nájomného približne o +5 % globalpropertyguide.com. V každom prípade sa očakáva, že inflácia nájomného bude v roku 2025 ďalej ochladzovať globalpropertyguide.com. Jedným z dôvodov je, že viac nájomcov sa začína zaujímať o kúpu teraz, keď sa náklady na financovanie znížili – bonitní nájomcovia si uvedomujú, že pri nižších hypotekárnych sadzbách a vysokom nájomnom je vlastné bývanie opäť finančne atraktívne engelvoelkers.com. To by mohlo mierne uvoľniť dopyt po nájme. Navyše výstavba bytových domov konečne naberá na obrátkach (po útlme v rokoch 2020–2022), čo v nasledujúcich rokoch prinesie ďalšie nájomné byty realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com.Ďalším faktorom je jedinečná švajčiarska regulácia nájomného: národná referenčná hypotekárna sadzba (Referenzzinssatz), ku ktorej je viazaných mnoho existujúcich nájomných zmlúv, bola v marci 2025 znížená z 1,75 % na 1,50 % globalpropertyguide.com. To vyvolalo vlnu žiadostí o zníženie nájomného podľa švajčiarskeho práva. Nájomníci v Ženeve s nájomnými zmluvami odkazujúcimi na starú sadzbu získali nárok na priemerné zníženie nájomného o 2,91 % v roku 2025 realestate.juliusbaer.com. Mnohým sa v najbližších mesiacoch upraví mesačné nájomné smerom nadol. Tento mechanizmus kontroly nájomného zmierni rast efektívneho nájomného (pre súčasných nájomníkov), aj keď požadované nájomné pri nových zmluvách zostáva vysoké. Zhrnuté, trh s nájmom v Ženeve v roku 2025 je charakterizovaný rekordne vysokými úrovňami nájomného a intenzívnou konkurenciou, avšak ďalší rast nájomného by sa mal spomaliť vďaka miernemu oslabeniu dopytu (cez nákupy nájomníkov) a regulovanými zníženiami nájomného.

Nové rezidenčné projekty a výhľad ponuky

Rozšírenie bytovej ponuky je jasným riešením pre ženevskú krízu dostupnosti bývania a voľných bytov – a na riešení tohto problému sa postupne realizuje viacero veľkých projektov. Najambicióznejším je projekt Praille–Acacias–Vernets (PAV), masívny plán na urbanistickú premenu južnej Ženevy. Projekt PAV mení 230 hektárov bývalých priemyselných a brownfield pozemkov na nové zmiešané štvrte awp-architecture.com. Počas nasledujúcich 10–15 rokov sa od PAV očakáva, že v Ženeve prinesie približne 12 000–15 000 nových bytových jednotiek awp-architecture.com spolu s kanceláriami, obchodmi, parkmi a infraštruktúrou. Ide o transformačný rozsah – prakticky okamžité rozšírenie centra Ženevy awp-architecture.com – a môže zvýšiť bytový fond kantónu o viac než 10 %. Dôležité je, že PAV je navrhnutý na vytvorenie celých nových štvrtí (v častiach obcí Ženeva, Lancy a Carouge) s moderným, hustým bývaním, vrátane vysokých rezidenčných budov (niektoré veže boli navrhnuté až do výšky ~175 m) foxstone.ch. Surville, Les Vernets a Praille-Acacias sú podzóny PAV, kde sa už začalo alebo plánuje začatie výstavby.

Jednou z významných súčastí je eko-štvrť Quai Vernets, ktorá vzniká na bývalom mieste vojenských kasární pri rieke Arve. Výstavba začala v rokoch 2022–2023 a po dokončení v rokoch 2026–27 bude zahŕňať 1 355 nových bytov mediaroom.bouygues-construction.com. Pôsobivé je, že dve tretiny z nich budú určené ako sociálne alebo regulované nájomné bývanie, čo rieši dostupnosť bývania, a jedna tretina bude v bežnom prenájme mediaroom.bouygues-construction.com. Projekt je pozoruhodný svojou udržateľnosťou: je prvým projektom v Ženeve, ktorý získal certifikáciu „2000 Watts Site“ za energetickú efektívnosť a nízku uhlíkovú stopu mediaroom.bouygues-construction.com. Developeri opakovane využívajú materiály (napríklad recyklujú 20 000 ton betónu na mieste) a implementujú zelenú energiu pre vlajkovú udržateľnú štvrť mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Podobné princípy sa uplatňujú v celom PAV – cieľom je vybudovať husté, ale obývateľné štvrte s verejnou dopravou, cyklistickou infraštruktúrou, zelenými priestormi a zmiešanými typmi bývania. Po úplnej realizácii by malo PAV vytvoriť 15 000 nových pracovných miest spolu s bývaním awp-architecture.com, čo skutočne mení tvár ženevskej mestskej krajiny.

Mimo PAV prispievajú k novému bývaniu aj ďalšie rozvojové projekty, aj keď v menšom rozsahu. V posledných rokoch projekty ako Quartier de l’Étang vo Vernier (zmiešaný komplex s niekoľkými stovkami bytov dokončený v roku 2022) a obnova okolia Meyrin a Satigny (vrátane niektorých nových satelitných obytných štvrtí) pridali nové jednotky. Rozširovanie verejnej dopravy, najmä železničnej siete Léman Express, podnietilo rozvoj projektov orientovaných na dopravu v okolí staníc ako Lancy–Pont-Rouge a Chêne-Bourg. Napríklad v oblasti Lancy–Pont-Rouge (stanica CEVA) vznikla nová biznis štvrť s kanceláriami a časťou rezidenčných budov a ďalšie bývanie sa v tejto lokalite plánuje s cieľom vytvoriť koncept 15-minútového mesta. Okrem toho kantón pravidelne premieňa dostupné pozemky na bývanie prostredníctvom verejno-súkromných partnerstiev, hoci počet takýchto bytov je skôr skromný. Napriek tomu stavebný rozvrh Ženevy stále zaostáva za dopytom – čo je fakt, ktorý si úradníci aj výskumníci uvedomujú. Regulačné prekážky (prísne zónovanie, limity výšky či občianske referendá) spomaľujú tempo výstavby. V roku 2024 počet stavebných povolení na bývanie v Ženeve zostal pod hodnotou potrebnou na významné zvýšenie miery neobsadenosti bytov.

Pri pohľade do budúcnosti sa očakáva zmiernenie nedostatku, ale pôjde o pozvoľný proces. Realizácia PAV je fázovaná na mnoho rokov (Quai Vernets do roku 2027, ďalšie časti až do tridsiatych rokov tohto storočia). Wüest Partner prognózuje priemerný ročný rast bytového fondu v Ženeve na úrovni ~1 % ročne v nasledujúcich piatich rokoch, čo síce pomôže, ale stále nestačí na rast počtu domácností. Nerovnováha teda pretrvá, i keď by sa mohla mierne zmierniť, ak sa všetky plánované projekty zrealizujú. Medzitým orgány Ženevy podporujú aj iniciatívy, ako je motivácia na premenu nevyužívaných kancelárií na byty či podpora kooperačného bývania (viaceré družstevné projekty sú súčasťou PAV a aj inde). Tieto snahy smerujú k vytvoreniu dostupnejších bytov a udržaniu strednej triedy v Ženeve.

Zhrnutie pre rezidenčný trh: Ceny domov a nájmov v Ženeve dosahujú historické maximá pre chronický nedostatok bývania. Hoci sú v realizácii kľúčové projekty ako PAV, ich vplyv sa prejaví až v priebehu rokov. V roku 2025 a v blízkej budúcnosti ponuka zostane veľmi napätá a trh bude naďalej priať predávajúcim a prenajímateľom. Kupujúci čelia silnej konkurencii a často aj cenám nad dopytovanú hodnotu, najmä pri kvalitných nehnuteľnostiach. Aj nájomcovia zažívajú aukcie či sa musia spoliehať na osobné kontakty pri hľadaní bývania. Ženevský trh s bývaním je v podstate učebnicovým príkladom situácie, kde dopyt výrazne prevyšuje ponuku, a to sa výraznejšie nezmení, kým nepribudnú nové väčšie projekty do bytového fondu.

Analýza komerčných nehnuteľností

Dynamika kancelárskeho trhu

Ženevský kancelársky trh v roku 2025 je stabilný a vykazuje miesta so silou, najmä v prémiových lokalitách v centre mesta. Po úpravách vyvolaných pandémiou (ako je vyšší podiel práce na diaľku) a určitom znižovaní veľkosti spoločností v rokoch 2020–22 sa dopyt po kancelárskych priestoroch normalizoval. Mnohé spoločnosti v Ženeve (súkromné banky, obchodné firmy, neziskové organizácie atď.) si zachovávajú alebo rozširujú svoje priestory, hoci s väčším dôrazom na kvalitu a flexibilitu. V dôsledku toho miera neobsadenosti/dostupnosti kancelárií v regióne Ženeva ostáva stabilná za posledný rok. V 1. štvrťroku 2025 je dostupnosť kancelárií približne 6,2 %, čo je takmer nezmenené oproti 6,1 % v polovici roka 2024 jll.com. Táto miera naznačuje miernu neobsadenosť – pre porovnanie, neobsadenosť kancelárií v Zürichu je okolo 5 % a v celom Švajčiarsku približne 5,7 % realestate.juliusbaer.com – takže ženevský kancelársky trh nie je taký napätý ako rezidenčný, no ani nie je presýtený. V podstate je obsadených približne 94 % kancelárskych priestorov v Ženeve a dostupných 6 % je často sústredených v konkrétnych subtrhoch alebo v starších budovách.

