שוק הנדל"ן בלוזאן (2025 והלאה)

שוק הנדל"ן של לוזאן בשנת 2025 מתבלט כאחד העמידים ביותר בשווייץ, ומתאפיין בביקוש גבוה והיצע מוגבל. כבירת קנטון וו וליבה של חינוך בינלאומי, פיננסים וטכנולוגיה, לוזאן מושכת זרם קבוע של תושבים מיומנים theluxuryplaybook.com. איכות החיים בעיר, נוכחותן של אוניברסיטאות מפורסמות (כמו EPFL ו-UNIL), ומעסיקים רב-לאומיים רבים (כגון ה-IOC, חברות מדטק ופיננסים) יוצרים ביקוש עקבי מצד גולים, סטודנטים, משפחות וחברות. כ-80% מהמשקי בית בלוזאן הם שוכרים (דיור בבעלות מהווה רק כ-20% מהמלאי) bcv.ch, מה שמעיד על שוק שכירות מסורתי וצפוף. להלן סקירה מקיפה של תנאי השוק הנוכחיים (מגורים ומסחר), מגמות מחירים ותחזיות, הזדמנויות השקעה, פיתוחים מרכזיים, גורמים רגולטוריים, השוואות לערים שווייצריות אחרות ומגמות ביקוש שמעצבות את התחזית לשוק הנדל"ן של לוזאן.

תנאי שוק המגורים ב-2025

שוק הדיור בלוזאן נותר צמוד מאוד גם ב-2025. שיעורי הדירות הפנויות נמוכים במיוחד – כ-0.6% באמצע 2024 במחוז לוזאן bcv.ch – נתון שמצביע על מחסור חמור בדירות זמינות. המחסור הזה שומר על שכר הדירה והמחירים גבוהים. דיירים רבים נשארים זמן רב בדירותיהם: ב-לוזאן (וגם בג'נבה), כמחצית מהדיירים מתגוררים בדירתם מעל 10 שנים, הרבה מעל הממוצע השווייצרי של 38% ubs.com. אפקט "הקיבעון" הזה מדגיש עד כמה קשה למצוא דירה חדשה, כשהדיירים נאחזים בחוזי השכירות הקיימים שלהם. בתחילת 2025, הביקוש לשכירות זינק בשל גידול באוכלוסייה (כולל הגירה); שוויץ רשמה שיעור דירות פנויות הנמוך ביותר אי פעם (1.08% באמצע 2024) ושכר דירה מוצע בעלייה pwc.ch pwc.ch. לוזאן משקפת מגמה זו, ובעלי דירות יכולים להעלות שכר דירה בחוזים חדשים בכ-+2% משנה לשנה בעיצומו של התחרות על הדירות. אולם שכר הדירה המפוקח בדירות קיימות רשם עליות מתונות בלבד, בין היתר בשל מגבלות שנובעות משיעור הריבית הממוצע למשכנתאות בשווייץ, אשר אפילו הופחת במרץ 2025. הפחתת הריבית הזו תמתן עליות שכר דירה לדיירים קיימים ברבעונים הקרובים ubs.com (משום שעל פי חוק השכירות השווייצרי, בעל הדירה מחויב להוריד או לא להעלות שכר דירה כאשר מדד הריבית יורד).

מחירי הנדל"ן בלוזאן ממשיכים להיות מהגבוהים ביותר בשווייץ, לאחר שעלו בהתמדה בעשור האחרון. מחיר העסקה הממוצע לדירות בלוזאן עמד על כ-15,500 פרנק שוויצרי למ"ר ברבעון הראשון של 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, וממקם אותה בצמרת אחרי ציריך וג'נבה. לעיתים קרובות יותר, מחירי המבוקש באמצע 2025 נעים סביב 12,000–13,000 פרנק שוויצרי למ"ר לנכסים למגורים investropa.com neho.ch. לדוגמה, נתוני יוני 2025 מציגים ממוצע של 12,750 פרנק שוויצרי למ"ר (דירות כ-13,413 פרנק שוויצרי ובתים כ-12,087 פרנק שוויצרי למ"ר) בלוזאן neho.ch. שכונות יוקרה (אזורים שלצד האגם כמו Ouchy או אזורי גבעות יוקרתיים) חורגות בקלות מ-13,000 פרנק שוויצרי למ"ר theluxuryplaybook.com. העלייה במחירים הייתה מתונה אך חיובית לאחרונה – כ-+2% לשנה עבור דירות ב-2024 theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com – כאשר מגבלות יכולת רכישה ועלויות מימון גבוהות בלמו את שיעור העליות המהיר של השנים הקודמות. מחירי בתים פרטיים אף נותרו יציבים או ירדו מעט (כ-–0.5% עד –0.6% בשנה האחרונה) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com בשל עליית עלויות המשכנתא והעדפה של רוכשים להשקעות בנכסים עם מספר יחידות או לדירות להשכרה. בסך הכל, שוק המגורים של לוזאן ב-2025 מתאפיין ביציבות במחיר גבוה: הביקוש גבוה בהרבה מההיצע, דירות פנויות נדירות ומחירים נתמכים, אך קצב עליית המחירים התמתן.

היצע הדיור נותר מוגבל בשל גאוגרפיה וכללי תכנון. לוזאן היא עיר צפופה עם אזורי ייעוד מחמירים ותהליכי אישור ממושכים שמגבילים פיתוח בקנה מידה גדול theluxuryplaybook.com. הבנייה החדשה למגורים הייתה מתונה – בסדר גודל של כ-420 יחידות חדשות בשנה בשנים 2024–25 במחוז לוזאן bcv.ch – נתון הנמוך מהשנים הקודמות. קצב ההיצע האיטי הזה אינו מדביק את צורכי האוכלוסייה ותורם למחסור המבני בהיצע. תנאי השוק הצפוף באים לידי ביטוי גם בפרופילי שוכרים חזקים ותחלופה נמוכה; בעלי נכסים מוסדיים בקנטון וו מדווחים על שוכרים איכותיים ו"דביקים" ורמות תפוסה גבוהות (≈1%–1.4%) בתיקי הנדל"ן שלהם בלוזאן theluxuryplaybook.com. עבור משקיעים, המשמעות היא אפיקי הכנסה מהשכרה אמינים. ואכן, נכסי מגורים רב-משפחתיים מבוקשים שוב על ידי משקיעים – נכון ל-2024, דמי השכירות המפורסמים ברחבי שווייץ זינקו בכ-6.4% בשנה, ומבנים להשכרה הפכו לאטרקטיביים יותר עם שובם של ריביות נמוכות ubs.com ubs.com. השילוב בין יציבות שוכרים ותת-היצע כרוני הופך את לוזאן לשוק מגורים הגנתי ומותאם תשואה במיוחד, גם כאשר המחירים נותרים גבוהים.

תנאי שוק מסחרי (משרדים וקמעונאות) ב-2025

מגזר הנדל"ן המסחרי בלוזאן ב-2025 מציג דינמיקה דו-מהירותית: שוק המשרדים במרכז העיר הדוק מאוד, בעוד ששווקי המשנה בפריפריה מתרחבים עם היצע חדש. במרכז העסקים הראשי של לוזאן שיעור היצע המשרדים הפנויים נמוך במיוחד – רק כ1.9% מהשטח המשרדי בעיר פנוי, ורק כ1.5% מהמלאי הראשי במרכז העיר מוצע להשכרה jll.com. במונחים אבסולוטיים, בסוף 2024 עמדו כ~12,300 מ"ר בלבד של שטחי משרדים פנויים באזור ה-CBD jll.com. מחסור זה תומך ברמות שכירות גבוהות: שכר הדירה הראשי במרכז לוזאן נותר יציב סביב 520 פרנק שווייצרי למ"ר בשנה (כ-43 פרנק שווייצרי למ"ר לחודש) jll.com. עסקים המחפשים שטחי משרד גדולים ואחידים בלב העיר לעיתים קרובות מתקשים למצוא אפשרויות. ראוי לציין כי מתבצע שיפוץ נרחב של ה-Hôtel des Postes האייקוני במרכז לוזאן, שיספק כ~15,000 מ"ר משרדים מודרניים עד לסוף 2025 – תוספת נדירה של שטחי משרדים איכותיים בלב העיר, הצפויה להיענות לביקוש רב עם השלמתה jll.com.

