Lausanne ingatlanpiaca 2025-ben Svájc egyik legreziliensebb piacaként emelkedik ki, amelyet erős kereslet és korlátozott kínálat jellemez. Vaud kanton fővárosaként, valamint a nemzetközi oktatás, pénzügy és technológia központjaként Lausanne folyamatosan vonzza a magasan képzett lakosokat theluxuryplaybook.com. A város magas életszínvonala, híres egyetemei (mint az EPFL és az UNIL), valamint számos multinacionális munkáltató (pl. NOB, medtech és pénzügyi vállalatok) állandó keresletet teremtenek külföldiek, diákok, családok és cégek részéről. Lausanne háztartásainak mintegy 80%-a bérlő (a saját tulajdonú lakások aránya csupán ~20%) bcv.ch, ami a hagyományosan szűkös bérleti piacot tükrözi. Az alábbiakban átfogó áttekintést nyújtunk a jelenlegi piaci helyzetről (lakó- és kereskedelmi szegmens), árazási trendekről és előrejelzésekről, befektetési lehetőségekről, jelentős fejlesztésekről, szabályozási tényezőkről, a többi svájci várossal való összehasonlításokról, valamint a Lausanne ingatlanpiaci kilátásait formáló keresleti trendekről.
Lakóingatlan-piaci körülmények 2025-ben
Lausanne lakáspiaca 2025-ben továbbra is nagyon szűkös. A lakáskiadási arány rendkívül alacsony – 2024 közepén körülbelül 0,6% volt a Lausanne járásban bcv.ch – ami a lakások súlyos hiányára utal. Ez a szűkösség magasan tartja a bérleti díjakat és az árakat. Sok bérlő hosszú ideig marad a lakásában: Lausanne-ban (és Genfben) a bérlők nagyjából fele több mint 10 éve él a lakásában, jóval a 38%-os svájci átlag fölött ubs.com. Ez a „beragadási” hatás hangsúlyozza, hogy milyen nehéz új lakást találni, mivel a bérlők ragaszkodnak a meglévő bérleteikhez. 2025 elején a bérleti kereslet megnövekedett a népességnövekedés (beleértve a bevándorlást is) miatt; Svájc országos szinten is rekord alacsony üresedést tapasztalt (2024 közepén 1,08%) és emelkedő bérleti kínálati árakat pwc.ch pwc.ch. Lausanne leképezi ezt a trendet: a tulajdonosok képesek voltak az új bérleti szerződéseknél éves szinten ~+2%-kal emelni a bérleti díjakat az egységekért folyó versenyben. Ugyanakkor a meglévő szabályozott bérleti díjak csak mérsékelt emelkedést mutattak, részben azért, mert Svájc referencia jelzálog kamata valójában csökkent 2025 márciusában. Ez a kamatcsökkenés mérsékelni fogja a bérlők bérleti díjának emelkedését a következő negyedévekben ubs.com (mivel a tulajdonosoknak a svájci bérleti jogszabályok szerint csökkenteniük vagy tartaniuk kell a bérleti díjakat, ha a kamatlábak csökkennek).Lausanne-i ingatlanárak továbbra is Svájc legmagasabbjai közé tartoznak, és az elmúlt évtizedben folyamatosan emelkedtek. Az átlagos tranzakciós ár Lausanne-ban a lakások esetében kb. 15 500 CHF/m² volt 2025 első negyedévében globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ezzel Zürich és Genf mögött a legmagasabb árkategóriában helyezkedik el. Gyakrabban azonban a kínálati árak 2025 közepén 12 000–13 000 CHF/m² körül mozognak a lakóingatlanok esetében investropa.com neho.ch. Például a 2025. júniusi adatok szerint Lausanne-ban az átlag 12 750 CHF/m² (lakások: ~13 413 CHF, házak: ~12 087 CHF/m²) neho.ch. Prémium városrészekben (például tóparti, Ouchy vagy exkluzív hegyoldali területeken) az ár könnyedén meghaladhatja a 13 000 CHF/m²-t theluxuryplaybook.com. Az áremelkedés visszafogott, de pozitív volt az utóbbi időben – körülbelül +2% éves szinten a lakásoknál 2024-ben theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com – mivel a megfizethetőség korlátai és a magasabb finanszírozási költségek mérsékelték az előző évek gyors drágulását. Az önálló családi házak árai még stagnáltak vagy kissé csökkentek is (az elmúlt évben kb. –0,5% és –0,6%) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com a növekvő jelzálogköltségek és a befektetők többszörös lakóegység vagy bérbeadási irányba forduló érdeklődése miatt. Összességében Lausanne lakáspiaca 2025-ben magas árszint melletti stabilitásról tanúskodik: a kereslet messze meghaladja a kínálatot, a kiadatlan ingatlanok aránya alacsony marad és ez támogatja az árakat, de az áremelkedés üteme mérséklődött.
A lakáskínálat továbbra is korlátozott a földrajzi adottságok és az építési szabályozások miatt. Lausanne sűrűn beépített város, szigorú övezeti besorolással és hosszadalmas engedélyezési folyamattal, ami gátolja a nagyszabású fejlesztéseket theluxuryplaybook.com. Az új lakóingatlan-építések mértéke visszafogott – évi ~420 új egység várható 2024–25-ben a lausanne-i kerületben bcv.ch –, ami alacsonyabb a korábbi évek szintjénél. Ez a lassú állománybővülés nem tud lépést tartani a lakosság igényeivel, és hozzájárul a strukturális kínálati hiányhoz. A szűk piacot tovább erősítik az erős bérlői profilok és az alacsony forgalom; Vaud kanton intézményi bérbeadói magas minőségű, „ragaszkodó” bérlőkről és minimális üresedésről (≈1%–1,4%) számolnak be lausanne-i portfólióikban theluxuryplaybook.com. A befektetők számára ez megbízható bérleti bevételi forrásokat jelent. Valóban, a többlakásos lakóingatlanok ismét keresettek a befektetők körében – 2024-ben Svájc-szerte a meghirdetett bérleti díjak ~6,4%-kal nőttek egy év alatt, és a bérházak vonzóbbá váltak az alacsony kamatkörnyezet visszatérésével ubs.com ubs.com. Lausanne bérlői stabilitása és a tartós kínálathiány különösen defenzív, hozamorientált lakáspiacot eredményez, még akkor is, ha az árak magasak maradnak.
Kereskedelmi (irodai & kiskereskedelmi) piac helyzete 2025-ben
Lausanne kereskedelmi ingatlan szektora 2025-ben kétsebességes dinamikát mutat: a belvárosi irodapiac rendkívül szűkös, miközben a peremkerületi alpiacok új kínálattal bővülnek. Lausanne belvárosában (Lausanne CBD) az irodai üresedés rendkívül alacsony – városszinten mindössze 1,9%-os üresedés, és a belvárosi prémium irodák kínálatának csak 1,5%-a elérhető jll.com. Abszolút értékben mindössze ~12 300 m² irodaterület állt üresen a CBD-ben 2024 végén jll.com. Ez a hiány támogatja a magas bérleti díjakat: a belvárosi prémium irodák bérleti díja megközelítőleg CHF 520/m²/év (nagyjából CHF 43/m²/hó) szinten van, és stabil maradt jll.com. Azok a vállalkozások, amelyek nagy, összefüggő irodaterületet keresnek a belvárosban, gyakran szembesülnek a lehetőségek hiányával. Figyelemre méltó, hogy jelentős felújítás zajlik a belváros ikonikus Hôtel des Postes épületénél, amelynek eredményeképpen 2025 végére ~15 000 m² modern iroda áll majd rendelkezésre – ez ritka, elsőosztályú kínálatot jelent a város szívében, és várhatóan nagy lesz rá a kereslet a befejezés után jll.com.
