Immobilienmarkt in Lausanne (2025 und darüber hinaus)

Der Immobilienmarkt von Lausanne hebt sich im Jahr 2025 als einer der widerstandsfähigsten in der Schweiz hervor, gekennzeichnet durch starke Nachfrage und begrenztes Angebot. Als Hauptstadt des Kantons Waadt und Zentrum für internationale Bildung, Finanzen und Technologie zieht Lausanne einen stetigen Zustrom qualifizierter Einwohner an theluxuryplaybook.com. Die hohe Lebensqualität der Stadt, die Präsenz renommierter Universitäten (wie EPFL und UNIL) und zahlreicher multinationaler Arbeitgeber (z.B. das IOC, Medtech- und Finanzunternehmen) sorgen für eine konstante Nachfrage von Expats, Studierenden, Familien und Unternehmen. Rund 80 % der Haushalte in Lausanne sind Mieter (nur etwa 20 % der Bestände sind selbstgenutztes Wohneigentum) bcv.ch, was auf einen traditionell angespannten Mietmarkt hindeutet. Nachfolgend finden Sie einen umfassenden Überblick über die aktuellen Marktbedingungen (Wohn- und Gewerbeimmobilien), Preisentwicklungen und Prognosen, Investitionsmöglichkeiten, wichtige Bauprojekte, regulatorische Faktoren, Vergleiche mit anderen Schweizer Städten sowie Nachfragetrends, die die Immobilienperspektiven von Lausanne prägen.

Wohnungsmarktbedingungen 2025

Der Wohnungsmarkt in Lausanne bleibt auch 2025 sehr angespannt. Die Leerstandsquote ist extrem niedrig – im Bezirk Lausanne lag sie Mitte 2024 bei rund 0,6% bcv.ch – was auf einen gravierenden Wohnungsmangel hinweist. Diese Knappheit hält die Mieten und Preise hoch. Viele Mieter bleiben sehr lange in ihren Wohnungen: In Lausanne (und Genf) haben etwa die Hälfte der Mieter ihre Wohnungen seit über 10 Jahren inne – deutlich mehr als der Schweizer Durchschnitt von 38% ubs.com. Dieser „Lock-in“-Effekt verdeutlicht, wie schwer es ist, neue Wohnungen zu finden, da Mieter an bestehenden Verträgen festhalten. Anfang 2025 stieg die Nachfrage nach Mietwohnungen aufgrund des Bevölkerungswachstums (auch durch Zuwanderung); die Schweiz verzeichnete Mitte 2024 einen landesweiten Rekordtiefstand an Leerstand (1,08%) und steigende Angebotsmieten pwc.ch pwc.ch. Lausanne spiegelt diesen Trend wider: Vermieter können die Mieten bei Neuvermietungen im Schnitt um ca. +2% jährlich erhöhen, da die Konkurrenz um Wohnungen groß ist. Die bestehenden regulierten Mieten sind jedoch nur moderat gestiegen, da sie teils durch den Schweizer Referenzzinssatz gebremst werden, der im März 2025 sogar gesenkt wurde. Dieser Zinsrückgang wird Mieterhöhungen für bestehende Mieter in den kommenden Quartalen dämpfen ubs.com (da Vermieter laut Schweizer Mietrecht die Mieten senken oder stabil halten müssen, wenn die Referenzzinssätze sinken).

Die Immobilienpreise in Lausanne gehören weiterhin zu den höchsten in der Schweiz und sind in den letzten zehn Jahren stetig gestiegen. Der durchschnittliche Transaktionspreis für Wohnungen in Lausanne lag im 1. Quartal 2025 bei etwa CHF 15.500 pro m² globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com und platziert sich damit in der Spitzengruppe hinter Zürich und Genf. Üblicherweise liegen die Angebotspreise Mitte 2025 bei etwa CHF 12.000–13.000 pro Quadratmeter für Wohnimmobilien investropa.com neho.ch. So zeigen etwa Daten aus Juni 2025 einen Durchschnitt von CHF 12.750 pro m² (Wohnungen ~CHF 13.413 und Häuser ~CHF 12.087 pro m²) in Lausanne neho.ch. In Top-Lagen (Seeregionen wie Ouchy oder exklusive Hanglagen) werden problemlos über CHF 13.000/m² verlangt theluxuryplaybook.com. Das Preiswachstum war zuletzt moderat, aber positiv – etwa +2 % gegenüber dem Vorjahr für Wohnungen im Jahr 2024 theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com – da eine eingeschränkte Erschwinglichkeit und höhere Finanzierungskosten die schnellen Preisanstiege der Vorjahre gebremst haben. Die Preise für Einfamilienhäuser haben sich sogar auf hohem Niveau stabilisiert oder sind leicht gesunken (etwa –0,5 % bis –0,6 % im letzten Jahr) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com, was auf steigende Hypothekarzinsen und eine Verschiebung der Käuferpräferenzen hin zu Mehrfamilien- oder Mietobjekten zurückzuführen ist. Insgesamt kennzeichnet den Lausanner Wohnimmobilienmarkt im Jahr 2025 Stabilität auf hohem Preisniveau: Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, was die Leerstandsquote niedrig hält und die Preise stützt, aber das Preiswachstum hat sich abgeschwächt.

Das Wohnungsangebot bleibt durch Geografie und Planungsvorschriften eingeschränkt. Lausanne ist eine dicht besiedelte Stadt mit strikter Bauzonenregelung und langwierigen Genehmigungsverfahren, die groß angelegte Entwicklungen begrenzen theluxuryplaybook.com. Der Neubau von Wohnraum bleibt moderat – für 2024–25 werden im Bezirk Lausanne etwa 420 neue Einheiten pro Jahr erwartet bcv.ch – das ist weniger als in den Vorjahren. Dieses langsame Wachstum des Bestands hält mit den Bevölkerungsbedürfnissen nicht Schritt und trägt zum strukturellen Angebotsdefizit bei. Die angespannten Marktbedingungen zeigen sich auch an starken Mieterprofilen und geringer Fluktuation; institutionelle Vermieter in Waadt berichten von hochwertigen, „treuen“ Mietern und minimalem Leerstand (≈1%–1,4%) in ihren Lausanner Portfolios theluxuryplaybook.com. Für Investoren bedeutet dies verlässliche Mietzinseinnahmen. Tatsächlich sind Mehrfamilienhäuser wieder gefragt – im Jahr 2024 stiegen die ausgewiesenen Mieten in der Schweiz binnen eines Jahres um etwa 6,4 %, und mit der Rückkehr niedriger Zinsen wurden Mietshäuser attraktiver ubs.com ubs.com. Lausannes Kombination aus Mieter­stabilität und chronischem Unterangebot macht es zu einem besonders defensiven, ertragsstarken Wohnungsmarkt, auch wenn die Preise weiterhin hoch bleiben.

Gewerbeimmobilienmarkt (Büro & Einzelhandel) 2025

Der Bereich Gewerbeimmobilien in Lausanne zeigt 2025 eine Zweigeschwindigkeitendynamik: Der Büromarkt im Stadtzentrum ist sehr angespannt, während sich die peripheren Teilmärkte mit neuen Angeboten ausweiten. Im Zentrum von Lausanne (CBD) sind Büroflächen äußerst knapp – die Leerstandsquote liegt stadtweit bei nur etwa 1,9% und lediglich 1,5% der erstklassigen Büroflächen in der Innenstadt sind verfügbar jll.com. Absolut gesehen waren Ende 2024 nur rund 12.300 m² Bürofläche im CBD vakant jll.com. Diese Knappheit stützt das hohe Mietniveau: Spitzenmieten für Büros im Zentrum von Lausanne liegen bei etwa CHF 520 pro m² und Jahr (rund CHF 43/m² pro Monat) und blieben stabil jll.com. Unternehmen, die zusammenhängende Großflächen im Zentrum suchen, finden oft kaum Auswahl. Besonders erwähnenswert ist die umfassende Renovation des markanten Hôtel des Postes im Zentrum von Lausanne: Bis Ende 2025 entstehen hier rund 15.000 m² moderne Büroflächen – eine seltene Zuführung von Flächen der Spitzenklasse im Herzen der Stadt, die voraussichtlich auf große Nachfrage stoßen werden jll.com.