Rozhodujúce je, že lokalita a kvalita odlišujú kancelársky sektor. Prémiové kancelárie v CBD (centrálna obchodná zóna) – teda oblasti ako okolie Rue du Rhône, Quai des Bergues a banková štvrť – sú vo veľmi vysokom dopyte. JLL uvádza, že dopyt po prémiových kancelárskych priestoroch zostáva silný v centre mesta, čo umožňuje rast prémiového nájomného aj v rokoch 2024–25 jll.com. Prenajímatelia špičkových budov v týchto hlavných oblastiach dokonca dokázali nájomné ešte zvýšiť, keďže prestížne spoločnosti rivalizujú o obmedzené prémiové priestory. Hoci presné čísla prémiového nájomného za kancelárie v Ženeve nie sú tu verejne uvádzané, podľa anekdot majú prémiové kancelárske nájmy hodnotu viac ako 800 CHF za m²/rok (a v niektorých prípadoch sa približujú k 1 000 CHF za malé jednotky v Zlatom trojuholníku). To sa zhoduje s ponukou CBRE na Rue du Rhône za približne 820 CHF/m²/rok nedávno. Sekundárne kancelárske lokality, ako sú na periférii či v starších budovách, majú väčšiu dostupnosť a stabilné nájomné. Niektoré veľké kancelárske priestory v oblastiach ako Meyrin alebo Plan-les-Ouates (ktorá je ženevskou zónou hodinárstva/ľahkého priemyslu) môžu zostať prázdne dlhšie alebo poskytovať nájomcom stimuly. Napriek tomu tieto oblasti stále ťažia z celkovej hospodárskej stability Ženevy.

Jedným z pozoruhodných trendov je obmedzená výstavba nových kancelárií v krátkodobom horizonte. V roku 2024 bol v Ženeve nižší než priemerný objem dokončených nových kancelárií – v tom roku bolo dodaných len približne 57 000 m² nových kancelárskych priestorov, čo je historicky nízka hodnota jll.com. Podobne sa očakáva, že aj rok 2025 bude pokojným obdobím z hľadiska nových dodávok, keďže viacero projektov bolo odložených alebo zmenšených. Tento nedostatok nových priestorov pomohol udržať mieru neobsadenosti na uzde, aj napriek tomu, že niektoré firmy znižovali svoju rozlohu. Avšak vlna novej ponuky je na obzore: rozpracované projekty kancelárií na roky 2026 a 2027 sú významné. Podľa odhadov JLL má byť v rokoch 2026–27 v Ženeve pridaných približne 250 000 m² nových kancelárskych priestorov jll.com jll.com. Pre lepšiu predstavu, ide o približne 8–10 % existujúceho kancelárskeho fondu, ktorý pribudne v priebehu dvoch rokov. Veľká časť tejto ponuky bude pochádzať z veľkých projektov v štvrti PAV (polyfunkčné budovy s významnými kancelárskymi priestormi), ako aj z nového Campusu Pictet de Rochemont (sídelná budova privátnej banky Pictet a priľahlá výstavba) a rozširovania medzinárodných organizácií. Ženeva v skutočnosti zaznamenala najvyšší rast kancelárskych priestorov spomedzi švajčiarskych miest v rokoch 2019 až 2024 – v priemere okolo 2,0 % ročne – a tento rast sa zrýchli na približne 2,3 % ročne do roku 2027, keď sa rozpracované projekty zrealizujú jll.com. Pre porovnanie, Zürich v rovnakom období pridáva nové kancelárske priestory v oveľa menšom rozsahu (mnohé zürišské projekty boli dokončené skôr alebo pozastavené), čo znamená, že relatívne rozšírenie v Ženeve je pomerne výrazné.

Tento blížiaci sa nárast ponuky je dvojsečný meč. Na jednej strane by nové, moderné kancelárie (s udržateľným dizajnom, veľkými podlažnými plochami a pod.) mohli pritiahnuť nové firmy alebo umožniť miestnym spoločnostiam modernizovať sa, čím by sa posilnil status Ženevy ako obchodného centra. Na druhej strane, ak dopyt neudrží krok, miera neobsadenosti kancelárií by mohla po príchode týchto 250 tisíc m² na trh stúpnuť. Medzi pozorovateľmi trhu sa prejavujú isté obavy, že neobsadenosť kancelárií v Ženeve by do roku 2027 mohla prekročiť hranicu 7–8 %. Zatiaľ však trhové podmienky zostávajú vyrovnané: Súčasná dostupnosť okolo 6 % zahŕňa mix starších kancelárií, ktoré sú kandidátmi na rekonštrukciu alebo prestavbu na bývanie (čo niektorí majitelia zvažujú vzhľadom na dopyt po bývaní). Nové budovy sú často predprenajaté alebo stavby na mieru pre veľkých nájomcov (napríklad WTO a ďalšie medzinárodné organizácie si hľadali nové priestory). Môže sa tak zväčšovať rozdiel v kvalite: môžeme vidieť, ako staršie kancelárie budú zápasiť, zatiaľ čo úplne nové priestory sa rýchlo naplnia. Už teraz inzerované nájomné za kancelárie vo Švajčiarsku celkovo mierne vzrástlo (+0,5 % medziročne) realestate.juliusbaer.com vďaka nedostatku novej ponuky a pretrvávajúcemu dopytu, a prémiové nájomné v Ženeve tento trend potvrdzujú.

Stručne povedané, kancelársky sektor v Ženeve je zdravý, s silným dopytom po prémiových priestoroch, stabilnou celkovou neobsadenosťou a blížiacim sa nárastom ponuky, ktorý treba sledovať. Spoločnosti si naďalej cenia prítomnosť v Ženeve kvôli úlohe mesta vo financiách, diplomacii a obchode (napríklad mnohé firmy obchodujúce s komoditami tu majú sídlo, sektor OSN/nevládnych organizácií atď.). Hybridná práca mierne znížila potrebu priestoru na zamestnanca, no zamestnanosť v kancelárskych sektoroch naďalej rastie (~+1,5 % medziročne v roku 2024 realestate.juliusbaer.com). Ako uvádza jedna správa, aj pri práci z domu firmy očakávajú podobné využitie kancelárskych priestorov do budúcnosti a rast počtu pracovných miest naďalej podporuje ďalší dopyt po priestoroch realestate.juliusbaer.com. Vlastníci v najlepších lokalitách zostávajú sebavedomí, zatiaľ čo tí na okraji využívajú kreativitu (napríklad flexibilné nájmy, ponuky coworkingu), aby prilákali nájomcov. Nasledujúce roky preveria schopnosť trhu absorbovať novú ponuku, ale v roku 2025 pretrváva stabilná úroveň nájmov a obsadenosti a pocit, že kancelársky trh v Ženeve už jasne prekonal pandemické útlmy.

Trendy v oblasti maloobchodných a priemyselných nehnuteľností

Obchodné nehnuteľnosti: Maloobchodný trh v Ženeve v roku 2025 predstavuje príbeh dvoch strán. Na hlavnej triede a v segmente luxusu je mimoriadne silný; avšak pre bežnejší maloobchod pretrvávajú výzvy (ako je to vidieť globálne s rastom e-commerce). Prémiová maloobchodná štvrť v centre Ženevy – najmä Rue du Rhône a priľahlé ulice – zostáva jednou z popredných luxusných nákupných oblastí v Európe. V roku 2024 bola Rue du Rhône zaradená na 6. miesto medzi najlepšími luxusnými nákupnými ulicami v Európe a hlavné nájomné tu počas roka vzrástlo odhadom o 5–10 % portugalbusinessesnews.com. Táto ulica, kde sídlia butiky Rolex, Cartier, Louis Vuitton, Hermès a mnohých ďalších, má nesmierne vysokú pešiu prevádzku od bohatých miestnych obyvateľov aj zahraničných návštevníkov. Dopyt po obchodných priestoroch na Rue du Rhône je intenzívny a voľné miesta sú prakticky nulové. V skutočnosti luxusné značky v Ženeve expandujú: medzi nedávne otvorenia v rokoch 2023–24 patrí nová Dior predajňa a väčšia predajňa Hermès portugalbusinessesnews.com. S prudkým rastom predaja luxusu vo Švajčiarsku (tržby zo švajčiarskeho luxusného maloobchodu vzrástli v roku 2024 o cca 8 % portugalbusinessesnews.com), Ženeva profituje aj ako bezcolná nákupná destinácia pre turistov. Nájmy na Rue du Rhône patria medzi najvyššie na svete – hoci presné čísla sú dôverné, odhady často presahujú 5 000 CHF za m²/rok pre prémiové priestory. Vyhliadky pre prémiový maloobchod sú pozitívne: Cushman & Wakefield predpokladajú, že nájmy za luxusné obchody na hlavných triedach v Európe porastú ročne o cca 1–3 % v rokoch 2025–2028 portugalbusinessesnews.com, pričom Ženeva sa pravdepodobne bude nachádzať v hornej časti tohto rozpätia vzhľadom na jej nedávnu dynamiku.

Naopak, sekundárny maloobchod (susedské obchody, sekundárne hlavné ulice a obchodné centrá) čelí protivetru. Ženevskí spotrebitelia, podobne ako inde, čoraz viac nakupujú online alebo cez hranice vo Francúzsku (kvôli lacnejšiemu tovaru), čo vyvíja tlak na miestnych maloobchodných predajcov v strednom segmente. Niektoré staršie obchodné centrá v Ženeve (napr. v Meyrin alebo Carouge) zaznamenali vysokú fluktuáciu nájomcov a potrebu zmeniť skladbu nájomníkov. Dáta o neobsadenosti maloobchodných priestorov pre Ženevu konkrétne nie sú zverejňované, no podľa neoficiálnych informácií mimo luxusného centra mierne stúpa počet voľných priestorov. Napriek tomu má Ženeva výhody: bohaté obyvateľstvo a neustály prílev medzinárodných návštevníkov (za účelom konferencií, diplomacie atď.), ktorí podporujú kamenný maloobchod. Zážitkový maloobchod (vynikajúca gastronómia, galérie, špecializované butiky) sa mu darí dobre. Rue du Marché a Rue de Rive, pešie ulice viac orientované na masový trh, vykazujú stabilnú pešiu návštevnosť a mierne prenájmy (nižšie ako na Rue du Rhône, ale stále drahé v porovnaní s inými mestami). Zaujímavý je aj segment letiskového maloobchodu – počty pasažierov ženevského letiska sa opäť zvýšili, čo zvýšilo predaj v duty free a luxusných outlet predajniach, a tým aj udržalo vysoké nájomné v týchto priestoroch.