Ezzel szemben a lausanne-i régió elővárosi irodapiaca némileg fellazult, ahogy új fejlesztések kerülnek piacra. A nagy-lausanne-i régió összesített irodaállományának üresedési rátája 2024 végére 3,8%-ra nőtt, szemben az egy évvel korábbi 3,2%-kal jll.com. Ez a növekedés nagyrészt több, Nyugat-Lausanne-ban (Crissier/Renens) megvalósuló nagy projekt befejezésének köszönhető jll.com. Például egy új „ökonegyed” Chavannes-près-Renens-ben jelentős új irodaterületet kínált, amely magasabb üresedést eredményezett ebben az alpiacban jll.com. A Lausanne West/Crissier övezetben most mintegy 15% az irodák üresedési aránya jll.com, ami lényegesen magasabb a városi átlagnál – mivel olyan fejlesztések, mint a „Le Closel” (4 000 m²) és a „Quartier Horizon” (~7 000 m²) most fejeződtek be, és még mindig van elérhető terület jll.com. Bár ez a rövid távú üresedés növekedése felszívódási kihívást jelent, egyben növekedést is tükröz: Nyugat-Lausanne bővülési szakaszban van, korszerű, nagy alapterületű irodákat kínálva, amit Központi Lausanne nem tud nyújtani. Különösen a Malley–Renens körzet pezseg az új fejlesztésektől. Egy jelentős, vegyes funkciójú komplexum, a “Central Malley” építése folyamatban van, várhatóan 2026-felé fejeződik be, több mint 10 000 m² irodaterülettel; első épületének (A3) már 80%-át bérbe adták egy évvel a készültség előtt jll.com. Ezekben a külső területeken jelentkező magasabb üresedés ellenére a bérlői kereslet továbbra is erős, és az új kínálat irányába mozdul: a vállalatokat vonzza a fenntartható kialakítás, a megközelíthetőség és a nagyobb alapterület jll.com. Az elemzők várakozásai szerint a fennmaradó területek idővel felszívódnak, Lausanne növekvő gazdaságának és annak köszönhetően, hogy egyes cégek szívesebben költöznek új, zöld-minősítésű irodákba a régebbi épületekből jll.com.
Lausanneban az ingatlanárak hosszú ideje emelkedő pályán vannak, és 2025-ben ez a tendencia folytatódik, némi mérséklődéssel.
A lakossági szektorban mind az UBS, mind a Wüest Partner előrejelzése szerint a svájci ingatlanárak mintegy 3–4%-kal emelkednek 2025-ben globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, de a magas költségű régiókban, például Lausanne-ban visszafogottabb ütemben várható az értéknövekedés.Valójában a legfrissebb adatok azt mutatják, hogy Lausanne lakásárai alig emelkednek (+0,3% éves szinten 2025 I. negyedévében) globalpropertyguide.com, és ezzel elmaradnak az országos átlagtól (~+4,4% éves szinten), amit más régiókban tapasztalt jelentős emelkedések húztak fel.Ez arra utal, hogy Lausanne árai helyi jövedelmekhez viszonyítva közelíthetnek a plafonhoz.2025–2026-ra az elemzők alacsony, egy számjegyű növekedést jósolnak a lausanne-i otthonok esetében – évi +1% és +3% között estimation-bien-immobilier.ch – feltéve, hogy a kamatlábak alacsonyak maradnak és nem történik jelentős sokk.A Vaud kanton ingatlanpiaci kilátásai valóban 1–2%-os áremelkedést jósolnak a lakások esetében 2025-re (és körülbelül 2%-ot a házakra) estimation-bien-immobilier.ch, ami lényegében a 2024-es visszafogott növekedés folytatása.A kulcsfontosságú tényezők, amelyek támogatják az árakat, a tartós kereslet-kínálat egyensúlyhiány és az olcsóbb finanszírozás (az SNB kamatcsökkentései után).2025 közepére Svájcban a jelzáloghitelek kamata átlagosan ismét 2% alá esett, ami jelentősen javította a hitelek megfizethetőségét investropa.com investropa.com.Ez a finanszírozási növekedés a népességnövekedéssel együtt megalapozza a pozitív kilátásokat.Azonban tekintettel arra, hogy Lausanne lakásárai már most is nagyon magasak (az ár-jövedelem arányok feszítettek), és az általános gazdasági növekedés is mérsékelt (a svájci GDP előrejelzés szerint ~1,2%–1,4% 2025–26-ra pwc.ch), nem várhatóak robbanásszerű áremelkedések – inkább egy „magas szinten való stabilizáció” valószínű ubs.com ubs.com.Más kereskedelmi szegmensek is tükrözik Lausanne egészséges gazdaságát: az üzlethelyiségek a kiemelt övezetekben profitálnak a város tehetős lakosságából és a turistákból, bár a másodlagos kiskereskedelmi helyszínek nyomás alatt vannak (az e-kereskedelem és Genf vonzereje miatt). Az ipari/logisztikai piac Lausanne körül (például a peremvárosi településeken) szintén meglehetősen szűkös, mivel a régióban kevés az ipari terület. Összességében Lausanne 2025-ös kereskedelmi ingatlanpiaca központi szűkösség vs. peremkerületi növekedés jellemzi – szorosan korlátozott belváros, magas bérleti díjakkal és gyakorlatilag nulla nagyobb üresedéssel, szemben a fejlődő peremkerülettel, ahol új üzleti negyedek (mint például Renens/Malley) bővítik a kapacitást, és mérsékelten növelik a rövid távú üresedési rátát jll.com. Fontos, hogy még az új kínálat sem túlzott a történelmi szintekhez képest. (Svájc-szerte lassul az irodaállomány növekedése – becslések szerint évente ~1,0% bővülés várható a nagyobb városokban 2027-ig, ami 26%-kal kevesebb, mint az elmúlt években jll.com jll.com.) Lausanne új építéseinek aránya továbbra is óvatos, így a piac hosszú távon valószínűleg nem lesz túlkínált.
Áralakulási trendek és előrejelzések
A kereskedelmi ingatlanpiacon Lausanne belvárosában az irodabérleti díjak továbbra is magasak maradnak, sőt akár emelkedhetnek is a helyhiány miatt. A prémium irodabérleti díj (CHF 520/m²/év) egy ideje stagnál jll.com, de bármilyen új „A” kategóriás kínálat (például az Hôtel des Postes átalakítása) új mércét állíthat fel, ha ezen területekért fokozódik a verseny. A peremkerületi iroda alpiacokon az új épületek beáramlása rövid távon lefelé nyomhatja a bérleti díjakat – a bérbeadók ösztönzőket kínálhatnak az üresedések csökkentésére (Nyugat-Lausanne-ban jelenleg 15% a beépítettség jll.com, így engedményekre lehet szükség, amíg a kereslet fel nem zárkózik). A következő években (2025–2027), amint a Malley/Crissier irodák kiadásra kerülnek, várhatóan ezekben az övezetekben is fokozatosan erősödnek majd a tényleges bérleti árak, különösen a zöld minősítésű és jó közlekedésű épületeknél (melyek már most is fokozott figyelmet kapnak) jll.com.
