Извештај о тржишту некретнина Куршевел 1850 за 2025: Трендови луксузних Алпа и прогнозе за 2026–2028

*Švajcarska odmarališta su u proseku imala ~3.5% rasta u 2024. godini dmproperties.com; Verbier, kao vrhunsko švajcarsko odmaralište, verovatno je zabeležio sličan ili nešto veći rast s obzirom na potražnju.

Rast turizma i planovi za budućnost: Kombinovani efekat svega navedenog ogleda se u turističkim statistikama: u sezoni 2024/25, Courchevel je zabeležio oko 1,2 miliona noćenja, što je porast od 16% u odnosu na sezonu 2018. (pre Covida) voguebusiness.com. To je izuzetan rast za destinaciju koja je već bila veoma poznata. Ovaj rast deo je strateškog napora da se rizort promoviše tokom cele godine i na međunarodnom nivou. Turistička kancelarija privlači nova tržišta (na primer, kroz prezentacije i partnerstva ciljaju se posetioci iz SAD, Bliskog Istoka i Azije). Uvođenje Ikon i Epic ski passova (globalnih sezonskih ski karata) koje uključuju dane u 3 Vallées olakšalo je dolazak međunarodnih skijaša (posebno Amerikanaca) u Courchevel, a mnogi su se zaljubili u ovo mesto dmproperties.com. Planeri rizorta takođe vode računa o balansu između rasta i ekskluzivnosti: za razliku od nekih masovnih skijališta, Courchevel ne pokušava drastično da poveća broj skijaša (što bi može opteretiti žičare i staze). Umesto toga, fokus je na poboljšanju kvaliteta – npr. bolje iskustvo, više aktivnosti koje nisu vezane za skijanje (Aquamotion aquapark, vožnja psećim zapregama, paraglajding itd.), kao i unapređene usluge (aplikacije za usluge na zahtev, ski konsijerž itd.). Time Courchevel zadržava svoj brend visoke kategorije – što zauzvrat privlači bogate goste (i kupce nekretnina). Važno je istaći da sinergija između javnih investicija (u žičare, puteve, događaje) i privatnih investicija (u hotele, prodavnice, brvnare) stvara pojačavajući ciklus: rizort ostaje na čelu luksuza, pa su i nekretnine ovde među najpoželjnijima na svetu.

Uporedna analiza sa drugim alpskim rizortima (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Courchevel 1850 se često spominje uz nekolicinu elitnih alpskih rizorta. Da bismo pravilno sagledali njegov tržište nekretnina, korisno je uporediti ključne parametre i karakteristike sa Val d’Isère i Megève (francuskim konkurentima) i Verbier (vodećim švajcarskim rivalom):

Cene: Cene u Courchevelu 1850 su na samom vrhu francuskog tržišta – jedino francusko odmaralište koje se dosledno takmiči sa švajcarskim velikanima po cenama investropa.com. Najskuplji deo Val d’Isère-a nije mnogo daleko (najbolje nekretnine dostižu skoro 30.000 €/m²) investropa.com, ali u proseku Courchevel ipak vodi. Megève, iako vrlo prestižan, uglavnom ima niže cene – što odražava njegovu nižu nadmorsku visinu i veći broj raspoloživog zemljišta za izgradnju (reč je o raštrkanom gradu). Na primer, elegantan planinski dom koji bi u Megève-u koštao 5 miliona evra, u Courchevelu 1850 lako može dostići 8–10 miliona evra. Verbier se izdvaja kao direktan konkurent po ekskluzivnosti i ceni: kao što je prikazano, vrhunske nekretnine u Verbieru počinju od oko 22.100 CHF (~23.600 €) po m² i bez problema prelaze 30.000 € ubs.com ubs.com. U stvari, Švajcarska se može pohvaliti sa pet najskupljih skijaških tržišta u Alpima, pri čemu St. Moritz i Gstaad često prevazilaze ~40.000 €/m² za najekskluzivnije nekretnine ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 je odmah ispod njih – za sada. Vredi napomenuti da je Courchevel zabeležio rast cena od 9% u 2024. godini, što je više od bilo kog švajcarskog odmarališta te godine, što ukazuje da bi razlika uskoro mogla da se smanji dmproperties.com.

Za investitore, ove razlike u cenama takođe znače da ulazne karte variraju: neko može kupiti luksuzan apartman u Meževu za cenu vrlo malog stana u 1850-om. Ako je motivisano isključivo investicijom, neki će videti vrednost u Meževu ili novim francuskim ski centrima (veći potencijal rasta u procentima), ali privlačnost Kurševela je u tome što je to „blue-chip“ imovina – slično kao da posedujete nekretninu u Monaku u odnosu na manje skup grad.

Potražnja i struktura kupaca: Sva četiri ski centra privlače međunarodne imućne kupce, ali sa nijansama:

• Kurševel 1850 – Veoma međunarodan; jaki evropski (britanski, belgijski, švajcarski, bogati Francuzi), značajan interes sa Bliskog istoka i iz Azije, a raste i broj američkih kupaca investropa.com investropa.com. Takođe je istorijski popularan kod Rusa. Kupci ovde često traže trofejne nekretnine i nisu spremni da štede na faktoru prestiža.
• Val d’Izèr – Tradicionalno omiljen na britanskom tržištu visoke klase i kod imućnih Francuza. Ima reputaciju za ozbiljno skijanje (opširne staze za eksperte) u kombinaciji sa luksuznim planinskim kućama. Profil kupaca je možda nešto više evropski orijentisan u odnosu na ultra-globalni miks Kurševela, ali i ovde raste broj kupaca van Evrope.
• Mežev – Privlači diskretniju imućnu klijentelu (prvobitno ga je razvila porodica Rotšild kao francuski odgovor na Sen Moric). Mnogi francuski i ženevski/širi ženevski kupci vole Mežev zbog šik sela (butici, gastronomija, ali u opuštenijem ritmu nego Kurševel) i stila života tokom cele godine. Takođe popularan kod porodica – nije samo skijanje u pitanju, već celokupni alpski život (golf, jahanje, muzički festivali). Ima međunarodno prisustvo (UK, Belgija, neki Amerikanci/Azijci), ali ne toliko izraženo kao u Kurševelu.
• Verbiè – Izuzetno međunarodan; miks Britanaca (opisan kao „London na stazi“ zbog brojnih britanskih vlasnika), pan-evropske i globalne elite. Švajcarski zakon dozvoljava strancima da kupuju u Verbijeru (kvote kantona Vale), tako da ima mnogo vlasnika koji nisu Švajcarci, uključujući poznate ličnosti i poslovne magnate. Verbiè ima mlađi i sportskiji duh u nekim aspektima – poznat po off-piste skijanju i živahnom après-ski životu – ali sa dosta kupaca visoke neto vrednosti. Švajcarski centri poput Verbiera imaju i koristi od stabilne ekonomije i ponekad poreskih pogodnosti (neki strani kupci se službeno presele radi dogovora o paušalnom oporezivanju).

Tržište izdavanja i prinosi: Courchevel i Val d’Isère oba imaju snažna tržišta izdavanja tokom zime, ali Courchevel ostvaruje više nedeljne cene zbog svog prestiža i sadržaja (vrhunska gastronomija itd.). Chalet sa ski-in/out pristupom u Courchevelu 1850 može da se iznajmljuje za više od sličnog u Val d’Isèreu, možda 20–30% više, što odražava pozicioniranje Courchevela. Tržište izdavanja u Megèveu je nešto sezonskije (odlično za Božić i februar, tiše između), a prisutno je i tržište izdavanja letnjih kuća/golf kuća. Verbierovi smeštaji za izdavanje su na nivou Courchevela tokom najtraženijih nedelja (oba su u najvišoj kategoriji cena za ski izdavanje) – chalet koji u Courchevelu košta 100.000 € nedeljno može u Verbieru isto tako koštati 100.000 CHF nedeljno. Neto prinosi u svim ovim ekskluzivnim rizortima ostaju relativno niski (~2–3%), kao što je pomenuto na snowonly.com. Važno je napomenuti da vlasništvo u švajcarskim rizortima često sa sobom nosi veće troškove (švajcarske nekretnine podležu godišnjim kantonalnim porezima na imovinu, a usluge su skuplje), ali i stroža pravila izdavanja u nekim slučajevima (neki švajcarski drugi domovi ne mogu lako da se izdaju ako su kupljeni za ličnu upotrebu). Francuska je zapravo nešto jednostavnija kada je reč o izdavanju nekretnina.