לעומת זאת, שוק המשרדים הפרברי של אזור לוזאן התרופף במידה מסוימת ככל שפרויקטים חדשים עולים לאוויר. שיעור זמינות המשרדים הכולל עבור אזור לוזאן רבתי עלה ל-3.8% בסוף 2024, לעומת 3.2% שנה קודם לכן jll.com. עלייה זו נובעת בעיקר מסיום מספר פרויקטים גדולים במערב לוזאן (קריסייה/רנאן) jll.com. לדוגמה, "רובע אקולוגי" חדש ב-Chavannes-près-Renens סיפק שטחי משרדים חדשים משמעותיים, ותרם להגדלת שיעורי היצע באזור זה jll.com. אזור מערב לוזאן/קריסייה כיום מציג שיעור משרדים פנויים של כ-15% jll.com – גבוה משמעותית מהממוצע העירוני – כאשר פרויקטים כמו "לה קלוזל" (4,000 מ"ר) ו-"Quartier Horizon" (~7,000 מ"ר) הסתיימו לאחרונה ועדיין מוצעים להשכרה jll.com. אמנם הגידול הזה בתפוסה הפנויה מהווה אתגר קליטה קצר טווח, אך הוא גם משקף צמיחה: מערב לוזאן נמצאת בשלב התרחבות, ומספקת שטחי משרדים מודרניים עם שטח רצפה גדול יותר, שאינם קיימים במרכז לוזאן. בעיקר אזור מלי–רנאן פורח עם פרויקטים חדשים. קומפלקס שימושים מעורבים משמעותי, "Central Malley", נמצא בבנייה וצפוי להסתיים עד 2026 עם למעלה מ-10,000 מ"ר משרדים; כבר כיום, 80% מהבניין הראשון (A3) הושכרו מראש שנה לפני האכלוס jll.com. למרות שיעור גבוה של שטחים פנויים באזורים החיצוניים הללו, הביקוש מצד שוכרים נותר חזק ונע לכיוון ההיצע החדש: חברות נמשכות לעיצוב בר-קיימא, נגישות, ושטחי רצפה גדולים של פרויקטים אלה jll.com. לאורך זמן, אנליסטים צופים כי העודף ייספג, לאור הכלכלה המתפתחת של לוזאן והעדפה של חלק מהחברות לעבור ממבנים ישנים למשרדים חדשים עם תו ירוק jll.com.

מחירי הנדל"ן בלוזאן נמצאים במגמת עלייה מתמשכת, ושנת 2025 ממשיכה את הדפוס הזה עם מידה מסוימת של מתינות.

במגזר המגורים, גם UBS וגם Wüest Partner חוזים שמחירי הבתים בשווייץ יעלו בכ-3–4% בשנת 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, אך באזורים יקרים כמו לוזאן מצפים לעליה מתונה יותר.למעשה, נתונים עדכניים מראים שמחירי הדירות בלוזאן כמעט ואינם עולים (+0.3% משנה לשנה ברבעון הראשון של 2025) globalpropertyguide.com, ותשואה זו נמוכה מהממוצע הארצי (~+4.4% משנה לשנה) שהתחזק בעיקר בזכות עליות חדות באזורים אחרים.דבר זה מעיד כי מחירי לוזאן עשויים להתקרב לרמה יציבה יחסית להכנסות המקומיות.בשנים 2025–2026, אנליסטים צופים צמיחה חד-ספרתית נמוכה במחירי בתים בלוזאן – בסדר גודל של +1% עד +3% לשנה estimation-bien-immobilier.ch – בהנחה שהריביות יישארו נמוכות ולא יתרחשו זעזועים משמעותיים.תחזית הנדל"ן בקנטון וו זורקת אכן צמיחה של 1–2% במחירי הדירות ב-2025 (וכ–2% לבתים) estimation-bien-immobilier.ch, שמהווה למעשה המשך לעלייה המתונה של 2024.הגורמים המרכזיים התומכים במחירים הם חוסר האיזון המתמשך בין ההיצע והביקוש והמימון הזול יותר (לאחר הורדות הריבית של הבנק המרכזי השוויצרי).עד אמצע 2025, שיעורי המשכנתאות בשווייץ ירדו חזרה מתחת ל-2% בממוצע, מה ששיפר משמעותית את נגישות האשראי investropa.com investropa.com.תוספת המימון הזו, בשילוב עם גידול האוכלוסייה, מחזקת את התחזית החיובית.עם זאת, בהתחשב בכך שמחירי הדיור בלוזאן כבר יקרים מאוד (יחס מחירי דירות להכנסה מתוח) והצמיחה הכלכלית הרחבה מתונה (התמ"ג השווייצרי ~1.2%–1.4% תחזית לשנים 2025–26 pwc.ch), לא צפויות קפיצות מחירים נפיצות – סביר יותר שתתרחש “התייצבות ברמה גבוהה” ubs.com ubs.com.

מגזרים מסחריים נוספים משקפים את הכלכלה הבריאה של לוזאן: נכסי מסחר וקמעונאות באזורי פריים נהנים מהאוכלוסייה האמידה של העיר ומהתיירים, אם כי מיקומי מסחר משניים סובלים מלחץ (עקב התגברות המסחר המקוון ומשיכתה של ז'נבה). שוק התעשייה/לוגיסטיקה סביב לוזאן (למשל, בקומונות הפריפריאליות) גם הוא הדוק, נוכח מחסור בקרקע תעשייתית באזור. בסך הכל, השוק המסחרי של לוזאן ב-2025 ניתן לסיכום כמחסור במרכז מול צמיחה פריפריאלית – מרכז עיר צפוף עם שכר דירה גבוה וללא משרדים גדולים פנויים, לעומת פריפריה מתפתחת שבה אזורי עסקים חדשים (כמו ברנן/מאלי) מוסיפים נפח ובמתינות מגדילים את שיעורי הוואקנס בטווח הקצר jll.com. חשוב לציין, שגם ההיצע החדש אינו חורג מהתקן ההיסטורי. (בכל שווייץ, קצב גידול מלאי המשרדים מואט – תחזית להתרחבות שנתית של ~1.0% בערים הגדולות עד 2027, שזה 26% פחות מהקצב בשנים האחרונות jll.com jll.com.) חלקה של לוזאן בבנייה החדשה נותר זהיר, מה שאומר ששוק המשרדים שם לא צפוי להיכנס לעודף היצע בטווח הארוך.

מגמות מחירים ותחזיות

בסקטור הנדל"ן המסחרי, דמי השכירות למשרדים במרכז לוזאן צפויים להישאר גבוהים ואולי אף להמשיך ולעלות בגלל המחסור בשטחי השכרה. שכר הדירה למשרד פריים (520 פר"ש לשנה) נותר יציב מזה זמן מה jll.com, אך כל היצע חדש של משרדים ברמה גבוהה (כמו בפרויקט ההתחדשות של Hôtel des Postes) עשוי להכתיב רף חדש אם התחרות על הקומות הללו תבעיר הצעות. בפריפריה, כניסת מבנים חדשים עשויה להפעיל לחץ כלפי מטה על שכר הדירה בטווח הקצר – בעלי נכסים עשויים להציע תמריצים למילוי משרדים פנויים (כאשר שיעור היצע בווסט לוזאן עומד על 15% jll.com, ייתכן שיהיה צורך בזיכויים לשוכרים עד שהשוק יקלוט את ההיצע). בשנים הקרובות (2025–2027), ככל שמשרדי Malley/Crissier יתמלאו, אפשר לצפות ששכר הדירה האפקטיבי באזור יתייצב בהדרגה שוב, בעיקר עבור משרדים עם תקני בניה ירוקה וקישור תחבורתי נוח (שכבר מושכים עניין) jll.com.