Lausanne befektetési ingatlan hozamai valószínűleg alacsonyak maradnak (ami magas értékeket jelez), összhangban más svájci nagyvárosokkal. Például Genf lakóingatlanjainak bérleti hozamai körülbelül 3,5% körül mozognak és stabilak investropa.com investropa.com; Lausanne-ban várhatóan hasonló nagyságrendben lesznek – általában 3–4% között –, tekintettel az erős árakra és a megbízható bérleti bevételre. Mivel a 10 éves svájci államkötvények hozama közel van a nullához, az ingatlan továbbra is vonzó a megtérülést kereső intézményi befektetők számára. A Wüest Partner előrejelzései szerint a svájci lakásárak körülbelül 3,6%-kal emelkednek 2025-ben globalpropertyguide.com, és az UBS elemzői szintén 3–4%-os növekedést várnak globalpropertyguide.com, de figyelmeztetnek, hogy a megfizethetőség határai „korlátozhatnak minden jelentős áremelkedést” globalpropertyguide.com. 2025 után sok múlik majd a kamatlábakon (ha visszatérnek a negatív kamatokhoz, amiről Svájcban szó is van, az tovább növelheti az ingatlanárakat pwc.ch pwc.ch). Ezzel szemben, ha az infláció vagy globális tényezők miatt magasabb kamatok kényszerülnek, a svájci ingatlanpiac lehűlhet. 2025-ben az alapforgatókönyv mérsékelt, folyamatos növekedés Lausanne ingatlanértékei esetében, visszaesésnek nincs nyoma. Az UBS Ingatlanbuborék-indexe Svájcra 2025-ben továbbra is a „mérsékelt kockázat” zónában van ubs.com ubs.com – Lausanne magas árú „hotspotnak” számít, de nincs komoly buborékveszélyben. Így külső sokkok hiányában a kilátások a következő évekre az, hogy Lausanne ingatlanpiaca fokozatosan értékelődik fel, és megőrzi stabil, magas értékű piaci státuszát.
Befektetési lehetőségek és kulcsfontosságú fejlődési területek
A magas belépési árak ellenére Lausanne számos befektetési lehetőséget kínál növekedési területeinek és stabil hozamainak köszönhetően. A befektetőket (mind a svájci intézményi, mind a minősített külföldi vevőket) különösen vonzzák Lausanne-ban a hosszú távú bérleti ingatlanok, mivel a város alacsony üresedése, stabil bérlőközönsége és „menedék” jellegű biztonsága miatt vonzó theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. A hozamcentrikus vevők úgy találják, hogy a lausanne-i lakónegyedekben található többlakásos társasházak stabil jövedelmet biztosíthatnak minimális üresedési kockázattal. Az a tény, hogy az új bérleti szerződések lakbérei emelkedtek (igazodva a kereslethez), lehetővé teszi, hogy a bérbeadók emelést érjenek el a bérlőváltáskor; például országosan a meghirdetett bérleti díjak 2025 elején mintegy +2,2%-kal magasabbak voltak, mint egy évvel korábban ubs.com. Ez a trend, párosulva az utóbbi időszak finanszírozási költségcsökkenésével, javította a hitellel vásárlók megtérülési kalkulációját. Ahogy a 2024–25-ös években újra alacsony kamatok tértek vissza, a hozamok csökkentek és az ingatlantranzakciók volumene Svájc-szerte növekedett practiceguides.chambers.com. Lausanne-ban jelentős portfólió-felvásárlások és fejlesztési telekügyletek zajlottak 2024-ben, amely lendület áthúzódik 2025-re is.Földrajzilag nézve a fő növekedési területek Lausanne-ban és környékén a következők:
- Nyugat-Lausanne (Renens/Malley/Crissier) – Ez a folyosó átalakuláson megy keresztül új, vegyes funkciójú fejlesztésekkel. Itt találhatóak a feltörekvő „Quartier des Entrepôts” és Central Malley projektek, új irodaépületek és lakótömbök a Malley közlekedési csomópont közelében. A térség a modern létesítmények és az autópálya/vasúti elérhetőség miatt vonzó a vállalkozások számára, a befektetők számára pedig azért, mert az árak valamivel alacsonyabbak, mint Lausanne belvárosában, miközben a jövőbeni felértékelődési potenciál erős. Irodaterületek elérhetősége itt (15% az új átadások után) jll.com valójában lehetőséget jelent: a nagy, modern irodákat kereső cégek Nyugat-Lausanne-ban versenyképes bérleti díjakon találhatják meg, ami azt sugallja, hogy ez a szubpiac később jelentős üzleti központtá növi ki magát. Az ingatlanbefektetők számára az ilyen projektekbe való korai beszállás jó hozamot eredményezhet, amint növekszik a kihasználtság. A Malley-Gare negyed új villamosösszeköttetéshez és további lakásokhoz jut, ami tovább növeli a térség vonzerejét.
- Lausanne észak (Blécherette/Epalinges) – Az északi területeken (Blécherette, Vennes, Epalinges környéke) tudományos parkok és elővárosi lakóközösségek révén növekedés tapasztalható. Az Epalinges-i Biopôle (egy élettudományi park) bővült, biotechnológiai cégeket vonz, és keresletet teremt mind az irodákra, mind a közeli felső kategóriás lakásokra. A tervezett M3-as metró végállomása Blécherette-nél lesz (Lausanne északi peremén) ge.ch ge.ch, ami új fejlesztéseket ösztönöz a vonala mentén. A befektetők telekvásárlásban vagy átépítési lehetőségekben találhatnak potenciált ezekben az északi elővárosokban, ahogy a város közlekedési infrastruktúrája javítja a kapcsolatokat.
- Belvárosi átalakítások – Maga Lausanne belterületén kevesebb a lehetőség, de szelektíven találhatóak olyan projektek, ahol régebbi épületek felújíthatók vagy átalakíthatók. Kiemelkedő példa az Hôtel des Postes felújítása, amelyet korábban már említettünk; itt egy történelmi postai épületből exkluzív irodákat alakítanak ki jll.com. Hasonló, központi elhelyezkedésű ingatlanok megszerzése és modernizálása lehetőséget teremthet a belvárosi modern tér hiányának kielégítésére. Emellett olyan speciális szegmensek, mint a szolgáltatott apartmanok vagy diákotthonok az egyetemi kampuszok közelében, túlnyomórészt hiányosak, ezért befektetési lehetőséget rejtenek (a hallgatói létszám nagy és növekszik, és gyakran nehezen talál magának szállást).
- Tópart és Kelet-Lausanne (Pully/Lutry) – A Genfi-tó mentén keletre fekvő elővárosok továbbra is a luxus lakóövezetek közé tartoznak. Bár nagyobbrészt beépítettek, ezekben a községekben (Pully, Lutry stb.) stabilan magas a kereslet a tehetős vevők részéről. Az itteni ingatlanok (tóra néző kilátással) gyakran CHF 14 000–16 000+ per m² áron cserélnek gazdát estimation-bien-immobilier.ch estimation-bien-immobilier.ch, ami Genf legjobb helyeivel vetekszik. Az itt befektetők a luxus villákban vagy társasházakban a tőkeérintetlenségre és a hosszú távú értéknövekedésre apellálnak. Az új kínálat nagyon korlátozott, de időnként előfordulnak kisebb telkek felosztásai vagy villák cseréje az eladó ingatlanok között.
