Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Trendy w luksusowych chaletach i apartamentach w 2025 roku
Chalet – ultraluksus i alpejska tradycja:Chalet są znakiem rozpoznawczym rynku nieruchomości w Courchevel 1850, a najnowsze trendy pokazują, że kupujący poszukują gotowych do zamieszkania, ultranowoczesnych luksusów w tradycyjnej fasadzie chalet. Wiele z najbardziej pożądanych nieruchomości to nowo wybudowane lub niedawno gruntownie wyremontowane chalet, które łączą autentyczne alpejskie elewacje (stare drewno, kamień i charakterystyczny dach chalet) z nowoczesnymi wnętrzami. Klienci segmentu premium w 2025 roku stawiają na chalet wyposażone we wszelkie możliwe udogodnienia: kryte baseny lub spa, strefy wellness (sauna, hammam, siłownia), prywatne kina, piwniczki na wino, ogrzewane garaże oraz bezpośredni dostęp do stoku (ski-in/ski-out). Takie w pełni wyposażone „pięciogwiazdkowe” chalet osiągają najwyższe ceny za m² i szybko znikają z rynku. Dla kontrastu starsze chalet wymagające renowacji często napotykają na pewne wyzwania cenowe – ostatnio obserwuje się „konflikt między oczekiwaniami sprzedających a ofertami kupujących” w przypadku czalet mających kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i nieodnowionych freespiritalpine.com. Kupujący są skłonni zapłacić najwyższe ceny za nieruchomości w idealnym stanie lub nowo wybudowane, ale jeśli wnętrze chalet jest przestarzałe lub brakuje obiektu wellness, spodziewają się rabatu lub miejsca na negocjacjefreespiritalpine.com. Ten trend stwarza okazje: inwestorzy gotowi na remont starszej nieruchomości mogą znacząco podnieść jej wartość. Podsumowując, poprzeczka dla „luksusowego chalet” w 2025 roku jest bardzo wysoko – nowoczesny alpejski design, inteligentne rozwiązania technologiczne oraz hotelowy komfort to standard w segmencie prime 1850.
Apartamenty – Nowe Inwestycje i Rezydencje Serwisowane: Choć to chalety przyciągają najwięcej uwagi, luksusowe apartamenty stały się ważną częścią rynku nieruchomości w Courchevel, szczególnie w rejonach 1650 (Moriond) i 1550 (Village), a także jako rezydencje z dostępem bezpośrednio na stok w 1850. W ostatnich latach pojawiły się nowe inwestycje apartamentowe, które odpowiadają na potrzeby kupujących szukających połączenia luksusu i wygody. Przykładem są projekty takie jak Sundance Lodge oraz Steamboat Lodge w Courchevel 1650 (planowane zakończenie prac na koniec 2025 roku), które oferują udogodnienia na poziomie 5-gwiazdkowego hotelu – concierge, baseny, spa i restauracje na miejscu – zamknięte w formule prywatnej własności apartamentu freespiritalpine.com. Te rezydencje obejmują praktyczne “na klucz” 2-pokojowe mieszkania oraz przestronne penthouse’y z 5–6 sypialniami, które wielkością dorównują chletom freespiritalpine.com. Koncepcja to zapewnienie alternatywy dla chaletów – wszystkie korzyści z takiego stylu życia, ale mniej problemów z utrzymaniem. Takie nieruchomości zostały bardzo dobrze przyjęte: kupującym podoba się opcja pełnego zarządzania apartamentem i możliwość wynajmu kiedy nie korzystają z niego sami (niektóre mają gotowe programy najmu). Jeśli chodzi o design, trendy w apartamentach są podobne do tych w chaletach – wysokiej jakości lokalne materiały (stare drewniane belki, kamienne kominki) połączone z nowoczesnymi, alpejskimi wnętrzami. Wśród cech powszechnych są duże okna panoramiczne, wysokie sufity oraz otwarte przestrzenie dzienne, które maksymalizują widoki. Drugim zauważalnym trendem jest flex-space – nowe apartamenty oferują pomieszczenia, które mogą służyć jako dodatkowe sypialnie, biura lub pokoje multimedialne, zgodnie z potrzebami właścicieli (odzwierciedla to wydłużone pobyty, a nawet prace zdalne właścicieli). W samym Courchevel 1850 podaż apartamentów jest ograniczona (wioska to głównie chalety i hotele), ale tam, gdzie są apartamenty, mieszczą się zwykle w ekskluzywnych budynkach typu chalet, liczących tylko 4–10 jednostek, co zapewnia prywatność i prestiż.
Trendy w zakresie udogodnień i stylu życia:„Wellness” wyprzedza narciarstwo jako priorytet – to zauważalna zmiana trendów w nieruchomościach alpejskich dmproperties.com. W Courchevel widać to po wyposażeniu chaletów i apartamentów. Kupujący obecnie bardzo wysoko oceniają wnętrza wellness i całoroczną użyteczność. W wielu nowych lub odnowionych chaletach znajdują się specjalne pokoje spa, studia jogi albo fitness, ponieważ właściciele i goście mogą spędzać tyle samo czasu na relaksie i regeneracji, co na stokach narciarskich. Deweloperzy zwracają również uwagę na efektywność energetyczną i technologię – montując nowoczesną izolację, pompy ciepła, potrójne szyby itp., aby spełnić nowe przepisy i przyciągnąć ekologicznych nabywców z segmentu premium. Systemy smart home (kontrolujące oświetlenie, ogrzewanie, bezpieczeństwo, a nawet harmonogram sauny) są standardem w topowych nieruchomościach. Ponadto popularne są elementy biophilic design – integracja naturalnych materiałów, maksymalizacja światła dziennego i górskich widoków, co dobrze wpisuje się w wellnessowy klimat.
Na froncie architektonicznym, Courchevel utrzymuje surowe zasady projektowe, aby zachować urok tradycyjnych chaletów, więc na zewnątrz trendem jest ewolucja, a nie rewolucja. Nowe chalety nadal wyglądają jak tradycyjne chalety (spadziste dachy, drewniane elewacje), ale są większe i bardziej okazałe niż dawne rustykalne domki. Niektóre z najnowszych „chaletów” to w rzeczywistości mini-rezydencje (ponad 10 000 stóp kwadratowych), starannie zamaskowane w drewnie i kamieniu. Trwały napływ luksusowych sklepów oraz restauracji (z ponad 40 butikami projektantów i dziesiątkami wykwintnych restauracji w 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) uzupełnia ten trend na rynku nieruchomości – dzisiejsi właściciele oczekują pełnego luksusowego ekosystemu. Podsumowując, trendy nieruchomościowe na 2025 rok w Courchevel 1850 skupiają się na najwyższej jakości udogodnieniach wellness, nowoczesnym alpejskim designie oraz bogatej ofercie serwisowej (zarówno poprzez obsługiwane chalety, jak i rezydencje z pełnym zakresem usług). Rynek odpowiada na potrzeby kupujących, którzy poszukują całorocznego azylu, oferującego znacznie więcej niż tylko miejsce do spania po nartach.
Możliwości inwestycyjne i prognozowane zwroty
Potencjał wzrostu wartości kapitału: Nieruchomości w Courchevel 1850 są często postrzegane jako inwestycja blue-chip, oferująca solidne zabezpieczenie kapitału i długoterminowy wzrost wartości, a nie szybkie zyski spekulacyjne. Wyniki są imponujące – wartość nieruchomości we francuskich Alpach wzrosła średnio o około 30% od 2020 roku (około 5,5% rocznie) investropa.cominvestropa.com, a najlepsze kurorty były szczególnie skuteczne, zwłaszcza po pandemii. W przypadku Courchevel ceny w ostatnich latach gwałtownie wzrosły (np. +9% tylko w 2024 roku) investropa.com, ustanawiając nowe rekordy. W przyszłości, choć tempo może się nieco uspokoić, eksperci prognozują umiarkowany wzrost na poziomie ~3–7% rocznie na rynkach alpejskich do 2026 roku investropa.com. Dla tak ekskluzywnego obszaru jak 1850 można rozsądnie oczekiwać wyników w górnym zakresie tej prognozy, o ile nie nastąpią poważne zakłócenia. Oznacza to, że dzisiejszy chalet o wartości 10 milionów euro może naturalnie zyskać na wartości do około 11–12 milionów euro w ciągu kilku lat, wyłącznie dzięki rynkowemu wzrostowi. Co więcej, wyjątkowa luka podażowo-popytowa Courchevel sugeruje, że można oczekiwać ponadprzeciętnego wzrostu wartości – gdy tylko pojawia się napływ nowych zamożnych nabywców (na przykład z rynków wschodzących lub w wyniku silnej gospodarki), ceny mają przestrzeń do gwałtownego wzrostu ze względu na ograniczoną podaż. W istocie, perspektywy wzrostu kapitału pozostają silne, czyniąc strategię kup i trzymaj opłacalną. Nawet w bardzo długiej perspektywie nieruchomości prime w Alpach wykazują stałe wzrosty (na przykład najlepsze domy narciarskie zyskały średnio około 33% na wartości od 2008 roku, a tempo wzrostu przyspieszyło po 2020 roku) investropa.com.
Dochody z najmu i zwroty z inwestycji: Inwestorzy powinni pamiętać, że stopy zwrotu z najmu w Courchevel 1850 są stosunkowo niskie procentowo, co jest częstą cechą ultraluksusowych rynków. Ze względu na bardzo wysokie ceny zakupu, dochód z najmu, choć duży w ujęciu bezwzględnym, przekłada się na umiarkowaną roczną stopę zwrotu. Typowe netto stopy zwrotu z najmu w prestiżowych kurortach, takich jak Courchevel, wynoszą około 2–3% snowonly.com. Dla porównania, mniej ekskluzywne francuskie regiony alpejskie mogą przynosić 4–4,5% netto snowonly.com, a średnia krajowa stopa zwrotu z najmu we Francji (wszystkie typy nieruchomości) to około 6% mansion-properties.com. Oznacza to, że inwestor w Courchevel zazwyczaj stawia na wzrost wartości kapitału i użytkowanie własne, a nie wysokie zyski gotówkowe. Na przykład nieruchomość o wartości 5 milionów euro może generować przychód brutto około 200 tys. euro rocznie z najmu (jeśli wynajmowana w szczycie sezonu), co po odliczeniu kosztów daje ~150 tys. euro netto – czyli około 3% zwrotu. Jednak te liczby nie oddają wysokich stawek czynszu i możliwości pokrywania kosztów posiadania nieruchomości. W szczytowych tygodniach zimowych (Nowy Rok, ferie szkolne) tygodniowe stawki najmu za najlepsze chalety mogą przekraczać 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Nawet mniejsze, ekskluzywne apartamenty mogą osiągać kilkadziesiąt tysięcy euro tygodniowo w sezonie wysokim. Jeśli właściciel jest skłonny wynająć swoją nieruchomość np. przez 8–10 tygodni zimy oraz kilka tygodni latem, może pokryć znaczną część rocznych kosztów (personel, utrzymanie, podatki), a nawet osiągnąć zysk przy jednoczesnym cieszeniu się nieruchomością przez część roku.
Warto też zauważyć, że popyt na wynajem jest bardzo wysoki w Courchevel w tygodniach, kiedy właściciele decydują się udostępnić swoje domy najemcom. Specjaliści od wynajmu alpejskiego podają, że dobrze położone chalety mogą osiągać 70–90% rezerwacji w sezonie zimowym (a nawet latem)snowonly.com. Rozwój turystyki całorocznej sprawia, że lipiec–sierpień przynoszą już zauważalne przychody z najmu (choć mniejsze niż zimą). Zatem bystry właściciel może uzyskać niemal pełne obłożenie w sezonach wysokich i uzyskać lepszą efektywną stopę zwrotu. Część nieruchomości obsługują luksusowi touroperatorzy lub agencje wynajmu chaletów, co może uprościć cały proces.
Strategie inwestycyjne i możliwości: Dla inwestorów istnieje kilka sposobów maksymalizacji zysków w Courchevel:
Strategie renowacyjne: Jak wspomniano, starsze domki w lokalizacjach klasy A+, które wymagają modernizacji, czasami można nabyć z niewielkim względnym rabatem. Inwestycja w wysokiej klasy renowację (z poprawioną efektywnością energetyczną, nowymi udogodnieniami) nie tylko znacząco zwiększa wartość nieruchomości, ale także jej atrakcyjność do wynajmu. Biorąc pod uwagę regulacyjne naciski na efektywność energetyczną domów, takie modernizacje mogą zabezpieczyć inwestycję na przyszłość.
Zwolnienie z VAT dla nowych inwestycji: Francja oferuje atrakcyjną zachętę dla osób kupujących nowe inwestycje na terenach turystycznych. Jeśli kupisz nową nieruchomość i zobowiążesz się do jej wynajmu w pełni umeblowanej, z usługami na poziomie hotelowym (np. sprzątanie, śniadania) przez określoną liczbę tygodni, kwalifikujesz się do zwrotu 20% VAT od ceny zakupu freespiritalpine.com. W kontekście Courchevel, 20% wielomilionowego zakupu to znaczna kwota – co w praktyce oznacza natychmiastowy wzrost kapitału własnego. Wielu kupujących nowe apartamenty w Courchevel 1650 korzysta z tego programu, finansując VAT podczas budowy i odzyskując go po zakupie poprzez przystąpienie do programu wynajmu. Poprawia to zwrot z inwestycji i przepływy pieniężne, czyniąc rentowność wynajmu bardziej atrakcyjną w początkowych latach.
Model współwłasności: Niektórzy inwestorzy łączą siły z przyjaciółmi lub rodziną, aby wspólnie posiadać chalet (nieformalnie lub poprzez spółkę z o.o.), dzieląc się użytkowaniem i kosztami. Biorąc pod uwagę wysokie ceny, może to mieć sens, a przy starannym harmonogramie każda ze stron może cieszyć się najbardziej atrakcyjnymi tygodniami. Coraz popularniejszy staje się również trend własności ułamkowej lub prywatnych klubów członkowskich w luksusowych nieruchomościach narciarskich, pozwalający inwestorom kupować „udziały” w bardzo ekskluzywnych chaletach (należy jednak zachować ostrożność i zadbać o jasność prawną – to wciąż rozwijająca się koncepcja).
Porównawcza wartość w mniej znanych rejonach: Chociaż samo Courchevel jest drogie, inwestorzy czasami rozważają zakup na obrzeżach Courchevel (np. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 czy pobliska La Tania). Te tereny należą do tej samej strefy narciarskiej i czerpią korzyści z renomy Courchevel, ale ceny nieruchomości mogą być niższe. Na przykład wioski satelickie w Trzech Dolinach mogą kosztować 50–70% mniej za m² niż 1850 investropa.cominvestropa.com, a ich stopy zwrotu z wynajmu (4%+ netto) często przewyższają zyski z wynajmu w prestiżowych kurortach snowonly.com. Kompromisem są słabszy wzrost wartości kapitału i inna grupa najemców, ale jako „gra inwestycyjna” niektórzy kupujący dywersyfikują portfel, inwestując zarówno w najbardziej pożądane, jak i obiecujące ośrodki.
Podsumowując, prognozowane zyski w Courchevel 1850 pochodzą z połączenia umiarkowanych dochodów z wynajmu i solidnego wzrostu wartości kapitału. Kupujący w 2025 roku może spodziewać się jednocyfrowych rocznych wzrostów wartości (skumulowanych na bardzo wysokiej bazie) oraz możliwości zrekompensowania kosztów dzięki wynajmom, które, choć przynoszą tylko kilka procent, są znaczące w przeliczeniu na euro. Biorąc pod uwagę fundamenty rynkowe Courchevel, nawet ostrożna strategia trzymania do 2028 roku prawdopodobnie przyniesie znaczny całkowity zwrot, łącząc aprecjację aktywów i wszelkie dywidendy z wynajmu. Kluczem jest zakup nieruchomości o wysokiej jakości (lokalizacja i standard), ponieważ nieruchomości trofeowe zawsze będą najbardziej pożądane – zapewniając zarówno silną płynność, jak i najwyższe ceny przy późniejszej sprzedaży. Dowodem na zaufanie do rynku są analizy ekspertów określające trend nieruchomości w Alpach jako „niewątpliwie wzrostowy” i podkreślające, że kluczowe kurorty, takie jak Courchevel, mają wyjątkowo mocne fundamenty na przyszłość investropa.cominvestropa.com.
Regulacje i polityka rządowa wpływające na rynek nieruchomości
Ustawy dotyczące efektywności energetycznej („Loi Climat”): Istotną zmianą polityki dotyczącej francuskiego rynku nieruchomości jest stopniowe wprowadzanie zakazu wynajmu nieruchomości o słabych parametrach energetycznych. Od 2025 roku domy sklasyfikowane jako „G” pod względem efektywności energetycznej nie mogą być legalnie wynajmowane we Francjimansion-properties.com. Do 2028 roku zakaz ten rozszerzy się na nieruchomości z oceną „F”, a następnie na „E” w 2034 roku. W alpejskich kurortach wiele tradycyjnych, wybudowanych dekady temu chaletów może mieścić się w tych niższych kategoriach efektywności (ze względu na okna z pojedynczą szybą, niewystarczającą izolację, stare systemy ogrzewania itp.). Dla właścicieli nieruchomości w Courchevel to pilny problem: by utrzymać potencjał dochodów z wynajmu, nieruchomości muszą zostać dostosowane do nowych standardów. Już teraz obserwujemy „ucieczkę do jakości”, gdzie nabywcy koncentrują się na nowszych, dobrze zaizolowanych chaletach lub tych już doposażonych w nowoczesne ogrzewanie i izolacjeinvestropa.cominvestropa.com. Starsze chalety o słabych ocenach stają w obliczu rynku dwubiegunowego: albo sprzedają się ze znacznym upustem, albo wcale, lub właściciele inwestują w modernizacje (panele słoneczne, pompy ciepła, lepsza izolacja) poprawiające ocenę. Te regulacje, nieco wbrew intuicji, wspierają wzrost cen nieruchomości wysokiej jakości – ponieważ domy z oceną energetyczną A/B stają się jeszcze bardziej wartościowe i pożądane investropa.cominvestropa.com. W Courchevel 1850 wiele luksusowych chaletów przeszło remonty obejmujące montaż potrójnych szyb, ogrzewania geotermalnego itp., by zapewnić możliwość dalszego wynajmu. Ogólnie ta polityka przesuwa rynek w stronę zrównoważonego rozwoju, co w dłuższej perspektywie poprawia jakość zasobów mieszkaniowych i jest zgodne z wartościami wielu kupujących (wielu zamożnych klientów docenia ekologiczne ulepszenia jako część standardu luksusu).
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego: Regiony Francji bogate w turystykę starają się zrównoważyć opłacalność najmu krótkoterminowego z potrzebami lokalnych społeczności. W niektórych alpejskich miastach (zwłaszcza większych, takich jak Chamonix) władze lokalne ograniczyły liczbę wynajmowanych nieruchomości turystycznych lub wymagają specjalnych pozwoleń na ich prowadzenie dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, na przykład, wprowadziło limity na wynajem wakacyjny w określonych strefach, aby zwiększyć dostępność mieszkań dla mieszkańców i pracowników sezonowych. Chociaż mniejsza skala Courchevel i jego charakter typowego kurortu sprawiają, że nie nałożono tam jeszcze surowych limitów (gospodarka opiera się na wynajmie), nie jest to miejsce wolne od nadzoru regulacyjnego. Właściciele w Courchevel muszą rejestrować swoje nieruchomości, jeśli chcą je wynajmować krótkoterminowo, i płacić podatki turystyczne. Jeśli w przyszłości zostaną wprowadzone nowe przepisy – na przykład ograniczające liczbę tygodni, które nieruchomość może być wynajmowana, albo wymagające statusu głównego miejsca zamieszkania dla nieograniczonego najmu – mogłoby to wpłynąć na kalkulację inwestycyjną. Jednak biorąc pod uwagę profil Courchevel 1850 (w przeważającej mierze luksusowe drugie domy i infrastrukturę turystyczną), każda taka polityka prawdopodobnie miałaby umiarkowany charakter. Warto zauważyć, że ograniczając podaż wynajmu w miejscach takich jak Chamonix, miasta te mimowolnie zwiększają popyt (i stawki) na nieruchomości, które są dostępneinvestropa.cominvestropa.com. Podobny efekt może mieć miejsce w Courchevel: jeśli kiedykolwiek najem zostanie ograniczony, ekskluzywne nieruchomości pozostałe w puli mogą cieszyć się jeszcze większym zainteresowaniem zamożnych turystów. To obszar wart obserwacji, jednak na rok 2025 Courchevel pozostaje bardzo przyjaznym rynkiem do wynajmu, bez specyficznych lokalnych zakazów dotyczących najmu wakacyjnego (poza krajowymi przepisami).
Podatki od drugich domów: Rząd francuski oraz lokalne gminy wprowadziły podatki skierowane do właścicieli drugich domów, wśród których znajduje się wielu posiadaczy nieruchomości w Courchevel. Środki te obejmują wyższe dodatki do taxe d’habitation w obszarach oficjalnie oznaczonych jako mające niedobory mieszkaniowe dla lokalnych mieszkańców (zones tendues). Departament Savoie, w którego skład wchodzi Courchevel, zezwolił na podwyżkę podatku od drugich domów nawet do 60% w niektórych przypadkach. Dodatkowo, niektóre popularne kurorty wprowadziły podatek od pustostanów, aby zniechęcić do pozostawiania nieruchomości niewynajmowanych. W praktyce, dla wartego wiele milionów euro chalet, te lokalne podatki są stosunkowo niewielkie (kilka tysięcy euro rocznie więcej) i nie odstraszają zamożnych nabywcówinvestropa.com. Ogólnokrajowy system podatkowy Francji przewiduje pewne korzystne rozwiązania dla inwestorów: nie ma ogólnego „podatku dla cudzoziemców”, a Francja słynie z przesunięcia w 2018 roku podatku majątkowego tak, aby obejmował wyłącznie nieruchomości (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), który dotyczy nieruchomości o wartości netto powyżej 1,3 mln euro i ma progresywną skalę do ok. 1,5%. Wielu zagranicznych nabywców po prostu wlicza to w koszt posiadania nieruchomości we Francji. W przypadku dochodów z wynajmu, właściciele zagraniczni płacą francuski podatek dochodowy (z umowami unikającymi podwójnego opodatkowania), ale mogą odliczać wydatki, a atrakcyjne rozwiązania, takie jak LMNP (status wynajmu z umeblowaniem), oferują korzystne warunki podatkowe. Ponadto funkcjonują ulgi podatkowe dla wynajmów: dochody z wynajmu umeblowanych nieruchomości mogą być często zredukowane przez amortyzację i koszty, co czasem prowadzi do bardzo niskiego opodatkowania sprawnie zarządzanego chalet. Kluczowym zachętą są także nowe inwestycje – VAT (20%) może być zwrócony, jeśli nieruchomość jest wynajmowana z usługami, co znacznie podwyższa ROI freespiritalpine.com. Istnieją też ulgi podatkowe i dotacje na ekorewitalizacje (w ramach francuskich inicjatyw ekologicznych). Podsumowując, środowisko regulacyjne Francji jest uznawane za stabilne i dość przejrzystemansion-properties.com. Inwestorzy korzystają z silnych zabezpieczeń prawnych (prawa własności są solidnie ugruntowane) mansion-properties.com, a francuska polityka wspierania zrównoważonego wynajmu prawdopodobnie zwiększa długoterminową wartość nieruchomości spełniających te standardy.
Surowe przepisy dotyczące planowania i budowy: Rozwój w Courchevel 1850 podlega surowym zasadom planistycznym, których celem jest ochrona środowiska górskiego i ekskluzywnego charakteru kurortu. Loi Montagne (Ustawa o Górach) oraz lokalne plany urbanistyczne ograniczają rozwój na dużą skalę, zwłaszcza powyżej określonych wysokości. W praktyce oznacza to, że nowe pozwolenia na budowę są rzadkością – nacisk kładzie się na rewitalizację istniejących budynków, a nie na zabudowę dziewiczych terenów investropa.com. Limity wysokości zapewniają, że domy letniskowe pozostają na ludzką skalę (nie znajdziesz tu wysokich kondygnacji), a wytyczne architektoniczne zachowują klasyczną estetykę chaletów. Dodatkowo, budowa nowych rezydencji wakacyjnych w Alpach często wymaga świadczenia korzyści dla społeczności (np. tworzenie miejsc parkingowych lub wsparcie lokalnych mieszkań dla pracowników sezonowych) w ramach rekompensaty. Polityki te skutecznie utrwalają niedobór nieruchomości w Courchevel. Dla właścicieli to dobra wiadomość, ponieważ zapobiega nadmiernemu rozwojowi, który mógłby obniżyć wartość nieruchomości lub urok kurortu. Z drugiej strony, projekty renowacyjne mogą być kosztowne i czasochłonne z powodu formalności – jednak większość luksusowych nabywców akceptuje to jako część posiadania kawałka raju. Warto zauważyć, że Szwajcaria ma jeszcze surowsze przepisy (np. limit Lex Weber na drugie rezydencje), podczas gdy Francja nadal umożliwia rozwój, choć w kontrolowany sposób. Lokalny samorząd Courchevel musi balansować zrównoważony rozwój środowiska (ryzyko lawin, ruch drogowy, zasoby wodne) ze statusem światowej klasy destynacji. Ostatnie modernizacje infrastruktury (jak nowe wyciągi) zwykle są poprzedzane oceną oddziaływania na środowisko, a tam gdzie to możliwe, wykorzystuje się lub modernizuje istniejące obiekty zamiast budować nowe.
Podsumowując, krajobraz regulacyjny w 2025 roku dla właścicieli nieruchomości w Courchevel definiuje nacisk na jakość i zgodność: energooszczędne domy, odpowiedzialny wynajem i kontrolowany rozwój. Te działania, choć zwiększają złożoność dla właścicieli, zasadniczo podnoszą długoterminową wartość oraz ekskluzywność nieruchomości w Courchevel. Kupującym zaleca się upewnienie, że dowolna nieruchomość spełnia nowe standardy lub może zostać do nich dostosowana – oraz konsultowanie się z lokalnymi ekspertami w zakresie optymalizacji podatkowej i zasad najmu. Co ważne, Francja otwiera się na zagranicznych nabywców (brak ograniczeń co do narodowości kupujących), co sprawia, że grono potencjalnych kupujących w Courchevel pozostaje szerokie – od Europy, przez Amerykę, po Azję.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Analiza rynku 2025: Ceny, popyt, podaż i profil kupujących
Ceny nieruchomości w 2025 roku: Ceny nieruchomości w Courchevel 1850 są wyjątkowo wysokie i nadal rosną. Na połowę 2025 roku wysokiej jakości nieruchomości w Courchevel zaczynają się od około 11 000–14 000 € za metr kwadratowy i szybko rosną w przypadku najlepszych lokalizacji investropa.com. Wartości referencyjne pokazują, że luksusowe chalety w Courchevel 1850 regularnie osiągają poziom 30 000 €+ za m², a najbardziej prestiżowe obiekty sięgają zawrotnej kwoty 33 200 € za m² na najwyższym poziomie investropa.com. Dla porównania, te wartości przewyższają inne francuskie kurorty – nawet Val d’Isère (inny luksusowy ośrodek) osiąga średnio około 16 100 € za m² i maksymalnie około 30 000 € investropa.cominvestropa.com – co podkreśla wyjątkową przewagę cenową Courchevel. W ujęciu bezwzględnym, 100-metrowe mieszkanie w 1850 może kosztować z łatwością 3–3,5 miliona € (ok. 35 000 €/m²) snowonly.com, a wolnostojące chalety rutynowo sprzedają się w przedziale 10–50 milionów €, w zależności od wielkości, lokalizacji i udogodnień.
Wzrost cen 2024–2025: Rynek wykazał niezwykłą dynamikę wzrostu wchodząc w 2025 rok. W 2024 roku Courchevel 1850 przewodziło całym francuskim Alpami z 9% wzrostem cen, znacznie przewyższając alpejską średnią wynoszącą około 3% investropa.comdmproperties.com. Ten wzrost odzwierciedla popandemiczny wzrost popytu oraz utrzymującą się niedobór nieruchomości w 1850. Dla porównania, inne prestiżowe kurorty odnotowały solidny, lecz niższy wzrost (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% w 2024) investropa.com. Wyjątkowy skok cen w Courchevel przypisuje się “niskiej podaży” – bardzo niewielu nowych ofert przy wysokim popycie dmproperties.com. Wchodząc w 2025 rok, ceny pozostają na ścieżce wzrostowej, a prognozy sugerują 3–7% wzrostu wartości nieruchomości w Alpach w 2025 roku ogółem investropa.com. Oczekuje się, że Courchevel osiągnie górną granicę tego zakresu, biorąc pod uwagę wyjątkowy popyt. Krótko mówiąc, rynek w 2025 roku charakteryzują rekordowo wysokie ceny oraz utrzymująca się przewaga sprzedających w Courchevel 1850.
Popyt i demografia kupujących: Popyt na nieruchomości w Courchevel jest naprawdę globalny i napędzany głównie przez osoby o wysokim majątku. Nabywcy zagraniczni dominują, a największe zainteresowanie pochodzi z Wielkiej Brytanii i USA, a także rosnącej grupy nabywców z Azjiinvestropa.cominvestropa.com. Amerykańscy kupujący stali się szczególnie widoczni w ostatnich latach – dzięki silnemu dolarowi (co sprawia, że aktywa wyceniane w euro są relatywnie tańsze) – i poszukują prestiżowych chaletów w najlepszych kurortach, takich jak Courchevel i Val d’Isère investropa.com. Brytyjscy nabywcy pozostają bardzo aktywni pomimo Brexitu, utrzymując długoletnią popularność Courchevel wśród brytyjskiej elity. Rośnie także zainteresowanie ze strony Chin, Singapuru i Hongkongu, ponieważ azjatyccy ultrabogaci odkrywają prestiż, jaki wiąże się z posiadaniem nieruchomości w Alpach investropa.com (przyciągani przez znakomite szkoły narciarskie dla rodzin i atrakcyjność inwestycji w styl życia alpejski). Historycznie Courchevel 1850 było miejscem zabaw zamożnych Europejczyków i mieszkańców Bliskiego Wschodu – szczególnie rosyjscy oligarchowie i miliarderzy byli znaczącymi graczami, kupując jedne z najbardziej okazałych chaletów (kilku Rosjan wciąż posiada tu nieruchomości) businessinsider.combusinessinsider.com. Czynniki geopolityczne ostatnio ograniczyły nowe inwestycje rosyjskie, jednak lukę tę wypełnili inni (np. Amerykanie). Typowy nabywca nieruchomości w Courchevel w 2025 roku to osoba lub family office z segmentu UHNW (Ultra High Net Worth), szukający luksusowego drugiego domu, który stanowi zarówno inwestycję, jak i symbol statusu. Odporność i płynność finansowa tej grupy pomagają utrzymać wysoki popyt nawet podczas wahań gospodarczych.
Ograniczenia podaży: Jedną z cech definiujących rynek Courchevel 1850 jest poważne ograniczenie podaży. Ośrodek jest niewielki i geograficznie ograniczony – położony na zboczu góry, z dużą częścią możliwego do zabudowy terenu już zajętą przez domy, hotele lub chronione lasy/nartostrady. Nowa zabudowa jest rzadka i ściśle kontrolowana przez lokalne władze (w celu zachowania alpejskiego środowiska i ekskluzywnego charakteru) investropa.com. W praktyce Courchevel nie może się rozbudowywać ani masowo rozwijać; wszelkie dodatki mają zwykle charakter butikowych, luksusowych projektów lub stanowią zastąpienie starszych zabudowań. W efekcie w danym momencie liczba nieruchomości dostępnych na sprzedaż w 1850 jest bardzo niska (często na rynku otwartym znajduje się zaledwie kilka domów, inne zmieniają właściciela poza rynkiem). Wielu właścicieli to posiadacze długoterminowi (niektóre nieruchomości są przekazywane w rodzinie lub prywatnie między przyjaciółmi). Na koniec 2024 roku lokalni agenci zauważyli brak porozumienia między sprzedawcami i kupującymi w 1850 – niektórzy właściciele wyceniali starsze domy na bardzo wysokich poziomach ze względu na brak konkurencji, co prowadziło do dłuższych negocjacji freespiritalpine.com. Jednak wszystko, co jest naprawdę prestiżowe i dobrze wycenione, sprzedaje się szybko, ponieważ jest więcej chętnych niż dostępnych domów. Ten chroniczny niedobór podaży wywiera presję na wzrost cen – nadwyżka popytu nie znajduje ujścia. Oznacza to również, że rynek w Courchevel jest częściowo odizolowany: nawet jeśli popyt lekko osłabnie, niedostatek chroni wartości. Podsumowując, w 2025 roku Courchevel 1850 ponownie zmaga się z sytuacją, w której popyt znacznie przewyższa podaż, co tworzy przepis na utrzymanie wysokich cen i szybkie sprzedaże najlepszych nieruchomości.
Trendy w luksusowych chaletach i apartamentach w 2025 roku
Chalet – ultraluksus i alpejska tradycja:Chalet są znakiem rozpoznawczym rynku nieruchomości w Courchevel 1850, a najnowsze trendy pokazują, że kupujący poszukują gotowych do zamieszkania, ultranowoczesnych luksusów w tradycyjnej fasadzie chalet. Wiele z najbardziej pożądanych nieruchomości to nowo wybudowane lub niedawno gruntownie wyremontowane chalet, które łączą autentyczne alpejskie elewacje (stare drewno, kamień i charakterystyczny dach chalet) z nowoczesnymi wnętrzami. Klienci segmentu premium w 2025 roku stawiają na chalet wyposażone we wszelkie możliwe udogodnienia: kryte baseny lub spa, strefy wellness (sauna, hammam, siłownia), prywatne kina, piwniczki na wino, ogrzewane garaże oraz bezpośredni dostęp do stoku (ski-in/ski-out). Takie w pełni wyposażone „pięciogwiazdkowe” chalet osiągają najwyższe ceny za m² i szybko znikają z rynku. Dla kontrastu starsze chalet wymagające renowacji często napotykają na pewne wyzwania cenowe – ostatnio obserwuje się „konflikt między oczekiwaniami sprzedających a ofertami kupujących” w przypadku czalet mających kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i nieodnowionych freespiritalpine.com. Kupujący są skłonni zapłacić najwyższe ceny za nieruchomości w idealnym stanie lub nowo wybudowane, ale jeśli wnętrze chalet jest przestarzałe lub brakuje obiektu wellness, spodziewają się rabatu lub miejsca na negocjacjefreespiritalpine.com. Ten trend stwarza okazje: inwestorzy gotowi na remont starszej nieruchomości mogą znacząco podnieść jej wartość. Podsumowując, poprzeczka dla „luksusowego chalet” w 2025 roku jest bardzo wysoko – nowoczesny alpejski design, inteligentne rozwiązania technologiczne oraz hotelowy komfort to standard w segmencie prime 1850.
Apartamenty – Nowe Inwestycje i Rezydencje Serwisowane: Choć to chalety przyciągają najwięcej uwagi, luksusowe apartamenty stały się ważną częścią rynku nieruchomości w Courchevel, szczególnie w rejonach 1650 (Moriond) i 1550 (Village), a także jako rezydencje z dostępem bezpośrednio na stok w 1850. W ostatnich latach pojawiły się nowe inwestycje apartamentowe, które odpowiadają na potrzeby kupujących szukających połączenia luksusu i wygody. Przykładem są projekty takie jak Sundance Lodge oraz Steamboat Lodge w Courchevel 1650 (planowane zakończenie prac na koniec 2025 roku), które oferują udogodnienia na poziomie 5-gwiazdkowego hotelu – concierge, baseny, spa i restauracje na miejscu – zamknięte w formule prywatnej własności apartamentu freespiritalpine.com. Te rezydencje obejmują praktyczne “na klucz” 2-pokojowe mieszkania oraz przestronne penthouse’y z 5–6 sypialniami, które wielkością dorównują chletom freespiritalpine.com. Koncepcja to zapewnienie alternatywy dla chaletów – wszystkie korzyści z takiego stylu życia, ale mniej problemów z utrzymaniem. Takie nieruchomości zostały bardzo dobrze przyjęte: kupującym podoba się opcja pełnego zarządzania apartamentem i możliwość wynajmu kiedy nie korzystają z niego sami (niektóre mają gotowe programy najmu). Jeśli chodzi o design, trendy w apartamentach są podobne do tych w chaletach – wysokiej jakości lokalne materiały (stare drewniane belki, kamienne kominki) połączone z nowoczesnymi, alpejskimi wnętrzami. Wśród cech powszechnych są duże okna panoramiczne, wysokie sufity oraz otwarte przestrzenie dzienne, które maksymalizują widoki. Drugim zauważalnym trendem jest flex-space – nowe apartamenty oferują pomieszczenia, które mogą służyć jako dodatkowe sypialnie, biura lub pokoje multimedialne, zgodnie z potrzebami właścicieli (odzwierciedla to wydłużone pobyty, a nawet prace zdalne właścicieli). W samym Courchevel 1850 podaż apartamentów jest ograniczona (wioska to głównie chalety i hotele), ale tam, gdzie są apartamenty, mieszczą się zwykle w ekskluzywnych budynkach typu chalet, liczących tylko 4–10 jednostek, co zapewnia prywatność i prestiż.
Trendy w zakresie udogodnień i stylu życia:„Wellness” wyprzedza narciarstwo jako priorytet – to zauważalna zmiana trendów w nieruchomościach alpejskich dmproperties.com. W Courchevel widać to po wyposażeniu chaletów i apartamentów. Kupujący obecnie bardzo wysoko oceniają wnętrza wellness i całoroczną użyteczność. W wielu nowych lub odnowionych chaletach znajdują się specjalne pokoje spa, studia jogi albo fitness, ponieważ właściciele i goście mogą spędzać tyle samo czasu na relaksie i regeneracji, co na stokach narciarskich. Deweloperzy zwracają również uwagę na efektywność energetyczną i technologię – montując nowoczesną izolację, pompy ciepła, potrójne szyby itp., aby spełnić nowe przepisy i przyciągnąć ekologicznych nabywców z segmentu premium. Systemy smart home (kontrolujące oświetlenie, ogrzewanie, bezpieczeństwo, a nawet harmonogram sauny) są standardem w topowych nieruchomościach. Ponadto popularne są elementy biophilic design – integracja naturalnych materiałów, maksymalizacja światła dziennego i górskich widoków, co dobrze wpisuje się w wellnessowy klimat.
Na froncie architektonicznym, Courchevel utrzymuje surowe zasady projektowe, aby zachować urok tradycyjnych chaletów, więc na zewnątrz trendem jest ewolucja, a nie rewolucja. Nowe chalety nadal wyglądają jak tradycyjne chalety (spadziste dachy, drewniane elewacje), ale są większe i bardziej okazałe niż dawne rustykalne domki. Niektóre z najnowszych „chaletów” to w rzeczywistości mini-rezydencje (ponad 10 000 stóp kwadratowych), starannie zamaskowane w drewnie i kamieniu. Trwały napływ luksusowych sklepów oraz restauracji (z ponad 40 butikami projektantów i dziesiątkami wykwintnych restauracji w 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) uzupełnia ten trend na rynku nieruchomości – dzisiejsi właściciele oczekują pełnego luksusowego ekosystemu. Podsumowując, trendy nieruchomościowe na 2025 rok w Courchevel 1850 skupiają się na najwyższej jakości udogodnieniach wellness, nowoczesnym alpejskim designie oraz bogatej ofercie serwisowej (zarówno poprzez obsługiwane chalety, jak i rezydencje z pełnym zakresem usług). Rynek odpowiada na potrzeby kupujących, którzy poszukują całorocznego azylu, oferującego znacznie więcej niż tylko miejsce do spania po nartach.
Możliwości inwestycyjne i prognozowane zwroty
Potencjał wzrostu wartości kapitału: Nieruchomości w Courchevel 1850 są często postrzegane jako inwestycja blue-chip, oferująca solidne zabezpieczenie kapitału i długoterminowy wzrost wartości, a nie szybkie zyski spekulacyjne. Wyniki są imponujące – wartość nieruchomości we francuskich Alpach wzrosła średnio o około 30% od 2020 roku (około 5,5% rocznie) investropa.cominvestropa.com, a najlepsze kurorty były szczególnie skuteczne, zwłaszcza po pandemii. W przypadku Courchevel ceny w ostatnich latach gwałtownie wzrosły (np. +9% tylko w 2024 roku) investropa.com, ustanawiając nowe rekordy. W przyszłości, choć tempo może się nieco uspokoić, eksperci prognozują umiarkowany wzrost na poziomie ~3–7% rocznie na rynkach alpejskich do 2026 roku investropa.com. Dla tak ekskluzywnego obszaru jak 1850 można rozsądnie oczekiwać wyników w górnym zakresie tej prognozy, o ile nie nastąpią poważne zakłócenia. Oznacza to, że dzisiejszy chalet o wartości 10 milionów euro może naturalnie zyskać na wartości do około 11–12 milionów euro w ciągu kilku lat, wyłącznie dzięki rynkowemu wzrostowi. Co więcej, wyjątkowa luka podażowo-popytowa Courchevel sugeruje, że można oczekiwać ponadprzeciętnego wzrostu wartości – gdy tylko pojawia się napływ nowych zamożnych nabywców (na przykład z rynków wschodzących lub w wyniku silnej gospodarki), ceny mają przestrzeń do gwałtownego wzrostu ze względu na ograniczoną podaż. W istocie, perspektywy wzrostu kapitału pozostają silne, czyniąc strategię kup i trzymaj opłacalną. Nawet w bardzo długiej perspektywie nieruchomości prime w Alpach wykazują stałe wzrosty (na przykład najlepsze domy narciarskie zyskały średnio około 33% na wartości od 2008 roku, a tempo wzrostu przyspieszyło po 2020 roku) investropa.com.
Dochody z najmu i zwroty z inwestycji: Inwestorzy powinni pamiętać, że stopy zwrotu z najmu w Courchevel 1850 są stosunkowo niskie procentowo, co jest częstą cechą ultraluksusowych rynków. Ze względu na bardzo wysokie ceny zakupu, dochód z najmu, choć duży w ujęciu bezwzględnym, przekłada się na umiarkowaną roczną stopę zwrotu. Typowe netto stopy zwrotu z najmu w prestiżowych kurortach, takich jak Courchevel, wynoszą około 2–3% snowonly.com. Dla porównania, mniej ekskluzywne francuskie regiony alpejskie mogą przynosić 4–4,5% netto snowonly.com, a średnia krajowa stopa zwrotu z najmu we Francji (wszystkie typy nieruchomości) to około 6% mansion-properties.com. Oznacza to, że inwestor w Courchevel zazwyczaj stawia na wzrost wartości kapitału i użytkowanie własne, a nie wysokie zyski gotówkowe. Na przykład nieruchomość o wartości 5 milionów euro może generować przychód brutto około 200 tys. euro rocznie z najmu (jeśli wynajmowana w szczycie sezonu), co po odliczeniu kosztów daje ~150 tys. euro netto – czyli około 3% zwrotu. Jednak te liczby nie oddają wysokich stawek czynszu i możliwości pokrywania kosztów posiadania nieruchomości. W szczytowych tygodniach zimowych (Nowy Rok, ferie szkolne) tygodniowe stawki najmu za najlepsze chalety mogą przekraczać 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Nawet mniejsze, ekskluzywne apartamenty mogą osiągać kilkadziesiąt tysięcy euro tygodniowo w sezonie wysokim. Jeśli właściciel jest skłonny wynająć swoją nieruchomość np. przez 8–10 tygodni zimy oraz kilka tygodni latem, może pokryć znaczną część rocznych kosztów (personel, utrzymanie, podatki), a nawet osiągnąć zysk przy jednoczesnym cieszeniu się nieruchomością przez część roku.
Warto też zauważyć, że popyt na wynajem jest bardzo wysoki w Courchevel w tygodniach, kiedy właściciele decydują się udostępnić swoje domy najemcom. Specjaliści od wynajmu alpejskiego podają, że dobrze położone chalety mogą osiągać 70–90% rezerwacji w sezonie zimowym (a nawet latem)snowonly.com. Rozwój turystyki całorocznej sprawia, że lipiec–sierpień przynoszą już zauważalne przychody z najmu (choć mniejsze niż zimą). Zatem bystry właściciel może uzyskać niemal pełne obłożenie w sezonach wysokich i uzyskać lepszą efektywną stopę zwrotu. Część nieruchomości obsługują luksusowi touroperatorzy lub agencje wynajmu chaletów, co może uprościć cały proces.
Strategie inwestycyjne i możliwości: Dla inwestorów istnieje kilka sposobów maksymalizacji zysków w Courchevel:
Strategie renowacyjne: Jak wspomniano, starsze domki w lokalizacjach klasy A+, które wymagają modernizacji, czasami można nabyć z niewielkim względnym rabatem. Inwestycja w wysokiej klasy renowację (z poprawioną efektywnością energetyczną, nowymi udogodnieniami) nie tylko znacząco zwiększa wartość nieruchomości, ale także jej atrakcyjność do wynajmu. Biorąc pod uwagę regulacyjne naciski na efektywność energetyczną domów, takie modernizacje mogą zabezpieczyć inwestycję na przyszłość.
Zwolnienie z VAT dla nowych inwestycji: Francja oferuje atrakcyjną zachętę dla osób kupujących nowe inwestycje na terenach turystycznych. Jeśli kupisz nową nieruchomość i zobowiążesz się do jej wynajmu w pełni umeblowanej, z usługami na poziomie hotelowym (np. sprzątanie, śniadania) przez określoną liczbę tygodni, kwalifikujesz się do zwrotu 20% VAT od ceny zakupu freespiritalpine.com. W kontekście Courchevel, 20% wielomilionowego zakupu to znaczna kwota – co w praktyce oznacza natychmiastowy wzrost kapitału własnego. Wielu kupujących nowe apartamenty w Courchevel 1650 korzysta z tego programu, finansując VAT podczas budowy i odzyskując go po zakupie poprzez przystąpienie do programu wynajmu. Poprawia to zwrot z inwestycji i przepływy pieniężne, czyniąc rentowność wynajmu bardziej atrakcyjną w początkowych latach.
Model współwłasności: Niektórzy inwestorzy łączą siły z przyjaciółmi lub rodziną, aby wspólnie posiadać chalet (nieformalnie lub poprzez spółkę z o.o.), dzieląc się użytkowaniem i kosztami. Biorąc pod uwagę wysokie ceny, może to mieć sens, a przy starannym harmonogramie każda ze stron może cieszyć się najbardziej atrakcyjnymi tygodniami. Coraz popularniejszy staje się również trend własności ułamkowej lub prywatnych klubów członkowskich w luksusowych nieruchomościach narciarskich, pozwalający inwestorom kupować „udziały” w bardzo ekskluzywnych chaletach (należy jednak zachować ostrożność i zadbać o jasność prawną – to wciąż rozwijająca się koncepcja).
Porównawcza wartość w mniej znanych rejonach: Chociaż samo Courchevel jest drogie, inwestorzy czasami rozważają zakup na obrzeżach Courchevel (np. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 czy pobliska La Tania). Te tereny należą do tej samej strefy narciarskiej i czerpią korzyści z renomy Courchevel, ale ceny nieruchomości mogą być niższe. Na przykład wioski satelickie w Trzech Dolinach mogą kosztować 50–70% mniej za m² niż 1850 investropa.cominvestropa.com, a ich stopy zwrotu z wynajmu (4%+ netto) często przewyższają zyski z wynajmu w prestiżowych kurortach snowonly.com. Kompromisem są słabszy wzrost wartości kapitału i inna grupa najemców, ale jako „gra inwestycyjna” niektórzy kupujący dywersyfikują portfel, inwestując zarówno w najbardziej pożądane, jak i obiecujące ośrodki.
Podsumowując, prognozowane zyski w Courchevel 1850 pochodzą z połączenia umiarkowanych dochodów z wynajmu i solidnego wzrostu wartości kapitału. Kupujący w 2025 roku może spodziewać się jednocyfrowych rocznych wzrostów wartości (skumulowanych na bardzo wysokiej bazie) oraz możliwości zrekompensowania kosztów dzięki wynajmom, które, choć przynoszą tylko kilka procent, są znaczące w przeliczeniu na euro. Biorąc pod uwagę fundamenty rynkowe Courchevel, nawet ostrożna strategia trzymania do 2028 roku prawdopodobnie przyniesie znaczny całkowity zwrot, łącząc aprecjację aktywów i wszelkie dywidendy z wynajmu. Kluczem jest zakup nieruchomości o wysokiej jakości (lokalizacja i standard), ponieważ nieruchomości trofeowe zawsze będą najbardziej pożądane – zapewniając zarówno silną płynność, jak i najwyższe ceny przy późniejszej sprzedaży. Dowodem na zaufanie do rynku są analizy ekspertów określające trend nieruchomości w Alpach jako „niewątpliwie wzrostowy” i podkreślające, że kluczowe kurorty, takie jak Courchevel, mają wyjątkowo mocne fundamenty na przyszłość investropa.cominvestropa.com.
Regulacje i polityka rządowa wpływające na rynek nieruchomości
Ustawy dotyczące efektywności energetycznej („Loi Climat”): Istotną zmianą polityki dotyczącej francuskiego rynku nieruchomości jest stopniowe wprowadzanie zakazu wynajmu nieruchomości o słabych parametrach energetycznych. Od 2025 roku domy sklasyfikowane jako „G” pod względem efektywności energetycznej nie mogą być legalnie wynajmowane we Francjimansion-properties.com. Do 2028 roku zakaz ten rozszerzy się na nieruchomości z oceną „F”, a następnie na „E” w 2034 roku. W alpejskich kurortach wiele tradycyjnych, wybudowanych dekady temu chaletów może mieścić się w tych niższych kategoriach efektywności (ze względu na okna z pojedynczą szybą, niewystarczającą izolację, stare systemy ogrzewania itp.). Dla właścicieli nieruchomości w Courchevel to pilny problem: by utrzymać potencjał dochodów z wynajmu, nieruchomości muszą zostać dostosowane do nowych standardów. Już teraz obserwujemy „ucieczkę do jakości”, gdzie nabywcy koncentrują się na nowszych, dobrze zaizolowanych chaletach lub tych już doposażonych w nowoczesne ogrzewanie i izolacjeinvestropa.cominvestropa.com. Starsze chalety o słabych ocenach stają w obliczu rynku dwubiegunowego: albo sprzedają się ze znacznym upustem, albo wcale, lub właściciele inwestują w modernizacje (panele słoneczne, pompy ciepła, lepsza izolacja) poprawiające ocenę. Te regulacje, nieco wbrew intuicji, wspierają wzrost cen nieruchomości wysokiej jakości – ponieważ domy z oceną energetyczną A/B stają się jeszcze bardziej wartościowe i pożądane investropa.cominvestropa.com. W Courchevel 1850 wiele luksusowych chaletów przeszło remonty obejmujące montaż potrójnych szyb, ogrzewania geotermalnego itp., by zapewnić możliwość dalszego wynajmu. Ogólnie ta polityka przesuwa rynek w stronę zrównoważonego rozwoju, co w dłuższej perspektywie poprawia jakość zasobów mieszkaniowych i jest zgodne z wartościami wielu kupujących (wielu zamożnych klientów docenia ekologiczne ulepszenia jako część standardu luksusu).
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego: Regiony Francji bogate w turystykę starają się zrównoważyć opłacalność najmu krótkoterminowego z potrzebami lokalnych społeczności. W niektórych alpejskich miastach (zwłaszcza większych, takich jak Chamonix) władze lokalne ograniczyły liczbę wynajmowanych nieruchomości turystycznych lub wymagają specjalnych pozwoleń na ich prowadzenie dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, na przykład, wprowadziło limity na wynajem wakacyjny w określonych strefach, aby zwiększyć dostępność mieszkań dla mieszkańców i pracowników sezonowych. Chociaż mniejsza skala Courchevel i jego charakter typowego kurortu sprawiają, że nie nałożono tam jeszcze surowych limitów (gospodarka opiera się na wynajmie), nie jest to miejsce wolne od nadzoru regulacyjnego. Właściciele w Courchevel muszą rejestrować swoje nieruchomości, jeśli chcą je wynajmować krótkoterminowo, i płacić podatki turystyczne. Jeśli w przyszłości zostaną wprowadzone nowe przepisy – na przykład ograniczające liczbę tygodni, które nieruchomość może być wynajmowana, albo wymagające statusu głównego miejsca zamieszkania dla nieograniczonego najmu – mogłoby to wpłynąć na kalkulację inwestycyjną. Jednak biorąc pod uwagę profil Courchevel 1850 (w przeważającej mierze luksusowe drugie domy i infrastrukturę turystyczną), każda taka polityka prawdopodobnie miałaby umiarkowany charakter. Warto zauważyć, że ograniczając podaż wynajmu w miejscach takich jak Chamonix, miasta te mimowolnie zwiększają popyt (i stawki) na nieruchomości, które są dostępneinvestropa.cominvestropa.com. Podobny efekt może mieć miejsce w Courchevel: jeśli kiedykolwiek najem zostanie ograniczony, ekskluzywne nieruchomości pozostałe w puli mogą cieszyć się jeszcze większym zainteresowaniem zamożnych turystów. To obszar wart obserwacji, jednak na rok 2025 Courchevel pozostaje bardzo przyjaznym rynkiem do wynajmu, bez specyficznych lokalnych zakazów dotyczących najmu wakacyjnego (poza krajowymi przepisami).
Podatki od drugich domów: Rząd francuski oraz lokalne gminy wprowadziły podatki skierowane do właścicieli drugich domów, wśród których znajduje się wielu posiadaczy nieruchomości w Courchevel. Środki te obejmują wyższe dodatki do taxe d’habitation w obszarach oficjalnie oznaczonych jako mające niedobory mieszkaniowe dla lokalnych mieszkańców (zones tendues). Departament Savoie, w którego skład wchodzi Courchevel, zezwolił na podwyżkę podatku od drugich domów nawet do 60% w niektórych przypadkach. Dodatkowo, niektóre popularne kurorty wprowadziły podatek od pustostanów, aby zniechęcić do pozostawiania nieruchomości niewynajmowanych. W praktyce, dla wartego wiele milionów euro chalet, te lokalne podatki są stosunkowo niewielkie (kilka tysięcy euro rocznie więcej) i nie odstraszają zamożnych nabywcówinvestropa.com. Ogólnokrajowy system podatkowy Francji przewiduje pewne korzystne rozwiązania dla inwestorów: nie ma ogólnego „podatku dla cudzoziemców”, a Francja słynie z przesunięcia w 2018 roku podatku majątkowego tak, aby obejmował wyłącznie nieruchomości (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), który dotyczy nieruchomości o wartości netto powyżej 1,3 mln euro i ma progresywną skalę do ok. 1,5%. Wielu zagranicznych nabywców po prostu wlicza to w koszt posiadania nieruchomości we Francji. W przypadku dochodów z wynajmu, właściciele zagraniczni płacą francuski podatek dochodowy (z umowami unikającymi podwójnego opodatkowania), ale mogą odliczać wydatki, a atrakcyjne rozwiązania, takie jak LMNP (status wynajmu z umeblowaniem), oferują korzystne warunki podatkowe. Ponadto funkcjonują ulgi podatkowe dla wynajmów: dochody z wynajmu umeblowanych nieruchomości mogą być często zredukowane przez amortyzację i koszty, co czasem prowadzi do bardzo niskiego opodatkowania sprawnie zarządzanego chalet. Kluczowym zachętą są także nowe inwestycje – VAT (20%) może być zwrócony, jeśli nieruchomość jest wynajmowana z usługami, co znacznie podwyższa ROI freespiritalpine.com. Istnieją też ulgi podatkowe i dotacje na ekorewitalizacje (w ramach francuskich inicjatyw ekologicznych). Podsumowując, środowisko regulacyjne Francji jest uznawane za stabilne i dość przejrzystemansion-properties.com. Inwestorzy korzystają z silnych zabezpieczeń prawnych (prawa własności są solidnie ugruntowane) mansion-properties.com, a francuska polityka wspierania zrównoważonego wynajmu prawdopodobnie zwiększa długoterminową wartość nieruchomości spełniających te standardy.
Surowe przepisy dotyczące planowania i budowy: Rozwój w Courchevel 1850 podlega surowym zasadom planistycznym, których celem jest ochrona środowiska górskiego i ekskluzywnego charakteru kurortu. Loi Montagne (Ustawa o Górach) oraz lokalne plany urbanistyczne ograniczają rozwój na dużą skalę, zwłaszcza powyżej określonych wysokości. W praktyce oznacza to, że nowe pozwolenia na budowę są rzadkością – nacisk kładzie się na rewitalizację istniejących budynków, a nie na zabudowę dziewiczych terenów investropa.com. Limity wysokości zapewniają, że domy letniskowe pozostają na ludzką skalę (nie znajdziesz tu wysokich kondygnacji), a wytyczne architektoniczne zachowują klasyczną estetykę chaletów. Dodatkowo, budowa nowych rezydencji wakacyjnych w Alpach często wymaga świadczenia korzyści dla społeczności (np. tworzenie miejsc parkingowych lub wsparcie lokalnych mieszkań dla pracowników sezonowych) w ramach rekompensaty. Polityki te skutecznie utrwalają niedobór nieruchomości w Courchevel. Dla właścicieli to dobra wiadomość, ponieważ zapobiega nadmiernemu rozwojowi, który mógłby obniżyć wartość nieruchomości lub urok kurortu. Z drugiej strony, projekty renowacyjne mogą być kosztowne i czasochłonne z powodu formalności – jednak większość luksusowych nabywców akceptuje to jako część posiadania kawałka raju. Warto zauważyć, że Szwajcaria ma jeszcze surowsze przepisy (np. limit Lex Weber na drugie rezydencje), podczas gdy Francja nadal umożliwia rozwój, choć w kontrolowany sposób. Lokalny samorząd Courchevel musi balansować zrównoważony rozwój środowiska (ryzyko lawin, ruch drogowy, zasoby wodne) ze statusem światowej klasy destynacji. Ostatnie modernizacje infrastruktury (jak nowe wyciągi) zwykle są poprzedzane oceną oddziaływania na środowisko, a tam gdzie to możliwe, wykorzystuje się lub modernizuje istniejące obiekty zamiast budować nowe.