Nadmorska visina i pouzdanost snega: Courchevel 1850 i Val d’Isère se oba nalaze na velikoj nadmorskoj visini (1850 m i 1850 m za Valovo selo La Daille, dok je glavno selo u Valu na 1800 m) i imaju skijaške terene do 3000+ m. To im daje odličnu pouzdanost snega što je, kako se klima zagreva, ključna prednost – i delom razlog zašto prednjače u rastu cena. Megève, na 1100 m u gradu, više je podložan godinama sa slabim snegom (mada su uložili u veštačko osnežavanje). Verbierovo selo je na oko 1500 m, ski-tereni idu do 3300 m na Mont Fortu, tako da je i on dosta pouzdan što se tiče snega. Trend “nadmorska visina premija” je izražen: rizorti iznad 1500 m beleže znatno veći rast od nižih investropa.com. To je odlična vest za Courchevel, Val d’Isère, Verbier – a mala zabrinutost za Megève (mada letnja atraktivnost i šarm Megèvea daju mu druge prednosti).

Životni stil i infrastruktura: Svaki rizort ima svoju jedinstvenu životnu priču. Courchevel 1850 je sinonim za luksuz i udobnost – možete direktno sa skijanja u centar grada, kupovati u Chanelu, večerati u hotelskoj palati i uživati u noćnom životu sa trendi klubovima i umetničkim galerijama. Val d’Isère kombinuje ozbiljno skijanje sa živopisnim sadržajem u selu koje je nešto opuštenije; ima dosta luksuznih chaleta pa čak i nekoliko hotela sa 5 zvezdica, ali atmosfera je “luksuz za skijaške entuzijaste” nasuprot Courchevelovom “opulentnom luksuzu”. Megève nudi šarmantan srednjovekovni centar grada, vožnje kočijama i spoj luksuza i autentičnosti – koliko je važno biti viđen u selu (slično kao u St. Moritzu), toliko i samo skijanje. Megève je pravi grad koji živi tokom cele godine sa brojnim stalnim stanovnicima, što privlači one koji žele životnu zajednicu. Verbier je poznat po svom noćnom životu i freeride skijanju – danju vrlo sportski, noću veoma društven. Nešto je diskretniji u ultra-luksuznoj kupovini (manje dizajnerskih butika nego u Courchevelu), ali ima vrhunske usluge i događaje (poput muzičkog festivala u Verbieru).

Iz ugla investitora: Courchevel vs Verbier često je pitanje preferencije između francuskog i švajcarskog sistema. Neki više vole Francusku zbog lakšeg procesa kupovine i bez ograničenja za strane kupce, kao i zbog životnog stila (jezik, hrana, kultura). Drugi preferiraju Švajcarsku zbog njene stabilnosti, privatnosti i prestiža (kao i nekih potencijalnih poreskih pogodnosti). Sa čisto investicionog stanovišta, obe destinacije su zabeležile veliki rast kapitala. Courchevel ima jednu prednost: nema kvote za strano vlasništvo, pa je likvidnost visoka – bilo koji milijarder iz bilo kog dela sveta može slobodno da kupi nekretninu u Courchevelu. U Verbieru, dozvole za strane kupce su godišnje ograničene, što može ograničiti likvidnost (ali isto tako zadržava kontrolu nad brojem kupaca, što paradoksalno podržava cenu).

Kompativni pogled: Sva ova vrhunska odmarališta verovatno će nastaviti da ostvaruju odlične rezultate. Nedavni rast Courchevela ukazuje na to da bi mogao da izazove švajcarska odmarališta po najvišim cenama u Evropi ako se trend nastavi. Val d’Isère prolazi kroz unapređenja (na primer, u toku je velika nova luksuzna izgradnja „Le Coin de Val“) što će ga održati konkurentnim. Megève, sa nešto nižim cenama, može biti privlačan za investitore koji žele luksuz po (relativno) povoljnijoj ceni, a ima i snažnu pratnju ultra-bogatih Francuza koja ga čini stabilnim. Verbier, sa svojim internacionalnim šarmom i ograničenom ponudom (selo je geografski ograničeno), ostaće pandan Courchevelu.

Ukratko, Courchevel 1850 se izdvaja čak i među elitom: možda se najbolje može uporediti sa St. Moritzom ili Gstaadom po ekskluzivnosti. U okviru Francuske, Courchevel je broj jedan, sa Val d’Isère na drugom mestu, i Megève kao snažnim trećim (neki bi dodali i Méribel ili Chamonix, ali oni su cenovno ipak niže). U širem području Alpa, Courchevel je jedan od retkih koji može privući globalno ultra-bogate na istom nivou kao švajcarska odmarališta. Ovo je dobar znak za njegovu nekretninu – to znači da je baza kupaca što veća i raznovrsnija. Za osobe sa velikim bogatstvom koje biraju između ovih destinacija, odluka često zavisi od ličnih simpatija: šarmantna elegancija Megèvea, sportski šik Val d’Isèrea, kosmopolitska energija Courchevela, ili hedonistička atmosfera Verbiera. Sa čisto investicione strane, zamah Courchevela i otvorenost Francuske mu daju blagu prednost u 2025. i daljoj budućnosti.

Izgledi za 2026–2028: Prognoza tržišta i ključni faktori

Gledajući unapred u period 2026–2028, izgledi za tržište nekretnina Courchevela 1850 ostaju izuzetno pozitivni, uz nekoliko napomena i trendova koje treba pratiti:

Nastavak rasta cena: Svi pokazatelji ukazuju na to da će vrednost nekretnina u Kurševelu nastaviti da raste u narednih nekoliko godina. Rast možda neće biti tako strm svake godine kao što je bio skok od 9% u 2024, ali čak i konzervativne prognoze ukazuju na godišnje povećanje od 3–5% u prestižnim rizortima investropa.com. Nekoliko faktora to podupire: stalno ograničena ponuda, snažna međunarodna tražnja i unapređenje rizorta u pravu luksuznu destinaciju tokom cele godine. Do 2028. godine možemo lako videti da najviša cena za ultra-premijum brvnare premaši 35.000 € po m², posebno ako nekoliko rekordnih prodaja postavi nove granice. To bi Kurševel 1850 čvrsto svrstalo među najskuplja tržišta nekretnina na skijalištima na svetu, potencijalno smanjujući razliku u odnosu na mesta poput Sent Morica/Gštada. Složen efekat čak i 5% godišnje znači da bi brvnara koja danas vredi 15 miliona evra mogla dostići vrednost od oko 18+ miliona evra do 2028, u skladu sa trendom rasta investropa.com.