התשואות על נכסי השקעה בלוזאן צפויות להישאר נמוכות (מה שמעיד על ערכים גבוהים), בהתאם לערים גדולות אחרות בשווייץ. לדוגמה, תשואות השכירות על מגורים בג'נבה עומדות על כ-3.5% ויציבות investropa.com investropa.com; בלוזאן התשואות יהיו בסדר גודל דומה – בדרך כלל 3–4% – בהתחשב במחירים הגבוהים וביציבות בתזרים דמי השכירות. מאחר ואגרות החוב הממשלתיות ל-10 שנים בשווייץ קרובות לאפס, הנדל"ן ממשיך להיות אטרקטיבי למשקיעים מוסדיים שמחפשים תשואה. תחזיות של Wüest Partner צופות עליית מחירי דירות בשווייץ בכ-3.6% בשנת 2025 globalpropertyguide.com, ואנליסטים ב-UBS חוזים גם כן עליות של 3–4% globalpropertyguide.com, אך מזהירים שמגבלות על נגישות למחירים "אמורות להגביל עליות מחירים חריגות" globalpropertyguide.com. מעבר לשנת 2025, הרבה יהיה תלוי בריביות (חזרה לריביות שליליות, כפי שנשקל בשווייץ, תוביל לעלייה נוספת במחירי הנדל"ן pwc.ch pwc.ch). לעומת זאת, אם אינפלציה או גורמים גלובליים יחייבו עליית ריביות, שוק הנדל"ן השווייצרי עלול להתקרר. נכון לשנת 2025, התרחיש הבסיסי הוא צמיחה מתונה ויציבה בערכי נכסי נדל"ן בלוזאן, עם אין סימן לירידה. מדד בועת הנדל"ן של UBS עבור שווייץ ממשיך להיות ב"אזור סיכון בינוני" בשנת 2025 ubs.com ubs.com – לוזאן מוגדרת "מוקד עלות גבוה" אך לא נמצאת בטריטוריה של בועה חמורה. לכן, בהיעדר זעזועים חיצוניים, תחזית השנים הקרובות היא שנדל"ן בלוזאן ימשיך לעלות בהדרגה וישמור על מעמדו כשוק יציב ויוקרתי.

הזדמנויות השקעה ואזורי צמיחה מרכזיים

על אף מחירי הכניסה הגבוהים, לוזאן מציעה מספר הזדמנויות השקעה בזכות אזורי צמיחה ותשואות יציבות. משקיעים (גם מוסדיים שווייצרים וגם רוכשים זרים מוסמכים) נמשכים במיוחד לנכסי השכרה ארוכי טווח בלוזאן, citing the city’s low vacancy, solid tenant base, and “safe haven” stability theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. משקיעים המחפשים תשואה מגלים שבלוקים של דירות מגורים בשכונות לוזאן יכולים להניב הכנסה עקבית עם סיכון ריקון מינימלי. העובדה ששכר הדירה בחוזים חדשים עלה (במטרה להדביק את הביקוש) משמעותה שבעלי נכסים יכולים להשיג עליית ערך במעברי דיירים; לדוגמה, מחירי שכירות מבוקשים ברחבי המדינה היו גבוהים בכ-2.2% בתחילת 2025 לעומת שנה קודם ubs.com. מגמה זו, בשילוב עם ירידת העלויות למימון לאחרונה, שיפרה את התשואה על השקעות ממונפות. כאשר שיעורי הריבית הנמוכים חזרו ב-2024–25, שיעורי התשואה הצטמצמו ונפח העסקאות בנדל”ן בשווייץ עלה practiceguides.chambers.com. בלוזאן נרשמו רכישות תיקי נכסים ועסקאות קרקע בולטות ב-2024 והמומנטום הזה נמשך לתוך 2025. גאוגרפית, אזורי הצמיחה המרכזיים בלוזאן וסביבתה כוללים:

• מערב לוזאן (Renens/Malley/Crissier) – אזור זה עובר טרנספורמציה עם פיתוחים מעורבי שימוש חדשים. הוא כולל את הפרויקטים המתפתחים “Quartier des Entrepôts” ו-Central Malley, קמפוסי משרדים חדשים ובלוקי מגורים חדשים ליד תחנת מאלי. האזור מושך עסקים בזכות מתקנים מודרניים ונגישות לכבישים מהירים ורכבת, ולמשקיעים בגלל שמחירי הנדל”ן עדיין מעט נמוכים מהמרכז ופוטנציאל ההשבחה גבוה. היצע המשרדים כאן (15% לאחר השלמות חדשות) jll.com למעשה מאותת על הזדמנות: חברות המחפשות משרדים מודרניים וגדולים יוכלו למצוא אותם במערב לוזאן במחירי שכירות תחרותיים, מה שמעיד כי תת-שוק זה יהפוך למוקד עסקים מרכזי. עבור משקיעי נדל”ן, רכישה מוקדמת בפרויקטים אלו יכולה להניב תשואות טובות ככל שהאכלוס יגבר. אזור Malley-Gare עתיד גם לקבל חיבור טראם חדש ותוספת דירות, דבר שמגדיל את המשיכה שלו אף יותר.
• צפון לוזאן (בלשרט/אפאלינג' – אזורים בצפון (סביב בלשרט, ון, אפאלינג') חווים צמיחה באמצעות פארקי מדע וקהילות מגורים פרבריות. הביופול באפאלינג' (פארק מדעי החיים) התרחב, משך חברות ביוטכנולוגיה ויצר ביקוש למשרדים ולמגורים יוקרתיים בסביבה. קו המטרו המתוכנן M3 יסתיים בבלשרט (קצה הצפוני של לוזאן) ge.ch ge.ch, מה שמעודד פיתוח חדש לאורך המסלול. משקיעים עשויים למצוא הזדמנויות לרכישת קרקע או פיתוח מחדש בפרברים הצפוניים הללו כאשר תשתית התחבורה בעיר משתפרת ומגדילה את הנגישות.
• התחדשות במרכז העיר – בתוך לוזאן עצמה, ההזדמנויות נדירות יותר, אך קיימים פרויקטים סלקטיביים שבהם ניתן לשפץ או להתאים מחדש מבנים ישנים. דוגמה בולטת היא שיפוץ Hôtel des Postes שהוזכר קודם, שהופך בניין דואר היסטורי למשרדים יוקרתיים jll.com. נכסים דומים במיקום מרכזי, אם נרכשים ומשודרגים, יכולים לענות על הביקוש למשרדים מודרניים בלב העיר. בנוסף, מגזרים נישתיים כמו דירות שירות או דיור סטודנטים בסמוך לקמפוסים האוניברסיטאיים סובלים ממחסור ומהווים פוטנציאל השקעה (אוכלוסיית הסטודנטים גדולה וצומחת ולעיתים קרובות חווה קושי במציאת דיור).
• האגם ומזרח לוזאן (פולי/לוטרי) – הפרברים ממזרח לאורך אגם ז'נבה נחשבים מובלעות מגורים יוקרתיות. אף כי האזור כמעט בנוי כולו, בקומונות אלה (פולי, לוטרי וכו') יש ביקוש גבוה וקבוע מצד רוכשים אמידים. נכסים באזורים אלו (עם נוף לאגם) מציגים מחירים של 14,000–16,000+ פרנק שווייצרי למ"ר estimation-bien-immobilier.ch estimation-bien-immobilier.ch, בדומה לאזורים היוקרתיים של ז'נבה. משקיעים בוילות או דירות יוקרה כאן מהמרים על שמירת ערך והערכה ארוכת טווח. ההיצע החדש מצומצם מאוד, אך מדי פעם מוצעים למכירה מגרשים קטנים או וילות להחלפה.

מנקודת מבט סקטוריאלית, נכסים בני קיימא ויעילים אנרגטית מהווים הזדמנות בולטת. לשווייץ רגולציות סביבתיות שאפתניות (למשל חוקים מחמירים יותר בנוגע ל-CO₂ ודחיפה לבניינים ניטרליים בפליטת גזי חממה). הביקוש לבתים יעילים אנרגטית צפוי לעלות בכ-20% עד 2025 ברחבי המדינה investropa.com investropa.com. בלוזאן, פרויקטים חדשים כמו רובע האקו-פליינס-דו-לו (ראו סעיף הבא) נבנים לפי תקנים ירוקים מתקדמים, ונכסים כאלו מבוקשים מאוד על ידי שוכרים ורוכשים כאחד. השקעה בשיפוץ בניינים ישנים בלוזאן (הוספת בידוד, משאבות חום, פאנלים סולאריים) יכולה גם היא להשתלם, שכן דיירים/בעלים מוכנים לשלם פרמיה עבור עלויות תפעול נמוכות יותר ועמידה ברגולציות העתידיות.