Szektoriális szempontból a fenntartható és energiahatékony ingatlanok jelentős lehetőséget kínálnak. Svájc ambiciózus környezetvédelmi szabályozással rendelkezik (pl. szigorúbb CO₂-törvények és a nettó zéró épületek előmozdítása). Az energiahatékony otthonok iránti kereslet országos szinten várhatóan ~20%-kal nő 2025-ig investropa.com investropa.com. Lausanne-ban az olyan új fejlesztések, mint a Plaines-du-Loup ökonegyed (lásd következő szakasz), fejlett zöld szabványok szerint épülnek, és ezeket az ingatlanokat a bérlők és a vásárlók egyaránt keresik. Megéri befektetni lausanne-i régebbi épületek korszerűsítésébe (szigetelés, hőszivattyúk, napelemek hozzáadása), mivel a bérlők/tulajdonosok hajlandók felárat fizetni az alacsonyabb üzemeltetési költségekért és a közelgő szabályozásoknak való megfelelésért.
Összességében, Lausanne „ellenőrzött kínálata” és a magas bérlői minőség vonzóvá teszi a hosszú távú befektetők számára theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. A város kiszámítható megtérülést biztosít alacsony volatilitással, ami vonzóbbá teszi, mint a ciklikusabb piacokat. A nyugati és északi kulcsfontosságú növekedési területek, amelyeket infrastruktúra-fejlesztések támogatnak, jelentik a fejlesztési befektetések fő irányát. Eközben Lausanne központi ingatlanjai továbbra is defenzív befektetésnek számítanak – igaz, alacsonyabb hozammal –, ezért vagyonmegőrzésre és stabil jövedelemre ideálisak.
Kiemelkedő új fejlesztések és infrastrukturális projektek
Lausanne számos jelentős fejlesztésen megy keresztül, amelyek a következő években formálják majd az ingatlanpiacát. Az alábbiakban néhány jelentős új projektet talál a lakó-, kereskedelmi és infrastrukturális kategóriákban:
- Écoquartier des Plaines-du-Loup: Ez Lausanne történetének egyik legambiciózusabb lakóingatlan-fejlesztése. A Plaines-du-Loup egy új, fenntartható városnegyed, amelyet a város északi részén, egy 30 hektáros, korábbi repülőtér területén építenek. Az első fázis 2022-ben nyílt meg, és 2034-re várhatóan mintegy 8 000 lakos és 3 000 munkahely lesz itt lausanne.ch lausanne.ch. A projekt hangsúlyt fektet az ökológiai és társadalmi fenntarthatóságra: a lakások 30%-a államilag támogatott lesz, 40%-a középkategóriás, „árrögzített” bérleti díjjal, 30%-a pedig szabad piaci lakás lausanne.ch. Parkokat, iskolákat, sportlétesítményeket és közösségi központokat is tartalmaz. A Plaines-du-Loup negyedet a „2000 wattos társadalom” célkitűzései szerint tervezték (nagyon alacsony egy főre jutó energiafelhasználás) a legkorszerűbb energiahatékony építési megoldásokkal lausanne.ch. A közlekedés jól megoldott lesz – különösen a tervezett M3-as metróvonal köti majd össze a negyedet a városközponttal várhatóan 2031 körül ge.ch ge.ch, és a metróállomás integrálva lesz a városrészbe. Ez a fejlesztés kulcsfontosságú Lausanne lakáshiányának enyhítésében: több ezer új (köztük sok megfizethető) lakás épül majd szakaszosan. 2024-ben már beköltöztek az első lakók, további épületek pedig építés alatt állnak. Ingatlanbefektetők is figyelik a Plaines-du-Loup-ot; bár nagy része önkormányzati, nonprofit szövetkezeti és nyugdíjalapos beruházás, sikere hasonló projekteket indíthat el a régióban.
- Malley negyed (Renens/Prilly): Lausanne központjától nyugatra található Malley területét (amely Renens, Prilly és Lausanne községein terül el) régi ipari területről modern, vegyes funkciójú negyeddé alakítják át. A bemutató projekt a „Central Malley”, egy nagyszabású fejlesztés, amely irodákat, üzleteket és lakásokat foglal magában. Az építkezés folyamatban van, a főbb részeket várhatóan 2026-ra fejezik be. Számos bérlő már előzetesen kibérelt területeket (pl. 10 000 m² iroda már elkelt) jll.com, ami erős érdeklődésre utal. Közvetlenül a Central Malley mellett található a Malley-Gare terület, ahol megnyílt a Vaudoise Arena (új jégkorong- és rendezvénycsarnok), valamint új lakóépületeket is építettek. A Quartier du Closel és a Quartier Horizon (szintén Lausanne nyugati részén) szintén nemrégiben befejezett projektek, melyek kereskedelmi területekkel bővítik a kínálatot jll.com. Malley fejlődését közlekedési beruházások segítik: egy új villamosvonal épül, amely a Lausanne-Flon (városközpont) és Renens között teremt összeköttetést, érintve Malley-t is. Ez a Tramway t1 várhatóan 2026 körül indul, jelentősen javítva a közlekedést, hiszen 6 percenként indul majd villamos, Renensből a belvárosba pedig 15 perc alatt lehet eljutni fr.wikipedia.org axes-forts.ch. A Malley negyed teljes megvalósulása után jelentős számú új lakás (köztük diákotthonok), iroda és szabadidős létesítmény jön létre, lényegében Lausanne második városközpontját teremtve meg. Ez tehermentesíti a történelmi belvárost és nyugati irányba tereli a város növekedését.
- Lausanne „Pôle Gare” (Állomásközpont) bővítése: A város fő vasútállomása évtizedes bővítésen és modernizáción megy keresztül a szövetségi vasúti infrastruktúra-fejlesztési terv (Léman 2030) részeként. Az építkezés 2021-ben kezdődött egy mintegy 1,3 milliárd CHF értékű átalakítással ge.ch. A projekt kis szélesítését és meghosszabbítását, egy harmadik aluljáró hozzáadását, valamint a napi utasforgalom majdnem duplájára növelését célozza, hogy 2030-ra kezelni tudja a várható forgalmat ge.ch ge.ch. 2029-re mind az öt új, hosszabb peron működőképes lesz, így 400 méteres vonatok (több ülőhely) is kiszolgálhatják Lausannét ge.ch. Fontos, hogy az állomás közvetlen földalatti összeköttetést kap a metróvonalakkal (M2 és a leendő M3) ge.ch, így egy zökkenőmentes, multimodális központ jön létre. Az állomás környéke teljesen átalakul: a város Place de la Gare terét gyalogosbaráttá alakítja, és új fejlesztéseket ösztönöz az állomáskörzetben. A „Pôle Gare” több összekapcsolódó projektet foglal magában: magán az állomáson kívül új irodaházak, szállodák és üzletek is helyet kaphatnak a közvetlen közelben, miután a vasúti beruházások ezt lehetővé teszik. Ez a csomópont „az évtized építkezéseként” ismert Lausanne-ban, és a jobb elérhetőség révén a belváros megújításának katalizátora ge.ch ge.ch. Várhatóan az állomás környéki ingatlanok értéke is emelkedni fog ezeknek a fejlesztéseknek köszönhetően. Például a sínek déli oldalán lévő telkeken a jövőben irodaházak vagy vegyes funkciójú magasépületek jelenhetnek meg, kihasználva a javuló közlekedési összeköttetést és megnövekedett gyalogosforgalmat.