Pre investorov sú výnosy z prémiových maloobchodných priestorov v Ženeve veľmi nízke (pretože tieto aktíva sú rovnako cenené ako prémiové kancelárie). Mnohé priestory v hlavnej nákupnej časti vlastnia dlhodobí vlastníci (poisťovne, súkromné nadácie atď.) a len zriedka sa dostávajú na trh. Celkovo je krátkodobý výhľad maloobchodného sektora zmiešaný: luxusné a prémiové lokality by mali zaznamenať stabilné alebo rastúce nájmy a veľmi nízku neobsadenosť, zatiaľ čo slabšie maloobchodné lokality môžu byť nútené znížiť nájmy alebo nájsť nové využitie (niektoré boli konvertované na služby ako kliniky, showroomy alebo fitnescentrá). Mesto a vlastníci nehnuteľností tiež reagujú zlepšovaním „zážitku“ z nakupovania – napríklad modernizáciou ulíc a organizovaním podujatí – aby ostal maloobchod atraktívny.

Priemyselné a logistické nehnuteľnosti: Priemyselný realitný sektor v Ženeve je relatívne malý, keďže kantón má obmedzené územie určené na priemyselné využitie. Existujúce priestory sú však v vysokom dopyte, predovšetkým pre logistiku, skladovanie a distribúciu na poslednú míľu. Rast e-commerce a dodávateľských reťazcov just-in-time zvýšil hodnotu skladov blízko mesta na obsluhu obchodov i spotrebiteľov. Hlavné priemyselné zóny Ženevy zahŕňajú oblasť pri letisku Ženeva (Cointrin), Meyrin/Satigny (ZIMEYSA) a časti oblasti PAV určené pre ľahký priemysel. Miera neobsadenosti priemyselných priestorov v Ženeve je nízka – často len niekoľko percent – hoci presné lokálne hodnoty sú zriedkavé. Na celoštátnej úrovni miera neobsadenosti investičných logistických nehnuteľností klesla z ~7,7 % na 5,1 % za posledný rok jll.com, čo naznačuje sprísňujúci sa trh, pričom Ženeva pravdepodobne tento trend kopíruje (možno s ešte nižšou neobsadenosťou vzhľadom na nedostatok pozemkov).

Nájmy za logistické/priemyselné priestory vo Švajčiarsku sa zvyčajne pohybujú v rozmedzí od 85 CHF do 140 CHF za m² ročne v závislosti od lokality a kvality jll.com. Ženeva sa spravidla pohybuje na vyššom konci tohto rozmedzia (CHF 120+), najmä pri moderných zariadeniach v blízkosti mesta. Napríklad nové viacpodlažné mestské logistické jednotky alebo zabezpečené skladovanie v blízkosti letiska v Ženeve môžu dosahovať prenájmy v trojciferných hodnotách za m²/rok. Priemyselné pozemky sú tak obmedzené, že niektoré spoločnosti hľadajú sklady za francúzskou hranicou (v Annemasse, St-Genis atď.), avšak byť v inej krajine nie je ideálne pre just-in-time operácie. Dopyt po dostupných priemyselných nehnuteľnostiach v kantóne preto zostáva robustný. To sa odráža aj v transakciách: vždy, keď je na predaj starší sklad alebo továreň, často sa pretvára alebo redevelopuje namiesto toho, aby ostal nevyužitý. V 1. polroku 2024 došlo v Ženeve k poklesu investičného objemu do priemyselných nehnuteľností na 60 miliónov CHF spgpartner.ch (podľa správy SPG Intercity), čo pokračuje v spomalení od roku 2023 – toto je však skôr spôsobené nedostatkom produktov na trhu než nezáujmom investorov.

Ženeva rovnako podporuje inovácie v priemyselných nehnuteľnostiach: objavujú sa projekty vertikálnej logistiky, zelených skladov a dokonca úvahy o podzemnom logistickom tuneli na zníženie kamiónovej dopravy. Oblasť Meyrin má inovatívny charakter, nachádzajú sa tu nielen sklady, ale aj výroba hodiniek a technologické firmy v blízkosti CERN-u. Títo nájomníci často potrebujú kombináciu kancelárskych, laboratórnych a priemyselných priestorov, ktoré vznikajú v zónach ako ZIMEYSA.

V podstate, priemyselné nehnuteľnosti v Ženeve sú úzky, ale zásadný segment – charakterizuje ich nízka miera neobsadenosti, stabilný rast nájomného a obmedzená ponuka. Možno im chýba pozornosť, akú majú luxusné domy alebo kancelárie, ale pre fungovanie miestnej ekonomiky (doručovanie tovarov, prevádzka letiska, skladovanie farmaceutík atď.) sú kľúčové. Očakávame, že priemyselné nájmy budú naďalej mierne rásť a výnosy ostanú atraktívne (často vyššie ako výnosy z kancelárií, keďže priemysel nesie mierne vyššie riziko). Mnoho inštitucionálnych investorov nedávno pridalo logistické aktíva do svojho švajčiarskeho portfólia a tých niekoľko ženevských je veľmi cenených. Potenciálny vývoj na pozorovanie: ak sa niektoré z priemyselných lokalít PAV zmenia na bývanie/kancelárie, môžu byť plány na nový logistický park ďalej od mesta alebo intenzívnejšie využitie okolia letiska ako kompenzácia.

Hlavné komerčné projekty

Komerčný trh v Ženeve zažíva niekoľko hlavných projektov, ktoré v nasledujúcich rokoch ovplyvnia trh:

Praille-Acacias-Vernets (PAV): Okrem bývania prinesie PAV aj výrazné množstvo kancelárskych a maloobchodných priestorov. Cieľom je decentralizovať niektoré kancelárie z preplneného centra do moderného mestského centra. Do roku 2030 by PAV mohol ponúknuť niekoľko stoviek tisíc štvorcových metrov kancelárií, čo môže prilákať nové spoločnosti alebo umožniť súčasným ženevským firmám expandovať. Kľúčové podprojekty zahŕňajú Tour Horizons a ďalšie mrakodrapy, ktoré môžu obsahovať kancelárie, ako aj veľké maloobchodné centrum integrované s verejnými priestormi. Rovnováha medzi bývaním a komerciou v PAV je nastavená tak, aby bola zaistená živá, zmiešaná štvrť (nie čisto biznisová zóna).
Campus Pictet de Rochemont: Súkromná banka Pictet stavia nový sídelný kampus v Carouge, neďaleko zóny PAV. Prvá fáza priniesla výrazný kancelársky komplex v roku 2020; ďalšie fázy do rokov 2025–26 pridajú ďalšie kancelárie a zázemie. To umožní sústrediť viac ako 2 000 zamestnancov spoločnosti Pictet na jednom mieste a prípadne uvoľní priestor v centre mesta po opustení starších budov.
Medzinárodné organizácie: Ženeva je sídlom mnohých agentúr OSN a mimovládnych organizácií. Niektoré, ako WTO, zrenovovali alebo rozšírili svoje priestory. WHO stavia novú budovu v oblasti Prégny-Chambésy (blízko OSN) a ďalšie agentúry realizujú modernizácie ohľadom bezpečnosti a udržateľnosti. Existuje aj projekt Campus Genève, ktorý si kladie za cieľ vytvoriť sústredenejšie zázemie pre MVO v štvrti Nations. Do týchto projektov často vstupuje ako podporovateľ Švajčiarska konfederácia a kantón a hoci nejde o bežné „trhové“ transakcie, ovplyvňujú ponuku a dopyt po kancelárskych priestoroch (napr. subjekty stavebného trhu a podporné služby v ich okolí).
Hotely a pohostinstvo: Aj keď to nebolo priamo predmetom otázky, stojí za zmienku, že v Ženeve vzniká niekoľko nových luxusných hotelov (napríklad rozšírenie Four Seasons a butikové hotely). Táto oblasť súvisí s komerčnými nehnuteľnosťami, keďže pohostinstvo sa po pandémii oživuje, čo vedie aj k niektorým prestavbám (hovorí sa napríklad, že budova kancelárií pri stanici Cornavin sa mení na hotel). Turistický a MICE sektor (stretnutia, stimuly, konferencie, výstavy) v Ženeve podporuje dopyt po hotelových priestoroch aj po krátkodobých servisovaných apartmánoch.
Infraštruktúra: Veľké verejné infraštruktúrne projekty v Ženeve (ako napríklad železničná trať CEVA, dokončená v roku 2019, a pokračujúca expanzia električkových liniek) nepriamo vytvárajú príležitosti pre developerské obchodné projekty orientované na verejnú dopravu. Napríklad pri stanici Chêne-Bourg (na trati CEVA) sa plánujú nové stredne vysoké kancelárske budovy, ktoré využijú zlepšenú dostupnosť do centra a do Francúzska.
Zelené rekonštrukcie: Mnohé staršie komerčné budovy v Ženeve prechádzajú rekonštrukciou, aby spĺňali moderné environmentálne štandardy. Projekty ako obnova ICC (International Centre Cointrin) pri letisku alebo renovácie niektorých historických budov na Rue du Rhône vytvárajú v podstate „nové“ priestory v starých budovách. Tieto aktivity súvisia s trendmi udržateľnosti a zároveň prispievajú k ponuke tým, že robia staršie nehnuteľnosti atraktívnejšími.

Celkově tieto veľké projekty signalizujú dôveru v budúcnosť Ženevy ako miesta pre podnikanie. Rozsah investícií (verejných aj súkromných) do PAV a ďalších rozvojov je podstatný. Zmiešaním rezidenčného a komerčného rastu sa Ženeva snaží zostať konkurencieschopná na globálnej úrovni – ponúkať kvalitné kancelárie pre podniky, dostatočné bývanie pre zamestnancov a zachovať vysokú kvalitu života, ktorá je jednou z jej silných stránok.

Investičné prostredie: Výnosy, investori a regulácie

Výnosy a návratnosť

Investori do nehnuteľností v Ženeve historicky akceptovali nižšie výnosy výmenou za stabilitu a prestíž mesta. Toto zostáva pravdou aj v roku 2025. Hrubé nájomné výnosy (ročný príjem z prenájmu ako percento z ceny nehnuteľnosti) pri rezidenčných nehnuteľnostiach v Ženeve patria medzi najnižšie vo Švajčiarsku – a dokonca aj globálne – čo odráža vysoké ocenenie nehnuteľností. Priemerne sa rezidenčné výnosy vo Švajčiarsku pohybujú okolo 3 % alebo mierne pod globalpropertyguide.com. V Ženeve sú výnosy ešte nižšie: pri prémiových rezidenčných aktívach môžu byť čisté výnosy na úrovni nízkych 2 %. Nedávne údaje ukazujú, že v 4. štvrťroku 2024 sa výnosy z investícií do prémiových bytov v Ženeve pohybovali okolo 2,15 %, zatiaľ čo v Zürichu to bolo 1,7 % (Zürich je v tomto smere najnižšie) globalpropertyguide.com. Ani sekundárne rezidenčné výnosy v Ženeve zriedkakedy presiahnu 3 %. V podstate investori platia za nehnuteľnosti v Ženeve prémiu, pričom sa viac spoliehajú na zvýšenie hodnoty a bezpečnosť než na vysoký príjem.