Globalni ekonomski faktori: Mora se uzeti u obzir šire ekonomske uslove. Od 2025. godine, kamatne stope u Evropi su se stabilizovale i čak su smanjene (ECB depozitna stopa ~2,5% nakon spuštanja), što je poboljšalo pristupačnost hipotekarnih kredita investropa.com. Ako ovo nisko-kamatno okruženje potraje ili stope dodatno padnu do 2026–2027, to će dati dodatni podsticaj kupcima luksuznih nekretnina koji koriste finansiranje (neki to rade iz razloga finansijske poluge, čak iako im nije nužno potrebno). S druge strane, ako dođe do porasta inflacije i povećanja kamatnih stopa, šire tržište nekretnina može da se ohladi – ali tipično premijum luksuzne nekretnine su manje osetljive na kamatne stope (kupci za keš dominiraju). Geopolitička stabilnost je još jedan faktor: Kurševel je profitirao kao bezbedna i atraktivna destinacija tokom oporavka od pandemije i usred geopolitičkih tenzija. Ako globalne neizvesnosti potraju, osobe sa velikom neto vrednošću često preusmeravaju sredstva u nekretnine kao sigurno utočište, što bi moglo koristiti Kurševelu. Francusko političko okruženje (npr. eventualne promene poreza na bogatstvo) takođe je vredno praćenja, iako nema naznaka radikalnih promena na vidiku. Ukratko, u odsustvu velike globalne finansijske krize, ekonomska situacija izgleda podržava nastavak ulaganja u luksuzne alpske nekretnine.

Promene u demografiji kupaca: Očekujemo nove talase kupaca u narednim godinama. Posebno su azijski kupci (naročito Kinezi) uglavnom bili odsutni tokom 2020–2022. zbog restrikcija putovanja; kako se globalna putovanja normalizuju, verovatno je da će interesovanje iz Azije porasti. Ultra-luksuzni profil Kurševela je veoma prikladan za imućne azijske investitore koji traže prestižne nekretnine u inostranstvu – što je već primećeno u izveštaju za 2025. godinu investropa.com. Slično, baza kupaca sa Bliskog istoka (npr. zemlje Zaliva) može porasti; Kurševel je poslednjih godina beležio više posetilaca iz UAE, Saudijske Arabije, itd., posebno u avgustu i oko Nove godine. Ovi međunarodni segmenti će dodatno obogatiti potražnju. Američki kupci se očekuje da nastave sa snažnim prisustvom, naročito ako dolar ostane relativno jak u odnosu na evro (iako valuta može da varira do 2026–28). Takođe, mlađi tehnološki preduzetnici i rani penzioneri (iz sektora tehnologije/finansija) sve češće biraju nekretnine vođene stilom života – trendi skijaška kuća deo je te priče. Moguće je i da će se prosečna starost kupaca malo smanjiti, pa će više njih biti u 40-im godinama, a ne pretežno 50/60, kako rad na daljinu i sticanje bogatstva u mlađem dobu postaju češći.

Fokus na celogodišnji turizam & velnes: Do 2028. godine, Kurševel će verovatno završiti transformaciju u pravi četvorosezonski rizort. Očekujte još više letnjih sadržaja (možda proširene žičare, nove staze za brdski biciklizam, možda golf poligon ili druge atrakcije u okolini). Značaj velnesa, kao što je istaknuto, će se nastaviti – moguće je da će u tom području niknuti novi velnes centri ili klinike (slično švajcarskom modelu spa rizorta). Ovo širi privlačnost posedovanja nekretnine tamo i van skijaške publike. Kako je jedan istraživač iz Knight Frank-a primetio, zdravlje i velnes sada preuzimaju primat nad skijanjem kao osnovnim motivom za kupce nekretnina u Alpima dmproperties.com. Zato će nekretnine koje to omogućavaju (sa spa sadržajima, tišinom, povezanošću sa prirodom) biti posebno cenjene. Mogao bi da se pojavi i nišni segment tržišta za “klimatski otpornije” brvnare – one izgrađene od održivih materijala, sa energetskom samodovoljnošću itd., koje ne samo da ispunjavaju zakonske norme već i postavljaju standard kakav ekološki osvešćeni luksuzni kupci žele.

Moguća ograničenja: Jedan faktor na koji treba obratiti pažnju su nivo zaliha – one su toliko niske da bi obim prodaje mogao opasti jednostavno zbog nedostatka prodavaca. Ako cene dostignu nove maksimume, neki vlasnici bi mogli odlučiti da unovče svoje nekretnine (čime bi povećali ponudu), ali isto tako, mnogi će ih zadržati jer postoji malo alternativnih investicija koje su podjednako prijatne kao što je šalet u Kurševelu. Ako obim transakcija opadne, indeksi cena mogu postati manje glatki (nekoliko izuzetno velikih prodaja može iskriviti proseke). Ipak, svaki pad aktivnosti verovatno odražava nedostatak ponude, a ne nedostatak potražnje, što znači da bi cene ostale na istom nivou ili bi rasle. Drugo ograničenje može biti regulatornog karaktera: ako bi, hipotetički, do 2028. Francuska odlučila da uvede neka ograničenja za strano vlasništvo (što trenutno nije očekivano) ili nove poreze na luksuzne nekretnine, to bi moglo blago da utiče na potražnju. Takođe, klimatske promene ostaju veliki izazov – ako ekstremni vremenski uslovi značajno skrate zime do kraja 2020-ih, može doći do uticaja na percepciju (iako, kao što je navedeno, nadmorska visina Kurševela daje određenu zaštitu, a poseduje i opsežan sistem za pravljenje veštačkog snega). Za sada, projekcije trendova ukazuju da će visokoplaninski centri imati dovoljno snega kroz 2030-e, ali to je dugoročna stavka za pažljivo praćenje.

Uticaj kandidature za Zimske olimpijske igre 2030: Sredinom 2025. postoji snažan zamah da se Zimske olimpijske igre 2030. održe u Francuskoj (Francuske Alpe), potencijalno sa događajima raspoređenim po raznim centrima (nakon što Italija bude domaćin 2026). Ako Francuska zvanično dobije domaćinstvo Igara 2030. (odluka se očekuje oko 2026), možemo očekivati naglo povećanje interesovanja tokom 2027–2028. kada se završe infrastrukturni projekti i svetska pažnja bude usmerena na Alpe. Olimpijade često dovode do skoka potražnje za nekretninama u regijama domaćina – ne samo od strane investitora koji očekuju veće kirije, već i od imućnih pojedinaca koji žele prisustvo kako bi bili deo uzbuđenja. Na primer, Kortina d’Ampeco (Italija) je zabeležila snažan rast cena nakon što je najavljena kao domaćin za 2026. godinu ubs.com. Kurševel, koji je već olimpijski trenažni centar, bez sumnje bi bio glavna baza za VIP goste tokom Igara, čak i ako se događaji održavaju negde drugde, zahvaljujući luksuznim smeštajima i pisti za avione. Dakle, period do 2030. godine mogao bi dodati nekoliko dodatnih procenata rasta vrednosti nekretnina u Kurševelu, iznad osnovnog trenda.

Izgledi za izdavanje: Prinosi od izdavanja verovatno će ostati skromni, ali prihodi od najma mogli bi da rastu kako cene noćenja budu rasle (delimično zbog inflacije, delimično zbog povećanja luksuzne ponude). Do 2028. godine, vrhunski šalet bi mogao da traži i preko 120.000 € za novogodišnju nedelju, na primer. Ako se uključi više usluga (privatni kuvar, itd.), vlasnici mogu da naplaćuju više. Letnje tržište izdavanja takođe će dodatno sazreti – moglo bi se udvostručiti u odnosu na danas ako se sadašnji trendovi nastave, čime bi se godišnji prinosi blago poboljšali. Uvođenje više profesionalnih firmi za upravljanje izdavanjem (neke brendirane od strane luksuznih hotelskih kompanija) moglo bi dodatno unaprediti proces izdavanja, olakšavajući vlasnicima da monetizuju svoje nekretnine kada ih ne koriste.