- M3-as metróvonal és egyéb közlekedés: Az állomás korszerűsítésével párhuzamosan a M3-as metróvonal kiemelt infrastrukturális projekt. Az M3 a főpályaudvartól északra, Blécherette felé halad keresztül kulcsfontosságú városrészeken (alagúton át a belváros alatt). Megnyitását 2031-re tervezik ge.ch. Ez tehermentesíteni fogja a túlterhelt M2-es vonalat, és új lehetőségeket nyit a közösségi közlekedéshez kapcsolódó fejlesztések előtt, különösen a tervezett M3-as állomások közelében (pl. Chauderon, Beaulieu és az északi vég felé). Emellett az M2-es vonalat is meghosszabbítják és átalakítják az állomásnál. Lausanne villamosvonala (fent említve) és a RER Vaud elővárosi vasút folyamatos fejlesztései (például gyakoribb járatok a külvárosokba) szintén javítják a regionális mobilitást ge.ch ge.ch. Az ingatlanpiac szempontjából ezek a közlekedési projektek azt jelentik, hogy a korábban periférikus területek elérhetőbbé és vonzóbbá válnak fejlesztések számára – például a leendő M3-as megállók környékén új lakások vagy irodák épülhetnek a befektetők javuló közlekedést várva.
- Egyéb fejlesztések: Lausanne-ban más jelentős projektek is zajlanak, mint például a Métamorphose kezdeményezés, amely a Plaines-du-Loup mellett egy új futballstadiont is magában foglal a Stade de la Tuilière-nél (2020-ban átadva), valamint egy új uszodaközpontot Vidyben. A Beaulieu városrész (a Palais de Beaulieu kongresszusi központ helyszíne) is megújuláson megy keresztül; részeit a kanton igazságügyi intézményeinek, illetve a környező területen várható új lakásoknak alakítják át. Az északnyugati részen a “Quartiers Ouest” néven ismert bővítést tervezik, amely új lakásokat ad Chavannes és Crissier elővárosaiban, hogy támogassák az egyetemi és innovációs park növekedését. Magánszektorbeli projektek is zajlanak: például az EPFL campus közelében új diákotthonok és innovációs parki bővítés készül, hogy kiszolgálja a növekvő egyetemi és tech közösséget. Ezek a fejlesztések – legyenek azok közösségi infrastruktúrák vagy magánépítkezések – mind hozzájárulnak Lausanne növekedési kapacitásához. Azáltal, hogy új lakásokat teremtenek (Plaines-du-Loup, Quartiers Ouest), bővítik a kereskedelmi tereket (Malley, pályaudvar környéke), és fejlesztik a közlekedést (metró/villamos), összességében azt célozzák, hogy Lausanne élhető és gazdaságilag pezsgő maradjon a népességnövekedés mellett.
Szabályozási és szakpolitikai környezet
Svájc stabil és átlátható szabályozási kerete Lausanne ingatlanpiacára is kiterjed, több olyan speciális politikával, amelyek a befektetőkre és tulajdonosokra is hatással vannak:
- Külföldi vásárlókra vonatkozó korlátozások (Lex Koller): Az Ingatlanszerzési szövetségi törvény külföldiek részére, közismert nevén Lex Koller, szigorú korlátokat állít fel a külföldi (nem rezidens) vásárlók számára svájci ingatlan vásárlása esetén. Általánosságban elmondható, hogy Svájcban a nem svájci lakosok nem vásárolhatnak lakóingatlant (néhány kivétellel bizonyos üdülőházak esetén vagy speciális engedély megszerzésével) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Lausanne-ban, amely nem minősül turisztikai üdülőhelynek, ez azt jelenti, hogy az ingatlanpiac főként a svájci állampolgárok és a tartózkodási engedéllyel rendelkező külföldiek számára elérhető. Ez a szabályozás mérsékli a spekulatív külföldi befektetéseket, és bizonyos értelemben hozzájárult az árstabilitáshoz (ellentétben a globális városokkal, ahol a külföldi tőke felhajtja az árakat). Külföldiek azonban korlátozás nélkül vásárolhatnak kereskedelmi ingatlanokat (irodák, üzletek), illetve a külföldi vállalatok gyakran bérelnek helyiségeket lausanne-i tevékenységeikhez. Összességében a Lex Koller biztosítja, hogy Lausanne lakóingatlan-piacát elsősorban a helyi kereslet és igények határozzák meg, nem pedig a nemzetközi spekulációs tőkeáramlás.
- Bérleti piac szabályozása: Svájcban árnyalt rendszerű bérlővédelmi és bérleti díj szabályozási mechanizmusok működnek. A bérleti szerződések általában részben a nemzeti referencia jelzálogkamatlábhoz kötöttek (amelyet negyedévente határoznak meg). Amikor ez a referencia-kamatláb csökken, a bérlők kérhetik a bérleti díj csökkentését; amikor emelkedik, a bérbeadók kérhetnek emelést a megadott képlet szerinti korlátok között. Mint említettük, a referencia kamatláb 2025-ben csökkent a kamatvágások nyomán, ami korlátozza a bérbeadókat abban, hogy a bentlakó bérlőknek emeljék a bérleti díjat ubs.com. Ez a szabályozás elsimítja a bérleti díj ingadozásokat – a bérlők nem tapasztalnak hirtelen emeléseket, csak ha az indokolt költségváltozások miatt történik. Emellett a svájci jog előírja, hogy a meglévő bérleti szerződések bérleti díjai csak meghatározott feltételek mellett növelhetők (kamat, infláció, értéknövelő felújítások), ezért sok régebbi lausanne-i bérlő jóval a jelenlegi piaci ár alatt fizet bérleti díjat. Ez okozza a „régi és új bérlői” bérleti díjak közötti szakadékot, és hozzájárul az alacsony bérlői fluktuációhoz (az emberek nem szívesen mondanak fel előnyös bérletet) ubs.com. Befektetői szempontból ez azt jelenti, hogy bérbeadói hozamnövekedés főként akkor jelentkezik, ha a bérlő vált, vagy ha a referencia kamat/infláció lehetővé teszi az emelést. Lausanne város hatóságai is figyelik a bérleti díjszinteket, és kereteket biztosítanak a visszaélésszerű bérleti díjemelések kezelésére, így biztosítva a kiegyensúlyozott bérbeadó-bérlő viszonyt.
Összefoglalva, Lausanne ingatlanpiaca egy stabil szabályozási környezetben működik, amely megvédi a piacot a szélsőséges volatilitástól. Az olyan intézkedések, mint a Lex Koller és a bérleti díj szabályozás, bizonyos mértékig megelőzik a túlfűtöttséget és a spekulációt. A folyamatban lévő vagy lehetséges reformok (adóváltozások, ESG előírások) fokozatosak és jól előre jelezhetőek. Ez a befektetők és lakásvásárlók számára kevesebb meglepetést jelent: a játékszabályok világosak, a változások pedig lassan következnek be. A szabályozási keret végső célja a fenntartható fejlődés biztosítása – azaz az egyensúly megtartása a növekedés és az életminőség között –, ami összhangban van Lausanne jól szervezett, élhető városként kialakult hírnevével.