Podsumowując, krajobraz regulacyjny w 2025 roku dla właścicieli nieruchomości w Courchevel definiuje nacisk na jakość i zgodność: energooszczędne domy, odpowiedzialny wynajem i kontrolowany rozwój. Te działania, choć zwiększają złożoność dla właścicieli, zasadniczo podnoszą długoterminową wartość oraz ekskluzywność nieruchomości w Courchevel. Kupującym zaleca się upewnienie, że dowolna nieruchomość spełnia nowe standardy lub może zostać do nich dostosowana – oraz konsultowanie się z lokalnymi ekspertami w zakresie optymalizacji podatkowej i zasad najmu. Co ważne, Francja otwiera się na zagranicznych nabywców (brak ograniczeń co do narodowości kupujących), co sprawia, że grono potencjalnych kupujących w Courchevel pozostaje szerokie – od Europy, przez Amerykę, po Azję.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Analiza rynku 2025: Ceny, popyt, podaż i profil kupujących
Ceny nieruchomości w 2025 roku: Ceny nieruchomości w Courchevel 1850 są wyjątkowo wysokie i nadal rosną. Na połowę 2025 roku wysokiej jakości nieruchomości w Courchevel zaczynają się od około 11 000–14 000 € za metr kwadratowy i szybko rosną w przypadku najlepszych lokalizacji investropa.com. Wartości referencyjne pokazują, że luksusowe chalety w Courchevel 1850 regularnie osiągają poziom 30 000 €+ za m², a najbardziej prestiżowe obiekty sięgają zawrotnej kwoty 33 200 € za m² na najwyższym poziomie investropa.com. Dla porównania, te wartości przewyższają inne francuskie kurorty – nawet Val d’Isère (inny luksusowy ośrodek) osiąga średnio około 16 100 € za m² i maksymalnie około 30 000 € investropa.cominvestropa.com – co podkreśla wyjątkową przewagę cenową Courchevel. W ujęciu bezwzględnym, 100-metrowe mieszkanie w 1850 może kosztować z łatwością 3–3,5 miliona € (ok. 35 000 €/m²) snowonly.com, a wolnostojące chalety rutynowo sprzedają się w przedziale 10–50 milionów €, w zależności od wielkości, lokalizacji i udogodnień.
Wzrost cen 2024–2025: Rynek wykazał niezwykłą dynamikę wzrostu wchodząc w 2025 rok. W 2024 roku Courchevel 1850 przewodziło całym francuskim Alpami z 9% wzrostem cen, znacznie przewyższając alpejską średnią wynoszącą około 3% investropa.comdmproperties.com. Ten wzrost odzwierciedla popandemiczny wzrost popytu oraz utrzymującą się niedobór nieruchomości w 1850. Dla porównania, inne prestiżowe kurorty odnotowały solidny, lecz niższy wzrost (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% w 2024) investropa.com. Wyjątkowy skok cen w Courchevel przypisuje się “niskiej podaży” – bardzo niewielu nowych ofert przy wysokim popycie dmproperties.com. Wchodząc w 2025 rok, ceny pozostają na ścieżce wzrostowej, a prognozy sugerują 3–7% wzrostu wartości nieruchomości w Alpach w 2025 roku ogółem investropa.com. Oczekuje się, że Courchevel osiągnie górną granicę tego zakresu, biorąc pod uwagę wyjątkowy popyt. Krótko mówiąc, rynek w 2025 roku charakteryzują rekordowo wysokie ceny oraz utrzymująca się przewaga sprzedających w Courchevel 1850.
Popyt i demografia kupujących: Popyt na nieruchomości w Courchevel jest naprawdę globalny i napędzany głównie przez osoby o wysokim majątku. Nabywcy zagraniczni dominują, a największe zainteresowanie pochodzi z Wielkiej Brytanii i USA, a także rosnącej grupy nabywców z Azjiinvestropa.cominvestropa.com. Amerykańscy kupujący stali się szczególnie widoczni w ostatnich latach – dzięki silnemu dolarowi (co sprawia, że aktywa wyceniane w euro są relatywnie tańsze) – i poszukują prestiżowych chaletów w najlepszych kurortach, takich jak Courchevel i Val d’Isère investropa.com. Brytyjscy nabywcy pozostają bardzo aktywni pomimo Brexitu, utrzymując długoletnią popularność Courchevel wśród brytyjskiej elity. Rośnie także zainteresowanie ze strony Chin, Singapuru i Hongkongu, ponieważ azjatyccy ultrabogaci odkrywają prestiż, jaki wiąże się z posiadaniem nieruchomości w Alpach investropa.com (przyciągani przez znakomite szkoły narciarskie dla rodzin i atrakcyjność inwestycji w styl życia alpejski). Historycznie Courchevel 1850 było miejscem zabaw zamożnych Europejczyków i mieszkańców Bliskiego Wschodu – szczególnie rosyjscy oligarchowie i miliarderzy byli znaczącymi graczami, kupując jedne z najbardziej okazałych chaletów (kilku Rosjan wciąż posiada tu nieruchomości) businessinsider.combusinessinsider.com. Czynniki geopolityczne ostatnio ograniczyły nowe inwestycje rosyjskie, jednak lukę tę wypełnili inni (np. Amerykanie). Typowy nabywca nieruchomości w Courchevel w 2025 roku to osoba lub family office z segmentu UHNW (Ultra High Net Worth), szukający luksusowego drugiego domu, który stanowi zarówno inwestycję, jak i symbol statusu. Odporność i płynność finansowa tej grupy pomagają utrzymać wysoki popyt nawet podczas wahań gospodarczych.
Ograniczenia podaży: Jedną z cech definiujących rynek Courchevel 1850 jest poważne ograniczenie podaży. Ośrodek jest niewielki i geograficznie ograniczony – położony na zboczu góry, z dużą częścią możliwego do zabudowy terenu już zajętą przez domy, hotele lub chronione lasy/nartostrady. Nowa zabudowa jest rzadka i ściśle kontrolowana przez lokalne władze (w celu zachowania alpejskiego środowiska i ekskluzywnego charakteru) investropa.com. W praktyce Courchevel nie może się rozbudowywać ani masowo rozwijać; wszelkie dodatki mają zwykle charakter butikowych, luksusowych projektów lub stanowią zastąpienie starszych zabudowań. W efekcie w danym momencie liczba nieruchomości dostępnych na sprzedaż w 1850 jest bardzo niska (często na rynku otwartym znajduje się zaledwie kilka domów, inne zmieniają właściciela poza rynkiem). Wielu właścicieli to posiadacze długoterminowi (niektóre nieruchomości są przekazywane w rodzinie lub prywatnie między przyjaciółmi). Na koniec 2024 roku lokalni agenci zauważyli brak porozumienia między sprzedawcami i kupującymi w 1850 – niektórzy właściciele wyceniali starsze domy na bardzo wysokich poziomach ze względu na brak konkurencji, co prowadziło do dłuższych negocjacji freespiritalpine.com. Jednak wszystko, co jest naprawdę prestiżowe i dobrze wycenione, sprzedaje się szybko, ponieważ jest więcej chętnych niż dostępnych domów. Ten chroniczny niedobór podaży wywiera presję na wzrost cen – nadwyżka popytu nie znajduje ujścia. Oznacza to również, że rynek w Courchevel jest częściowo odizolowany: nawet jeśli popyt lekko osłabnie, niedostatek chroni wartości. Podsumowując, w 2025 roku Courchevel 1850 ponownie zmaga się z sytuacją, w której popyt znacznie przewyższa podaż, co tworzy przepis na utrzymanie wysokich cen i szybkie sprzedaże najlepszych nieruchomości.
Trendy w luksusowych chaletach i apartamentach w 2025 roku
Chalet – ultraluksus i alpejska tradycja:Chalet są znakiem rozpoznawczym rynku nieruchomości w Courchevel 1850, a najnowsze trendy pokazują, że kupujący poszukują gotowych do zamieszkania, ultranowoczesnych luksusów w tradycyjnej fasadzie chalet. Wiele z najbardziej pożądanych nieruchomości to nowo wybudowane lub niedawno gruntownie wyremontowane chalet, które łączą autentyczne alpejskie elewacje (stare drewno, kamień i charakterystyczny dach chalet) z nowoczesnymi wnętrzami. Klienci segmentu premium w 2025 roku stawiają na chalet wyposażone we wszelkie możliwe udogodnienia: kryte baseny lub spa, strefy wellness (sauna, hammam, siłownia), prywatne kina, piwniczki na wino, ogrzewane garaże oraz bezpośredni dostęp do stoku (ski-in/ski-out). Takie w pełni wyposażone „pięciogwiazdkowe” chalet osiągają najwyższe ceny za m² i szybko znikają z rynku. Dla kontrastu starsze chalet wymagające renowacji często napotykają na pewne wyzwania cenowe – ostatnio obserwuje się „konflikt między oczekiwaniami sprzedających a ofertami kupujących” w przypadku czalet mających kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i nieodnowionych freespiritalpine.com. Kupujący są skłonni zapłacić najwyższe ceny za nieruchomości w idealnym stanie lub nowo wybudowane, ale jeśli wnętrze chalet jest przestarzałe lub brakuje obiektu wellness, spodziewają się rabatu lub miejsca na negocjacjefreespiritalpine.com. Ten trend stwarza okazje: inwestorzy gotowi na remont starszej nieruchomości mogą znacząco podnieść jej wartość. Podsumowując, poprzeczka dla „luksusowego chalet” w 2025 roku jest bardzo wysoko – nowoczesny alpejski design, inteligentne rozwiązania technologiczne oraz hotelowy komfort to standard w segmencie prime 1850.
Apartamenty – Nowe Inwestycje i Rezydencje Serwisowane: Choć to chalety przyciągają najwięcej uwagi, luksusowe apartamenty stały się ważną częścią rynku nieruchomości w Courchevel, szczególnie w rejonach 1650 (Moriond) i 1550 (Village), a także jako rezydencje z dostępem bezpośrednio na stok w 1850. W ostatnich latach pojawiły się nowe inwestycje apartamentowe, które odpowiadają na potrzeby kupujących szukających połączenia luksusu i wygody. Przykładem są projekty takie jak Sundance Lodge oraz Steamboat Lodge w Courchevel 1650 (planowane zakończenie prac na koniec 2025 roku), które oferują udogodnienia na poziomie 5-gwiazdkowego hotelu – concierge, baseny, spa i restauracje na miejscu – zamknięte w formule prywatnej własności apartamentu freespiritalpine.com. Te rezydencje obejmują praktyczne “na klucz” 2-pokojowe mieszkania oraz przestronne penthouse’y z 5–6 sypialniami, które wielkością dorównują chletom freespiritalpine.com. Koncepcja to zapewnienie alternatywy dla chaletów – wszystkie korzyści z takiego stylu życia, ale mniej problemów z utrzymaniem. Takie nieruchomości zostały bardzo dobrze przyjęte: kupującym podoba się opcja pełnego zarządzania apartamentem i możliwość wynajmu kiedy nie korzystają z niego sami (niektóre mają gotowe programy najmu). Jeśli chodzi o design, trendy w apartamentach są podobne do tych w chaletach – wysokiej jakości lokalne materiały (stare drewniane belki, kamienne kominki) połączone z nowoczesnymi, alpejskimi wnętrzami. Wśród cech powszechnych są duże okna panoramiczne, wysokie sufity oraz otwarte przestrzenie dzienne, które maksymalizują widoki. Drugim zauważalnym trendem jest flex-space – nowe apartamenty oferują pomieszczenia, które mogą służyć jako dodatkowe sypialnie, biura lub pokoje multimedialne, zgodnie z potrzebami właścicieli (odzwierciedla to wydłużone pobyty, a nawet prace zdalne właścicieli). W samym Courchevel 1850 podaż apartamentów jest ograniczona (wioska to głównie chalety i hotele), ale tam, gdzie są apartamenty, mieszczą się zwykle w ekskluzywnych budynkach typu chalet, liczących tylko 4–10 jednostek, co zapewnia prywatność i prestiż.
Trendy w zakresie udogodnień i stylu życia:„Wellness” wyprzedza narciarstwo jako priorytet – to zauważalna zmiana trendów w nieruchomościach alpejskich dmproperties.com. W Courchevel widać to po wyposażeniu chaletów i apartamentów. Kupujący obecnie bardzo wysoko oceniają wnętrza wellness i całoroczną użyteczność. W wielu nowych lub odnowionych chaletach znajdują się specjalne pokoje spa, studia jogi albo fitness, ponieważ właściciele i goście mogą spędzać tyle samo czasu na relaksie i regeneracji, co na stokach narciarskich. Deweloperzy zwracają również uwagę na efektywność energetyczną i technologię – montując nowoczesną izolację, pompy ciepła, potrójne szyby itp., aby spełnić nowe przepisy i przyciągnąć ekologicznych nabywców z segmentu premium. Systemy smart home (kontrolujące oświetlenie, ogrzewanie, bezpieczeństwo, a nawet harmonogram sauny) są standardem w topowych nieruchomościach. Ponadto popularne są elementy biophilic design – integracja naturalnych materiałów, maksymalizacja światła dziennego i górskich widoków, co dobrze wpisuje się w wellnessowy klimat.
Na froncie architektonicznym, Courchevel utrzymuje surowe zasady projektowe, aby zachować urok tradycyjnych chaletów, więc na zewnątrz trendem jest ewolucja, a nie rewolucja. Nowe chalety nadal wyglądają jak tradycyjne chalety (spadziste dachy, drewniane elewacje), ale są większe i bardziej okazałe niż dawne rustykalne domki. Niektóre z najnowszych „chaletów” to w rzeczywistości mini-rezydencje (ponad 10 000 stóp kwadratowych), starannie zamaskowane w drewnie i kamieniu. Trwały napływ luksusowych sklepów oraz restauracji (z ponad 40 butikami projektantów i dziesiątkami wykwintnych restauracji w 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) uzupełnia ten trend na rynku nieruchomości – dzisiejsi właściciele oczekują pełnego luksusowego ekosystemu. Podsumowując, trendy nieruchomościowe na 2025 rok w Courchevel 1850 skupiają się na najwyższej jakości udogodnieniach wellness, nowoczesnym alpejskim designie oraz bogatej ofercie serwisowej (zarówno poprzez obsługiwane chalety, jak i rezydencje z pełnym zakresem usług). Rynek odpowiada na potrzeby kupujących, którzy poszukują całorocznego azylu, oferującego znacznie więcej niż tylko miejsce do spania po nartach.
Możliwości inwestycyjne i prognozowane zwroty
Potencjał wzrostu wartości kapitału: Nieruchomości w Courchevel 1850 są często postrzegane jako inwestycja blue-chip, oferująca solidne zabezpieczenie kapitału i długoterminowy wzrost wartości, a nie szybkie zyski spekulacyjne. Wyniki są imponujące – wartość nieruchomości we francuskich Alpach wzrosła średnio o około 30% od 2020 roku (około 5,5% rocznie) investropa.cominvestropa.com, a najlepsze kurorty były szczególnie skuteczne, zwłaszcza po pandemii. W przypadku Courchevel ceny w ostatnich latach gwałtownie wzrosły (np. +9% tylko w 2024 roku) investropa.com, ustanawiając nowe rekordy. W przyszłości, choć tempo może się nieco uspokoić, eksperci prognozują umiarkowany wzrost na poziomie ~3–7% rocznie na rynkach alpejskich do 2026 roku investropa.com. Dla tak ekskluzywnego obszaru jak 1850 można rozsądnie oczekiwać wyników w górnym zakresie tej prognozy, o ile nie nastąpią poważne zakłócenia. Oznacza to, że dzisiejszy chalet o wartości 10 milionów euro może naturalnie zyskać na wartości do około 11–12 milionów euro w ciągu kilku lat, wyłącznie dzięki rynkowemu wzrostowi. Co więcej, wyjątkowa luka podażowo-popytowa Courchevel sugeruje, że można oczekiwać ponadprzeciętnego wzrostu wartości – gdy tylko pojawia się napływ nowych zamożnych nabywców (na przykład z rynków wschodzących lub w wyniku silnej gospodarki), ceny mają przestrzeń do gwałtownego wzrostu ze względu na ograniczoną podaż. W istocie, perspektywy wzrostu kapitału pozostają silne, czyniąc strategię kup i trzymaj opłacalną. Nawet w bardzo długiej perspektywie nieruchomości prime w Alpach wykazują stałe wzrosty (na przykład najlepsze domy narciarskie zyskały średnio około 33% na wartości od 2008 roku, a tempo wzrostu przyspieszyło po 2020 roku) investropa.com.
Dochody z najmu i zwroty z inwestycji: Inwestorzy powinni pamiętać, że stopy zwrotu z najmu w Courchevel 1850 są stosunkowo niskie procentowo, co jest częstą cechą ultraluksusowych rynków. Ze względu na bardzo wysokie ceny zakupu, dochód z najmu, choć duży w ujęciu bezwzględnym, przekłada się na umiarkowaną roczną stopę zwrotu. Typowe netto stopy zwrotu z najmu w prestiżowych kurortach, takich jak Courchevel, wynoszą około 2–3% snowonly.com. Dla porównania, mniej ekskluzywne francuskie regiony alpejskie mogą przynosić 4–4,5% netto snowonly.com, a średnia krajowa stopa zwrotu z najmu we Francji (wszystkie typy nieruchomości) to około 6% mansion-properties.com. Oznacza to, że inwestor w Courchevel zazwyczaj stawia na wzrost wartości kapitału i użytkowanie własne, a nie wysokie zyski gotówkowe. Na przykład nieruchomość o wartości 5 milionów euro może generować przychód brutto około 200 tys. euro rocznie z najmu (jeśli wynajmowana w szczycie sezonu), co po odliczeniu kosztów daje ~150 tys. euro netto – czyli około 3% zwrotu. Jednak te liczby nie oddają wysokich stawek czynszu i możliwości pokrywania kosztów posiadania nieruchomości. W szczytowych tygodniach zimowych (Nowy Rok, ferie szkolne) tygodniowe stawki najmu za najlepsze chalety mogą przekraczać 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Nawet mniejsze, ekskluzywne apartamenty mogą osiągać kilkadziesiąt tysięcy euro tygodniowo w sezonie wysokim. Jeśli właściciel jest skłonny wynająć swoją nieruchomość np. przez 8–10 tygodni zimy oraz kilka tygodni latem, może pokryć znaczną część rocznych kosztów (personel, utrzymanie, podatki), a nawet osiągnąć zysk przy jednoczesnym cieszeniu się nieruchomością przez część roku.
Warto też zauważyć, że popyt na wynajem jest bardzo wysoki w Courchevel w tygodniach, kiedy właściciele decydują się udostępnić swoje domy najemcom. Specjaliści od wynajmu alpejskiego podają, że dobrze położone chalety mogą osiągać 70–90% rezerwacji w sezonie zimowym (a nawet latem)snowonly.com. Rozwój turystyki całorocznej sprawia, że lipiec–sierpień przynoszą już zauważalne przychody z najmu (choć mniejsze niż zimą). Zatem bystry właściciel może uzyskać niemal pełne obłożenie w sezonach wysokich i uzyskać lepszą efektywną stopę zwrotu. Część nieruchomości obsługują luksusowi touroperatorzy lub agencje wynajmu chaletów, co może uprościć cały proces.
Strategie inwestycyjne i możliwości: Dla inwestorów istnieje kilka sposobów maksymalizacji zysków w Courchevel:
Strategie renowacyjne: Jak wspomniano, starsze domki w lokalizacjach klasy A+, które wymagają modernizacji, czasami można nabyć z niewielkim względnym rabatem. Inwestycja w wysokiej klasy renowację (z poprawioną efektywnością energetyczną, nowymi udogodnieniami) nie tylko znacząco zwiększa wartość nieruchomości, ale także jej atrakcyjność do wynajmu. Biorąc pod uwagę regulacyjne naciski na efektywność energetyczną domów, takie modernizacje mogą zabezpieczyć inwestycję na przyszłość.
Zwolnienie z VAT dla nowych inwestycji: Francja oferuje atrakcyjną zachętę dla osób kupujących nowe inwestycje na terenach turystycznych. Jeśli kupisz nową nieruchomość i zobowiążesz się do jej wynajmu w pełni umeblowanej, z usługami na poziomie hotelowym (np. sprzątanie, śniadania) przez określoną liczbę tygodni, kwalifikujesz się do zwrotu 20% VAT od ceny zakupu freespiritalpine.com. W kontekście Courchevel, 20% wielomilionowego zakupu to znaczna kwota – co w praktyce oznacza natychmiastowy wzrost kapitału własnego. Wielu kupujących nowe apartamenty w Courchevel 1650 korzysta z tego programu, finansując VAT podczas budowy i odzyskując go po zakupie poprzez przystąpienie do programu wynajmu. Poprawia to zwrot z inwestycji i przepływy pieniężne, czyniąc rentowność wynajmu bardziej atrakcyjną w początkowych latach.
Model współwłasności: Niektórzy inwestorzy łączą siły z przyjaciółmi lub rodziną, aby wspólnie posiadać chalet (nieformalnie lub poprzez spółkę z o.o.), dzieląc się użytkowaniem i kosztami. Biorąc pod uwagę wysokie ceny, może to mieć sens, a przy starannym harmonogramie każda ze stron może cieszyć się najbardziej atrakcyjnymi tygodniami. Coraz popularniejszy staje się również trend własności ułamkowej lub prywatnych klubów członkowskich w luksusowych nieruchomościach narciarskich, pozwalający inwestorom kupować „udziały” w bardzo ekskluzywnych chaletach (należy jednak zachować ostrożność i zadbać o jasność prawną – to wciąż rozwijająca się koncepcja).
Porównawcza wartość w mniej znanych rejonach: Chociaż samo Courchevel jest drogie, inwestorzy czasami rozważają zakup na obrzeżach Courchevel (np. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 czy pobliska La Tania). Te tereny należą do tej samej strefy narciarskiej i czerpią korzyści z renomy Courchevel, ale ceny nieruchomości mogą być niższe. Na przykład wioski satelickie w Trzech Dolinach mogą kosztować 50–70% mniej za m² niż 1850 investropa.cominvestropa.com, a ich stopy zwrotu z wynajmu (4%+ netto) często przewyższają zyski z wynajmu w prestiżowych kurortach snowonly.com. Kompromisem są słabszy wzrost wartości kapitału i inna grupa najemców, ale jako „gra inwestycyjna” niektórzy kupujący dywersyfikują portfel, inwestując zarówno w najbardziej pożądane, jak i obiecujące ośrodki.
Podsumowując, prognozowane zyski w Courchevel 1850 pochodzą z połączenia umiarkowanych dochodów z wynajmu i solidnego wzrostu wartości kapitału. Kupujący w 2025 roku może spodziewać się jednocyfrowych rocznych wzrostów wartości (skumulowanych na bardzo wysokiej bazie) oraz możliwości zrekompensowania kosztów dzięki wynajmom, które, choć przynoszą tylko kilka procent, są znaczące w przeliczeniu na euro. Biorąc pod uwagę fundamenty rynkowe Courchevel, nawet ostrożna strategia trzymania do 2028 roku prawdopodobnie przyniesie znaczny całkowity zwrot, łącząc aprecjację aktywów i wszelkie dywidendy z wynajmu. Kluczem jest zakup nieruchomości o wysokiej jakości (lokalizacja i standard), ponieważ nieruchomości trofeowe zawsze będą najbardziej pożądane – zapewniając zarówno silną płynność, jak i najwyższe ceny przy późniejszej sprzedaży. Dowodem na zaufanie do rynku są analizy ekspertów określające trend nieruchomości w Alpach jako „niewątpliwie wzrostowy” i podkreślające, że kluczowe kurorty, takie jak Courchevel, mają wyjątkowo mocne fundamenty na przyszłość investropa.cominvestropa.com.
Regulacje i polityka rządowa wpływające na rynek nieruchomości
Ustawy dotyczące efektywności energetycznej („Loi Climat”): Istotną zmianą polityki dotyczącej francuskiego rynku nieruchomości jest stopniowe wprowadzanie zakazu wynajmu nieruchomości o słabych parametrach energetycznych. Od 2025 roku domy sklasyfikowane jako „G” pod względem efektywności energetycznej nie mogą być legalnie wynajmowane we Francjimansion-properties.com. Do 2028 roku zakaz ten rozszerzy się na nieruchomości z oceną „F”, a następnie na „E” w 2034 roku. W alpejskich kurortach wiele tradycyjnych, wybudowanych dekady temu chaletów może mieścić się w tych niższych kategoriach efektywności (ze względu na okna z pojedynczą szybą, niewystarczającą izolację, stare systemy ogrzewania itp.). Dla właścicieli nieruchomości w Courchevel to pilny problem: by utrzymać potencjał dochodów z wynajmu, nieruchomości muszą zostać dostosowane do nowych standardów. Już teraz obserwujemy „ucieczkę do jakości”, gdzie nabywcy koncentrują się na nowszych, dobrze zaizolowanych chaletach lub tych już doposażonych w nowoczesne ogrzewanie i izolacjeinvestropa.cominvestropa.com. Starsze chalety o słabych ocenach stają w obliczu rynku dwubiegunowego: albo sprzedają się ze znacznym upustem, albo wcale, lub właściciele inwestują w modernizacje (panele słoneczne, pompy ciepła, lepsza izolacja) poprawiające ocenę. Te regulacje, nieco wbrew intuicji, wspierają wzrost cen nieruchomości wysokiej jakości – ponieważ domy z oceną energetyczną A/B stają się jeszcze bardziej wartościowe i pożądane investropa.cominvestropa.com. W Courchevel 1850 wiele luksusowych chaletów przeszło remonty obejmujące montaż potrójnych szyb, ogrzewania geotermalnego itp., by zapewnić możliwość dalszego wynajmu. Ogólnie ta polityka przesuwa rynek w stronę zrównoważonego rozwoju, co w dłuższej perspektywie poprawia jakość zasobów mieszkaniowych i jest zgodne z wartościami wielu kupujących (wielu zamożnych klientów docenia ekologiczne ulepszenia jako część standardu luksusu).
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego: Regiony Francji bogate w turystykę starają się zrównoważyć opłacalność najmu krótkoterminowego z potrzebami lokalnych społeczności. W niektórych alpejskich miastach (zwłaszcza większych, takich jak Chamonix) władze lokalne ograniczyły liczbę wynajmowanych nieruchomości turystycznych lub wymagają specjalnych pozwoleń na ich prowadzenie dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, na przykład, wprowadziło limity na wynajem wakacyjny w określonych strefach, aby zwiększyć dostępność mieszkań dla mieszkańców i pracowników sezonowych. Chociaż mniejsza skala Courchevel i jego charakter typowego kurortu sprawiają, że nie nałożono tam jeszcze surowych limitów (gospodarka opiera się na wynajmie), nie jest to miejsce wolne od nadzoru regulacyjnego. Właściciele w Courchevel muszą rejestrować swoje nieruchomości, jeśli chcą je wynajmować krótkoterminowo, i płacić podatki turystyczne. Jeśli w przyszłości zostaną wprowadzone nowe przepisy – na przykład ograniczające liczbę tygodni, które nieruchomość może być wynajmowana, albo wymagające statusu głównego miejsca zamieszkania dla nieograniczonego najmu – mogłoby to wpłynąć na kalkulację inwestycyjną. Jednak biorąc pod uwagę profil Courchevel 1850 (w przeważającej mierze luksusowe drugie domy i infrastrukturę turystyczną), każda taka polityka prawdopodobnie miałaby umiarkowany charakter. Warto zauważyć, że ograniczając podaż wynajmu w miejscach takich jak Chamonix, miasta te mimowolnie zwiększają popyt (i stawki) na nieruchomości, które są dostępneinvestropa.cominvestropa.com. Podobny efekt może mieć miejsce w Courchevel: jeśli kiedykolwiek najem zostanie ograniczony, ekskluzywne nieruchomości pozostałe w puli mogą cieszyć się jeszcze większym zainteresowaniem zamożnych turystów. To obszar wart obserwacji, jednak na rok 2025 Courchevel pozostaje bardzo przyjaznym rynkiem do wynajmu, bez specyficznych lokalnych zakazów dotyczących najmu wakacyjnego (poza krajowymi przepisami).
Podatki od drugich domów: Rząd francuski oraz lokalne gminy wprowadziły podatki skierowane do właścicieli drugich domów, wśród których znajduje się wielu posiadaczy nieruchomości w Courchevel. Środki te obejmują wyższe dodatki do taxe d’habitation w obszarach oficjalnie oznaczonych jako mające niedobory mieszkaniowe dla lokalnych mieszkańców (zones tendues). Departament Savoie, w którego skład wchodzi Courchevel, zezwolił na podwyżkę podatku od drugich domów nawet do 60% w niektórych przypadkach. Dodatkowo, niektóre popularne kurorty wprowadziły podatek od pustostanów, aby zniechęcić do pozostawiania nieruchomości niewynajmowanych. W praktyce, dla wartego wiele milionów euro chalet, te lokalne podatki są stosunkowo niewielkie (kilka tysięcy euro rocznie więcej) i nie odstraszają zamożnych nabywcówinvestropa.com. Ogólnokrajowy system podatkowy Francji przewiduje pewne korzystne rozwiązania dla inwestorów: nie ma ogólnego „podatku dla cudzoziemców”, a Francja słynie z przesunięcia w 2018 roku podatku majątkowego tak, aby obejmował wyłącznie nieruchomości (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), który dotyczy nieruchomości o wartości netto powyżej 1,3 mln euro i ma progresywną skalę do ok. 1,5%. Wielu zagranicznych nabywców po prostu wlicza to w koszt posiadania nieruchomości we Francji. W przypadku dochodów z wynajmu, właściciele zagraniczni płacą francuski podatek dochodowy (z umowami unikającymi podwójnego opodatkowania), ale mogą odliczać wydatki, a atrakcyjne rozwiązania, takie jak LMNP (status wynajmu z umeblowaniem), oferują korzystne warunki podatkowe. Ponadto funkcjonują ulgi podatkowe dla wynajmów: dochody z wynajmu umeblowanych nieruchomości mogą być często zredukowane przez amortyzację i koszty, co czasem prowadzi do bardzo niskiego opodatkowania sprawnie zarządzanego chalet. Kluczowym zachętą są także nowe inwestycje – VAT (20%) może być zwrócony, jeśli nieruchomość jest wynajmowana z usługami, co znacznie podwyższa ROI freespiritalpine.com. Istnieją też ulgi podatkowe i dotacje na ekorewitalizacje (w ramach francuskich inicjatyw ekologicznych). Podsumowując, środowisko regulacyjne Francji jest uznawane za stabilne i dość przejrzystemansion-properties.com. Inwestorzy korzystają z silnych zabezpieczeń prawnych (prawa własności są solidnie ugruntowane) mansion-properties.com, a francuska polityka wspierania zrównoważonego wynajmu prawdopodobnie zwiększa długoterminową wartość nieruchomości spełniających te standardy.
Surowe przepisy dotyczące planowania i budowy: Rozwój w Courchevel 1850 podlega surowym zasadom planistycznym, których celem jest ochrona środowiska górskiego i ekskluzywnego charakteru kurortu. Loi Montagne (Ustawa o Górach) oraz lokalne plany urbanistyczne ograniczają rozwój na dużą skalę, zwłaszcza powyżej określonych wysokości. W praktyce oznacza to, że nowe pozwolenia na budowę są rzadkością – nacisk kładzie się na rewitalizację istniejących budynków, a nie na zabudowę dziewiczych terenów investropa.com. Limity wysokości zapewniają, że domy letniskowe pozostają na ludzką skalę (nie znajdziesz tu wysokich kondygnacji), a wytyczne architektoniczne zachowują klasyczną estetykę chaletów. Dodatkowo, budowa nowych rezydencji wakacyjnych w Alpach często wymaga świadczenia korzyści dla społeczności (np. tworzenie miejsc parkingowych lub wsparcie lokalnych mieszkań dla pracowników sezonowych) w ramach rekompensaty. Polityki te skutecznie utrwalają niedobór nieruchomości w Courchevel. Dla właścicieli to dobra wiadomość, ponieważ zapobiega nadmiernemu rozwojowi, który mógłby obniżyć wartość nieruchomości lub urok kurortu. Z drugiej strony, projekty renowacyjne mogą być kosztowne i czasochłonne z powodu formalności – jednak większość luksusowych nabywców akceptuje to jako część posiadania kawałka raju. Warto zauważyć, że Szwajcaria ma jeszcze surowsze przepisy (np. limit Lex Weber na drugie rezydencje), podczas gdy Francja nadal umożliwia rozwój, choć w kontrolowany sposób. Lokalny samorząd Courchevel musi balansować zrównoważony rozwój środowiska (ryzyko lawin, ruch drogowy, zasoby wodne) ze statusem światowej klasy destynacji. Ostatnie modernizacje infrastruktury (jak nowe wyciągi) zwykle są poprzedzane oceną oddziaływania na środowisko, a tam gdzie to możliwe, wykorzystuje się lub modernizuje istniejące obiekty zamiast budować nowe.
Podsumowując, krajobraz regulacyjny w 2025 roku dla właścicieli nieruchomości w Courchevel definiuje nacisk na jakość i zgodność: energooszczędne domy, odpowiedzialny wynajem i kontrolowany rozwój. Te działania, choć zwiększają złożoność dla właścicieli, zasadniczo podnoszą długoterminową wartość oraz ekskluzywność nieruchomości w Courchevel. Kupującym zaleca się upewnienie, że dowolna nieruchomość spełnia nowe standardy lub może zostać do nich dostosowana – oraz konsultowanie się z lokalnymi ekspertami w zakresie optymalizacji podatkowej i zasad najmu. Co ważne, Francja otwiera się na zagranicznych nabywców (brak ograniczeń co do narodowości kupujących), co sprawia, że grono potencjalnych kupujących w Courchevel pozostaje szerokie – od Europy, przez Amerykę, po Azję.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Analiza rynku 2025: Ceny, popyt, podaż i profil kupujących
Ceny nieruchomości w 2025 roku: Ceny nieruchomości w Courchevel 1850 są wyjątkowo wysokie i nadal rosną. Na połowę 2025 roku wysokiej jakości nieruchomości w Courchevel zaczynają się od około 11 000–14 000 € za metr kwadratowy i szybko rosną w przypadku najlepszych lokalizacji investropa.com. Wartości referencyjne pokazują, że luksusowe chalety w Courchevel 1850 regularnie osiągają poziom 30 000 €+ za m², a najbardziej prestiżowe obiekty sięgają zawrotnej kwoty 33 200 € za m² na najwyższym poziomie investropa.com. Dla porównania, te wartości przewyższają inne francuskie kurorty – nawet Val d’Isère (inny luksusowy ośrodek) osiąga średnio około 16 100 € za m² i maksymalnie około 30 000 € investropa.cominvestropa.com – co podkreśla wyjątkową przewagę cenową Courchevel. W ujęciu bezwzględnym, 100-metrowe mieszkanie w 1850 może kosztować z łatwością 3–3,5 miliona € (ok. 35 000 €/m²) snowonly.com, a wolnostojące chalety rutynowo sprzedają się w przedziale 10–50 milionów €, w zależności od wielkości, lokalizacji i udogodnień.
Wzrost cen 2024–2025: Rynek wykazał niezwykłą dynamikę wzrostu wchodząc w 2025 rok. W 2024 roku Courchevel 1850 przewodziło całym francuskim Alpami z 9% wzrostem cen, znacznie przewyższając alpejską średnią wynoszącą około 3% investropa.comdmproperties.com. Ten wzrost odzwierciedla popandemiczny wzrost popytu oraz utrzymującą się niedobór nieruchomości w 1850. Dla porównania, inne prestiżowe kurorty odnotowały solidny, lecz niższy wzrost (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% w 2024) investropa.com. Wyjątkowy skok cen w Courchevel przypisuje się “niskiej podaży” – bardzo niewielu nowych ofert przy wysokim popycie dmproperties.com. Wchodząc w 2025 rok, ceny pozostają na ścieżce wzrostowej, a prognozy sugerują 3–7% wzrostu wartości nieruchomości w Alpach w 2025 roku ogółem investropa.com. Oczekuje się, że Courchevel osiągnie górną granicę tego zakresu, biorąc pod uwagę wyjątkowy popyt. Krótko mówiąc, rynek w 2025 roku charakteryzują rekordowo wysokie ceny oraz utrzymująca się przewaga sprzedających w Courchevel 1850.
Popyt i demografia kupujących: Popyt na nieruchomości w Courchevel jest naprawdę globalny i napędzany głównie przez osoby o wysokim majątku. Nabywcy zagraniczni dominują, a największe zainteresowanie pochodzi z Wielkiej Brytanii i USA, a także rosnącej grupy nabywców z Azjiinvestropa.cominvestropa.com. Amerykańscy kupujący stali się szczególnie widoczni w ostatnich latach – dzięki silnemu dolarowi (co sprawia, że aktywa wyceniane w euro są relatywnie tańsze) – i poszukują prestiżowych chaletów w najlepszych kurortach, takich jak Courchevel i Val d’Isère investropa.com. Brytyjscy nabywcy pozostają bardzo aktywni pomimo Brexitu, utrzymując długoletnią popularność Courchevel wśród brytyjskiej elity. Rośnie także zainteresowanie ze strony Chin, Singapuru i Hongkongu, ponieważ azjatyccy ultrabogaci odkrywają prestiż, jaki wiąże się z posiadaniem nieruchomości w Alpach investropa.com (przyciągani przez znakomite szkoły narciarskie dla rodzin i atrakcyjność inwestycji w styl życia alpejski). Historycznie Courchevel 1850 było miejscem zabaw zamożnych Europejczyków i mieszkańców Bliskiego Wschodu – szczególnie rosyjscy oligarchowie i miliarderzy byli znaczącymi graczami, kupując jedne z najbardziej okazałych chaletów (kilku Rosjan wciąż posiada tu nieruchomości) businessinsider.combusinessinsider.com. Czynniki geopolityczne ostatnio ograniczyły nowe inwestycje rosyjskie, jednak lukę tę wypełnili inni (np. Amerykanie). Typowy nabywca nieruchomości w Courchevel w 2025 roku to osoba lub family office z segmentu UHNW (Ultra High Net Worth), szukający luksusowego drugiego domu, który stanowi zarówno inwestycję, jak i symbol statusu. Odporność i płynność finansowa tej grupy pomagają utrzymać wysoki popyt nawet podczas wahań gospodarczych.
Ograniczenia podaży: Jedną z cech definiujących rynek Courchevel 1850 jest poważne ograniczenie podaży. Ośrodek jest niewielki i geograficznie ograniczony – położony na zboczu góry, z dużą częścią możliwego do zabudowy terenu już zajętą przez domy, hotele lub chronione lasy/nartostrady. Nowa zabudowa jest rzadka i ściśle kontrolowana przez lokalne władze (w celu zachowania alpejskiego środowiska i ekskluzywnego charakteru) investropa.com. W praktyce Courchevel nie może się rozbudowywać ani masowo rozwijać; wszelkie dodatki mają zwykle charakter butikowych, luksusowych projektów lub stanowią zastąpienie starszych zabudowań. W efekcie w danym momencie liczba nieruchomości dostępnych na sprzedaż w 1850 jest bardzo niska (często na rynku otwartym znajduje się zaledwie kilka domów, inne zmieniają właściciela poza rynkiem). Wielu właścicieli to posiadacze długoterminowi (niektóre nieruchomości są przekazywane w rodzinie lub prywatnie między przyjaciółmi). Na koniec 2024 roku lokalni agenci zauważyli brak porozumienia między sprzedawcami i kupującymi w 1850 – niektórzy właściciele wyceniali starsze domy na bardzo wysokich poziomach ze względu na brak konkurencji, co prowadziło do dłuższych negocjacji freespiritalpine.com. Jednak wszystko, co jest naprawdę prestiżowe i dobrze wycenione, sprzedaje się szybko, ponieważ jest więcej chętnych niż dostępnych domów. Ten chroniczny niedobór podaży wywiera presję na wzrost cen – nadwyżka popytu nie znajduje ujścia. Oznacza to również, że rynek w Courchevel jest częściowo odizolowany: nawet jeśli popyt lekko osłabnie, niedostatek chroni wartości. Podsumowując, w 2025 roku Courchevel 1850 ponownie zmaga się z sytuacją, w której popyt znacznie przewyższa podaż, co tworzy przepis na utrzymanie wysokich cen i szybkie sprzedaże najlepszych nieruchomości.
Trendy w luksusowych chaletach i apartamentach w 2025 roku
Chalet – ultraluksus i alpejska tradycja:Chalet są znakiem rozpoznawczym rynku nieruchomości w Courchevel 1850, a najnowsze trendy pokazują, że kupujący poszukują gotowych do zamieszkania, ultranowoczesnych luksusów w tradycyjnej fasadzie chalet. Wiele z najbardziej pożądanych nieruchomości to nowo wybudowane lub niedawno gruntownie wyremontowane chalet, które łączą autentyczne alpejskie elewacje (stare drewno, kamień i charakterystyczny dach chalet) z nowoczesnymi wnętrzami. Klienci segmentu premium w 2025 roku stawiają na chalet wyposażone we wszelkie możliwe udogodnienia: kryte baseny lub spa, strefy wellness (sauna, hammam, siłownia), prywatne kina, piwniczki na wino, ogrzewane garaże oraz bezpośredni dostęp do stoku (ski-in/ski-out). Takie w pełni wyposażone „pięciogwiazdkowe” chalet osiągają najwyższe ceny za m² i szybko znikają z rynku. Dla kontrastu starsze chalet wymagające renowacji często napotykają na pewne wyzwania cenowe – ostatnio obserwuje się „konflikt między oczekiwaniami sprzedających a ofertami kupujących” w przypadku czalet mających kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i nieodnowionych freespiritalpine.com. Kupujący są skłonni zapłacić najwyższe ceny za nieruchomości w idealnym stanie lub nowo wybudowane, ale jeśli wnętrze chalet jest przestarzałe lub brakuje obiektu wellness, spodziewają się rabatu lub miejsca na negocjacjefreespiritalpine.com. Ten trend stwarza okazje: inwestorzy gotowi na remont starszej nieruchomości mogą znacząco podnieść jej wartość. Podsumowując, poprzeczka dla „luksusowego chalet” w 2025 roku jest bardzo wysoko – nowoczesny alpejski design, inteligentne rozwiązania technologiczne oraz hotelowy komfort to standard w segmencie prime 1850.
Apartamenty – Nowe Inwestycje i Rezydencje Serwisowane: Choć to chalety przyciągają najwięcej uwagi, luksusowe apartamenty stały się ważną częścią rynku nieruchomości w Courchevel, szczególnie w rejonach 1650 (Moriond) i 1550 (Village), a także jako rezydencje z dostępem bezpośrednio na stok w 1850. W ostatnich latach pojawiły się nowe inwestycje apartamentowe, które odpowiadają na potrzeby kupujących szukających połączenia luksusu i wygody. Przykładem są projekty takie jak Sundance Lodge oraz Steamboat Lodge w Courchevel 1650 (planowane zakończenie prac na koniec 2025 roku), które oferują udogodnienia na poziomie 5-gwiazdkowego hotelu – concierge, baseny, spa i restauracje na miejscu – zamknięte w formule prywatnej własności apartamentu freespiritalpine.com. Te rezydencje obejmują praktyczne “na klucz” 2-pokojowe mieszkania oraz przestronne penthouse’y z 5–6 sypialniami, które wielkością dorównują chletom freespiritalpine.com. Koncepcja to zapewnienie alternatywy dla chaletów – wszystkie korzyści z takiego stylu życia, ale mniej problemów z utrzymaniem. Takie nieruchomości zostały bardzo dobrze przyjęte: kupującym podoba się opcja pełnego zarządzania apartamentem i możliwość wynajmu kiedy nie korzystają z niego sami (niektóre mają gotowe programy najmu). Jeśli chodzi o design, trendy w apartamentach są podobne do tych w chaletach – wysokiej jakości lokalne materiały (stare drewniane belki, kamienne kominki) połączone z nowoczesnymi, alpejskimi wnętrzami. Wśród cech powszechnych są duże okna panoramiczne, wysokie sufity oraz otwarte przestrzenie dzienne, które maksymalizują widoki. Drugim zauważalnym trendem jest flex-space – nowe apartamenty oferują pomieszczenia, które mogą służyć jako dodatkowe sypialnie, biura lub pokoje multimedialne, zgodnie z potrzebami właścicieli (odzwierciedla to wydłużone pobyty, a nawet prace zdalne właścicieli). W samym Courchevel 1850 podaż apartamentów jest ograniczona (wioska to głównie chalety i hotele), ale tam, gdzie są apartamenty, mieszczą się zwykle w ekskluzywnych budynkach typu chalet, liczących tylko 4–10 jednostek, co zapewnia prywatność i prestiż.
Trendy w zakresie udogodnień i stylu życia:„Wellness” wyprzedza narciarstwo jako priorytet – to zauważalna zmiana trendów w nieruchomościach alpejskich dmproperties.com. W Courchevel widać to po wyposażeniu chaletów i apartamentów. Kupujący obecnie bardzo wysoko oceniają wnętrza wellness i całoroczną użyteczność. W wielu nowych lub odnowionych chaletach znajdują się specjalne pokoje spa, studia jogi albo fitness, ponieważ właściciele i goście mogą spędzać tyle samo czasu na relaksie i regeneracji, co na stokach narciarskich. Deweloperzy zwracają również uwagę na efektywność energetyczną i technologię – montując nowoczesną izolację, pompy ciepła, potrójne szyby itp., aby spełnić nowe przepisy i przyciągnąć ekologicznych nabywców z segmentu premium. Systemy smart home (kontrolujące oświetlenie, ogrzewanie, bezpieczeństwo, a nawet harmonogram sauny) są standardem w topowych nieruchomościach. Ponadto popularne są elementy biophilic design – integracja naturalnych materiałów, maksymalizacja światła dziennego i górskich widoków, co dobrze wpisuje się w wellnessowy klimat.
Na froncie architektonicznym, Courchevel utrzymuje surowe zasady projektowe, aby zachować urok tradycyjnych chaletów, więc na zewnątrz trendem jest ewolucja, a nie rewolucja. Nowe chalety nadal wyglądają jak tradycyjne chalety (spadziste dachy, drewniane elewacje), ale są większe i bardziej okazałe niż dawne rustykalne domki. Niektóre z najnowszych „chaletów” to w rzeczywistości mini-rezydencje (ponad 10 000 stóp kwadratowych), starannie zamaskowane w drewnie i kamieniu. Trwały napływ luksusowych sklepów oraz restauracji (z ponad 40 butikami projektantów i dziesiątkami wykwintnych restauracji w 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) uzupełnia ten trend na rynku nieruchomości – dzisiejsi właściciele oczekują pełnego luksusowego ekosystemu. Podsumowując, trendy nieruchomościowe na 2025 rok w Courchevel 1850 skupiają się na najwyższej jakości udogodnieniach wellness, nowoczesnym alpejskim designie oraz bogatej ofercie serwisowej (zarówno poprzez obsługiwane chalety, jak i rezydencje z pełnym zakresem usług). Rynek odpowiada na potrzeby kupujących, którzy poszukują całorocznego azylu, oferującego znacznie więcej niż tylko miejsce do spania po nartach.
Możliwości inwestycyjne i prognozowane zwroty
Potencjał wzrostu wartości kapitału: Nieruchomości w Courchevel 1850 są często postrzegane jako inwestycja blue-chip, oferująca solidne zabezpieczenie kapitału i długoterminowy wzrost wartości, a nie szybkie zyski spekulacyjne. Wyniki są imponujące – wartość nieruchomości we francuskich Alpach wzrosła średnio o około 30% od 2020 roku (około 5,5% rocznie) investropa.cominvestropa.com, a najlepsze kurorty były szczególnie skuteczne, zwłaszcza po pandemii. W przypadku Courchevel ceny w ostatnich latach gwałtownie wzrosły (np. +9% tylko w 2024 roku) investropa.com, ustanawiając nowe rekordy. W przyszłości, choć tempo może się nieco uspokoić, eksperci prognozują umiarkowany wzrost na poziomie ~3–7% rocznie na rynkach alpejskich do 2026 roku investropa.com. Dla tak ekskluzywnego obszaru jak 1850 można rozsądnie oczekiwać wyników w górnym zakresie tej prognozy, o ile nie nastąpią poważne zakłócenia. Oznacza to, że dzisiejszy chalet o wartości 10 milionów euro może naturalnie zyskać na wartości do około 11–12 milionów euro w ciągu kilku lat, wyłącznie dzięki rynkowemu wzrostowi. Co więcej, wyjątkowa luka podażowo-popytowa Courchevel sugeruje, że można oczekiwać ponadprzeciętnego wzrostu wartości – gdy tylko pojawia się napływ nowych zamożnych nabywców (na przykład z rynków wschodzących lub w wyniku silnej gospodarki), ceny mają przestrzeń do gwałtownego wzrostu ze względu na ograniczoną podaż. W istocie, perspektywy wzrostu kapitału pozostają silne, czyniąc strategię kup i trzymaj opłacalną. Nawet w bardzo długiej perspektywie nieruchomości prime w Alpach wykazują stałe wzrosty (na przykład najlepsze domy narciarskie zyskały średnio około 33% na wartości od 2008 roku, a tempo wzrostu przyspieszyło po 2020 roku) investropa.com.
Dochody z najmu i zwroty z inwestycji: Inwestorzy powinni pamiętać, że stopy zwrotu z najmu w Courchevel 1850 są stosunkowo niskie procentowo, co jest częstą cechą ultraluksusowych rynków. Ze względu na bardzo wysokie ceny zakupu, dochód z najmu, choć duży w ujęciu bezwzględnym, przekłada się na umiarkowaną roczną stopę zwrotu. Typowe netto stopy zwrotu z najmu w prestiżowych kurortach, takich jak Courchevel, wynoszą około 2–3% snowonly.com. Dla porównania, mniej ekskluzywne francuskie regiony alpejskie mogą przynosić 4–4,5% netto snowonly.com, a średnia krajowa stopa zwrotu z najmu we Francji (wszystkie typy nieruchomości) to około 6% mansion-properties.com. Oznacza to, że inwestor w Courchevel zazwyczaj stawia na wzrost wartości kapitału i użytkowanie własne, a nie wysokie zyski gotówkowe. Na przykład nieruchomość o wartości 5 milionów euro może generować przychód brutto około 200 tys. euro rocznie z najmu (jeśli wynajmowana w szczycie sezonu), co po odliczeniu kosztów daje ~150 tys. euro netto – czyli około 3% zwrotu. Jednak te liczby nie oddają wysokich stawek czynszu i możliwości pokrywania kosztów posiadania nieruchomości. W szczytowych tygodniach zimowych (Nowy Rok, ferie szkolne) tygodniowe stawki najmu za najlepsze chalety mogą przekraczać 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Nawet mniejsze, ekskluzywne apartamenty mogą osiągać kilkadziesiąt tysięcy euro tygodniowo w sezonie wysokim. Jeśli właściciel jest skłonny wynająć swoją nieruchomość np. przez 8–10 tygodni zimy oraz kilka tygodni latem, może pokryć znaczną część rocznych kosztów (personel, utrzymanie, podatki), a nawet osiągnąć zysk przy jednoczesnym cieszeniu się nieruchomością przez część roku.
Warto też zauważyć, że popyt na wynajem jest bardzo wysoki w Courchevel w tygodniach, kiedy właściciele decydują się udostępnić swoje domy najemcom. Specjaliści od wynajmu alpejskiego podają, że dobrze położone chalety mogą osiągać 70–90% rezerwacji w sezonie zimowym (a nawet latem)snowonly.com. Rozwój turystyki całorocznej sprawia, że lipiec–sierpień przynoszą już zauważalne przychody z najmu (choć mniejsze niż zimą). Zatem bystry właściciel może uzyskać niemal pełne obłożenie w sezonach wysokich i uzyskać lepszą efektywną stopę zwrotu. Część nieruchomości obsługują luksusowi touroperatorzy lub agencje wynajmu chaletów, co może uprościć cały proces.
Strategie inwestycyjne i możliwości: Dla inwestorów istnieje kilka sposobów maksymalizacji zysków w Courchevel:
Strategie renowacyjne: Jak wspomniano, starsze domki w lokalizacjach klasy A+, które wymagają modernizacji, czasami można nabyć z niewielkim względnym rabatem. Inwestycja w wysokiej klasy renowację (z poprawioną efektywnością energetyczną, nowymi udogodnieniami) nie tylko znacząco zwiększa wartość nieruchomości, ale także jej atrakcyjność do wynajmu. Biorąc pod uwagę regulacyjne naciski na efektywność energetyczną domów, takie modernizacje mogą zabezpieczyć inwestycję na przyszłość.
Zwolnienie z VAT dla nowych inwestycji: Francja oferuje atrakcyjną zachętę dla osób kupujących nowe inwestycje na terenach turystycznych. Jeśli kupisz nową nieruchomość i zobowiążesz się do jej wynajmu w pełni umeblowanej, z usługami na poziomie hotelowym (np. sprzątanie, śniadania) przez określoną liczbę tygodni, kwalifikujesz się do zwrotu 20% VAT od ceny zakupu freespiritalpine.com. W kontekście Courchevel, 20% wielomilionowego zakupu to znaczna kwota – co w praktyce oznacza natychmiastowy wzrost kapitału własnego. Wielu kupujących nowe apartamenty w Courchevel 1650 korzysta z tego programu, finansując VAT podczas budowy i odzyskując go po zakupie poprzez przystąpienie do programu wynajmu. Poprawia to zwrot z inwestycji i przepływy pieniężne, czyniąc rentowność wynajmu bardziej atrakcyjną w początkowych latach.
Model współwłasności: Niektórzy inwestorzy łączą siły z przyjaciółmi lub rodziną, aby wspólnie posiadać chalet (nieformalnie lub poprzez spółkę z o.o.), dzieląc się użytkowaniem i kosztami. Biorąc pod uwagę wysokie ceny, może to mieć sens, a przy starannym harmonogramie każda ze stron może cieszyć się najbardziej atrakcyjnymi tygodniami. Coraz popularniejszy staje się również trend własności ułamkowej lub prywatnych klubów członkowskich w luksusowych nieruchomościach narciarskich, pozwalający inwestorom kupować „udziały” w bardzo ekskluzywnych chaletach (należy jednak zachować ostrożność i zadbać o jasność prawną – to wciąż rozwijająca się koncepcja).
Porównawcza wartość w mniej znanych rejonach: Chociaż samo Courchevel jest drogie, inwestorzy czasami rozważają zakup na obrzeżach Courchevel (np. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 czy pobliska La Tania). Te tereny należą do tej samej strefy narciarskiej i czerpią korzyści z renomy Courchevel, ale ceny nieruchomości mogą być niższe. Na przykład wioski satelickie w Trzech Dolinach mogą kosztować 50–70% mniej za m² niż 1850 investropa.cominvestropa.com, a ich stopy zwrotu z wynajmu (4%+ netto) często przewyższają zyski z wynajmu w prestiżowych kurortach snowonly.com. Kompromisem są słabszy wzrost wartości kapitału i inna grupa najemców, ale jako „gra inwestycyjna” niektórzy kupujący dywersyfikują portfel, inwestując zarówno w najbardziej pożądane, jak i obiecujące ośrodki.
Podsumowując, prognozowane zyski w Courchevel 1850 pochodzą z połączenia umiarkowanych dochodów z wynajmu i solidnego wzrostu wartości kapitału. Kupujący w 2025 roku może spodziewać się jednocyfrowych rocznych wzrostów wartości (skumulowanych na bardzo wysokiej bazie) oraz możliwości zrekompensowania kosztów dzięki wynajmom, które, choć przynoszą tylko kilka procent, są znaczące w przeliczeniu na euro. Biorąc pod uwagę fundamenty rynkowe Courchevel, nawet ostrożna strategia trzymania do 2028 roku prawdopodobnie przyniesie znaczny całkowity zwrot, łącząc aprecjację aktywów i wszelkie dywidendy z wynajmu. Kluczem jest zakup nieruchomości o wysokiej jakości (lokalizacja i standard), ponieważ nieruchomości trofeowe zawsze będą najbardziej pożądane – zapewniając zarówno silną płynność, jak i najwyższe ceny przy późniejszej sprzedaży. Dowodem na zaufanie do rynku są analizy ekspertów określające trend nieruchomości w Alpach jako „niewątpliwie wzrostowy” i podkreślające, że kluczowe kurorty, takie jak Courchevel, mają wyjątkowo mocne fundamenty na przyszłość investropa.cominvestropa.com.
Regulacje i polityka rządowa wpływające na rynek nieruchomości
Ustawy dotyczące efektywności energetycznej („Loi Climat”): Istotną zmianą polityki dotyczącej francuskiego rynku nieruchomości jest stopniowe wprowadzanie zakazu wynajmu nieruchomości o słabych parametrach energetycznych. Od 2025 roku domy sklasyfikowane jako „G” pod względem efektywności energetycznej nie mogą być legalnie wynajmowane we Francjimansion-properties.com. Do 2028 roku zakaz ten rozszerzy się na nieruchomości z oceną „F”, a następnie na „E” w 2034 roku. W alpejskich kurortach wiele tradycyjnych, wybudowanych dekady temu chaletów może mieścić się w tych niższych kategoriach efektywności (ze względu na okna z pojedynczą szybą, niewystarczającą izolację, stare systemy ogrzewania itp.). Dla właścicieli nieruchomości w Courchevel to pilny problem: by utrzymać potencjał dochodów z wynajmu, nieruchomości muszą zostać dostosowane do nowych standardów. Już teraz obserwujemy „ucieczkę do jakości”, gdzie nabywcy koncentrują się na nowszych, dobrze zaizolowanych chaletach lub tych już doposażonych w nowoczesne ogrzewanie i izolacjeinvestropa.cominvestropa.com. Starsze chalety o słabych ocenach stają w obliczu rynku dwubiegunowego: albo sprzedają się ze znacznym upustem, albo wcale, lub właściciele inwestują w modernizacje (panele słoneczne, pompy ciepła, lepsza izolacja) poprawiające ocenę. Te regulacje, nieco wbrew intuicji, wspierają wzrost cen nieruchomości wysokiej jakości – ponieważ domy z oceną energetyczną A/B stają się jeszcze bardziej wartościowe i pożądane investropa.cominvestropa.com. W Courchevel 1850 wiele luksusowych chaletów przeszło remonty obejmujące montaż potrójnych szyb, ogrzewania geotermalnego itp., by zapewnić możliwość dalszego wynajmu. Ogólnie ta polityka przesuwa rynek w stronę zrównoważonego rozwoju, co w dłuższej perspektywie poprawia jakość zasobów mieszkaniowych i jest zgodne z wartościami wielu kupujących (wielu zamożnych klientów docenia ekologiczne ulepszenia jako część standardu luksusu).