Zaključak – Vizija za 2028: Do 2028. godine, Courchevel 1850 će verovatno ostati vrhunac francuskog alpskog nekretninskog tržišta, sa cenama koje postavljaju nove rekorde. Očekujemo zdrav, mada nešto mirniji tempo rasta – bezznatan pad se ne nazire, s obzirom na osnovne faktore. Nekretnine u ovom letovalištu sve više će odlikovati moderno opremljeni čalet, potpuno razvijena celogodišnja ponuda i klijenti iz svih krajeva sveta. Posedovanje nekretnine u Courchevelu će i dalje biti isto toliko simbol statusa koliko je i investicija. Za imućne investitore i kupce koji traže životni stil, savet ostaje isti: fokusirajte se na vrhunsku lokaciju i kvalitet, zadržite nekretninu kroz kratkoročne oscilacije tržišta i bićete nagrađeni i užitkom i finansijskim rastom. Sve dok su „sneg“ i „luksuz“ privlačni pojmovi, tržište nekretnina Courchevel 1850 biće u zlatnom dobu kroz 2026–2028. godinu i kasnije, podržano ograničenom ponudom, postojanom potražnjom i večnom privlačnošću francuskih Alpa.

Izvori: Courchevel & izveštaji o nekretninama Francuskih Alpa investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank analiza tržišta Alpa dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa uvidi investropa.com investropa.com; SnowOnly investicioni komentari snowonly.com snowonly.com; Izveštaji Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & zapažanja lokalnih agencija mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Analiza tržišta 2025: Cene, potražnja, ponuda i profil kupaca

Cene nekretnina u 2025: Cene nekretnina u Courchevel 1850 su izuzetno visoke i nastavljaju da rastu. Od sredine 2025. godine, visokokvalitetne nekretnine u Courchevelu počinju od oko 11.000–14.000 € po kvadratnom metru i brzo se povećavaju za prvoklasne lokacije investropa.com. Referentne vrednosti pokazuju da luksuzni čalet-i u Courchevel 1850 redovno dostižu 30.000+ € po m², dok najprestižniji čalet-i dosežu impresivnih 33.200 € po m² na samom vrhu investropa.com. Poređenja radi, ove cifre nadmašuju druge francuske rizorte – čak i Val d’Isère (još jedno elitno letovalište) ima prosek ~16.100 € po m² i dostiže vrhunske vrednosti od oko 30.000 € investropa.com investropa.com – što dodatno ističe cenovnu premiju Courchevela. U apsolutnim iznosima, stan od 100 m² u 1850 može lako koštati 3–3,5 miliona evra (približno 35.000 €/m²) snowonly.com, a samostalni čalet-i se rutinski prodaju po 10–50 miliona evra u zavisnosti od veličine, lokacije i sadržaja.

2024–2025 Rast cena: Tržište je pokazalo izvanredan zamah rasta pred ulazak u 2025. godinu. U 2024, Courchevel 1850 je prednjačio u čitavim francuskim Alpima sa rastom cena od 9%, što je znatno iznad alpskog proseka od oko 3% investropa.com dmproperties.com. Ovaj skok oslikava talas potražnje nakon pandemije i trajnu oskudicu nekretnina u 1850. Za poređenje, drugi elitni resorti zabeležili su solidan, ali niži rast (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% u 2024) investropa.com. Značajan skok cena u Courchevelu pripisuje se „tijesnoj ponudi” – vrlo malo novih oglasa dok kupaca ima mnogo dmproperties.com. Ulaskom u 2025. godine, cene nastavljaju da rastu, a prognoze sugerišu rastu od 3–7% za vrednosti nekretnina u Alpima u 2025. investropa.com. Očekuje se da će Courchevel dostići viši kraj tog raspona zbog izuzetne potražnje. Ukratko, tržište 2025. godine karakterišu rekordno visoke cene i stalna dinamika tržišta u korist prodavaca u Courchevelu 1850.

Potražnja i demografija kupaca: Potražnja za nekretninama u Kurševelu dolazi sa celog sveta i u velikoj meri je pokreću pojedinci sa visokim neto vrednostima. Međunarodni kupci dominiraju, predvođeni velikim interesovanjem iz Ujedinjenog Kraljevstva i SAD, uz rastući broj azijskih kupaca investropa.com investropa.com. Američki kupci su postali posebno značajni poslednjih par godina – podstaknuti jakim dolarom (što čini imovinu denominovanu u evrima relativno jeftinijom) – i traže luksuzne brvnare u vrhunskim odmaralištima poput Kurševela i Val d’Izera investropa.com. Biritanski kupci ostaju veoma aktivni uprkos Bregzitu, održavajući dugogodišnju popularnost Kurševela među britanskom elitom. Takođe raste interesovanje iz Kine, Singapura i Hong Konga, kako azijski ultra-bogati otkrivaju prestiž posedovanja nekretnine u Alpima investropa.com (privučeni odličnim školama skijanja za svoje porodice i privlačnošću investiranja u alpski način života). Istorijski gledano, Kurševel 1850 je bio igralište za imućne Evropljane i stanovnike Bliskog istoka, kao i za ruske oligarhe i milijardere koji su bili veliki igrači, kupujući neke od najraskošnijih brvnara (nekoliko Rusa i dalje poseduje imanje ovde) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitički faktori su nedavno usporili nova ruska ulaganja, ali su tu prazninu popunili drugi (npr. Amerikanci). Tipičan kupac iz Kurševela u 2025. godini je UHNW pojedinac ili porodična kancelarija koja traži luksuznu drugu kuću koja je istovremeno investicija i statusni simbol. Otpornost i likvidnost ove demografske grupe pomažu da potražnja ostane visoka čak i tokom ekonomskih promena.

Ograničenja ponude: Jedna od glavnih karakteristika tržišta Courchevel 1850 jeste ozbiljno ograničena ponuda. Odmaralište je malih razmera i geografski ograničeno – smestilo se na planinskoj padini, a veći deo zemljišta pogodnog za izgradnju već je zauzet chalet-ima, hotelima ili zaštićenim šumama/padinskim stazama. Nova gradnja je retka i strogo kontrolisana od strane lokalnih vlasti (očuvanje alpskog okruženja i ekskluzivnog karaktera) investropa.com. Suštinski, Courchevel ne može da se širi niti masovno razvija; sve nove investicije su butik, luksuzni projekti ili zamene starijih objekata. Rezultat je da, u bilo kom trenutku, broj nekretnina na prodaju u 1850 je izuzetno mali (često je samo nekoliko chalet-a otvoreno na tržištu, dok se ostali prometuju privatno). Mnogi vlasnici zadržavaju nekretnine dugoročno (neke nekretnine prelaze iz porodice u porodicu ili između prijatelja privatno). Na kraju 2024, na primer, lokalni agenti su primetili neusklađenost između prodavaca i kupaca u 1850 – neki vlasnici su tražili izuzetno visoke cene za starije chalet-e zbog nedostatka konkurencije, što je dovelo do dužih pregovora freespiritalpine.com. Ipak, sve što je zaista premium i dobro cenovno postavljeno se brzo proda, jer ima više kupaca nego dostupnih chalet-a. Ova hronična nestašica ponude stvara pritisak na rast cena – višak potražnje nema gde da ode. To takođe znači da je tržište Courchevel donekle izolovano: čak iako potražnja malo oslabi, retkost nekretnina podržava njihove vrednosti. Ukratko, 2025. godine Courchevel 1850 ima potražnju koja daleko premašuje ponudu, što predstavlja recept za nastavak visokih cena i brzu prodaju najboljih nekretnina.

Trendovi luksuznih chalet-a i apartmana u 2025.