Im Gegensatz dazu hat sich der Büromarkt in den Vororten der Region Lausanne etwas entspannt, da neue Entwicklungen auf den Markt kommen. Die Gesamtverfügbarkeitsrate für Büros in der Großregion Lausanne stieg bis Ende 2024 auf 3,8 %, gegenüber 3,2 % im Vorjahr jll.com. Dieser Anstieg ist größtenteils auf mehrere große Projekte in Westlausanne (Crissier/Renens) zurückzuführen, die fertiggestellt wurden jll.com. So hat beispielsweise ein neues „Ökoquartier“ in Chavannes-près-Renens erhebliche neue Büroflächen geschaffen, was zu höheren Leerständen in diesem Teilmarkt beigetragen hat jll.com. Die Zone Lausanne West/Crissier verzeichnet nun eine Büroleerstandsquote von etwa 15 % jll.com – deutlich höher als der Stadtdurchschnitt – da Entwicklungen wie „Le Closel“ (4.000 m²) und „Quartier Horizon“ (~7.000 m²) kürzlich fertiggestellt wurden und noch Flächen verfügbar sind jll.com. Während dieser Anstieg der Leerstände kurzfristig eine Vermarktungsherausforderung darstellt, zeugt er auch vom Wachstum: Westlausanne befindet sich in einer Expansionsphase und bietet moderne, großflächige Büros, die das Zentrum von Lausanne nicht bereitstellen kann. Besonders der Bereich Malley–Renens boomt mit neuen Projekten. Ein großes gemischt genutztes Ensemble „Central Malley“ befindet sich im Bau und soll 2026 mit mehr als 10.000 m² Bürofläche fertiggestellt werden; bereits 80 % des ersten Gebäudes (A3) sind ein Jahr vor Fertigstellung vorvermietet jll.com. Trotz der höheren Leerstände in diesen Randgebieten bleibt die Mietnachfrage stabil und konzentriert sich auf die neuen Angebote: Unternehmen schätzen das nachhaltige Design, die gute Erreichbarkeit und die größeren Flächen dieser Projekte jll.com. Auf längere Sicht erwarten Analysten, dass der Flächenüberschuss absorbiert wird, da die Wirtschaft Lausannes wächst und einige Unternehmen ältere Gebäude verlassen, um in neue, grün zertifizierte Büros umzuziehen jll.com.

Die Immobilienpreise in Lausanne befinden sich seit langem auf einem Aufwärtstrend, und auch 2025 setzt sich dieses Muster mit einer gewissen Abschwächung fort.

Im Wohnungssektor prognostizieren sowohl UBS als auch Wüest Partner, dass die Schweizer Hauspreise im Jahr 2025 um etwa 3–4 % steigen werden globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, aber für teure Regionen wie Lausanne wird erwartet, dass sie sich in einem moderatere Tempo verteuern.Tatsächlich zeigen aktuelle Daten, dass die Wohnungspreise in Lausanne kaum steigen (+0,3 % im Jahresvergleich im 1. Quartal 2025) globalpropertyguide.com und damit hinter dem nationalen Durchschnitt (~+4,4 % im Jahresvergleich) zurückbleiben, der durch Anstiege in anderen Regionen gestützt wurde.Dies deutet darauf hin, dass die Preise in Lausanne im Verhältnis zu den lokalen Einkommen möglicherweise eine Plateauphase erreichen.Für 2025–2026 prognostizieren Analysten ein geringes Wachstum im niedrigen einstelligen Bereich für Häuser in Lausanne – in der Größenordnung von +1% bis +3% pro Jahr estimation-bien-immobilier.ch – vorausgesetzt, die Zinssätze bleiben niedrig und es treten keine größeren Schocks auf.Der Immobilienausblick für den Kanton Waadt rechnet tatsächlich mit einem Preiswachstum von +1–2% für Wohnungen im Jahr 2025 (und ~2% für Häuser) estimation-bien-immobilier.ch, was im Wesentlichen eine Fortsetzung des moderaten Anstiegs von 2024 darstellt.Wichtige Preistreiber sind das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sowie günstigere Finanzierungen (nach den Zinssenkungen der SNB).Bis Mitte 2025 waren die Hypothekenzinsen in der Schweiz im Durchschnitt wieder unter 2 % gefallen, was die Erschwinglichkeit von Krediten erheblich verbesserte investropa.com investropa.com.Diese Finanzierungssteigerung, kombiniert mit dem Bevölkerungswachstum, untermauert den positiven Ausblick.Allerdings wird angesichts der Tatsache, dass die Wohnkosten in Lausanne bereits sehr hoch sind (das Verhältnis von Preis zu Einkommen ist angespannt) und das allgemeine Wirtschaftswachstum moderat ist (Schweizer BIP-Prognose für 2025–26 liegt bei ~1,2%–1,4% pwc.ch), sind keine explosiven Preissprünge zu erwarten – vielmehr ist eine „Stabilisierung auf hohem Niveau“ wahrscheinlich ubs.com ubs.com.

Andere Geschäftssegmente spiegeln die gesunde Wirtschaft Lausannes wider: Einzelhandelsimmobilien in Toplagen profitieren von der wohlhabenden Bevölkerung und den Touristen der Stadt, während Nebenlagen unter Druck stehen (bedingt durch den E-Commerce und die Anziehungskraft Genfs). Der Industrie-/Logistikmarkt rund um Lausanne (z.B. in peripheren Gemeinden) ist ebenfalls ziemlich angespannt, da das Industriebauland in der Region begrenzt ist. Insgesamt lässt sich der Lausanner Gewerbeimmobilienmarkt 2025 zusammenfassen als Zentralknappheit vs. peripheres Wachstum – ein stark eingeschränktes CBD mit hohen Mieten und praktisch keinen großen Leerständen, im Gegensatz zu einer sich entwickelnden Peripherie, wo neue Geschäftsdistrikte (wie in Renens/Malley) Kapazitäten schaffen und vorübergehend die Leerstandsraten leicht ansteigen lassen jll.com. Wichtig ist, dass selbst das neue Angebot gemessen an historischen Maßstäben nicht übermäßig ist. (Schweizweit verlangsamt sich das Büroflächenwachstum – prognostizierte ~1,0% jährliche Expansion in den Großstädten bis 2027, das sind 26% weniger als in den letzten Jahren jll.com jll.com.) Lausannes Anteil am Neubau bleibt zurückhaltend, weshalb der Markt langfristig kaum überversorgt sein dürfte.

Preisentwicklung und Prognosen

Im gewerblichen Immobiliensektor sollten die Büromieten im Lausanner Stadtzentrum hoch bleiben und könnten aufgrund des knappen Flächenangebots sogar noch leicht steigen. Die Spitzenbüromiete (CHF 520/m²/Jahr) ist schon länger stabil jll.com, aber jedes neue, hochwertige Angebot (wie die Neuentwicklung Hôtel des Postes) könnte einen neuen Maßstab setzen, falls der Wettbewerb um diese Flächen ein Bietergefecht auslöst. In peripheren Büroteilmärkten könnte der Zufluss neuer Gebäude kurzfristig Druck auf die Mieten nach unten erzeugen – Vermieter könnten Anreize bieten, um Leerstände zu reduzieren (bei einer Verfügbarkeit von 15 % im Westen Lausannes jll.com könnten Mietnachlässe nötig sein, bis die Nachfrage aufholt). In den kommenden Jahren (2025–2027) können wir erwarten, dass die effektiven Mieten im Bereich Malley/Crissier wieder allmählich anziehen, insbesondere für Objekte mit grünen Gebäudestandards und guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr (die schon jetzt auf Interesse stoßen) jll.com.