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego: Regiony Francji bogate w turystykę starają się zrównoważyć opłacalność najmu krótkoterminowego z potrzebami lokalnych społeczności. W niektórych alpejskich miastach (zwłaszcza większych, takich jak Chamonix) władze lokalne ograniczyły liczbę wynajmowanych nieruchomości turystycznych lub wymagają specjalnych pozwoleń na ich prowadzenie dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, na przykład, wprowadziło limity na wynajem wakacyjny w określonych strefach, aby zwiększyć dostępność mieszkań dla mieszkańców i pracowników sezonowych. Chociaż mniejsza skala Courchevel i jego charakter typowego kurortu sprawiają, że nie nałożono tam jeszcze surowych limitów (gospodarka opiera się na wynajmie), nie jest to miejsce wolne od nadzoru regulacyjnego. Właściciele w Courchevel muszą rejestrować swoje nieruchomości, jeśli chcą je wynajmować krótkoterminowo, i płacić podatki turystyczne. Jeśli w przyszłości zostaną wprowadzone nowe przepisy – na przykład ograniczające liczbę tygodni, które nieruchomość może być wynajmowana, albo wymagające statusu głównego miejsca zamieszkania dla nieograniczonego najmu – mogłoby to wpłynąć na kalkulację inwestycyjną. Jednak biorąc pod uwagę profil Courchevel 1850 (w przeważającej mierze luksusowe drugie domy i infrastrukturę turystyczną), każda taka polityka prawdopodobnie miałaby umiarkowany charakter. Warto zauważyć, że ograniczając podaż wynajmu w miejscach takich jak Chamonix, miasta te mimowolnie zwiększają popyt (i stawki) na nieruchomości, które są dostępneinvestropa.cominvestropa.com. Podobny efekt może mieć miejsce w Courchevel: jeśli kiedykolwiek najem zostanie ograniczony, ekskluzywne nieruchomości pozostałe w puli mogą cieszyć się jeszcze większym zainteresowaniem zamożnych turystów. To obszar wart obserwacji, jednak na rok 2025 Courchevel pozostaje bardzo przyjaznym rynkiem do wynajmu, bez specyficznych lokalnych zakazów dotyczących najmu wakacyjnego (poza krajowymi przepisami).
Podatki od drugich domów: Rząd francuski oraz lokalne gminy wprowadziły podatki skierowane do właścicieli drugich domów, wśród których znajduje się wielu posiadaczy nieruchomości w Courchevel. Środki te obejmują wyższe dodatki do taxe d’habitation w obszarach oficjalnie oznaczonych jako mające niedobory mieszkaniowe dla lokalnych mieszkańców (zones tendues). Departament Savoie, w którego skład wchodzi Courchevel, zezwolił na podwyżkę podatku od drugich domów nawet do 60% w niektórych przypadkach. Dodatkowo, niektóre popularne kurorty wprowadziły podatek od pustostanów, aby zniechęcić do pozostawiania nieruchomości niewynajmowanych. W praktyce, dla wartego wiele milionów euro chalet, te lokalne podatki są stosunkowo niewielkie (kilka tysięcy euro rocznie więcej) i nie odstraszają zamożnych nabywcówinvestropa.com. Ogólnokrajowy system podatkowy Francji przewiduje pewne korzystne rozwiązania dla inwestorów: nie ma ogólnego „podatku dla cudzoziemców”, a Francja słynie z przesunięcia w 2018 roku podatku majątkowego tak, aby obejmował wyłącznie nieruchomości (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), który dotyczy nieruchomości o wartości netto powyżej 1,3 mln euro i ma progresywną skalę do ok. 1,5%. Wielu zagranicznych nabywców po prostu wlicza to w koszt posiadania nieruchomości we Francji. W przypadku dochodów z wynajmu, właściciele zagraniczni płacą francuski podatek dochodowy (z umowami unikającymi podwójnego opodatkowania), ale mogą odliczać wydatki, a atrakcyjne rozwiązania, takie jak LMNP (status wynajmu z umeblowaniem), oferują korzystne warunki podatkowe. Ponadto funkcjonują ulgi podatkowe dla wynajmów: dochody z wynajmu umeblowanych nieruchomości mogą być często zredukowane przez amortyzację i koszty, co czasem prowadzi do bardzo niskiego opodatkowania sprawnie zarządzanego chalet. Kluczowym zachętą są także nowe inwestycje – VAT (20%) może być zwrócony, jeśli nieruchomość jest wynajmowana z usługami, co znacznie podwyższa ROI freespiritalpine.com. Istnieją też ulgi podatkowe i dotacje na ekorewitalizacje (w ramach francuskich inicjatyw ekologicznych). Podsumowując, środowisko regulacyjne Francji jest uznawane za stabilne i dość przejrzystemansion-properties.com. Inwestorzy korzystają z silnych zabezpieczeń prawnych (prawa własności są solidnie ugruntowane) mansion-properties.com, a francuska polityka wspierania zrównoważonego wynajmu prawdopodobnie zwiększa długoterminową wartość nieruchomości spełniających te standardy.
Surowe przepisy dotyczące planowania i budowy: Rozwój w Courchevel 1850 podlega surowym zasadom planistycznym, których celem jest ochrona środowiska górskiego i ekskluzywnego charakteru kurortu. Loi Montagne (Ustawa o Górach) oraz lokalne plany urbanistyczne ograniczają rozwój na dużą skalę, zwłaszcza powyżej określonych wysokości. W praktyce oznacza to, że nowe pozwolenia na budowę są rzadkością – nacisk kładzie się na rewitalizację istniejących budynków, a nie na zabudowę dziewiczych terenów investropa.com. Limity wysokości zapewniają, że domy letniskowe pozostają na ludzką skalę (nie znajdziesz tu wysokich kondygnacji), a wytyczne architektoniczne zachowują klasyczną estetykę chaletów. Dodatkowo, budowa nowych rezydencji wakacyjnych w Alpach często wymaga świadczenia korzyści dla społeczności (np. tworzenie miejsc parkingowych lub wsparcie lokalnych mieszkań dla pracowników sezonowych) w ramach rekompensaty. Polityki te skutecznie utrwalają niedobór nieruchomości w Courchevel. Dla właścicieli to dobra wiadomość, ponieważ zapobiega nadmiernemu rozwojowi, który mógłby obniżyć wartość nieruchomości lub urok kurortu. Z drugiej strony, projekty renowacyjne mogą być kosztowne i czasochłonne z powodu formalności – jednak większość luksusowych nabywców akceptuje to jako część posiadania kawałka raju. Warto zauważyć, że Szwajcaria ma jeszcze surowsze przepisy (np. limit Lex Weber na drugie rezydencje), podczas gdy Francja nadal umożliwia rozwój, choć w kontrolowany sposób. Lokalny samorząd Courchevel musi balansować zrównoważony rozwój środowiska (ryzyko lawin, ruch drogowy, zasoby wodne) ze statusem światowej klasy destynacji. Ostatnie modernizacje infrastruktury (jak nowe wyciągi) zwykle są poprzedzane oceną oddziaływania na środowisko, a tam gdzie to możliwe, wykorzystuje się lub modernizuje istniejące obiekty zamiast budować nowe.
Podsumowując, krajobraz regulacyjny w 2025 roku dla właścicieli nieruchomości w Courchevel definiuje nacisk na jakość i zgodność: energooszczędne domy, odpowiedzialny wynajem i kontrolowany rozwój. Te działania, choć zwiększają złożoność dla właścicieli, zasadniczo podnoszą długoterminową wartość oraz ekskluzywność nieruchomości w Courchevel. Kupującym zaleca się upewnienie, że dowolna nieruchomość spełnia nowe standardy lub może zostać do nich dostosowana – oraz konsultowanie się z lokalnymi ekspertami w zakresie optymalizacji podatkowej i zasad najmu. Co ważne, Francja otwiera się na zagranicznych nabywców (brak ograniczeń co do narodowości kupujących), co sprawia, że grono potencjalnych kupujących w Courchevel pozostaje szerokie – od Europy, przez Amerykę, po Azję.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Trendy w luksusowych chaletach i apartamentach w 2025 roku
Chalet – ultraluksus i alpejska tradycja:Chalet są znakiem rozpoznawczym rynku nieruchomości w Courchevel 1850, a najnowsze trendy pokazują, że kupujący poszukują gotowych do zamieszkania, ultranowoczesnych luksusów w tradycyjnej fasadzie chalet. Wiele z najbardziej pożądanych nieruchomości to nowo wybudowane lub niedawno gruntownie wyremontowane chalet, które łączą autentyczne alpejskie elewacje (stare drewno, kamień i charakterystyczny dach chalet) z nowoczesnymi wnętrzami. Klienci segmentu premium w 2025 roku stawiają na chalet wyposażone we wszelkie możliwe udogodnienia: kryte baseny lub spa, strefy wellness (sauna, hammam, siłownia), prywatne kina, piwniczki na wino, ogrzewane garaże oraz bezpośredni dostęp do stoku (ski-in/ski-out). Takie w pełni wyposażone „pięciogwiazdkowe” chalet osiągają najwyższe ceny za m² i szybko znikają z rynku. Dla kontrastu starsze chalet wymagające renowacji często napotykają na pewne wyzwania cenowe – ostatnio obserwuje się „konflikt między oczekiwaniami sprzedających a ofertami kupujących” w przypadku czalet mających kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i nieodnowionych freespiritalpine.com. Kupujący są skłonni zapłacić najwyższe ceny za nieruchomości w idealnym stanie lub nowo wybudowane, ale jeśli wnętrze chalet jest przestarzałe lub brakuje obiektu wellness, spodziewają się rabatu lub miejsca na negocjacjefreespiritalpine.com. Ten trend stwarza okazje: inwestorzy gotowi na remont starszej nieruchomości mogą znacząco podnieść jej wartość. Podsumowując, poprzeczka dla „luksusowego chalet” w 2025 roku jest bardzo wysoko – nowoczesny alpejski design, inteligentne rozwiązania technologiczne oraz hotelowy komfort to standard w segmencie prime 1850.
Apartamenty – Nowe Inwestycje i Rezydencje Serwisowane: Choć to chalety przyciągają najwięcej uwagi, luksusowe apartamenty stały się ważną częścią rynku nieruchomości w Courchevel, szczególnie w rejonach 1650 (Moriond) i 1550 (Village), a także jako rezydencje z dostępem bezpośrednio na stok w 1850. W ostatnich latach pojawiły się nowe inwestycje apartamentowe, które odpowiadają na potrzeby kupujących szukających połączenia luksusu i wygody. Przykładem są projekty takie jak Sundance Lodge oraz Steamboat Lodge w Courchevel 1650 (planowane zakończenie prac na koniec 2025 roku), które oferują udogodnienia na poziomie 5-gwiazdkowego hotelu – concierge, baseny, spa i restauracje na miejscu – zamknięte w formule prywatnej własności apartamentu freespiritalpine.com. Te rezydencje obejmują praktyczne “na klucz” 2-pokojowe mieszkania oraz przestronne penthouse’y z 5–6 sypialniami, które wielkością dorównują chletom freespiritalpine.com. Koncepcja to zapewnienie alternatywy dla chaletów – wszystkie korzyści z takiego stylu życia, ale mniej problemów z utrzymaniem. Takie nieruchomości zostały bardzo dobrze przyjęte: kupującym podoba się opcja pełnego zarządzania apartamentem i możliwość wynajmu kiedy nie korzystają z niego sami (niektóre mają gotowe programy najmu). Jeśli chodzi o design, trendy w apartamentach są podobne do tych w chaletach – wysokiej jakości lokalne materiały (stare drewniane belki, kamienne kominki) połączone z nowoczesnymi, alpejskimi wnętrzami. Wśród cech powszechnych są duże okna panoramiczne, wysokie sufity oraz otwarte przestrzenie dzienne, które maksymalizują widoki. Drugim zauważalnym trendem jest flex-space – nowe apartamenty oferują pomieszczenia, które mogą służyć jako dodatkowe sypialnie, biura lub pokoje multimedialne, zgodnie z potrzebami właścicieli (odzwierciedla to wydłużone pobyty, a nawet prace zdalne właścicieli). W samym Courchevel 1850 podaż apartamentów jest ograniczona (wioska to głównie chalety i hotele), ale tam, gdzie są apartamenty, mieszczą się zwykle w ekskluzywnych budynkach typu chalet, liczących tylko 4–10 jednostek, co zapewnia prywatność i prestiż.
Trendy w zakresie udogodnień i stylu życia:„Wellness” wyprzedza narciarstwo jako priorytet – to zauważalna zmiana trendów w nieruchomościach alpejskich dmproperties.com. W Courchevel widać to po wyposażeniu chaletów i apartamentów. Kupujący obecnie bardzo wysoko oceniają wnętrza wellness i całoroczną użyteczność. W wielu nowych lub odnowionych chaletach znajdują się specjalne pokoje spa, studia jogi albo fitness, ponieważ właściciele i goście mogą spędzać tyle samo czasu na relaksie i regeneracji, co na stokach narciarskich. Deweloperzy zwracają również uwagę na efektywność energetyczną i technologię – montując nowoczesną izolację, pompy ciepła, potrójne szyby itp., aby spełnić nowe przepisy i przyciągnąć ekologicznych nabywców z segmentu premium. Systemy smart home (kontrolujące oświetlenie, ogrzewanie, bezpieczeństwo, a nawet harmonogram sauny) są standardem w topowych nieruchomościach. Ponadto popularne są elementy biophilic design – integracja naturalnych materiałów, maksymalizacja światła dziennego i górskich widoków, co dobrze wpisuje się w wellnessowy klimat.
Na froncie architektonicznym, Courchevel utrzymuje surowe zasady projektowe, aby zachować urok tradycyjnych chaletów, więc na zewnątrz trendem jest ewolucja, a nie rewolucja. Nowe chalety nadal wyglądają jak tradycyjne chalety (spadziste dachy, drewniane elewacje), ale są większe i bardziej okazałe niż dawne rustykalne domki. Niektóre z najnowszych „chaletów” to w rzeczywistości mini-rezydencje (ponad 10 000 stóp kwadratowych), starannie zamaskowane w drewnie i kamieniu. Trwały napływ luksusowych sklepów oraz restauracji (z ponad 40 butikami projektantów i dziesiątkami wykwintnych restauracji w 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) uzupełnia ten trend na rynku nieruchomości – dzisiejsi właściciele oczekują pełnego luksusowego ekosystemu. Podsumowując, trendy nieruchomościowe na 2025 rok w Courchevel 1850 skupiają się na najwyższej jakości udogodnieniach wellness, nowoczesnym alpejskim designie oraz bogatej ofercie serwisowej (zarówno poprzez obsługiwane chalety, jak i rezydencje z pełnym zakresem usług). Rynek odpowiada na potrzeby kupujących, którzy poszukują całorocznego azylu, oferującego znacznie więcej niż tylko miejsce do spania po nartach.
Możliwości inwestycyjne i prognozowane zwroty
Potencjał wzrostu wartości kapitału: Nieruchomości w Courchevel 1850 są często postrzegane jako inwestycja blue-chip, oferująca solidne zabezpieczenie kapitału i długoterminowy wzrost wartości, a nie szybkie zyski spekulacyjne. Wyniki są imponujące – wartość nieruchomości we francuskich Alpach wzrosła średnio o około 30% od 2020 roku (około 5,5% rocznie) investropa.cominvestropa.com, a najlepsze kurorty były szczególnie skuteczne, zwłaszcza po pandemii. W przypadku Courchevel ceny w ostatnich latach gwałtownie wzrosły (np. +9% tylko w 2024 roku) investropa.com, ustanawiając nowe rekordy. W przyszłości, choć tempo może się nieco uspokoić, eksperci prognozują umiarkowany wzrost na poziomie ~3–7% rocznie na rynkach alpejskich do 2026 roku investropa.com. Dla tak ekskluzywnego obszaru jak 1850 można rozsądnie oczekiwać wyników w górnym zakresie tej prognozy, o ile nie nastąpią poważne zakłócenia. Oznacza to, że dzisiejszy chalet o wartości 10 milionów euro może naturalnie zyskać na wartości do około 11–12 milionów euro w ciągu kilku lat, wyłącznie dzięki rynkowemu wzrostowi. Co więcej, wyjątkowa luka podażowo-popytowa Courchevel sugeruje, że można oczekiwać ponadprzeciętnego wzrostu wartości – gdy tylko pojawia się napływ nowych zamożnych nabywców (na przykład z rynków wschodzących lub w wyniku silnej gospodarki), ceny mają przestrzeń do gwałtownego wzrostu ze względu na ograniczoną podaż. W istocie, perspektywy wzrostu kapitału pozostają silne, czyniąc strategię kup i trzymaj opłacalną. Nawet w bardzo długiej perspektywie nieruchomości prime w Alpach wykazują stałe wzrosty (na przykład najlepsze domy narciarskie zyskały średnio około 33% na wartości od 2008 roku, a tempo wzrostu przyspieszyło po 2020 roku) investropa.com.
Dochody z najmu i zwroty z inwestycji: Inwestorzy powinni pamiętać, że stopy zwrotu z najmu w Courchevel 1850 są stosunkowo niskie procentowo, co jest częstą cechą ultraluksusowych rynków. Ze względu na bardzo wysokie ceny zakupu, dochód z najmu, choć duży w ujęciu bezwzględnym, przekłada się na umiarkowaną roczną stopę zwrotu. Typowe netto stopy zwrotu z najmu w prestiżowych kurortach, takich jak Courchevel, wynoszą około 2–3% snowonly.com. Dla porównania, mniej ekskluzywne francuskie regiony alpejskie mogą przynosić 4–4,5% netto snowonly.com, a średnia krajowa stopa zwrotu z najmu we Francji (wszystkie typy nieruchomości) to około 6% mansion-properties.com. Oznacza to, że inwestor w Courchevel zazwyczaj stawia na wzrost wartości kapitału i użytkowanie własne, a nie wysokie zyski gotówkowe. Na przykład nieruchomość o wartości 5 milionów euro może generować przychód brutto około 200 tys. euro rocznie z najmu (jeśli wynajmowana w szczycie sezonu), co po odliczeniu kosztów daje ~150 tys. euro netto – czyli około 3% zwrotu. Jednak te liczby nie oddają wysokich stawek czynszu i możliwości pokrywania kosztów posiadania nieruchomości. W szczytowych tygodniach zimowych (Nowy Rok, ferie szkolne) tygodniowe stawki najmu za najlepsze chalety mogą przekraczać 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Nawet mniejsze, ekskluzywne apartamenty mogą osiągać kilkadziesiąt tysięcy euro tygodniowo w sezonie wysokim. Jeśli właściciel jest skłonny wynająć swoją nieruchomość np. przez 8–10 tygodni zimy oraz kilka tygodni latem, może pokryć znaczną część rocznych kosztów (personel, utrzymanie, podatki), a nawet osiągnąć zysk przy jednoczesnym cieszeniu się nieruchomością przez część roku.
Warto też zauważyć, że popyt na wynajem jest bardzo wysoki w Courchevel w tygodniach, kiedy właściciele decydują się udostępnić swoje domy najemcom. Specjaliści od wynajmu alpejskiego podają, że dobrze położone chalety mogą osiągać 70–90% rezerwacji w sezonie zimowym (a nawet latem)snowonly.com. Rozwój turystyki całorocznej sprawia, że lipiec–sierpień przynoszą już zauważalne przychody z najmu (choć mniejsze niż zimą). Zatem bystry właściciel może uzyskać niemal pełne obłożenie w sezonach wysokich i uzyskać lepszą efektywną stopę zwrotu. Część nieruchomości obsługują luksusowi touroperatorzy lub agencje wynajmu chaletów, co może uprościć cały proces.
Strategie inwestycyjne i możliwości: Dla inwestorów istnieje kilka sposobów maksymalizacji zysków w Courchevel:
Strategie renowacyjne: Jak wspomniano, starsze domki w lokalizacjach klasy A+, które wymagają modernizacji, czasami można nabyć z niewielkim względnym rabatem. Inwestycja w wysokiej klasy renowację (z poprawioną efektywnością energetyczną, nowymi udogodnieniami) nie tylko znacząco zwiększa wartość nieruchomości, ale także jej atrakcyjność do wynajmu. Biorąc pod uwagę regulacyjne naciski na efektywność energetyczną domów, takie modernizacje mogą zabezpieczyć inwestycję na przyszłość.
Zwolnienie z VAT dla nowych inwestycji: Francja oferuje atrakcyjną zachętę dla osób kupujących nowe inwestycje na terenach turystycznych. Jeśli kupisz nową nieruchomość i zobowiążesz się do jej wynajmu w pełni umeblowanej, z usługami na poziomie hotelowym (np. sprzątanie, śniadania) przez określoną liczbę tygodni, kwalifikujesz się do zwrotu 20% VAT od ceny zakupu freespiritalpine.com. W kontekście Courchevel, 20% wielomilionowego zakupu to znaczna kwota – co w praktyce oznacza natychmiastowy wzrost kapitału własnego. Wielu kupujących nowe apartamenty w Courchevel 1650 korzysta z tego programu, finansując VAT podczas budowy i odzyskując go po zakupie poprzez przystąpienie do programu wynajmu. Poprawia to zwrot z inwestycji i przepływy pieniężne, czyniąc rentowność wynajmu bardziej atrakcyjną w początkowych latach.
Model współwłasności: Niektórzy inwestorzy łączą siły z przyjaciółmi lub rodziną, aby wspólnie posiadać chalet (nieformalnie lub poprzez spółkę z o.o.), dzieląc się użytkowaniem i kosztami. Biorąc pod uwagę wysokie ceny, może to mieć sens, a przy starannym harmonogramie każda ze stron może cieszyć się najbardziej atrakcyjnymi tygodniami. Coraz popularniejszy staje się również trend własności ułamkowej lub prywatnych klubów członkowskich w luksusowych nieruchomościach narciarskich, pozwalający inwestorom kupować „udziały” w bardzo ekskluzywnych chaletach (należy jednak zachować ostrożność i zadbać o jasność prawną – to wciąż rozwijająca się koncepcja).
Porównawcza wartość w mniej znanych rejonach: Chociaż samo Courchevel jest drogie, inwestorzy czasami rozważają zakup na obrzeżach Courchevel (np. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 czy pobliska La Tania). Te tereny należą do tej samej strefy narciarskiej i czerpią korzyści z renomy Courchevel, ale ceny nieruchomości mogą być niższe. Na przykład wioski satelickie w Trzech Dolinach mogą kosztować 50–70% mniej za m² niż 1850 investropa.cominvestropa.com, a ich stopy zwrotu z wynajmu (4%+ netto) często przewyższają zyski z wynajmu w prestiżowych kurortach snowonly.com. Kompromisem są słabszy wzrost wartości kapitału i inna grupa najemców, ale jako „gra inwestycyjna” niektórzy kupujący dywersyfikują portfel, inwestując zarówno w najbardziej pożądane, jak i obiecujące ośrodki.
Podsumowując, prognozowane zyski w Courchevel 1850 pochodzą z połączenia umiarkowanych dochodów z wynajmu i solidnego wzrostu wartości kapitału. Kupujący w 2025 roku może spodziewać się jednocyfrowych rocznych wzrostów wartości (skumulowanych na bardzo wysokiej bazie) oraz możliwości zrekompensowania kosztów dzięki wynajmom, które, choć przynoszą tylko kilka procent, są znaczące w przeliczeniu na euro. Biorąc pod uwagę fundamenty rynkowe Courchevel, nawet ostrożna strategia trzymania do 2028 roku prawdopodobnie przyniesie znaczny całkowity zwrot, łącząc aprecjację aktywów i wszelkie dywidendy z wynajmu. Kluczem jest zakup nieruchomości o wysokiej jakości (lokalizacja i standard), ponieważ nieruchomości trofeowe zawsze będą najbardziej pożądane – zapewniając zarówno silną płynność, jak i najwyższe ceny przy późniejszej sprzedaży. Dowodem na zaufanie do rynku są analizy ekspertów określające trend nieruchomości w Alpach jako „niewątpliwie wzrostowy” i podkreślające, że kluczowe kurorty, takie jak Courchevel, mają wyjątkowo mocne fundamenty na przyszłość investropa.cominvestropa.com.
Regulacje i polityka rządowa wpływające na rynek nieruchomości
Ustawy dotyczące efektywności energetycznej („Loi Climat”): Istotną zmianą polityki dotyczącej francuskiego rynku nieruchomości jest stopniowe wprowadzanie zakazu wynajmu nieruchomości o słabych parametrach energetycznych. Od 2025 roku domy sklasyfikowane jako „G” pod względem efektywności energetycznej nie mogą być legalnie wynajmowane we Francjimansion-properties.com. Do 2028 roku zakaz ten rozszerzy się na nieruchomości z oceną „F”, a następnie na „E” w 2034 roku. W alpejskich kurortach wiele tradycyjnych, wybudowanych dekady temu chaletów może mieścić się w tych niższych kategoriach efektywności (ze względu na okna z pojedynczą szybą, niewystarczającą izolację, stare systemy ogrzewania itp.). Dla właścicieli nieruchomości w Courchevel to pilny problem: by utrzymać potencjał dochodów z wynajmu, nieruchomości muszą zostać dostosowane do nowych standardów. Już teraz obserwujemy „ucieczkę do jakości”, gdzie nabywcy koncentrują się na nowszych, dobrze zaizolowanych chaletach lub tych już doposażonych w nowoczesne ogrzewanie i izolacjeinvestropa.cominvestropa.com. Starsze chalety o słabych ocenach stają w obliczu rynku dwubiegunowego: albo sprzedają się ze znacznym upustem, albo wcale, lub właściciele inwestują w modernizacje (panele słoneczne, pompy ciepła, lepsza izolacja) poprawiające ocenę. Te regulacje, nieco wbrew intuicji, wspierają wzrost cen nieruchomości wysokiej jakości – ponieważ domy z oceną energetyczną A/B stają się jeszcze bardziej wartościowe i pożądane investropa.cominvestropa.com. W Courchevel 1850 wiele luksusowych chaletów przeszło remonty obejmujące montaż potrójnych szyb, ogrzewania geotermalnego itp., by zapewnić możliwość dalszego wynajmu. Ogólnie ta polityka przesuwa rynek w stronę zrównoważonego rozwoju, co w dłuższej perspektywie poprawia jakość zasobów mieszkaniowych i jest zgodne z wartościami wielu kupujących (wielu zamożnych klientów docenia ekologiczne ulepszenia jako część standardu luksusu).
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego: Regiony Francji bogate w turystykę starają się zrównoważyć opłacalność najmu krótkoterminowego z potrzebami lokalnych społeczności. W niektórych alpejskich miastach (zwłaszcza większych, takich jak Chamonix) władze lokalne ograniczyły liczbę wynajmowanych nieruchomości turystycznych lub wymagają specjalnych pozwoleń na ich prowadzenie dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, na przykład, wprowadziło limity na wynajem wakacyjny w określonych strefach, aby zwiększyć dostępność mieszkań dla mieszkańców i pracowników sezonowych. Chociaż mniejsza skala Courchevel i jego charakter typowego kurortu sprawiają, że nie nałożono tam jeszcze surowych limitów (gospodarka opiera się na wynajmie), nie jest to miejsce wolne od nadzoru regulacyjnego. Właściciele w Courchevel muszą rejestrować swoje nieruchomości, jeśli chcą je wynajmować krótkoterminowo, i płacić podatki turystyczne. Jeśli w przyszłości zostaną wprowadzone nowe przepisy – na przykład ograniczające liczbę tygodni, które nieruchomość może być wynajmowana, albo wymagające statusu głównego miejsca zamieszkania dla nieograniczonego najmu – mogłoby to wpłynąć na kalkulację inwestycyjną. Jednak biorąc pod uwagę profil Courchevel 1850 (w przeważającej mierze luksusowe drugie domy i infrastrukturę turystyczną), każda taka polityka prawdopodobnie miałaby umiarkowany charakter. Warto zauważyć, że ograniczając podaż wynajmu w miejscach takich jak Chamonix, miasta te mimowolnie zwiększają popyt (i stawki) na nieruchomości, które są dostępneinvestropa.cominvestropa.com. Podobny efekt może mieć miejsce w Courchevel: jeśli kiedykolwiek najem zostanie ograniczony, ekskluzywne nieruchomości pozostałe w puli mogą cieszyć się jeszcze większym zainteresowaniem zamożnych turystów. To obszar wart obserwacji, jednak na rok 2025 Courchevel pozostaje bardzo przyjaznym rynkiem do wynajmu, bez specyficznych lokalnych zakazów dotyczących najmu wakacyjnego (poza krajowymi przepisami).
Podatki od drugich domów: Rząd francuski oraz lokalne gminy wprowadziły podatki skierowane do właścicieli drugich domów, wśród których znajduje się wielu posiadaczy nieruchomości w Courchevel. Środki te obejmują wyższe dodatki do taxe d’habitation w obszarach oficjalnie oznaczonych jako mające niedobory mieszkaniowe dla lokalnych mieszkańców (zones tendues). Departament Savoie, w którego skład wchodzi Courchevel, zezwolił na podwyżkę podatku od drugich domów nawet do 60% w niektórych przypadkach. Dodatkowo, niektóre popularne kurorty wprowadziły podatek od pustostanów, aby zniechęcić do pozostawiania nieruchomości niewynajmowanych. W praktyce, dla wartego wiele milionów euro chalet, te lokalne podatki są stosunkowo niewielkie (kilka tysięcy euro rocznie więcej) i nie odstraszają zamożnych nabywcówinvestropa.com. Ogólnokrajowy system podatkowy Francji przewiduje pewne korzystne rozwiązania dla inwestorów: nie ma ogólnego „podatku dla cudzoziemców”, a Francja słynie z przesunięcia w 2018 roku podatku majątkowego tak, aby obejmował wyłącznie nieruchomości (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), który dotyczy nieruchomości o wartości netto powyżej 1,3 mln euro i ma progresywną skalę do ok. 1,5%. Wielu zagranicznych nabywców po prostu wlicza to w koszt posiadania nieruchomości we Francji. W przypadku dochodów z wynajmu, właściciele zagraniczni płacą francuski podatek dochodowy (z umowami unikającymi podwójnego opodatkowania), ale mogą odliczać wydatki, a atrakcyjne rozwiązania, takie jak LMNP (status wynajmu z umeblowaniem), oferują korzystne warunki podatkowe. Ponadto funkcjonują ulgi podatkowe dla wynajmów: dochody z wynajmu umeblowanych nieruchomości mogą być często zredukowane przez amortyzację i koszty, co czasem prowadzi do bardzo niskiego opodatkowania sprawnie zarządzanego chalet. Kluczowym zachętą są także nowe inwestycje – VAT (20%) może być zwrócony, jeśli nieruchomość jest wynajmowana z usługami, co znacznie podwyższa ROI freespiritalpine.com. Istnieją też ulgi podatkowe i dotacje na ekorewitalizacje (w ramach francuskich inicjatyw ekologicznych). Podsumowując, środowisko regulacyjne Francji jest uznawane za stabilne i dość przejrzystemansion-properties.com. Inwestorzy korzystają z silnych zabezpieczeń prawnych (prawa własności są solidnie ugruntowane) mansion-properties.com, a francuska polityka wspierania zrównoważonego wynajmu prawdopodobnie zwiększa długoterminową wartość nieruchomości spełniających te standardy.
Surowe przepisy dotyczące planowania i budowy: Rozwój w Courchevel 1850 podlega surowym zasadom planistycznym, których celem jest ochrona środowiska górskiego i ekskluzywnego charakteru kurortu. Loi Montagne (Ustawa o Górach) oraz lokalne plany urbanistyczne ograniczają rozwój na dużą skalę, zwłaszcza powyżej określonych wysokości. W praktyce oznacza to, że nowe pozwolenia na budowę są rzadkością – nacisk kładzie się na rewitalizację istniejących budynków, a nie na zabudowę dziewiczych terenów investropa.com. Limity wysokości zapewniają, że domy letniskowe pozostają na ludzką skalę (nie znajdziesz tu wysokich kondygnacji), a wytyczne architektoniczne zachowują klasyczną estetykę chaletów. Dodatkowo, budowa nowych rezydencji wakacyjnych w Alpach często wymaga świadczenia korzyści dla społeczności (np. tworzenie miejsc parkingowych lub wsparcie lokalnych mieszkań dla pracowników sezonowych) w ramach rekompensaty. Polityki te skutecznie utrwalają niedobór nieruchomości w Courchevel. Dla właścicieli to dobra wiadomość, ponieważ zapobiega nadmiernemu rozwojowi, który mógłby obniżyć wartość nieruchomości lub urok kurortu. Z drugiej strony, projekty renowacyjne mogą być kosztowne i czasochłonne z powodu formalności – jednak większość luksusowych nabywców akceptuje to jako część posiadania kawałka raju. Warto zauważyć, że Szwajcaria ma jeszcze surowsze przepisy (np. limit Lex Weber na drugie rezydencje), podczas gdy Francja nadal umożliwia rozwój, choć w kontrolowany sposób. Lokalny samorząd Courchevel musi balansować zrównoważony rozwój środowiska (ryzyko lawin, ruch drogowy, zasoby wodne) ze statusem światowej klasy destynacji. Ostatnie modernizacje infrastruktury (jak nowe wyciągi) zwykle są poprzedzane oceną oddziaływania na środowisko, a tam gdzie to możliwe, wykorzystuje się lub modernizuje istniejące obiekty zamiast budować nowe.
Podsumowując, krajobraz regulacyjny w 2025 roku dla właścicieli nieruchomości w Courchevel definiuje nacisk na jakość i zgodność: energooszczędne domy, odpowiedzialny wynajem i kontrolowany rozwój. Te działania, choć zwiększają złożoność dla właścicieli, zasadniczo podnoszą długoterminową wartość oraz ekskluzywność nieruchomości w Courchevel. Kupującym zaleca się upewnienie, że dowolna nieruchomość spełnia nowe standardy lub może zostać do nich dostosowana – oraz konsultowanie się z lokalnymi ekspertami w zakresie optymalizacji podatkowej i zasad najmu. Co ważne, Francja otwiera się na zagranicznych nabywców (brak ograniczeń co do narodowości kupujących), co sprawia, że grono potencjalnych kupujących w Courchevel pozostaje szerokie – od Europy, przez Amerykę, po Azję.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Analiza rynku 2025: Ceny, popyt, podaż i profil kupujących
Ceny nieruchomości w 2025 roku: Ceny nieruchomości w Courchevel 1850 są wyjątkowo wysokie i nadal rosną. Na połowę 2025 roku wysokiej jakości nieruchomości w Courchevel zaczynają się od około 11 000–14 000 € za metr kwadratowy i szybko rosną w przypadku najlepszych lokalizacji investropa.com. Wartości referencyjne pokazują, że luksusowe chalety w Courchevel 1850 regularnie osiągają poziom 30 000 €+ za m², a najbardziej prestiżowe obiekty sięgają zawrotnej kwoty 33 200 € za m² na najwyższym poziomie investropa.com. Dla porównania, te wartości przewyższają inne francuskie kurorty – nawet Val d’Isère (inny luksusowy ośrodek) osiąga średnio około 16 100 € za m² i maksymalnie około 30 000 € investropa.cominvestropa.com – co podkreśla wyjątkową przewagę cenową Courchevel. W ujęciu bezwzględnym, 100-metrowe mieszkanie w 1850 może kosztować z łatwością 3–3,5 miliona € (ok. 35 000 €/m²) snowonly.com, a wolnostojące chalety rutynowo sprzedają się w przedziale 10–50 milionów €, w zależności od wielkości, lokalizacji i udogodnień.
Wzrost cen 2024–2025: Rynek wykazał niezwykłą dynamikę wzrostu wchodząc w 2025 rok. W 2024 roku Courchevel 1850 przewodziło całym francuskim Alpami z 9% wzrostem cen, znacznie przewyższając alpejską średnią wynoszącą około 3% investropa.comdmproperties.com. Ten wzrost odzwierciedla popandemiczny wzrost popytu oraz utrzymującą się niedobór nieruchomości w 1850. Dla porównania, inne prestiżowe kurorty odnotowały solidny, lecz niższy wzrost (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% w 2024) investropa.com. Wyjątkowy skok cen w Courchevel przypisuje się “niskiej podaży” – bardzo niewielu nowych ofert przy wysokim popycie dmproperties.com. Wchodząc w 2025 rok, ceny pozostają na ścieżce wzrostowej, a prognozy sugerują 3–7% wzrostu wartości nieruchomości w Alpach w 2025 roku ogółem investropa.com. Oczekuje się, że Courchevel osiągnie górną granicę tego zakresu, biorąc pod uwagę wyjątkowy popyt. Krótko mówiąc, rynek w 2025 roku charakteryzują rekordowo wysokie ceny oraz utrzymująca się przewaga sprzedających w Courchevel 1850.
Popyt i demografia kupujących: Popyt na nieruchomości w Courchevel jest naprawdę globalny i napędzany głównie przez osoby o wysokim majątku. Nabywcy zagraniczni dominują, a największe zainteresowanie pochodzi z Wielkiej Brytanii i USA, a także rosnącej grupy nabywców z Azjiinvestropa.cominvestropa.com. Amerykańscy kupujący stali się szczególnie widoczni w ostatnich latach – dzięki silnemu dolarowi (co sprawia, że aktywa wyceniane w euro są relatywnie tańsze) – i poszukują prestiżowych chaletów w najlepszych kurortach, takich jak Courchevel i Val d’Isère investropa.com. Brytyjscy nabywcy pozostają bardzo aktywni pomimo Brexitu, utrzymując długoletnią popularność Courchevel wśród brytyjskiej elity. Rośnie także zainteresowanie ze strony Chin, Singapuru i Hongkongu, ponieważ azjatyccy ultrabogaci odkrywają prestiż, jaki wiąże się z posiadaniem nieruchomości w Alpach investropa.com (przyciągani przez znakomite szkoły narciarskie dla rodzin i atrakcyjność inwestycji w styl życia alpejski). Historycznie Courchevel 1850 było miejscem zabaw zamożnych Europejczyków i mieszkańców Bliskiego Wschodu – szczególnie rosyjscy oligarchowie i miliarderzy byli znaczącymi graczami, kupując jedne z najbardziej okazałych chaletów (kilku Rosjan wciąż posiada tu nieruchomości) businessinsider.combusinessinsider.com. Czynniki geopolityczne ostatnio ograniczyły nowe inwestycje rosyjskie, jednak lukę tę wypełnili inni (np. Amerykanie). Typowy nabywca nieruchomości w Courchevel w 2025 roku to osoba lub family office z segmentu UHNW (Ultra High Net Worth), szukający luksusowego drugiego domu, który stanowi zarówno inwestycję, jak i symbol statusu. Odporność i płynność finansowa tej grupy pomagają utrzymać wysoki popyt nawet podczas wahań gospodarczych.
Ograniczenia podaży: Jedną z cech definiujących rynek Courchevel 1850 jest poważne ograniczenie podaży. Ośrodek jest niewielki i geograficznie ograniczony – położony na zboczu góry, z dużą częścią możliwego do zabudowy terenu już zajętą przez domy, hotele lub chronione lasy/nartostrady. Nowa zabudowa jest rzadka i ściśle kontrolowana przez lokalne władze (w celu zachowania alpejskiego środowiska i ekskluzywnego charakteru) investropa.com. W praktyce Courchevel nie może się rozbudowywać ani masowo rozwijać; wszelkie dodatki mają zwykle charakter butikowych, luksusowych projektów lub stanowią zastąpienie starszych zabudowań. W efekcie w danym momencie liczba nieruchomości dostępnych na sprzedaż w 1850 jest bardzo niska (często na rynku otwartym znajduje się zaledwie kilka domów, inne zmieniają właściciela poza rynkiem). Wielu właścicieli to posiadacze długoterminowi (niektóre nieruchomości są przekazywane w rodzinie lub prywatnie między przyjaciółmi). Na koniec 2024 roku lokalni agenci zauważyli brak porozumienia między sprzedawcami i kupującymi w 1850 – niektórzy właściciele wyceniali starsze domy na bardzo wysokich poziomach ze względu na brak konkurencji, co prowadziło do dłuższych negocjacji freespiritalpine.com. Jednak wszystko, co jest naprawdę prestiżowe i dobrze wycenione, sprzedaje się szybko, ponieważ jest więcej chętnych niż dostępnych domów. Ten chroniczny niedobór podaży wywiera presję na wzrost cen – nadwyżka popytu nie znajduje ujścia. Oznacza to również, że rynek w Courchevel jest częściowo odizolowany: nawet jeśli popyt lekko osłabnie, niedostatek chroni wartości. Podsumowując, w 2025 roku Courchevel 1850 ponownie zmaga się z sytuacją, w której popyt znacznie przewyższa podaż, co tworzy przepis na utrzymanie wysokich cen i szybkie sprzedaże najlepszych nieruchomości.
Trendy w luksusowych chaletach i apartamentach w 2025 roku
Chalet – ultraluksus i alpejska tradycja:Chalet są znakiem rozpoznawczym rynku nieruchomości w Courchevel 1850, a najnowsze trendy pokazują, że kupujący poszukują gotowych do zamieszkania, ultranowoczesnych luksusów w tradycyjnej fasadzie chalet. Wiele z najbardziej pożądanych nieruchomości to nowo wybudowane lub niedawno gruntownie wyremontowane chalet, które łączą autentyczne alpejskie elewacje (stare drewno, kamień i charakterystyczny dach chalet) z nowoczesnymi wnętrzami. Klienci segmentu premium w 2025 roku stawiają na chalet wyposażone we wszelkie możliwe udogodnienia: kryte baseny lub spa, strefy wellness (sauna, hammam, siłownia), prywatne kina, piwniczki na wino, ogrzewane garaże oraz bezpośredni dostęp do stoku (ski-in/ski-out). Takie w pełni wyposażone „pięciogwiazdkowe” chalet osiągają najwyższe ceny za m² i szybko znikają z rynku. Dla kontrastu starsze chalet wymagające renowacji często napotykają na pewne wyzwania cenowe – ostatnio obserwuje się „konflikt między oczekiwaniami sprzedających a ofertami kupujących” w przypadku czalet mających kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i nieodnowionych freespiritalpine.com. Kupujący są skłonni zapłacić najwyższe ceny za nieruchomości w idealnym stanie lub nowo wybudowane, ale jeśli wnętrze chalet jest przestarzałe lub brakuje obiektu wellness, spodziewają się rabatu lub miejsca na negocjacjefreespiritalpine.com. Ten trend stwarza okazje: inwestorzy gotowi na remont starszej nieruchomości mogą znacząco podnieść jej wartość. Podsumowując, poprzeczka dla „luksusowego chalet” w 2025 roku jest bardzo wysoko – nowoczesny alpejski design, inteligentne rozwiązania technologiczne oraz hotelowy komfort to standard w segmencie prime 1850.
Apartamenty – Nowe Inwestycje i Rezydencje Serwisowane: Choć to chalety przyciągają najwięcej uwagi, luksusowe apartamenty stały się ważną częścią rynku nieruchomości w Courchevel, szczególnie w rejonach 1650 (Moriond) i 1550 (Village), a także jako rezydencje z dostępem bezpośrednio na stok w 1850. W ostatnich latach pojawiły się nowe inwestycje apartamentowe, które odpowiadają na potrzeby kupujących szukających połączenia luksusu i wygody. Przykładem są projekty takie jak Sundance Lodge oraz Steamboat Lodge w Courchevel 1650 (planowane zakończenie prac na koniec 2025 roku), które oferują udogodnienia na poziomie 5-gwiazdkowego hotelu – concierge, baseny, spa i restauracje na miejscu – zamknięte w formule prywatnej własności apartamentu freespiritalpine.com. Te rezydencje obejmują praktyczne “na klucz” 2-pokojowe mieszkania oraz przestronne penthouse’y z 5–6 sypialniami, które wielkością dorównują chletom freespiritalpine.com. Koncepcja to zapewnienie alternatywy dla chaletów – wszystkie korzyści z takiego stylu życia, ale mniej problemów z utrzymaniem. Takie nieruchomości zostały bardzo dobrze przyjęte: kupującym podoba się opcja pełnego zarządzania apartamentem i możliwość wynajmu kiedy nie korzystają z niego sami (niektóre mają gotowe programy najmu). Jeśli chodzi o design, trendy w apartamentach są podobne do tych w chaletach – wysokiej jakości lokalne materiały (stare drewniane belki, kamienne kominki) połączone z nowoczesnymi, alpejskimi wnętrzami. Wśród cech powszechnych są duże okna panoramiczne, wysokie sufity oraz otwarte przestrzenie dzienne, które maksymalizują widoki. Drugim zauważalnym trendem jest flex-space – nowe apartamenty oferują pomieszczenia, które mogą służyć jako dodatkowe sypialnie, biura lub pokoje multimedialne, zgodnie z potrzebami właścicieli (odzwierciedla to wydłużone pobyty, a nawet prace zdalne właścicieli). W samym Courchevel 1850 podaż apartamentów jest ograniczona (wioska to głównie chalety i hotele), ale tam, gdzie są apartamenty, mieszczą się zwykle w ekskluzywnych budynkach typu chalet, liczących tylko 4–10 jednostek, co zapewnia prywatność i prestiż.
Trendy w zakresie udogodnień i stylu życia:„Wellness” wyprzedza narciarstwo jako priorytet – to zauważalna zmiana trendów w nieruchomościach alpejskich dmproperties.com. W Courchevel widać to po wyposażeniu chaletów i apartamentów. Kupujący obecnie bardzo wysoko oceniają wnętrza wellness i całoroczną użyteczność. W wielu nowych lub odnowionych chaletach znajdują się specjalne pokoje spa, studia jogi albo fitness, ponieważ właściciele i goście mogą spędzać tyle samo czasu na relaksie i regeneracji, co na stokach narciarskich. Deweloperzy zwracają również uwagę na efektywność energetyczną i technologię – montując nowoczesną izolację, pompy ciepła, potrójne szyby itp., aby spełnić nowe przepisy i przyciągnąć ekologicznych nabywców z segmentu premium. Systemy smart home (kontrolujące oświetlenie, ogrzewanie, bezpieczeństwo, a nawet harmonogram sauny) są standardem w topowych nieruchomościach. Ponadto popularne są elementy biophilic design – integracja naturalnych materiałów, maksymalizacja światła dziennego i górskich widoków, co dobrze wpisuje się w wellnessowy klimat.
Na froncie architektonicznym, Courchevel utrzymuje surowe zasady projektowe, aby zachować urok tradycyjnych chaletów, więc na zewnątrz trendem jest ewolucja, a nie rewolucja. Nowe chalety nadal wyglądają jak tradycyjne chalety (spadziste dachy, drewniane elewacje), ale są większe i bardziej okazałe niż dawne rustykalne domki. Niektóre z najnowszych „chaletów” to w rzeczywistości mini-rezydencje (ponad 10 000 stóp kwadratowych), starannie zamaskowane w drewnie i kamieniu. Trwały napływ luksusowych sklepów oraz restauracji (z ponad 40 butikami projektantów i dziesiątkami wykwintnych restauracji w 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) uzupełnia ten trend na rynku nieruchomości – dzisiejsi właściciele oczekują pełnego luksusowego ekosystemu. Podsumowując, trendy nieruchomościowe na 2025 rok w Courchevel 1850 skupiają się na najwyższej jakości udogodnieniach wellness, nowoczesnym alpejskim designie oraz bogatej ofercie serwisowej (zarówno poprzez obsługiwane chalety, jak i rezydencje z pełnym zakresem usług). Rynek odpowiada na potrzeby kupujących, którzy poszukują całorocznego azylu, oferującego znacznie więcej niż tylko miejsce do spania po nartach.
Możliwości inwestycyjne i prognozowane zwroty
Potencjał wzrostu wartości kapitału: Nieruchomości w Courchevel 1850 są często postrzegane jako inwestycja blue-chip, oferująca solidne zabezpieczenie kapitału i długoterminowy wzrost wartości, a nie szybkie zyski spekulacyjne. Wyniki są imponujące – wartość nieruchomości we francuskich Alpach wzrosła średnio o około 30% od 2020 roku (około 5,5% rocznie) investropa.cominvestropa.com, a najlepsze kurorty były szczególnie skuteczne, zwłaszcza po pandemii. W przypadku Courchevel ceny w ostatnich latach gwałtownie wzrosły (np. +9% tylko w 2024 roku) investropa.com, ustanawiając nowe rekordy. W przyszłości, choć tempo może się nieco uspokoić, eksperci prognozują umiarkowany wzrost na poziomie ~3–7% rocznie na rynkach alpejskich do 2026 roku investropa.com. Dla tak ekskluzywnego obszaru jak 1850 można rozsądnie oczekiwać wyników w górnym zakresie tej prognozy, o ile nie nastąpią poważne zakłócenia. Oznacza to, że dzisiejszy chalet o wartości 10 milionów euro może naturalnie zyskać na wartości do około 11–12 milionów euro w ciągu kilku lat, wyłącznie dzięki rynkowemu wzrostowi. Co więcej, wyjątkowa luka podażowo-popytowa Courchevel sugeruje, że można oczekiwać ponadprzeciętnego wzrostu wartości – gdy tylko pojawia się napływ nowych zamożnych nabywców (na przykład z rynków wschodzących lub w wyniku silnej gospodarki), ceny mają przestrzeń do gwałtownego wzrostu ze względu na ograniczoną podaż. W istocie, perspektywy wzrostu kapitału pozostają silne, czyniąc strategię kup i trzymaj opłacalną. Nawet w bardzo długiej perspektywie nieruchomości prime w Alpach wykazują stałe wzrosty (na przykład najlepsze domy narciarskie zyskały średnio około 33% na wartości od 2008 roku, a tempo wzrostu przyspieszyło po 2020 roku) investropa.com.
Dochody z najmu i zwroty z inwestycji: Inwestorzy powinni pamiętać, że stopy zwrotu z najmu w Courchevel 1850 są stosunkowo niskie procentowo, co jest częstą cechą ultraluksusowych rynków. Ze względu na bardzo wysokie ceny zakupu, dochód z najmu, choć duży w ujęciu bezwzględnym, przekłada się na umiarkowaną roczną stopę zwrotu. Typowe netto stopy zwrotu z najmu w prestiżowych kurortach, takich jak Courchevel, wynoszą około 2–3% snowonly.com. Dla porównania, mniej ekskluzywne francuskie regiony alpejskie mogą przynosić 4–4,5% netto snowonly.com, a średnia krajowa stopa zwrotu z najmu we Francji (wszystkie typy nieruchomości) to około 6% mansion-properties.com. Oznacza to, że inwestor w Courchevel zazwyczaj stawia na wzrost wartości kapitału i użytkowanie własne, a nie wysokie zyski gotówkowe. Na przykład nieruchomość o wartości 5 milionów euro może generować przychód brutto około 200 tys. euro rocznie z najmu (jeśli wynajmowana w szczycie sezonu), co po odliczeniu kosztów daje ~150 tys. euro netto – czyli około 3% zwrotu. Jednak te liczby nie oddają wysokich stawek czynszu i możliwości pokrywania kosztów posiadania nieruchomości. W szczytowych tygodniach zimowych (Nowy Rok, ferie szkolne) tygodniowe stawki najmu za najlepsze chalety mogą przekraczać 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Nawet mniejsze, ekskluzywne apartamenty mogą osiągać kilkadziesiąt tysięcy euro tygodniowo w sezonie wysokim. Jeśli właściciel jest skłonny wynająć swoją nieruchomość np. przez 8–10 tygodni zimy oraz kilka tygodni latem, może pokryć znaczną część rocznych kosztów (personel, utrzymanie, podatki), a nawet osiągnąć zysk przy jednoczesnym cieszeniu się nieruchomością przez część roku.
Warto też zauważyć, że popyt na wynajem jest bardzo wysoki w Courchevel w tygodniach, kiedy właściciele decydują się udostępnić swoje domy najemcom. Specjaliści od wynajmu alpejskiego podają, że dobrze położone chalety mogą osiągać 70–90% rezerwacji w sezonie zimowym (a nawet latem)snowonly.com. Rozwój turystyki całorocznej sprawia, że lipiec–sierpień przynoszą już zauważalne przychody z najmu (choć mniejsze niż zimą). Zatem bystry właściciel może uzyskać niemal pełne obłożenie w sezonach wysokich i uzyskać lepszą efektywną stopę zwrotu. Część nieruchomości obsługują luksusowi touroperatorzy lub agencje wynajmu chaletów, co może uprościć cały proces.
Strategie inwestycyjne i możliwości: Dla inwestorów istnieje kilka sposobów maksymalizacji zysków w Courchevel:
Strategie renowacyjne: Jak wspomniano, starsze domki w lokalizacjach klasy A+, które wymagają modernizacji, czasami można nabyć z niewielkim względnym rabatem. Inwestycja w wysokiej klasy renowację (z poprawioną efektywnością energetyczną, nowymi udogodnieniami) nie tylko znacząco zwiększa wartość nieruchomości, ale także jej atrakcyjność do wynajmu. Biorąc pod uwagę regulacyjne naciski na efektywność energetyczną domów, takie modernizacje mogą zabezpieczyć inwestycję na przyszłość.
Zwolnienie z VAT dla nowych inwestycji: Francja oferuje atrakcyjną zachętę dla osób kupujących nowe inwestycje na terenach turystycznych. Jeśli kupisz nową nieruchomość i zobowiążesz się do jej wynajmu w pełni umeblowanej, z usługami na poziomie hotelowym (np. sprzątanie, śniadania) przez określoną liczbę tygodni, kwalifikujesz się do zwrotu 20% VAT od ceny zakupu freespiritalpine.com. W kontekście Courchevel, 20% wielomilionowego zakupu to znaczna kwota – co w praktyce oznacza natychmiastowy wzrost kapitału własnego. Wielu kupujących nowe apartamenty w Courchevel 1650 korzysta z tego programu, finansując VAT podczas budowy i odzyskując go po zakupie poprzez przystąpienie do programu wynajmu. Poprawia to zwrot z inwestycji i przepływy pieniężne, czyniąc rentowność wynajmu bardziej atrakcyjną w początkowych latach.
Model współwłasności: Niektórzy inwestorzy łączą siły z przyjaciółmi lub rodziną, aby wspólnie posiadać chalet (nieformalnie lub poprzez spółkę z o.o.), dzieląc się użytkowaniem i kosztami. Biorąc pod uwagę wysokie ceny, może to mieć sens, a przy starannym harmonogramie każda ze stron może cieszyć się najbardziej atrakcyjnymi tygodniami. Coraz popularniejszy staje się również trend własności ułamkowej lub prywatnych klubów członkowskich w luksusowych nieruchomościach narciarskich, pozwalający inwestorom kupować „udziały” w bardzo ekskluzywnych chaletach (należy jednak zachować ostrożność i zadbać o jasność prawną – to wciąż rozwijająca się koncepcja).
Porównawcza wartość w mniej znanych rejonach: Chociaż samo Courchevel jest drogie, inwestorzy czasami rozważają zakup na obrzeżach Courchevel (np. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 czy pobliska La Tania). Te tereny należą do tej samej strefy narciarskiej i czerpią korzyści z renomy Courchevel, ale ceny nieruchomości mogą być niższe. Na przykład wioski satelickie w Trzech Dolinach mogą kosztować 50–70% mniej za m² niż 1850 investropa.cominvestropa.com, a ich stopy zwrotu z wynajmu (4%+ netto) często przewyższają zyski z wynajmu w prestiżowych kurortach snowonly.com. Kompromisem są słabszy wzrost wartości kapitału i inna grupa najemców, ale jako „gra inwestycyjna” niektórzy kupujący dywersyfikują portfel, inwestując zarówno w najbardziej pożądane, jak i obiecujące ośrodki.
Podsumowując, prognozowane zyski w Courchevel 1850 pochodzą z połączenia umiarkowanych dochodów z wynajmu i solidnego wzrostu wartości kapitału. Kupujący w 2025 roku może spodziewać się jednocyfrowych rocznych wzrostów wartości (skumulowanych na bardzo wysokiej bazie) oraz możliwości zrekompensowania kosztów dzięki wynajmom, które, choć przynoszą tylko kilka procent, są znaczące w przeliczeniu na euro. Biorąc pod uwagę fundamenty rynkowe Courchevel, nawet ostrożna strategia trzymania do 2028 roku prawdopodobnie przyniesie znaczny całkowity zwrot, łącząc aprecjację aktywów i wszelkie dywidendy z wynajmu. Kluczem jest zakup nieruchomości o wysokiej jakości (lokalizacja i standard), ponieważ nieruchomości trofeowe zawsze będą najbardziej pożądane – zapewniając zarówno silną płynność, jak i najwyższe ceny przy późniejszej sprzedaży. Dowodem na zaufanie do rynku są analizy ekspertów określające trend nieruchomości w Alpach jako „niewątpliwie wzrostowy” i podkreślające, że kluczowe kurorty, takie jak Courchevel, mają wyjątkowo mocne fundamenty na przyszłość investropa.cominvestropa.com.
Regulacje i polityka rządowa wpływające na rynek nieruchomości
Ustawy dotyczące efektywności energetycznej („Loi Climat”): Istotną zmianą polityki dotyczącej francuskiego rynku nieruchomości jest stopniowe wprowadzanie zakazu wynajmu nieruchomości o słabych parametrach energetycznych. Od 2025 roku domy sklasyfikowane jako „G” pod względem efektywności energetycznej nie mogą być legalnie wynajmowane we Francjimansion-properties.com. Do 2028 roku zakaz ten rozszerzy się na nieruchomości z oceną „F”, a następnie na „E” w 2034 roku. W alpejskich kurortach wiele tradycyjnych, wybudowanych dekady temu chaletów może mieścić się w tych niższych kategoriach efektywności (ze względu na okna z pojedynczą szybą, niewystarczającą izolację, stare systemy ogrzewania itp.). Dla właścicieli nieruchomości w Courchevel to pilny problem: by utrzymać potencjał dochodów z wynajmu, nieruchomości muszą zostać dostosowane do nowych standardów. Już teraz obserwujemy „ucieczkę do jakości”, gdzie nabywcy koncentrują się na nowszych, dobrze zaizolowanych chaletach lub tych już doposażonych w nowoczesne ogrzewanie i izolacjeinvestropa.cominvestropa.com. Starsze chalety o słabych ocenach stają w obliczu rynku dwubiegunowego: albo sprzedają się ze znacznym upustem, albo wcale, lub właściciele inwestują w modernizacje (panele słoneczne, pompy ciepła, lepsza izolacja) poprawiające ocenę. Te regulacje, nieco wbrew intuicji, wspierają wzrost cen nieruchomości wysokiej jakości – ponieważ domy z oceną energetyczną A/B stają się jeszcze bardziej wartościowe i pożądane investropa.cominvestropa.com. W Courchevel 1850 wiele luksusowych chaletów przeszło remonty obejmujące montaż potrójnych szyb, ogrzewania geotermalnego itp., by zapewnić możliwość dalszego wynajmu. Ogólnie ta polityka przesuwa rynek w stronę zrównoważonego rozwoju, co w dłuższej perspektywie poprawia jakość zasobów mieszkaniowych i jest zgodne z wartościami wielu kupujących (wielu zamożnych klientów docenia ekologiczne ulepszenia jako część standardu luksusu).