Összehasonlítás más svájci városokkal
Ha összevetjük Lausanne ingatlanpiacát más nagyobb svájci városokkal (Genf, Zürich, Bázel, Bern stb.), néhány különbség kirajzolódik:
- Ingatlanárak: Lausanne Svájc egyik legdrágább ingatlanpiaca, bár még mindig valamivel megfizethetőbb, mint Zürich vagy Genf. 2025 elején Zürich továbbra is a legdrágább – az átlagos lakásárak 21 000 CHF/m² körül mozognak –, Genf pedig megközelíti ezt, kb. 20 960 CHF/m² árral globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lausanne esetében az átlagos lakásár 15 000–16 000 CHF/m² körül alakul globalpropertyguide.com, ami ~25%-kal kevesebb, mint a zürichi/genfi szint. A másodlagos városok, mint Bázel és Bern, olcsóbbak: Bázel kb. 13 000 CHF/m², Bern kb. 11 500 CHF/m² globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ez azt jelenti, hogy Lausanne a harmadik vagy negyedik legdrágább város ingatlanvásárlás szempontjából, amely tükrözi, hogy egy gazdag kanton fővárosa, illetve a Genfi-tó régió egyik központja. Az áremelkedés tekintetében a közelmúltban Bern és néhány svájci régió még megelőzte Lausanne-t (Bern +3,5% éves lakásár-növekedést ért el, míg Lausanne szinte 0%-ot Q1 2025-ben) globalpropertyguide.com, mivel Lausanne-ban már kevésbé volt tér további jelentős áremelkedésre anélkül, hogy az ne terhelné túl a megfizethetőséget. Genf és Zürich ugyanebben az időszakban mérsékelt növekedést mutatott (+3–4% éves szinten) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Hosszabb távon mindegyik városban emelkedő tendencia figyelhető meg, de Zürich/Genf rendszerint élen járnak, Lausanne pedig hasonló pályát követ, kissé lemaradva tőlük.
- Bérleti piac és hozamok: Minden svájci városban alacsony a bérleti lakások üresedési aránya, de Genf és Zürich híresen szűkös piacok – Genfben az üresedési ráta 0,5–0,6% körül van, Zürichben is hasonló, Lausanne 0,6%-os aránya bcv.ch egy szinten van velük. Egy fontos különbség a bérlők vándorlása: Genfre és Lausanne-ra is jellemző, hogy nagyon alacsony a mobilitás (a bérlők fele >10 évig marad) ubs.com, míg a kisebb városokban a bérlők egy kicsit gyakrabban költöznek. A bérleti hozamok mindenhol alacsonyak a magas árak miatt. Genf kb. 3,5%-os hozamát stabilnak tartják investropa.com investropa.com, és Lausanne-ban is hasonlóak a hozamok. Zürichben a hozamok ennél is alacsonyabbak lehetnek (prémium helyeken 3% alatt), mivel a vásárlási árak nagyon magasak a bérleti díjakhoz képest. Befektetők számára Lausanne kissé jobb hozamot kínálhat, mint Zürich és Genf, mivel itt valamivel alacsonyabbak az árak, de a bérleti díjak továbbra is magasak – ez vonzóvá teszi azok számára, akik Genfből kiszorulnak az árak miatt. Bázelhez vagy Bernhez viszonyítva Lausanne hozamai alacsonyabbak; ezekben a városokban, ahol olcsóbb az ingatlan, időnként 4–5% hozam is elérhető, viszont nincs ugyanaz a növekedési lendület.
- Gazdasági hajtóerők: Mindegyik városnak megvan a maga keresleti mozgatórugója. Zürich a pénzügyi és technológiai központ, nagy bankszektorral, ezért sok magas jövedelmű szakembert és külföldi céget vonz. Genf mozgatórugója a nemzetközi szervezetek (ENSZ, NGO-k) és árucikk-kereskedelmi cégek, valamint a diplomaták és külföldiek folyamatos beáramlása. Lausanne, bár kisebb, profitál a Genfi-tó régió változatos gazdaságából: itt található az Olimpiai székhely és sport szövetségek, virágzó egyetemi és kutatási szektor, közel van olyan vállalatokhoz, mint a Nestlé (Vevey) és a Medtronic, stb. Az eredmény, hogy Lausanne keresletét erősítik az expatok (bár kevesebb, mint Genfben), sok hazai diák és akadémikus, valamint a térség növekvő tech/innovációs cégeinek munkavállalói. Összehasonlítva: Bázel nagymértékben támaszkodik a gyógyszeriparra (Novartis, Roche), Bern pedig a szövetségi államra és a kapcsolódó szolgáltatásokra. Ezek a különbségek azt jelentik, hogy Lausanne piaca jobban függ az akadémiai ciklusoktól és az innovációs parkok bővülésétől, míg Genf piaca inkább a kormányzati/NGO-bővüléshez, Züriché a pénzügyi szektorhoz és a multinacionális központokhoz kötött. Mindezek ellenére közös svájci jellemző a korlátozott beépíthető terület és a magas életszínvonal, ami az ingatlanpiac vonzerejét táplálja.
- Kínálat és fejlesztés: Lausanne fejlesztési szemlélete (fokozatos, tervezett projektek) hasonlít Genféhoz – mindkét város gondosan szabályozza a növekedést, és az új projektekben jelentős arányban találhatóak megfizethető lakások. Zürichben az utóbbi években bizonyos területeken (pl. Zürich West, Europaallee a pályaudvar mellett) gyorsabb bővülés tapasztalható magasabb épületekkel és liberálisabb övezeti szabályozással, amit Lausanne és Genf többnyire elkerültek a lakossági ellenállás és a topográfiai korlátok miatt. Bázelben mérsékelt az építkezés üteme, míg Bernben az örökségvédelmi előírások erősen korlátozzák a kínálat bővítését. Tehát Lausanne nincs egyedül a kínálati hiánnyal, de olyan városok, mint Zürich, valamivel agresszívabban növelték a lakásállományt (ezért nőtt Zürich lakossága gyorsabban). Ugyanakkor a Genfi-tó régiója (Genf–Lausanne ív) Svájc egyik leggyorsabban növekvő térsége népesség tekintetében, megelőzve sok más régiót, ami azt jelenti, hogy a lakáspiaci nyomás különösen erős Genfben és Vaud kantonban.
- Megfizethetőség és szabályozás: Lausanne, Genf és Zürich egyaránt küzd a középosztály számára elérhető árak biztosításával. Genf és Vaud jogszabályban meghatározott kvótákat vezettek be a nonprofit vagy megfizethető lakások arányára az új fejlesztésekben. Például Vaud kanton törvénye (LASV) legalább 10% megfizethető lakásállományt ír elő az önkormányzatok számára. Zürichben a lakásszövetkezetek hagyománya enyhíti kissé a helyzetet. A kisebb városokban, mint Bern vagy St. Gallen, az árak valamivel kevésbé extrémek, így a helyi lakhatás elérhetősége kissé jobb (bár nemzetközi összehasonlításban minden svájci város drága). Ha az olyan mutatókat vizsgáljuk, mint az ár-jövedelem vagy bérleti díj-jövedelem arány, Genf általában a legkevésbé megfizethető, ezt követi Zürich és Lausanne. Nem meglepő, hogy Genfben és Lausanne-ban a leghosszabb az átlagos bérleti időszak – a költözés költséges és nehéz, így az emberek a helyükön maradnak ubs.com.