Die Mietrenditen für Anlageimmobilien in Lausanne dürften niedrig bleiben (was auf hohe Werte hindeutet), wie es auch in anderen Schweizer Metropolen der Fall ist. So liegen beispielsweise die Wohnmietrenditen in Genf bei etwa 3,5 % und sind stabil investropa.com investropa.com; die Renditen in Lausanne sind ähnlich hoch – in der Regel 3–4 % – dank der hohen Preise und stabilen Mieteinnahmen. Da die 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen nahe bei null liegen, bleibt Immobilienbesitz für institutionelle Investoren auf der Suche nach Rendite attraktiv. Prognosen von Wüest Partner sehen die Preise für Schweizer Wohnungen im Jahr 2025 um etwa 3,6 % steigen globalpropertyguide.com, und auch die Analysten der UBS rechnen mit Zuwächsen von 3–4 % globalpropertyguide.com, warnen aber, dass die Erschwinglichkeitsgrenzen „größere Preissteigerungen begrenzen dürften“ globalpropertyguide.com. Nach 2025 wird vieles von den Zinssätzen abhängen (eine Rückkehr zu Negativzinsen, wie sie in der Schweiz diskutiert wird, würde die Immobilienpreise weiter anheizen pwc.ch pwc.ch). Umgekehrt könnte die Schweizer Immobilienbranche abkühlen, falls Inflation oder globale Faktoren zu höheren Zinsen führen. Im Jahr 2025 ist das Basisszenario ein moderates, fortgesetztes Wachstum der Immobilienwerte in Lausanne, bei keinem Anzeichen eines Abschwungs. Der Real Estate Bubble Index der UBS für die Schweiz bleibt 2025 im Bereich „moderates Risiko“ ubs.com ubs.com – Lausanne wird als hochpreisiger „Hotspot“ bezeichnet, befindet sich aber nicht in einer akuten Blasengefahr. Sofern keine externen Schocks eintreten, ist der Ausblick für die nächsten Jahre, dass die Immobilienpreise in Lausanne allmählich ansteigen und die Stadt ihren Status als stabiler, wertbeständiger Markt behält.

Investitionsmöglichkeiten und wichtige Wachstumsbereiche

Trotz hoher Einstiegspreise bietet Lausanne mehrere Investitionsmöglichkeiten dank seiner Wachstumsbereiche und stabiler Renditen. Investoren (sowohl Schweizer Institutionen als auch qualifizierte ausländische Käufer) werden besonders von langfristigen Mietobjekten in Lausanne angezogen, da die Stadt eine niedrige Leerstandsquote, eine solide Mieterbasis und die Stabilität eines „sicheren Hafens“ bietet theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Renditeorientierte Käufer stellen fest, dass Mehrfamilienhäuser in den Lausanner Stadtteilen ein stetiges Einkommen bei minimalem Leerstandsrisiko bieten können. Dass die Mieten für neue Verträge steigen (um die Nachfrage zu decken), bedeutet, dass Vermieter bei Mieterwechseln von Steigerungen profitieren können; zum Beispiel lagen die Angebotspreise landesweit Anfang 2025 rund +2,2 % höher als ein Jahr zuvor ubs.com. Dieser Trend zusammen mit dem jüngsten Rückgang der Finanzierungskosten hat die Kalkulation für Investoren mit Leverage verbessert. Mit der Rückkehr niedriger Zinsen 2024–25 komprimierten sich die Kapitalrenditen und die Immobilientransaktionen nahmen in der ganzen Schweiz zu practiceguides.chambers.com. In Lausanne gab es 2024 bedeutende Portfolioübernahmen und Grundstücksdeals und dieser Schwung setzt sich 2025 fort. Geografisch zählen zu den wichtigsten Wachstumsgebieten in und um Lausanne:

• West Lausanne (Renens/Malley/Crissier) – Dieser Korridor befindet sich in einem Wandel mit neuen, gemischt genutzten Entwicklungen. Hier entstehen die aufstrebenden Projekte „Quartier des Entrepôts“ und Central Malley, neue Bürokomplexe und Wohnblocks nahe dem Malley-Bahnhof. Das Gebiet ist aufgrund moderner Infrastruktur und Auto-/Bahnanschluss für Unternehmen attraktiv und für Investoren, weil die Preise noch etwas unter denen des Stadtzentrums von Lausanne liegen, das zukünftige Potenzial aber hoch ist. Die Büroflächenverfügbarkeit (15 % nach Fertigstellung neuer Projekte) jll.com signalisiert sogar eine Chance: Firmen, die große, moderne Büros suchen, finden diese in West Lausanne zu wettbewerbsfähigen Mieten – was darauf hindeutet, dass sich dieser Teilmarkt zu einem wichtigen Geschäftszentrum entwickeln wird. Für Immobilieninvestoren kann ein früher Einstieg in diese Projekte gute Renditen bringen, sobald die Auslastung steigt. Das Quartier Malley-Gare bekommt außerdem eine neue Tramverbindung und zusätzlichen Wohnraum, was den Standort weiter aufwertet.
• Lausanne Nord (Blécherette/Epalinges) – Die Bereiche im Norden (rund um Blécherette, Vennes, Epalinges) verzeichnen Wachstum durch Wissenschaftsparks und vorstädtische Wohnsiedlungen. Der Biopôle in Epalinges (ein Life-Science-Park) wurde ausgebaut, zieht Biotechnologieunternehmen an und schafft eine Nachfrage nach Büros und hochwertigem Wohnraum in der Nähe. Die geplante M3-Metro wird am Blécherette (nördlicher Rand von Lausanne) enden ge.ch ge.ch, was neue Entwicklungen entlang ihrer Strecke anstößt. Investoren könnten Grundstücke oder Umnutzungsmöglichkeiten in diesen nördlichen Vororten interessant finden, während die Verkehrsanbindung der Stadt verbessert wird.
• Stadtzentrum-Revitalisierungen – Innerhalb von Lausanne selbst sind die Möglichkeiten rarer, aber selektive Projekte existieren, bei denen ältere Gebäude renoviert oder umgewandelt werden können. Ein herausragendes Beispiel ist die Renovierung des Hôtel des Postes, die zuvor erwähnt wurde und ein historisches Postgebäude in hochwertige Büros verwandelt jll.com. Ähnliche, zentral gelegene Immobilien können – wenn sie erworben und aufgewertet werden – die unbefriedigte Nachfrage nach modernem Raum im Zentrum erschließen. Außerdem bieten Nischensegmente wie Serviced Apartments oder Studentenwohnheime in Nähe der Universitätsstandorte Investitionspotenzial und sind unterversorgt (die Studierendenzahl ist groß und wächst weiter, Wohnraum ist oftmals knapp).
• Seeufer und Ost-Lausanne (Pully/Lutry) – Die östlichen Vororte entlang des Genfersees bleiben exklusive Wohngebiete. Diese Gemeinden (Pully, Lutry usw.) sind zwar weitgehend bebaut, aber die Nachfrage von wohlhabenden Käufern ist konstant hoch. Immobilien in diesen Bereichen (mit Seeblick) erzielen häufig CHF 14.000–16.000+ pro m² estimation-bien-immobilier.ch estimation-bien-immobilier.ch, vergleichbar mit den besten Lagen Genfs. Investoren in hochwertigen Villen oder Eigentumswohnungen setzen hier auf Werterhalt und langfristige Wertsteigerung. Das Angebot an Neubauten ist sehr begrenzt; gelegentlich kommen jedoch kleine Grundstücksteilungen oder Ersatzbauten von Villen auf den Markt.

Aus Branchensicht stellen nachhaltige und energieeffiziente Immobilien eine bemerkenswerte Chance dar. Die Schweiz verfügt über ehrgeizige Umweltvorschriften (z.B. strengere CO₂-Gesetze und einen Vorstoß zu Netto-Null-Gebäuden). Die Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen wird bis 2025 landesweit um etwa 20 % steigen investropa.com investropa.com. In Lausanne werden neue Entwicklungen wie das Öko-Quartier Plaines-du-Loup (siehe nächster Abschnitt) nach fortschrittlichen Umweltstandards gebaut, und solche Immobilien sind sowohl bei Mietern als auch Käufern sehr gefragt. Investitionen in die Nachrüstung älterer Gebäude in Lausanne (z.B. Dämmung, Wärmepumpen, Solarpanels) können sich ebenfalls lohnen, da Mieter/Eigentümer bereit sind, für niedrigere Betriebskosten und die Einhaltung kommender Vorschriften einen Aufpreis zu zahlen.

Insgesamt machen Lausannes „kontrollierter Bestand“ und hohe Mieterqualität es für langfristige Investoren attraktiv theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Die Stadt bietet vorhersehbare Renditen mit geringer Volatilität, was im Vergleich zu zyklischeren Märkten attraktiv ist. Wichtige Wachstumszonen im Westen und Norden, gestärkt durch Infrastrukturprojekte, bieten die Hauptchancen für entwicklungsgetriebene Investitionsgewinne. Währenddessen bleiben Kernimmobilien in Lausanne ein defensives Investment – wenn auch mit geringerer Rendite – ideal für Vermögenserhalt und stetiges Einkommen.