באופן כללי, “מלאי בשליטה” ואיכות שוכרים גבוהה של לוזאן הופכים אותה לאטרקטיבית למשקיעים לטווח ארוך theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. העיר מציעה תשואות צפויות עם תנודתיות נמוכה, מה שמושך לעומת שווקים מחזוריים יותר. אזורי צמיחה עיקריים במערב ובצפון, שבהם יש פרויקטי תשתית, מהווים את ציר הפיתוח המרכזי לרווחי השקעה בתנופה. בינתיים, נכסים עיקריים בלוזאן נותרים שחקני הגנתי – אמנם בתשואה נמוכה יותר – אידיאליים לשימור הון ולהכנסה יציבה.

פיתוחים חדשים ופרויקטי תשתית בולטים

לוזאן עוברת מספר פיתוחים משמעותיים שיטביעו את חותמם על שוק הנדל"ן שלה בשנים הקרובות. להלן כמה מן הפרויקטים החדשים העיקריים בקטגוריית מגורים, מסחר ותשתיות:

• שכונת האקו Plaines-du-Loup: זהו אחד מהפרויקטים למגורים השאפתניים ביותר בהיסטוריה של לוזאן. Plaines-du-Loup היא שכונה בת קיימא חדשה הנבנית על שטח של 30 דונם שהיה בעבר שדה תעופה בצפון העיר. שלב 1 נפתח ב-2022, ועד 2034 היא תארח כ-8,000 תושבים וכ-3,000 מקומות עבודה באתר lausanne.ch lausanne.ch. הפרויקט מתמקד בקיימות אקולוגית וחברתית: 30% מהדיור יסובסד על ידי הממשלה, 40% בשכירות ביניים “מוגבלת במחיר”, ו-30% דירות שוק חופשי lausanne.ch. היא כוללת פארקים, בתי ספר, מתקני ספורט ומרכזי קהילה. Plaines-du-Loup מתוכננת לעמוד ביעדי “חברת ה-2000 וואט” (שימוש באנרגיה נמוך מאוד לנפש) עם בנייה חדשנית חסכונית באנרגיה lausanne.ch. מבחינת תחבורה, היא תהיה מקושרת היטב – בין השאר, קו המטרו M3 המתוכנן יחבר את השכונה למרכז העיר עד בערך 2031 ge.ch ge.ch, ותחנת המטרו תשולב בשכונה. פרויקט זה הוא מפתח להקלה על מחסור הדיור בלוזאן: הוא יספק אלפי דירות חדשות (רבות מהן ברות השגה) בשלבים. נכון ל-2024, הדיירים הראשונים כבר עברו להתגורר במקום, ומבנים נוספים נמצאים בבנייה. משקיעים בנדל"ן עוקבים מקרוב אחרי Plaines-du-Loup; למרות שרוב הפרויקט מובל על ידי העיר באמצעות קואופרטיבים ללא כוונת רווח וקרנות פנסיה, הצלחתו עשויה להביא לפרויקטים דומים נוספים באזור.
• רובע מאלי (רנאן/פריי): ממערב למרכז לוזאן, אזור מאלי (המשתרע על הקומונות רנאן, פריי ולוזאן) עובר טרנספורמציה מקרקע תעשייתית ישנה לרובע מודרני לשימושים מעורבים. הפרויקט המרכזי הוא „Central Malley“, פיתוח גדול הכולל משרדים, מסחר ומגורים. הבנייה בעיצומה, והשלמת המרכיבים המרכזיים צפויה עד 2026. מספר שוכרים כבר שכרו שטחים מראש (למשל 10,000 מ"ר משרדים כבר הושכרו) jll.com, דבר המצביע על עניין רב. בסמוך ל־Central Malley נמצא אזור Malley-Gare, ובו נפתחו Vaudoise Arena (אולם קרח והופעות חדש) ובלוקים חדשים של דירות. Quartier du Closel ו-Quartier Horizon (גם הם במערב לוזאן) הם פרויקטים נוספים שהושלמו לאחרונה ומוסיפים שטחי מסחר jll.com. את פיתוח מאלי תומכים השקעות תחבורה: קו טראם חדש נבנה שיחבר את לוזאן-פלון (מרכז העיר) אל רנאן דרך מאלי. Tramway t1 אמור להיפתח בערך ב־2026 ולשפר משמעותית את הנגישות, עם טראם כל 6 דקות ונסיעה של 15 דקות מרנאן למרכז העיר fr.wikipedia.org axes-forts.ch. עם מימוש מלא של רובע מאלי, יתווספו כמות משמעותית של דירות חדשות (כולל מגורי סטודנטים מסוימים), משרדים ומתקני פנאי—ובכך ייווצר מרכז עירוני שני עבור לוזאן, שיפחית את העומס מהמרכז ההיסטורי ויפזר את הצמיחה מערבה.
• הרחבת מוקד התחבורה "Pôle Gare" של לוזאן: תחנת הרכבת המרכזית של העיר עוברת הרחבה ומודרניזציה בת עשור כחלק מתוכנית התשתיות הפדרלית למסילות ברזל (Léman 2030). העבודות החלו ב-2021 בפרויקט חידוש בעלות של כ-1.3 מיליארד פרנק שוויצרי ge.ch. הפרויקט יכלול הרחבה והארכה של הרציפים, תוספת של מעבר תת-קרקעי שלישי, וכמעט הכפלת קיבולת הנוסעים היומית כדי לעמוד בתחזיות התעבורה לשנת 2030 ge.ch ge.ch. עד 2029, כל חמשת הרציפים החדשים והארוכים יותר יהיו מבצעיים, מה שיאפשר לרכבות של 400 מטר (יותר מושבים) לשרת את לוזאן ge.ch. חשוב לציין, התחנה תחובר ישירות ובאופן תת-קרקעי לקווי המטרו (M2 ו-M3 העתידי) ge.ch, וכך תיווצר תחנה רבת-מודלים חלקה. סביב התחנה מתכננת העיר להפוך את Place de la Gare לאזור ידידותי להולכי רגל ולעודד פיתוח חדש באזור התחנה. "Pôle Gare" כולל כמה פרויקטים מקושרים: מעבר לתחנה עצמה, ישנן תכניות להקמת בנייני משרדים חדשים, בתי מלון ושטחי מסחר בסביבה המיידית לכשמאפשרת זאת עבודת הרכבת. מתחם זה נחשב ל“הפרויקט של העשור” עבור לוזאן, ושדרוג הנגישות בו מהווה זרז להתחדשות עירונית בלב העיר ge.ch ge.ch. ניתן לצפות כי ערך הנדל"ן סביב התחנה ייהנה משיפורים אלה. לדוגמה, ייתכן שבשטחים מדרום למסילות יוקמו מגדלי משרדים או שימושים מעורבים בעתיד, תוך ניצול הנגישות והולכי הרגל הרבים.
• קו המטרו M3 ותחבורה ציבורית נוספת: לצד שדרוג התחנה, קו המטרו M3 הוא פרויקט תשתית קריטי. קו M3 יעבור מהתחנה המרכזית צפונה ל-Blécherette דרך שכונות מרכזיות (באמצעות מנהרה תחת מרכז העיר). מתוכנן להיפתח עד 2031 ge.ch. קו זה יקל את העומס על קו M2 ויפתח אזורים חדשים לפיתוח מוכוון תחבורה, במיוחד ליד התחנות המתוכננות של M3 (למשל Chauderon, Beaulieu, ובצפון). בנוסף, קו M2 עצמו מוארך ומסודר מחדש בתחנה. קו הטרם של לוזאן (כפי שהוזכר לעיל) ושיפורים מתמשכים בRER Vaud – הרכבת הפרברית (כגון רכבות תדירות יותר לפרברים) – גם הם מחזקים את הניידות האזורית ge.ch ge.ch. עבור שוק הנדל"ן, פרויקטים אלו הופכים אזורים שהיו בשוליים לנגישים ואטרקטיביים יותר – לדוגמה, בסביבת תחנות M3 העתידיות עשויים להיבנות דירות או משרדים חדשים כמשקיעים צופים לשירות תחבורה טוב יותר.
• פיתוחים נוספים: בלוזאן מתקיימים פרויקטים בולטים נוספים כגון יוזמת Métamorphose, שלצד Plaines-du-Loup כללה אצטדיון כדורגל חדש בStade de la Tuilière (הושלם ב-2020) ומרכז מים חדש ב-Vidy. רובע Beaulieu (בו ממוקם מרכז הכנסים Palais de Beaulieu) עובר שדרוג, עם חללים שישמשו את בתי המשפט של הקנטון ואולי מגורים חדשים בסביבה. בצפון-מערב נמצא בשלבי תכנון הרחבה בשם “Quartiers Ouest”, שמטרתה להוסיף דירות בפרברים כמו Chavannes ו-Crissier לטובת התמיכה בצמיחת האוניברסיטה והפארק הטכנולוגי. בנוסף, פרויקטים פרטיים ממשיכים: למשל, ליד קמפוס EPFL מוקמות מעונות סטודנטים חדשים והרחבת פארק החדשנות כדי לתת מענה לקהילת הסטודנטים וההייטק הגדלה. כל אחד מהפיתוחים האלו – בין אם תשתית עירונית או בנייה פרטית – תורם ליכולת הצמיחה של לוזאן. על ידי תוספת דירות (Plaines-du-Loup, Quartiers Ouest), שטחי מסחר (Malley, אזור התחנה), ושיפור התחבורה (מטרו/טראם), כולם יחד שואפים לשמור על לוזאן עיר אטרקטיבית, נעימה וחזקה כלכלית ככל שאוכלוסייתה גדלה.