Apartmani – Novi kompleksi i uslužne rezidencije: Dok su brvnare u centru pažnje, luksuzni apartmani postali su važan deo tržišta nekretnina u Kurševelu, posebno u oblastima 1650 (Moriond) i 1550 (Village), kao i kao ski-in/out rezidencije u 1850. Poslednjih godina pojavili su se novi projekti apartmanske gradnje koji privlače kupce u potrazi za kombinacijom luksuza i praktičnosti. Na primer, kompleksi poput Sundance Lodge i Steamboat Lodge u Kurševelu 1650 (čije je završetak planiran za kraj 2025. godine) nude petozvezdane hotelske sadržaje – zamislite konsijerž usluge, bazene, spa centre i restorane u sklopu objekta – upakovane u privatno vlasništvo apartmana freespiritalpine.com. Ove rezidencije variraju od praktičnih “lock-up-and-leave” dvosobnih stanova do prostranih penthausa sa 5–6 spavaćih soba koji se po veličini mogu meriti sa brvnara freespiritalpine.com. Ideja je da se pruži alternativa brvnari – svi benefiti alpskog stila života uz manje muka oko održavanja. Takve nekretnine su dobro prihvaćene: kupci vole mogućnost da im se apartman potpuno upravlja i iznajmljuje dok nisu tu (neki nude i programe iznajmljivanja). Kada je reč o dizajnu, trend kod apartmana je sličan kao kod brvnara: koriste se visokokvalitetni lokalni materijali (stari drveni grede, kamini od kamena) u kombinaciji sa modernim alpskim enterijerima elegantnih linija. Veliki panoramski prozori, visoki plafoni i otvoreni dnevni prostori koji maksimizuju pogled su uobičajeni. Još jedan trend je višenamenski prostor u novim apartmanima – prostorije koje mogu služiti i kao dodatne spavaće sobe, kancelarije ili medijske sobe, u skladu sa potrebama vlasnika (što odražava duže boravke i čak rad na daljinu). U samom Kurševelu 1850, ponuda apartmana je ograničena (selo je uglavnom brvnare i hoteli), ali tamo gde ih ima, često su smešteni u ekskluzivnim objektima u stilu brvnare sa samo 4–10 jedinica, čime se održava osećaj privatnosti i prestiža.

Trendovi po pitanju sadržaja i životnog stila: „Wellness“ je potisnuo skijanje kao prioritet, što je značajna promena u trendovima alpskih nekretnina dmproperties.com. U Kurševelu se to vidi po načinu na koji su brvnare i apartmani opremljeni. Kupci sada veoma visoko rangiraju zatvorene wellness sadržaje i celogodišnju upotrebljivost. Mnoge nove ili renovirane brvnare uključuju posebne spa prostorije, joga studije ili fitnes sale, shvatajući da vlasnici i gosti mogu provesti jednako mnogo vremena opuštajući se i obnavljajući kao i na skijaškim stazama. Investitori obraćaju pažnju i na energetsku efikasnost i tehnologiju – ugrađuju modernu izolaciju, toplotne pumpe, prozore sa troslojnim staklom itd., i zbog novih propisa i zato što žele da privuku ekološki osvešćene luksuzne kupce. Pametni kućni sistemi (upravljanje osvetljenjem, grejanjem, bezbednošću, pa čak i tajmerima za grejanje saune) standard su u najluksuznijim nekretninama. Takođe, biophilic dizajn – uključivanje prirodnih elemenata i maksimalno korišćenje prirodnog svetla i planinskih pogleda – je popularan trend, u skladu sa temom wellness-a.

Na arhitektonskom planu, Kurševel održava stroge dizajnerske kodove kako bi sačuvao svoj šarm planinskih kuća, tako da su trendovi spolja više evolucija nego revolucija. Nove planinske kuće i dalje izgledaju tradicionalno (kos krov, drvena fasada), ali su veće i raskošnije od rustičnih kabina iz prošlosti. Neke od najnovijih “planinskih kuća” su zapravo mini-vile (preko 1.000 m²) ali su pažljivo prikrivene drvetom i kamenom. Stalni priliv luksuznih prodavnica i restorana (sa preko 40 dizajnerskih butika i desetinama vrhunskih restorana u 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopunjuje trendove na tržištu nekretnina – današnji vlasnici očekuju kompletan luksuzni ekosistem. Ukratko, trendovi nekretnina za 2025. u Kurševelu 1850 stavljaju akcenat na vrhunske wellness sadržaje, moderan alpski dizajn i život bogat uslugama (bilo kroz personal osoblje ili rezidencije sa punom uslugom). Tržište odgovara na želje kupaca za celogodišnjim utočištem koje nudi mnogo više od samog mesta za spavanje posle skijanja.

Investicione mogućnosti i projektovani prinosi

Prinosi od iznajmljivanja i prihod: Investitori treba da imaju na umu da su prinosi od iznajmljivanja u Courchevelu 1850 relativno niski u procentima, što je česta karakteristika ultra-luksuznih tržišta. Pošto su cene kupovine veoma visoke, prihod od iznajmljivanja, iako veliki u apsolutnim iznosima, prevodi se u skroman godišnji prinos. Tipični neto prinosi od iznajmljivanja su reda veličine 2–3% u prestižnim rizortima kao što je Courchevel snowonly.com. Za poređenje, manje glamurozna francuska alpska područja mogu doneti 4–4.5% neto snowonly.com, dok je francuski nacionalni prosek prinosa od iznajmljivanja (za sve tipove nekretnina) oko 6% mansion-properties.com. Ovo znači da investitor u Courchevelu obično daje prednost kapitalnoj aprecijaciji i ličnoj upotrebi nad visokim prinosima od gotovine. Na primer, nekretnina od 5 miliona evra može bruto donositi oko 200.000 evra godišnje od iznajmljivanja (ako se izdaje u vršnim nedeljama), što posle troškova može iznositi ~150.000 evra neto – otprilike 3% prinosa. Međutim, ono što ove brojke ne prikazuju su visoke stope najma i mogućnost da se pokriju troškovi vlasništva. Tokom vršnih zimskih nedelja (Nova godina, školski praznici), nedeljne stope najma za najbolje vile mogu prelaziti 80.000–100.000 evra businessinsider.com. Čak i manji luksuzni apartmani mogu u vrhuncu sezone doneti nekoliko desetina hiljada evra nedeljno. Ako je vlasnik spreman da iznajmljuje svoju nekretninu, recimo, 8–10 nedelja tokom zime i možda još nekoliko nedelja leti, može pokrivati značajan deo godišnjih troškova (osoblje, održavanje, porezi) pa čak ostvariti i profit, a da pritom i dalje lično uživa u nekretnini tokom dela godine.

Vredi istaći i to da je potražnja za iznajmljivanjem veoma jaka u Courchevelu tokom nedelja kada vlasnici otvore svoje domove za goste. Specijalisti za iznajmljivanje na Alpima navode da dobro pozicionirane vile mogu postići 70–90% popunjenosti tokom zime (pa čak i leti) snowonly.com. Povećan broj turista tokom cele godine znači da jul–avgust sada takođe znatno doprinose prihodima od najma (iako po nižim stopama nego zimi). Tako, promućuran vlasnik može postići gotovo potpunu popunjenost tokom vrhunca sezone i ostvariti bolji efektivni prinos. Neke nekretnine su pod menadžmentom luksuznih turističkih operatera ili agencija za iznajmljivanje vila, što može dodatno olakšati ovaj proces.