Bemerkenswerte Neubau- und Infrastrukturprojekte

Lausanne erlebt derzeit mehrere bedeutende Entwicklungen, die das Immobilienbild der Stadt in den kommenden Jahren prägen werden. Nachfolgend einige der wichtigsten neuen Projekte in den Bereichen Wohnen, Wirtschaft und Infrastruktur:

• Écoquartier des Plaines-du-Loup: Dies ist eine der ehrgeizigsten Wohnsiedlungsentwicklungen in der Geschichte von Lausanne. Plaines-du-Loup ist ein neues nachhaltiges Viertel, das auf einem 30 Hektar großen ehemaligen Flugplatzgelände im Norden der Stadt gebaut wird. Phase 1 wurde 2022 eröffnet, und bis 2034 werden dort rund 8.000 Einwohner und 3.000 Arbeitsplätze vor Ort sein lausanne.ch lausanne.ch. Das Projekt legt besonderen Wert auf ökologische und soziale Nachhaltigkeit: 30 % der Wohnungen werden staatlich subventioniert, 40 % zu mittleren, „preisgedeckelten“ Mieten und 30 % als freie Marktwohnungen angeboten lausanne.ch. Es umfasst Parks, Schulen, Sportanlagen und Gemeinschaftszentren. Plaines-du-Loup ist darauf ausgerichtet, die Ziele der „2000-Watt-Gesellschaft“ (sehr niedriger Energieverbrauch pro Kopf) mit moderner energieeffizienter Bauweise zu erreichen lausanne.ch. In Bezug auf den Verkehr wird es sehr gut angebunden sein – insbesondere wird die geplante M3-Metrolinie das Viertel bis ca. 2031 mit dem Stadtzentrum verbinden ge.ch ge.ch, und die Metrostation wird in das Viertel integriert. Diese Entwicklung ist entscheidend, um den Wohnungsmangel in Lausanne zu entschärfen: In mehreren Etappen werden Tausende neuer Wohnungen (viele davon bezahlbar) geschaffen. Stand 2024 sind die ersten Bewohner eingezogen und weitere Gebäude im Bau. Immobilieninvestoren beobachten Plaines-du-Loup genau; obwohl vieles von der Stadt mit gemeinnützigen Genossenschaften und Pensionskassen betrieben wird, könnte der Erfolg des Projekts ähnliche Vorhaben in der Region anstoßen.
• Malley District (Renens/Prilly): Westlich des Lausanner Zentrums wird das Malley-Gebiet (das sich über die Gemeinden Renens, Prilly und Lausanne erstreckt) von einem alten Industriegebiet in ein modernes gemischt genutztes Viertel umgewandelt. Das Vorzeigeprojekt ist „Central Malley“, eine große Entwicklung mit Büros, Einzelhandel und Wohnungen. Die Bauarbeiten sind im Gange, die Fertigstellung der wichtigsten Komponenten wird bis 2026 erwartet. Eine Reihe von Mietern haben bereits Flächen vorvermietet (z. B. sind bereits 10.000 m² Bürofläche vergeben) jll.com, was auf großes Interesse hinweist. Angrenzend an das Central Malley befindet sich das Malley-Gare-Gebiet, in dem die Vaudoise Arena (eine neue Eishockey- und Eventarena) sowie neue Wohnblöcke eröffnet wurden. Die Quartier du Closel und Quartier Horizon (ebenfalls im Westen von Lausanne) sind weitere kürzlich fertiggestellte Projekte, die Geschäftsflächen schaffen jll.com. Die Entwicklung von Malley wird von Investitionen in den Verkehr unterstützt: Eine neue Straßenbahnlinie wird gebaut, die Lausanne-Flon (Stadtzentrum) mit Renens verbindet und durch Malley verläuft. Diese Tramway t1 soll um 2026 eröffnet werden, was die Anbindung mit einer Straßenbahn alle 6 Minuten und einer Fahrtzeit von 15 Minuten von Renens ins Stadtzentrum deutlich verbessert fr.wikipedia.org axes-forts.ch. Der Malley District wird, sobald er vollständig realisiert ist, eine bedeutende Menge neuer Wohnungen (einschließlich einiger Studentenunterkünfte), Büros und Freizeiteinrichtungen bieten und so ein zweites urbanes Zentrum für Lausanne schaffen. Das nimmt Druck vom historischen Zentrum und verteilt das Wachstum nach Westen.
• Erweiterung des Lausanner „Pôle Gare“ (Bahnhofs-Hub): Der Hauptbahnhof der Stadt wird im Rahmen des bundesweiten Eisenbahninfrastrukturplans (Léman 2030) einer jahrzehntelangen Erweiterung und Modernisierung unterzogen. Die Bauarbeiten für die rund 1,3 Milliarden CHF teure Überarbeitung begannen 2021 ge.ch. Das Projekt wird die Perrons verbreitern und verlängern, einen dritten unterirdischen Durchgang hinzufügen und die tägliche Passagierkapazität nahezu verdoppeln, um das prognostizierte Verkehrsaufkommen bis 2030 zu bewältigen ge.ch ge.ch. Bis 2029 werden alle fünf neuen, längeren Bahnsteige in Betrieb sein, sodass 400 Meter lange Züge (mit mehr Sitzplätzen) Lausanne bedienen können ge.ch. Wichtig ist, dass der Bahnhof direkt unterirdisch an die Metrolinien (M2 und zukünftige M3) ge.ch angebunden wird, wodurch ein nahtloser multimodaler Knotenpunkt entsteht. Rund um den Bahnhof plant die Stadt, den Place de la Gare in eine fußgängerfreundliche Plaza umzuwandeln und eine neue Entwicklung im Bahnhofsviertel zu fördern. Der „Pôle Gare“ umfasst mehrere verknüpfte Projekte: Neben dem Bahnhof selbst sind, sobald der Bahnausbau es zulässt, neue Bürogebäude, Hotels und Einzelhandel in unmittelbarer Nähe geplant. Dieser Hub gilt als „die Baustelle des Jahrzehnts“ für Lausanne und dient durch verbesserte Erreichbarkeit als Katalysator für die urbane Erneuerung im Zentrum ge.ch ge.ch. Es ist zu erwarten, dass die Immobilienwerte rund um den Bahnhof von diesen Verbesserungen profitieren werden. So könnten beispielsweise Flächen südlich der Gleise künftig für Büro- oder gemischt genutzte Hochhäuser genutzt werden, um von der verbesserten Anbindung und der gesteigerten Passantenfrequenz zu profitieren.
• Metro-Linie M3 und andere Verkehrsmittel: Neben dem Ausbau des Bahnhofs ist die Metro-Linie M3 ein wichtiges Infrastrukturprojekt. Die M3 wird vom Hauptbahnhof aus nach Norden bis nach Blécherette durch zentrale Stadtviertel führen (über einen Tunnel unter dem Stadtzentrum). Die Eröffnung ist für 2031 geplant ge.ch. Dadurch wird die überlastete Linie M2 entlastet und neue Gebiete für transit-orientierte Entwicklungen erschlossen, besonders in der Nähe der geplanten M3-Stationen (z. B. Chauderon, Beaulieu und im Norden). Zudem wird die Linie M2 selbst am Bahnhof verlängert und neu ausgerichtet. Die Lausanner Straßenbahn (oben erwähnt) und laufende Verbesserungen beim RER Vaud S-Bahn-Netz (z.B. häufigere Züge in die Vororte) stärken ebenfalls die regionale Mobilität ge.ch ge.ch. Für den Immobilienmarkt bedeutet dies, dass zuvor peripher gelegene Orte besser erreichbar und attraktiver für Projekte werden – so könnten im Umfeld künftiger M3-Haltestellen neue Wohn- oder Bürogebäude entstehen, da Investoren auf einen besseren ÖPNV setzen.
• Weitere Entwicklungen: In Lausanne laufen mit der Métamorphose-Initiative weitere Großprojekte, zu denen neben Plaines-du-Loup auch ein neues Fußballstadion im Stade de la Tuilière (2020 fertiggestellt) und ein neues Schwimmzentrum in Vidy zählen. Das Quartier Beaulieu (Standort des Palais de Beaulieu Kongresszentrums) wird umgestaltet, mit Teilen, die zu den neuen Gerichtsgebäuden des Kantons und möglicherweise mit zusätzlichen Wohnungen im Umfeld umgebaut werden. Im Nordwesten ist die Erweiterung “Quartiers Ouest” geplant, die in Vororten wie Chavannes und Crissier zusätzlichen Wohnraum schaffen soll, um das Wachstum von Universität und Innovationspark zu unterstützen. Auch private Projekte laufen weiter: Zum Beispiel entstehen in der Nähe des EPFL-Campus neue Studentenwohnheime und eine Erweiterung des Innovationsparks für die wachsende Studierenden- und Tech-Community. All diese Entwicklungen – ob öffentliche Infrastruktur oder privatwirtschaftlicher Neubau – fördern die Wachstumskapazität von Lausanne. Durch mehr Wohnraum (Plaines-du-Loup, Quartiers Ouest), mehr Gewerbeflächen (Malley, Bahnhofsumfeld) und bessere Verkehrsverbindungen (Metro/Straßenbahn) soll die Stadt sowohl lebenswert als auch wirtschaftlich dynamisch bleiben, während die Bevölkerung wächst.