סביבה רגולטורית ומדיניות

המסגרת הרגולטורית היציבה והשקופה של שוויץ חלה גם על שוק הנדל"ן של לוזאן, עם מספר מדיניות ייעודיות שמשפיעות על משקיעים ובעלי נכסים:

• הגבלות על רוכשים זרים (Lex Koller): החוק הפדרלי לרכישת נדל"ן על ידי אנשים זרים, הידוע גם בשם Lex Koller, מטיל מגבלות חמורות על רוכשים זרים (שאינם תושבים) ברכישת נדל"ן בשווייץ. באופן כללי, זרים שאינם תושבי שווייץ אינם יכולים לרכוש נדל"ן למגורים במדינה (למעט חריגים מסוימים לבתי נופש או אם מתקבל אישור מיוחד) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. בלוזאן, אשר אינה מוגדרת כאתר נופש תיירותי, משמעות הדבר היא ששוק הדיור מופנה בעיקר לאזרחים שווייצריים ולזרים תושבי קבע בעלי היתר. מדיניות זו מצמצמת השקעות ספקולטיביות של זרים ולטענת גורמים מסוימים תרמה ליציבות המחירים (בשונה מערים גלובליות בהן הון זר מעלה מחירים). יחד עם זאת, זרים כן יכולים לרכוש נדל"ן מסחרי (משרדים, חנויות) ללא מגבלות, ומרבית החברות הזרות שוכרות שטחים לפעילותיהן בלוזאן. בסך הכול, Lex Koller מבטיח ששוק הנדל"ן למגורים בלוזאן מונע בעיקר על פי צרכי התושבים המקומיים ולא כתוצאה מזרימת הון ספקולטיבית בינלאומית.
• רגולציה של שוק השכירות: לשווייץ מערכת מורכבת של הגנות על שוכרים ומנגנוני פיקוח על שכר הדירה. חוזי שכירות מקושרים לרוב בחלקם לריבית הייחוס הארצית למשכנתאות (שנקבעת רבעונית). כאשר ריבית זו יורדת, לשוכרים יש זכות לדרוש הפחתת שכר דירה; כאשר היא עולה, בעלי הדירות רשאים לבקש העלאה בהתאם להגבלות בנוסחה. כפי שצוין, ריבית הייחוס הופחתה ב-2025 בעקבות ירידות ריבית, ולכן תוגבל היכולת של בעלי הנכסים להעלות שכ"ד לדיירים קיימים ubs.com. מאפיין רגולטורי זה תורם ליציבות במחירי השכירות – דיירים אינם חווים קפיצות פתאומיות אלא אם מוצדק לפי שינויי עלויות. בנוסף, החוק השווייצרי קובע כי ניתן להעלות שכירות לדייר קיים רק בנסיבות מסוימות (שינוי ריבית, אינפלציה, שיפוצים משביחים), ולכן דיירים ותיקים בלוזאן משלמים לרוב פחות משמעותית משוק השכירות החדש כיום. זה יוצר פער בין"שכירות לדייר קיים לעומת שכירות חדשה" ותורם לתחלופה נמוכה (אנשים אינם מעוניינים לוותר על חוזה משתלם) ubs.com. עבור משקיעים, זה אומר שצמיחה בתשואת השכירות מתרחשת בעיקר כאשר מתחלף דייר או כאשר הריבית/האינפלציה מאפשרים העלאה. הרשויות בלוזאן פועלות גם למעקב אחר רמות שכ"ד ולמניעת העלאות חריגות, לשמירה על מערכת יחסים מאוזנת בין המשכיר לשוכר.
• מדיניות תכנון מקומי ומדיניות דיור: עיריית לוזאן עושה שימוש פעיל בכלי תכנון עירוני להשפעה על הפיתוח. בפרויקטים גדולים, העיר לעיתים דורשת חלק מהדירות כזולות או משתתפת דרך אגודות שיתופיות. ראינו זאת ב-Plaines-du-Loup עם חיוב של 30% דירות מסובסדות lausanne.ch. לוזאן (כמו ז'נבה וציריך) מחויבת לשימור מלאי של דיור בר-השגה ובינוני. גם קנטון וו מחזיק בתקנות המעודדות תמהיל זה – לדוגמה, חוקים קנטונליים (כמו חוק הדיור) יכולים לספק תמריצים או דרישות לכלול דיור בר-השגה בפיתוחים חדשים. בנוסף, בלוזאן יש הגבלות גובה וצפיפות באזורים רבים (לשם שמירה על נוף ואופי היסטורי), מה שמגביל בנייה עודפת אך גם שומר על מחסור בהיצע. כל שינוי ייעוד או פרויקט בקנה מידה גדול עובר היוועצות ציבורית ולעיתים משאלי עם, דבר אשר עשוי להאט התפתחות אך מבטיח מעורבות קהילתית. כתוצאה מכך, יזמים צריכים לנווט בתהליך אישור מורכב, אך ברגע שהפרויקט מאושר, יש לו בסיס משפטי איתן בלוזאן.
• מיסוי ורפורמת “שכר דירה מחושב”: בעלי נכסים בשווייץ כיום משלמים מס על שווי שכירות מחושב (Eigenmietwert) אם הם מתגוררים בביתם – בעצם מיסוי על שכר הדירה ההיפותטי שהיו משלמים. ישנה תנועה פוליטית הולכת וגדלה לביטול מס זה. בשנים 2024–2025, הצעה לביטולו צוברת תאוצה. אם מס שווי השכירות יבוטל (בכפוף לאישור הבוחרים והקנטונים), הדבר יפחית משמעותית את נטל המס על בעלי דירות ועשוי להגדיל את הביקוש לבעלות על דירה pwc.ch. אנליסטים ב-UBS מציינים ששינוי זה יחזק עוד יותר את עליית מחירי הדיור, במיוחד לטובת פרויקטים חדשים, בעוד נכסים ישנים יותר הדורשים שיפוץ עלולים להיפגע pwc.ch. קובעי המדיניות בוחנים גם צעדים משלימים (כגון הגבלת ניכוי ריבית משכנתא) לאיזון ההשפעות. משקיעים צריכים לעקוב אחר הנושא, שכן רפורמת מס עשויה להפוך את התמריץ לרכוש מול שכירות במאזן הביתי של תושבי לוזאן. בנושא המיסים: בקנטון וו יש מיסוי על העברת מקרקעין ומס רווחי הון על מכירת נכסים, אשר משקיעים לוקחים בחשבון. לקנטון יש גם אפשרות לחוזי ‘pacte de précarité’ ומבנים משפטיים נוספים לקידום דיור בר-השגה לדיירים מעוטי הכנסה.
• תקנות סביבתיות ותקנות בנייה: אסטרטגיית האנרגיה 2050 של שווייץ וקודי האנרגיה הקנטונליים משפיעים מאוד על הנדל"ן. משנת 2023, ווֹ (וגם בשווייץ כולה) נאסר למעשה להתקין חימום בנפט או גז במבנים חדשים, והדגש עובר למשאבות חום, אנרגיה סולרית ופתרונות מתחדשים נוספים investropa.com. בשיפוץ מבנים ישנים נדרש ברוב המקרים לבצע שיפורי אנרגיה (כמו בידוד). המשמעות של מדיניות זו היא שבעתיד הפיתוחים בלוזאן, יעילות אנרגטית אינה רק רצויה – אלא חובה. יזמים משתמשים בתו תקן מינרג’י (תו קיימות שווייצרי) כנקודת מכירה עיקרית. נוסף על כך, לעיר יש יוזמות לעידוד שדרוג מבנים ישנים (כמו מתן מענקים או הלוואות בריבית נמוכה להתקנת פנלים סולאריים לדוגמה). תקנות אלה נועדו להפחית פליטות מזהמים וכן לשמר את התחרותיות של נדל"ן ישן בשוק השכירות (כי שוכרים כיום מעניקים ערך לדירות חסכוניות שמקטינות את העלויות החודשיות שלהם). עמידה בתקנות תכנון חשובה גם היא – הגבלות גובה, כללי רעש (עקב שילוב מגורים ומסחר) וחוקי שימור מבנים יכולים להשפיע על מה שניתן לבנות או לשפץ בלוזאן.