Investicione strategije i mogućnosti: Za investitore posebno, postoji nekoliko pristupa kako bi maksimizovali povratke u Courchevelu:

• Renovaciona ulaganja: Kao što je pomenuto, stariji planinski objekti na A+ lokacijama koji zahtevaju modernizaciju ponekad se mogu kupiti po nešto nižoj relativnoj ceni. Ulaganje u vrhunsku renovaciju (sa poboljšanom energetskom efikasnošću, novim pogodnostima) ne samo da značajno povećava vrednost nekretnine, već i njenu iznajmljivost. S obzirom na regulatorni pritisak ka energetski efikasnim domovima, takva unapređenja mogu osigurati investiciju i za budućnost.
• Povraćaj PDV-a za novogradnju: Francuska nudi unosan podsticaj za one koji kupuju novogradnje u turističkim zonama. Ako kupite nekretninu u novogradnji i obavežete se da je dajete u zakup, nameštenu i sa hotelskim uslugama (npr. pospremanje, doručak) tokom određenog broja nedelja, ispunjavate uslove za povraćaj 20% PDV-a na kupovnu cenu freespiritalpine.com. U kontekstu Kurševela, 20% na višemilionsku kupovinu je značajno – praktično trenutni porast kapitala. Mnogi kupci novih apartmana u Courchevelu 1650, na primer, koriste ovu šemu, finansirajući PDV tokom izgradnje, a potom ga vraćaju nakon kupovine, priključivši se programu izdavanja. Ovo poboljšava povraćaj investicije i tok novca, čineći prinos od iznajmljivanja privlačnijim u ranim godinama.
• Modeli zajedničkog korišćenja: Neki investitori sarađuju sa prijateljima ili porodicom na zajedničkoj kupovini planinske kuće (neformalno ili preko DOO strukture), deleći korišćenje i troškove. S obzirom na visoke cene, ovo može imati smisla i uz pažljivo planiranje svaki učesnik i dalje može uživati u najatraktivnijim terminima. Postoji i novi trend frakcionog vlasništva ili privatnih klubova u luksuznim planinskim nekretninama, gde investitori mogu kupiti „udeo“ u ultra-luksuznoj kući (ali treba biti oprezan i osigurati pravnu jasnoću – ovo je još uvek nov koncept).
• Komparativna vrednost u manje poznatim oblastima: Iako je Kurševel skup, investitori ponekad razmišljaju o kupovini na periferiji Kurševela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ili obližnja La Tania). Ove oblasti su deo istog ski centra i imaju korist od prestiža Kurševela, ali su cene nekretnina niže. Na primer, satelitska sela u Tri doline mogu koštati 50–70% manje po m² nego u 1850 investropa.com investropa.com, a prinosi od zakupa (4%+ netto) često nadmašuju prinos luksuznijih odmarališta snowonly.com. Mana su slabiji rast vrednosti i drugačija klijentela za izdavanje, ali kao “investiciona strategija” neki kupci diversifikuju portfolije između vodećih i perspektivnih odmarališta.

Propisi i Vladine Politike koje utiču na nekretnine

Propisi za kratkoročni najam: Oblasti u Francuskoj bogate turizmom balansiraju unosne kratkoročne najmove sa potrebama zajednice. U nekim alpskim gradovima (posebno većim kao što je Šamoni), lokalne vlasti su ograničile broj turističkih najma ili su zahtevale posebne dozvole za njihovo obavljanje dmproperties.com investropa.com. Šamoni je, na primer, uveo kvote za turističke najmove u određenim zonama kako bi se oslobodili stanovi za lokalno stanovništvo i sezonske radnike. Dok manja veličina i posvećenost rizortu Kurnevela znači da još uvek nije uvedeno strogo ograničenje (ekonomija se oslanja na najmove), ni ovaj grad nije imun na regulatorni nadzor. Vlasnici u Kurnevelu moraju registrovati svoje nekretnine ukoliko ih izdaju na kratko i plaćati boravišnu taksu. Ako bi u budućnosti bila uvedena pravila – na primer, ograničavanje broja nedelja tokom kojih se nekretnina može izdavati ili zahtev da vlasnik ima stalno prebivalište za neograničeni najam – to bi moglo uticati na računicu ulaganja. Ipak, s obzirom na profil Kurnevela 1850 (uglavnom luksuzne sekundarne kuće i turistička infrastruktura), svaka takva politika verovatno bi bila umerena. Značajno je da, ograničenjem ponude najma u mestima poput Šamonija, ta mesta nenamerno povećavaju potražnju (i cene) za nekretnine koje su dostupne investropa.com investropa.com. Sličan efekat može se desiti i u Kurnevelu: ukoliko bi najam bio ograničen, ekskluzivne nekretnine koje ostanu u ponudi mogle bi privući još veću potražnju imućnih turista. Ovo je segment koji treba pratiti, ali do 2025. Kurnevel ostaje tržište vrlo naklonjeno najmu, bez posebnih lokalnih zabrana za turističke najmove (osim nacionalnih zakona).

Porezi na druge nekretnine: Francuska vlada i lokalne zajednice su uvele poreze usmerene na vlasnike drugih nekretnina, među kojima su i mnogi vlasnici nekretnina u Kurševelu. Ove mere uključuju veće dodatke na taksu d’habitation u oblastima koje su zvanično označene kao zone sa nestašicom stanova za lokalno stanovništvo (zones tendues). Savojski departman, u kojem se nalazi Kurševel, dozvolio je do 60% dodatka na porez na druge nekretnine u nekim slučajevima. Dodatno, neki popularni odmarališta imaju porez na prazne nekretnine kako bi obeshrabrili vlasnike da ostavljaju imovinu praznom. U praksi, za čalet vredan više miliona evra, ovi lokalni porezi su relativno mali (nekoliko hiljada evra više godišnje) i nisu odvratili imućne kupce investropa.com. Nacionalni poreski režim Francuske ima nekoliko pogodnosti za investitore: ne postoji univerzalni „porez za strane kupce”, a Francuska je 2018. poznato izmenila porez na bogatstvo tako da obuhvata samo nekretnine (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), što se odnosi na neto imovinu u nekretninama preko 1,3 miliona evra uz progresivnu stopu do otprilike 1,5%. Mnogi kupci iz inostranstva to jednostavno uračunaju u troškove vlasništva nad nekretninom u Francuskoj. Na prihod od zakupa, strani vlasnici plaćaju francuski porez na dohodak (uz sporazume za izbegavanje dvostrukog oporezivanja), ali mogu odbiti troškove, a povoljni režimi kao što je LMNP (status izdavanja nameštenog apartmana) nude povoljan poreski tretman. Takođe postoje olakšice za izdavanje: prihod od izdavanja nameštene nekretnine često može biti umanjen amortizacijom i troškovima, što ponekad rezultira vrlo malim oporezivim prihodima kod efikasno vođenog čaleta. Još jedna ključna pogodnost odnosi se na novogradnju – PDV (20%) može biti vraćen ukoliko se nekretnina izdaje sa uslugama, što značajno povećava povrat ulaganja freespiritalpine.com. Takođe postoje poreski krediti i subvencije za ekološku obnovu (kao deo „zelenih” inicijativa Francuske). Sve u svemu, regulativni okvir Francuske se smatra stabilnim i prilično transparentnim mansion-properties.com. Investitori imaju korist od snažne pravne zaštite (prava vlasništva su dobro ukorenjena) mansion-properties.com a nastojanje Francuske ka održivom izdavanju nekretnina verovatno povećava dugoročnu vrednost nekretnina koje su u skladu sa propisima.