Regulatorisches und politisches Umfeld

Der stabile und transparente Regulierungsrahmen der Schweiz erstreckt sich auch auf den Immobilienmarkt von Lausanne, wobei mehrere spezifische Regelungen Investoren und Eigentümer betreffen:

• Beschränkungen für ausländische Käufer (Lex Koller): Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, allgemein bekannt als Lex Koller, setzt strenge Grenzen für ausländische (nicht ansässige) Käufer beim Erwerb von Immobilien in der Schweiz. Im Allgemeinen können Ausländer, die nicht in der Schweiz ansässig sind, keine Wohnimmobilien in der Schweiz kaufen (mit wenigen Ausnahmen für bestimmte Ferienwohnungen oder bei Erhalt einer Sondergenehmigung) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. In Lausanne, das kein ausgewiesener Touristenort ist, bedeutet dies, dass der Wohnungsmarkt größtenteils Schweizer Staatsbürgern und in der Schweiz wohnhaften Ausländern mit entsprechender Bewilligung vorbehalten ist. Diese Politik bremst die spekulativen Investitionen aus dem Ausland und hat vermutlich zur Preisstabilität beigetragen (anders als in globalen Städten, in denen ausländisches Kapital die Preise in die Höhe treibt). Ausländer können jedoch unbegrenzt Gewerbeimmobilien (Büros, Geschäfte) erwerben, und ausländische Unternehmen mieten häufig Flächen für ihre Betriebsstätten in Lausanne. Insgesamt stellt die Lex Koller sicher, dass der Wohnungsmarkt in Lausanne in erster Linie von lokaler Nachfrage und lokalen Bedürfnissen bestimmt wird und nicht von internationalen spekulativen Strömen.
• Regulierung des Mietmarktes: Die Schweiz verfügt über ein differenziertes System von Mieterschutz und Mietkontrolle. Mietverträge sind in der Regel teilweise an den nationalen Referenzzinssatz für Hypotheken (der vierteljährlich festgelegt wird) gebunden. Sinkt dieser Referenzsatz, haben Mieter das Recht, eine Mietzinsreduktion zu verlangen; steigt er, können Vermieter eine Mieterhöhung innerhalb formelbasierter Grenzen verlangen. Wie bereits erwähnt, ist der Referenzzinssatz im Jahr 2025 gesunken infolge von Zinssenkungen, was Vermieter daran hindert, die Mieten für bestehende Mieter zu erhöhen ubs.com. Diese Vorschrift gleicht Mietschwankungen weitgehend aus – Mieter erleben keine plötzlichen Erhöhungen, sofern diese nicht durch Kostensteigerungen gerechtfertigt sind. Zudem schreibt das Schweizer Recht vor, dass Mieten bei bestehenden Mietverhältnissen nur unter bestimmten Bedingungen erhöht werden dürfen (Zins, Inflation, wertsteigernde Renovationen), sodass viele Langzeitmieter in Lausanne deutlich unter den heutigen Marktmieten zahlen. Dies schafft die Lücke zwischen „Bestandesmiete“ und „Neuvermietung“ und trägt zu einer niedrigen Mieterfluktuation bei (niemand möchte einen vorteilhaften Mietvertrag verlieren) ubs.com. Für Investoren bedeutet dies, dass Wachstum bei der Mietrendite hauptsächlich dann entsteht, wenn Mieter wechseln oder wenn der Referenzzinssatz bzw. die Inflation eine Anhebung erlaubt. Die Behörden in Lausanne überwachen zudem das Mietniveau und verfügen über Mechanismen, um missbräuchliche Mietzinserhöhungen zu bekämpfen – dies sorgt für ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern.
• Lokale Planungs- und Wohnungspolitik: Die Stadt Lausanne nutzt aktiv städtebauliche Instrumente, um die Entwicklung zu steuern. Bei Großprojekten fordert die Stadt häufig einen Anteil an bezahlbarem Wohnraum oder ist über Genossenschaften beteiligt. Dies sah man in Plaines-du-Loup mit verpflichtenden 30 % subventionierten Wohnungen lausanne.ch. Lausanne (wie Genf und Zürich) ist bestrebt, einen Bestand an bezahlbaren und mittleren Wohnungen zu erhalten. Auch der Kanton Waadt hat Regelungen, die diese Mischung fördern – kantonale Gesetze (wie das Loi sur le logement) können zum Beispiel Anreize oder Vorgaben für erschwinglichen Wohnraum bei Neubauten bieten. Außerdem gibt es in Lausanne Höhen- und Dichtebeschränkungen in vielen Bereichen (zum Erhalt von Sichtachsen und historischer Bausubstanz), was zu einer Begrenzung der Bebauung führt, aber auch das Angebot knapp hält. Jede Umzonung oder jedes Großprojekt durchläuft eine öffentliche Konsultation und manchmal Referenden, was die Entwicklung verlangsamt, aber die Akzeptanz in der Bevölkerung sichert. Daher müssen Entwickler ein komplexes Genehmigungsverfahren durchlaufen, aber sobald Projekte genehmigt sind, verfügen sie in Lausanne über eine tragfähige rechtliche Grundlage.
• Besteuerung und Reform des “Eigenmietwerts”: Immobilienbesitzer in der Schweiz zahlen derzeit eine Steuer auf den Eigenmietwert, wenn sie ihr eigenes Haus bewohnen – also auf die fiktive Miete, die sie zahlen würden. Es gibt eine wachsende politische Bewegung zur Abschaffung dieser Eigenmietwertsteuer. In den Jahren 2024–25 hat ein entsprechender Vorschlag an Fahrt aufgenommen. Falls die Eigenmietwertsteuer abgeschafft wird (vorbehaltlich der Zustimmung von Volk und Kantonen), würde dies die Steuerlast für Eigenheimbesitzer deutlich senken und potenziell die Nachfrage nach Wohneigentum steigern pwc.ch. Analysten der UBS weisen darauf hin, dass diese Änderung das Wachstum der Immobilienpreise weiter verstärken würde, insbesondere zugunsten von Neubauten, während ältere, renovierungsbedürftige Immobilien benachteiligt werden könnten pwc.ch. Die Politik prüft auch begleitende Maßnahmen (wie die Begrenzung der Hypothekenzins-Abzugsfähigkeit), um die Effekte auszugleichen. Investoren sollten diesen Bereich im Blick behalten, denn eine Steuerreform könnte die Kauf- vs. Mietanreize für Haushalte in Lausanne verändern. Apropos Steuern: Waadt hat eigene Grundstücksgewinnsteuern und Handänderungssteuern, die von Investoren berücksichtigt werden. Der Kanton erlaubt auch „pacte de précarité“-Mietverträge und andere rechtliche Strukturen, um die Wohnkosten für Haushalte mit niedrigem Einkommen zu senken.
• Umwelt- und Bauvorschriften: Die Energiestrategie 2050 der Schweiz und die kantonalen Energievorschriften haben einen starken Einfluss auf den Immobilienmarkt. Ab 2023 ist im Kanton Waadt (und schweizweit) die Heizung mit Öl und Gas in Neubauten de facto verboten, wodurch Wärmepumpen, Solaranlagen und andere erneuerbare Lösungen gefördert werden investropa.com. Die Renovierung alter Gebäude muss in vielen Fällen energetische Verbesserungen (z.B. Dämmung) umfassen. Diese Politik bedeutet, dass bei zukünftigen Bauprojekten in Lausanne Energieeffizienz nicht nur wünschenswert, sondern erforderlich ist. Entwickler werben mit Minergie-zertifizierten (ein Schweizer Nachhaltigkeitslabel) Gebäuden als Verkaufsargument. Zudem hat die Stadt Initiativen zur Förderung der Sanierung älterer Wohnblöcke (z.B. Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen für die Installation von Solaranlagen). Solche Vorschriften dienen sowohl der Emissionsreduzierung als auch der Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit älterer Immobilien auf dem Mietmarkt (da Mieter immer mehr Wert auf effiziente Wohnungen mit niedrigeren Betriebskosten legen). Die Einhaltung der Zonenplanung ist ebenfalls entscheidend – Höhenbegrenzungen, Lärmschutzbestimmungen (aufgrund gemischter Wohn-/Gewerbezonen) und Denkmalschutzauflagen können Einfluss darauf nehmen, was in Lausanne gebaut oder umgebaut werden darf.