לסיכום, שוק הנדל"ן של לוזאן פועל בסביבה רגולטורית יציבה שמגינה עליו מתנודתיות קיצונית. מדיניות כמו לקס קולר ויסות שכר דירה מונעת התחממות יתר וספקולציה במידת מה. רפורמות שמתהוות (שינויים במיסוי, תקנות ESG) הן הדרגתיות וידועות מראש. למשקיעים ורוכשי דירות המשמעות היא פחות הפתעות: כללי המשחק ברורים וההתאמות מתבצעות לאט. המסגרת הרגולטורית שואפת בסופו של דבר להבטיח פיתוח בר-קיימא – איזון בין צמיחה לאיכות חיים – מה שמתאים למוניטין של לוזאן כעיר מתוכננת היטב וכיפית למגורים.

השוואה לערים שווייצריות אחרות

בהשוואה בין שוק הנדל"ן של לוזאן לערים שווייצריות מרכזיות אחרות (ז'נבה, ציריך, בזל, ברן וכו'), עולות מספר הבחנות:

• מחירי נדל"ן: לוזאן היא בין השווקים היקרים ביותר בשווייץ, אם כי עדיין מעט יותר נגישה מאשר ציריך או ג'נבה. בתחילת 2025, ציריך נותרת היקרה ביותר – מחירי דירות ממוצעים סביב 21,000 פרנק שווייצרי למ"ר – כאשר ג'נבה מיד אחריה עם כ-20,960 פרנק שווייצרי למ"ר globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. בלוזאן, לעומת זאת, מחירי הדירות עומדים בממוצע על 15,000–16,000 פרנק שווייצרי למ"ר globalpropertyguide.com, שהם בערך 25% פחות מאשר בציריך/ג'נבה. ערים מדרג שני כמו בזל וברן זולות יותר: בזל כ-13,000 פרנק שווייצרי למ"ר וברן כ-11,500 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. כלומר, לוזאן היא העיר השלישית או הרביעית הכי יקרה לרכישת נדל"ן, המשקפת את מעמדה כבירת קנטון עשיר וכחלק ממטרופולין אגם ז'נבה. מבחינת עליית מחירים, לאחרונה ברן ואזורים מסוימים בשווייץ אף עקפו את לוזאן (ברן צמחה ב-3.5% בשנה במחירי דירות מול כ-0% בלבד בלוזאן ברבעון הראשון של 2025) globalpropertyguide.com, מפני שלוזאן כבר פחות יכלה להמשיך לעלות מבלי לפגוע בזמינות. גם ג'נבה וציריך הציגו עליות מתונות (+3–4% משנה לשנה) באותה תקופה globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. בטווח הארוך כל הערים הללו נמצאות במגמת עלייה, אך ציריך/ג'נבה לרוב מובילות, ולוזאן נעה בעקבותיהן במסלול דומה אך מעט נמוך מהן.
• שוק השכירות ותשואות: בכל הערים השווייצריות שיעורי הפנוי נמוכים מאוד, אך ז'נבה וציריך ידועות בכך במיוחד – שיעור הפנוי בז'נבה עומד על כ-0.5–0.6%, ובציריך דומה, כך ש-0.6% של לוזאן bcv.ch משווה אותה אליהן. הבדל מרכזי הוא תחלופת דיירים: לז'נבה ולוזאן יש תכונה דומה של ניידות נמוכה מאוד (חצי מהדיירים נשארים מעל 10 שנים) ubs.com, בעוד שבערים קטנות יותר הדיירים נוטים לעבור דירה בתדירות גבוהה יותר. תשואות השכירות נוטות להיות נמוכות בכל מקום בשל מחירי הרכישה הגבוהים. התשואה לדירות בז'נבה, כ-3.5%, נחשבת ליציבה investropa.com investropa.com, וגם בלוזאן התשואות דומות. בציריך, התשואות יכולות להיות אף נמוכות יותר (פחות מ-3% באזורים מבוקשים במיוחד) בשל מחירי הרכישה הגבוהים במיוחד ביחס לדמי השכירות. למשקיעים, לוזאן עשויה להציע תשואה מעט טובה יותר מאשר בציריך או ז'נבה הודות למחירים נמוכים יותר אך שכר דירה עדיין יציב – מה שהופך אותה לאטרקטיבית עבור אלו שמחיריהם הגבוהים של ז'נבה מרתיעים אותם. בהשוואה לבזל או ברן, התשואות בלוזאן נמוכות יותר; בערים אלו, שבהן הנדל"ן זול יותר, ניתן להגיע לתשואות של 4–5% לעיתים, אך הן חסרות את המומנטום הצמיחה של לוזאן.
• מנועים כלכליים: לכל עיר מנועי ביקוש משלה. ציריך היא מרכז פיננסי וטכנולוגי עם מגזר בנקאות גדול, ולכן מושכת אנשי מקצוע בעלי הכנסה גבוהה וחברות זרות. ז'נבה מונעת על ידי ארגונים בינלאומיים (האו"ם, עמותות) וחברות מסחר וסחורות, וכן זרימה קבועה של דיפלומטים וזרים. לוזאן, אף שהיא קטנה יותר, נהנית מהמגוון הכלכלי של אזור אגם ז'נבה: נמצאים בה המטה האולימפי ופדרציות ספורט, מגזר אקדמיה ומחקר משגשג מאוד, והיא קרובה לחברות כמו נסטלה (בוווה) ומדרוניק ועוד. התוצאה היא שביקוש ללוזאן נתמך על ידי זרים (אם כי פחות מאשר בז'נבה), סטודנטים ואקדמאים מקומיים רבים, ועובדי חברות טכנולוגיה וחדשנות באזור. לשם השוואה, בזל מתבססת על מגזר התרופות (נוברטיס, רוש) וברן על הממשלה הפדרלית ושירותיה. השוני הזה אומר ששוק לוזאן מושפע יותר ממעגלי אקדמיה והתרחבות פארקי חדשנות, בעוד ז'נבה מונעת יותר מהתרחבות הממשלה והעמותות, וציריך מונעת מהמגזר הפיננסי ומטה חברות רב-לאומיות. עם זאת, כל הערים חולקות את המוטיבים השווייצריים של היצע קרקע מוגבל ורמת חיים גבוהה שממשיכים להעלות את הביקוש לנדל"ן.
• היצע ופיתוח: הגישה של לוזאן לפיתוח (פרויקטים מתוכננים ויציבים) דומה לזו של ז'נבה – שתי הערים מווסתות בזהירות את הצמיחה ומשלבות רכיב משמעותי של דיור בר־השגה בפרויקטים חדשים. בציריך נרשמה התרחבות מהירה יותר באזורים מסוימים (למשל, ציריך ווסט, יורופאאלה ליד תחנת הרכבת) עם בניינים גבוהים יותר ותכנון עירוני ליברלי יותר בשנים האחרונות, דבר שלוזאן וז'נבה נמנעו ממנו בדרך כלל בשל התנגדות תושבים ומגבלות טופוגרפיות. בבזל הבנייה מתונה, בעוד שברן מוגבלת מאוד בשל שמירה על ערכי מורשת. לכן, לוזאן אינה היחידה שמתמודדת עם מחסור בהיצע, אך ערים כמו ציריך היו קצת יותר אגרסיביות בהוספת יחידות דיור (ולכן האוכלוסייה בציריך צמחה מהר יותר). עם זאת, אזור אגם ז'נבה (קשת ז'נבה–לוזאן) הוא אחד הצירים עם קצב גידול האוכלוסייה המהיר ביותר בשווייץ, מה שמוביל לכך שהלחץ על שוק הדיור חריף במיוחד בז'נבה וווה.
• יכולת רכישה ומדיניות: לוזאן, ז'נבה וציריך כולן מתמודדות עם קשיי נגישות לדיור עבור משפחות מהמעמד הבינוני. בז'נבה וווה נחקקו מכסות חוקיות לדיור לא-רווחי או בר השגה בפרויקטים חדשים. לדוגמה, החוק של וו (LASV) מעודד רשויות מקומיות להגיע ללפחות 10% מלאי דיור בר־השגה. בציריך קיימת מסורת של קואופרטיבים לדיור המקלה מעט על המצב. בערים קטנות יותר כמו ברן או סנט גאלן רמות המחיר פחות קיצוניות, מה שהופך את הדיור המקומי לנגיש יותר (אך בהשוואה בינלאומית, כל הערים בשווייץ יקרות). כאשר משווים מדדים כמו יחס מחיר להכנסה או יחס שכירות להכנסה, ז'נבה מדורגת בדרך כלל כפחות נגישה, אחריה ציריך ולוזאן. לא מפתיע שז'נבה ולוזאן מובילות גם באורך השכירות הממוצעת – מעבר דירה יקר ומורכב, ולכן אנשים נשארים בדירותיהם ubs.com.