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego: Regiony Francji bogate w turystykę starają się zrównoważyć opłacalność najmu krótkoterminowego z potrzebami lokalnych społeczności. W niektórych alpejskich miastach (zwłaszcza większych, takich jak Chamonix) władze lokalne ograniczyły liczbę wynajmowanych nieruchomości turystycznych lub wymagają specjalnych pozwoleń na ich prowadzenie dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, na przykład, wprowadziło limity na wynajem wakacyjny w określonych strefach, aby zwiększyć dostępność mieszkań dla mieszkańców i pracowników sezonowych. Chociaż mniejsza skala Courchevel i jego charakter typowego kurortu sprawiają, że nie nałożono tam jeszcze surowych limitów (gospodarka opiera się na wynajmie), nie jest to miejsce wolne od nadzoru regulacyjnego. Właściciele w Courchevel muszą rejestrować swoje nieruchomości, jeśli chcą je wynajmować krótkoterminowo, i płacić podatki turystyczne. Jeśli w przyszłości zostaną wprowadzone nowe przepisy – na przykład ograniczające liczbę tygodni, które nieruchomość może być wynajmowana, albo wymagające statusu głównego miejsca zamieszkania dla nieograniczonego najmu – mogłoby to wpłynąć na kalkulację inwestycyjną. Jednak biorąc pod uwagę profil Courchevel 1850 (w przeważającej mierze luksusowe drugie domy i infrastrukturę turystyczną), każda taka polityka prawdopodobnie miałaby umiarkowany charakter. Warto zauważyć, że ograniczając podaż wynajmu w miejscach takich jak Chamonix, miasta te mimowolnie zwiększają popyt (i stawki) na nieruchomości, które są dostępneinvestropa.cominvestropa.com. Podobny efekt może mieć miejsce w Courchevel: jeśli kiedykolwiek najem zostanie ograniczony, ekskluzywne nieruchomości pozostałe w puli mogą cieszyć się jeszcze większym zainteresowaniem zamożnych turystów. To obszar wart obserwacji, jednak na rok 2025 Courchevel pozostaje bardzo przyjaznym rynkiem do wynajmu, bez specyficznych lokalnych zakazów dotyczących najmu wakacyjnego (poza krajowymi przepisami).
Podatki od drugich domów: Rząd francuski oraz lokalne gminy wprowadziły podatki skierowane do właścicieli drugich domów, wśród których znajduje się wielu posiadaczy nieruchomości w Courchevel. Środki te obejmują wyższe dodatki do taxe d’habitation w obszarach oficjalnie oznaczonych jako mające niedobory mieszkaniowe dla lokalnych mieszkańców (zones tendues). Departament Savoie, w którego skład wchodzi Courchevel, zezwolił na podwyżkę podatku od drugich domów nawet do 60% w niektórych przypadkach. Dodatkowo, niektóre popularne kurorty wprowadziły podatek od pustostanów, aby zniechęcić do pozostawiania nieruchomości niewynajmowanych. W praktyce, dla wartego wiele milionów euro chalet, te lokalne podatki są stosunkowo niewielkie (kilka tysięcy euro rocznie więcej) i nie odstraszają zamożnych nabywcówinvestropa.com. Ogólnokrajowy system podatkowy Francji przewiduje pewne korzystne rozwiązania dla inwestorów: nie ma ogólnego „podatku dla cudzoziemców”, a Francja słynie z przesunięcia w 2018 roku podatku majątkowego tak, aby obejmował wyłącznie nieruchomości (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), który dotyczy nieruchomości o wartości netto powyżej 1,3 mln euro i ma progresywną skalę do ok. 1,5%. Wielu zagranicznych nabywców po prostu wlicza to w koszt posiadania nieruchomości we Francji. W przypadku dochodów z wynajmu, właściciele zagraniczni płacą francuski podatek dochodowy (z umowami unikającymi podwójnego opodatkowania), ale mogą odliczać wydatki, a atrakcyjne rozwiązania, takie jak LMNP (status wynajmu z umeblowaniem), oferują korzystne warunki podatkowe. Ponadto funkcjonują ulgi podatkowe dla wynajmów: dochody z wynajmu umeblowanych nieruchomości mogą być często zredukowane przez amortyzację i koszty, co czasem prowadzi do bardzo niskiego opodatkowania sprawnie zarządzanego chalet. Kluczowym zachętą są także nowe inwestycje – VAT (20%) może być zwrócony, jeśli nieruchomość jest wynajmowana z usługami, co znacznie podwyższa ROI freespiritalpine.com. Istnieją też ulgi podatkowe i dotacje na ekorewitalizacje (w ramach francuskich inicjatyw ekologicznych). Podsumowując, środowisko regulacyjne Francji jest uznawane za stabilne i dość przejrzystemansion-properties.com. Inwestorzy korzystają z silnych zabezpieczeń prawnych (prawa własności są solidnie ugruntowane) mansion-properties.com, a francuska polityka wspierania zrównoważonego wynajmu prawdopodobnie zwiększa długoterminową wartość nieruchomości spełniających te standardy.
Surowe przepisy dotyczące planowania i budowy: Rozwój w Courchevel 1850 podlega surowym zasadom planistycznym, których celem jest ochrona środowiska górskiego i ekskluzywnego charakteru kurortu. Loi Montagne (Ustawa o Górach) oraz lokalne plany urbanistyczne ograniczają rozwój na dużą skalę, zwłaszcza powyżej określonych wysokości. W praktyce oznacza to, że nowe pozwolenia na budowę są rzadkością – nacisk kładzie się na rewitalizację istniejących budynków, a nie na zabudowę dziewiczych terenów investropa.com. Limity wysokości zapewniają, że domy letniskowe pozostają na ludzką skalę (nie znajdziesz tu wysokich kondygnacji), a wytyczne architektoniczne zachowują klasyczną estetykę chaletów. Dodatkowo, budowa nowych rezydencji wakacyjnych w Alpach często wymaga świadczenia korzyści dla społeczności (np. tworzenie miejsc parkingowych lub wsparcie lokalnych mieszkań dla pracowników sezonowych) w ramach rekompensaty. Polityki te skutecznie utrwalają niedobór nieruchomości w Courchevel. Dla właścicieli to dobra wiadomość, ponieważ zapobiega nadmiernemu rozwojowi, który mógłby obniżyć wartość nieruchomości lub urok kurortu. Z drugiej strony, projekty renowacyjne mogą być kosztowne i czasochłonne z powodu formalności – jednak większość luksusowych nabywców akceptuje to jako część posiadania kawałka raju. Warto zauważyć, że Szwajcaria ma jeszcze surowsze przepisy (np. limit Lex Weber na drugie rezydencje), podczas gdy Francja nadal umożliwia rozwój, choć w kontrolowany sposób. Lokalny samorząd Courchevel musi balansować zrównoważony rozwój środowiska (ryzyko lawin, ruch drogowy, zasoby wodne) ze statusem światowej klasy destynacji. Ostatnie modernizacje infrastruktury (jak nowe wyciągi) zwykle są poprzedzane oceną oddziaływania na środowisko, a tam gdzie to możliwe, wykorzystuje się lub modernizuje istniejące obiekty zamiast budować nowe.
Podsumowując, krajobraz regulacyjny w 2025 roku dla właścicieli nieruchomości w Courchevel definiuje nacisk na jakość i zgodność: energooszczędne domy, odpowiedzialny wynajem i kontrolowany rozwój. Te działania, choć zwiększają złożoność dla właścicieli, zasadniczo podnoszą długoterminową wartość oraz ekskluzywność nieruchomości w Courchevel. Kupującym zaleca się upewnienie, że dowolna nieruchomość spełnia nowe standardy lub może zostać do nich dostosowana – oraz konsultowanie się z lokalnymi ekspertami w zakresie optymalizacji podatkowej i zasad najmu. Co ważne, Francja otwiera się na zagranicznych nabywców (brak ograniczeń co do narodowości kupujących), co sprawia, że grono potencjalnych kupujących w Courchevel pozostaje szerokie – od Europy, przez Amerykę, po Azję.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Trendy w luksusowych chaletach i apartamentach w 2025 roku
Chalet – ultraluksus i alpejska tradycja:Chalet są znakiem rozpoznawczym rynku nieruchomości w Courchevel 1850, a najnowsze trendy pokazują, że kupujący poszukują gotowych do zamieszkania, ultranowoczesnych luksusów w tradycyjnej fasadzie chalet. Wiele z najbardziej pożądanych nieruchomości to nowo wybudowane lub niedawno gruntownie wyremontowane chalet, które łączą autentyczne alpejskie elewacje (stare drewno, kamień i charakterystyczny dach chalet) z nowoczesnymi wnętrzami. Klienci segmentu premium w 2025 roku stawiają na chalet wyposażone we wszelkie możliwe udogodnienia: kryte baseny lub spa, strefy wellness (sauna, hammam, siłownia), prywatne kina, piwniczki na wino, ogrzewane garaże oraz bezpośredni dostęp do stoku (ski-in/ski-out). Takie w pełni wyposażone „pięciogwiazdkowe” chalet osiągają najwyższe ceny za m² i szybko znikają z rynku. Dla kontrastu starsze chalet wymagające renowacji często napotykają na pewne wyzwania cenowe – ostatnio obserwuje się „konflikt między oczekiwaniami sprzedających a ofertami kupujących” w przypadku czalet mających kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i nieodnowionych freespiritalpine.com. Kupujący są skłonni zapłacić najwyższe ceny za nieruchomości w idealnym stanie lub nowo wybudowane, ale jeśli wnętrze chalet jest przestarzałe lub brakuje obiektu wellness, spodziewają się rabatu lub miejsca na negocjacjefreespiritalpine.com. Ten trend stwarza okazje: inwestorzy gotowi na remont starszej nieruchomości mogą znacząco podnieść jej wartość. Podsumowując, poprzeczka dla „luksusowego chalet” w 2025 roku jest bardzo wysoko – nowoczesny alpejski design, inteligentne rozwiązania technologiczne oraz hotelowy komfort to standard w segmencie prime 1850.
Apartamenty – Nowe Inwestycje i Rezydencje Serwisowane: Choć to chalety przyciągają najwięcej uwagi, luksusowe apartamenty stały się ważną częścią rynku nieruchomości w Courchevel, szczególnie w rejonach 1650 (Moriond) i 1550 (Village), a także jako rezydencje z dostępem bezpośrednio na stok w 1850. W ostatnich latach pojawiły się nowe inwestycje apartamentowe, które odpowiadają na potrzeby kupujących szukających połączenia luksusu i wygody. Przykładem są projekty takie jak Sundance Lodge oraz Steamboat Lodge w Courchevel 1650 (planowane zakończenie prac na koniec 2025 roku), które oferują udogodnienia na poziomie 5-gwiazdkowego hotelu – concierge, baseny, spa i restauracje na miejscu – zamknięte w formule prywatnej własności apartamentu freespiritalpine.com. Te rezydencje obejmują praktyczne “na klucz” 2-pokojowe mieszkania oraz przestronne penthouse’y z 5–6 sypialniami, które wielkością dorównują chletom freespiritalpine.com. Koncepcja to zapewnienie alternatywy dla chaletów – wszystkie korzyści z takiego stylu życia, ale mniej problemów z utrzymaniem. Takie nieruchomości zostały bardzo dobrze przyjęte: kupującym podoba się opcja pełnego zarządzania apartamentem i możliwość wynajmu kiedy nie korzystają z niego sami (niektóre mają gotowe programy najmu). Jeśli chodzi o design, trendy w apartamentach są podobne do tych w chaletach – wysokiej jakości lokalne materiały (stare drewniane belki, kamienne kominki) połączone z nowoczesnymi, alpejskimi wnętrzami. Wśród cech powszechnych są duże okna panoramiczne, wysokie sufity oraz otwarte przestrzenie dzienne, które maksymalizują widoki. Drugim zauważalnym trendem jest flex-space – nowe apartamenty oferują pomieszczenia, które mogą służyć jako dodatkowe sypialnie, biura lub pokoje multimedialne, zgodnie z potrzebami właścicieli (odzwierciedla to wydłużone pobyty, a nawet prace zdalne właścicieli). W samym Courchevel 1850 podaż apartamentów jest ograniczona (wioska to głównie chalety i hotele), ale tam, gdzie są apartamenty, mieszczą się zwykle w ekskluzywnych budynkach typu chalet, liczących tylko 4–10 jednostek, co zapewnia prywatność i prestiż.
Trendy w zakresie udogodnień i stylu życia:„Wellness” wyprzedza narciarstwo jako priorytet – to zauważalna zmiana trendów w nieruchomościach alpejskich dmproperties.com. W Courchevel widać to po wyposażeniu chaletów i apartamentów. Kupujący obecnie bardzo wysoko oceniają wnętrza wellness i całoroczną użyteczność. W wielu nowych lub odnowionych chaletach znajdują się specjalne pokoje spa, studia jogi albo fitness, ponieważ właściciele i goście mogą spędzać tyle samo czasu na relaksie i regeneracji, co na stokach narciarskich. Deweloperzy zwracają również uwagę na efektywność energetyczną i technologię – montując nowoczesną izolację, pompy ciepła, potrójne szyby itp., aby spełnić nowe przepisy i przyciągnąć ekologicznych nabywców z segmentu premium. Systemy smart home (kontrolujące oświetlenie, ogrzewanie, bezpieczeństwo, a nawet harmonogram sauny) są standardem w topowych nieruchomościach. Ponadto popularne są elementy biophilic design – integracja naturalnych materiałów, maksymalizacja światła dziennego i górskich widoków, co dobrze wpisuje się w wellnessowy klimat.
Na froncie architektonicznym, Courchevel utrzymuje surowe zasady projektowe, aby zachować urok tradycyjnych chaletów, więc na zewnątrz trendem jest ewolucja, a nie rewolucja. Nowe chalety nadal wyglądają jak tradycyjne chalety (spadziste dachy, drewniane elewacje), ale są większe i bardziej okazałe niż dawne rustykalne domki. Niektóre z najnowszych „chaletów” to w rzeczywistości mini-rezydencje (ponad 10 000 stóp kwadratowych), starannie zamaskowane w drewnie i kamieniu. Trwały napływ luksusowych sklepów oraz restauracji (z ponad 40 butikami projektantów i dziesiątkami wykwintnych restauracji w 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) uzupełnia ten trend na rynku nieruchomości – dzisiejsi właściciele oczekują pełnego luksusowego ekosystemu. Podsumowując, trendy nieruchomościowe na 2025 rok w Courchevel 1850 skupiają się na najwyższej jakości udogodnieniach wellness, nowoczesnym alpejskim designie oraz bogatej ofercie serwisowej (zarówno poprzez obsługiwane chalety, jak i rezydencje z pełnym zakresem usług). Rynek odpowiada na potrzeby kupujących, którzy poszukują całorocznego azylu, oferującego znacznie więcej niż tylko miejsce do spania po nartach.
Możliwości inwestycyjne i prognozowane zwroty
Potencjał wzrostu wartości kapitału: Nieruchomości w Courchevel 1850 są często postrzegane jako inwestycja blue-chip, oferująca solidne zabezpieczenie kapitału i długoterminowy wzrost wartości, a nie szybkie zyski spekulacyjne. Wyniki są imponujące – wartość nieruchomości we francuskich Alpach wzrosła średnio o około 30% od 2020 roku (około 5,5% rocznie) investropa.cominvestropa.com, a najlepsze kurorty były szczególnie skuteczne, zwłaszcza po pandemii. W przypadku Courchevel ceny w ostatnich latach gwałtownie wzrosły (np. +9% tylko w 2024 roku) investropa.com, ustanawiając nowe rekordy. W przyszłości, choć tempo może się nieco uspokoić, eksperci prognozują umiarkowany wzrost na poziomie ~3–7% rocznie na rynkach alpejskich do 2026 roku investropa.com. Dla tak ekskluzywnego obszaru jak 1850 można rozsądnie oczekiwać wyników w górnym zakresie tej prognozy, o ile nie nastąpią poważne zakłócenia. Oznacza to, że dzisiejszy chalet o wartości 10 milionów euro może naturalnie zyskać na wartości do około 11–12 milionów euro w ciągu kilku lat, wyłącznie dzięki rynkowemu wzrostowi. Co więcej, wyjątkowa luka podażowo-popytowa Courchevel sugeruje, że można oczekiwać ponadprzeciętnego wzrostu wartości – gdy tylko pojawia się napływ nowych zamożnych nabywców (na przykład z rynków wschodzących lub w wyniku silnej gospodarki), ceny mają przestrzeń do gwałtownego wzrostu ze względu na ograniczoną podaż. W istocie, perspektywy wzrostu kapitału pozostają silne, czyniąc strategię kup i trzymaj opłacalną. Nawet w bardzo długiej perspektywie nieruchomości prime w Alpach wykazują stałe wzrosty (na przykład najlepsze domy narciarskie zyskały średnio około 33% na wartości od 2008 roku, a tempo wzrostu przyspieszyło po 2020 roku) investropa.com.
Dochody z najmu i zwroty z inwestycji: Inwestorzy powinni pamiętać, że stopy zwrotu z najmu w Courchevel 1850 są stosunkowo niskie procentowo, co jest częstą cechą ultraluksusowych rynków. Ze względu na bardzo wysokie ceny zakupu, dochód z najmu, choć duży w ujęciu bezwzględnym, przekłada się na umiarkowaną roczną stopę zwrotu. Typowe netto stopy zwrotu z najmu w prestiżowych kurortach, takich jak Courchevel, wynoszą około 2–3% snowonly.com. Dla porównania, mniej ekskluzywne francuskie regiony alpejskie mogą przynosić 4–4,5% netto snowonly.com, a średnia krajowa stopa zwrotu z najmu we Francji (wszystkie typy nieruchomości) to około 6% mansion-properties.com. Oznacza to, że inwestor w Courchevel zazwyczaj stawia na wzrost wartości kapitału i użytkowanie własne, a nie wysokie zyski gotówkowe. Na przykład nieruchomość o wartości 5 milionów euro może generować przychód brutto około 200 tys. euro rocznie z najmu (jeśli wynajmowana w szczycie sezonu), co po odliczeniu kosztów daje ~150 tys. euro netto – czyli około 3% zwrotu. Jednak te liczby nie oddają wysokich stawek czynszu i możliwości pokrywania kosztów posiadania nieruchomości. W szczytowych tygodniach zimowych (Nowy Rok, ferie szkolne) tygodniowe stawki najmu za najlepsze chalety mogą przekraczać 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Nawet mniejsze, ekskluzywne apartamenty mogą osiągać kilkadziesiąt tysięcy euro tygodniowo w sezonie wysokim. Jeśli właściciel jest skłonny wynająć swoją nieruchomość np. przez 8–10 tygodni zimy oraz kilka tygodni latem, może pokryć znaczną część rocznych kosztów (personel, utrzymanie, podatki), a nawet osiągnąć zysk przy jednoczesnym cieszeniu się nieruchomością przez część roku.
Warto też zauważyć, że popyt na wynajem jest bardzo wysoki w Courchevel w tygodniach, kiedy właściciele decydują się udostępnić swoje domy najemcom. Specjaliści od wynajmu alpejskiego podają, że dobrze położone chalety mogą osiągać 70–90% rezerwacji w sezonie zimowym (a nawet latem)snowonly.com. Rozwój turystyki całorocznej sprawia, że lipiec–sierpień przynoszą już zauważalne przychody z najmu (choć mniejsze niż zimą). Zatem bystry właściciel może uzyskać niemal pełne obłożenie w sezonach wysokich i uzyskać lepszą efektywną stopę zwrotu. Część nieruchomości obsługują luksusowi touroperatorzy lub agencje wynajmu chaletów, co może uprościć cały proces.
Strategie inwestycyjne i możliwości: Dla inwestorów istnieje kilka sposobów maksymalizacji zysków w Courchevel:
Strategie renowacyjne: Jak wspomniano, starsze domki w lokalizacjach klasy A+, które wymagają modernizacji, czasami można nabyć z niewielkim względnym rabatem. Inwestycja w wysokiej klasy renowację (z poprawioną efektywnością energetyczną, nowymi udogodnieniami) nie tylko znacząco zwiększa wartość nieruchomości, ale także jej atrakcyjność do wynajmu. Biorąc pod uwagę regulacyjne naciski na efektywność energetyczną domów, takie modernizacje mogą zabezpieczyć inwestycję na przyszłość.
Zwolnienie z VAT dla nowych inwestycji: Francja oferuje atrakcyjną zachętę dla osób kupujących nowe inwestycje na terenach turystycznych. Jeśli kupisz nową nieruchomość i zobowiążesz się do jej wynajmu w pełni umeblowanej, z usługami na poziomie hotelowym (np. sprzątanie, śniadania) przez określoną liczbę tygodni, kwalifikujesz się do zwrotu 20% VAT od ceny zakupu freespiritalpine.com. W kontekście Courchevel, 20% wielomilionowego zakupu to znaczna kwota – co w praktyce oznacza natychmiastowy wzrost kapitału własnego. Wielu kupujących nowe apartamenty w Courchevel 1650 korzysta z tego programu, finansując VAT podczas budowy i odzyskując go po zakupie poprzez przystąpienie do programu wynajmu. Poprawia to zwrot z inwestycji i przepływy pieniężne, czyniąc rentowność wynajmu bardziej atrakcyjną w początkowych latach.
Model współwłasności: Niektórzy inwestorzy łączą siły z przyjaciółmi lub rodziną, aby wspólnie posiadać chalet (nieformalnie lub poprzez spółkę z o.o.), dzieląc się użytkowaniem i kosztami. Biorąc pod uwagę wysokie ceny, może to mieć sens, a przy starannym harmonogramie każda ze stron może cieszyć się najbardziej atrakcyjnymi tygodniami. Coraz popularniejszy staje się również trend własności ułamkowej lub prywatnych klubów członkowskich w luksusowych nieruchomościach narciarskich, pozwalający inwestorom kupować „udziały” w bardzo ekskluzywnych chaletach (należy jednak zachować ostrożność i zadbać o jasność prawną – to wciąż rozwijająca się koncepcja).
Porównawcza wartość w mniej znanych rejonach: Chociaż samo Courchevel jest drogie, inwestorzy czasami rozważają zakup na obrzeżach Courchevel (np. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 czy pobliska La Tania). Te tereny należą do tej samej strefy narciarskiej i czerpią korzyści z renomy Courchevel, ale ceny nieruchomości mogą być niższe. Na przykład wioski satelickie w Trzech Dolinach mogą kosztować 50–70% mniej za m² niż 1850 investropa.cominvestropa.com, a ich stopy zwrotu z wynajmu (4%+ netto) często przewyższają zyski z wynajmu w prestiżowych kurortach snowonly.com. Kompromisem są słabszy wzrost wartości kapitału i inna grupa najemców, ale jako „gra inwestycyjna” niektórzy kupujący dywersyfikują portfel, inwestując zarówno w najbardziej pożądane, jak i obiecujące ośrodki.
Podsumowując, prognozowane zyski w Courchevel 1850 pochodzą z połączenia umiarkowanych dochodów z wynajmu i solidnego wzrostu wartości kapitału. Kupujący w 2025 roku może spodziewać się jednocyfrowych rocznych wzrostów wartości (skumulowanych na bardzo wysokiej bazie) oraz możliwości zrekompensowania kosztów dzięki wynajmom, które, choć przynoszą tylko kilka procent, są znaczące w przeliczeniu na euro. Biorąc pod uwagę fundamenty rynkowe Courchevel, nawet ostrożna strategia trzymania do 2028 roku prawdopodobnie przyniesie znaczny całkowity zwrot, łącząc aprecjację aktywów i wszelkie dywidendy z wynajmu. Kluczem jest zakup nieruchomości o wysokiej jakości (lokalizacja i standard), ponieważ nieruchomości trofeowe zawsze będą najbardziej pożądane – zapewniając zarówno silną płynność, jak i najwyższe ceny przy późniejszej sprzedaży. Dowodem na zaufanie do rynku są analizy ekspertów określające trend nieruchomości w Alpach jako „niewątpliwie wzrostowy” i podkreślające, że kluczowe kurorty, takie jak Courchevel, mają wyjątkowo mocne fundamenty na przyszłość investropa.cominvestropa.com.
Regulacje i polityka rządowa wpływające na rynek nieruchomości
Ustawy dotyczące efektywności energetycznej („Loi Climat”): Istotną zmianą polityki dotyczącej francuskiego rynku nieruchomości jest stopniowe wprowadzanie zakazu wynajmu nieruchomości o słabych parametrach energetycznych. Od 2025 roku domy sklasyfikowane jako „G” pod względem efektywności energetycznej nie mogą być legalnie wynajmowane we Francjimansion-properties.com. Do 2028 roku zakaz ten rozszerzy się na nieruchomości z oceną „F”, a następnie na „E” w 2034 roku. W alpejskich kurortach wiele tradycyjnych, wybudowanych dekady temu chaletów może mieścić się w tych niższych kategoriach efektywności (ze względu na okna z pojedynczą szybą, niewystarczającą izolację, stare systemy ogrzewania itp.). Dla właścicieli nieruchomości w Courchevel to pilny problem: by utrzymać potencjał dochodów z wynajmu, nieruchomości muszą zostać dostosowane do nowych standardów. Już teraz obserwujemy „ucieczkę do jakości”, gdzie nabywcy koncentrują się na nowszych, dobrze zaizolowanych chaletach lub tych już doposażonych w nowoczesne ogrzewanie i izolacjeinvestropa.cominvestropa.com. Starsze chalety o słabych ocenach stają w obliczu rynku dwubiegunowego: albo sprzedają się ze znacznym upustem, albo wcale, lub właściciele inwestują w modernizacje (panele słoneczne, pompy ciepła, lepsza izolacja) poprawiające ocenę. Te regulacje, nieco wbrew intuicji, wspierają wzrost cen nieruchomości wysokiej jakości – ponieważ domy z oceną energetyczną A/B stają się jeszcze bardziej wartościowe i pożądane investropa.cominvestropa.com. W Courchevel 1850 wiele luksusowych chaletów przeszło remonty obejmujące montaż potrójnych szyb, ogrzewania geotermalnego itp., by zapewnić możliwość dalszego wynajmu. Ogólnie ta polityka przesuwa rynek w stronę zrównoważonego rozwoju, co w dłuższej perspektywie poprawia jakość zasobów mieszkaniowych i jest zgodne z wartościami wielu kupujących (wielu zamożnych klientów docenia ekologiczne ulepszenia jako część standardu luksusu).
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego: Regiony Francji bogate w turystykę starają się zrównoważyć opłacalność najmu krótkoterminowego z potrzebami lokalnych społeczności. W niektórych alpejskich miastach (zwłaszcza większych, takich jak Chamonix) władze lokalne ograniczyły liczbę wynajmowanych nieruchomości turystycznych lub wymagają specjalnych pozwoleń na ich prowadzenie dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, na przykład, wprowadziło limity na wynajem wakacyjny w określonych strefach, aby zwiększyć dostępność mieszkań dla mieszkańców i pracowników sezonowych. Chociaż mniejsza skala Courchevel i jego charakter typowego kurortu sprawiają, że nie nałożono tam jeszcze surowych limitów (gospodarka opiera się na wynajmie), nie jest to miejsce wolne od nadzoru regulacyjnego. Właściciele w Courchevel muszą rejestrować swoje nieruchomości, jeśli chcą je wynajmować krótkoterminowo, i płacić podatki turystyczne. Jeśli w przyszłości zostaną wprowadzone nowe przepisy – na przykład ograniczające liczbę tygodni, które nieruchomość może być wynajmowana, albo wymagające statusu głównego miejsca zamieszkania dla nieograniczonego najmu – mogłoby to wpłynąć na kalkulację inwestycyjną. Jednak biorąc pod uwagę profil Courchevel 1850 (w przeważającej mierze luksusowe drugie domy i infrastrukturę turystyczną), każda taka polityka prawdopodobnie miałaby umiarkowany charakter. Warto zauważyć, że ograniczając podaż wynajmu w miejscach takich jak Chamonix, miasta te mimowolnie zwiększają popyt (i stawki) na nieruchomości, które są dostępneinvestropa.cominvestropa.com. Podobny efekt może mieć miejsce w Courchevel: jeśli kiedykolwiek najem zostanie ograniczony, ekskluzywne nieruchomości pozostałe w puli mogą cieszyć się jeszcze większym zainteresowaniem zamożnych turystów. To obszar wart obserwacji, jednak na rok 2025 Courchevel pozostaje bardzo przyjaznym rynkiem do wynajmu, bez specyficznych lokalnych zakazów dotyczących najmu wakacyjnego (poza krajowymi przepisami).
Podatki od drugich domów: Rząd francuski oraz lokalne gminy wprowadziły podatki skierowane do właścicieli drugich domów, wśród których znajduje się wielu posiadaczy nieruchomości w Courchevel. Środki te obejmują wyższe dodatki do taxe d’habitation w obszarach oficjalnie oznaczonych jako mające niedobory mieszkaniowe dla lokalnych mieszkańców (zones tendues). Departament Savoie, w którego skład wchodzi Courchevel, zezwolił na podwyżkę podatku od drugich domów nawet do 60% w niektórych przypadkach. Dodatkowo, niektóre popularne kurorty wprowadziły podatek od pustostanów, aby zniechęcić do pozostawiania nieruchomości niewynajmowanych. W praktyce, dla wartego wiele milionów euro chalet, te lokalne podatki są stosunkowo niewielkie (kilka tysięcy euro rocznie więcej) i nie odstraszają zamożnych nabywcówinvestropa.com. Ogólnokrajowy system podatkowy Francji przewiduje pewne korzystne rozwiązania dla inwestorów: nie ma ogólnego „podatku dla cudzoziemców”, a Francja słynie z przesunięcia w 2018 roku podatku majątkowego tak, aby obejmował wyłącznie nieruchomości (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), który dotyczy nieruchomości o wartości netto powyżej 1,3 mln euro i ma progresywną skalę do ok. 1,5%. Wielu zagranicznych nabywców po prostu wlicza to w koszt posiadania nieruchomości we Francji. W przypadku dochodów z wynajmu, właściciele zagraniczni płacą francuski podatek dochodowy (z umowami unikającymi podwójnego opodatkowania), ale mogą odliczać wydatki, a atrakcyjne rozwiązania, takie jak LMNP (status wynajmu z umeblowaniem), oferują korzystne warunki podatkowe. Ponadto funkcjonują ulgi podatkowe dla wynajmów: dochody z wynajmu umeblowanych nieruchomości mogą być często zredukowane przez amortyzację i koszty, co czasem prowadzi do bardzo niskiego opodatkowania sprawnie zarządzanego chalet. Kluczowym zachętą są także nowe inwestycje – VAT (20%) może być zwrócony, jeśli nieruchomość jest wynajmowana z usługami, co znacznie podwyższa ROI freespiritalpine.com. Istnieją też ulgi podatkowe i dotacje na ekorewitalizacje (w ramach francuskich inicjatyw ekologicznych). Podsumowując, środowisko regulacyjne Francji jest uznawane za stabilne i dość przejrzystemansion-properties.com. Inwestorzy korzystają z silnych zabezpieczeń prawnych (prawa własności są solidnie ugruntowane) mansion-properties.com, a francuska polityka wspierania zrównoważonego wynajmu prawdopodobnie zwiększa długoterminową wartość nieruchomości spełniających te standardy.
Surowe przepisy dotyczące planowania i budowy: Rozwój w Courchevel 1850 podlega surowym zasadom planistycznym, których celem jest ochrona środowiska górskiego i ekskluzywnego charakteru kurortu. Loi Montagne (Ustawa o Górach) oraz lokalne plany urbanistyczne ograniczają rozwój na dużą skalę, zwłaszcza powyżej określonych wysokości. W praktyce oznacza to, że nowe pozwolenia na budowę są rzadkością – nacisk kładzie się na rewitalizację istniejących budynków, a nie na zabudowę dziewiczych terenów investropa.com. Limity wysokości zapewniają, że domy letniskowe pozostają na ludzką skalę (nie znajdziesz tu wysokich kondygnacji), a wytyczne architektoniczne zachowują klasyczną estetykę chaletów. Dodatkowo, budowa nowych rezydencji wakacyjnych w Alpach często wymaga świadczenia korzyści dla społeczności (np. tworzenie miejsc parkingowych lub wsparcie lokalnych mieszkań dla pracowników sezonowych) w ramach rekompensaty. Polityki te skutecznie utrwalają niedobór nieruchomości w Courchevel. Dla właścicieli to dobra wiadomość, ponieważ zapobiega nadmiernemu rozwojowi, który mógłby obniżyć wartość nieruchomości lub urok kurortu. Z drugiej strony, projekty renowacyjne mogą być kosztowne i czasochłonne z powodu formalności – jednak większość luksusowych nabywców akceptuje to jako część posiadania kawałka raju. Warto zauważyć, że Szwajcaria ma jeszcze surowsze przepisy (np. limit Lex Weber na drugie rezydencje), podczas gdy Francja nadal umożliwia rozwój, choć w kontrolowany sposób. Lokalny samorząd Courchevel musi balansować zrównoważony rozwój środowiska (ryzyko lawin, ruch drogowy, zasoby wodne) ze statusem światowej klasy destynacji. Ostatnie modernizacje infrastruktury (jak nowe wyciągi) zwykle są poprzedzane oceną oddziaływania na środowisko, a tam gdzie to możliwe, wykorzystuje się lub modernizuje istniejące obiekty zamiast budować nowe.
Podsumowując, krajobraz regulacyjny w 2025 roku dla właścicieli nieruchomości w Courchevel definiuje nacisk na jakość i zgodność: energooszczędne domy, odpowiedzialny wynajem i kontrolowany rozwój. Te działania, choć zwiększają złożoność dla właścicieli, zasadniczo podnoszą długoterminową wartość oraz ekskluzywność nieruchomości w Courchevel. Kupującym zaleca się upewnienie, że dowolna nieruchomość spełnia nowe standardy lub może zostać do nich dostosowana – oraz konsultowanie się z lokalnymi ekspertami w zakresie optymalizacji podatkowej i zasad najmu. Co ważne, Francja otwiera się na zagranicznych nabywców (brak ograniczeń co do narodowości kupujących), co sprawia, że grono potencjalnych kupujących w Courchevel pozostaje szerokie – od Europy, przez Amerykę, po Azję.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Analiza rynku 2025: Ceny, popyt, podaż i profil kupujących
Ceny nieruchomości w 2025 roku: Ceny nieruchomości w Courchevel 1850 są wyjątkowo wysokie i nadal rosną. Na połowę 2025 roku wysokiej jakości nieruchomości w Courchevel zaczynają się od około 11 000–14 000 € za metr kwadratowy i szybko rosną w przypadku najlepszych lokalizacji investropa.com. Wartości referencyjne pokazują, że luksusowe chalety w Courchevel 1850 regularnie osiągają poziom 30 000 €+ za m², a najbardziej prestiżowe obiekty sięgają zawrotnej kwoty 33 200 € za m² na najwyższym poziomie investropa.com. Dla porównania, te wartości przewyższają inne francuskie kurorty – nawet Val d’Isère (inny luksusowy ośrodek) osiąga średnio około 16 100 € za m² i maksymalnie około 30 000 € investropa.cominvestropa.com – co podkreśla wyjątkową przewagę cenową Courchevel. W ujęciu bezwzględnym, 100-metrowe mieszkanie w 1850 może kosztować z łatwością 3–3,5 miliona € (ok. 35 000 €/m²) snowonly.com, a wolnostojące chalety rutynowo sprzedają się w przedziale 10–50 milionów €, w zależności od wielkości, lokalizacji i udogodnień.
Wzrost cen 2024–2025: Rynek wykazał niezwykłą dynamikę wzrostu wchodząc w 2025 rok. W 2024 roku Courchevel 1850 przewodziło całym francuskim Alpami z 9% wzrostem cen, znacznie przewyższając alpejską średnią wynoszącą około 3% investropa.comdmproperties.com. Ten wzrost odzwierciedla popandemiczny wzrost popytu oraz utrzymującą się niedobór nieruchomości w 1850. Dla porównania, inne prestiżowe kurorty odnotowały solidny, lecz niższy wzrost (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% w 2024) investropa.com. Wyjątkowy skok cen w Courchevel przypisuje się “niskiej podaży” – bardzo niewielu nowych ofert przy wysokim popycie dmproperties.com. Wchodząc w 2025 rok, ceny pozostają na ścieżce wzrostowej, a prognozy sugerują 3–7% wzrostu wartości nieruchomości w Alpach w 2025 roku ogółem investropa.com. Oczekuje się, że Courchevel osiągnie górną granicę tego zakresu, biorąc pod uwagę wyjątkowy popyt. Krótko mówiąc, rynek w 2025 roku charakteryzują rekordowo wysokie ceny oraz utrzymująca się przewaga sprzedających w Courchevel 1850.
Popyt i demografia kupujących: Popyt na nieruchomości w Courchevel jest naprawdę globalny i napędzany głównie przez osoby o wysokim majątku. Nabywcy zagraniczni dominują, a największe zainteresowanie pochodzi z Wielkiej Brytanii i USA, a także rosnącej grupy nabywców z Azjiinvestropa.cominvestropa.com. Amerykańscy kupujący stali się szczególnie widoczni w ostatnich latach – dzięki silnemu dolarowi (co sprawia, że aktywa wyceniane w euro są relatywnie tańsze) – i poszukują prestiżowych chaletów w najlepszych kurortach, takich jak Courchevel i Val d’Isère investropa.com. Brytyjscy nabywcy pozostają bardzo aktywni pomimo Brexitu, utrzymując długoletnią popularność Courchevel wśród brytyjskiej elity. Rośnie także zainteresowanie ze strony Chin, Singapuru i Hongkongu, ponieważ azjatyccy ultrabogaci odkrywają prestiż, jaki wiąże się z posiadaniem nieruchomości w Alpach investropa.com (przyciągani przez znakomite szkoły narciarskie dla rodzin i atrakcyjność inwestycji w styl życia alpejski). Historycznie Courchevel 1850 było miejscem zabaw zamożnych Europejczyków i mieszkańców Bliskiego Wschodu – szczególnie rosyjscy oligarchowie i miliarderzy byli znaczącymi graczami, kupując jedne z najbardziej okazałych chaletów (kilku Rosjan wciąż posiada tu nieruchomości) businessinsider.combusinessinsider.com. Czynniki geopolityczne ostatnio ograniczyły nowe inwestycje rosyjskie, jednak lukę tę wypełnili inni (np. Amerykanie). Typowy nabywca nieruchomości w Courchevel w 2025 roku to osoba lub family office z segmentu UHNW (Ultra High Net Worth), szukający luksusowego drugiego domu, który stanowi zarówno inwestycję, jak i symbol statusu. Odporność i płynność finansowa tej grupy pomagają utrzymać wysoki popyt nawet podczas wahań gospodarczych.
Ograniczenia podaży: Jedną z cech definiujących rynek Courchevel 1850 jest poważne ograniczenie podaży. Ośrodek jest niewielki i geograficznie ograniczony – położony na zboczu góry, z dużą częścią możliwego do zabudowy terenu już zajętą przez domy, hotele lub chronione lasy/nartostrady. Nowa zabudowa jest rzadka i ściśle kontrolowana przez lokalne władze (w celu zachowania alpejskiego środowiska i ekskluzywnego charakteru) investropa.com. W praktyce Courchevel nie może się rozbudowywać ani masowo rozwijać; wszelkie dodatki mają zwykle charakter butikowych, luksusowych projektów lub stanowią zastąpienie starszych zabudowań. W efekcie w danym momencie liczba nieruchomości dostępnych na sprzedaż w 1850 jest bardzo niska (często na rynku otwartym znajduje się zaledwie kilka domów, inne zmieniają właściciela poza rynkiem). Wielu właścicieli to posiadacze długoterminowi (niektóre nieruchomości są przekazywane w rodzinie lub prywatnie między przyjaciółmi). Na koniec 2024 roku lokalni agenci zauważyli brak porozumienia między sprzedawcami i kupującymi w 1850 – niektórzy właściciele wyceniali starsze domy na bardzo wysokich poziomach ze względu na brak konkurencji, co prowadziło do dłuższych negocjacji freespiritalpine.com. Jednak wszystko, co jest naprawdę prestiżowe i dobrze wycenione, sprzedaje się szybko, ponieważ jest więcej chętnych niż dostępnych domów. Ten chroniczny niedobór podaży wywiera presję na wzrost cen – nadwyżka popytu nie znajduje ujścia. Oznacza to również, że rynek w Courchevel jest częściowo odizolowany: nawet jeśli popyt lekko osłabnie, niedostatek chroni wartości. Podsumowując, w 2025 roku Courchevel 1850 ponownie zmaga się z sytuacją, w której popyt znacznie przewyższa podaż, co tworzy przepis na utrzymanie wysokich cen i szybkie sprzedaże najlepszych nieruchomości.
Trendy w luksusowych chaletach i apartamentach w 2025 roku
Chalet – ultraluksus i alpejska tradycja:Chalet są znakiem rozpoznawczym rynku nieruchomości w Courchevel 1850, a najnowsze trendy pokazują, że kupujący poszukują gotowych do zamieszkania, ultranowoczesnych luksusów w tradycyjnej fasadzie chalet. Wiele z najbardziej pożądanych nieruchomości to nowo wybudowane lub niedawno gruntownie wyremontowane chalet, które łączą autentyczne alpejskie elewacje (stare drewno, kamień i charakterystyczny dach chalet) z nowoczesnymi wnętrzami. Klienci segmentu premium w 2025 roku stawiają na chalet wyposażone we wszelkie możliwe udogodnienia: kryte baseny lub spa, strefy wellness (sauna, hammam, siłownia), prywatne kina, piwniczki na wino, ogrzewane garaże oraz bezpośredni dostęp do stoku (ski-in/ski-out). Takie w pełni wyposażone „pięciogwiazdkowe” chalet osiągają najwyższe ceny za m² i szybko znikają z rynku. Dla kontrastu starsze chalet wymagające renowacji często napotykają na pewne wyzwania cenowe – ostatnio obserwuje się „konflikt między oczekiwaniami sprzedających a ofertami kupujących” w przypadku czalet mających kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i nieodnowionych freespiritalpine.com. Kupujący są skłonni zapłacić najwyższe ceny za nieruchomości w idealnym stanie lub nowo wybudowane, ale jeśli wnętrze chalet jest przestarzałe lub brakuje obiektu wellness, spodziewają się rabatu lub miejsca na negocjacjefreespiritalpine.com. Ten trend stwarza okazje: inwestorzy gotowi na remont starszej nieruchomości mogą znacząco podnieść jej wartość. Podsumowując, poprzeczka dla „luksusowego chalet” w 2025 roku jest bardzo wysoko – nowoczesny alpejski design, inteligentne rozwiązania technologiczne oraz hotelowy komfort to standard w segmencie prime 1850.
Apartamenty – Nowe Inwestycje i Rezydencje Serwisowane: Choć to chalety przyciągają najwięcej uwagi, luksusowe apartamenty stały się ważną częścią rynku nieruchomości w Courchevel, szczególnie w rejonach 1650 (Moriond) i 1550 (Village), a także jako rezydencje z dostępem bezpośrednio na stok w 1850. W ostatnich latach pojawiły się nowe inwestycje apartamentowe, które odpowiadają na potrzeby kupujących szukających połączenia luksusu i wygody. Przykładem są projekty takie jak Sundance Lodge oraz Steamboat Lodge w Courchevel 1650 (planowane zakończenie prac na koniec 2025 roku), które oferują udogodnienia na poziomie 5-gwiazdkowego hotelu – concierge, baseny, spa i restauracje na miejscu – zamknięte w formule prywatnej własności apartamentu freespiritalpine.com. Te rezydencje obejmują praktyczne “na klucz” 2-pokojowe mieszkania oraz przestronne penthouse’y z 5–6 sypialniami, które wielkością dorównują chletom freespiritalpine.com. Koncepcja to zapewnienie alternatywy dla chaletów – wszystkie korzyści z takiego stylu życia, ale mniej problemów z utrzymaniem. Takie nieruchomości zostały bardzo dobrze przyjęte: kupującym podoba się opcja pełnego zarządzania apartamentem i możliwość wynajmu kiedy nie korzystają z niego sami (niektóre mają gotowe programy najmu). Jeśli chodzi o design, trendy w apartamentach są podobne do tych w chaletach – wysokiej jakości lokalne materiały (stare drewniane belki, kamienne kominki) połączone z nowoczesnymi, alpejskimi wnętrzami. Wśród cech powszechnych są duże okna panoramiczne, wysokie sufity oraz otwarte przestrzenie dzienne, które maksymalizują widoki. Drugim zauważalnym trendem jest flex-space – nowe apartamenty oferują pomieszczenia, które mogą służyć jako dodatkowe sypialnie, biura lub pokoje multimedialne, zgodnie z potrzebami właścicieli (odzwierciedla to wydłużone pobyty, a nawet prace zdalne właścicieli). W samym Courchevel 1850 podaż apartamentów jest ograniczona (wioska to głównie chalety i hotele), ale tam, gdzie są apartamenty, mieszczą się zwykle w ekskluzywnych budynkach typu chalet, liczących tylko 4–10 jednostek, co zapewnia prywatność i prestiż.
Trendy w zakresie udogodnień i stylu życia:„Wellness” wyprzedza narciarstwo jako priorytet – to zauważalna zmiana trendów w nieruchomościach alpejskich dmproperties.com. W Courchevel widać to po wyposażeniu chaletów i apartamentów. Kupujący obecnie bardzo wysoko oceniają wnętrza wellness i całoroczną użyteczność. W wielu nowych lub odnowionych chaletach znajdują się specjalne pokoje spa, studia jogi albo fitness, ponieważ właściciele i goście mogą spędzać tyle samo czasu na relaksie i regeneracji, co na stokach narciarskich. Deweloperzy zwracają również uwagę na efektywność energetyczną i technologię – montując nowoczesną izolację, pompy ciepła, potrójne szyby itp., aby spełnić nowe przepisy i przyciągnąć ekologicznych nabywców z segmentu premium. Systemy smart home (kontrolujące oświetlenie, ogrzewanie, bezpieczeństwo, a nawet harmonogram sauny) są standardem w topowych nieruchomościach. Ponadto popularne są elementy biophilic design – integracja naturalnych materiałów, maksymalizacja światła dziennego i górskich widoków, co dobrze wpisuje się w wellnessowy klimat.
Na froncie architektonicznym, Courchevel utrzymuje surowe zasady projektowe, aby zachować urok tradycyjnych chaletów, więc na zewnątrz trendem jest ewolucja, a nie rewolucja. Nowe chalety nadal wyglądają jak tradycyjne chalety (spadziste dachy, drewniane elewacje), ale są większe i bardziej okazałe niż dawne rustykalne domki. Niektóre z najnowszych „chaletów” to w rzeczywistości mini-rezydencje (ponad 10 000 stóp kwadratowych), starannie zamaskowane w drewnie i kamieniu. Trwały napływ luksusowych sklepów oraz restauracji (z ponad 40 butikami projektantów i dziesiątkami wykwintnych restauracji w 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) uzupełnia ten trend na rynku nieruchomości – dzisiejsi właściciele oczekują pełnego luksusowego ekosystemu. Podsumowując, trendy nieruchomościowe na 2025 rok w Courchevel 1850 skupiają się na najwyższej jakości udogodnieniach wellness, nowoczesnym alpejskim designie oraz bogatej ofercie serwisowej (zarówno poprzez obsługiwane chalety, jak i rezydencje z pełnym zakresem usług). Rynek odpowiada na potrzeby kupujących, którzy poszukują całorocznego azylu, oferującego znacznie więcej niż tylko miejsce do spania po nartach.
Możliwości inwestycyjne i prognozowane zwroty
Potencjał wzrostu wartości kapitału: Nieruchomości w Courchevel 1850 są często postrzegane jako inwestycja blue-chip, oferująca solidne zabezpieczenie kapitału i długoterminowy wzrost wartości, a nie szybkie zyski spekulacyjne. Wyniki są imponujące – wartość nieruchomości we francuskich Alpach wzrosła średnio o około 30% od 2020 roku (około 5,5% rocznie) investropa.cominvestropa.com, a najlepsze kurorty były szczególnie skuteczne, zwłaszcza po pandemii. W przypadku Courchevel ceny w ostatnich latach gwałtownie wzrosły (np. +9% tylko w 2024 roku) investropa.com, ustanawiając nowe rekordy. W przyszłości, choć tempo może się nieco uspokoić, eksperci prognozują umiarkowany wzrost na poziomie ~3–7% rocznie na rynkach alpejskich do 2026 roku investropa.com. Dla tak ekskluzywnego obszaru jak 1850 można rozsądnie oczekiwać wyników w górnym zakresie tej prognozy, o ile nie nastąpią poważne zakłócenia. Oznacza to, że dzisiejszy chalet o wartości 10 milionów euro może naturalnie zyskać na wartości do około 11–12 milionów euro w ciągu kilku lat, wyłącznie dzięki rynkowemu wzrostowi. Co więcej, wyjątkowa luka podażowo-popytowa Courchevel sugeruje, że można oczekiwać ponadprzeciętnego wzrostu wartości – gdy tylko pojawia się napływ nowych zamożnych nabywców (na przykład z rynków wschodzących lub w wyniku silnej gospodarki), ceny mają przestrzeń do gwałtownego wzrostu ze względu na ograniczoną podaż. W istocie, perspektywy wzrostu kapitału pozostają silne, czyniąc strategię kup i trzymaj opłacalną. Nawet w bardzo długiej perspektywie nieruchomości prime w Alpach wykazują stałe wzrosty (na przykład najlepsze domy narciarskie zyskały średnio około 33% na wartości od 2008 roku, a tempo wzrostu przyspieszyło po 2020 roku) investropa.com.
Dochody z najmu i zwroty z inwestycji: Inwestorzy powinni pamiętać, że stopy zwrotu z najmu w Courchevel 1850 są stosunkowo niskie procentowo, co jest częstą cechą ultraluksusowych rynków. Ze względu na bardzo wysokie ceny zakupu, dochód z najmu, choć duży w ujęciu bezwzględnym, przekłada się na umiarkowaną roczną stopę zwrotu. Typowe netto stopy zwrotu z najmu w prestiżowych kurortach, takich jak Courchevel, wynoszą około 2–3% snowonly.com. Dla porównania, mniej ekskluzywne francuskie regiony alpejskie mogą przynosić 4–4,5% netto snowonly.com, a średnia krajowa stopa zwrotu z najmu we Francji (wszystkie typy nieruchomości) to około 6% mansion-properties.com. Oznacza to, że inwestor w Courchevel zazwyczaj stawia na wzrost wartości kapitału i użytkowanie własne, a nie wysokie zyski gotówkowe. Na przykład nieruchomość o wartości 5 milionów euro może generować przychód brutto około 200 tys. euro rocznie z najmu (jeśli wynajmowana w szczycie sezonu), co po odliczeniu kosztów daje ~150 tys. euro netto – czyli około 3% zwrotu. Jednak te liczby nie oddają wysokich stawek czynszu i możliwości pokrywania kosztów posiadania nieruchomości. W szczytowych tygodniach zimowych (Nowy Rok, ferie szkolne) tygodniowe stawki najmu za najlepsze chalety mogą przekraczać 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Nawet mniejsze, ekskluzywne apartamenty mogą osiągać kilkadziesiąt tysięcy euro tygodniowo w sezonie wysokim. Jeśli właściciel jest skłonny wynająć swoją nieruchomość np. przez 8–10 tygodni zimy oraz kilka tygodni latem, może pokryć znaczną część rocznych kosztów (personel, utrzymanie, podatki), a nawet osiągnąć zysk przy jednoczesnym cieszeniu się nieruchomością przez część roku.
Warto też zauważyć, że popyt na wynajem jest bardzo wysoki w Courchevel w tygodniach, kiedy właściciele decydują się udostępnić swoje domy najemcom. Specjaliści od wynajmu alpejskiego podają, że dobrze położone chalety mogą osiągać 70–90% rezerwacji w sezonie zimowym (a nawet latem)snowonly.com. Rozwój turystyki całorocznej sprawia, że lipiec–sierpień przynoszą już zauważalne przychody z najmu (choć mniejsze niż zimą). Zatem bystry właściciel może uzyskać niemal pełne obłożenie w sezonach wysokich i uzyskać lepszą efektywną stopę zwrotu. Część nieruchomości obsługują luksusowi touroperatorzy lub agencje wynajmu chaletów, co może uprościć cały proces.
Strategie inwestycyjne i możliwości: Dla inwestorów istnieje kilka sposobów maksymalizacji zysków w Courchevel:
Strategie renowacyjne: Jak wspomniano, starsze domki w lokalizacjach klasy A+, które wymagają modernizacji, czasami można nabyć z niewielkim względnym rabatem. Inwestycja w wysokiej klasy renowację (z poprawioną efektywnością energetyczną, nowymi udogodnieniami) nie tylko znacząco zwiększa wartość nieruchomości, ale także jej atrakcyjność do wynajmu. Biorąc pod uwagę regulacyjne naciski na efektywność energetyczną domów, takie modernizacje mogą zabezpieczyć inwestycję na przyszłość.
Zwolnienie z VAT dla nowych inwestycji: Francja oferuje atrakcyjną zachętę dla osób kupujących nowe inwestycje na terenach turystycznych. Jeśli kupisz nową nieruchomość i zobowiążesz się do jej wynajmu w pełni umeblowanej, z usługami na poziomie hotelowym (np. sprzątanie, śniadania) przez określoną liczbę tygodni, kwalifikujesz się do zwrotu 20% VAT od ceny zakupu freespiritalpine.com. W kontekście Courchevel, 20% wielomilionowego zakupu to znaczna kwota – co w praktyce oznacza natychmiastowy wzrost kapitału własnego. Wielu kupujących nowe apartamenty w Courchevel 1650 korzysta z tego programu, finansując VAT podczas budowy i odzyskując go po zakupie poprzez przystąpienie do programu wynajmu. Poprawia to zwrot z inwestycji i przepływy pieniężne, czyniąc rentowność wynajmu bardziej atrakcyjną w początkowych latach.
Model współwłasności: Niektórzy inwestorzy łączą siły z przyjaciółmi lub rodziną, aby wspólnie posiadać chalet (nieformalnie lub poprzez spółkę z o.o.), dzieląc się użytkowaniem i kosztami. Biorąc pod uwagę wysokie ceny, może to mieć sens, a przy starannym harmonogramie każda ze stron może cieszyć się najbardziej atrakcyjnymi tygodniami. Coraz popularniejszy staje się również trend własności ułamkowej lub prywatnych klubów członkowskich w luksusowych nieruchomościach narciarskich, pozwalający inwestorom kupować „udziały” w bardzo ekskluzywnych chaletach (należy jednak zachować ostrożność i zadbać o jasność prawną – to wciąż rozwijająca się koncepcja).
Porównawcza wartość w mniej znanych rejonach: Chociaż samo Courchevel jest drogie, inwestorzy czasami rozważają zakup na obrzeżach Courchevel (np. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 czy pobliska La Tania). Te tereny należą do tej samej strefy narciarskiej i czerpią korzyści z renomy Courchevel, ale ceny nieruchomości mogą być niższe. Na przykład wioski satelickie w Trzech Dolinach mogą kosztować 50–70% mniej za m² niż 1850 investropa.cominvestropa.com, a ich stopy zwrotu z wynajmu (4%+ netto) często przewyższają zyski z wynajmu w prestiżowych kurortach snowonly.com. Kompromisem są słabszy wzrost wartości kapitału i inna grupa najemców, ale jako „gra inwestycyjna” niektórzy kupujący dywersyfikują portfel, inwestując zarówno w najbardziej pożądane, jak i obiecujące ośrodki.
Podsumowując, prognozowane zyski w Courchevel 1850 pochodzą z połączenia umiarkowanych dochodów z wynajmu i solidnego wzrostu wartości kapitału. Kupujący w 2025 roku może spodziewać się jednocyfrowych rocznych wzrostów wartości (skumulowanych na bardzo wysokiej bazie) oraz możliwości zrekompensowania kosztów dzięki wynajmom, które, choć przynoszą tylko kilka procent, są znaczące w przeliczeniu na euro. Biorąc pod uwagę fundamenty rynkowe Courchevel, nawet ostrożna strategia trzymania do 2028 roku prawdopodobnie przyniesie znaczny całkowity zwrot, łącząc aprecjację aktywów i wszelkie dywidendy z wynajmu. Kluczem jest zakup nieruchomości o wysokiej jakości (lokalizacja i standard), ponieważ nieruchomości trofeowe zawsze będą najbardziej pożądane – zapewniając zarówno silną płynność, jak i najwyższe ceny przy późniejszej sprzedaży. Dowodem na zaufanie do rynku są analizy ekspertów określające trend nieruchomości w Alpach jako „niewątpliwie wzrostowy” i podkreślające, że kluczowe kurorty, takie jak Courchevel, mają wyjątkowo mocne fundamenty na przyszłość investropa.cominvestropa.com.