Zusammengefasst funktioniert der Immobilienmarkt in Lausanne in einem stabilen regulatorischen Umfeld, das ihn vor extremer Volatilität schützt. Vorschriften wie die Lex Koller und Mietregulierungen verhindern bis zu einem gewissen Grad Überhitzung und Spekulation. Laufende oder potenzielle Reformen (Steueränderungen, ESG-Anforderungen) erfolgen schrittweise und werden früh kommuniziert. Für Investoren und Eigenheimkäufer bedeutet das: Es gibt weniger Überraschungen – die Spielregeln sind klar und Änderungen erfolgen langsam. Der regulatorische Rahmen zielt letztlich auf eine nachhaltige Entwicklung ab – ein Gleichgewicht zwischen Wachstum und Lebensqualität – was mit Lausannes Ruf als gut geplante, lebenswerte Stadt übereinstimmt.

Vergleich mit anderen Schweizer Städten

Vergleicht man den Immobilienmarkt in Lausanne mit anderen großen Schweizer Städten (Genf, Zürich, Basel, Bern etc.), ergeben sich einige Besonderheiten:

• Immobilienpreise: Lausanne gehört zu den teuersten Märkten in der Schweiz, ist aber dennoch etwas erschwinglicher als Zürich oder Genf. Anfang 2025 bleibt Zürich die teuerste Stadt – durchschnittliche Wohnungspreise liegen bei ca. CHF 21.000 pro m² –, dicht gefolgt von Genf mit durchschnittlich ca. CHF 20.960 pro m² globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lausanne dagegen verzeichnet durchschnittliche Wohnungspreise um CHF 15.000–16.000 pro m² globalpropertyguide.com, was etwa 25% günstiger ist als das Niveau in Zürich/Genf. Zweitgrößere Städte wie Basel und Bern liegen niedriger: Basel ca. CHF 13.000 pro m² und Bern ca. CHF 11.500 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Das bedeutet, dass Lausanne die dritt- oder vierteuerste Stadt für den Immobilienkauf ist, was ihren Status als Hauptstadt eines wohlhabenden Kantons und Teil des Genfersee-Metropol-Korridors widerspiegelt. Was das Preiswachstum betrifft, haben zuletzt Bern und einige Schweizer Regionen Lausanne tatsächlich überholt (Bern verzeichnete ein jährliches Wohnungswachstum von +3,5% gegenüber Lausannes fast 0% im Q1 2025) globalpropertyguide.com, da Lausannes Preise kaum noch weiter steigen konnten, ohne die Erschwinglichkeit zu überstrapazieren. Auch Genf und Zürich verzeichneten im gleichen Zeitraum ein moderates Wachstum (+3–4% YoY) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Langfristig zeigen alle diese Städte einen Aufwärtstrend, aber Zürich/Genf führen häufig, wobei Lausanne eine ähnliche Entwicklung leicht darunter nachzeichnet.
• Mietmarkt und Renditen: In allen Schweizer Städten sind die Mietleerstände niedrig, aber Genf und Zürich sind berüchtigt angespannt – Genfs Leerstand liegt bei etwa 0,5–0,6 %, Zürich ähnlich, was Lausannes 0,6 % bcv.ch mit ihnen auf eine Stufe stellt. Ein entscheidender Unterschied ist die Mieterfluktuation: Genf und Lausanne teilen das Merkmal sehr geringer Mobilität (die Hälfte der Mieter bleibt >10 Jahre) ubs.com, während in kleineren Städten die Mieter etwas häufiger umziehen. Mietrenditen sind überall tendenziell niedrig aufgrund hoher Preise. Die Rendite für Wohnungen in Genf liegt stabil bei ca. 3,5 % investropa.com investropa.com, und die Renditen in Lausanne bewegen sich in diesem Bereich. In Zürich können die Renditen sogar noch niedriger sein (unter 3 % in Top-Lagen) wegen der extrem hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten. Für Investoren könnte Lausanne eine leicht bessere Rendite als Zürich/Genf bieten, da die Preise dort etwas niedriger und die Mieten stabil sind – attraktiv für diejenigen, die sich Genf nicht leisten können. Im Vergleich zu Basel oder Bern sind die Renditen in Lausanne jedoch niedriger; diese Städte mit günstigerem Immobilienmarkt können in einigen Fällen 4–5 % Rendite bringen, haben aber nicht das gleiche Wachstumspotenzial.
• Wirtschaftliche Treiber: Jede Stadt hat ihre eigenen Nachfragefaktoren. Zürich ist das Finanz- und Technologiezentrum mit großem Bankensektor und zieht daher gutverdienende Fachkräfte sowie ausländische Firmen an. Genf wird von internationalen Organisationen (UNO, NGOs) und Rohstoff-/Handelsfirmen angetrieben, hinzu kommt ein ständiger Zustrom von Diplomaten und Expats. Lausanne profitiert als kleinere Stadt von der vielfältigen Wirtschaft der Genferseeregion: Hier befinden sich das Olympische Hauptquartier und diverse Sportverbände, ein florierender Universitäts- und Forschungssektor und die Nähe zu Unternehmen wie Nestlé (Vevey) und Medtronic etc. Das Ergebnis ist, dass Lausannes Nachfrage gestützt wird durch Expats (wenn auch weniger als in Genf), viele Studierende und Akademiker und Angestellte der wachsenden Tech-/Innovationsfirmen der Region. Zum Vergleich: Basel ist stark von der Pharmaindustrie (Novartis, Roche) abhängig und Bern vom Bund und damit verbundenen Dienstleistungen. Diese Unterschiede bedeuten, dass Lausannes Markt etwas stärker von akademischen Zyklen und der Expansion von Innovationsparks beeinflusst wird, während der Genfer Markt von NGO-/Regierungswachstum und der Zürcher Markt von Finanzwirtschaft und multinationalen Firmensitzen geprägt ist. Allen gemeinsam sind aber die typischen Schweizer Merkmale: begrenztes Bauland und hoher Lebensstandard treiben die Attraktivität des Immobilienmarkts.
• Angebot und Entwicklung: Lausannes Ansatz für die Stadtentwicklung (kontinuierliche, geplante Projekte) ähnelt dem von Genf – beide Städte regulieren das Wachstum sorgfältig und integrieren einen erheblichen Anteil an bezahlbarem Wohnraum in neuen Projekten. Zürich hat in einigen Gebieten (z.B. Zürich West, Europaallee am Bahnhof) einen schnelleren Ausbau erlebt, mit höheren Gebäuden und in den letzten Jahren liberaleren Zonenvorschriften, was Lausanne und Genf weitgehend vermieden haben – sowohl aufgrund von Widerstand der Anwohnenden als auch wegen topografischer Einschränkungen. Basel weist eine moderate Bautätigkeit auf, während Bern durch den Denkmalschutz stark eingeschränkt ist. Lausanne steht mit Knappheiten beim Angebot also nicht allein da, doch Städte wie Zürich waren beim Wohnungsbau teils offensiver (daher ist Zürichs Bevölkerung schneller gewachsen). Dennoch ist der Genferseeraum (Genf–Lausanne-Bogen) einer der am schnellsten wachsenden Korridore der Schweiz, was bedeutet, dass der Druck auf den Wohnungsmarkt in Genf und Waadt besonders hoch ist.
• Erschwinglichkeit und Politik: Lausanne, Genf und Zürich kämpfen alle mit der Erschwinglichkeit für Mittelstandsfamilien. Genf und Waadt haben in neuen Entwicklungsprojekten gesetzliche Quoten für gemeinnützigen oder bezahlbaren Wohnraum eingeführt. Beispielsweise sieht das Gesetz von Waadt (LASV) vor, dass Gemeinden mindestens 10 % bezahlbaren Wohnraum anstreben. In Zürich sorgen genossenschaftliche Wohnformen für eine gewisse Entlastung. Kleinere Städte wie Bern oder St. Gallen haben etwas weniger extreme Preisniveaus, was die lokale Erschwinglichkeit leicht verbessert (im internationalen Vergleich sind jedoch alle Schweizer Städte teuer). Vergleicht man Kennzahlen wie Preis-Einkommens-Verhältnis oder Miet-Einkommens-Verhältnis, schneidet Genf typischerweise am schlechtesten ab, gefolgt von Zürich und Lausanne. Es überrascht nicht, dass Genf und Lausanne die längsten durchschnittlichen Mietdauern aufweisen – ein Umzug ist kostspielig und schwierig, daher bleiben die Menschen meist ubs.com.