לסיכום, שוק הנדל"ן בלוזאן דומה במיוחד לזה של ז'נבה – שתיהן באותו אזור, מאופיינות במחירים גבוהים, היצע דירות נמוך וקרקעות מוגבלות – אם כי לוזאן קטנה יותר וזולה מעט. ציריך ניצבת בנפרד כמרכז פיננסי גדול יותר עם מחירים גבוהים אף יותר, אך גם רמות בנייה חדשות מעט גבוהות יותר לאחרונה. לעומת ערים שווייצריות אחרות, השוק בלוזאן מאופיין בדרך כלל בביקוש גבוה והיצע מוגבל יותר כמעט מכל עיר אחרת למעט ציריך/ז'נבה. עבור משקיעים או רוכשי דירות, פירוש הדבר שלוזאן מציעה יוקרה ויציבות כמו של עיר שווייצרית מובילה – אך בהנחה מסוימת לעומת ז'נבה/ציריך. משמעות הדבר גם היא שהאתגרים כמו מחסור בדיור וחסמים גבוהים לכניסה ימשיכו לשתקף בלוזאן כמו גם בערים הגדולות.

מגמות ביקוש ומניעים

כמה מגמות ביקוש מעצבות את שוק הנדל"ן של לוזאן ב-2025 ובשנים הקרובות:

• גידול אוכלוסייה והגירה: האוכלוסייה של לוזאן ממשיכה לגדול, אם כי בקצב מוגבל יחסית בשל היצע הדיור. קנטון וו הרחב יותר נחשב לאחד מבין בעלי שיעורי הגידול הגבוהים ביותר בשווייץ (המחוזות הסמוכים ללוזאן חוו עלייה של 0.7% עד 1.6% באוכלוסייה בשנה האחרונה) bcv.ch bcv.ch. מרכיב עיקרי לכך הוא הגירה נטו. שווייץ חוותה גידול חד בהגירה בינלאומית בשנים 2022–2024 (בחלקו עקב פליטים מאוקראינה ושוק עבודה חזק), ואף שהתופעה התמתנה ב-2024, היא עדיין ברמה גבוהה ubs.com ubs.com. וו ואזור אגם ז'נבה מושכים חלק משמעותי מהמצטרפים החדשים – הן מחו"ל והן מקנטונים אחרים – הודות להזדמנויות התעסוקה ואורח החיים. רבים מהמהגרים מתיישבים בלוזאן או בפרבריה, מה שמגביר במיוחד את הביקוש לדירות להשכרה. לדוגמה, כ-79,000 מהגרים נטו הגיעו לשווייץ ב-2024 (לאחר 154,000 בשנת השיא של 2022) ubs.com ubs.com, ולוזאן, כמרכז כלכלי, סופגת חלק מזרם זה. הנוכחות של חברות ומוסדות בינלאומיים מובילה לכך שאנשי מקצוע זרים ממשיכים לעבור ללוזאן (או לאזור הסמוך) לטובת עבודה, ובדרך כלל מחפשים דירות איכותיות או בתים למשפחות. הביקוש מצד זרים ניכר בשכונות כמו אושי וצ'אי, וברישום ילדים לבתי ספר בינלאומיים. למרות שז'נבה ידועה יותר בקהילת הזרים שלה, גם בלוזאן מתגוררים רבים (לעיתים נעים מדי יום לז'נבה או עובדים במטה חברות כגון פיליפ מוריס, נספרסו ועוד). מגזר צרכני זה נוטה לבחור בדירות יוקרה להשכרה או רכישת דירה כאשר הם מקבלים תושבות, וכך תומך הן בשוק השכירויות היוקרתי והן בשוק המכירה ברמות הגבוהות.
• ביקוש אקדמי וסטודנטיאלי: לוזאן היא בית לשתי אוניברסיטאות מרכזיות (אוניברסיטת לוזאן ו-EPFL) וכמה בתי ספר מתמחים (למשל, בית הספר לעסקים IMD, בית הספר למלונאות EHL). האוכלוסייה הסטודנטיאלית מונה יותר מ-30,000. הדבר יוצר ביקוש תמידי למגורי סטודנטים, דירות שותפים וסטודיו במחירים נגישים. בשנים האחרונות, ההתרחבות של מוסדות אלו (התרחבות התוכניות של EPFL, מרכזי מחקר חדשים) הביאה עוד סטודנטים וחוקרים צעירים לעיר primerelocation.ch theluxuryplaybook.com. עם זאת, יש מחסור במגורי סטודנטים ייעודיים, לכן רבים מתחרים על דירות קטנות בשוק הפרטי, מה שמוביל לעליית שכירויות באזורים כמו אקובלן, רננס או מרכז העיר. הביקוש מהסטודנטים הוא עונתי במידה מסוימת (שיאים בסוף הקיץ לפני תחילת הסמסטר), אך הוא תורם ללחץ הכללי על שוק הדיור. העיר והקנטון זיהו זאת ויזמו כמה פרויקטים של מעונות סטודנטים, אך אלו מהווים מענה חלקי בלבד לצרכים. מגמה זו צפויה להימשך ככל שמוסדות ההשכלה הגבוהה בלוזאן יגדלו במעמדם העולמי, ימגנטו סטודנטים בינלאומיים (שלרוב מקבלים תמיכה בדיור או מלגות, ומסוגלים לשלם מחירי שוק).
• משפחות והגירה פנימית: לוזאן מושכת משפחות שווייצריות מאזורים אחרים בווד או בקנטונים סמוכים שמגיעים בעקבות תעסוקה או שירותים עירוניים. מדובר במרכז אזורי עם בתי חולים, אוניברסיטאות ומקומות תעסוקה בתאגידים, ולכן אנשים מהכפרים או העיירות הקטנות עוברים לעיר לצורכי קריירה. עם זאת, עלויות דיור גבוהות גורמות גם למעבר של משפחות מהמעמד הבינוני לעיירות רחוקות יותר, שם יוכלו להרשות לעצמן בתים גדולים יותר (תופעה דומה קיימת בז'נבה ובציריך). ערים סביב לוזאן (מורז', ווה, וכו') מציעות לעתים מחירים מעט נוחים יותר, כך שהביקוש "גולש" גם לשם. יחד עם זאת, הדמוגרפיה של העיר מצביעה על שילוב בריא – לא רק סטודנטים וקהילה בינלאומית, אלא גם משפחות ותושבים ותיקים רבים שמעדיפים שטח מחיה ומוכנים לעתים לשלם יותר עבור נוחות עירונית. מגורי משפחות (דירות עם 3–4 חדרי שינה או בתים דו-משפחתיים) הם מהסגמנטים הנדירים ביותר בלוזאן. שכונות חדשות כמו Plaines-du-Loup מתוכננות להיות ידידותיות למשפחות (עם בתי ספר וגינות משחקים) כדי לתת מענה לצורך זה.
• ביקוש תאגידי ומוסדי: בצד המסחרי, הביקוש של חברות למשרדים בלוזאן מגובה בעוצמה הכלכלית של האזור בתחומים כמו פיננסים (בנקאות פרטית, מסחר), ניהול ספורט, טכנולוגיה ומדעי החיים. לדוגמה, הוועד האולימפי הבינלאומי ופדרציות ספורט רבות ממוקמים בלוזאן, מה שמבטיח ביקוש למשרדים ומלונות יוקרתיים. חברות סטארט-אפ טכנולוגיות וספין-אופים מחקריים מה-EPFL ממשיכים לגדול, לעיתים קרובות מחפשים משרדים או חללי מעבדה גמישים באזור (מכאן פיתוחים כמו פארק החדשנות ליד EPFL). תאגידים רב-לאומיים (כמו מדטק, טבק, מזון) מחזיקים משרדים או אפילו מטות בלוזאן – חברות אלה לעיתים קרובות מתחרות על מגורים יוקרתיים למנהלים ומשרדים איכותיים לעובדיהם. הביקוש למסחר ותיירות גם הוא משמעותי: מעמדה של לוזאן כיעד תרבותי וכנסי (מוזיאון האולימפי, כנסים) מבטיח תפוסה גבוהה של מלונות וביקוש להשכרות לטווח קצר, מה שמחזק את שוק הנדל"ן (חלק מהמשקיעים הופכים דירות להשכרות מרוהטות לאנשי עסקים ותיירים, למרות שהרגולציה על השכרות קצרות מועד הולכת ומתהדקת).
• איכות חיים כמגנט: גורם רך אך חשוב הוא איכות החיים הגבוהה בלוזאן – מיקום ציורי על אגם ז'נבה, היצע תרבותי, סביבה דו-לשונית ועוד. העיר מדורגת בעקביות כאחת הערים האטרקטיביות למגורים. זה מושך לא רק זרים אלא גם פורשים או אנשים אמידים מאזורים אחרים בשווייץ שעלולים לבחור בלוזאן כבית שני או ראשי (באופן כפוף ל-Lex Koller במקרה של זרים). ה"מותג" של העיר כבירת האולימפיאדה וכעיר אוניברסיטאית תוססת הופך אותה לאטרקטיבית ותומך בביקושים בכל המגזרים. בתקופת המגפה, חלק מהעירונים בז'נבה/ציריך אף עברו לאזור האגם של וו בדרישה למרחב גדול יותר, אם כי בשנים 2023–2024 רבים חזרו לערים. לוזאן הרוויחה מכל גידול בביקוש למגורים מרווחים הודות לקרבתה לטבע (האגם, האלפים) תוך שמירה על אופיה העירוני.