Regulacje i polityka rządowa wpływające na rynek nieruchomości
Ustawy dotyczące efektywności energetycznej („Loi Climat”): Istotną zmianą polityki dotyczącej francuskiego rynku nieruchomości jest stopniowe wprowadzanie zakazu wynajmu nieruchomości o słabych parametrach energetycznych. Od 2025 roku domy sklasyfikowane jako „G” pod względem efektywności energetycznej nie mogą być legalnie wynajmowane we Francjimansion-properties.com. Do 2028 roku zakaz ten rozszerzy się na nieruchomości z oceną „F”, a następnie na „E” w 2034 roku. W alpejskich kurortach wiele tradycyjnych, wybudowanych dekady temu chaletów może mieścić się w tych niższych kategoriach efektywności (ze względu na okna z pojedynczą szybą, niewystarczającą izolację, stare systemy ogrzewania itp.). Dla właścicieli nieruchomości w Courchevel to pilny problem: by utrzymać potencjał dochodów z wynajmu, nieruchomości muszą zostać dostosowane do nowych standardów. Już teraz obserwujemy „ucieczkę do jakości”, gdzie nabywcy koncentrują się na nowszych, dobrze zaizolowanych chaletach lub tych już doposażonych w nowoczesne ogrzewanie i izolacjeinvestropa.cominvestropa.com. Starsze chalety o słabych ocenach stają w obliczu rynku dwubiegunowego: albo sprzedają się ze znacznym upustem, albo wcale, lub właściciele inwestują w modernizacje (panele słoneczne, pompy ciepła, lepsza izolacja) poprawiające ocenę. Te regulacje, nieco wbrew intuicji, wspierają wzrost cen nieruchomości wysokiej jakości – ponieważ domy z oceną energetyczną A/B stają się jeszcze bardziej wartościowe i pożądane investropa.cominvestropa.com. W Courchevel 1850 wiele luksusowych chaletów przeszło remonty obejmujące montaż potrójnych szyb, ogrzewania geotermalnego itp., by zapewnić możliwość dalszego wynajmu. Ogólnie ta polityka przesuwa rynek w stronę zrównoważonego rozwoju, co w dłuższej perspektywie poprawia jakość zasobów mieszkaniowych i jest zgodne z wartościami wielu kupujących (wielu zamożnych klientów docenia ekologiczne ulepszenia jako część standardu luksusu).
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego: Regiony Francji bogate w turystykę starają się zrównoważyć opłacalność najmu krótkoterminowego z potrzebami lokalnych społeczności. W niektórych alpejskich miastach (zwłaszcza większych, takich jak Chamonix) władze lokalne ograniczyły liczbę wynajmowanych nieruchomości turystycznych lub wymagają specjalnych pozwoleń na ich prowadzenie dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, na przykład, wprowadziło limity na wynajem wakacyjny w określonych strefach, aby zwiększyć dostępność mieszkań dla mieszkańców i pracowników sezonowych. Chociaż mniejsza skala Courchevel i jego charakter typowego kurortu sprawiają, że nie nałożono tam jeszcze surowych limitów (gospodarka opiera się na wynajmie), nie jest to miejsce wolne od nadzoru regulacyjnego. Właściciele w Courchevel muszą rejestrować swoje nieruchomości, jeśli chcą je wynajmować krótkoterminowo, i płacić podatki turystyczne. Jeśli w przyszłości zostaną wprowadzone nowe przepisy – na przykład ograniczające liczbę tygodni, które nieruchomość może być wynajmowana, albo wymagające statusu głównego miejsca zamieszkania dla nieograniczonego najmu – mogłoby to wpłynąć na kalkulację inwestycyjną. Jednak biorąc pod uwagę profil Courchevel 1850 (w przeważającej mierze luksusowe drugie domy i infrastrukturę turystyczną), każda taka polityka prawdopodobnie miałaby umiarkowany charakter. Warto zauważyć, że ograniczając podaż wynajmu w miejscach takich jak Chamonix, miasta te mimowolnie zwiększają popyt (i stawki) na nieruchomości, które są dostępneinvestropa.cominvestropa.com. Podobny efekt może mieć miejsce w Courchevel: jeśli kiedykolwiek najem zostanie ograniczony, ekskluzywne nieruchomości pozostałe w puli mogą cieszyć się jeszcze większym zainteresowaniem zamożnych turystów. To obszar wart obserwacji, jednak na rok 2025 Courchevel pozostaje bardzo przyjaznym rynkiem do wynajmu, bez specyficznych lokalnych zakazów dotyczących najmu wakacyjnego (poza krajowymi przepisami).
Podatki od drugich domów: Rząd francuski oraz lokalne gminy wprowadziły podatki skierowane do właścicieli drugich domów, wśród których znajduje się wielu posiadaczy nieruchomości w Courchevel. Środki te obejmują wyższe dodatki do taxe d’habitation w obszarach oficjalnie oznaczonych jako mające niedobory mieszkaniowe dla lokalnych mieszkańców (zones tendues). Departament Savoie, w którego skład wchodzi Courchevel, zezwolił na podwyżkę podatku od drugich domów nawet do 60% w niektórych przypadkach. Dodatkowo, niektóre popularne kurorty wprowadziły podatek od pustostanów, aby zniechęcić do pozostawiania nieruchomości niewynajmowanych. W praktyce, dla wartego wiele milionów euro chalet, te lokalne podatki są stosunkowo niewielkie (kilka tysięcy euro rocznie więcej) i nie odstraszają zamożnych nabywcówinvestropa.com. Ogólnokrajowy system podatkowy Francji przewiduje pewne korzystne rozwiązania dla inwestorów: nie ma ogólnego „podatku dla cudzoziemców”, a Francja słynie z przesunięcia w 2018 roku podatku majątkowego tak, aby obejmował wyłącznie nieruchomości (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), który dotyczy nieruchomości o wartości netto powyżej 1,3 mln euro i ma progresywną skalę do ok. 1,5%. Wielu zagranicznych nabywców po prostu wlicza to w koszt posiadania nieruchomości we Francji. W przypadku dochodów z wynajmu, właściciele zagraniczni płacą francuski podatek dochodowy (z umowami unikającymi podwójnego opodatkowania), ale mogą odliczać wydatki, a atrakcyjne rozwiązania, takie jak LMNP (status wynajmu z umeblowaniem), oferują korzystne warunki podatkowe. Ponadto funkcjonują ulgi podatkowe dla wynajmów: dochody z wynajmu umeblowanych nieruchomości mogą być często zredukowane przez amortyzację i koszty, co czasem prowadzi do bardzo niskiego opodatkowania sprawnie zarządzanego chalet. Kluczowym zachętą są także nowe inwestycje – VAT (20%) może być zwrócony, jeśli nieruchomość jest wynajmowana z usługami, co znacznie podwyższa ROI freespiritalpine.com. Istnieją też ulgi podatkowe i dotacje na ekorewitalizacje (w ramach francuskich inicjatyw ekologicznych). Podsumowując, środowisko regulacyjne Francji jest uznawane za stabilne i dość przejrzystemansion-properties.com. Inwestorzy korzystają z silnych zabezpieczeń prawnych (prawa własności są solidnie ugruntowane) mansion-properties.com, a francuska polityka wspierania zrównoważonego wynajmu prawdopodobnie zwiększa długoterminową wartość nieruchomości spełniających te standardy.
Surowe przepisy dotyczące planowania i budowy: Rozwój w Courchevel 1850 podlega surowym zasadom planistycznym, których celem jest ochrona środowiska górskiego i ekskluzywnego charakteru kurortu. Loi Montagne (Ustawa o Górach) oraz lokalne plany urbanistyczne ograniczają rozwój na dużą skalę, zwłaszcza powyżej określonych wysokości. W praktyce oznacza to, że nowe pozwolenia na budowę są rzadkością – nacisk kładzie się na rewitalizację istniejących budynków, a nie na zabudowę dziewiczych terenów investropa.com. Limity wysokości zapewniają, że domy letniskowe pozostają na ludzką skalę (nie znajdziesz tu wysokich kondygnacji), a wytyczne architektoniczne zachowują klasyczną estetykę chaletów. Dodatkowo, budowa nowych rezydencji wakacyjnych w Alpach często wymaga świadczenia korzyści dla społeczności (np. tworzenie miejsc parkingowych lub wsparcie lokalnych mieszkań dla pracowników sezonowych) w ramach rekompensaty. Polityki te skutecznie utrwalają niedobór nieruchomości w Courchevel. Dla właścicieli to dobra wiadomość, ponieważ zapobiega nadmiernemu rozwojowi, który mógłby obniżyć wartość nieruchomości lub urok kurortu. Z drugiej strony, projekty renowacyjne mogą być kosztowne i czasochłonne z powodu formalności – jednak większość luksusowych nabywców akceptuje to jako część posiadania kawałka raju. Warto zauważyć, że Szwajcaria ma jeszcze surowsze przepisy (np. limit Lex Weber na drugie rezydencje), podczas gdy Francja nadal umożliwia rozwój, choć w kontrolowany sposób. Lokalny samorząd Courchevel musi balansować zrównoważony rozwój środowiska (ryzyko lawin, ruch drogowy, zasoby wodne) ze statusem światowej klasy destynacji. Ostatnie modernizacje infrastruktury (jak nowe wyciągi) zwykle są poprzedzane oceną oddziaływania na środowisko, a tam gdzie to możliwe, wykorzystuje się lub modernizuje istniejące obiekty zamiast budować nowe.
Podsumowując, krajobraz regulacyjny w 2025 roku dla właścicieli nieruchomości w Courchevel definiuje nacisk na jakość i zgodność: energooszczędne domy, odpowiedzialny wynajem i kontrolowany rozwój. Te działania, choć zwiększają złożoność dla właścicieli, zasadniczo podnoszą długoterminową wartość oraz ekskluzywność nieruchomości w Courchevel. Kupującym zaleca się upewnienie, że dowolna nieruchomość spełnia nowe standardy lub może zostać do nich dostosowana – oraz konsultowanie się z lokalnymi ekspertami w zakresie optymalizacji podatkowej i zasad najmu. Co ważne, Francja otwiera się na zagranicznych nabywców (brak ograniczeń co do narodowości kupujących), co sprawia, że grono potencjalnych kupujących w Courchevel pozostaje szerokie – od Europy, przez Amerykę, po Azję.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Trendy w luksusowych chaletach i apartamentach w 2025 roku
Chalet – ultraluksus i alpejska tradycja:Chalet są znakiem rozpoznawczym rynku nieruchomości w Courchevel 1850, a najnowsze trendy pokazują, że kupujący poszukują gotowych do zamieszkania, ultranowoczesnych luksusów w tradycyjnej fasadzie chalet. Wiele z najbardziej pożądanych nieruchomości to nowo wybudowane lub niedawno gruntownie wyremontowane chalet, które łączą autentyczne alpejskie elewacje (stare drewno, kamień i charakterystyczny dach chalet) z nowoczesnymi wnętrzami. Klienci segmentu premium w 2025 roku stawiają na chalet wyposażone we wszelkie możliwe udogodnienia: kryte baseny lub spa, strefy wellness (sauna, hammam, siłownia), prywatne kina, piwniczki na wino, ogrzewane garaże oraz bezpośredni dostęp do stoku (ski-in/ski-out). Takie w pełni wyposażone „pięciogwiazdkowe” chalet osiągają najwyższe ceny za m² i szybko znikają z rynku. Dla kontrastu starsze chalet wymagające renowacji często napotykają na pewne wyzwania cenowe – ostatnio obserwuje się „konflikt między oczekiwaniami sprzedających a ofertami kupujących” w przypadku czalet mających kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i nieodnowionych freespiritalpine.com. Kupujący są skłonni zapłacić najwyższe ceny za nieruchomości w idealnym stanie lub nowo wybudowane, ale jeśli wnętrze chalet jest przestarzałe lub brakuje obiektu wellness, spodziewają się rabatu lub miejsca na negocjacjefreespiritalpine.com. Ten trend stwarza okazje: inwestorzy gotowi na remont starszej nieruchomości mogą znacząco podnieść jej wartość. Podsumowując, poprzeczka dla „luksusowego chalet” w 2025 roku jest bardzo wysoko – nowoczesny alpejski design, inteligentne rozwiązania technologiczne oraz hotelowy komfort to standard w segmencie prime 1850.
Apartamenty – Nowe Inwestycje i Rezydencje Serwisowane: Choć to chalety przyciągają najwięcej uwagi, luksusowe apartamenty stały się ważną częścią rynku nieruchomości w Courchevel, szczególnie w rejonach 1650 (Moriond) i 1550 (Village), a także jako rezydencje z dostępem bezpośrednio na stok w 1850. W ostatnich latach pojawiły się nowe inwestycje apartamentowe, które odpowiadają na potrzeby kupujących szukających połączenia luksusu i wygody. Przykładem są projekty takie jak Sundance Lodge oraz Steamboat Lodge w Courchevel 1650 (planowane zakończenie prac na koniec 2025 roku), które oferują udogodnienia na poziomie 5-gwiazdkowego hotelu – concierge, baseny, spa i restauracje na miejscu – zamknięte w formule prywatnej własności apartamentu freespiritalpine.com. Te rezydencje obejmują praktyczne “na klucz” 2-pokojowe mieszkania oraz przestronne penthouse’y z 5–6 sypialniami, które wielkością dorównują chletom freespiritalpine.com. Koncepcja to zapewnienie alternatywy dla chaletów – wszystkie korzyści z takiego stylu życia, ale mniej problemów z utrzymaniem. Takie nieruchomości zostały bardzo dobrze przyjęte: kupującym podoba się opcja pełnego zarządzania apartamentem i możliwość wynajmu kiedy nie korzystają z niego sami (niektóre mają gotowe programy najmu). Jeśli chodzi o design, trendy w apartamentach są podobne do tych w chaletach – wysokiej jakości lokalne materiały (stare drewniane belki, kamienne kominki) połączone z nowoczesnymi, alpejskimi wnętrzami. Wśród cech powszechnych są duże okna panoramiczne, wysokie sufity oraz otwarte przestrzenie dzienne, które maksymalizują widoki. Drugim zauważalnym trendem jest flex-space – nowe apartamenty oferują pomieszczenia, które mogą służyć jako dodatkowe sypialnie, biura lub pokoje multimedialne, zgodnie z potrzebami właścicieli (odzwierciedla to wydłużone pobyty, a nawet prace zdalne właścicieli). W samym Courchevel 1850 podaż apartamentów jest ograniczona (wioska to głównie chalety i hotele), ale tam, gdzie są apartamenty, mieszczą się zwykle w ekskluzywnych budynkach typu chalet, liczących tylko 4–10 jednostek, co zapewnia prywatność i prestiż.
Trendy w zakresie udogodnień i stylu życia:„Wellness” wyprzedza narciarstwo jako priorytet – to zauważalna zmiana trendów w nieruchomościach alpejskich dmproperties.com. W Courchevel widać to po wyposażeniu chaletów i apartamentów. Kupujący obecnie bardzo wysoko oceniają wnętrza wellness i całoroczną użyteczność. W wielu nowych lub odnowionych chaletach znajdują się specjalne pokoje spa, studia jogi albo fitness, ponieważ właściciele i goście mogą spędzać tyle samo czasu na relaksie i regeneracji, co na stokach narciarskich. Deweloperzy zwracają również uwagę na efektywność energetyczną i technologię – montując nowoczesną izolację, pompy ciepła, potrójne szyby itp., aby spełnić nowe przepisy i przyciągnąć ekologicznych nabywców z segmentu premium. Systemy smart home (kontrolujące oświetlenie, ogrzewanie, bezpieczeństwo, a nawet harmonogram sauny) są standardem w topowych nieruchomościach. Ponadto popularne są elementy biophilic design – integracja naturalnych materiałów, maksymalizacja światła dziennego i górskich widoków, co dobrze wpisuje się w wellnessowy klimat.
Na froncie architektonicznym, Courchevel utrzymuje surowe zasady projektowe, aby zachować urok tradycyjnych chaletów, więc na zewnątrz trendem jest ewolucja, a nie rewolucja. Nowe chalety nadal wyglądają jak tradycyjne chalety (spadziste dachy, drewniane elewacje), ale są większe i bardziej okazałe niż dawne rustykalne domki. Niektóre z najnowszych „chaletów” to w rzeczywistości mini-rezydencje (ponad 10 000 stóp kwadratowych), starannie zamaskowane w drewnie i kamieniu. Trwały napływ luksusowych sklepów oraz restauracji (z ponad 40 butikami projektantów i dziesiątkami wykwintnych restauracji w 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) uzupełnia ten trend na rynku nieruchomości – dzisiejsi właściciele oczekują pełnego luksusowego ekosystemu. Podsumowując, trendy nieruchomościowe na 2025 rok w Courchevel 1850 skupiają się na najwyższej jakości udogodnieniach wellness, nowoczesnym alpejskim designie oraz bogatej ofercie serwisowej (zarówno poprzez obsługiwane chalety, jak i rezydencje z pełnym zakresem usług). Rynek odpowiada na potrzeby kupujących, którzy poszukują całorocznego azylu, oferującego znacznie więcej niż tylko miejsce do spania po nartach.
Możliwości inwestycyjne i prognozowane zwroty
Potencjał wzrostu wartości kapitału: Nieruchomości w Courchevel 1850 są często postrzegane jako inwestycja blue-chip, oferująca solidne zabezpieczenie kapitału i długoterminowy wzrost wartości, a nie szybkie zyski spekulacyjne. Wyniki są imponujące – wartość nieruchomości we francuskich Alpach wzrosła średnio o około 30% od 2020 roku (około 5,5% rocznie) investropa.cominvestropa.com, a najlepsze kurorty były szczególnie skuteczne, zwłaszcza po pandemii. W przypadku Courchevel ceny w ostatnich latach gwałtownie wzrosły (np. +9% tylko w 2024 roku) investropa.com, ustanawiając nowe rekordy. W przyszłości, choć tempo może się nieco uspokoić, eksperci prognozują umiarkowany wzrost na poziomie ~3–7% rocznie na rynkach alpejskich do 2026 roku investropa.com. Dla tak ekskluzywnego obszaru jak 1850 można rozsądnie oczekiwać wyników w górnym zakresie tej prognozy, o ile nie nastąpią poważne zakłócenia. Oznacza to, że dzisiejszy chalet o wartości 10 milionów euro może naturalnie zyskać na wartości do około 11–12 milionów euro w ciągu kilku lat, wyłącznie dzięki rynkowemu wzrostowi. Co więcej, wyjątkowa luka podażowo-popytowa Courchevel sugeruje, że można oczekiwać ponadprzeciętnego wzrostu wartości – gdy tylko pojawia się napływ nowych zamożnych nabywców (na przykład z rynków wschodzących lub w wyniku silnej gospodarki), ceny mają przestrzeń do gwałtownego wzrostu ze względu na ograniczoną podaż. W istocie, perspektywy wzrostu kapitału pozostają silne, czyniąc strategię kup i trzymaj opłacalną. Nawet w bardzo długiej perspektywie nieruchomości prime w Alpach wykazują stałe wzrosty (na przykład najlepsze domy narciarskie zyskały średnio około 33% na wartości od 2008 roku, a tempo wzrostu przyspieszyło po 2020 roku) investropa.com.
Dochody z najmu i zwroty z inwestycji: Inwestorzy powinni pamiętać, że stopy zwrotu z najmu w Courchevel 1850 są stosunkowo niskie procentowo, co jest częstą cechą ultraluksusowych rynków. Ze względu na bardzo wysokie ceny zakupu, dochód z najmu, choć duży w ujęciu bezwzględnym, przekłada się na umiarkowaną roczną stopę zwrotu. Typowe netto stopy zwrotu z najmu w prestiżowych kurortach, takich jak Courchevel, wynoszą około 2–3% snowonly.com. Dla porównania, mniej ekskluzywne francuskie regiony alpejskie mogą przynosić 4–4,5% netto snowonly.com, a średnia krajowa stopa zwrotu z najmu we Francji (wszystkie typy nieruchomości) to około 6% mansion-properties.com. Oznacza to, że inwestor w Courchevel zazwyczaj stawia na wzrost wartości kapitału i użytkowanie własne, a nie wysokie zyski gotówkowe. Na przykład nieruchomość o wartości 5 milionów euro może generować przychód brutto około 200 tys. euro rocznie z najmu (jeśli wynajmowana w szczycie sezonu), co po odliczeniu kosztów daje ~150 tys. euro netto – czyli około 3% zwrotu. Jednak te liczby nie oddają wysokich stawek czynszu i możliwości pokrywania kosztów posiadania nieruchomości. W szczytowych tygodniach zimowych (Nowy Rok, ferie szkolne) tygodniowe stawki najmu za najlepsze chalety mogą przekraczać 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Nawet mniejsze, ekskluzywne apartamenty mogą osiągać kilkadziesiąt tysięcy euro tygodniowo w sezonie wysokim. Jeśli właściciel jest skłonny wynająć swoją nieruchomość np. przez 8–10 tygodni zimy oraz kilka tygodni latem, może pokryć znaczną część rocznych kosztów (personel, utrzymanie, podatki), a nawet osiągnąć zysk przy jednoczesnym cieszeniu się nieruchomością przez część roku.
Warto też zauważyć, że popyt na wynajem jest bardzo wysoki w Courchevel w tygodniach, kiedy właściciele decydują się udostępnić swoje domy najemcom. Specjaliści od wynajmu alpejskiego podają, że dobrze położone chalety mogą osiągać 70–90% rezerwacji w sezonie zimowym (a nawet latem)snowonly.com. Rozwój turystyki całorocznej sprawia, że lipiec–sierpień przynoszą już zauważalne przychody z najmu (choć mniejsze niż zimą). Zatem bystry właściciel może uzyskać niemal pełne obłożenie w sezonach wysokich i uzyskać lepszą efektywną stopę zwrotu. Część nieruchomości obsługują luksusowi touroperatorzy lub agencje wynajmu chaletów, co może uprościć cały proces.
Strategie inwestycyjne i możliwości: Dla inwestorów istnieje kilka sposobów maksymalizacji zysków w Courchevel:
Strategie renowacyjne: Jak wspomniano, starsze domki w lokalizacjach klasy A+, które wymagają modernizacji, czasami można nabyć z niewielkim względnym rabatem. Inwestycja w wysokiej klasy renowację (z poprawioną efektywnością energetyczną, nowymi udogodnieniami) nie tylko znacząco zwiększa wartość nieruchomości, ale także jej atrakcyjność do wynajmu. Biorąc pod uwagę regulacyjne naciski na efektywność energetyczną domów, takie modernizacje mogą zabezpieczyć inwestycję na przyszłość.
Zwolnienie z VAT dla nowych inwestycji: Francja oferuje atrakcyjną zachętę dla osób kupujących nowe inwestycje na terenach turystycznych. Jeśli kupisz nową nieruchomość i zobowiążesz się do jej wynajmu w pełni umeblowanej, z usługami na poziomie hotelowym (np. sprzątanie, śniadania) przez określoną liczbę tygodni, kwalifikujesz się do zwrotu 20% VAT od ceny zakupu freespiritalpine.com. W kontekście Courchevel, 20% wielomilionowego zakupu to znaczna kwota – co w praktyce oznacza natychmiastowy wzrost kapitału własnego. Wielu kupujących nowe apartamenty w Courchevel 1650 korzysta z tego programu, finansując VAT podczas budowy i odzyskując go po zakupie poprzez przystąpienie do programu wynajmu. Poprawia to zwrot z inwestycji i przepływy pieniężne, czyniąc rentowność wynajmu bardziej atrakcyjną w początkowych latach.
Model współwłasności: Niektórzy inwestorzy łączą siły z przyjaciółmi lub rodziną, aby wspólnie posiadać chalet (nieformalnie lub poprzez spółkę z o.o.), dzieląc się użytkowaniem i kosztami. Biorąc pod uwagę wysokie ceny, może to mieć sens, a przy starannym harmonogramie każda ze stron może cieszyć się najbardziej atrakcyjnymi tygodniami. Coraz popularniejszy staje się również trend własności ułamkowej lub prywatnych klubów członkowskich w luksusowych nieruchomościach narciarskich, pozwalający inwestorom kupować „udziały” w bardzo ekskluzywnych chaletach (należy jednak zachować ostrożność i zadbać o jasność prawną – to wciąż rozwijająca się koncepcja).
Porównawcza wartość w mniej znanych rejonach: Chociaż samo Courchevel jest drogie, inwestorzy czasami rozważają zakup na obrzeżach Courchevel (np. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 czy pobliska La Tania). Te tereny należą do tej samej strefy narciarskiej i czerpią korzyści z renomy Courchevel, ale ceny nieruchomości mogą być niższe. Na przykład wioski satelickie w Trzech Dolinach mogą kosztować 50–70% mniej za m² niż 1850 investropa.cominvestropa.com, a ich stopy zwrotu z wynajmu (4%+ netto) często przewyższają zyski z wynajmu w prestiżowych kurortach snowonly.com. Kompromisem są słabszy wzrost wartości kapitału i inna grupa najemców, ale jako „gra inwestycyjna” niektórzy kupujący dywersyfikują portfel, inwestując zarówno w najbardziej pożądane, jak i obiecujące ośrodki.
Podsumowując, prognozowane zyski w Courchevel 1850 pochodzą z połączenia umiarkowanych dochodów z wynajmu i solidnego wzrostu wartości kapitału. Kupujący w 2025 roku może spodziewać się jednocyfrowych rocznych wzrostów wartości (skumulowanych na bardzo wysokiej bazie) oraz możliwości zrekompensowania kosztów dzięki wynajmom, które, choć przynoszą tylko kilka procent, są znaczące w przeliczeniu na euro. Biorąc pod uwagę fundamenty rynkowe Courchevel, nawet ostrożna strategia trzymania do 2028 roku prawdopodobnie przyniesie znaczny całkowity zwrot, łącząc aprecjację aktywów i wszelkie dywidendy z wynajmu. Kluczem jest zakup nieruchomości o wysokiej jakości (lokalizacja i standard), ponieważ nieruchomości trofeowe zawsze będą najbardziej pożądane – zapewniając zarówno silną płynność, jak i najwyższe ceny przy późniejszej sprzedaży. Dowodem na zaufanie do rynku są analizy ekspertów określające trend nieruchomości w Alpach jako „niewątpliwie wzrostowy” i podkreślające, że kluczowe kurorty, takie jak Courchevel, mają wyjątkowo mocne fundamenty na przyszłość investropa.cominvestropa.com.
Regulacje i polityka rządowa wpływające na rynek nieruchomości
Ustawy dotyczące efektywności energetycznej („Loi Climat”): Istotną zmianą polityki dotyczącej francuskiego rynku nieruchomości jest stopniowe wprowadzanie zakazu wynajmu nieruchomości o słabych parametrach energetycznych. Od 2025 roku domy sklasyfikowane jako „G” pod względem efektywności energetycznej nie mogą być legalnie wynajmowane we Francjimansion-properties.com. Do 2028 roku zakaz ten rozszerzy się na nieruchomości z oceną „F”, a następnie na „E” w 2034 roku. W alpejskich kurortach wiele tradycyjnych, wybudowanych dekady temu chaletów może mieścić się w tych niższych kategoriach efektywności (ze względu na okna z pojedynczą szybą, niewystarczającą izolację, stare systemy ogrzewania itp.). Dla właścicieli nieruchomości w Courchevel to pilny problem: by utrzymać potencjał dochodów z wynajmu, nieruchomości muszą zostać dostosowane do nowych standardów. Już teraz obserwujemy „ucieczkę do jakości”, gdzie nabywcy koncentrują się na nowszych, dobrze zaizolowanych chaletach lub tych już doposażonych w nowoczesne ogrzewanie i izolacjeinvestropa.cominvestropa.com. Starsze chalety o słabych ocenach stają w obliczu rynku dwubiegunowego: albo sprzedają się ze znacznym upustem, albo wcale, lub właściciele inwestują w modernizacje (panele słoneczne, pompy ciepła, lepsza izolacja) poprawiające ocenę. Te regulacje, nieco wbrew intuicji, wspierają wzrost cen nieruchomości wysokiej jakości – ponieważ domy z oceną energetyczną A/B stają się jeszcze bardziej wartościowe i pożądane investropa.cominvestropa.com. W Courchevel 1850 wiele luksusowych chaletów przeszło remonty obejmujące montaż potrójnych szyb, ogrzewania geotermalnego itp., by zapewnić możliwość dalszego wynajmu. Ogólnie ta polityka przesuwa rynek w stronę zrównoważonego rozwoju, co w dłuższej perspektywie poprawia jakość zasobów mieszkaniowych i jest zgodne z wartościami wielu kupujących (wielu zamożnych klientów docenia ekologiczne ulepszenia jako część standardu luksusu).
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego: Regiony Francji bogate w turystykę starają się zrównoważyć opłacalność najmu krótkoterminowego z potrzebami lokalnych społeczności. W niektórych alpejskich miastach (zwłaszcza większych, takich jak Chamonix) władze lokalne ograniczyły liczbę wynajmowanych nieruchomości turystycznych lub wymagają specjalnych pozwoleń na ich prowadzenie dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, na przykład, wprowadziło limity na wynajem wakacyjny w określonych strefach, aby zwiększyć dostępność mieszkań dla mieszkańców i pracowników sezonowych. Chociaż mniejsza skala Courchevel i jego charakter typowego kurortu sprawiają, że nie nałożono tam jeszcze surowych limitów (gospodarka opiera się na wynajmie), nie jest to miejsce wolne od nadzoru regulacyjnego. Właściciele w Courchevel muszą rejestrować swoje nieruchomości, jeśli chcą je wynajmować krótkoterminowo, i płacić podatki turystyczne. Jeśli w przyszłości zostaną wprowadzone nowe przepisy – na przykład ograniczające liczbę tygodni, które nieruchomość może być wynajmowana, albo wymagające statusu głównego miejsca zamieszkania dla nieograniczonego najmu – mogłoby to wpłynąć na kalkulację inwestycyjną. Jednak biorąc pod uwagę profil Courchevel 1850 (w przeważającej mierze luksusowe drugie domy i infrastrukturę turystyczną), każda taka polityka prawdopodobnie miałaby umiarkowany charakter. Warto zauważyć, że ograniczając podaż wynajmu w miejscach takich jak Chamonix, miasta te mimowolnie zwiększają popyt (i stawki) na nieruchomości, które są dostępneinvestropa.cominvestropa.com. Podobny efekt może mieć miejsce w Courchevel: jeśli kiedykolwiek najem zostanie ograniczony, ekskluzywne nieruchomości pozostałe w puli mogą cieszyć się jeszcze większym zainteresowaniem zamożnych turystów. To obszar wart obserwacji, jednak na rok 2025 Courchevel pozostaje bardzo przyjaznym rynkiem do wynajmu, bez specyficznych lokalnych zakazów dotyczących najmu wakacyjnego (poza krajowymi przepisami).
Podatki od drugich domów: Rząd francuski oraz lokalne gminy wprowadziły podatki skierowane do właścicieli drugich domów, wśród których znajduje się wielu posiadaczy nieruchomości w Courchevel. Środki te obejmują wyższe dodatki do taxe d’habitation w obszarach oficjalnie oznaczonych jako mające niedobory mieszkaniowe dla lokalnych mieszkańców (zones tendues). Departament Savoie, w którego skład wchodzi Courchevel, zezwolił na podwyżkę podatku od drugich domów nawet do 60% w niektórych przypadkach. Dodatkowo, niektóre popularne kurorty wprowadziły podatek od pustostanów, aby zniechęcić do pozostawiania nieruchomości niewynajmowanych. W praktyce, dla wartego wiele milionów euro chalet, te lokalne podatki są stosunkowo niewielkie (kilka tysięcy euro rocznie więcej) i nie odstraszają zamożnych nabywcówinvestropa.com. Ogólnokrajowy system podatkowy Francji przewiduje pewne korzystne rozwiązania dla inwestorów: nie ma ogólnego „podatku dla cudzoziemców”, a Francja słynie z przesunięcia w 2018 roku podatku majątkowego tak, aby obejmował wyłącznie nieruchomości (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), który dotyczy nieruchomości o wartości netto powyżej 1,3 mln euro i ma progresywną skalę do ok. 1,5%. Wielu zagranicznych nabywców po prostu wlicza to w koszt posiadania nieruchomości we Francji. W przypadku dochodów z wynajmu, właściciele zagraniczni płacą francuski podatek dochodowy (z umowami unikającymi podwójnego opodatkowania), ale mogą odliczać wydatki, a atrakcyjne rozwiązania, takie jak LMNP (status wynajmu z umeblowaniem), oferują korzystne warunki podatkowe. Ponadto funkcjonują ulgi podatkowe dla wynajmów: dochody z wynajmu umeblowanych nieruchomości mogą być często zredukowane przez amortyzację i koszty, co czasem prowadzi do bardzo niskiego opodatkowania sprawnie zarządzanego chalet. Kluczowym zachętą są także nowe inwestycje – VAT (20%) może być zwrócony, jeśli nieruchomość jest wynajmowana z usługami, co znacznie podwyższa ROI freespiritalpine.com. Istnieją też ulgi podatkowe i dotacje na ekorewitalizacje (w ramach francuskich inicjatyw ekologicznych). Podsumowując, środowisko regulacyjne Francji jest uznawane za stabilne i dość przejrzystemansion-properties.com. Inwestorzy korzystają z silnych zabezpieczeń prawnych (prawa własności są solidnie ugruntowane) mansion-properties.com, a francuska polityka wspierania zrównoważonego wynajmu prawdopodobnie zwiększa długoterminową wartość nieruchomości spełniających te standardy.
Surowe przepisy dotyczące planowania i budowy: Rozwój w Courchevel 1850 podlega surowym zasadom planistycznym, których celem jest ochrona środowiska górskiego i ekskluzywnego charakteru kurortu. Loi Montagne (Ustawa o Górach) oraz lokalne plany urbanistyczne ograniczają rozwój na dużą skalę, zwłaszcza powyżej określonych wysokości. W praktyce oznacza to, że nowe pozwolenia na budowę są rzadkością – nacisk kładzie się na rewitalizację istniejących budynków, a nie na zabudowę dziewiczych terenów investropa.com. Limity wysokości zapewniają, że domy letniskowe pozostają na ludzką skalę (nie znajdziesz tu wysokich kondygnacji), a wytyczne architektoniczne zachowują klasyczną estetykę chaletów. Dodatkowo, budowa nowych rezydencji wakacyjnych w Alpach często wymaga świadczenia korzyści dla społeczności (np. tworzenie miejsc parkingowych lub wsparcie lokalnych mieszkań dla pracowników sezonowych) w ramach rekompensaty. Polityki te skutecznie utrwalają niedobór nieruchomości w Courchevel. Dla właścicieli to dobra wiadomość, ponieważ zapobiega nadmiernemu rozwojowi, który mógłby obniżyć wartość nieruchomości lub urok kurortu. Z drugiej strony, projekty renowacyjne mogą być kosztowne i czasochłonne z powodu formalności – jednak większość luksusowych nabywców akceptuje to jako część posiadania kawałka raju. Warto zauważyć, że Szwajcaria ma jeszcze surowsze przepisy (np. limit Lex Weber na drugie rezydencje), podczas gdy Francja nadal umożliwia rozwój, choć w kontrolowany sposób. Lokalny samorząd Courchevel musi balansować zrównoważony rozwój środowiska (ryzyko lawin, ruch drogowy, zasoby wodne) ze statusem światowej klasy destynacji. Ostatnie modernizacje infrastruktury (jak nowe wyciągi) zwykle są poprzedzane oceną oddziaływania na środowisko, a tam gdzie to możliwe, wykorzystuje się lub modernizuje istniejące obiekty zamiast budować nowe.
Podsumowując, krajobraz regulacyjny w 2025 roku dla właścicieli nieruchomości w Courchevel definiuje nacisk na jakość i zgodność: energooszczędne domy, odpowiedzialny wynajem i kontrolowany rozwój. Te działania, choć zwiększają złożoność dla właścicieli, zasadniczo podnoszą długoterminową wartość oraz ekskluzywność nieruchomości w Courchevel. Kupującym zaleca się upewnienie, że dowolna nieruchomość spełnia nowe standardy lub może zostać do nich dostosowana – oraz konsultowanie się z lokalnymi ekspertami w zakresie optymalizacji podatkowej i zasad najmu. Co ważne, Francja otwiera się na zagranicznych nabywców (brak ograniczeń co do narodowości kupujących), co sprawia, że grono potencjalnych kupujących w Courchevel pozostaje szerokie – od Europy, przez Amerykę, po Azję.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Analiza rynku 2025: Ceny, popyt, podaż i profil kupujących
Ceny nieruchomości w 2025 roku: Ceny nieruchomości w Courchevel 1850 są wyjątkowo wysokie i nadal rosną. Na połowę 2025 roku wysokiej jakości nieruchomości w Courchevel zaczynają się od około 11 000–14 000 € za metr kwadratowy i szybko rosną w przypadku najlepszych lokalizacji investropa.com. Wartości referencyjne pokazują, że luksusowe chalety w Courchevel 1850 regularnie osiągają poziom 30 000 €+ za m², a najbardziej prestiżowe obiekty sięgają zawrotnej kwoty 33 200 € za m² na najwyższym poziomie investropa.com. Dla porównania, te wartości przewyższają inne francuskie kurorty – nawet Val d’Isère (inny luksusowy ośrodek) osiąga średnio około 16 100 € za m² i maksymalnie około 30 000 € investropa.cominvestropa.com – co podkreśla wyjątkową przewagę cenową Courchevel. W ujęciu bezwzględnym, 100-metrowe mieszkanie w 1850 może kosztować z łatwością 3–3,5 miliona € (ok. 35 000 €/m²) snowonly.com, a wolnostojące chalety rutynowo sprzedają się w przedziale 10–50 milionów €, w zależności od wielkości, lokalizacji i udogodnień.
Wzrost cen 2024–2025: Rynek wykazał niezwykłą dynamikę wzrostu wchodząc w 2025 rok. W 2024 roku Courchevel 1850 przewodziło całym francuskim Alpami z 9% wzrostem cen, znacznie przewyższając alpejską średnią wynoszącą około 3% investropa.comdmproperties.com. Ten wzrost odzwierciedla popandemiczny wzrost popytu oraz utrzymującą się niedobór nieruchomości w 1850. Dla porównania, inne prestiżowe kurorty odnotowały solidny, lecz niższy wzrost (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% w 2024) investropa.com. Wyjątkowy skok cen w Courchevel przypisuje się “niskiej podaży” – bardzo niewielu nowych ofert przy wysokim popycie dmproperties.com. Wchodząc w 2025 rok, ceny pozostają na ścieżce wzrostowej, a prognozy sugerują 3–7% wzrostu wartości nieruchomości w Alpach w 2025 roku ogółem investropa.com. Oczekuje się, że Courchevel osiągnie górną granicę tego zakresu, biorąc pod uwagę wyjątkowy popyt. Krótko mówiąc, rynek w 2025 roku charakteryzują rekordowo wysokie ceny oraz utrzymująca się przewaga sprzedających w Courchevel 1850.
Popyt i demografia kupujących: Popyt na nieruchomości w Courchevel jest naprawdę globalny i napędzany głównie przez osoby o wysokim majątku. Nabywcy zagraniczni dominują, a największe zainteresowanie pochodzi z Wielkiej Brytanii i USA, a także rosnącej grupy nabywców z Azjiinvestropa.cominvestropa.com. Amerykańscy kupujący stali się szczególnie widoczni w ostatnich latach – dzięki silnemu dolarowi (co sprawia, że aktywa wyceniane w euro są relatywnie tańsze) – i poszukują prestiżowych chaletów w najlepszych kurortach, takich jak Courchevel i Val d’Isère investropa.com. Brytyjscy nabywcy pozostają bardzo aktywni pomimo Brexitu, utrzymując długoletnią popularność Courchevel wśród brytyjskiej elity. Rośnie także zainteresowanie ze strony Chin, Singapuru i Hongkongu, ponieważ azjatyccy ultrabogaci odkrywają prestiż, jaki wiąże się z posiadaniem nieruchomości w Alpach investropa.com (przyciągani przez znakomite szkoły narciarskie dla rodzin i atrakcyjność inwestycji w styl życia alpejski). Historycznie Courchevel 1850 było miejscem zabaw zamożnych Europejczyków i mieszkańców Bliskiego Wschodu – szczególnie rosyjscy oligarchowie i miliarderzy byli znaczącymi graczami, kupując jedne z najbardziej okazałych chaletów (kilku Rosjan wciąż posiada tu nieruchomości) businessinsider.combusinessinsider.com. Czynniki geopolityczne ostatnio ograniczyły nowe inwestycje rosyjskie, jednak lukę tę wypełnili inni (np. Amerykanie). Typowy nabywca nieruchomości w Courchevel w 2025 roku to osoba lub family office z segmentu UHNW (Ultra High Net Worth), szukający luksusowego drugiego domu, który stanowi zarówno inwestycję, jak i symbol statusu. Odporność i płynność finansowa tej grupy pomagają utrzymać wysoki popyt nawet podczas wahań gospodarczych.
Ograniczenia podaży: Jedną z cech definiujących rynek Courchevel 1850 jest poważne ograniczenie podaży. Ośrodek jest niewielki i geograficznie ograniczony – położony na zboczu góry, z dużą częścią możliwego do zabudowy terenu już zajętą przez domy, hotele lub chronione lasy/nartostrady. Nowa zabudowa jest rzadka i ściśle kontrolowana przez lokalne władze (w celu zachowania alpejskiego środowiska i ekskluzywnego charakteru) investropa.com. W praktyce Courchevel nie może się rozbudowywać ani masowo rozwijać; wszelkie dodatki mają zwykle charakter butikowych, luksusowych projektów lub stanowią zastąpienie starszych zabudowań. W efekcie w danym momencie liczba nieruchomości dostępnych na sprzedaż w 1850 jest bardzo niska (często na rynku otwartym znajduje się zaledwie kilka domów, inne zmieniają właściciela poza rynkiem). Wielu właścicieli to posiadacze długoterminowi (niektóre nieruchomości są przekazywane w rodzinie lub prywatnie między przyjaciółmi). Na koniec 2024 roku lokalni agenci zauważyli brak porozumienia między sprzedawcami i kupującymi w 1850 – niektórzy właściciele wyceniali starsze domy na bardzo wysokich poziomach ze względu na brak konkurencji, co prowadziło do dłuższych negocjacji freespiritalpine.com. Jednak wszystko, co jest naprawdę prestiżowe i dobrze wycenione, sprzedaje się szybko, ponieważ jest więcej chętnych niż dostępnych domów. Ten chroniczny niedobór podaży wywiera presję na wzrost cen – nadwyżka popytu nie znajduje ujścia. Oznacza to również, że rynek w Courchevel jest częściowo odizolowany: nawet jeśli popyt lekko osłabnie, niedostatek chroni wartości. Podsumowując, w 2025 roku Courchevel 1850 ponownie zmaga się z sytuacją, w której popyt znacznie przewyższa podaż, co tworzy przepis na utrzymanie wysokich cen i szybkie sprzedaże najlepszych nieruchomości.
Trendy w luksusowych chaletach i apartamentach w 2025 roku
Chalet – ultraluksus i alpejska tradycja:Chalet są znakiem rozpoznawczym rynku nieruchomości w Courchevel 1850, a najnowsze trendy pokazują, że kupujący poszukują gotowych do zamieszkania, ultranowoczesnych luksusów w tradycyjnej fasadzie chalet. Wiele z najbardziej pożądanych nieruchomości to nowo wybudowane lub niedawno gruntownie wyremontowane chalet, które łączą autentyczne alpejskie elewacje (stare drewno, kamień i charakterystyczny dach chalet) z nowoczesnymi wnętrzami. Klienci segmentu premium w 2025 roku stawiają na chalet wyposażone we wszelkie możliwe udogodnienia: kryte baseny lub spa, strefy wellness (sauna, hammam, siłownia), prywatne kina, piwniczki na wino, ogrzewane garaże oraz bezpośredni dostęp do stoku (ski-in/ski-out). Takie w pełni wyposażone „pięciogwiazdkowe” chalet osiągają najwyższe ceny za m² i szybko znikają z rynku. Dla kontrastu starsze chalet wymagające renowacji często napotykają na pewne wyzwania cenowe – ostatnio obserwuje się „konflikt między oczekiwaniami sprzedających a ofertami kupujących” w przypadku czalet mających kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i nieodnowionych freespiritalpine.com. Kupujący są skłonni zapłacić najwyższe ceny za nieruchomości w idealnym stanie lub nowo wybudowane, ale jeśli wnętrze chalet jest przestarzałe lub brakuje obiektu wellness, spodziewają się rabatu lub miejsca na negocjacjefreespiritalpine.com. Ten trend stwarza okazje: inwestorzy gotowi na remont starszej nieruchomości mogą znacząco podnieść jej wartość. Podsumowując, poprzeczka dla „luksusowego chalet” w 2025 roku jest bardzo wysoko – nowoczesny alpejski design, inteligentne rozwiązania technologiczne oraz hotelowy komfort to standard w segmencie prime 1850.
Apartamenty – Nowe Inwestycje i Rezydencje Serwisowane: Choć to chalety przyciągają najwięcej uwagi, luksusowe apartamenty stały się ważną częścią rynku nieruchomości w Courchevel, szczególnie w rejonach 1650 (Moriond) i 1550 (Village), a także jako rezydencje z dostępem bezpośrednio na stok w 1850. W ostatnich latach pojawiły się nowe inwestycje apartamentowe, które odpowiadają na potrzeby kupujących szukających połączenia luksusu i wygody. Przykładem są projekty takie jak Sundance Lodge oraz Steamboat Lodge w Courchevel 1650 (planowane zakończenie prac na koniec 2025 roku), które oferują udogodnienia na poziomie 5-gwiazdkowego hotelu – concierge, baseny, spa i restauracje na miejscu – zamknięte w formule prywatnej własności apartamentu freespiritalpine.com. Te rezydencje obejmują praktyczne “na klucz” 2-pokojowe mieszkania oraz przestronne penthouse’y z 5–6 sypialniami, które wielkością dorównują chletom freespiritalpine.com. Koncepcja to zapewnienie alternatywy dla chaletów – wszystkie korzyści z takiego stylu życia, ale mniej problemów z utrzymaniem. Takie nieruchomości zostały bardzo dobrze przyjęte: kupującym podoba się opcja pełnego zarządzania apartamentem i możliwość wynajmu kiedy nie korzystają z niego sami (niektóre mają gotowe programy najmu). Jeśli chodzi o design, trendy w apartamentach są podobne do tych w chaletach – wysokiej jakości lokalne materiały (stare drewniane belki, kamienne kominki) połączone z nowoczesnymi, alpejskimi wnętrzami. Wśród cech powszechnych są duże okna panoramiczne, wysokie sufity oraz otwarte przestrzenie dzienne, które maksymalizują widoki. Drugim zauważalnym trendem jest flex-space – nowe apartamenty oferują pomieszczenia, które mogą służyć jako dodatkowe sypialnie, biura lub pokoje multimedialne, zgodnie z potrzebami właścicieli (odzwierciedla to wydłużone pobyty, a nawet prace zdalne właścicieli). W samym Courchevel 1850 podaż apartamentów jest ograniczona (wioska to głównie chalety i hotele), ale tam, gdzie są apartamenty, mieszczą się zwykle w ekskluzywnych budynkach typu chalet, liczących tylko 4–10 jednostek, co zapewnia prywatność i prestiż.
Trendy w zakresie udogodnień i stylu życia:„Wellness” wyprzedza narciarstwo jako priorytet – to zauważalna zmiana trendów w nieruchomościach alpejskich dmproperties.com. W Courchevel widać to po wyposażeniu chaletów i apartamentów. Kupujący obecnie bardzo wysoko oceniają wnętrza wellness i całoroczną użyteczność. W wielu nowych lub odnowionych chaletach znajdują się specjalne pokoje spa, studia jogi albo fitness, ponieważ właściciele i goście mogą spędzać tyle samo czasu na relaksie i regeneracji, co na stokach narciarskich. Deweloperzy zwracają również uwagę na efektywność energetyczną i technologię – montując nowoczesną izolację, pompy ciepła, potrójne szyby itp., aby spełnić nowe przepisy i przyciągnąć ekologicznych nabywców z segmentu premium. Systemy smart home (kontrolujące oświetlenie, ogrzewanie, bezpieczeństwo, a nawet harmonogram sauny) są standardem w topowych nieruchomościach. Ponadto popularne są elementy biophilic design – integracja naturalnych materiałów, maksymalizacja światła dziennego i górskich widoków, co dobrze wpisuje się w wellnessowy klimat.
Na froncie architektonicznym, Courchevel utrzymuje surowe zasady projektowe, aby zachować urok tradycyjnych chaletów, więc na zewnątrz trendem jest ewolucja, a nie rewolucja. Nowe chalety nadal wyglądają jak tradycyjne chalety (spadziste dachy, drewniane elewacje), ale są większe i bardziej okazałe niż dawne rustykalne domki. Niektóre z najnowszych „chaletów” to w rzeczywistości mini-rezydencje (ponad 10 000 stóp kwadratowych), starannie zamaskowane w drewnie i kamieniu. Trwały napływ luksusowych sklepów oraz restauracji (z ponad 40 butikami projektantów i dziesiątkami wykwintnych restauracji w 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) uzupełnia ten trend na rynku nieruchomości – dzisiejsi właściciele oczekują pełnego luksusowego ekosystemu. Podsumowując, trendy nieruchomościowe na 2025 rok w Courchevel 1850 skupiają się na najwyższej jakości udogodnieniach wellness, nowoczesnym alpejskim designie oraz bogatej ofercie serwisowej (zarówno poprzez obsługiwane chalety, jak i rezydencje z pełnym zakresem usług). Rynek odpowiada na potrzeby kupujących, którzy poszukują całorocznego azylu, oferującego znacznie więcej niż tylko miejsce do spania po nartach.
Możliwości inwestycyjne i prognozowane zwroty
Potencjał wzrostu wartości kapitału: Nieruchomości w Courchevel 1850 są często postrzegane jako inwestycja blue-chip, oferująca solidne zabezpieczenie kapitału i długoterminowy wzrost wartości, a nie szybkie zyski spekulacyjne. Wyniki są imponujące – wartość nieruchomości we francuskich Alpach wzrosła średnio o około 30% od 2020 roku (około 5,5% rocznie) investropa.cominvestropa.com, a najlepsze kurorty były szczególnie skuteczne, zwłaszcza po pandemii. W przypadku Courchevel ceny w ostatnich latach gwałtownie wzrosły (np. +9% tylko w 2024 roku) investropa.com, ustanawiając nowe rekordy. W przyszłości, choć tempo może się nieco uspokoić, eksperci prognozują umiarkowany wzrost na poziomie ~3–7% rocznie na rynkach alpejskich do 2026 roku investropa.com. Dla tak ekskluzywnego obszaru jak 1850 można rozsądnie oczekiwać wyników w górnym zakresie tej prognozy, o ile nie nastąpią poważne zakłócenia. Oznacza to, że dzisiejszy chalet o wartości 10 milionów euro może naturalnie zyskać na wartości do około 11–12 milionów euro w ciągu kilku lat, wyłącznie dzięki rynkowemu wzrostowi. Co więcej, wyjątkowa luka podażowo-popytowa Courchevel sugeruje, że można oczekiwać ponadprzeciętnego wzrostu wartości – gdy tylko pojawia się napływ nowych zamożnych nabywców (na przykład z rynków wschodzących lub w wyniku silnej gospodarki), ceny mają przestrzeń do gwałtownego wzrostu ze względu na ograniczoną podaż. W istocie, perspektywy wzrostu kapitału pozostają silne, czyniąc strategię kup i trzymaj opłacalną. Nawet w bardzo długiej perspektywie nieruchomości prime w Alpach wykazują stałe wzrosty (na przykład najlepsze domy narciarskie zyskały średnio około 33% na wartości od 2008 roku, a tempo wzrostu przyspieszyło po 2020 roku) investropa.com.
Dochody z najmu i zwroty z inwestycji: Inwestorzy powinni pamiętać, że stopy zwrotu z najmu w Courchevel 1850 są stosunkowo niskie procentowo, co jest częstą cechą ultraluksusowych rynków. Ze względu na bardzo wysokie ceny zakupu, dochód z najmu, choć duży w ujęciu bezwzględnym, przekłada się na umiarkowaną roczną stopę zwrotu. Typowe netto stopy zwrotu z najmu w prestiżowych kurortach, takich jak Courchevel, wynoszą około 2–3% snowonly.com. Dla porównania, mniej ekskluzywne francuskie regiony alpejskie mogą przynosić 4–4,5% netto snowonly.com, a średnia krajowa stopa zwrotu z najmu we Francji (wszystkie typy nieruchomości) to około 6% mansion-properties.com. Oznacza to, że inwestor w Courchevel zazwyczaj stawia na wzrost wartości kapitału i użytkowanie własne, a nie wysokie zyski gotówkowe. Na przykład nieruchomość o wartości 5 milionów euro może generować przychód brutto około 200 tys. euro rocznie z najmu (jeśli wynajmowana w szczycie sezonu), co po odliczeniu kosztów daje ~150 tys. euro netto – czyli około 3% zwrotu. Jednak te liczby nie oddają wysokich stawek czynszu i możliwości pokrywania kosztów posiadania nieruchomości. W szczytowych tygodniach zimowych (Nowy Rok, ferie szkolne) tygodniowe stawki najmu za najlepsze chalety mogą przekraczać 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Nawet mniejsze, ekskluzywne apartamenty mogą osiągać kilkadziesiąt tysięcy euro tygodniowo w sezonie wysokim. Jeśli właściciel jest skłonny wynająć swoją nieruchomość np. przez 8–10 tygodni zimy oraz kilka tygodni latem, może pokryć znaczną część rocznych kosztów (personel, utrzymanie, podatki), a nawet osiągnąć zysk przy jednoczesnym cieszeniu się nieruchomością przez część roku.
Warto też zauważyć, że popyt na wynajem jest bardzo wysoki w Courchevel w tygodniach, kiedy właściciele decydują się udostępnić swoje domy najemcom. Specjaliści od wynajmu alpejskiego podają, że dobrze położone chalety mogą osiągać 70–90% rezerwacji w sezonie zimowym (a nawet latem)snowonly.com. Rozwój turystyki całorocznej sprawia, że lipiec–sierpień przynoszą już zauważalne przychody z najmu (choć mniejsze niż zimą). Zatem bystry właściciel może uzyskać niemal pełne obłożenie w sezonach wysokich i uzyskać lepszą efektywną stopę zwrotu. Część nieruchomości obsługują luksusowi touroperatorzy lub agencje wynajmu chaletów, co może uprościć cały proces.
Strategie inwestycyjne i możliwości: Dla inwestorów istnieje kilka sposobów maksymalizacji zysków w Courchevel:
Strategie renowacyjne: Jak wspomniano, starsze domki w lokalizacjach klasy A+, które wymagają modernizacji, czasami można nabyć z niewielkim względnym rabatem. Inwestycja w wysokiej klasy renowację (z poprawioną efektywnością energetyczną, nowymi udogodnieniami) nie tylko znacząco zwiększa wartość nieruchomości, ale także jej atrakcyjność do wynajmu. Biorąc pod uwagę regulacyjne naciski na efektywność energetyczną domów, takie modernizacje mogą zabezpieczyć inwestycję na przyszłość.
Zwolnienie z VAT dla nowych inwestycji: Francja oferuje atrakcyjną zachętę dla osób kupujących nowe inwestycje na terenach turystycznych. Jeśli kupisz nową nieruchomość i zobowiążesz się do jej wynajmu w pełni umeblowanej, z usługami na poziomie hotelowym (np. sprzątanie, śniadania) przez określoną liczbę tygodni, kwalifikujesz się do zwrotu 20% VAT od ceny zakupu freespiritalpine.com. W kontekście Courchevel, 20% wielomilionowego zakupu to znaczna kwota – co w praktyce oznacza natychmiastowy wzrost kapitału własnego. Wielu kupujących nowe apartamenty w Courchevel 1650 korzysta z tego programu, finansując VAT podczas budowy i odzyskując go po zakupie poprzez przystąpienie do programu wynajmu. Poprawia to zwrot z inwestycji i przepływy pieniężne, czyniąc rentowność wynajmu bardziej atrakcyjną w początkowych latach.
Model współwłasności: Niektórzy inwestorzy łączą siły z przyjaciółmi lub rodziną, aby wspólnie posiadać chalet (nieformalnie lub poprzez spółkę z o.o.), dzieląc się użytkowaniem i kosztami. Biorąc pod uwagę wysokie ceny, może to mieć sens, a przy starannym harmonogramie każda ze stron może cieszyć się najbardziej atrakcyjnymi tygodniami. Coraz popularniejszy staje się również trend własności ułamkowej lub prywatnych klubów członkowskich w luksusowych nieruchomościach narciarskich, pozwalający inwestorom kupować „udziały” w bardzo ekskluzywnych chaletach (należy jednak zachować ostrożność i zadbać o jasność prawną – to wciąż rozwijająca się koncepcja).
Porównawcza wartość w mniej znanych rejonach: Chociaż samo Courchevel jest drogie, inwestorzy czasami rozważają zakup na obrzeżach Courchevel (np. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 czy pobliska La Tania). Te tereny należą do tej samej strefy narciarskiej i czerpią korzyści z renomy Courchevel, ale ceny nieruchomości mogą być niższe. Na przykład wioski satelickie w Trzech Dolinach mogą kosztować 50–70% mniej za m² niż 1850 investropa.cominvestropa.com, a ich stopy zwrotu z wynajmu (4%+ netto) często przewyższają zyski z wynajmu w prestiżowych kurortach snowonly.com. Kompromisem są słabszy wzrost wartości kapitału i inna grupa najemców, ale jako „gra inwestycyjna” niektórzy kupujący dywersyfikują portfel, inwestując zarówno w najbardziej pożądane, jak i obiecujące ośrodki.
Podsumowując, prognozowane zyski w Courchevel 1850 pochodzą z połączenia umiarkowanych dochodów z wynajmu i solidnego wzrostu wartości kapitału. Kupujący w 2025 roku może spodziewać się jednocyfrowych rocznych wzrostów wartości (skumulowanych na bardzo wysokiej bazie) oraz możliwości zrekompensowania kosztów dzięki wynajmom, które, choć przynoszą tylko kilka procent, są znaczące w przeliczeniu na euro. Biorąc pod uwagę fundamenty rynkowe Courchevel, nawet ostrożna strategia trzymania do 2028 roku prawdopodobnie przyniesie znaczny całkowity zwrot, łącząc aprecjację aktywów i wszelkie dywidendy z wynajmu. Kluczem jest zakup nieruchomości o wysokiej jakości (lokalizacja i standard), ponieważ nieruchomości trofeowe zawsze będą najbardziej pożądane – zapewniając zarówno silną płynność, jak i najwyższe ceny przy późniejszej sprzedaży. Dowodem na zaufanie do rynku są analizy ekspertów określające trend nieruchomości w Alpach jako „niewątpliwie wzrostowy” i podkreślające, że kluczowe kurorty, takie jak Courchevel, mają wyjątkowo mocne fundamenty na przyszłość investropa.cominvestropa.com.