Stroga pravila planiranja i izgradnje: Razvoj u Courchevel 1850 regulišu stroga pravila planiranja koja imaju za cilj očuvanje planinske sredine i ekskluzivnog karaktera rizorta. Loi Montagne (Zakon o planinama) i lokalni urbanistički planovi ograničavaju razvoj velikih razmera, naročito iznad određenih nadmorskih visina. U praksi to znači da su nove građevinske dozvole retke – naglasak je na rehabilitaciji postojećih objekata, a ne na širenju na netaknuta zemljišta investropa.com. Ograničenja visine osiguravaju da chaleti ostanu ljudskih razmera (nema visokih kondominijuma ovde), a arhitektonske smernice održavaju klasičnu estetiku chaleta. Pored toga, izgradnja novih vikendica u Alpima često zahteva da se zajednici pruži određena korist (kao što je stvaranje parking mesta ili podrška za lokalni smeštaj sezonskih radnika) kao protivusluga. Ove politike efikasno zaključavaju oskudicu nekretnina u Courchevelu. Za vlasnike, ovo je dobra vest jer sprečava prekomerni razvoj koji bi mogao da umanji vrednost nekretnina ili šarm rizorta. Druga strana medalje je da projekti renoviranja mogu biti skupi i dugotrajni zbog procedura za dobijanje dozvola – ali većina luksuznih kupaca to prihvata kao deo vlasništva nad delićem raja. Zanimljivo je da Švajcarska ima još stroža pravila (kao što je Lex Weber ograničenje na sekundarne rezidencije), dok Francuska i dalje dozvoljava razvoj, ali na kontrolisan način. Lokalni savet Courchevela mora balansirati održivost životne sredine (rizici od lavina, saobraćaj, vodni resursi) sa statusom svetski poznate destinacije. Nedavne infrastrukturne nadogradnje (kao što su nove žičare) obično dolaze uz procene uticaja na životnu sredinu i gde god je moguće, koriste ili unapređuju postojeće objekte umesto da se grade novi.

Ukratko, regulatorni pejzaž u 2025. godini za vlasnike nekretnina u Courchevelu definiše težnja ka kvalitetu i usklađenosti: energetski efikasne kuće, odgovorno izdavanje i kontrolisan razvoj. Ove mere, iako povećavaju kompleksnost za vlasnike, uglavnom služe da povećaju dugoročnu vrednost i ekskluzivnost nekretnina u Courchevelu. Kupcima se savetuje da osiguraju da nekretnina koju razmatraju ili već ispunjava nove standarde ili može biti unapređena – i da angažuju lokalne stručnjake za navigaciju kroz poresku optimizaciju i pravila izdavanja. Važno je napomenuti da Francuska dočekuje strane kupce (nema ograničenja za nacionalnosti pri kupovini), što održava bazu kupaca Courchevela širokom kao i uvek, od Evrope, preko Amerike, do Azije.

Sezonska dinamika i njihov uticaj na cene i dostupnost

Letnja sezona (sekundarna visoka sezona): Letnji period (jul–avgust) u Kurševelu je značajno dobio na popularnosti kako se Alpi promovišu kao destinacija tokom cele godine. Iako leto nije tako prometno kao zima, više se ne zanemaruje. Porodice i ljubitelji prirode dolaze zbog planinarenja, vožnje bicikla, trčanja po stazama, golfa (u blizini) i alpskog opuštanja. Klima je prijatna (topli dani, sveže noći), a pejzaž je zadivljujući, što Kurševel čini luksuznim planinskim utočištem i leti. Ovaj trend ima nekoliko efekata: iznajmljivanje tokom leta sada donosi značajan prihod, pri čemu se mnogi čalet-i i apartmani izdaju na nedeljnom nivou turistima iz Evrope, sa Bliskog istoka (koji često traže hladniju klimu tokom leta), i iz drugih krajeva. Stopa popunjenosti u vrhuncu letnje sezone može dostići preko 70% za atraktivne nekretnine snowonly.com. Cene zakupa su niže nego zimi, ali i dalje solidne – na primer, čalet koji tokom zime košta 50.000 € nedeljno, u avgustu se može iznajmiti za 15.000–20.000 € nedeljno. Za vlasnike to znači da nekretnina ne stoji prazna 8 meseci godišnje; može se koristiti ili unovčiti u više sezona. Kulturno gledano, imidž Kurševela se širi ka odmaralištu sa dve sezone, slično kao što je to odavno slučaj sa Meževom ili Šamoniom. Infrastruktura poput žičara koje rade leti (za planinare/bicikliste) i manifestacije poput muzičkih ili vatrometskih festivala privlače posetioce. Zapravo, širom Alpa, izveštava se o velikom porastu poseta tokom leta – Šamoni je zabeležio povećanje prodaje letnjih karata za žičare od 46% u dve godine dmproperties.com, a i kurševelski letnji brojevi stalno rastu. Ova privlačnost tokom cele godine podržava vrednost nekretnina, jer vlasnici vide veću iskoristivost (i potencijalni prihod) od svoje investicije. Takođe delimično ublažava sezonsku prirodu poslovanja, čineći selo održivijim tokom cele godine.

Uticaj na dostupnost: Sezonski ciklus utiče na to kada nekretnine izlaze na tržište. Mnogi prodavci više vole da oglase nekretninu krajem zime ili u proleće (nakon što iskoriste još jednu sezonu, ili da uhvate prolećne posetioce) kako bi transakcije bile završene tokom leta pre sledeće zime. Slično, novi projekti često ciljaju na završetak u jesen, kako bi kupci mogli da koriste novu nekretninu u zimskoj sezoni. To znači da u jesen često dolazi do velikog broja zaključenih prodaja i primopredaja (zaista su notarske kancelarije u Alpima veoma zauzete tokom oktobra i novembra dovršavajući ugovore, kako bi kupci mogli da dobiju ključeve do Božića). Kada je reč o iznajmljivanju, vlasnici moraju da odluče do početka jeseni da li će izdavati nekretninu u najtraženijim nedeljama ili će je sami koristiti, pošto agenti za izdavanje počinju sa reklamiranjem zimskih čaleta još u septembru za predstojeću sezonu.

Dinamičnost cena: Moglo bi se pretpostaviti da je kupovina zimi skuplja zbog potražnje – ali u nekretninama, cene su prilično statične tokom svih sezona u Kurševelu (za razliku od hotela, cene kuća se ne udvostručuju zimi). Ipak, percipirana vrednost nekretnine najviša je zimi: ski brvnara izgleda najprivlačnije kada je okružena snegom i živom atmosferom. Ovo ponekad dovodi do brže prodaje po traženoj ceni tokom zime, dok ista nekretnina prikazana u napuštenoj vansezoni može izazvati odvažniju ponudu. U tom smislu, može doći do „emocionalne kupovine” tokom zime – kupac se zaljubi u prostor u punom ambijentu i plati punu cenu. S druge strane, pedantan investitor može obići nekretninu leti kako bi proverio eventualne probleme sakrivene ispod zimskog snega (stanje krova, granice zemljišta itd.) i pregovarao u manje užurbanoj atmosferi.

Korisnički trendovi – duži boravci: Još jedna sezonska promena je u tome što vlasnici (i zakupci) sada provode duže periode u Kurševelu nego ranije. Porast rada na daljinu omogućio je nekim vlasnicima da dolaze na nekoliko meseci – na primer, od decembra do februara neprekidno – umesto samo tokom jedne nedelje odmora. Oni mogu raditi iz svoje brvnare tokom radne nedelje i skijati u pauzama, tretirajući je kao drugu glavnu kuću. Slično, neki dolaze leti na mesečni beg iz gradskog života. Ovaj trend zamagljuje sezonske linije i u suštini povećava potražnju za udobnijim, domaćinskim sadržajima (kućne kancelarije, pouzdan internet i slično, što je Kurševel unapredio putem optičkog interneta u regionu). Ovo još više potvrđuje shvatanje da Kurševel nije samo prolazno skijalište već planinska destinacija za život tokom cele godine.

Zaključno, sezonalnost u Kurševelu pokreće ciklični ritam tržišta, s tim da je zima najvažnija kako za korišćenje tako i po uzbuđenju, ali i da leto dobija na značaju. Dok same cene nekretnina ne osciliraju sezonski, tajming prodaje, popunjenosti i dostupnost oglasa su sezonski. Pronicljivi investitori će prilagoditi svoju strategiju ovom kalendaru: možda će kupovati u proleće, renovirati van sezone i profitirati na izdavanju tokom visoke sezone. Nastojanje da se turizam proširi na više sezona (zima i leto) polako izjednačava tržišne šanse, što na kraju nekretninu čini vrednijom, jer donosi prihod više meseci godišnje i uklopljena je u zajednicu koja ne miruje pola godine.