Összefoglalva, Lausanne ingatlanpiaca leginkább Genféhez hasonlítható – ugyanabban a régióban találhatóak, hasonlóan magas árak, alacsony üresedési ráták és szűkös beépíthető terület jellemző rájuk – bár Lausanne kisebb és valamivel olcsóbb. Zürich egy külön kategóriát képez, mint nagyobb pénzügyi központ, még magasabb árakkal, viszont az utóbbi időben valamivel több új építkezéssel. Más svájci városokhoz képest Lausanne piaca a legkeresettebbek és leginkább korlátozott piacok közé tartozik, Zürich/Genf kivételével. Befektetők és lakásvásárlók számára ez azt jelenti, hogy Lausanne a svájci nagyvárosok presztízsét és stabilitását kínálja, ám szerényebb áron, mint Genf vagy Zürich. Ugyanakkor a lakáshiány és a magas belépési akadályok hasonlóan tartósak maradnak, mint a nagyobb társvárosokban.
Keresleti trendek és hajtóerők
Számos keresleti trend formálja Lausanne ingatlanpiacát 2025-ben és az elkövetkező években:
- Népességnövekedés és bevándorlás: Lausanne lakossága továbbra is növekszik, bár ezt némileg korlátozza a lakások elérhetősége. Vaud kanton egészében Svájc egyik legmagasabb növekedési ütemével rendelkezik (a Lausanne-hoz közeli kerületekben tavaly +0,7% és +1,6% közötti volt a népességnövekedés) bcv.ch bcv.ch. Ennek fő összetevője a nettó bevándorlás. Svájc 2022–2024 között jelentős nemzetközi migrációs hullámot tapasztalt (részben az ukrán menekültek és az erős munkaerőpiac miatt), és bár 2024-ben normalizálódott, továbbra is magas ubs.com ubs.com. Vaud és a Genfi-tó térsége jelentős arányban vonzza az új érkezőket – külföldieket és más kantonokból érkezőket egyaránt – a munkalehetőségeknek és az életminőségnek köszönhetően. Sokan közülük Lausanne-ban vagy annak elővárosaiban telepednek le, ami különösen az albérletek iránti keresletet növeli. Például, körülbelül 79 000 nettó bevándorló érkezett Svájcba 2024-ben (2022-es kiugró érték után 154 000 fő) ubs.com ubs.com, és Lausanne, mint gazdasági központ ennek egy részét felszívja. A globális vállalatok és intézmények jelenléte miatt külföldi szakemberek is rendszeresen költöznek Lausanne-ba (vagy a közelébe) munkavégzés céljából, akik gyakran magas színvonalú lakásokat vagy családi házakat keresnek. Ez a külföldi kereslet jól látható például Ouchy és Chailly városrészekben, illetve a nemzetközi iskolai beiratkozásokban is. Bár Genf híresebb az expatok körében, Lausanne-ban is sokan élnek (néha Genfbe ingáznak vagy például helyi központokban dolgoznak, mint a Philip Morris, Nespresso stb.). Ez a nemzetközi keresleti szegmens jellemzően a luxus bérlakásokat vagy – tartózkodási engedély megszerzése esetén – ingatlanvásárlást célozza, így mind a prémium bérleti, mind az eladási piacot támogatja.
- Akadémiai és hallgatói kereslet: Lausanne két nagy egyetemnek ad otthont (Lausanne-i Egyetem és EPFL), valamint több speciális iskolának is (pl. IMD üzleti iskola, EHL vendéglátóipari iskola). A hallgatói létszám jóval 30 000 fő felett van. Ez folyamatos keresletet teremt diákoknak szánt lakások, közösen bérelt apartmanok és megfizethető stúdiók iránt. Az utóbbi években ezeknek az intézményeknek a bővülése (az EPFL növekvő programjai, új kutatóközpontok) további diákokat és fiatal kutatókat vonzott a városba primerelocation.ch theluxuryplaybook.com. Ugyanakkor a kifejezetten diákok számára épített szálláshelyek korlátozottak, így sok hallgató a magánpiacon verseng a kis lakásokért, ami gyakran felveri a bérleti díjakat olyan területeken, mint Ecublens, Renens vagy a belváros. A diákok részéről a kereslet valamennyire szezonális (nyár végén, a félévek előtt tetőzik), de összességében növeli az alapvető lakhatási nyomást. A város és a kanton ismerik a problémát, és támogatták néhány új diákotthoni projekt megvalósítását, de ezek csak minimális enyhülést hoztak. Ez a tendencia várhatóan folytatódik, ahogy Lausanne egyetemei tovább növelik globális jelentőségüket, és több külföldi diákot vonzanak (akik gyakran lakhatási támogatással vagy ösztöndíjjal rendelkeznek, így megengedhetik maguknak a piaci áron történő bérlést).
- Családok és belföldi migráció: Lausanne más Vaud-i vagy szomszédos kantonokból érkező svájci családokat is vonz, akik munkavállalás vagy városi szolgáltatások miatt költöznek ide. A város régiós központ kórházakkal, egyetemekkel és vállalati munkahelyekkel, így vidéki területekről vagy kisebb városokból is sokan érkeznek karrierépítés céljából. Ugyanakkor a magas lakásárak miatt a közepes jövedelmű családok egy része inkább távolabbi településekre költözik, ahol nagyobb otthont engedhetnek meg maguknak (ez a minta Genfben és Zürichben is gyakori). Lausanne környező városai (Morges, Vevey stb.) néha valamivel jobb árakat kínálnak, így a kereslet földrajzilag is szétterjedhet. Ennek ellenére a város lakosságának összetétele egészséges képet mutat – nemcsak egyedülálló diákokból és külföldiekből, hanem sok családból és régi helyi lakosból is áll, akik nagyobb térre vágynak, és gyakran hajlandók prémiumot fizetni a városi kényelemért. A családok számára ideális (3-4 szobás lakások vagy sorházak) lakások Lausanne-ban az egyik legritkább szegmenst jelentik. Az új negyedek, mint például a Plaines-du-Loup, kifejezetten családbarátnak készülnek (iskolákkal, játszóterekkel), hogy megfeleljenek ennek az igénynek.