בהסתכלות קדימה, מנועי הביקוש הללו נראים איתנים. הכלכלה של אזור אגם ז'נבה צפויה להמשיך לצמוח, ואוכלוסיית וו צפויה לעלות בעשור הקרוב. גורמים בינלאומיים (כמו חזרת התיירות הגלובלית, מינויי דיפלומטים חדשים בז'נבה או התרחבות תאגידים רב-לאומיים) ישפיעו בעקיפין גם על הביקוש לנדל"ן בלוזאן. מגמה בולטת היא העלייה בעבודה מרחוק/היברידית – בעוד שחלק חששו שזה יפחית את הביקוש למשרדים, בלוזאן זה התבטא בכך שחברות מחפשות איכות ולא כמות של שטח (מכאן הנהירה למשרדים בני-קיימא חדשניים במאלי) jll.com. במגורים, העבודה מהבית גרמה לאנשים לחפש דירות מעט גדולות יותר או מקומות ירוקים יותר, אך האטרקטיביות של לוזאן לא נחלשה; למעשה, כיום ישנם אנשי מקצוע מג'נבה שחיים בלוזאן (נהנים משכירות מעט נמוכה יותר) ועובדים מהבית חלקית תוך נסיעה מספר ימים בשבוע.

לסיכום, הביקוש בלוזאן הוא רב-פנים וגדל: אקספטים מעשירים את שוק הנדל"ן היוקרתי, סטודנטים שומרים על דינמיות בשוק השכירות, משפחות מקומיות מקיימות צורך קבוע בדיור לטווח ארוך, ותאגידים תומכים ביציבות הנדל"ן המסחרי. בסיס הביקוש הרחב הזה – יחד עם היצע מוגבל – הוא שמבסס את יסודות הנדל"ן החזקים של לוזאן וסביר שימשיך לעשות זאת גם בשנים הבאות.

סיכום

שוק הנדל"ן של לוזאן בשנת 2025 מתאפיין בביקוש גבוה, היצע מוגבל וצפי לצמיחה עמידה. נכסי מגורים יקרים וקשה להשיג אותם, שיעור הדירות הפנויות אפסי, והמחיר למ"ר גבוה כבר מעל עשרת אלפים פרנק שווייצרי neho.ch. ובכל זאת, תחזית העלייה במחירים מתונה, מה שמעיד על מסלול בר-קיימא ולא בועה ubs.com globalpropertyguide.com. בתחום הנדל"ן המסחרי, ובעיקר המשרדים, יש איזון בין תנופה בפיתוח בשוליים לבין מחסור מתמשך בשטחי מסחר במרכז jll.com jll.com. האטרקטיביות של לוזאן – ממגוון ההזדמנויות הכלכליות ועד איכות החיים – מבטיחה שהביקוש מצד אקספטים, סטודנטים, עסקים ותושבים יישאר חזק הן בתחום המגורים והן בתחום הנדל"ן המסחרי.

מספר אזורים בצמיחה ופרויקטי תשתית (רובע האקו "פליין דו לופ", התרחבות מאלי, המטרו החדש ושדרוג התחנה) צפויים להקל על חלק מהלחצים וליצור הזדמנויות השקעה, ובה בעת מדגישים את הגישה החדשנית של העיר לתכנון עירוני lausanne.ch jll.com. הסביבה הרגולטורית נותרת ידידותית למשקיעים ביציבותה, תוך שהיא שואפת לעמוד ביעדים חברתיים כמו נגישות ומקיימות lausanne.ch practiceguides.chambers.com. בהשוואה לערים אחרות, לוזאן שומרת על מעמדה כיעד נדל”ני – מעט זולה יותר מציריך/ז'נבה, אך מציעה את אותו פרופיל איכותי ודל-סיכון ששוויץ ידועה בו globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

עבור בעלי עניין בשנת 2025 והלאה, המסקנות העיקריות הן: צפו לצמיחה איטית והדרגתית בערכים ודמי שכירות; התמקדו ברובעים המתפתחים (מערב/צפון) כהזדמנויות לפיתוח; וגלו ערנות למגמות מדיניות (כמו שינויי מס פוטנציאליים או כללים סביבתיים) שעשויים להשפיע על השוק. שוק הנדל”ן של לוזאן צפוי להישאר מצומצם ותחרותי – בין אם כמשקיע, חברה המחפשת שטחים, או משפחה המחפשת בית – אך חוזקותיו הבסיסיות הופכות אותו למקום משתלם להשקעה לטווח ארוך. כפי שסיכם דוח מקומי, לוזאן מציעה “סביבה בטוחה, דלת-תנודתיות שמייצרת הכנסה עם הערכה מתונה ויסודות הגנתיים” theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. במילים אחרות, שוק הנדל”ן של עיר הבירה האולימפית בנוי לעמידות, ממש כמו הספורטאים שהוא מארח לעיתים קרובות – בשילוב יציבות עם תנופה מתמשכת קדימה.

מקורות: נתונים מרכזיים ותובנות נלקחו מדוחות נדל"ן שווייצריים של UBS, PwC, Wüest Partner וקנטון ווֹ, וכן מניתוחי שוק (Investropa, Global Property Guide) ותוכניות מקומיות מעיריית לוזאן ubs.com jll.com globalpropertyguide.com bcv.ch lausanne.ch, ואחרים. מקורות סמכותיים אלה תומכים במגמות ובנתונים שנדונו לעיל, ומבטיחים תמונה עובדתית ועדכנית של שוק הנדל"ן בלוזאן בשנת 2025.