Razvoj infrastrukture i rast turizma

Luksuzni sadržaji i ekspanzija: Poboljšanja na planini prate razvoj u selima odmarališta. Courchevel 1850 već se može pohvaliti jednom od najvećih koncentracija hotela sa 5 zvezdica na svetu (van velikih gradova) businessinsider.com. Ovo uključuje čuvene hotele poput Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée i druge, koji razmaze posetioce i podižu profil odmarališta. Impresivno, Courchevel (svi nivoi) ima 7 restorana sa Mišelinovom zvezdom, najviše u Alpima businessinsider.com, čime osigurava svoj status gastronomske destinacije. Trend je ka doživljajnom luksuzu: novi projekti kombinuju smeštaj sa galerijama za šoping visokog ranga, privatnim klubovima i wellness centrima. Jedan od značajnijih projekata je budući Maya Collection hotel, ultraluksuzni hotel koji treba da bude otvoren u Courchevelu do decembra 2025. godine voguebusiness.com. Slično tome, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (kompanija koja stoji iza raskošnih kazina i hotela u Monaku) prisutna je u Courchevelu sa planovima za luksuzne vile i ugostiteljske projekte do 2026. godine voguebusiness.com. Ovi projekti pokazuju da investitori ulažu novac u turističku infrastrukturu Courchevela, očekujući trajnu potražnju. Odmaralište se takođe priprema da proslavi svoju 80. godišnjicu 2026/27, verovatno otvaranjem novih objekata i organizovanjem velikih događaja voguebusiness.com. Za vlasnike nekretnina, priliv luksuznih brendova je velika prednost: proširuje privlačnost odmarališta (privlačeći nove bogate goste koji mogu postati i budući kupci nekretnina) i stalno osvežava ugled Courchevela. Prisutnost brendova poput Louis Vuitton, Dior, Cartier, itd., u šoping zoni Courchevela (svi imaju svoje butike tamo) doprinosi tom kosmopolitskom osećaju voguebusiness.com.

Prevoz i pristupačnost: Pristupačnost Kurševela oduvek je bila deo njegovog luksuznog šarma. Odmaralište jedinstveno poseduje privatni altiport (aerodrom) odmah iznad 1850, jedan od najviših u Evropi, što omogućava malim privatnim avionima i helikopterima da slete bukvalno na stazu businessinsider.com. Ovo znači da VIP gosti mogu direktno iz Pariza ili Ženeve leteti do Kurševela, izbegavajući sate vožnje. Altiport, poznat po svojoj kratkoj uzlaznoj pisti, zimi je dvostruka atrakcija (skijaši zastanu da posmatraju poletanja i sletanja aviona) businessinsider.com. Kada je reč o široj transportnoj infrastrukturi, u regionu postoje veliki razvojni projekti: u izgradnji je Lion-Torino brza železnica (deo koje uključuje stanicu u Sen-Žan-de-Morijenu, oko 45 minuta vožnje od Kurševela), čije se završavanje očekuje krajem decenije snowonly.com. Kada bude završena, ovo će drastično smanjiti vreme putovanja od Pariza do Francuskih Alpa – potencijalno otvarajući vrata za još više vikend posetilaca. Zamislite da do Moûtiers-a (grada u dolini za Kurševel) dolazite vozom iz Pariza za samo oko 4 sata; to bi Kurševel učinilo pristupačnijim još široj evropskoj publici, uključujući i one koji ne vole da lete. Pored toga, lokalna poboljšanja puta (trasa od Moûtiers-a do Kurševela se tokom godina unapređuje i dobija bolje tunele) nastavljaju da unapređuju bezbednost i smanjuju gužve tokom udarnih nedelja. Sve ove promene dodatno jačaju privlačnost Kurševela kao luksuznog odredišta koje je lako dostupno, uprkos njegovoj udaljenosti u planini.

Održivost i životna sredina: Uvažavajući dvostruku pretnju klimatskih promena i rastućih troškova energije, vlasti Kurševela i operateri žičara prihvatili su unapređenja u oblasti održivosti. Société des 3 Vallées (S3V), koja upravlja žičarama, sada napaja 100% žičara obnovljivom energijom (hidroelektričnom i solarnom) seecourchevel.com. Godine 2024. instalirali su solarne panele na stanici žičare Ariondaz u Kurševel Moriondu kako bi proizvodili električnu energiju na licu mesta, dovoljno da solarna energija napaja jednu sedežnicu seecourchevel.com. Takođe su investirali u energetski efikasne ratrake sa GPS navođenjem, optimizujući rute i smanjujući potrošnju goriva seecourchevel.com. Kada je reč o izgradnji nekretnina, novi objekti sada moraju da ispunjavaju strožije standarde izolacije i često uključuju geotermalno grejanje ili solarno grejanje za bazene itd. Uprava resorta je sprovela mere kao što su subvencionisanje energetske sanacije starijih objekata. Čak i male politike, kao što je zakonska obaveza zimskih guma na vozilima tokom sezone radi bezbednosti seecourchevel.com, pokazuju fokus na održivost i bezbednost. Ovi napori osiguravaju da Kurševel ostane održiv kao skijaška destinacija na duge staze (ublažavajući klimatske posledice) i predstavljaju prednost za ekološki svesne investitore. Takođe, s obzirom na to da imućni klijenti postaju sve više orijentisani na ekološku odgovornost, imati „zeleni“ resort povećava njegovu atraktivnost. Sve ovo dodaje i nematerijalnu vrednost nekretninama: dobro vođen, održiv resort zadržaće svoj status (i samim tim potražnju za nekretninama) i u dalekoj budućnosti.

Događaji i globalni profil: Zvezda Kurševela je bila u punom sjaju tokom FIS Svetskog prvenstva u alpskom skijanju u februaru 2023., koje je suorganizovao sa Meribelom. Rizort je imao koristi od međunarodnog medijskog izveštavanja i iskoristio je priliku da predstavi svoje kapacitete (uključujući novi završni stadion i unapređene žičare). Uspešan događaj je pokazao Kurševelovu sposobnost da ugosti događaje velikih razmera, što je dobar znak za bilo kakve buduće planove poput Olimpijskih igara. Zaista, Francuske Alpe (uključujući Kurševel) su jaki kandidati za domaćina Zimskih olimpijskih igara 2030., i mnogi očekuju da će ih i dobiti voguebusiness.com voguebusiness.com. Ova perspektiva je već ubrzala određene projekte – na primer, planira se redizajn „snow front“-a Kurševel 1850 i Chenus žičare kako bi se modernizovala osnovna zona sela uoči potencijalne olimpijske pažnje voguebusiness.com. Ako Olimpijske igre budu potvrđene, može se očekivati mini-bum u infrastrukturnim ulaganjima: poboljšani putevi, moguće proširenje smeštajnih kapaciteta (mada u slučaju Kurševela, možda privremeni objekti s obzirom na ograničenje za stalnu gradnju), kao i opšta ulepšavanja. Čak i ako Kurševel ne bude zvanična lokacija, neminovno će ugostiti zvanice ili timove na treninzima (što je radio i tokom prethodnih Olimpijskih igara), a sveukupni rast turizma biće ogroman. Pored toga, proslava 80. godišnjice 2026/27. verovatno će doneti posebne događaje, možda otvaranje novih muzeja ili kulturnih prostora koji slave pionirsku ulogu Kurševela kao namenski izgrađenog skijaškog rizorta (osnovanog 1946). Takve kulturne investicije dodaju slojeve privlačnosti rizortu, van samog skijanja.