- Vállalati és intézményi kereslet: Az üzleti oldalon a vállalati irodahelyiség-keresletet Lausanne-ban a régió gazdasági ereje támasztja alá olyan szektorokban, mint a pénzügy (magánbanki szolgáltatások, kereskedelem), sportigazgatás, technológia és élettudományok. Például a Nemzetközi Olimpiai Bizottság és számos sportági szövetség központja is Lausanne-ban található, ami garantálja a presztízs irodák és szállodák iránti keresletet. Az EPFL-ből származó tech startupok és kutatási spin-off vállalkozások folyamatosan növekednek, gyakran keresnek rugalmas irodai vagy laboratóriumi helyiségeket a környéken (ezért jöttek létre például az Innovation Park fejlesztései az EPFL közelében). A multinacionális cégek (pl. medtech, dohányipar, élelmiszeripar) fenntartanak irodákat vagy akár központokat is Lausanne-ban – ezek a vállalatok gyakran versenyeznek a felső kategóriás lakásokért vezetőik számára, valamint minőségi irodákat keresnek dolgozóik részére. Kiskereskedelmi és turisztikai kereslet is szerepet játszik: Lausanne kulturális és konferenciavárosi státusza (Olimpiai Múzeum, konferenciák) állandó szállodai kihasználtságot és rövid távú bérleti keresletet biztosít, ezzel közvetve élénkítve az ingatlanpiacot (egyes befektetők apartmanokat alakítanak át berendezett lakásokká üzleti utazók és turisták számára, bár a rövid távú bérletek szabályozása szigorodik).
- Életminőség, mint vonzerő: Egy kevésbé kézzelfogható, de jelentős tényező Lausanne magas életminősége – festői fekvés a Genfi-tó partján, gazdag kulturális kínálat, kétnyelvű környezet stb. A város rendszeresen az élhető városok élmezőnyében végez. Ez nemcsak külföldieket, hanem Svájc más területeiről érkező nyugdíjasokat vagy tehetős magánszemélyeket is vonz, akik második otthonukat vagy elsődleges lakóhelyüket választják Lausanne-ban (ha külföldiek, Lex Koller alapján engedélyköteles). A város „márkája” mint az Olimpiai Főváros és élénk egyetemi város rendkívül vonzóvá teszi, így minden szegmensben támogatja a keresletet. A járvány idején a genfi/zürichi városi lakosok közül néhányan átköltöztek Vaud tóparti régiójába nagyobb tér reményében, bár 2023–2024-ben sokan visszatértek a városokba. Lausanne profitált a tágasabb otthonok iránti fokozott érdeklődésből, hiszen közel van a természethez (tó, Alpok), mégis városias környezetet kínál.
Előretekintve, ezek a keresleti tényezők továbbra is erőteljesek. A Genfi-tó régió gazdaságának növekedése várható, és Vaud lakossága is várhatóan tovább gyarapszik az elkövetkező évtizedben. Nemzetközi tényezők (például a nemzetközi utazások visszatérése, új diplomáciai küldetések Genfben vagy multinacionális cégek bővülése) szintén közvetett módon növelik Lausanne ingatlanpiaci keresletét. Egy konkrét trend a távmunkavégzés/hibrid munkavégzés terjedése – bár egyesek attól tartottak, hogy ez csökkenti majd az iroda iránti igényt, Lausanne-ban ez inkább a minőség, nem pedig a mennyiség iránti keresletként jelent meg (innen ered az igény az új, fenntartható irodák iránt Malley-ban) jll.com. Lakóingatlan-piaci szempontból a távmunkavégzés miatt egyesek nagyobb lakásra vagy zöldebb környékre vágytak, de Lausanne vonzereje nem csökkent; sőt, ma már egyes genfi ingázók Lausanne-ban laknak (kihasználva a valamivel alacsonyabb lakbéreket), részben otthonról dolgoznak, és csak néhány napot ingáznak hetente.
Összefoglalva, Lausanne-ban a kereslet sokrétű és növekvő: a külföldiek a felső kategóriás piacot élénkítik, a diákok a bérleti szektort tartják mozgásban, a helyi családok hosszú távon fenntartják a lakásigényt, a vállalatok pedig a kereskedelmi ingatlanpiac stabilitását biztosítják. Ez a széleskörű keresleti bázis – amelyhez szűkös kínálat társul – az, ami Lausanne ingatlanpiaci alapokat erőssé teszi, és várhatóan a következő években is ezt biztosítja majd.
Következtetés
Lausanne ingatlanpiacát 2025-ben a magas kereslet, korlátozott kínálat és ellenálló növekedési kilátások jellemzik. A lakóingatlanok drágák és nehezen hozzáférhetők, a kiadó lakások gyakorlatilag elfogytak és a négyzetméterárak immár öt számjegyűek (CHF) neho.ch. Ennek ellenére mérsékelt áremelkedést jósolnak, ami fenntartható pályára utal, nem pedig buborékra ubs.com globalpropertyguide.com. A kereskedelmi szektorban, különösen az irodapiacon, a külvárosi fejlesztések fellendülése mellett központi helyen továbbra is tartós helyhiány tapasztalható jll.com jll.com. Lausanne vonzereje – a gazdasági lehetőségektől az életminőségig – garantálja, hogy a külföldiek, diákok, vállalkozások és helyiek részéről a kereslet mind a lakó-, mind a kereskedelmi ingatlanpiacon tartósan erős marad.
Számos növekedési terület és infrastrukturális projekt (a Plaines-du-Loup ökonegyed, a Malley bővítése, az új metró és az állomás fejlesztése) várhatóan enyhíteni fogja a nyomást és befektetési lehetőségeket teremt, ugyanakkor rávilágítanak a város előrelátó várostervezési szemléletére is lausanne.ch jll.com. A szabályozási környezet továbbra is befektetőbarát stabilitást biztosít, miközben olyan társadalmi célokat követ, mint a megfizethetőség és a fenntarthatóság lausanne.ch practiceguides.chambers.com. Más városokhoz viszonyítva Lausanne helytáll ingatlanbefektetési célpontként – valamivel megfizethetőbb, mint Zürich vagy Genf, de ugyanazt az alacsony kockázatú, magas minőséget kínálja, amely Svájcot jellemzi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
A 2025-ös évre és azon túlmutatóan a szereplők számára a legfontosabb tanulságok: állandó, fokozatos növekedésre lehet számítani az értékekben és bérleti díjakban; érdemes a feltörekvő városrészekre (nyugat/észak) koncentrálni a fejlesztési lehetőségek szempontjából; és figyelemmel kell kísérni az olyan szabályozói trendeket (mint az esetleges adóváltozások vagy környezetvédelmi előírások), amelyek átalakíthatják a piacot. Lausanne piaca várhatóan szűk és versenyképes marad – akár befektetőként, akár cégként keres ingatlant, akár családként otthont szeretne találni –, de alapvető erősségei miatt hosszú távon is vonzó az ingatlanpiaci részvételhez. Ahogy egy helyi jelentés találóan fogalmazott, Lausanne „alacsony volatilitású, jövedelembiztos környezetet kínál, mérsékelt felértékelődéssel és védett alapokkal” theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Másként fogalmazva: az Olimpiai Főváros ingatlanpiaca hosszútávra épül, akárcsak azok a sportolók, akiket gyakran vendégül lát – ötvözve a stabilitást és a kitartó, folyamatos fejlődést.
Források: A legfontosabb adatokat és betekintéseket a UBS, a PwC, a Wüest Partner és Vaud kanton svájci ingatlanpiaci jelentéseiből, valamint piaci elemzésekből (Investropa, Global Property Guide) és Lausanne városának helyi terveiből merítettük ubs.com jll.com globalpropertyguide.com bcv.ch lausanne.ch és más forrásokból. Ezek a hiteles források alapozzák meg a fent tárgyalt trendeket és adatokat, biztosítva, hogy Lausanne ingatlanpiacáról 2025-ben is tényszerű és naprakész kép alakuljon ki.