Zusammenfassend ist der Immobilienmarkt von Lausanne am ehesten mit dem von Genf vergleichbar – beide liegen in derselben Region und kennzeichnen sich durch hohe Preise, niedrige Leerstände und geringe Landverfügbarkeit – allerdings ist Lausanne kleiner und etwas günstiger. Zürich sticht als grösseres Finanzzentrum mit noch höheren Preisen hervor, weist aber zuletzt auch mehr Neubau auf. Im Vergleich zu anderen Schweizer Städten ist Lausannes Markt eindeutig nachfragegetriebener und begrenzter – mit Ausnahme von Zürich/Genf trifft das auf kaum eine andere Stadt in dieser Intensität zu. Für Investoren oder Käufer bedeutet das: Lausanne bietet das Prestige und die Stabilität einer Spitzenstadt der Schweiz, jedoch zu einem moderaten Abschlag gegenüber Genf/ZH. Es bedeutet aber auch, dass Herausforderungen wie Wohnungsknappheit und Zugangshürden in Lausanne ähnlich wie bei den grösseren Nachbarn bestehen bleiben werden.

Nachfragetrends und -treiber

Mehrere Nachfragetrends prägen den Lausanner Immobilienmarkt im Jahr 2025 und den kommenden Jahren:

• Bevölkerungswachstum und Zuwanderung: Die Bevölkerung von Lausanne wächst weiterhin, wenn auch etwas begrenzt durch das Wohnungsangebot. Der Kanton Waadt insgesamt verzeichnete eine der höchsten Wachstumsraten in der Schweiz (die Bezirke rund um Lausanne verzeichneten im letzten Jahr einen Bevölkerungsanstieg von +0,7 % bis +1,6 %) bcv.ch bcv.ch. Ein wesentlicher Faktor ist die Nettomigration. Die Schweiz erlebte 2022–2024 einen Anstieg der internationalen Migration (teilweise aufgrund ukrainischer Flüchtlinge und eines starken Arbeitsmarktes); obwohl sie sich 2024 normalisiert hat, bleibt sie weiterhin hoch ubs.com ubs.com. Waadt und die Genferseeregion ziehen dank Arbeitsplatzangebot und Lebensqualität einen bedeutenden Anteil an Zuzüglern an – sowohl aus dem Ausland als auch aus anderen Kantonen. Viele dieser Neuankömmlinge lassen sich in Lausanne oder den Vororten nieder und treiben insbesondere die Nachfrage nach Mietwohnungen an. So wanderten zum Beispiel 79.000 Nettozuwanderer im Jahr 2024 in die Schweiz ein (nach 154.000 beim Höhepunkt 2022) ubs.com ubs.com, und Lausanne als Wirtschaftszentrum absorbiert einen Teil dieses Zustroms. Die Präsenz globaler Firmen und Institutionen bewirkt, dass Expats regelmäßig nach Lausanne (oder ins Umland) für die Arbeit umziehen und dabei meist hochwertige Wohnungen oder Familienhäuser suchen. Diese Expat-Nachfrage ist deutlich sichtbar in Quartieren wie Ouchy und Chailly sowie an internationalen Schuleinschreibungen. Auch wenn Genf bekannter für Expats ist, leben auch viele in Lausanne (manche pendeln nach Genf oder arbeiten in lokalen Hauptquartieren wie Philip Morris, Nespresso usw.). Diese internationale Nachfrageschicht sucht häufig Mieten im Luxussegment oder kauft bei Aufenthaltserlaubnis Immobilien – und stützt so sowohl den hochpreisigen Miet- als auch Verkaufsmarkt.
• Akademische und studentische Nachfrage: Lausanne beherbergt zwei große Universitäten (Université de Lausanne und EPFL) sowie mehrere Fachhochschulen (z.B. IMD Business School, EHL Hotelfachschule). Die Studentenzahl liegt bei weit über 30.000. Dies schafft eine konstante Nachfrage nach Studentenwohnungen, Wohngemeinschaften und erschwinglichen Studios. In den letzten Jahren hat die Expansion dieser Institutionen (zunehmende Programme der EPFL, neue Forschungszentren) mehr Studierende und junge Forscher in die Stadt gebracht primerelocation.ch theluxuryplaybook.com. Allerdings sind speziell gebaute Studentenunterkünfte begrenzt, daher konkurrieren viele Studierende auf dem privaten Markt um kleine Wohnungen, was oft zu steigenden Mieten in Stadtteilen wie Ecublens, Renens oder der Innenstadt führt. Die Nachfrage von Studierenden ist teilweise saisonal (Höhepunkt im Spätsommer vor Semesterbeginn), erhöht aber insgesamt den dauerhaften Wohnungsdruck. Stadt und Kanton haben dies erkannt und einige neue Wohnheimprojekte unterstützt, doch diese decken nur einen Bruchteil des Bedarfs. Dieser Trend dürfte anhalten, da Lausannes akademische Institutionen ihren globalen Ruf weiter ausbauen und internationale Studierende anziehen (die oft Wohnungsunterstützung oder Stipendien erhalten und somit Marktmieten zahlen können).
• Familien und Binnenmigration: Lausanne zieht Schweizer Familien aus anderen Teilen des Waadtlands oder benachbarten Kantonen an, die wegen Jobs oder städtischen Annehmlichkeiten kommen. Die Stadt ist ein regionales Zentrum mit Krankenhäusern, Universitäten und Firmenarbeitsplätzen, sodass Menschen aus ländlichen Gebieten oder kleineren Städten für Karrieren zuziehen. Allerdings haben die hohen Wohnkosten auch einen gewissen Wegzug von Familien mit mittlerem Einkommen in weiter entfernte Orte verursacht, wo größere Wohnungen erschwinglicher sind (ein Muster, das es auch in Genf und Zürich gibt). Lausannes Nachbarstädte (Morges, Vevey usw.) bieten mitunter etwas günstigere Preise, sodass sich die Nachfrage geographisch ausbreiten kann. Dennoch zeigen die Bevölkerungsstatistiken der Stadt eine gesunde Mischung – nicht nur einzelne Studierende und Expats, sondern auch viele Familien und langjährige Einheimische, die sich mehr Platz wünschen und häufig bereit sind, für die Bequemlichkeit der Stadt einen Aufpreis zu zahlen. Familienwohnungen (Wohnungen mit 3-4 Zimmern oder Reihenhäuser) gehören zu den knappsten Segmenten in Lausanne. Neue Viertel wie Plaines-du-Loup sollen familienfreundlich sein (mit Schulen, Spielplätzen), um diesem Bedarf gerecht zu werden.
• Nachfrage von Unternehmen und Institutionen: Auf der kommerziellen Seite wird die Nachfrage von Unternehmen nach Büroflächen in Lausanne durch die wirtschaftliche Stärke der Region in Sektoren wie Finanzwesen (Privatbanken, Handel), Sportverwaltung, Technologie und Biowissenschaften gestützt. Zum Beispiel haben das Internationale Olympische Komitee und viele Sportverbände ihren Hauptsitz in Lausanne, was die Nachfrage nach repräsentativen Büros und Hotels garantiert. Technologische Start-ups und Ausgründungen aus der EPFL wachsen und suchen oft flexible Büro- oder Laborflächen in der Umgebung (daher Entwicklungen wie der Innovation Park bei der EPFL). Multinationale Unternehmen (z. B. Medizintechnik, Tabak, Lebensmittel) unterhalten Niederlassungen oder sogar Hauptsitze in Lausanne – diese Unternehmen konkurrieren häufig um hochwertige Wohnungen für ihre Führungskräfte und Qualitätsbüros für ihr Personal. Auch die Nachfrage im Einzelhandel und Tourismus spielt eine Rolle: Lausannes Status als Kultur- und Konferenzstadt (Olympisches Museum, Kongresse) sorgt für eine konstante Hotelauslastung und Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen, was den Immobilienmarkt indirekt stützt (einige Investoren verwandeln Wohnungen in möblierte Unterkünfte für Geschäftsreisende und Touristen, obwohl die Regulierung für Kurzzeitvermietungen strenger wird).
• Lebensqualität als Magnet: Ein weicher, aber wichtiger Faktor ist die hohe Lebensqualität in Lausanne – die malerische Lage am Genfersee, das kulturelle Angebot, das zweisprachige Umfeld usw. Die Stadt zählt kontinuierlich zu den attraktivsten Wohnorten. Dies lockt nicht nur Ausländer, sondern auch Pensionierte oder wohlhabende Schweizer aus anderen Regionen an, die Lausanne als Zweitwohnsitz oder Hauptwohnsitz wählen (bei Ausländern gilt gegebenenfalls das Lex Koller). Das „Markenzeichen“ der Stadt als Olympische Hauptstadt und lebendige Universitätsstadt macht sie begehrenswert und fördert die Nachfrage in allen Segmenten. Während der Pandemie sind einige Städter aus Genf/Zürich sogar in die See-Region des Kantons Waadt gezogen, um mehr Platz zu haben, auch wenn 2023–2024 viele in die Städte zurückkehrten. Lausanne profitierte vom gestiegenen Interesse an großzügigem Wohnen dank der Nähe zur Natur (See, Alpen) und blieb dennoch urban.