V komerčnom sektore sú výnosy o niečo vyššie, ale stále relatívne stlačené. Výnosy z najlepších kancelárií v Ženeve sa pohybujú okolo 3,0–3,5 % netto. To je o niečo viac ako výnos z najlepších kancelárií v Zürichu (~2,5–3,0 %), čo je spôsobené menším trhom v Ženeve a historicky vyššou neobsadenosťou. Avšak, keďže úrokové sadzby za posledné dva roky vzrástli z rekordne nízkych úrovní, objavil sa určitý tlak na rast výnosov (t.j. zmäkčenie kapitálových hodnôt). Investori na konci roku 2022 a v roku 2023 požadovali mierne lepšie výnosy, aby vykompenzovali vyššie náklady na financovanie. Napríklad niektoré sekundárne kancelárske transakcie v Ženeve v roku 2023 sa uskutočnili pri výnosoch v rozmedzí 4–5 % (pri starších budovách alebo s rizikom neobsadenosti). Ako sa však rozvíja rok 2025 a úrokové sadzby sa stabilizovali alebo začali klesať, kompresia výnosov môže opäť pokračovať. Správa spoločnosti Julius Baer o nehnuteľnostiach uvádza, že prostredie s nízkymi úrokmi, ktoré pravdepodobne pretrvá, **bude poháňať trhové ceny nahor a opäť vyvíjať tlak na pokles počiatočných výnosov v roku 2025 realestate.juliusbaer.com. Skutočne, začiatkom roku 2025 boli náznaky, že výnosy z najlepších aktív vo veľkých mestských oblastiach opäť klesajú po krátkodobom raste v dôsledku obnoveného súťaženia investorov realestate.juliusbaer.com. To naznačuje, že výnosy z najlepších kancelárií v Ženeve by sa mohli opäť priblížiť k hranici 3 % alebo nižšie, ak začne prebiehať intenzívnejšie súťaženie o kľúčové aktíva.

Pri retailových nehnuteľnostiach sú výnosy z najlepších obchodných priestorov (napr. trofejné predajne na Rue du Rhône) extrémne nízke – často v rozmedzí 2,5–3 %, podobne ako pri najlepších kanceláriách, alebo aj nižšie, pretože tieto nehnuteľnosti sú považované za ultrabezpečné aktíva (niektoré sa obchodujú skôr podľa ceny za meter štvorcový, než podľa výnosu). Logistické/priemyselné výnosy sú zvyčajne vyššie, čo odráža vyššie riziko – vo Švajčiarsku môžu byť okolo 5–6 %. Ak by sa v Ženeve objavila priemyselná nehnuteľnosť, mohla by sa obchodovať približne na tejto úrovni v závislosti od nájomcu a dĺžky nájomnej zmluvy. Avšak opäť platí, že nedostatok takýchto príležitostí robí oceňovanie každého aktíva jedinečným.

Realitné fondy a inštitucionálni investori zameriavajú Švajčiarsko kvôli týmto stabilným, dlhopisom podobným výnosom. Za posledných približne 25 rokov dosiahli švajčiarske realitné fondy priemerný ročný celkový výnos približne 5,5 %, čo je len mierne pod výnosom akcií, avšak s oveľa nižšou volatilitou ubs.com. Nehnuteľnosti v Ženeve boli z pohľadu kapitálového rastu hviezdnym výkonom v tomto segmente. Mnohí investori očakávajú, že aj keď bude nájomný výnos iba 2–3 %, dlhodobé zhodnocovanie cien v Ženeve zvýši celkový výnos. Za posledné desaťročie sa táto stávka vyplatila, keďže ceny bytov v Ženeve stabilne rástli. Do budúcnosti, pri tak nízkych výnosoch, budú budúce výnosy závisieť od ďalšieho rastu nájmov a cien – čo zas závisí od udržania napätého dopytovo-ponukového pomeru (čo je v Ženeve pravdepodobné).

Treba si uvedomiť, že náklady na financovanie v pomere k výnosom sú kľúčové. V ére záporných úrokových sadzieb (pred rokom 2022) bolo požičiavanie extrémne lacné, takže 2% výnos bol v poriadku, ak ste mali hypotéku s 1% úrokom. V roku 2023 hypotéky vzrástli na ~3 %, čo krátkodobo spôsobilo, že niektoré investície do nehnuteľností boli takmer na hranici vyrovnaného alebo dokonca záporného cash flow. No v polovici roka 2025 sa švajčiarske 10-ročné hypotekárne sadzby pohybujú bližšie k ~1,5–2 % (a krátkodobejšie Liborové financovania ešte nižšie) mansionglobal.com, čo znovu obnovuje pozitívny rozdiel pre investorov. Ak SNB naozaj ešte sadzby zníži, výnosy z nehnuteľností (ktoré sa pohybujú opačne ako ceny) sa môžu opäť stlačiť, keďže požadovaný výnos investorov klesá. Mnohé inštitúcie s dostatkom hotovosti sú pripravené akceptovať výnosy pod 3 % v Ženeve, jednoducho preto, že existuje málo alternatív s takouto stabilitou.

Záujem zahraničných investorov

Ženeva ako svetové mesto prirodzene priťahuje záujem zahraničných kupcov a investorov. Avšak, trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami je prísne regulovaný proti zahraničnému vlastníctvu. Podľa švajčiarskeho federálneho zákona Lex Koller sú nerezidentní cudzinci vo veľkej miere vylúčení z nákupu rezidenčných nehnuteľností v mestách ako Ženeva a Zürich mansionglobal.com. To znamená, že americký, čínsky alebo EÚ investor, ktorý nie je švajčiarskym rezidentom, si spravidla nemôže kúpiť byt alebo dom v Ženeve len na investičné alebo rekreačné účely. Existujú určité výnimky (diplomati niekedy získajú výnimky, nové “expat” programy bývania, atď.), ale vo všeobecnosti sú jedinými cudzincami aktívnymi v ženevskom rezidenčnom predaji expati, ktorí získali švajčiarske povolenie na pobyt alebo tí, ktorí majú švajčiarske spoločnosti. Táto politika pomohla zabrániť tomu, aby Ženeva zažila špekulatívne zahraničné nákupy, aké vidíme v Londýne alebo vo Vancouveri. Do určitej miery to utlmuje dopyt – hoci ceny v Ženeve sú aj tak vysoké kvôli domácemu a rezidentskému medzinárodnému dopytu. To však neznamená, že zahraniční investori sa ženevského trhu nezúčastňujú nepriamo alebo prostredníctvom komerčných aktív. Mnoho medzinárodných inštitucionálnych investorov (štátne investičné fondy, globálne realitné fondy, atď.) investuje do švajčiarskych nehnuteľností prostredníctvom realitných fondov, SICAV-ov a kótovaných realitných spoločností. Tieto nástroje, často spravované švajčiarskymi bankami alebo správcami aktív, obchádzajú Lex Koller tým, že sú švajčiarskymi subjektmi. Napríklad ázijský dôchodkový fond môže investovať do švajčiarskeho realitného fondu, ktorý následne kúpi bytové bloky v Ženeve. V ženevskom komerčnom realitnom sektore je tiež zahraničný kapitál, keďže Lex Koller je pre čisto komerčné nehnuteľnosti menej prísny (cudzinci môžu získať komerčné nehnuteľnosti, ak sa používajú na podnikanie). Preto sme videli napríklad, že medzinárodní investori kupovali ženevské kancelárske budovy, obchodné centrá alebo hotely. V posledných rokoch niektoré známe ženevské komerčné aktíva (ako kancelársky komplex alebo hotel na Quai du Mont-Blanc) získali investori z Blízkeho východu alebo Severnej Ameriky. Tieto transakcie podčiarkujú atraktivitu Ženevy ako bezpečného útočiska: politická stabilita, silný právny štát a historicky solídne výnosy.

Postavenie Ženevy ako hostiteľského mesta OSN a stoviek mimovládnych organizácií tiež priťahuje zahraničné štátne investície – napríklad vlády kupujúce rezidencie pre svojich veľvyslancov alebo delegácie. Tieto nákupy sú zvyčajne oslobodené od zákona Lex Koller, keďže sa považujú za oficiálne využitie (a skutočne, niektoré prémiové nehnuteľnosti v Ženeve vlastnia zahraničné štáty na účely veľvyslanectiev/misií).

V súhrne je záujem zahraničia o nehnuteľnosti v Ženeve vysoký, avšak priamy vstup na trh s bývaním je zákonom obmedzený. Zahraniční záujemcovia o Ženevu často buď sa presťahujú do Ženevy (čím získajú pobyt a možnosť kúpy bývania), alebo investujú prostredníctvom švajčiarskych fondov/partnerov. Trh preto nie je taký internacionalizovaný ako napríklad v centre Londýna; vlastníctvo je prevažne domáce. Nehnuteľnosti v Ženeve sú však určite v hľadáčiku globálnych investorov. Je považovaná za súčasť „svetového okruhu luxusných nehnuteľností“ (spolu s mestami ako Londýn, Singapur, Monako), kde by bohatí jednotlivci mohli chcieť vlastniť rezidenciu – a tí, ktorí môžu (napr. bohatí expati s povolením na pobyt), tu skutočne kupujú pre diverzifikáciu.