Regulacje i polityka rządowa wpływające na rynek nieruchomości
Ustawy dotyczące efektywności energetycznej („Loi Climat”): Istotną zmianą polityki dotyczącej francuskiego rynku nieruchomości jest stopniowe wprowadzanie zakazu wynajmu nieruchomości o słabych parametrach energetycznych. Od 2025 roku domy sklasyfikowane jako „G” pod względem efektywności energetycznej nie mogą być legalnie wynajmowane we Francjimansion-properties.com. Do 2028 roku zakaz ten rozszerzy się na nieruchomości z oceną „F”, a następnie na „E” w 2034 roku. W alpejskich kurortach wiele tradycyjnych, wybudowanych dekady temu chaletów może mieścić się w tych niższych kategoriach efektywności (ze względu na okna z pojedynczą szybą, niewystarczającą izolację, stare systemy ogrzewania itp.). Dla właścicieli nieruchomości w Courchevel to pilny problem: by utrzymać potencjał dochodów z wynajmu, nieruchomości muszą zostać dostosowane do nowych standardów. Już teraz obserwujemy „ucieczkę do jakości”, gdzie nabywcy koncentrują się na nowszych, dobrze zaizolowanych chaletach lub tych już doposażonych w nowoczesne ogrzewanie i izolacjeinvestropa.cominvestropa.com. Starsze chalety o słabych ocenach stają w obliczu rynku dwubiegunowego: albo sprzedają się ze znacznym upustem, albo wcale, lub właściciele inwestują w modernizacje (panele słoneczne, pompy ciepła, lepsza izolacja) poprawiające ocenę. Te regulacje, nieco wbrew intuicji, wspierają wzrost cen nieruchomości wysokiej jakości – ponieważ domy z oceną energetyczną A/B stają się jeszcze bardziej wartościowe i pożądane investropa.cominvestropa.com. W Courchevel 1850 wiele luksusowych chaletów przeszło remonty obejmujące montaż potrójnych szyb, ogrzewania geotermalnego itp., by zapewnić możliwość dalszego wynajmu. Ogólnie ta polityka przesuwa rynek w stronę zrównoważonego rozwoju, co w dłuższej perspektywie poprawia jakość zasobów mieszkaniowych i jest zgodne z wartościami wielu kupujących (wielu zamożnych klientów docenia ekologiczne ulepszenia jako część standardu luksusu).
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego: Regiony Francji bogate w turystykę starają się zrównoważyć opłacalność najmu krótkoterminowego z potrzebami lokalnych społeczności. W niektórych alpejskich miastach (zwłaszcza większych, takich jak Chamonix) władze lokalne ograniczyły liczbę wynajmowanych nieruchomości turystycznych lub wymagają specjalnych pozwoleń na ich prowadzenie dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, na przykład, wprowadziło limity na wynajem wakacyjny w określonych strefach, aby zwiększyć dostępność mieszkań dla mieszkańców i pracowników sezonowych. Chociaż mniejsza skala Courchevel i jego charakter typowego kurortu sprawiają, że nie nałożono tam jeszcze surowych limitów (gospodarka opiera się na wynajmie), nie jest to miejsce wolne od nadzoru regulacyjnego. Właściciele w Courchevel muszą rejestrować swoje nieruchomości, jeśli chcą je wynajmować krótkoterminowo, i płacić podatki turystyczne. Jeśli w przyszłości zostaną wprowadzone nowe przepisy – na przykład ograniczające liczbę tygodni, które nieruchomość może być wynajmowana, albo wymagające statusu głównego miejsca zamieszkania dla nieograniczonego najmu – mogłoby to wpłynąć na kalkulację inwestycyjną. Jednak biorąc pod uwagę profil Courchevel 1850 (w przeważającej mierze luksusowe drugie domy i infrastrukturę turystyczną), każda taka polityka prawdopodobnie miałaby umiarkowany charakter. Warto zauważyć, że ograniczając podaż wynajmu w miejscach takich jak Chamonix, miasta te mimowolnie zwiększają popyt (i stawki) na nieruchomości, które są dostępneinvestropa.cominvestropa.com. Podobny efekt może mieć miejsce w Courchevel: jeśli kiedykolwiek najem zostanie ograniczony, ekskluzywne nieruchomości pozostałe w puli mogą cieszyć się jeszcze większym zainteresowaniem zamożnych turystów. To obszar wart obserwacji, jednak na rok 2025 Courchevel pozostaje bardzo przyjaznym rynkiem do wynajmu, bez specyficznych lokalnych zakazów dotyczących najmu wakacyjnego (poza krajowymi przepisami).
Podatki od drugich domów: Rząd francuski oraz lokalne gminy wprowadziły podatki skierowane do właścicieli drugich domów, wśród których znajduje się wielu posiadaczy nieruchomości w Courchevel. Środki te obejmują wyższe dodatki do taxe d’habitation w obszarach oficjalnie oznaczonych jako mające niedobory mieszkaniowe dla lokalnych mieszkańców (zones tendues). Departament Savoie, w którego skład wchodzi Courchevel, zezwolił na podwyżkę podatku od drugich domów nawet do 60% w niektórych przypadkach. Dodatkowo, niektóre popularne kurorty wprowadziły podatek od pustostanów, aby zniechęcić do pozostawiania nieruchomości niewynajmowanych. W praktyce, dla wartego wiele milionów euro chalet, te lokalne podatki są stosunkowo niewielkie (kilka tysięcy euro rocznie więcej) i nie odstraszają zamożnych nabywcówinvestropa.com. Ogólnokrajowy system podatkowy Francji przewiduje pewne korzystne rozwiązania dla inwestorów: nie ma ogólnego „podatku dla cudzoziemców”, a Francja słynie z przesunięcia w 2018 roku podatku majątkowego tak, aby obejmował wyłącznie nieruchomości (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), który dotyczy nieruchomości o wartości netto powyżej 1,3 mln euro i ma progresywną skalę do ok. 1,5%. Wielu zagranicznych nabywców po prostu wlicza to w koszt posiadania nieruchomości we Francji. W przypadku dochodów z wynajmu, właściciele zagraniczni płacą francuski podatek dochodowy (z umowami unikającymi podwójnego opodatkowania), ale mogą odliczać wydatki, a atrakcyjne rozwiązania, takie jak LMNP (status wynajmu z umeblowaniem), oferują korzystne warunki podatkowe. Ponadto funkcjonują ulgi podatkowe dla wynajmów: dochody z wynajmu umeblowanych nieruchomości mogą być często zredukowane przez amortyzację i koszty, co czasem prowadzi do bardzo niskiego opodatkowania sprawnie zarządzanego chalet. Kluczowym zachętą są także nowe inwestycje – VAT (20%) może być zwrócony, jeśli nieruchomość jest wynajmowana z usługami, co znacznie podwyższa ROI freespiritalpine.com. Istnieją też ulgi podatkowe i dotacje na ekorewitalizacje (w ramach francuskich inicjatyw ekologicznych). Podsumowując, środowisko regulacyjne Francji jest uznawane za stabilne i dość przejrzystemansion-properties.com. Inwestorzy korzystają z silnych zabezpieczeń prawnych (prawa własności są solidnie ugruntowane) mansion-properties.com, a francuska polityka wspierania zrównoważonego wynajmu prawdopodobnie zwiększa długoterminową wartość nieruchomości spełniających te standardy.
Surowe przepisy dotyczące planowania i budowy: Rozwój w Courchevel 1850 podlega surowym zasadom planistycznym, których celem jest ochrona środowiska górskiego i ekskluzywnego charakteru kurortu. Loi Montagne (Ustawa o Górach) oraz lokalne plany urbanistyczne ograniczają rozwój na dużą skalę, zwłaszcza powyżej określonych wysokości. W praktyce oznacza to, że nowe pozwolenia na budowę są rzadkością – nacisk kładzie się na rewitalizację istniejących budynków, a nie na zabudowę dziewiczych terenów investropa.com. Limity wysokości zapewniają, że domy letniskowe pozostają na ludzką skalę (nie znajdziesz tu wysokich kondygnacji), a wytyczne architektoniczne zachowują klasyczną estetykę chaletów. Dodatkowo, budowa nowych rezydencji wakacyjnych w Alpach często wymaga świadczenia korzyści dla społeczności (np. tworzenie miejsc parkingowych lub wsparcie lokalnych mieszkań dla pracowników sezonowych) w ramach rekompensaty. Polityki te skutecznie utrwalają niedobór nieruchomości w Courchevel. Dla właścicieli to dobra wiadomość, ponieważ zapobiega nadmiernemu rozwojowi, który mógłby obniżyć wartość nieruchomości lub urok kurortu. Z drugiej strony, projekty renowacyjne mogą być kosztowne i czasochłonne z powodu formalności – jednak większość luksusowych nabywców akceptuje to jako część posiadania kawałka raju. Warto zauważyć, że Szwajcaria ma jeszcze surowsze przepisy (np. limit Lex Weber na drugie rezydencje), podczas gdy Francja nadal umożliwia rozwój, choć w kontrolowany sposób. Lokalny samorząd Courchevel musi balansować zrównoważony rozwój środowiska (ryzyko lawin, ruch drogowy, zasoby wodne) ze statusem światowej klasy destynacji. Ostatnie modernizacje infrastruktury (jak nowe wyciągi) zwykle są poprzedzane oceną oddziaływania na środowisko, a tam gdzie to możliwe, wykorzystuje się lub modernizuje istniejące obiekty zamiast budować nowe.
Podsumowując, krajobraz regulacyjny w 2025 roku dla właścicieli nieruchomości w Courchevel definiuje nacisk na jakość i zgodność: energooszczędne domy, odpowiedzialny wynajem i kontrolowany rozwój. Te działania, choć zwiększają złożoność dla właścicieli, zasadniczo podnoszą długoterminową wartość oraz ekskluzywność nieruchomości w Courchevel. Kupującym zaleca się upewnienie, że dowolna nieruchomość spełnia nowe standardy lub może zostać do nich dostosowana – oraz konsultowanie się z lokalnymi ekspertami w zakresie optymalizacji podatkowej i zasad najmu. Co ważne, Francja otwiera się na zagranicznych nabywców (brak ograniczeń co do narodowości kupujących), co sprawia, że grono potencjalnych kupujących w Courchevel pozostaje szerokie – od Europy, przez Amerykę, po Azję.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Trendy w luksusowych chaletach i apartamentach w 2025 roku
Chalet – ultraluksus i alpejska tradycja:Chalet są znakiem rozpoznawczym rynku nieruchomości w Courchevel 1850, a najnowsze trendy pokazują, że kupujący poszukują gotowych do zamieszkania, ultranowoczesnych luksusów w tradycyjnej fasadzie chalet. Wiele z najbardziej pożądanych nieruchomości to nowo wybudowane lub niedawno gruntownie wyremontowane chalet, które łączą autentyczne alpejskie elewacje (stare drewno, kamień i charakterystyczny dach chalet) z nowoczesnymi wnętrzami. Klienci segmentu premium w 2025 roku stawiają na chalet wyposażone we wszelkie możliwe udogodnienia: kryte baseny lub spa, strefy wellness (sauna, hammam, siłownia), prywatne kina, piwniczki na wino, ogrzewane garaże oraz bezpośredni dostęp do stoku (ski-in/ski-out). Takie w pełni wyposażone „pięciogwiazdkowe” chalet osiągają najwyższe ceny za m² i szybko znikają z rynku. Dla kontrastu starsze chalet wymagające renowacji często napotykają na pewne wyzwania cenowe – ostatnio obserwuje się „konflikt między oczekiwaniami sprzedających a ofertami kupujących” w przypadku czalet mających kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i nieodnowionych freespiritalpine.com. Kupujący są skłonni zapłacić najwyższe ceny za nieruchomości w idealnym stanie lub nowo wybudowane, ale jeśli wnętrze chalet jest przestarzałe lub brakuje obiektu wellness, spodziewają się rabatu lub miejsca na negocjacjefreespiritalpine.com. Ten trend stwarza okazje: inwestorzy gotowi na remont starszej nieruchomości mogą znacząco podnieść jej wartość. Podsumowując, poprzeczka dla „luksusowego chalet” w 2025 roku jest bardzo wysoko – nowoczesny alpejski design, inteligentne rozwiązania technologiczne oraz hotelowy komfort to standard w segmencie prime 1850.
Apartamenty – Nowe Inwestycje i Rezydencje Serwisowane: Choć to chalety przyciągają najwięcej uwagi, luksusowe apartamenty stały się ważną częścią rynku nieruchomości w Courchevel, szczególnie w rejonach 1650 (Moriond) i 1550 (Village), a także jako rezydencje z dostępem bezpośrednio na stok w 1850. W ostatnich latach pojawiły się nowe inwestycje apartamentowe, które odpowiadają na potrzeby kupujących szukających połączenia luksusu i wygody. Przykładem są projekty takie jak Sundance Lodge oraz Steamboat Lodge w Courchevel 1650 (planowane zakończenie prac na koniec 2025 roku), które oferują udogodnienia na poziomie 5-gwiazdkowego hotelu – concierge, baseny, spa i restauracje na miejscu – zamknięte w formule prywatnej własności apartamentu freespiritalpine.com. Te rezydencje obejmują praktyczne “na klucz” 2-pokojowe mieszkania oraz przestronne penthouse’y z 5–6 sypialniami, które wielkością dorównują chletom freespiritalpine.com. Koncepcja to zapewnienie alternatywy dla chaletów – wszystkie korzyści z takiego stylu życia, ale mniej problemów z utrzymaniem. Takie nieruchomości zostały bardzo dobrze przyjęte: kupującym podoba się opcja pełnego zarządzania apartamentem i możliwość wynajmu kiedy nie korzystają z niego sami (niektóre mają gotowe programy najmu). Jeśli chodzi o design, trendy w apartamentach są podobne do tych w chaletach – wysokiej jakości lokalne materiały (stare drewniane belki, kamienne kominki) połączone z nowoczesnymi, alpejskimi wnętrzami. Wśród cech powszechnych są duże okna panoramiczne, wysokie sufity oraz otwarte przestrzenie dzienne, które maksymalizują widoki. Drugim zauważalnym trendem jest flex-space – nowe apartamenty oferują pomieszczenia, które mogą służyć jako dodatkowe sypialnie, biura lub pokoje multimedialne, zgodnie z potrzebami właścicieli (odzwierciedla to wydłużone pobyty, a nawet prace zdalne właścicieli). W samym Courchevel 1850 podaż apartamentów jest ograniczona (wioska to głównie chalety i hotele), ale tam, gdzie są apartamenty, mieszczą się zwykle w ekskluzywnych budynkach typu chalet, liczących tylko 4–10 jednostek, co zapewnia prywatność i prestiż.
Trendy w zakresie udogodnień i stylu życia:„Wellness” wyprzedza narciarstwo jako priorytet – to zauważalna zmiana trendów w nieruchomościach alpejskich dmproperties.com. W Courchevel widać to po wyposażeniu chaletów i apartamentów. Kupujący obecnie bardzo wysoko oceniają wnętrza wellness i całoroczną użyteczność. W wielu nowych lub odnowionych chaletach znajdują się specjalne pokoje spa, studia jogi albo fitness, ponieważ właściciele i goście mogą spędzać tyle samo czasu na relaksie i regeneracji, co na stokach narciarskich. Deweloperzy zwracają również uwagę na efektywność energetyczną i technologię – montując nowoczesną izolację, pompy ciepła, potrójne szyby itp., aby spełnić nowe przepisy i przyciągnąć ekologicznych nabywców z segmentu premium. Systemy smart home (kontrolujące oświetlenie, ogrzewanie, bezpieczeństwo, a nawet harmonogram sauny) są standardem w topowych nieruchomościach. Ponadto popularne są elementy biophilic design – integracja naturalnych materiałów, maksymalizacja światła dziennego i górskich widoków, co dobrze wpisuje się w wellnessowy klimat.
Na froncie architektonicznym, Courchevel utrzymuje surowe zasady projektowe, aby zachować urok tradycyjnych chaletów, więc na zewnątrz trendem jest ewolucja, a nie rewolucja. Nowe chalety nadal wyglądają jak tradycyjne chalety (spadziste dachy, drewniane elewacje), ale są większe i bardziej okazałe niż dawne rustykalne domki. Niektóre z najnowszych „chaletów” to w rzeczywistości mini-rezydencje (ponad 10 000 stóp kwadratowych), starannie zamaskowane w drewnie i kamieniu. Trwały napływ luksusowych sklepów oraz restauracji (z ponad 40 butikami projektantów i dziesiątkami wykwintnych restauracji w 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) uzupełnia ten trend na rynku nieruchomości – dzisiejsi właściciele oczekują pełnego luksusowego ekosystemu. Podsumowując, trendy nieruchomościowe na 2025 rok w Courchevel 1850 skupiają się na najwyższej jakości udogodnieniach wellness, nowoczesnym alpejskim designie oraz bogatej ofercie serwisowej (zarówno poprzez obsługiwane chalety, jak i rezydencje z pełnym zakresem usług). Rynek odpowiada na potrzeby kupujących, którzy poszukują całorocznego azylu, oferującego znacznie więcej niż tylko miejsce do spania po nartach.
Możliwości inwestycyjne i prognozowane zwroty
Potencjał wzrostu wartości kapitału: Nieruchomości w Courchevel 1850 są często postrzegane jako inwestycja blue-chip, oferująca solidne zabezpieczenie kapitału i długoterminowy wzrost wartości, a nie szybkie zyski spekulacyjne. Wyniki są imponujące – wartość nieruchomości we francuskich Alpach wzrosła średnio o około 30% od 2020 roku (około 5,5% rocznie) investropa.cominvestropa.com, a najlepsze kurorty były szczególnie skuteczne, zwłaszcza po pandemii. W przypadku Courchevel ceny w ostatnich latach gwałtownie wzrosły (np. +9% tylko w 2024 roku) investropa.com, ustanawiając nowe rekordy. W przyszłości, choć tempo może się nieco uspokoić, eksperci prognozują umiarkowany wzrost na poziomie ~3–7% rocznie na rynkach alpejskich do 2026 roku investropa.com. Dla tak ekskluzywnego obszaru jak 1850 można rozsądnie oczekiwać wyników w górnym zakresie tej prognozy, o ile nie nastąpią poważne zakłócenia. Oznacza to, że dzisiejszy chalet o wartości 10 milionów euro może naturalnie zyskać na wartości do około 11–12 milionów euro w ciągu kilku lat, wyłącznie dzięki rynkowemu wzrostowi. Co więcej, wyjątkowa luka podażowo-popytowa Courchevel sugeruje, że można oczekiwać ponadprzeciętnego wzrostu wartości – gdy tylko pojawia się napływ nowych zamożnych nabywców (na przykład z rynków wschodzących lub w wyniku silnej gospodarki), ceny mają przestrzeń do gwałtownego wzrostu ze względu na ograniczoną podaż. W istocie, perspektywy wzrostu kapitału pozostają silne, czyniąc strategię kup i trzymaj opłacalną. Nawet w bardzo długiej perspektywie nieruchomości prime w Alpach wykazują stałe wzrosty (na przykład najlepsze domy narciarskie zyskały średnio około 33% na wartości od 2008 roku, a tempo wzrostu przyspieszyło po 2020 roku) investropa.com.
Dochody z najmu i zwroty z inwestycji: Inwestorzy powinni pamiętać, że stopy zwrotu z najmu w Courchevel 1850 są stosunkowo niskie procentowo, co jest częstą cechą ultraluksusowych rynków. Ze względu na bardzo wysokie ceny zakupu, dochód z najmu, choć duży w ujęciu bezwzględnym, przekłada się na umiarkowaną roczną stopę zwrotu. Typowe netto stopy zwrotu z najmu w prestiżowych kurortach, takich jak Courchevel, wynoszą około 2–3% snowonly.com. Dla porównania, mniej ekskluzywne francuskie regiony alpejskie mogą przynosić 4–4,5% netto snowonly.com, a średnia krajowa stopa zwrotu z najmu we Francji (wszystkie typy nieruchomości) to około 6% mansion-properties.com. Oznacza to, że inwestor w Courchevel zazwyczaj stawia na wzrost wartości kapitału i użytkowanie własne, a nie wysokie zyski gotówkowe. Na przykład nieruchomość o wartości 5 milionów euro może generować przychód brutto około 200 tys. euro rocznie z najmu (jeśli wynajmowana w szczycie sezonu), co po odliczeniu kosztów daje ~150 tys. euro netto – czyli około 3% zwrotu. Jednak te liczby nie oddają wysokich stawek czynszu i możliwości pokrywania kosztów posiadania nieruchomości. W szczytowych tygodniach zimowych (Nowy Rok, ferie szkolne) tygodniowe stawki najmu za najlepsze chalety mogą przekraczać 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Nawet mniejsze, ekskluzywne apartamenty mogą osiągać kilkadziesiąt tysięcy euro tygodniowo w sezonie wysokim. Jeśli właściciel jest skłonny wynająć swoją nieruchomość np. przez 8–10 tygodni zimy oraz kilka tygodni latem, może pokryć znaczną część rocznych kosztów (personel, utrzymanie, podatki), a nawet osiągnąć zysk przy jednoczesnym cieszeniu się nieruchomością przez część roku.
Warto też zauważyć, że popyt na wynajem jest bardzo wysoki w Courchevel w tygodniach, kiedy właściciele decydują się udostępnić swoje domy najemcom. Specjaliści od wynajmu alpejskiego podają, że dobrze położone chalety mogą osiągać 70–90% rezerwacji w sezonie zimowym (a nawet latem)snowonly.com. Rozwój turystyki całorocznej sprawia, że lipiec–sierpień przynoszą już zauważalne przychody z najmu (choć mniejsze niż zimą). Zatem bystry właściciel może uzyskać niemal pełne obłożenie w sezonach wysokich i uzyskać lepszą efektywną stopę zwrotu. Część nieruchomości obsługują luksusowi touroperatorzy lub agencje wynajmu chaletów, co może uprościć cały proces.
Strategie inwestycyjne i możliwości: Dla inwestorów istnieje kilka sposobów maksymalizacji zysków w Courchevel:
Strategie renowacyjne: Jak wspomniano, starsze domki w lokalizacjach klasy A+, które wymagają modernizacji, czasami można nabyć z niewielkim względnym rabatem. Inwestycja w wysokiej klasy renowację (z poprawioną efektywnością energetyczną, nowymi udogodnieniami) nie tylko znacząco zwiększa wartość nieruchomości, ale także jej atrakcyjność do wynajmu. Biorąc pod uwagę regulacyjne naciski na efektywność energetyczną domów, takie modernizacje mogą zabezpieczyć inwestycję na przyszłość.
Zwolnienie z VAT dla nowych inwestycji: Francja oferuje atrakcyjną zachętę dla osób kupujących nowe inwestycje na terenach turystycznych. Jeśli kupisz nową nieruchomość i zobowiążesz się do jej wynajmu w pełni umeblowanej, z usługami na poziomie hotelowym (np. sprzątanie, śniadania) przez określoną liczbę tygodni, kwalifikujesz się do zwrotu 20% VAT od ceny zakupu freespiritalpine.com. W kontekście Courchevel, 20% wielomilionowego zakupu to znaczna kwota – co w praktyce oznacza natychmiastowy wzrost kapitału własnego. Wielu kupujących nowe apartamenty w Courchevel 1650 korzysta z tego programu, finansując VAT podczas budowy i odzyskując go po zakupie poprzez przystąpienie do programu wynajmu. Poprawia to zwrot z inwestycji i przepływy pieniężne, czyniąc rentowność wynajmu bardziej atrakcyjną w początkowych latach.
Model współwłasności: Niektórzy inwestorzy łączą siły z przyjaciółmi lub rodziną, aby wspólnie posiadać chalet (nieformalnie lub poprzez spółkę z o.o.), dzieląc się użytkowaniem i kosztami. Biorąc pod uwagę wysokie ceny, może to mieć sens, a przy starannym harmonogramie każda ze stron może cieszyć się najbardziej atrakcyjnymi tygodniami. Coraz popularniejszy staje się również trend własności ułamkowej lub prywatnych klubów członkowskich w luksusowych nieruchomościach narciarskich, pozwalający inwestorom kupować „udziały” w bardzo ekskluzywnych chaletach (należy jednak zachować ostrożność i zadbać o jasność prawną – to wciąż rozwijająca się koncepcja).
Porównawcza wartość w mniej znanych rejonach: Chociaż samo Courchevel jest drogie, inwestorzy czasami rozważają zakup na obrzeżach Courchevel (np. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 czy pobliska La Tania). Te tereny należą do tej samej strefy narciarskiej i czerpią korzyści z renomy Courchevel, ale ceny nieruchomości mogą być niższe. Na przykład wioski satelickie w Trzech Dolinach mogą kosztować 50–70% mniej za m² niż 1850 investropa.cominvestropa.com, a ich stopy zwrotu z wynajmu (4%+ netto) często przewyższają zyski z wynajmu w prestiżowych kurortach snowonly.com. Kompromisem są słabszy wzrost wartości kapitału i inna grupa najemców, ale jako „gra inwestycyjna” niektórzy kupujący dywersyfikują portfel, inwestując zarówno w najbardziej pożądane, jak i obiecujące ośrodki.
Podsumowując, prognozowane zyski w Courchevel 1850 pochodzą z połączenia umiarkowanych dochodów z wynajmu i solidnego wzrostu wartości kapitału. Kupujący w 2025 roku może spodziewać się jednocyfrowych rocznych wzrostów wartości (skumulowanych na bardzo wysokiej bazie) oraz możliwości zrekompensowania kosztów dzięki wynajmom, które, choć przynoszą tylko kilka procent, są znaczące w przeliczeniu na euro. Biorąc pod uwagę fundamenty rynkowe Courchevel, nawet ostrożna strategia trzymania do 2028 roku prawdopodobnie przyniesie znaczny całkowity zwrot, łącząc aprecjację aktywów i wszelkie dywidendy z wynajmu. Kluczem jest zakup nieruchomości o wysokiej jakości (lokalizacja i standard), ponieważ nieruchomości trofeowe zawsze będą najbardziej pożądane – zapewniając zarówno silną płynność, jak i najwyższe ceny przy późniejszej sprzedaży. Dowodem na zaufanie do rynku są analizy ekspertów określające trend nieruchomości w Alpach jako „niewątpliwie wzrostowy” i podkreślające, że kluczowe kurorty, takie jak Courchevel, mają wyjątkowo mocne fundamenty na przyszłość investropa.cominvestropa.com.
Regulacje i polityka rządowa wpływające na rynek nieruchomości
Ustawy dotyczące efektywności energetycznej („Loi Climat”): Istotną zmianą polityki dotyczącej francuskiego rynku nieruchomości jest stopniowe wprowadzanie zakazu wynajmu nieruchomości o słabych parametrach energetycznych. Od 2025 roku domy sklasyfikowane jako „G” pod względem efektywności energetycznej nie mogą być legalnie wynajmowane we Francjimansion-properties.com. Do 2028 roku zakaz ten rozszerzy się na nieruchomości z oceną „F”, a następnie na „E” w 2034 roku. W alpejskich kurortach wiele tradycyjnych, wybudowanych dekady temu chaletów może mieścić się w tych niższych kategoriach efektywności (ze względu na okna z pojedynczą szybą, niewystarczającą izolację, stare systemy ogrzewania itp.). Dla właścicieli nieruchomości w Courchevel to pilny problem: by utrzymać potencjał dochodów z wynajmu, nieruchomości muszą zostać dostosowane do nowych standardów. Już teraz obserwujemy „ucieczkę do jakości”, gdzie nabywcy koncentrują się na nowszych, dobrze zaizolowanych chaletach lub tych już doposażonych w nowoczesne ogrzewanie i izolacjeinvestropa.cominvestropa.com. Starsze chalety o słabych ocenach stają w obliczu rynku dwubiegunowego: albo sprzedają się ze znacznym upustem, albo wcale, lub właściciele inwestują w modernizacje (panele słoneczne, pompy ciepła, lepsza izolacja) poprawiające ocenę. Te regulacje, nieco wbrew intuicji, wspierają wzrost cen nieruchomości wysokiej jakości – ponieważ domy z oceną energetyczną A/B stają się jeszcze bardziej wartościowe i pożądane investropa.cominvestropa.com. W Courchevel 1850 wiele luksusowych chaletów przeszło remonty obejmujące montaż potrójnych szyb, ogrzewania geotermalnego itp., by zapewnić możliwość dalszego wynajmu. Ogólnie ta polityka przesuwa rynek w stronę zrównoważonego rozwoju, co w dłuższej perspektywie poprawia jakość zasobów mieszkaniowych i jest zgodne z wartościami wielu kupujących (wielu zamożnych klientów docenia ekologiczne ulepszenia jako część standardu luksusu).
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego: Regiony Francji bogate w turystykę starają się zrównoważyć opłacalność najmu krótkoterminowego z potrzebami lokalnych społeczności. W niektórych alpejskich miastach (zwłaszcza większych, takich jak Chamonix) władze lokalne ograniczyły liczbę wynajmowanych nieruchomości turystycznych lub wymagają specjalnych pozwoleń na ich prowadzenie dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, na przykład, wprowadziło limity na wynajem wakacyjny w określonych strefach, aby zwiększyć dostępność mieszkań dla mieszkańców i pracowników sezonowych. Chociaż mniejsza skala Courchevel i jego charakter typowego kurortu sprawiają, że nie nałożono tam jeszcze surowych limitów (gospodarka opiera się na wynajmie), nie jest to miejsce wolne od nadzoru regulacyjnego. Właściciele w Courchevel muszą rejestrować swoje nieruchomości, jeśli chcą je wynajmować krótkoterminowo, i płacić podatki turystyczne. Jeśli w przyszłości zostaną wprowadzone nowe przepisy – na przykład ograniczające liczbę tygodni, które nieruchomość może być wynajmowana, albo wymagające statusu głównego miejsca zamieszkania dla nieograniczonego najmu – mogłoby to wpłynąć na kalkulację inwestycyjną. Jednak biorąc pod uwagę profil Courchevel 1850 (w przeważającej mierze luksusowe drugie domy i infrastrukturę turystyczną), każda taka polityka prawdopodobnie miałaby umiarkowany charakter. Warto zauważyć, że ograniczając podaż wynajmu w miejscach takich jak Chamonix, miasta te mimowolnie zwiększają popyt (i stawki) na nieruchomości, które są dostępneinvestropa.cominvestropa.com. Podobny efekt może mieć miejsce w Courchevel: jeśli kiedykolwiek najem zostanie ograniczony, ekskluzywne nieruchomości pozostałe w puli mogą cieszyć się jeszcze większym zainteresowaniem zamożnych turystów. To obszar wart obserwacji, jednak na rok 2025 Courchevel pozostaje bardzo przyjaznym rynkiem do wynajmu, bez specyficznych lokalnych zakazów dotyczących najmu wakacyjnego (poza krajowymi przepisami).
Podatki od drugich domów: Rząd francuski oraz lokalne gminy wprowadziły podatki skierowane do właścicieli drugich domów, wśród których znajduje się wielu posiadaczy nieruchomości w Courchevel. Środki te obejmują wyższe dodatki do taxe d’habitation w obszarach oficjalnie oznaczonych jako mające niedobory mieszkaniowe dla lokalnych mieszkańców (zones tendues). Departament Savoie, w którego skład wchodzi Courchevel, zezwolił na podwyżkę podatku od drugich domów nawet do 60% w niektórych przypadkach. Dodatkowo, niektóre popularne kurorty wprowadziły podatek od pustostanów, aby zniechęcić do pozostawiania nieruchomości niewynajmowanych. W praktyce, dla wartego wiele milionów euro chalet, te lokalne podatki są stosunkowo niewielkie (kilka tysięcy euro rocznie więcej) i nie odstraszają zamożnych nabywcówinvestropa.com. Ogólnokrajowy system podatkowy Francji przewiduje pewne korzystne rozwiązania dla inwestorów: nie ma ogólnego „podatku dla cudzoziemców”, a Francja słynie z przesunięcia w 2018 roku podatku majątkowego tak, aby obejmował wyłącznie nieruchomości (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), który dotyczy nieruchomości o wartości netto powyżej 1,3 mln euro i ma progresywną skalę do ok. 1,5%. Wielu zagranicznych nabywców po prostu wlicza to w koszt posiadania nieruchomości we Francji. W przypadku dochodów z wynajmu, właściciele zagraniczni płacą francuski podatek dochodowy (z umowami unikającymi podwójnego opodatkowania), ale mogą odliczać wydatki, a atrakcyjne rozwiązania, takie jak LMNP (status wynajmu z umeblowaniem), oferują korzystne warunki podatkowe. Ponadto funkcjonują ulgi podatkowe dla wynajmów: dochody z wynajmu umeblowanych nieruchomości mogą być często zredukowane przez amortyzację i koszty, co czasem prowadzi do bardzo niskiego opodatkowania sprawnie zarządzanego chalet. Kluczowym zachętą są także nowe inwestycje – VAT (20%) może być zwrócony, jeśli nieruchomość jest wynajmowana z usługami, co znacznie podwyższa ROI freespiritalpine.com. Istnieją też ulgi podatkowe i dotacje na ekorewitalizacje (w ramach francuskich inicjatyw ekologicznych). Podsumowując, środowisko regulacyjne Francji jest uznawane za stabilne i dość przejrzystemansion-properties.com. Inwestorzy korzystają z silnych zabezpieczeń prawnych (prawa własności są solidnie ugruntowane) mansion-properties.com, a francuska polityka wspierania zrównoważonego wynajmu prawdopodobnie zwiększa długoterminową wartość nieruchomości spełniających te standardy.
Surowe przepisy dotyczące planowania i budowy: Rozwój w Courchevel 1850 podlega surowym zasadom planistycznym, których celem jest ochrona środowiska górskiego i ekskluzywnego charakteru kurortu. Loi Montagne (Ustawa o Górach) oraz lokalne plany urbanistyczne ograniczają rozwój na dużą skalę, zwłaszcza powyżej określonych wysokości. W praktyce oznacza to, że nowe pozwolenia na budowę są rzadkością – nacisk kładzie się na rewitalizację istniejących budynków, a nie na zabudowę dziewiczych terenów investropa.com. Limity wysokości zapewniają, że domy letniskowe pozostają na ludzką skalę (nie znajdziesz tu wysokich kondygnacji), a wytyczne architektoniczne zachowują klasyczną estetykę chaletów. Dodatkowo, budowa nowych rezydencji wakacyjnych w Alpach często wymaga świadczenia korzyści dla społeczności (np. tworzenie miejsc parkingowych lub wsparcie lokalnych mieszkań dla pracowników sezonowych) w ramach rekompensaty. Polityki te skutecznie utrwalają niedobór nieruchomości w Courchevel. Dla właścicieli to dobra wiadomość, ponieważ zapobiega nadmiernemu rozwojowi, który mógłby obniżyć wartość nieruchomości lub urok kurortu. Z drugiej strony, projekty renowacyjne mogą być kosztowne i czasochłonne z powodu formalności – jednak większość luksusowych nabywców akceptuje to jako część posiadania kawałka raju. Warto zauważyć, że Szwajcaria ma jeszcze surowsze przepisy (np. limit Lex Weber na drugie rezydencje), podczas gdy Francja nadal umożliwia rozwój, choć w kontrolowany sposób. Lokalny samorząd Courchevel musi balansować zrównoważony rozwój środowiska (ryzyko lawin, ruch drogowy, zasoby wodne) ze statusem światowej klasy destynacji. Ostatnie modernizacje infrastruktury (jak nowe wyciągi) zwykle są poprzedzane oceną oddziaływania na środowisko, a tam gdzie to możliwe, wykorzystuje się lub modernizuje istniejące obiekty zamiast budować nowe.
Podsumowując, krajobraz regulacyjny w 2025 roku dla właścicieli nieruchomości w Courchevel definiuje nacisk na jakość i zgodność: energooszczędne domy, odpowiedzialny wynajem i kontrolowany rozwój. Te działania, choć zwiększają złożoność dla właścicieli, zasadniczo podnoszą długoterminową wartość oraz ekskluzywność nieruchomości w Courchevel. Kupującym zaleca się upewnienie, że dowolna nieruchomość spełnia nowe standardy lub może zostać do nich dostosowana – oraz konsultowanie się z lokalnymi ekspertami w zakresie optymalizacji podatkowej i zasad najmu. Co ważne, Francja otwiera się na zagranicznych nabywców (brak ograniczeń co do narodowości kupujących), co sprawia, że grono potencjalnych kupujących w Courchevel pozostaje szerokie – od Europy, przez Amerykę, po Azję.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Analiza rynku 2025: Ceny, popyt, podaż i profil kupujących
Ceny nieruchomości w 2025 roku: Ceny nieruchomości w Courchevel 1850 są wyjątkowo wysokie i nadal rosną. Na połowę 2025 roku wysokiej jakości nieruchomości w Courchevel zaczynają się od około 11 000–14 000 € za metr kwadratowy i szybko rosną w przypadku najlepszych lokalizacji investropa.com. Wartości referencyjne pokazują, że luksusowe chalety w Courchevel 1850 regularnie osiągają poziom 30 000 €+ za m², a najbardziej prestiżowe obiekty sięgają zawrotnej kwoty 33 200 € za m² na najwyższym poziomie investropa.com. Dla porównania, te wartości przewyższają inne francuskie kurorty – nawet Val d’Isère (inny luksusowy ośrodek) osiąga średnio około 16 100 € za m² i maksymalnie około 30 000 € investropa.cominvestropa.com – co podkreśla wyjątkową przewagę cenową Courchevel. W ujęciu bezwzględnym, 100-metrowe mieszkanie w 1850 może kosztować z łatwością 3–3,5 miliona € (ok. 35 000 €/m²) snowonly.com, a wolnostojące chalety rutynowo sprzedają się w przedziale 10–50 milionów €, w zależności od wielkości, lokalizacji i udogodnień.
Wzrost cen 2024–2025: Rynek wykazał niezwykłą dynamikę wzrostu wchodząc w 2025 rok. W 2024 roku Courchevel 1850 przewodziło całym francuskim Alpami z 9% wzrostem cen, znacznie przewyższając alpejską średnią wynoszącą około 3% investropa.comdmproperties.com. Ten wzrost odzwierciedla popandemiczny wzrost popytu oraz utrzymującą się niedobór nieruchomości w 1850. Dla porównania, inne prestiżowe kurorty odnotowały solidny, lecz niższy wzrost (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% w 2024) investropa.com. Wyjątkowy skok cen w Courchevel przypisuje się “niskiej podaży” – bardzo niewielu nowych ofert przy wysokim popycie dmproperties.com. Wchodząc w 2025 rok, ceny pozostają na ścieżce wzrostowej, a prognozy sugerują 3–7% wzrostu wartości nieruchomości w Alpach w 2025 roku ogółem investropa.com. Oczekuje się, że Courchevel osiągnie górną granicę tego zakresu, biorąc pod uwagę wyjątkowy popyt. Krótko mówiąc, rynek w 2025 roku charakteryzują rekordowo wysokie ceny oraz utrzymująca się przewaga sprzedających w Courchevel 1850.
Popyt i demografia kupujących: Popyt na nieruchomości w Courchevel jest naprawdę globalny i napędzany głównie przez osoby o wysokim majątku. Nabywcy zagraniczni dominują, a największe zainteresowanie pochodzi z Wielkiej Brytanii i USA, a także rosnącej grupy nabywców z Azjiinvestropa.cominvestropa.com. Amerykańscy kupujący stali się szczególnie widoczni w ostatnich latach – dzięki silnemu dolarowi (co sprawia, że aktywa wyceniane w euro są relatywnie tańsze) – i poszukują prestiżowych chaletów w najlepszych kurortach, takich jak Courchevel i Val d’Isère investropa.com. Brytyjscy nabywcy pozostają bardzo aktywni pomimo Brexitu, utrzymując długoletnią popularność Courchevel wśród brytyjskiej elity. Rośnie także zainteresowanie ze strony Chin, Singapuru i Hongkongu, ponieważ azjatyccy ultrabogaci odkrywają prestiż, jaki wiąże się z posiadaniem nieruchomości w Alpach investropa.com (przyciągani przez znakomite szkoły narciarskie dla rodzin i atrakcyjność inwestycji w styl życia alpejski). Historycznie Courchevel 1850 było miejscem zabaw zamożnych Europejczyków i mieszkańców Bliskiego Wschodu – szczególnie rosyjscy oligarchowie i miliarderzy byli znaczącymi graczami, kupując jedne z najbardziej okazałych chaletów (kilku Rosjan wciąż posiada tu nieruchomości) businessinsider.combusinessinsider.com. Czynniki geopolityczne ostatnio ograniczyły nowe inwestycje rosyjskie, jednak lukę tę wypełnili inni (np. Amerykanie). Typowy nabywca nieruchomości w Courchevel w 2025 roku to osoba lub family office z segmentu UHNW (Ultra High Net Worth), szukający luksusowego drugiego domu, który stanowi zarówno inwestycję, jak i symbol statusu. Odporność i płynność finansowa tej grupy pomagają utrzymać wysoki popyt nawet podczas wahań gospodarczych.
Ograniczenia podaży: Jedną z cech definiujących rynek Courchevel 1850 jest poważne ograniczenie podaży. Ośrodek jest niewielki i geograficznie ograniczony – położony na zboczu góry, z dużą częścią możliwego do zabudowy terenu już zajętą przez domy, hotele lub chronione lasy/nartostrady. Nowa zabudowa jest rzadka i ściśle kontrolowana przez lokalne władze (w celu zachowania alpejskiego środowiska i ekskluzywnego charakteru) investropa.com. W praktyce Courchevel nie może się rozbudowywać ani masowo rozwijać; wszelkie dodatki mają zwykle charakter butikowych, luksusowych projektów lub stanowią zastąpienie starszych zabudowań. W efekcie w danym momencie liczba nieruchomości dostępnych na sprzedaż w 1850 jest bardzo niska (często na rynku otwartym znajduje się zaledwie kilka domów, inne zmieniają właściciela poza rynkiem). Wielu właścicieli to posiadacze długoterminowi (niektóre nieruchomości są przekazywane w rodzinie lub prywatnie między przyjaciółmi). Na koniec 2024 roku lokalni agenci zauważyli brak porozumienia między sprzedawcami i kupującymi w 1850 – niektórzy właściciele wyceniali starsze domy na bardzo wysokich poziomach ze względu na brak konkurencji, co prowadziło do dłuższych negocjacji freespiritalpine.com. Jednak wszystko, co jest naprawdę prestiżowe i dobrze wycenione, sprzedaje się szybko, ponieważ jest więcej chętnych niż dostępnych domów. Ten chroniczny niedobór podaży wywiera presję na wzrost cen – nadwyżka popytu nie znajduje ujścia. Oznacza to również, że rynek w Courchevel jest częściowo odizolowany: nawet jeśli popyt lekko osłabnie, niedostatek chroni wartości. Podsumowując, w 2025 roku Courchevel 1850 ponownie zmaga się z sytuacją, w której popyt znacznie przewyższa podaż, co tworzy przepis na utrzymanie wysokich cen i szybkie sprzedaże najlepszych nieruchomości.
Trendy w luksusowych chaletach i apartamentach w 2025 roku
Chalet – ultraluksus i alpejska tradycja:Chalet są znakiem rozpoznawczym rynku nieruchomości w Courchevel 1850, a najnowsze trendy pokazują, że kupujący poszukują gotowych do zamieszkania, ultranowoczesnych luksusów w tradycyjnej fasadzie chalet. Wiele z najbardziej pożądanych nieruchomości to nowo wybudowane lub niedawno gruntownie wyremontowane chalet, które łączą autentyczne alpejskie elewacje (stare drewno, kamień i charakterystyczny dach chalet) z nowoczesnymi wnętrzami. Klienci segmentu premium w 2025 roku stawiają na chalet wyposażone we wszelkie możliwe udogodnienia: kryte baseny lub spa, strefy wellness (sauna, hammam, siłownia), prywatne kina, piwniczki na wino, ogrzewane garaże oraz bezpośredni dostęp do stoku (ski-in/ski-out). Takie w pełni wyposażone „pięciogwiazdkowe” chalet osiągają najwyższe ceny za m² i szybko znikają z rynku. Dla kontrastu starsze chalet wymagające renowacji często napotykają na pewne wyzwania cenowe – ostatnio obserwuje się „konflikt między oczekiwaniami sprzedających a ofertami kupujących” w przypadku czalet mających kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i nieodnowionych freespiritalpine.com. Kupujący są skłonni zapłacić najwyższe ceny za nieruchomości w idealnym stanie lub nowo wybudowane, ale jeśli wnętrze chalet jest przestarzałe lub brakuje obiektu wellness, spodziewają się rabatu lub miejsca na negocjacjefreespiritalpine.com. Ten trend stwarza okazje: inwestorzy gotowi na remont starszej nieruchomości mogą znacząco podnieść jej wartość. Podsumowując, poprzeczka dla „luksusowego chalet” w 2025 roku jest bardzo wysoko – nowoczesny alpejski design, inteligentne rozwiązania technologiczne oraz hotelowy komfort to standard w segmencie prime 1850.
Apartamenty – Nowe Inwestycje i Rezydencje Serwisowane: Choć to chalety przyciągają najwięcej uwagi, luksusowe apartamenty stały się ważną częścią rynku nieruchomości w Courchevel, szczególnie w rejonach 1650 (Moriond) i 1550 (Village), a także jako rezydencje z dostępem bezpośrednio na stok w 1850. W ostatnich latach pojawiły się nowe inwestycje apartamentowe, które odpowiadają na potrzeby kupujących szukających połączenia luksusu i wygody. Przykładem są projekty takie jak Sundance Lodge oraz Steamboat Lodge w Courchevel 1650 (planowane zakończenie prac na koniec 2025 roku), które oferują udogodnienia na poziomie 5-gwiazdkowego hotelu – concierge, baseny, spa i restauracje na miejscu – zamknięte w formule prywatnej własności apartamentu freespiritalpine.com. Te rezydencje obejmują praktyczne “na klucz” 2-pokojowe mieszkania oraz przestronne penthouse’y z 5–6 sypialniami, które wielkością dorównują chletom freespiritalpine.com. Koncepcja to zapewnienie alternatywy dla chaletów – wszystkie korzyści z takiego stylu życia, ale mniej problemów z utrzymaniem. Takie nieruchomości zostały bardzo dobrze przyjęte: kupującym podoba się opcja pełnego zarządzania apartamentem i możliwość wynajmu kiedy nie korzystają z niego sami (niektóre mają gotowe programy najmu). Jeśli chodzi o design, trendy w apartamentach są podobne do tych w chaletach – wysokiej jakości lokalne materiały (stare drewniane belki, kamienne kominki) połączone z nowoczesnymi, alpejskimi wnętrzami. Wśród cech powszechnych są duże okna panoramiczne, wysokie sufity oraz otwarte przestrzenie dzienne, które maksymalizują widoki. Drugim zauważalnym trendem jest flex-space – nowe apartamenty oferują pomieszczenia, które mogą służyć jako dodatkowe sypialnie, biura lub pokoje multimedialne, zgodnie z potrzebami właścicieli (odzwierciedla to wydłużone pobyty, a nawet prace zdalne właścicieli). W samym Courchevel 1850 podaż apartamentów jest ograniczona (wioska to głównie chalety i hotele), ale tam, gdzie są apartamenty, mieszczą się zwykle w ekskluzywnych budynkach typu chalet, liczących tylko 4–10 jednostek, co zapewnia prywatność i prestiż.
Trendy w zakresie udogodnień i stylu życia:„Wellness” wyprzedza narciarstwo jako priorytet – to zauważalna zmiana trendów w nieruchomościach alpejskich dmproperties.com. W Courchevel widać to po wyposażeniu chaletów i apartamentów. Kupujący obecnie bardzo wysoko oceniają wnętrza wellness i całoroczną użyteczność. W wielu nowych lub odnowionych chaletach znajdują się specjalne pokoje spa, studia jogi albo fitness, ponieważ właściciele i goście mogą spędzać tyle samo czasu na relaksie i regeneracji, co na stokach narciarskich. Deweloperzy zwracają również uwagę na efektywność energetyczną i technologię – montując nowoczesną izolację, pompy ciepła, potrójne szyby itp., aby spełnić nowe przepisy i przyciągnąć ekologicznych nabywców z segmentu premium. Systemy smart home (kontrolujące oświetlenie, ogrzewanie, bezpieczeństwo, a nawet harmonogram sauny) są standardem w topowych nieruchomościach. Ponadto popularne są elementy biophilic design – integracja naturalnych materiałów, maksymalizacja światła dziennego i górskich widoków, co dobrze wpisuje się w wellnessowy klimat.
Na froncie architektonicznym, Courchevel utrzymuje surowe zasady projektowe, aby zachować urok tradycyjnych chaletów, więc na zewnątrz trendem jest ewolucja, a nie rewolucja. Nowe chalety nadal wyglądają jak tradycyjne chalety (spadziste dachy, drewniane elewacje), ale są większe i bardziej okazałe niż dawne rustykalne domki. Niektóre z najnowszych „chaletów” to w rzeczywistości mini-rezydencje (ponad 10 000 stóp kwadratowych), starannie zamaskowane w drewnie i kamieniu. Trwały napływ luksusowych sklepów oraz restauracji (z ponad 40 butikami projektantów i dziesiątkami wykwintnych restauracji w 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) uzupełnia ten trend na rynku nieruchomości – dzisiejsi właściciele oczekują pełnego luksusowego ekosystemu. Podsumowując, trendy nieruchomościowe na 2025 rok w Courchevel 1850 skupiają się na najwyższej jakości udogodnieniach wellness, nowoczesnym alpejskim designie oraz bogatej ofercie serwisowej (zarówno poprzez obsługiwane chalety, jak i rezydencje z pełnym zakresem usług). Rynek odpowiada na potrzeby kupujących, którzy poszukują całorocznego azylu, oferującego znacznie więcej niż tylko miejsce do spania po nartach.
Możliwości inwestycyjne i prognozowane zwroty
Potencjał wzrostu wartości kapitału: Nieruchomości w Courchevel 1850 są często postrzegane jako inwestycja blue-chip, oferująca solidne zabezpieczenie kapitału i długoterminowy wzrost wartości, a nie szybkie zyski spekulacyjne. Wyniki są imponujące – wartość nieruchomości we francuskich Alpach wzrosła średnio o około 30% od 2020 roku (około 5,5% rocznie) investropa.cominvestropa.com, a najlepsze kurorty były szczególnie skuteczne, zwłaszcza po pandemii. W przypadku Courchevel ceny w ostatnich latach gwałtownie wzrosły (np. +9% tylko w 2024 roku) investropa.com, ustanawiając nowe rekordy. W przyszłości, choć tempo może się nieco uspokoić, eksperci prognozują umiarkowany wzrost na poziomie ~3–7% rocznie na rynkach alpejskich do 2026 roku investropa.com. Dla tak ekskluzywnego obszaru jak 1850 można rozsądnie oczekiwać wyników w górnym zakresie tej prognozy, o ile nie nastąpią poważne zakłócenia. Oznacza to, że dzisiejszy chalet o wartości 10 milionów euro może naturalnie zyskać na wartości do około 11–12 milionów euro w ciągu kilku lat, wyłącznie dzięki rynkowemu wzrostowi. Co więcej, wyjątkowa luka podażowo-popytowa Courchevel sugeruje, że można oczekiwać ponadprzeciętnego wzrostu wartości – gdy tylko pojawia się napływ nowych zamożnych nabywców (na przykład z rynków wschodzących lub w wyniku silnej gospodarki), ceny mają przestrzeń do gwałtownego wzrostu ze względu na ograniczoną podaż. W istocie, perspektywy wzrostu kapitału pozostają silne, czyniąc strategię kup i trzymaj opłacalną. Nawet w bardzo długiej perspektywie nieruchomości prime w Alpach wykazują stałe wzrosty (na przykład najlepsze domy narciarskie zyskały średnio około 33% na wartości od 2008 roku, a tempo wzrostu przyspieszyło po 2020 roku) investropa.com.
Dochody z najmu i zwroty z inwestycji: Inwestorzy powinni pamiętać, że stopy zwrotu z najmu w Courchevel 1850 są stosunkowo niskie procentowo, co jest częstą cechą ultraluksusowych rynków. Ze względu na bardzo wysokie ceny zakupu, dochód z najmu, choć duży w ujęciu bezwzględnym, przekłada się na umiarkowaną roczną stopę zwrotu. Typowe netto stopy zwrotu z najmu w prestiżowych kurortach, takich jak Courchevel, wynoszą około 2–3% snowonly.com. Dla porównania, mniej ekskluzywne francuskie regiony alpejskie mogą przynosić 4–4,5% netto snowonly.com, a średnia krajowa stopa zwrotu z najmu we Francji (wszystkie typy nieruchomości) to około 6% mansion-properties.com. Oznacza to, że inwestor w Courchevel zazwyczaj stawia na wzrost wartości kapitału i użytkowanie własne, a nie wysokie zyski gotówkowe. Na przykład nieruchomość o wartości 5 milionów euro może generować przychód brutto około 200 tys. euro rocznie z najmu (jeśli wynajmowana w szczycie sezonu), co po odliczeniu kosztów daje ~150 tys. euro netto – czyli około 3% zwrotu. Jednak te liczby nie oddają wysokich stawek czynszu i możliwości pokrywania kosztów posiadania nieruchomości. W szczytowych tygodniach zimowych (Nowy Rok, ferie szkolne) tygodniowe stawki najmu za najlepsze chalety mogą przekraczać 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Nawet mniejsze, ekskluzywne apartamenty mogą osiągać kilkadziesiąt tysięcy euro tygodniowo w sezonie wysokim. Jeśli właściciel jest skłonny wynająć swoją nieruchomość np. przez 8–10 tygodni zimy oraz kilka tygodni latem, może pokryć znaczną część rocznych kosztów (personel, utrzymanie, podatki), a nawet osiągnąć zysk przy jednoczesnym cieszeniu się nieruchomością przez część roku.
Warto też zauważyć, że popyt na wynajem jest bardzo wysoki w Courchevel w tygodniach, kiedy właściciele decydują się udostępnić swoje domy najemcom. Specjaliści od wynajmu alpejskiego podają, że dobrze położone chalety mogą osiągać 70–90% rezerwacji w sezonie zimowym (a nawet latem)snowonly.com. Rozwój turystyki całorocznej sprawia, że lipiec–sierpień przynoszą już zauważalne przychody z najmu (choć mniejsze niż zimą). Zatem bystry właściciel może uzyskać niemal pełne obłożenie w sezonach wysokich i uzyskać lepszą efektywną stopę zwrotu. Część nieruchomości obsługują luksusowi touroperatorzy lub agencje wynajmu chaletów, co może uprościć cały proces.
Strategie inwestycyjne i możliwości: Dla inwestorów istnieje kilka sposobów maksymalizacji zysków w Courchevel:
Strategie renowacyjne: Jak wspomniano, starsze domki w lokalizacjach klasy A+, które wymagają modernizacji, czasami można nabyć z niewielkim względnym rabatem. Inwestycja w wysokiej klasy renowację (z poprawioną efektywnością energetyczną, nowymi udogodnieniami) nie tylko znacząco zwiększa wartość nieruchomości, ale także jej atrakcyjność do wynajmu. Biorąc pod uwagę regulacyjne naciski na efektywność energetyczną domów, takie modernizacje mogą zabezpieczyć inwestycję na przyszłość.
Zwolnienie z VAT dla nowych inwestycji: Francja oferuje atrakcyjną zachętę dla osób kupujących nowe inwestycje na terenach turystycznych. Jeśli kupisz nową nieruchomość i zobowiążesz się do jej wynajmu w pełni umeblowanej, z usługami na poziomie hotelowym (np. sprzątanie, śniadania) przez określoną liczbę tygodni, kwalifikujesz się do zwrotu 20% VAT od ceny zakupu freespiritalpine.com. W kontekście Courchevel, 20% wielomilionowego zakupu to znaczna kwota – co w praktyce oznacza natychmiastowy wzrost kapitału własnego. Wielu kupujących nowe apartamenty w Courchevel 1650 korzysta z tego programu, finansując VAT podczas budowy i odzyskując go po zakupie poprzez przystąpienie do programu wynajmu. Poprawia to zwrot z inwestycji i przepływy pieniężne, czyniąc rentowność wynajmu bardziej atrakcyjną w początkowych latach.
Model współwłasności: Niektórzy inwestorzy łączą siły z przyjaciółmi lub rodziną, aby wspólnie posiadać chalet (nieformalnie lub poprzez spółkę z o.o.), dzieląc się użytkowaniem i kosztami. Biorąc pod uwagę wysokie ceny, może to mieć sens, a przy starannym harmonogramie każda ze stron może cieszyć się najbardziej atrakcyjnymi tygodniami. Coraz popularniejszy staje się również trend własności ułamkowej lub prywatnych klubów członkowskich w luksusowych nieruchomościach narciarskich, pozwalający inwestorom kupować „udziały” w bardzo ekskluzywnych chaletach (należy jednak zachować ostrożność i zadbać o jasność prawną – to wciąż rozwijająca się koncepcja).
Porównawcza wartość w mniej znanych rejonach: Chociaż samo Courchevel jest drogie, inwestorzy czasami rozważają zakup na obrzeżach Courchevel (np. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 czy pobliska La Tania). Te tereny należą do tej samej strefy narciarskiej i czerpią korzyści z renomy Courchevel, ale ceny nieruchomości mogą być niższe. Na przykład wioski satelickie w Trzech Dolinach mogą kosztować 50–70% mniej za m² niż 1850 investropa.cominvestropa.com, a ich stopy zwrotu z wynajmu (4%+ netto) często przewyższają zyski z wynajmu w prestiżowych kurortach snowonly.com. Kompromisem są słabszy wzrost wartości kapitału i inna grupa najemców, ale jako „gra inwestycyjna” niektórzy kupujący dywersyfikują portfel, inwestując zarówno w najbardziej pożądane, jak i obiecujące ośrodki.
Podsumowując, prognozowane zyski w Courchevel 1850 pochodzą z połączenia umiarkowanych dochodów z wynajmu i solidnego wzrostu wartości kapitału. Kupujący w 2025 roku może spodziewać się jednocyfrowych rocznych wzrostów wartości (skumulowanych na bardzo wysokiej bazie) oraz możliwości zrekompensowania kosztów dzięki wynajmom, które, choć przynoszą tylko kilka procent, są znaczące w przeliczeniu na euro. Biorąc pod uwagę fundamenty rynkowe Courchevel, nawet ostrożna strategia trzymania do 2028 roku prawdopodobnie przyniesie znaczny całkowity zwrot, łącząc aprecjację aktywów i wszelkie dywidendy z wynajmu. Kluczem jest zakup nieruchomości o wysokiej jakości (lokalizacja i standard), ponieważ nieruchomości trofeowe zawsze będą najbardziej pożądane – zapewniając zarówno silną płynność, jak i najwyższe ceny przy późniejszej sprzedaży. Dowodem na zaufanie do rynku są analizy ekspertów określające trend nieruchomości w Alpach jako „niewątpliwie wzrostowy” i podkreślające, że kluczowe kurorty, takie jak Courchevel, mają wyjątkowo mocne fundamenty na przyszłość investropa.cominvestropa.com.