Mit Blick auf die Zukunft erscheinen diese Nachfragetreiber robust. Die Wirtschaft der Genferseeregion soll weiter wachsen, und die Bevölkerung im Kanton Waadt wird in den nächsten zehn Jahren weiter steigen. Internationale Einflüsse (wie die Rückkehr des globalen Reiseverkehrs, neue diplomatische Posten in Genf oder die Expansion multinationaler Unternehmen) werden sich ebenfalls indirekt auf die Immobiliennachfrage in Lausanne auswirken. Ein spezifischer Trend ist der Anstieg von Remote-/Hybridarbeit – während manche einen Rückgang der Büronachfrage befürchteten, zeigt sich in Lausanne vielmehr eine Nachfrage nach Qualität statt Quantität (daher der Trend zu neuen nachhaltigen Büros in Malley) jll.com. Im Wohnbereich hat Remote Work dazu geführt, dass einige Menschen etwas größere Wohnungen oder grünere Lagen suchen, aber Lausannes Attraktivität ist keineswegs gesunken – im Gegenteil: Einige Pendler aus Genf wohnen nun in Lausanne (nutzen die etwas niedrigeren Mieten) und arbeiten teilweise von zu Hause, wobei sie nur an einigen Tagen pro Woche pendeln.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Nachfrage in Lausanne facettenreich und wachsend ist: Expats bereichern den gehobenen Markt, Studierende halten den Mietsektor lebendig, einheimische Familien sichern den langfristigen Wohnungsbedarf und Unternehmen stützen die Stabilität des gewerblichen Immobilienmarkts. Dieses breite Nachfragefundament – kombiniert mit einem eingeschränkten Angebot – bildet das Fundament für Lausannes starke Immobilienkennzahlen und wird dies voraussichtlich auch in den kommenden Jahren tun.

Fazit

Der Lausanner Immobilienmarkt im Jahr 2025 ist geprägt von hoher Nachfrage, begrenztem Angebot und soliden Wachstumsaussichten. Wohnimmobilien sind teuer und schwer zu bekommen, die Leerstandsquote liegt nahezu bei null und die Quadratmeterpreise sind längst fünfstellig (CHF) neho.ch. Dennoch wird ein moderater Preisanstieg prognostiziert, was auf einen nachhaltigen Trend statt auf eine Blase hindeutet ubs.com globalpropertyguide.com. Im gewerblichen Sektor, insbesondere bei Büros, trifft eine boomende Entwicklung in den Randgebieten auf einen chronischen Flächenmangel im Zentrum jll.com jll.com. Lausannes Attraktivität – von den wirtschaftlichen Möglichkeiten bis zur Lebensqualität – garantiert, dass die Nachfrage von Expats, Studierenden, Unternehmen und Einheimischen sowohl im Wohn- als auch im Gewerbeimmobilienbereich hoch bleibt.

Mehrere Wachstumsbereiche und Infrastrukturprojekte (das Ökoquartier Plaines-du-Loup, die Erweiterung von Malley, die neue Metro und der Bahnhofsausbau) sollen einige der bestehenden Druckpunkte entschärfen und Investitionsmöglichkeiten schaffen, wobei sie gleichzeitig den vorausschauenden Ansatz der Stadt in der Stadtplanung unterstreichen lausanne.ch jll.com. Das regulatorische Umfeld bleibt investorenfreundlich und stabil, während gleichzeitig soziale Ziele wie Erschwinglichkeit und Nachhaltigkeit verfolgt werden lausanne.ch practiceguides.chambers.com. Im Vergleich zu anderen Städten behauptet sich Lausanne als Immobilienstandort – etwas erschwinglicher als Zürich/Genf, bietet aber das gleiche risikoarme, hochwertige Profil, für das die Schweiz bekannt ist globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Für Stakeholder im Jahr 2025 und darüber hinaus lassen sich folgende zentrale Erkenntnisse festhalten: es ist mit stetigem, schrittweisem Wachstum der Werte und Mieten zu rechnen; Entwicklungschancen bieten sich vor allem in den neuen Quartieren im Westen und Norden; gleichzeitig sollte man politische Trends (wie potenzielle Steueränderungen oder Umweltauflagen) aufmerksam verfolgen, da sie das Marktumfeld verändern können. Der Lausanner Immobilienmarkt dürfte eng und wettbewerbsintensiv bleiben – egal, ob Sie Investor, ein Unternehmen auf der Suche nach Räumlichkeiten oder eine Familie mit Wohnwunsch sind – doch die grundlegenden Stärken machen ihn zu einem lohnenden Ort für langfristiges Immobilienengagement. Wie ein lokaler Bericht treffend zusammenfasste, bietet Lausanne „ein Umfeld mit geringer Volatilität, sicherem Einkommen, moderatem Wertzuwachs und defensiven Fundamentaldaten“ theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Mit anderen Worten: Der Immobilienmarkt der Olympischen Hauptstadt ist auf Ausdauer ausgelegt – ganz wie die Athleten, die sie oft beherbergt – und kombiniert Stabilität mit beständigem Fortschritt.

Quellen: Wichtige Daten und Erkenntnisse stammen aus Schweizer Immobilienberichten von UBS, PwC, Wüest Partner und dem Kanton Waadt sowie aus Marktanalysen (Investropa, Global Property Guide) und lokalen Plänen der Stadt Lausanne ubs.com jll.com globalpropertyguide.com bcv.ch lausanne.ch und vielen anderen. Diese maßgeblichen Quellen untermauern die oben diskutierten Trends und Zahlen und gewährleisten ein sachliches und aktuelles Bild des Lausanner Immobilienmarktes im Jahr 2025.