Regulačné a daňové prostredie

Švajčiarsko ponúka vo všeobecnosti stabilné a investorom priateľské regulačné prostredie, ale s určitými unikátnymi ustanoveniami:

Lex Koller (spomenutý vyššie) je kľúčové nariadenie obmedzujúce zahraničné nákupy rezidenčných nehnuteľností mansionglobal.com. Ide o politické opatrenie na zabránenie nadmernému zahraničnému vplyvu na trh s bývaním. Pravidelne sa diskutuje o jeho sprísnení alebo uvoľnení; aktuálne zostáva v platnosti bez známok väčšej zmeny.
Bývanie v Ženeve je výrazne orientované na dostupnosť a práva nájomníkov. Ženeva má jedny z najprísnejších nájomných zákonov vo Švajčiarsku. Zvýšenie nájomného pre existujúcich nájomcov je regulované: ako bolo uvedené, viaže sa na referenčnú úrokovú sadzbu a infláciu. Okrem toho má Ženeva tradíciu bytových družstiev a verejného bývania. Kantonálne orgány často požadujú, aby nové projekty zahŕňali podiel bytov so zníženým nájomným. Napríklad projekt Quai Vernets/PAV rezervuje 66 % zo svojich 1 355 bytových jednotiek na sociálne alebo regulované bývanie mediaroom.bouygues-construction.com, čo je jasný signál politických cieľov. Tým sa zabezpečuje zmiešané príjmové zloženie a zabraňuje sa tomu, aby celé nové štvrte boli výlučne luxusné. Vývojári však tvrdia, že takéto požiadavky spolu s prísnym územným plánovaním robia projekty menej výnosnými a pomalšími na realizáciu – klasické napätie medzi verejným záujmom a súkromným záujmom.
Územné plánovanie a stavebné predpisy v Ženeve obmedzujú výšku a hustotu zástavby v mnohých oblastiach (Ženeva sa dlho vyhýbala výstavbe výškových budov; aj dnes sú skutočne vysoké budovy zriedkavé). Panorama mesta je nízko posadené a miestny odpor voči výškovým budovám pretrváva (s výnimkami, napríklad v PAV). Tieto predpisy zachovávajú estetický pôvab Ženevy, ale zároveň obmedzujú ponuku.
Environmentálne predpisy sú čoraz významnejšie. Výstavba v Ženeve musí spĺňať vysoké štandardy energetickej efektívnosti (bežný je štandard Minergie). Ako bolo uvedené, je tu tlak na udržateľný rozvoj miest (napríklad iniciatíva 2000-wattových sídiel). Takéto predpisy môžu zvýšiť počiatočné náklady, ale zároveň zvyšujú dlhodobú hodnotu a znižujú prevádzkové náklady.
Daně: Vlastníci nehnuteľností v Ženeve čelia viacerým daniam: ročná kantonálna daň z majetku (zahŕňa aj hodnotu nehnuteľnosti), miestna daň z nehnuteľnosti (impôt immobilier complémentaire) na obytné nehnuteľnosti, ktoré nie sú vo vlastníctve užívateľa, a daň z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľnosti (ktorá je vysoká, ak predávate v priebehu niekoľkých rokov od kúpy, ale po dvoch desaťročiach vlastníctva klesá na nulu). Existuje aj 3% poplatok za prevod nehnuteľnosti (droit d’enregistrement), ktorý pri transakciách zvyčajne platí kupujúci – ide o jednorazový náklad. V porovnaní s niektorými krajinami sú švajčiarske dane z držby nehnuteľností pomerne mierne (neexistuje celoštátna daň z nehnuteľností, len kantonálne dane) a dlhodobí investori ťažia z klesajúcej dane z kapitálových výnosov. Efektívne sadzby dane z nehnuteľností v Ženeve sú vyššie ako v niektorých iných kantónoch (keďže Ženeva financuje množstvo verejných služieb), ale celkovo je daňové prostredie považované za spravodlivé a predvídateľné. Švajčiarsko v skutočnosti nemá federálnu daň z príjmov z prenájmu ako takú – príjem z prenájmu je súčasťou bežného príjmu a možno ho znižovať odpočítateľnými položkami. Dôležité je tiež, že úroky z hypotéky sú daňovo odpočítateľné, čo podporuje využívanie úverov.

Pre investorov sú transparentnosť a právna istota v Ženeve veľké plus. Vlastnícke právo je garantované (švajčiarsky pozemkový register je veľmi spoľahlivý), zmluvy sú vymáhateľné a vyvlastnenie je prakticky neznáme. Právny systém je tiež veľmi priaznivý pre veriteľov – držitelia hypoték majú silné práva na zabezpečenie (čo čiastočne vysvetľuje, prečo sa banky cítia bezpečne pri poskytovaní úverov s nízkym úrokom).

Jednou z pozoruhodných prebiehajúcich diskusií je možná zrušenie „Eigenmietwert“ (zdaňovanie imputovaného nájomného) na federálnej úrovni, ktoré by mohlo zmeniť niektoré dynamiky pre vlastníkov nehnuteľností na bývanie (vlastníctvo by bolo atraktívnejšie, lebo by sa nezdalo hypotetické nájomné). Ak sa to stane (v parlamente sa o tom hovorí), mohlo by to ďalej podporiť dopyt po kúpe nehnuteľností na úkor prenájmu. Postoj Ženevy k tomu ešte nie je známy.

Stručne povedané, regulačné prostredie v Ženeve sa snaží vyvažovať trhové sily so sociálnymi aspektmi: Chce zostať atraktívna pre investorov a zachovať kvalitné bytové portfólio, ale zároveň zabezpečiť, aby bývanie nebolo úplne nedostupné pre miestnych obyvateľov. Z investičného hľadiska, ak ste oprávnení investovať (t. j. neporušíte zákon Lex Koller), Ženeva ponúka veľmi bezpečné prostredie so strednou daňovou záťažou a silným právnym štátom – čo sú dôležité faktory podporujúce ochotu investorov akceptovať nízke výnosy.

Hlavné faktory a výzvy trhu

Trh s nehnuteľnosťami v Ženeve je ovplyvnený viacerými kľúčovými faktormi a čelí určitým výzvam do budúcna. Nižšie je rozdelenie hlavných faktorov:

Rast populácie a migrácia: Počet obyvateľov Ženevy stabilne rastie, predovšetkým vďaka imigrácii. Počet obyvateľov kantónu teraz presahuje 500 000 a vo Švajčiarsku celkovo už desaťročia pretrváva pozitívna čistá migrácia globalpropertyguide.com. V roku 2023 čistá migrácia do Švajčiarska dosiahla vrchol okolo 131 000 a v roku 2024 klesla na ~87 000 globalpropertyguide.com, stále však zostáva historicky vysoká. Ženeva, ako centrum medzinárodnej diplomacie a obchodu, priťahuje zahraničných profesionálov, cezhraničných dochádzajúcich (frontaliers z Francúzska) aj študentov. Tento stály príliv ľudí zvyšuje dopyt po bývaní. Je to výhoda pre prenajímateľov (zaručuje stabilný okruh nájomcov/kupcov), ale zároveň to zaťažuje ponuku a infraštruktúru. Výzvou je zabezpečiť dostatok bývania a služieb pre rastúcu populáciu bez rozširovania mesta do krajiny (Ženeva je obklopená francúzskou hranicou a jazerom). Očakáva sa, že rast populácie bude pokračovať aj v strednodobom horizonte, hoci miernejším tempom, čo bude naďalej vyvíjať tlak na trh s nehnuteľnosťami.
Ekonomické podmienky: Ženevská ekonomika je hlavným hybným motorom dopytu po nehnuteľnostiach. Mesto sa môže pochváliť jedným z najvyšších HDP na obyvateľa na svete a sídlia tu finančné inštitúcie (privátne bankovníctvo, správa majetku), firmy obchodujúce s komoditami, výrobcovia hodiniek a, samozrejme, rozsiahly neziskový/NGO sektor. Hospodársky rast vo Švajčiarsku je mierny (predpoklad ~0,8 % v roku 2025 globalpropertyguide.com), ale ženevská ekonomika je pomerne odolná a diverzifikovaná. Nezamestnanosť v Ženeve je nízka (okolo 3–4 %, mierne nad švajčiarskym priemerom) a trh práce je pre kvalifikovaných pracovníkov napätý. Vysoká zamestnanosť a rastúce príjmy podporujú rezidenčné aj komerčné nehnuteľnosti. Keď majú ľudia isté a dobre platené zamestnanie, môžu si dovoliť vyšší nájom alebo hypotéky. Rovnako firmy, ktorým sa darí, si prenajmú viac kancelárskych priestorov a investujú do zariadení. Výzvou však je, že hospodársky rast Ženevy nie je rýchly – je stabilný, ale pod historickým priemerom globalpropertyguide.com. Každý globálny pokles (napríklad v oblasti bankovníctva alebo obchodu) by mohol ovplyvniť ženevský prémiový trh s nehnuteľnosťami, ak by odišli pracovné miesta pre cudzincov. Navyše, závislosť Ženevy na niekoľkých sektoroch znamená, že ak sa jeden (napr. obchodovanie s komoditami) zmenší, môže to uvoľniť kancelárske priestory na trhu. V súčasnosti je však hospodársky výhľad pomerne pozitívny, motorom je súkromná spotreba a rast reálnej mzdy globalpropertyguide.com, čo prospieva realitnému sektoru.
Úrokové sadzby a financovanie: Prostredie úrokových sadzieb má priamy vplyv na dopyt po nehnuteľnostiach a na ceny. Švajčiarsko prešlo od negatívnych politických sadzieb (pred rokom 2022) k prísnejšiemu postoju do roku 2023, a teraz v roku 2025 sa zdá, že opäť uvoľňuje politiku, keďže inflácia bola pod kontrolou. Úrokové sadzby na hypotéky sa približne zdvojnásobili medzi rokmi 2021 a 2023 (z ~1 % na ~2-2,5 % pri dlhodobých fixáciách), čo znížilo dostupnosť pre niektorých kupujúcich a mierne spomalilo rast cien v roku 2022. Avšak keď inflácia klesla na ~1,1 % v roku 2024 a dokonca sa dostala do záporných hodnôt v roku 2025 globalpropertyguide.com, Švajčiarska národná banka prerušila zvyšovanie a môže sadzby aj znižovať. Konzensus očakáva, že sadzby budú v roku 2025 postupne klesať engelvoelkers.com. To má niekoľko efektov: nižšie sadzby znižujú mesačné splátky hypotéky, čo umožňuje kupujúcim ponúknuť viac za bývanie (čím podporujú ceny). Skutočne, Engel & Völkers poznamenali, že nižšie náklady na financovanie spolu s rastúcim nájmom opäť nakláňajú kyvadlo v prospech kúpy engelvoelkers.com. Navyše nízke úrokové sadzby robia z nízkych výnosov nehnuteľností relatívne atraktívnejšiu voľbu v porovnaní s dlhopismi. Potenciálnou výzvou je volatilita sadzieb – ak by inflácia nečakane vzrástla alebo by globálne sadzby vyskočili, SNB by mohla opäť sprísniť politiku, čo by znížilo dopyt. Ale v súčasnosti sú stabilné alebo klesajúce úrokové sadzby pozitívom pre realitný trh v Ženeve.
Udržateľnosť a klimatické ciele: Udržateľnosť je zároveň hnacím motorom aj výzvou. Ženeva (a celkovo Švajčiarsko) sa zaviazala ku klimatickým cieľom – napríklad ku klimatickej neutralite do roku 2050 a k medzistupňom ako 50 % zníženie emisií do roku 2030 pre budovy. Budovy na tom majú veľký podiel (napríklad vykurovanie atď.). To poháňa vlnu zelených modernizácií a nových ekologických projektov. Napríklad projekt Quai Vernets v Ženeve je ukážkou udržateľnej výstavby, znovupoužívania materiálov a poskytovania obnoviteľnej energie na mieste mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Kanton podporuje energeticky účinné renovácie dotáciami a reguláciami (napríklad postupným ukončovaním používania olejového vykurovania). Tieto iniciatívy podporujú investície do nehnuteľností (modernizácia starých budov prináša prácu a môže dlhodobo zvýšiť hodnotu nehnuteľností). Mnohí nájomcovia a investori dnes uprednostňujú budovy so zelenými certifikátmi, čo motivuje developerov zameriavať sa pri nových projektoch na labely ako Minergie, BREEAM alebo LEED. Výzvou je však cena: udržateľná výstavba môže byť na začiatku drahšia. Pre prenajímateľov starších budov znamená modernizácia na nové štandardy (izolácia, solárne panely atď.) kapitálové náklady, ktoré si nemôže každý ľahko dovoliť. Existuje aj regulačný tlak – ak budova v budúcnosti nesplní nové normy, môže čeliť pokutám alebo strate atraktivity. Celkovo je udržateľnosť čoraz dôležitejší trhový faktor (niektoré nehnuteľnosti získavajú „zelenú prémiu“) a súčasťou dlhodobej odolnosti, no vyžaduje značné investície a prispôsobenie zo strany odvetvia.
Politika bývania a dostupnosť: Postoj Ženevy k bývaniu výrazne ovplyvňuje trh. Snaha vlády vytvárať cenovo dostupné bývanie (prostredníctvom kvót v nových projektoch, financovaním družstiev atď.) je hnacím motorom, pretože zvyšuje ponuku, ale zároveň je aj obmedzením voľného trhu. Napríklad požiadavka, aby 20-30 % bytov v projekte bolo cenovo dostupných, môže obmedziť celkovú ziskovosť a tým aj tempo výstavby, do ktorej sú developeri ochotní sa pustiť. Mechanizmy kontroly nájomného (ako napríklad systém referenčnej hypotekárnej sadzby) priamo ovplyvňujú výnosy – ako bolo vidieť v roku 2025, keď bolo potrebné znížiť nájomné pre mnohé nájomné zmluvy o približne 3 % kvôli poklesu sadzieb realestate.juliusbaer.com. Tieto politiky udržiavajú náklady na bývanie pre miestnych do určitej miery pod kontrolou, čo je spoločensky prínosné, no môžu odradzovať špekulatívnu výstavbu a tlmia extrémne rýchly rast cien. Inými slovami, regulačný rámec Ženevy pravdepodobne zabránil ešte vážnejším problémom s dostupnosťou, ale znamená to aj to, že trh je menej pružný – ponuka nerastie prudko len preto, že ceny sú vysoké. Ďalším aspektom politiky je priama demokracia: občania Ženevy často hlasujú o územnoplánovacích otázkach. V minulosti referendá napríklad zastavili výstavbu výškových budov alebo prinútili zmeniť územné plány. Toto môže byť problémom, keďže potrebné projekty môže spomaliť odpor verejnosti (fenomén NIMBY). Ženeva musí citlivo vyvažovať dostatočný rozvoj (napríklad prostredníctvom opatrení ako hlavný plán PAV, ktorý bol starostlivo vyjednaný), pričom si zároveň udržiava kvalitu života a sociálnu rozmanitosť.
Infrastruktúra a cezhraničná dynamika: Lokálnejším faktorom je zlepšovanie infraštruktúry – napríklad železničné spojenie CEVA (dnes už plne funkčné ako Léman Express), ktoré lepšie prepája Ženevu s predmestiami aj Francúzskom. To umožnilo ľuďom bývať ďalej od centra (aj vo francúzskych mestách za hranicou) a dochádzať do práce. V dôsledku toho sa časť dopytu „presunula“ do Francúzska, kde je bývanie lacnejšie. Ženevský trh však stále podporujú tí, ktorí chcú bývať nablízku a využívať švajčiarske služby. Cezhraničná dynamika je zaujímavá: asi 100 000 pracovníkov dochádza denne z Francúzska. Ak by niekedy hraničné alebo bilaterálne otázky s EÚ tento prúd obmedzili, mohlo by to vyvolať vyšší dopyt po bývaní priamo v Ženeve. Naopak, ak by Francúzsko výrazne rozvinulo svoje pohraničné oblasti (plánuje sa nová výstavba napríklad v Annemasse), mohlo by to byť „ventilom“ pre tlak na ženevský trh s bývaním. Zatiaľ však realitný trh v Ženeve zostáva vo svojej vlastnej bubline vysokej dopytu; aj vysoká nová výstavba vo Francúzsku pravdepodobne nezníži ceny v Ženeve výrazne, pretože mnohí dávajú prednosť bývaniu vo Švajčiarsku kvôli daniam, vzdelaniu a kvalite života (ak si to môžu dovoliť).
Globálne faktory a mena: Na makroúrovni hrá úlohu silný švajčiarsky frank. Silný frank (čo sme videli – nedávno posilnil voči EUR a USD) eurocost.com robí nehnuteľnosti v Ženeve ešte drahšími pre zahraničných kupcov v prepočte na menu, no zároveň podčiarkuje jej povesť bezpečného prístavu. Globálne ekonomické trendy, ako je záujem investorov o reálne aktíva v časoch neistoty, prospievajú švajčiarskemu trhu s nehnuteľnosťami. Geopolitické udalosti (vojna, sankcie atď.) však môžu mať aj lokálne dôsledky – napríklad, žena v oblasti komoditného obchodu prudko vzrástla, keď sa iné trhy stali rizikovými, čo nepriamo zvyšuje dopyt po kancelárskych priestoroch. Alebo ak by medzinárodná spolupráca zlyhala, možno by sa niektoré funkcie OSN presťahovali (to je hypotéza, ale je to rizikový faktor, ktorý treba zvážiť).

V súhrne, hlavné faktory ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami v Ženeve sú prevažne pozitívne – rastúca populácia, bohatstvo, stabilná ekonomika, nízke úrokové sadzby – to všetko zvyšuje dopyt. Výzvy sa týkajú najmä ponuky a dostupnosti: ako ubytovať rastúci počet obyvateľov bez toho, aby bola stredná trieda vytlačená z trhu, a ako rozširovať infraštruktúru a výstavbu v geograficky aj politicky obmedzenom prostredí. Ženeva si zatiaľ dokázala udržať vysokú atraktivitu aj napriek vysokej cene. V najbližších rokoch bude potrebné tieto výzvy riešiť dôkladným urbanistickým plánovaním a možno aj regionálnou spoluprácou (s kantónom Vaud a susedným Francúzskom), aby sa zabezpečil rast celého širšieho regiónu Ženevy.

Prognóza a výhľad na nasledujúce roky

Pri pohľade do budúcnosti je výhľad trhu s nehnuteľnosťami v Ženeve na najbližšie roky (do konca 2020-tych rokov) opatrne optimistický, s očakávaním pokračujúceho rastu, ale umiernenejším tempom. Väčšina odborníkov predpokladá, že nedôjde k žiadnym drastickým korekciám, skôr k miernemu spomaleniu trendov, keď trh absorbuje nedávne zmeny. Tu je, čo možno očakávať:

Prognóza rezidenčných nehnuteľností: Ceny bývania v Ženeve budú pravdepodobne pokračovať v raste v blízkej budúcnosti, avšak pravdepodobne len miernym jednociferným tempom ročne. Prognózy pre celé Švajčiarsko na rok 2025 predpovedajú rast cien rezidenčných nehnuteľností o +3–4% globalpropertyguide.com, a Ženeva, ktorá je obmedzená ponukou, by mala dosiahnuť minimálne túto hodnotu. Projekcie Wüest Partner predpokladajú nárast cien súkromne vlastnených bytov približne o 3,6 % v roku 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, čo sa zdá byť pre ženevský trh pravdepodobné za priaznivých ekonomických podmienok. Po roku 2025, ak by sa úroky ešte viac znížili, dopyt kupujúcich by mohol zosilnieť, avšak akýkoľvek ďalší rast obmedzí úroveň cenovej dostupnosti. Ženeva je už dnes na hranici pomeru ceny k príjmom; ďalšie významné zvýšenie cien by mohlo vyradiť z trhu aj najlepšie zarábajúcich, takže prirodzenou rovnováhou trhu môže byť pomalší rast, pokiaľ nedôjde aj k zvyšovaniu príjmov. Náš výhľad: ročný rast cien ženevských domov okolo 2–5% ročne v rokoch 2025 a 2026, za predpokladu, že nenastanú externé šoky. Náklady na prenájom by mali tiež rásť, ale pravdepodobne pomalším tempom – možno na úrovni 1–3% ročne pre počiatočné nájomné – pretože nová ponuka (jednotky PAV a pod.) začne prichádzať na trh a zníženie nájmov v roku 2025 nastaví niektoré zmluvy na nižšom základe globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zvlášť v roku 2025 môže byť skutočný rast nájomného nižší v dôsledku tohto zníženia referenčnej sadzby realestate.juliusbaer.com (mnohí nájomcovia dostanú zníženie nájmu), ale v roku 2026 by sa rast nájomného mohol obnoviť, ak zostane ekonomika silná a obsadenosť bude extrémne nízka.
Predikcia komerčných nehnuteľností: Pre kancelárie bude obdobie 2025–2027 vyvažovaním medzi novou ponukou a dopytom. V roku 2025 očakávame stabilné podmienky – neobsadenosť približne v strede rozmedzia 6 %, nájomné v prémiovom segmente môže ešte mierne vzrásť o ďalších 1–2 % vďaka silnému dopytu po najlepších priestoroch. V rokoch 2026–27 však príliv približne 250 000 m² nových kancelárií preverí trh jll.com jll.com. Je rozumné očakávať dočasné zvýšenie miery neobsadenosti (možno až do vyšších jednociferných hodnôt). Kancelárske nájomné v prémiových lokalitách sa môže stabilizovať alebo mierne klesnúť, ak budú prenajímatelia súťažiť o zaplnenie nových budov. Nájomné v sekundárnom segmente môže čeliť tlaku na pokles, ak sa nájomcovia presťahujú do novostavieb. Treba však povedať, že ženevský kancelársky trh bol historicky zručný v obsadzovaní priestorov – často rozširujú medzinárodné firmy alebo NGO, aby využili nové možnosti. Môžeme pozorovať tzv. útek za kvalitou: nové zelené a efektívne kancelárie sa zaplnia, zatiaľ čo staršie priestory zostanú prázdne (a možno sa následne prerobia na bývanie alebo zmodernizujú). Čistý vplyv na neobsadenosť teda môže byť menej závažný, ak zastarané priestory vypadnú z ponuky. Celkovo sa očakáva, že kapitálové hodnoty kancelárií zostanú pevné v prémiovom segmente, ale pri starších aktívach môžu oslabiť. Investori budú pozorne sledovať pohyb výnosov; mierny nárast výnosov (napríklad z 3,0 % na 3,3 % pri prémiových priestoroch) môže nastať, ak stúpne neobsadenosť a rast nájomného sa zastaví, čo povedie k miernemu poklesu cien. Naopak, ak bude prevládať prostredie nízkych úrokových sadzieb, výnosy môžu zostať nízke.
Predikcia maloobchodu: Prémiový (luxusný) maloobchod v Ženeve by mal zostať veľmi robustný. Očakávajte mierne zvyšovanie nájmov každý rok v segmente luxusu (~1-3 %/rok) a prakticky nulovú neobsadenosť na hlavnej luxusnej ulici portugalbusinessesnews.com. Ženeva si pravdepodobne zachová status jednej z top 10 destinácií pre luxusné maloobchodné nákupy na svete. Širší sektor retailu bude pravdepodobne sledovať stabilný alebo mierne zlepšujúci sa výhľad s rastom ekonomiky a plným návratom turizmu na úroveň pred pandémiou. Elektronický obchod však bude stále vyvíjať tlak na kamenné prevádzky; môžeme vidieť polarizáciu: najlepšie nákupné lokality prospievajú, slabšie zápasia. Niektoré sekundárne maloobchodné priestory sa môžu zmeniť na iné využitie (gastronómia, zdravotníctvo a pod.). Z investičného hľadiska by sa výnosy v sektore maloobchodu mohli udržať na súčasných úrovniach (už teraz sú relatívne vysoké pri sekundárnom maloobchode, nízke pri prémiovom).
Predikcia priemyselných nehnuteľností: Priemyselné/logistické priestory zostanú v nedostatku. Očakávame naďalej nízku neobsadenosť a rastúce nájomné v tomto segmente. Ak vôbec, dopyt po last-mile logistike bude rásť s rozvojom e-commerce, no Ženeva má obmedzené možnosti pribudnutia skladov. Je možné, že multiúrovňová mestská logistika sa stane špecifickým segmentom (ako to vidieť v mestách ako Paríž). Pre investorov by sa výnosy v logistike mohli mierne znížiť, keďže viac kapitálu bude prúdiť za málom dostupných aktív (čo je globálny trend). V Ženeve môžeme sledovať výnosy priemyselných nehnuteľností bližšie k 5 %, ak budú úroky nízke a konkurencia vysoká.
Trend zahraničných investorov: Keďže globálne trhy sú do istej miery nestabilné, nehnuteľnosti v Ženeve by mali naďalej priťahovať inštitucionálny kapitál, ktorý hľadá bezpečné útočiská. V krátkodobom horizonte neočakávame zmeny Lex Koller, takže priamy nákup domov zahraničnými osobami ostane obmedzený. No zahraničné nepriame investície (cez fondy alebo akvizície spoločností) môžu narásť, obzvlášť v komerčných nehnuteľnostiach alebo developerských projektoch. Najmä niektoré veľké financovania projektov (ako parcely PAV) môžu zahŕňať medzinárodných partnerov vzhľadom na výšku potrebných investícií.
Makro riziká: Dôležitou súčasťou každého odhadu je priznať si riziká. Potenciálne riziká pre vyhliadky trhu s nehnuteľnosťami v Ženeve zahŕňajú: globálnu recesiu (čo by mohlo znížiť dopyt po luxusných tovaroch, zrušiť pracovné miesta pre expatov a tlmiť expanziu firiem), prudké zvýšenie úrokových sadzieb (to je v blízkej budúcnosti podľa aktuálnych prognóz nepravdepodobné, no prekvapenie v inflácii by mohlo donútiť centrálne banky sprísniť podmienky, čo by poškodilo dostupnosť), alebo finančná kríza (napr. výrazná korekcia akciového trhu by mohla dočasne ochladiť nákupy prémiových nehnuteľností). Rovnako, akékoľvek vážne geopolitické otrasy, ktoré ovplyvnia kľúčové sektory Ženevy (napríklad sankcie ovplyvňujúce obchodovanie s komoditami alebo otázky bankového tajomstva ovplyvňujúce financie), by mohli mať následné dopady na obsadenosť kancelárií. Na rezidenčnej strane, vnútroštátny politický krok ako iniciatíva na reguláciu nájmu alebo veľký program dostupného bývania by mohli zmeniť dynamiku trhu, no okrem existujúcich opatrení nič takéto momentálne neočakávame.
Porovnateľná výkonnosť: Je užitočné porovnať očakávaný vývoj v Ženeve s inými mestami. Trh v Zürichu je podobne nastavený na mierny rast; niektorí analytici si myslia, že v oblasti bývania môže Zürich spomaliť o niečo viac ako Ženeva, pretože v Zürichu bol rast cien o čosi prudší a pribúda tam viac projektov na predmestiach. Ostatné švajčiarske mestá ako Bázel alebo Bern by mali zaznamenať stabilnejšie cenové trendy (1-2% rast), keďže nie sú tak obmedzené ponukou. Medzinárodne môže Ženeva prekonať niektoré prehrievané trhy (napríklad, ak budú niektoré veľké svetové mestá čeliť korekciám v dôsledku vysokých úrokových sadzieb, Ženeva môže pôsobiť stabilne v porovnaní s nimi). V rebríčku Mercer 2024 v nákladoch na život pre expatov sa Ženeva umiestnila ako najdrahšie mesto sveta eurocost.com – je to dvojsečný meč: zdôrazňuje to silu dopytu a meny, ale poukazuje aj na problémy s dostupnosťou bývania, ktoré môžu v budúcnosti limitovať rast nájmov a cien. Pravdepodobne si Ženeva udrží svoj status mesta s najvyššími nákladmi vzhľadom na pôsobiace faktory.

Celkový výhľad pre nehnuteľnosti v Ženeve je pokračovaním jej dlhodobej trajektórie: stabilný rast, vysoké hodnoty a napätý trh. Rok 2025 by mal byť rokom stability a mierneho zrýchlenia – so znížením úrokových sadzieb, ktoré podporí aktivitu. Roky 2026–27 budú o manažovaní prílivu ponuky a o tom, aby sa nová ponuka absorbovala bez toho, aby došlo k nárastu neobsadenosti. Do roku 2028 a ďalej, ak bude pokračovať rast populácie a pracovných miest, Ženeva by sa mohla opäť ocitnúť v situácii nedostatku ponuky aj po aktuálne plánovaných projektoch, čo by mohlo potenciálne odštartovať ďalší cyklus výrazného rastu cien a nájomného – ale to je ešte v budúcnosti. V strednodobom horizonte očakávajte zdravý, no kontrolovaný rast. Ako to zhrnula jedna prognóza UBS, „stabilná ekonomika, nízke hypotekárne sadzby a obmedzená ponuka podporia ochotu ľudí platiť, ale napätá dostupnosť by mala obmedziť akékoľvek výraznejšie zvyšovanie cien“ globalpropertyguide.com. Taký je aj konsenzus: žiadna bublina na obzore, len vysoká plošina s miernym smerovaním nahor.

Porovnanie s inými mestami (Švajčiarsko a svet)

Realitný trh v Ženeve často pozýva na porovnávanie s domácimi švajčiarskymi mestami aj medzinárodnými mestami vďaka svojim výnimočným charakteristikám. Nižšie porovnávame Ženevu s Zurichom a Lausanne (domáce referencie) a zároveň hodnotíme, ako si vedie v porovnaní s globálnymi mestami.

Ženeva vs. Zürich: Zürich je najväčšie mesto Švajčiarska a finančné centrum, zatiaľ čo Ženeva je druhé najväčšie mesto a diplomatické centrum. Tieto dve mestá dominujú švajčiarskemu trhu s nehnuteľnosťami z hľadiska cien. K začiatku roka 2025 je Zürich len o niečo drahší ako Ženeva, pokiaľ ide o rezidenčné nehnuteľnosti, ale rozdiel je malý. Priemerná transakčná cena bytov bola približne 21 110 CHF/m² v Zürichu oproti 20 960 CHF/m² v Ženeve globalpropertyguide.com, čo je prakticky vyrovnané. Obe mestá zažívajú podobný medziročný rast cien (okolo 3–4% ročne) a obe čelia extrémne nízkej miere voľných bytov (prakticky 0% v Zürichu a ~0,6% v Ženeve globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com). Nájmy sú v oboch mestách rovnako vysoké: medián požadovaného nájomného je približne 420 CHF/m²/rok v každom z nich globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, čo je najvyššia úroveň vo Švajčiarsku. Zürich má väčšiu metropolitnú oblasť a viac rozvoja v okrajových štvrtiach, čo mu dáva mierne vyšší objem transakcií a potenciálne väčšiu flexibilitu rastu. Napríklad oblasť Glattal v Zürichu má nové bytové projekty, ktoré Ženeva má menej priestoru napodobniť. Na strane kancelárií je trh v Zürichu väčší a historicky zaznamenal viac novej ponuky, vďaka čomu je miera neobsadenosti kancelárií v Zürichu (~5 %) o niečo nižšia než v Ženeve (~6 %) k roku 2024 realestate.juliusbaer.com. Investičné výnosy sú v oboch mestách veľmi nízke, pričom v Zürichu môžu byť najnižšie zo všetkých (napr. v centre Zürichu 1,7 % oproti Ženeve 2,1 % pri rezidenčných nehnuteľnostiach globalpropertyguide.com). V podstate Ženeva a Zürich zdieľajú popredné miesto ako najdrahšie a najžiadanejšie trhy vo Švajčiarsku. Výber medzi nimi často závisí od osobných alebo obchodných potrieb (medzinárodné prostredie a scenéria Ženevského jazera oproti väčšiemu ekonomickému centru v Zürichu). Pre investorov sú obe považované za stabilné; Zürich môže mať o niečo väčšiu likviditu vďaka svojej veľkosti, zatiaľ čo menšia veľkosť Ženevy znamená, že príležitosti sú vzácnejšie.