Regulacje i polityka rządowa wpływające na rynek nieruchomości
Ustawy dotyczące efektywności energetycznej („Loi Climat”): Istotną zmianą polityki dotyczącej francuskiego rynku nieruchomości jest stopniowe wprowadzanie zakazu wynajmu nieruchomości o słabych parametrach energetycznych. Od 2025 roku domy sklasyfikowane jako „G” pod względem efektywności energetycznej nie mogą być legalnie wynajmowane we Francjimansion-properties.com. Do 2028 roku zakaz ten rozszerzy się na nieruchomości z oceną „F”, a następnie na „E” w 2034 roku. W alpejskich kurortach wiele tradycyjnych, wybudowanych dekady temu chaletów może mieścić się w tych niższych kategoriach efektywności (ze względu na okna z pojedynczą szybą, niewystarczającą izolację, stare systemy ogrzewania itp.). Dla właścicieli nieruchomości w Courchevel to pilny problem: by utrzymać potencjał dochodów z wynajmu, nieruchomości muszą zostać dostosowane do nowych standardów. Już teraz obserwujemy „ucieczkę do jakości”, gdzie nabywcy koncentrują się na nowszych, dobrze zaizolowanych chaletach lub tych już doposażonych w nowoczesne ogrzewanie i izolacjeinvestropa.cominvestropa.com. Starsze chalety o słabych ocenach stają w obliczu rynku dwubiegunowego: albo sprzedają się ze znacznym upustem, albo wcale, lub właściciele inwestują w modernizacje (panele słoneczne, pompy ciepła, lepsza izolacja) poprawiające ocenę. Te regulacje, nieco wbrew intuicji, wspierają wzrost cen nieruchomości wysokiej jakości – ponieważ domy z oceną energetyczną A/B stają się jeszcze bardziej wartościowe i pożądane investropa.cominvestropa.com. W Courchevel 1850 wiele luksusowych chaletów przeszło remonty obejmujące montaż potrójnych szyb, ogrzewania geotermalnego itp., by zapewnić możliwość dalszego wynajmu. Ogólnie ta polityka przesuwa rynek w stronę zrównoważonego rozwoju, co w dłuższej perspektywie poprawia jakość zasobów mieszkaniowych i jest zgodne z wartościami wielu kupujących (wielu zamożnych klientów docenia ekologiczne ulepszenia jako część standardu luksusu).
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego: Regiony Francji bogate w turystykę starają się zrównoważyć opłacalność najmu krótkoterminowego z potrzebami lokalnych społeczności. W niektórych alpejskich miastach (zwłaszcza większych, takich jak Chamonix) władze lokalne ograniczyły liczbę wynajmowanych nieruchomości turystycznych lub wymagają specjalnych pozwoleń na ich prowadzenie dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, na przykład, wprowadziło limity na wynajem wakacyjny w określonych strefach, aby zwiększyć dostępność mieszkań dla mieszkańców i pracowników sezonowych. Chociaż mniejsza skala Courchevel i jego charakter typowego kurortu sprawiają, że nie nałożono tam jeszcze surowych limitów (gospodarka opiera się na wynajmie), nie jest to miejsce wolne od nadzoru regulacyjnego. Właściciele w Courchevel muszą rejestrować swoje nieruchomości, jeśli chcą je wynajmować krótkoterminowo, i płacić podatki turystyczne. Jeśli w przyszłości zostaną wprowadzone nowe przepisy – na przykład ograniczające liczbę tygodni, które nieruchomość może być wynajmowana, albo wymagające statusu głównego miejsca zamieszkania dla nieograniczonego najmu – mogłoby to wpłynąć na kalkulację inwestycyjną. Jednak biorąc pod uwagę profil Courchevel 1850 (w przeważającej mierze luksusowe drugie domy i infrastrukturę turystyczną), każda taka polityka prawdopodobnie miałaby umiarkowany charakter. Warto zauważyć, że ograniczając podaż wynajmu w miejscach takich jak Chamonix, miasta te mimowolnie zwiększają popyt (i stawki) na nieruchomości, które są dostępneinvestropa.cominvestropa.com. Podobny efekt może mieć miejsce w Courchevel: jeśli kiedykolwiek najem zostanie ograniczony, ekskluzywne nieruchomości pozostałe w puli mogą cieszyć się jeszcze większym zainteresowaniem zamożnych turystów. To obszar wart obserwacji, jednak na rok 2025 Courchevel pozostaje bardzo przyjaznym rynkiem do wynajmu, bez specyficznych lokalnych zakazów dotyczących najmu wakacyjnego (poza krajowymi przepisami).
Podatki od drugich domów: Rząd francuski oraz lokalne gminy wprowadziły podatki skierowane do właścicieli drugich domów, wśród których znajduje się wielu posiadaczy nieruchomości w Courchevel. Środki te obejmują wyższe dodatki do taxe d’habitation w obszarach oficjalnie oznaczonych jako mające niedobory mieszkaniowe dla lokalnych mieszkańców (zones tendues). Departament Savoie, w którego skład wchodzi Courchevel, zezwolił na podwyżkę podatku od drugich domów nawet do 60% w niektórych przypadkach. Dodatkowo, niektóre popularne kurorty wprowadziły podatek od pustostanów, aby zniechęcić do pozostawiania nieruchomości niewynajmowanych. W praktyce, dla wartego wiele milionów euro chalet, te lokalne podatki są stosunkowo niewielkie (kilka tysięcy euro rocznie więcej) i nie odstraszają zamożnych nabywcówinvestropa.com. Ogólnokrajowy system podatkowy Francji przewiduje pewne korzystne rozwiązania dla inwestorów: nie ma ogólnego „podatku dla cudzoziemców”, a Francja słynie z przesunięcia w 2018 roku podatku majątkowego tak, aby obejmował wyłącznie nieruchomości (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), który dotyczy nieruchomości o wartości netto powyżej 1,3 mln euro i ma progresywną skalę do ok. 1,5%. Wielu zagranicznych nabywców po prostu wlicza to w koszt posiadania nieruchomości we Francji. W przypadku dochodów z wynajmu, właściciele zagraniczni płacą francuski podatek dochodowy (z umowami unikającymi podwójnego opodatkowania), ale mogą odliczać wydatki, a atrakcyjne rozwiązania, takie jak LMNP (status wynajmu z umeblowaniem), oferują korzystne warunki podatkowe. Ponadto funkcjonują ulgi podatkowe dla wynajmów: dochody z wynajmu umeblowanych nieruchomości mogą być często zredukowane przez amortyzację i koszty, co czasem prowadzi do bardzo niskiego opodatkowania sprawnie zarządzanego chalet. Kluczowym zachętą są także nowe inwestycje – VAT (20%) może być zwrócony, jeśli nieruchomość jest wynajmowana z usługami, co znacznie podwyższa ROI freespiritalpine.com. Istnieją też ulgi podatkowe i dotacje na ekorewitalizacje (w ramach francuskich inicjatyw ekologicznych). Podsumowując, środowisko regulacyjne Francji jest uznawane za stabilne i dość przejrzystemansion-properties.com. Inwestorzy korzystają z silnych zabezpieczeń prawnych (prawa własności są solidnie ugruntowane) mansion-properties.com, a francuska polityka wspierania zrównoważonego wynajmu prawdopodobnie zwiększa długoterminową wartość nieruchomości spełniających te standardy.
Surowe przepisy dotyczące planowania i budowy: Rozwój w Courchevel 1850 podlega surowym zasadom planistycznym, których celem jest ochrona środowiska górskiego i ekskluzywnego charakteru kurortu. Loi Montagne (Ustawa o Górach) oraz lokalne plany urbanistyczne ograniczają rozwój na dużą skalę, zwłaszcza powyżej określonych wysokości. W praktyce oznacza to, że nowe pozwolenia na budowę są rzadkością – nacisk kładzie się na rewitalizację istniejących budynków, a nie na zabudowę dziewiczych terenów investropa.com. Limity wysokości zapewniają, że domy letniskowe pozostają na ludzką skalę (nie znajdziesz tu wysokich kondygnacji), a wytyczne architektoniczne zachowują klasyczną estetykę chaletów. Dodatkowo, budowa nowych rezydencji wakacyjnych w Alpach często wymaga świadczenia korzyści dla społeczności (np. tworzenie miejsc parkingowych lub wsparcie lokalnych mieszkań dla pracowników sezonowych) w ramach rekompensaty. Polityki te skutecznie utrwalają niedobór nieruchomości w Courchevel. Dla właścicieli to dobra wiadomość, ponieważ zapobiega nadmiernemu rozwojowi, który mógłby obniżyć wartość nieruchomości lub urok kurortu. Z drugiej strony, projekty renowacyjne mogą być kosztowne i czasochłonne z powodu formalności – jednak większość luksusowych nabywców akceptuje to jako część posiadania kawałka raju. Warto zauważyć, że Szwajcaria ma jeszcze surowsze przepisy (np. limit Lex Weber na drugie rezydencje), podczas gdy Francja nadal umożliwia rozwój, choć w kontrolowany sposób. Lokalny samorząd Courchevel musi balansować zrównoważony rozwój środowiska (ryzyko lawin, ruch drogowy, zasoby wodne) ze statusem światowej klasy destynacji. Ostatnie modernizacje infrastruktury (jak nowe wyciągi) zwykle są poprzedzane oceną oddziaływania na środowisko, a tam gdzie to możliwe, wykorzystuje się lub modernizuje istniejące obiekty zamiast budować nowe.
Podsumowując, krajobraz regulacyjny w 2025 roku dla właścicieli nieruchomości w Courchevel definiuje nacisk na jakość i zgodność: energooszczędne domy, odpowiedzialny wynajem i kontrolowany rozwój. Te działania, choć zwiększają złożoność dla właścicieli, zasadniczo podnoszą długoterminową wartość oraz ekskluzywność nieruchomości w Courchevel. Kupującym zaleca się upewnienie, że dowolna nieruchomość spełnia nowe standardy lub może zostać do nich dostosowana – oraz konsultowanie się z lokalnymi ekspertami w zakresie optymalizacji podatkowej i zasad najmu. Co ważne, Francja otwiera się na zagranicznych nabywców (brak ograniczeń co do narodowości kupujących), co sprawia, że grono potencjalnych kupujących w Courchevel pozostaje szerokie – od Europy, przez Amerykę, po Azję.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Przegląd – Courchevel 1850 na rynku luksusowym francuskich Alp: Courchevel 1850 to prawdziwa perła alpejskich kurortów narciarskich, słynąca z niezwykle ekskluzywnych nieruchomości i bogatego stylu życia. Położone w ramach Trois Vallées (Trzy Doliny), największego na świecie obszaru narciarskiego, Courchevel 1850 znajduje się na wysokości 1850 metrów i od dawna przyciąga rodziny królewskie, celebrytów oraz osoby ultra-bogate. Nieruchomości tutaj uchodzą za szczyt luksusu, a okolica może poszczycić się jednymi z najdroższych nieruchomości we Francji knightfrank.com. Courchevel 1850 bywa często porównywane do zimowej wersji Saint-Tropez i emanuje blaskiem – od butików światowych projektantów oraz restauracji wyróżnionych gwiazdkami Michelin, po podgrzewane chodniki czy nawet gondole sygnowane marką Gucci. Prestiżowa pozycja tej miejscowości stawia Courchevel 1850 na samym szczycie luksusowego rynku nieruchomości we francuskich Alpach, któremu w Europie dorównują jedynie najdroższe szwajcarskie kurorty. Courchevel jest obecnie najdroższą stacją narciarską we Francjiubs.com, co jest dowodem na jej światową popularność i ograniczoną podaż najlepszych chaletów.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Trendy w luksusowych chaletach i apartamentach w 2025 roku
Chalet – ultraluksus i alpejska tradycja:Chalet są znakiem rozpoznawczym rynku nieruchomości w Courchevel 1850, a najnowsze trendy pokazują, że kupujący poszukują gotowych do zamieszkania, ultranowoczesnych luksusów w tradycyjnej fasadzie chalet. Wiele z najbardziej pożądanych nieruchomości to nowo wybudowane lub niedawno gruntownie wyremontowane chalet, które łączą autentyczne alpejskie elewacje (stare drewno, kamień i charakterystyczny dach chalet) z nowoczesnymi wnętrzami. Klienci segmentu premium w 2025 roku stawiają na chalet wyposażone we wszelkie możliwe udogodnienia: kryte baseny lub spa, strefy wellness (sauna, hammam, siłownia), prywatne kina, piwniczki na wino, ogrzewane garaże oraz bezpośredni dostęp do stoku (ski-in/ski-out). Takie w pełni wyposażone „pięciogwiazdkowe” chalet osiągają najwyższe ceny za m² i szybko znikają z rynku. Dla kontrastu starsze chalet wymagające renowacji często napotykają na pewne wyzwania cenowe – ostatnio obserwuje się „konflikt między oczekiwaniami sprzedających a ofertami kupujących” w przypadku czalet mających kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i nieodnowionych freespiritalpine.com. Kupujący są skłonni zapłacić najwyższe ceny za nieruchomości w idealnym stanie lub nowo wybudowane, ale jeśli wnętrze chalet jest przestarzałe lub brakuje obiektu wellness, spodziewają się rabatu lub miejsca na negocjacjefreespiritalpine.com. Ten trend stwarza okazje: inwestorzy gotowi na remont starszej nieruchomości mogą znacząco podnieść jej wartość. Podsumowując, poprzeczka dla „luksusowego chalet” w 2025 roku jest bardzo wysoko – nowoczesny alpejski design, inteligentne rozwiązania technologiczne oraz hotelowy komfort to standard w segmencie prime 1850.
Apartamenty – Nowe Inwestycje i Rezydencje Serwisowane: Choć to chalety przyciągają najwięcej uwagi, luksusowe apartamenty stały się ważną częścią rynku nieruchomości w Courchevel, szczególnie w rejonach 1650 (Moriond) i 1550 (Village), a także jako rezydencje z dostępem bezpośrednio na stok w 1850. W ostatnich latach pojawiły się nowe inwestycje apartamentowe, które odpowiadają na potrzeby kupujących szukających połączenia luksusu i wygody. Przykładem są projekty takie jak Sundance Lodge oraz Steamboat Lodge w Courchevel 1650 (planowane zakończenie prac na koniec 2025 roku), które oferują udogodnienia na poziomie 5-gwiazdkowego hotelu – concierge, baseny, spa i restauracje na miejscu – zamknięte w formule prywatnej własności apartamentu freespiritalpine.com. Te rezydencje obejmują praktyczne “na klucz” 2-pokojowe mieszkania oraz przestronne penthouse’y z 5–6 sypialniami, które wielkością dorównują chletom freespiritalpine.com. Koncepcja to zapewnienie alternatywy dla chaletów – wszystkie korzyści z takiego stylu życia, ale mniej problemów z utrzymaniem. Takie nieruchomości zostały bardzo dobrze przyjęte: kupującym podoba się opcja pełnego zarządzania apartamentem i możliwość wynajmu kiedy nie korzystają z niego sami (niektóre mają gotowe programy najmu). Jeśli chodzi o design, trendy w apartamentach są podobne do tych w chaletach – wysokiej jakości lokalne materiały (stare drewniane belki, kamienne kominki) połączone z nowoczesnymi, alpejskimi wnętrzami. Wśród cech powszechnych są duże okna panoramiczne, wysokie sufity oraz otwarte przestrzenie dzienne, które maksymalizują widoki. Drugim zauważalnym trendem jest flex-space – nowe apartamenty oferują pomieszczenia, które mogą służyć jako dodatkowe sypialnie, biura lub pokoje multimedialne, zgodnie z potrzebami właścicieli (odzwierciedla to wydłużone pobyty, a nawet prace zdalne właścicieli). W samym Courchevel 1850 podaż apartamentów jest ograniczona (wioska to głównie chalety i hotele), ale tam, gdzie są apartamenty, mieszczą się zwykle w ekskluzywnych budynkach typu chalet, liczących tylko 4–10 jednostek, co zapewnia prywatność i prestiż.
Trendy w zakresie udogodnień i stylu życia:„Wellness” wyprzedza narciarstwo jako priorytet – to zauważalna zmiana trendów w nieruchomościach alpejskich dmproperties.com. W Courchevel widać to po wyposażeniu chaletów i apartamentów. Kupujący obecnie bardzo wysoko oceniają wnętrza wellness i całoroczną użyteczność. W wielu nowych lub odnowionych chaletach znajdują się specjalne pokoje spa, studia jogi albo fitness, ponieważ właściciele i goście mogą spędzać tyle samo czasu na relaksie i regeneracji, co na stokach narciarskich. Deweloperzy zwracają również uwagę na efektywność energetyczną i technologię – montując nowoczesną izolację, pompy ciepła, potrójne szyby itp., aby spełnić nowe przepisy i przyciągnąć ekologicznych nabywców z segmentu premium. Systemy smart home (kontrolujące oświetlenie, ogrzewanie, bezpieczeństwo, a nawet harmonogram sauny) są standardem w topowych nieruchomościach. Ponadto popularne są elementy biophilic design – integracja naturalnych materiałów, maksymalizacja światła dziennego i górskich widoków, co dobrze wpisuje się w wellnessowy klimat.
Na froncie architektonicznym, Courchevel utrzymuje surowe zasady projektowe, aby zachować urok tradycyjnych chaletów, więc na zewnątrz trendem jest ewolucja, a nie rewolucja. Nowe chalety nadal wyglądają jak tradycyjne chalety (spadziste dachy, drewniane elewacje), ale są większe i bardziej okazałe niż dawne rustykalne domki. Niektóre z najnowszych „chaletów” to w rzeczywistości mini-rezydencje (ponad 10 000 stóp kwadratowych), starannie zamaskowane w drewnie i kamieniu. Trwały napływ luksusowych sklepów oraz restauracji (z ponad 40 butikami projektantów i dziesiątkami wykwintnych restauracji w 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) uzupełnia ten trend na rynku nieruchomości – dzisiejsi właściciele oczekują pełnego luksusowego ekosystemu. Podsumowując, trendy nieruchomościowe na 2025 rok w Courchevel 1850 skupiają się na najwyższej jakości udogodnieniach wellness, nowoczesnym alpejskim designie oraz bogatej ofercie serwisowej (zarówno poprzez obsługiwane chalety, jak i rezydencje z pełnym zakresem usług). Rynek odpowiada na potrzeby kupujących, którzy poszukują całorocznego azylu, oferującego znacznie więcej niż tylko miejsce do spania po nartach.
Możliwości inwestycyjne i prognozowane zwroty
Potencjał wzrostu wartości kapitału: Nieruchomości w Courchevel 1850 są często postrzegane jako inwestycja blue-chip, oferująca solidne zabezpieczenie kapitału i długoterminowy wzrost wartości, a nie szybkie zyski spekulacyjne. Wyniki są imponujące – wartość nieruchomości we francuskich Alpach wzrosła średnio o około 30% od 2020 roku (około 5,5% rocznie) investropa.cominvestropa.com, a najlepsze kurorty były szczególnie skuteczne, zwłaszcza po pandemii. W przypadku Courchevel ceny w ostatnich latach gwałtownie wzrosły (np. +9% tylko w 2024 roku) investropa.com, ustanawiając nowe rekordy. W przyszłości, choć tempo może się nieco uspokoić, eksperci prognozują umiarkowany wzrost na poziomie ~3–7% rocznie na rynkach alpejskich do 2026 roku investropa.com. Dla tak ekskluzywnego obszaru jak 1850 można rozsądnie oczekiwać wyników w górnym zakresie tej prognozy, o ile nie nastąpią poważne zakłócenia. Oznacza to, że dzisiejszy chalet o wartości 10 milionów euro może naturalnie zyskać na wartości do około 11–12 milionów euro w ciągu kilku lat, wyłącznie dzięki rynkowemu wzrostowi. Co więcej, wyjątkowa luka podażowo-popytowa Courchevel sugeruje, że można oczekiwać ponadprzeciętnego wzrostu wartości – gdy tylko pojawia się napływ nowych zamożnych nabywców (na przykład z rynków wschodzących lub w wyniku silnej gospodarki), ceny mają przestrzeń do gwałtownego wzrostu ze względu na ograniczoną podaż. W istocie, perspektywy wzrostu kapitału pozostają silne, czyniąc strategię kup i trzymaj opłacalną. Nawet w bardzo długiej perspektywie nieruchomości prime w Alpach wykazują stałe wzrosty (na przykład najlepsze domy narciarskie zyskały średnio około 33% na wartości od 2008 roku, a tempo wzrostu przyspieszyło po 2020 roku) investropa.com.
Dochody z najmu i zwroty z inwestycji: Inwestorzy powinni pamiętać, że stopy zwrotu z najmu w Courchevel 1850 są stosunkowo niskie procentowo, co jest częstą cechą ultraluksusowych rynków. Ze względu na bardzo wysokie ceny zakupu, dochód z najmu, choć duży w ujęciu bezwzględnym, przekłada się na umiarkowaną roczną stopę zwrotu. Typowe netto stopy zwrotu z najmu w prestiżowych kurortach, takich jak Courchevel, wynoszą około 2–3% snowonly.com. Dla porównania, mniej ekskluzywne francuskie regiony alpejskie mogą przynosić 4–4,5% netto snowonly.com, a średnia krajowa stopa zwrotu z najmu we Francji (wszystkie typy nieruchomości) to około 6% mansion-properties.com. Oznacza to, że inwestor w Courchevel zazwyczaj stawia na wzrost wartości kapitału i użytkowanie własne, a nie wysokie zyski gotówkowe. Na przykład nieruchomość o wartości 5 milionów euro może generować przychód brutto około 200 tys. euro rocznie z najmu (jeśli wynajmowana w szczycie sezonu), co po odliczeniu kosztów daje ~150 tys. euro netto – czyli około 3% zwrotu. Jednak te liczby nie oddają wysokich stawek czynszu i możliwości pokrywania kosztów posiadania nieruchomości. W szczytowych tygodniach zimowych (Nowy Rok, ferie szkolne) tygodniowe stawki najmu za najlepsze chalety mogą przekraczać 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Nawet mniejsze, ekskluzywne apartamenty mogą osiągać kilkadziesiąt tysięcy euro tygodniowo w sezonie wysokim. Jeśli właściciel jest skłonny wynająć swoją nieruchomość np. przez 8–10 tygodni zimy oraz kilka tygodni latem, może pokryć znaczną część rocznych kosztów (personel, utrzymanie, podatki), a nawet osiągnąć zysk przy jednoczesnym cieszeniu się nieruchomością przez część roku.
Warto też zauważyć, że popyt na wynajem jest bardzo wysoki w Courchevel w tygodniach, kiedy właściciele decydują się udostępnić swoje domy najemcom. Specjaliści od wynajmu alpejskiego podają, że dobrze położone chalety mogą osiągać 70–90% rezerwacji w sezonie zimowym (a nawet latem)snowonly.com. Rozwój turystyki całorocznej sprawia, że lipiec–sierpień przynoszą już zauważalne przychody z najmu (choć mniejsze niż zimą). Zatem bystry właściciel może uzyskać niemal pełne obłożenie w sezonach wysokich i uzyskać lepszą efektywną stopę zwrotu. Część nieruchomości obsługują luksusowi touroperatorzy lub agencje wynajmu chaletów, co może uprościć cały proces.
Strategie inwestycyjne i możliwości: Dla inwestorów istnieje kilka sposobów maksymalizacji zysków w Courchevel:
Strategie renowacyjne: Jak wspomniano, starsze domki w lokalizacjach klasy A+, które wymagają modernizacji, czasami można nabyć z niewielkim względnym rabatem. Inwestycja w wysokiej klasy renowację (z poprawioną efektywnością energetyczną, nowymi udogodnieniami) nie tylko znacząco zwiększa wartość nieruchomości, ale także jej atrakcyjność do wynajmu. Biorąc pod uwagę regulacyjne naciski na efektywność energetyczną domów, takie modernizacje mogą zabezpieczyć inwestycję na przyszłość.
Zwolnienie z VAT dla nowych inwestycji: Francja oferuje atrakcyjną zachętę dla osób kupujących nowe inwestycje na terenach turystycznych. Jeśli kupisz nową nieruchomość i zobowiążesz się do jej wynajmu w pełni umeblowanej, z usługami na poziomie hotelowym (np. sprzątanie, śniadania) przez określoną liczbę tygodni, kwalifikujesz się do zwrotu 20% VAT od ceny zakupu freespiritalpine.com. W kontekście Courchevel, 20% wielomilionowego zakupu to znaczna kwota – co w praktyce oznacza natychmiastowy wzrost kapitału własnego. Wielu kupujących nowe apartamenty w Courchevel 1650 korzysta z tego programu, finansując VAT podczas budowy i odzyskując go po zakupie poprzez przystąpienie do programu wynajmu. Poprawia to zwrot z inwestycji i przepływy pieniężne, czyniąc rentowność wynajmu bardziej atrakcyjną w początkowych latach.
Model współwłasności: Niektórzy inwestorzy łączą siły z przyjaciółmi lub rodziną, aby wspólnie posiadać chalet (nieformalnie lub poprzez spółkę z o.o.), dzieląc się użytkowaniem i kosztami. Biorąc pod uwagę wysokie ceny, może to mieć sens, a przy starannym harmonogramie każda ze stron może cieszyć się najbardziej atrakcyjnymi tygodniami. Coraz popularniejszy staje się również trend własności ułamkowej lub prywatnych klubów członkowskich w luksusowych nieruchomościach narciarskich, pozwalający inwestorom kupować „udziały” w bardzo ekskluzywnych chaletach (należy jednak zachować ostrożność i zadbać o jasność prawną – to wciąż rozwijająca się koncepcja).
Porównawcza wartość w mniej znanych rejonach: Chociaż samo Courchevel jest drogie, inwestorzy czasami rozważają zakup na obrzeżach Courchevel (np. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 czy pobliska La Tania). Te tereny należą do tej samej strefy narciarskiej i czerpią korzyści z renomy Courchevel, ale ceny nieruchomości mogą być niższe. Na przykład wioski satelickie w Trzech Dolinach mogą kosztować 50–70% mniej za m² niż 1850 investropa.cominvestropa.com, a ich stopy zwrotu z wynajmu (4%+ netto) często przewyższają zyski z wynajmu w prestiżowych kurortach snowonly.com. Kompromisem są słabszy wzrost wartości kapitału i inna grupa najemców, ale jako „gra inwestycyjna” niektórzy kupujący dywersyfikują portfel, inwestując zarówno w najbardziej pożądane, jak i obiecujące ośrodki.
Podsumowując, prognozowane zyski w Courchevel 1850 pochodzą z połączenia umiarkowanych dochodów z wynajmu i solidnego wzrostu wartości kapitału. Kupujący w 2025 roku może spodziewać się jednocyfrowych rocznych wzrostów wartości (skumulowanych na bardzo wysokiej bazie) oraz możliwości zrekompensowania kosztów dzięki wynajmom, które, choć przynoszą tylko kilka procent, są znaczące w przeliczeniu na euro. Biorąc pod uwagę fundamenty rynkowe Courchevel, nawet ostrożna strategia trzymania do 2028 roku prawdopodobnie przyniesie znaczny całkowity zwrot, łącząc aprecjację aktywów i wszelkie dywidendy z wynajmu. Kluczem jest zakup nieruchomości o wysokiej jakości (lokalizacja i standard), ponieważ nieruchomości trofeowe zawsze będą najbardziej pożądane – zapewniając zarówno silną płynność, jak i najwyższe ceny przy późniejszej sprzedaży. Dowodem na zaufanie do rynku są analizy ekspertów określające trend nieruchomości w Alpach jako „niewątpliwie wzrostowy” i podkreślające, że kluczowe kurorty, takie jak Courchevel, mają wyjątkowo mocne fundamenty na przyszłość investropa.cominvestropa.com.
Regulacje i polityka rządowa wpływające na rynek nieruchomości
Ustawy dotyczące efektywności energetycznej („Loi Climat”): Istotną zmianą polityki dotyczącej francuskiego rynku nieruchomości jest stopniowe wprowadzanie zakazu wynajmu nieruchomości o słabych parametrach energetycznych. Od 2025 roku domy sklasyfikowane jako „G” pod względem efektywności energetycznej nie mogą być legalnie wynajmowane we Francjimansion-properties.com. Do 2028 roku zakaz ten rozszerzy się na nieruchomości z oceną „F”, a następnie na „E” w 2034 roku. W alpejskich kurortach wiele tradycyjnych, wybudowanych dekady temu chaletów może mieścić się w tych niższych kategoriach efektywności (ze względu na okna z pojedynczą szybą, niewystarczającą izolację, stare systemy ogrzewania itp.). Dla właścicieli nieruchomości w Courchevel to pilny problem: by utrzymać potencjał dochodów z wynajmu, nieruchomości muszą zostać dostosowane do nowych standardów. Już teraz obserwujemy „ucieczkę do jakości”, gdzie nabywcy koncentrują się na nowszych, dobrze zaizolowanych chaletach lub tych już doposażonych w nowoczesne ogrzewanie i izolacjeinvestropa.cominvestropa.com. Starsze chalety o słabych ocenach stają w obliczu rynku dwubiegunowego: albo sprzedają się ze znacznym upustem, albo wcale, lub właściciele inwestują w modernizacje (panele słoneczne, pompy ciepła, lepsza izolacja) poprawiające ocenę. Te regulacje, nieco wbrew intuicji, wspierają wzrost cen nieruchomości wysokiej jakości – ponieważ domy z oceną energetyczną A/B stają się jeszcze bardziej wartościowe i pożądane investropa.cominvestropa.com. W Courchevel 1850 wiele luksusowych chaletów przeszło remonty obejmujące montaż potrójnych szyb, ogrzewania geotermalnego itp., by zapewnić możliwość dalszego wynajmu. Ogólnie ta polityka przesuwa rynek w stronę zrównoważonego rozwoju, co w dłuższej perspektywie poprawia jakość zasobów mieszkaniowych i jest zgodne z wartościami wielu kupujących (wielu zamożnych klientów docenia ekologiczne ulepszenia jako część standardu luksusu).
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego: Regiony Francji bogate w turystykę starają się zrównoważyć opłacalność najmu krótkoterminowego z potrzebami lokalnych społeczności. W niektórych alpejskich miastach (zwłaszcza większych, takich jak Chamonix) władze lokalne ograniczyły liczbę wynajmowanych nieruchomości turystycznych lub wymagają specjalnych pozwoleń na ich prowadzenie dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, na przykład, wprowadziło limity na wynajem wakacyjny w określonych strefach, aby zwiększyć dostępność mieszkań dla mieszkańców i pracowników sezonowych. Chociaż mniejsza skala Courchevel i jego charakter typowego kurortu sprawiają, że nie nałożono tam jeszcze surowych limitów (gospodarka opiera się na wynajmie), nie jest to miejsce wolne od nadzoru regulacyjnego. Właściciele w Courchevel muszą rejestrować swoje nieruchomości, jeśli chcą je wynajmować krótkoterminowo, i płacić podatki turystyczne. Jeśli w przyszłości zostaną wprowadzone nowe przepisy – na przykład ograniczające liczbę tygodni, które nieruchomość może być wynajmowana, albo wymagające statusu głównego miejsca zamieszkania dla nieograniczonego najmu – mogłoby to wpłynąć na kalkulację inwestycyjną. Jednak biorąc pod uwagę profil Courchevel 1850 (w przeważającej mierze luksusowe drugie domy i infrastrukturę turystyczną), każda taka polityka prawdopodobnie miałaby umiarkowany charakter. Warto zauważyć, że ograniczając podaż wynajmu w miejscach takich jak Chamonix, miasta te mimowolnie zwiększają popyt (i stawki) na nieruchomości, które są dostępneinvestropa.cominvestropa.com. Podobny efekt może mieć miejsce w Courchevel: jeśli kiedykolwiek najem zostanie ograniczony, ekskluzywne nieruchomości pozostałe w puli mogą cieszyć się jeszcze większym zainteresowaniem zamożnych turystów. To obszar wart obserwacji, jednak na rok 2025 Courchevel pozostaje bardzo przyjaznym rynkiem do wynajmu, bez specyficznych lokalnych zakazów dotyczących najmu wakacyjnego (poza krajowymi przepisami).
Podatki od drugich domów: Rząd francuski oraz lokalne gminy wprowadziły podatki skierowane do właścicieli drugich domów, wśród których znajduje się wielu posiadaczy nieruchomości w Courchevel. Środki te obejmują wyższe dodatki do taxe d’habitation w obszarach oficjalnie oznaczonych jako mające niedobory mieszkaniowe dla lokalnych mieszkańców (zones tendues). Departament Savoie, w którego skład wchodzi Courchevel, zezwolił na podwyżkę podatku od drugich domów nawet do 60% w niektórych przypadkach. Dodatkowo, niektóre popularne kurorty wprowadziły podatek od pustostanów, aby zniechęcić do pozostawiania nieruchomości niewynajmowanych. W praktyce, dla wartego wiele milionów euro chalet, te lokalne podatki są stosunkowo niewielkie (kilka tysięcy euro rocznie więcej) i nie odstraszają zamożnych nabywcówinvestropa.com. Ogólnokrajowy system podatkowy Francji przewiduje pewne korzystne rozwiązania dla inwestorów: nie ma ogólnego „podatku dla cudzoziemców”, a Francja słynie z przesunięcia w 2018 roku podatku majątkowego tak, aby obejmował wyłącznie nieruchomości (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), który dotyczy nieruchomości o wartości netto powyżej 1,3 mln euro i ma progresywną skalę do ok. 1,5%. Wielu zagranicznych nabywców po prostu wlicza to w koszt posiadania nieruchomości we Francji. W przypadku dochodów z wynajmu, właściciele zagraniczni płacą francuski podatek dochodowy (z umowami unikającymi podwójnego opodatkowania), ale mogą odliczać wydatki, a atrakcyjne rozwiązania, takie jak LMNP (status wynajmu z umeblowaniem), oferują korzystne warunki podatkowe. Ponadto funkcjonują ulgi podatkowe dla wynajmów: dochody z wynajmu umeblowanych nieruchomości mogą być często zredukowane przez amortyzację i koszty, co czasem prowadzi do bardzo niskiego opodatkowania sprawnie zarządzanego chalet. Kluczowym zachętą są także nowe inwestycje – VAT (20%) może być zwrócony, jeśli nieruchomość jest wynajmowana z usługami, co znacznie podwyższa ROI freespiritalpine.com. Istnieją też ulgi podatkowe i dotacje na ekorewitalizacje (w ramach francuskich inicjatyw ekologicznych). Podsumowując, środowisko regulacyjne Francji jest uznawane za stabilne i dość przejrzystemansion-properties.com. Inwestorzy korzystają z silnych zabezpieczeń prawnych (prawa własności są solidnie ugruntowane) mansion-properties.com, a francuska polityka wspierania zrównoważonego wynajmu prawdopodobnie zwiększa długoterminową wartość nieruchomości spełniających te standardy.
Surowe przepisy dotyczące planowania i budowy: Rozwój w Courchevel 1850 podlega surowym zasadom planistycznym, których celem jest ochrona środowiska górskiego i ekskluzywnego charakteru kurortu. Loi Montagne (Ustawa o Górach) oraz lokalne plany urbanistyczne ograniczają rozwój na dużą skalę, zwłaszcza powyżej określonych wysokości. W praktyce oznacza to, że nowe pozwolenia na budowę są rzadkością – nacisk kładzie się na rewitalizację istniejących budynków, a nie na zabudowę dziewiczych terenów investropa.com. Limity wysokości zapewniają, że domy letniskowe pozostają na ludzką skalę (nie znajdziesz tu wysokich kondygnacji), a wytyczne architektoniczne zachowują klasyczną estetykę chaletów. Dodatkowo, budowa nowych rezydencji wakacyjnych w Alpach często wymaga świadczenia korzyści dla społeczności (np. tworzenie miejsc parkingowych lub wsparcie lokalnych mieszkań dla pracowników sezonowych) w ramach rekompensaty. Polityki te skutecznie utrwalają niedobór nieruchomości w Courchevel. Dla właścicieli to dobra wiadomość, ponieważ zapobiega nadmiernemu rozwojowi, który mógłby obniżyć wartość nieruchomości lub urok kurortu. Z drugiej strony, projekty renowacyjne mogą być kosztowne i czasochłonne z powodu formalności – jednak większość luksusowych nabywców akceptuje to jako część posiadania kawałka raju. Warto zauważyć, że Szwajcaria ma jeszcze surowsze przepisy (np. limit Lex Weber na drugie rezydencje), podczas gdy Francja nadal umożliwia rozwój, choć w kontrolowany sposób. Lokalny samorząd Courchevel musi balansować zrównoważony rozwój środowiska (ryzyko lawin, ruch drogowy, zasoby wodne) ze statusem światowej klasy destynacji. Ostatnie modernizacje infrastruktury (jak nowe wyciągi) zwykle są poprzedzane oceną oddziaływania na środowisko, a tam gdzie to możliwe, wykorzystuje się lub modernizuje istniejące obiekty zamiast budować nowe.
Podsumowując, krajobraz regulacyjny w 2025 roku dla właścicieli nieruchomości w Courchevel definiuje nacisk na jakość i zgodność: energooszczędne domy, odpowiedzialny wynajem i kontrolowany rozwój. Te działania, choć zwiększają złożoność dla właścicieli, zasadniczo podnoszą długoterminową wartość oraz ekskluzywność nieruchomości w Courchevel. Kupującym zaleca się upewnienie, że dowolna nieruchomość spełnia nowe standardy lub może zostać do nich dostosowana – oraz konsultowanie się z lokalnymi ekspertami w zakresie optymalizacji podatkowej i zasad najmu. Co ważne, Francja otwiera się na zagranicznych nabywców (brak ograniczeń co do narodowości kupujących), co sprawia, że grono potencjalnych kupujących w Courchevel pozostaje szerokie – od Europy, przez Amerykę, po Azję.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
Analiza rynku 2025: Ceny, popyt, podaż i profil kupujących
Ceny nieruchomości w 2025 roku: Ceny nieruchomości w Courchevel 1850 są wyjątkowo wysokie i nadal rosną. Na połowę 2025 roku wysokiej jakości nieruchomości w Courchevel zaczynają się od około 11 000–14 000 € za metr kwadratowy i szybko rosną w przypadku najlepszych lokalizacji investropa.com. Wartości referencyjne pokazują, że luksusowe chalety w Courchevel 1850 regularnie osiągają poziom 30 000 €+ za m², a najbardziej prestiżowe obiekty sięgają zawrotnej kwoty 33 200 € za m² na najwyższym poziomie investropa.com. Dla porównania, te wartości przewyższają inne francuskie kurorty – nawet Val d’Isère (inny luksusowy ośrodek) osiąga średnio około 16 100 € za m² i maksymalnie około 30 000 € investropa.cominvestropa.com – co podkreśla wyjątkową przewagę cenową Courchevel. W ujęciu bezwzględnym, 100-metrowe mieszkanie w 1850 może kosztować z łatwością 3–3,5 miliona € (ok. 35 000 €/m²) snowonly.com, a wolnostojące chalety rutynowo sprzedają się w przedziale 10–50 milionów €, w zależności od wielkości, lokalizacji i udogodnień.
Wzrost cen 2024–2025: Rynek wykazał niezwykłą dynamikę wzrostu wchodząc w 2025 rok. W 2024 roku Courchevel 1850 przewodziło całym francuskim Alpami z 9% wzrostem cen, znacznie przewyższając alpejską średnią wynoszącą około 3% investropa.comdmproperties.com. Ten wzrost odzwierciedla popandemiczny wzrost popytu oraz utrzymującą się niedobór nieruchomości w 1850. Dla porównania, inne prestiżowe kurorty odnotowały solidny, lecz niższy wzrost (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% w 2024) investropa.com. Wyjątkowy skok cen w Courchevel przypisuje się “niskiej podaży” – bardzo niewielu nowych ofert przy wysokim popycie dmproperties.com. Wchodząc w 2025 rok, ceny pozostają na ścieżce wzrostowej, a prognozy sugerują 3–7% wzrostu wartości nieruchomości w Alpach w 2025 roku ogółem investropa.com. Oczekuje się, że Courchevel osiągnie górną granicę tego zakresu, biorąc pod uwagę wyjątkowy popyt. Krótko mówiąc, rynek w 2025 roku charakteryzują rekordowo wysokie ceny oraz utrzymująca się przewaga sprzedających w Courchevel 1850.
Popyt i demografia kupujących: Popyt na nieruchomości w Courchevel jest naprawdę globalny i napędzany głównie przez osoby o wysokim majątku. Nabywcy zagraniczni dominują, a największe zainteresowanie pochodzi z Wielkiej Brytanii i USA, a także rosnącej grupy nabywców z Azjiinvestropa.cominvestropa.com. Amerykańscy kupujący stali się szczególnie widoczni w ostatnich latach – dzięki silnemu dolarowi (co sprawia, że aktywa wyceniane w euro są relatywnie tańsze) – i poszukują prestiżowych chaletów w najlepszych kurortach, takich jak Courchevel i Val d’Isère investropa.com. Brytyjscy nabywcy pozostają bardzo aktywni pomimo Brexitu, utrzymując długoletnią popularność Courchevel wśród brytyjskiej elity. Rośnie także zainteresowanie ze strony Chin, Singapuru i Hongkongu, ponieważ azjatyccy ultrabogaci odkrywają prestiż, jaki wiąże się z posiadaniem nieruchomości w Alpach investropa.com (przyciągani przez znakomite szkoły narciarskie dla rodzin i atrakcyjność inwestycji w styl życia alpejski). Historycznie Courchevel 1850 było miejscem zabaw zamożnych Europejczyków i mieszkańców Bliskiego Wschodu – szczególnie rosyjscy oligarchowie i miliarderzy byli znaczącymi graczami, kupując jedne z najbardziej okazałych chaletów (kilku Rosjan wciąż posiada tu nieruchomości) businessinsider.combusinessinsider.com. Czynniki geopolityczne ostatnio ograniczyły nowe inwestycje rosyjskie, jednak lukę tę wypełnili inni (np. Amerykanie). Typowy nabywca nieruchomości w Courchevel w 2025 roku to osoba lub family office z segmentu UHNW (Ultra High Net Worth), szukający luksusowego drugiego domu, który stanowi zarówno inwestycję, jak i symbol statusu. Odporność i płynność finansowa tej grupy pomagają utrzymać wysoki popyt nawet podczas wahań gospodarczych.
Ograniczenia podaży: Jedną z cech definiujących rynek Courchevel 1850 jest poważne ograniczenie podaży. Ośrodek jest niewielki i geograficznie ograniczony – położony na zboczu góry, z dużą częścią możliwego do zabudowy terenu już zajętą przez domy, hotele lub chronione lasy/nartostrady. Nowa zabudowa jest rzadka i ściśle kontrolowana przez lokalne władze (w celu zachowania alpejskiego środowiska i ekskluzywnego charakteru) investropa.com. W praktyce Courchevel nie może się rozbudowywać ani masowo rozwijać; wszelkie dodatki mają zwykle charakter butikowych, luksusowych projektów lub stanowią zastąpienie starszych zabudowań. W efekcie w danym momencie liczba nieruchomości dostępnych na sprzedaż w 1850 jest bardzo niska (często na rynku otwartym znajduje się zaledwie kilka domów, inne zmieniają właściciela poza rynkiem). Wielu właścicieli to posiadacze długoterminowi (niektóre nieruchomości są przekazywane w rodzinie lub prywatnie między przyjaciółmi). Na koniec 2024 roku lokalni agenci zauważyli brak porozumienia między sprzedawcami i kupującymi w 1850 – niektórzy właściciele wyceniali starsze domy na bardzo wysokich poziomach ze względu na brak konkurencji, co prowadziło do dłuższych negocjacji freespiritalpine.com. Jednak wszystko, co jest naprawdę prestiżowe i dobrze wycenione, sprzedaje się szybko, ponieważ jest więcej chętnych niż dostępnych domów. Ten chroniczny niedobór podaży wywiera presję na wzrost cen – nadwyżka popytu nie znajduje ujścia. Oznacza to również, że rynek w Courchevel jest częściowo odizolowany: nawet jeśli popyt lekko osłabnie, niedostatek chroni wartości. Podsumowując, w 2025 roku Courchevel 1850 ponownie zmaga się z sytuacją, w której popyt znacznie przewyższa podaż, co tworzy przepis na utrzymanie wysokich cen i szybkie sprzedaże najlepszych nieruchomości.
Trendy w luksusowych chaletach i apartamentach w 2025 roku
Chalet – ultraluksus i alpejska tradycja:Chalet są znakiem rozpoznawczym rynku nieruchomości w Courchevel 1850, a najnowsze trendy pokazują, że kupujący poszukują gotowych do zamieszkania, ultranowoczesnych luksusów w tradycyjnej fasadzie chalet. Wiele z najbardziej pożądanych nieruchomości to nowo wybudowane lub niedawno gruntownie wyremontowane chalet, które łączą autentyczne alpejskie elewacje (stare drewno, kamień i charakterystyczny dach chalet) z nowoczesnymi wnętrzami. Klienci segmentu premium w 2025 roku stawiają na chalet wyposażone we wszelkie możliwe udogodnienia: kryte baseny lub spa, strefy wellness (sauna, hammam, siłownia), prywatne kina, piwniczki na wino, ogrzewane garaże oraz bezpośredni dostęp do stoku (ski-in/ski-out). Takie w pełni wyposażone „pięciogwiazdkowe” chalet osiągają najwyższe ceny za m² i szybko znikają z rynku. Dla kontrastu starsze chalet wymagające renowacji często napotykają na pewne wyzwania cenowe – ostatnio obserwuje się „konflikt między oczekiwaniami sprzedających a ofertami kupujących” w przypadku czalet mających kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i nieodnowionych freespiritalpine.com. Kupujący są skłonni zapłacić najwyższe ceny za nieruchomości w idealnym stanie lub nowo wybudowane, ale jeśli wnętrze chalet jest przestarzałe lub brakuje obiektu wellness, spodziewają się rabatu lub miejsca na negocjacjefreespiritalpine.com. Ten trend stwarza okazje: inwestorzy gotowi na remont starszej nieruchomości mogą znacząco podnieść jej wartość. Podsumowując, poprzeczka dla „luksusowego chalet” w 2025 roku jest bardzo wysoko – nowoczesny alpejski design, inteligentne rozwiązania technologiczne oraz hotelowy komfort to standard w segmencie prime 1850.
Apartamenty – Nowe Inwestycje i Rezydencje Serwisowane: Choć to chalety przyciągają najwięcej uwagi, luksusowe apartamenty stały się ważną częścią rynku nieruchomości w Courchevel, szczególnie w rejonach 1650 (Moriond) i 1550 (Village), a także jako rezydencje z dostępem bezpośrednio na stok w 1850. W ostatnich latach pojawiły się nowe inwestycje apartamentowe, które odpowiadają na potrzeby kupujących szukających połączenia luksusu i wygody. Przykładem są projekty takie jak Sundance Lodge oraz Steamboat Lodge w Courchevel 1650 (planowane zakończenie prac na koniec 2025 roku), które oferują udogodnienia na poziomie 5-gwiazdkowego hotelu – concierge, baseny, spa i restauracje na miejscu – zamknięte w formule prywatnej własności apartamentu freespiritalpine.com. Te rezydencje obejmują praktyczne “na klucz” 2-pokojowe mieszkania oraz przestronne penthouse’y z 5–6 sypialniami, które wielkością dorównują chletom freespiritalpine.com. Koncepcja to zapewnienie alternatywy dla chaletów – wszystkie korzyści z takiego stylu życia, ale mniej problemów z utrzymaniem. Takie nieruchomości zostały bardzo dobrze przyjęte: kupującym podoba się opcja pełnego zarządzania apartamentem i możliwość wynajmu kiedy nie korzystają z niego sami (niektóre mają gotowe programy najmu). Jeśli chodzi o design, trendy w apartamentach są podobne do tych w chaletach – wysokiej jakości lokalne materiały (stare drewniane belki, kamienne kominki) połączone z nowoczesnymi, alpejskimi wnętrzami. Wśród cech powszechnych są duże okna panoramiczne, wysokie sufity oraz otwarte przestrzenie dzienne, które maksymalizują widoki. Drugim zauważalnym trendem jest flex-space – nowe apartamenty oferują pomieszczenia, które mogą służyć jako dodatkowe sypialnie, biura lub pokoje multimedialne, zgodnie z potrzebami właścicieli (odzwierciedla to wydłużone pobyty, a nawet prace zdalne właścicieli). W samym Courchevel 1850 podaż apartamentów jest ograniczona (wioska to głównie chalety i hotele), ale tam, gdzie są apartamenty, mieszczą się zwykle w ekskluzywnych budynkach typu chalet, liczących tylko 4–10 jednostek, co zapewnia prywatność i prestiż.
Trendy w zakresie udogodnień i stylu życia:„Wellness” wyprzedza narciarstwo jako priorytet – to zauważalna zmiana trendów w nieruchomościach alpejskich dmproperties.com. W Courchevel widać to po wyposażeniu chaletów i apartamentów. Kupujący obecnie bardzo wysoko oceniają wnętrza wellness i całoroczną użyteczność. W wielu nowych lub odnowionych chaletach znajdują się specjalne pokoje spa, studia jogi albo fitness, ponieważ właściciele i goście mogą spędzać tyle samo czasu na relaksie i regeneracji, co na stokach narciarskich. Deweloperzy zwracają również uwagę na efektywność energetyczną i technologię – montując nowoczesną izolację, pompy ciepła, potrójne szyby itp., aby spełnić nowe przepisy i przyciągnąć ekologicznych nabywców z segmentu premium. Systemy smart home (kontrolujące oświetlenie, ogrzewanie, bezpieczeństwo, a nawet harmonogram sauny) są standardem w topowych nieruchomościach. Ponadto popularne są elementy biophilic design – integracja naturalnych materiałów, maksymalizacja światła dziennego i górskich widoków, co dobrze wpisuje się w wellnessowy klimat.
Na froncie architektonicznym, Courchevel utrzymuje surowe zasady projektowe, aby zachować urok tradycyjnych chaletów, więc na zewnątrz trendem jest ewolucja, a nie rewolucja. Nowe chalety nadal wyglądają jak tradycyjne chalety (spadziste dachy, drewniane elewacje), ale są większe i bardziej okazałe niż dawne rustykalne domki. Niektóre z najnowszych „chaletów” to w rzeczywistości mini-rezydencje (ponad 10 000 stóp kwadratowych), starannie zamaskowane w drewnie i kamieniu. Trwały napływ luksusowych sklepów oraz restauracji (z ponad 40 butikami projektantów i dziesiątkami wykwintnych restauracji w 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) uzupełnia ten trend na rynku nieruchomości – dzisiejsi właściciele oczekują pełnego luksusowego ekosystemu. Podsumowując, trendy nieruchomościowe na 2025 rok w Courchevel 1850 skupiają się na najwyższej jakości udogodnieniach wellness, nowoczesnym alpejskim designie oraz bogatej ofercie serwisowej (zarówno poprzez obsługiwane chalety, jak i rezydencje z pełnym zakresem usług). Rynek odpowiada na potrzeby kupujących, którzy poszukują całorocznego azylu, oferującego znacznie więcej niż tylko miejsce do spania po nartach.
Możliwości inwestycyjne i prognozowane zwroty
Potencjał wzrostu wartości kapitału: Nieruchomości w Courchevel 1850 są często postrzegane jako inwestycja blue-chip, oferująca solidne zabezpieczenie kapitału i długoterminowy wzrost wartości, a nie szybkie zyski spekulacyjne. Wyniki są imponujące – wartość nieruchomości we francuskich Alpach wzrosła średnio o około 30% od 2020 roku (około 5,5% rocznie) investropa.cominvestropa.com, a najlepsze kurorty były szczególnie skuteczne, zwłaszcza po pandemii. W przypadku Courchevel ceny w ostatnich latach gwałtownie wzrosły (np. +9% tylko w 2024 roku) investropa.com, ustanawiając nowe rekordy. W przyszłości, choć tempo może się nieco uspokoić, eksperci prognozują umiarkowany wzrost na poziomie ~3–7% rocznie na rynkach alpejskich do 2026 roku investropa.com. Dla tak ekskluzywnego obszaru jak 1850 można rozsądnie oczekiwać wyników w górnym zakresie tej prognozy, o ile nie nastąpią poważne zakłócenia. Oznacza to, że dzisiejszy chalet o wartości 10 milionów euro może naturalnie zyskać na wartości do około 11–12 milionów euro w ciągu kilku lat, wyłącznie dzięki rynkowemu wzrostowi. Co więcej, wyjątkowa luka podażowo-popytowa Courchevel sugeruje, że można oczekiwać ponadprzeciętnego wzrostu wartości – gdy tylko pojawia się napływ nowych zamożnych nabywców (na przykład z rynków wschodzących lub w wyniku silnej gospodarki), ceny mają przestrzeń do gwałtownego wzrostu ze względu na ograniczoną podaż. W istocie, perspektywy wzrostu kapitału pozostają silne, czyniąc strategię kup i trzymaj opłacalną. Nawet w bardzo długiej perspektywie nieruchomości prime w Alpach wykazują stałe wzrosty (na przykład najlepsze domy narciarskie zyskały średnio około 33% na wartości od 2008 roku, a tempo wzrostu przyspieszyło po 2020 roku) investropa.com.
Dochody z najmu i zwroty z inwestycji: Inwestorzy powinni pamiętać, że stopy zwrotu z najmu w Courchevel 1850 są stosunkowo niskie procentowo, co jest częstą cechą ultraluksusowych rynków. Ze względu na bardzo wysokie ceny zakupu, dochód z najmu, choć duży w ujęciu bezwzględnym, przekłada się na umiarkowaną roczną stopę zwrotu. Typowe netto stopy zwrotu z najmu w prestiżowych kurortach, takich jak Courchevel, wynoszą około 2–3% snowonly.com. Dla porównania, mniej ekskluzywne francuskie regiony alpejskie mogą przynosić 4–4,5% netto snowonly.com, a średnia krajowa stopa zwrotu z najmu we Francji (wszystkie typy nieruchomości) to około 6% mansion-properties.com. Oznacza to, że inwestor w Courchevel zazwyczaj stawia na wzrost wartości kapitału i użytkowanie własne, a nie wysokie zyski gotówkowe. Na przykład nieruchomość o wartości 5 milionów euro może generować przychód brutto około 200 tys. euro rocznie z najmu (jeśli wynajmowana w szczycie sezonu), co po odliczeniu kosztów daje ~150 tys. euro netto – czyli około 3% zwrotu. Jednak te liczby nie oddają wysokich stawek czynszu i możliwości pokrywania kosztów posiadania nieruchomości. W szczytowych tygodniach zimowych (Nowy Rok, ferie szkolne) tygodniowe stawki najmu za najlepsze chalety mogą przekraczać 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Nawet mniejsze, ekskluzywne apartamenty mogą osiągać kilkadziesiąt tysięcy euro tygodniowo w sezonie wysokim. Jeśli właściciel jest skłonny wynająć swoją nieruchomość np. przez 8–10 tygodni zimy oraz kilka tygodni latem, może pokryć znaczną część rocznych kosztów (personel, utrzymanie, podatki), a nawet osiągnąć zysk przy jednoczesnym cieszeniu się nieruchomością przez część roku.
Warto też zauważyć, że popyt na wynajem jest bardzo wysoki w Courchevel w tygodniach, kiedy właściciele decydują się udostępnić swoje domy najemcom. Specjaliści od wynajmu alpejskiego podają, że dobrze położone chalety mogą osiągać 70–90% rezerwacji w sezonie zimowym (a nawet latem)snowonly.com. Rozwój turystyki całorocznej sprawia, że lipiec–sierpień przynoszą już zauważalne przychody z najmu (choć mniejsze niż zimą). Zatem bystry właściciel może uzyskać niemal pełne obłożenie w sezonach wysokich i uzyskać lepszą efektywną stopę zwrotu. Część nieruchomości obsługują luksusowi touroperatorzy lub agencje wynajmu chaletów, co może uprościć cały proces.
Strategie inwestycyjne i możliwości: Dla inwestorów istnieje kilka sposobów maksymalizacji zysków w Courchevel:
Strategie renowacyjne: Jak wspomniano, starsze domki w lokalizacjach klasy A+, które wymagają modernizacji, czasami można nabyć z niewielkim względnym rabatem. Inwestycja w wysokiej klasy renowację (z poprawioną efektywnością energetyczną, nowymi udogodnieniami) nie tylko znacząco zwiększa wartość nieruchomości, ale także jej atrakcyjność do wynajmu. Biorąc pod uwagę regulacyjne naciski na efektywność energetyczną domów, takie modernizacje mogą zabezpieczyć inwestycję na przyszłość.
Zwolnienie z VAT dla nowych inwestycji: Francja oferuje atrakcyjną zachętę dla osób kupujących nowe inwestycje na terenach turystycznych. Jeśli kupisz nową nieruchomość i zobowiążesz się do jej wynajmu w pełni umeblowanej, z usługami na poziomie hotelowym (np. sprzątanie, śniadania) przez określoną liczbę tygodni, kwalifikujesz się do zwrotu 20% VAT od ceny zakupu freespiritalpine.com. W kontekście Courchevel, 20% wielomilionowego zakupu to znaczna kwota – co w praktyce oznacza natychmiastowy wzrost kapitału własnego. Wielu kupujących nowe apartamenty w Courchevel 1650 korzysta z tego programu, finansując VAT podczas budowy i odzyskując go po zakupie poprzez przystąpienie do programu wynajmu. Poprawia to zwrot z inwestycji i przepływy pieniężne, czyniąc rentowność wynajmu bardziej atrakcyjną w początkowych latach.