Ženeva vs. Lausanne (a iné švajčiarske mestá): Lausanne, tiež na Ženevskom jazere asi 60 km ďaleko, je často ďalším porovnávaným mestom. Nehnuteľnosti v Lausanne sú drahé, ale citeľne lacnejšie než v Ženeve. V 1. štvrťroku 2025 bola priemerná cena bytu v Lausanne ~15 490 CHF/m² globalpropertyguide.com, približne o 25% nižšia než v Ženeve. Nájmy sú zodpovedajúco nižšie (medián ~300 CHF/m²/rok v Lausanne vs 420 v Ženeve globalpropertyguide.com). Miera neobsadenosti v Lausanne (~0,6%) je tiež veľmi nízka globalpropertyguide.com, ale v niektorých segmentoch je trochu vyššia než v Ženeve a Lausanne zaznamenalo mierne väčší úspech pri výstavbe nových bytov v okolitých mestách. Ostatné švajčiarske mestá: Bazilej a Bern sú značne lacnejšie – Bazilej okolo 13 000 CHF/m² za byty a Bern ~11 500 CHF/m² globalpropertyguide.com. Tiež majú o niečo vyššiu mieru neobsadenosti (0,9% v Bazileji globalpropertyguide.com, čo odráža väčšiu ponuku v porovnaní s dopytom). Nasledujúca tabuľka zhrňuje niektoré kľúčové údaje:

Tabuľka: Kľúčové rezidenčné ukazovatele vo veľkých švajčiarskych mestách (Q1 2025)

Mesto	Priemerná cena bytu (CHF/m²) globalpropertyguide.com	Mediánové požiadané nájomné (CHF/m²/rok) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com	Miera voľných nájomných bytov globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Curych	CHF 21 110/m²	CHF 420/m²/rok (≈35/m²/mes.)	0,1 %
Ženeva	CHF 20 960/m²	CHF 420/m²/rok (≈35/m²/mes.)	0,6 %
Lausanne	CHF 15 490/m²	CHF 300/m²/rok (≈25/m²/mes.)	0,6 %
Bazilej	CHF 13 090/m²	CHF 260/m²/rok (≈22/m²/mes.)	0,9 %
Bern	CHF 11 450/m²	CHF 270/m²/rok (≈23/m²/mes.)	0,5 %

Zdroj: Wüest Partner cez SNB (ceny) globalpropertyguide.com; Wüest Partner (nájmy a voľné byty) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Ako ukazuje tabuľka, Ženeva a Curych tvoria samostatnú ligu vo Švajčiarsku, pričom Lausanne zaostáva, ale stále je vysoko. Pre porovnanie, švajčiarsky celonárodný priemer ceny bytu je okolo CHF 9 200/m² (k polovici roka 2025) investropa.com – menej ako polovica úrovne Ženevy – čo ukazuje, aká výnimočná je Ženeva v rámci krajiny.

Globálne porovnania: Medzinárodne je Ženeva hodnotená ako jedno z najdrahších miest na svete na život. V roku 2024 významný prieskum životných nákladov (EuroCost International) dokonca zaradil Ženevu na 1. miesto na svete v nákladoch na život pre expatov, mierne pred Hongkong eurocost.com. Sila švajčiarskeho franku a náklady na bývanie v Ženeve boli hlavnými faktormi tohto hodnotenia eurocost.com. To zodpovedá prieskumom spoločností Mercer a ECA, ktoré Ženevu pravidelne zaraďujú medzi päť až desať najdrahších miest na svete. Pokiaľ ide o ceny nehnuteľností, Ženeva súperí s mestami ako Londýn, New York, Paríž, Singapur, Hongkong v najvyššej lige. Napríklad prvotriedne nehnuteľnosti v Ženeve za 23 700 dolárov za m² globalpropertyguide.com (ekvivalent v USD) sú porovnateľné s londýnskym centrom (25 000 dolárov za m² v Mayfair napríklad) a vyššie ako v centre Paríža (~18 000 dolárov za m²). Je to menej ako ultra-prémiové lokality ako Monako (ktoré môže byť aj €50 000+ za m²), ale Ženeva nie je ďaleko za najvyššou kategóriou.

Správanie trhu v Ženeve je však trochu odlišné od veľkých svetových finančných centier. Je menší a menej volatilný. Ženeva nezažila dramatické vzostupy a pády, ako niektoré mestá; jej cenová krivka bola stabilne rastúca. Počas globálnej finančnej krízy 2008–09 nehnuteľnosti v Ženeve mierne klesli, no veľmi rýchlo sa zotavili, zatiaľ čo trhy ako Dubaj či Miami zažili obrovské výkyvy. To podčiarkuje bezpečný prístav Ženevy. Prítomnosť medzinárodných organizácií a stabilita Švajčiarska pôsobia ako tlmiče šokov.

Ďalší bod: v porovnaní s globálnymi mestami má Ženeva prísne obmedzenia v ponuke (podobne ako napríklad Hongkong alebo Singapur, kde je málo pôdy). Na rozdiel od Hongkongu však v Ženeve rastie populácia pomalšie a špekulatívne investície sú obmedzené zákonom – preto sú ceny v Ženeve, hoci mimoriadne vysoké, viac ovplyvnené skutočným dopytom reálnych užívateľov.

V luxusnom segmente index UBS Luxury Property (2025) uviedol, že najlepšie nehnuteľnosti okolo Ženevského jazera (čo zahŕňa prestížny ženevský trh) zaznamenali za posledných 5 rokov kumulatívny nárast cien pod 20 %, zatiaľ čo v okolí Curyšského jazera to bolo 30–40 % ubs.com – čo naznačuje, že luxusný segment v Ženeve rástol o niečo pomalšie, no stále solídne ubs.com ubs.com. Celosvetovo sa luxusné nehnuteľnosti v mnohých mestách v rokoch 2022–2023 ochladili s rastom úrokových sadzieb, no mimoriadne nízka ponuka v Ženeve udržala jej luxusný segment odolný s miernym rastom, namiesto poklesu.

Z pohľadu investora je Ženeva často porovnávaná s mestami ako Viedeň, Mníchov alebo Tokio, ktoré sú tiež známe stabilitou a nízkym výnosom. Všetky ponúkajú silnú ochranu nájomníkov a pomalý, ale stabilný rast. Ženeva medzi nimi vyniká svojím medzinárodným charakterom a regulačnými prekážkami pre zahraničných kupcov, čo ju robí trochu jedinečnou.

V skratke, ukazovatele ceny nehnuteľností v Ženeve sú porovnateľné s najväčšími svetovými mestami, no dynamika trhu je jedinečne švajčiarska – silne regulovaná, vysoko stabilná a charakterizovaná pozvoľnými trendmi. Spolu s Curychom sa vyznačuje švajčiarskou značkou stability. V rámci Švajčiarska žiadne iné mesto skutočne nespojí vysoké ceny, nízku neobsadenosť a medzinárodný dopyt tak, ako Ženeva (s výnimkou Curychu). Pre toho, kto sa do Švajčiarska sťahuje alebo tam investuje, je rozhodnutie medzi Ženevou a Curychom často otázkou životného štýlu a odvetvia (Ženeva skôr pre medzinárodný/veřejný sektor a komodity, Curych pre financie a technologický sektor, zhruba povedané). Obe mestá prevyšujú ostatné švajčiarske mestá z hľadiska nákladov. A na svetovom pódiu Ženeva pevne patrí medzi elitu najdrahších miest, často prekvapujúc tých, ktorí možno netušia, že toto malé mesto môže konkurovať Londýnu alebo Hongkongu v nákladoch na bývanie. Dokazujú to celosvetové rebríčky aj osobná skúsenosť expatov, ktorí považujú náklady na bývanie a život v Ženeve za mimoriadne vysoké eurocost.com.

Napriek nákladom Ženeva naďalej láka firmy aj jednotlivcov vďaka svojej kvalite života, bezpečnosti a strategickému významu. Pokiaľ si tieto výhody udrží, pravdepodobne zostane na vrchole doma i v zahraničí. Porovnania nakoniec podčiarkujú, že trh s nehnuteľnosťami v Ženeve odráža jej postavenie: je globálny, exkluzívny a stabilný, s merateľnými výsledkami, ktorým sa máloktoré mesto podobnej veľkosti vyrovná.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a správach švajčiarskych realitných kancelárií a výskumných spoločností, vrátane Wüest Partner (prostredníctvom portálu údajov Švajčiarskej národnej banky), UBS Real Estate Focus 2025, Engel & Völkers, Global Property Guide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ako aj medzinárodných hodnotení, ako sú rebríčky Mercer a EuroCost International za rok 2024 eurocost.com. Údaje o voľných bytoch a prenájmoch pochádzajú z oficiálnych štatistík (Federálny štatistický úrad) a trhových správ globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Prehľad o komerčnom trhu poskytli správy spoločnosti JLL o Švajčiarsku jll.com jll.com a správa Julius Baer o trhu s nehnuteľnosťami za 1. štvrťrok 2025 realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com. Tieto zdroje spoločne poskytujú obraz trhu v Ženeve v roku 2025 a ďalších rokoch, ako je zhrnuté v tejto správe.

Realitný trh v Ženeve 2025: trendy, analýzy a výhľad

Prehľad trhu s nehnuteľnosťami v Ženeve v roku 2025