Model współwłasności: Niektórzy inwestorzy łączą siły z przyjaciółmi lub rodziną, aby wspólnie posiadać chalet (nieformalnie lub poprzez spółkę z o.o.), dzieląc się użytkowaniem i kosztami. Biorąc pod uwagę wysokie ceny, może to mieć sens, a przy starannym harmonogramie każda ze stron może cieszyć się najbardziej atrakcyjnymi tygodniami. Coraz popularniejszy staje się również trend własności ułamkowej lub prywatnych klubów członkowskich w luksusowych nieruchomościach narciarskich, pozwalający inwestorom kupować „udziały” w bardzo ekskluzywnych chaletach (należy jednak zachować ostrożność i zadbać o jasność prawną – to wciąż rozwijająca się koncepcja).
Porównawcza wartość w mniej znanych rejonach: Chociaż samo Courchevel jest drogie, inwestorzy czasami rozważają zakup na obrzeżach Courchevel (np. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 czy pobliska La Tania). Te tereny należą do tej samej strefy narciarskiej i czerpią korzyści z renomy Courchevel, ale ceny nieruchomości mogą być niższe. Na przykład wioski satelickie w Trzech Dolinach mogą kosztować 50–70% mniej za m² niż 1850 investropa.cominvestropa.com, a ich stopy zwrotu z wynajmu (4%+ netto) często przewyższają zyski z wynajmu w prestiżowych kurortach snowonly.com. Kompromisem są słabszy wzrost wartości kapitału i inna grupa najemców, ale jako „gra inwestycyjna” niektórzy kupujący dywersyfikują portfel, inwestując zarówno w najbardziej pożądane, jak i obiecujące ośrodki.
Podsumowując, prognozowane zyski w Courchevel 1850 pochodzą z połączenia umiarkowanych dochodów z wynajmu i solidnego wzrostu wartości kapitału. Kupujący w 2025 roku może spodziewać się jednocyfrowych rocznych wzrostów wartości (skumulowanych na bardzo wysokiej bazie) oraz możliwości zrekompensowania kosztów dzięki wynajmom, które, choć przynoszą tylko kilka procent, są znaczące w przeliczeniu na euro. Biorąc pod uwagę fundamenty rynkowe Courchevel, nawet ostrożna strategia trzymania do 2028 roku prawdopodobnie przyniesie znaczny całkowity zwrot, łącząc aprecjację aktywów i wszelkie dywidendy z wynajmu. Kluczem jest zakup nieruchomości o wysokiej jakości (lokalizacja i standard), ponieważ nieruchomości trofeowe zawsze będą najbardziej pożądane – zapewniając zarówno silną płynność, jak i najwyższe ceny przy późniejszej sprzedaży. Dowodem na zaufanie do rynku są analizy ekspertów określające trend nieruchomości w Alpach jako „niewątpliwie wzrostowy” i podkreślające, że kluczowe kurorty, takie jak Courchevel, mają wyjątkowo mocne fundamenty na przyszłość investropa.cominvestropa.com.
Regulacje i polityka rządowa wpływające na rynek nieruchomości
Ustawy dotyczące efektywności energetycznej („Loi Climat”): Istotną zmianą polityki dotyczącej francuskiego rynku nieruchomości jest stopniowe wprowadzanie zakazu wynajmu nieruchomości o słabych parametrach energetycznych. Od 2025 roku domy sklasyfikowane jako „G” pod względem efektywności energetycznej nie mogą być legalnie wynajmowane we Francjimansion-properties.com. Do 2028 roku zakaz ten rozszerzy się na nieruchomości z oceną „F”, a następnie na „E” w 2034 roku. W alpejskich kurortach wiele tradycyjnych, wybudowanych dekady temu chaletów może mieścić się w tych niższych kategoriach efektywności (ze względu na okna z pojedynczą szybą, niewystarczającą izolację, stare systemy ogrzewania itp.). Dla właścicieli nieruchomości w Courchevel to pilny problem: by utrzymać potencjał dochodów z wynajmu, nieruchomości muszą zostać dostosowane do nowych standardów. Już teraz obserwujemy „ucieczkę do jakości”, gdzie nabywcy koncentrują się na nowszych, dobrze zaizolowanych chaletach lub tych już doposażonych w nowoczesne ogrzewanie i izolacjeinvestropa.cominvestropa.com. Starsze chalety o słabych ocenach stają w obliczu rynku dwubiegunowego: albo sprzedają się ze znacznym upustem, albo wcale, lub właściciele inwestują w modernizacje (panele słoneczne, pompy ciepła, lepsza izolacja) poprawiające ocenę. Te regulacje, nieco wbrew intuicji, wspierają wzrost cen nieruchomości wysokiej jakości – ponieważ domy z oceną energetyczną A/B stają się jeszcze bardziej wartościowe i pożądane investropa.cominvestropa.com. W Courchevel 1850 wiele luksusowych chaletów przeszło remonty obejmujące montaż potrójnych szyb, ogrzewania geotermalnego itp., by zapewnić możliwość dalszego wynajmu. Ogólnie ta polityka przesuwa rynek w stronę zrównoważonego rozwoju, co w dłuższej perspektywie poprawia jakość zasobów mieszkaniowych i jest zgodne z wartościami wielu kupujących (wielu zamożnych klientów docenia ekologiczne ulepszenia jako część standardu luksusu).
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego: Regiony Francji bogate w turystykę starają się zrównoważyć opłacalność najmu krótkoterminowego z potrzebami lokalnych społeczności. W niektórych alpejskich miastach (zwłaszcza większych, takich jak Chamonix) władze lokalne ograniczyły liczbę wynajmowanych nieruchomości turystycznych lub wymagają specjalnych pozwoleń na ich prowadzenie dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, na przykład, wprowadziło limity na wynajem wakacyjny w określonych strefach, aby zwiększyć dostępność mieszkań dla mieszkańców i pracowników sezonowych. Chociaż mniejsza skala Courchevel i jego charakter typowego kurortu sprawiają, że nie nałożono tam jeszcze surowych limitów (gospodarka opiera się na wynajmie), nie jest to miejsce wolne od nadzoru regulacyjnego. Właściciele w Courchevel muszą rejestrować swoje nieruchomości, jeśli chcą je wynajmować krótkoterminowo, i płacić podatki turystyczne. Jeśli w przyszłości zostaną wprowadzone nowe przepisy – na przykład ograniczające liczbę tygodni, które nieruchomość może być wynajmowana, albo wymagające statusu głównego miejsca zamieszkania dla nieograniczonego najmu – mogłoby to wpłynąć na kalkulację inwestycyjną. Jednak biorąc pod uwagę profil Courchevel 1850 (w przeważającej mierze luksusowe drugie domy i infrastrukturę turystyczną), każda taka polityka prawdopodobnie miałaby umiarkowany charakter. Warto zauważyć, że ograniczając podaż wynajmu w miejscach takich jak Chamonix, miasta te mimowolnie zwiększają popyt (i stawki) na nieruchomości, które są dostępneinvestropa.cominvestropa.com. Podobny efekt może mieć miejsce w Courchevel: jeśli kiedykolwiek najem zostanie ograniczony, ekskluzywne nieruchomości pozostałe w puli mogą cieszyć się jeszcze większym zainteresowaniem zamożnych turystów. To obszar wart obserwacji, jednak na rok 2025 Courchevel pozostaje bardzo przyjaznym rynkiem do wynajmu, bez specyficznych lokalnych zakazów dotyczących najmu wakacyjnego (poza krajowymi przepisami).
Podatki od drugich domów: Rząd francuski oraz lokalne gminy wprowadziły podatki skierowane do właścicieli drugich domów, wśród których znajduje się wielu posiadaczy nieruchomości w Courchevel. Środki te obejmują wyższe dodatki do taxe d’habitation w obszarach oficjalnie oznaczonych jako mające niedobory mieszkaniowe dla lokalnych mieszkańców (zones tendues). Departament Savoie, w którego skład wchodzi Courchevel, zezwolił na podwyżkę podatku od drugich domów nawet do 60% w niektórych przypadkach. Dodatkowo, niektóre popularne kurorty wprowadziły podatek od pustostanów, aby zniechęcić do pozostawiania nieruchomości niewynajmowanych. W praktyce, dla wartego wiele milionów euro chalet, te lokalne podatki są stosunkowo niewielkie (kilka tysięcy euro rocznie więcej) i nie odstraszają zamożnych nabywcówinvestropa.com. Ogólnokrajowy system podatkowy Francji przewiduje pewne korzystne rozwiązania dla inwestorów: nie ma ogólnego „podatku dla cudzoziemców”, a Francja słynie z przesunięcia w 2018 roku podatku majątkowego tak, aby obejmował wyłącznie nieruchomości (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), który dotyczy nieruchomości o wartości netto powyżej 1,3 mln euro i ma progresywną skalę do ok. 1,5%. Wielu zagranicznych nabywców po prostu wlicza to w koszt posiadania nieruchomości we Francji. W przypadku dochodów z wynajmu, właściciele zagraniczni płacą francuski podatek dochodowy (z umowami unikającymi podwójnego opodatkowania), ale mogą odliczać wydatki, a atrakcyjne rozwiązania, takie jak LMNP (status wynajmu z umeblowaniem), oferują korzystne warunki podatkowe. Ponadto funkcjonują ulgi podatkowe dla wynajmów: dochody z wynajmu umeblowanych nieruchomości mogą być często zredukowane przez amortyzację i koszty, co czasem prowadzi do bardzo niskiego opodatkowania sprawnie zarządzanego chalet. Kluczowym zachętą są także nowe inwestycje – VAT (20%) może być zwrócony, jeśli nieruchomość jest wynajmowana z usługami, co znacznie podwyższa ROI freespiritalpine.com. Istnieją też ulgi podatkowe i dotacje na ekorewitalizacje (w ramach francuskich inicjatyw ekologicznych). Podsumowując, środowisko regulacyjne Francji jest uznawane za stabilne i dość przejrzystemansion-properties.com. Inwestorzy korzystają z silnych zabezpieczeń prawnych (prawa własności są solidnie ugruntowane) mansion-properties.com, a francuska polityka wspierania zrównoważonego wynajmu prawdopodobnie zwiększa długoterminową wartość nieruchomości spełniających te standardy.
Surowe przepisy dotyczące planowania i budowy: Rozwój w Courchevel 1850 podlega surowym zasadom planistycznym, których celem jest ochrona środowiska górskiego i ekskluzywnego charakteru kurortu. Loi Montagne (Ustawa o Górach) oraz lokalne plany urbanistyczne ograniczają rozwój na dużą skalę, zwłaszcza powyżej określonych wysokości. W praktyce oznacza to, że nowe pozwolenia na budowę są rzadkością – nacisk kładzie się na rewitalizację istniejących budynków, a nie na zabudowę dziewiczych terenów investropa.com. Limity wysokości zapewniają, że domy letniskowe pozostają na ludzką skalę (nie znajdziesz tu wysokich kondygnacji), a wytyczne architektoniczne zachowują klasyczną estetykę chaletów. Dodatkowo, budowa nowych rezydencji wakacyjnych w Alpach często wymaga świadczenia korzyści dla społeczności (np. tworzenie miejsc parkingowych lub wsparcie lokalnych mieszkań dla pracowników sezonowych) w ramach rekompensaty. Polityki te skutecznie utrwalają niedobór nieruchomości w Courchevel. Dla właścicieli to dobra wiadomość, ponieważ zapobiega nadmiernemu rozwojowi, który mógłby obniżyć wartość nieruchomości lub urok kurortu. Z drugiej strony, projekty renowacyjne mogą być kosztowne i czasochłonne z powodu formalności – jednak większość luksusowych nabywców akceptuje to jako część posiadania kawałka raju. Warto zauważyć, że Szwajcaria ma jeszcze surowsze przepisy (np. limit Lex Weber na drugie rezydencje), podczas gdy Francja nadal umożliwia rozwój, choć w kontrolowany sposób. Lokalny samorząd Courchevel musi balansować zrównoważony rozwój środowiska (ryzyko lawin, ruch drogowy, zasoby wodne) ze statusem światowej klasy destynacji. Ostatnie modernizacje infrastruktury (jak nowe wyciągi) zwykle są poprzedzane oceną oddziaływania na środowisko, a tam gdzie to możliwe, wykorzystuje się lub modernizuje istniejące obiekty zamiast budować nowe.
Podsumowując, krajobraz regulacyjny w 2025 roku dla właścicieli nieruchomości w Courchevel definiuje nacisk na jakość i zgodność: energooszczędne domy, odpowiedzialny wynajem i kontrolowany rozwój. Te działania, choć zwiększają złożoność dla właścicieli, zasadniczo podnoszą długoterminową wartość oraz ekskluzywność nieruchomości w Courchevel. Kupującym zaleca się upewnienie, że dowolna nieruchomość spełnia nowe standardy lub może zostać do nich dostosowana – oraz konsultowanie się z lokalnymi ekspertami w zakresie optymalizacji podatkowej i zasad najmu. Co ważne, Francja otwiera się na zagranicznych nabywców (brak ograniczeń co do narodowości kupujących), co sprawia, że grono potencjalnych kupujących w Courchevel pozostaje szerokie – od Europy, przez Amerykę, po Azję.
Dynamika sezonowa i jej wpływ na ceny i dostępność
Zimowy szczyt sezonu (Wysoki sezon): Courchevel 1850 to przede wszystkim ośrodek narciarski i to właśnie zimą wioska naprawdę tętni życiem – ma to bezpośredni wpływ na użytkowanie oraz ceny nieruchomości. Okres od grudnia do kwietnia to szczyt sezonu, a Boże Narodzenie/Nowy Rok oraz luty (ferie szkolne) to absolutne apogeum. W tym czasie popyt na zakwaterowanie gwałtownie rośnie. Właściciele chaletów, którzy wynajmują swoje nieruchomości, często zarabiają większość swojego rocznego dochodu z wynajmu w zaledwie 2–3 tygodnie świąteczne. W rezultacie stawki wynajmu zimą są bardzo wysokie (np. 50 tys. euro+ za tydzień za luksusowy 4-sypialniowy chalet to standard w tygodniu noworocznym). Aktywność sprzedażowa również może wzrosnąć zimą, ponieważ zamożni goście czasem decydują się na zakup własnego kawałka Courchevel po doświadczeniu tego stylu życia. Nie jest niczym niezwykłym, że podczas szczytu sezonu – z inicjatywy zachwyconych najemców – odbywają się spontaniczne oględziny nieruchomości. Jednak oferta nieruchomości na sprzedaż jest zazwyczaj najniższa zimą – wielu właścicieli woli poczekać z wystawieniem mieszkania na wiosnę/lato, by nie zakłócać dochodowego wynajmu zimowego lub własnych wakacji. Tak więc zima to czas, gdy kupujący poznają produkt (kurort, a często także nieruchomość jako najemcy), ale finalizacja transakcji często następuje w okresach przejściowych.
Wiosna i jesień (Niski sezon): Pod koniec kwietnia wyciągi narciarskie zamykają się i Courchevel wchodzi w spokojniejszy okres. Wiosenne roztopy i międzyseson (maj, czerwiec) powodują, że wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych. Podobnie po krótkim lecie jesień (koniec września do listopada) to martwy sezon z minimalną liczbą turystów. Okresy te historycznie były czasem odpoczynku dla kurortu – właściciele chaletów przeprowadzają remonty lub modernizacje, pracownicy mają przerwy, a wioska ładuje akumulatory. Z punktu widzenia rynku to właśnie poza sezonem oferta nieruchomości jest zazwyczaj największa i wtedy kupujący mogą liczyć na nieco lepszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający wystawiający nieruchomość poza sezonem wiedzą, że kupujących jest mniej; jeśli są zmotywowani, mogą ustalić bardziej konkurencyjną cenę. Jednak ponieważ właściciele nieruchomości w Courchevel zazwyczaj nie są zdesperowani finansowo, nie należy oczekiwać drastycznych sezonowych obniżek – ten rynek nie przypomina wynajmu sezonowego, gdzie ceny gwałtownie się zmieniają. Ceny nieruchomości nie spadają latem/poza sezonem; najwyżej pojawia się nieco więcej przestrzeni do negocjacji lub okazja na zakup bez konkurujących ofert. Niektórzy sprytni kupujący planują swoje poszukiwania na wiosnę: po dużym sezonie narciarskim kilku właścicieli może rozważyć sprzedaż (zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była wynajmowana lub użytkowana zgodnie z oczekiwaniami). Dodatkowo agencje nieruchomości mają więcej czasu dla klientów poza sezonem, co może oznaczać większą uwagę i więcej możliwości na spokojne rozeznanie rynku.
Sezon letni (drugorzędny wysoki sezon):Lato (lipiec–sierpień) w Courchevel zyskało znaczną popularność, gdy Alpy zaczęły promować się jako całoroczny kierunek turystyczny. Choć lato nie jest tak zatłoczone jak zima, nie jest już tylko dodatkiem. Rodziny i miłośnicy aktywności na świeżym powietrzu przyjeżdżają na wędrówki, kolarstwo górskie, biegi terenowe, golf (w pobliżu) i alpejski relaks. Klimat jest przyjemny (ciepłe dni, chłodne noce), a krajobrazy są oszałamiające, co sprawia, że Courchevel staje się luksusowym górskim kurortem także latem. Ten trend ma kilka skutków: wynajmy latem obecnie przynoszą znaczne dochody, a wiele chaletów i apartamentów wynajmowanych jest tygodniowo turystom z Europy, Bliskiego Wschodu (którzy często szukają chłodniejszego klimatu latem) i innych krajów. W szczycie lata wskaźniki wynajmu najbardziej pożądanych nieruchomości mogą osiągać ponad 70% snowonly.com. Stawki najmu są niższe niż zimą, ale wciąż atrakcyjne – na przykład, ten chalet za 50 tys. euro tygodniowo zimą może być latem wynajmowany za 15–20 tys. euro tygodniowo w sierpniu. Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomość nie stoi pusta przez 8 miesięcy w roku; można z niej korzystać lub zarabiać na niej w większej liczbie sezonów. Kulturowo, wizerunek Courchevel wykracza obecnie poza jeden sezon, stając się kurortem dwusezonowym, podobnie jak od lat jest to w Megève czy Chamonix. Infrastruktura taka jak czynne latem wyciągi (dla pieszych i rowerzystów) oraz wydarzenia, jak festiwale muzyczne czy pokazy fajerwerków, przyciągają odwiedzających. W rzeczywistości, w całych Alpach odnotowuje się znaczny wzrost liczby gości latem – Chamonix odnotowało 46% wzrost sprzedaży letnich karnetów na wyciągi w ciągu dwóch lat dmproperties.com, a własne letnie statystyki Courchevel również stale rosną. Ta całoroczna atrakcyjność wspiera wartość nieruchomości, ponieważ właściciele widzą większą użyteczność (i potencjalne przychody) ze swojej inwestycji. Dodatkowo łagodzi nieco sezonowość biznesów, czyniąc wieś bardziej żywotną przez cały rok.
Wpływ na dostępność: Cykl sezonowy ma wpływ na to, kiedy nieruchomości trafiają na rynek. Wielu sprzedawców woli wystawiać je późną zimą lub wiosną (po ostatnim sezonie lub aby złapać wiosennych odwiedzających), tak aby transakcje mogły się sfinalizować latem, przed następną zimą. Podobnie nowe inwestycje często planują oddanie do użytku na jesień, by nabywcy mogli cieszyć się nową nieruchomością w sezonie zimowym. Oznacza to, że jesień to często okres wzmożonych finalizacji i przekazań nieruchomości (notariusze w Alpach mają wtedy dużo pracy od października do listopada, kończąc transakcje tak, by nowi właściciele mogli dostać klucze do Świąt Bożego Narodzenia). Jeśli chodzi o wynajem, właściciele muszą zdecydować już na początku jesieni, czy będą udostępniać swój dom na najgorętsze tygodnie, czy korzystać z niego osobiście, ponieważ agencje zaczynają promować zimowe chalety już od września na nadchodzący sezon.
Dynamika cenowa: Można by założyć, że kupowanie zimą jest droższe ze względu na popyt – jednak w nieruchomościach ceny w Courchevel są stosunkowo stabilne w ciągu roku (w przeciwieństwie do hoteli, ceny domów nie podwajają się zimą). Jednak postrzegana wartość nieruchomości może być najwyższa zimą: chalet narciarski wygląda najatrakcyjniej, gdy otoczony jest śniegiem i tętni życiem. Często prowadzi to do szybszych sprzedaży po cenie wywoławczej zimą, podczas gdy ta sama nieruchomość prezentowana w opustoszałym poza sezonem może zachęcać do złożenia śmielszego, niższego ofert. W tym sensie zimą może wystąpić „zakup emocjonalny” – kupujący zakochuje się w miejscu w szczytowym momencie i płaci pełną cenę. Z kolei skrupulatny inwestor może woleć dokonać inspekcji latem, by sprawdzić wszelkie problemy ukryte pod zimowym śniegiem (stan dachu, granice działki itp.) oraz negocjować w mniej nerwowej atmosferze.
Trendy użytkowników – dłuższe pobyty: Kolejna sezonowa zmiana polega na tym, że właściciele (i najemcy) spędzają w Courchevel więcej czasu niż wcześniej. Wzrost pracy zdalnej sprawił, że niektórzy właściciele przyjeżdżają teraz na kilka miesięcy – np. od grudnia do lutego bez przerwy – zamiast tylko na tydzień wakacji. Pracują w swoim chalet w ciągu tygodnia i jeżdżą na nartach w przerwach, traktując to jako drugi dom. Podobnie, niektórzy przyjeżdżają latem na miesięczną ucieczkę od miejskiego życia. Ten trend zaciera granice sezonowe i zasadniczo zwiększa zapotrzebowanie na wygodniejsze, domowe udogodnienia (domowe biura, niezawodny internet itp., które Courchevel ulepszyło dzięki światłowodowi na tym terenie). Wzmacnia to przekonanie, że Courchevel to nie tylko przejściowy kurort narciarski, ale alpejska destynacja do życia przez cały rok.
Podsumowując, sezonowość w Courchevel nadaje rynkowi cykliczny rytm – zima króluje pod względem użytkowania i emocji, ale lato zyskuje na znaczeniu. Chociaż same ceny nieruchomości nie wahają się sezonowo, timing sprzedaży, obłożenie i dostępność ofert są związane z porą roku. Przenikliwi inwestorzy dostosują swoje strategie do tego kalendarza: być może będą szukać okazji wiosną, dokonywać modernizacji poza sezonem i korzystać z wynajmu podczas wysokiego sezonu. Dążenie do dywersyfikacji sezonów turystycznych (zima i lato) stopniowo wyrównuje szanse, co ostatecznie czyni aktywo nieruchomościowe bardziej wartościowym, ponieważ przynosi dochód przez większą część roku i jest zakorzenione w społeczności, która nie zamiera na pół roku.
Rozwój infrastruktury i wzrost turystyki
Ulepszenia infrastruktury narciarskiej: Courchevel i Trois Vallées nieustannie inwestują w swoją infrastrukturę narciarską, zdając sobie sprawę, że nowoczesne i wydajne doświadczenie narciarskie jest kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz przyciągania zamożnych gości. Ostatnim wyróżniającym się wydarzeniem jest całkowicie odnowiona kolejka linowa Saulire, która zostanie ponownie otwarta na zimę 2024/25 z nowymi panoramicznymi kabinami i luksusowym komfortem seecourchevel.com. Saulire to sztandarowy wyciąg (szybko wwożący narciarzy na 2700 m wysokości z widokiem na Mont Blanc), a jego modernizacja podkreśla zaangażowanie ośrodka w oferowanie najwyższej klasy udogodnień. Dodatkowo, strefy dla początkujących w 1850 zostały ulepszone, m.in. poprzez nowe kryte taśmowe wyciągi dywanowe (wyciągi taśmowe) zastępujące starsze modele, aby zapewnić dzieciom i nowicjuszom osłonięty i komfortowy transport seecourchevel.com. W ostatnich latach Courchevel rozszerzyło także systemy naśnieżania, aby zagwarantować możliwość jazdy od początku grudnia do końca kwietnia, nawet w latach z mniejszą ilością śniegu. Na przykład, w związku z Mistrzostwami Świata w Narciarstwie Alpejskim 2023 (organizowanymi w Courchevel-Méribel), wydano miliony na przygotowanie tras, nowe ratraki i armatki śnieżne, aby zagwarantować warunki na światowym poziomie. Łączność w obrębie całego obszaru narciarskiego pozostaje bezkonkurencyjna: Courchevel jest płynnie połączone z Méribel i Val Thorens, a ostatnie projekty, takie jak kolejka linowa Orelle-Cime Caron z 2021 roku (w „czwartej dolinie”), jeszcze bardziej umocniły pozycję 3 Vallées jako jednego wielkiego placu zabaw snowonly.com. Dla właścicieli nieruchomości ulepszenia te oznaczają stałą, wysoką jakość narciarską i lepsze doświadczenia dla gości, co przekłada się na wysokie zainteresowanie wynajmem i uzasadnia wysokie ceny nieruchomości.
Luksusowe udogodnienia i rozbudowa: Ulepszenia na stokach idą w parze z rozwojem w wioskach kurortowych. Courchevel 1850 może się już pochwalić jedną z największych koncentracji hoteli 5-gwiazdkowych na świecie (poza dużymi miastami) businessinsider.com. Wśród nich znajdują się słynne obiekty, takie jak Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i inne, które rozpieszczają gości i podnoszą prestiż kurortu. Co imponujące, Courchevel (wszystkie poziomy) ma 7 restauracji wyróżnionych gwiazdką Michelin, najwięcej w Alpach businessinsider.com, co utwierdza jego pozycję jako miejsca docelowego dla smakoszy. Trend zmierza w kierunku luksusu opartego na doświadczeniach: nowe projekty łączą zakwaterowanie z butikowymi galeriami handlowymi, prywatnymi klubami i centrami wellness. Jednym z wyróżniających się projektów jest nadchodzący hotel Maya Collection – ultraluksusowy obiekt, który ma zostać otwarty w Courchevel do grudnia 2025 roku voguebusiness.com. Podobnie, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojąca za luksusowymi kasynami i hotelami w Monako) jest zaangażowana w Courchevel, planując luksusowe domki i inwestycje hotelarskie do 2026 roku voguebusiness.com. Projekty te pokazują, że inwestorzy przeznaczają ogromne środki na infrastrukturę turystyczną Courchevel, przewidując utrzymujące się wysokie zainteresowanie. Kurort przygotowuje się także do obchodów 80. rocznicy powstania w sezonie 2026/27, podczas których zapewne zainaugurują część nowych obiektów i zorganizują prestiżowe wydarzenia voguebusiness.com. Dla właścicieli nieruchomości napływ markowych operatorów luksusowych to duży atut: zwiększa atrakcyjność kurortu (przyciągając nowych zamożnych gości, którzy mogą zostać nabywcami nieruchomości) i stale odświeża prestiż Courchevel. Obecność marek takich jak Louis Vuitton, Dior, Cartier itd. w dzielnicy handlowej Courchevel (wszystkie mają tam swoje butiki) dodatkowo nadaje jej kosmopolitycznego charakteru voguebusiness.com.
Transport i dostępność: Dostępność Courchevel od zawsze była elementem jego luksusowego uroku. Ośrodek jako jeden z nielicznych posiada prywatny altiport (lotnisko) tuż nad 1850 m, jedno z najwyżej położonych w Europie, pozwalając na lądowanie małych prywatnych odrzutowców i helikopterów dosłownie na stoku businessinsider.com. Oznacza to, że VIP-y mogą przylecieć bezpośrednio z Paryża lub Genewy do Courchevel, unikając wielogodzinnych transferów drogowych. Altiport, znany ze swojej krótkiej podchodzącej pod górę drogi startowej, jest także zimową atrakcją turystyczną (narciarze zatrzymują się, by oglądać startujące i lądujące samoloty) businessinsider.com. Jeśli chodzi o szerszą infrastrukturę transportową, region przechodzi znaczące zmiany: będąca w budowie linia kolei dużych prędkości Lyon-Turyn (z przystankiem na stacji Saint-Jean-de-Maurienne, około 45 minut samochodem od Courchevel) ma zostać ukończona pod koniec dekady snowonly.com. Po zakończeniu, drastycznie skróci ona czas podróży z Paryża w Alpy Francuskie – co może przyciągnąć więcej weekendowych gości. Wyobraź sobie dotarcie do Moûtiers (miasteczko w dolinie obsługujące Courchevel) z Paryża pociągiem w zaledwie 4 godziny; może to uczynić Courchevel bardziej dostępnym dla jeszcze szerszej europejskiej publiczności, włącznie z tymi, którzy wolą nie latać. Dodatkowo, lokalne ulepszenia drogowe (trasa z Moûtiers do Courchevel była przez lata modernizowana i wzbogacana o lepsze tunele) stale poprawiają bezpieczeństwo i zmniejszają korki podczas szczytowych tygodni. Łącznie te usprawnienia wzmacniają pozycję Courchevel jako wygodnego luksusowego miejsca na wypad, pomimo jego oddalonego górskiego położenia.
Zrównoważony rozwój i środowisko: W obliczu podwójnego zagrożenia, jakim są zmiany klimatu i rosnące koszty energii, władze Courchevel oraz operatorzy wyciągów wdrażają ulepszenia w zakresie zrównoważonego rozwoju. Societé des 3 Vallées (S3V), która obsługuje wyciągi narciarskie, obecnie zasila 100% wyciągów energią odnawialną (hydroelektryczną i słoneczną) seecourchevel.com. W 2024 roku zainstalowano panele słoneczne na stacji kolejki Ariondaz w Courchevel Moriond, aby generować energię elektryczną na miejscu – tyle, by zysk słoneczny mógł zasilić wyciąg krzesełkowy seecourchevel.com. Zainwestowano także w energooszczędne ratraki prowadzone przez GPS, które optymalizują trasy ratrakowania i zmniejszają zużycie paliwa seecourchevel.com. W nowych inwestycjach deweloperskich stosuje się surowsze normy izolacji i często wykorzystuje ogrzewanie geotermalne lub słoneczne dla basenów itp. Władze ośrodka wprowadziły również środki takie jak dotacje do modernizacji energetycznej starszych budynków. Nawet drobne rozwiązania, jak obowiązek zimowych opon w pojazdach w trakcie sezonu, wprowadzony przepisami dla bezpieczeństwa seecourchevel.com, pokazują nacisk na zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo. Te działania zapewniają, że Courchevel pozostanie atrakcyjnym ośrodkiem narciarskim w długiej perspektywie (łagodząc skutki zmian klimatu) i są atutem dla inwestorów świadomych ekologicznie. Dodatkowo, ponieważ zamożni klienci coraz częściej zwracają uwagę na odpowiedzialność środowiskową, „zielony” ośrodek zwiększa swoją atrakcyjność. Wszystko to dodaje niematerialnej wartości nieruchomościom: dobrze zarządzany, zrównoważony kurort utrzyma swoją renomę (a co za tym idzie popyt na nieruchomości) na długie lata.
Wydarzenia i międzynarodowy wizerunek: Gwiazda Courchevel rozbłysła w pełni podczas Mistrzostw Świata FIS w Narciarstwie Alpejskim w lutym 2023 roku, współorganizowanych z Méribel. Kurort zyskał międzynarodowy rozgłos medialny i wykorzystał okazję do zaprezentowania swoich obiektów (w tym nowego stadionu mety oraz zmodernizowanych wyciągów). Udane wydarzenie potwierdziło zdolność Courchevel do organizacji imprez na dużą skalę, co dobrze wróży przyszłym planom, takim jak Igrzyska Olimpijskie. Rzeczywiście, Alpy Francuskie (w tym Courchevel) są poważnymi kandydatami do organizacji Zimowych Igrzysk Olimpijskich w 2030 roku i wielu przewiduje, że zdobędą ten zaszczyt voguebusiness.comvoguebusiness.com. Ta perspektywa już przyspieszyła realizację niektórych projektów – na przykład planowana jest przebudowa strefy „snow front” Courchevel 1850 oraz dworca wyciągu Chenus, by unowocześnić centrum wioski przed ewentualnym olimpijskim blaskiem voguebusiness.com. Jeśli igrzyska zostaną potwierdzone, spodziewaj się „mini-boomu” inwestycyjnego w infrastrukturę: ulepszonych dróg, być może rozszerzonej bazy noclegowej (choć w przypadku Courchevel prawdopodobnie będą to obiekty tymczasowe z uwagi na ograniczenia dla trwałej zabudowy) oraz ogólnej rewitalizacji. Nawet jeśli Courchevel nie zostanie oficjalną areną, nieuchronnie przyjmie dostojników lub drużyny podczas treningów (co miało miejsce podczas poprzednich igrzysk), a ogólny wzrost turystyki będzie ogromny. Dodatkowo, obchody 80-lecia w sezonie 2026/27 prawdopodobnie będą okazją do specjalnych wydarzeń, a może i otwarcia nowych muzeów lub miejsc kultury celebrujących pionierską rolę Courchevel jako kurortu narciarskiego zbudowanego od podstaw (założonego w 1946 roku). Takie inwestycje kulturalne dodają kurortowi atrakcyjności wykraczającej poza samo narciarstwo.
*Szwajcarskie kurorty odnotowały średni wzrost około 3,5% w 2024 roku dmproperties.com; Verbier, jako czołowy szwajcarski kurort, prawdopodobnie zanotował podobny lub nieco wyższy wzrost ze względu na duże zainteresowanie.
Wzrost turystyki i plany na przyszłość: Połączony efekt wszystkich powyższych czynników znajduje odzwierciedlenie w statystykach turystycznych: w sezonie 2024/25 Courchevel odnotowało ok. 1,2 miliona noclegów turystycznych, co stanowi wzrost o 16% w porównaniu do sezonu 2018 (przed Covidem)voguebusiness.com. To imponujący wzrost, biorąc pod uwagę już ugruntowaną pozycję tego ośrodka. Ten wzrost jest częścią strategicznych działań mających na celu promocję kurortu przez cały rok oraz na rynkach międzynarodowych. Biuro turystyczne zabiega o nowych klientów (np. poprzez roadshowy i partnerstwa skierowane do większej liczby odwiedzających z USA, Bliskiego Wschodu i Azji). Wprowadzenie karnetów narciarskich Ikon i Epic (globalne karnety sezonowe), które obejmują dni w 3 Vallées, umożliwia zagranicznym narciarzom (zwłaszcza Amerykanom) łatwiejsze „posmakowanie” Courchevel, a wielu z nich zakochało się w tej destynacji dmproperties.com. Planerzy resortu dbają także o równowagę między rozwojem a ekskluzywnością: w przeciwieństwie do niektórych masowych ośrodków narciarskich, Courchevel nie dąży do gwałtownego zwiększania liczby narciarzy (co mogłoby przeciążyć wyciągi i stoki). Zamiast tego skupiają się na podnoszeniu jakości – np. lepsze doświadczenia, więcej atrakcji niezwiązanych z nartami (park wodny Aquamotion, psie zaprzęgi, loty paralotnią itp.) oraz ulepszone usługi (aplikacje na żądanie, narciarski concierge itp.). Dzięki temu Courchevel utrzymuje swoją markę z najwyższej półki – co z kolei przyciąga zamożnych turystów (i kupujących nieruchomości). Kluczowe jest, że synergia pomiędzy inwestycjami publicznymi (wyciągi, drogi, wydarzenia) a inwestycjami prywatnymi (hotele, sklepy, wille) napędza wzajemnie ten cykl: ośrodek pozostaje liderem luksusu, a nieruchomości w tym miejscu należą do najbardziej pożądanych na świecie.
Analiza porównawcza z innymi alpejskimi kurortami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 jest często wymieniane jednym tchem z kilkoma elitarnymi alpejskimi kurortami. Aby lepiej zrozumieć jego rynek nieruchomości, warto porównać kluczowe wskaźniki i cechy z Val d’Isère i Megève (francuskie odpowiedniki) oraz Verbier (główny szwajcarski rywal):
Ceny: Ceny w Courchevel 1850 znajdują się na szczycie francuskiego rynku – to jedyny francuski kurort, który konsekwentnie konkuruje cenowo ze szwajcarskimi gigantamiinvestropa.com. Najwyższe ceny w Val d’Isère są tuż za nim (zbliżają się do 30 000 €/m² za najlepsze nieruchomości) investropa.com, ale średnio Courchevel nadal je wyprzedza. Megève, pomimo wysokiego prestiżu, ma generalnie niższe ceny – co odzwierciedla niższe położenie i większą podaż gruntów pod zabudowę (to rozległe miasteczko). Na przykład elegancki chalet, który w Megève kosztowałby 5 mln euro, w Courchevel 1850 łatwo osiągnie cenę 8–10 mln euro. Verbier wyróżnia się jako bezpośredni konkurent pod względem ekskluzywności i ceny: jak pokazano, luksusowe nieruchomości w Verbier zaczynają się od około 22 100 CHF (~23 600 €) za m² i sięgają wysoko ponad 30 000 euro ubs.comubs.com. W rzeczywistości Szwajcaria szczyci się pięcioma najdroższymi rynkami narciarskimi w Alpach, a St. Moritz i Gstaad często przekraczają ~40 000 €/m² za nieruchomości typu ultimate prime ubs.comubs.com. Courchevel 1850 znajduje się tuż poniżej tej granicy – na razie. Warto odnotować, że 9-procentowy wzrost cen w Courchevel w 2024 roku był wyższy niż wzrost w jakimkolwiek szwajcarskim kurorcie w tym roku, co sugeruje, że różnica może się niedługo zmniejszyć dmproperties.com.
Dla inwestorów te różnice cenowe oznaczają również, że wysokość wejścia na rynek jest zróżnicowana: za cenę luksusowego apartamentu w Megève można kupić bardzo małe mieszkanie w 1850. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, niektórzy mogą dostrzec wartość w Megève lub wschodzących francuskich kurortach (większy potencjał wzrostu procentowego), ale atut Courchevel polega na tym, że to aktywo z najwyższej półki – podobnie jak posiadanie nieruchomości w Monako w porównaniu z mniej kosztownym miastem.
Popyt i profil kupujących: Wszystkie cztery kurorty przyciągają międzynarodowych zamożnych nabywców, ale z pewnymi niuansami:
Courchevel 1850 – Bardzo międzynarodowy; silna obecność Europejczyków (Brytyjczycy, Belgowie, Szwajcarzy, zamożni Francuzi), znaczne zainteresowanie ze strony Bliskiego Wschodu i Azji oraz rosnąca liczba nabywców z USA investropa.cominvestropa.com. Historycznie również popularny wśród Rosjan. Nabywcy tutaj często szukają prestiżowych nieruchomości i nie mają nic przeciwko płaceniu wyższej ceny za czynnik prestiżu.
Val d’Isère – Tradycyjnie ulubiony kurort brytyjskiej klasy wyższej oraz zamożnych Francuzów. Słynie z terenu dla doświadczonych narciarzy i luksusowych chaletów. Profil nabywców jest być może bardziej europejski niż ultra-globalny mix Courchevel, ale także tu pojawia się coraz więcej osób spoza Europy.
Megève – Przyciąga bardziej stonowaną, zamożną klientelę (pierwotnie zostało stworzone przez rodzinę Rothschildów jako francuska odpowiedź na St. Moritz). Wielu francuskich oraz genewskich/genewsko-podmiejskich nabywców ceni Megève za stylową wioskę (butikowe sklepy, gastronomia, ale w spokojniejszym tempie niż Courchevel) i styl życia przez cały rok. Popularne także wśród rodzin – nie chodzi tylko o narciarstwo, ale ogólnie o alpejski styl życia (golf, jazda konna, festiwale muzyczne). Obecność międzynarodowa (UK, Belgia, część Amerykanów/ Azjatów) jest zauważalna, ale nie aż tak jak w Courchevel.
Verbier – Skrajnie międzynarodowy; mieszanka Brytyjczyków (określany jako „Londyn na stoku” dzięki liczbie właścicieli z UK), pan-Europejczyków oraz globalnych elit. Szwajcarskie prawo pozwala cudzoziemcom kupować nieruchomości w Verbier (limity w kantonie Valais), więc właścicielami jest wielu obcokrajowców, w tym celebryci i magnaci biznesowi. Klimat Verbier jest pod niektórymi względami młodszy i bardziej sportowy – słynie z off-piste oraz żywego après-ski – ale również tu jest wielu bardzo zamożnych nabywców. Szwajcarskie kurorty takie jak Verbier korzystają też ze stabilnej gospodarki Szwajcarii i czasami korzyści podatkowych (niektórzy obcokrajowcy przeprowadzają się na stałe, korzystając z ryczałtowego opodatkowania).
Rynek najmu i dochody: Zarówno Courchevel, jak i Val d’Isère mają silne rynki najmu zimą, ale Courchevel osiąga wyższe tygodniowe stawki dzięki swojej renomie i udogodnieniom (restauracje z wykwintną kuchnią itp.). Chalet z bezpośrednim dostępem do stoku w Courchevel 1850 może być wynajmowany za więcej niż podobny w Val d’Isère – nawet o 20–30% więcej, co odzwierciedla pozycjonowanie Courchevel. Rynek najmu w Megève jest nieco bardziej sezonowy (świetny w okresie Bożego Narodzenia i w lutym, spokojniejszy między tymi sezonami) i posiada również letni rynek wynajmu domów wakacyjnych/golfowych. Wynajmy w Verbier dorównują cenowo Courchevel w szczycie sezonu (oba ośrodki znajdują się w najwyższej kategorii cenowej wynajmu narciarskiego) – chalet za 100 000 €/tydzień w Courchevel, może równie dobrze kosztować 100 000 CHF/tydzień w Verbier. Stopy zwrotu netto we wszystkich tych czołowych kurortach pozostają stosunkowo niskie (~2–3%), jak odnotowuje snowonly.com. Warto zauważyć, że posiadanie nieruchomości w szwajcarskich kurortach często wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania (szwajcarskie nieruchomości podlegają corocznym kantonalnym podatkom majątkowym, a usługi mogą być droższe), ale także z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi wynajmu (niektórych szwajcarskich domów nie można łatwo wynajmować, jeśli zostały kupione z pozwoleniem na użytek własny). Francja jest tutaj nieco bardziej przejrzysta pod względem możliwości wynajmu.
Wysokość n.p.m. i pewność śniegu: Zarówno Courchevel 1850, jak i Val d’Isère znajdują się na dużej wysokości (1850 m, a w Val D’Isère dzielnica La Daille również na 1850 m, główny ośrodek w Val mieści się na 1800 m) i oferują tereny narciarskie do ponad 3000 m. Daje to doskonałą pewność śniegu, co w kontekście ocieplania klimatu staje się kluczowym atutem – i częściowo tłumaczy prowadzenie tych kurortów pod względem wzrostu cen. Megève, położone w dolinie na 1100 m, jest bardziej podatne na słabe zimy (inwestuje jednak w sztuczne naśnieżanie). Wioska Verbier leży na ok. 1500 m, a tereny narciarskie sięgają do 3300 m na Mont Fort, więc również jest bardzo pewna pod względem śniegu. Trend “premii za wysokość” jest wyraźny: kurorty położone powyżej 1500 m odnotowały znacznie wyższy wzrost niż te położone niżej investropa.com. To dobrze wróży Courchevel, Val d’Isère, Verbier – i jest lekkim powodem do niepokoju dla Megève (choć atrakcyjność Megève latem i jego urok dają mu inne przewagi).
Styl życia i infrastruktura: Każdy z kurortów oferuje unikalny sposób spędzania czasu. Courchevel 1850 to glamour i wygoda – można zjechać na nartach prosto do centrum, zrobić zakupy w Chanel, zjeść kolację w pałacowym hotelu i korzystać z życia nocnego z modnymi klubami i galeriami sztuki. Val d’Isère łączy ekstremalne narciarstwo z tętniącą życiem wioską o nieco bardziej swobodnym klimacie; jest tu wiele luksusowych chaletów i nawet kilka hoteli 5-gwiazdkowych, ale atmosfera to “luksus dla entuzjastów nart” – w odróżnieniu od “opulentnego luksusu” w Courchevel. Megève oferuje urokliwe, średniowieczne centrum z dorożkami konnymi i mieszanką luksusu z autentycznym charakterem – tu równie ważne jak narciarstwo jest “pokazanie się w wiosce” (podobnie jak w St. Moritz). To także w dużym stopniu kurort całoroczny z pokaźną stałą populacją, co przyciąga osoby szukające prawdziwej społeczności. Verbier słynie z życia nocnego i jazdy poza trasami – bardzo sportowy za dnia, bardzo towarzyski wieczorami. Jest nieco mniej nastawiony na ultraluksusowy handel detaliczny (mniej butików projektantów niż Courchevel), ale oferuje usługi i wydarzenia na wysokim poziomie (np. Verbier Music Festival).
Z punktu widzenia inwestora: Courchevel kontra Verbier to często kwestia preferencji pomiędzy francuskim a szwajcarskim systemem. Niektórzy wybierają Francję ze względu na łatwiejszy proces zakupu i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców, a także styl życia (język, jedzenie, kultura). Inni wolą Szwajcarię ze względu na jej stabilność, prywatność i prestiż (oraz pewne potencjalne korzyści podatkowe związane z rezydencją). Pod względem czysto inwestycyjnym, oba rynki odnotowały znaczny wzrost wartości kapitału. Jedna przewaga Courchevel: brak limitów na własność zagraniczną, co oznacza wysoką płynność – każdy miliarder z dowolnego miejsca na świecie może swobodnie kupić nieruchomość w Courchevel. W Verbier roczne pozwolenia dla zagranicznych nabywców są ograniczone, co może zmniejszać płynność (choć jednocześnie paradoksalnie wspiera to ceny poprzez ograniczenie podaży kupujących).
Perspektywy porównawcze: Wszystkie te topowe kurorty raczej nadal będą radzić sobie świetnie. Ostatni wzrost Courchevel sugeruje, że może ono doścignąć szwajcarskie ośrodki pod względem cen, jeśli trend się utrzyma. Val d’Isère jest modernizowane (na przykład planowana jest nowa luksusowa inwestycja „Le Coin de Val”), co utrzyma jego konkurencyjność. Nieco niższe ceny w Megève mogą przyciągnąć inwestorów szukających luksusu w (stosunkowo) okazyjnej cenie, a silna, bogata francuska klientela zapewnia stabilność kurortu. Verbier ze swoim międzynarodowym urokiem i ograniczoną podażą (miasteczko jest położone wśród gór) pozostanie równorzędnym rywalem dla Courchevel.
Podsumowując, Courchevel 1850 wyróżnia się nawet wśród elity: można je porównać pod względem ekskluzywności do St. Moritz lub Gstaad. We Francji Courchevel jest numerem jeden, Val d’Isère to mocny numer dwa, a Megève stabilne miejsce trzecie (niektórzy dodaliby do tego Méribel lub Chamonix, ale te są nieco niżej pod względem cen). W skali Alp Courchevel należy do nielicznych, które przyciągają światową elitę na porównywalną skalę ze szwajcarskimi kurortami. To dobry znak dla rynku nieruchomości – oznacza to, że pula potencjalnych nabywców jest tak szeroka i zróżnicowana, jak tylko można sobie wyobrazić. Dla osoby o wysokim majątku wybór pomiędzy tymi lokalizacjami często sprowadza się do osobistych preferencji: kameralnej elegancji Megève, sportowego szyku Val, kosmopolitycznego zgiełku Courchevel czy hedonistycznej atmosfery Verbier. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia dynamika Courchevel i otwartość Francji dają mu lekką przewagę na rok 2025 i kolejne lata.
Perspektywy 2026–2028: Prognoza rynku i kluczowe czynniki
Patrząc w przyszłość, na okres 2026–2028 prognozy dla rynku nieruchomości w Courchevel 1850 pozostają wyjątkowo pozytywne, z kilkoma zastrzeżeniami i trendami do obserwowania:
Kontynuacja wzrostu cen: Wszystkie wskaźniki sugerują, że wartości nieruchomości w Courchevel będą dalej rosły w kolejnych latach. Wzrost nie musi być tak stromy jak 9% skok zaobserwowany w 2024 roku, jednak nawet ostrożne prognozy wskazują na roczne wzrosty na poziomie 3–5% w najlepszych kurortach investropa.com. Wzrost ten napędzają: uporczywie ograniczona podaż, silny popyt międzynarodowy oraz przekształcenie kurortu w całoroczną luksusową destynację. Do 2028 roku można się spodziewać, że górny pułap najbardziej luksusowych chaletów przekroczy 35 000 € za m², szczególnie jeśli kilka rekordowych transakcji ustanowi nowe poziomy cen. Spowoduje to, że Courchevel 1850 znajdzie się wśród najdroższych rynków nieruchomości narciarskich na świecie, nawet zbliżając się do takich miejsc jak St. Moritz czy Gstaad. Nawet 5% rocznie złożonego wzrostu oznacza, że chalet warty dziś 15 milionów euro może być wyceniany na około 18+ milionów do 2028 roku, zgodnie z trendem wzrostowym investropa.com.
Czynniki globalne gospodarcze: Należy uwzględnić szersze warunki gospodarcze. Według stanu na 2025 rok, stopy procentowe w Europie ustabilizowały się i nawet spadły (stopa depozytowa EBC ~2,5% po obniżkach), co poprawiło dostępność kredytów hipotecznychinvestropa.com. Jeśli taki niski poziom utrzyma się lub stopy spadną jeszcze bardziej w latach 2026–2027, będzie to dodatkowym bodźcem dla zamożnych nabywców korzystających z finansowania (niektórzy robią to dla efektu dźwigni, nawet jeśli nie muszą). Z drugiej strony, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie i wymusi podwyżki stóp, główny rynek nieruchomości może nieco ostygnąć – jednak luksusowe nieruchomości premium są zwykle mniej wrażliwe na stopy (przeważają nabywcy gotówkowi). Stabilność geopolityczna to kolejny czynnik: Courchevel zyskało jako bezpieczna, atrakcyjna destynacja w trakcie odbudowy po pandemii oraz w czasie napięć geopolitycznych. Jeśli światowa niepewność się utrzyma, osoby o wysokich dochodach często dywersyfikują aktywa inwestując w nieruchomości jako bezpieczną przystań, co również może sprzyjać Courchevel. Sytuacja polityczna we Francji (np. ewentualne zmiany opodatkowania majątku) także jest warta obserwacji, choć na razie nie widać oznak radykalnych zmian. Podsumowując, o ile nie nastąpi globalny kryzys finansowy, tło ekonomiczne wydaje się sprzyjać dalszym inwestycjom w luksusowe nieruchomości alpejskie.
Zmiany w demografii nabywców: Przewidujemy nowe fale nabywców w nadchodzących latach. W szczególności nabywcy z Azji (zwłaszcza z Chin) byli w dużej mierze nieobecni w latach 2020–2022 z powodu ograniczeń w podróżowaniu; w miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, prawdopodobieństwo większego zainteresowania ze strony Azji rośnie. Ultra-luksusowy profil Courchevel doskonale pasuje do zamożnych inwestorów azjatyckich poszukujących prestiżowych nieruchomości za granicą – co już zostało odnotowane w 2025 roku przez investropa.com. Podobnie, może wzrastać baza nabywców z Bliskiego Wschodu (np. z krajów Zatoki Perskiej); w ostatnich latach Courchevel odwiedza coraz więcej turystów z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., zwłaszcza w sierpniu i wokół Nowego Roku. Te międzynarodowe segmenty pogłębią pulę popytu. Nabywcy z USA najprawdopodobniej utrzymają swoją silną obecność, zwłaszcza jeśli dolar pozostanie relatywnie silny wobec euro (choć kurs może się zmieniać w latach 2026–28). Ponadto coraz więcej młodszych przedsiębiorców technologicznych i wcześniejszych emerytów (z sektora technologii/finansów) wybiera aktywa związane ze stylem życia – modny dom w górach wpisuje się w tę narrację. Możliwe, że średni wiek nabywców nieco się obniży, z większą liczbą osób w wieku 40 lat, a nie przeważnie 50/60 lat, ponieważ praca zdalna oraz budowa majątku w młodszym wieku stają się coraz powszechniejsze.
Całoroczność i nacisk na wellness: Do 2028 roku Courchevel prawdopodobnie zakończy swoją transformację w prawdziwy kurort całoroczny. Możemy się spodziewać jeszcze większej liczby letnich atrakcji (być może rozszerzonej pracy wyciągów, nowych tras rowerowych, może driving range do golfa lub innych rozrywek w okolicy). Znaczenie wellness, jak wskazano wcześniej, będzie się utrzymywać – być może w regionie pojawią się nowe dedykowane ośrodki odnowy biologicznej lub kliniki (na wzór szwajcarskich kurortów spa). Taka oferta poszerza atrakcyjność posiadania tam nieruchomości nie tylko dla miłośników narciarstwa. Jak zauważył jeden z badaczy z Knight Frank, zdrowie i wellness zaczynają obecnie wyprzedzać narciarstwo jako główny czynnik stylu życia dla kupujących nieruchomości w Alpach dmproperties.com. Dlatego nieruchomości odpowiadające na te potrzeby (z zapleczem spa, spokojem, bliskością natury) będą miały najwyższą wartość. Możemy również zobaczyć niszowy rynek „klimatycznie odpornych” chaletów – budowanych z użyciem zrównoważonych materiałów, samowystarczalnych energetycznie itd., które nie tylko spełniają normy prawne, ale także wyznaczają standard pożądany przez ekologicznie świadomych nabywców luksusowych nieruchomości.
Potencjalne ograniczenia: Jednym z czynników, na które warto zwrócić uwagę, są poziomy zapasów – są one tak niskie, że wolumen sprzedaży może spaść po prostu z powodu braku sprzedających. Jeśli ceny osiągną nowe maksima, niektórzy właściciele mogą zdecydować się na sprzedaż (zwiększając tym samym podaż), ale równie wielu może się wstrzymać, ponieważ niewiele jest alternatywnych inwestycji tak przyjemnych jak chalet w Courchevel. Jeśli liczba transakcji spadnie, wskaźniki cenowe mogą stać się mniej stabilne (kilka dużych, nietypowych sprzedaży może zaburzyć średnie). Jednak każdy spadek aktywności najprawdopodobniej będzie wynikał z braku podaży, a nie z braku popytu, co oznacza, że ceny powinny się utrzymać lub wzrosnąć. Innym ograniczeniem mogą być regulacje: jeśli hipotetycznie, do 2028 roku Francja zdecydowałaby się wprowadzić ograniczenia dla zagranicznych właścicieli (co obecnie nie jest przewidywane) lub nowe podatki na domy luksusowe, mogłoby to lekko ograniczyć popyt. Ponadto zmiany klimatu pozostają nadrzędnym wyzwaniem – jeśli ekstremalne zjawiska pogodowe znacznie skrócą zimy do końca lat 2020., może mieć to wpływ na postrzeganie regionu (choć jak wspomniano, wysokość Courchevel daje mu pewną ochronę, a infrastruktura sztucznego naśnieżania jest znaczna). Jak dotąd, prognozy trendów sugerują wystarczającą ilość śniegu do lat 2030. w ośrodkach położonych wysoko, jednak jest to kwestia, którą należy długo obserwować.
Wpływ kandydatury na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030: W połowie 2025 roku istnieje silny impuls, aby Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2030 odbyły się we Francji (Alpy Francuskie), potencjalnie z wydarzeniami rozmieszczonymi w różnych ośrodkach (po Włoszech goszczących w 2026). Jeśli Francja oficjalnie zapewni sobie organizację Igrzysk 2030 (decyzja prawdopodobna około 2026 roku), można się spodziewać wzrostu zainteresowania w latach 2027–2028 w miarę finalizowania projektów infrastrukturalnych i zwrócenia globalnej uwagi na Alpy. Igrzyska zwykle powodują skok popytu na nieruchomości w regionach-gospodarzach – nie tylko ze strony inwestorów przewidujących wyższe czynsze, ale także zamożnych osób chcących mieć swoją reprezentację, by uczestniczyć w wydarzeniu. Na przykład Cortina d’Ampezzo (Włochy) odnotowała znaczny wzrost cen po ogłoszeniu jej gospodarzem Igrzysk w 2026 roku ubs.com. Courchevel, będący już miejscem treningowym olimpijczyków, z pewnością będzie główną bazą VIP-ów podczas Igrzysk, nawet jeśli wydarzenia będą odbywać się gdzie indziej, dzięki luksusowym zakwaterowaniom i pasowi startowemu. Dlatego okres przed 2030 rokiem może dodać kilka dodatkowych punktów procentowych wzrostu do wartości nieruchomości w Courchevel, niezależnie od głównego trendu.
Perspektywy wynajmu: Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie pozostaną umiarkowane, ale przychody z wynajmu mogą wzrosnąć wraz z rosnącymi stawkami za nocleg (częściowo z powodu inflacji, częściowo przez rozszerzenie oferty luksusowej). Do 2028 roku za najlepszy chalet na tydzień sylwestrowy można będzie żądać np. powyżej 120 000 € za tydzień. Jeśli w pakiecie pojawi się więcej usług (prywatny szef kuchni itp.), właściciele będą mogli żądać więcej. Rynek wynajmu latem także dojrzeje – przy utrzymaniu obecnych trendów może się podwoić w porównaniu z dzisiejszym stanem, co nieco poprawi roczne stopy zwrotu. Pojawienie się większej liczby profesjonalnych firm zarządzających wynajmem (niektóre sygnowane przez marki luksusowej hotelarstwa) może dodatkowo usprawnić proces wynajmu, ułatwiając właścicielom zarabianie na nieruchomościach, gdy sami z nich nie korzystają.
Wnioski – Wizja 2028: Do 2028 roku Courchevel 1850 prawdopodobnie pozostanie szczytem francuskiego rynku nieruchomości alpejskich, a ceny osiągną nowe rekordy. Spodziewamy się stabilnego, choć nieco spokojniejszego tempa wzrostu – nie widać oznak załamania biorąc pod uwagę podstawowe czynniki. Nieruchomości w kurorcie będą coraz bardziej charakteryzować się nowoczesnymi chaletami, w pełni rozwiniętą całoroczną ofertą oraz klientelą z każdego zakątka świata. Posiadanie nieruchomości w Courchevel nadal będzie równie dużym symbolem statusu, co inwestycją. Dla inwestorów z wysokimi aktywami i osób kupujących ze względu na styl życia, rada pozostaje niezmienna: skup się na najlepszej lokalizacji i jakości, trzymaj aktywa mimo krótkoterminowych wahań rynku, a zostaniesz nagrodzony zarówno przyjemnością, jak i wzrostem wartości finansowej. Dopóki „śnieg” i „luksus” pozostają atrakcyjne, rynek nieruchomości w Courchevel 1850 powinien przeżywać złotą erę w latach 2026–2028 i później, wspierany przez ograniczoną podaż, nieustające zapotrzebowanie i ponadczasowy urok francuskich Alp.
